Het bericht ‘Toezichthouder heeft dubbel gevoel bij reclames WOZ-aanslag’ |
|
Inge van Dijk (CDA) |
|
Marnix van Rij (staatssecretaris financiën) (CDA), Hanke Bruins Slot (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Franc Weerwind (minister zonder portefeuille justitie en veiligheid) (D66) |
|
![]() |
Hebt u kennisgenomen van het bericht «Toezichthouder heeft dubbel gevoel bij reclames WOZ-aanslag»?1
Ja.
Deelt u de mening dat het belangrijk is dat er laagdrempelige rechtsbescherming is tegen de vaststelling van de WOZ-waarde?
Ja, het is belangrijk dat de rechtsbescherming van de burger tegen de vaststelling van de WOZ-waarde laagdrempelig is.
Klopt het dat het aantal bezwaren bij woningen in de periode 2015–2019 landelijk is toegenomen van 160.000 tot 204.000?
Ja.
Klopt het dat het aandeel no cure no pay-bedrijven in dezelfde periode is gestegen van 17% naar 43%?
Ja.
Hoeveel gemeenschapsgeld ontvangen no cure no pay-bedrijven jaarlijks van gemeenten in procedures tegen WOZ-beschikkingen?
Allereerst is het van belang te melden dat de burger de persoon is die recht heeft op een proceskostenvergoeding indien een beroepsmatige rechtsbijstandverlener of deskundige wordt ingeschakeld. Bij het inschakelen van een no cure no pay-bedrijf wordt in veel gevallen door de burger opdracht gegeven aan de gemeente om de te ontvangen vergoeding rechtstreeks aan het no cure no pay-bedrijf over te maken.
In 2019 bedroegen de ingeschatte vergoedingen aan no cure no pay-bedrijven 12 miljoen euro; voor 2020 is de ingeschatte vergoeding 17 miljoen euro. De cijfers zijn afkomstig van de inventarisatie van de Waarderingskamer en het betreft vergoedingen waarvan de gemeente vermoedt dat er is gewerkt op basis van no cure no pay. De gemeente kan echter niet altijd beoordelen welke afspraken er zijn gemaakt tussen een bedrijf (gemachtigde) en een burger (belanghebbende).
Klopt het dat het slagingspercentage bij professionele bezwaarmakers nauwelijks hoger is dan wanneer bewoners zelf bij hun gemeente aankloppen: 52% om 49%?
Ja. Waarbij de kanttekening wordt geplaatst dat het slagingspercentage bij professionele bezwaarmakers 49% bedroeg tegenover 52% van de door burgers zelf ingediende bezwaren. (WODC rapport, samenvatting III)
Onderschrijft u het advies van de Waarderingskamer, dat huiseigenaren er in veel gevallen beter aan doen hun gemeente te bellen als er mogelijk een foute taxatie is gedaan?
Ja. In contact treden met de gemeente is in het algemeen een eenvoudige, laagdrempelige en volledig kosteloze handeling. Ik realiseer me echter terdege, dat er daarnaast mensen zijn die een drempel ervaren om zich tot de overheid te richten. Ook voor hen is het van belang dat er een laagdrempelige rechtsbescherming is. Het is daarom van belang dat de burger een gemachtigde, waaronder een no cure no pay-bedrijf, kan inschakelen.
Deelt u de verwachting van de Waarderingskamer dat door een verbetering van de taxatieverslagen de behoefte tot procederen bij een deel van de huiseigenaren zal verminderen?
Ik ben er een groot voorstander van dat de burger eenvoudig kan zien waarop de WOZ-waarde gebaseerd is. Of de verbetering van het taxatieverslag ook tot minder procederen leidt, durf ik niet op voorhand te zeggen. Er zijn immers meerdere redenen waarom burgers procederen tegen een WOZ-waardebeschikking.
Wanneer kan de Kamer een inhoudelijke reactie tegemoetzien op het rapport «Van beroep in bezwaar; Werkwijze en verdienmodel «no cure no pay»-bedrijven WOZ en BPM», met name op het deel van het rapport dat ziet op de werkwijze en het verdienmodel van no cure no pay-bedrijven bij procedures tegen WOZ-beschikkingen, zoals aangekondigd in de brief van de Minister voor Rechtsbescherming van 12 februari 2021?2
Het streven is om de kabinetsreactie op het rapport «Van beroep in bezwaar; Werkwijze en verdienmodel «no cure no pay»-bedrijven WOZ en BPM» voor de zomer naar uw Kamer te sturen.
De kamerverhuurvrijstelling |
|
Romke de Jong (D66), Faissal Boulakjar (D66) |
|
Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Marnix van Rij (staatssecretaris financiën) (CDA) |
|
![]() |
Bent u bekend met het artikel in het Financieel Dagblad «onderverhuur en samenwonen kunnen woningtekort voor «flink deel» oplossen»?1
Ja.
Hoe kijkt u naar de optie om de huidige woningvoorraad beter te benutten via het verhuren van een deel van het huis en hoe kunnen we dit verder stimuleren?
In zijn algemeenheid geldt dat het beter benutten van de woningvoorraad – bijvoorbeeld via het verhuren van een deel van een eigen woning – een bijdrage kan leveren aan het verkleinen van het woningtekort. De mogelijkheden om de bestaande voorraad in de komende jaren zo goed mogelijk te benutten betrek ik bij de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA), waarover ik uw Kamer onlangs heb geïnformeerd.
Kunt u toelichten hoe de kamerverhuurvrijstelling in de inkomstenbelasting werkt?
De kamerverhuurvrijstelling is geregeld in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De vrijstelling regelt dat inkomsten uit de verhuur van woonruimte in de eigen woning tot een bepaald bedrag zijn vrijgesteld voor de inkomstenbelasting. Indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling blijft de verhuurde woonruimte deel uitmaken van de eigen woning, hetgeen betekent dat het voordeel wordt vastgesteld aan de hand van het eigenwoningforfait en de financieringskosten aftrekbaar blijven. Om de kamerverhuurvrijstelling te kunnen toepassen dient voldaan te zijn aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
Op basis van artikel 3.97 Wet inkomstenbelasting 2001 kan de kamerverhuurvrijstelling, naar keuze van de belastingplichtige, ook worden toegepast bij het houden van kostgangers op het deel van de opbrengsten dat betrekking heeft op het ter beschikking stellen van de woonruimte.
Wat is de ratio achter de vrijstelling en wat is de ratio achter de gekozen hoogte van de vrijstelling?
De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is er met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van studentenkamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de memorie van toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting2.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar (ongeacht het aantal verhuurde kamers). De grens van 5.000 gulden is gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo heeft vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan3.
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar.
Is de gekozen hoogte nog steeds verdedigbaar met oog op de huidige hoogte van de gemiddelde huurprijs voor een kamer?
De hoogte van de kamerverhuurvrijstelling is in 2022 € 5.711 aan totale huuropbrengsten, hetgeen per maand neerkomt op een bedrag van afgerond € 475. Uit de landelijke monitor studentenhuisvesting van 20214 blijkt dat de gemiddelde kostprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen € 420 is. Omdat het vrijgestelde bedrag per maand reeds hoger is dan de gemiddelde kostprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen vind ik de gekozen hoogte van de kamerverhuurvrijstelling verdedigbaar en verwacht ik dat de effecten van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling op het verkleinen van het woningtekort vrijwel nihil zullen zijn. Bovendien zou een verhoging van de vrijstelling kunnen leiden tot prijsopdrijvende effecten, omdat hiermee de vrijstelling ook van toepassing is op een hogere (vrijgestelde) huurprijs.
Wat zijn de effecten op de woningmarkt wanneer de kamerverhuurvrijstelling zou worden verhoogd? Zou dit kunnen leiden tot meer samenwoonvormen? Met welke andere effecten zou rekening moeten worden gehouden?
Zie antwoord vraag 5.
Wat zijn de budgettaire gevolgen als de kamerverhuurvrijstelling zou worden verhoogd naar 10.000 euro per jaar?
Zoals in het antwoord op de vragen 5 en 6 is beschreven verwacht ik dat de effecten van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling op het verkleinen van het woningtekort vrijwel nihil zullen zijn. Om deze reden verwacht ik dan ook geen grote budgettaire gevolgen indien de kamerverhuurvrijstelling verhoogd zou worden tot € 10.000.
Wat zijn de fiscale gevolgen voor een belastingplichtige wanneer de kamerverhuurvrijstelling wordt overschreden?
Als niet aan de voorwaarden wordt voldaan, komt het verhuurde deel van de woning in box 3 terecht. De waarde van het verhuurde gedeelte en een even groot deel van de eigenwoningschuld valt dan in box 3 en niet meer in box 1. De rente over het verhuurde deel mag dan niet worden afgetrokken.
Wat is de belastingdruk voor een belastingplichtige die alleen een AOW ontvangt als alleenstaande waarbij de huurinkomsten 7.500 euro in een jaar zijn en deze belastingplichtige verder geen inkomen of kosten heeft in box 1? En hoe is die belastingdruk voor andere type belastingplichtigen met een groter inkomen?
Zonder nadere gegevens is de belastingdruk voor een belastingplichtige die niet voor de kamerverhuurvrijstelling in aanmerking komt niet te bepalen. Stel dat de woning voor 15% wordt verhuurd. Dan wordt in box 1 85% van het eigenwoningforfait en 85% van de aftrekbare hypotheekrente in aanmerking genomen. In box 3 wordt 15% van de woningwaarde belast en wordt de hypotheekschuld voor 15% meegenomen. Of dit leidt tot (extra) heffing in box 3 is afhankelijk van of het totale box 3-vermogen van de belastingplichtige boven het heffingsvrij vermogen uitkomt.
Aanhoudende briefjes van beleggers voor het opkopen van woningen |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA) |
|
![]() |
Bent u bekend met de briefjes die mensen door de deur krijgen met de vraag of een belegger de woning kan kopen? Zo ja, wat vindt u van deze praktijk?
Ja, daar ben ik mee bekend. In de huidige krappe markt worden niet alleen mensen op die op zoek zijn naar een koopwoning steeds creatiever, maar doen ook beleggers en makelaars steeds harder hun best in hun zoektocht naar geschikte woningen voor hun klanten.
Heeft u kennis genomen van het bericht dat een vastgoedpartij zich voordoet als een koppel?1 Wat vindt u van deze manier om woningen op te kopen?
Ja, daar heb ik kennis van genomen. Uit het artikel wordt mij niet duidelijk of «de belegger» woningen daadwerkelijk aankoopt voor een koppel of zelf de woning aankoopt. Indien de woning wordt aangekocht door het koppel, staat het betreffende koppel het vrij om woningeigenaren op deze manier te benaderen. Indien de namen echter enkel gebruikt worden om de sympathie van de verkoper te wekken, en de woning niet daadwerkelijk door hen wordt aangekocht, kan dat misleidend zijn. Misleidende handelspraktijken zijn bij wet verboden.
Deelt u de mening dat het opkopen van woningen in Enschede, Zwolle en de rest van Nederland ongewenst is? Zo nee, waarom niet?
Ik zoek naar een nieuwe balans tussen het vergroten van het woningaanbod en de betaalbaarheid daarvan voor starters en mensen met een middeninkomen. Beleggers die enkel woningen opkopen om te profiteren van prijsstijgingen dragen niet bij aan het vinden van deze nieuwe balans.
In het bericht wordt aangegeven dat dit gedrag niet past binnen de gedragsregels van NVM-makelaars. Vindt u dat de gedragsregels nu voldoende worden gehandhaafd? Kan het tuchtrecht volgens u hier een beter instrument zijn?
Uit het artikel wordt mij niet duidelijk of «de belegger» daadwerkelijk handelt uit naam van een stel dat de woning wil aankopen of dat de partij zelf de woning aankoopt. In het eerste geval betreft dit een dienst vergelijkbaar met de dienst die een makelaar aanbiedt en wordt het belang van een derde partij (Galvano en Kimberly) gediend. In het tweede geval betreft dit een investering door de partij zelf en wordt enkel het belang van deze partij zelf gediend.
Het dienen van een belang van derden komt met extra verantwoordelijkheid. Binnen de makelaardij zijn er daarom, zoals aangegeven in het artikel, gedragscodes opgesteld om belangenverstrengeling tussen de makelaar en de koper of verkoper zo veel mogelijk te voorkomen. Bij aankoop door een beleggers zelf is er geen belangenverstrengeling mogelijk omdat deze vanuit eigen belang handelt. Regels binnen de makelaardij zijn daarom niet één op één toepasbaar op aankopen door beleggers.
Binnen de makelaardij moeten echter zeker nog stappen gezet worden om bestaande gedragscodes beter te handhaven. Uit signalen die ik onder andere ontving van het meldpunt van Vereniging Eigen Huis leid ik daarnaast af dat ook binnen de bestaande gedragscodes nog veel ruimte is voor interpretatie. Daarom heb ik op 16 februari samen met makelaarsorganisaties VBO, Vastgoedpro en NVM en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan «vertrouwen in het koopproces»2 ondertekend. Hierin geven de makelaarsorganisaties onder andere aan dat zij hun gedragscodes op bepaalde punten aanscherpen en dat zij samen aan de slag gaan om onafhankelijk en vereniging overstijgend tuchtrecht in te voeren.
Welke rol speelt volgens u de afschaffing van makelaar als beschermde titel bij dit soort gedrag? Is het naar uw mening waardevol om te onderzoeken of een beschermde titel in deze tijd toch van meerwaarde kan zijn? Zo nee, waarom niet?
Zoals hierboven aangegeven vraagt misleidende benadering door beleggers om een andere aanpak dan ongewenst gedrag bij makelaars. De afschaffing van de beschermde titel van makelaar speelt vooral een rol in het gedrag van makelaars. Net als mijn voorganger zie ik het beschermen van de beroepsgroep makelaars niet als oplossing voor de wanpraktijken in de makelaardij3. Alleen transparantie kan wanpraktijken bij makelaars voorkomen en helpen bij het aanpakken van bestaande wanpraktijken.
Daarom wil ik ook dat dat makelaars gaan werken met een automatisch gegenereerd biedlogboek. Indien nodig zal ik het werken met een gecertificeerd biedlogboek wettelijk verplichten. In dat geval kunnen makelaars die geen eerlijk, gecertificeerd biedproces doorlopen ook niet langer een biedproces begeleiden.
Ik heb verkend of publiekrechtelijk tuchtrecht, ofwel bescherming van het makelaarsberoep, zou kunnen werken. Daarin zie ik het risico dat publiekrechtelijk tuchtrecht kan worden gebruikt om enkel de belangen van de beroepsgroep zelf te dienen. De makelaardij is daarin wezenlijk anders dan bestaande gereguleerde beroepen zoals de accountancy of het notarisambt. Dit zijn namelijk controlerende beroepen. Makelen is in essentie het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Nieuwe partijen laten zien dat deze dienst ook zonder tussenkomst van een makelaar op een eerlijke en transparantie manier vormgegeven kan worden.
Bent u bereid om nadere afspraken te maken met de makelaarsverenigingen om dit soort benaderingen een halt toe te roepen? Kunt u dit meenemen bij de verdere gesprekken die worden gevoerd in het kader van het verbeteren van het koopproces?
In het verbeterplan «vertrouwen in het koopproces» is opgenomen dat de betrokken partijen in april 2022 weer bij elkaar komen om voortgang op het verbeterplan te bespreken, te evalueren en waar nodig het plan verder aan te scherpen. Daarbij zal ik ook bij de makelaarsorganisaties toetsen of zij signalen ontvangen over misleidende benadering door makelaars. Waar nodig zal ik aansturen op aanscherping van het verbeterplan op dit punt.
Bent u bereid beleggers zwaarder te belasten om te voorkomen dat zij hele wijken in steden opkopen en zij het daarmee voor starters onmogelijk maken om een betaalbare woning te vinden?
Het kabinet heeft reeds maatregelen aangekondigd om beleggers te belasten, zodat starters meer kansen hebben op de woningmarkt. Na de differentiatie van de overdrachtsbelasting die in 2021 is ingegaan, waarbij starters eenmalig vrijgesteld worden van overdrachtsbelasting en beleggers 8 procent gaan betalen, wordt dit tarief voor beleggers in 2023 verder verhoogd naar 9 procent. Het verhuren van vastgoed in box 3 wordt zwaarder belast door het afschaffen van de leegwaarderatio in 2023 en de hervorming van box 3 richting werkelijk rendement in 2025. Tevens geldt per 1 januari 2022 de opkoopbescherming. Het doel van de opkoopbescherming is om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen na verkoop beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan deze woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Hiermee hebben starters een grotere kans op het kunnen kopen van een woning.
De gevolgen van de Hoge Raad uitspraak “overheid moet gelijke kansen bieden bij uitgifte grond” |
|
Jaco Geurts (CDA) |
|
Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66) |
|
![]() |
Heeft u kennisgenomen van de Hoge Raad uitspraak «overheid moet gelijke kansen bieden bij uitgifte grond»?1 2
Ja.
Welke gevolgen heeft het arrest van 26 november 2021, waarin tussen een vastgoedonderneming en de gemeente Montferland geoordeeld werd over de vraag of de overheid een perceel grond exclusief aan één partij te koop mag aanbieden of dat alle gegadigden een kans moet worden geboden om het perceel te kopen, volgens u, voor de Nederlandse woningbouwopgave?
Het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 zal bij woningbouwplannen waar de overheid de grond levert en er geen selectieprocedure is gevoerd die voldoet aan de eisen die het arrest stelt, tot vertraging kunnen leiden. De woningbouwopgave waar we voor staan verandert er echter niet door.
Het arrest van de Hoge Raad gaat over de situatie dat een gemeente, in casu de gemeente Montferland, een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt voor de realisering van een nieuwe ontwikkeling. Ook bij privaatrechtelijk handelen moeten overheidslichamen zoals gemeenten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (zoals bijvoorbeeld ook de uitgifte van bouwrijpe grond) gegadigden, die interesse hebben in de aankoop van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Daarvoor moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Kunt u ons uw reflectie sturen op de te verwachten effecten van bovengenoemd arrest op de praktijk van gebiedsontwikkeling en woningbouw?
Partijen gingen er tot het arrest vanuit dat een een-op-een selectie bij de verkoop van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd) zonder meer mogelijk was.3 Met een een-op-een-selectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit voor het project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming. Het werd gezien als een goede, simpele en snelle wijze om tot gebiedsontwikkeling te komen.
Als gevolg van het arrest zal bij verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam een selectieprocedure gevolgd moeten worden tenzij door het overheidslichaam kan worden aangenomen er slechts één serieuze gegadigde is. Dit dient te worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde zal tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend moeten worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Zijn er meer serieuze gegadigden, dan moet een selectieprocedure worden gevolgd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Aan de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, de criteria en het tijdschema dient bekendheid te worden gegeven op zodanige wijze dat ieder die geïnteresseerd kan zijn in de aankoop van deze onroerende zaak daarvan kennis kan nemen.
Overheden moeten bekijken of zij hun werkwijze moeten herijken naar aanleiding van het arrest zodat het voldoet aan de gestelde voorwaarden in het arrest. Dit kost tijd. Daarnaast kost ook het doorlopen van een selectieprocedure tijd en geld voor zowel de betreffende overheid als de marktpartijen die willen meedingen. Het zal enige tijd vergen voordat de nieuwe werkwijze gemeengoed is. Bovendien zijn er ook nog veel vragen die pas kunnen worden beantwoord na rechterlijke uitspraken.
Kunt u alle interne en externe juridische en bestuurlijke adviezen over bovengenoemd arrest, waarover uw ministerie beschikt, aan de Kamer doen toekomen?
Ja, naar aanleiding van het arrest heb ik advies ingewonnen bij de landsadvocaat. Het ontvangen advies zend ik Uw Kamer als bijlagen4 bij deze beantwoording. Dit advies is de basis voor de «Factsheet uitgifte van onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen» die op 10 januari 2022 is gepubliceerd op www.woningmarktbeleid.nl. Deze factsheet zal op gezette tijden worden aangevuld met nieuwe inzichten.
Is de woningbouwopgave wel gediend bij een limitatie die verder gaat dan de aanbestedingswet, die namelijk één op één of onderhandse aanbestedingen nog wel mogelijk maakt?
Het is niet zo dat verkoop van een aan de overheid behorende onroerende zaak zonder openbare selectieprocedure onmogelijk is geworden. Er zijn alleen voorwaarden aan verbonden om recht te doen aan het gelijkheidsbeginsel (objectieve, toetsbare en redelijke criteria op basis waarvan er slechts één serieuze gegadigde is en het vooraf kenbaar maken van de voorgenomen verkoop).
Het is moeilijk te zeggen of het arrest de bouwproductie op de lange termijn zal schaden. Op de korte termijn zijn er nadelige gevolgen te verwachten voor onder meer de doorlooptijd van projecten in situaties waarin gemeenten zelf de benodigde grond leveren. Lopende procedures moeten worden bekeken en mogelijk (gedeeltelijk) opnieuw worden doorlopen. Werkwijzen moeten mogelijk worden aangepast. Aan de andere kant betekent het doorlopen van een selectieprocedure ook dat kaders helder moeten worden vastgelegd en dat procedures transparanter worden. Na selectie zijn beide partijen hieraan gebonden. Er is minder ruimte voor heronderhandelen of het stellen van extra eisen en dat kan de snelheid van de woningbouw ten goede komen.
Is het u bekend dat, als gevolg van onduidelijkheden naar aanleiding van het arrest, gemeenten gebiedsontwikkelingen en woningbouwplannen stil leggen en op zoek zijn naar handvatten?
Het is mij bekend dat gemeenten lopende processen om tot de verkoop van aan hen toebehorende onroerende zaken te komen (tijdelijk) stilleggen. Daarom heb ik- in overleg met de VNG en de Neprom – een factsheet opgesteld om gemeenten handvatten te bieden. Deze factsheet zal nog verder worden aangevuld. Daarnaast ben ik met de VNG en Neprom ook in overleg over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Het Expertteam Woningbouw is voor gemeenten ook beschikbaar om ondersteuning te bieden bij specifieke casussen.
Welke antwoorden geeft u als gemeenten de vragen stellen naar aanleiding van het arrest: wij willen verder maar hoe moeten wij dat nu doen? Hoe moeten gemeenten nu de openbare verkoopprocedure precies vorm geven? Hoe moeten gemeenten omgaan met bestaande bouwclaimovereenkomsten? Is een partnerselectie (op samenwerkingsprofiel) voldoende om later ontwikkelclaims aan toe te kennen?
Het is niet mogelijk dergelijke vragen in zijn algemeenheid te beantwoorden. Gebiedsontwikkeling is bij uitstek een lokale opgave en de specifieke omstandigheden en overeenkomsten kunnen van locatie tot locatie verschillen op essentiële punten. Specifiek juridisch advies zal vaak noodzakelijk zijn. Gemeenten kunnen zich ook wenden tot het Expertteam Woningbouw.
Voor meer algemene vragen, zoals de vraag hoe de openbare verkoopprocedure kan worden vormgegeven, helpt de bij vraag 4 genoemde factsheet. Ook zal ik in samenwerking met de VNG en de Neprom de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling gaan aanpassen naar aanleiding van het arrest.
Kunt u aangeven op welke manier, rekening houdend met het arrest, op een zorgvuldige wijze aanbesteding van gebiedsontwikkeling plaats kan vinden?
Uit het arrest volgt dat een selectieprocedure voor verkoop van grond en/of vastgoed in het kader van een gebiedsontwikkeling aan de volgende vereisten moet voldoen:
Zie verder ook het advies van de landsadvocaat in de bijlage5.
Bent u bereid om op zeer korte termijn met praktische richtsnoeren of handreikingen te komen of het voortouw hierin te nemen die op draagvlak kunnen rekenen, bijvoorbeeld via een hernieuwde reiswijzer gebiedsontwikkeling, vergelijkbare beknoptere gids of nieuwe richtlijnen?3 Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn is dit gereed?
Zoals ik ook bij vraag 6 en 7 heb aangegeven ben ik in overleg met de VNG en de Neprom over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Mocht het voor de hand liggen naast het aanpassen van de Reiswijzer ook nog met een aparte handreiking te komen, dan zal ik daar het initiatief toe nemen. Het aanpassen van de Reiswijzer zal tijd vergen. Er zijn nog veel vragen waarop het antwoord pas kan worden gegeven als er meer jurisprudentie ter beschikking komt naar aanleiding van dit arrest.
Heeft u kennisgenomen van het artikel met als titel: «De Minister van VRO moet aan de bak met een gebrekkige grondmarkt»?4
Ja.
Doet u zelf onderzoek naar de huidige praktijk/ervaringen van aanbesteding, voor- en nadelen van marktwerking, en de effecten van aanbesteding en marktwerking op het resultaat van gebiedsontwikkeling?
Nee, er lopen geen onderzoeken op de genoemde onderwerpen op mijn initiatief. Wel is de Autoriteit Consument en Markt een onderzoek begonnen naar de werking van de grondmarkt. Zij hebben mij hierbij betrokken.
Doet u zelf onderzoek naar hoe op de lange termijn volkshuisvesting minder cyclisch kan worden gemaakt en hoe een stabiele bouwproductie kan worden bereikt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangegeven wanneer de uitkomsten worden verwacht?
Het vorige kabinet heeft in 2020 een onderzoek naar de rol van de overheid in het beperken van de cycliciteit van woningmarkt afgerond. De uitkomsten van dit onderzoek zijn op 20 mei 2020 aan uw Kamer gezonden (Kamerstukken II, 2019/20, 32 847, nr. 649)8. In het rapport staan verschillende aanbevelingen voor beleidsmaatregelen voor een stabielere woningmarkt. Voornamelijk de structurele beleidsmaatregelen met een grote effectiviteit verminderen naar verwachting ook de bouwcycliciteit.
Tevens zijn er in 2020 extra maatregelen genomen om te zorgen dat er door gebouwd is tijdens de coronacrisis (Kamerstukken II, 2019/20 32 847, nr. 681)9. Dit kabinet zet verder in op een stabiele woningbouwproductie via onder andere de middelen voor de bouw van extra woningen en het afschaffen van de verhuurderheffing.
Kunt u de vragen beantwoorden ruim voor het commissiedebat Woningbouwopgave?
Ja.
Het bericht ‘Verhuren koophuis frustreert starters’. |
|
Nicki Pouw-Verweij (JA21), Joost Eerdmans (EénNL) |
|
Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66), Wopke Hoekstra (viceminister-president , minister buitenlandse zaken) (CDA) |
|
![]() |
Bent u bekend met het gegeven dat in de afgelopen tien jaar zo’n 62.000 huishoudens die een nieuwe woning kochten hun oude woning hebben verhuurd in plaats van verkocht1?
Ja.
Merkt u dat deze trend steeds sterker wordt? Zo ja, uit welke cijfers blijkt dit?
In 2021 heeft het Kadaster in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzoek gedaan naar het zogeheten «keep-to-let», waarbij woningeigenaren bij verhuizing naar een nieuwe koopwoning hun oude koopwoning aanhouden voor de verhuur2. Om te bepalen of het om een keep-to-let woning gaat, kijkt het Kadaster of de oude koopwoning na een verhuizing naar een nieuwe koopwoning na een jaar nog in bezit is van de betreffende eigenaar. Als dit het geval is, wordt aangenomen dat het om een keep-to-let woning gaat. Het is dan aannemelijk dat de woning is aangehouden voor verhuur. Omdat het Kadaster eigendomssituaties registreert en niet het gebruik van de woning is dit niet met zekerheid te stellen, het kan ook zijn dat de woning niet wordt verhuurd en bijvoorbeeld leeg staat.
Keep-to-let kwam veel voor in de periode van 2009 tot 2012. Dit houdt naar alle waarschijnlijkheid verband met de trage verkoop van de vorige woning in deze crisistijd. Na de crisis is het aandeel keep-to-let woningen redelijk gestabiliseerd tot ongeveer 4% van de woningtransacties, waarbij er de laatste jaren sprake is van een lichte stijging (figuur 1). Het zogeheten «buy-to-let», waarbij een woning wordt aangekocht voor de verhuur, kende na de crisis een sterkere opwaartse beweging.
Figuur 1: ontwikkelingen aandelen keep-to-let en buy-to-let1
Bron: Kadaster
Hoe kijkt u aan tegen de gevolgen voor de woningmarkt wanneer op deze manier steeds meer woningen aan de koopvoorraad worden onttrokken?
Zowel door keep-to-let als door buy-to-let worden koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn. Er worden immers geen woningen aan de woningvoorraad onttrokken (zolang de woningen niet leeg staan) en er is ook een behoefte aan (betaalbare) huurwoningen. In de huidig krappe markt betekent de omzetting van koop naar huur wel dat het voor starters mogelijk lastiger wordt om een koopwoning te bemachtigen. Daarbij worden woningen steeds vaker duur verhuurd, waardoor de woningen niet betaalbaar zijn voor groepen als middeninkomens. Het rendement voor de verhuurder kan daarentegen fors zijn, zeker als de woning in een gunstigere markt is aangekocht. Dat voelt onrechtvaardig.
Ik vind het belangrijk dat wonen betaalbaar is en starters een kans krijgen op de koopwoningmarkt. Het vorige kabinet heeft al verschillende maatregelen genomen die eraan bijdragen dat starters meer kans krijgen op een koopwoning, huren betaalbaarder wordt en er meer balans komt in het fiscale regime voor particulieren en woningbeleggers. Zo kunnen gemeenten sinds 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren om de opkoop voor de verhuur te beperken en is de overdrachtsbelasting reeds gedifferentieerd waardoor starters3 éénmalig vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting en woningbeleggers het algemene tarief van 8% betalen. Dit kabinet wil een stap verder gaan door dit algemene tarief in 2023 verder verhogen van 8% naar 9%. Tevens werkt het kabinet aan een nieuw box 3 stelsel, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van werkelijk rendement. Vooruitlopend daarop zal de leegwaarderatio worden afgeschaft, waardoor de belasting van het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de praktijk. Ook krijgen middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming. Het uitgangspunt bij deze huurprijsbescherming is dat wonen voor middeninkomens enerzijds betaalbaar wordt én het anderzijds rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. In het kader van het programma Betaalbaar wonen, dat half april aan uw Kamer wordt gepresenteerd, zal ik u hier nader over informeren.
Deelt u de zorgen van de in het artikel aangehaalde financieel adviseur en hypotheekdeskundige Jos Koets dat deze ontwikkeling nadelige gevolgen heeft voor starters, gelet op het afnemende aanbod en de stijgende prijzen die deze praktijk tot gevolg heeft?
Zie antwoord vraag 3.
Deelt u het vermoeden van Koets en de eveneens in het artikel aangehaalde Paul de Vries, woningmarktdeskundige bij het Kadaster, dat veel van de woningen in kwestie verhuurd worden in strijd met de hypotheekvoorwaarden die door de bank zijn gesteld? Zo nee, waarom niet?
Wanneer een woningeigenaar verhuist, de oude woning aanhoudt ten behoeve van verhuur en hier de oude hypotheek op laat rusten, geldt er in algemene zin een meldingsplicht bij de kredietverstrekker. Bij toestemming van de geldverstrekker is het mogelijk om de oude woning aan te houden en te verhuren. Dit voor zover hier geen additionele regelgeving vanuit bijvoorbeeld de gemeente in de weg staat. De voorwaarden en eventuele de rente van de financiering worden op de verhuur aangepast.
Kredietverstrekkers willen dat de klant verhuur meldt. Dit omdat het verhuren van de woning bijvoorbeeld invloed heeft op de waarde van het onderpand. Bij verhuur is de woning in verhuurde staat minder waard bij een eventuele (executie)verkoop. Ook heeft het invloed op de benodigde verzekeringen. Kredietverstrekkers geven aan dat zij niet verwachten dat in alle gevallen het verhuren van een woning wordt gemeld.
Het is voor kredietverstrekkers lastig te achterhalen hoe vaak verhuur niet wordt gemeld. Hier is naar geïnformeerd tijdens de jaarlijkse gesprekken met kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs in het platform hypotheken. Uit deze steekproef blijkt dat kredietverstrekkers het aandeel niet gemelde verhuur laag inschatten, namelijk minder dan 10% van hun portefeuille. Ook zijn er geen zorgen geuit door kredietverstrekkers over de gevolgen van niet gemelde verhuur. Ik zie daarom geen aanleiding voor het laten uitvoeren van aanvullend onderzoek. Wel zal ik ook voor het platform hypotheken van 2022 weer uitvragen bij kredietverstrekkers hoe hoog zij het aandeel niet gemelde verhuur inschatten.
Zo ja, bent u bereid onderzoek te laten verrichten naar de omvang van het tegen de hypotheekvoorwaarden in verhuren van koopwoningen?
Zie antwoord vraag 5.
Het bericht dat Wijk bij Duurstede ruim twee keer zoveel woningen wil bouwen. |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66) |
|
![]() |
Kent u het bericht «530 nieuwe woningen? Wijk bij Duurstede wil er ruim twee keer zoveel»?1
Ja, dit bericht is mij bekend.
Is het waar dat veel gebied rondom Wijk bij Duurstede is aangewezen als buiten de zogeheten rode contouren in het buitengebied? Hoe kan deze gemeente dan toch uitbreiden en zo het woningtekort tegen gaan?
De provincie Utrecht maakt in haar Omgevingsbeleid en Omgevingsverordening onderscheid tussen «landelijk gebied» en «stedelijk gebied». De term «rode contouren» komt in de provinciale Omgevingsvisie en interim- Omgevingsverordening niet meer voor. Voorheen werd daarmee de begrenzing tussen stedelijk en landelijk gebied bedoeld. Delen van de gemeente Wijk bij Duurstede zijn gelegen in «landelijk gebied».
De provincie maakt uitbreiding in de gemeente Wijk bij Duurstede mogelijk als er een goede ruimtelijke onderbouwing ligt op basis van de ladder van duurzame verstedelijking, als de uitbreiding van belang is voor het behoud van de lokale vitaliteit en er met de uitbreiding geen provinciale belangen worden geschaad.
Klopt het dat door de zogeheten rode contouren een groot aantal woningbouwlocaties van de gemeente Wijk bij Duurstede is tegengehouden? Zo ja, om hoeveel woningbouwlocaties gaat het en om hoeveel woningen?
De Provincie Utrecht stelt voor woningbouw samen met de gemeenten regionale programma’s op. In dat kader heeft ook overleg met de gemeente Wijk bij Duurstede plaatsgevonden, waarbij de gemeente de bouw van 400 extra woningen op één uitbreidingslocatie heeft voorgedragen. De extra woningen komen bovenop het aantal van 250 woningen uit eerder beleid. De provincie heeft aangegeven op deze uitbreidingslocatie de ontwikkeling van maximaal 280 extra woningen toe te staan, omdat een hoger aantal naar verwachting leidt tot knelpunten op het provinciale wegennet. De ontwikkeling van extra woningen wordt op deze locatie dus beperkt door de verkeersontwikkeling op het wegennet. Provincie en gemeente hebben de afspraak gemaakt om de mobiliteitseffecten van extra woningbouw goed te monitoren en zo snel als mogelijk te bezien of er extra ruimte kan worden geboden om meer woningen te realiseren.
Hoe staat het met het overprogrammeren in de provincie Utrecht, hoeveel procent «hard» voor de komende 5 jaar en hoeveel procent «hard» en «zacht» voor de komende 15 jaar? Hoe staat het met uw toezegging om provincies op te roepen 130% overprogrammeren toe te staan?
Met alle provincies buiten de krimpregio’s is bestuurlijk afgesproken om een overprogrammering van 130% plancapaciteit tot 2030 te realiseren. In de brief van 1 december 2021 is uw Kamer geïnformeerd over de voortgang van de plancapaciteit2.
Ook de provincie Utrecht stuurt op de realisatie van 130% plancapaciteit ten opzichte van de netto bouwopgave. Uit de inventarisatie van de plancapaciteit in oktober 2021 door ABF Research3 blijkt voor de periode tot en met 2030 in heel Utrecht ruim voldoende plancapaciteit aanwezig te zijn. In Utrecht is voor de periode tot en met 2030 137% harde en zachte plancapaciteit beschikbaar ten opzichte van de netto bouwopgave. Het aandeel harde woningbouwplannen in het totale aantal woningbouwplannen in de provincie Utrecht bedraagt tot 2025 45%, in de periode tot en met 2030 is dat aandeel 25%.
Uit de bovengenoemde ABF-rapportage blijkt dat er nog geen compleet beeld is over de plancapaciteit voor de periode na 2030. Zo hebben nog niet alle gemeentes gegevens geleverd over de woningbouwplannen c.q. plancapaciteit voor de periode na 2030. Daarnaast zal een deel van de (over programmeerde) plancapaciteit tot en met 2030 naar verwachting doorschuiven naar de periode 2031 t/m 2035. Uitgaande van dit niet complete beeld blijkt dat Utrecht voor de periode 2031–2035 plancapaciteit heeft voor 38.300 woningen ten opzichte van de in 2020 geraamde netto bouwopgave van 31.700 voor die periode. Dit is een overprogrammering van 120%. Mijn inzet is om met de komende inventarisaties een completer beeld te krijgen van de plancapaciteit voor de periode tot en met 2035.
Deelt u de mening dat er zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk gebouwd moet worden om de grote woningbouwopgave in Nederland te halen?
Ik deel uw mening dat alleen binnenstedelijk bouwen niet voldoende is om de bouwopgave tot 2030 voldoende snel in te vullen. Bij de keuze van te plannen en te ontwikkelen woningbouwlocaties moet een afweging gemaakt worden in relatie tot andere opgaven, waaronder bereikbaarheid, energie, klimaat en natuur. Ik voeg daar het faseringscriterium aan toe, wat kan eerder en sneller, binnen de afspraak van dit kabinet om snel de woningbouwproductie te verhogen tot 100.000 per jaar.
Bent u bereid om, ook voor de gemeente Wijk bij Duurstede, met de provincie Utrecht in gesprek te gaan om een aanpak vanuit de provincie te realiseren die de gezamenlijke opdracht voor de woningbouwopgave ondersteunt en versnelt, die het samenwerken tussen overheden stimuleert en het vertrouwen dat daarbij hoort als uitgangspunt neemt? Bent u bereid hier de Kamer over te informeren?
Ik onderschrijf dat het maken van heldere afspraken en samenwerking tussen overheden essentieel is om de woningbouwopgave te realiseren. In het coalitieakkoord is aangegeven dat ik de decentrale overheden zal ondersteunen bij het bepalen van woningbouwlocaties. Ik zal hierover met hen in gesprek gaan en in aanvulling daarop ter versterking van de regie op de woningbouw – zoals in het coalitieakkoord is aangegeven – nationale prestatieafspraken maken met de medeoverheden over de woningbouwopgave. Onderdeel daarvan zal ook systematische monitoring, bespreken van de voortgang en de manier van bijsturing zijn.
Voor wat betreft de huidige ondersteuning en samenwerking, maakt de gemeente Wijk bij Duurstede deel uit van de woondealregio Utrecht. Er is in het kader van deze woondeal en het programma U-NED regelmatig overleg tussen mijn ministerie, de provincie en de regio over de woningbouwopgave.
Over de voortgang van deze en toekomstige afspraken zal ik uw Kamer uiteraard informeren.
Deelt u de mening dat, gezien de grote woningbouwopgave, de provincie Utrecht het tegenhouden van woningbouwlocaties, ook in de gemeente Wijk bij Duurstede, zoveel mogelijk moet voorkomen en terugdraaien?
Ik vind het nog te vroeg om dit te beoordelen, maar het is van groot belang dat de realisatie van woningen wordt versneld tot 100.000 woningen per jaar. Voor deze versnelling moeten voldoende bouwlocaties beschikbaar zijn en is het noodzakelijk dat het percentage harde plancapaciteit op orde is.
Het artikel dat de IVBN oproept de nieuwe wet Opkoopbescherming aan te passen. |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66) |
|
![]() |
Kent u het bericht «IVBN roept politiek op de nieuwe wet Opkoopbescherming aan te passen»?1
Ja.
Wat is uw reactie op dit bericht?
IVBN heeft in een inspraakreactie op de Amsterdamse plannen voor een opkoopbescherming aangegeven dat de voorgenomen opkoopbescherming belemmerend gaat werken op de bouw en exploitatie van nieuwe huurwoningen. Nul20 heeft hier een bericht aan gewijd. In het bericht worden drie belemmerende voorbeelden benoemd:
De opkoopbescherming is bedoeld om te voorkomen dat bestaande koopwoningen worden opgekocht voor de verhuur, zodat de slagingskans wordt vergroot voor woningzoekenden die een woning willen kopen om hier zelf in te gaan wonen.
Als een gemeente een opkoopbescherming invoert moet zij aangeven in welke gebieden en voor welke categorieën van woonruimten de opkoopbescherming gaat gelden. Voor het aanwijzen van de categorieën van woonruimten gelden enkele beperkingen. Zo kunnen bijvoorbeeld enkel woningen worden aangewezen die vallen onder de door de gemeente gehanteerde WOZ-grens voor goedkope en middeldure koopwoningen. Tevens kunnen enkel woningen worden aangewezen die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar vrij van huur en gebruik waren, in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden, of reeds werden verhuurd met een vergunning onder de opkoopbescherming. Woningen die op het moment van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers vrij van huur en gebruik zijn, zijn woningen die beschikbaar zijn voor mensen die zelf in de woning willen wonen. Er zit immers geen huurder (meer) in de woning. Doordat ook woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren onder de opkoopbescherming vallen, is het niet mogelijk om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.
Deze vormgeving van de opkoopbescherming sluit goed aan bij het doel. De vormgeving zorgt er namelijk voor dat woningen in reeds verhuurde staat buiten de opkoopbescherming vallen en dat lege woningen, die beschikbaar zijn voor mensen die zelf in de woning willen gaan wonen, wel onder de opkoopbescherming komen te vallen.
De opkoopbescherming – zoals in eerste instantie in consultatie gebracht door de toenmalige Minister van BZK en door uw Kamer opgenomen in de wet via amendement_ – is primair vormgegeven en bedoeld voor de bestaande bouw. De vormgeving sluit niet goed aan bij nieuwbouwwoningen. Nieuwbouwwoningen zijn bij oplevering altijd vrij van huur of gebruik. De wetstekst zelf maakt echter niet expliciet of de mogelijkheden zich beperken tot bestaande bouw en nieuwbouwwoningen dus niet aangewezen kunnen worden onder de opkoopbescherming. Wanneer gemeenten ervoor kiezen om ook nieuwbouwwoningen aan te wijzen onder de opkoopbescherming kan de verwarrende en tegenstrijdige situatie ontstaan dat deze woningen gebouwd zijn met de intentie om te verhuren, maar niet kunnen worden verhuurd omdat zij aan de voorwaarden voor de opkoopbescherming voldoen. Gemeenten kunnen deze tegenstrijdige situatie voorkomen door nieuwbouwwoningen niet aan te wijzen als categorieën van woonruimten, door geen gebieden aan te wijzen waar nieuwbouw plaatsvindt of door te bepalen dat deze woningen middels een vergunning wel mogen worden verhuurd. Met een dergelijke afbakening spelen de eerste twee belemmerende voorbeelden uit het nieuwsbericht niet. Ik ga bezien of het nodig is om deze onduidelijkheid weg te nemen door in de wet te verduidelijken dat de opkoopbescherming enkel ziet op bestaande woningen.
De derde belemmering die in het artikel wordt benoemd wordt gezien bij complexgewijze aankoop van woningen. Ook bij complexgewijze aankoop geldt de opkoopbescherming als een woning in het complex op het moment van overdracht vrij van huur en gebruik is. Deze woning had immers ook los verkocht kunnen worden, waardoor hij geschikt is voor een koper die zelf in de woning wil gaan wonen. Ten aanzien van dit punt is het aan gemeenten zelf om te bepalen hoe ze hiermee omgaan. Zo kunnen zij deze woningen niet aanwijzen als categorieën van woonruimten en hebben zij de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat in die gevallen een vergunning om te verhuren wordt verleend. De wet biedt gemeenten tevens de mogelijkheid om een ontheffing van het verbod te verlenen.
Klopt het dat bij nieuwbouwprojecten in Amsterdam projectontwikkelaars vaak moeten schuiven tussen wat koopwoning is en wat huurwoning is?
IVBN geeft aan dat projectontwikkelaars vaak moeten schuiven tussen wat koopwoning en huurwoning is. Dit houdt in dat beleggers nog af te bouwen of net opgeleverde koopwoningen alsnog als huurwoningen afnemen. Er zijn geen cijfers bekend over hoe vaak dit in de praktijk voorkomt.
Klopt het dat om dit te kunnen doen projectontwikkelaars die nieuwbouwwoningen «definiëren» als «(nog) vrij van gebruik»?
Het is niet zo dat projectontwikkelaars nieuwbouwwoningen «definiëren» als «(nog) vrij van gebruik». Nieuwbouwwoningen worden per definitie vrij van gebruik opgeleverd. Er heeft immers nog geen huurder of gebruiker in de woning gezeten.
Klopt het dat die nieuwbouwwoningen onder de opkoopbescherming van Amsterdam vallen?
De gemeente Amsterdam past het voorstel naar verwachting_ zo aan dat nieuwbouwwoningen niet onder de gemeentelijke aanwijzing van de opkoopbescherming vallen voor zover het gaat om woningen waarvan de ontwikkeling is gestart voor de invoering van de opkoopbescherming, of indien ontwikkeld na 1 april 2022 is afgesproken dat het een huurwoning betreft of waarvoor een verhuurverbod in het erfpachtcontract is opgenomen.
Klopt het dat woningcorporaties en institutionele vastgoedbeleggers dan niet in die nieuwbouwwoningen mogen investeren en die nieuwbouwwoningen mogen verhuren?
Wanneer een gemeente er voor kiest om ook nieuwbouwwoningen aan te wijzen onder de opkoopbescherming kan de verwarrende en tegenstrijdige situatie ontstaan dat deze woningen gebouwd zijn met de intentie om te verhuren, maar niet kunnen worden verhuurd omdat zij aan de voorwaarden voor de opkoopbescherming voldoen. Gemeenten kunnen deze tegenstrijdige situatie voorkomen door nieuwbouwwoningen niet aan te wijzen als categorieën van woonruimten, door geen gebieden aan te wijzen waar nieuwbouw plaatsvindt of door te bepalen dat deze woningen middels een vergunning wel mogen worden verhuurd. Amsterdam kiest ervoor om nieuwbouwwoningen deels niet onder de gemeentelijke aanwijzing van de opkoopbescherming te laten vallen, waardoor dit probleem niet speelt. De opkoopbescherming zal in Amsterdam naar verwachting alleen gelden voor nieuwbouwwoningen die na 1 april 2022 in ontwikkeling worden genomen en waarvan is afgesproken dat het een koopwoning betreft, maar er geen verhuurverbod in het erfpachtcontract is opgenomen, bijvoorbeeld vanwege bouw op eigen grond.
Komt dit door hoe de opkoopbescherming landelijk is ingevoerd of hoe Amsterdam de opkoopbescherming gemeentelijk uitvoert?
Als in een gemeente het probleem wel speelt komt dit door een combinatie van de landelijke en gemeentelijk invoering. Zoals ik reeds bij vraag 2 heb aangegeven is de opkoopbescherming primair vormgegeven en bedoeld voor de bestaande bouw. In de wet staat echter niet expliciet genoemd dat nieuwbouwwoningen niet aangewezen kunnen worden onder de opkoopbescherming. Als een gemeente nieuwbouw aanwijst kan de verwarrende en tegenstrijdige situatie ontstaan dat deze woningen gebouwd zijn met de intentie om te verhuren, maar niet kunnen worden verhuurd omdat zij aan de voorwaarden voor de opkoopbescherming voldoet.
Deelt u de mening dat de opkoopbescherming niet op de rem moet staan van de nieuwbouw van woningcorporaties en institutionele vastgoedbeleggers?
Ja. De opkoopbescherming is bedoeld om te voorkomen dat bestaande koopwoningen worden opgekocht voor de verhuur. Dit vergroot de slagingskans voor woningzoekenden die een woning willen kopen om hier zelf in te gaan wonen. Het is niet de bedoeling dat de opkoopbescherming de bouw van nieuwe huurwoningen remt.
Indien dit komt door hoe de opkoopbescherming landelijk is ingevoerd, bent u bereid hiernaar te kijken en de rem van de nieuwbouw af te halen?
Gemeenten kunnen de opkoopbescherming zo inzetten dat het zich richt op het beschermen van koopwoningen in de bestaande bouw. Nieuwgebouwde woningen blijven dan buiten de reikwijdte van de opkoopbescherming waardoor er geen rem is op de bouw van nieuwe huurwoningen. De gemeente Amsterdam past het voorstel naar verwachting zo aan dat nieuwbouwwoningen nagenoeg niet onder de opkoopbescherming vallen. Ik volg de invoering van de opkoopbescherming in de verschillende gemeenten nauw. Ik vind het goed dat gemeenten met dit instrument mogelijkheden hebben om in bepaalde gebieden opkoop voor verhuur tegen te gaan. Het kan zijn dat een gemeente bij het gebruik van dit nieuwe instrument tegen problemen aanloopt. Ik vraag gemeenten ook actief om punten mee te geven waarnaar gekeken moet worden in een toekomstige evaluatie. Als er fundamentele problemen ontstaan door de invoering van de opkoopbescherming zal ik uiteraard eerder kijken naar een oplossing. Zoals ik reeds bij vraag 2 heb aangegeven bezie ik of het nodig is om de onduidelijkheid die ontstaat bij nieuwbouw weg te nemen door in de wet te verduidelijken dat de opkoopbescherming enkel ziet op bestaande woningen.
Indien dit komt door hoe Amsterdam de opkoopbescherming gemeentelijk uitvoert, bent u bereid samen met Amsterdam hiernaar te kijken en de rem van de nieuwbouw af te halen?
Zie antwoord vraag 9.
De beantwoording op de schriftelijke vragen over het artikel dat Amsterdam een opkoopbescherming wil invoeren voor de hele stad. |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Herinnert u zich uw beantwoording op de schriftelijke vragen over het artikel dat Amsterdam een opkoopbescherming wil invoeren voor de hele stad?1
Ja.
Hoe rijmt u het dat Amsterdam de gehele stad wil aanwijzen voor de opkoopbescherming, terwijl in de wet staat dat de opkoopbescherming wordt ingevoerd voor buurten en gebieden?
De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte na aankoop niet mogen worden verhuurd zonder vergunning. Er is gekozen om het begrip gebied op te nemen in de wet. Niet alle gemeenten hebben een buurtindeling, en op deze manier kan een gemeente het begrip zo invullen dat het aansluit bij de lokale situatie. In de ambtelijke reactie waar het lid Koerhuis in zijn vraag naar verwijst heb ik aangegeven dat het aan gemeenten zelf is om het begrip gebied nader in te vullen. Het is de bedoeling dat gemeenten de opkoopbescherming alleen daar invoeren waar dat noodzakelijk is vanuit het oogpunt van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of vanwege de leefbaarheid. Omdat de problematiek van buurt tot buurt kan verschillen, heb ik gemeenten als voorbeeld meegegeven om de invoering per buurt, wijk of postcodegebied te bekijken.
In de wet is niet vastgelegd hoe groot een gebied maximaal kan zijn. Feitelijk gezien kan daarom de gehele stad aangewezen worden als invoeringsgebied. Dit betekent wel dat de gemeente moet kunnen aantonen dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door de opkoop van de woningen. Dit vraagt ook meer van de onderbouwing van een gemeente, omdat de gemeente moet kunnen onderbouwen dat invoering in de gehele stad noodzakelijk is. Wanneer een gemeente niet of onvoldoende kan onderbouwen dat invoering in de gehele stad noodzakelijk is, loop zij het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart.
Hoe rijmt u het dat Amsterdam de gehele stad wil aanwijzen voor de opkoopbescherming, terwijl in uw ambtelijk advies aan gemeenten staat dat «de opkoopbescherming door de gemeente gericht moet worden ingezet in bepaalde gebieden»?
Zie antwoord vraag 2.
Klopt het in algemene zin dat geldt dat een bredere toepassing van de opkoopbescherming in de gehele stad ingrijpender en lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing?
Dat klopt. De opkoopbescherming is zo vormgegeven dat een gemeente op verschillende onderdelen zelf de reikwijdte van het instrument kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie. Als een gemeente kiest voor een grote reikwijdte, dan moet deze brede inzet kunnen worden onderbouwd.
Klopt het in algemene zin dat een sterke onderbouwing hiervoor nodig is?
Dat klopt. De gemeente moet een goede onderbouwing hebben voor de afbakening die zij kiest.
In hoeverre bent u van mening dat Amsterdam die sterke onderbouwing heeft?
Het is niet aan mij als Minister om de onderbouwing van Amsterdam te beoordelen. Het is aan de gemeenteraad om te besluiten over het voorstel. De gemeente Amsterdam is voornemens om het voorstel in februari 2022 te behandelen in de gemeenteraad.
Klopt het in algemene zin dat wanneer die sterke onderbouwing ontbreekt de gemeente het risico loopt dat de rechter de opkoopbescherming in de gehele stad onverbindend verklaart en dat starters in de gehele stad niet worden beschermd tegen opkopers?
Indien een eigenaar na invoering van het voorstel van mening is dat hem een vergunning om woningruimte te verhuren onterecht geweigerd is, kan hij bezwaar maken bij de gemeente en desnoods ook beroep tegen dat besluit instellen bij de bestuursrechter. De rechter kan bij dit beroep ook oordelen over het feit of de gemeentelijke regeling conform de wet is toegepast. Wanneer de benodigde onderbouwing ontbreekt of onvoldoende is lopen gemeenten het risico dat de rechter de verordening geheel of gedeeltelijk onverbindend verklaart. Daar waar de verordening ontbindend verklaard is geldt de opkoopbescherming niet. Als de gemeente de opkoopbescherming daar opnieuw wil invoeren moet zij daartoe een beter onderbouwd voorstel indienen. Het is belangrijk dat gemeenten het nut en de noodzaak van het invoeren van de opkoopbescherming in een bepaald gebied zo goed mogelijk onderbouwen. Dit is de verantwoordelijkheid van de gemeente.
Het artikel dat Amsterdam een opkoopbescherming wil invoeren voor de hele stad. |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Kent het bericht «Huis goedkoper dan 512.000 euro? Amsterdam komt met opkoopbescherming»?1
Ja.
Heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties contact gehad met de gemeente voordat het college dit bericht bekend heeft gemaakt? Welke adviezen heeft het ministerie de gemeente gegeven over de opkoopbescherming? Wilt u die adviezen naar de Kamer sturen?
Het ministerie heeft de afgelopen maanden contact gehad met verschillende gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, over de algemene werking en reikwijdte van de opkoopbescherming. Zo heeft het ministerie een presentatie gegeven over de werking van de opkoopbescherming aan de G4 + G44 en de Metropool Regio Amsterdam. Tevens heeft het ministerie verschillende vragen van gemeenten, ook van de gemeente Amsterdam, beantwoord via de email of digitale overleggen. De gegeven presentaties en een document waarin een aantal vragen van de G5 geclusterd zijn beantwoord zijn bijgevoegd2. Ook bij de beantwoording van vraag 5 wordt gerefereerd aan gesprekken die het ministerie over de werking in algemene zin heeft gehad met gemeenten.
Het beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam3 is niet met het ministerie gedeeld voordat deze gepubliceerd is. Het is ook niet gebruikelijk dat een gemeente een dergelijk beleidsvoorstel ter advies voorlegt aan het ministerie. De opkoopbescherming is onderdeel van de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 is zo vormgegeven dat de gemeente op verschillende onderdelen zelf de reikwijdte van het instrumentarium kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie. De gemeente Amsterdam is dus zelf verantwoordelijk voor de reikwijdte die zij heeft gekozen in haar beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming. Dit beleidsvoorstel moet nog worden behandeld in de gemeenteraad. De gemeenteraad besluit uiteindelijk over het voorstel.
Wanneer gaat Amsterdam de opkoopbescherming invoeren? Heeft de gemeente tot die tijd ook contact met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?
De gemeente Amsterdam is voornemens om het beleidsvoorstel in februari in de gemeenteraad te behandelen. Hierna moet het voorstel zo snel mogelijk in werking treden.
Er is geen vast overleg tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de gemeente Amsterdam over de opkoopbescherming. Wel weten deze partijen elkaar goed te vinden als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld als één van beide vragen heeft. Gezien de gemeente Amsterdam vooroploopt met de invoering van de opkoopbescherming, volgt het ministerie dit proces met interesse.
Is het waar dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen?
De wet schrijft voor dat er enkel goedkope en middeldure woningen kunnen worden aangewezen onder de opkoopbescherming. In de toelichting op de wet staat dat gemeenten op basis van hun lokale situatie zelf moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen, omdat gemeenten zelf goed zicht hebben op hun lokale situatie. De NHG-grens is berekend op basis van de gemiddelde verkoopprijs in heel Nederland. De NHG-grens kan voor bepaalde gemeenten een passende maatstaf zijn. Tegelijkertijd zijn er ook gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs een stuk hoger of lager ligt dan het landelijk gemiddelde, waardoor een andere maatstaf mogelijk beter aansluit bij de lokale situatie. De keuze voor welke maatstaf wordt gebruikt is aan de gemeente zelf.
Amsterdam is voornemens om een woningwaarde grens van 512.000 euro aan te houden. Dit betekent dat koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 512.000 euro in het aangewezen gebied onder de opkoopbescherming komen te vallen. De gemeente Amsterdam heeft de woningen in bezit van eigenaar-bewoners verdeeld in prijssegmenten van elk 20 procent van het totaal (zie tabel 1). Amsterdam is voornemens om de prijssegmenten goedkoop, middelduur laag en middelduur onder de opkoopbescherming te laten vallen. Dit komt overeen met de woningwaarde grens van 512.000 euro. De gemeente Amsterdam kiest niet voor de NHG-grens omdat de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam een stuk hoger ligt dan in de rest van Nederland, en daarmee ook hoger ligt dan de NHG-grens.
Goedkoop
Middelduur (laag)
Middelduur
Duur
Zeer duur
€ 326.000
€ 406.000
€ 512.000
€ 713.000
€ 9.829.000
20
40
60
80
100
24.883
50.196
75.153
100.345
128.951
Bron: gemeente Amsterdam, Beleidsvoorstel Opkoopbescherming, 2 november 2021
Klopt het dat Amsterdam alle wijken wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om wijken te beschermen waar schaarste is van goedkope en middeldure koopwoningen?
De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte na aankoop niet mogen worden verhuurd zonder vergunning. Een gemeente kan enkel gebieden of buurten aanwijzen waarin zij heeft vastgesteld dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woningen of waar dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak om de problematiek daar waar nodig is aan te pakken.
Amsterdam is voornemens om de hele stad onder het aangewezen gebied te laten vallen. Feitelijk gezien kan dit binnen de wet. Dit betekent dat de gemeente moet aantonen dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door de opkoop van de woningen. In algemene zin geldt dat een dergelijke brede toepassing ingrijpender en daarmee lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing. Een sterke onderbouwing is dan ook een vereiste. Wanneer deze onderbouwing ontbreekt lopen gemeenten het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart. Het belang van een sterke onderbouwing heeft het ministerie ook in verschillende overleggen richting gemeenten gecommuniceerd. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente zelf om het instrument voldoende te onderbouwen.
De gemeente Amsterdam is bekend met het invoeren van huisvestingsverordeningen. Zij weet dat er een goede onderbouwing nodig is voor de afbakening die zij kiest. Amsterdam is ervan overtuigd dat zij een sterke onderbouwing heeft om het instrument stadsbreed in te kunnen voeren. Een dergelijke beslissing is aan de gemeente zelf.
Hoe verhoudt zich het beleid dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de opkoopbescherming tot het eigendomsrecht van zowel kopers als verkopers? Welke juridische analyses hebben het ministerie en eventueel de landsadvocaat gedaan over het eigendomsrecht inzake de opkoopbescherming? Wilt u die juridische analyses naar de Kamer sturen?
Het ministerie heeft in het kader van de motie Dik-Faber4 die vraagt naar de juridische mogelijkheden om koopwoningen te beschermen een interne notitie gemaakt waarin de algemene aandachtspunten bij een dergelijke maatregel staan opgesomd. Deze notitie is bijgevoegd5. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming zijn al deze aandachtspunten behandeld. Zo is een analyse gemaakt van hoe de opkoopbescherming zich verhoudt tot het hogere recht, waaronder het eigendomsrecht. Deze analyse gaat ervan uit dat gemeenten zelf op basis van hun lokale situatie een woningwaarde grens bepalen, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente hier een goede onderbouwing voor heeft. De analyse is reeds openbaar gemaakt als onderdeel van de «Concept memorie van toelichting Wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden voor tijdelijke verhuur»6. Het ministerie heeft geen analyses uit laten voeren door een externe partij. Het is gebruikelijk dat de Raad van State adviseert over een wetsvoorstel voordat deze in de Tweede Kamer wordt behandeld. De opkoopbescherming is via een amendement ingevoegd in het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet. Hierdoor is het wetsvoorstel niet ter advisering aan de Raad van State voorgelegd.
De warmtesystemen in de gebouwde omgeving. |
|
Jaco Geurts (CDA), Henri Bontenbal (CDA) |
|
Dilan Yeşilgöz-Zegerius (staatssecretaris economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Klopt het dat voor de berekening van het energielabel van woningen een forfaitaire waarde voor de duurzaamheid van een warmtenet gebruikt, waarmee de aanname wordt gemaakt dat 90 procent fossiele energie wordt gebruikt voor de warmtelevering, ook als het gebruikte warmtenet veel duurzamer is? Bent u bekend met het grote verschil dat deze methode oplevert tussen het huidige energielabel en de werkelijkheid, name bij bestaande bouw?
Het klopt dat in het label voor woningen een forfaitaire waarde voor het rendement van het warmtenet wordt gehanteerd. Het energielabel geeft inzicht in de energetische staat van de woning, waarbij verbetermogelijkheden voor de woningeigenaar worden beschreven om de woning te verduurzamen. Het rendement van het warmtenet betreft niet de energetische staat van de woning zelf en ten aanzien van de verduurzaming en verbetering van het warmtenet heeft een woningeigenaar weinig tot geen invloed. Deze werkwijze is gebruikelijk ook voor het gas- en elektriciteitsnet wordt een forfaitaire waarde voor het rendement gehanteerd.
Welke mogelijkheden ziet u om te komen tot een meer zuivere reflectie van de duurzaamheid van woningen in het energielabel, bijvoorbeeld door het woningwaardestelsel te koppelen aan de energievraag van een woning? Welke voor- en nadelen kleven aan een dergelijke aanpak? Wat is uw visie op deze koppeling?
In het woningwaarderingsstelsel worden reeds punten toebedeeld op basis van het energielabel. Daarmee is de energievraag van een woning gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel. Op het energielabel staat het primaire fossiele energiegebruik in kWh/m2 per jaar berekend volgens de nieuwe bepalingsmethode, de NTA 8800. Dit heeft betrekking op alle gebouwgebonden energie die de woning gebruikt, naast zelf opgewekte duurzame energie.
Het energielabel geeft zodoende inzicht in de energetische staat van een woning, denk aan gebouwgebonden installaties en isolatie. Het label gaat uit van een gemiddeld gebruiksprofiel per woning en is daarmee onafhankelijk van het werkelijk gebruiksprofiel en de energierekening van bewoners, dat wordt beïnvloed door individueel stookgedrag of het gebruik van huishoudelijke apparaten. Het label geeft toekomstige huurders en kopers daarmee een beeld van de energieprestatie van de woning dat ook vergeleken kan worden met labels van andere woningen.
Overigens wordt de NTA 8800 blijvend verbeterd en worden inzichten in werkelijk gebruik benut, opdat het energielabel zo goed mogelijk het gebouwgebonden werkelijk energiegebruik benaderd, onafhankelijk van het gebruiksprofiel van bewoners.
Klopt het dat bij stadsverwarming de aanvoertemperatuur minimaal 65 à 70 °C moet zijn? Is het tevens juist dat de verhouding tussen het jaarlijkse energieverbruik van ruimteverwarming en warmtapwater ongeveer 75/25 procent is, waardoor voor 25 procent van het jaarlijkse energieverbruik het hele jaar een hogere temperatuur van het stadsverwarmingswater nodig is? In hoeverre is het vasthouden aan deze eis wat u betreft efficiënt te noemen qua energieverbruik? Welke mogelijkheden zijn er om de eisen voor warmtapwatertemperaturen (tijdelijk) te verlagen? Wat zijn daarvan de voor- en nadelen?
De aanvoertemperatuur van een stadsverwarmingsnet mag ook lager zijn. Maar dan zal er in de woning een voorziening aanwezig moeten zijn om de temperatuur van het tapwater te verhogen naar 65 graden in verband met de bestrijding van de legionellabacterie. In de praktijk worden dergelijke systemen ook al toegepast (warmtepompboosters). Vanuit energetisch oogpunt kan het verstandig zijn om een stadsverwarmingssysteem op een lage(re) temperatuur te exploiteren, en dan in de woning voor het tapwater de temperatuur te verhogen met een booster.
Klopt het dat het voorstel voor de nieuwe wet collectieve warmtesystemen het risico in zich draagt dat bij het bepalen van de warmtekavels door lokale overheden er gekozen wordt voor kleinere kavels waardoor het lastiger wordt om te optimaliseren in en tussen warmtesystemen en ook innovatie wellicht achterwege blijft?
Gemeenten hebben bij uitstek kennis van de specifieke kenmerken van de lokale situatie. In het ontwerp van de Wet collectieve warmtevoorziening (Wcw) is daarom de bevoegdheid voorzien voor gemeenten om een warmtekavel vast te stellen. Dit betreft een gebied waar in een later stadium een warmtebedrijf voor wordt aangewezen dat verantwoordelijk is voor de aanleg en exploitatie van het collectieve warmtesysteem in zijn kavel, indien de gemeente in een omgevingsplan heeft besloten dat een bepaald deel van dit warmtekavel overgaat op collectieve warmte.
In de concept wet zijn voorschriften opgenomen opdat de gemeente de omvang van een kavel zodanig vaststelt dat
Ook is bepaald dat een gemeente bij de vaststelling van een warmtekavel indien relevant rekening moet houden met de voornemens en (potentieel) beschikbare warmtebronnen in een andere gemeente. Deze criteria dragen er aan bij dat bij de vaststelling van een warmtekavel rekening gehouden wordt met onder meer het belang van optimalisatie en innovatie. Daarbij merk ik op dat er vanuit mag worden gegaan dat gemeenten bij het invullen van hun bevoegdheden de belangen van inwoners een belangrijke rol zullen laten spelen. Aangezien optimalisatie en innovatie in de meeste gevallen in het belang van haar inwoners zijn, zullen gemeenten die aspecten naar verwachting ook zeker meenemen.
Ten slotte merk ik op dat het niet zo is dat kleine collectieve warmtesystemen per definitie ongunstig zijn in het kader van optimalisatie en innovatie.
Deelt u de constatering dat het (onbedoelde) effect daarvan een hogere rekening voor de eindafnemer zal zijn dan haalbaar zou zijn bij een inzet op grotere warmtesystemen?
Zie antwoord vraag 4.
In hoeverre is er voldoende kennis aanwezig bij lokale overheden om warmtekavels vast te stellen, zodanig dat de markt hier serieus op zal reageren?
Allereerst wordt verwacht dat gemeenten al beschikken over relevante kennis voor het vaststellen van warmtekavels, bijvoorbeeld de kennis die zij hebben opgedaan bij het opstellen van de Transitievisie Warmte (TVW). Ten behoeve van het opstellen van de TVW dienen gemeenten immers verschillende onderzoeken uit te voeren, zoals het maken van een startanalyse. Gemeenten verkrijgen hierdoor een eerste beeld over het alternatief voor aardgas in hun wijken, wat de mogelijke warmtebronnen zijn en wat gelet daarop een logische omvang van een warmtekavel is. Daarnaast verkrijgen gemeenten via de in het antwoord op vraag 4 en 5 genoemde criteria een kader waaraan zij moeten toetsen bij het vaststellen van een warmtekavel. Ook deze criteria bieden steun, aangezien gemeenten zo weten wat relevante aspecten zijn om te betrekken bij het vaststellen van een warmtekavel.
Ik ben me er echter van bewust dat ondanks het voorgaande niet alle gemeenten op dit moment evenveel kennis zullen hebben van collectieve warmte en het besluitvormingsproces daarbij. Om lokale overheden te ondersteunen tijdens het proces van het vaststellen van een warmtekavel kan het Expertise Centrum Warmte (ECW) worden ingeschakeld om ondersteuning te bieden aan de lokale overheden. Tevens merk ik op dat er op dit moment met VNG en IPO gesprekken lopen over de uitvoerbaarheid van het wetsvoorstel.
Ook wordt er aan de sectortafel gebouwde omgeving van het Klimaatakkoord nagedacht over welke aanvullende ondersteuning gemeenten nodig hebben voor de uitvoering van de transitievisies warmte.
Welke mogelijkheden ziet u om beter te sturen op verschillende belangen (zoals korte termijn doelen bij de gemeente versus langjarige exploitatie die leidt tot voordelen voor de eindafnemer) tijdens de concurrerende aanbiedingen op warmtekavels?
Zoals uit de voorgaande antwoorden blijkt, herken ik mij niet in de belangentegenstelling die in deze vraag wordt gesuggereerd.
Het loten door SNN voor het verlenen van subsidie. |
|
Sandra Beckerman |
|
Stef Blok (minister economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bent u er van op de hoogte dat Samenwerkingsverband Noord Nederland (SNN) via een loting de volgorde gaat bepalen voor het verlenen van de subsidie voor verbetering/verduurzaming van woningen in het aardbevingsgebied? Wat is daarop uw reactie?
Ja, hier ben ik van op de hoogte. In mijn brief van 27 september jl. over deze subsidieregeling (kenmerk 2021-0000493418) heb ik aangegeven dat bij het vormgeven van de subsidie ervoor gekozen is om de subsidie op volgorde van binnenkomst van de aanvragen te verdelen. De regeling is gebaseerd op het Kaderbesluit BZK-subsidies waarin gesteld is dat loting de wijze is waarop de onderlinge rangschikking van aanvragen wordt vastgesteld, mocht het subsidieplafond op de laatste dag worden overschreden. Het is een gebruikelijke methode voor subsidies dat onder de aanvragers die op de laatste dag een aanvraag hebben gedaan, wordt geloot om de volgorde van binnenkomst vast te stellen. Het moment van overschrijden van het subsidieplafond is van tevoren niet exact vast te stellen. In geval van overschrijding, wordt de regeling pas aan het eind van de dag gesloten. Tot dat moment kunnen aanvragers in het online portaal een aanvraag indienen en komen aanvragen per post binnen. Een loting onder deze aanvragers is een manier om aanvragers die geen computer hebben en per post een aanvraag hebben gedaan een eerlijke kans te geven.
Desondanks begrijp ik goed dat een mogelijke loting voor aanvragers tot onzekerheid leidt. Hoewel dit een gebruikelijke systematiek is, vraagt de situatie in Groningen extra aandacht en maatwerk. Bewoners hebben veelal met bureaucratie en lange periode van onzekerheid te maken gekregen.
Daarom zal ik ervoor zorgdragen dat er voor degenen die een volledige aanvraag hebben gedaan op de dag van overschrijding van het subsidieplafond dit jaar al voldoende budget beschikbaar komt (het totale subsidieplafond voor de regeling is en blijft € 300 mln.). Hierdoor hoeft er geen loting plaats te vinden en zullen de aanvragers van dit jaar, als zij aan de voorwaarden voldoen, het subsidiebedrag kunnen ontvangen. De aanvragers zullen uiterlijk 18 november 2021 een besluit op hun aanvraag krijgen.
Deelt u de mening dat dit volstrekt onacceptabel is? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 1.
Hoe staat dit in verhouding tot het doel van deze subsidie, namelijk: «Sommige Groningers wachten al lang op uitsluitsel. Met dit pakket komen we hen tegemoet, geven we ze echte keuzes en de mogelijkheid om hun huis duurzamer te maken. Tegelijkertijd investeren we in de toekomst van het gebied.»1
Deze uitspraak van de Minister van EZK is opgenomen in een nieuwsbericht over de presentatie van de bestuurlijke afspraken die door Rijk en Regio zijn gemaakt op 6 november 2020. Daarvan is de subsidieregeling onderdeel, maar geeft daarmee niet het doel van deze subsidie aan. Zoals ook in dit nieuwsbericht toegelicht is het totaal uitgetrokken bedrag van ruim 1,5 miljard euro bedoeld om huiseigenaren te compenseren, om mensen keuzes te geven en om ongewenste verschillen in straten en wijken te beëindigen, alsmede een algemene subsidie voor woningverbetering.
Zoals ik in de beantwoording van eerdere vragen over deze subsidieregeling (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 3960) aan uw Kamer heb laten weten, is afgesproken dat het Rijk € 300 mln. beschikbaar stelt voor particuliere eigenaren wiens gebouw niet in het versterkingsprogramma is opgenomen maar die wel in het aardbevingsgebied wonen. Dit met als doel om een kwaliteitsimpuls te geven aan de woningvoorraad in het aardbevingsgebied en hiermee impuls te geven aan het toekomstperspectief van inwoners, sectoren en de algehele economische structuur van de Regio.
Hoe staat dit in verhouding tot de uitspraak: «Met dit pakket aan maatregelen geven we bewoners meer regie en kunnen we ongewenste verschillen oplossen, zoals eerder al afgesproken voor Opwierde in de gemeente Appingedam en de Zandplatenbuurt Zuid in Delfzijl.»?
Deze uitspraak heeft geen verband met de algemene subsidie voor verduurzaming en woningverbetering. De uitspraak heeft betrekking op de maatwerkafspraken die gemaakt zijn voor de eigenaren in Blok B.
Wat gaat u doen om er voor te zorgen dat iedereen die de subsidie heeft aangevraagd, deze gewoon zal ontvangen? Op welke termijn gaat dit gebeuren?
Zoals uiteengezet in het antwoord op vraag 2 zal ik er voor zorgen dat voor degenen die een volledige aanvraag hebben gedaan op de dag van overschrijding van het subsidieplafond dit jaar hun aanvraag in behandeling wordt genomen.
Deelt u de mening dat iedereen die er recht op heeft, deze subsidie moet kunnen krijgen?
Zoals opgenomen is in eerdergenoemde correspondentie met uw Kamer is de subsidieregeling niet iets waar alle eigenaren «recht op hebben» zoals bij het vergoeden van schade door waardedaling of fysieke schade het geval is. De subsidie heeft als doel om een kwaliteitsimpuls te geven aan de woningvoorraad in het aardbevingsgebied en hiermee impuls te geven aan het toekomstperspectief van inwoners, sectoren en de algehele economische structuur van de Regio. De subsidie stimuleert eigenaren om verbeteringen aan hun gebouw te plegen om het wooncomfort te verhogen. De subsidie is dan ook niet vrijblijvend, de eigenaar moet een prijsopgave indienen bij de aanvraag en vervolgens deze investeringen plegen.
Aangezien alleen een eerste ronde met € 75 mln. heeft plaatsgevonden, kan er nog geen inschatting gemaakt worden over de uitputting van het totale budget van € 300 mln. Gegeven het grote aantal aanvragen bij de eerste tranche, heb ik uw Kamer in mijn brief van 27 september jl. (kenmerk 2021-0000493418) laten weten dat in het belang om aan bewoners snel duidelijkheid te bieden, het budget van de tranches 2022 en 2023 zal worden samengevoegd. Conform de aangenomen motie van de Leden Nijboer en De Vries zal ik in 2022 tijdig de benutting van het budget in kaart brengen.
Invoeren prijsopdrijvende startersvrijstelling |
|
Wybren van Haga (BVNL) |
|
Hans Vijlbrief (staatssecretaris financiën) (D66), Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA) |
|
![]() |
Bent u bekend met het onderzoek van Vastgoedmarkt, waaruit blijkt dat ambtenaren van het Ministerie van Financiën gehakt maakten van het plan om starters vrij te stellen van overdrachtsbelasting en beleggers extra te belasten?1
Ik ben bekend met het artikel dat is verschenen op de website Vastgoedmarkt. Dit artikel handelt over in het kader van de WOB geopenbaarde documenten inzake de doorgevoerde differentiatie in de overdrachtsbelasting.
Waarom heeft u de startersvrijstelling ingevoerd, terwijl u bij de invoering wist van de negatieve gevolgen voor de woningmarkt, waar de nutteloze maatregel de woningprijzen heeft doen exploderen, waardoor er nu voor starters geen woning te krijgen is? Graag een gedetailleerd antwoord.
Deze vragen gaan uit van een aantal veronderstellingen over de effecten van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op de woningmarkt. Het is echter nog te vroeg om op basis van de huidige cijfers definitieve uitspraken te doen over het prijseffect van de maatregelen. De wet is immers pas kortgeleden in werking getreden. Daarop is door de markt geanticipeerd. De beschikbare cijfers geven derhalve nog geen betrouwbaar en volledig beeld. Ook is het niet goed te zeggen in hoeverre de overdrachtsbelasting en de prijsstijging aan elkaar gerelateerd zijn. Het tekort aan woningen en de lage rente spelen hierbij ook een grote rol. Daarnaast geldt dat de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in ieder geval tot gevolg heeft dat de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers is verstevigd.
Het verwachte effect van de tariefdifferentiatie op de huizenprijzen is uitgebreid aan de orde gekomen tijdens de parlementaire behandeling van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.2 De verwachting is dat het geïsoleerde effect van de tariefsdifferentiatie op de huizenprijzen waarschijnlijk lager zal zijn dan 2,4% en per saldo mogelijk prijsbeperkend. Deze inschatting is in de eerste plaats gedaan, omdat het Centraal Planbureau (CPB) heeft ingeschat dat volledige afschaffing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% een opwaarts effect op de woningprijs heeft van 2,4%.3 In deze berekening werd echter van een afschaffing van overdrachtsbelasting voor alle woningen en dus ook voor doorstromers, niet alleen voor starters. Daarnaast is met de Wet differentiatie overdrachtsbelasting het verlaagde tarief beperkt tot eigenaar-bewoners en is het standaardtarief overigens verhoogd. Dit mitigeert mogelijk het opwaartse prijseffect van de startersvrijstelling. Ook daar is in de berekening van CPB geen rekening mee gehouden.
Hoewel het uiteindelijke prijseffect moeilijk is in te schatten, ligt voor de woningmarkt als geheel in de rede dat de differentiatie prijsbeperkend uitvalt. Per saldo wordt de woningmarkt namelijk minder fiscaal gestimuleerd door de differentiatie. Prijsontwikkelingen kunnen per deelsegment op de koopmarkt verschillend uitvallen, maar vanwege het bovenstaande verwacht het kabinet dat er betaalbaarheidswinst voor starters optreedt en dat de positie van de starter en, in iets mindere mate, van de doorstromer ten opzichte van de belegger op de koopwoningmarkt wordt verbeterd. Ook zonder dit effect zijn de meest beknelde starters geholpen door deze maatregel. Starters bij wie de Loan-to-Value (LTV) knelt maar de Loan-to-Income (LTI) niet hoeven immers minder (lang) te sparen alvorens zij voldoende eigen middelen hebben om een woning te kopen. Opgemerkt zij tot slot dat huizenprijzen jaarlijks fluctueren door het samenspel van verschillende economische factoren, zoals ontwikkelingen in huishoudinkomen, rentestanden of consumentenvertrouwen. Ten opzichte van deze andere economische factoren is het effect van de overdrachtsbelastingmaatregel op huizenprijzen naar verwachting beperkt.
In 2024 zal de Wet differentiatie overdrachtsbelasting worden geëvalueerd. Met deze evaluatie worden de doeltreffendheid en doelmatigheid van deze wet onderzocht. Woningprijsontwikkeling en het aantal transacties door starters zullen onderdeel uitmaken van de evaluatie. De resultaten hiervan zullen naar verwachting in 2025 beschikbaar komen.
Waarom heeft u een klip-en-klaar rapport, dat als eindconclusie had om de maatregel niet in te voeren, naast u neergelegd en in eerste instantie niet openbaar gemaakt? Graag een gedetailleerd antwoord.
Het Dialogic-rapporten zijn op 17 juni 2020 met uw Kamer gedeeld.4 De uiteindelijke vormgeving van de differentiatie wijkt af van de in de Dialogic-rapporten onderzochte varianten (zie hierna).
Klopt het dat ambtenaren u een waslijst vol argumenten tégen de maatregel meegegeven hebben, met als conclusies: niet uitvoerbaar, niet doeltreffend, niet doelmatig? Deelt u de mening dat de differentiatie op basis van leeftijd in strijd is met de Comptabiliteitswet, die erop toeziet dat nieuwe wetten efficiënt en doelmatig behoren te zijn, en dat deze maatregel dat niet is volgens de ambtenaren, want het «grootste deel van de vrijstelling zal worden gekapitaliseerd in hogere woningprijzen»? Graag een gedetailleerd antwoord.
In een eerder stadium is geconcludeerd dat een definitie van starters en beleggers op basis van het woningbezit, de leeftijdsgrenzen en de woningwaarde het verdere onderzoeken waard waren. Dit is door onderzoeksbureau Dialogic verder verkend. Uit de onderzoeken van Dialogic blijkt dat de door Dialogic onderzochte varianten niet doelmatig, niet doeltreffend, en deels niet uitvoerbaar zijn. Deze conclusie is in adviserende beleidsnotities tot uiting gebracht. Ook is in deze beleidsnotities opgemerkt dat bij een differentiatie op basis van leeftijd de te hanteren leeftijdsgrens een goede beleidsmatige onderbouwing behoeft om te voorkomen dat een differentiatie in strijd komt met het gelijkheidsbeginsel. De door Dialogic onderzochte varianten zijn, mede vanwege de uitkomsten van de Dialogic-rapporten en de adviezen van de ambtenaren, uiteindelijk niet ingevoerd.
Omdat het kabinet met uw voltallige Kamer van mening was dat het wenselijk is om de positie van starters en doorstromers te verstevigen ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning5, is voor een alternatieve invulling van de begrippen starter en belegger gekozen. In de door Dialogic onderzochte varianten werden beleggers vanaf de verkrijging van de derde woning hoger belast. Door opname van het hoofdverblijfcriterium wordt de belegger nu gerichter zwaarder belast, omdat een belegger al vanaf de eerste woning die ter belegging wordt aangeschaft een hoger tarief betaalt. Ook de startersfaciliteit is door de aanvullende opname van het hoofdverblijfcriterium, het slechts eenmalig kunnen toepassen van de vrijstelling, en de beoordeling van de vrijstelling per verkrijger gerichter dan de basisvariant uit het Dialogic-onderzoek. Daarbij werd alleen uitgegaan van een leeftijdsgrens. Daarnaast werd in dat onderzoek de toepassing van de vrijstelling niet beoordeeld per individuele verkrijger, maar moesten, ingeval van een gezamenlijke verkrijging, alle verkrijgers aan de criteria voldoen. Het was dus relevant met wie een verkrijger samen een woning verkreeg. De alternatieve definities van de begrippen belegger en starter hebben de regeling uitvoerbaar en gemaakt en de verwachtte doeltreffendheid en doelmatigheid ervan vergroot.
Klopt het dat ambtenaren vrezen voor slechte pers en stellen: «het zal lastig zijn om de introductie van een kostbare maatregel te verdedigen, waar een extern onderzoek aan ten grondslag ligt dat duidelijk concludeert dat de maatregel niet het gewenste effect heeft»? Graag een gedetailleerd antwoord.
Zie antwoord vraag 4.
Waarom werden alle adviezen genegeerd en werd de maatregel toch doorgezet? Graag een gedetailleerd antwoord.
Zie antwoord vraag 4.
Waarom heeft u het advies niet overgenomen om over te gaan tot internetconsultatie om de effecten voor te leggen aan de marktpartijen, indachtig het feit dat u op de hoogte was van het feit dat de tariefdifferentiatie onder stoom en komend water werd vormgegeven en met name de effecten voor de huurmarkt niet goed in beeld konden worden gebracht? Graag een toelichting.
Het kabinet achtte het wenselijk om de inwerkingtredingsdatum van de maatregelen niet uit te stellen tot na 1 januari 2021, omdat uw Kamer de regering reeds bij de motie Dik-Faber/Ronnes van 19 maart 2019 had verzocht, in aanloop naar het eerstvolgende Belastingplan, een verkenning uit te voeren naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting. Indachtig deze wens van uw Kamer en het gegeven dat de woningmarktontwikkelingen erop duidden dat de koopstarter zo snel mogelijk geholpen moest worden, heeft het kabinet besloten de differentiatie per 1 januari 2021 in te voeren. Het tijdspad bood daarom geen ruimte voor een afzonderlijke internetconsultatie. Vanzelfsprekend is wel uitvoerig met uw Kamer van gedachten gewisseld over de maatregelen, waarna uw Kamer het voorstel met algemene stemmen heeft aangenomen.
Wat is uw reactie op het feit dat door de aankondiging van de maatregel beleggers massaal woningen hebben opgekocht om invoering van de maatregel in 2021 voor te zijn? Kunt u in uw reactie ingaan op de gevolgen, namelijk dat het beleggingsvolume, evenals de prijzen van woningen, is gestegen naar een recordhoogte?
Anticipatie op de nieuwe wetgeving door beleggers was alleen te voorkomen geweest als de wetgeving met terugwerkende kracht wordt ingevoerd. Dat is een uiterst zwaar wetgevend instrument, waarvoor het kabinet in dit geval geen aanleiding heeft gezien. De periode waarbinnen beleggers konden anticiperen is wel zo kort mogelijk gehouden. Beleggers moesten, om niet het verhoogde tarief van 8% te betalen, niet alleen de koopovereenkomst sluiten vóór 1 januari 2021, maar ook daadwerkelijk de woning voor 1 januari 2021 overgedragen hebben gekregen via de notaris. Daarnaast heeft anticipatie slechts een tijdelijk effect op het beleggingsvolume. Beleggers zullen aankopen hooguit naar voren hebben gehaald. Op de iets langere termijn is de verwachting dat het beleggingsvolume als gevolg van de maatregelen juist zal dalen.
Bent u bekend met het feit dat na de jaarwisseling de starters aan de beurt waren en er precies is gebeurd waar de ambtenaren voor hadden gewaarschuwd? Wat is uw reactie op het gevolg, namelijk dat starters elkaar met hun extra budget overboden op de krappe woningmarkt, waardoor de prijzen explodeerden, en dat zo precies gebeurde waar iedereen, van onafhankelijke experts tot aan ambtenaren op het ministerie zelf, voor had gewaarschuwd? Deelt u de mening dat de maatregel ineffectief, niet doelmatig en bovendien schadelijk is gebleken?
Zie antwoord vraag 2.
Deelt u de mening dat verkiezingsretoriek en de daarbij behorende campagne bij de laatste Tweede Kamerverkiezingen niet hebben mogen leiden tot het exploderen van de huizenprijzen? Zo neen, hoe duidt u uw handelen dan?
Zie antwoord vraag 2.
Malafide makelaars |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Bent u bekend met het bericht dat malafide makelaars massaal buiten hun boekje gaan1 en de bevindingen van Vereniging Eigen Huis dat «veel makelaars zich schuldig maken aan onderonsjes en listen om de prijs op te drijven of hun eigen klant voor te trekken»?
Ja, ik ben bekend met de resultaten van het meldpunt van de Vereniging Eigen Huis over misstanden in de makelaarswereld en de berichtgeving daarover in de media.
Wat vindt u ervan dat er bij het Meldpunt Oneerlijke Biedingspraktijken in korte tijd ruim 600 klachten zijn binnengekomen? Hebt u zicht op de totale omvang van deze malafide praktijken?
Ten eerste ben ik Vereniging Eigen Huis dankbaar voor het openen van het meldpunt en daarmee het inzichtelijker maken van de misstanden die momenteel spelen. Hoewel ik geen precieze cijfers heb over de totale omvang, is mijn verwachting dat nog niet alle wanpraktijken gemeld geworden. Door het gebrek aan transparantie weten veel consumenten immers niet wanneer zij door dit soort praktijken benadeeld worden. Ik heb daarom de sector al eerder opgeroepen om het koopproces transparanter te maken2.
De signalen vanuit onder andere het meldpunt van Vereniging Eigen Huis zijn dan ook aanleiding om niet langer te wachten op initiatief van de sector, maar het voortouw te nemen in het zetten van concrete vervolgstappen. Ik werk daarom momenteel met brancheorganisaties en andere betrokken partijen aan concrete afspraken over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij stellen we duidelijke regels op waar alle partijen in de markt zich aan dienen te houden.
Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat er in
Ik veroordeel deze praktijken. Het is de verantwoordelijkheid van de brancheorganisaties om hiertegen op te treden. Ook zijn deze praktijken voor mij aanleiding voor het zetten van concrete vervolgstappen. Samen met de sector stel ik duidelijke regels op over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Dit doe ik samen met betrokken brancheorganisaties, Vereniging Eigen Huis en een aantal vernieuwende partijen in de markt zoals Huispedia, Bieden en Wonen en Makelaarsland.
Bent u ervan op de hoogte dat bestaande koopwoningen in mei 2021 gemiddeld 12,9% duurder waren dan een jaar eerder (de grootste stijging sinds 2001)?2 Deelt u de conclusie dat een gemiddelde woning voor een doorsnee gezin nú al onbetaalbaar is en dat extra, bewuste prijsopdrijving door malafide makelaars ronduit onacceptabel is? Hoe gaat u hen een halt toeroepen?
Daar ben ik van op de hoogte. Een betaalbare woning moet voor iedereen toegankelijk zijn. Daarom zet ik onder meer in op het stimuleren van de bouw. Mede met de woningbouwimpuls probeer ik onder andere voor starters en middeninkomens meer woningen te realiseren. Dat laat onverlet dat bewuste prijsopdrijving door makelaars onacceptabel is. Ik zet daarom nu vervolgstappen door met verschillende betrokken organisaties concrete afspraken te maken over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces.
Deelt u de mening dat niet het belang van de makelaars, maar het belang van de huizenkopers en -verkopers voorop moet staan – en zeker in tijden van wooncrisis? Zo ja, hoe zorgt u ervoor dat het biedingsproces eerlijker en transparanter wordt en er een eind komt aan de vriendjespolitiek onder makelaars?
Zoals reeds toegelicht in de voorgaande antwoorden, vind ik dergelijke praktijken ontoelaatbaar. Zoals ik in mijn brief van 22 april 2021 aan uw Kamer heb aangegeven, spelen makelaars een belangrijke rol in het aankoopproces, omdat ze vraag en aanbod van woningen bij elkaar brengen.4 Het is belangrijk dat een koper of een verkoper ervan op aan kan dat een makelaar integer handelt. Het meldpunt van Vereniging Eigen Huis laat zien dat dit niet altijd het geval is. Daarom is het tijd voor vervolgstappen om tot een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces te komen.
Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat «het advies gegeven wordt om een gesloten envelop met € 5.000 bij de makelaar in te leveren wanneer je op een woning wilt meebieden»? Deelt u de conclusie dat dit je reinste omkoperij is? Wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 5.
Hoe reageert u op de bevindingen van VEH dat «verkopers van hun makelaar te horen krijgen dat er weinig interesse in het huis zou zijn en dat vervolgens de makelaar zélf het huis koopt» (voor een goede prijs)? Deelt u de conclusie dat dit pure misleiding is? Wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 5.
Deelt u de alomvattende conclusie dat deze makelaars de wooncrisis misbruiken om – over de rug van kopers en verkopers – hun eigen zakken te vullen? Hoe gaat u kopers en verkopers beter tegen hen beschermen?
Tijdens het mondelinge vragenuur van 7 september jl. heb ik de woorden wanpraktijken en excessen gebruikt.
Een makelaar die integer handelt, de regels naleeft en daar transparant over is kan juist nu een belangrijke toegevoegde waarde leveren voor veel kopers en verkopers. Door duidelijke regels op te stellen over een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces kunnen kopers en verkopers straks met meer vertrouwen van de diensten van makelaars gebruik maken.
Veranderingen op het gebied van woningtaxaties |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Herinnert u zich de brief inzake veranderingen op het gebied van woningtaxaties?1
Ja.
Is de verwachting dat de kosten van het fysieke taxatierapport tussen de 400–500 euro blijven of dat dit gaat stijgen? Bent u bereid om een maximumprijs in te voeren als dit gaat stijgen en om huiseigenaren niet op hoge kosten te jagen?
Vanaf 1 oktober a.s. gaan alle NRVT-taxateurs bij een fysieke taxatie werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021». Dit is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De sector heeft deze doorontwikkeling zelf geïntroduceerd met als doel om consumenten beter inzicht te geven in de energetische kwaliteit en bouwkundige staat van de woning. Zo krijgt de consument vanaf 1 oktober a.s. een indicatie van de bouwkundige risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik vind het belangrijk dat de kosten van een fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. Ik heb de sector opgeroepen om scherp te zijn op de kosten en de transparantie hierover zodat consumenten niet te veel betalen. Om de kosten laag te houden kunnen reeds beschikbare data, zoals energielabels en bouwkundige keuringen worden benut. Op die manier kan worden voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan.
In de vraag wordt de suggestie gedaan om een maximumprijs in te stellen. Ik wil daarbij allereerst opmerken dat het stellen van maximumprijzen alleen in zeer uitzonderlijke gevallen wordt toegepast binnen Nederland en Europa in markten die structureel niet werken. Het is in eerste instantie aan de ACM om te bezien of een markt goed functioneert. Zij bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan haar eigen prioriteiten en kan eigenstandig of naar aanleiding van klachten onderzoek doen naar mogelijke mededingingsrechtelijke verstoringen in de taxatiemarkt. Wanneer er misstanden worden geconstateerd heeft de ACM bevoegdheden om op te treden en marktpartijen aan te spreken of te beboeten. Maximering van de prijs is een vergaand middel, dat veel nadelen met zich meebrengt. Net als bij het energielabel zie ik ook bij het fysieke taxatierapport geen aanleiding voor het invoeren van een maximumprijs, mede omdat ik wil dat partijen zich op de dienstverlening kunnen onderscheiden.
Het is overigens niet zo dat consumenten altijd een fysieke taxatie moeten laten uitvoeren. In mijn brief van 29 juni jl.2 heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een goedkopere hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een modeltaxatie het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Dit doet de taxateur op afstand. Aanbieders van hybride taxatieproducten hanteren elk hun eigen prijs. De prijs van een hybride taxatie is een stuk lager dan een fysieke taxatie. Op dit moment is er één aanbieder3 actief die een hybride product aanbiedt voor 85 euro4. De meeste banken accepteren het product van deze aanbieder. De verwachting is dat er op korte termijn meer aanbieders actief worden. Het is nog niet bekend voor welk prijs zij hun product in de markt gaan zetten.
Hoe beoordeelt u dat slechts 80% van de huidige taxateurs slaagt voor het examen van het nieuwe taxatiemodel? In hoeverre leidt dit tot hogere kosten van het fysieke taxatierapport, aangezien er 20% minder taxateurs zijn?
Om te mogen werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021» moeten taxateurs slagen voor het bijbehorende examen. Dit examen komt de kwaliteit van de taxateurs en de rapporten die worden opgesteld ten goede. Begin juni was ongeveer 80 procent van de taxateurs geslaagd voor het examen. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut. Van de taxateurs die examen doen slaagt circa 80 procent bij de eerste poging. Van de niet geslaagden slaagt circa 90 procent bij de tweede poging. Van degenen die dan nog niet geslaagd zijn, slaagt ook circa 90 procent bij de derde poging. Deze cijfers geven mij voorshands geen reden om aan te nemen dat er na overgang naar het nieuwe taxatierapport te weinig taxateurs zijn. Ik verwacht dan ook niet dat prijzen om deze reden zullen stijgen.
In hoeverre leidt het doorzetten om alle taxatierapporten fysiek te laten uitvoeren tot hogere kosten, aangezien er meer fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?
Niet alle taxatierapporten hoeven fysiek te worden uitgevoerd. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is bij een hybride taxatie geen fysieke inspectie nodig. Een hybride taxatie is daarom ook een stuk goedkoper dan een fysieke taxatie. Zoals bij vraag 3 aangegeven verwacht ik ook niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar komen en kosten daardoor stijgen.
In hoeverre leidt het doorzetten om een bouwkundige keuring en een energielabel toe te voegen aan het taxatierapport tot hogere kosten, aangezien er meer en dikkere fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?
Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik heb richting de sector benadrukt dat zij bij de introductie van dit nieuwe rapport ervoor moeten zorgen dat de kosten van de fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. De sector benadrukt dat zij daar waar mogelijk op een efficiënte manier gebruik maakt van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan bijvoorbeeld de duurzaamheidsmodule nagenoeg geautomatiseerd worden. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan. Zoals ik bij de bovenstaande vragen heb aangegeven verwacht ik niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar zijn voor het uitvoeren van fysieke taxaties.
Waarom kiest u ervoor om pas na de zomer de knelpunten weg te nemen en niet al vorig jaar toen u het nieuwe, fysieke taxatierapport aankondigde?
De toezegging om na de zomer te evalueren hoe het gaat en eventueel gezamenlijk knelpunten weg te nemen, ziet toe op de ontwikkeling van het hybride taxatierapport en niet op het fysieke taxatierapport. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd hebben gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve zijn zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)5 als de taxatiebranche een eigen product gaan ontwikkelen. Het is in mijn ogen goed dat consumenten nu al gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. De hybride taxatie is immers goedkoper voor de consument dan het alternatief, de fysieke taxatie. Omdat de toezichthouders altijd pas achteraf toetsten of het gebruikte product voldoet aan de geldende regels, is het mogelijk dat er de komende tijd knelpunten ontstaan. Het is dus niet gezegd dat er knelpunten gaan ontstaan. Omdat ik het belangrijk vind dat consumenten gebruik kunnen blijven maken van dit goedkopere product, heb ik nauw contact met de sector over de ontwikkelingen op dit vlak. Als er knelpunten ontstaan wil ik de sector helpen door gezamenlijk te kijken hoe deze kunnen worden weggenomen.
Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de bankensector en de taxatiebranche niet tot «één breed gedragen product» zijn gekomen?
Het onderdeel uit mijn brief van 29 juni jl. over dat de kosten van beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn, gaat over het hybride taxatierapport. Dit is iets anders dan het nieuwe fysieke taxatierapport. Tevens wil ik benadrukken dat het de sector zelf is die gaat over het al dan niet overstappen naar een nieuw fysiek taxatierapport. Hieronder ga ik op beide onderdelen van uw vraag in.
Sinds 30 juni jl. zijn de richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit (EBA) van kracht waardoor het na die datum voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk is om enkel gebruik te maken van een modeltaxatie bij het verstreken van een hypothecair krediet. Wel kan er voor woninghypotheken onder voorwaarden gebruik gemaakt worden van een hybride taxatieproduct waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. In aanloop naar 30 juni jl. heeft de bankensector en de taxateursbranche geprobeerd samen tot één breed gedragen hybride product te komen. Ik heb deze overleggen gefaciliteerd. Tijdens de gevoerde overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld. Ondanks dat erop is ingezet om tot één gedragen product te komen, is de totstandkoming van verschillende hybride producten ook werkbaar zolang deze in overeenstemming zijn met de richtsnoeren van de EBA. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat ik geen invloed heb op de invoering van de EBA-richtsnoeren. Ik heb daarom de sector laten weten het belangrijk te vinden dat consumenten tijdig gebruik kunnen gaan maken van het hybride taxatieproduct omdat dit betekent dat er niet altijd een duurdere fysieke taxatie plaats hoeft te vinden. Ik ben blij dat dit gelukt is. De precieze kosten van een hybride taxatie waren voor de start ervan nog niet bekend, omdat aanbieders pas na 30 juni jl. hun tarieven bekend hoefden te maken. Wel heb ik in de gesprekken met de sector aangegeven te verwachten dat het hybride taxatieproduct een stuk goedkoper zou worden dan een fysieke taxatie. Dit blijkt in praktijk ook het geval. Zo verstrekt een van de aanbieders een hybride taxatie al voor 85 euro.
Wat betreft fysieke taxaties geldt dat er per 1 oktober a.s. gewerkt gaat worden met een nieuw modelrapport. Dit modelrapport is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De taxatiemarkt is een zelfregulerende markt, waardoor de sector zelf aan zet is om kwaliteitsverbeteringen te introduceren. Dit nieuwe modelrapport is dan ook ontwikkeld door de sector zelf en niet door mij. Ik sta positief tegenover deze kwaliteitsverbetering omdat consumenten meer inzicht krijgen in onder andere de bouwkundige staat van de gekochte woning. Daarbij heb ik de sector als aandachtpunt meegegeven dat de kosten van het product in verhouding moeten blijven tot de geboden kwaliteit.
Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de kosten van de beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn?
Zie antwoord vraag 7.
Wanneer laten, in uw interpretatie, de richtsnoeren van de Europese Banken Autoriteit (EBA) wel de ruimte en wanneer niet om het taxatierapport digitaal te laten uitvoeren?
Een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd, kan onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het verstrekken van hypothecair krediet. Zo moet de modeltaxatie die wordt gebruikt bij de hybride taxatie voldoende robuust zijn. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) niet meer dan 90 procent bedraagt. Onder het verstrekken van hypothecair krediet valt het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van een hypotheek. Het gebruik van enkel een modeltaxatie is dus niet mogelijk bij het verstrekken van hypothecair krediet door banken. Echter bij een aantal wijzigingen van een hypotheek is het nog wel mogelijk om enkel een modeltaxatie te gebruiken, zoals bij het aanpassen van de risico-opslag op basis van de hoogte van het krediet ten opzichte van de waarde van de woning.
De Europese Centrale Bank (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (toezichthouder op de kleinere banken) gaan over de interpretatie van de richtsnoeren van de EBA. Zij hebben als zelfstandige autoriteiten bepaald om de richtsnoeren toe te passen in het toezicht en zullen achteraf toetsen of banken hieraan voldoen.
Is het waar dat artikel 209 en artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA stellen dat ontroerend goed («immovable property») altijd fysiek moeten worden getaxeerd, behalve woningen («as a derogation from … 209, for the purposes of a valuation of residential real estate …, the value may be assessed by means of a desktop valuation, carried out by an internal or external valuer»)?
Artikel 209 van de richtsnoeren van de EBA stelt dat de waarde van het onroerend goed fysiek bepaald moet worden door een taxateur bij het verstrekken van leningen voor het onroerend goed (waaronder het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van de hypotheek valt). Artikel 210 stelt dat voor niet-zakelijk onroerend goed in goed ontwikkelde en volwassen onroerendgoedmarkten kan worden afgeweken van artikel 209. In deze markten kan gebruik gemaakt worden van een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is dus bij deze vorm geen fysieke inspectie nodig, als de taxateur de modeltaxatie aanvaardt. Wel geldt dat een hybride vorm van taxeren alleen gebruikt kan worden als er aan bepaalde criteria wordt voldaan zoals ook bij vraag 9 is beschreven.
Waarom voert u de uitzondering niet uit om taxatierapporten voor woningen niet altijd fysiek te laten uitvoeren, in lijn met artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA en in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/ Mulder om de kosten voor een taxatierapport laag te houden?2
Het hybride taxatierapport zoals in mijn brief van 29 juni jl. en hierboven beschreven, is de invulling van de uitzondering van artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA. Hiermee kunnen consumenten bij de meeste banken in Nederland gebruik maken van een hybride taxatie wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan. Banken bepalen zelf of zij gebruik maken van de mogelijkheid die de richtsnoeren van de EBA biedt om hybride te taxeren. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik het belang van het kunnen gebruiken van een hybride taxatie benadrukt. Dit belang wordt door de bankensector gedeeld, waardoor de meeste banken het hybride product accepteren. Deze hybride taxatie zorgt er, in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/Mulder7, voor dat er voor consumenten een goedkoper taxatieproduct beschikbaar is en zij niet altijd een duurdere fysieke taxatie hoeven te laten doen.
Het bericht dat Vereniging Eigen Huis wordt overspoeld door klachten over makelaars |
|
Enneüs Heerma (CDA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Kent u het bericht «Van prijsmanipulatie tot vriendjespolitiek: honderden klachten over makelaars»?1
Ja.
Wat vindt u van de grote hoeveelheid klachten die zijn binnengekomen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis (VEH)?
Dat is tweeledig. Ten eerste ben ik Vereniging Eigen Huis dankbaar voor het
openen van het meldpunt en daarmee het inzichtelijker maken van de misstanden die momenteel spelen. Tegelijkertijd betreur ik het dat het meldpunt nodig is en dat er zo veel klachten zijn binnen gekomen.
Zoals eerder aangegeven in mijn brief van 22 april 2021 vind ik wanpraktijken bij makelaars ontoelaatbaar. Kopers en verkopers moeten ervan op aan kunnen dat makelaars integer handelen.2 Het meldpunt van VEH maakt inzichtelijk dat die integriteit niet vanzelfsprekend is.
Ik ga ervan uit dat de brancheorganisaties hun leden aanspreken op de meldingen en klachten en maatregelen treffen om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd met brancheorganisaties en VEH in gesprek om te horen hoe er met de geconstateerde klachten om wordt gegaan. Daarnaast stel ik op dit moment samen met de sector nieuwe regels op om dergelijke misstanden in de toekomst te voorkomen.
Deelt u de opvatting van VEH dat door een gebrek aan regels en duidelijke afspraken veel makelaars over de grens gaan van wat ethisch toelaatbaar is? Zo ja, erkent u dat uw ministerie de verantwoordelijkheid heeft om kaders te stellen voor wat wel en niet toegestaan is binnen het (ver-)koopproces van een woning?
Vanuit de meldingen bij het meldpunt van VEH blijkt dat makelaars niet altijd integer handelen. Een gebrek aan regels in de sector speelt hierin inderdaad een belangrijke rol. Daarom stel ik op dit moment samen met de brancheorganisaties en andere organisaties waaronder Vereniging Eigen Huis duidelijke regels op voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces.
Welke concrete afspraken zijn voortgekomen uit de gesprekken die u recent met de verschillende brancheorganisaties heeft gevoerd? Bent u van mening dat deze afspraken afdoende zijn om misstanden aan te pakken?
Omdat de gesprekken nog lopen kan ik geen uitspraken doen over de concrete uitkomsten. Wel kan ik alvast aangeven dat ik onder andere inzet op het standaard opnemen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuring in het koopcontract, het direct schriftelijk bevestigen van biedingen om onderhandeling na het sluiten van de bieding te voorkomen en het verplicht en proactief inzicht geven in het verloop van het biedingsproces aan zowel verkoper als potentiële kopers. Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.
Staat u nog achter uw uitspraak dat bij onvoldoende voortgang bij de aanpak van misstanden aanvullende maatregelen door het demissionaire kabinet niet zijn uitgesloten?2 Zo ja, deelt u de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten?
Ik sta nog steeds achter deze uitspraken en ik deel de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten. Ik zie een belangrijke rol voor de brancheorganisaties om zelf de nieuwe regels over het koopproces te implementeren. Tegelijkertijd verken ik ook de mogelijkheden om de nieuwe afspraken waar nodig en desnoods wettelijk vast te leggen.
Bent u bereid om, naar aanleiding van de grote hoeveelheid klachten bij VEH, een onderzoek te starten naar de misstanden in de makelaarswereld en passende maatregelen te treffen om het koop- en verkoopproces van huizen eerlijker te laten verlopen?
De huidige resultaten van het meldpunt zijn voor mij al aanleiding om aanvullende maatregelen te nemen. Daarom zie ik weinig toegevoegde waarde in het opstarten van een nieuw onderzoek naar de misstanden in de makelaarswereld. Wel heb ik het VEH in een reactie gevraagd om het meldpunt open te houden om bij te houden of het aantal misstanden afneemt. Deze reactie aan VEH is bijgevoegd4 bij deze beantwoording.
Op welke wijze bent u van plan om op korte termijn de transparantie in de verschillende onderdelen van het aankoopproces te verbeteren?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 en 5 werk ik momenteel met brancheorganisaties en andere betrokken partijen aan concrete afspraken voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij staan drie vragen centraal: welke regels zijn er en welke zijn er nodig voor een eerlijk koopproces? Hoe zorgen we dat deze regels voor iedereen duidelijk en navolgbaar zijn? En hoe handhaven we deze regels in de praktijk? Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.
Wat vindt u van het voorstel van de NVM dat het makelaarsberoep weer tot beschermde titel moet worden?3
De beschermde status van het makelaarsberoep is indertijd afgeschaft om verschillende, uiteenlopende redenen. Indertijd (1998) concludeerden onderzoekers van het project Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (MDW) o.a. dat de markt voor bemiddeling bij koop of verkoop van onroerende zaken onvoldoende transparantie ten aanzien van kwaliteit bood.
Het idee van het MDW-project was dat de beroepsgroep, middels een zelf opgezette certificeringsregeling, periodieke hertoetsing zou gaan hanteren waardoor kwaliteit beter gewaarborgd kon worden. Een certificeringsregeling zou meer eisen kunnen stellen en voorzien in een goede interne klachtenprocedure, tuchtrecht en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de deelnemers. Hierdoor wordt, naast de deskundigheid van de tussenpersoon (input) ook de kwaliteit van de dienstverlening (output), gewaarborgd.
Net als Vereniging Eigen Huis vind ik het reguleren van het makelaarsberoep op voorhand geen oplossing voor de huidige wanpraktijken. De argumenten van het MDW-project om het makelaarsberoep niet langer te reguleren, gelden wat mij betreft nog steeds. Wel concludeer ik dat van de beoogde zelf-certificeringsregeling weinig terecht is gekomen en het soms ontbreekt aan waarborging van de kwaliteit.
De huidige wanpraktijken ontstaan door een gebrek aan regels. Mede hierdoor heeft de consument onvoldoende controlemogelijkheden en is goed functionerend zelfregulering onmogelijk. Het beschermen van het makelaarsberoep lost die onduidelijkheid niet op en geeft consumenten geen duidelijker inzicht in verloop van het proces. Duidelijke regels en het verbeteren van transparantie kunnen dat wel. Alleen als de sector ook dan niet in staat blijkt om het eigen toezicht beter te organiseren, zal ik de stappen naar een centraal certificatie-, vergunningsysteem of het inperken van de bevoegdheden van makelaars in het koopproces overwegen. Dergelijke systemen kunnen namelijk barrières opwerpen voor concurrentie en innovatie.
De kosten van taxaties |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Bent u op de hoogte van het uitblijven van overeenstemming tussen de bankensector en de taxatiebranche over de voorwaarden en opzet van hybride taxaties? Zo ja, kunt u aangeven waarom overeenstemming uitblijft?
Zowel de taxatiebranche als de bankensector staan positief tegenover de komst van een hybride taxatieproduct1. Zoals ik in de Kamerbrief2 vermeld, hebben banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Op verzoek van de betrokken partijen is het ministerie bij een aantal van de gevoerde overleggen aanwezig geweest, waarbij het ministerie zich actief heeft ingezet om partijen ertoe te bewegen om tot een goed, betrouwbaar en betaalbaar product te komen. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Tot op heden heeft dit, ondanks alle inzet en de nadruk die door mij is gelegd op het belang van een werkbare uitkomst, niet geleid tot één breed gedragen product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)3 als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De producten verschillen op een aantal onderdelen. Zo vullen beide producten de manier waarop aangetoond wordt dat een taxateur beschikt over lokale kennis anders in. Ook hanteren beide producten een ander uitgangspunt ten aanzien van welke woningtypen hybride kunnen worden getaxeerd. Deze twee verschillen waren de voornaamste reden dat de partijen niet tot een uniforme hybride taxatievorm zijn gekomen.
Kunt u aangeven wat de geschatte kosten zijn voor de 2 varianten van hybride taxaties: de bureauwaardering en de desktoptaxatie bij kleine aanpassingen voor zowel een huis als een appartement? Kunt u daarbij ook aangeven wanneer mensen gebruik kunnen maken van de beschikbare hybride taxaties en wanneer zij een duurdere volledige taxatie moeten laten doen?
De kosten van beide producten zijn nog niet bekend. In de media worden al wel bedragen genoemd ten aanzien van de kosten van een hybride taxatie4, maar ik kan deze cijfers niet bevestigen. De aanbieders van de producten zullen na 30 juni a.s. de tarieven bekend maken.
Ik heb de betrokken partijen laten weten dat ik het belangrijk vind dat er een kwalitatief goed en goedkoop hybride product op de markt komt. Ik zal daarom na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Daarbij is mijn uitgangspunt dat het product laagdrempelig en goedkoop moet blijven voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Na de zomer zal ik u nader informeren over de stand van zaken ten aanzien van het hybride taxatieproduct.
Een hybride vorm van taxeren kan alleen gebruikt worden als het gebruikte model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt. Vaak is dit het geval bij bijvoorbeeld oversluitingen of bij ophogingen van hypotheken. Indien de loan-to-value meer dan 90% is bij hypotheekverstrekking, dan dient de consument een fysieke taxatie af te nemen. De twee hybride producten gaan verschillend om met het uitsluiten van woningtypen. Om die reden kan ik niet specificeren welke woningtypen in aanmerking komen om hybride te worden getaxeerd.
Wat zijn de gevolgen voor mensen die onder de NHG vallen en een kleine aanpassing willen doen? Zijn zij straks verplicht altijd een volledige taxatie te laten uitvoeren?
Voorheen maakte NHG geen gebruik van modelmatige taxaties. Bij alle hypotheekafsluitingen, ook bij kleine aanpassingen, moest gebruik gemaakt worden van de fysieke taxatie. NHG gaat vanaf 1 juli a.s. gebruik maken van de hybride taxatievorm5. Dit biedt kansen voor consumenten die met de garantie van NHG een hypotheek willen afsluiten en in aanmerking komen voor het hybride taxatie product (zie antwoord op vraag 2). Zij zullen minder kosten maken bij het taxeren van hun woning dan voorheen, ook bij kleine aanpassingen.6
Deelt u de zorg dat de uitkomst van het huidige overleg er toe kan leiden dat mensen ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten maken voor een taxatie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om te zorgen dat de goedkopere taxatievorm bij kleine aanpassingen de norm blijft?
Om te voorkomen dat er bij elke hypotheekaanvraag een fysieke taxatie verplicht is, is de (goedkopere) hybride vorm ontworpen. De gesprekken tussen banken en de taxatiebranche hebben niet geleid tot één uniform hybride product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De kosten hiervan moeten zich nog uitkristalliseren, maar het product is goedkoper dan de volledige fysieke taxatie. Ik zal na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Om deze reden deel ik niet dat de uitkomst van het huidige overleg er toe leidt dat er ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten worden gemaakt.
Bent u bekend met signalen dat het ontmoedigd wordt om mee te doen aan de zogenaamde desktoptaxatie (pilot ING, Calcasa, Taxatheek)? Zo ja, hoe plaatst u die signalen in de context van het verdienmodel van taxaties en de mogelijkheid om bij kleine aanpassingen een goedkopere digitale taxatie te doen?
Ik ben bekend met deze signalen. Ik heb begrepen dat het argument voor deze ontmoediging is dat de zogenaamde desktoptaxatie niet aan de standaarden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou voldoen en in strijd zou zijn met de richtsnoeren van de Europese Bank Autoriteit (EBA). De Europese Centrale Bank (ECB) (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (DNB) (toezichthouder op de kleinere banken) zullen uiteindelijk toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Daarnaast zal NRVT toetsen of taxateurs aan de geldende internationale taxatiestandaarden voldoen. In mijn Kamerbrief «Veranderingen op het gebied van woningtaxaties» ga ik uitgebreider in op rol van het NRVT en leg ik uit dat de standaarden van het NRVT richtinggevend zijn voor de minimale werkzaamheden die de taxateur dient te verrichten. Het product van banken wijkt op een aantal onderdelen af van deze standaarden. Dit hoeft niet te betekenen dat de desktoptaxatie in strijd is met de richtsnoeren van de EBA. Het NRVT maakt in haar rol als toezichthouder gebruik van het «pas toe of leg uit-principe» wat inhoudt dat individuele hybride taxaties af mogen wijken van de standaarden van het NRVT, mits dit goed wordt onderbouwd. Het «pas toe of leg uit-principe» zorgt ervoor dat het product niet van tevoren in beton gegoten is, wat mogelijkheden biedt om onderdelen op een kostenefficiëntere manier in te vullen. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is.
Bent u tevreden over zelfregulering in de taxatiebranche? Zo ja, wilt u dat motiveren? Zo nee, bent u bereid meer regie te voeren en regulering naar u toe te trekken?
Vanuit verschillende hoeken zijn eerder zorgen geuit over de kwaliteit van woningtaxaties7. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en DNB hebben in het verleden hun zorgen geuit over de kwaliteit van en de zelfregulering in de taxatiesector. Deze zorgen waren gericht op fysieke taxaties. Destijds waren er immers nog geen hybride taxaties. In reactie hierop ben ik traject gestart waarin is gekeken naar de mogelijkheden om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. Ik heb uw Kamer eerder dit jaar geïnformeerd over de uitkomsten hiervan8. In dit kader is ook met het NRVT gesproken over de werking van het doorlopend toezicht op fysieke taxaties. Uit deze overleggen is destijds gebleken dat het toezicht nog niet op het niveau is om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de kwaliteit van taxaties voldoende wordt geborgd. Er is een constructieve dialoog gevoerd met het NRVT over het verbeteren van hun doorlopend toezicht, waarbij afspraken zijn gemaakt om op korte termijn strenger en intensiever toezicht te realiseren. Het NRVT is voortvarend aan de slag gegaan met het verbeteren van het doorlopend toezicht en heeft hierin reeds forse stappen gezet. Uiteindelijk moet worden vastgesteld of de door het NRVT genomen stappen ook daadwerkelijk tot een verbetering van de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties hebben geleid. Ik zal begin 2023 een onafhankelijke evaluatie laten uitvoeren waaruit duidelijk moet worden hoe het doorlopend toezicht zich heeft ontwikkeld en of het toezicht op het juiste niveau is.
Ook bij de ontwikkeling van het hybride taxatieproduct komt de zelfregulering van de taxatiebranche ter sprake. Een deel van de bankensector heeft zorgen over of het NRVT met een open blik naar de binnengekomen onderbouwingen zal kijken wanneer er wordt afgeweken van de standaarden van het NRVT. Ik heb het NRVT medegedeeld van hen te verwachten dat zij als onafhankelijk toezichthouder op een open, en eerlijke en onafhankelijke manier taxaties met het bankenproduct toetst. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is. Derhalve heb ik de banken opgeroepen om, wanneer wordt afgeweken, de taxateur te helpen om tot een goede en volledige onderbouwing te komen. Hoe vollediger de onderbouwing, hoe beter de taxatie kan worden beoordeeld. Ik blijf nauw volgen hoe dit in de praktijk gaat uitwerken.
Bent u van mening dat de bureauwaardering en de desktoptaxatie voldoen aan de EBA richtlijnen? Zo nee, waarom niet?
Het is niet aan mij om te beoordelen of de ontwikkelde taxatieproducten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Zoals bij vraag 5 aangegeven, zijn het de ECB en DNB als onafhankelijke autoriteiten die toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. In dit proces zal duidelijk worden of de door banken geaccepteerde producten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Ik vind het belangrijk dat deze autoriteiten onafhankelijk hun werk kunnen doen. Om dit proces te borgen zal ik geen uitlatingen doen over of ik van mening ben dat een de producten wel of niet voldoen aan de richtsnoeren van de EBA.
Het meerekenen van studieschuld bij een hypotheekaanvraag |
|
Frederik Jansen (FVD) |
|
Ingrid van Engelshoven (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66) |
|
![]() |
Bent u het ermee eens dat studieschuld niet zou moeten worden meegerekend bij een hypotheekaanvraag? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen bent u voornemens te nemen om te zorgen dat dit niet gebeurt?
Voor verantwoorde kredietverlening is het verplicht om bij het bepalen van de maximale financieringslast rekening te houden met financiële verplichtingen zoals een studieschuld. De aanvrager is dan ook verplicht om bij een hypotheekaanvraag eventuele studieschulden op te geven. De terugbetaling van een studieschuld drukt namelijk op het besteedbaar inkomen. Het is daarom ook in het belang van de consument om bij een hypotheekaanvraag een eventuele studieschuld eerlijk op te geven. Daarmee voorkomt de aanvrager dat de hypotheek lasten te hoog worden, met mogelijke betalingsproblemen als gevolg. Voor studieschulden wordt vanwege het bijzondere karakter met de bijbehorende sociale terugbetaalvoorwaarden een lagere wegingsfactor gehanteerd bij een hypotheekaanvraag dan voor consumptieve kredieten.
Bent u voorstander van het compenseren van de generatie studenten die geen basisbeurs hebben ontvangen? Zo nee, waarom niet?
In mijn brief1 aan uw Kamer van 8 april jl. heb ik verschillende mogelijkheden geschetst voor compensatie voor leenstelselstudenten bij een wijziging van het studiefinancieringsstelsel. Daarin heb ik tevens aangegeven dat de keuze voor het overgaan tot compensatie afhankelijk is van verschillende factoren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan óf er een wijziging komt in het studiefinancieringsstelsel, hoe die wijziging er uit ziet en welke (financiële) keuzes men verder maakt. Het maken van deze keuzes is aan een volgend kabinet.
Bent u voornemens om studenten, die al begonnen waren aan een studie toen de coronamaatregelen werden ingesteld, te compenseren voor de verminderde kwaliteit van het onderwijs door de coronamaatregelen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Omdat veel studenten last hebben van de coronamaatregelen zijn een aantal regelingen getroffen.
Ten eerste krijgen mbo-studenten die in de periode september 2020 tot en met juli 2023 uit hun recht op de basisbeurs en/of aanvullende beurs lopen, een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die een mbo-diploma behalen in de periode 1 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2021, een tegemoetkoming. Bovendien krijgen studenten voor het studiejaar 2021–2022 een algemene korting van 50% op het lesgeld en cursusgeld.
Ook studenten in het hoger onderwijs die uit hun recht op de aanvullende beurs lopen in de periode september 2020 tot en met augustus 2023, krijgen een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die in de periode 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2021 een associate degree, bachelor of master behalen aan het hbo of een master behalen aan de universiteit, een tegemoetkoming. Ook voor studenten in het hoger onderwijs geldt een algemene korting van 50% op het collegegeld voor studiejaar 2021–2022. Tot slot is het reisrecht voor studenten in het hoger onderwijs verlengd.
Op de website van DUO staat een volledig overzicht van de genomen maatregelen voor studenten in verband met corona: https://duo.nl/particulier/corona/.
De steeds meer voorkomende ‘nep-sociale huur’ en over de verhoging van de maximaal toegestane verkoopprijs bij sociale koopwoningen |
|
Pieter Grinwis (CU) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Bent u bekend met de ontwikkeling dat er steeds meer gemeenten zijn die het aandeel sociale huur in nieuwe woningbouwontwikkelingen invullen met betaalbare huur door commerciële partijen die slechts een beperkt aantal jaar (bijvoorbeeld 15 jaar) betaalbaar blijft?1, 2, 3
Ja, het is bekend dat er individuele gemeenten zijn die het beschikbaar stellen van grond voor nieuwbouw koppelen aan afspraken over het te voeren huurbeleid door verhuurders. Op welke schaal dit gebeurt en welke specifieke afspraken gemeenten maken, wordt niet centraal bijgehouden. Gemeenten zijn vrij om, afhankelijk van de lokale situatie, dergelijke – veelal maatwerk – afspraken te maken. Wel is het belangrijk dat er voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases beschikbaar zijn, nu en in de toekomst. In het kader van de woondeals voer ik hierover overleg met lokale partijen.
Is dergelijke sociale huur door commerciële partijen wat u betreft gelijkwaardig aan reguliere sociale huur door toegelaten instellingen? Op welke punten ontstaan verschillen, bijvoorbeeld met betrekking tot toewijzing (passend toewijzen), toegankelijkheid via woonruimteverdeelsystemen, aanvangshuren, huurverhogingen, kwaliteit en de duur van het sociale huurkarakter van betreffende woningen?
De hoogte van de aanvangshuurprijs bepaalt of een contract gereguleerd is of niet. De huurprijs kan onder de liberalisatiegrens liggen omdat de maximale huur conform het woningwaarderingsstelsel (WWS) lager is, omdat een gereguleerde huur past bij de taak of doelstelling van een verhuurder of omdat marktomstandigheden daar aanleiding toe geven. Daarin zit geen verschillen tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook kunnen contracten voor onbepaalde tijd niet zonder wettelijke opzeggrond worden beëindigd en kan de huur van een zittende huurder niet eenzijdig worden verhoogd (behoudens de wettelijk gemaximeerde reguliere huurverhoging). Huurders in het gereguleerde segment (ongeacht het type verhuurder) kunnen de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die kan vervolgens een bindende uitspraak doen over de hoogte van de huur. Ook bij gebreken is de Huurcommissie bevoegd een uitspraak te doen. Het is aan de gemeente om, op basis van de Huisvestingswet, te sturen op woonruimteverdeling. Lokaal kan het verschillen of er ook gestuurd wordt op de woningvoorraad van particuliere verhuurders.
Op andere vlakken zijn er wel verschillen tussen verschillende type verhuurders. Woningcorporaties hebben (onder andere) als kerntaak om huurders betaalbaar te huisvesten. Daar ontvangen zij staatssteun voor. Particuliere verhuurders hebben deze taak niet. Ook gelden bepaalde regels wel voor woningcorporaties, maar niet voor particuliere verhuurders. Zo moeten woningcorporaties woningen toewijzen aan de afgesproken doelgroepen (met een bepaald inkomen) en moeten zij huishoudens met een laag inkomen een woning toewijzen die bij hun inkomen past (passend toewijzen). Daarnaast gelden voor woningcorporaties regels met betrekking tot de maximale huursomstijging. Soortgelijke afspraken zijn niet gemaakt en gelden niet voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment. Ook kunnen woningcorporaties geen generieke tijdelijke huurcontracten inzetten (enkel voor bepaalde doelgroepen), waar particuliere verhuurders deze wel kunnen gebruiken.
Kunt u schetsen wat de lange-termijn-gevolgen zijn van het invullen van het aandeel sociale huur met woningen die tijdelijk betaalbaar hoeven te zijn?
Het is belangrijk dat er een balans is tussen woningen in het gereguleerde segment, middeldure woningen en woningen in het dure segment, zodat er voor iedere portemonnee woningen beschikbaar zijn. Het is daarnaast belangrijk dat er voldoende andere gereguleerde woningen zijn op het moment dat deze woningen voor een hogere huurprijs kunnen worden verhuurd of worden verkocht.
De afgelopen jaren heb ik mij volop ingezet om huren betaalbaar te houden en heb ik mij ingezet voor de bouw van nieuwe (betaalbare) woningen met het afsluiten van woondeals. Daarnaast heb ik met de woningbouwimpuls 1 miljard euro beschikbaar gesteld voor de bouw van 135.000 woningen, waarvan 65% betaalbaar (waaronder gereguleerd). Ook heb ik met Aedes/VNG een convenant gesloten voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, waarvoor ik 1,8 miljard aan heffingsvermindering ter beschikking heb gesteld. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de omvang van de gereguleerde voorraad. Het ligt in de rede dat het aan een nieuwe kabinet is om te beslissen in welke mate verder in de betaalbare voorraad wordt geïnvesteerd en hoe de inzet van het Rijk, medeoverheden, corporaties en marktpartijen eruit moet komen te zien.
Deelt u de zorg dat indien veelvuldig met tijdelijke betaalbare huur wordt gewerkt, over een bepaalde periode de betaalbare voorraad begint te verdampen met een groeiende betaalbaarheidscrisis en een hoger woningtekort tot gevolg?
Zie antwoord vraag 3.
Wat kunnen de achterliggende redenen zijn voor gemeenten om niet te kiezen voor structureel betaalbare huur, maar slechts voor huur die bijvoorbeeld 15 jaar betaalbaar blijft? Bent u bereid hier bij gemeenten en woningcorporaties navraag naar te doen en uw bevindingen met de Kamer te delen?
Afhankelijk van de lokale woningmarkt kunnen gemeenten adresseren hoeveel sociale huurwoningen er gebouwd worden en welke afspraken hierbij gemaakt worden. Deze woningen kunnen gebouwd worden door woningcorporaties, maar ook andere partijen, zoals particuliere verhuurders of projectontwikkelaars, spelen hierin een rol. De invulling is afhankelijk van de situatie en omstandigheden per gemeente en zij voeren hierin hun eigen beleid. Zo kan een invulling door gespecialiseerde commerciële aanbieders wenselijk zijn voor bepaalde doelgroepen en een invulling voor een beperkte periode kan bijvoorbeeld passend zijn in verband met de huishoudensontwikkeling.
In het kader van de woondeals voer ik overleggen met lokale partijen over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases, nu en in de toekomst. Ik ben bereid om ook met de VNG in gesprek te gaan over de nadere redenen rondom de omvang van de programmering van sociale huur in gemeenten voor de tijdelijke en structurele voorraad. Met Aedes en VNG heb ik reeds afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen. Mijn beeld is dat corporaties voornemens zijn deze woningen structureel gereguleerd te verhuren, maar ik ben uiteraard bereid het gesprek met hen aan te gaan om dit beeld te verifiëren.
Kunt u aangeven om welke aantallen «tijdelijke sociale huurwoningen» het inmiddels gaat per woningmarktregio?
Nee, dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Via het CBS heb ik inzicht in de aantallen nieuwbouwwoningen naar opdrachtgever. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar doelgroep of eigendomsverhouding en prijssegment.
Spreekt u gemeenten die nauwelijks tot geen sociale huur programmeren hierop aan als systeemverantwoordelijke Minister? Waarom wel/niet? Als u dat niet doet, doen provincies dat wel? Hebben de provincies voldoende instrumenten om ervoor te zorgen dat gemeenten hun fair share – bijvoorbeeld 30% sociale huur bij nieuwbouw – leveren en er zodoende niet nog grotere verschillen tussen gemeenten ontstaan dan er nu reeds zijn?
Zoals eerder beantwoord, vind ik het belangrijk dat er voldoende woningen zijn voor elke portemonnee en levensfase. Hierover voer ik continue gesprekken met medeoverheden. Er zijn meerdere mogelijkheden om te escaleren aanwezig om het aandeel sociale huur in nieuwbouwplannen op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Zo is het realiseren van ruimtelijke plannen voor de bouw van woningen, dus ook sociale huurwoningen, in eerste aanleg een lokale aangelegenheid. Gemeenten bepalen daarbij het aantal en het soort woningen dat wordt gebouwd, omdat zij het meeste zicht hebben op de lokale behoefte. De provincie houdt hier toezicht op en is verantwoordelijk voor de afweging van de regionale belangen. Zij kan gemeenten aanspreken op het niet voldoen aan de regionale belangen en zo nodig bestemmingsplannen afkeuren. Met Aedes en VNG heb ik afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen, waarbij een gemeenschappelijk taskforce een impuls kan geven aan projecten die spaak dreigen te lopen.
Wat zijn naar uw inschatting zoal de redenen van gemeenten om nauwelijks sociale huur te programmeren? Wat vindt u daarvan en wat kunt u daaraan doen?
Zie antwoord vraag 5.
Hoe staat u er tegenover om in ieder geval in uw communicatie scherper het onderscheid te maken tussen echte sociale huur door toegelaten instellingen en (tijdelijke) gereguleerde huur door niet-toegelaten instellingen die niet aan de Woningwet en de huursomwetgeving – passend toewijzen e.d. – hoeven te voldoen?
In de voorlichting die ik geef op de website van de rijksoverheid benoem ik voor welke verhuurders welke regels gelden. Zo is duidelijk dat er in bepaalde situaties mogelijk andere regels gelden voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook in de communicatie richting uw Kamer en de Eerste Kamer maak ik het onderscheid tussen de verschillende type verhuurders. Het blijft belangrijk om dit onderscheid scherp te maken, zoals u terecht benoemd, zodat er geen verkeerde verwachtingen gaan ontstaan.
Kunt uitleggen waarom het noodzakelijk was om de grens voor sociale koop met een flinke sprong van € 125.000 op te trekken voor gemeenten die daar gebruik van willen maken?
In oktober 2019 schreef ik aan uw Kamer dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Om die reden ben ik gemeenten tegemoetgekomen door de grens van de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens. Om ervoor te zorgen dat gemeenten ook in 2021 al extra mogelijkheden hebben om meer sociale koopwoningen te bouwen, is het hen toegestaan om de verkoopprijs bij wijze van experiment op basis van Crisis- en Herstelwet al op te trekken tot maximaal de NHG-grens van € 325.000. Dit is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in 2022. Woondealgemeenten kunnen hiervan sowieso gebruikmaken, individuele gemeenten kunnen zich voor het experiment aanmelden of hebben dat reeds gedaan.
Door het optrekken van de prijsgrens wordt het gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop aantrekkelijker voor gemeenten om te gebruiken. Voor veel gemeenten geldt dat het, gelet op de huidige marktontwikkelingen, bijna niet mogelijk is om woningen onder de € 200.000 (de eerder geldende grens voor sociale koop) te realiseren. Wanneer gemeenten daar wel in slagen, betreft het veelal woningen kleiner dan 60m2, waarvan gemeenten er maar een beperkt aantal willen toevoegen.
Overigens geldt dat de NHG-kostengrens van € 325.000 euro een maximumgrens is. Gemeenten hebben de beleidsvrijheid om zelf de prijsgrens vast te stellen in de doelgroepenverordening. Het optrekken van de grens is dan ook hoofdzakelijk bedoelt om gemeenten in krappe woningmarkten meer mogelijkheden te geven om sociale koopwoningen te realiseren.
Kunt u inzichtelijk maken welke behoefte u heeft geraamd aan koopwoningen met een prijs tot € 200.000? En hoeveel tot aan een prijs van € 325.000? In welke regio’s is die vraag het hoogst en acht u het realistisch dat deze behoefte ook vervuld kan worden c.q. deze woningen gerealiseerd kunnen worden?
Om een beeld te krijgen van de woningbehoefte worden modelmatige woningmarktsimulaties uitgevoerd. De uitkomsten van de actuele raming ontvangt uw Kamer met de Staat van de Woningmarkt 2021 welke in juli aan uw Kamer wordt toegezonden. Helaas beschik ik momenteel niet over de actuele prognose-uitkomsten uitgesplitst naar regio’s en de prijssegmenten welke u in uw vraagstelling hanteert.
Op nationaal en provinciaal niveau is er op dit moment overigens voldoende plancapaciteit om te voldoen aan de totale bouwopgave. Het grootste deel van de plancapaciteit voor de korte termijn (tot 2025) is hard. Hiermee is enige zekerheid geboden ten aanzien van het realiseren van de geplande woningen voor de periode tot 2025. In mijn brief van 9 juni heb ik uw Kamer hierover uitvoerig ingelicht.
Om gemeenten verder aan te moedigen dan wel te ondersteunen werk ik aan het creëren van de juiste voorwaarden voor woningbouw om ervoor te zorgen dat de woningbouw snel en onder de juiste condities kan plaatsvinden. Bijvoorbeeld door het financieel ondersteunen van (betaalbare) woningbouw via de Woningbouwimpuls, door gebiedsspecifieke afspraken en het verbeteren van de randvoorwaarden (vergroten van de plancapaciteit). De Woningbouwimpuls zorgt ervoor dat woningbouwprojecten in heel Nederland de komende jaren sneller kunnen starten en betaalbaarder zijn.
Hoe zorgt u ervoor dat er in voldoende mate wordt voorzien in die behoefte aan goedkope koopwoningen?
Dat doe ik onder meer via de Woningbouwimpuls, de woondeals en met de Nationale Woonagenda 2018–2021. In deze agenda is aangegeven dat partijen willen samenwerken om het woningtekort aan te pakken. Partijen willen het kwantitatieve en kwalitatieve tekort samen aanpakken, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en expertise. Daarbij geldt de opgave van 75 duizend woningen per jaar als graadmeter, zodat partijen elkaar kunnen aanspreken en de agenda steeds kunnen bijstellen en aanvullen.
Uiteindelijk blijft het aan gemeenten om te bepalen welk type woningbouw zij per project willen realiseren. Daarbij is het van belang dat het woningprogramma zodanig is dat het rendabel blijft voor een marktpartij om in te stappen en de woningen daadwerkelijk te realiseren. In sommige situaties past een hoger percentage sociale woningbouw beter dan in andere situaties. Op dit moment bereiken mij geen berichten van gemeenten die ervaren dat realisatie van een stevig aandeel betaalbare woningbouw onhaalbaar is.
Met de Woningbouwimpuls, een financiële regeling voor gemeenten, lever ik een aanvullende bijdrage aan het versnellen en waar mogelijk realiseren van meer (betaalbare) woningen. De eerste twee tranches van de Woningbouwimpuls hebben vooralsnog bijgedragen aan de (versnelde) bouw van 96.000 woningen, waarvan het merendeel (65%) betaalbaar. Verdeeld over 57 verschillende woningbouwprojecten is in totaal 600 miljoen euro geïnvesteerd in woningen waarvan een aanzienlijk deel niet of pas op een later moment gebouwd kunnen worden zonder deze bijdragen. In situaties waarbij projecten voldoen aan de criteria die gelden voor de Woningbouwimpuls nodig ik gemeenten uit een aanvraag te doen voor de derde tranche.
Vreest u niet dat een nieuwe bovengrens ook meteen een ondergrens wordt?
Daar in veel gemeenten is gebleken dat het voor ontwikkelaars moeilijk is om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren voor een bedrag onder de eerder geldende wettelijke limiet van € 200.000 is de maximumprijs opgetrokken tot de geldende NHG-kostengrens. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Gemeenten zijn niet verplicht om de verhoogde verkoopprijs te hanteren: de NHG-grens geldt als nationale maximumprijs. Gemeenten zijn vrij om in hun lokale beleid een prijs te kiezen die aansluit bij de lokale woningmarkt en dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeenten moeten de gehanteerde prijsgrens kunnen onderbouwen. In krappe woningmarktregio’s kunnen gemeenten kiezen voor de hogere maximumprijs om te zorgen dat het voor ontwikkelaars mogelijk is om sociale koopwoningen te bouwen. In minder krappe regio’s met lagere grondprijzen kunnen gemeenten kiezen voor een lagere maximumprijs die aansluit bij de lokale omstandigheden. Overigens acht ik het niet aannemelijk dat gemeentebesturen de prijsgrens optrekken tot het maximaal mogelijke, omdat de betaalbaarheid van woningen ook voor hen een belangrijk speerpunt is.
Ik ga er dus vanuit dat gemeenten een prijs hanteren die goed onderbouwd kan worden en die passend is bij de situatie waarin de lokale woningmarkt verkeert.
Acht u het gat tussen het benodigde inkomen van € 65.000 voor een woning van € 325.000 en de inkomensgrens van € 20.000 lager niet veel te groot met het oog op de beperkte voorraad woningen in het middensegment en de grote vraag daarnaar? Welke risico’s heeft dit voor de doorstroom vanuit de sociale huur? Hoe zorgt u ervoor dat de segmenten huur en koop in voldoende mate op elkaar aangesloten blijven?
In mijn brieven van juli 2019, mei 2020 en februari jl. heb ik uw Kamer de positie van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt geschetst.4 De meeste mensen met een middeninkomen beschikken over een koopwoning.5 Daarbij heb ik aangegeven mij ervan bewust te zijn dat huishoudens die nog geen passende woning hebben, moeite hebben met het vinden van een geschikte en betaalbare woning. Mensen met een middeninkomen verdienen veelal te veel voor een sociale huurwoning, terwijl in een krappe woningmarkt de betaalbaarheid van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor hen onder druk staat. Daarbij geldt wel dat het verschil in kansen voor mensen die reeds een bij hun portemonnee en levensstijl passende woning hebben (insiders) en mensen die dat niet hebben (outsiders), toeneemt. Uw berekening lijkt gebaseerd op een eenverdiener die nog niet beschikt over een eigen woning noch over spaargeld. Voor deze starters op de woningmarkt heb ik een aantal acties ondernomen om hun (relatieve) positie te verbeteren en de segmenten huur en koop op elkaar aan te sluiten. Hiertoe heb ik onder andere de wet Maatregelen middenhuur ingevoerd, de opkoopbescherming aangekondigd en de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (voor volwassenen onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen tot € 400.000) gerealiseerd.
Hoe zorgt u ervoor dat sociale koopwoningen in nieuwe ontwikkelingen de sociale huurwoningen niet gaan verdringen?
Waar de doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een uitkering of lager dan modaal inkomen, bestaat de doelgroep voor sociale koopwoningen uit huishoudens met een modaal inkomen. In die zin is de doelgroep voor sociale koopwoningen meer concurrerend voor middenhuurwoningen dan voor sociale huurwoningen. Daarmee zal er naast sociale koopwoningen een aanvullende behoefte blijven bestaan, die ingevuld moet worden.
In de bestuurlijke afspraken die ik heb gemaakt met de vereniging van woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over woningbouw is afgesproken dat corporaties, naast de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, ook in de behoefte aan middenhuurwoningen met een huur tot € 1.000 en (sociale) koopwoningen tot de NHG-grens gaan voorzien. In lokale afspraken stemmen gemeenten en corporaties met de woningbouwprogrammering het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod van nieuwe woningen op elkaar af en wordt het aanbod afgestemd op vraag. De gemaakte bestuurlijke afspraken en de lokale matching van vraag en aanbod zorgen voor de benodigde balans bij het toevoegen van nieuwe woningen aan de voorraad en voorkomen verdringing.
De uitvoering van de motie Koerhuis over het niet uit huis zetten van weeskinderen |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Kunt u een stand van zaken geven over de uitvoering van de motie Koerhuis1 sinds de mondelinge vragen van 13 april 2021?
In het mondelinge vragenuur van 13 april 2021 heb ik aangegeven dat de aanpak van de motie gestoeld is op twee stappen. De eerste stap is het inzichtelijk maken van de omvang en aard van het probleem. Daarin wordt onder andere meegenomen hoe vaak het voorkomt dat volwassen weeskinderen achterblijven in hun ouderlijke huurwoning en hoe partijen daarmee omgaan. De tweede stap is de uitwerking van oplossingen voor het probleem. In deze stap worden oplossingen uitgewerkt die enerzijds voorspelbaar zijn voor partijen en anderzijds voldoende mogelijkheden voor maatwerk bieden. In het hele traject worden experts en professionals betrokken en worden bevindingen getoetst. Op dit moment ben ik in de afrondende fase van dit traject. Zoals eerder aangegeven zal ik uw Kamer voor de zomer over de uitkomsten informeren.
Wat zijn de ondergrens en de bovengrens voor de leeftijd van weeskinderen die u overweegt om erfbelasting uit te stellen en weeskinderen niet uit huis te zetten? Kunt u een toelichting geven op uw overwegingen?
Bij brief van 14 april 2021 (Aanhangsel Handelingen II 2020/21, nr. 2335) is uw Kamer door de Staatssecretaris van Financiën geïnformeerd over het voornemen tot wijziging van wet- en regelgeving met als doel een algemene oplossing voor schrijnende situaties, waarin het bieden van langdurig uitstel van betaling voor een erfbelastingschuld zonder het in rekening brengen van invorderingsrente wenselijk is. Momenteel wordt een voorstel tot wijziging van wet- en regelgeving voorbereid. De voorwaarden om aanspraak te kunnen maken van deze bijzondere uitstelfaciliteit zullen in de uitwerking van de wet- en regelgeving worden meegenomen. Uw Kamer wordt hierover nader geïnformeerd bij het aanbieden van deze wet- en regelgeving.
Voor de afbakening van de groep volwassen kinderen van huurders waarvoor een op maatwerk gerichte oplossing nodig is wanneer hun ouders overlijden ga ik uit van een ondergrens van 18 jaar, omdat een minderjarige in beginsel niet bevoegd is tot het sluiten van een huurovereenkomst.
Wat is op dit moment de ondergrens voor de leeftijd van kinderen om alleen in een huis te mogen wonen en een voogd op afstand te mogen hebben?
Een minderjarige is in beginsel niet bevoegd tot het sluiten van een huurovereenkomst. Uitzondering hierop zijn studentenwoningen: hiervoor hanteren verhuurders in sommige gevallen een leeftijdsgrens van 16 jaar. In dergelijke gevallen moet de ouder/voogd medeondertekenen.
Deelt u de mening dat corporaties moeten kunnen worden gedwongen om weeskinderen niet uit huis te zetten?
Het gaat hier om de verdrietige situatie dat een volwassen kind van huurders wees wordt. Ik vind het van groot belang dat wordt voorkomen dat iemand op straat komt te staan wanneer zijn of haar ouders overlijden. Wettelijk geldt een inwonend meerderjarig kind in de regel niet als medehuurder maar als medebewoner. Een medehuurder kan bij het overlijden van een andere huurder het huurcontract overnemen, een medebewoner kan dat in principe als aangetoond kan worden dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bij een inwonend meerderjarig kind wordt meestal geacht dat hiervan geen sprake is, omdat verwacht wordt dat kinderen op enig moment op zichzelf gaan wonen.
Bij het overlijden van de huurder heeft een medebewoner het recht om nog zes maanden in de woning te blijven wonen, daarna is het aan de verhuurder (of de rechter) om te oordelen wat een passende vervolgstap is. Corporaties hebben bij het beoordelen van die vervolgstap ook te maken met onder andere de toewijzingsregels uit de gemeentelijke huisvestingsverordening, en met vragen over passendheid van een woning. Mijn insteek is dat maatwerk nodig is om per situatie een goede oplossing te vinden. Uitgangspunt is daarbij voor mij dat een weeskind niet op straat komt te staan. Een gedragscode voor verhuurders of een soortgelijk instrument zou hierbij behulpzaam kunnen zijn. Dwang van corporaties acht ik niet voor de hand liggend.
Welke aanknopingspunten ziet u in de Woningwet om corporaties te dwingen?
Zie antwoord vraag 4.
Welke aanknopingspunten ziet u in een bestaande algemene maatregel van bestuur (AMvB) onder de Woningwet om corporaties te dwingen?
Zie antwoord vraag 4.
Welke aanknopingspunten ziet u in een nieuwe AMvB onder de Woningwet om corporaties te dwingen?
Zie antwoord vraag 4.
Deelt u de mening dat met oplossingen komen «voor de zomer» erg laat is voor deze kwetsbare doelgroep?
De uitwerking van de motie Koerhuis pak ik zorgvuldig aan. Ik zie geen mogelijkheid om u eerder over mogelijke oplossingsrichtingen te informeren.
Wilt u deze vragen beantwoorden voor het Commissiedebat Wonen en Corona 3 juni 201?
Ja.
De problemen met het nieuwe energielabel |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
![]() |
Kent u de uitzending van Radar over het nieuwe energielabel?1
Ja.
Wat is uw reactie op de kritiek dat de invoering van het nieuwe energielabel onzorgvuldig was en er forse problemen zijn ontstaan in wachtlijsten en oplopende kosten? Kun u op alle afzonderlijke kritiekpunten van de Vereniging Eigen Huis ingaan?
Aan de invoering van de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen, NTA 8800, en het nieuwe energielabel op 1 januari 2021 is een zorgvuldig proces voorafgegaan van meerdere jaren waarbij alle relevante marktpartijen betrokken zijn geweest en waar meerdere malen breed over is gecommuniceerd. Ik deel dan ook niet de mening van Vereniging Eigen Huis dat de invoering onzorgvuldig en te snel is geweest. Dat er knelpunten zijn, heb ik erkend en heb ik met uw Kamer besproken in het vragenuur van 2 februari jl.
Ondanks alle voorbereidingen en communicatie is het aantal vakbekwame adviseurs achtergebleven op de verwachting die er vanuit de sector in zomer van 2020 was. Ik heb de markt de afgelopen jaren zoveel als mogelijk duidelijkheid over de inwerkingtreding op 1 januari 2021 gegeven. Echter er werd veel onzekerheid in de markt ervaren omtrent de inwerkingtredingsdatum van het nieuwe energielabel door het politieke debat en onder meer het amendement over het digitaal aanvragen van het energielabel. Daarnaast hebben door de corona lockdown in de periode van 16 december 2020 tot 1 maart 2021 minder examens plaats gevonden dan eerder gepland. Daardoor is er – ondanks de eind 2020 ingevoerde overgangsregeling, die zag op de vakbekwaamheid voor energieadviseurs en het aanbieden van online thuisexaminering – nu een krapte aan adviseurs, wat we terugzien in hogere prijzen en langere doorlooptijden.
Om die reden heb ik begin februari extra maatregelen genomen. De overgangsregeling is uitgebreid, fysieke examens konden weer doorgang gaan vinden en de handhaving van de «advertentieplicht» is opgeschort.2 Dit laatste geeft de verkopende partij extra tijd om gedurende het verkoopproces het energielabel aan te vragen voor het moment van transactie. Ik heb begrepen dat dit de gewenste ruimte oplevert. Het blijft hierbij echter wel belangrijk dat de energieadviseur vroeg in het verkoopproces ingeschakeld wordt. Dit kan via www.centraalregistertechniek.nl/epadviseur of door gebruik te maken van vergelijkingsplatforms als www.woninglabel.nl en vanaf 1 mei a.s. www.energielabelvoormijnhuis.nl.
Waar was de aanname op gebaseerd dat er voldoende adviseurs beschikbaar waren?
In de zomer van 2020 was de verwachting van de sector dat er eind 2020 voldoende adviseurs beschikbaar zouden zijn, op basis van de groep voormalige adviseurs, nieuwe intreders en de capaciteit van opleiders en exameninstituten.3 In het antwoord op vraag 2 heb ik toegelicht dat het aantal adviseurs achter is gebleven op de verwachting en waarom dit zo is.
In mijn brief van 20 april jongstleden zet ik uiteen dat door de vele registraties in 2020 de vraag naar energielabels sinds begin dit jaar nog niet op «normaal niveau» ligt (het aantal registraties van energieprestatieberekeningen dat te verwachten is op basis van cijfers uit voorgaande jaren, aantallen woningtransacties en nieuwbouwproductie). Per 1 april waren er in totaal 900 energieadviseurs beschikbaar en dit kunnen er potentieel meer dan 1.700 worden, op basis van het aantal mensen dat actief is om hun vakbekwaamheid te behalen. De opleidingsinstituten constateren daarnaast een toenemende interesse voor de opleiding tot energieadviseurs, dit is een positieve ontwikkeling. Hiermee zal het aantal adviseurs de komende tijd blijven toenemen en zal dit voldoende moeten zijn om de vraag aan te kunnen voldoen wanneer deze op «normaal niveau» komt te liggen.
Waar was de aanname op gebaseerd dat het nieuwe energielabel voor een gemiddelde rijtjeswoning 190 euro zou kosten? Welke precieze adviezen en berekeningen van welke datum liggen hieraan ten grondslag?
Om een indicatie te geven van de te verwachten kosten heb ik uw Kamer in 2020 geïnformeerd over de uitkomsten van het SIRA onderzoek (2019)4, in dit onderzoek worden de kosten voor een eengezinswoning geschat rond de 190 euro en voor een appartement rond de 100 euro. Het is aan de markt om de uiteindelijke prijs van het energielabel te bepalen. Dit is afhankelijk van verschillende factoren waaronder de reistijd, het type woning, beschikbare documenten over de woning en de tijd die een energieadviseur nodig heeft om alle kenmerken van de woning op te nemen.
Naast de genoemde factoren is marktwerking een ander belangrijk aspect voor de uiteindelijke prijs. Voor een goede concurrentie in de markt, moet er een goed evenwicht bestaan tussen vraag en aanbod. Ik verwacht dat de komende maanden vraag en aanbod meer in evenwicht zal komen. Bovendien zal ik in gesprek blijven met de markt om waar mogelijk de prijs te drukken.
Heeft de branchevereniging van energieadviseurs (FedEC) eerder kenbaar gemaakt dat de gemiddelde kosten voor een consument hoger zouden zijn dan de 190 euro? Op welke momenten is uw ministerie hierover geïnformeerd?
FedEC heeft mijn departement er altijd over geïnformeerd dat ze een gemiddelde prijs verwachtten van 190 euro. Woninglabel.nl heeft eind maart hun bevindingen met BZK gedeeld, hierbij gaat het om een gemeten gemiddelde van 256 euro in februari voor een energielabel voor consumenten/particulieren.
Aan uw Kamer heb ik een monitoringsstudie toegezegd om een goed beeld te krijgen van de prijzen van alle energielabels (naast particulier bezit ook bijv. corporaties, en naast woningbouw ook utiliteitsbouw) en de ontwikkeling daarvan, over de eindconclusies informeer ik uw Kamer in de tweede helft van 2021.
Herinnert u zich dat het goed opmeten van een woning een belangrijke reden voor u was om verplicht te stellen dat een gecertificeerde adviseur de metingen verricht? Wat vindt u ervan dat de gecertificeerde adviseurs meetgegevens van funda en van vergelijkbare woningen hergebruiken?
Het goed opmeten van de geometrie van een woning is belangrijk omdat een kleine afwijking al veel impact heeft op de resultaten van de energieprestatieberekening in kWh/m2 per jaar. Dit is het resultaat van onderzoek van DGMR en MetrixLab (2019), al bij een afwijking van 15% in het opmeten van de gebruiksoppervlakte wijkt 31% tot 56% van de energielabels één labelklasse af.
Voor een opname van een woning mag een energieadviseur gebruik maken van (bouw)tekeningen en gegevens van installaties, al dan niet verstrekt door de opdrachtgever. In de beoordelingsrichtlijn (BRL 9500-W) staat daarbij in 4.3.3 de verplichting opgenomen dat deze vooraf verzamelde gegevens ter plaatse gecontroleerd moeten worden. Dit is de verantwoordelijkheid van de energieadviseur.
Ik kan niet oordelen of de adviseurs uit de Radar uitzending het opnameprotocol hierin gevolgd hebben, dat zal blijken uit een extra controle audit die voor deze woningen wordt uitgevoerd door de certificerende instelling. Ik zal uw Kamer voor de zomer over de uitkomsten informeren.
Het kwaliteitsborgingssysteem zit zo in elkaar dat bij constatering van een kritieke afwijking (BRL 9500-W 7.2.6.2) de fout hersteld moet worden en het energieprestatie-rapport opnieuw wordt geregistreerd en daarmee een nieuw label wordt gegenereerd. Als gevolg van een dergelijke constatering vindt binnen drie maanden en in het opvolgende jaar een extra projectcontrole plaats, als blijkt dat er geen aangetoonde verbeteringen zijn dan zal een schorsingsprocedure in werking treden.
Waarom kan een gecertificeerde adviseur wel bestaande meetgegevens kopiëren en een particuliere woningeigenaar niet?
Er is geen sprake van het kopiëren van gegevens door een vakbekwaam adviseur, zie antwoord vraag 6.
Wat vindt u ervan dat ruim 80% van de door Radar ondervraagde mensen van mening is dat ze onnodig op kosten worden gejaagd?
In deze eerste maanden van de invoering van het nieuwe energielabel is de meerwaarde van het label en het belang voor verduurzaming in de gebouwde omgeving onderbelicht. Het nieuwe energielabel is een product met een grote toegevoegde waarde t.o.v. het voormalig vereenvoudigd energielabel (VEL). Voor het uitdrukken van het label in kWh/m2 per jaar komt een energieadviseur aan huis langs om de woning op te nemen. Hierdoor wordt nauwkeuriger bepaald hoe energiezuinig de woning is en wordt informatie verzameld over de isolatie en installaties van de woning. Al deze informatie is terug te zien op het afschrift van het nieuwe energielabel. Dit afschrift is dan ook uitgebreider en bevat daarnaast een indicatie van de energierekening en concrete verbetermogelijkheden voor verduurzaming. Hiermee draagt het nieuwe label zowel bij aan bewustwording als aan kennis over de verduurzamingsmogelijkheden. Ook zal de energieprestatie va de woning weergegeven op het label steeds vaker een rol gaan spelen bij financieringsmogelijkheden.
Wat is de stand van zaken van de aangenomen motie Koerhuis/Terpstra om de boetes voor het ontbreken van een energielabel tot 1 juli op te schorten?2
Zie hiervoor mijn brief van 20 april 2021.
Wat is de stand van zaken van het aangenomen amendement Koerhuis/Terpstra om digitale energielabels mogelijk te maken?3
Aan het amendement wordt nu uitvoering gegeven. De marktconsultatie is gestart en zal inzicht geven in de mogelijkheden om het nieuwe energielabel digitaal aan te vragen, naast de variant waarbij een energieadviseur aan huis komt. In mijn brief van 20 april 2021 geef ik een korte update.
Wat vindt u ervan dat de verwachte kwaliteitsverbetering door gecertificeerde adviseurs niet wordt waargemaakt? Bent u bereid te experimenteren met het gebruik van metingen, zodat de betrouwbaarheid sterk verbetert maar ook de kosten beheersbaar blijven?
De kwaliteit moet goed geborgd zijn, zodat gebouweigenaren, huurders en kopers kunnen vertrouwen op de kwaliteit van het energielabel. Hetgeen ik in de uitzending van het televisieprogramma Radar heb gezien, vind ik zorgelijk. Ik ga de sector hier dan ook nauwlettend op volgen en heb tevens op basis van de uitzending al een aantal acties ondernomen, deze noem ik in mijn brief van 20 april 2021. Voor innovatieve werkwijzen om de energieprestatie van een gebouw te bepalen wacht ik de uitkomsten van de marktconsultatie af.
Welke stappen neemt u om de forse kostenstijging onder controle te krijgen? Kunt u hierbij met prioriteit een nieuw digitaal energielabel beschikbaar stellen?
Door de krapte aan energieadviseurs zie ik dat de kosten hoger liggen dan verwacht. Ik heb de verwachting en het vertrouwen dat met het stijgen van het aantal vakbekwame adviseurs de uitschieters in de prijzen en doorlooptijden zullen afnemen. Mijn prioriteit ligt daarom bij het op peil krijgen van het aantal adviseurs, ongeacht of deze adviseurs aan huis komen of op afstand zijn (afhankelijk van de uitkomst van de marktconsultatie).
De marktconsultatie voor het digitaal aanvragen van het nieuwe energielabel wordt parallel uitgevoerd. Ik zal uw Kamer vóór de zomer over de uitkomsten informeren.