Kamervragen

Alle

16 maart 2021 - 22 april 2021

37 dagen

Voorkennis bij het bieden op woningen
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. FD, 06-03-2021.

Vraag 1

Kent u het bericht «Het bieden met voorkennis in de makelaarswereld moet stoppen»?1

Ja, dit bericht ken ik.
Vraag 2

Wat vindt u van de praktijk dat er met voorkennis overleg wordt gevoerd tussen makelaars bij de aankoop van een woning om ervoor te zorgen dat de woning aan een specifieke koper wordt verkocht?

Ik vind dergelijke praktijken onaanvaardbaar. Ik stuur u gezamenlijk met deze beantwoording een Kamerbrief over transparantie in het koopproces. Er is een gedeeltelijke inhoudelijke overlap tussen de brief en deze beantwoording.
Vraag 3

Kunt u aangeven wat de wettelijke restricties zijn op dit onderhandse overleg? Is het hierbij verplicht andere kopers dezelfde informatie te verstrekken zodat er een gelijk speelveld is tussen alle partijen?

Er bestaat geen wetgeving die onderhands overleg tussen makelaars verhinderd. Wel zijn dit soort praktijken in strijd met de erecodes van de makelaarsorganisaties Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO) en VastgoedPro, waarbij een overgrote meerderheid van de makelaars is aangesloten. Wanneer erecodes worden geschonden, verbinden de brancheorganisaties daar consequenties aan. Zo kunnen leden van de NVM die de erecode niet naleven voor het tuchtrecht van de NVM gedaagd worden, en leden geroyeerd worden.
Vraag 4

Deelt u de mening dat deze praktijk, van het eenzijdig inlichten van bepaalde partijen, verboden zou moeten zijn om iedereen een gelijke kans te geven bij de aankoop van een woning?

Ik deel de mening dat iedereen een gelijke kans moet hebben bij de aankoop van een woning. Ik roep kopers en verkopers die met dit soort praktijken te maken krijgen daarom op om hiervan melding te doen of een klacht in te dienen. Dat kan bijvoorbeeld bij de verschillende brancheorganisaties die hiervoor klachtenprocedures hebben ingericht. Daarnaast heeft ook Vereniging Eigen Huis (VEH) sinds eind maart een meldpunt geopend voor oneerlijke biedingspraktijken waar kopers en verkopers anoniem melding kunnen doen. Ik verwacht van de brancheorganisaties dat zij de meldingen en klachten die zij ontvangen serieus nemen, hun leden daarop aanspreken en passende maatregelen treffen om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd in gesprek met de brancheorganisaties en VEH over de ontvangen meldingen en hoe hierop wordt gehandeld.
Vraag 5

Aangezien het in de praktijk haast onmogelijk is om op deze manier een woning te kopen zonder aankoopmakelaar, ziet u dit als oneerlijke concurrentie tussen mensen die een aankoopmakelaar inschakelen en kopers die dit niet doen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat het hebben van een makelaar geen voorwaarde mag zijn voor het kunnen aankopen van een huis. Tevens ben ik van mening dat een makelaar een belangrijke rol kan spelen in het aankoopproces, daar zij potentiële kopers en verkopers kunnen ondersteunen in het proces. Ik roep partijen op om alle potentiële kopers een gelijke kans te geven om een woning te kopen. In een gespannen markt kan dat alleen door alle potentiële kopers gelijktijdig inzicht te geven in het nieuwe woningaanbod en het biedingsproces transparanter te maken.
Vraag 6

Ontstaat er naar uw mening indirecte dwang op kopers om een makelaar in de arm te nemen wanneer zij weten dat ze op deze manier gebruik kunnen maken van onderhandse contacten die niet voor iedereen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Bent u bereid de Autoriteit Consument en Markt (ACM) te vragen onderzoek te doen naar voorkennis bij het bieden op woningen? Zo nee, waarom niet?

In de contacten die ik heb met de ACM over de woningmarkt spreek ik ook over het biedingsproces, maar de ACM bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan zijn eigen prioriteiten. Ook wil daarbij benoemd hebben dat ik de ACM niet kan verzoeken om tot onderzoek over te gaan.
Vraag 8

Deelt u het standpunt dat er een transparant biedingssysteem moet komen waarbij iedereen geanonimiseerd inzicht krijgt in welke partijen welk bod doen?

Ik ben het met u eens dat het biedingsproces transparanter moet worden. Alleen op die manier kunnen we voorkomen dat ongewenste praktijken zich in de toekomst blijven voordoen. Makelaars moeten duidelijk zijn richting kopers en verkopers over de spelregels van het biedingsproces en voor- én achteraf openheid geven over de naleving daarvan. Verkopers dienen inzicht te krijgen in alle biedingen die zijn ontvangen, maar ook kopers moeten inzicht kunnen krijgen in het verloop van het biedingsproces als zij een bod hebben gedaan op een huis. Ik ga met de betrokken partijen en brancheorganisaties in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Zo kan digitalisering van het biedingsproces in een open of gesloten vorm helpen om meer transparantie te organiseren. Ik let daarbij specifiek op dat er geen eisen worden gesteld die concurrentiebeperkend zijn. In het bepalen van de te nemen stappen kijk ik onder andere naar de initiatieven die al genomen worden door de brancheorganisaties.
Vraag 9

Bent u bereid onderzoek te doen naar een biedingssysteem naar het Noorse model om deze onevenwichtigheden tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Het Noorse model is mij bekend en de werking daarvan is sterk afhankelijk van de manier waarop de woningmarkt in Noorwegen is georganiseerd. Zo bestaat er in Noorwegen volledige transparantie over wie er hoeveel heeft geboden bij het bieden. Om in de behoefte van integriteit in de biedingsprocedure te voorzien, weegt de transparantie in Noorwegen daarbij dus zwaarder dan de privacy van de bieders. Bovendien is het makelaarsberoep in Noorwegen anders georganiseerd dan in Nederland; in Noorwegen kent men geen onderscheid tussen verkoop- en aankoopmakelaar. Er bestaat een wettelijke plicht voor makelaars om zowel het belang van de verkopende partij als de potentiële koper te dienen. Hoewel ik met belangstelling kijk naar biedingssystemen die in andere landen worden gehanteerd, zie ik op dit moment onvoldoende toegevoegde waarde in een onderzoek vanwege de grote verschillen met de Nederlandse situatie. Wel neem in de inzichten in de werking van Noorse biedingssysteem mee in mijn gesprekken met de Nederlandse brancheorganisaties.
Ik vind dat de betrokken brancheorganisaties aan zet zijn en maatregelen moeten treffen om de transparantie te vergroten. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb aangegeven ga ik met hen in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Digitalisering van het biedingsproces in een open of gesloten vorm kan helpen om meer transparantie te organiseren.
Vraag 10

Hoe wordt gewaarborgd dat bij nieuwbouwprojecten, waar vaak sprake lijkt van vriendjespolitiek, iedereen een eerlijke kans krijgt?

Bij nieuwbouwwoningen zijn er vaak meerdere gegadigden voor dezelfde woning. In tegenstelling tot bestaande bouw wordt hierbij niet besloten wie de woning mag kopen via een biedproces. In plaats daarvan is het gebruikelijk om te loten onder de gegadigden. Loten is een eerlijke manier om, in het geval van meerdere gegadigden, te bepalen naar wie de woning gaat, omdat het toeval bepaalt. Daarom moedig ik deze vorm van verdeling bij nieuwbouwwoningen aan.
Projectontwikkelaars zijn niet altijd transparant over de gevolgde lotingsprocedure. Er bereiken mij signalen dat in sommige gevallen nieuwbouwwoningen gegund worden aan mensen uit het eigen netwerk waardoor andere geïnteresseerden geen eerlijke kans maken. Hier maak ik mij zorgen over. Die zorgen worden mede gevoed door berichten dat woningen op basis van de hoogte van het inkomen of de vermogenssituatie van potentiële kopers met voorrang worden toegewezen. Het staat de verkopende partij in principe vrij om de loting naar eigen wens in te richten, mits wordt voldaan aan algemene regels, zoals de Algemene wet gelijke behandeling. De beperkte transparantie die sommige ontwikkelaars hierover bieden veroorzaakt echter een onrechtvaardigheidsgevoel bij potentiële kopers die achter het net vissen en vergroot bij hen de frustratie. Brancheorganisaties en verkopende ontwikkelaars dienen duidelijk te zijn over de inrichting van lotingsprocedures en om te loten in aanwezigheid van een notaris. Ik ga met de projectontwikkelaars in gesprek over de methoden die worden gehanteerd bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen en benadruk ik dat partijen, bij het verzamelen van gegevens, zich dienen te houden aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit betekent onder meer dat zij niet onnodig veel informatie bij potentiële kopers opvragen.
Vraag 11

Bent u bereid voorstellen te doen om bij nieuwbouw te zorgen dat aanstaande kopers een redelijke kans hebben? Bent u bereid partijen ertoe te verplichten dat zij vooraf heldere en redelijke criteria stellen voor de toewijzing van nieuwbouwwoningen?

Zie antwoord vraag 10.
Vraag 12

Beseft u dat de woningnood nu al zo hoog is dat mensen naast fors overbieden en het schrappen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuringen ook al solliciteren op woningen?

Ik herken de situatie die de heer Nijboer schetst en ik deel zijn gevoel van urgentie om het woningtekort op te lossen. Ook ik maak mij zorgen over het steeds groter wordend aandeel huizen dat wordt aangekocht zonder voorbehouden. Ik ben daarom verheugd dat in de modelkoopovereenkomst tegenwoordig wordt uitgegaan van voorbehouden zoals bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud. Een koper of zijn of haar makelaar moet het nu actief aangeven als voorbehouden weggelaten worden. Het inbouwen van deze extra waarborg maakt dat kopers zich bewust zijn van de keuze die ze hierin maken.

5 maart 2021 - 24 maart 2021

19 dagen

Het deltaplan aanpak funderingsschade
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Vraag 1

Kent u het deltaplan aanpak funderingsschade van de coalitie van Vereniging Eigen Huis (VEH), de Vereniging Van Woningcorporaties AEDES, de Nederlandse Vereniging voor Burgerzaken (NVVB), het Verbond van verzekeraars en het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek KCAF?

Ja.
Vraag 2

Is de berichtgeving in het rapport waar dat de komende dertig jaar een miljoen huur- en koopwoningen het risico lopen op funderingsschade?

Het afgelopen decennium zijn een aantal studies gedaan om de ordegrootte van funderingsproblematiek in te schatten. Het onderwerp, de aanpak en daarmee de resultaten van deze studies zijn niet eenduidig. Ook is niet altijd duidelijk wat onder funderingsschade moet worden verstaan. Uit de schadebedragen genoemd in het manifest leid ik af dat het gaat om volledig funderingsherstel. Daarbij is zeker geen sprake bij de genoemde 1 miljoen woningen. Uit een recent onderzoek van Deltares1 valt af te leiden dat maximaal 80.000 woningen vallen in de categorie met schade tussen de € 10.000 en € 120.000. In het kader van het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek ben ik samen met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) met verschillende onderzoeksinstituten in gesprek om een verdiepingsslag te maken over aard en omvang van de funderingsproblematiek.
Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel woningen in Nederland nu al last hebben van funderingsschade? Kunt u daarbij de oorzaken van de schade aangeven?

Zie antwoord op vraag 2.
Vraag 4

Is het juist dat veel funderingsschade wordt veroorzaakt door factoren waar bewoners geen invloed op hebben zoals het grondwaterpeil? Zo ja, kunt u aangeven hoe de belangenafweging nu wordt gemaakt tussen de voor- en nadelen van een hoger of lager grondwaterpeil?

Ja. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat beheer van het grondwaterpeil afhankelijk is van regionale en lokale omstandigheden (bodemtype, hoog of laag Nederland), waarbij het doel is om het ruimtegebruik zo goed mogelijk te accommoderen en zowel wateroverlast als watertekorten zoveel mogelijk te voorkomen. Het grondwaterbeheer in Nederland is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Provincies bieden het algemene kader voor het grondwaterbeheer, maar hebben geen formele rol ten aanzien van het grondwaterpeil in stedelijk gebied. Waar mogelijk faciliteren (het proces), stimuleren (de samenwerking en kennisontwikkeling) en verbinden de provincies partijen2. Provincies ondersteunen op deze manier de gemeenten, waterschappen en particulieren. Daarbij is het doel enerzijds de kosten voor betrokkenen waar mogelijk te voorkomen (bestaande bouw) en anderzijds in te zetten op duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond, met name daar waar het nieuwbouw betreft3. Waterschappen voeren het peilbeheer van het oppervlaktewater uit door in overleg met belanghebbenden peilbesluiten (laag Nederland) en streefpeilen (hoog Nederland) vast te stellen. Via het oppervlaktewaterpeil hebben waterschappen wel invloed op de grondwaterstanden in een gebied, maar kunnen ze er niet direct sturing aan geven. Waterschappen stellen met andere woorden geen grondwaterpeilen vast. Waterschappen beheren het oppervlaktewaterpeil om, via een bestuurlijke afweging, de aanwezige belangen in het gebied (water aan- en afvoer, waterberging, watervoorziening, waterkwaliteit) en functies (bebouwde gebieden, landbouw, natuur, etc.) te bedienen. Waterschappen zetten zich in om de peilen voor het oppervlaktewater jaarrond te handhaven. In (langdurig) droge perioden zullen grondwaterstanden onvermijdelijk dalen, ook in gebieden waar het oppervlaktewaterpeil kan worden gehandhaafd via wateraanvoer. Voor situaties van watertekorten is een wettelijke verdringingsreeks ingesteld voor de verdeling van het beschikbare oppervlaktewater.
Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van het grondwater. Deze zorgplicht betekent dat een gemeente in openbaar gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemmingen zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit geldt voor zover het treffen van deze maatregelen doelmatig is en niet tot de verantwoordelijkheid van een waterschap of provincie behoort.
Vraag 5

Bent u het eens dat de gemiddelde schadepost van tussen de € 50.000 en € 87.500 voor veel mensen niet op te brengen is? Hoe worden bewoners met funderingsschade geholpen? U kunt ze toch niet in de kou laten staan?

Het is moeilijk te zeggen in hoeverre eigenaren financieel in staat zijn de fundering van hun woning te laten herstellen. Dit is afhankelijk van hun individuele inkomens- en vermogenssituatie. Mogelijk woont men al langer in de woning en heeft men een deel van de bestaande hypotheek afgelost en/of is de waarde van de woning gestegen, waardoor er financiële ruimte ontstaat. Bij eigenaren die recent een woning hebben gekocht is vaak al bekend dat de woning (mogelijk) funderingsproblemen krijgt of daartoe een risico loopt. Van deze eigenaren kan/mag worden verwacht dat zij er financieel rekening mee houden dat funderingsherstel op termijn noodzakelijk kan zijn en kunnen zij bij hun bank een lening voor funderingsherstel krijgen. Eigenaren die niet in staat zijn op de reguliere hypotheekmarkt een lening te krijgen om de fundering van hun woning te herstellen kunnen terecht bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel wanneer de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft met het fonds. Momenteel wordt bezien of de werking van het fonds kan worden uitgebreid naar alle gemeenten.
Vraag 6

Bent u bereid met de coalitie van het Deltaplan Bodemdaling in gesprek te gaan om te kijken hoe het Rijk zich kan inzetten om funderingsschade te voorkomen en de huidige problemen op te lossen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben uiteraard bereid om samen met de andere verantwoordelijke departementen en medeoverheden het gesprek te voeren met de coalitie van het Deltaplan aanpak funderingsschade om te bezien hoe we gezamenlijk funderingsproblematiek in de toekomst kunnen voorkomen en de huidige problemen kunnen oplossen. Voor het maken van keuzen hierover zal een nieuw kabinet aan de lat staan.
Vraag 7

Vindt u dat deze problematiek meer regie van het Rijk vraagt en daarom belegd zou moeten worden bij een nieuw Ministerie van VROM? Bent u bereid deze hete aardappel niet door te schuiven naar gemeenten of de bewoners en zelf het heft in handen te nemen om te komen tot een oplossing?

Gezamenlijk optrekken bij deze problematiek is uiteraard van groot belang en daarbij is ook regie nodig. Dat betekent niet dat het rijk alle verantwoordelijkheden zou moeten overnemen van andere partijen. Of een nieuw Ministerie van VROM moet komen is niet aan mij om te beoordelen. Dergelijke afwegingen kunnen indien partijen daar aanleiding toe zien onderdeel uitmaken van de formatiebesprekingen.

1 februari 2021 - 25 maart 2021

52 dagen

Het bericht ‘Taxatiebranche werkt samen aan kwaliteitsverbetering woningtaxaties’.
	Julius Terpstra (CDA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. NVM, 7 september 2020, «Taxatiebranche werkt samen aan kwaliteitsverb…

Vraag 1

Is u bekend dat per 1 juli 2021 alle geregistreerde taxateurs met het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021»1 gaan werken?

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat per 1 juli 2021 het gebruik van het model «taxatierapport woonruimte 2018» niet meer is toegestaan? Wat is de juridische status van het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021»?

In de taxatiesector is sprake van zelfregulering. Wanneer gebruik gemaakt wordt van een fysiek taxatierapport voor hypotheekverstrekking vereisen de meeste kredietverstrekkers, inclusief Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een gevalideerd taxatierapport door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Per 1 juli a.s. zal het alleen nog mogelijk zijn om een taxatierapport te laten valideren wanneer er gebruikt gemaakt is van het model taxatierapport 2021. Het model taxatierapport 2018 kan dan niet meer gebruikt worden. Het nieuwe model taxatierapport is ontwikkeld onder leiding van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), in samenwerking met NVM, Vastgoedpro, VBO, NHG, NWWI, De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en Stichting Opmaat.
Vraag 3

Kunt u een overzicht geven van de verschillen tussen het taxatierapport 2018 en het taxatierapport 2021? Wat is het verschil in de duur van het opstellen van enerzijds het taxatierapport 2018 en anderzijds het taxatierapport 2021?

Met het nieuwe rapport wordt de kwaliteit en diepgang van de taxatie vergroot. Zo wordt er uitgebreider ingegaan op de energetische waarde en bouwkundige staat van het huis. Tevens worden enkele verduidelijkingen doorgevoerd.
De taxateur geeft bijvoorbeeld in het huidige rapport alleen aan of de onderhoudsstaat slecht, matig of goed is zonder inzage te geven in risico’s en de geschatte herstelkosten. Ook wordt nu nog beperkt inzage gegeven in de energetische prestaties van de woning en mogelijke funderingsproblemen. Met het nieuwe taxatierapport wordt een indicatie gegeven van de risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Tevens worden de mogelijkheden en bijkomende kosten van verduurzaming in kaart gebracht. Verder wordt eventuele erfpacht en de Vereniging van Eigenaars uitdrukkelijker meegenomen in een taxatie.
Met deze aanvullingen krijgen consumenten beter inzicht in de staat van hun woning. Op die manier worden financiële risico’s en onverwachte kosten voor hen verkleind. Ook voor kredietverstrekkers is de aanvullende informatie waardevol, omdat ook zij meer inzicht krijgen in financiële risico’s.
Uiteindelijk zal de praktijk de doorlooptijd van het nieuwe modeltaxatierapport moeten uitwijzen, maar vooralsnog worden geen grote vertragingen voorzien in het taxatieproces. Er zit geen verschil in de duur van de fysieke opname – inclusief inspectie op bouwkundige gebreken – door de taxateur wanneer het rapport 2018 wordt vergeleken met het rapport 2021. De extra tijd zal voornamelijk gaan zitten in het uitwerken en rapporteren van de nieuwe modules «bouwkunde» en «duurzaamheid». Als het vastgoedobject echter in redelijke of goede staat verkeert is een nadere onderbouwing met kengetallen niet nodig. Wat betreft de duurzaamheidsmodule wordt gekeken hoe zo efficiënt mogelijk gebruik gemaakt kan worden van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan dit nagenoeg geautomatiseerd worden.
Vraag 4

Wat zijn de gemiddelde kosten van een taxatie naar het model «taxatierapport woonruimte 2018» en wat zouden de gemiddelde kosten van een taxatie naar het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» zijn?

Eerder heb ik aangegeven dat een fysieke taxatie vaak rond de 400–500 euro kost2. De kosten van het nieuwe model zijn nog niet uitgekristalliseerd. In mijn brief van 11 februari jl.3 heb ik aangeven dat ik van mening ben dat de kosten van het nieuwe taxatiemodel in redelijke verhouding moet staan tot de kwaliteitsverbeteringen en ik het belangrijk vind dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. Tevens heb ik de sector opgeroepen om zoveel als mogelijk gebruik te maken van reeds voorhanden informatie zoals het energielabel of een bouwtechnische keuring. De ontwikkeling van de kosten van het nieuwe taxatiemodel houd ik nauwgezet in de gaten.
Vraag 5

Is er voor het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021» een kosten-batenanalyse gemaakt?

Er is voorafgaand aan het nieuwe model door de betrokken partijen geen kosten-batenanalyse gemaakt. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 worden er ten opzichte van het oude model verbeteringen doorgevoerd om de consument te wijzen op de risico’s en kosten samenhangende met verduurzaming, onderhoud en funderingsproblematiek.
Vraag 6

Wat zijn de voordelen voor de consument en wat zijn de voordelen voor de geldverstrekkers met dit vernieuwde taxatiemodel?

Met het nieuwe taxatierapport wordt een indicatie gegeven van de risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Tevens worden de mogelijkheden en bijkomende kosten van verduurzaming in kaart gebracht. Verder wordt eventuele erfpacht en de Vereniging van Eigenaars uitdrukkelijker meegenomen in een taxatie. Met deze aanvullingen krijgen consumenten beter inzicht in de staat van hun woning. Op die manier worden financiële risico’s en onverwachte kosten voor hen verkleind. Ook voor kredietverstrekkers is de aanvullende informatie waardevol, omdat ook zij meer inzicht krijgen in financiële risico’s.
Vraag 7

Is het waar dat het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021» niet dient ter vervanging van het nieuwe energielabel (NTA 8800) en de bouwkundige keuring?

Het is correct dat het nieuwe taxatiemodel niet dient ter vervanging van het nieuwe energielabel en de bouwkundige keuring. Het nieuwe energielabel (NTA 8800) en de bouwkundige keuring hebben een andere reikwijdte, een andere oorsprong en een ander doel dan de taxatie. Ik vind het belangrijk dat wordt voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. De taxateur kan bij het opstellen van het nieuwe taxatierapport gebruik maken van reeds afgegeven energielabels en bouwkundige keuringen. Ik roep de sector dan ook op om daar waar mogelijk gebruik te maken van de reeds beschikbare data.
Vraag 8

Kunt u een overzicht geven van de stapeling van kosten die huizenbezitters kwijt zijn aan 1) een vernieuwd energielabel, 2) de reeds bestaande bouwkundige keuring, 3) de vernieuwde taxatieregels volgens de Europese EBA-richtlijn en 4) het naar verwachting duurdere, vernieuwde taxatierapport woonruimte 2021?

SIRA (2019)4 heeft de kosten van het nieuwe energielabel voor woningen geschat op gemiddeld € 190 voor eengezinswoningen en voor appartementen op gemiddeld € 100 per label. De prijs is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder van het type woning, de beschikbare informatie en de tijd die een adviseur nodig heeft om de woning op te nemen. Uiteindelijk bepaalt de energieadviseur de prijs van het energielabel. De gemiddelde prijs in de praktijk zal daardoor in de loop van 2021 duidelijk worden. Deze prijsontwikkeling monitor ik en zal ik in internationaal verband vergelijken. Op basis van deze inzichten zullen mijn inspanningen er blijvend op gericht zijn om de kosten van de nieuwe systematiek waar mogelijk te drukken. Daarnaast wordt voor de uitvoering van het amendement Koerhuis en Terpstra5 nader onderzocht of het nieuwe energielabel digitaal of met ondersteuning van een energieadviseur op afstand aangevraagd kan worden. De kosten van het label zijn voor rekening van de verkoper en niet voor de koper of geldverstrekker die een taxatierapport laat opstellen. Een energielabel is tien jaar geldig en hoeft derhalve niet bij iedere koop opnieuw te worden aangevraagd.
Een bouwkundige keuring is niet verplicht. De kosten daarvan variëren tussen de euro 319 en 456 euro6.
Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheeklening is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. Hiervoor wordt veelal gebruik gemaakt van een fysieke taxatie, welke door een deskundig taxateurs is opgemaakt. Zoals bij vraag 1 beschreven zullen de meeste kredietverstrekkers, inclusief NHG, vanaf 1 juli a.s. vereisen dat voor deze fysieke taxatie het nieuwe modeltaxatierapport 2021 is gebruikt. Met het vernieuwde taxatierapport krijgt de consument meer inzicht in de energetische waarde en bouwkundige staat van het huis. Hiermee krijgt de consument derhalve ook een beter beeld van eventuele kosten die met het huis gemoeid zijn die zich op korte of lange termijn kunnen manifesteren. De kosten van het nieuwe model zijn nog niet uitgekristalliseerd. Zoals eerder aangegeven houd ik de ontwikkeling van de kosten van het nieuwe taxatiemodel nauw in de gaten.
Op dit moment kan als alternatief voor de fysieke taxatie ook bij een aantal kredietverstrekkers gebruik gemaakt worden van een modelmatige waardering of WOZ-beschikking. Op 29 mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over initiëring en monitoring van leningen vastgesteld7, 8. Door de richtsnoeren van de EBA is het per 30 juni a.s. voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om enkel gebruik te maken van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. De richtsnoeren laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Dit betreft een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Bij een hybride taxatie versterken taxateurs en modellen elkaar. Voor consumenten kan een hybride taxatie resulteren in een betrouwbare taxatie tegen lagere kosten en een kortere doorlooptijd dan een fysieke taxatie. Op dit moment zijn de banken, taxateurs en modelleveranciers met elkaar in gesprek over het inrichten van een hybride taxatieproces. Als daar meer duidelijkheid over komt zal ook duidelijk worden wat de kosten hiervan worden. Ik heb nauw contact met de sector over de ontwikkeling van het nieuwe hybride taxatieproces en kijk met hen waar ik ondersteuning kan bieden.
Vraag 9

Deelt u de mening dat de stapeling van kosten de huizenbezitter onnodig op hoge kosten jaagt? Zo ja, wat gaat u daar aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het belangrijk dat consumenten over voldoende en kwalitatief goede informatie beschikken wanneer ze een woning kopen. Door het energielabel, de bouwkundige keuring en de taxatie krijgt de consument inzicht in de (bouwkundige en energetische) staat van de woning. Ook is een taxatierapport nodig voor het aanvragen van een hypotheek. Deze producten verminderen het risico dat de consument later met onverwachte kosten wordt geconfronteerd. De kosten moeten wel in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit. Zoals ik in mijn brief van 11 februari jl.9 heb aangegeven moet voorkomen worden dat consumenten dubbel betalen voor soortgelijke informatie. Daarom roep ik de sector op in het nieuwe taxatierapport waar mogelijk gebruik te maken van reeds beschikbare data en tevens transparant te zijn over hoe de kosten van het rapport zijn opgebouwd. Ik zal de kostenontwikkeling van het nieuwe taxatierapport volgen en waar nodig het gesprek met de sector hiervoor aangaan.
Vraag 10

Is het waar dat, door de invoering van de EBA-richtlijn per 1 juni 2021, slechts alleen fysieke taxaties op basis van het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» mogelijk zijn voor zowel het aanvragen van een hypotheek als voor het overzetten van een hypotheek? Zo nee, wat zijn dan wel de mogelijkheden?

Het gebruik van het nieuwe modeltaxatierapport is geen voorwaarde voor banken om compliant te zijn met de EBA-richtsnoeren. De richtsnoeren van de EBA waren voor de sector ook geen aanleiding voor het ontwikkelen van het nieuwe modeltaxatierapport. De sector heeft dit op eigen initiatief gedaan met als doel om de kwaliteit van de fysieke taxatie te verbeteren. Zoals ik bij vraag 8 aangaf laten de richtsnoeren van de EBA wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Op dit moment werkt de sector aan het ontwikkelen van een hybride taxatierapport.
Vraag 11

Klopt het dat taxateurs voor het vernieuwde taxatierapport schriftelijk examen dienen af te leggen en dat op dit moment slechts 20% van de taxateurs geslaagd is voor het examen? Zo nee, wat zijn dan de precieze cijfers? Zo ja, vindt u dit ook schrikbarend laag?

Ik heb geen inzicht in hoeveel taxateurs op dit moment al geslaagd zijn voor het examen en hoeveel taxateurs het examen nog moeten afleggen. Van het NRVT heb ik vernomen dat het slagingspercentage momenteel ongeveer 80% bedraagt. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut.
Vraag 12

Verwacht u, op basis van het huidige percentage geslaagden, dat er medio 2021 voldoende goed geschoolde taxateurs voor handen zullen zijn om aan de vraag naar taxaties te voldoen? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Ja, op basis van de signalen van het NRVT verwacht ik dat wel. Ik begrijp dat de sector dat zelf ook nauwlettend monitort. De verwachting is evenwel dat een beperkt aantal taxateurs uit zal vallen, omdat men niet voldoet aan de gestelde opleidingseisen. De brancheorganisaties hadden dat in 2019 reeds voorzien.10 Om de kwaliteit van de taxatiesector te verhogen is er bewust gekozen voor een gedegen opleiding en examinering.
Vraag 13

Bent u het ermee eens dat deze intensievere opleiding kan leiden tot minder taxateurs, waardoor de kosten voor de woningeigenaar stijgen? Zo ja, hoe nuttig vindt u dit vernieuwde taxatierapport dan nog? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 12 verwacht ik geen tekort aan taxateurs. Om de kwaliteit van de taxatiesector te verhogen is er bewust gekozen voor een gedegen opleiding en examinering. Over de eventuele gevolgen van de prijs van een taxatie op basis van het nieuwe modeltaxatierapport heb ik reeds aangeven dat ik de ontwikkeling daarvan in de gaten houd en de sector er op zal aanspreken in het geval de prijzen niet in verhouding staan tot de geboden kwaliteit.
Vraag 14

Heeft u een beeld van het aantal taxateurs dat dreigt te stoppen als gevolg van de invoering van het nieuwe taxatierapport in juli 2021?

Van het NRVT begrijp ik dat het waarschijnlijk om een beperkt aantal taxateurs zal gaan waarmee het geen invloed zal hebben op de beschikbaarheid van taxateurs voor de consument.
Vraag 15

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er genoeg taxateurs overblijven zodat het aanbod niet achterblijft op de vraag? Wat zouden hier de gevolgen van zijn voor de prijs van het taxatierapport 2021?

Zoals reeds aangegeven heb ik van het NRVT vernomen dat het slagingspercentage momenteel ongeveer 80% bedraagt. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut. Derhalve heb ik voorshands geen reden om aan te nemen dat er na overgang naar het nieuwe taxatierapport er niet voldoende taxateurs zijn. Ik blijf dit uiteraard volgen.
Vraag 16

Klopt het dat de software voor het opstellen van programma's om te analyseren en in te vullen nog gemaakt moet worden? Zo ja, wat is de status hiervan?

Ik heb van de sector begrepen dat bij modelwijzigingen van taxatierapporten er minimaal 6 maanden tijd nodig is tussen het moment van vaststelling en het moment waarop het model gebruikt gaat worden. In die tijd kan de hele keten de wijzigingen verwerken en kunnen taxateurs hun opleidingen volgen om te voldoen aan de nieuwe eisen. Op moment werken de betrokken partijen hard om alle wijzigingen in software voor 1 juli 2021 klaar te hebben, zodat de taxateur hiervan gebruik kan maken.
Vraag 17

Is het vernieuwde taxatiemodel afgestemd met de taxateurs zelf? Kunnen taxateurs uit de voeten met het vernieuwde model?

Het vernieuwde taxatiemodel is door NRVT ontwikkeld in samenwerking verschillende partijen, waaronder de brancheorganisaties van de taxateurs11. Om de taxateurs vertrouwd te maken met het nieuwe model is er een opleiding en examinering opgezet.
Vraag 18

Hoe is de aansprakelijkheid geregeld binnen het nieuwe model «taxatierapport woonruimte 2021»? Is het waar dat taxateurs aansprakelijk kunnen worden gehouden voor eventuele foutieve omschrijvingen in het taxatierapport?

Taxateurs zijn aansprakelijk voor de kwaliteit van de taxatie die zij leveren. Taxateurs hebben volgens de regels van NRVT daarom een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De sector heeft het nieuwe model voorgelegd aan de beroepsaansprakelijkheidverzekeraars en de commentaren van hen zijn meegenomen. Het model 2021 valt daarmee binnen de kaders van de verzekeraars.
Vraag 19

Wat zijn de gevolgen van een taxatie, volgens de EBA-richtlijn en het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021», voor de duur van het hypotheekproces?

Ik heb van de sector begrepen dat het hybride model naar verwachting een doorlooptijd heeft van maximaal een dag. Pas nadat de hybride taxatie is ontwikkeld wordt duidelijk hoe lang de doorlooptijd daadwerkelijk is. Op basis van deze informatie verwacht ik op dit onderdeel geen vertragingen voor de duur van het hypotheekproces. Ook zal de praktijk moeten uitwijzen wat de doorlooptijd van het nieuwe model woonruimte 2021 is. Vooralsnog worden er geen vertragingen voorzien in het hypotheekproces, mede gezien de hoge mate van geautomatiseerde ondersteuning die zal worden geboden bij het invullen van het rapport.
Vraag 20

Wat is de invloed van de nieuwe Europese EBA-richtlijn op het opstellen van het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» geweest?

De EBA-richtsnoeren zijn niet van invloed geweest op het vernieuwde taxatiemodel.
Vraag 21

Deelt u de mening dat huizenbezitters niet onnodig op kosten moeten worden gejaagd?

Ja. Daarom heb ik in mijn brief van 11 februari jl.12 aangegeven dat de kosten van het nieuwe taxatiemodel in een redelijke verhouding moeten staan tot de geboden kwaliteit. Daarnaast heb ik aangegeven dat het voor de consument inzichtelijk moet zijn waaruit de kosten zijn opgebouwd. De ontwikkeling van de prijzen in de sector zal ik monitoren en als nodig zal ik daar in overleg treden met de betrokken partijen.
Vraag 22

Wat bent u verder bereid te doen om de kosten zo laag mogelijk te houden voor huizenbezitters?

Zoals reeds aangegeven roep ik de sector op om waar mogelijk gebruik te maken van reeds beschikbare data om dubbele kosten te voorkomen en inzichtelijk te maken waaruit de kosten zijn opgebouwd. Daarnaast zal ik de ontwikkeling van de prijzen in de sector monitoren en als nodig zal ik in overleg treden met de betrokken partijen, mede om te horen of eventuele prijsafwijkingen het gevolg zijn van het nieuwe modeltaxatierapport.
Vraag 23

Is het mogelijk om het taxatierapport modulair op te bouwen, waarbij gebruik wordt gemaakt van het reeds bestaande (vernieuwde) energielabel en de bouwkundige keuring? Deelt u de mening dat dit de kosten kan drukken?

Het nieuwe modeltaxatierapport 2021 is reeds modulair opgebouwd. Daar waar het energielabel of de bouwkundige keuring reeds beschikbaar is, kan de taxateur hier gebruik van maken. Ik vind het belangrijk dat taxateurs reeds beschikbare informatie waar mogelijk te gebruiken, om te zorgen dat een consument niet dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. Van de sector heb ik begrepen dat dat ook van de taxateur mag worden verwacht.
Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

1 februari 2021 - 24 maart 2021

51 dagen

Afwijzingen door het Instituut Mijnbouwschade Groningen van verzoeken tot vergoeding van waardedaling bij bewoners die onderdeel waren van de gerechtelijke procedure van Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen.
	Agnes Mulder (CDA)
	Bas van 't Wout (minister economische zaken) (VVD)

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat bewoners die uit de rechtszaak van Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) over de vergoeding van waardedaling zijn gestapt om bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) een verzoek tot vergoeding in te kunnen dienen, nu van het IMG te horen krijgen dat hun verzoek voor vergoeding wordt afgewezen?

Het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) is niet bevoegd om schademeldingen af te handelen als sprake is van een procedure bij de burgerlijke rechter tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM). Een voorbeeld daarvan is de procedure die Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) namens haar leden voert. Recentelijk heeft een aantal leden van Stichting WAG ervoor gekozen om deze procedure te verlaten om een aanvraag voor schadevergoeding als gevolg van waardedaling bij het IMG in te kunnen dienen. Het IMG is pas bevoegd om een aanvraag te behandelen als de ingestelde vordering bij de burgerlijke rechter met instemming van de gedaagde (lees: NAM) door de aanvrager wordt ingetrokken. Dit is geregeld in artikel 2, vierde lid aanhef en onder d van de Tijdelijke wet Groningen.
Het IMG heeft met Stichting WAG en NAM afspraken gemaakt omtrent de gegevensuitwisseling bij deze gevallen. In dit kader is afgesproken dat Stichting WAG een lijst aan het IMG met deelnemers verstrekt die de procedure van WAG willen verlaten. Als deze deelnemers een aanvraag bij het IMG indienen, wordt een besluit genomen na uitschrijving uit de procedure door de rechtbank. Het IMG geeft aan dat het is voorgekomen dat bewoners een aanvraag bij het IMG doen voordat zij door Stichting WAG op de lijst zijn opgenomen, waardoor voor het IMG niet duidelijk was dat deze bewoners de procedure van Stichting WAG willen verlaten. Als gevolg hiervan heeft een aantal aanvragers een afwijzing ontvangen. In gevallen waar het IMG ontdekte dat een afwijzing heeft plaatsgevonden, is contact met de bewoner opgenomen om de situatie te bespreken en de mogelijkheden toe te lichten. Hierbij wordt onder meer toegelicht dat bewoners een nieuwe aanvraag kunnen doen die door het IMG behandeld zal worden. Om de hiervoor omschreven situatie in de toekomst te voorkomen hebben Stichting WAG en het IMG aanvullende afspraken over de informatie-uitwisseling gemaakt.
Vraag 2

Klopt het dat deze bewoners terecht kunnen bij het IMG op het moment dat zij een bevestiging van uitschrijving van de Stichting WAG en een uitschrijving bij de rechter naar het IMG sturen?

Ja, dit klopt. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 hebben IMG en Stichting WAG nadere afspraken gemaakt. Onderdeel daarvan is, om de bewoner te ontlasten, dat deze zelf geen bewijs van uitschrijving bij het IMG hoeft aan te leveren. Dit loopt via Stichting WAG.
Vraag 3

Klopt het dat bewoners waarvan bij het IMG bekend was dat zij uit zijn geschreven bij de Stichting WAG en waarvan het IMG dus redelijkerwijs kon vermoeden dat ook een uitschrijving bij de rechter onderweg was, alsnog bericht hebben gekregen dat hun verzoek tot vergoeding is afgewezen?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 en vraag 4 heeft een zeer beperkt aantal bewoners een afwijzing gekregen. Het IMG geeft aan dat gebleken is dat de lijst van Stichting WAG niet altijd gelijk liep met de aanvraag van bewoners. Het IMG heeft contact opgenomen met de bewoners die het betrof. Ook zijn aanvullende afspraken met Stichting WAG over de gegevensuitwisseling gemaakt.
Vraag 4

Hoe groot is de groep bewoners waarbij dit speelt?

In totaal zijn er sinds de start van de waardedalingsregeling ruim 80.000 aanvragen gedaan. Het IMG heeft inmiddels ruim 70.000 daarvan afgehandeld en 343 miljoen euro aan schadevergoeding toegekend. Bewoners geven de waardedalingsregeling 8,1 als cijfer, zo blijkt uit een bij ruim 1.800 inwoners gehouden enquête.
Stichting WAG heeft IMG laten weten dat circa 1.000 leden uit de procedure van Stichting WAG willen stappen. Als deze bewoners een aanvraag bij het IMG doen dan wordt deze aanvraag aangehouden totdat uitschrijving uit de procedure door de rechtbank is bevestigd. Het IMG kan inmiddels 300 van deze gevallen afhandelen. Het in antwoord op vraag 1 omschreven knelpunt heeft in een aantal gevallen tot een afwijzing geleid. Naar schatting gaat het om ruim 20 gevallen, die allen telefonisch door het IMG benaderd zijn om de situatie te bespreken. Het IMG heeft aanvullende afspraken met Stichting WAG gemaakt over gegevensuitwisseling om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen. Mocht het desondanks voorkomen dan neemt het IMG contact op met de bewoner om de situatie te bespreken.
Vraag 5

Klopt het dat deze bewoners van het IMG te horen krijgen dat hun verzoek, ook nu hun uitschrijving bij de rechtbank bekend is bij het IMG, pas in behandeling kan worden genomen als zij eerst bezwaar aantekenen tegen het besluit van afwijzing van het IMG? Zo ja, waarom is dit het geval? Kan dat niet anders?

Dit is niet het geval. Bij een afwijzing van het IMG wordt standaard gewezen op de mogelijkheid in bezwaar te gaan tegen het besluit. Dat was bij deze afwijzingen ook het geval. De bewoners om wie het ging zijn individueel door het IMG benaderd en het IMG heeft in deze contactmomenten aangegeven dat bezwaar aantekenen – conform het bestuursrecht – een optie is, maar dat het doen van en nieuwe aanvraag de meest eenvoudige route is.
Vraag 6

Klopt het dat als er door een huishouden of echtpaar een aanvraag in wordt gediend bij het IMG, er daarbij door het IMG bij het bepalen van het compensatiebedrag alleen wordt gekeken naar het deel dat eigendom is van de indiener en dat bijvoorbeeld een echtgenoot die mede-eigenaar is een aparte aanvraag in moet dienen? Zo ja, waarom is dit het geval? Kan dat niet anders?

Dit klopt. Bij de behandeling van de aanvraag om vergoeding van schade door waardedaling wordt onderzocht wie rechthebbenden van de woning zijn. Hiervoor worden de eigendomsgegevens uit het Kadaster gebruikt. Zo weet het IMG zeker dat de vergoeding aan diegenen wordt uitgekeerd die daar formeel recht op hebben. Overigens wordt de burger door het IMG bij het doen van een aanvraag ontzorgd doordat alle bij het IMG bekende gegevens reeds vooraf in de aanvraag zijn ingevuld, waardoor de burger alleen hoeft te controleren of de gegevens kloppen.
Vraag 7

Begrijpt u dat deze wijze van omgaan met de verzoeken van deze bewoners, waarbij ze van het kastje naar de muur worden gestuurd, tot grote frustratie bij hen leidt en dat zij hier wanhopig van worden?

Ik kan inderdaad begrijpen dat deze situatie belastend is voor bewoners en tot frustratie kan leiden. Om aan bewoners uit te leggen wat hun mogelijkheden zijn, heeft het IMG, nadat het bekend was met deze kwestie, contact opgenomen met deze bewoners om de situatie te bespreken en de mogelijkheden toe te lichten. Het IMG heeft zich ingespannen de betreffende bewoners een passend alternatief te bieden en te wijzen op de mogelijkheid van het indienen van een nieuwe aanvraag. Ook heeft het IMG aanvullende afspraken met Stichting WAG gemaakt over gegevensuitwisseling om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen.
Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u om in deze gevallen soepeler om te gaan met de verzoeken voor vergoeding van waardedaling bij het IMG en de bewoners daarbij te ontlasten, bijvoorbeeld door manieren te zoeken om hun verzoek alsnog (opnieuw) in behandeling te nemen zonder dat zij eerst bezwaar aan hoeven te tekenen? Deelt u de mening dat er alles aan gedaan moet worden om dit correct en snel op te lossen?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 neemt IMG contact op met bewoners indien de situatie zich voordoet. Daarnaast zijn aanvullende afspraken gemaakt met Stichting WAG over de gegevensuitwisseling.
Vraag 9

Kunt u aangeven hoe de datum waarop een aanvraag ingaat wordt bepaald, met name wanneer deze bewoners inderdaad een bezwaar indienen? Per welke datum hebben zij dan recht op de rente vergoeding bij overschrijding van de afhandelingstermijn?

De wettelijke rente over de vergoeding voor waardedaling wordt berekend vanaf de peildatum van 1 januari 2019 of vanaf verkoopdatum van de woning tot het moment waarop de vergoeding wordt toegekend. Ten aanzien van een dwangsom bij niet tijdig beslissen geldt dat, om recht te hebben, een aanvrager het IMG in gebreke moet stellen als sprake is van overschrijding van de beslistermijn.

29 januari 2021 - 8 maart 2021

38 dagen

Woningeigenaren die huren bij een woningcorporatie
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. NRC, 26-01-21.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sociaal huren, met een pied-à-terre in de grachtengordel»?1

Ja.
Vraag 2

Is het waar dat er ruim duizend mensen een woning huren van een woningcorporatie terwijl sommige meer dan 15 woningen in eigendom hebben?

Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat 1055 personen een woning bij een woningcorporatie huren en tegelijk twee of meer koopwoningen in eigendom hebben. Het Kadaster heeft niet onderzocht hoeveel mensen met één koopwoning in een corporatiewoning wonen, omdat er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Uiteraard kan ook het hebben van één koopwoning een indicatie zijn dat een sociale huurwoning niet nodig is om te kunnen voorzien in woonruimte.
In het onderzoek van het Kadaster is geen uitsplitsing gemaakt naar eigenaars van woningen die een corporatiewoning huren in de sociale woningvoorraad, of een duurdere corporatiewoning in de vrije sector.
Vraag 3

Wat vindt u van deze praktijk waarbij broodnodige woningen worden verhuurd of worden gebruikt als tweede woning terwijl er een enorme woningnood heerst?

Het is ongewenst als een huurder een sociale huurwoning van de woningcorporatie «bezet houdt», als hij niet op die woning is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte vanwege het bezit van één of meer koopwoningen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een smallere beurs, die op de woningmarkt niet zelfstandig kunnen voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting.
Vraag 4

Klopt het dat in Súdwest-Fryslân een corporatiebewoner 59 huurwoningen bezit? Hoe is dat mogelijk? Bent u het ermee eens dat deze woning per direct beschikbaar gesteld moet worden aan mensen die smachten naar een betaalbare huurwoning?

Uit het onderzoek door het Kadaster is naar voren gekomen dat een huurder van een woningcorporatie in Súdwest-Fryslân 59 koopwoningen in eigendom heeft. Zoals hierboven vermeld is niet onderzocht of het bij de in het artikel beschreven situaties sociale huurwoningen betreffen, of duurdere corporatiewoningen in de vrije sector. Dat is dus ook voor deze casus niet bekend.
Indien het hier inderdaad een sociale huurwoning zou betreffen, dan is het ongewenst dat deze woning niet beschikbaar is voor een huurder die op de sociale huursector is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte. Het stelsel van sociale verhuur is bedoeld om te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de mensen met een smallere beurs. Dit is moeilijk te rijmen met de beschreven situatie. Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken.
Vraag 5

Deelt u de mening dat iemand die 59 woningen bezit niets te zoeken heeft in een sociale huurwoning? Deelt u de opvatting van de lokale PvdA dat «It echt te gek foar wurden» is? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Dit kan toch niet door de beugel?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Bent u het ermee eens dat woningen niet bedoeld zijn om te verzamelen maar om in te wonen? Zo ja, steunt u de voorstellen voor het ontmoedigen van het verzamelen van woningen door middel van de voorgestelde Prins Bernardbelasting?

Ik deel dat woningen bedoeld zijn om in te wonen. Er is behoefte aan zowel woningen in het koopsegment als in het huursegment. Om te zorgen voor voldoende huurwoningen zijn verhuurders nodig. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Het kabinet richt zich op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Zo is per 1 januari 2021 de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Met deze wet is een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters2 ingevoerd, zodat zij minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Daarnaast zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers verbeteren ten opzichte van beleggers.
Met de voorgestelde belasting zouden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen inkomstenbelasting moeten betalen over huurinkomsten en vermogenswinsten. In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens is bovendien arbitrair. Het voorstel om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet dan ook niet. Zoals beschreven heeft het kabinet andere maatregelen genomen om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren.
Vraag 7

Waarom is het op dit moment mogelijk om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning wanneer iemand een woning in eigendom heeft?

Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt op basis van de wet- en regelgeving het huishoudinkomen getoetst om te bepalen of iemand tot de doelgroep behoort en welk soort woning zou moeten worden toegewezen. De inkomenstoets behelst het inkomen inclusief het «inkomen uit sparen en beleggen» uit box 3. Het vermogen telt dus bij de toewijzing van de sociale huurwoning indirect mee. Deze inkomenstoets filtert die mensen eruit die niet tot de doelgroep voor sociale huur behoren. Deze mensen komen dan niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie.
Vermoedelijk betreft het in de beschreven situatie – voor zover het om sociale huurwoningen gaat – huurders die tijdens de loop van het huurcontract het eigendom van één of meer woningen hebben verkregen.
Vraag 8

Bent u bereid om voortaan te laten toetsten op eigen woningbezit alvorens iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning? Zo nee, waarom niet?

Uitgangspunt is dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor de mensen met een smallere beurs, die op sociale huur zijn aangewezen voor een woning. Bedacht moet worden dat er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken. Als de problematiek goed in beeld is, kan ik mogelijke oplossingen beoordelen.
Corporaties hebben zelf de mogelijkheid om in het huurcontract van de sociale huurwoning op te nemen dat de huurder geen woning(en) voor langere tijd in eigendom heeft. (Voor langere tijd, immers ongewenste situaties moeten worden voorkomen voor huurders die een woning erven, of gekocht hebben maar nog niet zijn verhuisd). Wanneer de huurder dan toch voor langere tijd één of meer woningen in eigendom zou hebben, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens contractbreuk. Het is aan corporaties om een dergelijke bepaling in het huurcontract op te nemen.
Ook kan een woningcorporatie de huurovereenkomst opzeggen wanneer zij kan beargumenteren dat «zij de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft» (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Het is uiteindelijk aan de rechter om te toetsen of dit houdbaar is. Dat eigen gebruik zou dan bestaan uit het weer te huur kunnen aanbieden van de woning aan een kandidaat-huurder die op de betaalbare huurwoningen van woningcorporaties is aangewezen. Te verwachten is dat een woningcorporatie zich alleen dán met succes op deze opzeggingsgrond zou kunnen beroepen, wanneer in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat de huurder behoort tot de doelgroep waarvoor de sociale huurwoning bedoeld is. Heeft de huurder op enig moment één of meer eigen woningen (voor langere tijd) in bezit, dan is dat een indicatie dat hij niet meer tot de doelgroep behoort. Hierbij moet worden opgemerkt dat de wet geen specifieke invulling kent van het «dringend eigen gebruik» van een huurwoning, in relatie tot het in eigendom hebben van woningen door de huurder.
Vraag 9

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen die niet al een eigen huis bezitten? Bent u bereid het recht op een sociale huurwoning te laten vervallen om dit soort situaties te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.
Vraag 10

Aangezien een deel van de woningen wordt verhuurd aan arbeidsmigranten die vaak in erbarmelijke omstandigheden moeten leven, deelt u de mening dat een landelijke verhuurdersvergunning nodig is? Zo nee, waarom niet?

Ik zal u binnenkort per brief informeren over mijn gedachten bij eisen aan verhuurders en een landelijke verhuurdervergunning, zoals dit ook door de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid namens mij onlangs is toegezegd tijdens het AO Arbeidsmigranten.
Vraag 11

Bent u bereid om op korte termijn in gesprek te treden met de corporaties om deze onttrokken woningen weer ter beschikking te stellen aan mensen die een woning nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Ik ga nader onderzoek doen naar deze problematiek. Het is belangrijk dit van geval tot geval te bekijken. Het is aan individuele corporaties om te bezien hoe zij om willen gaan met huurders in een sociale huurwoning die één of meer eigen woningen bezitten.

18 januari 2021 - 8 februari 2021

21 dagen

Fysieke woningbezichtigingen ten tijde van de coronapandemie
	Jessica van Eijs (D66)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Vraag 1

In hoeverre heeft u cijfers over het aandeel bezichtigingen dat fysiek plaatsvindt tegenover digitale bezichtigingen ten tijde van corona?

Dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Uit gesprekken die ik met brancheverenigingen en Vereniging Eigen Huis heb gevoerd, is mij bovendien duidelijk geworden dat digitale bezichtigingen niet als alternatief voor fysieke bezichtigingen moeten worden gezien, maar als een manier om het aantal fysieke bezichtigingen te beperken.
Met een digitale bezichtiging kan een potentiële koper eerder in het proces een afweging maken over hoe interessant een woning werkelijk is. Door vervolgens alleen fysiek te bezichtigen als je écht geïnteresseerd bent, kan het aantal fysieke bezichtigingen beperkt blijven. Hoe beter deze digitale bezichtiging wordt vormgegeven, hoe beter een koper deze afweging kan maken. Ik moedig de ontwikkeling van digitaal bezichtigen, bijvoorbeeld met behulp van Virtual Reality, daarom van harte aan.
Vraag 2

Worden ten tijde van de coronapandemie digitale bezichtigingen zo veel mogelijk gestimuleerd? Zo ja, op welke manier?

Zoals hierboven aangegeven wordt digitaal bezichtigen met name gebruikt om het aantal fysieke bezichtigingen te beperken. Digitale bezichtiging is geen alternatief voor fysieke bezichtiging. Het kopen van een huis is een grote financiële beslissing. Ik vind het daarom erg belangrijk dat potentiële kopers een goed beeld en gevoel krijgen bij een woning. Tegelijkertijd geldt voor kopers een onderzoeksplicht, waarbij wordt gekeken naar de staat van onderhoud van de woning. Een digitale bezichtiging is meestal niet toereikend om deze onderzoeksplicht goed in te kunnen vullen. Een koper dient daarom in staat gesteld te worden om de woning fysiek te bezichtigen voordat hij/zij het koopcontract tekent.
Vraag 3

Bestaan er – naast de door de brancheverenigingen opgestelde protocollen – nog andere voorschriften voor het fysiek bezichtigen van woningen gedurende de coronacrisis?

De brancheverenigingen hebben, naar aanleiding van de aangescherpte coronamaatregelen, op 20 januari jl. hun afspraken over het verantwoord organiseren van bezichtigingen geactualiseerd. Onderdeel van die afspraken is bijvoorbeeld dat er slechts twee personen per keer kunnen bezichtigen. Er vinden daarom op dit moment geen open huizendagen plaats waarbij meerdere potentiële kopers tegelijk in de woning aanwezig zijn. Daarnaast dienen er onder andere mondkapjes gedragen te worden en worden er geen handen geschud.
Naast deze afspraken communiceren de verenigingen ook naar potentiële kopers en aankoopmakelaars welke verantwoordelijkheid zij kunnen nemen. Bijvoorbeeld door goed na te denken voordat je een bezichtiging aanvraagt, zo veel mogelijk gebruik te maken van digitale middelen en van tevoren al eens door de wijk van de potentiële woning te wandelen. De brancheverenigingen hebben bij mij benadrukt dat er continue aandacht en communicatie richting leden en potentiële kopers is over de gemaakte afspraken en verantwoordelijkheden.
Vraag 4

Deelt u de mening dat bij fysieke bezichtigingen tijdens de coronapandemie de maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan, leidend zouden moeten zijn?

Die mening deel ik. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat de koopwoningmarkt niet tot stilstand komt. Dat zou problematische gevolgen kunnen hebben voor die mensen die net een woning hebben aangekocht en ineens hun oude woning niet meer zouden kunnen verkopen. Of mensen die hun oude woning net verkocht hebben, maar geen nieuwe woning kunnen kopen. In het ergste geval hebben deze mensen op zeker moment geen dak boven het hoofd. Zoals hierboven aangegeven zijn er door de brancheverenigingen duidelijke afspraken gemaakt over hoe fysieke bezichtigingen op een verantwoorde manier kunnen plaatsvinden en worden potentiële kopers en aankoopmakelaars opgeroepen een goede afweging te maken voordat een fysieke bezichtiging wordt aangevraagd.
Sommige makelaars helpen potentiële kopers daarnaast met het maken van deze afweging door het opsturen van een vragenlijst. Het doel van deze vragenlijst is om ten tijde van corona bij populaire woningen een onderscheid te kunnen maken tussen de minder serieuze en serieuze geïnteresseerden. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze vragenlijst onderdeel wordt van het standaard koopproces. In het kader van de AVG is het tevens belangrijk dat er niet onnodig veel informatie wordt opgevraagd. Daarnaast dient de beoordeling van de reacties op deze vragenlijsten zo objectief mogelijk plaats te vinden. De brancheverenigingen hebben aangegeven een conceptvragenlijst en beoordelingscriteria richting hun achterban te communiceren. Ik zal meekijken op de inhoud van deze vragenlijst en de beoordelingsmethode.
Vraag 5

Zijn er daarnaast op dit moment regels over het maximeren van het aantal fysieke bezichtigingen in verband met het tegengaan van mogelijke besmettingen?

De brancheverenigingen hebben afspraken gemaakt over de wijze waarop bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Er zijn geen afspraken over het maximale aantal fysieke bezichtigingen.
Vraag 6

Herkent u signalen dat woningeigenaren nog steeds worden verzocht tijdens een bezichtiging hun woning tijdelijk te verlaten, en hoe wenselijk acht u dat tijdens de huidige lockdown?

Zoals hierboven aangegeven zorgen de makelaars ervoor dat het aantal fysieke bezichtigingen beperkt blijft. Wanneer fysieke bezichtigingen plaatsvinden is het verstandig dat er niet te veel mensen tegelijkertijd in de woning aanwezig zijn. Dat de woningeigenaren tijdens de bezichtigingen hun woning dienen te verlaten is ook in hun eigen belang. Daarbij proberen makelaars de bezichtigingen te clusteren zodat er zo min mogelijk extra reisbewegingen nodig zijn en waar mogelijk mee te denken met hun klanten over een verblijfplek in de tussentijd. In sommige gevallen stellen makelaarskantoren hun eigen (lege) kantoren beschikbaar aan verkopers tijdens de bezichtiging.
Vraag 7

Op welke manier ziet u erop toe dat de balans bewaakt blijft tussen enerzijds de mogelijkheden tot woningverkoop in deze periode en het zo veel mogelijk beperken van reisbewegingen en contactmomenten anderzijds?

Ik blijf nauw in gesprek met de brancheverenigingen en hun leden om ook tijdens de coronacrisis de verkoop van woningen op een verantwoorde manier door te laten gaan.
Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

23 december 2020 - 11 februari 2021

50 dagen

Het rapport Onderzoeksrapport Feitenrelaas verkoop pand Noordeinde 64/64a van de Auditdienst Rijk
	Henk Krol (LHK)
	Raymond Knops (staatssecretaris binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Zie vragen 2, 4 en 5 van 1 september jl.

Vraag 1

Kunt u nu, na het verschijnen van het rapport van de Auditdienst Rijk (ADR), alsnog ingaan op de schriftelijke vragen van 1 september jl. over mogelijke integriteitsschendingen, belangenverstrengelingen en misbruik van voorkennis bij de verkoop van het pand aan het Noordeinde te Den Haag?1 Indien u deze vragen niet kunt beantwoorden op grond van dit onderzoek, bent u dan bereid verder onderzoek te laten doen? Zo nee, waarom niet?

In de beantwoording op uw schriftelijke vragen van 1 september 20202 heb ik aangegeven dat bij het verkoopproces van Noordeinde 64/64A binnen het Rijksvastgoedbedrijf geen betrokkenheid van ex-werknemers of ex-opdrachtnemers is waargenomen. Ook uit het rapport van de Auditdienst Rijk (ADR)3 zijn hiervoor geen aanwijzingen naar voren gekomen. Evenmin komt uit het ADR-rapport naar voren dat bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A sprake zou zijn geweest van integriteitsschendingen, belangenverstrengeling of misbruik van voorkennis door ex-werknemers of ex-opdrachtnemers van het RVB. Ik zie dan ook geen aanleiding voor verder onderzoek.
Vraag 2

Was er bij de verkoop van het pand sprake van vriendjespolitiek en wensdenken in het Haagse College van B&W? Is de gemeenteraad steeds juist geïnformeerd? Welke consequenties verbindt de huidige burgemeester van Den Haag aan het handelen van zijn voorganger?

Het ligt niet op mijn weg om deze vragen te beantwoorden.
Vraag 3

Kunt u uitleggen waarom u in uw brief van 18 december jl. volhoudt dat het pand voor een marktconforme prijs is verkocht, nu in het rapport van de ADR sprake is van 4 verschillende taxaties variërend van € 1,3 mln. tot € 2,8 mln. en terwijl u in genoemde brief stelt dat de reallocatieprocedure wordt aangepast, er niet meer ondershands verkocht wordt en voortaan niet de taxaties, maar de marktwaarde bepalend wordt voor verkoopprijs? Waarom blijft u volhouden dat het pand voor een marktconforme prijs werd verkocht?

Zoals ook uit het ADR-rapport blijkt, zijn er diverse taxatierapporten uitgebracht, waarbij verschillende uitgangspunten, aannames en doelstellingen zijn gehanteerd. Deze rapporten hebben dientengevolge verschillende uitkomsten. Het in de vraag genoemde bedrag van € 1,3 mln. betreft een verouderde taxatie uit 2014, ten behoeve van de balans van het Rijksvastgoedbedrijf. Het in de vraag genoemde bedrag van € 2,8 mln. is in het ADR-rapport voorzien van een voetnoot (54), waarin staat: «De gecertificeerde taxateur tekent hierbij aan: dit betreft duidelijk niet de marktwaarde, aangezien de situatie afwijkt van de feiten per waardepeildatum. De reden dat wij deze waarde vermelden is dat de opdrachtgever inzicht wil krijgen in het eventuele waarde-effect van de herontwikkeling.»
Bij een onderhandse verkoop wordt de marktconforme waarde bepaald door een marktwaardetaxatie, uitgevoerd door een onafhankelijke NRVT-gecertificeerde taxateur. Met dat doel voor ogen heeft Frisia het pand in 2016 en 2018 getaxeerd. Op basis van de in 2018 uitgevoerde taxatie is het pand aan de gemeente Den Haag verkocht.
Vraag 4

Nu ook door de ADR is vastgesteld dat met de verkoop van het pand geen maatschappelijk doel is gerealiseerd, maar enkel een privaat doel van een natuurlijk persoon, bent u dan niet van mening dat de verkoopovereenkomst tussen staat en gemeente dient te worden vernietigd met het oog op dwaling c.q. bedrog? Houdt u daarbij de verjaringstermijn goed in het oog?

In dit geval werd met een leer-werktraject voor mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt voldaan aan de voorwaarde om het pand met gebruikmaking van de reallocatieprocedure aan de gemeente te kunnen verkopen. Anders dan in de vraag ligt besloten, heeft de ADR niet vastgesteld dat achteraf bezien geen maatschappelijk doel is gerealiseerd. Het ADR-rapport biedt dus geen grond voor de veronderstelling dat sprake zou kunnen zijn van dwaling of bedrog.
Vraag 5

Is vanuit het oogpunt van veiligheid teruglevering van het pand niet de enige oplossing? Wat is uw mening over de prijs die daarmee gemoeid kan zijn indien dit niet op grond van vernietiging gebeurt?

Veiligheid staat uiteraard regulier op de agenda van alle betrokken partijen. De Nationaal Coördinator voor Terrorismebestrijding en Veiligheid is hier nauw bij betrokken. Zoals altijd zullen afwegingen over te nemen maatregelen dan ook moeten passen binnen de gehanteerde veiligheidslevels.

7 december 2020 - 11 februari 2021

66 dagen

Het groeiende aanbod van verhuurhypotheken
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA)

Bronnen

1. Financieel Dagblad 01-12-2020, https://fd.nl/economie-politiek/136563…

Vraag 1

Kent u het bericht «Concurrentie neemt snel toe op bloeiende markt voor verhuurhypotheken»?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel aanbieders er zijn van zogenaamde verhuurhypotheken en hoe vaak deze verstrekt worden?

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek2 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen of in hun bezit hebben voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind of beleggers die één of enkele woningen bezitten als oude dag voorziening. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument3.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden. Wel is er dus een stijging te zien in het aantal aanbieders van verhuurhypotheken.
Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat er steeds meer mogelijkheden komen voor particuliere verhuurders om via dergelijke leningen woningen op te kopen en vervolgens te verhuren?

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden, zolang ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. De toename van het aantal aanbieders vind ik daarom niet problematisch. Wel is het belangrijk dat aanbieders van verhuurhypotheken verantwoorde leningen verstrekken. In de praktijk hanteren geldverstrekkers voor beide typen verhuurhypotheken een lagere maximale loan-to-value bij afsluiting dan voor reguliere consumentenhypotheken. Bij het overgrote deel van de aanbieders kun je maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat lenen. Bij een enkele aanbieder mag je maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. Iemand die een woning wil kopen met een verhuurhypotheek moet daarom altijd eigen geld inbrengen. Hierdoor lopen verhuurders minder risico bij een eventuele waardedaling of terugval in inkomsten waardoor er minder kans is dat zij daardoor niet meer aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen.
Vraag 4

Deelt u de mening dat het aanbieden van verhuurderhypotheken kan leiden tot nog meer moeilijkheden voor starters om een woning te kunnen kopen? Zo nee, waarom niet?

Door de krapte op de woningmarkt is het voor groepen als starters lastig om een geschikte woning te vinden. Tijdens hun zoektocht ondervinden starters vaak concurrentie van andere woningzoekenden, waaronder beleggers. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 is het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom wil ik de positie van de starter verbeteren ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters4 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.
Vraag 5

In hoeverre kunt u aangeven of buy-to-let hypotheken leiden tot een verdere stijging van de huizenprijzen? Vindt u dit wenselijk?

Wanneer de vraag naar een product toeneemt resulteert dit bij een gelijkblijvend aanbod doorgaans in een hogere prijs. Wanneer er meer mensen besluiten om met een verhuurhypotheek een woning te gaan kopen, heeft dit, ceteris paribus, effect op de prijs. Dit geldt uiteraard niet alleen voor verhuurders met een verhuurhypotheek. Ook wanneer de vraag bij andere groepen woningzoekenden groeit heeft dit effect op de prijs. In brede zin is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen en kunnen huishoudens door de lagere rente meer lenen waardoor zij ook meer kunnen betalen voor een woning. Het aanbod aan woningen is op dit moment echter ontoereikend om aan deze vraag te kunnen voldoen. Hierdoor hebben woningzoekenden meer moeite om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen te verbeteren zet ik in op het versnellen van de woningbouw en het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Dit doe ik onder meer met de reeds gesloten woondeals, de woningbouwimpuls en de korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties.
Vraag 6

Vindt u het ook een onwenselijke situatie dat woningen steeds vaker als beleggingsobject worden gebruikt? Zo nee, waarom niet?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Bij vraag 8 ga ik in op de maatregelen die ik hiervoor neem.
Vraag 7

Steunt u het voorstel om personen in het bezit van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer en belasting te laten betalen? Bent u bereid om zo de wildgroei aan het opkopen van woningen tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens is bovendien arbitrair.
Het voorstel, om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet niet omdat het niet past in de huidige systematiek. Het huidige kabinet heeft daarentegen maatregelen genomen om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren. Per 1 januari 2021 is de differentiatie van de overdrachtsbelasting in werking getreden. De differentiatie zorgt enerzijds voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting zodat starters minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers verbeteren ten opzichte van beleggers.
Vraag 8

Bent u bereid de groei aan buy-to-let te ontmoedigen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 heb benoemd, zet ik in op de aanpak van excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Met deze aanpak wordt de balans tussen beleggers en andere woningzoekenden verbeterd ten gunste van de woningzoekenden. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd. Ook zal ik een opkoopbescherming invoeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal ik de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector maximeren, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

26 oktober 2020 - 15 december 2020

50 dagen

De beperkte dekking van asbestdaken.
	Roald van der Linde (VVD), Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA)

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa 3 oktober jl. en de oproep van Vereniging Eigen Huis?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Kassa van 24 oktober jl. over onder meer asbestdaken en de oproep van Vereniging Eigen Huis.
Vraag 2

Is het waar dat in de aangeboden Woonverzekering van Centraal Beheer een beperking is aangebracht voor de dekking van de schade aan asbestdaken, waarbij de dekking in snel tempo wordt afgebouwd naar slechts 5% en niet aan andere daken? Zo ja, is hier ook sprake van bij andere verzekeraars?

Ik heb geen zicht op voorwaarden van verzekeraars. Het Verbond van Verzekeraars heeft mij laten weten dat zij een dergelijk overzicht ook niet heeft.
Achmea heeft mij desgevraagd gemeld dat zij voor schades in 2019 nog 20% vergoedt. De vergoeding wordt ieder jaar met 5% verminderd en daarmee wordt vanaf 2022 nog 5% van de waarde van de nieuwe dakbedekking vergoed. De afschrijvingsregeling geldt alleen voor asbestdakbedekking; niet wordt afgeschreven op de binnenzijde van het dak, het dakbeschot en de binnenbeplating. In de woonverzekering heeft Achmea in 2018 een afschrijvingsregeling voor asbestdakbedekking in hun voorwaarden opgenomen. Achmea laat verder weten dat ook vóór 2018 al de mogelijkheid bestond om een afschrijving op herstelkosten toe te passen en dat deze regeling omwille van duidelijkere communicatie in 2018 concreter is gemaakt.
Ook enkele andere verzekeraars lieten in hun reactie aan Kassa weten dat zij hebben gekozen voor afbouw van de dekking van asbestdaken, onafhankelijk van het feit dat de wetwijziging die asbestdaken zou verbieden niet door is gegaan. Maar een andere verzekeraar vermeldt in een reactie aan Kassa de eerder verlaagde dekking juist terug te draaien naar 100%.
Vraag 3

Wat vindt u ervan dat woningeigenaren een groot financieel risico lopen en zich hier niet tegen kunnen verzekeren? Hoe verhoudt dit zich tot de opvattingen van de branche over universele dienstverlening?

Sanering van asbestdaken is al langer het advies vanuit de overheid aan woningeigenaren. Op 9 maart 2020 heeft de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat u geïnformeerd over de samenwerkingsverklaring die zij met provincies, gemeenten en andere partijen heeft getekend op 2 maart 2020.1 Doel hiervan is om op een veilige manier het saneren van de resterende asbestdaken in Nederland te versnellen. In de samenwerkingsverklaring zijn acties afgesproken die zijn gericht op bewustwording en communicatie, oprichting van een (leningen)fonds, het ontzorgen van gemeenten, het gebruik maken van koppelkansen, het vereenvoudigen van saneringen en monitoring. Aan deze acties wordt nu hard gewerkt.
Het is vervelend als woningeigenaren bij schade minder krijgen uitgekeerd dan waar zij dachten aanspraak op te kunnen maken. Indien een consument meent dat op grond van de polisvoorwaarden ten onrechte te weinig wordt uitgekeerd, kan hij de zaak voorleggen aan het Kifid of de burgerlijke rechter. In de polisvoorwaarden van een verzekering wordt geregeld welk type schade wordt gedekt. Wanneer iemand een verzekering heeft, betaalt hij of zij premie waar deze afgesproken dekking tegenover staat. Wanneer de dekking of de premie wijzigt, wordt de verzekeringnemer daarover geïnformeerd.
Het kan echter zo zijn dat, op basis van de geldende voorwaarden, de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt. Ook wanneer de schadeoorzaak bijvoorbeeld brand of storm is. Wanneer schade is ontstaan aan een asbestdak, kan doorgaans niet worden volstaan met enkel reparatie van het dak, maar zal het asbestdak volgens de geldende wet- en regelgeving met het oog op eventuele gezondheidsrisico’s (deels) vervangen moeten worden. Daarmee heeft een asbestdak een relatief hoge schadelast. Wanneer een element met een relatief hoge schadelast onder de dekking valt kan dit een weerslag krijgen in de premie van dat verzekeringsproduct. Dit kan consequenties hebben voor de premie van andere verzekeringnemers die een woonverzekering hebben afgesloten bij die verzekeraar, omdat verzekeringen voor een belangrijk deel op het beginsel van solidariteit berusten. Een verzekeraar maakt daarin onder meer een afweging tussen de dekking en de consequenties voor de totale groep verzekerden. Voor zover in de vraag met de opvatting van de sector over universele dienstverlening wordt gedoeld op het streven dat de sector heeft uitgesproken om te zorgen voor een zo goed mogelijke toegankelijkheid van verzekeringen, speelt daarin, naast solidariteit, ook de inzet op preventie een grote rol. Met de eerdergenoemde maatregelen voor het saneren van asbestdaken dragen woningeigenaren en de overheid ook bij aan preventie; met preventie wordt schade voorkomen.
Vraag 4

Hoeveel woningeigenaren hebben een dak waar asbest in zit? Is het waar dat deze woningeigenaren bij schade die niets te maken heeft met asbest, straks onverzekerd zijn of een veel lagere uitkering krijgen dan waarvoor ze jarenlang premie betaald hebben?

Er is naar schatting nog 80 miljoen m2 asbestdaken in Nederland. Dit is grofweg in te delen in daken van particulieren (25 miljoen m2) en zakelijke dakeigenaren (55 miljoen m2). Uit de cijfers over de totale oppervlakten kan niet het aantal particuliere eigenaren worden afgeleid. Het is dus niet bekend hoeveel particuliere eigenaren nog een asbestdak hebben.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 kan het zo zijn dat de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt, terwijl de schadeoorzaak niet de asbest zelf is, maar bijvoorbeeld brand of storm. Maar dat is dan altijd op basis van de in dat geval geldende voorwaarden.
Volledigheidshalve merk ik op dat het bij een verzekering niet zo is dat een verzekeringnemer recht heeft op een hogere uitkering vanwege de eerdere inleg in premies. Dat zou afbreuk doen aan de solidariteit en zou ook betekenen dat wanneer verzekeringsnemers pas net de verzekering hebben afgesloten, zij vrijwel niets uitgekeerd zou krijgen omdat zij nog nauwelijks premie hebben betaald. Men verzekert zich tegen bepaalde voorwaarden en op het moment dat zich schade voordoet wordt er op basis van de geldende voorwaarden uitgekeerd.
Vraag 5

Hoe vaak wordt per jaar een claim ingediend voor schade aan een dak of gevel? Welk bedrag is hier in totaal mee gemoeid?

Over de frequentie van schadeclaims aan specifiek daken en gevels is geen informatie beschikbaar. Het Verbond van Verzekeraars heeft aangegeven dat verzekeraars wel een meer generiek beeld hebben van het aantal schadeclaims als gevolg van bijvoorbeeld brand, maar dat er geen overzicht is van schade aan bepaalde delen van een woning.
Vraag 6

Welk bedrag wordt naar verwachting minder uitgekeerd door het uitsluiten van woningeigenaren met asbest in het dak?

Het is niet bekend welk effect deze wijziging in polisvoorwaarden door één of meerdere verzekeraars heeft of zal hebben op de uit te keren bedragen bij woonverzekeringen.
Vraag 7

Wat is de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning? Is het waar dat door de aanscherpingen van de polisvoorwaarden, mensen die jarenlang netjes hun premie betaald hebben straks helemaal zelf moeten opdraaien voor de schade?

Ik beschik niet over informatie over de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning. Zoals boven beschreven is het aan verzekeraars om te bepalen of en tegen welke prijs zij een verzekering aanbieden. Daarmee kunnen de polisvoorwaarden van elkaar afwijken en ook het type schade dat is gedekt evenals de gedekte som. De uitkering is afhankelijk van de polisvoorwaarden en niet van de looptijd van de verzekering en de eerdere betaling van verzekeringspremies. Dit zou immers afbreuk doen aan de solidariteit.
Vraag 8

Is het waar dat het hebben van een asbestdak niet illegaal is?

Het is niet illegaal om een asbestdak te hebben. Volgens artikel 1a van de Woningwet moet er echter wel voor worden gezorgd dat als gevolg van de staat van een bouwwerk geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat.
Vraag 9

Deelt u de mening dat woningeigenaren met deze wijziging van de dekking in de knel worden gebracht? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 10

Bent u bereid om met deze verzekeraar en andere verzekeraars in gesprek te gaan over het feit dat een grote groep huiseigenaren onverzekerbaar dreigt te worden? Kunt u er in dit gesprek op aandringen dat deze wijziging van de dekking wordt teruggedraaid en een nette oplossing wordt gevonden? Zo nee, waarom niet?

De Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat heeft mede namens mij het Programmabureau Versnellingsaanpak Asbestdaken gevraagd om met verzekeraars in gesprek te gaan. Het doel hiervan is om meer helderheid te krijgen over de al dan niet veranderende voorwaarden, zodat het Programmabureau hier duidelijk over kan communiceren.

15 oktober 2020 - 14 december 2020

60 dagen

Het drama voor de huizenkopers in Helmond
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Eindhovens Dagblad, 9 oktober 2020, « Oplossing nog niet in beeld voo…

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Oplossing nog niet in beeld voor vastgelopen woningbouw in Houtse Akker Helmond»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.
Vraag 2

Hoe kan het dat huizenkopers komen te zitten met beschadigde en onafgebouwde woningen, omdat de ontwikkelaar weigert de aannemer te betalen?

De gestaakte werkzaamheden aan het bouwproject zijn het gevolg van het geschil tussen Gemert Bouw en projectontwikkelaar Earth & Eternity. Daar komt voor de benadeelde gezinnen bij dat de afgesloten garantieovereenkomst met Betaal Garant Nederland niet de gewenste zekerheid biedt dat de woningen worden afgebouwd in het geval van een faillissement van de ontwikkelaar. Dat betekent dat er een heel vervelende situatie is ontstaan voor de huizenkopers. Eerder kwam Betaal Garant Nederland al negatief in de publiciteit door de rol die het speelde bij een bouwproject in Brielle.
Er wordt hard gewerkt aan een oplossing voor de gedupeerden van het slepende conflict tussen de bouwer en de projectontwikkelaar. Ik uit graag mijn waardering voor de inspanningen van de gemeente Helmond op dit vlak: het doet alles wat in haar vermogen ligt om te helpen, inclusief het bieden van financiële ondersteuning.
Vraag 3

Acht u het mogelijk dat de projectontwikkelaar in deze casus willens en wetens met een dubieus garantiefonds in zee is gegaan? Wat vindt u daarvan?

Marktpartijen zijn door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd voor het afnemen van diensten van Betaal Garant. Ik weet niet of Earth & Eternity op dat moment op de hoogte was van de problemen met Betaal Garant Nederland en of zij al dan niet bewust in zee is gegaan met Betaal Garant.
Vraag 4

Heeft u contact gezocht met gemeente Helmond over deze casus? Op welke wijze gaat u de huizenkopers helpen en op welke wijze ondersteunt u de gemeente Helmond daarbij?

Mijn departement heeft contact opgenomen met de gemeente Helmond om meer informatie te verkrijgen over de steun die de gemeente de getroffen gezinnen biedt. De gemeente Helmond heeft een aantal acties in gang gezet om de huizenkopers bij te staan. De gemeente heeft overlegd met de huizenkopers en een architectenbureau een quick scan laten uitvoeren op het bouwterrein. De gemeente heeft haar zorgen uitgesproken over de eerste resultaten daarvan, maar geeft aan dat het te vroeg is om definitieve conclusies te trekken. Op dit moment vindt vervolgonderzoek plaats; dit is naar verwachting voor het einde van het jaar gereed.
Het vervolgonderzoek moet ertoe leiden dat voor de kopers inzichtelijk wordt gemaakt waar ze met hun woningen aan toe zijn, om van daaruit volgstappen te kunnen zetten. Daarnaast zal Helmond, vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid die zij als gemeente ervaart, de komende tijd enkele scenario’s in beeld brengen hoe de bouw uiteindelijk kan worden afgerond. Bovendien kunnen huishoudens mogelijk gebruikmaken van renteloze leningen verstrekt door de gemeente, mochten zij door de ontstane situatie schulden moeten maken. Het doel van deze inzet is dat er voor de kopers weer perspectief ontstaat. De gemeente Helmond pakt de ondersteuning mijns inziens voortvarend op, dit vind ik belangrijk voor de ondersteuning van de gedupeerden.
Vraag 5

Hoe kan het dat dit frauduleuze garantiefonds, na diverse berichten in de media, meldingen bij DNB en Kamervragen, nog steeds kan opereren? Neemt u maatregelen om ontwikkelaars, (onder)aannemers, gemeenten en huizenkopers beter te informeren over malafide garantiefondsen?

Momenteel loopt een gerechtelijke procedure tegen de bestuurder van Betaal Garant Nederland. Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De Kamer van Koophandel (KVK) kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand definitief is veroordeeld. Dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft laten weten dat het hoger beroep nog niet is afgerond.
Op het verzoek van mijn departement heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een bericht over malafide waarborg- garantieverzekeraars via een nieuwsbrief verspreid onder haar leden. Daarnaast heeft de Nederlandse Vereniging van Banken het signaal afgelopen zomer voorgelegd aan haar leden.
Vraag 6

Op welke wijze kunnen de huizenkopers hun recht halen? Vindt u dat zij daarmee voldoende beschermd worden?

Indien marktpartijen op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten aangegane verplichtingen jegens huizenkopers niet nakomen, kunnen huizenkopers hun gelijk afdwingen via een gerechtelijke procedure. Parallel kan de overheid – afhankelijk van de situatie – een faciliterende rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing. Daarnaast kunnen consumenten signalen over malafide praktijken onder garantiefondsen/afbouwverzekeraars delen met de financieel toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Signalen over mogelijke verzekeraars zonder vergunning passen binnen het aandachtsgebied van DNB en signalen over misleidende informatieverstrekking binnen het aandachtsgebied van de AFM. In het contact tussen mijn departement en DNB benadrukte de financieel toezichthouder dat men dergelijke signalen altijd zeer serieus neemt en zorgvuldig beoordeelt. De toezichthouders kunnen in het uiterste geval hun handhavingsmiddelen inzetten om te zorgen dat onrechtmatige activiteiten worden gestaakt.
Vraag 7

Verwacht u van huizenkopers dat zij de informatie die wordt verstrekt op basis van de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging, volledig begrijpen? Op welke wijze zorgt u ervoor dat aannemers begrijpelijke informatie verstrekken? Heeft u zich ervan vergewist dat dit effect ook wordt bereikt?

Hoewel huizenkopers ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid hebben, betekent dit niet dat huizenkopers zichzelf dienen te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk mogelijk te zijn. Tevens verwacht ik een meer proactieve rol van de professionele betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers zo veel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruikmaken van onbetrouwbare afbouwgaranties.
Reeds wordt ongeveer 85 procent van de koopwoningen gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling met het keurmerk van de Stichting GarantieWoning. Deze stichting is een particulier initiatief van Bouwend Nederland, NEPROM en WoningBouwersNL (voorheen NVB Bouw). Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige geval.
Met de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper altijd de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd. Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden verstrekt. Hiervan kan niet worden afgeweken. Het betreft de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Om dit te bewerkstelligen heb ik heb onderzoek in gang gezet om een hulpmiddel te ontwikkelen (een kwaliteitsindicator), waarmee voor de opdrachtgever/huizenkoper duidelijk wordt hoe de aannemer is verzekerd. Op basis van deze informatie kunnen huizenkopers zelf, of zo nodig met behulp van een professionele partij, een weloverwogen beslissing nemen of men de woning door deze aannemer wil laten bouwen.
Vraag 8

Wat is de uitkomst van uw onderzoek naar het aanpakken van frauduleuze garantiefondsen? Welke extra maatregelen gaat u nemen?

Naar aanleiding van de eerdere berichtgeving over de rol van het garantiefonds Betaal Garant Nederland in Brielle heeft mijn departement contact gehad met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en De Nederlandsche Bank (DNB).
De KNB heeft op verzoek van mijn departement een signaal over malafide garantiefondsen uitgestuurd naar alle leden via een nieuwsbrief. Dit signaal bevatte een oproep aan leden om ervaringen met frauduleuze garantiefondsen met de KNB en mijn departement te delen. Uit een uitvraag onder de leden van de NVB bleek dat de reagerende partijen bij het verstrekken van een hypotheeklening voor een nieuwbouwwoning het beleid van NHG volgen om voldoende zekerheid te verkrijgen over de dekking van de afbouwgarantie. Ik moedig alle kredietverstrekkers aan om deze lijn te volgen. NHG stelt in haar Voorwaarden en Normen dat voor een restschuldverzekering voor hypotheekverstrekking bij nieuwbouwwoningen een waarborgcertificaat dient te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. Uit een dergelijk certificaat blijkt dat grote financiële risico’s voor de woningkoper zijn afgedekt. De instellingen aan wie de Stichting Garantiewoning haar keurmerk heeft verleend (de keurmerkhouders) zijn terug te vinden op de website van de stichting: www.garantiewoning.nl
In de beantwoording van eerdere Kamervragen gaf de Minister van Financiën reeds aan dat er geen specifieke wettelijke voorschriften gelden voor afbouwverzekeringen. Wel gaf hij aan dat in algemene zin de Wet op het financieel toezicht (en de daarop gebaseerde regels), de regels van de gedelegeerde verordening solvabiliteit II en het BW wat betreft verzekeringen en in het bijzonder schadeverzekeringen van toepassing zijn.2 Uit de gesprekken met DNB over afbouwverzekeraars kwam niet naar voren dat een uitbereiding van de toezichtbevoegdheden op dit onderwerp de toezichthouder kan helpen om haar mandaat effectiever uit te voeren. Zoals ik reeds aangaf in mijn beantwoording van vraag 6, beantwoordt DNB de signalen die zij ontvangt over frauduleuze activiteiten altijd zorgvuldig.3
Vraag 9

Kunt u een update geven over een vergelijkbare casus in Brielle? Zijn de huizenkopers naar uw mening voldoende geholpen?

In Brielle hebben vijf van de zes gedupeerde woningeigenaren van de gemeente een renteloze lening ontvangen ter omvang van € 20.000. Deze leningen zijn onder andere ingezet voor de dubbele woonlasten en de overige kosten die gemaakt zijn door het niet kunnen afbouwen van de woningen.
De gemeente heeft met alle eigenaren gesproken over het vervolgtraject. Zij heeft hulp aangeboden om met een aannemer de afbouw van de woningen ter hand te nemen. Daarbij heeft de gemeente aangeboden de voorfinanciering te verzorgen; deze kosten worden vervolgens in de vorm van een renteloze lening verhaald op de eigenaren. Daarbij wordt het terugbetalingstraject van de oorspronkelijke hypotheek van de eigenaren gevolgd.
Alle zes eigenaren gaan in de desbetreffende nieuwbouwwoningen wonen. Een deel van de eigenaren wees het bovenstaande aanbod van de gemeente af. Zij hebben de woningen met eigen middelen afgebouwd.
In de eerdere beantwoording van Kamervragen gaf ik reeds aan dat ik vind dat – gelet op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek – de gemeente Brielle een uiterste inspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te komen.
Vraag 10

Deelt u de opvatting dat het te eenvoudig is voor malafide projectontwikkelaars, aannemers en garantiefondsen om huizenkopers op te lichten? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het van groot belang dat huizenkopers geen disproportionele risico’s lopen. Daarnaast is het niet acceptabel als partijen het gebrek aan relevante ervaring en specialistische kennis onder woningzoekenden proberen te misbruiken. De consument moet in staat worden gesteld om een weloverwogen inschatting te maken van de risico’s van een nieuwbouwproject. Het is daarvoor belangrijk dat de consument zich op een toegankelijke manier kan laten informeren door de betrokken professionele partijen. Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt met de opgenomen informatieplicht beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper op begrijpelijke wijze de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd tegen eventuele tegenvallers in het bouwproces. Dit verbetert de informatiepositie van de consument, zodat hij eenvoudiger kan beoordelen of hij vindt dat de aannemer waarmee hij in zee gaat voldoende is verzekerd. Daarnaast bestaat er reeds het keurmerk van de Stichting Garantiewoning, waarmee de consument bewust kan kiezen voor een aannemer die bouwt met een gerenommeerde garantie- en waarborgregeling.
Wanneer een marktpartij op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst aangegane verplichtingen niet nakomt, kan een consument zijn gelijk afdwingen via de rechter. Daarnaast is het aan de financieel toezichthouders DNB en de AFM om erop toe te zien dat garantiefondsen en verzekeraars de relevante wet- en regelgeving naleven en op basis van signalen dat dit niet zo is te handelen. Dat gebeurt ook. Als de omstandigheden daarom vragen kan de overheid in aanvulling op het bovenstaande een faciliterende rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing voor de gedupeerden, zoals is gebeurd in Brielle en nu gebeurt in Helmond.
Vraag 11

Bent u bereid werk te maken van een keurmerk voor garantiefondsen, of een Nationaal Garantiefonds te organiseren en een betrouwbare verzekering verplicht te stellen? Zo nee, waarom niet?

Er bestaat reeds een dergelijk keurmerk, te weten het keurmerk van stichting Garantiewoning voor garantie- en waarborgregelingen. Zoals ik reeds aangaf in eerdere beantwoording van Kamervragen acht ik het oprichten van een nationaal bouwgarantiefonds met verplichte verzekering niet nodig.4 Private partijen hebben in de bouwsector goede garantie- en waarborgregelingen in de markt gezet en er is een toezichtorgaan, dat toeziet op de betrouwbaarheid van de aanbieders van deze garantie- en waarborgregelingen. In het algemeen werkt dit in de bouwsector goed. Daarnaast komt met de Wet Kwaliteitsborging een informatieplicht, zodat een consument zich gemakkelijker van de benodigde informatie kan voorzien om een weloverwogen keuze te maken.

15 oktober 2020 - 16 november 2020

32 dagen

De bestaande mogelijkheden om de overwaarde op een huis uit te laten betalen
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid voor huiseigenaren om de overwaarde op een huis te kunnen laten uitbetalen (het zogenaamde verzilveren)?

Ja.
Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel huiseigenaren jaarlijks gebruik maken van financiële producten waarmee overwaarde (deels) uitbetaald kan worden?

Er zijn verschillende financiële producten om de overwaarde te benutten. Zo kan een klant een reguliere hypothecaire lening afsluiten of verhogen, een doorlopend krediet met de hypotheek als onderpand afsluiten (krediethypotheek), of een verzilverhypotheek afsluiten. Bij veel van deze producten is niet duidelijk of het product door de klant ingezet wordt om de overwaarde te benutten. Daarom is er geen totaaloverzicht van het aantal huiseigenaren dat jaarlijks om die reden gebruikmaakt van deze financiële producten.
In 2019 en 2020 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) onderzoek gedaan naar specifiek verzilverhypotheken. In dit onderzoek heeft de AFM onder meer een beeld gekregen van het aantal verzilverhypotheken dat van 2018 tot en met medio 2019 is afgesloten. In deze periode betrof dit ongeveer 4000 verzilverhypotheken.
Vraag 3

Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op dit moment geen toezicht houdt op producten die het mogelijk maken overwaarde te laten uitbetalen? Zo ja, vindt u het wenselijk dat hier geen toezicht op wordt gehouden?

Alle producten die genoemd staan in het antwoord op vraag 2 vallen onder het toezicht van de AFM. Er zijn daarnaast ook constructies die buiten het toezicht van de AFM vallen. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld «sale-and-lease-back» constructies waarbij de klant zijn huis verkoopt om het vervolgens te huren. Omdat bij dergelijke constructies geen krediet wordt verstrekt vallen deze niet onder het toezicht van de AFM, maar onder het generieke markttoezicht van de Autoriteit Consument en Markt (ACM).
In het hierboven genoemde onderzoek van de AFM is gekeken naar de wijze waarop aanbieders van verzilverhypotheken hun productontwikkelings- en reviewproces (PARP) hebben ingericht en hebben toegepast op deze producten. Het is van belang dat aanbieders dit proces goed inrichten en uitvoeren. Dit zorgt ervoor dat het financiële product in het belang van de klant is en de juiste doelgroep bereikt. De AFM streeft ernaar om de uitkomsten van het onderzoek nog dit jaar te publiceren.
Vraag 4

Deelt u de mening dat het bestaan van producten die het mogelijk maken om overwaarde uit te betalen een signaal kan zijn dat een deel van de huiseigenaren te veel vermogen vast heeft zitten in stenen?

Het bestaan van producten die inspelen op aanwezige overwaarde betekent niet noodzakelijkerwijs dat er te veel vermogen in stenen vastzit. Overwaarde kan door verschillende oorzaken ontstaan. Zo bouwen woningeigenaren overwaarde op door af te lossen, bijvoorbeeld omdat dat past in hun financiële planning of om (sinds 2013) aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek. In dat geval is opbouw van overwaarde beoogd. Ook kan de woning in waarde stijgen. De toename van overwaarde hangt ook samen met de toename van het eigenwoningbezit en de vergrijzing van de samenleving. Vooral ouderen bezitten vaak een eigen huis met een relatief lage resterende schuld in verhouding tot de woningwaarde.
Sommige consumenten willen op enig moment de beschikking hebben over een deel van het vermogen dat is opgebouwd in de eigen woning. Bijvoorbeeld omdat ze onverwachts worden geconfronteerd met een grote uitgave. Of omdat ze eerder willen stoppen met werken. Ook kan de waarde van een woning sneller zijn gestegen dan geanticipeerd, waardoor het opgebouwde vermogen groter is dan men oorspronkelijk verwacht had.
Met de mogelijkheden die bestaan om de overwaarde uit te laten betalen, wordt tegemoetgekomen aan deze gedurende het leven veranderende wensen en omstandigheden van consumenten. Dit vindt het kabinet positief. Het kabinet vindt het daarbij van belang dat de risico’s en voorwaarden van de verschillende opties helder zijn voor de consument en de producten invulling geven aan de behoefte van de doelgroep. Daarom is het voor consumenten verstandig zich goed te laten adviseren welke mogelijkheden bij hun situatie past en wat de voorwaarden van de verschillende producten zijn. Hiermee moet voorkomen worden dat consumenten voor onaangename verrassingen komen te staan. Een onaangename verrassing kan bijvoorbeeld zijn dat iemand ongewenst voortijdig moeten verhuizen, bijvoorbeeld omdat huizenprijzen dalen en de overwaarde daarmee (deels) verdwijnt. Ook kwalificeert een verzilverhypotheek doorgaans niet als een eigenwoningschuld met fiscale renteaftrek. Bij verkoop van de eigen woning zal de opgenomen overwaarde in de verzilverhypotheek meetellen voor de bijleenregeling. De consument wordt geacht deze opgenomen overwaarde in een volgende eigen woning te steken. Bij gebrek daaraan zal een nieuwe lening voor de eigen woning tot dit bedrag niet kwalificeren als eigenwoningschuld met renteaftrek.
Vraag 5

Hoe ziet u het bestaan van de mogelijkheid om overwaarde uit te laten betalen in het licht van de bestaande aflossingseisen die gelden voor koopwoningen?

Zoals geschreven in het antwoord op vraag 4, kunnen er meerdere oorzaken zijn voor het ontstaan van overwaarde. Dit kan onder andere het gevolg zijn van aflossing of van waardestijging van de woning.
Niet alle lopende hypotheken zijn onderworpen aan een aflossingseis.
Kredietverstrekkers vereisen sinds 2011 conform de Gedragscode hypothecaire financieringen doorgaans dat huiseigenaren ten minste de helft van hun schuld ten opzichte van de waarde van de woning aflossen. Wanneer consumenten aanspraak willen maken op hypotheekrenteaftrek, geldt sinds 2013 een fiscale aflossingseis van 100% voor nieuwe hypotheken. Deze (fiscale) aflossingseis heeft daarom waarschijnlijk nog nauwelijks effect op de huidige vraag naar het verzilveren van de overwaarde.
In de praktijk vinden ook buiten een aflossingseis veel aflossingen plaats. Vooral vanwege de lage rente op spaartegoeden van de afgelopen jaren, gaat men vaker over tot vrijwillige aflossingen.
Vraag 6

Is het mogelijk dat hogere aflossingseisen de vraag naar het uitbetalen van overwaarde doen toenemen? Zo ja, vindt u dit wenselijk?

Voor consumenten waar sprake is van een hypotheeklening waarbij door verplichte aflossing tijdens de looptijd op termijn is voorzien in (zo goed als) volledige aflossing, kan een aflossingseis bijdragen aan een hogere vraag naar het verzilveren van de overwaarde. Dat geldt overigens ook voor de andere manieren waarop overwaarde kan ontstaan, zoals waardestijging van de woning. Het is aan consumenten zelf, al dan niet in overleg met een financieel adviseur, om te bepalen hoe zij hun financiële planning vorm geven. Er kunnen, zoals in het antwoord op vraag 4 aangegeven, redenen zijn voor het aflossen van een hypotheek, om vervolgens na veranderende wensen of omstandigheden tot op zekere hoogte weer vermogen uit de woning te halen. Het is daarbij van belang dat het product door de aanbieder goed is toegesneden op de behoeften van de consument en de risico’s en voorwaarden van de verschillende opties helder zijn voor de consument.

9 oktober 2020 - 6 november 2020

28 dagen

De kosten van WOZ-bezwaren voor gemeenten
	Henk Nijboer (PvdA), Attje Kuiken (PvdA)
	Sander Dekker (minister zonder portefeuille justitie en veiligheid) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Hans Vijlbrief (staatssecretaris financiën) (D66)

Bronnen

1. https://www.bd.nl/oss-e-o/kosten-woz-bezwaren-rijzen-de-pan-uit-maar-…

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten WOZ-bezwaren rijzen de pan uit, maar burgers behalen maar amper voordeel»?1

Ja, het bericht is mij bekend.
Vraag 2

Herkent u het in het bericht geschetste beeld dat vooral no cure no pay bureaus (NCNP) aan het maken van bezwaar tegen WOZ-beschikkingen verdienen en de bezwaarmakende mensen er nauwelijks voordeel uit halen? Zo ja, beschikt u over meer informatie over dergelijke praktijken elders in het land? Waar bestaat die informatie uit? Zo nee, waarom niet?

Het beeld dat no cure no pay bureaus (hierna: ncnp’s) onevenredig verdienen aan bezwaar- en beroepsprocedures tegen WOZ-beschikkingen bestaat al langer en is aanleiding geweest om onderzoek naar het verdienmodel van deze bureaus te laten doen door het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (hierna: WODC). Zie hierover ook de beantwoording van eerdere Kamervragen d.d. 15 oktober 2018 en de brief van de Minister voor Rechtsbescherming d.d. 2 juli 2019 aan uw Kamer (2019D42442).2 Het onderzoek van het WODC wordt naar verwachting voor het eind van 2020 opgeleverd.
Vraag 3

Hoeveel wordt er naar schatting landelijk betaald aan dergelijke NCNP’s en hoeveel wordt er aan burgers uitgekeerd na bezwaren die door deze bureaus worden gemaakt?

De Waarderingskamer heeft in haar rapportage «De Staat van de WOZ 2020» d.d. 29 juni 2020 aangegeven dat gemeenten in 2019 meer dan € 12 miljoen aan proceskostenvergoedingen hebben uitbetaald aan onder andere ncnp’s.3 Daarnaast wijst de Waarderingskamer op de aanzienlijke uitvoeringskosten bij gemeenten. De afhandeling van de genoemde formele bezwaar- en beroepsprocedures van ncnp’s gaat namelijk gepaard met hogere kosten dan de afhandeling van informele procedures doordat bij de formele procedure standaard een verplicht aantal vastliggende stappen doorlopen moet worden (zie ook het antwoord op vraag4.
Ingeval een bezwaar tegen een WOZ-beschikking in een bezwaar- of beroepsprocedure gehonoreerd wordt, leidt dit niet tot een directe «uitkering» aan de belanghebbende. Het leidt tot een verlaging van de WOZ-waarde en daarmee van de hoogte van de belastingen die de belanghebbende moet betalen. De WOZ-waarde vormt immers de heffingsgrondslag voor diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting. Soms kan een verlaging van de WOZ-waarde leiden tot een terugbetaling van teveel betaalde belasting aan de belanghebbende, maar meestal leidt dit tot een verlaging van nog te betalen termijnen of het verlagen van het verschuldigde bedrag aan belasting in een nog op te leggen aanslag aan de belanghebbende. Er zijn geen cijfers beschikbaar over het totale fiscale effect van verlagingen van WOZ-waarden als gevolg van bezwaren die zijn ingediend door ncnp’s.
Tot slot zij opgemerkt dat niet alleen burgers gebruik maken van de diensten van ncnp’s in bezwaar- en beroepsprocedures tegen WOZ-beschikkingen. Proceskostenvergoedingen worden in toenemende mate toegekend in bezwaar- en beroepsprocedures die door ncnp’s zijn gestart namens bedrijven voor andere WOZ-objecten dan woningen.
Vraag 4

Is het maken van bezwaar tegen WOZ-beschikkingen door mensen zelf eenvoudig genoeg om de werkzaamheid van NCNP’s overbodig te maken? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat gaat u doen om deze bezwaarprocedure laagdrempeliger te maken?

Iedereen kan eenvoudig per brief of digitaal formeel bezwaar maken. Daarnaast bieden de meeste gemeenten ook de mogelijkheid van informeel bezwaar, waarbij belanghebbenden telefonisch of op een andere eenvoudige wijze mogelijke onjuistheden in de WOZ-waarde bij de gemeente onder de aandacht kunnen brengen. Onder het motto «de beller is sneller» stimuleren gemeenten het indienen van bezwaren op informele wijze. Evenals bij formele bezwaarschriften, leiden deze informele bezwaren, die nog eenvoudiger zijn dan de ook al laagdrempelige formele bezwaarprocedure, tot een heroverweging van de juistheid van de WOZ-waarde op grond van de door de belanghebbende aangedragen informatie. Als gevolg hiervan kan de WOZ-beschikking worden aangepast.
De Ministeries van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hebben regelmatig contact met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over de ontwikkelingen op het terrein van formele en informele bezwaar- en beroepsprocedures en het belang om de drempel voor belanghebbenden zo laag mogelijk te maken. Verdere inspanningen om de toegang voor belanghebbenden nog laagdrempeliger te maken, worden op dit moment niet nodig geacht.
Vraag 5

Is het percentage geslaagde bezwaren door NCNP’s hoger dan bij bezwaren die mensen direct zelf maken? Zo ja, hoe komt dat en wat gaat u doen om burgers te helpen bij betere bezwaarschriften? Zo nee, waarom maken mensen dan toch nog gebruik van de diensten van NCNP’s?

Er zijn uitsluitend officiële landelijke cijfers beschikbaar over het totale percentage geslaagde procedures. In de Landelijke Voorziening WOZ kan worden opgevraagd voor welke WOZ-objecten bezwaar is gemaakt en of het bezwaar is gehonoreerd. In de Landelijke Voorziening WOZ is echter niet vastgelegd of de desbetreffende belanghebbende de procedure zelf heeft gevoerd of dat hij gebruik heeft gemaakt van de diensten van een gemachtigde (al dan niet zijnde een ncnp).
In voorgaande jaren hebben individuele gemeenten wel regelmatig aangegeven dat er geen significante verschillen zijn tussen de slagingspercentages van bezwaren die zijn aangetekend door ncnp’s en van bezwaren die zijn aangetekend door de belanghebbende zelf. Een belangrijk verschil is wel dat de belanghebbende die zelf bezwaar aantekent, of de mogelijke onjuistheid via een informeel contact aankaart, meestal veel sneller duidelijkheid heeft. Immers, voor ncnp’s is van belang dat alle mogelijke stappen in de formele procedure worden gezet (zoals een hoorzitting), omdat deze stappen bepalend zijn voor de hoogte van de proceskostenvergoeding.
De verwachting is dat het onderzoek van het WODC meer inzage geeft inzake de verschillen tussen de slagingspercentages van bezwaren ingediend door belanghebbenden zelf en door ncnp’s.
Tot slot is er geen inzicht in de reden(en) dat belanghebbenden gebruik maken van de diensten van ncnp’s. Mogelijk geeft het onderzoek daarin inzicht.
Vraag 6

Deelt u de mening dat met de kosten voor bezwaarschriften via NCNP’s er belastinggeld, dat door mensen moet worden opgebracht, verkwist wordt? Zo ja, wat gaat u hiertegen doen? Zo nee, waarom niet?

De kosten van toegekende proceskostenvergoedingen worden uiteindelijk gedragen door de belastingbetaler. In het algemeen is het een groot goed dat belanghebbenden, die moeite hebben met of opzien tegen communicatie met de overheid, de mogelijkheid hebben om hiervoor ondersteuning te krijgen. In die zin dragen ncnp’s bij aan het laagdrempelige karakter van de rechtsbescherming in Nederland. Voor een oordeel over de maatschappelijke kosten die zijn gemoeid met de afhandeling van bezwaar- en beroepsprocedures gevoerd door ncnp’s en de bijdrage die ncnp’s leveren aan een goed functionerend en laagdrempelig systeem van rechtsbescherming, wacht ik op de uitkomsten van het onderzoek dat op dit moment in opdracht van het WODC wordt uitgevoerd.
Vraag 7

Wat is de stand van zaken van het WODC-onderzoek naar no cure no pay-bedrijven?

Zie antwoord vraag 2.

1 september 2020 - 13 oktober 2020

42 dagen

Mogelijke integriteitsschendingen bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a te Den Haag
	Henk Krol (LHK)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. www.rijksvastgoedbedrijf.nl, «expertise en diensten/zaken doen met he…
2. De regeling «Scheiding van belang» biedt marktpartijen een hulpmiddel bij twijfel over mogelijke voorkennis. Het is altijd mogelijk dat één van de partijen bij een aanbesteding van mening is dat een andere partij te veel voorkennis heeft en dat daarmee het principe van «gelijke monniken, gelijke kappen» geen recht is gedaan. Deze partijen kunnen dan een klacht indienen of een kort geding aanspannen.

Vraag 1

Hebben werknemers en opdrachtnemers van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een geheimhoudingsplicht? Loopt deze plicht door nadat het dienstverband of contract afloopt? Hoe wordt het naleven ervan gecontroleerd? Zijn er gevallen bekend waarin de geheimhoudingsplicht niet werd nageleefd?

Ja, voor zowel ambtenaren als opdrachtnemers als tijdelijk ingehuurd personeel geldt een geheimhoudingsplicht, die ook na het einde van het dienstverband of contract blijft gelden. Voor ambtenaren vloeit dit voort uit artikel 9 van de Ambtenarenwet 2017, voor externen wordt het model integriteitsverklaring gehanteerd dat als bijlage is opgenomen bij de Gedragscode Integriteit Rijk (Stcrt. 2019, nr. 71141). Belangrijk onderdeel van de Gedragscode Integriteit Rijk is dat integriteit voortdurend onderwerp van gesprek is, onder meer in personeelsgesprekken. Daarnaast zijn integriteitscoördinatoren belast met de behandeling van meldingen van vermeende integriteitsschendingen. Er zijn thans bij het Rijksvastgoedbedrijf geen gevallen bekend waarin de geheimhoudingsplicht niet werd nageleefd.
Vraag 2

Is het u bekend dat ex-werknemers van het RVB betrokken zijn geweest bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a? Welke functies bekleedden de ex-werknemers bij het RVB? Waaruit bestond die betrokkenheid en hoe beoordeelt u deze betrokkenheid?

Bij het verkoopproces van Noordeinde 64/64A is binnen het Rijksvastgoedbedrijf geen betrokkenheid van ex-werknemers of ex-opdrachtnemers waargenomen. Verder wacht ik het definitieve rapport van de ADR af; zie het antwoord op vraag 7.
Vraag 3

Is er bij u een geval bekend waarbij een topambtenaar van het RVB korte tijd na beëindiging van de werkzaamheden zelf een commercieel bedrijf begon dat zich bezighoudt met onder meer de verkoop van vastgoed van het Rijk? Hoe beoordeelt u zo'n constructie? Werden er door het commerciële bedrijf actief werknemers geronseld bij het RVB? Kreeg de topambtenaar bij vertrek bij het RVB een afvloeiingsregeling?

Ja, ik ben bekend met een leidinggevende die ruim een jaar na het einde van het dienstverband bij het Rijksvastgoedbedrijf een bedrijf heeft ingeschreven bij de Kamer van Koophandel op het terrein van advisering met betrekking tot vastgoed-, project en facility management. Als leidinggevende van het Rijksvastgoedbedrijf – of diens rechtsvoorganger de Rijksgebouwendienst – heeft betrokkene geen functie gehad op het gebied van verkoop van vastgoed. Het is mij bekend dat een aantal ambtenaren de overstap heeft gemaakt naar het bedrijf van de betrokken leidinggevende. De Gedragscode Integriteit Rijk verzet zich niet in algemene zin tegen het starten van of overstappen naar een commercieel bedrijf door ambtenaren.
Vraag 4

Is er bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a sprake geweest van belangenverstrengeling en misbruik van voorkennis door ex-werknemers of ex-opdrachtnemers van het RVB?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

In hoeverre zijn de regels met betrekking tot integriteit bij aanbestedingen/zaken doen met het RVB nageleefd bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a?1

In dit geval was geen sprake van een aanbesteding, maar van een verkoop aan de gemeente Den Haag. Onderdeel van het in vraag 7 genoemde onderzoek van de Auditdienst Rijk (ADR) is of daarbij overeenkomstig de geldende procedures is gehandeld.
Vraag 6

Zijn er naar aanleiding van de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a klachten ingediend en/of zijn er juridische procedures gestart op grond van de regeling «Scheiding van belang»?2

De nota «Scheiding van belang» is niet van toepassing, omdat de verkoop geen aanbesteding betreft. Ik ben bekend met brieven (van 2 september 2018 en 10 oktober 2019) van een advocaat die zich op het standpunt stelde dat de verkoop van Noordeinde 64/64A door de Staat aan de gemeente Den Haag onrechtmatig en vernietigbaar is en die daarom overwoog een juridische procedure te starten. Een procedure is tot op heden niet gestart.
Vraag 7

Is het onderzoek van de Audit Dienst Rijk (ADR) over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64a dat voor de zomer werd toegezegd, al afgerond? Zo nee, waarom is het onderzoek vertraagd? Bent u bereid het rapport van de ADR met spoed naar de Tweede Kamer te sturen en te voorzien van een kabinetsreactie?

Het onderzoek van de ADR heeft een langere doorlooptijd, omdat er meer werk uit voortvloeide dan aanvankelijk ingeschat. De planning van de ADR is er nu op gericht om in de maand oktober het onderzoek af te ronden, waarna de bestuurlijke reactie kan worden opgesteld. Ik verwacht dat ik in november het ADR-rapport inclusief de bestuurlijke reactie aan de Tweede Kamer kan toezenden.

25 augustus 2020 - 23 september 2020

29 dagen

Het bericht dat huizenbezitters honderden euro’s extra kwijt zijn aan taxaties.
	Daniel Koerhuis (VVD), Roald van der Linde (VVD)
	Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. FD, 24 augustus 2020 (https://fd.nl/economie-politiek/1354562/huizenb…
2. De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties, bijlage bij Kam…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Huizenbezitter honderden euro’s extra kwijt aan taxatie»?1

Ja.
Vraag 2

Klopt het dat vanaf volgend jaar geen computergestuurde taxatie meer is toegestaan op basis van een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA)? Wat is de juridische status van deze EBA-richtlijn?

Met het oog op het invoeren van consistente, efficiënte en effectieve toezichtpraktijken binnen het Europees Systeem voor Financieel Toezicht (ESFS) en het verzekeren van de gemeenschappelijke, uniforme en consistente toepassing van het Unierecht, kunnen Europese toezichthoudende autoriteiten (ESA’s) richtsnoeren of aanbevelingen vaststellen die zich richten tot nationale autoriteiten of financiële instellingen.2 Zij moeten zich tot het uiterste inspannen om aan de richtsnoeren of aanbevelingen te voldoen. Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe, waarbij nationale autoriteiten de ruimte hebben om gemotiveerd af te wijken van de richtsnoeren.
Met de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen3 wordt door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten4. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese Raad tot stand gekomen om de hernieuwde opbouw van niet-presterende leningen bij Europese banken te voorkomen. Volgens EBA kan vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. De richtsnoeren bieden geen ruimte voor enkel het gebruik van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Naar aanleiding van de reacties op de consultatie is wel een zogenaamde hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie. Dit betreft een hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet5, kan deze controle worden uitgevoerd van afstand. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.
Vraag 3

Welke ruimte hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Nederlandse wetgever na donderdag 27 augustus 2020 om computergestuurde taxaties toe te blijven staan?

Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe. DNB heeft mij desgevraagd laten weten dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Het prudentiële toezicht op systeemrelevante banken is belegd bij de Europese Centrale Bank (ECB). DNB houdt toezicht op de minder significante of kleine banken in Nederland. Ook de ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht. Dat betekent dat bancaire kredietverstrekkers vanaf 30 juni 2021 alleen gebruik mogen maken van een modelmatige waardebepaling indien deze door een taxateur is gecontroleerd.
EBA heeft de bevoegdheid om richtsnoeren op te stellen die nadere duiding geven aan de bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten die zien op de waardering van onroerende goederen. Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele vorm van modelmatig waarderen werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding van reacties op het consultatiedocument heeft besloten om ruimte te geven voor een hybride taxatie. Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik echter dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. Ik zal mij hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep modelmatige taxaties6 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen7.
Vraag 4

Herinnert u zich het onderzoek2 van DNB waarin geconcludeerd werd dat juist bij fysieke taxaties zorgen zijn over de betrouwbaarheid? Deelt u de mening dat het vreemd is om betrouwbare, computergestuurde taxaties te verbieden en fysieke taxaties – waarbij zorgen zijn over de betrouwbaarheid – in plaats hiervan verplicht te stellen?

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen. Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan met een fysieke taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld dan met een modeltaxatie.
Vraag 5

Bent u van mening dat alle zorgen uit het DNB-onderzoek naar fysieke taxaties zijn weggenomen? Zo ja, waar blijkt dit uit? Zo nee, bent u bereid deze op zeer korte termijn onder de aandacht te brengen van DNB in verband met de invoering van de EBA-richtlijn?

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties zijn aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten van het taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten. Hiertoe is door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een werkgroep ingesteld waarin samen met het Ministerie van Financiën, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) momenteel opties worden onderzocht om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Over de uitkomsten van dit traject zal ik u, samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, later dit jaar nader informeren.
De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal ik de voortgang nauwgezet monitoren en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.
Vraag 6

Hoeveel mensen gebruiken jaarlijks een computergestuurde taxatie om een hypotheek over te sluiten, voor een verbouwing of voor een andere structurele wijziging aan hun woning? Kunt u deze cijfers per categorie uitsplitsen?

Er is geen informatie beschikbaar over welk deel van het totaal aantal taxaties een modelmatige waardering betreft en met welk doel de taxatie is uitgevoerd, maar ik kan wel een indicatie geven van het minimale totaal aantal taxaties (fysiek en modelmatig) in 2019. In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren geregistreerd.9 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. In 2019 kwam circa een derde van de hypotheekomzet van oversluiters en ophogers.10 Naar schatting zijn in 2019 dus ongeveer 125.000 duizend hypotheken overgesloten of opgehoogd.
Vraag 7

Wat kost een computergestuurde taxatie gemiddeld en wat kost een fysieke taxatie die hiervoor in de plaats komt?

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en een modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro.11 Het is nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen.
Vraag 8

Hoe kansrijk acht u het alternatieve plan van een hybride taxatie, waarbij bijvoorbeeld een bankmedewerker het finale oordeel velt?

De richtsnoeren schrijven voor dat een modelwaarde door een onafhankelijke interne of externe taxateur wordt gecontroleerd. Het is nu aan banken, modelleveranciers en taxateurs om een hybride taxatieproces in te richten om de consument waar mogelijk de optie te bieden om gebruik te maken van een hybride taxatie. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm van een hybride taxatie. De werkgroep modelmatige taxaties is in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces.
Vraag 9

Deelt u de zorg dat ook een hybride taxatie (fors) duurder is dan een computergestuurde taxatie, terwijl er bij computergestuurde taxaties weinig reden tot zorg is over de betrouwbaarheid? Zo nee, waarom niet?

Het is nog te vroeg om daar uitspraken over te doen. Het is namelijk nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee ook de kosten van een hybride taxatie.
Vraag 10

Bent u bereid om er met spoed bij DNB op aan te dringen een uitzondering te maken op de EBA-richtlijn, zodat computergestuurde taxaties mogelijk blijven?

Het is aan DNB als zelfstandige en onafhankelijke autoriteit om te bepalen hoe zij de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Dat geldt ook voor de ECB, waar het toezicht op de systeemrelevante banken is belegd. Ik ga mij er in Europa voor inzetten dat het op den duur weer mogelijk wordt om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking.

12 augustus 2020 - 22 september 2020

41 dagen

De werkwijze van taxateurs
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA)

Bronnen

1. DNB, Occasional Studies, Volume 17 – 1
2. Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel 317 https://www.tw…
3. Verslag Financieel Stabiliteitscomité 5 maart 2019 https://www.fina…
4. Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, 32 847, nr. 447 https://www.t…

Vraag 1

Kent u het onderzoek van De Nederlands Bank (DNB) «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties»?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie dat 95% van de taxaties op of boven de verkoopprijs plaatsvindt en er structureel te hoog getaxeerd wordt?

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Het Financieel Stabiliteitscomité heeft op 5 maart 2019 de uitkomsten van het DNB-onderzoek besproken en concludeert dat de systematische overwaardering een prijsopdrijvend effect heeft, doordat prijsstijgingen niet worden geremd via de taxatiewaarde, en de werking van de LTV-limiet wordt ondermijnd. Vorig jaar heb ik u derhalve laten weten dat ik zorgen heb over de kwaliteit en onafhankelijkheid van fysieke woningtaxaties.2
Vraag 3

Wat zijn zulke in de praktijk voor consumenten verplichte taxaties waard als ze niet onafhankelijk en van onvoldoende kwaliteit zijn terwijl ze toch vele honderden euro’s kosten?

Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Een hypothecaire lening mag sinds 2018 bij afsluiting maximaal 100 procent van de waarde van de woning bedragen. Kopers moeten er van uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. Een kwalitatief goede en betrouwbare taxatie is essentieel voor een gezonde woningmarkt.
Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de branche zelf de taxaties toets via het NWII? Zou dat niet door onafhankelijke partijen gedaan moeten worden?

Het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is een onafhankelijk instituut zonder winstoogmerk dat rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs valideert. Tevens ziet het NWWI er op toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Gezien het feit dat het NWWI een onafhankelijke instituut is ben ik van mening dat de onafhankelijke toetsing voldoende geborgd is.
Vraag 5

Waarom grijpt u niet in om óf te komen tot onafhankelijke taxaties óf te voorkomen dat mensen nodeloos op hoge kosten worden gejaagd door goedkopere taxaties óf het aantal nutteloze taxaties in de praktijk te verminderen?

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties zijn voor mij aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten van het taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten. Hiertoe is een werkgroep ingesteld waarin ik samen met het Ministerie van Financiën, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) momenteel opties onderzoek om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Over de uitkomsten van dit traject zal ik u later dit jaar nader informeren.
De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Ik blijf hierbij vinger aan de pols houden en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.
Vraag 6

Herinnert u zich de antwoorden op Kamervragen van mijn zijde waarin u stelt dat «Ik heb eerder aan uw Kamer gemeld dat ik modelmatig waarderen bij verantwoord gebruik zie als een goed alternatief voor een fysieke taxatie. Een belangrijk voordeel van een modelmatig bepaalde waarde is, naast de significant lagere kosten en (veel) kortere doorlooptijd, dat deze onafhankelijk wordt bepaald. De uitkomst van een modelmatig bepaalde waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Ik verwacht dat een deel van de woningvoorraad op een verantwoorde manier modelmatig kan worden gewaardeerd.»?2

Ja.
Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de Europese richtlijn? Klopt het dat deze Richtlijn taxaties op basis van modelberekeningen verbiedt?

Vorig jaar is in het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten.4 In het document beschrijft EBA dat vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen kan creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese Raad tot stand gekomen om de hernieuwde opbouw van niet-presterende leningen bij Europese banken te voorkomen. De conceptrichtsnoeren lieten geen ruimte voor enkel het gebruik van modelmatige waarderingen bij het verstrekken van hypothecair krediet. Omdat het kabinet vindt dat een modelmatige waardering onder bepaalde voorwaarden een goed alternatief kan zijn voor een fysieke taxatie, hebben de Minister van Financiën en ik gereageerd op het consultatiedocument.5
Op 29 mei jl. heeft EBA de definitieve richtsnoeren vastgesteld.6 Hoewel met deze richtsnoeren de erkenning van modelmatige waarderingen inderdaad wordt ingeperkt, is naar aanleiding van de reacties op de consultatie een zogenaamde hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie. Dit betreft een hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet7, kan deze controle van afstand worden uitgevoerd. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.
Vraag 8

Bent u bereid voor Nederland een uitzonderingspositie te bedingen, zodat dit wel mogelijk wordt gemaakt? Zo ja, hoe groot acht u die kans van slagen?

EBA heeft de richtsnoeren vastgesteld die ter bevordering van prudente kredietverlening nadere duiding geven aan bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten. De richtsnoeren richten zich tot toezichthouders en banken. Toezichthouders besluiten onafhankelijk of zij middels het «pas toe of leg uit» principe de richtsnoeren zullen toepassen in het toezicht, waarbij zij zich tot het uiterste dienen in te spannen om aan de richtsnoeren te voldoen.8 Voor de betreffende richtsnoeren over taxaties betreft dat in Nederland de Europese Centrale Bank (ECB) als toezichthouder op de systeemrelevante banken en DNB als toezichthouder op de minder significante of kleinere banken. DNB heeft mij desgevraagd laten weten dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Ook de ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht.
Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele vorm van modelmatig waarderen werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding van reacties op het consultatiedocument heeft besloten om ruimte te geven voor een hybride taxatie. Ik ben van mening dat taxateur en model elkaar kunnen versterken. Op deze manier kunnen ook modellen voor waardebepaling zich verder ontwikkelen zodat er minder kans is op taxaties waarbij de consument het risico loopt op een verkeerde waardering. Het is nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee de kosten van een hybride taxatie.
Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. De Minister van Financiën zal zich hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep modelmatige taxaties9 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen10.
Vraag 9

Is het waar dat modelmatige taxaties nog geen 10 procent kosten en ook nog eens betrouwbaarder kunnen zijn dan de huidige taxaties? Klopt het dat modelmatige taxaties voor enkele tientjes gedaan kunnen worden en de huidige taxaties, die dus onbetrouwbaar zijn, veelal 400–500 euro en meer kosten?

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro.11 Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen. Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan via een fysieke taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld. Een hybride taxatie combineert de voordelen van een modelwaarde met de deskundigheid van een taxateur, waardoor in potentie een groot aantal woningen kan worden getaxeerd tegen lagere kosten dan een volledig fysieke taxatie.
Vraag 10

Is het waar dat er in de taxatiebranche jaarlijks ongeveer 100 miljoen euro omgaat (250 duizend maal 400 euro)? Wat vindt u ervan dat deze rekening al jaren bij consumenten in de maag wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit en onafhankelijkheid onder de maat zijn?

In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren geregistreerd voor een totaalbedrag van ongeveer 123 miljard euro.12 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat in 2019 ten minste 375.000 woningen zijn getaxeerd. Ik heb echter onvoldoende informatie over hoeveel fysieke of modelmatige taxaties er in 2019 zijn uitgevoerd om met zekerheid te zeggen wat dit betekent voor het totaalbedrag dat omgaat in de taxatiebranche.
Vraag 11

Is het waar dat voor bijvoorbeeld het nemen van verduurzamingsmaatregelen ook vaak een nieuwe taxatie nodig is? Maakt dit de verduurzaming van woningen niet nodeloos duurder?

Wanneer een consument ervoor kiest om verduurzamingsmaatregelen te financieren door middel van het verhogen van een bestaand hypothecair krediet bij een bancaire kredietverstrekker, dan moet de woning opnieuw getaxeerd worden. Vaak zal dit kunnen door middel van de eerder beschreven hybride taxatie, een goedkoper alternatief dan een volledige fysieke taxatie.
Wanneer verduurzamingsmaatregelen worden getroffen bij de aankoop van een woning met een hypothecaire lening, dan is een taxatie al een verplicht onderdeel van het aankoopproces. Indien verduurzamingsmaatregelen worden gefinancierd met eigen middelen of met een consumptieve lening, dan is een taxatie niet verplicht.
Vraag 12

Wat heeft u gedaan sinds het Financieel Stabiliteitscomité in maart 2019 heeft geoordeeld dat de taxaties onvoldoende betrouwbaar zijn?3

Zie het antwoord op vraag 5.
Vraag 13

Herinnert u zich de in november 2018 aangenomen motie Nijboer die «het kabinet verzoekt om in gesprek te gaan met banken om ervoor te zorgen dat mensen minder geld kwijt zijn aan taxatierapporten?»4

Ja.
Vraag 14

Wat zijn de geboekte resultaten tot nu toe?

In mijn brief van 13 maart 2019 heb ik uiteen gezet hoe ik invulling geef aan de motie van de heer Nijboer.15 De afgelopen jaren is door de sector ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van taxaties. Deze extra eisen hebben in sommige gevallen tot hogere kosten geleid. Gezien de zorgen over de onafhankelijkheid van taxateurs vind ik deze inzet op kwaliteit belangrijk. Een goede taxatie kost tijd, vergt deskundigheid en voldoende kennis van de lokale markt. Het lijkt niet realistisch om te verwachten dat de kosten van taxaties over de hele linie kunnen dalen zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Tegelijkertijd kan een volledig fysieke taxatie wel degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper. De eerder beschreven hybride taxatie kan een goed en goedkoper alternatief zijn voor een volledig fysieke taxatie.
Een taxateur kan maatwerk bieden op het moment dat een woning afwijkt van bijvoorbeeld andere woningen in de omgeving. Ook biedt het taxatierapport mogelijkheden om consumenten te informeren over het verduurzamen van de woning. In het kader van het Klimaatakkoord wordt verder gesproken over hoe verschillende partijen in aankooppeten consumenten kunnen stimuleren om de woning te gaan verduurzamen.
Vraag 15

Beseft u zich dat mensen nog elke dag honderden euro’s betalen voor taxatierapporten die in de praktijk niks waard blijken te zijn en alleen voor hogere kosten zorgen?

In bovenstaande antwoorden heb ik reeds aangegeven dat ik belang hecht aan goede taxaties zodat kopers niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. Onder leiding van het NRVT wordt een nieuw model taxatierapport ontwikkeld waarbij ook naar de bouwkundige staat en energetische prestaties van de woning wordt gekeken door inzicht te geven in de kosten van achterstallig onderhoud, de duurzaamheid en eventuele funderingsproblematiek. De taxatie is daarmee niet alleen van belang voor financieringsdoeleinden, maar verschaft de koper veel extra inzicht in de toekomstige kosten die een huis met zich mee gaat brengen.
Vraag 16

Weet u hoeveel blikken verf en hoeveel rollen behang je kan kopen voor 500 euro?

Ik ben mij er van bewust dat bij de aanschaf van een koopwoning aanvullende kosten komen kijken, waaronder kosten voor het naar smaak aanpassen van de woning. Dat neemt niet weg dat een goede waardebepaling de consument kan beschermen tegen grotere financiële nadelen in de toekomst.

23 juni 2020 - 2 september 2020

71 dagen

De Woondeal regio Arnhem-Nijmegen
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2508

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen, ingezonden 9 maart 2020, over de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen?1

Jazeker.
Vraag 2

Klopt het dat, in de theoretische situatie waarin 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, dan aan de afspraak van 50% sociale en middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen is voldaan? Kunt u deze vraag beantwoorden met een «ja» of «nee»?

Nee.
Vraag 3

Indien het antwoord op de bovenstaande vraag «ja» is, deelt u dan de mening dat dit onwenselijk zou zijn?

Hoewel mijn antwoord op vraag 2 nee is, licht ik toch graag toe hoe ik uw vraag heb geïnterpreteerd en waarom ik uw mening deel dat het alleen toevoegen van sociale woningen onwenselijk is.
De betreffende afspraak uit de woondeal ziet toe op het toevoegen van zachte plancapaciteit 2. Het gaat dus om voorgenomen plannen om nieuwe woningen toe te voegen, niet om – zoals uw vraagstelling suggereert – de situatie dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn. In het theoretische geval dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, wil dat nog niet zeggen dat aan de betreffende afspraak is voldaan. Daarom is mijn antwoord op vraag 2 nee.
Het alleen toevoegen van sociale huurwoningen of een totale sociale huurvoorraad van 50%, zoals u in de theoretische situatie schetst, is onwenselijk en overigens ook niet de bedoeling, gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in de regio en het streven naar inclusieve wijken met een gedifferentieerde wijkopbouw.
Vraag 4

Indien het antwoord op vraag twee «nee» is, kunt u dit dan in een brief naar de regio verduidelijken?

Daartoe ben ik in principe zeker bereid, maar naar mijn informatie blijken er over deze afspraak geen misverstanden te bestaan in de regio. Ik zal in het volgende bestuurlijk overleg over de woondeal regio Arnhem-Nijmegen de wenselijkheid van een brief aan de orde stellen.
Vraag 5

Welke afspraken in de woondeal leiden tot versnelling van de realisatie van de (vrije) koopwoningen, waar in Arnhem bijna uitsluitend behoefte aan is?

De afspraken 1 t/m 13 in de woondeal gaan over woningbouwopgave en de versnelling van de productie in alle verschillende prijscategorieën. Naast afspraken over voldoende plancapaciteit, de wijze van programmeren en monitoring, zijn er afspraken gemaakt over concrete versnellingslocaties.
Vraag 6

Deelt u de mening dat de realisatie van vrije koop- en huurwoningen net zo belangrijk is als de realisatie van woningen in het sociale, middeldure en betaalbare segment?

Ja. Het gaat niet alleen om de kwantitatieve opgave, maar ook om de kwalitatieve opgave. Een passende woning is voor sommige mensen een sociale huurwoning en voor anderen een vrije koop- of huurwoning.
Vraag 7

Hoe gaat u er in de voortgang nadrukkelijk op sturen dat ook vrije koop- en huurwoningen worden gerealiseerd?

Er wordt een regionaal monitoringssysteem opgezet waarin de planvoorraad transparant en inzichtelijk is voor de regio, de provincie en het Rijk. Deze monitor zal jaarlijks worden geactualiseerd en biedt dus ook inzicht in de plannen voor vrije koop- en huurwoningen. Aan de Versnellingstafel (zie deel 2 van de woondeal over de uitvoering en samenwerking) bewaken de partijen de gehele planningsketen, van initiatief tot realisatie. Indien er aanleiding is om aan de bel te trekken over het toevoegen van vrije koop- en huurwoningen, zal ik dat zeker doen.

10 juni 2020 - 7 juli 2020

27 dagen

Het bericht ‘Huizenkopers betalen straks bedrag aan notaris voor negatieve rente’
	Evert Jan Slootweg (CDA)
	Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA)

Bronnen

1. https://www.ad.nl/wonen/huizenkopers-betalen-straks-bedrag-aan-notari…

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht van het Algemeen Dagblad van 7 juni 2020 «Huizenkopers betalen straks bedrag aan notaris voor negatieve rente»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe beoordeelt u de problematiek die zal ontstaan vanaf 1 juli aanstaande, als klanten van notarissen moeten opdraaien voor de negatieve rente die banken rekenen op de derdengeldrekeningen, die notarissen moeten aanhouden? Acht u dit wenselijk?

Banken lenen zowel geld in als uit. Zij streven ernaar om daarbij hun rentemarge, het tariefverschil tussen in- en uitleenrentes, op peil te houden. Marktrentes, waarmee de spaarrente sterk samenhangt, laten al langere tijd een dalende trend zien. Aan die lage rente liggen zowel structurele als incidentele oorzaken ten grondslag. Banken rekenen de dalende marktrente door aan zowel hun spaarklanten, als aan klanten die lenen bij de bank.
De rente waartegen banken inlenen op spaardeposito’s daalt al sinds de jaren tachtig en staat momenteel historisch laag. De rentes waartegen banken kunnen uitlenen dalen ook al langere tijd. Huishoudens kunnen daardoor goedkoper lenen, bijvoorbeeld om een huis te kopen. En bedrijven kunnen goedkoper geld lenen om investeringen te doen. De lage rente heeft naast ongemak dus ook positieve kanten.
Afgelopen december schreef ik uw Kamer dat ik een negatieve rente voor gewone spaarders ongewenst vind.2 Op dit moment zijn er voor gewone spaarders voldoende mogelijkheden om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent. Banken hebben zelf aangegeven dat zij in de voorzienbare toekomst niet over zullen gaan tot een negatieve rente voor gewone spaarders. Ook zij zijn zich zeer bewust van de zorgen van gewone spaarders over de dalende rente. Indien de mogelijkheden voor gewone spaarders om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent significant worden beperkt, zal ik het onderwerp opnieuw ter hand nemen, en indien opportuun ook wetgeving overwegen.
Ook voor andere bankklanten dan gewone spaarders kan een negatieve rente vervelende effecten hebben. Dit geldt voor notarissen en hun cliënten alsook voor andere bankklanten, waaronder charitatieve en semipublieke instellingen. Ook zij hebben eerder hun zorgen geuit over het rekenen van negatieve rente.3 Hoewel ik deze zorgen begrijp, acht ik ingrijpen in de prijsstelling op dit moment niet verstandig, mede op grond van bevindingen uit onderzoek van de Nederlandsche Bank (DNB).4 Aanvullend acht ik het onwenselijk en niet proportioneel om notarissen uit te zonderen van negatieve rente en anderen niet.
In de vraag wordt gesproken over de aankoop van een huis waarbij een cliënt de negatieve rente over het aankoopbedrag dient te betalen voor het stallen op de derdengeldenrekening bij de notaris. Doorgaans staat het bedrag van een hypothecaire lening één tot twee dagen op de derdengeldenrekening. De kosten van een eventuele negatieve rente over dit bedrag lijken daardoor te overzien. Wanneer een notaris bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning van € 344.000 het bedrag van de hypothecaire lening van zijn cliënt voor twee dagen op de derdengeldenrekening plaatst tegen een negatieve rente van 0,5%, dan rekent de bank ca. € 9 aan negatieve rente.5
De kosten van negatieve rente bij de aankoop van een huis hoeven daarnaast niet dwingend voor rekening van de cliënt te zijn. De notaris zou een andersluidende contractuele afspraak kunnen maken met cliënten bij een bepaald soort transactie, al is hij daartoe niet verplicht (zie hiervoor vraag 3). Ook in het spiegelbeeldige geval van een positieve rente over de derdengeldenrekening wordt deze bijvoorbeeld niet altijd vergoed voor bedragen die slechts kort daar gestald worden. Dit omdat de administratieve lasten van de notaris niet zouden opwegen tegen het uitkeren van de positieve rente.
Vraag 3

In hoeverre is de notaris wettelijk verplicht om het bedrag aan negatieve rente door te rekenen aan de cliënt?

In beginsel zijn notarissen op basis van een ministeriële regeling6 verplicht om rente te salderen. Uitgangspunt is namelijk dat de notaris financieel geen voor- of nadeel ondervindt van de rente die aan het saldo van de bijzondere rekening wordt toegevoegd. Het rekenen van negatieve rente houdt in dat een bedrag in mindering wordt gebracht op het aandeel van de rechthebbende wiens gelden tijdelijk worden beheerd. Het aandeel op de bijzondere rekening wordt in beginsel zo spoedig mogelijk en volledig door de notaris aan de rechthebbende uitgekeerd.
Deze regel geldt in beginsel, namelijk tenzij de notaris schriftelijk – bijvoorbeeld bij algemene voorwaarden – anders is overeengekomen met de cliënt. Deze uitzondering is in het verleden bijvoorbeeld gebruikt wanneer bedragen kortdurend op de derdengeldenrekening stonden. Een notaris is als ondernemer vrij om de afweging te maken of hij wel of niet door middel van een contractuele afspraak met zijn klant de negatieve rente niet of slechts gedeeltelijk doorberekent. De ministeriële regeling biedt daar een aangrijpingspunt voor.
Vraag 4

Acht u het wenselijk dat, bijvoorbeeld bij de koop van een huis, een cliënt de negatieve rente over het gehele bedrag dient te betalen terwijl de cliënt niet het gehele vermogen op de derdengeldrekening heeft ingebracht?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Bent u bereid om een overleg te organiseren tussen de Nederlandse Vereniging van Banken, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en uzelf om deze problematiek te bespreken?

Vanwege de mededingingswetgeving past mij terughoudendheid om met belangenorganisaties en de bankensector in gesprek te gaan over dit specifieke onderwerp. Prijsafspraken met concurrenten zijn op grond van artikel 6 van de Mededingingswet in principe niet mogelijk.
Notarissen kunnen zelf in gesprek gaan met hun bank over andere mogelijkheden voor de tegoeden op de derdengeldenrekening. Zo zijn er banken die specifieke afspraken maken met bepaalde andere klantgroepen.7 Met name als de kosten van het tijdelijk stallen van gelden laag zijn, zouden notarissen ook kunnen overeenkomen om deze kosten zelf te dragen, als normale bedrijfslasten (zie ook antwoord op vraag 3).
Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om, in overleg met de banken, de derdengeldrekening vrij te stellen van de negatieve rente en in plaats daarvan bijvoorbeeld een neutrale of licht positieve rente te laten gelden bij derdengeldrekeningen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Zijn er wettelijke mogelijkheden om de derdengeldrekening vrij te stellen van negatieve rente denkbaar? Zo ja, welke mogelijkheden zijn er?

Mede op grond van het eerder genoemde onderzoek van DNB, vind ik een verbod op negatieve rente op dit moment ongewenst. Ik vind het niet proportioneel om daarop een uitzondering te maken voor derdengeldenrekeningen en niet voor andere ondernemers. Ik zal het onderwerp opnieuw ter hand nemen indien de mogelijkheden voor gewone spaarders significant worden beperkt om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent.

23 april 2020 - 20 mei 2020

27 dagen

Het Rijksvastgoedbedrijf en een pand dat voor een spotprijs is verkocht aan een malafide ondernemer
	Ronald van Raak
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. AD, «gemeente wist van gerommel Omar Munie», 22 april 2020 http://con…

Vraag 1

Is het waar dat het Rijksvastgoedbedrijf Noordeinde 64 heeft verkocht aan de gemeente Den Haag, die het een dag later meteen voor een spotprijs verkocht aan een malafide ondernemer?1

In aansluiting op mijn beantwoording van de schriftelijke vragen die zijn gesteld door het lid Krol over de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A te Den Haag, met Aanhangsel Handeling, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2881, bericht ik u het volgende.
Het pand is verkocht in het kader van de zogeheten reallocatieprocedure, zoals genoemd in artikel 9, zevende lid, van de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006. Op grond daarvan werd het onderhavige overtollig rijksvastgoed, voordat het eventueel openbaar kan worden verkocht, eerst aangeboden aan medeoverheden met het oog op herbestemming in de publieke sfeer. Tijdens het reguliere samenwerkingsoverleg dat de gemeente Den Haag voerde met het Rijksvastgoedbedrijf, heeft de gemeente in juli 2016 belangstelling getoond voor het verwerven van het pand in het kader van de reallocatieprocedure. Zie ook het collegebesluit van de gemeente Den Haag (bijlage 1), waarin de doorverkoop aan de heer Munie wordt gemotiveerd. Belangrijke beweegredenen daarbij waren dat het pand al langdurig leegstond (op leegstandsbewoning na), de betrokken ondernemer op deze locatie zijn diverse werkzaamheden kon samenvoegen en plaats wilde bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Op basis daarvan is destijds besloten tot overdracht van het onroerend goed aan de gemeente Den Haag.
Voor wat betreft deze overdracht heeft mijn ambtsvoorganger in zijn brief van 25 juni 2013 aan de Tweede Kamer (Kamerstuk 31 490, nr. 122) aangegeven dat onderhandse verkoop aan medeoverheden plaatsvindt op basis van een door een (externe) onafhankelijke taxateur bepaalde marktwaarde. Daarom is met het oogmerk de marktconformiteit te waarborgen een taxatierapport opgesteld door een NRVT-gecertificeerde2 taxateur van Frisia Makelaars. Op 7 september 2018 is bij notariële akte het pand voor een koopprijs van € 1.735.000,00 geleverd aan de gemeente Den Haag. Verder wil ik u in dit verband melden dat ik momenteel een ADR-onderzoek laat uitvoeren naar de verkoop van dit pand, waarvan ik voor de zomer de resultaten verwacht. Zie ook het antwoord op vraag 5 en 7.
Vraag 2

Voor hoeveel geld heeft het Rijksvastgoedbedrijf het pand verkocht?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Waarom heeft het Rijksvastgoedbedrijf het pand verkocht?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 4

Wist het Rijksvastgoedbedrijf van de plannen van de gemeente om het pand een dag later door te verkopen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom is dan toch ingestemd met de verkoop?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 5

Deelt u de mening dat dit soort constructies om Rijksvastgoed te verkopen voor spotprijzen zeer onwenselijk zijn? Zo nee, waarom niet?

Er is regelmatig discussie over de reallocatieprocedure, met name als het gaat om doorverkoop door gemeenten aan derden. Naar aanleiding van deze discussie en om meer transparantie en verkorting van de huidige langdurige verkoopprocedures aan te brengen, ben ik voornemens om deze reallocatieprocedure aan te passen. De uitwerking hiervan vindt momenteel plaats. Over mijn bredere beleidsafweging, mede in het licht van de uitkomsten van het genoemde ADR-rapport, informeer ik de Tweede Kamer in het najaar.
Een zogenaamde anti-doorverkoopclausule (in de vastgoedpraktijk bekend als anti-speculatiebeding of vervreemdingsbeding) is bij verkoop van bestaand onroerend vastgoed niet gebruikelijk. Een overeengekomen koopprijs is immers gebaseerd op het voorgenomen gebruik door de koper. Een dergelijk verbod om te verkopen wordt in het algemeen wel bij nieuwbouw toegepast om doorverkoop met mogelijke snelle winst te voorkomen. In de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Den Haag is wel een meerwaardeclausule met kettingbeding opgenomen. Dit houdt in dat, indien (een deel van) het object binnen tien jaar een andere en meer hoogwaardige bestemming (bijvoorbeeld uitsluitend woningen) verkrijgt dan op basis van het thans vigerende bestemmingsplan is toegestaan, de koper aan de Staat een meerprijs is verschuldigd. Het Rijksvastgoedbedrijf beoordeelt regelmatig of er sprake is van een hoogwaardiger bestemming. Daarvan is tot op heden geen sprake.
Vraag 6

Worden meer van dit soort constructies gebruikt? Welke verkopen met vergelijkbare constructies zijn er vanaf het jaar 2000 geweest?

In bijlage 2 vindt u een overzicht van alle verkopen met betrekking tot gebouwen en bouwgrond aan medeoverheden die via de reallocatieprocedure tot stand zijn gekomen. In verband met de mogelijkheden van de geautomatiseerde systemen begint het overzicht bij 2003. Daar de systemen niet zijn ingericht op deze vraagstelling, is er een handmatige sectie toegepast en kan het zijn dat er ondanks diverse controles kleine discrepanties resteren.
Bijlage 1: Collegebesluit van de gemeente Den Haag3
Bijlage 2: Overzicht verkocht rijksvastgoed in het kader van de reallocatieprocedure4
Vraag 7

Bent u bereid het Rijksvastgoedbedrijf te verplichten gebouwen te verkopen met een antidoorverkoopclausule voor bepaalde tijd? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

23 april 2020 - 25 mei 2020

32 dagen

Veelvuldig discriminerende makelaars en verhuurders
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. De Telegraaf, 21 april 2020
2. Kamerstuk 27 926, nr. 303

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Discriminatie bij veel makelaars»?1

Ja, indien u doelt op het bericht van de Telegraaf met als kop: «Deel makelaars discrimineert bij verhuur». Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat makelaars op grote schaal bereid zijn rekening te houden met discriminerende verzoeken van verhuurders terwijl ze weten dat dit verboden is?

Ja.
Vraag 3

Worden de overtredende makelaars strafrechtelijk vervolgd? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij maar aan het Openbaar Ministerie om te beoordelen of sprake is van een strafbaar feit en te beslissen of tot strafrechtelijke vervolging wordt overgegaan. Discriminatie op de woningmarkt in de uitoefening van een ambt, beroep of bedrijf kan strafbaar zijn op grond van artikel 137g en artikel 429quater van het Wetboek van Strafrecht. Zoals ook uit de Aanwijzing discriminatie blijkt is een concrete aangifte een zeer bepalende factor in de afweging of een opsporing en vervolging wordt opgestart. Het Openbaar Ministerie heeft mij laten weten niet bekend te zijn met een aangifte.
Vraag 4

Nu blijkt dat makelaars en verhuurders in Utrecht, Rotterdam en Amsterdam op grote schaal discrimineren, bent u nog steeds van mening dat «bewustwording» voldoende is om discriminatie aan te pakken?

In de brief van de Minister voor Milieu en Wonen van 11 november 20192 bent u nader geïnformeerd over de aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Samengevat betreft dit:
In hoeverre deze aanpak op termijn voldoende is, kan nu nog niet beoordeeld worden. Wel zie ik dat in het Amsterdamse onderzoek de bereidheid om aan discriminerende verzoeken mee te werken aanzienlijk lager is dan in het
onderzoek van de Groene Amsterdammer uit 2018. Een betrouwbare methode om de mate van discriminatie vast te stellen en een regelmatige herhaling ervan is nodig om het effect van deze aanpak vast te stellen. Daarom wordt het in de brief van 11 november 2019 aangekondigde onderzoek dit jaar uitgevoerd. Naar verwachting kan ik u begin 2021 over de resultaten ervan berichten.
Vraag 5

Bent u bereid een landelijk keurmerk voor makelaars in te voeren, nu makelaars hier zelf om vragen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

In het kader van Goed Verhuurderschap wordt onder meer de mogelijkheid bezien om een keurmerk voor verhuurmakelaars in te voeren. Ik volg het verloop van een mede hierop gerichte pilot in Tilburg, voor hierop verdere stappen te zetten.
Vraag 6

Bent u bereid een makelaarsvergunning in te voeren, die kan worden ingetrokken bij strafbaar en onacceptabel gedrag zoals discriminatie? Zo nee waarom niet?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 5, omdat naar mijn oordeel een keurmerk en een vergunningsstelsel voor makelaars nauw samenhangen.
Vraag 7

Deelt u de mening dat een verhuurdersvergunning, die kan worden ingetrokken als verhuurders discrimineren, wel een effectieve manier kan zijn om discriminatie van woningzoekenden te bestrijden? Zo ja, waarom bevordert u de invoering daarvan niet? Zo nee, waarom niet?

Malafide verhuurders maken zich schuldig aan ongeoorloofde praktijken zoals discriminatie. In de zoektocht naar een effectief instrumentarium tegen de malafide verhuurder passeren ook systemen met verhuurdervergunningen de revue. Via pilots ondersteun ik initiatieven in Groningen en Schiedam op het gebied van verhuurdervergunningen en daarmee bevorder ik de invoering daarvan. Ook in andere steden zijn er interessante initiatieven. Daarbij is het wezenlijk dat lokale problematiek vaak om een vorm van maatwerk vraagt. De bevindingen uit de pilots worden gedeeld met andere geïnteresseerde steden en benut ik bij het verder vormgeven van beleid.
Vraag 8

Op welke termijn gaat u conform de aangenomen motie-Nijboer/Ronnes risico’s wegnemen voor gemeenten om een verhuurdersvergunning in te voeren?2

Ik steun in het kader van de aanpak Goed Verhuurderschap pilots van gemeenten, die zien op het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders. Door uitvoering van de pilots ontstaat zicht op de risico’s van dergelijke systemen en wat er voor nodig is om deze weg te nemen. Waar blijkt dat lokale initiatieven aanlopen tegen juridische belemmeringen, wordt dat meegenomen in de uitwerking van een wettelijke grondslag voor gemeenten die de mogelijkheid biedt om maatregelen te treffen tegen malafide verhuurders. Daarover informeerde de Minister voor Milieu en Wonen u eerder per brief.4

22 april 2020 - 25 mei 2020

33 dagen

Het bericht dat een op de drie Amsterdamse makelaars bereid is om te discrimineren
	Farid Azarkan (DENK)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/artikel/2331138-onderzoek-een-op-drie-amsterdamse-make…
2. Kamerstuk 32 847, nr. 510

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Onderzoek: een op drie Amsterdamse makelaars bereid om te discrimineren»?1

Ja. Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.
Vraag 2

Deelt u de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is en met alle mogelijke maatregelen dient te worden bestreden? Zo ja, gaat u aanvullende maatregelen nemen? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is. In de brief van 11 november 20192 van de Minister voor Milieu en Wonen bent u geïnformeerd over de aanpak. Samengevat is die aanpak:
Het vergt enige tijd om de effecten van deze maatregelen waar te kunnen nemen.
Vraag 3

Hoe vaak gaat u dit jaar mystery-guest-onderzoek en praktijktest-onderzoek onder makelaars en bemiddelaars laten doen? Zijn hier al resultaten van bekend?

Conform de aankondiging in genoemde brief van 11 november 2019 wordt dit onderzoek uitgevoerd. In het belang van zo reëel mogelijke resultaten van dit onderzoek, kan ik er nu geen verdere mededelingen over doen. Zodra de resultaten bekend zijn, zal ik uw Kamer hierover informeren. Naar verwachting zal dat begin 2021 het geval zijn.
Vraag 4

Treden brancheorganisaties, conform de motie-Azarkan2, al voldoende op tegen discriminerende makelaars, waaronder door het uit de brancheorganisatie gooien van discriminerende bedrijven? Zo ja, hoe vaak is dit reeds toegepast? Zo nee, op welke wijze gaat u ervoor zorgen dat brancheorganisaties meer gaan doen om discriminatie op de woningmarkt tegen te gaan?

De brancheorganisaties van verhuurmakelaars werken zoals afgesproken mee aan mijn aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Zo wordt aan dit onderwerp meer aandacht besteed in interne voorlichting en scholing. Ook zijn vertegenwoordigers van mijn ministerie gestart met het voor het voetlicht brengen van mijn aanpak op bijeenkomsten van de brancheorganisaties. Ook in het vervolg van mijn aanpak zal ik nauw samenwerken met deze brancheorganisaties.
Op dit moment spelen er, voor zover bekend, geen intern tuchtrechtelijke zaken binnen deze brancheorganisaties die met dit onderwerp samenhangen.
Vraag 5

Hoe staat het met het onderzoek naar een actieve meldplicht voor bemiddelaars en makelaars op de woningmarkt van discriminerende verzoeken die bij hen binnenkomen?

Verhuurmakelaars komen in de praktijk zeer weinig van dit soort verzoeken tegen (zie het onderzoek van de Radboud Universiteit dat met de brief van 11 november 2019 aan u is gestuurd). En zoals de Minister voor Milieu en Wonen in deze brief van 11 november 2019 al aangaf, behoeft een dergelijke meldplicht een wettelijke basis en zijn er twijfels bij de handhaafbaarheid ervan. Om die reden zet ik in op een betere aangifte- en meldingsbereidheid van potentiële huurders die gediscrimineerd worden.
Vraag 6

Hoe staat het met uw onderzoek om het selectieproces voor het selecteren van een potentiële huurder transparanter te maken, waardoor het eenvoudiger wordt om eventuele discriminatie te bewijzen?

In samenwerking met de brancheorganisaties bekijk ik op welke wijze de screening kan worden georganiseerd, zodat discriminatie zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Het is echter niet eenvoudig het proces van selectie van potentiële huurders zodanig te organiseren dat discriminatie nagenoeg onmogelijk wordt. Het gaat niet alleen om de uiteindelijke keuze uit de twee of drie kandidaten die overblijven, maar ook (of misschien wel juist) om het proces dat daaraan vooraf gaat: hoe komt een makelaar van 10 tot 20 belangstellenden tot de twee of drie die hij aan de verhuurder voordraagt? Om die reden is ook hier bewustwording een belangrijke eerste stap, die samen met een grotere kans om op discriminatie betrapt te worden er toe moet leiden dat we discriminatie terugdringen.
Vraag 7

Welke activiteiten gaat u dit jaar ontplooien om de meldingsbereidheid en aangiftebereidheid van woningmarktdiscriminatie te vergroten?

Het gaat hier om een van de vormen van bewustwording zoals bedoeld in de brief van 11 november 2019. Ik ben voornemens zo snel mogelijk te starten met de hierbij horende activiteiten, die zich vooral richten op voorlichting en communicatie.
Vraag 8

Bent u bereid om discriminerende verhuurders en makelaars publiekelijk aan de schandpaal te nagelen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik op dit onderwerp al eerder heb gezegd: discriminatie is verboden in Nederland en wie erop betrapt wordt kan worden vervolgd en eventueel worden veroordeeld. Ik bezie op welke wijze ik het voor de rechter of voor het College voor de Rechten van de Mens brengen van deze soorten van discriminatie kan bevorderen. Ook bezie ik de mogelijkheid om, onder meer met behulp van de brancheorganisaties, verhuurders en verhuurmakelaars aan te spreken op verwijtbaar gedrag. Hierbij is van groot belang dat de discriminatie of de intentie daartoe op een correcte wijze wordt vastgesteld.
Vraag 9

Bent u bereid om de middelen die verscheidene gemeenten van uw ministerie ontvangen voor pilots om woningmarktdiscriminatie tegen te gaan voor een langere periode toe te kennen? Zo ja, voor hoe lang? Zo nee, waarom niet?

Ik ben zeer positief over de gemeenten die zelf een actief programma ontwikkelen om de discriminatie op de woningmarkt in hun gemeente tegen te gaan. Juist het lokale bestuur is nodig om een aanpak van deze vorm van discriminatie succesvol te laten zijn. Dat is ook de reden dat ik enkele steden deze middelen verschaf. In hoeverre een voortzetting daarvan aan de orde is, zal ik bezien als de pilots zijn afgerond.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

202 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

16 maart 2021 - 22 april 2021

37 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

5 maart 2021 - 24 maart 2021

19 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

1 februari 2021 - 25 maart 2021

52 dagen

Julius Terpstra (CDA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13

Vraag 14

Vraag 15

Vraag 16

Vraag 17

Vraag 18

Vraag 19

Vraag 20

Vraag 21

Vraag 22

Vraag 23

Vraag 24

1 februari 2021 - 24 maart 2021

51 dagen

Agnes Mulder (CDA)

Bas van 't Wout (minister economische zaken) (VVD)

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

29 januari 2021 - 8 maart 2021