Vraag 1

Wat is uw reactie op dat bij voormalige bewoners van Rijnwijk verschillende vormen van kanker vaker dan gemiddeld voorkomen?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat het alarmerend is dat bij voormalige bewoners van Rijnwijk verschillende vormen van kanker zoveel meer dan gemiddeld voorkomen?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het bovengemiddeld vaak voorkomen van kanker en de aanwezigheid van zware vervuilende industrie nabij de woonwijk aanleiding is om het mogelijk verband hiertussen wetenschappelijk te laten onderzoeken? Voldoet het aangekondigde GGD-onderzoek daaraan?

Vraag 4

Klopt het dat het bedrijventerrein dat zwaar vervuild was is gesaneerd, maar de bodem in het naastgelegen gebied, zoals in de Rijnwijk erom heen niet? Waarom is dat niet gebeurd?

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat, terwijl bekend was dat het naastgelegen bedrijventerrein zwaar vervuild was en er nabij een woonwijk zware industrie heeft gestaan niet eerder onderzoek is gedaan naar vervuiling of gezondheidseffecten op bewoners – onderzoek waarvoor nu blijkt aanleiding te zijn?

Vraag 6

Welke stappen kunnen er worden gezet om de vervuilende bedrijven verantwoordelijk te houden voor de gevolgen van hun uitstoot?

Vraag 7

In hoeverre is er in de omliggende wijken ook sprake van vervuiling en een bovengemiddeld aantal kankerdiagnoses? Wordt dit ook meegenomen in het GGD-onderzoek?

Vraag 8

Waarom worden dit soort onderzoeken naar de gezondheidseffecten van vervuilende industrie altijd achteraf gedaan, wanneer de schade al gedaan is? Is het niet noodzakelijk om nu een groot landelijk onderzoek te doen naar de gezondheidseffecten van de uitstoot van schadelijke stoffen die nu plaatsvindt?

Vraag 1

Bent u bekend met deze brief?1

Vraag 2

Herkent u het gegeven dat ondanks nieuwe wetgeving het huurrecht op papier niet altijd overeenkomt met het huurrecht in de praktijk en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Vraag 3

Wat vind u van het gegeven dat de huurteams per gemeente verschillen bij gebrek aan gemeentelijke capaciteit, doordat in de ene gemeente slechts een meldpunt op een gemeentelijke site aanwezig is en in de andere gemeente er zelfstandige organisaties zijn die vele diensten voor de huurders leveren?

Vraag 4

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om in gemeentes met de aanwezigheid van grote studentenpopulatie zelfstandige huurteams met een goede Nederlandse en Engelse informatievoorziening aanwezig te laten zijn zoals stichting Woon! dit in Amsterdam geregeld heeft?

Vraag 5

Ziet u mogelijkheden en kansen binnen uw macht om gemeenten waar sprake is van aanwezigheid van grote studentenpopulatie te stimuleren maar gebrek aan huurteams deze teams op te zetten?

Vraag 6

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om op een goed zichtbare plek een overzicht te plaatsen waar inzichtelijk is per gemeente welke huurteams aanwezig zijn en zo de vindbaarheid van deze teams te bevorderen?

Vraag 7

Hoe kijk u tegen de aanbeveling aan om een keurmerk voor huurteams op te zetten zodat duidelijk wordt welke organisaties figureren al zijnde een huurteam vanuit de gemeente?

Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u om gegevensdeling tussen gemeentes mogelijk te maken zodat zij niet in overtreding treden op AVG-wetgeving wanneer zij onderling gegevens delen om te voorkomen dat een verhuurder die gestraft is in gemeente A niet dezelfde overtreding kan begaan in gemeente B?

Vraag 9

Herkent u het gegeven dat de afgelopen jaren het aantal meldingen vanuit studenten die last ervaren van scams op kamerzoeksites sterk is toegenomen en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Vraag 10

Kunt u aangeven of u open staat om met de Minister van Justitie en Veiligheid te bezien hoe oplichting via scams op kamerzoeksites aangepakt kan worden en uw antwoord onderbouwen?

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Vraag 1

Passen de resultaten van de peiling van Vastgoedinsider.nl onder 368 respondenten bij uw beeld van de belangrijkste redenen voor uitponding van verhuurd vastgoed met een zwaartepunt bij Box 3, de combinatie Box 3 en de Wet Betaalbare Huur?1

De cijfers van het Kadaster laten een uitpondbeweging zien in 2024. Deze vindt met name plaats onder kleinere particuliere verhuurders en niet-institutionele bedrijfsmatige verhuurders. Hoewel deze uitpondbeweging op dit moment nog goeddeels gecompenseerd wordt door nieuwe toevoegingen als gevolg van nieuwbouw, transformatie en splitsen, is het mogelijk dat het bezit van institutionele investeerders deze terugloop op termijn onvoldoende kan compenseren. In mijn brief over mijn weging van deze ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik aangegeven dat mijn beeld is dat de ontwikkelingen op de huurmarkt worden gedreven door een samenspel van aangescherpte huurregulering, aanpassingen in de fiscaliteit en macro-economische ontwikkelingen. De huurregulering verlaagt de huurinkomsten voor de verhuurder en beperkt dus de kasstroom en verlaagt daarmee de kapitaalwaarde van huurwoningen. Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Onder andere de toegenomen belastingdruk in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3 stelsel worden door verhuurders aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, ondanks dat dit geen formele steekproef betreft, deze peiling onder vastgoedbeleggers wel een signaal geeft over de belangrijkste redenen waarom vastgoedbeleggers overgaan tot uitponding?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat de redenen voor de verkoopgolf zo snel mogelijk ook door de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening én Financiën moeten worden onderzocht, zowel door gesprekken met de sector, als ook door actualisering van het onderzoek naar de effecten van stapeling van fiscale en niet-fiscale maatregelen, zodat we zo snel mogelijk gerichte maatregelen kunnen nemen?

In mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik een integrale weging uitgevoerd waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. In de weging betrek ik verder de aanvullende inzichten op basis van een onderzoek van Dr. Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) en het Instituut voor Publieke Economie (IPE) en contacten met marktpartijen. Dit geheel biedt een eerste inzicht in de ontwikkelingen op de huurmarkt. In de brief heb ik ook aanpassingen aan beleid geschetst die op een gerichte en relatief snel te realiseren manier verlichting kunnen bieden aan (in het bijzonder particuliere) verhuurders die specifieke knelpunten ervaren ten gevolge van de doorgevoerde huurregelgeving. Tevens is op de Woontop afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik ook samen met de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) opgepakt. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 4

Indien ja, op welke termijn kan de Kamer uitkomsten van een dergelijk stapelingsonderzoek verwachten?

Gelijktijdig met deze beantwoording ontvangt uw Kamer mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt waarin ik een integrale weging uitgevoerd heb waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. Daarnaast is op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 5

Hoe kijkt u naar aanpassingen in de voorgenomen tegenbewijsregeling onder het overbruggingsstelsel op korte termijn, waar ook een meerderheid van de Kamer om heeft gevraagd, om verdere uitponding te voorkomen?

Voor wat betreft de fiscaliteit verwijs ik u naar de brief2 die de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) op 2 april 2025 naar uw Kamer heeft gestuurd waarin eventuele verzachtende opties binnen de tegenbewijsregeling box 3 worden beschreven.

Vraag 6

Indien u niet bereid bent hier stappen op te zetten, wat is hiervan de reden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Verhuurders dienen zich aan de wet- en regelgeving te houden. Zij dienen bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte een wettelijk toegestane huurprijs te hanteren. Hoewel de meeste verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. De situaties zoals geschetst in het NOS-artikel waar uw vraag naar verwijst, zijn in strijd met de wet en ontoelaatbaar. Om dit soort excessen tegen te gaan speelt de bestaande wetgeving zoals Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur een essentiële rol. Met deze wetten kunnen gemeenten optreden tegen dergelijke misstanden en het gedrag van verhuurders (bij)sturen.

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de omvang en ontwikkeling van deze specifieke praktijken. Er is geen wettelijke verplichting om de meldingen bij te houden en bovendien melden helaas niet alle huurders dergelijke wanpraktijken. Signalen van handhavers en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de Haagse pandbrigade in het nieuwsartikel, zijn daarom van grote waarde. Ik onderhoud hiervoor contact met gemeenten, handhavers en de VNG om dergelijke signalen en ontwikkelingen mee te krijgen. Verder ben ik momenteel bezig in samenwerking met de VNG een beeld te vorm wat voor meldingen erbinnen komen bij het gemeentelijke meldpunt Goed verhuurderschap. Ik streef ernaar uw Kamer hierover eind dit jaar te informeren. Ondertussen roep ik alle huurders op om dergelijke misstanden te melden. Dat kan ook anoniem.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders dienen zich aan de wet te houden en zich te onthouden van dergelijke praktijken. Het merendeel van de verhuurders houdt zich gelukkig aan de geldende wet- en regelgeving waarbij misstanden tot de excessen behoren. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat zulke excessen, zoals geschetst in het nieuwsartikel, plaatsvinden acht ik natuurlijk zorgelijk. Juist om deze misstanden aan te pakken, zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wetgeving biedt gemeenten de instrumenten om op te treden. Aangezien deze regelgeving relatief recent in werking is getreden, is het verklaarbaar dat nog niet alle malafide verhuurders zich conform de normen gedragen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Gemeenten werken hard aan de invoering van de Wet goed verhuurderschap. Slechts twee gemeenten hebben nog geen meldpunt ingesteld. Alle andere gemeenten dus wel. Er zijn 10 gemeenten die een verhuurvergunning hebben ingevoerd. Navraag wijst uit dat het aantal meldingen dat binnenkomt verschilt per gemeente. Er zijn gemeenten die al tientallen meldingen hebben ontvangen, maar er zijn ook gemeenten die slechts een handjevol of zelfs geen meldingen hebben ontvangen. De aard van de meldingen loopt sterk uiteen. Het aantal meldingen bij gemeentelijke meldpunten en het aantal handhavingsacties wordt niet centraal geregistreerd, waardoor precieze cijfers hierover niet beschikbaar zijn. Wel werk ik, als gezegd, momenteel aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt. Ik hoop hiermee inzicht te krijgen in de meldingenstroom bij gemeentelijke meldpunten en de bestuurlijke handhaving in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

De termijn van vijf jaar berust op een misverstand. De Wet goed verhuurderschap heeft een evaluatietermijn van drie jaar en wordt in juli 2026 geëvalueerd. Daarnaast zal ik, zoals afgesproken met de VNG, al in dit jaar een financiële evaluatie van de Wet goed verhuurderschap uitvoeren.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Zoals reeds bij vraag 5 aangegeven, wordt niet centraal geregistreerd hoeveel meldingen er bij de gemeentelijke meldpunten binnenkomen en hoe vaak gemeenten tot handhaving overgaan. Daarom zijn precieze cijfers hierover niet bekend. Via monitoring probeer ik in de komende periode beter zicht te krijgen op deze gegevens. Het is voor mij van belang dat gemeenten het instrumentarium dat hen ter beschikking staat effectief inzetten om misstanden tegen te gaan. Mijn ministerie ondersteunt gemeenten hierbij onder meer door middel van kennissessies, communicatiematerialen, handreikingen en financiële middelen.

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hard aan de slag gegaan met de invoering van de wet. Sinds 1 januari 2024 dienen zij een meldpunt te hebben ingericht. Zoals aangegeven bij vraag 5 hebben slechts twee gemeenten momenteel nog geen meldpunt ingesteld.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5. Het aantal meldingen en handhavingsacties worden niet centraal geregistreerd. Ik streef ernaar om in de komende maanden via monitoring een globaal beeld te krijgen van de meldingenstoom en de daaropvolgende handhavingsmaatregelen en de resultaten hiervan eind dit jaar met uw Kamer te delen.

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Voor de handhaving op de maximale huurprijzen en het maximale huurverhogingspercentage volgens het WWS is aangesloten bij het bestuursrechtelijke instrumentarium dat al voorzien was in de Wet goed verhuurderschap. Wanneer gemeenten tot handhaving overgaan doorlopen zij de bestuursrechtelijke escalatieladder, waarbij eerst een waarschuwing wordt gegeven, gevolgd door een last onder bestuursdwang of dwangsom, een bestuurlijke boete, bij recidive nog een bestuurlijke boete en uiteindelijk, als uiterste maatregel, de inbeheername van de woning.

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Een huurder kan zich voor een geschil rondom de huurprijs tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben echter elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. De Huurcommissie opereert sinds 2010 als één landelijke organisatie, en kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie bij uitspraak de huurprijs kan verlagen, waarmee de huurder direct resultaat heeft. De gemeente kan de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huur verlagen. Het grootste verschil is dus dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de gemeente de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). De rol van de gemeente is daarbij tweeledig: de huurder beschermen en het sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de norm.

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Het is van belang om te benadrukken dat – ondanks de schaarste op de woningmarkt – het merendeel van de verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houdt en misstanden tot de excessen behoren. Ik ben mij er daarnaast ook van bewust dat de huidige woningschaarste misstanden in de huursector in de hand kan werken. Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder echter niet enkel afhankelijk van handhaving. Indien een verhuurder zich niet aan wet- en regelgeving houdt, hebben huurders diverse mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal zaken, de Huurcommissie. Naast deze privaatrechtelijke mogelijkheden, bestaan ook bestuursrechtelijke instrumenten als bijvoorbeeld de Wet goed verhuurderschap. Huurders kunnen ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente, of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Met het in werking treden van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur hebben gemeenten handhavende taken gekregen. Het succes van het beleid om de huurbescherming en huurprijsbescherming te verbeteren, valt of staat bij een goede rolinvulling van gemeenten. Ik hecht er dan ook groot belang aan gemeenten in staat te stellen hun taken op een goede manier uit te kunnen voeren. Ervoor zorgen dat gemeenten voldoende financiële middelen hebben is daarvan een belangrijk onderdeel. Om de kosten voor gemeenten in kaart te brengen is ten behoeve van de taken uit de Wet goed verhuurderschap in 2022 een artikel 2 onderzoek volgens de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft het Rijk voor de handhaving financiële middelen beschikbaar gesteld. Ten behoeve van de Wet betaalbare huur is begin 2023 een artikel 2 onderzoek uitgevoerd. Ook voor de uitvoering van deze wettelijke taken heeft het Rijk vervolgens financiële middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten. Dit jaar wordt de Wet goed verhuurderschap geëvalueerd. Op die manier kan ik bezien of gemeenten voldoende financiële ondersteuning ontvangen. Ik verwacht de resultaten dit najaar te ontvangen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuwsbericht «Huurders eisen actie tegen schimmel in huis: «Te lang was de boodschap: eigen schuld, dikke bult»»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat ondanks de aangenomen motie van het lid Wijen-Nass (Kamerstuk 32 847, nr. 1267), waarin de regering wordt verzocht extra aandacht te besteden aan de problematiek van schimmelwoningen en concrete afspraken te maken met woningcorporaties, nog steeds 25% van de huurwoningen te kampen heeft met schimmel?

De motie Wijen-Nass verzoekt de regering om extra aandacht te besteden aan de problematiek van de schimmelwoningen en verzoekt in gesprek te gaan met woningcorporaties om concrete afspraken te maken over structurele verbeteringen in onderhoud en snelle afhandeling van de klachten.2
Geheel in de lijn van deze motie heb ik de afgelopen maanden gesproken met Aedes en de VNG over de vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, is afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.3
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanische installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak onafhankelijke experts worden ingezet van de corporatie of gemeente om dit te beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn. Met de Nationale Prestatieafspraken en de uitvoering daarvan geef ik invulling aan de motie Wijen-Nass.
Het Rijk, woningcorporaties en gemeenten nemen de vocht- en schimmelaanpak serieus. Vocht- en schimmel problematiek in heel Nederland is echter, gezien de complexiteit, niet in enkele weken geheel op te lossen. We blijven met Aedes en de VNG de Nationale Prestatieafspraken monitoren, waaronder de afspraken over vocht- en schimmel. Als we zien dat de resultaten achterlopen op de doelstellingen gaan we met Aedes en de VNG in gesprek om de aanpak te versnellen.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen gaat u nemen om dit percentage te verlagen?

Naast de Nationale Prestatieafspraken, zoals u kunt lezen in mijn beantwoording van vraag 2, wordt er in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek. Deze handreiking stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Vocht- en schimmelproblematiek speelt niet alleen in corporatiewoningen. De Wet goed verhuurderschap heeft ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.
De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen.
Op de website van VRO (volkshuisvestingnederland.nl), is een dossier opgenomen over de vocht- en schimmelaanpak. In verschillende infographics wordt ingegaan op zaken als ventileren en technische aspecten waarmee bij de bouw of verbouwing rekening moet worden gehouden om vocht- en schimmelvorming te voorkomen. Ook Aedes en de Woonbond delen deze informatie. Hiermee is de informatievoorziening verbeterd.

Vraag 4

Erkent u dat woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid genomen hebben in het verleden bij de aanpak van schimmelproblemen?

Het is mogelijk dat er in het verleden voorbeelden zijn waarbij woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid hebben genomen om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Echter, ik zie dat woningcorporaties en gemeenten de problematiek serieus nemen. In zowel de nationale als in de lokale prestatieafspraken is er meer aandacht voor vocht- en schimmel in sociale huurwoningen. Daarnaast investeren corporaties volgens branchevereniging Aedes steeds meer in het opleiden van vocht- en schimmelmedewerkers en het renoveren en onderhouden van woningen. Zo is er in de NPA afgesproken om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). Daarnaast staat de afspraak om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector te laten verdwijnen.

Vraag 5

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties hun verantwoordelijkheid in de toekomst wel nemen?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 3.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties daadwerkelijk structurele oplossingen bieden voor schimmelproblemen, in plaats van oppervlakkige maatregelen (bijvoorbeeld nieuwe verf)?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. De lokale partijen gaan over hun eigen aanpak, zij hebben het beste inzicht in de problematiek en de mogelijke oplossingen. In de Nationale Prestatieafspraken is wel afgesproken dat VRO, Aedes en de VNG ondersteuning bieden aan de lokale partijen. Op nationaal niveau intensiveren we onze inzet om het melden van vocht en schimmelproblematiek te verhogen zodat de problematiek tijdig kan worden geadresseerd en er meer inzicht over de omvang ontstaat. Daar waar lokaal onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van vocht- en schimmel kunnen vaak experts worden ingezet van de gemeente of corporatie om de problematiek, de oorzaken en de aanpak te beoordelen. VRO, de VNG en Aedes zijn op dit moment met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van deze onafhankelijk experts.

Vraag 7

In hoeverre bent u het eens met het advies van de Woonbond om eerst naar het eigen handelen van huurders te kijken voordat ze contact opnemen met de verhuurder?

De Woonbond geeft op de website aan dat goed ventileren en verwarmen helpt tegen vocht en schimmel. Ik zie dat mede door de energiecrisis er een toename is van vocht- en schimmel. Dit komt doordat huishoudens door de hoge energiekosten minder zijn gaan stoken en ventileren.
Echter, de oorzaken van vocht- en schimmelproblematiek zijn verschillend en er is vaak sprake van een hoge mate van complexiteit. Vaak ligt de oorzaak van vocht- en schimmelproblematiek aan een combinatie van gebruik van de woning en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Regelmatig hebben ook de grondwaterstand en slechte technische installaties invloed op vocht- en schimmelvorming. Deze diffuse oorzaken hebben als gevolg dat er geen eenduidige aanpak mogelijk is en dat de corporatie zowel in gesprek moet gaan met de bewoners als de technische en bouwkundige oorzaken moet onderzoeken.

Vraag 8

Bent u bereid om te onderzoeken of de huidige wet- en regelgeving voldoende is om de gezondheid van huurders te beschermen, gezien het feit dat vocht en schimmel een verhoogd risico geven op longproblemen, en zo nodig aanpassingen door te voeren?

Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving voldoende is. Zie ook mijn beantwoording van vraag 3. Ernstige vocht en schimmel is een onderhoudsgebrek, deze verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurder. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.
Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract. Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden. Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs – een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.
Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie. Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay») worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.
Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten» door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.
Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.
In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000 woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is, zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend is.
De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.
Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.
Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.
Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens. Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen, komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid loopt tot 2030 en heeft de ambitie om dakloosheid fors en structureel terug te dringen door preventie en passende huisvesting (Wonen Eerst) centraal te stellen. Het actieplan is middels bestuurlijke afspraken bekrachtigd. Het Rijk, gemeenten, aanbieders voor zorg en opvang en woningcorporaties hebben zich hieraan gecommitteerd. Gemeenten zijn verantwoordelijk om met partners de bestrijding van dakloosheid hoog op de agenda te zetten en voortvarend aan de slag te gaan om de (dreigende) dakloosheid aan te pakken door het realiseren van meer betaalbare en passende woonruimte met indien nodig begeleiding op maat. Anderzijds is het noodzakelijk om te blijven werken aan het versterken van financiële bestaanszekerheid van mensen. Zeker in tijden van grote woning schaarste is het zaak om preventiebeleid te versterken en ervoor zorg te dragen dat mensen hun lasten kunnen blijven dragen.
Momenteel wordt door onderzoeksbureau Significant onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen de benodigde informatie geven om indien nodig bij te sturen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Ja.

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Een woningcorporatie zal alleen in het uiterste geval de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan gaat een uitgebreid proces vooraf, waarin corporaties meerdere keren proberen problemen op te lossen. Ook kunnen corporaties huurders nog een «tweede-kans» contract aanbieden, waarbij de huurder onder aanvullende voorwaarden de woning mag (blijven) bewonen. Pas wanneer de huurder de grenzen stelselmatig (opnieuw) overschrijdt en er geen andere oplossing meer is, wordt huisuitzetting ingezet als laatste redmiddel. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij stelselmatige ernstige overlast door de huurder, of wanneer er sprake is van criminaliteit, illegale onderverhuur of andere ongewenste activiteiten van die huurder. In geval van huurachterstanden hebben verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG afspraken gemaakt om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, onder meer door het tijdelijk opschorten van de huur of het treffen van een betalingsregeling. Corporaties maken vanwege hun wettelijke taak daarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen het belang van de individuele huurder en dat van de andere bewoners en de leefbaarheid in de buurt.
Als een woningcorporatie de zaak aan de rechter voorlegt, weegt deze alle betrokken belangen af voordat hij zijn oordeel geeft over de ontbinding van de huurovereenkomst. Pas als er een vonnis van de rechter ligt op basis waarvan de huurovereenkomst is ontbonden, kan de corporatie overgaan tot het uit huis zetten van een huurder.
In sommige regio’s wordt een uitgezette huurder tijdelijk geregistreerd op een zogenaamde signaleringslijst (ook wel «zwarte lijst» genoemd). Dit helpt om problemen te voorkomen omdat het onder andere buren bescherming biedt tegen problematische huurders. De vermelding op een signaleringslijst maakt duidelijk dat de persoon in kwestie gedurende een periode van meestal drie jaar – in principe – geen woning kan huren bij een corporatie in die regio. Een woningcorporatie in de regio (of elders) mag de woningzoekende echter niet automatisch weigeren vanwege zijn vermelding op de signaleringslijst. De corporatie moet zelf altijd een afweging maken om die woningzoekende toch een woning aan te bieden. Hierbij moet de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid meewegen voor het huisvesten van personen die daar door omstandigheden zelf moeilijkheden mee hebben. Aan de andere kant weegt de corporatie daarbij haar plicht mee te zorgen voor het rustig woongenot van omwonende huurders. Zou de woningcorporatie tot de beslissing komen om geen woning aan te bieden aan de woningzoekende, dan moet zij dit voldoende onderbouwen, zodat inzicht kan worden verkregen in de belangenafweging die hieraan ten grondslag ligt. De afweging kan getoetst worden door de rechter.
In de praktijk zoeken mensen in zo’n situatie vaak een woning in een andere regio, of in de vrije sector. Of zij vinden onderdak bij familie of vrienden. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. De uitkomst van het gehele samenstel aan factoren kan dan zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op de maatschappelijke opvang.

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

In sommige regio’s wordt gewerkt met een signaleringslijst. Signaleringslijsten zijn geen gemeengoed. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om mensen in een kwetsbare positie betaalbare huisvesting aan te bieden en zullen daar alles aan doen. Indien nodig en waar mogelijk nemen ze elkaars opgave over. Zie ook mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Op het verwerken en het delen van persoonsgegevens is de AVG van toepassing. Dus ook op de verwerking van persoonsgegevens voor een signaleringslijst. De wet verbiedt het opstellen van een signaleringslijst niet en afhankelijk van de inhoud is er meestal geen sprake van een vergunningplicht. Om woningcorporaties te helpen bij een zorgvuldige aanpak heeft een werkgroep binnen Aedes in 2021, na vragen van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), een modelprotocol ontwikkeld: het (model)protocol Signaleringslijst Ongewenst Huurdersgedrag. Dit protocol helpt woningcorporaties om binnen de kaders van de AVG te werken. Het kan in sommige gevallen nodig zijn dat een woningcorporatie eerst een vergunning vraagt aan de AP, bijvoorbeeld in het geval de woningcorporatie strafrechtelijke gegevens wil verwerken en delen met anderen.
Een woningzoekende kan desgewenst een klacht over zijn vermelding op een signaleringslijst indienen bij de AP, of deze voor een toets voorleggen aan de rechter.

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Signaleringslijsten worden regionaal bijgehouden, er is geen landelijke monitoring. Het is dus niet bekend om hoeveel mensen met kinderen het gaat of om hoeveel mensen met een beperking het gaat.

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Ja, huurders hebben voldoende mogelijkheden zich hiertegen te verweren. Allereerst wil ik benadrukken dat een rechterlijke toets voorafgaat aan het ontbinden van de huurovereenkomst. Een huurder/woningzoekende kan een klacht indienen bij de AP over zijn eventuele vermelding op een signaleringslijst. Verder kan de beslissing van een woningcorporatie om de huurder/woningzoekende geen woning aan te bieden vanwege diens vermelding op een signaleringslijst aan de rechter worden voorgelegd.

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Zie mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Als een verhuurdersverklaring ontbreekt of vragen oproept, zal een woningcorporatie met de woningzoekende in gesprek gaan waarom dit het geval is. Het doel is niet om mensen permanent uit te sluiten, maar om zorgvuldig af te wegen of iemand in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Bij die afweging speelt ook de bescherming van omwonenden een rol. Wanneer een woningzoekende niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt kan het in de praktijk moeilijk(er) zijn om aan woonruimte te komen.

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Zoals bij antwoord 4 beschreven proberen corporaties in het geval van overlast of criminele activiteiten zoveel mogelijk een huisuitzetting te voorkomen. Als geen oplossing gevonden is en de rechter heeft een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst afgegeven, kan er een huisuitzetting plaatsvinden. Pas na structureel en herhaaldelijk overlastgevend of crimineel gedrag kunnen huurders op een signaleringslijst worden geplaatst. Wanneer de woningcorporatie de afweging maakt de woningzoekende geen woning aan te bieden kan de woningzoekende nog een woning zoeken bij een andere verhuurder of onderdak zoeken bij vrienden of familie. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. In het ultieme geval kan soms de uitkomst zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op maatschappelijke opvang.

Vraag 1

Bent u bekend met de plannen van een woningstichting in Enschede om over te stappen op digitale sloten voor studentenwoningen?

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de zorgen hierover vanuit de studenten en de gemeenteraad van Enschede?1 2

Ja.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u denkt over de plannen om over te stappen op digitale sloten en de mogelijke risico's, waaronder privacyrisico’s, die hierbij spelen?

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en ik hebben geen zeggenschap over de inzet van technologieën door private organisaties, zoals woningcorporaties. Vanzelfsprekend geldt ook voor private organisaties dat zij zich bij de inzet van digitale technologieën moeten houden aan de geldende wet- en regelgeving.
Bij de toepassing van digitale sloten gaat het voornamelijk over de verwerking van persoonsgegevens, waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing is. Het is echter niet aan het kabinet om onderzoek te doen of in voorkomende gevallen de privacywetgeving wordt geschonden. Dit is aan de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), die als onafhankelijke toezichthouder verantwoordelijk en bevoegd is voor het handhaven van de AVG in Nederland.
Daarom kan ik geen appreciatie geven van de situatie in Enschede.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat van bewoners wordt geacht dat zij een smartphone met daarop een app zouden moeten gebruiken om hun woning of woongebouw te kunnen betreden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat digitaal wordt geregistreerd wanneer bewoners hun woning in- en uitgaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Beschikt u over een volledig of gedeeltelijk overzicht van woningen en/of woongebouwen in Nederland waar digitale sleutels vereist zijn voor het betreden van de woningen of waar het betreden of verlaten van de woningen digitaal wordt geregistreerd? Zo ja, kunt u dit overzicht met de Tweede Kamer delen?

Nee, dit overzicht heb ik niet.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over het in gebruik nemen van digitale sleutels, zoals voorgenomen in Enschede, gelet op artikel 8 EVRM en de AVG in het licht van een eerdere uitspraak van de Finse privacytoezichthouder die het bij een soortgelijke praktijk onrechtmatig achtte?3 4

Zoals ik aangaf in antwoord op vragen 3–5, is het niet aan mij om een oordeel te geven over de verenigbaarheid van het gebruik van digitale sloten met de AVG. In Nederland is de AP, die onafhankelijk opereert, belast met het toezicht op de naleving van de AVG. Het is aan de toezichthouder om per geval te beoordelen of wordt voldaan aan de wettelijke regels, en zo niet, of en op welke manier daartegen wordt opgetreden. Zij zal daarbij de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie betrekken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Herinnert u zich de mede door u getekende regionale woondeal Midden-Holland? Herinnert u zich dat er in Waddinxveen grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren meer dan 3.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 800 sociale huurwoningen en 330 middenhuurwoningen?1 Herinnert u zich dat er in de regio Midden-Holland grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren 20.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 5.500 sociale huurwoningen en 2.000 middenhuurwoningen?

Ja, ik ben bekend met de woningbouwopgave en bouwlocaties uit de woondeal Midden-Holland.

Vraag 2

Bent u bekend met de unieke situatie waarin de woningmarktregio Midden-Holland verkeert; waarbij het als een van de kleinste woningmarktregio’s in Nederland veel bouwlocaties heeft om sociale huurwoningen te bouwen, maar dit vanwege de te krappe investeringscapaciteit van de corporaties niet mogelijk is? Wat vindt u van deze situatie?

Ik ben bekend met de situatie in de Woondealregio Midden-Holland.
Uit de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)2 is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat de corporaties in de regio onvoldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Dit heeft niet voor alle woningbouwprojecten met sociale huurwoningen gevolgen, omdat uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat een deel van de woningcorporaties de komende jaren wel financiële ruimte heeft. De situatie in Midden-Holland vraagt wel om maatregelen op de lange termijn (zie antwoord 6). Ik vind het van belang dat corporaties in een vroeg stadium betrokken worden bij de planvorming, waardoor eventuele knelpunten vroeg worden gesignaleerd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat in toenemende mate een beroep moet worden gedaan op commerciële ontwikkelaars voor de bouw van sociale huurwoningen, omdat de corporaties onvoldoende investeringscapaciteit hebben? Herkent u het beeld dat de instandhoudingstermijn van dergelijke sociale huurwoningen meestal terugvalt tot maximaal 25 jaar, de huur op de maximale liberalisatiegrens wordt gezet en er over deze projecten geen prestatieafspraken (over thema’s zoals beschikbaarheid, leefbaarheid, zorg, veiligheid) gemaakt kunnen worden? Wat vindt u van deze ontwikkeling?

Ik herken het beeld dat commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties elkaar kunnen aanvullen, wanneer blijkt dat een van de twee partijen niet in de nieuwbouw van sociale huur kan, of wil investeren. Het terugdringen van het woningtekort in de sociale huur is namelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid, waarbij zowel de commerciële ontwikkelaars/investeerders en woningcorporaties een belangrijke rol hebben. Ik herken ook dat er verschillen zijn in hoe de partijen zich verhouden tot het in stand houden van sociale huur. Woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke kaders uit de Woningwet, en kunnen bij het uitoefenen van hun publieke taak, beroep doen op staatsteun zoals het afsluiten van geborgde leningen. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen toegang tot staatsteun, maar zijn ook niet gebonden aan voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties.
Het is niet mijn bedoeling om alle verschillen tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders ten aanzien van de verhuur van sociale huur weg te nemen. Het huurprijsniveau van sociale- en middenhuur woningen wordt gereguleerd met WWS-puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) en geldt voor corporaties en marktpartijen. Daarnaast kunnen ook woningen met een huur tegen de WWS-punten grens, een passend thuis bieden voor huishoudens die dit financieel kunnen dragen. Ik vind het wel belangrijk dat er een heldere definitie is van wat een sociale huurwoning is. Hiervoor doe ik binnen het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting een voorstel.

Vraag 4

Bent u bekend met de prestatieafspraken 2025 tussen de gemeente Waddinxveen en de corporatie Woonpartners Midden Holland?2

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van de tabel in de bijlage van deze prestatieafspraken met een doorkijk voor de komende jaren, waarin wordt aangeven dat de corporatie over twee jaar voorlopig geen investeringscapaciteit meer heeft om de vele sociale huurwoningen te bouwen? Weet u dat het gaat om ruim 700 sociale huurwoningen? Wat vindt u daarvan?

Ik heb kennisgenomen van de prestatieafspraken die Woonpartners Midden-Holland heeft gesloten met de gemeente Waddinxveen. Uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)4 die jaarlijks wordt berekend komt reeds naar voren dat de betreffende woningcorporatie over beperkte investeringscapaciteit beschikt. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat het hier gaat om een aanvullende investeringscapaciteit bovenop de reeds in de eigen begroting ingerekende opgaven. Desalniettemin valt op dat Woonpartners Midden-Holland bij volledige realisatie van de voorgenomen investeringen in vergelijking met andere woningcorporaties beperktere ruimte heeft voor aanvullende investeringen.
Tegelijkertijd is Woonpartners Midden-Holland niet de enige woningcorporatie die actief is in de regio Midden-Holland. In de woondealregio zijn in totaal elf woningcorporaties actief. Uit de bijlage van de prestatieafspraken van Woonpartners Midden-Holland komt niet naar voren of deze andere woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het realiseren van de benodigde nieuwbouwwoningen in de gemeente Waddinxveen. Op basis hiervan kan ik niet beoordelen of er een regionale verkenning van onderlinge solidariteit heeft plaatsgevonden. Zoals we ook in de NPA5 hebben afgesproken wordt verwacht dat woningcorporaties elkaar helpen bij het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven.
Ook is het mogelijk om de naastgelegen regio’s te benaderen voor hulp bij het realiseren van de opgaven in Midden-Holland. Uit de NPA komt naar voren dat de woondealregio Samenwerkende Regio’s over een grote investeringscapaciteit beschikt. De investeringsruimte in deze regio is namelijk groter dan de eigen regionale opgave. In het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting doe ik een voorstel om de werkgebieden groter te maken, zodat corporaties in een regio als de Samenwerkende Regio’s (woningmarktregio Drechtsteden) ook meer mogelijkheden krijgen om corporaties in een andere regio (zoals in de woningmarktregio Haaglanden, Midden-Holland en Rotterdam, waartoe Waddinxveen behoort) te helpen, bijvoorbeeld met een onderlinge financiële bijdrage.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het, gegeven de enorme nood aan betaalbare (huur)woningen, onuitlegbaar is dat corporaties wel de personele capaciteit en potentiële bouwlocaties bezitten, maar onvoldoende investeringscapaciteit hebben om woningen te ontwikkelen, en daardoor de woningbouw van betaalbare woningen stokt? Hoe wilt u deze problematiek aanpakken?

Ik deel de mening dat de bouw van voldoende sociale huurwoningen van belang is en dat corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Eind vorig jaar heb ik op de Woontop de resultaten gepresenteerd van de met de corporatiesector en VNG overeengekomen NPA6. Hieruit komt naar voren dat op landelijk niveau de investeringsopgaven van woningcorporaties in de periode tot 2035 financieel haalbaar zijn. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van woningbouw en verduurzaming eerder in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.
Ik ben mij er tegelijkertijd ook van bewust dat solidariteit tussen woningcorporaties niet van de ene op de andere dag is gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurverandering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaam prestatiemodel7, dat ik het afgelopen jaar samen met de sector heb uitgewerkt, is een behulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan een voorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun beter bruikbaar te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk van solidariteit ingezet te kunnen worden. Ook ondersteun ik financieel de bouw van betaalbare woningen via onder andere de stimuleringsregeling Flex- en Transformatie, waarvan het loket op dit moment geopend is. Momenteel werk ik aan een realisatiestimulans waarvan de uitgangspunten zijn gedeeld op de Woontop. Hierover verwacht ik uw Kamer nog voor de zomer te informeren. Met deze maatregelen zorg ik ervoor dat de woningbouw van betaalbare huurwoningen door woningcorporaties op gang blijft.

Vraag 7

Bent u bekend met het feit dat er geen corporaties in de regio Midden-Holland of in de provincie Zuid-Holland zijn die Waddinxveen en Woonpartners kunnen helpen om deze sociale huurwoningen te bouwen via projectsteun? Erkent u dat het solidariteitsbeginsel hier dus geen uitkomst biedt? Hoe luidt uw reactie hierop? Welke maatregelen neemt u om dit probleem aan te pakken?

Bij de herijking van de NPA is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat alle woningcorporaties in Midden-Holland gezamenlijk, niet voldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijkt ook uit de doorrekening8 dat er binnen de provincie Zuid-Holland verschillende regio’s beschikken over aanvullende investeringscapaciteit, zoals de woondealregio Samenwerkende Regio’s. Ik herken dit beeld dus gedeeltelijk en ook hier geldt een verschil in de financiële capaciteit op kortere en langere termijn. Uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat er in de regio Midden-Holland momenteel voldoende financiële middelen aanwezig zijn om elkaar te helpen bij de realisatie van woningbouwprojecten, maar dat deze regio bij volledige realisatie onvoldoende financiële middelen heeft op de lange termijn. Het solidariteitsbeginsel biedt op het niveau van de woondealregio dan geen uitkomst meer, maar zou bovenregionaal wel voor een oplossing kunnen bieden, indien nodig in de vorm van projectsteun.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 8

Wat vindt u van de ontwikkeling dat ook de versnellingstafel(s) nauwelijks uitkomst bieden, omdat de gesprekken in de regio Midden-Holland steeds vastlopen op het knelpunt van het tekort aan investeringscapaciteit bij de corporaties? Erkent u dat er daardoor geen versnellingen te maken zijn?

Ik ben van mening dat de vertegenwoordigers van overheden, corporaties en marktpartijen in de regionale Versnellingstafel Midden-Holland een belangrijke rol vervullen om projecten aan te jagen en ook te komen tot voldoende bouw in de sociale huur. De Versnellingstafel signaleert ook knelpunten zoals de investeringscapaciteit van corporaties, die partijen aanpakken op een bovenregionaal niveau zoals in de Landelijke Versnellingstafels of in het overleg met de betrokken koepels. Dat is de wijze waarop versnelling kan worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat aanpassing van projectsteunvoorwaarden (waar u als Minister primair verantwoordelijk voor bent) noodzakelijk is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland (waar u mede-ondertekenaar van bent) te kunnen halen? Bent u bereid zich hiervoor in te spannen?

Ik vind het te voorbarig om nu te constateren dat de toepassing van projectsteun (en daarmee aanpassing van de projectsteunvoorwaarden) nodig is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland te halen. Projectsteun is een instrument uit de Woningwet waarmee corporaties, op aanvraag en als laatste middel, een financiële bijdrage voor noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen kunnen verkrijgen. Deze bijdrage wordt opgehaald via een heffing die aan de hele corporatiesector wordt opgelegd. Ik bereid momenteel een wijziging van projectsteun voor aan de hand van een aantal uitgangspunten die nu ook al gelden. Projectsteun is pas aan de orde als blijkt dat regionale solidariteit niet voor een (volledige) oplossing zorgt, de aanvrager onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en de projecten waarvoor projectsteun wordt aangevraagd bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.
In regio’s waar solidariteit geen uitkomst biedt en waar de volkshuisvestelijke en financiële noodzaak van projectsteun buiten kijf staan, kan projectsteun worden ingezet om de opgaven te verwezenlijken. Ik zal per geval beoordelen of aan wettelijke voorwaarden voor het verkrijgen van projectsteun is voldaan.

Vraag 10

Herinnert u zich uw brief3 waarin gesteld werd dat «hoewel ik van corporaties verwacht dat ze zich eerst inspannen om er met elkaar in de regio uit te komen, zal ik collectieve projectsteun als het nodig is inzetten om de grote opgave die we met elkaar hebben te realiseren»? Bent u bereid in de casus rond Waddinxveen en Midden-Holland collectieve projectsteun in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Ik sta nog steeds achter het uitgangspunt dat collectieve projectsteun ingezet kan worden als dit na alle inspanningen van de regio aanvullend noodzakelijk blijkt. In het Besluit toegelaten instellingen 2015 (hierna: BTIV) is neergelegd aan welke randvoorwaarden een woningcorporatie die projectsteun aanvraagt moet voldoen om in aanmerking te komen voor een projectsteunbijdrage. Ik werk deze randvoorwaarden momenteel verder uit en streef ernaar mijn wijzigingen op zeer korte termijn in internetconsultatie te brengen. Mocht ik op basis van een eventuele aanvraag voor projectsteun tot het oordeel komen dat projectsteun in Waddinxveen en Midden-Holland zou moeten worden ingezet, dan kan dit instrument tijdig worden ingezet om een verdere vertraging in de realisatie van de opgaven te voorkomen, de regio heeft op korte termijn immers voldoende middelen.

Vraag 11

Bent u bereid de huidige projectsteunvoorwaarden aan te passen om gevallen zoals in Waddinxveen, maar ook breder in Nederland, binnen twee jaar te kunnen helpen, zodat de woningbouwopgave hier op korte en middellange termijn geen schade aan ondervindt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Welke mogelijkheden ziet u om de huidige projectsteun versneld uit te breiden, bijvoorbeeld door voorwaarden voor de projectsteun eenvoudiger maken?

Een heffing op andere woningcorporaties is geen licht instrument en een aanvraag tot collectieve projectsteun dient door een woningcorporatie dus altijd goed onderbouwd te worden. Een projectsteunaanvraag zal onder andere gepaard moeten gaan met informatie over het project, zienswijzen van verschillende partijen die ondersteunen dat een projectsteunaanvraag nuttig en noodzakelijk is en inzicht in dat onderlinge solidariteit geen oplossing is.
Daarnaast wil ik onderlinge solidariteit ook aantrekkelijker maken. Daarom zal ik binnen de voorziene wijziging van het instrument projectsteun, ook een vorm van vrijwillige onderlinge projectsteun mogelijk maken. Hierdoor wordt het fiscaal aantrekkelijker om financiële middelen aan een woningcorporatie met onvoldoende middelen over te dragen.

Vraag 13

Kunt u aangeven wanneer u de wijziging van de Woningwet en onderliggende regelgeving met betrekking tot projectsteun bij de Kamer zult indienen? Bent u nog steeds van mening dat deze wijziging in 2025 in werking kan gaan? Wilt u de voorgestelde wetswijziging daartoe voor de zomer van 2025 aan de Kamer toezenden?

Ik streef ernaar de voorgestelde wijziging van projectsteun in het voorjaar in internetconsultatie te brengen, ik zal daarna zo spoedig mogelijk een voorstel aan uw Kamer zenden.

Vraag 14

Ziet u andere mogelijkheden om cases waarbij de bouw van sociale huurwoningen door corporaties verhinderd wordt door gebrek aan investeringscapaciteit los te trekken, anders dan via wijziging van de regels omtrent projectsteun? Bent u bereid daarvoor gericht middelen uit de 5 miljard woningbouwgelden uit het Hoofdlijnenakkoord, zoals uit de Woningbouwimpuls of de realisatiestimulans, aan te wenden?

Momenteel werk ik aan verschillende financiële instrumenten om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Dit heeft ook invloed op de financiële positie van woningcorporaties. Met de Woningbouwimpuls, stimuleringsregeling Flex en Transformatie, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van betaalbare woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor corporaties om de rente van hun leningen fiscaal af te trekken per 1 januari 2025 verhoogd van 20% naar 24,5%, ook dit draagt bij aan de investeringscapaciteit van woningcorporaties.

Vraag 15

Kunt u een overzicht geven in welke mate de problematiek zoals in Waddinxveen en Midden-Holland in andere gemeenten en woningmarktregio’s speelt? Kunt u aangeven in welke gemeenten en woningmarktregio’s deze problematiek ook urgent is en in de komende jaren tot stilvallende woningbouw van sociale huurwoningen zal leiden?

Een regio in de provincie Zuid-Holland waar vergelijkbare problematiek speelt, is de regio Haaglanden. In Haaglanden lopen de woningcorporaties eerder tegen hun grenzen aan dan in de regio Midden-Holland. Gezien deze positie van de woningcorporaties in Haaglanden voeren we samen met de regio en woningcorporaties een pilot uit gericht op de reikwijdte van de investeringscapaciteit en de werking van solidariteit in de corporatiesector. De uitkomsten hiervan kunnen ook van meerwaarde zijn voor de regio Midden-Holland.
Verder komt uit de NPA naar voren dat er meer regio’s zijn die hun regionale investeringsopgave niet volledig kunnen financieren. Regio’s met de grootste financiële tekorten zijn naast Haaglanden, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht (U16), de regio Groningen-Assen en de Regio Eemsdelta. Een regionaal financieel tekort wil overigens niet zeggen dat dit op korte termijn al tot problemen gaat leiden met betrekking tot de bouwopgave. Ook in deze regio’s beschikken woningcorporaties, mede door de afschaffing van de verhuurderheffing, over een goede financiële uitgangspositie. Corporaties hebben daardoor de komende jaren ruimte om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Wel lopen de woningcorporaties in deze regio’s eerder tegen hun financiële grenzen aan dan woningcorporaties in andere regio’s. Zoals hiervoor aangegeven verwacht ik ook van woningcorporaties uit andere regio’s een bijdrage om de opgaven in regio’s met financiële tekorten aan te pakken. Voor de regio’s in aardbevingsgebieden geldt bovendien dat er middelen beschikbaar worden gesteld uit de versterkingsopgave. In de financiële doorrekening van de NPA is hier nog geen rekening mee gehouden.

Vraag 1

Wat houden de eisen van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) precies in, zoals die in de brief worden gesteld over de derde geschillenprocedure over de toedeling van de opgelopen vertraging als gevolg van onder andere de wijzigingen die nodig waren door de nieuwe eisen van de WHO?1

Deze eisen betreffen internationale, wetenschappelijk onderbouwde, veiligheidsvoorschriften rondom het omgaan en bewaren van materiaal dat (potentieel) is geïnfecteerd met het poliovirus. Deze veiligheidsvoorschriften zijn opgenomen in het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP).2

Vraag 2

Waarom heeft de WHO invloed op in hoeverre dit project uitgevoerd wordt en hoe groot is die invloed?

De genoemde GAP-eisen komen voort uit het – door WHO-lidstaten breed gedragen – doel om polio wereldwijd uit te roeien (eradicatie). Nederland draagt bij aan de eradicatie van polio, onder andere door onderzoek dat plaatsvindt bij het RIVM. Een onderdeel van het eradicatieprogramma van de WHO betreft de veiligheidseisen die gelden voor het werken met uitgeroeide poliovirussen. Nederland heeft zich – net als de andere WHO-lidstaten – gecommitteerd aan de Resolutie die hieraan ten grondslag ligt3 en heeft de GAP-eisen vertaald naar een wijziging van de Wet publieke gezondheid. 4
Nadat het contract voor de RIVM-nieuwbouw op 14 juli 2014 werd getekend, werd het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP) vastgesteld door de Wereldgezondheidsvergadering (WHA). Het ontwerp van het RIVM-pand in Utrecht moest hierop worden aangepast. Dit was noodzakelijk omdat het RIVM een polioreferentie-laboratorium is. Voldoen aan de veiligheidseisen is noodzakelijk voor de accreditatie van dit referentielaboratorium.
De WHO heeft geen directe invloed op of en in hoeverre dit project wordt uitgevoerd. Er is alleen sprake van doorwerking van veiligheidseisen vanuit het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk».

Vraag 3

Zou het consequenties hebben gehad als de staat deze eisen van de WHO niet had opgevolgd?

Het RIVM is een nationaal en internationaal polioreferentie-laboratorium (een «Polio Essential Facility», ook wel PEF genaamd). Het is vanzelfsprekend dat het RIVM als referentielaboratorium aan de internationale veiligheidseisen voldoet. Als niet aan de GAP-eisen zou worden voldaan, zou het RIVM haar accreditatie kwijtraken en kunnen de werkzaamheden op dit gebied niet worden voortgezet.

Vraag 4

In hoeverre zou het voorkomen kunnen worden dat de staat door de derde geschillenprocedure 40,6 miljoen euro aan MEET Strukton moet betalen?

De derde geschillenprocedure ging over de toedeling van de opgelopen vertraging door MEET Strukton zelf, de COVID 19-pandemie en o.a. GAP-eisen. De Staat heeft 15 van de 40 maanden vertraging toebedeeld gekregen, MEET Strukton de overige 25 maanden. De kosten die samenhangen met de vertraging toebedeeld aan de Staat zijn tussen MEET Strukton en de Staat overeengekomen in een vaststellingsovereenkomst voor in totaal 40,6 miljoen euro.
Het geschil is daarmee definitief afgedaan. Voorkomen van de betaling is dus niet van toepassing.

Vraag 5

Gebeurt het vaker dat de WHO vergelijkbare eisen stelt bij vergelijkbare zaken en hoe vaak is dat al gebeurd?

De WHO geeft op het gebied van de volksgezondheid doorgaans algemene richtlijnen en adviezen (bijvoorbeeld over luchtkwaliteit en tabaksproducten). De WHO heeft daarmee geen (of een heel beperkte) invloed op bouwprojecten en/of vergelijkbare situaties. Het is immers aan de WHO-lidstaten zelf hoe zij dergelijke richtlijnen en adviezen vertalen naar de praktijk.

Vraag 1

Deelt u de mening dat het te betreuren is dat de Woonbond haar handtekening niet heeft gezet onder de afspraken op de Woontop?

Ik betreur dat de Woonbond ervoor heeft gekozen om de afspraken op de Woontop, waaronder de Nationale prestatieafspraken (NPA), niet te ondertekenen. Een gezamenlijke aanpak is van groot belang voor de volkshuisvestelijke opgave in den brede.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke pogingen het kabinet heeft genomen tussen 20 november 2024 (de datum waarop de Woonbond de onderhandelingen staakte) en 11 december 2024 (de datum van de Woontop) om te zorgen dat de Woonbond ook de afspraken alsnog konden steunen?

In de beschreven periode zijn blijvend pogingen gedaan om er alsnog met de Woonbond uit te komen wat betreft de NPA, dit is gedaan vanwege het belang om tot gezamenlijke afspraken te komen met alle betrokken partijen voor de aanpak van de volkshuisvestelijke opgave. Helaas heeft dit er niet toe geleid dat de Woonbond de NPA heeft ondertekend. Op 10 december liet de Woonbond weten ook de Woontop-afspraken niet te ondertekenen, vanwege hun besluit de NPA niet te ondertekenen.

Vraag 3

Klopt het dat u niet lager wilde gaan dan 4,5% huurverhoging in de sociale sector in 2025?

Ik begrijp de vraag zo, dat deze is gericht op de afspraak over de maximale huursomstijging van 4,5%. Het klopt dat ik het niet gewenst achtte de maximale huursomstijging lager vast te stellen dan 4,5%. In de afgelopen jaren zijn meerdere maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor huurders van woningcorporaties te verbeteren. In de NPA van 2022 is eerder met Aedes, VNG en de Woonbond afgesproken een systematiek te hanteren voor ’23, ’24 en ’25 waarbij de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%. Dit zou voor ’25 leiden tot een huursomstijging van circa 6,1%. Vanwege de voorziene huurstijging in 2025 hebben we in de hernieuwde Nationale prestatieafspraken besloten de eerder bestaande afspraak die ook is vastgelegd in het hoofdlijnenakkoord los te laten en de huren aanvullend op de eerdere afspraken te matigen.
Een lagere huursomstijging dan 4,5% is ongewenst omdat dit de investeringsruimte van woningcorporaties zodanig zou beknotten dat de haalbaarheid van de afspraken voor de benodigde toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen buiten beeld zou raken (zie ook mijn antwoord op vraag 13). Bij een maximale huursomstijging van 4,5% is er ruimte om lokaal afspraken te maken over de huurverhoging.

Vraag 4

Recent zijn de huurstijgingen voor volgend jaar bekend gemaakt.1 Waarom bent u uiteindelijk terechtgekomen op 5% in de sociale sector in plaats van 4,5%?

Recent zijn alleen de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingen van 2025 voor de verschillende huurprijssegmenten bekend gemaakt. Hoe hoog de huurverhogingen feitelijk gaan uitvallen, is nu nog niet bekend. Dat is afhankelijk van wat verhuurders aan huurverhoging gaan voorstellen voor het sociale segment en wat verhuurders met hun huurders hebben afgesproken in contracten (in het bijzonder voor contracten in het midden- en hoogsegment). Daarnaast mag de huur niet verhoogd worden boven de maximale huurprijs die voor een woning geldt, op basis van het woningwaarderingsstelsel. Deze factoren bepalen dus met welk percentage de huur van een woning daadwerkelijk verhoogd kan worden.
In de Nationale prestatieafspraken 2025 met Aedes en VNG van 11 december 2024 is afgesproken dat de maximale huursomstijging voor 2025 op 4,5% wordt vastgesteld. De maximale huursomstijging is de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie voor al hun woningen in het sociale segment. De huurstijging mag op individueel woningniveau maximaal 0,5%-punt hoger liggen dan de maximale huursomstijging.
Deze regeling biedt corporaties de ruimte om gemiddeld de maximale huursomstijging toe te passen maar tegelijkertijd bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders waarvoor de corporatie, gezien het inkomen of de situatie van de huurders, maatwerk wil bieden. – Zo was de maximale huursomstijging voor woningcorporaties in 2024 5,3% (cao-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt) en de maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in het sociale segment 5,8% (cao-loonontwikkeling).
Voor 2026 en volgende jaren is afgesproken dat de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) gelijk wordt gesteld aan de gemiddelde inflatie van de voorgaande drie jaren (voor 2026: 2023, 2024 en 2025) en dat de maximale huurstijging op individueel woningniveau 0,5%-punt hoger dan de maximale huursomstijging blijft.

Vraag 5

Welke afspraken zijn er nu gemaakt over de maximale huurverhogingen?

Zie het antwoord bij vraag 4.

Vraag 6

Waarom vindt u een huurstijging van 7,7% in de middenhuur te verantwoorden?

Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Deze maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen volgt uit de Wet betaalbare huur die in het voorjaar van 2024 is aangenomen door uw Kamer. Dit maximale percentage is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Daarmee wordt geborgd dat de hoogte van de huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt. De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%.
Daarbij merk ik op dat dit maximale percentage alleen geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een aanvangshuur in het middensegment. Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt bovendien af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%. Daarnaast mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen op basis van het woningwaarderingsstelsel zijn per 1 januari 2025 niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%. In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 7

Waarom is het te verantwoorden dat huurders in de gereguleerde sector een veel hogere huurstijging krijgen dan huurders in de vrije sector?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb aangegeven, volgt het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de middenhuur uit de recent aangenomen Wet betaalbare huur. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de vrije sector volgt uit een andere wet, de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten. De rekenmethode voor het huurverhogingspercentage verschilt per wet en dus per segment. Dit verschil is het resultaat van politieke afwegingen tijdens de behandeling van elk van deze wetsvoorstellen. Zo is met betrekking tot de rekenmethode voor de maximale huurverhogingen in de vrije sector door uw Kamer een amendement2 aangenomen, dat bepaalt dat hiervoor de laagste van ofwel de cao-loonontwikkeling of de inflatie wordt gevolgd.
Voor de investeringsbereidheid van verhuurders is het van belang dat de jaarlijks toe te passen maximale huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het wenselijk om een duidelijke en stabiele systematiek te (blijven) hanteren. Voor huurders met een laag inkomen die wonen in een gereguleerde huurwoning wordt de huurstijging deels gecompenseerd via een hogere huurtoeslag.

Vraag 8

Klopt het dat er nog vele miljarden ontbreken om alle gestelde doelen met betrekking tot aantallen en betaalbaarheid te halen?2

In aanloop naar de Woontop is de financiële haalbaarheid van de totale woningbouwopgave getoetst4. De beschikbare middelen voor de komende vijf jaar zijn grotendeels toereikend om de meest directe kosten te dekken, op voorwaarde dat gemeenten 50% cofinancieren. Hierbij zijn nog onzekerheden die kunnen leiden tot extra kosten op projectniveau.
Samen met medeoverheden ben ik verantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik bijdraag. Ik ga samen met de partijen kijken hoe die onzekerheden kleiner en/of beheerst kunnen worden.
Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat de gemaakte afspraken in de NPA5 op landelijk niveau financieel haalbaar zijn. Uit de financiële doorrekening van de NPA blijkt namelijk dat er op sector niveau voldoende investeringsruimte is om de afgesproken opgave te kunnen realiseren. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. De financieel tekorten op regionaal niveau tellen in de periode 2025 t/m 2034 op tot in totaal € 5,2 miljard. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 9

Kunt u uiteenzetten hoeveel geld er waarvoor nodig is en wat de gevolgen zijn als dat geld er niet komt vanuit gemeenten?

Ik zie het als een gedeelde verantwoordelijkheid om woningbouw financieel haalbaar te maken. Daarom draag ik via regelingen zoals de realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget bij aan de woningbouw. Op deze manier verlaag ik het publiek tekort als gevolg van woningbouw voor medeoverheden.
Gemeenten hebben invloed op de omvang van het tekort. Lokale beleidskeuzes hebben impact op de financiële haalbaarheid. Het gaat dan bijvoorbeeld over locatiekeuze en ambities voor groen, voorzieningen, parkeeroplossingen én het woonprogramma. Het is daarom belangrijk dat zij zelf ook financieel verantwoordelijk zijn voor het dekken van het publieke tekort.

Vraag 10

Vanaf wanneer kan de woningbouwopgave gaan stokken als er geen extra geld komt?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 aangaf hebben verschillende keuzes invloed op het tekort van een project. Ik verwacht dat wanneer er onvoldoende geld is om tekorten te dekken dat gemeenten en ontwikkelaars andere keuzes moeten gaan maken in projecten, bijvoorbeeld het aanpassen van het woonprogramma of het bijstellen van het ambitieniveau van de openbare ruimte. Zonder bijstelling zullen de plannen niet van de grond komen en als andere plannen niet naar voren gehaald kunnen worden loopt de woningbouw vertraging op. Het is zeer project afhankelijk wat de exacte mogelijkheden zijn voor bijsturing en een jaartal waarop als gevolg van financiële tekorten de woningbouw gaat teruglopen is dan ook niet te geven.

Vraag 11

In welke regio’s zijn de tekorten het grootst?

Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat ruim € 105 miljard van de sociale huur opgave van ruim € 110 miljard in de periode tot en met 2034 financieel haalbaar is. Dit betekent dat 95% van de volkshuisvestelijke opgave haalbaar is. De grootste regionale tekorten (in absolute zin) doen zich voor in de regio’s Haaglanden (tekort van € 1.091 miljoen), Groningen-Assen (tekort van € 594 miljoen), Metropool Regio Amsterdam (tekort van € 473 miljoen), Regio Utrecht/U16 (tekort van € 449 miljoen) en de regio Eemsdelta (tekort van € 391 miljoen).
Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 8 is aangegeven kan een groot deel van de regionale tekorten opgevangen worden met aanvullende regionale en of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 12

Wat is de omvang van het tekort in 2035, als er geen extra geld bijkomt?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 13

Kunt u aangeven hoeveel groter het tekort zou zijn als er voor 2025 inflatievolgend huurbeleid zou worden gevolgd, en de huurprijzen verder conform de Woontopafspraken zouden verlopen, in plaats van de afgesproken huurverhoging in 2025?

In de vernieuwde NPA is zoals hiervoor aangegeven voor 2025 een maximale huursomstijging van 4,5% afgesproken. Indien voor 2025 gekozen zou worden voor een maximale huursom stijging op basis van de inflatie over 2024, zijnde 3,1%6, dan zouden de regionale tekorten in 2034 aanzienlijk oplopen. Het financieel tekort, zonder bovenregionale solidariteit, zou dan namelijk met € 2 miljard toenemen en uitkomen op € 7,2 miljard.

Vraag 14

Klopt het dat de voorgestelde wijzigingen in de Nationale Prestatieafspraken in het huurbeleid op termijn leiden tot méér in plaats van minder huurinkomsten?3

Zonder de nieuwe overeengekomen prestatieafspraken zou de huurverhoging van 2025 plaatsvinden op basis van de huurverhogingsafspraken uit de NPA van 2022 en het hoofdlijnenakkoord. In de NPA uit 2022 en het hoofdlijnenakkoord was namelijk afgesproken dat de maximale huursomstijging van corporaties in de periode 2023 t/m 2025 gebaseerd zou worden op de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Voor 2025 zou dat een maximale huursomstijging van 6,2% hebben betekend (6,7% loonontwikkeling minus 0,5%). De hernieuwde NPA zorgt zodoende voor een aanzienlijk lagere huursomstijging. Deze lagere huursomstijging werkt ook door in de jaren daarna. Zittende huurders profiteren door deze afspraak ook in de jaren daarna van deze lagere huurstijging in 2025.
Voor de periode na 2025 is de afspraak gemaakt om de jaarlijkse huursomstijging te koppelen aan het driejaars-gemiddelde van de prijsinflatie in plaats van het te koppelen aan enkel de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties, door de wettelijke verankering, meer zekerheid voor hun huurbeleid. Bij een jaarlijks afnemende prijsinflatie zorgt de gehanteerde systematiek voor iets hogere jaarlijkse huurverhogen (en daarmee voor hogere huurinkomsten voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien alleen de prijsinflatie van het voorgaande jaar zou zijn gehanteerd. In het driejaars-gemiddelde werkt de hogere inflatie van voorgaande jaren dan namelijk nog door. Daar staat echter tegenover dat het driejaars-gemiddelde juist gunstig uitpakt voor huurders indien de prijsinflatie de komende jaren gaat toenemen. Het driejaars-gemiddelde zorgt dan namelijk voor lagere huurverhogingen (en voor lagere huurinkomstenstijging voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien de hogere prijsinflatie van het voorgaande jaar als grondslag voor de huurverhogingen zou zijn gehanteerd. De verwachting is dat de gekozen driejaars-gemiddelde huurverhogingssystematiek over een langere periode, uitgaande van een stabiel prijsinflatieniveau, niet voor meer of minder huurinkomsten zorgt voor de corporaties. In beide gevallen wordt immers uitgegaan van prijsinflatie als basis voor de huurverhogingen.
Daarnaast is in de NPA afgesproken dat woningen met een goed energielabel (label A+ of beter) een hogere passend toewijzen grens krijgen. Voor dergelijke woningen wordt de passendheidsgrens opgehoogd met € 25. Deze maatregel zorgt er op termijn voor dat corporaties meer huurinkomsten kunnen ontvangen voor de woningen die zij via nieuwbouw aan de woningvoorraad toevoegen of via verduurzaming aanpakken. Deze verhoging, die geen invloed heeft op zittende huurders, is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.

Vraag 15

Zo ja, kunt u aangeven waarom u in de externe communicatie4 wél de lagere verhoging in 2025 vermeld heeft maar niet veranderingen ten aanzien van passend toewijzen die op termijn tot méér huurinkomsten leiden?

De afspraak over het passend toewijzen is opgenomen in de kamerbrief over de Nationale prestatieafspraken9. Ook is het opgenomen in de infographic die is gepubliceerd op www.volkshuisvestingnederland.nl.

Vraag 16

Hoe past het op termijn extra verhogen van de huren in de ambitie om de bestaanszekerheid van Nederlanders te verbeteren?

Het is van groot belang dat mensen betaalbaar kunnen wonen. Om uitvoering te geven aan dat wat in het regeerprogramma is vastgelegd richt ik mij op het vergroten van de bestaanszekerheid door te zorgen voor betaalbaar wonen. Zoals in mijn antwoord op vraag 14 omschreven is de huurstijging in de Nationale prestatieafspraken gematigd. De maatregel in het passend toewijzen levert op termijn een verhoging op van de huren voor de huishoudens die een A+ (of hoger) woning huren. Echter, de woonlasten zullen voor die groep naar verwachting gelijk blijven of zelfs omlaaggaan. Immers, de verduurzamingsmaatregelen in die woningen leiden tot lagere energielasten voor die huishoudens.
De Nationale prestatieafspraken houden een noodzakelijk en ambitieus investeringsprogramma in voor woningcorporaties, om te zorgen voor een snelle toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. Deze investeringen zijn haalbaar met de Nationale prestatieafspraken. Er is niet voor gekozen de afspraken voor betaalbaarheid verder uit te breiden, omdat dan de haalbaarheid van de totale volkshuisvestelijke opgave uit beeld raakt.

Vraag 17

Wat gaat u doen om te voorkomen dat alleen huurders moeten opdraaien voor de bouw van extra sociale huurwoningen zoals dat nu wel het geval is?

Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen 8 en 9 heb aangegeven ben ik medeverantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, de borging van lening aan woningcorporaties en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik ook bijdraag aan de realisatie van sociale huurwoningen. Het is dus niet zo dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen worden bekostigd met huuropbrengsten.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.

Vraag 1

Kent u het bericht «Alja (56) zit doodziek in een schimmelhuis in Appingedam. Nog steeds is niet duidelijk of het gesloopt wordt. «Mijn longarts is hier niet blij mee»»1

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 2

Herkent u dat huurders in slechte soms zelfs ziekmakende woningen nog altijd wachten op de versterkingsoperatie?

Ik ben bekend met het feit dat er woningen zijn, zoals de woning van Alja, waarbij het onderhoud is uitgesteld in afwachting van een beoordeling, herbeoordeling of de versterking en er schimmelproblemen zijn ontstaan. Ik vind niet dat huurders op deze wijze de gevolgen van de versterkingsoperatie mogen ervaren. Huurders van deze woningen kunnen met hun klachten in eerste instantie terecht bij de verantwoordelijke woningcorporatie, die verantwoordelijk is om gemelde problemen op te pakken.

Vraag 3

Herkent u voorts dat dit niet alleen in Appingedam speelt maar op meer plekken in het bevingsgebied waar huurders al lange tijd moeten wachten in schimmelwoningen?

Als er meerdere gevallen zijn die ik niet in het zicht heb, dan verneem ik graag waar deze problematiek zich nog meer bevindt.

Vraag 4

Hoe gaat u zorgen dat er snel duidelijkheid komt en er overgegaan wordt tot sloop-nieuwbouw van deze woningen?

Het oplossen van verschillen tussen bouwkundig-versterken en sloop-nieuwbouw ligt bij woningcorporaties gecompliceerder dan bij particulier woningbezit. Vanwege de staatssteunregels kan ik aan woningcorporaties de kosten voortkomend uit het versterkingsadvies vergoeden. De keuze om sloop-nieuwbouw toe te passen ligt bij de woningcorporatie zelf, evenals het vergoeden van de meerkosten die hiermee gepaard gaan. Gegeven de schrijnende situatie onderzoek ik nu of ik een grotere bijdrage kan leveren. Dit wordt in gezamenlijkheid met de NCG en woningcorporaties uitgezocht.

Vraag 5

Wat kunt u doen voor bewoners die in ziekmakende omstandigheden wonen?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Kent u voorts het bericht «Huur verdubbeld na herbouw woningen in Appingedam: «Schofterig»»?2

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het niet is uit te leggen dat huurders van woningen die door gaswinning zijn beschadigd en/of onveilig zijn veel meer huur moeten gaan betalen?

Ik vind dat huurders geen nadeel mogen ondervinden van de versterking, zoals het niet kunnen dragen van de woonlasten. De huren van huurders mogen niet zomaar worden verhoogd. Het verhogen van huren door de woningcorporaties moet goed zijn onderbouwd. Hierbij zijn twee zaken te onderscheiden: 1) Woningcorporaties zijn net als alle verhuurders gerechtigd om de huur van een woning te verhogen binnen de wettelijke kaders die daarvoor jaarlijks door de Rijksoverheid worden vastgesteld. Dit percentage waarmee de huur mag worden verhoogd geldt landelijk. Naar aanleiding van de versterking maken huurders soms de keuze om groter of kleiner te gaan wonen. Als huurders terugkeren naar een vergelijkbare woning, dan betalen zij dezelfde woonlasten. Mocht het zijn dat uw Kamer berichten hoort die hiermee tegenstrijdig zijn, dan verzoek ik u mij die aan te reiken. Als een huurder niet terugkeert naar een vergelijkbare woning, maar naar een grotere of kleinere woning verhuist, dan gaat de huurder wel een andere huurprijs betalen.
In geval van sloop-nieuwbouw (regulier/buiten de versterkingsoperatie en naar aanleiding van de versterking) wordt de huur in sommige gevallen verhoogd, omdat ook de exploitatielast van de woningcorporaties wordt verhoogd.
Hierbij wordt door de woningcorporatie altijd gekeken naar de netto-woonlasten. Een huurder mag er niet op achteruit gaan. Hiervoor wordt er gekeken naar de huurkosten en de energielasten. Dit beleid is afgestemd met de huurdersorganisaties. In deze gevallen is het reguliere sociaal plan van de woningcorporatie van toepassing. Dit sociaal plan is in samenspraak met de huurdersorganisaties tot stand gekomen en vergelijkbaar met sloop-nieuwbouw elders in den lande.
Daar waar huurders recht hebben op aardbeving gerelateerde vergoedingen, omdat er wel een versterkingsadvies ligt (niet zijnde sloop-nieuwbouw) krijgen huurders deze vergoedingen uitbetaalt bovenop de vergoedingen van het reguliere sociaal plan.

Vraag 8

Kunt u in overleg met de corporatie en de NCG zorgen dat deze huurders alsnog een woonlastengarantie krijgen en de teveel betaalde huur wordt vergoed?

Ik ga hierover met de woningbouwcorporaties in gesprek. Zie verder mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe is uitvoering gegeven aan de in 2022 aangenomen motie Beckerman c.s. (Kamerstuk 36 200-XIII, nr. 96) om de problemen die huurders van Marenland ervoeren, zoals het niet terugkrijgen wat ze hadden bij versterking en sloop-nieuwbouw, versterkte en herbouwde woningen soms grote gebreken kennen en mensen gedwongen vastzitten aan duurdere energiecontracten? In een Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) wordt hier kort over gesproken, is hier een update van te geven?

In lijn met de Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) hebben de woningcorporaties de herleidbare klachten (veelal anonieme klachten) uit het Zwartboek zoveel mogelijk opgelost. Daar waar klachten niet herleidbaar waren en ook niet door de huurder gemeld zijn, kan de corporatie deze garantie niet geven.

Vraag 10

Hoort u de verhalen van huurders dat de verhuiskostenvergoeding voor hen niet hoog genoeg is? Herkent u dat zeker bewoners die op leeftijd zijn of fysieke gebreken hebben in de knel komen? Wat wilt u voor deze bewoners doen?

Vanuit een landelijke regeling zijn er middelen beschikbaar voor de compensatie van de kosten voor het verhuizen en herinrichten van huurwoningen van woningcorporaties.3 Daar bovenop wordt voor huurders in het aardbevingsgebied de verhuizing zelf geregeld door de corporatie en verzorgd door een verhuisbedrijf. Dit hoeft niet uit de verhuiskostenvergoeding bekostigd te worden. Daar waar het gaat om verhuizingen van huurders met een zorgbehoefte voorziet de NCG in samenwerking met de woningcorporatie in de zorgbehoefte van de huurder.

Vraag 11

Herkent u dat nog steeds veel huurders in het mijnbouwschadegebied in diepe problemen zitten en zich niet gehoord voelen? Wat gaat u specifiek voor huurders doen?

Dit is mij bekend. Woningcorporaties hebben geen zorgplicht voor deze diepe problemen, maar hebben een signaleringsfunctie naar de gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere zorgverleners om de zorgen dat deze huurders de zorg ontvangen die nodig is. Deze signaleringsfunctie nemen de woningcorporaties serieus en er is hiervoor een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties, gemeenten en zorgverleners.

Vraag 12

Uw voorganger nam een zwartboek van huurders uit het mijn bouwschadegebied aan en zei toe het idee voor onafhankelijk loket waar huurders terecht kunnen met vragen en klachten nader uit te werken, is dit inmiddels uitgewerkt?3 Zo nee, wilt u dit oppakken?

Veel van de informatie die via dit loket beschikbaar zou komen, is op dit moment al beschikbaar bij de huurdersverenigingen, huurcommissie, NCG en IMG. Daarom wordt op dit moment met deze partijen bezien of een aanvullend loket de hulp biedt, die deze mensen nodig hebben en wie dit loket zou moeten exploiteren.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Herstel Groningen op 18 november?

Ja.

Vraag 1

Is de Minister bekend met het NOS-artikel «Huurprijzen in de vrije sector stijgen verder, maar niet overal»?1

Ja.

Vraag 2

Is de Minister op de hoogte van de hoeveelheid artikelen die momenteel in de media naar voren komen over de negatieve effecten van de Wet betaalbare huur?

Ik ontvang doorlopend signalen over de ontwikkelingen op de woningmarkt, onder meer via diverse artikelen in de media over de effecten van de Wet betaalbare huur. Ik neem al deze signalen serieus.

Vraag 3

Is de Minister op de hoogte van de huidige tendens op de huurmarkt waarbij het uitponden (verkopen) van huurwoningen steeds vaker voorkomt, hoe kijkt de Minister daarnaar? Wat zijn de laatste cijfers die het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft over het uitponden van huurwoningen?

De signalen die ik ontvang, inclusief die over verhuurders die hun woningen uitponden, neem ik serieus. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over de laatste ontwikkelingen op de huurmarkt2. Deze brief bevat de meest recente cijfers van het Kadaster die inzicht geven in de mate van uitponding. Voor een uitgebreidere toelichting verwijs ik naar de duiding in deze brief. Uiteraard blijf ik de ontwikkelingen op de huurmarkt nauwgezet volgen en zal ik uw Kamer begin 2025 wederom een brief sturen over de laatste stand van zaken.

Vraag 4

In het artikel wordt beschreven dat de Wet betaalbare huur een belangrijke factor is die het aanbod van het aantal huurwoningen verlaagt, en van het resterend aanbod de huurprijs verhoogt. Is de Wet betaalbare huur nog proportioneel kijkend naar de negatieve effecten van deze wet, hoe kijkt de Minister hiernaar?

Op basis van de cijfers van Pararius is een daling in het aanbod van woningen binnen het nieuwe vrijesectorsegment te zien. Het is belangrijk deze cijfers goed te duiden. Deze cijfers laten zien hoeveel huurwoningen, die voorheen een huurprijs van € 1.158,– of hoger per maand hadden, na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur nog steeds voor € 1.158,– of meer per maand worden verhuurd. In dat aantal woningen is een daling merkbaar. Dit kunnen woningen zijn die worden uitgepond, maar ook woningen die na regulering in het middensegment worden verhuurd.
Het is van groot belang om het uitponden van huurwoningen in de gaten te houden en dit doe ik doorlopend. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht, is er op basis van de laatste cijfers van het Kadaster geen sprake van een groeiende tendens waarbij huurwoningen worden uitgepond. Daar waar wel sprake is van uitponding, zijn meerdere factoren van invloed op de beslissing van een verhuurder om uit te ponden. Zo spelen de fiscaliteit, de gestegen rente en andere maatregelen zoals de Wet vaste huurcontracten een rol. Het is daarom nu te vroeg om een standpunt in te nemen over de proportionaliteit van de Wet betaalbare huur. Immers is er nog geen inzicht in de effecten op de voorraad aan huurwoningen, óf op de betaalbaarheid daarvan.

Vraag 5

Over de mogelijke effecten van de Wet betaalbare huur werd al gewaarschuwd door de Raad van State en door private partijen voorafgaand aan het plenaire debat met de ambtsvoorganger van de Minister. Wanneer komt de Minister met een tussentijdse evaluatie van deze wet, en zou de datum waarop de wet geëvalueerd wordt op doelmatigheid en doeltreffendheid naar voren gehaald kunnen worden, gelet op de huidige omstandigheden?

Ik monitor de wet doorlopend. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over deze monitoring en hoe ik uw Kamer hierover informeer.3 Begin 2025 informeer ik uw Kamer over de laatste cijfers van het Kadaster en hoe ik die duid. De eerste volledige evaluatie van de wet, waarbij ik in het geheel kijk naar de effecten daarvan op de huurmarkt, volgt binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet4. Dit is een logische termijn om een goede, volwaardige wetsevaluatie te kunnen uitvoeren.

Vraag 6

Is er een mogelijkheid voor de Kamer om de Minister te helpen de evaluatiedatum van de Wet betaalbare huur naar voren te halen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 heb aangegeven, is de huidige evaluatie binnen 3 jaar na inwerkingtreding een goede termijn om de werking van de wet in zijn volledigheid goed te evalueren. Wel zal ik de effecten nauwgezet blijven monitoren en uw Kamer hierover periodiek informeren. In Q1 van 2025 zal ik op basis van alle feiten en cijfers een weging maken en, indien nodig, bezien of aanvullende actie nodig is.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het in het artikel geschetste beeld dat veel studenten hun onderdak verliezen als gevolg van de Wet betaalbare huur? Waarom wel of waarom niet?

Ik herken de berichtgeving in de media over tijdelijke contracten van studenten die niet verlengd worden en neem deze signalen serieus. Het is echter nog niet te zeggen voor hoeveel studenten dit de afgelopen periode geldt en evenmin of dit het gevolg is van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Een verhuurder die overweegt om een tijdelijk huurcontract wel of niet te verlengen weegt immers meer mee dan enkel de Wet betaalbare huur (te denken valt aan de gestegen rente, de fiscaliteit of andere maatregelen binnen het huurdomein, zoals de Wet vaste huurcontracten). Ik wil hierbij wel benadrukken dat de mogelijkheden om een lopend contract voor onbepaalde tijd te beëindigen door dwingend huurrecht zijn beperkt. Een verhuurder kan een dergelijk contract niet beëindigen om het pand uit te ponden.

Vraag 3

Kunt u uiteenzetten welk onderdeel van de Wet betaalbare huur specifiek de situatie creëert dat studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen nu op straat komen te staan?

De verhuur van studentenkamers is reeds sinds 1979 gereguleerd. Dit houdt in dat ook vóór de komst van de Wet betaalbare huur al maximale huurprijzen golden op grond van het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). Om de verhuur van studentenkamers aantrekkelijker te maken, heeft de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving het WWSO gemoderniseerd, onder meer door de maximale huurprijzen van het WWSO met 25% te verhogen. Als gevolg hiervan kan de verhuur van (studenten)kamers juist beter uit dan voorheen. Kences, studenten en andere belangenbehartigers (waaronder verhuurders) zijn overigens ook betrokken geweest bij de herziening van dit puntensysteem voor kamers. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb uiteengezet, kan niet zonder meer gesteld worden dat een beslissing van een verhuurder om een tijdelijk contract niet te verlengen is veroorzaakt door de Wet betaalbare huur. Naast de gestegen rente en de fiscaliteit is het ook goed mogelijk dat een verhuurder ervoor kiest om een contract niet te verlengen door de Wet vaste huurcontracten.
Het lid De Groot verwijst in zijn vraagstelling specifiek naar studenten die gezamenlijk in een huurhuis wonen. Naar ik vermoed wordt daarmee gedoeld op studenten die contractuele medehuur plegen, bijvoorbeeld in de vorm van een groepscontract. Voor deze situaties heeft de Wet betaalbare huur slechts verduidelijkt dat indien sprake is van feitelijke kamerverhuur, zoals bij meerdere studenten die samenwonen, dat de maximale huurprijzen op grond van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing zijn. Met dit onderdeel van de wet is dus gewaarborgd dat het juiste puntenstelsel wordt toegepast. Zo is het voor huurders en verhuurders duidelijk dat een groep studenten met een gezamenlijk contract zoals een groepscontract nog steeds recht heeft op een maximale huurprijs op grond van het WWSO. Het is mogelijk dat deze verduidelijking ervoor gezorgd heeft dat verhuurders zijn gaan controleren wat de maximale huurprijs dient te zijn voor de verhuurde kamers op basis van het nieuwe WWSO. Daar waar de huurprijs eerst boven het reeds geldende maximum op basis van het WWSO lag, kan het zijn dat een verhuurder nu de huur moet verlagen, ondanks de met 25% verhoogde WWSO-huurprijzen. Dit kan een reden zijn voor verhuurders om de woning te verkopen.

Vraag 4

In hoeveel gevallen zijn studenten op straat komen te staan sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur? Kunt u dit met cijfers toelichten?

Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is sinds het ingaan van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024. Het Kadaster houdt wel bij hoeveel woningen verkocht worden, maar biedt verder geen inzicht in de mogelijke huursituatie.

Vraag 5

Ziet u een verband tussen het aantal studenten dat op straat is komen te staan en de cijfers van het Kadaster over woningverkopen? Indien dit verband er is, bent u het er dan mee eens dat uitzettingen worden gedaan omdat verhuren niet loont en de woning om die reden wordt verkocht? Waarom wel of waarom niet?

Aangezien er geen cijfers beschikbaar zijn over het aantal studenten waarvan een aflopend tijdelijk contract niet verlengd is, is het niet mogelijk een dergelijk verband te schetsen. Ondanks dat er geen verband gemaakt kan worden, is het natuurlijk mogelijk dat een verhuurder bij een aflopend tijdelijk contract besluit om uit te ponden. Deze beslissing kan ingegeven zijn vanuit verschillende beweegredenen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Wel blijft het van belang om hierbij mee te wegen dat de Wet betaalbare huur en de onderliggende regelgeving de puntprijzen van het WWSO verhoogd heeft met 25%, waardoor de verhuur in overeenstemming met het WWSO van studentenkamers voor verhuurders juist aantrekkelijker is geworden dan voorheen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om studenten te helpen die gedupeerd worden door de Wet betaalbare huur?

Het staat een verhuurder vrij om een tijdelijk huurcontract niet te verlengen. In een dergelijk geval bestaan dan ook geen mogelijkheden om deze studenten bij te staan. Huurders met een dergelijk contract wisten ook dat de mogelijkheid bestond dat een tijdelijk contract niet verlengd zou worden. Huurders met een contract voor onbepaalde tijd zijn echter wel beschermd tegen opzegging. Daar waar huurders onder druk worden gezet om ondanks deze bescherming hun huis te verlaten2, kunnen zij zich tot het lokale gemeentelijk meldpunt Goed verhuurderschap richten. Een gemeente die constateert dat sprake is van intimidatie kan hiertegen optreden.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om dit negatieve effect, dat een gevolg is van de Wet betaalbare huur, weg te nemen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, valt nog niet te zeggen in hoeverre het niet verlengen van een contract (deels of gedeeltelijk) toe te wijzen is aan de Wet betaalbare huur. Ook is geen inzicht in de hoeveelheid gevallen waarbij een tijdelijk contract niet is verlengd sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.
Zoals toegezegd monitor ik de effecten van de Wet betaalbare huur nauwgezet. Daarbij hecht ik er wel belang aan om aan te geven dat het van belang is om de Wet betaalbare huur na diens inwerkingtreding te laten landen in de woningmarkt alvorens te bezien welke mogelijke negatieve effecten optreden en hoe de wet verbeterd kan worden. Zonder een goed inzicht in data valt immers niet goed in te schatten wat de effecten zijn en evenmin of sprake is van een tijdelijk of een blijvend effect.
Om voor voldoende woningen voor studenten te zorgen moeten we sneller en meer bouwen en bestaande gebouwen beter benutten. Het kabinet wil dit doen door efficiëntere processen en procedures en het verminderen van belemmeringen voor woningbouw. Met de wet Versterking regie volkshuisvesting maken we afspraken hierover afdwingbaar, ook voor specifieke doelgroepen, zoals studenten. Voor de ondersteuning van de bouw van deze woningen is in totaal € 5 miljard beschikbaar gesteld tot en met 2029. Om de business case voor investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw verder te verbeteren verlagen we de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 naar 8%. Ook verhogen we de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA) en willen we de belastingdruk op het verhuren van woningen voor particuliere verhuurders in box 3 beter laten aansluiten bij het werkelijke rendement dat momenteel in deze sector wordt verdiend. Tot slot werken we aan een tegenbewijsregeling voor box 3, naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024. Hierdoor krijgen beleggers de mogelijkheid om het werkelijk rendement aan te tonen aan de Belastingdienst.

Vraag 8

Op welke manier monitort u de verdere negatieve effecten van de Wet betaalbare huur, naast de effecten voor studenten? Kunt u dit toelichten?

Ik houd nauwkeurig in de gaten welke effecten de Wet betaalbare huur in de praktijk heeft, in het specifiek de ontwikkeling van de huurvoorraad, zowel qua omvang van de voorraad als de betaalbaarheid daarvan. Periodiek komt data beschikbaar op basis waarvan kan worden bezien wat de effecten van de wet zijn, zoals data van het Kadaster over aan- en verkopen van beleggers op de woningmarkt. Ik zal uw Kamer hierover ook periodiek informeren. Ook ontvangt uw Kamer binnenkort een brief waarin ik uiteenzet hoe de monitoring van de wet eruit zal zien en hoe ik uw Kamer hierover regulier zal informeren.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Zijn er bij het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport signalen bekend over cliënten in een zorgwoning die financiële druk of problemen ervaren wegens huurstijgingen? Zo nee, kunt u aangeven of er een meldpunt bestaat waar personen, die in een zorgwoning wonen, zich kunnen melden als zij wegens huurstijgingen financiële moeilijkheden ervaren?

Vraag 2

Deelt u de mening dat cliënten/bewoners in een woon-zorginstelling vaak in een hele kwetsbare positie zitten omdat zij ook zorg afnemen bij de organisatie aan wie zij ook huur moeten betalen? Zo ja, is er een extern toezichthouder die ook meekijkt als het gaat om redelijkheid en billijkheid bij voorgenomen huurstijgingen en de kwaliteit van wonen algemeen?

Vraag 3

Kunt u reflecteren en een toelichting geven op de wenselijkheid van het scheiden van wonen en zorg? Deelt u de mening dat het potentieel voordelig zou kunnen zijn om wonen en zorg meer te scheiden?

Vraag 4

Kunt u aangeven en toelichten welk percentage van de inkomsten (bijvoorbeeld vanuit de Wajong) dat besteed wordt aan huur- en woonkosten u wenselijk acht?

Voor iedere cliënt geldt dat hij/zij binnen de eigen financiële mogelijkheden keuzes moet maken wat aan huur- en woonkosten kan worden uitgegeven. Op de website van het Nibud (Nationaal Instituut voor budgetvoorlichting, www.nibud.nl) wordt aangegeven dat niet alleen inkomen, maar ook andere persoonlijke omstandigheden (zoals huishoudsamenstelling en eventuele hoge zorg- of andere kosten) bepalen of een huur voor mensen betaalbaar is. Om de reden die het Nibud noemt, werk ik niet met percentages die ik wenselijk acht om aan huur- en woonkosten uit te geven. Het Nibud kan helpen bij het verkrijgen van inzicht in persoonlijke inkomsten en uitgaven en daarmee ook in wat verantwoord aan huur kan worden uitgegeven. Verhuurders hanteren daarnaast vaak een minimum inkomensgrens. Dat zorgt ervoor dat mensen ook langs die weg beschermd worden tegen woonkosten die ze niet kunnen betalen.

Vraag 5

Aan welke regels en richtlijnen moeten aanbieders van woon-zorginitiatieven zich houden bij het hanteren van de huur en huurstijgingen?

Woon-zorginitiatieven moeten zich houden aan de wet- en regelgeving die geldt met betrekking tot de hoogte van de maximale huur en huurstijgingen (Wet betaalbare huur).

Vraag 6

Mag de huur worden opgezegd wanneer bijvoorbeeld het zorgzwaartepakket van de cliënt verandert? Zo ja, onder welke voorwaarden?

Het is in beginsel afhankelijk van de voorwaarden die zijn gesteld in het huurcontract en/of het zorgcontract of dit mogelijk is. Daarbij is ook van belang in hoeverre wonen en zorg (contractueel, maar ook in de feitelijke uitvoering) met elkaar zijn verweven. Het is niet wenselijk als een instelling cliënten vraagt om meer zorg af te nemen dan nodig is.

Vraag 7

Mag een instelling van reeds woonachtige cliënten vragen meer zorg af te nemen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke bezwaar- en beroepsmogelijkheden zijn er als cliënten/bewoners of hun wettelijk vertegenwoordigers het niet eens zijn met aangekondigde huurstijgingen?

Personen die bezwaar maken tegen huurstijgingen kunnen in eerste instantie bezwaar aantekenen bij de verhuurder. Bij een conflict kan men een uitspraak vragen van de Huurcommissie.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat mensen die in een Wlz-instelling wonen, geen huurbescherming hebben zoals anderen?

Cliënten die intramuraal in een Wlz-instelling wonen (en zorg ontvangen op basis van een integraal zorgzwaartepakket (ZZP)) betalen geen huur en hebben om die reden letterlijk geen huurbescherming. Zij betalen voor de zorg (inclusief het verblijf) een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Dat betekent echter niet dat deze cliënten niet beschermd moeten worden, bijvoorbeeld tegen ongewenste verhuizingen.

Vraag 10

Bent u, gezien de signalen, maar ook de rapporten over de uitdagingen op de woningmarkt voor deze groep, bereid om in navolging van de aangenomen motie Westerveld alsnog te onderzoeken of er een vorm van huurbescherming mogelijk is voor deze groep?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Welke concrete maatregelen neemt u om de kwaliteit van de zorg te garanderen bij enerzijds PGB-gefinancierde woon- en zorginitiatieven en anderzijds woon- en zorginitiatieven, die gefinancierd worden door zorg in natura voor personen met autisme met een licht zorgzwaartepakket, om te voorkomen dat zij bijvoorbeeld onterecht gevraagd worden zwaardere zorg af te nemen dan noodzakelijk?

De IGJ houdt toezicht op de kwaliteit van de zorg in zowel pgb-gefinancierde wooninitiatieven als initiatieven die worden gefinancierd op basis van zorg in natura. Het leveren van zorg die past bij het geïndiceerde zorgprofiel vormt een onderdeel van het toezicht van de IGJ. Het CIZ bepaalt het best passende zorgprofiel/zorgzwaartepakket onafhankelijk van de wens van de zorgaanbieders.
Een pgb is bedoeld voor cliënten die zelf hun zorg willen en kunnen inkopen. Dat geldt ook voor cliënten in een wooninitiatief. Het pgb van bewoners van een wooninitiatief blijkt niet in alle gevallen een bewuste keuze te zijn. De Kamerbrief «Wooninitiatieven en pgb» van 12 juni jl.1 beschrijft maatregelen die bijdragen aan de kwaliteit van zorg in pgb-gefinancierde wooninitiatieven. De maatregelen beogen de «gedwongen» inzet van het pgb te verminderen en betrokken partijen te ondersteunen bij hun taken en verantwoordelijkheden.