Vraag 1

Bent u er van op de hoogte dat huurders in het gaswinningsgebied na noodzakelijke sloop van hun woning niet altijd terug kunnen naar een nieuw huis op hun geliefde woonplek? Of dat ze een kleiner huis terug krijgen? Wat is daarop uw reactie?

Om uw vraag te kunnen beantwoorden heb ik navraag gedaan bij de corporaties. De corporatie is als eigenaar van de woning die de huurder van de corporatie huurt verantwoordelijk voor de herbouw van de nieuwe woning. De corporatie gaat in dat geval altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder over de gevolgen van de versterkingsopgave voor de woning die zij huren en om de woonvragen- en woonwensen op te halen. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt. Er wordt dan gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder. Als het mogelijk is faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. De huurder heeft vanzelfsprekend ook een eigen keuze en kan ervoor kiezen om elders te gaan wonen.

Vraag 2

Eerder zagen we ook bij eigenaren dat ze niet terug kregen wat ze hadden. Welke stappen gaat u ondernemen om er voor te zorgen dat alle huurders en kopers terug krijgen wat zij hadden?

Ik vind het belangrijk dat de bewoner, in het geval van de corporaties de huurder, centraal staat. De corporaties delen dit uitgangspunt en dit staat ook centraal tijdens onze gesprekken tijdens de corporatietafel waaraan ook het Huurdersplatform Aardbeving Groningen (HPAG), waarin de huurdersverenigingen van de woningcorporaties in het aardbevingsgebied vertegenwoordigd zijn, deelneemt. Corporaties houden zo veel mogelijk rekening met de huidige situatie van de woningen en de wensen van de bewoners. De corporatie gaat altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder om de woonvragen- en woonwensen op te halen. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt. Er wordt dan gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder.
Uit navraag bij de corporaties blijkt dat indien de huurder wenst naar een nieuwe woning terug te keren van dezelfde grootte dit mogelijk wordt gemaakt als dit inderdaad kan. Ditzelfde geldt als een huurder kleiner wenst te gaan wonen.
Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. Zoals ik ook heb geantwoord op uw vragen van 5 november 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 673) dient daarbij rekening te worden gehouden met de wet- en regelgeving van het Bouwbesluit. Indien er sprake is van een rij woningen die wordt gesloopt, dan wordt de bewoners verzocht om gezamenlijk te kiezen welk model woning na sloop wordt nieuwgebouwd. Een rijtje woningen bestaat in principe uit hetzelfde model woningen. Hierdoor kan helaas niet worden gegarandeerd dat op individueel niveau aan alle wensen van de bewoners wordt tegemoetgekomen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat huurders in Ten Boer en Ten Post wordt voorgesteld dat ze maar kleiner moeten gaan wonen?

Zoals eerder aangegeven blijkt uit navraag bij corporaties dat de corporatie altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder gaat over de woonvragen- en woonwensen van de huurder. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt, waarbij ook de grootte van de woning aan bod komt. Er wordt gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder. Huurders kunnen altijd blijven wonen in hetzelfde dorp. Als het mogelijk is faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. De huurder heeft vanzelfsprekend ook een eigen keuze en kan ervoor kiezen om elders te gaan wonen. Alle corporaties hebben eenzelfde werkwijze. Huurders worden zowel collectief als individueel geïnformeerd en benaderd. Corporaties gaan met iedere huurder in gesprek over een voor de huurder passende oplossing die aansluit bij zijn of haar woonvraag en woonwensen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op het feit dat sommige huurders maar elders moeten gaan wonen? Waarom worden zij hun dorp uitgejaagd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Waar komen dit soort situaties nog meer voor? Is dit bij alle woningbouwcorporaties in het gaswinningsgebied het geval, of alleen bij Wierden en Borgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Welk beleid ligt hier aan ten grondslag? Of zijn er financiële redenen die woningcorporaties tot deze ongewenste voorstellen dwingen? Wanneer het om een misverstand zou gaan, hoe en door wie wordt dit misverstand dan veroorzaakt?

Het beleid van zowel corporaties als gemeenten is dat het kunnen blijven wonen in de huidige omgeving uitgangspunt is. Huurders kunnen altijd blijven wonen in hetzelfde dorp. Als het mogelijk is, faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. De planvorming voor de versterkingsopgave in combinatie met de gesprekken over de woonwensen van de bewoners is veelomvattend en neemt de nodige tijd in beslag. Tussen het ontvouwen van de plannen voor sloop en de plannen voor nieuwbouw kan enige tijd zitten waardoor de huurder niet direct een bevestiging van de afspraken krijgt.

Vraag 7

Op hoeveel plekken waar huurwoningen staan, worden plannen gewijzigd? Door wie worden die plannen gewijzigd? Wat is het doel van de gewijzigde plannen?

Als plannen wijzigen, bijvoorbeeld voor een rijtje woningen die allen in bezit zijn van dezelfde corporatie, dan worden de betreffende huurders en betrokken huurdersorganisatie hier collectief bij betrokken. Uiteindelijk gaat de corporatie altijd ook individueel in gesprek met de huurders om de woonvragen- en woonwensen op te halen om te zorgen dat aan de woonwensen zoveel als mogelijk kan blijven worden voldaan. Een gewenste herstructurering van straat of wijk door de betreffende gemeente kan voor gewijzigde plannen zorgen.

Vraag 8

Op welke wijze zijn huurders bij die gewijzigde plannen betrokken? Welke inspraak hadden huurders hier?

Gemeenten en corporaties informeren en betrekken de huurders, huurdersorganisaties en particuliere eigenaren over en bij de plannen. Dit gebeurt op meerdere niveaus. Collectief (bijvoorbeeld in bijeenkomsten van een dorpsraad of bewonerscommissie) en individueel met de bewoners (onder andere tijdens de woonwensengesprekken). Bewoners worden intensief betrokken en hebben invloed op de (te maken) plannen. Ook omwonenden worden geïnformeerd over de plannen. Ook zijn bewoners betrokken via klankborgroepen, zoals bijvoorbeeld in het Hart van Opwierde waarbij de klankbordgroep heeft meegedacht over versterkingsaanpak voor die wijk.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te zorgen dat deze huurders op zijn minst inspraak krijgen in hoe en waar hun huis wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Is er iemand achter een tekentafel vergeten dat er in deze mensen huizen wonen? Hoe verhoudt dit zich tot de belofte van het kabinet dat gedupeerden zelf zeggenschap (het heft in eigen hand) moeten hebben? Wat is hierop uw reactie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Wat betekenen uw woorden dat de bewoner centraal moet staan? Waaruit blijkt concreet dat de bewoner centraal staat in deze specifieke situatie?

Ik vind het belangrijk dat bewoners grip kunnen houden op de versterkingsopgave van hun eigen huis. Met het wetsvoorstel Versterken (Kamerdossier 35 603) wordt geborgd dat de eigenaar controle kan houden over zijn of haar versterkingsopgave en indien gewenst hier regie op kan nemen. Ook biedt het wetsvoorstel laagdrempelige bestuursrechtelijke rechtsbescherming aan eigenaren en is de besluitvormingsprocedure van de versterking sterk vereenvoudigd. In de memorie van toelichting is een «routekaart naar herstel» beschreven, waarin de stappen uit het versterkingstraject worden beschreven, en voor bewoners duidelijk wordt wat er van hen en andere partijen op welk moment wordt verwacht. In de bestuurlijke afspraken van 6 november 2020 staat bieden van keuzevrijheid en perspectief van de bewoners centraal. Zo krijgen eigenaren die in het bezit zijn van een versterkingsadvies de keuze tussen het onverkort laten doorgaan van hun oude versterkingsadvies, of een herbeoordeling volgens de nieuwste inzichten en zijn er middelen beschikbaar gesteld om woningen van huurders te verduurzamen en te verbeteren en wordt een bedrag van € 750 rechtstreeks aan huurders beschikbaar gesteld. Zoals gezegd delen de corporaties en ik het uitgangspunt dat de bewoner en in dit geval de huurder centraal staat in de versterkingsoperatie. In de overleggen die met de corporaties plaatsvinden staat dit uitgangspunt centraal.

Vraag 12

Wat gaat u precies doen om te zorgen dat bewoners die graag een huis terug willen dat even groot is, dat ook krijgen? En hoe ziet u er op toe dat dit ook gebeurt?

Indien een corporatie eigenaar is van een woning die gesloopt moet worden in verband met de versterkingsopgave is de corporatie verantwoordelijk voor de herbouw van de woning. Ik vind het belangrijk dat de bewoner, in het geval van de corporaties de huurder, centraal staat. Corporaties houden zo veel mogelijk rekening met de huidige situatie van de woningen en de wensen van de bewoners. Hierover spreek ik regelmatig met corporaties en de HPAG tijdens de corporatietafel. Ook voor de corporaties staat de huurder centraal.

Vraag 13

Deelt u de mening dat dat «de bewoner centraal» en «terugkrijgen wat je hebt» uitspraken van het kabinet zijn, die logischerwijs gewoon uitgevoerd dienen te worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel met u dat de bewoner centraal staat en zet hier in het geval van huurders op in door met corporaties en de HPAG in gesprek te gaan. Voor corporaties staan de huurders centraal. Daarom gaan zij met huurders in gesprek om een passende woning voor de huurder te realiseren. Dit hoeft niet altijd gelijk te zijn aan wat de huurder had. Indien de huurder wenst kleiner te gaan wonen, bijvoorbeeld vanwege een lagere huur, dan wordt hier rekening mee gehouden. Ook kan de huurder bijvoorbeeld aangeven in een levensloopbestendige woning te willen gaan wonen waardoor het principe terugkrijgen wat je had niet altijd gewenst wordt door de huurder.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de motie «contractuele medehuur», die in november is aangenomen door de gemeenteraad van Groningen?1

Ja.

Vraag 2

Op basis van welke wetsartikelen en jurisprudentie vindt contractuele medehuur plaats? Welke rechten hebben huurders die hier gebruik van maken in het algemeen, en specifiek op het gebied van huurbescherming en huurprijsregulering?

«Contractuele medehuur» is niet apart in de wet geregeld. Dat betekent dat de contractuele medehuurders gezamenlijk de huurder zijn in de zin van de wet en daarmee gezamenlijk dezelfde rechten hebben als een individuele huurder heeft.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat huurders vanwege de woningnood vaak tegen hun zin akkoord gaan met deze constructies, omdat iedereen een dak boven het hoofd nodig heeft?

Het is onwenselijk als huurders zich verplicht voelen om tegen hun zin akkoord te gaan met contractuele medehuur vanwege de woningnood. Deze contractvorm moet niet worden ingezet om in het geval van feitelijke kamerverhuur door middel van contractuele medehuur het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten ontwijken. De wetgever heeft met invoering van dit stelsel bedoeld om de maximale huurprijs voor onzelfstandige woonruimten te bepalen. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder zijn positie misbruikt om huurders op te zadelen met onredelijke hoge woonlasten of grote financiële verplichtingen, en hen tegelijk de gang naar de Huurcommissie te ontzeggen.
Daarom begrijp ik dat gemeenten, zoals Amsterdam en Groningen, deze praktijk tegen willen gaan. Dat neemt niet weg dat ik zie dat er uiteenlopende redenen kunnen zijn waarom huurders ervoor kiezen gezamenlijk één zelfstandige woning te delen. Dit zijn niet enkel studenten, maar bijvoorbeeld ook stellen in een duurzame relatie, of werkende singles die, al dan niet met vrienden, liever gezamenlijk één woning huren om zo de woonlasten per persoon te verlagen. Het is wenselijk dat meerdere mensen een woning kunnen delen om zo doelmatig mogelijk gebruik te maken van de schaarse woningvoorraad. Het is aan gemeenten om een goede balans te vinden tussen de woonwensen van deze verschillende groepen huurders, waarbij er recht wordt gedaan aan de uitgangspunten van het huurrecht, zonder dat een significant aandeel van het woningaanbod van één deze groepen verdwijnt.
Ik wil verder in beeld brengen welke wettelijke wijzigingen nodig zijn om gemeenten meer instrumenten te bieden om deze constructies te voorkomen en wat de mogelijke consequenties hiervan zijn. Hierbij kan gedacht worden aan de introductie van een verhuurdervergunning of het introduceren van de expliciete mogelijkheid om via de huisvestingsverordening individuele huurcontracten af te dwingen bij kamerverhuur. Het is aan het volgende kabinet om hier een uiteindelijke keus in te maken. Tevens is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting afgesproken om te kijken naar een mogelijke aanpassing van het wws onzelfstandig om zo te stimuleren dat er voldoende aanbod is van onzelfstandige wooneenheden. Hierover ben ik met de betrokken partijen in gesprek.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat contractuele medehuur verhuurders in staat stelt om kamers ver boven de toegestane maximum huurprijs per kamer te verhuren? Wat vindt u ervan dat huurders van kamers daardoor niet naar de Huurcommissie kunnen stappen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Ziet u ook dat de huren explosief stijgen door dergelijke constructies waarbij de huurprijsregulering wordt omzeild? Vindt u dit ook onwenselijk?

Ik heb geen inzicht in de ontwikkeling van huurprijzen als gevolg van het gebruik van contractuele medehuur. Natuurlijk kijk ik wel naar de verschillende signalen die ik ontvang over de ontwikkeling van de huurprijzen. Zo rapporteerde huurwebsite Pararius afgelopen week een daling van de huurprijzen in de vrije sector.2 De huurverhogingsenquête van CBS laat daarnaast zien dat de huurverhogingen voor zittende huurders in de vrije sector afgelopen jaar met minder dan inflatie (2,1%) zijn gestegen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om paal en perk te stellen aan het ontwijken van de huurbescherming in Nederland? Hoe vaak maken gemeenten daarvan gebruik?

Gemeenten hebben op dit moment verschillende instrumenten in handen om huurders te ondersteunen. Zo kunnen gemeenten huurteams instellen om huurders van juridische bijstand te voorzien, kunnen ze meldpunten oprichten om meldingen van ongewenst gedrag van verhuurders te inventariseren, en kunnen ze via informatievoorziening hun inwoners bewust maken van hun rechten en plichten als huurder of verhuurder. Ik ondersteun hiertoe verschillende initiatieven en pilots binnen het programma Goed Verhuurderschap. Daarnaast stellen een aantal gemeenten nu ook voorwaarden bij het verlenen van een kamerverhuurvergunning, waarbij ze individuele contracten voor alle huurders eisen. Dat deze gemeenten ervoor kiezen om dit alleen bij nieuwe situaties deze voorwaarden te doen gelden, is te begrijpen vanuit principes van rechtszekerheid en betrouwbare overheid. Daar valt bij op te merken dat elke keer als er een nieuwe bewoner intrekt in de woning, er een nieuw contract wordt opgemaakt. Dat betekent dat er juridisch en feitelijk een nieuwe situatie ontstaat, waar het stellen van nieuwe eisen gerechtvaardigd kan zijn.
Naar aanleiding van de evaluatie van de Huisvestingswet ben ik daarnaast in gesprek met gemeenten om de verschillende behoeftes aan beleidsinstrumenten te onderzoeken. Ik neem hierbij ook expliciet de behoefte van gemeenten tot het invoeren van een verhuurdersvergunning mee of andere manieren om verhuurdersgedrag of betaalbaarheid van huren te reguleren. Ook kijk ik of het huidige instrumentarium gemeenten voldoende in staat stelt om onderscheid te maken tussen verschillende woonvormen en huishoudsamenstellingen, zodat ze de juiste balans kunnen aanbrengen. Het is aan het volgende kabinet om hier vervolg uit te geven.

Vraag 7

Bent u bereid wettelijke eisen te stellen aan contractuele medehuur, zodat huurders weer beschermd worden tegen torenhoge huren en uitbuiting en intimidatie door verhuurders? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Gaat u gemeenten de mogelijkheid geven om individuele huurcontracten te eisen als vergunningen zijn afgegeven? Zo nee, waarom vindt u dat niet belangrijk?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht dat Vestia jaren na derivatendrama opnieuw hulp van andere corporaties wil?1

Ja.

Vraag 2

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 bijna € 1 miljard totaal jaarresultaat te hebben geboekt en bijna € 100 miljoen operationeel jaarresultaat?

Uit de openbare jaarverslagen van Vestia blijkt dat het jaarresultaat € 929 mln. na belastingen bedroeg. Deze jaarresultaten zijn bijna geheel ontstaan door de niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille/bezit van Vestia. Alleen bij verkoop van bezit kan deze waardeverandering worden gerealiseerd. Niet-gerealiseerde waardeverandering levert geen kasstromen op. Het operationele resultaat van Vestia was in 2019 circa € 100 miljoen. Dit operationele resultaat heeft Vestia nodig om de investeringen in haar bestaande bezit te financieren en daarmee de kwaliteit van het bezit op peil te houden, zoals afgesproken in het Herijkt Verbeterplan in het kader van de sanering van Vestia. Daarnaast moet de marktwaarde van het vastgoed ook worden beschouwd in het licht van de zeer hoge marktwaarde op de leningenportefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is marginaal hoger dan die op de leningen. In de zogenaamde dekkingsratio en de hoge rentelasten komt de kern van het probleem van Vestia naar voren.

Vraag 3

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 geen tweede saneringsaanvraag te gaan indienen?

De huidige saneringsperiode loopt tot in 2022. Vestia kan aan het einde van deze saneringsperiode besluiten een nieuwe saneringsaanvraag in te dienen. Dat Vestia de conclusie trekt dat zij een definitief standpunt inneemt na afloop van de lopende saneringsperiode kan ik daarom volgen. Op de vraag of Vestia een nieuwe saneringsvraag indient en de haalbaarheid daarvan kan ik niet voorruitlopen. Beoordeling van een eventuele aanvraag geschiedt te zijner tijd op basis van aanvraag en de situatie op dat moment.

Vraag 4

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een beroep op een tweede saneringsbijdrage op grond van de huidige wet- en regelgeving weinig kans van slagen heeft?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een definitief standpunt over een aanvullende saneringsbijdrage hoort te volgen na afloop van de lopende saneringsperiode eind 2021?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat na 2021 voor een «structurele» oplossing voor Vestia € 180 miljoen nodig is ofwel € 18 miljoen per jaar?

Nee. Op 18 januari jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 527) heb ik u geïnformeerd over de structurele oplossing die door de sector aangedragen is. Het voorstel is dat collega-corporaties de hoge rentelast van Vestia structureel verlagen met 28 miljoen euro per jaar gedurende 40 jaar.

Vraag 7

Klopt het dat Vestia in haar jaarverslag 2019 stelt € 235 miljoen aan schikkingen met banken te hebben getroffen, inclusief de recente schikking met Deutsche Bank van € 175 miljoen? Kunnen die schikkingen worden afgetrokken van de zogenoemde oplossing? Zo nee, waarom niet?

De schikkingen met Deutsche Bank en ABN Amro zijn gebruikt voor financieel herstel en zijn als zodanig meegenomen in de startpositie van het Herijkt Verbeterplan. Bij de voorgestelde structurele oplossing gaat het om een jaarlijkse bijdrage over een periode van ongeveer 40 jaar door middel van leningenruil. Er is geen rekening gehouden met mogelijke eenmalige opbrengsten uit toekomstige schikkingen.

Vraag 8

Verwacht u dat Vestia meer schikkingen gaat treffen? Zo ja, hoeveel verwacht u dat Vestia aan schikkingen gaat treffen? Zo nee, bent u bereid in gesprek te gaan dat Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Corporaties, zo ook Vestia, dienen zich in te spannen om geleden schade te verhalen. De Aw ziet daarop toe. In het onderhandelingsproces beoordeelt de Aw of Vestia zich in voldoende mate inspant om de volkshuisvestelijke schade bij de betrokken banken te verhalen. Vestia onderzoekt actief de mogelijkheden om de andere derivatenbanken ook aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Vestia laat zich hierbij ondersteunen door een professioneel team met externe experts. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) geeft aan dat hier verder geen mededelingen over gedaan kunnen worden, omdat dit het verloop van de onderhandelingen tussen deze partijen niet ten goede komt.

Vraag 9

In hoeverre is de zogenoemde oplossing voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen met banken gaat treffen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Klopt het dat er een periode van zes weken is, na afloop van de lopende saneringsperiode, waarin u moet beoordelen of de in 2012 gegeven saneringssteun van € 675 miljoen (in de vorm van een achtergestelde lening) kan worden terugbetaald. Zo ja, kan deze periode verlengd worden?

Dit klopt, dit is de uiterlijke termijn. Het verlengen van deze periode kan niet binnen het besluit.

Vraag 11

Hoe staat het met de uitvoering van de aangenomen motie Koerhuis c.s. over de winst van Vestia, waarbij wordt gevraagd uit te zoeken of, hoe en op welke termijn Vestia de € 675 miljoen saneringssteun kan terugbetalen?2

Bij brief van 11 september 2018 (Kamerstuk 29 453, nr. 482) heb ik u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79).

Vraag 12

Is het waar wat Vestia in haar jaarverslag 2019 schrijft dat een rentedaling het belangrijkste risico is en dus dat Vestia speculeert op rentes? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

De marktwaarde van de leningen en derivaten van Vestia zijn gevoelig door de relatief hoge rente en lange looptijden. Bij een daling van de rente heeft dit tot gevolg dat de marktwaarde van de leningen van Vestia nog verder stijgt. De ontwikkeling van de marktwaarde van de leningen van Vestia is relevant aangezien deze onderdeel is van de discontinuïteitsratio’s (marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit) van Vestia. Deze ratio’s voldoen niet aan de door WSW en AW gestelde normen en als de rente daalt worden ze slechter. Als de rente verder daalt wordt het duurder om leningen vervroegd af te lossen. Op dit moment worden alle verkoopopbrengsten ingezet om leningen af te lossen. Bij verdere daling van de rente draagt het aflossen van leningen mogelijk niet meer bij aan het financieel herstel, daarom wordt dit door Vestia als risico aangemerkt. De nominale waarde van de leningen van Vestia verandert niet als gevolg van een rentedaling. Hierdoor is er geen sprake van speculatie door Vestia.

Vraag 13

Is het waar dat de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille van Vestia is gestegen met € 70 miljoen in 2019 door een rentedaling? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

Vestia heeft nog een portefeuille van € 75 miljoen aan payer swaps bij BNG. De bij Vestia resterende derivaten zijn rente-instrumenten zonder liquiditeitsrisico’s die afhankelijk zijn van dezelfde renteontwikkeling als de rest van de leningenportefeuille. Omdat hier geen direct opeisbare verliezen uit voortvloeien, is deze resterende derivatenportefeuille niet afgekocht. Daarnaast is vanuit verslaggevingsregels voorgeschreven dat onderdelen van bepaalde leningen in de balans worden opgenomen onder de post derivaten. De waardeveranderingen van deze posten komen als boekwinst of-verlies tot uiting, maar leiden niet tot uitgaven of ontvangsten. De ontwikkeling van deze marktwaarde wordt gedreven door de ontwikkeling van de marktrente. Deze is bepalend voor de waardering van de derivatenportefeuille op de balans. Dit is een exogene factor waar Vestia geen invloed op heeft. De financiële krapte bij Vestia wordt bepaald door de gehele marktwaarde van de leningenportefeuille, zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Klopt het dat de zogenoemde oplossing voor Vestia € 70 miljoen hoger uitvalt als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia? Zo ja, hoe ziet u dit? Hoe legt u dit uit aan corporaties die de zogenoemde oplossing moeten betalen?

Nee dat is niet correct. Zoals in antwoord 12 toegelicht is de marktwaarde van de leningen van grote invloed, de overgebleven derivaten van Vestia zijn daaraan gelinkt en vormen geen aanmerkelijk groter risico daarin.

Vraag 15

Heeft u wat gedaan om te voorkomen dat de derivatenverliezen van Vestia in 2020 nog hoger uitvallen? Zo ja, wat heeft u gedaan? Zo nee, wat gaat u alsnog doen?

Zoals aangegeven in antwoord 12 is de ontwikkeling van de marktwaarde van de derivatenportefeuille evenals van de rest van de leningenportefeuille exogeen bepaald.

Vraag 16

Bent u bekend met uw brief betreffende het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties?3

Ja.

Vraag 17

Is het waar dat de ongeveer 10.000 woningen die Vestia gaat overgedragen door u worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting?

De invulling van de voorwaarden van deze vrijstelling leidt in de praktijk bij taakoverdrachten tussen woningcorporaties (waaronder saneringscorporaties) tot discussie. Zoals in mijn brief van 4 december jl. (Kamerstuk 35 576, nr. G) is aangekondigd, wordt de regelgeving met betrekking tot de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij taakoverdracht tussen ANBI’s in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (Ubr) verduidelijkt, waardoor het duidelijker is wanneer taakoverdrachten door saneringscorporaties, zoals Vestia, aan andere corporaties onder deze vrijstelling vallen.
Daarentegen wordt met de voorgenomen aanpassing in het BTIV de toepasbaarheid van de vrijstelling bij andere taakoverdrachten tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) wel breder. Naar verwachting zal door de aanpassing in het BTIV de komende jaren in het kader van een taakoverdracht tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) voor circa 500 woningen per jaar een beroep op de vrijstelling worden gedaan. De vrijstelling levert de sector als geheel daarmee een lastenverlichting op van ongeveer 7 miljoen euro per jaar. Dekking daarvoor is gevonden in de vertraagde indexatie van de woningwaardegrens die geldt voor toepassing van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

Vraag 18

Hoeveel belastinginkomsten verwacht u dat de rijksbegroting misloopt als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia? Welke financiële dekking heeft u hiervoor?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 19

Hoe hoog verwacht u dat de steun voor Vestia is als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 20

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 21

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 22

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de behandeling van de wijziging van de Woningwet op 14 januari 2021?

Het wetgevingsoverleg vindt plaats op 28 januari. U ontvangt hierbij de antwoorden op uw vragen voor het wetgevingsoverleg.

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het hoge percentage van 40% woningaankopen door particuliere beleggers tot stand is gekomen?

Het Kadaster heeft voor het Financieele Dagblad (FD) een schatting gemaakt op basis van een brede definitie van particuliere beleggers. In deze definitie hebben zij natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers) meegenomen. Daarnaast hebben zij uit de categorieën «overig» en «onbekend» niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen in bezit hebben meegenomen in hun schatting van het aandeel particuliere belegger. De categorie «overig» bevat bijvoorbeeld kerken, overige stichtingen en gemeenten. De onderstaande tabel geeft inzicht in hoe het cijfer uit het FD-artikel tot stand is gekomen. Tweede woningen wordt niet meegenomen in de gebruikte definitie van particuliere belegger omdat deze groep diffuus is. Een tweede woning kan bijvoorbeeld een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen, maar dit kan ook een woning zijn die wordt verhuurd en dus eigenlijk in bezit is van een belegger. Er is geen schatting te maken van het onderscheid.
Categorie
Aandeel (%)
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
10,4
Bedrijfsmatig < 500 woningen
20,0
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
0,4
Subtotaal
30,8
Niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen verhuren in onbekend + overig
8,3
Totaal
39,1
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
Het begrip particuliere belegger blijft een lastig begrip omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. De cijfers in het FD-artikel zijn gebaseerd op de bovenstaande brede definitie, terwijl in een andere context met particuliere beleggers enkel wordt gedoeld op natuurlijke personen met drie of meer woningen.
In de communicatie richting uw Kamer vind ik het belangrijk om de gegevens zo objectief mogelijk in beeld te brengen. Daar waar wordt gevraagd naar «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers). De groepen «overig» en «onbekend» neem ik niet mee onder de noemer belegger, omdat niet met zekerheid vast te stellen is of en hoeveel van deze woningen in daadwerkelijk bezit zijn van een belegger.
Verder benadruk ik graag dat waar cijfers gebruikt zijn over eind 2019 en de eerste helft van 2020 het nog gaat om voorlopige cijfers. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt.

Vraag 3

Betreft het genoemde percentage aankopen uitsluitend de koopwoningmarkt of vallen ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers onder dit percentage?

Dit percentage is ten opzichte van alle eigendomsoverdracht. Ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers vallen onder dit percentage.

Vraag 4

Welke definities zijn gehanteerd? Vallen bijvoorbeeld institutionele vastgoedbeleggers ook onder de gebruikte definitie van particuliere beleggers?

Zie hiervoor de beantwoording van vraag 2 waarin ik de gehanteerde definitie nader duid.

Vraag 5

In hoeveel procent van de aankopen door particuliere beleggers gaat het om transacties tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers, waarbij dus geen koopwoningen betrokken zijn?

In 2019 was de verdeling van de woningen die door beleggers werden gekocht van corporaties, als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
356
411
148
915
Totaal aangekocht
22.277
22.816
3.263
48.356
% afkomstig van corporaties
1,6%
1,8%
4,5%
1,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
In de G4 was deze verdeling als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
94
31
0
125
Totaal aangekocht
5.295
7.343
492
13.130
% afkomstig van corporaties
1,8%
0,4%
0,0%
1,0%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

Vraag 6

Wat zijn de mutaties per categorie koper en verkoper in absolute aantallen (eigen woningbezitter, particuliere verhuurder, corporatie, institutionele vastgoedbelegger, etc.)?

De onderstaande tabel geeft de verandering van aantallen woningen in bezit weer voor de verschillende categorieën over de periode april 2019 – oktober 2020. Het gaat hier om gegevens over de woningvoorraad. Bij gegevens over de woningvoorraad gebruikt het Kadaster de definitie «grote verhuurder» in plaats van «Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel». Onder de tabel wordt de definitie toegelicht.
Categorie
Mutatie
Eigenaar-bewoner
+ 52.971
Tweede woning
+ 13.460
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
+ 18.241
Bedrijfsmatig < 500 woningen
+ 15.655
Grote verhuurder (a)
+ 1.994
Woningcorporaties
+ 4.035
Overig
+ 4.644
Onbekend
+ 4.549
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Grote verhuurder: Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea».

Vraag 7

Wat is de peildatum van het Kadaster-onderzoek? In hoeverre worden de cijfers vertekend door het dat het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari 2021?

De cijfers gaan over de eerste helft van 2020. In deze periode was de verhoogde overdrachtsbelasting nog niet aangekondigd. De cijfers worden daarom niet vertekend door het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari.

Vraag 8

Wat is de ontwikkeling van het aandeel Buy-To-Let aankopen door particuliere beleggers in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De hier gehanteerde definitie van buy-to-let is: woningen die beleggers kopen van eigenaar-bewoners. Hieronder is te zien hoeveel woningen er van eigenaar-bewoners werden gekocht door de verschillende categorieën beleggers in de G4 zoals gedefinieerd onder vraag 2. Buy-to-let komt vooral voor bij natuurlijke personen en in mindere mate bij kleinere bedrijfsmatige verhuurders. Bij grote bedrijfsmatige verhuurders en institutionele beleggers komt buy-to-let vrijwel niet voor.
2015
2016
2017
2018
2019
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
6,9%
8,8%
10,6%
11,1%
10,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
4,2%
4,3%
4,7%
5,0%
4,5%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Totale percentage beleggers
11,1%
13,1%
15,3%
16,1%
14,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 9

Wat is de ontwikkeling van het aandeel aankopen door koopstarters in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De onderstaande tabel geeft het aandeel koopstarters2 in woningtransacties in de G4 weer voor de periode 2015 – 2019. Het gaat hier om het aandeel in alle woningtransacties, dus niet alleen de woningen die zij van eigenaar-bewoners kopen, maar ook de woningen die zijn gekocht van andere groepen zoals beleggers en woningcorporaties zijn hierin meegenomen.
Jaar
Percentage
2015
24,3%
2016
23,0%
2017
23,3%
2018
22,6%
2019
23,2%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 10

Hoeveel verkopen door corporaties en institutionele vastgoedbeleggers aan eigenaar-bewoners staan er tegenover de Buy-To-Let aankopen in de G4? En in de rest van Nederland?

In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er door de verschillende partijen aan eigenaar-bewoners zijn verkocht in 2019.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal is 209.401)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
5.677
2,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
6.937
3,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
1.613
0,8%
Woningcorporatie
7.543
3,6%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal 23.332)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
1.261
5,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
1.222
5,2%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
239
1,0%
Woningcorporatie
1.666
7,1%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 11

Wat is het aandeel van particuliere beleggers in de totale woningvoorraad? Hoe heeft dat aandeel zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? Hoe verhoudt zich dit aandeel tot de ons omringende landen?

Het Kadaster heeft het aandeel van de verschillende categorieën in de totale woningvoorraad vanaf 2017 op een aantal momenten gemeten. De onderstaande tabel geeft de stand weer op oktober 2017, oktober 2018, januari 2020 en oktober 2020. Voor 2017 werd er nog geen data volgens deze indeling opgeslagen.
Okt-2017
Okt-2018
Jan-2020
Okt-2020
Natuurlijk persoon ≥3 woningen
3,2%
3,5%
3,6%
3,7%
Bedrijfsmatig <500 woningen
2,2%
2,3%
2,5%
2,6%
Grote verhuurder
2,1%
2,1%
2,1%
2,1%
Totale percentage beleggers
7,5%
7,9%
8,2%
8,4%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De ons omringende landen kennen een andere verdeling. In Duitsland is de huursector in zijn algemeenheid een stuk groter dan in Nederland en komt eigenwoningbezit dus minder voor; in Nederland is het eigenwoningbezit 56,83% tegenover 45,5% in Duitsland. In Duitsland was in 2019 13,9% van alle woningen in bezit van een particuliere verhuurder (natuurlijk persoon). 7% werd verhuurd door bedrijven, dit zijn zowel institutionele beleggers als bedrijfsmatige particuliere verhuurders. 13% wordt verhuurd door (semi)publieke partijen, die vaak deels in bezit van gemeenten of Bundesländer. Deze (semi)publieke woningen zijn veelal gericht op mensen met een lager inkomen, dit is te vergelijken met de corporaties in Nederland (maar kent wel enkele verschillen). Kortgezegd worden er dus aanzienlijk meer woningen in Duitsland verhuurd door beleggers (particulier en institutioneel), en aanzienlijk minder door (semi)publieke organisaties.4 In Vlaanderen was in 2018 72% van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners. 19% was in bezit van private partijen, en 7% was sociale huur. Ook in Vlaanderen is dus een hoger percentage van de woningen in bezit van private partijen. Het is echter niet goed mogelijk om deze percentages direct met de Nederlandse percentages vergelijken, omdat de regelgeving en voorwaarden om te huren tussen de landen verschilt.5

Vraag 12

Deelt u de mening dat een particuliere huursector onmisbaar is voor een goede werking van de woningmarkt?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen, onder andere in het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte ook excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende en betaalbare woning te vinden. Ik vind het belangrijk dat deze excessen worden aangepakt en wil dat de positie van starters en mensen met een middeninkomen wordt verbeterd. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters6 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Concurrentie neemt snel toe op bloeiende markt voor verhuurhypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel aanbieders er zijn van zogenaamde verhuurhypotheken en hoe vaak deze verstrekt worden?

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek2 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen of in hun bezit hebben voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind of beleggers die één of enkele woningen bezitten als oude dag voorziening. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument3.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden. Wel is er dus een stijging te zien in het aantal aanbieders van verhuurhypotheken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat er steeds meer mogelijkheden komen voor particuliere verhuurders om via dergelijke leningen woningen op te kopen en vervolgens te verhuren?

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden, zolang ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. De toename van het aantal aanbieders vind ik daarom niet problematisch. Wel is het belangrijk dat aanbieders van verhuurhypotheken verantwoorde leningen verstrekken. In de praktijk hanteren geldverstrekkers voor beide typen verhuurhypotheken een lagere maximale loan-to-value bij afsluiting dan voor reguliere consumentenhypotheken. Bij het overgrote deel van de aanbieders kun je maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat lenen. Bij een enkele aanbieder mag je maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. Iemand die een woning wil kopen met een verhuurhypotheek moet daarom altijd eigen geld inbrengen. Hierdoor lopen verhuurders minder risico bij een eventuele waardedaling of terugval in inkomsten waardoor er minder kans is dat zij daardoor niet meer aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het aanbieden van verhuurderhypotheken kan leiden tot nog meer moeilijkheden voor starters om een woning te kunnen kopen? Zo nee, waarom niet?

Door de krapte op de woningmarkt is het voor groepen als starters lastig om een geschikte woning te vinden. Tijdens hun zoektocht ondervinden starters vaak concurrentie van andere woningzoekenden, waaronder beleggers. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 is het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom wil ik de positie van de starter verbeteren ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters4 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.

Vraag 5

In hoeverre kunt u aangeven of buy-to-let hypotheken leiden tot een verdere stijging van de huizenprijzen? Vindt u dit wenselijk?

Wanneer de vraag naar een product toeneemt resulteert dit bij een gelijkblijvend aanbod doorgaans in een hogere prijs. Wanneer er meer mensen besluiten om met een verhuurhypotheek een woning te gaan kopen, heeft dit, ceteris paribus, effect op de prijs. Dit geldt uiteraard niet alleen voor verhuurders met een verhuurhypotheek. Ook wanneer de vraag bij andere groepen woningzoekenden groeit heeft dit effect op de prijs. In brede zin is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen en kunnen huishoudens door de lagere rente meer lenen waardoor zij ook meer kunnen betalen voor een woning. Het aanbod aan woningen is op dit moment echter ontoereikend om aan deze vraag te kunnen voldoen. Hierdoor hebben woningzoekenden meer moeite om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen te verbeteren zet ik in op het versnellen van de woningbouw en het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Dit doe ik onder meer met de reeds gesloten woondeals, de woningbouwimpuls en de korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties.

Vraag 6

Vindt u het ook een onwenselijke situatie dat woningen steeds vaker als beleggingsobject worden gebruikt? Zo nee, waarom niet?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Bij vraag 8 ga ik in op de maatregelen die ik hiervoor neem.

Vraag 7

Steunt u het voorstel om personen in het bezit van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer en belasting te laten betalen? Bent u bereid om zo de wildgroei aan het opkopen van woningen tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens is bovendien arbitrair.
Het voorstel, om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet niet omdat het niet past in de huidige systematiek. Het huidige kabinet heeft daarentegen maatregelen genomen om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren. Per 1 januari 2021 is de differentiatie van de overdrachtsbelasting in werking getreden. De differentiatie zorgt enerzijds voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting zodat starters minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers verbeteren ten opzichte van beleggers.

Vraag 8

Bent u bereid de groei aan buy-to-let te ontmoedigen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 heb benoemd, zet ik in op de aanpak van excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Met deze aanpak wordt de balans tussen beleggers en andere woningzoekenden verbeterd ten gunste van de woningzoekenden. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd. Ook zal ik een opkoopbescherming invoeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal ik de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector maximeren, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er tot nu toe in 2020 door particulieren zijn gekocht om te verhuren? Kunt u ook aangeven hoe groot het aandeel van particuliere verhuur op de woningmarkt nu is?

In de beantwoording van de Kamervragen van de heer Koerhuis (VVD) over hetzelfde nieuwsbericht leg ik hierboven nader uit dat het begrip «particuliere belegger» een lastig begrip is omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. Daar waar gevraagd wordt naar het begrip «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers).
De onderstaande tabel laat het aantal en aandeel woningen gekocht door beleggers in de eerste helft van 2020 zien. Dit is ten opzichte van alle woningtransacties, ook onderlinge transacties tussen verhuurders vallen hieronder. De cijfers over eind 2019 (gebruikt bij vraag 3) en de eerste helft van 2020 zijn nog voorlopig. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend bij het Kadaster.
Type belegger
Aantal gekocht
Percentage
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
9.995
7,0%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
10.426
7,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
1.524
1,1%
Totaal
21.945
15,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
De onderstaande tabel geeft het aandeel van beleggers op de woningmarkt weer.
Type belegger
Oktober 2020
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
3,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
2,6%
Grote verhuurder1
2,1%
Totale percentage beleggers
8,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea»

Vraag 3

Kunt u over de jaren 2015–2020 een schematisch overzicht geven van het aantal woningen dat gekocht is door particulieren om te verhuren?

De onderstaande tabel geeft inzage in het aantal woningen dat gekocht is door beleggers naar type belegger. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend.
2015
2016
2017
2018
2019
2020 eerste helft
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
15.394
20.297
25.904
25.315
22.277
9.995
Bedrijfsmatig < 500 woningen
28.527
30.497
29.368
27.819
22.743
10.426
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
10.996
9.290
10.260
11.387
3.263
1.524
Totaal beleggers
54.917
60.084
65.532
64.521
48.283
21.945

Vraag 4

Kunt u aangeven welke gemeenten concrete plannen hebben om een zelfbewoningplicht in te voeren?

Gemeenten hebben voor nieuwbouw al verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Een groep van achttien gemeenten heeft in 2019 of 2020 een zogeheten zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw ingevoerd, zo blijkt uit onderzoek van het FD2. Het gaat om de volgende gemeenten3: Zwolle, Eindhoven, Amsterdam, Utrecht, Pijnacker-Nootdorp, Den Haag, Sint-Michielsgestel, Westerveld, Nuenen, Bernheze, Boxtel, Langedijk, Nieuwkoop, Velsen, Haaren NB, Bergeijk, Haarlem en Waterland. Daarnaast zijn er een aantal gemeenten met plannen, verregaande discussies of aangenomen moties om de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw toe te passen. Hierbij gaat het om: Bodegraven, Meijerijstad, Leiden, Brielle, Teylingen, Barneveld, Katwijk en Wijchen.
Daarnaast werk ik aan de invoering van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geeft gemeenten mogelijkheden om in de bestaande bouw om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit instrument kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming is met verschillende geïnteresseerde gemeenten gesproken. In eerste instantie vonden de gesprekken plaats met de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Maastricht. In een later stadium zijn ook de gemeenten Groningen, Eindhoven, Leeuwarden, Leiden, Schiedam en Tilburg aangehaakt bij deze overleggen. Welke gemeenten daadwerkelijk gebruik gaan maken van de opkoopbescherming wordt pas duidelijk wanneer deze is ingevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het zeer ongewenst is dat particuliere beleggers grote hoeveelheden woningen opkopen om te verhuren en starters op de koopmarkt hierdoor vaak achter het net vissen? Zo nee, waarom niet?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, lastig is om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters4 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 6

Kunt u per woningmarktregio aangeven hoe hoog de gemiddelde huurprijs van een particuliere huurwoning is? Kunt u per woningmarktregio ook aangeven hoe hoog de gemiddelde huurprijs van een huurwoning bij institutionele beleggers en bij woningcorporaties zijn?

Woningmarktregio
Corporaties, overheid, zorgpartijen
Pensioenfonds, belegger
Particulieren en overige verhuurders
Gemiddelde alle verhuurders
Friesland
498
Niet bekend
521
507
Groningen Drenthe
502
Niet bekend
569
527
Noord-Holland Noord
532
Niet bekend
612
561
Zwolle/Stedendriehoek
549
714
604
569
Metropoolregio Amsterdam
563
851
754
638
Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde
560
Niet bekend
671
606
Holland Rijnland
565
Niet bekend
657
604
Oost-Nederland
529
Niet bekend
544
538
U16
569
858
732
629
Food Valley
564
Niet bekend
Niet bekend
570
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
560
791
663
602
Arnhem Nijmegen
545
726
646
583
Woongaard
548
Niet bekend
Niet bekend
553
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee
530
Niet bekend
Niet bekend
556
Noordoost Brabant
539
Niet bekend
677
580
West-Brabant en Hart van Brabant
553
751
665
591
Zeeland
516
Niet bekend
554
530
Metropoolregio Eindhoven
542
Niet bekend
640
583
Limburg
533
Niet bekend
575
556
Totaal heel Nederland
547
791
652
588
Niet bekend: onvoldoende gegevens voor betrouwbare meting
Bron: WoOn2018

Vraag 7

Hoeveel aanbieders van zogenaamde by-to-let-hypotheken zijn er? Hoeveel by-to-let-hypotheken zijn er tot nu toe afgegeven?

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek5 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument6.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken voor consumenten is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de zogenaamde by-to-let-hypotheken een ongewenste hypotheekvorm zijn die bijdragen aan een tekort aan betaalbare koopwoningen voor onder meer starters op de woningmarkt? Zo nee, waarom niet?

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden. Hierbij is het belangrijk dat ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. Zolang dat gebeurt zie ik de verhuurhypotheek niet als een ongewenste hypotheekvorm. Zoals eerder gezegd dragen beleggers ook bij aan stabiele woningmarkt. Uit het antwoord op vraag 7 blijkt dat het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel is vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom richt ik me op het verbeteren van de positie van de starter ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.

Vraag 9

Is het juridisch mogelijk om de zogenaamde by-to-let-hypotheken te verbieden? Zo ja, hoe kan dit geregeld worden? Zo nee, welke wettelijke regels verzetten zich tegen zo’n verbod?

Bij het stellen van nationale regels geldt allereerst dat het onderwerp niet reeds Europees geharmoniseerd mag zijn. Voor verhuurhypotheken voor consumenten is dit laatste niet geheel het geval. De Europese Hypothekenrichtlijn biedt de lidstaten de vrijheid om die richtlijn niet toe te passen op verhuurhypotheken aan consumenten, mits de lidstaat ervoor zorgt dat er op nationaal niveau een passend kader voor dit soort kredieten wordt toegepast. Nederland heeft er bij de implementatie voor gekozen geen gebruik te maken van deze vrijheid7 8. De richtlijn laat daarnaast in algemene zin aan lidstaten de mogelijkheid om strengere voorschriften ter bescherming van consumenten te handhaven of in te voeren9, deze moeten dan getoetst worden aan het Unierecht. Voor zakelijke kredieten geldt dat deze niet onder de Hypothekenrichtlijn of Dienstenrichtlijn vallen. Eventuele beperkingen moeten daarom rechtstreeks getoetst worden aan de verdragsvrijheden.
Bij het verbieden van verhuurhypotheken, zakelijk of aan consumenten, geldt dat het vrij verkeer van diensten zoals vastgelegd in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (artikel 56 en10 wordt beperkt. Aan dergelijke maatregelen worden hoge eisen gesteld om de toets aan het Europees recht te kunnen doorstaan. Zo mag de maatregel niet discrimineren tussen Nederlandse aanbieders en aanbieders uit andere lidstaten, moet deze gerechtvaardigd kunnen worden door een dwingende reden van algemeen belang, moet deze geschikt zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel te waarborgen, en mag deze niet verder gaan dan nodig is voor het bereiken van het doel (proportioneel)11.
Het is echter de vraag of een verbod op het aanbieden van verhuurhypotheken de toets aan het Europees recht kan doorstaan. Hoewel de maatregel niet zou discrimineren als het zowel voor Nederlandse als andere Europese aanbieders verboden wordt om verhuurhypotheken aan te bieden, en het tegengaan van speculatie met het oog op betaalbare huisvesting mogelijk een voldoende dwingende reden van algemeen belang is, schiet de maatregel met name te kort op doelmatigheid en proportionaliteit. Vastgoed gekocht voor verhuur is niet altijd gefinancierd met een verhuurhypotheek. Zo zijn er ook (vastgoed)fondsen en private investeerders met voldoende eigen vermogen. Het is in die context moeilijk verdedigbaar waarom het doel – tegengaan van speculatie- bereikt wordt door alleen een bepaalde groep particuliere beleggers te belemmeren door de toegang tot een verhuurhypotheek in het geheel te ontzeggen. Voor deze hypotheken geldt al dat doorgaans tot maximaal 80% van de woningwaarde financiering aangeboden wordt (in tegenstelling tot reguliere hypotheken voor consumenten), en wanneer deze aan consumenten verstrekt worden gelden ook inkomenseisen ter voorkoming van overkreditering en andere publiekrechtelijke vereisten. Daarnaast geldt dat er door het kabinet reeds andere maatregelen genomen of aangekondigd zijn, zoals de differentiatie van de overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming en, dat voordat tot een algeheel verbod kan worden overgegaan, ook overwogen zou moeten worden of strengere eisen aan deze hypotheken het doel afdoende zou bereiken.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat particuliere beleggers nu nog snel hun slag proberen te slaan voordat de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2021 omhoog gaat? Zo nee, waarom niet?

Anticipatie op de nieuwe wetgeving door beleggers in de periode tussen de bekendmaking van het nieuwe wetsvoorstel en de inwerkingtreding daarvan is ongewenst, maar helaas niet geheel te voorkomen. De periode waarbinnen beleggers konden anticiperen is wel zo kort mogelijk gehouden. Er is namelijk bewust voor gekozen om geen overgangsrecht op te nemen voor de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8%. Beleggers moesten hierdoor niet alleen de koopovereenkomst sluiten vóór 1 januari 2021, maar ook daadwerkelijk de woning voor 1 januari 2021 overgedragen hebben gekregen via de notaris om niet het verhoogde tarief van 8% te betalen. Omdat er geen overgangsrecht is opgenomen voor de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief voor beleggers, kunnen starters direct vanaf de inwerkingtreding van het wetsvoorstel op 1 januari 2021 al profiteren van hun verbeterde positie ten opzichte van die van beleggers.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het feit dat marktpartijen denken dat de hogere belasting niet het gewenste effect zal hebben? Bent u bereid om als blijkt dat deze maatregel geen significant effect heeft of de maatregel averechts effect heeft omdat de huren onevenredig omhoog gaan en/of er geen investeringen meer in de woning worden gedaan de maatregelen zo aan te passen dat het doel – minder by-to-let – wel wordt bereikt? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht dat deze maatregel de toegankelijkheid en betaalbaarheid van een koopwoning voor starters zal verbeteren, omdat zij minder lang hoeven te sparen voor de kosten koper. Op korte termijn kunnen zij mogelijk iets meer gaan bieden voor een woning omdat ze meer eigen geld kunnen inzetten voor de aankoop van de woning. Tegenover het mogelijke prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel staat echter het mogelijke prijsdrukkende effect van de maatregel voor beleggers. Zij gaan immers meer overdrachtsbelasting betalen en daardoor naar verwachting minder woningen aankopen.
De wet zal worden geëvalueerd. Het voornemen is om hiermee te starten in de loop van 2024. De resultaten zullen in het voorjaar van 2025 beschikbaar komen. In deze evaluatie zal onder andere gekeken worden naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de voorgestelde maatregelen en daarmee ook de ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is. Ik kan nog niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie.

Vraag 12

Wat kan Nederland leren van der ervaringen die in het Verenigd Koninkrijk zijn opgedaan toen een vergelijkbare belastingmaatregel daar voor de langere termijn niet het gewenste effect had?

Het onderzoeksrapport van Dialogic heeft de belastingmaatregel in het Verenigd Koninkrijk onderzocht.12 De maatregelen in Nederland en het Verenigd Koninkrijk zijn echter niet één op één vergelijkbaar. In het Verenigd Koninkrijk is de maatregel voor starters niet tegelijkertijd met de maatregel voor beleggers ingevoerd. Ook was de startersmaatregel eerst van tijdelijke aard (2010–2012), die bovendien afweek van de structurele startersmaatregel die in 2017 is ingevoerd. Ook heeft het Verenigd Koninkrijk in 2017 nog een aantal maatregelen genomen tegen de particuliere verhuurders. Deze hebben te maken met de hypotheekrenteaftrek en met strengere eisen om een hypotheek te krijgen. Door deze aanvullende maatregelen zijn de effecten van de afzonderlijke maatregelen lastiger te bepalen.
De tijdelijke verlaging voor starters in 2010 heeft in het Verenigd Koninkrijk geleid tot ca.1.000 extra transacties in de 13 maanden na de verlaging. Na de verhoging voor beleggers in 2016 is het aandeel van beleggers in nieuwe hypotheken gedaald van 15% naar 9% en voor starters gestegen van 39% naar 45%. De belastingmaatregel heeft dus in het Verenigd Koninkrijk geleid tot een betere positie van starters ten opzichte van beleggers.

Vraag 13

Hoeveel woningen zijn er tot nu toe in 2020 door institutionele beleggers in Nederland gekocht? Kan dit ook voor de jaren 2015–2019 worden aangegeven?

Institutionele beleggers richten zich vooral op het bouwen van nieuwe woningen. Zij kopen in principe geen individuele bestaande woningen aan. Wel kopen ze soms reeds verhuurde woningcomplexen of woningportefeuilles aan of transformeren ze winkels of kantoren tot woning. Het exacte aantal aangekochte woningen voor 2020 is nog niet bekend. De onderstaande tabel geeft inzicht in de het aantal woningen dat institutionele beleggers (IVBN-leden) in 2015–2019 in exploitatie hebben genomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de bestaande woningen die complexgewijs zijn aangekocht en woningen die zijn toegevoegd door nieuwbouw. De verwachting is dat het aantal voor 2020 aansluit op de trend van de eerdere jaren.
Jaar
Bestaande bouw
Nieuwbouw
Totaal
2015
671
4.317
4.988
2016
2.002
4.465
6.467
2017
1.277
6.990
8.267
2018
1.853
6.862
8.715
2019
1.512
7.204
8.716
Bron: IVBN

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Zo tikt een tijdbom in sociale woningbouw Noord-Nederland: corporaties sturen politiek een brandbrief»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u kennis genomen van de brief die de veertig woningcorporaties aan de politiek hebben gestuurd? Wat is uw reactie hierop?

Ja, ik heb kennisgenomen van de genoemde brief. Ik herken de grote opgave waar corporaties voor staan en ik begrijp de zorg dat hun middelen en mogelijkheden tekort kunnen schieten. Ik heb vorig jaar een onderzoek aan de Kamer gestuurd waaruit blijkt dat er op termijn een tekort aan middelen zal ontstaan bij corporaties om al hun maatschappelijke opgaven te realiseren. Ik heb de afgelopen jaren maatregelen genomen die corporaties op korte termijn direct steunen, zoals het structureel verlagen van de verhuurderheffing, en het bieden van gerichte investeringsruimte via de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) Nieuwbouw en de RVV Aankoop woningen, specifiek voor krimpgebieden. Het is aan het volgende kabinet om keuzes te maken over structurele oplossingsrichtingen voor de disbalans tussen de middelen en opgaven van corporaties.

Vraag 3

Welk beleid voert u om woningcorporaties te stimuleren om woningen te vervangen in minder dichtbevolkte gebieden? Welke stappen heeft u de afgelopen vier jaar gezet om dit te stimuleren?

Het vervangen van woningen is geen doel op zich, maar een middel om te komen tot betere woningen en een meer gebalanceerde samenstelling van het woningaanbod. Om dat te stimuleren, konden corporaties tot 1 juli 2018 in krimpgebieden gebruik maken van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) voor sloop en in 2020 is de RVV voor nieuwbouw opengesteld geweest. Daarnaast wordt dit jaar ook het Volkshuisvestingsfonds van € 450 miljoen ingezet als instrument om hieraan bij te dragen. Dertien grens- en krimpregio’s zijn prioritaire gebieden voor het Volkshuisvestingsfonds2.

Vraag 4

Kunt u een overzicht bieden van de besteding van de middelen voor de Regeling vermindering verhuurderheffing en de woningbouwimpuls? Welk deel daarvan komt ten goede aan gebieden als Friesland, Groningen, Drenthe, Twente en de Achterhoek, maar bijvoorbeeld ook Zeeland en Limburg?

Met de RVV Nieuwbouw hebben corporaties een korting op de verhuurderheffing aangevraagd voor nieuwbouw van ongeveer 115.000 sociale huurwoningen, waaronder vervangende nieuwbouw, ook in Noord-Nederland. Op basis van de stand van ingediende aanvragen op 1 juli 2020 is er maximaal € 2,66 miljard aan vermindering verhuurderheffing beschikbaar3 Ook corporaties in de genoemde regio’s hebben heffingsvermindering aangevraagd voor de door hen geplande bouw van sociale huurwoningen. Het gaat om aanvragen voor ruim 18.500 nieuwe woningen in de genoemde regio’s gezamenlijk, goed voor ruim € 335 miljoen heffingsvermindering.
De woningbouwimpuls richt zich op grootschalige en complexe gebiedsontwikkelingen die zonder financiële bijdrage van het Rijk niet of vertraagd gerealiseerd worden. De primaire focus ligt op daarbij op regio’s met een grote woningbouwopgave, waaronder de woondealregio’s. Dat zijn vaak niet de in de vraag genoemde regio’s. De woningbouwimpuls sluit geen gemeenten of regio’s uit. Er zijn met diverse gemeenten in de genoemde regio’s gesprekken gevoerd over de mogelijkheden van de woningbouwimpuls voor hun gemeente. Voor de eerste tranche van de woningbouwimpuls zijn 52 aanvragen ingediend, waarbij van een groot deel van de genoemde regio’s geen aanvraag is ontvangen.
Op basis van het unanieme advies van de onafhankelijke toetsingscommissie zijn 27 aanvragen gehonoreerd4 met een totale bijdrage van ruim € 336 miljoen5. In de eerste tranche is een aanvraag in de genoemde regio’s toegekend. Dit betreft een aanvraag uit Enschede.

Vraag 5

Waarom bent u niet bereid woningcorporaties een korting te geven op de verhuurderheffing als zij woningen vervangen of renoveren in dunbevolkte gebieden?

Voor het vervangen van woningen verwijs ik naar mijn antwoorden op vragen 3 en 4. Voor zowel de sloop als de nieuwbouw hebben corporaties de afgelopen jaren gebruik kunnen maken van de RVV. Voor renovatie waarbij flinke verduurzaming optreedt, gaat per 1 juli a.s. de RVV verduurzaming open, ook voor dunbevolkte gebieden. Daarmee is structureel jaarlijks € 104 miljoen gemoeid. Voor het renoveren en vervangen van woningen in dunbevolkte gebieden komt dit jaar het Volkshuisvestingsfonds van € 450 miljoen beschikbaar.

Vraag 6

Bent u bereid om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in goede voorzieningen en leefbaarheid, zodat ook mensen in de regio prettig kunnen blijven wonen? Zo nee, waarom niet?

Met het wetsvoorstel over de wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie wordt de slagkracht van corporaties op het gebied van leefbaarheid vergroot. Zo vervalt het maximumbedrag voor leefbaarheidsinvesteringen, zullen activiteiten gericht op ontmoeting ook tot de leefbaarheid behoren en zijn leefbaarheidsinvesteringen ook zonder prestatieafspraken rechtmatig. Daarnaast worden de investeringsmogelijkheden in maatschappelijk vastgoed verruimd en kunnen corporaties gemakkelijker bijdragen aan gemengde wijken door het buiten werking stellen van de markttoets6. Woningcorporaties kunnen bijdragen, binnen de grenzen van de Woningwet, maar ze zijn bijvoorbeeld vaak niet eindverantwoordelijk voor het behouden van de in de aangehaalde brief genoemde voorzieningen: daarvoor zijn lokale en regionale partners ook aan zet. Ook op het onderdeel leefbaarheid worden gemeenten in grens- en krimpregio’s ondersteund met het Volkshuisvestingsfonds.

Vraag 7

Garandeert u dat woningcorporaties in deze regio’s gebruik kunnen maken van het door de fracties van PvdA en GroenLinks voorgestelde Volkshuisvestingsfonds, om te investeren in leefbaarheid, renovatie, sloop-nieuwbouw en goede voorzieningen?

Het Volkshuisvestingsfonds draagt bij aan een toekomstbestendige woonvoorraad en -omgeving in de kwetsbaarste gebieden. De financiële stroom van het Volkshuisvestingsfonds gaat via gemeenten, maar ook woningcorporaties (of beter gezegd: huurders van corporaties) kunnen hier profijt van ondervinden. Met specifieke uitkeringen aan gemeenten wordt de herstructurering (renovatie, transformatie, sloop-nieuwbouw) van het slechtste deel van de voorraad mogelijk gemaakt, en daarbij noodzakelijke ingrepen in de openbare ruimte. Dat zijn ook de opgaven die de woningcorporaties noemen in de aangehaalde brief. Veel gemeenten in de eerder genoemde regio’s kunnen daar voor een groot deel met prioriteit gebruik van maken, omdat in het bijzonder wordt gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden en de 13 grens- en krimpregio’s waar leefbaarheid onder druk komt te staan7.
Ik verwacht van gemeenten dat zij gezamenlijk met woningcorporaties en eventueel andere betrokken in de betreffende gebieden plannen maken hoe de problematiek aangepakt kan worden. Woningcorporaties kunnen een belangrijke rol spelen bij de realisatie van de herstructureringsprojecten, door naast de aanpak van particulier bezit gelijktijdig hun woningen te herstructureren om zo schaalvoordelen te creëren. Via het Volkshuisvestingsfonds kunnen corporaties die hiervoor onvoldoende investeringscapaciteit hebben een deel van de kosten gedekt krijgen, waarmee zij het Volkshuisvestingsfonds kunnen inzetten om te kunnen blijven werken aan de opgaven waar zij voor staan.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Huurders Voorschoten eisen inspraak bij Woonzorg»?1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen stelt de wet aan de representativiteit van huurdersorganisaties?

Ik onderscheid hierbij de Overlegwet en de Woningwet.
De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), ook wel Overlegwet genoemd (hierna: Overlegwet), geldt voor alle particuliere en commerciële verhuurders die ten minste 25 woningen verhuren in Nederland en voor alle woningcorporaties. De Overlegwet stelt geen specifieke eisen qua omvang van hun achterban aan de representativiteit van huurdersorganisaties. Een huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet als zij:
De Overlegwet kent ook bewonerscommissies. Dat zijn informelere organisaties die de belangen van huurders van één of meer specifieke wooncomplexen2 behartigen. Bewonerscommissies hoeven geen vereniging of stichting te zijn en geen bestuur te hebben dat is gekozen door of uit de huurders die zij vertegenwoordigen. Maar wel moeten deze voldoen aan de laatste drie van bovenstaande bullets.
Over bewonerscommissies bepaalt de Overlegwet dat de verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken, als de commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens de huurders van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden en alleen die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken die qua omvang van haar achterban van huurders van het betrokken wooncomplex het meest representatief kan worden geacht.
Een dergelijke bepaling bevat de Overlegwet niet over huurdersorganisaties.
De Overlegwet kent het zogenoemde primaat voor de huurdersorganisatie die de belangen van alle huurders van de verhuurder behartigt – de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie – als de huurders van de verhuurder zich in meerdere huurdersorganisaties hebben georganiseerd. De verhuurder hoeft dan voor algemeen beleid en beheer alleen te overleggen met en gelegenheid te geven advies uit te brengen aan de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie. Maar als een verhuurder voornemens heeft voor een bepaald wooncomplex en er is een huurdersorganisatie of bewonerscommissie die is opgericht om de belangen van (onder meer) dat wooncomplex te behartigen, dan moet de verhuurder over die voornemens met die huurdersorganisatie of bewonerscommissie overleggen en die gelegenheid geven advies uit te brengen.
De Stichting Landelijk Huurders Platform Woonzorg Nederland (LHP)3 behartigt volgens haar statuten de gezamenlijke belangen van alle huurders van Woonzorg Nederland. De LHP is daarmee de huurdersorganisatie op instellingsniveau.
Zoals uit het aangehaalde artikel blijkt bestaat naast deze landelijke huurdersorganisatie van huurders van Woonzorg Nederland, in Voorschoten ook een plaatselijke huurdersorganisatie: de Huurdersbelangenvereniging Voorschoten (HBVV). Deze plaatselijke huurdersorganisatie is op 7 juli 2020 opgericht en behartigt de belangen van huurders van Woonzorg Nederland in Voorschoten4.
Geschillen tussen huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) en de verhuurder over de toepassing van de regels uit de Overlegwet kunnen aan de Huurcommissie worden voorgelegd. Anders dan het aangehaalde bericht suggereert, is voor toegang tot de Huurcommissie niet vereist dat de gemeente een huurdersorganisatie of bewonerscommissie accepteert als gesprekspartner.
Huurdersorganisaties van huurders van woningcorporaties, zoals Woonzorg Nederland (WZN), kennen naast hun rechten uit de Overlegwet nog aanvullende rechten uit de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015:
De HBVV heeft te kennen gegeven dat WZN op 1 april 2021 (zie het antwoord op vraag 3) (tevens) heeft toegezegd de HBVV te introduceren bij de gemeente Voorschoten om deel te kunnen nemen aan gesprekken over onder meer de Woonvisie.
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op het hanteren door woningcorporaties van de regels uit de Woningwet voor woningcorporaties, waaronder op het toepassen van de verkoopregels. Hierbij hoort ook het in bepaalde gevallen moeten vragen van de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de huurders om wie het gaat daardoor niet worden vertegenwoordigd? Welke waarborgen biedt de wet om dit te voorkomen?

Ik vind het niet wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de betrokken huurders niet worden vertegenwoordigd. De wet biedt daarvoor ook waarborgen.
Ik onderscheid hierbij weer de Overlegwet en de Woningwet.
In het antwoord op vraag 2 heb ik al aangegeven dat een verhuurder de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie die is/zijn opgericht om de belangen van het/de rechtstreeks betrokken wooncomplex(en) te behartigen, op grond van de Overlegwet moet informeren over voorgenomen verkoop van de woningen en met die vertegenwoordigers moet overleggen indien zij dat wensen en hen gelegenheid moet geven schriftelijk advies uit te brengen.
Overigens vertegenwoordigt een huurdersorganisatie-op-instellingsniveau alle huurders van de verhuurder, dus ook de huurders van het/de betrokken wooncomplex(en) of woningen.
WZN heeft volgens haar zeggen de betrokken huurders op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 een brief gestuurd met extra toelichting (onderwerp: meest gestelde vragen over de voorgenomen verkoop). Vervolgens heeft WZN naar eigen zeggen op 20 oktober 2020 het LHP geïnformeerd en op 14 december 2020 een positief advies van het LHP ontvangen.
Het aangehaalde nieuwsbericht ging over de klacht van de HBVV dat zij door WZN niet voor vol werd aangezien en dat zij niet mocht meepraten over de voorgenomen verkoop van de woningen in Voorschoten. Inmiddels zijn WZN en de HBVV (digitaal) aan tafel gegaan. WZN heeft te kennen gegeven dat zij op 1 april 2021 in aanwezigheid van Cees van Boven, bestuursvoorzitter van WZN, een (online) presentatie heeft gegeven aan de HBBV. Onderwerpen die daarin zijn besproken waren: de stand van zaken van het verkoopproces, de overwegingen voor verkoop, de voorgenomen voorwaarden voor verkoop, de belangen van huurders bij de verkoop en het onderhoudsbeleid; tevens heeft WZN een overzicht van de te verkopen woningen aan de HBVV verstrekt.
Tijdens deze presentatie heeft WZN naar haar zeggen de HBVV toegezegd de HBBV te erkennen als gesprekspartner en de HBVV adviesrecht te geven bij de verkoop van woningen, alsmede de HBVV geïnformeerd dat zij bereid is de HBBV een onkostenvergoeding te betalen voor haar werkzaamheden (conform Overlegwet). Tevens is afgesproken dat WZN de HBVV op regelmatige basis zal informeren over de voorgenomen verkoop.
De HBVV heeft dit bevestigd en is naar haar zeggen verheugd over de presentatie en de gemaakte afspraken.
Op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv 2015) moeten woningcorporaties bij voorgenomen verkoop van blijvend gereguleerde huurwoningen of van een gemengd gereguleerd complex5 aan een derde partij (niet verkoop aan de in de woningen wonende huurders of aan een andere woningcorporatie) de zienswijze van de gemeente en betrokken bewonersorganisatie6 vragen. Die benodigde zienswijzen dient de corporatie bij het verzoek om toestemming van de Minister voor verkoop te voegen.
Bij voorgenomen verkoop aan een andere woningcorporatie is geen voorafgaande toestemming van de Minister en daardoor geen zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie vereist.
Ook bij de voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan een derde partij moet de woningcorporatie een zienswijze van de gemeente en thans ook van de bewonersorganisatie vragen7. Dat laatste, de verplichte zienswijze van de bewonersorganisatie bij potentieel te liberaliseren woningen, was voorheen niet in de regelgeving opgenomen en is abusievelijk, als gevolg van een veranderde redactie bij de laatste wijziging van de betreffende artikelen in het Btiv 2015 over de verkoopregels, in de regelgeving terecht gekomen. Dit heeft geleid tot verzwaring van de eisen aan de verkoop van potentieel te liberaliseren woningen die niet was beoogd. Met de op 21 april 2021 voorgehangen conceptwijziging van het Btiv 20158 komt de verplichting om bij voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan een derde partij de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te vragen, te vervallen.
WZN heeft toegelicht dat zij een categorale woningcorporatie is die zich richt zich op seniorenhuisvesting. Naar haar zeggen bestaat het te verkopen bezit in Voorschoten (1252 woningen) overwegend uit «reguliere» sociale huurwoningen die minder geschikt zijn voor de doelgroep senioren. WZN stelt de opbrengst van de verkoop aan te gaan wenden voor het aankopen van nieuw bezit voor de doelgroep senioren.
WZN heeft naar haar zeggen geen voornemens de betreffende woningen aan een derde partij te verkopen en stelt exclusieve gesprekken te voeren met woningcorporaties in de regio Voorschoten/Leiden als beoogde koper(s) van de woningen. Momenteel vindt naar zeggen van WZN onderzoek plaats naar de bouwkundige status van de woningen.
Zoals hierboven is toegelicht, is een woningcorporatie op grond van de Woningwet en het Btiv 2015 niet verplicht de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te vragen over voorgenomen verkoop indien de woningcorporatie de woningen verkoopt aan een andere woningcorporatie.

Vraag 4

Op welke wijze wordt inspraak geboden aan individuele huurders van huurwoningen die verkocht dreigen te worden?

Individuele huurders hebben geen instemmingsrecht of adviesrecht bij verkoop van hun huurwoning. Dat neemt niet weg dat een verhuurder de zienswijze van een huurder mag vragen over een voorgenomen verkoop. Mogelijk heeft de huurder interesse om de woning zelf voor eigen gebruik te kopen.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 heeft WZN de betrokken huurders naar eigen zeggen op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 nader geïnformeerd.
Individuele huurders kunnen verkoop van hun huurwoning niet blokkeren. Als huurders wel het recht daartoe zouden hebben, zouden verhuurders (waaronder woningcorporaties) hun huurwoningen niet of zeer moeilijk kunnen verkopen en belemmerd worden in hun bedrijfsvoering.
Verkoop van een verhuurde woning heeft ook geen directe gevolgen voor de individuele huurder: de nieuwe eigenaar zet de bestaande huurovereenkomst van rechtswege als verhuurder voort, ongeacht of de nieuwe eigenaar een woningcorporatie is of niet («koop breekt geen huur»). Als de nieuwe eigenaar de woning voor zichzelf wil gaan gebruiken (er zelf gaan wonen of sloop/nieuwbouw plegen), mag hij niet eerder dan drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd de nieuwe eigenaar en verhuurder te zijn, opzeggen wegens «dringend eigen gebruik»9. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De rechter zal dan het belang van de verhuurder om de woning in eigen gebruik te kunnen nemen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur voort te zetten. De rechter neemt daarbij alle omstandigheden van het geval in overweging.
De nieuwe eigenaar zet de huurovereenkomst dus ongewijzigd voort. Als het gaat om een qua huurprijs gereguleerd huurcontract, dan blijft het huurcontract gereguleerd (sociale huur, met volle huurprijsbescherming) ongeacht wie de nieuwe eigenaar is.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurder moet langer wachten en is duurder uit»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe reageert u op de analyse van de Woonbond, waaruit blijkt dat (1) de wachttijd voor een sociale huurwoning flink is opgelopen, (2) het aantal sociale huurwoningen met ruim 100.000 is afgenomen, (3) de huurprijzen zijn gestegen en (4) huurders fors meer kwijt zijn aan woonlasten dan kopers?

De analyse van de Woonbond ziet op de periode 2013 – 2018. Het aantal woongelegenheden van corporaties in het gereguleerde huursegment is deze periode afgenomen met 91.000 (bron: dVi). Hier staat een toename van het aantal woongelegenheden van corporaties in het niet gereguleerde segment tegenover van 43.000 (bron: AW Staat van de corporatiesector 2019 en Sectorbeeld 2014). Cijfers over 2019 laten overigens een groei zien van de totale corporatievoorraad met 17.000 woongelegenheden.
Ik vind het belangrijk dat corporaties meer sociale huurwoningen gaan bouwen. Dankzij de vermindering verhuurderheffing nieuwbouw hebben corporaties aanvragen ingediend die de komende vijf jaar moeten leiden tot de bouw van 150.000 nieuwe sociale huurwoningen. In de bestuurlijke afspraken heb ik met VNG en AEDES afspraken gemaakt waarmee we willen bereiken dat in de komende twee jaar de bouw van de 150.000 sociale huurwoningen kan starten, met het oog op het versnellen van de nieuwbouw door corporaties in de komende twee jaar naar 25.000 woningen per jaar. Hierdoor verwacht ik dat de wachttijden voor een sociale huurwoning zal gaan afnemen.
De betaalbaarheid van de huren is voor mij een belangrijke prioriteit, zoals ik ook toelicht in het antwoord op vraag 3 en 4. Daarom kies ik er voor verschillende maatregelen te nemen om de huren voor huurders betaalbaarder te maken, waaronder het wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen (Kamerstuk 35 578).
Dat huurders een hogere huurquote hebben komt voornamelijk omdat de huurders vaker een lager inkomen hebben. Desalniettemin laat WoOn2018 zien dat de huurquotes van huurders in de voorgaande jaren zijn afgenomen. Dat komt onder andere doordat de inkomens van huurders sneller zijn gestegen dan de woonlasten, dat door passend toewijzen het aandeel dure scheefwoners afgenomen is, en doordat woningcorporaties meer betaalbare huurwoningen hebben gebouwd.

Vraag 3

Is dit – met recent nog de grootste huurstijging in zes jaar tijd2 – nu werkelijk het treurige resultaat van het huurbeleid van tien jaar Rutte? Schaamt u zich hier niet kapot voor?

De huurenquête 2020 van het CBS laat zien dat de huurverhogingen voor zittende huurders (gemiddeld 2,4%) onder de inflatie (2,6%) van voorgaand jaar gebleven. Mede hierdoor zijn de meeste huurders in staat de huur te betalen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van huren een belangrijke prioriteit voor mij is.
Sinds dit jaar heb ik de gemiddelde huurverhoging voor woningcorporaties beperkt met de Wet wijziging Huursomstijging. Op 3 juli jl. is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend bij de Tweede Kamer, waarmee ik wettelijke belemmeringen wegneem om een tijdelijke huurkorting aan huurders te geven die bijvoorbeeld een tijdelijke inkomensval doormaken. De maatregelen in het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen (Kamerstuk 35 518) dragen bij aan een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad en het in lijn brengen van de huur met de kwaliteit van de woning gegeven de draagkracht van de huurder. Bovendien wordt het Besluit huurprijzen woonruimte ter maximering van het WOZ-aandeel voorgehangen bij uw Kamer. Ik kondigde daarnaast recent aan dat de huurverhogingen in de vrije en gereguleerde sector worden gemaximeerd op inflatie + 1%. Deze maatregelen zijn gericht op zowel de gereguleerde sector als de vrije sector waarmee de betaalbaarheid voor huurders in brede zin worden ondersteund.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat volgens het Nibud een kwart van de huurders – zo’n 800.000 huishoudens – financieel klem zit?3 Bent u ertoe bereid de huren alsnog fors te verlagen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat het onacceptabel is en blijft dat statushouders nog steeds met voorrang een sociale huurwoning krijgen, terwijl de Nederlanders jarenlang op de wachtlijst moeten staan? Bent u ervan op de hoogte dat er in tien jaar Rutte meer dan 110.000 sociale huurwoningen aan statushouders zijn toegewezen, terwijl het huidige tekort aan sociale huurwoningen zo’n 80.000 bedraagt? Deelt u de mening dat die woningen van en voor de Nederlanders zijn?

Nee, ik deel die mening niet. Er wordt in Nederland geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door veel partijen wordt daarom gezamenlijk hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang te zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt en betere aansluiting met de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij wordt geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De eerste pilots zijn dit jaar gestart. Ten slotte wijs ik op het beschikbaar stellen van 50 miljoen euro voor 2020 als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen, waaronder vergunninghouders. Deze woningen kunnen doorgaans snel geplaatst worden, doordat een impuls wordt gegeven aan concrete projecten die snel te realiseren zijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de woningmarkt een grote puinhoop is, die onder uw bewind alleen maar groter is geworden? Deelt u de conclusie van de Woonbond, dat de huurder onder Rutte slecht af is? Zo nee, wat hebt u de afgelopen jaren dan in ’s hemelsnaam voor de huurders gedaan (behalve uitgeknepen en aan hun lot over gelaten)?

Nee, die mening deel ik niet. In mijn antwoord op vraag 3 en 4 heb ik geschetst welke maatregelen ik heb genomen en heb aangekondigd. WoOn2018 laat zien dat de gemiddelde huurquote de afgelopen jaren tijdens deze kabinetsperiode is afgenomen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Vestia wentelt schulden af op huurders»?1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen en beperkingen legt het WSW op dit moment op aan Vestia? Welke gevolgen heeft dit voor het plegen van onderhoud, het stijgen van de huren en investeringen in nieuwbouwwoningen in vergelijking met andere corporaties?

Eind vorig jaar heeft Vestia in het kader van de lopende sanering een Herijkt Verbeterplan (HVP) opgesteld. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u daarover geïnformeerd, evenals over de reactie van de saneerder WSW op het plan. De conclusie was, kort samengevat, dat in de afgelopen jaren door Vestia betekenisvolle stappen zijn gezet op weg naar financieel herstel, maar dat de realisatie van de strategie en het financieel herstel van Vestia aan een aantal risico’s onderhevig blijven. Hierdoor zal Vestia gedurende een lange periode blijvend scherpe keuzes moeten maken in haar volkshuisvestelijke en verduurzamingsopgave.
In het HVP zijn de keuzes opgenomen die Vestia heeft gemaakt. Een overzicht daarvan is in mijn brief van 9 december 2019 opgenomen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat Vestia de komende tien jaar € 886 mln. investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd met € 7,8 mln. per jaar.

Vraag 3

Is het waar dat Vestia vanwege de eisen van het WSW geen ruimte heeft voor huurverlaging conform het Sociaal Huurakkoord? Zo nee, waarom niet?

Vestia heeft ruimte om huren te bevriezen of te verlagen, maar dit wel passend binnen de kaders van de sanering. Vestia heeft in overleg met de Huurdersraad gekozen om aan het maatwerkdeel van het Sociaal Huurakkoord invulling te geven door middel van betalingsregelingen voor die huurders die in financiële problemen zijn gekomen. Met Prinsjesdag heb ik een eenmalig recht op huurverlaging aangekondigd voor huurders bij woningcorporaties die een hoge huurprijs betalen in relatie tot hun lage inkomen. Dit gaat ook gelden voor de huurders van Vestia. Hiermee wordt invulling gegeven aan het Sociaal Huurakkoord.
Vestia moet net als andere corporaties bij huurverhoging voldoen aan de wettelijke grenzen voor de huurprijsstijging en de totale huursom die in lijn met het Sociaal Huurakkoord zijn aangepast. Daarnaast wordt in het HVP ruimte geboden aan Vestia om meer woningen passend toe te wijzen aan de doelgroep.

Vraag 4

Vindt u het eveneens onacceptabel dat huurders met een laag inkomen en een hoge huur geen huurverlaging kunnen krijgen?

Zoals gezegd heeft het kabinet met Prinsjesdag aangekondigd dat huurders bij een woningcorporatie die een in verhouding tot hun inkomen hoge huurprijs betalen recht krijgen op een huurverlaging. Dit wetsvoorstel (Kamerstuk 35 578) ligt bij uw Kamer. Met dit voorstel wordt aangesloten bij de werkwijze zoals die ook wordt gehanteerd bij het passend toewijzen: zittende huurders met een inkomen onder de passend toewijzingsgrens en een huurprijs boven de relevante aftoppingsgrens van de huurtoeslag, kunnen een huurprijsverlaging krijgen tot aan die relevante aftoppingsgrens. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2021.

Vraag 5

Geldt uw voorstel voor de verplichte huurverlaging ook voor huurders van Vestia? Zo ja, waarom gebeurt het dan niet? Zo nee, hoe wilt u dat uitleggen?

De verplichte huurverlaging geldt ook voor huurders van Vestia. Vanaf de beoogde ingangsdatum van 1 januari 2021 komen die net als bij andere corporaties in aanmerking voor huurverlaging.

Vraag 6

Welke financiële consequenties heeft het sociaal huurakkoord voor Vestia? In welke mate wordt Vestia daarvoor gecompenseerd?

In het Sociaal Huurakkoord zijn o.m. afspraken gemaakt over de maximale huursomstijging. De ruimte om invulling te geven aan de andere maatregelen van het Sociaal Huurakkoord moeten corporaties vinden binnen hun eigen financiële mogelijkheden. Dat geldt ook voor Vestia.
Als het totaal aan maatregelen dat op Prinsjesdag is aangekondigd wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft. Dat neemt niet weg dat te verwachten is dat bij veel corporaties de verlaging van de verhuurderheffing niet helemaal opweegt tegen de kosten van de verlaging van de huur. Gezien de relatief bepekte resulterende bedragen, is het niet aannemelijk dat er corporaties zijn waarbij dit tot financiële problemen leidt.
Bij Vestia zullen naar verwachting relatief veel huurders in aanmerking komen voor de huurverlaging. Goed nieuws voor de huurders, maar dat betekent naar verwachting dat de balans tussen de huurverlaging en de verlaging van verhuurderheffing voor Vestia in eerste instantie licht negatief uitpakt. Samen met WSW (saneerder) beziet Vestia hoe dit in de begroting voor volgend jaar binnen de sanering kan worden meegenomen.

Vraag 7

Bent u bereid om Vestia financieel tegemoet te komen, zodat de corporatie meer kan investeren in nieuwbouw en onderhoud, en de huren minder hoeft te verhogen?

Doordat Vestia een saneringscorporatie is, zitten er grenzen aan de financiële mogelijkheden. Ik zet mij daarom in voor Vestia en de regio waar Vestia actief is. In mijn antwoord op vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat er met het HVP extra ruimte is gekomen voor Vestia om te investeren in onderhoud en betaalbaarheid. Daarnaast ondersteun ik met de bestuurlijk regisseur Hamit Karakus de overdracht van bezit van Vestia naar andere corporaties in een aantal gemeenten. De korting op de verhuurderheffing, de woonimpuls en fonds voor volkshuisvesting dragen ook bij aan de volkshuisvestelijke opgave in deze regio. Ook na afloop van de sanering volgend jaar heeft Vestia nog steeds een grote en langlopende lening portefeuille die het moeilijk maakt haar volkshuisvestelijke taak waar te maken. Ik vind het daarom belangrijk dat er een structurele oplossing komt, zodat Vestia zijn volkshuisvestelijke opgave kan vervullen. Zoals toegezegd in het WGO Wonen en Ruimte van 9 november 2020, informeer ik uw Kamer voor het einde van het jaar over de stappen die ik neem om te zorgen dat er volgend jaar een oplossing op tafel komt. De sector zelf speelt hierin een belangrijke rol. Aedes heeft daarom een adviescommissie ingesteld die naar verwachting begin volgend jaar met een advies komt.

Vraag 8

Welke gevolgen heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties? Hoeveel verwacht u dat zij extra gaan betalen? Welke consequenties heeft dit voor woningcorporaties die woningen van Vestia overnemen in de maatwerkgemeenten?

Bij de voorgenomen overdrachtsbelasting van 8% zullen de corporaties naar verwachting op sectorniveau jaarlijks circa € 34 miljoen extra overdrachtsbelasting gaan betalen. In het kader van de voorgenomen overdrachten in de maatwerkgemeenten wordt bezien of en onder welke voorwaarden corporaties die de ANBI-status hebben gebruik kunnen maken van de vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor taakoverdracht tussen ANBI’s. De casus van de overdracht tussen Vestia en Staedion ligt op dit moment ter beoordeling bij de inspecteur, die aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval zal beoordelen of de vrijstelling bij taakoverdracht van toepassing is. Zoals toegezegd in het WGO belastingplan van 2 november, wordt uw Kamer nog geïnformeerd over de mogelijkheden om de bestande vrijstelling nader in te vullen.

Vraag 9

Bent u bereid om woningcorporaties financieel te compenseren voor de hogere overdrachtsbelasting? Zo nee, waarom niet?

Zoals hierboven geschetst, is het voor de impact op de corporatiesector van belang om te kijken naar het totaal van de maatregelen dat met Prinsjesdag is aangekondigd. Als het totaal aan maatregelen wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft.

Vraag 1

Kunt u per afspraak uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes aangeven of de maatregel wordt omgezet in wetgeving, en wat de huidige stand van zaken is?

Afspraak uit Sociaal Huurakkoord 2018
Wetgeving
Stand van zaken
– Maximaal inflatie exclusief huurharmonisatie
–Alle huurverhoging wegens renovatie buiten huursomstijging
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
– Mogelijkheid om in prestatieafspraken hogere huursomstijging af te spreken (max. inflatie+1%punt)
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
Deze afspraak zorgt voor rechtsongelijkheid tussen huurders van woningcorporaties (die hogere huurverhoging kunnen krijgen) en huurders van andere verhuurders.
Alternatieve maatregel is uitgewerkt in het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (35 518): maximale huurverhoging van € 25 voor zeer lage huren (<€ 300)
Schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) biedt verhuurders de mogelijkheid om een tijdelijke huurkorting te geven (nu is alleen permanente huurkorting toegestaan).
in wetsvoorstel Eenmalige huurverlaging woningcorporaties (35 578) is een alternatief uitgewerkt voor de afspraak uit het Sociaal Huurakkoord: dure scheefwoners krijgen huurverlaging of kunnen om huurverlaging vragen
Beide wetsvoorstellen (35 516 en 35 578): schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Loopt mee in het traject van het Klimaatakkoord
Naar verwachting later dit jaar informatie aan de Tweede Kamer over eventuele aanpassingen in huurbeleid- en regelgeving (zie ook 32 813, nr. 570).

Vraag 2

Welke afspraken gelden ook voor commerciële verhuurders van gereguleerde huurwoningen? Heeft u aanvullende afspraken met deze partijen gemaakt? Wat is de stand van zaken daaromtrent?

De alternatieve maatregel voor huurbeleid individuele woningen, de maximaal € 25 huurverhoging voor zeer lage huren (<€ 300) uit het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (Kamerstuk 35 518) gaat ook voor particuliere en commerciële verhuurders gelden. Ook de mogelijkheid tot het geven van een tijdelijke huurkorting (wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting, Kamerstuk 35 516) zal tevens voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden. Ten slotte zal ook de uitwerking van de «vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen» mede voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden.
In het kader van de coronacrisis heb ik afspraken gemaakt met de verhuurdersorganisaties over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen en over het toepassen van individueel maatwerk voor huurders die door de coronacrisis in betalingsproblemen zijn gekomen. Ik onderzoek de mogelijkheden om de afspraken over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen kan verlengen.

Vraag 3

Vindt u dat commerciële verhuurders ook zouden moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze bevordert u dit?

Ik vind niet dat particuliere en commerciële verhuurders verplicht moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen. De verhuurders hebben ook hun financiële verplichtingen en hun investeringsopgave in nieuwbouw en/of verduurzaming.
Maar om het voor verhuurders mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten aan welke voorwaarden mensen moeten voldoen om het recht op huurtoeslag te laten herleven indien zij later weer aan de inkomens- of vermogenstoets voldoen, maar de huur is gestegen boven de maximale norm?

Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State-uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 wel weer aanspraak op maken.
Huishoudens die in het verleden recht op huurtoeslag hadden, kunnen na huurgrensoverschrijding een «verworven recht» hebben en hun toeslag behouden. Huurders die een verworven recht hadden en dit zijn kwijtgeraakt door bijvoorbeeld een hoger inkomen, kunnen dit laten herleven. Uiteraard is dat alleen het geval als ook aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag is voldaan, zoals voorwaarden ten aanzien van financiële draagkracht (inkomen en vermogen).

Vraag 5

Kunt u ingaan op de in de voetnoot vermelde casus1 en aangeven of deze persoon naar de huidige omstandigheden wel of geen (herleefd) recht op huurtoeslag heeft?

Verworven recht ontstaat wanneer door een huurverhoging de huur de liberalisatiegrens overschrijdt, maar de huurder de maand ervoor wel huurtoeslag ontving. De casus beschrijft dat de huur vanaf juli 2019 de liberalisatiegrens overschreed. De persoon ontving echter al sinds 2018 onterecht huurtoeslag omdat de inkomensgegevens niet tijdig waren aangepast. De persoon had dus geen recht op huurtoeslag in de maand voorafgaand aan de huurverhoging. Er is dus geen verworven recht ontstaan en ook geen sprake van herleefd recht op huurtoeslag.

Vraag 6

Welke interne instructies hanteert de Belastingdienst bij vragen over het herleefde recht op huurtoeslag?

De Belastingdienst hanteert de volgende interne instructie: «Als in het verleden een periode (de periode van onderbreking is onbeperkt) van geen recht is geweest nadat er recht was bij een rekenhuur boven de maximale huur grens (van toen) en daarna voor dezelfde woning nu weer een aanvraag is gedaan mag die niet worden afgewezen op een rekenhuur boven de maximale huur grens.»
Het geautomatiseerde systeem is zodanig aangepast dat het herleven van recht automatisch zal leiden tot het wederom toekennen van huurtoeslag. Wanneer automatische toekenning niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de aanvrager aangeeft dat het verworven recht te lang geleden is ontstaan, kijkt de Belastingdienst/Toeslagen welke informatie in archieven aanwezig is. Alleen wanneer deze informatie ook niet beschikbaar is, moet de burger aantonen dat in het verleden sprake was van een verworven recht dat nu weer kan herleven.

Vraag 7

Vindt u het wenselijk dat commerciële verhuurders in schrijnende situaties meewerken aan huurverlaging om recht op huurtoeslag mogelijk te maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen gaat u treffen?

Om het voor verhuurders – woningcorporaties, particuliere en commerciële verhuurders – mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend. Door een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens kan de huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om te voorkomen dat de verhuurder de huur na een korte huurkorting weer terugbrengt naar het oude niveau en de blijvende betaalbaarheid eenzijdig ten laste van de huurtoeslag komt, kan de verhuurder de huur na een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,140) verhogen tot maximaal de maximale huurtoeslaggrens. Hiermee komt de blijvende betaalbaarheid gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder en wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt.

Vraag 8

Bent u van mening dat de huurtoeslag een hardheidsclausule zou moeten bevatten om in schrijnende situaties op wettelijke basis mensen alsnog tegemoet te kunnen komen? Zo nee, waarom niet?

Sinds 7 juli 2020 is een nieuwe hardheidsclausule in de Awir opgenomen. Deze geldt voor alle toeslagen, dus ook de huurtoeslag.

Vraag 1

Kent u het bericht «Lezer helpt «dakloze» Annica (19) aan een huis na overlijden van haar ouders»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat woningcorporatie De Alliantie Sammy-Jo alsnog binnen dertig dagen (na 12 september, de publicatiedatum van het bericht) uit haar huis wil zetten? Zo ja, bent u gegeven de hoge urgentie bereid om de vragen van het lid Koerhuis (VVD) zo snel mogelijk te beantwoorden over het bericht dat woningcorporatie De Alliantie Sammy-Jo uit huis zet na het overlijden van haar vader (ingezonden 19 augustus 2020)?2

In de huidige crisisperiode is het temeer van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat niemand op straat belandt. Ik onderken de urgentie van de situatie van Sammy-Jo en heb uw eerdere vragen daarom op 24 september jl. beantwoord. In die beantwoording heb ik toegelicht dat de situatie van Sammy-Jo zeer verdrietig is. Tevens heb ik toegelicht dat woningcorporatie De Alliantie zich betrokken heeft getoond bij het zoeken naar een passende oplossing.
Inmiddels is bekend dat Sammy-Jo per 1 oktober een woning in Hilversum kan betrekken. Hier kan zij het gehele komende jaar terecht. Om daarna door te kunnen stromen naar een woning voor de lange termijn maakt Sammy-Jo ook gebruik van de spoedzoekregeling van Woningnet, waarover zij door woningcorporatie De Alliantie is geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u de zaak van een particuliere verhuurder die zijn huurder uit huis wil zetten op 15 september aanstaande ondanks het feit dat deze herstellende is van het coronavirus?1

Ja.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat, omdat het Gerechtshof een spoedappèl in deze zaak niet voor die tijd kan of wil behandelen, de herstellende huurster niet het beroep af kan wachten en dus op straat kan belanden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Wooninfo.nl en de verhuurder melden dat de geplande huisuitzetting van 15 september geen doorgang heeft gehad. De huurder heeft een kort geding ingediend waardoor de ontruiming is opgeschort en het hoger beroep tegen het vonnis kan worden afgewacht.

Vraag 3

Hoe verhoudt deze geplande huisuitzetting, waarvan een arts heeft verklaard dat het onverantwoord is, zich tot de inzet van het kabinet, verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen, die gezamenlijk stelden dat «... door de coronacrisis niemand op straat moet belanden»?2

U verwijst in uw vragen naar het statement van mijn ambtsvoorganger, verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) van maart 2020. Daarin hebben de partijen afgesproken dat zij huisuitzettingen voorlopig gedurende de corona-crisisperiode uitstellen, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of (extreme) overlast. De specifieke situatie waar u mij over bevraagt, valt buiten de reikwijdte van het statement, omdat het ontruimingsvonnis dit voorjaar voorafgaand aan de coronacrisis is uitgesproken. Bovendien is de inhoudelijke aanleiding voor ontbinding- en ontruiming niet gerelateerd aan huurachterstanden. Wooninfo.nl en de verhuurder melden dat de geplande huisuitzetting van 15 september geen doorgang heeft gehad. De huurder heeft een kort geding ingediend waardoor de ontruiming is opgeschort en het hoger beroep tegen het vonnis kan worden afgewacht.

Vraag 4

Hoe komt de «gedeelde verantwoordelijkheid om met elkaar te zorgen voor huurders die door de coronacrisis hard worden geraakt» tot uitdrukking als een herstellende huurster niet een beroep mag afwachten en op straat kan belanden? Kunt u antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze geplande ontruiming zich tot het advies van de KBvG (de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders) om tijdens de coronaperiode met maatregelen niet over te gaan tot ontruiming, waarvan u stelt dat het «in lijn is met het landelijke beleid van de rechtspraak»? Kunt u antwoord toelichten?3

De KBvG heeft bij de start van de coronacrisis haar leden met klem geadviseerd om ontruimingen zoveel mogelijk op te schorten. Dit was in lijn met de richtlijn van de rechtspraak, waarbij ontbinding en ontruiming niet als urgente zaken werden gezien en de behandeling daarvan werden opgeschort. Na 1 juni 2020 heeft de KBvG aangegeven, gegeven de taak waarmee zij binnen ons rechtsbestel als gerechtsdeurwaarders mee zijn belast, weer over te gaan tot ontruimingen indien dit werd uitgesproken door een rechter en de verhuurder opdracht tot uitvoering van het vonnis geeft.

Vraag 6

Wanneer u stelt: «Ik ben blijvend met verhuurders in gesprek over huisuitzettingen», bent u dan bereid zo snel mogelijk met verhuurder Hummel in gesprek te gaan om de huisuitzetting uit te stellen, zodat de huurster verantwoord kan herstellen van corona en het spoedappel af te wachten, zodat zij niet op 15 september op straat komt te staan? Zo nee, waarom niet?

Het is aan de rechter om te oordelen over individuele casussen. Door het kort geding is de huisuitzetting opgeschort tot het hoger beroep gediend heeft. Met het uitspreken van een vonnis dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval van de individuele situatie. Hierbij worden de belangen van de huurder en van de verhuurder gewogen en op basis daarvan wordt de uitkomst bepaald.
Op landelijk niveau ben ik blijvend met de verhuurdersorganisaties in gesprek over het voorkomen van huisuitzettingen. In maart is met verhuurders afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Dit statement is hernieuwd: met verhuurdersorganisaties en de VNG heb ik afgesproken dat de gezamenlijke lijn is om huisuitzettingen door huurachterstanden in tijden van corona zoveel mogelijk te voorkomen en uit te stellen. Ik verwijs u hiervoor naar de bovenliggende Kamerbrief en het «Gezamenlijk statement verhuurders, VNG en BZK over huisuitzettingen tijdens tweede coronagolf».

Vraag 7

Hoeveel huisuitzettingen hebben tot nu toe plaatsgevonden tijdens de coronacrisis en met welke reden(en)? Kunt u een overzicht verschaffen?

Ik beschik niet over een uitputtend overzicht met mogelijke huisuitzettingen en de daarbij behorende redenen. Uit de terugkoppeling van de enquêtes, welke zijn uitgezet bij de achterban van Aedes, IVBN, Vastgoedbelang en Kences, blijkt dat huisuitzettingen zijn uitgesteld of opgeschort. In sommige gevallen hebben huisuitzettingen wel plaats gevonden. Voor zover bekend betrof het gevallen die niet onder de reikwijdte van het statement vielen, zoals in gevallen van (extreme) overlast.

Vraag 8

Hoeveel rechtszaken met betrekking tot huisuitzettingen zijn opgeschort vanwege de coronacrisis?

Hoeveel rechtszaken met betrekking tot huisuitzettingen zijn opgeschort vanwege de coronacrisis is bij ons niet bekend. Wel laat de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders (KBvG) aan mij weten dat er in de eerste helft van 2020 ongeveer 1.200 huisuitzettingen plaatsvonden, waar dat er in 2019 rond de 2.500 waren. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze eerste helft van 2020 nog 2,5 maanden pré-corona bevat.

Vraag 1

Kent u het bericht «Minister reageert niet op provocatie Woonbron»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja. Het toezicht op de naleving van de Wet normering topinkomens is voor zover het de woningcorporaties betreft gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw heeft op 20 augustus jl. gereageerd naar het bestuur van Woonbron op de betreffende tekst in het jaarverslag.

Vraag 2

Wat is uw mening over het feit dat de Rotterdamse woningcorporatie Woonbron in haar jaarrekening 2019 vasthoudt aan de opvatting dat zij niet onrechtmatig zou hebben gehandeld bij het verstrekken van een ontslagvergoeding aan de in juli 2018 vertrokken directeur? Kunt u dit toelichten?

De gang van zaken is voor de Aw aanleiding geweest om in overleg te treden met Woonbron. De Aw geeft aan dat tekst zoals opgenomen in het jaarverslag geen recht doet aan het indringende en constructieve gesprek dat de Aw en de Raad van Commissarissen van Woonbron met elkaar hadden. De tekst doet ook geen recht aan de afspraak dat Woonbron zich committeert aan de beleidslijn van BZK en de Aw inzake de VPL premie.

Vraag 3

Waarom wacht u met het geven van een reactie op deze kwestie totdat een eerstvolgende, pas in 2021 te verwachten, beoordelingsbrief over Woonbron verschijnt?

Dat is niet het geval, zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 4

Overweegt u, net als in januari 2020 gebeurde in de affaire Laurens Wonen, de Autoriteit woningcorporaties een aparte brief te laten sturen waarin u uw ongenoegen over Woonbrons opstelling in de kwestie kunt uiteenzetten?2

Nee, voor een aparte brief is geen noodzaak. Woonbron heeft namelijk na de in het antwoord op vraag 1 aangehaalde reactie van de Aw op 3 september het volgende bericht op haar website geplaatst:

Vraag 5

Wat was de uitkomst van het eerder gevoerde verantwoordingsgesprek tussen de Autoriteit woningcorporaties en de commissarissen van Woonbron?

De uitkomst van het gesprek was voor de Aw op dat moment zodanig dat de kwestie wat haar betreft afgehandeld was.

Vraag 1

Welke binnentemperaturen acht u aanvaardbaar voor een woning om nog bewoonbaar te zijn? Gedurende welke duur zijn overschrijdingen daarvan aanvaardbaar?

Het welbevinden van het thermische binnenklimaat wordt uitgedrukt in de zogenoemde Predicted Mean Vote (PMV), en deze is afhankelijk van een aantal factoren. Met name het metabolisme (=stofwisseling; wat voor werk voert men uit) en de kleding spelen hierbij een belangrijke rol. Uitgaande van lichte zomerkleding (licht ondergoed, t-shirt, lichte broek, kousen en schoenen) en licht huishoudelijk werk (lopen en zitten) ligt het comfortgebied gedurende de warme zomerperiode tussen binnentemperaturen van circa 24 °C en 27 °C. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de binnentemperatuur van de lucht en van de wanden (ook wel stralingstemperatuur genoemd) gelijk zijn.
Boven een temperatuur van 27 °C gaat men het onbehaaglijk vinden, daarom wordt bij nieuw te bouwen woningen vanaf 2021 een eis aan oververhitting gesteld. Dit komt er kort op neer dat bij nieuwbouw vanaf dat moment het risico op teveel overschrijdingen van 27 °C beperkt wordt.

Vraag 2

Kunnen oververhitte woningen aangemerkt worden als gebrek dat de verhuurder dient te herstellen en op grond waarvan huurverlaging mogelijk is? Zo ja, aan welke normen moet worden voldaan?

Een gebrek is volgens het Burgerlijk Wetboek «een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft».
Waar het gaat om binnentemperaturen bestaan er voor bestaande woningen geen wettelijke normen. Dit betekent dat de Huurcommissie of de rechter per geval zal moeten bepalen of de binnentemperatuur van een woning niet in overeenstemming is met hetgeen een huurder van de woning mag verwachten.

Vraag 3

Kunnen verhuurders worden gedwongen tot het nemen van verkoelende maatregelen?

Ja. Daarvoor is nodig dat in de concrete situatie wordt vastgesteld dat er sprake is van een gebrek. Een huurder kan vervolgens zijn verhuurder, zo nodig via de rechter, aanspreken om de nodige voorzieningen te treffen. Via de Huurcommissie kan een huurverlaging worden afgedwongen, zolang het gebrek niet is verholpen.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen? Welke maatregelen neemt u om dit te voorkomen?

Ik heb geen signalen ontvangen dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes vanwege de kwaliteit van hun woning worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen. Dat neemt niet weg dat als dit wel het geval is, ik dit onwenselijk vind.
Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS en is sindsdien elk jaar gebruikt. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt. Op de website van het RIVM (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu) is een aantal eenvoudige maatregelen te vinden die helpen om de gevolgen van hitte te beperken.

Vraag 5

Indien huurders zelf wensen over te gaan tot het installeren en bekostigen van aanpassingen in of aan de woning voor de noodzakelijke verkoeling, kunnen verhuurders dit weigeren? Acht u dat wenselijk?

Een huurder mag in alle gevallen veranderingen en toevoegingen in de woonruimte aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Om verkoeling te realiseren kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zonwering in de woonruimte zelf.
Daarnaast is het mogelijk dat een huurder zich bij een gebrek wendt tot de rechter om gemachtigd te worden om op kosten van de verhuurder zelf aanpassingen aan de woning uit te voeren.

Vraag 6

Wat gaat u doen om deze problemen op te lossen, nu we vaker met lange periodes van droogte en hitte zullen kampen en dit risico’s vormt voor ouderen en mensen met gezondheidsproblemen?

Zie antwoord 1: vanaf 2021 gaan eisen gelden voor beperking oververhitting in nieuwe woningen. Daarnaast stimuleer ik klimaatadaptie in de gebouwde omgeving, waaronder het beperken van hittestress, via diverse programma’s en landelijk beleid. Zo is in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgenomen dat Nederland in 2050 klimaatbestendig moet zijn ingericht. Omdat de mate van hittestress afhankelijk is van de specifieke lokale situatie, zal de keuze voor maatregelen lokaal genomen moeten worden. Via de integrale wijkaanpak en de citydeals worden de mogelijkheden verkend om klimaatadaptieve maatregelen te combineren met herstructurering van wijken en de energietransitie. Met de ontwikkeling van een voorbeeldenboek over hittestress, wil ik lokale overheden handvatten bieden om het tegengaan van hittestress beter te verankeren in plannen.
In het actieprogramma «Klimaatadaptief Bouwen met de natuur» (KAN) is met steun van het Rijk een kennisuitwisselingstraject gestart met de Nederlandse bouwsector, gemeenten en natuurorganisaties. Ontwikkelaars en bouwers kunnen zich – samen met gemeenten – aansluiten bij het KAN-platform, om kennis en ervaringen te ontwikkelen en te delen op het gebied van klimaatbestendig bouwen, waaronder het beperken van hittestress. Verder ondersteun ik de intentieverklaring «klimaatverandering en koeling gebouwen» van het Overleg Standaarden Klimaatadaptatie. Hierin staan afspraken om ervoor te zorgen dat standaarden voor nieuwbouw en renovatie rekening houden met een toenemende behoefte aan koele gebouwen als gevolg van klimaatverandering, zonder gebruik van airconditioning.
In het Nationaal Dakenplan richt het kabinet zich op het multifunctioneel gebruik van daken. Toepassing van groenblauwe daken vermindert hittestress in de omgeving en zorgt voor een koelere binnenruimte in de zomer.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurders weigeren de huurverhoging per 1 juli»? Wat is hierop uw reactie?1

Ik ken de oproep van de Bond Precaire Woonvormen aan huurders om de aangekondigde huurverhoging door verhuurders voor 1 juli jl. te weigeren. Daarbij richt de Bond zich primair op 800.000 huishoudens die volgens het NIBUD al voor de coronacrisis financieel in de knel kwamen voor wat betreft hun levensonderhoud. Ik vind het een goede zaak dat er organisaties zijn als de Bond Precaire Woonvormen, die bewoners wijzen op hun rechten en hen ook praktisch ondersteunen. Ik heb op 15 september 20204 toegelicht dat ik gerichte maatregelen ga nemen om de betaalbaarheid van het huren voor huurders met een laag inkomen te verbeteren.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat corporatie De Key huurders geautomatiseerde brieven stuurt waarin wordt gedreigd met het inschakelen van een deurwaarder als er niet wordt ingegaan op de voorgestelde huurverhoging? Wat is hierop uw reactie?

Ik heb hierover contact gehad met de betreffende corporatie. Volgens woningstichting De Key ontvangen huurders die bij de corporatie of bij de Huurcommissie schriftelijk bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging 2020 geen betalingsherinnering voor de niet betaalde huurverhoging zolang de bezwaarprocedure loopt.
Alleen wanneer de corporatie (nog) niet wist dat de huurder bezwaar zou maken, kon het wel gebeuren dat de huurder een betalingsherinnering heeft ontvangen. Bijvoorbeeld doordat de huurder de voorgestelde huurverhoging per 1 juli niet heeft betaald zonder een bezwaarschrift te hebben ingediend. Deze huurders vallen onder de zogenaamde «rappelprocedure». De huurder moet dan zelf het initiatief nemen tot toetsing van de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel bij de Huurcommissie (voor 1 november 2020) als hij de voorgestelde huurverhoging wil betwisten. De corporatie heeft deze huurders uiterlijk 1 oktober 2020 per aangetekende post een herinnering gestuurd dat een voorstel tot huurverhoging is gedaan en informeerde hen over rechten en plichten. In deze procedure bij de Huurcommissie is de huurder de verzoekende partij en dient de leges te betalen.
Enkele huurders die de huurverhoging niet betaald hebben en hierover een betalingsherinnering hebben ontvangen, hebben naar zeggen van De Key contact gezocht met de corporatie en gezegd dat zij de huurverhoging niet wensen te betalen. De corporatie heeft gesteld dat zij bij deze huurders de huurverhoging als betwist heeft opgevoerd. Dit betekent dat De Key het huurverhogingsbedrag niet in rekening brengt zolang het bezwaar loopt (automatisch). Hierdoor ontstaat ook bij deze huurders geen huurachterstand.

Vraag 3

Welke andere corporaties maken gebruik van deze automatisch vervaardigde brieven naar huurders die nog geen besluit hebben genomen om de voorgestelde huurverhoging te accepteren? Is dit een wijdverspreid fenomeen onder woningcorporaties? Wordt deze methode ook toegepast door particuliere verhuurders? Zo ja, kunt u inzicht geven in de schaal waarop dit door particuliere verhuurders wordt toegepast?

Mij is bekend dat veel woningcorporaties bij een gesignaleerde betalingsachterstand snel contact opnemen met de betreffende huurders om de reden van de betalingsachterstand te achterhalen en te kijken hoe voorkomen kan worden dat er een serieuze betalingsachterstand ontstaat. Ik heb signalen dat woningcorporaties incassobrieven sturen naar huurders die niet de (gehele) voorgestelde huurverhoging betalen, maar ik heb geen inzicht in de schaal waarop dit gebeurt bij woningcorporaties of bij particuliere verhuurders.

Vraag 4

Hoeveel huurders hebben gebruik gemaakt van hun recht om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging?

Ik beschik niet over een overzicht in hoeverre de ruim 2,2 miljoen huishoudens in de sociale huursector bezwaar hebben aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli jl.

Vraag 5

Hoeveel bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging zijn gegrond verklaard? En wat was hierdoor het effect op de voorgestelde huurverhoging?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is bij huurders die gebruik maken van hun wettelijke recht om niet in te gaan op de voorgestelde huurverhoging volgens u sprake van een betalingsachterstand? Zo ja, waarom? Zo nee, hoe kan het dat verhuurders automatisch vervaardigde herinneringsbrieven sturen aan huurders, waarin gesproken wordt over betalingsachterstand?

Een huurverhogingsvoorstel is een eenzijdig voorstel van de verhuurder om de overeengekomen huurprijs te verhogen. De huurder is niet verplicht in te stemmen met de voorgestelde huurverhoging. Hij kan zijn bezwaar kenbaar maken via een bezwaarschrift (hij mag de voorgestelde huurverhoging dan wel betalen, maar het hoeft niet), of door het niet betalen van de voorgestelde huurverhoging. In dat laatste geval moet de verhuurder de huurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging aangetekend een zogenoemde «rappelbrief» sturen. Zie voor een toelichting hierop mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Bent u op de hoogte dat sommige verhuurders dreigen met het doorgeven van contactgegevens van huurders aan gemeenten op grond van huurbetalingsachterstand?2

Steeds meer verhuurders en gemeenten werken samen om huurachterstanden op te lossen en huisuitzetting te voorkomen. Onderdeel is daarvan is vaak dat zowel particuliere als sociale verhuurders een signaal naar de gemeente sturen over betaalachterstanden op het moment dat een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten bieden huurders vervolgens schuldhulpverlening aan.
De juridische borging van deze uitwisseling van persoonsgegevens is opgenomen in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, die daartoe recent is gewijzigd (Stb. 2020, nr. 239, 240 en 241 en Kamerstukken 35 316) en begin 2021 van kracht wordt. De huurder wordt vooraf geïnformeerd door de verhuurder, zodat de huurder de gelegenheid heeft bezwaar te maken tegen het doorgeven van contactgegevens.
In dit kader volg ik met interesse het initiatief van de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet (NVVK) om met landelijke partijen zoals de VNG en Aedes, een Landelijk Convenant Vroegsignalering tot stand te brengen; doel daarvan is onder andere een meer uniforme aanpak te bevorderen door verschillende organisaties en zo eerder personen met problematische schulden te kunnen helpen. Ondertekening van dit convenant is voorzien dit najaar.

Vraag 8

Wat gaat u doen om huurders beter te beschermen tegen het agressieve incassobeleid van corporatie De Key? Kunt u dit toelichten?

Ik verwacht van verhuurders dat zij maatschappelijk verantwoord incasseren. Voor het voorkomen van huisuitzettingen helpt het wanneer woningcorporaties en andere verhuurders bij huurachterstanden in een vroeg stadium contact zoeken met huurders en een betalingsregeling aanbieden. Van huurders mag worden verwacht dat zij bij dreigende financiële problemen hulp zoeken en aangeboden hulp accepteren.
De Key geeft aan dat een van haar doelstellingen is huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de gemeente Amsterdam, de andere corporaties en de huurdersorganisaties met het project Vroegeropaf.

Vraag 9

Bent u bereid om indien nodig ook met andere corporaties dan de Key en particuliere verhuurders die huurders herinneringen, aanmaningen, brieven met dreigementen om een deurwaarder in te schakelen sturen, in gesprek te gaan om dit in de toekomst tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Over de betaalbaarheid van huren en het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen ben en blijf ik in gesprek met huurders en verhuurders. Ook met Aedes heb ik hier contact over. Allen zijn doordrongen van de noodzaak dat verhuurder en huurder bij betalingsachterstanden in vroeg stadium contact hebben, zowel schriftelijk als persoonlijk contact. De mogelijkheid een deurwaarder in te schakelen is een stok achter de deur om de huur te betalen of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren.

Vraag 10

Bent u bereid om het incassobeleid van corporaties ook met Aedes te bespreken?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Wat gaat u doen om huurders beter te informeren over wat hun rechten zijn rondom bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging?

Het informeren van huurders over hun rechten rondom het maken van bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging is primair een taak van de verhuurder.
Op de websites www.rijksoverheid.nl6 en www.huurcommissie.nl7 staat toegelicht dat huurders bezwaar kunnen maken tegen een huurverhogingsvoorstel, hoe zij dat kunnen doen en in welke gevallen zij dat (met succes) kunnen doen. Ook de Woonbond geeft op zijn website8 informatie over hoe en in welke gevallen een huurder (met succes) bezwaar kan maken tegen een voorgestelde huurverhoging.

Vraag 12

Wilt u iedere vraag apart beantwoorden en niet clusteren?

Ik ga ervan uit dat ik met het bovenstaande op adequate wijze uw vragen heb beantwoord.

Vraag 1

Kent u het bericht «Hotel biedt longstay aan: € 799 voor 6 vierkante meter»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat € 799, voor een «woning» van 6 vierkante meter waarvan zo’n 2 m2 feitelijk woonoppervlak, een bizarre prijs is en dat de geboden ruimte op geen enkele manier als een woning gekwalificeerd zou kunnen worden?

CityHub hotel biedt kamers aan voor kortstondig verblijf onder een hotelbestemming. Hoewel ik de voorkeur geef aan reguliere bewoning voor mensen die opzoek zijn naar een woning, kunnen dergelijke aanlandplekken meerwaarde hebben voor een woningzoekende die tijdelijk onderdak nodig heeft in afwachting van een woning. Het is echter aan gemeenten om te bezien of dergelijke aanlandplekken een bijdrage kunnen leveren voor bijvoorbeeld studenten.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat het van belang is dat nationale en internationale studenten kunnen wonen op een plek die leefbaar en betaalbaar is, en constateert u dat deze eenheden aan geen van deze voorwaarden voldoen?

Ik vind het belangrijk dat voor studenten voldoende en passende huisvesting beschikbaar is. Daarom heb ik samen met betrokken partijen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Samen zetten we ons in op het in evenwicht brengen van vraag en aanbod naar studentenhuisvesting. De ambities die de studentensteden de afgelopen jaren hebben uitgesproken worden meer en meer ondersteund door concrete plannen waarmee het tekort lokaal zal teruglopen. Zo zijn er vorig jaar in verschillende studentensteden bijna 8.000 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn verschillende acties ingezet om studenten te informeren over hun rechten en mogelijkheden, zoals het laten checken van hun huurprijs bij de Huurcommissie. Zoals ik hierboven heb aangegeven, kan het concept meerwaarde hebben voor een woningzoekende die tijdelijk onderdak nodig heeft. Dit kan ook het geval zijn voor (internationale) studenten.

Vraag 4

Kunt u aangeven welke regelgeving geldt voor dergelijk «woning»-aanbod? Deelt u de mening dat, mede gezien het adverteren op een kamerverhuursite en het bewust adverteren van het concept «flexible living», de aanbieder niet zomaar een beroep kan doen op het feit dat het hier om toeristische verhuur zou gaan?2

In deze casus betreft het geen verhuur van een woning maar van een hotelkamer voor kortstondig gebruik. Het huurrecht is derhalve niet van toepassing. Het staat aanbieders van hotelkamers vrij om te bepalen via welke kanalen zij hun aanbod onder de aandacht willen brengen. Ik deel uw mening dat een kamerverhuursite voornamelijk kamers met een woonbestemming zou moeten aanbieden.

Vraag 5

Op welke wijze is in regelgeving nu exact het onderscheid gemaakt tussen toeristische verhuur, en verhuur van woonruimte? Welke voorwaarden worden er in deze gevallen gesteld aan overeenkomsten? Hoe is hierin in het bijzonder de bescherming van huurders van de ruimte geregeld?

Bij de verhuur van hotelkamer wordt geen gebruik gemaakt van een reguliere huurovereenkomst. Er is immers geen sprake van wonen. Bij verhuur van woonruimte wordt een (tijdelijke) huurovereenkomst door huurder en verhuurder getekend en kan huur(prijs)bescherming van toepassing zijn.

Vraag 6

Geeft dit voorbeeld en het feit dat, mede als gevolg van de coronacrisis, meer horeca-partijen extended stay en/of longstay aanbieden, aanleiding om huurbescherming ook hiervoor mogelijk te maken, regelgeving in brede zin te herzien of in ieder geval om nader afspraken te maken met deze partijen?

Ambtelijk is met de gemeente Amsterdam gesproken over de wenselijkheid van dergelijke constructies. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven dat zij hotelkamers als aanlandplekken voor studenten beschouwen maar dat dit in geen enkel opzicht de norm mag worden. Volgens de gemeente Amsterdam zijn hotels in beginsel niet om in te wonen. Ambtelijk wordt er samen met de gemeente Amsterdam bezien wat passende maatregelen zijn om langdurig verblijf in hotels niet de norm te laten worden.

Vraag 7

Op welke termijn verwacht u met het convenant naar buiten te komen over transparantie voor huurders over de aanvangshuurprijs? Zal dit direct ook worden gevolgd door wetgeving?

Ik ben met de sector in overleg om meer transparantie te creëren voor huurders over hoe de aanvangshuurprijs tot stand komt. Zo kunnen verhuurders zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs. Dit zal leiden tot een convenant met de sector. Ik verwacht dit najaar het convenant met uw Kamer te kunnen delen. De afspraken van het convenant kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sammy-Jo (21) wordt huis uitgezet na overlijden vader»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis zoals het overlijden van een familielid verwacht mag worden dat corporaties de menselijke maat hanteren? Vindt u het in dat licht passend dat een corporatie zich erop beroept dat een termijn is overschreden en dat een inwonende dochter niet formeel stond ingeschreven?

In de huidige crisisperiode is het temeer van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat niemand op straat belandt. Vanuit de verhuurders is er grote bereidwilligheid getoond om huisuitzettingen als gevolg van de coronacrisis te voorkomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn in het statement dat huisuitzettingen als gevolg van de financiële situatie van de huurder voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.
De situatie waarin Sammy-Jo terecht is gekomen is zeer verdrietig. In het geval van Sammy-Jo gaat het om een situatie waarin het huurcontract bij een overlijden van haar vader automatisch eindigt op het moment dat verhuurder of huurder niets doen. Volwassen kinderen worden door de wet niet als medehuurder, maar als medebewoner aangemerkt. Medebewoners hebben het huurcontract niet medeondertekend. Het gevolg is dat een medebewoner het huurcontract alleen kan voortzetten als de rechter dat op vordering van de medebewoner heeft bepaald, of als de verhuurder daarmee instemt. Verhuurders mogen op grond van het Burgerlijk Wetboek niet zomaar instemmen met een verzoek tot voortzetting van het huurcontract. Huurcontracten zijn niet overerfbaar. De gedachte daarachter is dat een verhuurder anders geen nieuwe huurders kan kiezen. Bovendien komen de woningen in dat geval niet vrij voor andere woningzoekenden.
Verhuurders (en daarmee ook woningcorporaties) mogen alleen instemmen met een verzoek tot voortzetting van het huurcontract als is voldaan aan de wettelijke eis dat er gedurende (minstens twee jaar) sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt in de regel niet uitgegaan. Daarvan kan wel worden gesproken als ouder en kind gedurende twee jaar een wederkerige zorgrelatie hebben en delen in de kosten van de huishouding. Woningcorporaties moeten bij de beoordeling van een verzoek tot voorzetting van het huurcontract door een volwassen kind daarnaast rekening houden met de regels die gemeenten opstellen voor de verdeling van woonruimten. Deze regels worden onder andere neergelegd in een huisvestingsverordening.
Van De Alliantie heb ik begrepen dat zij samen met Sammy-Jo naar een passende oplossing heeft gezocht en dat er inmiddels vervangende woonruimte is gevonden bij woningcorporatie Dudok Wonen. Hier kan Sammy-Jo op korte termijn terecht. Tot die tijd mag zij in haar ouderlijk huis blijven wonen.

Vraag 3

Vindt u dat corporatie De Alliantie in strijd handelt met de afspraak dat er tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden, tenzij er sprake is van criminaliteit of ernstige overlast? Zo ja, gaat u de corporatie hier indringend op aanspreken? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de corporatie de huur opzegt op het moment dat de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurcontracten afloopt? Acht u het waarschijnlijk dat de corporatie deze datum bewust gekozen heeft?

Zoals toegelicht onder vraag 2 en 3 gaat het in het geval van Sammy-Jo niet om een opzegging van de huur door een woningcorporatie, maar om een contract dat automatisch eindigt bij het overlijden van de huurder. Bij een contract dat automatisch eindigt kan niet worden gesproken van een bewuste keuze van de verhuurder. Ik acht het daarom onwaarschijnlijk dat er een samenhang is met het aflopen van de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurcontracten. Daar komt bij dat ik van De Alliantie heb begrepen dat zij samen met Sammy-Jo op zoek zijn gegaan naar een passende oplossing. Sammy-Jo mocht tot die tijd in haar ouderlijk huis blijven wonen. Inmiddels is bekend dat Sammy-Jo op korte termijn terecht kan bij een woonproject van woningcorporatie Dudok Wonen.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitspraak van de corporatie dat er formeel geen huisuitzetting is, omdat het contract op naam van de inmiddels overleden vader stond? Deelt u de mening dat de feitelijke uitkomst hetzelfde is?

Het Kabinet heeft maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat er tijdens de coronacrisis zo min mogelijk mensen in de financiële problemen komen. Daarnaast is met Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences afgesproken dat tijdens de coronacrisis huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Het klopt dat het in het geval van Sammy-Jo niet om een huisuitzetting gaat, maar belangrijker vind ik dat door De Alliantie naar een passende oplossing is gezocht en dat er inmiddels een andere woonruimte is gevonden. Die belofte en de gevonden oplossing zijn in lijn met de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» en geven blijk van een op maatwerk gerichte oplossing.

Vraag 6

Is het waar dat het doel van de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» is dat huurders tijdens de COVID-19 crisis niet op straat komen te staan? Deelt u de mening dat de corporatie in strijd met het doel van deze afspraak handelt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre klopt de bewering van de corporatie dat het filmpje met de verklaring van de inmiddels overleden vader geen meerwaarde meer heeft? Is hier geen sprake van een mondelinge overeenkomst, aangezien de corporatie eerder aangaf dat een filmpje genoeg zou zijn?

Woningcorporaties dienen bij de beoordeling van een duurzame gemeenschappelijke huishouding op grond van de wet rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, in onderling verband. Zoals hierboven toegelicht wordt een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de regel niet verondersteld. De gedachte daarachter is als huurcontracten overerfbaar zouden zijn, verhuurders geen kans zouden krijgen nieuwe huurders te kiezen. Bovendien komen woningen bij een overerfbaarheid van huurcontracten niet vrij voor andere woningzoekenden. De Alliantie heeft aangegeven haar beoordeling zo zuiver en zorgvuldig mogelijk uit te voeren en daarbij alle relevante feiten en omstandigheden te betrekken. Het filmpje met de verklaring van de vader van Sammy-Jo is hier onderdeel van, maar is, in tegenstelling tot wat in de berichtgeving van RTL wordt gesuggereerd, niet doorslaggevend. Daarbij geeft De Alliantie aan dat de toezegging dat het filmpje genoeg zou zijn voor een voortzetting van het huurcontract, niet heeft plaatsgevonden.

Vraag 8

Bent u bereid op korte termijn de corporatie te wijzen op de afspraken die in maart met Aedes zijn gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen en aan te dringen op een oplossing?

Inmiddels heeft De Alliantie aangegeven dat er voor Sammy-Jo een passende oplossing is gevonden. Zij kan op korte termijn terecht in een woonproject van woningcorporatie Dudok Wonen. Tot die tijd mag zij in haar ouderlijk huis blijven wonen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Absurditeit op Amsterdamse huizenmarkt: mini-hotelkamer te huur als woning»? Wat is hierop uw reactie?1

Ja

Vraag 2

Is er bekend hoeveel personen gebruik maken van dit aanbod zoals aangeboden op Kamernet?2

Het is mij niet bekend hoeveel personen gebruik maken van dit concept en wie hier gebruik van maken. Volgens Cityhub hotel wordt er zeer beperkt gebruik gemaakt van dit aanbod en geeft zij aan dat zij geen onderscheid maakt in de gebruikers van de aangeboden ruimten en de door u gevraagde uitsplitsing niet aan kan leveren.

Vraag 3

Ziet u dit aanbod als woonverblijf of als hotelverblijf? Kunt u dit uitleggen?

Of er sprake is van een woonverblijf hangt in eerste instantie af van de bestemming. In deze casus is er sprake van een hotelbestemming waarbij de gebruiker een bepaald bedrag betaalt per nacht of per termijn. Het gebeurt vaker dat mensen om uiteenlopende redenen een wat langere periode in een hotel verblijven. Voorts is er bij wonen sprake van een huurovereenkomst waardoor de huurder meer rechten heeft dan een gebruiker van een hotelkamer. In sommige situaties kan er huurrecht ontstaan zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het is uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of er sprake is van reguliere huur.

Vraag 4

Voldoet dit aanbod volgens u aan het bouwbesluit? Kunt u dit toelichten?

Het Bouwbesluit 2014 is ook van toepassing op hotelkamers. Het is aan de gemeente Amsterdam om te controleren of in deze casus aan het Bouwbesluit 2014 is voldaan.

Vraag 5

Is er bekend of dit aanbod voornamelijk internationale studenten betreft of ook Nederlandse studenten? Kunt u dit achterhalen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u bekend met het concept «flexible living? Wat is hierover uw oordeel?3

Ik heb kennis genomen van het door u genoemde concept. CityHub hotel biedt kamers aan voor kortstondig verblijf onder een hotelbestemming. Hoewel ik de voorkeur geef aan reguliere bewoning voor mensen die opzoek zijn naar een woning, kunnen dergelijke aanlandplekken uitkomst bieden voor een woningzoekende die kortstondig onderdak nodig heeft in afwachting van een woning. Het is echter aan gemeenten om te bezien of dergelijke aanlandplekken een bijdrage kunnen leveren voor bijvoorbeeld studenten.

Vraag 7

Hoeveel studenten maken op dit moment gebruik van deze zeer korte termijn verblijven? Kunt u dit uitsplitsen in Nederlandse en internationale studenten?

Hiervan worden geen cijfers bijgehouden.

Vraag 8

Vindt u een huurprijs van 799 euro per maand voor zes vierkante meter, waarvan twee vierkante meter woonoppervlakte een redelijke huurprijs? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In deze casus is er geen sprake van een huurprijs maar van een hotelkamerprijs. Het is aan de sector zelf om een overnachtingsprijs te bepalen en aan een gebruiker om deze prijs wel of niet te betalen.

Vraag 9

Kunt u verklaren op basis van welke criteria deze verhuurder tot dit bedrag is gekomen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Is het volgens het woningwaarderingsstelsel ook mogelijk om tot dit bedrag te komen? Kunt u dit toelichten?

Huurprijsbescherming is in beginsel niet van toepassing op de verhuur van hotelkamers. In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat tussen partijen is overeengekomen. Bij de beoordeling of van dit «gebruik dat naar zijn aard van korte duur is» sprake is, zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden. Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden.

Vraag 11

Kunnen huurders zich in dit geval ook wenden tot de Huurcommissie om een lagere huurprijs af te dwingen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Vindt u dit aanbod wenselijk? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, op welke wijze bent u van plan om dit soort praktijken tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 13

Wanneer wordt er meer navolging gegeven aan de motie Asscher / Heerma over bestuurlijke boetes voor verhuurders die doelbewust te hoge huren vragen?4

Over de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door u genoemde motie, wordt u bij brief separaat geïnformeerd.

Vraag 14

Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten extra worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay» contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ambtelijk is met de gemeente Amsterdam gesproken over de wenselijkheid van dergelijke constructies. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven dat zij hotelkamers als aanlandplekken voor studenten beschouwen maar dat dit in geen enkel opzicht de norm mag worden. Volgens de gemeente Amsterdam zijn hotels in beginsel niet om in te wonen. Ik sta achter dit uitgangspunt. Ambtelijk wordt er samen met de gemeente Amsterdam bezien wat passende maatregelen zijn om langdurig verblijf in hotels niet de norm te laten worden.
Ik vind het belangrijk dat voor studenten voldoende en passende huisvesting beschikbaar is. Daarom heb ik samen met betrokken partijen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Samen zetten we ons in op het in evenwicht brengen van vraag en aanbod naar studentenhuisvesting. De ambities die de studentensteden de afgelopen jaren hebben uitgesproken worden meer en meer ondersteund door concrete plannen waarmee het tekort lokaal zal teruglopen. Zo zijn er vorig jaar in verschillende studentensteden bijna 8.000 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn verschillende acties ingezet om studenten te informeren over hun rechten en mogelijkheden, zoals het laten checken van hun huurprijs bij de Huurcommissie.

Vraag 15

Bent u bereid om met gemeenten, studentenhuisvesters en studentenorganisaties in overleg te treden om te waarschuwen tegen nadelige kanten van constructies als studentenhotels?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Wat gaat u aan deze situatie doen? Bent u niet bang dat straks een hele generatie studenten zonder huurrechten komt te zitten?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 17

Kunt u alle vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

De vragen zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de artikelen van Argos over de toename van dakloosheid door de kostendelersnorm?1, 2, 3

Vraag 2

Wat gaat u doen nu gemeenten de opvang van daklozen amper meer aan kunnen?

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat steeds meer economisch zelfredzame mensen dakloos worden en dat dakloosheid volgens de gemeente Amsterdam tegenwoordig in de eerste plaats een huisvestingsprobleem is?

Vraag 4

Hoe gaat u de snel groeiende dakloosheid onder jongeren aanpakken?

Vraag 5

Wat onderneemt u om dakloosheid door de kostendelersnorm te voorkomen, aangezien hulpverleners zien hoe de kostendelersnorm eraan bijdraagt dat jongvolwassenen zoals Eva dakloos raken?4

Vraag 6

Onderschrijft u dat de «maatwerkoplossing» van SZW faalt, aangezien uit onderzoek van Argos (i.s.m. Vers Beton en OPEN Rotterdam) blijkt dat deze oplossing nauwelijks gebruikt wordt door gemeenten? Zo nee, waarom niet? Wat gaat u – gezien de urgentie van het probleem – op korte termijn doen om tot een oplossing te komen die wel effectief is?

Vraag 7

Als u erkent dat de kostendelersnorm dakloosheid veroorzaakt, waarom houdt u deze dan in stand, aangezien u in het artikel als Staatssecretaris van VWS het probleem zegt te herkennen: «Ik hoor nogal wat jongeren die zeggen: Ik werd te duur, dus ik werd op straat gegooid»?

Vraag 8

Bent u het eens met de gemeente Rotterdam die ervoor pleit om helemaal te stoppen met de kostendelersnorm voor mensen tot 27 jaar?

Vraag 9

Deelt u de mening van de Rotterdamse ambtenaren dat het toepassen van individuele uitzonderingen (c.q. maatwerk) willekeur oplevert?

Vraag 10

Gaat u voorzien in de mogelijkheid voor een collectieve uitzondering van de kostendelersnorm voor jongeren tot 27 jaar waarvan de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) aangeeft deze graag te krijgen?

Vraag 11

Bent u bereid tegemoet te komen aan alle bezwaren door de kostendelersnorm af te schaffen?