Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het Arrest van het Gerecht?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat uit deze uitspraak blijkt dat de Europese Commissie Nederland vroeg om de doelgroep voor sociale huisvesting te beperken tot een doelgroep van sociaal achtergestelde groepen, maar dat Nederland zelf een inkomensgrens voorstelde en dat Nederland dus ook zelfstandig kan besluiten de inkomensgrens te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Nederland had geen volledige vrijheid bij de voorstellen. De Europese Commissie (EC) moest instemmen met de voorstellen en daarvoor was een duidelijk afbakening van de doelgroep nodig. Bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, Ierland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de Ierse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel werd toegepast.
De voorstellen waarmee de Europese Commissie uiteindelijk kon instemmen, inclusief de inkomensgrens, zijn door de Europese Commissie vastgelegd in haar beschikking. In haar uitspraak heeft het Gerecht bevestigd dat deze rechtsgeldig zijn. De regering is dan ook gehouden de beschikking uit te voeren.

Vraag 3

Deelt u de analyse van het Gerecht dat er wellicht alternatieven voor een inkomensgrens mogelijk waren? Zo nee, waarom niet?

Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij compensatie wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De regels over diensten van algemeen economisch belang spreken over huisvesting voor «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen die, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden». Het stellen van een inkomensgrens bleek het enige middel om deze groep objectief af te bakenen. Een inkomensgrens wordt ook gebruikt voor bijvoorbeeld de huurtoeslag.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom Nederland een inkomensgrens voorstelde? Is hierbij voldoende oog geweest voor de problemen van huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Voor het antwoord op de vraag waarom een inkomensgrens nodig was, verwijs ik naar bovenstaande antwoorden.
Bij het stellen van de hoogte van de inkomensgrens bij toewijzing van een sociale huurwoning, is oog geweest voor huishoudens met een middeninkomen. In eerste instantie is aansluiting gezocht bij de toen nog bestaande ziekenfondsgrens. Na overleg met uw Kamer is specifiek bezien wat de gemiddelde salarissen zijn van belangrijke maatschappelijk ondersteunende functies zoals politie, brandweer en zorg. Op grond daarvan is de aanvankelijk voorgestelde inkomensgrens voor de toewijzing van een sociale huurwoning verhoogd naar € 33.000,- met een jaarlijkse indexering. Zoals in de beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 is geformuleerd, zou onder deze definitie circa 43% van de Nederlandse bevolking vallen. Bovendien is ruimte gehouden voor woningcorporaties om 10% van de sociale huurwoningen die vrijkomen toe te wijzen aan woningzoekenden boven deze inkomensgrens. Daardoor kunnen in bijzondere gevallen, toch DAEB-woningen worden toegewezen aan een huishouden met een middeninkomen.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat uit de processtukken van de eerder genoemde rechtszaak blijkt dat de Europese Commissie heeft aangegeven dat Nederland de steunregeling aan woningcorporaties, waar de inkomensgrens onderdeel van is, altijd kan wijzigen en dat, indien een wijziging voldoet aan de voorwaarden van het Europese Daeb-besluit (2012/21/EU), Nederland een wijziging niet eens hoeft te notificeren aan de Europese Commissie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom stelt de regering zich steeds op het standpunt dat de inkomensgrenzen niet zonder toestemming van de Europese Commissie kunnen worden gewijzigd?

In het algemeen dient bestaande staatssteun in overeenstemming te zijn met de geldende regels. Met de betreffende lidstaat worden de voorwaarden vastgelegd waaronder naar het oordeel van de Europese Commissie sprake is van geoorloofde steun. Het besluit van de Europese Commissie van 2009 legt vast hoe Nederland de bestaande steun aan woningcorporaties zou aanpassen. Indien daarna een wijziging van bestaande steun wordt voorgesteld, zal deze wijziging in principe moeten worden genotificeerd bij de Europese Commissie. Ook nieuwe steun moet in overeenstemming zijn met de geldende regels, daarbij geldt dat deze onder bepaalde voorwaarden voldoet aan het Europese Daeb-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) en daarmee vrijgesteld zijn van aanmelding. Van deze vrijstelling is gebruik gemaakt bij de aanvullende, tijdelijke en beperkte maatregel om voor 5 jaar 10% toewijzingsruimte te bieden aan middeninkomens tot € 42.436 (prijspeil 2019)

Vraag 6

Is het waar dat het volgens Europese regelgeving mogelijk is om de huidige inkomensgrenzen te differentiëren naar woonplaats of woningmarktregio en naar de grootte van een huishouden?

Er is differentiatie en uitruil mogelijk tussen woonplaats en woningmarktregio bij het uitvoeren van de woningtoewijzing binnen de toewijzingsregels. Dit is ook vastgelegd in de wijzigingen van Artikel 48 van de Woningwet in 2015. Een van de voorwaarden die daarbij geldt is dat de totale omvang van de DAEB-doelgroep per saldo niet mag veranderen.
Wat betreft de grootte van het huishouden, onderzoek ik naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda de mogelijkheden om binnen de kaders van de Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 7

Hoe zijn de inkomensgrenzen precies tot stand gekomen en wat zijn de precieze juridische grondslagen voor deze inkomensgrenzen? Kunt u hierbij ook precies aangeven hoe de tijdelijk hogere grens voor maximaal 10 procent van de vrijkomende woningen tot stand is gekomen? Kunt u bij de beantwoording van deze vraag zowel de betreffende Europese als ook de nationale regelgeving betrekken?

Voor de beantwoording van de vragen over hoe de inkomensgrenzen tot stand zijn gekomen, zie antwoord 4. Voor de wijze waarop de tijdelijke extra toewijzingsruimte tot stand is gekomen, zie antwoord 5.

Vraag 8

Kunt u aangeven of over de tijdelijke verhoging van de inkomensgrens naar 41.000 euro contact is geweest met de Europese Commissie en of deze aanpassing officieel is genotificeerd bij de Europese Commissie? Zo nee, waarom niet?

Voor een antwoord op de vraag over contact met de Europese Commissie over de tijdelijke maatregel, zie antwoord 5. Er was geen officiële notificatie nodig. In het kader van voortgaand overleg over de implementatie van het EC-besluit uit 2009 is de Europese Commissie op de hoogte gesteld van de tijdelijke maatregel.

Vraag 9

Hoe kan het zijn dat andere lidstaten, die onder dezelfde Europese regelgeving vallen, een veel ruimere inkomensgrens hebben? Kunt u aangeven welke overwegingen hieraan ten grondslag hebben gelegen?

Mede naar aanleiding van de afhechting van een klacht van de IVBN heeft de Europese Commissie op 14 juli 2005 gevraagd naar de wijze waarop Nederland de dienst van algemeen economisch belang voor sociale huisvesting heeft geregeld. Vervolgens heeft de Europese Commissie eind 2015 een set met algemeen geldende regels over diensten van algemeen economisch belang vastgesteld, met onder andere een Daeb-vrijstellingsbeschikking die voor alle lidstaten geldt. De klacht heeft geleid tot een aparte beschikking over het stelsel van woningcorporaties in Nederland, binnen de Europese Daeb-vrijstellingsbeschikking, die niet geldt voor andere lidstaten. Aanleiding hiervoor is onder meer dat er in Nederland ten tijde van het overleg met de Europese Commissie in verhouding tot andere lidstaten relatief veel woningen in bezit van woningcorporaties waren.

Vraag 10

Deelt u de mening dat de hoogte van de inkomensgrens dusdanig zou moeten worden bepaald, dat huishoudens die niet tot de doelgroep behoren voldoende mogelijkheden hebben om in de vrije huursector (of koopsector) een woning te vinden? Zo nee, waarom niet?

In lijn met de huidige definitie, ben ik van mening dat het bij de bepaling van de inkomensgrens gaat om ervoor te zorgen dat huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting binnen de doelgroep vallen. De keerzijde daarvan is dat huishoudens die die mogelijkheid wel hebben, buiten de doelgroep vallen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat uit onder andere onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) blijkt dat bijna een half miljoen middeninkomens, mede door de huidige inkomensgrens, tussen wal en schip zijn komen te vallen op de woningmarkt? Zo nee, waarom niet?

Nee, deze mening deel ik niet volledig. In het onderzoek «Middeninkomens op de woningmarkt» heeft het Planbureau voor de Leefomgeving voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Zoals ik in de antwoorden op Kamervragen 2017Z15651 (ingezonden 17 november 2017) eerder benoemde, betreft het een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning.
Wel heeft de positie van middeninkomens op de woningmarkt nadrukkelijk mijn aandacht om te voorkomen dat ze tussen wal en schip dreigen te vallen. Om ook te werken aan de beschikbaarheid en keuzevrijheid voor huishoudens met een middeninkomen, zet ik bij de uitvoering van de Nationale woonagenda in op meer middenhuur.
Met oog op betaalbaarheid geldt voor de lagere middeninkomens dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de liberalisatiegrens. Bovendien onderzoek ik de mogelijkheden om binnen de kaders van Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij het systeem voor toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 12

Deelt u de mening dat een bredere doelgroep voor de sociale huursector kan bijdragen aan het terugdringen van de segregatie en een verbetering van de leefbaarheid in wijken met veel sociale huur? Zo nee, waarom niet?

Corporaties krijgen inderdaad steeds meer te maken met kwetsbare groepen. Het beleid van de gemeente, corporatie en andere betrokken instanties is een belangrijke factor in de vraag of de toename van kwetsbare doelgroepen in een wijk ook leidt tot een toename van overlast. Uit onder andere recent onderzoek van RIGO in opdracht van Aedes «Veerkracht in het corporatiebezit» blijkt dat maatregelen zoals meer differentiatie van de woningvoorraad en het uitvoeren van een sociale buurtaanpak de toename van overlast kan helpen verminderen. Dit geldt ook voor het actief sturen van woningcorporaties op instroom, waaronder op inkomen maar ook op instroom vanuit bijvoorbeeld de GGZ. Het toewijzen van sociale huurwoningen aan een bredere doelgroep is reeds mogelijk binnen de verruimde toewijzingsregel, waarmee 20% sociale huurwoningen kunnen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven € 38.035 (prijspeil 2019) waarvan de helft aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436 (prijspeil 2019). Daarnaast kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak de woningvoorraad differentiëren en middeninkomens huisvesten.

Vraag 13

Bent u bereid, nu duidelijk is dat Nederland zelf de hoogte van de inkomensgrens kan bepalen, te (laten) onderzoeken bij welke inkomensgrens huishoudens (vooral lage middeninkomens) niet langer tussen wal en schip vallen, met andere woorden: bij welk inkomen heeft een huishouden voldoende budget om een huurwoning in de vrije markt te huren? Zo nee, waarom niet?

Het is niet altijd mogelijk om zomaar de hoogte van de inkomensgrens aan te passen zonder dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun, zoals ik toelichtte in antwoord 5. Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de inkomensgrens van € 38.035 (prijspeil 2019). Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 14

Bent u bereid om (te laten) onderzoeken of het wenselijk is om de inkomensgrens per woningmarktregio en/of per gezinsgrootte te laten differentiëren? Zo nee, waarom niet?

Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik de mogelijkheden om binnen de kaders van de Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 15

Hoe beoordeelt u het feit dat uit navraag bij Aedes blijkt dat corporaties de tijdelijke verhoogde inkomensgrens van 41.000 euro nu slechts beperkt gebruiken en dat de corporaties aangeven dat zij het bedienen van de groep tussen de 36.798 euro en 41.056 euro niet als hun kerntaak zien omdat het een tijdelijke groep betreft en daar lastig beleid op te maken is?

Het benutten van de toewijzingsmogelijkheden voor een bredere doelgroep is onderdeel van de evaluatie van de herziene Woningwet. Woningcorporaties hebben momenteel de mogelijkheden om lokaal te bepalen hoe zij hun toewijzingsbeleid vorm kunnen geven binnen de gestelde wet- en regelgeving. Gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties kunnen op lokaal niveau prestatieafspraken maken over het benutten van de toewijzingsmogelijkheden.

Vraag 16

Hoe beoordeelt u het feit dat corporaties aangeven dat zij 10% een beperkte marge vinden waar zij snel overheen gaan, zeker bij een laag aantal mutaties, en waarbij zij problemen krijgen met de toezichthouder?

Woningcorporaties hebben volgens de meest recente verantwoordingsinformatie in 2017 de reeds bestaande toewijzingsruimten van 10% aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 (prijspeil 2019) en € 42.436 (prijspeil 2019) en 10% aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436 (prijspeil 2019) met respectievelijk 2,0% en 2,3% benut. Daaruit volgt niet logischerwijs de conclusie dat 10% een beperkte marge zou zijn. Woningcorporaties kunnen jaarlijks op deze manier duizenden woningen toewijzen, maar dat doen zij slechts zeer beperkt. Dit kan het gevolg zijn van een beleidsmatige keuze van corporaties voor woningtoewijzing aan de doelgroep van huishoudens met een laag inkomen.

Vraag 17

Bent u bereid om te onderzoeken of een permanente verhoging van de inkomensgrens kan leiden tot betere slaagkansen voor lage middeninkomens in de corporatiesector? Zo ja, kan dan de huidige toewijzingssystematiek van 80-10-10 aangepast wordt in 90-10? Zo nee, waarom niet?

Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de inkomensgrens van € 38.035 (prijspeil 2019). Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 18

Bent u bereid om in uw beantwoording deze vragen niet samen te vatten maar elk afzonderlijk te beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u de uitspraak van het Europees Gerechtshof in de zaak van vier woningcorporaties tegen de Europese Commissie dat de inkomensgrens voor sociale huur omhoog kan?1 2

Ja, ik ken de uitspraak. Ik deel niet uw conclusie dat de inkomensgrens voor de sociale huur omhoog kan.

Vraag 2

Welke lessen of conclusies trekt u uit het feit dat Nederland slechts een afbakening van de doelgroep voor sociale huur hoefde te geven, wat door Nederland zelf is vertaald in een inkomensgrens? Deelt u de mening dat hier een verkeerde interpretatie is gemaakt en kunt u uw antwoord toelichten?

Nederland had geen volledige vrijheid bij de voorstellen. De Europese Commissie (EC) moest instemmen met de voorstellen en daarvoor was een duidelijk afbakening van de doelgroep nodig. Bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, Ierland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de Ierse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel werd toegepast. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij compensatie wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De regels over diensten van algemeen economisch belang spreken over huisvesting voor «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen die, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden». Het stellen van een inkomensgrens bleek het enige middel om deze groep objectief af te bakenen.

Vraag 3

Hoe oordeelt u over de woorden van uw voorganger, de heer Donner, die als Minister in antwoord op Kamervragen schreef: «(...) zou in feite neerkomen op een verhoging van de inkomensgrens van € 33.614,– maar dan voor huishoudens met meerdere inkomens. Een dergelijke maatregel kan ik niet uitvoeren binnen de beschikking van de Europese Commissie», wat een onjuistheid was en is?3

Ik acht dit antwoord op de vraag of slechts één inkomen kon worden beoordeeld bij het toewijzen van een woning aan een meerpersoonshuishouden nog steeds valide. Het beperkt meetellen van een inkomen bij een meerpersoonshuishouden zou een andere invulling van de beschikking van de Europese Commissie betekenen, terwijl die beschikking (zoals nogmaals bevestigd door het Gerecht) rechtsgeldig is en daarvan niet zomaar kan worden afgeweken.

Vraag 4

De inkomensgrenzen voor sociale huur in Frankrijk en Oostenrijk liggen hoger, maar hoe hoog zijn deze precies, en hoe verhoudt dit gegeven zich tot de krappe Nederlandse inkomensgrenzen?

In Frankrijk en Oostenrijk zijn geen universele inkomensgrenzen die zich laten vergelijken met de Nederlandse inkomensgrens: er is tevens differentiatie naar regio en huishoudenssamenstelling. Vaak spelen ook andere lokaal bepaalde criteria een rol bij inkomensgrenzen en woningtoewijzing, vergelijkbaar met urgentie.
In tegenstelling tot in Nederland, zijn Oostenrijkse sociale huurwoningen vaak eigendom van een overheid of van een organisatie die zich het best laat vergelijken met een wooncoöperatie. In Frankrijk en Oostenrijk is soms sprake van projectsteun bij nieuwbouw waarna de huurprijs wordt gebaseerd op de resterende kostprijs in plaats van op woningwaarde. In Nederland bestaat de staatssteun ook uit gunstiger financieringsvoorwaarden op portefeuilleniveau, en daarmee ook voor bestaande woningen. Bovendien is de omvang van de sociale sector en het aandeel huishoudens dat in aanmerking komt voor een sociale huurwoningen in Nederland in verhouding relatief groot.
De verschillen tussen Frankrijk, Oostenrijk en Nederland zijn de aanleiding voor een verschil in voorwaarden waaronder sprake is van geoorloofde staatssteun.

Vraag 5

Bent u bereid de inkomensgrenzen voor sociale huur te verhogen en te kiezen voor een andere en bredere afbakening van de doelgroep voor sociale huurwoningen, zodat onder meer tweedeling in wijken kan worden voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het toewijzen van sociale huurwoningen aan een bredere doelgroep is reeds mogelijk binnen de tijdelijk verruimde toewijzingsregel, waarmee 20% sociale huurwoningen kunnen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven € 38.035 waarvan de helft aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436. Daarnaast kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak de woningvoorraad differentiëren en middeninkomens huisvesten.

Vraag 6

Welke gevolgen heeft de jarenlange onjuiste interpretatie van verschillende kabinetten van de beschikking van de Europese Commissie, gebaseerd op het argument «het moet van Europa», voor andere adviezen, beschikkingen of richtlijnen die vanuit Europa naar Nederland zijn gekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel uw mening niet dat er jarenlang sprake was van een onjuiste interpretatie van de beschikking van de Europese Commissie. De voorstellen waarmee de Europese Commissie uiteindelijk kon instemmen, inclusief de inkomensgrens, zijn door de Europese Commissie vastgelegd in haar beschikking. In haar uitspraak heeft het Gerecht bevestigd dat deze rechtsgeldig zijn. De regering is dan ook gehouden de beschikking uit te voeren.

Vraag 7

Kunt u uw interpretatie van de Europese richtlijn over ATAD in het licht van de rechterlijke uitspraak uitleggen? Anders gesteld: gaat u uw mening bijstellen en woningcorporaties uitzonderen van het betalen van deze anti-belastingontwijkingsrichtlijn? Kunt u uw antwoord uitleggen, omdat de Staatssecretaris van Financiën eerder stelde: «het EU-recht zoals wij dat zien»?4

Deze rechterlijke uitspraak heeft geen betrekking op ATAD en geeft geen reden om de implementatie van de Richtlijn (EU) 2016/11645 (ATAD1) en de toelichting bij het implementatiewetsvoorstel ATAD1 (Kamerstukken II 2018–2019, 35 026, nr. 38) te herzien.

Vraag 8

Bent u samen met uw collega op Financiën bereid om in gesprek te gaan met de Europese Commissie over het uitzonderen van woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel, aangezien u bij deze richtlijn ook een interpretatie hanteert zijnde «het mag niet van Europa», terwijl dat een foutieve interpretatie kan zijn, zoals ook bij de inkomensgrens is gebeurd? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals volgt uit het antwoord op vraag 6 en 7, geeft deze rechterlijke uitspraak geen aanleiding om in gesprek te gaan met de Europese Commissie over het uitzonderen van woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat de Huurcommissie de klachtenregen van ontevreden huurders niet aan kan?1

Het is belangrijk dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig uitvoert en dat dit ook binnen een redelijke termijn gebeurt. Het is dan ook zoeken naar de balans.
De Huurcommissie doet haar uiterste best om de doorlooptijden zo kort mogelijk te houden. Zij begrijpt hoe belangrijk het is voor een indiener dat er zo snel mogelijk een uitspraak komt in de zaak. In mijn Kamerbrief over het bericht «Huurcommissie kan klachtenregen van ontevreden huurders niet aan» ga ik uitgebreid in op de sterke toename in het aantal voorgelegde geschillen in 2018 en de daarop genomen maatregelen van de Huurcommissie. Ook leg ik in die brief uit welke aanvullende maatregelen er in de afgelopen maanden voor dit jaar en verder zijn genomen c.q. worden ingezet om de productie gedurende dit jaar en komende jaren te kunnen bijsturen.

Vraag 2

In hoeverre zijn de problemen bij de Huurcommissie veroorzaakt door het halveren van de financiële bijdrage door het kabinet?2

De achterstand houdt geen verband met de wijziging in de financiering van de Huurcommissie in 2018.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om ervoor te zorgen dat de Huurcommissie de wettelijke termijn(en) kan halen en huurders op tijd en adequaat kan helpen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurcommissie kan stroom aan klachten niet aan»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel klachten heeft de Huurcommissie tot nu toe dit jaar ontvangen en hoeveel verwacht de Huurcommissie nog te ontvangen?

De instroom van geschillen vertoonde de laatste jaren een dalende trend. Gelet hierop had de Huurcommissie zich voorbereid op ca. 6.500 geschillen in 2018. De instroom is opgelopen tot ca. 10.000 verzoeken.

Vraag 3

Hoe verklaart u de toename van het aantal geschillen? In hoeveel procent van de gevallen is de huurder terecht naar de Huurcommissie gestapt?

Er is geen specifieke oorzaak aan te wijzen voor de hogere instroom van verzoeken in 2018. De instroom van geschillen is afhankelijk van verschillende factoren, zoals door macro-economische factoren (de conjunctuur, de hoogte van de inflatie en daarmee de hoogte van de toegestane huurverhoging) en de keuze van de huurder of verhuurder om het conflict bij de Huurcommissie te beslechten. Ook heeft de Huurcommissie zich de laatste twee jaar actief ingezet op voorlichting aan huurders en verhuurders. Zo werkt zij mee aan de campagne van het Ministerie van BZK «Wegwijs met je huurprijs» om huurders meer inzicht te geven in de regels rond de huurprijs van een woonruimte.
Het jaarverslag (2017) van de Huurcommissie laat zien dat de huurder in dat jaar in 60% van de geschillen in het gelijk is gesteld.

Vraag 4

Valt de toename van het aantal geschillen mede te wijten aan verhuurders die steeds agressiever huren verhogen en steeds slechter onderhoud plegen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe lang duurt de behandeling van een klacht gemiddeld? Is de berichtgeving juist dat de behandeling van een klacht soms wel anderhalf jaar duurt? Deelt u de mening dat een dermate lange behandeltermijn onacceptabel is?

De Huurcommissie geeft in haar jaarverslag (2017) aan dat de doorlooptijd in de praktijk uiteenloopt van twee maanden tot incidenteel een jaar. De behandeltermijn is afhankelijk van meerdere factoren. Zie hiervoor mijn antwoord op de vragen 7, 9 en 10, waarin ook wordt stil gestaan bij de modernisering van de dienstverlening van de Huurcommissie. Deze moderne dienstverlening biedt meer mogelijkheden voor de Huurcommissie om samen met huurder en verhuurder tot een snellere zaakbehandeling te komen. Een huurder die belang heeft bij een korte doorlooptijd doet er goed aan om het verzoek digitaal in te dienen, de leges snel te betalen en daarna vlot mee te werken aan het compleet maken van het dossier, het onderzoek in de woning en aan het plannen van de zitting.

Vraag 6

Is er een oorzakelijk verband met het in januari jongstleden behandelde wetsvoorstel dat de Huurcommissie moet moderniseren?

Nee. Dit wetsvoorstel is pas per 1 januari 2019 in werking getreden, dus de effecten ervan moeten nog blijken. Het wetsvoorstel beoogt onder meer de positie van de Huurcommissie verder te verstevigen door haar taken uit te breiden en haar dienstverlening beter af te stemmen op de omstandigheden bij het geschil. Zoals het starten met bemiddelen. Ook bevat het voorstel nog een aantal aanpassingen die als doel hebben de governance te moderniseren. Zoals de benoemingsprocedure voor de onafhankelijke leden van de Raad van Advies en zittingsleden.

Vraag 7

Wat zijn de gevolgen van een te lange behandeltermijn? Hoe wordt gestimuleerd dat de wettelijke termijnen niet worden overschreden?

Het gevolg van een langere behandeltermijn is dat huurder en verhuurder langer moeten wachten op duidelijkheid over hun geschil en de oplossingsrichting. Dat kan de onderlinge verstandhouding negatief beïnvloeden. Het is belangrijk dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig uitvoert en dat dit ook binnen een redelijke termijn gebeurt. Het is dan ook zoeken naar de balans. De Huurcommissie doet haar uiterste best om de doorlooptijden zo kort mogelijk te houden. Zij begrijpt hoe belangrijk het is voor een indiener dat er zo snel mogelijk een uitspraak komt in de zaak. In mijn Kamerbrief over het bericht «Huurcommissie kan klachtenregen van ontevreden huurders niet aan» ga ik uitgebreid in op de sterke toename in het aantal voorgelegde geschillen in 2018 en de daarop genomen maatregelen van de Huurcommissie. Ook leg ik in die brief uit welke aanvullende maatregelen er in de afgelopen maanden voor dit jaar en verder zijn genomen c.q. worden ingezet om de productie gedurende dit jaar en komende jaren te kunnen bijsturen.

Vraag 8

Hoeveel geschillen die aan de Huurcommissie voorgelegd hadden kunnen worden, zijn inmiddels (door de enorme wachttijden) voorgelegd aan de Kantonrechter?

Dat is mij niet bekend. De Huurcommissie ontvangt geen gegevens over gerechtelijke procedures bij de rechter.

Vraag 9

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat de Huurcommissie toegankelijk blijft en de behandeling van klachten binnen de wettelijke termijn afgerond wordt?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Deelt u de mening dat een toegankelijke Huurcommissie, die tijdig uitspraken doet, essentieel is om huurders te beschermen tegen oneerlijke praktijken van malafide verhuurders?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 11

Wat moet een huurder doen die geconfronteerd wordt met een te hoge huur maar niet anderhalf jaar kan wachten op een uitspraak?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurders slechter af zijn dan huizenbezitters?1

Huurders en koper zijn groepen die lastig te vergelijken zijn. Ik zal het antwoord hieronder verder toelichten.

Vraag 2

Welke verklaring heeft u voor het feit dat 55% van de huurders meer dan 30% van hun netto-inkomen uitgeeft aan woonlasten in vergelijking met het feit dat dit bij slechts 24% van de huiseigenaren het geval is?

In de Staat van de Woningmarkt 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 282) zijn de netto huurquotes van huurders en kopers opgenomen. Hierin is te zien dat de gemiddelde netto huurquote (26,7%) en koopquote (20,1%) van elkaar afwijken doordat het inkomen van woningbezitters bijna twee keer zo hoog is als dat van huurders. Dat heeft weinig met de netto woonlasten van huurders en kopers te maken. Die zijn in 2015 bij huurders lager (gemiddeld € 499 per maand tegen € 670 per maand bij kopers), maar kopers hebben gemiddeld een aanzienlijk hoger inkomen dan huurders (€ 46.200 tegenover € 24.800 in 2015). Wanneer gekeken wordt naar de verschillen in huur- en koopquote dan blijkt dat de huurquote bij gelijke inkomens in het algemeen niet hoger is dan de koopquote.

Vraag 3

Welke concrete stappen gaat u zetten om deze tweedeling op de woningmarkt op te lossen en te voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel uw mening niet dat er sprake is van een tweedeling op de woningmarkt. Ik vind het belangrijk dat de woonlasten van zowel huurders als kopers passen binnen het inkomen dat zij hebben.

Vraag 4

Wat gaat u doen om de koopkracht van huurders te verbeteren, aangezien het Nibud eerder berekende dat, gemiddeld genomen, kopers er in 2021 € 107,– op vooruit gaan en huurders slechts € 55,–? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Eerder heb ik een reactie gegeven op het rapport van het NIBUD. In mijn brief (Kamerstuk 32 847, nr. 404) heb ik aangegeven dat de cijfers zoals het NIBUD die in haar rapport heeft gepresenteerd, niet onverkort vergelijkbaar zijn.
Zo heeft een koper ook met andere kosten te maken en zijn de woonlasten van een koper niet gelijk over de hele woonduur in een woning en is er geen rekening gehouden met het risico dat een koper loopt als de woning bijvoorbeeld verkocht moet worden tijdens een economische crisis.
Huurders en kopers zullen zelden in een verder gelijke positie verkeren. Zo heeft de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in zijn brief van 27 oktober 2017 met de koopkrachteffecten van het Regeerakkoord aangegeven dat kopers er in het totale koopkrachtbeeld meer op vooruit gaan dan huurders (Kamerstuk 34 700, nr. 47). Dat heeft te maken met het feit dat huiseigenaren vaker werken, en werkenden er meer op vooruit gaan dan andere groepen.

Vraag 5

Bent u bereid om de mogelijkheden van huurverlaging te betrekken bij het verminderen van de tweedeling in woonlasten, omdat de huurprijzen in zes jaar tijd met gemiddeld 18,5% zijn gestegen? Zo nee, waarom niet?3

Zoals ik hiervoor heb aangegeven deel ik uw mening niet dat er sprake is van een tweedeling zou zijn omdat de woonlasten van huurders en koper lastig te vergelijken zijn en de verschillen in woonquoten vooral te maken hebben met verschillen tussen huishoudens los van de woonsituatie. Een generieke huurverlaging is dus niet opportuun. Het betaalbaar houden van de huren heeft wel mijn aandacht. Zo worden voor de laagste inkomens de sinds 2013 weer toegestane boveninflatoire huurverhoging grotendeels gecompenseerd door de huurtoeslag en is de ruimte voor woningcorporaties om huren te verhogen beperkt door de maximale huursomstijging.

Vraag 6

Hoe verklaart u dat het percentage huurders dat zeer tevreden is over zijn woonomstandigheden slechts 44% is, terwijl dit bij de huizenbezitters 69% is?4

In het rapport «Wonen in beweging» (Kamerstuk 32 847, nr. 223) is de tevredenheid van bewoners met de woning opgenomen. Hieruit blijkt dat 88% van de bewoners (zeer) tevreden is met hun woning. De tevredenheid met de woning is bij huurders over het algemeen minder dan bij eigenaar-bewoners. Voor beiden geldt dat: hoe duurder de woning, hoe hoger de tevredenheid.
Over de woonomgeving is 83% van de bewoners (zeer) tevreden. Het percentage is door de jaren heen vrij constant.
In het rapport is tevens opgenomen hoe tevreden men is met het sociaal netwerk en het leven. Personen die zeer tevreden zijn met de woning en de woonomgeving zijn gemiddeld ook meer tevreden met het leven. Hier spelen wel zogenaamde samenstellingseffecten mee: personen die meer tevreden zijn met hun woning, zijn vaak eigenaar bewoners. Eigenaar-bewoners hebben doorgaans een hoger inkomen en hoge inkomens zijn meer tevreden. Het is niet te zeggen wat het meest bijdraagt aan geluk: een goed inkomen, een fijne woning of een combinatie van beide.

Vraag 7

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat huurders net zo tevreden kunnen zijn over hun woonomstandigheden als huiseigenaren, zodat ook deze tweedeling kan worden verkleind?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vluchtelingen bouwen eigen woonunits in Panningen»?1

Ja.

Vraag 2

Op basis waarvan wordt de in het artikel gesuggereerde «boete» gebaseerd? Klopt het dat hier bedoeld wordt dat de provincie in het uiterste geval zelf de huisvesting van statushouders in een gemeente kan overnemen, maar pas na diverse andere stappen te zijn doorlopen? Kunt u een overzicht geven hoe dat proces er uit ziet?

Er is geen boetesysteem in het kader van de wettelijke halfjaarlijkse taakstelling.
Het toezicht op de huisvesting van vergunninghouders door gemeenten is belegd bij de provincie. Bij het niet halen van de taakstelling wordt een interventieladder gehanteerd, waarbij in 6 stappen tot indeplaatsstelling gekomen kan worden. Indeplaatsstelling is het op kosten van de gemeente huisvesten van vergunninghouders.
Deze interventieladder kent de volgende zes stappen:

Vraag 3

Is het waar dat er met dezelfde tijd en moeite meer tijdelijke huisvesting kan worden geplaatst dan vaste huisvesting kan worden gebouwd? Zo ja, deelt u de mening dat tijdelijke huisvesting voor statushouders kan helpen om de druk van de overvolle asielzoekerscentra (AZC's) en de woningmarkt te halen?

Afhankelijk van de lokale omstandigheden kan worden gekozen voor permanente of tijdelijke huisvesting van vergunninghouders en afhankelijk van de lokale omstandigheden zal een van die keuzes qua geld, tijd en moeite meer huisvesting opleveren. De instantie die de huisvesting gaat exploiteren, een corporatie of andere exploitant, zal alle mogelijkheden, waarbij ook kosten, risico’s en moeite, op een rijtje zetten en op basis daarvan een afweging maken of hij kiest voor permanente- of tijdelijke huisvesting. Naar mijn mening kan de tijdelijke huisvesting van statushouders, als een van de mogelijke oplossingen dienen om, naast verbouw van leegstaande gebouwen, modulaire bouw en kamergewijze verhuur, de druk op de asielzoekerscentra en de woningmarkt te verminderen. Hierbij hebben gemeenten tot 1 januari 2019 de tijd om op basis van de Tijdelijke Regeling Stimulering Huisvesting Vergunninghouders, waarmee eenvoudige huisvesting voor deze groep kan worden gerealiseerd, een subsidie te krijgen. In alle gevallen zijn gemeenten primair verantwoordelijk om de nodige maatregelen te treffen om de druk op de woningmarkt zoveel mogelijk tegen te gaan, met name door middel van prestatieafspraken met corporaties.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het in het artikel genoemde project onderdeel kan worden van het voorstel om ervaring op te doen met flexibele, tijdelijke en sobere woonoplossingen voor statushouders, bijvoorbeeld in combinatie met arbeidsmigranten en/of studenten?

Zoals ik in het WGO van 12 november jongstleden heb aangegeven wil ik graag werken aan meer flexibele woonruimte voor doelgroepen met een urgente huisvestingsbehoefte. Gemeentes hebben steeds meer behoefte aan flexibele vormen van wonen en daarom wil ik pilots opzetten in die richting.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de afwijzing van de Autoriteit Woningcorporaties over deelname van Groninger Huis in zonnepark Zuidbroek?

Ja.

Vraag 2

Bent u het eens met het oordeel van de autoriteit?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt als onafhankelijke toezichthouder toezicht op het gedrag en financiële beheer van woningcorporaties binnen de gestelde kaders van de Woningwet. Zij gaat daarom over de individuele casuïstiek. Als wetgever is het niet aan BZK om te reageren op individuele casuïstiek. Daarnaast is deze zaak op dit moment onder de rechter.

Vraag 3

Beseft u dat nabijheid in een dichtbevolkt gebied wat anders is dan in de regio, zeker als er sprake is van lintdorpen?

In de Woningwet is opgenomen dat voorzieningen zoals zonnepanelen in, op of aan gebouwen in de nabijheid van het woningbezit moeten worden aangebracht. In de Woningwet is het principe van nabijheid niet verder in gedetailleerde voorschriften uitgewerkt. De Aw beoordeelt per casus of er sprake is van nabijheid. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval en in algemene zin kan ik daar geen oordeel over geven.

Vraag 4

Wordt, als gekeken wordt naar afstand, wel voldoende rekening gehouden met de maatschappelijke betrokkenheid in een breder gebied?

Corporaties zijn vaak in meerdere gemeenten actief binnen een woningmarktregio. Daarmee hebben zij dus ook een maatschappelijke betrokkenheid in een breder gebied. Het is echter afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval van een project of er sprake is van nabijheid zoals bedoeld in de Woningwet.

Vraag 5

Hoe denkt het kabinet de doelstellingen ten aanzien van verduurzaming te halen als mooie initiatieven op deze manier worden gedwarsboomd?

Het initiatief van het zonnepark is niet afhankelijk van de deelname van het Groninger Huis. Particulieren en bedrijven kunnen participeren in de energiecoöperatie. Woningcorporaties zijn er om invulling te geven aan hun kerntaak. Zij leveren een bijdrage aan de verduurzaming door het isoleren van hun voorraad en opwekken van duurzame energie, binnen de kaders die aan het werkdomein worden gesteld in de Woningwet. Het opwekken van duurzame energie zonder dat dit rechtstreeks verband houdt met de bewoning valt buiten het werkdomein van woningcorporaties. Deze activiteiten kunnen door andere (gespecialiseerde) partijen worden opgepakt.

Vraag 6

Bent u het eens dat, telkens als er mooie lokale en regionale initiatieven zijn, inwoners steeds weer oplopen tegen belemmeringen in regelgeving en fiscale benadering?

De situatie waar deze vragen over gaan heeft betrekking op de Woningwet die gericht is op toegelaten instellingen (woningcorporaties). Het staat de inwoners vrij om initiatieven te ontplooien voor bijvoorbeeld een energiecoöperatie. Echter, er zijn wel beperkingen in de mate waaraan woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren. Het is voor mij dan ook niet evident dat inwoners in algemene zin worden belemmerd door regelgeving en fiscale benadering bij het ontplooien van lokale en regionale initiatieven.

Vraag 7

Bent u bereid onderzoek te doen naar de meest voorkomende belemmeringen, in het bijzonder wanneer projecten deelnemers kennen van een combinatie van huizenbezitters, woningcorporaties en / of Verenigingen van Eigenaren en deze belemmeringen weg te nemen? Zo nee, waarom niet?

De evaluatie van de herziene Woningwet verwacht ik begin 2019 naar uw Kamer te versturen. In het kader van deze evaluatie kijk ik niet alleen terug, maar ook vooruit naar de toekomstbestendigheid van de Woningwet en specifiek op dit punt of er onwenselijke belemmeringen bestaan voor corporaties om te verduurzamen en hoe daarbij omgegaan kan worden met gespikkeld bezit.

Vraag 1

Kent u het bericht «Onderzoek naar fraude door medewerkers Vestia»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht? Hoe is dit toch nog mogelijk, ondanks de nieuwe Woningwet?

Ik kan op dit moment niet inhoudelijk op het bericht reageren, omdat de zaak nog bij het Openbaar Ministerie ligt. Mij, noch de Aw, die ik om een reactie heb gevraagd, is hierom thans bekend waarvan de medewerkers van Vestia worden verdacht. In algemene zin kan gesteld worden dat met de herziene Woningwet het extern toezicht is versterkt en hogere eisen worden gesteld aan het interne toezicht. Dergelijke stappen hebben de checks and balances in het stelsel vergroot, waarmee de kans op mistanden wordt verkleind en de pakkans vergroot. Misstanden als fraude en integriteitsrisico’s zijn echter nooit volledig te voorkomen met wetgeving en/of (sectorale) gedrags- en integriteitscodes.

Vraag 3

Hoe zit het met fraude bij woningcorporaties? Hoe vaak wordt er door de FIOD ingegrepen? Wat is de rol van de Autoriteit Woningcorporaties hierin?

Bij de Aw is het meldpunt integriteit woningcorporaties (MIW) ondergebracht. Iedereen kan hier melding doen van het vermoeden van onrechtmatigheden bij woningcorporaties. Meldingen geven vaak inzicht over misstanden in de cultuur en de governance bij een corporatie. Integriteit is nauw verbonden met governance. Aandacht voor governance en de interne checks and balances binnen een corporatie is bij het toezicht op integriteitrisico’s essentieel. Individuele integriteitschendingen kunnen worden voorkomen en gecorrigeerd als de interne bedrijfscultuur open en transparant is waardoor medewerkers, management en bestuur elkaar aanspreken bij mogelijke misstanden. De Aw neemt deze inzichten mee in haar toezicht op governance bij de corporaties.
Jaarlijks komen bij het MIW ongeveer 15 tot 20 meldingen binnen. Alle meldingen worden door de Aw onderzocht. Bij vermoeden van strafbare feiten wordt de Inlichtingen en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geïnformeerd. De Aw is na de parlementaire enquête woningcorporaties bewust ondergebracht bij de ILT, ondermeer om op deze wijze een korte lijn te hebben met de IOD-ILT.
De Woningwet geeft de Aw een aantal interventies als instrument. Afhankelijk van de ernst van de misstanden zal de Aw kiezen voor een passende interventie met de mogelijkheid om te escaleren op de interventieladder. Indien zij van oordeel is dat de corporatie zelf adequate maatregelen heeft getroffen om de misstand te beëindigen zal interventie van haar kant achterwege kunnen blijven.
In voorkomende gevallen kan strafrechtelijk onderzoek ook worden uitgevoerd door de FIOD, zoals bijvoorbeeld in de zaak tegen een voormalig directeur van Rochdale2. De FIOD is een opsporingsdienst die kan optreden wanneer er een redelijk vermoeden van een strafbaar feit bestaat. De strafbare feiten kunnen betrekking hebben op diverse delicten, zoals corruptie of witwassen. De FIOD beschikt derhalve over informatie met betrekking tot het delict en de verdachte persoon of rechtspersoon. Er wordt door de FIOD geen informatie bijgehouden over de sector waarin een onderzoek zich afspeelt, in dit geval de woningcorporaties.

Vraag 4

Is er voldoende informatie beschikbaar bij de FIOD en de Autoriteit Woningcorporaties om dergelijke casussen goed te kunnen controleren? Hoe verhoudt deze casus zich tot de oproep van corporaties om minder te verantwoorden? Deelt u de mening dat dit tegenstrijdig is? Zo nee, waarom niet?

De FIOD controleert niet, maar is een opsporingsdienst. De FIOD kan optreden wanneer er een redelijk vermoeden van een strafbaar feit bestaat. Voor een eventueel strafrechtelijk onderzoek beschikt de FIOD over voldoende (strafvorderlijke) middelen om de benodigde informatie te verkrijgen.
De Aw kan de informatie bij dergelijke casussen verkrijgen via het MIW, Raden van Commissarissen, de ILT-IOD, of tijdens de governance-inspecties die zij periodiek uitvoert bij de individuele corporaties. Deze bronnen en instrumenten volstaan.
In het Convenant Verbetering Informatievoorziening Woningcorporatiesector van 5 december 2017 is afgesproken dat er minder gegevens worden opgevraagd door de Aw tijdens de jaarlijks uitvraag vanuit de Aw bij de woningcorporaties over de gerealiseerde en de geprognosticeerde investeringen/uitgaven en inkomsten. Omdat het gaat over twee verschillende gegevensstromen die elk een ander toepassingsgebruik hebben, is de oproep van de woningcorporaties niet per se strijdig. Het toezicht op de governance van corporaties is de laatste jaren bovendien juist geïntensiveerd.

Vraag 5

Is, gezien de geschiedenis van Vestia en de fraudezaken die daar hebben plaatsgevonden, de oorzaak van deze nieuwe fraudezaak iets structureels binnen Vestia en is er de afgelopen jaren niks veranderd binnen de organisatie? Bent u bereid in te grijpen in de organisatie? Zo nee, waarom niet?

Het is niet opportuun om vooruit lopen op de uitkomsten van het onderzoek van het OM. Verder heeft de Aw mij gemeld dat het bestuur van Vestia haar heeft laten weten dat zij naar aanleiding van de ingreep door het OM een onafhankelijk onderzoek door een extern forensisch bureau is gestart naar de omvang van dit – mogelijke – fraudegeval en de omstandigheden waaronder dit heeft kunnen geschieden.
De Aw laat zich door bestuur Vestia informeren over de opzet, de voortgang en de uitkomst van het onderzoek. Op basis van de informatie, die via de FIOD en IOD beschikbaar komt en de uitkomsten van het onafhankelijk onderzoek en het nog te bepalen standpunt van het bestuur van Vestia, zal de Aw beoordelen of voor Vestia verbeterpunten zijn aan te merken en/of handhavingsinterventies nodig zijn.
Voor het oordeel over Vestia op de toezichtvelden governance en integriteit in de achterliggende jaren verwijst de Aw naar het jaarlijkse gepubliceerde integraal oordeel 2016 en 2017–2018. Hieruit blijkt onder meer dat Vestia sinds 2015 op het terrein van de governance diverse verbetermaatregelen in gang heeft gezet, waaronder maatregelen ter versterking van de strategische portefeuillesturing, de financiële aansturing en de kwaliteit van de interne en externe verantwoording. Wat betreft integriteit heeft de Aw in de oordeelsbrief 2017–2018 aangegeven dat bij haar (thema)onderzoek naar integriteit bij opdrachtverstrekking, de enquêteresultaten van Vestia over de opzet en effectiviteit van diverse beheersmaatregelen geen aanleiding gaven om versneld een governance inspectie te verrichten naar de werking van het integriteitsbeleid bij opdrachtverstrekking.
Tot slot wijs ik u erop dat Vestia onder verscherpt toezicht staat en dat de voortgang van het verbeterplan intensief door de Aw wordt gemonitord.

Vraag 1

Kent u het bericht «Klokkenluider meldt misstanden corporatie Mijande: ministerie grijpt in»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht? Hoe is dit toch nog mogelijk, ondanks de nieuwe Woningwet?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) is aangewezen als integraal toezichthouder en ziet onder meer toe op de governance en integriteit bij corporaties en een correcte naleving van wet- en regelgeving. Bepaalde potentieel risicovolle handelingen van woningcorporaties, zoals de verkoop van vastgoed aan niet-huurders, zijn gebonden aan specifieke voorwaarden zodat de kans op onrechtmatigheden wordt geminimaliseerd. In deze casus is naar blijkt onder meer bewust onjuiste informatie verstrekt door de voormalig bestuurder. Ondanks strikte regelgeving en versterking van extern toezicht zijn dergelijke misstanden nooit volledig uit te sluiten. Om deze reden zijn in de herziene Woningwet ook de vereisten aan het interne toezicht door de RvC versterkt en legt de Aw in zijn taakuitoefening veel nadruk op de kwaliteit en werking van de governance van een corporatie. In het voorkomen danwel aanpakken van misstanden is intern toezicht namelijk de eerste verdedigingslinie. De RvC heeft in deze lijn opgetreden om deze misstand aan te pakken.

Vraag 3

Hoe zit het met corruptie bij woningcorporaties? Hoe vaak wordt er door de Autoriteit Woningcorporaties ingegrepen?

Bij de Aw is het meldpunt integriteit woningcorporaties (MIW) ondergebracht. Iedereen kan hier melding doen van het vermoeden van onrechtmatigheden bij woningcorporaties. Meldingen geven vaak inzicht over misstanden in de cultuur en de governance bij een corporatie. Integriteit is nauw verbonden met governance. Aandacht voor governance en de interne «checks and balances» binnen een corporatie is bij het toezicht op integriteitrisico’s essentieel. Individuele integriteitschendingen kunnen worden voorkomen en gecorrigeerd als de interne bedrijfscultuur open en transparant is waardoor medewerkers, management en bestuur elkaar aanspreken bij mogelijke misstanden. De Aw neemt deze inzichten mee in haar toezicht op governance bij de corporaties.
Jaarlijks komen bij het MIW ongeveer 15 tot 20 meldingen binnen. Alle meldingen worden door de Aw onderzocht. Bij vermoeden van strafbare feiten wordt de Inlichtingen en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geïnformeerd. In nauwe afstemming tussen de Aw, de ILT-IOD en het Functioneel Parket wordt per casus bepaald welke interventie naar verwachting het meeste en juiste effect ressorteert: een strafrechtelijke, dan wel bestuursrechtelijk en soms allebei. Daarnaast kunnen ook via andere kanalen dan het MIW signalen bij de ILT-IOD binnenkomen over misstanden bij woningcorporaties. Ook deze signalen worden in nauwe afstemming met het Functioneel Parket en de Aw nader onderzocht.
De Woningwet geeft de Aw een aantal interventies als instrument. Afhankelijk van de ernst van de misstanden zal de Aw kiezen voor een passende interventie met de mogelijkheid om te escaleren op de interventieladder. De Raad van Commissarissen (RvC) is de werkgever van de (dagelijks) bestuurder en de Aw zal in eerste instantie proberen te bewerkstelligen dat de RvC optreedt bij misstanden van de bestuurder. Dit kan tot effect hebben dat bestuurders vanwege hun gedrag tegen werknemers of wegens het onrechtmatig bevoordelen van andere partijen met ontslag gaan zonder dat de Aw zelf tot interventie behoeft over te gaan.
De casus Mijande is overigens niet binnengekomen bij het MIW, maar betreft een rechtstreekse melding aan de Aw door de Raad van Commissarissen van Mijande op basis van artikel 29 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). De RvC was van de onrechtmatigheden via een interne klokkenluidersmelding op de hoogte gebracht en de RvC heeft vervolgens de melding doorgezet naar de Aw.

Vraag 4

Is er voldoende informatie beschikbaar bij de Autoriteit Woningcorporaties om dergelijke casussen goed te kunnen controleren? Hoe verhoudt deze casus zich tot de oproep aan corporaties om minder te verantwoorden? Deelt u de mening dat dit tegenstrijdig is? Zo nee, waarom niet?

De informatie bij dergelijke casussen kan worden verkregen via het MIW, Raden van Commissarissen of tijdens de governance-inspecties die de Aw periodiek uitvoert bij de individuele woningcorporaties en ook via de ILT-IOD. Deze instrumenten volstaan.
In het Convenant Verbetering Informatievoorziening Woningcorporatiesector van 5 december 2017 is afgesproken dat er minder gegevens worden opgevraagd door de Aw tijdens de jaarlijks uitvraag vanuit de Aw bij de woningcorporaties over de gerealiseerde en de geprognosticeerde investeringen/uitgaven en inkomsten. Omdat het gaat over twee verschillende informatiestromen die elk een ander toepassingsgebruik hebben, is de oproep van de woningcorporaties niet per se strijdig. Het toezicht op de governance van corporaties is de laatste jaren bovendien juist geïntensiveerd.

Vraag 5

Had u van deze casus geweten als de klokkenluider er niet was geweest? Krijgen klokkenluiders genoeg bescherming wanneer zij dergelijke corruptiezaken naar buiten brengen? Zo nee, wat gaat u daar aan doen?

Er is sinds 1 juli 2016 een algemene wet voor klokkenluiders, zie https://huisvoorklokkenluiders.nl/, met als doel klokkenluiders te beschermen. Deze wet geldt voor organisaties waar meer dan 50 personen werken. Op de website van de Aw staat daarnaast vermeld hoe klokkenluiders hun melding kunnen doen www.ilent.nl/onderwerpen/meldingen-en-vragen-autoriteit-woningcorporaties/meldpunt-integriteit-woningcorporaties). Ook stelt AEDES, de brancheorganisatie van Woningcorporaties, via de governancecode, een Klokkenluidersregeling verplicht voor hun leden. Tijdens de governance-inspecties van de Aw bij de individuele woningcorporaties komt het thema integriteit altijd aan de orde; daarnaast wordt nagegaan of er een klokkenluidersregeling bestaat. Of de casus Mijande was gedetecteerd zonder klokkenluidersmelding is niet met zekerheid vast te stellen. Sinds de instelling van het MIW in 2009 en de hiervoor genoemde meldplicht van Raden van Commissarissen die sinds 2015 bestaat, is wel gebleken dat corporaties in de loop van de jaren steeds alerter zijn geworden op misstanden en deze in veel gevallen actief delen met de Aw.

Vraag 6

Draagt de voormalige corporatiebestuurder financieel bij aan de geleden kosten, in navolging van de motie-Koerhuis c.s. (Kamerstuk 29 453, nr. 469) om corporatie(bestuurder)s bij wanbestuur financieel te laten bijdragen? Zo nee, waarom niet?

De voormalige bestuurder is op staande voet ontslagen, heeft geen ontslagvergoeding ontvangen, en kan daardoor ook geen gebruik meer maken van de betreffende (functie gebonden) auto. Daarnaast heeft de Aw de toestemming ingetrokken van de verkoop van de woningen die onder de getaxeerde verkoopprijs waren verkocht. Dit betekent dat de verkoop nietig is en dat teruglevering via de notaris plaats dient te vinden zodat het bezit weer in handen komt van de woningcorporatie. Daarvoor moet de koper wel meewerken en indien dit niet het geval is zal door de woningcorporatie een civiele procedure gestart moeten worden om teruglevering af te dwingen.
Er bestaat door bovenstaande acties bij de voormalige bestuurder, dan wel bij derden, geen financieel voordeel meer. Indien er wel sprake is van schade voor het maatschappelijk gebonden vermogen dan ziet de Aw erop toe dat deze schade wordt verhaald op de veroorzakers. Dit is reeds bij wet geregeld, in lijn met de genoemde motie. Bij de herziening van de Woningwet in 2015 is tevens geregeld dat commissarissen persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor onbehoorlijk toezicht. Op dit moment is niet vastgesteld dat het maatschappelijk gebonden vermogen is aangetast.

Vraag 7

Is het waar dat de huidige interim--corporatiebestuurder de heer R. is? Wat is het interim--salaris van de heer R.? Valt dit interim--salaris bij corporatie Mijande wel binnen de beloningscode voor bestuurders van corporaties, in tegenstelling tot het interim--salaris van de heer R. bij corporatie Geertruidenberg?2

Woningcorporaties dienen te voldoen aan de Wet Normering Topinkomens (WNT). Bij het toezicht op de naleving van de WNT steunt de Aw op de controlewerkzaamheden van de externe accountant, zoals vastgelegd in het jaarlijks gepubliceerde controleprotocol WNT. De bezoldiging moet in de jaarrekening openbaar worden gemaakt voor zover die boven het bezoldigingsmaximum uitkomt. De accountant meldt een onterechte betaling aan de Aw als deze niet in de jaarrekening is opgenomen. De Aw neemt kennis van deze stukken en intervenieert bij geconstateerde afwijkingen op de regelgeving van de WNT. De bezoldiging van de interim-bestuurder zal worden verantwoord in de jaarrekening van 2018, waarop vervolgens in de loop van 2019 genoemde accountantscontrole zal plaatsvinden. De Aw kan daarom nu nog geen inzage geven over bezoldiging van bestuurders over 2018.

Vraag 8

In hoeverre zijn er genoeg instrumenten om foute corporatiebestuurders aan te pakken?

Zie tevens het antwoord op vraag 3. De Raad van Commissarissen (RvC) is de werkgever van de (dagelijks) bestuurder en de Aw zal in eerste instantie bewerkstelligen dat de RvC optreedt bij misstanden van de bestuurder. Zo kan de Aw erop aandringen dat de corporatie aangifte doet van een strafbaar feit of de schade civielrechtelijk verhaalt op betrokkene. De Aw kan in het uiterste geval een commissaris ook schorsen en betrokkene via de Ondernemingskamer voordragen voor ontslag. Daarnaast heeft de Aw de gebruikelijke handhavingsbevoegdheden op grond van de Woningwet, zoals het geven van een aanwijzing, de last onder dwangsom of het aanstellen van een externe toezichthouder. Hiermee zijn er voldoende instrumenten om corporatiebestuurders aan te pakken indien daar aanleiding toe is.

Vraag 1

Kunt u het overzicht geven van alle contactmomenten tussen de regering (via het Ministerie van Financiën dan wel het Ministerie van Binnenlandse Zaken) en de Europese Commissie aangaande de vraag of woningbouwcorporaties onder de werking van de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD1) vallen?

Voor de beantwoording van deze vragen verwijs ik naar mijn brief van 12 november jl.2 In die brief verstrek ik uw Kamer inlichtingen over de correspondentie met de Europese Commissie waarin de mogelijkheid van het al dan niet uitzonderen van woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel aan de orde wordt gesteld.
Het voorzien in een uitzondering voor woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel, hetgeen naar de mening van het kabinet reële staatssteunrisico’s met zich brengt, zou tot de volgende budgettaire derving leiden:
Derving uitzondering woningcorporaties in het implementatiewetsvoorstel ATAD1
102
144
193
353
De budgettaire derving is gebaseerd op de huidige tariefstructuur van 20 en 25 procent. De voorgestelde tariefsverlaging in de vennootschapsbelasting is in deze reeks niet meegenomen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe de regering precies heeft gepleit om woningcorporaties uit te zonderen van de implementatie van ATAD1 en wat de voorziene budgettaire consequenties daarvan geweest zouden zijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u het door u gevraagde advies over de positie van woningbouwcorporaties onder ATAD1 aan de Kamer sturen?1

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Kunt u voorts het verzoek van de regering over de positie van de woningbouwcorporaties onder ATAD1 naar de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Kunt u deze vragen uiterlijk op dinsdag 13 november 2018 om 12.00 uur beantwoorden?

Ik heb mij ingespannen om de vragen voor de plenaire behandeling van het pakket Belastingplan 2019 en Wet implementatie eerste EU-richtlijn anitbelastingontwijking te beantwoorden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Met sociale koopwoningen gaat veel mis»?1

Ja, ik ken het bericht.

Vraag 2

Herkent u het uit deze uitzending naar voren komende beeld dat de regels voor sociale koop gemakkelijk misbruikt kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ziet dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtigheden voor bepaalde groepen. De maatregelen variëren van afspraken op basis van vrijwilligheid tot afdwingbare afspraken. Een voorbeeld van een maatregel is dat een gemeente sociale koop opneemt in het bestemmingsplan. Een marktpartij is dan wettelijk gehouden om woningen voor maximaal 200.000 euro te bouwen op die bestemming. Afhankelijk van de keuze die de gemeente maakt, blijft de woning tussen de één en tien jaar behouden in de categorie. Een gemeente kan deze maatregel combineren met een zelfbewoningsplicht, waardoor alleen de eigenaar het huis mag bewonen. Ook kan een gemeente in een woonvisie opnemen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw bestemd is voor sociale koop. De gemeente maakt voor het realiseren van de woonvisie privaatrechtelijke afspraken met een ontwikkelaar. Juridisch is de ontwikkelaar niet gebonden aan het realiseren van de woonvisie, wel aan de privaatrechtelijke afspraken.
Ik heb Platform 31 gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar het gebruik van de categorie sociale koop in het bestemmingsplan en de handhaving ervan. Ook werk ik samen met gemeenten aan het vergroten van het passende woningaanbod en het beter benutten van de bestaande voorraad. Het is van belang dat gemeenten bestaande en eventuele nieuwe wettelijke mogelijkheden daadwerkelijk handhaven.

Vraag 3

Is het waar dat gemeenten niet altijd de juiste deskundigheid in huis hebben om waterdichte juridische afspraken te maken? Zo ja, hoe komt dit volgens u? Zo nee, hoe is de situatie dan?

Er kan niet worden gezegd dat gemeenten niet over de juiste juridische deskundigheid beschikken. Dat kan per gemeente en per complexiteit van het woningbouwproject wisselen. Via het Expertteam woningbouw bied ik ondersteuning aan, gemeenten kunnen daar een beroep op doen als zij bijvoorbeeld juridische vraagstukken hebben in het kader van de woningbouw.
Het is van belang dat gemeenten, corporaties en marktpartijen samen afspraken maken over het bouwen van meer woningen, de inzet van de bestaande voorraad en doorstroming. Ik hoop te zien dat deze partijen goed met elkaar samenwerken, luisteren naar elkaars perspectief, samen naar oplossingen zoeken en hun verantwoordelijkheden nemen om het woningtekort terug te dringen en daarbij oog te houden voor de kwaliteit van de woonmilieus. Daarbij is het van belang dat partijen ervan uit kunnen gaan dat een gemaakte afspraak stand houdt, vanuit de kant van een gemeente en ook vanuit de kant van een marktpartij.

Vraag 4

Hoeveel sociale koopwoningen zijn er de afgelopen vijf jaar bijgekomen en hoeveel zijn er de afgelopen vijf jaar verdwenen?

Ik beschik niet over data waaruit blijkt hoeveel sociale koopwoningen er op basis van de bestemmingscategorie de afgelopen vijf jaar zijn bijgekomen en verdwenen. Ik beschik wel over de verkooptransacties van nieuwbouwwoningen naar prijsklasse, maar dat geeft geen indicatie van het gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop. Het marktaandeel van goedkope koopwoningen tot 200.000 euro is tijdens de crisis opgelopen naar circa 40 procent. Het laatste jaar is het marktaandeel afgenomen naar het pre-crisisaandeel van rond de 20 procent2.

Vraag 5

Ziet u sociale koopwoningen als een belangrijk instrument om de betaalbaarheid op de woningmarkt te vergroten? Zo ja, wat gaat u doen om het aantal sociale koopwoningen te vergroten? Zo nee, waarom niet?

De bestemmingscategorie sociale koop is één van de instrumenten die een gemeente kan inzetten om te sturen op de beschikbaarheid van betaalbare woningen in de lokale woningmarkt. Andere instrumenten zijn bijvoorbeeld de erfpachtvoorwaarden, waarbij het aantal vierkante meters en de prijs bepaald kan worden door een gemeente. Of prestatieafspraken, waarbij een gemeente met corporaties en huurdersorganisaties afspraken kunnen maken over de woningtoewijzing of de verkoop van woningen aan bijvoorbeeld starters. Het is van belang dat gemeenten actief afwegen welke wettelijke mogelijkheden voor hen passend zijn, en daarnaast ook stevig handhaven op de naleving ervan om de toegankelijkheid en betaalbaarheid langdurig te borgen. Zoals gezegd heb ik Platform 31 gevraagd in beeld te brengen in hoeverre gemeenten gebruik maken van de bestemmingscategorie sociale koop en hoe zij handhaven. Ik zal uw Kamer komend jaar informeren over de resultaten van het onderzoek.

Vraag 6

Bent u van plan om gemeenten te ondersteunen bij het vergroten van het aantal sociale koopwoningen? Zo ja, op welke manier gaat u dat concreet doen? Zo nee, waarom niet?

Via het Expertteam Woningbouw bied ik deze ondersteuning reeds aan. Dat Expertteam biedt specifiek kennis en ervaring op tal van gebieden in het kader van de woningbouw, zoals bouwbegeleiding, plantoetsing, gemeentelijke procedures en juridische mogelijkheden. Gemeenten met een ondersteuningsbehoefte, ook als het gaat om sociale koop, kunnen het Expertteam via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland benaderen.

Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het Wetgevingsoverleg Wonen en ruimte op 12 november 2018?

Ja.

Vraag 1

Staat u voor 100% achter uw opiniestuk?1

Ja.

Vraag 2

Kent u het veilige winningsniveau van het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM)? Is u bekend dat dat maximaal 12 miljard Nm3 is?

Ja, daar ben ik bekend mee. SodM heeft in zijn advies aangegeven zo snel mogelijk terug te gaan naar een winningsniveau van 12 miljard Nm3. Dat doe ik ook met de stappen die ik zet zoals aangekondigd in de brief van 29 maart 2018.

Vraag 3

Weet u dat u de winning dit jaar op 19,6 Nm3 hebt vastgesteld? Weet u dat dat meer kan worden bij een koude winter of op verzoek van de Nederlandse Gasunie?

De winning voor het gasjaar 2018/2019 wordt vastgesteld op 19,4 miljard Nm3. Hierbij ga ik uit van een gemiddeld jaar. Bij een warm jaar wordt het minder. Alleen bij een koud jaar mag meer gewonnen worden om te voorkomen dat burgers, instellingen en bedrijven voor langere tijd moeten worden afgesloten. Het afkoppelen van eindafnemers kent veiligheidsrisico’s en mogelijke maatschappelijke ontwrichtende effecten.

Vraag 4

Is u bekend dat de winning de komende jaren steeds boven het veiligheidsadvies van SodM uitkomt? Hoe durft u dan te beweren dat de veiligheid van de Groningers voorop staat?

De inspecteur-generaal der mijnen adviseert om zo snel mogelijk naar 12 miljard Nm3te gaan. Zoals gezegd heeft de veiligheid van de Groningers voor mij prioriteit. Daarom is ook besloten de gaswinning volledig te beëindigen. Hiervoor is echter wel een aantal stappen noodzakelijk om te voorkomen dat Nederland en de landen om ons heen abrupt van het laagcalorisch gas worden afgesloten. Grootschalige afschakeling kent ook veiligheidsproblemen. Door de maatregelen die ik neem zal binnen enkele jaren de gaswinning onder de 12 miljard Nm3 komen. Tegelijkertijd zet ik in op de snelle versterking van de meest risicovolle woningen.

Vraag 5

Hoe denkt u dat het voor Groningers zal zijn dat u een CDA-senator, die wel voor de Groningers opkwam hoewel dat makkelijk zonder gevolgen kon voor haar partij, op de vingers tikt omdat zij tegen uw wet stemde? Gelooft u oprecht dat dat de Groningers gerust stelt?

Natuurlijk staat het mevrouw Lokin vrij om tegen het wetsvoorstel te stemmen. Echter een aantal van de argumenten die zij in haar opinieartikel naar voren bracht, zijn feitelijk niet juist. Het doel van mijn reactie is om eventuele zorgen die daardoor zijn ontstaan weg te nemen.

Vraag 6

Begrijpt u dat Groningers u niet geloven, omdat de wet wel een winningsplicht (dus leveringszekerheid) voorschrijft, maar geen afbouwplan?

Het kabinet heeft op 29 maart jl. een afbouwplan gepresenteerd. Zoals ik eerder in uw Kamer heb besproken, past dat afbouwplan niet in de wet. Feit is dat de gaswinning in Groningen zo snel mogelijk wordt afgebouwd en beëindigd. In de wet is wel vastgelegd dat de Minister ieder jaar een operationeel plan moet vaststellen. Hierin wordt het (steeds dalende) niveau van winning vastgelegd.

Vraag 7

Begrijpt u dat Groningers, al zouden ze vertrouwen in u hebben, uw opvolger niet blindelings zullen vertrouwen dat het met de afbouw goed komt? Kan het afbouwplan alsnog in de wet worden opgenomen?

Zie mijn antwoord hierboven.

Vraag 8

Klopt de volgende zin uit uw opinie: «(d)e NAM heeft niets meer te zeggen over de hoeveelheid te winnen gas. Dat was de uitdrukkelijke wens van de regio»?

Ja, deze zin klopt.

Vraag 9

Wie is in deze zin de regio? Wil de regio dan dat u dat nu bepaalt of wil de regio naar het veilige niveau van 12 Nm3?

Ik verwijs daarmee naar de regionale overheden in het aardbevingsgebied die net als ik willen dat de gaswinning zo snel als mogelijk wordt afgebouwd en dat de NAM «uit het systeem» gaat.

Vraag 10

Vindt u nog steeds dat u met hoogste prioriteit werkt aan het wegnemen van stressfactoren van de Groningers?

Jazeker. Door de maatregelen die genomen worden, zal de gaswinning snel afnemen. De NAM mag de komende jaren niet meer, maar ook niet minder winnen dan strikt noodzakelijk voor de leveringszekerheid. Door de inzet van het Groningengas als sluitstuk voor de vraag naar laagcalorisch gas en het actief sturen op de afname van de vraag enerzijds en de risicogerichte aanpak van de versterking anderzijds wordt maximaal ingezet op het verbeteren van de veiligheid van de Groningers. In het plan van aanpak versterken is voorzien in individuele gesprekken met bewoners en eigenaren teneinde in goed overleg tot eventuele maatregelen te komen. Met deze maatregelen richt ik mij maximaal op het wegnemen van de oorzaak van de stressfactoren van de Groningers.

Vraag 1

Klopt het bericht dat woningcorporaties geen subsidies voor duurzame energie op grond van de Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie (SDE+) mogen aanvragen? Hoe is het dan mogelijk dat andere corporaties wel gebruik hebben kunnen maken van de SDE+?1

Woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet niet uitgesloten van het aanvragen van SDE-subsidie en ook de subsidieregeling kent ook geen uitsluiting voor verlening van SDE-subsidie aan corporaties.

Vraag 2

Klopt het dat de productie en levering van elektriciteit aan derden buiten het werkterrein van corporaties valt? Hoe verhoudt deze passage zich tot de site van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) waar staat dat het plaatsen van zonnepanelen valt onder «het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, zoals bedoeld in artikel 45(2), sub c Woningwet».»2

Het werkdomein van corporaties is beschreven in artikel 45 van de Woningwet.
Het is corporaties binnen de Woningwet toegestaan om diensten te verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoning. In artikel 47 van het Besluit toegelaten instellingen (BTIV) is toegelicht welke diensten daar niet onder vallen. Corporaties mogen geen diensten leveren die door nutsbedrijven geleverd kunnen worden, behalve als dit gebeurt met een voorziening die in of nabij de woongelegenheid aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een installatie voor warmtekoudeopslag of zonnepanelen die gekoppeld zijn aan de woningen of de gemeenschappelijke ruimten.
Het produceren en leveren van elektriciteit aan derden, anders dan overcapaciteit die wordt geleverd aan het net volgend uit het verlenen van een dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning (conform artikel 47 (1), sub B BTIV), valt niet binnen de beschreven werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Oftewel, corporaties mogen elektriciteit opwekken in of in de nabijheid van woongelegenheden wanneer deze rechtstreeks verband houden met de bewoning.

Vraag 3

Bent u bereid om met de Autoriteit Woningcorporaties, RVO, Dunavie en Aedes, branchevereniging van woningcorporaties, om tafel te gaan om te zorgen dat voor alle corporaties dezelfde regels gelden, waardoor ook corporate Dunavie in aanmerking kan komen voor subsidie via de SDE+? Wilt u de Kamer op de hoogte stellen van de uitkomsten?

De Woningwet geldt voor alle toegelaten instellingen. Daarmee gelden er gelijke regels voor alle toegelaten instellingen. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet toe op hoe corporaties handelen. Dit doet de Aw zowel op het niveau van individuele casuïstiek als op het niveau van de toegelaten instelling als geheel.
Zoals aangegeven onder antwoord 1 zijn er geen belemmeringen voor woningbouwcorporaties om SDE+ aan te vragen. Alle corporaties komen dus onder dezelfde voorwaarden in aanmerking voor een SDE+-subsidie.

Vraag 4

Bent u bereid om bij de evaluatie van de Woningwet deze kwestie te betrekken, zodat het voor huurders en woningcorporaties makkelijker wordt om duurzaam energie op te wekken? Wanneer wordt de evaluatie naar de Kamer gestuurd?

De evaluatie van de herziene Woningwet verwacht ik binnenkort naar uw Kamer te versturen. In het kader van deze evaluatie kijk ik niet alleen terug, maar ook vooruit naar de toekomstbestendigheid van de Woningwet en specifiek op dit punt of er onwenselijke belemmeringen bestaan voor corporaties om te verduurzamen. Daarbij worden ook de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw betrokken. Zij kijken vanuit hun rol als respectievelijk toezichthouder en borger naar de mogelijke bedrijfsvoeringsrisico’s en een zorgvuldige inzet van het maatschappelijke vermogen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nijmegen wil minder streng zijn met regels rond veiligheid van panden»?1

Ja.

Vraag 2

Is er meer informatie bekend over de schaal van het gebruik van brandgevaarlijke gevelplaten in Nederland? Is er al meer duidelijkheid over de inventarisatie en de wijze van onderzoek? Wanneer verwacht u de resultaten naar de Kamer te kunnen sturen?

Op 26 september 2018 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019 nr. 84) heb ik uw Kamer geïnformeerd over mijn besluit om vooruitlopend op de resultaten van het Engelse onderzoek naar de brand bij Grenfell Tower alle gemeenten te vragen een inventarisatie uit te voeren van de meest risicovolle gebouwen en daarbij te laten toetsen of de brandveiligheid van de gevels voldoet aan het Bouwbesluit. Ik ben nog in overleg met de Vereniging Bouw- & Woningtoezicht Nederland (VBWTN) en de Brandweer over deze inventarisatie en de wijze van onderzoek. Ik verwacht uw Kamer hierover eind november aanstaande verder te kunnen informeren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het niet moet kunnen dat Nijmegen eerst in opspraak raakt in Zembla en Nieuwsuur vanwege een slechte brandveiligheid van gebouwen, en daarna oproept om soepeler met regels om te gaan?2

Op 26 september 2018 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 84) heb ik eerdere Kamervragen beantwoord over de gemeente Nijmegen. Ik heb toen geantwoord dat gemeenten beleidsvrijheid hebben bij de uitvoering van het toezicht op de bouwvoorschriften. Over de uitvoering hiervan leggen burgemeester en wethouders verantwoording af aan de gemeenteraad. De wijze waarop de gemeente Nijmegen invulling geeft aan het toezicht op brandveiligheid van gebouwen is daarmee een gemeentelijke aangelegenheid. Hoewel het dus niet aan mij is om hierover een mening te hebben, heb ik in het kader van wederhoor navraag gedaan bij de gemeente. De berichtgeving heeft volgens de gemeente betrekking op de publicatie van het nieuwe beleidsdocument voor toezicht en handhaving. Het Plan van Aanpak Fysieke Veiligheid 2016–2018 is in Nijmegen vervangen door het De weerbare stad – veiligheidsplan 2018–2022. Het nieuwe beleidsdocument is gebaseerd op dezelfde uitgangspunten als het oude document. Er is geen sprake van dat de gemeente soepeler wil omgaan met regels.

Vraag 4

Wat voor mogelijkheden heeft u om in gemeenten in te grijpen, om te zorgen dat landelijke wet- en regelgeving gewoon wordt nageleefd, gebouwen gewoon veilig zijn, en bewoners niet in onzekerheid hoeven te zitten?

Ik verwijs hierbij naar mijn antwoorden op vraag 3 en 4.

Vraag 5

Wat vindt u er van dat de burgemeester regels over de veiligheid van gebouwen aan zijn laars wil lappen? Bent u bereid desnoods in de gemeente Nijmegen in te grijpen, om te zorgen dat gebouwen gewoon veilig zijn, en Nijmegenaren niet in onzekerheid hoeven te zitten?

Vraag 1

Kent u het bericht het bericht «Woningwet blokkeert subsidie voor zonnepanelen voor woningcorporaties»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het binnen de regels van de Woningwet niet mogelijk is voor een woningcorporatie om een SDE+ subsidie bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aan te vragen voor zonnepanelen omdat de energie niet naar de corporatie of de huurders zou gaan, maar naar het energiebedrijf?

Woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet niet uitgesloten van het aanvragen van SDE-subsidie en ook de subsidieregeling kent ook geen uitsluiting voor verlening van SDE-subsidie.
De beantwoording op de vraag of corporaties energie mogen leveren aan het energiebedrijf zonder tussenkomst van huurders betrek in het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Klopt het dat het plaatsen van zonnepanelen onder de regels van de huidige Woningwet valt onder «het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning» en dat woningcorporaties die diensten niet mogen leveren aan derden, zoals het energiebedrijf? Deelt u de mening dat woningcorporaties met het plaatsen van zonnepanelen die diensten enkel indirect verlenen aan het energiebedrijf en dat zij vooral een dienst verlenen aan de huurders door hen aan duurzame energie te helpen zonder dat dat hen extra kost?

Het werkdomein van corporaties is beschreven in artikel 45 van de Woningwet.
Het is corporaties binnen de Woningwet toegestaan om diensten te verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoning. In artikel 47 van het Besluit toegelaten instellingen (BTIV) is toegelicht welke diensten daar niet onder vallen. Corporaties mogen geen diensten leveren die door nutsbedrijven geleverd kunnen worden, behalve als dit gebeurt met een voorziening die in of nabij de woongelegenheid aanwezig is. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een installatie voor warmtekoudeopslag of zonnepanelen die gekoppeld zijn aan de woningen of de gemeenschappelijke ruimte.
Het produceren en leveren van elektriciteit aan derden, anders dan overcapaciteit die wordt geleverd aan het net volgend uit het verlenen van een dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning (conform artikel 47 (1), sub B BTIV), valt niet binnen de beschreven werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
Oftewel, corporaties mogen elektriciteit opwekken in of in de nabijheid van woongelegenheden wanneer deze rechtstreeks verband houden met de bewoning.
In de vraag wordt gesteld dat woningcorporaties met het plaatsen van zonnepanelen die diensten enkel indirect verlenen aan het energiebedrijf en dat zij daarmee vooral een dienst verlenen aan de huurders. Op basis van het bovenstaande deel ik dit beeld indien corporaties binnen de wettelijke kaders blijven en zonnepanelen plaatsen als dienst die rechtstreeks verband houdt met de bewoning. Daarnaast wordt gesteld dat er geen extra kosten voor huurders aan verbonden zijn. Het plaatsen van zonnepanelen brengt echter kosten met zich mee die door de corporatie (en daarmee alle huurders van die corporatie) of door doorberekening door de betrokken huurders moeten worden gedragen. Dit is een afweging die elke corporatie individueel maakt. De keuze om de kosten voor het plaatsen van zonnepanelen al dan niet door te berekenen in de huur of servicekosten is afhankelijk van meerdere factoren, onder andere de beschikbare bestedingsruimte van een corporatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woningcorporaties een zeer grote rol kunnen spelen in de energietransitie? Deelt u dan ook de mening dat de huidige regeling de energietransitie in de weg staat? Zo nee, waarom niet?

In de kabinetsappreciatie2 van de voorstellen voor hoofdlijnen van een Klimaatakkoord heeft het kabinet aangegeven dat corporaties een belangrijke rol spelen bij het aanjagen van de transitie in de gebouwde omgeving en dat hun opgave in lijn moet zijn met de beschikbare middelen. Daarnaast zijn er wettelijke beperkingen in de activiteiten die corporaties mogen. Onderdeel van de gesprekken aan de Klimaattafel Gebouwde Omgeving zijn eventuele belemmeringen in de huidige wet- en regelgeving.

Vraag 5

Bent u bereid om dit probleem verder te onderzoeken en artikel 45(2), sub c van de Woningwet aan te passen?

De evaluatie van de herziene Woningwet wordt op dit moment afgerond. Ik verwacht deze voor het eind van dit jaar naar uw Kamer te versturen. In het kader van deze evaluatie kijk ik niet alleen terug, maar ook vooruit naar de toekomstbestendigheid van de Woningwet en specifiek op dit punt of er onwenselijke belemmeringen bestaan voor corporaties om te verduurzamen. Daarbij worden ook de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw betrokken. Zij kijken vanuit hun rol als respectievelijk toezichthouder en borger naar de mogelijke bedrijfsvoeringsrisico’s en een zorgvuldige inzet van het maatschappelijke vermogen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op Nederlandse wethouders, die stellen dat sociale huurwoningen verdwijnen door het grote aandeel dat de WOZ-waarde heeft in het huurpuntenstelsel (woningwaarderingsstelsel)?1

Voor de vraag of een woning is aan te merken als sociale huurwoning is niet het puntenaantal bepalend maar wel de bij aanvang overeengekomen huurprijs. Elke woning is aan te merken als sociale huurwoning als de huurprijs lager is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (thans € 710,68 per maand).
Dit betekent dat niet bepalend is hoeveel punten de woning heeft op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Corporaties hebben veel bezit dat in principe geliberaliseerd zou kunnen worden wanneer naar het WWS wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Dit was ook al het geval vóór toepassing van de WOZ-waarde in het WWS.
Het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS is zo gemodelleerd dat dit bij invoering leidde tot een gelijkblijvende totale huurruimte. Dat wil zeggen: een modellering om de landelijk gemiddelde maximale huurprijs gelijk te houden. Wel leidde deze modellering tot een herverdeling van die huurruimte. Over deze modellering is uitgebreid overleg geweest met de Tweede Kamer. Bij brief van 17 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 234) is de Tweede Kamer geïnformeerd over de verwachte effecten van het gebruik van de WOZ-waarde. Zo is in de nota van toelichting bij het ontwerpbesluit, en de bijbehorende rapportage van ABF uitgebreid ingegaan op de effecten. De ABF-rapportage geeft onder meer aan, dat het aantal potentieel te liberaliseren woningen gelijk blijft, maar dat er wel verschillen ontstaan per regio.
Thans loopt een evaluatieonderzoek waarbij de effecten worden bezien van de toepassing van de WOZ-waarde in het WWS. Eén onderdeel van deze evaluatie is in hoeverre er door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS meer woningen zijn geliberaliseerd.

Vraag 2

Klopt het dat gemiddeld de WOZ-waarde voor 25% de maximale huur bepaalt en dat in schaarstegebieden met een hoge WOZ-waarde dat deel nog veel groter is? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad was beoogd om de WOZ-waarde landelijk gemiddeld voor 25% mee te laten tellen voor de maximale huur. Bij de wijziging van het WWS is al onderkend dat het percentage WOZ-waarde per woning kan verschillen omdat de WOZ-waarde en het aantal WWS-punten ook per woning verschilt.
In hoeverre de WOZ-waarde thans daadwerkelijk de maximale huur bepaalt, is onderdeel van het reeds genoemde evaluatieonderzoek.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen zijn de liberalisatiegrens overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt?

Met mijn brief van 30 april 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 363) zond ik u de Staat van de Volkshuisvesting 2018. Deze geeft aan dat er bij corporaties sprake is van een gelijkblijvend aandeel van huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het gaat hierbij om 5% waarvan een deel nog wel is gereguleerd, maar waarbij de huurprijs door bijvoorbeeld inkomensafhankelijke huurverhogingen is gestegen boven de liberalisatiegrens.
Hoeveel sociale huurwoningen de liberalisatiegrens zijn overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt, zal naar voren komen bij de evaluatie van het WWS.
Daarbij is van belang dat jaarlijks bij mutatie van huurwoningen niet alleen huurwoningen de liberalisatiegrens overgaan, maar ook woningen een lagere huurprijs krijgen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het bevriezen van de liberalisatiegrens en het tegelijk verder vermarkten van de maximale huurprijs hebben geleid tot het verkleinen van de sociale huursector en het groeien van de wachtlijsten om in aanmerking te komen voor een betaalbare huurwoning? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gestelde vragen gaan voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS met name pas bij verhuizing van de huurder kan leiden tot een hogere huurprijs. Dit betekent dat dit gebruik op zichzelf uitsluitend tot potentiële effecten leidt. Een redelijke verwachting is echter dat het WWS op dit moment macro over geheel Nederland gerekend niet heeft geleid tot daadwerkelijk hogere huurprijzen. Dat wil zeggen, dat er op lokaal niveau wel huurprijsontwikkelingen kunnen zijn opgetreden. Dit kunnen op lokaal niveau zowel huurverlagingen zijn als huurverhogingen. Huurverlagingen kunnen direct zijn opgetreden bij de invoering van de WOZ-waarde in het WWS. Huurverhogingen kunnen zich alleen hebben voorgedaan bij mutatie van de woning.
Daarbij gaan de gestelde vragen tevens voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS slechts één van de maatregelen was uit een samenhangend pakket van maatregelen. Andere belangrijke maatregelen waren onder meer gericht op een duidelijker positie voor de doelgroep door een sterkere rol daarvoor bij toegelaten instellingen. De tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens draagt voor deze groep bij aan de betaalbaarheid. Daarnaast zijn er diverse maatregelen aan de orde gericht op een betaalbaar middensegment.

Vraag 5

Bent u bereid om de liberalisatiegrens te verhogen, zodat meer huurhuizen in de sociale huursector vallen en meer huurders recht hebben op huurprijsbescherming? Zo nee, waarom verklaart u huurders in de vrije sector vogelvrij, terwijl zij eerder wel bescherming genoten?

De liberalisatiegrens zal per 1 januari 2019 worden geïndexeerd naar € 720,42 per maand. Dit vloeit voort uit de reguliere indexering van de liberalisatiegrens zoals die is opgenomen in de wettelijke regeling.
Huurders in de vrije sector genieten momenteel dezelfde vorm van rechtsbescherming als in eerdere jaren.
Voorts onderzoek ik mede in het kader van de motie Ronnes/Van Eijs de mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor gemeenten om excessen in de vrije huursector aan te pakken. Ik zal uw Kamer hierover binnenkort informeren.

Vraag 6

Vindt u het rechtvaardig dat door het meetellen van de WOZ-waarde er dubbeltellingen in het systeem zitten, omdat de grootte en de kwaliteit immers al in het huurpuntenstelsel zitten? Zo nee, hoe gaat u deze dubbeltellingen eruit halen?

Indertijd is weloverwogen gekozen voor het meetellen van de WOZ-waarde in het WWS. Ook is weloverwogen gekozen voor de thans toegepaste systematiek. Zo besteedt de brief van 18 februari 2014 (Kamerstuk 32 847, nr. 115) aandacht aan een aantal andere mogelijke varianten dan die thans is toegepast. De keuze voor de toegepaste variant vloeit voort uit een keuze voor een herverdeling van de huurruimte: meer huurruimte voor regio’s met gemiddeld hoge WOZ-waarden terwijl regio’s met gemiddeld lagere WOZ-waarden er op achteruit gaan.
Tegelijkertijd is gekozen voor de huidige variant om schokeffecten te vermijden.
De resultaten van de thans toegepaste variant zullen blijken uit de reeds eerdergenoemde evaluatie. Op basis van de evaluatie zal vervolgens het huidige WWS worden bezien.
Bij de evaluatie zal ik ook beoordelen of in specifieke regio’s grote uitslagen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden die een aanleiding geven om de werking van de WOZ-waarde bij te stellen. Als het nodig is, is aanpassing van de systematiek relatief eenvoudig wetstechnisch vorm te geven. Een eventuele bijstelling van het WWS wil ik dan wel bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt.

Vraag 7

Bent u bereid om een rem op de werking van de WOZ-waarde op huurprijzen te stellen, bijvoorbeeld door een bovengrens in te stellen waardoor de maximale huur niet meer dan 5% kan toenemen, aangezien er in het «Besluit huurprijzen woonruimte» wel een ondergrens wordt gehanteerd, zodat de gemiddelde maximale huur per WOZ-klasse niet met meer dan 5% af kan nemen? Welke andere mogelijkheden tot beperkingen ziet u?3

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u van mening dat – mede gezien de aangetoonde gevolgen – de WOZ-waarde uit het huurpuntenstelsel moet worden gehaald? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Hoe hoog zijn de meeropbrengsten van de verhuurderheffing door hogere WOZ-waarden? Hoe ziet dit verloop eruit sinds de invoering van de verhuurderheffing en wat is de verwachting voor 2019?

In onderstaande tabel zijn de opbrengsten verhuurderheffing opgenomen en vergeleken met de bij invoering van de verhuurderheffing genoemde opbrengsten (zoals opgenomen in de brief van de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst van 13 februari 2013 over afspraken Woningmarkt). Uit de cijfers blijkt dat de opbrengsten van de verhuurderheffing tot en met 2017 iets zijn achtergebleven bij de beoogde opbrengsten. Vanaf 2018 is het destijds voor 2017 geraamde niveau bereikt. Hierbij speelt mee dat in de jaren 2014 en 2015 nog sprake was van dalende WOZ-waarden in het bezit van de verhuurders. De miljoenennota meldt met betrekking tot de raming voor 2019 dat rekening gehouden wordt met een endogene stijging (effect WOZ-waarde-ontwikkeling) van 7,7%.
Opbrengsten verhuurderheffing
Beoogd bij invoering
2014
1.224
1.165
2015
1.346
1.355
2016
1.474
1.520
2017
1.617
1.700
2018
1.714
2019
1.720

Vraag 10

Wat gebeurt er met de (meer)opbrengsten van de verhuurderheffing? Bent u van mening dat deze ten goede zouden moeten komen aan huurders en de sociale huursector, die deze extra belasting hebben opgebracht? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals uit de beantwoording van vraag 9 blijkt, is er op dit moment geen sprake van dat de inkomsten uit de verhuurderheffing hoger zijn dan bij invoering van de heffing beoogd. Indien onder invloed van stijgende WOZ-waarde sprake zou zijn van stijgende opbrengsten van de heffing zal dit niet betekenen dat deze via lastenverlichting terug kan vloeien naar huurders en de sociale huursector. In mijn brief aan uw Kamer inzake «relatie tussen de investeringsambities en de financiële capaciteit van woningcorporatie en reactie op verschillende moties in relatie tot de verhuurderheffing» ga ik ook in op de motie Ronnes c.s. 4 die vraagt naar het mogelijk inzetten van meeropbrengsten in de verhuurderheffing bij stijgende WOZ-waarden. Deze brief ontvangt u nagenoeg gelijktijdig met de onderhavige. Ook in deze brief geef ik aan dat de begrotingsregels uit gaan van het principe van automatische stabilisatie: inkomstenmeevallers komen ten gunste van het EMU-saldo, inkomstentegenvallers belasten het EMU-saldo. Hogere inkomsten kunnen daardoor niet gebruikt worden voor extra uitgaven. Daartegenover geldt dat bij dalende WOZ-waarden ook geen bijstelling plaatsvindt om de inkomsten te verhogen. Los hiervan is het goed te vermelden dat het kabinet in de begroting van 2019 wel € 100 miljoen beschikbaar heeft gesteld om het tarief van de verhuurderheffing met structureel 0,03 procentpunt te verlagen.

Vraag 11

Wat gaat u doen aan het prijsopdrijvende effect van de WOZ-waarde in de verhuurderheffing, waarbij de heffing hoger wordt door een stijgende WOZ en daardoor hogere huurprijzen worden gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten?

Binnen hun financiële ruimte, ook rekening houdend met de in het antwoord op vraag 10 genoemde verlaging van het tarief in de verhuurderheffing, kunnen verhuurders verschillende keuzen maken. Ten behoeve van de betaalbaarheid van het wonen worden verhuurders bovendien door regelgeving beperkt in hun mogelijkheden om huren te verhogen. Het gaat bijvoorbeeld om de maximale huurverhoging per contract per jaar, en voor corporaties daarnaast om de huursombenadering waarmee de stijging van de totale huuropbrengsten van de corporaties worden beperkt tot 1% boven inflatie, en het passend toewijzen waarmee huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning toegewezen moeten krijgen met een huur tot de aftoppingsgrens.

Vraag 12

Hoeveel meeropbrengsten hebben gemeenten door hogere WOZ-waarden waar de onroerendezaakbelasting (ozb) op is gebaseerd? Hoe ziet dit verloop eruit sinds 2013 en wat is de verwachting voor 2019?

De totale ozb-opbrengsten van gemeenten zijn in de periode 2013–2018 gemiddeld met 2,9% per jaar toegenomen.
Totale ozb-opbrengsten (in mln €)
3.407
3.535
3.652
3.759
3.854
3.950
In hoeverre de ozb-opbrengsten voortvloeien uit een hogere WOZ-waarde van de objecten is niet exact te bepalen. De ozb-opbrengsten zijn namelijk afhankelijk van meerdere factoren: het aantal objecten, de WOZ-waarde van deze objecten, het ozb-tarief en het toegepaste kwijtscheldingsbeleid. Gemeenten streven doorgaans naar een relatief stabiele ozb-opbrengst door tarief en WOZ-waarde in samenhang te bezien.

Vraag 13

Deelt u de mening, dat het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden huurders en huiseigenaren in de problemen kan brengen? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Ik deel de mening niet dat het bij hogere WOZ-waarden gaat om het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden.
De woningmarkt is op dit moment sterk in ontwikkeling samenhangend met in diverse segmenten een tekort aan woningaanbod. Deze ontwikkelingen in de woningmarkt komen tot uitdrukking in de marktwaarde van woningen, die afgeleid kan worden van prijzen die in de markt betaald worden bij aan- of verkoop van woningen. Het stijgen van marktwaarden van woningen is zowel voor eigenaar/bewoners als voor huurders en verhuurders van woningen zeker geen «papieren werkelijkheid». Bij alle beslissingen van deze partijen, zoals verhuizen, huren of kopen, bezit uitponden of uitbreiden speelt deze marktwaarde steeds een belangrijke rol.
Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast op basis van de waarderingsvoorschriften van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Er is een landelijke toezichthouder, de Waarderingskamer, die controleert of de kwaliteit van de WOZ-taxaties van gemeenten voldoet aan de eisen die de Wet WOZ daaraan stelt. Wanneer een WOZ-waarde niet een correcte weergave is van de actuele marktwaarde (op de waardepeildatum) kunnen zowel verhuurder als huurder bezwaar en beroep aantekenen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de Begrotingsbehandeling Wonen op 12 november 2018?

Ja

Vraag 1

Kent u het bericht «Gesjoemel met energie-indexen in Groningen scheelt huurders honderden euro’s per maand»?1

Ja.

Vraag 2

Waar kan een huurder terecht als deze denkt dat de energie-index van de gehuurde woning niet klopt?

Als een huurder denkt dat aan zijn woning een verkeerde energie-index is toegekend met een effect op zijn huurprijs, dan zal hij dit eerst moeten melden bij de verhuurder. Als er een verschil van mening blijft, kunnen huurders hun bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie in het kader van een huurprijsprocedure. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs geldt dat zij zich tot de Huurcommissie kunnen wenden gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst.
De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. De huurder moet dan met argumenten de energie-index aanvechten en daarbij laten zien dat de maximale huurprijs op grond van de aangepaste energie-index lager uitkomt dan de betwiste huurprijs. De Huurcommissie kan vervolgens een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de energie-index heeft bepaald. De Huurcommissie kan dan een lagere maximale huurprijs vaststellen op grond van een slechtere energie-index. Bij een geliberaliseerde huur zal dit het geval zijn indien de huurprijs lager uitvalt dan de liberalisatiegrens.
Indien de huurder bij de Huurcommissie niet in het gelijk wordt gesteld, kan hij zich vervolgens wenden tot de rechter. Uit het in vraag 1 aangehaalde artikel maak ik op dat de huurder dit inmiddels heeft gedaan. De juistheid van de energie-index kan in die procedure opnieuw aan de orde worden gesteld.
Beide mogelijkheden, een uitspraak van de Huurcommissie of van de rechter, kunnen vervolgens leiden tot het terugvorderen van te veel betaalde huur.

Vraag 3

Hoe kan het dat ingetrokken energie-indexen toch nog als rechtsgeldig in het register staan?

De energie-indexen van de certificaathouder uit het bericht van vraag 1 zijn op verzoek van de certificatie-instelling verwijderd uit de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Voor een deel van de betreffende woningen is inmiddels opnieuw een energie-index afgemeld in de databank. Deze energie-indexen zijn afgemeld door een andere certificaathouder, die aangesloten is bij een andere certificatie-instelling.

Vraag 4

Hoe vaak en op welke wijze wordt het werk van EPA-adviseurs door certificerende instanties gecontroleerd?

Om EPA-W adviseur te worden moet het CITO examen Energieprestatiecertificaat voor woningen gehaald worden. EPA-W adviseurs voeren opdrachten uit voor een gecertificeerd bedrijf, de certificaathouder. De certificaathouder controleert het werk van zijn EPA-W adviseurs. Voordat een bedrijf gecertificeerd wordt, vindt een toelatingsonderzoek plaats door een certificatie-instelling. Vervolgens vindt er jaarlijks een bedrijfsbezoek plaats bij de certificaathouder, waarbij onder andere wordt gekeken naar de interne kwaliteitsborging. De certificatie-instelling controleert daarnaast steekproefsgewijs minimaal 2% van de energie-indexen die jaarlijks in de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland worden afgemeld. Daarnaast controleren de certificatie-instellingen eens in de drie jaar iedere EPA-W adviseur.

Vraag 5

Hoe worden Energie Prestatie Advies (EPA)-adviseurs die de fout in gaan gestraft? En hoe wordt voorkomen dat zij zich onder een andere naam of bij een andere certificerende instantie opnieuw inschrijven en zo weer foute energie-indexen kunnen verstrekken?

Wanneer er bij de in antwoord 4 beschreven controles (al dan niet bewust gemaakte) fouten worden ontdekt, dan wordt de certificaathouder daarop aangesproken. Van de certificaathouder wordt verwacht dat hij hierop de oorzaak en de omvang van de geconstateerde fouten analyseert. De certificaathouder krijgt de mogelijkheid om verbeteringen door te voeren. Wanneer dit naar mening van de certificatie-instelling niet voldoende gebeurt, kan de certificaathouder geschorst worden. Als vervolgens nog geen afdoende maatregelen worden getroffen door de certificaathouder, wordt het certificaat ingetrokken. Klachten of meldingen van fraude zijn redenen voor extra onderzoek.
Als de eigenaar van het bedrijf zich vervolgens onder een andere naam weer meldt op de markt, kan het lastig zijn om erachter te komen dat van zijn vorige bedrijf het certificaat is ingetrokken. Een nieuw bedrijf dat gecertificeerd wil worden, wordt uiteraard aan het toelatingsonderzoek onderworpen.

Vraag 6

Wat zijn de instrumenten die de Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KVINL), de instantie die de certificerende instanties controleert, heeft om certificerende instanties zoals EPG en SKGIBOP tot de orde te roepen?

Certificatie-instellingen, zoals EPG en SKG-IKOB, staan onder toezicht van de Raad voor Accreditatie. De Raad voor Accreditatie voert audits uit bij de certificatie-instellingen. Als uit hun controles blijkt dat de certificatie-instelling tekortschiet, trekt de Raad voor Accreditatie de accreditatie in en kan Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KvINL) de certificatie-overeenkomst ontbinden.

Vraag 7

Hoe wordt het werk van certificerende instanties gecontroleerd?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoeveel partijen zijn de afgelopen jaren aangeklaagd en veroordeeld voor fraude met energie-indexen, een economisch delict?

Uit de jaarlijkse monitoringsrapportage van KvINL blijkt dat in 2017 bij vier certificaathouders de certificaten zijn ingetrokken conform de reglementen voor certificering. Het is mij niet bekend of partijen zijn aangeklaagd voor het afgeven van of fraude met onjuiste energie-indexen.

Vraag 9

Hoe wordt de controle van het systeem van energie-indexen meegenomen in de nieuwe systematiek die wordt opgezet in verband met de (Bijna Energieneutrale Gebouwen) BENG-eisen?

In de nieuwe systematiek wordt niet meer uitgegaan van energie-indexen maar wordt de indicator voor de energieprestatie van woningen uitgedrukt in kWh/m2/jaar. De kwaliteitsborging zal hierop worden aangepast. Aandachtspunten uit een eerdere evaluatie van de huidige kwaliteitsborging worden hierbij meegenomen. In het bijzonder wordt aandacht besteed aan het weren van malafide certificaathouders uit de markt; het afdichten van de procedures en het verzwaren van de sancties.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenzoekers opgelet: op nieuwe woningen is het nog lang wachten»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de woningmarkt een puinhoop is, die onder uw bewind alleen maar groter is geworden? Zo nee, welke successen met betrekking tot de bouwopgave hebt u zoal geboekt?

Nee die mening deel ik niet. De groeiende economie, stijgende koopkracht en lage rente dragen bij aan een woningmarkt die steeds krapper lijkt te worden. De spanning op delen van de woningmarkt blijft groot, waarbij met name in de grote steden forse prijsstijgingen zijn gerealiseerd. Dit benadrukt de noodzaak om de woningbouw te versnellen en te vergroten. Om dit mogelijk te maken heb ik reeds een wijziging van de Crisis- en Herstelwet naar de TK gestuurd, stel ik 38 mln. beschikbaar voor een fonds om in te zetten op binnenstedelijke transformatie en werk ik in samenwerking met regio’s aan afspraken over het versnellen en vergroten van de woningbouw. Van de toename van de woningbehoefte richt meer dan de helft zich namelijk op de vijf grote stedelijke regio’s: de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag, de regio Utrecht, De Metropoolregio Amsterdam, de regio Eindhoven en de stad Groningen. Maar omdat bouwen tijd kost is het ook nodig om op de korte termijn iets aan de gevolgen van de krapte op de woningmarkt te doen. Daarbij gaat het vooral om de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod voor alle groepen en het tegengaan van excessen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de Woonagenda niets anders is dan een ambtelijk stapeltje A4»tjes met wollige plannen waar in de praktijk niets van terechtkomt? Zo nee, welke woonplannen zijn inmiddels werkelijkheid geworden?

Nee, die mening deel ik niet. De knelpunten op de woningmarkt zijn complex en veelomvattend en vragen om inzet, betrokkenheid en samenwerking van en tussen alle spelers op de woningmarkt. De gezamenlijkheid van de partijen van de Nationale woonagenda en de medeoverheden is juist de kracht van deze aanpak. Binnenkort zal ik u informeren over de voortgang van de Nationale woonagenda waarbij ik in zal gaan op de concrete resultaten daarvan.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat het gemiddeld 10 jaar duurt om een nieuwbouwproject te realiseren, terwijl het bouwen zélf «slechts» zo’n 32 maanden in beslag neemt? Bent u er ook van op de hoogte dat de meeste tijd opgaat aan het zoeken naar bouwgrond doordat gemeenten bewust dwarsliggen? Wat gaat u hieraan doen? Bent u ertoe bereid om gemeenten die de woningbouw traineren, bijvoorbeeld door alleen binnenstedelijk en niet in het groen te willen bouwen, op de vingers te tikken en aan het werk te zetten?

Doorlooptijden van woningbouwprojecten variëren sterk. Soms zijn doorlooptijden relatief lang, bijvoorbeeld doordat grondverwerving en bestemmingswijziging tijd vergt. Dit zijn complexe processen die zorgvuldig doorlopen moeten worden. Ik herken mij niet in het sfeerbeeld dat gemeenten daarbij structureel dwarsliggen of traineren. In de gesprekken die ik voer met decentrale overheden ervaar ik een gezamenlijk gevoel van urgentie om de bouwproductie te versnellen en een constructieve opstelling om de plancapaciteit te vergroten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is dat Nederlandse woningzoekenden steeds langer moeten wachten, terwijl gemeenten nog altijd sociale huurwoningen met voorrang weggeven aan statushouders? Wanneer gaat u iets doen voor de Nederlanders?

Zoals ik bij de beantwoording van Kamervragen van de heer Kops (kenmerk 2018Z13563) op 20 augustus jongstleden heb geantwoord, deel ik die mening niet. Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen of zij deze categorie woningzoekenden als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. De keuze is daarmee lokaal bepaald. Het tijdig huisvesten van statushouders is voor een snelle en goede integratie van belang. Ook worden daarmee de maatschappelijke kosten die met de opvang van asielzoekers gepaard gaan, beperkt gehouden. De lokale afweging is overigens niet in beton gegoten en kan in de loop der tijd, als er zich nieuwe ontwikkelingen voordoen, weer anders uitpakken.
Verder is het zo dat meer nog dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang is voor hoe lang mensen moeten wachten op een sociale huurwoning. Het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio's en het beter benutten van de bestaande voorraad zijn dan ook nodig om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten. Daar zetten vele partijen zich volop voor in, waaronder gemeenten en ik zelf.

Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat er in de periode 2014–2017 zo’n 53.000 sociale huurwoningen aan statushouders zijn weggegeven? Bent u er ook van op de hoogte dat er in de periode 2014–2016 evenveel sociale huurwoningen zijn bijgebouwd / aangekocht? Deelt u de mening dat het te bizar voor woorden is dat er feitelijk alleen voor statushouders wordt bijgebouwd/aangekocht?

Zoals ik bij de beantwoording van Kamervragen van 26 januari 2018 (Kamerstukken II, 2017–2018, 981) heb aangegeven heb ik geen inzicht in hoeveel sociale huurwoningen worden toegewezen en bewoond door statushouders. Wel is het aannemelijk dat het merendeel van de statushouders instromen in de sociale huurwoningmarkt.
In de periode 2014–2017 zijn door woningcorporaties circa 53.000 woningen gebouwd en aangekocht. Dat is slechts een klein deel van het totaal aantal sociale huurwoningen (circa 600.000 woningen) dat in deze periode, als gevolg van mutaties, voor verhuur beschikbaar kwam.
Ik deel uw mening niet dat er in deze periode alleen is bijgebouwd voor statushouders. Deze sociale huurwoningen zijn namelijk bestemd voor huishoudens met de laagste inkomens die recht hebben op huurtoeslag en dat kunnen zowel woningzoekenden met de Nederlandse nationaliteit zijn als anderen, waaronder statushouders.

Vraag 7

Deelt u de mening dat die 53.000 woningen naar de Nederlanders hadden moeten gaan, die in tegenstelling tot statushouders wél jarenlang op de wachtlijst moeten staan? Bent u bereid ervoor te zorgen dat er geen enkele woning meer aan statushouders wordt weggegeven?

Nee, die mening deel ik niet. Zie antwoord op vraag 5. Daarbij onderschrijf ik het uitgangspunt dat iedereen in Nederland in gelijke gevallen gelijk wordt behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 1

Deelt de Minister de mening dat verkoop van woningen in de flat Lichtboei in de wijk Lewenborg Groningen via een openbare aanbiedingsprocedure zeer ongewenst is, omdat waarschijnlijk beleggers deze huizen opkopen wat leidt tot huurstijgingen? Hoe voorkomt u dat?1

De gemeente Groningen en de corporatie Mooiland hebben gehandeld volgens de wet. Op basis van artikel 39 van het Besluit toegelaten instellingen (Btiv) en op basis van artikel 43 van de herziene Woningwet moeten corporaties in hun voorgenomen activiteiten, die zij jaarlijks aan gemeenten en huurdersorganisaties sturen, aangeven welke woningen zij voornemens zijn te verkopen. De corporatie moet de voorgenomen verkopen specificeren op het niveau van wijken of buurten aan de hand van de cijfers van de postcodes. Deze voorgenomen activiteiten zijn de opmaat naar prestatieafspraken met huurdersorganisaties en gemeenten.
Het Btiv stelt voorts een openbare aanbieding van corporatiewoningen verplicht in die gevallen dat de woningen worden verkocht aan een koper die er niet zelf gaat wonen. De openbare aanbieding komt de transparantie van het verkoopproces en de adequate prijsvorming ten goede. Voor verkoop door de corporatie van woningen aan derden, dat wil zeggen eigenaren die daar niet zelf gaan wonen, heeft de corporatie toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Bij huurwoningen met een maximale huurprijs in het gereguleerde prijssegment (dat wil zeggen onder de liberalisatiegrens van € 710,68), zoals aan de orde is bij het complex de Lichtboei, is een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. De zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie wegen zwaar mee bij de beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties van het verkoopverzoek.
Het is aannemelijk dat de woningen in de flat Lichtbloei in de wijk Lewenborg in het gereguleerde segment blijven na de verkoop. De huurprijsstijgingen blijven derhalve aan regels gebonden.

Vraag 2

Hoe vaak worden in Nederland sociale huurwoningen verkocht via vergelijkbare aanbestedingen? Hoe vaak vallen deze sociale huurwoningen vervolgens in handen van beleggers en wat zijn daarvan de gevolgen voor de prijs?

Ik beschik niet over cijfers hoe vaak een sociale huurwoning via een vergelijkbare aanbesteding wordt verkocht. In 2016 zijn van alle verkopen van sociale huurwoningen 5.600 woningen gekocht door (particuliere) beleggers. Datzelfde jaar zijn echter ook 5.000 woningen van (particuliere) beleggers gekocht door de corporatiesector. In 2017 is het totaal aantal verkopen door corporaties met circa 20 procent afgenomen.
Ook beschik ik niet over de huurprijsontwikkeling van corporatiewoningen die via openbare aanbestedingen zijn gekocht door beleggers. In 2018 was de huurontwikkeling inclusief het effect van bewonerswisseling (harmonisatie-effect) in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 3,3 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 3,0 procent. Voor alleen zittende huurders was de huurontwikkeling in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 2,9 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 2,0 procent.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het feit, dat – volgens De Nederlandsche Bank – in 2017 particuliere beleggers zorgen voor 21 procent van het aantal woningaankopen in de vier grote steden, een explosie is gezien het feit dat in 2016 nog één op de acht huizen in handen van particuliere beleggers viel? Deelt u de mening dat «oververhitting van de woningmarkt» een reëel risico is? Bent u naar aanleiding van deze hernieuwde waarschuwing wel bereid maatregelen te nemen?2

Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen maken woninginvesteringen aantrekkelijk. Ook de wijziging van de Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
Huren in de vrije sector kan een gewenste oplossing zijn voor huishoudens met een flexibelere woonvraag, zoals voor starters in het nog schaarse middenhuursegment. Verhuur in het ongereguleerde segment is nodig voor een goede balans op de woningmarkt en kan een oplossing zijn voor vele huishoudens die voor het eerst onzelfstandig wonen en een meer flexibelere woonvraag hebben. Particuliere verhuur moet wel voldoen aan de basisprincipes van een leefbare woonomgeving. Het moet bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leerbaar woonmilieu, en geen onaanvaardbare risico’s creëren voor de (financiële) stabiliteit. De komende tijd houd ik dit nauwlettend in de gaten.
De Nederlandsche Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds waarschuwen voor het effect van de toename van beleggers met geleend «goedkoop» geld voor de stabiliteit van de woningmarkt. Een toenemende activiteit van beleggers kan reguliere kopers aanzetten tot riskanter leengedrag, zoals het bieden op een woning zonder voorbehouden in het koopcontract3. Uit onderzoek dat ik heb laten uitvoeren blijkt overigens dat in de periode 2012–2017 kopers niet anders zijn omgegaan met voorbehouden in het koopcontract in een gespannen of ontspannen markt, en ook niet in de tijd.
Ik vind het van belang om goed in beeld te krijgen wat de toenemende activiteiten van beleggers betekenen voor de financiële stabiliteit en toegankelijkheid van de woningmarkt. Samen met onder andere het Kadaster en DNB onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijsopdrijvend effect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Een prijsopdrijvend effect kan een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. Ik zal uw Kamer komend jaar over dit onderzoek informeren.

Vraag 4

Bent u bereid belastingvoordelen van expats af te schaffen om te voorkomen dat alleen zij nog de huurprijzen kunnen betalen van de beleggers die de huizen hebben opgekocht en vervolgens zeer duur verhuren?

De 30%-regeling is een regeling om op een administratief eenvoudige wijze tegemoet te komen aan de extra kosten die werknemers uit het buitenland hebben door de tewerkstelling in Nederland. Uit de evaluatie van vorig jaar (Kamerstuk 34 552, nr. 84.) blijkt dat de hoogte van het forfait passend is bij de extra kosten die deze werknemers maken. Wel maakt het kabinet deze regeling doelmatiger door de looptijd van de regeling te verkorten van acht naar vijf jaar. De Staatssecretaris van Financiën geeft binnenkort een nadere toelichting over de voorgenomen aanpassing van de 30%-regeling.

Vraag 5

Deelt u de mening dat ook de toestroom van internationale studenten doorgeslagen is en mede oorzaak is van de prijsopdrijvende effecten van gekochte huizen, omdat deze vervolgens vaak verkamerd aan meerdere studenten worden verhuurd?

Zoals door de Minister van Onderwijs Cultuur en Wetenschap aangegeven in haar Kamerbrief «internationalisering in evenwicht» (Kamerstuk 22 452, nr. 59) heeft het aantrekken van internationale studenten toegevoegde waarde voor de Nederlandse student, onderwijsinstelling en voor onze kenniseconomie. Hierbij is wel essentieel dat een aantal randvoorwaarden op orde is, waaronder studentenhuisvesting.
De mate van toestroom van internationale studenten en druk op de studentenhuisvesting verschilt per studentenstad. Oplossingen vragen om lokaal maatwerk. Kern van het recent afgesloten actieplan studentenhuisvesting 2018–2021 is dan ook dat gemeenten, huisvesters, onderwijsinstellingen en studentenorganisaties op lokaal niveau gezamenlijk overleggen over afstemming van vraag en aanbod en productieafspraken maken, met als doel om binnen 10 jaar vraag en aanbod structureler in evenwicht te brengen.

Vraag 6

Hoe kan een gemiddelde starter hiermee concurreren? Erkent u dat hier sprake is van verdringing van de starter en/of de lokale student?

Het is van belang dat particuliere verhuur bijdraagt aan een betaalbare en toegankelijke lokale woningmarkt, en geen onaanvaardbare risico’s creëert voor de (financiële) stabiliteit van de woningmarkt.
In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment.
Particuliere investeerders kopen vooral kleinere, goedkopere appartementen in stedelijke gebieden4, woningen waar ook starters in geïnteresseerd zijn. Lokaal zijn er indicaties dat in Amsterdam, Leiden en Groningen het aantal jonge koopstarters afneemt5, met daarbij de kanttekening dat niet duidelijk is in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van verdringing of dat er ook andere factoren in deze steden een rol spelen. De problematiek lijkt vooralsnog lokaal van aard.
Voor de toegankelijkheid van de lokale woningmarkten spelen gemeenten een belangrijke rol. Ik roep gemeenten op om goed gebruik te maken van de beschikbare mogelijkheden om huishoudens te laten starten op hun lokale woningmarkt. Gemeenten beschikken over diverse mogelijkheden daarvoor. Het is van belang dat gemeenten actief afwegen welke wettelijke mogelijkheden voor hen passend zijn, en daarnaast ook stevig handhaven op de naleving ervan om de toegankelijkheid langdurig te borgen.
Een gemeente kan in een woonvisie opnemen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw of van (vrijkomende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters. De prijs van nieuwbouwwoningen kan aan een maximum worden gebonden. De gemeente maakt voor het realiseren van de woonvisie privaatrechtelijke afspraken met bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Juridisch is de ontwikkelaar niet gebonden aan het realiseren van de woonvisie, wel aan de privaatrechtelijke afspraken.
Als een gemeente in het bestemmingsplan opneemt dat woningen in de categorie sociale koop worden gebouwd, dan kan een woning voor maximaal tien jaar behouden blijven in het koopsegment met een prijs tot maximaal 200.000 euro. Een projectontwikkelaar kan dan niets anders bouwen dan dit type woning op de desbetreffende bestemming. Een gemeente kan het aantrekkelijker maken om te bouwen voor een bepaalde doelgroep door residueel grondbeleid te voeren. Dan houdt een gemeente bij het bepalen van de grondwaarde rekening met de waarde van het object dat erop wordt gebouwd. Verder kan een gemeente in erfpachtvoorwaardenvereisten opnemen waar een woning aan moet voldoen, zoals de doelgroep, maar ook het aantal vierkante meters en de prijs. Als een gemeente geen gronden in eigendom heeft, dan kan de gemeente in een exploitatieplan het percentage en de locatie van goedkope koopwoningen afdwingbaar vastleggen.
Via een huisvestingsverordening kan een gemeente een woonplicht instellen, waarbij de koper van de woning voor enkele jaren daadwerkelijk zelf in het huis moet wonen. De gemeente kan verder sturen op activiteiten van beleggers door in de huisvestingsverordening een ontheffingsmogelijkheid op te nemen, waardoor een deel van de koopwoningen met een zelfbewoningplicht alsnog verhuurd kan worden, maar dan alleen na expliciete toestemming van een gemeente. In de bestaande bouw kan de huisvestingsverordening worden gebruikt om het splitsen of verkameren van woningen vergunningplichtig te maken.
In de bestaande bouw kan een gemeente in de prestatieafspraken met lokale corporaties op verschillende manieren borgen dat het aanbod voor starters wordt vergroot. Zoals in de woningtoewijzing, maatregelen om doorstroming te stimuleren, omzetting van dure huurwoningen van de DAEB naar de niet-DAEB, of de verkoop van woningen om vervolgens passende nieuwbouwwoningen voor de doelgroep te bouwen. Een gemeente kan verder leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben inzetten voor de lokale woningvoorraad. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van de specifieke bestemming voor goedkope koopwoningen.
Gemeenten blijven het beste zicht hebben op de lokale woonbehoeften en mogelijkheden, hier zijn enkele voorbeelden beschreven wat een gemeente kan doen om te sturen op de toegang van doelgroepen als starters tot de lokale woningmarkt. Hoe een gemeente deze instrumenten inzet is aan de gemeente zelf, ook is het aan de gemeente om te borgen dat de navolging van regels en afspraken wordt gehandhaafd.
Het is van belang dat gemeenten, corporaties en marktpartijen samen afspraken maken over het bouwen van meer woningen, de inzet van de bestaande voorraad en doorstroming. Ik hoop te zien dat deze partijen goed met elkaar samenwerken, luisteren naar elkaars perspectief, samen naar oplossingen zoeken en hun verantwoordelijkheden nemen om het woningtekort terug te dringen en daarbij oog te houden voor de kwaliteit van de woonmilieus.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het op de vrije markt aanbieden van voormalige sociale huurwoningen ongewenst is, gezien het feit dat dit leidt tot extra verkopen aan beleggers? Bent u bereid maatregelen te nemen, die voorkomt dat woningcorporaties sociale huurwoningen verkopen?

Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is, tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen. Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 1

Kent u de uitzending van het tv-programma Radar over het definitieve energielabel voor woningen?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het belangrijk is dat mensen kunnen vertrouwen op de juistheid van het definitieve energielabel dat ze van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ontvangen? Zo nee, waarom niet?

De rijksoverheid geeft geen energielabels af, maar registreert deze. De betrouwbaarheid van de in de database van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) geregistreerde energielabels moet uiteraard wel zo hoog mogelijk zijn. Op 25 oktober 2017 is een rapport verschenen2 over de betrouwbaarheid van het vereenvoudigd energielabel.
Zie ook antwoord op vraag 5 van het lid Kops (PVV), Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 670.

Vraag 3

Bent u tevreden over het functioneren van het huidige energielabelsysteem? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het vereenvoudigd energielabel is in 2015 op verzoek van de Kamer geïntroduceerd om de administratieve lasten en de complexiteit van het aanvragen van het energielabel voor de burger te verminderen. Het vereenvoudigde energielabel voor woningen voldoet als bewustwordingsinstrument. Uit gegevens van de Inspectie Leefomgeving en Transport blijkt dat tegenwoordig bij ongeveer 90% van de woningverkopen een energielabel wordt overlegd door de verkoper aan de koper. Dit hoge nalevingspercentage stemt tot tevredenheid en is voor mij een indicatie dat het registreren van een vereenvoudigd energielabel laagdrempelig en betaalbaar is.
De energie-index is uitgebreider en nauwkeuriger en werkt naar behoren als instrument om de energieprestatie van een woning te onderbouwen bij de koppeling aan een financiële regeling, zoals het Woningwaarderingsstelsel en de STEP-regeling. Hoewel het energielabelsysteem voor deze twee doeleinden naar behoren functioneert, is de vraag legitiem of het onderscheid tussen een vereenvoudigd en uitgebreide methode ook voor de toekomst gewenst is en houdbaar. Zie ook het antwoord op vraag 15.
Daarnaast verdient het handhavingsinstrumentarium aandacht en verbetering. Tot voor kort werd als handhavingsinstrument de last onder dwangsom ingezet, een herstelsanctie. Deze last onder dwangsom werd opgelegd aan woningeigenaren die hun woning hadden verkocht zonder een geldig energielabel. Zij kregen de mogelijkheid om achteraf alsnog een energielabel voor de verkochte woning te registreren. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 17 oktober jl. een uitspraak gedaan, waarin gesteld wordt dat er geen juridische grondslag is om een dergelijke last onder dwangsom toe te passen. De last onder dwangsom wordt daarom niet langer opgelegd. Momenteel bekijk ik wat de gevolgen van de uitspraak zijn voor de handhaving. Ik onderzoek daarbij of de bestuurlijke boete ingezet kan worden als alternatief voor de last onder dwangsom.

Vraag 4

Hoeveel definitieve energielabels zijn er in 2015, 2016, 2017 en tot nu toe in 2018 verstrekt?

In de onderstaande tabel is het aantal geregistreerde energielabels vanaf 2015 aangegeven. In totaal, dus vanaf de introductie van het energielabel eind 2007, is voor ruim 3,6 miljoen woningen in Nederland een energielabel geregistreerd.
Vereenvoudigd energielabel (VEL)
Energielabel op basis van energie-index (EI)
2015
283.900
172.900
2016
242.000
245.600
2017
237.000
343.500
2018 (t/m september)
161.000
333.500

Vraag 5

Hoeveel Energieprestatieadvies-adviseurs (EPA-adviseurs) zijn er op dit moment gemachtigd om een energielabel te verstrekken?

Er zijn bijna 900 erkend deskundigen actief, een groot deel daarvan is ook EPA-adviseur. Er is een verschil tussen EPA-adviseurs en erkend deskundigen. Het bepalen van energie-indexen gebeurt door een EPA-adviseur. Om EPA-adviseur te worden moet een bewijs van vakbekwaamheid worden behaald volgens BRL 9500-01. Bij het laten registreren van een vereenvoudigd energielabel via www.energielabelvoorwoningen.nl worden de door de woningeigenaar ingevoerde woningkenmerken en bewijsstukken gecontroleerd door een erkend deskundige. Er zijn twee manieren om erkend deskundige te worden: op basis van het bewijs van vakbekwaamheid als EPA-adviseur of door het succesvol afleggen van het examen «Erkend Deskundige Energielabel Woningbouw».

Vraag 6

Op welke manier wordt gecontroleerd of de EPA-adviseurs hun werk naar behoren doen? Hoeveel controles zijn er in 2015, 2016, 2017 en tot nu toe in 2018 in dit kader uitgevoerd? En hoeveel boetes zijn er opgelegd?

In de beantwoording van deze vraag ga ik in op de controles op het werk van de erkend deskundigen, omdat de vorige vragen betrekking hadden op het vereenvoudigd energielabel voor woningen. Voor de controles op het werk van de EPA-adviseurs verwijs ik naar de beantwoording van de vragen 4 en 5 van het lid Van Eijs met kenmerknummer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 668). De Inspectie Leefomgeving en Transport voert steekproefsgewijs controles uit op de dossiers die door de erkend deskundigen zijn behandeld. Het aantal controles is in de onderstaande tabel te vinden. Wanneer fouten worden ontdekt, kan de ILT een bestuurlijke boete opleggen aan de erkend deskundige. De hoogte van de boete is afhankelijk van het aantal gemaakte fouten. Tot nu toe zijn er 134 boetebeschikkingen opgelegd.
Inspectieronde
Aantal erkend deskundigen
Totaal aantal onderzochte dossiers
Ronde 1
(energielabels afgemeld in periode januari 2015 – mei 2016)
200
1.571
Herinspectie ronde 1
(energielabels afgemeld in periode januari 2017 – augustus 2017)
60
639
Ronde 2
(energielabels afgemeld in periode maart 2017 – november 2017)
200
1.144
Ronde 3
(energielabels afgemeld in periode maart 2017 – maart 2018)
390
2.248

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen, waarvoor het definitieve energielabel achteraf niet blijkt te kloppen, het gevoel hebben dat zij van het kastje naar de muur worden gestuurd? Hoe kan dit gevoel bij mensen worden weggenomen?

Ik vind het vervelend om te horen dat mensen dit gevoel hebben. Het is niet een signaal dat mij vaak bereikt, maar ik ga bezien op welke manier de communicatie richting kopers en verkopers van woningen verder verbeterd kan worden.

Vraag 8

Waarom kan iemand met een klacht over het definitieve energielabel niet bij de geschillencommissie terecht? Bent u bereid om te bezien of dit in de toekomst alsnog mogelijk is? Zo nee, waarom niet?

Een erkende deskundige moet op grond van het consumentenrecht voorzien in een klachtenregeling.

Vraag 9

Kunt u in algemene zin aangeven wie aansprakelijk is voor eventueel geleden schade wanneer achteraf blijkt dat een definitief energielabel niet blijkt te kloppen? Kunt u daarbij ook specifiek ingaan op de rol die de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) hierbij heeft?

Dat hangt van de omstandigheden af en de vraag door wiens toedoen een verkeerd label is afgegeven. De woningeigenaar is verantwoordelijk voor de invoer van de juiste woningkenmerken en de bewijzen daarvan. De erkend deskundige is verantwoordelijk voor het controleren van de juistheid van de door de woningeigenaar ingevulde woningkenmerken en aangeleverde bewijsstukken. Wanneer een energielabel niet blijkt te kloppen kan de opdrachtgever, de eigenaar van de woning, de erkend deskundige die de gegevens en bewijsstukken heeft gecontroleerd hierop aanspreken. Het energielabel is geen besluit in de zin van Algemene wet bestuursrecht. Het staat daarmee niet open voor bezwaar en beroep. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) registreert de energielabels in de database. RVO.nl is niet aansprakelijk voor de juistheid van de energielabels.

Vraag 10

Hoe kan het dat er zoveel beunhazen actief zijn? Deelt u de mening dat men voor 10 euro geen fatsoenlijke analyse van de energieprestaties van een woning kan verwachten? Waarom zijn deze zogenaamde energiedeskundigen überhaupt gecertificeerd? Dit ondermijnt toch het draagvlak voor duurzaamheidsmaatregelen?

Zoals ik eerder aangaf is het registreren van het vereenvoudigd energielabel op verzoek van de Kamer zo laagdrempelig en goedkoop mogelijk gehouden. Bij het vereenvoudigd energielabel is het aantal handelingen dat de erkend deskundige moet uitvoeren beperkt. De erkend deskundige moet de tien door de woningeigenaar ingevoerde woningkenmerken en het aangeleverde bewijs controleren. Doordat het toetsen van het bewijs door de erkend deskundige volledig digitaal wordt uitgevoerd en het systeem «dwingend» is ingericht, is de benodigde tijd voor het beoordelen van het bewijs relatief beperkt. Het bepalen van de hoogte van de prijs voor de geleverde dienst is aan de erkend deskundige zelf.

Vraag 11

Waarom is het geen praktijk – net als in andere Europese landen – dat, zeker voor de hogere labels, iemand thuis komt inspecteren?

In Nederland is een onderscheid gemaakt tussen het vereenvoudigd energielabel en de energie-index. Bij het vereenvoudigd energielabel is geen huisbezoek nodig. Het is een bewustwordingsinstrument dat een indicatie geeft van de energieprestatie van de woning. Het vereenvoudigd energielabel is betrouwbaar, maar minder nauwkeurig.
Voor het bepalen van een energie-index is wel een huisbezoek nodig, onafhankelijk van de labelklasse. De energie-index is nauwkeuriger en wordt gevraagd wanneer aan de energieprestatie van een woning een financiële regeling gekoppeld is, zoals bij het Woningwaarderingsstelsel en de STEP-subsidie.

Vraag 12

Wat is de actuele stand van zaken voor wat betreft de inbreukprocedure van de Europese Commissie tegen Nederland ten aanzien van de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD-richtlijn)?

Op 16 juli 2018 heeft Nederland een reactie aan de Europese Commissie gestuurd op het Met Redenen Omkleed Advies. Op 20 augustus 2018 heb ik de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over de hoofdlijnen van deze reactie (Kamerstuk 30 196, nr. 609). De Europese Commissie is de Nederlandse reactie op dit moment nog aan het bestuderen. Op basis van de reactie kan de Europese Commissie besluiten de inbreukprocedure verder voort te zetten of te beëindigen. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de ontwikkelingen in deze procedure.

Vraag 13

Wat vindt u van de kritiek dat het stelsel onvoldoende functioneert en de vergelijking met de Europese autotests: op papier rijden de auto’s 1 op 20, in de praktijk wordt 1 op 14 nauwelijks gehaald?

Ja, ik ken het onderzoek. Ik wil opmerken dat de bepaling van de energieprestatie van gebouwen, die de basis vormt van zowel het energielabel als bewijs dat aan energetische eisen in de regelgeving wordt voldaan, niet het daadwerkelijk energiegebruik aangeeft. De bepaling van het energiegebruik van gebouwen geeft het gebouwgerelateerde energiegebruik aan, dus de energie die nodig is om het gebouw te verwarmen, te koelen, te ventileren en het energiegebruik voor warmtapwater. Het energiegebruik van bewoners, zoals de energie voor de koelkast en overige apparatuur wordt niet meegerekend. Verder wordt, conform de eisen van de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD), uitgegaan van een normaal gebruik onder standaard-aannamen. Door bovengenoemde uitgangspunten wijkt de theoretisch berekende energieprestatie af van het werkelijke energiegebruik «op de meter».
Bij de ontwikkeling van de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen (NTA 8800) die per 2020 in werking zal treden, heb ik meegegeven dat deze beter moet aansluiten bij de gemiddelde werkelijkheid dan de huidige bepalingsmethoden (NEN 7120 en Nader Voorschrift). Ook bij de NTA 8800 wordt, conform de Europese richtlijn, alleen het gebouwgerelateerde energiegebruik onder normaal gebruik en standaard-aannamen bepaald.

Vraag 14

Kent u het Onderzoek voor de gebouwde omgeving (OTB-onderzoek) waaruit blijkt dat het werkelijk energiegebruik bij de hogere A en B labels veel hoger ligt dan verwacht en dat het omgekeerde geldt voor de lagere labels? Bent u bereid het systeem zo aan te passen dat meer gekeken wordt naar het werkelijke, in plaats van het theoretische energieverbruik van een woning?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Wat gaat u doen om het vertrouwen van mensen in het energielabelsysteem te vergroten?

Ik vind het van belang dat er vertrouwen is in het energielabelsysteem. Aan energielabels wordt in het economische verkeer een steeds grotere waarde toegekend, en naarmate de betekenis van het energielabel voor de woningwaarde en voor de nog te nemen verduurzamingsmaatregelen toeneemt, stijgt het belang van de nauwkeurigheid van het energielabel. Dit is voor mij aanleiding om de communicatie over het onderscheid tussen vereenvoudigd energielabel en de energie-index, als uitgebreidere en nauwkeuriger methode, te verbeteren. Tevens zal ik meer ten principale bezien of (op termijn) het vereenvoudigd energielabel kan vervallen. Ik zal dit betrekken bij de introductie van de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen (NTA 8800) die ook van invloed is op de wijze waarop zowel het vereenvoudigd energielabel als de energie-index tot stand komt.