Kamervragen
1507 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
15 juli 2019 - 11 september 2019
58 dagen
Het energielabel voor woningen |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
2. Kamerstuk 30 196 nr. 667
3. Kamerstuk 30 196, nr. 563, bijlage
4. Kamerstuk 30 196, nr. 667, bijlage, zie p. 51 in de pdf-versie. …
5. Kamerstuk 30 196, nr. 667, bijlage, zie figuren p. 42 in de pdf-versi…
6. https://www.milieucentraal.nl/media/1915/voorbeeld-definitief-energie…
7. WRR-rapport Met kennis van gedrag beleid maken (rapport nr. 92, 2014)
-
Vraag 1
Kent u het artikel «Stiekem duur energielabel»?1 Wat is uw reactie op dit artikel?
Ja. Ik heb kennisgenomen van de gezichtspunten die de heer Eg in zijn artikel uiteenzet.
-
Vraag 2
Kunt u nader aangeven waarom u in uw brief van 28 juni jl.2 aangeeft dat de gewenste functie van het energielabel in de afgelopen jaren is veranderd en op basis waarvan concludeert u dat sprake is van een steeds sterkere vraag naar een nauwkeurigere bepalingsmethode en indicator?
Bij de introductie van het vereenvoudigd energielabel (VEL) in 2015 was bewustwording een belangrijk doel. Hier is het VEL ook goed in geslaagd, zo blijkt onder meer uit onderzoek van Kantar3. De laatste jaren groeit echter de kritiek op het VEL 2015 en de systematiek voor energielabels. Ten opzichte van het opstellen van een energie-index (EI) is het VEL een minder nauwkeurige methode. Ook voldoet het VEL niet aan de recent herziene eisen die Europese regelgeving4 aan het energielabel stelt. Het VEL bevat namelijk niet de verplichte numerieke indicator van het primaire energiegebruik in kWh/m2 per jaar.
De kabinetsambitie om in 2050 een aardgasvrije gebouwde omgeving te realiseren vergroot het belang van de energieprestatie voor woningen. Bijvoorbeeld omdat consumenten zich oriënteren op het overstappen naar duurzame warmtebronnen en willen weten of de energieprestatie van de woning van voldoende niveau is of omdat banken de energieprestatie betrekken bij het vaststellen van de voorwaarden van de hypotheek. In die context is de nauwkeurigheid van het energielabel van steeds grotere waarde. -
Vraag 3
Hoe verhoudt uw conclusie over de veranderde behoefte ten aanzien van het energielabel zich tot het onderzoek van Kantar public3 uit 2017, uitgevoerd in opdracht van uw ministerie, waarin het volgende geconcludeerd wordt: «Het is onrealistisch om te veronderstellen dat de effecten van het definitieve energielabel zijn te isoleren. Er spelen namelijk ook veel andere factoren een rol die woningeigenaren stimuleren om over het onderwerp energiebesparing na te denken (.).»?
Het klopt dat meerdere factoren een rol spelen bij de beslissing van de woningeigenaar om de woning te verduurzamen. Het energielabel geeft woningeigenaren inzicht in de energieprestatie en informeert hen bovendien over maatregelen die zij kunnen nemen om de energieprestatie te verbeteren. Het label is vanuit Europese regelgeving verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van de woning6.
-
Vraag 4
Welk beleid hanteert u ten aanzien van het testen van bijvoorbeeld een herziene aanvraagprocedure? Hoeveel testpersonen worden er normaliter gebruikt?
Er zijn twee onderzoeken uitgevoerd. De conclusies in de Kamerbrief van 28 juni zijn gebaseerd op het uitgebreide onderzoek van adviesbureau DGMR8. Daarnaast heeft MetrixLab onder een kleine testgroep een ander type onderzoek uitgevoerd. De uitkomsten van MetrixLab versterken de conclusies van DGMR.
Eén van de uitgangspunten bij deze onderzoeken was te onderzoeken of met het hanteren van kWh/m2 per jaar als indicator, het nieuwe energielabel tenminste even nauwkeurig kan zijn als het huidige VEL, en indien mogelijk nauwkeuriger.
Uit het onderzoek van DGMR blijkt dat de geometrie van een woning veel invloed heeft op de einduitkomst en daarmee op de labelletter. De geometrie is de vorm van de woning: is de woning compact gebouwd of heeft deze bijvoorbeeld een uitbouw. Om de geometrie vast te stellen moeten delen van de plattegrond en gevel nauwkeurig opgemeten worden. Een kleine meetfout kan hierdoor al voor zorgen voor een verkeerde labelletter. Naast de geometrie moeten energetische kenmerken van de woning ingevoerd worden, zoals isolatie en installaties. Er is in de nieuwe bepalingsmethode meer invoer nodig dan bij de huidige methode. DGMR komt daarom in haar onderzoek tot de conclusie dat het niet mogelijk is om het energielabel in kWh/m2 per jaar met het VEL-systeem even nauwkeurig te krijgen als het huidige VEL.
Een belangrijk aspect aan een VEL is dat de woningeigenaren zelf, zonder een adviseur langs te laten komen, het energielabel kunnen aanvragen. Parallel met het onderzoek van DGMR heeft MetrixLab een kwalitatief onderzoek9 gedaan bij 8 woningeigenaren thuis, om een inschatting te maken in hoeverre de woningeigenaren de woningkenmerken, waaronder het opmeten van delen van de woning en meer gedetailleerde uitvraag van energetische kenmerken begrijpen, herkennen en kunnen bewijzen. Dit onderzoek van Metrixlab geeft een beeld voor de wijze waarop de ontwikkeling van vragenlijsten voor een eventueel VEL 2019 vorm zou kunnen krijgen. In functie had het kwalitatieve onderzoek daarmee het karakter van een quickscan. Het onderzoek laat zien dat het zelf opmeten van de woning als lastig en tijdrovend wordt ervaren door de woningeigenaren. Het herkennen van algemene woningkenmerken levert weinig problemen op, maar met specifieke energetische kenmerken hebben de deelnemers aan het onderzoek wel veel moeite. Omdat uit het onderzoek van DGMR volgde dat een vereenvoudigde versie niet te verenigen is met de gewenste mate van nauwkeurigheid, is de ontwikkeling van vragenlijsten niet doorgezet. -
Vraag 5
Wat vindt u ervan dat de testgegevens waarop de conclusie in uw eerder genoemde brief is gebaseerd, afkomstig zijn van een praktijktest met een vragenlijst op slechts zes testpersonen4?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
In hoeverre is bij het onderzoek meegewogen dat er allerlei smartphone apps bestaan en verder ontwikkeld worden die in staat zijn afstanden te meten en/of bijvoorbeeld geometrische vormen te herkennen? Indien dit is meegenomen, waar blijkt dit uit de rapportage die u aan de Kamer gezonden heeft?
Op pagina 43 van de rapportage10 van DGMR worden drie alternatieve methoden voor het vaststellen van de geometrie besproken. Bij de alternatieven waarbij de woningeigenaar zelf moet meten, kunnen smartphone apps behulpzaam zijn, maar nauwkeurig meten blijft lastig. Bovendien neemt het niet alle bezwaren weg. Het gaat er niet alleen om dat de bewoner nauwkeurig kan meten, maar ook dat hij de juiste onderdelen meet. De woningeigenaar moet zelf aangeven welke delen van de woning niet meedoen, zoals het trappenhuis, garages en onverwarmde serres. Daarnaast moet bij het meten rekening worden gehouden met de 1,5 meter lijn bij schuine kappen. Kortom, de woningeigenaar moet even nauwkeurig meten als een EPA-adviseur. Een kleine meetfout heeft grote consequenties en controle van deze meetgegevens op afstand door een erkend deskundige, zoals nu van toepassing bij het VEL, is niet mogelijk.
-
Vraag 7
Welke andere vervangende methoden voor een vragenlijst om op een doe-het-zelf-manier een betrouwbaar beeld te genereren van de energieprestatie van een gebouw zijn onderzocht? Is bijvoorbeeld meegenomen dat gegevens uit een monitoringssysteem voor zonnepanelen een vervangende bron van informatie voor bepaalde vragen kan zijn?
Als eerste stap in het onderzoek is bepaald welke parameters uit de NTA 8800 de grootste invloed hebben op de berekende energieprestatie. Om tot een voldoende nauwkeurige bepaling van de energieprestatie te komen, moeten ten minste deze gegevens van de woning ingevoerd worden. Sommige van deze gegevens zijn uit (openbare) bronnen te halen, maar voor de meeste gegevens zijn geen geschikte bronnen voorhanden. Het hanteren van een vorm van een vragenlijst blijft dus noodzakelijk. Zonnepanelen zijn vrij eenvoudig door de gebouweigenaar zelf te herkennen en bewijzen, daarvoor zijn de monitoringsgegevens niet nodig.
-
Vraag 8
In hoeverre zijn de onderzoeksresultaten, op zes respondenten, een uitkomst van de voorgelegde vragenlijst? Deelt u de verwachting dat een andere vragenlijst, met daarin de door de onderzoekers voorgestelde verduidelijkingen, tot een andere uitkomst leidt?
Het onderzoek van DGMR laat zien dat door de overstap naar de indicator kWh/m2 per jaar de geometrie van de woning een groot effect op het eindresultaat heeft gekregen. Hieruit volgt de conclusie dat vereenvoudiging van de invoer zorgt voor een label dat minder nauwkeurig is dan het huidige VEL. Met een aangepaste vragenlijst kan het een en ander verduidelijkt worden, maar het bepalen en controleren van gebruiks- en verliesoppervlak en het herkennen van specifieke energetische kenmerken zal problematisch blijven. Een andere vragenlijst verandert dit gegeven niet, omdat het een gevolg is van het overstappen van de index EI naar het uitdrukken van de energieprestatie in kWh/m2 per jaar (implementatie EPBD). Bovendien is door de geometrie de controle op afstand, zoals die nu in de VEL-systematiek plaatsvindt, niet mogelijk.
-
Vraag 9
Welke invloed heeft het aanpassen van de labelklassen op de onderzoeksuitkomsten, aangezien de onderzoekers aangeven hier aannames over te hebben gedaan omdat er nog geen duidelijkheid is over de nieuwe labelklassen?
De onnauwkeurigheid van de methodiek van het VEL is niet afhankelijk van de gekozen labelklasse-indeling. De effecten van deze onnauwkeurigheid, namelijk of de woning door de onnauwkeurigheid een andere labelletter toegewezen krijgt, zijn dat wel. DGMR heeft in het onderzoek naar de methodiek van het vereenvoudigd energielabel twee uiterste varianten voor de labelklasse-indeling gebruikt om de effecten op de nauwkeurigheid van het VEL te onderzoeken. In het rapport worden deze indelingen «labelklasse 2+» en «labelklasse 5» genoemd. De ene labelklasse-indeling is negatiever voor de nauwkeurigheid van het VEL dan de andere.
In beide gevallen is de conclusie dat een toekomstig VEL-systeem niet dezelfde nauwkeurigheid kan bereiken als het huidige VEL-systeem. Dit komt door de invloed van de geometrie van woningen en de behoefte aan meer invoerparameters. Hierdoor wordt het VEL te onnauwkeurig voor een juiste labelafgifte. Vanwege de gebruikte uiterste varianten die resulteren in dezelfde conclusie, namelijk een toekomstig VEL is onnauwkeuriger dan het huidige VEL, zal dit ook gelden voor de toekomstige labelklasse-indeling. -
Vraag 10
Kunt u aangeven wat het verschil in afwijking is tussen het huidige vereenvoudigde energielabel en het vereenvoudigd energielabel in de NTA 8800 methode? Klopt het beeld dat ook in de nieuwe methode ca. 90% van de labels een afwijking heeft van maximaal 1 stap5?
Nee, dat beeld klopt niet. De totale theoretische afwijking tussen een VEL en een energielabel op basis van de uitgebreide methode (energie-index) wordt veroorzaakt door geometrische, bouwkundige en installatietechnische verschillen. Bij het huidige VEL (2015) krijgt 53% van de woningen dezelfde labelklasse en bij 39% is de afwijking één labelklasse ten opzichte van de uitgebreide methode (zie figuur 1 op pagina 34). Voor een vereenvoudigd energielabel op basis van de NTA 8800 is de totale theoretisch afwijking niet bepaald, omdat dit niet mogelijk is zonder volledige uitwerking van de methodiek.
Wel is er specifiek gekeken naar de invloed van het element geometrie, wat medebepalend is voor de totale theoretische afwijking. Dit is te zien in de figuren 11 tot en met 14 op pagina 4212. Door alleen een verschil in het gebruiksoppervlak (van plus of min 15%) behoudt bij VEL 2015 93% dezelfde labelklasse, bij het VEL op basis van de NTA 8800 is dit slechts 69% of minder. Naast deze afwijking komen nog de bouwkundige en installatietechnische verschillen. De totale theoretische afwijking zal daarmee dus groter zijn dan bij VEL 2015. -
Vraag 11
Wat is het gemiddelde energieverbruik dat gekoppeld is aan een specifiek energielabel voor een woning? In hoeverre verandert dit in de nieuwe berekeningsmethode?
Op het huidige energielabel staat een labelletter en in sommige gevallen een energie-index. Deze zijn gebaseerd op het theoretisch berekende energiegebruik, maar geven dat niet direct weer. Met de nieuwe bepalingsmethode krijgt het energielabel een numerieke indicator van het primair fossiel energiegebruik in kWh/m2 per jaar. Dit getal geeft het gemiddelde gebouwgebonden energiegebruik van de woning aan. Het onderzoek, de inijking, waaruit blijkt welke labelletter bij welk gebruik hoort, is nog gaande. Dit onderzoek wordt dit kalenderjaar afgerond. Het energiegebruik op het energielabel is overigens iets anders dan het werkelijke energiegebruik. Het werkelijk gebruik is mede afhankelijk van het gedrag van de bewoner.
-
Vraag 12
Kent u de omschrijving van het energielabel op de overheidswebsite https://www.energielabel.nl/woningen/: «Het energielabel geeft aan hoe goed een woning is geïsoleerd en hoe zuinig installaties zijn. De energierekening hangt ook af of je zuinig stookt, hoeveel warm water je gebruikt, hoeveel apparaten je hebt en hoe intensief je die gebruikt. In soortgelijke woningen met eenzelfde energielabel kan daarom het energieverbruik toch verschillend zijn.»?
Ja, deze omschrijving is mij bekend.
-
Vraag 13
Kunt u aangeven wat in uw ogen een «soortgelijke woning» is, welke inzichten u heeft over de wijze waarop huizenkopers een beslissing nemen en welk niveau van nauwkeurigheid van een energielabel hierbij passend is?
Met soortgelijke woningen worden dezelfde type woningen bedoeld. De indeling is conform de voorbeeldwoningen die terug te vinden zijn op de website van de RVO. Dit zijn de vrijstaande woning, hoekwoningen, tussenwoningen, meergezinswoningen eenlaags en meerlaags en daarbij als subtype de ligging in het gebouw.
Huizenkopers baseren hun beslissing over de aankoop van een woning op diverse zaken, zoals ligging, prijsstelling, emotie, locatie en nog vele andere aspecten. Het energielabel draagt bij aan een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop van de woning13 14.
Vanuit de EPBD15 is voorgeschreven dat er een energielabel overhandigd moet worden bij verkoop, verhuur en oplevering. Het label heeft een geldigheidsduur van 10 jaar. Ook geeft de EPBD voorschriften voor de berekening van het energielabel en per 10-3-2020 ook de indicator waarop het energielabel gebaseerd moet zijn. De nauwkeurigheid waarmee het energielabel berekend moet worden, schrijft de EPBD hiermee (indirect) voor. -
Vraag 14
Kunt u aangeven welke onderdelen van het bestaande energielabel6 volgens u vervangen zouden moeten worden? Op welke wijze heeft u hierbij bestaande inzichten over keuzegedrag van bijvoorbeeld de WRR7 betrokken?
De nieuwe lay-out van het energielabel is momenteel in ontwikkeling. De eerder aangehaalde Europese richtlijn bepaalt deels welke informatie het energielabel moet vermelden en schrijft ook de indicator in kWh/m2 per jaar voor (zie ook vraag 18).
Uitgangspunten bij de vormgeving van het label zijn onder meer dat het label begrijpelijk moet zijn en informatie moet geven over het handelingsperspectief om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Wetenschappelijke inzichten over keuzegedrag, zoals het door u aangehaalde rapport van de WRR, kunnen hier inderdaad een nuttige bijdrage aan leveren. -
Vraag 15
Hoeveel informatie kan een energielabel in uw ogen bevatten voor dit instrument zijn functie als toegankelijk informatiemiddel verliest? Welk onderzoek heeft u hiernaar laten uitvoeren?
De vormgeving voor het nieuwe energielabel staat nog niet vast. Uitgangspunt is dat de meest relevante informatie in één oogopslag zichtbaar moet zijn. Ten tijde van de introductie van het oude energielabel heeft TNS-NIPO onderzoek gedaan naar de lay-out van het energielabel18.
-
Vraag 16
Wat is het verschil in kosten tussen het aanvragen van een vereenvoudigd energielabel bij RVO en het laten opmaken van een energielabel door een externe adviseur?
De gemiddelde prijs voor een VEL varieert en was in juli 2019 € 7,47 (bron: VEL-database). De prijs voor een EI voor een gemiddelde tussenwoning fluctueert rond de € 175,–. De adviseurs zijn onafhankelijk, hierdoor komt de prijs onder invloed van marktwerking tot stand. De tijd die een adviseur aan het opnemen van de woning besteedt is een belangrijke factor in de prijs.
In de nieuwe situatie neemt een adviseur de woningkenmerken op volgens de nieuwe methodiek NTA 8800. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft onderzoek laten uitvoeren naar de gevolgen die dit heeft voor de benodigde opnametijd. Uit het onderzoek19 komt naar voren dat voor het overgrote deel van de bestaande woningvoorraad geldt, dat de benodigde tijd 1 à 2 uur is. Dit is vergelijkbaar met de tijd die nu nodig is voor het opnemen van een energie-index bij deze woningen.
Een prijs vergelijkbaar met de EI vind ik evenwel voor eigenaar-bewoners te hoog. Ik verken daarom op dit moment op welke wijze ik de betaalbaarheid van het label kan stimuleren. Bijvoorbeeld door verdere digitalisering van de informatie over gebouwde omgeving, het gebruik van referentiegegevens, verkorting van de opnametijd door het vooraf invullen van een deel van de gegevens door bewoners of het hergebruiken van data uit een eerdere energielabel opname van de woning. Ook kijk ik naar andere oplossingsrichtingen. Hierover ben ik in gesprek met betrokken partijen uit de sector, onder andere de branche van EPA-adviseurs, Vereniging Eigen Huis en bedrijven die werken aan digitalisering.
Hierbij is het ook goed om te vermelden dat een geldig energielabel pas verplicht is bij verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw. Per jaar worden er circa 200.000 woningen verkocht. Bestaande energielabels behouden hun geldigheid van tien jaar vanaf de datum van afgifte. Circa een kwart van de koopwoningen heeft momenteel al een geldig energielabel. Dit aandeel zal tot aan 1 juli 2020 nog verder oplopen. -
Vraag 17
Welke afwijking in nauwkeurigheid acht u acceptabel, gezien het feit dat energielabels op een grovere (ordinale) schaal worden gerangschikt en niet op een exacte (metrische) schaal?
Uitgangspunt bij het onderzoek was dat een vereenvoudigde versie van het nieuwe energielabel tenminste even nauwkeurig moet zijn als het bestaande VEL. Uit het onderzoek blijkt dat, door de gevoeligheid voor geometrie, vereenvoudiging leidt tot een minder nauwkeurig label.
Op grond van de Europese richtlijn (EPBD) moet het energielabel voorzien zijn van een numerieke indicator van het primair fossiel energiegebruik (kWh/m2 per jaar). Onder de indeling in labelklassen ligt dus een metrische schaal, omdat een labelklasse hierdoor gelijk staat aan een range in gebouwgebonden energiegebruik in kWh/m2 per jaar. -
Vraag 18
Wat zijn de exacte minimumeisen die in Europese richtlijnen zijn neergelegd ten aanzien van het energielabel (energiecertificaat) en welke implementatietermijnen voor omzetting naar nationale wetgeving horen hierbij?
Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen en de tweede herziening20 van deze richtlijn stellen minimumeisen aan het energieprestatiecertificaat (in Nederland: energielabel). De verplichte elementen op het energielabel zijn: de energieprestatie; referentiewaarden; aanbevelingen voor de kostenoptimale of kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie en een verwijzing naar meer informatie voor eigenaren en huurders21. Deze eisen aan het energielabel zijn reeds opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen22.
De tweede herziening bevat een extra bepaling over hoe de energieprestatie moet worden uitgedrukt23: «Ten behoeve zowel van energieprestatiecertificering als conformiteit met de minimumeisen inzake energieprestatie wordt de energieprestatie van een gebouw uitgedrukt in een numerieke indicator van het primaire energieverbruik in kWh/(m2 per jaar)». De implementatietermijn voor de omzetting van deze bepaling naar nationale wetgeving is 10 maart 2020. Hiervoor is een wijziging van het Besluit energieprestatie van gebouwen nodig. Deze wijziging is opgenomen in het concept Besluit houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 inzake de implementatie van de tweede herziening van de richtlijn energieprestatie gebouwen. -
Vraag 19
Deelt u de mening dat het wenselijk is om toe te werken naar een digitaal woningdossier? Welke stappen neemt u om op termijn naar een digitaal woningdossier toe te werken, waardoor eenvoudig en goedkoop bouwkundige informatie beschikbaar is voor de eigenaar?
Ja. Een verbeterde informatievoorziening voor de consument is één van mijn speerpunten van de onlangs aangenomen Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Deze wet regelt dat de aannemer bij oplevering een dossier aan de consument overhandigt met alle benodigde informatie voor gebruik, onderhoud en verbouw van de woning.
Momenteel bezie ik samen met consumentenorganisaties en bouwpartijen de exacte inhoud en vorm van dit digitale dossier. Het dossier zal onder andere inzicht geven in het energieconcept en de energieprestatie van de woning.
Daarnaast wil ik de informatievoorziening rondom energiebesparing van de woning richting de consument optimaliseren door de introductie van een digitaal platform energiebesparing. De onderlinge samenhang van dit digitale platform met het consumentendossier wordt nog nader onderzocht. -
Vraag 20
Kunt u deze vragen één-voor-één en voor het VAO Energiebesparing/Proeftuin aardgasvrije wijken/Bijna-energieneutrale gebouwen (BENG-eisen) beantwoorden?
Ja
8 juli 2019 - 2 september 2019
56 dagen
Beantwoording van het verzoek van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken om een reactie op de twee rondetafelgesprekken over woonfraude |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Deelt u, naar aanleiding van uw reactie op de twee rondetafelgesprekken over woonfraude, de mening dat onder andere een digitale inkomenstoets een goede manier is om fraude preventief aan te pakken?
Het digitaliseren van de inkomenstoets bij woningtoewijzing door woningcorporaties draagt bij aan verschillende doelstellingen. Allereerst wordt het voor de burger eenvoudiger om op een sociale huurwoning van een corporatie te reageren. Ook zal een digitale inkomenstoets tot lagere administratieve lasten leiden bij woningcorporaties en neemt de kans op fraude bij woningtoewijzing af.
Door het inkomen van een huishoudens bij woningtoewijzing digitaal te toetsen met gegevens die direct uit een gevalideerde bron afkomstig zijn, is het niet langer mogelijk om gemanipuleerde inkomensgegevens aan te leveren. Om dit te bewerkstelligen moet er eerst ervaring worden opgedaan met een pilot waarin een beperkt aantal corporaties huurders de mogelijkheid zal bieden om naast de reguliere wijze van inkomenstoetsing te kiezen voor een digitale inkomenstoets. -
Vraag 2
Vindt u dat een verhuurder voor het aangaan van een huurcontract ook zonder toestemming van de potentiële huurder een digitale toets moet kunnen uitvoeren? Zo nee, hoe denkt u dan dat verhuurders fraude preventief kunnen ontdekken en stoppen?
Nee, want het raadplegen van de inkomensgegevens (een verwerking onder de AVG) zonder toestemming van de potentiële huurder is in strijd met de AVG. De AVG biedt kaders zodat ieders recht op privacy is gewaarborgd. In de AVG zijn zes grondslagen benoemd waaronder verwerking van persoonsgegevens is toegestaan. Toestemming is de enige grondslag die het uitvoeren van een digitale inkomenstoets mogelijk maakt. Het zonder toestemming digitaal raadplegen van een inkomen door een verhuurder past niet binnen de kaders zoals opgenomen in de AVG.
Het digitaliseren van de inkomenstoets leidt ertoe dat er minder mogelijkheid is om te frauderen omdat de inkomensgegevens vanuit een gevalideerde bron komen. Een digitale inkomenstoets is voor burgers ook een makkelijkere manier om gegevens aan te leveren dan de huidige werkwijze. De verwachting is dan ook dat een groot deel van de burgers vrijwillig zal kiezen voor de digitale inkomenstoets. Corporaties kunnen dan meer aandacht besteden aan de papieren inkomenstoets en zodoende meer fraudegevallen via deze route opsporen. Een hogere «pakkans» via deze route kan ook een preventieve werking hebben. -
Vraag 3
Welke organisaties zijn aangesloten op de pilot met betrekking tot de digitale inkomenstoets?
Aan de pilot zullen de Belastingdienst, Aedes, enkele woningcorporaties, Logius en BZK deelnemen.
-
Vraag 4
Worden naast de inkomensgegevens van de Belastingdienst ook de actuele inkomensgegevens van het UWV digitaal beschikbaar gesteld ten behoeve van de digitale inkomenstoets? Worden ook de persoonsgegevens uit de BRP beschikbaar gesteld?
In de pilot wordt gebruik gemaakt van de gegevens uit de Basisregistratie Inkomen (BRI) van de Belastingdienst en uit de Basisregistratie Personen (BRP). Welke gegevens precies uit de BRI en BRP verstrekt zullen worden moet in de uitwerking van de pilot nader bepaald worden.
De inkomensgegevens van het UWV maken geen deel uit van de pilot. In het najaar wordt met het UWV gesproken om te bezien of dit een meerwaarde heeft ten opzichte van de gegevens uit de BRI en wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van de inkomensgegevens die bij UWV beschikbaar zijn. -
Vraag 5
Indien de pilot succesvol is, wanneer wordt deze sectorbreed uitgerold?
Het is van belang dat de inrichting van de digitale inkomenstoets zorgvuldig gebeurt. Daarom wordt er stap-voor-stap bezien hoe het proces verder wordt ingericht. Primair ligt de focus nu op het voorbereiden van de pilot waarmee we ervaring op doen met het delen van gegevens. Of en in welk tempo er sectorbreed opgeschaald wordt is nog niet bekend. Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten en ervaringen van de pilot. Verwacht wordt dat de pilot medio volgend jaar is afgerond. De kamer zal dan geïnformeerd worden over de uitkomsten van de pilot en de vervolgstappen.
-
Vraag 6
Kunt u toezeggen dat de digitale gegevens voorzien worden van een digitale handtekening van MijnOverheid en dat de gegevens via een API-(application programming interface)koppeling beschikbaar gesteld worden aan de betreffende corporatie?
Met het huidige ontwerp van de oplossingsrichting wordt uitgegaan van een digitale ondertekening door de overheid. Of dit MijnOverheid of de houder van de basisregistratie wordt, dient nog te worden bezien. De gegevens worden verstrekt door middel van een API-koppeling.
5 juli 2019 - 11 september 2019
68 dagen
Huurverhogingen in aardbevingsgebied 2.0 |
|
Henk Nijboer (PvdA), Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u er van op de hoogte dat huurders van Woonzorg Nederland, van wooncomplex Paasweide te Appingedam, een huurverhoging opgelegd hebben gekregen? Is u ook bekend dat adressen van dit complex uit het HRA-model komen als panden met een licht verhoogd risico? Wat is hierop uw reactie?
Volgens informatie van Woonzorg Nederland is bij de Paasweide inderdaad een reguliere huurverhoging doorgevoerd. Het complex Paasweide heeft in het HRA-model (Hazard & Risk Assessment) een licht verhoogd risico. Op basis hiervan vindt opname en beoordeling van de woningen plaats door de Nationaal Coördinator Groningen. Hierbij moet duidelijk worden of en hoe het pand versterkt dient te worden.
-
Vraag 2
Bent u van mening dat het hier om de feitelijke (bouwkundige) staat van de woning gaat? Op welke termijn gaan deze woningen versterkt worden?
De Nationaal Coördinator Groningen en de gemeente Appingedam hebben richting de bewoners per brief van 6 maart 2019 aangegeven dat zij uiterlijk september 2019 nader worden geïnformeerd over de stand van zaken en de dan te nemen stappen met betrekking tot de versterking.
-
Vraag 3
Bent u van mening dat de bestuurder hier juist handelt? Bent u het ook met de bestuurder eens? Kunt u uw antwoord toelichten?
Een corporatie dient bij een (voorgenomen) huurverhoging de wettelijke relevante bepalingen en vastgelegde consultatiemomenten met huurders(vertegenwoordiging) te betrekken. Huurders en hun organisaties kunnen op verschillende momenten en manieren invloed uitoefenen. Zij kunnen in eerste instantie in gesprek gaan met de corporatie en een klacht indienen bij de klachtencommissie. De corporatie geeft aan bij het complex Paasweide inderdaad één bezwaar op de huurverhoging te hebben ontvangen. Huurders kunnen ook bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie (voor 1 juli). Huurdersorganisaties kunnen het huurbeleid en vele andere zaken aan de orde stellen bij de jaarlijkse prestatieafspraken. Gesprekken daartoe vinden doorgaans plaats in de tweede helft van het jaar, met name na de zomer, opdat er medio december afspraken vastgelegd kunnen worden. Lukt dit niet vanwege een zwaarwegend conflict, dan kunnen partijen het geschil dat ten grondslag ligt voorleggen aan de Adviescommissie Geschilbeslechting Prestatieafspraken Woningwet.
-
Vraag 4
Wilt u de huurders adviseren naar de Huurcommissie te gaan, net als u voorstelde in beantwoording op Kamervragen van 26 april 2018?1
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Is u bekend dat nieuwe huurders van Woonzorg Nederland bij hun huurcontract een bijlage/clausule moet accepteren die gaat over «mijnbouwschadeperikelen?» Wat staat er in die bijlage/clausule? Wat betekent dit voor de huurder?
Volgens Woonzorg Nederland worden nieuwe huurders in het aardbevingsgebied met een begeleidende brief geïnformeerd. Bij een nieuwe verhuring van een woning in het aardbevingsgebied acht Woonzorg Nederland het van belang dat de kandidaat-huurder wordt geïnformeerd over het feit dat de woning die aan hem/haar verhuurd gaat worden mogelijk vanuit het oogpunt van het veiligheidsrisico versterkt moet worden. Dat betekent dat de bewoner op enig moment te maken kan krijgen met werkzaamheden aan de woning. Dit kunnen ingrijpende werkzaamheden zijn. In veel gevallen is het daarbij noodzakelijk dat de bewoner de woning tijdelijk verlaat.
Woonzorg Nederland geeft aan dat de brief informerend bedoeld is en de rechten van betrokken huurders niet aantast. Woonzorg Nederland heeft eerder van betrokken huurders geen reactie op de brief ontvangen. Omdat het geenszins de bedoeling is de rechten van de bewoner(s) te beperken, vindt Woonzorg Nederland het onwenselijk als de brief een dergelijk beeld kan oproepen. De corporatie zal naar een andere vorm zoeken om toekomstige huurders over de mogelijke versterking van de woning te informeren. -
Vraag 6
Hoe lang zijn de wachtlijsten bij de Huurcommissie op dit moment?
De Huurcommissie geeft aan dat het thans een voorraad van circa 800 zaken heeft die nog niet in behandeling zijn genomen.
-
Vraag 7
Bent u bereid de bestuurder van Woonzorg Nederland de verhoging niet te laten doorvoeren en de desbetreffende bewoners van dit wooncomplex tegemoet te komen?
Ik ben geen partij in deze kwestie en het is niet aan mij om de huurverhoging ongedaan te maken. Ik verwijs voor de verschillende mogelijkheden die huurders ter beschikking staan naar mijn antwoord op vraag 4.
-
Vraag 8
Hoe staat het met huurverhogingen bij Woonzorg Nederland als er geen sprake is van een verhoogd of licht verhoogd risico volgens het HRA model in het aardbevingsgebied, en met de versterkingsplannen?
De huuraanpassing van Woonzorg Nederland voor sociale huurwoningen is gebaseerd op de bestaande kale huur en de maximaal toegestane kale huur. Bij vaststelling van de jaarlijkse huuraanpassing wordt onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen en vrije sectorhuurwoningen. Voor 2018, 2019 en 2020 zijn de volgende gemiddelde huurstijgingspercentages aan de orde in het bezit van Woonzorg Nederland.
De versterkingsplannen worden uitgevoerd door de NCG op basis van de lokale plannen van aanpak vastgesteld door de gemeente. Woonzorg Nederland volgt hierbij de planning van de Nationaal Coördinator Groningen. -
Vraag 9
Hoe staat het met huurverhogingen bij de andere woningcorporaties in het aardbevingsgebied en met de versterkingsplannen?
Op basis van de ter beschikking staande cijfers kan niet aangegeven worden hoe de corporaties de huurverhoging vaststellen voor uitsluitend het aardbevingsgebied. Veel corporaties zijn zowel binnen als buiten het gebied werkzaam, maar gegevens over corporaties zijn alleen nog maar beschikbaar op niveau van de organisatie en niet meer op niveau van de gemeenten waar zij werkzaam zijn.
Lefier
1,0
1,4
2,1
1,3
2,3
1,8
De Huismeesters
1,4
1,4
1,5
1,5
2,3
2,3
Wold en Waard
1,0
1,0
1,0
1,0
1,3
1,3
Chr. Wst. Patrimonium
1,4
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
De Delthe
2,4
2,4
0,6
0,6
2,5
2,5
Wierden en Borgen
0,0
0,4
2,5
2,5
3,3
3,2
Woongroep Marenland
2,0
2,4
2,3
2,0
2,2
1,9
Acantus
0,7
1,3
0,3
1,4
0,6
2,1
Groninger Huis
1,0
1,2
1,1
1,3
1,8
2,0
Uithuizer Woningbouw
0,8
0,9
1,4
1,5
2,1
2,3
Nijestee
1,9
1,9
2,0
2,0
2,8
2,8
Bron: prognose informatie, dPi 2018. 2018: forecast, 2019 en 2020 prognose. Inclusief (verwachte) inflatie, exclusief harmonisatie. Betreft het hele bezit: woningen, onzelfstandige eenheden en overig vastgoed.
Voor wat betreft de versterking wordt de stand van zaken over de plannen van aanpak per 1 september geleverd door de NCG en de planning Q4 volgt daarna per 1 oktober.
2 juli 2019 - 24 september 2019
84 dagen
Gedupeerde huurders in Honselersdijk |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Bewoners boos op Vestia: «Alsof je wakker wordt met een hap zand in je mond»»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op het bericht?
In het bericht wordt de situatie van huurders in Honselersdijk beschreven waar groot onderhoud heeft plaatsgevonden. De huurders in het artikel geven aan met verschillende problemen rond de renovatie van hun woning te maken te hebben. In algemene zin wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Of in deze zaak nu sprake is van onderhoud (verhelpen van onderhoudsgebreken) of renovatie (aanbrengen van voorheen niet aanwezige voorzieningen waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen), of een combinatie van beide, is kan ik, aan de hand van het bericht en in mijn rol als stelselverantwoordelijke, niet beoordelen. Wel zet ik graag kort voor u uit een welke wederzijdse rechten en plichten voor verhuurders en huurders in dit soort situaties gelden.
Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) dient de verhuurder de huurder, bewonerscommissie en huurdersorganisatie te informeren over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer, waaronder het voornemen tot renoveren van woningen. Uit het bericht in het Algemeen Dagblad blijkt niet hoe deze voorbereidende stappen verder zijn verlopen.
In het bericht geven individuele bewoners aan dat zij ontevreden zijn over de uitvoering van de renovatie van hun woning. De verhuurder heeft de plicht de woning te onderhouden. Huurders moeten de verhuurder dus in de gelegenheid stellen om onderhoudsgebreken te herstellen. Tegelijkertijd mag van een verhuurder verwacht worden dat hij de overlast van het herstel van de onderhoudsgebreken voor de huurder tot een minimum beperkt (het leveren van het rustig woongenot).
In algemene zin geldt dat woningcorporaties verplicht zijn om in overleg met gemeente en huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement op te stellen voor sloop/renovatie en de betrokkenheid van huurders daarbij. Over het blijven bewonen van panden zijn regels vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Enerzijds gaat het er daarbij om dat de verhuurder verplicht is de huurder het woongenot te verschaffen. Anderzijds gaat het er daarbij om dat een huurder dringende onderhoudswerkzaamheden moet gedogen.
Uit het krantenbericht blijkt dat zowel voor de bewoners als voor Vestia de renovatiewerkzaamheden anders zijn verlopen dan voorzien was. Het is dan zaak dat de verhuurder en betrokken huurders een oplossing vinden en nieuwe afspraken maken over het verloop van de renovatie en de eventuele faciliteiten voor huurders om de overlast te beperken (wissel-/logeerwoning, verhuiskostenvergoeding) of een tegemoetkoming voor de ervaren overlast. Ik zou graag zien dat huurder en verhuurder samen tot een oplossing komen. Mocht dat niet lukken, dan kan de huurder in dat geval naar de rechter. Als de verhuurder een klachtencommissie heeft, kan de huurder ook daar een klacht indienen. Daarom is het van belang om vooraf afspraken te maken over een procedure die in werking treedt als de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken. -
Vraag 3
Welke rechten en plichten hebben huurders van sociale huurwoningen bij groot onderhoud en renovaties, specifiek ten aanzien van tijdige communicatie, het treffen van voorbereidingen, tijdelijke huisvesting en vergoedingen? Is overeenkomstig gehandeld door Vestia?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Heeft u contact gehad met de gemeente Westland en/of Vestia over de onbehoorlijke behandeling van deze huurders door Vestia? Zo ja, wat was daarvan het resultaat? Zo nee, bent u bereid dat alsnog te doen om te bevorderen dat huurders fatsoenlijk worden behandeld door Vestia?
Het stelsel van wederzijdse rechten en plichten, zoals hierboven is weergegeven, biedt de huurder en verhuurder genoeg mogelijkheden om in deze specifieke zaak tot een oplossing te komen. Het past derhalve niet in mijn rol van stelselverantwoordelijke om de gemeente Westland of Vestia aan te spreken op een lopende zaak omtrent de behandeling van huurders.
-
Vraag 5
Kunt u aangeven of de huurwoningen op de nominatie staan om verkocht te worden?
Vestia heeft conform het verbeterplan als doelstelling om de woningen in ze zogenaamde maatwerkgemeenten, waaronder de gemeente Westland te verkopen. Hoewel het op basis van dit artikel niet bekend is om welke specifieke woningen het gaat kan ervan uit gegaan worden dat hiervoor hetzelfde geldt als het overige Vestiabezit in de gemeente Westland. Op 9 juli is uw kamer geïnformeerd over het rapport van de bestuurlijk regisseur en de volkshuisvestelijke opgave Vestiagemeenten2. De bestuurlijk regisseur adviseert deze woningen over te dragen aan een andere lokale woningcorporatie en om dit te bespoedigen bestuurlijke tafels te organiseren per gemeente. In de brief waarmee ik u op 9 juli heb geïnformeerd heb ik aangegeven dit te ondersteunen en mij hiervoor in te spannen. Een mogelijke verkoop ontslaat de verhuurder echter niet van een plicht tot goed verhuurderschap.
-
Vraag 6
Aan welke kwalificaties moet personeel voldoen om dergelijke renovaties uit te voeren? Welke veiligheidseisen moeten worden nageleefd bij dergelijke renovaties? Kunt u aangeven of hieraan wordt voldaan?
Er zijn geen wettelijke kwalificaties waaraan dit personeel moet voldoen. Tijdens de uitvoering van bouw- of sloopwerkzaamheden gelden altijd de voorschriften uit hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit. Deze voorschriften zijn er op gericht onveilige situaties te voorkomen en hinder zoveel mogelijk te voorkomen. Toezicht op deze voorschriften ligt bij de gemeente.
-
Vraag 7
Wat vindt u ervan dat Vestia reeds met de renovaties is begonnen zonder dat het over de vereiste vergunningen beschikte?
Voor (ver)bouwen is meestal een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Soms heeft men geen omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld voor onderhoud of het plaatsen van een dakkapel aan de achterkant van een woning. Het is aan de gemeente om Vestia al dan niet op het juiste moment een bouwvergunning te verlenen. Indien een omgevingsvergunning is vereist, mag de eigenaar (verhuurder) niet met de verbouwing/renovatie beginnen voordat hij de omgevingsvergunning heeft ontvangen.
-
Vraag 8
Is hier naar uw inschatting sprake van onderhoud of een renovatie? Zou het niet beter zijn om huurders tijdelijk elders te huisvesten zodat zij geen grote hinder ondervinden van de werkzaamheden?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 9
Vindt u dat de huurders recht hebben op financiële compensatie, nu hun huis al bijna een maand open ligt en daardoor deels onbewoonbaar is geworden en schade is geleden aan persoonlijke eigendommen? Zo nee, waarom niet?
Huurders van woningen hebben recht op huurverlaging als zij een verminderd woongenot hebben door een onderhoudsgebrek waarvoor de verhuurder de verplichting heeft die te verhelpen (dus niet bij het «klein en dagelijks onderhoud» dat de huurder zelf moet verrichten).
Als Vestia niet zelf ter compensatie een tijdelijke huurverlaging toekent of niet goedschiks met een verzoek om tijdelijke huurverlaging instemt, kunnen huurders kunnen die huurvermindering langs twee wegen bewerkstelligen.
De ene weg is via de rechter. Dat kunnen huurders direct doen nadat de verhuurder in kennis is gesteld van het onderhoudsgebrek.
Een andere weg is via de Huurcommissie. Dan moeten huurders het onderhoudsgebrek eerst schriftelijk melden aan de verhuurder en die dan eerst zes weken de gelegenheid geven om het onderhoudsgebrek te verhelpen. Als de verhuurder dat niet doet, kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen voor tijdelijke huurverlaging. Als de Huurcommissie van oordeel is dat de huur tijdelijk verlaagd moet worden, gaat die huurverlaging in op de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de schriftelijke kennisgeving van het onderhoudsgebrek aan de verhuurder heeft gedaan.
Huurders kunnen bij Het Juridisch Loket (www.juridischloket.nl) gratis juridisch advies krijgen over welke weg voor hen de meest geëigende weg is.
1 juli 2019 - 5 september 2019
66 dagen
Bodemwende |
|
Jessica van Eijs (D66) |
|
Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «over hoofdverblijf en erfpachtconstructies» uit «De hypotheekadviseur» van april 2019?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe waardeert u de systematiek van bodemwende en de rol die deze constructie kan spelen bij de verduurzaming van de bebouwde omgeving?
In het Klimaatakkoord is opgenomen dat er een breed palet aan aantrekkelijke, toegankelijke én verantwoorde financieringsmogelijkheden beschikbaar dient te zijn voor alle doelgroepen. Dat geeft woningeigenaren de mogelijkheid om verduurzaming van hun woning te financieren op een manier die past bij hun situatie (levensfase, woningtype, financiële positie etc.). Dat kunnen bestaande of nieuwe financieringsmogelijkheden zijn. Bodemwende is een nieuw financieringsinstrument op basis van erfpacht, ontwikkeld op initiatief van enkele gemeenten. In het kader van het Klimaatakkoord heeft het rijk met betrokken partijen afgesproken dat wordt onderzocht of en onder welke voorwaarden financiering via dergelijke erfpachtmodellen acceptabel en verantwoord is voor woningeigenaren, hypotheekverstrekkers en de aanbieders van die erfpachtfinanciering zelf. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties informeert uw Kamer in het najaar over de conclusies.
-
Vraag 3
Hoe beoordeelt u de in het artikel gestelde conclusie dat de te betalen erfpachtcanon bij gebruik van bodemwende aftrekbaar zou moeten zijn wanneer deze wordt gebruikt voor de verbetering van de betreffende woning?
Aanbieders van producten die verband houden met de financiering van de eigen woning kunnen deze producten in het kader van vooroverleg ter beoordeling voorleggen aan de Belastingdienst. De Belastingdienst beoordeelt vervolgens of het standpunt van de productaanbieder over de gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting van het product juist is. Deze feitelijke beoordeling is voorbehouden aan de Belastingdienst en in het kader van de geheimhoudingsplicht kan ik niet ingaan of vooruitlopen op de uitkomst van de beoordeling van het standpunt over een product van een individuele productaanbieder zoals Bodemwende.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat hierover op korte termijn duidelijkheid moet bestaan? Zo ja, wanneer verwacht u deze duidelijkheid te kunnen verstrekken?
Het uitgangspunt dat financiering van de verduurzaming via erfpachtmodellen acceptabel en verantwoord moet zijn, houdt mede in dat de fiscale behandeling van de financieringsvorm duidelijk moet zijn. De Belastingdienst is verantwoordelijk voor de beoordeling van de fiscale consequenties van dergelijke financieringsvormen. Zoals in het antwoord in vraag 3 is opgenomen kan ik niet ingaan op vragen over individuele productaanbieders. De mogelijk fiscale gevolgen van financiering via erfpachtmodellen in het algemeen maakt overigens wel deel uit van het in het antwoord op vraag 2 genoemde onderzoek waarover de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uw Kamer in het najaar zal informeren.
-
Vraag 5
Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?
De vragen zijn zo spoedig als mogelijk beantwoord.
27 juni 2019 - 4 september 2019
69 dagen
Brandveiligheid in seniorenwoningen |
|
Henk Nijboer (PvdA), John Kerstens (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Hugo de Jonge (viceminister-president , minister volksgezondheid, welzijn en sport) (CDA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Seniorencomplexen onveilig bij brand: «We moeten ouderen er letterlijk uit slepen»»?1
Ja.
-
Vraag 2
Heeft u eerdere signalen ontvangen als in het artikel genoemd, zoals de roep om aanscherping van de brandveiligheidsvoorschriften voor seniorencomplexen? Zo ja, welke stappen heeft u hier in reactie op genomen?
Ja. Over de brandveiligheid van seniorencomplexen heb ik eerder met uw Kamer gesproken. Meest recent op het Algemeen overleg Bouwregelgeving en risicovloeren van 20 februari 2019 (Kamerstuk 28 325, nr. 194) naar aanleiding van mijn Kamerbrief van 31 januari 2019 inzake stand van zaken uitvoering diverse toezeggingen en moties over brandveiligheid ouderen (Kamerstuk 32 757, nr. 151). Aansluitend hierop heb ik ongeveer gelijktijdig met deze beantwoording een nieuwe brief gestuurd, waarin ik uw Kamer informeer over een uitgevoerd onderzoek naar een aparte gebruiksfunctie voor seniorencomplexen in het Bouwbesluit. In het kader van dit onderzoek is ook gesproken met de brandweer, het Instituut Fysieke Veiligheid en andere organisaties. Ik meld in deze brief dat ik voornemens ben om de brandveiligheidseisen voor woongebouwen aan te scherpen. In het kader van dit voornemen voert TNO een onderzoek uit naar mogelijke nieuwe eisen, waaronder het beperken van de lengte van de vluchtroute. De uitkomsten van het onderzoek van TNO zullen dit najaar nader worden besproken met partijen, waaronder de brandweer. Ik ben voornemens vervolgens een voorstel tot aanpassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit 2012, op te stellen. Deze wijziging kan dan tegelijkertijd met het Besluit bouwwerken leefomgeving op 1 januari 2021 in werking treden. Deze wijziging zal via de voorhangprocedure aan uw Kamer worden voorgelegd. Voor het beperken van de rookverspreiding zijn er in het reeds gepubliceerde Besluit bouwwerken leefomgeving al zwaardere eisen opgenomen.
-
Vraag 3
Welke mogelijke maatregelen ziet u om de rookverspreiding en lengte van de vluchtroutes terug te dringen zodat ouderen beter in staat zullen zijn hun huis te verlaten in het geval van brand?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u bereid in overleg met de brandweer, het Instituut Fysieke Veiligheid en mogelijke andere organisaties in het veld te evalueren in hoeverre de brandveiligheidsvoorschriften tekort schieten en in samenspraak een plan van actie op te stellen? Zo ja, met welk tijdspad? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat de veiligheid van ouderen niet afhankelijk mag zijn van het bouwjaar van het seniorencomplex waarin zij wonen?
In de bouwregelgeving (Bouwbesluit en straks Besluit bouwwerken leefomgeving) zijn er verschillende eisen voor nieuwbouw en bestaande bouw. Uitgangspunt bij zowel de eisen voor nieuwbouw als bestaande bouw is dat bewoners veilig kunnen vluchten bij brand. De eisen voor nieuwbouw zijn hoger omdat het bij nieuwbouw mogelijk is op kosten-efficiënte wijze een hoger veiligheidsniveau te realiseren. De bouwregelgeving geeft de gemeente (bevoegd gezag) de mogelijkheid van een maatwerkaanpak, waarbij zij bij een specifiek bestaand seniorencomplex het veiligheidsniveau voor nieuwbouw kan op leggen. Een dergelijke mogelijkheid geldt voor alle nieuwbouweisen, dus ook voor de rookweerstandseisen. Het is aan gemeenten zelf, om in gevallen waarin dit noodzakelijk wordt geacht, van deze mogelijkheid gebruik te maken. Ik heb gemeenten en brandweer hierop eerder al geattendeerd. Ik bezie nog hoe ik de toepassing van deze mogelijkheid bij gemeenten verder kan stimuleren.
-
Vraag 6
Welke mogelijkheden ziet u om gemeenten te stimuleren om seniorencomplexen up-to-date te brengen in termen van rookweerstandseisen zodat zij aan dezelfde normen voldoen als nieuwe gebouwen? Welke actie gaat u daartoe ondernemen?
Zie antwoord vraag 5.
24 juni 2019 - 11 november 2019
140 dagen
Het bericht dat Laurens Wonen in opspraak is |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen (ingezonden 16 mei 2019) over het bericht «Laurens Wonen in opspraak»?1 2
Ik ken die antwoorden.
-
Vraag 2
Welke inspanningen heeft Laurens Wonen verricht om eventuele geleden schade te verhalen op de voormalige RvC-voorzitter? Wat zijn de resultaten van deze inspanningen? Welke inspanningen gaat Laurens Wonen nog verrichten als de resultaten niet voldoende zijn? Bent u bereid de Kamer hier blijvend over te informeren?
Het is in eerste instantie aan het bestuur van Laurens Wonen zelf om een besluit te nemen over het verhalen van schade. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet er vanuit haar rol onder meer op toe dat maatschappelijk bestemd vermogen niet weglekt. In de antwoorden van 21 juni 2019 op eerdere vragen van het lid Koerhuis staat aangegeven dat de Aw met Laurens Wonen in gesprek is over deze casus.
De Aw zal in de komende reguliere individuele oordeelsbrief ingaan op hetgeen bij Laurens Wonen heeft gespeeld. Individuele oordeelsbrieven worden door de Aw op haar site gepubliceerd en zijn openbaar raadpleegbaar. -
Vraag 3
Hoe rijmt u het gegeven dat door de Autoriteit Woningcorporaties verstrekte informatie over Laurens Wonen na nadere beoordeling niet correct bleek met uw uitspraak tijdens het debat over Humanitas wonen (5 april 2018) dat de Autoriteit Woningcorporaties personele unies nauw monitort?
De wet staat zogenaamde «dubbele personele unies» niet toe, dat wil zeggen: wanneer er een personele unie is met een maatschappelijke instelling op het niveau van het bestuur, dan mag dat niet ook op het niveau van de raad van commissarissen het geval zijn. In het debat van 5 april 2018 over Humanitas wonen heeft Minister Ollongren aangegeven dat de Aw eerder gerealiseerde personele unies nauw monitort. Het behoort tot de taken van de Aw om goed toezicht te houden op het verbod op (dubbele) personele unies. In het geval van Laurens Wonen bestond helaas ten tijde van het debat, tegen de regels in, wel een dubbele personele unie. De Aw had dit eerder moeten constateren en ik heb Aw hierop aangesproken. Aw heeft de interne procedures inmiddels verder aangescherpt om herhaling te voorkomen.
-
Vraag 4
Bent u bereid om een overzicht van alle personele unies, inclusief een beschrijving en een inschatting van de risico’s van de personele unies naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?
De Aw heeft mij laten weten dat zij naar aanleiding van deze casus voor het einde van het jaar een beeld zal geven inzake personele unies. Uiteraard zal de Aw optreden als er niet-toegestane personele unies worden aangetroffen.
Ik zal uw Kamer informeren over de uitkomsten van het onderzoek van de Aw. -
Vraag 5
Bent u bekend met het bericht «Minister verspreidt onjuiste info over Laurens Wonen»?3 Klopt het dat de Autoriteit woningcorporaties op 30 april j.l. – twee dagen voor onderekening van de Oordeelsbrief 2018 – op de hoogte is gesteld van de niet correcte verstrekte informatie met betrekking tot de RvC-voorzitter. Waarom paste u dat niet aan in de Oordeelsbrief 2018, die u op 2 mei j.l. ondetekende?
De Aw geeft aan dat het 30 april jl. is geïnformeerd door Laurens Wonen over de situatie rondom de voormalige voorzitter. Deze informatie is helaas niet in de individuele oordeelsbrief van 2 mei jl. opgenomen. De oordeelsbrief van 2 mei jl. is tijdens het proces van ondertekening niet meer aangepast aan de actuele situatie; dit had wel moeten gebeuren. Het is onjuist dat deze informatie een verkeerd beeld geeft ten aanzien van de actuele situatie bij een corporatie. De Aw heeft mij laten weten dat er maatregelen zijn genomen om dit in de toekomst te voorkomen.
20 juni 2019 - 2 juli 2019
12 dagen
De VPRO-serie ‘Uitgewoond’ |
|
Simon Geleijnse (50PLUS) |
|
Hugo de Jonge (viceminister-president , minister volksgezondheid, welzijn en sport) (CDA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Herinnert zich u de antwoorden op de Kamervragen over de VPRO-serie «Uitgewoond»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u meer informatie geven over de procedure, tijdlijn en inhoud van aangekondigde onderzoek in antwoord op vraag 7? Zo nee, waarom niet?
Ik ben bereid om nader onderzoek te laten doen naar het effect van verhuizingen op bewoners. Met een uitbreiding van de kennis kunnen zorgaanbieders beter inspelen op wat ouderen willen en nodig hebben indien een verhuizing nodig is. Om tot een adequate onderzoeksaanpak te komen heb ik contact opgenomen met de Samenwerkende Academische Netwerken Ouderenzorg (SANO). Zij zullen met een voorstel hiertoe komen. Ik zal de Tweede Kamer nader informeren bij de eerst volgende voortgangsrapportage inzake Thuis in het Verpleeghuis.
-
Vraag 3
Kunt u een toelichting geven op wat het betekent als de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) zich op de hoogte heeft gesteld van de wijze waarop de verhuizing is vormgegeven (antwoord2? Is er gesproken met bewoners? Is er gesproken met de cliëntenraad? Is er gesproken met het bestuur? Zijn er nog andere activiteiten hiertoe verricht?
De IGJ heeft contact gehad met de bestuurder over de sluiting van de locatie. De bestuurder heeft de planning rondom de verhuizing met de cliëntenraad en de ondernemingsraad afgestemd en heeft waarborgen gesteld voor het op peil houden van de kwaliteit van de zorgverlening. In samenspraak met de cliënten en vertegenwoordigers is beoordeeld waar de wensen en behoeften van de cliënt liggen met betrekking tot de verhuizing. De Raad van Bestuur heeft met de ondernemingsraad afspraken gemaakt over baangarantie voor de medewerkers. De IGJ heeft zodoende vertrouwen dat de bestuurder voldoende acteert en heeft geen aanleiding gezien tot aanvullende toezichtactiviteiten.
-
Vraag 4
Om welke reden heeft de IGJ zich op de hoogte gesteld van de wijze waarop de verhuizing is vormgegeven? Was daar aanleiding toe of betrof dit het reguliere vierjaarlijkse bezoek? Kunt u het antwoord toelichten?
Zie het antwoord op vraag 3. De inspectie heeft in de afgelopen jaren binnen haar reguliere toezicht deze zorgaanbieder meerdere malen bezocht en met de bestuurder gesproken. Ook betrekt de inspectie bij haar toezicht standaard externe signalen, bijvoorbeeld uit meldingen of berichtgeving in de media.
-
Vraag 5
Bent u bereid om de IGJ bij elke verhuizing vroegtijdig te betrekken?
Nee. Het is de verantwoordelijkheid van een zorgaanbieder om goede, persoonsgerichte en veilige zorg te geven, ook bij een verhuizing. Een verhuizing is soms noodzakelijk om goede zorg te (blijven) bieden. De IGJ kan binnen haar reguliere toezicht onderzoek doen wanneer er signalen zijn dat door een verhuizing de kwaliteit of veiligheid van de zorg in het geding is.
-
Vraag 6
Moet bij dit soort verhuizingen het zakelijk belang of het persoonlijk belang van de bewoners prevaleren?
Het belang van goede, persoonsgerichte en veilige zorg aan (huidige en toekomstige) bewoners moet altijd voorop staan. Daarbij hoort ook een verantwoordelijkheid van de zorgaanbieder om de continuïteit en duurzaamheid van de zorg te waarborgen. Als het besluit tot een verhuizing onontkoombaar is, betekent persoonsgerichte zorg dat de zorgaanbieder zich daarbinnen maximaal inspant om de verschillende wensen van de bewoners te accommoderen zodat de overlast tot het minimale beperkt wordt.
-
Vraag 7
In hoeverre moeten bewoners, al of niet via een cliëntenraad, betrokken worden bij verhuisplannen?
De IGJ verwacht dat een zorgaanbieder de bewoners en de cliëntenraad betrekt bij verhuisplannen. De IGJ verwacht dat de zorgaanbieder helder communiceert richting bewoners en betrokken familie over een verhuizing en dat er zorgvuldige begeleiding wordt geboden bij een verhuizing. In voorliggende casus is de conclusie dat de juiste stappen zijn gezet.
20 juni 2019 - 15 juli 2019
25 dagen
De architectenrel op het Binnenhof |
|
Lilianne Ploumen (PvdA) |
|
Raymond Knops (staatssecretaris binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Binnenhof in de ban van een architectenrel»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat het Rijksvastgoedbedrijf van plan was om Koen van Velsen als uitvoerend architect aan te stellen voor de renovatie van het Binnenhof? Zo ja, wanneer zou hij worden aangesteld als uitvoerend architect? Kunt u gedetailleerd toelichten hoe dit is verlopen en waarom dit niet is doorgegaan?
Bij de architectenkeuze voor de renovatie van het Binnenhof is de heer Van Velsen in beeld geweest als architect voor het Voorontwerp en Definitief Ontwerp van onderdelen van het Tweede Kamercomplex. Hierover heeft het Rijksvastgoedbedrijf met hem in december 2017 gesproken. Deze gesprekken hebben niet tot een aanstelling geleid.
-
Vraag 3
Van wanneer tot wanneer was Koen van Velsen interim-Rijksbouwmeester?
Van 15 januari 2015 tot 1 september 2015.
-
Vraag 4
Heeft het feit dat Koen van Velsen de functie van interim-Rijksbouwmeester bekleedde ertoe bijgedragen dat hij momenteel niet de uitvoerend architect is van de renovatie van het Binnenhof? Kunt u een toelichting geven?
Nee. Op het moment dat de architectenkeuze werd gemaakt, was de heer Van Velsen al geruime tijd geen Rijksbouwmeester meer en zijn eerdere rol als Rijksbouwmeester stond eventuele opdrachtverlening niet in de weg.
-
Vraag 5
Wanneer werd Koen van Velsen opgevolgd door Rijksbouwmeester Alkemade?
Op 1 september 2015.
-
Vraag 6
Wat is de rol van Rijksbouwmeester Alkemade geweest bij het niet doorgaan van de opdracht aan Van Velsen?
Geen. De heer Van Velsen en het Rijksvastgoedbedrijf zijn niet tot overeenstemming gekomen over de zakelijke voorwaarden.
-
Vraag 7
Wanneer werd de opdracht voor de renovatie van het Binnenhof aan Ellen van Laan/OMA gegeven? Kunt u een gedetailleerde toelichting geven van het verloop van de gesprekken die hieraan vooraf zijn gegaan?
De opdracht aan OMA voor het Structuurontwerp is verleend op 4 april 2017 en voor het Voorontwerp en Definitief Ontwerp op 5 juli 2018. Met OMA is door het Rijksvastgoedbedrijf nauwgezet gesproken over de inhoud van de opdracht en de voorwaarden. Dit heeft geleid tot de opdrachtverlening.
-
Vraag 8
Klopt het dat het Rijksvastgoedbedrijf na het afvallen van Koen van Velsen overwoog Pi de Bruijn aan te stellen als uitvoerend architect van de renovatie? Zo ja, waarom is dit niet door gegaan? Is dit omdat hij te behoudend werd geacht? Zo nee, kunt u een toelichting geven?
Nee, het Rijksvastgoedbedrijf heeft niet overwogen om Pi de Bruijn te benaderen voor deze opdracht. Toen duidelijk werd dat de heer Van Velsen niet zou worden ingeschakeld, is besloten dit deel onder te brengen in de opdracht aan coördinerend architect OMA.
19 juni 2019 - 13 september 2019
86 dagen
Intimidatie van huurders door huisbazen |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. Stenogram Vragenuur 20 februari 2018, Vragen van het lid Beckerman aa…
3. Agressie en intimidatie: «Meldingen over huisbazen die huurders bedre…
4. https://www.woonbond.nl/nieuws/honderden-meldingen-intimidatie-huisba…
5. Aangenomen motie van de leden Koerhuis en Beckerman over woonfraude a…
-
Vraag 1
Kent u het bericht van BNR dat er bij huurteams in grote steden een stortvloed aan klachten is over verhuurders en dat het aantal meldingen van intimidatie «structureel te hoog» ligt? Wat is uw reactie daariop?1
Ik heb kennisgenomen van het bericht3 van BNR. Ik begrijp heel goed wat de negatieve gevolgen kunnen zijn van de schaarste op de woningmarkt. Door de krapte staat de betaalbaarheid onder druk en zien we excessen in de steden met de meeste spanning op de woningmarkt. Sommige kwaadwillenden zullen misbruik willen maken van die schaarste. Dat neem ik zeer serieus. De afgelopen periode heb ik met verschillende partijen op de woningmarkt en met de medeoverheden veel acties in gang gezet tegen het woningtekort en de excessen op de woningmarkt. Ik zal twee voorbeelden noemen.
In de woondeals die ik sluit met de regio’s waar het woningtekort en de gevolgen daarvan het meest urgent zijn, maak ik ten eerste afspraken om samen te werken aan de bouwproductie. Doel is om juist in deze regio’s zo snel mogelijk de woningtekorten terug te dringen. Omdat meer bouwen altijd tijd kost maak ik in de woondeals aanvullend ook afspraken over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de tekorten waar we meteen mee aan de slag kunnen. Ik heb u inmiddels geïnformeerd over de woondeals die ik heb gesloten met de stad Groningen, het Stedelijk Gebied Eindhoven, de zuidelijke Randstad en de regio Utrecht.
In de brief aan uw Kamer van 9 november 2018 leest u hoe ik samen met de betrokken partijen de aanpak Goed Verhuurderschap ben gestart om de misstanden in de huursector tegen te gaan, zoals malafide verhuurderschap, discriminatie en het rekenen van onterechte bemiddelingskosten. De partijen en ik zijn nu gezamenlijk bezig met het uitvoeren van de afgesproken actiepunten, die ik in voornoemde brief heb vermeld.
Ik informeer u halfjaarlijks via de voortgangsrapportage Nationale Woonagenda. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat in Amsterdam, Utrecht en Nijmegen in één jaar tijd bijna 200 meldingen van intimidatie door huisbazen zijn gedaan, terwijl de Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vorig jaar antwoordde: «Dan kunnen we samen, het ministerie met het lokaal bestuur, ervoor zorgen dat dit probleem wordt uitgebannen, want ik ben het met u eens dat dit onacceptabel is, zeker als er intimidatie en geweld om de hoek komen kijken. Dit moeten we te allen tijde tegengaan»?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Wat heeft u extra gedaan aan het uitbannen van intimidatie en geweld tegen huurders sinds vorig jaar, toen uit een bericht van EenVandaag bleek dat het aantal meldingen over huisbazen die huurders bedreigen toe was genomen?3
Zoals in de beantwoording van de vragen 1 en 2 aangegeven verken ik met de betrokken partijen van de aanpak Goed Verhuurderschap hoe op een gerichte wijze onder meer met aanvullende wettelijke maatregelen tegen malafide particulieren verhuurders, van zowel gereguleerde als geliberaliseerde huurwoningen, kan worden opgetreden.
Een belangrijke rol is weggelegd voor het delen van «best practices» tussen gemeenten. In een aantal grote steden wordt op creatieve en doortastende wijze opgetreden tegen excessen die de malafide verhuurder veroorzaakt. Ik span mij in om die ervaringskennis breder beschikbaar te stellen aan gemeenten. Die kennis toont aan wat er in de huidige situatie mogelijk is.
Aanvullend heb ik begin dit jaar met vijf grote gemeenten aanvullende afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot binnen de Aanpak goed verhuurderschap, die in elke gemeente op een ander aspect van de aanpak focust. Voor de uitvoering van deze vijf pilots heb ik voor iedere gemeente € 500.000 beschikbaar gesteld. Het betreft de volgende pilots:
De gemeente Groningen is een pilot gestart over de monitoring van invoering en uitvoering van het Groningse vergunningsstelsel voor verhuurders aan studenten;
De gemeente Amsterdam start een pilot om verhuurders die hun verplichtingen niet nakomen effectiever aan te pakken, met instrumenten zoals beheerovername en de bestuurlijke boete in de Woningwet, die nu niet vaak worden gebruikt;
In de Utrechtse pilot zet de gemeente in op de regionale verbreding van de aanpak huisjesmelkers inclusief inzet van huurteams, het slimmer opsporen van malafide bedrijfsvoering voor maximale inzet/handhaving op basis van het barrièremodel vastgoedmisbruik en op beschermen van huurders en tegengaan van intimidatie.;
Rotterdam start een pilot ter bevordering van gelijke behandeling en beteugeling van discriminatie op de Rotterdamse woningmarkt;
Den Haag focust op de aanpak van malafide verhuurders door het huurteam te koppelen aan handhaving en de informatiepositie van de huurders te verbreden.
De bovengenoemde pilots worden momenteel nog uitgevoerd. De opgedane kennis en ervaringen zullen de gemeenten met mij en de G40 delen, waaronder ook de studentensteden. Verder worden de acties van de aanpak Goed Verhuurderschap, zoals die in november jl. is afgesproken met de relevante partijen, uitgevoerd, door zowel BZK als de andere aangesloten partijen. -
Vraag 4
Kunt u aangeven in hoeverre het bestaande instrumentarium van gemeenten nu wel wordt gebruikt, aangezien u eerder stelde dat gemeenten niet genoeg gebruik maakten van de mogelijkheden? Wat heeft u gedaan om te stimuleren dat gemeenten wel al hun mogelijkheden benutten?
Er is sprake van een geleidelijke ontwikkeling die de goede kant op gaat. Het benutten van bestaande handhavingsinstrumenten van gemeenten en handhavende diensten is – net als het vergroten van het woningaanbod – een belangrijk onderdeel van het terugdringen van excessen op de huurmarkt. Zo hebben diverse gemeenten gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten evenals belangenorganisaties van huurders en studenten geven ook voorlichting. Verder maakt BZK in overleg met VNG en steden een overzicht van bestaand handhavingsinstrumentarium die mede gevoed wordt door de kennisbijeenkomsten voor gemeenten waar best practices met handhaving op de agenda staan.
Tegelijkertijd onderzoek ik met de partijen van de aanpak Goed verhuurderschap welke gerichte acties of aanvullingen in wet- en regelgeving daarnaast nog wenselijk en noodzakelijk zijn om Goed verhuurderschap te stimuleren en excessen te voorkomen. In dat licht heb ik – zoals in mijn antwoord op vragen 2 en 3 aangegeven – begin dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot binnen de Aanpak goed verhuurderschap. -
Vraag 5
Heeft u er zicht op welke groepen huurders last hebben van intimidatie, zoals bijvoorbeeld de Woonbond signaleert dat het met name startende gezinnen, studenten en arbeidsmigranten betreft? Zo nee, bent u bereid dit te onderzoeken?
Het is algemeen bekend dat de excessen en misstanden in de huursector zich met name afspelen in gebieden waar sprake is van schaarste op de woningmarkt. Er is geen onderzoek nodig om te kunnen constateren dat onder andere startende gezinnen, studenten en arbeidsmigranten op een dergelijke woningmarkt kwetsbaar zijn voor huisjesmelkerij of andere uitwassen van malafide verhuurderschap.
-
Vraag 6
Klopt het dat problemen met intimidatie zich vooral voordoen in de vrije huursector, en wat gaan u en gemeenten concreet doen om intimidatie in deze sector uit te bannen?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 7
In hoeveel gevallen is er aangifte gedaan door een huurder tegen een verhuurder? Kunt u dat in een overzicht laten zien per jaar vanaf 2015? In hoeveel gevallen betrof het de sociale huursector en hoe vaak de vrije huursector?
Het is niet bekend hoeveel aangiftes zijn gedaan door huurders tegen verhuurders, omdat die aangiftes niet op die manier door de politie worden bijgehouden.
-
Vraag 8
Deelt u de mening dat er een landelijk stelsel van vergunningen moet komen, waarbij verhuurders die over de schreef blijven gaan hun vergunning kwijt raken, zoals in Groningen? Zo nee, waarom niet?4
Nee die mening deel ik niet. Met partijen van de aanpak Goed verhuurderschap is gekeken naar aanvullende maatregelen, zoals de invoering van een algemene vergunningplicht voor verhuurders. Geconcludeerd is dat een dergelijke maatregel disproportioneel en niet doelmatig is en tot hoge uitvoeringslasten leidt, omdat die alle verhuurders in de branche raakt, terwijl het doel is om de kleinere groep malafide verhuurders gericht aan te pakken. De invoering van een vergunningsstelsel leidt verder noodzakelijk tot hoge uitvoeringslasten omdat het stelsel moet worden ingericht en aanvragen van vergunningen gedaan (door verhuurders) en getoetst moeten worden (door gemeenten). Door een landelijke regeling zouden alle gemeenten en kamerverhuurders met deze lasten geconfronteerd worden terwijl de problematiek die een dergelijk vergunningsstelsel kan aanpakken in veel gemeenten niet of nauwelijks speelt.
-
Vraag 9
Wanneer gaat u het foute gedrag van huisjesmelkers, vastgoedbazen of Pandjesprinsen bestempelen als economisch delict met bijbehorende (financiële) consequenties? Kunt u uw antwoord toelichten?5
Wanneer een verhuurder de huurder intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen. Omdat dergelijke gedragingen reeds strafbaar zijn gesteld is het niet nodig ze ook nog als economisch delict strafbaar te stellen.
17 juni 2019 - 14 oktober 2019
119 dagen
Het onterecht stoppen van huurtoeslag aan statushouders |
|
Henk Nijboer (PvdA), Attje Kuiken (PvdA) |
|
Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u ermee bekend dat wanneer bij een statushouder een baby geboren wordt, de huurtoeslag door de dienst Toeslagen gestopt wordt en een terugvordering toegezonden? Wat is de oorzaak van dit probleem?
Een voorwaarde voor het ontvangen van huurtoeslag is dat alle leden van het huishouden beschikken over de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning. Een kind dat geboren wordt bij statushouders beschikt niet automatisch over een verblijfstitel, de ouders moeten deze aanvragen. Zij ontvangen daarom binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij toekenning van de verblijfsvergunning aan de pasgeborene, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld.
Dit betekent echter niet dat de huurtoeslag van statushouders direct na de geboorte van een kind wordt stopgezet en teruggevorderd. Wanneer de pasgeborene binnen drie maanden na de geboorte over een verblijfsvergunning beschikt, wordt de huurtoeslag automatisch en ongewijzigd opnieuw vastgesteld. Wanneer de ouders geen verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene, wordt de huurtoeslag drie maanden na de geboortedatum stopgezet. De huurtoeslag over deze periode wordt niet teruggevorderd. Ouders die bezwaar maken tegen deze stopzetting, maar nog geen verblijfsvergunning hebben aangevraagd voor de pasgeborene, worden door de Belastingdienst opnieuw gewezen op de noodzaak dit wel te doen. Wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald.
Het opnieuw vaststellen van huurtoeslag na de eerste drie maanden is een handmatig proces. In enkele gevallen is het voorgekomen dat de huurtoeslag abusievelijk is vastgesteld op de datum waarop de verblijfsvergunning is afgegeven, in plaats van de datum waarop het kind geboren is. In dat geval kan ten onrechte een terugvordering ontstaan. -
Vraag 2
Kunt u bevestigen dat de geboorte van een baby geen reden is huurtoeslag stop te zetten?
Ja. Het is daarom zaak dat de ouders tijdig een verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene (zie ook antwoord op vraag 1).
-
Vraag 3
Klopt het dat dit probleem wordt veroorzaakt door automatische koppeling tussen de systemen van de Belastingdienst en de Basisregistratie Personen? Bent u het ermee eens dat personen niet het slachtoffer mogen worden van administratieve verkeerde koppelingen?
Nee, het ervaren probleem wordt niet veroorzaakt door automatische koppeling. Het is een gevolg van de wettelijke vereisten. De Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning voor alle leden van het huishouden is een voorwaarde voor huurtoeslag. Wanneer aan deze eis niet voldaan wordt, bestaat geen recht op huurtoeslag.
-
Vraag 4
Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat deze onterechte stopzettingen van toeslagen niet meer voorkomen? Bent u bereid de mensen die dit is overkomen ruimhartig te compenseren? Bent u voorts bereid om (financiële) problemen die zijn ontstaan door het missen van huurtoeslag samen met deze mensen op te lossen?
Het is van belang dat statushouders zo snel mogelijk een verblijfsvergunning aanvragen voor hun pasgeborene. Zij ontvangen binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Bij voorkeur worden de ouders hier echter al op gewezen wanneer zij bij de gemeentebalie aangifte doen van de geboorte. Via de VNG zal ik gemeenten hierop wijzen. Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven wordt, wanneer ouders de verblijfstitel voor de pasgeborene alsnog verkrijgen, de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald. Zelfs bij een in eerste instantie te late aanvraag van een verblijfstitel is er dus uiteindelijk geen verlies aan huurtoeslag. Toch wil ik bezien wat mogelijk is om stopzettingen en latere nabetalingen te voorkomen. Dit vergt nader onderzoek in overleg met de Staatssecretaris van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie & Veiligheid. Ik verwacht u in het voorjaar van 2020 over de uitkomsten hiervan te kunnen informeren.
14 juni 2019 - 26 juni 2019
12 dagen
De Stuwmeerregeling Groningen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Waarom hebt u besloten de deadline van de vaste vergoeding van 5.000 euro uit de Stuwmeerregeling Groningen wel te verruimen naar 12 juni 2019, maar bij de variabele vergoeding tot 11.000 euro de deadline van 1 januari 2019 te handhaven?1 Deelt u de mening dat hiermee het risico van rechtsongelijkheid blijft bestaan en hierdoor «twee soorten gedupeerden» worden gecreëerd?
De TCMG heeft mij geadviseerd om zowel de variant van 5.000 euro als de variant van € 11.000,– van de stuwmeerregeling te laten gelden voor iedereen die een schademelding heeft gedaan tot 1 januari 2019. TCMG heeft in haar afweging het terugbrengen van het stuwmeer afgewogen tegen het feit dat deze maatregel ook leidt tot rechtsongelijkheid. Daarnaast is gekeken naar uitvoeringsbelasting.
Er is op een zeer fundamentele manier, met alle bestuurders van Groningen en met de maatschappelijke organisaties, gekozen voor een onafhankelijke positie van de TCMG. Ik hecht daar veel waarde aan. In het laatste bestuurlijk overleg werd duidelijk dat alle partijen, zeker ook de maatschappelijke organisaties de onafhankelijke positie onderschrijven. Het is dus niet gepast om lichtzinnig van het advies van de TCMG af te wijken.
De € 11.000,– variant biedt een verdergaande oplossing die het risico van ongelijkheid verder vergroot. Daarnaast wil ik dat de stuwmeerregeling daadwerkelijk een oplossing biedt voor gedupeerden die al lang wachten. De € 11.000,– variant legt naar verwachting een hoger beslag op de uitvoeringsorganisatie. Dossiers worden nog steeds achteraf administratief afgehandeld door de TCMG (controleren declaraties, betalen etc.). Bij de eenmalige betaling van € 5.000,– is hier geen sprake van. Dit is ook de reden dat ik niet bereid ben het maximumbedrag van de variabele vergoeding te schrappen en te laten gelden voor alle schadeclaims die na 1 januari 2019 zijn ingediend.
Gedupeerden die geen gebruik kunnen maken van de regeling, gedupeerden die een hoger bedrag dan 11.000 euro aan herstelkosten verwachten te maken of geen gebruik willen maken van de regeling, kunnen gebruik maken van het reguliere proces en binnenkort ook van de aannemersvariant nieuwe stijl waarmee uiteindelijk hetzelfde doel wordt bereikt. Hier kan zonder een maximum bedrag een eigen aannemer, die aan de minimumvereisten voldoet, de opname en calculatie doen, waarna een toets door de deskundige plaatsvindt en bij toekenning de aannemer de herstelwerkzaamheden kan uitvoeren.
Ik besef dat elke datum onderwerp van discussie zal zijn en een groep aanvragers splitst, waarbij er altijd mensen net buiten de regeling vallen. Een ruimhartige eenmalige regeling als deze is echter alleen uitvoerbaar als de grens strikt wordt gehanteerd. Alle betrokken partijen hebben begrip getoond voor de noodzaak van een harde begrenzing, en aangegeven dat principe te onderschrijven. -
Vraag 2
Hoe groot is het risico dat gedupeerden die in werkelijkheid meer dan 5.000 euro schade hebben toch akkoord gaan met uitbetaling van dit bedrag, simpelweg omdat zij compleet moegestreden zijn en het jarenlange wachten beu zijn? Hoe gaat u ervoor zorgen dat iedereen op korte termijn uitgekeerd krijgt waar men recht op heeft?
Aanvragers hebben de keuze om deel te nemen aan deze regeling of om in de reguliere, zorgvuldige procedure van schadeafhandeling te blijven. Ik zal mensen hier goed over laten informeren.
-
Vraag 3
Bent u ertoe bereid, zoals eerder is voorgesteld, het maximumbedrag van de variabele vergoeding (11.000 euro) te schrappen en deze ook te laten gelden voor schadeclaims die na 1 januari 2019 zijn ingediend? Zo nee, bent u er dan op z’n minst toe bereid om de «deadline» van de variabele vergoeding ook te verruimen naar 12 juni 2019?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat gedupeerden – ondanks dat u met veel bombarie hebt verkondigd de schadeafhandeling rigoureus te vereenvoudigen en te versnellen – een brief van de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen(TCMG) hebben ontvangen, waarin staat dat zij «opeens» twee keer zo lang op afhandeling van hun schade moeten wachten? Deelt u de mening dat dit onaanvaardbaar is? Wat gaat u hieraan doen?
Tot mijn grote spijt kan ik niet terugdraaien dat 5.400 mensen al ruim 15 maanden wachten op een besluit en nu nog langer moeten wachten. De lange doorlooptijden zijn voor mij reden geweest om een vergaande maatregel als de stuwmeerregeling te treffen. Met deze regeling moet de werkvoorraad van TCMG worden teruggebracht tot werkbare proporties. Hiermee kan TCMG de resterende schademeldingen binnen een redelijke termijn en met een zorgvuldig proces afhandelen. Maar de omstandigheid dat de beslistermijn voor nieuwe aanvragers door deze maatregel korter wordt, helpt de 5400 mensen die al 15 maanden gewacht hebben en nog langer moet wachten op hun besluit niet. Wel kunnen zij gebruik maken van de stuwmeerregeling, waarmee, als zij het aanbod accepteren, bewoner gelijk duidelijkheid heeft en 5.000 euro ontvangt, waarmee schade hersteld kan worden of gelijk een aannemer in de arm kunnen nemen en de bonnetjes kan declareren bij de TCMG.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat uw zogenaamde versnellingsmaatregelen al hebben gefaald nog voordat deze praktisch in werking zijn getreden? Wat gaat u doen om gedupeerden niet nog langer te laten wachten, maar de boel echt te versnellen?
Nee. Naast de stuwmeerregeling heb ik per brief van 3 juni jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 639) al geïnformeerd over de stappen die gezet worden om het reguliere proces van schadeafhandeling te verbeteren.
-
Vraag 6
Bent u bereid een streep te zetten onder alle ingediende schadeclaims en direct tot uitbetaling dan wel versterking over te gaan? Zo nee, waarom niet?
Nee. De stuwmeerregeling is een eenmalige maatregel voor gedupeerden die lang moeten wachten, omdat het stuwmeer de TCMG belemmert om schademeldingen binnen een redelijke termijn af te doen. Met deze maatregel heb ik er vertrouwen in dat voor de overige en toekomstige meldingen het reguliere proces van schadeafhandeling door de TCMG kan worden voortgezet. Uiteraard houd ik daarbij samen met de TCMG een vinger aan de pols.
-
Vraag 7
Deelt u de conclusie dat onder uw bewind het Groningse aardbevingsdrama dramatischer, complexer en voor veel gedupeerden uitzichtlozer is geworden? Zo nee, hoe bewijst u, gezien de toenemende ellende, het tegendeel?
Nee, die conclusie deel ik niet. De maatschappelijke impact van de aardbevingen door gaswinning in Groningen is groot. De aardbevingen hebben geleid tot gevoelens van onveiligheid en machteloosheid. Rijk en regio erkennen gezamenlijk dat dit zo niet langer kan.
De gaswinning uit het Groningenveld gaat daarom zo snel mogelijk naar nul. Dat is volgens het kabinet de beste manier om de veiligheid in Groningen op korte termijn te verbeteren en op langere termijn te garanderen. Daarnaast is de afgelopen maanden gezocht naar versnellingsmogelijkheden voor de schadeafhandeling, de versterking van woningen en de afbouw van de gaswinning. Ik heb vertrouwen in de effecten van deze maatregelen.
7 juni 2019 - 27 juni 2019
20 dagen
Het bericht ‘Nu al record aan woningbeleggingen in 2019’ |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennis genomen van het bericht «Nu al record aan woningbeleggingen in 2019»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op het artikel?
In de eerste helft van 2019 werd 4,5 miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Dit is meer dan in de eerste zes maanden van 2018. Capital Value verwacht dat het transactievolume op de woningbeleggingsmarkt in 2019 zal oplopen tot 10 miljard euro, een recordbedrag.
Door de krapte op de Nederlandse woningmarkt, lukt het niet iedereen om een passende woning te vinden. Het is daarom van belang om betaalbaar aanbod toe te voegen aan de woningvoorraad. De groeiende investeringen in de woningbeleggingsmarkt kunnen bijdragen aan het vergroten van de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt door het woningaanbod te vergroten, zeker in de segmenten waar de vraag het grootst is. Zo hebben we een groot tekort aan middenhuurwoningen, vooral in de stedelijke gebieden. Wel kunnen er risico’s ontstaan door het toenemende aantal beleggers, zeker wanneer de vraag naar huurwoningen hoog is en het aanbod achter blijft. Zo zijn er beleggers die gebruik maken van deze krapte en torenhoge huren vragen. Ook zijn er beleggers die zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit vind ik zorgelijk en ik werk er dan ook hard aan om de beleggers die zich excessief gedragen tegen te gaan. Ik werk onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. Daar waar het noodzakelijk en proportioneel is, ben ik ook bereid om bij te sturen. Zo ben ik bezig met het uitwerken van een noodknop om excessieve huren tegen te gaan. -
Vraag 3
Wat vindt u ervan dat beleggers met name geïnteresseerd zijn in bestaande bouw, terwijl investeringen in nieuwbouw achterblijven? Wat betekent dit voor de realisatie van betaalbare nieuwbouwwoningen?
Beleggers zijn nodig om het woningaanbod te vergroten, juist daar waar de druk het grootst is. Dit betekent niet dat het beleggen in de bestaande voorraad geheel ongewenst is. Ook daar kunnen woningen worden opgeknapt, en wanneer deze tegen een fatsoenlijke prijs worden verhuurd, bijdragen aan een betaalbare en toegankelijke woningmarkt.
Capital Value geeft in haar nieuwsbericht aan dat er de komende weken een aantal grote transacties bekend gemaakt zal worden waarbij institutionele beleggers investeren in nieuw te bouwen middeldure huurwoningen. Ik vind het goed om te horen dat er grote transacties in nieuw te bouwen middeldure huurwoningen bekend gemaakt gaan worden. Begin juni werd bekend dat Amvest ruim 800 huurwoningen en 20.000 vierkante meter bedrijfsruimte in Amsterdam-Zuidoost heeft gekocht. Dit project bestaat voor 55% uit middeldure huurwoningen. Amvest belegt met deze aankoop geld van verzekeraar Aegon. Het rendement uit huurinkomsten komt onder de 5% te liggen.2 Ik vind het goed om te horen dat er met dit project een groot aantal woningen terechtkomen in het middenhuursegment. Ik ben dan ook erg benieuwd naar de grote transacties waar Capital Value over spreekt en blijf dit op de voet volgen. -
Vraag 4
Klopt het dat het aandeel internationale beleggingen tot recordhoogte is gestegen? Investeren internationale beleggers hoofzakelijk in nieuwbouw, of in bestaande woningen om te profiteren van hoge prijzen als gevolg van de woningnood? Vreest u ook dat internationale beleggers hoofdzakelijk uit zijn op snelle winsten, en minder op investeringen in betaalbaar wonen?
Dit jaar hebben er een paar grote acquisities plaatsgevonden door buitenlandse investeerders. Ik heb uw Kamer eerder toegelicht over de aankopen van een aantal van deze internationale beleggers3 4. Deze grote acquisities hebben ervoor gezorgd dat het internationale aandeel in het beleggingsvolume verder is gestegen. Tot op heden waren dit vooral woningen in de bestaande bouw5.
Beleggers kunnen op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen, door bijvoorbeeld te investeren in meer middenhuurwoningen. Helaas zijn er ook beleggers die handelen vanuit speculatieve oogmerken en snelle winsten willen halen. Circa 85 procent van de buitenlandse beleggers werkt met pensioenfondsgeld en heeft een langetermijnperspectief.6 Daarmee lijkt het grote deel van de buitenlandse beleggers niet te handelen uit speculatieve oogmerken. -
Vraag 5
Is de spectaculaire toename van buitenlandse investeringen mede het gevolg van uw beleid om meer buitenlandse investeerders te trekken? Welk effect heeft de toegenomen buitenlandse interesse op de huizenprijzen en de betaalbaarheid van wonen nu er sprake is van woningnood in Nederland?
De toename van buitenlandse investeringen komt voornamelijk doordat enkele partijen grote aankopen gedaan hebben. Ik heb geen aanwijzingen dat deze partijen als gevolg van het gevoerde Rijksbeleid naar Nederland zijn gekomen. Heimstaden heeft bijvoorbeeld aangegeven naar Nederland te zijn gekomen door de gunstige omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen. Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te moderniseren, verduurzamen en te verhuren tegen een «betaalbare middenhuur».7
Ondanks de toename van buitenlandse investeringen blijft het aandeel buitenlandse beleggers op de woningmarkt klein. Er zijn vele typen beleggers actief op de Nederlandse woningmarkt. Naast de buitenlandse beleggers zijn dit institutionele beleggers, de meer professionele bedrijfsmatige beleggers en particuliere beleggers. Uit onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in 2018 bijna de helft van alle beleggerswoningen in handen is van een particuliere verhuurder8 was.9 De meeste particuliere verhuurders, bijna 8 op de 10, hebben één woning in de verhuur. Bij beleggers moet dus niet alleen gedacht worden aan de grote professionele partijen. Ook een grote groep bestaat uit mensen die slechts één woning verhuren. Zij kunnen hier verschillende motieven voor hebben, zoals het opbouwen van pensioen of het zorgen voor huisvesting van hun studerende kind. Voor alle typen beleggers is de vraag hoe zij zich opstellen op de markt en welke vrijheid ze daarin hebben. Individueel gedrag, waarin een maximaal rendement wordt gerealiseerd, kan heel rationeel zijn vanuit de verhuurder, maar tegelijk ook de onevenwichtigheid weerspiegelen waardoor huurders zeer hoge woonlasten over houden. In alle gevallen geldt dat investeerders hun verantwoordelijkheid kunnen en moeten nemen om bij te dragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leefbaar woonmilieu. Excessief gedrag moet worden aangepakt, daar zet ik mij ook voor in. Het opkopen van woningen mag niet ten koste gaan van huurders. Om huurders te beschermen werk ik de noodknop uit, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.
Wat het effect van specifiek buitenlandse investeerders is op de huizenprijzen is mij niet bekend. Momenteel laat ik door het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group onderzoeken in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De resultaten hiervan verwacht ik deze zomer. -
Vraag 6
Hoe kan het dat investeringen van woningcorporaties achterblijven? Vreest u dat dit ertoe leidt dat er te veel te dure huurwoningen in de vrije sector gebouwd worden? Welke maatregelen gaat u treffen om ervoor te zorgen dat er ook betaalbare woningen voor lage en middeninkomens worden gebouwd?
De afgelopen 3 jaren bedroeg de nieuwbouw van sociale huurwoningen ongeveer 15.000 woningen per jaar. In 2018 betrof dit 22 procent van de totale nieuwbouwproductie. In de meerjarenvoornemens van de corporaties is een toename van nieuwbouw waar te nemen. Waar door corporaties voor de periode 2016–2020 nog een nieuwbouwproductie van 96.500 woningen was voorgenomen, is dit voor de periode 2019–2023 gestegen naar 130.000 woningen. Volgens enquêtes van Capital Value en Aedes is de achterblijvende productie van corporaties toe te schrijven aan een gebrek aan voor hen beschikbare bouwlocaties, knelpunten bij de vergunningverlening en de hoge bouwkosten. Wel is er sprake geweest van een grote toename van verbeterinvesteringen, waaronder duurzaamheidsinvesteringen.
Om het voor woningcorporaties gemakkelijker te maken om nieuwbouw te plegen in de niet-DAEB-tak, wordt de markttoets verder vereenvoudigd. Bovendien staat de mogelijkheid al open om 10 procent van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 38.035 en € 42.436 en nog eens 10 procent vrij toe te wijzen. Daarnaast ben ik voornemens om de inkomensgrenzen voor DAEB-corporatiewoningen te differentiëren naar huishoudgrootte. Uitgangspunt daarbij is om de toegang tot betaalbare DAEB-woningen ook voor huishoudens met lage middeninkomens beter te richten, zonder grote negatieve impact op de slagingskansen voor lagere inkomens. Ook maak ik afspraken in de woondeals over het versnellen van meer woningaanbod -waaronder voor lage en middeninkomens- in regio’s waar er de druk relatief het grootste is.
4 juni 2019 - 5 juli 2019
31 dagen
Het bericht dat Mitros bouwafspraken niet nakomt |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van de berichten «Mitros komt afspraken niet na?»1 en «Wethouder Diepenveen neemt het op voor Mitros ondanks schending bouwafspraak»?2
Ja
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op de berichten?
Huurdersorganisaties, gemeente en corporatie maken jaarlijks prestatieafspraken met elkaar over de lokale volkshuisvestelijke aangelegenheden, onder meer over nieuwbouw en verkoop van woningen. Het is een aangelegenheid van die partijen hoe zij de uitvoering van onderling gemaakte prestatieafspraken beoordelen.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat deze woningen bij voorkeur in handen moeten blijven van een woningcorporatie en als dat niet gebeurt in eerste instantie aan bewoners aangeboden zouden moeten worden? Zo nee, waarom niet?
De afweging of een verkoop van een corporatiewoning gewenst is, wordt in eerste instantie door lokale partijen gemaakt. Hierover kunnen ook prestatieafspraken worden gemaakt. Lokale partijen kunnen hierin de balans tussen het verkopen van woningen en passende nieuwbouw betrekken.
Daarbij geldt dat de verkopen van woningen door woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke regels. In de situatie van verkoop van blijvend gereguleerde woningen moeten de woningen in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen worden aangeboden. In de situatie van verkoop van te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt deze aanbiedingsplicht niet. -
Vraag 4
Wat vindt u ervan dat Mitros huurwoningen pas voor bedragen ver boven de WOZ-waarde wil verkopen aan huurders, terwijl beleggers veel minder betalen?
Over zaken als verkoopvoorwaarden van woningen kunnen gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken met corporaties. Deze partijen moeten onderling beoordelen wat zij billijk achten. Het is niet aan mij om over de verkoopvoorwaarden oordelen te hebben.
De Autoriteit woningcorporaties toetst of de feitelijke verkopen en daarbij gestelde voorwaarden voldoen aan de wettelijke regels. In de verkoopregels is onder andere opgenomen dat een blijvend gereguleerde woning in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen moet worden aangeboden tegen een prijs van niet meer dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde. Corporaties kunnen deze woningen ook met korting verkopen aan bijvoorbeeld eigen huurders. Voor te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt geen aanbiedingsplicht aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen, waardoor ook de omschreven condities niet van toepassing zijn. Voor verkopen aan beleggers geldt dat deze woningen tegen minimaal de marktwaarde moeten worden verkocht. Indien het verkopen van woningen in verhuurde staat betreft, geldt hier voor de marktwaarde in verhuurde staat, welke doorgaans lager ligt dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik. -
Vraag 5
Vindt u dat Mitros en de gemeente Utrecht zouden moeten overgaan tot een stop op de verkoop van sociale huurwoningen, nu blijkt dat Mitros de bouwafspraken niet nakomt en het geld uit de verkoop van sociale huurwoningen niet nodig heeft? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 6
Welke maatregelen bent u bereid te treffen om de bouw van sociale huurwoningen, in Utrecht en elders, te bevorderen nu betaalbare huisvesting in het gedrang komt?
Er is in Nederland een tekort aan woningen. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook huurwoningen in het middensegment en koopwoningen. De situatie is niet overal hetzelfde maar verschilt per regio en segment. In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt.
Wát er gebouwd moet worden, is een vraag die lokaal moet worden beantwoord. Lokale partijen hebben het beste zicht op wat er in hun regio/gemeente gebouwd moet worden en ook of de verkoop van (sommige typen van) corporatiewoningen daarbinnen past. Ik merk hierbij op dat verkoop van sociale huurwoningen niet betekent dat deze woningen voor de volkshuisvesting verloren gaan, maar dat zij een nieuwe functie kunnen vervullen in een ander woningmarktsegment. Met de opbrengsten kunnen nieuwe passende sociale huurwoningen worden gebouwd of bestaande worden opgeknapt en verduurzaamd.
Om het woningtekort te verminderen zoek ik de samenwerking met de medeoverheden en met de landelijke vertegenwoordigers van partijen die bij de woningbouw in den brede zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in afspraken in het Interbestuurlijk Programma en de Nationale woonagenda. Ook sluit ik woondeals met de regio’s en gemeenten waar de vraag naar uitbreiding van het aantal woningen relatief het grootst is. Zo is op 24 juni de woondeal met de regio Utrecht (MRU) getekend, waarin afspraken zijn gemaakt om de nieuwbouw van enkele tienduizenden woningen in de regio te versnellen.
4 juni 2019 - 1 juli 2019
27 dagen
Het bericht ‘Beleggers kopen Groningen op’. |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Beleggers kopen Groningen op»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op het bericht?
Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m² lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht. -
Vraag 3
Erkent u dat er sprake is van woningnood? Hoe groot is de woningnood in Groningen? Wat gaat u eraan doen om dit probleem op te lossen?
De stad Groningen behoort tot de gebieden met de meeste spanning op de woningmarkt. Recentelijk heb ik uw Kamer de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 toegezonden. Het woningtekort in het functionele woningmarktgebied Groningen wordt geraamd op 11 duizend woningen. Dit is 3,5 procent van de voorraad. Deze krapte concentreert zich voor een groot deel in de stad Groningen.
Gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei staat Groningen voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk en zien we excessen zoals huisjesmelkerij.
Begin dit jaar heb ik met Groningen de eerste woondeal getekend. Deze deal bevat afspraken om tot 2030 20.000 woningen bij te bouwen. Hiervoor zijn afspraken gemaakt over het monitoren van plancapaciteit en de gerealiseerde productie en het versneld realiseren van bouwplannen. Ook zijn er afspraken gemaakt over intensieve samenwerking rondom de ontwikkeling van het voormalige Suikerfabriekterrein en de Eemskanaalzone, twee gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie. Tenslotte zijn er afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren. Ik heb bijvoorbeeld afspraken gemaakt over studentenhuisvesting en ik heb middelen beschikbaar gesteld aan Groningen om de gemeente te ondersteunen bij de invoering en uitvoering van een nieuw vergunningsstelsel bedoeld om malafide verhuurders aan te pakken. -
Vraag 4
Deelt u de analyse dat door de woningnood beleggers onacceptabel hoge rendementen kunnen behalen door hoge huren te vragen aan huurders?
Met name in de grote steden stijgen de prijzen van huurwoningen snel, waardoor ze in sommige gevallen nooit in het middenhuursegment terecht komen of bij mutatie stijgen naar een dure huur. Schaarste leidt ertoe dat sommige verhuurders een excessief hoge huur (kunnen) vragen. Uw Kamer heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur uit te werken die excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat5. Voor de zomer informeer ik uw Kamer over de verdere uitwerking van de noodknop.
-
Vraag 5
Klopt het dat het aandeel van starters in transacties is gedaald van 39 procent naar 26 procent? Wat vindt u ervan dat door het opkopen van de bestaande woningvoorraad door beleggers starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren in Groningen?
De onderzoeksspecial van het Kadaster naar Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden6 heeft meer inzicht gegeven in de mate waarin koopstarters en beleggers met elkaar concurreren. Het onderzoek laat zien dat deze particuliere beleggers relatief vaak woningen aankopen in studentensteden. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de meeste studentensteden koopstarters en particuliere beleggers elkaar in beperkte mate tegenkomen op de woningmarkt, omdat zij zich op verschillende woningsegmenten richten. Desondanks kunnen starters in sommige steden en in bepaalde segmenten concurrentie van particuliere beleggers ondervinden.
Ik zie ook dat het op sommige plekken in het land lastig is om een passende woning te vinden. Ik zet mij dan ook in om het woningaanbod te vergroten. Hierbij heb ik specifiek aandacht voor het middenhuursegment. Fatsoenlijke beleggers kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Wanneer fatsoenlijke huurprijzen worden gevraagd, kunnen deze huurwoningen ook toegang bieden voor starters die willen huren. Hierbij geldt dat verhuurders die excessief gedrag vertonen moeten worden tegengegaan. Ook neem ik de berichtgeving dat starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren door de opkomst van beleggers serieus. Om te bepalen of bijsturing vanuit het Rijk noodzakelijk en proportioneel is, moet het effect van beleggers op de woningmarkt scherp in beeld zijn. Zoals eerdergenoemd, ben ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group bezig om in kaart brengen wat de toename van particuliere beleggers die actief zijn op de woningmarkt doet met de prijzen van woningen in stedelijke gebieden, waaronder Groningen. Een mogelijk positief prijseffect kan wijzen op verdringing van starters waardoor starters minder kansen krijgen om een huis te kopen.
Dat het aandeel van starters in alle transacties in Groningen daalt van 39 procent naar 26 procent kan ik niet verifiëren. Op landelijk niveau is het aandeel starters sinds 2009 tot begin 2018 gedaald. Daarentegen is het aantal transacties door starters is in deze periode wel toegenomen. Dit is mogelijk doordat het aantal woningtransacties de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Doordat het aantal transacties van doorstromers en particuliere verhuurders sterker is gestegen, daalt het aandeel starters.7 -
Vraag 6
Wat vindt u ervan dat het woningaanbod in de sociale huursector krimpt? Welke gevolgen heeft dit voor de betaalbaarheid van wonen in Groningen, met name voor studenten, lagere inkomens en middeninkomens? Welke maatregelen kunt u of kan de gemeente treffen om de betaalbaarheid te waarborgen?
Zoals hierboven aangegeven staat de stad Groningen, gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei, voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk. Daarom heb ik begin dit jaar met Groningen een woondeal getekend, waarin is afgesproken versneld 20.000 woningen te realiseren. Ik heb in de deal ook afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van studentenhuisvesting. Verder zal ik samen met de regio de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties verkennen in relatie tot de grote opgaven op het gebied van onder andere betaalbaarheid en woningbouwproductie. Samen onderzoeken we welke maatregelen bij deze opgaven kunnen helpen. Te denken valt aan samenwerkingsvormen tussen gemeente, corporaties en particulieren. Hierbij moet de eigen verantwoordelijkheid in acht worden genomen en het moet binnen de kaders van de Woningwet passen.
Er zijn meer maatregelen om te zorgen dat de betaalbaarheid gewaarborgd wordt, die ingezet kunnen worden door gemeenten en corporaties. Zo kunnen gemeenten in geval van schaarste op basis van een aantal criteria een huisvestingsverordening opstellen, waarin zij de ruimte hebben om voorrang te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen. Bovendien kunnen gemeenten periodiek prestatieafspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor bijvoorbeeld lagere inkomens, studenten en middeninkomens. Ook kunnen zij afspraken maken met andere verhuurders. Zoals in mijn brief van 22 februari beschreven, wil ik regionale excessen in huurprijzen tegengaan en werk ik daarom aan de «noodknop middenhuur» en het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het woonwaarderingsstelsel. -
Vraag 7
Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten meer ruimte kunnen krijgen voor toepassing van eigen regels voor wonen in hun gemeente? Ziet u daarbij ook ruimte om bijvoorbeeld inkomensgrenzen of maximale huurprijzen te stellen?
Zoals ik mijn brief Aanpak Goed Verhuurderschap van 9 november jl. heb toegezegd, verken ik met te betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke maatregel tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering. In dat licht heb ik, zoals in de brief van 6 juni jl. aangegeven, begin dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang van deze pilots. Om woningmarkten beter in balans te brengen wordt het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeente soms aangedragen. Dit zou een grote wijziging ten opzichte van het bestaande stelsel zijn. Zoals aangegeven in de brief evaluatie Woningwet 2015 ben ik bereid de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken, maar zet ik vraagtekens bij de effectiviteit en noodzaak. Differentiatie naar regio of gemeente zal moeilijk uitvoerbaar en handhaafbaar zijn, omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig zijn aan periodiek wijzigende lokale afspraken. Daarom kijk ik eerst naar het differentiëren van huur- en inkomensgrenzen naar huishoudsamenstelling. Zoals in mijn antwoord op vraag 6 beschreven werk ik momenteel de maatregelen uit om excessieve huurprijsstijgingen tegen te gaan waardoor woningen betaalbaar gehouden worden, specifiek in regio’s met een krappe woningmarkt.
-
Vraag 8
Waarom voert u geen verlaging van de overdrachtsbelasting naar nul procent voor starters en een verhoging naar 10 procent voor beleggers in nu blijkt dat beleggers de huurprijzen opdrijven en starters daardoor moeilijker een betaalbare huurwoning kunnen vinden?
Ik ben mij ervan bewust dat de krappe woningmarkt op sommige plekken in het land tot problemen leidt en zet mij in om deze problemen aan te pakken. Ik snap wat u beoogt met dit voorstel, maar heb er mijn twijfels over of een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers daadwerkelijk zal leiden tot lagere huurprijzen. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar huurders in de vorm van hogere huren. Tegelijkertijd begrijp ik de achterliggende gedachte en verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes8, samen met de Staatssecretaris van Financiën of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is.
-
Vraag 9
Waarom bent u niet bereid de stijging van de huurprijzen te maximeren tot 3 procent bovenop de inflatie, en de huurprijzen te bevriezen als de prijzen met (meer dan) 30 procent zijn gestegen de afgelopen vijf jaar?
Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij heeft ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen middenhuur in de Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf en in antwoord op eerdere schriftelijke vragen, zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat we huurders met een middeninkomen willen beschermen en excessieve huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen in de aanpak daarvoor.
Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Zijn voorstellen betekenen dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om een huurbevriezing te realiseren of is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het betekent dat er toezicht gehouden moet worden op alle huurprijsverhogingen in Nederland. Het gaat immers om wat voor huurprijsstijging er daadwerkelijk wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel is afgesproken.
Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken en richt mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.
4 juni 2019 - 1 juli 2019
27 dagen
Het opkopen van huizen om duur te verhuren in studentensteden |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. https://www.groene.nl/artikel/gipsplaten-plus-wc-erin-en-je-hebt-een-…
3. Motie Dik-Faber c.s. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?i…
4. Debat over het opkopen van huizen door beleggers, 13 maart 2019
5. https://insights.abnamro.nl/2019/05/kijk-voor-vastgoed-verder-dan-de-…
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat in Groningen zeven op de tien te koop staande woningen worden opgekocht door particuliere beleggers, waar starters en sociale huurders de dupe van zijn?1 Wat is uw reactie daarop?
Ja. Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m2 lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht. -
Vraag 2
Kunt u reageren op de bevindingen van De Groene Amsterdammer, Dagblad van het Noorden en Tubantia inzake de rol van particuliere beleggers in universiteitssteden, beschreven in het artikel «Gipsplaten plus wc erin en je hebt een cashcow»?2
In aanvulling op het onder vraag 1 genoemde bericht maakt De Groene Amsterdammer een schets van de groep particulieren beleggers. Het bericht laat zien dat er veel verschillende type beleggers zijn. Het kan gaan om particulieren die een woning voor een kind willen kopen, mensen die via deze weg pensioen opbouwen voor later, of het zien als een alternatief voor de lage spaarrente. Het kan daarbij gaan om particulieren die alleen een tweede woning kopen tot de meer zakelijke beleggers die al veel panden in bezit hebben. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft recent onderzocht dat in 2018 verreweg de meeste particuliere beleggers één woning in de verhuur hebben. De verschillende particuliere beleggers kunnen verschillende kenmerken en motieven hebben. Ik wil hier meer inzicht in krijgen met het onderzoek dat ik momenteel door het CBS en het Kadaster laat uitvoeren naar de eigendomsmutaties in de woningvoorraad, waarbij ook wordt ingegaan op de kenmerken van particuliere verhuurders. Tussen deze beleggers zitten mensen die zich fatsoenlijk gedragen en investeerders die excessief gedrag vertonen. Excessief gedrag moet worden aangepakt.
-
Vraag 3
Wat gaat u doen aan de gesignaleerde lokale vastgoedbaronnen, waardoor starters die op zoek naar een eerste koophuis er in alle universiteitssteden steeds minder aan te pas komen?
Op verschillende plekken in het land knelt de woningmarkt, wat leidt tot onwenselijke situaties. Zo is er een tekort aan middenhuurwoningen, voornamelijk in de stedelijke gebieden. Deze woningen zijn hard nodig voor mensen met een flexibele woonvraag, waaronder ook starters. Beleggers kunnen juist in dit segment woningen toevoegen en bijdragen aan een leefbare woonomgeving. Helaas zijn er ook beleggers die zich niet fatsoenlijk gedragen. Deze moeten aangepakt worden en daar zet ik mij ook voor in. Hiervoor werk ik onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. In het geval dat bestaande koopwoningen worden opgekocht, is er een risico dat starters hierdoor minder makkelijk een passende koopwoning vinden. Dit is een serieus risico en verdient aandacht. Ik wil dan ook meer inzicht krijgen in de gevolgen van beleggers op de woningmarkt. In dat kader onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.
-
Vraag 4
Bent u bereid om voor vastgoedbazen een maximum aantal panden in te voeren die hij/zij in bezit mag hebben? Zo nee, waarom niet?
Nee, want het gaat niet zozeer om de hoeveelheid panden die een eigenaar/verhuurder bezit maar de wijze hoe hij deze panden verhuurt. Bovendien zou een dergelijke regeling een verregaande inbreuk zijn op het recht op het ongestoord genot van de eigendom, het recht op het vrije verkeer van kapitaal en de vrijheid tot het ontvangen en aanbieden van diensten. Ik acht zo een beperking van een grondrecht niet te rechtvaardigen.
-
Vraag 5
Waarom bent u nog niet overgegaan tot het instellen van een woonplicht/zelfbewoningsplicht, waar al goede ervaringen mee zijn opgedaan in steden met grote woningnood?
Gemeenten hebben voor nieuwbouw al mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Gemeenten kunnen gebruik maken van hun privaatrechtelijke bevoegdheden als eigenaar van de grond en via erfpachtvoorwaarden of gebruik maken van een anterieure overeenkomst een zelfbewoningsplicht afdwingen. Momenteel is het niet mogelijk om een zelfbewoningsplicht in te voeren in de bestaande bouw. Een aantal gemeenten geeft aan wel interesse te hebben in deze verdergaande bevoegdheid. Een generieke zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw is een ingrijpend instrument. Ik heb dan ook bedenkingen bij de proportionaliteit van dit instrument. Toch verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, de (on)mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw.
-
Vraag 6
Wat is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door de Kamer aangenomen motie-Dik-Faber (Kamerstuk 32 847, nr. 498) die oproept juridische belemmeringen voor gemeenten weg te nemen om koopwoningen te beschermen, waarbij de mogelijkheid van een zelfbewoningsplicht bij bestaande koopwoningen als mogelijkheid wordt genoemd?3
Mede in het kader van de motie Dik-Faber, verken ik de (on)mogelijkheden van een woonplicht in de bestaande bouw. Hierbij heb ik oog voor het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrije verkeer van kapitaal. Een aantal gemeenten heeft aangegeven opzoek te zijn naar een instrument als de zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw. Ik vind het dan ook belangrijk om gemeenten nauw te betrekken bij de verkenning van dit mogelijke instrument. Met een aantal gemeenten heb ik al gesprekken gevoerd over deze vorm van een zelfbewoningsplicht en het uitzoekwerk dat nog gedaan moet worden.
-
Vraag 7
Bent u al bereid de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers te verhogen, zodat het opkopen van panden met een prijsopdrijvend effect op de koop- en huurmarkt wordt ontmoedigd? Zo nee, waarom niet?4
Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk en betaalbaar is. Ik begrijp het idee van het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, maar betwijfel of dit een geschikt instrument is om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de Nederlandse woningmarkt te vergroten. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar de huurder in de vorm van hogere huren. Wel heb ik uw Kamer, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes9, reeds toegezegd om samen met de Staatssecretaris van Financiën te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is. Hierbij wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.
-
Vraag 8
Op welke andere manieren gaat u ervoor zorgen dat andere gemeenten niet ten prooi vallen aan vastgoedbazen en de uitwassen van particuliere beleggers, aangezien banken al andere gemeenten promoten om in vastgoed te beleggen?5
In deze discussie vind ik het belangrijk om niet alle beleggers over één kam te scheren. Zo kunnen beleggers bijdragen aan een goed functionerend middenhuursegment en daarmee een toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Tegelijkertijd wil ik beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen tegengaan. Gemeenten hebben al verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw kunnen zij bijvoorbeeld korting bieden op de grondprijs voor de bouw van sociale huur en woningen bestemmen voor middenhuur. Ik roep gemeenten dan ook op om de mogelijkheden die er zijn optimaal te benutten. Dat betekent niet dat ik stilzit. Ook ik zet mij in om onfatsoenlijke beleggers te weren. Zo ben ik bezig met het uitwerken van de noodknop, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.
-
Vraag 9
Wat is uw oordeel over deze activiteiten van banken, die niet in het belang zijn van de gehele maatschappij omdat sociale huurders en starters de dupe worden en deze banken vooral bezig zijn met de belangen van mensen die het geld hebben om te beleggen in vastgoed? Wat gaat u hieraan doen?
In het voorgaande heb ik aangegeven dat ik het belangrijk vind om niet alle beleggers over één kam te scheren. De conclusie dat de financiering van een woning als belegging op zichzelf problematisch is deel ik niet. Mijn focus ligt op het gericht tegengaan van beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen.
-
Vraag 10
Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?
Ja.
3 juni 2019 - 27 juni 2019
24 dagen
Het bericht ‘Huurders betalen hoge prijs in overspannen vrije sector’ |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Huurders betalen hoge prijs in overspannen vrije sector»?1
Ja.
-
Vraag 2
Erkent u dat verhuurders misbruik maken van hun machtspositie gezien de woningnood en te weinig onderhoud plegen, te hoge huurprijzen vragen en te hoge servicekosten in rekening brengen? Zo ja, wanneer gaat u daar eindelijk wat aan doen? Zo nee, hoe is dat mogelijk?
Ik begrijp heel goed wat de negatieve gevolgen kunnen zijn van de schaarste op de woningmarkt. Sommige kwaadwillenden zullen misbruik willen maken van die schaarste. Dat neem ik zeer serieus. De afgelopen periode heb ik met verschillende partijen op de woningmarkt en met de medeoverheden veel acties in gang gezet tegen het woningtekort en de excessen op de woningmarkt. Ik zal twee voorbeelden noemen.
In de woondeals die ik sluit met de regio’s waar het woningtekort en de gevolgen daarvan het meest urgent zijn, maak ik ten eerste afspraken om samen te werken aan de bouwproductie. Doel is om juist in deze regio’s zo snel mogelijk de woningtekorten terug te dringen. Omdat meer bouwen altijd tijd kost maak ik in de woondeals aanvullend ook afspraken over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de tekorten waar we meteen mee aan de slag kunnen. Ik heb u inmiddels geïnformeerd over de woondeals die ik heb gesloten met de stad Groningen, het Stedelijk Gebied Eindhoven, de zuidelijke Randstad en de regio Utrecht.
In de brief aan uw Kamer van 9 november 2018 leest u hoe ik samen met de betrokken partijen de aanpak Goed Verhuurderschap ben gestart om de misstanden in de huursector tegen te gaan, zoals huisjesmelkerij, discriminatie en het rekenen van onterechte bemiddelingskosten. De partijen en ik zijn nu gezamenlijk bezig met het uitvoeren van de afgesproken actiepunten, die ik in voornoemde brief heb vermeld.
Ik informeer u halfjaarlijks via de voortgangsrapportage Nationale Woonagenda. -
Vraag 3
Onderschrijft u de uitspraak dat «huurders in de vrije sector volledig vogelvrij» zijn door het tekort aan woningen?
De huurders in Nederland zijn beschermd door de wet. De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en de verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen. Verder is in de wet duidelijk vastgelegd welke kosten voor rekening van de huurder en welke kosten voor rekening van de verhuurder zijn. Zoals ook blijkt uit het genoemde krantenartikel kunnen huurders zich tot de rechter wenden.
-
Vraag 4
Wat vindt u ervan dat grote verhuurders onterecht kosten in rekening brengen bij huurders voor onderhoud, terwijl de gebreken blijven bestaan? Deelt u de analyse dat deze praktijken kunnen voortbestaan door het gebrek aan regulering en de woningnood? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen gaat u treffen?
Vesteda bevestigt dat zij geen onderhoudskosten in rekening brengt bij huurders. Wettelijk gezien mag dat ook niet. Ten aanzien van bijkomende diensten geldt dat de verhuurder verplicht is zijn contractuele verplichtingen na te komen. Voor de daarvoor in rekening te brengen servicekosten, geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten mag doorbelasten aan de huurder.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat de grote misstanden in het artikel illustreren dat ook huurders in de vrije sector meer bescherming verdienen? Wanneer is voor u het moment aangebroken dat u niet langer vertrouwt op zelfregulering, nu steeds blijkt dat verhuurders zich almachtig wanen door het grote tekort aan woningen?
Naar aanleiding van dit artikel is ambtelijk contact geweest tussen het Ministerie van BZK en Vesteda. Zij vermeldt dat er geen sprake is van gevaren voor de gezondheid en veiligheid in het complex Detroit. Vesteda hecht waarde aan betaalbare, kwalitatief hoogwaardige woningen in stedelijke gebieden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van o.a. de gemiddelde huurverhoging voor de huurwoningen van Vesteda in Nederland.
* Noot: Onderhoudskosten zijn geen servicekosten, deze kosten worden niet doorbelast aan de huurder.
Vesteda erkent dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Mede naar aanleiding van dit artikel is Vesteda direct gestart met het uitvoeren van achterstallige werkzaamheden. Het geschil tussen Vesteda en de huurdersbelangenvereniging (HBV) van het betreffende pand (in het genoemde artikel) over de servicekostenafrekening over 2016 betreft hier één geschil met één van de 85 HBV’s.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het algemeen verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6 en 7. -
Vraag 6
Bent u bereid huurders in de vrije sector alsnog toegang te geven tot de Huurcommissie?
Er wordt ten aanzien van de huurbescherming geen onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde – en gereguleerde huurovereenkomsten.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming is er wel een onderscheid. Daar waar bij de gereguleerde huurovereenkomsten alle procedures op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de Huurcommissie mogelijk zijn, is dit bij de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet het geval. Met procedures over de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst) is het mogelijk dat de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs alsnog in het gereguleerde segment valt. Ten aanzien van alle overige procedures bij de Huurcommissie geldt dat indien beide partijen hiermee instemmen, een geschil aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd. De Huurcommissie brengt alsdan een advies uit. Ik heb mij aangesloten bij de aanbevelingen van de voorzitter van de samenwerkingstafel middenhuur en moedig verhuurders aan om in de huurcontracten op te nemen dat de Huurcommissie advies kan geven bij huurprijs- en servicekostengeschillen. Hierdoor hoeven huurders niet langer toestemming te vragen aan de verhuurder als zij naar de Huurcommissie willen stappen met een geschil. Mede in het kader van Goed Verhuurderschap wordt met betrokken partijen gesproken hoe de toegang van de geliberaliseerde huurovereenkomsten tot de Huurcommissie kan worden bevorderd. Verhuurders in het geliberaliseerde segment, klein en groot, hebben hiermee de mogelijkheid om zich, in de zin van goed verhuurderschap, positief te onderscheiden. Uiteraard blijft het van belang om als huurder en verhuurder bij een geschil eerst samen tot een oplossing te komen. De Huurcommissie heeft de kennis in huis om, mocht men er onderling niet uitkomen, een advies te geven. Afgaande op de laatste signalen ben ik optimistisch over de resultaten van dit overleg.
Daarnaast is de rechtsgang in het huurrecht neergelegd bij de kantonrechter vanwege de laagdrempeligheid. Daarmee is de stap naar de rechter bij huurprijsgeschillen niet zo groot. -
Vraag 7
Bent u het eens met het uitgangspunt dat een gang naar de rechter slechts een laatste redmiddel is waar bovendien heel veel mensen -zeker huurders die in een afhankelijke situatie verkeren- niet snel naar zullen grijpen? Moeten er niet veel toegankelijker methoden zijn voor huurders om hun recht te halen?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Zijn er gevaren voor de volksgezondheid of onveiligheid door bijvoorbeeld gladde vloeren, liften die ineens naar beneden vallen of abominabele schoonmaak? Wat doet u eraan om te voorkomen dat er ernstige ongelukken gebeuren vanwege slecht onderhoud en/of nalatige hygiëne?
Zoals u weet kan ik individuele zaken niet beoordelen. Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid bij de verhuurder om regelmatig onderhoud te verrichten. Ook dient de verhuurder door de huurder gemelde onderhoudsgebreken binnen redelijke tijd te verhelpen. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt dan:
29 mei 2019 - 28 juni 2019
30 dagen
Het bericht dat woningcorporaties hoge tarieven rekenen voor inschrijvingen |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Inschrijven voor huurwoning: van gratis tot vijftig euro»?1
Ja, ik heb kennisgenomen van het genoemde bericht.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op het artikel?
In de volgende antwoorden kunt u mijn reactie lezen.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat er sprake is van woningnood? Hoeveel woningen moeten gebouwd worden om aan de huidige en toekomstige vraag te voldoen? In hoeverre blijft het aantal gebouwde woningen daarbij achter? Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat iedereen alsnog zeker kan zijn van een fijne en betaalbare woning?
Ik vind het belangrijk dat iedereen toegang heeft tot een prettige en betaalbare woning. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid. Veel mensen die op zoek gaan naar een nieuwe woning hebben moeite om een woning te vinden die volledig aansluit bij hun woonwensen, en moeten in meer of mindere mate concessies doen in hun woonwensen. Een indicator voor de spanning op de woningmarkt is het statistische woningtekort. Dit bedraagt 3,8%, terwijl het voor de crisis rond de 2% schommelde. De toename van het woningtekort is een gevolg van het achterblijven van de bouwproductie tijdens de crisisjaren, terwijl de huishoudensgroei sindsdien groot was. In de Staat van de woningmarkt 2018 en de Staat van de Volkshuisvesting 2019 zijn de achtergronden van het statistische woningtekort toegelicht.
In de Woonagenda is een nieuwbouwproductie van 75.000 woningen per jaar als doelstelling geformuleerd. Daarmee wordt voorzien in de toename van de woningbehoefte en zal het woningtekort afnemen. In 2018 werden bijna 74.000 woningen aan de voorraad toegevoegd. De opgaven van provincies in het kader van de inventarisatie van de plancapaciteit wijzen erop dat de productie de komende jaren opnieuw dichtbij de doelstelling kan komen, mits tijdig voldoende harde plancapaciteit wordt gerealiseerd. Met het sluiten van woondeals in de woningmarktregio’s met relatief de grootste uitbreidingsvraag, sla ik met betrokken gemeenten en provincies de handen ineen om de woningbouwproductie te versnellen. -
Vraag 4
Erkent u dat er een groot tekort is aan sociale huurwoningen? Hoe groot is dat tekort? Hoe lang zijn de gemiddelde en maximale wachtlijsten voor een sociale huurwoning?
De toegenomen wacht- en zoektijden voor sociale huurwoningen (onderzoek Stand van de woonruimteverdeling, Rigo 2019, bijlage bij Staat van de Volkshuisvesting 2019) geven een indicatie dat de spanning op dit deel van de markt is opgelopen. Wacht- en zoektijden zijn echter geen eenduidige indicator van de schaarste, omdat de werking van de woonruimteverdeelsystemen ertoe bijdraagt dat mensen inschrijfduur opsparen om in aanmerking te kunnen komen voor gewilde woningen. De toegenomen economische groei draagt bij een grotere verhuiswens onder de doelgroep van de sociale huisvesting. Ook dit draagt bij aan de oplopende wacht- en zoektijden.
Over de gemiddelde en maximale wachttijden kan ik het volgende opmerken. In het WoON2018 is onderzoek gedaan naar de wacht- en zoektijden. Het WoON 2018 laat zien dat een huurder die in de afgelopen 2 jaar een sociale huurwoning betrok, gemiddeld 24 maanden actief op zoek was naar een woning. Hier is een aantal factoren van invloed op. Een belangrijke factor die de zoekduur verklaart, is het soort woning waarnaar gezocht wordt. Huurders van eengezinswoningen waren gemiddeld 28 maanden op zoek, huurders van een appartement gemiddeld 22 maanden.
De oplopende wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning hebben mijn volle aandacht. De lange wachttijden kunnen soms een grote impact hebben en een gevoel van machteloosheid geven, bijvoorbeeld als de noodzaak om te verhuizen steeds dringender wordt maar er desalniettemin geen woning die voldoende aansluit bij de woonwensen beschikbaar komt. In de Staat van de Woningmarkt 2019 dat in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt. Dit kan meer inzicht geven in de mate van een tekort aan sociale huurwoningen. -
Vraag 5
Deelt u de analyse dat het tekort aan (sociale) huurwoningen woningcorporaties in staat stelt bemiddelingskosten en inschrijfkosten in rekening te brengen? Wat vindt u ervan dat woningcorporaties deze kosten in rekening brengen bij mensen die vanwege hun inkomen zijn aangewezen op sociale huurvoorzieningen?
Ook als er geen tekort is aan sociale huurwoningen is het voorstelbaar dat inschrijfkosten in rekening gebracht worden. In het algemeen zijn de kosten van inschrijving bedoeld om de kosten te dekken voor een regionaal woonruimteverdeelsysteem en daarmee samenhangende activiteiten zoals een klantcontactcentrum en organisatie van bezichtigingen. Het in rekening brengen van inschrijfkosten en verleningskosten bij de woningzoekenden is ook gestoeld op het idee dat het aantal inschrijvingen van niet-actieve woningzoekenden zoveel mogelijk voorkomen wordt. Alleen mensen met een (op termijn) reële verhuiswens zijn bereid deze kosten te betalen.
-
Vraag 6
Kunt u een overzicht geven van de wachttijden per woningcorporatie en de inschrijfkosten die corporaties rekenen?
Ik beschik niet over informatie van wachttijden per corporatie. De inschrijfkosten en verlengingskosten bij woonruimteverdelingssystemen vindt u in onderstaande tabel en zijn verkregen via websites van de verschillende woonruimteverdeelsystemen (zie ook Woningnet.nl).
De woningzoeker
€ 16,00
€ 10,00
Almere (WoningNet)
€ 25,50
€ 25,50
Entree
€ 0,00
€ 0,00
Woonkeus DrechtSteden
€ 30,95
€ 19,55
Friesland huurt (ElkienAccolade)
€ 0,00
€ 0,00
Eemvallei (Woningnet)
€ 25,00
€ 10,00
Gooi en Vechtstreek (WoningNet)
€ 15,00
€ 15,00
Groningen (WoningNet)
€ 20,95
€ 20,95
Haaglanden (Woonnet Haaglanden)
€ 12,50
€ 12,50
Holland-Rijnland (Woningnet)
€ 7,50
€ 7,50
Huren in Baarn
€ 18,101
Wonen in Velsen (IJmondwoning)
€ 10,00
€ 10,00
Klik voor Wonen
€ 20,00
€ 10,00
NoordVeluwe
€ 15,00
€ 15,00
Regio Amsterdam (WoningNet)
€ 50,00
€ 8,00
Regio Apeldoorn (Woonkeus-Stedendriehoek)
€ 30,00
€ 0,00
Regio Midden Holland (WoningNet)
€ 23,00
€ 0,00
Regio Utrecht (WoningNet)
€ 25,00
€ 8,00
Rivierenland, Alblasserwaard, Vijfherenland, Bommelerwaard, land van Heusden en Altena (Woongaard)
€ 25,00
€ 10,00
Rijnmond (Woonnet Rijnmond)
€ 10,00
€ 10,00
Stadsregio Arnhem-Nijmegen (Entree)
€ 0,00
€ 0,00
SVNK
€ 7,50
€ 7,50
Thuis in de Achterhoek
€ 0,00
€ 0,00
Thuis in Limburg
€ 0,00
€ 0,00
Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal (Huiswaarts)
€ 25,00
€ 10,00
WestFriesland
€ 0,00
€ 0,00
Wonen in Velsen (zie Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland)
(€ 35)2
Woning inzicht
€ 8,00
€ 8,00
Woningnet Hengelo/Borne
€ 15,00
€ 15,00
Woningbureau Maastricht (zie Thuis in Limburg)
(€ 32,00)
(€ 0,00)
Woonbureau Almelo
€ 25,00
€ 10,00
Wooniezie
€ 0,00
€ 0,00
Woonmatch Kop NH
€ 15,00
€ 0,00
WoonService Den Bosch
€ 10,00
€ 10,00
Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland
€ 10,001
€ 10,003
Zuidwestwonen.nl
€ 17,50
€ 17,50
voor 2 jaar.
voor 5 jaar.
de kosten zijn vijf jaar geldig en daarna met een verlenging van 3 jaar. -
Vraag 7
Deelt u de vrees dat de hoge inschrijfkosten mensen ervan weerhouden om in meerdere steden ingeschreven te staan bij woningcorporaties? Denkt u dat mensen hierdoor minder makkelijk naar andere steden kunnen verhuizen?
Nee, ik deel die vrees niet omdat de woonruimteverdeelsystemen meestal een regio met meerdere gemeenten beslaan, waardoor woningzoekenden met één inschrijving toegang hebben tot een groot, regionaal woningaanbod. Woningzoekenden kunnen zodoende in meerdere steden zoeken. Daarnaast blijkt uit het WoOn dat de meeste woningzoekers georiënteerd zijn op de regio waar men al woont. Omdat bij de meeste woonruimteverdeelsystemen alle corporaties in een regio zijn aangesloten, hoeven woningzoekenden slechts eenmaal kosten te maken voor inschrijving. Woningzoekenden die naar een andere regio willen verhuizen hoeven zich maar in één systeem in te schrijven. Daarom denk ik dat de inschrijfkosten geen belemmering zijn om naar een andere stad te verhuizen.
-
Vraag 8
Wat vindt u ervan dat mensen de opgebouwde wachttijd niet (deels) kunnen meenemen naar corporaties op andere plekken in het land? Denkt u dat het (deels) kunnen meenamen van opgebouwde wachttijd zou kunnen bijdragen aan een goede spreiding van de vraag naar sociale woningen? Bent u bereid te onderzoeken of dit ingevoerd kan worden?
Woningzoekenden dienen zo min mogelijk belemmeringen te ondervinden wanneer zij willen verhuizen naar een andere stad of regio bijvoorbeeld vanwege een andere baan. Om dit zo goed mogelijk te faciliteren, kunnen gemeenten en corporaties verschillende instrumenten benutten, bijvoorbeeld door het opnemen van een voorrangsbepaling voor bepaalde groepen in de huisvestingsverordening. Indien er geen gemeentelijke huisvestingsverordening is, is het aan corporaties om -met inachtneming van de toewijzingsnormen van de Woningwet- een woningtoewijzingsbeleid in te richten.
Een andere optie is het aanpassen van de bestaande systematiek van woonruimteverdeling. Er zijn geen wettelijke belemmeringen voor corporaties en gemeenten voor het opzetten van bijvoorbeeld één landelijk systeem, of voor het mogelijk maken van het meenemen van de wachttijd. Uit het WoOn blijkt dat het overgrote deel van de woningzoekenden een woning in de regio zoekt waar men al woont. Het niet kunnen meenemen van opgebouwde wachttijd vormt zodoende voor een beperkte groep een knelpunt. Het meenemen van opgebouwde wachttijd kan echter ook een averechts effect hebben. Immers, woningzoekenden met een opgebouwde wachttijd kunnen voor een toename zorgen van de druk op de sociale huursector in steden waar de woningmarkt al gespannen is. Het gevolg is dat de inwoners van die steden langer op een woning moeten wachten.
De G4 hebben aangeven te willen nadenken over het meenemen van wachttijden indien de woningzoekende zich op een andere woningmarkt wil richten. In de Nationale woonagenda 2018–2021 (de agenda opgesteld samen met Aedes, Bouwend Nederland, IVBN, NEPROM, NVB-Bouw, NVM, Vastgoed Belang, vereniging Eigen Huis en de Woonbond) is verder afgesproken dat Aedes de mogelijkheden verkent van het stroomlijnen van woonruimteverdeelsystemen. Aedes doet hier op dit moment onderzoek naar.
Omdat een eenduidig woonruimteverdeelsysteem de kosten als gevolg van schaalvoordelen mogelijk kunnen drukken, ondersteun ik van harte de inspanningen van partijen, waaronder G4, Aedes en de Nederlandse Woonbond om te onderzoeken of het meenemen van wachttijd dan wel een gezamenlijk zoeksysteem de doorstroming kan bespoedigen. Niet alleen kunnen daardoor mogelijk de inschrijvings- en verlengingskosten worden verlaagd en voor alle huurders eenduidig worden, een dergelijk systeem draagt daarenboven bij aan de transparantie ten opzichte van de vele systemen die nu naast elkaar bestaan. Hierdoor wordt ook het zoeken voor de burger makkelijker. Het voortouw bij de ontwikkeling van een gemeenschappelijk systeem ligt bij corporaties en gemeenten. Dat is in lijn met de Huisvestingswet die er vanuit gaat dat woonruimteverdeling een lokale verantwoordelijkheid is. De realisatie van een eenduidig systeem vergt namelijk ook aanpassingen in de lokale huisvestingsverordeningen. -
Vraag 9
Kent u het pleidooi van de Woonbond voor één landelijke zoekmachine voor heel Nederland? Deelt u de analyse dat inschrijfkosten hiermee omlaag gebracht kunnen worden? Bent u bereid de totstandkoming van dit systeem te bevorderen?
Zie antwoord vraag 8.
27 mei 2019 - 5 juli 2019
39 dagen
Het bericht ‘Vestia verkoopt 10.000 huizen in onder meer Westland en Pijnacker-Nootdorp’ |
|
Paul Smeulders (GL) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Vestia verkoopt 10.000 huizen in onder meer Westland en Pijnacker-Nootdorp»?1
Ja
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk zou zijn wanneer deze 10.000 sociale huurwoningen verkocht worden aan een andere partij dan aan een toegelaten instelling of aan de zittende huurders? Zo nee, waarom niet?
In het bericht valt te lezen dat Vestia voornemens is om haar woningen (circa 10.000) in de zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Brielle, Bergeijk, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) te verkopen aan andere corporaties. In de maatwerkgemeenten heeft Vestia meer dan 20% van de gereguleerde woningvoorraad in haar bezit, maar voert Vestia een beleid om haar aandeel te verkleinen, zodat zij haar schaarse middelen kan investeren in haar kernwerkgebied (Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer). Dit beleid sluit aan bij het door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurde bijgestelde verbeterplan in verband met de sanering van Vestia. De voortgang van de uitvoering van het verbeterplan wordt gemonitord door de het WSW als gemandateerd saneerder en borger en de Aw als toezichthouder. In het kader van de herijking van het verbeterplan verkent Vestia of alle circa 10.000 woningen in de maatwerkgemeenten aan andere corporaties in de regio kunnen worden verkocht, op een zodanige wijze dat het bijdraagt aan het duurzaam financieel herstel van Vestia.
-
Vraag 3
Heeft u in deze casus reeds een melding conform artikel 11d van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) van Vestia ontvangen?
Het BBSH geldt niet meer. Op grond van artikel 25 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) moeten verkopen voor goedkeuring worden voorgelegd aan de Aw. Momenteel is er nog geen overnemende partij gevonden en is er geen goedkeuring ter zake voorgelegd.
-
Vraag 4
Bent u, met het oog op het maatschappelijk belang van voldoende betaalbare huurwoningen, bereid uw goedkeuring aan de eventuele verkoop van deze sociale huurwoningen aan derden te onthouden zodat voorkomen wordt dat de sociale huurvoorraad in de betreffende gemeenten fors zal afnemen? Zo nee, waarom niet?
Vestia is voornemens om haar woningen (ca. 10.000) in de zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Brielle, Bergeijk, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) te verkopen aan andere toegelaten instellingen. Daarmee is momenteel geen sprake van een verkoop aan derden.
Mocht deze casus in de toekomst wijzigen, dan zal deze conform de verkoopregels uit het BTIV worden beoordeeld door de Aw, als onafhankelijk toezichthouder. Een beoordeling van het volkshuisvestelijk belang bij de verkoop maakt onderdeel uit van de beoordelingsprocedure. Voor de beoordeling van dit aspect spelen onder andere de vraagontwikkeling en mogelijkheden van regiocorporaties voor het bouwen van vervangende nieuwbouw een rol. In dit kader is het tevens van belang om op te merken dat de heer Karakus, die ik heb aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor het vraagstuk in de maatwerkgemeenten, binnenkort zijn bevindingen aan mij zal doen toekomen. Ik zal uw Kamer daarover informeren. -
Vraag 5
Kunt u een overzicht geven van het aantal sociale huurwoningen per woningmarktregio dat met uw toestemming verkocht is aan derden sinds het aantreden van dit kabinet?
Op dit moment zijn hierover enkel de cijfers over verslagjaar 2017 bekend. Deze zijn als volgt:
Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde
78
Arnhem Nijmegen
229
Drechtsteden Hoekse Waard
0
Food Valley
0
Fryslân
356
Groningen Drenthe
157
Haaglanden Midden-Holland Rotterdam
446
Holland Rijnland
273
Limburg
23
Metropoolregio Amsterdam
259
Metropoolregio Eindhoven
28
Noord-Holland Noord
10
Noordoost Brabant
33
Oost Nederland
172
U16
46
West-Brabant en Hart van Brabant
480
Woongaard
46
Zeeland
0
Zwolle – Stedendriehoek
68 -
Vraag 6
Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden vóór het algemeen overleg Woningbouwcorporaties op 4 juni 2019?
Gezien de informatie die voor de beantwoording van deze vragen benodigd is van andere partijen, is het niet haalbaar gebleken om deze voor 4 juni te beantwoorden.
24 mei 2019 - 18 juni 2019
25 dagen
Hypotheken voor ‘duurhuurders’ |
|
Alexander Kops (PVV), Teun van Dijck (PVV) |
|
Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht ««Duurhuurders» krijgen toegang tot hypotheek»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u van het initiatief van hypotheekverstrekker BLG Wonen die een zogeheten «huurverklaring» heeft geïntroduceerd, waarmee een huurder kan aantonen dat hij, gezien de (hoge) huur die hij al jaren kan betalen, ook een hypotheeklast kan dragen?
Binnen het Platform hypotheken spreek ik jaarlijks met de sector over knelpunten in hypotheekverstrekking. Sinds de start van dit platform in 2017 is maatwerk een belangrijk thema. Eén van de onderwerpen die de afgelopen jaren meermaals is teruggekomen, is maatwerk aan consumenten met een huur die hoger ligt dan de maximaal toegestane hypotheeklast2 , 3. Individueel maatwerk kan in deze situaties verantwoord zijn, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie gekeken wordt. De pilot Huurverklaring van BLG Wonen kan bijdragen aan het verbeteren van de mogelijkheden voor verantwoord maatwerk aan deze groep. Ik ben daarom geïnteresseerd naar de verdere uitwerking van de pilot en ik heb BLG Wonen gevraagd om opgedane ervaringen met de pilot met mij te delen.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat het oneerlijk is dat huurders louter op basis van hun inkomen geen hypotheek kunnen krijgen en daardoor gedwongen worden tot «duur huren»? Deelt u de mening dat deze «duurhuurders», die maandelijks een flinke huurprijs aftikken, ook voor een hypotheek met vergelijkbare of zelfs lagere maandlasten in aanmerking moeten kunnen komen? Deelt u de mening dat daarom bij hypotheekverstrekking niet alleen het inkomen, maar vooral de feitelijke maandlasten bepalend moeten zijn? Zo nee, waarom niet?
Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de bijeenkomsten van het Platform hypotheken is tot dusverre niet gebleken dat de groep die van een huurwoning naar een koopwoning willen doorstromen in algemene zin belemmerd wordt door de inkomensnormen.
Wel kan in individuele situaties een hogere hypotheek verantwoord zijn. In deze situaties is maatwerk mogelijk, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie van de consument gekeken wordt. Huidige huurlasten kunnen een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten. Het Nibud maakt deze kosten, naar aanleiding van discussies tijdens het Platform hypotheken, jaarlijks inzichtelijk. Dergelijk maatwerk wordt op dit moment door een beperkt aantal kredietverstrekkers toegepast. Ik kijk daarom met interesse naar de uitkomsten van de pilot. -
Vraag 4
Hoeveel van de 500.000 huurders in de vrije sector willen hun huurhuis inruilen voor een koopwoning, maar kunnen dat niet vanwege de te strikte inkomenseisen? Onderschrijft u de conclusie van BLG Wonen dat zij daarmee vermogen mislopen, oplopend tot ruim 50.000 euro in tien jaar tijd? Zo nee, waarom niet?
In het WoOn2018 is onderzoek gedaan naar de verhuiswensen van bewoners. Van de bewoners in een vrije sector huurwoning die eventueel willen verhuizen geeft ruim de helft aan een woning te willen kopen. Bij bewoners die beslist willen verhuizen wil ruim driekwart kopen.
Uit het WoOn2018 blijkt ook dat van de mensen die vanuit een vrije sector huurwoning zijn verhuisd, in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek, ruim de helft verhuisd is naar een koopwoning. Het is niet bekend welk aandeel zou willen kopen, maar vanwege de inkomenseisen niet de gewenste woning kan kopen.
Het kopen van een woning is geen garantie voor het opbouwen van vermogen. Het afsluiten van hypothecair krediet kent risico’s. Uitgangspunt is dan ook dat hypothecair krediet alleen verstrekt mag worden als dit verantwoord kan. Ik vind het eventueel mislopen van vermogen geen argument om hypothecair krediet te verstrekken aan mensen voor wie dit niet verantwoord is. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat minder strikte inkomenseisen leiden tot de volgende voordelen: opbouw van vermogen, meer doorstroming op de woningmarkt?
Ik deel dat er voordelen zijn aan het hebben van een eigen woning. Tegelijkertijd zijn in de afgelopen jaren door het kabinet de regels op het gebied van hypothecaire kredietverlening aangescherpt. De maximale loan-to-value is bijvoorbeeld stapsgewijs verlaagd naar 100%. Dit om huishoudens te beperken in het aangaan van hoge hypotheekschulden en de weerbaarheid van huishoudens te vergroten. Ik ben geen voorstander van het generiek versoepelen van de inkomenseisen voor hypothecair krediet, omdat dit het risico van overkreditering van consumenten doet toenemen. Ik hecht veel waarde aan de huidige leennormensystematiek, waarbij het Nibud jaarlijks onafhankelijk op basis van de bestedingsruimte van huishoudens bepaalt wat huishoudens aan hypotheeklasten kunnen dragen. Voor huishoudens die onnodig beperkt worden biedt de explainbepaling in de Regeling Hypothecair Krediet mogelijkheden om een hogere hypotheek te verstrekken.
-
Vraag 6
Waarom maken hypotheekverstrekkers niet vaker gebruik van de zogenaamde «explain»-optie, waarbij zij van de inkomenseisen mogen afwijken (indien zij dat kunnen verantwoorden)? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de «explain»-optie vaker wordt ingezet?
Kredietverstrekkers maken zelf de afweging in hoeverre zij gebruikmaken van maatwerk. In 2017 is tijdens het Platform maatwerk, de voorloper van het Platform hypotheken, onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Dit bleek vaak een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken, terwijl andere kredietverstrekkers zich met maatwerk aan doelgroepen onderscheiden. Bij hypotheekadviseurs spelen dergelijke afwegingen ook. Daarnaast spelen de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed een rol. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
Sindsdien heeft het Platform hypotheken knelpunten voor maatwerk weggenomen en zijn er meer mogelijkheden gekomen. Begin 2018 gaf bijna de helft van de bevraagde hypotheekadviseurs aan dat kredietverstrekkers het afgelopen jaar meer mogelijkheden zijn gaan bieden voor maatwerk en adviseurs hier beter over informeren. Voor de zomer zal ik uw Kamer opnieuw informeren over de laatste ontwikkelingen.