Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Vestia wentelt schulden af op huurders»?1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen en beperkingen legt het WSW op dit moment op aan Vestia? Welke gevolgen heeft dit voor het plegen van onderhoud, het stijgen van de huren en investeringen in nieuwbouwwoningen in vergelijking met andere corporaties?

Eind vorig jaar heeft Vestia in het kader van de lopende sanering een Herijkt Verbeterplan (HVP) opgesteld. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u daarover geïnformeerd, evenals over de reactie van de saneerder WSW op het plan. De conclusie was, kort samengevat, dat in de afgelopen jaren door Vestia betekenisvolle stappen zijn gezet op weg naar financieel herstel, maar dat de realisatie van de strategie en het financieel herstel van Vestia aan een aantal risico’s onderhevig blijven. Hierdoor zal Vestia gedurende een lange periode blijvend scherpe keuzes moeten maken in haar volkshuisvestelijke en verduurzamingsopgave.
In het HVP zijn de keuzes opgenomen die Vestia heeft gemaakt. Een overzicht daarvan is in mijn brief van 9 december 2019 opgenomen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat Vestia de komende tien jaar € 886 mln. investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd met € 7,8 mln. per jaar.

Vraag 3

Is het waar dat Vestia vanwege de eisen van het WSW geen ruimte heeft voor huurverlaging conform het Sociaal Huurakkoord? Zo nee, waarom niet?

Vestia heeft ruimte om huren te bevriezen of te verlagen, maar dit wel passend binnen de kaders van de sanering. Vestia heeft in overleg met de Huurdersraad gekozen om aan het maatwerkdeel van het Sociaal Huurakkoord invulling te geven door middel van betalingsregelingen voor die huurders die in financiële problemen zijn gekomen. Met Prinsjesdag heb ik een eenmalig recht op huurverlaging aangekondigd voor huurders bij woningcorporaties die een hoge huurprijs betalen in relatie tot hun lage inkomen. Dit gaat ook gelden voor de huurders van Vestia. Hiermee wordt invulling gegeven aan het Sociaal Huurakkoord.
Vestia moet net als andere corporaties bij huurverhoging voldoen aan de wettelijke grenzen voor de huurprijsstijging en de totale huursom die in lijn met het Sociaal Huurakkoord zijn aangepast. Daarnaast wordt in het HVP ruimte geboden aan Vestia om meer woningen passend toe te wijzen aan de doelgroep.

Vraag 4

Vindt u het eveneens onacceptabel dat huurders met een laag inkomen en een hoge huur geen huurverlaging kunnen krijgen?

Zoals gezegd heeft het kabinet met Prinsjesdag aangekondigd dat huurders bij een woningcorporatie die een in verhouding tot hun inkomen hoge huurprijs betalen recht krijgen op een huurverlaging. Dit wetsvoorstel (Kamerstuk 35 578) ligt bij uw Kamer. Met dit voorstel wordt aangesloten bij de werkwijze zoals die ook wordt gehanteerd bij het passend toewijzen: zittende huurders met een inkomen onder de passend toewijzingsgrens en een huurprijs boven de relevante aftoppingsgrens van de huurtoeslag, kunnen een huurprijsverlaging krijgen tot aan die relevante aftoppingsgrens. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2021.

Vraag 5

Geldt uw voorstel voor de verplichte huurverlaging ook voor huurders van Vestia? Zo ja, waarom gebeurt het dan niet? Zo nee, hoe wilt u dat uitleggen?

De verplichte huurverlaging geldt ook voor huurders van Vestia. Vanaf de beoogde ingangsdatum van 1 januari 2021 komen die net als bij andere corporaties in aanmerking voor huurverlaging.

Vraag 6

Welke financiële consequenties heeft het sociaal huurakkoord voor Vestia? In welke mate wordt Vestia daarvoor gecompenseerd?

In het Sociaal Huurakkoord zijn o.m. afspraken gemaakt over de maximale huursomstijging. De ruimte om invulling te geven aan de andere maatregelen van het Sociaal Huurakkoord moeten corporaties vinden binnen hun eigen financiële mogelijkheden. Dat geldt ook voor Vestia.
Als het totaal aan maatregelen dat op Prinsjesdag is aangekondigd wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft. Dat neemt niet weg dat te verwachten is dat bij veel corporaties de verlaging van de verhuurderheffing niet helemaal opweegt tegen de kosten van de verlaging van de huur. Gezien de relatief bepekte resulterende bedragen, is het niet aannemelijk dat er corporaties zijn waarbij dit tot financiële problemen leidt.
Bij Vestia zullen naar verwachting relatief veel huurders in aanmerking komen voor de huurverlaging. Goed nieuws voor de huurders, maar dat betekent naar verwachting dat de balans tussen de huurverlaging en de verlaging van verhuurderheffing voor Vestia in eerste instantie licht negatief uitpakt. Samen met WSW (saneerder) beziet Vestia hoe dit in de begroting voor volgend jaar binnen de sanering kan worden meegenomen.

Vraag 7

Bent u bereid om Vestia financieel tegemoet te komen, zodat de corporatie meer kan investeren in nieuwbouw en onderhoud, en de huren minder hoeft te verhogen?

Doordat Vestia een saneringscorporatie is, zitten er grenzen aan de financiële mogelijkheden. Ik zet mij daarom in voor Vestia en de regio waar Vestia actief is. In mijn antwoord op vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat er met het HVP extra ruimte is gekomen voor Vestia om te investeren in onderhoud en betaalbaarheid. Daarnaast ondersteun ik met de bestuurlijk regisseur Hamit Karakus de overdracht van bezit van Vestia naar andere corporaties in een aantal gemeenten. De korting op de verhuurderheffing, de woonimpuls en fonds voor volkshuisvesting dragen ook bij aan de volkshuisvestelijke opgave in deze regio. Ook na afloop van de sanering volgend jaar heeft Vestia nog steeds een grote en langlopende lening portefeuille die het moeilijk maakt haar volkshuisvestelijke taak waar te maken. Ik vind het daarom belangrijk dat er een structurele oplossing komt, zodat Vestia zijn volkshuisvestelijke opgave kan vervullen. Zoals toegezegd in het WGO Wonen en Ruimte van 9 november 2020, informeer ik uw Kamer voor het einde van het jaar over de stappen die ik neem om te zorgen dat er volgend jaar een oplossing op tafel komt. De sector zelf speelt hierin een belangrijke rol. Aedes heeft daarom een adviescommissie ingesteld die naar verwachting begin volgend jaar met een advies komt.

Vraag 8

Welke gevolgen heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties? Hoeveel verwacht u dat zij extra gaan betalen? Welke consequenties heeft dit voor woningcorporaties die woningen van Vestia overnemen in de maatwerkgemeenten?

Bij de voorgenomen overdrachtsbelasting van 8% zullen de corporaties naar verwachting op sectorniveau jaarlijks circa € 34 miljoen extra overdrachtsbelasting gaan betalen. In het kader van de voorgenomen overdrachten in de maatwerkgemeenten wordt bezien of en onder welke voorwaarden corporaties die de ANBI-status hebben gebruik kunnen maken van de vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor taakoverdracht tussen ANBI’s. De casus van de overdracht tussen Vestia en Staedion ligt op dit moment ter beoordeling bij de inspecteur, die aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval zal beoordelen of de vrijstelling bij taakoverdracht van toepassing is. Zoals toegezegd in het WGO belastingplan van 2 november, wordt uw Kamer nog geïnformeerd over de mogelijkheden om de bestande vrijstelling nader in te vullen.

Vraag 9

Bent u bereid om woningcorporaties financieel te compenseren voor de hogere overdrachtsbelasting? Zo nee, waarom niet?

Zoals hierboven geschetst, is het voor de impact op de corporatiesector van belang om te kijken naar het totaal van de maatregelen dat met Prinsjesdag is aangekondigd. Als het totaal aan maatregelen wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft.

Vraag 1

Kunt u per afspraak uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes aangeven of de maatregel wordt omgezet in wetgeving, en wat de huidige stand van zaken is?

Afspraak uit Sociaal Huurakkoord 2018
Wetgeving
Stand van zaken
– Maximaal inflatie exclusief huurharmonisatie
–Alle huurverhoging wegens renovatie buiten huursomstijging
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
– Mogelijkheid om in prestatieafspraken hogere huursomstijging af te spreken (max. inflatie+1%punt)
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
Deze afspraak zorgt voor rechtsongelijkheid tussen huurders van woningcorporaties (die hogere huurverhoging kunnen krijgen) en huurders van andere verhuurders.
Alternatieve maatregel is uitgewerkt in het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (35 518): maximale huurverhoging van € 25 voor zeer lage huren (<€ 300)
Schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) biedt verhuurders de mogelijkheid om een tijdelijke huurkorting te geven (nu is alleen permanente huurkorting toegestaan).
in wetsvoorstel Eenmalige huurverlaging woningcorporaties (35 578) is een alternatief uitgewerkt voor de afspraak uit het Sociaal Huurakkoord: dure scheefwoners krijgen huurverlaging of kunnen om huurverlaging vragen
Beide wetsvoorstellen (35 516 en 35 578): schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Loopt mee in het traject van het Klimaatakkoord
Naar verwachting later dit jaar informatie aan de Tweede Kamer over eventuele aanpassingen in huurbeleid- en regelgeving (zie ook 32 813, nr. 570).

Vraag 2

Welke afspraken gelden ook voor commerciële verhuurders van gereguleerde huurwoningen? Heeft u aanvullende afspraken met deze partijen gemaakt? Wat is de stand van zaken daaromtrent?

De alternatieve maatregel voor huurbeleid individuele woningen, de maximaal € 25 huurverhoging voor zeer lage huren (<€ 300) uit het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (Kamerstuk 35 518) gaat ook voor particuliere en commerciële verhuurders gelden. Ook de mogelijkheid tot het geven van een tijdelijke huurkorting (wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting, Kamerstuk 35 516) zal tevens voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden. Ten slotte zal ook de uitwerking van de «vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen» mede voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden.
In het kader van de coronacrisis heb ik afspraken gemaakt met de verhuurdersorganisaties over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen en over het toepassen van individueel maatwerk voor huurders die door de coronacrisis in betalingsproblemen zijn gekomen. Ik onderzoek de mogelijkheden om de afspraken over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen kan verlengen.

Vraag 3

Vindt u dat commerciële verhuurders ook zouden moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze bevordert u dit?

Ik vind niet dat particuliere en commerciële verhuurders verplicht moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen. De verhuurders hebben ook hun financiële verplichtingen en hun investeringsopgave in nieuwbouw en/of verduurzaming.
Maar om het voor verhuurders mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten aan welke voorwaarden mensen moeten voldoen om het recht op huurtoeslag te laten herleven indien zij later weer aan de inkomens- of vermogenstoets voldoen, maar de huur is gestegen boven de maximale norm?

Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State-uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 wel weer aanspraak op maken.
Huishoudens die in het verleden recht op huurtoeslag hadden, kunnen na huurgrensoverschrijding een «verworven recht» hebben en hun toeslag behouden. Huurders die een verworven recht hadden en dit zijn kwijtgeraakt door bijvoorbeeld een hoger inkomen, kunnen dit laten herleven. Uiteraard is dat alleen het geval als ook aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag is voldaan, zoals voorwaarden ten aanzien van financiële draagkracht (inkomen en vermogen).

Vraag 5

Kunt u ingaan op de in de voetnoot vermelde casus1 en aangeven of deze persoon naar de huidige omstandigheden wel of geen (herleefd) recht op huurtoeslag heeft?

Verworven recht ontstaat wanneer door een huurverhoging de huur de liberalisatiegrens overschrijdt, maar de huurder de maand ervoor wel huurtoeslag ontving. De casus beschrijft dat de huur vanaf juli 2019 de liberalisatiegrens overschreed. De persoon ontving echter al sinds 2018 onterecht huurtoeslag omdat de inkomensgegevens niet tijdig waren aangepast. De persoon had dus geen recht op huurtoeslag in de maand voorafgaand aan de huurverhoging. Er is dus geen verworven recht ontstaan en ook geen sprake van herleefd recht op huurtoeslag.

Vraag 6

Welke interne instructies hanteert de Belastingdienst bij vragen over het herleefde recht op huurtoeslag?

De Belastingdienst hanteert de volgende interne instructie: «Als in het verleden een periode (de periode van onderbreking is onbeperkt) van geen recht is geweest nadat er recht was bij een rekenhuur boven de maximale huur grens (van toen) en daarna voor dezelfde woning nu weer een aanvraag is gedaan mag die niet worden afgewezen op een rekenhuur boven de maximale huur grens.»
Het geautomatiseerde systeem is zodanig aangepast dat het herleven van recht automatisch zal leiden tot het wederom toekennen van huurtoeslag. Wanneer automatische toekenning niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de aanvrager aangeeft dat het verworven recht te lang geleden is ontstaan, kijkt de Belastingdienst/Toeslagen welke informatie in archieven aanwezig is. Alleen wanneer deze informatie ook niet beschikbaar is, moet de burger aantonen dat in het verleden sprake was van een verworven recht dat nu weer kan herleven.

Vraag 7

Vindt u het wenselijk dat commerciële verhuurders in schrijnende situaties meewerken aan huurverlaging om recht op huurtoeslag mogelijk te maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen gaat u treffen?

Om het voor verhuurders – woningcorporaties, particuliere en commerciële verhuurders – mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend. Door een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens kan de huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om te voorkomen dat de verhuurder de huur na een korte huurkorting weer terugbrengt naar het oude niveau en de blijvende betaalbaarheid eenzijdig ten laste van de huurtoeslag komt, kan de verhuurder de huur na een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,140) verhogen tot maximaal de maximale huurtoeslaggrens. Hiermee komt de blijvende betaalbaarheid gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder en wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt.

Vraag 8

Bent u van mening dat de huurtoeslag een hardheidsclausule zou moeten bevatten om in schrijnende situaties op wettelijke basis mensen alsnog tegemoet te kunnen komen? Zo nee, waarom niet?

Sinds 7 juli 2020 is een nieuwe hardheidsclausule in de Awir opgenomen. Deze geldt voor alle toeslagen, dus ook de huurtoeslag.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ook radiatoren onder toezicht»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat huiseigenaren bij vernieuwing of verandering van de warmteopwekker (zoals CV-ketel of warmtepomp) in huis verplicht zijn alle radiatoren waterzijdig te laten inregelen? Zo ja, wat houdt deze verplichting in? Zijn hier uitzonderingen op?

De herziene Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD III) ziet erop toe dat verwarmingsinstallaties van woningen goed waterzijdig ingeregeld worden bij de vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) of vernieuwing van de radiatoren. Dit zijn logische momenten om waterzijdig in te regelen, omdat huiseigenaren dan investeren in de verwarmingsinstallatie. Waterzijdig inregelen zorgt ervoor dat het warme water op een goede manier over de radiatoren wordt verdeeld. Hiermee wordt het warmtecomfort verhoogd en kan een energiebesparing van minimaal 10% worden gerealiseerd.
Woningen waarbij het technisch onmogelijk is om waterzijdig in te regelen, zijn uitgezonderd van de verplichting. Vaak gaat het om oudere woningen waar geen temperatuurregeling mogelijk is per radiator, en waar dit ook niet gerealiseerd hoeft te worden op basis van de verplichting voor temperatuurregeling per ruimte (zie het antwoord op vraag 3).
Ook woningen waarbij de installatie al waterzijdig ingeregeld is, zijn uitgezonderd van de verplichting. De installateur kan ter plaatse nagaan of de woning voldoet aan de uitzonderingsgronden.
Bij de invoering van de EPBDIII is nadrukkelijk rekening gehouden met de kosteneffectiviteit van verplichtingen. De terugverdientijd voor waterzijdig inregelen is daarmee 3 à 4 jaar. Hierbij is rekening gehouden met een besparing van 10% op het totale energieverbruik. Bovendien stimuleert de overheid deze maatregel in financiële zin. Via de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) kunnen huiseigenaren profiteren van een subsidie van € 90. Het bedrag is gebaseerd op 30% van de geschatte kosten van € 300. Na afloop van de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) wordt waterzijdig inregelen gestimuleerd via de Regeling Reductie Energiegebruik (RRE).
Gelet op de voordelen van waterzijdig inregelen bij vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) en vernieuwing van de radiatoren voor comfort en milieu en de mogelijkheden om deze eenmalige investering in relatief korte tijd via de besparing op de energierekening terug te verdienen, ben ik niet van mening dat huiseigenaren hiermee onnodig op hoge kosten worden gejaagd.

Vraag 3

Klopt het dat er naast de verplichting tot waterzijdig inregelen ook een verplichting is dat er temperatuurregeling in het huis aanwezig dient te zijn per ruimte of zone? Zo ja, wat houdt deze verplichting in? Zijn hier uitzonderingen op?

De EPBD III ziet erop toe dat er zelfregulerende apparatuur wordt aangebracht in aparte verblijfruimtes in woningen. Op elke radiator of vloerverwarming kan er bijvoorbeeld een thermostatische radiatorkraan worden geplaatst. Dit zorgt ervoor dat de verwarming automatisch uit gaat wanneer de gewenste temperatuur is bereikt. Ook kan de temperatuur in verschillende ruimtes makkelijk apart ingesteld en uitgeschakeld worden. Dit bespaart energie en verbetert het warmtecomfort in huis.
De verplichting geldt bij nieuwbouw en bij bestaande bouw bij vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) of vernieuwing van de radiatoren. Bij bestaande bouw hoeft de zelfregulerende apparatuur alleen de ruimteverwarming aan te sturen en bij nieuwbouw de ruimteverwarming- en koeling. De kosten voor thermostatische radiatorkranen (op basis van € 20 per stuk bij zelfinstallatie) kunnen via een lagere energierekening doorgaans binnen zeven jaar worden terugverdiend.
De verplichting geldt niet voor huiseigenaren wanneer de kosten voor het aanbrengen van zelfregulerende apparatuur meer dan 20% bedragen van de kosten van de verwarmingsinstallatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een woning
met 10 radiatoren waarbij een relatief goedkope Cv-ketel (ten bedrage van maximaal € 1.500) wordt vervangen en een installateur thermostatische radiatorkranen zou plaatsen (ten bedrage van meer dan € 300). Hier geldt de verplichting niet, want de kosten voor de thermostatische radiatorkranen zijn hoger dan 20% van de kosten van de verwarmingsinstallatie (Cv-ketel).

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit niet de bedoeling was van «het Bouwbesluit 2012 en van enkele andere besluiten inzake EPBD III»?

Nee, deze mening deel ik niet.

Vraag 5

In hoeverre zijn huiseigenaren op de hoogte van deze verplichtingen? In hoeverre hebben huiseigenaren kennis van de mogelijkheden rondom het waterzijdig inregelen van radiatoren dan wel temperatuurregeling per ruimte of zone? Is er omrent deze punten duidelijke overheidscommunicatie geweest?

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft in het voorjaar een nieuwsbericht gepubliceerd over de verplichtingen die voortvloeien uit de EPBD III. Daarnaast zijn de RVO website en de RVO nieuwsbrief ingezet om huiseigenaren te informeren. Ook zijn de branchepartijen op de hoogte gesteld van de nieuwe verplichtingen in maart. Er is een FAQ aangeboden en een verzoek gedaan aan de brancheverenigingen om het nieuws te communiceren naar hun achterban.

Vraag 6

In hoeverre zijn installateurs op de hoogte van deze verplichtingen? Is er duidelijk richting de branchevereniging gecommuniceerd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Lopen huiseigenaren het risico dat zij met handhaving te maken krijgen als zij niet aan deze verplichtingen voldoen?

De gemeente is belast met de handhaving van het Bouwbesluit. Dat geldt ook voor deze verplichtingen. In eerste instantie handhaaft de gemeente naar aanleiding van klachten, zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw. Op basis van klachten van bewoners en gebruikers van gebouwen kunnen gemeenten gericht controleren of voldaan is aan de eisen uit het Bouwbesluit.

Vraag 8

Is het waar dat het waterzijdig inregelen van radiatoren gemiddeld 400 – 500 euro kost (gebaseerd op 10 radiatoren)?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Klopt het dat de kosten voor de temperatuurregeling per ruimte of zone tot ruim 1.000 euro kunnen oplopen (gebaseerd op 10 radiatoren)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Is er na afloop van de SEEH-subsidie nog subsidie mogelijk voor het waterzijdig inregelen van radiatoren? Zo nee, op welke manier worden huiseigenaren wel gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 11

Wat is de terugverdientijd voor huiseigenaren? Deelt u de mening dat huiseigenaren hiermee onnodig op hoge kosten worden gejaagd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 12

Welke oplossing ziet u om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en om te voorkomen dat huiseigenaren op hoge kosten worden gejaagd?

Zoals bij de beantwoording van de vragen 5 en 6 aangegeven, kan RVO worden benaderd voor vragen over deze nieuwe verplichting. Ik ga ervanuit dat door de FAQ, de kennisbank en het klantcontactcentrum eventuele onduidelijkheden kunnen worden weggenomen. De beschikbare informatie wordt voortdurend aangevuld aan de hand van de gestelde vragen.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór het AO Klimaatakkoord gebouwde omgeving?

Het is helaas niet gelukt om deze vragen te beantwoorden voor het genoemde AO.

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid tot het verkrijgen van een lagere hypotheekrente wanneer de WOZ-waarde van een woonruimte stijgt?

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven in hoeverre mensen recht hebben op een lagere rente op hun hypotheek wanneer de WOZ-waarde van de onderliggende woonruimte toeneemt?

De loan-to-value (LTV) is een indicator van het kredietrisico dat de hypotheekverstrekker loopt ten aanzien van de klant. Dit is het risico op een restschuld bij een (gedwongen) verkoop van de woning. Hypotheekverstrekkers hanteren een risico-opslag op de hypotheekrente die afhankelijk is van de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. Deze risico-opslag is hoger als de LTV-ratio hoger is. Voor hypotheken met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt vrijwel nooit een risico-opslag berekend. Doordat de NHG het restschuldrisico afdekt bij life events, zijn de risico’s voor de hypotheekverstrekker beperkt.
Aflossingen op de hypotheek of een stijgende woningwaarde leiden tot een lagere LTV-ratio en dus tot een lager risico voor de hypotheekverstrekker. Het hangt af van de situatie welke rechten dit geeft op een lagere rente. Op het moment van een renteherziening aan het einde van een rentevastperiode moet de hypotheekverstrekker het renteaanbod baseren op het risicoprofiel van de klant en hier alle bij de hypotheekverstrekker bekende informatie in meenemen (ook wanneer dit bijvoorbeeld een gedaalde of gestegen woningwaarde betreft). Dit kan dus leiden tot een verlaging van de risico-opslag waardoor de hypotheekrente daalt. Ook gedurende de rentevastperiode kan een lagere LTV-ratio hypotheekverstrekkers aanleiding geven om de risico-opslag te verlagen. Bij tussentijdse (extra) aflossingen op de hypotheek wordt door veel hypotheekverstrekkers de risico-opslag automatisch aangepast. Bij specifiek een hogere woningwaarde gedurende de rentevastperiode is het aan de consument om dit bewijs te leveren. Dit kan, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheekverstrekker, met een taxatierapport, modelmatige waardering of meest recente WOZ-beschikking1.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat aanbieders van hypotheken hun klanten niet altijd actief informeren over de mogelijkheid om een lagere hypotheekrente te krijgen?

Een klant gaat bij het afsluiten van een hypotheek een langdurige financiële verplichting aan. Ik vind het belangrijk dat hypotheekaanbieders ook gedurende de looptijd van de hypotheek het klantbelang centraal blijven stellen. Dit houdt ook in dat hypotheekverstrekkers klanten informeren over de mogelijkheden die er zijn om een lagere hypotheekrente te krijgen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in 2018 onderzoek gedaan naar de wijze waarop hypotheekverstrekkers omgaan met risico-opslagen in het rentetarief2. De AFM heeft onder meer onderzocht of aanbieders de risico-opslag gedurende de rentevastperiode aanpassen wanneer de schuldpositie van een klant wijzigt door aflossingen. Ook heeft de AFM gekeken naar de informatieverstrekking over risico-opslagen. De AFM constateerde destijds dat aanbieders onvoldoende in het belang van de klant handelden in de vaststelling van de risico-opslagen en de informatieverstrekking hierover. De meeste hypotheekaanbieders hebben destijds toegezegd verbeteringen door te voeren in het vaststellen van de risico-opslagen en de informatievoorziening. De AFM constateert nu dat de afgelopen jaren verscheidene hypotheekverstrekkers verbeteringen hebben laten zien in het vaststellen van risico-opslagen en in de informatievoorziening.

Vraag 4

Deelt u de mening dat mensen moeten kunnen meeprofiteren van een lagere hypotheekrente?

Ja, ik vind het belangrijk dat consumenten kunnen profiteren van de mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente, bijvoorbeeld door een verlaging van de risico-opslag. Hierbij vind ik het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen de rentevastperiode de rente automatisch verlagen wanneer de schuld afneemt. Een automatische aanpassing gerelateerd aan de woningwaarde van de consument is niet per definitie wenselijk voor de consument, bijvoorbeeld bij een daling van de woningwaarde of wanneer de consument kapitaal opbouwt voor de aflossing van de eigenwoningschuld in een (bank)spaarproduct. Naast het verlagen van de risico-opslag kunnen consumenten ook op andere manieren profiteren van de lage rente, door bijvoorbeeld hun hypotheek over te sluiten of door rentemiddeling.

Vraag 5

Bent u bereid om aanbieders van hypotheken erop te wijzen hun klanten actief te informeren wanneer zij in aanmerking komen van een lagere hypotheekrente? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen de rentevastperiode de rente actief verlagen wanneer de schuld afneemt. Daarnaast vind ik het belangrijk dat klanten ook actief worden geïnformeerd door hun aanbieders over de mogelijkheden die er zijn om een lagere rente te krijgen, bijvoorbeeld bij stijging van de woningwaarde. De AFM houdt toezicht op deze aanbieders, en hoe zij hun klanten behandelen. Vorig jaar heb ik tijdens het Platform hypotheken ook met de sector, zowel aanbieders als adviseurs, gesproken over de wijze waarop de mogelijkheden om te profiteren van de lage rente onder de aandacht van consumenten gebracht kunnen worden3. Uit dit gesprek volgde dat het niet altijd eenvoudig is om klanten te activeren. Om dit te bevorderen kunnen verschillende partijen een rol pakken. Aanbieders hebben aangegeven te adverteren met de mogelijkheden om de maandlasten te verlagen. Door hypotheekadviseurs wordt aangegeven dat zij hier een belangrijke rol kunnen spelen, omdat zij met een klant de bestaande opties kunnen verkennen. Ook partijen zoals de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis kunnen door communicatie over deze mogelijkheden bijdragen aan de activatie van woningeigenaren.

Vraag 1

Kent u het bericht «Lezer helpt «dakloze» Annica (19) aan een huis na overlijden van haar ouders»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat woningcorporatie De Alliantie Sammy-Jo alsnog binnen dertig dagen (na 12 september, de publicatiedatum van het bericht) uit haar huis wil zetten? Zo ja, bent u gegeven de hoge urgentie bereid om de vragen van het lid Koerhuis (VVD) zo snel mogelijk te beantwoorden over het bericht dat woningcorporatie De Alliantie Sammy-Jo uit huis zet na het overlijden van haar vader (ingezonden 19 augustus 2020)?2

In de huidige crisisperiode is het temeer van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat niemand op straat belandt. Ik onderken de urgentie van de situatie van Sammy-Jo en heb uw eerdere vragen daarom op 24 september jl. beantwoord. In die beantwoording heb ik toegelicht dat de situatie van Sammy-Jo zeer verdrietig is. Tevens heb ik toegelicht dat woningcorporatie De Alliantie zich betrokken heeft getoond bij het zoeken naar een passende oplossing.
Inmiddels is bekend dat Sammy-Jo per 1 oktober een woning in Hilversum kan betrekken. Hier kan zij het gehele komende jaar terecht. Om daarna door te kunnen stromen naar een woning voor de lange termijn maakt Sammy-Jo ook gebruik van de spoedzoekregeling van Woningnet, waarover zij door woningcorporatie De Alliantie is geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Hoe bewoners van het Wijnhaveneiland zich voor veel geld laten afkopen door projectontwikkelaars»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het ontstane beeld dat bewoners bezwaar maken tegen bouwprojecten met als doel zich te laten afkopen door projectontwikkelaars?

Als een belanghebbende tevreden is met compensatie van die schade in plaats van het niet doorgaan van het project, is dat een gerechtvaardigde uitkomst van een procedure of van een overeenkomst ter minnelijke schikking. Een projectontwikkelaar is niet verplicht een dergelijke overeenkomst te sluiten.
Iedere belanghebbende kan bezwaar of beroep instellen. Als een belanghebbende stelt planschade te lijden door een project, kan hij dat in bezwaar of beroep aanvoeren. Omdat de vergoeding van planschade in een afzonderlijke procedure aan de orde komt, spelen deze specifieke bezwaren echter geen directe rol in de planologische procedure en behoren ze niet tot vertraging te kunnen leiden. De te verwachten schade kan wel meegewogen worden bij de vraag of sprake is van in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Bij de financieel-economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan beziet de gemeente of de te verwachten kosten van planschade voor de gemeente zijn doorgelegd naar de initiatiefnemer of kunnen worden gedekt.
Het is niet gewenst dat projectontwikkelaars zich genoodzaakt voelen puur ter voorkoming van vertraging een minnelijke schikking te treffen met financiële compensatie. Daarmee dreigen de kosten voor vertraging leidend te worden bij het bepalen van de financiële compensatie in plaats van de daadwerkelijke schade van de belanghebbende.

Vraag 3

Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen van iedere stap vanaf het vaststellen van het bestemmingsplan in de gemeenteraad tot aan een uitspraak van de Raad van State als er bezwaar wordt gemaakt? Kunt u daarbij aangeven hoe lang iedere stap gemiddeld duurt en hoeveel kosten projectontwikkelaars extra maken puur door het wachten op de uitspraak?

Na het vaststellen van een bestemmingsplan legt het gemeentebestuur het bestemmingsplan met het besluit tot vaststelling gedurende 6 weken ter inzage. Tegen het bestemmingsplan is geen mogelijkheid van bezwaar. Er is beroep in één instantie. Een belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend kan beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling bestuursrechtspraak doet binnen een jaar uitspraak, of als artikel 1.6, eerste lid, van de Crisis- en herstelwet van toepassing is, binnen 6 maanden. Dat besluit is onherroepelijk.
Het is niet mogelijk uitspraken te doen over de kosten die projectontwikkelaars maken door de tijd van het doorlopen van de bezwaar- en/of beroepsprocedure. Wat betreft de kosten merk ik op dat ontwikkelaars in hun planning er rekening mee kunnen houden dat er bezwaar en/of beroep kan worden aangetekend. Dat is een niet onvoorzien onderdeel van de zorgvuldige procedures in Nederland. Ik beschik niet over gegevens over deze kosten. Ze zijn van vele factoren afhankelijk zoals de omvang van het project, de voorinvesteringen, de afspraken met afnemers, de afspraken met financiers, de afspraken met aannemers, etc.

Vraag 4

Hoe vaak wordt jaarlijks bezwaar gemaakt tegen een bestemmingsplan in Nederland? Kunt u daarbij aangeven hoe vaak een zaak wordt ingetrokken, hoe vaak beroep wordt ingesteld en hoe vaak bewoners in het gelijk gesteld worden in hun bezwaar?

Er worden geen statistieken bijgehouden van bezwaren of beroepsprocedures tegen bestemmingsplannen en/of hoe het verloop is van deze bezwaar- en beroepsprocedures. Ik kan het gevraagde overzicht niet geven.

Vraag 5

Heeft u signalen dat de problemen in Rotterdam zich ook op andere plekken in Nederland afspelen? Heeft u een overzicht van de schaal waarop dit gebeurt?

Ik ben op de hoogte van het feit dat bestuurlijke en juridische procedures van bezwaar en beroep bijdragen aan de doorlooptijd van de ontwikkeling. Ik onderken dat dat over het algemeen tijd kost. Bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving spelen veel factoren en belangen een rol. Door deze procedures wordt zeker gesteld dat bij dergelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden met alle belangen.
Er is geen informatie beschikbaar hoe vaak er minnelijke schikkingen worden getroffen tussen belanghebbende en projectontwikkelaars waarin afspraken worden gemaakt over een financiële compensatie, laat staan dat bekend is of de belanghebbende puur uit financieel gewin handelt of dat er daadwerkelijke sprake is van schade. Het betreffen privaatrechtelijke overeenkomsten die bovendien vaak vertrouwelijk zijn.

Vraag 6

Welke mogelijkheden ziet u om het misbruiken van bezwaarprocedures voor persoonlijk financieel gewin en mensen die ontwikkelaars chanteren aan te pakken?

Of er bezwaarmakers zijn die procedures zolang oprekken met als enige doel om daar zelf financieel beter van worden is moeilijk tot niet te beoordelen. Mocht dit het geval zijn, dan keur ik dit af. Adequate rechtsbescherming is een wezenlijk onderdeel van een democratische rechtstaat, waarbij een belanghebbende de door de overheid gemaakte belangenafweging uiteindelijk door een onafhankelijke rechter kan laten toetsen. Dit volgt onder andere uit het in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden neergelegde recht op vrije toegang tot de rechter. Een partij dient dat recht te gebruiken voor het doel waarvoor het in het leven is geroepen, de gerechtvaardigde behartiging van zijn belangen. Het huidige recht kent al mogelijkheden om misbruik tegen te gaan. Een bezwaarschrift kan niet-ontvankelijk worden verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken, wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is gegeven, op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018 betreffende de Wet hergebruik van overheidsinformatie (Who) (ECLI:NL:RVS:2018:3151). Ook in de beroepsfase geldt dat het beroep niet-ontvankelijk is indien de appellant geen belanghebbende is (artikel 8:1 Awb) of bij misbruik van recht.
Voorts wijs ik met betrekking tot bezwaren over planschade op het antwoord onder 3, waaruit blijkt dat bezwaren over schade niet direct betrokken worden bij de afweging of sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de gang van zaken in Rotterdam bouwprojecten onnodig frustreert?

Ik kan niet beoordelen of en in hoeverre het bezwaar door de belanghebbende bij de projecten genoemd in het artikel gerechtvaardigd was vanuit zijn belang of dat uitsluitend financiële motieven hieraan ten grondslag lagen. Daardoor is het voor mij niet vast te stellen of de proceduretijd onnodig was of dat proceduretijd noodzakelijk was in het kader van de rechtsbescherming.

Vraag 8

Deelt u de mening dat een snellere uitspraak van de Raad van State over bestemmingsplannen voor zowel bewoners met oprechte bezwaren als projectontwikkelaars beter is? Hoe lang duren beroepszaken ten aanzien van bestemmingsplannen gemiddeld? Welke stappen zijn de afgelopen jaren gezet om de procedure en behandeltijd te verkorten?

Bij de totstandkoming van de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) heeft de versnelling van de doorlooptijd van procedures een belangrijke rol gespeeld. Een de wijzigingen die is doorgevoerd is dat de bestuursrechter bij veel soorten projecten uitspraak doet binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn.
Deze termijn wordt in de meeste gevallen gehaald. Er zijn ook andere nodige versnellingen gerealiseerd, zoals de invoering van het relativiteitsvereiste dat op 1 januari 2013 is opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht, waardoor een beroep alleen slaagt als het daadwerkelijk strekt tot de bescherming van de belangen van de appellant (artikel 8:69a Awb).
De reeds bestuursrechtelijke versnellingen leveren in de praktijk veel winst op. Bij hoofdzaken vond in 2017 bijvoorbeeld 65% van de uitspraken (uitspraken direct, einduitspraken na tussenuitspraak en tussenuitspraken) plaats binnen 26 weken (de zes-maanden-termijn).2

Vraag 1

Kent u de berichten «Protest kost bouwers handenvol geld: Bezwaar maken voor financieel gewin gaat over rug woningzoekenden» en «Hoe bewoners van het Wijnhaveneiland zich voor veel geld laten afkopen door projectontwikkelaars»? 1 2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het verdienmodel van bewoners die geld opstrijken door middel van bezwaarschriften?

Als een belanghebbende stelt schade te lijden door een project, is het legitiem wanneer hij dat in bezwaar of beroep aanvoert. Als een belanghebbende tevreden is met compensatie van die schade in plaats van het niet doorgaan van het project, is dat een gerechtvaardigde uitkomst van een procedure of van een overeenkomst ter minnelijke schikking.

Vraag 3

Deelt u de mening dat bezwaar maken, puur op basis van financieel gewin, beneden alle peil is zeker gezien de huidige woningnood? Zo nee, waarom niet?

Het is onwenselijk dat een belanghebbende puur op basis van financieel gewin bezwaar maakt of beroep instelt met als doel een overeenkomst ter minnelijke schikking met financiële compensatie. Dit komt de versnelling van de woningbouw niet ten goede.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat financiële motieven om een bezwaarprocedure in te stellen een oneigenlijke manier is van bezwaar maken? Zo ja, is het mogelijk om juridische stappen te nemen richting deze bewoners?

Een belanghebbende kan puur vanwege financiële motieven bezwaar maken en op die manier een project vertragen en een minnelijke schikking met financiële compensatie uitlokken. Een projectontwikkelaar is niet verplicht een dergelijke overeenkomst te sluiten. Indien vaststaat dat het de indiener van een bezwaarschrift te doen is om een vergoeding anders dan wegens vergoeding van schade die hij zal lijden door een voorgenomen project, kan het bestuursorgaan of een rechter een bezwaar of een beroep niet-ontvankelijk verklaren, omdat het bezwaar of beroep voor een ander doel wordt ingediend dan de behartiging van de belangen van de indiener.

Vraag 5

Heeft u aanwijzingen dat deze problematiek zich ook in andere wijken in Nederland voordoet? Zo ja, waar en in welke omvang? Zo nee, bent u bereid daar een onderzoek naar te starten?

Ik ben ervan op de hoogte dat projectontwikkelaars en andere opdrachtgevers soms een schikking treffen met een partij die in bezwaar of beroep is gegaan. Het zijn overeenkomsten tussen particuliere partijen en deze schikkingen zijn niet openbaar. Ik ben daarom niet op de hoogte van waar en in welke de mate dit voor komt.
Een onderzoek naar dergelijke kwesties is uitermate lastig. Over het algemeen wordt er bij de afspraken een clausule opgenomen dat partijen details van de schikking niet openbaar maken. Geen van de betrokken partijen heeft daarbij belang. Bovendien is het niet eenvoudig vaststellen of een schikking of het schikkingsbedrag in verhouding staat tot de schadevergoeding die zou zijn verkregen bij het doorlopen van de bestuurlijke of juridische procedure en/of de kans dat project geen doorgang vindt.

Vraag 6

Wilt u, samen met de VNG, een oplossing zoeken voor de problematiek rondom bezwaarschriften en riante financiële deals?

De huidige wet- en regelgeving kent al mogelijkheden om misbruik van recht tegen te gaan. Een bezwaarschrift kan niet-ontvankelijk worden verklaard als de bevoegdheid om bezwaar te maken, wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is gegeven, op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 oktober 2018 betreffende de Wet hergebruik van overheidsinformatie (Who) (ECLI:NL:RVS:2018:3151). Ook in de beroepsfase geldt dat het beroep niet-ontvankelijk is indien de appellant geen belanghebbende is (artikel 8:1 Awb) of bij misbruik van recht.
Bij verdere aanpassing vind ik het risico te groot dat rechtsbescherming van partijen die voor hun gerechtvaardigde belangen opkomen wordt aangetast. Het is onmogelijk op voorhand onderscheid te maken tussen goedwillende belanghebbenden en belanghebbende die misbruik maken van hun recht. Ik vind het wel uitermate belangrijk om procedures rondom woningbouw waar mogelijk te versnellen.
Hiervoor zijn belangrijke stappen gezet met de bestuursrechtelijke versnellingen in de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw). Ik wijs hierbij op het «permanent worden van de Chw», de aanpassing van de Chw waarin ik bijvoorbeeld het projectuitvoeringsbesluit beter toepasbaar maak en het opnemen van onderdelen uit de Chw in de Algemene wet bestuursrecht. Door toepassing van deze versnellingen ontstaat eerder duidelijkheid over de houdbaarheid van deze besluiten en wordt vertraging beperkt. Een goede afweging tussen de maatschappelijke opgave op het gebied van woningbouw en andere belangen is noodzakelijk. Door inzet van deze instrumenten kan proceduretijd worden bespaard, zonder dat partijen in hun rechtsgang worden belemmerd.

Vraag 7

Bent u bereid in overleg te treden met vertegenwoordigers van projectontwikkelaars om ze ervan te overtuigen geen geheime schikking te treffen en deze perverse prikkel een halt toe te roepen? Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet? Wilt u de resultaten van dat overleg met de Kamer delen?

Mede dankzij uw vragen is er mijns inziens in de media al veel ruchtbaarheid aan deze gang van zaken gegeven. Het ligt op de weg van de koepelorganisaties om hun leden hierover nog verdere voorlichting te geven.

Vraag 8

Wat ziet u in de oplossingsrichting om de lange duur van de procedures, inclusief hoger beroep, te versnellen? Wat ziet u in de oplossingsrichting om de zwijgplicht van deze geheime schikking tussen bewoners en projectontwikkelaars aan te pakken?

Bij de totstandkoming van de Chw heeft de versnelling van de doorlooptijd van procedures een belangrijke rol gespeeld. Een van de wijzigingen die is doorgevoerd is dat de bestuursrechter bij veel soorten projecten uitspraak doet binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn. Deze termijn wordt in de meeste gevallen gehaald. Er zijn ook andere nodige versnellingen gerealiseerd, zoals de invoering van het relativiteitsvereiste dat op 1 januari 2013 is opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht waardoor een beroep alleen slaagt als het daadwerkelijk strekt tot de bescherming van de belangen van de appellant (artikel 8:69a Awb).
Het huidige recht kent al mogelijkheden om misbruik tegen te gaan. Een bestuursorgaan kan een bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaren als vast komt te staan dat de bevoegdheid om bezwaar te maken, wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is gegeven, op een zodanige wijze dat dit gebruik blijk geeft van kwade trouw.
Ik acht het niet gewenst in te grijpen in de contractvrijheid die partijen genieten. Als partijen overeenkomen te schikken en daarover geen openheid geven, hebben zij daar kennelijk beide belang bij en dit valt onder een van de beginselen van contractvrijheid.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Bodemdaling groter dan verwacht: miljoen huizen kunnen verzakken»?1

Ja.

Vraag 2

Welke kosten zijn gemoeid met de verzakking van 1 miljoen woningen, totaal en gemiddeld per woning?

De kosten voor funderingsonderzoek- en herstel zijn gelieerd aan het aantal vierkante meters grondgebonden oppervlak van een woning. In het verleden werd bij volledig funderingsherstel uitgegaan van gemiddelde herstelkosten per pand van € 65.000. Als gevolg van de bouwkostenstijgingen is dit bedrag opgelopen naar gemiddeld € 80.000 per pand. Zoals ik in antwoord op eerdere Kamervragen2 heb aangegeven liggen de schattingen over het aantal woningen met funderingsproblemen tussen de 550.000 en 1.000.000 woningen. Onbekend is voor welk deel van deze woningen sloop en vervangende nieuwbouw zal plaatsvinden. In een recent rapport van Deltares3 wordt aangegeven dat de verwachte schade tot 2050 als gevolg van paalrot en verschilzetting van op staal gefundeerde woningen tussen 5 en 39 miljard euro ligt. Door toename van droogte als gevolg van de klimaatverandering kan dit oplopen tot tussen de 8 en 54 miljard euro. Hierbij wordt aangegeven dat bij het merendeel van de panden de kosten van herstel beperkt zijn tot tussen de 500 en 10.000 euro. Bij een kleiner deel van de panden zullen grondige herstelwerkzaamheden en/of een nieuwe fundering nodig zijn. De kosten hiervoor worden geschat tussen de 30.000 en 120.000 euro per pand.

Vraag 3

Vindt u het redelijk dat de kosten volledig voor rekening van huiseigenaren komen, ook als zij zonder kennis over funderingsproblematiek de woning hebben gekocht?

De risico’s verbonden aan het eigen woningbezit, zoals onderhoud en herstel, komen ten laste van de eigenaar. Dit geldt ook voor de fundering van de woning. Dat is een kenmerkend verschil tussen het eigenaar zijn en het huren van een woning. Bij verkoop van een woning geldt dat de verkopende partij verplicht is bekende gebreken te melden en dat de aankopende partij een onderzoekplicht heeft. Daarnaast is de taxateur van een pand verplicht in het taxatierapport een paragraaf op te nemen over de staat van de fundering. Mocht een van de partijen hierin nalatig zijn geweest staat de weg naar de rechter open.
De afgelopen jaren is de bewustwording rond funderingsproblematiek sterk vergroot. Zo is er nu een standaard funderingsparagraaf in NVM-koopovereenkomsten, die waar nodig toegevoegd kan worden en is er sinds 2018 verbeterde aandacht voor funderingsschade of risico’s daartoe in taxaties https://www.kcaf.nl/fundering-in-model-taxatierapport/. Dit draagt bij aan vroegtijdige constatering, de mogelijkheid tot het nemen van preventieve of levensduur-verlengende maatregelen en aan het voorkomen van procedures na de koop inzake mogelijke verborgen of niet gemelde gebreken.

Vraag 4

Kunt u een overzicht bieden per gemeente, provincie of waterschap welk beleid wordt gevoerd ten aanzien van het grondwaterpeil en welke doelen dit beleid nastreeft?

Uit navraag bij de koepels van provincies, waterschappen en gemeenten blijkt dat het niet mogelijk is om dit overzicht op de gestelde termijn «en detail» te verstrekken; dit zou een zeer omvangrijke inventarisatie vergen van alle plannen en beleidsstukken van de betreffende overheden die gerelateerd zijn aan grondwaterbeheer. Het is uiteraard wel mogelijk om inzicht te bieden in de wijze waarop peilbeheer in Nederland is geregeld en welke afwegingen daarbij een rol spelen.
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat beheer van het grondwaterpeil afhankelijk is van regionale en lokale omstandigheden (bodemtype, hoog of laag Nederland), waarbij het doel is om het ruimtegebruik zo goed mogelijk te accommoderen en zowel wateroverlast als watertekorten zoveel mogelijk te voorkomen.
Het grondwaterbeheer in Nederland is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheden en eigenaren. Provincies bieden het algemene kader voor het grondwaterbeheer, maar hebben geen formele rol ten aanzien van het grondwaterpeil in stedelijk gebied. Waar mogelijk faciliteren (het proces), stimuleren (de samenwerking en kennisontwikkeling) en verbinden de provincies partijen4. Provincies ondersteunen op deze manier de gemeenten, waterschappen en particulieren. Daarbij is het doel enerzijds de kosten voor betrokkenen waar mogelijk te voorkomen (bestaande bouw) en anderzijds in te zetten op duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond, met name daar waar het nieuwbouw betreft5.
Waterschappen voeren het peilbeheer van het oppervlaktewater uit door in overleg met belanghebbenden peilbesluiten (laag Nederland) en streefpeilen (hoog Nederland) vast te stellen. Via het oppervlaktewaterpeil hebben waterschappen wel invloed op de grondwaterstanden in een gebied, maar kunnen ze er niet direct sturing aan geven. Waterschappen stellen met andere woorden geen grondwaterpeilen vast.
Waterschappen beheren het oppervlaktewaterpeil om, via een bestuurlijke afweging, de aanwezige belangen in het gebied (water aan- en afvoer, waterberging, watervoorziening, waterkwaliteit) en functies (bebouwde gebieden, landbouw, natuur, etc.) te bedienen. Waterschappen zetten zich in om de peilen voor het oppervlaktewater jaarrond te handhaven. In (langdurig) droge perioden zullen grondwaterstanden onvermijdelijk dalen, ook in gebieden waar het oppervlaktewaterpeil kan worden gehandhaafd via wateraanvoer. Voor situaties van watertekorten is een wettelijke verdringingsreeks ingesteld voor de verdeling van het beschikbare oppervlaktewater.
Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van het grondwater. Deze zorgplicht betekent dat een gemeente in openbaar gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemmingen zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit geldt voor zover het treffen van deze maatregelen doelmatig is en niet tot de verantwoordelijkheid van een waterschap of provincie behoort.

Vraag 5

Vindt u het redelijk dat de kosten volledig voor rekening van huiseigenaren komen, ook al worden de problemen mede veroorzaakt door het grondwaterpeil dat vooral gunstig is voor anderen?

Uit jurisprudentie blijkt dat de overheid niet aansprakelijk is voor de funderingsschade aan een woning als gevolg van de hoogte van de grondwaterstand. Eigenaren van woningen zijn zelf verantwoordelijk voor de staat van de fundering onder hun woning en voor het grondwater op hun perceel. Zoals ik al eerder heb aangegeven6 vind ik dat overheden de morele verplichting dragen om mogelijke impact op funderingen mee te bij grondwaterbeheer. Daarbij moet worden aangetekend dat gemeenten en waterschappen soms voor dilemma’s komen te staan, bijvoorbeeld als peilverlaging bij het ene huis zorgt dat wateroverlast wordt voorkomen, maar bij het andere huis bijdraagt aan funderingsschade door droogte.

Vraag 6

Is uw beleid voldoende om de verzakking van 1 miljoen woningen te adresseren, en verdere verzakkingen te voorkomen? Kunt u dit cijfermatig onderbouwen?

Het beheer van grondwaterstanden in het stedelijk gebied is complex, omdat het moet anticiperen op zowel natuurlijk fluctuaties van het grondwaterpeil als de gevolgen van klimaatverandering (zowel langere perioden van droogte als vaker voorkomen van extreme regenval). Die complexiteit wordt nog eens vergroot doordat, met name in historische binnensteden, gebouwen verschillend zijn gefundeerd. Bodemzetting in het stedelijk gebied wordt daarnaast veroorzaakt door druk van bebouwing, opgebrachte grond, bouwmaterialen en infrastructuur. Het beheer van het oppervlaktewater en grondwater door waterschappen en gemeenten kan dan ook niet garanderen dat verdere verzakking van woningen wordt voorkomen. Gegeven de aard van het beleid is daar geen cijfermatige onderbouwing bij te gegeven.

Vraag 7

Welk beleid voert u om verdere bodemdaling en uitdroging te voorkomen? Welk budget is hiermee gemoeid, en wie profiteert daarvan?

Het Rijk voert op diverse terreinen beleid ten aanzien van bodemdaling en droogte.
In het kader van het Deltaprogramma Zoetwater wordt voor de periode 2022–2027 800 mln. euro beschikbaar gesteld om de toekomstige beschikbaarheid van zoetwater beter te borgen, zodat Nederland beter weerbaar wordt tegen droogte en watertekorten.
In het kader van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie start vanaf 2021 de impulsregeling ruimtelijke adaptatie. Hiermee wordt vanuit het Rijk 200 mln. euro beschikbaar gesteld als bijdrage aan maatregelen ter beperking van wateroverlast, hittestress, droogte en gevolgen van overstromingen7.
De Minister van LNV neemt de regie bij de aanpak van bodemdaling in veenweidegebieden en heeft daartoe het nationaal Veenplan opgesteld. Daarvoor is in het klimaatakkoord voor de periode 2020–2030 276 mln. euro beschikbaarheid gesteld8.
Specifiek voor het Groene Hart hebben Rijk en regio een Regiodeal afgesproken en stellen daarvoor samen 20 mln. euro beschikbaar. Het doel van de Regiodeal is om via een samenwerking tussen overheden, kennisinstellingen en bedrijfsleven handelingsperspectieven voor burgers, ondernemers en overheden te bieden en innovatieve oplossingen te vinden zowel voor de stedelijke als de landelijke problematiek rondom bodemdaling.
Voor een klimaatbestendig land- en watergebruik in bebouwd gebied is kennis van de stedelijke watervraag en (vooral) handelingsperspectief nodig. Om hier antwoord op te krijgen is, op basis van aanbevelingen van de beleidstafel Droogte, afgesproken dat gemeenten de regie nemen bij de aanpak van droogte in het bebouwd gebied en onderzoek doen naar klimaatbestendig land- en watergebruik in bebouwd gebied met focus op:
de watervraag van de stad, kwalitatief en kwantitatief, inclusief de watervraag van adaptatiemaatregelen voor hitte en droogte en hoe daarin voorzien kan worden;
het handelingsperspectief: maatregelen die kunnen worden genomen om schade te vermijden;
de omvang van vermijdbare schade van bovengenoemde maatregelen in bebouwd gebied.
Deze actie wordt getrokken door de VNG en gemeenten, met input van waterschappen, Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie, Deltaprogramma Zoetwater en het Nationaal Kennisprogramma Bodemdaling.
Voorts is in het kader van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) afgesproken dat alle overheden voor hun grondgebied stresstesten uitvoeren, om de kwetsbaarheden voor klimaatverandering in beeld te brengen. Daarbij gaat het ook om bodemdaling. Via de zogenaamde risicodialoog worden uitvoeringsprogramma’s opgesteld. Het is aan de betreffende overheden zelf te bepalen welk beleid en uitvoering ze op basis daarvan willen voeren. Bij de uitvoering van adaptatiemaatregelen kunnen decentrale overheden gebruik maken van de eerdergenoemde impulsregeling ruimtelijke adaptatie.

Vraag 8

Welke maatregelen gaat u treffen om huiseigenaren te ondersteunen bij het verstevigen van de fundering en het voorkomen van verzakkingen?

De aandacht voor de gevolgen van droogte op infrastructuur, waaronder de waterkeringen, heeft al lang de aandacht in aanleg, beheer (inspectie) en onderhoud. Dit mede door het Deltaprogramma waarin Rijk en regionale overheden samen met partners werken aan het klimaatbestendig maken van Nederland. In lijn met de Nationale Adaptatie Strategie en conform het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie worden stresstesten en risicodialogen uitgevoerd om de gevolgen van klimaatverandering op de infrastructuur blijvend te betrekken bij te nemen maatregelen. Hierbij is ook aandacht voor andere gevolgen van (extreme) droogte door klimaatverandering op de infrastructuur, zoals bodemdaling, natuur- en bermbranden en aantasting van nog bestaande houten funderingen.
Nederland heeft lange ervaring met het functioneel (onder)houden van de waterkeringen. Daartoe dient een internationaal vermaarde systematiek van 12-jarige toetsing van de primaire keringen. Deze toetsing wordt gevolgd door een programmering van het opheffen van de geconstateerde kwetsbaarheden.
Daarnaast worden keringen bij bijzondere omstandigheden, zoals storm en droogte, extra geïnspecteerd. Geconstateerde verzwakkingen worden, wanneer nodig, direct gerepareerd. Bij de regionale keringen voeren de waterschappen vanuit provinciale normen, zeker bij veendijken, maatregelen uit om de droogtegevoeligheid te beperken.
Om risico’s ten gevolge van droogtegevoeligheid van dijken bij lage wateraanvoer tegen te gaan, bijvoorbeeld door het uitzakken van peilen, heeft dit belang in het wettelijke instrument verdringingsreeksde hoogste prioriteit.

Vraag 9

Welke maatregelen gaat u treffen om infrastructuur en dijken te beschermen tegen de gevolgen van uitdroging?

Zoals al bij eerdere beantwoording van Kamervragen aangegeven9 zet ik mij op verschillende manieren in om huiseigenaren te ondersteunen bij het verstevigen van de fundering en het voorkomen van verzakkingen. Ten eerste door de ontwikkeling van de «Landelijke viewer indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek». Deze viewer geeft op de kaart weer in welke gemeenten woningen staan die mogelijk gefundeerd zijn op houten funderingspalen. De viewer wordt dagelijks gemiddeld 1.500 maal geraadpleegd. Makelaars en taxateurs zijn tevens verplicht een afdruk uit deze viewer toe te voegen aan het taxatierapport bij een specifieke funderingsparagraaf, wanneer een woning wordt getaxeerd voor verkoop. Voorts ben ik voornemens om dit jaar nog een update van de richtlijnen voor kwalitatief goed en uniform funderingsonderzoek te ondersteunen.
Daarnaast ondersteun ik bij onderzoek naar en ontwikkeling van preventieve maatregelen, zoals lokale grondwaterinfiltratie en drainage en het tegengaan van bacteriële aantasting bijvoorbeeld.
Ook heb ik gefaciliteerd in het oprichten van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, ten behoeve van particuliere eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een lening om de fundering van hun woning te herstellen. Wanneer de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het fonds, kunnen deze eigenaren in aanmerking komen voor een marktconforme lening. Met het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bekijken we welke andere ontwikkelingen in het veld interessant zijn en ondersteuning behoeven. Daarnaast heeft het Rijk meegewerkt aan de opbouw van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) met een funderingsloket, waar woningeigenaren met potentiële funderingsproblemen terecht kunnen voor informatie over de aanpak van onderzoek en herstel.

Vraag 1

Kent u het bericht «Over dingen die blijven»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat in de nieuwe omgevingsverordening 2020 van de provincie Noord-Holland 32 nieuwe beschermde provinciale BPL-landschappen worden aangewezen (Bijzonder Provinciaal Landschap)?

In de nieuwe omgevingsverordening heeft de provincie inderdaad 32 Bijzonder Provinciale Landschappen aangewezen. Deze landschappen zijn grotendeels gebaseerd op huidige beschermingsregimes Bufferzones, Aardkundig monument en Weidevogelleefgebied. In deze regimes zijn net als in de voorgaande Provinciaal Ruimtelijke Verordening geen grootschalige woningbouwlocaties mogelijk.
Uit informatie van de Provincie Noord-Holland komt naar voren dat de provincie vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet de 21 nu geldende provinciale verordeningen heeft samengevoegd tot 1 verordening. De provincie werkt ondertussen ook verder aan de Omgevingsverordening NH2022 die ingaat zodra de Omgevingswet wordt aangenomen. Hierin worden eventuele aanpassingen op de Omgevingsverordening NH2020 meegenomen.
In de nieuwe verordening zijn 3 beschermingsregimes waarmee het landelijk gebied beschermd wordt: Unesco werelderfgoed, Natuur Netwerk Nederland (NNN) en het nieuwe beschermingsregime Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Het Bijzonder provinciaal landschap (BPL) is door het Rijk als instrument ingevoerd via de Wet Natuurbescherming en beschermt de meest waardevolle onderdelen van het Noord-Hollandse landschap op basis van ecologische, cultuurhistorische, aardkundige of landschappelijke kwaliteiten. Uit de vaststelling van de omgevingsverordening spreekt dat de Provincie in haar ruimtelijk beleid zowel dus landschappen aanwijst die beschermd moeten worden, als ook zich committeert om voldoende woningbouw tot stand te brengen. De provincie behartigt meerdere belangen en past dat in de ruimte in. Dus prima dat ze ook heel bewust kiest voor gebieden die expliciet beschermd moeten worden (dat is des te belangrijker naarmate je ook meer ruimte beschikbaar moet stellen voor extra woningbouw). Daarmee worden expliciete keuzes gemaakt.

Vraag 3

Klopt het dat door de nieuwe omgevingsverordening een groot aantal woningbouwlocaties van gemeenten is komen te vervallen, onder andere in de gemeente Alkmaar en de BUCH-gemeenten (Bergen, Uitgeest, Castricum en Uitgeest)? Zo ja, om hoeveel woningbouwlocaties gaat het en om hoeveel woningen?

Op voorhand kan niet worden gezegd welke consequenties de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 heeft op de woningbouwopgave.
De status van plannen kan verschillen in harde en zachte plannen en in veel gevallen zijn er gemeentelijke verkenningen die bij provincie en het Rijk niet bekend zijn. Uit de ingediende zienswijzen op de omgevingsverordening blijkt wel dat de vastgestelde omgevingsverordening in een aantal gevallen ook effect heeft op zachte woningbouwplannen. In de beantwoording van de zienswijzen op de Omgevingsverordening Noord-Holland heeft de provincie een «Notitie discussielocaties» opgesteld waarin zichtbaar wordt welke projecten (locaties en aantallen) beïnvloed worden door de aanwijzing als Bijzonder Provinciaal Landschap. De Provincie heeft aangegeven daarom in samenwerking met deze gemeenten een verkenningstraject uit te voeren om een integrale afweging te maken tussen de ambities, opgaven en de begrenzing van het BPL.

Vraag 4

In hoeverre komt het vervallen van deze woningbouwlocaties door provinciale bovenwettelijke keuzes en/of door rijks- en Europese wet- en regelgeving? Kunt u dit uitgebreid toelichten?

Er worden enkele plannen belemmerd die voorheen niet in een beschermd landschap lagen, omdat die zijn komen te liggen in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL), in sommige gevallen in combinatie met de LIB-5 contour. In de meeste gevallen waren deze zachte plannen ook al niet te realiseren onder de vorige verordening, de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening), bijvoorbeeld vanwege ligging in weidevogelleefgebied, bufferzone of de 20 Ke-contour.
De provincies hebben op basis van de Wet Natuurbescherming de mogelijkheid om Bijzonder Provinciale Landschappen aan te wijzen. Het BPL is mede bepaald op basis van al geldende beschermingsregimes waaronder enkele beschermingsregimes die volgen uit Europese wet en regelgeving zoals het Unesco werelderfgoed de Natura 2000 gebieden. Er is dus geen sprake van nieuwe provinciale bovenwettelijke keuzes en/of door rijks- en Europese wet- en regelgeving.

Vraag 5

Hoe staat het met het overprogrammeren in de provincie Noord-Holland? Hoe staat het met uw toezegging om provincies op te roepen 130% overprogrammeren toe te staan?

Met de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Metropoolregio hebben we afgesproken de plancapaciteit te inventariseren en zonodig te verhogen tot een overprogrammering van tenminste 130%. Uit de inventarisatie blijkt voldoende plancapaciteit zoals u ziet in mijn brief van 5 november 2020 over de moties woningbouw Almere en Flevoland. De provincie Noord-Holland heeft in de Woonagenda 2020–2025 (ruim) voldoende plancapaciteit opgenomen, om in Noord-Holland tot voldoende productie kunnen komen. De provincie stimuleert gemeenten via de woonagenda om ervoor te zorgen dat er voor de komende vijf jaar steeds minimaal 130% harde plancapaciteit is.

Vraag 6

Hoe kijkt u tegen de volgende stelling van de gemeente Alkmaar aan: «Wij zien weinig ruimte voor maatwerk en met de nu voorgestelde beschermingsregimes en instructieregels worden onnodige beperkingen opgelegd voor zowel nieuwe (stedelijke) ontwikkelingen als kleinschalige ontwikkelingen»?

De Provincie heeft aangegeven het belangrijk te vinden om er samen met de gemeenten voor te zorgen dat er voldoende potentiële bouwlocaties beschikbaar zijn om in de grote vraag naar woningen te voorzien. In de Omgevingsvisie NH2050 en Woonagenda PNH 2020 – 2025 heeft de Provincie respectievelijk de visie en acties toegelicht om te zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Dat kan betekenen dat soms naast binnenstedelijk ook op buitenstedelijke locaties woningen zullen worden gerealiseerd, deze afweging vraagt regionaal maatwerk. De provincie maakt hierover afspraken in regionale woonakkoorden. De Omgevingsverordening biedt ruimte om in lijn hiermee tot voldoende woningbouwlocaties te komen.
Ik vind het goed dat de provincie in deze verklaring het belang van de woningbouwopgave benadrukt en regionaal maatwerk verleent.

Vraag 7

Bent u bereid om, zoals bijvoorbeeld de gemeente Alkmaar voorstelt, met de provincie Noord-Holland in gesprek te gaan om een aanpak vanuit de provincie te realiseren die de gezamenlijke opdracht voor de woningbouwopgave ondersteunt en versnelt, die het samenwerken tussen overheden stimuleert en het vertrouwen dat daar bij hoort als uitgangspunt neemt? Bent u bereid hier de Kamer over te informeren?

Naar aanleiding van de grote woningbouwopgave ben ik veelvuldig in gesprek met alle provincies en diverse regio’s om de mogelijkheden voor versnelling en uitbreiding van de plancapaciteit te bespreken. Mede door deze gesprekken heeft het Kabinet recent verschillende maatregelen genomen die bijdragen aan realisatie van woningen zoals de Woningbouwimpuls, inzet van het expertteam en flexpools.
Eén van de vaste onderwerpen in mijn overleg met de Provincie Noord-Holland gaat over het inzicht in knelpunten of beperkingen die woningbouw in de weg staan. Op dit moment onderzoeken we wat er nodig is om voor 2030 het benodigde aantal woningen te realiseren. Ik zal hierbij bijzondere aandacht vragen voor de regio Alkmaar. In een eerder gesprek dat ik heb gevoerd met de provincie Noord-Holland en de regio Alkmaar2, waarover ik uw Kamer heb geïnformeerd, werd er constructief samengewerkt tussen de provincie en de regio aan de plancapaciteit en versnelling van de woningbouw. Ik verwacht dat zij hier een goed vervolg aan kunnen geven. In het eerste of tweede kwartaal 2021 informeer ik uw Kamer hierover.

Vraag 8

Deelt u de mening dat, gezien de grote woningbouwopgave, de provincie Noord-Noord-Holland het vervallen van woningbouwlocaties zoveel mogelijk moet terugdraaien?

Over de enorme woningbouwopgave zijn we het allemaal eens. Ik stuur er vanuit mijn rol op dat provincies zorgen voor ruim voldoende plancapaciteit. Dat betekent dat wanneer er plannen vervallen en de regio daarmee onvoldoende plancapaciteit beschikbaar heeft, de provincie deze met gemeenten moet aanvullen. Uit de analyse die de provincie heeft gemaakt blijkt dat er voldoende plancapaciteit is. De provincie heeft deze opgave ook in het beleid vastgelegd. Bovendien werken we binnen de woondeal MRA samen aan de realisatie van concrete bouwplannen. We zullen de ontwikkelingen nauwlettende volgen en monitoren om tijdig te kunnen bijsturen mocht dat nodig zijn.

Vraag 1

Kent u de zaak van een particuliere verhuurder die zijn huurder uit huis wil zetten op 15 september aanstaande ondanks het feit dat deze herstellende is van het coronavirus?1

Ja.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat, omdat het Gerechtshof een spoedappèl in deze zaak niet voor die tijd kan of wil behandelen, de herstellende huurster niet het beroep af kan wachten en dus op straat kan belanden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Wooninfo.nl en de verhuurder melden dat de geplande huisuitzetting van 15 september geen doorgang heeft gehad. De huurder heeft een kort geding ingediend waardoor de ontruiming is opgeschort en het hoger beroep tegen het vonnis kan worden afgewacht.

Vraag 3

Hoe verhoudt deze geplande huisuitzetting, waarvan een arts heeft verklaard dat het onverantwoord is, zich tot de inzet van het kabinet, verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen, die gezamenlijk stelden dat «... door de coronacrisis niemand op straat moet belanden»?2

U verwijst in uw vragen naar het statement van mijn ambtsvoorganger, verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) van maart 2020. Daarin hebben de partijen afgesproken dat zij huisuitzettingen voorlopig gedurende de corona-crisisperiode uitstellen, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of (extreme) overlast. De specifieke situatie waar u mij over bevraagt, valt buiten de reikwijdte van het statement, omdat het ontruimingsvonnis dit voorjaar voorafgaand aan de coronacrisis is uitgesproken. Bovendien is de inhoudelijke aanleiding voor ontbinding- en ontruiming niet gerelateerd aan huurachterstanden. Wooninfo.nl en de verhuurder melden dat de geplande huisuitzetting van 15 september geen doorgang heeft gehad. De huurder heeft een kort geding ingediend waardoor de ontruiming is opgeschort en het hoger beroep tegen het vonnis kan worden afgewacht.

Vraag 4

Hoe komt de «gedeelde verantwoordelijkheid om met elkaar te zorgen voor huurders die door de coronacrisis hard worden geraakt» tot uitdrukking als een herstellende huurster niet een beroep mag afwachten en op straat kan belanden? Kunt u antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze geplande ontruiming zich tot het advies van de KBvG (de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders) om tijdens de coronaperiode met maatregelen niet over te gaan tot ontruiming, waarvan u stelt dat het «in lijn is met het landelijke beleid van de rechtspraak»? Kunt u antwoord toelichten?3

De KBvG heeft bij de start van de coronacrisis haar leden met klem geadviseerd om ontruimingen zoveel mogelijk op te schorten. Dit was in lijn met de richtlijn van de rechtspraak, waarbij ontbinding en ontruiming niet als urgente zaken werden gezien en de behandeling daarvan werden opgeschort. Na 1 juni 2020 heeft de KBvG aangegeven, gegeven de taak waarmee zij binnen ons rechtsbestel als gerechtsdeurwaarders mee zijn belast, weer over te gaan tot ontruimingen indien dit werd uitgesproken door een rechter en de verhuurder opdracht tot uitvoering van het vonnis geeft.

Vraag 6

Wanneer u stelt: «Ik ben blijvend met verhuurders in gesprek over huisuitzettingen», bent u dan bereid zo snel mogelijk met verhuurder Hummel in gesprek te gaan om de huisuitzetting uit te stellen, zodat de huurster verantwoord kan herstellen van corona en het spoedappel af te wachten, zodat zij niet op 15 september op straat komt te staan? Zo nee, waarom niet?

Het is aan de rechter om te oordelen over individuele casussen. Door het kort geding is de huisuitzetting opgeschort tot het hoger beroep gediend heeft. Met het uitspreken van een vonnis dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval van de individuele situatie. Hierbij worden de belangen van de huurder en van de verhuurder gewogen en op basis daarvan wordt de uitkomst bepaald.
Op landelijk niveau ben ik blijvend met de verhuurdersorganisaties in gesprek over het voorkomen van huisuitzettingen. In maart is met verhuurders afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Dit statement is hernieuwd: met verhuurdersorganisaties en de VNG heb ik afgesproken dat de gezamenlijke lijn is om huisuitzettingen door huurachterstanden in tijden van corona zoveel mogelijk te voorkomen en uit te stellen. Ik verwijs u hiervoor naar de bovenliggende Kamerbrief en het «Gezamenlijk statement verhuurders, VNG en BZK over huisuitzettingen tijdens tweede coronagolf».

Vraag 7

Hoeveel huisuitzettingen hebben tot nu toe plaatsgevonden tijdens de coronacrisis en met welke reden(en)? Kunt u een overzicht verschaffen?

Ik beschik niet over een uitputtend overzicht met mogelijke huisuitzettingen en de daarbij behorende redenen. Uit de terugkoppeling van de enquêtes, welke zijn uitgezet bij de achterban van Aedes, IVBN, Vastgoedbelang en Kences, blijkt dat huisuitzettingen zijn uitgesteld of opgeschort. In sommige gevallen hebben huisuitzettingen wel plaats gevonden. Voor zover bekend betrof het gevallen die niet onder de reikwijdte van het statement vielen, zoals in gevallen van (extreme) overlast.

Vraag 8

Hoeveel rechtszaken met betrekking tot huisuitzettingen zijn opgeschort vanwege de coronacrisis?

Hoeveel rechtszaken met betrekking tot huisuitzettingen zijn opgeschort vanwege de coronacrisis is bij ons niet bekend. Wel laat de Koninklijke Beroepsorganisatie van Gerechtsdeurwaarders (KBvG) aan mij weten dat er in de eerste helft van 2020 ongeveer 1.200 huisuitzettingen plaatsvonden, waar dat er in 2019 rond de 2.500 waren. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze eerste helft van 2020 nog 2,5 maanden pré-corona bevat.

Vraag 1

Kent u de berichten «Over dingen die blijven»1 en «Laat ons bouwen»?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het bericht dat de provincie Noord Holland in de nieuwe Omgevingsverordening 32 nieuwe beschermde provinciale landschappen aangewezen heeft?

Het Bijzonder provinciaal landschap (BPL) is door het Rijk als instrument ingevoerd via de Wet Natuurbescherming en beschermt de meest waardevolle onderdelen van het landschap op basis van ecologische, cultuurhistorische, aardkundige of landschappelijke kwaliteiten. Het is een instrument voor de provincies om het beleid planologisch te borgen. De provincies maken daarin hun eigen afweging. In het geval van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 heeft provinciale staten bij de vaststelling van de verordening de begrenzing van deze gebieden vastgelegd. Het is heel goed dat de provincie vanuit haar bredere ruimtelijke verantwoordelijkheid naast ruimte voor woningbouw ook gebieden expliciet aanwijst als te beschermen gebieden. Dit is des te belangrijker als er meer gebouwd moet worden. Bovendien geeft dit transparantie voor planvorming, want beiden zijn namelijk belangrijk.

Vraag 3

Is het waar dat ten zuiden van Alkmaar behalve binnenstedelijk nergens meer gebouwd kan worden? Wat is uw reactie daarop?

Naar aanleiding van inspraak is bij de vaststelling van de omgevingsverordening de begrenzing van het Bijzonder Provinciaal Landschap en Landelijk gebied op onderdelen gewijzigd. Hierdoor is niet alleen binnenstedelijk bouwen mogelijk.
In de Nationale Omgevingsvisie is vastgelegd dat het binnenstedelijk bouwen van woningen, bedrijven en voorzieningen in de bereikbaarheid van een OV knooppunt de voorkeur verdient, en dat deze ruimte optimaal benut dient te worden; waar die ruimte onvoldoende is, is realisatie aan de randen van verstedelijkt gebied aan de orde. In alle gevallen is het belangrijk dat dit gebeurt met oog voor ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit.
Uit de inventarisatie blijkt dat op dit moment voldoende plancapaciteit in de provincie en MRA beschikbaar is. Het betreft zowel binnenstedelijke verdichtingslocaties als transformatielocaties en uitleglocaties.
De provincie heeft aangegeven voor de regio Alkmaar in samenwerking met de gemeenten te starten met een verkenningstraject om een integrale afweging te maken tussen de ambities, opgaven. Het resultaat van deze verkenningen kan ook leiden tot aanpassing van de begrenzingen van BPL.

Vraag 4

Is het waar dat alleen in het noordelijke deel van Noord-Holland per kern 11 woningen gebouwd mogen worden? Wat is uw reactie daarop?

In regulier landelijk gebied blijven stedelijke ontwikkelingen conform de Rijksregelgeving de ladder voor duurzame verstedelijking mogelijk. Een goede onderbouwing en goede landschappelijke inpassing zijn om die reden altijd nodig. Aanvullend hierop en als verruiming ten opzichte van het eerdere provinciaal beleid, is in Noord-Holland Noord nu ook kleinschalige woningbouw tot 11 woningen mogelijk in het Landelijk gebied aan de rand van kernen en dorpslinten.
Grootschalige woningbouw (meer dan 11 woningen) was onder voorwaarden altijd al mogelijk in landelijk gebied. De plannen moeten wel worden opgenomen in een woonakkoord. Gemeenten moeten aantonen waarom woningbouw op die locatie nodig is en het goed inpassen in het landschap.

Vraag 5

Is het waar dat de provincie die regels heeft gesteld om overprogrammering te voorkomen? Zo ja, wilt u dan de provincie Noord-Holland op de hoogte stellen van het feit er een groot tekort is aan woningen?

Nee, de provincie Noord-Holland heeft geen regels gesteld om overprogrammering te voorkomen. De provincie is zich bewust van de noodzaak en urgentie van woningbouw. In regio’s met een groot woningtekort stuur ik er met provincies op dat er voor minstens 130% van de behoefte plannen beschikbaar zijn. Dat geldt ook voor de provincie Noord-Holland. Zoals ik in mijn Kamerbrief d.d. 7 december3 heb aangegeven is het daartoe nodig dat de planvoorraad in een aantal provincies verder groeit. In Noord-Holland is voor de benodigde productie tot 2030 al 127% plancapaciteit beschikbaar, en dit is nog exclusief aanvullende afspraken die in het kader ven het MIRT zijn gemaakt over aanvullende woningbouw in een aantal stadsharten. Voor de tekortregio MRA overschrijdt de plancapaciteit bovendien wel ruim de vereiste 130%. Deze plancapaciteit bevat zowel binnen- als buitenstedelijke plannen.

Vraag 6

Is het waar dat een groot aantal potentiele bouwlocaties komen te vervallen? Zo ja, kunt u aangeven welke locaties, wat de omvang van die locaties is en wat de reactie van de betrokken gemeenten is? Kunt u op een kaart aangeven welke projecten (inclusief aantallen) door de nieuwe Omgevingsverordening niet meer door kunnen gaan? Bent u bereid in te grijpen mocht het aantal plannen achterblijven?

Bij de potentiele locaties maken we een onderscheid in zachte en harde plannen.
Door de provincie is onderzocht en in een notitie aangegeven welke locaties in discussie zijn (zie bijlage Notitie discussielocaties).4
Uit de informatie blijkt dat het gaat om enkele kleine locaties met zachte plannen met in totaal ca 1200 woningen. Er worden slechts enkele plannen belemmerd, omdat die zijn komen te liggen in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL), in sommige gevallen in combinatie met de LIB-5 contour. In vrijwel alle gevallen konden deze zachte plannen ook al niet onder de vorige verordening, de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening), bijvoorbeeld vanwege ligging in weidevogelleefgebied, bufferzone of de 20 Ke-contour.
Als het gaat om harde plannen, dan geldt uiteraard dat de provincie deze planologische rechten respecteert.
Op dit moment zijn we met de provincie in overleg over de bouwproductie en uit de beschikbare cijfers blijkt dat ingrijpen niet nodig is. Ik heb met de provincie en regio afspraken gemaakt over goede monitoring van te realiseren en gerealiseerde woningen om tijdig maatregelen te kunnen nemen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de provincies meer in het werk moeten stellen om woningbouw te bevorderen in plaats van tegen te werken? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

In vervolg op het overleg met de gedeputeerden Wonen van 2 maart 2020 hebben alle provincies en regio’s op een zeer constructieve manier gewerkt aan een analyse van de woningbouwopgave en het inzichtelijk maken van de plancapaciteit en dat waardeer ik zeer. Vervolgens zijn we in overleg gegaan om met elkaar te bezien wat er nodig is om tot realisatie van de woningen te komen. De provincies zijn zich daarbij bijzonder bewust van hun rol en mogelijkheden. Die goede samenwerking wil ik de komende periode verder uitbouwen zodat de resultaten in cijfers en woningaantallen zichtbaar worden. Ook de provincies en gemeenten hebben belang bij de realisatie van voldoende woningen en onderkennen dat. Binnen het Rijksbeleid en de gezamenlijke doelstellingen en afspraken blijven de provincies verantwoordelijk voor hun eigen beleidskeuzes.

Vraag 8

Deelt u de visie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat het juist Haagse regels zijn en het ontbreken van investeringscapaciteit bij woningbouwcorporaties die het onmogelijk maken om woningen te bouwen? Wilt u uw antwoord nader motiveren?

Corporaties hebben te weinig middelen om hun maatschappelijke opgave tot en met 2035 volledig op te pakken. Deze tekorten beginnen medio jaren »20 te ontstaan. Op dit moment hebben corporaties nog middelen om extra te investeren, zo blijkt ook uit hun eigen meerjarenprognoses en de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2020 (IBW). Het kabinet ondersteunt investeringen onder andere met de heffingsvermindering voor nieuwbouw. Met Aedes en VNG heb ik afspraken gemaakt over de aanvang van de bouw van 150.000 woningen in de komende jaren. In de MRA zijn aanvragen voor heffingsverminderingen gedaan voor zo’n 20.000 woningen. Voor het behalen van de opgave is het noodzakelijk dat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden. Bij het bouwen van woningen is meer nodig dan alleen investeringscapaciteit: ook de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit en bouwlocaties hebben mijn aandacht. Daarvoor werk ik samen met de Provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten in de MRA, die daar primair verantwoordelijk voor zijn.

Vraag 9

Is het waar dat 175.000 woningen in de MRA in gevaar komen door nieuwe rekenregels voor het geluid van de luchtvaart en dat het voor heel Noord-Holland om 350.000 woningen tot 2030 gaat? Wat is uw reactie daarop?

De departementen van Binnenlandse Zaken en Infrastructuur en Waterstaat hebben in de zomer met de Bestuurlijke Regie Schiphol (BRS) gesproken en het probleem in kaart gebracht. Onder meer Bestuurlijke Regie Schiphol heeft aangeven zorgen te hebben over de actualisering van de rekenregels voor de cumulatie van luchtvaartgeluid met andere geluidbronnen. Ze vrezen een impact op het realiseren van de bouwopgave. Er is bestuurlijk afgesproken dat we eerst gezamenlijk een impactanalyse laten doen voordat er tot definitieve besluitvorming wordt overgegaan. Daarbij ligt de definitieve oplossingsrichting open. De impactanalyse wordt in gezamenlijk opdrachtgeverschap van IenW/BZK/IPO/VNG/PZH/PNH uitgevoerd. In verband met de voortgang van de Omgevingswet wordt de aanvullingsregeling geluid wel gepubliceerd. Deze regeling bevat de nieuwe rekenregels, echter voorzien van een bepaling dat inwerkingtreding pas plaats vindt nadat de impactanalyse is afgerond en de uitkomsten daarvan bestuurlijk zijn gewogen. In de toelichting bij deze bepaling wordt naar deze procesafspraak verwezen. Zo nodig kan ook een wijzigingstraject worden ingezet.
Voorop wil ik stellen dat we samen werken aan een woningbouwopgave waarbij naast de aantallen, ook de leefbaarheid in een prettige en gezonde leefomgeving voor de lange termijn belangrijk is.

Vraag 10

Is er afstemming geweest tussen de verschillende betrokken ministeries over de consequenties van deze nieuwe regelgeving voor de bouwproductie? Wat was het resultaat van die afstemming?

Bij de beantwoording van de vraag hiervoor heb ik aangegeven dat met alle betrokkenen in het gebied en de verschillende betrokken departementen over deze problematiek wordt gesproken. We zijn nog volop in overleg, maar de voorlopige richting is bij vraag 9 beantwoord.

Vraag 11

Deelt u de visie dat het geconstateerde (toekomstige) financiële te kort bij woningbouwcorporaties een belemmering is voor corporaties om te bouwen, te verduurzamen en de huren betaalbaar te houden?

Corporaties hebben tot en met 2035 onvoldoende middelen om hun maatschappelijke opgaven op te pakken. De berekende tekorten ontstaan over enkele jaren, maar werpen hun schaduw vooruit. Hoewel de jaarlijkse rapportage Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) laat zien dat corporaties de komende jaren nog meer kunnen lenen om te investeren in de maatschappelijke opgave, wordt bij een investeringsbesluit door corporaties rekening gehouden met de toekomstige financiële positie. Voor de korte termijn is het van belang dat investeringen in de maatschappelijke opgaven doorgaan. Dat vergt van corporaties een maximale inspanning binnen hun huidige financiële mogelijkheden. Het kabinet ondersteunt dit onder andere met de heffingsverminderingen nieuwbouw. Met Aedes en VNG zijn afspraken gemaakt over het starten van de bouw van 150.000 woningen. Daarmee kunnen, in het licht van investeringscapaciteit, ook in de MRA voldoende woningen gebouwd worden om aan de opgave te voldoen. Een volgend kabinet zal echter keuzes moeten maken over hoe zij om wil gaan met de disbalans tussen opgaven en middelen. Om de besluitvorming hierover zo goed mogelijk te ondersteunen, werk ik enkele oplossingsrichtingen uit, met de fundamentele afwegingen die daarbij spelen.

Vraag 12

Is het waar dat de financiële situatie van corporaties in het MRA-gebied zo penibel is dat door corporaties vanaf 2024 niet meer gebouwd kan worden? Kunt u aangeven of die problematiek zich ook in andere regio’s voordoet en in welke mate?

In mijn brief van 3 juli jl. over de bestedingsruimte en opgaven voor de corporaties (2020-0000400098) heb ik aangegeven dat er op regionaal niveau vanaf 2024 financiële tekorten ontstaan.
In de doorrekeningen gaat het daarbij om de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, waar ook het totale tekort in 2035 het grootst is. In de MRA zou vanaf 2026 sprake zijn van financiële knelpunten en vanaf 2028 is dat landelijk het geval. Deze tekorten ontstaan indien corporaties naar behoefte investeren in de maatschappelijke opgave. Dit investeringsniveau ligt hoger dan de realisaties van de afgelopen jaren.

Vraag 13

Is het waar dat in de Woondeal die tussen het Rijk en de MRA is gesloten, ook is vastgelegd dat de bouwopgave alleen gehaald kan worden als er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn? Is daarbij expliciet gemaakt wat verstaan wordt onder «voldoende financiële middelen»?

De Woondeal is een langjarige samenwerkingsagenda waarbij we een gezamenlijke opgave hebben. Bij het sluiten van de woondeal werden enkele potentiële financiële knelpunten voorzien bij het realiseren van de bouwambitie, zoals de investeringscapaciteit van corporaties, maar ook de financiering van benodigde bereikbaarheid waar op dat moment nog geen definitieve besluiten over waren genomen. Met de woondeal en de daaropvolgende MIRT-besluitvorming heb ik met de Minister van I&W bijgedragen aan de Corridor Amsterdam-Hoorn als belangrijke verbinding voor de regionale bouwambitie. Dat geldt ook voor de inhoudelijke keuze voor het verlengen van de Noord/Zuidlijn naar Schiphol en Hoofddorp en het sluiten van de kleine metroring Isolatorweg-Amsterdam in de MRA in het afgelopen BO MIRT. In de samenwerking binnen de woondeal zullen we op die manier blijven samenwerken aan het verbinden van bouwambities aan oplossingen, financieel of anderszins, waar deze zich voordoen.

Vraag 14

Is het waar dat u heeft beloofd de MRA tegemoet te komen met maatregelen om de bestaande woningvoorraad betaalbaar te houden, de bereikbaarheid van woonlocaties te verbeteren en dat u ervoor zou zorgen dat corporaties over voldoende investeringscapaciteit beschikken? Kunt u aangeven wat de stand van zaken is ten aanzien van die beloften?

In mijn voorgaande antwoord ben ik reeds ingegaan op belangrijke besluiten over de bereikbaarheid van woningbouwlocaties. Voor het betaalbaar houden van de woningvoorraad heeft de Wet huursom bepaald dat de huursom van corporaties niet mag stijgen met meer dan inflatie, tenzij daar lokaal andere afspraken over worden gemaakt. Daarnaast heeft dit kabinet gezorgd voor een huurverlaging voor corporatiehuurders die een te hoge huur betalen in verhouding tot hun inkomen. Op Prinsjesdag heb ik een pakket aan maatregelen aangekondigd dat per saldo voor corporaties neutraal tot licht positief uitpakt. Zo hebben corporaties in totaal voor ruim € 2,5 miljard aan heffingsvermindering aangevraagd waarmee 150.000 woningen gebouwd kunnen worden. Een aanzienlijk deel van de aanvragen is door corporaties in de MRA aangevraagd. Daarmee blijft de investeringscapaciteit van de sector op peil. In mijn brief van 3 juli jl. over de bestedingsruimte en opgaven voor de corporaties (2020–0000400098) heb ik aangegeven dat het volgende kabinet keuzes zal moeten maken voor een structurele oplossing.

Vraag 15

Kunt u deze vragen zeer spoedig beantwoorden gezien de urgentie en de hoge woningnood?

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met de bijeenkomst van 1 september jl. over de inzet op seniorenhuisvesting en woonvormen, georganiseerd door de ledenvereniging voor ouderen ANBO, de branchevereniging voor zorgorganisaties ActiZ en Stichting Knarrenhof?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er nu al een tekort is van 80.000 seniorenwoningen en hoe ontwikkelt dat tekort zich tot en met 2040?

Om de opgave beter in beeld te krijgen hebben wij de opdracht gegeven een monitor ouderenhuisvesting te ontwikkelen waarin op landelijk niveau zowel het aanbod, de vraag en het mogelijke tekort wordt aangegeven. Tevens zal de monitor informatie bevatten voor het lokale niveau omdat op dat niveau de opgave het beste in kaart gebracht kan worden. Wij zenden de monitor ouderenhuisvesting aan het einde van dit jaar aan Uw Kamer.
Daarbij dient al wel te worden aangegeven dat het vaststellen van zowel het aanbod als van de vraag naar seniorenwoningen zeer lastig is, zeker voor de toekomst. Voor de aanbodzijde geldt dat er veel soorten woningen voor senioren bestaan en daardoor geen eenduidige definitie bestaat van een «senioren- of ouderenwoning». Bovendien wonen de meeste ouderen in een reguliere woning. Voor de vraagzijde geldt eveneens dat het lastig is deze vast te stellen omdat de groep zeer divers is en de woonwensen daardoor ook.
Het tekort van 80.000 seniorenwoningen wordt in verschillende publicaties genoemd. Het is ons, ook na navraag, niet duidelijk wat de bron is van dit aantal.

Vraag 3

Bent u bereid om in gesprek te gaan met ANBO, ActiZ en Stichting Knarrenhof over dit tekort aan seniorenwoningen en hun 5-puntenplan om dit op te lossen1 en de Kamer te informeren over de resultaten daarvan voor het einde van 2020?

Ja.

Vraag 4

Wat zijn de concrete resultaten van de gesprekken die de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport met de taskforce Wonen en Zorg heeft gevoerd en komt er een meerjarige agenda voor wonen en zorg?

Met het programma Langer thuis hebben wij een meerjarig programma opgestart de woon- en zorgopgave voor ouderen op te pakken. De Taskforce Wonen en Zorg, die door de VNG, Aedes, Actiz en de ministeries van VWS en BZK is opgericht, heeft zich tot doel gesteld dat in 2021 alle gemeenten hun opgave ouderenhuisvesting in kaart hebben gebracht en daarover prestatieafspraken maken met woningcorporaties en zorgaanbieders.
De Minister van VWS en de voorzitter van de Taskforce hebben in maart 2020 onder meer gesproken over de werkzaamheden van de Taskforce en de verbinding van de opgave met betrekking tot zelfstandig wonen met de opgave van de verpleeghuiszorg. Tijdens het overleg is besloten te streven naar een bestuurlijk overleg met alle partijen die bij de opgave van wonen en zorg voor zelfstandig wonende ouderen en verpleeghuiszorg zijn betrokken.

Vraag 5

Hoeveel gemeenten hebben inzicht in de kwantitatieve opgave op het gebied van huisvesting van senioren?

De Taskforce heeft in het voorjaar een nulmeting gedaan om in kaart te brengen waar gemeenten samen met woningcorporaties en zorgorganisaties staan in het maken van een woonzorganalyse, een woonzorgvisie en prestatieafspraken over wonen, welzijn en zorg. Aan de nulmeting hebben 218 gemeenten (respons 61%) en 152 (respons 55%) woningcorporaties deelgenomen. Een woonzorganalyse is volgens de definitie van de Taskforce een document dat kwantitatief en kwalitatief inzicht geeft in de huidige situatie (demografie, zorg, ondersteuning, woningmarkt, voorzieningen), behoeften, trends en ontwikkelingen. Daarbij gaat de Taskforce uit van een bredere opgave dan alleen huisvesting. Bijna de helft van de gemeenten die hebben gereageerd op de nulmeting beschikt over een woonzorganalyse (109 gemeenten). Eén op de zes gemeenten (39 in totaal) werkt aan de totstandkoming van zo’n analyse.

Vraag 6

Hoeveel gemeenten hebben op dit moment een kwalitatieve woonvisie en hoeveel daarvan hebben ook een leefvisie die ingaat op de organisatie van welzijn binnen de woonopgave?

In tweederde van de gemeenten die deelnamen aan de nulmeting van de Taskforce (150 in totaal) zijn tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over wonen, welzijn en zorg. In minder dan de helft van deze gemeenten ligt aan deze prestatieafspraken een woonzorgvisie ten grondslag. Een derde van de gemeenten (76 in totaal) maakt (nog) geen specifieke prestatieafspraken over wonen, welzijn en zorg met de woningcorporaties.

Vraag 7

Bent u bereid te stimuleren of op te leggen dat alle gemeenten inzicht verwerven in de hoeveelheid en de soort woningen die voor de groeiende groep senioren moet worden gebouwd?

Er bestaat een zeer grote diversiteit aan soorten woningen die specifiek geschikt zijn voor senioren. Sommige richten zich op fysieke beperkingen, zoals rolstoeltoegankelijk woningen. Andere hebben extra functies die gericht zijn op sociale interactie, zoals bij de Knarrenhof het geval is. Niet alleen een geschikte woning is belangrijk voor ouderen. Ook de woon- en leefomgeving en de (bereikbaarheid van) voorzieningen bepalen of iemand tot op hoge leeftijd zelfstandig kan blijven wonen. De diversiteit en het daarmee samenhangende maatwerk maakt het lastig om vanuit de landelijke overheid verplichtingen op te leggen.
Vanuit het Rijk zetten wij in op:
We ondersteunen en stimuleren het lokale niveau door de inzet van het ondersteuningsteam Wonen en Zorg, het Innovatieprogramma Inclusieve Wijk Langer Thuis en de stimuleringsregeling Wonen en Zorg. Daarnaast nemen onze ministeries samen met de VNG, Ades en Actiz deel aan de Taskforce Wonen en Zorg. De Taskforce streeft ernaar dat alle gemeenten hun opgave medio 2021 kaart hebben gebracht en in 2021 hiertoe prestatieafspraken met woningcorporaties en zorgaanbieders maken. Daarbij hebben we in de brief «Stand van zaken programma langer thuis» van juni 2020 aangegeven te streven naar een bestuurlijke afspraak begin 2021 met VNG, IPO, Aedes, Actiz, ZN en de rijksoverheid. De kern van de beoogde afspraken zal zijn hoe de opgaven lokaal en in de regio in samenhang worden vertaald in lokale prestatieafspraken voor wonen, welzijn en zorg. Deze bestuurlijke afspraken volgen op de werkzaamheden die hiervoor reeds zijn verricht door de Taskforce Wonen en Zorg en de zorgkantoren.

Vraag 8

Bent u van mening dat er een taakstellende opdracht voor gemeenten moet komen ten aanzien van het aantal seniorenwoningen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid een onderzoek te starten naar de relatie tussen welzijn, wonen en zorgkosten? Zo ja, hoe en wanneer? Zo nee, waarom niet?

De relatie tussen welzijn, wonen en zorgkosten is een erg breed onderwerp voor een gedegen onderzoek. Zowel de maatschappelijke kosten als de baten van zowel welzijn als wonen is van zoveel factoren afhankelijk dat het zeer lastig is dit in harde betrouwbare cijfers weer te geven. Het is echter aannemelijk dat woningen of woonvormen voor ouderen, de kwaliteit van leven van de ouderen zal verhogen en dat dit invloed kan hebben op de ondersteunings- en/of zorgvraag. Wij focussen in de onderzoeksactiviteiten die we financieren daarom op praktische kennis die kan worden gebruikt door de verschillende partijen die bezig zijn met woonvormen of met de opgave van wonen en zorg, zoals in het innovatieprogramma Inclusieve wijk en het kennisprogramma Woonvormen voor senioren.

Vraag 10

Bent u bereid de noodzaak tot samenhang tussen het ruimtelijk en het sociaal domein onder de aandacht te brengen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG)? Zo ja, hoe en wanneer? Zo nee, waarom niet?

De VNG is zich volgens ons zeer bewust van de samenhang van het ruimtelijk en het sociaal domein. Zij is samen met Actiz, Aedes en de ministeries van BZK en VWS één van de initiatiefnemers van de Taskforce Wonen en zorg. De voorzitter van de Taskforce, de heer Adriani, is lid van de VNG commissie Wonen, ruimte en mobiliteit.

Vraag 11

Gaat u in gesprek met gemeenten over de vraag hoe zij geclusterde woonvormen gaan faciliteren, gelet op het feit dat de Monitor Geclusterd Wonen laat zien dat in een derde van de gemeenten nog geen geclusterde woonvormen aanwezig zijn?

De Taskforce gaat de komende periode in alle regio’s bijeenkomsten organiseren over het belang van het maken van de woonzorganalyse en een woonzorgvisie om daarmee te komen tot afspraken om de woonzorgopgave in te vullen. De opgave zal daarbij deels bestaan uit de vraag naar geclusterde woonvormen. Daarbij ondersteunen we op verschillende wijzen de realisatie van meer geclusterde woonvormen, waaronder de stimuleringsregeling Wonen en Zorg, het Innovatieprogramma Inclusieve wijk, het kennisprogramma Woonvarianten senioren en het ondersteuningsteam wonen en zorg.

Vraag 12

Welke gevolgen voor uw beleid heeft de verwachte vraagstijging naar Wlz-zorg (Wet langdurige zorg) van 30.000 personen in 2025 en 100.000 personen in 2040 ten aanzien van voldoende seniorenwoningen?2

De verwachte vraagstijging betekent dat het aantal plaatsen voor ouderen met een zorgbehoefte moet worden uitgebreid. Dit kan via een toename van het aantal verpleeghuisplaatsen en deels via toename van het aantal plekken in seniorenwoningen. Zorgkantoren zijn nu bezig met het opstellen van en regionale woonzorgvisie. Zij betrekken daar vaak gemeenten en andere lokale partners bij. Beide activiteiten worden op elkaar afgestemd. Wij willen over dit onderwerp begin 2021 bestuurlijke afspraken over maken met de VNG, IPO, Aedes, ActiZ en ZN.

Vraag 13

Heeft de verbreding van de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg per 4 april jl. daadwerkelijk geleid tot een hoger gebruik van de regeling?

Ja. In 2019 zijn 19 aanvragen voor de initiatieffase ingediend, waarvan er 12 zijn toegekend. In 2020 zijn tot 1 september 38 aanvragen ingediend voor de initiatieffase, waarvan 27 zijn toegekend en nog 8 in behandeling zijn. Er is in 2020 totaal voor een bedrag van 478.000 euro aan subsidie verleend. Er zijn daarnaast 3 leningen voor de planontwikkelfase ingediend. Hiervan is één afgewezen en zijn twee leningen voor een bedrag van in totaal 286.000 euro nog in behandeling. Daarnaast is een lening van bijna 600.000 euro geborgd. We gaan ervan uit dat de komende tijd meerdere aanvragen zullen worden ingediend.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vergunningsvrij bouwen in Rotterdam gecertificeerd»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het initiatief Architect aan Zet (AZZ)?

Het initiatief Architect aan Zet is een experiment op grond van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (CHW). Ik denk dat de resultaten van dit experiment en andere experimenten onder de CHW en de pilots rond de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, kunnen bijdragen aan een versnelling van de procedures in de bouw én een goede bouwkwaliteit. Ik kijk vol verwachting uit naar de resultaten van deze experimenten.

Vraag 3

Zijn er andere gemeenten die al eerder dezelfde soort pilots hebben gedaan? Zo ja, welke zijn dat en kunt u de ervaringen en onderzoeksresultaten delen? In hoeverre biedt de Crisis- en Herstelwet ruimte om deze pilot ook landelijk mogelijk te maken?

Onder het stelsel van de Omgevingswet zullen de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen verder verruimd gaan worden. De huidige bouwactiviteit wordt gesplitst in een technische bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen. Aan de technische kant kunnen meer activiteiten vergunningvrij worden omdat ruimtelijke randvoorwaarden geen rol meer spelen. De afbakening van deze activiteiten wordt gezien het belang van de veiligheid en gezondheid uniform landelijk bepaald. Aan de ruimtelijke kant krijgen gemeenten de ruimte om te bepalen in welke gevallen een vergunning nog noodzakelijk is. De verwachting is dat het aantal vergunningplichten hierdoor zal afnemen en bouwactiviteiten sneller gerealiseerd kunnen worden.
Vooruitlopend hierop is op basis van de CHW in gemeenten die dit wensten geexperimenteerd met een verruiming van het vergunningvrij bouwen. Over de ervaringen met de CHW wordt jaarlijks gerapporteerd.2
De experimenten op grond van de CHW gelden voor gemeenten die zich daarvoor aangemeld hebben. Op dit moment ligt het, gezien de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging (Wkb) per 1 januari 2022, niet in de rede dat deze experimenten nog uitgebreid zullen worden. Vanaf inwerkingtreding van de Wkb geldt een vergelijkbaar stelsel in heel Nederland. Experimenten als Architect aan Zet onder de Crisis- en herstelwet blijven mogelijk tot inwerkingtreding van de Wkb. Daarna kan voor dergelijke projecten gebruik worden gemaakt van de generieke mogelijkheden van de Omgevingswet en de Wkb.
Daarnaast kunnen gemeenten ook proefprojecten starten in het kader van de Wkb. In de afgelopen jaren is ter voorbereiding op de door uw Kamer aangenomen Wkb al een groot aantal proefprojecten uitgevoerd. Op 30 november 2018 heb ik uw Kamer in een evaluatie van de in de periode 2015–2018 uitgevoerde proefprojecten aangeboden. Tot aan inwerkingtreding van de Wkb zijn en worden er door gemeenten en andere stakeholders (integrale) proefprojecten uitgevoerd. In deze proefprojecten wordt, door alle partijen gewerkt volgens de nieuwe rol- en taakverdeling. De komende maanden zullen er naar verwachting nog een groot aantal nieuwe proefprojecten starten.

Vraag 4

Wat zijn de mogelijk verwachte nadelige effecten van vergunningsvrij bouwen?

Bouwwerken die vergunningvrij worden gebouwd moeten gewoon aan de eisen van de bouwregelgeving voldoen. Vergunningvrij betekent daarmee dus nooit regelvrij bouwen. Wanneer het bouwen vergunningvrij is, wordt niet vooraf preventief door de gemeente getoetst of het bouwplan (op papier), aan de regels voldoet. Er bestaat dus een risico dat er in afwijking van één of meerdere eisen gebouwd gaat worden. Afhankelijk van de ernst van deze afwijking zal deze bij latere ontdekking, bijvoorbeeld via een handhavingstraject, hersteld moeten worden of zal het bouwwerk moeten worden afgebroken.
Bij de afbakening van de categorie vergunningvrije bouwwerken in het Besluit omgevingsrecht is gekeken welke gebouwen, gezien hun aard en omvang en met het oog op de veiligheid, zonder een te groot risico vergunningvrij gebouwd kunnen worden. Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven wordt het vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet aan de technische kant verder uitgebreid. Daarbij is ook bezien welke bouwactiviteiten zich ervoor lenen om zonder vergunning gebouwd te worden.
Opgemerkt wordt dat binnen de kaders van het experiment Architect aan Zet er wel sprake is van controle. De gemeente toetst de plannen niet en er is ook geen sprake van een vergunning, maar er is in tegenstelling tot vergunningvrij bouwen wel controle op de uitvoering. De architect kijkt namelijk voor en tijdens het bouwproces mee of het bouwen in overeenstemming met de regels plaatsvindt en doet een check op het gereed gekomen bouwwerk. Dit resulteert naar verwachting dus juist in het positieve effect dat het gerede bouwwerk zal voldoen aan de bouwregelgeving.

Vraag 5

Kunt u het onderzoek dat wethouder Kurvers van Rotterdam heeft uitgevoerd of de verantwoordelijkheid voor de toetsing en het toezicht op de bouwregels aan marktpartijen overgelaten kan worden delen met de Kamer?

Het project Architect aan Zet is in 2014 gestart. De Afdeling Bouw- en Woningtoezicht van gemeente Rotterdam heeft in de periode 2014–2017 onderzocht hoe de aanpak van het experiment in praktijk werkt. Met het onderzoek dat wethouder Kurvers van de gemeente Rotterdam heeft uitgevoerd over de verantwoordelijkheid voor de toetsing en het toezicht op de bouwregels wordt gerefereerd naar de evaluatie van het project Architect aan Zet tussen 2014 en 2018. Deze evaluatie van vijf proefprojecten is in de vorm van een brochure beschikbaar via de website van gemeente Rotterdam.3

Vraag 6

Deelt u de mening dat in tijden van wooncrisis naar onorthodoxe maatregelen gekeken moet worden? Zo ja, bent u bereid actief met andere gemeenten, de VNG en provincies in gesprek te gaan om vergunningsvrije bouwpilots op te starten? Zo nee, waarom niet?

Ik heb diverse maatregelen genomen om het woningtekort te verkleinen. Dat betekent vooral doorgaan met bouwen en excessen wegnemen. De maatregelen betreffen onder meer het naar voren halen van financiële middelen uit de Woningbouwimpuls, het aanpakken van knelpunten bij gemeenten en woningcorporaties, in te zetten op de transformatie van winkels en/of kantoorpanden naar woningen en extra geld voor flexpools. Met middelen om de stikstofproblematiek aan te pakken, versnelling van besluitvorming op grootschalige woningbouwlocaties, onderzoek naar de mogelijkheden van een actief grondbeleid door het Rijk en concretere afspraken met gemeenten en provincies over plancapaciteit en woningbouw wordt de productie voor een langere termijn verhoogd.
Versnelling van de procedures rond het bouwen maak ik mogelijk met genoemde uitbreiding van het (technisch) vergunningvrij bouwen en door invoering van de Wkb. In dat geval maakt vergunningverlening in gevolgklasse 1 plaats voor een bouwmelding en wordt het bouwproces gecontroleerd door een onafhankelijk kwaliteitsborger. De ervaringen van deelnemers uit eerdere proefprojecten (zie het antwoord op vraag4 laten zien dat deze manier van werken tijdwinst oplevert, zeker naarmate partijen vaker volgens de nieuwe werkwijze bouwen. Ik verwacht dan ook dat de lopende proefprojecten en de invoering van het nieuwe stelsel voor kwaliteitsborging zullen bijdragen aan versnelling van de bouwproductie. In voorbereiding op de invoering van de Wkb kunnen gemeenten tevens nieuwe proefprojecten starten volgens deze versnelde werkwijze.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u op dit moment om de procedures rondom vergunningverlening te versnellen zodat de woningbouwbouw versneld doorgang kan vinden? Kijkt u daarbij ook naar innovatieve oplossingen?

Zie de diverse maatregelen genoemd in het antwoord op vraag 6.
Waar dit verantwoord is worden de mogelijkheden rond vergunningvrij bouwen verder uitgebreid onder de Omgevingswet. Dit zorgt voor besparing in tijd en lasten. De Wkb levert ook een bijdrage aan het versnellen van de vergunningverlening in de woningbouw. Met de invoering van het stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen en de Omgevingswet wordt de preventieve toets en vergunningverlening door het bevoegd gezag in gevolgklasse 1 vervangen door een bouwmelding door de initiatiefnemer. De reguliere proceduretijd van 8 weken voor een vergunningaanvraag wordt door de vervanging van een bouwmelding verkort naar 4 weken.
Daarnaast wordt gekeken naar de mogelijkheden voor innovatieve oplossingen zoals conceptueel bouwen. Dergelijke oplossingen kunnen bijdragen aan het versneld doorlopen van het bouwproces, door een meer gestandaardiseerde werkwijze te hanteren. Bekeken wordt of innovatieve oplossingen zoals conceptueel bouwen in proefprojecten voor de Wkb kunnen worden meegenomen.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht over de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) die aankondigt dat hun taak er op zit bij schadeafhandeling?1 Wat is uw reactie hierop?

Ik ben bekend met het bericht van NAM. NAM meldt dat zij klaar is met de reguliere schadeafhandeling. Dat beeld herken ik. Voor alle 6.199 oude schadegevallen heeft NAM een aanbod gedaan. Voor bewoners die zich niet konden vinden in het aanbod van NAM, was het mogelijk het geschil aan te melden bij de Raad van Arbiters Bodembeweging (hierna: Arbiter). De Arbiter heeft in juni de laatste uitspraak gedaan. Naar ik begrepen heb van NAM zijn alle uitspraken opgevolgd. Hiermee is voor al deze oude schademeldingen het reguliere schade-afhandelingsproces doorlopen en afgerond.
NAM richt zich momenteel op een goede afronding van enkele resterende oude schades die buiten de reguliere schadeafhandeling vallen. Zo zijn er nog enkele complexe situaties waar NAM nog medewerking verleent om tot een totaaloplossing te komen die meer behelst dan alleen schade. Ook kunnen sommige bewoners zich nog melden bij NAM voor de betaling van een factuur, bijvoorbeeld voor het verzilveren van een voucher of gemaakte bijkomende kosten conform gemaakte afspraken of een uitspraak van de arbiter. In twee zaken geeft de NAM nog opdracht voor het schadeherstel. In deze gevallen zijn de werkzaamheden gestart of ingepland, of op wens van de bewoner gekoppeld aan bijvoorbeeld bouwkundig versterken. Ook zijn er circa 25 zaken waarin door bewoners een procedure aanhangig is gemaakt bij de rechter. Voor schademelders bij wie er geen overeenstemming is bereikt, of die het niet eens zijn met de uitspraak van de Arbiter bestaat de mogelijkheid de schades ter beoordeling voor te leggen aan de civiele rechter.

Vraag 2

Klopt het dat alle «oude schadegevallen» (6199) die nog onder de NAM vielen, zijn afgehandeld? Zo ja, is dit naar tevredenheid van gedupeerden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bereid het onderzoek naar de afhandeling van de schade te herhalen?2 Kunt u uw antwoord toelichten?

Het betreft hier een onderzoek dat is uitgevoerd door marktonderzoeksbureau AHA! in opdracht van de vaste Kamercommissie voor Economische Zaken en Klimaat, niet in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat. Het onderzoek richtte zich op bewoners die onder de groep «oude»» schadegevallen vielen en die het aanbod van NAM hadden geaccepteerd. Naar aanleiding van het door de Tweede Kamer uitgevraagde onderzoek van AHA! heb ik uw Kamer op 17 december 2019 per brief geïnformeerd (Kamerstuk 33 529, nr. 706) over de opgezette «Reparatie herstelkosten acceptanten ruimhartig aanbod NAM». Gezien het feit dat de reparatie inmiddels heeft plaatsgevonden en is afgerond, zie ik geen aanleiding om het eerdere onderzoek te herhalen.

Vraag 4

Bent u, net als de NAM, tevreden over de regeling die slechts 54 van de duizenden mensen, met een ontoereikende schadevergoeding, heeft gecompenseerd? Kunt u uw antwoord toelichten?3

In reactie op vragen van de VVD van het SO Mijnbouw-Groningen op 15 april jl. heb ik uw Kamer op 15 mei jl. geïnformeerd dat het niet de verwachting was dat de ruim 6.000 gevallen een aanvraag zouden indienen. Niet elke bewoner die een aanbod van NAM in het kader van de resterende 6.199 openstaande schademeldingen heeft ontvangen, voldeed namelijk automatisch aan de voorwaarden van de reparatieregeling. Het is positief dat met deze regeling 54 bewoners bij wie het aanbod van NAM ontoereikend is gebleken een aanvullende vergoeding hebben ontvangen.

Vraag 5

Waar kunnen mensen terecht die hun schade nog steeds niet of onvoldoende vergoed hebben gekregen? Wat gaat u doen om deze gedupeerden alsnog naar volle tevredenheid te compenseren?

Voor bewoners bij wie er geen overeenstemming is bereikt over de schademelding, of die het niet eens zijn met de uitspraak van de Arbiter, bestaat de mogelijkheid de schades ter beoordeling voor te leggen aan de civiele rechter.

Vraag 6

Hoeveel van de 7.900 vouchers van 1.500 euro die door Centrum Veilig Wonen (CVW) in 2017 zijn aangeboden in «operatie Schone Lei» zijn er inmiddels ingewisseld? Hoe gaat u mensen die nog een voucher hebben en deze toch nog willen verzilveren, helpen?

Op initiatief van de Nationaal Coördinator Groningen heeft NAM in het kader van een «schone lei» een voucher aangeboden aan bewoners met niet erkende schades. Het versturen en afhandelen van de vouchers is uitgevoerd door het CVW. Er zijn volgens de administratie van NAM 6.870 vouchers geaccepteerd met een gemiddeld bedrag van € 1.692,–. Daarvan zijn 88 geaccepteerde vouchers nog niet verzilverd. NAM heeft eind 2019 tweemaal een belronde gedaan om bewoners aan te moedigen de voucher te verzilveren. Wanneer bewoners zich alsnog melden, kunnen de vouchers verzilverd worden.
Daarnaast zijn er ruim 100 schadedossiers waarin een voucher is geaccepteerd, maar waarbij de schade alsnog op andere wijze is vergoed, of anderszins bij CVW of NAM de verwachting is ontstaan dat van de voucher geen gebruik wordt gemaakt.

Vraag 7

Hoeveel rechtszaken lopen er nog tegen de NAM? Wat is de stand van zaken van deze rechtszaken?

NAM is nog betrokken bij circa 25 zaken waarin een procedure aanhangig is bij de rechter en waarin schade een onderdeel uitmaakt van het geschil. Deze zaken bevinden zich in verschillende stadia. Ik kan geen uitspraken doen over lopende rechtszaken.

Vraag 8

Hoeveel mensen met «oude zaken» zijn er die tot nu toe onvoldoende geld geboden hebben gekregen door de NAM en die nog steeds wachten op een voorstel dat de schade volledig dekt?

NAM heeft voor alle resterende 6.199 schademeldingen een aanbod gedaan. Ruim 5000 bewoners hebben dit aanbod geaccepteerd. Indien bewoners zich niet konden vinden in dat aanbod dan konden zij het geschil voorleggen aan de Arbiter. De zaken die zijn aangemeld bij de Arbiter, zijn inmiddels afgerond. Voor bewoners die zich niet kunnen vinden in de uitspraak van de Arbiter of geen gebruik hebben gemaakt van de arbiterprocedure, bestaat de mogelijkheid de schades ter beoordeling voor te leggen aan de civiele rechter.

Vraag 9

Welke rol speelt de NAM nog in de zaken die de Arbiter dit voorjaar heeft overgedragen aan de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG), inmiddels het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG)?4

NAM heeft geen rol in de verdere afhandeling van deze zaken. Ten algemene geldt dat de kosten van de door het IMG afgehandelde aanvragen om schadevergoeding op grond van de Tijdelijke wet Groningen via een heffing op NAM worden verhaald.

Vraag 10

Waarom zal er geen onafhankelijk onderzoek uitgevoerd worden naar de arbiterprocedure?

De werkwijze van de Arbiter is tussentijds geëvalueerd en op basis daarvan zijn er verbeteringen in het proces doorgevoerd. Nu de Arbiter klaar is, is een evaluatie niet aan de orde.

Vraag 11

Is het betalingsconflict met de NAM over de Stuwmeerregeling inmiddels opgelost? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het notaoverleg van 27 mei jl. heb ik uw Kamer gemeld, dat ik met NAM in gesprek ben over de stuwmeerregeling. Zoals ook de Algemene Rekenkamer in haar Rapport bij het Jaarverslag (RJV) 2019 heeft gemeld, bestaat er geen grondslag om de kosten van deze regeling te verhalen op NAM op grond van de Tijdelijke overeenkomst schadeafhandeling Groningen. Ik ben hierover met NAM in gesprek. Zodra er een uitkomst is, informeer ik uw Kamer.

Vraag 12

Staat genoemd betalingsconflict op zichzelf of zijn er meerdere discussies met NAM aangaande betalingen voor schade, versterking en compensatie? Kunt u dit antwoord ook toelichten?

Doordat NAM op afstand staat, heeft NAM geen enkele invloed op de schadeafhandeling en de versterking. De kosten worden achteraf op NAM verhaald. Als er discussies zijn over de kosten, dan worden die door mij met NAM gevoerd en niet door individuele bewoners. De operatie aan de voorkant ondervindt daar geen nadeel van. NAM heeft de schadefacturen over 2018 en 2019 volledig betaald, maar daar bezwaren bij geuit. Hierover ben ik in gesprek. Dit kan op grond van de afspraken die zijn gemaakt in de Tijdelijke overeenkomst schadeafhandeling Groningen uitmonden in een arbitrageprocedure. Met NAM lopen verder gesprekken over welk deel van versterking van zorggebouwen en batch 1588 genoodzaakt wordt door veiligheid en waarvoor NAM moet betalen. Tenslotte ben ik met NAM in gesprek over het afsluiten van een geactualiseerde betaalovereenkomst voor de versterkingsoperatie en een betaalovereenkomst voor de nieuwbouwregeling, versterking van industrie en infrastructuur. Zoals gebruikelijk informeer ik uw Kamer over de uitkomsten en stuur ik, eveneens zoals gebruikelijk, de gesloten overeenkomsten mee.

Vraag 13

Kunt u de vragen beantwoorden voorafgaand aan het algemeen overleg Mijnbouw/Groningen van 10 september 2020?

Vanwege het vergaren van de benodigde informatie is dit helaas niet gelukt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Minister reageert niet op provocatie Woonbron»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja. Het toezicht op de naleving van de Wet normering topinkomens is voor zover het de woningcorporaties betreft gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw heeft op 20 augustus jl. gereageerd naar het bestuur van Woonbron op de betreffende tekst in het jaarverslag.

Vraag 2

Wat is uw mening over het feit dat de Rotterdamse woningcorporatie Woonbron in haar jaarrekening 2019 vasthoudt aan de opvatting dat zij niet onrechtmatig zou hebben gehandeld bij het verstrekken van een ontslagvergoeding aan de in juli 2018 vertrokken directeur? Kunt u dit toelichten?

De gang van zaken is voor de Aw aanleiding geweest om in overleg te treden met Woonbron. De Aw geeft aan dat tekst zoals opgenomen in het jaarverslag geen recht doet aan het indringende en constructieve gesprek dat de Aw en de Raad van Commissarissen van Woonbron met elkaar hadden. De tekst doet ook geen recht aan de afspraak dat Woonbron zich committeert aan de beleidslijn van BZK en de Aw inzake de VPL premie.

Vraag 3

Waarom wacht u met het geven van een reactie op deze kwestie totdat een eerstvolgende, pas in 2021 te verwachten, beoordelingsbrief over Woonbron verschijnt?

Dat is niet het geval, zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 4

Overweegt u, net als in januari 2020 gebeurde in de affaire Laurens Wonen, de Autoriteit woningcorporaties een aparte brief te laten sturen waarin u uw ongenoegen over Woonbrons opstelling in de kwestie kunt uiteenzetten?2

Nee, voor een aparte brief is geen noodzaak. Woonbron heeft namelijk na de in het antwoord op vraag 1 aangehaalde reactie van de Aw op 3 september het volgende bericht op haar website geplaatst:

Vraag 5

Wat was de uitkomst van het eerder gevoerde verantwoordingsgesprek tussen de Autoriteit woningcorporaties en de commissarissen van Woonbron?

De uitkomst van het gesprek was voor de Aw op dat moment zodanig dat de kwestie wat haar betreft afgehandeld was.

Vraag 1

Hebben werknemers en opdrachtnemers van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een geheimhoudingsplicht? Loopt deze plicht door nadat het dienstverband of contract afloopt? Hoe wordt het naleven ervan gecontroleerd? Zijn er gevallen bekend waarin de geheimhoudingsplicht niet werd nageleefd?

Ja, voor zowel ambtenaren als opdrachtnemers als tijdelijk ingehuurd personeel geldt een geheimhoudingsplicht, die ook na het einde van het dienstverband of contract blijft gelden. Voor ambtenaren vloeit dit voort uit artikel 9 van de Ambtenarenwet 2017, voor externen wordt het model integriteitsverklaring gehanteerd dat als bijlage is opgenomen bij de Gedragscode Integriteit Rijk (Stcrt. 2019, nr. 71141). Belangrijk onderdeel van de Gedragscode Integriteit Rijk is dat integriteit voortdurend onderwerp van gesprek is, onder meer in personeelsgesprekken. Daarnaast zijn integriteitscoördinatoren belast met de behandeling van meldingen van vermeende integriteitsschendingen. Er zijn thans bij het Rijksvastgoedbedrijf geen gevallen bekend waarin de geheimhoudingsplicht niet werd nageleefd.

Vraag 2

Is het u bekend dat ex-werknemers van het RVB betrokken zijn geweest bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a? Welke functies bekleedden de ex-werknemers bij het RVB? Waaruit bestond die betrokkenheid en hoe beoordeelt u deze betrokkenheid?

Bij het verkoopproces van Noordeinde 64/64A is binnen het Rijksvastgoedbedrijf geen betrokkenheid van ex-werknemers of ex-opdrachtnemers waargenomen. Verder wacht ik het definitieve rapport van de ADR af; zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 3

Is er bij u een geval bekend waarbij een topambtenaar van het RVB korte tijd na beëindiging van de werkzaamheden zelf een commercieel bedrijf begon dat zich bezighoudt met onder meer de verkoop van vastgoed van het Rijk? Hoe beoordeelt u zo'n constructie? Werden er door het commerciële bedrijf actief werknemers geronseld bij het RVB? Kreeg de topambtenaar bij vertrek bij het RVB een afvloeiingsregeling?

Ja, ik ben bekend met een leidinggevende die ruim een jaar na het einde van het dienstverband bij het Rijksvastgoedbedrijf een bedrijf heeft ingeschreven bij de Kamer van Koophandel op het terrein van advisering met betrekking tot vastgoed-, project en facility management. Als leidinggevende van het Rijksvastgoedbedrijf – of diens rechtsvoorganger de Rijksgebouwendienst – heeft betrokkene geen functie gehad op het gebied van verkoop van vastgoed. Het is mij bekend dat een aantal ambtenaren de overstap heeft gemaakt naar het bedrijf van de betrokken leidinggevende. De Gedragscode Integriteit Rijk verzet zich niet in algemene zin tegen het starten van of overstappen naar een commercieel bedrijf door ambtenaren.

Vraag 4

Is er bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a sprake geweest van belangenverstrengeling en misbruik van voorkennis door ex-werknemers of ex-opdrachtnemers van het RVB?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre zijn de regels met betrekking tot integriteit bij aanbestedingen/zaken doen met het RVB nageleefd bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a?1

In dit geval was geen sprake van een aanbesteding, maar van een verkoop aan de gemeente Den Haag. Onderdeel van het in vraag 7 genoemde onderzoek van de Auditdienst Rijk (ADR) is of daarbij overeenkomstig de geldende procedures is gehandeld.

Vraag 6

Zijn er naar aanleiding van de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a klachten ingediend en/of zijn er juridische procedures gestart op grond van de regeling «Scheiding van belang»?2

De nota «Scheiding van belang» is niet van toepassing, omdat de verkoop geen aanbesteding betreft. Ik ben bekend met brieven (van 2 september 2018 en 10 oktober 2019) van een advocaat die zich op het standpunt stelde dat de verkoop van Noordeinde 64/64A door de Staat aan de gemeente Den Haag onrechtmatig en vernietigbaar is en die daarom overwoog een juridische procedure te starten. Een procedure is tot op heden niet gestart.

Vraag 7

Is het onderzoek van de Audit Dienst Rijk (ADR) over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a dat voor de zomer werd toegezegd, al afgerond? Zo nee, waarom is het onderzoek vertraagd? Bent u bereid het rapport van de ADR met spoed naar de Tweede Kamer te sturen en te voorzien van een kabinetsreactie?

Het onderzoek van de ADR heeft een langere doorlooptijd, omdat er meer werk uit voortvloeide dan aanvankelijk ingeschat. De planning van de ADR is er nu op gericht om in de maand oktober het onderzoek af te ronden, waarna de bestuurlijke reactie kan worden opgesteld. Ik verwacht dat ik in november het ADR-rapport inclusief de bestuurlijke reactie aan de Tweede Kamer kan toezenden.

Vraag 1

Welke binnentemperaturen acht u aanvaardbaar voor een woning om nog bewoonbaar te zijn? Gedurende welke duur zijn overschrijdingen daarvan aanvaardbaar?

Het welbevinden van het thermische binnenklimaat wordt uitgedrukt in de zogenoemde Predicted Mean Vote (PMV), en deze is afhankelijk van een aantal factoren. Met name het metabolisme (=stofwisseling; wat voor werk voert men uit) en de kleding spelen hierbij een belangrijke rol. Uitgaande van lichte zomerkleding (licht ondergoed, t-shirt, lichte broek, kousen en schoenen) en licht huishoudelijk werk (lopen en zitten) ligt het comfortgebied gedurende de warme zomerperiode tussen binnentemperaturen van circa 24 °C en 27 °C. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de binnentemperatuur van de lucht en van de wanden (ook wel stralingstemperatuur genoemd) gelijk zijn.
Boven een temperatuur van 27 °C gaat men het onbehaaglijk vinden, daarom wordt bij nieuw te bouwen woningen vanaf 2021 een eis aan oververhitting gesteld. Dit komt er kort op neer dat bij nieuwbouw vanaf dat moment het risico op teveel overschrijdingen van 27 °C beperkt wordt.

Vraag 2

Kunnen oververhitte woningen aangemerkt worden als gebrek dat de verhuurder dient te herstellen en op grond waarvan huurverlaging mogelijk is? Zo ja, aan welke normen moet worden voldaan?

Een gebrek is volgens het Burgerlijk Wetboek «een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft».
Waar het gaat om binnentemperaturen bestaan er voor bestaande woningen geen wettelijke normen. Dit betekent dat de Huurcommissie of de rechter per geval zal moeten bepalen of de binnentemperatuur van een woning niet in overeenstemming is met hetgeen een huurder van de woning mag verwachten.

Vraag 3

Kunnen verhuurders worden gedwongen tot het nemen van verkoelende maatregelen?

Ja. Daarvoor is nodig dat in de concrete situatie wordt vastgesteld dat er sprake is van een gebrek. Een huurder kan vervolgens zijn verhuurder, zo nodig via de rechter, aanspreken om de nodige voorzieningen te treffen. Via de Huurcommissie kan een huurverlaging worden afgedwongen, zolang het gebrek niet is verholpen.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen? Welke maatregelen neemt u om dit te voorkomen?

Ik heb geen signalen ontvangen dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes vanwege de kwaliteit van hun woning worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen. Dat neemt niet weg dat als dit wel het geval is, ik dit onwenselijk vind.
Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS en is sindsdien elk jaar gebruikt. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt. Op de website van het RIVM (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu) is een aantal eenvoudige maatregelen te vinden die helpen om de gevolgen van hitte te beperken.

Vraag 5

Indien huurders zelf wensen over te gaan tot het installeren en bekostigen van aanpassingen in of aan de woning voor de noodzakelijke verkoeling, kunnen verhuurders dit weigeren? Acht u dat wenselijk?

Een huurder mag in alle gevallen veranderingen en toevoegingen in de woonruimte aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Om verkoeling te realiseren kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zonwering in de woonruimte zelf.
Daarnaast is het mogelijk dat een huurder zich bij een gebrek wendt tot de rechter om gemachtigd te worden om op kosten van de verhuurder zelf aanpassingen aan de woning uit te voeren.

Vraag 6

Wat gaat u doen om deze problemen op te lossen, nu we vaker met lange periodes van droogte en hitte zullen kampen en dit risico’s vormt voor ouderen en mensen met gezondheidsproblemen?

Zie antwoord 1: vanaf 2021 gaan eisen gelden voor beperking oververhitting in nieuwe woningen. Daarnaast stimuleer ik klimaatadaptie in de gebouwde omgeving, waaronder het beperken van hittestress, via diverse programma’s en landelijk beleid. Zo is in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgenomen dat Nederland in 2050 klimaatbestendig moet zijn ingericht. Omdat de mate van hittestress afhankelijk is van de specifieke lokale situatie, zal de keuze voor maatregelen lokaal genomen moeten worden. Via de integrale wijkaanpak en de citydeals worden de mogelijkheden verkend om klimaatadaptieve maatregelen te combineren met herstructurering van wijken en de energietransitie. Met de ontwikkeling van een voorbeeldenboek over hittestress, wil ik lokale overheden handvatten bieden om het tegengaan van hittestress beter te verankeren in plannen.
In het actieprogramma «Klimaatadaptief Bouwen met de natuur» (KAN) is met steun van het Rijk een kennisuitwisselingstraject gestart met de Nederlandse bouwsector, gemeenten en natuurorganisaties. Ontwikkelaars en bouwers kunnen zich – samen met gemeenten – aansluiten bij het KAN-platform, om kennis en ervaringen te ontwikkelen en te delen op het gebied van klimaatbestendig bouwen, waaronder het beperken van hittestress. Verder ondersteun ik de intentieverklaring «klimaatverandering en koeling gebouwen» van het Overleg Standaarden Klimaatadaptatie. Hierin staan afspraken om ervoor te zorgen dat standaarden voor nieuwbouw en renovatie rekening houden met een toenemende behoefte aan koele gebouwen als gevolg van klimaatverandering, zonder gebruik van airconditioning.
In het Nationaal Dakenplan richt het kabinet zich op het multifunctioneel gebruik van daken. Toepassing van groenblauwe daken vermindert hittestress in de omgeving en zorgt voor een koelere binnenruimte in de zomer.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Planbureau: investeren in duurzamere eigen woning veelal niet rendabel»?1

Vraag 2

In hoeverre deelt u de conclusies van dit rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en hoe verhouden de uitkomsten zich tot de afspraken in het Klimaatakkoord waarin wordt gesteld dat het verduurzamen van woningen lastenneutraal plaats zou moeten vinden?

Vraag 3

In hoeverre onderschrijft u de constatering dat het 35.000 euro kost om een woning energieneutraal te maken?

Vraag 4

Wat onderneemt u om deze kosten verder te verlagen via bijvoorbeeld de Renovatieversneller, aanbod- en vraagbundeling en digitalisering of innovatie, zodat verduurzamen ook voor huishoudens met een lage energierekening gaat lonen?

Vraag 5

Deelt u het inzicht van Urgenda dat het voor miljoenen huiseigenaren al wel rendabel is om het huis te verduurzamen en wat onderneemt u om dit bij deze huiseigenaren sneller te laten plaatsvinden?

Vraag 6

Wat betekenen de uitkomsten van het PBL-onderzoek voor het doel in het Klimaatakkoord om in 2030 1,5 miljoen bestaande woningen te verduurzamen?

Vraag 7

Bent u bereid in gesprek te gaan met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) over het toegankelijk maken van de verduurzamingslening voor een groter publiek, bijvoorbeeld door het bedrag te verhogen van 25.000 naar 35.000 euro?

Vraag 8

Wat is de huidige stand van zaken rondom de invoering van gebouwgebonden financiering en op welke wijze neemt u de kanttekeningen van het PBL mee in de opzet hiervan?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op de stelling in het onderzoek dat het voor grootverbruikers alleen rendabel is om te verduurzamen met gebruik van de in 2023 af te bouwen salderingsregeling voor zonnepanelen?

Vraag 10

Hoe verklaart u dat met gelijkblijvende energieprijzen wordt gerekend, terwijl het kabinetsbeleid gericht is op een structurele verhoging van de gasprijs?

Vraag 11

Op welke manier gaat u huishoudens die overwegen zonnepanelen aan te schaffen goed informeren over het voornemen om het salderen pas in 2031 definitief te stoppen, waarmee een terugverdientijd van circa zeven jaar gewaarborgd blijft?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Heb je een netwerk, dan krijg je het nieuwbouwhuis»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat geen enkele beperking voor projectontwikkelaars geldt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen? Zo nee, welke beperkingen gelden wel?

Er gelden enkele beperkingen voor projectontwikkelaars in het toewijzen van nieuwbouwwoningen, dit zijn met name generieke regels die niet exclusief op projectontwikkelaars van toepassing zijn. Op grond van de Algemene wet gelijke behandeling is het o.a. verboden om onderscheid2 te maken bij het aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten ter zake, indien dit geschiedt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat geldt dus ook voor projectontwikkelaars. Daarnaast is het mogelijk dat gemeenten middels privaatrechtelijke afspraken, al dan niet gekoppeld aan publiekrechtelijke verantwoordelijkheden van de gemeente zoals bestemmingsplannen, afspraken maken over de toewijzing van woningen. Deze afspraken zijn dan tussen de betreffende projectontwikkelaars en de gemeente en de beperkingen die daaruit volgen zijn afhankelijk van de inhoud van die afspraken.

Vraag 3

Acht u het mogelijk dat projectontwikkelaars bij de toewijzing discrimineren op grond van seksuele gerichtheid, huidskleur, handicap, politieke opvatting etc.? Deelt u de mening dat dit absoluut onaanvaardbaar is?

Ik acht dat mogelijk en ik deel de mening van de vraagsteller dat discriminatie onaanvaardbaar is. Discriminatie op bovengenoemde gronden is niet toegestaan op grond van de Algemene wet gelijke behandeling. In voorkomende gevallen is dit ook strafbaar op grond van de artikelen 137g en 429quater van het Wetboek van Strafrecht.

Vraag 4

Bent u bereid eindelijk over te gaan tot maatregelen om discriminatie bij de toewijzing van woningen te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment is het onduidelijk in welke mate discriminatie voorkomt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen. Ik vind het van belang om te verkennen in welke mate discriminatie voorkomt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen. Ik ga hierover het gesprek aan met de betrokken branche- en consumentenorganisaties. Daarnaast zal ik informeren bij de relevante antidiscriminatiemeldpunten. Op basis hiervan zal ik me beraden op eventuele vervolgstappen en aansluiten op de aanpak van discriminatie op de (huur)woningmarkt zoals geschetst bij brief d.d. 15 juni 20203.

Vraag 5

Welke maatregelen gaat u treffen om te voorkomen dat projectontwikkelaars populaire nieuwbouwwoningen toewijzen aan vrienden, familie of kennissen?

Dit is in principe toegestaan, mits dit niet raakt aan wet op gelijk behandeling en er met de gemeente geen afspraken gemaakt zijn over toewijzing. Daarom zie ik geen aanleiding om maatregelen te treffen.

Vraag 6

Kunt u reflecteren op voorstellen voor een «makelaarsvergunning», waarbij discriminatie of het bevoordelen van vrienden, familie en kennissen aanleiding zou kunnen vormen om een dergelijke vergunning in te trekken? Bent u bereid over te gaan tot invoering hiervan?

In uw vraag gaat u zowel in op discriminatie als vormen van bevoordeling. Discriminatie is ook zonder een eventuele makelaarsvergunning verboden. Zoals in mijn antwoord op vraag 5 aangegeven ligt dit voor eventuele andere bevoordeling anders.
Er bestaan naast de eventuele makelaarsvergunning andere wijzen waarop makelaars gebonden worden aan kwaliteitseisen. Er bestaat een certificering voor makelaars die ingaat op algemene kwaliteitseisen. Daarnaast zijn veel makelaars lid van een branchevereniging. Zij stellen eisen aan de kwaliteit van makelaars en leggen hiervoor sancties op als dit binnen hun vereniging naar boven komt. Zo ook op het gebeid van discriminatie. In het kader van Goed Verhuurderschap wordt onder meer de mogelijkheid bezien om een keurmerk voor verhuurmakelaars in te voeren. Hier wordt op dit moment aan gewerkt en ik zal bezien of dit aanleiding geeft voor maatregelen in de koopmarkt.
Wat er omvat wordt door een «makelaarsvergunning» is echt ook niet eenduidig. Naar verwachting wordt er bedoelt dat makelaar zijn een beschermd beroep zou moeten worden. In het verleden is het beroep makelaar een beschermd beroep geweest. Op dit moment ben ik niet voornemens om in te zetten op het reguleren van het beroep. Dit omdat het naar verwachting aanvullende certificering vraagt die prijsverhogend kan werken en marktverstoring kan veroorzaken. Bovendien zijn de activiteiten die een makelaar verricht lastig te isoleren, omdat veel mensen een rol kunnen spelen in het bemiddelen in een transactie van onroerend goed. Het is verder van belang om op te merken dat er niet bij iedere koop of verkoop van een woning een makelaar is betrokken. Dit geldt ook voor nieuwbouwprojecten.

Vraag 7

Vindt u het wenselijk dat mensen bevoordeeld worden omdat ze meer eigen geld inleggen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij de keuze van de verkoper om in zee te gaan met een specifieke koper spelen bij bestaande woningen en nieuwbouwwoningen dezelfde elementen een rol. Het meest in het oog springende element is daarbij de hoogte van het bedrag dat een potentiële koper voor de woning biedt. De mate van zekerheid dat de koper het geboden bedrag daadwerkelijk kan overmaken is eveneens relevant voor de overwegingen van de verkopende partij. De aanschaf van woningen wordt veelal gefinancierd met een hypotheeklening, waardoor deze zekerheid sterk afhankelijk is van het risicoprofiel van de potentiële koper voor een verstrekker van hypothecair krediet. Het inbrengen van meer eigen geld heeft een gunstige invloed op het risicoprofiel; dit maakt het dan ook aannemelijker dat een hypotheekaanvraag resulteert in de gewenste lening. Daarmee is het voor de verkopende partij dus aannemelijker dat hij het geboden bedrag daadwerkelijk ontvangt.
Ik heb daarom begrip voor het feit dat partijen die woningen te koop aanbieden een voorkeur hebben voor potentiële kopers die over iets meer eigen middelen beschikken. Tegelijkertijd zie ik hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor mij, gemeenten, ontwikkelaars en investeerders om voor voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen te zorgen, zodat ook huishoudens met iets minder spaargeld op een financieel verantwoorde wijze hun woonwensen kunnen realiseren.

Vraag 8

Deelt u de mening dat gemeenten wel voorwaarden zouden moeten kunnen verbinden aan het toewijzen van nieuwbouwwoningen om specifieke inkomensgroepen of vitale beroepen te huisvesten?

Met de bestemmingscategorie sociale koop beschikken gemeenten reeds over de mogelijkheid om actief te sturen op de bouw van betaalbare koopwoningen die binnen de budgettaire mogelijkheden vallen van bijvoorbeeld koopstarters. Momenteel kijk ik in het kader van de evaluatie van de Huisvestingswet of het wenselijk is dat gemeenten deze sociale koopwoningen ook daadwerkelijk aan specifieke huishoudcategorieën kunnen toewijzen. Ik zal de uitkomsten van deze evaluatie voor het einde van het jaar met uw Kamer delen.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat ontwikkelaars onbewoonbare woningen opleveren, om zo gemeentelijke regels te omzeilen? Hebben gemeenten de mogelijkheid om eveneens eisen te stellen aan de faciliteiten en bewoonbaarheid bij het hanteren van een maximum koopsom?

Er zijn verscheidene manieren waarop er eisen gesteld worden aan de oplevering van een woning. Er zijn verschillende regels die eisen stellen aan de functionaliteit en kwaliteit van een woning, waaronder het bouwbesluit. Daarnaast regelt de koop- en aannemingsovereenkomst de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken. Hierin staan ook eisen over bijvoorbeeld de keuken en badkamer. Een aanvullende wijze waarom bij nieuwbouwwoningen gekeken wordt naar de kwaliteit is middels een garantie die verscheidene partijen specifiek voor nieuwbouwwoningen aanbieden.

Vraag 10

Wilt u ervoor zorgen dat gemeenten effectieve eisen kunnen stellen aan de betaalbaarheid van nieuwe woningen? Hoe wordt voorkomen dat degene met de grootste portemonnee voorrang krijgt en de middeninkomens stelselmatig achter het net vissen?

In de Kamerbrief over onderzoek prijseffect op woningen door aankopen door particuliere beleggers4 gaf ik reeds aan dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. In deze Kamerbrief kondigde ik aan de maximale verkoopgrens voor de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens; deze wijziging zal optreden bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hiermee maak ik de bestemmingscategorie aantrekkelijk voor gemeenten om te gebruiken. Vooruitlopend hierop ga ik gemeenten via de Crisis- en herstelwet in staat stellen te experimenteren met deze verhoogde maximale verkoopgrens.
Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 8, bezie ik in het kader van de evaluatie van de Huisvestingswet tevens de mogelijkheid om het toewijzen van sociale koopwoningen aan specifieke groepen, zoals huishoudens met een middeninkomen. Daarin zal ik tevens bezien of voor deze categorie aanvullende maatregelen nodig zijn.

Vraag 1

Kent u het rapport Woonlastenneutraal woningen verduurzamen van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat woonlastenneutraliteit voor huiseigenaren een essentieel uitgangspunt van het Klimaatakkoord is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het voor het draagvlak van klimaatbeleid en dus van maatregelen uit het Klimaatakkoord essentieel is dat de kosten van verduurzaming behapbaar en betaalbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Wat is uw mening over de conclusies die het PBL in dit rapport trekt? Deelt u de conclusie dat woonlastenneutraliteit voor veel huishoudens niet haalbaar is en dat het heel lang duurt om de kosten voor verduurzaming terug te verdienen?

Vraag 5

Hoe rijmt u de conclusies uit de voorgaande vraag met het belang van draagvlak en de belofte dat de kosten voor verduurzaming behapbaar en betaalbaar zouden zijn?

Vraag 6

Herinnert u zich de doorrekening van het PBL van de effecten van het Klimaatakkoord van 28 mei 2019, waaruit bleek dat de totale investering voor de gebouwde omgeving uitkwam op 6,8 tot 13,5 miljard euro? Klopt het dat dit bij een doelstelling van 1,5 miljoen woningen en andere gebouwen uitkomt op een gemiddelde investering van € 4.528 tot € 9.017,3 per woning/gebouw? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Hoe verklaart u het (forse) verschil tussen de kosten in de doorrekening in mei 2019 en de berekende investering van circa 40.000 euro in het rapport van 24 augustus 2020?

Vraag 8

Bent u van mening dat de opzet van het warmtefonds, zowel qua rentepercentage als het maximale leenbedrag, voldoende zorgt voor woonlastenneutraliteit op basis van de nieuwe bevindingen van het PBL? Zo ja, waarom? Zo nee, bent u bereid het warmtefonds hier op aan te passen?

Vraag 9

Welke gevolgen verbindt u aan de conclusie van het PBL dat gebouwgebonden financiering een duurder alternatief is dan andere financieringsmogelijkheden en de woonlastenneutraliteit hierdoor verslechtert?

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de analyse van het PBL dat de effecten van de wijkenaanpak op de betaalbaarheid onzeker zijn? Welke maatregelen neemt u om te voorkomen dat de negatieve effecten optreden?

Vraag 11

Herkent u de analyse van het PBL dat een kostenreductie van 30% nodig is? Welke maatregelen neemt u om deze kostenreductie te realiseren en wanneer verwacht u dat de kosten met minimaal 30% zijn afgenomen?

Vraag 12

Wat doet u om de conclusie dat woonlastenneutraliteit voor vrijwel geen enkele eigenaar-bewoner haalbaar is te ondervangen? Deelt u de mening dat cruciaal is dat het klimaatakkoord behapbaar en betaalbaar blijft en dat waar nodig naar goedkopere oplossingen gekeken moet worden?

Vraag 13

Welke andere gevolgen hebben de conclusies uit bovengenoemd PBL rapport voor het reeds ingezette klimaatbeleid?

Vraag 14

Met welke investeringskosten per woning wordt in de leidraad die gemeenten gebruiken voor de wijkenaanpak rekening gehouden? In hoeverre wordt deze leidraad aangepast als gevolg van het nieuwe PBL-onderzoek?

Vraag 15

Hoe zijn de sterke besparingsverschillen tussen verschillende typen huishoudens meegenomen in de leidraad die gemeenten gebruiken voor de wijkenaanpak?

Vraag 16

Op welke manier toetst u of gemeenten in de wijkenaanpak daadwerkelijk woonlastenneutrale plannen maken?

Vraag 17

Is het waar dat het PBL in dit onderzoek niet gekeken heeft naar appartementen en warmtenetten? Bent u bereid op korte termijn aanvullend onderzoek te laten doen naar de woonlastenneutraliteit bij appartementen en bij de aansluiting van huizen op warmtenetten?