Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Angelo (34) verliest onverwacht zijn moeder en moet nu hun sociale huurwoning uit: «Dit is het enige dat aan haar herinnert»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie dat kinderen die hun ouder(s) verliezen, maar ouder zijn dan 27 jaar, gedwongen worden hun woning te verlaten of maar heel kort in de (sociale) huurwoning mogen blijven wonen waar zij op dat moment wonen of zelfs zijn opgegroeid en een sociaal netwerk hebben?

Het is ontzettend verdrietig om een ouder te verliezen. Ik begrijp dat het in een dergelijke situatie nodig is om enige tijd en rust voor rouwverwerking te hebben, waarbij het niet wenselijk is om tegelijkertijd ook per direct op zoek te moeten gaan naar een andere woning.
In de wet zijn voor dergelijke situaties enkele zaken geregeld. Sinds 1 januari 2024 geldt Wet huurbescherming weeskinderen, naar aanleiding van het initiatiefwetsvoorstel van de Kamerleden Koerhuis (VVD), Van der Plas (BBB), Grinwis (ChristenUnie) en Westerveld (GroenLinks)2. Dit initiatiefwetsvoorstel is ingediend om de huurbescherming van jongvolwassen wezen in huurwoningen van woningcorporaties wettelijk te verankeren. Deze wet biedt huurbescherming aan bij hun hurende overleden ouder(s) inwonende wezen tussen de 16 en 28 jaar in huurwoningen van woningcorporaties (toegelaten instellingen).
Tijdens de behandeling van dit initiatiefwetsvoorstel in de Tweede Kamer is een motie van het lid Ceder c.s.3 aangenomen. Deze motie verzoekt de regering om te zorgen dat alle weeskinderen van 18 jaar en ouder het recht krijgen om een bepaalde tijd, bijvoorbeeld twee jaar, in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en niet uitgezet kunnen worden, ook wanneer de overleden ouder(s) bij een particuliere verhuurder huurde(n). Daarom werk ik in samenwerking met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel, dat aan alle bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen huurbescherming voor een bepaalde periode biedt, ongeacht hun leeftijd en ongeacht wie de verhuurder is. Het voornemen voor dit ontwerpwetsvoorstel is door een eerder kabinet reeds aangekondigd4.
Zolang dat wetsvoorstel nog niet als wet in werking is getreden, kunnen verhuurders bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met die ouder(s) voerden helpen door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden. Bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen behoren tot de specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst5.

Vraag 3

Hoe vaak komt deze situatie voor, zowel de situatie dat een kind onder de 27 jaar is als de situatie dat een kind 27 jaar of ouder is?

Ik beschik niet over precieze gegevens van wezen die de leeftijd «onder de 27 jaar» hadden toen zij wees werden, wel over wezen in de leeftijd van 16 tot en met 30 jaar en over wezen van 28 jaar en ouder.
Over wezen die de leeftijd van 16–30 jaar hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20216. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 80–90 personen per jaar, waarvan ca. 70–80 personen (ca. 60–70 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 5–20 personen (ca. 5–15 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ca. 130 personen (ca. 105 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 115 personen (96 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 14 personen (11 huishoudens) in een andere huurwoning.
Over wezen die de leeftijd van 28 jaar of ouder hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20237. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 850–950 personen per jaar, waarvan ca. 650–750 personen (ca. 600–840 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 135–250 personen (ca. 125–230 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ruim 1.000 personen (ca. 960 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 903 personen (837 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 127 personen (124 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2023 was dat iets gedaald naar bijna 1.000 personen (ca. 930 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 865 personen (800 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 131 personen (128 huishoudens) in een andere huurwoning.

Vraag 4

In hoeverre is het handelen van de verhuurder in lijn met de gedragscode voor verhuurders, waar in ieder geval in staat dat de verhuurder altijd een persoonlijke aanpak moet hanteren?

Ik kan niet oordelen over individuele gevallen. In de gedragscode is afgesproken dat verhuurders (in gevallen die buiten de geldende Wet huurbescherming weeskinderen vallen) individueel maatwerk zullen toepassen. Dat maatwerk is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verhuurder kan zulk maatwerk toepassen door een andere passende woning aan te bieden, maar ook door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden waarmee de wees tijd en rust krijgt voor rouwverwerking en voor het zoeken naar een andere woning.
Maar wanneer de (inwonende) wees kan aantonen dat hij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde – niet een gebruikelijke ouder-kindrelatie in de huurwoning van de ouder(s) – kan de verhuurder de wees de positie van medehuurder geven waarna de wees de huurovereenkomst van de overleden ouder(s) van rechtswege voor onbepaalde tijd als huurder voortzet. Indien de verhuurder de wees desgevraagd niet de positie van medehuurder verschaft, kan de wees de rechter vragen hem die positie te verschaffen. De rechter zal bij het oordeel of de (inwonende) wees de positie van medehuurder krijgt, alle omstandigheden in het geval in die beoordeling betrekken.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat ouder-kindrelaties in rechterlijke uitspraken meestal niet aangemerkt worden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat er bij inwonende kinderen vanuit wordt gegaan dat zij ongeacht hun leeftijd altijd op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen? Acht u deze uitleg nog passend bij de huidige woningmarkt? En deelt u de mening dat in dergelijke situaties wel degelijk sprake kan zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gebaseerd op de relatie wanneer het kind na het 27ste levensjaar nog niet op zichzelf is gaan wonen of teruggekeerd is zonder intentie tot vertrek?

Ouder-kindrelaties worden niet per definitie aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, doordat van inwonende kinderen verwacht wordt dat zij op enig moment een eigen huishouden gaan vormen. Er kan in individuele gevallen wel sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van de ouder(s) met een inwonend volwassen, bijvoorbeeld wanneer een volwassene (weer) bij zijn of haar ouder(s) is ingetrokken om mantelzorg aan die ouder(s) te verlenen en zij gezamenlijk activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen. Ook wanneer een volwassen kind van de (overleden) huurder nog bij de huurder inwoont – en dus niet het spreekwoordelijke nest heeft verlaten – kan er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, bijvoorbeeld als zij veel gezamenlijke activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen.
Bij een geschil over de vraag of het inwonende kind van de overleden huurder(s) aangemerkt wordt als medehuurder (en die dan na het overlijden van de huurder van rechtswege de huur voortzet), kan de inwonende wees de rechter vragen om als medehuurder aangemerkt te worden. De rechter zal bij de beoordeling alle omstandigheden van het geval betrekken.
Wanneer ouder-kindrelaties wel per definitie zouden worden aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, en inwonende volwassen kinderen van huurders per definitie aangemerkt zouden worden als medehuurder, zou het huurrecht in de praktijk een overerfbaar recht worden: de huur zou dan van generatie op generatie overgaan. Bij DAEB-woningen van woningcorporaties zou dat bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat een eenmaal verhuurde DAEB-woning in feite niet meer vrij zou komen voor de doelgroep. Voor commerciële en particuliere verhuurders zou het betekenen dat een eenmaal (voor onbepaalde tijd) verhuurde woning mogelijk niet meer vrijkomt om tegen leegwaarde te kunnen verkopen of tegen een meer marktconforme huurprijs opnieuw te kunnen verhuren; dat zou een nadelig effect hebben op het rendement voor verhuurders, waardoor beleggers mogelijk uit de verhuur van woningen stappen of alleen tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar (aan de daarvoor aangewezen specifieke groepen) aanbieden.
Om een evenwicht te vinden tussen de belangen van volwassenen die bij hun overleden hurende ouder(s) inwonen/inwoonden en van verhuurders die ervan op aan willen kunnen gaan dat de huurwoning op termijn weer vrijkomt voor nieuwe verhuring of voor verkoop tegen leegwaarde, werk ik zoals gezegd in het antwoord op vraag 2 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat dergelijke inwonende wezen huurbescherming biedt voor een bepaalde periode. Op dit moment kunnen verhuurders aan inwonende kinderen van overleden huurders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden om hen tijd en rust te bieden voor rouwverwerking en het zoeken naar een andere woning (zie ook het antwoord op vraag 2).
Dat laat onverlet dat een volwassen kind dat inwoont/inwoonde bij zijn of haar (overleden) hurende ouder(s), kan vragen om aangemerkt te worden als medehuurder omdat hij/zij meent een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de hurende ouder(s) te voeren of met de overleden hurende ouder(s) te hebben gevoerd. Bij een geschil daarover tussen inwonende en de verhuurder is het oordeel aan de rechter.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat kinderen die hun ouder(s) verliezen tenminste voor een voldoende lange periode in de woning moeten kunnen blijven wonen, vanuit sociaal oogpunt maar ook om verlies van sociaal vangnet en dakloosheid met alle gevolgen van dien te voorkomen?

Ja, die mening deel ik. Daarom werk ik zoals gezegd in het antwoord op de vragen 2 en 5 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de inwonende wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 7

Klopt het dat verhuurders momenteel de vrijheid hebben om te kiezen of zij wezen die inwoonden bij hun overleden hurende ouders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden? Zo ja, zou u inzichtelijk willen maken hoe vaak hier wel of niet voor wordt gekozen door verhuurders?

Ja, dat klopt. Zie ook het antwoord op vragen 2 en 5. Ik beschik niet over gegevens over hoe vaak verhuurders van die mogelijkheid gebruik maken.

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat het beter zou zijn als verhuurders in deze gevallen voortzetting van het huurcontract voor een afgebakende periode, bijvoorbeeld twee jaar, moeten accepteren? Zo ja, bent u bereid wet- en regelgeving hierop aan te passen?

Ja, ik deel die opvatting. En zoals aangegeven in de antwoorden op vragen 2, 5 en 6 werk ik met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken of het begrip «duurzame gemeenschappelijke huishouding» in het Burgerlijk Wetboek verduidelijkt moet worden, zodat langdurig inwonende kinderen beter beschermd worden tegen gedwongen dakloosheid na overlijden van hun ouder(s)?

Wanneer het hierboven genoemde nog uit te werken ontwerpwetsvoorstel door de Kamers wordt aangenomen en als wet in werking treedt, krijgen (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende kinderen bij het overlijden van die hurende ouder(s) per definitie het recht om een bepaalde periode in de woning te blijven wonen. Zij hoeven dan niet aan te tonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd.
En (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende volwassenen die langer dan die bepaalde periode na het overlijden van de hurende ouder(s) in de woning willen blijven wonen, kunnen de verhuurder – en bij een geschil hierover de rechter – binnen die periode vragen om aangemerkt te worden als medehuurder om de huur voor onbepaalde tijd te kunnen voortzetten; in dat geval zullen zij moeten aantonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, dus verdergaand dan de gebruikelijke ouder-kindrelatie. De bestaande jurisprudentie hierover blijft dan ook relevant. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 5 zie ik geen verdere aanleiding om te onderzoeken of een ouder-kindrelatie per definitie aangemerkt moet worden als duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat daarmee in feite een overerfbaar huurrecht gecreëerd zou worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht over de oplopende discussie rond het biedlogboek en de oproep van Vereniging Eigen Huis (VEH)?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat het huidige systeem van biedlogboeken onvoldoende transparantie en controle biedt voor woningzoekenden?

Naar aanleiding van de signalen over onvoldoende transparantie rondom het (ver)koopproces van woningen, zijn de afgelopen jaren verschillende stappen gezet om dit proces transparanter te maken. Daarbij is er vanuit het Verbeterplan ingezet op meer transparantie en duidelijkere regels.2 Het biedlogboek is hier een voorbeeld van. Ik neem de signalen dat de invoering van het biedlogboek het koopproces nog niet voldoende transparant heeft gemaakt serieus. Ik ga daarom binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat transparantie bij biedprocessen essentieel is voor een eerlijke woningmarkt, mede gezien het uitgangspunt dat de woningzoekende centraal moet staan?

Het Verbeterplan is met de sector opgesteld omdat er een gebrek was aan vertrouwen en integriteit in het koopproces. Transparantie bij biedprocessen is belangrijk voor een eerlijke woningmarkt. Als het biedlogboek correct wordt gebruikt, is het koopproces inzichtelijk en achteraf controleerbaar.

Vraag 4

Welke concrete stappen heeft u tot op heden gezet om de werking en naleving van het biedlogboek te verbeteren?

Branchepartijen hebben zelf gezamenlijke afspraken gemaakt over het gebruik van het biedlogboek door hun leden. Om verschillen in de uitvoering van het biedlogboek te voorkomen, is de ontwikkeling van een Nederlands Technische Afspraak (NTA) geïnitieerd bij de NEN. De afgelopen maanden zijn er verschillende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen over de naleving van deze afspraken. Daarnaast is er onderzoek uitgevoerd naar de branchesamenstelling van de makelaardij. De zelfopgelegde verplichting voor het biedlogboek geldt namelijk enkel voor makelaars die zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie. De resultaten van dit onderzoek heb ik recent met uw Kamer gedeeld.3 Ten slotte ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek om de handhaving van de zelfopgelegde regels te bespreken.

Vraag 5

In hoeverre en op welke manier wordt momenteel gecontroleerd of makelaars zich houden aan de regels rond biedlogboeken? Acht u deze controle toereikend?

De verantwoordelijkheid voor de handhaving van de zelfopgelegde regels over het biedlogboek ligt op dit moment bij de brancheorganisaties zelf omdat er sprake is van zelfregulering. RIGO heeft in de evaluatie van het Verbeterplan aangegeven dat de handhaving op regels zoals biedlogboeken tekortschiet. Een consument moet zelf een klacht indienen over het ontbreken van een biedlogboek, maar dit wordt niet proactief gecontroleerd door de brancheorganisaties. RIGO stelt in hun evaluatie van het Verbeterplan dat actievere handhaving door de sector had bijgedragen aan een betere praktische uitvoering van het Verbeterplan waaronder het biedlogboek.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken welke meerwaarde onafhankelijk toezicht en strengere handhaving op biedprocessen zou kunnen hebben?

Onderzoek wijst uit dat op dit moment circa 80% van de makelaarskantoren al is gereguleerd via de brancheorganisaties. Uit de evaluatie door RIGO blijkt dat er door de brancheorganisaties geen proactieve handhaving plaatsvindt onder leden. Zoals eerder genoemd, ga ik daarom binnenkort in gesprek met de sectorpartijen over mogelijke opties voor strengere handhaving. Hierover informeer ik uw Kamer na de zomer.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat biedprocedures bij koopwoningen transparant en controleerbaar zijn, zodat woningzoekenden erop kunnen vertrouwen dat biedingen eerlijk worden behandeld?

Zoals aangegeven in mijn eerdere antwoord zijn er verschillende stappen gezet om het biedproces transparant en controleerbaar te maken zoals het Verbeterplan en de ontwikkeling van een NTA. Om opvolging hieraan te geven, ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek over de handhaving. Tussentijds onderzoek ik de mogelijkheden voor wet- en regelgeving. De resultaten hiervan deel ik na de zomer met de uw Kamer.

Vraag 8

Zou u in kaart willen brengen welke aanvullende maatregelen er mogelijk zijn om de positie van kopers, in het bijzonder starters, te versterken bij het aankoopproces van woningen?

Het biedlogboek is een instrument voor consumenten om het biedproces transparanter te maken, maar er kunnen meer stappen gezet worden in het koopproces ter bevordering van transparantie. Op dit moment lopen er verschillende gesprekken met de branche om de mogelijkheden hiervoor in kaart te brengen. Hier informeer ik uw Kamer na de zomer over.

Vraag 9

Hoe verhouden de huidige ontwikkelingen rondom biedlogboeken zich tot de bredere doelstelling om de woningmarkt eerlijker, toegankelijker en beter functionerend te maken?

Het biedlogboek is een belangrijk middel voor consumenten om inzicht te krijgen in het verloop van het biedproces. Ik acht het van belang dat het koopproces transparant en eerlijk verloopt, waarbij iedereen een eerlijke kans verdient op het kopen van een woning. Ik ben er van overtuigd dat dat weer bijdraagt aan een eerlijker, toegankelijker en beter functionerende woningmarkt. Het feit dat het biedlogboek nog onvoldoende wordt toegepast is dan ook geen positieve ontwikkeling.

Vraag 10

Zou in kaart willen brengen of er signalen zijn dat makelaars structureel regels omzeilen of verschillend interpreteren? Indien dit het geval is, welke maatregelen gaat u treffen?

Op dit moment wordt er onderzoek uitgevoerd door het Verwey-Jonker instituut naar de ervaringen van consumenten met makelaars. Door dit onderzoek wordt duidelijk waar woningzoekers en verkopers tegenaan lopen in het koopproces. De resultaten van het onderzoek verwacht ik na de zomer met uw Kamer te kunnen delen. Daarnaast kunnen consumenten met klachten momenteel laagdrempelig terecht bij de Geschillencommissie Makelaardij. In haar openbare jaarverslag publiceert de Geschillencommissie cijfers over het aantal ingediende klachten en behandelde geschillen met betrekking tot makelaars die zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie.

Vraag 11

Op welke manier gaat u samenwerken met brancheorganisaties en consumentenorganisaties om te komen tot een aangescherpt en beter handhaafbaar systeem van biedtransparantie?

Zoals aangegeven in een eerder antwoord ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH) en Vastgoed Nederland (VN) in gesprek om te onderzoeken op welke manier de afspraken vanuit het Verbeterplan beter gehandhaafd kunnen worden dan nu het geval is.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u de naleving van het Verbeterplan «Vertrouwen in het koopproces», nu blijkt dat kandidaat-kopers het biedlogboek in de praktijk nog vaak niet ontvangen?

Uit de eerdergenoemde evaluatie van RIGO over het Verbeterplan «Vertrouwen in het Koopproces» bleek dat kandidaat-kopers inderdaad vaak het biedlogboek niet ontvangen. Het RIGO-rapport geeft duidelijk aan dat de naleving van het Verbeterplan beter kan.

Vraag 13

Zou u op korte termijn in gesprek willen gaan over naleving en aanscherping van het Verbeterplan met de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vastgoed Nederland en VEH, en de uitkomsten van deze gesprekken met de Kamer willen delen? Zo ja, wat wordt u inzet bij deze gesprekken?

Dit gesprek staat op korte termijn gepland. Mijn inzet hierbij is onder meer om te kijken of en op welke manier de brancheorganisaties mogelijkheden zien om verdere concrete stappen te zetten richting een transparanter en eerlijker koopproces. Dat zou onder meer kunnen door een betere naleving van het Verbeterplan. Ik informeer uw Kamer hier na de zomer over.

Vraag 14

Klopt het dat de door het kabinet in april 2025 toegezegde poging om NVM alsnog mee te laten doen, gestrand is? Zo ja, zou u willen toelichten waarom? Zo ja, zou u willen toelichten welke inspanningen er worden verricht om NVM alsnog hierbij te betrekken?

Ter aanvulling op het Verbeterplan zijn er onderhandelingen geweest over de NTA 8061:2025. Deze NTA heeft als doel om minimale eisen vast te leggen over het biedproces ten behoeve van het biedlogboek. De NTA is uiteindelijk door alle werkgroepleden uit de sector ondertekend, behalve de NVM. De NVM wilde in de NTA een vierde verkoopmethode opnemen genaamd de «Inschrijving met biedtermijn». Bij deze verkoopmethode brengen kandidaten blind een bod uitbrengen voor een deadline, maar hebben de makelaar en verkopende partij wel tussentijds inzicht. De overige leden van de werkgroep hebben de toevoeging van de verkoopmethode aan de NTA niet geaccepteerd. Uiteindelijk heeft de NVM ervoor gekozen om de NTA niet te ondertekenen. Verschillen in de minimale eisen die gelden aan het biedlogboek zijn onwenselijk voor de consument. Er zijn al verschillende gesprekken gevoerd om te bezien of er toch nog een oplossing mogelijk is. Binnenkort ga ik met de ondertekenaars van het Verbeterplan nog een keer om tafel om te onderzoeken of en hoe we tot één norm kunnen komen.

Vraag 15

Zou u willen toelichten van de stand van zaken is van de implementatie van de NTA? In hoeverre is eerdere evaluatie hiervan opportuun?

De NTA 8061 is een sectorproduct waarbij de ontwikkeling, uitvoering en handhaving is belegd bij de sector. Sinds de publicatie hebben de uitvoerende partijen die zich committeren aan de NTA zich ingezet om de IT-systemen aan te passen op de nieuwe werkwijze zodat het biedlogboek gebruikt kan worden door aangesloten makelaars. De NTA is gepubliceerd in maart 2025, en geldt daarom tot begin 2028. Voor die tijd zal aan de betrokken partijen worden gevraagd of zij de NTA willen blijven handhaven, intrekken of wijzigen.

Vraag 16

Zou u willen reflecteren op de vraag waar voor u de grens ligt om zelf te gaan reguleren, onafhankelijk toezicht in te stellen op het biedlogboek?

De beantwoording van deze vraag is afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken die ik zal voeren met de ondertekenaars van het Verbeterplan. Vooralsnog ga ik ervan uit dat de sector, gelet op de hoge organisatiegraad, zelf verantwoordelijkheid neemt voor het toezicht en de borging van de kwaliteit binnen de makelaardij. De ondertekenaars van het Verbeterplan hebben eerder laten zien gezamenlijk stappen te kunnen zetten ter bevordering van een transparant en eerlijk koopproces. Indien de sector hierin onvoldoende verantwoordelijkheid neemt, kan regelgeving worden overwogen. Daarbij geldt wel dat beroepsregulering wordt begrensd door Europese regelgeving, wetgeving doorgaans een langdurig en kostbaar traject is en de kosten van toezicht en handhaving uiteindelijk kunnen neerslaan bij consumenten. Om die reden ben ik terughoudend met aanvullende regelgeving wanneer dit niet noodzakelijk is. Ik zal de Kamer na de zomer informeren over de mogelijkheden van eventuele vervolgstappen.

Vraag 17

In hoeverre en op welke manier heeft u grip op het naleven van het eigen protocol van NVM door hun leden? Op welke manier bent u in gesprek met NVM dat dit protocol ook zorgt voor transparantie bij biedingsprocessen?

De uitvoering en handhaving van het biedlogboek is belegd bij de sectorpartijen. Ik ben van mening dat het voor de consument verwarrend is als er meerdere minimale eisen aan het biedlogboek worden gesteld. Om dit op te lossen ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in overleg om te onderzoeken of we alsnog tot één gezamenlijke norm kunnen komen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vesteda poogt massale uitstroom beleggers uit woningfonds te beperken»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat (internationale) beleggers op grote schaal kapitaal terugtrekken uit Nederlandse woningfondsen?

De verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u in kaart brengen wat de omvang is van de (verwachte) uitstroom van kapitaal uit Nederlandse woningfondsen in de afgelopen jaren en op dit moment met daarbij een onderscheidt tussen nationaal en internationaal kapitaal?

Het is onbekend hoeveel kapitaal er exact is uitgestroomd bij woningfondsen en welke investeerders redempties hebben aangevraagd. De nationaliteit van deze investeerders betreft geen openbare informatie. Het kabinet is niet bekend met vergelijkbare situaties als bij Vesteda. Aangezien Vesteda de grootste woningbelegger van Nederland is en investeerders hier slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie kunnen aanvragen, valt deze casus het meest op.
Naast dat (buitenlandse) investeerders via een woningfonds investeren, kunnen ze dit ook direct doen. De omvang van de woningfondsen geeft dus een beperkt beeld van het geïnvesteerde volume. Zo is de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers – zonder tussenkomst van een woningfonds – in 2025 gedaald tot ruim 72.500, terwijl dit in 2024 ruim 80.000 huurwoningen betrof.2
De afname van buitenlandse investeerders in nieuwbouw huurwoningen is een recente ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders – dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland. Dit is in 2025 gedaald naar 1%.3 Het vertrek van buitenlandse investeerders uit de Nederlandse woningmarkt is een zorgelijke ontwikkeling, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector, waar veel investeringen voor nodig zijn. Nederlandse investeerders, private partijen en woningcorporaties gezamenlijk, hebben onvoldoende kapitaal om deze opgave in te vullen en dus zijn buitenlandse investeringen essentieel.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft deze uitstroom voor investeringen in de Nederlandse woningmarkt, in het bijzonder voor de bouw van (midden)huurwoningen en het aantal beschikbare huurwoningen?

In zijn algemeenheid leidt uitstroom van investeringen, indien deze niet gecompenseerd wordt door investeringen die instromen, tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.
Het kabinet blijft de voorraad huurwoningen monitoren, en werkt ondertussen door aan afspraken uit het Coalitieakkoord op dit belangrijke dossier. Namelijk door de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. De eerste resultaten op dit vlak zijn inmiddels geboekt (zie ook het antwoord op vraag 15). Het kabinet gaat hier via de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw verder invulling aan geven. Na de zomer volgt het actieplan met daarin meer maatregelen en verdere uitwerkingen.

Vraag 5

Kunt u daarnaast in kaart brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70% voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten en hoeveel woningen hierdoor geraakt worden?

Institutionele beleggers nemen doorgaans een groot deel van een nieuwbouwproject op zich. Als een institutionele belegger instapt, wordt de eis van 70 procent voorverkoop vaak sneller gehaald. Het is niet mogelijk om exact in kaart te brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70 procent voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten. Dit komt omdat er geen openbare data beschikbaar is over de mate waarin institutionele beleggers per project deelnemen en wat de exacte timing van hun betrokkenheid is.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen hoe breed de problematiek van redemptieverzoeken speelt onder (internationale) pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, en wat dit betekent voor de investeringscapaciteit in de Nederlandse woningmarkt?

Zoals in vraag 3 beantwoord is het kabinet niet bekend vergelijkbare situaties zoals die van Vesteda, maar blijft het kabinet de situatie monitoren en werkt het verder aan beleid om het investeringsklimaat te verbeteren. Indien grootschalige redemptie plaatsvindt, zonder dat genoeg investeerders instromen, leidt dit tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit zal ertoe leiden dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.

Vraag 7

Welke rol speelt de fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen bij hun bereidheid om in Nederland te investeren in woningbouw?

De mate waarin buitenlandse partijen – waaronder ook pensioenfondsen – bereid zijn om in de Nederlandse woningmarkt te investeren is afhankelijk van verschillende factoren. In de praktijk is het de optelsom van factoren die investeerders doet besluiten wel of niet in Nederland te investeren in Nederland. Uit cijfers van Capital Value blijkt dat het aandeel buitenlandse investeerders in nieuwbouw sinds een aantal jaren is afgenomen.4 Deze verschillende factoren en de verscheidenheid aan investeerders maken het niet mogelijk het precieze effect van de fiscale behandeling op het investeringsgedrag van pensioenfondsen aan te geven. Wel heeft het kabinet SEO Economisch Onderzoek onderzoek laten doen naar het investeringsklimaat voor middenhuur. SEO concludeert dat het investeringsklimaat sinds 2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, de regulering van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleid door de hoge frequentie van beleidswijzigingen. SEO geeft daarbij aan dat de maatregel met de meeste impact op het investeringsklimaat in brede zin de regulering van de middenhuursector is. SEO heeft niet specifiek de situatie van buitenlandse pensioenfondsen onderzocht. Wel doet SEO de aanbeveling om de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naar aanleiding van signalen hierover uit de praktijk.
De Nederlandse vennootschapsbelasting maakt geen onderscheid tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen kunnen in het buitenland gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. Deze vrijstelling werkt ook door naar de dividendbelasting.5 In het buitenland gevestigde pensioenfondsen kunnen zich beroepen op de subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is ingevuld wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling.6 De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Zoals ik heb toegelicht in de kabinetsreactie op het SEO onderzoek bekijkt de Belastingdienst momenteel zorgvuldig of en zo ja welke voorwaarden in het beleidsbesluit modernisering behoeven. Voor zover de knelpunten binnen het huidig rechtskader kunnen worden weggenomen kan dit gebeuren door middel van kennisgroepstandpunten die worden gepubliceerd op de website van de Belastingdienst en/of door aanpassing van het beleidsbesluit. Ter illustratie, onlangs is een tweetal kennisgroepstandpunten gepubliceerd om duidelijkheid te creëren over de toepasselijkheid van de pensioenfondsvrijstelling.7 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.8

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat ongunstige fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen ertoe kan leiden dat Nederland investeringen in de woningmarkt misloopt? Zo ja, hoe groot acht u dit effect?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid in kaart te brengen welke fiscale knelpunten buitenlandse pensioenfondsen ervaren bij investeringen in de Nederlandse woningmarkt en welke mogelijkheden er zijn om deze knelpunten weg te nemen?

Zoals in het vorige antwoord naar voren komt, is de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. In het nieuwsartikel en de bovengenoemde vragen worden enkele punten naar voren gebracht waaraan het kabinet werkt met als doel verbetering van het investeringsklimaat voor woningbouw. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Daarnaast is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat te verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst.
Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling gaat de Belastingdienst kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb9 nog actueel zijn en modernisering behoeven. De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor buitenlandse pensioenfondsen kan bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.
Verder is het kabinet bekend met het signaal dat de wijziging van het fbi-regime een pijnpunt kan zijn voor vastgoedbeleggingen. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou echter betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van zo’n nieuw fiscaal regime is ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.10 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.11 Wat betreft de earningsstrippingmaatregel zal het kabinet – in navolging van de aanbeveling uit het SEO-rapport – verder verkennen of, en zo ja in hoeverre, de effecten van deze maatregel voor vastgoedbedrijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand van de bij de Belastingdienst beschikbare gegevens. Voor private verhuurders die investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen zoekt het kabinet in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvullende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen. Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt.12

Vraag 10

Zou u in de hiervoor genoemde verkenning naar fiscale knelpunten de in het nieuwsartikel genoemde afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI)-status en de renteaftrekbeperking en de pensioenfondsvrijstelling willen meenemen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Bent u hierover in gesprek met (internationale) beleggers en pensioenfondsen, en zo ja, wat zijn de belangrijkste signalen die u uit deze gesprekken ontvangt?

Het Ministerie van BZK/VRO is regelmatig in gesprek met investeerders over het investeringsklimaat en ook specifiek met verschillende investeerders en pensioenfondsen over de recente ontwikkelingen. In deze gesprekken komen verschillende signalen naar boven die verklaren waarom de investeringen zijn afgenomen. Een aantal Nederlandse pensioenfondsen geeft aan dat zij tegen de grenzen aanloopt van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen is dat gelimiteerd. Door het verslechterde investeringsklimaat zijn met name buitenlandse investeerders minder bereid om in Nederlandse woningen te investeren. Nederlandse institutionele investeerders die wel nog investeringsruimte hebben, hebben ook moeite met het vinden van projecten die aan de rendementseisen voldoen.
Het kabinet krijgt signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen in het huurbeleid en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid en dus een minder aantrekkelijk investeringsklimaat. Ook hoort het kabinet in gesprekken met de sector dat indien de rente en/of bouwkosten stijgen, dat het dan nog lastiger wordt om investeringen in woningen rond te rekenen.

Vraag 12

Waarom is er nog geen kabinetsreactie op het onderzoek naar het Investeringsklimaat middenhuur dat SEO Economisch Onderzoek heeft verricht in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het Ministerie van Financiën, terwijl dit samenhangt met belangrijke trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, en een belangrijke basis moet vormen voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Op 20 april jl. heeft het kabinet uw Kamer de kabinetsreactie op het onderzoek Investeringsklimaat middenhuur van SEO Economisch Onderzoek gestuurd. Vanwege de demissionaire status van het vorig kabinet tijdens publicatie van het onderzoek was dit nog niet gedaan.

Vraag 13

Zou u in kaart willen brengen welke impact deze vertraging van de kabinetsreactie heeft op trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, maar ook voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Vertraging van de kabinetsreactie heeft op zichzelf geen impact op het investeringsklimaat en de woningbouw. Wel is het natuurlijk goed dat een nieuw kabinet is aangetreden en missionair het woningtekort kan aanpakken. Dit kabinet heeft hiervoor onder andere een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet hoe zo snel als mogelijk de jaarlijkse realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar bereikt kan worden. Eén van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.

Vraag 14

Wat is de stand van zaken van het plan van aanpak om de verruimde staatssteunruimte voor middenhuur te benutten, zoals verzocht in de motie-Vedder c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 35)?

Het is goed nieuws dat de Europese Commissie op 16 december 2025 mogelijk heeft gemaakt om staatssteun in te kunnen zetten voor middenhuur. Op dit moment brengt het kabinet de verschillende mogelijkheden voor de implementatie in kaart, ook voor provincies en gemeenten. Er zijn verschillende opties denkbaar binnen de door de Europese Commissie gestelde kaders. Zoals Uw Kamer is toegezegd, wordt u vóór de zomer een plan van aanpak gepresenteerd. De gekozen optie zal worden uitgewerkt in een wijziging van de Woningwet.

Vraag 15

Welke kansen ziet u om via publiek-private samenwerking (PPE-constructies), garantstellingen of andere instrumenten de investeringsbereidheid van (institutionele) beleggers in de middenhuur te vergroten, en hoe gaat u deze kansen concreet benutten?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig worden vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van (midden)huurwoningen weer kan toenemen. In dat kader heeft het kabinet een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld. Één van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.
Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt. Het kabinet zet een stap in de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord. Concreet betekent dit: 1) het invoeren van een WOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbreken van buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering kleine rijksmonumenten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. En om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. In het integrale programma dat in september gepresenteerd wordt, zal er nader worden ingegaan ingaan op hoe het kabinet aan deze opdracht invulling geeft.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Schimmel, scheuren en schaamte: huurders jarenlang in ongezonde woningen»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Zou u de omvang van het aantal meldingen van vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen in kaart willen brengen, in samenwerking met corporaties en gemeenten?

Ik onderschrijf het belang van een landelijk beeld van de omvang van vocht- en schimmelproblematiek in woningen. In dat kader wordt bij het driejaarlijkse WoON-onderzoek uitvraag gedaan naar vocht- en schimmelproblematiek. Huishoudens worden voor dit onderzoek gevraagd naar onderhoudskwaliteit van de woning en naar vocht- en schimmelproblematiek in de woning. Er worden geen vragen gesteld over de mate van de problematiek.
In 2024 gaf 20 procent van de huishoudens aan last te hebben van vocht en schimmel in de woning, vergeleken met 15 procent in 2021. Voor corporatiehuurders nam de vocht- en schimmelproblematiek volgens WoON2024 toe van 24% in 2021 naar 29% in 2024. In de private huur was er in deze periode een toename van 23% naar 31%.
Tegelijkertijd worden het aantal meldingen bij corporaties en gemeenten niet centraal geregistreerd. Ik heb met de VNG, Aedes en de Woonbond afgesproken dat zij bij hun achterban aandacht blijven vragen voor meldingsbereidheid van huurders, hierbij hoort ook het in kaart brengen van de meldingen op lokaal niveau. De oorzaken en de aard van de meldingen lopen zeer uiteen, landelijke conclusies trekken uit deze cijfers is moeilijk. In de lokale prestatieafspraken kunnen afspraken gemaakt worden over het in kaart brengen van de meldingen, lokale partijen (gemeente, huurdersorganisaties en verhuurders) hebben de problematiek, de oorzaken en een passende lokale aanpak het beste in beeld.

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de motie-Beckerman (Kamerstuk 28 847, nr. 1325), waarin de regering wordt verzocht met spoed met een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen en dit uiterlijk in het najaar van 2025 aan de Kamer te presenteren?

Vraag 4

Welke concrete stappen zijn sinds de aanneming van deze motie gezet om tot een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen?

Vraag 5

Welke organisaties – zoals woningcorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en gezondheidsinstanties – zijn tot nu toe betrokken bij de uitwerking van dit actieplan?

Vraag 6

Wanneer verwacht u het actieplan tegen schimmelwoningen daadwerkelijk aan de Kamer te kunnen presenteren?

Vraag 7

Zou u inzicht willen geven in de manier waarop het Rijk momenteel regie neemt op de aanpak van schimmelproblematiek in woningen?

Vraag 8

Welke concrete doelstellingen en resultaten wilt u met dit actieplan bereiken, bijvoorbeeld ten aanzien van het aantal woningen waarin schimmelproblematiek structureel wordt aangepakt?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op signalen dat huurders zich in dergelijke situaties soms niet serieus genomen voelen door verhuurders en instanties?

Ik herken het signaal dat huurders zich niet altijd serieus voelen genomen door verhuurders als het gaat om vocht- en schimmelmeldingen. Door middel van de aanpak zoals genoemd in de beantwoording van vraag 3 t/m 8 is de verwachting dat het vertrouwen van huurders zal toenemen. De afspraak met woningcorporaties is dat zij zich proactief zullen opstellen bij de aanpak vocht- en schimmel, ik roep Aedes, VNG en de Woonbond op om meer aandacht te besteden aan meldingsbereidheid en bij ernstige problematiek kan een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet.

Vraag 10

Hoe verhoudt de aanpak van schimmelproblematiek zich tot het Nationaal Isolatieprogramma, en op welke wijze wordt geborgd dat isolatiemaatregelen altijd gepaard gaan met adequate ventilatievoorzieningen?

Verduurzaming leidt vaak tot een beter te verwarmen woning en meer wooncomfort. Tegelijk moet ervoor worden gewaakt dat er geen vocht- en schimmelproblemen ontstaan, zoals wanneer er in een verduurzamingsplan onvoldoende aandacht is voor ventilatievoorzieningen of wanneer er nieuwe koudebruggen ontstaan. Daarom besteedt VRO in campagnes speciale aandacht aan ventileren in combinatie met isoleren en wordt in voorlichting bijvoorbeeld via verbeterjehuis.nl aandacht besteed aan een juiste manier van isoleren waarbij bouwfysische problemen worden voorkomen.

Vraag 11

Hoe gaat u borgen dat de aanpak van schimmelwoningen daadwerkelijk prioriteit krijgt bij woningcorporaties en gemeenten?

Vraag 12

Hoe wordt er op toegezien of corporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken?

Vraag 13

Hoe wordt geborgd dat dergelijke afspraken daadwerkelijk zorgen voor voldoende voortgang op het gebied van schimmelaanpak?

Vraag 14

Hoe gaat u bevorderen dat woningcorporaties beschikken over voldoende expertise om schimmelproblematiek snel en effectief aan te pakken, bijvoorbeeld door inzet van specialistische kennis of onafhankelijke experts?

De inzet van vocht- en schimmelexperts vloeit voort uit de Nationale Prestatieafspraken tussen het Rijk, Aedes en de VNG. Voor de periode 2027 tot en met 2029 stelt het Rijk hiervoor jaarlijks € 2 miljoen beschikbaar. Deze experts worden ingezet wanneer huurder en verhuurder (woningcorporatie) er samen niet uitkomen, nadat de corporatie al onderzoek heeft gedaan. De expert brengt vervolgens een onafhankelijk rapport uit met conclusies en aanbevelingen. Deze aanpak is gebaseerd op de succesvolle werkwijze van de gemeente Den Haag.
Het uitgangspunt blijft dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun woningen, inclusief het oplossen van vocht- en schimmelproblemen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk om de inzet van onafhankelijke experts te stimuleren en de urgentie van deze problematiek te benadrukken. Daarom kies ik voor een gerichte en uitvoerbare aanpak die aansluit bij bestaande lokale initiatieven en verantwoordelijkheden.
In deze aanpak dragen verhuurders 75% van de kosten voor een vocht- en schimmelonderzoek, terwijl het Rijk via een subsidie aan gemeenten de overige 25% voor zijn rekening neemt. De uitvoering vindt plaats op het niveau van woningmarktregio’s, waarbij centrumgemeenten een coördinerende rol hebben. Dit sluit aan bij bestaande samenwerkingsstructuren en maakt regionaal maatwerk mogelijk.

Vraag 15

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders goed geïnformeerd worden over hun rechten en mogelijkheden om schimmelproblematiek aan te kaarten, bijvoorbeeld via de Huurcommissie?

Wanneer bewoners van mening zijn dat de verhuurder te lang wacht met het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen, beschikken zij over verschillende mogelijkheden om onderhoud af te dwingen. Huurders kunnen terecht bij de Huurcommissie, die in zulke gevallen een tijdelijke huurverlaging kan opleggen zolang gebreken niet zijn verholpen. Daarnaast kunnen alle huurders een procedure starten bij de kantonrechter om herstel af te dwingen. Bij ernstige klachten over de bouwtechnische staat van de woning kunnen huurders zich bovendien wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. Ik ga met de Woonbond en de Huurcommissie in gesprek of er meer duidelijkheid moet komen over de mogelijkheden die huurders hebben om vocht- en schimmelproblematiek aan te kaarten.

Vraag 16

Hoe gaat u bevorderen dat huurders snel geholpen worden wanneer zij schimmelproblematiek melden bij hun verhuurder?

Zie hiervoor de beantwoording op vraag 3 t/m 8. Door middel van de afspraken uit de NPA verwacht ik een grote verbetering te zien bij woningcorporaties wat betreft en proactief oppakken van vocht- en schimmelproblematiek.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Met speciale hypotheekregels voor ouderen komen er ook meer huizen vrij voor starters»1 en deelt u de conclusie dat financiële belemmeringen voor senioren om te verhuizen moeten worden weggenomen?

Vraag 2

Welke potentie ziet u, in absolute aantallen woningen en verhuisbewegingen, in het bevorderen van de doorstroming van senioren? Hoeveel woningen kunnen hierdoor beschikbaar komen voor jonge gezinnen en starters?

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat bij huishoudens met substantiële overwaarde en een relatief lage hypotheekschuld meer rekening moet worden gehouden met vermogen en onderpand, in plaats van primair met inkomen?

Vraag 4

Kunt u een indicatie geven van de gemiddelde en totale overwaarde van woningeigenaren, uitgesplitst naar verschillende leeftijdsgroepen?

Vraag 5

Welke concrete stappen zet u de komende drie maanden om overbruggingshypotheken en doorstroomhypotheken voor senioren beter beschikbaar en toegankelijk te maken?

Vraag 6

Bent u bereid de hypotheektoetsing zo aan te passen dat bij senioren met substantiële overwaarde meer rekening kan worden gehouden met vermogen en onderpand?

Vraag 7

Bent u bereid binnen verantwoorde prudentiële kaders rentebijschrijving mogelijk te maken bij tijdelijke doorstroomfinanciering, zodat de maandlasten tijdens de overgangsperiode beperkt blijven?

Vraag 8

Welke concrete stappen heeft u gezet en gaat u nog zetten ter uitvoering van de op 2 juni 2026 aangenomen motie-Steen c.s.2 om een doorstroomhypotheek mogelijk te maken? Welke belemmeringen staan introductie nog in de weg en binnen welke termijn verwacht u een daadwerkelijk beschikbaar product voor senioren?

Vraag 9

U heeft eerder erkend dat verdere beperkingen van aflossingsvrije hypotheken gevolgen kunnen hebben voor maandlasten en doorstroming en aangegeven hierover met DNB in gesprek te zijn3. Wat hebben deze gesprekken concreet opgeleverd en welke maatregelen neemt u om onnodige belemmeringen voor senioren met substantiële overwaarde en een lage loan-to-value te voorkomen?

Vraag 10

U heeft eerder aangegeven dat aflossingsvrije hypotheken vaak gepaard gaan met aanzienlijke overwaarde en dat slechts circa 7% een loan-to-value boven 75% heeft. Deelt u daarom de opvatting dat generieke beperkingen onvoldoende recht kunnen doen aan individuele risico’s? Welke ruimte ziet u voor meer maatwerk bij huishoudens met substantiële overwaarde en een lage loan-to-value om zo doorstroming te stimuleren?

Vraag 11

U heeft eerder aangegeven met banken en de AFM in gesprek te zijn over de gevolgen van de aangescherpte regels rond aflossingsvrije hypotheken. Welke concrete stappen zijn sindsdien gezet en bent u bereid met banken en de AFM tot aanvullende afspraken te komen over actieve informatievoorziening en tijdig handelingsperspectief voor huishoudens die hierdoor geraakt kunnen worden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Angelo (34) verliest onverwacht zijn moeder en moet nu hun sociale huurwoning uit: «Dit is het enige dat aan haar herinnert»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie dat kinderen die hun ouder(s) verliezen, maar ouder zijn dan 27 jaar, gedwongen worden hun woning te verlaten of maar heel kort in de (sociale) huurwoning mogen blijven wonen waar zij op dat moment wonen of zelfs zijn opgegroeid en een sociaal netwerk hebben?

Het is ontzettend verdrietig om een ouder te verliezen. Ik begrijp dat het in een dergelijke situatie nodig is om enige tijd en rust voor rouwverwerking te hebben, waarbij het niet wenselijk is om tegelijkertijd ook per direct op zoek te moeten gaan naar een andere woning.
In de wet zijn voor dergelijke situaties enkele zaken geregeld. Sinds 1 januari 2024 geldt Wet huurbescherming weeskinderen, naar aanleiding van het initiatiefwetsvoorstel van de Kamerleden Koerhuis (VVD), Van der Plas (BBB), Grinwis (ChristenUnie) en Westerveld (GroenLinks)2. Dit initiatiefwetsvoorstel is ingediend om de huurbescherming van jongvolwassen wezen in huurwoningen van woningcorporaties wettelijk te verankeren. Deze wet biedt huurbescherming aan bij hun hurende overleden ouder(s) inwonende wezen tussen de 16 en 28 jaar in huurwoningen van woningcorporaties (toegelaten instellingen).
Tijdens de behandeling van dit initiatiefwetsvoorstel in de Tweede Kamer is een motie van het lid Ceder c.s.3 aangenomen. Deze motie verzoekt de regering om te zorgen dat alle weeskinderen van 18 jaar en ouder het recht krijgen om een bepaalde tijd, bijvoorbeeld twee jaar, in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen en niet uitgezet kunnen worden, ook wanneer de overleden ouder(s) bij een particuliere verhuurder huurde(n). Daarom werk ik in samenwerking met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel, dat aan alle bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen huurbescherming voor een bepaalde periode biedt, ongeacht hun leeftijd en ongeacht wie de verhuurder is. Het voornemen voor dit ontwerpwetsvoorstel is door een eerder kabinet reeds aangekondigd4.
Zolang dat wetsvoorstel nog niet als wet in werking is getreden, kunnen verhuurders bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met die ouder(s) voerden helpen door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden. Bij hun overleden hurende ouder(s) inwonende wezen behoren tot de specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst5.

Vraag 3

Hoe vaak komt deze situatie voor, zowel de situatie dat een kind onder de 27 jaar is als de situatie dat een kind 27 jaar of ouder is?

Ik beschik niet over precieze gegevens van wezen die de leeftijd «onder de 27 jaar» hadden toen zij wees werden, wel over wezen in de leeftijd van 16 tot en met 30 jaar en over wezen van 28 jaar en ouder.
Over wezen die de leeftijd van 16–30 jaar hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20216. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 80–90 personen per jaar, waarvan ca. 70–80 personen (ca. 60–70 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 5–20 personen (ca. 5–15 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ca. 130 personen (ca. 105 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 115 personen (96 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 14 personen (11 huishoudens) in een andere huurwoning.
Over wezen die de leeftijd van 28 jaar of ouder hadden op het moment dat zij wees werden en in een huurwoning woonden, beschik ik over gegevens tot en met 20237. In de jaren 2015 tot en met 2019 ging het om ca. 850–950 personen per jaar, waarvan ca. 650–750 personen (ca. 600–840 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en ca. 135–250 personen (ca. 125–230 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2021 was dat opgelopen naar ruim 1.000 personen (ca. 960 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 903 personen (837 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 127 personen (124 huishoudens) in een andere huurwoning. In 2023 was dat iets gedaald naar bijna 1.000 personen (ca. 930 huishoudens) in een huurwoning, waarvan 865 personen (800 huishoudens) in een huurwoning van een woningcorporatie en 131 personen (128 huishoudens) in een andere huurwoning.

Vraag 4

In hoeverre is het handelen van de verhuurder in lijn met de gedragscode voor verhuurders, waar in ieder geval in staat dat de verhuurder altijd een persoonlijke aanpak moet hanteren?

Ik kan niet oordelen over individuele gevallen. In de gedragscode is afgesproken dat verhuurders (in gevallen die buiten de geldende Wet huurbescherming weeskinderen vallen) individueel maatwerk zullen toepassen. Dat maatwerk is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verhuurder kan zulk maatwerk toepassen door een andere passende woning aan te bieden, maar ook door een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aan te bieden waarmee de wees tijd en rust krijgt voor rouwverwerking en voor het zoeken naar een andere woning.
Maar wanneer de (inwonende) wees kan aantonen dat hij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde – niet een gebruikelijke ouder-kindrelatie in de huurwoning van de ouder(s) – kan de verhuurder de wees de positie van medehuurder geven waarna de wees de huurovereenkomst van de overleden ouder(s) van rechtswege voor onbepaalde tijd als huurder voortzet. Indien de verhuurder de wees desgevraagd niet de positie van medehuurder verschaft, kan de wees de rechter vragen hem die positie te verschaffen. De rechter zal bij het oordeel of de (inwonende) wees de positie van medehuurder krijgt, alle omstandigheden in het geval in die beoordeling betrekken.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat ouder-kindrelaties in rechterlijke uitspraken meestal niet aangemerkt worden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat er bij inwonende kinderen vanuit wordt gegaan dat zij ongeacht hun leeftijd altijd op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen? Acht u deze uitleg nog passend bij de huidige woningmarkt? En deelt u de mening dat in dergelijke situaties wel degelijk sprake kan zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gebaseerd op de relatie wanneer het kind na het 27ste levensjaar nog niet op zichzelf is gaan wonen of teruggekeerd is zonder intentie tot vertrek?

Ouder-kindrelaties worden niet per definitie aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, doordat van inwonende kinderen verwacht wordt dat zij op enig moment een eigen huishouden gaan vormen. Er kan in individuele gevallen wel sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van de ouder(s) met een inwonend volwassen, bijvoorbeeld wanneer een volwassene (weer) bij zijn of haar ouder(s) is ingetrokken om mantelzorg aan die ouder(s) te verlenen en zij gezamenlijk activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen. Ook wanneer een volwassen kind van de (overleden) huurder nog bij de huurder inwoont – en dus niet het spreekwoordelijke nest heeft verlaten – kan er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, bijvoorbeeld als zij veel gezamenlijke activiteiten ondernemen en gezamenlijk de huishoudkosten, inclusief de huur, betalen.
Bij een geschil over de vraag of het inwonende kind van de overleden huurder(s) aangemerkt wordt als medehuurder (en die dan na het overlijden van de huurder van rechtswege de huur voortzet), kan de inwonende wees de rechter vragen om als medehuurder aangemerkt te worden. De rechter zal bij de beoordeling alle omstandigheden van het geval betrekken.
Wanneer ouder-kindrelaties wel per definitie zouden worden aangemerkt als duurzame gemeenschappelijke huishouding, en inwonende volwassen kinderen van huurders per definitie aangemerkt zouden worden als medehuurder, zou het huurrecht in de praktijk een overerfbaar recht worden: de huur zou dan van generatie op generatie overgaan. Bij DAEB-woningen van woningcorporaties zou dat bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat een eenmaal verhuurde DAEB-woning in feite niet meer vrij zou komen voor de doelgroep. Voor commerciële en particuliere verhuurders zou het betekenen dat een eenmaal (voor onbepaalde tijd) verhuurde woning mogelijk niet meer vrijkomt om tegen leegwaarde te kunnen verkopen of tegen een meer marktconforme huurprijs opnieuw te kunnen verhuren; dat zou een nadelig effect hebben op het rendement voor verhuurders, waardoor beleggers mogelijk uit de verhuur van woningen stappen of alleen tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar (aan de daarvoor aangewezen specifieke groepen) aanbieden.
Om een evenwicht te vinden tussen de belangen van volwassenen die bij hun overleden hurende ouder(s) inwonen/inwoonden en van verhuurders die ervan op aan willen kunnen gaan dat de huurwoning op termijn weer vrijkomt voor nieuwe verhuring of voor verkoop tegen leegwaarde, werk ik zoals gezegd in het antwoord op vraag 2 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat dergelijke inwonende wezen huurbescherming biedt voor een bepaalde periode. Op dit moment kunnen verhuurders aan inwonende kinderen van overleden huurders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden om hen tijd en rust te bieden voor rouwverwerking en het zoeken naar een andere woning (zie ook het antwoord op vraag 2).
Dat laat onverlet dat een volwassen kind dat inwoont/inwoonde bij zijn of haar (overleden) hurende ouder(s), kan vragen om aangemerkt te worden als medehuurder omdat hij/zij meent een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de hurende ouder(s) te voeren of met de overleden hurende ouder(s) te hebben gevoerd. Bij een geschil daarover tussen inwonende en de verhuurder is het oordeel aan de rechter.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat kinderen die hun ouder(s) verliezen tenminste voor een voldoende lange periode in de woning moeten kunnen blijven wonen, vanuit sociaal oogpunt maar ook om verlies van sociaal vangnet en dakloosheid met alle gevolgen van dien te voorkomen?

Ja, die mening deel ik. Daarom werk ik zoals gezegd in het antwoord op de vragen 2 en 5 met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de inwonende wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 7

Klopt het dat verhuurders momenteel de vrijheid hebben om te kiezen of zij wezen die inwoonden bij hun overleden hurende ouders een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar aanbieden? Zo ja, zou u inzichtelijk willen maken hoe vaak hier wel of niet voor wordt gekozen door verhuurders?

Ja, dat klopt. Zie ook het antwoord op vragen 2 en 5. Ik beschik niet over gegevens over hoe vaak verhuurders van die mogelijkheid gebruik maken.

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat het beter zou zijn als verhuurders in deze gevallen voortzetting van het huurcontract voor een afgebakende periode, bijvoorbeeld twee jaar, moeten accepteren? Zo ja, bent u bereid wet- en regelgeving hierop aan te passen?

Ja, ik deel die opvatting. En zoals aangegeven in de antwoorden op vragen 2, 5 en 6 werk ik met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan een wetsvoorstel dat aan inwonende (volwassen) kinderen van overleden huurders huurbescherming biedt voor een bepaalde periode, ongeacht de leeftijd van de wees en ongeacht wie de woning verhuurt.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken of het begrip «duurzame gemeenschappelijke huishouding» in het Burgerlijk Wetboek verduidelijkt moet worden, zodat langdurig inwonende kinderen beter beschermd worden tegen gedwongen dakloosheid na overlijden van hun ouder(s)?

Wanneer het hierboven genoemde nog uit te werken ontwerpwetsvoorstel door de Kamers wordt aangenomen en als wet in werking treedt, krijgen (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende kinderen bij het overlijden van die hurende ouder(s) per definitie het recht om een bepaalde periode in de woning te blijven wonen. Zij hoeven dan niet aan te tonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd.
En (langdurig) bij hun hurende ouder(s) inwonende volwassenen die langer dan die bepaalde periode na het overlijden van de hurende ouder(s) in de woning willen blijven wonen, kunnen de verhuurder – en bij een geschil hierover de rechter – binnen die periode vragen om aangemerkt te worden als medehuurder om de huur voor onbepaalde tijd te kunnen voortzetten; in dat geval zullen zij moeten aantonen dat zij met de overleden hurende ouder(s) een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, dus verdergaand dan de gebruikelijke ouder-kindrelatie. De bestaande jurisprudentie hierover blijft dan ook relevant. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 5 zie ik geen verdere aanleiding om te onderzoeken of een ouder-kindrelatie per definitie aangemerkt moet worden als duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat daarmee in feite een overerfbaar huurrecht gecreëerd zou worden.

Vraag 1

Zou u willen reflecteren op de belangrijkste bevindingen in het artikel over de situatie in Carnisse en de signalen dat woonfraude, uitbuiting en illegale huisvesting van arbeidsmigranten structureel voortduren ondanks nieuwe wetgeving?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat, ondanks de invoering van de Wet goed verhuurderschap en andere maatregelen, misstanden in wijken zoals Carnisse onverminderd doorgaan?

Vraag 3

Kunt u aangeven in hoeverre de doelen van de Wet goed verhuurderschap tot op heden zijn gerealiseerd, specifiek voor de bescherming van arbeidsmigranten?

Vraag 4

Hoe verklaart u dat gemeenten, ondanks uitgebreid dossiermateriaal en herhaalde constateringen van overtredingen, in de praktijk beperkt overgaan tot handhaving?

Vraag 5

In hoeverre is het huidige instrumentarium tot handhaving toereikend, maar in de praktijk onvoldoende effectief? Zo ja, waar zit volgens u de kern van dit probleem?

Vraag 6

Zou u, gegeven het feit dat de problematiek samenhangt met de verdeling van verantwoordelijkheden en eventuele gaten hierin, helder in kaart willen brengen welk bestuursniveau (Rijk, gemeente, inspectiediensten) verantwoordelijk is voor:

Vraag 7

Zou u willen reflecteren op de vraag of deze verantwoordelijkheden in de praktijk voldoende op elkaar zijn afgestemd?

Vraag 8

Welke bevoegdheden of instrumenten hebben gemeenten in uw ogen nodig om effectief te kunnen optreden wanneer bewoners de deur niet openen, sprake is van intimidatie, of sprake is van snel wisselende bewoners, de zogenaamde carrouselconstructies?

Vraag 9

Welke mogelijkheden zijn er tot binnentreden of bestuursrechtelijk ingrijpen bij ernstige signalen van uitbuiting en overbewoning?

Vraag 10

Zou u samen met de VNG in kaart willen brengen hoeveel capaciteit gemeenten nodig hebben om een stevige aanpak van deze problematiek neer te zetten, gezien het voorbeeld dat een grote stad als Rotterdam slechts enkele inspecteurs beschikbaar heeft voor toezicht op naleving?

Vraag 11

Herkent u het beeld dat dossiers blijven liggen, handhaving uitblijft en overtreders feitelijk wegkomen met illegale praktijken?

Vraag 12

Welke concrete maatregelen neemt u om te zorgen dat constateringen van overtredingen sneller en daadwerkelijk leiden tot sancties?

Vraag 13

Hoe beoordeelt u de kwetsbare positie van arbeidsmigranten die geen huurcontract hebben, afhankelijk zijn van hun werkgever voor huisvesting en uit angst voor verlies van werk of woning geen melding durven doen?

Vraag 14

Zou u in kaart willen brengen welke mogelijkheden er zijn om deze groep beter te beschermen, op het gebied van fatsoenlijke huisvesting, het tegengaan van misstanden en afbouwen van onwenselijke afhankelijkheidsrelaties?

Vraag 15

Bent u bekend met signalen dat uitzendbureaus en huisvesters arbeidsmigranten ontmoedigen of zelfs intimideren om zich in te schrijven bij gemeenten? Deelt u de opvatting dat dit volstrekt onnacceptabel is?

Vraag 16

Welke acties onderneemt u tegen uitzendbureaus of huisvesters die arbeidsmigranten ontmoedigen of intimideren om zich in te schrijven in de BRP?

Vraag 17

Welke sancties staan momenteel op het belemmeren van inschrijving, en in hoeverre en hoeveel worden deze in de praktijk toegepast?

Vraag 18

Zou u inzicht willen geven in welke maatregelen er nog meer mogelijk zijn, zoals een meldplicht voor huisvesting van arbeidsmigranten, strengere vergunningseisen voor uitzendbureaus, of koppeling van huisvesting en registratiecontrole?

Vraag 19

Hoe wordt de samenwerking tussen gemeenten, de Arbeidsinspectie, politie en andere instanties momenteel vormgegeven, en waar schiet deze tekort?

Vraag 20

Bent u bereid te komen tot een landelijke, integrale aanpak waarbij huisvesting, arbeid en migratiebeleid nadrukkelijker met elkaar worden verbonden?

Vraag 21

Welke concrete aanvullende maatregelen gaat u op korte termijn nemen om situaties zoals in Carnisse daadwerkelijk te beëindigen?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht over de oplopende discussie rond het biedlogboek en de oproep van Vereniging Eigen Huis (VEH)?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat het huidige systeem van biedlogboeken onvoldoende transparantie en controle biedt voor woningzoekenden?

Naar aanleiding van de signalen over onvoldoende transparantie rondom het (ver)koopproces van woningen, zijn de afgelopen jaren verschillende stappen gezet om dit proces transparanter te maken. Daarbij is er vanuit het Verbeterplan ingezet op meer transparantie en duidelijkere regels.2 Het biedlogboek is hier een voorbeeld van. Ik neem de signalen dat de invoering van het biedlogboek het koopproces nog niet voldoende transparant heeft gemaakt serieus. Ik ga daarom binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat transparantie bij biedprocessen essentieel is voor een eerlijke woningmarkt, mede gezien het uitgangspunt dat de woningzoekende centraal moet staan?

Het Verbeterplan is met de sector opgesteld omdat er een gebrek was aan vertrouwen en integriteit in het koopproces. Transparantie bij biedprocessen is belangrijk voor een eerlijke woningmarkt. Als het biedlogboek correct wordt gebruikt, is het koopproces inzichtelijk en achteraf controleerbaar.

Vraag 4

Welke concrete stappen heeft u tot op heden gezet om de werking en naleving van het biedlogboek te verbeteren?

Branchepartijen hebben zelf gezamenlijke afspraken gemaakt over het gebruik van het biedlogboek door hun leden. Om verschillen in de uitvoering van het biedlogboek te voorkomen, is de ontwikkeling van een Nederlands Technische Afspraak (NTA) geïnitieerd bij de NEN. De afgelopen maanden zijn er verschillende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen over de naleving van deze afspraken. Daarnaast is er onderzoek uitgevoerd naar de branchesamenstelling van de makelaardij. De zelfopgelegde verplichting voor het biedlogboek geldt namelijk enkel voor makelaars die zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie. De resultaten van dit onderzoek heb ik recent met uw Kamer gedeeld.3 Ten slotte ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek om de handhaving van de zelfopgelegde regels te bespreken.

Vraag 5

In hoeverre en op welke manier wordt momenteel gecontroleerd of makelaars zich houden aan de regels rond biedlogboeken? Acht u deze controle toereikend?

De verantwoordelijkheid voor de handhaving van de zelfopgelegde regels over het biedlogboek ligt op dit moment bij de brancheorganisaties zelf omdat er sprake is van zelfregulering. RIGO heeft in de evaluatie van het Verbeterplan aangegeven dat de handhaving op regels zoals biedlogboeken tekortschiet. Een consument moet zelf een klacht indienen over het ontbreken van een biedlogboek, maar dit wordt niet proactief gecontroleerd door de brancheorganisaties. RIGO stelt in hun evaluatie van het Verbeterplan dat actievere handhaving door de sector had bijgedragen aan een betere praktische uitvoering van het Verbeterplan waaronder het biedlogboek.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken welke meerwaarde onafhankelijk toezicht en strengere handhaving op biedprocessen zou kunnen hebben?

Onderzoek wijst uit dat op dit moment circa 80% van de makelaarskantoren al is gereguleerd via de brancheorganisaties. Uit de evaluatie door RIGO blijkt dat er door de brancheorganisaties geen proactieve handhaving plaatsvindt onder leden. Zoals eerder genoemd, ga ik daarom binnenkort in gesprek met de sectorpartijen over mogelijke opties voor strengere handhaving. Hierover informeer ik uw Kamer na de zomer.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat biedprocedures bij koopwoningen transparant en controleerbaar zijn, zodat woningzoekenden erop kunnen vertrouwen dat biedingen eerlijk worden behandeld?

Zoals aangegeven in mijn eerdere antwoord zijn er verschillende stappen gezet om het biedproces transparant en controleerbaar te maken zoals het Verbeterplan en de ontwikkeling van een NTA. Om opvolging hieraan te geven, ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in gesprek over de handhaving. Tussentijds onderzoek ik de mogelijkheden voor wet- en regelgeving. De resultaten hiervan deel ik na de zomer met de uw Kamer.

Vraag 8

Zou u in kaart willen brengen welke aanvullende maatregelen er mogelijk zijn om de positie van kopers, in het bijzonder starters, te versterken bij het aankoopproces van woningen?

Het biedlogboek is een instrument voor consumenten om het biedproces transparanter te maken, maar er kunnen meer stappen gezet worden in het koopproces ter bevordering van transparantie. Op dit moment lopen er verschillende gesprekken met de branche om de mogelijkheden hiervoor in kaart te brengen. Hier informeer ik uw Kamer na de zomer over.

Vraag 9

Hoe verhouden de huidige ontwikkelingen rondom biedlogboeken zich tot de bredere doelstelling om de woningmarkt eerlijker, toegankelijker en beter functionerend te maken?

Het biedlogboek is een belangrijk middel voor consumenten om inzicht te krijgen in het verloop van het biedproces. Ik acht het van belang dat het koopproces transparant en eerlijk verloopt, waarbij iedereen een eerlijke kans verdient op het kopen van een woning. Ik ben er van overtuigd dat dat weer bijdraagt aan een eerlijker, toegankelijker en beter functionerende woningmarkt. Het feit dat het biedlogboek nog onvoldoende wordt toegepast is dan ook geen positieve ontwikkeling.

Vraag 10

Zou in kaart willen brengen of er signalen zijn dat makelaars structureel regels omzeilen of verschillend interpreteren? Indien dit het geval is, welke maatregelen gaat u treffen?

Op dit moment wordt er onderzoek uitgevoerd door het Verwey-Jonker instituut naar de ervaringen van consumenten met makelaars. Door dit onderzoek wordt duidelijk waar woningzoekers en verkopers tegenaan lopen in het koopproces. De resultaten van het onderzoek verwacht ik na de zomer met uw Kamer te kunnen delen. Daarnaast kunnen consumenten met klachten momenteel laagdrempelig terecht bij de Geschillencommissie Makelaardij. In haar openbare jaarverslag publiceert de Geschillencommissie cijfers over het aantal ingediende klachten en behandelde geschillen met betrekking tot makelaars die zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie.

Vraag 11

Op welke manier gaat u samenwerken met brancheorganisaties en consumentenorganisaties om te komen tot een aangescherpt en beter handhaafbaar systeem van biedtransparantie?

Zoals aangegeven in een eerder antwoord ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH) en Vastgoed Nederland (VN) in gesprek om te onderzoeken op welke manier de afspraken vanuit het Verbeterplan beter gehandhaafd kunnen worden dan nu het geval is.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u de naleving van het Verbeterplan «Vertrouwen in het koopproces», nu blijkt dat kandidaat-kopers het biedlogboek in de praktijk nog vaak niet ontvangen?

Uit de eerdergenoemde evaluatie van RIGO over het Verbeterplan «Vertrouwen in het Koopproces» bleek dat kandidaat-kopers inderdaad vaak het biedlogboek niet ontvangen. Het RIGO-rapport geeft duidelijk aan dat de naleving van het Verbeterplan beter kan.

Vraag 13

Zou u op korte termijn in gesprek willen gaan over naleving en aanscherping van het Verbeterplan met de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vastgoed Nederland en VEH, en de uitkomsten van deze gesprekken met de Kamer willen delen? Zo ja, wat wordt u inzet bij deze gesprekken?

Dit gesprek staat op korte termijn gepland. Mijn inzet hierbij is onder meer om te kijken of en op welke manier de brancheorganisaties mogelijkheden zien om verdere concrete stappen te zetten richting een transparanter en eerlijker koopproces. Dat zou onder meer kunnen door een betere naleving van het Verbeterplan. Ik informeer uw Kamer hier na de zomer over.

Vraag 14

Klopt het dat de door het kabinet in april 2025 toegezegde poging om NVM alsnog mee te laten doen, gestrand is? Zo ja, zou u willen toelichten waarom? Zo ja, zou u willen toelichten welke inspanningen er worden verricht om NVM alsnog hierbij te betrekken?

Ter aanvulling op het Verbeterplan zijn er onderhandelingen geweest over de NTA 8061:2025. Deze NTA heeft als doel om minimale eisen vast te leggen over het biedproces ten behoeve van het biedlogboek. De NTA is uiteindelijk door alle werkgroepleden uit de sector ondertekend, behalve de NVM. De NVM wilde in de NTA een vierde verkoopmethode opnemen genaamd de «Inschrijving met biedtermijn». Bij deze verkoopmethode brengen kandidaten blind een bod uitbrengen voor een deadline, maar hebben de makelaar en verkopende partij wel tussentijds inzicht. De overige leden van de werkgroep hebben de toevoeging van de verkoopmethode aan de NTA niet geaccepteerd. Uiteindelijk heeft de NVM ervoor gekozen om de NTA niet te ondertekenen. Verschillen in de minimale eisen die gelden aan het biedlogboek zijn onwenselijk voor de consument. Er zijn al verschillende gesprekken gevoerd om te bezien of er toch nog een oplossing mogelijk is. Binnenkort ga ik met de ondertekenaars van het Verbeterplan nog een keer om tafel om te onderzoeken of en hoe we tot één norm kunnen komen.

Vraag 15

Zou u willen toelichten van de stand van zaken is van de implementatie van de NTA? In hoeverre is eerdere evaluatie hiervan opportuun?

De NTA 8061 is een sectorproduct waarbij de ontwikkeling, uitvoering en handhaving is belegd bij de sector. Sinds de publicatie hebben de uitvoerende partijen die zich committeren aan de NTA zich ingezet om de IT-systemen aan te passen op de nieuwe werkwijze zodat het biedlogboek gebruikt kan worden door aangesloten makelaars. De NTA is gepubliceerd in maart 2025, en geldt daarom tot begin 2028. Voor die tijd zal aan de betrokken partijen worden gevraagd of zij de NTA willen blijven handhaven, intrekken of wijzigen.

Vraag 16

Zou u willen reflecteren op de vraag waar voor u de grens ligt om zelf te gaan reguleren, onafhankelijk toezicht in te stellen op het biedlogboek?

De beantwoording van deze vraag is afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken die ik zal voeren met de ondertekenaars van het Verbeterplan. Vooralsnog ga ik ervan uit dat de sector, gelet op de hoge organisatiegraad, zelf verantwoordelijkheid neemt voor het toezicht en de borging van de kwaliteit binnen de makelaardij. De ondertekenaars van het Verbeterplan hebben eerder laten zien gezamenlijk stappen te kunnen zetten ter bevordering van een transparant en eerlijk koopproces. Indien de sector hierin onvoldoende verantwoordelijkheid neemt, kan regelgeving worden overwogen. Daarbij geldt wel dat beroepsregulering wordt begrensd door Europese regelgeving, wetgeving doorgaans een langdurig en kostbaar traject is en de kosten van toezicht en handhaving uiteindelijk kunnen neerslaan bij consumenten. Om die reden ben ik terughoudend met aanvullende regelgeving wanneer dit niet noodzakelijk is. Ik zal de Kamer na de zomer informeren over de mogelijkheden van eventuele vervolgstappen.

Vraag 17

In hoeverre en op welke manier heeft u grip op het naleven van het eigen protocol van NVM door hun leden? Op welke manier bent u in gesprek met NVM dat dit protocol ook zorgt voor transparantie bij biedingsprocessen?

De uitvoering en handhaving van het biedlogboek is belegd bij de sectorpartijen. Ik ben van mening dat het voor de consument verwarrend is als er meerdere minimale eisen aan het biedlogboek worden gesteld. Om dit op te lossen ga ik binnenkort met de ondertekenaars van het Verbeterplan in overleg om te onderzoeken of we alsnog tot één gezamenlijke norm kunnen komen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Waarom bouwen we voor studenten alleen nog maar studio’s, terwijl we dat eigenlijk niet willen?»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat de bouw van studentenhuisvesting in toenemende mate bestaat uit zelfstandige studio’s, terwijl de vraag van studenten juist vaak uitgaat naar onzelfstandige woonruimten met gedeelde voorzieningen?

De afgelopen jaren is inderdaad veel studentenhuisvesting gerealiseerd in de vorm van zelfstandige studio’s. Het kabinet vindt het belangrijk dat er naast zelfstandige studio’s ook onzelfstandige woonruimte wordt gebouwd. In het coalitieakkoord is opgenomen dat er gestreefd wordt naar meer gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Dit zal worden bevorderd met objectsubsidies. Hierdoor wordt het aanbod vergroot en ontstaat er meer keuzevrijheid.
Tegelijkertijd is de vraag van studenten uiteenlopend. Verschillende factoren spelen hier een rol. Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) van 2025 blijkt dat woonlasten het belangrijkste criterium zijn bij de vraag naar welke type woonruimte de voorkeur uitgaat. Als wordt gekeken naar alle studenten in het hoger onderwijs met een verhuiswens, dan blijkt dat bijna 30% een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte, terwijl meer dan 60% van hen op die manier woont. Bij jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, heeft zo’n 50% een voorkeur voor onzelfstandige woonruimte met gedeelde voorzieningen. Hun voorkeur wordt voor een groot deel bepaald door de hoogte van de woonlasten en in mindere mate door het type woonruimte. Wanneer de rol van woonlasten in de voorkeur wordt verminderd of weggenomen, dan lijkt bijna 70% van jonge studenten die nog thuis wonen en een verhuiswens hebben, een voorkeur te hebben voor een kamer met gedeelde voorzieningen.

Vraag 3

Kunt u inzicht geven in de verhouding tussen het aantal gerealiseerde zelfstandige studentenwoningen (studio’s) en onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar?

In de LMS wordt het aantal gerealiseerde studentenwoningen bijgehouden. Zo werden in 2024 ruim 5.000 studentenwoningen opgeleverd. Driekwart hiervan betrof zelfstandige wooneenheden, een kwart onzelfstandige eenheden.

Vraag 4

Kunt u aangeven naar welke verhouding tussen zelfstandige studio’s en onzelfstandige studentenkamers u streeft, mede in het licht van de woonwensen van studenten en de maatschappelijke effecten van verschillende woonvormen?

Samen met de andere ondertekenaars van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) streef ik naar 60.000 extra studentenwoningen in 2030. Daarbij is benadrukt dat het belangrijk is dat er naast zelfstandige eenheden ook onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd. Er is daarbij geen afspraak gemaakt over de verhouding. Zoals ik in het antwoord op vraag 1 al aangaf, is in het coalitieakkoord opgenomen dat er objectsubsidies komen om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen?

Uit de LMS is niet te halen hoeveel onzelfstandige studentenkamers in de afgelopen vijf jaar aan de markt zijn onttrokken en hoeveel onzelfstandige kamers zijn omgezet naar zelfstandige studio’s of andere woonvormen. Wel is in 2025 in het verlengde van de LMS het effect van uitponding op de studentenhuisvesting onderzocht. Hieruit blijkt dat de verkoop van studentenwoningen op de particuliere markt in 2024 voor een afname van het aanbod aan studentenhuisvesting gezorgd van naar schatting circa 9.000 wooneenheden.2

Vraag 6

Wat zijn volgens u de belangrijkste oorzaken dat ontwikkelaars en investeerders vaker kiezen voor de bouw van studio’s in plaats van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Ontwikkelaars en investeerders geven aan dat de business case voor studio’s rendabeler is dan die van onzelfstandige studentenhuisvesting. Voorheen was dit zo omdat op basis van het puntenstelsel voor onzelfstandige eenheden structureel een lagere huurprijs gevraagd kon worden voor een studentenkamer dan voor een studio van eenzelfde kwaliteit. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is dit verschil voor het grootste deel verdwenen en kan in sommige gevallen zelfs meer gevraagd worden voor een kamer dan voor een studio van vergelijkbare kwaliteit. Wel is het vaak zo dat een bewoner van een studio beschikt over eigen voorzieningen (keuken, badkamer) en meestal over meer (privé) woonruimte. Doordat er huurtoeslag voor zelfstandige woonruimte mogelijk is, wordt het verschil in netto huur die de huurder betaalt tussen een kamer of een studio, in de praktijk bovendien klein. Verhuurders geven daarmee aan vaker voor studio’s te kiezen, omdat de verhouding netto huur versus woonkwaliteit voor de huurder gunstiger is. Daarnaast zijn studio’s volgens ontwikkelaars en investeerders beter voor een alternatieve doelgroep aan te wenden dan onzelfstandige eenheden.

Vraag 7

Welke financiële en fiscale prikkels dragen bij aan een scheve verhouding tussen het aantal gerealiseerde studio’s en onzelfstandige studentenkamers?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre spelen gemeentelijke regels rond verkamering, splitsing en grondbeleid een rol bij deze ontwikkeling?

De gemeentelijke regels rond verkamering en splitsing hebben vooral betrekking op de bestaande woningvoorraad. De bestaande voorraad is in de regel bouwkundig geschikter voor kamersgewijze verhuur dan voor studio’s. In beide gevallen zal in diverse gemeenten een vergunning moeten worden aangevraagd. Voor de zomer werk ik uit hoe en onder welke voorwaarden er vergunningsvrij gesplitst kan worden, ook voor verkamering/woningdelen verken ik dit. Ontwikkelaars en investeerders zullen, afgezien van grote transformatieprojecten, vaker nieuwe projecten realiseren via nieuwbouw. Het gemeentelijke grondbeleid kan invloed hebben op de nieuwbouw als er specifieke regels worden opgenomen die de nieuwbouw van onzelfstandige woonruimte bemoeilijkt of onmogelijk maakt, zoals bijvoorbeeld de minimum woonoppervlakte per woning.

Vraag 9

Deelt u de opvatting dat «op kamers gaan» bijdraagt aan gemeenschapsvorming en het tegengaan van eenzaamheid en mentale problematiek onder studenten?

Wonen in een studentenkamer met een gemeenschappelijke ruimte vergroot de kans op sociale interactie en verkleint daarmee de kans op eenzaamheid en mentale problematiek. Daarom zet ik mij samen met de ondertekenaars van het LAS in op de realisatie van meer studentenkamers en komt het kabinet met objectsubsidies om gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten te stimuleren.

Vraag 10

Op welke wijze wordt in het huidige beleid rekening gehouden met maatschappelijke baten, zoals het verminderen van eenzaamheid en mentale problemen bij studenten/jongeren bij de afweging tussen verschillende typen studentenhuisvesting?

Zoals bij het antwoord op vraag 9 is aangegeven, zetten de ondertekenaars van het LAS zich in op een groter percentage onzelfstandige woonruimte voor studenten. Uiteindelijk is het aan gemeenten en huisvesters om de afweging te maken welk type studentenhuisvesting wordt gebouwd.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel vierkante meter woonruimte gemiddeld nodig is voor een zelfstandige studio ten opzichte van een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen?

De minimale woonruimte bij nieuwbouw wordt bepaald door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gemeentelijke regelgeving. In het Bbl staat dat gebruiksoppervlakte voor een zelfstandige woning (woonfunctie) minimaal 18 m2 moet zijn, voor studentenwoningen is dit 15 m2. Voor een onzelfstandige woonruimte (een kamer in een woning) moet de minimale gebruiksoppervlakte 5 m2 zijn, bij een breedte van 1,8 meter. Doordat gemeenten ook in het kader van woon- en leefklimaat in hun omgevingsplan eisen kunnen stellen, kunnen de minimumeisen per gemeente verschillen.

Vraag 12

Welke stappen en met welk tijdpad bent u van plan te zetten om te komen tot een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting gericht op gemeenten buiten de G4, conform de aangenomen motie?2

De motie verzoekt het kabinet een ondersteuningsprogramma studentenhuisvesting in te richten, gericht op gemeenten buiten de G4, met als doel de bouw van onzelfstandige woonruimte voor studenten te versnellen en dit te verankeren in de actualisering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. Ik ga de komende maanden het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting actualiseren, samen met de partners in het Landelijk Platform Studentenhuisvesting. Het ondersteuningsprogramma is daar onderdeel van.

Vraag 13

Op welke wijze wordt binnen dit programma specifiek ingezet op het stimuleren van de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie die oproept tot het ontwikkelen van een methodiek en instrumentarium om maatschappelijke baten, zoals sociale cohesie en ontmoeting, structureel mee te nemen in woningbouwprojecten.3

Dit zal ik doen door met de aanpak Samen Slim op veertien locaties nieuwe methodieken en instrumentarium te ontwikkelen, en waar nodig voorstellen te doen aan de Taskforce Versnelling Woningbouw om belemmerende wetgeving aan te passen, bestaande mogelijkheden te verkennen en dit bij concrete projecten toe te passen. Vervolgens zullen tijdens de ontwikkeling hiervan de geleerde punten worden geïmplementeerd in andere grootschalige woningbouwprojecten. Verder heeft het ontwikkelen van sterke gemeenschappen mijn aandacht als onderdeel van de uitwerking van de totaalaanpak. Conform het coalitieakkoord werk ik momenteel aan de uitwerking hiervan waardoor meer geborgd wordt dat door middel van koppelkansen functies als wonen, werken, bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen samen worden ontwikkeld.

Vraag 15

Hoe wordt in deze methodiek concreet geborgd dat investeringen in gemeenschappelijke ruimten zoals gedeelde woonkamers, studieruimten en groenvoorzieningen worden meegewogen in de businesscases van de bouw van studentenhuisvesting?

Als deze ruimtes leiden tot de beoogde extra maatschappelijke impact is het zaak daarvoor ook de bekostiging te organiseren, ook langjarig, en ook in de begeleiding. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 16

Zou u inzicht willen geven in wat er nodig is om op een vergelijkbare manier de maatschappelijke baten van onzelfstandige woonruimten ten opzichte van studio’s mee te rekenen in businesscases?

Zonder hierin volledig te zijn, gaat het op het eerste gezicht over (vermeden) zorg- en opvangkosten, bouwkosten, rendement op de verhuur, ruimtegebruik, huurtoeslag en woningbouwsubsidies. Dat zal bij de in het antwoord op vraag 14 aangegeven aanpak worden meegenomen.

Vraag 17

Zou u in kaart willen brengen welke maatregelen er mogelijk zijn om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting en te investeren in gemeenschappelijke ruimten, mede met het oog op de maatschappelijke voordelen voor studenten en wijken?

Om gemeenten en projectontwikkelaars te stimuleren om vaker te kiezen voor onzelfstandige studentenhuisvesting (kamers met gedeelde voorzieningen) kan enerzijds voor maatregelen worden gekozen die de business case voor projectontwikkelaars aantrekkelijker maakt. Anderzijds kunnen gemeenten worden gestimuleerd meer te sturen op de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting. In het coalitieakkoord wordt hier vorm aan gegeven door de instelling van een objectsubsidie voor gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten. Daarnaast wil het kabinet woningdelen en het verhuren van een woning in (studenten)kamers makkelijker maken, waarbij gemeenten allen bij zwaarwegende redenen verkamering mogen beperken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Enige school in Haagse Binckhorst stopt aan het einde van schooljaar»?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat voorzieningen zoals basisscholen niet alleen een functionele rol vervullen, maar ook van essentieel belang zijn voor gemeenschapsvorming, sociale samenhang en de leefbaarheid van nieuwe wijken?

Ik deel dat voorzieningen een functionele en soms ook een essentiële rol vervullen voor gemeenschapsvorming, sociale samenhang en leefbaarheid van nieuwe wijken.

Vraag 3

Hoe borgt u dat bij grootschalige woningbouwontwikkelingen, zoals in de Binckhorst, vanaf het begin wordt ingezet op de opbouw van hechte gemeenschappen, waarbij onderwijsvoorzieningen, verenigingen en zorg een centrale plaats innemen?

Gemeenten zijn primair verantwoordelijk en aan zet voor het borgen en inplannen van voldoende voorzieningen in grootschalige woningbouwontwikkelingen. Het Rijk neemt vanuit haar regierol actief deel aan de ontwikkeling van nationaal grootschalige woningbouwlocaties. Conform het coalitieakkoord werk ik momenteel aan de uitwerking van een totaalaanpak waardoor meer geborgd wordt dat d.m.v. koppelkansen functies als wonen, werken, bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen samen worden ontwikkeld. Het is overigens niet zo dat deze voorzieningen allemaal vanaf dag één in de wijk zelf aanwezig moeten zijn. In de Taskforce Versnellen Woningbouw zie ik toe op het actief benutten van deze koppelkansen binnen grootschalige woningbouw-ontwikkelingen.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat het ontbreken of verdwijnen van een basisschool in een wijk in ontwikkeling het risico vergroot dat bewoners zich minder verbonden voelen met hun leefomgeving en met elkaar?

Die zorg deel ik. Scholen kunnen een belangrijke functie hebben voor de leefbaarheid van een wijk. Tegelijkertijd moet ook de afweging worden gemaakt waar kleine scholen hun rol het beste kunnen vervullen. Het huidige scholenlandschap is erg divers en fijnmazig. Dit is waardevol, maar het grote aantal (te kleine) scholen drukt sterk op de oplopende tekorten in het onderwijsveld. Uw Kamer is geïnformeerd over de stelselwijziging scholenlandschap.2 Mijn ministerie zet verder in op de uitwerking van een totaalaanpak in de Taskforce Versnellen Woningbouw die toeziet op het actief benutten van eerder genoemde koppelkansen zodat we bouwen aan sterke gemeenschappen met voldoende voorzieningen.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u in dat licht het feit dat de enige basisschool in de Binckhorst moet sluiten, terwijl het aantal inwoners in de komende jaren juist sterk zal toenemen?

Deze basisschool had in haar vierde jaar niet voldoende leerlingen om de tussentijdse toets te halen (62 leerlingen, terwijl 167 leerlingen nodig zijn). Het schoolbestuur had tegelijkertijd gecommuniceerd dat de school zou worden gesloten en bij DUO een beroep gedaan op een uitzonderingsgrond om bekostiging te blijven ontvangen. Het is uiteindelijk aan het schoolbestuur om te besluiten of een school wordt gesloten. Het schoolbestuur heeft ondertussen laten weten hun besluit terug te draaien. De basisschool op de Binckhorst hoeft dus niet te sluiten.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen in hoeveel andere grootschalige gebiedsontwikkelingen de voorzieningen op soortgelijke wijze onder druk staan, terwijl wordt voorzien dat er binnen een paar jaar juist méér behoefte is aan dergelijke voorzieningen?

Het is bekend dat voorzieningen in grootschalige gebiedsontwikkelingen soms op soortgelijke wijze onder druk staan. Als onderdeel van de uitwerking van de totaalaanpak heeft dit mijn aandacht.

Vraag 7

Kunt u toelichten in hoeverre bij de planning van dergelijke gebiedsontwikkelingen rekening is gehouden met het belang van continuïteit van voorzieningen als dragers van gemeenschap en ontmoeting?

Binnen nationaal grootschalige gebiedsontwikkelingen wordt middels financieel instrumentarium (het gebiedsbudget) de ontwikkeling van openbare ruimte (denk aan parken en pleinen) nu al mogelijk gemaakt. Daarnaast ziet het Rijk vanuit haar regierol toe op de ontwikkeling van voldoende (maatschappelijke) voorzieningen in de breedte conform totaalaanpak.

Vraag 8

Hoe kijkt u naar het spanningsveld tussen enerzijds de huidige bekostigingssystematiek, die sterk is gebaseerd op leerlingaantallen, en anderzijds de noodzaak om in nieuwe wijken voorzieningen in stand te houden juist in de aanloopfase, ten behoeve van gemeenschapsvorming?

Het klopt dat de ontwikkeling van een nieuwe wijk niet altijd lineair verloopt. Op de site van DUO staat dat schoolbesturen en gemeenten rekening moeten houden met vertraging in de oplevering en dat schoolbesturen hun stichtingsaanvraag dus goed moeten plannen.3 De start van een school kan met één jaar worden uitgesteld. Uit evaluatie blijkt dat gemeenten en schoolbesturen in sommige gevallen, zoals een nieuwe school in een nieuwbouwwijk, behoefte hebben aan meer flexibiliteit. De Minister van OCW verkend daarom of de mogelijkheid voor een tweede jaar uitstel gecreëerd kan worden.
Een nieuwe school wordt in het vierde jaar en in het achtste jaar getoetst op de groei van het aantal leerlingen. De groei van een school kan, om verschillende redenen, achterblijven. Een schoolbestuur kan de Minister van OCW verzoeken om de bekostiging niet te stoppen door een beroep te doen op een uitzonderingsgrond. Doormiddel van een uitzonderingsgrond kan bekostiging worden behouden.

Vraag 9

Ziet u mogelijkheden om in groeigebieden meer ruimte te bieden voor maatwerk, bijvoorbeeld door het tijdelijk ondersteunen van voorzieningen die nog niet aan de norm voldoen, maar wel cruciaal zijn voor de sociale infrastructuur van een wijk?

Zoals in antwoord op vraag 8 staat beschreven verkent de Minister van OCW de mogelijkheid voor een extra jaar uitstel voor de start van een school, naast de huidige mogelijkheid van één jaar uitstel. Ook kan een schoolbestuur een beroep doen op een uitzonderingsgrond als een van hun scholen niet snel genoeg groeit. In uitzonderlijke gevallen kan de Minister van OCW de discretionaire bevoegdheid inzetten om de bekostiging voort te zetten.

Vraag 10

In hoeverre wordt vanuit het Rijk in de huidige gebiedsontwikkelingen integraal gestuurd op het gelijktijdig realiseren van woningen én sociale infrastructuur, waaronder onderwijs, sport en ontmoeting?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 11

Acht u de huidige instrumenten toereikend om te waarborgen dat nieuwe woonwijken zich ontwikkelen tot leefbare gemeenschappen met voldoende voorzieningen vanaf de start?

Als onderdeel van de uitwerking van de totaalaanpak heeft dit mijn aandacht.

Vraag 12

Zo nee, welke aanvullende maatregelen overweegt u om dit beter te borgen?

In de uitwerking van de totaalaanpak onderzoek ik de noodzaak en mogelijkheden voor aanvullende maatregelen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vesteda poogt massale uitstroom beleggers uit woningfonds te beperken»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat (internationale) beleggers op grote schaal kapitaal terugtrekken uit Nederlandse woningfondsen?

De verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda huurwoningen worden uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart het kabinet zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed functionerende woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u in kaart brengen wat de omvang is van de (verwachte) uitstroom van kapitaal uit Nederlandse woningfondsen in de afgelopen jaren en op dit moment met daarbij een onderscheidt tussen nationaal en internationaal kapitaal?

Het is onbekend hoeveel kapitaal er exact is uitgestroomd bij woningfondsen en welke investeerders redempties hebben aangevraagd. De nationaliteit van deze investeerders betreft geen openbare informatie. Het kabinet is niet bekend met vergelijkbare situaties als bij Vesteda. Aangezien Vesteda de grootste woningbelegger van Nederland is en investeerders hier slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie kunnen aanvragen, valt deze casus het meest op.
Naast dat (buitenlandse) investeerders via een woningfonds investeren, kunnen ze dit ook direct doen. De omvang van de woningfondsen geeft dus een beperkt beeld van het geïnvesteerde volume. Zo is de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers – zonder tussenkomst van een woningfonds – in 2025 gedaald tot ruim 72.500, terwijl dit in 2024 ruim 80.000 huurwoningen betrof.2
De afname van buitenlandse investeerders in nieuwbouw huurwoningen is een recente ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders – dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland. Dit is in 2025 gedaald naar 1%.3 Het vertrek van buitenlandse investeerders uit de Nederlandse woningmarkt is een zorgelijke ontwikkeling, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de huursector, waar veel investeringen voor nodig zijn. Nederlandse investeerders, private partijen en woningcorporaties gezamenlijk, hebben onvoldoende kapitaal om deze opgave in te vullen en dus zijn buitenlandse investeringen essentieel.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft deze uitstroom voor investeringen in de Nederlandse woningmarkt, in het bijzonder voor de bouw van (midden)huurwoningen en het aantal beschikbare huurwoningen?

In zijn algemeenheid leidt uitstroom van investeringen, indien deze niet gecompenseerd wordt door investeringen die instromen, tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit heeft uiteindelijk tot gevolg dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.
Het kabinet blijft de voorraad huurwoningen monitoren, en werkt ondertussen door aan afspraken uit het Coalitieakkoord op dit belangrijke dossier. Namelijk door de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. De eerste resultaten op dit vlak zijn inmiddels geboekt (zie ook het antwoord op vraag 15). Het kabinet gaat hier via de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw verder invulling aan geven. Na de zomer volgt het actieplan met daarin meer maatregelen en verdere uitwerkingen.

Vraag 5

Kunt u daarnaast in kaart brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70% voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten en hoeveel woningen hierdoor geraakt worden?

Institutionele beleggers nemen doorgaans een groot deel van een nieuwbouwproject op zich. Als een institutionele belegger instapt, wordt de eis van 70 procent voorverkoop vaak sneller gehaald. Het is niet mogelijk om exact in kaart te brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70 procent voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten. Dit komt omdat er geen openbare data beschikbaar is over de mate waarin institutionele beleggers per project deelnemen en wat de exacte timing van hun betrokkenheid is.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen hoe breed de problematiek van redemptieverzoeken speelt onder (internationale) pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, en wat dit betekent voor de investeringscapaciteit in de Nederlandse woningmarkt?

Zoals in vraag 3 beantwoord is het kabinet niet bekend vergelijkbare situaties zoals die van Vesteda, maar blijft het kabinet de situatie monitoren en werkt het verder aan beleid om het investeringsklimaat te verbeteren. Indien grootschalige redemptie plaatsvindt, zonder dat genoeg investeerders instromen, leidt dit tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit zal ertoe leiden dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.

Vraag 7

Welke rol speelt de fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen bij hun bereidheid om in Nederland te investeren in woningbouw?

De mate waarin buitenlandse partijen – waaronder ook pensioenfondsen – bereid zijn om in de Nederlandse woningmarkt te investeren is afhankelijk van verschillende factoren. In de praktijk is het de optelsom van factoren die investeerders doet besluiten wel of niet in Nederland te investeren in Nederland. Uit cijfers van Capital Value blijkt dat het aandeel buitenlandse investeerders in nieuwbouw sinds een aantal jaren is afgenomen.4 Deze verschillende factoren en de verscheidenheid aan investeerders maken het niet mogelijk het precieze effect van de fiscale behandeling op het investeringsgedrag van pensioenfondsen aan te geven. Wel heeft het kabinet SEO Economisch Onderzoek onderzoek laten doen naar het investeringsklimaat voor middenhuur. SEO concludeert dat het investeringsklimaat sinds 2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, de regulering van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleid door de hoge frequentie van beleidswijzigingen. SEO geeft daarbij aan dat de maatregel met de meeste impact op het investeringsklimaat in brede zin de regulering van de middenhuursector is. SEO heeft niet specifiek de situatie van buitenlandse pensioenfondsen onderzocht. Wel doet SEO de aanbeveling om de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naar aanleiding van signalen hierover uit de praktijk.
De Nederlandse vennootschapsbelasting maakt geen onderscheid tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen kunnen in het buitenland gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen) zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. Deze vrijstelling werkt ook door naar de dividendbelasting.5 In het buitenland gevestigde pensioenfondsen kunnen zich beroepen op de subjectieve vrijstelling in de vennootschapsbelasting als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met een Nederlandse pensioenregeling. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb is ingevuld wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling.6 De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet. Zoals ik heb toegelicht in de kabinetsreactie op het SEO onderzoek bekijkt de Belastingdienst momenteel zorgvuldig of en zo ja welke voorwaarden in het beleidsbesluit modernisering behoeven. Voor zover de knelpunten binnen het huidig rechtskader kunnen worden weggenomen kan dit gebeuren door middel van kennisgroepstandpunten die worden gepubliceerd op de website van de Belastingdienst en/of door aanpassing van het beleidsbesluit. Ter illustratie, onlangs is een tweetal kennisgroepstandpunten gepubliceerd om duidelijkheid te creëren over de toepasselijkheid van de pensioenfondsvrijstelling.7 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.8

Vraag 8

Deelt u de opvatting dat ongunstige fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen ertoe kan leiden dat Nederland investeringen in de woningmarkt misloopt? Zo ja, hoe groot acht u dit effect?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid in kaart te brengen welke fiscale knelpunten buitenlandse pensioenfondsen ervaren bij investeringen in de Nederlandse woningmarkt en welke mogelijkheden er zijn om deze knelpunten weg te nemen?

Zoals in het vorige antwoord naar voren komt, is de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. In het nieuwsartikel en de bovengenoemde vragen worden enkele punten naar voren gebracht waaraan het kabinet werkt met als doel verbetering van het investeringsklimaat voor woningbouw. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting voor investeerders te verlagen naar 7%. Daarnaast is het kabinet voornemens om voorafgaand aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat te verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst.
Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling gaat de Belastingdienst kijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb9 nog actueel zijn en modernisering behoeven. De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden voor buitenlandse pensioenfondsen kan bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.
Verder is het kabinet bekend met het signaal dat de wijziging van het fbi-regime een pijnpunt kan zijn voor vastgoedbeleggingen. Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou echter betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Een andere mogelijkheid zou zijn om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van zo’n nieuw fiscaal regime is ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime genoemd.10 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van vragen van andere leden van uw Kamer.11 Wat betreft de earningsstrippingmaatregel zal het kabinet – in navolging van de aanbeveling uit het SEO-rapport – verder verkennen of, en zo ja in hoeverre, de effecten van deze maatregel voor vastgoedbedrijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand van de bij de Belastingdienst beschikbare gegevens. Voor private verhuurders die investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen zoekt het kabinet in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvullende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren. In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen. Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt.12

Vraag 10

Zou u in de hiervoor genoemde verkenning naar fiscale knelpunten de in het nieuwsartikel genoemde afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI)-status en de renteaftrekbeperking en de pensioenfondsvrijstelling willen meenemen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Bent u hierover in gesprek met (internationale) beleggers en pensioenfondsen, en zo ja, wat zijn de belangrijkste signalen die u uit deze gesprekken ontvangt?

Het Ministerie van BZK/VRO is regelmatig in gesprek met investeerders over het investeringsklimaat en ook specifiek met verschillende investeerders en pensioenfondsen over de recente ontwikkelingen. In deze gesprekken komen verschillende signalen naar boven die verklaren waarom de investeringen zijn afgenomen. Een aantal Nederlandse pensioenfondsen geeft aan dat zij tegen de grenzen aanloopt van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen is dat gelimiteerd. Door het verslechterde investeringsklimaat zijn met name buitenlandse investeerders minder bereid om in Nederlandse woningen te investeren. Nederlandse institutionele investeerders die wel nog investeringsruimte hebben, hebben ook moeite met het vinden van projecten die aan de rendementseisen voldoen.
Het kabinet krijgt signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen in het huurbeleid en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid en dus een minder aantrekkelijk investeringsklimaat. Ook hoort het kabinet in gesprekken met de sector dat indien de rente en/of bouwkosten stijgen, dat het dan nog lastiger wordt om investeringen in woningen rond te rekenen.

Vraag 12

Waarom is er nog geen kabinetsreactie op het onderzoek naar het Investeringsklimaat middenhuur dat SEO Economisch Onderzoek heeft verricht in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het Ministerie van Financiën, terwijl dit samenhangt met belangrijke trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, en een belangrijke basis moet vormen voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Op 20 april jl. heeft het kabinet uw Kamer de kabinetsreactie op het onderzoek Investeringsklimaat middenhuur van SEO Economisch Onderzoek gestuurd. Vanwege de demissionaire status van het vorig kabinet tijdens publicatie van het onderzoek was dit nog niet gedaan.

Vraag 13

Zou u in kaart willen brengen welke impact deze vertraging van de kabinetsreactie heeft op trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie, maar ook voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Vertraging van de kabinetsreactie heeft op zichzelf geen impact op het investeringsklimaat en de woningbouw. Wel is het natuurlijk goed dat een nieuw kabinet is aangetreden en missionair het woningtekort kan aanpakken. Dit kabinet heeft hiervoor onder andere een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet hoe zo snel als mogelijk de jaarlijkse realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar bereikt kan worden. Eén van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.

Vraag 14

Wat is de stand van zaken van het plan van aanpak om de verruimde staatssteunruimte voor middenhuur te benutten, zoals verzocht in de motie-Vedder c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 35)?

Het is goed nieuws dat de Europese Commissie op 16 december 2025 mogelijk heeft gemaakt om staatssteun in te kunnen zetten voor middenhuur. Op dit moment brengt het kabinet de verschillende mogelijkheden voor de implementatie in kaart, ook voor provincies en gemeenten. Er zijn verschillende opties denkbaar binnen de door de Europese Commissie gestelde kaders. Zoals Uw Kamer is toegezegd, wordt u vóór de zomer een plan van aanpak gepresenteerd. De gekozen optie zal worden uitgewerkt in een wijziging van de Woningwet.

Vraag 15

Welke kansen ziet u om via publiek-private samenwerking (PPE-constructies), garantstellingen of andere instrumenten de investeringsbereidheid van (institutionele) beleggers in de middenhuur te vergroten, en hoe gaat u deze kansen concreet benutten?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig worden vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van (midden)huurwoningen weer kan toenemen. In dat kader heeft het kabinet een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld. Één van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.
Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten zijn geboekt. Het kabinet zet een stap in de optimalisatie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor alle studenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord. Concreet betekent dit: 1) het invoeren van een WOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbreken van buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering kleine rijksmonumenten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten. Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. En om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. In het integrale programma dat in september gepresenteerd wordt, zal er nader worden ingegaan ingaan op hoe het kabinet aan deze opdracht invulling geeft.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Schimmel, scheuren en schaamte: huurders jarenlang in ongezonde woningen»?1

Ja, ik ben bekend met dit nieuwsbericht.

Vraag 2

Zou u de omvang van het aantal meldingen van vocht- en schimmelproblematiek in huurwoningen in kaart willen brengen, in samenwerking met corporaties en gemeenten?

Ik onderschrijf het belang van een landelijk beeld van de omvang van vocht- en schimmelproblematiek in woningen. In dat kader wordt bij het driejaarlijkse WoON-onderzoek uitvraag gedaan naar vocht- en schimmelproblematiek. Huishoudens worden voor dit onderzoek gevraagd naar onderhoudskwaliteit van de woning en naar vocht- en schimmelproblematiek in de woning. Er worden geen vragen gesteld over de mate van de problematiek.
In 2024 gaf 20 procent van de huishoudens aan last te hebben van vocht en schimmel in de woning, vergeleken met 15 procent in 2021. Voor corporatiehuurders nam de vocht- en schimmelproblematiek volgens WoON2024 toe van 24% in 2021 naar 29% in 2024. In de private huur was er in deze periode een toename van 23% naar 31%.
Tegelijkertijd worden het aantal meldingen bij corporaties en gemeenten niet centraal geregistreerd. Ik heb met de VNG, Aedes en de Woonbond afgesproken dat zij bij hun achterban aandacht blijven vragen voor meldingsbereidheid van huurders, hierbij hoort ook het in kaart brengen van de meldingen op lokaal niveau. De oorzaken en de aard van de meldingen lopen zeer uiteen, landelijke conclusies trekken uit deze cijfers is moeilijk. In de lokale prestatieafspraken kunnen afspraken gemaakt worden over het in kaart brengen van de meldingen, lokale partijen (gemeente, huurdersorganisaties en verhuurders) hebben de problematiek, de oorzaken en een passende lokale aanpak het beste in beeld.

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de motie-Beckerman (Kamerstuk 28 847, nr. 1325), waarin de regering wordt verzocht met spoed met een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen en dit uiterlijk in het najaar van 2025 aan de Kamer te presenteren?

Vraag 4

Welke concrete stappen zijn sinds de aanneming van deze motie gezet om tot een landelijk actieplan tegen schimmelwoningen te komen?

Vraag 5

Welke organisaties – zoals woningcorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en gezondheidsinstanties – zijn tot nu toe betrokken bij de uitwerking van dit actieplan?

Vraag 6

Wanneer verwacht u het actieplan tegen schimmelwoningen daadwerkelijk aan de Kamer te kunnen presenteren?

Vraag 7

Zou u inzicht willen geven in de manier waarop het Rijk momenteel regie neemt op de aanpak van schimmelproblematiek in woningen?

Vraag 8

Welke concrete doelstellingen en resultaten wilt u met dit actieplan bereiken, bijvoorbeeld ten aanzien van het aantal woningen waarin schimmelproblematiek structureel wordt aangepakt?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op signalen dat huurders zich in dergelijke situaties soms niet serieus genomen voelen door verhuurders en instanties?

Ik herken het signaal dat huurders zich niet altijd serieus voelen genomen door verhuurders als het gaat om vocht- en schimmelmeldingen. Door middel van de aanpak zoals genoemd in de beantwoording van vraag 3 t/m 8 is de verwachting dat het vertrouwen van huurders zal toenemen. De afspraak met woningcorporaties is dat zij zich proactief zullen opstellen bij de aanpak vocht- en schimmel, ik roep Aedes, VNG en de Woonbond op om meer aandacht te besteden aan meldingsbereidheid en bij ernstige problematiek kan een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet.

Vraag 10

Hoe verhoudt de aanpak van schimmelproblematiek zich tot het Nationaal Isolatieprogramma, en op welke wijze wordt geborgd dat isolatiemaatregelen altijd gepaard gaan met adequate ventilatievoorzieningen?

Verduurzaming leidt vaak tot een beter te verwarmen woning en meer wooncomfort. Tegelijk moet ervoor worden gewaakt dat er geen vocht- en schimmelproblemen ontstaan, zoals wanneer er in een verduurzamingsplan onvoldoende aandacht is voor ventilatievoorzieningen of wanneer er nieuwe koudebruggen ontstaan. Daarom besteedt VRO in campagnes speciale aandacht aan ventileren in combinatie met isoleren en wordt in voorlichting bijvoorbeeld via verbeterjehuis.nl aandacht besteed aan een juiste manier van isoleren waarbij bouwfysische problemen worden voorkomen.

Vraag 11

Hoe gaat u borgen dat de aanpak van schimmelwoningen daadwerkelijk prioriteit krijgt bij woningcorporaties en gemeenten?

Vraag 12

Hoe wordt er op toegezien of corporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken?

Vraag 13

Hoe wordt geborgd dat dergelijke afspraken daadwerkelijk zorgen voor voldoende voortgang op het gebied van schimmelaanpak?

Vraag 14

Hoe gaat u bevorderen dat woningcorporaties beschikken over voldoende expertise om schimmelproblematiek snel en effectief aan te pakken, bijvoorbeeld door inzet van specialistische kennis of onafhankelijke experts?

De inzet van vocht- en schimmelexperts vloeit voort uit de Nationale Prestatieafspraken tussen het Rijk, Aedes en de VNG. Voor de periode 2027 tot en met 2029 stelt het Rijk hiervoor jaarlijks € 2 miljoen beschikbaar. Deze experts worden ingezet wanneer huurder en verhuurder (woningcorporatie) er samen niet uitkomen, nadat de corporatie al onderzoek heeft gedaan. De expert brengt vervolgens een onafhankelijk rapport uit met conclusies en aanbevelingen. Deze aanpak is gebaseerd op de succesvolle werkwijze van de gemeente Den Haag.
Het uitgangspunt blijft dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun woningen, inclusief het oplossen van vocht- en schimmelproblemen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk om de inzet van onafhankelijke experts te stimuleren en de urgentie van deze problematiek te benadrukken. Daarom kies ik voor een gerichte en uitvoerbare aanpak die aansluit bij bestaande lokale initiatieven en verantwoordelijkheden.
In deze aanpak dragen verhuurders 75% van de kosten voor een vocht- en schimmelonderzoek, terwijl het Rijk via een subsidie aan gemeenten de overige 25% voor zijn rekening neemt. De uitvoering vindt plaats op het niveau van woningmarktregio’s, waarbij centrumgemeenten een coördinerende rol hebben. Dit sluit aan bij bestaande samenwerkingsstructuren en maakt regionaal maatwerk mogelijk.

Vraag 15

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders goed geïnformeerd worden over hun rechten en mogelijkheden om schimmelproblematiek aan te kaarten, bijvoorbeeld via de Huurcommissie?

Wanneer bewoners van mening zijn dat de verhuurder te lang wacht met het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen, beschikken zij over verschillende mogelijkheden om onderhoud af te dwingen. Huurders kunnen terecht bij de Huurcommissie, die in zulke gevallen een tijdelijke huurverlaging kan opleggen zolang gebreken niet zijn verholpen. Daarnaast kunnen alle huurders een procedure starten bij de kantonrechter om herstel af te dwingen. Bij ernstige klachten over de bouwtechnische staat van de woning kunnen huurders zich bovendien wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. Ik ga met de Woonbond en de Huurcommissie in gesprek of er meer duidelijkheid moet komen over de mogelijkheden die huurders hebben om vocht- en schimmelproblematiek aan te kaarten.

Vraag 16

Hoe gaat u bevorderen dat huurders snel geholpen worden wanneer zij schimmelproblematiek melden bij hun verhuurder?

Zie hiervoor de beantwoording op vraag 3 t/m 8. Door middel van de afspraken uit de NPA verwacht ik een grote verbetering te zien bij woningcorporaties wat betreft en proactief oppakken van vocht- en schimmelproblematiek.

Vraag 1

Bent u bekend met het in het artikel aangehaalde onderzoek van Van Bruggen Adviesgroep, waaruit blijkt dat er bij huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek sprake is van een groot kennisgebrek over hun financiële situatie en de gevolgen van het aflopen van deze hypotheekvorm?1

Ja, ik ben bekend met het artikel en het onderzoek.

Vraag 2

Deelt u de zorgen over dit gebrek aan kennis en de potentiële impact daarvan, met name voor mensen in de leeftijd vanaf 57 jaar, omdat het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek kan betekenen dat de maandlast stijgt doordat er moet worden afgelost, of zelfs geen nieuwe financiering verkregen kan worden op basis van een lager toetsinkomen in het zicht van pensioen?

Ja, ik deel uw zorgen. Ruim 2,5 miljoen mensen in Nederland hebben een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Het is belangrijk dat klanten kennis hebben van de kenmerken en risico’s van de (deels) aflossingsvrije hypotheek. Voor een meerderheid van de klanten zal gelden dat er nu of in de toekomst geen problemen ontstaan met het voldoen aan de financiële verplichtingen. Echter, een aflossingsvrije hypotheek kan voor individuele huishoudens verhoogde financiële risico’s met zich meebrengen. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek kan de situatie ontstaan dat een klant de hypotheek niet uit inkomen of ander vermogen dan de eigen woning kan herfinancieren of aflossen, wat ertoe kan leiden dat de woning verkocht moet worden, al dan niet met een restschuld. Terugval van inkomen na pensionering kan deze risico’s vergroten. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in 2021 onderzoek gedaan naar deze risico’s. Hieruit bleek dat ongeveer 78.000 huishoudens het risico lopen dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet kunnen herfinancieren op het moment dat deze afloopt, en een deel hiervan met een restschuld achterblijft.2 Het is mogelijk dat de omvang van deze groepen inmiddels is gewijzigd vanwege ontwikkelingen in onder andere lonen, woningprijzen en rentes.
De daadwerkelijke risico’s per individueel huishouden verschillen. Het is daarom belangrijk dat de kredietaanbieder hier zicht op heeft. De AFM ziet erop toe dat aanbieders van hypothecair krediet het klantbelang centraal stellen. De AFM verwacht daarbij van aanbieders dat ze zich inspannen om klanten met een aflossingsvrije hypotheek te benaderen om meer inzicht te krijgen in hun financiële situatie om zo eventuele betaalbaarheidsrisico’s vroegtijdig te kunnen signaleren. De AFM verwacht van aanbieders dat hun klanten, voor zover de aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar is, zorgeloos kunnen blijven wonen. Na het startschot met de campagne «Word ook aflossingsblij» in 2018 hebben kredietaanbieders tot eind 2024 1,76 miljoen klanten benaderd over mogelijke risico’s van hun aflossingsvrije hypotheek. 744.000 klanten ondernamen in die periode acties om hun financiële situatie te verbeteren.
Kredietaanbieders moeten klanten met een aflossingsvrije hypotheek blijven benaderen om potentiële betaalbaarheidsrisico’s aan het einde van de aflossingsvrije looptijd in beeld te brengen en klanten een handelingsperspectief te bieden. Ook hypotheekadviseurs kunnen hier een rol in spelen. Daarnaast is het verstandig als consumenten zelf het gesprek aangaan met hun aanbieder of adviseur. Ik constateer dat het genoemde onderzoek erop wijst dat er nog steeds onwetendheid en zorgen bestaan onder mensen over de risico’s van een aflopende aflossingsvrije hypotheek. Zoals aangegeven deel ik uw zorg hierover en ik vind het daarom belangrijk dat aanbieders en adviseurs klanten blijven benaderen en activeren, en dat de AFM hier aandacht aan blijft besteden in haar toezicht.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er meer bewustwording nodig is rondom de risico’s van aflossingsvrije hypotheken, zeker nu de druk vanuit toezichthouders toeneemt om de omvang van deze hypotheekvorm verder te beperken?

Het is belangrijk dat aanbieders en adviseurs klanten met een aflossingsvrije hypotheek blijven benaderen en waar nodig activeren, en dat de AFM hier aandacht aan blijft besteden in haar toezicht. Uit het eerder aangehaalde onderzoek van de AFM blijkt dat een deel van de klanten betaalbaarheidsrisico’s loopt, maar dat de meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet in betaalbaarheidsproblemen komen. Op het moment dat de aflossingsvrije hypotheek afloopt, zal de aanbieder moeten bepalen of een nieuwe financiering mogelijk is. Ik vind het belangrijk dat klanten waarvan de hypotheeklasten betaalbaar zijn – ook wanneer de aflossingsvrije hypotheek afloopt – zorgeloos kunnen blijven wonen.

Vraag 4

Bent u bereid om in gesprek te gaan met hypotheekverstrekkers en andere betrokken partijen om proactieve informatievoorziening richting huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek te verbeteren, bijvoorbeeld door het starten van een nieuwe publiekscampagne, naar analogie van de in 2017 gelanceerde campagne «Wordt ook aflossingsvrij»?

Het is aan aanbieders en adviseurs om klanten te benaderen en waar nodig te activeren en aan de AFM om hier toezicht op te houden. Ik vind het belangrijk dat deze partijen hiermee doorgaan en blijf daarover met hen in gesprek.

Vraag 5

Herkent u het beeld dat met name bij oudere huishoudens sprake is van een stapeling van effecten (beperking aflossingsvrije hypotheek, inkomensnorm op basis van een lager pensioeninkomen, het deels wegvallen van hypotheekrenteaftrek na 30 jaar), waardoor het lastiger wordt om een hypotheek aan te vragen, over te sluiten of aan te passen?

Een hypotheek is een langlopende financiële verplichting, die voor veel mensen doorloopt nadat zij met pensioen gaan. Omdat veel mensen te maken krijgen met een lager inkomen na pensionering moeten kredietaanbieders niet alleen beoordelen of de hypotheek nu financieel verantwoord is, maar ook na pensionering. Daarnaast geldt dat in 2031 en de jaren daarna mensen met een aflossingsvrije hypotheek het recht op hypotheekrenteaftrek verliezen. Deze zaken kunnen doorwerken in een nieuwe kredietbeoordeling: mensen kunnen mogelijk minder lenen door een lager pensioeninkomen terwijl de netto hypotheeklasten in de toekomst juist toenemen. Mede tegen deze achtergrond besteden de Europese Centrale Bank (ECB) en De Nederlandsche Bank (DNB) nadere aandacht aan aflossingsvrije hypotheken in hun toezicht. DNB geeft aan dat het aannemelijk is dat dit zal leiden tot een verdere afname van de aflossingsvrije hypotheekschuld in Nederland.3
Door de combinatie van deze factoren kan het voor sommige huishoudens, bijvoorbeeld bij huishoudens met een laag pensioeninkomen, lastiger worden om een hypotheek te verkrijgen, over te sluiten of aan te passen. Het moet voorkomen worden dat mensen bij het aangaan van een hypotheek onverantwoorde financiële risico’s aangaan. Ik vind het tegelijkertijd belangrijk dat mensen de stap naar een nieuwe woning kunnen maken als ze dat willen en dit voor hen financieel verantwoord is. Hiertoe zijn de afgelopen jaren ook verschillende goede stappen gezet, bijvoorbeeld met de werkelijkelastentoets voor senioren bij doorstroming naar een goedkopere woning.

Vraag 6

Ziet u ook het risico dat mensen, om de hogere woonlasten te voorkomen, zo lang mogelijk in de huidige woning blijven wonen wat de de doorstroming op de woningmarkt kan belemmeren en wat ervoor zorgt dat ouderen niet in de woning terecht kunnen komen die het meest geschikt voor ze is?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bekend met signalen dat de Europese Centrale Bank het toezicht op aflossingsvrije hypotheken verder wil aanscherpen waardoor ouderen nog meer beperkingen opgelegd krijgen met betrekking tot het mogen aanhouden van aflossingsvrije hypotheken?

Ja, ik ben daarmee bekend en volg de ontwikkelingen nauwgezet. Banken zijn op grond van de Wet op het financieel toezicht verplicht om de risico’s die zijn verbonden aan hun dienstverlening op adequate wijze te beheersen. De ECB en DNB houden daar prudentieel toezicht op. DNB besteedt, voor banken samen met de ECB, in haar toezicht nadere aandacht aan de risico’s van aflossingsvrije hypotheken voor financiële instellingen. Ik sta met DNB in contact over de maatregelen en de gevolgen en volg de ontwikkelingen zoals aangegeven nauwgezet. De AFM ziet erop toe dat kredietaanbieders het klantbelang centraal blijven stellen. Ook met hen sta ik in contact over de gevolgen van de maatregelen.

Vraag 8

Zo ja, bent u bereid de mogelijke impact hiervan te laten onderzoeken, waarbij onder meer wordt gekeken naar de gevolgen voor individuele huishoudens, de doorstroming op de woningmarkt en het systeemrisico voor de bankensector in Nederland?

De ECB en DNB zijn onafhankelijk in hun toezicht en in de maatregelen die zij opleggen aan banken. Ik vind het belangrijk dat de prudentiële toezichthouders daarbij zicht hebben op de bredere gevolgen van hun maatregelen en deze in ogenschouw nemen. Het gaat in dit geval om de gevolgen van maatregelen voor de maandlasten van groepen huishoudens en de doorstroming op de woningmarkt. Ik ben hierover met DNB in gesprek.
De AFM heeft aangegeven dat zij van aanbieders verwacht dat klanten voor wie de aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar is (bijvoorbeeld op moment van herfinanciering), zorgeloos kunnen blijven wonen. De AFM heeft daarbij aangegeven dat het belangrijk is dat hypotheekaanbieders hun bestaande hypotheekklanten met aflossingsvrije hypotheken zorgvuldig blijven behandelen en dat klanten niet onevenredig worden getroffen door eventuele maatregelen om risico’s te beheersen. Omdat de AFM erop toeziet dat aanbieders het klantbelang centraal blijven stellen, bijvoorbeeld in de context van het terugbrengen van het volume van aflossingsvrije hypotheken, vind ik het belangrijk dat er nauw contact is tussen de ECB, DNB en de AFM over de maatregelen en de bredere gevolgen hiervan.

Vraag 9

Hoe weegt u het risico van aflossingsvrije hypotheken in Nederland in relatie tot deze risico’s in andere Europese landen onder meer gezien ons pensioenstelsel en de daarmee samenhangende financiële buffers?

Het is van belang om in de beoordeling van financiële stabiliteitsrisico’s in brede zin te kijken naar het vermogen dat tegenover de (aflossingsvrije) hypotheekschuld staat, omdat bij aflossingsvrije hypotheken de opbrengst bij verkoop de primaire bron is van afbetaling van de lening.
Door de jaren heen zijn er verschillende maatregelen genomen die de risico’s voor huishoudens en de bredere prudentiële risico’s van aflossingsvrije hypotheken beperken. Daarbij doel ik naast de doorlopende toezichtinspanningen onder andere op de introductie van de fiscale en niet-fiscale aflossingseisen en de verlaging van de loan-to-value-limiet.4 Mede hierdoor heeft er een relatieve groei plaatsgevonden van aflossende hypotheken, zoals annuïtaire, en is er de afgelopen jaren een dalende trend waarneembaar in het aandeel aflossingsvrije schuld van de totale hypotheekschuld.
Er kan een hoger risico verbonden zijn aan aflossingsvrije hypotheken, omdat er gedurende de looptijd niet wordt afgelost. Ook hebben aanbieders beperkt inzicht in de capaciteit van huishoudens om ook na pensionering aan de financiële verplichtingen te voldoen. Tegelijkertijd constateer ik dat er relatief veel vermogen tegenover de nog uitstaande aflossingsvrije hypotheekschuld staat en dat er bij relatief veel (deels) aflossingsvrije hypotheken aanzienlijke overwaarde is. Zo hebben (deels) aflossingsvrije hypotheken in Nederland doorgaans een lage loan-to-value-ratio (wat betekent dat de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning relatief laag is): twintig procent van de hypotheken op de Nederlandse markt heeft een loan-to-value-ratio van hoger dan 75 procent, terwijl dit bij aflossingsvrije leningen maar zo’n zeven procent van het totale aantal is.

Vraag 10

Welke actie wilt u gaan ondernemen om aantrekkelijke hypotheekproducten, zoals doorstroomhypotheken, voor ouderen verder te gaan brengen zoals opgenomen in het regeerakkoord? Momenteel zijn zulke producten in de markt nog te beperkt aanwezig en doorstroming wordt hierdoor belemmerd.

In het Coalitieakkoord 2026–2030 is aangegeven dat met een doorstroombank of aantrekkelijk hypotheekproduct voor ouderen (doorstroomhypotheek) stenen makkelijker in geld worden omgezet. De aandacht vanuit het Coalitieakkoord voor doorstroming en hypotheken voor ouderen sluit aan bij al ondernomen acties, zoals via het Convenant Ouderen en toekomstbestendig wonen.5 De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zal de Kamer rond de zomer informeren over de status van het verbeteren van de doorstroommogelijkheden voor ouderen.6

Vraag 1

Bent u bekend met de problematiek omtrent doorstroming in relatie tot hypotheekverstrekking bij senioren, zoals beschreven in het artikel «Ouderen wonen in gouden kooi: «Onaantrekkelijk om te verhuizen»»?1

Ja. Ik ben bekend met de problematiek die in het artikel wordt geschetst. Ik herken dat veel ouderen beschikken over overwaarde maar ervaren dat verhuizen naar een passende woning financieel moeilijk haalbaar kan zijn.

Vraag 2

Bent u bekend met de eerder gestelde schriftelijke vragen d.d. 2 april 2025: «Senioren geweigerd voor tijdelijke lening ondanks overwaarde».

Ja. De Kamervragen van 2 april 2025 naar aanleiding van de Radar-uitzending zijn op 12 mei 2025 beantwoord door de Minister van Financiën en mij. In die beantwoording ben ik onder andere ingegaan op knelpunten bij tijdelijke en overbruggingsfinanciering voor ouderen, de vervolgstappen via het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen2 en gesprekken die ik hierover met de sector voer.

Vraag 3

Hoe staat het met de uitvoering van het convenant «Ouderen & Toekomstbestendig Wonen»2, ondertekend door diverse kredietverstrekkers, waarin is afgesproken dat de ondertekenaars de mogelijkheden van (hypotheek)financiering voor ouderen naar een hoger niveau willen tillen, onder andere door in kaart te brengen aan welke aanvullende financieringsmogelijkheden bij ouderen behoefte is, gezien hun woonwensen?

Het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen wordt uitgevoerd in samenwerking met kredietaanbieders, financieel adviseurs en belangenorganisaties. Doel is dat ouderen tijdig inzicht krijgen in hun woon- en financieringsmogelijkheden. Het convenant wordt uitgevoerd door de ondertekenaars. In de periodieke bijeenkomsten worden voortgang en knelpunten besproken en worden ervaringen gedeeld. Met de ondertekenaars is afgesproken dat het convenant na twee jaar integraal wordt geëvalueerd. Deze evaluatie zal zien op de uitvoering van de gemaakte afspraken en de zichtbare effecten daarvan. Ik verwacht uw Kamer rond de zomer van 2026 over de uitkomsten van deze evaluatie te informeren.

Vraag 4

Heeft het gesprek met ouderenorganisaties, de Nederlandse Vereniging van Banken, de banken en de toezichthouders over de verbetering van de financieringsmogelijkheden voor senioren voor het sluiten van een overbruggingshypotheek zoals aangegeven in de beantwoording op eerdergenoemde schriftelijke vragen, plaatsgevonden? Zo ja, kan de Kamer een afschrift van het gespreksverslag ontvangen? Zo nee, waarom niet?

Het onderwerp woningfinanciering voor ouderen wordt meegenomen in de periodieke gesprekken binnen het convenant. Hierbij zijn kredietaanbieders, ouderenorganisaties en consumentenorganisaties betrokken. In het laatste gesprek is het onderwerp overbruggingshypotheken ook, mede op verzoek van uw Kamer, besproken. Hieruit is naar voren gekomen dat losse overbruggingshypotheken voor veel kredietaanbieders relatief duur zijn om aan te bieden en dat het verstrekken van een losse overbruggingslening in hun huidige systemen op dit moment niet of slechts beperkt kan worden ingepast. Daarbij is gesignaleerd dat de infrastructuur van het Hypotheken Data Netwerk het niet faciliteert om een losse overbruggingshypotheek aan te vragen.
Tegen deze achtergrond wordt in de praktijk in sommige gevallen door een aantal kredietaanbieders door middel van een combinatie van een (kleine) reguliere hypotheek en overbruggingsfinanciering de behoefte aan financiering ingevuld. Ook biedt een beperkt aantal kredietaanbieders voor bestaande klanten een losse overbruggingshypotheek aan. Deze routes bieden voor een deel van de ouderen een oplossing, maar niet voor de hele doelgroep.
In de gesprekken hebben de deelnemers daarnaast verschillende mogelijke oplossingsrichtingen benoemd om de toegankelijkheid van overbruggingsfinanciering voor ouderen te verbeteren. Deze variëren van verdere specialisatie door individuele of gezamenlijke aanbieders tot vormen van risicodeling, waaronder, een gezamenlijk of publiek georganiseerd fonds. Dit betreft suggesties vanuit de sector die zich nadrukkelijk in de verkennende fase bevinden. Hierover zijn nog geen keuzes gemaakt.
Ook is besproken welke procesverbeteringen in de adviespraktijk kunnen bijdragen aan betere ondersteuning van ouderen, zoals verbeterde informatievoorziening en duidelijkere hulpmiddelen voor adviseurs. Dit geldt ook zeker voor het aanvragen van overbruggingshypotheken. Deze inzichten worden meegenomen in de lopende verkenning naar verbetering van de financieringsmogelijkheden voor ouderen. De uitkomsten hiervan worden bij het evaluatiemoment van het convenant in de zomer van 2026 met uw Kamer gedeeld.

Vraag 5

Ben u van mening dat er voldoende voortgang op dit dossier zit? Zo niet, wat gaat u doen om dit te versnellen?

Ik ben van mening dat er duidelijke inspanningen worden geleverd binnen dit dossier, al kost de uitwerking van oplossingen tijd. Binnen het convenant werken ondertekenaars onder andere aan verbeteringen in de informatievoorziening richting ouderen en adviseurs, zodat financieel adviseurs beter worden toegerust bij vragen over doorstroming. Dit heeft geleid tot concrete resultaten, zoals extra opleidingen en ondersteuning voor financieel adviseurs en aanpassingen in het productaanbod voor ouderen door enkele kredietaanbieders.
Daarnaast wordt binnen het convenant verkend hoe de kosten van overbruggingsfinanciering voor ouderen kunnen worden verlaagd, waarbij onder andere wordt gekeken naar de hoogte van advies-, taxatie- en notariskosten, zodat producten voor ouderen aantrekkelijker geprijsd kunnen worden. Tegelijkertijd is zichtbaar dat de problematiek voor ouderen nog niet is opgelost. De komende periode wordt verder gewerkt aan deze verkenningen en worden de gemaakte afspraken betrokken bij de evaluatie van het convenant in 2026.

Vraag 6

Zou u in kaart willen brengen hoe het gebrek aan financieringsmogelijkheden voor senioren doorwerkt op de doorstroming op de woningmarkt en welke groepen hierdoor het meest worden geraakt?

Daar ben ik toe bereid. Uit onderzoek blijkt dat slechts een beperkte groep ouderen een concrete verhuiswens heeft. Ouderen zijn minder geneigd om te verhuizen dan jongere huishoudens, en hechten vaker aan hun woning en woonomgeving.4 Uit het WoON-onderzoek 2024 komt naar voren dat ouderen de afgelopen twee jaar minder vaak zijn verhuisd dan in de periode voorafgaand aan WoON 2021 (een afname van ongeveer 10%).5
Dit onderstreept dat de beperkte verhuisbereidheid bij ouderen een belangrijke factor is voor de doorstroming. Financieringsbelemmeringen kunnen voor een deel van de ouderen een rol spelen bij een verhuizing, maar het is lastig om exact vast te stellen welk deel van de beperkte doorstroming hiermee samenhangt. Een verhuizing is immers een grote beslissing die met meerdere factoren samenhangt. Samen met kennisinstellingen en de sector, vergaar ik daarom meer informatie over dit onderwerp.

Vraag 7

Zou u in overleg willen treden met hypotheekverstrekkers en ouderenorganisaties, waaronder de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen, over welke knelpunten senioren het vaakst ervaren bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek of verhuishypotheek, en de Kamer informeren over de uitkomsten?

Ja, deze gesprekken zijn al gaande. Hierbij is naast de ANBO ook onder andere Vereniging Eigen Huis (VEH) uitgenodigd. De Kamer zal over de uitkomsten hiervan rond de zomer van 2026 worden geïnformeerd.

Vraag 8

Hoe beziet u de huidige toetsingsnormen voor senioren, zoals de inkomens- en leencapaciteitscriteria van de Nationale Hypotheek Garantie en de richtlijnen van de toezichthouder, tegen de achtergrond van de toegenomen overwaarde en relatief lage risico’s bij deze doelgroep?

Samen met de Minister van Financiën stel ik jaarlijks de leennormen voor hypothecair krediet vast. De leennormen voor hypothecair krediet zorgen ervoor dat huishoudens op verantwoorde wijze een hypothecair krediet aangaan bij het kopen van een woning. Kredietaanbieders kunnen via maatwerk gemotiveerd afwijken van de leennormen wanneer een huishouden niet door de standaard krediettoets komt. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) kan via leidraden en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) via haar Voorwaarden & Normen nadere invulling geven aan de wettelijke leennormen.
Mijn indruk is dat bij zowel de wettelijke leennormen zelf als bij de nadere invulling hiervan door de AFM en NHG geen belemmeringen zitten die ervoor zorgen dat senioren moeite hebben met doorstromen. Kredietaanbieders mogen in beginsel de lopende verplichtingen onder een hypotheek voor de financiering van een nog niet verkochte woning, inclusief de kosten die verband houden met het afsluiten van een overbruggingslening, buiten beschouwing laten bij de kredietbeoordeling voor de financiering van de nieuw gekochte woning. NHG heeft speciaal voor senioren een tweetal regelingen, de seniorenverhuisregeling en de tijdelijke tekortregeling bij verschillende aow leeftijden. Daarnaast heeft de AFM in 2017 verduidelijkt hoe kredietaanbieders verantwoord maatwerk kunnen bieden aan senioren. SEO concludeerde dit jaar in haar evaluatie van de leennormen dat kredietaanbieders en adviseurs hierdoor geen problemen ervaren bij het toepassen van maatwerk voor senioren.
Uit de gesprekken met marktpartijen komen andere factoren naar voren die verklaren waarom een overbruggingshypotheek voor senioren relatief beperkt beschikbaar en duur is. Vooral het feit dat een overbruggingshypotheek vaak relatief kort loopt is een belemmering voor het aanbod. Kredietaanbieders moeten dan immers in een korte tijd de gemaakte kosten terugverdienen. Dat kan leiden tot een hogere prijs (bijv. hypotheekrente) voor dergelijke producten. Het is nog niet duidelijk of ouderen bereid zijn een hogere prijs te betalen voor dit product dan voor een reguliere hypotheek. Zoals gezegd: ik ben met de partijen in gesprek en wil hier graag met ze tot een oplossing komen. Ik vind het namelijk van groot belang dat senioren makkelijker toegang krijgen tot een overbruggingslening. Mochten er toch belemmeringen zitten in de leennormen, dan ben ik uiteraard bereid om hiernaar te kijken. Uitgangspunt blijft daarbij wel dat een (overbruggings)hypotheek altijd financieel verantwoord moet zijn.

Vraag 9

Zou u willen onderzoeken welke internationale voorbeelden bestaan van hypotheek- of financieringsconstructies die bijdragen aan doorstroming onder senioren, en of dergelijke modellen toepasbaar zijn in Nederland?

Een eerste verkenning bij beleidsmakers in andere Europese landen heeft het beeld opgeleverd dat veel landen weliswaar de problematiek van onderbenutting van de bestaande voorraad en gebrek aan doorstroming van senioren erkennen, maar dat de beleidsinspanningen veelal nog gericht zijn op het langer laten thuis wonen van ouderen door middel van aanpassingen aan de woning en levering van zorg aan huis. De regelingen die er zijn om onderbenutting tegen te gaan zijn vooral gericht op de sociale huursector en de huurtoeslag. Zo kunnen Vlaamse sociale huisvesters kleine huishoudens in grote woningen laten doorverhuizen naar meer passende woningen, hoewel men hier bij ouderen terughoudend mee omgaat. In het Verenigd Koninkrijk kunnen kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen gekort worden op de huurtoeslag. Ouderen zijn hiervan echter nadrukkelijk uitgezonderd.
Vooralsnog verwacht ik niet dat nader internationaal vergelijkend onderzoek wel bruikbare casussen gericht op hypotheek- of financieringsconstructies zal opleveren. Dit vanwege de grote verschillen tussen lidstaten op het gebied van woningfinanciering. Passende innovatieve vormen die ontwikkeld worden, moeten toegesneden zijn op de Nederlandse context.

Vraag 10

Wat gaat u doen met het gegeven dat veel senioren aangeven te willen verhuizen naar een passende woning, maar door financieringsbelemmeringen niet in staat zijn deze stap te zetten?

Zoals aangegeven bij vraag 6 heeft slechts een beperkt deel van de ouderen een concrete verhuiswens. Financieringsbelemmeringen kunnen echter voor een deel van de ouderen die wel willen verhuizen een rol spelen. Binnen het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen en het Platform Hypotheken wordt daarom gewerkt aan het verbeteren van de informatievoorziening en aan het verder in beeld brengen en verminderen van financieringsknelpunten bij overbruggingshypotheken. Ook wordt verkend hoe deze producten beter toegankelijk en betaalbaar kunnen worden gemaakt. Daarnaast wordt binnen het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen ingezet op het vergroten van het aanbod van passende ouderenwoningen, wat essentieel is voor doorstroming. Ik blijf in gesprek met ouderenorganisaties, kredietaanbieders en toezichthouders om knelpunten te adresseren.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat het tekort aan geschikte en betaalbare seniorenwoningen een belangrijke factor is in het uitblijven van doorstroming, en zou u op een rij willen zetten welke aanvullende maatregelen op korte en langere termijn mogelijk zijn om dit aanbod te vergroten?

Ik ben het met u eens dat beschikbaarheid een belangrijke voorwaarde is voor ouderen om te kunnen verhuizen naar een passende woning, waarmee doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Samen met het Ministerie van VWS zet ik sterk in op realisatie van voldoende passende woningen voor ouderen, waarbij we nauw samenwerken met medeoverheden en de verschillende partners uit het woon- en zorgdomein. Zo hebben we op de Woontop van december 2024 afspraken gemaakt over de schaalvergroting en versnelling in de realisatie van de opgave van de circa 290.000 woningen geschikt voor ouderen tot en met 2030. Ook zetten we in op maatregelen die eraan bijdragen dat ouderen die dat willen, een verhuisstap kunnen maken om passend te wonen.
In de voortgangsbrief ouderenhuisvesting van april jl.6 staan de acties die ik samen met het Ministerie van VWS in gang heb gezet om de realisatie van voldoende woningen, en het passend wonen van ouderen te stimuleren. Op 8 december is de Staat van de Volkshuisvesting naar uw Kamer gestuurd, waarin is ingegaan op de realisatie van het woningaanbod voor ouderen en het aandeel verhuisde ouderen. In de loop van 2026 informeren de Staatssecretaris van Langdurige en Maatschappelijke Zorg en ik uw Kamer weer over de voortgang op de opgave ouderenhuisvesting, waaronder de maatregelen op passend wonen en doorstroming.

Vraag 12

Op welke wijze worden de inspanningen binnen het convenant Ouderen & Toekomstbestendig Wonen afgestemd met de bredere ambities binnen het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen?

Het convenant Ouderen en Toekomstbestendig Wonen komt voort uit een samenwerkingsverband tussen het Ministerie van VRO en de hypothecaire sector, het Platform Hypotheken. Het convenant heeft als doel oplossingen te ontwikkelen voor knelpunten in de hypotheekadvisering en -verstrekking. Daarnaast worden tijdens de tussentijdse bijeenkomsten vanuit VRO ook relevante ontwikkelingen uit het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen gedeeld met de ondertekenaars, zodat zij deze kunnen meenemen in hun eigen beleidsvorming en verdere uitwerking van de samenwerking.
De ondertekenaars van het convenant gaan periodiek met elkaar en het Ministerie van VRO in gesprek om de ontwikkelingen omtrent woningfinanciering voor ouderen te bespreken en te onderzoeken of er meer mogelijkheden kunnen worden gecreëerd voor woningfinanciering voor ouderen. Dit heeft als doel om te stimuleren dat ouderen passend kunnen wonen, en te stimuleren dat ouderen die dat willen een verhuisstap kunnen maken. Daarmee sluiten de inspanningen vanuit het convenant aan bij de bredere ambities binnen de opgave ouderenhuisvesting en de inspanningen binnen het convenant worden ook gedeeld met de werkgroep en stuurgroep Wonen en zorg voor ouderen

Vraag 13

Hoe betrekt u senioren bij de beleidsvorming rondom financieringsmogelijkheden en doorstroming, en op welke wijze worden hun ervaringen structureel benut bij het opstellen en evalueren van maatregelen?

Ik vind het belangrijk dat ouderen vertegenwoordigd zijn in het beleidsvormingsproces rondom financieringsmogelijkheden en passend wonen en doorstroming. De ANBO-PCOB is betrokken bij het periodiek overleg met de hypotheeksector dat voortkomt uit het convenant Ouderen en Toekomstbestendig Wonen, zoals beschreven bij antwoord 12. Ook is de ANBO-PCOB onderdeel van de werkgroep en stuurgroep Wonen en zorg voor ouderen. In deze werkgroep werken Ministerie van VRO en het Ministerie van VWS samen met medeoverheden en partners uit het woon- en zorgdomein aan de opgave ouderenhuisvesting. Daarnaast worden de ervaringen van ouderen meegenomen via verschillende onderzoeken, zoals het WoOn-onderzoek.7

Vraag 1

Kunt u toelichten hoe de aanwijzing van de vier gemeenten Alkmaar, Apeldoorn, Helmond en Hengelo-Enschede als grootschalige woningbouwlocatie zich verhoudt tot het feit dat zij hierdoor niet langer in aanmerking komen voor de regeling Woningbouw op Korte Termijn?1

Om de regionale spreiding van rijksinvesteringen voor het ontsluiten en bereikbaar maken van nieuwe woningen te borgen is een scheiding gemaakt tussen woningbouwlocaties in de nationaal grootschalige woningbouwgebieden en woningbouwlocaties daarbuiten (de zgn. «woningbouw op korte termijn», hierna: WoKT). Projecten voor woningbouwlocaties die binnen de nationaal grootschalige woningbouwgebieden vallen konden enkel aanspraak maken op het budget dat voor deze gebieden werd gereserveerd en andersom.
Voor de gemeenten Alkmaar, Apeldoorn, Helmond en Hengelo-Enschede betekent de aanwijzing van nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden binnen hun gemeentegrenzen eerder dit jaar, dat zij voor projecten binnen dat geografische gebied geen aanvraag meer konden doen voor een bijdrage uit het WoKT budget, maar wel voor het infrabudget dat was gereserveerd voor nationaal grootschalige woningbouwgebieden én het gebiedsbudget van VRO. Voor projecten buiten deze nationaal grootschalige woningbouwgebieden konden gemeenten nog altijd een WoKT voorstel indienen. Zo ontvangt de gemeente Apeldoorn naast gebiedsbudget ook middelen uit het WoKT budget (ca. € 2,9 miljoen).

Vraag 2

Hoe weegt u het feit dat deze vier gemeenten niet langer in aanmerking komen voor de regeling Woningbouw op Korte Termijn, terwijl er op dit moment ook nog geen perspectief is op financiering vanuit de middelen voor de infrastructurele ontsluiting van de grootschalige woningbouwlocaties, en zij daarmee dus tussen wal en schip vallen?

De volledige € 2,5 miljard die dit kabinet uittrok voor het ontsluiten en bereikbaar maken van nieuwe woningen in de nationaal grootschalige woningbouwgebieden en daarbuiten is verdeeld2. Het beperkte budget heeft geleid tot het kabinetsbesluit om aan de in de ontwerp-Nota Ruimte aangewezen nationaal grootschalige woningbouwgebieden (Alkmaar Kanaalzone, Binnenstad, spoor- en kanaalzone Apeldoorn, Helmond Centrum+ en Spoorzone Hengelo-Enschede (SHE) nu alleen gebiedsbudget (ongeveer € 100 miljoen) toe te kennen. Met dit budget kunnen eerste stappen gezet worden. Dat is niet genoeg voor de totale ontwikkeling van deze gebieden. Het is aan een nieuw kabinet om te bezien of en hoe de noodzakelijke mobiliteitsmaatregelen alsnog geborgd kunnen worden. We zijn hierover met de betreffende gemeenten in gesprek.

Vraag 3

Welke risico’s ziet u voor de voortgang van de woningbouwopgave in deze vier gemeenten, gegeven het ontbreken van financieringsperspectief voor de noodzakelijke ontsluitende infrastructuur?

Met de toekenning van € 100 mln. gebiedsbudget (VRO) aan de nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden in de genoemde vier gemeenten kunnen eerste stappen gezet worden. Samen met het Ministerie van VRO is het Ministerie van IenW de komende periode met de betrokken gemeenten in gesprek om de mogelijkheden en risico’s van deze situatie voor de voortgang van de woningbouwopgave nader in kaart te brengen.

Vraag 4

Zou u, samen met deze vier gemeenten en de betrokken provincies, in kaart willen brengen welke ontsluitende infrastructuur benodigd is om de woningbouwopgave te kunnen realiseren, en welke financieringsopgave daarbij hoort?

In aanloop naar de verdeling van de beschikbare middelen hebben ook de vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden een propositie voor de ontsluiting van deze gebieden ingediend. Op basis daarvan is het Ministerie van IenW komende periode samen met het Ministerie van VRO met de betrokken gemeenten in gesprek om te bespreken welke ontsluitende infrastructuur benodigd is en welke financieringsopgave daarbij hoort.

Vraag 5

Hoe gaat u deze vier gemeenten en de betrokken provincies betrekken bij de toekomstige besluitvorming over de financiering van de ontsluitende infrastructuur voor grootschalige woningbouwlocaties?

Er kan geen toezegging gedaan worden over de toekomstige besluiten en financiering van de benodigde infrastructuur voor grootschalige woningbouwgebieden, omdat dit aan een nieuw kabinet is. In de vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwgebieden kunnen op korte termijn veel nieuwe woningen worden gebouwd als wordt geïnvesteerd in de bereikbaarheid van de woningbouwlocaties. De al ingediende proposities kunnen daarvoor als basis dienen.

Vraag 6

Wat gaat u eraan doen om te voorkomen dat deze vier gemeenten daadwerkelijk tussen wal en schip vallen bij de rijksfinanciering van hun woningbouw- en infrastructuuropgave? Zou u de Kamer over deze inspanningen willen informeren?

Zoals aangegeven is het Ministerie van IenW samen met het Ministerie van VRO met de betrokken gemeenten in gesprek om te bespreken welke ontsluitende infrastructuur benodigd is en welke financieringsopgave daarbij hoort. Over de uitkomsten hiervan wordt de Kamer in het voorjaar geïnformeerd. Besluitvorming over het toekennen van eventuele nieuwe rijksmiddelen is echter aan een nieuw kabinet.

Vraag 7

Hoe beziet u het feit dat er op dit moment een financieringsgat bestaat in de wijze waarop infrastructuur voor woningbouw wordt ondersteund op het moment dat woningbouwlocaties overgaan naar de status van grootschalige woningbouwlocatie? Zou u willen inventariseren welke verbeteringen mogelijk zijn om te voorkomen dat gemeenten hierdoor tussen wal en schip raken?

Het feit dat het financieel tekort op de infrastructuurmaatregelen nu niet wordt gedekt komt niet voort uit de aanwijzing tot nationaal grootschalig woningbouwgebied, maar is een consequentie van het beperkte budget dat dwingt tot de gemaakte kabinetskeuze. Als de woningbouwlocaties in de vier betreffende gemeenten niet tot nationaal grootschalig woningbouwgebied waren aangewezen dan zouden de voorstellen hiervoor binnen de WoKT kaders zijn beoordeeld en geprioriteerd. Tevens kon dan geen aanspraak op het gebiedsbudget worden gemaakt, waaruit nu € 100 miljoen is toebedeeld.