Vraag 1

Bent u op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer dat in 2018 meer dan 32% van de bezwaren tegen WOZ-beschikkingen worden ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden?1 Wat is uw mening over deze groei (in 2017 betrof dit ongeveer 30%)?

Ja, ik ben op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer. De toename van het aantal bezwaren tegen WOZ-beschikkingen ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden, is mij bekend. Net als de Waarderingskamer ben ik voorstander van een laagdrempelige toegang tot bezwaar, waarbij de belanghebbende kan kiezen of hij zelf bezwaar maakt of dit door een gemachtigde laat doen.
De Waarderingskamer heeft aangegeven dat bij bezwaren die zijn ingediend door gemachtigden die werken op basis van «no-cure-no- pay», ongewenste praktijken voorkomen. Deze signalen bereiken mijn ambtgenoten van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook in toenemende mate omdat de problematiek ook raakt aan andere beleidsterreinen, zoals de parkeerbelastingen en de belasting van personenauto’s en motorrijwielen (BPM) ingeval van import van gebruikte auto’s. Zowel bij het niet betalen van parkeerbelasting als de import van gebruikte auto’s blijkt een groep ondernemers namens kentekenhouders massaal bezwaar en beroep in te dienen tegen de naheffingsaanslag parkeerbelasting dan wel de (eigen) BPM-aangifte, zelfs in die gevallen waarbij het te behalen belastingvoordeel klein is. Net zoals bij de WOZ is er ook in dit geval een verdienmodel ontstaan. In de brief van de Staatssecretaris van Financiën d.d. 5 juli 2018 is de problematiek ten aanzien van de BPM aan de orde gekomen.
Mijn ambtgenoten en ik zullen de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen laten onderzoeken. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek zal worden bezien welke oplossingen voor de problematiek in de rede liggen.

Vraag 2

Bent u voornemens gehoor te geven aan de oproep van de Waarderingskamer om, samen met gemeenten en anderen, een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de stevige groei van de commerciële bezwaarmakers en de misstanden die de Waarderingskamer aantreft? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid in dit onderzoek de vraag naar de bedragen die gemeenten betalen aan proceskostenvergoedingen en de administratieve kosten te betrekken? Bent u bereid (macro) inzichtelijk te maken wat het financiële voordeel is voor de belanghebbende bij een toegewezen bezwaar in relatie tot de vergoeding die het commerciële bedrijf direct of indirect ontvangt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u nu al om op te treden tegen de door de Waarderingskamer geconstateerde misstand dat belanghebbenden een doorlopende machtiging wordt voorgelegd op basis waarvan ze «no-cure, no-pay» bedrijven? Is er naar uw mening op dit moment sprake van voldoende consumentenbescherming bij dit type dienstverlening?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe oordeelt u over de gesignaleerde praktijken dat «no-cure, no-pay» bureaus verenigingen sponsoren op basis van het aantal leden dat via hen een bezwaar indient? Welke middelen heeft u om verenigingen te waarschuwen voor dergelijke mogelijk nadelige praktijken en bent u bereid deze in te zetten?

Hierbij benaderen bureaus belanghebbenden en adviseren zij ze om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking van hun woning. Daarbij wordt belanghebbende de mogelijkheid gegeven om een vereniging op te geven waaraan het bureau bij een gewonnen zaak een deel van de proceskosten zal betalen. Het kan goed zijn dat de vereniging in kwestie op voorhand niet op de hoogte is van de afspraak tussen bureau en belanghebbende. Verenigingen hoeven dit ook niet te weten. Het staat partijen namelijk vrij om afspraken te maken over de voorwaarden waaronder de belanghebbende de opdracht aan het bureau verstrekt. Daarom staan mij geen middelen ter beschikking om hierin te treden.

Vraag 5

Is de conclusie gerechtvaardigd, gezien de gestage groei van het aantal «commerciële» WOZ-bezwaren, dat de voorlichtingsactiviteiten die gemeenten uitvoeren op dit vlak geen of onvoldoende effect hebben en dat om die reden nadere actie vereist is? Beschikt u over gegevens over de mate waarin «commerciële» bezwaren effectiever zijn dan bezwaren van belanghebbenden in persoon en kunt u die met de Kamer delen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Welk beeld heeft u van de zorgvuldigheid waarmee gemeenten komen tot WOZ-beschikkingen? Is de doelstelling dat alle Nederlandse gemeenten aangesloten zijn bij de Landelijke voorziening WOZ inmiddels gerealiseerd?

De Waarderingskamer is toezichthouder en controleert in die hoedanigheid periodiek de kwaliteit van de WOZ-waardering door gemeenten. Voordat gemeenten de WOZ-waarden (per WOZ-beschikking) aan belanghebbenden bekend maken, moeten zij de Waarderingskamer vragen hiermee in te stemmen. Voordat de Waarderingskamer instemt beoordeelt zij de resultaten uit verschillende controles die recent bij de gemeente zijn uitgevoerd. Daarnaast worden de conclusies uit de eigen kwaliteitscontroles door gemeenten beoordeeld (bijvoorbeeld op basis van een analyse van kengetallen). Afhankelijk van de grootte van de gemeente, de resultaten uit eerdere controles en op basis van een willekeurige steekproef voert de Waarderingskamer bij een aantal gemeenten in de vorm van een inspectie een meer intensieve beoordeling van de kwaliteit van de taxaties uit.
In de periode december 2017 tot maart 2018 voerde de Waarderingskamer 119 onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in 100 gemeenten uit. Het totaal aantal WOZ-objecten binnen deze gemeenten bedraagt ongeveer 3,5 miljoen. Nederland telt in totaal ongeveer 8,9 miljoen WOZ-objecten. Bij 7 gemeenten hebben tekortkomingen ertoe geleid dat WOZ-beschikkingen pas na het verstrijken van de wettelijke termijn van 8 weken zijn beschikt.
Het algemene beeld hieruit is aldus dat de waardering op een juiste wijze plaatsvindt. Gemeenten die kwalitatief onvoldoende scoren worden hier door de Waarderingskamer op gewezen en kunnen in het uiterste geval zelfs worden gesanctioneerd door een tijdelijk verbod tot het opleggen van WOZ-beschikkingen. Desalniettemin was in deze gevallen de kwaliteit op orde op het moment dat de WOZ-beschikkingen werden beschikt.
Onlangs is de laatste gemeente aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ. Hierdoor zijn sinds kort alle WOZ-waarden van woningen vrij toegankelijk voor iedereen in het WOZ-waardeloket, waardoor de beoordeling van de WOZ-waarde van een woning door belanghebbenden mogelijk wordt door vergelijking met andere woningen. Hiermee wordt een volgende stap gezet in de kwaliteit van de WOZ-waardering van woningen.

Vraag 7

Welke mogelijkheid biedt de invoering van de Omgevingswet om een loket in te richten waar inwoners de gegevens van hun onroerende zaak kunnen inzien en corrigeren? Welke ervaringen zijn op dit vlak opgedaan in individuele gemeenten? Op welke wijze kunt u deze ervaring onder de aandacht brengen van andere gemeenten?

De invoering van een OZB-loket zit niet in de scope van de Omgevingswet en het hierbij behorend Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Naar aanleiding van het BIT-advies2 over het DSO is dit voorjaar in een bestuurlijk overleg met het Rijk, de VNG, het IPO en de UvW een nieuw basisniveauvastgesteld voor het DSO dat gereed moet zijn bij de inwerkingtreding van de wet. Afgesproken is om de voorziene inhoudelijke vulling van het DSO-LV (DSO Landelijke Voorziening) te faseren en zo de complexiteit in de keten te reduceren. Binnen deze stapsgewijze ontwikkeling worden -vanuit dit basisniveau – alleen koppelingen voorzien met de basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en eventueel de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het is mogelijk dat in een latere fase van het digitaal stelsel (vanaf 2021) koppelingen worden gelegd met andere basisregistraties, zoals de basisregistratie WOZ.
Via het WOZ-waardeloket (https://www.wozwaardeloket.nl/) kan een inwoner reeds gegevens over een woning bekijken (de (ontwikkeling) van de WOZ-waarde en enkele andere kenmerken). Alle gemeenten zijn hier sinds kort op aangesloten. Inwoners kunnen in het geval van foutieve gegevens contact opnemen met de gemeente om deze te laten corrigeren.

Vraag 1

Krijgt u ook signalen van mensen die graag willen verhuizen naar een kleinere woning maar daarin na meer dan 15 jaar niet slagen?

Op veel plekken vinden mensen het moeilijk om een huis te vinden dat past bij hun wensen. Ik ontvang die signalen van veel groepen, zoals starters, studenten, mensen met een beperking en van ouderen. Het is vooral deze laatste groep die aangeeft te willen verhuizen naar een kleinere woning. Ik krijg gelukkig weinig signalen dat mensen meer dan 15 jaar op een kleine woning moeten wachten. Ik vind een dergelijke lange wachttijd zeer onwenselijk.

Vraag 2

Wat vindt u ervan als een oudere in een groot eengezinshuis graag bereid is te verhuizen naar een klein appartement, maar dat dit niet lukt omdat er te weinig betaalbare huizen zijn?

Als ouderen doorstromen van een eengezinswoning naar een appartement heeft dit veel voordelen. De oudere woont in een beter geschikte woning en de eengezinswoning komt beschikbaar voor een gezin. Ik vind het onwenselijk als dat niet mogelijk is doordat er te weinig betaalbare appartementen zijn.

Vraag 3

Hoe vaak komt dit voor? Wat zijn de verschillende gegevens in de verschillende regio’s in Nederland?

Er is geen landelijke monitor of database van wachttijden. Onderzoek van RIGO naar wachtlijsten in de sociale sector (Wachten, Zoeken en Vinden, 2016. Vooral gebaseerd op cijfers over 2014) laat zien dat de gemiddelde inschrijfduur sterk wisselt tussen regio’s. Van 8,7 jaar in de regio Amsterdam tot 2,8 jaar in de regio Haaglanden. In de regio Utrecht werd door RIGO een grote spreiding in wachttijden voor een sociale huurwoning gesignaleerd, waarbij vooral mensen die een eengezinswoning zoeken of een woning gelabeld voor 45 jaar en ouder in 15–20% van de gevallen 14 jaar of langer staan ingeschreven. Ingeschreven staan is overigens iets anders dan actief op zoek zijn. Gemiddeld was men in de regio Utrecht in 2015 4 jaar op zoek. Woningzoekenden in de middenleeftijd zijn het langst op zoek, jongeren minder lang. Ouderen zitten daar tussen in.
In het WoONonderzoek Nederland (ABF, Verhuis- en Slaagkansen, maart 2018) zijn deelnemers gevolgd die in het WoON onderzoek in 2015 aangaven te willen verhuizen. Nagegaan is of zij na een jaar verhuisd waren. Uit WoON blijkt dat het aandeel ouderen dat wil verhuizen veel lager is dan bij andere leeftijdsgroepen. Van de ouderen die «beslist» willen verhuizen is een kwart tot een derde na een jaar daadwerkelijk verhuisd (zie tabel). Opvallend is de hogere slaagkans voor 75-plussers. Bij deze leeftijdsgroep is de noodzaak om te verhuizen vaak groter als gevolg van gezondheid dan bij jongere ouderen.
<25 jaar
28%
39%
25–34 jaar
25%
34%
35–44 jaar
14%
25%
45–54 jaar
10%
24%
55–64 jaar
8%
23%
65–74 jaar
8%
22%
75 jaar en ouder
13%
34%

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat mensen gedurende zo een lange tijd feitelijk opgesloten zijn in hun eigen huis en praktisch geen kant op kunnen?

Ik vind het onwenselijk als mensen niet kunnen verhuizen naar een woning die past bij hun woonwens. De knelpunten op de woningmarkt zijn echter complex en veelomvattend en vragen om coalities. De Minister van VWS en ik hebben op 18 juni jl. de Actielijn Wonen en Zorg naar Uw Kamer gestuurd. De actielijn is een bijlage van de Woonagenda en tevens onderdeel van het Programma Langer Thuis van het Pact voor de Ouderenzorg. Er staat in dat wij gemeenten gaan ondersteunen een aanpak te ontwikkelen die ervoor zorgt dat ouderen geschikt wonen. Dat kan bijvoorbeeld door de inzet van wooncoaches. Wij streven er naar dat vraag en aanbod op lokaal niveau beter in kaart wordt gebracht en er meer aanbod van vernieuwende woonvormen voor ouderen wordt gecreëerd. Wij starten daarom binnenkort met een kennisprogramma en een ondersteuningsteam. Tevens zal er vanaf 1 januari 2019 vanuit het Ministerie van VWS een innovatieregeling beschikbaar zijn die de totstandkoming van nieuwe woonzorginitiatieven stimuleert.

Vraag 5

Ziet u mogelijkheden om mensen te helpen die ruimte kunnen maken voor gezinnen? Zo ja welke maatregelen bent u bereid te nemen? Zo nee, waarom niet?

Ik vind doorstroming op de woningmarkt een heel belangrijk thema. Doorstromingsmogelijkheden voor ouderen willen de Minister van VWS en ik via de Actielijn wonen en zorg vergroten door het aanbod van woonvormen voor ouderen te stimuleren. Daarnaast worden via de Actielijn wonen en zorg gemeenten ondersteund om beleid te maken dat ouderen helpt bij het vinden van een nieuwe woning vinden, bijvoorbeeld door de inzet van een wooncoach. Sinds 17 juni jl. is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) toegankelijk voor meer ouderen die naar een goedkopere koopwoning willen verhuizen. Dat komt omdat sinds die datum kan worden getoetst op de werkelijke woonlasten van ouderen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nieuwkomer krijgt nog steeds voorrang op huis»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van dat het schandalig en onacceptabel is dat statushouders nog altijd met voorrang een woning toegewezen krijgen? Zo nee, hoe legt u dat uit aan de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, wel jarenlang op de wachtlijst moeten staan?

Die mening deel ik niet. Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Het tijdig huisvesten van statushouders is voor een snelle en betere integratie van belang. Ook worden daarmee de maatschappelijke kosten die met de opvang van asielzoekers gepaard gaan, beperkt gehouden. De lokale afweging is overigens niet in beton gegoten en kan in de loop der tijd, als er zich nieuwe ontwikkelingen voordoen, weer anders uitpakken.
Verder is het zo dat meer nog dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang is voor hoe lang mensen moeten wachten op een sociale huurwoning. Het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio’s en het beter benutten van de bestaande voorraad is dan ook nodig om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten. Daar zetten vele partijen zich volop voor in, waaronder gemeenten en ik zelf.

Vraag 3

Wanneer stopt u de discriminatie van de Nederlanders? Wanneer gaat u zich eens als een Nederlandse Minister gedragen en kiest u voor de Nederlanders?

Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 4

Bent u bereid ervoor te zorgen dat er geen enkele woning meer wordt weggegeven aan statushouders? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht dat er een balkon van een huurwoning in een flat is ingestort in Groningen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Mijn reactie geef ik in de antwoorden op uw verdere vragen.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat balkons van 312 appartementen zijn afgesloten, ondanks het feit dat deze woningen kort geleden zijn gerenoveerd? Voldoen de woningen en de balkons voor en na de renovatie aan het geldende Bouwbesluit?2

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de corporatie Lefier. Deze heeft het volgende laten weten.
Lefier heeft in 2014 onderzoek laten uitvoeren naar de constructieve staat van de portiekflats aan de West-Indischekade waar het balkonincident is opgetreden. Op basis hiervan is geconstateerd dat de balkons veilig waren voor nog zeker 15 jaar. Los van dit onderzoek heeft later een binnenrenovatie plaatsgevonden voor wat betreft het verbeteren van de energiezuinigheid en het comfort van de woningen. Bij deze renovatieverbetering is de vigerende wetgeving (Bouwbesluit) gevolgd.
Ondanks dat uit het genoemde onderzoek was gebleken dat de balkons veilig waren, is nu toch een balkon bezweken. Dit was voor Lefier aanleiding om de balkons van 312 appartementen af te sluiten.

Vraag 3

Wat is er gedaan met waarschuwingen van bewoners uit de flat met het ingestorte balkon dat er scheuren in balkonvloeren zitten en dat er mogelijk risico’s zijn?3

Lefier heeft laten weten te beschikken over een database met telefoongespreken met huurders vanaf 2014. Hieruit blijkt dat in de periode 2014 tot heden er zeven balkon-gerelateerde meldingen bij Lefier zijn binnengekomen. De aard van de meldingen laten een uiteenlopend beeld zien. Lefier heeft geconstateerd dat er in het verleden adequaat is gereageerd op deze meldingen, en dat deze meldingen geen aanleiding hebben gegeven tot nieuw onderzoek naar de veiligheid.

Vraag 4

Zijn alle galerijvloeren en balkons bij woningen in bezit van LeFier onderzocht, omdat al in augustus 2017 is gebleken dat 200 balkons van woningcorporatie De Huismeesters niet meer aan de bouwnorm voldeden? Wat is er gebeurd met de onderzoeksresultaten van alle Groningse woningcorporaties, dus ook van Wierden en Borgen, en Patrimonium die allebei in augustus vorig jaar nog niet klaar waren met hun onderzoek?4

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de corporaties. Ook heb ik navraag gedaan bij de gemeente Groningen in het kader van haar bouwtoezichtstaak. Uitgaande van hun informatie kan ik u het volgende melden. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen galerijflats waarvoor de wettelijke onderzoeksplicht geldt en overige flats (zoals portiekflats).
Lefier heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft Lefier balkons onderzocht bij haar overige flats. Waar nodig zijn maatregelen genomen (zie ook mijn antwoord op vraag5.
De Huismeesters heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft De Huismeesters balkons onderzocht bij haar haar portiekflats. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
Wierden en Borgen heeft geen galerijflats in haar bezit. Bij haar andere flats zijn balkons onderzocht. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
Patrimonium heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft Patrimonium balkons bij haar overige flats onderzocht. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
De gemeente heeft toezicht uitgevoerd op de naleving van de onderzoeksplicht bij galerijflats. Zij heeft alle eigenaren van galerijflats waar de onderzoeksplicht voor geldt, aangeschreven. De onderzoeksrapporten zijn ontvangen en beoordeeld door de gemeente. Bij overige flats heeft de gemeente constructieve aanpassingen van balkons getoetst.

Vraag 5

Hoe heeft het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht in Groningen gefunctioneerd in deze casus, aangezien bekend is dat bij galerijen en balkons van woningen uit de jaren «50, «60 en «70 corrosie in de bewapening kan voorkomen? Of zijn er andere oorzaken waardoor dit ongeluk heeft kunnen gebeuren?

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de gemeente Groningen. Deze heeft het volgende laten weten.
Nadat het balkon was afgebroken, is de afdeling bouwtoezicht van de gemeente direct ter plaatse gaan kijken. In overleg met de gemeente heeft de corporatie maatregelen getroffen voor de veiligheid van de bewoners en de omgeving. In opdracht van de corporatie is door een constructief bureau onderzoek gedaan naar de oorzaak van het afbreken. Uit dit onderzoek is gebleken dat de wapening in het balkon was aangetast door roest (corrosie). Er wordt nog verder onderzoek uitgevoerd. Nader onderzoek moet uitwijzen of hier sprake is van een structureel of incidenteel vraagstuk. Daarnaast zal een second opinion plaatsvinden met betrekking tot het eerste onderzoek. Dit gebeurt om er zeker van de zijn dat de onderzoeksresultaten juist zijn en de te nemen maatregelen bijdragen aan een goede oplossing.
Als de uitkomst van het volledige onderzoek bekend is, wordt door de gemeente samen met alle corporaties bekeken of er nadere maatregelen getroffen nodig zijn. Vooruitlopend hierop heeft de gemeente met de corporaties afgesproken dat zij alvast een inventarisatie maken van de portiekflats met soortgelijke balkons.

Vraag 6

Zijn inmiddels alle galerijflats in Nederland geïnspecteerd op onveilige balkon- en galerijvloeren, aangezien uw voorganger in oktober 2017 op Kamervragen heeft geantwoord dat 14% van de woningcorporaties en ongeveer 20% van gemeenten nog niet alles onderzocht had?5

Het betreft hier de naleving van de onderzoeksplicht van galerijflats. Het is de verantwoordelijkheid van gebouweigenaren te voldoen aan deze onderzoeksplicht. Het toezicht op de naleving van de onderzoeksplicht van galerijflats ligt bij de gemeente. Het interbestuurlijke toezicht op deze gemeentelijke taak ligt bij de provincie. Ik heb geen rol bij dit toezicht. Wel heeft mijn voorganger bij de beantwoording van de eerdere Kamervragen informatie gevraagd aan de Vereniging Bouw- en woningtoezicht Nederland en aan Aedes en uw Kamer deze informatie doorgegeven. Ik heb met beide organisaties opnieuw contact opgenomen. Zij hebben laten weten geen actuele informatie te hebben ten opzichte van de in 2017 gegeven informatie.

Vraag 7

Wat zijn de resultaten van de geïnspecteerde galerijflats bij gemeenten en woningcorporaties? Hoeveel galerijen en balkons zijn in totaal onveilig gebleken en hoeveel bevatten nog een vorm van risico?

Ik beschik alleen over de in antwoord 6 bedoelde informatie. Met landelijke bouwregelgeving zorg ik ervoor dat er veiligheidsvoorschriften gelden voor balkon- en galerijvloeren en dat de verantwoordelijkheden voor de naleving en handhaving zijn belegd. Het is vervolgens aan gebouweigenaren om ervoor te zorgen dat de betreffende vloeren voldoen aan de voorschriften en aan gemeenten om hierop toe te zien. Indien er zich problemen voordoen kunnen deze op gemeentelijk niveau worden opgelost.

Vraag 8

Zijn ook alle galerijflats in particulier eigendom in ons land geïnspecteerd op onveilige balkon- en galerijvloeren, en wat zijn hiervan de uitkomsten? Zo nee, hoe gaat u zorgen dat dit wel gebeurt?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Heeft u zicht op de veiligheid van balkons bij woningen die zich niet in een galerijflat bevinden en dus niet onder de onderzoekplicht vielen? Zo ja, voldoen alle balkons aan de gestelde veiligheidsnormen? Zo nee, hoe stimuleert u eigenaren om hun balkons tijdig te laten inspecteren op de veiligheid?

Zoals ik in mijn antwoord op uw eerdere Kamervragen (zie voetnoot 5 bij uw vraag7 heb beschreven is het probleem bij balkons veelal een te diepe ligging van de wapening en niet de gevaarlijke aantasting van de wapening door dooizouten zoals bij galerijvloeren van galerijflats. Hoewel uit het voorlopige onderzoek naar het bezwijken van het betreffende balkon in Groningen sprake is van corrosie, wordt er nog nader onderzoek uitgevoerd. Verder zijn er voor zover bekend bij andere balkons in Groningen niet eerder gevallen geconstateerd van corrosie. Ik wacht het nadere onderzoek in Groningen af.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden op de Kamervragen over het bericht over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties1?

Ja

Vraag 2

Welk deel van de maandelijkse lasten zijn de woonlasten voor mensen die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering? Kunt u enkele voorbeelden geven van deze woonlasten voor verschillende soorten huishoudens en verschillende soorten sociale huurwoningen, bijvoorbeeld van € 300, € 500 en € 700 per maand?

De door u gevraagde informatie is helaas niet beschikbaar. Wel beschikbaar zijn de gemiddelde woonquotes van een aantal huishoudtypen bij de genoemde huurprijzen. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen.
huishouden
huur per maand
tot 300
300–500
500–700
eenpersoons
29%
37%
43%
paar zonder kinderen
–
27%
31%
paar met kinderen
–
24%
27%
1-ouder
–
29%
33%
Bron: WoON2015. Voor huren tot € 300 per maand zijn niet voldoende casussen om tot betrouwbare uitspraken over de woonquote te komen.
In het onderzoek Profielschets beslagene (uitgevoerd in het kader van de vereenvoudiging van de beslagvrije voet, https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/armoede-en-schulden/documenten/rapporten/2016/12/12/profielschets-beslagenen) zijn wel indicaties opgenomen over huishoudens die met loonbeslag te maken hebben. Hierin is onder meer opgenomen dat de meeste huurders met loonbeslag tussen de € 400 en € 710 aan huur betalen. Huishoudens die uit meerdere personen bestaan, betalen gemiddeld genomen meer huur. Alleenstaanden met kinderen en samenwonenden zonder kinderen betalen ongeveer evenveel huur per maand.

Vraag 3

Kunt u een indicatie geven hoeveel mensen, die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering, kiezen voor een verhuizing naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning?

De door u gevraagde informatie is niet beschikbaar omdat de aanpak van de schulden maatwerk is waarvan landelijk geen cijfers worden bijgehouden.
Eerder heb ik op antwoorden van Kamervragen van de leden Koerhuis en De Lange (beiden VVD, Kamerstukken II, 2017–2018, 2018Z12625) over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties aangegeven dat aan het ontstaan van problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag liggen. Het is belangrijk om bij het oplossen van de financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo mogelijk weg te nemen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor (integrale) schuldhulpverlening. Zij verlenen maatwerk om samen met de schuldenaar naar een structurele oplossing te zoeken om zijn of haar financiële problemen op te lossen. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Per situatie kan een gemeente bij uitstek beoordelen hoe dat voor deze betreffende schuldenaar kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere woning kan in principe tot de mogelijkheid behoren.

Vraag 4

Kunt u een indicatie geven voor hoeveel mensen in de schuldhulp of schuldsanering de corporaties meewerken aan het beschikbaar stellen van de goedkoopste sociale huurwoningen?

In 2017 hebben zich 94.200 mensen aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening2. Gemeenten kijken bij elke schuldenaar op welke wijze de schulden het best zouden kunnen worden opgelost. Voor sommige schuldenaren kan onderdeel van de integrale oplossing zijn dat deze verhuist naar een goedkopere sociale huurwoning. In dat geval zal de gemeente hiervoor contact opnemen met de betrokken corporatie. Omdat het hier lokaal maatwerk betreft worden hierover geen landelijke gegevens bijgehouden. Ook Aedes, vereniging van woningcorporaties, heeft aangegeven hierover geen gegevens bij te houden.

Vraag 5

Hoe gaan de landen om ons heen om met het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning voor mensen in de schuldhulpverlening? Zijn er «best-practices» die in Nederland overgenomen kunnen worden?

De hulpverlening aan mensen met problematische schulden is zeer divers georganiseerd in de landen om ons heen. Ook het geldende rechtssysteem en de woningmarkten zijn niet goed vergelijkbaar. Dat betekent dat mogelijke voorbeelden niet zonder meer toepasbaar zijn op de Nederlandse situatie. Over de Nederlandse situatie kan wel worden aangegeven dat corporaties veel doen om te voorkomen dat huurders met schulden in een problematische situatie terecht komen. Dat kan in de vorm van het passend toewijzen waardoor de te betalen huur en het inkomen in verhouding zijn, het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden, en het bieden van maatwerk voor het oplossen hiervan.
De gemeentelijke schuldhulpverlening biedt voldoende ruimte om iemand met (dreigende) problematische schulden een passende oplossing te bieden. Daarvoor is het noodzakelijk dat partijen kijken op welke wijze de schuldhulpverlening het beste kan worden vormgegeven. Daarvoor is het niet per definitie nodig dat iemand naar een andere woning verhuist.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning helpt om minder woonlasten te hebben en zo een bijdrage kan leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 4 heb geantwoord, liggen aan problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag. De aanpak vereist dan ook maatwerk. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Verhuizing naar een woning met een lagere huur kan in principe tot de mogelijkheid behoren. Ook helpt hierbij dat woningcorporaties op grotere schaal dan in het verleden huurverlagingen toepassen.

Vraag 7

Bent u bereid om met gemeenten en corporaties in overleg te gaan over oplossingen die een bijdrage leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden?

Gemeenten en woningcorporaties kunnen belangrijke bijdragen leveren als het om het voorkomen van schulden en huisuitzettingen gaat. Huisuitzettingen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen. Dat vraagt dat gemeenten en woningcorporaties goede afspraken maken. Zoals in de brief over de brede schuldenaanpak (Kamerstuk 24 515, nr. 431) is aangegeven zal in de uitwerking van de afspraken met gemeenten ook aandacht zijn voor het voorkomen van huisuitzettingen.
Overigens doen corporaties al heel veel om huisuitzettingen te voorkomen. Al een paar jaar neemt het aantal huisuitzettingen uit corporatiewoningen af.
2006
7.500
2007
8.550
2008
7.650
2009
5.900
2010
5.900
2011
6.000
2012
6.480
2013
6.980
2014
5.900
2015
5.550
2016
4.800
2017
3.700
Woningcorporaties blijven op verschillende manieren alles doen om huisuitzettingen te voorkomen, ook al is er sprake van schulden. Zo hebben corporaties nog meer inspanningen en middelen ingezet om het snel oplopen van huurschuld te voorkomen.
De samenwerking met gemeenten (wijkteams) en schuldhulpverlening bij het vroeg signaleren van schulden is bijvoorbeeld versterkt door het afsluiten van convenanten en het maken van prestatieafspraken hierover. Daarnaast nemen corporaties zelf steeds meer maatregelen. Uit onderzoek is gebleken dat het goed werkt om bij de eerste signalen van huurachterstanden zo snel mogelijk persoonlijk contact op te nemen, hetzij via de telefoon hetzij met een huisbezoek. Corporaties maken steeds meer gebruik van andere middelen om oplopende huurachterstand te voorkomen. Ook na een gerechtelijk vonnis blijven corporaties zoeken naar manieren om huisuitzetting te voorkomen.
Gemeenten en corporaties doen alles wat in hun vermogen ligt om huurachterstanden te voorkomen en schulden zoveel mogelijk tegen te gaan. Aanvullend overleg over dit onderwerp acht ik op dit moment dan ook niet nodig.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel: UvA’er Robin: «Lullig dat ik eruit moet voor een internationale student» en het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam (UvA) «UvA realiseert 220 extra tijdelijke studentenkamers»?1 2

Ja.

Vraag 2

In hoeverre is dit een uitkomst van gesprekken tussen huisvesters, instellingen en gemeenten zoals u aangeeft in uw internationaliseringsbrief van 4 juni jl.?

De huisvesting van internationale studenten is niet het gevolg van mijn brief over internationalisering in het hoger onderwijs, maar hangt wel samen met de problematiek rondom de huisvesting van (internationale) studenten die wij al vaker in uw Kamer besproken hebben en waarover mijn collega van BZK en ik onlangs ook een brief hebben gestuurd naar gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters. De aanvang van de gesprekken tussen alle betrokken partijen bij de huisvesting van studenten in de Bijlmerbajes, te weten de eigenaar (AM), leegstandsbeheerder (Alvast) en de UvA/HvA/VU om internationale studenten vanaf augustus te huisvesten dateert van eind 2017. Dit initiatief was dus al genomen voor het verschijnen van de internationaliseringsbrief van 4 juni jl.

Vraag 3

Wat is de reden dat in het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam van 7 juni jl. wordt aangegeven dat de extra kamers bovenop het al bestaande aanbod komen en uit het artikel van 22 juni jl. blijkt dat Nederlandse studenten uit hun kamer gezet worden voor internationale studenten?

Het beschikbare contingent studentenwoningen voor internationale studenten van UvA Student Housing bestaat momenteel uit 3.250 woningen. Dit betreft woningen van de huisvestingspartners van de UvA, die voor de middellange termijn beschikbaar zijn voor UvA en HvA studenten. In verband met de toegenomen vraag naar huisvesting heeft de UvA zich ingespannen om voor het academisch jaar 2018–2019 een aantal tijdelijke oplossingen aan het voornoemde contingent toe te voegen, één daarvan is op de locatie Bijlmerbajes. Op deze locatie wordt door de UvA en de VU gezamenlijk tijdelijke huisvesting voor internationale studenten gerealiseerd. Pas op het moment dat deze locatie geschikt is gemaakt voor internationale studenten, tellen de kamers als extra capaciteit op het bestaande aanbod.
Voorafgaand aan het geschikt maken van de kamers voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten, verbleef een mix van Nederlandse- en buitenlandse studenten via een anti-kraak constructie tijdelijk in de Bijlmerbajes. Een dergelijke anti-kraak constructie wordt vaak getroffen in het kader van leegstandsbeheer en is per definitie tijdelijk, maar behoort niet tot het bestaand aanbod van studentenhuisvesting. Aan betreffende studenten is op voorhand duidelijk gemaakt dat hun verblijf slechts tijdelijk zou zijn en zij zekerheid zouden hebben tot augustus 2018. Hopelijk vinden deze studenten snel alternatieve huisvesting. De betreffende leegstandsbeheerder beziet ook of hiervoor mogelijkheden zijn (zie ook vraag 6).

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat ruim 100 Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten en dat het gebouwen betreft die op de lijst staan om in februari 2019 te worden gesloopt?

Nee die mening delen wij niet, om twee redenen.
Er wordt door de gemeente, onderwijsinstellingen en huisvesters gezocht naar oplossingen om het kamertekort voor studenten het hoofd te bieden. De transformatie van de Bijlmerbajes is niet de enige nieuwe ontwikkeling op het gebied van studentenhuisvesting in Amsterdam. Dat, naast het zoeken naar structurele oplossingen, ook gezocht wordt naar tijdelijke oplossingen, zoals het tijdelijk benutten van leegstaande gebouwen, is in een zo’n krappe woningmarkt als Amsterdam alleen maar te begrijpen.
De tweede reden is dat er geen sprake is van verdringing, zoals de vraagstelling suggereert. De Bijlmerbajes wordt tot aan de sloop in 2019 geschikt gemaakt voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten. Ook daar is grote behoefte aan. Bovendien is de doelgroep van internationale studenten bij uitstek geschikt om tijdelijk te huisvesten omdat veel internationale studenten ook maar voor een deel van hun studie in Nederland verblijven.
Door de eigenaar en leegstandsbeheerder is besloten om, totdat de woningen voor internationale studenten gereed zijn, een anti-kraakwacht in de woningen te huisvesten. De leegstandsbeheerder heeft aan de huidige bewoners duidelijk gemaakt dat het om een anti-kraak gebruikersovereenkomst tegen een lage vergoeding gaat, waarbij gebruikers gewezen zijn op de opzegtermijn van 28 dagen. Ook is bij het aangaan van het contract aangegeven dat er zekerheid was tot augustus 2018.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het draagvlak voor internationale studenten niet toeneemt onder Nederlandse studenten als studenten aangeven «het voelt alsof ik minder belangrijk ben dan internationale studenten»? Wat wilt u doen om dit tegen te gaan? Was het voor de integratie niet beter geweest als Nederlandse en internationale studenten hier gemengd zouden gaan wonen?

De onjuiste beeldvorming die is ontstaan over deze situatie helpt inderdaad niet mee, waar het gaat om het draagvlak voor internationale studenten. Zoals u weet werken mijn collega en ik aan een nieuw actieplan studentenhuisvesting. Dit zal in het najaar gereed komen. Daarin zal lokaal maatwerk het uitgangspunt zijn. Uitgaande van de situatie in Amsterdam zien we dat kennisinstellingen, gemeenten en huisvesters samen naar oplossingen zoeken om de beschikbaarheid van studentenwoningen voor alle studenten, Nederlandse en internationale, te vergroten. Wat betreft de tijdelijke woonruimte op de locatie Bijlmerbajes is gekozen voor het huisvesten van internationale studenten om de druk op de Amsterdamse studentenwoningmarkt tijdelijk te verlichten. Het gaat hier ook echt om tijdelijke huisvesting, tot aan de sloop van de panden in 2019. Internationale studenten zijn hiervoor, zoals ook aangegeven bij vraag 4, een goede doelgroep, omdat zij ook vaak maar tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 6

Bent u bereid om er bij de UvA op aan te dringen dat zij ook voor de getroffen studenten huisvesting vinden?

De studenten die van te voren wisten dat hun verblijf in de Bijlmerbajes tijdelijk zou zijn, zullen op zoek moeten gaan naar een alternatieve oplossing voor de periode na augustus 2018. Via de UvA begrijpen we dat de betreffende leegstandsbeheerder hierbij behulpzaam wil zijn. De brief die ik samen met de Minister van BZK onlangs heb gestuurd naar alle gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters in de studentensteden, roept deze partijen op om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken voor alle studenten.

Vraag 7

Welke situaties zijn er nog meer bekend, waarin Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten?

Die zijn ons niet bekend.

Vraag 1

Kent u het bericht dat huurders in Bergen gratis zonnepanelen op de daken van hun woningen krijgen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Het niet doorberekenen van het plaatsen van zonnepanelen aan huurders is een keuze van de corporaties zelf op basis van hun eigen financiële positie, de lokale volkshuisvestelijke prioriteiten en opgaven en het overleg met de huurders en gemeenten waar zij prestatieafspraken mee maken. Verduurzaming van de woningvoorraad en huurmatiging zijn onderdeel van deze prestatieafspraken. Het is goed om te zien dat corporaties in de praktijk invulling geven aan het verbeteren van de betaalbaarheid en het verduurzamen van hun bezit.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de voorbeelden van woningcorporatie Kennemer Wonen of Woonborg, waarbij huurders zonnepanelen krijgen zonder huurverhoging, navolging verdienen in het hele land? Wat kunt u en wilt u doen om dat te bereiken?2

De voorbeelden van Kennemer Wonen en Woonborg zijn mooie voorbeelden van hoe een corporatie invulling kan geven aan verduurzaming en het verbeteren van de betaalbaarheid. Waar en in welke vorm dit navolging krijgt in het land hangt af van de lokale afspraken die corporaties, huurders en gemeenten maken over hoe lokale volkshuisvestelijke opgaven worden ingevuld. Afhankelijk van de financiële positie van de corporatie en lokale afwegingen kan daarbij besloten worden om de plaatsing van zonnepanelen niet door te berekenen aan de huurders. Ik zie geen reden om actief te gaan sturen op de afspraken die hierover lokaal gemaakt worden.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen in ons land, graag uitgesplitst naar rijtjeshuizen, flats en appartementencomplexen, hebben zonnepanelen op het dak, en hoeveel daarvan hebben geen huurverhoging, energieprestatievergoeding of verhoogde servicekosten gekregen?

Op basis van de meest recente cijfers van Aedes3, blijkt dat er 67.900 corporatiewoningen in 2017 voorzien waren van zonnepanelen. Er is echter geen specificatie beschikbaar naar het type woning.

Vraag 4

Klopt het dat met de reserves, die in de commerciële (niet-Daeb) tak van woningcorporaties zitten, er meer dan een miljoen huurwoningen van gratis zonnepanelen zijn te voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op lokaal niveau in het overleg tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties dient een afweging gemaakt te worden tussen de bestedingsmogelijkheden van de financiële ruimte bij corporaties. Dit gaat bijvoorbeeld ook om verdere verduurzaming van de corporatievoorraad, nieuwbouw van DAEB en niet-DAEB-huurwoningen en huurmatiging. In hoeverre daar prioriteit wordt gelegd bij het plaatsen van zonnepanelen, is aan deze lokale partijen.
In de Staat van de Volkshuisvesting is dit jaar voor het eerst de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties voor de niet-DAEB opgenomen. Hieruit blijkt dat er vanuit de niet-DAEB maximaal € 4 miljard naar DAEB overgeheveld kan worden. Hiermee zouden op circa 1 miljoen huurwoningen zonnepanelen kunnen worden geplaatst, indien de kosten per woning beperkt blijven tot € 4.000 per woning.
Bij deze inschatting is echter geen rekening gehouden met het feit dat de risicobereidheid van de achtervangers van het borgingsstelsel grenzen stelt. Als uitgangspunt voor de risicobereidheid hanteren de achtervangers van het WSW (gemeenten en Rijk) dat het WSW onder «normale» omstandigheden maximaal één keer in de honderd jaar (99% zekerheid) een beroep doet op de achtervangers. Dat betekent dat er in werkelijkheid een lagere bestedingsruimte is op sectorniveau dan de optelling van de IBW per corporatie.

Vraag 5

Waarom mogen de kosten van zonnepanelen doorgerekend worden in zowel de huurprijs als de servicekosten? Bent u bereid ervoor te zorgen dat zonnepanelen niet langer doorberekend mogen worden in de servicekosten, zodat een huurder er niet op achteruit gaat in woonlasten?3

De installatiewijze en de plaats van de zonnepanelen bepalen of de kosten daarvan kunnen worden doorberekend via de huurprijs of via de servicekosten. Zo kunnen zonnepanelen worden doorberekend in de servicekosten op het moment dat zij niet zijn aan te merken als onroerende aanhorigheid bij de woning. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij zonnepanelen die zodanig zijn geïnstalleerd dat zij eenvoudig zijn te verwijderen of bij zonnepanelen die niet op of aan de woning zijn aangebracht maar wel elektra leveren aan de huurder.
Een verhuurder is bij de plaatsing van zonnepanelen gebonden aan verschillende wettelijke regels. Een verhuurder kan geen zonnepanelen plaatsen op een woning zonder instemming van de zittende huurder. Bij een complex wordt een voorstel van de verhuurder tot plaatsing van zonnepanelen als redelijk beschouwd indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Deze 70% instemming geldt ook als er sprake is van doorberekening in de servicekosten en het gaat om zonnepanelen die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zonnepanelen voor de elektra van gemeenschappelijke ruimten in een flat. Voorts geldt dat een verhuurder verplicht is om met zijn huurdersorganisaties regelmatig overleg te voeren over het huur-, onderhouds- en servicekostenbeleid. Dit betekent dat een verhuurder ook zijn beleid inzake het plaatsen van zonnepanelen met zijn huurdersorganisaties zal bespreken. Gelet op deze wettelijke regels acht ik dat huurders voldoende waarborgen hebben als een verhuurder zonnepanelen wil plaatsen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat studenten naar de rechter moeten stappen om hun onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te krijgen?1

Als Minister kan ik geen eindoordeel vellen over de juiste toepassing van de wet in concrete gevallen, daar is de rechter voor. Die kan alle voorwaarden en omstandigheden bij zijn oordeel betrekken. Zoals in de beantwoording van eerdere Kamervragen4 aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Een benadeelde kan naar de rechter stappen als de bemiddelaar de bemiddelingskosten niet in der minne terugbetaalt. Mogelijk ziet de ACM in de meldingen van consumenten aanleiding tot een onderzoek naar deze praktijk(en). De ACM is bevoegd maatregelen te nemen wanneer sprake is van een stelselmatige overtreding (het gaat om de belangen van een groep consumenten). Zij treedt niet op in individuele gevallen. Klachten bij de ACM kunnen ertoe leiden dat tussenpersonen gedwongen worden hun beleid aan te passen en van verdere schending van de wettelijke regeling af te zien.

Vraag 2

Wat is de rol van de ACM (Autoriteit Consument en Markt) geweest in deze zaak, nu de ACM in 2014 een andere werkwijze heeft toegezegd, de wet is aangescherpt en er sinds 2016 dezelfde regels voor studentenkamers gelden tegen onterechte bemiddelingskosten?2 3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kan de ACM in zaken met onterechte bemiddelingskosten voorkomen dat gedupeerden naar de rechter moeten stappen, en waarom is dat in dit geval niet gebeurd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe gaat u ervoor zorgen dat in de toekomst gedupeerden geen rechtsgang meer hoeven te maken, maar dat bemiddelingsbureaus automatisch worden gesommeerd om de onterecht ontvangen bemiddelingskosten terug te storten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals tijdens het AO Volkshuisvesting/Woningcorporaties van 21 juni jl. toegezegd informeer ik uw Kamer in het najaar via de aanpak «Goed verhuurderschap» (zie ook het antwoord op vragen 6 en 7) hoe ik invulling geef aan de motie van het lid Kops (PVV) (32 847 nr. 324). Deze motie verzoekt de regering ervoor te zorgen dat er niet langer onrechtmatig bemiddelingskosten bij huurders in rekening worden gebracht. Zoals tijdens het AO Huuraangelegenheden van 26 september jl. toegezegd zal ik ook onderzoeken of de Huurcommissie een rol kan spelen bij geschillen over bemiddelingskosten.

Vraag 5

Hoe vaak is het vragen van dubbele bemiddelingskosten voor huur en verhuur nog voorgekomen in 2017 en 2018, nu uw voorganger verwachtte dat «deze praktijken snel zullen eindigen» en de ACM in 2016 stelde dat «dubbele courtage niet vaak meer voorkomt», maar klachten over bemiddelingsbureaus nog steeds op nummer 3 staan bij de meest voorkomende klachten bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag?4 5

Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen en aan hoeveel huurders ten onrechte bemiddelingskosten in rekening is gebracht.

Vraag 6

In hoeveel gemeenten in Nederland worden huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten geholpen als ze te maken hebben met dubbele bemiddelingskosten, ofwel in de vorm van een steunpunt dan wel in de vorm van financiële steun?6

Ik beschik niet over cijfers van de aantallen gemeenten die huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten steun bieden als ze te maken hebben met mogelijk dubbele bemiddelingskosten. Wel ben ik ben met de sector in gesprek over de waargenomen misstanden op de woningmarkt en de gezamenlijke inzet daarop in het kader van «Goed verhuurderschap». Onder deze misstanden schaar ik ook het nog steeds het ten onrechte vragen van bemiddelingskosten. Bij het traject «Goed verhuurderschap» zijn verschillende georganiseerde partijen uit de sector betrokken zoals de gemeente Amsterdam namens de studentensteden en VNG, maar ook VBO Makelaar, NVM, IVBN, Vastgoed Belang, VGM NL, Aedes, Woonbond en de LSVb. In gezamenlijkheid wordt gewerkt aan een aanpak, waarbij ook wordt gekeken naar het bieden van hulp aan huurders indien zij geconfronteerd worden met ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten. Graag bericht ik uw Kamer later in het najaar over de aanpak.

Vraag 7

Bent u bereid om hulp aan huurders, zoals het voorbeeld van de gemeente Groningen, het Huurteam in Utrecht of het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag in Amsterdam, te stimuleren in heel Nederland, beginnend bij de studentensteden en mogelijk in samenwerking met de LSVb (Landelijke Studenten Vakbond)? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «Veel bewoners van sociale huurwoningen verdienen te veel»?1

Ja.
In het artikel staat dat afgesproken zou zijn dat 80% van de gehele woningvoorraad van woningcorporaties in het gereguleerde segment gevuld moet worden met huurders met een inkomen onder de inkomensgrens voor woningtoewijzing (€ 36.798, prijspeil 2018). Dit is echter niet geheel correct. In de regelgeving is bepaald dat woningcorporaties jaarlijks 80% van de vrijgekomen woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018), 10% van de vrijgekomen woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018) en 10% van de vrijgekomen woningen vrij mogen toewijzen.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen in de Lokale Monitor Wonen 2018 van VNG, Aedes, Woonbond, G4 en G40?

In de Lokale Monitor Wonen zijn recentelijk de gegevens van 2016 verwerkt. Daarbij zijn goedkope scheefhuurders gedefinieerd als huishoudens met een inkomen boven € 39.874 (hoge inkomensgrens woningtoewijzing woningcorporaties, prijspeil 2016) die gehuisvest zijn in een woning met een huurprijs onder of op € 710,68 per maand (huurtoeslaggrens 2016). Volgens de Lokale Monitor Wonen valt landelijk gezien in 2016 12,1% van de huishoudens onder die goedkope scheefhuurders.
De landelijke trend is dat de goedkope scheefheid tussen 2014 en 2016 is afgenomen. Uit de Lokale Monitor Wonen blijkt dat dit ook in alle gemeenten van de in het artikel genoemde regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander) het geval is. Binnen die regio’s doen zich uiteraard verschillen tussen gemeenten voor.
Die verschillen hebben te maken met de specifieke samenstelling van de woningvoorraad en de vraag vanuit de bevolking in elk van de gemeenten. De woonruimteverdeling van woningcorporaties wordt bijna overal regionaal geregeld, waarbij gemeenten samenwerken in een regionaal systeem van woningtoewijzing.
De rijksoverheid heeft diverse maatregelen genomen om de goedkope scheefheid te verminderen. Sinds 2011 moeten woningcorporaties bij de woningtoewijzing van huurwoningen in het gereguleerde segment rekening gehouden met de inkomensgrens daarvoor (€ 36.798, prijspeil 2018). Woningcorporaties hebben daarbij overigens jaarlijks 10% vrije toewijzingsruimte voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij inkomensstijgingen na de woningtoewijzing mogen huurders in de huurwoning blijven wonen. Sinds 2013 hebben verhuurders (ook woningcorporaties) wel de mogelijkheid om aan huishoudens met een gezamenlijk hoger inkomen (prijspeil 2018: € 41.056 over 2016) een hogere huurverhoging voor te stellen om de doorstroming te bevorderen.
Mogelijk bedoelt u met «best practises» de hoogste afname van het aantal goedkope scheefwoners. Uit Lokale Monitor Wonen – dat een beeld per gemeente geeft – blijkt dat in regio Rivierenland (indeling De Gelderlander) de gemeente Neder-Betuwe de sterkste procentuele daling in goedkope scheefhuurders tussen 2014 en 2016 had, namelijk 17% (van 21,8% naar 18,1%, zijnde 3,7 procentpunt). In regio Maasland (indeling De Gelderlander) had de gemeente Grave procentueel de sterkste afname, namelijk 18,7% (van 15,5% naar 12,6%, zijnde 2,9 procentpunt). Overigens had in de provincie Gelderland de gemeente Westervoort de grootste procentuele daling in goedkope scheefhuurders, namelijk 45% (van 17,1% naar 9,4%, zijnde 7,7 procentpunt).

Vraag 3

Wat is de trend, vooral voor de in het artikel genoemde regio’s? Neemt het aantal scheefwoners daar wel af? Welke regio’s zijn «best practises» en waar valt nog veel te halen? Op welke manier maakt u gebruik van deze best practises?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de woningbouwproductie in de genoemde regio’s en de plancapaciteit van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen? Wat is daarvan het effect op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

De krant De Gelderlander heeft haar aandachtsgebied in regio’s opgedeeld, zodat lezers nieuws per regio kunnen lezen. De regio Rivierenland van De Gelderlander bevat de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. De regio Maasland van De Gelderlander bevat de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Gennep, Grave, Mill en St. Hubert en St. Anthonis.
Op basis van openbare gegevens kan ik u de volgende cijfers geven over de woningbouwproductie en plancapaciteit van deze gemeenten (niet onderverdeeld naar type woning).
Buren
44
185
129
48
93
79
578
Culemborg
117
93
2
365
147
202
926
Geldermalsen
27
92
48
48
184
126
525
Neder-Betuwe
7
44
171
142
103
114
581
Neerijnen
16
17
4
89
66
40
232
Tiel
82
52
31
16
196
42
419
Bron: CBS Statline
Boxmeer
51
265
58
120
147
146
787
Cuijk
153
52
37
266
39
217
764
Gennep
35
23
137
2
25
31
253
Grave
1
48
147
1
1
106
304
Mill en St. Hubert
54
8
9
5
56
43
175
St. Anthonis
3
21
3
19
11
32
89
Bron: CBS Statline
Buren
970
3
967
Culemborg
1.370
63
1.307
Geldermalsen
810
1
809
Neder-Betuwe
700
1
699
Neerijnen
531
1
530
Tiel
665
75
590
Bron: https://woningmarktmonitor.gelderland.nl/behoefte-en-plannen/
Boxmeer
925
315
1.240
Cuijk
680
240
920
Gennep
390
–
390
Grave
270
230
500
Mill en St. Hubert
310
105
415
St. Antonis
285
140
425
Bron (m.u.v. Gennep): https://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/bouwen-en-wonen/feiten-en-cijfers-wonen/monitor-bevolking-en-wonen.aspx
Bron Gennep: https://pcmlimburg.nl/
Niet is na te gaan hoe deze woningbouwproductie invloed heeft gehad en hoe de plancapaciteit invloed zal hebben op de doorstroming van goedkope scheefhuurders uit sociale huurwoningen (huurwoningen in het gereguleerde segment). Wel kan ik een beeld geven van de ontwikkeling van het aandeel goedkope scheefhuurders in de betrokken regio’s tussen 2014 en 2016.
Buren
18,1%
17,0%
– 1,1
– 6,1%
Culemborg
15,0%
13,7%
– 2,3
– 8,7%
Geldermalsen
17,9%
17,5%
– 0,4
– 2,2%
Neder-Betuwe
21,8%
18,1%
– 3,7
– 17,0%
Neerijnen
24,2%
20,4%
– 3,8
– 15,7%
Tiel
18,8%
16,1%
– 2,7
– 14,4%
Bron: Lokale Monitor Wonen
Boxmeer
19,1%
16,9%
– 2,2
– 11,5%
Cuijk
13,2%
11,3%
– 1,9
– 14,4%
Gennep
16,8%
16,1%
– 0,7
– 4,2%
Grave
15,5%
12,6%
– 2,9
– 18,7%
Mill en St. Hubert
18,2%
16,4%
– 1,8
– 9,9%
St. Anthonis
14,0%
12,1%
– 1,9
– 13,6%
Bron: Lokale Monitor Wonen

Vraag 5

In hoeverre wordt er gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhogingen voor scheefwoners in de genoemde regio’s? In hoeverre wordt gebruik gemaakt van het verdere instrumentarium om scheefwonen tegen te gaan? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

Op basis van de recentste gegevens, Huurenquête 2017, kan ik u het volgende melden.
Sinds 2017 komen door gewijzigd beleid minder huurders in aanmerking voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging dan in de jaren 2013–2016. Ten eerste geldt nog maar één inkomensgrens (€ 40.349 over 2015) en ten tweede zijn huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging uitgezonderd. In 2017 konden woningcorporaties landelijk gezien aan 8% (en commerciële verhuurders 11%) van hun huurders een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voorstellen. Dat betekent dat de Belastingdienst op aanvraag van de verhuurder een huishoudverklaring heeft afgeven waarin vermeld staat dat het huishoudinkomen boven de € 40.349 (over 2015) ligt. Het huishouden valt dan niet onder de hiervoor genoemde uitzonderingsgroep (van die uitzonderingsgroep zoekt de Belastingdienst niet naar het huishoudinkomen, omdat het inkomen niet relevant is) en niet in de inkomenscategorie tot € 40.349. Van de groep die in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, kreeg landelijk gezien 30% de maximale huurverhoging van 4,3%.
In hoeverre verhuurders (en dus ook woningcorporaties) gebruik maken van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor te stellen en in hoeverre daarbij gebruik maken van de maximale huurverhoging (4,3% in 2017) varieert sterk tussen woningcorporaties. De jaarlijkse huurverhoging is ook onderwerp van overleg van verhuurders met hun huurdersorganisaties. Een deel van de woningcorporaties heeft, in het kader van de betaalbaarheid, met hun huurdersorganisaties afgesproken geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.
De Huurenquête geeft geen betrouwbare gegevens op gemeenteniveau, wel op provincieniveau. De betrokken regio’s liggen in de provincies Noord-Brabant en Gelderland (m.u.v. de gemeente Gennep dat in Limburg ligt). In de provincie Noord-Brabant stelden woningcorporaties aan 14% van de huurders die in aanmerking komen voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging de maximale huurverhoging van 4,3%, in de provincie Gelderland ging dit om 24%.
Ik beschik niet over gegevens over de effecten op de doorstroming van de voorgestelde inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen 2017.

Vraag 6

Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat het verkopen van dure sociale huurwoningen vaak voldoende opbrengt om twee, soms drie goedkope sociale huurwoningen terug te bouwen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen?

De opbrengsten van de verkoop van woningen maken onderdeel uit van de inkomsten van woningcorporaties. Deze inkomsten zijn over het algemeen niet geoormerkt voor investeringen in nieuwbouw, verduurzaming of voor andere specifieke uitgavenposten in de begroting. Woningcorporaties zullen de opbrengst van verkoop van hun woningen voor diverse kostenposten aanwenden. Het is daardoor niet zichtbaar wat de woningverkoop voor effect heeft op de wachtlijsten voor huurwoningen van woningcorporaties in het gereguleerde segment. Ik beschik dan ook niet over specifieke cijfers voor de regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander).
De verkoopopbrengst van huurwoningen verschilt trouwens tussen verkoop in lege staat (na vertrek van de huurder) en verkoop in verhuurde staat (zo’n 45%-80% van de leegwaarde, afhankelijk van de geldende huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde) omdat de koper het lopende huurcontract moet voortzetten (zie ook het antwoord op de vragen 7 en 8).

Vraag 7

Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat dure sociale huurwoningen verkocht kunnen worden als middenhuurwoningen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?

Een sociale huurwoning (waarmee ik in dit kader bedoel: een huurwoning die met een niet-geliberaliseerd huurcontract is verhuurd, ongeacht of de verhuurder een woningcorporatie of een commerciële verhuurder is) verandert door verkoop niet in een middenhuurwoning. Bij verkoop loopt het geldende huurcontract door («koop breekt geen huur») en blijft de woning zolang het huurcontract doorloopt verhuurd met een niet-geliberaliseerd huurcontract, met de daarvoor geldende huurprijsbescherming. Of de huurprijs dan gedurende dat huurcontract kan doorstijgen naar een middenhuurprijs (€ 700–1.000 p.m.), hangt af van de kwaliteit van de woning (via het woningwaarderingsstelsel uit te drukken in punten: hoe meer punten hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). In die zin ligt het daarom inderdaad voor de hand om bij verkoop van sociale huurwoningen met als doel om meer aanbod te genereren in het middenhuursegment hiervoor woningen te selecteren met voldoende punten.
Bij een nieuwe verhuring kan de woning direct in het middenhuursegment worden aangeboden.
Corporaties kunnen vervolgens de opbrengsten van verkochte woningen inzetten voor nieuwbouw van huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (prijspeil 2018: € 710,68 p.m.). In prestatieafspraken kunnen gemeenten met de corporaties afspraken maken over dit soort ontwikkelingen. Gemeenten zijn naar mijn mening bekend met deze mogelijkheden. In hoeverre ze hier gebruik van willen maken hangt echter in eerst instantie af van de vraag die wordt gezien naar middenhuurwoningen. Vervolgens zal lokaal de afweging worden gemaakt op welke wijze het aanbod in dit segment vergroot kan worden. In verschillende gemeenten zijn hiervoor samenwerkingstafels ingericht. Vanuit het Rijk kan daarbij ondersteuning worden ingeroepen. Vanuit de ervaringen met deze tafels weet ik dat corporaties en investeerders bereid zijn om hier afspraken over te maken. Bij de regiogesprekken over afspraken ten aanzien van de bouwopgave breng ik deze mogelijkheden ook in.
Vanuit het regeerakkoord zet het kabinet in op woningbouwproductie, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen, en geeft prioriteit aan het middenhuursegment. Vergroting van het middenhuursegment kan door nieuwbouw, maar ook door de bestaande voorraad beter te alloceren, waarbij enerzijds het moment van toewijzen van belang is, maar anderzijds ook de mogelijkheid voor doorstroming zodat blijvende passendheid mogelijk is. Bijvoorbeeld door middenhuurwoningen in de het middenhuursegment te houden. Daaraan draagt de aangenomen motie Ronnes/Van Eijs, waarin verzocht wordt om maatregelen in kaart te brengen om exorbitante huurstijgingen in het geliberaliseerde segment tegen te gaan (Kamerstuk 32 847, nr. 401), ook bij. Ik ben bezig uitvoering te geven aan deze motie. Vergroting van het woningaanbod en van het middenhuursegment zal bijdragen aan de doorstroming uit het gereguleerde huursegment van huishoudens met een hoger inkomen.
Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is voor het verminderen van goedkope scheefheid in het gereguleerde huursegment in 2013 de inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging ingevoerd. Deze inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging heeft twee doelstellingen: ten eerste de doorstroom van huishoudens met een hoger inkomen bevorderen en ten tweede huishoudens met een hoger inkomen – zolang zij niet naar een andere woning doorstromen, want daartoe zijn zij niet verplicht – een huurprijs laten betalen die meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning dan die zonder die hogere huurverhoging zou zijn. Ik zet dit beleid voort in afwachting van de uitkomsten van overleg tussen huurders en verhuurders. In de Nationale Woonagenda is afgesproken dat Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang zich inspannen om voor 1 oktober 2018 met een gezamenlijk voorstel te komen voor een nieuw huurakkoord. Ik verwacht dat daarin in elk geval afspraken gemaakt worden over de maximale stijging van de totale huuropbrengsten in de corporatiesector (huursombenadering), de reguliere huurverhoging, en passende maatregelen om de doorstroming te bevorderen. Wanneer er een akkoord beschikbaar is zal ik die beoordelen op de effecten op de woningmarkt en zal ik de resultaten hiervan uiteraard met uw Kamer delen. Zoals hiervoor aangeven zet ik het tegengaan van goedkoop scheefwonen voort als onderdeel van mijn beleid gelet op het belang van doorstroming. Indien een huurakkoord tussen huurders en verhuurders uitblijft zal ik met uw Kamer bezien of het huidig beleid hiervoor volstaat.

Vraag 8

Wat gaat u doen om deze boodschap bij de regio’s over te brengen? Welke stappen vindt u verder nog nodig om scheefwonen tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Is het u bekend dat de voormalig inspecteur-generaal van het Staatstoezicht op de Mijnen, de heer Jan de Jong, het onbegrijpelijk vindt dat de versterking van 1.588 woningen momenteel door u is opgeschort?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over dit onbegrip en zijn kritiek?

Alle noodzakelijke versterking moet worden uitgevoerd. Dit is ook het standpunt van het kabinet. In mijn brieven aan uw Kamer van 24 april 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 466) en 22 mei 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 468) heb ik toegelicht dat de versterking van woningen van bewoners die reeds een versterkingsadvies hebben ontvangen onverkort wordt uitgevoerd. In afwachting van het advies dat de Mijnraad omstreeks 1 juli 2018 zal opleveren worden kortstondig geen nieuwe versterkingsadviezen verzonden. Conform de motie Mulder c.s. (Kamerstuk 33 529, nr. 491) heb ik de Mijnraad verzocht specifieke aandacht te besteden aan de batch van 1.588 woningen.

Vraag 3

Bent u het met de heer De Jong eens dat hij zich niet kan voorstellen dat de Mijnraad begin juli met een advies aan u komt, waaruit blijkt dat de versterking niet langer nodig of minder nodig zal zijn? Zo nee, waarom niet?

Het advies van de Mijnraad verschijnt rond 1 juli 2018. Ik loop niet vooruit op aanbevelingen die daar mogelijk in komen te staan.

Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de stelling van de heer De Jong dat er in de Groningse situatie nog niets veranderd is («we hebben dit jaar al een beving boven de 3.0 en net onder de 3.0 gehad. (...) Met een aantal van deze bevingen, kan een beving van 4.0 ook voorkomen. Daarom is die versterking zo belangrijk») Deelt u dit oordeel? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet doet er met het zo snel mogelijk volledig beëindigen van de gaswinning alles aan om de oorzaak van de aardbevingen weg te nemen. De Mijnraad zal mij rond 1 juli adviseren over de ontwikkeling van de risico’s en wat dit voor de versterkingsopgave betekent. Op basis dit advies ga ik direct na het verschijnen daarvan in overleg met de regio om besluiten te nemen over het vervolg van de versterkingsopgave.

Vraag 5

Deelt u ook de verwachting van de heer De Jong dat het risico aanzienlijk minder wordt als de gaswinning is teruggebracht tot 12 miljard kuub gas per jaar of minder?

Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) adviseert in zijn advies van 1 februari 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 424) om de gaswinning in Groningen omwille van de veiligheid zo snel mogelijk terug te brengen naar 12 mld kuub per jaar. Hierop heeft het kabinet besloten tot een volledige afbouw van de gaswinning (Zie Kamerstuk 33 529, nr. 457). Deze maatregel neemt het kabinet dan ook voor de veiligheid van de Groningers. Hoeveel veiliger het wordt moet het advies van de Mijnraad uitwijzen.

Vraag 6

Heeft u al spijt van u besluit om de versterking van 1588 woningen op te schorten? Zo nee, waarom niet? Kunt u aangeven wat er dan wel nodig is om u van gedachten te doen veranderen?

Het kabinet acht het nog steeds verstandig om besluitvorming over bouwkundige versterking van deze woningen – wat veelal sloop en nieuwbouw zou betekenen – aan te houden totdat de Mijnraad, op basis van wetenschappelijke rapporten, een advies heeft uitgebracht over de ontwikkeling van de veiligheidsrisico’s en wat dit voor de versterkingsopgave betekent.
Ik ben mij er zeer van bewust dat voor bewoners die een traject van inspectie en risicobeoordeling achter de rug hebben iedere pas op de plaats onwelkom is, hoe kortstondig ook. Tegelijkertijd is een besluit tot de sloop van huizen die op basis van de meest recente veiligheidsinzichten mogelijk niet nodig is ook onwenselijk.

Vraag 1

Kent u het rapport «Reflectie op de Nieuwbouwregeling – Van schadevergoeding naar stimuleringsregeling in het Groningse aardbevingsgebied»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er in risicogebieden voor aardbevingen bij voorkeur alleen nog aardbevingsbestendig gebouwd moet worden om de risico’s op (letsel)schade zoveel mogelijk te beperken? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het noodzakelijk is om de dominante rol van de NAM in de toekenningscommissie te beperken om het vertrouwen van de markt in het onafhankelijk handelen van deze commissie te herstellen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe bent u van plan dit te bewerkstelligen?

Ik streef er naar om de afhandeling van de bovengrondse gevolgen van de gaswinning in Groningen zoveel mogelijk publiek af te handelen, waarbij de NAM geen besluiten neemt, maar wel de kosten draagt. Op basis van het genoemde rapport ben ik in overleg met gemeenten in de regio, NAM en NCG over of en hoe dit voor de aardbevingsbestendigheid van nieuwbouw kan worden ingericht.

Vraag 4

Klopt het dat de nieuwbouwregeling, die bedoeld was om aardbevingsbestendige nieuwbouw te stimuleren, niet heeft geresulteerd in meer aardbevingsbestendige nieuwbouw? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de compensatieregeling te schrappen en, conform het advies van de commissie, op de lange termijn te vervangen door een stimuleringsregeling? Zo nee, hoe ziet u de toekomst van de compensatieregeling?

De nieuwbouwregeling is er om de bouw van nieuwe woningen in het aardbevingsgebied niet te belemmeren en ervoor te zorgen dat deze aardbevingsbestendig worden gebouwd. Op basis van de regeling zijn inmiddels 238 projecten gerealiseerd met ruim 4.600 wooneenheden en 175.000 m2 utiliteitsbouw.
Naar aanleiding van gesprekken met de betreffende gemeenten en NAM heeft de NCG besloten tot een vervolgopdracht aan het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) om specifiek te kijken naar de bouwkosten van binnenstedelijk bouwen en daarbuiten. Op basis van deze uitkomsten zal ik met betrokken partijen in overleg gaan om tot een eventuele herijking te komen, waarbij ook de aanbevelingen van de commissie Reflectie op de Nieuwbouwregeling worden meegenomen. Ik zal de reflectie tezamen met het aanvullende onderzoek van het RVB uiterlijk in september 2018 aan uw Kamer sturen.

Vraag 5

Klopt het dat de onderhandelingen met de NAM over het ontwerp en de meerkosten van met name grote en complexe gebouwen zorgen voor stagnatie in het proces? Zo ja, bent u bereid met de industrie in gesprek te gaan om deze stagnatie in het bouwproces te beperken?

De commissie Reflectie op de Nieuwbouwregeling stelt vast dat sprake is van stagnatie bij bouwen volgens de maatwerkregeling. Dit betreft meestal grote en complexe gebouwen in de stad Groningen, waar nieuwbouw in een stedelijke omgeving bijzondere uitdagingen met zich meebrengt. Zoals uiteengezet in het antwoord op vraag 4 onderzoekt het RVB momenteel specifiek de kosten van binnenstedelijk bouwen. Op basis van de bevindingen van de RVB zal ik met betrokken partijen in overleg gaan om tot een eventuele herijking van de Nieuwbouwregeling te komen.

Vraag 6

Bent u bereid de door de commissie genoemde zes veranderingen die op korte termijn ingevoerd kunnen worden over te nemen in de regelgeving bedoeld ter stimulatie van aardbevingsbestendige nieuwbouw?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Echtpaar gooit tuinhuis op Airbnb. Hoe worden de huurinkomsten belast?»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat huizenbezitters alleen op grond van artikel 3:113 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 belasting betalen over de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning?

Belastingplichtigen met een eigen woning die tijdelijk wordt verhuurd moeten op grond van artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten in de aangifte inkomstenbelasting vermelden als «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». In artikel 3.111, zevende lid, Wet IB 2001 is bepaald dat de tijdelijke verhuur van een woning daaraan niet het karakter van hoofdverblijf ontneemt. De woning blijft een eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 en ook het eigenwoningforfait dient voor het gehele jaar in aanmerking te worden genomen. Afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur een rol spelen, zou ook sprake kunnen zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.

Vraag 3

Hoe groot is de groep mensen die aangifte doet van tijdelijke verhuur van de eigen woning? Hoe groot zijn de inkomsten uit deze groep? Hoe groot schat u de groep die eigenlijk aangifte zou moeten doen?

In 2016 hebben ongeveer 8.000 huishoudens inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting in de rubriek «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». De aangegeven inkomsten in deze rubriek bedroegen in 2016 in totaal € 24 miljoen (en dit betreft dus 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten). Het budgettaire belang van deze rubriek is € 10 miljoen.
Uit de administratie van de Belastingdienst is niet af te leiden hoe groot de groep is die inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning moet aangeven in de aangifte inkomstenbelasting.

Vraag 4

Deelt u de mening dat niet alleen verhuurders die hun gehele huis tijdelijk verhuren, maar ook verhuurders die een deel van hun huis verhuren belast zouden moeten worden? Zo ja, bent u bereid om maatregelen te nemen om deze groep belastingplichtig te laten worden?

Deze mening deel ik. Vooralsnog ben ik niet voornemens om nieuwe maatregelen te nemen omdat ook de tijdelijke verhuur van een gedeelte van een eigen woning mijns inziens belast is op grond van artikel 3.113 Wet IB 2001. Tegen de uitspraak waarin de rechtbank tot een ander oordeel kwam is de inspecteur inmiddels in hoger beroep gegaan.2

Vraag 5

Wordt in dit geval gebruik gemaakt van de kamerverhuurvrijstelling? Zo ja, is de kamerverhuurvrijstelling hiervoor bedoeld?

De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing. Het gaat bij de kamerverhuurvrijstelling om het anders dan voor korte duur verhuren van een deel van de eigen woning. Een voorwaarde is dan ook dat zowel de eigenaar van de eigen woning als de huurder op hetzelfde woonadres staan ingeschreven in de basisregistratie personen. Bij tijdelijke verhuur aan bijvoorbeeld toeristen wordt niet aan beide voorwaarden voldaan.

Vraag 6

Betalen huurders die (al dan niet een deel van) hun woning tijdelijk verhuren via online platforms belasting over de huurinkomsten? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Het huurrecht van de huurder van een huurwoning behoort tot de rendementsgrondslag van box 3, maar de waarde van dat huurrecht wordt op grond van artikel 5.19, vierde lid, Wet IB 2001 op nihil gesteld. Wanneer die huurder (een gedeelte van) zijn huurwoning tijdelijk (onder)verhuurt, zijn die inkomsten onbelast. Dergelijke huurinkomsten beïnvloeden ook niet het recht op huurtoeslag. Dit is slechts anders als sprake zou zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. Of daar sprake van is, hangt af van de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur.
Een huurder die als btw-ondernemer (al dan niet een deel van) zijn woning tijdelijk verhuurt, is hierover btw verschuldigd voor zover sprake is van verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. In dat geval is het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.

Vraag 1

Kent u het artikel «Nieuwbouw gebrekkig opgeleverd»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel en de beschreven problematiek? Deelt u de zorgen van de Vereniging Eigen Huis (VEH)?

Het opleveren van woningen en bouwwerken conform de wensen van bouwconsumenten vind ik van groot belang. De keuringen van de Vereniging Eigen Huis zijn een nuttig instrument om inzicht te krijgen in de prestaties van de bouwbedrijven vanuit het perspectief van de consument. Het baart mij zorgen dat uit de keuringen een toename blijkt van gebreken bij oplevering van nieuwbouwwoningen. Ik ben van mening dat consumenten beter inzicht zouden moeten krijgen in de kwaliteit van het geleverde bouwproduct en dat zij een sterkere positie verdienen bij gebreken die pas na oplevering worden ontdekt.
Met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen wil ik een impuls geven aan de verbetering van de bouwkwaliteit door de positie van bouwconsumenten te versterken, waaronder die van kopers van nieuwbouwwoningen, en de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging waarbij de nadruk ligt op de toetsing of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 3

Heeft u cijfers of signalen die het gestegen aantal gebreken bevestigen? Zo ja, kunnen die gegeven worden?

Naast de gegevens van de keuringen van Vereniging Eigen Huis zijn mij geen andere gegevens bekend. Navraag bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland leert dat zij signalen krijgen dat het aantal fouten in de uitvoering toeneemt.

Vraag 4

Kunt u ingaan op de door VEH en de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) beschreven onderliggende problemen? Deelt u de mening dat de onderliggende reden het tekort aan personeel en materiaal is, waardoor het tekort aan huizen steeds verder oploopt?

Op regionaal niveau zijn er grote verschillen in zowel de mate waarin de woningbouwproductie aansluit of achterblijft bij de woningbehoefte als de knelpunten waar regio’s tegenaan lopen. Daarbij kunnen capaciteitstekorten een rol spelen, zoals tekorten aan bepaalde materialen, bouwvakkers, of en ambtelijke capaciteit bij gemeenten. Deze capaciteitstekorten zijn grotendeels het gevolg van de forse daling van de bouwproductie tijdens de crisis. Het opnieuw opbouwen van deze capaciteit vergt tijd. Maar ook andere knelpunten kunnen de woningbouw regionaal belemmeren. Zoals de Staat van de Volkshuisvesting aangeeft, bereikt het woningtekort naar verwachting in 2018–2019 met 200.000 woningen een piek. Daarna zal de verwachte bouwproductie groter zijn dan de groei van de woningbehoefte en neemt het woningtekort geleidelijk af.
In de Nationale woonagenda heb ik met betrokken partijen op landelijk niveau afgesproken te streven naar de bouw van 75.000 woningen per jaar in de periode tot en met 2025, waarmee het verwachte woningtekort gestaag zal dalen. Gezien de grote regionale verschillen voer ik daarbij regiogesprekken met regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is, om vooral in die regio’s te komen tot versnelling van de woningbouw en voldoende plancapaciteit. Daarbij bezie ik gezamenlijk met regionale partijen wat de voornaamste knelpunten in de woningbouw zijn, wat de oplossingen zijn, en wie daarbij welke verantwoordelijkheid heeft.
Ook bij de versnelling van het tempo in de bouw van nieuwbouwwoningen vind ik het zeer van belang dat de bouwkwaliteit van de woningen op peil blijft. De snelheid van bouwen mag niet ten koste gaan van de gerealiseerde bouwkwaliteit.

Vraag 5

Hoe wordt geborgd dat mensen die een nieuwbouwwoning kopen in een veilig huis terechtkomen?

Allereerst wil ik aangeven dat het met de veiligheid van nieuwbouwwoningen in Nederland goed gesteld is. Een nieuwbouwwoning moet voldoen aan de bouwtechnische voorschriften voor bijvoorbeeld constructieve veiligheid en brandveiligheid die zijn beschreven in het Bouwbesluit 2012. De gemeenten toetsen of een bouwaanvraag aan het Bouwbesluit 2012 voldoet.
De opleveringskeuring van Verenging Eigen Huis is een visuele keuring van nieuwbouwwoningen. Zoals uit deze opleveringskeuringen blijkt, zijn er nog veel zichtbare gebreken bij oplevering en krijgt de consument niet vanzelfsprekend wat door aannemers is afgesproken. Naast deze zichtbare gebreken kunnen er ook onzichtbare gebreken zijn die niet bij oplevering zijn geconstateerd.
Om gebreken zoveel mogelijk tijdig op te merken is het van belang dat de bouwconsument zelf alert is en fouten die hij ontdekt snel bij de aannemer meldt. In artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek is een regeling opgenomen over de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken. Hierin is bepaald dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Aanvullend kunnen er waarborg- en garantieregelingen gelden indien de aannemer daarbij is aangesloten.
De resultaten van de opleveringskeuringen door Vereniging Eigen Huis bevestigen voor mij nogmaals het belang dat het beter moet met de positie van de bouwconsument bij de oplevering van een bouwwerk zoals beoogd met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen. In dit wetsvoorstel wordt de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. De aannemer wordt met deze nieuwe regeling aansprakelijk voor alle gebreken die na de oplevering worden ontdekt en die hem zijn toe te rekenen.
Op 23 mei jongstleden heb ik de Nationale woonagenda 2018–2021 aangeboden aan de Kamer. Deze agenda vormt mijn start om samen met betrokken partijen de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. De acties in de Nationale woonagenda richten zich op de uitdagingen om tot een beter passend aanbod te komen, door onder meer de woningbouw te versnellen, de betaalbaarheid te verbeteren en de bestaande voorraad beter te benutten. Daarbij voer ik gesprekken in de regio’s met de meest gespannen woningmarkt, om ook regionaal die uitdagingen aan te gaan en aan te sluiten bij de grote regionale verschillen op de woningmarkt en het decentrale beleid. Op deze wijze beoog ik tot concrete afspraken te komen over het beschikbaar stellen van voldoende harde en zachte plancapaciteit en het versnellen van bestaande bouwplannen. Maar ook andere uitdagingen die onderdeel zijn van de Nationale woonagenda en die om regionaal beleid vragen, kunnen in deze gesprekken aan bod komen, evenals thema’s die de regio’s zelf aandragen. Ik beoog deze regiogesprekken in het najaar in afspraken om te zetten. Ondertussen zie ik in veel regio’s dat decentrale overheden de urgentie van de opgave delen en al volop bezig zijn om tot versnelling te komen. We hebben elkaar daarbij over en weer nodig.

Vraag 6

Bestaat de kans dat er naast de zichtbare fouten, ook nog onzichtbare fouten zijn, waardoor kopers op langere termijn met onnodig kostbaar onderhoud worden geconfronteerd? Hoe wordt voorkomen dat door de drukte op de woningmarkt nu, huiseigenaren later geconfronteerd worden met hogere kosten voor reparatie, herstel of restauratie?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre komt dit fenomeen overeen met de terugval in bouwkwaliteit die we in de jaren ’70 hebben gezien, zoals bijvoorbeeld beschreven in de Balans van de Leefomgeving 2016 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)? Welke lessen zijn daar nog uit te trekken?

Ik realiseer mij dat de huidige bouwopgave waar we voor staan fors is, vergelijkbaar met de situatie in de jaren zeventig. Er wordt een flink beroep gedaan op de markt, doordat woningen verduurzaamd moeten worden en de vraag naar nieuwe woningen hoog is. De complexiteit van het bouwproces neemt toe. Het is niet onlogisch dat bouwbedrijven ervaring moeten opdoen met het verwerken van nieuwe technieken, bijvoorbeeld als gevolg van scherpere duurzaamheidseisen, alvorens zij dit foutloos kunnen toepassen. Dit hebben we inderdaad ook in de jaren zeventig gezien. Door de oliecrisis kwam er destijds een stevige impuls om meer energiezuinig te gaan bouwen. Hiervoor waren nieuwe energiebesparende technieken nodig die de markt zich eerst eigen moest maken. Daarnaast was er sprake van een hoge bouwproductie die druk legde op de beschikbare bouwcapaciteit. De les die hieruit getrokken kan worden, is dat het van belang is dat de bouwkwaliteit bij de versnelling en verduurzaming van de woningbouwopgave meer dan momenteel het geval is, ook in de praktijk moet worden aangetoond. Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen introduceert een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waarbij expliciet getoetst wordt of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 8

Welke rol kan de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen hierin spelen? Wat is de status van dat wetsvoorstel?

Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen verduidelijkt de verantwoordelijkheid van de bouwende partijen voor de bouwkwaliteit. De preventieve administratieve toetsing door het bevoegd gezag bij de boordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt vervangen door het gebruik van instrumenten voor kwaliteitsborging tijdens het bouwproces zelf. Deze wet regelt dat er in de toekomst tijdens het gehele bouwproces door een onafhankelijke kwaliteitsborger wordt getoetst, zodat het vervaardigde bouwwerk bij oplevering voldoet aan regels en gemaakte afspraken.
Door middel van enkele wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek wordt de positie van particuliere en zakelijke opdrachtgevers versterkt en de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. Zo blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen.
Ook informeert de aannemer de opdrachtgever over de manier waarop de opdrachtgever is beschermd tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Daarbij wordt het opschortingsrecht van de particuliere opdrachtgever aangescherpt.
Het depotbedrag van maximaal 5% van de aanneemsom wordt pas door de notaris vrijgegeven, nadat de opdrachtgever de gelegenheid heeft gehad aan te geven of hij van het opschortingsrecht gebruikt wenst te maken. Het wetsvoorstel regelt verder dat de aannemer bij oplevering aan de opdrachtgever een dossier overhandigt met alle relevante gegevens van het werk. Momenteel voer ik met diverse bouw- en consumentenpartijen overleg over de vorm en inhoud van dit dossier. In aanvulling op dit wetsvoorstel, onderzoek ik hoe een benchmarksystematiek kan worden ingericht die het bouwconsumenten mogelijk maakt om op basis van ervaringen van derden een aannemer te zoeken, te vergelijken en te beoordelen.
Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen is op verzoek van het kabinet aangehouden in de Eerste Kamer. De afgelopen periode heb ik intensief overleg gevoerd met direct betrokken partijen over hoe de behandeling van het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen kan worden hervat. Op basis van deze gesprekken bereid ik momenteel een brief voor aan de Eerste Kamer, met afschrift aan de Tweede Kamer. Ik verwacht deze brief voor het zomerreces naar de Kamer te kunnen sturen.

Vraag 9

Wat kunt u doen om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen (steeds) gebrekkiger worden opgeleverd? Wat kunt u doen om de druk op de woningmarkt te verlichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijke huurder krijgt geld terug»?1

Ja.

Vraag 2

Op welke wettelijke basis mogen woningcorporaties inkomensgegevens opvragen bij de Belastingdienst? Sinds wanneer bestaat deze wetgeving? Voorzag deze wetgeving in terugwerkende kracht? Zo ja, waarom is voor dit zware middel gekozen?

De wettelijke basis op grond waarvan de Belastingdienst op aanvraag van verhuurders de inkomenscategorie van huurdershuishoudens verstrekt is sinds 16 maart 2013 geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. De wet had geen terugwerkende kracht. Op basis van die wet mochten verhuurders die ter bevordering van de doorstroming huishoudens met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging wilden voorstellen ten behoeve daarvan de inkomenscategorie van huurdershuishoudens opvragen bij de Belastingdienst.2

Vraag 3

Kent u de uitspraak waar het artikel naar verwijst? Wat vindt u van de portee van deze uitspraak, namelijk dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken van vóór 2016? Welke motivering had de rechter hierbij?

Ja, die uitspraak is mij bekend. De bestuursrechter van de rechtbank Den Haag baseert zijn uitspraak op het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 dat de wettelijke bepaling niet genoeg expliciet een verplichting voor de Belastingdienst bevatte om (op aanvraag) inkomenscategorieën van huurdershuishoudens te verstrekken. Per 1 april 2016 is die verplichting explicieter in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek vastgelegd.
De bestuursrechter is in dit specifieke geval tot het oordeel gekomen dat de Minister van Financiën een schadevergoeding dient te betalen. De Minister van Financiën en ik kunnen ons niet vinden in de strekking van deze uitspraak, zodat het van belang is dat de hoogste bestuursrechter hierover oordeelt. De Minister van Financiën is dan ook tegen deze uitspraak van de bestuursrechter van 26 april 2018 in hoger beroep gegaan.

Vraag 4

Hoe vaak is de Belastingdienst gevraagd om gegevens te verstrekken over inkomens van voor 2016? Hoe vaak is op basis van deze gegevens de huur van mensen verhoogd?

In de jaren 2013 en 2014 zijn voor ca. 1,9 miljoen woningen inkomenscategorieën opgevraagd en verkregen en in 2015 voor ca. 1,75 miljoen woningen. Voor hoeveel huishoudens daadwerkelijk een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is toegepast is mij niet bekend, omdat het aan verhuurders is om gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging of niet. Maar van de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorieën viel in de jaren 2013 tot en met 2015 ca. 11% in de middeninkomenscategorie (maximale huurverhoging 0,5 procentpunt hoger). In de jaren 2013 en 2014 viel ruim 15% in de hogere inkomenscategorie (maximale huurverhoging 2,5 procentpunt hoger), in 2015 was dat gedaald naar ruim 12%.

Vraag 5

Dienen alle huurverhogingen op basis van opgevraagde gegevens van voor 2016 teruggedraaid dan wel vergoed te worden? Zo ja, wat is de gemiddeld teveel betaalde huur?

Ik ben van mening dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet tot gevolg heeft dat geconcludeerd moet worden dat de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen van de jaren 2013 tot en met 2015 niet rechtsgeldig overeengekomen zijn. Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is de Minister van Financiën dan ook in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van bestuursrechter Den Haag van 26 april 2018, waarover het artikel in de Telegraaf gaat.
Verder zijn enkele (civiele) procedures aanhangig van individuele burgers en van de Woonbond over de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Vraag 6

Wordt deze huur vergoed door de belastingdienst of moeten woningcorporaties deze terugstorten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid zelf actief op te sporen wie er recht heeft op compensatie en deze compensatie uit te keren?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Hoe kunnen huurders hun recht krijgen indien zij zijn geconfronteerd met huurverhogingen op basis van gegevens van voor 2016? Bent u bereid, in samenwerking met de Minister voor Rechtsbescherming, een collectieve regeling vorm te geven, zodat niet iedere huurder individueel naar de rechter hoeft?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het artikel «RVB wil dat onjuiste pachtnota's betaald worden»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf haar pachters maant om de pachtnota’s voor 1 juni 2018 (pachtperiode 1-11-2017 tot en met 30-04-2018) te betalen, terwijl deze nota’s foutief zijn, want gebaseerd op oude percentages nu de pachtverlagingen immers per 1 juli 2017 zijn bijgesteld?

Vraag 3

Wat vindt u van de situatie dat pachters met een niet-bijgestelde pachtrekening een fors hoger bedrag moeten betalen zoals bijvoorbeeld in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied waar het verschil kan oplopen tot 23%?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de normen niet voor niets naar beneden zijn bijgesteld, o.a. naar aanleiding van het bedrijfsresultaat, en dat pachters het recht hebben op een nieuwe nota en dus geen nota's gebaseerd op verkeerde berekeningen hoeven te betalen?

Vraag 5

Kunt u garanderen en, of voorkomen, dat pachters door dit beleid niet in liquiditeitsproblemen komen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u waar nodig alternatieve financiering aanbieden totdat de juiste nota’s verstuurd zijn?

Vraag 6

Kunt u toezeggen dat pachters die een foutieve nota hebben gehad geen automatisch gegenereerde vervolgoproepen krijgen?

Ja.

Vraag 7

Bent u bereid om de aangekondigde invorderingsacties stop te zetten en de pachters die de pachtsom al betaald hebben zo spoedig mogelijk het teveel betaalde bedrag met rente terug te storten? Zo nee, waarom niet?

Ja, in de brief van 30 mei aan de pachters is aangegeven dat indien zij een automatische herinnering tot betaling van de factuur hebben ontvangen, zij deze herinnering als niet verstuurd kunnen beschouwen. De te veel betaalde bedragen worden inclusief wettelijke rente teruggestort.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Gemeenten gaan huurders van boerenschuren screenen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit initiatief? Welke bijdrage kan het leveren aan het voorkomen dat ruimtes veranderen in bijvoorbeeld een drugslab of wietkwekerij?

De versterking van de aanpak van ondermijnende criminaliteit is voor dit kabinet een belangrijk doel. Lokale initiatieven die kunnen bijdragen aan de aanpak van ondermijnende criminaliteit moedig ik dan ook aan. Het initiatief waarover wordt gesproken in het artikel betreft een concept-initiatief. Gemeenteraden moeten nog goedkeuring geven aan het initiatief. Het is aan individuele gemeenten te bepalen of zij dit initiatief volgen.

Vraag 3

Welke rol kunt u spelen in het uitrollen van dit initiatief door het hele land, zodanig dat particuliere eigenaren huurders op criminele antecedenten kunnen screenen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich in dit verband het pleidooi (bijvoorbeeld tijdens het debat over de Begroting Justitie en veiligheid 2018) om een zogenaamd «stoplichtenmodel» te introduceren, waardoor particuliere eigenaren gewaarschuwd kunnen worden tegen potentiële criminele huurders?

Het zogenoemde stoplichtmodel zag op een samenwerking tussen enerzijds politie en anderzijds autoverhuurbedrijven en makelaars. Indien een autoverhuurbedrijf of makelaar twijfelde of een potentiële huurder het te huren motorvoertuig of de woon- of bedrijfsruimte zou aanwenden voor criminele activiteiten, nam diegene contact op met de politie. De politie gaf vervolgens een advies om wel (groen) of niet (rood) met de potentiële huurder in zee te gaan. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft de korpschef in februari 2017 gevraagd naar de grondslag voor het verstrekken van politiegegevens aan autoverhuurbedrijven en makelaars voor dit doel. Nadat uit intern onderzoek bleek dat de juridische grondslag voor het stoplichtmodel ontbrak, besloot de korpschef te stoppen met de uitvoering van de stoplichtconvenanten.
In februari 2018 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid de Actie-agenda aanpak ondermijning naar uw Kamer gestuurd.2 Bij brief van 11 juli jl. is uw Kamer geïnformeerd over de voortgang van dit proces.
Het gegevensbeschermingsrecht biedt geen ruimte om een doorstart te maken met de uitvoering van het stoplichtmodel. Wel doe ik momenteel onderzoek naar de aard en omvang van het probleem dat een huurder het door hem gehuurde motorvoertuig of de door hem gehuurde woon- of bedrijfsruimte aanwendt voor criminele activiteiten.

Vraag 5

Welke stappen heeft u inmiddels gezet om dit te realiseren? Wat mogen we van u verwachten op dit punt?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het beleid van het Rijksvastgoedbedrijf onderhoud agrarische gebouwen?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat er situaties zijn waar het onderhoud de afgelopen tien jaar (vanaf 2008) heel summier heeft plaatsgevonden en groot onderhoud is uitgebleven?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in totaal 164 hoeven in beheer die in pacht zijn uitgegeven. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Als daar gebreken aan zijn, worden deze hersteld. Het Rijksvastgoedbedrijf dient hier als goed «huismeester» op te treden richting de pachters.
Omdat er een achterstand is in het onderhoud van agrarische gebouwen heeft het Rijksvastgoedbedrijf op 14 september 2017 alle pachters van agrarische gebouwen per brief gemeld dat zij melding kunnen maken van storingen en problemen op een landelijk storingsnummer. Ook zijn de pachters in deze brief geïnformeerd over de inspectie die het Rijksvastgoedbedrijf in 2018 gaat uitvoeren bij alle agrarische gebouwen en dat hiervoor een aanbesteding wordt gestart.
Inmiddels is de aanbesteding afgerond en zijn de pachters op 28 mei 2018 geïnformeerd over de inspecties voor het beheer en onderhoud en de daarbij behorende planning. De planning is dat alle inspecties in 2018 worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de inspecties wordt per hoeve een onderhoudsplan opgesteld. De kosten van dit onderhoud komen voor rekening van het Rijksvastgoedbedrijf. Zodra alle inspecties zijn afgerond, is meer bekend over het benodigde onderhoudsbudget. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de beschikking over een jaarlijks onderhoudsbudget.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van het feit dat als reden wordt aangeven dat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om groot onderhoud uit te voeren? Is er in deze gevallen ook gekeken of groot onderhoud nodig is? Zo ja, aan de hand van welke richtlijn is dit vastgesteld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoeveel agrarische gebouwen, aan de hand van een overzicht van bijvoorbeeld de aantallen pachters per provincie, in eigendom en beheer zijn van het Rijksvastgoedbedrijf?

In onderstaand schema is per provincie/polder aangegeven hoeveel hoeven het Rijksvastgoedbedrijf in beheer heeft.
Drenthe
4
Gelderland
2
Noord Brabant
8
Noordoostpolder
98
Oostelijk Flevoland
25
Wieringermeer
19
Zeeland
4
Zuid Flevoland
4

Vraag 5

Wat is de reden waarom het Rijksvastgoedbedrijf deze agrarische panden niet verkoopt? Kunt u een uitgebreide toelichting geven? Heeft u een (financiële) analyse gemaakt wat de voordelen en nadelen zijn van verkoop van panden versus het in eigendom houden van agrarische panden? Kunt u deze informatie met de Kamer delen?

Het Rijksvastgoedbedrijf hanteert voor elke pachter hetzelfde beleid. De hoofdregel is dat het Rijksvastgoedbedrijf geen agrarische (bedrijfs-) panden, losse grond of erven verkoopt aan pachters. De verkoop van een erf was alleen mogelijk als het ging om een niet-strategisch erf en de pachter een verzoek indiende voor een bedrijfsinvestering en deze investering te groot was in verhouding tot het areaal dat werd gepacht bij het Rijksvastgoedbedrijf. Gelet op de roep om meer transparantie in het verkoopproces is met de inwerkingtreding van de Regeling beheer onroerende zaken 2017 de voorkeurspositie voor de zittende en naastgelegen pachter aangepast. Om die reden worden op dit moment geen erven onderhands verkocht aan pachters. Wel ben ik aan het onderzoeken in hoeverre het agrarisch grondbeleid van het Rijksvastgoedbedrijf kan bijdragen aan een duurzame bedrijfsvoering van pachters.

Vraag 6

Kunt u uitgebreid omschrijven of het waar is dat er in de Noordoostpolder pachters zijn die de agrarische bedrijfspanden wel kunnen kopen en pachters die de agrarische bedrijfspanden niet kunnen kopen? Is het waar dat er onderscheid gemaakt wordt in het feit of pachters een of meerdere bedrijven voeren op een erf? Zo ja, wat zijn de beleidsuitgangspunten om dit zo te doen? Zo nee, waar komt deze onduidelijkheid dan vandaan?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het Rijksvastgoedbedrijf als een goed «huismeester» voor de gebouwen moeten zorgen en hierover op een duidelijke en eenduidige manier naar alle pachters moet communiceren? Zo ja, op welke manier vindt de communicatie plaats? Zo nee, kunt u dat onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Is het waar dat het Rijksvastgoedbedrijf heeft gecommuniceerd naar pachters dat er een inventarisatie zal plaatsvinden wat er aan groot onderhoud moet plaatsvinden en dat er een Europese aanbesteding gaat plaatsvinden voor het groot onderhoud? Wanneer heeft het Rijksvastgoedbedrijf hierover gecommuniceerd met de pachters?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wat is de huidige stand van zaken van de inventarisatie van (groot) onderhoud van de agrarische bedrijfspanden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 10

Aan welke minimale voorwaarden dient een agrarische bedrijfspand naar de mening van het Rijksvastgoedbedrijf te voldoen?

Een agrarisch bedrijfspand dient te voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving. De artikelen 7:336–7:339 en 7:351 voor verpachte hoeven zijn relevant. Voor erfverpachte gebouwen verwijs ik naar artikel 5:96. In deze artikelen staan de verplichtingen van de verpachter.

Vraag 11

Is het u bekend of er belemmeringen worden ervaren in de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven waarbij pachters gebouwen pachten van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, welke zijn dat?

Nee, het is mij niet bekend dat er belemmeringen in de bedrijfsvoering zijn vanwege achterstallig onderhoud. Zie verder vraag 2, 3, 7, 8 en 9.

Vraag 1

Waarom staat op de site van de Belastingdienst bij het jaar 2016 expliciet aangegeven: «Bij tijdelijke woonruimte krijgt u geen huurtoeslag. Bijvoorbeeld als u in een opvang voor daklozen of in een blijf-van-mijn-lijfhuis woont» en zijn deze zinnen niet meer opgenomen bij de voorwaarden op diezelfde site voor de jaren 2017 en 2018?1 2 3 4

Ook voor de jaren 2017 en 2018 zijn deze voorwaarden expliciet opgenomen op de site van de Belastingdienst en zijn te vinden op de pagina «Voor welke woningen krijg ik geen huurtoeslag». Voor het jaar 2016 zijn deze voorwaarden opgenomen op de pagina «Voorwaarden voor huurtoeslag in 2016».

Vraag 2

Heeft het verwijderen van de zinnen te maken met de uitspraak uit december 2015 van de Raad van State, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, dat huurtoeslag wel gegeven moet worden aan een cliënt die een appartement huurt via een zorginstelling waar begeleiding bij zelfstandig wonen bijzit? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat heeft het toenmalige kabinet concreet gedaan met de uitspraak van de Raad van State? Hoeveel cliënten, die in een traject naar volledig zelfstandig wonen zitten, hebben naar aanleiding van de uitspraak, huurtoeslag gekregen omdat «gekeken moet worden naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik»?6

De uitspraak van de Raad van State (RvS) heeft ertoe bijgedragen dat minder huurcontractvormen worden aangemerkt als een contract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is. Hoeveel cliënten naar aanleiding van de uitspraak van de RvS huurtoeslag ontvangen is niet precies bekend. Deze aantallen worden niet bijgehouden door de Belastingdienst.
Ten tijde van de uitspraak van de RvS (december 2015) had het kabinet het wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt in de Tweede Kamer ingediend waarin tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen die eindigen bij het verstrijken van de afgesproken huurtermijn werden geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wetswijziging is per 1 juli 2016 ingegaan en heeft er eveneens aan bijgedragen dat de Belastingdienst minder huurcontracten aanmerkt als een huurcontract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is.

Vraag 4

Hoeveel mensen huren op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling, die op hun beurt de woning huren van een woningcorporatie? Hoeveel mensen van deze groep hebben huurtoeslag of zouden daarvoor in aanmerking moeten kunnen komen gezien de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik?

Over het aantal mensen dat op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling huurt zijn geen precieze cijfers bekend, omdat deze niet landelijk worden geregistreerd. Als gevolg van de eerdergenoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de wijziging van het BW waarbij huurcontracten zijn ingevoerd voor bepaalde termijn die van rechtswege eindigen op de afgesproken einddatum (duur van maximaal 2 jaar) merkt de Belastingdienst minder huurcontracten aan als huurcontracten die een gebruik betreffen dat «naar zijn aard van korte duur» is. Dit betekent echter niet dat alle huurcontracten recht op huurtoeslag geven. In de praktijk komt de Belastingdienst huurovereenkomsten tegen waarbij sprake is van noodopvang (crisisopvang) of van een specifiek begeleidingstraject van «proefwonen». Gezien de in die huurcontracten beoogde tijdelijkheid van het huurcontract beoordeelt zij die als een gebruik «naar zijn aard van korte duur» en daar vindt handhaving op plaats. Vaak zijn in dergelijke huurcontracten ook specifieke bepalingen opgenomen die huurbescherming voor de huurder bij huurbeëindiging/ zorgbeëindiging uitsluiten. Soms bevatten de huurcontracten zelfs letterlijk de bepaling dat het een huurcontract is dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Deze contracten geven geen recht op huurtoeslag. Als bij dergelijke huurcontracten huurtoeslag is uitbetaald dan wordt de huurtoeslag teruggevorderd.

Vraag 5

Is het waar dat sinds ongeveer acht maanden de Belastingdienst is begonnen met het terugvorderen van huurtoeslag bij mensen die een woning huren via een zorginstelling of beschermd wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is het waar dat de afdeling toeslagen van de Belastingdienst meer rechterlijke uitspraken wil zien voordat zij hun handelwijze bij deze groep gaat wijzigen, ondanks de uitspraak van de Raad van State? Wat zijn de redenen hiervoor? Is het, gezien de (financiële) kwetsbaarheid van de doelgroep, niet te verwachten dat er veel rechtszaken zullen volgen?

De casussen die na de eerder genoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de genoemde wijziging van het BW worden afgewezen, betreffen situaties waarbij de huurovereenkomst aangeeft dat er sprake is van noodopvang of «proefwonen» en daardoor worden beschouwd als een gebruik «naar zijn aard van korte duur». Conform de Wet op de huurtoeslag is er dan geen recht op huurtoeslag. Er zijn nog geen rechterlijke uitspraken geweest over situaties van «proefwonen». Een uitspraak van de RvS over dergelijke situaties zou de Belastingdienst een helder uitvoeringskader geven.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het terugvorderen van huurtoeslag bij deze kwetsbare groep mensen voor (nieuwe) financiële problemen kan zorgen? Op welke wijze(n) wordt hier rekening mee gehouden?

Ik vind het belangrijk dat juist voor deze kwetsbare groepen huurders die zelfstandig(er) begeleid gaan wonen helder is of op basis van hun huurovereenkomst huur(prijs)bescherming van toepassing is en of zij onder de geldende voorwaarden (o.a. hun inkomensniveau) in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Het ontvangen van huurtoeslag kan de betaalbaarheid van zelfstandige woonruimte verbeteren en zelfstandig(er) wonen voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang bereikbaarder maken. Wanneer mensen die toe zijn aan zelfstandig(er) wonen na een verblijf in de maatschappelijke opvang uitstromen naar geschikte woonruimte waar zij passende begeleiding ontvangen, dan geeft dat ook weer ruimte voor in- en doorstroom in de maatschappelijke opvang.
Zoals ik ook heb aangegeven in relatie tot de uitspraak van de RvS uit 2015, zijn er inmiddels maatregelen getroffen om het aantal contractvormen dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur is» te verkleinen. Verhuurders (waaronder als intermediair verhurende opvanginstellingen) hebben sinds 1 juli 2016 de mogelijkheid een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op te stellen. Zij kunnen onder andere aan huurders die beschermd wonen of begeleid wonen via een instelling een contract voor bepaalde tijd aanbieden voor de duur van maximaal 2 jaar voor een zelfstandige woning en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Daarmee ontstaat voor de huurder in die periode huur(prijs)bescherming en is onder de overige huurtoeslagvoorwaarden recht op huurtoeslag. Deze tijdelijke huurcontracten zijn in de wet ingevoerd om te bevorderen dat er ook bij tijdelijke huur in meer gevallen huur(prijs)bescherming van toepassing is.
Opvanginstellingen en beschermd wonen instellingen geven aan dat de huidige wettelijke bepalingen voor de contracten voor bepaalde tijd niet in alle situaties en gevallen volstaan voor hun doelgroepen. De verhuurder mag dit contract bijvoorbeeld niet tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld bij beëindiging van de zorg/begeleidingsovereenkomst voordat de afgesproken huurtermijn verstreken is. Dit betekent dat er nog steeds een groep overblijft die vanwege de contractvorm geen recht op huurtoeslag heeft. De Staatssecretaris van Financiën en ik verkennen daarom samen met Federatie Opvang en de Belastingdienst hoe de contractvorm voor bepaalde tijd passend door de sector kan worden ingezet. Denkbaar is gezamenlijk een model-huurovereenkomst voor verhuur van woonruimte voor mensen die beschermd of begeleid wonen te ontwikkelen. De Kamer zal eind 2018 over de uitkomsten daarvan worden geïnformeerd.
Verder verken ik samen met het veld de mogelijkheid om een doelgroepcontract voor mensen die beschermd wonen aan het Burgerlijk Wetboek toe te voegen. Dit sluit aan op de brief die het kabinet stuurde als reactie7 op de initiatiefnota van de leden Berckmoes/Van der Linde (VVD). Voorstel is aan de wet een doelgroepcontract voor mensen die beschermd of begeleid wonen toe te voegen; verhuurders kunnen dan op basis van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» de huurovereenkomst opzeggen van de huurder die niet meer tot de doelgroep van beschermd of begeleid wonen voor mensen met psychische of psychiatrische problemen behoort. De woning kan dan weer aan een andere cliënt uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang worden verhuurd. Voor zowel huurders als verhuurders zou hiermee vooraf duidelijk zijn dat het wonen eindigt wanneer de zorg en/ of begeleiding eindigt.
Ik wil er niet voor kiezen om een uitzonderingspositie voor cliënten van opvanginstellingen ten aanzien van Wet op de huurtoeslag te maken omdat het probleem ontstaat vanuit de contractvorm en niet ligt besloten in de huurtoeslagsystematiek. Ik realiseer me dat terugvordering van toeslagen zoals de huurtoeslag bij mensen voor financiële problemen kan zorgen, zeker bij mensen met een kwetsbare financiële positie. De Belastingdienst houdt hier rekening mee door op verzoek een betalingsregeling aan te bieden die toegespitst is op de specifieke situatie, waarbij iedere maand een deel van het bedrag wordt terugbetaald.

Vraag 8

Bent u van mening dat de doorstroming in de maatschappelijke opvang kan verbeteren indien mensen recht hebben op huurtoeslag als zij in een zelfstandige woning terecht komen, waar al dan niet begeleiding bij zit? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om een uitzonderingspositie te maken voor mensen die een stap zetten naar zelfstandig wonen en daarbij huurtoeslag als inkomensondersteuning nodig hebben, bijvoorbeeld door cliënten van opvanginstellingen die zijn aangesloten bij de Federatie Opvang of de RIBW-Alliantie uit te zonderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Op welke manieren wilt u de doorstroming in de maatschappelijke opvang aanpakken, gezien de wachtlijsten en het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen?

Het creëren van voldoende geschikte en betaalbare woningen met passende begeleiding voor de uitstroom van mensen uit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang is een belangrijk en complex vraagstuk voor partijen op lokaal niveau. Het kabinet wil naast de hierboven benoemde acties op diverse wijzen de doorstroming in de maatschappelijke opvang bevorderen.
In de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang8 die Staatssecretaris Blokhuis (VWS) met betrokkenheid van een groot aantal partijen opstelde, heeft wonen eveneens een belangrijk plek. De acties ten aanzien van wonen worden in het kader van de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang samen met de VNG, Federatie Opvang, Aedes en andere relevante partijen de komende periode verder uitgewerkt. Daarnaast lopen vanuit BZK reeds verschillende acties met partijen in het veld die tot meer aanbod van woningen met passende ondersteuningsarrangementen en betere doorstroming op de woningmarkt moeten leiden. Voorbeeld hiervan zijn diverse handreikingen over (prestatie)afspraken wonen die zijn gepubliceerd en ook aandacht besteden aan zorg, de ondersteuning van actieprogramma «Weer Thuis!» (conform motie Dik-Faber/Voortman9) en het programma «Weer Thuis in de Wijk» dat wordt uitgevoerd door Platform31.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ruim 600 euro «afsluitboete» voor huiseigenaar die gasloos gaat wonen, dat mag dus niet»?1

Ja.

Vraag 2

Welke consequenties verbindt u aan deze bindende uitspraak van de Geschillencommissie Energie?

De Geschillencommissie Energie heeft in deze casus geoordeeld dat door de betreffende netbeheerder onvoldoende aannemelijk gemaakt is dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om de veiligheid te kunnen waarborgen. Deze uitspraak heeft geen generieke werking.
Over de eventuele gevolgen van deze uitspraak zal ik in overleg met de netbeheerders gaan, zie ook het antwoord op vraag 3.
Dit onderwerp wordt ook besproken bij de tafel Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord.

Vraag 3

Deelt u het oordeel van de Geschillencommissie dat verzegeling geen veiligheidsrisico’s oplevert? Zo nee, waarom niet?

De netbeheerder is conform artikel 10 van de Gaswet verantwoordelijk voor de veiligheid van het gastransportnet. De netbeheerders hebben eerder aangegeven dat het zogenaamde verzegelen onvoldoende waarborgen biedt dat de veiligheid op de lange termijn geborgd is.
De Geschillencommissie Energie heeft in dit geval geoordeeld dat naar haar oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt is door de betreffende netbeheerder dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om deze veiligheid te kunnen waarborgen. Daarmee is het de commissie onvoldoende duidelijk geworden waarom bijvoorbeeld met het volledig drukloos maken van de leidingen het veiligheidsbeleid niet naar behoren kan worden gewaarborgd.
De gezamenlijke regionale netbeheerders zullen naar aanleiding van deze uitspraak kijken naar de noodzaak om de aansluiting te verwijderen en nader bezien of goedkopere oplossingen daadwerkelijk verantwoord zijn. Ik heb de netbeheerders gevraagd mij hierover spoedig te informeren.

Vraag 4

Deelt u de mening dat door deze uitspraak de urgentie voor warmtenetten en elektrificatie nog hoger wordt en dat de nieuwe Warmtewet nu alweer door de praktijk wordt ingehaald? Zo nee, waarom niet?

Dat de urgentie van warmtenetten en elektrificatie in het bijzonder door deze uitspraak zou toenemen, zie ik niet direct, maar hun urgentie was wat mij betreft al onomstreden.
Ik ben overigens in overleg met net beheerders om de afsluitkosten zo laag mogelijk te houden.

Vraag 5

Wat zou gezien deze uitspraak op dit moment uw oordeel zijn over de motie-Van Tongeren (Kamerstuk 34 775-XIII, nr. 76) waarin de regering wordt verzocht er zorg voor te dragen dat personen die op eigen verzoek hun gasaansluiting willen laten afsluiten dit tegen een zo laag mogelijk tarief kunnen doen? Deelt u de mening dat het beter zou zijn geweest pro-actiever beleid ten aanzien hiervan te voeren waardoor de Geschillencommissie Energie hierover geen uitspraken had hoeven te doen?

Zoals de Geschillencommissie ook aangeeft, worden er noodzakelijke kosten veroorzaakt en mogen deze kosten in rekening gebracht worden aan de afnemers. Mijn inzet is dat afnemers geconfronteerd worden met zo laag mogelijke kosten en tarieven, zonder dat de veiligheid in het geding is. Ik begrijp dat huishoudens deze kosten als ontmoedigend ervaren. Om die reden vindt overleg plaats met de netbeheerders om deze afsluitkosten zo laag mogelijk te krijgen. De netbeheerders hebben toegezegd hieraan te gaan werken en met één uitvoeringssystematiek te komen.
Het is echter wel zo dat de kosten voor iedereen lager worden wanneer middels een wijkaanpak een gehele wijk in één keer van het gasnet afgaat.
Zie verder mijn antwoord op de vragen 2 en 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet voortgang energietransitie (Wet VET), waarin geen maatregelen zijn opgenomen om de afsluitkosten van gas te verlagen, in dit opzicht nu al achterhaald is? Zo ja, ziet u dit als een gemiste kans? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Utrecht stemt in met verkoop monumentale woningen door Stadsherstel Midden Nederland»?1

Ja.

Vraag 2

Onder welke voorwaarden vindt de verkoop van deze monumentale woningen plaats? Hoe zijn deze voorwaarden tot stand gekomen?

De voorwaarden zijn opgenomen bij de raadsbrief van de gemeente Utrecht, welke op 14 juni in de commissie stad en ruimte in de gemeente Utrecht is behandeld.
De gemeente Utrecht heeft uitgebreide voorwaarden gesteld voor de verkoop van de monumentale woningen van Stadsherstel Midden Nederland, gespecificeerd naar adres. De kern van de voorwaarden die de gemeente Utrecht stelt, is dat de woningen de eerste 10 jaar niet mogen worden verkocht. Daarnaast is bepaald welke woningen in het sociale, in het midden en in het vrije huursegment mogen worden verhuurd.
De voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg tussen de gemeente Utrecht, Mitros en Stadsherstel Midden Nederland.

Vraag 3

In hoeverre is de verhuur van monumentale woningen een DAEB-activiteit (Diensten van Algemeen Economisch Belang)? Volgt uit de Woningwet dat verkoop van monumentale panden noodzakelijk is of is dit louter een lokale afweging?

De verhuur van monumentale woningen kan zowel een DAEB- als een niet-DAEB activiteit zijn. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor de verhuur van reguliere woningen. In de situatie van Stadsherstel Midden Nederland behoorden alle woningen tot de niet-DAEB-activiteiten, omdat deze zijn ondergebracht in een aparte entiteit. Aparte entiteiten horen tot de niet-DAEB-activiteiten van een corporatie.
Voor monumentale panden gelden in de Woningwet geen andere bepalingen dan voor reguliere woningen. Zo is in de Woningwet is niet opgenomen dat monumentale woningen moeten worden verkocht, noch dat het beheer van monumentale woningen een specifieke kerntaak is van woningcorporaties. De afweging of de woningcorporatie specifieke monumentale woningen zal verkopen wordt door de corporatie gemaakt in afstemming met lokale partijen, net als de afweging die de corporatie maakt om reguliere woningen te vervreemden.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat er in een stad met jarenlange wachtlijsten juist meer in plaats van minder sociale huurwoningen bij moeten komen?

De beoordeling of de verkoop van sociale huurwoningen passend is, is lokaal belegd. In het kader van de prestatieafspraken bepalen corporaties in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties welke ontwikkelingen ten aanzien van de sociale woningvoorraad zij wenselijk achten. Daarbij geldt dat de verkoop van woningen kansen biedt voor de nieuwbouw van goedkopere, bij de doelgroep passende woningen, hetgeen per saldo ten goede kan komen aan de sociale woningvoorraad.
De verkoop van de portefeuille van Stadsherstel Midden Nederland omvat 225 woningen. Deze woningen staan grotendeels in de binnenstad van Utrecht. Lokaal is geoordeeld dat de verkoop van deze portefeuille passend is. De verkoopopbrengsten van de portefeuille zullen, zo is aangegeven door partijen, worden ingezet voor investering in en uitbreiding van de sociale huurvoorraad.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen voor de huurders die in de verkochte panden wonen? Hoe wordt ervoor gezorgd dat zij niet worden geconfronteerd met torenhoge huurstijgingen, slecht onderhoud of anderszins aantasting van hun rechten? Kunnen zij er bovendien voor kiezen op de plaats waar zij wonen te kunnen blijven wonen of worden ze verdreven naar andere wijken?

De huurders krijgen een andere verhuurder. Aan het huurcontract zelf verandert niets. Artikel 7:226 BW bepaalt dat overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De koper treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de woning tegen een door de huurder te betalen prijs.
Ten aanzien van woningen met een gereguleerd huurcontract geldt bovendien dat deze zijn gebonden aan huurprijsbescherming. In de voorwaarden die de gemeente Utrecht, stelt is daarbij als extra zekerheid bedongen dat lopende huurcontracten vanzelfsprekend worden gerespecteerd. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over welke van de verkochte woningen in de toekomst tot het gereguleerde huursegment, danwel middehuursegment, danwel vrije huursegment mogen behoren. Daarbij geldt dat ook voor het middenhuursegment voorwaarden (onder andere over de huurprijsstijging) zijn meegegeven. Voor de woningen met een reeds geliberaliseerde huurcontract bestemd voor het vrije huursegment geldt de huurprijsbescherming niet.

Vraag 6

Wat betekent de verkoop voor de diversiteit in de stad Utrecht? Zorgt deze verkoop ervoor dat in sommige wijken straks geen plaats meer is voor mensen met een lager inkomen?

Zie vraag 4.