Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen»?1

Het bericht is mij bekend. Uit cijfers van de Waarderingskamer komt naar voren dat in de periode juni 2014 tot en met september 2018 bij 95 gemeenten op enig moment sprake was van een onvoldoende zorgvuldige uitvoering van de Wet WOZ en derhalve van een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer.
De oorzaken van deze negatieve beoordeling door de Waarderingskamer zijn divers. Zoals beschreven in de onderzoekrapportages van de Waarderingskamer scoort een groot deel van deze gemeenten onvoldoende op het bijhouden van de registratie van objectenkenmerken. Een andere veelvoorkomende oorzaak voor een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer is gelegen in achterstanden die gemeenten hebben bij bijvoorbeeld het afhandelen van bezwaarschriften, het verzenden van beschikkingen of het aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ. Verder was bij een aantal gemeenten die op enig moment in de afgelopen vier jaar een onvoldoende scoorden, sprake van een overgang naar een gemeentelijk samenwerkingsverband of een gemeentelijke herindeling. Een dergelijke overgang blijkt regelmatig te leiden tot tijdelijke achteruitgang in de kwaliteit van de werkzaamheden en/of tot achterstanden in de processen. Uit de gegevens van de Waarderingskamer komt naar voren dat bij veel van de samenwerkingsverbanden het algemeen oordeel na enige tijd weer op een acceptabel niveau ligt.
Slechts bij één gemeente en bij één gemeentelijk samenwerkingsverband was sprake van structurele problemen, dat wil zeggen dat de Waarderingskamer gedurende de gehele periode 2014–2018 een onvoldoende beoordeling heeft gegeven aan de uitvoering van de Wet WOZ. Met beide organisaties zijn heldere verbeterafspraken gemaakt, die tot op heden goed worden opgevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat in de afgelopen vier jaar in bijna honderd gemeenten fouten zijn gemaakt bij het vaststellen van de WOZ-waarde? Wat ligt volgens u ten grondslag aan deze fouten en waarom lukt dit in andere gemeenten wel? Zijn er gemeenten waar dit probleem structureel lijkt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeveel gevallen is de WOZ-waarde van woningen te hoog is vastgesteld? Zijn hier correcties op gekomen en zijn de desbetreffende eigenaren daar voor gecompenseerd? Zo ja, hoe?

Het precieze aantal gevallen is mij of de Waarderingskamer niet bekend. Wel kan het volgende gezegd worden. Er zijn ruim 8,5 miljoen objecten. Uit de cijfers van de Waarderingskamer (feiten over de WOZ) blijkt dat in 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) ten aanzien van 2,1% van de woningen bezwaar is ingediend, waarvan 43,3% geheel of gedeeltelijk is gehonoreerd. In totaal is voor 0,9% van de woningen in 2017 de WOZ-waarde aangepast. Het gaat hierbij niet enkel om bezwaar tegen te hoge waarden. Voor een gedeelte betreft dit correcties naar aanleiding van bezwaar van de belanghebbende dat de WOZ-waarde te laag was vastgesteld, waarbij de correctie derhalve bestond uit een verhoging van de WOZ-waarde. Na bezwaar en beroep is het verschil met de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde in totaal landelijk –0,13%.
Bij haar onderzoeken heeft de Waarderingskamer niet geconstateerd dat er gemeenten zijn waar de WOZ-waarden van woningen systematisch te hoog (of te laag) worden vastgesteld. Indien een gemeente naar aanleiding van een bezwaar constateert dat een WOZ-waarde te hoog is, wordt deze gecorrigeerd. Alle belastingen die gebaseerd zijn op deze WOZ-waarde, dienen aangepast te worden aan de gecorrigeerde WOZ-waarde. In die zin wordt de belanghebbende dus «gecompenseerd».

Vraag 4

Voor welke belastingen en heffingen wordt de WOZ-waarde gebruikt? Wat zijn de gevolgen voor de verschillende belastingen en heffingen?

De WOZ-waarde wordt als heffingsmaatstaf gebruikt bij de volgende belastingen:
De WOZ-waarde kan ook worden gebruikt als heffingsmaatstaf voor de rioolheffing, forensenbelasting en de Bedrijfsinvesteringszone heffing. Verder wordt de WOZ-waarde gebruikt bij de winstberekening van ondernemingen, waarbij voor de afschrijving op gebouwen de «bodemwaarde» van belang is, en die wordt bepaald door de WOZ-waarde. Een inschatting van «de gevolgen» voor de belastingopbrengsten is opgenomen in bijlage 2 bij het Jaarverslag 2017 van de Waarderingskamer.

Vraag 5

Kunt u uiteenzetten wat het verschil is tussen een beoordeling van de Waarderingskamer van één of twee sterren? In hoeverre kunt u garanderen dat bij twee sterren het juiste bedrag aan belasting wordt betaald?

Het algemeen oordeel «moet dringend worden verbeterd» geeft één ster en is van toepassing op een gemeente (1) waar de gegevens en taxaties nog van onvoldoende kwaliteit zijn, (2) die op cruciale onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en (3) die nog onvoldoende maatregelen heeft getroffen voor adequate aansturing en kwaliteitsbeheersing van de werkzaamheden. De Waarderingskamer stemt bij dergelijke gemeenten niet in met het verzenden van de WOZ-beschikkingen. Dit houdt in dat deze gemeenten geen WOZ-beschikkingen en OZB-aanslagen mogen versturen, totdat de kwaliteit van de taxaties is verbeterd en aantoonbaar voldoet aan de kwaliteitseisen van de Waarderingskamer. Dit heeft er de afgelopen jaren regelmatig toe geleid dat gemeenten pas enkele maanden later de WOZ-beschikkingen verstuurden, nadat de afgesproken verbeteringen bereikt waren. Het heeft er tot nog toe niet toe geleid dat een gemeente een heel jaar geen beschikkingen heeft kunnen versturen.
Met gemeenten die op enig moment een oordeel van één ster hadden, zijn afspraken gemaakt op bestuurlijk niveau over de noodzakelijke verbeteringen. De voortgang en de resultaten van de genoemde verbeteracties worden door de Waarderingskamer intensief gevolgd. Zolang er geen sprake is van aantoonbare significante verbeteringen zal de Waarderingskamer niet instemmen met het versturen van de WOZ-beschikkingen.
Het algemeen oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» geeft twee sterren en is van toepassing op een gemeente (1) waar de WOZ-uitvoering op onderdelen moet worden verbeterd en (2) die op één of meer belangrijke onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. De gewenste verbetering kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de tijdigheid van bekend maken van WOZ-waarden, de snelheid van afhandelen van bezwaren, de volledigheid van de gemeentelijke administratie en de kwaliteitszorg rond de bij de taxatie gebruikte objectkenmerken.
Er zijn op dit moment 26 gemeenten die van de Waarderingskamer een beoordeling van twee sterren hebben gekregen. Deze gemeenten staan onder «verscherpt toezicht», wat betekent dat de Waarderingskamer verbetermaatregelen afspreekt met deze gemeenten en met grotere frequentie inspecties uitvoert om te controleren of de beoogde verbeteringen daadwerkelijk bereikt worden. Bij deze beoordeling worden afspraken gemaakt over de benodigde maatregelen en wordt een planning voor de noodzakelijke verbeteracties gemaakt. Verder vindt bij deze beoordeling ook een gesprek met de verantwoordelijke bestuurder plaats. Het gevolg van verscherpt toezicht is dat de Waarderingskamer de gemeente of het samenwerkingsverband meerdere keren per jaar bezoekt en de nakoming van de gemaakte afspraken volgt.
Wanneer de Waarderingskamer van oordeel is dat in een gemeente de uitvoering van de Wet WOZ nog op onderdelen verbeterd moet worden, kan de Waarderingskamer toch van mening zijn dat de kwaliteit van de nieuwe taxaties wel voldoende geborgd is, zodat de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt kunnen worden aan belanghebbenden. In het algemeen oordeel over de WOZ-uitvoering worden immers veel meer aspecten van de WOZ-uitvoering beoordeeld dan alleen de kwaliteit van de taxaties. Bij gemeenten met het oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» (verscherpt toezicht) wordt de kwaliteit van nieuwe taxaties extra zorgvuldig door de Waarderingskamer beoordeeld door middel van een intensief onderzoek.

Vraag 6

Deelt u de mening dat «het op orde brengen (...) niet op korte termijn mogelijk is», geen reden mag zijn om geen sancties op te leggen aan desbetreffende gemeenten, daar Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid. Om die reden kent de Wet WOZ ook een toezichthouder, de Waarderingskamer. Het oordeel welke sancties op welk moment worden toegepast is aan de Waarderingskamer. Ik kan mij voorstellen dat, gelet op de samenstelling van dit zelfstandig bestuursorgaan, een zorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt aan de manier waarop de Waarderingskamer intervenieert. Daarbij zullen ongetwijfeld doelmatigheid en doeltreffendheid een rol spelen. Uit de evaluatie met betrekking tot de doelmatigheid en doeltreffendheid van het functioneren van de Waarderingskamer over de periode 2011–2016, is naar voren gekomen dat het toezicht op de Wet WOZ door de Waarderingskamer adequaat functioneert.2

Vraag 7

Welke maatregelen zijn er de laatste jaren genomen om de vaststelling van WOZ-waarden door gemeenten te verbeteren? Bent u naar aanleiding van dit nieuwsbericht voornemens om extra maatregelen te nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke?

Voor de maatregelen die de laatste jaren genomen zijn, verwijs ik naar de jaarverslagen van de Waarderingskamer die, nadat ze door mij zijn goedgekeurd, ook aan uw Kamer zijn aangeboden. Ik zie vooralsnog geen aanleiding om extra maatregelen te nemen. In dit kader verwijs ik eveneens naar de recente evaluatie van de Waarderingskamer.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Sterke groei woningwaarde derde jaar op rij»1 en «Huizenprijzen stijgen in juli met 9%»?2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de huidige stijging van huizenprijzen de ramingen ruimschoots overtreft?

Er is inderdaad sprake van een verschil tussen de verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2018 die eind 2017 geraamd werd en momenteel verwacht wordt. Eind 2017 bedroeg de geraamde stijging 7% op jaarbasis. Op basis van de «Stand van de WOZ 2018» (Waarderingskamer, 2018) zal de stijging nu naar verwachting ongeveer 8,5% op jaarbasis zijn. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen, waarbij de ontwikkeling van de WOZ-waarde enigszins achterloopt op de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster. Een grotere geraamde toename in de WOZ-waarde correspondeert dan ook met de ontwikkelingen in de markt.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft het feit dat huizenprijzen sneller dan verwacht zijn gestegen voor de raming van extra opbrengsten voor de schatkist, die voortvloeien uit het uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld door de afschaffing van de zogenoemde Wet Hillen?

Ten aanzien van huizenprijzen en het EWF is van belang om op te merken dat het EWF-percentage3 gekoppeld is aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Als de huizenprijzen stijgen, daalt het EWF-percentage en vice versa. Mede daardoor is de geraamde opbrengst voor het EWF per saldo niet gewijzigd. In de Miljoenennota voor 2018 werd een opbrengst geraamd van € 3,3 miljard voor 2018, in de miljoenennota voor 2019 wordt ongeveer eenzelfde bedrag (€ 3,4 miljard) geraamd voor 2019. Tot slot merk ik op dat volgens de begrotingsregels mee- en tegenvallers als gevolg van economische ontwikkelingen, bijvoorbeeld een anders dan geraamde huizenprijsontwikkeling, ten bate of ten laste komen van het saldo en dus de staatsschuld.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van deze, sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van het Eigen Woning Forfait (EWF)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van de onroerendezaakbelasting (OZB) voor Gemeenten?

De tarieven voor de onroerendezaakbelasting (ozb) worden door gemeenten autonoom vastgesteld. Over het algemeen houden de gemeenten de jaarlijkse totale ozb-opbrengsten relatief stabiel in reële termen. Dit leidt ertoe dat bij stijgende WOZ-waarden de ozb-tarieven gematigd worden en bij dalende WOZ-waarden de ozb-tarieven stijgen. De WOZ-waarde waarover de ozb berekend wordt is afhankelijk van de waarde van de onroerende zaak bij aanvang van het voorgaande jaar. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om bij de vaststelling van de ozb-tarieven de ontwikkelingen op de huizenmarkt mee te nemen.

Vraag 6

Verwacht u een toename van de woningbouwproductie als gevolg van de gestegen prijzen, uitgaande van elasticiteit in de markt? Indien nee, waarom niet?

De huizenmarkt in Nederland functioneert op de korte termijn als een voorraadmarkt. Dat betekent dat het aanbod zich niet meteen aanpast aan een veranderende vraag. Dit is ook logisch. Er zit normaal gesproken redelijk wat tijd tussen de aanvraag van een bouwvergunning en bouwrijp maken van het bouwterrein tot oplevering van de eerste huizen. Op de lange termijn heeft het aanbod meer kans om zich aan te passen aan de vraag.
Hoe snel het aanbod zich aanpast aan de vraag is volgens het CPB afhankelijk van de tijdsperiode waarnaar gekeken wordt. Het CPB constateerde in een studie4 vorig jaar dat er grote verschillen bestaan tussen de perioden 1995 – 2007 en 2008 – 2016. De prijselasticiteit van het woningaanbod in Nederland – de toename van het aanbod gegeven een toename van de woningprijs – was zeer laag tot aan de crisis. Tijdens en net na de crisis, toen de vraag afnam en veel projecten stil werden gelegd, was de elasticiteit echter zeer hoog. Het is op dit moment nog te vroeg om iets te kunnen zeggen over de elasticiteit de afgelopen jaren, toen huizenprijzen weer fors stegen.

Vraag 7

Kunt u voorrekenen op welke wijze de sneller dan verwachte stijging van huizenprijzen, via de WOZ-waardes, leiden tot extra verlaging van het EWF-tarief?3

Voor 2019 is de formule als volgt:
Voor 2018 bedroeg het onafgeronde EWF-percentage 0,7379%. De huurprijzen stijgen in 2019 naar verwachting met 2,3%. Vorig jaar bedroeg de raming voor de stijging van de WOZ-waarde in 2019 gemiddeld 7,0%. Op basis daarvan werd het EWF-percentage geschat op onafgerond 0,7055%. Afgerond ten gunste van de belastingplichtige wordt dit percentage dan 0,70%. De meest recente raming van de stijging van de WOZ-waarde voor 2019 bedraagt 8,5%. Dit leidt tot een onafgerond percentage van 0,6957%, afgerond naar beneden wordt dit 0,65%. Hieruit blijkt dus dat een hogere stijging van de WOZ-waarde resulteert in een lager EWF-percentage voor de belastingplichtige.

Vraag 8

Wanneer wordt het EWF-tarief extra verlaagd als gevolg van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer dat in 2018 meer dan 32% van de bezwaren tegen WOZ-beschikkingen worden ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden?1 Wat is uw mening over deze groei (in 2017 betrof dit ongeveer 30%)?

Ja, ik ben op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer. De toename van het aantal bezwaren tegen WOZ-beschikkingen ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden, is mij bekend. Net als de Waarderingskamer ben ik voorstander van een laagdrempelige toegang tot bezwaar, waarbij de belanghebbende kan kiezen of hij zelf bezwaar maakt of dit door een gemachtigde laat doen.
De Waarderingskamer heeft aangegeven dat bij bezwaren die zijn ingediend door gemachtigden die werken op basis van «no-cure-no- pay», ongewenste praktijken voorkomen. Deze signalen bereiken mijn ambtgenoten van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook in toenemende mate omdat de problematiek ook raakt aan andere beleidsterreinen, zoals de parkeerbelastingen en de belasting van personenauto’s en motorrijwielen (BPM) ingeval van import van gebruikte auto’s. Zowel bij het niet betalen van parkeerbelasting als de import van gebruikte auto’s blijkt een groep ondernemers namens kentekenhouders massaal bezwaar en beroep in te dienen tegen de naheffingsaanslag parkeerbelasting dan wel de (eigen) BPM-aangifte, zelfs in die gevallen waarbij het te behalen belastingvoordeel klein is. Net zoals bij de WOZ is er ook in dit geval een verdienmodel ontstaan. In de brief van de Staatssecretaris van Financiën d.d. 5 juli 2018 is de problematiek ten aanzien van de BPM aan de orde gekomen.
Mijn ambtgenoten en ik zullen de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen laten onderzoeken. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek zal worden bezien welke oplossingen voor de problematiek in de rede liggen.

Vraag 2

Bent u voornemens gehoor te geven aan de oproep van de Waarderingskamer om, samen met gemeenten en anderen, een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de stevige groei van de commerciële bezwaarmakers en de misstanden die de Waarderingskamer aantreft? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid in dit onderzoek de vraag naar de bedragen die gemeenten betalen aan proceskostenvergoedingen en de administratieve kosten te betrekken? Bent u bereid (macro) inzichtelijk te maken wat het financiële voordeel is voor de belanghebbende bij een toegewezen bezwaar in relatie tot de vergoeding die het commerciële bedrijf direct of indirect ontvangt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u nu al om op te treden tegen de door de Waarderingskamer geconstateerde misstand dat belanghebbenden een doorlopende machtiging wordt voorgelegd op basis waarvan ze «no-cure, no-pay» bedrijven? Is er naar uw mening op dit moment sprake van voldoende consumentenbescherming bij dit type dienstverlening?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe oordeelt u over de gesignaleerde praktijken dat «no-cure, no-pay» bureaus verenigingen sponsoren op basis van het aantal leden dat via hen een bezwaar indient? Welke middelen heeft u om verenigingen te waarschuwen voor dergelijke mogelijk nadelige praktijken en bent u bereid deze in te zetten?

Hierbij benaderen bureaus belanghebbenden en adviseren zij ze om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking van hun woning. Daarbij wordt belanghebbende de mogelijkheid gegeven om een vereniging op te geven waaraan het bureau bij een gewonnen zaak een deel van de proceskosten zal betalen. Het kan goed zijn dat de vereniging in kwestie op voorhand niet op de hoogte is van de afspraak tussen bureau en belanghebbende. Verenigingen hoeven dit ook niet te weten. Het staat partijen namelijk vrij om afspraken te maken over de voorwaarden waaronder de belanghebbende de opdracht aan het bureau verstrekt. Daarom staan mij geen middelen ter beschikking om hierin te treden.

Vraag 5

Is de conclusie gerechtvaardigd, gezien de gestage groei van het aantal «commerciële» WOZ-bezwaren, dat de voorlichtingsactiviteiten die gemeenten uitvoeren op dit vlak geen of onvoldoende effect hebben en dat om die reden nadere actie vereist is? Beschikt u over gegevens over de mate waarin «commerciële» bezwaren effectiever zijn dan bezwaren van belanghebbenden in persoon en kunt u die met de Kamer delen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Welk beeld heeft u van de zorgvuldigheid waarmee gemeenten komen tot WOZ-beschikkingen? Is de doelstelling dat alle Nederlandse gemeenten aangesloten zijn bij de Landelijke voorziening WOZ inmiddels gerealiseerd?

De Waarderingskamer is toezichthouder en controleert in die hoedanigheid periodiek de kwaliteit van de WOZ-waardering door gemeenten. Voordat gemeenten de WOZ-waarden (per WOZ-beschikking) aan belanghebbenden bekend maken, moeten zij de Waarderingskamer vragen hiermee in te stemmen. Voordat de Waarderingskamer instemt beoordeelt zij de resultaten uit verschillende controles die recent bij de gemeente zijn uitgevoerd. Daarnaast worden de conclusies uit de eigen kwaliteitscontroles door gemeenten beoordeeld (bijvoorbeeld op basis van een analyse van kengetallen). Afhankelijk van de grootte van de gemeente, de resultaten uit eerdere controles en op basis van een willekeurige steekproef voert de Waarderingskamer bij een aantal gemeenten in de vorm van een inspectie een meer intensieve beoordeling van de kwaliteit van de taxaties uit.
In de periode december 2017 tot maart 2018 voerde de Waarderingskamer 119 onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in 100 gemeenten uit. Het totaal aantal WOZ-objecten binnen deze gemeenten bedraagt ongeveer 3,5 miljoen. Nederland telt in totaal ongeveer 8,9 miljoen WOZ-objecten. Bij 7 gemeenten hebben tekortkomingen ertoe geleid dat WOZ-beschikkingen pas na het verstrijken van de wettelijke termijn van 8 weken zijn beschikt.
Het algemene beeld hieruit is aldus dat de waardering op een juiste wijze plaatsvindt. Gemeenten die kwalitatief onvoldoende scoren worden hier door de Waarderingskamer op gewezen en kunnen in het uiterste geval zelfs worden gesanctioneerd door een tijdelijk verbod tot het opleggen van WOZ-beschikkingen. Desalniettemin was in deze gevallen de kwaliteit op orde op het moment dat de WOZ-beschikkingen werden beschikt.
Onlangs is de laatste gemeente aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ. Hierdoor zijn sinds kort alle WOZ-waarden van woningen vrij toegankelijk voor iedereen in het WOZ-waardeloket, waardoor de beoordeling van de WOZ-waarde van een woning door belanghebbenden mogelijk wordt door vergelijking met andere woningen. Hiermee wordt een volgende stap gezet in de kwaliteit van de WOZ-waardering van woningen.

Vraag 7

Welke mogelijkheid biedt de invoering van de Omgevingswet om een loket in te richten waar inwoners de gegevens van hun onroerende zaak kunnen inzien en corrigeren? Welke ervaringen zijn op dit vlak opgedaan in individuele gemeenten? Op welke wijze kunt u deze ervaring onder de aandacht brengen van andere gemeenten?

De invoering van een OZB-loket zit niet in de scope van de Omgevingswet en het hierbij behorend Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Naar aanleiding van het BIT-advies2 over het DSO is dit voorjaar in een bestuurlijk overleg met het Rijk, de VNG, het IPO en de UvW een nieuw basisniveauvastgesteld voor het DSO dat gereed moet zijn bij de inwerkingtreding van de wet. Afgesproken is om de voorziene inhoudelijke vulling van het DSO-LV (DSO Landelijke Voorziening) te faseren en zo de complexiteit in de keten te reduceren. Binnen deze stapsgewijze ontwikkeling worden -vanuit dit basisniveau – alleen koppelingen voorzien met de basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en eventueel de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het is mogelijk dat in een latere fase van het digitaal stelsel (vanaf 2021) koppelingen worden gelegd met andere basisregistraties, zoals de basisregistratie WOZ.
Via het WOZ-waardeloket (https://www.wozwaardeloket.nl/) kan een inwoner reeds gegevens over een woning bekijken (de (ontwikkeling) van de WOZ-waarde en enkele andere kenmerken). Alle gemeenten zijn hier sinds kort op aangesloten. Inwoners kunnen in het geval van foutieve gegevens contact opnemen met de gemeente om deze te laten corrigeren.

Vraag 1

Wilt u naar aanleiding van de beantwoording van de Kamervragen over het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring bij de aankoop van woningen expliciet ingaan op de situatie in Amsterdam?1

Ja.

Vraag 2

Wilt u bij het verdiepend onderzoek dat momenteel plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop het feit betrekken dat het in Amsterdam gebruikelijk is dat de notaris de koopovereenkomst opstelt (en niet de makelaar)?

Het onderzoek kijkt naar de beslissingen die mensen hebben genomen bij de aankoop van hun huis. Dit wordt, wanneer de steekproef groot genoeg is, ook uitgesplitst voor de G4 en de rest van het land. Het onderzoek kijkt niet naar de wijze waarop de koopovereenkomst is opgesteld.

Vraag 3

Wat is uw oordeel over deze zo gegroeide traditie die ook wel bekend staat onder de noemer «het Amsterdams model» nu in vrijwel heel Nederland de makelaar de koopovereenkomst opstelt naar aanleiding van de gevoerde onderhandelingen, maar dat in Amsterdam dat in vrijwel alle gevallen de notaris is?

Het is belangrijk dat het opstellen van de koopovereenkomst zorgvuldig gebeurt. Daarbij hoort dat zowel de koper als verkoper de inhoud van de overeenkomst kennen en goed hebben nagedacht over wat zij hierin willen opnemen. Voor de koper is dat bijvoorbeeld of hij/zij een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring wil opnemen. Zolang het opstellen van de koopovereenkomst goed en onpartijdig gebeurt, zie ik geen aanleiding om een oordeel te geven over welke partij dit doet.

Vraag 4

Klopt het bericht dat de Amsterdamse notarissen de bepaling omtrent de bouwkundige keuring, die dus sinds kort is opgenomen in de modelovereenkomst, niet gebruiken? Zo ja, acht u dat een goede uitzonderingssituatie voor Amsterdam en kent u de redenen en achtergronden?

Ik heb dit nagevraagd bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Zij geeft aan dat notarissen in Amsterdam de bepaling over de bouwkundige keuring gebruiken in het koopcontract. Deze bepaling is momenteel nog niet opgenomen in het standaardmodel dat in Amsterdam door notarissen wordt gehanteerd. De Amsterdamse notarissen zijn wel bezig om dit in het standaardmodel op te nemen en dit zal, naar verwachting, snel het geval zijn.

Vraag 5

Bent u bereid om met Koninklijk Notarieel Broederschap in overleg te treden om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Ja, op dit moment wordt hierover reeds met de KNB gesproken. Ik zal u hierover informeren.

Vraag 6

Bestaan er kwaliteitseisen voor bouwkundige keurders of mag iedereen bouwkundige keuringen doen? Wat is uw visie daarop?

Er zijn geen wettelijke vereisten voor de kwaliteit van bouwkundige keuringen. Er zijn echter wel verschillende initiatieven vanuit het veld voor het stellen van kwaliteitseisen. Voorbeelden hiervan zijn het keurmerk voor kwaliteit van bouwkundige keurders waar brancheorganisatie VastgoedPRO zojuist mee gestart is of de bouwkundige keuringen die via Vereniging Eigen Huis uitgevoerd worden. Indien voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een bouwkundig rapport vereist is als onderbouwing van de aanvraag, stelt het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) eisen aan de inhoud van het bouwkundig rapport. Veel geldverstrekkers volgen de eisen die het WEW stelt aan de inhoud van het bouwkundig rapport, ook voor niet-NHG hypotheken.
Deze initiatieven moedig ik aan en in mijn gesprekken met de branche- en consumentenorganisaties zal ik aandacht hebben voor eventuele obstakels in het tot stand brengen van dergelijke initiatieven. Mijn voorkeur gaat in eerste instantie uit naar het ondersteunen van initiatieven vanuit de sector. Ik vind het belangrijk dat consumenten ook keuzevrijheid hebben op dit gebied.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1 Wat is uw reactie hier op?

Ik ben bekend met dit artikel en herken het beeld dat er verschillen zijn tussen kredietverstrekkers in de mate waarin zij maatwerk toepassen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor starters en senioren om een eigen huis te kunnen financieren en dat maatwerkhypotheken in het bijzonder voor die groepen een uitweg kunnen bieden? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het van belang dat consumenten toegang hebben tot verantwoorde hypotheekverstrekking. De hypotheeknormen in de Regeling Hypothecair Krediet beschermen consumenten tegen overkreditering. In individuele gevallen kan een hogere hypotheek, dan op basis van de hypotheeknormen is toegestaan, verantwoord zijn. Om deze reden biedt de Regeling Hypothecair Krediet kredietverstrekkers ruimte om in individuele gevallen middels maatwerk (de zogeheten explainmogelijkheid) van de inkomensnormen af te wijken. Ook voor starters en senioren kan dit in individuele gevallen verantwoord zijn. Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking en geconstateerd dat starters en senioren in bepaalde situaties tegen belemmeringen aanlopen2. Met de sector zijn hier toen oplossingsrichtingen voor uitgewerkt.

Vraag 3

In hoeverre zijn de regels rondom maatwerk bekend bij hypotheekverstrekkers en hypotheekadviseurs?

Vorig jaar is tijdens het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke klantsituaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Dit betrof senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd worden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten heeft in reactie hierop de eerder genoemde verduidelijking opgesteld. Kredietverstrekkers hebben aangegeven tevreden te zijn met deze verduidelijking. Daarnaast is geconstateerd dat de bepaling over de toetsrente in de Regeling Hypothecair Krediet belemmerend kan zijn voor senioren die een hypotheek afsluiten met een kortlopend leningdeel. De Regeling Hypothecair Krediet is op dit punt aangepast.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. Mijn eerste beeld is dat er nu voldoende duidelijkheid is bij kredietverstrekkers en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen geleid hebben.
In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit het onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de vastgestelde richtlijnen onjuist toe te passen. VEH bevestigt daarnaast dat een aantal kredietverstrekkers nu meer ruimte biedt voor maatwerk, onder meer in de specifieke situaties waarin onduidelijkheid bestond.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de resultaten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH), waaruit blijkt dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers de ruimte die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) sinds 2013 biedt voor maatwerk onvolledig benut, in het bijzonder als het gaat om senioren en starters?

Tijdens het platform maatwerk is onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken. Daarnaast speelt de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. De Kamer zal voor de zomer over de uitkomsten worden geïnformeerd.

Vraag 5

Is het waar dat hypotheekverstrekkers terughoudend zijn met maatwerk voor huizenkopers uit angst voor het onjuist toepassen van de vastgelegde richtlijnen? Is de door de AFM gepubliceerde verduidelijking ontoereikend geweest?2 Zo ja, zou u de AFM willen vragen nieuwe, toereikende verduidelijkingen te publiceren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Welke stappen kunt u nog zetten om maatwerk voor onder andere starters en senioren verder te stimuleren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat is er de reden van dat dertien van de 23 geldverstrekkers het bewust laten afweten op het gebied van maatwerk?

Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk bij hypotheekverstrekking2. Hieruit kwam naar voren dat kredietverstrekkers verschillende factoren meewegen bij het bepalen of zij maatwerk willen aanbieden. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken of hypotheken die verstrekt worden met een Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast speelt soms de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat geldverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters en senioren die hierdoor vaak geen kant op kunnen?

Ik heb geen aanwijzingen dat kredietverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters of senioren. Er zijn wel hypotheekverstrekkers die om verschillende redenen geen maatwerk aanbieden. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging.
De hypotheeknormen beogen overkreditering te voorkomen. Het kan in specifieke situaties onverantwoord zijn om een hypothecair krediet af te sluiten. Ik zou het onwenselijk vinden als senioren en starters geen toegang hebben tot een hypothecair krediet als dit wel verantwoord is. Hiervan is echter geen sprake. Vereniging Eigen Huis (VEH) constateert in het onderzoek dat 43% van de ondervraagde kredietverstrekkers maatwerk biedt. Starters en senioren hebben derhalve keuze om een maatwerkhypotheek af te sluiten.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat geldverstrekkers die over het algemeen wel maatwerk leveren, dit soms niet doen uit angst om de regels te overtreden? Deelt u de mening dat de tot nu toe genomen maatregelen, zoals het Platform maatwerk, niet tot verbetering hebben geleid? Zo nee, waarom niet?

Vorig jaar is door het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke situaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Het ging om senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die wilden verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd werden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in reactie hierop verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn.
De uitkomsten van het platform worden momenteel met de sector geëvalueerd. Ik zal u voor de zomer hierover informeren. Mijn eerste beeld is dat nu voldoende duidelijkheid bij kredietverstrekkers bestaat en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen hebben geleid. In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van VEH naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten van het onderzoek met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit dit onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de regels te overtreden en laten de uitkomsten zien dat het platform tot verbeteringen geleid heeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de strengere hypotheekregels ertoe hebben geleid dat er minder ruimte is voor maatwerk, waardoor vooral starters en senioren in een gedwongen keurslijf zitten? Zo nee, waarom niet?

De regelgeving beschermt de consument tegen overkreditering. Tegelijkertijd is er maatwerk mogelijk indien dit verantwoord is. In het platform is besproken hoe mogelijkheden daadwerkelijk benut kunnen worden. De uitkomsten van het platform hebben geleid tot aanpassingen bij kredietverstrekkers en een flink aantal biedt nu maatwerk aan.

Vraag 6

Wanneer gaat u nu eindelijk eens iets aan de woningmarkt doen en ervoor zorgen dat geldverstrekkers meer gebruik kunnen maken van maatwerk, zodat ook starters en senioren een huis kunnen kopen?

Het platform maatwerk heeft knelpunten rondom maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht. Naar aanleiding van de uitkomsten van het platform is de regelgeving op punten aangepast en verder verduidelijkt. Momenteel evalueer ik de uitkomsten van het platform maatwerk met de sector. Ik zal u hier voor de zomer over informeren.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat iemand voor de aanvraag van een hypotheek afhankelijk is van degene die de aanvraag behandelt? Zo nee, waarom niet? Wat bent u voornemens aan deze willekeur te doen?

De meeste kredietverstrekkers laten een hypotheekaanvraag achtereenvolgens beoordelen door twee verschillende acceptanten. Dit verkleint de kans op fouten tijdens het acceptatieproces en draagt bij aan een voorspelbare beoordeling. In het geval van individueel maatwerk hebben acceptanten minder harde acceptatiekaders en daardoor meer vrijheid in de beoordeling. Dit kan er toe leiden dat er binnen een acceptatieafdeling, in het geval van maatwerk, door verschillende acceptanten anders gekeken kan worden naar wat in een individuele situatie verantwoord is. Ik ben hierover met de sector in gesprek in bijeenkomsten van het platform hypotheken, waar de uitkomsten van het platform maatwerk besproken worden. Mijn eerste beeld daarbij is niet dat er sprake is van willekeur. Beoordelingen van maatwerkaanvragen vinden plaats op onderbouwde wijze binnen wettelijke en interne kaders. Kredietverstrekkers dienen een verantwoord krediet te verstrekken. De AFM ziet hier op toe.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten naar aanleiding van het rapport «Gegijzeld in eigen huis», waaruit blijkt dat hypotheekbezitters als gevolg van de aardbevingen in grote problemen komen?1 2

Ja.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over het feit dat vele huiseigenaren geen steun van de bank ervaren wanneer ze daar aankloppen voor hulp?

Uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis» blijkt dat van de respondenten die problemen rondom hun hypotheek hebben of voorzien, ongeveer 1 op de 5 naar aanleiding hiervan contact heeft gehad met de hypotheekverstrekker. Minder dan de helft van deze respondenten gaf aan van hun hypotheekverstrekker begrip voor hun zorgen te hebben ervaren. Ik vind het van belang dat banken meedenken met hun klanten over knelpunten rondom hypotheken.
Hiertoe hebben zij bovendien een zorgplicht. Naar aanleiding van het rapport hebben banken bij monde van de Nederlandse Vereniging van Banken te kennen gegeven dat zij graag in gesprek gaan met Groningse huiseigenaren die problemen met hun hypotheek ervaren, en dat de banken willen meedenken over mogelijkheden om tot een goede oplossing te komen.

Vraag 3

Erkent u dat deze mensen, die door de aardbevingen te maken hebben met waardedaling en slechte verkoopbaarheid van hun huizen, buiten hun schuld om in de financiële problemen komen?

Groningse huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken krijgen met de gevolgen van waardedaling of slechte verkoopbaarheid als gevolg van de aardbevingenproblematiek kunnen hierdoor in de financiële problemen komen. Zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis», is in het geval van financiële problemen vaak sprake van een samenloop van de gevolgen van waardedaling en persoonlijke omstandigheden. Dit levert in veel gevallen stress en onzekerheid op. Het kabinet wil de oorzaken hiervan zoveel mogelijk wegnemen en wil dat de gaswinning uit het Groningenveld nog deze regeringsperiode zo veel mogelijk verder omlaag wordt gebracht. Daarnaast is de inzet de schadeafhandeling snel op gang te brengen op basis van het nieuwe publiekrechtelijke schadeprotocol en vindt intensief overleg plaats met de regio om te komen tot structurele oplossingen voor de schadeafhandeling, de versterking van woningen en het toekomstperspectief van de regio.

Vraag 4

Erkent u dat het buitengewoon treurig is dat mensen die al zoveel zorgen hebben om de aardbevingen ook deze problemen te verduren krijgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid tot een volledig onderzoek naar deze problematiek, om een beeld te krijgen van de omvang van de groep huiseigenaren in het aardbevingsgebied die te maken hebben met waardedaling en onverkoopbaarheid?

Zorgen over waardedaling en onverkoopbaarheid kunnen een grote impact hebben op het welzijn van bewoners. Effecten van de aardbevingenproblematiek op de woningmarkt in het gebied hebben dan ook de aandacht van het kabinet.
Op verzoek van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) doet het CBS onderzoek naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid en de verkoopprijzen van woningen rondom het Groningenveld en rapporteert het hier elk half jaar over. Uit het meest recente CBS-rapport (bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 389) blijkt dat, hoewel de woningmarkt in Groningen net als in de rest van Nederland aantrekt, deze zich in gebieden met gemiddeld tot veel schade minder goed ontwikkelt dan in de onderzochte referentiegebieden. De mate waarin sprake is van waardedaling in het aardbevingsgebied verschilt dus lokaal en daarbij ook individueel, mede afhankelijk van het soort woning en of deze zich in een krimpgebied bevindt. Daarnaast is de aard van de problematiek waar huiseigenaren in het gebied mee te maken kunnen krijgen divers, zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis».
Om huiseigenaren te ondersteunen zijn er verschillende regelingen. Bewoners die geconfronteerd worden met onverkoopbaarheid van hun huis als gevolg van de aardbevingen kunnen zich aanmelden voor het Koopinstrument. Bij de aankoop van woningen wordt hierin voorrang gegeven aan bewoners met knelpunten door medische of partner-gerelateerde omstandigheden, gezinsuitbreiding of werk elders. Voor huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken hebben met gevolgen van waardedaling door het aardbevingsrisico in het gebied bestaat er daarnaast de Waarderegeling van NAM. Bewoners die in ernstige problemen komen door bijvoorbeeld een hypotheekrestschuld bij verkoop, kunnen mogelijk terecht bij de Commissie Bijzondere Situaties.
De vraag hoe in de toekomst moet worden omgegaan met schade die is toe te schrijven aan waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied is onderdeel van de gesprekken die ik met de regio voer. De recente rechterlijke uitspraak dat waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico ook als er geen sprake is van fysieke schade of verkoop van de woning vergoed dient te worden, wordt hier vanzelfsprekend bij betrokken.

Vraag 6

Bent u bereid een goede regeling te treffen voor deze specifieke groep huiseigenaren? Zo ja, op welke termijn kunt u de gedupeerden en de Kamer hierover informeren? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen dat deze mensen het hoofd boven water houden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een huis kopen onder voorbehoud van keuring de standaard wordt?1

Ja

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke delen van het land de problematiek zich voordoet dat verkopers wensen dat kopers afzien van enig voorbehoud?

In de brief die ik op 24 januari aan de Kamer gestuurd heb, heb ik aangegeven dat op dit moment een verdiepend onderzoek plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop.2 In dit onderzoek wordt onder meer gekeken wat de redenen zijn dat consumenten afzien van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring in de koopovereenkomst en hoe zij het risico dat zij hiermee eventueel lopen inschatten. Hierin wordt ook gekeken of het gebruik van voorbehouden verschilt in het land. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten van het onderzoek en daarbij ook ingaan op de vraag of er verschillen in het land zijn in het gebruik van voorbehouden.

Vraag 3

Denkt u dat de problematiek die zich met name voordoet in gebieden waar veel vraag en weinig aanbod is, hiermee opgelost is? Zo ja, op welke feiten en gegevens baseert u die gedachte? Zo nee, in welke mate zal dit een oplossing bieden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de visie dat in de bestaande contractvrijheid, verkopers nog steeds hun huis kunnen aanbieden onder de voorwaarde dat geen voorbehoud gemaakt mag worden?

Het modelkoopcontract waar nu het voorbehoud op financiering en bouwkundige keuring standaard in opgenomen staan, wordt veel gebruikt in de sector. De uiteindelijke beslissing blijft bij de kopers en verkopers om deze voorbehouden wel of niet op te nemen in de koopovereenkomst, daarmee blijft de contractvrijheid intact. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te gegeven waar afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het afzien van voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring is dan zichtbaar, waarmee het bewustzijn bij kopers wordt versterkt.

Vraag 5

Deelt u de visie dat potentiële kopers het recht zouden moeten hebben om te allen tijde een bouwkundige keuring te eisen? Zo ja, bent u bereid daartoe voorstellen aan de Kamer te doen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken in welke mate het nu voorgestane nieuwe modelkoopcontract ook daadwerkelijk wordt toegepast?

Om dit te onderzoeken, is een overzicht nodig van afgesloten koopovereenkomsten. Ik ben bereid om in gesprek te gaan met de brancheorganisaties van makelaars om hen te vragen of zij deze cijfers hebben of dit anders te willen onderzoeken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijk in stenen, arm in geld»?1

Ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor senioren om hun overwaarde binnen randvoorwaarden te kunnen verzilveren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel dat het belangrijk is dat senioren onder verantwoorde voorwaarden de mogelijkheid hebben om overwaarde te verzilveren. Aan deze problematiek is aandacht besteed in het platform maatwerk. Ik heb u recentelijk geïnformeerd over deze uitkomsten. Het platform heeft onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking. Hieruit kwam naar voren dat een groep senioren knelpunten ervaart bij het verzilveren van overwaarde middels een aflossingsvrije hypotheek. Het gaat hierbij om senioren met een laag inkomen die op basis van de inkomensnormen in de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) niet de gewenste aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. De leennormen zijn gebaseerd op annuïtaire aflossing, ook wanneer de hypotheek aflossingsvrij is. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat een deel van deze senioren onnodig beperkt wordt door deze annuïtaire toets in de RHK. Kredietverstrekkers hebben de mogelijkheid om middels individueel maatwerk van deze annuïtaire toets af te wijken en te toetsen op werkelijke lasten, maar gaven aan het onduidelijk te vinden wanneer dit is toegestaan. Naar aanleiding van het platform heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) verduidelijkt wanneer een toets op werkelijke lasten verantwoord kan zijn. De sector heeft aangegeven dat de verduidelijking die is gegeven door de AFM werkbaar is. en ik ontvang verschillende signalen dat kredietverstrekkers bezig zijn om hun acceptatiebeleid op dit punt aan te passen.

Vraag 3

Deelt u de mening van de econoom in overheidsdienst, genoemd in het artikel, dat de groep van senioren die de overwaarde niet kan inzetten als oudedagsvoorziening, «een kurk die de rest van de woningmarkt tegenhoudt» is en de doorstroom belemmert? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende manieren om overwaarde te verzilveren. Indien gewenst is het mogelijk om overwaarde vrij te maken door de woning te verkopen en te verhuizen naar een andere woning. Tijdens het platform maatwerk heb ik signalen gekregen dat er onvoldoende maatwerk wordt aangeboden aan senioren met een laag inkomen die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning, maar dit niet kunnen in verband met de inkomenscriteria in de RHK. Kredietverstrekkers gaven aan het onduidelijk te vinden in welke situaties maatwerk is toegestaan. Daarom heeft de AFM verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn zodat doorstroming niet onnodig wordt belemmerd.

Vraag 4

Hoe kan het dat na het aannemen met algemene stemmen van de motie-Aukje de Vries/Ronnes over meer ruimte om aan senioren een hypotheek te verstrekken, er nog geen stap lijkt te zijn gezet?2

Er is invulling gegeven aan deze motie tijdens het platform maatwerk. In het platform zijn knelpunten voor maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht, waaronder aan senioren. In goede samenwerking met het Ministerie van Financiën, de AFM en de sector zijn oplossingen voor de geconstateerde knelpunten gevonden. Voor de zomer heb ik u geïnformeerd over de uitkomsten van het platform maatwerk. Het is nu belangrijk dat deze oplossingen doorgevoerd worden in het acceptatiebeleid, zodat de geconstateerde belemmeringen weggenomen worden. Dit heeft tijd nodig, maar mij bereiken inmiddels steeds meer signalen dat hypotheekverstrekkers met de oplossingen aan de slag zijn en concrete aanpassingen in het acceptatiebeleid hebben doorgevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de Nationale Hypotheekgarantie een aanjagende rol kan spelen, al dan niet met het verstrekken van een garantie? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De sector heeft aangegeven positief te zijn over het platform maatwerk en zou graag zien dat het platform wordt voortgezet. Hierbij is de wens aangegeven om het platform te verbreden en ook andere knelpunten rondom hypotheekverstrekking te bespreken. Ik heb besloten hier invulling aan te geven door jaarlijks een platform hypotheken te organiseren. In de komende platformbijeenkomst wordt opnieuw aandacht gegeven aan het verzilveren van overwaarde. Mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking aan senioren rondom opeethypotheken zullen dan op de agenda staan. Indien hier aanleiding voor is, zal ook bekeken worden of een rol voor de overheid of het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie) wenselijk is. Ik zal u over de uitkomsten van het platform informeren.

Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te zetten in het Platform Maatwerk om het voor senioren mogelijk te maken hun overwaarde te verzilveren? Hoe is de bijeenkomst, waar u dit punt op de agenda heeft gezet, verlopen?3

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de coalitieovereenkomst tussen vijf marktpartijen, de gemeente Rotterdam en vier woningcorporaties? Kunt u deze overeenkomst naar de Tweede Kamer sturen?1

Ja. De overeenkomst treft u als bijlage bij deze brief aan2.

Vraag 2

Waarom is afgesproken om 2.000 particuliere woningen aan te pakken, terwijl er eerder sprake was van de herstructurering van 10.000 particuliere woningen? Hoeveel van deze huizen worden gesloopt en hoeveel gerenoveerd? Hoe gaan de overgebleven 8.000 woningen worden opgeknapt?2

De ambitie om in Rotterdam-Zuid in de periode tot 2031 10.000 particuliere woningen te herstructureren staat onverkort overeind. Dit is ook opgenomen in het NPRZ Uitvoeringsplan 2015–2018.
In de brief aan uw Kamer van 1 juli 2016 (Kamerstuk 30 136, nr. 50) heeft mijn ambtsvoorganger u geïnformeerd over de verbetering van de investeringscondities voor nieuwbouw, sloop en verbouw in Rotterdam-Zuid. Door aanpassingen van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing en een bijdrage van 50 miljoen euro van de gemeente Rotterdam is een impuls gegeven aan de aanpak van ongeveer 600 particuliere woningen in Rotterdam-Zuid, door het afdekken van de onrendabele top. Deze investeringsimpuls was een eerste betekenende stap en heeft bijgedragen aan een beter investeringsklimaat.
Naast extra investeringen in het corporatiebezit is er een toenemende belangstelling van marktpartijen ontstaan om in Rotterdam-Zuid te investeren. De Coalitie-Overeenkomst NPRZ is hiervan het resultaat. Zij maakt onderdeel uit van het bredere investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid. Hierbij worden in totaal 10.000 particuliere woningen aangepakt, de zogenoemde grondige aanpak.
Bij de in de Coalitie-Overeenkomst NPRZ genoemde 2.000 woningen gaat het in beginsel om koopwoningen en niet-DAEB huurwoningen. Deze afspraak is onderdeel van de eerste fase van de grondige aanpak, maar staat niet per definitie gelijk aan de herstructurering van 2.000 woningen, zoals in de vraag wordt gesuggereerd. De coalitie-overeenkomst voorziet ook in het oprichten van een programmacommissie met de marktpartijen, corporaties en de gemeente. In deze commissie worden afspraken gemaakt over het precieze aantal te slopen en te renoveren woningen. De ervaringen die door de partijen in deze eerste fase worden opgedaan worden meegenomen bij de dan nog resterende opgave, waarbij in totaal uiteindelijk 10.000 woningen worden geherstructureerd.

Vraag 3

Hoeveel verkrotte koophuizen worden opgekocht door woningcorporaties en zullen na renovatie, tegen huurprijzen tot de liberalisatiegrens en daarboven, worden verhuurd als huurhuis?

De afspraken hierover worden op lokaal niveau gemaakt en maken deel uit van de in het antwoord op vraag 2 genoemde programmacommissie.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat er geen koopwoningen worden gerenoveerd en daarna worden doorverkocht door woningcorporaties met geld dat is opgebracht door huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet is het mogelijk gemaakt dat corporaties particuliere woningen kopen ten behoeve van herstructurering. Als algemene randvoorwaarde is opgenomen dat niet-DAEB-investeringen moeten bijdragen aan de DAEB-activiteiten en moeten plaatsvinden in een wijk of buurt waar de corporatie reeds bezit heeft. De huurders zullen baat hebben bij herstructurering, omdat de leefbaarheid van de wijk hierdoor wordt verbeterd. Over de manier waarop de corporaties dit financieren worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie.
De woningcorporaties die werkzaam zijn in Rotterdam-Zuid zijn – evenals de marktpartijen – voornemens hierbij gebruik te maken van de middelen die voortkomen uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de € 50 miljoen die de gemeente ter beschikking stelt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.

Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.

Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?

Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?

Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw.

Vraag 6

Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Is het experiment met het opkopen van onverkoopbare Groningse huizen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) naar uw mening eerlijk en transparant verlopen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In 2016 heeft de NCG een pilot uitgevoerd om ondersteuning te bieden aan mensen in specifieke omstandigheden met een noodzaak tot verkoop, maar die hun woning niet verkocht krijgen.
Het beschikbare budget van € 10 miljoen bleek ontoereikend om aan alle aanmeldingen tegemoet te komen. Er is daarom een verdeling van het beschikbare budget gemaakt, afgespiegeld aan de huidige woningvoorraad in het gebied. Op deze manier heeft de NCG gemeend het beschikbare budget zo eerlijk mogelijk in te zetten. Hiermee is voorkomen dat er onevenredig veel budget op zou gaan aan relatief dure woningen (met een vraagprijs hoger dan 200.000 euro), waardoor mensen met een goedkopere woning ondergeschikt zouden raken.
Desondanks moet ik vaststellen dat de Nationale ombudsman de NCG en mij aanbeveelt om bij een vervolg van het Koopinstrument meer helderheid te verschaffen over de rol, positie en verantwoordelijkheid van de NCG en hierover duidelijk te communiceren met de Groningers. Dat de communicatie beter kan, kwam ook als aandachtspunt naar voren uit de evaluatie pilot Koopinstrument, uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NCG (Kamerstuk 33 529, nr. 350). De NCG heeft bij de presentatie van deze evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.

Vraag 3

Wat vindt u van de kwalificatie dat er een loterij is gemaakt van de ellende van de Groningers?

Deze kwalificatie doet geen recht aan de pilot Koopinstrument, die als doel had zoveel mogelijk bewoners in specifieke, vervelende omstandigheden te ondersteunen. Zoals aangeven in het antwoord op vraag 2, betrof de pilot Koopinstrument een proef met een afgebakend budget. De pilot heeft inzicht gegeven in de vraag naar en noodzaak van een voorziening als het Koopinstrument. In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34) is tevens het voornemen te komen tot een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument opgenomen. De aanbeveling van de Nationale ombudsman en de uitkomsten van de evaluatie worden daarbij betrokken.

Vraag 4

Was of bent u bekend met het feit dat de werkwijze en de selectiecriteria daarbij onduidelijk waren?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kwamen uit de evaluatie van de pilot Koopinstrument door de TU Delft (Kamerstuk 33 529, nr. 350) al belangrijke aanbevelingen over de communicatie en transparantie.

Vraag 5

Klopt het dat de klacht van een uitgelote huiseigenaar door uw ministerie en de NCG niet is behandeld volgens de reguliere klachtenprocedure van de Algemene wet bestuursrecht? Waarom was dat?

Dat klopt. De klacht is door de klachtbehandelaar met de huiseigenaar besproken, waarbij bleek dat deze geen betrekking had op een gedraging in een bepaalde aangelegenheid, maar op beleidsvoering in het algemeen. De klachtprocedure op grond van Hoofdstuk 9 Algemene wet bestuursrecht ziet niet toe op klachten over beleid en beleidsuitvoering in het algemeen. In het gesprek is aangegeven dat de brief van de huiseigenaar wel inhoudelijk zou worden beantwoord en dit is vervolgens ook gedaan. De huiseigenaar heeft hier vooraf mee ingestemd.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat deze huiseigenaar niet is uitgeloot. De huiseigenaar kwam op basis van de gestelde criteria niet in aanmerking voor opkoop in het kader van de pilot Koopinstrument en heeft daarom niet mee geloot.

Vraag 6

Is het waar dat de juridische status van de afwijzingsbrief die 129 uitgelote huiseigenaren hebben ontvangen niet duidelijk is? Bent u in dit licht bereid om deze afwijzingen te herbezien en te heroverwegen? Zo nee, waarom niet?

Van in totaal 179 aanmeldingen hebben 122 huiseigenaren een afwijzingsbrief ontvangen. Hiervan hebben 41 bewoners deelgenomen in de loting, volgend uit zorgvuldige selectie door de NCG en een adviescommissie waarin ook regionale bestuurders zitting hadden, aan de hand van vooraf bepaalde criteria.2 Het aantal van 129 zoals vermeld in uw vraag herken ik niet.
Ik ben niet van plan afwijzingen te herzien of te heroverwegen. De procedure is naar mijn oordeel eerlijk verlopen. Met één niet-geselecteerde huiseigenaar is een verschil van mening ontstaan over de vraag of de afwijzingsbrief een besluit behelsde, waartegen bezwaar en beroep openstaat. Deze zaak is nu onder rechter.

Vraag 7

Wat is uw reactie op het feit dat de Nationale ombudsman stelt dat de klacht over de opkoopregeling niet op zichzelf staat?

De Nationale ombudsman geeft aan dat bewoners in het gaswinningsgebied zich niet gehoord en gezien voelen als het gaat om de gevolgen van de gaswinning en de wijze waarop de overheid hier mee omgaat. Ik neem dit signaal zeer serieus. Het is mij duidelijk dat de impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied enorm is. Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen om te werken aan het herstellen van het vertrouwen van de Groningers. In lijn met het regeerakkoord ga ik mij samen met alle betrokkenen inzetten voor het versterken van woningen en gebouwen, herstel en preventie van schade en toekomstperspectief voor de regio.

Vraag 8

Wat is uw reactie op het verwijt dat «(b)urgers rekenen op een betrouwbare overheid, maar de overheid blijkt te loten om andermans ellende»? Trekt u zich dit aan?2

Zie de antwoorden op vraag 3 en vraag 6.

Vraag 9

Wat vindt u van de opmerking: «De bestuurlijke spaghetti is in Groningen nog steeds niet van het bord. Van herstel van vertrouwen, een actieve regierol van de rijksoverheid, transparantie en een ruimhartige schadevergoeding is in de praktijk nog geen sprake»? Wat denkt u daaraan te doen?3

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom er na de vele Kamerdebatten, de tientallen moties, de schier oneindige aantallen van mondelinge en schriftelijke vragen, het optuigen van een Centrum Veilig Wonen en het installeren van een Nationaal Coördinator Groningen, nog steeds sprake is van het ontbreken van herstel van vertrouwen en gebrek aan regie van de rijksoverheid? Is het feit dat die regierol ontbreekt naar uw mening de oorzaak van dat gebrek aan transparantie en het ontbreken van het herstel van vertrouwen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied is enorm. De schadeafhandeling en uitvoering van de versterkingsoperatie lopen echter niet zo soepel en voortvarend als gewenst. Samen met de Groningers en alle betrokken partijen streef ik ernaar snel tot oplossingen te komen. Dit is voor het kabinet prioriteit.

Vraag 11

Is het feit dat er nog steeds geen sprake is van een ruimhartige schadevergoeding, gelegen in de nog steeds overheersende invloed van de NAM in Groningen? Zo nee, waarom niet?

De gesprekken over een nieuw schadeprotocol zijn nog gaande. Het is belangrijk dat er snel overeenstemming wordt bereikt, tegelijkertijd moet het protocol zorgvuldig en op een gedragen manier tot stand komen. Alle betrokken partijen, inclusief de NAM, zijn het eens over het uitgangspunt dat de NAM niet langer een rol dient te spelen in het proces van beoordeling van schadeoorzaken en beslissingen over de hoogte van vergoedingen. Het uitgangspunt daarbij is dat de NAM haar financiële verantwoordelijkheid behoudt.

Vraag 12

Bent u bereid met spoed – in plaats van de opkooploterij – voor de getroffen Groningers een «Moerdijk-regeling» (een vangnetregeling met een verkoopgarantie) te ontwikkelen en in te stellen?4 Zo nee, waarom niet?

Zoals opgenomen in het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» wordt de NCG gevraagd een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument uit te werken. Streven is daarbij zoveel mogelijk bewoners te helpen en tegelijkertijd prioriteit te geven aan de gevallen waarin sprake is van sociaalmaatschappelijke of sociaaleconomische knelpunten.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van RTL Nieuws van 4 oktober 2017, waarin een constructie uiteen wordt gezet waarbij ouders een huis kopen, dat huis vervolgens verhuren aan hun kind, waarbij dat kind vervolgens huurtoeslag aanvraagt? Zo ja, wat vindt u van deze constructie?

Ja. Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurlasten van de huur van een woning. In de Wet op de huurtoeslag staan geen beperkingen ten aanzien van een eventuele familierelatie tussen de verhuurder en de huurder.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat dit soort constructies openlijk worden geadviseerd op het internet, zoals op de website van de Consumentenbond1 en op financieel.infonu?2

De advisering via deze websites valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huurtoeslag bedoeld is als ondersteuning ter betaling van de huur voor mensen met een laag inkomen en niet als instrument om familievermogen uit te bouwen?

De regels van huur en verhuur van woonruimte staan in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 4 afdeling 5 BW). In principe is er contractsvrijheid voor partijen. Dus het is aan de contractspartijen om in overeenstemming te komen over de prijs van de woonruimte; voor familierelaties bestaat daarbij geen uitzondering. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de rekenhuur van de woning voor jongeren onder de 23 jaar niet hoger zijn dan € 414,02 en voor personen boven de 23 jaar mag de rekenhuur niet meer bedragen dan € 710,68 (cijfers 2017).

Vraag 4

Welke mogelijkheden bestaan er het bedrag aan huurtoeslag in dit soort situaties te optimaliseren, zodat verhoudingsgewijs een zo groot mogelijk bedrag aan huurtoeslag richting de ouders stroomt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe wordt ervoor gezorgd dat ouders een reëel bedrag aan huur in rekening brengen aan hun kinderen?

De Belastingdienst/Toeslagen houdt in het kader van de rechtmatigheid van de huurtoeslaguitgaven toezicht op de verschuldigde en betaalde huurprijs en servicekosten. In dat kader wordt ook gekeken naar de hoogte van de huurprijs en de stijgingen daarvan. De uitvoering van dit toezicht bestaat uit risicoselectie en thematische toezichtacties.

Vraag 6

Wat vindt u van de constructie waarbij het resterende huurbedrag (huur minus huurtoeslag) door de ouders wordt kwijtgescholden in de vorm van een schenking teneinde te bereiken dat het kind «gratis» huurt, en de ouders vervolgens de huurtoeslag ontvangen teneinde rendement te behalen op de aangekochte woning? Is dit geen belastingontwijking?

Er moet sprake zijn van een daadwerkelijke betaling van de huur (zie bijvoorbeeld uitspraak Raad van State van 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2904 waar bij verhuur door ouder aan kind waar de huurtoeslag werd afgewezen omdat er niet kon worden aangetoond dat er huur werd betaald). Daarnaast mag geen sprake zijn van een constructie waardoor de huurder invloed zou kunnen uitoefenen op de hoogte van de huurprijs.
Alleen diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, wordt als huurder aangemerkt. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huurtoeslag omdat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs.
Het door de ouder feitelijk genoten rendement op het aan het kind verhuurde pand is voor de heffing van de inkomstenbelasting niet relevant. Onder de huidige wetgeving is voor box 3 het forfaitaire rendement van belang, dus is alleen de waarde in het economische verkeer op de peildatum van belang. Daarmee is belastingontwijking niet mogelijk.

Vraag 7

Bent u bereid deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In die gevallen waarbij sprake is van samenspannen tussen huurder en verhuurder, ook binnen familierelaties, om op oneigenlijke wijze gebruik te maken van de huurtoeslag vind ik dit onwenselijk.
Ik zie echter geen uitvoerbare mogelijkheden de huurtoeslagregeling zo aan te passen dat een constructie binnen de wettelijke kaders specifiek voor familiesituaties onmogelijk wordt gemaakt. Een dergelijke regeling zou op gespannen voet komen te staan met het recht op gelijke behandeling zoals onder meer opgenomen in artikel 1 van de Grondwet. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in internationale verdragen. Een huurder die een huurovereenkomst heeft met een familielid zou immers anders behandeld worden dan een huurder die niet huurt van een familielid. Als het te maken onderscheid niet geschikt is om het doel (tegengaan van fraude in dit geval) te bereiken en als het te maken onderscheid niet proportioneel is (geen evenredigheid tussen het nagestreefde doel en de aangetaste belangen), is er sprake van een ongerechtvaardigd onderscheid. Een dergelijk onderscheid zou niet proportioneel zijn, want indien er een normale huurovereenkomst is en de huur wordt wel degelijk betaald, dan zouden die huurders juist benadeeld worden.
Alleen als zou blijken dat er ernstige fraude/ongeoorloofde verrijking plaatsvindt door verhuur van woningen aan familieleden, zou deze afweging anders (kunnen) uitvallen.
Het recht op en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van de financiële draagkracht van de huurder, partner en medebewoners. Het betrekken van het vermogen van verhuurders in de regeling, specifiek als het familie betreft, is voor de huurtoeslagregeling niet relevant en is complex en moeilijk uitvoerbaar.
Voor de inkomstenbelastingheffing van de ouder is de feitelijke opbrengst van het pand niet van belang en wordt heffing van inkomstenbelasting niet gehinderd. Verder kan bij schenkingen het verschuldigd worden van schenkbelasting aan de orde komen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u zich herkennen in de bevindingen van de ombudsman? Zo ja, wat vindt u daarvan? Zo nee, waarom niet?

De Nationale ombudsman heeft een belangrijke rol in het signaleren van onvolkomenheden in de relatie tussen overheid en burger. Ik vind het belangrijk dat onvolkomenheden worden opgelost. Ik neem zijn aanbeveling dan ook zeer serieus zal er op toezien dat er bij een vervolg voldoende helderheid is voor bewoners. De conclusie van de Nationale ombudsman over de wijze van klachtbehandeling in dit specifieke geval deel ik echter niet.

Vraag 3

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop klachten worden behandeld?

De aanbeveling van de Nationale ombudsman richt zich hoofdzakelijk op het verbeteren van de communicatie met bewoners, onder meer over de juridische status van het besluit en de wijze van klachtbehandeling die hieruit volgt. Dit sluit aan op uitkomsten van de evaluatie van de pilot Koopinstrument. Deze evaluatie is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) (Kamerstuk 33 529, nr. 350).
Uit de evaluatie blijkt dat onderdelen van de pilot Koopinstrument bij de start nog niet volledig waren uitgewerkt. Zo was de door de NCG verstrekte informatie over de taxatieprocedure en het daaruit voortvloeiende aanbod niet eenduidig. De onderzoekers van de TU Delft bevelen onder meer aan om de communicatie met indieners van een aanvraag zoveel als mogelijk toe te spitsen op de persoonlijke situatie van de aanvrager en informatie eenduidiger beschikbaar te maken. De NCG heeft bij de presentatie van de evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.
In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34), is opgenomen dat de NCG wordt gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de pilot Koopinstrument. De aanbevelingen uit de evaluatie van de TU Delft en het rapport van de Nationale ombudsman worden bij de uitwerking betrokken.

Vraag 4

Wat gaat u doen om in de toekomst te voorkomen dat het voor getroffene onduidelijk is waar zij terecht kunnen met hun klachten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop er gecommuniceerd wordt over de mogelijkheden die burgers hebben wanneer zij het niet eens zijn met de afwijzing van hun klacht(en)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het signaal van banken, dat ze meer gebruik maken van de mogelijkheden tot maatwerk bij de verstrekking van hypotheken als dat de klant helpt?

Voor de zomer heb ik de Kamer geïnformeerd over de resultaten van het platform maatwerk middels een Kamerbrief en bijgevoegd rapport2. Op basis van een enquête is in kaart gebracht hoe vaak kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen zoals opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Deze mogelijkheden om af te wijken, stelt de kredietverstrekker in staat om maatwerk te leveren wanneer dit in een individuele situatie verantwoord is. In welke mate kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheid om af te wijken, verschilt sterk per kredietverstrekker. De organisatie, scope, business model en ambities van de kredietverstrekker zijn bepalend voor de mate waarin maatwerk wordt toegepast. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er bewust voor om geen gebruik te maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen. Onder kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs werd in 2015 en de eerste helft van 2016 ongeveer in 3,5% van de gevallen afgeweken van de inkomensnormen in de Regeling hypothecair krediet. Het hoogste percentage hypotheken dat was verstrekt door gebruik te maken van een zogenaamde «explainbepaling» bij een kredietverstrekker was 6% in de eerste helft van 2016. Ik herken de signalen dat sommige kredietverstrekkers momenteel bekijken hoe zij de uitkomsten van het platform kunnen vertalen in hun acceptatiebeleid.

Vraag 3

Herkent u ook het signaal van hypotheekadviseurs, die stellen dat banken in de praktijk juist nog erg terughoudend zijn?

Ik herken dit. In de enquête die is gehouden bij het platform maatwerk onder hypotheekadviseurs gaven zij ook het signaal dat kredietverstrekkers terughoudend zijn. Dit betreft niet specifiek de banken. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er vanwege hun businessmodel bewust voor om geen maatwerk aan te bieden. Zo kunnen digitalisering en standaardisering leiden tot efficiëntere hypotheekverstrekking met lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk bemoeilijken. Daarnaast kunnen maatwerkhypotheken een hoger risicoprofiel hebben en minder eenvoudig te financieren zijn op de internationale kapitaalmarkt dan standaardproducten. Aanbieders maken een bewuste keuze over welk type hypotheken of doelgroepen zij bedienen. Uit de enquête kwam naar voren dat van de ingediende explains door hypotheekadviseurs ongeveer 70 procent is gehonoreerd. Overigens gaan ook hypotheekadviseurs verschillend om met maatwerk. De ene hypotheekadviseur is eerder bereid om tijd te investeren om richting de kredietverstrekker te motiveren waarom maatwerk voor de individuele klant passend is dan de andere hypotheekadviseur.
Aan de hand van verschillende casussen is tijdens het platform maatwerk besproken welke knelpunten er zijn met betrekking tot het toepassen van maatwerk. In de Kamerbrief zijn de oplossingen bij de gesignaleerde knelpunten beschreven. Overigens bleek bij het bespreken van een aantal casussen dat kredietverstrekkers terecht terughoudend zijn in de verstrekking van hypotheken omdat in deze gevallen het verstrekken van een hypotheek niet verantwoord is. Het vertalen van deze uitkomsten door kredietverstrekkers in hun acceptatiebeleid vergt bovendien enige tijd.

Vraag 4

Herkent u ook het signaal van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) die stelt dat de regels voor maatwerk helder zijn?

De Regeling hypothecair krediet biedt kredietverstrekkers ruimte om bij individuele huishoudens middels maatwerk van de inkomensnormen af te wijken. Maatwerk is toegestaan mits goed onderbouwd en gedocumenteerd wordt waarom het verantwoord is om van de inkomensnormen af te wijken en de aanleiding om af te wijken een bestendige situatie is (de zogenaamde «explainbepaling»). Deze «explainbepaling» in de regelgeving is open geformuleerd. Hierdoor kunnen kredietverstrekkers in uiteenlopende situaties maatwerk bieden. Het is aan de kredietverstrekker en hypotheekadviseur om te beoordelen of het krediet verantwoord is.
Tijdens het platform maatwerk gaf een deel van de kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat zij in bepaalde situaties onzeker zijn of de onderbouwing voor maatwerk voldoende is. De AFM heeft daarom verduidelijkingen gepubliceerd die inzicht geven in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden3. Kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs hebben aangegeven dat deze verduidelijkingen meer inzicht geven wanneer maatwerk kan worden toegepast. De verduidelijkingen zijn vooraf getoetst bij enkele kredietverstrekkers en zij geven aan deze goed werkbaar te vinden.
Het Rijk en de AFM hebben de afgelopen jaren regelmatig gewezen op de mogelijkheden om maatwerk te bieden. Ook heeft de AFM de sector regelmatig opgeroepen om in gesprek te gaan met de toezichthouder als hij belemmeringen ondervindt bij het verlenen van maatwerk.

Vraag 5

Hoe kan het dat banken, hypotheekadviseurs en de AFM in de media toch zo verdeeld lijken te zijn, terwijl hiervoor juist de «maatwerktafel» in het leven was geroepen? Kunt u uitleggen wat hier precies mis gaat?

Tijdens het platform maatwerk zijn enkele belemmeringen geconstateerd in de hypotheekverstrekking aan met name senioren en starters. De AFM heeft op verzoek van kredietverstrekkers eerdergenoemde verduidelijkingen gepubliceerd. Het vertalen van de uitkomsten van platform maatwerk naar het concrete acceptatiebeleid van een kredietverstrekker kost tijd. Ten minste één kredietverstrekker heeft tot nu toe naar aanleiding van de resultaten van het platform maatwerk het acceptatiebeleid rond senioren aangepast. De komende periode zal ik monitoren hoe de resultaten vertaald worden naar de praktijk. Tijdens toekomstige bijeenkomsten van het platform zal verder het gebruik van maatwerk en het effect van de overeengekomen oplossingen worden besproken.

Vraag 6

Klopt het dat momenteel onduidelijk is hoeveel speelruimte banken mogen gebruiken bij het toepassen van maatwerk? Zo nee, bent u bereid om (eventueel via de maatwerktafel) hier meer duidelijkheid in te verschaffen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Toetst de AFM momenteel ook of banken terecht afzien van de mogelijkheid om gebruik te maken van meer maatwerk? Zo nee, zou dit een goede maatregel kunnen zijn om banken te prikkelen maatwerk vaker toe te passen?

Kredietverstrekkers hebben ter bescherming van de consument de wettelijke verplichting om overkreditering te voorkomen. De AFM ziet daar op toe. Doel is het voorkomen van betalingsproblemen en restschulden bij consumenten. Er bestaat geen verplichting voor kredietverstrekkers om krediet te verstrekken of gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheden in de Regeling hypothecair krediet. Aanbieders hebben een eigenstandige verantwoordelijkheid om te beoordelen of kredietverlening aan een consument verantwoord is en zij kunnen om verschillende redenen besluiten om af te zien van maatwerk. Zo zijn er kredietverstrekkers die de hypotheekverstrekking sterk gestandaardiseerd hebben wat kan leiden tot lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk lastiger maakt. Een verplichting tot maatwerk zal bij aanbieders weer leiden tot hogere kosten die doorberekend worden aan de consument.

Vraag 1

In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1

Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract.

Vraag 2

Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.

Vraag 4

Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?

Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.

Vraag 6

Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?

De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.

Vraag 7

Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.

Vraag 1

Kunt u bevestigen dat het weghalen van een BKR-registratie slechts mogelijk is wanneer er bij het registreren technische fouten gemaakt zijn?

Het verwijderen van een negatieve registratie (een betalingsachterstand) kan uitsluitend als deze registratie of de voortzetting daarvan onterecht is. Onterechte registraties worden soms na minnelijk overleg verwijderd en af en toe na tussenkomst van de rechter. Een onterechte registratie kan het gevolg zijn van het niet correct naleven van de regels voor registratie bij het BKR. Zie voor een voorbeeld van een zaak waarbij de rechter heeft geoordeeld dat een registratie niet terecht was omdat het Algemeen Reglement van het BKR door de kredietverlener niet correct was nageleefd de uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 14 juni 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2364). Ook moet een registratie proportioneel zijn en noodzakelijk met het oog op het omschreven doel. Dit hangt samen met het feit dat een registratie de verwerking van persoonsgegevens betreft. Kredietregistratie is van belang om een maatschappelijke dienstverlening op financieel gebied te waarborgen. De registratie dient met inachtneming van de Wet bescherming persoonsgegevens te geschieden. Dit betekent dat hoewel de registratie van een achterstand in beginsel gerechtvaardigd is om consumenten te beschermen tegen een onverantwoorde hoge schuldenlast de verwerking in uitzonderlijke gevallen niet is toegestaan, gelet op de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit (zie o.a.: Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1187). Een belangenafweging dient plaats te vinden op basis van beschikbare gegevens. Als de consument nadere gegevens verschaft, kan dit tot een nieuwe en meer volledige afweging door de kredietverstrekker aanleiding geven. Verwijdering of aanpassing van een negatieve registratie is slechts bij uitzondering aan de orde na afweging van alle (bijzondere) omstandigheden.

Vraag 2

Kunt u dan ook garanderen dat er via de rechter of anderszins geen registraties zijn weggehaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het hebben van een BKR-registratie geen belemmering hoeft te zijn voor het verkrijgen van bijvoorbeeld een hypotheek?

Een negatieve registratie in het CKI van het BKR staat op zichzelf niet in de weg aan het afsluiten van een krediet. Kredietverlening kan ondanks een negatieve registratie onder omstandigheden immers wel verantwoord zijn. Dit geldt ook voor hypotheken. Het is niet bekend hoeveel hypotheekaanvragen worden afgewezen of welk deel daarvan (mede) vanwege een BKR-registratie is afgewezen. De Wet op het financieel toezicht verplicht tot verantwoorde kredietverlening, de AFM houdt daar toezicht op. Kredietverleners die geen krediet willen verlenen, horen zich niet te verschuilen achter het BKR door te stellen dat dit niet mag vanwege de negatieve registratie.

Vraag 4

Hoeveel hypotheekaanvragen zijn afgewezen vanwege een BKR-registratie?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat gaat u doen aan bedrijven die de suggestie wekken BKR-registraties te kunnen verwijderen zonder dat er bij de registratie technische fouten zijn gemaakt?

Zoals uit de beantwoording van de vragen 1 en 2 blijkt, kan onder bijzondere omstandigheden ook een verplichting voor de kredietverstrekker bestaan om een BKR-registratie te verwijderen terwijl er geen sprake is van een «technische fout». In beginsel kan een consument dat zelf aan de kredietverstrekker verzoeken, maar de consument kan daarvoor ook een derde in de hand nemen. Bedrijven die aangeven in bijzondere omstandigheden consumenten te kunnen bijstaan bij aanpassing van de BKR-registratie vertellen dus niet noodzakelijkerwijs onwaarheden. Daarentegen is het niet zo dat alle registraties van consumenten kunnen worden verwijderd. Bedrijven die een dergelijke suggestie wekken verkopen knollen voor citroenen. Het BKR verzet zich tegen bedrijven die dat doen en licht consumenten voor.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden»?1

Ja.

Vraag 2

Hebben vertegenwoordigers van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) en/of hypotheekverstrekkers contact met u opgenomen over het genoemde probleem?

De Vereniging Eigen Huis heeft op 1 juni jl. een brief over de fiscale restschuldregeling gestuurd aan de Minister van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Vraag 3

Erkent u met de partijen in het bericht dat het herstel op de woningmarkt nog lang niet overal merkbaar is en dat het huis van 340 000 mensen nog «onder water» staat, dat wil zeggen dat hun hypotheek hoger is dan de huidige waarde van hun huis?

De restschuldregeling is als crisismaatregel ingevoerd met ingang van 29 oktober 2012 voor een termijn van vijf jaar en loopt op 31 december 2017 af. De maatregel had tot doel de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Personen met een zogenoemde onderwaterhypotheek – waarbij de waarde van de eigen woning lager is dan de op die woning rustende schuld – konden door de tijdelijke aftrekbaarheid (maximaal 15 jaar) van de rente en kosten op de bij verkoop van die woning resterende schuld in staat worden gesteld te verhuizen. In het jaar dat de regeling werd ingevoerd bedroeg het aantal woningtransacties ongeveer 117.000, een aanzienlijke daling ten opzichte van een gemiddeld niveau van vóór de crisis van ongeveer 200.000. De doorstroming op de woningmarkt heeft zich inmiddels hersteld. In 2016 bedroeg het aantal transacties bijna 215.000 (bron: CBS). In onderstaande figuur is het verloop van het aantal transacties over de periode vanaf 2000 weergegeven. Op macroniveau is doorstroming hersteld.
Niet alleen het aantal transacties is fors gestegen, ook de huizenprijzen vertonen weer een (soms forse) stijging. Hoewel het herstel van de woningmarkt over Nederland niet gelijk verdeeld is, stijgen de prijzen in alle provincies. Zie de hierna opgenomen figuur (bron: CBS).
Bij aanvang van de registratie van het aantal onderwaterhypotheken door De Nederlandsche Bank in 2013 bedroeg het onderwaterpercentage maar liefst 36%. Eind 2016 stond nog bijna 18% van de Nederlandse huishoudens onder water. Dit komt overeen met zo’n 620.000 huishoudens. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder dalen als gevolg van de stijgende huizenprijzen en de woningmarktmaatregelen van de afgelopen jaren (waaronder de afbouw van de maximale loan to value (LTV)-ratio en de aflossingseis voor de hypotheekrenteaftrek die vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken). Zowel het aantal restschulden als de omvang daarvan zullen daardoor ook verder dalen.
Ook vóór de crisis stond al zo’n 13% van de huishoudens onder water. Gelet op de daling van het onderwaterpercentage in de afgelopen jaren (in 2016 daalde dit bijvoorbeeld met 8%-punt tot 18%) is het niet onwaarschijnlijk dat dit percentage einde 2017 weer op het niveau van voor de crisis zal staan, met als groot verschil dat de rente nu veel lager is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de restschuldregeling een goede steun in de rug geweest is voor mensen die altijd netjes hun hypotheek betaald hadden en, ondanks het feit dat hun huis onder water stond, toch konden verhuizen bijvoorbeeld om elders een baan te aanvaarden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid om de regeling restschuld die eind 2017 afloopt te verlengen voor een periode van zeg drie jaar?

In mijn antwoord op de vragen 3 en 4 heb ik aangegeven dat de problematiek die in 2012 aanleiding was voor het introduceren van de restschuldregeling sterk is afgenomen. Bij de introductie is ervoor gekozen om deze crisismaatregel tijdelijk van aard te maken. Nu, vijf jaar later is de conclusie dat het herstel van de woningmarkt sterker is geweest dan toen kon worden verwacht. Ik zie dan ook geen aanleiding om deze regeling, die geïntroduceerd is als crisismaatregel, te verlengen met bovendien een fiscale derving als gevolg.

Vraag 6

Kunt u deze vragen binnen twee weken beantwoorden, zodat het onderwerp zo nodig aan orde kan komen bij het aanstaande debat over de Voorjaarsnota?

In verband met de benodigde afstemming is het helaas niet gelukt deze antwoorden eerder te verzenden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Commissie kraakt afwijzen bevingsschades door Witteveen+Bos»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Kamer niet geïnformeerd is over de conclusies van de Technische commissie bodembeweging (Tcbb)? Wie waren op de hoogte van de brief van de Tcbb? Bent u bereid om de brief van de Tcbb alsnog naar de Kamer te sturen?

In bovenstaande heb ik beschreven welke route ik heb gevolgd in het kader van hoor en wederhoor. Bijgesloten treft u de review van de Tcbb aan.2

Vraag 3

Wat is uw reactie op de kritiek van de Tcbb op de conclusies van advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos? Wat vindt u van de conclusie dat de gebruikte onderzoeksmethode onvoldoende geschikt is voor de beoordeling of de individuele schades in de verschillende woningen zijn veroorzaakt door een aardbeving? Wat vindt u van de constatering van de Tcbb dat de eindconclusie, dat geen sprake is van aardbevingsschade, «onvoldoende onderbouwd en mogelijk in een aantal individuele gevallen niet juist» is?

Ik neem haar conclusies zeer serieus en zal zoals hierboven al aangegeven samen met de Tcbb bekijken hoe vorm gegeven kan worden aan een verbeterd protocol voor schadeafhandeling, dat als richtlijn kan dienen voor de partijen, die de schade mogelijk veroorzaakt hebben.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het categoraal afwijzen van schadeclaims geen recht doet aan de individuele schades en dat bovendien niet uit te sluiten valt dat de schade is veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?

Ik volg hierbij de aanbevelingen van de Tcbb. Wel is het van belang daarbij te vermelden dat ingenieursbureau Witteveen+Bos de schades in Emmen gedetailleerd heeft onderzocht, in kaart heeft gebracht en heeft beoordeeld. Witteveen+Bos geeft hierbij aan dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning en de specifieke omgevingskenmerken. Witteveen+Bos stelt dat het onderzoek dat is uitgevoerd in niets afwijkt van het voorstel tot vervolgacties door de Tcbb. Witteveen+Bos heeft daarnaast als aanvulling hierop een reikwijdte studie gedaan en een data-analyse uitgevoerd ter validatie. Per woning zijn specifieke expertise rapportages opgesteld en aangeleverd.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben op basis van de uitkomsten van dit onvoldoende onderbouwde rapport een voucher van € 1.500 geaccepteerd, waarbij ze afstand moesten doen van hun recht om de NAM aansprakelijk te stellen?

Het aanbod van NAM om tot een maximum van € 1.500 schade te laten herstellen heeft betrekking op schades die in Groningen onder het oude schadeprotocol zijn gemeld. Het aanbod is bedoeld om straks met een «schone lei» te kunnen starten met het nieuwe schadeprotocol. Het schadeprotocol heeft dus betrekking op de afhandeling van schade aan gebouwen als gevolg van beweging van de bodem door gaswinning uit het Groningenveld en niet op de schades in Emmen, die het onderwerp zijn van uw vraag.

Vraag 6

Bent u bereid de aanbevelingen van de Tcbb op te volgen, zoals het doen van nader onderzoek, in het bijzonder onderzoek door schade-experts naar de specifieke omstandigheden bij individuele woningen?

De Mijnbouwwet biedt juist in dit soort situaties aan de gedupeerde de mogelijkheid om de Tcbb in te schakelen voor een «second opinion». Dit kan alleen als de schade eerst bij de NAM is gemeld en de gedupeerde het niet eens is met de conclusies van NAM over de oorzaak van de schade of de hoogte van de schade. De Tcbb bestaat uit experts, die opnieuw de schadeclaim bekijken en op basis daarvan de mogelijke oorzaak en indien nodig de hoogte van het schadebedrag in kaart brengen. NAM houdt zich aan de uitspraak van de Tcbb.

Vraag 7

Wat vindt u van de suggestie van het laten uitvoeren van contra-expertises als gedupeerden het niet eens zijn met de beslissing over hun schade? Bent u bereid om die mogelijkheid aan bewoners te bieden, inclusief de mogelijkheid om een arbitrageprocedure te starten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid om ook contra-expertises mogelijk te maken voor gedupeerden bij de afwijzing door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos van 1.634 schadeclaims in de buitengebieden van Groningen en Noord-Drenthe?

Over de uitkomsten van het onderzoek naar schademeldingen in het gebied buiten de voormalige schadecontour van het Groningenveld heb ik uw Kamer geïnformeerd bij brief van 13 april jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 330). In deze brief heb ik reeds toegelicht dat bewoners met schade die onder de oude procedure is gemeld, ervoor kunnen kiezen om deze procedure verder te doorlopen, inclusief de mogelijkheid voor een second opinion en een gang naar de arbiter. Dit geldt dus ook voor de 1.634 gevallen waar uw vraag betrekking op heeft.
Daarnaast geldt in heel Nederland dat iedere burger op grond van de Mijnbouwwet de mogelijkheid heeft om de Tcbb in te schakelen (zie ook het antwoord op vraag 6).