Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat is er de reden van dat dertien van de 23 geldverstrekkers het bewust laten afweten op het gebied van maatwerk?

Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk bij hypotheekverstrekking2. Hieruit kwam naar voren dat kredietverstrekkers verschillende factoren meewegen bij het bepalen of zij maatwerk willen aanbieden. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken of hypotheken die verstrekt worden met een Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast speelt soms de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat geldverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters en senioren die hierdoor vaak geen kant op kunnen?

Ik heb geen aanwijzingen dat kredietverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters of senioren. Er zijn wel hypotheekverstrekkers die om verschillende redenen geen maatwerk aanbieden. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging.
De hypotheeknormen beogen overkreditering te voorkomen. Het kan in specifieke situaties onverantwoord zijn om een hypothecair krediet af te sluiten. Ik zou het onwenselijk vinden als senioren en starters geen toegang hebben tot een hypothecair krediet als dit wel verantwoord is. Hiervan is echter geen sprake. Vereniging Eigen Huis (VEH) constateert in het onderzoek dat 43% van de ondervraagde kredietverstrekkers maatwerk biedt. Starters en senioren hebben derhalve keuze om een maatwerkhypotheek af te sluiten.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat geldverstrekkers die over het algemeen wel maatwerk leveren, dit soms niet doen uit angst om de regels te overtreden? Deelt u de mening dat de tot nu toe genomen maatregelen, zoals het Platform maatwerk, niet tot verbetering hebben geleid? Zo nee, waarom niet?

Vorig jaar is door het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke situaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Het ging om senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die wilden verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd werden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in reactie hierop verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn.
De uitkomsten van het platform worden momenteel met de sector geëvalueerd. Ik zal u voor de zomer hierover informeren. Mijn eerste beeld is dat nu voldoende duidelijkheid bij kredietverstrekkers bestaat en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen hebben geleid. In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van VEH naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten van het onderzoek met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit dit onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de regels te overtreden en laten de uitkomsten zien dat het platform tot verbeteringen geleid heeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de strengere hypotheekregels ertoe hebben geleid dat er minder ruimte is voor maatwerk, waardoor vooral starters en senioren in een gedwongen keurslijf zitten? Zo nee, waarom niet?

De regelgeving beschermt de consument tegen overkreditering. Tegelijkertijd is er maatwerk mogelijk indien dit verantwoord is. In het platform is besproken hoe mogelijkheden daadwerkelijk benut kunnen worden. De uitkomsten van het platform hebben geleid tot aanpassingen bij kredietverstrekkers en een flink aantal biedt nu maatwerk aan.

Vraag 6

Wanneer gaat u nu eindelijk eens iets aan de woningmarkt doen en ervoor zorgen dat geldverstrekkers meer gebruik kunnen maken van maatwerk, zodat ook starters en senioren een huis kunnen kopen?

Het platform maatwerk heeft knelpunten rondom maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht. Naar aanleiding van de uitkomsten van het platform is de regelgeving op punten aangepast en verder verduidelijkt. Momenteel evalueer ik de uitkomsten van het platform maatwerk met de sector. Ik zal u hier voor de zomer over informeren.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat iemand voor de aanvraag van een hypotheek afhankelijk is van degene die de aanvraag behandelt? Zo nee, waarom niet? Wat bent u voornemens aan deze willekeur te doen?

De meeste kredietverstrekkers laten een hypotheekaanvraag achtereenvolgens beoordelen door twee verschillende acceptanten. Dit verkleint de kans op fouten tijdens het acceptatieproces en draagt bij aan een voorspelbare beoordeling. In het geval van individueel maatwerk hebben acceptanten minder harde acceptatiekaders en daardoor meer vrijheid in de beoordeling. Dit kan er toe leiden dat er binnen een acceptatieafdeling, in het geval van maatwerk, door verschillende acceptanten anders gekeken kan worden naar wat in een individuele situatie verantwoord is. Ik ben hierover met de sector in gesprek in bijeenkomsten van het platform hypotheken, waar de uitkomsten van het platform maatwerk besproken worden. Mijn eerste beeld daarbij is niet dat er sprake is van willekeur. Beoordelingen van maatwerkaanvragen vinden plaats op onderbouwde wijze binnen wettelijke en interne kaders. Kredietverstrekkers dienen een verantwoord krediet te verstrekken. De AFM ziet hier op toe.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten naar aanleiding van het rapport «Gegijzeld in eigen huis», waaruit blijkt dat hypotheekbezitters als gevolg van de aardbevingen in grote problemen komen?1 2

Ja.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over het feit dat vele huiseigenaren geen steun van de bank ervaren wanneer ze daar aankloppen voor hulp?

Uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis» blijkt dat van de respondenten die problemen rondom hun hypotheek hebben of voorzien, ongeveer 1 op de 5 naar aanleiding hiervan contact heeft gehad met de hypotheekverstrekker. Minder dan de helft van deze respondenten gaf aan van hun hypotheekverstrekker begrip voor hun zorgen te hebben ervaren. Ik vind het van belang dat banken meedenken met hun klanten over knelpunten rondom hypotheken.
Hiertoe hebben zij bovendien een zorgplicht. Naar aanleiding van het rapport hebben banken bij monde van de Nederlandse Vereniging van Banken te kennen gegeven dat zij graag in gesprek gaan met Groningse huiseigenaren die problemen met hun hypotheek ervaren, en dat de banken willen meedenken over mogelijkheden om tot een goede oplossing te komen.

Vraag 3

Erkent u dat deze mensen, die door de aardbevingen te maken hebben met waardedaling en slechte verkoopbaarheid van hun huizen, buiten hun schuld om in de financiële problemen komen?

Groningse huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken krijgen met de gevolgen van waardedaling of slechte verkoopbaarheid als gevolg van de aardbevingenproblematiek kunnen hierdoor in de financiële problemen komen. Zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis», is in het geval van financiële problemen vaak sprake van een samenloop van de gevolgen van waardedaling en persoonlijke omstandigheden. Dit levert in veel gevallen stress en onzekerheid op. Het kabinet wil de oorzaken hiervan zoveel mogelijk wegnemen en wil dat de gaswinning uit het Groningenveld nog deze regeringsperiode zo veel mogelijk verder omlaag wordt gebracht. Daarnaast is de inzet de schadeafhandeling snel op gang te brengen op basis van het nieuwe publiekrechtelijke schadeprotocol en vindt intensief overleg plaats met de regio om te komen tot structurele oplossingen voor de schadeafhandeling, de versterking van woningen en het toekomstperspectief van de regio.

Vraag 4

Erkent u dat het buitengewoon treurig is dat mensen die al zoveel zorgen hebben om de aardbevingen ook deze problemen te verduren krijgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid tot een volledig onderzoek naar deze problematiek, om een beeld te krijgen van de omvang van de groep huiseigenaren in het aardbevingsgebied die te maken hebben met waardedaling en onverkoopbaarheid?

Zorgen over waardedaling en onverkoopbaarheid kunnen een grote impact hebben op het welzijn van bewoners. Effecten van de aardbevingenproblematiek op de woningmarkt in het gebied hebben dan ook de aandacht van het kabinet.
Op verzoek van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) doet het CBS onderzoek naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid en de verkoopprijzen van woningen rondom het Groningenveld en rapporteert het hier elk half jaar over. Uit het meest recente CBS-rapport (bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 389) blijkt dat, hoewel de woningmarkt in Groningen net als in de rest van Nederland aantrekt, deze zich in gebieden met gemiddeld tot veel schade minder goed ontwikkelt dan in de onderzochte referentiegebieden. De mate waarin sprake is van waardedaling in het aardbevingsgebied verschilt dus lokaal en daarbij ook individueel, mede afhankelijk van het soort woning en of deze zich in een krimpgebied bevindt. Daarnaast is de aard van de problematiek waar huiseigenaren in het gebied mee te maken kunnen krijgen divers, zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis».
Om huiseigenaren te ondersteunen zijn er verschillende regelingen. Bewoners die geconfronteerd worden met onverkoopbaarheid van hun huis als gevolg van de aardbevingen kunnen zich aanmelden voor het Koopinstrument. Bij de aankoop van woningen wordt hierin voorrang gegeven aan bewoners met knelpunten door medische of partner-gerelateerde omstandigheden, gezinsuitbreiding of werk elders. Voor huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken hebben met gevolgen van waardedaling door het aardbevingsrisico in het gebied bestaat er daarnaast de Waarderegeling van NAM. Bewoners die in ernstige problemen komen door bijvoorbeeld een hypotheekrestschuld bij verkoop, kunnen mogelijk terecht bij de Commissie Bijzondere Situaties.
De vraag hoe in de toekomst moet worden omgegaan met schade die is toe te schrijven aan waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied is onderdeel van de gesprekken die ik met de regio voer. De recente rechterlijke uitspraak dat waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico ook als er geen sprake is van fysieke schade of verkoop van de woning vergoed dient te worden, wordt hier vanzelfsprekend bij betrokken.

Vraag 6

Bent u bereid een goede regeling te treffen voor deze specifieke groep huiseigenaren? Zo ja, op welke termijn kunt u de gedupeerden en de Kamer hierover informeren? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen dat deze mensen het hoofd boven water houden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een huis kopen onder voorbehoud van keuring de standaard wordt?1

Ja

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke delen van het land de problematiek zich voordoet dat verkopers wensen dat kopers afzien van enig voorbehoud?

In de brief die ik op 24 januari aan de Kamer gestuurd heb, heb ik aangegeven dat op dit moment een verdiepend onderzoek plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop.2 In dit onderzoek wordt onder meer gekeken wat de redenen zijn dat consumenten afzien van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring in de koopovereenkomst en hoe zij het risico dat zij hiermee eventueel lopen inschatten. Hierin wordt ook gekeken of het gebruik van voorbehouden verschilt in het land. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten van het onderzoek en daarbij ook ingaan op de vraag of er verschillen in het land zijn in het gebruik van voorbehouden.

Vraag 3

Denkt u dat de problematiek die zich met name voordoet in gebieden waar veel vraag en weinig aanbod is, hiermee opgelost is? Zo ja, op welke feiten en gegevens baseert u die gedachte? Zo nee, in welke mate zal dit een oplossing bieden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de visie dat in de bestaande contractvrijheid, verkopers nog steeds hun huis kunnen aanbieden onder de voorwaarde dat geen voorbehoud gemaakt mag worden?

Het modelkoopcontract waar nu het voorbehoud op financiering en bouwkundige keuring standaard in opgenomen staan, wordt veel gebruikt in de sector. De uiteindelijke beslissing blijft bij de kopers en verkopers om deze voorbehouden wel of niet op te nemen in de koopovereenkomst, daarmee blijft de contractvrijheid intact. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te gegeven waar afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het afzien van voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring is dan zichtbaar, waarmee het bewustzijn bij kopers wordt versterkt.

Vraag 5

Deelt u de visie dat potentiële kopers het recht zouden moeten hebben om te allen tijde een bouwkundige keuring te eisen? Zo ja, bent u bereid daartoe voorstellen aan de Kamer te doen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken in welke mate het nu voorgestane nieuwe modelkoopcontract ook daadwerkelijk wordt toegepast?

Om dit te onderzoeken, is een overzicht nodig van afgesloten koopovereenkomsten. Ik ben bereid om in gesprek te gaan met de brancheorganisaties van makelaars om hen te vragen of zij deze cijfers hebben of dit anders te willen onderzoeken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijk in stenen, arm in geld»?1

Ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor senioren om hun overwaarde binnen randvoorwaarden te kunnen verzilveren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel dat het belangrijk is dat senioren onder verantwoorde voorwaarden de mogelijkheid hebben om overwaarde te verzilveren. Aan deze problematiek is aandacht besteed in het platform maatwerk. Ik heb u recentelijk geïnformeerd over deze uitkomsten. Het platform heeft onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking. Hieruit kwam naar voren dat een groep senioren knelpunten ervaart bij het verzilveren van overwaarde middels een aflossingsvrije hypotheek. Het gaat hierbij om senioren met een laag inkomen die op basis van de inkomensnormen in de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) niet de gewenste aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. De leennormen zijn gebaseerd op annuïtaire aflossing, ook wanneer de hypotheek aflossingsvrij is. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat een deel van deze senioren onnodig beperkt wordt door deze annuïtaire toets in de RHK. Kredietverstrekkers hebben de mogelijkheid om middels individueel maatwerk van deze annuïtaire toets af te wijken en te toetsen op werkelijke lasten, maar gaven aan het onduidelijk te vinden wanneer dit is toegestaan. Naar aanleiding van het platform heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) verduidelijkt wanneer een toets op werkelijke lasten verantwoord kan zijn. De sector heeft aangegeven dat de verduidelijking die is gegeven door de AFM werkbaar is. en ik ontvang verschillende signalen dat kredietverstrekkers bezig zijn om hun acceptatiebeleid op dit punt aan te passen.

Vraag 3

Deelt u de mening van de econoom in overheidsdienst, genoemd in het artikel, dat de groep van senioren die de overwaarde niet kan inzetten als oudedagsvoorziening, «een kurk die de rest van de woningmarkt tegenhoudt» is en de doorstroom belemmert? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende manieren om overwaarde te verzilveren. Indien gewenst is het mogelijk om overwaarde vrij te maken door de woning te verkopen en te verhuizen naar een andere woning. Tijdens het platform maatwerk heb ik signalen gekregen dat er onvoldoende maatwerk wordt aangeboden aan senioren met een laag inkomen die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning, maar dit niet kunnen in verband met de inkomenscriteria in de RHK. Kredietverstrekkers gaven aan het onduidelijk te vinden in welke situaties maatwerk is toegestaan. Daarom heeft de AFM verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn zodat doorstroming niet onnodig wordt belemmerd.

Vraag 4

Hoe kan het dat na het aannemen met algemene stemmen van de motie-Aukje de Vries/Ronnes over meer ruimte om aan senioren een hypotheek te verstrekken, er nog geen stap lijkt te zijn gezet?2

Er is invulling gegeven aan deze motie tijdens het platform maatwerk. In het platform zijn knelpunten voor maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht, waaronder aan senioren. In goede samenwerking met het Ministerie van Financiën, de AFM en de sector zijn oplossingen voor de geconstateerde knelpunten gevonden. Voor de zomer heb ik u geïnformeerd over de uitkomsten van het platform maatwerk. Het is nu belangrijk dat deze oplossingen doorgevoerd worden in het acceptatiebeleid, zodat de geconstateerde belemmeringen weggenomen worden. Dit heeft tijd nodig, maar mij bereiken inmiddels steeds meer signalen dat hypotheekverstrekkers met de oplossingen aan de slag zijn en concrete aanpassingen in het acceptatiebeleid hebben doorgevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de Nationale Hypotheekgarantie een aanjagende rol kan spelen, al dan niet met het verstrekken van een garantie? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De sector heeft aangegeven positief te zijn over het platform maatwerk en zou graag zien dat het platform wordt voortgezet. Hierbij is de wens aangegeven om het platform te verbreden en ook andere knelpunten rondom hypotheekverstrekking te bespreken. Ik heb besloten hier invulling aan te geven door jaarlijks een platform hypotheken te organiseren. In de komende platformbijeenkomst wordt opnieuw aandacht gegeven aan het verzilveren van overwaarde. Mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking aan senioren rondom opeethypotheken zullen dan op de agenda staan. Indien hier aanleiding voor is, zal ook bekeken worden of een rol voor de overheid of het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie) wenselijk is. Ik zal u over de uitkomsten van het platform informeren.

Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te zetten in het Platform Maatwerk om het voor senioren mogelijk te maken hun overwaarde te verzilveren? Hoe is de bijeenkomst, waar u dit punt op de agenda heeft gezet, verlopen?3

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de coalitieovereenkomst tussen vijf marktpartijen, de gemeente Rotterdam en vier woningcorporaties? Kunt u deze overeenkomst naar de Tweede Kamer sturen?1

Ja. De overeenkomst treft u als bijlage bij deze brief aan2.

Vraag 2

Waarom is afgesproken om 2.000 particuliere woningen aan te pakken, terwijl er eerder sprake was van de herstructurering van 10.000 particuliere woningen? Hoeveel van deze huizen worden gesloopt en hoeveel gerenoveerd? Hoe gaan de overgebleven 8.000 woningen worden opgeknapt?2

De ambitie om in Rotterdam-Zuid in de periode tot 2031 10.000 particuliere woningen te herstructureren staat onverkort overeind. Dit is ook opgenomen in het NPRZ Uitvoeringsplan 2015–2018.
In de brief aan uw Kamer van 1 juli 2016 (Kamerstuk 30 136, nr. 50) heeft mijn ambtsvoorganger u geïnformeerd over de verbetering van de investeringscondities voor nieuwbouw, sloop en verbouw in Rotterdam-Zuid. Door aanpassingen van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing en een bijdrage van 50 miljoen euro van de gemeente Rotterdam is een impuls gegeven aan de aanpak van ongeveer 600 particuliere woningen in Rotterdam-Zuid, door het afdekken van de onrendabele top. Deze investeringsimpuls was een eerste betekenende stap en heeft bijgedragen aan een beter investeringsklimaat.
Naast extra investeringen in het corporatiebezit is er een toenemende belangstelling van marktpartijen ontstaan om in Rotterdam-Zuid te investeren. De Coalitie-Overeenkomst NPRZ is hiervan het resultaat. Zij maakt onderdeel uit van het bredere investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid. Hierbij worden in totaal 10.000 particuliere woningen aangepakt, de zogenoemde grondige aanpak.
Bij de in de Coalitie-Overeenkomst NPRZ genoemde 2.000 woningen gaat het in beginsel om koopwoningen en niet-DAEB huurwoningen. Deze afspraak is onderdeel van de eerste fase van de grondige aanpak, maar staat niet per definitie gelijk aan de herstructurering van 2.000 woningen, zoals in de vraag wordt gesuggereerd. De coalitie-overeenkomst voorziet ook in het oprichten van een programmacommissie met de marktpartijen, corporaties en de gemeente. In deze commissie worden afspraken gemaakt over het precieze aantal te slopen en te renoveren woningen. De ervaringen die door de partijen in deze eerste fase worden opgedaan worden meegenomen bij de dan nog resterende opgave, waarbij in totaal uiteindelijk 10.000 woningen worden geherstructureerd.

Vraag 3

Hoeveel verkrotte koophuizen worden opgekocht door woningcorporaties en zullen na renovatie, tegen huurprijzen tot de liberalisatiegrens en daarboven, worden verhuurd als huurhuis?

De afspraken hierover worden op lokaal niveau gemaakt en maken deel uit van de in het antwoord op vraag 2 genoemde programmacommissie.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat er geen koopwoningen worden gerenoveerd en daarna worden doorverkocht door woningcorporaties met geld dat is opgebracht door huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet is het mogelijk gemaakt dat corporaties particuliere woningen kopen ten behoeve van herstructurering. Als algemene randvoorwaarde is opgenomen dat niet-DAEB-investeringen moeten bijdragen aan de DAEB-activiteiten en moeten plaatsvinden in een wijk of buurt waar de corporatie reeds bezit heeft. De huurders zullen baat hebben bij herstructurering, omdat de leefbaarheid van de wijk hierdoor wordt verbeterd. Over de manier waarop de corporaties dit financieren worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie.
De woningcorporaties die werkzaam zijn in Rotterdam-Zuid zijn – evenals de marktpartijen – voornemens hierbij gebruik te maken van de middelen die voortkomen uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de € 50 miljoen die de gemeente ter beschikking stelt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.

Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.

Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?

Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?

Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw.

Vraag 6

Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Is het experiment met het opkopen van onverkoopbare Groningse huizen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) naar uw mening eerlijk en transparant verlopen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In 2016 heeft de NCG een pilot uitgevoerd om ondersteuning te bieden aan mensen in specifieke omstandigheden met een noodzaak tot verkoop, maar die hun woning niet verkocht krijgen.
Het beschikbare budget van € 10 miljoen bleek ontoereikend om aan alle aanmeldingen tegemoet te komen. Er is daarom een verdeling van het beschikbare budget gemaakt, afgespiegeld aan de huidige woningvoorraad in het gebied. Op deze manier heeft de NCG gemeend het beschikbare budget zo eerlijk mogelijk in te zetten. Hiermee is voorkomen dat er onevenredig veel budget op zou gaan aan relatief dure woningen (met een vraagprijs hoger dan 200.000 euro), waardoor mensen met een goedkopere woning ondergeschikt zouden raken.
Desondanks moet ik vaststellen dat de Nationale ombudsman de NCG en mij aanbeveelt om bij een vervolg van het Koopinstrument meer helderheid te verschaffen over de rol, positie en verantwoordelijkheid van de NCG en hierover duidelijk te communiceren met de Groningers. Dat de communicatie beter kan, kwam ook als aandachtspunt naar voren uit de evaluatie pilot Koopinstrument, uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NCG (Kamerstuk 33 529, nr. 350). De NCG heeft bij de presentatie van deze evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.

Vraag 3

Wat vindt u van de kwalificatie dat er een loterij is gemaakt van de ellende van de Groningers?

Deze kwalificatie doet geen recht aan de pilot Koopinstrument, die als doel had zoveel mogelijk bewoners in specifieke, vervelende omstandigheden te ondersteunen. Zoals aangeven in het antwoord op vraag 2, betrof de pilot Koopinstrument een proef met een afgebakend budget. De pilot heeft inzicht gegeven in de vraag naar en noodzaak van een voorziening als het Koopinstrument. In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34) is tevens het voornemen te komen tot een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument opgenomen. De aanbeveling van de Nationale ombudsman en de uitkomsten van de evaluatie worden daarbij betrokken.

Vraag 4

Was of bent u bekend met het feit dat de werkwijze en de selectiecriteria daarbij onduidelijk waren?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kwamen uit de evaluatie van de pilot Koopinstrument door de TU Delft (Kamerstuk 33 529, nr. 350) al belangrijke aanbevelingen over de communicatie en transparantie.

Vraag 5

Klopt het dat de klacht van een uitgelote huiseigenaar door uw ministerie en de NCG niet is behandeld volgens de reguliere klachtenprocedure van de Algemene wet bestuursrecht? Waarom was dat?

Dat klopt. De klacht is door de klachtbehandelaar met de huiseigenaar besproken, waarbij bleek dat deze geen betrekking had op een gedraging in een bepaalde aangelegenheid, maar op beleidsvoering in het algemeen. De klachtprocedure op grond van Hoofdstuk 9 Algemene wet bestuursrecht ziet niet toe op klachten over beleid en beleidsuitvoering in het algemeen. In het gesprek is aangegeven dat de brief van de huiseigenaar wel inhoudelijk zou worden beantwoord en dit is vervolgens ook gedaan. De huiseigenaar heeft hier vooraf mee ingestemd.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat deze huiseigenaar niet is uitgeloot. De huiseigenaar kwam op basis van de gestelde criteria niet in aanmerking voor opkoop in het kader van de pilot Koopinstrument en heeft daarom niet mee geloot.

Vraag 6

Is het waar dat de juridische status van de afwijzingsbrief die 129 uitgelote huiseigenaren hebben ontvangen niet duidelijk is? Bent u in dit licht bereid om deze afwijzingen te herbezien en te heroverwegen? Zo nee, waarom niet?

Van in totaal 179 aanmeldingen hebben 122 huiseigenaren een afwijzingsbrief ontvangen. Hiervan hebben 41 bewoners deelgenomen in de loting, volgend uit zorgvuldige selectie door de NCG en een adviescommissie waarin ook regionale bestuurders zitting hadden, aan de hand van vooraf bepaalde criteria.2 Het aantal van 129 zoals vermeld in uw vraag herken ik niet.
Ik ben niet van plan afwijzingen te herzien of te heroverwegen. De procedure is naar mijn oordeel eerlijk verlopen. Met één niet-geselecteerde huiseigenaar is een verschil van mening ontstaan over de vraag of de afwijzingsbrief een besluit behelsde, waartegen bezwaar en beroep openstaat. Deze zaak is nu onder rechter.

Vraag 7

Wat is uw reactie op het feit dat de Nationale ombudsman stelt dat de klacht over de opkoopregeling niet op zichzelf staat?

De Nationale ombudsman geeft aan dat bewoners in het gaswinningsgebied zich niet gehoord en gezien voelen als het gaat om de gevolgen van de gaswinning en de wijze waarop de overheid hier mee omgaat. Ik neem dit signaal zeer serieus. Het is mij duidelijk dat de impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied enorm is. Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen om te werken aan het herstellen van het vertrouwen van de Groningers. In lijn met het regeerakkoord ga ik mij samen met alle betrokkenen inzetten voor het versterken van woningen en gebouwen, herstel en preventie van schade en toekomstperspectief voor de regio.

Vraag 8

Wat is uw reactie op het verwijt dat «(b)urgers rekenen op een betrouwbare overheid, maar de overheid blijkt te loten om andermans ellende»? Trekt u zich dit aan?2

Zie de antwoorden op vraag 3 en vraag 6.

Vraag 9

Wat vindt u van de opmerking: «De bestuurlijke spaghetti is in Groningen nog steeds niet van het bord. Van herstel van vertrouwen, een actieve regierol van de rijksoverheid, transparantie en een ruimhartige schadevergoeding is in de praktijk nog geen sprake»? Wat denkt u daaraan te doen?3

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom er na de vele Kamerdebatten, de tientallen moties, de schier oneindige aantallen van mondelinge en schriftelijke vragen, het optuigen van een Centrum Veilig Wonen en het installeren van een Nationaal Coördinator Groningen, nog steeds sprake is van het ontbreken van herstel van vertrouwen en gebrek aan regie van de rijksoverheid? Is het feit dat die regierol ontbreekt naar uw mening de oorzaak van dat gebrek aan transparantie en het ontbreken van het herstel van vertrouwen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied is enorm. De schadeafhandeling en uitvoering van de versterkingsoperatie lopen echter niet zo soepel en voortvarend als gewenst. Samen met de Groningers en alle betrokken partijen streef ik ernaar snel tot oplossingen te komen. Dit is voor het kabinet prioriteit.

Vraag 11

Is het feit dat er nog steeds geen sprake is van een ruimhartige schadevergoeding, gelegen in de nog steeds overheersende invloed van de NAM in Groningen? Zo nee, waarom niet?

De gesprekken over een nieuw schadeprotocol zijn nog gaande. Het is belangrijk dat er snel overeenstemming wordt bereikt, tegelijkertijd moet het protocol zorgvuldig en op een gedragen manier tot stand komen. Alle betrokken partijen, inclusief de NAM, zijn het eens over het uitgangspunt dat de NAM niet langer een rol dient te spelen in het proces van beoordeling van schadeoorzaken en beslissingen over de hoogte van vergoedingen. Het uitgangspunt daarbij is dat de NAM haar financiële verantwoordelijkheid behoudt.

Vraag 12

Bent u bereid met spoed – in plaats van de opkooploterij – voor de getroffen Groningers een «Moerdijk-regeling» (een vangnetregeling met een verkoopgarantie) te ontwikkelen en in te stellen?4 Zo nee, waarom niet?

Zoals opgenomen in het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» wordt de NCG gevraagd een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument uit te werken. Streven is daarbij zoveel mogelijk bewoners te helpen en tegelijkertijd prioriteit te geven aan de gevallen waarin sprake is van sociaalmaatschappelijke of sociaaleconomische knelpunten.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van RTL Nieuws van 4 oktober 2017, waarin een constructie uiteen wordt gezet waarbij ouders een huis kopen, dat huis vervolgens verhuren aan hun kind, waarbij dat kind vervolgens huurtoeslag aanvraagt? Zo ja, wat vindt u van deze constructie?

Ja. Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurlasten van de huur van een woning. In de Wet op de huurtoeslag staan geen beperkingen ten aanzien van een eventuele familierelatie tussen de verhuurder en de huurder.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat dit soort constructies openlijk worden geadviseerd op het internet, zoals op de website van de Consumentenbond1 en op financieel.infonu?2

De advisering via deze websites valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huurtoeslag bedoeld is als ondersteuning ter betaling van de huur voor mensen met een laag inkomen en niet als instrument om familievermogen uit te bouwen?

De regels van huur en verhuur van woonruimte staan in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 4 afdeling 5 BW). In principe is er contractsvrijheid voor partijen. Dus het is aan de contractspartijen om in overeenstemming te komen over de prijs van de woonruimte; voor familierelaties bestaat daarbij geen uitzondering. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de rekenhuur van de woning voor jongeren onder de 23 jaar niet hoger zijn dan € 414,02 en voor personen boven de 23 jaar mag de rekenhuur niet meer bedragen dan € 710,68 (cijfers 2017).

Vraag 4

Welke mogelijkheden bestaan er het bedrag aan huurtoeslag in dit soort situaties te optimaliseren, zodat verhoudingsgewijs een zo groot mogelijk bedrag aan huurtoeslag richting de ouders stroomt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe wordt ervoor gezorgd dat ouders een reëel bedrag aan huur in rekening brengen aan hun kinderen?

De Belastingdienst/Toeslagen houdt in het kader van de rechtmatigheid van de huurtoeslaguitgaven toezicht op de verschuldigde en betaalde huurprijs en servicekosten. In dat kader wordt ook gekeken naar de hoogte van de huurprijs en de stijgingen daarvan. De uitvoering van dit toezicht bestaat uit risicoselectie en thematische toezichtacties.

Vraag 6

Wat vindt u van de constructie waarbij het resterende huurbedrag (huur minus huurtoeslag) door de ouders wordt kwijtgescholden in de vorm van een schenking teneinde te bereiken dat het kind «gratis» huurt, en de ouders vervolgens de huurtoeslag ontvangen teneinde rendement te behalen op de aangekochte woning? Is dit geen belastingontwijking?

Er moet sprake zijn van een daadwerkelijke betaling van de huur (zie bijvoorbeeld uitspraak Raad van State van 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2904 waar bij verhuur door ouder aan kind waar de huurtoeslag werd afgewezen omdat er niet kon worden aangetoond dat er huur werd betaald). Daarnaast mag geen sprake zijn van een constructie waardoor de huurder invloed zou kunnen uitoefenen op de hoogte van de huurprijs.
Alleen diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, wordt als huurder aangemerkt. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huurtoeslag omdat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs.
Het door de ouder feitelijk genoten rendement op het aan het kind verhuurde pand is voor de heffing van de inkomstenbelasting niet relevant. Onder de huidige wetgeving is voor box 3 het forfaitaire rendement van belang, dus is alleen de waarde in het economische verkeer op de peildatum van belang. Daarmee is belastingontwijking niet mogelijk.

Vraag 7

Bent u bereid deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In die gevallen waarbij sprake is van samenspannen tussen huurder en verhuurder, ook binnen familierelaties, om op oneigenlijke wijze gebruik te maken van de huurtoeslag vind ik dit onwenselijk.
Ik zie echter geen uitvoerbare mogelijkheden de huurtoeslagregeling zo aan te passen dat een constructie binnen de wettelijke kaders specifiek voor familiesituaties onmogelijk wordt gemaakt. Een dergelijke regeling zou op gespannen voet komen te staan met het recht op gelijke behandeling zoals onder meer opgenomen in artikel 1 van de Grondwet. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in internationale verdragen. Een huurder die een huurovereenkomst heeft met een familielid zou immers anders behandeld worden dan een huurder die niet huurt van een familielid. Als het te maken onderscheid niet geschikt is om het doel (tegengaan van fraude in dit geval) te bereiken en als het te maken onderscheid niet proportioneel is (geen evenredigheid tussen het nagestreefde doel en de aangetaste belangen), is er sprake van een ongerechtvaardigd onderscheid. Een dergelijk onderscheid zou niet proportioneel zijn, want indien er een normale huurovereenkomst is en de huur wordt wel degelijk betaald, dan zouden die huurders juist benadeeld worden.
Alleen als zou blijken dat er ernstige fraude/ongeoorloofde verrijking plaatsvindt door verhuur van woningen aan familieleden, zou deze afweging anders (kunnen) uitvallen.
Het recht op en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van de financiële draagkracht van de huurder, partner en medebewoners. Het betrekken van het vermogen van verhuurders in de regeling, specifiek als het familie betreft, is voor de huurtoeslagregeling niet relevant en is complex en moeilijk uitvoerbaar.
Voor de inkomstenbelastingheffing van de ouder is de feitelijke opbrengst van het pand niet van belang en wordt heffing van inkomstenbelasting niet gehinderd. Verder kan bij schenkingen het verschuldigd worden van schenkbelasting aan de orde komen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u zich herkennen in de bevindingen van de ombudsman? Zo ja, wat vindt u daarvan? Zo nee, waarom niet?

De Nationale ombudsman heeft een belangrijke rol in het signaleren van onvolkomenheden in de relatie tussen overheid en burger. Ik vind het belangrijk dat onvolkomenheden worden opgelost. Ik neem zijn aanbeveling dan ook zeer serieus zal er op toezien dat er bij een vervolg voldoende helderheid is voor bewoners. De conclusie van de Nationale ombudsman over de wijze van klachtbehandeling in dit specifieke geval deel ik echter niet.

Vraag 3

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop klachten worden behandeld?

De aanbeveling van de Nationale ombudsman richt zich hoofdzakelijk op het verbeteren van de communicatie met bewoners, onder meer over de juridische status van het besluit en de wijze van klachtbehandeling die hieruit volgt. Dit sluit aan op uitkomsten van de evaluatie van de pilot Koopinstrument. Deze evaluatie is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) (Kamerstuk 33 529, nr. 350).
Uit de evaluatie blijkt dat onderdelen van de pilot Koopinstrument bij de start nog niet volledig waren uitgewerkt. Zo was de door de NCG verstrekte informatie over de taxatieprocedure en het daaruit voortvloeiende aanbod niet eenduidig. De onderzoekers van de TU Delft bevelen onder meer aan om de communicatie met indieners van een aanvraag zoveel als mogelijk toe te spitsen op de persoonlijke situatie van de aanvrager en informatie eenduidiger beschikbaar te maken. De NCG heeft bij de presentatie van de evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.
In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34), is opgenomen dat de NCG wordt gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de pilot Koopinstrument. De aanbevelingen uit de evaluatie van de TU Delft en het rapport van de Nationale ombudsman worden bij de uitwerking betrokken.

Vraag 4

Wat gaat u doen om in de toekomst te voorkomen dat het voor getroffene onduidelijk is waar zij terecht kunnen met hun klachten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop er gecommuniceerd wordt over de mogelijkheden die burgers hebben wanneer zij het niet eens zijn met de afwijzing van hun klacht(en)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het signaal van banken, dat ze meer gebruik maken van de mogelijkheden tot maatwerk bij de verstrekking van hypotheken als dat de klant helpt?

Voor de zomer heb ik de Kamer geïnformeerd over de resultaten van het platform maatwerk middels een Kamerbrief en bijgevoegd rapport2. Op basis van een enquête is in kaart gebracht hoe vaak kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen zoals opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Deze mogelijkheden om af te wijken, stelt de kredietverstrekker in staat om maatwerk te leveren wanneer dit in een individuele situatie verantwoord is. In welke mate kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheid om af te wijken, verschilt sterk per kredietverstrekker. De organisatie, scope, business model en ambities van de kredietverstrekker zijn bepalend voor de mate waarin maatwerk wordt toegepast. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er bewust voor om geen gebruik te maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen. Onder kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs werd in 2015 en de eerste helft van 2016 ongeveer in 3,5% van de gevallen afgeweken van de inkomensnormen in de Regeling hypothecair krediet. Het hoogste percentage hypotheken dat was verstrekt door gebruik te maken van een zogenaamde «explainbepaling» bij een kredietverstrekker was 6% in de eerste helft van 2016. Ik herken de signalen dat sommige kredietverstrekkers momenteel bekijken hoe zij de uitkomsten van het platform kunnen vertalen in hun acceptatiebeleid.

Vraag 3

Herkent u ook het signaal van hypotheekadviseurs, die stellen dat banken in de praktijk juist nog erg terughoudend zijn?

Ik herken dit. In de enquête die is gehouden bij het platform maatwerk onder hypotheekadviseurs gaven zij ook het signaal dat kredietverstrekkers terughoudend zijn. Dit betreft niet specifiek de banken. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er vanwege hun businessmodel bewust voor om geen maatwerk aan te bieden. Zo kunnen digitalisering en standaardisering leiden tot efficiëntere hypotheekverstrekking met lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk bemoeilijken. Daarnaast kunnen maatwerkhypotheken een hoger risicoprofiel hebben en minder eenvoudig te financieren zijn op de internationale kapitaalmarkt dan standaardproducten. Aanbieders maken een bewuste keuze over welk type hypotheken of doelgroepen zij bedienen. Uit de enquête kwam naar voren dat van de ingediende explains door hypotheekadviseurs ongeveer 70 procent is gehonoreerd. Overigens gaan ook hypotheekadviseurs verschillend om met maatwerk. De ene hypotheekadviseur is eerder bereid om tijd te investeren om richting de kredietverstrekker te motiveren waarom maatwerk voor de individuele klant passend is dan de andere hypotheekadviseur.
Aan de hand van verschillende casussen is tijdens het platform maatwerk besproken welke knelpunten er zijn met betrekking tot het toepassen van maatwerk. In de Kamerbrief zijn de oplossingen bij de gesignaleerde knelpunten beschreven. Overigens bleek bij het bespreken van een aantal casussen dat kredietverstrekkers terecht terughoudend zijn in de verstrekking van hypotheken omdat in deze gevallen het verstrekken van een hypotheek niet verantwoord is. Het vertalen van deze uitkomsten door kredietverstrekkers in hun acceptatiebeleid vergt bovendien enige tijd.

Vraag 4

Herkent u ook het signaal van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) die stelt dat de regels voor maatwerk helder zijn?

De Regeling hypothecair krediet biedt kredietverstrekkers ruimte om bij individuele huishoudens middels maatwerk van de inkomensnormen af te wijken. Maatwerk is toegestaan mits goed onderbouwd en gedocumenteerd wordt waarom het verantwoord is om van de inkomensnormen af te wijken en de aanleiding om af te wijken een bestendige situatie is (de zogenaamde «explainbepaling»). Deze «explainbepaling» in de regelgeving is open geformuleerd. Hierdoor kunnen kredietverstrekkers in uiteenlopende situaties maatwerk bieden. Het is aan de kredietverstrekker en hypotheekadviseur om te beoordelen of het krediet verantwoord is.
Tijdens het platform maatwerk gaf een deel van de kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat zij in bepaalde situaties onzeker zijn of de onderbouwing voor maatwerk voldoende is. De AFM heeft daarom verduidelijkingen gepubliceerd die inzicht geven in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden3. Kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs hebben aangegeven dat deze verduidelijkingen meer inzicht geven wanneer maatwerk kan worden toegepast. De verduidelijkingen zijn vooraf getoetst bij enkele kredietverstrekkers en zij geven aan deze goed werkbaar te vinden.
Het Rijk en de AFM hebben de afgelopen jaren regelmatig gewezen op de mogelijkheden om maatwerk te bieden. Ook heeft de AFM de sector regelmatig opgeroepen om in gesprek te gaan met de toezichthouder als hij belemmeringen ondervindt bij het verlenen van maatwerk.

Vraag 5

Hoe kan het dat banken, hypotheekadviseurs en de AFM in de media toch zo verdeeld lijken te zijn, terwijl hiervoor juist de «maatwerktafel» in het leven was geroepen? Kunt u uitleggen wat hier precies mis gaat?

Tijdens het platform maatwerk zijn enkele belemmeringen geconstateerd in de hypotheekverstrekking aan met name senioren en starters. De AFM heeft op verzoek van kredietverstrekkers eerdergenoemde verduidelijkingen gepubliceerd. Het vertalen van de uitkomsten van platform maatwerk naar het concrete acceptatiebeleid van een kredietverstrekker kost tijd. Ten minste één kredietverstrekker heeft tot nu toe naar aanleiding van de resultaten van het platform maatwerk het acceptatiebeleid rond senioren aangepast. De komende periode zal ik monitoren hoe de resultaten vertaald worden naar de praktijk. Tijdens toekomstige bijeenkomsten van het platform zal verder het gebruik van maatwerk en het effect van de overeengekomen oplossingen worden besproken.

Vraag 6

Klopt het dat momenteel onduidelijk is hoeveel speelruimte banken mogen gebruiken bij het toepassen van maatwerk? Zo nee, bent u bereid om (eventueel via de maatwerktafel) hier meer duidelijkheid in te verschaffen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Toetst de AFM momenteel ook of banken terecht afzien van de mogelijkheid om gebruik te maken van meer maatwerk? Zo nee, zou dit een goede maatregel kunnen zijn om banken te prikkelen maatwerk vaker toe te passen?

Kredietverstrekkers hebben ter bescherming van de consument de wettelijke verplichting om overkreditering te voorkomen. De AFM ziet daar op toe. Doel is het voorkomen van betalingsproblemen en restschulden bij consumenten. Er bestaat geen verplichting voor kredietverstrekkers om krediet te verstrekken of gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheden in de Regeling hypothecair krediet. Aanbieders hebben een eigenstandige verantwoordelijkheid om te beoordelen of kredietverlening aan een consument verantwoord is en zij kunnen om verschillende redenen besluiten om af te zien van maatwerk. Zo zijn er kredietverstrekkers die de hypotheekverstrekking sterk gestandaardiseerd hebben wat kan leiden tot lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk lastiger maakt. Een verplichting tot maatwerk zal bij aanbieders weer leiden tot hogere kosten die doorberekend worden aan de consument.

Vraag 1

In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1

Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract.

Vraag 2

Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.

Vraag 4

Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?

Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.

Vraag 6

Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?

De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.

Vraag 7

Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.

Vraag 1

Kunt u bevestigen dat het weghalen van een BKR-registratie slechts mogelijk is wanneer er bij het registreren technische fouten gemaakt zijn?

Het verwijderen van een negatieve registratie (een betalingsachterstand) kan uitsluitend als deze registratie of de voortzetting daarvan onterecht is. Onterechte registraties worden soms na minnelijk overleg verwijderd en af en toe na tussenkomst van de rechter. Een onterechte registratie kan het gevolg zijn van het niet correct naleven van de regels voor registratie bij het BKR. Zie voor een voorbeeld van een zaak waarbij de rechter heeft geoordeeld dat een registratie niet terecht was omdat het Algemeen Reglement van het BKR door de kredietverlener niet correct was nageleefd de uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 14 juni 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2364). Ook moet een registratie proportioneel zijn en noodzakelijk met het oog op het omschreven doel. Dit hangt samen met het feit dat een registratie de verwerking van persoonsgegevens betreft. Kredietregistratie is van belang om een maatschappelijke dienstverlening op financieel gebied te waarborgen. De registratie dient met inachtneming van de Wet bescherming persoonsgegevens te geschieden. Dit betekent dat hoewel de registratie van een achterstand in beginsel gerechtvaardigd is om consumenten te beschermen tegen een onverantwoorde hoge schuldenlast de verwerking in uitzonderlijke gevallen niet is toegestaan, gelet op de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit (zie o.a.: Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1187). Een belangenafweging dient plaats te vinden op basis van beschikbare gegevens. Als de consument nadere gegevens verschaft, kan dit tot een nieuwe en meer volledige afweging door de kredietverstrekker aanleiding geven. Verwijdering of aanpassing van een negatieve registratie is slechts bij uitzondering aan de orde na afweging van alle (bijzondere) omstandigheden.

Vraag 2

Kunt u dan ook garanderen dat er via de rechter of anderszins geen registraties zijn weggehaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het hebben van een BKR-registratie geen belemmering hoeft te zijn voor het verkrijgen van bijvoorbeeld een hypotheek?

Een negatieve registratie in het CKI van het BKR staat op zichzelf niet in de weg aan het afsluiten van een krediet. Kredietverlening kan ondanks een negatieve registratie onder omstandigheden immers wel verantwoord zijn. Dit geldt ook voor hypotheken. Het is niet bekend hoeveel hypotheekaanvragen worden afgewezen of welk deel daarvan (mede) vanwege een BKR-registratie is afgewezen. De Wet op het financieel toezicht verplicht tot verantwoorde kredietverlening, de AFM houdt daar toezicht op. Kredietverleners die geen krediet willen verlenen, horen zich niet te verschuilen achter het BKR door te stellen dat dit niet mag vanwege de negatieve registratie.

Vraag 4

Hoeveel hypotheekaanvragen zijn afgewezen vanwege een BKR-registratie?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat gaat u doen aan bedrijven die de suggestie wekken BKR-registraties te kunnen verwijderen zonder dat er bij de registratie technische fouten zijn gemaakt?

Zoals uit de beantwoording van de vragen 1 en 2 blijkt, kan onder bijzondere omstandigheden ook een verplichting voor de kredietverstrekker bestaan om een BKR-registratie te verwijderen terwijl er geen sprake is van een «technische fout». In beginsel kan een consument dat zelf aan de kredietverstrekker verzoeken, maar de consument kan daarvoor ook een derde in de hand nemen. Bedrijven die aangeven in bijzondere omstandigheden consumenten te kunnen bijstaan bij aanpassing van de BKR-registratie vertellen dus niet noodzakelijkerwijs onwaarheden. Daarentegen is het niet zo dat alle registraties van consumenten kunnen worden verwijderd. Bedrijven die een dergelijke suggestie wekken verkopen knollen voor citroenen. Het BKR verzet zich tegen bedrijven die dat doen en licht consumenten voor.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden»?1

Ja.

Vraag 2

Hebben vertegenwoordigers van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) en/of hypotheekverstrekkers contact met u opgenomen over het genoemde probleem?

De Vereniging Eigen Huis heeft op 1 juni jl. een brief over de fiscale restschuldregeling gestuurd aan de Minister van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Vraag 3

Erkent u met de partijen in het bericht dat het herstel op de woningmarkt nog lang niet overal merkbaar is en dat het huis van 340 000 mensen nog «onder water» staat, dat wil zeggen dat hun hypotheek hoger is dan de huidige waarde van hun huis?

De restschuldregeling is als crisismaatregel ingevoerd met ingang van 29 oktober 2012 voor een termijn van vijf jaar en loopt op 31 december 2017 af. De maatregel had tot doel de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Personen met een zogenoemde onderwaterhypotheek – waarbij de waarde van de eigen woning lager is dan de op die woning rustende schuld – konden door de tijdelijke aftrekbaarheid (maximaal 15 jaar) van de rente en kosten op de bij verkoop van die woning resterende schuld in staat worden gesteld te verhuizen. In het jaar dat de regeling werd ingevoerd bedroeg het aantal woningtransacties ongeveer 117.000, een aanzienlijke daling ten opzichte van een gemiddeld niveau van vóór de crisis van ongeveer 200.000. De doorstroming op de woningmarkt heeft zich inmiddels hersteld. In 2016 bedroeg het aantal transacties bijna 215.000 (bron: CBS). In onderstaande figuur is het verloop van het aantal transacties over de periode vanaf 2000 weergegeven. Op macroniveau is doorstroming hersteld.
Niet alleen het aantal transacties is fors gestegen, ook de huizenprijzen vertonen weer een (soms forse) stijging. Hoewel het herstel van de woningmarkt over Nederland niet gelijk verdeeld is, stijgen de prijzen in alle provincies. Zie de hierna opgenomen figuur (bron: CBS).
Bij aanvang van de registratie van het aantal onderwaterhypotheken door De Nederlandsche Bank in 2013 bedroeg het onderwaterpercentage maar liefst 36%. Eind 2016 stond nog bijna 18% van de Nederlandse huishoudens onder water. Dit komt overeen met zo’n 620.000 huishoudens. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder dalen als gevolg van de stijgende huizenprijzen en de woningmarktmaatregelen van de afgelopen jaren (waaronder de afbouw van de maximale loan to value (LTV)-ratio en de aflossingseis voor de hypotheekrenteaftrek die vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken). Zowel het aantal restschulden als de omvang daarvan zullen daardoor ook verder dalen.
Ook vóór de crisis stond al zo’n 13% van de huishoudens onder water. Gelet op de daling van het onderwaterpercentage in de afgelopen jaren (in 2016 daalde dit bijvoorbeeld met 8%-punt tot 18%) is het niet onwaarschijnlijk dat dit percentage einde 2017 weer op het niveau van voor de crisis zal staan, met als groot verschil dat de rente nu veel lager is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de restschuldregeling een goede steun in de rug geweest is voor mensen die altijd netjes hun hypotheek betaald hadden en, ondanks het feit dat hun huis onder water stond, toch konden verhuizen bijvoorbeeld om elders een baan te aanvaarden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid om de regeling restschuld die eind 2017 afloopt te verlengen voor een periode van zeg drie jaar?

In mijn antwoord op de vragen 3 en 4 heb ik aangegeven dat de problematiek die in 2012 aanleiding was voor het introduceren van de restschuldregeling sterk is afgenomen. Bij de introductie is ervoor gekozen om deze crisismaatregel tijdelijk van aard te maken. Nu, vijf jaar later is de conclusie dat het herstel van de woningmarkt sterker is geweest dan toen kon worden verwacht. Ik zie dan ook geen aanleiding om deze regeling, die geïntroduceerd is als crisismaatregel, te verlengen met bovendien een fiscale derving als gevolg.

Vraag 6

Kunt u deze vragen binnen twee weken beantwoorden, zodat het onderwerp zo nodig aan orde kan komen bij het aanstaande debat over de Voorjaarsnota?

In verband met de benodigde afstemming is het helaas niet gelukt deze antwoorden eerder te verzenden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Commissie kraakt afwijzen bevingsschades door Witteveen+Bos»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Kamer niet geïnformeerd is over de conclusies van de Technische commissie bodembeweging (Tcbb)? Wie waren op de hoogte van de brief van de Tcbb? Bent u bereid om de brief van de Tcbb alsnog naar de Kamer te sturen?

In bovenstaande heb ik beschreven welke route ik heb gevolgd in het kader van hoor en wederhoor. Bijgesloten treft u de review van de Tcbb aan.2

Vraag 3

Wat is uw reactie op de kritiek van de Tcbb op de conclusies van advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos? Wat vindt u van de conclusie dat de gebruikte onderzoeksmethode onvoldoende geschikt is voor de beoordeling of de individuele schades in de verschillende woningen zijn veroorzaakt door een aardbeving? Wat vindt u van de constatering van de Tcbb dat de eindconclusie, dat geen sprake is van aardbevingsschade, «onvoldoende onderbouwd en mogelijk in een aantal individuele gevallen niet juist» is?

Ik neem haar conclusies zeer serieus en zal zoals hierboven al aangegeven samen met de Tcbb bekijken hoe vorm gegeven kan worden aan een verbeterd protocol voor schadeafhandeling, dat als richtlijn kan dienen voor de partijen, die de schade mogelijk veroorzaakt hebben.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het categoraal afwijzen van schadeclaims geen recht doet aan de individuele schades en dat bovendien niet uit te sluiten valt dat de schade is veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?

Ik volg hierbij de aanbevelingen van de Tcbb. Wel is het van belang daarbij te vermelden dat ingenieursbureau Witteveen+Bos de schades in Emmen gedetailleerd heeft onderzocht, in kaart heeft gebracht en heeft beoordeeld. Witteveen+Bos geeft hierbij aan dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning en de specifieke omgevingskenmerken. Witteveen+Bos stelt dat het onderzoek dat is uitgevoerd in niets afwijkt van het voorstel tot vervolgacties door de Tcbb. Witteveen+Bos heeft daarnaast als aanvulling hierop een reikwijdte studie gedaan en een data-analyse uitgevoerd ter validatie. Per woning zijn specifieke expertise rapportages opgesteld en aangeleverd.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben op basis van de uitkomsten van dit onvoldoende onderbouwde rapport een voucher van € 1.500 geaccepteerd, waarbij ze afstand moesten doen van hun recht om de NAM aansprakelijk te stellen?

Het aanbod van NAM om tot een maximum van € 1.500 schade te laten herstellen heeft betrekking op schades die in Groningen onder het oude schadeprotocol zijn gemeld. Het aanbod is bedoeld om straks met een «schone lei» te kunnen starten met het nieuwe schadeprotocol. Het schadeprotocol heeft dus betrekking op de afhandeling van schade aan gebouwen als gevolg van beweging van de bodem door gaswinning uit het Groningenveld en niet op de schades in Emmen, die het onderwerp zijn van uw vraag.

Vraag 6

Bent u bereid de aanbevelingen van de Tcbb op te volgen, zoals het doen van nader onderzoek, in het bijzonder onderzoek door schade-experts naar de specifieke omstandigheden bij individuele woningen?

De Mijnbouwwet biedt juist in dit soort situaties aan de gedupeerde de mogelijkheid om de Tcbb in te schakelen voor een «second opinion». Dit kan alleen als de schade eerst bij de NAM is gemeld en de gedupeerde het niet eens is met de conclusies van NAM over de oorzaak van de schade of de hoogte van de schade. De Tcbb bestaat uit experts, die opnieuw de schadeclaim bekijken en op basis daarvan de mogelijke oorzaak en indien nodig de hoogte van het schadebedrag in kaart brengen. NAM houdt zich aan de uitspraak van de Tcbb.

Vraag 7

Wat vindt u van de suggestie van het laten uitvoeren van contra-expertises als gedupeerden het niet eens zijn met de beslissing over hun schade? Bent u bereid om die mogelijkheid aan bewoners te bieden, inclusief de mogelijkheid om een arbitrageprocedure te starten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid om ook contra-expertises mogelijk te maken voor gedupeerden bij de afwijzing door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos van 1.634 schadeclaims in de buitengebieden van Groningen en Noord-Drenthe?

Over de uitkomsten van het onderzoek naar schademeldingen in het gebied buiten de voormalige schadecontour van het Groningenveld heb ik uw Kamer geïnformeerd bij brief van 13 april jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 330). In deze brief heb ik reeds toegelicht dat bewoners met schade die onder de oude procedure is gemeld, ervoor kunnen kiezen om deze procedure verder te doorlopen, inclusief de mogelijkheid voor een second opinion en een gang naar de arbiter. Dit geldt dus ook voor de 1.634 gevallen waar uw vraag betrekking op heeft.
Daarnaast geldt in heel Nederland dat iedere burger op grond van de Mijnbouwwet de mogelijkheid heeft om de Tcbb in te schakelen (zie ook het antwoord op vraag 6).

Vraag 1

Kent u het bericht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarbij men aangeeft dat de leidraad vervroegd aflossen hypotheken (volgend uit de Mortgage Credit Directive, MCD), niet van toepassing is bij rentemiddeling?1

Ja.

Vraag 2

Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot andere uitingen in de media waar een woordvoerder van de AFM zegt «Het financiële nadeel dat hypotheekverstrekkers sinds de invoering van de MCD op 14 juli in rekening mogen brengen bij het vervroegd aflossen, oversluiten én bij rentemiddeling, geldt ook voor bestaande hypotheekklanten»?2

Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding die een aanbieder vraagt voor vervroegde aflossing van een hypothecair krediet voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na de implementatie van de MCD aan kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen. Naar aanleiding hiervan heeft de AFM een leidraad opgesteld waarin enkele uitgangspunten zijn geformuleerd op basis waarvan kredietverstrekkers de vergoeding kunnen berekenen. De AFM heeft bij de totstandkoming van deze leidraad met diverse partijen gesproken, waaronder De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt.
Uit gesprekken met de sector is gebleken dat er meerdere interpretaties bestaan over de vraag of de regels met betrekking tot vervroegd aflossen (artikel 81c BGfo) en de leidraad van de AFM ook van toepassing zijn op de kosten die kredietverstrekkers bij rentemiddeling in rekening brengen bij hun klanten. Bij rentemiddeling wordt niet direct een vergoeding betaald door de klant, maar wordt een nieuwe rente overeengekomen die de klant gaat betalen over een nieuwe rentevast periode. Er zijn methodes waarbij de vergoeding wordt uitgesmeerd over de looptijd van de nieuwe rentevast periode en er zijn methodes waarbij de oude rente en de nieuwe rente gemiddeld worden. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat de consument bij rentemiddeling feitelijk niets aflost van het hypothecair krediet. De regels die zien op de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing zijn daarom niet van toepassing. Juridisch gezien is deze analyse juist, waardoor het huidige wettelijk kader en daardoor de uitgangspunten in de leidraad niet van toepassing zijn op rentemiddeling.
Zoals ik in eerdere berichten aan uw Kamer heb aangegeven vind ik het onwenselijk als kredietverstrekkers bij rentemiddeling een hogere vergoeding dan het financieel nadeel in rekening brengen bij de consument. Ik ben daarom een wijziging van de regelgeving aan het voorbereiden, zodat ook bij rentemiddeling niet meer dan het financieel nadeel in rekening mag worden gebracht. Op korte termijn zal een voorstel tot wijziging van het BGfo openbaar worden geconsulteerd en zal ook uw Kamer, evenals de Eerste Kamer, middels een voorhangprocedure bij het proces betrokken worden.
De AFM heeft aangegeven een onderzoek te starten naar de vergoeding die in rekening wordt gebracht bij rentemiddeling en bij oversluitingen van de rentevast periode bij de huidige kredietverstrekker. Als uit het onderzoek blijkt dat de vergoeding hoger is dan het financieel nadeel dan zal de AFM in het licht van de voorgestelde wetswijziging kredietverstrekkers hier op aanspreken. Indien nodig zal de AFM verduidelijking bieden over de berekening van de vergoeding.

Vraag 3

Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot de antwoorden op eerdere vragen, waarin de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst stelt dat de nieuwe regels ook van toepassing zijn op rentemiddeling (antwoord op vraag3?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om op zeer korte termijn met de AFM in gesprek te gaan om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en er geen misverstand over te laten bestaan dat ook bij rentemiddeling alleen het financiële nadeel in rekening mag worden gebracht en geen verdere boetes of kosten? Kunt u dit dan ook terugkoppelen aan de Kamer en de communicatie hierover richting consumenten starten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1

Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet.

Vraag 2

Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?

In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht.

Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment.

Vraag 4

Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Erfpachtkorting «groene» woning»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties korting op bouwgrond kunnen krijgen van de gemeente? Voor welke bouwprojecten geldt dit? Hoe verhoudt dit zich tot de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties?2

Dat klopt. In de beschikking van 2009 stelt de Europese Commissie dat verkoop van overheidsgrond door gemeenten tegen een prijs onder de marktwaarde kan worden gezien als geoorloofde steun wanneer dit gebeurt ten behoeve van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) die door de corporaties worden uitgevoerd (sociale verhuur). De DAEB is – in lijn met de EC-beschikking en de DAEB-regels uit 2012 – gedefinieerd in artikel 47 van de Woningwet.

Vraag 3

Klopt het dat er voor woningcorporaties een uitzondering geldt betreffende de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en afkoopsom? Zo ja, waarom is dit? Hoe verhoudt dit zich tot de bovengenoemde uitspraak van de Europese Commissie?

Het College van burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam heeft 9 mei jongstleden besloten dat alle locaties en gebouwen met bestemming «sociale huurwoning» geen mogelijkheid hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij verkoop van sociale huurwoningen door onder meer corporaties aan particulieren, ontstaat in geval van een bestemmingswijziging naar «koopwoning» wel de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Omdat de particuliere eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is geen sprake van een voordeel voor corporaties in Europeesrechterlijke zin. Derhalve is geen sprake van een relatie met de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties te maken.

Vraag 4

Zijn er in andere gemeenten voorbeelden waarin woningcorporaties een uitzonderingspositie hebben met betrekking tot erfpacht? Zo ja, welke voorbeelden? Hoe verhouden die voorbeelden zich tot elkaar?

Er zijn hiervan bij mij geen voorbeelden bekend. Het gebruik van erfpacht komt voornamelijk in Amsterdam op grote schaal voor.

Vraag 5

Hoe wordt het voordeel dat een woningcorporatie heeft gehad van een lagere grondprijs, overstap of afkoopsom verrekend in verhouding tot de ontvangen staatsteun, als een woningcorporatie een woning verkoopt op de vrije markt? Klopt het dat die woningcorporatie dan een deel van de ontvangen staatsteun moet terugbetalen aan de gemeente?

Tenzij de gemeente hierover zelf andere afspraken heeft gemaakt, hoeft de corporatie niet een deel van de verkoopopbrengst te betalen aan de gemeente. De staatssteun mag alleen gegeven worden voor woningen in de DAEB-tak van de corporatie. Indien een woning die werd ingezet voor de DAEB wordt verkocht moet de opbrengst daarvan worden gebruikt voor de DAEB-tak, waarmee een eventueel eerder voordeel van bijvoorbeeld een lagere grondprijs behouden blijft voor de DAEB.
De gemeente Amsterdam heeft hier specifieke afspraken over gemaakt. In de gemeente Amsterdam geldt dat bij verkoop van een (sociale) huurwoning een erfpachtafdracht aan de gemeente wordt betaald voor een bestemmingswijziging naar koopwoning.

Vraag 1

Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst.

Vraag 3

Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2

De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5

Vraag 4

Wat bent u voornemens voor starters te doen?

Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?

De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen.

Vraag 3

Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?

Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.