Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten «Mitros komt afspraken niet na?»1 en «Wethouder Diepenveen neemt het op voor Mitros ondanks schending bouwafspraak»?2

Ja

Vraag 2

Wat is uw reactie op de berichten?

Huurdersorganisaties, gemeente en corporatie maken jaarlijks prestatieafspraken met elkaar over de lokale volkshuisvestelijke aangelegenheden, onder meer over nieuwbouw en verkoop van woningen. Het is een aangelegenheid van die partijen hoe zij de uitvoering van onderling gemaakte prestatieafspraken beoordelen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze woningen bij voorkeur in handen moeten blijven van een woningcorporatie en als dat niet gebeurt in eerste instantie aan bewoners aangeboden zouden moeten worden? Zo nee, waarom niet?

De afweging of een verkoop van een corporatiewoning gewenst is, wordt in eerste instantie door lokale partijen gemaakt. Hierover kunnen ook prestatieafspraken worden gemaakt. Lokale partijen kunnen hierin de balans tussen het verkopen van woningen en passende nieuwbouw betrekken.
Daarbij geldt dat de verkopen van woningen door woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke regels. In de situatie van verkoop van blijvend gereguleerde woningen moeten de woningen in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen worden aangeboden. In de situatie van verkoop van te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt deze aanbiedingsplicht niet.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat Mitros huurwoningen pas voor bedragen ver boven de WOZ-waarde wil verkopen aan huurders, terwijl beleggers veel minder betalen?

Over zaken als verkoopvoorwaarden van woningen kunnen gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken met corporaties. Deze partijen moeten onderling beoordelen wat zij billijk achten. Het is niet aan mij om over de verkoopvoorwaarden oordelen te hebben.
De Autoriteit woningcorporaties toetst of de feitelijke verkopen en daarbij gestelde voorwaarden voldoen aan de wettelijke regels. In de verkoopregels is onder andere opgenomen dat een blijvend gereguleerde woning in eerste instantie aan de zittende huurders en andere toegelaten instellingen moet worden aangeboden tegen een prijs van niet meer dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde. Corporaties kunnen deze woningen ook met korting verkopen aan bijvoorbeeld eigen huurders. Voor te liberaliseren en geliberaliseerde woningen geldt geen aanbiedingsplicht aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen, waardoor ook de omschreven condities niet van toepassing zijn. Voor verkopen aan beleggers geldt dat deze woningen tegen minimaal de marktwaarde moeten worden verkocht. Indien het verkopen van woningen in verhuurde staat betreft, geldt hier voor de marktwaarde in verhuurde staat, welke doorgaans lager ligt dan de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

Vraag 5

Vindt u dat Mitros en de gemeente Utrecht zouden moeten overgaan tot een stop op de verkoop van sociale huurwoningen, nu blijkt dat Mitros de bouwafspraken niet nakomt en het geld uit de verkoop van sociale huurwoningen niet nodig heeft? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Welke maatregelen bent u bereid te treffen om de bouw van sociale huurwoningen, in Utrecht en elders, te bevorderen nu betaalbare huisvesting in het gedrang komt?

Er is in Nederland een tekort aan woningen. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook huurwoningen in het middensegment en koopwoningen. De situatie is niet overal hetzelfde maar verschilt per regio en segment. In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt.
Wát er gebouwd moet worden, is een vraag die lokaal moet worden beantwoord. Lokale partijen hebben het beste zicht op wat er in hun regio/gemeente gebouwd moet worden en ook of de verkoop van (sommige typen van) corporatiewoningen daarbinnen past. Ik merk hierbij op dat verkoop van sociale huurwoningen niet betekent dat deze woningen voor de volkshuisvesting verloren gaan, maar dat zij een nieuwe functie kunnen vervullen in een ander woningmarktsegment. Met de opbrengsten kunnen nieuwe passende sociale huurwoningen worden gebouwd of bestaande worden opgeknapt en verduurzaamd.
Om het woningtekort te verminderen zoek ik de samenwerking met de medeoverheden en met de landelijke vertegenwoordigers van partijen die bij de woningbouw in den brede zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in afspraken in het Interbestuurlijk Programma en de Nationale woonagenda. Ook sluit ik woondeals met de regio’s en gemeenten waar de vraag naar uitbreiding van het aantal woningen relatief het grootst is. Zo is op 24 juni de woondeal met de regio Utrecht (MRU) getekend, waarin afspraken zijn gemaakt om de nieuwbouw van enkele tienduizenden woningen in de regio te versnellen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Beleggers kopen Groningen op»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht?

Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m² lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood? Hoe groot is de woningnood in Groningen? Wat gaat u eraan doen om dit probleem op te lossen?

De stad Groningen behoort tot de gebieden met de meeste spanning op de woningmarkt. Recentelijk heb ik uw Kamer de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 toegezonden. Het woningtekort in het functionele woningmarktgebied Groningen wordt geraamd op 11 duizend woningen. Dit is 3,5 procent van de voorraad. Deze krapte concentreert zich voor een groot deel in de stad Groningen.
Gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei staat Groningen voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk en zien we excessen zoals huisjesmelkerij.
Begin dit jaar heb ik met Groningen de eerste woondeal getekend. Deze deal bevat afspraken om tot 2030 20.000 woningen bij te bouwen. Hiervoor zijn afspraken gemaakt over het monitoren van plancapaciteit en de gerealiseerde productie en het versneld realiseren van bouwplannen. Ook zijn er afspraken gemaakt over intensieve samenwerking rondom de ontwikkeling van het voormalige Suikerfabriekterrein en de Eemskanaalzone, twee gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie. Tenslotte zijn er afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren. Ik heb bijvoorbeeld afspraken gemaakt over studentenhuisvesting en ik heb middelen beschikbaar gesteld aan Groningen om de gemeente te ondersteunen bij de invoering en uitvoering van een nieuw vergunningsstelsel bedoeld om malafide verhuurders aan te pakken.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat door de woningnood beleggers onacceptabel hoge rendementen kunnen behalen door hoge huren te vragen aan huurders?

Met name in de grote steden stijgen de prijzen van huurwoningen snel, waardoor ze in sommige gevallen nooit in het middenhuursegment terecht komen of bij mutatie stijgen naar een dure huur. Schaarste leidt ertoe dat sommige verhuurders een excessief hoge huur (kunnen) vragen. Uw Kamer heeft mij daarom gevraagd om een noodknop middenhuur uit te werken die excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegengaat5. Voor de zomer informeer ik uw Kamer over de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 5

Klopt het dat het aandeel van starters in transacties is gedaald van 39 procent naar 26 procent? Wat vindt u ervan dat door het opkopen van de bestaande woningvoorraad door beleggers starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren in Groningen?

De onderzoeksspecial van het Kadaster naar Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden6 heeft meer inzicht gegeven in de mate waarin koopstarters en beleggers met elkaar concurreren. Het onderzoek laat zien dat deze particuliere beleggers relatief vaak woningen aankopen in studentensteden. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de meeste studentensteden koopstarters en particuliere beleggers elkaar in beperkte mate tegenkomen op de woningmarkt, omdat zij zich op verschillende woningsegmenten richten. Desondanks kunnen starters in sommige steden en in bepaalde segmenten concurrentie van particuliere beleggers ondervinden.
Ik zie ook dat het op sommige plekken in het land lastig is om een passende woning te vinden. Ik zet mij dan ook in om het woningaanbod te vergroten. Hierbij heb ik specifiek aandacht voor het middenhuursegment. Fatsoenlijke beleggers kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Wanneer fatsoenlijke huurprijzen worden gevraagd, kunnen deze huurwoningen ook toegang bieden voor starters die willen huren. Hierbij geldt dat verhuurders die excessief gedrag vertonen moeten worden tegengegaan. Ook neem ik de berichtgeving dat starters steeds minder kansen krijgen om een huis te kopen of te huren door de opkomst van beleggers serieus. Om te bepalen of bijsturing vanuit het Rijk noodzakelijk en proportioneel is, moet het effect van beleggers op de woningmarkt scherp in beeld zijn. Zoals eerdergenoemd, ben ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group bezig om in kaart brengen wat de toename van particuliere beleggers die actief zijn op de woningmarkt doet met de prijzen van woningen in stedelijke gebieden, waaronder Groningen. Een mogelijk positief prijseffect kan wijzen op verdringing van starters waardoor starters minder kansen krijgen om een huis te kopen.
Dat het aandeel van starters in alle transacties in Groningen daalt van 39 procent naar 26 procent kan ik niet verifiëren. Op landelijk niveau is het aandeel starters sinds 2009 tot begin 2018 gedaald. Daarentegen is het aantal transacties door starters is in deze periode wel toegenomen. Dit is mogelijk doordat het aantal woningtransacties de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Doordat het aantal transacties van doorstromers en particuliere verhuurders sterker is gestegen, daalt het aandeel starters.7

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat het woningaanbod in de sociale huursector krimpt? Welke gevolgen heeft dit voor de betaalbaarheid van wonen in Groningen, met name voor studenten, lagere inkomens en middeninkomens? Welke maatregelen kunt u of kan de gemeente treffen om de betaalbaarheid te waarborgen?

Zoals hierboven aangegeven staat de stad Groningen, gelet op de huidige krapte en de voorspelde huishoudensgroei, voor een grote woningbouwopgave. Daarnaast staat de betaalbaarheid door de krapte onder druk. Daarom heb ik begin dit jaar met Groningen een woondeal getekend, waarin is afgesproken versneld 20.000 woningen te realiseren. Ik heb in de deal ook afspraken gemaakt om de werking van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van studentenhuisvesting. Verder zal ik samen met de regio de beschikbare investeringscapaciteit van corporaties verkennen in relatie tot de grote opgaven op het gebied van onder andere betaalbaarheid en woningbouwproductie. Samen onderzoeken we welke maatregelen bij deze opgaven kunnen helpen. Te denken valt aan samenwerkingsvormen tussen gemeente, corporaties en particulieren. Hierbij moet de eigen verantwoordelijkheid in acht worden genomen en het moet binnen de kaders van de Woningwet passen.
Er zijn meer maatregelen om te zorgen dat de betaalbaarheid gewaarborgd wordt, die ingezet kunnen worden door gemeenten en corporaties. Zo kunnen gemeenten in geval van schaarste op basis van een aantal criteria een huisvestingsverordening opstellen, waarin zij de ruimte hebben om voorrang te geven aan het huisvesten van bepaalde groepen. Bovendien kunnen gemeenten periodiek prestatieafspraken maken met corporaties en huurdersorganisaties over bijvoorbeeld nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor bijvoorbeeld lagere inkomens, studenten en middeninkomens. Ook kunnen zij afspraken maken met andere verhuurders. Zoals in mijn brief van 22 februari beschreven, wil ik regionale excessen in huurprijzen tegengaan en werk ik daarom aan de «noodknop middenhuur» en het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het woonwaarderingsstelsel.

Vraag 7

Bent u bereid te onderzoeken of gemeenten meer ruimte kunnen krijgen voor toepassing van eigen regels voor wonen in hun gemeente? Ziet u daarbij ook ruimte om bijvoorbeeld inkomensgrenzen of maximale huurprijzen te stellen?

Zoals ik mijn brief Aanpak Goed Verhuurderschap van 9 november jl. heb toegezegd, verken ik met te betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke maatregel tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering. In dat licht heb ik, zoals in de brief van 6 juni jl. aangegeven, begin dit jaar met vijf grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang van deze pilots. Om woningmarkten beter in balans te brengen wordt het wettelijk differentiëren van huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeente soms aangedragen. Dit zou een grote wijziging ten opzichte van het bestaande stelsel zijn. Zoals aangegeven in de brief evaluatie Woningwet 2015 ben ik bereid de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken, maar zet ik vraagtekens bij de effectiviteit en noodzaak. Differentiatie naar regio of gemeente zal moeilijk uitvoerbaar en handhaafbaar zijn, omdat regio’s moeten worden afgebakend of onderhevig zijn aan periodiek wijzigende lokale afspraken. Daarom kijk ik eerst naar het differentiëren van huur- en inkomensgrenzen naar huishoudsamenstelling. Zoals in mijn antwoord op vraag 6 beschreven werk ik momenteel de maatregelen uit om excessieve huurprijsstijgingen tegen te gaan waardoor woningen betaalbaar gehouden worden, specifiek in regio’s met een krappe woningmarkt.

Vraag 8

Waarom voert u geen verlaging van de overdrachtsbelasting naar nul procent voor starters en een verhoging naar 10 procent voor beleggers in nu blijkt dat beleggers de huurprijzen opdrijven en starters daardoor moeilijker een betaalbare huurwoning kunnen vinden?

Ik ben mij ervan bewust dat de krappe woningmarkt op sommige plekken in het land tot problemen leidt en zet mij in om deze problemen aan te pakken. Ik snap wat u beoogt met dit voorstel, maar heb er mijn twijfels over of een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers daadwerkelijk zal leiden tot lagere huurprijzen. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar huurders in de vorm van hogere huren. Tegelijkertijd begrijp ik de achterliggende gedachte en verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes8, samen met de Staatssecretaris van Financiën of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is.

Vraag 9

Waarom bent u niet bereid de stijging van de huurprijzen te maximeren tot 3 procent bovenop de inflatie, en de huurprijzen te bevriezen als de prijzen met (meer dan) 30 procent zijn gestegen de afgelopen vijf jaar?

Het lid Nijboer refereert in zijn vraagstelling aan de amendementen die hij heeft ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel maatregelen middenhuur in de Tweede Kamer. Zoals ik toen ook aangaf en in antwoord op eerdere schriftelijke vragen, zijn het lid Nijboer en ik het eens over het feit dat we huurders met een middeninkomen willen beschermen en excessieve huren in de vrije sector willen tegengaan. We verschillen in de aanpak daarvoor.
Het lid Nijboer gaat in zijn voorstellen een stuk verder dan ik wil gaan. Zijn voorstellen betekenen dat in bestaande huurcontracten wordt ingebroken om een huurbevriezing te realiseren of is praktisch moeilijk uitvoerbaar. Het betekent dat er toezicht gehouden moet worden op alle huurprijsverhogingen in Nederland. Het gaat immers om wat voor huurprijsstijging er daadwerkelijk wordt doorgevoerd en niet alleen om wat er contractueel is afgesproken.
Ik ben bezig met de uitwerking van de noodknop om excessen aan te pakken en richt mij daarop op het middenhuursegment. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 1

Kent u het bericht dat in Groningen zeven op de tien te koop staande woningen worden opgekocht door particuliere beleggers, waar starters en sociale huurders de dupe van zijn?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m2 lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van De Groene Amsterdammer, Dagblad van het Noorden en Tubantia inzake de rol van particuliere beleggers in universiteitssteden, beschreven in het artikel «Gipsplaten plus wc erin en je hebt een cashcow»?2

In aanvulling op het onder vraag 1 genoemde bericht maakt De Groene Amsterdammer een schets van de groep particulieren beleggers. Het bericht laat zien dat er veel verschillende type beleggers zijn. Het kan gaan om particulieren die een woning voor een kind willen kopen, mensen die via deze weg pensioen opbouwen voor later, of het zien als een alternatief voor de lage spaarrente. Het kan daarbij gaan om particulieren die alleen een tweede woning kopen tot de meer zakelijke beleggers die al veel panden in bezit hebben. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft recent onderzocht dat in 2018 verreweg de meeste particuliere beleggers één woning in de verhuur hebben. De verschillende particuliere beleggers kunnen verschillende kenmerken en motieven hebben. Ik wil hier meer inzicht in krijgen met het onderzoek dat ik momenteel door het CBS en het Kadaster laat uitvoeren naar de eigendomsmutaties in de woningvoorraad, waarbij ook wordt ingegaan op de kenmerken van particuliere verhuurders. Tussen deze beleggers zitten mensen die zich fatsoenlijk gedragen en investeerders die excessief gedrag vertonen. Excessief gedrag moet worden aangepakt.

Vraag 3

Wat gaat u doen aan de gesignaleerde lokale vastgoedbaronnen, waardoor starters die op zoek naar een eerste koophuis er in alle universiteitssteden steeds minder aan te pas komen?

Op verschillende plekken in het land knelt de woningmarkt, wat leidt tot onwenselijke situaties. Zo is er een tekort aan middenhuurwoningen, voornamelijk in de stedelijke gebieden. Deze woningen zijn hard nodig voor mensen met een flexibele woonvraag, waaronder ook starters. Beleggers kunnen juist in dit segment woningen toevoegen en bijdragen aan een leefbare woonomgeving. Helaas zijn er ook beleggers die zich niet fatsoenlijk gedragen. Deze moeten aangepakt worden en daar zet ik mij ook voor in. Hiervoor werk ik onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. In het geval dat bestaande koopwoningen worden opgekocht, is er een risico dat starters hierdoor minder makkelijk een passende koopwoning vinden. Dit is een serieus risico en verdient aandacht. Ik wil dan ook meer inzicht krijgen in de gevolgen van beleggers op de woningmarkt. In dat kader onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.

Vraag 4

Bent u bereid om voor vastgoedbazen een maximum aantal panden in te voeren die hij/zij in bezit mag hebben? Zo nee, waarom niet?

Nee, want het gaat niet zozeer om de hoeveelheid panden die een eigenaar/verhuurder bezit maar de wijze hoe hij deze panden verhuurt. Bovendien zou een dergelijke regeling een verregaande inbreuk zijn op het recht op het ongestoord genot van de eigendom, het recht op het vrije verkeer van kapitaal en de vrijheid tot het ontvangen en aanbieden van diensten. Ik acht zo een beperking van een grondrecht niet te rechtvaardigen.

Vraag 5

Waarom bent u nog niet overgegaan tot het instellen van een woonplicht/zelfbewoningsplicht, waar al goede ervaringen mee zijn opgedaan in steden met grote woningnood?

Gemeenten hebben voor nieuwbouw al mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Gemeenten kunnen gebruik maken van hun privaatrechtelijke bevoegdheden als eigenaar van de grond en via erfpachtvoorwaarden of gebruik maken van een anterieure overeenkomst een zelfbewoningsplicht afdwingen. Momenteel is het niet mogelijk om een zelfbewoningsplicht in te voeren in de bestaande bouw. Een aantal gemeenten geeft aan wel interesse te hebben in deze verdergaande bevoegdheid. Een generieke zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw is een ingrijpend instrument. Ik heb dan ook bedenkingen bij de proportionaliteit van dit instrument. Toch verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, de (on)mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door de Kamer aangenomen motie-Dik-Faber (Kamerstuk 32 847, nr. 498) die oproept juridische belemmeringen voor gemeenten weg te nemen om koopwoningen te beschermen, waarbij de mogelijkheid van een zelfbewoningsplicht bij bestaande koopwoningen als mogelijkheid wordt genoemd?3

Mede in het kader van de motie Dik-Faber, verken ik de (on)mogelijkheden van een woonplicht in de bestaande bouw. Hierbij heb ik oog voor het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrije verkeer van kapitaal. Een aantal gemeenten heeft aangegeven opzoek te zijn naar een instrument als de zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw. Ik vind het dan ook belangrijk om gemeenten nauw te betrekken bij de verkenning van dit mogelijke instrument. Met een aantal gemeenten heb ik al gesprekken gevoerd over deze vorm van een zelfbewoningsplicht en het uitzoekwerk dat nog gedaan moet worden.

Vraag 7

Bent u al bereid de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers te verhogen, zodat het opkopen van panden met een prijsopdrijvend effect op de koop- en huurmarkt wordt ontmoedigd? Zo nee, waarom niet?4

Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk en betaalbaar is. Ik begrijp het idee van het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, maar betwijfel of dit een geschikt instrument is om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de Nederlandse woningmarkt te vergroten. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar de huurder in de vorm van hogere huren. Wel heb ik uw Kamer, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes9, reeds toegezegd om samen met de Staatssecretaris van Financiën te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is. Hierbij wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.

Vraag 8

Op welke andere manieren gaat u ervoor zorgen dat andere gemeenten niet ten prooi vallen aan vastgoedbazen en de uitwassen van particuliere beleggers, aangezien banken al andere gemeenten promoten om in vastgoed te beleggen?5

In deze discussie vind ik het belangrijk om niet alle beleggers over één kam te scheren. Zo kunnen beleggers bijdragen aan een goed functionerend middenhuursegment en daarmee een toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Tegelijkertijd wil ik beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen tegengaan. Gemeenten hebben al verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw kunnen zij bijvoorbeeld korting bieden op de grondprijs voor de bouw van sociale huur en woningen bestemmen voor middenhuur. Ik roep gemeenten dan ook op om de mogelijkheden die er zijn optimaal te benutten. Dat betekent niet dat ik stilzit. Ook ik zet mij in om onfatsoenlijke beleggers te weren. Zo ben ik bezig met het uitwerken van de noodknop, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.

Vraag 9

Wat is uw oordeel over deze activiteiten van banken, die niet in het belang zijn van de gehele maatschappij omdat sociale huurders en starters de dupe worden en deze banken vooral bezig zijn met de belangen van mensen die het geld hebben om te beleggen in vastgoed? Wat gaat u hieraan doen?

In het voorgaande heb ik aangegeven dat ik het belangrijk vind om niet alle beleggers over één kam te scheren. De conclusie dat de financiering van een woning als belegging op zichzelf problematisch is deel ik niet. Mijn focus ligt op het gericht tegengaan van beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Huurders betalen hoge prijs in overspannen vrije sector»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat verhuurders misbruik maken van hun machtspositie gezien de woningnood en te weinig onderhoud plegen, te hoge huurprijzen vragen en te hoge servicekosten in rekening brengen? Zo ja, wanneer gaat u daar eindelijk wat aan doen? Zo nee, hoe is dat mogelijk?

Ik begrijp heel goed wat de negatieve gevolgen kunnen zijn van de schaarste op de woningmarkt. Sommige kwaadwillenden zullen misbruik willen maken van die schaarste. Dat neem ik zeer serieus. De afgelopen periode heb ik met verschillende partijen op de woningmarkt en met de medeoverheden veel acties in gang gezet tegen het woningtekort en de excessen op de woningmarkt. Ik zal twee voorbeelden noemen.
In de woondeals die ik sluit met de regio’s waar het woningtekort en de gevolgen daarvan het meest urgent zijn, maak ik ten eerste afspraken om samen te werken aan de bouwproductie. Doel is om juist in deze regio’s zo snel mogelijk de woningtekorten terug te dringen. Omdat meer bouwen altijd tijd kost maak ik in de woondeals aanvullend ook afspraken over de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de tekorten waar we meteen mee aan de slag kunnen. Ik heb u inmiddels geïnformeerd over de woondeals die ik heb gesloten met de stad Groningen, het Stedelijk Gebied Eindhoven, de zuidelijke Randstad en de regio Utrecht.
In de brief aan uw Kamer van 9 november 2018 leest u hoe ik samen met de betrokken partijen de aanpak Goed Verhuurderschap ben gestart om de misstanden in de huursector tegen te gaan, zoals huisjesmelkerij, discriminatie en het rekenen van onterechte bemiddelingskosten. De partijen en ik zijn nu gezamenlijk bezig met het uitvoeren van de afgesproken actiepunten, die ik in voornoemde brief heb vermeld.
Ik informeer u halfjaarlijks via de voortgangsrapportage Nationale Woonagenda.

Vraag 3

Onderschrijft u de uitspraak dat «huurders in de vrije sector volledig vogelvrij» zijn door het tekort aan woningen?

De huurders in Nederland zijn beschermd door de wet. De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en de verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen. Verder is in de wet duidelijk vastgelegd welke kosten voor rekening van de huurder en welke kosten voor rekening van de verhuurder zijn. Zoals ook blijkt uit het genoemde krantenartikel kunnen huurders zich tot de rechter wenden.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat grote verhuurders onterecht kosten in rekening brengen bij huurders voor onderhoud, terwijl de gebreken blijven bestaan? Deelt u de analyse dat deze praktijken kunnen voortbestaan door het gebrek aan regulering en de woningnood? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen gaat u treffen?

Vesteda bevestigt dat zij geen onderhoudskosten in rekening brengt bij huurders. Wettelijk gezien mag dat ook niet. Ten aanzien van bijkomende diensten geldt dat de verhuurder verplicht is zijn contractuele verplichtingen na te komen. Voor de daarvoor in rekening te brengen servicekosten, geldt dat de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte servicekosten mag doorbelasten aan de huurder.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de grote misstanden in het artikel illustreren dat ook huurders in de vrije sector meer bescherming verdienen? Wanneer is voor u het moment aangebroken dat u niet langer vertrouwt op zelfregulering, nu steeds blijkt dat verhuurders zich almachtig wanen door het grote tekort aan woningen?

Naar aanleiding van dit artikel is ambtelijk contact geweest tussen het Ministerie van BZK en Vesteda. Zij vermeldt dat er geen sprake is van gevaren voor de gezondheid en veiligheid in het complex Detroit. Vesteda hecht waarde aan betaalbare, kwalitatief hoogwaardige woningen in stedelijke gebieden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van o.a. de gemiddelde huurverhoging voor de huurwoningen van Vesteda in Nederland.
* Noot: Onderhoudskosten zijn geen servicekosten, deze kosten worden niet doorbelast aan de huurder.
Vesteda erkent dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Mede naar aanleiding van dit artikel is Vesteda direct gestart met het uitvoeren van achterstallige werkzaamheden. Het geschil tussen Vesteda en de huurdersbelangenvereniging (HBV) van het betreffende pand (in het genoemde artikel) over de servicekostenafrekening over 2016 betreft hier één geschil met één van de 85 HBV’s.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het algemeen verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6 en 7.

Vraag 6

Bent u bereid huurders in de vrije sector alsnog toegang te geven tot de Huurcommissie?

Er wordt ten aanzien van de huurbescherming geen onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde – en gereguleerde huurovereenkomsten.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming is er wel een onderscheid. Daar waar bij de gereguleerde huurovereenkomsten alle procedures op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de Huurcommissie mogelijk zijn, is dit bij de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet het geval. Met procedures over de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst) is het mogelijk dat de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs alsnog in het gereguleerde segment valt. Ten aanzien van alle overige procedures bij de Huurcommissie geldt dat indien beide partijen hiermee instemmen, een geschil aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd. De Huurcommissie brengt alsdan een advies uit. Ik heb mij aangesloten bij de aanbevelingen van de voorzitter van de samenwerkingstafel middenhuur en moedig verhuurders aan om in de huurcontracten op te nemen dat de Huurcommissie advies kan geven bij huurprijs- en servicekostengeschillen. Hierdoor hoeven huurders niet langer toestemming te vragen aan de verhuurder als zij naar de Huurcommissie willen stappen met een geschil. Mede in het kader van Goed Verhuurderschap wordt met betrokken partijen gesproken hoe de toegang van de geliberaliseerde huurovereenkomsten tot de Huurcommissie kan worden bevorderd. Verhuurders in het geliberaliseerde segment, klein en groot, hebben hiermee de mogelijkheid om zich, in de zin van goed verhuurderschap, positief te onderscheiden. Uiteraard blijft het van belang om als huurder en verhuurder bij een geschil eerst samen tot een oplossing te komen. De Huurcommissie heeft de kennis in huis om, mocht men er onderling niet uitkomen, een advies te geven. Afgaande op de laatste signalen ben ik optimistisch over de resultaten van dit overleg.
Daarnaast is de rechtsgang in het huurrecht neergelegd bij de kantonrechter vanwege de laagdrempeligheid. Daarmee is de stap naar de rechter bij huurprijsgeschillen niet zo groot.

Vraag 7

Bent u het eens met het uitgangspunt dat een gang naar de rechter slechts een laatste redmiddel is waar bovendien heel veel mensen -zeker huurders die in een afhankelijke situatie verkeren- niet snel naar zullen grijpen? Moeten er niet veel toegankelijker methoden zijn voor huurders om hun recht te halen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Zijn er gevaren voor de volksgezondheid of onveiligheid door bijvoorbeeld gladde vloeren, liften die ineens naar beneden vallen of abominabele schoonmaak? Wat doet u eraan om te voorkomen dat er ernstige ongelukken gebeuren vanwege slecht onderhoud en/of nalatige hygiëne?

Zoals u weet kan ik individuele zaken niet beoordelen. Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid bij de verhuurder om regelmatig onderhoud te verrichten. Ook dient de verhuurder door de huurder gemelde onderhoudsgebreken binnen redelijke tijd te verhelpen. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt dan:

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Inschrijven voor huurwoning: van gratis tot vijftig euro»?1

Ja, ik heb kennisgenomen van het genoemde bericht.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel?

In de volgende antwoorden kunt u mijn reactie lezen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er sprake is van woningnood? Hoeveel woningen moeten gebouwd worden om aan de huidige en toekomstige vraag te voldoen? In hoeverre blijft het aantal gebouwde woningen daarbij achter? Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat iedereen alsnog zeker kan zijn van een fijne en betaalbare woning?

Ik vind het belangrijk dat iedereen toegang heeft tot een prettige en betaalbare woning. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid. Veel mensen die op zoek gaan naar een nieuwe woning hebben moeite om een woning te vinden die volledig aansluit bij hun woonwensen, en moeten in meer of mindere mate concessies doen in hun woonwensen. Een indicator voor de spanning op de woningmarkt is het statistische woningtekort. Dit bedraagt 3,8%, terwijl het voor de crisis rond de 2% schommelde. De toename van het woningtekort is een gevolg van het achterblijven van de bouwproductie tijdens de crisisjaren, terwijl de huishoudensgroei sindsdien groot was. In de Staat van de woningmarkt 2018 en de Staat van de Volkshuisvesting 2019 zijn de achtergronden van het statistische woningtekort toegelicht.
In de Woonagenda is een nieuwbouwproductie van 75.000 woningen per jaar als doelstelling geformuleerd. Daarmee wordt voorzien in de toename van de woningbehoefte en zal het woningtekort afnemen. In 2018 werden bijna 74.000 woningen aan de voorraad toegevoegd. De opgaven van provincies in het kader van de inventarisatie van de plancapaciteit wijzen erop dat de productie de komende jaren opnieuw dichtbij de doelstelling kan komen, mits tijdig voldoende harde plancapaciteit wordt gerealiseerd. Met het sluiten van woondeals in de woningmarktregio’s met relatief de grootste uitbreidingsvraag, sla ik met betrokken gemeenten en provincies de handen ineen om de woningbouwproductie te versnellen.

Vraag 4

Erkent u dat er een groot tekort is aan sociale huurwoningen? Hoe groot is dat tekort? Hoe lang zijn de gemiddelde en maximale wachtlijsten voor een sociale huurwoning?

De toegenomen wacht- en zoektijden voor sociale huurwoningen (onderzoek Stand van de woonruimteverdeling, Rigo 2019, bijlage bij Staat van de Volkshuisvesting 2019) geven een indicatie dat de spanning op dit deel van de markt is opgelopen. Wacht- en zoektijden zijn echter geen eenduidige indicator van de schaarste, omdat de werking van de woonruimteverdeelsystemen ertoe bijdraagt dat mensen inschrijfduur opsparen om in aanmerking te kunnen komen voor gewilde woningen. De toegenomen economische groei draagt bij een grotere verhuiswens onder de doelgroep van de sociale huisvesting. Ook dit draagt bij aan de oplopende wacht- en zoektijden.
Over de gemiddelde en maximale wachttijden kan ik het volgende opmerken. In het WoON2018 is onderzoek gedaan naar de wacht- en zoektijden. Het WoON 2018 laat zien dat een huurder die in de afgelopen 2 jaar een sociale huurwoning betrok, gemiddeld 24 maanden actief op zoek was naar een woning. Hier is een aantal factoren van invloed op. Een belangrijke factor die de zoekduur verklaart, is het soort woning waarnaar gezocht wordt. Huurders van eengezinswoningen waren gemiddeld 28 maanden op zoek, huurders van een appartement gemiddeld 22 maanden.
De oplopende wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning hebben mijn volle aandacht. De lange wachttijden kunnen soms een grote impact hebben en een gevoel van machteloosheid geven, bijvoorbeeld als de noodzaak om te verhuizen steeds dringender wordt maar er desalniettemin geen woning die voldoende aansluit bij de woonwensen beschikbaar komt. In de Staat van de Woningmarkt 2019 dat in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt. Dit kan meer inzicht geven in de mate van een tekort aan sociale huurwoningen.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat het tekort aan (sociale) huurwoningen woningcorporaties in staat stelt bemiddelingskosten en inschrijfkosten in rekening te brengen? Wat vindt u ervan dat woningcorporaties deze kosten in rekening brengen bij mensen die vanwege hun inkomen zijn aangewezen op sociale huurvoorzieningen?

Ook als er geen tekort is aan sociale huurwoningen is het voorstelbaar dat inschrijfkosten in rekening gebracht worden. In het algemeen zijn de kosten van inschrijving bedoeld om de kosten te dekken voor een regionaal woonruimteverdeelsysteem en daarmee samenhangende activiteiten zoals een klantcontactcentrum en organisatie van bezichtigingen. Het in rekening brengen van inschrijfkosten en verleningskosten bij de woningzoekenden is ook gestoeld op het idee dat het aantal inschrijvingen van niet-actieve woningzoekenden zoveel mogelijk voorkomen wordt. Alleen mensen met een (op termijn) reële verhuiswens zijn bereid deze kosten te betalen.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven van de wachttijden per woningcorporatie en de inschrijfkosten die corporaties rekenen?

Ik beschik niet over informatie van wachttijden per corporatie. De inschrijfkosten en verlengingskosten bij woonruimteverdelingssystemen vindt u in onderstaande tabel en zijn verkregen via websites van de verschillende woonruimteverdeelsystemen (zie ook Woningnet.nl).
De woningzoeker
€ 16,00
€ 10,00
Almere (WoningNet)
€ 25,50
€ 25,50
Entree
€ 0,00
€ 0,00
Woonkeus DrechtSteden
€ 30,95
€ 19,55
Friesland huurt (ElkienAccolade)
€ 0,00
€ 0,00
Eemvallei (Woningnet)
€ 25,00
€ 10,00
Gooi en Vechtstreek (WoningNet)
€ 15,00
€ 15,00
Groningen (WoningNet)
€ 20,95
€ 20,95
Haaglanden (Woonnet Haaglanden)
€ 12,50
€ 12,50
Holland-Rijnland (Woningnet)
€ 7,50
€ 7,50
Huren in Baarn
€ 18,101
Wonen in Velsen (IJmondwoning)
€ 10,00
€ 10,00
Klik voor Wonen
€ 20,00
€ 10,00
NoordVeluwe
€ 15,00
€ 15,00
Regio Amsterdam (WoningNet)
€ 50,00
€ 8,00
Regio Apeldoorn (Woonkeus-Stedendriehoek)
€ 30,00
€ 0,00
Regio Midden Holland (WoningNet)
€ 23,00
€ 0,00
Regio Utrecht (WoningNet)
€ 25,00
€ 8,00
Rivierenland, Alblasserwaard, Vijfherenland, Bommelerwaard, land van Heusden en Altena (Woongaard)
€ 25,00
€ 10,00
Rijnmond (Woonnet Rijnmond)
€ 10,00
€ 10,00
Stadsregio Arnhem-Nijmegen (Entree)
€ 0,00
€ 0,00
SVNK
€ 7,50
€ 7,50
Thuis in de Achterhoek
€ 0,00
€ 0,00
Thuis in Limburg
€ 0,00
€ 0,00
Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal (Huiswaarts)
€ 25,00
€ 10,00
WestFriesland
€ 0,00
€ 0,00
Wonen in Velsen (zie Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland)
(€ 35)2
Woning inzicht
€ 8,00
€ 8,00
Woningnet Hengelo/Borne
€ 15,00
€ 15,00
Woningbureau Maastricht (zie Thuis in Limburg)
(€ 32,00)
(€ 0,00)
Woonbureau Almelo
€ 25,00
€ 10,00
Wooniezie
€ 0,00
€ 0,00
Woonmatch Kop NH
€ 15,00
€ 0,00
WoonService Den Bosch
€ 10,00
€ 10,00
Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland
€ 10,001
€ 10,003
Zuidwestwonen.nl
€ 17,50
€ 17,50
voor 2 jaar.
voor 5 jaar.
de kosten zijn vijf jaar geldig en daarna met een verlenging van 3 jaar.

Vraag 7

Deelt u de vrees dat de hoge inschrijfkosten mensen ervan weerhouden om in meerdere steden ingeschreven te staan bij woningcorporaties? Denkt u dat mensen hierdoor minder makkelijk naar andere steden kunnen verhuizen?

Nee, ik deel die vrees niet omdat de woonruimteverdeelsystemen meestal een regio met meerdere gemeenten beslaan, waardoor woningzoekenden met één inschrijving toegang hebben tot een groot, regionaal woningaanbod. Woningzoekenden kunnen zodoende in meerdere steden zoeken. Daarnaast blijkt uit het WoOn dat de meeste woningzoekers georiënteerd zijn op de regio waar men al woont. Omdat bij de meeste woonruimteverdeelsystemen alle corporaties in een regio zijn aangesloten, hoeven woningzoekenden slechts eenmaal kosten te maken voor inschrijving. Woningzoekenden die naar een andere regio willen verhuizen hoeven zich maar in één systeem in te schrijven. Daarom denk ik dat de inschrijfkosten geen belemmering zijn om naar een andere stad te verhuizen.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat mensen de opgebouwde wachttijd niet (deels) kunnen meenemen naar corporaties op andere plekken in het land? Denkt u dat het (deels) kunnen meenamen van opgebouwde wachttijd zou kunnen bijdragen aan een goede spreiding van de vraag naar sociale woningen? Bent u bereid te onderzoeken of dit ingevoerd kan worden?

Woningzoekenden dienen zo min mogelijk belemmeringen te ondervinden wanneer zij willen verhuizen naar een andere stad of regio bijvoorbeeld vanwege een andere baan. Om dit zo goed mogelijk te faciliteren, kunnen gemeenten en corporaties verschillende instrumenten benutten, bijvoorbeeld door het opnemen van een voorrangsbepaling voor bepaalde groepen in de huisvestingsverordening. Indien er geen gemeentelijke huisvestingsverordening is, is het aan corporaties om -met inachtneming van de toewijzingsnormen van de Woningwet- een woningtoewijzingsbeleid in te richten.
Een andere optie is het aanpassen van de bestaande systematiek van woonruimteverdeling. Er zijn geen wettelijke belemmeringen voor corporaties en gemeenten voor het opzetten van bijvoorbeeld één landelijk systeem, of voor het mogelijk maken van het meenemen van de wachttijd. Uit het WoOn blijkt dat het overgrote deel van de woningzoekenden een woning in de regio zoekt waar men al woont. Het niet kunnen meenemen van opgebouwde wachttijd vormt zodoende voor een beperkte groep een knelpunt. Het meenemen van opgebouwde wachttijd kan echter ook een averechts effect hebben. Immers, woningzoekenden met een opgebouwde wachttijd kunnen voor een toename zorgen van de druk op de sociale huursector in steden waar de woningmarkt al gespannen is. Het gevolg is dat de inwoners van die steden langer op een woning moeten wachten.
De G4 hebben aangeven te willen nadenken over het meenemen van wachttijden indien de woningzoekende zich op een andere woningmarkt wil richten. In de Nationale woonagenda 2018–2021 (de agenda opgesteld samen met Aedes, Bouwend Nederland, IVBN, NEPROM, NVB-Bouw, NVM, Vastgoed Belang, vereniging Eigen Huis en de Woonbond) is verder afgesproken dat Aedes de mogelijkheden verkent van het stroomlijnen van woonruimteverdeelsystemen. Aedes doet hier op dit moment onderzoek naar.
Omdat een eenduidig woonruimteverdeelsysteem de kosten als gevolg van schaalvoordelen mogelijk kunnen drukken, ondersteun ik van harte de inspanningen van partijen, waaronder G4, Aedes en de Nederlandse Woonbond om te onderzoeken of het meenemen van wachttijd dan wel een gezamenlijk zoeksysteem de doorstroming kan bespoedigen. Niet alleen kunnen daardoor mogelijk de inschrijvings- en verlengingskosten worden verlaagd en voor alle huurders eenduidig worden, een dergelijk systeem draagt daarenboven bij aan de transparantie ten opzichte van de vele systemen die nu naast elkaar bestaan. Hierdoor wordt ook het zoeken voor de burger makkelijker. Het voortouw bij de ontwikkeling van een gemeenschappelijk systeem ligt bij corporaties en gemeenten. Dat is in lijn met de Huisvestingswet die er vanuit gaat dat woonruimteverdeling een lokale verantwoordelijkheid is. De realisatie van een eenduidig systeem vergt namelijk ook aanpassingen in de lokale huisvestingsverordeningen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Woonbond voor één landelijke zoekmachine voor heel Nederland? Deelt u de analyse dat inschrijfkosten hiermee omlaag gebracht kunnen worden? Bent u bereid de totstandkoming van dit systeem te bevorderen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vestia verkoopt 10.000 huizen in onder meer Westland en Pijnacker-Nootdorp»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk zou zijn wanneer deze 10.000 sociale huurwoningen verkocht worden aan een andere partij dan aan een toegelaten instelling of aan de zittende huurders? Zo nee, waarom niet?

In het bericht valt te lezen dat Vestia voornemens is om haar woningen (circa 10.000) in de zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Brielle, Bergeijk, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) te verkopen aan andere corporaties. In de maatwerkgemeenten heeft Vestia meer dan 20% van de gereguleerde woningvoorraad in haar bezit, maar voert Vestia een beleid om haar aandeel te verkleinen, zodat zij haar schaarse middelen kan investeren in haar kernwerkgebied (Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer). Dit beleid sluit aan bij het door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurde bijgestelde verbeterplan in verband met de sanering van Vestia. De voortgang van de uitvoering van het verbeterplan wordt gemonitord door de het WSW als gemandateerd saneerder en borger en de Aw als toezichthouder. In het kader van de herijking van het verbeterplan verkent Vestia of alle circa 10.000 woningen in de maatwerkgemeenten aan andere corporaties in de regio kunnen worden verkocht, op een zodanige wijze dat het bijdraagt aan het duurzaam financieel herstel van Vestia.

Vraag 3

Heeft u in deze casus reeds een melding conform artikel 11d van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) van Vestia ontvangen?

Het BBSH geldt niet meer. Op grond van artikel 25 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) moeten verkopen voor goedkeuring worden voorgelegd aan de Aw. Momenteel is er nog geen overnemende partij gevonden en is er geen goedkeuring ter zake voorgelegd.

Vraag 4

Bent u, met het oog op het maatschappelijk belang van voldoende betaalbare huurwoningen, bereid uw goedkeuring aan de eventuele verkoop van deze sociale huurwoningen aan derden te onthouden zodat voorkomen wordt dat de sociale huurvoorraad in de betreffende gemeenten fors zal afnemen? Zo nee, waarom niet?

Vestia is voornemens om haar woningen (ca. 10.000) in de zogenaamde maatwerkgemeenten (Barendrecht, Brielle, Bergeijk, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) te verkopen aan andere toegelaten instellingen. Daarmee is momenteel geen sprake van een verkoop aan derden.
Mocht deze casus in de toekomst wijzigen, dan zal deze conform de verkoopregels uit het BTIV worden beoordeeld door de Aw, als onafhankelijk toezichthouder. Een beoordeling van het volkshuisvestelijk belang bij de verkoop maakt onderdeel uit van de beoordelingsprocedure. Voor de beoordeling van dit aspect spelen onder andere de vraagontwikkeling en mogelijkheden van regiocorporaties voor het bouwen van vervangende nieuwbouw een rol. In dit kader is het tevens van belang om op te merken dat de heer Karakus, die ik heb aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor het vraagstuk in de maatwerkgemeenten, binnenkort zijn bevindingen aan mij zal doen toekomen. Ik zal uw Kamer daarover informeren.

Vraag 5

Kunt u een overzicht geven van het aantal sociale huurwoningen per woningmarktregio dat met uw toestemming verkocht is aan derden sinds het aantreden van dit kabinet?

Op dit moment zijn hierover enkel de cijfers over verslagjaar 2017 bekend. Deze zijn als volgt:
Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde
78
Arnhem Nijmegen
229
Drechtsteden Hoekse Waard
0
Food Valley
0
Fryslân
356
Groningen Drenthe
157
Haaglanden Midden-Holland Rotterdam
446
Holland Rijnland
273
Limburg
23
Metropoolregio Amsterdam
259
Metropoolregio Eindhoven
28
Noord-Holland Noord
10
Noordoost Brabant
33
Oost Nederland
172
U16
46
West-Brabant en Hart van Brabant
480
Woongaard
46
Zeeland
0
Zwolle – Stedendriehoek
68

Vraag 6

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden vóór het algemeen overleg Woningbouwcorporaties op 4 juni 2019?

Gezien de informatie die voor de beantwoording van deze vragen benodigd is van andere partijen, is het niet haalbaar gebleken om deze voor 4 juni te beantwoorden.

Vraag 1

Kent u het bericht ««Duurhuurders» krijgen toegang tot hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het initiatief van hypotheekverstrekker BLG Wonen die een zogeheten «huurverklaring» heeft geïntroduceerd, waarmee een huurder kan aantonen dat hij, gezien de (hoge) huur die hij al jaren kan betalen, ook een hypotheeklast kan dragen?

Binnen het Platform hypotheken spreek ik jaarlijks met de sector over knelpunten in hypotheekverstrekking. Sinds de start van dit platform in 2017 is maatwerk een belangrijk thema. Eén van de onderwerpen die de afgelopen jaren meermaals is teruggekomen, is maatwerk aan consumenten met een huur die hoger ligt dan de maximaal toegestane hypotheeklast2 , 3. Individueel maatwerk kan in deze situaties verantwoord zijn, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie gekeken wordt. De pilot Huurverklaring van BLG Wonen kan bijdragen aan het verbeteren van de mogelijkheden voor verantwoord maatwerk aan deze groep. Ik ben daarom geïnteresseerd naar de verdere uitwerking van de pilot en ik heb BLG Wonen gevraagd om opgedane ervaringen met de pilot met mij te delen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het oneerlijk is dat huurders louter op basis van hun inkomen geen hypotheek kunnen krijgen en daardoor gedwongen worden tot «duur huren»? Deelt u de mening dat deze «duurhuurders», die maandelijks een flinke huurprijs aftikken, ook voor een hypotheek met vergelijkbare of zelfs lagere maandlasten in aanmerking moeten kunnen komen? Deelt u de mening dat daarom bij hypotheekverstrekking niet alleen het inkomen, maar vooral de feitelijke maandlasten bepalend moeten zijn? Zo nee, waarom niet?

Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de bijeenkomsten van het Platform hypotheken is tot dusverre niet gebleken dat de groep die van een huurwoning naar een koopwoning willen doorstromen in algemene zin belemmerd wordt door de inkomensnormen.
Wel kan in individuele situaties een hogere hypotheek verantwoord zijn. In deze situaties is maatwerk mogelijk, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie van de consument gekeken wordt. Huidige huurlasten kunnen een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten. Het Nibud maakt deze kosten, naar aanleiding van discussies tijdens het Platform hypotheken, jaarlijks inzichtelijk. Dergelijk maatwerk wordt op dit moment door een beperkt aantal kredietverstrekkers toegepast. Ik kijk daarom met interesse naar de uitkomsten van de pilot.

Vraag 4

Hoeveel van de 500.000 huurders in de vrije sector willen hun huurhuis inruilen voor een koopwoning, maar kunnen dat niet vanwege de te strikte inkomenseisen? Onderschrijft u de conclusie van BLG Wonen dat zij daarmee vermogen mislopen, oplopend tot ruim 50.000 euro in tien jaar tijd? Zo nee, waarom niet?

In het WoOn2018 is onderzoek gedaan naar de verhuiswensen van bewoners. Van de bewoners in een vrije sector huurwoning die eventueel willen verhuizen geeft ruim de helft aan een woning te willen kopen. Bij bewoners die beslist willen verhuizen wil ruim driekwart kopen.
Uit het WoOn2018 blijkt ook dat van de mensen die vanuit een vrije sector huurwoning zijn verhuisd, in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek, ruim de helft verhuisd is naar een koopwoning. Het is niet bekend welk aandeel zou willen kopen, maar vanwege de inkomenseisen niet de gewenste woning kan kopen.
Het kopen van een woning is geen garantie voor het opbouwen van vermogen. Het afsluiten van hypothecair krediet kent risico’s. Uitgangspunt is dan ook dat hypothecair krediet alleen verstrekt mag worden als dit verantwoord kan. Ik vind het eventueel mislopen van vermogen geen argument om hypothecair krediet te verstrekken aan mensen voor wie dit niet verantwoord is.

Vraag 5

Deelt u de mening dat minder strikte inkomenseisen leiden tot de volgende voordelen: opbouw van vermogen, meer doorstroming op de woningmarkt?

Ik deel dat er voordelen zijn aan het hebben van een eigen woning. Tegelijkertijd zijn in de afgelopen jaren door het kabinet de regels op het gebied van hypothecaire kredietverlening aangescherpt. De maximale loan-to-value is bijvoorbeeld stapsgewijs verlaagd naar 100%. Dit om huishoudens te beperken in het aangaan van hoge hypotheekschulden en de weerbaarheid van huishoudens te vergroten. Ik ben geen voorstander van het generiek versoepelen van de inkomenseisen voor hypothecair krediet, omdat dit het risico van overkreditering van consumenten doet toenemen. Ik hecht veel waarde aan de huidige leennormensystematiek, waarbij het Nibud jaarlijks onafhankelijk op basis van de bestedingsruimte van huishoudens bepaalt wat huishoudens aan hypotheeklasten kunnen dragen. Voor huishoudens die onnodig beperkt worden biedt de explainbepaling in de Regeling Hypothecair Krediet mogelijkheden om een hogere hypotheek te verstrekken.

Vraag 6

Waarom maken hypotheekverstrekkers niet vaker gebruik van de zogenaamde «explain»-optie, waarbij zij van de inkomenseisen mogen afwijken (indien zij dat kunnen verantwoorden)? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de «explain»-optie vaker wordt ingezet?

Kredietverstrekkers maken zelf de afweging in hoeverre zij gebruikmaken van maatwerk. In 2017 is tijdens het Platform maatwerk, de voorloper van het Platform hypotheken, onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Dit bleek vaak een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken, terwijl andere kredietverstrekkers zich met maatwerk aan doelgroepen onderscheiden. Bij hypotheekadviseurs spelen dergelijke afwegingen ook. Daarnaast spelen de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed een rol. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
Sindsdien heeft het Platform hypotheken knelpunten voor maatwerk weggenomen en zijn er meer mogelijkheden gekomen. Begin 2018 gaf bijna de helft van de bevraagde hypotheekadviseurs aan dat kredietverstrekkers het afgelopen jaar meer mogelijkheden zijn gaan bieden voor maatwerk en adviseurs hier beter over informeren. Voor de zomer zal ik uw Kamer opnieuw informeren over de laatste ontwikkelingen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat bijna één op de zes mensen woont in een huis met een of meer grote gebreken, zoals verrotte raamkozijnen, lekkende daken of vochtige muren?1

Ik heb kennisgenomen van het onderzoek van het CBS, dat o.a. laat zien dat 86,5% van huishoudens tevreden is met de woning en 15,8% te maken heeft met een of meer gebreken aan de woning.
Elke situatie die het woongenot aantast is vervelend. Ook de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2018 (WoON) wijzen er op dat de overlast die wordt ervaren van vocht en schimmel omvangrijker is dan gedacht. De problematiek heeft mijn aandacht. Kortheidshalve verwijs ik naar mijn analyse en oplossingen in die brief «Aanpak schimmelproblematiek» van 31 mei jl. (kenmerk 2019–0000233405).

Vraag 2

Hoeveel van de 2,5 miljoen mensen, die in een huis met gebreken wonen, hebben te maken met schimmel- en vochtproblemen? Kan het aantal van 2,5 miljoen uitgesplitst worden in huur- en koopwoningen en welk type gebrek deze mensen aan hun woning hebben? Zo nee, waarom niet?2

In de Staat van de volkshuisvesting 2019, die ik op 28 mei jl. aan uw Kamer heb gezonden, is een overzicht en verdiepende analyse opgenomen van de gegevens uit het WoON 2018 over vocht en schimmel. Volgens het WoON 2018 geeft 18,9% van alle huishoudens aan last te hebben van vocht en/of schimmel: 7,1%-punt daarvan betreft de particuliere huursector, 7,8%-punt de sociale huursector en 4%-punt de koopsector. Ik beschik niet over de exacte informatie van het aantal personen dat woont in een woning met schimmel- en vochtproblemen.

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van een integrale, landelijke aanpak te bewerkstelligen om schimmel- en vochtproblemen te voorkomen en verhelpen, waar de Tweede Kamer al in november 2018 heeft verzocht? Wanneer heeft u een actieplan klaar?3

Zie hiervoor mijn brief Aanpak schimmel problematiek van 31 mei jl., waarin ik uw Kamer heb geïnformeerd over hetgeen ik voor ogen heb om de integrale, landelijke aanpak te bewerkstelligen om vocht en schimmelproblemen te voorkomen en verhelpen.

Vraag 4

Kunt u ervoor zorgen om binnen één jaar te starten met het schimmelvrij maken van huizen? Zo nee, waarom niet en wat gaat u dan doen?

Met de bovengenoemde brief heb ik aangegeven hoe ik lokale partijen, samen met landelijke organisaties zoals Aedes, Vastgoed Belang met betrekking tot de particuliere verhuurders, de VNG/GGD en de Nederlandse Woonbond namens de huurdersorganisaties, ertoe wil aanzetten om een hogere urgentie toe te kennen aan de aanpak van schimmel- en vochtproblematiek. De aanpak dient lokaal vorm te krijgen, bijvoorbeeld over het beter voorlichten van bewoners over het belang van ventilatie en wat zij zelf kunnen doen om vochthinder te voorkomen, door het eenvoudiger voor bewoners te maken om overlast te melden en prestatieafspraken te maken over het binnen een bepaalde tijd verhelpen van de klachten door verhuurders.

Vraag 5

Deelt u de mening dat wanneer niet binnen één jaar gestart wordt met het schimmelvrij maken van huurwoningen, een verlaging van de huurprijs of een bevriezing daarvan op zijn plaats is? Zo nee, welke consequenties worden er dan verbonden aan het in stand houden van ziekmakende woningen?

Nee, de huurder zal eerst een melding moeten maken, waarna vastgesteld moet worden wat de oorzaak is van het vocht- of schimmelprobleem. Dit kan worden veroorzaakt door bouwtechnische oorzaken, bewonersgedrag of een combinatie hiervan.
Een eigenaar van een woning is primair zelf verantwoordelijk dat de woning voldoet aan de bouwvoorschriften. Onderzoek doen naar bouwtechnische oorzaken ligt daarom in eerste instantie bij de eigenaar. Indien de huurder geen gehoor vindt bij de eigenaar dan kan hij:
Een huurder is verantwoordelijk voor het voorkomen van schade aan de gehuurde woning en voor het klein en dagelijks onderhoud (waaronder onderhoudswerkzaamheden die bijdragen aan een goed binnenklimaat); zie het Besluit kleine herstellingen. De huurder kan dat doen door onder meer goed en voldoende te ventileren, door het tijdig vervangen van filters van de (mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters, het gangbaar houden van verwarmingstoestellen en andere preventiemaatregelen evenals het zelf aanpakken van beginnende schimmelhinder.
Een verhuurder is verplicht een verhuurde woning in goede staat te houden. In alle gevallen ligt dan ook in eerste instantie de verantwoordelijkheid om regelmatig onderhoud te verrichten en om hiervoor noodzakelijk met enige regelmaat inspecties uit te voeren in de woning bij de verhuurder. Ook dient de verhuurder door de huurder gemelde onderhoudsgebreken binnen redelijke tijd te verhelpen.
Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt is de vraag wie constateert wat de oorzaak is van vocht- en/ of schimmelproblemen met name afhankelijk van het door de huurder gekozen vervolg.

Vraag 6

Hoeveel van de 10.027 binnengekomen verzoeken in 2018 bij de Huurcommissie gingen over (achterstallig) onderhoud en hoeveel over schimmel- en vochtproblemen?4

In 2018 zijn er bij de Huurcommissie 2.984 verzoeken binnengekomen over huurverlaging in verband met gebreken. Er zijn 2.131 gebrekenzaken afgehandeld. Volgens de inschattingen van de Huurcommissie is bij circa een kwart van de uitspraken over gebreken een uitspraak gedaan over huurverlaging of huurbevriezing die samenhangt met vocht en/of schimmel.

Vraag 7

Hoeveel uitspraken van de Huurcommissie in 2018 in verband met onderhoudsgebreken leidden tot een huurverlaging? In hoeveel gevallen betrof het een tijdelijke huurverlaging en hoe vaak een structurele?

Bij huurverlaging in verband met gebreken werd in 2018 in 51%, van de 2.131 afgehandelde gebrekenzaken de huurder in het gelijk gesteld. Hierbij werd de huur verlaagd of «bevroren». In 49% van de gevallen werd de verhuurder in het gelijk gesteld. De door de Huurcommissie verlaagde of «bevroren» huurprijs geldt totdat de gebreken zijn verholpen.

Vraag 8

Wat zijn de redenen dat de achterstand van geschillen bij de Huurcommissie is verdubbeld, van bijna 2.493 in 217 naar 5.676 in 2018? Hoeveel van de 5.676 openstaande geschillen zijn nog uit 2017 of ouder?

Zoals toegelicht in mijn brief aan de Tweede Kamer 3 april 2019 (27 926 nr. 311) heeft de Huurcommissie niet geheel kunnen anticiperen op de trendbreuk die in 2018 is opgetreden. Dit heeft geleid tot langere behandeltermijnen van geschillen en een grotere voorraad.
De Huurcommissie geeft aan dat per 27 mei 2019 er nog 30 zaken uit 2017 worden behandeld, welke zich in de onderzoekfase of zittingfase bevinden. Bij de planningen van de onderzoeken en zittingen is aandacht voor de oudste zaken. Daarnaast zijn er nog enkele zaken uit 2017 waarbij eerst een beslissing door de kantonrechter of de gemeente moet worden genomen voordat een mogelijk vervolgtraject kan plaatsvinden bij de Huurcommissie. Dit zijn zaken waarbij meerdere procedures lopen bij verschillende instanties. Denk aan een bezwaarprocedure bij de gemeente over de WOZ-waarde die gevolgen heeft voor de maximale huur of een procedure bij de rechter over servicekosten over jaar x die gevolgen heeft voor de Huurcommissiezaak over de afrekening over jaar y.

Vraag 9

Hoe kunt u stellen dat de achterstand van de behandeling van geschillen niets te maken heeft met een eerdere bezuiniging die is opgelegd door de overheid, aangezien het aantal fte de afgelopen drie jaar gelijk is gebleven, maar de instroom van verzoeken is gestegen?5

Met het de wet verdere modernisering van de Huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage wordt niet op de Huurcommissie bezuinigd.6 Door de bijdrage van verhuurders te vergroten, wordt de Huurcommissie minder afhankelijk van de prioritering van middelen op de begroting van het Rijk.
Zoals in de brief van 8 april jl.7 aangegeven vertoonde de instroom van geschillen de laatste jaren een dalende trend. Gelet hierop had de Huurcommissie zich voorbereid op de verwachte instroom van geschillen. In 2018 was dat ca. 6.500 geschillen.

Vraag 10

Waarom weet u niet wat de specifieke oorzaken zijn van de hogere instroom van geschillen in 2018?6

De instroom van geschillen is afhankelijk van verschillende factoren, die ik in de brief van 3 april (27 926, nr. 311) heb toegelicht, en tegelijkertijd gaat het om een kleine groep. Zo is het lastig is om te verklaren waarom in enig jaar een heel klein deel van het gereguleerde huursegment (0,1%) besluit om naar de Huurcommissie te stappen. Om de eventueel veranderende beweegredenen van huurders of verhuurders om een zaak aan te spannen beter in beeld te krijgen, gaat de Huurcommissie in het klanttevredenheidsonderzoek hier expliciet naar te vragen.

Vraag 11

Hoeveel adviezen aan huurders in de vrije sector zijn er gegeven inzake gebreken door de Huurcommissie in 2016, 2017 en 2018? In hoeveel van deze gevallen heeft een advies geleid tot een verbetering van de woning, dan wel een wijziging van het huurcontract, aangezien een advies van de Huurcommissie niet bindend is voor de vrije sector?7

De Huurcommissie heeft over de jaren 2016 tot en met 2018, alleen in 2018 één advies gegeven over gebreken. De Huurcommissie registreert niet of het advies heeft geleid tot een verbetering van de woning of een wijziging van de huurovereenkomst.

Vraag 12

Deelt u de mening dat alle huurders, zowel in de sociale als de vrije sector, gelijke rechten moeten hebben? Zo ja, bent u bereid ervoor te zorgen dat alle huurders terecht kunnen bij de Huurcommissie voor uitspraken? Zo nee, hoe gaat u de ondergeschikte positie van huurders in de vrije sector verbeteren?

Er wordt ten aanzien van de huurbescherming geen onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde – en gereguleerde huurovereenkomsten.
Ten aanzien van de huurprijsbescherming is er wel een onderscheid. Daar waar bij de gereguleerde huurovereenkomsten alle procedures op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de Huurcommissie mogelijk zijn, is dit bij de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet het geval. Met procedures over de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst) is het mogelijk dat de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs alsnog in het gereguleerde segment valt. Ten aanzien van alle overige procedures bij de Huurcommissie geldt dat indien beide partijen hiermee instemmen, een geschil aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd. De Huurcommissie brengt alsdan een advies uit. Ik sluit mij aan bij de aanbevelingen van de voorzitter van de samenwerkingstafel middenhuur en moedig verhuurders aan om in de huurcontracten op te nemen dat de Huurcommissie advies kan geven bij huurprijs- en servicekostengeschillen. Hierdoor hoeven huurders niet langer toestemming te vragen aan de verhuurder als zij naar de Huurcommissie willen stappen met een geschil. Mede in het kader van Goed Verhuurderschap wordt met betrokken partijen gesproken hoe de toegang van de geliberaliseerde huurovereenkomsten tot de Huurcommissie kan worden bevorderd. Verhuurders in het geliberaliseerde segment, klein en groot, hebben hiermee de mogelijkheid om zich, in de zin van goed verhuurderschap, positief te onderscheiden. Uiteraard blijft het van belang om als huurder en verhuurder bij een geschil eerst samen tot een oplossing te komen. De Huurcommissie heeft de kennis in huis om, mocht men er onderling niet uitkomen, hier een advies over te geven.

Vraag 13

Wilt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?

Zie mijn antwoorden op de vragen 1 tot en met 12.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Doorstromen naar huurwoning problematisch»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht?

Lokale druk op de woningmarkt kan het vrouwen en mannen die na een verblijf in de maatschappelijke opvang (waaronder de vrouwenopvang) er aan toe zijn zelfstandig (al dan niet begeleid) te gaan wonen bemoeilijken een passende woning te vinden. In alle segmenten van de woningmarkt zijn momenteel tekorten, op lokaal niveau verschillen die sterk. Ik ben daarom volop bezig met maatregelen op alle terreinen van de woningmarkt. Zo werk ik aan de uitvoering van de Nationale woonagenda, woondeals in gebieden met de meeste druk op de woningmarkt, en de stimuleringsaanpak flexwonen om te zorgen voor meer tijdelijke woonruimte voor spoedzoekers.
Gemeenten en woningcorporaties hebben de mogelijkheid slachtoffers van huiselijk geweld op diverse wijzen voorrang voor vervolghuisvesting te geven. Indien een gemeente gebruik maakt van een huisvestingsverordening waarin urgentiecategorieën zijn bepaald, dan behoren «personen die in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld verblijven» (blijf-van-mijn-lijf huizen) volgens artikel 12 van de Huisvestingswet in ieder geval tot de urgente woningzoekenden. Gemeenten die geen huisvestingsverordening met urgentiecategorieën hebben, kennen vaak wel een urgentieregeling die uitgevoerd wordt door woningcorporaties. Ook dan kunnen vrouwen uit de vrouwenopvang voorrang krijgen op huisvesting. Bijvoorbeeld als uitvoering van prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Uit recent onderzoek2 bleek dat 72%3 van de ondervraagde corporaties cliënten die (tijdelijk) hebben verbleven in instellingen voor maatschappelijke opvang (bijvoorbeeld daklozenopvang, blijf-van-mijn-lijf-huis of geestelijke gezondheidszorg) met voorrang huisvesten in hun werkgebied.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood en een groot tekort aan sociale huurwoningen? Deelt u de analyse dat dit grote tekort doorstroming van de maatschappelijke opvang voor vrouwen naar een huurwoning bemoeilijkt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is bekend hoe groot de tekorten aan opvangplekken in de vrouwenopvang zijn, mede als gevolg van de achterblijvende doorstroom vanuit de opvang naar sociale huurwoningen?

Er is geen landelijk beeld van de (eventuele) tekorten aan opvangplekken in de vrouwenopvang. Gemeenten zijn op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015) verantwoordelijk voor het bieden van opvang aan slachtoffers van huiselijk geweld. In de praktijk wordt dit uitgevoerd door 35 centrumgemeenten Vrouwenopvang. De 35 centrumgemeenten zijn mede namens hun regiogemeenten opdrachtgever voor de vrouwenopvang in hun regio. Slachtoffers van huiselijk geweld en kindermishandeling kunnen echter vanwege veiligheidsredenen niet altijd in hun eigen regio worden opgevangen. Daarom zijn de gemeenten gezamenlijk verantwoordelijk voor het in stand houden van een goed landelijk stelsel waarin slachtoffers van huiselijk geweld en kindermishandeling die wegens veiligheidsredenen niet in hun eigen regio kunnen worden opgevangen, in een andere regio kunnen worden opgevangen. Gemeenten hebben hierover afspraken gemaakt in het «Beleidskader landelijke in-, door- en uitstroom crisisopvang & opvang in acute crisissituaties van slachtoffers huiselijk geweld in de vrouwenopvang».

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om voldoende opvangplekken te waarborgen?

Zoals gezegd, gemeenten zijn verantwoordelijk voor het bieden van veilige opvang aan slachtoffers van huiselijk geweld. Gemeenten krijgen hiervoor een financiële bijdrage via de decentralisatie-uitkering vrouwenopvang. De vrouwenopvang is een belangrijk onderdeel van de aanpak van huiselijk geweld. Het is van belang om ons te realiseren dat niet alle slachtoffers van huiselijk geweld die bescherming zoeken terecht komen in de opvang. Een steeds groter aantal van deze slachtoffers wordt in een thuisomgeving ambulant begeleid. Dit is in het belang van vrouwen. Instellingen voor vrouwenopvang kunnen deze ambulante begeleiding bieden. Wanneer de veiligheid van slachtoffers ernstig in het geding is, is opvang in een instelling noodzakelijk. Slachtoffers kunnen dan tot rust komen en werken aan hun weerbaarheid en herstel, samen met hun kinderen. Het is daarom belangrijk dat wanneer de veiligheid in gevaar is door huiselijk geweld, dat men terecht kan in de opvang. Desalniettemin is het ook in die gevallen in het belang van vrouwen en kinderen dat de periode in de opvang niet langer duurt dan nodig en dat zij kunnen doorstromen naar een woning wanneer de situatie weer voldoende veilig is. In de rapporten van de Ombudsman «Vrouwen in de knel. Een onderzoek naar knelpunten in de vrouwenopvang» en «Vrouwen uit de knel? Het vervolg» worden knelpunten geschetst waar vrouwen in de opvang tegenaanlopen, onder andere bij de uitstroom uit de opvang. In de antwoorden hieronder ga ik in op hoe deze knelpunten momenteel worden opgepakt.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat vrouwen die mishandeld zijn nergens terecht kunnen? Wat kan en wilt u eraan doen dat zij zo snel mogelijk fatsoenlijk kunnen wonen?

Ik heb geen signalen ontvangen dat vrouwen die mishandeld zijn nergens terecht kunnen. Slachtoffers van huiselijk geweld hebben recht op veilige opvang. Zoals gezegd kan dit op verschillende manieren worden vormgegeven, in een thuissituatie met ambulante begeleiding of wanneer de veiligheid ernstig in het geding is in een opvanginstelling. Gemeenten zijn op grond van de Wmo 2015 verantwoordelijk voor het bieden van veilige opvang.
Zoals hierboven ook benadrukt, hebben gemeenten en woningcorporaties de mogelijkheid slachtoffers van huiselijk geweld na een verblijf in de opvang op diverse wijzen voorrang voor vervolghuisvesting te geven en wordt dit ook in veel gemeenten toegepast. Wij stimuleren dat partijen lokaal (prestatie)afspraken maken over de huisvesting van mensen uit de maatschappelijke opvang (waaronder de vrouwenopvang). Uit het rapport «Vrouwen in de knel. Een onderzoek naar knelpunten in de vrouwenopvang» van de Nationale ombudsman uit 2017 bleek dat er een aantal knelpunten speelt bij de uitstroom richting zelfstandig (begeleid) wonen. Recent heeft de Minister van VWS ter verduidelijking van het beleid de wethouders van de centrumgemeenten vrouwenopvang door middel van een brief4 geïnformeerd over de mogelijkheden die de huidige wet- en regelgeving aan gemeenten biedt om deze knelpunten aan te pakken.

Vraag 7

Heeft u kennisgenomen van het rapport van de Ombudsman, «Vrouwen in de knel – het vervolg,»? Wat is uw reactie op het rapport? Deelt u de conclusies? Welke verbeteringen en verslechteringen ten opzichte van het rapport uit 2017 schetst het nieuwe rapport?

Vraag 8

Welke aanbevelingen uit «Vrouwen in de knel» van juli 2017 heeft u overgenomen en uitgevoerd? Wat is daarvan het resultaat? Gaat u de overige aanbevelingen alsnog overnemen en uitvoeren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat vrouwen in de vrouwenopvang in financiële problemen worden gebracht door het terugvorderen van de huurtoeslag? Zo nee, waarom niet?

Omdat het kabinet het onwenselijk vindt dat vrouwen die na een verblijf in de maatschappelijke opvang of blijf-van-mijn-lijfhuizen zelfstandig (begeleid) gaan wonen, als gevolg van terugvorderingen van huurtoeslag soms in de financiële problemen komen, is naar een oplossing gezocht. Op 3 juni jl. informeerde ik uw Kamer per brief7, mede namens de staatssecretarissen van VWS en Financiën, over welke oplossing inmiddels is gevonden voor deze problematiek van terugvorderingen van huurtoeslag.

Vraag 10

Bent u bereid maatregelen te treffen om te voorkomen dat de huurtoeslag bij deze vrouwen wordt teruggevorderd en vrouwen te compenseren bij wie dit reeds is gebeurd?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Kent u het bericht «De dorpen lopen leeg omdat de bouwprojecten niet loskomen»1?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat het planaanbod voor woningbouw de komende jaren ontoereikend is om het woningtekort weg te werken, zoals blijkt uit een studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke acties gaat u nemen om het tij te keren?

Ik heb uw Kamer onlangs de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 toegestuurd2. Uit de inventarisatie komt naar voren dat er op dit moment voldoende plannen zijn om te voorzien in de toename van de behoefte en het inlopen van het tekort tot 2030. Op basis van de bouwplannen van gemeenten wordt tot 2030 een jaarlijkse nieuwbouw (incl. transformaties) van 76 duizend woningen verwacht. Met deze productie kan de spanning op de woningmarkt vanaf 2021 afnemen. Om deze woningen tijdig te realiseren zal een aantal regio’s nog wel extra plancapaciteit moeten realiseren.

Vraag 3

Herinnert u zich uw woorden: «Zachte plancapaciteit, harde plancapaciteit… uiteindelijk moet het gewoon omgezet worden in woningen. Dat is waar mensen op zitten te wachten»? Zo ja, op welke wijze wilt u uw woorden concretiseren?

Ik sta achter deze woorden. Het is goed dat er voldoende bouwplannen zijn, maar uiteindelijk gaat het om het tijdig realiseren van deze plannen. Dit vraagt maximale inspanning van alle betrokken partijen. In de woondeals die ik heb gesloten, en nog beoog te sluiten, maak ik afspraken met de meest gespannen regio’s over woningbouw. Deze afspraken betreffen onder andere het strak monitoren van verleende vergunningen, de gerealiseerde productie en de voorraad plancapaciteit. Daarnaast ga ik een samenwerking aan rondom bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie en maak ik afspraken over het versnellen van bouwlocaties op korte termijn. Ook bied ik ondersteuning middels de inzet van het expertteam woningbouw, de uitbreiding van de Crisis- en herstelwet en de transformatiefaciliteit. Ik heb daarnaast op 29 mei aan uw Kamer de brief «Stimuleringsaanpak flexwonen» gestuurd met daarin een aanpak en concrete maatregelen om op korte termijn in een vraag te voorzien door meer tijdelijke en flexibele woningen te realiseren3.

Vraag 4

Is het voor u een verrassing dat vooral Zuid-Holland en Utrecht te weinig bouwprojecten op stapel hebben staan, nu blijkt dat Zuid-Holland 61.000 woningen in harde plannen voor de periode 2019–2024 heeft staan, terwijl er 105.000 woningen nodig zijn en Utrecht 29.000 woningen hard gepland heeft en er 49.000 nodig heeft?

Uit de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 komt naar voren dat de verhouding tussen de totale netto geïnventariseerde plancapaciteit en de verwachte toename van de woningbehoefte gemiddeld over alle provincies in de periode 2019–2024 155% procent bedraagt. Dit betreft zowel harde als zachte plannen. De uitdaging is nu om de beschikbare plannen tijdig te realiseren. De woondeal die ik heb gesloten met de zuidelijke Randstad bevat de gezamenlijk ambitie om in deze regio, die overigens niet de gehele provincie beslaat, in de periode 2018–2025 100.000 woningen daadwerkelijk te realiseren. De woondeal bevat diverse afspraken waarmee Rijk en regio gezamenlijk inzetten op de daadwerkelijke realisatie van die aantallen. Aandachtspunt is dat een groot deel van de plannen in Zuid-Holland zich nog in een vroeg stadium van de planontwikkeling bevindt en nog niet hard is, dat wil zeggen dat er nog geen bestemmingsplan ligt. De provincie Zuid-Holland heeft onlangs aangekondigd ruimte te geven voor 30% extra plancapaciteit bovenop de behoefte. Voor de provincie Utrecht is er helaas geen afdoende beeld van het onderscheid in harde en zachte plannen. Ik beoog in de woondeal met deze regio zowel afspraken te maken over betere monitoring van de plancapaciteit, als over daadwerkelijke realisatie van voldoende woningen.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen nooit wordt gehaald als er niet snel meer plannen bij komen nu blijkt dat er tot 2025 plannen zijn voor 300.000 woningen, terwijl er 450.000 woningen nodig zijn, terwijl de helft van die plannen nog niet in bestemmingsplannen is opgenomen?

Uit de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 blijkt dat er voor 566 duizend woningen aan harde en zachte plannen zijn voor de periode tot 2025. In deze periode wordt een toename van de woningbehoefte van 364 duizend woningen verwacht, waarmee het aandeel netto plancapaciteit ten opzichte van de behoefte 155% bedraagt. Er zijn dus voldoende plannen om te voorzien in de toename van de behoefte en om het woningtekort in te lopen.

Vraag 6

Herkent u het signaal van gemeenten dat het capaciteitstekort het grootste knelpunt is voor woningbouw bij gemeenten? Zo ja, op welke wijze kan het Rijk behulpzaam zijn bij dat probleem?

Capaciteitstekorten bij gemeenten zijn een belangrijk knelpunt. Ik vind daarom dat gemeenten nog meer moeten inzetten op het vergroten van de capaciteit en dat de beschikbare capaciteit in de tussentijd zo efficiënt mogelijk benut wordt. Dit kan door beter te prioriteren op plannen die op korte termijn bijdragen aan het realiseren van de ambitie. Daarnaast ondersteun ik regionale initiatieven om ambtelijke capaciteit tussen gemeenten te delen en kan ik met inzet van het expertteam woningbouw ook zelf kennis en capaciteit toevoegen wanneer bouwprojecten vertraging oplopen.

Vraag 7

Herkent u ook het knelpunt dat het niet botert tussen de provincies en de gemeenten, waarbij de strakke programmering en contingentering van de provincies de gemeenten in de weg zit? Zo ja, op welke wijze kan het Rijk behulpzaam zijn bij dat probleem?

Het komt inderdaad voor dat de samenwerking tussen gemeenten en provincies rondom woningbouw niet goed verloopt. Bijvoorbeeld wanneer gemeenten en provincies een verschillend beeld hebben over de ontwikkeling van de woningbehoefte. In de regio’s met de meeste spanning op de woningmarkt maak ik in de woondeals gezamenlijke afspraken met gemeenten en provincies over de regionaal benodigde plancapaciteit en bouwproductie. In het Stedelijk Gebied Eindhoven heeft dit geleid tot een verhoging van de ambitie van de stad Eindhoven naar 3.000 woningen per jaar. In de Zuidelijke Randstad, waarmee ik de meest recente woondeal gesloten heb, heeft de provincie onlangs aangegeven dat gemeenten tot 130% van de behoefte mogen plannen.
Met de regio Alkmaar heb ik onlangs gesproken over de woningbouwopgave. Betrokken partijen hebben daar nu de handen ineen geslagen om er gezamenlijk voor te zorgen dat er tijdig voldoende gebouwd wordt. Zowel de regio Alkmaar, de provincie Noord-Holland als private partijen zijn bij deze samenwerking betrokken. Dit is een veelbelovend voorbeeld van hoe goede samenwerking de woningbouw kan versnellen.
Ook in andere regio’s kan ik ondersteuning bieden. Zo kan het expertteam woningbouw helpen bij specifieke projecten waar partijen er onderling niet uitkomen.

Vraag 8

Herkent u ook het signaal van provincies die vinden dat gemeenten te snel de provincie als hindermacht aanwijzen, terwijl ze zelf het afgesproken aantal te bouwen woningen niet halen? Zo ja, op welke wijze kan het Rijk behulpzaam zijn bij dat probleem?

Gemeenten en provincies spelen beiden een cruciale rol bij het realiseren van de ambities, elk vanuit een eigen verantwoordelijkheid. Als we tijdig voldoende woningen willen realiseren dan is maximale inzet van zowel gemeenten als provincies nodig. Een positief voorbeeld van een regio waar partijen zelf de handen ineen hebben geslagen om de woningbouw te versnellen is de regio Alkmaar, waar ik in februari mee heb gesproken. Ook marktpartijen inclusief corporaties zijn daarbij betrokken. Voor deze samenwerking is het cruciaal dat partijen elkaars rol respecteren, verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen rol en elkaar daar ook op aanspreken. Zoals gezegd draag ik via de woondeals bij aan gezamenlijke afspraken in de meest gespannen regio’s, maar ook daarbuiten kan ik de samenwerking tussen partijen ondersteunen. In de regio Alkmaar doe ik dat bijvoorbeeld door ondersteuning bij het «Ladderproof» maken van de woningbouwprogrammering die partijen gezamenlijk overeenkomen. Bovendien spreek ik partijen zelf aan op hun verantwoordelijkheid wanneer zij deze onvoldoende nemen.

Vraag 9

Deelt u de kritiek van het EIB dat de drang om zoveel mogelijk binnenstedelijk te bouwen, zoals de Ladder Duurzame Verstedelijking voorschrijft, de bouw van woningen remt, nu blijkt dat in de regio’s waar de druk op de woningmarkt groot is meer dan 80 procent van de geplande woningen zich binnenstedelijk bevindt en dat soort plannen vaker wordt vertraagd of helemaal niet door gaan? Zo nee, waarom niet?

De directe link met de binnen- of buitenstedelijke locatie van bouwplannen herken ik niet. Zowel binnen- als buitenstedelijke locaties kennen hun eigen uitdagingen. Op binnenstedelijke locaties kan de inpassing binnen de bestaande bebouwing ingewikkeld zijn. Op buitenstedelijke locaties kunnen de benodigde publieke investeringen van gemeenten, provincies en het Rijk aan de voorkant hoger zijn, omdat bijvoorbeeld de infrastructuur nog ontbreekt. Daarmee zijn buitenstedelijke locaties ook lang niet altijd sneller te ontwikkelen dan binnenstedelijke locaties. Waar het om gaat is dat de totale planvoorraad in een regio voldoende is om tijdig te bouwen voor de groei van de behoefte, en om tekorten terug te dringen. Welke mix van binnen- en buitenstedelijke locaties daarvoor nodig is zal per regio verschillen.

Vraag 10

Deelt u de conclusie dat de dwang om vooral binnenstedelijk te moeten bouwen leidt tot «zelfcensuur» waarbij ontwikkelaars met bouwplannen voor eengezinswoningen buiten de dichte bebouwing er weinig heil in zien om daar werk van te maken? Zo ja, wat zou een passende reactie van uw zijde daarop zijn?

Ik vind het belangrijk dat gemeenten tijdig duidelijkheid geven over waar gebouwd kan worden, zowel binnenstedelijk als bijvoorbeeld aan de randen van de stad. Dit voorkomt ook dat ontwikkelaars hun schaarse capaciteit inzetten voor het maken van woningbouwplannen op locaties waar woningbouw niet realistisch is.

Vraag 11

Herkent u de conclusie van het EIB dat vanwege de Ladder Duurzame verstedelijking, de provincies bewust kiezen voor een klein planaanbod om zo de plannen sneller «Raad van State-proof» te krijgen? Zo ja, deelt u dan de conclusie dat het stuitend is dat daardoor schaarste wordt gecreëerd, hetgeen weer leidt tot stijgende prijzen van woningen?

Uit de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 komt naar voren dat met de netto plancapaciteit voor de periode 2019 tot 2030 ruimschoots wordt voorzien in de toename van de woningbehoefte. Zoals vermeld bij de beantwoording van vraag vijf zijn er voldoende plannen om te voorzien in de toename van de behoefte en om de spanning te verminderen. Ik heb dan ook geen aanwijzingen dat provincies adviezen om bewust krap plannen en het planaanbod achter te laten blijven bij de verwachte structurele vraagontwikkeling, zoals in het rapport van het EIB is vermeld, hebben gevolgd.

Vraag 12

Is het niet wonderlijk dat zowel het EIB als ook ABF Research grote moeite hebben om een goed overzicht te krijgen van wat er precies in de pijplijn zit? Ziet u mogelijkheden om die informatie sneller en eenduidiger te ontsluiten?

Bouwplannen in de pijplijn zijn reeds gegunde bouwplannen die bijgehouden worden in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Hierin is de status van vergunning verleend, bouw gestart tot oplevering per bouwproject te volgen.
Er is geen landsdekkend overzicht van alle plancapaciteit beschikbaar in een monitor. De provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht hebben een eigen planmonitor en veruit de meeste provincies zijn actief op het gebied van planmonitoring en onderschrijven het belang hiervan. De basisinformatie voor een planmonitor woningbouw komt van de gemeenten. Gemeenten hebben het meest actuele en volledige inzicht in de cijfers. Gemeenten worden minimaal eens per jaar benaderd door de provincies om gegevens aan te leveren. Wat, en op welke manier, er verzameld wordt verschilt wel per provincie.
Een landelijke planmonitor woningbouw zou de provinciale monitoring kunnen vervangen. Naast voordelen van een landelijk bijgehouden systeem waarin uniformiteit in dataverzameling teweeggebracht wordt kleven er ook nadelen aan. Zo gelden er in verschillende regio’s andere beleidsopgaves die vragen om (extra) specifieke beleidsinformatie. Dit vraagt dus van een planmonitor dat naast standaard plankenmerken ook aanvullende gegevens kunnen worden opgenomen die per regio / provincie kunnen verschillen. Daarnaast sluit de informatie van regionale en provinciale inventarisaties niet geheel op elkaar aan waardoor veel afstemming zou moeten plaatsvinden om de informatieverstrekking te standaardiseren. Dit levert voor de korte termijn geen snellere en eenduidigere informatie op over de plancapaciteit.

Vraag 13

Wilt u reflecteren op hetgeen Jos Feijtel, die actief is in uw aanjaagteam woningbouw, stelt dat het nodig is dat er in plaats van planoptimisme juist planrealisme moet komen? Zo ja, op welke wijze kan het Rijk behulpzaam zijn bij dat probleem?

Ook ik constateer dat gemeenten en provincies lang niet altijd voldoende zicht hebben op de mate waarin hun bouwplannen daadwerkelijk te realiseren zijn, en op welke termijn. Om de komende jaren voldoende te bouwen is het van belang dat gemeenten voldoende plannen hebben die aansluiten bij de behoefte en waarvan het realistisch is dat ze tijdig tot uitvoering gebracht worden. Van provincies verwacht ik dat zij hierin de lead nemen, door partijen op regionaal of provinciaal niveau bij elkaar te brengen en te zorgen voor een goede bouwprogrammering die realistisch is. Ook moeten zij de realisatie van die programmering goed monitoren en waar nodig bijsturen. Ook de medewerking van marktpartijen is belangrijk, zij hebben cruciale informatie over of en op welke termijn bouwplannen te realiseren zijn. Zo kunnen regio’s hun planrealisme vergroten. Het Rijk kan waar nodig ondersteunen, bijvoorbeeld door inzet van het expertteam woningbouw.

Vraag 14

Hoe beoordeelt u de kwaliteit van de data die worden aangeleverd door provincies en gemeenten, aangezien we al bijna RWW twee jaar bezig zijn om goed inzicht te krijgen in de bouwopgave versus bouwcapaciteit (uitgesplitst in hard en zacht)? Is deze inmiddels zodanig ingericht dat het inzicht eenduidig is en van voldoende kwaliteit?

De compleetheid van de data is sinds de eerste inventarisatie in 2018 sterk toegenomen. De kwaliteit en het detailniveau van de aangeleverde informatie is zeer divers. Het loopt uiteen van provinciale inschattingen, woningbouwafspraken (welke gemeente «mag» hoeveel woningen bouwen), tot en met door gemeenten aangeleverde informatie op planniveau (inclusief verwachte fasering, hardheid, binnen/buiten bestaand stedelijk gebied en mogelijke belemmeringen).
Deze verschillen hebben voor een belangrijk deel te maken met verschillen in de wijze waarop provincies informatie verzamelen en openbaar maken of beschikbaar stellen. In bijlage 2 van het rapport: «Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019» zijn gedetailleerde opmerkingen van de provincies bij de aangeleverde cijfers opgenomen.

Vraag 15

Wanneer kan de volgende ABF rapportage inventarisatie bouwkwaliteit verwacht worden?

Ik heb de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 recentelijk met de Staat van de Volkshuisvesting naar de Kamer gestuurd. Deze bevat de meest recente gegevens over de behoefte en de totale capaciteit aan bouwplannen voor de periode 2019 tot 2030. Provincies inventariseren vaak één keer per jaar de plancapaciteit. Zodoende zijn er niet voor alle provincies nieuwe cijfers, ten opzichte van de vorige rapportage uit oktober 2018 beschikbaar. In het najaar van 2019 volgt een update van deze inventarisatie.

Vraag 16

Kunt u gedetailleerd aangeven wat de stand van zaken is ten aanzien van de uitvoering van de motie Ronnes/Koerhuis over daadwerkelijk overprogrammeren in harde plancapaciteit (Kamerstuk 32 847, nr. 456)?

In de Kamerbrief bij de Staat van de Volkshuisvesting heb ik u de laatste stand van zaken rondom deze motie gegeven4.

Vraag 17

Wilt u deze vragen beantwoorden voor het AO Bouwopgave van 5 juni 2019?

Het AO Bouwopgave is in verband met een technische briefing over de inventarisatie plancapaciteit uitgesteld naar 19 juni. U ontvangt deze antwoorden voorafgaand aan deze nieuwe datum.

Vraag 1

Kent u de berichten «Komst zorgmijders naar Paasbergflat zorgt voor onrust in Arnhemse wijk»1 en «Stichting Onderdak verrast gemeente Arnhem met plan voor Paasberg»?2

Ja.

Vraag 2

Worden er door de Stichting Onderdak op de genoemde locatie, forensische klanten waaronder ex-gedetineerden opgevangen of mensen die op proefverlof zijn dan wel op basis van een andere justitiële titel? Zo ja, om hoeveel personen zal het gaan en worden deze personen door justitie aangemeld bij de stichting?

Stichting Onderdak is een zorgaanbieder die door de Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI) gecontracteerd is voor de Forensische Zorg. Stichting Onderdak geeft aan dat er op 4 juni vijf personen met een forensische titel op de betreffende locatie verbleven. Deze personen zijn hier inderdaad door DJI geplaatst.

Vraag 3

Begrijpt u dat er onrust onder buurtbewoners is of kan ontstaan als er zonder vooroverleg ex-gedetineerden of mensen die elders overlast hebben veroorzaakt in hun buurt worden gehuisvest? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Ik begrijp heel goed dat buurtbewoners zorgen hebben als zij niet tijdig geïnformeerd worden over de komst van een instelling met forensische patiënten in hun wijk. Het is voor het gevoel van veiligheid belangrijk dat duidelijk is wat voor instelling zich wil vestigen in een wijk, welke partijen daarbij betrokken zijn en hoe de veiligheid in de wijk gewaarborgd wordt. Het moet voor buurtbewoners en de gemeente dan ook transparant zijn welke plannen een dergelijke instelling heeft.
Goed contact tussen forensische instellingen en gemeenten is van groot belang. In het kader van de lokale openbare orde en veiligheid is het belangrijk voor een gemeente te weten welke doelgroep in de betreffende instelling verblijft. De gemeente dient op basis van die informatie bijvoorbeeld beslissingen te nemen over de inzet van wijkagenten. Instellingen voor forensische zorg hebben een eigen rol in het onderhouden van goede contacten met de gemeente waarin zij zijn gehuisvest. Uit contact met de Stichting en de gemeente blijkt dat dat in het onderhavige geval niet goed is verlopen. Om ervoor te zorgen dat zorgaanbieders actief en regelmatig in contact treden met gemeenten zal dit voortaan als verplichting opgenomen worden in de contracten tussen DJI en de forensische instellingen.
DJI onderhoudt nauw contact met de gemeente Arnhem en Stichting Onderdak over deze zaak. DJI heeft stichting Onderdak nadrukkelijk opgeroepen te zoeken naar een oplossing die werkbaar is voor de gemeente en recht doet aan de maatschappelijke onrust.
De gemeente Arnhem heeft met vertegenwoordigers van de wijkverenigingen van de drie omliggende wijken gesproken over de ontstane situatie, en heeft afgesproken de vertegenwoordigers van de wijkverenigingen in de ontwikkelingen te blijven betrekken. Tevens zijn omwonenden geïnformeerd middels een brief.

Vraag 4

Deelt u de mening dat vooraf overleg moet hebben plaatsgevonden met de gemeente over de plaatsing van personen door de genoemde stichting? Zo ja, hoe komt het dat dit niet gebeurd is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe gaat u er voor zorgen dat de gemeente en de bewoners nu wel geïnformeerd gaan worden? Hoe gaat u er voor zorgen dat dit voortaan wel op tijd gaat gebeuren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bouwers: Gemeenten frustreren bouwplannen?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel?

Het artikel gaat in op een onderzoek van NVB Bouw naar knelpunten die bouwers ervaren bij nieuwbouw. Bouwers noemen onder meer de lange procedures bij gemeenten en een tekort aan bouwlocaties. Vereniging Eigen Huis constateert daarnaast dat ook de bouwsector kampt met een gebrekkige capaciteit.
Met betrekking tot de aanwezigheid van voldoende bouwlocaties verwijs ik u naar de Staat van de Volkshuisvesting met de meest recente cijfers over de beschikbare plancapaciteit. In de aanbiedingsbrief ga ik ook inhoudelijk in op deze cijfers.
Ik deel de bevinding dat capaciteit een knelpunt is. Tijdens de crisis is de woningbouw sterk teruggelopen. Zowel bij gemeenten als bij marktpartijen is de personele capaciteit in deze periode afgebouwd. Dit kan ook leiden tot langere procedures bij gemeenten, bijvoorbeeld in de vergunningverlening. Voor gemeenten en marktpartijen is het een grote opgave om deze capaciteit weer op voldoende niveau te brengen. Het is daarom belangrijk dat de beschikbare capaciteit zo efficiënt mogelijk benut wordt. Ik verwacht van gemeenten dat zij projecten die substantieel bijdragen aan de bouwopgave prioriteren in processen. Verder ondersteun ik verschillende initiatieven om kennis en capaciteit regionaal te delen. Voor gemeenten met projecten die vastlopen kan ondersteuning vanuit het expertteam woningbouw uitkomst bieden. Dit expertteam is in heel Nederland actief. In de gemeente Rijswijk ondersteunt het expertteam bijvoorbeeld bij grootschalige gebiedstransformatie in het havengebied, en in de Drechtsteden bij het versnellen van realisatie van de woonvisie. Naast inzetten op capaciteit, kunnen gemeenten ook gebruikmaken van de Crisis- en herstelwet om plannen sneller uit te voeren.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood en veel te weinig betaalbare woningen? Acht u het ongewenst dat de realisatie van nieuwbouwwoningen achterblijft bij de geformuleerde doelstelling van 75.000 woningen per jaar?

Met name in de stedelijke regio’s is het woningtekort groot. Het kwalitatieve tekort verschilt per regio, maar duidelijk is wel dat ook in het betaalbare segment veel extra woningen nodig zijn.
In de Nationale Woonagenda heb ik met medeoverheden en marktpartijen de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75 duizend woningen bij te bouwen. Het niveau van de woningbouw lag in 2018 dichtbij deze ambitie. Dit is echter geen reden om achterover te leunen. Om de bouwproductie ook de komende jaren op niveau te houden is het nodig dat gemeenten en provincies tijdig nieuwe plannen realiseren.

Vraag 4

Erkent u dat slechts de helft van de bouwambitie lijkt te worden gerealiseerd?

Het doel van 75 duizend woningen is in 2018 bijna bereikt. Ik herken het in het artikel geschetste beeld dat de nieuwbouwpijplijn leger raakt niet. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) constateerde in maart nog dat de orderportefeuilles bij de woningbouw sterk toegenomen zijn naar een niveau van 11,8 maanden werk. Op basis van de opgegeven bouwprogrammering van de provincies en de verwachte transformatie van niet-woongebouwen zie ik geen aanleiding om te veronderstellen dat de bouwproductie dit jaar zal halveren.
Zoals gezegd is het voor de komende jaren nodig dat er voldoende nieuwe plannen klaarliggen die op korte termijn realiseerbaar zijn. Daarvoor is maximale inzet van alle partijen nodig. In de Woondeals die ik heb gesloten, en die ik nog beoog te sluiten, is het strak monitoren van de verleende vergunningen voor nieuwbouw, de gerealiseerde productie, de voorraad plancapaciteit en samenwerking rondom bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie een belangrijk onderdeel. De Woondeals bevatten verder afspraken over het versnellen van bouwlocaties en de aanpak van de gevolgen van de krapte op korte termijn. Daarnaast bied ik ondersteuning door de inzet van het expertteam woningbouw, de uitbreiding van de Crisis- en herstelwet en het inrichten van de transformatiefaciliteit.

Vraag 5

Welke maatregelen gaat u nemen om de doelstelling van 75.000 woningen per jaar alsnog te halen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat met name een tekort dreigt aan betaalbare huurwoningen? Bent u bereid hiervoor een investeringsfonds in te stellen, zodat de huren voor lage en middeninkomens betaalbaar blijven? Zo nee, waarom niet?

De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in stedelijke regio’s is een urgent probleem. Ik vind het belangrijk dat middeninkomens voldoende kans hebben om een betaalbare woning te vinden. Door krapte op de woningmarkt staat dit onder druk. Ik zet me daarom in voor voldoende aanbod van woningen. Door de markttoets te vereenvoudigen wordt het makkelijker voor corporaties om middenhuurwoningen te bouwen. Dit geeft marktpartijen en corporaties voldoende mogelijkheden om betaalbare huurwoningen te realiseren. Maar bijbouwen is niet voldoende. Jaarlijks wordt met nieuwbouw slechts 1 à 2 procent aan de voorraad toegevoegd. Het is daarom van belang om ook in te zetten op het behouden van betaalbare huurwoningen. Met name bij middenhuurwoningen is dit een urgent probleem. Daarom ben ik bezig met de uitwerking van de noodknop om excessieve huurstijgingen tegen te gaan. Hierover zal ik u voor de zomer informeren.

Vraag 7

Bent u het eens met de analyse dat de tegenvallende productie van nieuwbouwwoningen kan worden geweten aan een tekort aan bouwambtenaren en beschikbare arbeidskrachten? Zo ja, welke maatregelen gaat u daartegen nemen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Mitroshuurders vrezen extreme huurverhoging»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw inhoudelijke reactie op het artikel?

De afweging of een verkoop van een corporatiewoning gewenst is, wordt in eerste instantie door lokale partijen gemaakt. Hierover kunnen ook prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisatie en gemeenten worden gemaakt. Lokale partijen kunnen hierin de balans tussen verkopen van corporatiewoningen en passende nieuwbouwwoningen betrekken.
Daarbij geldt dat de verkopen van woningen door woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke regels. In de situatie van verkoop van blijvend gereguleerde of potentieel te liberaliseren woningen of complexen aan derden, dient de Autoriteit woningcorporaties de voorgenomen verkoop goed te keuren. De zienswijzen van de gemeente en, bij blijvend gereguleerde woningen, van de huurdersorganisatie worden daarin meegenomen. De Aw geeft aan dat zowel de gemeente Utrecht als de huurdersorganisatie een positieve zienswijze op de voorgenomen verkopen hebben gegeven.
Ook verandert een verkoop niets aan het huurcontract van de zittende huurders. In het stelsel zijn dus waarborgen voor huurders. Dat neemt niet weg dat ik mij kan voorstellen dat de overgang naar een andere verhuurder een gevoel van onzekerheid voor huurders met zich kan meebrengen.

Vraag 3

Erkent u dat er sprake is van woningnood en dat er veel te weinig betaalbare huurwoningen zijn? Acht u het ook ongewenst dat er woningen aan de toch al te beperkte hoeveelheid huurwoningen worden onttrokken? Zo nee, waarom niet?

Er is in Nederland een tekort aan woningen. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook middeldure en dure huurwoningen en koopwoningen. De situatie is niet overal hetzelfde maar verschilt per regio en segment. In de Staat van de Woningmarkt 2019 die in het najaar van 2019 verschijnt, zal ik de resultaten presenteren van de uitsplitsing van het actuele woningtekort naar segmenten van de woningmarkt.
Wát er gebouwd moet worden, is een vraag die lokaal moet worden beantwoord. Lokale partijen hebben het beste zicht op wat er in hun regio/gemeente gebouwd moet worden en ook of de verkoop van (sommige typen van) corporatiewoningen daarbinnen past. Ik merk hierbij op dat verkoop van sociale huurwoningen niet betekent dat deze woningen voor de volkshuisvesting verloren gaan, maar dat zij een nieuwe functie kunnen vervullen in een ander woningmarktsegment. Met de opbrengsten kunnen nieuwe passende sociale huurwoningen worden gebouwd of bestaande worden opgeknapt en verduurzaamd.
Om het woningtekort te verminderen zoek ik de samenwerking met de medeoverheden en met de landelijke vertegenwoordigers van partijen die bij de woningbouw in den brede zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in afspraken in het Interbestuurlijk Programma en de Nationale woonagenda. Ook sluit ik woondeals met de regio’s en gemeenten waar de vraag naar uitbreiding van het aantal woningen relatief het grootst is. Zo is ondermeer 24 juni de woondeal met de regio Utrecht (MRU) getekend, waarin afspraken zijn gemaakt om de nieuwbouw van enkele tienduizenden woningen in de regio te versnellen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat huurders correct en tijdig geïnformeerd dienen te worden over de verkoop van sociale huurwoningen en dat zij ook inspraak moeten hebben? Is dat in dit geval afdoende gebeurd in Utrecht?

Ik deel de mening dat huurders correct en tijdig geïnformeerd dienen te worden over de verkoop van sociale huurwoningen. Mitros geeft desgevraagd aan dat dit het geval is geweest. De huurders zijn op 28 november 2017 schriftelijk geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en er is een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Ook zijn er meerdere gesprekken en bijeenkomsten met huurders en huurdersorganisatie geweest. De Aw geeft aan dat de huurdersorganisatie van Mitros een positieve zienswijze op de verkopen heeft gegeven.

Vraag 5

Op welke wijze zijn de huurders betrokken bij en geïnformeerd over de verkoop van hun sociale huurwoningen aan een commerciële partij? Is dit in uw ogen voldoende?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke procedure is door de Autoriteit Woningcorporaties gevolgd? Heeft de Autoriteit daarmee correct gehandeld en toestemming gegeven voor de verkoop? Zo nee, wat zijn de juridische en andere mogelijkheden om de ongewenste verkoop alsnog tegen te houden?

Onderdeel van de wettelijke procedure bij verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan derden is:
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) geeft aan dat het de voorgenomen verkoop van de 21 huurwoningen op grond van de genoemde wettelijke procedure heeft beoordeeld. De Aw heeft vastgesteld dat de verkoop voldoet aan de wettelijke voorwaarden.

Vraag 7

Welke afspraken zijn gemaakt tussen gemeente, woningcorporatie Mitros en de kopende partij over maximale huurstijgingen en het aanbod van sociale huurwoningen in de toekomst?

Vanuit mijn stelselverantwoordelijkheid merk ik op dat de koper zich dient te houden aan het wettelijk kader aangaande de huurverhoging voor de zittende huurders en de mogelijkheden om te kunnen liberaliseren bij mutatie. Het staat lokale partijen vrij daar eventueel aanvullende afspraken over de maken. Vanuit mijn rol beschik ik niet over dergelijke informatie.

Vraag 8

Wat is uw mening over de verkoop van deze sociale huurwoningen? Vreest u ook dat de naderende verkoop mogelijk een negatief effect heeft op een gezonde spreiding van sociale huurwoningen over de stad Utrecht en daarmee op de leefbaarheid van buurten? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik hiervoor in mijn antwoord op de vragen 3 en 9 heb aangegeven zijn lokale partijen het beste in staat om te beoordelen aan welke woningen behoefte is en welke woningen eventueel verkocht kunnen worden. Dat geldt ook voor de vraag wat een gewenste spreiding is van sociale huurwoningen over de stad. Daarover kunnen lokale prestatieafspraken worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, gezien de woningnood, de overheid meer regie moet voeren en volkshuisvesting niet over moet laten aan de markt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Zwolle doet onderzoek naar te duur wonen zorgcliënten»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u eerder signalen ontvangen over zorgcliënten die gedwongen moeten verhuizen omdat de huur van hun woning te hoog blijkt voor hun inkomen?

Nee. Bij huur van woonruimte zou een huurverhoging op grond van een faillissement van de intermediaire verhuurder zich in principe ook niet kunnen voordoen. Huurders van zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) met een eigenstandige huurovereenkomst kennen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. Wanneer de intermediaire verhuurder niet langer een huurovereenkomst met de hoofdverhuurder heeft, bijvoorbeeld in het geval van een faillissement, zet de hoofdverhuurder van rechtswege het huurcontract dat de zorgcliënt met de intermediair heeft als verhuurder voort. De hoofdverhuurder treedt dus in de positie van de onderverhuurder. Dat betekent dat de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst blijven gelden, bijvoorbeeld de huurprijs die de zorgcliënt aan de intermediaire verhuurder betaalde.
Dit is anders wanneer het zorgcomponent in de gemengde zorg-huurovereenkomst zeer sterk overheerst en de twee overeenkomsten niet naast elkaar kunnen bestaan. Dan is er sprake van een zorgovereenkomst en niet van een huurovereenkomst voor woonruimte. In dat geval geldt de huurregelgeving niet en heeft de onderhuurder geen huurbescherming jegens de hoofdverhuurder. Het oordeel of er sprake is van een zorgovereenkomst of van een huurovereenkomst (naast een zorgovereenkomst) is uiteindelijk aan de rechter.

Vraag 3

Wordt er toezicht gehouden op de huurprijzen van woonzorgvormen in relatie tot het inkomen van zorgcliënten? Zo ja, hoe?

Nee, op huurprijzen wordt geen toezicht gehouden in relatie tot het inkomen van huurders (die ook zorgcliënt kunnen zijn). De huurprijs van huurders van woonzorgvormen die de woonruimte zelf huren (al dan niet via de begeleidende instelling die optreedt als (intermediair) verhuurder), komt tot stand tussen de huurder en (intermediaire) verhuurder. Woningen met een aanvangshuur onder de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens behoren tot het sociale of gereguleerde huursegment. Voor deze huurwoningen geldt dat de huur niet hoger mag zijn dan de huurprijsgrens op basis van het puntensysteem voor huurwoningen (het woningwaarderingsstelsel). Huurders die vermoeden dat zij teveel huur betalen, kunnen de Huurcommissie inschakelen. Afhankelijk van de hoogte van het inkomen, kunnen huurders van zelfstandige woningen in het gereguleerde segment of daartoe aangewezen complexen met onzelfstandige woningen (kamers) aanspraak maken op huurtoeslag. De huurtoeslag draagt bij de betaalbaarheid van het huren.

Vraag 4

Bent u bereid deze situatie te monitoren en indien nodig maatregelen te nemen, nu dit een ongewenste situatie is?

Ik heb mij in contact gesteld met de gemeente Zwolle en zal volgen wat uit hun onderzoek komt. Naar aanleiding van hun onderzoek zal ik bekijken of verder onderzoek of maatregelen nodig zijn.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nog te weinig woningbouwplannen om tekort terug te dringen»?1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat er momenteel nog te weinig concrete bouwplannen zijn om de komende vijf jaar het tekort op de woningmarkt terug te dringen? Zo nee, waarom niet?

De totale plancapaciteit is de komende vijf jaar voldoende om het woningtekort terug te dringen. Een deel van deze plancapaciteit zal echter nog hard gemaakt moeten worden. De conclusie van het EIB kan ik daarom onderschrijven als het gaat om het landelijke totaalbeeld. Het beeld verschilt echter per regio en per provincie. Een aantal provincies en stedelijke regio’s hebben wel voldoen harde plannen. Binnenkort zend ik met de Staat van de Volkshuisvesting de meest recente cijfers over de beschikbare plancapaciteit aan de Kamer. Daarbij zal ik ook inhoudelijk dieper ingaan op deze cijfers.
Met 74.000 woningen is in het afgelopen jaar de ambitie uit de Nationale Woonagenda bijna bereikt. Maar om het woningtekort daadwerkelijk terug te dringen is het nodig dat de bouwproductie ook de komende jaren op een hoog niveau blijft. Daarvoor is het cruciaal dat gemeenten in samenwerking met provincies zorgen voor voldoende nieuwe plannen, die ook tijdig te realiseren zijn, vooral in de regio’s met grote tekorten. De mate waarin plannen hard zijn zegt daarbij niet altijd voldoende over de vraag of een regio voldoende en snel genoeg kan bouwen. Soms liggen harde plannen waarvoor het bestemmingsplan al gereed is jaren op de plank, terwijl andere zachte plannen juist heel snel te realiseren zijn. Gemeenten zullen de kwaliteit van de bouwplannen daarom moeten monitoren en in samenwerking met provincies en marktpartijen moeten bezien hoe de plancapaciteit effectief kan worden omgezet in woningproductie.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de door u gesloten Nationale Woonagenda nu al heeft gefaald, aangezien de daarin afgesproken nieuwbouwproductie van 75.000 woningen per jaar de afgelopen jaren niet is gehaald? Deelt u de mening dat uw aanpak van «vooral veel praten en vergaderen» niet heeft gewerkt? Zo nee, waarom niet?

De gezamenlijke ambitie in de Nationale Woonagenda van betrokken stakeholders om 75.000 woningen per jaar te bouwen is vastgesteld in mei 2018, omdat in de voorgaande jaren steeds te weinig was gebouwd om de groei van de woningbehoefte bij te houden. Daarmee liep het woningtekort steeds verder op. Helaas kunnen de partijen die de Woonagenda een jaar geleden ondertekenden niet met terugwerkende kracht de bouwproductie in de voorgaande jaren verhogen, maar we hebben deze ambitie vastgesteld om de komende jaren er alles aan te doen om de bouwproductie hoog te houden. Ik verwacht dat elke partij daarbij zijn verantwoordelijkheid neemt en spreek ze daar waar nodig ook op aan.

Vraag 4

Hoe kan het dat er, in tijden van enorme woningnood, momenteel «slechts» 300.000 nieuwe woningen voor de periode 2019–2024 in bestemmingsplannen zijn opgenomen? Wat is hier de oorzaak van? Hoe gaat u dit aantal omhoog brengen naar de vereiste 450.000? Wat gaat u daarbij doen aan gemeenten die alleen binnenstedelijk en niet buitenstedelijk willen bouwen?

Om de bouwproductie hoog te houden is het cruciaal dat gemeenten in samenwerking met provincies zorgen voor voldoende bouwplannen, die ook tijdig haalbaar zijn. Om de nieuwe woningen tijdig te realiseren moeten ze uiteraard ook tijdig in bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Zowel het te laat als te snel vastleggen van bouwplannen in bestemmingsplannen kan de bouwproductie vertragen. Om tijdig te bouwen moeten de nodige procedures zijn afgerond. Maar als plannen te lang van tevoren al vastliggen, kan de behoefte in de tussentijd veranderen, waardoor plannen moeten worden aangepast. Het opnieuw moeten doorlopen van de bestemmingsprocedure kost ook veel extra tijd. Het is dus belangrijk dat gemeenten voldoende vooruitziend maar ook voldoende flexibel zijn in hun planning voor veranderende behoeftes.
In een aantal regio’s is de vooruitgang van de bouwplannen voor de toekomst een punt van zorg. Ik ondersteun regio’s in de vorming van voldoende haalbare bouwplannen waar dat kan binnen mijn mogelijkheden en middelen. Dat doe ik bijvoorbeeld binnen de woondeals die ik heb gesloten of beoog te sluiten met de regio’s waar de grootste bouwopgave ligt, maar ook met de inzet van het expertteam woningbouw op landelijk niveau. Maar de belangrijkste verantwoordelijkheden en mogelijkheden liggen bij provincies en gemeenten, en ik verwacht dat ze die handschoen oppakken. Voor mij staat voorop dat er op regionaal niveau voldoende plannen liggen om tijdig voldoende te bouwen voor de behoefte en om tekorten terug te dringen. Wanneer dat binnenstedelijk niet kan moeten gemeenten en provincies ook kijken naar mogelijkheden buiten de bestaande stad. Waar nodig spreek ik ze daarop aan.

Vraag 5

Kunt u zich herinneren dat u op eerdere Kamervragen ten aanzien van binnen- en buitenstedelijke bouw hebt geantwoord: «In de gesprekken die ik voer met decentrale overheden ervaar ik een gezamenlijk gevoel van urgentie om de bouwproductie te versnellen en een constructieve opstelling om de plancapaciteit te vergroten»?2 Deelt u de mening dat er van die «versnelde bouwproductie» in de praktijk niets terechtkomt? Onderschrijft u de conclusie van het EIB dat gemeenten te veel binnenstedelijke woningbouw hebben gepland en dat daarmee het «risico op vertraging» groter is? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. In de afgelopen jaren is de bouwproductie flink gestegen, en in 2018 is het niveau van 75.000 dat in de Nationale Woonagenda is vastgesteld bijna bereikt. Het EIB onderschrijft deze ambitie eveneens. Daarmee zijn we er natuurlijk nog lang niet, en ik deel de conclusie van het EIB in zoverre dat het hoog houden van de bouwproductie in de komende jaren extra inzet van alle betrokken partijen zal vergen. Zoals gezegd is het nodig dat er voldoende nieuwe plannen klaarliggen die tijdelijk haalbaar zijn.
Er is zeker sprake van een risico dat het hoog houden van de bouwproductie niet gaat lukken als partijen zich onvoldoende inzetten of onvoldoende samenwerken. De directe link met de binnen- of buitenstedelijke locatie van bouwplannen erken ik niet. Zowel binnen- als buitenstedelijke locaties kennen hun eigen uitdagingen. Op binnenstedelijke locaties kan de inpassing binnen de bestaande bebouwing ingewikkeld zijn. Op buitenstedelijke locaties kunnen de benodigde publieke investeringen van gemeenten, provincies en het Rijk aan de voorkant hoger zijn, omdat bijvoorbeeld de infrastructuur nog ontbreekt. Daarmee zijn buitenstedelijke locaties ook lang niet altijd sneller te ontwikkelen dan binnenstedelijke locaties. Waar het om gaat is dat de totale planvoorraad in een regio voldoende is om tijdig te bouwen voor de groei van de behoefte, en om tekorten terug te dringen. Welke mix van binnen- en buitenstedelijke locaties daarvoor nodig is zal per regio verschillen.

Vraag 6

Deelt u de conclusie van het EIB dat bouwplannen te duur worden en vertraging oplopen doordat provincies en gemeenten «strengere duurzaamheidseisen aan woningbouw stellen dan nationaal gelden»? Deelt u de mening dat deze overheden simpelweg moeten zorgen voor voldoende woningen in plaats van hun eigen duurzaamheidsagenda uit te rollen? Bent u ertoe bereid deze losgeslagen overheden terug te fluiten en de duurzaamheidseisen te schrappen? Zo nee, waarom niet?

Provincies en gemeenten die een eigen duurzaamheidsagenda maken, nemen naar mijn oordeel hun verantwoordelijkheid, hetgeen toe te juichen is en zeker niet moet worden omschreven als losgeslagen. Ik ga er vanuit dat zij alle daarbij betrokken belangen meewegen, dus ook de eventuele gevolgen voor de nieuwbouwproductie. Daar komt nog bij dat de juridische ruimte voor provincies en gemeenten om strengere duurzaamheidseisen aan nieuwe woningen te stellen, beperkt is. De landelijke bouwregels van het Bouwbesluit 2012 bieden geen ruimte voor het stellen van strengere eisen. Uitzondering daarop is dat een gemeente gebruik kan maken van de experimenteermogelijkheden van de Crisis- en herstelwet, waarbij zo nodig van landelijke regels kan worden afgeweken. Toepassing van die mogelijkheden is slechts aan de orde voor zover de gemeente daarvoor bij algemene maatregel van bestuur vooraf toestemming heeft gekregen. Zo’n algemene maatregel van bestuur komt tot stand via een zorgvuldige procedure (bestuurlijke en publieke internetconsultatie, behandeling in ministerraad, voorhang bij Tweede en Eerste Kamer, advies van de Raad van State), waarin alle betrokken belangen worden meegewogen. Als een gemeente dus al strengere eisen dan de landelijke eisen van het Bouwbesluit 2012 stelt, is dat met voorafgaande toestemming van de Kroon. Al met al acht ik het risico dat woningbouwplannen door de provinciale of gemeentelijke duurzaamheidsagenda te duur worden en vertraagd raken, klein en aanvaardbaar. Immers hebben voor mij zowel de bouwopgave als de verduurzamingsopgave grote prioriteit.

Vraag 1

Kent u het bericht »Wethouder Torunoglu: «Bouwer moet bijdragen aan toekomst stad Eindhoven»»?1

Ja.

Vraag 2

Was u voor het sluiten van de Woondeal Eindhoven al op de hoogte van deze zogenoemde «nieuwbouwbelasting»? Zo ja, waarom heeft u dit niet gemeld aan de Kamer?

Nee, maar de toepassing van het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen is een bestaande mogelijkheid die binnen de Wet ruimtelijke ordening beschikbaar is voor gemeenten bij de uitvoering van de bouwopgave.

Vraag 3

Onder welke voorwaarden mogen gemeenten een bovenplanse verevening invoeren, zoals de PvdA-wethouder Torunoglu wil? Heeft Eindhoven aan die voorwaarden voldaan?

De regeling die de gemeente Eindhoven heeft getroffen betreft het verhalen van de kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Bovenwijkse voorzieningen zijn voorzieningen die niet alleen aan de betreffende bouwlocatie (exploitatiegebied) maar aan meerdere gebieden ten goede komen. Het gaat bijvoorbeeld om wegen, openbaar vervoer en groenvoorzieningen. De voorwaarden voor het verhalen van kosten, waaronder kosten voor bovenwijkse voorzieningen, zijn neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit kan via sluiten van een overeenkomst of, als dat niet lukt, door het vaststellen van een exploitatieplan (voorafgaand aan het vaststellen van een bestemmingsplan). Bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst heeft de gemeente contractvrijheid en zijn de wettelijke regels voor het verhalen van kosten via een exploitatieplan niet rechtstreeks van toepassing op de overeenkomst. De gemeente Eindhoven maakt tot nu toe alleen gebruik van de mogelijkheid om kosten te verhalen door het afsluiten van een overeenkomst. Overigens heeft de gemeente er wel voor gekozen om de elementen van het exploitatieplan toe te passen, zoals de koppeling met de kostensoortenlijst van het Bro.

Vraag 4

Wat is het actuele woningtekort in de regio Eindhoven?

Het meest recente cijfer is 3,8%.2 Dit is berekend op het niveau van de Metropoolregio Eindhoven.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de invoering van deze belasting een rem is om het woningtekort op te lossen?

Er is geen sprake van het invoeren van een belasting. De gemeente Eindhoven geeft aan dat het gebruik maken van de mogelijkheid tot kostenverhaal geen effect heeft op afspraak in de woondeal om jaarlijks 3.000 woningen te bouwen.
Eindhoven maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheid die de Wro biedt. Zie ook antwoord op vraag 3. Er zijn meer gemeenten die van deze wettelijke mogelijkheid gebruik maken, ook bijvoorbeeld in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Uit die regio krijg ik het signaal dat er gewoon wordt gebouwd.
Het verhalen van bovenwijkse kosten kan de woningbouw juist stimuleren, omdat de gemeente zo publieke investeringen die nodig zijn om projecten te realiseren kan financieren. Uiteraard is het van belang dat gemeenten goed met ontwikkelende partijen communiceren als zij gebruik gaan maken van de mogelijkheid tot het verhalen van kosten.
Ik heb van de gemeente Eindhoven begrepen dat het voornemen om bovenwijks kostenverhaal in te voeren is aangekondigd in de uitwerkagenda van het grondbeleid in maart 2018. Bovendien liet Eindhoven weten dat – via onder meer een artikel in de concept anterieure overeenkomsten aan de ontwikkelaars die ontwikkelplannen hadden – reeds geruime tijd het voornemen van de invoering is gecommuniceerd.

Vraag 6

Klopt de uitspraak van de PvdA-wethouder Torunoglu dat de afspraken van de Woondeal ondanks deze belasting gehaald worden? Zo ja, deelt u de mening dat zonder deze belasting de afspraken ambitieuzer hadden gekund? Zo nee, is het waar dat door deze belasting Eindhoven de afspraken niet nakomt?

De gemeente heeft als overheid die het dichtst op de uitvoering staat het beste zicht op bouwproductie. Eindhoven geeft aan dat het gebruik maken van de mogelijkheid tot kostenverhaal geen effect heeft op afspraak in de woondeal om jaarlijks 3.000 woningen te bouwen. Ook laat Eindhoven weten dat het kostenverhaal wordt ingevoerd voor alle nieuwe projecten waarvoor nog geen anterieure overeenkomst is gesloten en dat voor het programma dat al verder in de pijplijn zit het geen effect heeft.
De gemeente bestrijdt dat een ambitieuzer programma mogelijk zou zijn zonder bovenwijks kostenverhaal. De argumentatie die daarvoor wordt gegeven is dat juist door het bovenwijks kostenverhaal kan worden voorzien in goede en betere voorzieningen om de stad leefbaar en aantrekkelijk te houden. Door de toevoeging van woningen zijn investeringen in de openbare ruimte nodig.
Ik ben van mening dat mensen in een leefbare omgeving moeten kunnen wonen die bijvoorbeeld goed te bereiken is en waar goede voorzieningen zijn. De ambities voor het bouwen van woningen gaan samen met ambities voor een leefbare woonomgeving.
In de Woondeal zijn afspraken gemaakt om de woningbouwplanning en -productie te monitoren. Op die manier wordt zicht gehouden op o.a. de daadwerkelijke productie. Op basis van de gegevens die het monitoren oplevert kan indien nodig extra inzet worden gepleegd.

Vraag 7

Bent u bereid Eindhoven te vragen om geen nieuwbouwbelasting in te voeren om ofwel ambitieuzere plannen te realiseren ofwel de afspraken van de Woondeal na te komen?

Eindhoven maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheden die aan gemeenten is toegekend.
De gemeente geeft aan dat het gebruik maken van de mogelijkheid tot kostenverhaal geen effect heeft op afspraak in de woondeal om jaarlijks 3.000 woningen te bouwen. Zoals ik in antwoord op vraag 5. schreef kan het verhalen van kosten juist woningbouw en gebiedsontwikkeling stimuleren. Ik zie dan op dit moment geen aanleiding om te interveniëren. Als de gegevens uit de monitor van de afspraken in de woondeal daartoe aanleiding geven dan ik het gesprek aangaan met de gemeente Eindhoven.

Vraag 1

Kent u het bericht dat er fors minder vergunningen voor nieuwbouwwoningen zijn afgegeven? 1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het volgens u dat in de eerste twee maanden van dit jaar 27 procent minder vergunningen voor nieuwbouwwoningen zijn afgegeven in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar?

Grote maandelijkse fluctuaties in het aantal bouwvergunningen zijn normaal. Seizoensfactoren, veranderingen in regelgeving en de economische conjunctuur kunnen hierin een rol spelen. De exacte redenen voor de terugval in de eerste drie maanden van 2019 kan ik niet aangeven.
De economische conjunctuur voor de bouw is gunstig. Dit blijkt uit de goed gevulde orderportefeuille van bedrijven in de woningbouw. Volgens de conjunctuurmeter van het EIB hadden bedrijven in de woningbouw in februari 12,1 maanden werk. Begin 2018 was de porderportefeuille nog 9,2 maanden. Gelet op de problemen die bedrijven hebben om voldoende personeel te vinden heeft het vergroten van de orderportefeuille en het aanvragen van bouwvergunningen mogelijk niet bij alle bedrijven prioriteit.
Op 1 juli 2018 is aardgasvrije nieuwbouw ingevoerd. Op de effecten van deze verandering in de regelgeving op de bouwvergunningen ga ik in bij het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat het zorgelijk is dat er nu voor het eerst sinds het voorjaar van 2016 een forse daling wordt geregistreerd, terwijl dat haaks staat op het voorgenomen beleid?

De terugval in het eerste kwartaal is reden voor bezorgdheid, maar het is te vroeg om aan te nemen dat de stijgende trend in de vergunningverlening vanaf 2013 ten einde is. Ik blijf de ontwikkeling nauwlettend monitoren.
De terugval van het aantal verleende bouwvergunningen in het eerste kwartaal 2019 hangt mogelijk samen met de invoering van aardgasvrije nieuwbouw per 1-7-2018, met een overgangstermijn tot 31-12-2018. In de tweede helft van 2018 trad een vermindering van vergunningsaanvragen op met maandelijks gemiddeld ongeveer 800 ten opzichte van het eerste half jaar van 20182. De lagere aanvragen werken met enkele maanden vertraging door in het aantal verleende bouwvergunningen. Er valt niet met 100% zekerheid vast te stellen of de lagere aanvragen door het aardgasvrij maken van de nieuwbouw komen, maar het lijkt plausibel dat aardgasvrij hier een rol in heeft gespeeld.
Het aantal vergunningsaanvragen is in de eerste maanden van 2019 inmiddels weer toegenomen en ligt maandelijks gemiddeld 1250 boven het niveau in het eerste half jaar van 2018.
U vraagt mij ook in te gaan op de bouwkosten en de bouwlocaties. De bouwkosten nemen toe als gevolg van de grote vraag naar nieuwe woningen en krapte op de arbeidsmarkt voor bouwpersoneel, gestegen materiaalprijzen en herstel van marges. De gestegen bouwkosten zijn tot 2018 geen beletsel geweest om de nieuwbouwproductie te verhogen, omdat de lage rente en de gunstige inkomensontwikkeling ervoor zorgden dat nieuwbouwwoningen voldoende betaalbaar bleven. De effecten van de bouwprijsstijging kunnen per regio en marktsegment verschillend uitpakken. Of de bouwkosten verantwoordelijk zijn voor de terugval in vergunningen in het eerste kwartaal kan niet worden vastgesteld.
De beschikbare plancapaciteit is, landelijk bezien, geen belemmering om de bouwproductie op korte termijn te verhogen. Uit de rapportage plancapaciteit bij de Staat van de Volkshuisvesting 2019, die ik op 28 mei aan Uw kamer heb aangeboden, blijkt dat gemeenten in een aantal regio’s tijdig zullen moeten zorgen voor voldoende extra harde plancapaciteit om de gewenste woningproductie in de periode tot 2030 te kunnen realiseren.

Vraag 4

Is er naar uw mening sprake van een tijdelijke dip of is er sprake van een structureel probleem? Wilt u uw antwoord toelichten en wilt u daarbij de hoge bouwkosten en het gebrek aan bouwlocaties betrekken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de conclusie in het artikel dat een verbod op nieuwbouw met een gasaansluiting, invloed heeft gehad op de daling? Zo ja, is er dan sprake van een tijdelijke terugval of is de terugval structureel? Wat gaat u doen om dat beeld te corrigeren? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Amby wil «jihadbruid» Aïcha niet in de buurt»?1 2

Ja, ik heb kennisgenomen van dit bericht.

Vraag 2

Klopt het dat deze vrouw in 2014 is teruggekeerd naar Nederland na verblijf in een terroristisch gebied, maar mede door gebrek aan bewijs niet vervolgd is door het openbaar ministerie? Is er in dit soort gevallen toch mogelijk sprake van een verplicht deradicaliseringstraject en wordt dat in dit geval ook toegepast?

Zoals bekend is betrokkene teruggekeerd in 2014 en in Nederland aangehouden en verhoord. Het Openbaar Ministerie (OM) heeft de zaak tegen betrokkene in mei 2015 geseponeerd wegens onvoldoende bewijs.
In dit soort gevallen wordt er geen verplicht deradicaliseringstraject opgelegd.
Deradicalisering kan alleen succesvol zijn als een persoon open staat voor verandering. Verplichte deelname aan een deradicaliseringstraject is dan ook niet zinvol. Wel is het mogelijk op vrijwillige basis een deradicaliseringstraject te starten bij bijvoorbeeld het Landelijk Steunpunt Extremisme (LSE).

Vraag 3

Hoe en door welke autoriteit wordt bepaald waar een persoon, die is teruggekeerd uit een terroristisch gebied en mogelijk zelfs is veroordeeld voor het voeren van de jihad, mag wonen in Nederland? Is er wet- of regelgeving die bepaalt dat iemand met mogelijke radicale denkbeelden niet opnieuw in een kwetsbare omgeving in zijn of haar oude netwerk, in de oude woonplaats en/of wijk mag terugkeren? Zo nee, waarom niet?

Iemand die zijn straf heeft ondergaan kan zich vestigen waar hij wil. Bij een veroordeling kan in uiteenlopende stadia de rechter of het OM bijzondere voorwaarden opleggen, bijvoorbeeld een contactverbod met iemand uit het oude extremistische netwerk of een locatieverbod in het geval de ex-gedetineerde in de directe omgeving van slachtoffers of nabestaande woont of als terugkeer de openbare orde verstoort.
Tevens wordt ter voorbereiding op vrijlating in het multidisciplinaire casusoverleg bezien welke maatregelen getroffen moeten worden om de dreiging te minimaliseren. Onderdeel hiervan kan zijn dat wordt bekeken of er redenen zijn om op grond van de Tijdelijke Wet Bestuurlijke Maatregelen Terrorismebestrijding (hierna: Twbmt) een gebiedsverbod op te leggen zodat de beïnvloeding door de extremistische ex-gedetineerde kan worden tegengegaan.

Vraag 4

Is het gebruikelijk een buurt op de hoogte te stellen van het plaatsen van een persoon die eerder verbleven heeft op terroristisch grondgebied? Zo nee, waarom niet? Wordt een burgemeester in zijn hoedanigheid als hoeder voor de openbare orde hierover ingelicht? Zo nee, waarom niet?

Het Ministerie van Justitie en Veiligheid biedt burgemeesters de mogelijkheid om via de informatievoorziening Bestuurlijke Informatie Justitiabelen (BIJ) tijdig geïnformeerd te worden over de terugkeer van (ex-)gedetineerden die onherroepelijk zijn veroordeeld tot een vrijheidsbenemende straf voor ernstige gewelds- of zedendelicten en van personen die zijn veroordeeld tot een tbs-maatregel met dwangverpleging of een verlengbare PIJ (Plaatsing in een Inrichting voor Jeugdigen)-maatregel. De BIJ-regeling heeft tot doel om burgemeesters in staat te stellen, indien nodig, maatregelen te treffen in het kader van het handhaven van de openbare orde.
De categorie gedetineerden veroordeeld voor een terroristische activiteit is op dit moment nog niet opgenomen in de BIJ-regeling. Wel zijn er enkele terroristische misdrijven – die aangemerkt zijn als ernstig gewelddelict, zoals moord of gijzeling met een terroristisch motief – waarbij burgemeesters geïnformeerd worden. Op dit moment wordt er een verbeterplan voor de BIJ-regeling gemaakt. Bekeken wordt hoe de wens van gemeenten om geïnformeerd te worden over de terugkeer van personen die veroordeeld zijn voor een terroristische activiteit hierin kan worden meegenomen.

Vraag 5

Hoe wordt na het terugplaatsen ergens in Nederland van een persoon die eerder verbleef in een terroristisch grondgebied toegezien op zijn of haar activiteiten in de wijk en zijn of haar netwerk als geen sprake is van een veroordeling en hoe gebeurt dit waar dit wel het geval is?

Wanneer een persoon terugkeert vindt onder regie van de gemeente in het multidisciplinair casusoverleg overleg plaats en wordt de aanpak afgestemd. Op welke wijze de betrokken partijen zicht houden op de persoon in kwestie maakt onderdeel uit van die bespreking (bv. inzet van de meldplicht vanuit de Twbmt). Verder maken de politie en AIVD een inschatting van de dreiging, houden hen indien noodzakelijk scherp in beeld en zijn alert.
Bij een veroordeling kan in uiteenlopende stadia de rechter of het OM bijzondere voorwaarden opleggen (bijvoorbeeld een contactverbod met iemand uit het oude extremistische netwerk of een locatieverbod in het geval de ex-gedetineerde in de directe omgeving van slachtoffers of nabestaande woont of als terugkeer de openbare orde verstoort). Middels het contactverbod kan een drempel worden opgeworpen tegen terugkeer naar het oude (extremistische) netwerk. De reclassering houdt hier toezicht op.

Vraag 6

Hoe lang duren in Nederland gemiddeld deradicaliseringstrajecten met verscherpt toezicht en op basis van welke criteria en randvoorwaarden en door wie wordt bepaald of een traject als afgerond kan worden beschouwd?

Hiervoor bestaat geen landelijk vastgesteld afwegingskader. De duur van het toezicht van de reclassering wordt bepaald door de rechter. De duur van een eventueel vrijwillig deradicaliseringstraject varieert ook per geval. Het multidisciplinaire casusoverleg monitort deze processen.

Vraag 7

Is hiervoor een centraal landelijk vastgesteld afwegingskader aanwezig? Zo ja, kunt u dit delen met de Kamer?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wie controleert of personen die deelgenomen hebben aan dergelijke trajecten na afronding ook gederadicaliseerd blijven?

In het geval een persoon vrijwillig deelneemt aan een deradicaliseringstraject monitort het multidisciplinaire casusoverleg het proces en passen indien nodig het plan van aanpak hierop aan.

Vraag 9

Kunt u aangeven of de gemeente Maastricht een dergelijk traject heeft?

De gemeente Maastricht heeft conform het landelijke beleid ook een lokale aanpak radicalisering met o.a. een multidisciplinair casusoverleg ingeregeld. Binnen deze aanpak kan zij gebruik maken van alle maatregelen en trajecten.

Vraag 10

Zal de gemeente Maastricht het verbod op gezichtsbedekkende kleding dat binnenkort van kracht wordt actief gaan handhaven, aangezien uit verschillende bronnen blijkt dat hier sprake is van het dagelijks dragen van een niqaab?

Vanaf augustus 2019 treedt de Wet gedeeltelijk verbod op gezichtsbedekkende kleding in werking. Dit verbod geldt voor het dragen van gezichtsbedekking in het openbaar vervoer, het onderwijs, de zorg en in overheidsgebouwen. Het dragen van gezichtsbedekkende kleding in openbare ruimten blijft ook na 1 augustus 2019 toegestaan. Wanneer iemand toch gezichtsbedekkende kleding draagt op genoemde locaties waar dit niet is toegestaan, kan door een medewerker van de locatie worden verzocht om de gezichtsbedekking af te doen of anders de locatie te verlaten. Daarnaast kan overtreding van het verbod worden gestraft met een geldboete van de eerste categorie (maximaal 415 euro (in 2019)).

Vraag 1

Kent u het bericht dat vakantiehuisjes in Ewijk een goudmijn zijn voor verhuurders door er arbeidsmigranten in te huisvesten?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, ik ken het bericht. Ik vind het onwenselijk als arbeidsmigranten puur en alleen als verdienmodel worden ingezet. Arbeidsmigranten zijn een belangrijk onderdeel van onze economie en maatschappij. Het is daarom belangrijk dat zij op een goede manier gehuisvest en behandeld worden.
Sommige ondernemers van vakantieparken kunnen het tempo van de veranderende consumentenvraag niet bijbenen. Wanneer de recreatiewoningen voldoen aan alle eisen voor het Bouwbesluit, zou een vakantiepark zonder recreatief perspectief, huisvesting aan arbeidsmigranten kunnen bieden. Naast de fysieke kwaliteit dient hiervoor uiteraard goed overleg te zijn met de gemeente en moeten de huisjes voor een fatsoenlijke prijs worden verhuurd.

Vraag 2

Wat is uw bestuurlijke en morele oordeel over de constatering dat een exploitant «al snel duizend euro minder» per maand verdient aan recreanten dan aan arbeidsmigranten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel andere eigenaren van vakantiehuizen verhuren hun huisjes aan arbeidsmigranten naast het uitzendbureau OTTO Workforce, en in hoeveel van deze gevallen wonen meer arbeidsmigranten in een huisje dan is toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Er zijn meerdere werkgevers en uitzendbureaus die hun werknemers (tijdelijk) huisvesten op een vakantiepark. Een groot deel doet dit in overleg met de gemeente, waardoor zij tijdelijk kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Er zijn in totaal 10.000 bedden van ondernemingen met een keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) die zich op een recreatieterrein bevinden. Controles van SNF kijken niet naar de lokale regelgeving, dat is voor eigen rekening van de verhuurder.
Het aantal arbeidsmigranten dat in een woning mag wonen is afhankelijk van lokale regelgeving en de aanwezigheid van een SNF-keurmerk. Voor woningen met een SNF-keurmerk gelden diverse regels, waaronder een minimale oppervlakte eis per persoon van minimaal 10 m2. In een woning van 60 m2 zouden dus – als aan alle andere voorwaarden van het keurmerk is voldaan – 6 arbeidsmigranten mogen verblijven. Daarnaast kunnen gemeenten zelf eisen stellen aan het aantal mensen dat in een object mag verblijven. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de handhaving.

Vraag 4

In hoeverre vindt u dat er sprake is van uitbuiting van arbeidsmigranten in Ewijk en omgeving, zowel qua werk- als woonomstandigheden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik kan op basis van de berichtgeving niet beoordelen of er sprake is van uitbuiting of oordelen over de specifieke woonomstandigheden, mede omdat de expertise om te beoordelen of hier sprake van is bij andere organisaties is belegd.
De huisvesting van werknemers uit het buitenland wordt – net zoals andere huisvesting – door de gemeente gecontroleerd via het bouw- en woningtoezicht. De huisvesting dient daarbij te voldoen aan geldende wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit, het bestemmingsplan en eventuele aanvullende eisen van de brandweer of die de gemeente stelt voor het verlenen van een vergunning in het kader van de huisvestingsverordening.
Zoals in de eerdere beantwoording is aangegeven zet het Rijk in op de aanpak van uitbuiting. Wanneer er een vermoeden is van arbeidsuitbuiting of ernstige benadeling van werknemers, kunnen betrokken partijen een melding doen bij de Inspectie SZW.

Vraag 5

Waar gaan zowel de permanente bewoners als de arbeidsmigranten wonen als de gemeente Beuningen overgaat tot ontruiming dan wel op een andere manier een einde maakt aan de bewoning? Op welke manieren wordt daarbij rekening gehouden met de betaalbaarheid van huisvesting aan de enerzijds en de leefbaarheid van een buurt of verdringing van wachtenden op een wachtlijst anderzijds?

De uiteindelijke aanpak voor vakantieparken blijft een lokale afweging en keuze. Daar is immers ook het beste zicht op de situatie. Ik verwacht dat partijen daar een weloverwogen keuze maken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Daarbij verwacht ik dat overheden hun verantwoordelijkheid nemen door bijvoorbeeld bij sluiting van een vakantiepark kwetsbare mensen te ondersteunen bij het vinden van alternatieve (semi-) structurele huisvesting.

Vraag 6

Kunnen u en de gemeente Beuningen garanderen dat er geen mensen dakloos raken, in de schulden raken of nog meer afhankelijk worden van hun werkgever?2

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u van mening dat er voldoende zicht is op het al dan niet uitbuiten van arbeidsmigranten, aangezien u in eerdere Kamervragen geen antwoord kon geven op de vraag of er sprake was van uitbuiting op Voorne-Putten of in Loon op Zand?3 4

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

In hoeverre wisselen de Inspectie SZW en de gemeenten ervaringen en tips uit en is hierbij sprake van structurele of periodieke contacten? In hoeverre wordt het toezicht bemoeilijkt omdat de arbeidsinspectie landelijk toezicht houdt, maar de huisvesting lokaal wordt gecontroleerd? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Inspectie SZW en gemeenten wisselen op verschillende manieren informatie uit.
Allereerst wordt door de Inspectie SZW en gemeenten samengewerkt in interventieteams in de Landelijke Stuurgroep Interventieteams (LSI-verband). Deze interventieteams werken projectmatig. Soms concentreert een interventieteam zich op een specifieke branche zoals uitzendbureaus of schoonmaakorganisaties, maar er wordt ook samengewerkt in specifieke gebieden zoals bijvoorbeeld een wijk of een recreatiepark. De samenwerking in interventieteamverband heeft onder andere als doel uitkeringsfraude, fraude met belastingen en toeslagen en overtredingen van arbeidswetgeving en daarmee samenhangende misstanden, aan te pakken en te voorkomen.
Naast LSI-verband wordt er door de Inspectie SZW en gemeenten ook samengewerkt in de Regionale Informatie en Expertise Centra (RIEC). In de RIECs wordt informatie over criminaliteit uitgewisseld tussen de Inspectie SZW, gemeenten en een aantal andere partners zoals de Belastingdienst, de Immigratie- en Naturalisatiedienst en het Openbaar Ministerie.
De Inspectie SZW en de gemeenten houden ieder vanuit hun eigen rol toezicht.
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het woonbeleid. De gemeenten houden toezicht op de huisvesting in hun gemeenten, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit doen zij via het bouw- en woningtoezicht.
De Inspectie SZW werkt landelijk en houdt risicogericht toezicht op de naleving van de arbeidswetgeving zoals de Wet minimumloon en minimumvakantiebijslag, de Arbeidstijdenwet en de Arbeidsomstandighedenwet. De Inspectie SZW controleert onder andere op de rechtmatigheid van de inhoudingen op het Wet minimumloon, waaronder inhouding voor huisvesting.
Er mag voor huisvesting maximaal 25% worden ingehouden. Een van de voorwaarden voor inhoudingen voor huisvesting is dat de huisvesting moet voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn overeengekomen in de cao tussen sociale partners. Daarnaast dienen deze kwaliteitseisen te zijn gecontroleerd door een geaccrediteerde instelling, zoals de Stichting Normering Flexwonen (SNF).
Indien de Inspectie SZW signalen ontvangt dat sprake is van misstanden in een gemeente, bijvoorbeeld ten aanzien van slechte huisvesting, worden deze signalen gedeeld met de betreffende gemeente. Daarnaast delen gemeenten eveneens signalen met de Inspectie SZW.

Vraag 9

Wat is de stand van zaken van het aanvullende wettelijke instrumentarium om huisjesmelkerij in verschillende vormen, dus ook op vakantieparken en bij arbeidsmigranten, te voorkomen, aan te pakken en te beboeten? Waarom duurt het zo lang voor er maatregelen worden genomen?5

Zoals ik mijn brief «Aanpak goed verhuurdershap» van 9 november jl. heb toegezegd, verken ik met de betrokken partijen hoe op een gerichte wijze met aanvullende wettelijke maatregelen tegen de malafide verhuurder kan worden opgetreden met inbegrip van de nodige sanctionering.
In dat licht heb ik begin dit jaar met 5 grote gemeenten afspraken gemaakt over het opzetten van een pilot «Aanpak goed verhuurderschap», die in elke gemeente op een ander aspect van de aanpak focust. Voor de uitvoering van deze vijf pilots heb ik bovendien voor iedere gemeente € 500.000 beschikbaar gesteld.
De opgedane kennis en ervaringen zullen de gemeenten met mij en de G40 delen, waaronder ook de studentensteden. Op basis daarvan zullen de mogelijke juridische risico’s in beeld komen en bekeken zal worden of en hoe die kunnen worden weggenomen. Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang.

Vraag 10

Bent u bereid om onderzoek te doen naar de omvang en de aard van misstanden bij huisvesting en werkomstandigheden van arbeidsmigranten in ons land en hoe het toezicht hierop kan verbeteren? Zo nee, waarom niet, aangezien de Inspectie SZW zelf stelt dat arbeidsmigranten kwetsbaarder zijn voor uitbuiting, gedwongen huisvesting als verdienmodel fungeert en verschillende gemeenten tegen onwenselijke huisvestingssituaties aanlopen?6 7

Voor de zomer kom ik, samen met mijn collega’s van SZW en EZK, met een Kamerbrief waarin maatregelen staan aangekondigd om misstanden beter aan te pakken. Het meer en beter signaleren en het voorkomen van misstanden bij werk en woonomstandigheden maakt onderdeel uit van de aanpak. Een onderzoek acht ik in dit kader niet nodig. In de brief neem ik ook mijn toezegging mee zoals gedaan in het debat over discriminatie op de woningmarkt van 26 maart j.l. om in een brief in te gaan op de afhankelijkheidsrelatie tussen de arbeidsmigrant en de werkgever die tevens huisbaas is.

Vraag 11

Bent u bereid de vragen afzonderlijk te beantwoorden en niet te clusteren?

Daar waar de vragen vragen om verschillende antwoorden zal ik deze afzonderlijk beantwoorden. Om overlap te voorkomen heb ik echter ook enkele antwoorden samengevoegd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningcorporaties willen regie bij familie dementerenden»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het creëren van seniorenwoningen momenteel van belang is vanwege het tekort aan gepaste woonvormen voor senioren, dat door de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) wordt geschat op 80.000?2

Met de Woonagenda (BZK) en het Programma Langer thuis (VWS) wordt gewerkt aan meer aanbod van woningen, waaronder voor ouderen, en dat ouderen conform hun wensen kunnen (blijven) wonen. Gemeenten worden gestimuleerd om de opgave met betrekking tot wonen en zorg voor ouderen in beeld te brengen en een plan te maken om er voor te zorgen dat mensen niet ongeschikt komen te wonen. Daarnaast wordt ingezet op een toename van het aantal nieuwe woonvormen. Hiertoe is er onder meer een kennisprogramma samen met de G40 om gemeenten te helpen om de opgave in beeld te brengen en te kijken welke voorzieningen in een wijk nodig zijn, is er een ondersteuningsteam om gemeenten te helpen, een stimuleringsregeling wonen en zorg om bewonersinitiatieven en sociale ondernemers te helpen bij de financiering van hun initiatief en een kennisprogramma dat helpt bij mogelijke problemen bij het opzetten van nieuwe wooninitiatieven. Daarnaast zijn tien gemeenten gestart met een pilot logeerzorg om mantelzorgers te ontlasten. Door logeerzorg kunnen ouderen die thuis zorg krijgen van bijvoorbeeld een partner tijdelijk in een zorginstelling «logeren» zodat de mantelzorger even op adem kan komen. Hierdoor is de zorg voor hun naaste beter vol te houden. Zodat de oudere zo lang mogelijk met een goede kwaliteit van leven thuis kan wonen.

Vraag 3

Welke stappen worden momenteel genomen om het aantal woningen voor senioren te laten stijgen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de initiatieven zoals beschreven in de Aedes Vernieuwingsagenda Wonen en Zorg te stimuleren?3 Zo ja, hoe?

Vanuit het programma Langer thuis zijn er diverse mogelijkheden voor ondersteuning.4 Afhankelijk van de vormgeving van de initiatieven kunnen de in de Vernieuwingsagenda genoemde initiatieven hier ook voor in aanmerking komen.

Vraag 5

Bent u bereid lessen te trekken uit hoe buitenlandse overheden (bijvoorbeeld Duitsland) gepaste woonvormen verzorgen voor dementerenden en deze toe te passen? Zo neen, waarom niet?

Ik ben altijd bereid te leren van voorbeelden uit binnen- en buitenland. Het is wel zo dat de overheid de totstandkoming hiervan niet zelf ter hand neemt.

Vraag 6

Zijn deze signalen voldoende aanleiding om (minder vrijblijvende) afspraken te maken met gemeenten ter stimulering van gepaste woonvormen voor senioren?

De opgave die er is op de woningmarkt en de vergrijzing zijn aanleiding geweest voor de Woonagenda en het Programma Langer thuis. Binnen de Woonagenda en het programma Langer thuis wordt al uitgebreid samengewerkt met corporaties en gemeenten aan deze opgave.