Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u van het gegeven dat woningbouwers stellen dat wanneer hobbels weggenomen zijn en alle vergunningen verleend zijn, zij alsnog niet kunnen starten met bouwen?

Ik betreur en herken het signaal dat er in sommige gevallen niet kan worden gestart met de bouw van de woningen waarvoor reeds een vergunning is verleend. Deze woningen zijn hard nodig om het woningtekort te verminderen. De bouwproductie moet zo snel mogelijk naar 100.000 woningen per jaar. Slechte economische omstandigheden voor de bouw zijn een belangrijke verklaring voor de situatie dat de afgelopen jaren het aantal in aanbouw genomen woningen niet gelijk oploopt met de groei van het aantal vergunde woningen. In de jaren 2022 en 2023 stegen de bouwkosten en dat drukte de businesscase voor bouwers en projectontwikkelaars. De gestegen hypotheekrente zorgde ervoor dat de verkoop van nieuwbouwwoningen terugviel. Hierdoor was het voor veel projecten met vergunning niet mogelijk om te starten met de bouw en nam het aantal woningen in aanbouw sterker af dan het aantal woningen met een vergunning. In het rapport van WoningbouwersNL, in het genoemde artikel wordt daarnaar gerefereerd, worden ook de stikstofproblematiek, bezwaarprocedures en wegtrekkende beleggers genoemd als verklaring voor het niet of later starten met de bouw van vergunde woningen. Of dit zo is, kan niet uit de woningpijplijndata van het CBS worden opgemaakt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat na het verlenen van vergunningen voor bouwprojecten, er bij deze projecten ook echt gestart kan worden met de bouw?

Gelukkig zijn de economische omstandigheden voor de woningbouw verbeterd en daarmee ook de financiële haalbaarheid van projecten. Sinds mei 2024 is het aantal woningen in aanbouw al met ruim 9.000 woningen gestegen, ten opzichte van de voorgaande twee jaren. Ik neem verschillende maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Zo hebben het Rijk, provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen op de Woontop concrete afspraken gemaakt over het versnellen van de realisatie van nieuwe woningen. In algemene zin roep ik alle partijen betrokken bij de projecten met een vergunning op zo snel mogelijk te starten met de bouw. Voor projecten waar sprake is van belemmeringen, roep ik partijen op om zo snel mogelijk met elkaar rond te tafel te gaan en samen te zoeken naar oplossingen; dat kan er voor zorgen dat deze belemmeringen worden opgelost en de bouw alsnog spoedig kan starten. Specifiek voor problematiek die in het rapport van WoningbouwersNL wordt genoemd (stikstof, bezwaarprocedures en terugtrekkende investeerders) neem ik de volgende maatregelen:
Onder de Omgevingswet kunnen vergunningen voor verschillende activiteiten binnen een omgevingsplan afzonderlijk van elkaar worden aangevraagd. Voor een woningbouwproject kan het bijvoorbeeld zo zijn dat het bouwvergunning wel is verleend, maar andere toestemmingen die nodig zijn voor de start van de bouw nog niet, bijvoorbeeld op het gebied van natuur, grondverzet, riool, kappen van bomen, bouwwegen en bouwterreinen. Dit kan verklaren waarom de bouw na het verkrijgen van de bouwvergunning nog niet in alle gevallen kan starten. Een manier om vertraging te ondervangen, is in te zetten op een efficiëntere planning en organisatie van processen en procedures, zodat alle vergunningstrajecten tijdig worden opgestart en de vergunningen op tijd worden verkregen. Op de Woontop is daarom afgesproken dat parallel plannen (waarbij processen gelijktijdig in plaats van opeenvolgend verlopen) de standaard wordt bij als standaardvoorwaarde wordt opgenomen in subsidies die door het Rijk worden ingezet ten behoeve van gebiedsontwikkeling.
Het verkrijgen van een natuurvergunning kan moeilijk zijn door de stikstofproblematiek en de uitspraak van de Raad van State in december vorig jaar. Op deze manier kunnen de problemen rondom stikstof ervoor zorgen dat woningbouwprojecten met een bouwvergunning niet kunnen starten met de bouw. Aan de (regionale en landelijke) versnellingstafels zoeken we oplossingen voor projecten die vastlopen als gevolg van stikstof. Binnen de Ministeriële Commissie Economie en Natuurherstel wordt hard gewerkt aan perspectief voor alle geraakte sectoren. Specifiek voor woningbouw blijf ik daarnaast inzetten op de versnelde verduurzaming van de bouw via het programma Schoon en Emissieloos Bouwen. Inzet van zoveel mogelijk schoon en emissievrij materieel is het beste instrument om stikstofknelpunten in de bouwfase te verminderen. Hiervoor is ongeveer één miljard euro beschikbaar tot 2030.
Met de Wet versterking regie volkshuisvesting en het programma STOER nemen we maatregelen in wet- en regelgeving waardoor bezwaar- en beroepsprocedures met betrekking tot woningbouw aanmerkelijk kunnen worden versneld. Aanvullend heeft de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw een pilot gestart rond het voorkomen van vertraging bij Raad van State procedures. Dit initiatief biedt de mogelijkheid om gezamenlijk te onderzoeken hoe verdere vertragingen van het project kunnen worden voorkomen of beperkt. Het gaat hierbij niet om de gerechtelijke procedure zelf, maar om versnellingsmogelijkheden binnen de pilotprojecten. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid voor woningbouwers zich te verzekeren tegen het risico van een lopende bezwaarprocedure om zo toch te kunnen starten met de bouw. Ik onderzoek momenteel hoe een dergelijke verzekering breder ingezet kan worden.
Daarnaast zet ik mij in om het investeringsklimaat voor investeerders in de nieuwbouw te verbeteren. Zo verlaagt dit kabinet de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen naar 8% per 1 januari 2026. En wordt de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20 naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat we, op basis van een onderzoek, verder werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in de bouw van middenhuurwoningen.

Vraag 4

Welke financiële gevolgen zijn er voor de bouwers en projectontwikkelaars wanneer, ondanks dat vergunning verleend zijn, zij niet kunnen starten met de bouw?

Ik heb geen volledig en actueel beeld van de precieze financiële gevolgen. Over het algemeen geldt voor bouwers en projectontwikkelaar dat de situatie waarin de vergunning reeds verleend is, maar nog niet kan worden gestart met de bouw, onwenselijk is. Vaak zijn er in dit stadium van een project namelijk al afspraken en kosten gemaakt voor de uitwerking van het plan en de vergunningsaanvraag voor het project. Bovendien is de locatie vaak al verworven of zijn daar afspraken over gemaakt. En wordt er geld geleend om die kosten te dekken. Pas bij de verkoop of in gebruik name van het project kunnen deze leningen weer afgelost worden en de kosten worden terugverdiend door een ontwikkelaar of bouwer. Tot dat moment legt het project een beslag op het financieel vermogen van de bouwer of ontwikkelaar en moeten zij vaak rente blijven betalen over de eventuele lening die zij hebben lopen. Bouwers en ontwikkelaars willen na vergunningverlening daarom in principe snel starten met de daadwerkelijke bouw zodat zij hun kosten kunnen terugverdienen. Zij zullen de start bouw alleen uitstellen wanneer zij het risico van investeren in de bouw te groot vinden.

Vraag 5

Wat betekent het niet kunnen starten met de bouw voor de hypotheken die mensen nu afgesloten hebben voor hun betaalbare koopwoning?

De verkoper kan de koop ontbinden, bijvoorbeeld als er niet voldoende woningen in het project zijn verkocht en de bouw daardoor niet kan starten. Dan vervalt ook het hypotheekaanbod van de consument, dat is immers gekoppeld aan de ontbonden koop- aanneemovereenkomst. Er moet dan een nieuwe koop- aanneemovereenkomst worden gesloten en ook een nieuw hypotheekaanbod worden opgevraagd tegen de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.
Als het transport bij de notaris nog niet heeft plaatsgevonden is er nog geen hypotheek gevestigd. Vaak komt na een periode, bijvoorbeeld twaalf maanden, dan het hypotheekaanbod te vervallen (de zogenaamde opnametermijn). De koper kan proberen deze termijn te verlengen, maar zal anders een nieuw hypotheekaanbod moeten aanvragen. Dit gebeurt op basis van de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.
Als het transport bij de notaris wel heeft plaatsgevonden is de hypotheek gevestigd en betaalt de consument rente en aflossing over (een deel van) de hypothecaire lening. Een vertraging in het starten van de bouw, en daarmee in de totale periode tot dat de koper de woning kan betrekken, zorgt er dan voor dat de koper langer dubbele lasten betaald.

Vraag 6

Welke oplossingen bent u bereid te bieden aan de bouwers, projectontwikkelaars en kopers ten aanzien van de financiële gevolgen die zij ondergaan door het niet kunnen starten met de bouw wanneer vergunningen verleend zijn?

k neem maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen zo snel mogelijk kunnen worden gerealiseerd (zie ook antwoord 3). Ik zie ik het niet als gewenst of mijn taak om financiële ondersteuning te bieden voor de bouwers, projectontwikkelaars en kopers om de start van de bouw na de vergunningverlening vlot te trekken. Het zijn bij uitstek afspraken en risico’s die horen bij projectontwikkeling. Bouwers, projectontwikkelaars en kopers opereren in dit proces namelijk op eigen rekening en risico. Ik verwacht in deze situatie dat de betrokken partijen hun winst- en risicomarges of afwegingen hiervoor inzetten. Bouwers, projectontwikkelaars en kopers leggen de afspraken over het starten van de bouw, en de termijn wanneer de bouw moet worden opgeleverd, vast in zogenaamde «koopaannemingsovereenkomsten». Veruit de meeste van deze overeenkomsten worden afgesloten met een afbouwgarantie; hypotheekbanken stellen dit over het algemeen als voorwaarde. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen de bouw na het leveren van het bouwperceel, het vestigen van de hypotheek en start bouw moet zijn afgerond. Onderdeel van deze bepalingen zijn ook boetebepalingen. Als het perceel nog niet geleverd is, en de hypotheek niet gevestigd, dan kan de overeenkomst vaak worden ontbonden (zie ook antwoord op vraag 5). Het financiële risico voor de koper is dan zeer beperkt.

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Een uitstelbericht is verzonden.

Vraag 1

Passen de resultaten van de peiling van Vastgoedinsider.nl onder 368 respondenten bij uw beeld van de belangrijkste redenen voor uitponding van verhuurd vastgoed met een zwaartepunt bij Box 3, de combinatie Box 3 en de Wet Betaalbare Huur?1

De cijfers van het Kadaster laten een uitpondbeweging zien in 2024. Deze vindt met name plaats onder kleinere particuliere verhuurders en niet-institutionele bedrijfsmatige verhuurders. Hoewel deze uitpondbeweging op dit moment nog goeddeels gecompenseerd wordt door nieuwe toevoegingen als gevolg van nieuwbouw, transformatie en splitsen, is het mogelijk dat het bezit van institutionele investeerders deze terugloop op termijn onvoldoende kan compenseren. In mijn brief over mijn weging van deze ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik aangegeven dat mijn beeld is dat de ontwikkelingen op de huurmarkt worden gedreven door een samenspel van aangescherpte huurregulering, aanpassingen in de fiscaliteit en macro-economische ontwikkelingen. De huurregulering verlaagt de huurinkomsten voor de verhuurder en beperkt dus de kasstroom en verlaagt daarmee de kapitaalwaarde van huurwoningen. Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Onder andere de toegenomen belastingdruk in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3 stelsel worden door verhuurders aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, ondanks dat dit geen formele steekproef betreft, deze peiling onder vastgoedbeleggers wel een signaal geeft over de belangrijkste redenen waarom vastgoedbeleggers overgaan tot uitponding?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat de redenen voor de verkoopgolf zo snel mogelijk ook door de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening én Financiën moeten worden onderzocht, zowel door gesprekken met de sector, als ook door actualisering van het onderzoek naar de effecten van stapeling van fiscale en niet-fiscale maatregelen, zodat we zo snel mogelijk gerichte maatregelen kunnen nemen?

In mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt heb ik een integrale weging uitgevoerd waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. In de weging betrek ik verder de aanvullende inzichten op basis van een onderzoek van Dr. Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) en het Instituut voor Publieke Economie (IPE) en contacten met marktpartijen. Dit geheel biedt een eerste inzicht in de ontwikkelingen op de huurmarkt. In de brief heb ik ook aanpassingen aan beleid geschetst die op een gerichte en relatief snel te realiseren manier verlichting kunnen bieden aan (in het bijzonder particuliere) verhuurders die specifieke knelpunten ervaren ten gevolge van de doorgevoerde huurregelgeving. Tevens is op de Woontop afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik ook samen met de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) opgepakt. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 4

Indien ja, op welke termijn kan de Kamer uitkomsten van een dergelijk stapelingsonderzoek verwachten?

Gelijktijdig met deze beantwoording ontvangt uw Kamer mijn brief over de ontwikkelingen op de huurmarkt waarin ik een integrale weging uitgevoerd heb waarbij de samenloop van maatregelen, zoals verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, is meegenomen. Daarnaast is op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.

Vraag 5

Hoe kijkt u naar aanpassingen in de voorgenomen tegenbewijsregeling onder het overbruggingsstelsel op korte termijn, waar ook een meerderheid van de Kamer om heeft gevraagd, om verdere uitponding te voorkomen?

Voor wat betreft de fiscaliteit verwijs ik u naar de brief2 die de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD) op 2 april 2025 naar uw Kamer heeft gestuurd waarin eventuele verzachtende opties binnen de tegenbewijsregeling box 3 worden beschreven.

Vraag 6

Indien u niet bereid bent hier stappen op te zetten, wat is hiervan de reden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Verhuurders dienen zich aan de wet- en regelgeving te houden. Zij dienen bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte een wettelijk toegestane huurprijs te hanteren. Hoewel de meeste verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. De situaties zoals geschetst in het NOS-artikel waar uw vraag naar verwijst, zijn in strijd met de wet en ontoelaatbaar. Om dit soort excessen tegen te gaan speelt de bestaande wetgeving zoals Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur een essentiële rol. Met deze wetten kunnen gemeenten optreden tegen dergelijke misstanden en het gedrag van verhuurders (bij)sturen.

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de omvang en ontwikkeling van deze specifieke praktijken. Er is geen wettelijke verplichting om de meldingen bij te houden en bovendien melden helaas niet alle huurders dergelijke wanpraktijken. Signalen van handhavers en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de Haagse pandbrigade in het nieuwsartikel, zijn daarom van grote waarde. Ik onderhoud hiervoor contact met gemeenten, handhavers en de VNG om dergelijke signalen en ontwikkelingen mee te krijgen. Verder ben ik momenteel bezig in samenwerking met de VNG een beeld te vorm wat voor meldingen erbinnen komen bij het gemeentelijke meldpunt Goed verhuurderschap. Ik streef ernaar uw Kamer hierover eind dit jaar te informeren. Ondertussen roep ik alle huurders op om dergelijke misstanden te melden. Dat kan ook anoniem.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders dienen zich aan de wet te houden en zich te onthouden van dergelijke praktijken. Het merendeel van de verhuurders houdt zich gelukkig aan de geldende wet- en regelgeving waarbij misstanden tot de excessen behoren. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat zulke excessen, zoals geschetst in het nieuwsartikel, plaatsvinden acht ik natuurlijk zorgelijk. Juist om deze misstanden aan te pakken, zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wetgeving biedt gemeenten de instrumenten om op te treden. Aangezien deze regelgeving relatief recent in werking is getreden, is het verklaarbaar dat nog niet alle malafide verhuurders zich conform de normen gedragen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Gemeenten werken hard aan de invoering van de Wet goed verhuurderschap. Slechts twee gemeenten hebben nog geen meldpunt ingesteld. Alle andere gemeenten dus wel. Er zijn 10 gemeenten die een verhuurvergunning hebben ingevoerd. Navraag wijst uit dat het aantal meldingen dat binnenkomt verschilt per gemeente. Er zijn gemeenten die al tientallen meldingen hebben ontvangen, maar er zijn ook gemeenten die slechts een handjevol of zelfs geen meldingen hebben ontvangen. De aard van de meldingen loopt sterk uiteen. Het aantal meldingen bij gemeentelijke meldpunten en het aantal handhavingsacties wordt niet centraal geregistreerd, waardoor precieze cijfers hierover niet beschikbaar zijn. Wel werk ik, als gezegd, momenteel aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt. Ik hoop hiermee inzicht te krijgen in de meldingenstroom bij gemeentelijke meldpunten en de bestuurlijke handhaving in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

De termijn van vijf jaar berust op een misverstand. De Wet goed verhuurderschap heeft een evaluatietermijn van drie jaar en wordt in juli 2026 geëvalueerd. Daarnaast zal ik, zoals afgesproken met de VNG, al in dit jaar een financiële evaluatie van de Wet goed verhuurderschap uitvoeren.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Zoals reeds bij vraag 5 aangegeven, wordt niet centraal geregistreerd hoeveel meldingen er bij de gemeentelijke meldpunten binnenkomen en hoe vaak gemeenten tot handhaving overgaan. Daarom zijn precieze cijfers hierover niet bekend. Via monitoring probeer ik in de komende periode beter zicht te krijgen op deze gegevens. Het is voor mij van belang dat gemeenten het instrumentarium dat hen ter beschikking staat effectief inzetten om misstanden tegen te gaan. Mijn ministerie ondersteunt gemeenten hierbij onder meer door middel van kennissessies, communicatiematerialen, handreikingen en financiële middelen.

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hard aan de slag gegaan met de invoering van de wet. Sinds 1 januari 2024 dienen zij een meldpunt te hebben ingericht. Zoals aangegeven bij vraag 5 hebben slechts twee gemeenten momenteel nog geen meldpunt ingesteld.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5. Het aantal meldingen en handhavingsacties worden niet centraal geregistreerd. Ik streef ernaar om in de komende maanden via monitoring een globaal beeld te krijgen van de meldingenstoom en de daaropvolgende handhavingsmaatregelen en de resultaten hiervan eind dit jaar met uw Kamer te delen.

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Voor de handhaving op de maximale huurprijzen en het maximale huurverhogingspercentage volgens het WWS is aangesloten bij het bestuursrechtelijke instrumentarium dat al voorzien was in de Wet goed verhuurderschap. Wanneer gemeenten tot handhaving overgaan doorlopen zij de bestuursrechtelijke escalatieladder, waarbij eerst een waarschuwing wordt gegeven, gevolgd door een last onder bestuursdwang of dwangsom, een bestuurlijke boete, bij recidive nog een bestuurlijke boete en uiteindelijk, als uiterste maatregel, de inbeheername van de woning.

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Een huurder kan zich voor een geschil rondom de huurprijs tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben echter elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. De Huurcommissie opereert sinds 2010 als één landelijke organisatie, en kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie bij uitspraak de huurprijs kan verlagen, waarmee de huurder direct resultaat heeft. De gemeente kan de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huur verlagen. Het grootste verschil is dus dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de gemeente de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). De rol van de gemeente is daarbij tweeledig: de huurder beschermen en het sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de norm.

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Het is van belang om te benadrukken dat – ondanks de schaarste op de woningmarkt – het merendeel van de verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houdt en misstanden tot de excessen behoren. Ik ben mij er daarnaast ook van bewust dat de huidige woningschaarste misstanden in de huursector in de hand kan werken. Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder echter niet enkel afhankelijk van handhaving. Indien een verhuurder zich niet aan wet- en regelgeving houdt, hebben huurders diverse mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal zaken, de Huurcommissie. Naast deze privaatrechtelijke mogelijkheden, bestaan ook bestuursrechtelijke instrumenten als bijvoorbeeld de Wet goed verhuurderschap. Huurders kunnen ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente, of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Met het in werking treden van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur hebben gemeenten handhavende taken gekregen. Het succes van het beleid om de huurbescherming en huurprijsbescherming te verbeteren, valt of staat bij een goede rolinvulling van gemeenten. Ik hecht er dan ook groot belang aan gemeenten in staat te stellen hun taken op een goede manier uit te kunnen voeren. Ervoor zorgen dat gemeenten voldoende financiële middelen hebben is daarvan een belangrijk onderdeel. Om de kosten voor gemeenten in kaart te brengen is ten behoeve van de taken uit de Wet goed verhuurderschap in 2022 een artikel 2 onderzoek volgens de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft het Rijk voor de handhaving financiële middelen beschikbaar gesteld. Ten behoeve van de Wet betaalbare huur is begin 2023 een artikel 2 onderzoek uitgevoerd. Ook voor de uitvoering van deze wettelijke taken heeft het Rijk vervolgens financiële middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten. Dit jaar wordt de Wet goed verhuurderschap geëvalueerd. Op die manier kan ik bezien of gemeenten voldoende financiële ondersteuning ontvangen. Ik verwacht de resultaten dit najaar te ontvangen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is de onderliggende databron waar cijfers over onder andere woningsplitsen vandaan komen?1 2

Wij baseren ons hiervoor op de cijfers van het CBS. Het CBS leidt de cijfers over splitsingen af uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Vraag 2

Wat is de rol van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bij het verkrijgen van data, aangezien ook de status van verblijfsobjecten, verleende vergunningen, etc. daarin worden bijgehouden?

De gemeente is de bronhouder van de BAG en het Kadaster beheert de Landelijke Voorziening (LV) BAG, waar alle gemeentelijke Basisregistraties Adressen en Gebouwen bij elkaar komen. De gemeente is verantwoordelijk om de lokale BAG op orde te houden. Het CBS haalt gegevens van typen realisaties uit de LV BAG op basis van zogenoemde beslisregels.
Woningen komen in de BAG («worden gevormd») op het moment waarop de gemeente de vergunning registreert (status «vergunning verleend») in de BAG en daarbij aangeeft dat het gaat om een verblijfsobject (vbo) met de verblijfsfunctie wonen. Een verblijfobject met woonfunctie (woning) is vervolgens gerealiseerd wanneer het de status «in gebruik» heeft. Deze status krijgt het verblijfsobject wanneer de bouwvergunning aanvrager heeft gemeld bij de gemeente dat de bouw voltooid is of wanneer de gemeente constateert dat het verblijfsobject feitelijk in gebruik is genomen.

Vraag 3

Is er een probleem met het hanteren van de definities waardoor u aangeeft dat het verschil niet altijd gemaakt kan worden tussen optoppen en splitsen?

Het probleem ligt niet in de definities, maar in de registratie. De kwestie is of het CBS in staat is bepaalde type toevoegingen uit de BAG af te leiden. Splitsingen worden in de BAG namelijk niet afzonderlijk geregistreerd, maar worden door het CBS afgeleid op basis van beslisregels. Eén pand kan meerdere verblijfsobjecten bevatten met ook andere verblijfsfuncties dan de woonfunctie. Het kan zo zijn dat er een combinatie van splitsen en transformatie toegepast wordt bij de verbouw van dergelijke panden. Het is voor het CBS dan niet duidelijk welk verblijfsobject door welke soort verbouw erbij is gekomen. De gerealiseerde woningen door verbouw waarvan het CBS zelfs na realisatie niet kan vaststellen tot welke soort verbouw deze horen, worden door het CBS geclassificeerd als «overige toevoegingen door verbouw». Optoppen valt hier ook onder.

Vraag 4

Wat is de oplossing voor het geconstateerde probleem rond definities en hoe snel kan dit worden opgelost?

Als het CBS bepaalde informatie die niet uitgevraagd wordt via de BAG en als het CBS die ook niet via beslisregels kan afleiden, dan zou de manier om deze informatie toch te verkrijgen het toevoegen van een extra uitvraag in de BAG zijn.
De BAG is een basisregistratie waarbij, zoals dat in de memorie van toelichting bij de invoering van de Wet BAG verwoord werd, bewust is gekozen tot een beperkt aantal gegevens die informatief zijn voor meerdere sectoren/ beleidsopgaven tegelijk. Gegevens die enkel van belang zijn voor één specifiek doel passen naar hun aard niet goed bij deze basisregistratie. Het ligt daarom niet voor de hand de BAG uit te breiden met extra gegevens die het CBS wel in staat stellen exact splitsingen en optoppingen van elkaar te onderscheiden. Daarbij moet bedacht worden dat de bijhoudingslast van de basisregistratie bij gemeenten ligt en de gemeenten steken nu reeds een enorme werklast in het actueel houden van de BAG en deze last zou toenemen wanneer er extra verplichtingen via een wijziging van de regelgeving m.b.t. de BAG zouden worden toegevoegd. Dit laatste zou ook het geval zijn wanneer buiten de BAG om dergelijke gegevens uitgevraagd zouden worden bij gemeenten. En ook dan zou nog steeds gelden dat het voor een gemeente niet altijd op voorhand duidelijk zal zijn tot hoeveel nieuwe woningen door splitsen of door andere type overige toevoegingen een verbouwing van een pand leidt.

Vraag 5

Wanneer zijn de volledige cijfers over 2024 wel beschikbaar?

Het CBS weet (nog) niet hoeveel woningen er door welk type verbouw zijn onttrokken en toegevoegd in 2024. Deze cijfers komen gebruikelijk rond juli beschikbaar over het afgelopen jaar. Het totaal aan toevoegingen en onttrekkingen is wel reeds bekend. Ik hecht er daarbij aan te benadrukken dat het totaal aantal nieuwe woningen dus volledig bekend is bij het CBS en dat in die zin geen informatie wordt gemist.

Vraag 6

Hoe komt het dat er op 7 maart 2025 alleen cijfers beschikbaar zijn over de eerste twee kwartalen van 2024?

Het CBS benadert deze gegevens over transformaties en splitsingen op basis van de wijzigingen aan panden en vbo’s. Dit vraagt om een zorgvuldig proces wat tijd kost.

Vraag 7

Wat moet er, indachtig de aangenomen motie van het lid Welzijn over sturingsinformatie per kwartaal, gebeuren om aan sturingsinformatie op kwartaalbasis te komen voor nieuwbouw, transformatie, splitsen en optoppen?

Maandelijks komt via het CBS er sturingsinformatie beschikbaar over de gerealiseerde nieuwbouwwoningen en de overige toevoegingen door verbouw waar transformatie, splitsingen en optoppen deel van uit maken. Wat pas later (gebruikelijk na zes maanden) beschikbaar komt is welke specifiekere vorm van overige toevoeging door verbouw dit is geweest. Er is dus niet direct duidelijk welke exacte vorm van verbouw er heeft plaatsgevonden, maar wel dát het heeft plaatsgevonden.
Op dit moment werk ik aan een Kamerbrief waarin ik nader inga op welke wijze ik sturing geef aan de woningbouw en specifiek welke rol monitoringsinformatie daarin speelt. Dit voorjaar zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 8

Wat is de startbouw en de verwachtte oplevering van de projecten waarvan u aangeeft dat u er doorbraken heeft geforceerd (Kronenburg, 438 woningen, Gnephoekpolder 5.500 woningen, Bleizo 5.000 woningen, Lisserbroek/Nieuw Vennep tenminste 6.500 woningen)?

Naar verwachting is de startdatum van de genoemde locaties als volgt:
De verwachte oplevering van de woningen op deze locaties ken ik momenteel helaas niet.
Naast deze locaties werk ik met NEPROM en Aedes gezamenlijk aan een structurele doorbraakaanpak, naar aanleiding van de Woontopafspraak daarover. Ik informeer uw Kamer daar op korte termijn nader over. En zoals bekend gaan op de woondealtafels marktpartijen, corporaties en overheden constructief met elkaar in gesprek over lopende woningbouwprojecten, indien een project vastloopt of er vertraging optreedt gaan de partijen samen met elkaar op zoek naar oplossingen of eventuele alternatieve locaties. Die versnellingstafels leveren steeds meer concrete resultaten op.

Vraag 9

Wanneer is de scan naar splitspotentie in gemeenten afgerond?

Ik werk momenteel aan een scan waarmee de potentie voor verschillende vormen van beter benutten inzichtelijk wordt gemaakt voor gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. Partijen krijgen inzicht in de kansrijkheid van alle vormen beter benutten in een gebied. Dit is per gebied inzichtelijk en dus niet alleen voor splitsen. Ik verwacht dit in Q4 aan te kunnen bieden aan gemeenten. Zij kunnen het inzicht gebruiken bij hun lokale inzet op het beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving.

Vraag 10

Hoe gaat het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER) invloed hebben op het realiseren van meer woningen door splitsen?

Ik ontving op 2 april jl. het conceptadvies voor het programma STOER. Na bestudering en weging van het advies kan ik de invloed van STOER op het realiseren van meer woningen door woningsplitsing nader invullen.

Vraag 11

Hoe gaat u erop toezien dat gemeenten de verschillende handvaten die u aanreikt zoals de splitsgids en de mogelijkheid om in sommige gevallen vergunningsvrij te splitsen, ook actief gebruiken om woningen te realiseren middels splitsen?

Met de introductie van het volkshuisvestingsprogramma wordt gemeenten gevraagd inzicht te geven in in hoeverre zij de bestaande voorraad beter benutten. Dat geldt dus ook voor splitsen. Hoe de inzet op het beter benutten van de bestaande voorraad precies wordt vormgegeven is afhankelijk van de lokale mogelijkheden en aan gemeenten zelf. Ik ben ook met verschillende gemeenten actief aan de slag om het beter benutten van bestaande gebouwen gebiedsgericht uit te voeren. De Splitsgids is een handvat voor één van de manieren waarop een gemeente woningen kan toevoegen met beter benutten. Ook andere vormen van beter benutten worden toegepast.

Vraag 12

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Vanwege benodigd uitzoekwerk heeft beantwoording van de vragen iets meer dan drie weken tijd gekost.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuwsbericht «Huurders eisen actie tegen schimmel in huis: «Te lang was de boodschap: eigen schuld, dikke bult»»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat ondanks de aangenomen motie van het lid Wijen-Nass (Kamerstuk 32 847, nr. 1267), waarin de regering wordt verzocht extra aandacht te besteden aan de problematiek van schimmelwoningen en concrete afspraken te maken met woningcorporaties, nog steeds 25% van de huurwoningen te kampen heeft met schimmel?

De motie Wijen-Nass verzoekt de regering om extra aandacht te besteden aan de problematiek van de schimmelwoningen en verzoekt in gesprek te gaan met woningcorporaties om concrete afspraken te maken over structurele verbeteringen in onderhoud en snelle afhandeling van de klachten.2
Geheel in de lijn van deze motie heb ik de afgelopen maanden gesproken met Aedes en de VNG over de vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, is afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.3
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanische installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak onafhankelijke experts worden ingezet van de corporatie of gemeente om dit te beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn. Met de Nationale Prestatieafspraken en de uitvoering daarvan geef ik invulling aan de motie Wijen-Nass.
Het Rijk, woningcorporaties en gemeenten nemen de vocht- en schimmelaanpak serieus. Vocht- en schimmel problematiek in heel Nederland is echter, gezien de complexiteit, niet in enkele weken geheel op te lossen. We blijven met Aedes en de VNG de Nationale Prestatieafspraken monitoren, waaronder de afspraken over vocht- en schimmel. Als we zien dat de resultaten achterlopen op de doelstellingen gaan we met Aedes en de VNG in gesprek om de aanpak te versnellen.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen gaat u nemen om dit percentage te verlagen?

Naast de Nationale Prestatieafspraken, zoals u kunt lezen in mijn beantwoording van vraag 2, wordt er in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek. Deze handreiking stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Vocht- en schimmelproblematiek speelt niet alleen in corporatiewoningen. De Wet goed verhuurderschap heeft ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.
De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen.
Op de website van VRO (volkshuisvestingnederland.nl), is een dossier opgenomen over de vocht- en schimmelaanpak. In verschillende infographics wordt ingegaan op zaken als ventileren en technische aspecten waarmee bij de bouw of verbouwing rekening moet worden gehouden om vocht- en schimmelvorming te voorkomen. Ook Aedes en de Woonbond delen deze informatie. Hiermee is de informatievoorziening verbeterd.

Vraag 4

Erkent u dat woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid genomen hebben in het verleden bij de aanpak van schimmelproblemen?

Het is mogelijk dat er in het verleden voorbeelden zijn waarbij woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid hebben genomen om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Echter, ik zie dat woningcorporaties en gemeenten de problematiek serieus nemen. In zowel de nationale als in de lokale prestatieafspraken is er meer aandacht voor vocht- en schimmel in sociale huurwoningen. Daarnaast investeren corporaties volgens branchevereniging Aedes steeds meer in het opleiden van vocht- en schimmelmedewerkers en het renoveren en onderhouden van woningen. Zo is er in de NPA afgesproken om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). Daarnaast staat de afspraak om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector te laten verdwijnen.

Vraag 5

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties hun verantwoordelijkheid in de toekomst wel nemen?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 3.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties daadwerkelijk structurele oplossingen bieden voor schimmelproblemen, in plaats van oppervlakkige maatregelen (bijvoorbeeld nieuwe verf)?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. De lokale partijen gaan over hun eigen aanpak, zij hebben het beste inzicht in de problematiek en de mogelijke oplossingen. In de Nationale Prestatieafspraken is wel afgesproken dat VRO, Aedes en de VNG ondersteuning bieden aan de lokale partijen. Op nationaal niveau intensiveren we onze inzet om het melden van vocht en schimmelproblematiek te verhogen zodat de problematiek tijdig kan worden geadresseerd en er meer inzicht over de omvang ontstaat. Daar waar lokaal onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van vocht- en schimmel kunnen vaak experts worden ingezet van de gemeente of corporatie om de problematiek, de oorzaken en de aanpak te beoordelen. VRO, de VNG en Aedes zijn op dit moment met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van deze onafhankelijk experts.

Vraag 7

In hoeverre bent u het eens met het advies van de Woonbond om eerst naar het eigen handelen van huurders te kijken voordat ze contact opnemen met de verhuurder?

De Woonbond geeft op de website aan dat goed ventileren en verwarmen helpt tegen vocht en schimmel. Ik zie dat mede door de energiecrisis er een toename is van vocht- en schimmel. Dit komt doordat huishoudens door de hoge energiekosten minder zijn gaan stoken en ventileren.
Echter, de oorzaken van vocht- en schimmelproblematiek zijn verschillend en er is vaak sprake van een hoge mate van complexiteit. Vaak ligt de oorzaak van vocht- en schimmelproblematiek aan een combinatie van gebruik van de woning en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Regelmatig hebben ook de grondwaterstand en slechte technische installaties invloed op vocht- en schimmelvorming. Deze diffuse oorzaken hebben als gevolg dat er geen eenduidige aanpak mogelijk is en dat de corporatie zowel in gesprek moet gaan met de bewoners als de technische en bouwkundige oorzaken moet onderzoeken.

Vraag 8

Bent u bereid om te onderzoeken of de huidige wet- en regelgeving voldoende is om de gezondheid van huurders te beschermen, gezien het feit dat vocht en schimmel een verhoogd risico geven op longproblemen, en zo nodig aanpassingen door te voeren?

Ik ben van mening dat de huidige wet- en regelgeving voldoende is. Zie ook mijn beantwoording van vraag 3. Ernstige vocht en schimmel is een onderhoudsgebrek, deze verantwoordelijkheid ligt bij de verhuurder. De bouwregelgeving en de huur(prijs)regelgeving (via de Huurcommissie of rechter) bieden instrumenten voor betrokken partijen om op te treden.

Vraag 1

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Raad van State waarin het plan1828 voor jongerenwoningen in Haarlem is geschrapt vanwege het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het voornaamste of het enige punt waarom dit belangrijke woningbouwplan geen doorgang kan vinden, het naar beneden afronden van 36,1 parkeerplaatsen betreft?

Nee, dit klopt niet. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) heeft geoordeeld dat in totaal op meerdere punten gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. De Afdeling constateert onder meer dat de gemeenteraad bij de parkeernormen is uitgegaan van nieuw parkeerbeleid, terwijl in het bestemmingsplan de raad het nieuwe parkeerbeleid niet van toepassing heeft verklaard op dit plan. De Afdeling constateert daarbij ook dat op een aantal punten het besluit niet goed is onderbouwd.

Vraag 3

Vindt u dit voorbeeld een uitzondering, of zijn er bij u meerdere voorbeelden bekend van belangrijke woningbouwprojecten die geen doorgang hebben kunnen vinden of sterk vertraagd zijn als gevolg van een relatieve kleine afwijking van gemeentelijke beleidsplannen?

Vaak spelen meerdere punten een rol bij een oordeel van de Afdeling. In dit geval speelde ook de bovengenoemde afronding mee. Gezien de grote diversiteit aan achterliggende factoren die een rol spelen bij oordelen van de Afdeling, beschouw ik dit specifieke geval niet als voorbeeld.

Vraag 4

Zonder om commentaar op een rechterlijke uitspraak te vragen, wat vindt u ervan dat in een tijd van woningnood jongeren geen woning kunnen krijgen vanwege een afrondingsverschil in de parkeernorm?

Ik betreur dat in dit geval de woningbouw vertraagd is; dat is geen goed nieuws voor de woningzoekenden. Ik voel de urgentie om zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen te bouwen om het woningtekort terug te dringen. Het is alle hens aan dek. Gezien het enorme woningtekort is het versnellen van de procedures in de woningbouw essentieel. Daarvoor is het van belang dat procedures met grote zorgvuldigheid worden doorlopen om de kans te verkleinen dat dat een belemmering vormt voor de woningbouw. De gemeenteraad heeft afwegingsruimte om in het parkeerbeleid te voorzien in maatwerk. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb vermeld, heeft de Afdeling geoordeeld dat er meerdere gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het oordeel of een specifiek bestemmingsplan voldoende parkeerplaatsen bevat in eerste instantie aan de gemeenteraad is en de lat dus hoog moet liggen om een bestemmingsplan of ander besluit van de gemeenteraad te vernietigen? Zo ja, welke wetgeving of andere acties bent u voornemens voor te stellen om dit uitgangspunt beter in de praktijk te brengen?

Ja, het is aan de gemeenteraad om een eigen afweging te maken over het parkeerbeleid in de gemeente en daarover een besluit te nemen. In de uitspraak wordt deze bevoegdheid niet ter discussie gesteld. Vervolgens is het aan de bestuursrechter om bij beroep te oordelen of de raad dit besluit zorgvuldig heeft voorbereid en deugdelijk heeft onderbouwd.

Vraag 6

Heeft u contact gehad met de gemeente Haarlem over dit voorbeeld of bent u bereid dit te doen, om lessen te trekken hoe in de toekomst kan worden voorkomen dat belangrijke woningbouwprojecten disproportioneel vertraagd worden of stuk kunnen lopen als gevolg van minieme afwijkingen van eerdere beleidsplannen?

Lessen of best practices uit projecten worden bij lokale en/of regionale versnellingstafels besproken. Op die manier wordt geleerd van eerder opgedane ervaringen, positief en negatief. Daarnaast ben ik met veel medeoverheden in contact over het versnellen van de woningbouw. Een voorbeeld van dat contact is het bestuurlijk overleg in het kader van de woondeals; waarbij in dit geval ook de verantwoordelijk wethouder aan tafel zit.

Vraag 7

Bent u van mening dat de Wet versterking regie volkshuisvesting voldoet in de belofte om de doorlooptijden van woningbouwplannen als deze te verkorten en zo ja, op welke manier had de wet in dit geval voorkomen dat het woningbouwplan sterk vertraagd of geschrapt zou worden?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting wordt ingegaan op versnellingen waarmee eerder duidelijkheid komt of een woningbouwproject doorgang kan vinden, wanneer er beroep is ingesteld. Hiermee kan de beroepsprocedure met een jaar worden verkort. Een besluit moet echter vervolgens wel goed worden gemotiveerd.

Vraag 8

Had een situatie als deze niet voorkomen kunnen worden indien een zaak als deze al eerder was afgevangen door een bezwaarprocedure, gelijkend op de Huurcommissie?

Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen een bestemmingsplan, maar de wet voorziet wel in de mogelijkheid een zienswijze in te dienen over het ontwerp. Een zienswijzeprocedure biedt een mogelijkheid aan de raad om een ontwerpplan aan te passen voordat het wordt vastgesteld. Overigens heeft de gemeenteraad in deze zaak hangende de procedure nog een herstelbesluit genomen, welke ook is vernietigd.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken hoe gemeenten sneller door kunnen met een vernietigd bestemmingsplan of ander besluit, bijvoorbeeld indien de vernietiging slechts op een relatief klein aspect is gebaseerd?

Het zo snel mogelijk doorlopen van de procedures is belangrijk voor het versnellen van de woningbouw. Er bestaat reeds een mogelijkheid door gebruik te maken van de bestuurlijke lus.
De rechter kan deze bestuurlijke lus in een (hoger) beroepsprocedure toepassen. Daarmee wordt het bestuursorgaan de gelegenheid gegeven om een gebrek tijdens de beroepsprocedure te herstellen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Ruimtelijke Ordening van 13 maart a.s.?

Vanwege het belang van een zorgvuldige beantwoording heeft de beantwoording langer dan de gevraagde week gekost.

Vraag 1

Zou u willen reageren op de problemen zoals geschetst in het artikel Schimmel en vocht zorgt in één op de vier huurwoningen voor problemen van Kassa?1

Vocht en schimmelproblematiek in woningen is zeer onwenselijk en de klachten over vocht- en schimmelproblematiek neem ik serieus. We zien helaas een toename van meldingen van schimmel door de energiecrisis. Mensen zijn minder gaan stoken waardoor er meer vocht in de woning blijft. Vocht- en schimmelproblematiek is een urgent onderwerp, ik heb hier recent extra aandacht aan besteed bij de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het tijd is voor een Nationaal Aanvalsplan Schimmelwoningen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik deel deze opvatting niet. Vocht en schimmel horen niet in een huis en ik ben het dan ook eens met de noodzaak om dit soort problematiek aan te pakken. Echter, er worden al veel inspanningen verricht om woningcorporaties, overige verhuurders en gemeenten te stimuleren om vocht- en schimmelproblematiek op te pakken. Zo is in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.2
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanisch installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak nu onafhankelijke experts worden ingezet via gemeenten of corporaties die dit beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Verder wordt in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, dit stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Ook heeft de Wet goed verhuurderschap ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.

Vraag 3

Deelt u opvatting dat elke corporatie zou moeten (kunnen) beschikken over schimmel-expertiseteams of schimmel-brigades, die na een melding de volgende dag op de stoep (kunnen) staan, met mensen om de keukentafel gaan zitten, samen een plan maken om de schimmel aan te pakken, en niet vertrekken voordat alle schimmel weg is uit de woning?

Nee, ik deel deze opvatting niet. In de praktijk zijn de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek diffuus. Corporaties kunnen hierbij een eigen afweging maken of ze over een apart vocht- en schimmelteam willen beschikken. Het gaat mij erom dat het wordt aangepakt, hoe dat wordt georganiseerd is aan partijen zelf. Aedes geeft aan dat corporaties steeds vaker medewerkers opleiden tot vocht- en schimmel expert en regelmatig specialistische bedrijven worden ingeschakeld bij specialistisch werk.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat het daarbij cruciaal is dat huurder en corporatie samen een specifieke aanpak voor die woning vaststellen?

Ja, deze opvatting deel ik. Er is bij vocht- en schimmelproblematiek vaak sprake van een combinatie van verschillende oorzaken. Het is wenselijk dat de corporatie en de huurder met elkaar in gesprek gaan over de oorzaken van de problematiek en over de aanpak om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Deze opvatting is ook vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Daar waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zetten woningcorporaties zich maximaal in om dit op te lossen of beheersbaar te houden, bij een veranderende grondwaterstand zoekt de woningcorporatie samen met het Waterschap naar een oplossing. Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat ook nazorg, van corporatie richting huurder, na een ruim jaar cruciaal is, aangezien je pas zeker kunt zijn dat je woning schimmelvrij is nadat deze de vier seizoenen achtereen schimmelvrij is?

Het is verstandig dat bij de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ook afspraken gemaakt worden over de nazorg. Het is echter aan de corporatie, de huurder en eventueel de gemeente hoe zij deze nazorg willen oppakken en monitoren.

Vraag 6

Zou u in overleg met corporaties zich ervoor willen inspannen dat elke corporatie kan beschikken over specialistische aannemers op het gebied van schimmel, die de vier fasen van schimmelaanpak (een oorzaakanalyse, daarna reinigen, schimmels doden, vervolgens sauzen met schimmelwerende saus) kunnen uitvoeren?

Aangezien de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek zeer diffuus zijn, is het niet doelmatig om in alle gevallen van vocht- en schimmel een specialistische aannemer in te schakelen. Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kan het nodig zijn om een onafhankelijk om dit te beoordelen. Naar aanleiding van de Nationale Prestatieafspraken ben ik in overleg met corporaties en gemeenten over de inzet van een onafhankelijk expert.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op het feit dat voor huurders die te maken hebben met schimmel in hun huurwoning, hun huis geen haven is waar je thuiskomt, maar een bron van stress?

Vocht- en schimmel in (huur)woningen is zeer onwenselijk, het leidt tot leefbaarheidsproblematiek en heeft in ernstige gevallen zelfs effect op de gezondheid. Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 heeft kunnen lezen, stimuleren we vanuit het Rijk corporaties en gemeenten om een aanpak lokaal te realiseren.

Vraag 8

Hoe kan het dat mensen al tien jaar of langer aan de bel trekken, maar de schimmelproblematiek in hun woning nog niet is opgelost?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op het feit dat schimmelproblematiek al zo lang niet wordt aangepakt, dat mensen zich niet serieus genomen voelen, gaan twijfelen aan zichzelf en het vertrouwen in de corporatie en de overheid verliezen?

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat er hier ook voor de rijksoverheid en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een taak weggelegd is? Zo ja, welke?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Echter, ik zie de urgentie van de problematiek. Zie mijn beantwoording van vraag 2 voor de inzet op nationaal niveau.

Vraag 11

Hoe reflecteert u op het feit dat mensen op deze wijze vast komen te zitten in het systeem?

Huurders hebben verschillende mogelijkheden om, als ze er niet uitkomen met de woningcorporatie, melding te maken van vocht- en schimmelproblematiek. Zie hiervoor ook de beantwoording van vraag 8 en 9. Daarnaast ben ik in gesprek over de inzet van onafhankelijk experts.

Vraag 12

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het kan dat de schadelijkheid en ziekmakendheid van schimmel al jarenlang bekend is, maar vandaag de dag één op de vier huurwoningen te maken heeft met schimmelproblematiek?

We zien helaas dat de problematiek niet beter is geworden door toenemend (energie)armoede waardoor mensen minder gaan stoken, een veranderend waterpeil, natte winters en intensievere woongebruik.

Vraag 13

Deelt u de analyse van de Woonbond dat er al snel gekeken wordt naar de aantallen voor woningbouw, maar dat de kwaliteit van woningen een ondergeschoven kindje is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Zou u inzicht willen geven in de precieze afspraken op het gebied van de aanpak van schimmel in de Nationale Prestatieafspraken en de 200 miljoen euro per jaar extra die corporaties hieraan gaan besteden?

Vraag 15

Zou u in overleg en samenwerking met de corporaties een globale uitsplitsing naar categorie aanpak (schimmel, loden leidingen, asbest, etcetera) willen maken van waar deze 200 miljoen euro per jaar extra aan zal worden uitgegeven?

Vraag 16

Zou in overleg willen treden met de corporaties en een inschatting willen maken of de corporaties dit bedrag jaarlijks krijgen weggezet?

Vraag 17

Is 200 miljoen euro per jaar extra per jaar extra voldoende om alle huurwoningen waar schimmelproblematiek is aan te pakken?

Vraag 18

Indien dit niet het geval, zou u in overleg met corporaties willen bezien hoeveel er dan nodig is om schimmelproblematiek op die grondige wijze aan te pakken?

Vraag 19

Wat is de voortgang van de afspraak in de Nationale Prestatie Afspraken dat corporaties en gemeenten lokaal afspraken gaan maken over vocht en schimmel en de structurering hiervan?

In de herijkte Nationale Prestatieafspraken (NPA) uit december 2024 is afgesproken dat woningcorporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over vocht en schimmel en herstructurering. Het is nu nog te vroeg om het effect van deze herijkte NPA te meten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten zijn in het voorjaar van 2025 nog bezig met herijken van de lokale prestatieafspraken.

Vraag 20

Hoe gaat u grip houden op de vraag of elke gemeente en corporatie deze afspraken maakt?

Vraag 21

Registreert het ministerie of gemeenten en corporaties deze afspraken maken?

Vraag 22

Wat gaat u doen als gemeenten of corporaties deze afspraken niet maken, of als deze afspraken onvoldoende zijn?

Vraag 23

Hoe pakt het Rijk de regie als gemaakte afspraken over de aanpak van schimmel niet worden nageleefd?

Vraag 24

Welke tools heeft uw ministerie in handen om gemaakte afspraken te handhaven?

Vraag 25

Na hoeveel jaar komt er een evaluatie of gemeenten en corporaties aan lokaal gemaakte afspraken houden?

Vraag 26

Welke lessen zijn er geleerd van de landelijke aanpak die de ambitie had om voor 2026 alle huizen die last hebben van schimmel te renoveren of te slopen?

Gezien het genoemde jaartal heb ik voor de beantwoording van deze vraag aangenomen dat wordt bedoeld de aanpak van woningen met een slechte conditiescore, dit zijn woningen met een (zeer) slechte onderhoudskwaliteit, er kan daarbij ook sprake zijn van vocht- en schimmel maar dit hoeft niet altijd het geval te zijn.
In de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 en de herijking uit december 2024 is de afspraak opgenomen om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Uit de monitoring in de Aedes forecast blijkt dat er in 2023 nog 7.500 woningen in deze categorieën. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). De komende jaren blijf ik, samen met Aedes en de VNG, deze afspraak monitoren. Overigens zijn de woningen met conditiescore 5 of 6 van slechte kwaliteit, maar dit betekent niet dat er in al deze woningen sprake is van vocht- en schimmelproblematiek. Uit een evaluatie van de gemeente Amsterdam uit 2024 blijkt dat slechts 20% van de meldingen komt uit woningen met een EFG-label. De overige meldingen komen uit woningen met een energielabel A t/m D. Daarnaast waren de meldingen in Amsterdam gelijk verspreid over de bouwjaren. Alleen in woningen met een bouwjaar na 2011 is sprake van significant minder meldingen.3

Vraag 27

Zou u inzicht willen geven in de voortgang van het Nationaal Isolatieprogramma en in het bijzonder van de onderdelen daarvan die samenhangen met de aanpak van schimmel?

Met voldoende ventilatie kan schimmelvorming in woningen worden voorkomen. Wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, verdwijnen er vormen van natuurlijke ventilatie. Van belang is dat er dan ventilatiemaatregelen worden genomen, zoals het plaatsen van ventilatieroosters of het toepassen van energiezuinige systemen met CO2-sturing en warmteterugwinning. In de lokale aanpak van het Nationaal Isolatieprogramma kunnen in combinatie met isolatiemaatregelen, energiezuinige ventilatiesystemen in woningen van eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) worden gesubsidieerd via gemeenten. Hierbij kunnen voor VvE’s de middelen worden gestapeld met de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE), waarin deze maatregelen ook worden gesubsidieerd.
In de SVVE zie ik een stijgende lijn in het aantal aanvragen voor energiezuinige ventilatiemaatregelen. Van 11 verenigingen waaraan in 2022 subsidie is verstrekt voor deze maatregelen voor in totaal 552 appartementen, naar 21 verenigingen in 2024 voor in totaal 1.573 appartementen. En in 2025 is er t/m februari al aan 15 verenigingen subsidie verstrekt voor in totaal 571 appartementen. In de woningen die in de lokale aanpak tot nu toe zijn verbeterd, zijn de isolatiemaatregelen slechts een enkele keer tegelijk met de energiebesparende ventilatiemaatregelen toegepast. De aandacht ligt bij het isoleren van deze slecht geïsoleerde woningen vaak op het nemen van de eerste isolatiemaatregelen. Ik zie wel aandacht voor ventilatie in veel gemeenten, via andere routes. Bijvoorbeeld via energiefixers en -coaches die vaak met middelen van de Aanpak Energiearmoede worden ingezet is aandacht voor het voorkomen van schimmelvorming door ventilatie, ook door het goed gebruiken van bestaande ventilatiesystemen. Huurders worden ook vaak via deze route bereikt. Het verbeteren van huurwoningen is ook een belangrijke actielijn binnen het Nationaal Isolatieprogramma. Zoals in de beantwoording van vraag 2 is aangegeven, wordt ook ingezet op het toepassen van ventilatiemaatregelen bij corporaties. Daarnaast wordt met de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) het toepassen van energiezuinige ventilatie gestimuleerd bij private huurwoningen.
Tot slot wordt via verschillende kanalen het belang van ventileren duidelijk gemaakt. Bijvoorbeeld op verbeterjehuis.nl en in de campagne «Wie isoleert, profiteert» wordt in volgende rondes ook op het belang van ventileren gewezen.

Vraag 28

Hoe krijgt u in beeld welke corporaties de helpende hand van de rijksoverheid kunnen gebruiken bij het opstarten, sneller opschakelen of intensiveren van schimmelaanpak?

Corporaties zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van het eigen bezit. In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat corporaties extra inzetten om woningverbetering, daarnaast maken zij afspraken met gemeenten over de aanpak vocht- en schimmelproblematiek. We zien dat er soms onduidelijkheid is tussen huurder en verhuurder over de oorzaak van de schimmelvorming en de mogelijke aanpak. Daar waar onenigheid is, kan er een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet. Ik ben momenteel in overleg met Aedes en de VNG over de inzet en de financiering van deze vocht- en schimmelexperts.

Vraag 29

Zou u inzicht willen geven hoe de verschijningsvormen maar ook de intensiteit van schimmelproblematiek variëren op plekken met een hoog of juist laag grondwaterpeil?

Vochtproblemen in de woning, waaronder schimmelproblematiek, hebben verschillende oorzaken, bijvoorbeeld: lekkage van (regen)waterafvoer, doorslaand vocht via de muur bij hevige regenval of optrekkend vocht vanuit de fundering en de bodem. Daarnaast kan slechte ventilatie een rol spelen. Het optrekkende vocht vanuit de fundering ontstaat vaak door een combinatie van verminderde of slechte waterdichtheid van muren en vloeren en een (tijdelijk) hoge grondwaterstand, waardoor de afstand tussen het grondwater en de vloer of muren kleiner wordt. Bij lage grondwaterstand is de afstand tussen het grondwater en de vloer groter, waardoor de vochtigheid afneemt en daarmee de kans op schimmel.

Vraag 30

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden voor gebieden waar het grondwaterpeil juist verhoogd of verlaagd wordt?

In gevallen waar sprake is van een vochtprobleem door grondwater, kan grondwaterstandverhoging tot meer vochtproblematiek leiden.

Vraag 31

Zou u inzicht willen geven hoe schimmelproblematiek in woningen samenhangt met funderingsproblematiek, en het feit dat niet alleen het ministerie, maar ook andere overheidsinstanties met funderingsproblematiek bezig zijn? Welke coördinerende rol voor het ministerie ligt hier?

In gebieden met funderingsproblematiek en waar bodemdaling optreedt, is er meer kans op vochtproblemen en schimmel. Funderingsproblematiek raakt aan de woonopgave en het water-bodemvraagstuk waar naast de eigenaren van de woningen ook de gemeenten, waterschappen, provincies en Rijkoverheid betrokken zijn. Het Ministerie van VRO heeft een coördinerende rol op zich genomen in de nationale aanpak van funderingsproblematiek.

Vraag 32

Zou u inzicht willen geven in wat een strenge winter doet met de toename van schimmelproblematiek in woningen?

Corporaties zien in de winter een toename van meldingen over vocht- en schimmelproblematiek. Door toenemende (energie)armoede kunnen huishoudens minder stoken en ventileren ze de woning minder, waardoor de luchtvochtigheid in de woning toeneemt.

Vraag 33

Zou u inzicht willen verschaffen in hoe schimmelproblematiek samenhangt met hoge energieprijzen?

Zie antwoord vraag 32.

Vraag 34

Zou u inzicht willen geven in hoe bij renovatie de verduurzaming van woningen schimmelproblematiek kan versterken doordat het soms moeilijker wordt om woningen te ventileren?

In een woning wordt veel vocht gegenereerd door douchen, koken, was drogen en menselijk gebruik. Dit vocht moet worden afgevoerd om schimmelvorming te voorkomen. Als gezegd verdwijnen er wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, vormen van (onbedoelde) natuurlijke ventilatie. Het is daarom van groot belang dat bij het maken van een verduurzamingsplan ook aandacht wordt besteed aan de ventilatievoorzieningen. Ook bij het vervangen van bijvoorbeeld kozijnen en glas moet worden bedacht of het aanbrengen van ventilatieroosters nodig is als onderdeel van het ventilatiesysteem.
Bij alle ventilatiesystemen, en met name bij de meer energiezuinige ventilatiesystemen als vraaggestuurde en balansventilatie, is het vervolgens van belang dat deze goed worden ingeregeld, onderhouden (filters vervangen) en gebruikt zodat de benodigde luchtverversing ook werkelijk wordt gerealiseerd.

Vraag 35

Deelt u de opvatting dat schimmelproblematiek in woningen een collectief probleem is, waarvoor de rijksoverheid vanuit haar volkshuisvestelijke taak een verantwoordelijkheid heeft? Zo ja, wat houdt die verantwoordelijkheid in uw ogen precies in?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 10.

Vraag 36

Deelt u de opvatting dat ook het feit dat woningen op termijn gesloopt gaan worden, niet zou moeten betekenen dat schimmel niet wordt aangepakt, omdat daarmee de rekening en de gevolgen worden gelegd bij de mensen die erin wonen?

Ik deel deze opvatting. Woningen moeten, zolang er huishoudens wonen, leefbaar zijn en de basiskwaliteit moet in orde zijn. Dit geldt ook voor woningen die op een sloop- of renovatielijst staan.

Vraag 37

Zou u op een rij willen zetten welke prikkels de Wet betaalbare huur geeft aan verhuurders om te investeren in woningen en in te zetten op isolatie en ventilatie, en de aanpak van schimmel?

Met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving is de huurprijsregulering uitgebreid tot aan het middenhuursegment. Daarmee hebben middenhuurders toegang gekregen tot de Huurcommissie, zoals al het geval was voor huurders in het laagsegment. Deze huurders kunnen ook een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie op grond van (onderhouds)gebreken aan de huurwoning, zoals schimmel. Als een gebrek wordt geconstateerd, kan de Huurcommissie uitspreken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd, tot het gebrek is verholpen. Dit creëert een financiële prikkel voor verhuurders om een dergelijk gebrek snel op te lossen.
Daarnaast is met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving het woningwaarderingsstelsel (WWS) gewijzigd. Zo is voor energielabels (waar ventilatie een onderdeel van is) bepaald dat goede energielabels (B t/m A++++) meer WWS-punten (en dus een hogere maximale huurprijs) krijgen, terwijl slechtere labels (E t/m G) minpunten krijgen. Hiermee is ook een financiële prikkel voor verhuurders ingebouwd: verduurzaming en isolatie waardoor het label verbetert levert een hogere maximale huurprijs op. Daarnaast wordt nu ook onroerend aanhorige airconditioning gewaardeerd, zolang deze kan verkoelen en verwarmen. Indien een dergelijke voorziening is aangesloten op de buitenlucht, kan deze bijdragen aan de ventilatie in de woonruimte.

Vraag 38

Hoe kunnen deze prikkels uitgebouwd worden?

In mijn antwoord op vraag 37 heb ik uiteengezet welke prikkels reeds bestaan om woningen te isoleren en ventileren en schimmel aanpakken: de Huurcommissie kan bij een ernstig gebrek een korting op de huur uitspreken, die geldt tot het gebrek verholpen is. Afhankelijk van de ernst van een gebrek kan de hoogte van die korting oplopen tot 80% van de huurprijs. Daarnaast is het energielabel, dat (mede) wordt bepaald door de mate van isolatie en verduurzaming, een van de meest zwaarwegende elementen binnen het WWS. Gezien de reeds bestaande prikkels in het systeem, waarbij de nieuwe energielabelwaardering bovendien nog geen jaar geleden is ingevoerd, is het niet wenselijk om deze prikkels te verhogen of uit te breiden.
Waar in het WWS prikkels zijn ingebouwd om te verduurzamen, wordt de drempel hiervoor verder verlaagd middels beschikbaar gestelde verduurzamingssubsidies. Hierbij kan gedacht worden aan de SVOH, SVVE en ISDE. Elk van deze subsidies stimuleert verduurzaming van een woning, waarmee een huurder verdere controle krijgt over het ventileren en energieverbruik van de woning. Een goed geïsoleerde woning die fatsoenlijk te verwarmen is waarbij de huurder zelf zorg draagt voor het gecontroleerd ventileren, draagt bij aan een effectieve vocht- en schimmelbestrijding. Voor de bestrijding van overdadig vocht en schimmelproblematiek kunnen huurders en huiseigenaren ook terecht op milieucentraal.nl, waar over de genoemde verduurzamingssubsidies ook veel informatie te vinden is.

Vraag 39

Zou u op een rij willen zetten hoe de Wet betaalbare huur heeft bijgedragen aan de positionering van de Huurcommissie als aanspreekpunt voor huurders, ook op het gebied van schimmelproblemen?

De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen. Ook heeft de Huurcommissie sinds enige tijd een Gebrekencheck op haar website, waarmee bezoekers op een laagdrempelige manier een indicatie kunnen krijgen of het zinvol is om voor een bepaald gebrek in de woning bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging in te dienen.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.
Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract. Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden. Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs – een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.
Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie. Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay») worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.
Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten» door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.
Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.
In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000 woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is, zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend is.
De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.
Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.
Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.
Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens. Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen, komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1 2

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Mijn rol in deze casuïstiek is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd groot: de woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen hoe deze opgave wordt gerealiseerd en of sloop/nieuwbouw hier onderdeel van uitmaakt. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de wijk Meezenbroek in Heerlen.
Het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw is voor bewoners vaak erg ingrijpend, en des te meer als dit proces in de ogen van bewoners tijdiger en duidelijker gecommuniceerd had moeten worden. Tegelijkertijd geeft een deel van de bewoners aan uit te kijken naar een energiezuiniger woning in een andere wijk, zoals in het nieuwsbericht te lezen is. De wijk Meezenbroek maakt onderdeel uit van Heerlen-Noord, een van de twintig focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In Heerlen-Noord zijn momenteel bovengemiddeld veel woningen in een slechte staat en bovengemiddeld veel woningen met energielabels D tot en met G, wat veel hoge energiekosten met zich meebrengt. Herstructurering biedt zodoende ook kansen voor de inwoners van Heerlen-Noord: renovatie en nieuwbouw zorgen voor leefbare, veilige en gezonde woningen. Vanwege de grote invloed die sloop/nieuwbouw op bewoners heeft, hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Er zijn daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.3

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden elders te huren?

De huurbescherming en de huurprijsbescherming zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Een verhuurder kan de huur uitsluitend opzeggen op basis van de in het BW limitatief opgenomen opzeggingsgronden voor verhuurders. Huuropzegging vanwege dringend eigen gebruik is één van die in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik kan ook bestaan uit voorgenomen sloop. De verhuurder moet daarbij aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter weegt dan het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging af tegen het belang van de huurder bij huurvoortzetting en betrekt daarbij alle omstandigheden van de specifieke situatie. Wanneer de rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging groter is dan het belang van de huurder bij huurvoortzetting en de huur vanwege sloop of renovatie wordt beëindigd, heeft de huurder recht op ten minste het minimumbedrag voor tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten (vanaf 28 februari 2025: € 7.673).
Het is niet aan mij om bij dit specifieke geval een oordeel uit te spreken of er door de woningcorporatie rechtmatig is gehandeld; dat oordeel is aan de rechter wanneer de huurder niet met de huuropzegging instemt.
Wanneer er een nieuwe of andere woning moet worden betrokken – en er daarmee een nieuw huurovereenkomst moet worden gesloten – worden de huurbescherming en de huurprijsbescherming ook gereguleerd en volgt de maximaal toegestane huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel. Bovendien is de woningcorporatie op grond van de Woningwet gehouden om woningen binnen de DAEB-grens (2025: € 900,07 per maand) toe te wijzen aan hun doelgroep en daarbij deze huishoudens ook passend toe te wijzen.4

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst (slooptrajecten) wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in de vervangende nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit is ook overeengekomen in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor een huurder vind ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners daadwerkelijk terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject soms als een kans om naar een andere wijk te gaan, zoals ook in het nieuwsartikel naar voren komt. Bovendien is een terugkeerrecht met name voor kleine woningcorporaties in de praktijk niet in alle gevallen waar te maken vanwege het gebrek aan afdoende vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Door de inspanningsverplichting wordt de woningcorporatie geacht maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende oplossing te komen.

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek, op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Het meewegen van belangen van bewoners en transparante inspraakprocedures vind ik van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd. Bovendien heeft de huurdersorganisatie op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) het recht om schriftelijk advies te geven over voorgenomen sloop van huurwoningen.

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed worden in het geval van sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor de individuele huurder die niet instemt met sloop (en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van zijn kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de huuropzegging door de verhuurder heeft ingestemd of, als de huurder dat niet doet, totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de betrokken huurders moet hebben ingestemd, zoals dat bij complexgewijze renovatie (renovatie van een bouwkundige eenheid van ten minste 10 woningen of bedrijfsruimten) het geval is.

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

In het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt een fase toegevoegd aan het traject dat hiervoor niet altijd expliciet werd gehanteerd: de oriëntatiefase, waarbij bewoners vroegtijdig worden betrokken en hun belangen vanaf het begin goed mee worden gewogen. Daarnaast wordt in het statuut ook inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen, die in het sociaal plan op lokaal niveau verder vormgegeven kunnen worden. Huurgewenning, door in de eerste drie jaar een lagere huurprijs aan te bieden, staat hier ook omschreven. De corporatie kan in het sociaal plan hiermee een huurgewenningsbijdrage beschikbaar stellen, stapsgewijs verdeeld over een aantal jaren (maximaal drie jaar), zodat huurders kunnen wennen aan een eventuele hogere huur. Voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt een hogere huur deels gecompenseerd door hogere huurtoeslag. Daarnaast zal de nieuwe woning vaak energiezuiniger zijn waardoor huishoudens minder geld kwijt zijn aan hun energierekening.

Vraag 8

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Nee, ik heb geen beeld bij hoeveel volkswijken met sociale huurwoningen mogelijk gesloopt gaan worden. Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt – naast de financiële afweging – ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van bepaalde wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat de bewoners veel waarde hechten aan de identiteit van de wijk als historische volkswijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is de wijk Meezenbroek niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd is het goed mogelijk dat er in deze historische volksbuurten relatief veel woningen staan uit bepaalde bouwperiodes die van mindere kwaliteit zijn. Uit de nieuwsberichten blijkt dit ook: er wordt aangegeven dat de woningen niet energiezuinig zijn. Het is aan de woningcorporatie, in overleg met haar partners op lokaal niveau, om alle belangen, de portefeuillestrategie en financiële implicaties, zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Hier heb ik een zeer beperkte rol in.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer bewoners niet kunnen terugkeren?

Dat is moeilijk te zeggen. Zoals in het nationaal sloop- en renovatiestatuut is omschreven, hebben corporaties de inspanningsverplichting om – bij bewoners die dat willen – te kijken hoe terugkeer in de wijk kan worden gerealiseerd. Niet iedere bewoner wil dat overigens. Dit komt ook terug in het artikel. Feit blijft dat niet precies dezelfde situatie in de nieuwbouwwijk, met dezelfde buren en zelfde bewonerssamenstelling in een straat gerealiseerd zal worden. Het zal tijd nodig hebben om een nieuwe vorm van sociale cohesie te creëren.

Vraag 10

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja, wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw of renovatie?

Bij renovatie kan de huurder doorgaans in de woning blijven wonen of is slechts een kort tijdelijk verblijf elders nodig. De huurovereenkomst wordt in dat geval voortgezet met de geldende huurprijs. Wel kan de verhuurder de huur eenmalig naast de jaarlijkse huurverhoging extra verhogen vanwege de door de renovatie toegevoegde voorzieningen en het daardoor toegenomen wooncomfort. Die extra huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de voor de woningverbetering (renovatie) gemaakte kosten en de huurprijs mag daardoor niet stijgen tot boven de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Zoals in eerdere antwoorden uiteen is gezet, kan de huur worden beëindigd in het geval van sloop (BW 7:274 lid 3). Sloop zonder huurbeëindiging is niet mogelijk; de huurwoning verdwijnt immers. Wanneer een huurcontract voor een andere woning moeten worden gesloten (nieuwe verhuring) is de huurprijsregulering van toepassing en is de woningcorporatie gehouden aan de toewijzingsregels van de Woningwet, zie ook het antwoord op vraag 3. Daarmee is het wel mogelijk dat de nieuwe huurprijs afwijkt van de oude. Zoals in het antwoord op vraag 7 is toegelicht, kan de woningcorporatie afspraken maken over huurgewenning. Zolang de nieuwe huurprijs binnen de huurprijsregulering op basis van het woningwaarderingsstelsel en binnen de toewijzingsregels van de Woningwet valt, zoals passend toewijzen, zie ik daarin geen bezwaar.

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.3 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties meer financiële ruimte zouden hebben?

In zijn algemeenheid kan de impact van de financiële ruimte van woningcorporaties op de sloop van sociale huurwoningen niet eenduidig worden gegeven. Dit hangt af van de keuzes die woningcorporaties maken voor de bestedingsrichting van haar financiële middelen (nieuwbouw, verduurzaming, renovatie), van de kosten per investering – die per woningcorporatie en gebouw kunnen verschillen – en van de onrendabele top die voor een woningcorporatie aanvaardbaar is. In sommige gevallen kan het wenselijk zijn om een woning te slopen. Ten aanzien van de sloop van panden met een monumentale status geldt dat een woningcorporatie dit aan de gemeente moet voorleggen. De belangen en adviezen over het monumentale element is belangrijk in de weging tussen sloop dan wel renovatie. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daar neem ik de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie in mee.

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Een natuurvergunning moet worden aangevraagd voor elke activiteit waarbij significante gevolgen voor een Natura 2000-gebied niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. De vraag of er sprake is van een dergelijk risico wordt voor woningbouwprojecten onder andere bepaald door de omvang van het woningbouwproject en de afstand tot een (stikstofgevoelig) Natura 2000-gebied. Wanneer kan worden aangetoond dat er geen risico is op significante gevolgen, zoals bij veel woningbouwprojecten het geval is, is een natuurvergunning niet vereist.
Woningrenovatie is in specifieke gevallen uitgezonderd van de vergunningsplicht. Hiervan is sprake als er geen nieuwe levenscyclus van woningen ontstaat. Als woningen het einde van hun levensduur hebben bereikt en een nieuwe levenscyclus wordt begonnen, geldt deze uitzondering dus niet. In zo’n geval zal onderzocht moeten worden of er een natuurvergunning vereist is. Ik kan niet beoordelen hoe dit zich verhoudt tot eventuele sloopplannen voor wijken als Meezenbroek.

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2 uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.4 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Specifiek voor woningcorporaties werk ik samen met Aedes en de Groene Huisvesters om de kennis en ervaring vanuit de sector zelf verder binnen de sector te verspreiden, bijvoorbeeld middels digitale kennissessies en handreikingen. Ik zal in dat kader en ingeval tot sloop wordt besloten, blijven stimuleren dat sloop wordt gevolgd door zo veel mogelijk hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen. Ik zie een groeiende aandacht hiervoor bij bedrijven en opdrachtgevers, zoals bij de Circulaire deal secundaire bouwmaterialen van Noord-Holland Noord.

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

In de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes en de VNG en Aedes heb afgesloten, is afgesproken om een kwantitatief en kwalitatief onderzoek te doen dat sloop en vervangende nieuwbouw beter in kaart zal brengen. In dit verband zal overleg worden gevoerd over sloop in bredere zin. Ik verwacht het onderzoeksrapport eind 2025 op te kunnen leveren en de Kamer te kunnen informeren. Erfgoed is een aparte categorie waarvoor andere regels en belangenafwegingen gelden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid loopt tot 2030 en heeft de ambitie om dakloosheid fors en structureel terug te dringen door preventie en passende huisvesting (Wonen Eerst) centraal te stellen. Het actieplan is middels bestuurlijke afspraken bekrachtigd. Het Rijk, gemeenten, aanbieders voor zorg en opvang en woningcorporaties hebben zich hieraan gecommitteerd. Gemeenten zijn verantwoordelijk om met partners de bestrijding van dakloosheid hoog op de agenda te zetten en voortvarend aan de slag te gaan om de (dreigende) dakloosheid aan te pakken door het realiseren van meer betaalbare en passende woonruimte met indien nodig begeleiding op maat. Anderzijds is het noodzakelijk om te blijven werken aan het versterken van financiële bestaanszekerheid van mensen. Zeker in tijden van grote woning schaarste is het zaak om preventiebeleid te versterken en ervoor zorg te dragen dat mensen hun lasten kunnen blijven dragen.
Momenteel wordt door onderzoeksbureau Significant onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen de benodigde informatie geven om indien nodig bij te sturen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Ja.

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Een woningcorporatie zal alleen in het uiterste geval de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan gaat een uitgebreid proces vooraf, waarin corporaties meerdere keren proberen problemen op te lossen. Ook kunnen corporaties huurders nog een «tweede-kans» contract aanbieden, waarbij de huurder onder aanvullende voorwaarden de woning mag (blijven) bewonen. Pas wanneer de huurder de grenzen stelselmatig (opnieuw) overschrijdt en er geen andere oplossing meer is, wordt huisuitzetting ingezet als laatste redmiddel. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij stelselmatige ernstige overlast door de huurder, of wanneer er sprake is van criminaliteit, illegale onderverhuur of andere ongewenste activiteiten van die huurder. In geval van huurachterstanden hebben verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG afspraken gemaakt om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, onder meer door het tijdelijk opschorten van de huur of het treffen van een betalingsregeling. Corporaties maken vanwege hun wettelijke taak daarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen het belang van de individuele huurder en dat van de andere bewoners en de leefbaarheid in de buurt.
Als een woningcorporatie de zaak aan de rechter voorlegt, weegt deze alle betrokken belangen af voordat hij zijn oordeel geeft over de ontbinding van de huurovereenkomst. Pas als er een vonnis van de rechter ligt op basis waarvan de huurovereenkomst is ontbonden, kan de corporatie overgaan tot het uit huis zetten van een huurder.
In sommige regio’s wordt een uitgezette huurder tijdelijk geregistreerd op een zogenaamde signaleringslijst (ook wel «zwarte lijst» genoemd). Dit helpt om problemen te voorkomen omdat het onder andere buren bescherming biedt tegen problematische huurders. De vermelding op een signaleringslijst maakt duidelijk dat de persoon in kwestie gedurende een periode van meestal drie jaar – in principe – geen woning kan huren bij een corporatie in die regio. Een woningcorporatie in de regio (of elders) mag de woningzoekende echter niet automatisch weigeren vanwege zijn vermelding op de signaleringslijst. De corporatie moet zelf altijd een afweging maken om die woningzoekende toch een woning aan te bieden. Hierbij moet de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid meewegen voor het huisvesten van personen die daar door omstandigheden zelf moeilijkheden mee hebben. Aan de andere kant weegt de corporatie daarbij haar plicht mee te zorgen voor het rustig woongenot van omwonende huurders. Zou de woningcorporatie tot de beslissing komen om geen woning aan te bieden aan de woningzoekende, dan moet zij dit voldoende onderbouwen, zodat inzicht kan worden verkregen in de belangenafweging die hieraan ten grondslag ligt. De afweging kan getoetst worden door de rechter.
In de praktijk zoeken mensen in zo’n situatie vaak een woning in een andere regio, of in de vrije sector. Of zij vinden onderdak bij familie of vrienden. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. De uitkomst van het gehele samenstel aan factoren kan dan zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op de maatschappelijke opvang.

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

In sommige regio’s wordt gewerkt met een signaleringslijst. Signaleringslijsten zijn geen gemeengoed. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om mensen in een kwetsbare positie betaalbare huisvesting aan te bieden en zullen daar alles aan doen. Indien nodig en waar mogelijk nemen ze elkaars opgave over. Zie ook mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Op het verwerken en het delen van persoonsgegevens is de AVG van toepassing. Dus ook op de verwerking van persoonsgegevens voor een signaleringslijst. De wet verbiedt het opstellen van een signaleringslijst niet en afhankelijk van de inhoud is er meestal geen sprake van een vergunningplicht. Om woningcorporaties te helpen bij een zorgvuldige aanpak heeft een werkgroep binnen Aedes in 2021, na vragen van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), een modelprotocol ontwikkeld: het (model)protocol Signaleringslijst Ongewenst Huurdersgedrag. Dit protocol helpt woningcorporaties om binnen de kaders van de AVG te werken. Het kan in sommige gevallen nodig zijn dat een woningcorporatie eerst een vergunning vraagt aan de AP, bijvoorbeeld in het geval de woningcorporatie strafrechtelijke gegevens wil verwerken en delen met anderen.
Een woningzoekende kan desgewenst een klacht over zijn vermelding op een signaleringslijst indienen bij de AP, of deze voor een toets voorleggen aan de rechter.

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Signaleringslijsten worden regionaal bijgehouden, er is geen landelijke monitoring. Het is dus niet bekend om hoeveel mensen met kinderen het gaat of om hoeveel mensen met een beperking het gaat.

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Ja, huurders hebben voldoende mogelijkheden zich hiertegen te verweren. Allereerst wil ik benadrukken dat een rechterlijke toets voorafgaat aan het ontbinden van de huurovereenkomst. Een huurder/woningzoekende kan een klacht indienen bij de AP over zijn eventuele vermelding op een signaleringslijst. Verder kan de beslissing van een woningcorporatie om de huurder/woningzoekende geen woning aan te bieden vanwege diens vermelding op een signaleringslijst aan de rechter worden voorgelegd.

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Zie mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Als een verhuurdersverklaring ontbreekt of vragen oproept, zal een woningcorporatie met de woningzoekende in gesprek gaan waarom dit het geval is. Het doel is niet om mensen permanent uit te sluiten, maar om zorgvuldig af te wegen of iemand in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Bij die afweging speelt ook de bescherming van omwonenden een rol. Wanneer een woningzoekende niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt kan het in de praktijk moeilijk(er) zijn om aan woonruimte te komen.

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Zoals bij antwoord 4 beschreven proberen corporaties in het geval van overlast of criminele activiteiten zoveel mogelijk een huisuitzetting te voorkomen. Als geen oplossing gevonden is en de rechter heeft een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst afgegeven, kan er een huisuitzetting plaatsvinden. Pas na structureel en herhaaldelijk overlastgevend of crimineel gedrag kunnen huurders op een signaleringslijst worden geplaatst. Wanneer de woningcorporatie de afweging maakt de woningzoekende geen woning aan te bieden kan de woningzoekende nog een woning zoeken bij een andere verhuurder of onderdak zoeken bij vrienden of familie. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. In het ultieme geval kan soms de uitkomst zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op maatschappelijke opvang.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdam: meeste leegstand woningen bij particuliere verhuurders»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het ermee eens dat leegstand van woningen, zeker in de huidige wooncrisis, niet uitlegbaar is?

Ik ben van mening dat langdurige leegstand van woningen ongewenst is maar veelal wel uitlegbaar. Het aantal langdurig leegstaande woningen is volgens het CBS2 met circa 64.000 woningen die een jaar eerder ook leeg stonden de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een groot deel van die 64.000 langdurig leegstaande woningen verbruikt volgens het CBS toch nog energie en zijn derhalve (deels) in gebruik. Als daarvoor wordt gecorrigeerd staan begin 2024 circa 30.000 woningen administratief langdurig leeg. Separaat aan de evaluatie heb ik het CBS gevraagd een nadere analyse te maken over mogelijke redenen waarom de genoemde 30.000 woningen langer dan een jaar leegstaan en deze bevindingen aan de jaarlijkse monitor toe te voegen. In de meest recente leegstandmonitor zijn de meest voorkomende redenen voor de langdurige leegstand na correctie voor energieverbruik als aparte tabel toegevoegd. Hieruit is op te maken dat dit met name te maken heeft met sloop/verbouwing, dat de eigenaar ergens anders woont, het ligt in een krimpgebied of dat de laatste bewoner is overleden. Deze langdurig leegstaande woningen staan dus veelal om een begrijpelijke reden leeg en zijn derhalve niet (direct) te benutten. Als hiervoor wordt gecorrigeerd blijven er circa 12.600 langdurig leegstaande woningen waarvoor geen verklaring is gevonden.

Vraag 3

Hoeveel woningen staan er op dit moment leeg in Nederland?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u zich ervan bewust dat gemeenten al meer dan vijftien jaar lang vragen om meer mogelijkheden om leegstand te kunnen bestrijden, zoals een leegstandsheffing?2

Op 20 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de evaluatie van de Leegstandwet die door het onderzoeksbureau Rigo is uitgevoerd (kamerstuk 31 560 nr. 54). Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten wisselend denken over de effectiviteit van een leegstandbelasting. Rigo heeft daarnaast in de evaluatie beschreven wat de voor- en nadelen zijn van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Enerzijds blijkt dat een nationale leegstandheffing te weinig maatwerk biedt voor gemeenten, terwijl een lokale leegstandbelasting juist gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Anderzijds vraagt een nationale leegstandsheffing minder inzet van gemeenten, terwijl een lokale variant meer ambtelijke capaciteit vergt. In de evaluatie worden door Rigo ook aanbevelingen gedaan. Rigo adviseert om de Leegstandwet op enkele punten te wijzigen. Eén van deze aanbevelingen is om de tijdelijke extra mogelijkheden onder het experiment in de Crisis en Herstelwet te verankeren in de Leegstandwet zodat de gemeenten meer slagkracht krijgen om leegstand te bestrijden. De positieve ervaringen hiermee in de gemeenten Amsterdam en Utrecht vormen de aanleiding hiertoe. Het zetten van deze stappen is volgens Rigo doeltreffender dan het invoeren van een leegstandbelasting. Rigo adviseert een dergelijke belasting pas te overwegen als blijkt dat de hierboven genoemde aanpassingen van de Leegstandwet tot onvoldoende resultaat leiden. Zoals ik in mijn bovengenoemde brief heb aangegeven neem ik deze aanbevelingen over en tref ik thans de voorbereidingen voor de uitwerking van een wetsvoorstel om gemeenten meer slagkracht te geven bij de aanpak van leegstand.

Vraag 5

Bent u bekend met de leegstandsheffing die in Vlaanderen is ingevoerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u de voor- en nadelen van (verschillende varianten van) een nationale of gemeentelijke leegstandsheffing aan de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid om een nationale leegstandsheffing in te voeren?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Spanje mikt op heffing van 100% voor huizenkopers van buiten de EU»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel huizen worden in Nederland jaarlijks gekocht door kopers van buiten de Europese Unie en hoeveel geld is hiermee gemoeid?

Hieronder is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er in 2024 zijn gekocht door kopers van binnen en buiten de Europese Unie (EU). Hierbij is gekeken of de koper is geboren binnen of buiten de EU (wat niets zegt over nationaliteit) en/of het laatste woonadres (herkomst) van binnen of buiten de EU is. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen eigenaar bewoners en particuliere investeerders. Bedrijfsmatige investeerders zijn niet meegenomen in deze analyse, omdat van deze partijen vaak niet inzichtelijk is of het moederbedrijf van binnen of de buiten de EU is. In de meeste gevallen zal de woning gekocht worden door een bedrijf dat gevestigd is binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Uit de analyse blijkt dat het aantal aankopen door kopers met een herkomst van buiten de EU zeer beperkt is. Van het totaal aantal geanalyseerde woningtransacties (ruim 220 duizend) is in circa 760 gevallen (0,3%) het laatste woonadres van de koper(s) afkomstig van buiten de EU. Dit betreft kopers die zowel binnen als buiten de EU geboren zijn.
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
194.646
€ 451.599
€ 87.902
Particuliere investeerder(s)
4.469
€ 548.810
€ 2.453
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
529
€ 661.750
€ 350
Particuliere investeerder(s)
54
€ 561.296
€ 30
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
19.859
€ 463.529
€ 9.205
Particuliere investeerder(s)
478
€ 477.762
€ 228
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
171
€ 599.725
€ 103
Particuliere investeerder(s)
<10
Onbekend
Onbekend
Bron: Kadaster

Vraag 3

In hoeverre hebben deze aankopen volgens u een prijsopdrijvend effect op de huizenmarkt?

Over het algemeen heeft meer vraag, in een markt van vraag en aanbod, een prijsopdrijvend effect. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waarin het aanbod van woningen schaars is, vindt dat effect versterkt plaats. Het is moeilijk om het effect van deze aankopen op de huizenprijzen exact vast te stellen, omdat er vele factoren zijn die hierop invloed uitoefenen. Aangezien woningkopers van buiten de EU maar een zeer gering percentage van het totaal aantal woningaankopen uitmaken (0,3%) is het prijsopdrijvende effect van de marktactiviteiten van deze groep naar alle waarschijnlijkheid zeer beperkt. In de Staat van de Volkshuisvesting 2024 is toegelicht dat met name de gestegen inkomens en lagere rentepercentages de voorbije jaren hebben bijgedragen aan een stijging van de vraag, en de daaropvolgende stijging van woningprijzen. Ook de toegenomen huishoudensverdunning heeft hier invloed op.2

Vraag 4

Wat zou de opbrengst zijn van een verhoogde overdrachtsbelasting van 100 procent voor huizenkopers van buiten de Europese Unie?

Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die op het moment van aankoop in het buitenland wonen naar 100% zal niet leiden tot een opbrengst, maar een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar. De verwachting is dat de meeste kopers uiteindelijk niet het verhoogde tarief zullen betalen. Op dit moment is de totale opbrengst in de overdrachtsbelasting door aankopen van natuurlijke personen buiten de EU circa € 25 miljoen per jaar. Als het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt naar 100% blijft deze opbrengst gelijk voor eigenaar-bewoners (nu € 11 miljoen) en loopt deze terug naar € 1 miljoen per jaar voor particuliere investeerders (nu € 15 miljoen).
De opbrengst bij eigenaar-bewoners blijft gelijk omdat zij hoogstwaarschijnlijk voortaan eerst een huurwoning zullen betrekken in Nederland of een ander land in de EU, voordat ze een woning kopen in Nederland. Hierdoor zouden zij niet meer onder een heffing van 100% vallen, maar – als zij voldoen aan het hoofdverblijfcriterium – onder het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting van 2% (of onder de startersvrijstelling blijven).
De opbrengst bij particuliere investeerders loopt naar verwachting terug. Bij deze groep is het gedrag minder goed te voorspellen. Zij kunnen ervoor kiezen om zich in te laten schrijven in Nederland of een ander land in de EU alvorens zij een woning kopen in Nederland, maar in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, zal deze groep er vaak voor kiezen om in totaal minder of geen woningen meer aan te schaffen in Nederland, ook niet via een omweg. Hierdoor ontstaat er een derving van € 14 miljoen per jaar.

Vraag 5

Wat zijn verder de voor- en nadelen van een dergelijke maatregel in Nederland?

Het doel van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de EU naar 100% zou zijn om het prijsopdrijvend effect van deze kopers te remmen. Echter, zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt, is het aantal aankopen door kopers van buiten de EU en dus het effect op huizenprijzen beperkt. Daarom is de verwachting dat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze groep naar 100% geen of een zeer beperkt effect heeft op de huizenprijzen.
Per 1 januari 2026 wordt het tarief van 10,4% verlaagd naar 8% voor aankopen voor de verkrijging van woningen, niet zijnde hoofdverblijf. Het kabinet is tot deze maatregel gekomen om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het eventueel introduceren van een tarief van 100% zal voor onzekerheid bij potentiële kopers zorgen en mogelijk wenselijke investeringen van buiten de Europese Unie in de huurmarkt belemmeren. Dit mogelijke nadeel wordt beperkt doordat de meeste investeringen worden gedaan door bedrijven gevestigd binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Wel zouden de tarieven in de overdrachtsbelasting in een aantal jaren meermaals worden aangepast, wat de voorspelbaarheid en daarmee het algehele vertrouwen in de markt geen goed doet.
Een dergelijke maatregel raakt ook kopers met een Europese, waaronder de Nederlandse, nationaliteit, bijvoorbeeld kopers uit het Koninkrijk de Nederlanden zoals Aruba, die vanuit hun woonplaats in derde landen of vanuit het Koninkrijk aankopen in Nederland doen, waarbij getoetst zou moeten worden of een dergelijke heffing is toegestaan.
Op grond van artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, geldt in beginsel dat beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden zijn. Het opleggen van een tarief van 100% overdrachtsbelasting op aankopen van onroerend goed door kopers die een woonplaats hebben buiten de Europese Unie zou een dergelijke beperking kunnen betreffen. Dit zou getoetst moeten worden om te bezien of deze beperking gerechtvaardigd en proportioneel is. In het geval sprake is van zogenoemde dwingende redenen van algemeen belang zou de vrijheid van kapitaal ingeperkt kunnen worden en zou het mogelijk toegestaan zijn een dergelijke beperkende maatregel in te voeren. Een dwingende reden van algemeen belang ziet het kabinet echter niet. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 wordt een zeer klein aantal van de huizen gekocht door kopers met een woonplaats in derde landen.
Volledigheidshalve merkt het kabinet op dat het invoeren van een extra tarief niet bijdraagt aan de doelstelling van dit kabinet om te komen tot een doelmatiger belastingstelsel dat ook voor de Belastingdienst beter uitvoerbaar is. Voor de uitvoering van de overdrachtsbelasting door de Belastingdienst en het notariaat zou verdere differentiatie van de overdrachtsbelasting, op basis van het al dan niet kwalificeren als EU-ingezetene door de verkrijger, een significante impact hebben op de bestaande processen en systemen. Voor de handhaving zou een extra tarief leiden tot een toename van de complexiteit, omdat in alle gevallen waarin er een woning wordt verkregen zou moeten worden vastgesteld of de verkrijger van een woning wel of niet een EU-ingezetene is. Op dit moment maakt deze toets geen onderdeel uit van het proces. Daarnaast zou nagegaan dienen te worden of zowel de Belastingdienst als de notaris voor de overdrachtsbelasting in staat is te verifiëren wat de woonplaats van iemand is. Ook is inpassing van een extra tarief in de ICT-systemen op korte termijn niet mogelijk.
Ten slotte, zoals genoemd in het antwoord op vraag 4 zou het introduceren van een tarief van 100% in de overdrachtsbelasting een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar met zich meebrengen, waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 6

Is het kabinet bereid om een dergelijke maatregel in te voeren?

Gelet op het antwoord op de vragen 4 en 5 is het kabinet niet bereid een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Duizenden Amsterdammers wacht erfpacht-strop: Van tientje naar 216 euro per maand» in De Telegraaf?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Kunt u aangeven of de bedragen die in het artikel worden genoemd overeenkomen met de verwachting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de erfpacht?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft geen verwachtingen van bedragen ten aanzien van erfpacht. De kosten die voor het gebruiksrecht worden gerekend zijn afhankelijk van veel factoren en de specifieke erfpachtvoorwaarden die op het recht van toepassing zijn. Erfpachtkosten en ontwikkelingen van deze kosten worden niet door het ministerie gemonitord.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat huizenbezitters mogelijk 216 euro per maand moeten gaan betalen aan erfpacht? Waarom wel, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 is het bedrag dat huizenbezitters aan erfpacht moeten betalen van vele factoren afhankelijk. Als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heb ik geen oordeel over, en kan ik geen oordeel geven over de hoogte van de canon van een specifiek erfpachtrecht. Zie ook mijn antwoord op vraag 2 en vraag 7.
Ik vind het wel van belang dat gemeenten beter rekening houden met de belangen van de erfpachters. De vorig jaar opgestelde Handreiking erfpacht voor gemeenten (zie Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nummer 1179) is dan ook bedoeld om te helpen bij het creëren van meer eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het beter kunnen borgen van de rechten van erfpachters. De handreiking helpt bij het creëren van eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en biedt gemeenten handvatten bij het opstellen of actualiseren van hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is een afwegingskader vormgegeven. Dat kader helpt gemeenten bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden waarbij zij rekening houdt met de bescherming van de rechten van erfpachters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat we er alles aan moeten doen om de woonlasten van een eigen huis betaalbaar moeten houden? Waarom wel, waarom niet?

Vanzelfsprekend ben ik voor passende woonlasten voor alle huishoudens. Ik werk hier ook hard aan met alle betrokken partijen. Zo zet ik bijvoorbeeld in op tweederde betaalbaar voor de nieuwbouw.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat een huizenbezitter zelf moet bewijzen dat de grond minder waard is, dan de inschatting die de gemeente Amsterdam maakt? Waarom wel, waarom niet?

In Amsterdam staan veel woningen op erfpacht. De grond is vaak lang geleden in erfpacht uitgegeven onder de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De canon wordt na 50 of 75 jaar, afhankelijk van de van toepassing zijnde voorwaarden, herzien. In veel gevallen stuurt de gemeente Amsterdam een voorstel voor de canon van het nieuwe tijdvak. Wanneer de erfpachter zich hier niet in kan vinden, kan aan (minimaal) drie deskundigen worden gevraagd de canon te bepalen. Nadat een zogenaamde drie deskundigen procedure gevoerd is kan ook nog naar de burgerlijke rechter gegaan worden. Het is logisch dat degene die het bij de burgerlijke rechter aanhangig maakt, zijn standpunt onderbouwt.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters met een woonbestemming daarnaast ook de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap is vrijwillig en de gemeente stuurt erfpachters een aanbod. Een erfpachter kan er altijd voor kiezen het voortdurende erfpachtrecht voort te zetten en het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht niet te accepteren.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de Stichting Erfpacht Belang om te zoeken naar mogelijke oplossingen voor deze lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Ik ben op dit moment niet in gesprek met de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam is de afgelopen jaren door het ministerie betrokken bij gesprekken over erfpacht, zoals bijvoorbeeld het geval was bij het tot stand komen van de Handreiking erfpacht voor gemeenten. Het is niet mijn taak mij te mengen in discussies over specifieke erfpachtrechten.

Vraag 7

Bent u in gesprek met de gemeente Amsterdam om een oplossing te zoeken naar deze extreme lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Het is niet aan mij om te oordelen of een canonstijging extreem is en hierover ben ik dan ook niet gesprek met de gemeente Amsterdam. De stijging is bijvoorbeeld afhankelijk van de het jaar waarin de erfpacht oorspronkelijk gevestigd is. Als de canons 50 of 75 jaar niet zijn aangepast, kan de stijging uiteraard aanzienlijk zijn, dit alleen al als gevolg van autonome prijsontwikkeling, laat staan eventuele specifieke omstandigheden van de locatie.

Vraag 8

Ziet u de herstelregeling, genoemd in het artikel, als mogelijke oplossing voor dit probleem?

Het is aan het gemeentebestuur van Amsterdam het gesprek aan te gaan met erfpachters die een probleem hebben en om met eventuele oplossingen te komen.

Vraag 9

Welke maatregelen kunt u tegen de gemeente Amsterdam treffen om deze erfpacht-strop te voorkomen, mochten de mogelijke gesprekken die u voert met de gemeente Amsterdam tot niets leiden?

Voor wat betreft erfpacht heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de tussen erfpachter en erfverpachter overeengekomen erfpachtcanon, inclusief de procedure om tot een nieuwe canon te komen, kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam. Ook de gemeenteraad kan het college aanspreken op het gevoerde beleid.

Vraag 10

Op welke manier kunnen mensen worden ondersteund die wonen op erfpacht in Amsterdam en te maken krijgen met deze maatregel van de gemeente Amsterdam en niet makkelijk bij machte zijn om tegen dit besluit in opstand te komen?

De gemeente Amsterdam heeft ter ondersteuning van minder draagkrachtige erfpachters een beleid «tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak of overstap einde tijdvak». Erfpachters die daarvoor in aanmerking menen te komen kunnen daar een beroep op doen.
Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam op haar website uitleg over erfpacht en verwijst zij op haar website naar verschillende organisaties die opkomen voor erfpachters, waaronder Vereniging Eigen Huis, de ombudsman metropool Amsterdam en de eerder in vraag 6 aangehaalde Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.

Vraag 11

Kunt u deze vragen, gelet op de enorme lastenstijging voor huizenbezitters in Amsterdam, zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Bij dezen.

Vraag 1

Bent u bekend met de plannen van een woningstichting in Enschede om over te stappen op digitale sloten voor studentenwoningen?

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de zorgen hierover vanuit de studenten en de gemeenteraad van Enschede?1 2

Ja.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u denkt over de plannen om over te stappen op digitale sloten en de mogelijke risico's, waaronder privacyrisico’s, die hierbij spelen?

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en ik hebben geen zeggenschap over de inzet van technologieën door private organisaties, zoals woningcorporaties. Vanzelfsprekend geldt ook voor private organisaties dat zij zich bij de inzet van digitale technologieën moeten houden aan de geldende wet- en regelgeving.
Bij de toepassing van digitale sloten gaat het voornamelijk over de verwerking van persoonsgegevens, waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing is. Het is echter niet aan het kabinet om onderzoek te doen of in voorkomende gevallen de privacywetgeving wordt geschonden. Dit is aan de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), die als onafhankelijke toezichthouder verantwoordelijk en bevoegd is voor het handhaven van de AVG in Nederland.
Daarom kan ik geen appreciatie geven van de situatie in Enschede.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat van bewoners wordt geacht dat zij een smartphone met daarop een app zouden moeten gebruiken om hun woning of woongebouw te kunnen betreden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat digitaal wordt geregistreerd wanneer bewoners hun woning in- en uitgaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Beschikt u over een volledig of gedeeltelijk overzicht van woningen en/of woongebouwen in Nederland waar digitale sleutels vereist zijn voor het betreden van de woningen of waar het betreden of verlaten van de woningen digitaal wordt geregistreerd? Zo ja, kunt u dit overzicht met de Tweede Kamer delen?

Nee, dit overzicht heb ik niet.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over het in gebruik nemen van digitale sleutels, zoals voorgenomen in Enschede, gelet op artikel 8 EVRM en de AVG in het licht van een eerdere uitspraak van de Finse privacytoezichthouder die het bij een soortgelijke praktijk onrechtmatig achtte?3 4

Zoals ik aangaf in antwoord op vragen 3–5, is het niet aan mij om een oordeel te geven over de verenigbaarheid van het gebruik van digitale sloten met de AVG. In Nederland is de AP, die onafhankelijk opereert, belast met het toezicht op de naleving van de AVG. Het is aan de toezichthouder om per geval te beoordelen of wordt voldaan aan de wettelijke regels, en zo niet, of en op welke manier daartegen wordt opgetreden. Zij zal daarbij de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie betrekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de stelling van Vastgoedbelang dat de vele koopstarters die eindelijk hun eerste huis hebben kunnen bemachtigen, nadat zij sinds 2015 veelal achter het net visten door de opkoop van panden door (particuliere) beleggers, niet de koopstarters zijn die politiek gewenst zijn?

Vastgoedbelang verwijst in het artikel naar de recente cijfers over woningen die worden verkocht («uitgepond») door beleggers/verhuurders aan eigenaar-bewoners. Volgens de recente Kadastercijfers werd 65% van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners verkocht aan een koopstarter. De gemiddelde prijs van deze categorie verkochte woningen bedroeg € 344.000. In de G4 was dit gemiddeld € 444.000. Om een hypotheek van € 350.000 te kunnen krijgen is een minimaal bruto huishoudinkomen van € 77.000 per jaar nodig, bij een rente van 3,71% en een rentevaste periode van 10 jaar. In beginsel ben ik blij met iedere starter die een woning weet te bemachtigen. Maar het is dus inderdaad niet zo dat iedere voormalige huurwoning binnen de grote steden die vrijkomt op de koopmarkt, bereikbaar is voor de groep starters die afhankelijk is van het aanbod betaalbare koop. Landelijk is het beeld positiever, daarin maken koopstarters een betere kans op een betaalbare koopwoning.
In het regeerprogramma staat dat we de kansen voor jongeren en starters op het aanschaffen van een huis willen versterken. Het is dan ook mijn inzet om deze groep een goede uitgangspositie te bieden. Mede daarom houd ik de doelstelling vast om twee derde betaalbaar te bouwen. Hier stuur ik onder andere op via de betaalbaarheidsgrens (voor 2025: € 405.000) en ik help starters via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Vraag 3

Deelt u deze mening? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in het actuele aantal middenhuurwoningen in Nederland?

Op basis van het WoON2024 wonen er naar schatting 411.000 huishoudens in een huurwoning met een middenhuurprijs, waarvan 99.100 in een middenhuurwoning van een woningcorporatie en 311.800 in een private2 middenhuurwoning3.

Vraag 5

Klopt het dat in 2024 ouders € 6.633 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

In 2024 bedroeg de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind € 6.633. Schenkingen tot aan dit grensbedrag bleven belastingvrij. Kwam het totaal aan schenkingen boven dit bedrag, dan moest over dat deel van de schenking schenkbelasting worden betaald. De vrijstelling gold zowel voor kinderen, pleegkinderen als stiefkinderen.
Ouders werden in alle gevallen als één schenker gedefinieerd, ook in geval van scheiding. Schenkingen door beide ouders werden bij elkaar opgeteld. Wanneer het kind een partner heeft en deze beiden een schenkingsbedrag ontvingen, werden ook deze bedragen bij elkaar opgeteld.

Vraag 6

Klopt het dat in 2024 ouders onder voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Ouders mogen eenmalig een hoger bedrag belastingvrij aan hun kinderen schenken, in 2024 was dit tot een maximum van € 31.813. Dit schenkingsbedrag mocht door het kind naar eigen voorkeur worden besteed, bijvoorbeeld aan de eigen woning. Deze hogere belastingvrije schenking was wel aan een aantal voorwaarden verbonden:
Wanneer van deze eenmalige verhoogde belastingvrije schenking gebruik werd gemaakt kwam de reguliere jaarlijkse vrijstelling van dat jaar te vervallen. Men kan de verhoogde eenmalige vrijstelling dus niet bij de jaarlijkse vrijstelling optellen.
In één geval kon een nog hoger belastingvrij bedrag eenmalig aan kinderen worden geschonken: wanneer de schenking besteed werd aan het financieren van een studie. In dat geval lag het grensbedrag in 2024 op € 66.268. Deze schenking kon niet voor andere doeleinden worden besteed, zoals voor de eigen woning.

Vraag 7

Klopt het dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 € 475.000 was?

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in 2024 € 451.000. Dat hield een stijging in van bijna € 35.000 in ten opzichte van de gemiddelde transactieprijs in 2023.

Vraag 8

Welke relatie ziet u tussen de schenkingen van ouders, het overbieden en de gemiddelde verkoopprijs?

In algemene zin draagt elke vorm van financiering bij aan de mogelijkheden van consumenten om een duurdere woning te kopen. Over de relatie met overbieden kan ik geen uitspraken doen, dit is namelijk ook afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie van de verkoper. Ik richt me dan ook vooral op de relatie met de hoogte van huizenprijzen. Het is op dit moment niet mogelijk om de exacte relatie tussen deze drie elementen voor 2024 te analyseren, onder andere omdat data voor schenkingen in 2024 nog niet beschikbaar zijn.
Wel is er eerder analyse gedaan naar de relatie tussen financiële bestedingsruimte en de hoogte van huizenprijzen. Uit eerder onderzoek is bekend dat de ruimere schenkingsvrijstellingen uit het verleden met name werden gebruikt door meer vermogende ouders, die hun kinderen daarmee hielpen bij het aanschaffen van een woning.4 Ook werd een positief verband gevonden tussen de jubelton en overbiedingen5 en werd aangetoond dat familiehypotheken voor een deel worden gebruikt om boven de maximale leennormen op basis van het inkomen te lenen.6 Daarmee ontstaat meer bestedingsruimte om onder andere voor de woningaanschaf te kunnen gebruiken.
Het is zeer waarschijnlijk dat de schenkingsvrijstelling een deel van de ontvangers in staat stelt een hoger bod op een woning uit te brengen. Gezien de flinke versoberingen van de regeling in voorbije jaren zal dit effect echter minder groot zijn dan bij de vroegere jubelton. Voor het jaar 2024 is de invloed van belastingvrije schenkingen op het type woningkoper daarmee beperkt.

Vraag 9

Is het realistisch te veronderstellen dat de bescheiden schenkingen die in 2024 fiscaal (onder voorwaarden) waren toegestaan heeft geleid tot een opkoop van woningen voor eigen bewoning door koopstarters die politiek ongewenst zou zijn? Waarom wel of niet?

Gezien de huidige woningnood vind ik het niet passend om een bepaalde groep starters als ongewenst te bestempelen. Het is voor veel mensen moeilijk om een passende woning te vinden en ik begrijp dat ze gebruik maken van de mogelijkheden die er zijn, zoals de schenkingsvrijstelling.
De schenkingsvrijstelling zal ontvangers die het geld gebruiken voor de aanschaf van een woning in staat stellen een hoger bod uit te brengen. Wel is het bedrag dat hiervoor gebruikt mag worden aanzienlijk lager dan vroeger (nu maximaal € 31.813, vroeger € 100.000). Daarbij moet ook worden aangemerkt dat de huidige hogere belastingvrije schenkingen ook voor andere doeleinden buiten het woningdomein mag worden ingezet. Het is aannemelijk dat de schenkingsvrijstelling zich daarmee minder direct in woningbiedingen zal doorvertalen dan de jubelton vroeger.
Al met al denk ik dat de schenkingen een bescheiden effect hebben gehad op de recente opkoop van woningen in de grote steden. De bestedingsruimte op basis van de maximale hypotheek en het eigen geld bepaalt voor het grootste deel wie het hoogste bod kan uitbrengen op een woning.

Vraag 10

Herkent u dat van de helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de helft een sociale huurprijs heeft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft naar schatting ruim 43% van de private huurwoningen een prijs onder de sociale huurgrens ofwel in het laagsegment.

Vraag 11

Hoe heeft de gemiddelde sociale huurprijs van particuliere beleggers zich per jaar ontwikkeld in de jaren vanaf 2015–2024?

Tabel 1 toont de gemiddelde huurprijs van woningen in het laagsegment van private verhuurders voor de jaren 2015, 2018, 2021 en 2024.
Gemiddelde sociale huurprijs
€ 441
€ 484
€ 514
€ 564
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 12

Herkent u dat van de andere helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de huurprijs een middenhuurwoning of een vrije sector huurwoning betreft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft circa 57% van de private woningen een middenhuur- of vrije sector huurprijs.

Vraag 13

Kunt u aangeven welk deel exact een middenhuurwoning betrof uitgaande van het puntenaantal tot 187 punten?

Tabel 2 toont het aandeel en aantal private huurwoningen met een middenhuur- of vrijesectorhuurprijs dat een puntental passend bij de middenhuur7 heeft op basis van het WoON2015–2024.
(a) puntenaantal passend voor middenhuur
75.100
123.800
230.700
306.400
(b) huurprijs in midden- of hoogsegment
235.600
331.200
503.100
654.000
Aandeel met puntenaantal passend bij middenhuur (= a/b)
32%
37%
46%
47%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 14

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Kunt u aangeven welk deel van deze volgens punten (187) een middenhuurwoning daadwerkelijk een middenhuurprijs (maximaal € 1.185,00 prijspeil 2024) had?

Uit tabel 3 blijkt voor de periode 2015 -2024 een daling van de private huurwoningen uit tabel 2, onder a, dat ook daadwerkelijk voor een middenhuurprijs wordt verhuurd.
Overigens zijn er ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur dat juist voor een sociale huurprijs verhuurd wordt. Dat kan komen doordat in bepaalde regio’s de markthuren onder de maximale huur voor het puntenaantal ligt of dat er sprake is van niet-marktconforme huurprijzen (bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet winst beogende rechtspersonen, of bij contracten die al langer lopen waarbij de huurprijs inmiddels niet meer marktconform is).
Aandeel middenhuurprijs
88%
81%
64%
52%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 16

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Als er een verschil is tussen de prijs die deze middenhuurwoningen op basis van de punten (tot 187) hadden en de bijbehorende prijs (maximaal € 1.185,00), hoe groot is dan dat verschil en hoe verklaart u het verschil?

Tabel 4 toont het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntental, waarvan de huurprijs ongelijk is aan de maximale huurprijs voor het betreffende puntental. Vrijwel al deze woningen hebben een lagere dan wel een hogere huurprijs. Het puntental indiceert immers alleen de maximale huurprijs voor die segmenten die onder de huurprijsregulering vallen.
Verhuurders maken eigen afwegingen voor het vaststellen van de huurprijs. In sommige gebieden zijn de markthuren lager dan de maximale huurprijs, ook kan er sprake zijn van niet-marktconforme huurprijzen, bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet-winstbeogende rechtspersonen. Er zijn ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur die juist voor een sociale huurprijs verhuurd worden. In gespannen woningmarkten kunnen de markthuurprijzen hoger liggen dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Verhuurders dienen zich dan alsnog aan de geldende regelgeving te houden.
Lagere huurprijs
255.000
€ – 283
Hogere huurprijs
228.000
€ 347
Bron: WoON2024, bewerking VRO.

Vraag 18

Kan gezien de gedane analyse gesteld worden dat vanuit de particuliere beleggers in de periode 2015–2024 sprake is geweest van de verhuur van middenhuurwoningen met een daadwerkelijke middenhuurprijs?

Tabel 5 schetst in welke mate private huurwoningen met een voor middenhuur passend puntental door de jaren heen voor een lage, midden of hoge huurprijs verhuurd werden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ongeveer een derde van de woningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur verhuurd werd voor een middenhuurprijs. Dit aandeel aan huurwoningen schommelde tussen 2015 en 2024 tussen de 27 en 36%. Het aandeel dat in het laagsegment verhuurd werd is tussen 2015 en 2024 sterk afgenomen, vooral ten gunste van in het hoogsegment verhuurde woningen. Daar staat tegenover dat het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntenaantal tussen 2015 en 2024 aanzienlijk is toegenomen.
Jaar
Sociale huurprijs
Middenhuurprijs
Vrije sector huurprijs
Totaal
2024
176.000
159.000
147.000
483.000
37%
33%
30%
100%
2021
178.000
149.000
82.000
409.000
44%
36%0
20%
100%
2018
205.000
100.000
24.000
329.000
62%
30%
7%
100%
2015
172.000
66.000
9.000
247.000
70%
27%
4%
100%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Voor goede beantwoording van de gestelde vragen waren gegevens uit het WoON2024-onderzoek nodig. De data uit het onderzoek mochten pas vanaf 10 april 2025 gepubliceerd worden. Vandaar dat er langer de tijd nodig was om de vragen adequaat te kunnen beantwoorden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat 28 januari j.l. in De Telegraaf verscheen betreffende één of meerdere krakers die zich de woning van Paul Berden (22) hebben toegeëigend, nadat hij enkele dagen afwezig is geweest van zijn studentenwoning in Amsterdam?

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat Paul Berden al een aantal dagen machteloos staat tegenover de krakers, die zijn sloten hebben vervangen en ter provocatie zelfs een anarchistische krakersvlag uit het raam hebben gehangen?

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat er een ongekend gevaarlijk precedent wordt geschapen door deze zaak niet met spoed, dezelfde dag nog, af te handelen, de woning te ontruimen en de krakers gepast te straffen?

Vraag 4

Kunt u toezeggen dat de krakers nog deze week verwijderd worden uit het pand zodat de rechtmatige bewoner er weer kan intrekken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Is het gebruikelijk dat er meerdere dagen voorbijgaan voordat woningen worden ontruimd en de krakers worden gestraft in dergelijke gevallen – ook wanneer huurder en verhuurder tijdig aan de bel trekken met het huurcontract (e.a. bewijs) ter verificatie van eigendom? Zo ja, deelt de Minister de opvatting dat in het geval van Paul Berden en in soortgelijke gevallen sneller moet worden opgetreden, mede zodat het geen precedent schept voor krakers die hetzelfde van plan zijn als deze kraker(s)? Zo nee, hoe komt het dat het in dit geval zo lang duurt voordat deze jongen terug in zijn woning kan en de krakers worden gestraft en eventuele schade aan de woning of inboedel kan worden verhaald door de huurder en/of de verhuurder van de woning?

Vraag 6

Komt Paul Berden niet het woonrecht toe? Zo ja, waarom wordt er dan niet voortvarender opgetreden tegen de krakers die zijn thuis zijn binnengedrongen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Kunt u deze vragen afzonderlijk en zo spoedig mogelijk, in ieder geval voor het einde van deze week, beantwoorden?

Een afzonderlijke beantwoording van de vragen is achterhaald nu het betreffende pand reeds ontruimd was op het moment dat de vragen ingediend zijn. Het is mij helaas niet gelukt om de vragen binnen de door u gestelde termijn te beantwoorden.