| Ingediend | 12 juni 2025 |
|---|---|
| Beantwoord | 22 september 2025 (na 102 dagen) |
| Indiener | Derk Boswijk (CDA) |
| Beantwoord door | Mona Keijzer (minister volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) (BBB) |
| Onderwerpen | huisvesting organisatie en beleid ruimte en infrastructuur |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2025Z11988.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20252026-60.html |
Ja.
Ik geef in samenhang antwoord op vragen 2 en 3. Ik vind het aanpakken van leegstand van belang om de woningnood in Nederland te verlichten. Het transformeren van lege verdiepingen boven winkels helpt daarbij, maar is vaak uitdagend. Dit komt doordat de aanpak dikwijls maatwerk vergt, arbeidsintensief is en vaak duur is. Het gaat dus niet vanzelf. Daarom zet ik mij op verschillende manieren in om lege verdiepingen boven winkels te transformeren naar woningen.
Medio 2024 is samen met marktpartijen, overheidsorganisaties, en kennis- en onderzoeksinstellingen een Versnellingsagenda opgesteld.3 In deze agenda staan verschillende initiatieven om transformaties aan te jagen. Zo heb ik in december 2024 de Transformatiefaciliteit verhoogd met € 70 miljoen naar € 150 miljoen. Dit instrument zorgt ervoor dat (kleine) ontwikkelaars een lening kunnen ontvangen waarmee ze de voorfase van hun transformatieprojecten kunnen financieren, zoals het transformeren van leegstaande verdiepingen boven winkels naar woningen.4 Daarnaast is onlangs de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen aangepast. Zo is het bedrag per woning van € 7.800 opgehoogd naar € 14.000 en hoeft het project niet binnen één jaar te zijn gerealiseerd maar moet de start van de werkzaamheden binnen 1,5 jaar beginnen.5
In juni 2023 is de City Deal «Dynamische Binnensteden – Regie op transformatie» van start gegaan met een looptijd van vier jaar.6 Daarin werk ik samen met tien steden, drie andere departementen (BZK, EZ en Jenv) en drie platformorganisaties aan een aantrekkelijke en toekomstbestendige binnenstad. Binnen één van de projecten onderzoek ik het vergroten van mogelijkheden voor de intensivering van winkelpanden, waaronder wonen boven winkels.
Daarnaast kan door gemeenten, provincies, woningbouwcorporaties en initiatiefnemers het Nationaal Transformatieloket worden geraadpleegd voor kennis en expertise over wonen boven winkels. Via dit loket kan het Expertteam Woningbouw worden ingeschakeld om ondersteuning bij concrete projecten te bieden.7
Zie antwoord vraag 2.
Bovengenoemde initiatieven zijn deels nieuwe of recent opgestarte initiatieven en beleid. Geïnspireerd door het succes van de Impulsaanpak Winkelgebieden ben ik samen met het Ministerie van Economische Zaken, de Retailagenda en de City Deal Dynamische binnensteden op zoek naar manieren om gebiedstransformaties in centra van steden en dorpen te ondersteunen. Gemeenten staan voor de opgave de dorps- en stadscentra aan te passen naar dynamische, multifunctionele gebieden waar wonen, werken, recreatie, cultuur en maatschappelijke voorzieningen samenkomen. Dit is essentieel voor de leefbaarheid, veiligheid, en economische vitaliteit van deze gebieden. De Impulsaanpak heeft laten zien dat publiek-private samenwerking goed werkt om gebiedstransformaties te realiseren. Ook zijn dankzij de Impulsaanpak veel winkelpanden en ruimtes boven winkels naar woningen getransformeerd. Om dit kracht bij te zetten, werk ik met allerlei maatschappelijke partijen, van pensioenfondsen tot woningcorporaties en van gemeenten tot vastgoedpartijen, aan een Pact voor dorps- en stadscentra. Eind 2025 willen partijen concrete afspraken maken over de invulling van dit pact.
Ik heb als doel om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Om dit te bereiken stimuleer ik zowel nieuwbouw als het beter benutten van bestaande bebouwing en bijbehorende omgeving. (Vastgoed)transformatie maakt hier een belangrijk onderdeel van uit en kent geen separate doelstelling. De afgelopen 10 jaar zijn er per jaar gemiddeld 10.000 woningen opgeleverd door vastgoedtransformatie. De woningbouw, en daarmee ook transformatie, heeft last gehad van ongunstige economische omstandigheden (stijgende rente en bouwkosten) in 2022 en 2023. Dit werkt met vertraging door. Ook is veel «laaghangend fruit» bij met name kantoren (qua aantallen het grootste aandeel in transformaties) al geplukt. Veel geschikte kantoorpanden zijn inmiddels al getransformeerd, waardoor het aandeel transformaties vanuit andere functies relatief toeneemt.
Het CBS brengt de transformatiecijfers in kaart op basis van gegevens over de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en de BRP (Basisregistratie Personen). De cijfers van 2024 zijn nog niet definitief. In 2023 waren winkelpanden goed voor 25% van alle woningtransformaties, ofwel ruim 2.000 woningen. Ook zien we dat bij meer dan de helft (53%) van alle transformaties sprake is van deeltransformatie zoals bij verdiepingen boven winkels.8
Parkeernormen kunnen een uitdaging voor gemeenten zijn bij de transformatie van verdiepingen boven winkels naar woningen. Om gemeenten hierbij te ondersteunen zijn er recent twee handreikingen gepubliceerd. In de handreiking van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en Verkeerstechniek (CROW) is beschreven hoe parkeernormen invloed kunnen hebben op ruimte voor woningbouw en betaalbaarheid van woningbouwprojecten. Ook worden er oplossingen geboden om beter met parkeernormen om te gaan.9 Tevens hebben afgelopen mei de provincies Zuid-Holland en Utrecht, Aedes en Platform 31 in samenwerking met het Ministerie van VRO de handreiking «Parkeren bij Optoppen – en bij andere vormen van beter benutten bestaande voorraad» gepubliceerd.10
Voor beleggers is voorspelbaarheid en duidelijkheid voorafgaand aan een transformatieproject over regelgeving zoals parkeernormen van belang. Dit helpt hen bij het inschatten van risico’s en daarmee de haalbaarheid van een project.
Ja.
Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 2 en 3 heb aangegeven zet ik mij op verschillende manieren in om verdiepingen boven winkels naar woonruimte aan te jagen. Dit doe ik door de acties uit de Versnellingsagenda uit te voeren, onderzoek te doen binnen de City Deal Dynamische Binnensteden en de inzet van het Nationaal Transformatieloket.
Gemeenten kunnen om expertise vragen bij het Nationaal Transformatieloket. Desgewenst kunnen zij het Expertteam Woningbouw om ondersteuning vragen, waardoor experts kunnen helpen bij een concreet project. Daarnaast verken ik momenteel of het Rotterdamse initiatief «Architect aan Zet» ook voor wonen boven winkels een uitkomst kan bieden. Bij dit initiatief worden afspraken gemaakt tussen architecten en gemeenten over aan welke voorwaarden bepaalde projecten moeten voldoen. Als een deelnemende architect de vergunningsaanvraag doet, dan zou de afhandeling daarvan sneller kunnen verlopen. De uitkomsten van de verkenning verwacht ik eind dit jaar.
Binnen de City Deal Dynamische Binnensteden vergroten we het kennisniveau van beleggers en andere stakeholders die betrokken zijn bij transformatieprojecten, waaronder van winkelverdiepingen naar woningen.
Ja, gemeenten kunnen een coördinerende rol oppakken om transformaties van lege verdiepingen naar woningen mogelijk te maken.
Ja. Soms ontbreekt het bij eigenaren aan kennis, bereidwilligheid en/of financiële middelen om mee te doen aan transformatieprojecten.
Ja.
Ja.
De haalbaarheid van individuele projecten verschilt per project omdat het om maatwerk gaat.
Ja.
Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 2, 3 en 12 heb geformuleerd, kunnen gemeenten initiatiefnemers ondersteunen bij transformatieprojecten door bijvoorbeeld expertise aan te bieden en een coördinerende rol op zich te nemen. Het Rijk ondersteunt gemeenten door expertise en middelen aan te bieden.
Ik richt mij op het laten slagen van huidige en toekomstige projecten. Bij de versnellingstafels worden lessen gedeeld van zowel geslaagde als vastgelopen projecten. Voorbeelden van geslaagde projecten en de lessen die daaruit worden getrokken worden met gemeenten gedeeld.
De genoemde uitdagingen uit de artikelen van de Telegraaf en de ING zijn voor mij herkenbaar, zoals verdiepingen die niet geschikt zijn voor transformatie, verbouw dat pas mogelijk is als de winkel leeg is, hoge kosten, regelgeving, gebrek aan expertise, versnipperd eigendom en gebrek aan samenwerking. Daarnaast zie ik dat het transformeren van leegstaande verdiepingen boven winkels vaak arbeidsintensief en maatwerk is.
Gemeenten kunnen gebruik maken van expertise van het Nationaal Transformatieloket en via dit loket kan het Expertteam Woningbouw worden ingeschakeld om ondersteuning bij concrete projecten te bieden. Daarnaast kunnen gemeenten gebruik maken van financiële instrumenten, zoals de Realisatiestimulans en de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen.
Op 12 juni 2025 heeft het lid Boswijk (CDA) schriftelijke vragen gesteld over de berichten «Wonen boven winkels komt niet van de grond: gemeentelijke eisen vaak hindernis» en «Parkeernormen houden ombouwen lege verdiepingen boven winkels naar woningen tegen.» Deze vragen kunnen helaas niet binnen de gevraagde termijn van 3 weken worden beantwoord, omdat de beantwoording wat extra tijd vergt vanwege afstemming met andere betrokken partijen. Uw Kamer ontvangt de beantwoording zo spoedig mogelijk.