Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Sterke groei woningwaarde derde jaar op rij»1 en «Huizenprijzen stijgen in juli met 9%»?2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de huidige stijging van huizenprijzen de ramingen ruimschoots overtreft?

Er is inderdaad sprake van een verschil tussen de verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2018 die eind 2017 geraamd werd en momenteel verwacht wordt. Eind 2017 bedroeg de geraamde stijging 7% op jaarbasis. Op basis van de «Stand van de WOZ 2018» (Waarderingskamer, 2018) zal de stijging nu naar verwachting ongeveer 8,5% op jaarbasis zijn. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen, waarbij de ontwikkeling van de WOZ-waarde enigszins achterloopt op de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster. Een grotere geraamde toename in de WOZ-waarde correspondeert dan ook met de ontwikkelingen in de markt.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft het feit dat huizenprijzen sneller dan verwacht zijn gestegen voor de raming van extra opbrengsten voor de schatkist, die voortvloeien uit het uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld door de afschaffing van de zogenoemde Wet Hillen?

Ten aanzien van huizenprijzen en het EWF is van belang om op te merken dat het EWF-percentage3 gekoppeld is aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Als de huizenprijzen stijgen, daalt het EWF-percentage en vice versa. Mede daardoor is de geraamde opbrengst voor het EWF per saldo niet gewijzigd. In de Miljoenennota voor 2018 werd een opbrengst geraamd van € 3,3 miljard voor 2018, in de miljoenennota voor 2019 wordt ongeveer eenzelfde bedrag (€ 3,4 miljard) geraamd voor 2019. Tot slot merk ik op dat volgens de begrotingsregels mee- en tegenvallers als gevolg van economische ontwikkelingen, bijvoorbeeld een anders dan geraamde huizenprijsontwikkeling, ten bate of ten laste komen van het saldo en dus de staatsschuld.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van deze, sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van het Eigen Woning Forfait (EWF)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van de onroerendezaakbelasting (OZB) voor Gemeenten?

De tarieven voor de onroerendezaakbelasting (ozb) worden door gemeenten autonoom vastgesteld. Over het algemeen houden de gemeenten de jaarlijkse totale ozb-opbrengsten relatief stabiel in reële termen. Dit leidt ertoe dat bij stijgende WOZ-waarden de ozb-tarieven gematigd worden en bij dalende WOZ-waarden de ozb-tarieven stijgen. De WOZ-waarde waarover de ozb berekend wordt is afhankelijk van de waarde van de onroerende zaak bij aanvang van het voorgaande jaar. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om bij de vaststelling van de ozb-tarieven de ontwikkelingen op de huizenmarkt mee te nemen.

Vraag 6

Verwacht u een toename van de woningbouwproductie als gevolg van de gestegen prijzen, uitgaande van elasticiteit in de markt? Indien nee, waarom niet?

De huizenmarkt in Nederland functioneert op de korte termijn als een voorraadmarkt. Dat betekent dat het aanbod zich niet meteen aanpast aan een veranderende vraag. Dit is ook logisch. Er zit normaal gesproken redelijk wat tijd tussen de aanvraag van een bouwvergunning en bouwrijp maken van het bouwterrein tot oplevering van de eerste huizen. Op de lange termijn heeft het aanbod meer kans om zich aan te passen aan de vraag.
Hoe snel het aanbod zich aanpast aan de vraag is volgens het CPB afhankelijk van de tijdsperiode waarnaar gekeken wordt. Het CPB constateerde in een studie4 vorig jaar dat er grote verschillen bestaan tussen de perioden 1995 – 2007 en 2008 – 2016. De prijselasticiteit van het woningaanbod in Nederland – de toename van het aanbod gegeven een toename van de woningprijs – was zeer laag tot aan de crisis. Tijdens en net na de crisis, toen de vraag afnam en veel projecten stil werden gelegd, was de elasticiteit echter zeer hoog. Het is op dit moment nog te vroeg om iets te kunnen zeggen over de elasticiteit de afgelopen jaren, toen huizenprijzen weer fors stegen.

Vraag 7

Kunt u voorrekenen op welke wijze de sneller dan verwachte stijging van huizenprijzen, via de WOZ-waardes, leiden tot extra verlaging van het EWF-tarief?3

Voor 2019 is de formule als volgt:
Voor 2018 bedroeg het onafgeronde EWF-percentage 0,7379%. De huurprijzen stijgen in 2019 naar verwachting met 2,3%. Vorig jaar bedroeg de raming voor de stijging van de WOZ-waarde in 2019 gemiddeld 7,0%. Op basis daarvan werd het EWF-percentage geschat op onafgerond 0,7055%. Afgerond ten gunste van de belastingplichtige wordt dit percentage dan 0,70%. De meest recente raming van de stijging van de WOZ-waarde voor 2019 bedraagt 8,5%. Dit leidt tot een onafgerond percentage van 0,6957%, afgerond naar beneden wordt dit 0,65%. Hieruit blijkt dus dat een hogere stijging van de WOZ-waarde resulteert in een lager EWF-percentage voor de belastingplichtige.

Vraag 8

Wanneer wordt het EWF-tarief extra verlaagd als gevolg van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Is het waar dat u een speciale website, genaamd «Investing in Dutch housing», heeft opgesteld om buitenlandse beleggers en investeerders aan te trekken voor onder meer het opkopen van Nederlandse sociale huurwoningen?1

In het kader van de nieuwe woningwet is in 2015 gestart met de website www.woningwet2015.nl. Deze website is in 2016 uitgebreid met de overkoepelende «schil» www.woningmarktbeleid.nl, met onderliggende websites voor huurregelgeving (www.huurregelgeving.nl), de bestaande site over woningwet (www.woningwet2015.nl) en een Engelstalige website (www.investingindutchhousing.nl). Het doel van de websites is het informeren over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt.

Vraag 2

Heeft u aan huurders, huurdersorganisaties en/of de Woonbond gevraagd wat zij ervan vinden dat het opkopen van sociale huurwoningen wordt gepromoot op een website en dat liberalisering en verkoop aan buitenlandse beleggers van hun thuis tot doel wordt verheven?2

De website beoogt geïnteresseerden in de Nederlandse woningmarkt in het Engels te informeren. De inzet is om op termijn de inhoud van de Engelstalige website meer af te stemmen op de eerdergenoemde Nederlandstalige website woningmarktbeleid.nl. Door het vertalen van de Nederlandstalige content over het actuele onderwerp middenhuur, waaronder het online magazine «samen bouwen aan middenhuur»3, is daar een eerste stap toe gezet. Diverse gemeenten en de VNG zijn betrokken geweest en hebben input geleverd voor de Nederlandstalige content.

Vraag 3

Is de website een vervolg op inspanningen van de toenmalig Minister voor Wonen en Rijksdienst, waarbij ambtenaren naar Londen zijn gestuurd om de Nederlandse voorraad sociale huurwoningen aan te prijzen voor verkoop en waarbij de Minister door Azië is gereisd om buitenlandse beleggers aan te trekken?3 4

Zoals aangegeven is in het kader van de nieuwe woningwet in 2015 gestart met de website www.woningwet2015.nl en de diverse onderdelen van die website. Het doel van de websites is het informeren over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt. Tijdens de reizen naar Londen en Azië is daarom verwezen naar de Engelstalige website voor meer informatie.

Vraag 4

Hoeveel gemeenschapsgeld hebben de buitenlandse reizen en de website gekost?

Zoals in de beantwoording van de Kamervragen van voormalig Kamerlid Bashir (SP) van 13 december 2016 (Kamervragen (aanhangsel) 2016–2017, 765) bestonden de kosten van de reis voor het Rijk uit reis- en verblijfkosten van de voormalig Minister voor Wonen en Rijksdienst en drie ambtenaren ter ondersteuning. Bij de kosten zijn de normen en regels die hiervoor bestaan gevolgd.
Voor de ontwikkeling, het beheer en de content van de eerder genoemde websites is budget gereserveerd op mijn begroting, er is geen sprake van bijdragen van derden. Sinds de start van de Engelstalige website in 2016 is er ongeveer 12.500 euro aan de website uitgegeven voor redactionele werkzaamheden.
Overigens wordt op dit moment gewerkt aan het onderbrengen van de genoemde websites op het Platform rijksoverheid. Zodra de websites via dat platform draaien zullen er alleen nog redactionele kosten worden gemaakt, denk aan het maken, vertalen en plaatsen van nieuwe content.

Vraag 5

Wat zijn de concrete resultaten geweest van de reis door Zuidoost-Azië van toenmalig voor Wonen en Rijksdienst, aangezien er eerder geen concrete resultaten waren te melden en de resultaten van de reis naar Londen niet noemenswaardig bleken?5

Ik heb u eerder geïnformeerd over de resultaten van de reis van mijn ambtsvoorganger naar Zuidoost-Azië. Deze reis heeft ertoe geleid dat Nederlandse partijen met een aantal Aziatische investeerders in gesprek zijn. De verwachting is dat meer Aziatische beleggers zullen toetreden tot de Nederlandse woningmarkt, aangezien met name investeerders uit Japan, Korea en Singapore zich al langer aan het oriënteren zijn op de Nederlandse woningmarkt. Het gaat daarbij om investeringen namens staatsfondsen, verzekeraars en Aziatische pensioenfondsen7.

Vraag 6

Bent u bereid af te zien van de door u aangekondigde vervolgreis naar Azië van u of uw ambtenaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment zijn geen reizen naar Azië in de planning door mij of mijn ambtenaren. De informatie over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt op de Engelstalige website acht ik op dit moment als voldoende informatie.

Vraag 7

Vindt u de informatie op de website eerlijk te noemen gezien de tegenstrijdigheid in het regeringsbeleid, nu de weinige risico’s om sociale huurwoningen op te kopen expliciet worden benoemd, maar tegelijkertijd het feit, dat door het afschaffen van de dividendbelasting internationale investeerders juist meer belasting moeten gaan betalen, omdat zij vennootschapsbelastingplichtig worden, wordt verzwegen? Kunt u uw antwoord toelichten?6

In het regeerakkoord is aangekondigd dat fiscale beleggingsinstellingen (fbi) vanaf 2020 niet meer direct in Nederlands vastgoed mogen beleggen in verband met het afschaffen van de dividendbelasting. Het gaat bij deze maatregel om collectieve beleggingsinstellingen met de fbi-status die (direct) beleggen in Nederlands vastgoed. De maatregel is bedoeld om te voorkomen dat Nederland na het afschaffen van de dividendbelasting helemaal geen belasting meer kan heffen over de resultaten uit Nederlands beleggingsvastgoed. Zoals aangegeven beoogt de website geïnteresseerden in het Engels te informeren over de Nederlandse woningmarkt. De website biedt een introductie in het Nederlandse woonbeleid en beoogt geenszins een compleet beeld te schetsen van alle relevante factoren die kunnen meewegen in de besluitvorming van een investeerder.

Vraag 8

Hoe verhoudt het lokken van buitenlandse beleggers zich tot het tegengaan van «foute» vastgoedbeleggers en huisjesmelkerij? Deelt u de mening van de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens dat een campagne tegen huisjesmelkers meer op zijn plaats is dan inspanningen om buitenlandse beleggers aan te trekken? Kunt u uw antwoord toelichten?7

Marktpartijen kunnen bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment. Ik vind het van belang dat gemeenten en marktpartijen nauw met elkaar samenwerken om tot een passend woningaanbod te komen, in het online magazine «samen bouwen aan middenhuur»10 onderstrepen gemeenten dat ook. Zoals aangegeven ben ik voornemens om dat magazine vertaald op de eerdergenoemde Engelse website te publiceren.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en BZK gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 9

Waarom ziet u het aantrekken van buitenlandse beleggers voor het opkopen van huurwoningen als uw taak, wanneer u bij zeer veel volkshuisvestelijke vraagstukken keer op keer naar gemeenten verwijst? Kunt u antwoord toelichten?

In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. De komende jaren zijn daarom veel extra woningen nodig, in het bijzonder in het middenhuursegment. Nederland kent daarnaast een omvangrijke, groeiende hypotheekschuld. Voor beide is financiering nodig. Marktpartijen kunnen via hun investeringen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen of de funding van nieuwe hypotheken. Het is belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen.
Op het terrein van de woningmarkt neem ik een activerende rol, niet alleen door partijen bij elkaar te brengen, maar ook door ze te ondersteunen en gezamenlijk afspraken te maken over de acties die het Rijk en andere partijen nemen. Op landelijk niveau heb ik dat vormgegeven in de Nationale Woonagenda. En omdat de regionale verschillen zo groot zijn is regionaal maatwerk noodzakelijk. Daarom maak ik in de grote stedelijke regio’s waar spanning op de woningmarkt het grootst is ook regionale afspraken. Ik zal de Tweede Kamer daarover in het najaar informeren.
Gemeenten blijven het beste zicht hebben op de lokale behoeften en mogelijkheden. Zij zitten voor een belangrijk deel aan de knoppen, zoals bij de gronduitgifte, afspraken over bestemmingen en afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Hoe zij deze instrumenten inzet is aan de gemeente zelf. Het woonbeleid is immers in eerste instantie een lokale aangelegenheid.

Vraag 10

Waarom stelt u op de website dat ongeveer een miljoen sociale huurhuizen niet in de sociale sector, maar in de vrije sector zouden thuishoren? Wat betekent het dat deze huizen «te goed voor de sociale sector» zijn?8

Corporaties hebben bezit dat in principe geliberaliseerd kan worden wanneer naar de maximaal redelijke huur wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Tegelijkertijd bestaat de huidige corporatievoorraad voor ruim 40% uit eengezinswoningen, terwijl de doelgroep voor 80% bestaat uit een- of tweepersoonshuishoudens. Door integraal afspraken te maken over verkopen van dure voorraad en toevoeging van nieuwe woningen voor de doelgroep, kan de voorraad beter passend worden gemaakt voor de doelgroep. Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale woningbehoefte en spelen hierin een belangrijke rol. De website zal op dit punt geactualiseerd worden.
Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is (tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen). Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 11

Bent u van mening dat in de sociale sector alleen (te) kleine en (te) slechte woningen thuishoren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Hoe verhouden de lange wachtlijsten in de sociale sector zich tot uw beleid van liberaliseren en verkopen van sociale huurwoningen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 13

Hoe denkt u voldoende betaalbare huurwoningen te waarborgen, wanneer u beleggers aantrekt die huur- en verkoopprijzen zullen opdrijven omdat zij hun investering willen terugverdienen en winst willen maken?

Een betere balans op de woningmarkt zal een gevolg hebben voor de huizenprijzen. Marktpartijen hebben een belangrijke rol in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen stijgen of zelfs doen dalen.
Gemeenten beschikken verder over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Dit kan via privaatrechtelijke afspraken, bijvoorbeeld via voorwaarden in tenders bij eigen grond van de gemeente. De gemeente heeft ook publiekrechtelijke mogelijkheden. Zo kan de gemeente via het bestemmingsplan eisen stellen aan het percentage middenhuur en sociale huur dat wordt gebouwd, zo blijven woningen tot maximaal tien jaar binnen de categorie beschikbaar. Ook kan de gemeente de maximale aanvangshuurprijs van de middenhuurwoningen hierin regelen. Verder kan een gemeente bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen. Tot slot is in het geval van sociale huur de huurprijsregelgeving bam toepassing ongeacht het eigendom van het object.

Vraag 14

Bent u het eens met de woorden van uw collega-minister in Nieuw-Zeeland die een verbod op het opkopen van huizen door buitenlandse beleggers instelde en zei «(d)e regering vindt dat Nieuw-Zeelanders niet buitenspel gezet moeten worden gezet door rijkere buitenlanders. (.) Deze wet garandeert dat de woningmarktprijzen hier tot stand komen, en niet in het buitenland»? Zo nee, waarom niet?9

Nieuw-Zeeland heeft buitenlanders die niet in Nieuw-Zeeland wonen verboden om daar huizen te kopen. Er geldt echter een uitzondering voor inwoners van Australië en Singapore, en ook een uitzondering voor nieuwbouwappartementen. Voor intreding van de Wet waren de meeste buitenlanders die niet in Nieuw-Zeeland woonden en daar huizen kochten, afkomstig uit Australië. Daarom is de verwachting dat de werking van de Wet beperkt zal zijn.
Het aandeel van buitenlandse marktpartijen is in de Nederlandse woningmarkt al jarenlang minder dan 5 procent. Marktpartijen dragen bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment en vervullen daarmee een belangrijke maatschappelijke taak.
Ik vindt dat negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt moeten worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en BZK gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 15

Bent u bereid een dergelijke maatregel, als het Nieuw-Zeelandse verbod op het opkopen van huizen door buitenlandse beleggers, te overwegen voor ons land? Zo nee, wat is uw reactie op een woningmarkteconoom van de Rabobank die het verbod wel een «nuttige maatregel» vindt?10

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Bent u van mening dat, gezien het ontbreken van instemming van huurders en gemeenten, gezien het ontbreken van concrete resultaten van eerdere inspanningen in het buitenland en gezien het regeringsbeleid omtrent de dividendbelasting en vennootschapsbelasting, de site beter uit de lucht gehaald kan worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord op vraag 17.

Vraag 17

Welke andere inspanningen om sociale huurwoningen te verpatsen aan beleggers bent u nog meer van plan? Bent u bereid daarvan af te zien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 16.

Vraag 18

«Nieuw- Zeeland verbiedt buitenlanders om een huis te kopen», RTL Z, 16 augustus 2018, https://www.rtlz.nl/life/personal-finance/nieuw-zeeland-verbiedt-buitenlanders-om-een-huis-te-kopen

Vraag 1

Kent u het «Check je kamer rapport» van de Landelijke Studentenvakbond (LSVB)?

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de uitkomst van het rapport dat meer dan 70 procent van de studenten meer betaalt voor de kamer dan wettelijk is toegestaan?

Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat er gemiddeld meer dan 100 euro teveel wordt betaald per maand? Beseft u dat dit voor veel mensen, en zeker voor studenten, een enorme hoeveelheid geld is?

Ik ben het met u eens dat de betaalbaarheid van huisvesting voor studenten een belangrijk onderwerp is. Via de gegevens uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting monitor ik de ontwikkeling van de woonlasten en de woonquote van studenten. De monitor geeft ook inzicht in de situatie voor verschillende studentensteden, zodat er ook op lokaal niveau gegevens hierover beschikbaar zijn.

Vraag 4

Acht u de resultaten van dit onderzoek representatief nu ruim 14 duizend studenten gegevens op de check je kamer site invulden? Zo ja, wat gaat u eraan doen dat verhuurders zich wel aan de wet houden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Bent u bereid woningcorporaties aan te spreken nu uit het onderzoek blijkt dat huisjesmelkers de wet het vaakst overtreden maar ook woningcorporaties soms meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?

Wanneer hier concrete signalen over zijn dat woningcorporaties een hogere huur vragen dan maximaal redelijk zou zijn op basis van het woningwaarderingsstelsel dan ben ik bereid om hierover het gesprek aan te gaan met de woningcorporatie.

Vraag 6

Bent u het eens dat dit onderzoek aantoont dat het huidige woningwaarderingsstelsel helemaal is vastgelopen en de wettelijke bescherming niet werkt? Deelt u de mening dat er sprake is van een papieren werkelijkheid en niet van een echte bescherming van studenten tegen woekerhuren nu uit het onderzoek blijkt dat mensen volgens de wet recht op een redelijke huur, maar 70 procent van hen teveel huur betaalt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Bent u bereid deze misstand aan te pakken door bijvoorbeeld overtredingen te beboeten en, in heval van herhaling, verhuurders op een zwarte lijst te plaatsen en te verbieden nog kamers aan te bieden, zodat zij gepakt worden waar het pijn doet, namelijk in de portemonnee?

Op grond van de motie van het Kamerlid De Vries (PvdA), in het wetsvoorstel Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Verdere modernisering Huurcommissie, 34 652) is een voorstel uitgewerkt waarbij het voor een verhuurder die binnen een jaar voor hetzelfde onderwerp herhaaldelijk in het ongelijk wordt gesteld door de Huurcommissie de leges stapsgewijs toenemen van de normale 300 euro naar een kostendekkend niveau van 1.400 euro. Met deze maatregel verwacht ik dat het voor verhuurders onaantrekkelijker wordt om huren te vragen die uitgaan boven de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel.
Tevens ben ik met de sector in gesprek over «goed verhuurderschap» waarbij ik samen met de sector paal en perk wil stellen aan ongewenste gedragingen in de huursector.

Vraag 8

Bent u bereid om de huurbescherming en de aanpak van misstanden, zoals ook het vragen van dubbele courtage – wat eveneens verboden is maar op grote schaal gebeurt – veel actiever ten uitvoer te brengen dan nu het geval is? Zo nee, waarom niet?

In sommige gevallen intimideren of bedreigen verhuurders hun huurders. Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen zonder meer afkeurenswaardig. In het geval van bedreiging is het strafrecht van toepassing en zal een huurder de politie moeten inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van de huisvestingswet, het bestemmingsplan of het Bouwbesluit.

Vraag 1

Kent u het bericht dat de gemiddelde prijs voor een studentenkamer voor het eerst boven de 400 euro is gekomen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat vorig jaar maar liefst 40.000 studenten geen woonruimte konden vinden? Welke acties heeft u ondernomen in het afgelopen jaar om aan die tekorten het hoofd te bieden?

De genoemde 40.000 is mij niet bekend en komt ook niet uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting die als een belangrijke databron fungeert als het gaat om cijfers omtrent studentenhuisvesting.
Uit de monitor 2017 komt naar voren dat van alle studenten 64% verhuisplannen heeft. 259.000 (39%) heeft verhuisplannen voor het komende jaar. Deze groep bestaat uit 119.000 studenten die het ouderlijk huis willen verlaten, 62.000 studenten die naar een (andere) studentenstad willen verhuizen en 74.000 studenten die binnen hun huidige woonstad willen verhuizen.

Vraag 3

Welke oplossingen heeft u in petto voor studenten die nu een kamer zoeken maar niet kunnen vinden?

Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat er voor starters amper koop- en huurwoningen beschikbaar zijn en velen daarom na hun opleiding langer in hun kamer blijven wonen? Zo ja, kunt u aangeven welk aandeel dat heeft in het tekort aan studentenkamers?

Uit de Staat van de Volkshuisvesting 2018 blijkt dat beweging op de woningmarkt wordt gedomineerd door jongere personen tot 35 jaar die de eerste stappen zetten in de wooncarrière, waarbij die beweging sterk gekoppeld is aan zelfstandig gaan wonen, samenwonen en aan opleiding en arbeidsmarkt. Starters met een dringende verhuiswens zijn vaker verhuisd dan doorstromers. Vooral de starters die vanuit een niet-zelfstandige woning (kamers, studentenwoningen ed.) weten hun wens tot verhuizen goed te realiseren (50% binnen 1 jaar verhuisd). Starters vanuit het ouderlijk huis weten voor een derde binnen een jaar te verhuizen. Het aantal transacties van koopstarters is in de periode 2015 tot eind 2017 stabiel. In de eerste helft van 2018 neemt het aantal transacties ten opzichte van dezelfde periode in 2017 licht af.

Vraag 5

Wat zijn de resultaten van het overleg dat u met de onderwijsinstellingen heeft gevoerd om bij het werven van buitenlandse studenten verzekerd te zijn van voldoende studentenkamers?

Het overleg dat ik met de onderwijsinstellingen heb gevoerd heeft naar mijn mening bijgedragen aan het creëren van meer bewustzijn bij de VSNU en de Vereniging Hogescholen voor de component huisvesting van (internationale) studenten in hun onderwijsambities. Zo wordt het belang van goede huisvesting voor internationale studenten onderstreept in de internationaliseringsagenda van de VSNU en de Vereniging hogescholen die in mei is gepubliceerd. Tevens wijst de Minister van OCW in haar brief «Internationalisering in evenwicht» op het feit dat universiteiten en hogescholen zich (in overleg met gemeenten en huisvesters) zullen inspannen voor voldoende aanbod van studentenhuisvesting.

Vraag 6

Op welke wijze kunnen studenten die er wel in slagenwoonruimte te vinden, maar daar te veel voor betalen vergeleken met wat de kamer op basis van wettelijke criteria waard is, tegemoet gekomen worden?

Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet instemt kunnen huurders de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. De Huurcommissie is een laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting. De huurder betaalt 25 euro aan leges, maar krijgt die bij gelijk weer terug.
Om studenten te wijzen op de mogelijkheden van het laten toetsen van hun huur ben ik vorig jaar gestart met de landelijke campagne «wegwijs met je huurprijs». Deze campagne zal ik dit jaar voortzetten. Hierin wordt de student handelingsperspectief geboden en gewezen op het belang van overleg met de verhuurder en het samen optrekken met medehuurders.

Vraag 7

Heeft u signalen dat de keuze om ergens te gaan studeren beïnvloed wordt door de (on)mogelijkheid om woonruimte te vinden? Zo ja, wat is de aard en omvang en wat vindt u daarvan?

Ik heb nog geen trend waargenomen waaruit blijkt dat de situatie op de woningmarkt de studiekeuze van studenten beïnvloedt. Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting, die ieder jaar onder meer naar de huisvestingsontwikkelingen van studenten kijkt, zal ik bezien of zich hier inmiddels wijzigingen in hebben voortgedaan. Wel vind ik het van belang dat studenten zich goed geïnformeerd oriënteren op hun studiekeuze. Daartoe behoort ook informatie over huisvesting in de betreffende studiestad. Diverse onderwijsinstellingen informeren toekomstig studenten veelal over huisvestingsmogelijkheden. Ik begrijp dat de meeste studenten bij voorkeur huisvesting in de gemeente of nabijheid van de onderwijsinstelling willen, maar dat zal niet altijd (meteen) lukken. Gelukkig kunnen studenten gebruik maken van een gratis reisvoorziening vanuit de studiefinanciering op werkdagen of in het weekend.

Vraag 1

Waarom heeft uw het ministerie een speciale website (www.investingindutchhousing.nl) in het leven geroepen om buitenlandse investeerders te overtuigen om te investeren in de Nederlandse woningmarkt? Sinds wanneer bestaat deze website?

In het kader van de nieuwe woningwet is in 2015 gestart met de website www.woningwet2015.nl. Deze website is in 2016 uitgebreid met de overkoepelende «schil» www.woningmarktbeleid.nl, met onderliggende websites voor huurregelgeving (www.huurregelgeving.nl), de bestaande site over woningwet (www.woningwet2015.nl) en een Engelstalige website (www.investingindutchhousing.nl). Het doel van de websites is het informeren over de mogelijkheden op en de werking van de Nederlandse woningmarkt.

Vraag 2

Bestaat de overheidscampagne om buitenlandse bedrijven naar de Nederlandse woningmarkt te lokken uit meer dan alleen bovengenoemde website? Zo ja, wat zijn de andere onderdelen van deze campagne?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel geld is er tot nu toe aan deze campagne (inclusief website) uitgegeven en hoeveel geld is er nog voor deze campagne gereserveerd? Wie betaalt deze campagne?

Voor de ontwikkeling, het beheer en de content van de eerder genoemde websites is budget gereserveerd op mijn begroting, er is geen sprake van bijdragen van derden. Sinds de start van de Engelstalige website is er ongeveer 12.500 euro aan de website uitgegeven voor redactionele werkzaamheden.
Overigens wordt op dit moment gewerkt aan het onderbrengen van de genoemde websites op het Platform rijksoverheid. Zodra de websites via dat platform draaien zullen er alleen nog redactionele kosten worden gemaakt, denk aan het maken, vertalen en plaatsen van nieuwe content.

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat (buitenlandse) bedrijven, die primair uit zijn op financiële winst, worden overgehaald om in de Nederlandse woningmarkt te investeren? Zo nee, waarom niet?

In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. De komende jaren zijn daarom veel extra woningen nodig, in het bijzonder in het middenhuursegment. Nederland kent daarnaast een omvangrijke, groeiende hypotheekschuld. Voor beide is financiering nodig. Marktpartijen kunnen via hun investeringen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen of de funding van nieuwe hypotheken. Het is belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen.

Vraag 5

Bent u het ermee eens dat het kunnen beschikken over een woning bovenal een mensenrecht is en niet zozeer een beleggingsopportuniteit? Hoe rijmt u bovengenoemde website daarmee?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kent u de excessen op de woningmarkt waarbij woningen slechts als beleggingsobject worden gezien? Zo ja, welke lessen zijn er uit deze excessen te trekken?

Het aandeel buitenlandse beleggers op de Nederlandse woningmarkt is al jarenlang minder dan 5 procent. Bijna 90 procent van de internationale beleggers investeert voor buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars in Nederland.
Marktpartijen hebben een belangrijke rol in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment. Daarbij moeten buitenlandse beleggers zich houden aan de in Nederland geldende wet- en regelgeving. Zo is de huurbescherming in Nederland goed gewaarborgd, bijvoorbeeld via een gang naar de Huurcommissie. Ook beschikken gemeenten over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Zo kan een gemeente via het bestemmingsplan eisen stellen aan het percentage middenhuur en sociale huur, en de maximale aanvangshuurprijs van middenhuurwoningen.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en BZK gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 7

Erkent u dat wanneer buitenlandse bedrijven een grotere positie krijgen op de Nederlandse woningmarkt, dit kan leiden tot een belangenconflict tussen de buitenlandse investeerders en de Nederlandse huurders?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Vindt u dat buitenlandse beleggers goed op de hoogte dienen te zijn van hun maatschappelijke taak wanneer zij investeren in Nederlandse woningen? Zo nee, waarom niet?

Veel mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in met name de stedelijke regio’s, in zowel de koop- als de huursector. Daarom is een stevige inzet op het versnellen van woningbouw nodig, om te komen tot meer woningen passend bij de financiële mogelijkheden en wensen van mensen. Daarvoor zijn ook marktpartijen nodig. Marktpartijen dragen, zoals aangegeven, bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment en vervullen daarmee een belangrijke maatschappelijke taak.

Vraag 9

Vindt u dat de bovengenoemde website voldoende aandacht besteedt aan de maatschappelijke kant van de Nederlandse woningmarkt? Zo ja, waar baseert u dit op? Zo nee, bent u bereid de website aan te passen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de opvatting op de website dat «1 miljoen gereguleerde woningen te goed zouden zijn voor sociale huurwoningen»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom staat dit op deze website?

Corporaties hebben bezit dat in principe geliberaliseerd kan worden wanneer naar de maximaal redelijke huur wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Tegelijkertijd bestaat de huidige corporatievoorraad voor ruim 40% uit eengezinswoningen, terwijl de doelgroep voor 80% bestaat uit een- of tweepersoonshuishoudens. Door integraal afspraken te maken over verkopen van dure voorraad en toevoeging van nieuwe woningen voor de doelgroep, kan de voorraad beter passend worden gemaakt voor de doelgroep. Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale woningbehoefte en spelen hierin een belangrijke rol. De website zal op dit punt geactualiseerd worden.
Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is (tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen). Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 11

Bent u van mening dat woningcorporaties veel meer sociale huurwoningen moeten verkopen aan particuliere beleggers, zoals op de website wordt geschreven? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom staat dit op deze website?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Waarom worden Nederlandse midden-huurwoningen op bovengenoemde website aangeprezen als een uitstekende investering?

De komende jaren ligt er een belangrijke opgave om te zorgen voor voldoende woningen: er zijn 75.000 woningen per jaar nodig. Investeerders kunnen via hun investeringen een bijdrage leveren aan het realiseren van deze extra woningen. Het is belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt: daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen en schaarste van woningen in grote steden maakt het aantrekkelijk om te investeren in het Nederlandse middenhuursegment.

Vraag 13

Hoe wordt voorkomen dat door de komst van buitenlandse investeerders de prijzen van huurwoningen nog hoger worden ten koste van de Nederlandse huishoudens?

Een betere balans op de woningmarkt zal een gevolg hebben voor de huizenprijzen. Marktpartijen hebben een belangrijke rol in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen stijgen of zelfs doen dalen.
Gemeenten beschikken verder over diverse instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Dit kan via privaatrechtelijke afspraken, bijvoorbeeld via voorwaarden in tenders bij eigen grond van de gemeente. De gemeente heeft ook publiekrechtelijke mogelijkheden. Zo kan de gemeente via het bestemmingsplan eisen stellen aan het percentage middenhuur en sociale huur dat wordt gebouwd, zo blijven woningen tot maximaal tien jaar binnen de categorie beschikbaar. Ook kan de gemeente de maximale aanvangshuurprijs van de middenhuurwoningen hierin regelen. Verder kan een gemeente bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen. Tot slot is in het geval van sociale huur de huurprijsregelgeving van toepassing ongeacht het eigendom van het object.

Vraag 1

Klopt het dat, vandaag exact zes jaar na de aardbeving bij Huizinge, er nog steeds mensen zijn bij wie toen schade is ontstaan die wachten op afhandeling van die schade?

Het is om uiteenlopende redenen mogelijk dat enkele toen ontstane schades nog niet zijn afgehandeld. Voor sommige schadegevallen geldt dat hierover nog rechtszaken lopen. Daarnaast komt het voor dat een bewoner pas jaren na het ontstaan van een schade hiervan melding doet, bijvoorbeeld omdat deze eerder niet is opgevallen. NAM heeft in de afgelopen maanden een uiterste poging gedaan om alle oude schadegevallen – gemeld vóór 31 maart 2017 – op te lossen.

Vraag 2

Klopt het dat er 1325 zaken zijn aangemeld bij de Arbiter Bodembeweging?1

Uit de NCG-kwartaalrapportage over de maanden april, mei en juni blijkt dat eind juni 1.325 meldingen, bij de Arbiters Bodembeweging in behandeling waren. Dit aantal is doorlopend aan verandering onderhevig. Zo geldt voor een deel van deze meldingen dat ook sprake is van een aanbod in het kader van de aanpak oude schadegevallen van NAM. Het was tot 1 september jl. mogelijk voor bewoners om hun melding aan de Arbiter voor te leggen nadat zij het aanbod van NAM niet hebben geaccepteerd. Ik zal uw Kamer binnenkort een eindrapportage van NAM aanbieden over de aanpak oude schadegevallen, met exacte cijfers over hoeveel bewoners het aanbod van NAM hebben geaccepteerd en hoeveel van hen zich bij de Arbiter hebben aangemeld.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat, met de 10 tot 12 zaken per week die de Arbiter momenteel per week behandeld, het 2,5 tot 3 jaar gaat duren voordat alle zaken behandeld zijn? Zo nee, wat gaat u eraan doen om te zorgen dat de afhandeling van oude schades versneld kan worden zodat gedupeerden niet nog langer hoeven te wachten?

Het is in mijn ogen niet aanvaardbaar als de doorlooptijd bij de Arbiters zou oplopen tot een dergelijk lange periode. De Arbiters laten weten dat zij verwachten meer zaken per week te kunnen behandelen door efficiëntieverbeteringen. Indien de Arbiters aangeven dat extra capaciteit nodig is, zal ik dat verzoek welwillend in behandeling nemen.

Vraag 4

Bent u bereid deze gedupeerden zelf schadeloos te stellen en de kosten zelf te verhalen op de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM)? Zo nee, waarom niet?

Nee. Ik ben mij er van bewust dat de afhandeling van schademeldingen tijd kost en belastend voor bewoners kan zijn. Ik zet in op behandeling van deze gevallen door de arbiters.

Vraag 5

Bent u bekend met de advertentie die de NAM gisteren in regionale kranten plaatste waarin wordt meegedeeld dat iedereen met C-schade van meer dan 25.000 euro automatisch wordt aangemeld bij de Arbiter?2 Vindt u dit correct? Waarom krijgen deze gedupeerden geen keuze?

Ja, ik ben bekend met de door NAM geplaatste advertentie. Melders van «oude schades» van vóór 31 maart 2017 hadden tot en met 1 september 2018 de gelegenheid om hun schademelding voor te leggen aan de Arbiter Bodembeweging. NAM heeft deze advertentie geplaatst om bewoners te attenderen op deze naderende deadline. Op deze manier wordt voorkomen dat de zaken, door een eventueel moment van onoplettendheid van de mensen met schade, tussen wal en schip belanden. Schademeldingen met een bedrag hoger dan € 25.000,- worden daarom automatisch aangemeld bij de Arbiter. NAM heeft in deze gevallen telefonisch contact opgenomen met de schademelder om te verifiëren of deze hiermee instemt. Alle schademelders die het betreft hebben hier mee ingestemd.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat de NAM deze schade beoordeelt als C-schade?

In het kader van de afhandeling van oude schademeldingen hebben alle schademelders een aanbod van NAM ontvangen waarin óók alle C-schades worden vergoed, met uitzondering van schades die die volgens de uitspraken van de Arbiters Bodembeweging evident niet voor vergoeding in aanmerking komen. De NCG heeft recentelijk het genoemde rapport van de TU Delft aan mij aangeboden. Ik bestudeer dit en zal het rapport binnenkort met een appreciatie aan uw Kamer zenden.

Vraag 7

Wat gaat u doen met het rapport van Technische Universiteit Delft waaruit blijkt dat ook schade in het buitengebied, nu beoordeelt als C-schade, wel degelijk veroorzaakt kan zijn door aardbevingen?3 Wat betekent dit voor de mensen van wie de NAM de schade nu beoordeelt als C-schade?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Heeft u dit inmiddels een beslissing genomen, zoals beschreven staat in de kwartaalrapportage, over het lot van 170 gezinnen die meedoen aan Eigen Initiatief? Zo nee, wanneer gaat u dit doen voor de Groningers die nog steeds in onzekerheid zitten of hun huis veilig is of versterkt moet worden? Waar hangt dit van af? Hoe snel worden deze mensen geïnformeerd? Op welke wijze worden zij geïnformeerd?

Voor een deel van de woningen in het programma Eigen Initiatief was op 24 april 2018 een versterkingsadvies opgeleverd. Voor deze huizen geldt dat de versterking op basis van dit versterkingsadvies wordt voortgezet.
De versterking van de overige woningen wordt betrokken bij de implementatie van het Mijnraadadvies (Kamerstuk 33 529, nr. 502). Over de aanpak van de versterkingsopgave vindt op basis van dit advies nadere besluitvorming plaats door Rijk en regio. Die besluitvorming ligt niet eenzijdig bij het Rijk.
Het programma Eigen Initiatief kenmerkt zich door een grote mate van betrokkenheid van bewoners in het gehele versterkingsproces. Deze bewoners zullen dan ook op passende wijze worden geïnformeerd zodra er duidelijkheid kan worden gegeven over het vervolg.

Vraag 9

Erkent u, zoals de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) concludeert, dat mensen niet meer weten waar ze aan toe zijn? Erkent u dat dat funest is voor de mensen?

De versterkingsoperatie heeft de afgelopen jaren veel losgemaakt in Groningen en logischerwijs geleid tot verwachtingen over de toekomst. In de afgelopen jaren is het tempo van de versterkingsoperatie lager geweest dan de mensen was voorgehouden. Hierdoor hebben velen hun verwachtingen meermaals moeten bijstellen. Door de versnelde afbouw van de gaswinning neemt het aardbevingsrisico af en is minder grootschalige en ingrijpende versterking nodig dan tot nu toe voorzien. Dit is in de eerste plaats goed nieuws, maar leidt vervolgens begrijpelijkerwijs weer tot nieuwe vragen over de vooruitzichten voor individuele bewoners en gezinnen. Alle inspanningen zijn erop gericht om ook deze vragen op een zo kort mogelijke termijn kunnen te beantwoorden.

Vraag 10

Klopt het dat, zoals valt te lezen in de kwartaalrapportage van de NCG, het inspecteren van woningen om te bepalen of zij veilig zijn is vertraagd door de onzekerheid die rondom de versterking door u is gecreëerd? Klopt de conclusie van de NCG dat hierdoor personele leegloop is ontstaan? Wat gaat u hieraan doen?

De kwartaalrapportage geeft een overzicht van de activiteiten van de NCG in het tweede kwartaal van 2018, in het kader van de uitvoering van diens Meerjarenprogramma (Kamerstuk 33 529, nr. 403). De vertraging in de inspecties waarvan in deze rapportage melding wordt gemaakt heeft dan ook alleen betrekking op de voortgang ten opzichte van de planning van de gebiedsgerichte aanpak van de versterkingsopgave, welke was gebaseerd op een langduriger en structureel hogere gaswinning dan het afbouwpad waartoe het kabinet op 29 maart jl. heeft besloten. In de brief aan uw Kamer waarin dit besluit wordt toegelicht (Kamerstuk 33 529, nr. 457) is bericht dat onomkeerbare stappen in het inspectie- en engineeringprogramma worden opgeschort in afwachting van duidelijkheid over de gevolgen van dit besluit voor de veiligheid. De inspecties zijn toen tijdelijk stopgezet en na enige tijd hervat, waarbij de beoordelingsmethode (NPR) niet wordt «vastgeklikt» zoals tot dan toe gebruikelijk was.De leegloop waar de NCG in de rapportage over spreekt, betreft specifiek de inspectieteams bij het Centrum Veilig Wonen (CVW) die minder werk kregen door deze tijdelijke stopzetting.
De Mijnraad heeft op 2 juli 2018 advies uitgebracht over de gevolgen van het besluit tot afbouw van de gaswinning voor de veiligheid in het gebied en daarmee voor de versterkingsoperatie (Kamerstuk 33 529, nr. 498). Hieruit komt naar voren dat een heroverweging van de huidige versterkingsoperatie noodzakelijk is. Met mijn brief van 3 juli 2018 (Kamerstuk 33 529, nr. 502) heb ik uw Kamer geïnformeerd over de afspraken op hoofdlijnen die ik en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de regiobestuurders hebben gemaakt op basis van het advies van de Mijnraad. Deze afspraken werken wij momenteel in onderling overleg verder uit. De capaciteit die nodig is voor de uitvoering van het versterkingsproces is onderdeel van dit overleg.

Vraag 11

Hoeveel van de 1,9 miljard euro (waarvan de helft naar de schadeloosstelling naar gedupeerden ging) die nu is uitgegeven in het aardbevingsgebied is er exact door de rijksoverheid uitgegeven?

In tabel 28 op blz. 47 van de kwartaalrapportage zijn de uitgaven van NAM weergegeven die zij heeft gedaan onder haar juridische aansprakelijkheid en als onderdeel van de gesloten bestuursakkoorden. Tot en met het tweede kwartaal van 2018 heeft NAM € 1.861,3 miljoen uitgeven. Van dit bedrag is € 766,5 miljoen uitgeven aan veiligheid en preventieve versterking en € 700,4 miljoen aan schadeafhandeling. Het oude versterkingsprogramma kenmerkte zich door zeer uitvoerige inspecties, zeer uitvoerige engineering en een stelsel waarin huizen soms worden versterkt op basis van een inmiddels achterhaald winningsniveau en achterhaalde technische inzichten. Dit leverde een hoog kostenniveau op, zonder dat de bewoners daarvan profijt ondervonden. Dit leidde overigens ook tot een zeer laag tempo en dus een veel te beperkte verbetering van de veiligheid.
Uit deze tabel blijkt verder dat provincie en gemeenten € 57,5 miljoen hebben uitgeven aan leefbaarheid en economisch perspectief. Het in deze tabel genoemde totaalbedrag van € 1,9 miljard (€ 1.918,8 miljoen) heeft geen betrekking op Rijksmiddelen. De uitputting van de Rijksmiddelen is weergeven in tabel 26 op blz. 43 van de kwartaalrapportage: € 170,46 miljoen tot en met het tweede kwartaal van 2018.

Vraag 12

Hoe is de schadekostenratio nu (in 2017 was de schadekostenratio 63% proceskosten en slechts 36% kwam terecht bij gedupeerden)?4? Hoeveel rijksmiddelen gingen er naar proceskosten en hoeveel naar de gedupeerden zelf?

De schadeafhandeling door de NAM heeft stilgelegen vanaf 31 maart 2017 waardoor de schadekostenratio in een onwerkelijke verhouding terecht is gekomen: de schade-uitkeringen aan gedupeerden lagen stil terwijl proceskosten volgens opgave van de NAM wel doorliepen. De proceskosten bij de NAM bestaan uit onderzoekskosten van de arbiter, calculatie & kwaliteitscontrole, contra-expertise, CVW-organisatie, eerstelijnsschade-experts en interne kosten NAM. Vanaf 19 maart 2018 heeft de TCMG de schadeafhandeling overgenomen en moet de schadekostenratio herijkt worden.

Vraag 13

Hoeveel schat u dat de proceskosten zullen bedragen voor de oude schadegevallen die nu naar de rechter of de Arbiter moeten?

Deze proceskosten zijn voor rekening van de NAM. Op dit moment kan NAM nog niet aangeven hoeveel deze kosten bedragen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gemiddelde prijs studentenkamer voor het eerst boven de 400 euro»?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de oorzaken van de forse stijging van de prijs voor studentenhuisvesting?

Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.

Vraag 3

Welk deel van het inkomen (beurs, lening, bijbaan) besteden studenten gemiddeld aan huisvesting?

In de Landelijke monitor studentenhuisvesting wordt gekeken naar gemiddelde inkomsten en uitgaven per maand van voltijdstudenten naar woonsituatie. Wanneer de totale woonuitgaven gerelateerd worden aan het gemiddeld besteedbaar inkomen per maand (definitie studentenmonitor) dan blijkt 48% van het inkomen aan wonen te worden uitgegeven. De woonquote verschilt per type kamer, zo ligt de gemiddelde woonquote voor een kamer met gedeelde voorzieningen op 42%, voor een eenkamerwoning op gemiddeld 52% en voor een meerkamerwoning op 59%.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat studenten te veel geld kwijt zijn aan huisvesting? Zo nee, waarom niet?

Ik ben het met u eens dat de betaalbaarheid van huisvesting voor studenten een belangrijk onderwerp is. Via de gegevens uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting houd ik zicht op de ontwikkeling van de woonlasten en de woonquote van studenten. De monitor geeft ook inzicht in de situatie voor verschillende studentensteden, zodat er ook op lokaal niveau gegevens hierover beschikbaar zijn.

Vraag 5

Welke partijen profiteren van het feit dat studenten te veel voor hun huisvesting betalen? Zijn hierover cijfers bekend?

In de Landelijke monitor studentenhuisvesting is informatie beschikbaar over de (ontwikkeling van de) gemiddelde woonlasten naar type verhuurder en type woonruimte.
Deze informatie geeft een grof beeld van de ontwikkeling van de huurprijs van studentenwoningen. Over de kostenstructuur van de betreffende verhuurder of de relatie van deze huur ten opzichte van het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel heb ik geen informatie beschikbaar. Tevens blijkt uit de monitor dat 40% van de uitwonende studenten in een woning van een woningcorporatie woont en in 44% bij een particuliere verhuurder. De overige 16% van de studenten woont ofwel informeel (bij familie of vrienden) ofwel in een koopwoning.

Vraag 6

Hoe groot is het tekort aan studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad (en naburige gemeenten) uitsplitsen?

Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoorden de Kamervragen van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (kenmerk 2017Z12177) en de leden Voortman en Özdil (GroenLinks) (kenmerk 2017Z15653) zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting.
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisveting. Wel wordt ieder jaar in de Landelijke monitor studentenhuisvesting een indicatie van de drukte op de markt voor studenten gegeven. Begin oktober wordt de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2018 gepresenteerd met daarin gegevens over het nieuwe studiejaar, incl. een indicatie van de drukte op de woningmarkt voor studenten.
Met het nieuw te sluiten actieplan zet ik samen met partijen in op een beter (cijfermatig) inzicht in de lokale situatie en het maken van productieafspraken op lokaal niveau.

Vraag 7

Hoeveel studentenwoningen zijn er het afgelopen jaar bijgekomen? Kunt u dit uitsplitsen naar soort woning en per studentenstad (en naburige gemeenten)?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wat zijn de belangrijkste oorzaken van het tekort aan studentenhuisvesting?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wat zijn volgens u de consequenties van een hoge gemiddelde huurprijs voor studenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 10

Deelt u de mening dat een gebrek aan betaalbare studentenwoningen de toegankelijkheid van het hoger onderwijs en de keuzevrijheid van studenten onder druk zet?

Die mening deel ik niet. Ik begrijp dat de meeste studenten bij voorkeur huisvesting in de gemeente of nabijheid van de onderwijsinstelling willen, maar dat zal niet altijd (meteen) lukken. Gelukkig kunnen studenten gebruik maken van een gratis reisvoorziening vanuit de studiefinanciering op werkdagen of in het weekend.

Vraag 11

Herinnert u zich uw antwoorden van 10 oktober 2017 op Kamervragen naar aanleiding van het bericht «Buitenlandse studenten slapen noodgedwongen in azc’s, op campings of in hotels»?2 Zo ja, wat is er sinds die tijd concreet gebeurd om de huisvestingsproblemen voor internationale studenten op te lossen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 12

Wat verwacht u concreet van het nieuwe actieplan en convenant studentenhuisvesting dat mede is voortgekomen uit de motie-Futselaar/Özdil?3

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 13

Bent u bereid te onderzoeken of het woningwaarderingsstelsel verplicht gesteld kan worden voor studentenhuisvesting, zodat studenten ook in een oververhitte woningmarkt volwaardige consumentenbescherming krijgen? Zo nee, waarom niet?

Het huurrecht maakt onderdeel uit van het overeenkomstenrecht, waarbij in principe contractsvrijheid geldt. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie. Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet mee instemt kunnen verhuurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. Zodoende ben ik van mening dat studenten, net als alle overige huurders, voldoende consumentenbescherming kennen.

Vraag 14

Welke andere maatregelen kan de rijksoverheid nemen om studentenhuisvesting ook betaalbaar te houden voor studenten zonder rijke ouders? Bent u bereid om deze maatregelen op korte termijn te nemen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gerepareerde scheuren zijn niet bestand tegen nieuwe bevingen»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat gerepareerde scheuren niet bestand zijn tegen nieuwe aardbevingen?

Na herstel van schade is helaas niet uit te sluiten dat bij nieuwe aardbevingen nieuwe schade ontstaat op dezelfde plek in een woning of elders in de woning. Dit is verschrikkelijk vervelend. Ik realiseer me dat het herstellen van schade aan een woning als gevolg van de aardbevingen ingrijpt op het dagelijks leven van de bewoners. Ook kost het opnemen van de schade en het herstel ervan tijd die bewoners ook aan andere zaken hadden kunnen besteden. Mede om die reden zijn in de schadeafhandelingsprocedure financiële compensatiemogelijkheden opgenomen voor de gevolgkosten van de schadeprocedure.

Vraag 3

Betekent dit dat mensen die bouwvakkers over de vloer hebben gehad en waar schade is hersteld, straks weer dezelfde ellende moeten doormaken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe vaak komt dit voor? Wilt u proberen dit in de toekomst zoveel mogelijk te beperken, zodat de overlast voor Groningers die al met zoveel ellende kampen zoveel mogelijk wordt beperkt?

Uit het onderzoek dat TNO heeft uitgevoerd naar aanleiding van beving bij Zeerijp op 8 januari 2018, blijkt dat bij 39 van de 476 gerepareerde scheuren opnieuw schades naar voren komen. Dit komt overeen met ruim 8% van het aantal onderzochte gerepareerde scheuren als gevolg deze specifieke beving.
De beste manier om schade te voorkomen is het verminderen van het aantal en de kracht van de bevingen, door verlaging van de gaswinning. Dit was, samen met de veiligheid, een belangrijke reden voor het besluit van het kabinet om de gaswinning in Groningen zo snel als mogelijk volledig af te bouwen (Kamerstuk 33 529, nr. 457).
Uit de analyses en berekeningen van de effecten van dit besluit, die onder coördinatie van de Mijnraad zijn uitgevoerd, komt de verwachting naar voren dat dit besluit inderdaad zal leiden tot een vermindering van het aantal en de kracht van voorkomende bevingen (Kamerstuk 33 529, nrs. 498 en 502).
Het doorlopen van een schadeprocedure bij NAM en het Centrum Veilig Wonen werd door mensen als belastend ervaren. Dit was een belangrijke reden om tot een publieke schadeafhandelingsprocedure te komen. Het wetsvoorstel om deze publieke schadeafhandeling wettelijk te verankeren zal begin 2019 voor behandeling aan uw Kamer worden aangeboden.

Vraag 5

Heeft u inzicht in de degelijkheid waarmee schadeherstel plaatsvond in het verleden en nu? Wat is bijvoorbeeld de effectiviteit geweest van het veelvuldig aanbrengen van wokkels in de beginjaren, heeft dat geholpen?

Met behulp van wokkels worden constructies plaatselijk versterkt. Voor zover bekend bij NAM is er geen systematisch onderzoek verricht naar de effectiviteit van herstelmethodieken, ook niet voor herstelmethodieken met behulp van wokkels. Ook in het onderzoek van TNO is niet specifiek gekeken of op de plekken waar scheuren opnieuw zijn opgetreden, wokkels waren gebruikt. NAM laat weten dat het gebruik van wokkels een breed toegepaste herstelmethodiek is en algemeen geaccepteerd in de wereld van herstelbouw.

Vraag 6

Waarom worden de onderzoeken niet direct openbaar gemaakt? Krijgt de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) nog de mogelijkheid invloed uit te oefenen op de uiteindelijke onderzoeksresultaten van de Nederlandse Organisatie voor toegepast-natuurwetenschappelijk onderzoek (TNO)?

TNO heeft dit onderzoek destijds uitgevoerd in opdracht van NAM. NAM heeft het onderzoeksrapport vervolgens op haar website gepubliceerd2. Ik had als Minister van Economische Zaken en Klimaat geen rol in de opdrachtgever-opdrachtnemersrelatie tussen NAM en TNO.
In de toekomst is de overheidsrol nadrukkelijker: zoals bekend werk ik aan een publiekrechtelijke inrichting van schadevergoeding, -herstel en versterking.

Vraag 7

Bent u bereid ervoor te zorgen dat de onderzoeksresultaten zo snel mogelijk openbaar worden gemaakt, zodat de Kamer en alle Groningers deze kunnen inzien en lezen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de analyse van BNR Radio, waarin wordt gesteld dat het aantal huurwoningen in handen van particulieren de afgelopen tien jaar met ruim 40% is gestegen en dat inmiddels ruim een miljoen huurwoningen in handen zijn van beleggers, van wie 400.000 particulieren1 2?

De conclusie dat de afgelopen tien jaar het aantal huurwoningen in handen van particulieren met 40 procent is gestegen kan om twee redenen niet worden getrokken. Ten eerste waren er volgens het CBS begin 2017 circa 1 miljoen huurwoningen in het bezit van «overige verhuurders». Die categorie omvat zowel particuliere als institutionele beleggers, maar ook bedrijven en natuurlijke personen. Ten tweede kunnen de cijfers van het CBS van vóór het jaar 2012 niet goed gebruikt worden voor het maken van deze vergelijking. In 2012 is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen ingevoerd. Door deze nieuwe registratiewijze zijn veel gebouwen en woningen alleen administratief anders ingedeeld. Onderstaand tabel toont het effect van deze administratieve omzetting, daar is in het jaar 2012 een mutatie van circa 400.000 woningen te zien in de categorie particuliere huur.
7.217.800
7.266.300
7.373.600
7.444.000
7.535.300
7.588.000
koop
4.308.700
4.363.300
4.080.300
4.107.700
4.214.500
4.244.000
particuliere huur
638.200
1.026.600
1.037.900
1.045.200
sociale huur
2.270.900
2.275.000
2.283.700
2.309.700
2.282.800
2.298.800
eengezins
5.108.400
5.136.100
4.845.900
4.871.500
4.890.500
4.908.100
meergezins
2.109.400
2.130.100
2.527.800
2.572.500
2.644.800
2.679.900
* Bron: BAG, cijfers over bouwen en wonen 2016, p. 11

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de conclusie van enkele wetenschappers, in opdracht van de SP, dat tussen 2006 en 2016 «buy-to-let» met ruim 75% is toegenomen?3

Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen en schaarste van woningen in grote steden leiden tot meer rendement en lage risico’s. Ook de wijziging van de Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
De voorraad woningen van overige verhuurders, waaronder particuliere verhuurders, nam tussen 2012 en 2017 toe van 1.009 duizend woningen naar 1.065 duizend woningen. Volgens het Kadaster bezaten «kleine» particuliere verhuurders met 3 tot maximaal 50 woningen circa 325 duizend woningen in 2016. Hun aandeel in de totale woningvoorraad is toegenomen van 2,6 procent in 2005 tot 4,4 procent in 2016. In het aantal verkooptransacties is hun aandeel gestegen van 4 naar 6 procent4.
Het CBS heeft maatwerkonderzoek verricht naar de omzetting van woningen van de ene eigendomscategorie naar de andere (toevoegingen door nieuwbouw zijn niet meegenomen in deze analyse). Volgens het CBS muteerden in 2014 en 2015 circa 75 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen, maar werden er ook 70 duizend particuliere huurwoningen omgezet in koopwoningen. In 2016 muteerden 88 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen, en werden er ook 70 duizend particuliere huurwoningen omgezet in koopwoningen. In totaal zijn er in de periode 2014–2016 dus 210 duizend particuliere huurwoningen gemuteerd naar koopwoningen, en 238 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen. De particuliere voorraad is tussen 2014–2016 met 28 duizend woningen toegenomen ten koste van de koopsector, dat is circa 0,7 procent van de koopwoningvoorraad.

Vraag 3

Erkent u net als Jan Kamminga, de voorzitter van Vastgoedbelang, de vereniging van kleine vastgoedbeleggers, dat «de concurrentie op de woningmarkt moordend is en er met de groeiende groep particuliere beleggers niet minder op wordt»? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment. Omdat het bijbouwen van extra woningen een aantal jaren in beslag neemt, is het van belang om in de tussentijd te kijken naar andere oplossingen die de betaalbaarheid en benutting van de bestaande voorraad verbeteren. Particuliere verhuur kan in dat kader bijdragen aan de gewenste verruiming van het huursegment. De betaalbaarheid van deze woningen is daarbij een belangrijk onderdeel.
De gemeente beschikt over verschillende instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Enkele voorbeelden van instrumenten die een gemeente kan inzetten: in het bestemmingsplan kan worden aangegeven dat woningen tot de categorie middenhuur of starterskoop horen, zo blijven woningen tot maximaal tien jaar binnen de categorie beschikbaar. Een ander voorbeeld is dat een gemeente ook bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar kan invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen.
Het is van belang dat gemeenten, naast nieuwbouw, kijken naar mogelijkheden om de bestaande voorraad optimaal te benutten. Voor woningen in het bezit van particulieren geldt dat privaatrechtelijke afspraken gemaakt kunnen worden met de eigenaar van de woning. Ook kan het splitsen en verkameren van woningen vergunningplichtig worden gemaakt middels de huisvestingsverordening. Leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben, kunnen ook worden ingezet voor de woningvoorraad. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van de specifieke bestemming voor middenhuur. Verder kan een gemeente leegstand van woningen tegengaan door op basis van de Leegstandwet vergunningen te verstrekken voor het tijdelijk verhuren van woningen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de stellingname van Vastgoedbelang, namelijk dat deze beleggers «... bijdragen aan een groter aanbod van huurwoningen, juist in de sector met een huur tussen € 650 en € 800», uiterst onwaarschijnlijk is5? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel de mening van Vastgoedbelang, dat particuliere beleggers een belangrijke rol hebben in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Cijfers van het CBS en de Staat van de Woningmarkt (2017) tonen dat binnen de huurmarkt beleggers een aandeel hebben van circa 23 procent, waarvan 80 procent particulier is. Met circa 75 procent vraagt een overgroot deel van de particuliere verhuurders een huurprijs onder de liberalisatiegrens, dus onder de circa € 710. Ook na mutatie moeten particuliere verhuurders van woningen in het gereguleerde segment zich houden aan de liberalisatiegrens.
Door krapte op de woningmarkten is sprake van prijsstijgingen, waardoor woningen van de gereguleerde naar de vrije huursector kunnen overgaan. Ik beschik niet over cijfers die de huurprijsontwikkeling in beeld brengen van deze woningen. Volgens Pararius was de huurprijsstijging na mutatie van vrijesectorhuurwoningen in 2017 landelijk 5,9 procent, maar is sprake van sterke regionale verschillen. Zo ziet Pararius ook recordhuurprijzen in het vrije huursegment in diverse steden. Het is mogelijk dat door aanhoudende schaarste in het vrije huursegment de huurprijsstijgingen zullen aanhouden. Particuliere verhuurders kunnen bijdragen aan de uitbreiding van het schaarse aanbod van middenhuurwoningen. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen stijgen of zelfs doen dalen. Zeker in grote steden dragen huurwoningen bij aan de toegankelijkheid van de stad voor starters of jonge huishoudens.

Vraag 5

Deelt u de stellingname van interim--directeur Jansen van de Woonbond, die stelt dat veel van de opgekochte woningen – soms na verkamering – worden verhuurd aan studenten of duur verhuurd aan expats, die kortere tijd in een stad willen wonen?6 Deelt u de mening dat daarmee potentiële eigenaar-bewoners en zeker starters van de koopmarkt worden verdrongen, of dat dit leidt tot prijsopdrijving? Erkent u dat een te grote toename van deze vormen van verhuur kan leiden tot het verminderen van sociale samenhang in wijken?

Woningen van particuliere verhuurders worden aan een brede doelgroep huishoudens verhuurd. Een deel van die woningen zal ook aan studenten of expats verhuurd worden. Het is daarbij inherent aan het vrije huursegment dat deze woningen veel gevraagd worden door huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit en daarom soms voor een kortere tijd in een stad willen wonen.
Veel mensen hebben op dit moment moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in vooral de gespannen woningmarkten in de stedelijke gebieden. Zeker in gespannen regio’s is daarom een stevige inzet op het versnellen van woningbouw nodig.
Om de sociale samenhang in woonwijken te behouden, heeft de gemeente instrumentarium tot haar beschikking om ongewenste situaties tegen te gaan. Daarbij kan gedacht worden aan het instellen van een splitsingsvergunning of een omzettingsvergunning bij kamergewijze bewoning in de huisvestingsverordening. Ook kan de gemeente met de huisvestingsverordening schaarse woningen toewijzen aan specifieke doelgroepen. Hoe zij deze instrumenten inzetten is aan de gemeente zelf. Het woonbeleid is immers in eerste instantie een lokale aangelegenheid.

Vraag 6

Staat u nog steeds achter uw uitspraak dat «... verdringing van koopstarters zich vooralsnog alleen lijkt voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af te remmen niet passend acht.»?7

Deze conclusie is gebaseerd op onderzoek van het Kadaster9. Het Kadaster concludeerde dat volgens een vereenvoudigde methode alleen in Amsterdam wellicht sprake van verdringing kan zijn, maar dat er tegen de gebruikte methode veel argumenten in te brengen zijn. Het Kadaster stelt als eindconclusie vooral dat er vervolgonderzoek nodig is om te bepalen of er sprake is van verdringing van koopstarters. In de gesprekken die ik met de regio voer, zal ik de behoefte om regionaal maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving bespreken.

Vraag 7

In hoeverre deelt u de mening dat ook deze cijfers laten zien dat deze verdringing mogelijk op meer plekken plaatsvindt dan in Amsterdam? In hoeverre erkent u de trend dat «buy-to-let» zich verspreidt naar randgemeentes en zelfs daarbuiten, omdat de marges daar mogelijk nog interessanter zijn voor beleggers? Vindt u het nog steeds verdedigbaar dat u, mogelijk als aanvulling op maatregelen van de gemeente Amsterdam, geen maatregelen wilt nemen om deze «verdringing van koopstarters in Amsterdam» tegen te gaan?

Bij een aanhoudende lage rente en anticiperend op prijsstijgingen in randgemeenten kan worden verwacht dat particuliere verhuur de komende jaren zich ook buiten de grote steden zal ontwikkelen. In berichten van bijvoorbeeld de NVM is te zien dat prijsstijgingen zich met name buiten de grote steden, in de randgemeenten voordoen.
Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als probleem, maar als een kans voor meer middenhuurwoningen. Gemeenten beschikken bovendien over diverse mogelijkheden om gericht te sturen op meer passende woningaanbod voor een bepaalde doelgroep. In aanvulling daarop werk ik nu aan de Wet maatregelen middenhuur, met daarin een verduidelijking van de Huisvestingswet. In het kader van de Regiogesprekken zal ik met diverse gemeenten het gesprek voeren of er aanvullend behoefte is aan regionaal maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving, ook met de Metropoolregio Amsterdam. Dit najaar zal ik de Tweede Kamer nader informeren over de Regiogesprekken.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de recente sterke daling van de huizenprijzen in Londen, gemiddeld 11.000 pond lager in één jaar, mede is aangejaagd door belastingmaatregelen waardoor huizen opkopen voor verhuur minder lucratief is geworden voor beleggers? Erkent u dat met deze verandering starters op de woonmarkt in Londen iets meer kansen hebben gekregen? Is dat voor u een reden om uw politiek van laisser-faire met betrekking tot «buy-to-let» te heroverwegen? Kunt u uw antwoord toelichten?8

In de jaren »90 was een groot tekort aan huurwoningen in het Verenigd Koninkrijk, waardoor diverse maatregelen zijn ingevoerd om de aankoop van woningen voor de verhuur te stimuleren. Het ging toen om belastingvoordelen voor eigenaren die woningen kopen om te verhuren en de invoering van kortlopende huurcontracten met weinig juridische bescherming voor de huurder. Tot 2016 heeft dit tot een aanzienlijke ontwikkeling van de particuliere verhuur geleid in het Verenigd Koninkrijk: ruim 20 procent van alle uitgegeven hypotheken was bedoeld voor de aankoop van een «buy-to-let» woning, 20 procent van de huurcontracten werd beëindigd onder dwang van de verhuurder, en het aandeel leegstand nam toe («buy to leave»). Het Verenigd Koninkrijk heeft daarop in 2016 de in het verleden verstrekte belastingvoordelen beperkt. De laatste cijfers tonen dat het aantal nieuwe «buy-to-let» hypotheken afneemt in het Verenigd Koninkrijk. De woningtransacties zijn sindsdien toegenomen met 4,4 procent, waaronder ook de aankopen van starters.
De situatie in het Verenigd Koninkrijk is niet goed vergelijkbaar met de situatie in Nederland. Nederland kent geen specifieke fiscale stimuleringsmaatregelen voor «buy-to-let». De gemiddelde vierkante meter prijs in het centrum van Londen blijft twee keer zo hoog als in het centrum van Amsterdam. De huurbescherming in Nederland is goed gewaarborgd, bijvoorbeeld via een gang naar de Huurcommissie. Verder wordt leegstand in Nederland actief bestreden op basis van de Wet kraken en leegstand.
Het generiek beperken van particuliere verhuur zie ik niet als oplossing. Particuliere verhuur draagt bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral als het zich voordoet in het schaarse middenhuursegment. De oplossing is het stimuleren van meer passende woningaanbod in zowel de koop- als de huursector.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en ik gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren.

Vraag 9

Hoe kan het dat u «het nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af te remmen niet passend acht«, terwijl er een stroom aan berichten verschijnt over de groei van beleggers op de woningmark, die in veel gevallen waarschuwingen of kritische kanttekeningen plaatsen bij deze trend?9

Particuliere verhuur draagt, zoals aangegeven, bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment. Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als exces, maar excessen als huisjesmelkerij, excessieve huren of discriminatie tolereer ik niet. Deze excessen die het woongenot beïnvloeden moeten gericht aangepakt worden. Ik werk nu aan een aanpak, gedragen door sectorpartijen en medeoverheden, om goed verhuurderschap te stimuleren. Ook kunnen medeoverheden in het kader van de regiogesprekken aangeven waar aanvullend maatwerk nodig is. In het najaar zal ik de Tweede Kamer nader informeren.

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de conclusies van enkele wetenschappers, die de opkomst van «buy-to-let» in opdracht van de SP onderzochten, dat «in zowel de drie grote steden als Groningen en Maastricht inmiddels 10 à 15 procent van de koopwoningen, en dertig procent van de woningen van minder dan 50 vierkante meter worden opgekocht door verhuurders. Deze nieuwe spelers op de koopmarkt verdringen potentiële eigenaar-bewoners»?10

Veel mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in met name de stedelijke regio’s, in zowel de koop- als de huursector. Daarom is een stevige inzet op het versnellen van woningbouw nodig. Ik ondersteun regio’s hierbij, onder andere door het beschikbaar stellen van het expertteam woningbouw, het verbreden, versnellen en vereenvoudigen van de mogelijkheden om te experimenteren met wet- en regelgeving middels aanpassing van de Crisis- en herstelwet, en het beschikbaar stellen van 38 miljoen euro voor de financiering van binnenstedelijke transformatielocaties.
Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale behoeften en mogelijkheden. Zij zitten voor een belangrijk deel aan de knoppen, zoals bij de gronduitgifte en afspraken over bestemmingen. Door bij te bouwen kan doorstroming gestimuleerd worden. Door in te zetten op het realiseren van meer middenhuur en door goede afspraken te maken met lokale partijen over het behouden van middenhuur, kunnen gemeenten de mogelijkheden voor starters verder vergroten. Ook kunnen gemeenten specifieke afspraken maken met corporaties over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Met een huisvestingsverordening kunnen zij de toegang voor bepaalde doelgroepen regelen.
Samen met medeoverheden en sectorpartijen kijk ik verder naar de vraag in hoeverre de slagkracht van medeoverheden voldoende is. Op landelijk niveau zijn de acties die het Rijk en andere partijen nemen vormgegeven in de Nationale Woonagenda. Omdat de regionale verschillen zo groot zijn is additioneel regionaal maatwerk noodzakelijk. Daarom maak ik in de grote stedelijke regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is ook regionale afspraken, deze kunnen indien nodig leiden tot wetswijzigingen. Zoals gezegd zal ik de Tweede Kamer daarover in het najaar informeren.

Vraag 1

Kent u het nieuwbouwproject «Oostweide» te Heiloo?1

Ja.

Vraag 2

Is bij u bekend dat de nutsbedrijven de afgesproken planning niet gehaald hebben, met alle gevolgen van dien?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel gezinnen zijn in problemen gekomen omdat Liander de nutsvoorzieningen niet op tijd gereed heeft gemaakt? Hoeveel gezinnen hadden bijvoorbeeld de overdracht, na verkoop van hun huidige huis of het opzeggen van de huur van hun huidige huis, aan laten sluiten op de uiterste planning van dit nieuwbouwproject?

Het gaat om 78 nieuwbouwwoningen die door de gezamenlijke nutsbedrijven (Liander, PWN, Ziggo en Reggefiber), die onderling samenwerken in de «Combi Infra Noord-Holland», niet op tijd zijn aangesloten. Liander is uitsluitend verantwoordelijk voor de aansluitingen elektriciteit en gas, niet voor de overige nutsvoorzieningen, zoals water en telecom. Ik deel uw insteek dat dit voor betrokken vervelende situaties opgeleverd kan hebben.

Vraag 4

Is het waar dat de financiële consequenties uitsluitend bij de bouwcombinatie Oostweide terecht komen? Hoe groot is deze financiële consequentie? Is het waar dat, als Liander de nutsaansluitingen op tijd geleverd had, er geen financiële schade voor de bouwcombinatie Oostweide was ontstaan?

Eventuele financiële consequenties zijn het gevolg van privaatrechtelijke verhoudingen tussen de partijen, waarbij ik niet ben betrokken.

Vraag 5

Welke financiële schade, in de zin van extra maanden huur, dubbele hypotheek, uitstel van levering van huisraad, langere opslagperiode, is er mogelijkerwijs voor de huurders en kopers van de Oostweide ontstaan? Is het waar dat er op dit moment gezinnen zijn die geen dak boven hun hoofd hebben?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u aangeven of overleg over deze situatie tussen Liander, de bouwcombinatie Oostweide Vof en de gemeente Heiloo tot op heden iets opgeleverd heeft?

Liander heeft mij geïnformeerd dat, samen met de vertegenwoordiger van de Combi Infra Noord-Holland, een constructief overleg heeft plaatsgevonden met de bouwcombinatie Oostweide VOF. Er is afgesproken dat de werkzaamheden zo snel als mogelijk afgerond worden.

Vraag 7

Is het waar dat de gemeente Heiloo de provinciale subsidie van 700.000 euro voor dit nieuwbouwproject misloopt omdat Liander de nutsaansluitingen niet tijdig heeft geregeld?

Dit is mij niet bekend.

Vraag 8

Is het waar dat er een wettelijke aansluitplicht geldt van achttien weken na de aanvraag en dat de aanvragen uiterlijk in december 2017 zijn gedaan? Is het waar dat facturen voor deze aanvragen vooruit betaald moeten worden? Hoe groot was het totaalbedrag van deze facturen? Hoe kan het zijn dat een klant wel moet betalen, maar niet geleverd krijgt?

De aanleg van een aansluiting voor elektriciteit dient binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd, waarbij voor aansluitingen tot 10 MVA in beginsel een wettelijke aansluittermijn van achttien weken geldt vanaf het tot stand komen van de overeenkomst. Deze wettelijke termijn geldt niet voor een aansluiting op aardgas en andere nutsvoorzieningen.
Liander factureert klanten vooruit. Zoals te doen gebruikelijk factureert Liander de gereguleerde eenmalige aansluitkosten aan haar opdrachtgever, in dit geval de bouwcombinatie. Op welke wijze deze kosten door de bouwcombinatie worden doorberekend aan de toekomstige woningeigenaren is onderdeel van de aannemingsovereenkomst tussen de bouwcombinatie en de woningeigenaren.

Vraag 9

Welk deel van de schade kan verhaald worden op Liander voor het niet nakomen van aansluitafspraken en het feit dat zowel vele gezinnen als de bouwcombinatie Oostweide de dupe zijn geworden van de gebrekkige planning van Liander?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 10

Weet u hoe vaak casussen zoals Oostweide in Heiloo voorkomen? Zo ja, kunt u aangeven hoeveel casussen er per jaar over de afgelopen vijf jaar geweest zijn en welke nutsbedrijven hierbij betrokken zijn? Zo nee, bent u bereid een landelijke inventarisatie te doen?

Voor het antwoord op deze vraag wijs ik naar de beantwoording op 11 juli 2018 van vragen 3 en 7 van de leden Mulder, Geurts en Ronnes over de aansluiting en planning van duurzame energieprojecten met betrekking tot elektriciteitsnetwerken en beschermen natuur, landschap en vruchtbare landbouwgrond onder nummer 2761. In zijn algemeenheid kan wel worden vastgesteld dat de termijn van 18 weken voor het aansluiten van klanten in de praktijk steeds vaker wordt overschreden.

Vraag 11

Bent u bereid Liander aan te spreken op het niet nakomen van de gemaakte afspraken, ondanks dat facturen reeds betaald zijn en te bemiddelen tussen Liander, de bouwcombinatie Oostweide VOF en de gemeente Heiloo om ervoor te zorgen dat alle gezinnen zo snel mogelijk weer een dak boven hun hoofd hebben?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 12

Bent u ook bereid eventueel andere nutsbedrijven aan te spreken die bij casussen zoals Oostweide in Heiloo betrokken zijn geweest in de afgelopen vijf jaar?

Ik ben in overleg met de netbeheerders over deze problematiek in het bredere perspectief van een toenemend aantal nieuwbouwprojecten door economische groei, de verantwoordelijkheden van de netbeheerders, de achttien-weken-aansluittermijn en het tekort aan technisch personeel bij zowel netbeheerders als hun aannemers. Zo nodig zal ik ook de toezichthouder ACM en andere ministers bij dit overleg betrekken. Aan de behoefte aan voldoende goed geschoold personeel wordt ook aan de overlegtafels over het klimaatakkoord aandacht besteed.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bouwmotor loopt helemaal vast»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Hoe legt u aan woningzoekenden uit dat, in tijden van toenemende krapte op de woningmarkt en stijgende wachtlijsten, de woningproductie stagneert? Deelt u de mening dat dit niet uit te leggen ís?

Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de woningbouwproductie sinds het tweede kwartaal van 2016 ieder kwartaal toeneemt wanneer deze wordt vergeleken met hetzelfde kwartaal van het jaar daarvoor2. In het tweede kwartaal van 2018 betrof het aantal nieuw gebouwde woningen meer dan 18.0003, waar deze in dezelfde periode in 2017 iets meer dan 16.000 betrof. Daarom deel ik uw mening niet dat de woningbouwproductie op dit moment stagneert.
Een van de indicatoren voor de toekomstige woningbouwproductie, is het aantal afgegeven vergunningen. Het aantal afgegeven vergunningen fluctueert maandelijks sterk. De maanden april en mei laten een lager aantal afgegeven vergunningen zien dan de maanden daarvoor. Uit de meest recente cijfers van het CBS blijkt echter dat het aantal afgegeven bouwvergunningen voor woonruimten in de maand juni weer is gestegen naar 6.2774. De recente dip van twee maanden is daarmee geen indicatie van stagnatie of een dalende trend. Integendeel, de lange termijn ontwikkeling laat een groei van het aantal afgegeven vergunningen zien. Wel deel ik uw mening dat het van belang is dat de woningbouwproductie blijft toenemen, zodat het tekort wat er in verschillende regio’s is, ingelopen gaat worden. Ik blijf de vergunningverlening en andere indicatoren van de bouwproductie dan ook monitoren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onbegrijpelijk en onacceptabel is dat gemeenten steeds minder bouwvergunningen afgeven? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zoals reeds aangegeven zien wij geen dalende trend in de vergunningverlening. Met de stedelijke regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is ben ik in gesprek. Gezamenlijk bekijken we hoe we de woningbouwproductie op korte en langere termijn kunnen vergroten. Mocht er regionaal sprake zijn van een dalende trend in het aantal verleende bouwvergunningen, dan zal ik dat ter tafel brengen tijdens de gesprekken die ik voer en bezien of eventuele belemmeringen weggenomen kunnen worden.

Vraag 4

Welke gemeenten zijn de grootste dwarsliggers? Wat is hun probleem?

Ik heb geen aanwijzingen dat er gemeenten zijn die «dwarsliggen». Integendeel, de gemeenten waar ik mee spreek zijn doordrongen van de urgentie van het terugdringen van het woningtekort. Dit is onlangs bekrachtigd in afspraken met de meest gespannen regio’s, zoals ik u heb laten weten in mijn brief van 22 juni 20185. In vervolg hierop ben ik in gesprek met de regio’s, zodat er in het najaar concrete afspraken gemaakt kunnen worden over het versnellen van bestaande plannen en het tijdig creëren van voldoende plancapaciteit.

Vraag 5

Welke gevolgen heeft het afgeven van minder bouwvergunningen door gemeenten voor het tekort aan woningen? Hoe staat het met het bijbouwen van bijvoorbeeld middenhuurwoningen en starterswoningen?

Een tekort aan woningen wordt veroorzaakt door een toenemende vraag en achterblijvend aanbod. Het aanbod wordt bepaald door de huidige voorraad, inclusief nieuwbouw, verminderd met het aantal woningen dat onttrokken wordt aan de voorraad door bijvoorbeeld sloop. Een afname van het aantal bouwvergunningen kan over een aantal jaren leiden tot minder nieuwbouwwoningen, wat als een van de factoren meespeelt bij het vaststellen van het woningtekort. Op basis van de huidige cijfers is er echter, zoals eerder aangegeven, geen structurele daling te zien van het aantal verleende vergunningen. De lange termijn ontwikkeling laat namelijk een groei van het aantal afgegeven vergunningen zien.
Op basis van de beschikbare bronnen kan de verdeling van de vergunningverlening over bijvoorbeeld middeldure huurwoningen en starterswoningen niet bepaald worden. Uit de gesprekken die ik voer blijkt wel dat gemeenten veel aandacht hebben voor dit segment woningen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er niet minder, maar juist méér bijgebouwd moet worden – zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk? Zo ja, bent u ertoe bereid om dwarsliggende gemeenten tot de orde te roepen, opdat er snel méér bouwvergunningen worden afgegeven?

Ik deel uw mening dat er meer bijgebouwd moet worden en dit is breed gedragen. Onlangs heb ik met een groot aantal betrokken partijen de Nationale Woonagenda6 opgesteld, een gemeenschappelijke agenda om de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken met de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen. Daarnaast voer ik regiogesprekken, pas ik de Crisis- en Herstelwet aan en zet ik het Expertteam Woningbouw in om projecten te versnellen. Ook stelt het kabinet middelen beschikbaar om transformatieprojecten te versnellen. De aanpassingen van de Crisis- en herstelwet zend ik binnenkort naar uw Kamer, waarmee experimenteerruimte binnen bestaande wet- en regelgeving eenvoudiger, breder, en sneller toepasbaar wordt. Al deze acties hebben tot doel de woningbouwproductie te versnellen.
Het is van belang dat gemeenten vroegtijdig nadenken over de locaties van toekomstige woningbouwprojecten. Daarom hebben we afspraken gemaakt7 om te inventariseren of er voldoende plancapaciteit voor de middellange en lange termijn beschikbaar is. Daarbij vraag ik de gemeenten indien nodig nu al te starten met het verkennen van de mogelijkheden om de plancapaciteit te vergroten, zoveel mogelijk binnen de bestaande stad, bij OV-knooppunten, maar indien nodig ook bijvoorbeeld aan de randen van de stad.

Vraag 7

Hoe gaat u er bovendien voor zorgen dat het tekort aan bouwpersoneel en -materieel op korte termijn wordt weggewerkt? Waar zijn alle bouwvakkers van vóór 2010 gebleven?

Het is primair aan de bouwsector zelf om voor voldoende personeel te zorgen. Maatregelen als verbetering van de arbeidsvoorwaarden, verlenging van de arbeidstijd, het inzetten van zzp’ers en het betrekken van personeel uit andere sectoren kunnen hierbij behulpzaam zijn. Het verbeteren van de arbeidsvoorwaarden is door de sector reeds opgepakt en het effect daarvan is al zichtbaar in de markt. Zo wordt voor de CAO Bouw en Infra een voorstel uitgewerkt voor een verhoging van 5,35% procent van de salarissen als reactie op de krapte.8
Het Rijksbeleid focust vooral op het structureel beter laten functioneren van de arbeidsmarkt. Zo verlaagt het kabinet de lasten op arbeid, zodat werken meer gaat lonen. In kader van de Bouwagenda en het onderdeel gebouwde omgeving van het Klimaatakkoord is het onderwerp human capital belangrijk, dit onderwerp wordt geadresseerd in een specifieke werkgroep.
Het tekort aan bouwmaterieel is minder knellend dan het tekort aan bouwpersoneel. 7,1% van de bedrijven in de bouwnijverheid ondervond in het derde kwartaal van 2018 belemmeringen in hun activiteiten door een tekort aan productiemiddelen, materiaal of ruimte9. Het is aan de bouwsector zelf om tekorten in de bouwmaterialen op te vangen en hierop te anticiperen.
In de periode 2009 – 2016 is de werkgelegenheid vooral in de uitvoerende bouw gedaald. 60.000 arbeidskrachten hebben de sector verlaten via natuurlijke uitstroom (arbeidsongeschiktheid of pensionering), terwijl er een instroom van 30.000 arbeidskrachten vanuit de bouwopleidingen is geweest. Daarnaast zijn er 30.000 arbeidskrachten in een andere sector gaan werken. Per saldo hebben 60.000 arbeidskrachten de uitvoerende bouw verlaten.

Vraag 8

Bij hoeveel lopende nieuwbouwprojecten is sprake van vertraging en/of kostenoverschrijdingen? In hoeveel gevallen is dat te wijten aan het gasverbod per 1 juli 2018? Bent u ertoe bereid het gasverbod terug te draaien?

Per amendement (Jetten cs10) heeft uw Kamer de Gaswet gewijzigd waardoor het in beginsel niet meer mogelijk is om nieuwbouw te voorzien van een aansluiting op aardgastransportnet. Deze wijziging is op 1 juli 2018 in werking getreden. Indien een bouwvergunning voor 1 juli 2018 is aangevraagd, dan mag het bouwwerk van een gasaansluiting voorzien worden. Als dit niet is gebeurd en een bestaand ontwerp moet aangepast worden, dan kan dit mogelijk vertraging van een bouwproject veroorzaken. Ik heb op dit moment nog geen signalen ontvangen over daadwerkelijke vertragingen en/of kostenoverschrijdingen bij concrete bouwprojecten die zijn veroorzaakt door deze wetswijziging.
De wet bevat een mogelijkheid om op lokaal niveau af te wegen of aansluiting op het gastransportnet toch moet worden toegestaan. Op grond van artikel 10, zevende lid, onderdeel a, van de Gaswet kan een college van burgemeester en wethouders ten behoeve van een of meer te bouwen bouwwerken een gebied aanwijzen waar de netbeheerder toch een aansluiting dient te verzorgen. De wet beperkt deze bevoegdheid tot gevallen waarin zwaarwegende redenen van algemeen belang dit strikt noodzakelijk maken. De Minister van Economische Zaken en Klimaat heeft in overleg met marktpartijen een ministeriële regeling op gesteld die nadere invulling geeft aan deze grondslag in de wet. Deze regeling is eveneens op 1 juli 2018 in werking getreden en is onder andere bedoeld om vertragingen in de bouwproductie te voorkomen.
Ik zie dan ook geen aanleiding om de wijziging van de Gaswet terug te draaien.

Vraag 1

Hebben alle bewoners van de woningen in batch 1588 de brief ontvangen die u in het debat van 5 juli 2018 heeft beloofd?

Ja, de betreffende brief is in de eerste helft van juli verstuurd aan alle adressen in deze groep.

Vraag 2

Bent u op de hoogte dat in de brief gemeld wordt dat mensen (weer) moeten wachten op het zorgvuldig in kaart brengen van welke woningen zo snel mogelijk moeten worden versterkt en dat er dus pas in september duidelijkheid lijkt te komen? Kunt u dit toelichten?

Zoals aangegeven in mijn brief aan uw Kamer op 3 juli jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 502) hebben de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de regiobestuurders en ik afgesproken dat de aanpak van de woningen in de groep van 1.588 door kan gaan op basis van de voorbereide versterkingsadviezen, ook als deze woningen volgens de laatste inzichten voldoen aan de veiligheidsnorm. Daarmee is de gewenste duidelijkheid voor deze bewoners gegeven. Hoe vervolgens het uitvoeringsproces eruit ziet, zal per woning verschillen, bijvoorbeeld afhankelijk van of het om corporatiebezit of een particuliere woning gaat, en vraagt daarom meer aandacht.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er dus nog steeds geen duidelijkheid bestaat? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u op de hoogte dat er mensen zijn die van verschillende mensen bij de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) hebben gehoord dat ze bij de batch 1588 horen, ineens niet meer bij deze batch blijken te horen en de beloofde brief niet hebben ontvangen en maar weer moeten wachten tot september, terwijl zij al wel een versterkingsadvies hebben ontvangen? Wat is hierop uw reactie?

Aan alle adressen die behoren tot de groep van 1.588 is, zoals eerder aangegeven, een brief verstuurd over het vervolg van de versterking, in navolging van eerdere schriftelijke communicatie over het verloop van het versterkingsproces voor deze groep. De samenstelling van deze groep is tussentijds niet gewijzigd. Bewoners met vragen over hun specifieke situatie kunnen hierover navraag doen bij de NCG.

Vraag 5

Herinnert u zich dat u in februari 2018 in antwoord op Kamervragen schreef dat «het wegnemen van de oorzaken van stress en onzekerheid» de hoogste prioriteit had?1 Staat u daar nog achter?

Ja. Met het besluit om de gaswinning op een zo kort mogelijke termijn volledig te beëindigen heeft het kabinet er bewust voor gekozen om de aardbevingenproblematiek in Groningen bij de oorzaak aan te pakken.

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat op deze manier het wantrouwen steeds groter wordt en er van herstel van vertrouwen absoluut geen sprake is? Deelt u de mening dat het vergroten van wantrouwen leidt tot stress en daarmee tot grote gezondheidsrisico’s met mogelijk de dood tot gevolg? Wat gaat u doen om dat toch het vertrouwen te herstellen?

Deze mening deel ik niet. De problematiek die als gevolg van de gaswinning in de omgeving van het Groningenveld is ontstaan, is complex en heeft de afgelopen jaren veel losgemaakt in Groningen. Het herstel van het vertrouwen van de inwoners van Groningen zal begrijpelijkerwijs tijd nodig hebben, en ontstane psychische en andere gezondheidsproblemen die verband houden met de aardbevingenproblematiek vragen aandacht – zie hiervoor ook mijn antwoord op vraag 8.
Dit laat onverlet dat in relatief korte tijd significante stappen zijn gezet: het kabinetsbesluit om de gaswinning versneld en volledig af te bouwen betekent een koerswijziging. De deskundigen stellen dat dit grote positieve impact zal hebben op de veiligheid in Groningen en dat hierdoor minder omvangrijke en ingrijpende versterking van woningen nodig zal zijn (Kamerstuk 33 529, nr. 498). Daarnaast is de afhandeling van schade inmiddels onafhankelijk van NAM georganiseerd en is een wetsvoorstel voor de verankering van de publieke schadeafhandeling onlangs in consultatie geweest. Samen met de Minister van BZK ben ik in overleg met de bestuurders in de regio over het vervolg van de versterkingsoperatie en over investeringen in een nieuw toekomstperspectief voor Groningen.

Vraag 7

Hoeveel van de 50 mensen uit de groep «Heft in eigen hand» hebben inmiddels een veilig huis? Hoe gaat het met deze mensen? Ondervinden zij stressklachten? Hoe gaat het met de mensen die zich hebben aangemeld bij het vervolg »Eigen initiatief»? Wat is de stand van zaken op dit moment?

Op dit moment zijn er zes woningen uit de groep Heft in Eigen Hand opgeleverd en zijn er vier woningen opgekocht. Negen projecten zijn in uitvoering, waarvan er twee bestaan uit meerdere woningen. Voor de overige woningen zullen de werkzaamheden op korte termijn starten. De NCG laat weten dat de deelnemers aan Heft in Eigen Hand het proces over het algemeen als intensief ervaren, maar blij zijn met de mogelijkheden die het programma biedt.
Voor de woningen in het programma Eigen Initiatief geldt dat de versterking van de woningen waarvoor voor 24 april 2018 een versterkingsadvies was opgeleverd volgens dit advies wordt voortgezet. De versterking van de overige woningen wordt betrokken bij de implementatie van het Mijnraadadvies (Kamerstuk 33 529, nr. 502), waarover in september nadere besluitvorming plaatsvindt.

Vraag 8

Bent u er van op de hoogte dat het door u in februari 2018 aangekondigde «plan van aanpak gezondheidsgevolgen» van het RIVM en de GGD er nog steeds niet is?2 Wat is daarop uw reactie? Bent u bereid te zorgen dat dit plan van aanpak zo snel mogelijk gereed is en in gebruik wordt genomen? Kunt u dat toelichten?

GGD Groningen heeft in opdracht van de NCG een plan van aanpak opgesteld. Dit plan is in juni geaccordeerd door de NCG en is in te zien via de website van GGD Groningen.3 GGD Groningen kiest met dit plan, in overleg met NCG, voor een nadere verkenning van al ontwikkelde of in ontwikkeling zijnde lokale initiatieven.
Het is zaak voor GGD Groningen om de uiteenlopende behoeften voor extra ondersteuning van gemeenten en andere regionale partners zodanig te expliciteren, dat zij hun expertise op gezondheidsbescherming en -bevordering kunnen omzetten in concrete activiteiten. In gesprekken tussen GGD Groningen en de verschillende gemeenten, professionals en burgerinitiatieven worden de wensen voor extra ondersteuning steeds helderder. Daardoor kunnen gerichte activiteiten op wijk- en dorpsniveau desgewenst worden ondersteund en waar nodig aangevuld. Het RIVM ondersteunt GGD en NCG met haar expertise en netwerk wanneer daar behoefte aan is.
Overigens kan ik berichten dat ik inmiddels, conform de motie-Dik-Faber c.s. (Kamerstuk 34 957, nr. 38), een bedrag van € 100.000,– op jaarbasis beschikbaar heb gesteld voor de uitvoering van het in deze motie genoemde interlevensbeschouwelijk team van geestelijk verzorgers.

Vraag 1

Kent u het artikel «Liever afgekocht dan weggezakt in ’t moeras»?1

Ja.

Vraag 2

Begrijpt u de hierin verwoorde kritiek dat de wijze van implementatie van het besluit om de gaswinning te stoppen ervaren wordt als een vlucht vooruit, waardoor alle deelstappen die de afgelopen jaren zijn gezet op het terrein van schadeafhandeling, versterking, dorpsvernieuwing en nieuw perspectief voor de regio (weer) op losse schroeven zijn komen te staan?

Het besluit om de gaswinning op afzienbare termijn volledig te beëindigen betekent een koerswijziging. De aardbevingsproblematiek die als gevolg van de gaswinning is ontstaan, wordt hiermee bij de oorzaak aangepakt. Dat vraagt om herbezinning op de versterkingsoperatie zoals die nu is ingericht, die nog uitgaat van een voortdurende gaswinning op een winningsniveau hoger dan dat van vandaag en geen rekening houdt met de versnelde en volledige afbouw van de gaswinning. Vanzelfsprekend is met dit besluit niet van de ene op de andere dag het risico op aardbevingen verdwenen. Zolang er woningen zijn die niet aan de veiligheidsnorm voldoen zal, versterking nodig zijn en blijven plaatsvinden. Alle inspanningen zijn erop gericht om ervoor te zorgen dat dit zowel snel als zorgvuldig en volgens de meest actuele inzichten gebeurt, zonder daarbij voorbij te gaan aan in de lopende versterkingsoperatie ontstane verwachtingen.
Het beeld dat alle deelstappen die de afgelopen jaren op verschillende terreinen zijn gezet op losse schroeven zijn komen te staan, herken ik niet. De schadeafhandeling is inmiddels publiek georganiseerd en een wetsvoorstel voor de wettelijke verankering hiervan is op 3 juli 2018 in consultatie gegaan. Daarnaast ben ik met de regio in gesprek over de invulling van een nieuw toekomstperspectief voor de regio. Hierbij koersen we op een gezamenlijke, ambitieuze meerjarige aanpak van Rijk en regio met daarbij passende investeringen, bijvoorbeeld in de vergroening van de industrie, het behoud van het Groningse erfgoed en dorp- en stadsvernieuwing. Ik verwacht uw Kamer dit najaar te informeren over de voortgang.

Vraag 3

Wat is uw weerwoord op deze kritiek en welke stappen gaat u zetten (en wanneer) om de zorgen uit het artikel weg te nemen en de Groningers op alle vier de terreinen de duidelijkheid te geven die ze verdienen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid een onafhankelijk onderzoek te laten doen naar het voorstel dat Susan Top, secretaris van het Groninger Gasberaad en auteur van het artikel, doet om een bouwdepot in te stellen voor eigenaren van gebouwen in het aardbevingsgebied, dat eigenaren meer grip geeft op hun situatie doordat zij zelf – binnen een tijdsbestek van vijf jaar – kunnen kiezen om dit bouwdepot in te zetten bijvoorbeeld voor versterken, voor waarde vermeerderende ingrepen of (bij een zelfgekozen vertrek) voor het aflossen van hun restschuld op de hypotheek?

Op dit moment vindt een herijking van de versterkingsaanpak plaats aan de hand van het advies van de Mijnraad en de afspraken op hoofdlijnen die de regiobestuurders en ik naar aanleiding daarvan hebben gemaakt (Kamerstuk 33 529, nr. 502). In het kader van de ontwikkeling van een nieuwe aanpak worden verschillende mogelijkheden om invulling te geven aan het advies, waaronder ook de mogelijkheid van een bouwdepot, in samenhang verkend en afgewogen.
De maatschappelijke organisaties die tot nu toe betrokken zijn geweest bij de versterkingsoperatie, zullen ook in het proces om tot een nieuwe versterkingsaanpak te komen worden betrokken in aanloop naar bestuurlijke besluitvorming. Mijn streven is om uw Kamer op korte termijn te informeren over de voortgang.

Vraag 5

Bent u middels dit onderzoek bereid de Kamer inzicht te bieden in de mogelijke voor- en nadelen van deze benadering en deze benadering ook te laten beoordelen in vergelijking met het op dit moment gevoerde beleid?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om het Groninger Gasberaad te laten deelnemen aan de begeleidingscommissie van dit onderzoek?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer dat in 2018 meer dan 32% van de bezwaren tegen WOZ-beschikkingen worden ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden?1 Wat is uw mening over deze groei (in 2017 betrof dit ongeveer 30%)?

Ja, ik ben op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer. De toename van het aantal bezwaren tegen WOZ-beschikkingen ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden, is mij bekend. Net als de Waarderingskamer ben ik voorstander van een laagdrempelige toegang tot bezwaar, waarbij de belanghebbende kan kiezen of hij zelf bezwaar maakt of dit door een gemachtigde laat doen.
De Waarderingskamer heeft aangegeven dat bij bezwaren die zijn ingediend door gemachtigden die werken op basis van «no-cure-no- pay», ongewenste praktijken voorkomen. Deze signalen bereiken mijn ambtgenoten van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook in toenemende mate omdat de problematiek ook raakt aan andere beleidsterreinen, zoals de parkeerbelastingen en de belasting van personenauto’s en motorrijwielen (BPM) ingeval van import van gebruikte auto’s. Zowel bij het niet betalen van parkeerbelasting als de import van gebruikte auto’s blijkt een groep ondernemers namens kentekenhouders massaal bezwaar en beroep in te dienen tegen de naheffingsaanslag parkeerbelasting dan wel de (eigen) BPM-aangifte, zelfs in die gevallen waarbij het te behalen belastingvoordeel klein is. Net zoals bij de WOZ is er ook in dit geval een verdienmodel ontstaan. In de brief van de Staatssecretaris van Financiën d.d. 5 juli 2018 is de problematiek ten aanzien van de BPM aan de orde gekomen.
Mijn ambtgenoten en ik zullen de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen laten onderzoeken. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek zal worden bezien welke oplossingen voor de problematiek in de rede liggen.

Vraag 2

Bent u voornemens gehoor te geven aan de oproep van de Waarderingskamer om, samen met gemeenten en anderen, een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de stevige groei van de commerciële bezwaarmakers en de misstanden die de Waarderingskamer aantreft? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid in dit onderzoek de vraag naar de bedragen die gemeenten betalen aan proceskostenvergoedingen en de administratieve kosten te betrekken? Bent u bereid (macro) inzichtelijk te maken wat het financiële voordeel is voor de belanghebbende bij een toegewezen bezwaar in relatie tot de vergoeding die het commerciële bedrijf direct of indirect ontvangt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u nu al om op te treden tegen de door de Waarderingskamer geconstateerde misstand dat belanghebbenden een doorlopende machtiging wordt voorgelegd op basis waarvan ze «no-cure, no-pay» bedrijven? Is er naar uw mening op dit moment sprake van voldoende consumentenbescherming bij dit type dienstverlening?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe oordeelt u over de gesignaleerde praktijken dat «no-cure, no-pay» bureaus verenigingen sponsoren op basis van het aantal leden dat via hen een bezwaar indient? Welke middelen heeft u om verenigingen te waarschuwen voor dergelijke mogelijk nadelige praktijken en bent u bereid deze in te zetten?

Hierbij benaderen bureaus belanghebbenden en adviseren zij ze om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking van hun woning. Daarbij wordt belanghebbende de mogelijkheid gegeven om een vereniging op te geven waaraan het bureau bij een gewonnen zaak een deel van de proceskosten zal betalen. Het kan goed zijn dat de vereniging in kwestie op voorhand niet op de hoogte is van de afspraak tussen bureau en belanghebbende. Verenigingen hoeven dit ook niet te weten. Het staat partijen namelijk vrij om afspraken te maken over de voorwaarden waaronder de belanghebbende de opdracht aan het bureau verstrekt. Daarom staan mij geen middelen ter beschikking om hierin te treden.

Vraag 5

Is de conclusie gerechtvaardigd, gezien de gestage groei van het aantal «commerciële» WOZ-bezwaren, dat de voorlichtingsactiviteiten die gemeenten uitvoeren op dit vlak geen of onvoldoende effect hebben en dat om die reden nadere actie vereist is? Beschikt u over gegevens over de mate waarin «commerciële» bezwaren effectiever zijn dan bezwaren van belanghebbenden in persoon en kunt u die met de Kamer delen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Welk beeld heeft u van de zorgvuldigheid waarmee gemeenten komen tot WOZ-beschikkingen? Is de doelstelling dat alle Nederlandse gemeenten aangesloten zijn bij de Landelijke voorziening WOZ inmiddels gerealiseerd?

De Waarderingskamer is toezichthouder en controleert in die hoedanigheid periodiek de kwaliteit van de WOZ-waardering door gemeenten. Voordat gemeenten de WOZ-waarden (per WOZ-beschikking) aan belanghebbenden bekend maken, moeten zij de Waarderingskamer vragen hiermee in te stemmen. Voordat de Waarderingskamer instemt beoordeelt zij de resultaten uit verschillende controles die recent bij de gemeente zijn uitgevoerd. Daarnaast worden de conclusies uit de eigen kwaliteitscontroles door gemeenten beoordeeld (bijvoorbeeld op basis van een analyse van kengetallen). Afhankelijk van de grootte van de gemeente, de resultaten uit eerdere controles en op basis van een willekeurige steekproef voert de Waarderingskamer bij een aantal gemeenten in de vorm van een inspectie een meer intensieve beoordeling van de kwaliteit van de taxaties uit.
In de periode december 2017 tot maart 2018 voerde de Waarderingskamer 119 onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in 100 gemeenten uit. Het totaal aantal WOZ-objecten binnen deze gemeenten bedraagt ongeveer 3,5 miljoen. Nederland telt in totaal ongeveer 8,9 miljoen WOZ-objecten. Bij 7 gemeenten hebben tekortkomingen ertoe geleid dat WOZ-beschikkingen pas na het verstrijken van de wettelijke termijn van 8 weken zijn beschikt.
Het algemene beeld hieruit is aldus dat de waardering op een juiste wijze plaatsvindt. Gemeenten die kwalitatief onvoldoende scoren worden hier door de Waarderingskamer op gewezen en kunnen in het uiterste geval zelfs worden gesanctioneerd door een tijdelijk verbod tot het opleggen van WOZ-beschikkingen. Desalniettemin was in deze gevallen de kwaliteit op orde op het moment dat de WOZ-beschikkingen werden beschikt.
Onlangs is de laatste gemeente aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ. Hierdoor zijn sinds kort alle WOZ-waarden van woningen vrij toegankelijk voor iedereen in het WOZ-waardeloket, waardoor de beoordeling van de WOZ-waarde van een woning door belanghebbenden mogelijk wordt door vergelijking met andere woningen. Hiermee wordt een volgende stap gezet in de kwaliteit van de WOZ-waardering van woningen.

Vraag 7

Welke mogelijkheid biedt de invoering van de Omgevingswet om een loket in te richten waar inwoners de gegevens van hun onroerende zaak kunnen inzien en corrigeren? Welke ervaringen zijn op dit vlak opgedaan in individuele gemeenten? Op welke wijze kunt u deze ervaring onder de aandacht brengen van andere gemeenten?

De invoering van een OZB-loket zit niet in de scope van de Omgevingswet en het hierbij behorend Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Naar aanleiding van het BIT-advies2 over het DSO is dit voorjaar in een bestuurlijk overleg met het Rijk, de VNG, het IPO en de UvW een nieuw basisniveauvastgesteld voor het DSO dat gereed moet zijn bij de inwerkingtreding van de wet. Afgesproken is om de voorziene inhoudelijke vulling van het DSO-LV (DSO Landelijke Voorziening) te faseren en zo de complexiteit in de keten te reduceren. Binnen deze stapsgewijze ontwikkeling worden -vanuit dit basisniveau – alleen koppelingen voorzien met de basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en eventueel de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het is mogelijk dat in een latere fase van het digitaal stelsel (vanaf 2021) koppelingen worden gelegd met andere basisregistraties, zoals de basisregistratie WOZ.
Via het WOZ-waardeloket (https://www.wozwaardeloket.nl/) kan een inwoner reeds gegevens over een woning bekijken (de (ontwikkeling) van de WOZ-waarde en enkele andere kenmerken). Alle gemeenten zijn hier sinds kort op aangesloten. Inwoners kunnen in het geval van foutieve gegevens contact opnemen met de gemeente om deze te laten corrigeren.

Vraag 1

Krijgt u ook signalen van mensen die graag willen verhuizen naar een kleinere woning maar daarin na meer dan 15 jaar niet slagen?

Op veel plekken vinden mensen het moeilijk om een huis te vinden dat past bij hun wensen. Ik ontvang die signalen van veel groepen, zoals starters, studenten, mensen met een beperking en van ouderen. Het is vooral deze laatste groep die aangeeft te willen verhuizen naar een kleinere woning. Ik krijg gelukkig weinig signalen dat mensen meer dan 15 jaar op een kleine woning moeten wachten. Ik vind een dergelijke lange wachttijd zeer onwenselijk.

Vraag 2

Wat vindt u ervan als een oudere in een groot eengezinshuis graag bereid is te verhuizen naar een klein appartement, maar dat dit niet lukt omdat er te weinig betaalbare huizen zijn?

Als ouderen doorstromen van een eengezinswoning naar een appartement heeft dit veel voordelen. De oudere woont in een beter geschikte woning en de eengezinswoning komt beschikbaar voor een gezin. Ik vind het onwenselijk als dat niet mogelijk is doordat er te weinig betaalbare appartementen zijn.

Vraag 3

Hoe vaak komt dit voor? Wat zijn de verschillende gegevens in de verschillende regio’s in Nederland?

Er is geen landelijke monitor of database van wachttijden. Onderzoek van RIGO naar wachtlijsten in de sociale sector (Wachten, Zoeken en Vinden, 2016. Vooral gebaseerd op cijfers over 2014) laat zien dat de gemiddelde inschrijfduur sterk wisselt tussen regio’s. Van 8,7 jaar in de regio Amsterdam tot 2,8 jaar in de regio Haaglanden. In de regio Utrecht werd door RIGO een grote spreiding in wachttijden voor een sociale huurwoning gesignaleerd, waarbij vooral mensen die een eengezinswoning zoeken of een woning gelabeld voor 45 jaar en ouder in 15–20% van de gevallen 14 jaar of langer staan ingeschreven. Ingeschreven staan is overigens iets anders dan actief op zoek zijn. Gemiddeld was men in de regio Utrecht in 2015 4 jaar op zoek. Woningzoekenden in de middenleeftijd zijn het langst op zoek, jongeren minder lang. Ouderen zitten daar tussen in.
In het WoONonderzoek Nederland (ABF, Verhuis- en Slaagkansen, maart 2018) zijn deelnemers gevolgd die in het WoON onderzoek in 2015 aangaven te willen verhuizen. Nagegaan is of zij na een jaar verhuisd waren. Uit WoON blijkt dat het aandeel ouderen dat wil verhuizen veel lager is dan bij andere leeftijdsgroepen. Van de ouderen die «beslist» willen verhuizen is een kwart tot een derde na een jaar daadwerkelijk verhuisd (zie tabel). Opvallend is de hogere slaagkans voor 75-plussers. Bij deze leeftijdsgroep is de noodzaak om te verhuizen vaak groter als gevolg van gezondheid dan bij jongere ouderen.
<25 jaar
28%
39%
25–34 jaar
25%
34%
35–44 jaar
14%
25%
45–54 jaar
10%
24%
55–64 jaar
8%
23%
65–74 jaar
8%
22%
75 jaar en ouder
13%
34%

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat mensen gedurende zo een lange tijd feitelijk opgesloten zijn in hun eigen huis en praktisch geen kant op kunnen?

Ik vind het onwenselijk als mensen niet kunnen verhuizen naar een woning die past bij hun woonwens. De knelpunten op de woningmarkt zijn echter complex en veelomvattend en vragen om coalities. De Minister van VWS en ik hebben op 18 juni jl. de Actielijn Wonen en Zorg naar Uw Kamer gestuurd. De actielijn is een bijlage van de Woonagenda en tevens onderdeel van het Programma Langer Thuis van het Pact voor de Ouderenzorg. Er staat in dat wij gemeenten gaan ondersteunen een aanpak te ontwikkelen die ervoor zorgt dat ouderen geschikt wonen. Dat kan bijvoorbeeld door de inzet van wooncoaches. Wij streven er naar dat vraag en aanbod op lokaal niveau beter in kaart wordt gebracht en er meer aanbod van vernieuwende woonvormen voor ouderen wordt gecreëerd. Wij starten daarom binnenkort met een kennisprogramma en een ondersteuningsteam. Tevens zal er vanaf 1 januari 2019 vanuit het Ministerie van VWS een innovatieregeling beschikbaar zijn die de totstandkoming van nieuwe woonzorginitiatieven stimuleert.

Vraag 5

Ziet u mogelijkheden om mensen te helpen die ruimte kunnen maken voor gezinnen? Zo ja welke maatregelen bent u bereid te nemen? Zo nee, waarom niet?

Ik vind doorstroming op de woningmarkt een heel belangrijk thema. Doorstromingsmogelijkheden voor ouderen willen de Minister van VWS en ik via de Actielijn wonen en zorg vergroten door het aanbod van woonvormen voor ouderen te stimuleren. Daarnaast worden via de Actielijn wonen en zorg gemeenten ondersteund om beleid te maken dat ouderen helpt bij het vinden van een nieuwe woning vinden, bijvoorbeeld door de inzet van een wooncoach. Sinds 17 juni jl. is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) toegankelijk voor meer ouderen die naar een goedkopere koopwoning willen verhuizen. Dat komt omdat sinds die datum kan worden getoetst op de werkelijke woonlasten van ouderen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nieuwkomer krijgt nog steeds voorrang op huis»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van dat het schandalig en onacceptabel is dat statushouders nog altijd met voorrang een woning toegewezen krijgen? Zo nee, hoe legt u dat uit aan de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, wel jarenlang op de wachtlijst moeten staan?

Die mening deel ik niet. Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Het tijdig huisvesten van statushouders is voor een snelle en betere integratie van belang. Ook worden daarmee de maatschappelijke kosten die met de opvang van asielzoekers gepaard gaan, beperkt gehouden. De lokale afweging is overigens niet in beton gegoten en kan in de loop der tijd, als er zich nieuwe ontwikkelingen voordoen, weer anders uitpakken.
Verder is het zo dat meer nog dan de wijze waarop de woningen worden verdeeld, het beschikbare woningaanbod van doorslaggevend belang is voor hoe lang mensen moeten wachten op een sociale huurwoning. Het aanjagen van de woningbouwproductie in gespannen regio’s en het beter benutten van de bestaande voorraad is dan ook nodig om de kansen van alle woningzoekenden te vergroten. Daar zetten vele partijen zich volop voor in, waaronder gemeenten en ik zelf.

Vraag 3

Wanneer stopt u de discriminatie van de Nederlanders? Wanneer gaat u zich eens als een Nederlandse Minister gedragen en kiest u voor de Nederlanders?

Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. Er wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 4

Bent u bereid ervoor te zorgen dat er geen enkele woning meer wordt weggegeven aan statushouders? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht dat er een balkon van een huurwoning in een flat is ingestort in Groningen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Mijn reactie geef ik in de antwoorden op uw verdere vragen.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat balkons van 312 appartementen zijn afgesloten, ondanks het feit dat deze woningen kort geleden zijn gerenoveerd? Voldoen de woningen en de balkons voor en na de renovatie aan het geldende Bouwbesluit?2

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de corporatie Lefier. Deze heeft het volgende laten weten.
Lefier heeft in 2014 onderzoek laten uitvoeren naar de constructieve staat van de portiekflats aan de West-Indischekade waar het balkonincident is opgetreden. Op basis hiervan is geconstateerd dat de balkons veilig waren voor nog zeker 15 jaar. Los van dit onderzoek heeft later een binnenrenovatie plaatsgevonden voor wat betreft het verbeteren van de energiezuinigheid en het comfort van de woningen. Bij deze renovatieverbetering is de vigerende wetgeving (Bouwbesluit) gevolgd.
Ondanks dat uit het genoemde onderzoek was gebleken dat de balkons veilig waren, is nu toch een balkon bezweken. Dit was voor Lefier aanleiding om de balkons van 312 appartementen af te sluiten.

Vraag 3

Wat is er gedaan met waarschuwingen van bewoners uit de flat met het ingestorte balkon dat er scheuren in balkonvloeren zitten en dat er mogelijk risico’s zijn?3

Lefier heeft laten weten te beschikken over een database met telefoongespreken met huurders vanaf 2014. Hieruit blijkt dat in de periode 2014 tot heden er zeven balkon-gerelateerde meldingen bij Lefier zijn binnengekomen. De aard van de meldingen laten een uiteenlopend beeld zien. Lefier heeft geconstateerd dat er in het verleden adequaat is gereageerd op deze meldingen, en dat deze meldingen geen aanleiding hebben gegeven tot nieuw onderzoek naar de veiligheid.

Vraag 4

Zijn alle galerijvloeren en balkons bij woningen in bezit van LeFier onderzocht, omdat al in augustus 2017 is gebleken dat 200 balkons van woningcorporatie De Huismeesters niet meer aan de bouwnorm voldeden? Wat is er gebeurd met de onderzoeksresultaten van alle Groningse woningcorporaties, dus ook van Wierden en Borgen, en Patrimonium die allebei in augustus vorig jaar nog niet klaar waren met hun onderzoek?4

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de corporaties. Ook heb ik navraag gedaan bij de gemeente Groningen in het kader van haar bouwtoezichtstaak. Uitgaande van hun informatie kan ik u het volgende melden. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen galerijflats waarvoor de wettelijke onderzoeksplicht geldt en overige flats (zoals portiekflats).
Lefier heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft Lefier balkons onderzocht bij haar overige flats. Waar nodig zijn maatregelen genomen (zie ook mijn antwoord op vraag5.
De Huismeesters heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft De Huismeesters balkons onderzocht bij haar haar portiekflats. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
Wierden en Borgen heeft geen galerijflats in haar bezit. Bij haar andere flats zijn balkons onderzocht. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
Patrimonium heeft voor al haar galerijflats opvolging gegeven aan de onderzoeksplicht. Daarnaast heeft Patrimonium balkons bij haar overige flats onderzocht. Waar nodig zijn maatregelen genomen.
De gemeente heeft toezicht uitgevoerd op de naleving van de onderzoeksplicht bij galerijflats. Zij heeft alle eigenaren van galerijflats waar de onderzoeksplicht voor geldt, aangeschreven. De onderzoeksrapporten zijn ontvangen en beoordeeld door de gemeente. Bij overige flats heeft de gemeente constructieve aanpassingen van balkons getoetst.

Vraag 5

Hoe heeft het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht in Groningen gefunctioneerd in deze casus, aangezien bekend is dat bij galerijen en balkons van woningen uit de jaren «50, «60 en «70 corrosie in de bewapening kan voorkomen? Of zijn er andere oorzaken waardoor dit ongeluk heeft kunnen gebeuren?

Ter beantwoording van uw vraag heb ik navraag gedaan bij de gemeente Groningen. Deze heeft het volgende laten weten.
Nadat het balkon was afgebroken, is de afdeling bouwtoezicht van de gemeente direct ter plaatse gaan kijken. In overleg met de gemeente heeft de corporatie maatregelen getroffen voor de veiligheid van de bewoners en de omgeving. In opdracht van de corporatie is door een constructief bureau onderzoek gedaan naar de oorzaak van het afbreken. Uit dit onderzoek is gebleken dat de wapening in het balkon was aangetast door roest (corrosie). Er wordt nog verder onderzoek uitgevoerd. Nader onderzoek moet uitwijzen of hier sprake is van een structureel of incidenteel vraagstuk. Daarnaast zal een second opinion plaatsvinden met betrekking tot het eerste onderzoek. Dit gebeurt om er zeker van de zijn dat de onderzoeksresultaten juist zijn en de te nemen maatregelen bijdragen aan een goede oplossing.
Als de uitkomst van het volledige onderzoek bekend is, wordt door de gemeente samen met alle corporaties bekeken of er nadere maatregelen getroffen nodig zijn. Vooruitlopend hierop heeft de gemeente met de corporaties afgesproken dat zij alvast een inventarisatie maken van de portiekflats met soortgelijke balkons.

Vraag 6

Zijn inmiddels alle galerijflats in Nederland geïnspecteerd op onveilige balkon- en galerijvloeren, aangezien uw voorganger in oktober 2017 op Kamervragen heeft geantwoord dat 14% van de woningcorporaties en ongeveer 20% van gemeenten nog niet alles onderzocht had?5

Het betreft hier de naleving van de onderzoeksplicht van galerijflats. Het is de verantwoordelijkheid van gebouweigenaren te voldoen aan deze onderzoeksplicht. Het toezicht op de naleving van de onderzoeksplicht van galerijflats ligt bij de gemeente. Het interbestuurlijke toezicht op deze gemeentelijke taak ligt bij de provincie. Ik heb geen rol bij dit toezicht. Wel heeft mijn voorganger bij de beantwoording van de eerdere Kamervragen informatie gevraagd aan de Vereniging Bouw- en woningtoezicht Nederland en aan Aedes en uw Kamer deze informatie doorgegeven. Ik heb met beide organisaties opnieuw contact opgenomen. Zij hebben laten weten geen actuele informatie te hebben ten opzichte van de in 2017 gegeven informatie.

Vraag 7

Wat zijn de resultaten van de geïnspecteerde galerijflats bij gemeenten en woningcorporaties? Hoeveel galerijen en balkons zijn in totaal onveilig gebleken en hoeveel bevatten nog een vorm van risico?

Ik beschik alleen over de in antwoord 6 bedoelde informatie. Met landelijke bouwregelgeving zorg ik ervoor dat er veiligheidsvoorschriften gelden voor balkon- en galerijvloeren en dat de verantwoordelijkheden voor de naleving en handhaving zijn belegd. Het is vervolgens aan gebouweigenaren om ervoor te zorgen dat de betreffende vloeren voldoen aan de voorschriften en aan gemeenten om hierop toe te zien. Indien er zich problemen voordoen kunnen deze op gemeentelijk niveau worden opgelost.

Vraag 8

Zijn ook alle galerijflats in particulier eigendom in ons land geïnspecteerd op onveilige balkon- en galerijvloeren, en wat zijn hiervan de uitkomsten? Zo nee, hoe gaat u zorgen dat dit wel gebeurt?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Heeft u zicht op de veiligheid van balkons bij woningen die zich niet in een galerijflat bevinden en dus niet onder de onderzoekplicht vielen? Zo ja, voldoen alle balkons aan de gestelde veiligheidsnormen? Zo nee, hoe stimuleert u eigenaren om hun balkons tijdig te laten inspecteren op de veiligheid?

Zoals ik in mijn antwoord op uw eerdere Kamervragen (zie voetnoot 5 bij uw vraag7 heb beschreven is het probleem bij balkons veelal een te diepe ligging van de wapening en niet de gevaarlijke aantasting van de wapening door dooizouten zoals bij galerijvloeren van galerijflats. Hoewel uit het voorlopige onderzoek naar het bezwijken van het betreffende balkon in Groningen sprake is van corrosie, wordt er nog nader onderzoek uitgevoerd. Verder zijn er voor zover bekend bij andere balkons in Groningen niet eerder gevallen geconstateerd van corrosie. Ik wacht het nadere onderzoek in Groningen af.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden op de Kamervragen over het bericht over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties1?

Ja

Vraag 2

Welk deel van de maandelijkse lasten zijn de woonlasten voor mensen die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering? Kunt u enkele voorbeelden geven van deze woonlasten voor verschillende soorten huishoudens en verschillende soorten sociale huurwoningen, bijvoorbeeld van € 300, € 500 en € 700 per maand?

De door u gevraagde informatie is helaas niet beschikbaar. Wel beschikbaar zijn de gemiddelde woonquotes van een aantal huishoudtypen bij de genoemde huurprijzen. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen.
huishouden
huur per maand
tot 300
300–500
500–700
eenpersoons
29%
37%
43%
paar zonder kinderen
–
27%
31%
paar met kinderen
–
24%
27%
1-ouder
–
29%
33%
Bron: WoON2015. Voor huren tot € 300 per maand zijn niet voldoende casussen om tot betrouwbare uitspraken over de woonquote te komen.
In het onderzoek Profielschets beslagene (uitgevoerd in het kader van de vereenvoudiging van de beslagvrije voet, https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/armoede-en-schulden/documenten/rapporten/2016/12/12/profielschets-beslagenen) zijn wel indicaties opgenomen over huishoudens die met loonbeslag te maken hebben. Hierin is onder meer opgenomen dat de meeste huurders met loonbeslag tussen de € 400 en € 710 aan huur betalen. Huishoudens die uit meerdere personen bestaan, betalen gemiddeld genomen meer huur. Alleenstaanden met kinderen en samenwonenden zonder kinderen betalen ongeveer evenveel huur per maand.

Vraag 3

Kunt u een indicatie geven hoeveel mensen, die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering, kiezen voor een verhuizing naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning?

De door u gevraagde informatie is niet beschikbaar omdat de aanpak van de schulden maatwerk is waarvan landelijk geen cijfers worden bijgehouden.
Eerder heb ik op antwoorden van Kamervragen van de leden Koerhuis en De Lange (beiden VVD, Kamerstukken II, 2017–2018, 2018Z12625) over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties aangegeven dat aan het ontstaan van problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag liggen. Het is belangrijk om bij het oplossen van de financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo mogelijk weg te nemen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor (integrale) schuldhulpverlening. Zij verlenen maatwerk om samen met de schuldenaar naar een structurele oplossing te zoeken om zijn of haar financiële problemen op te lossen. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Per situatie kan een gemeente bij uitstek beoordelen hoe dat voor deze betreffende schuldenaar kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere woning kan in principe tot de mogelijkheid behoren.

Vraag 4

Kunt u een indicatie geven voor hoeveel mensen in de schuldhulp of schuldsanering de corporaties meewerken aan het beschikbaar stellen van de goedkoopste sociale huurwoningen?

In 2017 hebben zich 94.200 mensen aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening2. Gemeenten kijken bij elke schuldenaar op welke wijze de schulden het best zouden kunnen worden opgelost. Voor sommige schuldenaren kan onderdeel van de integrale oplossing zijn dat deze verhuist naar een goedkopere sociale huurwoning. In dat geval zal de gemeente hiervoor contact opnemen met de betrokken corporatie. Omdat het hier lokaal maatwerk betreft worden hierover geen landelijke gegevens bijgehouden. Ook Aedes, vereniging van woningcorporaties, heeft aangegeven hierover geen gegevens bij te houden.

Vraag 5

Hoe gaan de landen om ons heen om met het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning voor mensen in de schuldhulpverlening? Zijn er «best-practices» die in Nederland overgenomen kunnen worden?

De hulpverlening aan mensen met problematische schulden is zeer divers georganiseerd in de landen om ons heen. Ook het geldende rechtssysteem en de woningmarkten zijn niet goed vergelijkbaar. Dat betekent dat mogelijke voorbeelden niet zonder meer toepasbaar zijn op de Nederlandse situatie. Over de Nederlandse situatie kan wel worden aangegeven dat corporaties veel doen om te voorkomen dat huurders met schulden in een problematische situatie terecht komen. Dat kan in de vorm van het passend toewijzen waardoor de te betalen huur en het inkomen in verhouding zijn, het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden, en het bieden van maatwerk voor het oplossen hiervan.
De gemeentelijke schuldhulpverlening biedt voldoende ruimte om iemand met (dreigende) problematische schulden een passende oplossing te bieden. Daarvoor is het noodzakelijk dat partijen kijken op welke wijze de schuldhulpverlening het beste kan worden vormgegeven. Daarvoor is het niet per definitie nodig dat iemand naar een andere woning verhuist.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning helpt om minder woonlasten te hebben en zo een bijdrage kan leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 4 heb geantwoord, liggen aan problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag. De aanpak vereist dan ook maatwerk. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Verhuizing naar een woning met een lagere huur kan in principe tot de mogelijkheid behoren. Ook helpt hierbij dat woningcorporaties op grotere schaal dan in het verleden huurverlagingen toepassen.

Vraag 7

Bent u bereid om met gemeenten en corporaties in overleg te gaan over oplossingen die een bijdrage leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden?

Gemeenten en woningcorporaties kunnen belangrijke bijdragen leveren als het om het voorkomen van schulden en huisuitzettingen gaat. Huisuitzettingen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen. Dat vraagt dat gemeenten en woningcorporaties goede afspraken maken. Zoals in de brief over de brede schuldenaanpak (Kamerstuk 24 515, nr. 431) is aangegeven zal in de uitwerking van de afspraken met gemeenten ook aandacht zijn voor het voorkomen van huisuitzettingen.
Overigens doen corporaties al heel veel om huisuitzettingen te voorkomen. Al een paar jaar neemt het aantal huisuitzettingen uit corporatiewoningen af.
2006
7.500
2007
8.550
2008
7.650
2009
5.900
2010
5.900
2011
6.000
2012
6.480
2013
6.980
2014
5.900
2015
5.550
2016
4.800
2017
3.700
Woningcorporaties blijven op verschillende manieren alles doen om huisuitzettingen te voorkomen, ook al is er sprake van schulden. Zo hebben corporaties nog meer inspanningen en middelen ingezet om het snel oplopen van huurschuld te voorkomen.
De samenwerking met gemeenten (wijkteams) en schuldhulpverlening bij het vroeg signaleren van schulden is bijvoorbeeld versterkt door het afsluiten van convenanten en het maken van prestatieafspraken hierover. Daarnaast nemen corporaties zelf steeds meer maatregelen. Uit onderzoek is gebleken dat het goed werkt om bij de eerste signalen van huurachterstanden zo snel mogelijk persoonlijk contact op te nemen, hetzij via de telefoon hetzij met een huisbezoek. Corporaties maken steeds meer gebruik van andere middelen om oplopende huurachterstand te voorkomen. Ook na een gerechtelijk vonnis blijven corporaties zoeken naar manieren om huisuitzetting te voorkomen.
Gemeenten en corporaties doen alles wat in hun vermogen ligt om huurachterstanden te voorkomen en schulden zoveel mogelijk tegen te gaan. Aanvullend overleg over dit onderwerp acht ik op dit moment dan ook niet nodig.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel: UvA’er Robin: «Lullig dat ik eruit moet voor een internationale student» en het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam (UvA) «UvA realiseert 220 extra tijdelijke studentenkamers»?1 2

Ja.

Vraag 2

In hoeverre is dit een uitkomst van gesprekken tussen huisvesters, instellingen en gemeenten zoals u aangeeft in uw internationaliseringsbrief van 4 juni jl.?

De huisvesting van internationale studenten is niet het gevolg van mijn brief over internationalisering in het hoger onderwijs, maar hangt wel samen met de problematiek rondom de huisvesting van (internationale) studenten die wij al vaker in uw Kamer besproken hebben en waarover mijn collega van BZK en ik onlangs ook een brief hebben gestuurd naar gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters. De aanvang van de gesprekken tussen alle betrokken partijen bij de huisvesting van studenten in de Bijlmerbajes, te weten de eigenaar (AM), leegstandsbeheerder (Alvast) en de UvA/HvA/VU om internationale studenten vanaf augustus te huisvesten dateert van eind 2017. Dit initiatief was dus al genomen voor het verschijnen van de internationaliseringsbrief van 4 juni jl.

Vraag 3

Wat is de reden dat in het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam van 7 juni jl. wordt aangegeven dat de extra kamers bovenop het al bestaande aanbod komen en uit het artikel van 22 juni jl. blijkt dat Nederlandse studenten uit hun kamer gezet worden voor internationale studenten?

Het beschikbare contingent studentenwoningen voor internationale studenten van UvA Student Housing bestaat momenteel uit 3.250 woningen. Dit betreft woningen van de huisvestingspartners van de UvA, die voor de middellange termijn beschikbaar zijn voor UvA en HvA studenten. In verband met de toegenomen vraag naar huisvesting heeft de UvA zich ingespannen om voor het academisch jaar 2018–2019 een aantal tijdelijke oplossingen aan het voornoemde contingent toe te voegen, één daarvan is op de locatie Bijlmerbajes. Op deze locatie wordt door de UvA en de VU gezamenlijk tijdelijke huisvesting voor internationale studenten gerealiseerd. Pas op het moment dat deze locatie geschikt is gemaakt voor internationale studenten, tellen de kamers als extra capaciteit op het bestaande aanbod.
Voorafgaand aan het geschikt maken van de kamers voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten, verbleef een mix van Nederlandse- en buitenlandse studenten via een anti-kraak constructie tijdelijk in de Bijlmerbajes. Een dergelijke anti-kraak constructie wordt vaak getroffen in het kader van leegstandsbeheer en is per definitie tijdelijk, maar behoort niet tot het bestaand aanbod van studentenhuisvesting. Aan betreffende studenten is op voorhand duidelijk gemaakt dat hun verblijf slechts tijdelijk zou zijn en zij zekerheid zouden hebben tot augustus 2018. Hopelijk vinden deze studenten snel alternatieve huisvesting. De betreffende leegstandsbeheerder beziet ook of hiervoor mogelijkheden zijn (zie ook vraag 6).

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat ruim 100 Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten en dat het gebouwen betreft die op de lijst staan om in februari 2019 te worden gesloopt?

Nee die mening delen wij niet, om twee redenen.
Er wordt door de gemeente, onderwijsinstellingen en huisvesters gezocht naar oplossingen om het kamertekort voor studenten het hoofd te bieden. De transformatie van de Bijlmerbajes is niet de enige nieuwe ontwikkeling op het gebied van studentenhuisvesting in Amsterdam. Dat, naast het zoeken naar structurele oplossingen, ook gezocht wordt naar tijdelijke oplossingen, zoals het tijdelijk benutten van leegstaande gebouwen, is in een zo’n krappe woningmarkt als Amsterdam alleen maar te begrijpen.
De tweede reden is dat er geen sprake is van verdringing, zoals de vraagstelling suggereert. De Bijlmerbajes wordt tot aan de sloop in 2019 geschikt gemaakt voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten. Ook daar is grote behoefte aan. Bovendien is de doelgroep van internationale studenten bij uitstek geschikt om tijdelijk te huisvesten omdat veel internationale studenten ook maar voor een deel van hun studie in Nederland verblijven.
Door de eigenaar en leegstandsbeheerder is besloten om, totdat de woningen voor internationale studenten gereed zijn, een anti-kraakwacht in de woningen te huisvesten. De leegstandsbeheerder heeft aan de huidige bewoners duidelijk gemaakt dat het om een anti-kraak gebruikersovereenkomst tegen een lage vergoeding gaat, waarbij gebruikers gewezen zijn op de opzegtermijn van 28 dagen. Ook is bij het aangaan van het contract aangegeven dat er zekerheid was tot augustus 2018.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het draagvlak voor internationale studenten niet toeneemt onder Nederlandse studenten als studenten aangeven «het voelt alsof ik minder belangrijk ben dan internationale studenten»? Wat wilt u doen om dit tegen te gaan? Was het voor de integratie niet beter geweest als Nederlandse en internationale studenten hier gemengd zouden gaan wonen?

De onjuiste beeldvorming die is ontstaan over deze situatie helpt inderdaad niet mee, waar het gaat om het draagvlak voor internationale studenten. Zoals u weet werken mijn collega en ik aan een nieuw actieplan studentenhuisvesting. Dit zal in het najaar gereed komen. Daarin zal lokaal maatwerk het uitgangspunt zijn. Uitgaande van de situatie in Amsterdam zien we dat kennisinstellingen, gemeenten en huisvesters samen naar oplossingen zoeken om de beschikbaarheid van studentenwoningen voor alle studenten, Nederlandse en internationale, te vergroten. Wat betreft de tijdelijke woonruimte op de locatie Bijlmerbajes is gekozen voor het huisvesten van internationale studenten om de druk op de Amsterdamse studentenwoningmarkt tijdelijk te verlichten. Het gaat hier ook echt om tijdelijke huisvesting, tot aan de sloop van de panden in 2019. Internationale studenten zijn hiervoor, zoals ook aangegeven bij vraag 4, een goede doelgroep, omdat zij ook vaak maar tijdelijk in Nederland verblijven.

Vraag 6

Bent u bereid om er bij de UvA op aan te dringen dat zij ook voor de getroffen studenten huisvesting vinden?

De studenten die van te voren wisten dat hun verblijf in de Bijlmerbajes tijdelijk zou zijn, zullen op zoek moeten gaan naar een alternatieve oplossing voor de periode na augustus 2018. Via de UvA begrijpen we dat de betreffende leegstandsbeheerder hierbij behulpzaam wil zijn. De brief die ik samen met de Minister van BZK onlangs heb gestuurd naar alle gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters in de studentensteden, roept deze partijen op om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken voor alle studenten.

Vraag 7

Welke situaties zijn er nog meer bekend, waarin Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten?

Die zijn ons niet bekend.

Vraag 1

Kent u het bericht dat huurders in Bergen gratis zonnepanelen op de daken van hun woningen krijgen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Het niet doorberekenen van het plaatsen van zonnepanelen aan huurders is een keuze van de corporaties zelf op basis van hun eigen financiële positie, de lokale volkshuisvestelijke prioriteiten en opgaven en het overleg met de huurders en gemeenten waar zij prestatieafspraken mee maken. Verduurzaming van de woningvoorraad en huurmatiging zijn onderdeel van deze prestatieafspraken. Het is goed om te zien dat corporaties in de praktijk invulling geven aan het verbeteren van de betaalbaarheid en het verduurzamen van hun bezit.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de voorbeelden van woningcorporatie Kennemer Wonen of Woonborg, waarbij huurders zonnepanelen krijgen zonder huurverhoging, navolging verdienen in het hele land? Wat kunt u en wilt u doen om dat te bereiken?2

De voorbeelden van Kennemer Wonen en Woonborg zijn mooie voorbeelden van hoe een corporatie invulling kan geven aan verduurzaming en het verbeteren van de betaalbaarheid. Waar en in welke vorm dit navolging krijgt in het land hangt af van de lokale afspraken die corporaties, huurders en gemeenten maken over hoe lokale volkshuisvestelijke opgaven worden ingevuld. Afhankelijk van de financiële positie van de corporatie en lokale afwegingen kan daarbij besloten worden om de plaatsing van zonnepanelen niet door te berekenen aan de huurders. Ik zie geen reden om actief te gaan sturen op de afspraken die hierover lokaal gemaakt worden.

Vraag 3

Hoeveel sociale huurwoningen in ons land, graag uitgesplitst naar rijtjeshuizen, flats en appartementencomplexen, hebben zonnepanelen op het dak, en hoeveel daarvan hebben geen huurverhoging, energieprestatievergoeding of verhoogde servicekosten gekregen?

Op basis van de meest recente cijfers van Aedes3, blijkt dat er 67.900 corporatiewoningen in 2017 voorzien waren van zonnepanelen. Er is echter geen specificatie beschikbaar naar het type woning.

Vraag 4

Klopt het dat met de reserves, die in de commerciële (niet-Daeb) tak van woningcorporaties zitten, er meer dan een miljoen huurwoningen van gratis zonnepanelen zijn te voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op lokaal niveau in het overleg tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties dient een afweging gemaakt te worden tussen de bestedingsmogelijkheden van de financiële ruimte bij corporaties. Dit gaat bijvoorbeeld ook om verdere verduurzaming van de corporatievoorraad, nieuwbouw van DAEB en niet-DAEB-huurwoningen en huurmatiging. In hoeverre daar prioriteit wordt gelegd bij het plaatsen van zonnepanelen, is aan deze lokale partijen.
In de Staat van de Volkshuisvesting is dit jaar voor het eerst de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties voor de niet-DAEB opgenomen. Hieruit blijkt dat er vanuit de niet-DAEB maximaal € 4 miljard naar DAEB overgeheveld kan worden. Hiermee zouden op circa 1 miljoen huurwoningen zonnepanelen kunnen worden geplaatst, indien de kosten per woning beperkt blijven tot € 4.000 per woning.
Bij deze inschatting is echter geen rekening gehouden met het feit dat de risicobereidheid van de achtervangers van het borgingsstelsel grenzen stelt. Als uitgangspunt voor de risicobereidheid hanteren de achtervangers van het WSW (gemeenten en Rijk) dat het WSW onder «normale» omstandigheden maximaal één keer in de honderd jaar (99% zekerheid) een beroep doet op de achtervangers. Dat betekent dat er in werkelijkheid een lagere bestedingsruimte is op sectorniveau dan de optelling van de IBW per corporatie.

Vraag 5

Waarom mogen de kosten van zonnepanelen doorgerekend worden in zowel de huurprijs als de servicekosten? Bent u bereid ervoor te zorgen dat zonnepanelen niet langer doorberekend mogen worden in de servicekosten, zodat een huurder er niet op achteruit gaat in woonlasten?3

De installatiewijze en de plaats van de zonnepanelen bepalen of de kosten daarvan kunnen worden doorberekend via de huurprijs of via de servicekosten. Zo kunnen zonnepanelen worden doorberekend in de servicekosten op het moment dat zij niet zijn aan te merken als onroerende aanhorigheid bij de woning. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij zonnepanelen die zodanig zijn geïnstalleerd dat zij eenvoudig zijn te verwijderen of bij zonnepanelen die niet op of aan de woning zijn aangebracht maar wel elektra leveren aan de huurder.
Een verhuurder is bij de plaatsing van zonnepanelen gebonden aan verschillende wettelijke regels. Een verhuurder kan geen zonnepanelen plaatsen op een woning zonder instemming van de zittende huurder. Bij een complex wordt een voorstel van de verhuurder tot plaatsing van zonnepanelen als redelijk beschouwd indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Deze 70% instemming geldt ook als er sprake is van doorberekening in de servicekosten en het gaat om zonnepanelen die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zonnepanelen voor de elektra van gemeenschappelijke ruimten in een flat. Voorts geldt dat een verhuurder verplicht is om met zijn huurdersorganisaties regelmatig overleg te voeren over het huur-, onderhouds- en servicekostenbeleid. Dit betekent dat een verhuurder ook zijn beleid inzake het plaatsen van zonnepanelen met zijn huurdersorganisaties zal bespreken. Gelet op deze wettelijke regels acht ik dat huurders voldoende waarborgen hebben als een verhuurder zonnepanelen wil plaatsen.