Vraag 1

Bent u bekend met de negatieve gevolgen van de saneringsopdracht voor huurders van Vestia in Bergeijk?1 2 3 4

Ik ben bekend met de berichtgeving rondom Vestia in Bergeijk.

Vraag 2

Bent u bekend met het achterstallig onderhoud, gebrekkige communicatie en minachting van de huurders waarmee huurders in Bergeijk worden geconfronteerd? Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot negatieve gevolgen voor huurders? Zo ja, bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken?

De operationele activiteiten van een corporatie vallen onder de verantwoordelijkheid van de corporatie zelf. Wanneer bewoners ontevreden zijn over de werkzaamheden van hun corporatie dienen zij hierover in eerste instantie met de corporatie zelf in overleg te treden. Wanneer er onvoldoende opvolging geven wordt aan eventuele klachten, kunnen bewoners zich tot de Huurcommissie wenden, die hier een uitspraak over kan doen. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar in ieder geval niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden, dat betekent ook het doen van regulier onderhoud. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het verbeterplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd. Wel is het zo dat voor Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte is om verbeteronderhoud te plegen (nieuwe badkamers, keukens, grootschalige isolatie). Deze afspraken uit het verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties.
Deze monitoringscommissie heeft hierover het volgende aangegeven: in de monitoring van Vestia is het onderhoud van de woningen een belangrijk onderwerp. Vestia onderhoudt haar woningen en heeft in 2017 een integraal extern onderzoek laten doen naar de conditie van het volledige bezit. Hier valt Bergeijk ook onder. De uitkomsten van de conditiemeting zijn vertaald naar de meerjarenbegroting waarvoor Vestia haar onderhoudsbudget heeft. Uit de extern gevalideerde en objectieve meting komt geen beeld dat er grootschalig achterstallig onderhoud is bij Vestia. De staat van het bezit is gemiddeld genomen vergelijkbaar met het corporatiebezit in Nederland.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de overname van Vestia-woningen in Bergeijk door woningcorporatie Woningbelang? Hoe vindt u het dat overname onmogelijk lijkt doordat Vestia bij de verkoop van de woningen (met achterstallig onderhoud) geen verlies mag lijden?

Er loopt momenteel een onderzoek in Bergeijk waarbij wordt bekeken op welke wijze een transactie tussen Vestia en andere woningcorporaties tot stand kan komen. Dit is één van de varianten waar aan gewerkt wordt die er toe moet leiden dat Vestia zich kan richten op hun kernwerkgebied. Als voorwaarde geldt inderdaad dat Vestia het bezit in dat geval tegen minimaal de marktwaarde dient te verkopen, zodat de financiële positie van Vestia niet wordt verslechterd. De marktwaarde van het vastgoed betreft de commerciële waarde van het vastgoed waartegen ook commerciële partijen bereid zijn het vastgoed over te nemen. Conform de voorschriften van het NRVT (Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs) zijn taxaties van de marktwaarde al gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud, indien dit aanwezig is. Aan de marktwaardering liggen ficties ten grondslag dat de woningen bij mutatie kunnen worden verkocht of worden verhuurd tegen markthuren. De lagere beleidswaarde van corporaties gaat uit van de fictie dat woningen verhuurd blijven tegen zogenaamde streefhuurprijzen (huurprijzen bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde betreft de onrendabele top, waarmee corporaties worden geconfronteerd bij overname van het Vestia-bezit. Deze onrendabele toppen bestaan echter ook als corporaties regulier woningen aankopen of nieuw bouwen. Hiertoe krijgen corporaties onder meer staatssteun in de vorm van leningen waarvoor Rijk en gemeenten het achtervangrisico dragen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen in Bergeijk en andere gemeenten? Zo ja, bent u bereid om hiertegen maatregelen te nemen?

De sanering van een corporatie is gericht op het kunnen voortzetten van de minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke activiteiten. Goed bestuur en de beschikbaarheid van toereikende financiële middelen zijn daarbij de voorwaarden om de volkshuisvestelijke activiteiten uit te kunnen voeren. De minimaal noodzakelijk volkshuisvestelijke prestaties van Vestia zijn gebaseerd op hetgeen nodig is om voldoende gereguleerde huurwoningen in stand te houden waaraan niet op een andere wijze tegemoet kan worden gekomen. Deze prestaties zijn vastgelegd in het verbeterplan van Vestia, welke in 2014 is vastgesteld en door de toenmalig saneerder (i.c. het CFV) na de zienswijze van WSW is goedgekeurd. De afspraken uit dit goedgekeurde verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het WSW, in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en kunnen worden bijgesteld na verloop van tijd door de gemandateerd saneerder, zolang dit past binnen de sanering en de gemaakte afspraken. Zo is bij het besluit van de Aw op het definitieve scheidingsvoorstel Vestia daeb – niet daeb bepaald dat, gezien de toenmalige situatie, Vestia in vergelijking met het eerder goedgekeurde verbeterplan ruim 8.200 woningen (in totaal) meer in het gereguleerde segment (DAEB) moest houden. Dit betroffen woningen die Vestia overeenkomstig het verbeterplan aanvankelijk zou liberaliseren. De zogenaamde maatwerkgemeenten wensten echter dat aanvullend nog bijna 4.600 woningen extra gereguleerd zouden blijven. De Aw heeft in haar besluit op het scheidingsvoorstel echter geconstateerd dat het niet in het brede volkshuisvestelijke belang was om hieraan tegemoet te komen, omdat de geleidelijke afname van het aantal gereguleerde Vestia-woningen ook door andere corporaties in de betreffende woningmarktregio’s kunnen worden opgevangen met bij de doelgroep passende nieuwbouw. Het in stand houden van het (volledige) Vestia-DAEB-bezit draagt ook niet bij aan het realiseren van duurzaam financieel herstel. Wel heb ik Hamit Karakus, in afstemming met de Vestiamaatwerkgemeenten en de provincie Zuid-Holland, aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke opgave in de maatwerkgemeenten. Naar verwachting zal deze eind juni / begin juli zijn advies uitbrengen.

Vraag 5

Vindt u het ook onwenselijk dat bij corporatie Vestia financiën belangrijker worden geacht dan de volkshuisvestelijke taak? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen?

Zie vraag 4.

Vraag 6

Hoe kijkt u naar de opstelling van de Autoriteit Woningcorporaties die Vestia goedkeuring gegeven heeft voor hun plan om honderden sociale woningen in de commerciële tak onder te brengen? Zou de volkshuisvestelijke taak van Vestia voor de Autoriteit Woningcorporaties een belangrijkere rol moeten spelen dan de financiën en het uitvoeren van de saneringsopdracht?

De beoordeling van de scheidingsvoorstellen tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak van de corporaties is door mij gemandateerd aan de Autoriteit Woningcorporaties. Bij deze beoordeling heeft de Aw, conform het daartoe vastgestelde beoordelingskader zowel het financiële belang en het volkshuisvestelijk belang gewogen. Indien de financiële situatie van een corporatie van dien aard is, dat deze een saneringsaanvraag moet doen, vindt ook een weging plaats van het volkshuisvestelijke belang. Dit gebeurt door de gemandateerd saneerder, WSW, waarbij deze de zienswijze van de Aw betrekt. Sanering is gericht op het continueren van de minimaal noodzakelijke DAEB-activiteiten, tegen de laagst mogelijke financiële kosten. Voor de vaststelling hiervan worden ook de zienswijzen van de betreffende gemeenten en de huurdersorganisaties betrokken. Bij een saneringsbesluit wordt ook getoetst of het continueren van noodzakelijke DAEB-activiteiten, waarvoor een eventuele heffing aan andere corporaties moet worden opgelegd, evenredig is. Hierbij worden de effecten op de sector als geheel (inclusief het borgstelsel), de effecten bij betalende corporaties als de lokale volkshuisvestelijke omstandigheden betrokken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Een woonwijk tussen dijk en rivier? «Dan kun je net zo goed op ijs bouwen»» van EenVandaag?1

Ja.

Vraag 2

Heeft Professor Vellinga niet ook gelijk – in aanvulling op uw reactie in het wetgevingsoverleg Water op 26 november 2018, waarin u aangaf dat het plan voor de buitendijkse woningen binnen alle veiligheidsnormen valt – als hij stelt dat de veiligheidsnormen voor buitendijkse woningen niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen?

Het Rijk is verantwoordelijk voor de kaders voor buitendijkse ontwikkelingen in het rivierbed. Zoals ik in mijn brief naar aanleiding van het WGO Water (Kamerstuk 35 000 J, nr. 30) heb gemeld worden initiatieven die in het rivierbed worden uitgevoerd getoetst aan de Beleidsregels grote rivieren (Bgr) en moeten zij voldoen aan titel 2.4 Grote rivieren van het Barro. Doelen zijn het waarborgen van de afvoer- en bergingscapaciteit van de rivieren en het vrijhouden van buitendijkse ruimte voor toekomstige rivierverruimende maatregelen. Het initiatief in de uiterwaarden bij Arnhem voldoet aan de gestelde kaders en levert per saldo meer ruimte voor de rivier op.
Voor activiteiten en bebouwing (zoals woningen) in buitendijks gebied gelden geen wettelijke veiligheidsnormen voor bescherming tegen hoogwater. De gemeente is verantwoordelijk voor de beoordeling van de veiligheidssituatie in buitendijks gebied, de noodzaak van eventuele aanvullende maatregelen om onevenredige schade te voorkomen en draagt zorg voor een situatie die voldoende veilig is voor de toekomstige bewoners. De gemeente is tevens verantwoordelijk voor afstemming met de veiligheidsregio over evacuatieroutes. Bewoners en gebruikers van buitendijkse gebieden zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen om de gevolgen van overstromingen te beperken en dragen zelf risico voor waterschade.

Vraag 3

Bent u het eens met Professor Vellinga en de Deltacommissaris als zij stellen dat de norm voor de Rijn naar 22.000 kuub per seconde moet? Is dat niet iets wat in ieder geval onderzocht zou moeten onderzoeken, voordat bouwen in of aan de uiterwaarden kan worden toegestaan? Wat zou een dergelijke hoeveelheid water doen met de reeds bestaande bebouwing en gebieden die nu nog als veilig gelden?

Nee. Bij de nieuwe waterveiligheidsnormen wordt, in lijn met het advies van de Deltacommissaris, uitgegaan van een maximale afvoer van de Rijn van 18.000m3/s bij Lobith, waarbij rekening wordt gehouden met klimaatverandering. Dit is gebaseerd op diverse studies naar de (maximale) afvoer en eerder gedeeld met uw Kamer (Kamerstuk 31 710, nr. 44). De maximale afvoer is in 2016 bevestigd door het Expertise Netwerk Waterveiligheid (ENW) en recente berekeningen door Deltares.
Alle primaire keringen die het binnendijkse gebied beschermen worden beoordeeld en ontworpen met de laatste inzichten over de afvoer van de Rijn. Voor buitendijks gebied verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Zijn de gevolgen van de buitendijkse veranderingen bij Arnhem ook onderzocht op de effecten boven- en benedenstrooms en op andere wateren die met de Rijn in verbinding staan? Wie is verantwoordelijk voor het geheel, boven- en benedenstrooms en de gevolgen van de verschillende plannen?

Het Rijk is verantwoordelijk voor het waarborgen van de afvoer- en bergingscapaciteit van de rivieren. De gevolgen van de buitendijkse ontwikkeling op de waterstand bij een extreme afvoer (en daarmee de waterveiligheid) zijn in beeld gebracht door de initiatiefnemer en beoordeeld door Rijkswaterstaat. De conclusie van de beoordeling is dat het plan tot netto circa 10 cm waterstandsverlaging leidt, met doorwerking in de bovenstroomse richting tot op het Pannerdensch kanaal. Er zijn geen effecten op de waterstand benedenstrooms van het plangebied en in andere riviertakken die met de (Neder)-Rijn in verbinding staan.

Vraag 5

Is het bouwplan van Arnhem meegenomen in de verplichtte klimaatstresstest van de gemeente?

Nee, dat is niet gebeurd. Arnhem heeft de stresstest al enige tijd geleden uitgevoerd (tussen 2010 en 2015). In die stresstest is het bouwplan Stadsblokken-Meinerswijk niet meegenomen, omdat het buitendijks ligt. Alleen binnendijkse gebieden zijn meegenomen in de stresstest.
Het project heeft wel een uitgebreide watertoets doorlopen in samenwerking met, en getoetst door alle waterpartijen; Waterschap Rivierenland, de Veiligheidsregio en Rijkswaterstaat.

Vraag 1

Kent u de berichten dat er problemen zijn op verschillende plaatsen in ons land met tientallen prefab-nieuwbouwwoningen, zoals onder meer vocht- en tochtproblemen, verzakkingen, scheurvorming, trillende vloeren en scheve kozijnen?1 2 Wat is uw reactie daarop?

Ja, mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Zijn er alleen problemen met zogeheten Spaarhuis-woningen (huizen waarvan het casco grotendeels gebouwd wordt in de fabriek en op de bouwplaats in enkele dagen tijd in elkaar wordt gezet) of zijn er ook problemen met andere prefab-woningen of met prefab-woningen van andere fabrikanten/ontwikkelaars dan Slokker? Kunt u uw antwoord toelichten?

Voor zover mij bekend zijn er geen problemen met andere prefab-woningen. Naar aanleiding van uw vraag heb ik ook navraag gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, die eveneens heeft aangegeven geen problemen te kennen met andere prefab-woningen.

Vraag 3

Wat zijn de verklaringen voor de ontwerp, constructie- en opleverfouten en/of de combinatie daarvan? Op basis van welke keuringen en controles zijn deze (vernieuwde) prefab-materialen en -constructies op de markt mogen komen?

Ik heb over de problemen navraag gedaan bij Slokker. Slokker heeft het volgende laten weten. De scheurvorming betreft een verticale krimpscheur in de bouwwanden ter plaatse van de koppeling van de prefab wandelementen. De verzakking is geen verzakking maar een ongelijkmatige doorbuiging van de afzonderlijke prefab vloerelementen. De trillingen van de vloeren zijn het gevolg van de slanke prefab vloerelementen. De scheve kozijnen komen door een onnauwkeurige bevestiging van de kozijnen in de fabriek. De vochtproblemen komen doordat bij de dakafwerking van de woninguitbouwen een aantal aansluitingen niet geheel juist is uitgevoerd. De klacht over tocht wordt door Slokker nog nader beschouwd.
Slokker heeft laten weten te beschikken over een KOMO-attest voor zijn bouwsysteem dat is afgegeven door de certificatie-instelling SKG-IKOB. Dit attest betreft een beoordeling van het bouwsysteem op de voorschriften van het Bouwbesluit. Er vindt in het kader van dit attest geen controle plaats door SKG-IKOB van de productie van de onderdelen van het bouwsysteem, noch op de montage van de bouwdelen op de bouw. Slokker zegt zelf invulling te geven aan de kwaliteitscontroles. De controle op de naleving van de procedures is door Slokker verscherpt en er is een kwaliteitsmanager van een zusteronderneming ingeschakeld. Slokker heeft verder aangegeven dat bij al haar bouwprojecten een omgevingsvergunning is aangevraagd bij en verleend is door de gemeente.

Vraag 4

Hoeveel klachten van kopers in welke gemeenten staan momenteel nog open en is de communicatie van Slokker in de richting van de kopers verbeterd?3

Slokker heeft ons laten weten dat klachten te laat en onvoldoende zijn opgepakt. Momenteel hebben zij daarom extra capaciteit ingeschakeld voor de klachtafhandeling. In totaal is met 157 kopers per brief dan wel telefonisch contact opgenomen. Het gaat hierbij om klachten in de gemeenten Apeldoorn, Ede, Culemborg, Den Haag en Zeewolde. Slokker maakt een plan van aanpak en bekijkt in samenspraak met de kopers, hoe en op welke termijn zij de openstaande punten kan oplossen.

Vraag 5

Waar kunnen eigenaren terecht als na de drie maanden opleverperiode nog niet alle fouten zijn hersteld? Wat zijn de consequenties voor de bouwer als de wettelijke driemaandentermijn wordt overgeschreden, en wie houdt hier toezicht op?

De overeenkomst voor de bouw van woningen wordt gesloten tussen de kopers en de bouwende partij. Het betreft derhalve een rechtsverhouding tussen partijen waarbij ik geen betrokkenheid heb. Eventuele geschillen over de uitvoering van de overeenkomst kunnen door partijen worden voorgelegd aan de rechter. Ook kan er in de overeenkomst tussen de koper en de bouwer een garantie- en waarborgregeling van toepassing worden verklaard zoals van SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) of Woningborg. In dat geval kan een koper een beroep doen op deze regelingen.
Het privaatrecht kent de 5%-regeling. Dit is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. Wanneer de koper bij de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken constateert, dan is de regeling een stok achter de deur voor de aannemer: als deze de gebreken niet herstelt, kan de koper de uitkering van 5% tegenhouden. Herstelt de aannemer de gebreken van de nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden? Dan mag de koper na drie maanden een bepaald bedrag in het depot houden. Dit bedrag moet in «redelijke verhouding» staan tot de nog aanwezige gebreken.

Vraag 6

Kunnen alle genoemde fouten opgelost worden, aangezien een bouwkundig inspecteur hieraan twijfelt? Zo ja, per wanneer en worden de huiseigenaren ontzien in de kosten?

Ik heb hierover contact opgenomen met Slokker. Zij heeft laten weten dat volgens haar alle problemen kunnen worden opgelost. Voor de verdere afhandeling van de klachten verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Hoe is het mogelijk dat bij de toezichthouder niet bekend was dat Slokker Innovate niet voldeed aan de bouwvergunning bij een project in Ede? Wat is de rol van de gemeente en van de vastgoedontwikkelaar hierin?4

Ik heb hierover contact opgenomen met de gemeente Ede. De gemeente heeft mij het volgende laten weten. Het gaat om 21 prefab-woningen die Slokker heeft gebouwd op het Enka-terrein in Ede. De gemeente heeft voor de bouw van deze woningen een omgevingsvergunning verleend. De gemeente Ede heeft het bouwtoezicht uitbesteed aan de Omgevingsdienst De Vallei. Tijdens de bouw van de woningen hebben er op diverse momenten controles plaatsgevonden op bouwtechnische aspecten van de woningen. Uit deze controles zijn geen gebreken naar voren gekomen. Na afloop van de bouw heeft de Omgevingsdienst in november 2018 geconstateerd dat enkele woningen niet voldoen aan de EPC-norm (energieprestatie) uit het Bouwbesluit doordat er nog geen zonnepanelen waren aangebracht. Dit was de Omgevingsdienst niet eerder opgevallen omdat de zonnepanelen pas kunnen worden geplaatst als de gehele bouw zo goed als gereed is. Na deze constatering is de gemeente direct in gesprek getreden met Slokker om deze zonnepanelen alsnog te laten aanbrengen. Slokker heeft de fout erkend en heeft aangegeven de zonnepanelen in goed overleg met de bewoners op korte termijn alsnog te zullen plaatsen. Vanuit het bouwtoezicht wordt strak toegezien op het nakomen van die toezegging. Mocht het nodig blijken dan zullen er verdere handhavende acties worden ondernomen door de gemeente. Van andere problemen met deze woningen heeft de gemeente geen weet. In de contacten met de bewoners zijn de genoemde problemen niet naar voren gekomen.
Voor wat betreft de rol van de ontwikkelaar het volgende. Het is gebruikelijk dat kopers van een nieuwbouwwoning een koopovereenkomst voor de grond sluiten met de ontwikkelaar van de woningen en tegelijkertijd een aannemingsovereenkomst voor de bouw van hun woning met de bouwer. In de aannemingsovereenkomst zijn alle kenmerken van de woning vastgelegd. Na het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de grond ten overstaan van een notaris door de projectontwikkelaar aan de koper overgedragen. Na de overdracht wordt de koper niet alleen eigenaar van de grond maar ook van al datgeen wat de aannemer daarop bouwt. Hierdoor heeft de ontwikkelaar geen juridische betrokkenheid bij de bouw van de woning zowel richting bevoegd gezag als richting de koper.

Vraag 8

Hoe kan het zijn dan de genoemde vastgoedontwikkelaar niet bekend is met de handhavingsprocedure, maar tegelijkertijd stelt dat het bedrijf geen wettelijke middelen heeft om Slokker Innovate te dwingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaan de problemen met woningen in Ede worden opgelost? Wanneer zullen de prefab-woningen wel voldoen aan de EPC-norm en hoe worden bewoners hierbij ontzien?

Slokker heeft ons laten weten dat naar verwachting de plaatsing van de ontbrekende zonnepanelen eind mei, kosteloos voor de bewoners, zal beginnen. Na plaatsing zullen de woningen voldoen aan de EPC-norm. Voor het toezicht hierop door de gemeente Ede verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Zijn er naast SallandWonen andere woningcorporaties die deze of vergelijkbare prefab-huizen laten bouwen en hier nu aan twijfelen? Hoe kunt u ze hierbij voorlichten of helpen?5

Ik heb navraag gedaan bij Aedes en die heeft laten weten geen signalen te hebben dat dit ook speelt bij andere corporaties dan SallandWonen. Er is dus geen aanleiding voor voorlichting of hulp. Ook heb ik navraag gedaan bij SallandWonen en daaruit is naar voren gekomen dat het bedoelde onderzoek door SallandWonen bestaat uit nader onderzoek bij derden naar de ervaringen met de prefab woningen. SallandWonen wil de uitkomsten van dit onderzoek betrekken bij een eventuele opdrachtverstrekking. Deze corporatie had nog geen definitieve opdracht verstrekt toen de berichten over problemen in de pers kwamen.

Vraag 11

Hoe verhoudt het onderzoek van SallandWonen zicht tot het «diepgaande onderzoek» dat Slokker uit gaat voeren?6

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Aan welke wet- en regelgeving moeten prefab-woningen in ons land voldoen, en hoe is het toezicht op bestaande en nieuwe prefab-concepten geregeld?

Prefab-woningen moeten voldoen aan de bouwvoorschriften die het Bouwbesluit 2012 stelt aan nieuwe woningen. Deze bouwvoorschriften hebben betrekking op de kwaliteit van een gerede woning en zijn daarmee onafhankelijk of de woning traditioneel of geprefabriceerd is gebouwd. Bij de vergunningsaanvraag van ieder afzonderlijk bouwproject zal door de aanvrager aannemelijk moeten worden gemaakt bij het bevoegd gezag (gemeente) dat de te bouwen woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Het is vervolgens aan de bouwer om de woningen daadwerkelijk te bouwen in overeenstemming met het Bouwbesluit en de vergunning. Het is aan de gemeente om hierop toezicht te houden.

Vraag 13

Bent u bereid een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de verschillende problemen die geconstateerd worden bij bepaalde prefab-woningen? Zo nee, bent u van mening dat zowel de wet- en regelgeving rondom prefab-woningen als het toezicht afdoende is geregeld, en waarom?

Nee, het uitvoeren van zo’n onderzoek door mij ligt niet in de rede omdat er geen signalen zijn dat er landelijke problemen zijn met prefab-woningen. Dit blijkt uit de navraag die ik heb gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en Aedes. Aanpassing van het Bouwbesluit 2012 is eveneens niet nodig, zie ook mijn antwoord op vraag 12. Voor het verbeteren van de bouwkwaliteit in algemene zin en het toezicht daarop heb ik het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen in procedure gebracht.

Vraag 1

Deelt u de mening dat iedereen toegang moet hebben tot fatsoenlijke huisvesting? Vindt u ook dat door de woningnood en stijging van huizenprijzen steeds meer mensen tussen wal en het schip geraken?

Ik vind het belangrijk dat de woningmarkt toegankelijk is voor alle inkomensgroepen. De schaarste op de woningmarkt is in de ene regio groter dan in de andere. Met name in de grote steden is sprake van forse prijsstijgingen en ziet niet iedereen zijn woonwensen gerealiseerd. Ik realiseer mij dat het voor sommige huishoudens door de stijgende huurprijzen en krapte op de woningmarkt lastiger is een betaalbare woning te vinden. Dit wordt het meest effectief verholpen door meer passende woningen toe te voegen aan de huur- en koopvoorraad, zodat het aanbod toeneemt. Om deze behoefte aan woningen te accommoderen hebben diverse partijen zoals Aedes, Bouwend Nederland en IVBN met BZK in de Woonagenda de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75 duizend te woningen realiseren. In samenwerking met betrokken partijen ben ik volop bezig met het versnellen en vergroten van de woningbouw, bijvoorbeeld via de Woondeals met regio’s waar het woningtekort het groots is.
Naast het versnellen van de woningbouw richt ik me zowel op de aanpak van excessieve huren die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt als de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod. In mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt van 4 juli 2019 ga ik in op deze maatregelen1.

Vraag 2

Hoeveel mensen verdienen momenteel teveel voor een sociale huurwoning, maar kunnen geen woning in de vrije sector vinden binnen de grens van 30 procent van hun salaris, het percentage dat -stevig maar nog net- financieel verantwoord wordt geacht?

Het is niet goed mogelijk op basis van dergelijke criteria eenduidig vast te stellen wie wel en wie niet enkel is aangewezen op de vrije huur- of sociale huursector. Een aanzienlijk deel van de mensen die niet tot de DAEB-inkomensgroep behoren, woont bijvoorbeeld in de koopsector. Ook een deel van de DAEB-inkomensgroep voor sociale huur woont in een koopwoning. Bovendien heeft ook een aanzienlijk deel van de particuliere huursector huurniveaus onder de liberalisatiegrens. Ook spelen individuele preferenties van huishoudens een rol hoeveel zij wensen uit te geven aan een woning.
Dat neemt niet weg dat met name in gespannen woningmarktregio’s een toenemend aantal huishoudens meer moeite heeft om een betaalbare, passende woning te vinden. Daarom zet ik in om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren met het in antwoord 1 genoemde brede pakket aan maatregelen en regionale bouwafspraken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe alle andere Europese lidstaten de afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting hebben ingericht?

De genoemde afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting is in het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) gedefinieerd als «voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden».
Indien bij nieuwe staatssteun voor sociale huisvesting wordt voldaan aan de afbakening en aan de overige voorwaarden van het besluit, dan hoeft de steun niet te worden gemeld aan de Europese Commissie (EC). Voor zover uit bekende beschikbare stukken en informatie van verschillende lidstaten is af te leiden, hebben 17 van de 28 EU-lidstaten sociale huisvesting als DAEB aangemerkt en geven invulling aan deze afbakening. 15 van deze 17 EU-lidstaten hanteren inkomensgrenzen. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven zal ik u nader informeren, omdat het ook van belang is inzichtelijk te maken wat de institutionele situatie op de verschillende woningmarkten is (zoals mate en wijze van overige regulering, aandeel sociale huisvesting) en onder welke voorwaarden en voor welke activiteiten steun wordt verleend. Dit integrale overzicht is voor zover bekend niet beschikbaar en zal moeten worden samengesteld.

Vraag 4

Zijn er lidstaten die gebruik maken van een andere afbakening dan een op basis van het inkomen?

Voor zover bekend worden in 2 van de 17 lidstaten die de sociale huisvesting als DAEB hebben aangemerkt, geen inkomensgrenzen gehanteerd. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven informeer ik u nader.

Vraag 5

Wat is het percentage inwoners dat gebruik maakt van financieel door de overheid gesteunde woningen in andere Europese lidstaten?

Overheidssteun kan in Europese lidstaten die een sociale huursector kennen, onder andere plaatsvinden in de vorm van subsidie, overheidsleningen, belastingvoordeel, overheidsgarantie en huurtoeslag. Data over percentages van inwoners in Europese lidstaten die wonen in woningen die financieel door de overheid gesteund worden is voor zover bekend niet beschikbaar. In sommige Europese lidstaten spelen overheden geen ondersteunende rol in de financiering van sociale huurwoningen en komt financiering tot stand zonder overheidsgaranties. In andere lidstaten wordt doorgaans enkel een deel van de financierings- of exploitatiekosten door de overheid gedekt. Wel zijn er gegevens beschikbaar over het percentage sociale woningbouw in relatie tot de gehele woningvoorraad2, waaronder ook deels door de overheid gesteunde huurwoningen vallen. Hieruit blijkt dat in de meeste lidstaten het aandeel sociale huurwoningen klein is. In ongeveer de helft van de lidstaten ligt het aandeel op minder dan 5% en het grootste deel op minder dan 10%. Alleen in Nederland (30%), Oostenrijk (24%), Denemarken (20,9%), Frankrijk (16,8%), Zweden (19%) en het VK (17,6%) ligt het aandeel sociale huurwoningen boven de 10%.

Vraag 6

Bent u bekend met de antwoorden op de schriftelijke vragen die Europarlementariër Agnes Jongerius heeft gesteld aan Commissaris Vestager op 16 mei 2018 over de middeninkomens in de knel op de Nederlandse woningmarkt? Hoe oordeelt u over haar antwoord dat Nederland zelf haar eigen sociale huisvesting kon inrichten aan de hand van een ruime beoordelingsmarge? En hoe oordeelt u over haar antwoord dat de Europese Commissie alleen tussenbeide mag komen om te controleren of er kennelijke fouten zijn gemaakt wat betreft de definitie van sociale huisvesting?

Vraag 7

Hoe verklaart u het verschil in de interpretatie van de ruimte tot implementatie van Europese wetgeving? Waar Commissaris Vestager aangeeft dat Nederland een «ruime beoordelingsmarge» had, schreef u «geen volledige vrijheid» te hebben?

Ja, ik ben bekend met deze antwoorden. Sociale huisvesting kan door de lidstaat aangemerkt worden als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) en ter compensatie van de kosten voor het beheer van de opgedragen taak kunnen op grond van artikel 106 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) verschillende vormen van staatssteun worden verleend. Staatssteun is in principe verboden onder artikel 107(1) VWEU. Een van de fundamentele doelen van dit verdrag is namelijk om een interne market te creëren waarin mededinging niet wordt verstoord. Dat gebeurt via staatssteun wel, omdat het een economisch voordeel geeft aan de ontvanger. Alle organisaties binnen de EU die economische activiteiten uitvoeren, zowel publiek als privaat, zijn onderworpen aan het mededingingsrecht. Staatssteun is onder bepaalde omstandigheden toegestaan als onderbouwd kan worden dat het nodig is om bepaalde maatschappelijke doelen te behalen. EU-lidstaten moeten iedere vorm van staatssteun aan de Europese Commissie (EC) melden, tenzij hiervoor een vrijstelling van de aanmeldingsplicht geldt. Diensten die als DAEB zijn aangemerkt en voldoen aan de voorwaarden van het DAEB-vrijstellingsbesluit, hoeven niet te worden gemeld, indien wordt voldaan aan art.106 VWEU en het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU). Voor sociale huisvesting betekent dit dat de diensten in ieder geval moeten worden geboden aan «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden» (2012/21/EU, overweging 11). De rol van de EC hierbij is dat zij ervoor zorgen dat de mededingingsregels worden gerespecteerd. Concreet betekent dit dat de EC, zoals in het antwoord van Commissaris Vestager is vermeld, kan controleren op kennelijke fouten wat betreft de definitie van sociale huisvesting. Dit betekent dat er geen volledige vrijheid bestaat voor de lidstaat wat betreft de definitie van sociale huisvesting.
In Nederland geldt dat de voorwaarden waaronder corporaties in aanmerking komen voor bestaande steunmaatregelen zijn vastgelegd in de beschikking van de EC van 2009. Andere lidstaten kennen niet zo’n specifiek besluit los van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Een van de voorwaarden uit de beschikking betreft de inkomensgrens. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij staatssteun wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De inkomensgrens die in Nederland gehanteerd wordt is tot stand gekomen na overleg met de Europese Commissie en uw Kamer.3 Zoals uit het antwoord van Commissaris Vestager blijkt, had de EC te beoordelen of er sprake was van kennelijke fouten en was er daarmee geen volledig vrijheid voor Nederland om deze grens zelf te bepalen.

Vraag 8

Hoe definieert u «volledige vrijheid»? Welke vrijheid had u binnen de ruime beoordelingsmarges? Zou Nederland de vrijheid hebben gehad om binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie een inkomensgrens van 50.000 euro vast te stellen? Wat is de ruimst mogelijke inkomensgrens die zou vallen binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie?

Zoals hiervoor toegelicht ziet de EC erop toe dat lidstaten zich houden aan staatssteun- en mededingingsregels en controleert zij in dat kader de afbakening. Er was een beoordelingsmarge in de zin dat Nederland zelf voorstellen kon doen, maar er was geen volledige vrijheid in de zin dat de EC de voorstellen beoordeelde.

Vraag 9

Hoe verklaart u de verschillende interpretaties van de regels met betrekking tot de inrichting van de woningmarkt door de verschillende Europese lidstaten?

Zie mijn antwoord op vraag 8 voor de definitie van volledige vrijheid en waarom Nederland geen volledige vrijheid heeft gehad. Het is niet met zekerheid te zeggen welke grens de EC nog net wel en welke net niet meer zou hebben aanvaard, maar bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, lerland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de lerse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel op dat moment werd toegepast. De grens van € 33.000 is toentertijd tot stand gekomen om de beginnende agent, verpleegkundige en onderwijzer binnen de toewijzingsnorm van een sociale huurwoning te laten vallen4 en is door het kabinet – inclusief een indexering – geaccepteerd, mede omdat het modale inkomen in Nederland op ongeveer € 35.000 lag. Duidelijk is dat met de huidige grens een groot deel van de Nederlandse huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (43%). Bij een verhoging van de inkomensgrens neemt dat aandeel toe. Bij het gegeven aantal sociale huurwoningen zal dit gevolgen hebben voor de slaagkansen van huishouden met een laag inkomen. Zoals in mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt is aangegeven5, zoek ik daarom in mijn voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar een balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Vraag 10

Bent u zich ervan bewust dat de Europese Commissie alleen kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting en niet kan aangeven hoeveel marge er is voor de afbakening? Zo ja, waarom verwijst u naar de goedkeuring van de Europese Commissie als verantwoording van de vastgestelde inkomensgrens?

Zoals ook in bovenstaande antwoorden toegelicht verschilt de situatie op de woningmarkt in de lidstaten en heeft niet iedere Europese lidstaat de regulering en ondersteuning van de nationale woningmarkt hetzelfde ingericht, waardoor dezelfde Europese kaderregels met betrekking tot staatssteun ook tot verschillende doorvertalingen in de afzonderlijke lidstaten kunnen leiden.

Vraag 11

Deelt u de mening dat een steeds grotere groep mensen met een inkomen boven de huidige inkomensgrens in de huidige overspannen woningmarkt geen huisvesting kan vinden in de vrije sector? Zo ja, vindt u ook dat gesteld kan worden dat de openbare behoefte aan sociale huisvesting groter is dan voorzien met de huidige Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) inzake sociale huisvesting? En zo ja, deelt u de mening dat een verruiming van de inkomensgrenzen mogelijk is zonder dat de DAEB inzake sociale huisvesting verder gaat dan de openbare behoefte en dus mogelijk is binnen de Europese wetgeving?

De Europese Commissie kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting. In de beoordeling van de bestaande steunmaatregelen die uitmondde in de beschikking van 2009 betekende dit dat de EC de inkomensgrens en de overige voorwaarden die werden verbonden aan de bestaande steunmaatregelen moest beoordelen en heeft aanvaard.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Corporaties laten vergoeding NOM-woning links liggen: te ingewikkeld»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de reden dat u de evaluatie van de Wet Energieprestatievergoeding (EPV) zonder beleidsreactie naar de Kamer heeft gestuurd?

De evaluatie is in maart 2019 afgerond. Het evaluatierapport is, conform het kabinetsbeleid met betrekking tot openbaarmaking van adviezen, direct na afronding op de site van de rijksoverheid gepubliceerd. De Cobouw heeft er vervolgens een artikel over geschreven. Daarin maakte zij er melding van dat ik het rapport zonder beleidsreactie naar uw Kamer zou hebben gestuurd. Op dat moment had ik het rapport echter nog niet aan uw Kamer gestuurd. Dat heb ik op 5 april 2019 (Kamerstukken 2018–2019, 34 228 nr. 25) met een begeleidende brief gedaan.

Vraag 3

Bent u voornemens om nog een beleidsreactie naar de Kamer te sturen? Zo ja, bent u dit op korte termijn van plan? Zo nee, kunt u dat alsnog op korte termijn doen?

In mijn brief van 5 april jongstleden geef ik aan dat ik in de komende periode over de evaluatie en de aanbevelingen in gesprek ga met de belangrijkste stakeholders: Aedes, de Woonbond en de vereniging Stroomversnelling. Zo wil ik bezien welke aanpassingen wenselijk en mogelijk zijn. Enkele aanbeveling van CE Delft zijn complex in hun eventuele uitwerking, zoals bijvoorbeeld deze drie: »overweeg een «EPV-light» in te voeren», «overweeg meer flexibiliteit bij toepassing eigen opwek» en «onderzoek of de administratieve lasten vermindert kunnen worden». Ik wil daarbij zorgen voor zo veel mogelijk draagvlak bij de belangrijkste stakeholders voor de eventuele aanpassingen. Ik verwacht uw Kamer eind dit jaar over de uitkomst te kunnen informeren.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat slechts 6.000 NOM (Nul op de meter)-woningen zijn gerealiseerd?

Uit de evaluatie komt naar voren dat de EPV in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de realisatie van nul-op-de-meter woningen, maar dat het aantal achterblijft bij de ambities van de initiële partijen van de vereniging Stroomversnelling. CE Delft geeft als redenen de sterk gestegen kosten door krapte op de bouwmarkt en het feit dat corporaties de EPV zien als een ingewikkelde regeling die substantiële personele ondersteuning vraagt.

Vraag 5

Op basis van welke aannames is het doel van 100.000 NOM-woningen vastgesteld en welke van deze aannames blijken met de kennis van nu onjuist? Hoe verklaart u dat er zo’n groot verschil is tussen het doel en het gerealiseerde aantal woningen?

Het was het doel van de tien ondertekenaars (vier bouwpartijen en zes corporaties) van de eerste samenwerkingsovereenkomst van de Stroomversnelling in 2013 om «gezamenlijk te innoveren […] zodat op sectorniveau condities gecreëerd worden voor [het renoveren van] tenminste 111.000 woningen.»Deze tien initiële partijen verplichtten elkaar destijds om 11.000 woningen te realiseren. Deze aantallen zijn volgens de vereniging Stroomversnelling nog niet gerealiseerd maar wel al vergund. De 100.000 woningen daar bovenop zouden van partijen die aanhaken moeten komen.
Het realiseren van 111.000 nul-op-de-meter woningen was geen doel van het kabinet. De vereniging Stroomversnelling gaat er vanuit dat dankzij innovatie en opschaling kostenreducties gerealiseerd kunnen worden en daarmee grote aantallen nul-op-de-meter woningen binnen bereik kunnen komen. Voor een verklaring voor het grote verschil tussen het doel en het gerealiseerde aantal woningen verwijs ik u naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Bent u het eens met de CE Delft onderzoekers die constateren dat vooral de laatste stap van NOM-maatregelen duur is en dat de NOM-eis leidt tot het afdwingen van dure maatregelen in met name installaties («last mile»)? Zo ja, welke consequenties verbindt u hieraan? Zo nee, welke constateringen van de CE Delft onderzoekers zijn in uw ogen onjuist?

Het onderzoekbureau concludeert dat vanuit kosteneffectiviteitsoverwegingen met name de laatste stap van NOM-maatregelen duur is. Dat betreft vooral de investeringskosten voor de warmtebron (bij all electric doorgaans de warmtepomp) en aanpassing van de afgiftesystemen aan de lage temperatuurverwarming.
De Regeling energieprestatievergoeding huur kent nu al de mogelijkheid om deze laatste stap niet te zetten. De energieprestatievergoeding is ook mogelijk voor een woning die voor verwarming en warm tapwater gebruik maakt van aardgas. Wel dient dit gebruik dan «gecompenseerd» te worden met extra opwek van duurzame energie op of aan de woning. Omdat de huurder een rekening behoudt voor het gebruik van aardgas in de woning is de EPV die de huurder en verhuurder overeen mogen komen in dat geval lager. CE Delft concludeert over deze variant van de EPV dat het door het grote aantal compenserende zonnepanelen zeer lastig is om te voldoen aan de wettelijke eis met betrekking tot de hoeveelheid op of aan de woning op te wekken duurzame energie. Hierover ga ik in gesprek met de betrokken stakeholders.

Vraag 7

Bent u het met de CE Delft onderzoekers eens dat het zinvol kan zijn om de eis van eigen energieopwekking los te laten voor woningen met een beperkt of minder geschikt dakoppervlakte? Zo nee, welke maatregelen neemt u dan tegen het onderliggende probleem dat projecten duurder worden of zelfs afvallen vanwege de businesscase?

Indertijd is er beredeneerd gekozen voor de eis van op de woning duurzaam opgewekte energie. Het helemaal loslaten van de eis van opwek van duurzame energie, bijvoorbeeld voor woningen met een beperkt of minder geschikt dakoppervlak, ligt niet in de rede. De eis van op de woning duurzaam opgewekte energie, in combinatie met de goede isolatie, is een belangrijk onderdeel van de wettelijke regeling. Mede hierop is het onderscheid tussen de EPV en de overige betalingsverplichtingen, die in het kader van de huur van woonruimte kunnen worden overeengekomen, gebaseerd.
Ik ben bereid met de genoemde stakeholders te kijken of het zinvol is de eis te heroverwegen. Tegelijk wil ik zorgen dat de regeling niet complexer wordt en huurders afdoende beschermd blijven tegen woonlastenstijgingen.

Vraag 8

Onderschrijft u de verwachting van de CE Delft onderzoekers dat de kosteneffectiviteit van NOM de komende jaren verslechtert? Zo ja, welke maatregelen neemt u hier tegen? Zo nee, waarom niet?

De Stroomversnelling is bezig zicht te krijgen op de hoogte van de «algemene» prijsstijging in de bouw en de prijsstijging van nul-op-de-meter renovatieconcepten. Hun eerste indruk is dat nul-op-de-meter (zowel nieuwbouw als renovatieconcepten) duurder worden, maar dat de prijsstijging significant lager is dan algemeen in de bouw.
Het is niet goed te voorspellen hoe de kosten in de markt zich zullen ontwikkelen. Op korte termijn zal ik met de betrokken stakeholders overleggen op welke wijze aanpassingen aan de EPV kunnen bijdragen aan het verminderen van de kosten van nul-op-de-meter renovaties, zonder dat dit ten koste van de bescherming van de huurder gaat. Daarnaast zijn in het ontwerpKlimaatakkoord verschillende afspraken opgenomen om via opschaling en grotere aantallen renovatiekosten te verlagen.
Voor een meer complete afweging van kosten en baten van een nul-op-de-meter renovatie moeten ook aspecten als wooncomfort en levensduurverlening van de woning in ogenschouw worden genomen. Die kunnen per woning en woningtype verschillen. De verhuurder en huurder kunnen die afweging het beste samen maken.

Vraag 9

Onderschrijft u de stelling van de CE Delft onderzoekers dat het feit dat de kosten voor verNOMmen, die 60.000 euro hoger zijn dan verwacht, een struikelblok vormen voor de opschaling van NOM-renovaties en nieuwbouw?

Hogere kosten zorgen voor een slechtere businesscase voor de verhuurder van een nul-op-de-meter renovatie. Het kabinet heeft immers via de EPV de inkomsten voor de verhuurder wettelijk gemaximeerd om zo de huurder te beschermen. Ik onderschrijf dat hogere renovatiekosten tot minder nul-op-de-meter renovaties zullen leiden.

Vraag 10

Bent u het met de CE Delft onderzoekers eens dat de oorzaak van deze hogere kosten ligt in een combinatie van krapte op de bouw- en installatiemarkt, een beperkt aantal aanbieders en onvoldoende innovatie?

Ik zie geen reden om aan de inschattingen van CE Delft te twijfelen. Wat betreft de maatregelen die ik neem verwijs ik u naar het antwoord op vraag 8 en de afspraken die hierover gemaakt zijn in het kader van het ontwerpklimaatakkoord.

Vraag 11

Deelt u de mening dat u geen invloed heeft op de oorzaken van de hogere kosten voor verNOMmen? Zo nee, welke maatregelen heeft u genomen om deze kosten te verlagen en waarom heeft dit tot op heden niet geleid tot een kostenreductie?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat het bestaan van deze hogere kosten -welke u in ieder geval op korte termijn niet kunt beïnvloeden- reden geeft de korte termijn ambities ten aanzien van verNOMmen te temperen en naar meer betaalbare alternatieven te kijken die leiden tot evenveel verduurzaming en CO2-reductie?

Het kabinet heeft geen specifieke ambities als het gaat over het tot nul-op-de-meter renoveren van huurwoningen. Wat betreft het klimaatbeleid in de gebouwde omgeving staan de CO2-reductiedoelstellingen voorop. Enkele corporaties en marktpartijen hebben wel ambities ten aanzien van het tot nul-op-de-meter renoveren van woningen. Daarmee helpen zij de kabinetsdoelstellingen te realiseren. Waar huurder en verhuurder samen tot het oordeel komen, dat het tot nul-op-de-meter renoveren van de woning gewenst is, wil ik die ambitie graag blijven faciliteren.
Zoals aangegeven in mijn antwoorden bij vragen 6 en 7 ben ik bereid met de stakeholders te kijken of het zinvol is ook renovaties met minder hoge initiële investeringskosten via de EPV te faciliteren. Daarbij wil ik voorkomen dat «op weg naar aardgasvrij» verhuurders spijtmaatregelen treffen, zoals isolatie die later onvoldoende blijkt te zijn.

Vraag 13

Kunt u binnen de Wet EPV drie alternatieven voor de NOM-voorwaarden schetsen met een betere kosteneffectiviteit?

Het is te vroeg om nu al alternatieven te schetsen. Er zijn bij eventuele aanpassingen meerdere uitdagingen. Deze hebben bijvoorbeeld te maken met de juridische kaders, de wisselwerking met ander beleid zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS), de bescherming van de huurder en de wens de regeling te vereenvoudigen. Deze zaken wil ik eerst met de betrokken stakeholders bespreken.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een Zweedse belegger bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen opkoopt van een andere belegger?1 Wat is uw reactie daarop? Vindt u de hele gang van zaken wenselijk?2 Wat wordt er bedoeld met de «567 andere eenheden» die de Zweedse vastgoedbelegger heeft aangekocht? Wat gaat daarmee gebeuren?

Ik ben bekend met het bericht dat de Zweedse belegger Heimstaden bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen gekocht heeft van belegger Round Hill Capital.
Heimstaden geeft als reden voor de aankoop de gunstige omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen. Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te verduurzamen, te moderniseren en te verhuren tegen een «betaalbare middenhuur».3 Het is mij niet bekend hoe dit concreet wordt ingevuld.
Het staat beleggers vrij om woningen te verkopen of aan te kopen. Bij de aankoop van woningen vind ik het belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen en tussen beleggers die excessief gedrag tonen en speculatief handelen. Hierbij geldt dat beleggers die excessief gedrag vertonen moeten worden aangepakt. Ik zet mij in om tot de balans te komen waarbij meer middenhuurwoningen worden toegevoegd en excessen worden aangepakt.

Vraag 2

Welke gevolgen heeft deze overname voor huurders of welke gevolgen kan het hebben voor de huurprijs en het onderhoud?

De genoemde 567 eenheden die onderdeel zijn van de transactie betreffen hoofdzakelijk bergingen behorend bij een woning. In dit aantal zijn echter ook antenne opstelpunten, recreatieruimten en groenstroken opgenomen die integraal onderdeel uitmaken van de totale transactie.

Vraag 3

Nu de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden 1,39 miljard euro aan Round Hill Capital zou hebben betaald, hoeveel belasting komt er in de schatkist door deze vastgoeddeal? Hoe kan dit belastinggeld ten goede komen aan huurders en de huursector?3 4

Verkoop van verhuurde woningen beëindigt de lopende huurovereenkomst niet («koop breekt geen huur»). Bij verkoop van verhuurde woningen zet de nieuwe eigenaar de bestaande huurcontracten ongewijzigd voort als nieuwe verhuurder, en is hij dus gebonden aan de bestaande verplichtingen in dat huurcontract.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten geldt dat de verhuurder verplicht is de woning te onderhouden, dat wil zeggen het verhelpen van onderhoudsgebreken. Zoals genoemd in het Besluit kleine herstellingen zijn alleen de kleine en dagelijkse onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten is ook sprake van huurbescherming bij de huurbeëindiging: de verhuurder kan alleen gebruik maken van de in de wet genoemde opzeggingsgronden voor huurders; en als de huurder niet instemt met een huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De enige uitzondering hierop zijn de huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers); die eindigen als de huurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de afgesproken einddatum door de verhuurder schriftelijk over die einddatum wordt geïnformeerd.
Voor wat er met de huurprijs kan gebeuren is bepalend of het lopende huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft of niet. Indien een lopend huurcontract een niet-geliberaliseerde (dus een gereguleerde) huurprijs heeft, heeft de huurder volle huurprijsbescherming en houdt deze bescherming ook bij de nieuwe verhuurder. Dan gelden de door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentages en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Indien een lopend huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft (ook wel vrije sector genoemd) doordat de aanvangshuurprijs van het huurcontract voor een zelfstandige woning boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, zijn er mogelijkheden voor de verhuurder om de huur te verhogen. Dit kan via een (indexerings)clausule in het huurcontract of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Als er in het huurcontract een (indexerings)clausule is opgenomen, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen. In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage is gekozen. De huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder als deze een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld. De verhuurder komt dan namelijk het contract niet na. Als er geen (indexerings)clausule in het huurcontract staat, dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door een nieuw huurcontract aan te bieden met een hogere huurprijs. Als de huurder hiermee niet instemt, dan kan de verhuurder de huur opzeggen en zal uiteindelijk de rechter moeten beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is geweest. Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt wel dat de huurprijs maximaal eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden en dat de verhuurder de servicekosten jaarlijks moet afrekenen tegen de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Vraag 4

Hoeveel van de 3.876 huurwoningen die Round Hill Capital voor 365 miljoen euro kocht in 2014 waren toen nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 5

Hoeveel van de 9.554 woningen, die nu worden verkocht aan een Zweedse Vastgoedbelegger, waren in 2015 nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?

De verkoop van woningen door het Wooninvesteringsfonds (WIF) aan Round Hill Dutch Residential Investment SCS is beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het ging hierbij overigens om 3.817 woningen. Op 5 februari 2015 (kenmerk 2015–0000052739) is goedkeuring gegeven voor de verkoop van deze woningen aan Round Hill. Van deze 3.817 woningen waren er 1.536 geliberaliseerd, de overige 2.281 huurwoningen hadden een maximale huur onder de liberalisatiegrens. De huurprijsontwikkeling van specifieke woningen bij beleggers wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Waarom en op basis waarvan gaf toenmalig Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst een ontheffing voor een lagere verkoopprijs van de sociale huurhuizen in 2015, en komt dit voordeel dat Round Hill Capital toen heeft «gekregen» van de Minister weer terug bij de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?5

Een groot deel van de 9.554 woningen van Round Hill is aangekocht van particuliere beleggers. Daarvan is niet bekend of het om woningen ging met een huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens. Evenmin is van de betreffende woningen de feitelijke huurprijs op het moment van aankoop door Round Hill bekend, noch de feitelijke huurprijs thans. Voor wat betreft de woningen van corporaties, zie hiervoor het antwoord op vraag 5.

Vraag 7

Hoeveel belasting betaalt Round Hill Capital door de huidige deal met Heimstaden en op welke manier gaat u ervoor zorgen dat dit ten goede komt aan de volkshuisvesting? Of op welke andere manieren kunnen huurders meeprofiteren van de winsten die op hun huurhuizen zijn gemaakt?

De beoordeling van voorgenomen verkopen van woningen door woningcorporaties wordt namens de Minister door een toezichthouder uitgevoerd. Deze komt onafhankelijk tot haar oordeel.
Op grond van de regelgeving was een ontheffing nodig wanneer onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werd verkocht. Bij woningen in verhuurde staat ligt de verkoopwaarde doorgaans onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (gemiddeld op 75%). Ook de woningen van het WIF zijn in verhuurde staat verkocht. Eveneens op grond van reguliere regelgeving kon een ontheffing worden verleend indien verhuurde woningen zonder aanvullende voorwaarden boven een prijs van 75% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werden verkocht. Dit was hier het geval, zodat de ILT tot het oordeel is gekomen dat een ontheffing kon worden verleend.

Vraag 8

Op welke manieren gaat Heimstaden de huurwoningen verduurzamen en hoe kunt u ervoor zorgen dat de huurprijzen betaalbaar blijven en niet teveel stijgen?

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 9

Welke andere voornemens of plannen tot verkoop van betaalbare huurhuizen zijn er voor 2019 en 2020? Bent u bereid om de Kamer te informeren over voornemens tot verkoop van Nederlandse (sociale) huurhuizen? Zo nee, waarom niet?

Het is mij niet bekend op welke wijze Heimstaden de huurwoningen gaat verduurzamen. De huidige regelgeving voorziet erin dat huren na renovatie betaalbaar blijven en niet te veel stijgen. Een verhuurder kan een woning alleen verbeteren op het moment dat een huurder daarmee instemt na een schriftelijk voorstel. Bij een complex woningen geldt een specifieke regeling: een voorstel wordt redelijk geacht indien 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. Een belangrijke overweging van huurders daarbij is de voorgestelde huurverhoging na renovatie.

Vraag 1

Kent u het bericht en de oproep van Federatie Opvang dat het «tekort sociale huurwoningen is zo groot dat er een deltaplan nodig is»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, dat bericht is mij bekend.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er snel structureel meer betaalbare, sociale huurhuizen komen, zonder dat de kwaliteit van de huizen achteruit gaat en zonder dat er wordt getornd aan huurdersrechten?

Het is belangrijk om een woning te hebben. In alle segmenten zijn momenteel tekorten, op lokaal niveau verschillen die sterk. Het woningtekort in Nederland heeft dan ook mijn bijzondere aandacht. Ik ben daarom volop bezig met maatregelen op alle terreinen van de woningmarkt. Ik pak de samenwerking met anderen op daar waar die het meest effectief is: regionaal, sectoraal en thematisch. Het gaat daarbij om maatregelen en afspraken die zich richten op het bouwen van meer woningen, maar zeker ook maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid. Zo werk ik aan de uitvoering van de Nationale Woonagenda, woondeals in gebieden met de meeste druk op de woningmarkt, een stimuleringsaanpak flexwonen om te zorgen voor meer tijdelijke woonruimte komt voor spoedzoekers (conform motie Ronnes c.s._), het Actieplan Dak- en Thuisloze Jongeren, de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, het Actieplan Studentenhuisvesting, de Actie-agenda Vakantieparken, uitwerking van de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur, de actielijn Wonen en Zorg uit Programma Langer Thuis, en de evaluatie van de herziene Woningwet. Bovendien maak ik vaart met de uitwerking van afspraken uit het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond met elkaar sloten. Daarmee hebben huurders de komende jaren meer zekerheid over de betaalbaarheid van hun woning.
Uiteindelijk ben ik niet degene die woningen bouwt, daar staan andere partijen voor aan de lat. Specifiek voor sociale huurwoningen gebeurt er al veel. Zo heeft Aedes in haar Woonagenda de ambitie uitgesproken om 30.000 woningen per jaar te bouwen en sloot zij met de Woonbond het Sociaal Huurakkoord om de betaalbaarheid van huurwoningen te borgen.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de norm blijft dat mensen een vast en geen tijdelijk huurcontract hebben aangezien u en een deel van de Kamer «flexwonen» wil stimuleren?

Voor mij is de norm dat het voor iedereen bereikbaar moet zijn om prettig en betaalbaar te wonen, ook als je met spoed een woning nodig hebt en nergens anders terecht kunt omdat je bijvoorbeeld onvoldoende inschrijftijd hebt opgebouwd. Flexwonen biedt voor spoedzoekers een uitkomst, al is dat maar voor een bepaalde periode. Het zorgt ervoor dat je snel een dak boven je hoofd hebt en niet verder in problemen terecht komt na bijvoorbeeld een scheiding, ziekte of ontslag. Daarmee heeft de woningzoekende tijd, rust en ruimte om een volgende stap voor te bereiden.

Vraag 4

Waar moeten bewoners van een tijdelijke woning naar toe als hun huurcontract afloopt maar er geen andere beschikbare en betaalbare woning is?

Bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten is het perspectief op andere woonruimte na afloop van het huurcontract erg belangrijk. Het verschilt per regio en ook per woningzoekende hoe dat perspectief eruitziet en welke aanvullende acties daarvoor vanuit de verhuurder of de huurder nodig zijn. In de meeste woningmarktregio’s is het geen probleem om na afloop van een tijdelijk huurcontract van bijvoorbeeld twee (maximumduur tijdelijke overeenkomst voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (maximumduur voor tijdelijke overeenkomst van onzelfstandige woonruimte) voor reguliere woonruimte in aanmerking te komen. Sommige spoedzoekers stromen op eigen initiatief na verloop van tijd uit naar een koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Andere woningzoekenden hebben meer hulp nodig en worden daar vaak vanuit een flexibele woonoplossing bij geholpen. Veel gemeenten hebben er bovendien voor gekozen om de al opgebouwde wachttijd in het woonruimteverdeelsysteem niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexibele woonoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in kraptegebieden is dit een belangrijke maatregel.
Overigens is voor mij juist het bieden van perspectief voor spoedzoekers een belangrijke reden om in te zetten op flexwonen. Daarmee kunnen onwenselijke woonsituaties of dakloosheid voorkomen worden. Op maatschappelijk niveau kunnen we de kosten voor opvang en handhaving terugdringen en tegelijkertijd verloedering tegengaan door transformatie van leegstaande gebouwen naar flexwonenoplossingen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw beleid om de verkoop van sociale huurhuizen te stimuleren zich tot het tekort aan minstens 80 duizend sociale huurwoningen? Bent u bereid uw beleid te herzien en de verkoop aan derden, met name particuliere beleggers, te stoppen?

Beslissingen om sociale huurwoningen te verkopen worden door de corporatie gemaakt in overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie. De omvang van de benodigde voorraad aan sociale huurwoningen, de samenstelling daarvan en de spreiding over de wijken zijn bij uitstek onderwerpen die aan bod komen in het overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie in het kader van het maken van prestatieafspraken. Dan zal ook blijken of er een overschot is aan bepaalde (typen) woningen, waarbij verkoop een optie is, en een tekort aan andere. Bij de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken kan worden vastgelegd hoe groot de omvang van de sociale woningvoorraad moet zijn en/of welke woningen verkocht kunnen worden. Dit biedt een waarborg dat de sociale woningvoorraad van de gewenste grootte en samenstelling is. De opbrengsten van de verkopen kunnen worden aangewend voor de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie, waaronder nieuwbouw.
De verkoopregels worden in zoverre vereenvoudigd dat de thans voorgeschreven gemeentelijke zienswijze op verkopen kan vervallen indien er prestatieafspraken zijn gemaakt zoals hiervoor beschreven. Zijn deze prestatieafspraken er niet, dan blijft een gemeentelijke zienswijze verplicht. Overigens geldt deze regeling alleen voor potentieel te liberaliseren woningen, voor blijvend gereguleerde woningen blijft een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. Gegeven deze waarborgen is er geen reden om verkopen, waaronder verkopen aan beleggers, te stoppen.

Vraag 6

Zijn er nog steeds op korte termijn 10 duizend huurhuizen nodig of is dit aantal inmiddels gegroeid, omdat Federatie Opvang, GGZ Nederland en de RIBW Alliantie al in 2016 meldden dat er snel 10 duizend extra woningen nodig waren voor doelgroepen uit opvang en ggz? Wat heeft u sinds die oproep gedaan om mensen uit de maatschappelijke opvang en de ggz aan een betaalbaar huis te helpen?2

Hoeveel woningen precies op landelijk niveau nodig zijn voor mensen die door de ambulantisering van de ggz, het beschermd wonen en de maatschappelijk opvang zelfstandig (begeleid) gaan wonen is niet bekend. De vraag naar woningen met bijbehorende randvoorwaarden als passende begeleiding is een opgave die van regio tot regio verschilt en lokaal moet worden opgepakt. Gemeenten kijken hierbij breder dan alleen deze doelgroepen. Bij het door BZK en VWS gefinancierde kennis- en experimentenprogramma «Langer Thuis» van Platform31 wordt gekeken naar goede voorbeelden om de lokale opgave met betrekking tot wonen en zorg van gemeenten in beeld te brengen. In dat kader wordt ook een landelijke uitvraag gedaan bij gemeenten, naar of zij de opgave in beeld hebben voor specifieke doelgroepen zoals ouderen en doorstroom uit maatschappelijk wonen en beschermd wonen, en hoe groot die opgave is.
De Staatssecretaris van VWS en ik stimuleren onder andere via de Nationale woonagenda en de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang dat gemeenten, corporaties, en huurdersorganisaties, bij voorkeur samen met zorgaanbieders en het sociaal domein, (prestatie)afspraken te maken over het beschikbaar maken van woonruimte voor mensen die uitstromen uit intramurale voorzieningen naar de wijk. In het kader van de Meerjarenagenda is bestuurlijk afgesproken dat regio’s in 2019 concrete uitvoeringsafspraken maken over de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, waaronder over het realiseren van voldoende beschikbare en betaalbare wooneenheden en een breed arsenaal van woonvarianten.
In recent onderzoek geeft 72% van de ondervraagde corporaties aan afspraken te hebben voor de directe bemiddeling van dergelijke groepen naar zelfstandige huisvesting.
Het is belangrijk om niet alleen afspraken over passende en de betaalbare huisvesting en de ontwikkeling van een scala aan diverse woonvormen te maken, maar juist ook over afspraken te maken over de noodzakelijke randvoorwaarden, zoals op- en afschaalbare begeleiding, spreiding over buurten, weten waar partijen terecht kunnen bij woonoverlast, het op orde krijgen van schulden, en een zachte landing van mensen in de wijk. In het kader hiervan ondersteunt het Rijk de uitbreiding van actieprogramma «Weer Thuis!» van initiatiefnemers VNG, Aedes, Federatie Opvang, Leger des Heils en de RIBW Alliantie met 10 extra regio’s. Bovendien is er vanuit het door BZK en VWS ondersteunde programma «Weer Thuis in de Wijk» bij Platform31 een reeks aan relevante publicaties en leerkringen opgeleverd die lokale partijen helpen bij het in kaart brengen van de lokale opgave en het vormgeven van een goed samenwerkingsproces.

Vraag 7

Waar kunnen mensen terecht die urgent een woning nodig hebben, zoals mensen van wie hun relatie stuk loopt en zij toevallig wonen in een regio waar er woningnood heerst?

Mensen die urgent een woning nodig hebben in een regio waar schaarste is, kunnen afhankelijk van hun (financiële) mogelijkheden zelf woonruimte op de woningmarkt zoeken. Wanneer dat niet in de eigen regio mogelijk is, vergroot het de slagingskansen om het zoekgebied te vergroten.
Afhankelijk van het lokale beleid kunnen woningzoekenden in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Gemeenten kunnen dit verankeren in een huisvestingsverordening. In gemeenten zonder huisvestingsverordening beslissen corporaties zelf welke groepen in aanmerking kunnen komen voor urgentie.
Het verlenen van urgentie aan specifieke doelgroepen is een verdeling van schaarste op de woningmarkt. Het spreekt voor zich dat naarmate gemeente meer groepen aan urgentieregelingen toevoegt, deze aan kracht inboeten. In geval van schaarste is het daarnaast verstandig om lokaal de woningbouwplannen af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte, zowel op de lange als de korte termijn. Naast reguliere huur- en koopwoningen kan ook een meer flexibele woningvoorraad helpen om mensen snel van een woning te voorzien. Met de stimuleringsaanpak Flexwonen zal het Rijk gemeenten en andere betrokken bij de totstandkoming van meer flexibele en tijdelijke woningen ondersteunen, conform motie Ronnes c.s. over een noodplan woningbouw. Daarmee wordt voorkomen dat groepen mensen hun toevlucht zoeken tot (informele) woonoplossingen die minder geschikt zijn, zoals het wonen op vakantieparken en jachthavens.

Vraag 8

Kunt u schematisch aangeven hoe u de tien aangenomen moties over het aanpakken van de woningnood onder met name kwetsbare groepen heeft uitgevoerd, per motie? Kunt u aangeven hoeveel extra betaalbare huurwoningen er bij zijn gekomen tussen 2015 en 2019 of vindt u dat de moties niet voldoende of naar behoren zijn uitgevoerd?3

Hieronder treft u een schema met verwijzing naar de stukken waarin de uitvoering van de betreffende moties is toegelicht.
Motie
Motienummer
Afgedaan
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2014–2015, 29 325 nr. 71
TK 2015–2016, 29 325, nr. 74
Voortman
TK 2015–2016, 34 300-XVIII, nr. 29
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Bashir
TK 2015–2016, 19 637, nr. 2100
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2015–2016, 29 325, nr. 76
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
De Vries
TK 2015–2016, 32 847, nr. 230
TK 2016–2017, 32 847, nr. 294
Ronnes
TK 2016–2017, 29 453, nr. 444
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Dik-Faber/Voortman
TK 2017–2018, 34 775-XVIII, nr. 33
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Koerhuis/Dik-Faber
TK 2017–2018, 32 847, nr. 396
Loopt mee in halfjaarlijkse rapportage over plancapaciteit
Ronnes c.s.
TK 2018–2019, 35 000-VII, nr. 52
In voorbereiding, zie ook TK 2018–2019, 32 847, nr. 472
Peters
TK 2018–2019, 35 000-XV, nr. 53
In voorbereiding
Het aantal goedkope huurwoningen (huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 in 2017) en betaalbare huurwoningen (huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 en de aftoppingsgrens van € 635,05 in 2017) in de corporatiesector bij elkaar opgeteld nam toe van 1.785.011 zelfstandige woningen begin 2015 tot 1.833.828 zelfstandige woningen eind 2017 (bron: verantwoordingsinformatie woningcorporaties). Dit is tevens het meest recente moment waarover de data beschikbaar zijn.

Vraag 9

Klopt het dat de wachttijden bij De Alliantie kunnen oplopen tot 20 jaar? Zo ja, hoe verklaart u dat?4

De genoemde wachttijd in het krantenartikel in «Almere deze week» d.d. 25 februari 2019 is een prognose. Of deze prognose realistisch is kan ik niet beoordelen. De wacht- en zoektijd voor personen die zich nu inschrijven is afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden, van de woningvoorraad en ook van de eisen die een woningzoekende aan een woning stelt.
In de woningnetregio Almere was de inschrijfduur bij verhuring in 2017 gemiddeld 8,6 jaar. Dit blijkt uit het onderzoek Stand van de woonruimteverdeling (zie volgende vraag). De zoekduur in deze regio is niet bekend, maar uit landelijke cijfers blijkt dat de zoekduur veel korter is dan de inschrijfduur.

Vraag 10

Wat is de laatste stand van zaken van wacht- en zoektijden in ons land voor sociale huurhuizen? Kunt u overzicht geven per woningmarktregio, en zo nee bent u bereid dat te onderzoeken?

Op 4 april heb ik twee onderzoeksrapporten aan uw Kamer gestuurd over wacht- en zoektijden: Stand van de woonruimteverdeling en Ruimte voor wonen, over de resultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2018. Hierin worden de wacht- en zoektijden per regio beschreven. In de Staat van de Volkshuisvesting 2019 die in mei aan de Kamer wordt aangeboden zal ik ingaan op de uitkomsten.

Vraag 11

Hoe verhoudt het eisen van extra belastingen op sociale huurhuizen, in de vorm van de verhuurderheffing en de uitwerking van ATAD, zich tot het oplossen van de tekorten in de sociale huursector?

Corporaties zijn Vpb-plichtig, waardoor algemene fiscale maatregelen die de Vpb betreffen, zoals de ATAD-maatregelen, ook hen kunnen raken. Bij de verhuurderheffing is de grondslag de WOZ-waarde, waardoor in principe de heffingslast toeneemt als de WOZ-waarde stijgt.
Zoals aangegeven in mijn brief_ van 6 maart jl. zal ik onderzoek uitzetten naar de omvang en kosten van de maatschappelijke opgaven voor woningcorporaties in relatie tot de financiële slagkracht van de corporatiesector op lange en korte termijn, zowel landelijk als regionaal. Eind 2019 verwacht ik de Kamer de resultaten van deze onderzoeken te kunnen presenteren.

Vraag 12

Wat is uw reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier die stelt: «Uitgelezen moment om de verhuurderheffing af te schaffen, onder voorwaarde dat wij corporaties elke euro die ons dat bespaart inzetten ten dienste van de volkshuisvesting», gezien het begrotingsoverschot van maar liefst 11 miljard euro? Bent u bereid om de extra belastingen voor de sociale huursector om te zetten in een investeringsplicht, zodat er meer geld vrij komt voor nieuwbouw, verduurzaming en lagere huurprijzen?5 6

In reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier stel ik vast dat corporaties in beginsel hun beschikbare middelen te allen tijde dienen in te zetten ten dienste van de volkshuisvesting. Dit geldt ongeacht een eventuele afschaffing van de verhuurderheffing. Ik ga ervan uit dat ook Lefier zijn middelen inzet ten behoeve van de volkshuisvesting.
Verder blijkt uit de verantwoordingsgegevens en prospectieve informatie van de corporaties en uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) dat in het algemeen geldt dat corporaties nog voldoende middelen hebben om te investeren. Dit geldt zeker op de korte termijn. Om corporaties toch te blijven stimuleren om te investeren, hebben we dit jaar de verhuurderheffing structureel met 100 miljoen euro verlaagd en is er een heffingsvermindering voor het investeren in verduurzaming geïntroduceerd. Hierdoor is er reeds meer geld vrijgekomen om te investeren. Desondanks blijf ik de investeringscapaciteit van corporaties in de gaten houden, onder meer via het aangekondigde onderzoek uit de brief van 6 maart jl., waarop ik in vraag 11 ook al ben ingegaan.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van Radar over het onderwerp «Verplicht sparen voor onderhoud appartement»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de situatie dat mensen verplicht zijn om binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE) jaarlijks een bedrag te sparen (0,5% van de nieuwbouwwaarde of conform een vastgesteld onderhoudsplan) en zij over dit bedrag belasting in box 3 moeten betalen?

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden. In deze wet is geregeld dat VvE’s jaarlijks een minimumbedrag sparen voor groot onderhoud door storting in het VvE reservefonds, gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) óf 0,5% van de herbouwwaarde. Door te sparen op basis van een MJOP wordt specifiek naar de onderhoudsstaat van het eigen VvE complex gekeken. Een VvE kan afzien van storting in het reservefonds wanneer op een vergadering van eigenaars 80% van de appartementseigenaren hiertoe besluit en de individuele appartementseigenaren de kosten voor onderhoud direct beschikbaar hebben. Tevens kan een individuele appartementseigenaar op een alternatieve manier sparen via een bankgarantie ten name van de VvE.
Een lidmaatschapsrecht in een VvE is civielrechtelijk een aparte rechtsfiguur en als gevolg daarvan fiscaal een afzonderlijk te kwalificeren vermogensrecht dat tot de rendementsgrondslag van de vermogensrendementsheffing (box 3) wordt gerekend.
Op 13 augustus 2010 heeft de Hoge Raad dit standpunt in een uitspraak bevestigd.2 Indien de VvE een reservefonds heeft moet een individuele appartementseigenaar over zijn aandeel in het reservefonds box 3-belasting betalen, voor zover zijn totale vermogen meer bedraagt dan het heffingvrije vermogen3. Dit vraagstuk is ook aan de orde gesteld tijdens de parlementaire behandeling van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Ook toen is aangegeven dat een lidmaatschapsrecht in een VvE een vermogensrecht is dat tot de rendementsgrondslag van box 3 wordt gerekend.4
De wettelijke verplichting voor een VvE om jaarlijks een minimumbedrag te sparen voor groot onderhoud is tot stand gekomen doordat in 2012 uit onderzoek van Companen bleek dat 1/3 van de VvE’s slecht functioneerde en de helft van de VvE’s te weinig spaarde voor groot onderhoud.5
Hierdoor was sprake van ernstig achterstallig onderhoud bij VvE complexen. Door de verplichting om jaarlijks een minimumbedrag te sparen voor groot onderhoud zijn VvE’s zich meer bewust van het belang van sparen voor groot onderhoud. Het kabinet vindt dit een goede ontwikkeling.

Vraag 3

Klopt het dat het gespaarde bedrag op de rekening van de VvE wel meetelt in het vermogen box 3 en dat als de VvE een schuld aangaat deze niet aftrekbaar is? Wat vindt u van deze ongelijke situatie?

Bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer van het lidmaatschapsrecht wordt het aandeel in het reservefonds meegenomen.
Het lidmaatschapsrecht in een VvE kan in box 3 tot zowel een bezitting als een schuld leiden. Omdat appartementseigenaren (voor hun deel) van een schuld van de VvE hoofdelijk verbonden zijn, wordt het aandeel in de schuld in beginsel meegenomen als verplichting in box 3.
Op basis van een goedkeuring in onderdeel 10.4 van het besluit Inkomstenbelasting; Eigenwoningrente van 10 juni 2010 (DGB2010/921) bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de schuld aan te merken als eigenwoningschuld.
Dat betekent nog niet dat de rente ook aftrekbaar is. In de eerste plaats zal de lening van de VvE sinds 2013 aan de aflossingseis moeten voldoen. In de tweede plaats zal het aflossingsschema van de schuld van de VvE in te passen moeten zijn in het individuele renteaftrekverleden van de appartementseigenaar.
Uit nadere bestudering van voornoemde goedkeuring is gebleken dat deze – mede gezien de gewijzigde regelgeving met ingang van 1 januari 2013 – niet onverkort kan blijven bestaan en dient te worden herzien. Dit heeft voor appartementseigenaren die op het moment van de herziening gebruikmaken van de huidige goedkeuring geen gevolgen gedurende de resterende looptijd van de VvE-lening. Hoewel herijking van de goedkeuring noodzakelijk is, blijft het streven te komen tot een regeling waarbij appartementseigenaren voor een lening voor onderhoud/verduurzaming die is aangegaan door de VvE, onder voorwaarden gebruik kunnen blijven maken van de eigenwoningregeling. Bij de definitieve vormgeving zullen de uitkomsten van de momenteel lopende evaluatie van de eigenwoningregeling worden meegenomen.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom mensen het gespaarde vermogen binnen de VvE moeten betrekken bij de aangifte box 3? Zijn er meerdere vergelijkbare voorbeelden?

De Hoge Raad heeft in de in antwoord 2 aangehaalde uitspraak geoordeeld dat de onderhoudsreserve geen onderdeel uitmaakt van (de waarde van) de eigen woning, maar meegenomen moet worden bij het vaststellen van de waarde van het lidmaatschapsrecht in box 3. Het lidmaatschapsrecht in een VvE is een vermogensrecht dat tot de grondslag van box 3 wordt gerekend.
De Hoge Raad merkte daarbij op dat dit leidt tot gelijke behandeling ten opzichte van woningeigenaren die geen lid zijn van een VvE en woningeigenaren die zelf reserves aanleggen ten behoeve van toekomstig onderhoud.
Dergelijke reserves worden voor de toepassing van de eigenwoningregeling immers ook niet gerekend tot (de waarde van) die eigen woning.
Andere voorbeelden van vermogensrechten zijn afgezonderd particulier vermogen (trustvermogen) en vruchtgebruik of beperkte eigendom van een spaarrekening, een pand of van een landgoed, bos of natuurterrein.6

Vraag 5

Kunt u bevestigen dat het gespaarde vermogen van een lid van de VvE bij de verkoop van het appartement of bij overlijden van het lid niet terug te vorderen is en dus onderdeel blijft van de VvE? Zo ja, deelt u de mening dat het rechtvaardiger is om het gespaarde vermogen van een VvE te betrekken bij box 1, waar de eigen woning wordt belast? Zo nee, waarom niet?

Het klopt dat de stortingen van de individuele appartementseigenaar in het reservefonds van de VvE niet door de individuele appartementseigenaar kunnen worden teruggevorderd. De VvE vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaars en is verantwoordelijk voor de instandhouding van het gebouw.
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven is het lidmaatschapsrecht in een VvE fiscaal een vermogensrecht dat tot de grondslag van box 3 wordt gerekend. De Hoge Raad heeft op 13 augustus 2010 bevestigd7 dat een dergelijk lidmaatschapsrecht geen deel uitmaakt van de eigen woning en daarom behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. Het kabinet ziet hier geen onrechtvaardigheid in.

Vraag 6

Wat vindt u van de situatie dat er een verschil is in de belastingheffing tussen woningeigenaren en woningeigenaren die lid zijn van een (verplicht gestelde) VvE?

Zoals in de beantwoording van vraag 4 en 5 aangegeven is er geen sprake van een verschil in belastingheffing. Zowel woningeigenaren die zelf gespaard vermogen aanhouden voor hun woningonderhoud, als woningeigenaren die lid zijn van een VvE en via die weg gespaard vermogen aanhouden voor hun woningonderhoud, worden voor dit vermogen belast in box 3 voor zover hun totale vermogen hoger is dan het heffingvrije vermogen.

Vraag 7

Ziet u mogelijkheden om aan de spaarverplichting voor een VvE een extra vrijstellingsruimte te koppelen? Zo nee, wat is het verschil met andere extra vrijstellingsgronden binnen box 3?

Zoals in het antwoord op vraag 6 is aangegeven, verschilt een dergelijke reservering niet wezenlijk van een reservering voor groot onderhoud zoals die door een andere woningeigenaar (geen deel uitmakend van een VvE) wordt aangehouden en die ook tot het vermogen in box 3 behoort. Het kabinet acht het dan ook niet wenselijk om een extra vrijstelling in box 3 te introduceren.

Vraag 8

Welke andere mogelijkheden zijn er om deze ongelijke situatie op te heffen?

Zoals in het antwoord op vraag 6 is aangegeven is er geen sprake van een ongelijke situatie.

Vraag 9

Klopt het dat sommige gemeenten de financiële positie van de VvE meenemen in de waardebepaling (WOZ) van het complex? Zo ja, op basis van welke juridische grondslag kunnen gemeenten de financiële positie van de VvE betrekken bij de WOZ-waardebepaling? Kunt u in dat geval inzicht geven in de vraag op welke manier het vermogen betrokken wordt bij de waardebepaling? Kunt u een overzicht geven welke gemeenten de financiële positie van de VvE betrekken bij de WOZ-waarde? Zo nee, waarom niet en bent u bereid een inventarisatie te maken?

Nee, het klopt niet dat gemeenten verschillend handelen op dit punt. Gemeenten moeten bij de uitvoering van de waardebepaling voor de Wet WOZ rekening houden met het aandachtspunt «reserve van de vereniging van eigenaren». Als onderdeel van de waardebepaling moeten gemeenten de betaalde verkoopprijzen voor appartementsrechten analyseren en vervolgens op basis van deze verkoopprijzen komen tot een schatting van de marktwaarde van de desbetreffende onroerende zaak conform de waarderingsvoorschriften uit de Wet WOZ.
De prijs die op de markt wordt betaald voor een appartementsrecht omvat mede het aandeel in het reservefonds van de VvE dat wordt overgenomen. De prijs die op de markt wordt betaald voor een appartementsrecht, is doorgaans een goede benadering van de marktwaarde van het appartement. In principe zal de omvang van het reservefonds van een VvE namelijk niet leiden tot een verkoopprijs die ligt boven de marktwaarde. Indien echter sprake is van een bovenmatig gevuld reservefonds bij de VvE kan dat de vraagprijs en daarmee de verkoopprijs opstuwen, en is de prijs die wordt betaald dus niet per definitie een goede benadering van de marktwaarde van het appartement.
Elke gemeente zal in die situatie met een dergelijk verschil rekening moeten houden. Daarom heeft de Waarderingskamer gemeenten ook opgedragen om bij de marktanalyse van verkoopprijzen van appartementsrechten te beoordelen of sprake is van een reguliere reserve of een bovenmatige reserve.8 Ingeval van een bovenmatige reserve bij de VvE, kan een gemeente vervolgens, afhankelijk van de specifieke context, de verkoopprijs naar beneden bijstellen voor de schatting van de marktwaarde van het appartement.
Het kabinet kan geen overzicht van gemeenten verstrekken, omdat alle gemeenten op een uniforme wijze bij de WOZ-marktanalyse (moeten) «corrigeren» voor het bedrag dat is betaald voor een eventuele bovenmatige reserve van de VvE.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het betrekken van de financiële positie van de VvE bij de waardebepaling van een object zeer onwenselijk is? Zo ja, wat gaat u hieraan doen om dit te voorkomen?

Het kabinet onderschrijft de werkwijze die gemeenten, onder toezicht van de Waarderingskamer, moeten hanteren bij het analyseren van prijzen die in de markt worden betaald voor appartementsrechten. De waarderingsvoorschriften uit de Wet WOZ leiden er daarbij toe dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet een eventuele bovenmatige reserve van een VvE wordt meegenomen. Het kabinet is daarom van mening dat op dit terrein geen maatregelen nodig zijn.

Vraag 11

Zijn er nog andere belastingen of heffingen die gebruik maken van de financiële positie van de VvE deze meenemen? Zo ja, welke?

Nee, er zijn geen andere belastingen of heffingen die gebruik maken van de financiële positie van een VvE.

Vraag 12

Wat vindt u van de stapeling van belasting (vermogensrendementsheffing en in sommige gemeenten een hogere ozb) over het vermogen van de VvE voor leden van de VvE?

In de antwoorden op de vragen 9 en 10 is reeds aangegeven dat er geen sprake is van stapeling van belasting.

Vraag 13

Deelt u de zorg dat het betrekken van het gespaarde vermogen bij belastingheffing in box 3 kan leiden tot een tegenovergesteld doel, namelijk minder sparen zodat er minder belasting betaald hoeft te worden met alle gevolgen van dien? Hoe kijkt u tegen dit risico aan?

Het reserveren voor groot onderhoud is in het belang van de eigenaren zelf, ongeacht of het gaat om een woningeigenaar die lid is van een VvE of om een woningeigenaar die geen lid is van een VvE. Zij hebben de verantwoordelijkheid voldoende geld voor het onderhoud te reserveren, zodat het gebouw in goede staat kan worden gehouden.
Bovendien behoort het bedrag voor zover het niet in het reservefonds zou zijn geïnvesteerd, maar anderszins aangehouden, bijvoorbeeld op een spaarrekening, ook tot de grondslag van box 3. Hierdoor is er geen sprake van een remmende werking om te sparen voor groot onderhoud.

Vraag 14

Heeft u signalen ontvangen van VvE's of leden van VvE's die deze of vergelijkbare problematiek aan de orde stellen? Zo ja, welke signalen zijn dat en wat heeft u met deze signalen gedaan?

VvE Belang en Vereniging Eigen Huis hebben het kabinet desgevraagd laten weten regelmatig signalen van individuele appartementseigenaars binnen te krijgen dat het aandeel in het reservefonds voor hen niet als eigen vermogen voelt, omdat zij daar niet vrijelijk over kunnen beschikken.
Er is naar aanleiding van de in antwoord 2, 4 en 5 genoemde uitspraak van de Hoge Raad9 bij de Belastingdienst een enkel signaal van een individuele appartementseigenaar ontvangen, waarin het recht om belasting in box 3 te heffen over het aandeel in de reserves van de VvE aan de orde is gesteld.
Voornoemde signalen leiden, in lijn met de parlementaire behandeling van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars en de uitspraak van de Hoge Raad, niet tot een ander standpunt over de belastbaarheid.

Vraag 15

Zijn er bij u signalen bekend dat mensen in de problemen zijn gekomen omdat het «gespaarde» vermogen in de VvE wordt meegerekend in box 3 terwijl mensen niet beschikken over dit bedrag? Zo ja, wat heeft u met deze signalen gedaan?

Dergelijke signalen zijn voor zover het kabinet bekend niet ontvangen. Het kabinet heeft hierover ook navraag gedaan bij VvE Belang, de Vereniging Eigen Huis en de Belastingdienst. Ook bij deze (belangen)organisaties zijn hier geen signalen over bekend.

Vraag 16

Klopt het dat 1,2 miljoen huishoudens via het eigendom van een appartement lid zijn van een VvE?

Landelijk zijn er 1,2 miljoen woningen die zich in een VvE bevinden.

Vraag 17

Kunt u de vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het artikel «Gelderland schrikt van arbeidsmigranten in schuren en stallen»?1 Wat is uw oordeel daarover?

Ja. De provincie Gelderland is actief aan de slag met het vraagstuk van huisvesting van arbeidsmigranten.

Vraag 2

Wist u dat er in Gelderland veel arbeidsmigranten illegaal onder slechte omstandigheden bivakkeren in schuren en stallen? Deelt u de mening dat dit onaanvaardbaar is?

Ik vind het onaanvaardbaar dat arbeidsmigranten in schuren en stallen onder slechte omstandigheden worden gehuisvest. Desondanks bereiken mij signalen dat arbeidsmigranten op sommige plekken slecht worden gehuisvest. Arbeidsmigranten vormen een belangrijk onderdeel van onze economie en zij moeten dan ook goed worden
In de bij de Regeling van Werkzaamheden van 2 april jl. gevraagde brief ga ik nader in op huisvesting, lessen uit de Wet aanpak schijnconstructies, de rol van de landbouwsector en de inzet van Inspectie SZW. Deze brief doe ik de TK in ieder geval voor het zomerreces toekomen. In deze brief neem ik ook de toezegging van mijn collega van BZK mee zoals gedaan in het debat over discriminatie op de woningmarkt van 26 maart j.l. om in een brief in te gaan op de afhankelijkheidsrelatie tussen de arbeidsmigrant en de werkgever die tevens huisbaas is.

Vraag 3

In hoeverre zijn deze misstanden ook in de rest van het land aan de orde? Wilt u dit onderzoeken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat u medeverantwoordelijk bent voor fatsoenlijke huisvesting van arbeidsmigranten in Nederland? Zo nee, hoe voorkomt u genoemde misstanden?

Samen met mijn collega van BZK ondersteun ik lokale partijen door kennis te delen over het op een goede, kwalitatieve manier huisvesten van deze groep werknemers die in het land wordt opgedaan. Daarnaast kunnen gemeenten bijvoorbeeld gebruik maken van de kennis en expertise van de Inspectie SZW waar het gaat om het tegengaan van ongewenste situaties.
Tegelijkertijd onderzoekt de Minister van BZK met partijen van de aanpak Goed Verhuurderschap welke gerichte acties of aanvullingen in wet- en regelgeving verder wenselijk en noodzakelijk zijn om Goed Verhuurderschap te stimuleren. Zo beraad zij zich op de richting van aanvullend wettelijk instrumentarium om huisjesmelkerij in zijn verschillende verschijningsvormen gericht aan te kunnen pakken en te sanctioneren.
Door het kabinet wordt tevens breed ingezet op kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten. Sinds 1 januari 2017 geldt het verbod op inhoudingen en verrekeningen op het Wettelijk minimumloon. Huisvesting vormt daar één van de uitzonderingen op. Er mag voor huisvesting maximaal 25% ingehouden worden op het wettelijk minimumloon onder strikte voorwaarden. Eén van de voorwaarden voor inhoudingen voor huisvesting is dat de huisvesting moet voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn overeengekomen in de cao tussen sociale partners. Daarnaast dienen deze kwaliteitseisen te zijn gecontroleerd door een geaccrediteerde instelling. Een voorbeeld van een dergelijke normenset met geaccrediteerde controlerende instellingen is het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen.
De verantwoordelijkheid voor het realiseren van voldoende huisvesting ligt op het lokale niveau. Hoe de huisvesting van werknemers uit het buitenland binnen een regio het beste past qua verdeling en in welke woonvormen deze kan worden gerealiseerd, moet op regionaal en lokaal niveau worden bepaald. Daar is immers het beste zicht op de lokale woning- en arbeidsmarkt en op de wensen van de inwoners. Gemeenten, werkgevers en huisvesters moeten daarbij samen zoeken naar passende oplossingen voor de huisvesting van werknemers uit het buitenland. Door voldoende huisvesting te realiseren wanneer bedrijven zich vestigen in de gemeenten, wordt bovendien voorkomen dat er ongewenste situaties ontstaan door een tekort aan huisvesting.
Bij het maken van die afspraken hoort ook dat gemeenten kijken naar hoe zij de controle en handhaving inrichten. Op die manier worden de partijen die zaken niet netjes geregeld hebben ook gedwongen om zich te verbeteren en kunnen ongewenste situaties worden aangepakt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de juridische handreikingen voor gemeentebesturen onvoldoende mogelijkheden bieden om deze misstanden voldoende te bestrijden? Zo ja, bent u bereid om met voorstellen te komen om deze juridische mogelijkheden uit te breiden, bijvoorbeeld door wettelijke eisen te stellen aan flexibele woonruimte in plaats van dit over te laten aan vrijwillige zelfregulering zoals het keurmerk van Stichting Normering Flexwonen?

Gemeenten hebben verschillende mogelijkheden om op de huisvesting te controleren. Bouw- en woningtoezicht kan controleren op de kwaliteit van de woning op basis van het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit stelt wettelijke minimumeisen die voor alle gebouwen in Nederland gelden, dus ook voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Zelfregulering zoals vanuit de Stichting Normering Flexwonen vormt daar een aanvulling op. Zowel het keurmerk dat door deze stichting wordt afgegeven als de organisaties die de controles doen, zijn onderworpen aan verschillende onafhankelijke keuringen van de Raad van Accreditatie.
Naast het bouw- en woningtoezicht kan de gemeente ook handhaven via het bestemmingsplan of op eventuele vergunningen die zij bijvoorbeeld in het kader van de huisvestingsverordening hebben gesteld. Verder kunnen gemeenten malafide verhuurders ook aanpakken op grond van de Woningwet, de Gemeentewet en de Onteigeningswet.
In het kader van het traject rondom Goed Verhuurderschap wordt in overleg met de VNG en de G40 de handreiking over het handhavingsinstrumentarium geactualiseerd, zodat deze ook past bij de problematiek waar gemeenten tegenaan lopen. Deze handreiking richt zich onder andere op de aanpak van huisjesmelkers, die ook gemeenten met problematiek rondom de huisvesting van arbeidsmigranten kan helpen.
Gemeenten hebben budget voor handhaving op de begroting staan en kunnen dit naar eigen inzicht inzetten op specifieke projecten. Gemeenten kunnen dit dus ook gebruiken om de huisvesting van arbeidsmigranten extra te controleren. Daarnaast zou de gemeente het SNF-keurmerk verplicht kunnen stellen, waardoor ook externe partijen de huisvesting regelmatig inspecteren.
Daarnaast is het mooi om te zien dat gemeenten ook al druk bezig zijn om malafide verhuurders aan te pakken. Zo heeft de gemeente Groningen een vergunningstelsel om malafide (kamer)verhuurders aan te pakken ingevoerd. Begin dit jaar is de Minister van BZK in Groningen geweest voor het sluiten van een woondeal. Met de gemeente heeft zij afspraken gemaakt over de monitoring van invoering en uitvoering van het Groningse vergunningsstelsel. Voor die uitvoering heeft zij bovendien € 500.000 beschikbaar gesteld. De opgedane kennis en ervaringen zal de gemeente Groningen met het Ministerie van BZK en de G40 delen, zodat ook andere gemeenten gebruik kunnen maken van de opgedane kennis. De Minister van BZK zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang.

Vraag 6

Deelt u de mening dat gemeentebesturen naast juridische handreikingen ook over voldoende financiële middelen moeten beschikken om tot handhaving en vervolging van uitbuitende huisjesmelkers over te kunnen gaan? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Ziet het kabinet aanleiding om gemeenten met grote aantallen arbeidsmigranten van extra financiële middelen te voorzien, zodat criminele huisjesmelkers adequater kunnen worden aangepakt? Zo ja, wanneer kan de Kamer hierover een voorstel tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Welke rol ziet u voor de Inspectie SZW bij het handhaven op slechte huisvesting van arbeidsmigranten? Is de inspectiecapaciteit voldoende om deze harteloze huisvesters aan te pakken? Zo nee, wanneer kan de Kamer een voorstel verwachten om de inspectiecapaciteit voor dit doel uit te breiden?

De Inspectie SZW is verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van arbeidswetten, zoals de Wet minimumloon en de Arbeidstijdenwet.
Gemeenten en de Inspectie SZW trekken samen op, onder meer in Interventieteams, waarin door verschillende instanties wordt samengewerkt om specifieke problemen aan te pakken. Hierbij wordt ook aandacht besteed aan gedwongen of slechte huisvesting tegen hoge kosten hetgeen één van de indicatoren kan zijn van ernstige benadeling of uitbuiting.
Indien de Inspectie SZW signalen ontvangt dat sprake is van misstanden, bijvoorbeeld ten aanzien van slechte huisvesting, worden deze signalen gedeeld met de betreffende gemeente. Indien gemeenten een vermoeden hebben van arbeidsuitbuiting en/of ernstige benadeling van werknemers kan door gemeenten een melding worden gedaan bij de Inspectie SZW.
Het Regeerakkoord onderkent dat handhaving een randvoorwaarde is voor een werkend stelsel van arbeidsmarkt en sociale zekerheid. Om de handhaving en fraudebestrijding te intensiveren maakt het Regeerakkoord daarom – geleidelijk oplopend naar 2021 – jaarlijks 50 miljoen extra vrij voor versterking van de handhavingsketen waarin de Inspectie SZW opereert. Deze middelen stellen de Inspectie SZW in staat beter en intensiever toezicht te houden op de verschillende arbeidswetten en intensiever schijnconstructies, onveilige en ongezonde arbeidsomstandigheden en arbeidsuitbuiting tegen te gaan.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen het bericht «Rijk verdeelt wmo-gelden anders: Gelderse gemeenten krijgen miljoenen minder»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent en erkent u het signaal dat de, bij de voorgestelde verdeling van gelden voor met name beschermd wonen, gehanteerde berekeningswijze «principieel onjuist» is en in ieder geval leidt tot onrechtvaardige uitkomsten?

Het nieuwe verdeelmodel vloeit voort uit het rapport van de Commissie Toekomst Beschermd Wonen, dat in opdracht van de VNG in 2015 is opgesteld. Deze commissie adviseert gemeenten de mensen die beschermd wonen zoveel mogelijk in «gewone» woningen en wijken – in hun eigen sociale omgeving – te begeleiden en ondersteunen, gericht op herstel en zelfredzaamheid. Rijk, VNG en gemeenten hebben deze visie omarmd en werken op dit moment aan de implementatie. De commissie Toekomst Beschermd Wonen heeft aangegeven dat hier een nieuw verdeelmodel bij hoort. Dit beoogt het voor gemeenten aantrekkelijk te maken om in te zetten op preventie, om meer samenhang in de ondersteuning te bieden en om verkokering te doorbreken.
In de huidige situatie worden de middelen verdeeld op basis van het historisch gegroeide aanbod in gemeenten. Een dergelijke verdeling past volgens de commissie Toekomst Beschermd Wonen niet bij bovengenoemde beweging. Daarom hebben Rijk en VNG – in navolging van het advies van genoemde commissie – opdracht gegeven tot het ontwikkelen van een objectieve verdeling over alle gemeenten op basis van de «vraag». Het nieuwe verdeelmodel, waarvan de voorlopige uitkomsten nu bekend zijn, sluit daar bij aan.

Vraag 3

Herkent en erkent u het signaal dat bedoelde berekeningswijze zelfs een averechts effect kan hebben, in die zin dat het voor gemeenten nu lucratief wordt om zo min mogelijk instellingen binnen de eigen gemeentegrenzen te hebben omdat zij daarvoor worden «gestraft»?

Deze redenering gaat uit van de huidige manier waarop beschermd wonen is geregeld, met een bekostiging op basis van het historisch gegroeide aanbod in gemeenten. Hiermee wordt voorbijgegaan aan de gewenste inhoudelijke beweging zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 2. Er zijn gemeenten waarbij het budget dat zij krijgen niet past bij de vraag (onder meer van haar eigen inwoners) naar beschermd wonen. Ik vind het belangrijk dat deze gemeenten de middelen ontvangen die aansluiten bij die vraag en dat gemeenten in staat worden gesteld bovengenoemde beweging te maken.
Bovendien hebben gemeenten de wettelijke verantwoordelijkheid de mensen die in aanmerking komen voor beschermd wonen ook te helpen. Het aantal voorzieningen dat gemeenten bieden, moet aansluiten bij de vraag. Het is belangrijk dat in de regio afspraken worden gemaakt over hoe de mensen die een beroep doen op beschermd wonen en de maatschappelijke opvang op een goede manier geholpen kunnen worden. Tijdens bestuurlijk overleg is met de VNG afgesproken dat alle regio’s in 2019 uitvoeringsafspraken zullen maken. Deze uitvoeringsafspraken gaan over de inhoudelijke randvoorwaarden die de commissie Toekomst Beschermd Wonen in haar advies noemt, maar ook over andere randvoorwaarden zoals de verantwoordelijkheidsverdeling tussen gemeenten in de regio, de verdeling van het beschikbare budget en de wijze waarop partijen in de regio met elkaar samenwerken.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat de toegang tot goede zorg, wanneer nodig, niet in het gedrang komt door de nieuwe berekeningswijze?

De Wmo 2015 biedt cliënten de nodige waarborgen voor goede zorg en ondersteuning. De Wmo 2015 verplicht gemeenten namelijk tot het doen van zorgvuldig onderzoek als iemand zich meldt voor Wmo-ondersteuning. Als hieruit blijkt dat een cliënt op de gemeente is aangewezen voor ondersteuning, moet de gemeente deze ook bieden. Deze ondersteuning moet passend zijn, ook wat betreft de omvang. De wijze van verdeling van middelen over gemeenten doet niets af aan de aanspraken die burgers aan de Wmo 2015 kunnen ontlenen.
Verder geldt dat de toegang tot goede zorg van veel factoren afhankelijk is, bijvoorbeeld van de wijze waarop de gemeente de toegang heeft ingericht en de werkwijze van de professionals in de praktijk. De financiële randvoorwaarden zijn daar een onderdeel van. Gemeenten werken in de eerdergenoemde uitvoeringsplannen uit hoe zij cliënten continuïteit in de hulp en ondersteuning kunnen bieden.

Vraag 5

Heeft u met de gemeenten in kwestie gesproken over de effecten van het nu voorgestelde model dan wel bent u bereid alsnog met hen in gesprek te gaan?

Het voorlopige verdeelmodel is tot stand gekomen onder begeleiding van een breed samengestelde werkgroep waarin ook de VNG en gemeenten waren vertegenwoordigd. Reeds voor de publicatie van de voorlopige uitkomsten van de nieuwe verdeling heb ik met de VNG afgesproken om de komende maanden het gesprek met gemeenten te voeren. Zo verleende mijn departement medewerking aan de regionale bijeenkomsten die de VNG eind maart/begin april 2019 voor gemeenten heeft georganiseerd. Daarnaast heeft de Staatssecretaris van VWS begin april hierover gesproken met de wethouders van de centrumgemeenten voor beschermd wonen, maatschappelijke opvang en vrouwenopvang. Tijdens dat overleg hebben de wethouders gemeld dat zij een groep experts gaan vragen advies uit te brengen over een aantal (randvoorwaardelijke) zaken met betrekking tot het verdeelmodel. Dit advies is voor de zomer gereed en zal worden besproken tijdens bestuurlijk overleg tussen Rijk en gemeenten.
Ik maak van de gelegenheid gebruik u te melden dat mijn ambtenaren, conform de motie Kerstens (Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 34 477, nr.2, begin dit jaar een constructief gesprek hebben gehad met de brancheverenigingen van zorgaanbieders over onder meer het tijdpad van invoering van het verdeelmodel beschermd wonen. In het gesprek is toegelicht waarom Rijk en VNG willen vasthouden aan het afgesproken moment van invoering van de nieuwe verdeling en is van gedachten gewisseld over de inhoud van het verdeelmodel.

Vraag 6

Bent u bereid het nu voorgestelde model te herzien, de invoering ervan aan te houden dan wel op andere wijze de gestelde negatieve effecten ervan te voorkomen? Z0 ja, op welke wijze?

Met de VNG heb ik afgesproken het verdeelmodel komend jaar nog een keer tegen het licht te houden en zo nodig verbeteringen door te voeren. In het voorjaar van 2020 vindt definitieve besluitvorming plaats over het verdeelmodel en het moment van invoering. Vooralsnog is invoering voorzien voor 2021, tenzij nadere inzichten de implementatie in de weg staan. Dat is ook het jaar waarin de verbeterde verdeling van de middelen in het gemeentefonds voor het gehele sociaal domein zijn beslag moet krijgen.
Rijk en VNG hebben er bewust voor gekozen invulling te geven aan de visie van de Commissie Toekomst Beschermd Wonen. Een wijziging in een verdeelmodel leidt altijd tot herverdeeleffecten: sommige gemeenten gaan er financieel op vooruit, andere gemeenten ondervinden financieel nadeel. Via een ingroeipad zal er voor worden gezorgd dat het negatieve effect niet in één keer, maar geleidelijk wordt doorgevoerd zodat gemeenten en andere betrokken partijen in de gelegenheid worden gesteld toe te groeien naar de nieuwe situatie en continuïteit in het ondersteuningsaanbod kan worden gegarandeerd.

Vraag 7

Bent u bereid, nu de signalen dat gemeenten in toenemende mate (bijvoorbeeld in relatie tot jeugdzorg en als gevolg van de invoering van het abonnementstarief in de Wmo) geld tekortkomen steeds luider klinken, extra geld daarvoor uit te trekken?

Het kabinet neemt de signalen van gemeenten serieus en heeft daarom een aantal handreikingen gedaan aan gemeenten, zoals verdiepend onderzoek naar de jeugdhulp. Het onderzoek bevindt zich in de afrondende fase. Het streven is het onderzoek eind april aan uw Kamer te sturen. In het voorjaar van 2019 worden de resultaten uit het onderzoek besproken en gewogen op de bestuurlijke tafel.

Vraag 8

Ziet u hier, zoals in het artikel gesteld, een rol voor de provincie weggelegd? Zo ja, welke?

Beschermd wonen, maatschappelijke opvang en Wmo begeleiding vallen onder de verantwoordelijkheid van gemeenten. Ik zie daarom op dit terrein geen rol weggelegd voor de provincie.

Vraag 1

Kent u het bericht «Autoriteit Woningbouwcorporaties belemmert 10 woningcorporaties bij uitrol zonnepanelen»?1

Ja, ik ben bekend met het bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningbouwcorporaties ook moeten bijdragen aan de verduurzaming van de energievoorziening?

Woningcorporaties zijn primair verantwoordelijk voor het huisvesten van huishoudens die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Daarbij hoort ook dat corporaties hun bezit onderhouden en verduurzamen. Woningcorporaties hebben binnen het werkdomein, zoals afgebakend in de Woningwet, ook ruimte voor het verduurzamen van de energievoorziening. Dit is wel beperkter dan de mogelijkheden die corporaties hebben voor het verduurzamen van hun woning. Zo kunnen zij zonnepanelen plaatsen op hun woongelegenheden wanneer deze activiteiten ten dienste staan van de bewoning. Hierbij kan gedacht worden aan het leveren van energie aan bewoners of het gebruik van de opgewekte energie voor de gemeenschappelijke ruimten in corporatiebezit.

Vraag 3

Geeft het bericht de bestaande regelgeving met betrekking tot het plaatsen van zonnepanelen door woningbouwcorporaties correct weer? Zo ja, deelt u de mening dat daaruit blijkt dat de regels woningbouwcorporaties eerder hinderen dan helpen bij het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen? Zo nee, op welke punten dan niet?

Het is woningcorporaties binnen de Woningwet toegestaan om diensten te verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoning. Corporaties mogen geen diensten leveren die door nutsbedrijven geleverd kunnen worden, zoals het leveren van elektriciteit, tenzij de levering gebeurt door een in of nabij de woongelegenheid aanwezige voorziening. Dit betekent dat corporaties, in de huidige situatie, zonnepanelen mogen plaatsen wanneer deze rechtstreeks verband houden met de bewoning. Woningcorporaties mogen vervolgens eventuele overcapaciteit leveren aan het elektriciteitsnet. Het is onder de huidige regels niet toegestaan om zonder een enig direct verband met de bewoning zonnepanelen te plaatsen en de opgewekte energie terug te leveren aan het net. Dit ter voorkoming dat het werkdomein van de corporatiesector wordt opgerekt tot voorbij de grenzen van de volkshuisvesting.

Vraag 4

Deelt u de mening dat woningbouwcorporaties ook recht op SDE+-subsidie zouden moeten hebben als door hen opgewekte energie niet direct ten goede aan de huurders komt? Zo ja, waarom en bent u bereid de Woningwet op dit punt aan te passen en op welke termijn gaat u dit doen? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet en de subsidieregeling van de SDE+-subsidie niet uitgesloten van het aanvragen van SDE+-subsidie. Als de corporatie, binnen de kaders van de Woningwet, duurzame energie opwekt en het project voldoet aan de voorwaarden voor de SDE+, kan een corporatie SDE+-subsidie ontvangen.
De combinatie van de Woningwet en de subsidieregeling maken dat er in de praktijk een beperkt aantal corporaties gebruik maakt van de SDE+. In mijn brief over de evaluatie van de herziene Woningwet van 22 februari jl.2 heb ik beleidsvoornemens benoemd om regelgeving te verduidelijken en aan te passen. Onder meer om het mogelijk te maken dat corporaties straks dezelfde verduurzamingsmaatregelen kunnen treffen als andere vastgoedeigenaren aan hun gebouwen. Daarmee hebben corporaties meer mogelijkheden om bij te dragen aan de verduurzaming, waarbij corporaties zich nog steeds kunnen richten op de volkshuisvestelijke kerntaken. Deze aanpassing zal het onder meer mogelijk maken om zonnepanelen op eigen bezit te plaatsen en de opgewekte energie, zonder directe verbinding met de bewoning, te leveren aan het elektriciteitsnet. Het doel van deze aanpassing is om een natuurlijkere afbakening te maken van de verduurzamingsactiviteiten die corporaties wel en niet mogen ondernemen. Ik ben voornemens om deze aanpassingen mee te nemen in de wetswijzigingen naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van het overleg met de woningbouwcorporaties over dit onderwerp?

In de evaluatie van de herziene Woningwet is niet alleen teruggekeken maar is ook met corporaties en andere partijen de toekomstbestendigheid van de Woningwet geanalyseerd. Verduurzaming was hierbij hier een van de onderwerpen. De ervaringen van corporaties en andere betrokken partijen liggen samen met de uitkomsten van de evaluatie aan de basis van mijn beleidsvoornemens zoals verwoord in de brief van 22 februari jl. Daarnaast wordt er regelmatig met Aedes en individuele corporaties overlegd over ervaren belemmeringen in de Woningwet bij verduurzaming. Deze inzichten zullen worden betrokken bij de wetsaanpassing naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vakantievierders in woonwijken groeiend probleem in Cadzand»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dorpen aan de Zeeuwse kust zoals Cadzand, Groede en Breskens langzaam lijken te veranderen in vakantieparken?

Woningen zijn om zelf in te wonen. Er is niets mis met het verhuren van je woning als je in het buitenland werkt of om te verhuren aan toeristen als je zelf op vakantie bent. Ik vind het onacceptabel als dit type gebruik van een woning leidt tot overlast voor buren. Gemeenten kunnen daarom regels stellen aan het gebruik van een woning en hierop handhaven. De bestemming van een vakantiepark is recreatief en van een woonwijk is de bestemming wonen.
Als de balans in dorpen en/of wijken tussen wonen en toerisme dusdanig is verstoord kan de leefbaarheid in het geding komen. De gemeente heeft verschillende instrumenten die ingezet kunnen worden om negatieve effecten van toerisme in goede banen te leiden. Ik moedig gemeenten aan om gebruik te maken van deze mogelijkheden.

Vraag 3

Bent u het eens met de opvatting dat hierdoor de leefbaarheid in de dorpen onder druk staat? Deelt u de mening dat de dorpen er primair voor de mensen die er wonen zijn en niet voor beleggers?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat steeds meer woningen in kustplaatsen worden opgekocht door beleggers die de woning niet permanent bewonen maar gebruiken als tweede huis en verhuren als vakantiewoning? Kunnen de inwoners die opgroeiden in de kustdorpen daar nog wel allemaal blijven wonen of wordt het voor hen onbetaalbaar?

Ik ben bekend met berichten dat woningen in kustplaatsen worden opgekocht om vervolgens als vakantiewoning te verhuren, en ik begrijp dat inwoners zich zorgen maken over de leefbaarheid en betaalbaarheid van hun dorp. Zoals aangegeven kunnen gemeenten regels stellen aan de verhuur van woningen aan bijvoorbeeld toeristen. Hiermee kunnen mogelijke excessen worden voorkomen. Ik moedig gemeenten aan deze bestaande mogelijkheden in te zetten indien blijkt dat de toeristische verhuur van woningen ten koste gaat van de leefbaarheid of als er sprake is van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad.

Vraag 5

Deelt u de mening dat huizenprijzen hierdoor stijgen, er een gebrek aan betaalbare woningen ontstaat en oorspronkelijke Zeeuwen zodoende in het nauw worden gedreven? Zo ja, wat gaat u doen om deze Zeeuwen te helpen?

Bij de hypotheekverstrekking in Nederland wordt de hypotheek gebaseerd op bestendig inkomen. Inkomsten uit toeristische verhuur vallen hier niet onder. Dergelijke inkomsten zijn voorafgaand aan de aankoop van de woning namelijk nog niet bekend. De inkomsten kunnen wel de eigen middelen van een toekomstige koper vergroten. De stijging van huizenprijzen is van veel factoren afhankelijk en kan derhalve niet expliciet worden toegeschreven aan de in het artikel genoemde activiteiten. Gemeenten kunnen voorwaarden stellen aan toeristische verhuur van woningen zoals bijvoorbeeld het maximaal aantal verhuurdagen beperken en daarmee de inkomsten uit deze verhuur inperken. Het is in de eerste plaats aan de gemeenten zelf om te bepalen welke middelen zij wil inzetten al naar gelang de lokale situatie daar om vraagt.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen tegen de regels in commercieel worden verhuurd? Zo ja, waarom wordt er niet gehandhaafd? Wat gaat u doen om te zorgen dat dit niet langer gebeurt?

Zoals aangegeven kunnen gemeenten regels stellen aan de verhuur van woningen aan bijvoorbeeld toeristen. Hiermee kunnen excessen worden voorkomen. Er is verschillende wet- en regelgeving op grond waarvan een gemeente kan handhaven. Hiertoe heb ik recent een handreiking opgesteld om gemeenten te helpen toeristische verhuur in goede banen te leiden. Deze handreiking is te vinden op de website van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Ik moedig gemeenten aan deze bestaande mogelijkheden in te zetten indien blijkt dat de toeristische verhuur van woningen ten koste gaat van de leefbaarheid of als er sprake is van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Echter, het is aan gemeenten zelf om te bepalen of daar sprake van is en of er beleid aangaande toeristische verhuur moet worden ontwikkeld binnen de grenzen van het door mij gestelde juridisch kader.

Vraag 7

Deelt u de mening dat huizen in de Zeeuwse kustplaatsen in de eerste plaats beschikbaar moeten zijn voor oorspronkelijke Zeeuwse bewoners en mensen die er graag willen wonen in plaats van voor beleggers? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen en beleggers te ontmoedigen om dit tegen te gaan?

Particulieren die woningen kopen voor de verhuur zorgen over het algemeen niet voor onnodige onttrekkingen aan de woningvoorraad. Toeristische verhuur kan dat wel doen. Dat heb ik eerder samen met gemeenten opgemerkt, waardoor ik een handreiking heb opgesteld om gemeenten te ondersteunen in het in goede banen leiden van de lokale toeristische verhuur. Met de handreiking is de huidige wet- en regelgeving overzichtelijk in beeld gebracht en er kan efficiënt mee gehandhaafd worden. Hiermee blijft ruimte voor lokaal maatwerk en wordt tegemoet gekomen aan de wens van de gemeenten voor een juridisch kader aangaande toeristische verhuur waarbinnen gehandhaafd kan worden. De ontwikkeling van een eenmalige registratieverplichting kan de handhaving van het beleidskader toeristische verhuur vergemakkelijken. Het wetsvoorstel hiervoor is nu in openbare consultatie.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de ingrijpende verbouwing van de Lijnbaanflat in Rotterdam en de extreme overlast die bewoners ervaren?1 2

Ja, ik ben op de hoogte van berichtgeving over de werkzaamheden aan de Lijnbaanflat in Rotterdam.

Vraag 2

Wat zijn de regels voor het blijven bewonen van panden in geval van groot onderhoud? Wat zijn de regels voor het blijven bewonen van panden in het geval van renovatie? Wat zijn de verschillen voor schadevergoeding bij groot onderhoud versus renovatie?

Over het blijven bewonen van panden zijn regels vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Enerzijds gaat het er daarbij om dat de verhuurder verplicht is de huurder het woongenot te verschaffen. Anderzijds gaat het er daarbij om dat een huurder dringende werkzaamheden moet gedogen. Indien een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt kan dat leiden tot een schadevergoeding. Voor de hoogte van deze schadevergoeding gelden geen wettelijke bepalingen.
Artikel 7:220 BW bevat wel een specifieke regeling voor de situatie dat een verhuizing noodzakelijk is in verband met renovatie. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Er geldt dan een wettelijke minimumbijdrage voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen; deze bijdrage bedraagt geldt sinds 28 februari 2019 € 6.095.
Voorts is van belang dat een renovatie toestemming van de huurder vergt. Indien een renovatie tien of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Het ligt in de rede, dat huurders hun toestemming mede afhankelijk stellen van voorzieningen gericht op het voorkomen van overlast tijdens de werkzaamheden. Verhuurders en huurders stellen dan ook vaak een sociaal plan vast en huurders ontvangen vaak een vergoeding ter compensatie van bijvoorbeeld zelf aangebrachte voorzieningen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat bewoners voor instemming met werkzaamheden goed zouden moeten worden voorgelicht over de schaal en gevolgen van werkzaamheden? Welke rechten en mogelijkheden hebben huurders als een renovatie ingrijpender blijkt te zijn dan aanvankelijk was voorzien en acht u dit voldoende?

Ja, die mening deel ik. De bestaande wet- en regelgeving biedt hieromtrent voldoende rechten en mogelijkheden voor huurders. Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) dient de verhuurder de huurder, bewonerscommissie en huurdersorganisatie te informeren over beleid en beheer, waaronder het renoveren van woningen. Indien de huurder van mening is dat dat onvoldoende wordt nageleefd, kan de Huurcommissie worden ingeschakeld. In de praktijk voeren verhuurders doorgaans overleg met bewoners(projectgroepen) over zaken als leefbaarheid, veiligheid en communicatie voor en tijdens de werkzaamheden. Daarnaast voorziet de Woningwet erin dat huurdersorganisaties deze zaken kunnen inbrengen in de prestatieafspraken die zij maken met de corporatie en de gemeente.
Op het moment dat een verhuurder daadwerkelijk beslist tot renovatie vergt dat instemming van de huurder. Zoals hiervoor al aangegeven ligt het in de rede, dat huurders hun toestemming mede afhankelijk stellen van voorzieningen gericht op het voorkomen van overlast tijdens de werkzaamheden.
Op het moment dat een renovatie ingrijpender blijkt dan voorzien en daardoor tot overlast leidt kan een huurder zich wenden tot de rechter, om te beoordelen in hoeverre de verhuurder niet het woongenot verschaft zoals omschreven in Artikel 7:204 BW. De huurder heeft daarbij de mogelijkheid een schadevergoeding te eisen en/of het stopzetten van werkzaamheden. Een huurder kan zich hierover vooraf laten informeren, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket.

Vraag 4

Deelt u de mening dat bewoners in geval van groot onderhoud of renovatie niet de dupe mogen worden van werkzaamheden en dat zij voldoende moeten worden gecompenseerd voor de geleden schade?

Ja, die mening deel ik. Conform bestaande wet- en regelgeving kunnen huurders recht hebben op een schadevergoeding bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Er kan ook niet-financiële compensatie plaatsvinden in de vorm van een logeerwoning en opslagruimte, zoals het geval is bij de werkzaamheden aan de Lijnbaanflat in Rotterdam.

Vraag 5

Deelt u de mening dat wanneer bewoners niet in de woning kunnen blijven wonen door werkzaamheden de woningcorporatie een vervangende huurwoning moet regelen? Bent u het ermee eens dat dit tijdig moet gebeuren en in een redelijke afstand tot de eigen woning?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat huurders zich genoodzaakt zien om advocaten in te schakelen om aanspraak te maken op een logeerwoning bij werkzaamheden die meerdere weken duren?

Uitgangspunt is dat verhuurder en huurders vooraf gezamenlijk overleg voeren over het voorstel, inclusief de geboden voorzieningen gericht op een gedragen aanpak en uitvoering van de werkzaamheden en het voorkomen van overlast. Mocht er gedurende de werkzaamheden sprake zijn van ontevredenheid, en biedt het gezamenlijk overleg niet de gewenste oplossingen, dan staat het huurders vrij om juridische stappen te ondernemen. Dat kan bijvoorbeeld indien zij van mening zijn de verhuurder het voorstel onvoldoende naleeft.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het onacceptabel is als Vestia probeert ontevreden huurders een mediaverbod op te leggen in ruil voor een logeerwoning?

Vestia heeft desgevraagd te kennen gegeven zich niet te herkennen in een mediaverbod. Een mediaverbod kan enkel opgelegd worden via een uitspraak van de rechtbank.

Vraag 8

Aangezien er met de op handen zijnde verduurzaming van woningen in de komende jaren door alle woningbouwcorporaties in Nederland nog veel van dit soort projecten worden uitgevoerd, bent u bereid de rechten van huurders bij groot onderhoud en werkzaamheden met betrekking tot de duurzaamheidsopgave te versterken? Zo ja, in hoeverre bent dat bereid te doen? ?

De komende jaren zal de verduurzaming van de gebouwde omgeving leiden tot veel ingrepen aan woningen. Bij grootschalige werkzaamheden is enige mate van overlast vaak niet te voorkomen. Het is daarom van belang dat huurders en verhuurders gezamenlijk overleg voeren en afspraken maken vóór en tijdens de werkzaamheden. Op dit moment zijn mij geen signalen bekend dat de rechten en wettelijke bescherming van huurders onvoldoende geborgd zijn in bestaande wet- en regelgeving. Het kabinet zal de uitwerking van nieuwe maatregelen op grond van het Klimaatakkoord met partijen zoals Aedes, de Woonbond en de VNG ook bespreken hoe de positie en woongenot van huurders bij verduurzamingswerkzaamheden in voldoende mate geborgd kan blijven.

Vraag 1

Kent u het memo «Stand van zaken beoordelingscapaciteit»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verhouden de cijfers in dat memo zich tot de Kamerbrief van 22 januari 20192 waarin u aangaf dat in het eerste half jaar van 2019 de opname en beoordeling van bijna drieduizend adressen wordt uitgevoerd?

De aan de Tweede Kamer verstuurde werkorder geeft aan dat er opdrachten aan NAM en NCG zijn gestuurd om te starten met de opnames en beoordelingen van de 3.000 woningen in de hoogste risicocategorie. Hiermee is het geld beschikbaar gekomen en kunnen NCG en CVW aan het werk om de opnames en beoordelingen in te plannen. In de bijbehorende aanbiedingsbrief van 22 januari jl. heb ik niet de suggestie willen wekken dat er alle beoordelingen in de eerste twee kwartalen van 2019 3.000 beoordelingen zouden plaatsvinden. In de werkorder staat dat uitgebreider en volledig correct weergegeven. Voor het daadwerkelijk uitvoeren zijn naast het beschikbaar stellen van de middelen ook de capaciteit in de markt en de lokale planvorming belangrijk. Hierop heeft het Rijk alleen maar indirect invloed.
In de afgelopen weken is concreet inzicht verkregen in de beschikbare capaciteit in de markt voor het beoordelen. Tijdens het Bestuurlijk Overleg van 15 februari jl. zijn over de inzet van de beschikbare capaciteit heldere afspraken gemaakt tussen Rijk en regio, onderschreven door de maatschappelijk organisaties, die ik met uw Kamer heb gedeeld. Daarbij is door Rijk en Regio onderkend dat ongewenste wachttijd voor bewoners ontstaat, omdat de opnamecapaciteit groter is dan de beoordelingscapaciteit.
We hebben op 11 maart jl. afgesproken dat we de capaciteit structureel en significant willen vergroten. Samen met de regio doe ik er alles aan om de capaciteit verder op te voeren, en hebben we het gezamenlijk voornemen om vanaf 2020 structureel 4.000 adressen per jaar van een beoordeling te voorzien. Hiervoor is, naast de uitbreiding van de capaciteit, ook een geslaagde versnellingsaanpak een voorwaarde. Alle partijen hebben zich gecommitteerd aan de ontwikkeling van een maatschappelijk verantwoorde versnellingsaanpak. Er ligt een gezamenlijk plan van aanpak waarmee we de opname, beoordeling en realisatie significant kunnen versnellen. Hier heb ik uw Kamer vorige week over geïnformeerd (Kamerstuk 33 529, nr. 587).

Vraag 3

Het klopt toch dat u met het citaat uit deze brief «dat in het eerste half jaar van 2019 de opname en beoordeling van bijna 3.000 adressen wordt uitgevoerd» heeft toegezegd dat deze bijna drieduizend huishoudens na het eerste half jaar van 2019 zouden weten waar zij aan toe waren, dus of hun huis veilig was, en zo nee wat er zou moeten gebeuren om het huis aan de veiligheidsnorm te laten voldoen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Er is toch geen sprake van een verwarrend woordenspel tussen opnames en beoordelingen?

Vraag 5

Klopt het dat u de stand van zaken eind januari veel te rooskleurig heeft voorgesteld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Klopt het dat doordat de opnames en beoordelingen veel minder snel gerealiseerd zullen worden er veel langer onduidelijkheid blijft bestaan voor mensen of hun huis wel veilig is? Hoe verantwoordt u dat?

De beschikbaarheid viel tot voor kort onder de zorgplicht van NAM. Daar hebben zij maatregelen voor getroffen. Nu NAM uit het systeem van opnemen en beoordelen is weggehaald, ben ik verantwoordelijk en heb ik met de regio afspraken gemaakt ten aanzien van de capaciteit.
Op 20 september 2018 hebben Rijk en regio afspraken gemaakt over de versterkingsaanpak. De prioritering van de opname wordt afgestemd op de uitvoeringscapaciteit om lange doorlooptijden te voorkomen. Op 15 februari jl. is op verzoek van de regio besloten om de aanpak iets te veranderen. Wij hebben afgesproken om de capaciteit voor opnames te benutten, waarbij onderkend wordt dat er wachttijden ontstaan tussen opname en beoordeling.
Om die wachttijd zo klein mogelijk te maken, hebben we gezamenlijk afspraken gemaakt over een vergroting van de beoordelingscapaciteit. De woningen in de hoogste risicocategorie zullen naar verwachting in 2020 een beoordeling hebben gekregen. Inmiddels heeft de NCG aangegeven dat de beoordelingscapaciteit richting het einde van het jaar verdubbeld kan worden, naar 2.000–2.400 beoordelingen in 2020. Rijk en regio streven ernaar om de capaciteit nog verder te vergroten, naar structureel 4.000 woningen per jaar. Hiervoor is een geslaagde versnellingsaanpak, waaraan Rijk en regio zich hebben gecommitteerd, een voorwaarde. Daarnaast zal ook de typologieaanpak de wachttijd moeten verkorten.

Vraag 7

Wat heeft u er de afgelopen jaren aan gedaan om te zorgen dat er voldoende, goed opgeleide mensen beschikbaar waren voor het doen van opnames en het maken van beoordelingen? U had toch kunnen zien aankomen dat hiervoor veel mensen nodig waren?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe kan het dat Groningers nu niet om politieke maar om praktische redenen weer langer moeten wachten voordat er zekerheid is over de veiligheid van hun huizen en de benodigde ingrepen? Vindt u dat acceptabel?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Hoe kan het dat er zo'n groot verschil is tussen wat u eind januari 2019 aan de Kamer meldde en wat u begin maart in de regio bespreekt? Heeft u de boel wel onder controle?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 10

Bent u bereid de Kamer in het vervolg per ommegaande te informeren als belangrijke zaken slechter verlopen dan vooraf voorgespiegeld? Zo nee, waarom niet?

Als er belangrijke zaken te melden zijn, zal ik natuurlijk de Kamer informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vaststelling WOZ door gemeenten rammelt»?1

Ja, het bericht is mij bekend.

Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat 17 gemeenten een onvoldoende scoren op het vaststellen van de WOZ?

Gemeenten die een onvoldoende scoren worden onder verscherpt toezicht geplaatst en dienen binnen een bepaalde termijn afgesproken verbeteringen te realiseren. Ten opzichte van de situatie die blijkt uit antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders over het bericht «Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen» van 12 september 2018, die door de Minister van BZK op 9 november 2018 mede namens mij zijn beantwoord,2 blijkt dat sprake is van een verbetering. Er was destijds immers sprake van 26 gemeenten die een onvoldoende scoorden met betrekking tot de uitvoering van de Wet WOZ.
Hierbij zij opgemerkt dat als de Waarderingskamer van oordeel is dat in een gemeente de uitvoering van de Wet WOZ op onderdelen verbeterd moet worden, de Waarderingskamer toch van mening kan zijn dat de kwaliteit van de nieuwe taxaties wel voldoende geborgd is, zodat de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt kunnen worden. In het algemeen oordeel over de WOZ-uitvoering worden namelijk veel meer aspecten van de WOZ-uitvoering beoordeeld dan alleen de kwaliteit van de taxaties. Bij gemeenten met het oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» (verscherpt toezicht) wordt de kwaliteit van nieuwe taxaties extra zorgvuldig door de Waarderingskamer beoordeeld door middel van een intensief onderzoek.

Vraag 3

Hoeveel gemeenten hebben de WOZ-beschikking niet mogen versturen omdat de Waarderingskamer daar geen toestemming voor heeft gegeven? Hoeveel gemeenten hebben de WOZ-beschikking pas later mogen vesturen?

De Waarderingskamer heeft bij alle gemeenten ingestemd met het bekend maken van de WOZ-waarden. Daarbij zij opgemerkt dat ten aanzien van circa tien gemeenten pas is ingestemd nadat de Waarderingskamer een herhalingsonderzoek heeft uitgevoerd om te beoordelen of de afgesproken verbeteringen waren gerealiseerd. Bij andere gemeenten heeft de Waarderingskamer bij haar onderzoek wel extra controles door de gemeente zelf voorgeschreven, maar het niet noodzakelijk geacht de resultaten van deze extra controles zelf te onderzoeken, voordat de gemeente de WOZ-waarden bekend mocht maken aan de inwoners en bedrijven.
Er waren dit jaar geen gemeenten die, als gevolg van door de Waarderingskamer opgelegde verbeteracties, de WOZ-waarden in hun gemeenten later dan 28 februari bekend hebben gemaakt.

Vraag 4

Wat zijn de oorzaken van het feit dat een aantal gemeenten (nog steeds) onvoldoende scoort?

De oorzaken voor het scoren van een onvoldoende bij de uitvoering van de Wet WOZ zijn divers. De betreffende gemeenten scoren bijvoorbeeld onvoldoende op het bijhouden van de registratie van objectenkenmerken. Een andere veel voorkomende oorzaak voor een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer is gelegen in achterstanden die gemeenten hebben bij bijvoorbeeld het afhandelen van bezwaarschriften of het tijdig verzenden van beschikkingen. Verder beoordeelt de Waarderingskamer ook of WOZ-gegevens tijdig en juist beschikbaar komen voor waterschappen en Belastingdienst.
De beoordeling van de Waarderingskamer heeft dus niet alleen betrekking op de kwaliteit van de WOZ-taxaties of activiteiten die daaraan ten grondslag liggen, maar ook op andere werkzaamheden die van belang zijn voor inwoners en bedrijven of op werkzaamheden die van belang zijn voor afnemers, zoals waterschappen en Belastingdienst.

Vraag 5

In het geval dat de Waarderingskamer instemt met het bekend maken van de WOZ-waarden terwijl die gemeente een onvoldoende scoort, zoals in sommige situaties gebeurt, op welke manier kunnen mensen dan achterhalen of het de gemeente betreft waarin zijn wonen? En deelt u de mening dat een gemeente die een onvoldoende scoort meer duidelijkheid moet geven aan de mensen?

De Waarderingskamer stemt niet in met het verzenden van de WOZ-beschikkingen als zij bij haar controles concludeert dat de kwaliteit van de WOZ-taxaties bij een gemeente onvoldoende is. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 kan het wel voorkomen dat gemeenten waarbij de kwaliteit van de WOZ-taxaties voldoende is, om andere redenen als «algemeen oordeel» een onvoldoende krijgen.
Op de website van de Waarderingskamer3 kunnen belanghebbenden zien of de Waarderingskamer heeft ingestemd met het bekend maken van de WOZ-waarden. De website van de Waarderingskamer biedt daarvoor voor elke gemeente een afzonderlijke pagina. Daar kan ook het algemene oordeel worden geraadpleegd. Op de website zijn daarnaast per gemeente de rapportages van recente onderzoeken door de Waarderingskamer te raadplegen. In deze rapportages wordt nader toelichting gegeven op de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ door de betreffende gemeente. Door deze werkwijze wordt transparantie over de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ en over de totstandkoming van het algemeen oordeel van de Waarderingskamer bereikt.
De gemeenteraad is primair aan zet om ervoor te zorgen dat de gemeente haar inwoners informeert over de eventuele gevolgen van de beoordeling van de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ door de Waarderingskamer.

Vraag 6

Klopt het dat ook de Waarderingskamer met een enorme achterstand te maken heeft? Zo ja, wat vindt u hiervan en treedt u met de Waarderingskamer in overleg om afspraken te maken over een inhaalslag?

Nee, dat klopt niet. De Waarderingskamer heeft mij laten weten dat er geen sprake is van achterstanden.

Vraag 7

Kunt u een overzicht geven waarin staat hoe de overige gemeenten scoren op het vaststellen van de WOZ? Kunt u hierbij een overzicht geven per uitgereikte ster? Zo nee, waarom niet?

Onderstaand overzicht toont het aantal gemeenten per beoordelingscategorie.
Algemeen oordeel Waarderingskamer
Gemeenten
Een ster
0
Twee sterren
17
Drie sterren
105
Vier sterren
167
Vijf sterren
66
Hierbij merk ik wel op dat de oordelen van de Waarderingskamer worden aangepast als de situatie verandert, zoals ook al blijkt uit het antwoord op vraag 2. Als gebleken is dat een gemeente die een onvoldoende scoorde het probleem heeft opgelost, wordt het algemeen oordeel dus aangepast.
Dit overzicht toont de situatie per eind februari jongstleden; het moment waarop gemeenten wettelijk verplicht zijn de WOZ-waarden bekend te maken aan belanghebbenden. De stand van 1 januari van een jaar en de ontwikkeling in dat jaar publiceert de Waarderingskamer elk jaar in haar jaarverslag, dat ook aan beide kamers der Staten-Generaal wordt aangeboden.

Vraag 8

Klopt het dat de Waarderingskamer een controle uitvoert op de processen om te komen tot de WOZ en niet op de waardebepaling van de woningen, bedrijfsgebouwen of overige? Wat vindt u van deze controle? Bent u van mening dat er voldoende inhoudelijk toezicht is op het vaststellen van de WOZ? Zo ja, op basis van welke controle-instrumenten bent u die mening toegedaan? Zo nee, wat gaat u er aan doen om de controle op de waardebepaling van objecten te verbeteren?

Ik ben van mening dat de Waarderingskamer voldoende inhoudelijk toezicht houdt op het WOZ-proces van gemeenten, en daarmee op het vaststellen van WOZ-waarden.
De Waarderingskamer voert bij alle gemeenten en samenwerkingsverbanden van gemeenten verschillende soorten onderzoeken uit. Sommige onderzoeken richten zich inderdaad op de werkprocessen die ten grondslag liggen aan de WOZ-taxaties, en de interne beheersing daarvan. De Waarderingskamer heeft in haar werkplan, dat gepubliceerd is op haar website, beschreven welke aantallen per soort onderzoek het betreft.
Zo voert de Waarderingskamer per jaar 90 inspecties ter plaatse uit bij gemeenten en ruim 10 onderzoeken naar de interne beheersing bij gemeenten. Door de diverse samenwerkingsverbanden is het aantal gemeenten dat betrokken is bij een onderzoek veel groter. Daarnaast zijn van alle gemeenten de resultaten van de zelfevaluaties beschikbaar en verder worden ook kengetallen uit de Landelijke Voorziening WOZ gebruikt.
In andere onderzoeken wordt de kwaliteit van de WOZ-taxaties beoordeeld. Deze onderzoeken vinden jaarlijks plaats bij circa 100 gemeenten, voordat de nieuwe WOZ-beschikkingen worden verstuurd. Bij de overige gemeenten worden de nieuwe WOZ-taxaties beoordeeld op basis van kengetallen die de gemeente in het kader van de zelfevaluatie aan de Waarderingskamer verstrekt. Als noch uit deze kengetallen, noch uit andere signalen blijkt dat er iets niet in orde is, stemt de Waarderingskamer zonder nader onderzoek in met het nemen van WOZ-beschikkingen door die gemeente. Als uit deze kengetallen blijkt dat de kwaliteit van de WOZ-taxaties mogelijk onvoldoende is, stelt de Waarderingskamer een diepgaand onderzoek in. Met deze risicogerichte aanpak wordt mijns inziens in voldoende mate inhoudelijk toezicht gehouden door de Waarderingskamer.
De diverse typen onderzoeken van de Waarderingskamer hebben allemaal tot doel het beoordelen van (onderdelen van) het WOZ-proces. Bij de onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties wordt specifiek beoordeeld of de waardebepaling van woningen en niet-woningen correct verloopt.

Vraag 9

Welke sancties worden er opgelegd aan die gemeenten die een onvoldoende scoren?

De maatregelen die worden toegepast als er bij gemeenten sprake is van tekortkomingen, zijn beschreven in de interventieladder, die een onderdeel is van het bestuursreglement van de Waarderingskamer. Deze interventieladder onderscheidt een zestal fasen. In de gemaakte afspraken tussen de Waarderingskamer en het Ministerie van Financiën, komt de Waarderingskamer in actie in de eerste drie fasen en komt de Staatssecretaris van Financiën in actie in de laatste drie fasen.
De interventieladder bestaat uit de volgende fasen:
Het maken van afspraken over vervolgacties, zoals benoemd in de derde fase van de interventieladder, betreft een formele aanbeveling aan een gemeente, zoals geregeld in artikel 21 van de Wet WOZ. In de praktijk is het toepassen van deze formele aanbeveling als sanctie zelden nodig, omdat de colleges van burgemeester en wethouders het belang van nakoming van afspraken met de Waarderingskamer voldoende inzien.

Vraag 10

Wat is de termijn waarop de gemeenten die een onvoldoende scoren hun processen op orde moeten hebben? Welke sancties worden er opgelegd indien dit niet binnen de afgesproken termijn is gelukt? Bij hoeveel gemeenten is de waardering meer dan twee jaar (op onderdelen) niet op orde?

Bij het bepalen van de termijn die gemeenten krijgen om hun gegevens of werkprocessen op orde te krijgen, houdt de Waarderingskamer rekening met de omvang van de organisatie en de aard van de problemen. De maximale termijn die bij het maken van afspraken wordt gehanteerd, is een periode van twee jaar. Dergelijke verbetertrajecten worden door de Waarderingskamer nauwlettend gevolgd. In het antwoord op vraag 9 is toegelicht welke stappen, conform de interventieladder van de Waarderingskamer, worden genomen als een gemeente er onvoldoende in slaagt om verbetermaatregelen door te voeren.
Er is op dit moment één samenwerkingsverband van gemeenten, waarbij al meer dan twee jaar sprake is van een onvoldoende beoordeling. Dit samenwerkingsverband heeft de afgelopen periode een intensief verbetertraject doorlopen, waarbij uiteraard ook de desbetreffende gemeenten betrokken zijn. De Waarderingskamer heeft mij laten weten dat bij dit samenwerkingsverband de afgelopen periode al verbeteringen zijn geconstateerd en dat op korte termijn een afrondend onderzoek zal worden uitgevoerd om te beoordelen of de benodigde verbeteringen volledig zijn doorgevoerd, zodat het oordeel «voldoende» op zijn plaats is.

Vraag 11

Welke rol of bevoegdheid heeft de rijksoverheid in de controle op de waardebepaling van objecten?

Zoals geschetst in de interventieladder in het antwoord op vraag 9, heeft de rijksoverheid pas een rol in de richting van individuele gemeenten op het moment dat is gebleken dat het toezicht van de Waarderingskamer, inclusief een formele aanbeveling, onvoldoende effect sorteert.

Vraag 12

Deelt u de mening dat de waardebepaling van woningen, bedrijfsgebouwen en overige op een zorgvuldige manier moet gebeuren omdat de WOZ-waarde gebruikt wordt voor belastingen en heffingen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat de waardebepaling van woningen, bedrijfsgebouwen en overige objecten in het kader van de Wet WOZ zo zorgvuldig mogelijk moet gebeuren. Daarbij zij opgemerkt dat bij een massaal proces, zoals aan de orde bij de WOZ-taxaties, altijd een afweging moet worden gemaakt tussen de noodzakelijke minimale inspanning om tot een betrouwbare uitkomst te komen en de toegevoegde waarde van bovenmatige inspanningen. Het zou bijvoorbeeld niet verantwoord zijn als in het kader van de WOZ-taxaties voorgeschreven zou worden dat elke woning van binnen moet worden opgenomen. Dat is niet efficiënt en voor een betrouwbare uitkomst ook niet nodig.
Zoals ik ook al in de antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders van 12 september 2018 heb aangegeven, ben ik van mening dat Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid. Om die reden kent de Wet WOZ ook een toezichthouder, de Waarderingskamer. Het oordeel welke sancties op welk moment worden toegepast is aan de Waarderingskamer. Ik ga ervan uit dat, gelet op de samenstelling van dit zelfstandig bestuursorgaan, een zorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt aan de manier waarop de Waarderingskamer intervenieert. Daarbij zullen ongetwijfeld doelmatigheid en doeltreffendheid een rol spelen. Uit de evaluatie met betrekking tot de doelmatigheid en doeltreffendheid van het functioneren van de Waarderingskamer over de periode 2011–2016, is naar voren gekomen dat het toezicht op de Wet WOZ door de Waarderingskamer adequaat functioneert4.

Vraag 13

Klopt het dat mensen bij een te hoog of te laag vastgestelde WOZ te veel of te weinig belasting betalen, maar dit ook gevolgen kan hebben voor de omvang van bijvoorbeeld een hypotheek? Zo ja, deelt u de mening dat de waardevaststelling bij iedere gemeente een voldoende zou moeten scoren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke afspraken gaat u met de gemeenten maken om de waardebepaling voor alle gemeenten op een voldoende niveau te brengen?

Zoals de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in haar brief van 13 maart 20195 aan de Kamer heeft laten weten, wordt de WOZ-waarde van woningen in sommige gevallen ook gebruikt bij de beoordeling van een financieringsaanvraag, waarbij als zekerheid het recht van hypotheek wordt gegeven. Het komt ook voor dat met een WOZ-waarde de overwaarde overtuigend kan worden aangetoond en dat de bank bij een financiering bereid is tot verlaging van het geldende rentepercentage.
Ook voordat woningwaarden openbaar te vinden waren, mochten verzekeraars6 en aanbieders van hypothecair krediet7 op grond van artikel 11 van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ al worden aangewezen als derden, waaraan het waardegegeven van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, kan worden verstrekt. Voorwaarde daarbij is dat zij om het waardegegeven verzoeken ten behoeve van de vergelijking met de veronderstelde waarde van een aan een financieringsaanvraag ten grondslag liggend waarde-object.
Het feit dat verstrekkers van hypothecair krediet de WOZ-waarde benutten om risico’s in te schatten en daarop mede de hoogte van de te betalen rente baseren, geeft aan dat zij WOZ-waarden in het algemeen herkennen als een adequate inschatting van de marktwaarde van de woning.
Gezien zowel het belang voor de belastingheffing als voor andere vormen van gebruik van de WOZ-waarde, ben ik van mening dat de WOZ-waarde altijd zorgvuldig moet worden vastgesteld. Het feit dat de Waarderingskamer bij gemeenten waar de WOZ-uitvoering in zijn geheel (nog) niet op orde is, extra controles uitvoert, voordat zij instemt met het bekend maken van de WOZ-waarden aan inwoners en bedrijven, biedt daartoe in mijn ogen adequate waarborgen.

Vraag 14

Hebben mensen door een te hoog vastgestelde WOZ te veel belasting betaald? Zo ja, hoeveel mensen en om welke bedragen gaat dit? Hoe was dit in de afgelopen jaren?

Ingeval de WOZ-waarde naar de mening van een belanghebbende te hoog (of te laag) is vastgesteld, kan hij daartegen binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken. Als een belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van de bezwaarmogelijkheid, bijvoorbeeld omdat hij het eens is met de vastgestelde waarde, of als het bezwaar ongegrond is verklaard, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een te hoog vastgestelde WOZ-waarde waardoor te veel belasting wordt betaald. In mijn antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders van 12 september 2018, heb ik aangegeven dat ik noch de Waarderingskamer precieze cijfers hebben. De Waarderingskamer baseert zich bij haar cijfers (feiten over de WOZ) op de gegevens die de gemeenten desgevraagd aanleveren. Op haar website publiceert de Waarderingskamer ook de gegevens over de afgelopen jaren.
Tot slot merk ik nog op dat de WOZ-waarde een waardering van het WOZ-object betreft. Het waarderen van een WOZ-object is geen exacte wetenschap. Er is dan ook sprake van een zekere beoordelingsmarge ten aanzien van de waarde van het WOZ-object. Mede vanwege deze beoordelingsmarge en de signalen die wij hebben ontvangen dat hierdoor door «no cure no pay»-bedrijven een verdienmodel wordt gehanteerd, heeft de Minister voor Rechtsbescherming mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties en mij in antwoord op de vragen van de leden Van der Molen, Ronnes en Van Dam van 17 juli 20188 aangegeven dat een onderzoek naar de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen zal worden uitgevoerd.

Vraag 15

Herinnert u zich dat u naar aanleiding van de motie-Lodders/Van Weyenberg2 tijdens de behandeling van het Belastingplan heeft aangegeven dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties contact zou hebben met medeoverheden over het buiten de OZB laten van zonnepanelen? Heeft dit contact al plaatsgevonden? Zo ja, wat waren de uitkomsten en wat is er afgesproken? Zo nee, waarom niet en kan het nieuwsbericht van BNR hierin worden meegenomen?

Naar aanleiding van de motie-Lodders/Van Weyenberg vindt overleg plaats tussen BZK en de VNG. Samen met de VNG wordt onder andere in kaart gebracht wat de gevolgen van het buiten de OZB laten van zonnepanelen zijn voor de WOZ-administratie van gemeenten alsmede voor de inwoners. Zodra meer over de uitkomsten hiervan bekend is, zal de Minister van BZK u hierover informeren.

Vraag 16

Kunt u de vragen een voor een beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het artikel «Nijmeegse pionierbuurt zucht onder isolatie en waterpomp»?1

Ja, dit artikel is mij bekend.

Vraag 2

Betreft het hier een wijk die verbouwd wordt om de woningen geschikt te maken om geen aardgas meer te gebruiken en de woningen niet langer aan te sluiten op het gasnet?

Het betreft een renovatieproject van de woningcorporatie Portaal in de wijk Meijhorst, onderdeel van het stadsdeel Dukenburg. In 2016 bleek uit een onderzoek van de woningcorporatie onder de bewoners dat zij onder andere last hadden van het binnenklimaat van de woning (vocht, tocht en schimmel). Op basis van dit onderzoek heeft de woningcorporatie uiteindelijk besloten tot renovatie naar Nul-op-de-meter (NOM) waarbij voor de warmtevoorziening gebruik wordt gemaakt van individuele warmtepompen. Door deze renovatie hoeven de woningen niet langer meer aangesloten te zijn op het aardgasnet.
De gemeente Nijmegen heeft daarnaast in 2018 een aanvraag voor een rijksbijdrage ingediend voor de wijk Meijhorst, in het kader van het Programma Aardgasvrije Wijken. De Minister van BZK heeft deze wijk – als één van de 27 van de 74 inzendingen – geselecteerd als proeftuin Aardgasvrije Wijken. De ervaringen en lessen van de NOM-renovatie in de Meijhorst zijn waardevol in het kader van de proeftuin en de woningcorporatie zal de bevindingen delen met de gemeente en de andere betrokken stakeholders.

Vraag 3

Kunt u toelichten wat de in het artikel beschreven verbouwing van de Nijmeegse wijk Meijhorst inhoudt?

In de Meijhorst worden door woningcorporatie Portaal 132 woningen gerenoveerd naar NOM. Deze renovatie vindt plaats tegen gelijkblijvende woonlasten. De woning wordt vergaand geïsoleerd («nieuwe schil») en er komen nieuwe installaties zoals een warmtepomp en zonnepanelen. De isolatie, de installaties en de zonnepanelen zorgen ervoor dat de woningen duurzame energie produceren én minder energie verbruiken. Als een woning of gebouw op jaarbasis evenveel energie opwekt als verbruikt, is sprake van NOM. In de woningen wordt géén aardgas meer gebruikt. De aansluiting op het gasnet vervalt.

Vraag 4

Kunt u aangeven welke problemen voor bewoners, onder andere ten aanzien van isolatie en ventilatie, zich nu in de wijk voordoen? Welke oplossingen worden geboden?

Er hebben zich problemen voorgedaan bij de renovatie in de Meijhorst die hebben geleid tot klachten bij bewoners. In een brief aan de woningcorporatie hebben bewoners hun klachten bekend gemaakt. Ook zijn er klachten binnengekomen bij de aannemer. Deze klachten van bewoners zijn op te splitsen in hoe bewoners het renovatieproces ervaren en hoe de woonervaring in de gerenoveerde woning is.
Bij deze NOM-renovatie is gebruik gemaakt van voorgefabriceerde gevel- en dakelementen. Deze standaardisering maakt dat dit soort renovaties snel uitgevoerd kunnen worden. In de bestaande bouw zijn er echter altijd verschillen in maatvoering waarvoor oplossingen bedacht moeten worden. Dit was ook in de Meijhorst het geval. Problemen met de uitvoering ervan zorgden voor extra werk. Bewoners geven in hun brief aan dat zij ontevreden waren met de manier waarop de problemen werden opgelost.
Ook was er bij de eerste fase van het renovatieproces sprake van moeizame communicatie tussen de bij de bouw betrokken partijen. Na de renovatie van de eerste vijf blokken is er daarom een bouwstop ingelast om de problemen op te lossen.
Door de problemen en de bouwstop heeft het hele project langer geduurd dan gepland. Hierdoor hebben de bewoners langer moeten wachten op volledige afronding van de werkzaamheden dan nodig.
Woningtemperatuur
Een aantal bewoners geeft aan problemen te ervaren met het verwarmen van de woning: ze krijgen de woning niet warm genoeg en het opwarmen van de woning duurt lang. Uit eerdere ervaringen blijkt ook dat de nieuwe wijze van verwarmen van de woning wennen is voor bewoners. Inmiddels zijn de instellingen van de warmtepompinstallaties aangepast, waardoor bewoners de woning warmer kunnen krijgen als ze daar behoefte aan hebben.
Droge lucht
Een aantal bewoners meldt last te hebben van droge lucht in de woning. Het klopt dat de woning droger kan aanvoelen dan in de oorspronkelijke situatie. De woningen beschikken over een nieuw ventilatiesysteem. Dit heeft als voordeel dat vocht en schimmel minder kans krijgen. Een mogelijke oplossing voor de droge lucht is om luchtbevochtigers of kamerplanten te gebruiken.
Monitoring en leren
Het aantal opleverpunten bij de renovatie daalt en het renovatieproces verloopt steeds beter volgens planning. De woningcorporatie heeft daarnaast de communicatie aangepast via nieuwsbrieven en individuele gesprekken.
De gemiddelde tevredenheid is nu 6,6. De woningcorporatie streeft naar een nog hogere tevredenheid. De verwachting is dat de renovatie rond de zomer van 2019 afgerond wordt. Daarna zal het project in zijn geheel uitgebreid geëvalueerd worden.

Vraag 5

Is deze wijk onderdeel van de wijkaanpak aardgasvrije wijken? Zo nee, wordt wel de kennis van deze wijk gebruikt voor de wijkaanpak?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Op welke wijze wordt centraal informatie verzameld over onder andere de keuze voor de aanpak van wijken, waaronder deze wijk in Nijmegen, over de wijze van samenwerking met netbeheerder, over het participatietraject met bewoners, over de keuze voor bepaalde verbouwingen en over mogelijke problemen waartegen wordt aangelopen?

Tot 2019 werd informatie over de wijkenaanpak niet structureel of centraal verzameld. Wel werd via verschillende samenwerkingsverbanden kennis en informatie uitgewisseld, bijvoorbeeld via de Green Deal Aardgasvrije Wijken.
Eind 2018 is een start gemaakt met het interbestuurlijke Programma Aardgasvrije Wijken (PAW), waarin de Ministeries van BZK en EZK, de VNG, het IPO en de UvW samenwerken. Binnen dit programma zijn 27 grootschalige proeftuinen geselecteerd, waaronder die in Nijmegen.
De komende jaren zullen deze proeftuinen – maar ook vele andere gemeenten die werken aan verduurzaming in de gebouwde omgeving – een schat aan kennis en ervaring opleveren. Om te zorgen dat alle gemeenten kunnen profiteren van deze kennis en ervaringen is binnen het Programma Aardgasvrije Wijken gestart met een Kennis- en Leerprogramma (KLP) voor alle gemeenten dat onder regie van de VNG wordt uitgevoerd. Het KLP zal gemeenten ondersteunen in het oppakken en uitvoeren van hun regierol in de transitie naar een aardgasvrije gebouwde omgeving. Gemeenten dienen bij het KLP de kennis, contacten en inspiratie te kunnen vinden om de volgende stap te kunnen zetten richting aardgasvrije wijken. Ook draagt het KLP bij aan de bewustwording van de opgave en de nieuwe rol van gemeenten hierin.
Het doel van het KLP is dan ook drieledig:
Het KLP ondersteunt gemeenten door onder andere de leerervaringen van de proeftuinen en de koplopers onderling uit te wisselen, zodat gemeenten niet iedere keer zelf het wiel hoeven uit te vinden. Daarnaast worden kennisvragen vertaald naar producten of werkwijzen zodat ook alle andere gemeenten in staat zijn versneld en op basis van gedeelde kennis met aardgasvrije wijken aan de gang te gaan. Ook als gemeenten aangeven dat bepaalde kennis ontwikkeld moet worden, zal het KLP daar een rol in spelen. Zo kunnen gezamenlijke aanpakken en afwegingskaders worden ontwikkeld die iedereen nodig heeft. Het KLP zal aan het ontwikkelen van deze oplossingen een bijdrage leveren door het organiseren van leerkringen, expertmeetings, werksessies et cetera. Het KLP levert dus een bijdrage aan de kennisontwikkeling en expertiseopbouw bij gemeenten.

Vraag 7

Welke informatie is tot zover verzameld uit de praktijk bij het verbouwen van wijken om deze geschikt te maken om van het gasnet te halen?

Zie antwoord op vraag 6. Verder was er voorafgaand aan het Programma Aardgasvrije Wijken de Green Deal Aardgasvrije Wijken, waarin koploper gemeenten kennis en ervaringen deelden over het aardgasvrij maken van wijken. Geleerde lessen in deze deal werden actief verspreid via bijeenkomsten, websites, publicaties en nieuwsbrieven. Bij de opzet van het Programma Aardgasvrije Wijken is gebruik gemaakt van deze kennis.
De komende weken wordt het platform www.aardgasvrijewijken.nl ingericht waar zoveel mogelijk kennis wordt verzameld en gedeeld op het gebied van de aanpak van het aardgasvrij maken van wijken.

Vraag 8

Kunt u toelichten hoe u deze informatie geanalyseerd wordt en hoe hieruit lessen worden getrokken om de verdere wijkaanpak te verbeteren? Zo ja, welke lessen over de keuze voor wijken, de mogelijkheden van alternatieven, de wijze van communicatie en participatie van bewoners, enz. zijn reeds getrokken?

Een cruciaal element van het Programma Aardgasvrije Wijken is het volgen van de voortgang van de wijkgerichte aanpak. Naast de «harde» monitoring van bijvoorbeeld aantallen gebouwen die aardgas of aardgasvrij-ready zijn geworden, betreft het vooral het monitoren van de leerervaringen die worden opgedaan met de activiteiten van het programma. Belangrijk onderdeel hiervan is hoe bewoners en gebouweigenaren betrokken worden bij de wijkenaanpak.
Er zal in ieder geval jaarlijks worden gemonitord en gerapporteerd wat de voortgang is van het Programma Aardgasvrije Wijken en van de proeftuinen in het bijzonder. Uw Kamer zal hierover in het najaar van 2019 worden geïnformeerd.

Vraag 9

Kunt u toelichten hoe zijn deze lessen gedeeld en/of toegankelijk zijn gemaakt voor alle gemeenten, provincies en netbeheerders vooraf aan de keuze van 27 gemeenten voor proeftuinen in september 2018 in het kader van het Programma Aardgasvrije Wijken?

Zie antwoord op vraag 6, 7 en 8.

Vraag 10

Kunt u aangeven hoe na de keuze van de 27 proeftuinen kennis en lessen gedeeld zijn met deze 27 gemeenten over de uitvoering van deze projecten?

Zie antwoord op vraag 6, 7 en 8.

Vraag 11

Kunt u aangeven wat het Programma Aardgasvrije Wijken inhoudt en op welke wijze de proeftuinen/pilotwijken hier een onderdeel van uitmaken?

Eind 2018 is een start gemaakt met het interbestuurlijke Programma Aardgasvrije Wijken (PAW), waarin de Ministeries van BZK en EZK, de VNG, het IPO en de UvW samenwerken. Doel van het PAW is om te leren op welke wijze de wijkgerichte aanpak kan worden ingericht en opgeschaald. Tevens worden op basis van lokale uitvoering knelpunten gesignaleerd, geagendeerd en waar mogelijk opgelost. Dit wordt nader uitgewerkt in een programmaplan dat in de eerste helft van 2019 zal worden afgerond.
Om het doel te realiseren wordt gebruik gemaakt van grootschalige proeftuinen (waarvan de eerste 27 inmiddels zijn gestart) en het bijbehorende Kennis- en Leerprogramma (KLP). Tevens zorgen deze proeftuinen en het KLP voor een vliegwiel zodat gemeenten samen met de betrokken partijen op een steeds grotere schaal in staat zijn te starten met de wijkgerichte aanpak. Hiermee wordt een groeiende community gerealiseerd waarin leerervaringen worden opgedaan en kennis gedeeld.

Vraag 12

Kunt u inzichtelijk maken welke informatie ten aanzien van communicatie en participatie, kosten en mogelijke problemen en oplossingen van de 27 proeftuinen verzameld wordt en door wie en hoe de voortgang van de projecten gemonitord wordt, zodat het beoogde leereffect maximaal bereikt wordt (Kamerstuk 32 847, nr. 429)?

Zie antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Hoe is dit geregeld of afgesproken in het Programma Aardgasvrije Wijken of het Kennis- en Leerprogramma (KLP) aardgasvrije wijken en hoe bent u daarbij betrokken? Kunnen deze afspraken gedeeld worden met de Tweede Kamer?

Zie antwoord op vraag 8 en 11. Nadat het programmaplan van het Programma Aardgasvrije Wijken inclusief het KLP is afgerond en bestuurlijk is vastgesteld (naar verwachting zomer/najaar 2019), kan het met uw Kamer worden gedeeld.

Vraag 14

Hoe wordt ervoor gezorgd dat deze ingewonnen informatie en mogelijke lessen toegankelijk worden gemaakt voor de keuze en de uitvoering van de volgende proeftuinen waarvoor de uitvraag in 2019 plaatsvindt zodat het beoogde leereffect maximaal wordt bereikt?

Bij een nieuwe uitvraag aan gemeenten om een aanvraag in te dienen voor een proeftuin aardgasvrije wijken, wordt gebruik gemaakt van de opgedane kennis. Op dit moment vind een evaluatie plaats op het selectieproces en -criteria van de eerste ronde. Deze evaluatie, inclusief mijn voorgenomen uitgangspunten voor een nieuwe uitvraag, zal ik uiterlijk eind mei 2019 aan uw Kamer zenden.

Vraag 15

Kunt u toelichten hoe de afspraken over de uitvoering van de proeftuinen eraan bijdragen dat het beoogde leereffect maximaal wordt voor de toekomst?

Afspraken met gemeenten over de uitvoering van de proeftuinen zijn vastgelegd in convenanten. Onderdeel hiervan is de verplichting voor gemeenten om geleerde lessen te delen. De convenanten worden gepubliceerd in de Staatscourant en zijn daarmee openbaar. Op basis van de afspraken met de gemeenten, de activiteiten binnen het Kennis- en Leerprogramma en aanvullende acties binnen het Programma Aardgasvrije Wijken wordt getracht het leervermogen te maximaliseren. Dit zal ook periodiek worden geëvalueerd en waar nodig worden bijgesteld.

Vraag 16

Kunt u toelichten hoe geborgd is in het Programma Aardgasvrije Wijken dat er systematisch geleerd wordt voor de toekomstige aanpak?

Zie antwoord op vraag 15.

Vraag 17

Kunt u inzichtelijk maken wat de kosten zijn per vermeden ton CO2 van de 27 proeftuinen/wijken waaraan op 1 oktober 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 429) rijksmiddelen zijn toegekend? Hoeveel gemeentelijke en rijksmiddelen worden geïnvesteerd en hoeveel energiebesparing en daarmee vermeden CO2-emissies leveren de projecten op?

Bij de selectie van de proeftuinwijken is de vermeden hoeveelheid CO2 niet meegewogen. Het doel van de proeftuinen is om in de wijken samen met bewoners, gebouweigenaren, woningcorporaties, netbeheerders, energieleveranciers en andere stakeholders ervaringen op te doen om via een wijkgerichte aanpak gebouwen van het aardgas af te halen. Deze ervaringen zijn nodig om verdere stappen te kunnen zetten naar een zo kosteneffectief mogelijke grootschalige aanpak.
In de tabel bij het antwoord op vraag 19 staat per wijk de toegekende rijksbijdrage voor de realisatie van de proeftuinen. Het betreft middelen vanuit de klimaatenvelop voor 2018 en 2019. De rijksbijdrage is gebaseerd op een onrendabele top bij de realisatie van de proeftuinen.
Middelen voor 2020 en verder worden afgesproken op basis van het nog af te sluiten Klimaatakkoord.

Vraag 18

Kunt u een analyse geven van in hoeverre schaalvoordelen mogelijk zijn mede in het licht van het rapport Klimaatbeleid en de gebouwde omgeving, Mogelijkheden voor het verkleinen van de «Efficiency gap» van het Economisch Instituut voor de Bouw? Over welke kosten hebben we het indien de verwachte kostenreductie wordt bereikt?2

In het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wordt geschetst dat vanaf een bepaalde energieprestatieverbetering in labels er gemiddeld genomen een onrendabele top ontstaat (ongeveer vanaf label B). Het EIB noemt dit de «efficiency gap». In haar rapport geeft het EIB een aantal mogelijkheden om de efficiency gap te verkleinen. Het betreft het voldoende spreiden van verduurzaming van de woningvoorraad over de tijd, zodat er voldoende uitvoeringscapaciteit in de bouw- en installatiesector is. En het gaat om een meer gedifferentieerde strategie waarbij niet alle woningen perse naar energieneutraal hoeven worden gerenoveerd maar ook kleinere stappen kunnen volstaan. Ook geeft het EIB aan dat schaalvoordelen mogelijk zijn door een meer geïndustrialiseerde wijze van bouwen en dat een continue werkstroom daarbij een randvoorwaarde is.
Deze analyse van het EIB sluit aan bij de analyse die door partijen in het ontwerp Klimaatakkoord is gedaan en de beleidsinzet die daarbij is geformuleerd. Inzet in het ontwerp Klimaatakkoord is via de startmotor en de wijkenaanpak een continue en voorspelbare bouwstroom te creëren die ambitieus en tegelijkertijd ook realistisch is. Verder is afgesproken voor veel voorkomende woningtypen in Nederland standaarden voor reductie van de warmtevraag te ontwikkelen op basis van de kosten en baten die dat voor de gebruiker oplevert. Marktpartijen hebben aangegeven passende arrangementen te kunnen maken met industrieel vervaardigbare pakketten die tot aanzienlijke kostenreductie leiden. Voorwaarde is dat deze continue bouwstroom, standaarden en ook ondersteunende instrumenten zoals een innovatieprogramma en vraagbundeling via de renovatieversneller er dan wel komen.
In het kader van de werkgroep arrangementen van de tafel gebouwde omgeving is voor een aantal arrangementen een analyse van de waardeketen gedaan om te bezien welke schaalvoordelen deze aanpak kan opleveren. Gekeken is onder meer naar de kostenvoordelen van opschaling, standaardisatie en industrialisatie in het inkoopproces, distributie en marketing, ketensamenwerking en de uitvoering
(zie https://www.klimaatakkoord.nl/gebouwde-omgeving/documenten/publicaties/2019/01/08/achtergrondnotitie-gebouwde-omgeving-isolatie-en-warmtetechnieken).
Mede op basis hiervan is in het ontwerp Klimaatakkoord geconcludeerd dat in 2030 afhankelijk van het arrangement een kostenreductie van 20–40% kan worden gerealiseerd.

Vraag 19

Welke 27 wijken/proeftuinen zijn gekozen, om hoeveel woningen gaat het per gekozen wijk en wat is de tijdsplanning voor deze projecten?

In onderstaand overzicht staan per provincie de 27 gemeenten met de namen van de geselecteerde proeftuinwijken, de toegekende rijksbijdrage en het aantal gebouwen dat door de gemeente in de aanvraag is opgenomen.
Assen
Drenthe
Lariks-West
4.245.000
428
Noordoostpolder
Flevoland
Nagele
4.224.500
497
Tytsjerksteradiel
Friesland
Garyp
5.664.764
603
Vlieland
Friesland
Duinwijck
664.863
38
Nijmegen
Gelderland
Dukenburg
4.800.000
828
Wageningen
Gelderland
Benedenbuurt
5.300.000
490
Appingedam
Groningen
Opwierde-Zuid
7.374.000
398
Delfzijl
Groningen
Delfzijl-Noord
4.493.675
865
Groningen
Groningen
Paddepoel en Selwerd
4.825.000
500
Loppersum
Groningen
Loppersum-’t Zandt-Westeremden
3.056.000
373
Oldambt
Groningen
Nieuwolda-Wagenborgen
4.759.000
1.202
Pekela
Groningen
Boven Pekela en de Doorsneebuurt
4.050.300
603
Brunssum
Limburg
Brunssum-Noord
4.170.000
525
Sittard-Geleen
Limburg
Limbrichterveld-Noord
4.804.881
847
Drimmelen
Noord-Brabant
Terheijden
3.417.000
334
Eindhoven
Noord-Brabant
t Ven
4.650.000
526
Tilburg
Noord-Brabant
Quirijnstok
3.806.516
500
Amsterdam
Noord-Holland
Van Der Pekbuurt
6.050.000
827
Purmerend
Noord-Holland
Overwhere-Zuid
6.988.411
1.276
Hengelo
Overijssel
Nijverheid
4.246.280
500
Utrecht
Utrecht
Overvecht-Noord
4.705.000
1.272
Middelburg
Zeeland
Dauwendaele
3.300.000
500
Den Haag
Zuid-Holland
Bouwlust/Vrederust
4.835.000
848
Katwijk
Zuid-Holland
Smartpolder
4.831.511
500
Rotterdam
Zuid-Holland
Pendrecht
6.000.000
1.900
Sliedrecht
Zuid-Holland
Sliedrecht-Oost
3.850.000
600
Zoetermeer
Zuid-Holland
Palenstein
6.534.360
1.117
Iedere gemeente heeft in de aanvraag een planning opgenomen met een inschatting van de het moment waarop de gebouwen van het aardgas af zijn. Hierbij schatten 14 gemeenten in dat de gebouwen vóór 2022 van het aardgas af zijn. De andere planningen lopen uiteen van 2022 tot 2030.
Op basis van de aanvragen zijn met alle gemeenten convenanten gesloten met daarin afspraken over de monitoring en het delen van kennis en ervaringen. Wanneer er in de loop van de projecten wijzigingen zijn ten opzichte van de oorspronkelijke aanvragen vindt er overleg plaats tussen de gemeente en het ministerie. De resultaten van de monitoring zal ik met de Kamer delen.

Vraag 20

Hoe wordt in het Programma Aardgasvrije Wijken gewerkt aan innovatie en kostenreductie?

Binnen het Programma Aardgasvrije Wijken wordt de wijkenaanpak vormgegeven. De wijkenaanpak moet leiden tot een planmatige opschaling van het aardgasvrij maken van woningen en andere gebouwen. Dit draagt bij aan de totstandkoming van een continue en voorspelbare bouwstroom. Deze continue en voorspelbare bouwstroom is randvoorwaardelijk voor industrialisatie in de bouwsector waarmee kostenreductie kan worden gerealiseerd.
Voor innovatie en kostenreductie wordt vanuit het Programma Aardgasvrije Wijken ook ingezet op een goede koppeling van de wijkenaanpak met andere initiatieven en beleidsinstrumenten. Zo zullen VNG en het Rijk samen met de NVDE onderzoeken hoe de wijkgerichte aanpak ook goed kan aansluiten bij de te ontwikkelen standaarden voor reductie van de warmtevraag. Door een goede koppeling van de wijkgerichte aanpak aan de standaarden kunnen ook de voordelen van de ontwikkeling van standaardarrangementen zoveel mogelijk worden benut.
Ook wordt ingezet op synergie tussen het Programma Aardgasvrije Wijken en het innovatieprogramma. In het innovatieprogramma worden jaarlijks subsidiemiddelen aan kennisinstellingen en bedrijven beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van betere en meer kostenefficiënte verduurzamingstechnieken en renovatieconcepten. Het is de ambitie om deze verduurzamingstechnieken en renovatieconcepten ook zo snel mogelijk in de proeftuinen toe te passen. De eerste 27 proeftuinen aardgasvrije wijken kunnen hier zelf invulling aan geven. Vanuit het Programma Aardgasvrije Wijken wordt op dit moment bezien hoe de verbinding tussen innovatieve consortia van kennisinstellingen en bedrijfsleven binnen de eerste 27 proeftuinen verloopt en welke mogelijkheden er zijn om deze verbinding te versterken. Mede in het kader van de evaluatie zal worden bekeken of in de volgende uitvraag voor proeftuinen aardgasvrije wijken meer focus op toepassing van innovatieve technieken en renovatieconcepten wenselijk is.

Vraag 21

Wat wordt bedoeld met missie-gedreven innovatieprogramma’s als genoemd in de beantwoording van de feitelijke vragen over het klimaatakkoord op hoofdlijnen (documentnr. 2018D49890)?

Als onderdeel van het ontwerp Klimaatakkoord is een Integrale Kennis en Innovatieagenda (IKIA) opgesteld en zijn per sector missies en op hoofdlijnen meerjarig missiegedreven innovatieprogramma’s (MMIP’s) geformuleerd. Dit is gebeurd in het kader van de bredere inzet van het kabinet om het topsectorenbeleid meer missiegedreven te maken en meer focus te leggen op de economische kansen van maatschappelijke opgaven zoals die in het ontwerp Klimaatakkoord. MMIP’s geven daarbij een nadere invulling van welke innovaties voor realisatie van een missie nodig zijn en bieden overheden, kennisinstellingen en bedrijven houvast om hun investeringen in R&D te richten en hierop samenwerking te zoeken.
De missie voor de gebouwde omgeving uit de IKIA van het ontwerp Klimaatakkoord is om deze in 2050 CO2-arm te hebben. Twee MMIP’s die moeten gaan bijdragen aan het realiseren van deze missie zijn «Versnelling energierenovaties in de gebouwde omgeving» en «Duurzame warmte en koude in de gebouwde omgeving».
De MMIP «Versnelling energierenovaties in de gebouwde omgeving» heeft als doel te komen tot kwalitatief goede, gebruikersvriendelijke, goedkope en opschaalbare renovaties voor alle belangrijke gebouwtypen door onder andere industrialisatie en robotisering. De MMIP «Duurzame warmte en koude in de gebouwde omgeving» moet leiden tot een snelle beschikbaarheid van stille, compacte, efficiënte en vooral goedkope warmtepompsystemen in combinatie met compacte warmteopslag voor individuele huishoudens. Ook richt deze MMIP zich op onder andere kostprijsreductie en flexibiliteit bij de productie, grootschalige opslag en distributie van duurzame warmte met aandacht voor aquathermie, bodemenergie en ondiepe geothermie (<1.500 meter).
Voor de uitvoering van deze twee MMIP’s is recent een oproep voor voorstellen gepubliceerd. Inzet is de MMIP’s door breed samengestelde consortia van kennisorganisaties, bedrijven en maatschappelijke organisaties te laten uitvoeren. Dit vindt zoveel mogelijk plaats volgens een open innovatiemodel zodat de ontwikkelde kennis breed verspreid kan worden binnen de bouw-, installatie- en energiesector en ook vragende partijen zoals vastgoedeigenaren en gemeenten kunnen aanhaken. Het beschikbare subsidiebudget is € 17,6 miljoen waarvan € 7,2 miljoen voor het MMIP «Versnelling energierenovaties in de gebouwde omgeving» en € 10,4 miljoen voor het MMIP «Duurzame warmte en koude in de gebouwde omgeving».
Zie voor meer informatie: https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidies-energie-innovatie-topsector-energie/meerjarige-missiegedreven-innovatie-programma’s.

Vraag 22

Welke prototypes en totaalconcepten (als genoemd in de beantwoording van de vragen over het klimaatakkoord op hoofdlijnen, documentnr. 2018D49890) zijn opgenomen in de proeftuinen/wijken?

Het is de ambitie om de te ontwikkelen prototypes en totaalconcepten ook toe te passen in de proeftuinen van het Programma Aardgasvrije Wijken. Op dit moment valt echter nog niet te zeggen welke prototypes en totaalconcepten precies opgenomen zullen worden in de proefwijken omdat de concepten nog niet uitontwikkeld zijn en omdat de proeftuinen nog niet in die specifieke uitvoeringsfase zijn.

Vraag 23

Kunt u toelichten wat bedoeld wordt met een renovatieversneller en een startmotor, als genoemd in het ontwerp klimaatakkoord (documentnr. 2018D61684)?

De renovatieversneller is een nog te ontwikkelen instrumentarium om vraag- en aanbodbundeling te faciliteren. Doel is om hiermee opschaling en versnelling van verduurzaming van woningen in de corporatiesector te realiseren.
Het basisidee van de Renovatieversneller is dat corporaties vraag bundelen en grootschalig gelijksoortige «kavels» op een innovatieve manier uitvragen zodat innovatie en kostenreductie aan de aanbodzijde mogelijk worden. De beoogde rol voor de rijksoverheid is de vraagbundeling en uitvraag faciliteren en stimuleren, bijvoorbeeld met subsidie.
De Renovatieversneller is onderdeel van de Startmotor van het ontwerp Klimaatakkoord. Het moet een versnelde opschaling van de renovatiemarkt mogelijk maken en leiden tot kostendaling. De Renovatieversneller is onderdeel van een bredere aanpak om te komen tot meer innovatie en een hogere productiviteit in de bouwsector. De inzet van onder meer de Bouwagenda wordt hierop toegespitst: industrialisatie, aanbesteden, human capital agenda, digitalisering, ketensamenwerking, kwaliteitszorg. Voornemen is voor de zomer van 2019 een samenhangende beleidsbrief over deze bredere aanpak naar uw Kamer te zenden.

Vraag 24

Kunt u aangeven aan welke criteria regionale warmteplannen en de gemeentelijke transitievisies warmte moeten voldoen?

In het ontwerp Klimaatakkoord is aangegeven dat de rijksoverheid in overleg met de medeoverheden beziet of er nadere inhoudelijke vereisten gesteld moeten worden aan de transitievisies warmte en hiervoor zo nodig kaders opstelt. Hier wordt momenteel aan gewerkt. Ook wordt bekeken of criteria voor de regionale warmteplannen worden uitgewerkt.

Vraag 25

Kunt u toelichten welke structurele samenwerking tussen gemeenten, provincies en netbeheerders er is om regionale warmteplannen op te stellen?

Bij het opstellen van de RES en de regionale warmteplannen werken decentrale overheden, netbeheerders, bedrijven en maatschappelijke partners samen. Dit wordt onder andere vormgegeven via het Nationaal Programma RES en het Expertisecentrum Warmte. Ook vindt samenwerking plaats met het Programma Aardgasvrije Wijken.

Vraag 26

In hoeverre is de staat van het huidige elektriciteitsnet een beperking in de mogelijke oplossingen die gemeenten ontwikkelen voor de toekomstige energievoorziening in de regionale warmteplannen en warmte transitievisies?3

Voor de toekomstige energievoorziening zal het nodig zijn dat er aanpassingen worden gedaan aan het elektriciteitsnet. In het ontwerp Klimaatakkoord is beoogd dat de netbeheerder uitwerkt welke aanpassingen aan de energie-infrastructuur nodig zijn en wat daarvan de consequenties zijn (ruimtelijk, financieel, planning, besluitvorming). De RES en transitievisies warmte helpen netbeheerders om tijdig op een toename van de elektriciteitsvraag te anticiperen en maatregelen te nemen.
Netbeheerders hebben de wettelijke taak om een ieder die er om verzoekt te voorzien van een elektriciteitsaansluiting met voldoende capaciteit. De Minister van EZK heeft aangegeven welke acties hij neemt naar aanleiding van het huidige tekort aan netcapaciteit voor duurzame energieprojecten (Aanhangstel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nrs. 1539, 1540, 1541, 1542).

Vraag 27

Indien een opschaling of verandering van het elektriciteitsnet noodzakelijk is, hoe wordt ten aanzien van de regionale warmteplannen en warmte transitievisies samengewerkt met de netbeheerder zodat hiermee rekening gehouden wordt?

Zie antwoord op vraag 25.

Vraag 28

Kunt u toelichten hoe u gemeenten bijstaat bij het opstellen van regionale warmteplannen en de gemeentelijke transitievisies warmte?

Overheden, netbeheerders en andere partijen werken actief samen om te komen tot een totaalpakket aan ondersteuning voor gemeenten. Een aantal elementen daarvan zijn al voorzien: de Leidraad, het Expertise Centrum Warmte en ondersteuning vanuit de nationale programma’s RES en PAW. Deze elementen worden hieronder toegelicht.
Om tot een zorgvuldig afwegingsproces te komen voor zowel de transitievisie warmte als voor het uitvoeringsplan op wijkniveau, worden gemeenten en stakeholders ondersteund vanuit een Leidraad (zie ook het antwoord op vraag 30). Hierin wordt objectieve informatie beschikbaar gesteld over de kosten van verschillende warmteopties op basis van transparante, gevalideerde feitelijke data. In de gesprekken over de RES kunnen de uitkomsten uit de Leidraad worden benut.
Gemeenten kunnen bij het Expertise Centrum Warmte (ECW) terecht als steunpunt bij het werken met de Leidraad voor de totstandkoming van de Transitievisie Warmte en de uitvoeringsplannen op wijkniveau. Daarnaast heeft het ECW de functie van kenniscentrum, voornamelijk op het gebied van technische, economische en duurzaamheidsaspecten, maar ook als het gaat over nationale ontwikkelingen zoals marktordening, aquathermie en geothermie. Het ECW zorgt er ook voor dat de benodigde informatie beschikbaar is of wordt gemaakt.
Voor het ontwikkelen van de RES werken VNG, IPO, UvW, EZK en BZK samen in het Nationaal Programma RES. Dit programma heeft tot doel de 30 RES-regio’s te ondersteunen bij het opstellen van hun RES. Het nationaal programma heeft reeds een handreiking voor regio’s opgesteld over de RES en het bijbehorend proces. Daarnaast bestaat de ondersteuning onder andere uit het ontwikkelen en delen van kennis, procesondersteuning, data en modellen en het organiseren van een «lerend netwerk». Daarnaast is er vanuit het nationaal programma jaarlijks € 15 miljoen beschikbaar voor de 30 RES-regio’s.
Een belangrijk onderdeel binnen het Kennis- en Leerprogramma binnen het Programma Aardgasvrije Wijken is het bewustmaken van gemeenten van de opgave en het ondersteunen van gemeenten bij het komen tot een transitievisie warmte. Dit wordt onder andere gedaan door het opstellen van een handreiking en het faciliteren van gemeenten om onderling kennis uit te wisselen.

Vraag 29

In hoeverre is er structurele samenwerking met netbeheerders ten behoeve van het opstellen van regionale warmteplannen en de gemeentelijke transitievisies warmte?

Zie ook antwoord op vraag 25 en 28. Netbeheerders zijn een belangrijke partij in de regio bij het opstellen van de RES en in de gemeente bij het opstellen van de gemeentelijke transitievisie warmte. Gemeenten dienen bij het vaststellen van het moment waarop de toelevering van aardgas wordt beëindigd rekening te houden met de tijd die benodigd is voor investeringsplannen van onder andere netbeheerders.

Vraag 30

Kunt u aangeven welke rol het rekenmodel dat wordt voorbereid door PBL ten behoeve van de Regionale Energiestrategieën?4

Het rekenmodel dat door het PBL wordt ontwikkeld maakt deel uit van de Leidraad. Deze Leidraad (zie ook het antwoord op vraag 28) is hoofdzakelijk bedoeld ter ondersteuning van gemeenten bij de lokale afweging voor de warmteopties voor een wijk of buurt als onderdeel van het opstellen van de transitievisie warmte. Hieruit volgt de lokale behoefte voor warmtebronnen voor de gebouwde omgeving. De Leidraad bestaat uit twee componenten, namelijk een startanalyse met het rekenmodel van PBL en een handreiking met tips en richtlijnen om de startanalyse aan te vullen met lokale data.
De Leidraad wordt ook benut voor de RES waarmee inzicht wordt gegeven in de regionale warmtevraag en het warmteaanbod.

Vraag 31

Wordt voor het maken van dit model kennis opgehaald bij bedrijven in de isolatie- en bouwsector?

Ja. De sector is vertegenwoordigd in de Adviesraad ECW. De Adviesraad ECW adviseert (onder andere) over de Leidraad. Ook worden bijeenkomsten georganiseerd met de sector.

Vraag 32

Kunt u aangeven hoe er voldoende flexibiliteit gehouden wordt om met de lessen van de huidige pilots aardgasvrije wijken/proeftuinen wijzigingen aan te brengen in regionale warmteplannen en gemeentelijke transitievisies warmte om bij te sturen ten behoeve van kostenefficiëntie en ten behoeve van het betrekken van bewoners?

De geleerde lessen uit de proeftuinen moeten vanzelfsprekend worden gebruikt bij de uitvoering van andere wijken, dat is immers het doel van de proeftuinen. Transitievisies en regionale warmteplannen zijn niet in beton gegoten. Er is echter een belangrijk verschil tussen de proeftuinen enerzijds en de visies en plannen anderzijds. Waar de proeftuinen vooral zijn gericht op de uitvoering, zijn de visies en plannen vooral bedoeld om de strategische keuzes vast te leggen.

Vraag 33

Is het wel zinvol om tijdsplanningen in de regionale warmteplannen en transitievisies warmte te maken lopend tot 2050, terwijl we op dit moment pas beginnen en gaan leren? Zo ja, kunt u dat toelichten?

In de transitievisie warmte legt de gemeenteraad een realistisch tijdspad vast waarop wijken van het aardgas gaan. De transitievisies warmte moeten uiterlijk eind 2021 gereed zijn; daarna wordt de transitievisies elke vijf jaar geactualiseerd. Voor de wijken waarvan de transitie vóór 2030 gepland is, zijn in 2021 ook de potentiële alternatieve energie infrastructuren (all electric, (type) warmtenet etc.) bekend. Voor wijken die na 2030 aan de beurt zijn, zal dat in een volgende versie van de transitievisie warmte duidelijk worden. Nadat in de transitievisie warmte de mogelijke alternatieven in beeld gebracht zijn, wordt per wijk een uitvoeringsplan opgesteld waarin het definitieve besluit wordt genomen over de alternatieve energie-infrastructuur van een wijk. Het uitvoeringsplan biedt nog voldoende ruimte om de lessen mee te nemen uit buurten waar al stappen gezet worden. Bovendien is voor veel wijken de transitie na 2030 gepland. In 2021 krijgen deze buurten de duidelijkheid dat ze pas na 2030 aan de beurt zijn. Zo blijft er voldoende ruimte om de lessen die de komende jaren worden geleerd en nieuwe (technische) ontwikkelingen in te zetten voor de wijken waar de transitie nog uitvoering moet krijgen.
De Regionale Energiestrategieën (RES) hebben een horizon tot 2030. In het ontwerp Klimaatakkoord is afgesproken dat de RES om de twee jaar geactualiseerd worden, zodat nieuwe ontwikkelingen, technieken en geleerde lessen kunnen worden meegenomen.

Vraag 34

Wat denkt u dat deze plannen betekenen voor inwoners terwijl deze zeer waarschijnlijk gewijzigd moeten gaan worden?

De gemeente bepaalt op basis van de transitievisie warmte in samenspraak met betrokken stakeholders op welke datum daadwerkelijk de toelevering van aardgas wordt beëindigd en legt dit vast in het uitvoeringsplan op wijkniveau. In dit uitvoeringsplan wordt ook het definitieve warmtealternatief vastgelegd, zodat bij het vaststellen van de termijn rekening gehouden kan worden met de investeringen die bewoners en andere gebouweigenaren nog moeten doen. Voor een groot deel van de wijken is de transitie na 2030 gepland. Voor die wijken wordt nog geen potentiële alternatieve energie infrastructuur opgenomen in de plannen. Dit is erop gericht dat bewoners niet te maken krijgen met plannen die gewijzigd (moeten) worden.

Vraag 35

Kunt u inzichtelijk maken wat het Nationaal Expertisecentrum Warmte als genoemd in het ontwerpKlimaatakkoord (documentnr. 2018D61684) gaat doen, wat u verantwoordelijkheid zal zijn voor deze onafhankelijke overheidsinstantie?

Zie ook vraag 28. Gemeenten kunnen bij het Expertise Centrum Warmte (ECW) terecht als steunpunt bij het werken met de Leidraad voor de totstandkoming van de Transitievisie Warmte en de uitvoeringsplannen op wijkniveau. Daarnaast heeft het ECW de functie van kenniscentrum, voornamelijk op het gebied van technische, economische en duurzaamheidsaspecten, maar ook als het gaat over nationale ontwikkelingen zoals marktordening, aquathermie en geothermie.
Het ECW zorgt er ook voor dat de benodigde informatie beschikbaar is of wordt gemaakt. Hiermee worden gemeenten (en regio’s) in staat gesteld plannen te maken en lokale besluitvorming voor te bereiden vanuit een geharmoniseerd startpunt.
Samen met het Kennis- en Leerprogramma van het Programma Aardgasvrije Wijken en het Nationaal Programma RES wordt een brede ondersteuning voor gemeenten voorzien. Desgewenst kan het ECW ook een rol spelen bij andere onderwerpen als daar behoefte aan blijkt te bestaan.
Het Rijk financiert het ECW vanuit de Klimaatenvelop.

Vraag 1

Kent u het bericht «Zeker 1 miljoen huizen in Nederland dreigen te verzakken»?1 2

Ja.

Vraag 2

Is het ministerie op de hoogte van deze ernstige funderingsproblemen? Zo ja, hoeveel meldingen heeft het ministerie ontvangen en welke actie is ondernomen? Zo nee, waarom niet?

Ja, het ministerie is op de hoogte van de ernstige funderingsproblematiek. In mijn brieven van 14 februari 2014 en 12 juni 2014 (Kamerstuk 30 136, nrs. 37 en 39) heb ik uw kamer reeds geïnformeerd over de omvang van de problematiek van houten paalfunderingen. Deze problematiek komt neer op tussen de 400.000 en 700.000 funderingsproblemen met woningen op houten palen en tussen de 150.000 en 300.000 woningen gefundeerd op staal. De meldingen over funderingsproblemen komen binnen via het nationaal Funderingsloket, dat door het Ministerie van BZK wordt gefinancierd en uitgevoerd wordt door het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Het aantal meldingen bedraagt de afgelopen periode gemiddeld 80 per week. Uitgangspunt van beleid is dat eigenaren van woningen zelf verantwoordelijk zijn voor hun fundering en het eventueel noodzakelijk funderingsherstel. Hierbij is geconstateerd dat de meeste eigenaren ook in staat zijn hiervoor de benodigde (financiële) middelen te verwerven. Voor die bewoners die hiertoe niet in staat zijn heeft BZK samen met gemeenten, de NVB, het VVV, de NHG en KCAF de Stichting Fonds Duurzaam Funderingsherstel opgericht, waar woningeigenaren onder voorwaarden terecht kunnen voor een lening om de fundering van hun woning te herstellen. Een van deze voorwaarden is dat de gemeente waarin het pand is gelegen een samenwerkingsovereenkomst met het fonds heeft gesloten. Ik acht het dan ook van groot belang dat gemeenten die te maken hebben met deze problematiek zo’n samenwerkingsovereenkomst sluiten. Daarnaast heeft BZK van 2012 tot 2018 het KCAF en een aantal projecten van KCAF financieel ondersteund om de bewustwording en kennis over dit onderwerp bij particulieren, overheden maar zeker ook bij woningmarktpartijen als makelaars en taxateurs, te vergroten. Om het publieke belang te onderstrepen en de continuïteit beter te borgen heeft BZK inmiddels een Rijksprogramma ingesteld gericht op kennisdeling en bewustwording. Het programma wordt uitgevoerd door RVO in een intensieve samenwerking met KCAF.

Vraag 3

Deelt u de mening dat, gelet op de visie van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) dat de oorzaak gezocht moet worden in de lage waterstanden, verdergaande verlaging van het grondwater moet worden tegengegaan? Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Het klopt dat funderingsproblemen, zowel bij woningen gefundeerd op houten palen als op staal, veroorzaakt kunnen worden door uitzakkend grondwater en – mede ook daardoor – bodemverzakking. Het KCAF geeft terecht het belang aan van het hoog houden van grondwaterstanden om deze problemen zo veel als mogelijk tegen te gaan. Zoals eerder in een brief van de Minister van IenW mede namens mij aan uw Kamer is bericht in antwoord op Kamervragen van de leden Nijboer en Van Dijk (PvdA) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 1184), kunnen grondwaterstanden onder woningen onder meer worden beïnvloed door gemeentelijk grondwater- en rioleringsbeheer, het peilbeheer van oppervlaktewateren, door bemalingen en grondwateronttrekkingen. Daarbij kunnen grondwaterstanden variëren als gevolg van weersomstandigheden: een langdurige periode van droogte kan grote gevolgen hebben voor de grondwaterstand.
Ten aanzien van het grondwater hebben meerdere overheidsorganen taken en verantwoordelijkheden. De waterschappen zijn verantwoordelijk voor het beheer van het regionaal watersysteem, waar het grondwater onderdeel van uitmaakt. Gemeenten hebben een grondwaterzorgplicht. Deze zorgplicht betekent dat een gemeente in openbaar gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand, voor de aan de grond gegeven bestemmingen, zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit geldt voor zover het treffen van deze maatregelen doelmatig is en niet tot de verantwoordelijkheid van een waterschap of provincie behoort. Ter uitvoering van deze taken nemen overheidsorganen besluiten of voeren zij feitelijke handelingen uit. Voorafgaand aan deze besluiten en handelingen dienen alle betrokken belangen in kaart te worden gebracht en zorgvuldig te worden afgewogen. Als een besluit of handeling schade kan veroorzaken aan bezittingen van particulieren, bijvoorbeeld doordat het paalrot veroorzaakt, dient dat bij deze afweging te worden betrokken.
Gemeenten kunnen met gericht grondwaterpeilbeheer een ondersteunende rol spelen om het uitzakken van grondwaterpeilen en uitdroging en inklinking van de bodem in droge perioden te voorkomen. In het kader van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie is hiertoe door het KCAF een «Handleiding funderingsproblematiek voor gemeenten» opgesteld.

Vraag 4

Aangezien er volgens het KCAF sprake is van problemen in 83 gemeenten maar dat het KCAF dit het topje van de ijsberg noemt, deelt u de mening dat moet worden onderzocht in welke gemeenten dit nog meer speelt?

Gelet op de toename van het aantal vragen aan KCAF uit gemeenten buiten de bekende 83, deel ik de mening dat nader onderzocht moet worden waar in Nederland de funderingsproblematiek zich nog meer kan voordoen. Ik zal bezien op welke wijze dit vorm kan worden gegeven en uw Kamer over de uitkomsten hiervan informeren.

Vraag 5

Kunt u, gelet op het standpunt van het KCAF dat verzakking met name speelt bij huizen die op staal of houten palen zijn gefundeerd, direct op de ondergrond en huizen die zijn gebouwd voor 1970, aangeven hoeveel woningen in Nederland op deze manier zijn gefundeerd? Hoeveel woningen lopen het risico op funderingsproblemen?

Zie mijn antwoord 2.

Vraag 6

Aangezien de kosten voor funderingsherstel kunnen oplopen tot wel 100.000 euro en huiseigenaren in grote financiële problemen kunnen brengen, deelt u de mening dat mensen moeten worden begeleid en geholpen bij de (financiële gevolgen van) funderingsherstel? Op welke wijze kan het kabinet hierbij een rol spelen?

Zie mijn antwoord 2.

Vraag 7

Onder verwijzing naar de uitzending van De Monitor waarin wordt gewaarschuwd dat makelaars, taxateurs en bouwkundig inspecteurs hun signaleringsfunctie niet goed kunnen uitoefenen omdat er in veel gebieden te weinig gegevens beschikbaar zijn, deelt u de mening dat huizenkopers hierdoor een onaanvaardbaar risico lopen en dat funderingsonderzoek moet worden uitgevoerd zodat de exacte gesteldheid van de fundering kan worden vastgesteld?

RVO en KCAF hebben op verzoek van BZK een funderingsviewer «indicatieve aandachtsgebieden voor funderingsproblematiek» ontwikkeld. Deze kaart toont het aantal panden met een bouwjaar van vóór 1970 per postcodegebied, in combinatie met de bodemgesteldheid van het desbetreffend gebied. Hierdoor wordt inzicht verkregen waar in Nederland sprake zou kunnen zijn van een funderingsprobleem. Bouwkundig inspecteurs, makelaars, taxateurs en hypotheekverstrekkers zijn op de hoogte van het bestaan van deze viewer en kunnen de potentiële koper hierop wijzen. Deze doet er in dat geval verstandig aan te vragen naar de staat van de fundering en een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Wanneer de fundering van zo’n woning herstel behoeft kan hiermee bij de aankoop van de woning rekening worden gehouden.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht dat een gezin met kinderen en pleegkinderen uit hun woning dreigt te worden gezet en dakloos wordt, omdat er in het huis 96 gram hennep is gevonden?1

Ja.

Vraag 2

Klopt dit bericht en zo ja, deelt u de mening dat deze maatregel van uithuiszetting buitenproportioneel is en dat kinderen hiervan niet de dupe mogen worden?

In de Brede Schuldenaanpak2 zet ik in op het zo veel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden.
Uit het artikel maak ik op dat het hier gaat om een ontbinding van een huurovereenkomst vanwege een in de woning aangetroffen hoeveelheid drugs. Bij overtreding van de Opiumwet kan de woningcorporatie de huurovereenkomst ontbinden en kan de burgemeester op basis van lokale beleidsregels en na een zorgvuldige belangenafweging besluiten de woning te sluiten. In sommige gevallen blijkt bij fraude en overlast huisuitzetting onontkoombaar.
Ook dan moet zo veel mogelijk voorkomen worden dat mensen op straat komen te staan, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Mijn departement heeft informatie ingewonnen bij de gemeente Almelo. De moeder en kinderen hebben elders woonruimte aangeboden gekregen.
Het komt helaas vaker voor dat mensen met een samenloop van problemen te maken hebben, waarbij zowel gemeente, hulpverleners, verhuurder, politie en justitie betrokken zijn. Het artikel laat goed het belang van samenwerking tussen al deze partijen zien.

Vraag 3

Deelt u tevens de mening dat uithuiszettingen schadelijk, duur en nutteloos zijn, zeker als er kinderen bij betrokken zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich uw toezegging om met de VNG en woningcoöperaties in gesprek te gaan om dit soort schadelijke uithuiszettingen zoveel mogelijk te voorkomen?

Ik ga ervanuit dat u doelt op de drie moties4 die in 2018 zijn aangenomen over het voorkomen van huisuitzetting. De focus van de rijksoverheid is woningcorporaties te faciliteren bij het voorkomen van huisuitzetting door schulden. Uw Kamer is eind 2018 door de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport geïnformeerd over maatregelen om huisuitzetting te voorkomen.5

Vraag 5

Herinnert u zich tevens de onlangs aangenomen motie Peters2 tegen uithuiszettingen, waarin gevraagd is om een actieplan voor nul uithuiszettingen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om dit soort voorbeelden mee te nemen in dit actieplan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om met de betreffende gemeente contact op te nemen en de gemeente te informeren over de door de Kamer aangenomen motie en de uitvoering daarvan, zodat wellicht alsnog de dreigende uithuiszetting kan worden voorkomen?

In de uitgave «Gemeentenieuws 2019–2»6 informeer ik gemeenten over mijn beleidsvoorstellen met betrekking tot vroegsignalering bij schulden, teneinde gemeenten in staat te stellen mensen met huurachterstanden beter en sneller te vinden en te helpen.
Met betrekking tot individuele casuïstiek beschikt de rijksoverheid over het algemeen niet over alle benodigde informatie. Voorkomen moet worden dat op basis van onvolledige gegevens wordt gereageerd. Het is mijn ervaring dat gemeenten en woningcorporaties hun werk goed doen en er alles aan doen om te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. In dit specifieke geval heeft dit ook zonder tussenkomst van de rijksoverheid geleid tot andere woonruimte voor de kinderen en hun moeder (zie ook mijn antwoord op vraag 2 en 3).

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Radar op 25 februari 2019?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat verschillende banken spaarhypotheken in combinatie met een overlijdensrisicoverzekering verkochten waarbij, als richting het einde van de looptijd een van beide partners overlijdt, een deel van het opgebouwde vermogen aan de bank toevalt? Zo ja, bij welke banken werden dergelijke producenten verkocht?

De spaarhypotheek is een combinatie van een lening en een kapitaalverzekering. De maandelijkse premie die voor deze verzekering betaald moet worden bestaat uit een spaar- en overlijdensrisicodeel. Met de spaarpremie-inleg wordt kapitaal opgebouwd waarmee aan het einde van de looptijd de hypotheek wordt afgelost. De rentevergoeding over het spaarkapitaal is gelijk aan de rente die betaald wordt over de hypothecaire lening. Het overlijdensrisicodeel dekt het risico van vroegtijdig overlijden van de verzekerde af. Wanneer de verzekerde vroegtijdig overlijdt keert deze verzekering het verzekerde bedrag uit, al dan niet verpand.
Tussen 2004 en 2010 heeft ABN-AMRO een spaargroeihypotheek aangeboden, een variant van de spaarhypotheek. De spaargroeihypotheek bood klanten de mogelijkheid om de dekking van de overlijdensrisicoverzekering aan te passen naar gelang de wensen en risicobereidheid van de klant middels een aantal opties bij overlijden. De hoogte van de dekking bepaalde het rendement op het opgebouwde spaarkapitaal. De klant ontving een hoger rendement wanneer de dekking lager was. Een hoger rendement op het spaarkapitaal zorgt voor een snellere opbouw, waardoor de premies lager zijn. Deze lagere dekking brengt echter het risico met zich mee dat bij vroegtijdig overlijden het opgebouwde spaarkapitaal vervalt en alleen de overlijdensrisicoverzekering wordt uitgekeerd. Afhankelijk van de verstreken periode sinds het afsluiten van de hypotheek is het opgebouwde spaarkapitaal hoger of lager dan de uitkering.
Voor zover mij bekend werd een dergelijk product door verschillende kredietverstrekkers aangeboden, maar ik heb geen overzicht van welke kredietverstrekkers dit betrof.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat het verkopen van een omgekeerde verzekering nooit de bedoeling van consumenten zal zijn geweest?

Het is afhankelijk van de risicobereidheid van de consument of de risico’s van het product opwegen tegen de lagere spaarpremie-inleg en het hogere rendement op het spaarkapitaal. Ik vind het belangrijk dat consumenten de mogelijkheid hebben om te kiezen voor het product dat het beste aansluit bij hun specifieke situatie en wensen. Hierin ligt een belangrijke taak voor de financieel adviseur zodat consumenten weloverwogen en goed geïnformeerd een besluit kunnen nemen.

Vraag 4

Zijn mensen die te goeder trouw een hypotheek en een overlijdensrisicoverzekering afsloten fatsoenlijk geïnformeerd? Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) deze polissen bekeken? Zo nee, bent u bereid de AFM hier op te wijzen?

Aanbieders zijn verplicht te zorgen dat de productinformatie die zij aan klanten verstrekken over hypotheken en verzekeringen correct, duidelijk en niet-misleidend is. De AFM beoordeelt risicogeoriënteerd onder meer reclame-uitingen van hypotheekaanbieders en verzekeraars en meldingen van consumenten. Indien nodig geeft zij hier passende opvolging aan.
De AFM heeft voorafgaand aan de hierboven genoemde Radar-uitzending geen meldingen ontvangen over de spaargroeihypotheek van ABN-AMRO. Er is daardoor voor de AFM geen aanleiding geweest om onderzoek te doen naar de informatieverstrekking richting klanten over dit product. Sinds de Radar-uitzending heeft de AFM één signaal ontvangen dat verband houdt met dit product. De AFM beoordeelt en prioriteert signalen en geeft hier waar nodig verdere opvolging aan.
Sinds 1 januari 2013 gelden tevens wettelijke eisen ten aanzien van de kwaliteit van productontwikkelingsprocessen van financiële ondernemingen en de daaruit voortvloeiende producten (PARP). Het is daarmee de verantwoordelijkheid van aanbieders om bij de ontwikkeling van hun producten op evenwichtige wijze rekening te houden met de belangen van de klant. De Spaargroeihypotheek is verkocht tussen 2004 en 2010. Omdat de PARP-wetgeving pas in 2013 in werking is getreden, kon de AFM geen toezicht houden op de productontwikkeling van de Spaargroeihypotheek.

Vraag 5

Herkent u de overeenkomst met de verkoop van derivaten aan het midden- en kleinbedrijf (mkb), waarbij mensen zich eveneens wilden indekken en bij onverhoedse omstandigheden onverwacht de rekening gepresenteerd kregen en waarbij de voorlichting ook inadequaat was?

Er is een fundamenteel verschil in de aard van deze twee producten, waardoor niet gesteld kan worden dat momenteel dezelfde problematiek speelt.

Vraag 6

Vindt u het redelijk dat als mensen af willen van de omgekeerde verzekering zij daarvoor extra moeten betalen? Ze hebben het geld toch zelf al gespaard?

ABN-AMRO heeft klanten benaderd om de voor- en nadelen van het reeds afgesloten product opnieuw onder de aandacht te brengen, zodat de klant kan bezien of het product nog steeds passend is bij de huidige situatie. Als de klant er daarbij voor kiest om het product aan te passen, kunnen hier kosten aan verbonden zijn. Deze kosten moeten echter wel redelijk en passend zijn.

Vraag 7

Wat vindt u er ethisch van dat mensen bij overlijden van de partner ineens geconfronteerd kunnen worden met financiële zorgen, omdat een deel van het gespaarde vermogen door de bank wordt afgenomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u bereid in gesprek te gaan met banken om deze producten te beëindigen?

De Spaargroeihypotheek wordt in de praktijk niet meer nieuw afgesloten. ABN-AMRO heeft bestaande klanten van dit product benaderd en heeft indien gewenst klanten verschillende opties aangeboden. Gelet hierop zie ik geen aanleiding om hierover met de bancaire sector in gesprek te gaan om deze producten te beëindigen.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat Radar een oproep moet doen aan de voorzitter van de Raad van Bestuur van ABN AMRO om actie te ondernemen, omdat de bank commentaar weigert? Past dit bij de nieuwe wijze van communiceren en de maatschappelijke betrokkenheid die de sector predikt?

Het is van belang dat de sector laat zien dat zij haar bijzondere maatschappelijke rol en verantwoordelijkheden serieus neemt. Financiële ondernemingen moeten hun klanten en de samenleving vakkundig en fatsoenlijk bedienen. Ze moeten hierbij niet alleen naar de letter van wet- en regelgeving handelen, maar zelf ook verbetermogelijkheden onderkennen, initiatieven ontplooien die overtuigend tegemoetkomen aan maatschappelijke verwachtingen en hierover verantwoording afleggen. Dat ABN-AMRO klanten actief heeft benaderd om de voor- en nadelen van het reeds afgesloten product opnieuw onder de aandacht te brengen, zodat klanten kunnen bezien of het product nog steeds passend is bij de huidige situatie, en (schriftelijk) heeft gereageerd op vragen van Radar, past hierbij.

Vraag 1

Kent u het bericht «70 procent huurbemiddelaars rekent illegale bemiddelingskosten»?1

Ja, ik ben met het bericht bekend. Ik ben dan ook verheugd over de aankondiging2 van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), die intensiever op gaat treden tegen huurbemiddelaars die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het is een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM. Deze contacten hebben ertoe geleid dat ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper kan inzetten.
De wet is duidelijk. Het is verboden om, onder welke benaming dan ook, kosten bij de huurder in rekening te brengen in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen deze malafide huurbemiddelaars. In mijn brief van 9 november 2018 over Goed verhuurderschap3 licht ik dit uitgebreid toe. Ik kan echter niet garanderen dat bemiddelaars nooit meer onterechte bemiddelingskosten in rekening (blijven) brengen. Dat komt mede omdat bemiddelaars altijd nieuwe wegen zoeken om al dan niet geoorloofde verdienmodellen in de markt neer te zetten. Daarom is hier in de contacten met de ACM blijvende aandacht voor.
Bij een overtreding kan de ACM een boete opleggen aan de overtreder en eventueel aan degene die opdracht tot deze overtreding heeft gegeven of er een leidinggevende rol in heeft gespeeld. De boete kan oplopen tot € 900.000 per overtreding. In sommige gevallen kan de boete nog hoger zijn en een percentage van de totale jaaromzet bedragen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat malafide huurbemiddelingsbureaus geld verdienen aan de machteloze positie van woningzoekenden? Zo ja, wat gaat u doen om te voorkomen dat in de toekomst nog illegale bemiddelingskosten worden gevraagd? Zullen bemiddelingsbureaus die bemiddelingskosten vragen strafrechtelijk worden vervolgd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Vindt u ook dat huurders die bemiddelingskosten hebben betaald dit geld terug moeten krijgen? Zo ja, wordt dit bedrag terug gevorderd? Gaat u huurders helpen hun geld terug te krijgen?

Naast handhaving blijft het belangrijk dat huurders zo vaak mogelijk onterecht betaalde bemiddelingskosten terugvorderen. Niet alleen om de schade die zij zelf hebben geleden terug te draaien, maar ook om huurbemiddelaars te ontmoedigen dergelijke kosten in rekening te brengen. De ACM heeft geconstateerd dat malafide bemiddelaars voorheen een maand huur in rekening brachten maar nu een zodanig laag bedrag in rekening brengen dat de huurder minder gauw de stap zet om het geld, desnoods via de rechter, terug te vorderen. Naast de aankondiging hiertegen op te gaan treden verwijst de ACM gedupeerden naar haar consumentenloket ConsuWijzer. Daar kunnen consumenten meer informatie vinden over hun rechten bij huurbemiddeling en een voorbeeldbrief waarmee zij de onterecht betaalde kosten kunnen terugvorderen. Verder is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Tenslotte is op de website van de NVM informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld van een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.

Vraag 4

Deelt u de mening dat als 70 procent van de huurbemmiddelaars illegale bemiddelingskosten rekenen er iets goed mis is in de sector en daarom hard moet worden opgetreden? Zo ja, welke actie wordt ondernomen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Denkt u ook dat de landelijke invoering van een verhuurdersvergunning naar Gronings voorbeeld de huurder kan beschermen tegen illegale praktijken zoals het innen van bemiddelingskosten?

Het «Groningse model» is een lokale aanpak waar ik graag als voorbeeld naar kijk. Ik faciliteer dit door het als pilot te ondersteunen met een bijdrage van € 500.000. De gemeente Groningen heeft hierbij gebruikgemaakt van haar lokale autonomie om de problematiek die in haar gemeente speelt met deze aanpak te bestrijden. Het is aan iedere gemeente zelf om op basis van de lokale omstandigheden een afweging te maken over de voor haar gemeente wenselijke en toepasbare aanpak. Zoals in mijn brief van 12 februari 2019 is uiteengezet monitort de gemeente Groningen de aanpak en deelt zij de opgedane kennis en ervaringen met mij en andere gemeenten, zodat op basis daarvan kan worden bezien of een dergelijke aanpak ook bij andere gemeenten kan worden uitgerold. Zoals in die brief toegezegd zal ik uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang. Zoals in mijn brief van november 2018 aangegeven is een algemene vergunningplicht voor verhuurders disproportioneel en niet doelmatig en leidt deze tot hoge uitvoeringslasten.