Vraag 1

Heeft u kennis genomen van twee gerechtelijke uitspraken over de huisvestingsverordeningen van Rotterdam1 en Eindhoven2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat beleggers massaal betaalbare woningen opkopen, om vervolgens torenhoge huren te vragen of om arbeidsmigranten te huisvesten? Welke mogelijkheden hebben gemeenten om hier tegen op te treden? Welke mogelijkheden hebben gemeenten anderszins om de verkoop en verhuur van woningen te reguleren?

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt.3 Sinds 2013 groeit de particuliere verhuurmarkt. Particuliere verhuurders kopen veelal goedkope, kleine appartementen. Ongeveer de helft van hun aankopen is onder de 150.000 euro. Particuliere verhuurders kopen vaak woningen met een woonoppervlak van minder dan 75 m2. In dit onderzoek wordt ook een relatie gelegd met de aan- en verkopen van koopstarters om mogelijke concurrentie in beeld te brengen. Koopstarters zijn deels geïnteresseerd in dezelfde woningen. Nationaal is er een beperkte overlap zichtbaar wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. Koopstarters zijn op zoek naar woningen in een net wat hoger prijssegment en met een groter woonoppervlak. Op regionaal niveau kan er echter wel overlap zijn wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. In bijvoorbeeld Amsterdam zijn koopstarters en beleggers veelal op zoek naar dezelfde woningen.
Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van de huurwoningvoorraad en het schaarse middenhuursegment. Beleggers die op een duurzame manier investeren zijn nodig om te zorgen voor huurwoningen die passen bij de huidige woonwensen. Helaas zijn er ook beleggers die maximaal willen profiteren van de krappe woningmarkt en torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit zijn de beleggers waartegen opgetreden moet worden. In eerder brieven4 heb ik uitgelegd welke trajecten er lopen om malafide verhuurders aan te pakken, excessieve huren in de vrije sector tegen te gaan en de positie van starters te versterken. Om de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en een stapeling aan maatregelen te voorkomen, werk ik deze onderwerpen in samenhang verder uit.
Op 13 maart jl. is de motie Smeulders c.s.5 ingediend die vraagt te inventariseren welke wettelijke mogelijkheden er voor gemeenten zijn om de massale opkoop van woningen te voorkomen. In een bijlage van mijn Kamerbrief van 10 oktober jl.6 heb ik deze wettelijke mogelijkheden benoemd.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om regels te stellen aan de onttrekking van woonruimtes, samenvoeging, omzetting naar onzelfstandige woonruimtes, verbouwing tot meerdere woonruimtes, en splitsing? Kan een gemeente dergelijke regels ook stellen om wijken leefbaar te houden?

Het schaarstecriterium is de grondslag voor gemeenten om gebruik te kunnen maken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt. Het is correct dat deze schaarste onderbouwd dient te worden, om te voorkomen dat gemeenten lichtvaardig van dit instrumentarium gebruik maken. Er moet immers een publiek belang worden gediend met het gebruik van deze instrumenten, die het recht van eigendom beperken. Bij een goede onderbouwing van de schaarste kunnen gemeenten regels stellen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten. Ruim 180 gemeenten maken dan ook gebruik van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014. De instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 kunnen niet worden ingezet indien er geen schaarste aangetoond kan worden, maar er wel leefbaarheidsproblemen zijn. Wel mag een gemeente bij de vergunningverlening voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten rekening houden met leefbaarheidsaspecten. Op deze wijze kan bijvoorbeeld een quotum voor verkamering per straat of buurt gehanteerd worden. Indien een gemeenten, waar geen schaarste heerst, toch regels wil stellen over bijvoorbeeld verkamering kan dit op basis van het bestemmingsplan.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat een huisvestingsverordening van een gemeente met succes wordt aangevochten bij de rechter, met als argument dat de schaarste aan betaalbare woonruimte onvoldoende is onderbouwd?

Mij zijn geen gevallen bekend waarin op vergelijkbare wijze andere huisvestingsverordeningen dan die van Eindhoven en Rotterdam, als in de door u aangehaalde uitspraken, met succes zijn aangevochten vanwege het niet voldoende onderbouwen van de schaarste. Hier geldt overigens voor de huisvestingsverordening in Eindhoven dat er één artikel onverbindend is verklaard (het aanwijzen van alle woonruimten in de gemeente als vergunningplichtig bij splitsing). Voor het overige is deze huisvestingsverordening van kracht.

Vraag 5

Hoe kan het dat in tijden van evidente woningnood de onderbouwing van lokale schaarste onvoldoende wordt geacht?

De betreffende huisvestingsverordeningen zijn ongeveer vier jaar oud. Dat betekent dat de onderbouwing dus nog van daarvoor is. In die tijd waren de omstandigheden anders dan nu. De rechter toetst of de gemeente de Huisvestingswet op de juiste wijze heeft toegepast en dus of de onderbouwing van de schaarste op dat moment correct en voldoende is om een huisvestingsverordening in te stellen. Derhalve oordeelt de rechter niet over de huidige krapte op de woningmarkt, maar over de onderbouwing van de gemeente voor het gebruik van de instrumenten uit de Huisvestingswet 2014.

Vraag 6

Welk type onderbouwing van schaarste aan geliberaliseerde huurwoningen en betaalbare koopwoningen houdt wel stand bij de rechter? Aan welke vereisten moet een dergelijke onderbouwing in de praktijk voldoen?

Uit de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 volgt dat gemeenten de instrumenten uit deze wet kunnen gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte7. Het is aan gemeenten om het gebruik van deze instrumenten te motiveren. De rechtbanken die de aangehaalde uitspraken hebben gedaan lijken wat betreft deze motivering waarde te hechten aan het moment waarop onderzoek is gedaan naar schaarste en welke onderzoeksvragen daarbij zijn gesteld. Tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2019 is hoger beroep ingesteld. Daarom laat ik een meer uitgebreide beschouwing over de motivering van het schaarstecriterium op dit moment achterwege zodat niet vooruit wordt gelopen op de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 7

Hoe effectief blijkt de Huisvestingswet in de praktijk nu het voor gemeenten soms niet mogelijk is een huisvestingsverordening op te stellen?

Ik deel niet met u dat gemeenten soms geen huisvestingsverordening kunnen opstellen. De gemeente kan op basis van een gedegen onderbouwing van de schaarste een huisvestingsverordening opstellen.

Vraag 8

Hebben gemeenten zich bij u gemeld over de problemen die zij ondervinden als gevolg van het schaarste-criterium? Zo ja, hoe gaat u hen helpen?

De gemeente Rotterdam heeft zich gemeld met dit probleem. Mijn ministerie heeft met de gemeente meegedacht. In Rotterdam is inmiddels een huisvestingsverordening vastgesteld in de gemeenteraad gebaseerd op een betere onderbouwing van de schaarste. Tegen de in vraag 1 aangehaalde uitspraak loopt nog hoger beroep bij de afdeling rechtspraak van de Raad van State.
Op dit moment wordt de wettelijk voorgeschreven evaluatie van de Huisvestingswet 2014 uitgevoerd. Indien uit deze evaluatie zou blijken dat de wet onvoldoende effectief is zal uiteraard gezocht worden naar een oplossing.

Vraag 9

Gaat u ervoor zorgen dat gemeenten huisjesmelkers weer kunnen aanpakken en hun wijken leefbaar kunnen houden? Zo nee waarom niet?

In de lokale praktijk van gemeenten zijn diverse methoden aan de orde om malafide verhuurders of huisjesmelkers in beeld te krijgen en hen vervolgens ook aan te pakken. Om de goede voorbeelden uit de praktijk breder bekend te maken organiseer ik sinds 2019 kennisdeling tussen gemeenten. Tevens heb ik pilots met steden opgezet waarin diverse aspecten van de aanpak van malafide verhuurders worden getest of ontwikkeld zoals het Groningse model met kamerverhuurvergunningen.
Naast het vergroten van het inzicht voor gemeenten in bestaande mogelijkheden, werk ik aanvullende maatregelen uit om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te versterken. In mijn voortgangsbrief goed verhuurderschap8 (Tweede Kamer, 2019 – 2020, 27 926, nr. 313) informeerde ik u daarover.
Los hiervan is, zoals eerder gezegd, op dit moment de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 aan de orde. In deze evaluatie is expliciet aan de orde in hoeverre gemeenten op bevredigende wijze gebruik kunnen maken van de instrumenten uit deze wet. Indien daar aanleiding toe is, zal ik overwegen wijzigingsvoorstellen in te dienen om de werking van de wet te verbeteren. Ik verwacht de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 voor het zomerreces aan u aan te kunnen bieden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat huurders in Ten Post een brandbrief hebben gestuurd om versterking stop te zetten? 1 Wat is daarop uw reactie?

Ja, ik ben op de hoogte van de situatie. Ik heb begrepen dat er inmiddels ontwikkelingen zijn op dit dossier en de gemeente nauw betrokken is. Op 17 december heeft woningcorporatie Wierden en Borgen gesproken met een aantal huurders en met de wethouder om afspraken over de verdere voortgang te maken. Er zal onder meer een nieuw plan voor de Jan Zijlstraat worden ontwikkeld, waarbij rekening wordt gehouden met de huidige locaties van huurders en het type woning. Gelet op de aard van de problematiek, heb ik er vanuit de rijksoverheid aandacht voor dat lokale partijen constructief aan een oplossing werken.

Vraag 2

Begrijpt u de vrees van huurders in Ten Post dat ze kleiner of elders moeten gaan wonen, met daarbij de gevolgen voor de samenhang in de buurt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, dat begrijp ik. Het klopt dat in sommige gevallen de versterking gecombineerd wordt met bredere opgaven die er liggen, zoals krimp, verduurzaming of herstructurering van het gebied. Dit veelal vanuit het perspectief om tot een duurzaam woningaanbod te komen dat aansluit bij vraag van de toekomst. Dat kan in sommige gevallen betekenen dat woningcorporaties in overleg met gemeenten ervoor kiezen om een meer toekomstbestendig en daarmee ander aanbod terug te bouwen.
In algemene zin merk ik op dat het raadzaam is dat gemeenten het woonbeleid, inclusief stads- of dorpsvernieuwing vastleggen in een woonvisie en op basis daarvan aangeven wat zij van corporaties verwachten. Woningcorporaties dienen hun huurders goed te betrekken bij voorgenomen plannen voor de sloop en vervangende nieuwbouw. De casus waarover het genoemde bericht gaat, betreft in eerste instantie een vraagstuk tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders om een tot een gedragen oplossing te komen en ik ben dan ook blij dat dat gesprek inmiddels plaatsvindt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties plannen gaan maken met deze bewoners voor de versterkingsoperatie, zodat men deze vrees niet hoeft te hebben?

Wierden en Borgen is samen met de gemeente Groningen in gesprek met de huurders over hun zorgen. Het sociaal plan dat Wierden en Borgen in het najaar van 2019 heeft afgesloten met huurdersorganisaties is gebaseerd op het principe dat de planvorming samen met de huurders wordt ontwikkeld. Per project stelt Wierden en Borgen een projectcommissie in van huurders, waarin de plannen worden uitgewerkt. Daarnaast worden er met iedere bewoner individuele gesprekken gevoerd over de plannen en de wensen van de bewoners.
In zijn algemeenheid speelt de problematiek waarbij huurders aandacht vragen voor hun positie bij de versterking breder. Zoals ik uw Kamer bij brief op 19 december (Kamerstuk 33529–716) informeerde, voer ik daarom overleg met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties in het versterkingsgebied om te zorgen dat zij lokaal tot werkbare oplossingen kunnen komen.

Vraag 4

Vindt u het rechtvaardig dat de huur van nieuwe woningen omhoog gaat, terwijl de huurders niet om een nieuwe woning hebben gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten? Hoe gaat u er voor zorgen dat huurders financieel niet benadeeld gaan worden?

Het uitgangspunt van Wierden en Borgen is dat de totale woonlasten niet hoger worden. De bouw van nieuwe woningen kan inderdaad betekenen dat de huur omhoog gaat. Daar staat tegenover dat het duurzame en energiezuinige woningen zijn, waardoor de woonlasten als geheel niet stijgen.
Huurders met recht op huurtoeslag krijgen daarnaast een deel van de hogere huurprijs gecompenseerd door de toeslag. Huurders kunnen een klacht indienen bij de corporatie zelf of de kwestie voorleggen aan de huurcommissie. Deze toetst aan het Woningwaarderingsstelsel; het kan betekenen dat de kwaliteit van de woning dermate verhoogd is, dat een hogere huurprijs redelijk is.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat de corporatie heeft aangegeven desnoods huurcontracten langs juridische weg te ontbinden als niet 70% tekent voor het sociaal plan? Is de 70% handtekeningen gehaald? Zo ja, in hoeverre is daar sprake van vrijwilligheid of onder druk gezet zijn?

Wierden en Borgen heeft aangegeven dat de 70%-norm voor het tekenen van het sociaal plan via de rechter afdwingen niet aan de orde is. Daar is volgens de corporatie in de projectcommissies niet op deze manier over gesproken. De ambitie van Wierden en Borgen is om samen met de huurders een gedragen plan te ontwikkelen.
Het sociaal plan is vastgesteld in overleg met huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten, aldus de corporatie. Met de huurders vindt in projectcommissies overleg plaats over de inhoudelijke uitwerking van de plannen voor hun woning en over maatwerk voor wat betreft het sociaal plan.

Vraag 6

Hoeveel woningen heeft Wierden en Borgen die gesloopt en gebouwd gaan worden in het aardbevingsgebied? Hoeveel nieuwe woningen gaan er gebouwd worden in dezelfde straten, zodat mensen in hun eigen buurt kunnen blijven wonen? Welke actie gaat u ondernemen om te zorgen dat huurders inspraak krijgen in de plannen in de nabije toekomst?

Wierden en Borgen is een woningcorporatie met 6.805 sociale huurwoningen in de gemeenten Het Hogeland, Loppersum, Groningen en Westerkwartier. Vooralsnog krijgt 16 procent van deze woningen in het aardbevingsgebied te maken met sloop/nieuwbouw of bouwkundig versterken.
Over het algemeen wordt er in elke straat waarin gesloopt wordt, weer nieuwgebouwd. Bewoners krijgen de mogelijkheid om terug te keren in hun eigen straat. Als Wierden en Borgen niet terugbouwt op dezelfde locatie (dit zijn uitzonderingsgevallen) gebeurt dit in goed overleg met de bewoners. Soms zijn woningen in een te slopen straat al niet meer bewoond. Uitgangspunt is dat de planvorming samen met de huurders plaatsvindt. Wierden en Borgen volgt het 10-stappenplan «samen bouwen aan vertrouwen».
Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold», 16 december 2019, Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold» (https://www.dvhn.nl/groningen/stad/Huurders-Ten-Post-Zet-versterking-direct-on-hold-25139249.html)

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bewoners vakantiepark De Ossenberg worden eruit gezet: «Als ik hier niet meer kan wonen, ga ik liever dood»«?1

Ja.

Vraag 2

Bent u tevens bekend met het feit dat ook op bungalowpark De Leijen in Hensbroek een gezin woont dat op korte termijn (18 januari) uit huis geplaatst wordt? Zo nee, bent u bereid met de gemeente Koggenland contact op te nemen om u te laten informeren over de situatie?

Ja. De gemeente Koggenland is een handhavingstraject tegen het huishouden gestart waarbij vanaf 18 januari jl. een dwangsom zou worden opgelegd wegens het permanent bewonen van bungalow waar een recreatieve bestemming op rust. Volgens informatie van de gemeente Koggenland heeft het betreffende huishouden zich voor het ingaan van de dwangsom ingeschreven in een andere gemeente in de regio.

Vraag 3

Erkent u dat permanente bewoning van een recreatiewoning veelal uit nood, en niet uit luxe, is gedreven, en dat bewoners vaak geen alternatief voor ogen hebben?

Zoals uit onderzoek2 naar de bewoning van vakantieparken op de Veluwe bleek, vormen bewoners van recreatiewoningen (op vakantieparken) een diverse groep mensen die niet onder één noemer kunnen worden geschaard. Zij zijn te onderscheiden in meerdere groepen die ieder andere beweegredenen en wensen hebben. Voor een deel van deze groepen biedt het vakantiepark de woon- en leefvorm met de rust waar zij al lange tijd naar op zoek zijn en die zij niet kunnen vinden op de reguliere woningmarkt. Voor sommigen is het vakantiepark echter een laatste uitvalsbasis bij gebrek aan andere woonruimte.

Vraag 4

Deelt u het uitgangspunt dat de begrijpelijke inzet op het opknappen van vakantieparken er niet toe mag leiden dat mensen daadwerkelijk dakloos worden maar dat altijd gezocht moet worden naar een oplossing?

Ja, dit uitgangspunt deel ik. Zoals mijn ambtsvoorganger reeds benadrukte, verwacht ik dat partijen passend binnen het gebied en met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor de aanpak van vakantieparken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Daarbij verwacht ik dat overheden hun verantwoordelijkheid nemen door kwetsbare mensen te ondersteunen bij het vinden van alternatieve (semi-)structurele huisvesting.

Vraag 5

Is inzichtelijk hoeveel permanente bewoners van recreatiewoningen het afgelopen jaar uit hun woning zijn gezet? In hoeveel van deze gevallen was geen zicht op alternatieve huisvesting? In hoeveel van deze gevallen ging het om kwetsbare personen voor wie geen zicht was op alternatieve huisvesting? Indien deze cijfers niet beschikbaar zijn, kunt u hier dan een schatting van geven of een inventarisatie doen bij enkele gemeenten?

Het ruimtelijk beleid en de handhaving daarop is primair een lokale verantwoordelijkheid. De uiteindelijke aanpak van vakantieparken blijft een lokale afweging en keuze. Er is geen landelijk overzicht van hoeveel bewoners als gevolg van een handhavingstraject hun recreatieobject hebben moeten verlaten. Daarmee is ook niet bekend hoe vaak er daarbij zicht was op alternatieve huisvesting. Ik verwacht later deze maand uw Kamer een brief toe te zenden met de stand van zaken van de actie-agenda vakantieparken. In deze brief zal ik beschrijven hoe meer zicht op de effecten van de actie-agenda kan worden gekregen.

Vraag 6

Op welke wijze is binnen de uitvoering van de landelijke Actie-agenda vakantieparken 2018–2020 op lokaal niveau oog voor de ondersteuning van kwetsbare inwoners en wordt er gezocht naar maatwerkoplossingen voor individuele bewoners? Kunt u aangeven in hoeverre gemeenten hier momenteel in slagen? Op welke wijze worden deze bewoners niet alleen op papier maar ook echt in de praktijk geholpen bij het vinden van een oplossing?

Mijn beeld is dat gemeenten op wisselende wijze en in verschillende mate maatwerkondersteuning bieden aan huishoudens die onrechtmatig op een vakantiepark wonen. Bij de revitalisering van vakantieparken wordt vaak door middel van gesprekken een inventarisatie van de situatie van de bewoners gemaakt, waarna huishoudens die als kwetsbaar worden beoordeeld hulp of bemiddeling ontvangen bij hun zoektocht naar alternatieve woonruimte en andere hulp en ondersteuning. Die hulp en ondersteuning kan vele vormen aannemen.
Met de actie-agenda vakantieparken roep ik samen met medeondertekenaars op om de aanpak van vakantieparken integraal vorm te geven en kwetsbare bewoners vanuit de gemeente op basis van maatwerk te ondersteunen, bijvoorbeeld bij het vinden van alternatieve woonruimte. We willen voorkomen dat mensen zich opnieuw onrechtmatig op een ander vakantiepark vestigen doordat zij niet aan andere woonruimte kunnen komen. Dat vraagt ook dat de woonbehoefte die op informele wijze op vakantieparken wordt vervuld, wordt vertaald in lokaal en regionaal woonbeleid.

Vraag 7

Gebeurt dit momenteel afdoende in de twee genoemde situaties? Bent u bereid om gemeenten, en de gemeenten Koggenland en Utrechtse Heuvelrug in het bijzonder, nadrukkelijk te wijzen op de opdracht om met individuele bewoners naar maatwerkoplossingen te zoeken?

Bij de start actie-agenda vakantieparken heeft mijn ambtsvoorganger aangegeven te verwachten dat partijen met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor bij de aanpak van vakantieparkenproblematiek en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Bij de integrale aanpak hoort aandacht voor de situatie van permanente bewoners. De gekozen aanpak voor een vakantiepark is en blijft een keuze van de gemeenten. Ik constateer dat de aanpak van de verschillende gemeenten hierbij sterk uiteenloopt. Daarom heb ik aangekondigd te komen met een kwaliteits- en afwegingskader voor gemeenten, dat hen kan ondersteunen bij vraagstukken rondom bewoning op vakantieparken. Ik verwacht deze einde van dit jaar gereed te hebben.
Bij vragen over specifieke gemeenten, doe ik altijd navraag bij de desbetreffende gemeente. Ik spreek hen daarbij ook aan op hun verantwoordelijkheden.

Vraag 8

Welke mogelijkheid kan het toekennen van een urgentiestatus voor een sociale huurwoning binnen het maatwerkpakket bieden? Zijn er al gemeenten die met een dergelijke constructie werken en bent u bereid deze mogelijkheid bij gemeenten die met deze problematiek te maken hebben onder de aandacht te brengen?

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om huishoudens voorrang te verlenen voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld door het opnemen van deze doelgroep als een urgentiecategorie in de huisvestingsverordening of ander toewijzingsbeleid, of op basis van individueel maatwerk (kwetsbare) bewoners voorrang te verlenen. Diverse gemeenten maken hier gebruik van. In het kwaliteit- en afwegingskader voor gemeenten dat ik eind van dit jaar met uw Kamer deel zal aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die gemeenten hiertoe hebben.

Vraag 9

Bent u bereid deze vragen op korte termijn te beantwoorden gezien de genoemde uithuisplaatsingstermijn van 18 januari 2020?

Het is helaas niet gelukt om aan uw verzoek te voldoen.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Wkb berichtgeving in perspectief»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen zou moeten dienen ter versterking van de positie van de consument? Hoe wordt dit doel bewerkstelligd?

Ja.
Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt op meerdere manieren beoogd om de positie van de consument in de bouwsector te versterken. Ten eerste zorgt de Wkb voor de introductie van een nieuw stelsel voor kwaliteitsborging in de bouwsector, waardoor consumenten een betere bouwkwaliteit kunnen verwachten. In dit stelsel controleren onafhankelijke kwaliteitsborgers de bouwprojecten niet alleen op papier maar tevens op de bouwplaats aan alle bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving. De toelatingsorganisatie, een publiekrechtelijke zbo, houdt toezicht op dit stelsel. Deze organisatie beoordeelt de instrumenten (beoordelingsmethodieken) voordat deze binnen het stelsel door kwaliteitsborgers kunnen worden gebruikt en houdt steekproeven op de bouwplaats. Wanneer de toelatingsorganisatie tekortkomingen constateert kan deze sancties treffen. De gemeente is wettelijk belast met het toezicht op de naleving van de bouwtechnische eisen en bepaalt of handhaving nodig is.
Ook wordt de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt, waardoor deze na de oplevering aansprakelijk wordt voor alle gebreken die aan het bouwwerk worden geconstateerd, voor zover deze aan hem zijn toe te rekenen. Aanvullend wordt de reeds bestaande waarschuwingsplicht voor de aannemer ten aanzien van gebreken aangescherpt en dient deze schriftelijk en ondubbelzinnig te gebeuren. Voorts dient de aannemer de opdrachtgever/koper te informeren over of, en zo ja op welke wijze, de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van een bouwwerk en tegen de gevolgen van faillissement. Daarnaast krijgt de opdrachtgever/koper van de aannemer een consumentendossier met informatie die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Tenslotte is de regeling waarbij de consument 5 procent van de aanneemsom in depot mag houden totdat gebreken die tijdens de bouw zijn ontstaan zijn verholpen, eveneens ten gunste van de consument aangescherpt.

Vraag 3

Maakt u zich zorgen dat de Wkb door betrokken partijen verkeerd lijkt te worden begrepen, afgaande op de nieuwsberichten van het Instituut voor Bouwkwaliteit?

Nee. De strekking van het artikel «Wkb-berichtgeving in perspectief» gaat ten onrechte voorbij aan de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken van 29 juni 2018 aan de Eerste Kamer2 over de inhoud en strekking van de aangenomen amendementen van het Kamerlid De Vries (PvdA). Naar mijn oordeel ontstaat met de introductie van de Wkb een evenwichtig stelstel van kwaliteitsborging voor het bouwen met een breed maatschappelijk draagvlak dat in de praktijk goed uitvoerbaar is. Op de uitleg van de wet is uitvoerig ingegaan bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer. Verder zijn in het Bestuursakkoord met de VNG nadere afspraken gemaakt over de rol van de gemeenten in het nieuwe stelsel en over de implementatie van de Wkb.

Vraag 4

Welke rol hebben gemeenten bij de uitvoering van de Wkb? Kunt u daarbij specifiek ingaan op de aangenomen amendementen van het lid De Vries?

Allereerst verwijs ik u ook hier naar de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken van 29 juni 2018 aan de Eerste Kamer over de inhoud en strekking van de aangenomen amendementen van het Kamerlid De Vries en tevens naar het Bestuursakkoord dat op 17 januari 2019 is gesloten met de VNG3, waar de bevoegdheidsverdeling tussen de gemeente en de kwaliteitsborger is uitgewerkt.
De kern van de verdeling van bevoegdheden komt erop neer dat:

Vraag 5

Onderschrijft u de stelling dat gemeenten de risicovolle onderdelen van bouwplannen moeten kennen om hun handhavende taken te kunnen uitvoeren en dat derhalve een preventieve risicoanalyse nodig is? Hoe voert u het amendement uit dat het overleggen van een preventieve risicoanalyse verplicht stelt?

Ja. Ik ben van mening dat het voor gemeenten nuttig is om de risico’s te kennen om hun handhavende taken goed uit te kunnen voeren. Om die reden is in de Wkb geregeld dat een risicobeoordeling aan de gemeente wordt overlegd. De gemeente kan op basis daarvan haar handhavingsstrategie bepalen. Zie over de invulling hiervan het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Klopt het dat de aannemer verplicht is het overdrachtsdossier op te stellen, maar de opdrachtgever het dossier uiteindelijk aan de gemeente overlegt? Klopt het dat de gemeente uiteindelijk bevoegd is te beoordelen of aan alle wettelijke vereisten is voldaan, en niet de aannemer of de kwaliteitsborger?

Ja. Het wetsvoorstel regelt dat degene die het bouwwerk gereed meldt, het overdrachtsdossier (de wet spreekt van het dossier bevoegd gezag) samen met de verklaring van de kwaliteitsborger dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving, overlegt aan het bevoegd gezag. In de regel zal de aannemer dit dossier opstellen, omdat hij immers over alle gegevens beschikt. De gemeente kan op basis van dit dossier beoordelen in hoeverre aan alle wettelijke vereisten is voldaan. De verklaring van een kwaliteitsborger en volledig dossier bevoegd gezag geeft de gemeente een gerechtvaardigd vertrouwen dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving. Deze informatie kan de gemeenten vervolgens gebruiken voor haar toezichts- en handhavingsstrategie op de bestaande bouw.
Via een wijziging van het Burgerlijk Wetboek regelt het wetsvoorstel voorts dat de aannemer bij oplevering een dossier aan de opdrachtgever overlegt met daarin informatie over het opgeleverde bouwwerk, ook wel het consumentendossier genoemd. Het dossier bevat hiervoor in ieder geval tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk. En daarnaast de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Vraag 7

Hoe ver bent u met de uitvoering van de motie van de leden Albert de Vries en Van der Linde die vraagt om de invoering van een systeem van erkende technische oplossingen en als doel heeft de kosten voor consumenten laag te houden?2

Ten aanzien van de erkende technische oplossingen is mij gevraagd om te bevorderen dat een systeem van erkende kwaliteitsverklaringen en erkende technische toepassingen tot stand komt, waarbij door marktpartijen aangedragen oplossingen bij gebleken geschiktheid door een onafhankelijke instantie van een erkenning worden voorzien en daarna in het kwaliteitsborgingsproces alleen nog marginaal getoetst behoeven te worden.
Ik heb medio januari jongstleden een bijeenkomst georganiseerd met vertegenwoordigers uit de bouwsector over de toekomst van het erkende stelsel in relatie tot de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Op mijn verzoek hebben de initiatiefnemers van Erkende Technische Oplossingen (inmiddels genoemd Erkende Technische Toepassingen), zijnde het Expertisecentrum Regelgeving Bouw (ERB), tijdens die bijeenkomst hun voorstel om te werken met Erkende Technische Toepassingen, toegelicht. De -reeds lange tijd in gebruik zijnde- erkende kwaliteitsverklaringen of andere initiatieven zoals Erkende Technische Toepassingen kunnen, binnen de kaders van de Wkb, een belangrijke rol spelen in het betaalbaar houden van het stelsel van kwaliteitsborging.
Enkele marktpartijen hebben tijdens de bijeenkomst aangegeven bereid te zijn om overleg te voeren over of en hoe elementen uit het voorstel voor Erkende Technische Toepassingen in het al bestaande erkende stelsel kunnen worden ingebracht om dit stelsel verder te versterken. Ook is er gesproken over het verder versterken van de onafhankelijke toets op kwaliteitsverklaringen. Uiteindelijk is het, ook volgens de initiatiefnemers, aan marktpartijen om te beoordelen welke vormen van erkende kwaliteitsverklaringen c.q. Erkende Technische Toepassingen zullen worden gebruikt en ingepast in de instrumenten voor kwaliteitsborging die thans met het oog op het beoogde stelsel voor kwaliteitsborging worden ontwikkeld.

Vraag 1

Bent u van mening dat de gedupeerde huizenkopers in Brielle1 niets fout hebben gedaan en dat hen niets te verwijten is? Deelt u de mening dat zij een oplossing verdienen?

Ik ga ervan uit dat de huizenkopers te goeder trouw hebben gehandeld en niet hebben geweten van de misstanden bij Betaal Garant Nederland. Dat zij hier nu de negatieve gevolgen van moeten dragen vind ik dan ook zeer triest. De overheid kan de eigen verantwoordelijkheid van de huizenkopers om dit probleem op te lossen, echter niet overnemen. Wat zij wel kan doen, is samen met hen zoeken naar een oplossing en daarin de huizenkopers ondersteunen.
Ik heb overlegd met de gemeente Brielle die de ondersteuning van de huizenkopers voortvarend oppakt: zij doet er alles aan wat in haar vermogen ligt om te helpen en waar nodig financieel de helpende hand te bieden. Ik verwijs hiervoor verder naar mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 2

Bent u bereid om in contact te treden met de gemeente Brielle en met betrokkenen om een oplossing te vinden, nu u schrijft dat de aangekondigde wetgeving voor deze mensen helaas te laat komt?

De gemeente Brielle heeft over deze problematiek contact met mij gezocht, zie de brief van de gemeente Brielle d.d. 17 december 2019 die ook naar uw Kamer is gezonden. Namens mij hebben ambtenaren op 16 januari jongstleden met de gemeente Brielle overlegd. De gemeente heeft een aantal acties in gang gezet om te kunnen komen tot het (casco)afbouwen van de woningen en beziet wat er nog meer gedaan zou kunnen worden aan de financiële situatie van de individuele gedupeerden. De gemeente Brielle heeft een aantal van de kopers eerder al voor de korte termijn geholpen met onder andere vervangende huisvesting en een renteloze lening voor onder andere de dubbele woonlasten.
De gemeente heeft in het overleg aangegeven aanvullend daarop, indien nodig, bereid te zijn tot voorfinanciering van een tot casco afgebouwde woning. Hiervoor zal een draagkrachtoverleg met de individuele gedupeerde kopers moeten volgen om openheid van zaken te krijgen over hun financiële positie. Afhankelijk van die financiële positie en de prijs per woning zal bezien worden of een aanvullende financiering van de gemeente onder voorwaarden noodzakelijk is om te komen tot een casco-afbouw. Verder wordt onderzocht een juridische entiteit op te richten die hun belangen zal behartigen en waaraan de omgevingsvergunning die nog onder de curator ligt, kan worden overgedragen. Voor de gehele zaak heeft de gemeente juridische ondersteuning moeten inhuren. Mede gelet op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek vind ik dat de gemeente Brielle via deze acties een uiterste krachtinspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te komen. Hiervoor spreek ik alle waardering uit naar de gemeente Brielle.

Vraag 3

Op welk moment wordt de woning daadwerkelijk eigendom van de opdrachtgever als de aannemer failliet is gegaan? Kan de curator beslag leggen op deze woningen om de schulden van de failliete aannemer af te lossen?

De relatie tussen de aannemer en de gedupeerde huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Of de opdrachtgever eigenaar is geworden is in algemene zin afhankelijk van hetgeen in het concrete geval is overeengekomen tussen de opdrachtgever en de aannemer en van de feitelijke situatie. Als de grond is geleverd aan een opdrachtgever op het moment dat een aannemer failliet gaat, dan is de opdrachtgever in beginsel door natrekking ook eigenaar van de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. In het onderhavige geval heb ik begrepen dat de opdrachtgevers/huizenkopers eigenaar van de grond zijn geworden vóór het faillissement, zij zijn dus door natrekking eigenaar van de woning geworden. Ook de relatie tussen de curator in het faillissement en de huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Beslaglegging door een curator zou alleen mogelijk kunnen zijn als er een concrete vordering van de curator jegens de opdrachtgever bestaat. Dit kan aan de orde zijn als de aannemer een onbetaalde factuur jegens de opdrachtgever heeft voor werkzaamheden die door hem zijn uitgevoerd.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten op welke wijze de informatieplicht over de afbouwgarantie in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voorkomt dat consumenten worden gedupeerd door afbouwgaranties?

Met de informatieplicht in de Wkb wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd. Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden verstrekt. Het betreft de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Ik laat nog nader onderzoek uitvoeren naar een juiste invulling van deze informatieplicht. Op grond van deze informatie kan de opdrachtgever/ huizenkoper de beslissing nemen of hij zijn woning door deze aannemer wil laten bouwen. Wanneer een aannemer niet of onvoldoende is verzekerd, kan een opdrachtgever besluiten zijn woning te laten bouwen door een aannemer die wel, dan wel beter is verzekerd. Zoals ik in mijn antwoordbrief van 2 december 2019 heb aangegeven kan de opdrachtgever/huizenkoper hiervoor advies inwinnen bij makelaars, notarissen en de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Vraag 5

Verwacht u van huizenkopers dat zij zich bekwamen in alle facetten van het recht omtrent woningbouw? Zo nee, nu blijkt dat het eenvoudig is om consumenten op te lichten middels een onbetrouwbare afbouwgarantie en zij door de woningnood vaak onder tijdsdruk moeten beslissen, bent u onder die omstandigheden van mening dat het verstandig zou zijn om afbouwgaranties te verplichten en voorwaarden te stellen aan de kwaliteit van deze garanties?

Huizenkopers hebben ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid. Dit betekent niet dat huizenkopers zichzelf dienen te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk mogelijk te zijn. Daarom zal ik met notarissen, hypotheekbanken en makelaars in overleg treden over de inhoud en de wijze waarop huizenkopers kunnen worden gefaciliteerd bij het inwinnen van informatie en het vragen van advies. Ik verwacht een meer proactieve rol van deze professionele betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers zoveel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruik maken van onbetrouwbare afbouwgaranties.
Ik ben geen voorstander van een verplichte garantie. In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is geregeld dat de aannemer de opdrachtgever informeert of en zo ja, op welk wijze de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever op de hoogte van de wijze waarop hij is beschermd tegen deze risico’s. Zo kan de opdrachtgever beter beoordelen op welke wijze hij beschermd wordt tegen onbedoelde risico’s dat het bouwwerk niet wordt afgebouwd of met gebreken wordt opgeleverd. Bij de uitwerking van deze wettelijke informatieplicht heb ik mij gebaseerd op het feit dat al ongeveer 85 procent van de koopwoningen wordt gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling met het keurmerk van de stichting Garantiewoning. Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige geval. Verder heb ik mij gebaseerd op het advies van Ekelmans & Meijer Advocaten waarin een wettelijke verplichting voor de aannemer om een verzekerde garantie aan te bieden, wordt ontraden.2

Vraag 6

Hoe voorkomt u dat anderen ook gedupeerd raken door Betaal Garant Nederland? Wordt handhavend opgetreden om te voorkomen dat Betaal Garant Nederland voort kan gaan met het verstrekken van afbouwgaranties?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 7

Klopt het dat de betreffende directeur een bestuursverbod opgelegd heeft gekregen door de rechter? Hoe kan het dat hij nog steeds staat ingeschreven bij de KvK als bestuurder van Betaalgarant?

Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De KvK kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.

Vraag 8

Weet u dat, ondanks verschillende waarschuwingen van betrokkenen bij de DNB en AFM, Betaal Garant Nederland nog steeds ingeschreven staat bij de KvK? Waarom leeft de KvK de rechterlijke uitspraak niet na? Hoeveel mensen wilt u nog gedupeerd kunnen laten worden door de veroordeelde crimineel die aan de leiding staat van deze oplichtersbende?

Ik ben ervan op de hoogte dat Betaal Garant Nederland nog steeds in het Handelsregister staat ingeschreven. Dit geldt ook voor de stichting als enige vennoot van deze commanditaire vennootschap en de bestuurder van deze stichting. De reden hiervan is niet dat de KvK verzaakt een rechterlijke uitspraak na te leven. Als gezegd kan de KvK pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand is veroordeeld, dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.

Vraag 9

Wanneer gaat de KvK over tot uitschrijving van een veroordeelde bestuurder? Hoe wordt voorkomen dat hij indirect invloed uitoefent en een stroman neerzet?

Voor de vraag wanneer de KvK overgaat tot het uitschrijven van een veroordeeld bestuurder, zie mijn antwoord op vraag 7. In de tussentijd staan er helaas geen middelen ter beschikking om de verdachte te verhinderen dat hij of een door hem benoemde stroman actief kunnen zijn. Wel zullen marktpartijen door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd zijn voor het afnemen van diensten van Betaal Garant.

Vraag 10

Hoe kan het dat de DNB niet heeft voorkomen dat het garantiefonds zijn malafide parktijken voortzette, nadat hiervoor werd gewaarschuwd door Vereniging Eigen Huis (VEH) in juni 2018? Hebben garantiefondsen een vergunning van DNB nodig? Wat is een redelijke termijn voor DNB om, na signalen, controles uit te voeren en in te grijpen? Klopt het dat DNB de gedupeerde huizenkopers, en daarmee de VEH, niet als belanghebbende ziet bij hun besluit tot handhaving?

DNB heeft in juni 2018 een signaal ontvangen van VEH. DNB kan vanwege de toezichtvertrouwelijkheid alleen ingaan op de aanpak van signalen in het algemeen. DNB neemt dergelijke signalen altijd zeer serieus en beoordeelt deze zorgvuldig. De opvolging van een signaal geschiedt zo spoedig mogelijk. Eerst onderzoekt DNB of in het specifieke geval sprake is van activiteiten die binnen het bereik van het financieel toezicht vallen. DNB communiceert vervolgens het vermoeden van verrichting van activiteiten zonder vergunning aan desbetreffende partij en maant de instelling deze activiteiten zo spoedig mogelijk te staken. Eventueel vindt een gesprek plaats om een toelichting te krijgen of wordt informatie gevorderd. Wanneer DNB heeft vastgesteld dat de partij in overtreding is (geweest), wordt hiertegen opgetreden. Als het gaat om het uitoefenen van activiteiten waarvoor een vergunning van DNB is vereist en de partij deze vergunning niet heeft, zal de partij altijd worden opdragen de illegale activiteiten te beëindigen. DNB kan daartoe diverse informele en formele handhavingsmiddelen inzetten, waaronder een waarschuwingsbrief, bestuurlijke boete, last onder dwangsom of een aanwijzing. Indien het een overtreding betreft die bijvoorbeeld ook een overtreding betreft van het strafrecht of een ander rechtsgebied, vindt overleg plaats met andere toezichthouders of partners binnen het Financieel Expertise Centrum, waarvan het OM ook onderdeel is. De formele handhavingsmiddelen moet DNB over het algemeen publiceren. Hiertoe neemt DNB een openbaarmakingsbesluit, waartegen een belanghebbende met een spoedprocedure bij de rechter kan opkomen, voordat publicatie plaatsvindt. Een publicatie heeft tot nu toe niet plaatsgevonden. Als een formeel handhavingsverzoek wordt gedaan, onderzoekt DNB of de verzoeker bij eventueel handhavend optreden van DNB een formele status heeft. Hiervoor beantwoordt DNB de vraag of de verzoeker om handhaving belanghebbende is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Deze juridische beoordeling is alleen relevant voor de reactie op het verzoek en betekent niet dat DNB niet direct kan overgaan tot onderzoek en zo nodig het treffen van handhavingsmaatregelen. Het signaal wordt dus hoe dan ook opgepakt.

Vraag 11

Op welke manier beschermt u mensen tegen malafide praktijken? Hoe zorgt u ervoor dat Betaal Garant Nederland geen schade meer kan doen en hoe worden dit soort praktijken in de toekomst voorkomen?

Zoals de Minister van Financiën eerder in een reactie op de vragen van de leden Koerhuis en Van der Linde3 heeft aangegeven dient excessief gedrag onder marktpartijen in de Nederlandse woningmarkt te worden bestreden. Dat geldt in nog sterkere mate voor frauduleus gedrag. De Minister voor Milieu en Wonen heeft in reactie hierop aangegeven met de toezichthouder in kaart brengen hoe het risico op dergelijke situaties in de toekomst verder kan worden beperkt. Over de acties die worden ondernomen richting Betaal Garant Nederland verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 7 en 10.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de reconstructie in het artikel «Hoe Airbnb toch weer aan het langste eind trekt»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in de bijeenkomsten over het wetsvoorstel tot regulering van toeristische verhuur platforms en gemeenten als gelijkwaardige gesprekspartners gezien werden door het ministerie, zoals volgens het artikel blijkt uit de verslagen? Zo ja, waarom is dat het geval? Zo nee, wat is de onderbouwing dat dit niet gebeurd is?

Werken aan wet- en regelgeving vraagt om grote zorgvuldigheid. Het is van belang verschillende gezichtspunten te kunnen taxeren, kaders te kennen en ook vooruit te kijken naar de uitvoeringsfase. Daarom worden relevante partijen uitgenodigd om op verschillende aspecten van gedachten te wisselen. Dat komt de kwaliteit van een wetsvoorstel ten goede. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is met relevante partijen gesproken zoals de meest belanghebbende gemeenten, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, platforms voor toeristische verhuur en belangenorganisaties van verhuurders van woningen voor toeristische verhuur. Voor een constructieve dialoog is het goed om partijen gelijkwaardig te behandelen. Wel is het zo dat eerst met de gemeenten is gesproken over hun beleidsmatige behoeften alvorens het gesprek met de platforms is aangegaan.

Vraag 3

Hoe vaak zijn er in 2018 en 2019 overleggen geweest tussen vertegenwoordigers van verhuurplatforms en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en andere ministeries?

In 2018 en 2019 is er ongeveer tien maal in wisselende ambtelijke samenstellingen met verhuurplatforms gesproken.

Vraag 4

Hoe vaak hebben de Minister voor Milieu en Wonen en/of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in 2018 en 2019 gesproken met vertegenwoordigers van een of meerdere verhuurplatforms?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke invloed hebben verhuurplatforms op het uiteindelijke wetsvoorstel gehad? Kunt u precies aangeven welke input u heeft overgenomen? Zo nee, waarom niet?

Het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is tot stand gekomen door tijdens de beleidsontwikkeling in gesprek te gaan met alle relevante partijen teneinde enerzijds de maatschappelijk problemen in kaart te brengen en anderzijds een adequate oplossing te bereiken die uitvoerbaar en proportioneel is. De vraag van de gemeenten was de mogelijkheid voor het invoeren van een registratieplicht voor personen die hun woning toeristisch willen verhuren om zo meer inzicht te krijgen waar de toeristische verhuur in de gemeente plaatsvindt en zo nodig via een meld- of vergunningsplicht de toeristische verhuur van woonruimte nader te kunnen reguleren. Platforms hebben aangegeven dat een eenmalige registratieverplichting die laagdrempelig, kosteloos en digitaal wordt ingericht voor hen werkbaar is. Op deze wijze is het voor platforms mogelijk om de noodzakelijke aanpassingen op hun website door te voeren. Voornemen is daarom dat er een landelijke website komt waarop alle gemeenten die een registratieplicht hebben ingevoerd vermeld staan. Voor gemeenten is het van belang dat door middel van dit systeem inzicht wordt verkregen in zowel de omvang als de specifieke adressen van de woningen die in een gemeente voor toeristische verhuur worden aangeboden. Daarnaast gaven zowel gemeenten als platforms aan dat de Huisvestingswet 2014 zich het beste leent voor het wettelijk verankeren van vorenstaande.

Vraag 6

Bent u van mening dat met dit wetsvoorstel het publieke belang goed gediend wordt en illegale verhuur effectief tegengegaan zal worden?

Gemeenten krijgen wettelijke bevoegdheden om vakantiehuur via verhuurplatforms in goede banen te leiden zodat negatieve effecten kunnen worden tegen gegaan. Het is aan de gemeenten om de wettelijke bevoegdheden in te gaan zetten en te handhaven. Daarnaast hebben de platforms toegezegd zo veel mogelijk uit te sluiten dat er op hun websites advertenties (aanbiedingen) zonder registratienummer worden gepubliceerd.
De toeristische verhuur van woonruimte is door de opkomst van digitale platforms aanzienlijk in omvang toegenomen. Grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan effecten hebben op onder meer de woningmarkt, de leefbaarheid, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie.
De belangrijkste redenen voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte zijn het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimten, de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimten die voor toeristische verhuur worden aangeboden en het gelijke speelveld voor aanbieders van accommodatie voor toeristen. Het veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie niet meer overheersend is en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk in gemeenten waar schaarste aan woonruimte is.
Aangezien de toeristische verhuur van woonruimte nog steeds toeneemt en ook de wijze van aanbieding in de nabije toekomst kan veranderen onder invloed van nieuwe technische mogelijkheden, zal dit wetsvoorstel binnen vijf jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd.

Vraag 7

Wat zijn de doelstellingen bij dit wetsvoorstel? Hoeveel zal de illegale toeristische verhuur afnemen de komende jaren na inwerkingtreding?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het feit dat de stad Parijs een boete van 12,5 miljoen euro heeft kunnen opleggen aan AirBnB voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Gemeenten krijgen met deze maatregelen de instrumenten om ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur tegen te gaan waaronder ook geldelijke sanctionering. Op basis van het wetsvoorstel kan medewerking door de platforms aan het verstrekken van informatie omtrent aanbieders op verzoek van de gemeente worden afgedwongen door middel van het opleggen van een last onder dwangsom. De gemeente kan op basis van de verstrekte gegevens handhaven bij de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur alsmede het platform verzoeken de illegale aanbiedingen te verwijderen. Parallel aan het traject rond het wetsvoorstel zet het kabinet er in Europees verband op in om tot aanvullende maatregelen te komen. Ik heb dat toegelicht in de brief waarmee ik deze antwoorden aan uw Kamer heb doen toekomen.

Vraag 9

Zou u steden als Amsterdam ook graag de mogelijkheid willen geven om platforms boetes op te leggen voor illegale vakantieverhuur, aangezien onder andere AirBnB daar niet meewerkt aan de regel om vakantieverhuur tot 30 dagen te beperken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Waarom heeft de regering er niet voor gekozen om – net als in bijvoorbeeld Frankrijk – de verhuurplatforms aansprakelijk te maken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Waarom heeft de regering de uitspraak van de Hoge Rechter of Frankrijk de verhuurplatforms aansprakelijk mag stellen niet afgewacht, alvorens te kiezen om dit niet in het wetsvoorstel op te nemen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Hoe moeten volgens u de Europese richtlijnen (e-Commerce richtlijn, Dienstenrichtlijn) aangepast worden om de verhuurplatforms gemakkelijker aansprakelijk te stellen voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Zoals ook beschreven in de Kamerbrief over toeristische woningverhuur d.d. 13 maart 20192 zal ik samen met de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat in Europees verband verkennen in hoeverre er draagvlak is voor een gezamenlijke aanpak van de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woningen via platforms. De nieuwe Europese Commissie heeft het voornemen om te komen tot een Digital Services Act; dit zal naar alle waarschijnlijkheid een herziening van de Richtlijn elektronische handel omvatten. Zoals ook beschreven in de recente Kamerbrief over desinformatie3 is de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat verantwoordelijk voor het volgen en beïnvloeden van de ontwikkelingen rondom de Digital Services Act. De Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat zal door middel van de motie Middeldorp4 binnen de gestelde termijn de Kamer informeren over de Digital Services Act. Zie verder ook mijn antwoord op de vragen 8, 9, 10 en 11.

Vraag 13

Heeft u reeds in overleggen met uw Europese ambtsgenoten en de Europese Commissie ingebracht dat de Europese richtlijnen aangepast moeten worden zodat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur? Zo ja, wat zijn daarvan de resultaten?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Zo nee, bent u bereid in het eerstvolgende Europese overleg het standpunt uit te dragen dat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld moeten kunnen worden en dat zo nodig de Europese richtlijnen aangepast moeten worden?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 15

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Hoeveel studenten van de TU Delft zijn opgelicht door mensen die zich op internet voordoen als verhuurders, en hoeveel van deze studenten zijn buitenlandse studenten die kwetsbaarder zijn omdat zij de taal en het systeem niet kennen?1

Er is geen standaardregistratie hiervan beschikbaar bij de TU Delft. Uit mails en klantcontactgegevens bij de TU Delft komt naar voren dat sinds 1 juli 2019 er een 11-tal meldingen van buitenlandse studenten zijn over mogelijke oplichting. Van een deel van deze meldingen is aangifte gedaan en loopt er een politieonderzoek. Verdere gegevens zijn niet bekend.

Vraag 2

Wat zijn de landelijke aantallen studenten en anderen die zijn opgelicht door nep-verhuurders de afgelopen jaren, en daardoor hun borg en huur kwijt zijn?

Er worden geen landelijke cijfers bijgehouden van aantallen huurders die worden opgelicht door verhuurders.

Vraag 3

Op welke manier(en) waarschuwt de TU Delft haar studenten voor malafide en nep-verhuurders? En gaat u ervoor zorgen dat alle hogescholen en universiteiten in Nederland dat doen voor zowel Nederlandse als buitenlandse studenten?

De TU Delft licht op verschillende manieren Nederlandse en internationale studenten voor waar zij op moeten letten wanneer zij op zoek zijn naar een geschikte woning. Bijvoorbeeld via de international office, de website van de universiteit zelf en via het actief benaderen van studieverenigingen, faculteiten of het spreekuur.
Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij aanbieden op het gebied van studentenhuisvesting2. Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels, zowel over huisvestingsmogelijkheden als -belemmeringen. Zoals ik u eerder heb laten weten hebben onderwijsinstellingen dit afgelopen jaar actief opgepakt.3
Rondom het voorkomen van oplichting en fraude zijn nog verbeteringen mogelijk door (nieuwe) studenten te wijzen op signalen hierover en ze in contact te brengen met betrouwbare partijen. Inmiddels is de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie in het Engels vertaald om internationale studenten zelf hun huurprijs te laten toetsen. Tevens start ik in 2020 een nieuwe voorlichtingscampagne voor studenten, wil ik gemeenten de mogelijkheid geven om verhuurders, die bij herhaling zonder vergunning woonruimte illegaal onderverhuren, onttrekken samenvoegen of omzetten, een hogere boete op te leggen. Daarnaast kijk ik via pilots hoe voor gemeenten een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders mogelijk te maken is.

Vraag 4

Op welke manier(en) worden digitale platforms, als Kamernet.nl, Roomster.nl of Facebook gecontroleerd, zodat kan worden voorkomen dat mensen zich onterecht kunnen voordoen als verhuurder, en wat zijn daarvan de resultaten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders en huurders vrij om kamers via digitale platforms aan te bieden. Een site zoals Kamernet waarschuwt huurders over online oplichting en treft daar ook zelf maatregelen voor.
Met de Wet toeristische verhuur krijgen gemeenten instrumenten ten aanzien van digitale platforms om de handhaving mogelijk te maken en indien noodzakelijk de neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken.

Vraag 5

Hoe is de ACM (Autoriteit Consument en Markt) betrokken bij het voorkomen en aanpakken van malafide of nep- verhuurders als het gaat om nep-verhuurders en nep-advertenties op digitale platforms alsmede onterechte bemiddelingskosten en het tegengaan van discriminatie?2

Begin dit jaar kondigde de Autoriteit Consument & Markt (ACM) aan om intensiever op te gaan treden tegen huurbemiddelaars, die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het was een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM, waarin ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt, zodat ACM scherper kan handhaven. Voor de aanpak van malafide verhuurders en discriminatie op de woningmarkt verwijs ik u graag naar mijn recente brieven hierover aan uw kamer (respectievelijk Kamerstuk 27 926, 32 847, nr. 313 en Kamerstuk 32 847, nr. 577).

Vraag 6

Zijn er zwarte lijsten van malafide verhuurders en/ of IP-adressen zodat oplichters niet onder een andere naam door kunnen gaan met hun praktijken? Zo nee, waarom niet en bent u bereid dit in te stellen in het kader van uw aanpak «Goed verhuurderschap»?3

In het kader van de privacy zijn zwarte lijsten niet verboden, maar alleen onder strikte voorwaarden toegestaan. Bij gebruik van dit middel moet de autoriteit persoonsgegevens worden betrokken. Vanwege een mogelijk waterbedeffect bij de aanpak van malafide verhuurders steun ik een pilot van de gemeente Utrecht, waarin de regionale verbreding van de aanpak van malafide verhuurders wordt onderzocht. Ik informeerde u onlangs over de voortgang van de aanpak «Goed Verhuurderschap (Kamerstuk 27 926 em 32 847, nr. 313), waarvan deze pilot een onderdeel is. Over het verloop van deze en andere pilots loopt een kennisdelingstraject met steden, waarin dit onderwerp ook aan de orde is.

Vraag 7

Wordt bij het verbeteren van de voorlichting, het delen van goede lokale voorbeelden en het ondersteunen van huurteams in studentensteden ook de positie van woningzoekenden betrokken om te voorkomen dat mensen worden opgelicht? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het tegengaan van malafide verhuurders wordt de positie van woningzoekenden vanzelfsprekend meegenomen.

Vraag 8

Waarom kiest u voor zelfregulering en niet voor een onafhankelijk keurmerk?

Via diverse kanalen wordt ingezet op het tegengaan van excessen op de woningmarkt en de praktijken van malafide verhuurders. Naast informeren en zelfregulering door het georganiseerde deel van de sector, versterk ik de handhaving en werk ik wetgeving uit. Ik doe dat met een groot aantal partijen via de landelijke aanpak studentenhuisvesting en de aanpak «Goed Verhuurderschap».

Vraag 9

Waarom wil u geen vergunningplicht voor verhuurders instellen, aangezien een vergunningplicht helpt bij het voorkomen van oplichters wanneer bepaald wordt dat een verhuurder alleen toegelaten wordt op een digitaal platform als diegene over een vergunning beschikt? Kunt u uw antwoord toelichten?

In mijn brief van 12 december6 heb ik u laten weten dat er in een aantal steden sprake is van lokale initiatieven om een vorm van een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders in te voeren. In deze steden (Groningen, Schiedam, Rotterdam en Amsterdam) blijkt de behoefte aan maatwerk, die past bij de lokale problematiek. Ik vind het van belang afwegingsruimte te bieden aan gemeenten om een algemene of een meer specifieke aanpak in te richten. Via een pilot wordt al gekeken naar de juridische houdbaarheid van het Groningse model en worden er verschillende modaliteiten in de praktijk getest. Sinds kort ondersteun ik ook een pilot van de gemeente Schiedam, die betrekking heeft op een gerichte verhuurdervergunning voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. De resultaten van de pilots kunnen mij helpen bij het nader richten van mijn aanpak.

Vraag 10

Bent u bereid de aanpak «Goed verhuurderschap» aan te vullen met het voorkomen en aanpakken van nep-verhuurders op digitale platforms? Kunt u uw antwoord toelichten?

De aanpak «Goed Verhuurderschap» heeft betrekking op de praktijk van verhuurders. Strikt genomen is bij nepverhuurders geen sprake van verhuurders, maar van oplichters die feitelijk niet verhuren. Dat is een zaak voor de strafrechtketen en niet zozeer voor beleidsmaatregelen in het woningmarktdomein. In algemene zin ondersteun ik wel de voorlichting in brede zin, zoals u in mijn antwoord op vraag 3 kunt terug lezen. Dat kan een deel van de problematiek helpen voorkomen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Lage overdrachtsbelasting voor kluspand»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is in uw ogen de reikwijdte van het arrest van de Hoge Raad voor kantoren die mogelijk tot woningen worden omgebouwd? In hoeverre geldt dit voor alle kantoren die omgebouwd worden tot woning?

De Hoge Raad heeft op 29 november 2019 een drietal arresten gewezen over het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is op bedrijfs- en kantoorgebouwen die worden verbouwd tot woningen (veelal aangeduid als transformatiepanden). De strekking van die arresten is dat het lagere tarief voor woningen (2%) reeds tijdens de verbouwing van toepassing kan zijn. Het lagere tarief kan van toepassing zijn als verbouwingswerkzaamheden zijn verricht die, ook als zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot de levering van een woning.
Dit kan blijken uit de specifieke omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de op het moment van de overdracht verrichte werkzaamheden, de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst, afspraken van de koper met een geldverstrekker, splitsing van het transformatiepand in appartementsrechten en publiekrechtelijke voorschriften waaruit de woonbestemming blijkt. Als het pand, of het gedeelte daarvan waarop een appartementsrecht betrekking heeft, op het moment van de overdracht met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kan worden gemaakt voor het oorspronkelijke bedrijfs- of kantoordoel, is het lagere tarief niet van toepassing. De criteria die de Hoge Raad in de arresten heeft aangegeven, gelden voor alle gevallen waarin een bedrijfs- of kantoorgebouw wordt verbouwd tot een of meer woningen.

Vraag 3

Hoeveel extra woningen zijn in de afgelopen vijf jaar gerealiseerd door transformatie van lege kantoorpanden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar?

In onderstaande tabel is het aantal nieuwe woningen opgenomen dat jaarlijks door middel van transformatie is gerealiseerd in de periode 2014–2018.
9.015
10.770
10.235
10.235
13.000
Bron: CBS – Transformaties op de woningmarkt 2012 – 2018 (2019)
Op basis van de realisaties in de afgelopen jaren wordt aangenomen dat het aantal woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd door transformaties in de komende jaren +/- 10 duizend per jaar bedraagt2.

Vraag 4

In hoeverre deelt u de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw dat het aantal kantoorpanden dat omgebouwd kan worden tot woning opraakt?2

Deze signalen dat het transformatiepotentieel van kantoren afneemt, onder andere door de toenemende krapte op de kantorenmarkt, herken ik. Dat hoeft echter niet te betekenen dat het aantal woningen dat door middel van transformatie wordt gerealiseerd afneemt. In de praktijk blijkt dat een groot deel van de panden die naar woningen getransformeerd worden geen kantoorfunctie hebben, maar bijvoorbeeld een maatschappelijke- of winkelfunctie4. In de transformatiecijfers wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze categorieën.
Gezien de belangrijke bijdrage die transformaties jaarlijks leveren aan de totale woningbouwproductie vind ik het belangrijk om het inzicht in het transformatiepotentieel voor de komende jaren te verbeteren. Daarom zal ik een onderzoek starten naar de toekomstige beschikbaarheid van panden voor woningtransformatie.

Vraag 5

Hoeveel projecten om extra woningen te creëren uit leegstaande kantoren zijn tot nog toe ondersteund met de Transformatiefaciliteit?

De Transformatiefaciliteit is een financieringsinstrument voor initiatiefnemers die voorinvesteringen willen doen om een locatie te transformeren voor woningbouw. Ik heb hier per februari 2019 € 38 miljoen voor beschikbaar gesteld. Op dit moment zijn vijf leningen gecommitteerd (waarvan drie al verstrekt zijn en van twee leningen is de offerte geaccepteerd) voor een totaalbedrag van € 11.575.000. Hiermee wordt de bouw van in totaal 810 (extra) woningen mogelijk gemaakt.
Van deze leningen hebben er twee betrekking op projecten om woningen te creëren uit leegstaande kantoren. Dit betreffen een project in Hoofddorp en in een project in Breda. In totaal worden naar verwachting 342 woningen gerealiseerd op deze twee locaties. De overige drie projecten betreffen de transformatie van andere functies.

Vraag 6

Verwacht u dat door de uitspraak van de Hoge Raad meer extra woningen gecreëerd worden uit leegstaande kantoren? Zo ja, kunt u hier een inschatting van geven? Zo nee, waarom niet?

Gezien de krappe situatie op de woningmarkt is het financieel aantrekkelijk om panden op centrale locaties, zoals kantoren, winkelpanden en voormalige verzorgingshuizen, te transformeren naar woningen. Mijn verwachting is daarom dat de beschikbaarheid van geschikte panden de belangrijkste factor is voor het aantal woningen dat jaarlijks door middel van transformatie gerealiseerd kan worden en dat de arresten van de Hoge Raad geen groot effect zullen hebben op het aantal woningen dat door middel van transformatie gecreëerd wordt.

Vraag 7

Deelt u de mening dat we alle zeilen bij moeten zetten om volgend jaar voldoende woningen te bouwen? In hoeverre kunnen extra «transformatiewoningen» bijdragen aan het halen van het doel om 75.000 woningen te creëren?

Ja, daar ben ik het uiteraard mee eens. Het Rijk draagt hier onder andere aan bij door het beschikbaar stellen van de transformatiefaciliteit, maar ook met de uitvoering van de woondeals, de financiële stimulans van € 2 miljard middels de korting op de verhuurderheffing en de woningbouwimpuls, en met het prioriteren van woningbouw in de aanpak van de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State rondom stikstof. Daarmee is de ruimte gecreëerd om ook in 2020 weer circa 75.000 woningen bij te bouwen. Het verwachte aantal nieuwe woningen door transformaties van 10.000 levert daar een belangrijke bijdrage aan5. Ik verwacht van alle betrokken partijen dat zij hun uiterste best doen om dit waar te maken.

Vraag 8

Welke lopende afspraken zijn er met gemeenten om naast normale woningbouw via transformatie en flexwoningen voldoende woningen te creëren? Wat doet u om deze aantallen verder omhoog te krijgen, zodat het woningtekort terugloopt?

De bestaande afspraken met regio’s over woningbouw betreffen ook transformatie en flexwoningen. Belangrijk is dat er voldoende extra woningen worden gerealiseerd, ongeacht of dat nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen betreft.
Ten aanzien van flexwonen heb ik in mei 2019 aan uw Kamer de Stimuleringsaanpak Flexwonen gestuurd waarin ik heb toegelicht met welke maatregelen ik de bouw van flexwoningen een impuls wil geven. Zo is bijvoorbeeld per 1 januari 2020 de vrijstelling van de verhuurderheffing voor flexwoningen in werking getreden en kan via de aangepaste Crisis- en herstelwet langer worden afgeweken van bestemmingsplannen voor het mogelijk maken van tijdelijke woningbouw. Daarnaast werk ik samen met de provincies aan een regionale versnellingsaanpak, waarmee gemeenten actief worden ondersteund als ze met flexwonen aan de slag willen, bijvoorbeeld met versnellingskamers. In maart zal ik uw Kamer nader informeren over de voortgang van deze trajecten.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Vestia komt 180 miljoen tekort voor Volkshuisvesting»1 en van het bericht «Bergeijkse huurders boos op Vestia: «Noemen ze dat sociaal?»2

Ja, deze berichten zijn bij mij bekend. Onlangs heb ik u per brief (Kamerstuk 29 453, nr. 496) geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot het financieel herstel van Vestia.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat huurders in Bergeijk kampen met schimmel, slechte isolatie, hoge energierekeningen en hoge huren?

Het beheren en goed onderhouden van sociale huurwoningen is een taak van corporaties. Bewoners kunnen zich bij klachten in eerste instantie tot de corporatie wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners zich vervolgens tot de huurcommissie wenden. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van haar verantwoordelijkheid om haar bezit op peil te houden. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia en hier zijn ook middelen voor gereserveerd. Voor de herijking van haar verbeterplan heeft Vestia bovendien extra gestandaardiseerde conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia alleszins redelijk is en niet substantieel afwijkend is ten opzichte van andere corporaties. Wel is het zo dat Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte heeft om kwalitatieve woningverbeteringen aan te brengen (zoals nieuwe badkamers, nieuwe keukens, grootschalige isolatie).
Uit onderzoek van WSW blijkt echter dat meer corporaties niet in staat zijn om invulling te geven aan door de sector zelf geformuleerde ambities ten aanzien van verduurzaming. Bij de kamerbrief met het kenmerk 32 847-441 bent u geïnformeerd over de resultaten van het onderzoek naar de haalbaarheid op sectorniveau, om woningen in de DAEB-tak van corporaties naar gemiddeld label A in 2030 te brengen. Daarbij heb ik aangegeven te onderzoeken hoe de investeringscapaciteit van de corporatiesector aansluit bij de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de Nationale woonagenda en het Klimaatakkoord (motie van het lid Ronnes c.s., kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer van 2020 (kamerbrief met kenmerk 32 847-578).

Vraag 3

Gaat u in gesprek met Vestia om een oplossing voor deze huurders te vinden? Deelt u de mening dat een fijne leefomgeving en een betaalbare huur voor zittende huurders bij eventuele verkoop voorop moeten staan? Hoe wordt dit geborgd?

Bergeijk is één van de zogenaamde maatwerkgemeenten waar Vestia meer dan 20% van de lokale sociale woningvoorraad bezit en een beleid voert om haar aandeel te verkleinen, waarbij ze wel het wettelijk verplichte, reguliere onderhoud aan de bestaande huurwoningen blijft uitvoeren. Begin 2019 heb ik, na overleg met de provincie Zuid-Holland, Vestia en de maatwerkgemeenten, Hamit Karakus opdracht gegeven om te komen tot afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in deze gemeenten. In juli 2019 heb ik u per brief (Kamerstuk 29 453-490) geïnformeerd over het rapport van Hamit Karakus. Hamit Karakus heeft in zijn rapport geadviseerd om, conform de ingezette strategie van Vestia, het Vestiabezit in deze maatwerkgemeenten aan lokale corporaties over te dragen. Daarbij stelde hij voor om een bestuurlijke tafel per maatwerkgemeente te organiseren. Aan deze tafels werken partijen (Vestia, gemeente, overnemende corporatie) aan concrete afspraken. Begin september 2019 heb ik Hamit Karakus daarop de opdracht verleend om deze bestuurlijke tafels te organiseren en voor te zitten.
Ik heb Hamit Karakus verzocht om per maatwerkgemeente een (coalitie van) lokale corporatie(s) aan Vestia aan te dragen, die het bezit van Vestia in de betreffende maatwerkgemeente kan en wil kopen tegen minimaal marktwaarde-in-verhuurde-staat en die tevens invulling kan en wil geven aan de volkshuisvestelijke opgave in de betreffende maatwerkgemeente. Daarbij heb ik aan de regio aangegeven welke faciliterende maatregelen uit het rapport van Hamit Karakus (vrijstelling overdrachtsbelasting, vrijstelling saneringsheffing, vrijstelling markttoets en ophoging interne financiering niet-DAEB-tak) ik hiervoor kan nemen binnen huidige wet- en regelgeving ten behoeve van de lokale afspraken. Naar verwachting zal Hamit Karakus in het voorjaar van 2020 over de voortgang rapporteren.

Vraag 4

Hoe vaak heeft u in de afgelopen twee jaar contact gehad met huurdersorganisaties, gemeenten en Vestia over renovaties en groot onderhoud waarbij zich problemen voordoen? Kunt u een overzicht geven van de casussen en de klachten?

Projecten ten aanzien van renovaties en groot onderhoud betreffen individuele casuïstiek onder de zorg van lokale stakeholders, waar ik als Minister niet in treedt.
Over het onderscheid in de rechten en positie van huurders bij onderhoud en renovatie kan ik u het volgende melden. Verhuurders zijn wettelijk verplicht hun woningen te onderhouden. Huurders mogen dat niet tegenhouden. Verhuurders zijn niet verplicht hun woningen te renoveren. Hier voor is instemming nodig van de huurder. Bij complexgewijze renovatie is niet vereist dat alle huurders met het renovatievoorstel instemmen, instemming van 70% van de huurders volstaat. Het verschil tussen onderhoud en renovatie is dat bij renovatie nieuwe, niet eerder aanwezige voorzieningen aan de woning worden aangebracht en waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen.

Vraag 5

Komt het voor dat Vestia stelt groot onderhoud te verrichten, terwijl in de praktijk gerenoveerd wordt? Welke gevolgen heeft dit onderscheid voor de rechten en positie van huurders?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

In hoeverre slaagt Vestia er niet in om woningen te renoveren als gevolg van financiële tekorten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om ervoor te zorgen dat Vestia in de toekomst wel weer kan zorgen voor fijne en betaalbare huurwoningen? Is de financiële situatie niet domweg zo prangend dat de volkshuisvestelijke taak onvoldoende kan worden waargemaakt?

Vestia staat inderdaad voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen in de regio. Er zal daarom een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio voor de aanpak van deze opgaven. Ik werk hieraan door de regionale opgaven in diverse trajecten op te pakken. Zie ook mijn kamerbrief van 9 december 2019 (29 453, nr.496) waarin ik u hierover heb geïnformeerd. Zo heb ik Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke wensen in de maatwerkgemeenten en ik voer samen met de zuidelijke Randstad de woondeal uit. Daarnaast breng ik momenteel de volkshuisvestelijke opgaven en corporatiemiddelen van alle corporaties in alle woningmarktregio’s in kaart (motie van het lid Ronnes c.s., kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Hierin bezie ik ook hoe de haalbaarheid van gewenste regionale volkshuisvestelijke investeringen door corporaties kan worden vergroot. De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer van 2020 (kamerbrief met kenmerk 32 847-578).

Vraag 1

Kent u het bericht over het schimmeldrama in Appingedam?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ken het bericht. Ik verwoord mijn reactie in het antwoord op de onderstaande vragen.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat Woongroep Marenland al vier jaar lang ongezonde woningen in stand laat, geen of onvoldoende onderhoud pleegt en geen duidelijkheid geeft aan de bewoners? En wat is daarover uw (morele) oordeel?

Ik vind dat verhuurders snel en adequaat moeten reageren als huurders een klacht indienen over het slechte onderhoud van de woning, zeker als het vocht en schimmel betreft. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft uw Kamer daarover in het afgelopen jaar verschillende keren geïnformeerd in het kader van de motie Beckerman c.s. over een landelijke aanpak van vocht en schimmel (Kamerstuk 32 847, nr. 523 en Kamerstuk 32 847, nr. 574). De situatie in Groningen is dermate specifiek door de aardbevingsproblematiek, dat een beperkte vertraging in afwachting van de adviezen van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) mogelijk verdedigbaar was, maar vier jaar onzekerheid en leven in een woning met schimmel is niet acceptabel.
De woningen zijn in het eerste kwartaal van 2018 door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) onderzocht. Wat betreft de eventuele versterking van deze woningen heeft de NCG desgevraagd aangegeven dat de woningen aan de Gerrit Raapstraat een normaal risicoprofiel kennen en de woningen aan de Pieter Veningastraat een licht verhoogd profiel. Dit zou betekenen dat er geen grote versterkingsingrepen nodig zijn en het onderhoud versneld kan worden opgepakt.
Op 12 december heeft de directeur van Woongroep Marenland via een brief aan de huurders en openbaar via RTV Noord daarom zijn excuses aangeboden en aangegeven dat de corporatie te lang gewacht heeft om de problematiek aan te pakken. Inmiddels heeft Woongroep Marenland aangegeven de 90 woningen in Opwierde te zullen aanpakken. Zo wordt de schimmel door een extern bedrijf verwijderd. Ook krijgen de huizen een mechanisch ventilatiesysteem en dubbel glas op de eerste verdieping. De argumentatie om niet eerder in te grijpen, lag in het feit dat er onduidelijkheid bestond of de woningen versterkt of zelfs gesloopt zouden worden. De corporatie is hierover in overleg met de huurders en geeft aan snel de juiste stappen te zetten.

Vraag 3

Per wanneer kunnen de huurders in Appingedam rekenen op verbetering van hun huurhuizen? Bent u bereid Woongroep Marenland tot snelheid te manen en zo snel mogelijk een einde te maken aan de voortdurende ongezonde woonsituatie?

In het eerste kwartaal van 2020 laat de corporatie de schimmel verwijderen. In januari 2020 start de corporatie met het opstellen van een verbeterplan en verwacht dit uit te voeren in 2021. In de eerste weken van 2020 ontvangen de bewoners een uitnodiging om hierover in gesprek te gaan met Woongroep Marenland. Dit verbeterplan heeft betrekking op bouwkundige ingrepen (mechanische ventilatie, dubbel glas, gevelkozijnen); dit vergt volgens de corporatie een langere periode.

Vraag 4

Bent u en/of de woningcorporatie bereid huurders te compenseren voor het achterstallig onderhoud, de slechte isolatie en de kosten die dat met zich mee heeft gebracht de afgelopen vier jaar, zoals hoge energierekeningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De corporatie geeft aan door de versterkingsopgave en het frequent aanpassen van overheidsbeleid, te lang gewacht te hebben met onderhoud. De corporatie wilde het verbeterplan gelijktijdig met de versterking uitvoeren. De corporatie heeft spijt betuigd maar geeft geen vergoeding. Wel neemt Woongroep Marenland in het eerste kwartaal van 2020 maatregelen tegen de vocht- en tochtproblemen. Ook stelt de corporatie in overleg met de bewoners een verbeterplan op.
Huurders kunnen zich tot de huurcommissie wenden om in geval van achterstallig onderhoud huurbevriezing of huurverlaging te vragen. M.b.t. één pand in de Gerrit Raapstraat heeft de Huurcommissie in het voordeel van de huurder een uitspraak gedaan in 2019 (uitspraak van de huurcommissie, d.d. 31 mei 2019, nr. 43333). De uitspraak houdt mede in dat de huurder tijdelijk huurverlaging krijgt van € 475,29 per maand naar € 285,17 per maand. Dit is de geëigende weg om compensatie te vragen en deze weg staat ook open voor andere huurders.

Vraag 5

Hoeveel huurwoningen, ook van andere woningcorporaties in het aardbevingsgebied, zijn sinds 2015 niet of onvoldoende onderhouden omdat ze versterkt of opnieuw gebouwd zouden worden? Hoeveel daarvan hebben last van vocht, tocht en schimmel? Wat is daarop uw reactie?

Er is geen totaaloverzicht beschikbaar van woningen die sinds 2015 mogelijk niet of onvoldoende onderhouden zijn in afwachting van duidelijkheid over versterking of herbouw en tevens last van vocht en schimmel hebben.
Op basis van het WoOn2018 geven 27,8% van alle huurders in sociale huurwoningen in Nederland aan last van vocht en schimmel te hebben. Twee van de drie regio’s in Groningen komen boven het landelijk gemiddelde uit en één regio, de regio waarin ook Appingedam ligt, ruim onder het landelijk gemiddelde.
Regio
Gemeenten
Percentage sociale huursector
Nederland
27,8%
Oost Groningen
Oldambt, Midden-Groningen (deels), Pekela, Stadskanaal, Veendam, Westerwold
29,5%
Overig Groningen
Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen (deels), Westerkwartier
30,6%
Delfzijl en omgeving
Appingedam, Loppersum, Delfzijl
13,5%

Vraag 6

Bent u bereid deze woningcorporaties aan te spreken op de wijze waarop zij hun huurders in de steek laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

In eerste instantie moeten huurders zelf contact opnemen met de corporatie en de klachten over onderhoud aankaarten. Als de corporatie daar niet afdoende op reageert kan de huurder een klacht indienen bij de klachtencommissie van de corporatie. Ook kan de huurder naar de huurcommissie stappen en daar de situatie voorleggen. Dit kan resulteren in een huurbevriezing of huurverlaging; zie daarvoor het voorbeeld uit het antwoord op vraag 4. Indien de omstandigheden ernstig zijn kan de huurder naar gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht stappen en de kwestie voorleggen. Bij gezondheidsklachten kan de GGD worden ingeschakeld.
In de regio’s met bovengemiddeld veel sociale huurwoningen met vocht en schimmel, meer dan 25%, houdt BZK aparte gesprekken met lokale corporaties, gemeenten, de GGD en huurdersorganisaties in het kader van de landelijke aanpak. Dit om de problematiek op een hoger bestuurlijk niveau te tillen en bijvoorbeeld op te laten nemen in prestatieafspraken. Woongroep Marenland zal ook uitgenodigd worden, met name omdat de corporatie bezit heeft in de regio Overig Groningen; de situatie in het bezit in de gemeente Appingedam zal daarbij ook ter sprake gebracht worden. Deze gesprekken vinden dit voorjaar plaats.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat alle woningcorporaties in het aardbevingsgebied adequaat communiceren en hun huurders de juiste informatie verstrekken betreffende de versterking van hun woningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De corporaties in het aardbevingsgebied werken samen en hebben hiervoor een overlegstructuur ingericht (Kr8 en C14). In dit overleg wordt de communicatie onderling en met de huurdersorganisaties afgestemd over de aanpak ten aanzien van versterken en daarmee samenhangende ingrepen in de voorraad. Op die tafel kan ook de problematiek van de aanpak van vocht en schimmel aangekaart worden. In dit verband overleggen de corporaties met de eigen huurdersorganisatie, die ook betrokken is bij het maken van prestatieafspraken. BZK zal bij de overleggen met de KR8 en C14 voor het voetlicht brengen dat ook deze problematiek nadrukkelijk met de huurdersorganisaties besproken wordt.

Vraag 8

Wat heeft u sinds mijn Kamervragen «over schimmelhuizen in de Zeeheldenbuurt, Bedum» (ingezonden 13 maart 2018) over schimmelwoningen in Bedum, gedaan aan dit probleem? Kunt u in een tijdlijn aangeven welke acties u ondernomen heeft?2

De inspanningen om vocht en schimmel aan te pakken zijn sinds de beantwoording van de Kamervragen over de schimmelhuizen in de Zeeheldenbuurt in Bedum fors verhoogd. Bij de beantwoording op 13 april 2018 heeft de Minister van BZK aangekondigd dat via het drie jaarlijkse WoON-onderzoek de omvang van het probleem wordt onderzocht. Bij brief van 31 mei 2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 523) heeft de Minister van BZK – in reactie op de motie Beckerman c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 75) de Kamer geïnformeerd over de landelijke aanpak van vocht- en schimmelproblematiek in woningen. In die brief zijn de uitkomsten van het WoON-onderzoek uit 2018 opgenomen en is duidelijk geworden dat vocht en schimmel een veel voorkomend probleem is. In de brief is uiteengezet hoe de landelijke aanpak eruit komt te zien en dat alle betrokken partijen (o.a. AEDES, Woonbond, VNG, Vastgoed Belang) hierbij de handen ineen hebben geslagen.
In de brief van 29 oktober 2019 (Kamerstuk 32 847, nr. 574) is de Kamer geïnformeerd over de voortgang van de aanpak. In die brief zijn kaarten opgenomen om duidelijk te maken waar in Nederland de problematiek het meest speelt. Met de G4 en G40 gemeenten in die gebieden lopen gesprekken om inzicht te krijgen in de lokale aanpak. Die aanpak verschilt per gemeente en ik verken op dit moment met de VNG hoe ervaringen tussen gemeenten gedeeld kunnen worden. AEDES inventariseert daarnaast bij de regio’s waar de meeste klachten zijn, hoe corporaties de problematiek aanpakken. Aedes deelt de ervaringen met de corporaties, zodat zij niet zelf het wiel hoeven uit te vinden. Daarnaast is TNO samen met GGD-Amsterdam op mijn verzoek gestart met een onderzoek naar de oorzaken van vocht en schimmel in woningen. Bij dit onderzoek zijn AEDES, Vastgoed Belang en enkele corporaties betrokken. Het onderzoek heeft als doel om concrete handvatten voor de aanpak van vocht en schimmel te geven aan verhuurders, corporaties, en eigenaren en aan huurders op basis van veel voorkomende oorzaken. De oorzaken zijn heel divers en het aanpakken van de problemen vraagt om een lange adem. Corporaties en andere verhuurders investeren in het behouden en verhogen van de kwaliteit van hun woningen zowel door adviezen aan hun huurders over het gezond gebruik van hun woning als door verduurzamingoperaties, renovaties en sloop/nieuwbouw. Dit is een continu proces waarbij vocht en schimmelproblemen tot op zekere hoogte zullen blijven spelen. Ik heb TNO gevraagd of hierbij een soort ondergrens vast is te stellen. De uitkomsten van het onderzoek verwacht ik voor de zomer.

Vraag 9

Deelt u de mening dat een aantal huurders in het aardbevingsgebied door de slechte staat van hun woningen mede als gevolg van de bevingen, nog meer gezondheidsrisico loopt dan anderen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat de grondrechten voor deze huurders weer wordt geëerbiedigd?3

Uit de rapporten en aanbevelingen van het onderzoekstraject Gronings Perspectief van de Rijksuniversiteit Groningen, de Onafhankelijk Raadsman en de Commissie Bijzondere Situaties blijkt dat de afhandeling van schade en de versterkingsoperatie een negatieve invloed hebben op de gezondheid van bewoners van het aardbevingsgebied. Dit heeft de continue aandacht, daarom blijven de Minister van Economische Zaken en Klimaat en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzetten op versnelling van de schadeafhandeling en de versterkingsoperatie. Het probleem van vocht en schimmel speelt in verschillende delen van Nederland bovengemiddeld, zo ook in twee van de drie regio’s in Groningen. Bij de aanpak van vocht en schimmel is nadrukkelijk ook de GGD aangesloten in verband met gezondheidsaspecten.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vraag naar elektrische bouwmachines groeit, aanbod blijft nog achter»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat elektrische bouwmachines zowel bijdragen aan het oplossen van de problemen rondom de stikstofuitstoot en de broeikasgasuitstoot? Deelt u de mening dat de elektrificatie van bouwmachines in stedelijk gebied bijdraagt aan een verbeterde luchtkwaliteit en gezondheid in dit gebied? Deelt u de mening dat de elektrificatie van bouwmachines rondom natuurgebieden bijdraagt aan een lagere stikstofdepositie?

Elektrische bouwmachines stoten geen emissies uit en kunnen daarmee bijdragen aan het oplossen van de problemen rondom de stikstofuitstoot en de broeikasgasuitstoot.
De elektrificatie van bouwmachines in stedelijk gebied draagt bij aan een verbeterde luchtkwaliteit en gezondheid in onze steden. In het recent gesloten Schone Lucht Akkoord (Kamerstuk 30 175, nr. 343) hebben overheden de afspraak gemaakt zo snel mogelijk de inzet van (oudere) diesel mobiele werktuigen te beëindigen en schone alternatieven te stimuleren. Ambitie daarbij is om zo snel mogelijk de inzet van mobiele werktuigen zonder roetfilter en hoge stikstofdioxide emissie te beëindigen en het ingroeipad naar 0-emissie mobiele werktuigen naar 2030 te versnellen. De rijksoverheid onderzoekt daarvoor in samenwerking met partijen hoe een ingroeipad («routekaart») voor schoon en 0-emissie bouwmaterieel eruit kan zien en publiceert de resultaten in 2020.
Tevens is in het Klimaatakkoord en het Schone Lucht Akkoord afgesproken dat overheden uiterlijk in 2020 afspraken maken over concrete eisen en gunningscriteria in de aanbestedingen en worden nadere afspraken gemaakt over de periodieke aanscherping van de eisen en gunningscriteria in de periode naar 2030. Deze afspraken helpen niet alleen voor schone en gezonde lucht, maar ook bij het terugdringen van de uitstoot van stikstof en koolstofdioxide ten behoeve van natuur- en klimaatdoelen.
Rondom natuurgebieden kan de elektrificatie bijdragen aan een lagere stikstofdepositie en biedt dit voor sommige projecten de mogelijkheid om door te gaan met bouwen. Een voorbeeld hiervan is de aannemer die werkt aan de bouw van een dierenziekenhuis aan de rand van de Veluwe. Doordat met elektrisch materieel wordt gewerkt kon de bouw doorgaan zonder uitstoot door de bouwmachines.

Vraag 3

Klopt het dat er op de Nederlandse markt een groeiende vraag is voor duurzaamheid bij het aanbesteden van bouwprojecten, maar dat het aanbod hierbij achterblijft? Kunt u uiteenzetten hoe e-bouwmachines in aanbestedingsprocedures mee worden gewogen? Deelt u de mening dat er te weinig duurzame machines worden gebouwd en dat dit er op korte termijn meer moeten worden?

Steeds meer bouwbedrijven en overheden zijn op zoek naar duurzame machines om toe te passen in bouwprojecten. Een groeiend aantal toeleveranciers speelt op deze ontwikkeling in door de gevraagde machines te ontwikkelen en aan te bieden. Afspraken tussen de sector en de overheid, maar ook de wijze waarop Rijkswaterstaat en andere opdrachtgevers hun opdrachten aanbesteden hebben hieraan bijgedragen. Zo maken steeds meer inkopende overheden gebruik van de CO2-prestatieladder2. Natuur en Milieu heeft in opdracht van het Ministerie van IenW en in samenwerking met BMWT het overzicht «Elektrische mobiele werktuigen in beeld» opgesteld. Hieruit blijkt dat er nu reeds een flink aantal laadschoppen, graafmachines en overslagmachines elektrisch geleverd kan worden.
Ik zie dat er mogelijkheden zijn voor de inzet van duurzame machines. Een toename van de vraag naar duurzame machines levert een belangrijke bijdrage aan de ontwikkeling en beschikbaarheid daarvan.
De aanbestedingssystematiek van de overheid bevordert de inzet van duurzame technieken via de contracteisen en stimuleert daarnaast de kennis en creativiteit van de markt door te gunnen op prijs en kwaliteit. Overheden schrijven in de regel geen (elektrische) bouwmachines voor, maar stellen eisen aan of geven gunningsvoordeel op basis van de CO2-uitstoot van het bouwproject of de circulariteit van (bouw)producten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat hoewel er meer aanbod is in het kleinere compacte segment, ook hier meer elektrische machines verkocht moeten worden? Hoe lang verwacht u dat het gaat duren voordat alle bouwmachines elektrisch opereren?

In het segment kleinere bouwmachines, waar de beschikbaarheid van elektrisch materieel groter is, levert elektrificatie een bijdrage aan de reductie van uitstoot van schadelijke stoffen. Daarom wordt de verkoop van elektrisch materieel in dit segment gestimuleerd. Ondernemers die investeren in hybride of elektrisch aangedreven bouwmachines, komen in aanmerking voor fiscale voordelen via de milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil).
Het Rijk brengt samen met bouwbedrijven, fabrikanten en leveranciers van bouwmaterieel de benodigde ontwikkelingen in kaart om het tempo op te voeren waarin nul-emissie materieel (elektrisch of waterstof) wordt geïntroduceerd in de bouwsector (zowel woningbouw als GWW). Dit zal resulteren in een routekaart met als ambitie het in groeipad naar 0-emissie mobiele werktuigen naar 2030 te versnellen.

Vraag 5

Bent u bereid om de beschikbaarheid van elektrische werktuigen en dan met name de beschikbaarheid van grote werktuigen te stimuleren? Kunt u hierover in gesprek gaan met fabrikanten van bouwmachines?

De aanschaf van (grote) elektrische bouwmachines wordt onder andere gestimuleerd middels afspraken in het recent gesloten Schone Luchtakkoord en het Klimaatakkoord. Daarnaast ben ik in gesprek met onder andere de brancheorganisaties Bouwend NL, BMWT en Cumela en aannemers om de beschikbaarheid van elektrische werktuigen te vergroten.

Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om bijvoorbeeld aantrekkelijke leningen mogelijk te maken voor bouwbedrijven voor de aanschaf van bouwmachines zonder emissies, aangezien veel bedrijven de aanschaf van machines uitstellen vanwege de stikstofcrisis?

Wanneer bouwbedrijven investeren in nul-emissie of hybride mobiele machines kunnen ze in aanmerking komen voor fiscale voordelen via de MIA\Vamil. De ontwikkeling van nul-emissie en hybride mobiele machines wordt daarnaast door het Kabinet gestimuleerd via de Demonstratieregeling Klimaattechnologieën en -innovaties in transport (DKTI).

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen (ingezonden 24 juni 2019; 2019Z13097) over het bericht «Laurens Wonen in opspraak» herinneren?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u de Kamer laten weten welke procedures de Autoriteit Woningcorporaties heeft verbeterd naar aanleiding van het gebrekkige toezicht op het verbod van corporatiedirecteuren met dubbele petten (dubbele personele unies)?

De situatie bij Laurens Wonen heeft ertoe geleid dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) extra aandacht heeft voor toezicht op niet-toegestane dubbele personele unies.
Het toezicht op dubbele personele unies vindt plaats op twee momenten; bij het proces rondom het afgeven van een zienswijze in het kader van geschiktheid en betrouwbaarheid van kandidaat-bestuurders en -commissarissen en bij de beoordeling van de jaarrekening en het jaarverslag van de woningcorporatie. De procedure is voortaan zo ingericht dat op beide momenten specifiek een controle plaatsvindt op het bestaan van dubbele personele unies.
In mijn eerdere antwoorden op Kamervragen van het lid Koerhuis (VVD) van 24 juni 2019 heb ik toegezegd uw Kamer voor het einde van het jaar te informeren over de uitkomsten van het onderzoek van de Aw naar niet-toegestane dubbele personele unies. De Aw heeft mij inmiddels laten weten dat er geen andere niet- toegestane dubbele personele unies zijn aangetroffen.

Vraag 3

Kunt u het bericht dat de Autoriteit Woningcorporaties 30 april jl. heeft ontvangen van Laurens Wonen met de Kamer delen? Zo nee, waarom niet?

De Aw is de toezichthouder op de Woningwet en valt onder de Aanwijzingen inzake de rijksinspecties van de Minister-President van 30 september 2015. In deze aanwijzing is het beginsel van de onafhankelijkheid van de Rijksinspecties vastgelegd. Het is aan de Aw om, binnen het wettelijk kader, te bepalen welke documenten al dan niet openbaar worden. De Aw geeft jaarlijks middels de openbare oordeelsbrief op transparante wijze inzicht in het toezicht dat is gehouden op individuele corporaties. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op eerdere Kamervragen van het lid Koerhuis (VVD) van 24 juni 2019 zal deze casus worden meegenomen in de reguliere, openbare beoordelingsbrief van de Aw over Laurens Wonen.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat Laurens Wonen het volgende heeft gezegd «Laurens Wonen heeft laten onderzoeken of de mogelijkheid bestaat terug te vorderen. Deze mogelijkheid is er niet»?2 Hoe rijmt u dit met uw eerdere antwoord waarin u aangaf dat de Autoriteit Woningcorporaties er op toeziet dat maatschappelijk bestemd vermogen niet weglekt?

Ja, hiervan ben ik op de hoogte.
Vanuit oogpunt van preventie is het aan de Aw om het weglekken van vermogen uit de corporatiesector zoveel mogelijk te voorkomen. Vanuit deze rol dient de Aw ook te toetsen hoe een corporatie handelt wanneer onverhoopt toch sprake is geweest van een weglek van maatschappelijk vermogen. De Aw ziet er dan op toe dat de corporatie zich in voldoende mate inspant om de schade te verhalen. De taak van de Aw om toe te zien dat maatschappelijk bestemd vermogen wordt beschermd brengt niet mee dat een eventuele weglek van maatschappelijk vermogen te allen tijde kan worden voorkomen. Noch dat eventueel weggelekt maatschappelijk vermogen altijd wordt teruggevorderd. Terugvordering is immers niet altijd mogelijk. Ik kan me daarnaast voorstellen dat een bestuur van een woningcorporatie besluit het weggelekte vermogen niet terug te vorderen als dit meer (maatschappelijk) geld kost dan het mogelijk zal opleveren.

Vraag 5

Heeft Laurens Wonen ook al aan de Autoriteit Woningcorporaties laten weten dat zij geen geld gaan terugvorderen? Zo ja, wanneer was dat?

Of Laurens Wonen dit aan de Aw heeft laten weten valt onder de toezichtrelatie, conform mijn eerdere antwoorden zal de Aw in de reguliere openbare oordeelsbrief ingaan op hetgeen bij Laurens Wonen heeft gespeeld. De Aw betrekt in haar toezicht uiteraard niet uitsluitend signalen van de ondertoezichtgestelde maar ook andere signalen, zoals openbare bronnen.

Vraag 6

Welke stappen gaat u zetten om ervoor te zorgen dat het geld alsnog wordt teruggevorderd?

Het is aan het bestuur van de woningcorporatie zelf om stappen te nemen over het eventueel terugvorderen van al dan niet onterechte betalingen. Het is vervolgens aan Aw om te toetsen hoe een corporatie handelt wanneer onverhoopt toch sprake is geweest van een weglek van maatschappelijk vermogen. De Aw ziet er dan op toe dat de corporatie zich in voldoende mate inspant om de schade te verhalen. De Aw zal hierop ingaan in de komende reguliere oordeelsbrief over Laurens Wonen. Gelet op deze taak van de Aw, is het niet aan mij om hierin stappen te zetten.

Vraag 7

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties/Evaluatie Woningwet/Huurakkoord?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Actiegroep Niet Te Koop bezet sociale huurwoning in West»?1

Vraag 2

Wanneer beantwoordt u de schriftelijke vragen over het bericht «Actiegroep Niet Te Koop een sociale huurwoning bezet in Oud-West» die 16 oktober 2019 zijn ingediend? (2019Z19786)

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporatie Stadgenoot bij de vorige bezetting in Oud-West heeft gewacht met het doen van aangifte tegen de krakers van actiegroep Niet Te Koop?

Vraag 4

Heeft woningcorporatie Stadgenoot aangifte gedaan bij de huidige bezetting in West? Zo ja, binnen welke termijn heeft zij dat gedaan? Zo nee, kunt u deze woningcorporatie direct oproepen om aangifte te doen?

Vraag 5

Deelt u de mening dat een woningcorporatie altijd direct aangifte moet doen als er een strafbaar feit tegen haar wordt gepleegd?

Vraag 6

Bent u bereid om woningcorporaties op te roepen altijd direct aangifte te doen als een sociale huurwoning wordt bezet? En bent u bereid om in het geval dat een woningcorporatie dit niet doet, de Autoriteit Woningcorporaties te vragen die woningcorporatie een aanwijzing te geven om dit wél te doen?

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de tweedeling in het huidige systeem van de huurtoeslag, namelijk dat de huurgrens voor huurtoeslag ongeveer 300 euro per maand lager is voor mensen tussen de 18 en 23 jaar, dan voor mensen van 23 jaar en ouder?1

Ja, waarbij op te merken valt dat de lage huurgrens niet voor alle huishoudens jonger dan 23 geldt. Voor jongere huishoudens waarbij de toeslagontvanger of medebewoner de woning deelt met een (pleeg)kind, of als er een bewoner gehandicapt is, geldt de hoge huurgrens.

Vraag 2

Klopt het dat de lagere maximumgrens voor de kale huur gekoppeld is aan de leeftijd van het minimumloon? Zo ja, kunt u verklaren waarom de huidige leeftijdsgrens voor het volledig minimumloon op 21 jaar ligt, maar dat deze leeftijdsgrens niet geldt bij de voorwaarden van de huurtoeslag?

Nee, deze grens is niet gekoppeld aan de leeftijd van het minimumloon. Het gaat hierbij overigens niet om de kale huur maar om de rekenhuur.

Vraag 3

Hoeveel mensen zijn er die tussen de 21 en 23 jaar oud zijn, een huurprijs betalen van 424,44 euro of meer en daardoor geen huurtoeslag ontvangen? En hoeveel huurtoeslag lopen zij nu in totaal mis op jaarbasis?

Uit het Woononderzoek 2018 is af te leiden dat dit circa 14 duizend huurders tussen 21 en 23 jaar, met een huurprijs tussen de 424,44 euro en de maximale huurtoeslaggrens betreft. Wanneer zij wel recht hadden gehad op huurtoeslag, zouden zij met hun huidige huur gezamenlijk circa 37 miljoen euro aan huurtoeslag hebben gekregen.

Vraag 4

Hoeveel mensen zijn er die tussen de 18 en 23 jaar oud zijn, een huurprijs betalen van 424,44 euro of meer en daardoor geen huurtoeslag ontvangen? En hoeveel huurtoeslag lopen zij nu in totaal mis op jaarbasis?

Dit betreft circa 21 duizend huurders tussen 18 en 23 jaar oud met een huurprijs tussen de 424,44 euro en de maximale huurtoeslaggrens. Wanneer zij wel recht hadden gehad op huurtoeslag, zouden zij met hun huidige huur gezamenlijk circa 56 miljoen euro aan huurtoeslag hebben gekregen.

Vraag 5

Bent u bereid deze mensen, die aantoonbaar huurtoeslag zijn misgelopen omdat de aan de leeftijd gekoppelde huurgrens in de huurtoeslag niet overeenkomt met de leeftijd van het minimumloon, te compenseren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

De lagere huurgrens onder 23 jaar is bewust gekozen vanuit de gedachte dat jongeren nog aan het begin staan van hun wooncarrière en door hun gezinssituatie ook goed kunnen volstaan met een kleinere, goedkopere woning of een onzelfstandige kamer. Bij een verhoging van de huurgrens vanaf 21, of vanaf 18 jaar zal er vermoedelijk een opwaarts effect op de huurprijzen zijn, omdat verhuurders hogere huurprijzen kunnen gaan vragen.
Op dit moment vragen bijvoorbeeld verhuurders van zelfstandige studentenwoningen vaak een huurprijs vrijwel op de nu geldende maximale huurgrens. De huurgrens blijkt in de huurstelling te werken als focuspunt. Het verhogen van de maximale huurgrens voor jongeren zou niet alleen leiden tot een extra stijging van de uitgaven huurtoeslag, maar ook tot effecten op de betaalbaarheid voor deze jongeren, omdat deze huurverhoging niet volledig met de huurtoeslag zal worden gecompenseerd.
De hogere kosten huurtoeslag worden, afhankelijk van de mate waarin verhuurders de prijzen gaan verhogen, in de situatie dat de verhoging van de huurgrens geldt vanaf 21 jaar geschat op 50 à 60 miljoen euro en in de situatie dat de verhoging van de huurgrens geldt vanaf 18 jaar op 90 à 100 miljoen euro.
Alles overziend is er op dit moment geen aanleiding om de leeftijdsgrens van 23 jaar te verlagen.

Vraag 6

Per wanneer gaat u de leeftijd van 23 jaar bij de huurgrens van de huurtoeslag verlagen naar de leeftijd van 18 jaar, aangezien dit de leeftijd is waarop mensen als volwassen worden beschouwd, zowel juridisch als voor verschillende verplichtingen van de overheid, zoals bijvoorbeeld het hebben van een zorgverzekering? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Deelt u de mening dat alle volwassenen als volwassenen behandeld moeten worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid het volledig wettelijk minimumloon voor 18- jarige te laten gelden?

De Minister van SZW heeft in antwoord op Kamervragen van het Lid Gijs van Dijk (PvdA), ingezonden op 26 maart 2019, geantwoord dat de regering recentelijk de minimumjeugdlonen heeft verhoogd en op dit moment niet voornemens is deze verder te verhogen. In zijn antwoorden geeft hij het volgende aan:
In 2017 is de eerste stap gezet met het verlagen van de leeftijd voor volledig minimumloon van 23 naar 22 jaar in 2017 en 1 juli 2019 is deze verder verlaagd naar 21 jaar. Ook zijn de percentages voor 18- tot 21-jarigen in 2017 verhoogd en zijn deze per 1 juli 2019 opnieuw verhoogd. Hiertoe is besloten omdat het kabinet erkende dat de sociaaleconomische en maatschappelijke positie van jongeren ten opzichte van de periode waarin de laatste wijziging van het minimumjeugdloon werd doorgevoerd, veranderd was.
De Minister gaf aan terughoudend te zijn met het verder verhogen of zelfs afschaffen van het minimumjeugdloon, omdat het CPB bij een substantiële verhoging van het wettelijk minimumjeugdloon een vermindering van werkgelegenheid voor jongeren verwacht. Daarnaast wordt door het verhogen van het minimumjeugdloon de optie scholing mogelijk minder aantrekkelijk. Dit kan jongeren richting de arbeidsmarkt trekken op het moment dat ze anders verdere scholing hadden gevolgd. Ook dit is een ongewenst effect van een grote verhoging van het minimumjeugdloon.
De regering is van mening nu een balans te hebben gevonden tussen een verhoging van het minimumjeugdloon en de potentieel negatieve gevolgen van een verdere verhoging. Daarbij is het relevant te vermelden dat ouders in Nederland onderhoudsplichtig zijn totdat hun kind 21 jaar wordt. Dit betekent dat zij er verantwoordelijk voor zijn dat het kind onderdak, kleding, voeding, scholing en medische hulp krijgt. Het is volgens het kabinet logisch om bij deze bestaande grens aan te sluiten. Een volledige afschaffing van het minimumjeugdloon ligt daarom op dit moment niet voor de hand.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het nieuwsbericht «Vestia-ellende in Honselse burgemeestersbuurt nog steeds niet opgelost, bewoners balen van puinhoop»?1 Zo ja, wat is uw reactie hierop?

Ja, ik ben bekend met deze nieuwsberichten en ik betreur de ontstane situatie in Honselersdijk. Naar aanleiding van de berichtgeving heb ik ook woningcorporatie Vestia verzocht om een reactie. Ik vertrouw er op dat woningcorporatie Vestia en de gemeente Westland werken aan een passende oplossing voor deze lokale aangelegenheid.

Vraag 2

Wat is de hoogte van de totale schade veroorzaakt door de renovatiewerkzaamheden door Vestia in de Burgemeestersbuurt in Honselersdijk?

Vraag 3

Heeft Vestia deze renovatiewerkzaamheden volgens u correct naar de bewoners gecommuniceerd? Zo ja, kunt u dit toelichten?

Vraag 4

Klopt het dat Vestia haar huurders in de Burgemeestersbuurt in Honselersdijk pas heeft geïnformeerd ná aanvang van de werkzaamheden?

Vraag 5

Klopt het dat Vestia bij de start van de werkzaamheden geen omgevingsvergunning had, geen sloopmelding had gedaan én geen 70% akkoord van de huurders had gekregen?

Vraag 6

Deelt u de mening dat de groep huurders die overlast heeft ondervonden van de werkzaamheden van Vestia degelijk gecompenseerd dient te worden door Vestia? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven hoe u Vestia hiertoe gaat bewegen?

Vraag 7

Wat is uw reactie op het bericht dat Vestia is doorgegaan met de werkzaamheden ondanks de bouwstopzetting door de gemeente Westland?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 8

Bent u bereid om bereidwillige gemeenten te faciliteren om hen verantwoordelijk te maken voor de overname van Vestiawoningen en dit onder gemeentelijk beheer te brengen en uit te baten?

Ik vertrouw erop dat de lokale overheden zelf een evenwichtige afweging kunnen maken of zij de overname en exploitatie van woningen onder eigen beheer willen uitvoeren. Daarbij acht ik het huidige kader qua wet- en regelgeving voor gemeenten passend. In dit kader moet worden opgemerkt dat de exploitatie van woningen kennis, expertise en middelen vergt en niet geheel risicoloos is, hetgeen er in het recente verleden over het algemeen toe leidde dat de exploitatie van woningen bij meer specialistische partijen, zoals woningcorporaties werd belegd.

Vraag 9

Kan er een prioritering worden aangebracht dat eerst corporaties of (semi) overheden, en daarna andere partijen pas in aanmerking komen om Vestia woningen over te nemen om te voorkomen dat veel sociale huurwoningen verdwijnen? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties zijn organisaties die toegelaten zijn als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn. Zij beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten. Bij andere organisaties en (semi-)overheden kunnen ook andere belangen een rol spelen. Daarom is in de Woningwet geregeld dat bij een voorgenomen verkoop van een blijvend gereguleerde corporatiewoning, deze eerst aan andere toegelaten instellingen moet worden aangeboden. Verder is in de Woningwet een exploitatieverplichting van ten minste 7 jaar opgenomen bij de verkoop van een blijvend gereguleerde huurwoning om te voorkomen dat verkochte gereguleerde huurwoningen in relatief korte tijd worden geliberaliseerd. Ook kunnen gemeenten, huurders en woningcorporaties prestatieafspraken maken over de verkoop van sociale huurwoningen en eventuele bedingen die men aan de verkopen wil koppelen.

Vraag 10

Bent u bereid om de overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen en voor woningcorporaties te verlagen, zodat gestimuleerd wordt dat de corporaties de sociale huurwoningen van Vestia overnemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u toelichten hoe dit wilt gaan doen?

Het verhogen van overdrachtsbelasting voor beleggers en tegelijkertijd verlagen van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties betekent dat woningcorporaties ten opzichte van beleggers zouden worden bevoordeeld bij de aankoop van huurwoningen. Een bevoordeling in deze zin betreft een steunmaatregel voor woningcorporaties, welke niet is opgenomen in het besluit op geoorloofde staatssteun van de EU. Voorts wil ik erop wijzen dat corporaties voor de uitvoering van de opgedragen taken toegestane steunmaatregelen ontvangen, onder meer in de vorm van geborgde leningen. Dit financieringsvoordeel, wat reguliere verhuurders niet hebben, kunnen corporaties ook inzetten voor de aankoop van Vestiawoningen.

Vraag 11

Wilt u de antwoorden op bovenstaande vragen vóór het AO Woningcorporaties/Evaluatie van de Woningwet en het huurakkoord van 12 december 2019 naar de Kamer sturen?

In verband met de informatie die voor de beantwoording van deze vragen nodig was van andere partijen is het niet gelukt deze antwoorden voor het AO Woningcorporaties naar de Kamer te sturen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Antikraakbureaus zijn de aasgieren van de woningmarkt»?1

Ja

Vraag 2

Vindt u ook dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een fijne en betaalbare woning? Vindt u ook dat dit moet gelden voor mensen die antikraak wonen? Vindt u dan ook dat deze mensen zeker moeten zijn van fatsoenlijke bescherming, ten minste van fundamentele grondrechten en mensenrechten?

Iedereen in Nederland heeft het recht om fatsoenlijk en betaalbaar te wonen. Dat geldt ook voor mensen die anti-kraak wonen. Anti-kraak kan aan de ene kant een goed middel zijn om leegstand te voorkomen en aan de andere kant een tijdelijke oplossing voor woningzoekenden bieden zonder dat het huurrecht van toepassing is. Om misstanden zo veel mogelijk te voorkomen ben ik, mede ingegeven door de motie Anker en Van Heugten1, in gesprek gegaan met de sector om te borgen dat leegstandbeheerders op een goede wijze leegstaande gebouwen beheren. Zo heeft de sector het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) ontwikkeld en een volwaardige branchevereniging ingesteld, de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN).
Ik heb het KLB een subsidie verstrekt teneinde een extra kwaliteitsslag van het keurmerk te bewerkstelligen waarbij de nadruk lag op de maximale gebruiksvergoeding, een binnentredingsprotocol en een minimale opzegtermijn van vier weken welke nu onderdeel zijn geworden van het keurmerk. Uw Kamer heeft met name op deze punten haar zorg geuit. Tevens kent het KLB een klachtencommissie. De voorwaarde van de verstrekte subsidie was dat er een accreditatie van de Raad van Accreditatie door het KLB zou worden bewerkstelligd en de klachtencommissie van het KLB zou worden uitgebreid zodat meer antikraakbewoners met hun klachten terecht kunnen. Dit is inmiddels gebeurd. Om de organisatiegraad en het bewustzijn van goed leegstandbeheer onder de aandacht te brengen, heb ik eveneens een subsidie toegekend aan de VLBN om zich te ontwikkelen als volwaardige branchevereniging. De voorwaarde hierbij was dat minimaal 60% van de KLB gecertificeerde leegstandbeheerders lid te laten zijn van de branchevereniging.
Voorgaande heeft bijgedragen aan de verdere professionalisering van de sector. Dat neemt niet weg dat er net als bij reguliere verhuur misstanden kunnen voorkomen. In principe vind ik het een goede zaak dat leegstaand vastgoed tijdelijk wordt beheerd zodat verloedering kan worden voorkomen. Hoewel het gros van de anti-kraak bewoners zich bewust is van de tijdelijkheid en desondanks prettig woont, geef ik de voorkeur aan tijdelijke verhuur aangezien de bewoner dan huur(prijs)bescherming geniet.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat mensen op stel en sprong uit hun woning worden gezet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke rechten heeft iemand die antikraak woont? Kunt u daarbij specifiek ingaan om bescherming tegen inbreuk op de privésfeer, bescherming tegen uitzettingen en recht om klachten in te dienen en het recht te halen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Welke wettelijke plichten heeft een antikraakbureau?

Ten eerste moet de leegstandbeheerder voldoen aan de eisen die zijn gesteld door het KLB. Voor wat betreft het huurrecht heeft een antikraakbureau geen wettelijke verplichtingen aangezien er geen sprake is van huur. Voor het overige zijn alle wettelijke verplichtingen die gelden voor een onderneming van toepassing.

Vraag 6

Wat is de maximale huurprijs per ruimte of oppervlakte die gerekend mag worden bij antikraak? Vindt u het acceptabel dat antikraakbureaus woekerprijzen van 500 euro vragen voor een woonruimte terwijl huurders geen bescherming genieten?

Bij anti-kraak is geen sprake van een maximale huurprijs aangezien er geen sprake is van huur maar van bruikleen. Het KLB heeft bepaald dat ongeacht de grootte van de ruimte de vergoeding maximaal 254 euro per maand (inclusief gas, licht, water en een aantal andere kosten) mag bedragen. Indien er sprake is van een hogere vergoeding staat het de anti-kraakbewoner vrij om door een rechter te laten toetsen of er huurrecht is ontstaan.

Vraag 7

Waarom heeft de regering destijds aangedrongen op totstandkoming van een branchevereniging? Welke argumenten zijn daarbij gebruikt? Heeft de regering voorwaarden gesteld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke voorwaarden zijn verbonden aan het keurmerk?

Op dit moment zijn er 17 leegstandbeheerders KLB gecertificeerd die volgens het KLB circa 70% van de markt vormen. Er zijn verschillende voorwaarden om KLB gecertificeerd te kunnen worden. Zo moet een leegstandbeheerder bijvoorbeeld een klachtenprocedure hebben, zich conformeren aan de gedragscode, zich onderwerpen aan inspecties en de eisen voor brandveiligheid. Meer informatie hierover is te vinden op de website van het KLB. Volgens het KLB wonen er tussen de 40.000 en 50.000 mensen met een bruikleenovereenkomst. Over de omzet die de leegstandbeheerders genereren wordt door hen geen mededeling gedaan.

Vraag 9

Op welke wijze kunnen mensen die antikraak wonen hun recht halen? Hoe toegankelijk zijn die procedures? Hoe lang duurt een klachtenprocedure bij de klachtencommissie? Welke kosten zijn daaraan verbonden?

Indien een anti-kraakbewoner van mening is dat zijn of haar rechten worden geschonden, kan een oordeel worden gevraagd aan de rechtbank. Een meer laagdrempelige procedure is de klacht in te dienen bij de Leegstandbeheerder. Als een bewoner niet tevreden is met de manier waarop de leegstandbeheerder omgaat met de klacht, kan deze klacht gemeld worden bij de klachtencommissie van het KLB. Dit kan nu ook als de bemiddelende leegstandbeheerder niet is aangesloten bij het KLB. Deze klacht wordt in behandeling genomen door het KLB als de indiener van de klacht € 25,– betaalt. De klachtencommissie is onafhankelijk en bepaalt of de klacht ontvankelijk is en zal eventueel na een hoorzitting een bindende uitspraak doen. Het KLB streeft ernaar dat in de commissie personen zitting hebben die deskundig zijn en relevante ervaring hebben in de sector en zijn voorgedragen door representatieve (branche)organisaties van leegstandbeheerders, (ver)huurders en/of vastgoedeigenaren. De doorlooptijd is afhankelijk van de complexiteit van een klacht. Er kunnen volgens het KLB al naar gelang de situatie specifieke voorwaarden worden opgenomen in de bruikleenovereenkomst. Het is aan de anti-kraak bewoner om deze voorwaarden wel of niet te accepteren. Indien er tijdens de bewoning aanvullende onredelijke voorwaarden worden gesteld, kan gebruik worden gemaakt van bovengenoemde klachtenprocedure.

Vraag 10

Hoeveel bedrijven zijn aangesloten bij het keurmerk?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Klopt het dat de omzet van antikraakbureaus ruim 150 miljoen euro bedraagt en het om 50.000 mensen gaat?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Welke alternatieven hebben gemeenten en woningcorporaties om leegstand tegen te gaan? Vindt u dat gemeenten en woningcorporaties voorwaarden moeten stellen aan de antikraakbureaus waarmee zij in zee gaan zodat bewoners fatsoenlijk worden behandeld? Op welke schaal gebeurt dat?

Uit de evaluatie van de Wet Kraken en Leegstand is gebleken dat gemeenten de bestrijding van leegstand voortvarend oppakken. Het is in beginsel aan de eigenaar van het vastgoed om te bezien op welke wijze leegstand tegen wordt gegaan. Indien er wordt overgegaan tot het bewonen van het vastgoed, geef ik er zoals eerder aangegeven de voorkeur aan dat er gebruik wordt gemaakt van tijdelijke verhuur omdat de bewoner dan huur(prijs)bescherming geniet. Voor sloopwoningen kan er bijvoorbeeld op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd. Als een eigenaar van vastgoed, ook een corporatie en gemeente, kiest voor anti-kraak bewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 13

Hoe vaak komt het voor dat deze bureaus bizarre contractvoorwaarden hanteren die een inbreuk vormen op de privésfeer of de vrijheid van meningsuiting, zoals praten met de pers, praten met de eigenaar, het plaatsen van een slot op de deur, het krijgen van een kind? Vindt u dat acceptabel?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 14

Hoe gaat u ervoor zorgen dat iedereen fatsoenlijk behandeld wordt? Gaat u de regels aanscherpen of antikraakbureaus desnoods verbieden? Of vindt u het acceptabel dat mensen zo behandeld worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Makelaar schrapt veiling appartementen in Groningen-Zuid na massale kritiek»1 en van het bericht «Zorgen om trend: huurhuis gaat naar hoogste bieder»?2

Ja.

Vraag 2

Is een dergelijke vorm van verhuur per opbod toegestaan? Zo nee, hoe kan hiertegen worden opgetreden? Zo ja, aan welke voorwaarden moet worden voldaan?

Zie het antwoord op vraag 2, 4 en 5 van het lid Smeulders (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 848).

Vraag 3

Vindt u ook dat de verhuurder hiermee misbruik maakt van de woningnood, door de hoogst mogelijke huur te verkrijgen van wanhopige verhuurders?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bekend met andere voorbeelden buiten Den Haag en Groningen van dergelijke verhuurpraktijken?

Er zijn mij geen andere voorbeelden bekend waarin deze wijze van verhuur worden toegepast.

Vraag 5

Deelt u de uitspraken van de Woonbond dat met deze veilmethode «woekerprijzen» ontstaan en van NVM dat je dergelijke praktijken niet moet willen? Gaat u optreden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Ziet u aanleiding om de bescherming van huurders uit te breiden, tot bijvoorbeeld huren van 1.000 euro per maand, nu verhuurders zo eenvoudig misbruik kunnen maken van de woningnood?

Zoals aangekondigd in mijn brief «Staat van de Woningmarkt en overzicht van maatregelen» van 7 november 2019 wil ik de toegankelijkheid, de betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen voor mensen met een middeninkomen of starters op de woningmarkt borgen. Ik zal hiervoor een samenhangende aanpak uitwerken, waarbij ik het gemeentelijke instrumentarium wil versterken.
Daarnaast heeft het kabinet al aangekondigd om de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) te maximeren met als doel om ongewenste liberalisatie van sociale huurwoningen tegen te gaan. Als gevolg hiervan zullen ook huurwoningen met een hogere WOZ-waarde die geschikt zijn voor de lage middeninkomens, beschikbaar blijven in de sociale woningvoorraad.

Vraag 7

Deelt u de mening dat ook jongeren en singles recht hebben op betaalbaar wonen? Welk percentage van de woonlasten vindt u betaalbaar?

De betaalbaarheid, toegankelijkheid en de kwaliteit van wonen voor mensen met een middeninkomen en starters wil ik graag borgen. Ik heb daarom in de brief «Maatregelen woningmarkt» van 17 september 2019 diverse maatregelen aangekondigd gericht op het behoud van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad, een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad, het vergroten van de mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor woningcorporaties en het verbeteren van de balans tussen starters en huurders. De hoogte van woonquotes zegt daarbij niet of de woonlasten passen binnen het budget van het huishouden. Dat hangt af van de overige uitgaven van het huishouden, waarbij gedacht kan worden aan uitgaven voor boodschappen, kleding en recreatie.

Vraag 8

Aangezien jongeren en singles in de vrije sector tot wel de helft van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten, vindt u ook niet dat zij toegang moeten houden tot sociale huurwoningen? Bent u bereid uw voornemen om de toegang voor singles moeilijker te maken te heroverwegen?

Van de mensen met een laag middeninkomen (ongeveer € 38.000 tot € 42.500) kan ongeveer 50% op basis van Nibud berekeningen een huur in de vrije sector niet betalen. Dit zijn voornamelijk meerpersoonshuishoudens, waaronder gezinnen. Door de inkomensgrens voor sociale huurwoningen van woningcorporaties (nu € 38.035) voor meerpersoonshuishoudens te verhogen naar € 42.000 en die voor eenpersoonshuishoudens licht te verlagen naar € 35.000, wordt deze beter gericht op de betaalbaarheid voor de huishoudens. Eenpersoonshuishoudens hebben bij eenzelfde inkomen meer bestedingsruimte voor wonen dan meerpersoonshuishoudens. Ik verwacht voor het einde van dit jaar het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen, waarin de differentiatie van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen van woningcorporaties wordt voorgesteld, naar uw Kamer toe te sturen.

Vraag 1

Bent u bekend met het onderzoek dat is gedaan naar discriminatie op de Utrechtse woningmarkt?1 2

Ja.

Vraag 2

Bent u verrast door de mate waarin discriminatie van woningzoekenden voorkomt? Zo ja, hoe verklaart u dat, er waren immers al eerder signalen? Zo nee, waarom heeft u niet steviger ingegrepen?

Nee, ik ben niet verrast. Graag verwijs ik u naar mijn aanpak, waarover ik uw Kamer op 11 november 2019 een brief heb gestuurd3. Deze aanpak zet in op diverse vormen van bewustwording bij huurders, verhuurders en makelaars, onderzoek met mystery guests, betere aangifte- en meldingsbereidheid en pilots bij grote steden om goede voorbeelden te verzamelen en elkaar te versterken.

Vraag 3

Bent u bereid ook in andere gemeenten inzichtelijk te (laten) maken in hoeverre discriminatie voorkomt?

De Minister van BZK heeft begin dit jaar de Radboud Universiteit opdracht verstrekt om onderzoek te doen naar discriminatie op de woningmarkt. Dit rapport is gereed en heb ik u als bijlage bij eerdergenoemde brief doen toekomen. Mede als reactie op dit rapport, kondig ik in eerdergenoemde brief aan om met een zekere regelmaat onderzoek met mystery guests en praktijktesten te doen. Dit onderzoek heeft tot doel de bewustwording te bevorderen en kan mogelijk afschrikwekkend werken. Indien hierbij leden van NVM of VBO zakken voor de test, spreken NVM en VBO die leden er op aan. Ook pak ik op nationaal niveau diverse vormen van bewustwording op. Een lokale aanpak, bijvoorbeeld via genoemde pilots in enkele grote steden, kan inzichtelijk maken welke specifieke aspecten lokaal spelen. De lokale en landelijke aanpak kunnen elkaar hierbij versterken.

Vraag 4

Deelt u de mening dat discrimineren door makelaars niet zonder gevolgen kan blijven? Zo ja, welke mogelijkheden hebben gemeenten om actief op te treden tegen makelaars en verhuurders die mensen weigeren op basis van etniciteit of seksuele voorkeur?

In mijn brief bij de Staat van de Woningmarkt4 heb ik aangekondigd dat ik een aantal maatregelen in samenhang wil uitwerken. Hierbij betrek ik ook de motie Nijboer over het vergunningsysteem in Groningen. Het Groningse initiatief ondersteun ik met een pilot. Daarmee komen juridische belemmeringen in beeld bij het vergunningstelsel voor kamerverhuur dat daar is ingevoerd. Dat is zeer behulpzaam bij het doordenken van de uitrol van dergelijke systemen en de voorwaarden die erbij kunnen worden gesteld in de rest van het land. Ik zie in de verdere uitwerking het versterken van het gemeentelijk instrumentarium centraal staan.
Daadwerkelijke discriminatie, door wie dan ook, kan inderdaad niet zonder gevolgen blijven. Indien het discriminatie betreft, zoals in het Wetboek van strafrecht opgenomen, is aangifte de aangewezen weg. Betreft het andere vormen van discriminatie, dan is melding bij antidiscriminatievoorzieningen of het College voor de Rechten van de Mens de aangewezen weg.

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen het invoeren van een vergunningenstelsel, waarbij de vergunning kan worden ingetrokken bij dergelijke onacceptabele praktijken?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wilt u zich inzetten voor een harde afstraffing van makelaars die meewerken aan discriminatie?

Zoals al eerder gezegd: discriminatie is, voor zover opgenomen in het Wetboek van Strafrecht, strafbaar. Ik realiseer me echter dat het voor potentiële huurders vaak moeilijk is om vast te stellen of zij gediscrimineerd zijn. Daarom is bewustwording en bevordering van de bereidheid om aangifte of melding te doen van groot belang, om zodoende de daadwerkelijke vaststelling en vervolging van discriminatie te bevorderen.

Vraag 7

Bent u bereid de Autoriteit Consument en Markt te vragen onderzoek te doen naar misstanden binnen de makelaarsbranche? Zo nee, waarom niet, er zijn toch signalen te over die erop duiden dat deze zaak niet deugt?

De Autoriteit Consument en Markt heeft op dit vlak geen bevoegdheden.
Deze misstanden moeten wel worden aangepakt. Daarom heb ik hierboven en in mijn brief van 11 november 2019 uiteengezet hoe ik voornemens ben dit te doen. Ik zal u regelmatig berichten over de voortgang op dit dossier.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de betreffende makelaars als zij discrimineren strafbaar zijn? Doet het Openbaar Ministerie onderzoek naar de betreffende makelaars in Utrecht?

Daadwerkelijke discriminatie is inderdaad strafbaar.
Echter het is mij niet bekend of de opzet zodanig is dat de bewijsvoering stand kan houden voor de rechter. De gemeente Utrecht heeft mij laten weten dat het Openbaar Ministerie naar de gevallen uit het Utrechtse onderzoek geen onderzoek doet.
In het nog op te zetten onderzoek dat ik in mijn brief van 11 november 2019 heb aangekondigd (zie ook antwoord 1) bezie ik of een opzet gevonden kan worden die mogelijk wel juridisch kan worden ingezet.

Vraag 9

Is het mogelijk boetes op te leggen aan verhuurders en makelaars die op deze wijze het gelijkheidsbeginsel met de voeten treden? Zo nee, bent u bereid die boetes in te voeren?

Indien u doelt op het feit dat deze makelaars bij het onderzoek met mystery guests door de mand zijn gevallen: nee, dat is op dit moment niet beboetbaar. Zie ook mijn antwoord op uw vorige vraag. Ik heb geen voornemen de wet op dit onderdeel aan te passen. Ik verwacht resultaten van de aanpak, die ik in mijn brief aan uw Kamer van 11 november 2019 heb geschetst, in het bijzonder diverse vormen van bewustwording en de regelmatige uitvoering van genoemd onderzoek. Ook de samenwerking met diverse steden, die een lokale aanpak ontwikkelen, acht ik perspectiefrijk.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht: «Bejaarden zorgflat De Keizershof zijn boos en verdrietig: «Ik hoop de verhuizing niet meer mee te maken»»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u toelichten hoe het mogelijk is dat een commerciële overname van een pand leidt tot een beëindiging van het zorgcontract met de zorgaanbieder met als gevolg dat hoogbejaarden hun huis uit worden gezet? Vindt u dit wenselijk?

Ik vind het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Verhuizen kan een hele ingrijpende gebeurtenis zijn, zeker op hoge leeftijd. Alle bewoners worden door OntzorgdWonen geholpen met het vinden van een nieuwe geschikte woonruimte waar ze de zorg krijgen die ze verdienen. Een enkeling kan tijdelijk verblijven op een andere locatie van OntzorgdWonen. De Keizershof is nooit gebouwd als zorglocatie. Het pand is in de jaren 60 gebouwd als galerijflat met 100 appartementen. In maart 2019 is Coltavast, de vastgoedondernemer, de nieuwe eigenaar geworden van de Keizershof. Door het toenemende aantal ouderen die 24 uurs zorg nodig heeft, vindt de zorgaanbieder (OntzorgdWonen) het noodzakelijk om aanpassingen te doen aan het pand om deze voor een intensieve zorgvraag geschikt te maken. De vastgoedondernemer, Coltavast en de zorgaanbieder, OntzorgdWonen, zijn het niet eens geworden wie deze aanpassingen binnen het pand zou uitvoeren en betalen. OntzorgdWonen heeft er toen voor gekozen om te stoppen met het betalen van de huur. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een oplopende huurachterstand en een uitspraak van de rechter op 9 oktober 2019, waarna de huurovereenkomst is ontbonden.

Vraag 3

Is het veranderen van de bestemming van het pand juridisch houdbaar? Bent u van mening dat dit vanuit een zorgoogpunt verantwoord is?

De bestemming van het pand is niet veranderd. Zoals bij de vorige vraag is uitgelegd, is de Keizershof nooit als zorglocatie gebouwd.

Vraag 4

Vindt u het ook extreem zorgelijk dat ouderen hun huis uit moeten vanwege een financiële overweging van een vastgoedinvesteerder? Is dit een voorbeeld van hoe de kwaliteit van zorg ondergeschikt is aan marktwerking?

De kwaliteit van zorg is dermate belangrijk dat OntzorgdWonen heeft besloten dat het niet meer verantwoord is om deze ouderen nog langer in de Keizershof te laten wonen. Dit geldt voor de 23 bewoners met een WLZ indicatie, de andere bewoners hadden de optie om in de Keizershof te blijven wonen. Zij zouden dan echter zelf een nieuwe zorgaanbieder moeten zoeken. Ook zal het restaurant, de receptie en de wasserij verdwijnen. Dit betekent dat de bewoners weer alles zelf zouden moeten doen. Van OntzorgdWonen heb ik begrepen dat de bewoners dit niet willen en niet in een «spookflat» willen wonen. Alle bewoners worden door OntzorgdWonen geholpen met het vinden van een nieuwe geschikte woonruimte.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er meer lessen getrokken hadden moeten worden uit de casus Careyn en deze situatie had moeten worden voorkomen?

Deze casus en de casus van Careyn zijn niet met elkaar te vergelijken. In deze casus gaat het om noodzakelijke aanpassingen die nodig zijn aan een woonlocatie om deze ook voor intensieve zorg geschikt te maken. Beide casussen leren mij wel dat tijdige en goede communicatie richting bewoners van heel groot belang is.

Vraag 6

Bent u bereid contact op te nemen met vastgoedeigenaar Coltavast om er alles aan te doen om te voorkomen dat deze ouderen hun thuis kwijtraken? Zo nee, welke boodschap heeft u voor de mensen die niet meer kunnen eten van verdriet?

Verhuizen kan een hele ingrijpende gebeurtenis zijn. Ik vind het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Om mij goed in de situatie te verdiepen heb ik daarom contact opgenomen met de verschillende betrokken partijen, te weten Coltavast, OntzorgdWonen, het zorgkantoor ZilverenKruis, de IGJ en de gemeente Utrecht. Ik vind het belangrijk dat er goede, verantwoorde zorg voor deze mensen wordt geboden. Door de partijen wordt er hard gewerkt om voor iedereen een geschikte nieuwe woonruimte te vinden. Tien bewoners willen naar omliggende Utrechtse zorginstellingen waar OntzorgdWonen samen met het Zorgkantoor actief in bemiddelen. Alle andere bewoners willen naar locaties van OntzorgdWonen in Huis ter Heide, Amersfoort en Leiden.

Vraag 7

Hoe weegt u het belang van het principe: «oude bomen niet verplanten» en hoe beïnvloedt dit de stappen die u gaat zetten? Doet uw inzet recht aan het verdriet van deze mevrouw van 97, die zegt te hopen dat zij de verhuizing niet meer mee zal maken?

Zoals aangegeven kan ik mij heel goed voorstellen dat een verhuizing voor deze mevrouw een zeer ingrijpende gebeurtenis is. De Keizershof is voor velen een lange periode hun (t)huis geweest.

Vraag 1

Kent u het bericht «Perverse verhuurder stopt met hoogste bieder methode»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een dergelijke methode om een woning te verhuren zeer onwenselijk is? Zo nee, waarom niet?

In de regio’s waar de woningmarkt krap is, stijgen de huizenprijzen harder dan in andere delen van Nederland. Een deel van de mensen met een middeninkomen heeft moeite om daar een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden. In de vrijehuursector geldt contractvrijheid, dat betekent dat het de verhuurder en huurder vrijstaat om zelf een huurprijs overeen te komen. De methode die hier gekozen is om huurders tegen elkaar op te laten bieden is niet verboden. De methode past echter niet in goed verhuurderschap. Ik acht dit dan ook onwenselijk, doordat huurders wellicht onverantwoorde risico’s nemen bij het bepalen van hun huur. Ook Vastgoed Belang en IVBN (vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) geven aan dat zij als onderdeel van «goed verhuurderschap» het belangrijk vinden dat verhuurders op een transparante manier hun woning verhuren en geen misbruik maken van de huidige periode van grote schaarste. De verhuurder2 in Groningen, die ook gebruik maakte van deze methode, geeft aan dat het nooit zijn bedoeling is geweest om maximaal te profiteren van de schaarste. Zowel de verhuurder in Groningen als de verhuurder in Den Haag is inmiddels gestopt met deze methode van aanbieden.
Zoals aangekondigd in mijn brief «Staat van de Woningmarkt en overzicht van maatregelen» van 7 november 2019 wil ik de aanpak van malafide verhuurders, waaronder het tegengaan van excessieve huren in de vrije sector, uitwerken in samenhang met andere maatregelen. Daarbij vind ik het van belang om het gemeentelijke instrumentarium te versterken, zodat lokaal maatwerk kan worden toegepast

Vraag 3

Komt het vaker voor dat huurwoningen op een dergelijke manier te huur worden aangeboden?

Naast dit voorbeeld in Den Haag heeft recentelijk ook een verhuurder in Groningen huurwoningen op deze wijze aangeboden. Zie hiervoor het bericht «Makelaar schrapt veiling appartementen in Groningen-Zuid na massale kritiek» dat het lid Nijboer in zijn schriftelijke vragen (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 849) aanhaalt. Daarnaast zijn mij geen andere voorbeelden bekend

Vraag 4

Is het wettelijk toegestaan om huurwoningen op een dergelijke manier te verhuren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Bent u bereid om dergelijke methoden wettelijk te verbieden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte op 11 november aanstaande?

Het is helaas niet gelukt om deze vragen te beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte.