Vraag 1

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Raad van State waarin het plan1828 voor jongerenwoningen in Haarlem is geschrapt vanwege het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het voornaamste of het enige punt waarom dit belangrijke woningbouwplan geen doorgang kan vinden, het naar beneden afronden van 36,1 parkeerplaatsen betreft?

Nee, dit klopt niet. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) heeft geoordeeld dat in totaal op meerdere punten gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. De Afdeling constateert onder meer dat de gemeenteraad bij de parkeernormen is uitgegaan van nieuw parkeerbeleid, terwijl in het bestemmingsplan de raad het nieuwe parkeerbeleid niet van toepassing heeft verklaard op dit plan. De Afdeling constateert daarbij ook dat op een aantal punten het besluit niet goed is onderbouwd.

Vraag 3

Vindt u dit voorbeeld een uitzondering, of zijn er bij u meerdere voorbeelden bekend van belangrijke woningbouwprojecten die geen doorgang hebben kunnen vinden of sterk vertraagd zijn als gevolg van een relatieve kleine afwijking van gemeentelijke beleidsplannen?

Vaak spelen meerdere punten een rol bij een oordeel van de Afdeling. In dit geval speelde ook de bovengenoemde afronding mee. Gezien de grote diversiteit aan achterliggende factoren die een rol spelen bij oordelen van de Afdeling, beschouw ik dit specifieke geval niet als voorbeeld.

Vraag 4

Zonder om commentaar op een rechterlijke uitspraak te vragen, wat vindt u ervan dat in een tijd van woningnood jongeren geen woning kunnen krijgen vanwege een afrondingsverschil in de parkeernorm?

Ik betreur dat in dit geval de woningbouw vertraagd is; dat is geen goed nieuws voor de woningzoekenden. Ik voel de urgentie om zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen te bouwen om het woningtekort terug te dringen. Het is alle hens aan dek. Gezien het enorme woningtekort is het versnellen van de procedures in de woningbouw essentieel. Daarvoor is het van belang dat procedures met grote zorgvuldigheid worden doorlopen om de kans te verkleinen dat dat een belemmering vormt voor de woningbouw. De gemeenteraad heeft afwegingsruimte om in het parkeerbeleid te voorzien in maatwerk. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb vermeld, heeft de Afdeling geoordeeld dat er meerdere gebreken kleven aan het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het oordeel of een specifiek bestemmingsplan voldoende parkeerplaatsen bevat in eerste instantie aan de gemeenteraad is en de lat dus hoog moet liggen om een bestemmingsplan of ander besluit van de gemeenteraad te vernietigen? Zo ja, welke wetgeving of andere acties bent u voornemens voor te stellen om dit uitgangspunt beter in de praktijk te brengen?

Ja, het is aan de gemeenteraad om een eigen afweging te maken over het parkeerbeleid in de gemeente en daarover een besluit te nemen. In de uitspraak wordt deze bevoegdheid niet ter discussie gesteld. Vervolgens is het aan de bestuursrechter om bij beroep te oordelen of de raad dit besluit zorgvuldig heeft voorbereid en deugdelijk heeft onderbouwd.

Vraag 6

Heeft u contact gehad met de gemeente Haarlem over dit voorbeeld of bent u bereid dit te doen, om lessen te trekken hoe in de toekomst kan worden voorkomen dat belangrijke woningbouwprojecten disproportioneel vertraagd worden of stuk kunnen lopen als gevolg van minieme afwijkingen van eerdere beleidsplannen?

Lessen of best practices uit projecten worden bij lokale en/of regionale versnellingstafels besproken. Op die manier wordt geleerd van eerder opgedane ervaringen, positief en negatief. Daarnaast ben ik met veel medeoverheden in contact over het versnellen van de woningbouw. Een voorbeeld van dat contact is het bestuurlijk overleg in het kader van de woondeals; waarbij in dit geval ook de verantwoordelijk wethouder aan tafel zit.

Vraag 7

Bent u van mening dat de Wet versterking regie volkshuisvesting voldoet in de belofte om de doorlooptijden van woningbouwplannen als deze te verkorten en zo ja, op welke manier had de wet in dit geval voorkomen dat het woningbouwplan sterk vertraagd of geschrapt zou worden?

In het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting wordt ingegaan op versnellingen waarmee eerder duidelijkheid komt of een woningbouwproject doorgang kan vinden, wanneer er beroep is ingesteld. Hiermee kan de beroepsprocedure met een jaar worden verkort. Een besluit moet echter vervolgens wel goed worden gemotiveerd.

Vraag 8

Had een situatie als deze niet voorkomen kunnen worden indien een zaak als deze al eerder was afgevangen door een bezwaarprocedure, gelijkend op de Huurcommissie?

Het is niet mogelijk om bezwaar te maken tegen een bestemmingsplan, maar de wet voorziet wel in de mogelijkheid een zienswijze in te dienen over het ontwerp. Een zienswijzeprocedure biedt een mogelijkheid aan de raad om een ontwerpplan aan te passen voordat het wordt vastgesteld. Overigens heeft de gemeenteraad in deze zaak hangende de procedure nog een herstelbesluit genomen, welke ook is vernietigd.

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken hoe gemeenten sneller door kunnen met een vernietigd bestemmingsplan of ander besluit, bijvoorbeeld indien de vernietiging slechts op een relatief klein aspect is gebaseerd?

Het zo snel mogelijk doorlopen van de procedures is belangrijk voor het versnellen van de woningbouw. Er bestaat reeds een mogelijkheid door gebruik te maken van de bestuurlijke lus.
De rechter kan deze bestuurlijke lus in een (hoger) beroepsprocedure toepassen. Daarmee wordt het bestuursorgaan de gelegenheid gegeven om een gebrek tijdens de beroepsprocedure te herstellen.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Ruimtelijke Ordening van 13 maart a.s.?

Vanwege het belang van een zorgvuldige beantwoording heeft de beantwoording langer dan de gevraagde week gekost.

Vraag 1

Zou u willen reageren op de problemen zoals geschetst in het artikel Schimmel en vocht zorgt in één op de vier huurwoningen voor problemen van Kassa?1

Vocht en schimmelproblematiek in woningen is zeer onwenselijk en de klachten over vocht- en schimmelproblematiek neem ik serieus. We zien helaas een toename van meldingen van schimmel door de energiecrisis. Mensen zijn minder gaan stoken waardoor er meer vocht in de woning blijft. Vocht- en schimmelproblematiek is een urgent onderwerp, ik heb hier recent extra aandacht aan besteed bij de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het tijd is voor een Nationaal Aanvalsplan Schimmelwoningen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik deel deze opvatting niet. Vocht en schimmel horen niet in een huis en ik ben het dan ook eens met de noodzaak om dit soort problematiek aan te pakken. Echter, er worden al veel inspanningen verricht om woningcorporaties, overige verhuurders en gemeenten te stimuleren om vocht- en schimmelproblematiek op te pakken. Zo is in de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarover uw Kamer op 11 december 2024 is geïnformeerd, afgesproken dat woningcorporaties zich maximaal inzetten om vocht en schimmel op te lossen of beheersbaar te houden.2
Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken. Er gaat hierbij extra aandacht uit naar ventilatie van de woning. Vocht en schimmelproblematiek komt ook regelmatig voor in woningen die goed zijn geïsoleerd. In deze woningen is ventileren, mechanisch of handmatig, nog belangrijker om dat dit niet meer op een natuurlijke wijze gaat. Als de mechanisch installaties niet goed zijn ingesteld kan dit leiden tot vocht en schimmelproblematiek. Geïsoleerde woningen vragen vaak ook een aangepast gebruik met betrekking tot ventileren.
Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kunnen vaak nu onafhankelijke experts worden ingezet via gemeenten of corporaties die dit beoordelen. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de VNG en Aedes zijn met elkaar in gesprek over de verdere invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. Daarnaast zullen woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks 200 miljoen euro extra in woningverbetering steken. Hierbij is, naast de aanpak asbest en loden leidingen, extra aandacht voor vocht- en schimmelproblematiek. Verder committeren woningcorporaties zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Verder wordt in de handreiking lokale prestatieafspraken extra aandacht besteed aan de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek, dit stimuleert corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om op lokaal niveau concrete afspraken te maken. Lokale partijen (bewoners, huurderverenigingen, gemeenten en corporaties) hebben het beste zicht op de problematiek en een passende aanpak. Corporaties moeten ook in hun bod voor de lokale prestatieafspraken ingaan op de onderwerpen kwaliteit en leefbaarheid. Vocht en schimmel valt onder deze onderwerpen.
Ook heeft de Wet goed verhuurderschap ten aanzien van de particuliere huursector een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels geïntroduceerd. Huurders kunnen een melding maken bij de gemeente. Gemeenten hebben met deze wet de bevoegdheid gekregen om een verhuurvergunning te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders ten aanzien van bijvoorbeeld onderhoud.

Vraag 3

Deelt u opvatting dat elke corporatie zou moeten (kunnen) beschikken over schimmel-expertiseteams of schimmel-brigades, die na een melding de volgende dag op de stoep (kunnen) staan, met mensen om de keukentafel gaan zitten, samen een plan maken om de schimmel aan te pakken, en niet vertrekken voordat alle schimmel weg is uit de woning?

Nee, ik deel deze opvatting niet. In de praktijk zijn de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek diffuus. Corporaties kunnen hierbij een eigen afweging maken of ze over een apart vocht- en schimmelteam willen beschikken. Het gaat mij erom dat het wordt aangepakt, hoe dat wordt georganiseerd is aan partijen zelf. Aedes geeft aan dat corporaties steeds vaker medewerkers opleiden tot vocht- en schimmel expert en regelmatig specialistische bedrijven worden ingeschakeld bij specialistisch werk.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat het daarbij cruciaal is dat huurder en corporatie samen een specifieke aanpak voor die woning vaststellen?

Ja, deze opvatting deel ik. Er is bij vocht- en schimmelproblematiek vaak sprake van een combinatie van verschillende oorzaken. Het is wenselijk dat de corporatie en de huurder met elkaar in gesprek gaan over de oorzaken van de problematiek en over de aanpak om vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Deze opvatting is ook vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Daar waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zetten woningcorporaties zich maximaal in om dit op te lossen of beheersbaar te houden, bij een veranderende grondwaterstand zoekt de woningcorporatie samen met het Waterschap naar een oplossing. Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat ook nazorg, van corporatie richting huurder, na een ruim jaar cruciaal is, aangezien je pas zeker kunt zijn dat je woning schimmelvrij is nadat deze de vier seizoenen achtereen schimmelvrij is?

Het is verstandig dat bij de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ook afspraken gemaakt worden over de nazorg. Het is echter aan de corporatie, de huurder en eventueel de gemeente hoe zij deze nazorg willen oppakken en monitoren.

Vraag 6

Zou u in overleg met corporaties zich ervoor willen inspannen dat elke corporatie kan beschikken over specialistische aannemers op het gebied van schimmel, die de vier fasen van schimmelaanpak (een oorzaakanalyse, daarna reinigen, schimmels doden, vervolgens sauzen met schimmelwerende saus) kunnen uitvoeren?

Aangezien de oorzaken en de mate van vocht- en schimmelproblematiek zeer diffuus zijn, is het niet doelmatig om in alle gevallen van vocht- en schimmel een specialistische aannemer in te schakelen. Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) kan het nodig zijn om een onafhankelijk om dit te beoordelen. Naar aanleiding van de Nationale Prestatieafspraken ben ik in overleg met corporaties en gemeenten over de inzet van een onafhankelijk expert.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op het feit dat voor huurders die te maken hebben met schimmel in hun huurwoning, hun huis geen haven is waar je thuiskomt, maar een bron van stress?

Vocht- en schimmel in (huur)woningen is zeer onwenselijk, het leidt tot leefbaarheidsproblematiek en heeft in ernstige gevallen zelfs effect op de gezondheid. Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 heeft kunnen lezen, stimuleren we vanuit het Rijk corporaties en gemeenten om een aanpak lokaal te realiseren.

Vraag 8

Hoe kan het dat mensen al tien jaar of langer aan de bel trekken, maar de schimmelproblematiek in hun woning nog niet is opgelost?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op het feit dat schimmelproblematiek al zo lang niet wordt aangepakt, dat mensen zich niet serieus genomen voelen, gaan twijfelen aan zichzelf en het vertrouwen in de corporatie en de overheid verliezen?

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat er hier ook voor de rijksoverheid en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een taak weggelegd is? Zo ja, welke?

De verantwoordelijkheid voor de aanpak vocht- en schimmelproblematiek ligt primair bij de lokale partijen zoals de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Echter, ik zie de urgentie van de problematiek. Zie mijn beantwoording van vraag 2 voor de inzet op nationaal niveau.

Vraag 11

Hoe reflecteert u op het feit dat mensen op deze wijze vast komen te zitten in het systeem?

Huurders hebben verschillende mogelijkheden om, als ze er niet uitkomen met de woningcorporatie, melding te maken van vocht- en schimmelproblematiek. Zie hiervoor ook de beantwoording van vraag 8 en 9. Daarnaast ben ik in gesprek over de inzet van onafhankelijk experts.

Vraag 12

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het kan dat de schadelijkheid en ziekmakendheid van schimmel al jarenlang bekend is, maar vandaag de dag één op de vier huurwoningen te maken heeft met schimmelproblematiek?

We zien helaas dat de problematiek niet beter is geworden door toenemend (energie)armoede waardoor mensen minder gaan stoken, een veranderend waterpeil, natte winters en intensievere woongebruik.

Vraag 13

Deelt u de analyse van de Woonbond dat er al snel gekeken wordt naar de aantallen voor woningbouw, maar dat de kwaliteit van woningen een ondergeschoven kindje is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Zou u inzicht willen geven in de precieze afspraken op het gebied van de aanpak van schimmel in de Nationale Prestatieafspraken en de 200 miljoen euro per jaar extra die corporaties hieraan gaan besteden?

Vraag 15

Zou u in overleg en samenwerking met de corporaties een globale uitsplitsing naar categorie aanpak (schimmel, loden leidingen, asbest, etcetera) willen maken van waar deze 200 miljoen euro per jaar extra aan zal worden uitgegeven?

Vraag 16

Zou in overleg willen treden met de corporaties en een inschatting willen maken of de corporaties dit bedrag jaarlijks krijgen weggezet?

Vraag 17

Is 200 miljoen euro per jaar extra per jaar extra voldoende om alle huurwoningen waar schimmelproblematiek is aan te pakken?

Vraag 18

Indien dit niet het geval, zou u in overleg met corporaties willen bezien hoeveel er dan nodig is om schimmelproblematiek op die grondige wijze aan te pakken?

Vraag 19

Wat is de voortgang van de afspraak in de Nationale Prestatie Afspraken dat corporaties en gemeenten lokaal afspraken gaan maken over vocht en schimmel en de structurering hiervan?

In de herijkte Nationale Prestatieafspraken (NPA) uit december 2024 is afgesproken dat woningcorporaties en gemeenten lokaal afspraken maken over vocht en schimmel en herstructurering. Het is nu nog te vroeg om het effect van deze herijkte NPA te meten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten zijn in het voorjaar van 2025 nog bezig met herijken van de lokale prestatieafspraken.

Vraag 20

Hoe gaat u grip houden op de vraag of elke gemeente en corporatie deze afspraken maakt?

Vraag 21

Registreert het ministerie of gemeenten en corporaties deze afspraken maken?

Vraag 22

Wat gaat u doen als gemeenten of corporaties deze afspraken niet maken, of als deze afspraken onvoldoende zijn?

Vraag 23

Hoe pakt het Rijk de regie als gemaakte afspraken over de aanpak van schimmel niet worden nageleefd?

Vraag 24

Welke tools heeft uw ministerie in handen om gemaakte afspraken te handhaven?

Vraag 25

Na hoeveel jaar komt er een evaluatie of gemeenten en corporaties aan lokaal gemaakte afspraken houden?

Vraag 26

Welke lessen zijn er geleerd van de landelijke aanpak die de ambitie had om voor 2026 alle huizen die last hebben van schimmel te renoveren of te slopen?

Gezien het genoemde jaartal heb ik voor de beantwoording van deze vraag aangenomen dat wordt bedoeld de aanpak van woningen met een slechte conditiescore, dit zijn woningen met een (zeer) slechte onderhoudskwaliteit, er kan daarbij ook sprake zijn van vocht- en schimmel maar dit hoeft niet altijd het geval te zijn.
In de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 en de herijking uit december 2024 is de afspraak opgenomen om uiterlijk in 2026 geen corporatiebezit meer te hebben met een conditiescore 5 of 6, tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Uit de monitoring in de Aedes forecast blijkt dat er in 2023 nog 7.500 woningen in deze categorieën. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000 (0,002% van alle corporatiewoningen), hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen (38%). De komende jaren blijf ik, samen met Aedes en de VNG, deze afspraak monitoren. Overigens zijn de woningen met conditiescore 5 of 6 van slechte kwaliteit, maar dit betekent niet dat er in al deze woningen sprake is van vocht- en schimmelproblematiek. Uit een evaluatie van de gemeente Amsterdam uit 2024 blijkt dat slechts 20% van de meldingen komt uit woningen met een EFG-label. De overige meldingen komen uit woningen met een energielabel A t/m D. Daarnaast waren de meldingen in Amsterdam gelijk verspreid over de bouwjaren. Alleen in woningen met een bouwjaar na 2011 is sprake van significant minder meldingen.3

Vraag 27

Zou u inzicht willen geven in de voortgang van het Nationaal Isolatieprogramma en in het bijzonder van de onderdelen daarvan die samenhangen met de aanpak van schimmel?

Met voldoende ventilatie kan schimmelvorming in woningen worden voorkomen. Wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, verdwijnen er vormen van natuurlijke ventilatie. Van belang is dat er dan ventilatiemaatregelen worden genomen, zoals het plaatsen van ventilatieroosters of het toepassen van energiezuinige systemen met CO2-sturing en warmteterugwinning. In de lokale aanpak van het Nationaal Isolatieprogramma kunnen in combinatie met isolatiemaatregelen, energiezuinige ventilatiesystemen in woningen van eigenaar-bewoners en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) worden gesubsidieerd via gemeenten. Hierbij kunnen voor VvE’s de middelen worden gestapeld met de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE), waarin deze maatregelen ook worden gesubsidieerd.
In de SVVE zie ik een stijgende lijn in het aantal aanvragen voor energiezuinige ventilatiemaatregelen. Van 11 verenigingen waaraan in 2022 subsidie is verstrekt voor deze maatregelen voor in totaal 552 appartementen, naar 21 verenigingen in 2024 voor in totaal 1.573 appartementen. En in 2025 is er t/m februari al aan 15 verenigingen subsidie verstrekt voor in totaal 571 appartementen. In de woningen die in de lokale aanpak tot nu toe zijn verbeterd, zijn de isolatiemaatregelen slechts een enkele keer tegelijk met de energiebesparende ventilatiemaatregelen toegepast. De aandacht ligt bij het isoleren van deze slecht geïsoleerde woningen vaak op het nemen van de eerste isolatiemaatregelen. Ik zie wel aandacht voor ventilatie in veel gemeenten, via andere routes. Bijvoorbeeld via energiefixers en -coaches die vaak met middelen van de Aanpak Energiearmoede worden ingezet is aandacht voor het voorkomen van schimmelvorming door ventilatie, ook door het goed gebruiken van bestaande ventilatiesystemen. Huurders worden ook vaak via deze route bereikt. Het verbeteren van huurwoningen is ook een belangrijke actielijn binnen het Nationaal Isolatieprogramma. Zoals in de beantwoording van vraag 2 is aangegeven, wordt ook ingezet op het toepassen van ventilatiemaatregelen bij corporaties. Daarnaast wordt met de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) het toepassen van energiezuinige ventilatie gestimuleerd bij private huurwoningen.
Tot slot wordt via verschillende kanalen het belang van ventileren duidelijk gemaakt. Bijvoorbeeld op verbeterjehuis.nl en in de campagne «Wie isoleert, profiteert» wordt in volgende rondes ook op het belang van ventileren gewezen.

Vraag 28

Hoe krijgt u in beeld welke corporaties de helpende hand van de rijksoverheid kunnen gebruiken bij het opstarten, sneller opschakelen of intensiveren van schimmelaanpak?

Corporaties zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van het eigen bezit. In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat corporaties extra inzetten om woningverbetering, daarnaast maken zij afspraken met gemeenten over de aanpak vocht- en schimmelproblematiek. We zien dat er soms onduidelijkheid is tussen huurder en verhuurder over de oorzaak van de schimmelvorming en de mogelijke aanpak. Daar waar onenigheid is, kan er een onafhankelijk vocht- en schimmelexpert worden ingezet. Ik ben momenteel in overleg met Aedes en de VNG over de inzet en de financiering van deze vocht- en schimmelexperts.

Vraag 29

Zou u inzicht willen geven hoe de verschijningsvormen maar ook de intensiteit van schimmelproblematiek variëren op plekken met een hoog of juist laag grondwaterpeil?

Vochtproblemen in de woning, waaronder schimmelproblematiek, hebben verschillende oorzaken, bijvoorbeeld: lekkage van (regen)waterafvoer, doorslaand vocht via de muur bij hevige regenval of optrekkend vocht vanuit de fundering en de bodem. Daarnaast kan slechte ventilatie een rol spelen. Het optrekkende vocht vanuit de fundering ontstaat vaak door een combinatie van verminderde of slechte waterdichtheid van muren en vloeren en een (tijdelijk) hoge grondwaterstand, waardoor de afstand tussen het grondwater en de vloer of muren kleiner wordt. Bij lage grondwaterstand is de afstand tussen het grondwater en de vloer groter, waardoor de vochtigheid afneemt en daarmee de kans op schimmel.

Vraag 30

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden voor gebieden waar het grondwaterpeil juist verhoogd of verlaagd wordt?

In gevallen waar sprake is van een vochtprobleem door grondwater, kan grondwaterstandverhoging tot meer vochtproblematiek leiden.

Vraag 31

Zou u inzicht willen geven hoe schimmelproblematiek in woningen samenhangt met funderingsproblematiek, en het feit dat niet alleen het ministerie, maar ook andere overheidsinstanties met funderingsproblematiek bezig zijn? Welke coördinerende rol voor het ministerie ligt hier?

In gebieden met funderingsproblematiek en waar bodemdaling optreedt, is er meer kans op vochtproblemen en schimmel. Funderingsproblematiek raakt aan de woonopgave en het water-bodemvraagstuk waar naast de eigenaren van de woningen ook de gemeenten, waterschappen, provincies en Rijkoverheid betrokken zijn. Het Ministerie van VRO heeft een coördinerende rol op zich genomen in de nationale aanpak van funderingsproblematiek.

Vraag 32

Zou u inzicht willen geven in wat een strenge winter doet met de toename van schimmelproblematiek in woningen?

Corporaties zien in de winter een toename van meldingen over vocht- en schimmelproblematiek. Door toenemende (energie)armoede kunnen huishoudens minder stoken en ventileren ze de woning minder, waardoor de luchtvochtigheid in de woning toeneemt.

Vraag 33

Zou u inzicht willen verschaffen in hoe schimmelproblematiek samenhangt met hoge energieprijzen?

Zie antwoord vraag 32.

Vraag 34

Zou u inzicht willen geven in hoe bij renovatie de verduurzaming van woningen schimmelproblematiek kan versterken doordat het soms moeilijker wordt om woningen te ventileren?

In een woning wordt veel vocht gegenereerd door douchen, koken, was drogen en menselijk gebruik. Dit vocht moet worden afgevoerd om schimmelvorming te voorkomen. Als gezegd verdwijnen er wanneer een woning wordt geïsoleerd en kieren worden gedicht, vormen van (onbedoelde) natuurlijke ventilatie. Het is daarom van groot belang dat bij het maken van een verduurzamingsplan ook aandacht wordt besteed aan de ventilatievoorzieningen. Ook bij het vervangen van bijvoorbeeld kozijnen en glas moet worden bedacht of het aanbrengen van ventilatieroosters nodig is als onderdeel van het ventilatiesysteem.
Bij alle ventilatiesystemen, en met name bij de meer energiezuinige ventilatiesystemen als vraaggestuurde en balansventilatie, is het vervolgens van belang dat deze goed worden ingeregeld, onderhouden (filters vervangen) en gebruikt zodat de benodigde luchtverversing ook werkelijk wordt gerealiseerd.

Vraag 35

Deelt u de opvatting dat schimmelproblematiek in woningen een collectief probleem is, waarvoor de rijksoverheid vanuit haar volkshuisvestelijke taak een verantwoordelijkheid heeft? Zo ja, wat houdt die verantwoordelijkheid in uw ogen precies in?

Zie mijn beantwoording van vraag 2 en vraag 10.

Vraag 36

Deelt u de opvatting dat ook het feit dat woningen op termijn gesloopt gaan worden, niet zou moeten betekenen dat schimmel niet wordt aangepakt, omdat daarmee de rekening en de gevolgen worden gelegd bij de mensen die erin wonen?

Ik deel deze opvatting. Woningen moeten, zolang er huishoudens wonen, leefbaar zijn en de basiskwaliteit moet in orde zijn. Dit geldt ook voor woningen die op een sloop- of renovatielijst staan.

Vraag 37

Zou u op een rij willen zetten welke prikkels de Wet betaalbare huur geeft aan verhuurders om te investeren in woningen en in te zetten op isolatie en ventilatie, en de aanpak van schimmel?

Met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving is de huurprijsregulering uitgebreid tot aan het middenhuursegment. Daarmee hebben middenhuurders toegang gekregen tot de Huurcommissie, zoals al het geval was voor huurders in het laagsegment. Deze huurders kunnen ook een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie op grond van (onderhouds)gebreken aan de huurwoning, zoals schimmel. Als een gebrek wordt geconstateerd, kan de Huurcommissie uitspreken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd, tot het gebrek is verholpen. Dit creëert een financiële prikkel voor verhuurders om een dergelijk gebrek snel op te lossen.
Daarnaast is met de Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving het woningwaarderingsstelsel (WWS) gewijzigd. Zo is voor energielabels (waar ventilatie een onderdeel van is) bepaald dat goede energielabels (B t/m A++++) meer WWS-punten (en dus een hogere maximale huurprijs) krijgen, terwijl slechtere labels (E t/m G) minpunten krijgen. Hiermee is ook een financiële prikkel voor verhuurders ingebouwd: verduurzaming en isolatie waardoor het label verbetert levert een hogere maximale huurprijs op. Daarnaast wordt nu ook onroerend aanhorige airconditioning gewaardeerd, zolang deze kan verkoelen en verwarmen. Indien een dergelijke voorziening is aangesloten op de buitenlucht, kan deze bijdragen aan de ventilatie in de woonruimte.

Vraag 38

Hoe kunnen deze prikkels uitgebouwd worden?

In mijn antwoord op vraag 37 heb ik uiteengezet welke prikkels reeds bestaan om woningen te isoleren en ventileren en schimmel aanpakken: de Huurcommissie kan bij een ernstig gebrek een korting op de huur uitspreken, die geldt tot het gebrek verholpen is. Afhankelijk van de ernst van een gebrek kan de hoogte van die korting oplopen tot 80% van de huurprijs. Daarnaast is het energielabel, dat (mede) wordt bepaald door de mate van isolatie en verduurzaming, een van de meest zwaarwegende elementen binnen het WWS. Gezien de reeds bestaande prikkels in het systeem, waarbij de nieuwe energielabelwaardering bovendien nog geen jaar geleden is ingevoerd, is het niet wenselijk om deze prikkels te verhogen of uit te breiden.
Waar in het WWS prikkels zijn ingebouwd om te verduurzamen, wordt de drempel hiervoor verder verlaagd middels beschikbaar gestelde verduurzamingssubsidies. Hierbij kan gedacht worden aan de SVOH, SVVE en ISDE. Elk van deze subsidies stimuleert verduurzaming van een woning, waarmee een huurder verdere controle krijgt over het ventileren en energieverbruik van de woning. Een goed geïsoleerde woning die fatsoenlijk te verwarmen is waarbij de huurder zelf zorg draagt voor het gecontroleerd ventileren, draagt bij aan een effectieve vocht- en schimmelbestrijding. Voor de bestrijding van overdadig vocht en schimmelproblematiek kunnen huurders en huiseigenaren ook terecht op milieucentraal.nl, waar over de genoemde verduurzamingssubsidies ook veel informatie te vinden is.

Vraag 39

Zou u op een rij willen zetten hoe de Wet betaalbare huur heeft bijgedragen aan de positionering van de Huurcommissie als aanspreekpunt voor huurders, ook op het gebied van schimmelproblemen?

De Wet betaalbare huur en onderliggende regelgeving heeft een groter deel van de Nederlandse huurmarkt toegang gegeven tot de Huurcommissie. Ook huurders én verhuurders in de middenhuursector kunnen nu hun geschillen aan de Huurcommissie voorleggen, waaronder geschillen over (onderhouds)gebreken zoals schimmel. Naast de wijzigingen in regelgeving uit de Wet betaalbare huur heeft de Huurcommissie veel stappen gezet om haar toegankelijkheid te vergroten. Zo kent de Huurcommissie een klantcontactcentrum dat huurders en verhuurders bijstaat bij het beantwoorden van vragen over hun (ver)huursituatie. Daarmee is de Huurcommissie beter te bereiken als aanspreekpunt voor huurders en verhuurders, ook op het gebied van schimmelproblemen. Ook heeft de Huurcommissie sinds enige tijd een Gebrekencheck op haar website, waarmee bezoekers op een laagdrempelige manier een indicatie kunnen krijgen of het zinvol is om voor een bepaald gebrek in de woning bij de Huurcommissie een verzoek tot huurverlaging in te dienen.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

In het artikel worden twee routes genoemd: 1) het gebruik van zgn. shortstay-contracten en 2) het gebruik van zgn. friendscontracten.
Als er sprake is van de «huur van woonruimte», zijn de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte van toepassing. In deze afdeling zijn o.a. de huurbescherming en huurprijsbescherming vastgelegd. In artikel BW 7:232 lid 2 wordt echter gesteld dat deze afdeling niet van toepassing is op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Bij shortstay-contracten wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. Echter dienen short-stay-contracten zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling gericht op «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is», bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Bij een zgn. «friendscontract» staan meerdere huurders op hetzelfde huurcontract. Dit zijn er doorgaans meer dan twee, die gezamenlijk de huurprijs onderverdelen. Een zelfstandige huurwoning wordt beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWSZ). Friendscontracten zijn niet verboden en kunnen voordelen bieden. Er is dus ook niet per definitie sprake van een schijnconstructie als er gebruik wordt gemaakt van een friendscontract. Het signaal dat er onjuist gebruik gemaakt wordt van friendscontracten betrekking tot de huurprijs, is mij bekend. Kern daarbij is dat friendscontracten soms worden ingezet om feitelijk onzelfstandige kamerverhuur als een zelfstandige huurwoning te verhuren. Een contract voor een zelfstandige huurwoning kan daarmee beschikken over een geliberaliseerde huurprijs. Kamerverhuur – verhuur van een onzelfstandige woonruimte – moet worden beprijsd via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO). In het WWSO bestaat geen geliberaliseerde huurprijs – een onzelfstandige woonruimte heeft altijd een gereguleerde huurprijs.
Hiervoor zijn maatregelen genomen in het pakket van de Wet betaalbare huur dat van kracht is sinds 1 juli jl. In het pakket van de Wet betaalbare huur is verduidelijkt dat de contractvorm niet doorslaggevend is voor het bepalen van de (on)zelfstandigheid van de woonruimte, maar dat gekeken moet worden naar de feitelijke verhuursituatie. Feitelijke kamerverhuur moet via het WWSO beprijsd worden. In het Besluit huurprijzen woonruimte2 is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden om als zelfstandige woonruimte beprijsd te worden. In alle andere gevallen is sprake van een onzelfstandige woonruimte. De Huurcommissie en gemeenten kunnen toetsen of huurprijsbescherming van toepassing is bij een contract en of het juiste puntenstelsel is toegepast.

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten. Deze worden niet landelijk gemonitord. De laatste evaluatie die heeft plaatsgevonden was de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in 2021.3 Daarin is geconstateerd dat contracten «naar aard van korte duur» («short stay») worden aangeboden door ongeveer 20 procent van alle verhuurders. Met betrekking tot het toepassen van het verkeerde puntenstelsel bij friendscontracten, zoals ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 1, zijn geen gegevens beschikbaar.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Het is altijd onwenselijk als de wet wordt omzeild. Het staat verhuurders vrij (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden; als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Met betrekking tot friendscontracten is reeds in wet- en regelgeving verduidelijkt welk puntenstelsel toegepast dient te worden. Ik denk dat deze verduidelijking voldoende is, temeer omdat gemeenten en Huurcommissie voldoende mogelijkheden hebben eventuele misstappen te corrigeren. In het kader van de evaluatie van de Wet betaalbare huur zal ik tevens aandacht hebben voor dit onderwerp.

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.
Uit de wetsevaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt is gebleken dat «short-stay-contracten» door 20% van de verhuurders wordt gebruikt.4 In de evaluatie is benoemd dat met name uitzendbureaus die arbeidsmigranten uitzenden veelal gebruikmaken van short-stay-huisvesting. Zij hebben behoefte aan flexibele contractvormen die aansluiten op de dynamiek van het werk dat mensen doen. Deze huisvesters maakten in de praktijk weinig gebruik van de tijdelijke huurcontracten die de Wet doorstroming huurmarkt 2015 mogelijk maakte. Het Kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten uit en werkt aan een wetsvoorstel waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Daarnaast heeft uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.5 Deze motie voer ik uit.
Wat betreft friendscontracten denk ik niet dat op dit moment aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht.

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Ik heb de Huurcommissie gevraagd een nadere analyse te maken van het aantal geschillen over de genoemde constructies dat aan de Huurcommissie wordt voorgelegd. Ik zal deze analyse betrekken bij mijn reactie op de motie Mooiman c.s.

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb toegelicht betreft het hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten die niet landelijk worden gemonitord.

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling: de Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Daarnaast kan een huurder naar de Huurcommissie stappen als de huurder van mening is dat de gevraagde huurprijs onredelijk is. Bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie ontvankelijk is een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs, toetst de Huurcommissie of de huurovereenkomst aan te merken is als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Indien dit niet het geval is, kan de Huurcommissie een uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Hetzelfde als bovenstaande geldt voor de handhaving door gemeenten. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat ook gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Indien geen sprake is van gebruik naar zijn aard van korte duur, dan is de huurprijsbescherming van toepassing. Bij een te hoge huurprijs kan de gemeente daarop handhavend optreden.
In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

In het antwoord op vragen 3 en 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Ik zie geen bezwaar tegen het verhuren van gemeubileerde verhuur, dit kan in een behoefte voorzien. Wanneer er sprake is van de huur van woonruimte, moet de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gerespecteerd. Eventuele meubels en services kunnen worden afgerekend via de servicekosten. Ik zet er op in om de wet- en regelgeving te wijzigen, om meer duidelijkheid te verschaffen over wat als servicekosten kan worden gerekend.6 Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de totaalprijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot het splitsen van de huurprijs en de servicekosten. Indien de verhuurder niet instemt de voorgestelde splitsing, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Ik deel het beeld van een krappe woningenmarkt en de gevolgen die dit heeft voor de keuzevrijheid van huurders. De Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap zijn recent ingevoerd om huurders beter te beschermen. Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op de mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten».

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden. Als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. In het antwoord op vraag 1 ben ik ingegaan op de wettelijke kaders die gelden. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. De Huurcommissie doet in specifieke zaken een uitspraak op basis van de wettelijke kaders. Ik doe als Minister geen uitspraken over specifieke uitspraken van de Huurcommissie.

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Uw Kamer heeft mij per motie gevraagd om bij de evaluatie van de effecten van de nieuwe huurwetgeving ook aandacht te besteden aan de mate van oneigenlijk gebruik van short-stay-contracten.7 Deze motie voer ik uit. In het antwoord op vraag 4 ben ik nader ingegaan op mijn beleidsinzet met betrekking tot «short-stay-contracten» en «friendscontracten». Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kap nou eens met het beboeten van dakloze mensen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u onze mening en de mening van de schrijvers van het stuk, Merel van Rooy en Fabian Weergang, dat er gestopt moet worden met het beboeten van dakloze mensen? Deelt u voorts onze mening dat een echte gemeenschap dakloze mensen niet beboet maar helpt? Zo nee, waarom niet?

Ja. Het beboeten van dakloze mensen brengt ze verder in de problemen en het is weinig zinvol om mensen die geen huis hebben te beboeten voor buitenslapen, al helemaal omdat zij die boetes niet kunnen betalen. Het beboeten draagt bij aan het stigmatiseren van dakloze personen, iets dat het kabinet met het Nationaal Actieplan Dakloosheid «Eerst een Thuis» (2023–2030) juist wil bestrijden.2 Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid wordt ingezet op het voorkomen van dakloosheid en Wonen Eerst.

Vraag 3

Waarom worden er nog steeds boetes uitgedeeld voor het op straat of in de auto slapen (170 euro) en bedelen (110 euro) aan dakloze mensen? Deelt u de mening dat hiermee de problemen van dakloze mensen groter in plaats van kleiner worden? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het voorgaande antwoord, erkent het kabinet dat het beboeten dakloze mensen verder in de problemen kan brengen. Gemeenteraden hebben echter op grond van artikel 147 Gemeentewet de bevoegdheid om verordeningen vast te stellen, die zij in het belang van de gemeente nodig achten. Zo kunnen gemeenten met het oog op de leefbaarheid en veiligheid in de gemeente regels stellen en waar nodig handhavend optreden. Regels omtrent het op straat of in de auto slapen en bedelen kunnen opgenomen worden in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Als eenmaal regels zijn gesteld, geldt een beginselplicht tot handhaving. Of en waarom regels opgenomen zijn en/of gehandhaafd worden is een afweging van het lokale bestuur.

Vraag 4

Schrikt u net als wij van het feit dat uit het onderzoek van Merel van Rooy blijkt dat er in 2024 ruim 2.000 boetes zijn uitgeschreven aan dakloze mensen, voor een totaalbedrag van ruim 300.000 euro? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen?

Ja, daar schrik ik van. Mede in het kader van deze berichtgeving en de motie Bruyning (NSC), die het kabinet vraagt om gemeenten en de VNG op te roepen om meer in te zetten op alternatieve maatregelen in plaats van het opleggen van boetes, ben ik in gesprek met de VNG.

Vraag 5

Klopt het dat het werkelijk aantal uitgeschreven boetes nog hoger ligt, maar deze met succes worden aangevochten en vernietigd? Kunt u inzicht geven in het werkelijke aantal uitgeschreven boetes?

Het krantenartikel is gebaseerd op de door het CJIB gepubliceerde jaarcijfers van de instroom van feitgecodeerde zaken. In het artikel wordt naar drie strafbare feiten verwezen, te weten
In totaal zijn er bij het CJIB in 2024, 2238 strafbeschikkingen ingestroomd op basis van deze drie feitcodes. Het totaal opgelegde boetebedrag van deze zaken bedraagt 315.880 euro.
Het CJIB kan een strafbeschikking alleen ten uitvoer leggen als er een adres bekend is. Hieruit volgt dat bij bovenstaande strafbeschikkingen een adres is meegeleverd door de opsporingsinstantie. Dit kan naast een woonadres ook een postadres of het adres van een dak- of thuislozenopvang zijn. Op basis van enkel het meegeleverd krijgen van een adres in een zaak kan dus niet worden geconcludeerd of iemand dak- of thuisloos is en dus ook niet hoeveel van de 2.238 boetes zijn opgelegd aan mensen die dakloos zijn.
Indien er geen adres door de opsporingsinstantie is meegeleverd in de zaak, wordt deze aan het OM doorgestuurd voor verdere beoordeling.

Vraag 6

Kent u de verhalen van dakloze mensen die per maand soms wel 11 boetes krijgen? Deelt u de mening dat hieruit blijkt dat een boete opleggen aan dakloze mensen op geen enkele manier wordt opgelost? Zo nee, waarom niet?

Ik ben op de hoogte van het feit dat dakloze mensen soms meermaals beboet worden. Het is weinig zinvol om mensen te beboeten die dat niet kunnen betalen. Dat is ook opgenomen in de toelichting van de model-APV van de VNG: «Het is weinig zinvol om dakloze mensen te beboeten als zij noodgedwongen buiten moeten slapen of om mensen te beboeten die dat niet kunnen betalen. In dat soort gevallen kan de handhaving leiden naar ondersteuning of (maatschappelijke) opvang.»
Gemeenteraden hebben op grond van artikel 147 Gemeentewet echter de bevoegdheid om verordeningen vast te stellen, die zij in het belang van de gemeente nodig achten. Ik ben in gesprek met de VNG over de behandeling van de motie Bruyning (NSC), die het kabinet vraagt om gemeenten en de VNG op te roepen om meer in te zetten op alternatieve maatregelen in plaats van het opleggen van boetes. Onder meer wil de VNG een rondetafelgesprek houden met onder andere de politie, handhaving, maatschappelijke organisaties en belangenbehartigers om de verschillende zienswijzen te bespreken en zo mogelijk afspraken te maken over welke alternatieven gemeenten hebben. Overigens zijn er gemeenten die al afwijken van de model-APV en dakloze mensen niet beboeten, zoals de gemeenten Almere en Harlingen. Gemeente Amsterdam heeft ervoor gekozen de boetes van mensen zonder vaste woon- of verblijfplaats niet te innen en het beleid opnieuw te bekijken.

Vraag 7

Kent u de verhalen van voormalig dakloze mensen die, nadat ze eindelijk weer een woning hebben gevonden, brieven en bezoek van een deurwaarder krijgen vanwege (verhoogde) boetes uit hun tijd als dakloze? Erkent u dat deze bedragen flink kunnen oplopen waardoor mensen weer in de problemen komen terwijl ze net opkrabbelen? Bent u bereid om mensen die hierdoor in de problemen zijn gekomen te helpen? Zo nee, waarom niet?

Ja, ik heb gehoord van verhalen waarbij dakloze mensen die na een langere periode weer een woning hebben, worden geconfronteerd met achterstallige betalingen. Dit kan voorkomen doordat een schuldeiser iemand langere tijd niet heeft kunnen benaderen voor de achterstallige betaling omdat er geen woon- of postadres was. Dat dit ontwrichtend kan zijn voor degene die dit overkomt erken ik, daarom is het ook heel belangrijk dat een dergelijke casus direct opgepakt wordt via een multidisciplinaire aanpak, en dat er al voordat iemand de maatschappelijke opvang verlaat contact is met schuldhulpverlening. Wanneer er sprake is van problematische schulden kan direct een verzoek worden ingediend voor de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp) zodat daarmee de schulden gesaneerd kunnen worden.
Daarnaast is het kabinet bekend met de kostenoploop wanneer vorderingen niet worden betaald. Zoals aangekondigd in het Regeerprogramma en meer geconcretiseerd in de IBO Kabinetsreactie3 wordt er gewerkt aan een aantal maatregelen om deze kostenoploop te beperken, zoals het instrument «collectief afbetalingsplan» en uitwerking van hoe een wettelijke zorgplicht voor gerechtsdeurwaarders richting schuldenaren vorm zou kunnen krijgen. Voor de zomer stuurt de Staatssecretaris Rechtsbescherming een brief aan de Kamer met een juridische uiteenzetting van maatregelen op het gebied van civiele invordering uit de IBO Kabinetsreactie.

Vraag 8

Erkent u dat het voor dakloze mensen vaak onontkoombaar is om boetes te krijgen omdat de opvang vaak vol zit en ervoor betaald moet worden? Zo ja, wat is volgens u hiervoor de oplossing?

Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid hebben gemeenten, aanbieders en corporaties zich eraan gecommitteerd dat de oplossing voor dakloosheid niet gevonden wordt door het realiseren van extra maatschappelijke opvang, maar door betaalbaar wonen, het versterken van financiële bestaanszekerheid en goede outreachende voorzorg zodat dakloosheid voorkómen wordt. Alleen door het probleem bij de kern aan te pakken, kunnen meters worden gemaakt. Dat is een fundamenteel andere benaderingswijze die niet alleen effectiever blijkt, maar bovendien goedkoper.

Vraag 9

Deelt u de mening dat de kans groot is dat gemeenten door de bezuinigingen vanaf 2026 nog minder middelen hebben voor voldoende opvangplekken voor dakloze personen? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten ontvangen in totaal jaarlijks 440 miljoen euro voor de aanpak van dakloosheid, exclusief indexering. Deze middelen worden gestort in het Gemeentefonds en zijn daarmee vrij besteedbaar. De middelen voor armoede en schulden, en ten aanzien van wonen zijn hier niet in meegenomen. Het is aan gemeenten middelen zo effectief mogelijk in te zetten. In algemene zin geldt dat het kabinet zich inzet voor de financiële positie van gemeenten en consequent in gesprek is met gemeenten over de balans in taken, middelen en verantwoordelijkheden.

Vraag 10

Welke stappen gaat u zetten om te zorgen dat dakloze mensen geen onnodige boetes meer krijgen?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6, hebben gemeenteraden op grond van artikel 147 Gemeentewet de bevoegdheid om verordeningen vast te stellen, die zij in het belang van de gemeente nodig achten. Ik ben in gesprek met de VNG over de behandeling van de motie Bruyning (NSC), die het kabinet vraagt om gemeenten en de VNG op te roepen om meer in te zetten op alternatieve maatregelen in plaats van het opleggen van boetes. Zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 6, wil de VNG onder meer een rondetafelgesprek houden met onder andere de politie, handhaving, maatschappelijke organisaties en belangenbehartigers om de verschillende zienswijzen te bespreken en zo mogelijk afspraken te maken over welke alternatieven gemeenten hebben.

Vraag 11

Het kabinet heeft weliswaar haar handtekening gezet onder de Verklaring van Lissabon om een einde te maken aan dakloosheid in 2030 maar het aantal dakloze mensen neemt alleen maar toe, erkent u dat het kabinet meer moet doen om dakloosheid te voorkomen en aan te pakken? Zo nee, waarom niet? Kunt u uw antwoord toelichten?

Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid is vastgesteld dat de oplossing voor dakloosheid gevonden wordt in betaalbaar wonen en het versterken van financiële bestaanszekerheid zodat dakloosheid voorkómen wordt. Het kabinet zet hier onverminderd op in. Om deze systeemverandering op gang te brengen wil ik hier vanuit mijn rol extra aandacht aan besteden. Ik doel daarbij op het aanjagen van de beweging naar preventie en wonen in de regio’s, de inzet van ervaringskennis en belangenbehartiging, kwetsbare groepen (waaronder jongeren), en het versterken van het inzicht in dakloosheid door verbetering van dataverzameling op basis van de ETHOS-light definitie van dakloosheid. Zoals aangegeven in de voortgangsrapportage van december 2024 over de aanpak dakloosheid aan uw Kamer,4 wordt onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen niet alleen de benodigde informatie geven om waar nodig aanpassingen te doen, maar geven bovendien invulling aan de motie (36 200 XVI, nr. 73) van het Kamerlid Westerveld. Het onderzoek is gestart in januari 2025. Het is de bedoeling zo concreet mogelijk conclusies te verbinden aan de opgehaalde resultaten en bevindingen, bijvoorbeeld in organisatiestructuur, inzet van middelen, sturingsmechanismen, financieringswijze en over hoe effectieve interventies in regio’s te versnellen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met uw Kamer worden gedeeld.

Vraag 12

In hoeverre is het boetebeleid in strijd met de Verklaring van Lissabon?

In de Verklaring van Lissabon hebben lidstaten, waaronder Nederland, de intentie uitgesproken om dakloosheid aan te pakken en toe te werken naar het beëindigen van dakloosheid in 2030. Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid wordt bijdragen aan de doelstellingen uit de Verklaring van Lissabon. Het beboeten van dakloze mensen draagt niet bij aan deze doelstellingen: zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1, brengt het beboeten van dakloze mensen hen verder in de problemen en draagt het bij aan een stigma en discriminatie van dakloze personen. Juridisch gezien is het boetebeleid niet in strijd met de Verklaring van Lissabon, omdat deze verklaring niet juridisch bindend is en niet omgezet in (rechtstreeks) werkende bepalingen.

Vraag 13

In 2022 heeft het (voorgaande) kabinet het Nationaal Actieplan Dakloosheid gepresenteerd waarin een paradigmashift is aangekondigd en voortaan «Eerst een Thuis» de focus zou zijn, erkent het kabinet dat hier vooralsnog te weinig van terecht komt? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet ziet dat veel gemeenten, zorgpartijen, corporaties en belangenbehartigers, ondanks de uitdagingen, keihard aan de slag zijn met het actieplan. Er is brede consensus over het feit dat dakloosheid vooral opgelost wordt met huisvesting en preventie, in plaats van maatschappelijke opvang. Maar dit leidt op dit moment nog niet tot daadwerkelijke afname van aantal dakloze mensen. Zo’n grote systeemverandering bewerkstelligen kost namelijk tijd en vraagt continuïteit en een lange adem. Daarnaast maken externe factoren versnelling lastig. Denk aan de aanhoudende krapte op de woningmarkt en inflatie; die maken dat gemeenten acute problemen van inwoners moeten oplossen. Het kabinet heeft begrip voor de complexe realiteit waar gemeenten zich in bevinden, maar blijft hen oproepen het voorkómen en terugdringen van dakloosheid hoog op de regionale politieke agenda te houden. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 11, wordt een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de voortgang van het Nationaal Actieplan Dakloosheid. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 14

Staat het verbod op buitenslapen nog steeds in de model-APV van de VNG die op 4 juli 2024 is verspreid? Deelt u de mening dat het opnemen van deze model-bepalingen een verkeerd signaal afgeeft en gewoon niet werkbaar is aangezien de woningnood ook komt door falend beleid van de overheid zelf? Zo nee, waarom niet?

Deze bepaling staat in de VNG Model-APV. Gemeenten geven aan dat een door de gemeenteraad vastgestelde bepaling als deze nodig is als bevoegdheidsgrondslag om waar noodzakelijk in te kunnen grijpen indien dat noodzakelijk is, zoals in het geval van overlast of wanordelijkheden. Het uitdelen van boetes vormt daarbij het sluitstuk en is zeker geen doel op zich. In de toelichting bij de VNG Model-APV is voorts opgenomen: «Bij het toezicht op de naleving van het verbod moet de opsporingsambtenaar of toezichthouder afwegen welk handhavingsmiddel hij in de concrete situatie proportioneel acht. In de meeste gevallen zal kunnen worden volstaan met een waarschuwing, tenzij sprake is van recidive. Het is weinig zinvol om dakloze mensen te beboeten als zij noodgedwongen buiten moeten slapen of om mensen te beboeten die dat niet kunnen betalen. Dan fungeert het verbod meer als stok achter de deur voor toeleiding naar ondersteuning of (maatschappelijke) opvang.» Op grond van een bepaling zoals die van de model-APV geldt overigens geen algeheel «slaapverbod.» Er geldt een slaapverbod voor ’s nachts in aangewezen gebieden. De raad of het college moet motiveren waarom voor die gebieden ’s nachts een slaapverbod geldt. Bijvoorbeeld ter bescherming van het woon- en leefklimaat, het voorkomen van hinder en overlast, brandgevaar, verontreiniging van de openbare ruimte en risico's voor de volksgezondheid of het beschermen van het gevoel van veiligheid. In andere gevallen geldt alleen een slaapverbod als dat leidt tot overlast, hinder of gevaar of aantasting van het woon- en leefklimaat. De bestaande woningnood vormt geen grond om de belangen die met deze bepaling worden beschermd te veronachtzamen.
Zoals eerder is aangegeven in de antwoorden op vragen 2 en 6, acht ik het beboeten van dakloze mensen weinig zinvol. Daarom wordt ingezet op het aanbieden van alternatieven aan handhavers, onder meer door verbeterde samenwerking met sociaal veldwerkers die deze mensen goed kennen.

Vraag 15

In hoeveel gemeenten is deze bepaling overgenomen? Zijn gemeenteraden hier actief over geïnformeerd? Zo nee, bent u bereid in samenspraak met de VNG dit alsnog te doen? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn door de VNG per ledenbrief geïnformeerd over deze modelbepaling waarbij in de ledenbrief een bredere toelichting is gegeven over het doel van deze bepaling. Het behoort tot de autonome verordenende bevoegdheid van de lokale gemeenteraad of en in hoeverre overname van de modelbepaling (waarbij de VNG verschillende varianten heeft geformuleerd) in hun gemeente is aangewezen. Over hoeveel gemeenten de modelbepaling hebben overgenomen en welke variant zij daarbij hebben gekozen, worden geen cijfers bijgehouden.

Vraag 16

Wat heeft u sinds het plenaire debat over het Nationaal Actieplan Dakloosheid op 19 december 2024 precies gedaan om dit probleem aan te pakken? Is er een overleg geweest met gemeenten? Zijn daar concrete afspraken gemaakt? Zo ja, welke?

De motie Bruyning (NSC) vraagt het kabinet om gemeenten en de VNG te vragen om meer in te zetten op alternatieve maatregelen in plaats van het opleggen van boetes. Dit punt wordt op 22 mei 2025 tijdens het volgende Bestuurlijk Overleg over de aanpak dakloosheid met de VNG besproken. De VNG heeft aangegeven de motie van de Kamer zorgvuldig te willen behandelen. Dat vraagt om interne afstemming, zodat de wens van de Tweede Kamer meegenomen kan worden bij de volgende herziening van de modelverordening van de VNG. Ik kan u naar verwachting voor het eind van het jaar nader informeren over de uitkomst hiervan. Zoals aangegeven in de antwoorden op vragen 6 en 10, wordt op korte termijn door de VNG een rondetafelgesprek georganiseerd met onder andere de politie, handhaving, maatschappelijke organisaties en belangenbehartigers om de verschillende zienswijzen te bespreken en zo mogelijk afspraken te maken over welke alternatieven gemeenten hebben. Ook heeft – met subsidie van VWS – het Platform Sociaal Domein samen met Staatsbosbeheer recent een aantal bijeenkomsten georganiseerd om boswachters en BOA’s van natuurbeheerorganisaties meer handelingsperspectief te bieden bij het omgaan met dakloze personen en onbegrepen gedrag in het buitengebied.

Vraag 17

Erkent het kabinet voorts dat het beboeten van dakloze mensen juist laat zien dat er nog helemaal geen paradigmashift heeft plaatsgevonden omdat de schuld voor dakloosheid wordt neergelegd bij de dakloze mens in plaats van bij het ontbreken van adequate huisvesting en zorg voor iedereen?

Zoals aangeven in het antwoord op vraag 13, wordt er hard gewerkt aan de ambities uit het actieplan, maar kost het maken van een paradigmashift tijd. Het signaal laat zien dat de afdelingen van gemeenten die gaan over openbare orde en veiligheid enerzijds, en het sociaal domein anderzijds, nog veel beter samen kunnen werken en beleid en uitvoering coherenter en in lijn met de bedoeling van het Nationaal Actieplan Dakloosheid gemaakt kan worden.

Vraag 18

Deelt u tot slot de opvatting van de schrijvers van het stuk, Merel van Rooy en Fabian Weergang, dat «Mensen niet minder dakloos worden door een boete, ze worden minder dakloos door een dak»?2 Kunt u dat als uitgangspunt nemen en de Tweede Kamer beleid presenteren om het aantal boetes voor dakloze mensen ver te verlagen en het aantal daken voor dakloze mensen ver te verhogen?

Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid is vastgesteld dat de oplossing voor dakloosheid moet worden gevonden in betaalbaar wonen en het versterken van financiële bestaanszekerheid zodat dakloosheid voorkómen wordt. Het kabinet werkt hard aan het realiseren van meer betaalbare huisvesting. Met het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting krijgen het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten om te sturen op hoeveel, waar en voor wie wordt gebouwd. Ook kan er sneller worden gebouwd en krijgen de meest kwetsbare groepen mensen, waaronder mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang, residentiële jeugdzorg en beschermd wonen, met urgentie een woning. De behandeling van het wetsvoorstel is in handen van uw Kamer.

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Hoeveel CO2-equivalent stootte de sector gebouwde omgeving in 2024 uit? Hoeveel is dat verwijderd van het restemissiedoel 11,2 megaton van 2030? Ligt u op koers om klimaatdoelen in de gebouwde omgeving te halen?

De Klimaat- en Energieverkenning (KEV) 2024 laat zien dat de CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving in 2023 is gedaald van 19,6 naar 17,3 megaton. Dit komt door een forse besparing op aardgas in de afgelopen jaren, als gevolg van energiebesparende maatregelen, zuinig stookgedrag en relatief warme winters. Voor 2024 moeten de CO2-emissiecijfers nog beschikbaar komen. De KEV2024 raamt de CO2-emissie van de gebouwde omgeving binnen een bandbreedte van 12,6 tot 18,2 Mton, inclusief geagendeerd beleid is die bandbreedte 11,6 tot 17,3 MTon. Het gestelde doel in 2030 is 13,2 Mton restemissie.

Vraag 2

Kunt u een schatting geven van het gemiddelde verschil in energiekosten voor mensen tussen een woning met energielabel A++++ ten opzichte van een woning met energielabel G?

Het energieverbruik per woning is afhankelijk van het type woning en het stookgedrag van de bewoner. Op basis van gemiddeld gebruik is echter wel een beeld te geven wat het verschil is tussen woningen met een verschillend energielabel. In onderstaande tabel is in beeld gebracht wat het verschil is in energiekosten van een tussenwoning met label A+++ en label G. Voor A++++ woningen is momenteel nog onvoldoende data beschikbaar om te komen tot een betrouwbaar beeld van het werkelijke energieverbruik en daarmee de energiekosten.
Voor de woning met het A+++ label is uitgegaan van elektrisch verwarmen met een warmtepomp. Voor de woning met het G label is uitgegaan van verwarmen door middel van een cv-ketel. Het verbruik (inclusief verwarming) per label is gebaseerd op voorlopige cijfers uit 2023 van het CBS.1 De leveringskosten, vaste kosten en energiebelasting voor gas en elektra zijn gebaseerd op cijfers van CBS over de energietarieven van februari 2025.2
Gasverbruik (m3)
1.060
Elektraverbruik (kWh)
3.690
1.750
Waarvan:
Leveringskosten
€ 0
€ 684
Energiebelasting gas
€ 0
€ 742
€ 492
Waarvan:
Leveringskosten
€ 584
€ 277
Energiebelasting elektriciteit
€ 453
€ 215
Netbeheerkosten gas
€ 0
€ 248
Leveringskosten gas
€ 0
€ 88
Netbeheerkosten elektriciteit
€ 467
€ 467
Leveringskosten elektriciteit
€ 106
€ 106
Belastingvermindering
€ – 635
€ – 635
Enkele aandachtspunten bij bovenstaande tabel

Vraag 3

Hoeveel mensen wonen in een woning met een energielabel onder B? Hoeveel scheelt dat deze mensen in totaal per jaar aan kosten?

In 2024 was de labelverdeling voor de 8 miljoen woningen in de gebouwde omgeving als in de volgende tabel verdeeld. Dit is een inschatting gebaseerd op cijfers van Kadaster uit de Monitor Verduurzaming Gebouwde omgeving3.
Aantal
2.080.000
880.000
560.000
400.000
400.000
Onderstaand overzicht geeft de verwachte energiekosten weer bij een gemiddeld gebruik in tussenwoningen met een label B tot en met G. Voor de vergelijkbaarheid gaan we uit van verwarming met een CV-ketel. Het verbruik per label is gebaseerd op voorlopige cijfers uit 2023 van het CBS.4 De leveringskosten, vaste kosten en energiebelasting voor gas en elektra zijn gebaseerd op cijfers van CBS over de energietarieven van februari 2025.5
Gasverbruik (m3)
830
920
1.000
1.040
1.080
1.060
Elektraverbruik (kWh)
2.210
2.170
2.090
1.980
1.930
1.750
Waarvan:
Leveringskosten
€ 536
€ 594
€ 645
€ 671
€ 697
€ 684
Energiebelasting gas
€ 581
€ 644
€ 700
€ 728
€ 756
€ 742
Waarvan:
Leveringskosten
€ 350
€ 344
€ 331
€ 314
€ 306
€ 277
Energiebelasting elektriciteit
€ 272
€ 267
€ 257
€ 243
€ 237
€ 215
Netbeheerkosten gas
€ 248
€ 248
€ 248
€ 248
€ 248
€ 248
Leveringskosten gas
€ 88
€ 88
€ 88
€ 88
€ 88
€ 88
Netbeheerkosten elektriciteit
€ 467
€ 467
€ 467
€ 467
€ 467
€ 467
Leveringskosten elektriciteit
€ 106
€ 106
€ 106
€ 106
€ 106
€ 106
Belastingvermindering
€ – 635
€ – 635
€ – 635
€ – 635
€ – 635
€ – 635
N.B. Op basis van deze getallen lijkt een woning met een label F een hoger verbruik te hebben dan een woning met een label G. Dit kan worden verklaard doordat dit cijfers zijn van echte woningen, die niet gecorrigeerd zijn voor de verschillen in oppervlakte tussen verschillende type woningen. Als het verbruik wel gecorrigeerd wordt voor de totale oppervlakte, dan blijkt het verbruik van een woning met label G per m2 oppervlak hoger dan voor een woning met label F.

Vraag 4

Hoe staat het met de verduurzaming van publieke gebouwde omgeving, in ieder geval de portefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf, onderwijs, zorg, politie, provincies en gemeenten? Hoeveel structurele energiebesparing is mogelijk bij verduurzaming?

De stand van zaken met betrekking tot energielabel C voor kantoren binnen het Rijk is dat het gemiddelde ligt op een energielabel B. (zie ook de brief van 2 oktober 2024, Kamerstuk II 30 196, nr. 831).
Zorg, onderwijs, provincies en gemeenten zijn dus bezig om hun vastgoed te verduurzamen. Vanuit het Rijk zijn verschillende instrumenten beschikbaar om ze hierbij te stimuleren en te ondersteunen en zo invulling te geven aan de verduurzamingsopgave. Zo is er onder andere subsidie beschikbaar via de Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA) regeling waar de sectoren, gemeenten en provincies gebruik van kunnen maken.6 Daarnaast is er ook een ontzorgingsprogramma maatschappelijk vastgoed waarbij vanuit de provincies met onder andere kleine gemeenten, schoolbesturen, zorgaanbieders, stichtingen en culturele instellingen advies, kennis en expertise wordt geboden in hoe deze kleine eigenaren van vastgoed hun vastgoed het beste kunnen verduurzamen.7
Op grond van de EPBD IV wordt gestuurd op verduurzaming van de gebouwde omgeving en het terugdringen van de energievraag, ook in publieke gebouwen. De verschillende sectoren in de publieke gebouwde omgeving hebben sectorale routekaarten opgesteld die inzicht bieden in de opgave en handelingsperspectief bieden om tot zeer energiezuinige en fossielvrije gebouwen in 2050 te komen. De sectorale routekaarten worden in elke sector vertaald naar individuele portefeuille-routekaarten of Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplannen van vastgoedeigenaren. Er vindt nu een herijking plaats van de routekaarten. Als deze herijking gereed is, zal uw Kamer hierover geïnformeerd worden. Specifiek voor de verduurzaming van de portefeuille van het Rijksvastgoedbedrijf en Politie geldt dat deze meedoen aan de portefeuilleaanpak. Dit is een aanpak met de looptijd tot eind 2026 waarbij een bedrijf of instelling 20 of meer gebouwen bezit in Nederland, verspreid over minstens twee omgevingsdiensten. Met deze aanpak wordt gestimuleerd tot een bovenwettelijke prestatie op het gebied van energiebesparing, namelijk een finale energiereductie (14%) en fossiele energiereductie (22%) op portefeuilleniveau.
Voor de publieke gebouwde omgeving geldt bovendien de energiebesparingsplicht waarbij bepaalde maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of korter genomen dienen te worden zodat gebouwen verduurzaamd worden.8 De Minister van Klimaat en Groene Groei (KGG) werkt aan verbetering van deze plicht, waarbij onder meer de Erkende Maatregelenlijst wordt geactualiseerd en de terugverdientijd naar zeven jaar gaat. Daarnaast werkt het kabinet aan de implementatie van de Europese Energie Efficiëntie Richtlijn (EED), waarbij specifiek twee doelstellingen gelden voor overheidsinstanties. Ten eerste, een gezamenlijk een finale energiereductie van 1,9% per jaar ten opzichte van 2021. Ten tweede, een gezamenlijke, jaarlijkse renovatieverplichting van 3% naar Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). De Minister van KGG heeft uw Kamer hier eerder over geïnformeerd en zal uw Kamer op de hoogte houden over de voortgang.

Vraag 5

Hoeveel bouwprojecten liggen op dit moment stil of zijn niet gerealiseerd door de netcongestie? Hoeveel toekomstige woningen gaat dat over?

Netcongestie, ofwel drukte op het elektriciteitsnet, is in toenemende mate een uitdaging voor de woningbouw. Mede daarom heb ik op de Woontop afspraken gemaakt met vertegenwoordigers uit de woningbouw- en technieksector, netbeheerders en provincies om netbewust bouwen te stimuleren. Ook werkt het kabinet via het Landelijk Actieprogramma Netcongestie (LAN) samen met mede-overheden, netbeheerders en marktpartijen hard aan het zoveel mogelijk beperken van netcongestie.
Er is op dit moment nog geen formele wachtrij voor kleinverbruikaansluitingen. Dit betekent dat nieuwbouwwoningen met een kleinverbruikaansluiting in principe aangesloten kunnen worden. Maar ook als er geen formele wachtrij is, kunnen projecten in de praktijk al te maken krijgen met oplopende wachttijden. Bijvoorbeeld omdat er onvoldoende personeel is om aansluitingen te realiseren, maar soms ook omdat partijen niet vroegtijdig de netbeheerder in de planning hebben betrokken.
Voor grootverbruikaansluitingen geldt vrijwel overal in Nederland wel een wachtrij. Het prioriteringskader van de ACM regelt dat grootverbruikaansluitingen die nodig zijn voor collectieve voorzieningen die inherent verbonden zijn aan de woonvoorziening, of functies in de plint van een wooncomplex die noodzakelijk zijn om de business case sluitend te maken, voorrang kunnen krijgen. Dit speelt met name bij grootschalige woningbouwlocaties.
Op de Woontop is afgesproken dat overheden, corporaties en marktpartijen een publiek private monitor gaan gebruiken. Deze wordt momenteel ontwikkeld. De concrete impact van netcongestie op de huidige woningbouwplannen is namelijk nu niet goed inzichtelijk. In algemene zin geldt dat er veel factoren een rol spelen in hoe snel een woningbouwproject gerealiseerd kan worden. Bij netcongestie zal soms een aansluiting in eerste instantie niet mogelijk lijken, maar is dat het met een slimme aanpassing toch wel. Via de versnellingstafels Woningbouw en op projectniveau houdt het Ministerie van VRO vinger aan de pols en schakelt waar nodig experts in om tot oplossingen te komen.

Vraag 6

Hoeveel verduurzamingsprojecten liggen op dit moment stil door gebrek aan technisch geschoold personeel voor de energietransitie?

In Nederland hebben we te maken met tekorten op de arbeidsmarkt. In het laatste kwartaal van 2024 stonden er 404.000 onvervulde vacatures open (CBS). Dit heeft zijn weerslag op alle sectoren, in sterke mate ook op het technisch geschoold personeel voor de energietransitie. Uit een onderzoek van ABN Amro bleek eerder dat ongeveer 40 procent van alle vacatures in de energietransitie niet vervuld konden worden. Hierin zit echter wel een sterke regionale variatie, waardoor het betekent dat het in sommige regio’s een groter probleem is dan in anderen. Het is aannemelijk om te zeggen dat dit ook consequenties heeft voor een aantal duurzaamheidsprojecten. Echter zijn hier geen verdiepende cijfers over bekend.
Echter bestaat er wel de verwachting dat de arbeidsproductiviteit lichtelijk zal stijgen in de komende jaren. Technologische ontwikkelingen, processtandaardisatie en het door ontwikkelen van HR-beleid bieden kansen om de mensen die we hebben efficiënter in te zetten en minder uitval te bewerkstelligen. Aan arbeidsproductiviteitsverbetering voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving werk ik gericht samen met brancheorganisaties en marktpartijen. Dit doe ik onder meer via de programma’s «Mensen Maken de Transitie» en «Verbouwstromen».
In het programma «Mensen Maken de Transitie» werken we vanuit de wijkaanpak aan technische innovaties in de uitvoering en een effectievere samenwerking in de keten om te zorgen dat de arbeidsproductiviteit wordt vergroot. Ook richt het programma zich op het realiseren van passende opleidingsmogelijkheden voor het om- en bijscholen van vakmensen. Dit doe ik samen met onder meer Techniek Nederland, Bouwend Nederland, Netbeheer Nederland en de koepels van de onderwijsinstellingen.
Via het programma «Verbouwstromen» ondersteun ik opdrachtgevers, aanbieders en medeoverheden bij de industriële en gestandaardiseerde verduurzaming van woningen. Het doel is om samenwerkingsverbanden te laten groeien tot gezamenlijke renovatieprogramma’s waarbinnen op efficiënte wijze grote aantallen woningen worden verduurzaamd.

Vraag 7

Hoeveel geld is er op uw beleidsterrein beschikbaar voor de verduurzamingsopgave in de gebouwde omgeving?

De beschikbare middelen zijn niet goed in één getal te vatten, daar het een optelsom is van middelen aan de uitgave kant van de begroting, fiscale stimulering en voor ondersteuning van de uitvoering.
De budgetten aan de uitgavenkant bestaan uit Klimaatfondsmiddelen en reguliere begrotingsbudgetten. Voor de klimaatfondsmiddelen is een overzicht beschikbaar in de meest recente Miljoenennota https://www.rijksfinancien.nl/miljoenennota/2025/bijlage/3096307. Onderstaande Tabel bevat een beeld van het totaal van beschikbare subsidie- en ondersteuningsmiddelen van 2025 t/m 2030 en hoe die zijn verdeeld.
In totaal is er voor de ondersteuning via subsidies en flankerend beleid nog circa 8,6 mld. beschikbaar, waarvan circa 2,1 mld. in het Klimaatfonds gereserveerd. Bij voorjaarsnota wordt over vrijgave van deze middelen besloten. Dit betreft voor een belangrijk deel de budgetten voor de ondersteuning van huishoudens tussen 2028 en 2030. Tevens worden duurzame warmtebronnen via de SDE gestimuleerd. Hiervoor zijn zogenaamde «hekjes» opgenomen. In 2025 gaat het om circa 750 mln., een bedrag dat jaar op jaar wordt vastgesteld.
Door de afschaffing van de verhuurderheffing is er bij corporaties meer ruimte voor investeringen ontstaan ook voor de verduurzaming van woningen zoals de uitfasering van woningen met slechte energielabels (EFG).
Tot slot zijn er uitvoeringsmiddelen via de CDOKE-gelden voor gemeenten beschikbaar, waarvan een significant deel naar verwachting zal worden ingezet voor de verduurzaming van de Gebouwde Omgeving. In totaal is hier nog circa 4.8 mld. voor beschikbaar van 2025 tot en met 2030.
ISDE subsidies (o.a. isolatie, (hybride) warmtepompen, VVE's)
3.250
1.450
Lokale aanpak Nationaal Isolatieprogramma (resterende middelen 2025)
450
SVOH (subsidie particuliere verhuurders)
145
Nationaal Warmtefonds (incl. middelen voor renteloze leningen)2
490
Warmtenetten (o.a. WIS, SAH2, financiering)
1.340
200
Maatschappelijk vastgoed (o.a. DuMaVa, flankerend beleid)
2.400
175
Biobased bouwen
180
100
Divers flankerend beleid (doe-het-zelf, ZonPV op gebouwen, vve's en innovatie)
320
150

Vraag 8

Wat is het effect van de verlaging van de subsidie op warmtepompen op de maandelijkse kosten van mensen? Hoeveel meer of minder warmtepompen worden er op dit moment geïnstalleerd door de bezuiniging op deze subsidies? Welk alternatief beleid heeft u voor de uitrol van warmtepompen?

De ISDE streeft naar een subsidiepercentage van gemiddeld 30% voor de aanschaf van een warmtepomp. De wijziging van januari 2025 is bedoeld om overstimulering, waarbij meer dan 30% subsidie wordt ontvangen, te voorkomen. Er is dus geen sprake van een bezuiniging. Deze correctie heeft geen effect op de maandelijkse kosten van mensen, enkel op de netto aanschafkosten (kosten minus subsidie). De aankondiging van de correctie en de overgangsregeling zorgde eind 2024 voor een opleving van de verkoop van warmtepompen. In november werden hierdoor 5% meer warmtepompen verkocht dan 2023 en in december zelfs 30% meer dan een jaar eerder volgens cijfers van de Vereniging Warmtepompen. Hierdoor zijn 10.000 meer warmtepompen verkocht in 2024 dan eerder werd geprognosticeerd. Er is nog geen inzicht in het effect op de verkoop in 2025.

Vraag 9

Bent u bereid inzicht te geven welke maatregelen u heeft aangedragen voor het klimaatpakket van de Minister van Klimaat en Groene Groei?

Binnen het kabinet wordt momenteel besluitvorming voorbereid op welke wijze de klimaatdoelen te realiseren zijn, onder leiding van de Minister van Klimaat en Groene Groei samen met alle vakministers voor de klimaatsectoren. tot een pakket maatregelen te komen. Aangezien dit nu in voorbereiding is, kan ik hierop niet verder ingaan.

Vraag 10

Overweegt u om de verduurzamingsdoelen los te laten als dat in de uitvoering of financieel lastig blijkt, of is dat geen optie voor u?

In aanvulling op het antwoord op vraag 9 geldt dat de verduurzamingsdoelen onderdeel zijn van de bestaande afspraken uit het Hoofdlijnenakkoord en het regeerprogramma. De Minister van KGG zal u hierover informeren nadat de besluitvorming, bij voorjaarsnota, is afgerond.

Vraag 11

Zou u deze vragen kunnen beantwoorden voor het commissiedebat Klimaatakkoord gebouwde omgeving van 5 maart aanstaande

Inmiddels is het commissiedebat klimaatakkoord gebouwde omgeving verplaatst naar 26 maart 2025. U heeft de antwoorden vóór het genoemde commissiedebat ontvangen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000 woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is, zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend is.
De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit onderzoek.
Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.
Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.
Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens. Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen, komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

De heer Van Alkemade constateert in het artikel dat de bouw een enorme vervuiler is en dat de belangrijkste strategie om uitstoot in de bouw omlaag te krijgen het niet meer slopen en hergebruik van gebouwen is. Naar mijn mening is er echter ook thans niet sprake van een dwangmatig doorgaan, want er wordt via verschillende paden gewerkt aan verandering. Zo stimuleer ik via de Nationale Aanpak Biobased Bouwen het bouwen en renoveren met hernieuwbare materialen. Verder werk ik aan een Bouwmaterialenakkoord waarbij ik stimuleer dat een aantal bouwmateriaalketens milieuvriendelijker worden en daarmee ook minder CO2 uitstoten. Tevens wordt er met VERAS (sloopbranche) en andere partijen gewerkt aan een Aanpak circulair slopen en hergebruik, deze zal naar verwachting voor de zomer gereed zijn.

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Het primaat van de lokale volkshuisvesting ligt bij gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. Ik ga ervan uit dat ingrijpende beslissingen ten aanzien van wijken worden genomen nadat daarover is gesproken en besloten in de gemeenteraad, waardoor er een democratische legitimatie is. Verder hebben de lokale partijen de meeste kennis van de specifieke situatie in de wijken en zijn daardoor het beste in staat om een beleid te ontwikkelen dat daarmee rekening houdt. Om deze redenen ben ik terughoudend met het geven van een oordeel over individuele casussen.
Uiteraard ben ik me ervan bewust dat sloop/nieuwbouw voor bewoners vaak een ingrijpend en ook emotioneel proces is. Ik vind het wenselijk dat een zorgvuldig proces wordt doorlopen en dat gestreefd wordt naar een zo groot mogelijk draagvlak bij bewoners.

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Bij ingrijpende maatregelen zoals sloop moet worden overlegd met de bewoners. Dit is een vereiste vastgelegd in de Wet op het overleg tussen huurders en verhuurder.
Ook los van deze wettelijke bepalingen hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Het kabinet heeft daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.2 Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Ik heb geen indicaties dat woningcorporaties doelbewust woningen niet onderhouden om daarna gemakkelijker tot sloop over te kunnen gaan. Ik kan mij wel voorstellen dat corporaties minder investeren in onderhoud van woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Een dergelijke strategie ontslaat corporaties overigens niet van de verplichting om voor hun huurders voldoende woongenot te realiseren.
Overigens is het aanpakken van woningen met een slechtere onderhoudstoestand in de Nationale Prestatieafspraken expliciet aan de orde gekomen. Woningcorporaties hebben zich eraan gecommitteerd dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop-of renovatieplannen zijn.
Ook is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daarin wordt de afweging tussen sloop-nieuwbouw en renovatie meegenomen. Ik verwacht het onderzoeksrapport nog in 2025 aan uw Kamer toe te kunnen zenden.

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Hiervoor geldt eveneens hetgeen ik heb opgemerkt in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Ik kan mij voorstellen dat deze wijken verbonden zijn met het mijnwerkersverleden van Heerlen. Het is echter niet aan mij om een oordeel te geven over de cultuurhistorische en monumentale waarde van deze woningen.

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
In het algemeen vind ik het nastrevenswaardig om voorzichtig met bouwkundig erfgoed om te gaan. Het pleidooi van het Cuypersgenootschap kan een indicatie zijn dat de betreffende woningen, of een deel daarvan, verdienen om een (gemeentelijke) monumentale status te krijgen. Het is aan de gemeente om dit te bepalen.

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Ja.

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Ik kan mij voorstellen dat bij ingrijpende maatregelen zoals sloop/nieuwbouw, waarbij een deel van de bewoners niet meer terugkeert en de wijk ook wat uiterlijk betreft verandert, de oorspronkelijke identiteit mee verandert. Overigens is de identiteit van een wijk geen statisch gegeven maar verandert deze voortdurend door het wegtrekken van bewoners en de instroom van nieuwe.

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Het is voor bewoners altijd ingrijpend wanneer ze worden geconfronteerd met de voorgenomen sloop van hun woning. Ik vind het belangrijk dat daarbij een zorgvuldig proces wordt doorlopen, waarvoor ik verwijs naar het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

In de zomer van 2023 is de aanmelding ontvangen om Prinsejagt deel te laten nemen aan de pilot parallel plannen, waarna Prinsejagt ook werd uitgekozen. De pilot is bedoeld om de betrokken gemeente en woningcorporatie te helpen om diverse fases van een bouwproject gelijktijdig en samenhangend uit te laten voeren. Daarmee kan de planfase worden verkort, zodat de woningbouw sneller kan starten. Bij de aanmelding was ons gemeld dat besluitvorming nog plaats zou gaan vinden.

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Goede participatie, en goede timing daarvan, is van groot belang voor het succesvol gezamenlijk doorlopen van een ingrijpend traject. Dat kan ten goede komen aan de kwaliteit en de snelheid. Vanuit de pilot is er geen bemoeienis met besluitvorming of keuzes over de wijze van participatie. Die beslissing is niet aan mij of de begeleiders van de pilot, maar aan de betrokken gemeente en woningcorporatie. Uiteraard leren de deelnemers aan de pilots ook van de opgedane ervaringen.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Bij parallel plannen is het uitzetten van onderzoeken en het starten van participatie vanaf dag één onderdeel van de methodiek. Op welke wijze de participatie precies wordt vormgegeven, en over welke onderdelen participatie plaatsvindt en wanneer, is aan de betrokken gemeente en woningcorporatie.

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Zoals eerder aangegeven kan ik mij voorstellen dat de sloop van hun woning en het verhuizen naar een andere wijk ingrijpend is voor bewoners.

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Los van de vraag of het hier om een iconisch gebouw gaat of niet, merk ik op dat de voorgenomen nieuwbouwplannen veel woningen toevoegen en daarmee bijdragen aan het verminderen van de woningnood in Rotterdam.

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Het is aan de gemeente om te bepalen of de Pompenburgflat een gemeentelijke monumentale status moet krijgen.

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Ik ben niet bekend met de wijze waarop de bewoners in dit geval zijn geïnformeerd. Ik vind het belangrijk dat bij sloop- en renovatie een zorgvuldig proces wordt doorlopen, conform het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Ik ben niet bekend met de technische kenmerken van de Pompenburgflat en kan dus ook geen oordeel geven over de duurzaamheid. Voor wat betreft het aantal sociale huurwoningen dat kan worden teruggebouwd geldt hetgeen ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven: het is aan lokale partijen om te bepalen welke ingrepen in een bepaald gebied wenselijk zijn.

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Ik beschik niet over informatie waaruit dit zou blijken. Wanneer partijen het Nationaal sloop- en renovatiestatuut volgen, zou dit niet (meer) het geval mogen zijn.

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor huurders die niet instemmen met sloop (en daarmee niet instemmen met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van hun kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd, zoals bij renovatie het geval is. Wel is het tijdig betrekken van bewoners en het meewegen van hun perspectief van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. De positie van huurders(vertegenwoordigingen) in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Ik kan mij voorstellen dat bewoners in een wijk een bepaalde band hebben en dat deze verdwijnt op het moment dat deze huishoudens elders moeten gaan wonen.
Of terugkeer mogelijk is voor degenen die dat willen, hangt af van het aantal en het soort woningen dat wordt teruggebouwd. Het kan een keuze zijn van de gemeente en woningcorporatie om (een deel van) de nieuwe woningen in een ander (prijs)segment te realiseren.

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Ik heb, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een kabinetsreactie op het rapport aan de Kamer doen toekomen.7 Ik dank de Ombudsman en Kinderombudsman voor het rapport en de aanbevelingen die eruit volgen. Zoals in de reactie ook is geschetst, sluiten de aanbevelingen aan op beleid dat reeds in samenwerking met de sector is ingezet. Op het punt van participatierecht van kinderen benut ik de aanbevelingen om het beleid te versterken en te monitoren.

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Zoals eerder aangegeven vind ik het belangrijk dat lokale partijen de keuzes kunnen maken die recht doen aan de volkshuisvestelijke opgaven aldaar.

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

In de NPA is voor het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van de afspraken rekening gehouden met de verwachting dat woningcorporaties een deel van hun nieuwbouw opgave gaan invullen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Dat wil niet zeggen dat deze aantallen een te behalen doel op zichzelf zijn. Het betreft een inschatting die aansluit op de aantallen die woningcorporaties zelf de komende jaren verwachten op basis van hun eigen meerjarenbegrotingen. Daarbij is in de financiële doorrekening rekening gehouden met de afname van sloop de afgelopen jaren. Woningcorporaties geven in hun eigen meerjarenbegrotingen (dPi2023) aan de komende jaren gemiddeld circa 12 duizend woningen per jaar via sloop te vervangen voor nieuwbouw.
Het toekomstig aantal te slopen sociale huurwoningen zal de komende jaren echter afhangen van de mate waarin gebouwd gaat worden. Daarbij is het ook aan de lokale partijen om in de lokale prestatieafspraken afspraken te maken over de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, inclusief de inzet van sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 25 gaat het om een inschatting, waaraan een modelmatige berekening ten grondslag ligt. Inherent aan het gebruik van een dergelijke berekening is dat er een zeer specifiek (niet afgerond) getal uitkomt. Ik geef toe dat het voor de presentatie beter was geweest om af te ronden op een rond getal, aangezien nu een exactheid wordt gesuggereerd die niet is beoogd.
Een uitsplitsing per woningcorporatie kan niet gegeven worden, aangezien de doorrekening op woondealniveau heeft plaatsgevonden. In bijlage B van het rapport over de financiële doorrekening van de NPA is een overzicht opgenomen van het ingerekende aantal woningen dat per woondealregio naar verwachting zal worden gesloopt in de periode 2025 tot en met 2034, zie ook onderstaande tabel.8 De aantallen in deze reeds gepubliceerde onderstaande tabel zijn wel afgerond.
Woondealregio
Aantal sloop/vervangende nieuwbouw (2025–2034)1
Groningen-Assen
3.680
Eemsdelta
1.840
Oost-Groningen
830
Leeuwarden
1.220
Noordoost Friesland
570
Noordwest Friesland
300
Zuidoost Friesland
1.240
Zuidwest Friesland
800
Zuid-Oost Drenthe
800
Zuid-West Drenthe
1.030
Twente
3.460
West-Overijssel
2.570
Flevoland
300
Amersfoort
1.400
Foodvalley
1.510
Achterhoek
820
Arnhem-Nijmegen
3.610
Cleantech
1.330
Noord-Veluwe
560
Rivierenlanden / Fruitdelta
590
U16 / Regio Utrecht
4.970
MRA
14.270
Noord-Holland-Noord
2.250
Samenwerkende regio's
2.420
Haaglanden
7.620
Holland Rijnland
3.270
Midden-Holland
1.100
Regio Rotterdam
6.970
Zeeland
1.980
Stedelijke Regio Breda-Tilburg
3.850
Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch
2.280
West-Brabant West
1.040
Zuidoost-Brabant
3.800
Limburg
5.950
In deze tabel zijn alleen woningen opgenomen die onderdeel zijn van sloop/nieuwbouw. Voor niet alle woningen is dat het geval. Om deze reden is het totaal van deze tabel minder groot dan het aantal woningen dat is genoemd in vraag 25.

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Zie antwoord bij vraag 25.

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen is veelal duurzamer dan nieuwbouw, maar niet elk gebouw leent zich daarvoor. Naast levensduurverlenging van een gebouw is ook het hoogwaardig hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk, zeker daar waar de energetische schil lastig is te verbeteren of waar de technische levensduur sterk is verouderd. Maar ook een wens om te verdichten of een wijk meer divers te maken kan een reden zijn om over te gaan tot sloop. Ik ben van mening dat per gebouw moet worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat om hergebruik. Als wel tot sloop wordt besloten dan verdient het de voorkeur om circulair te slopen. Dit houdt in dat wordt gekeken welke bouwelementen, -producten en -materialen uit het pand kunnen worden gedemonteerd om vervolgens in een nieuw gebouw of bij renovatie te worden hergebruikt.
Daar waar dat kan is renovatie een goede oplossing, maar dit is niet altijd het geval. Tegenwoordig zijn er ook andere mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier van slopen en nieuwbouw, en ook met minder overlast voor de bewoners. Zo zijn er concepten van sloop/nieuwbouw die in twintig werkdagen worden gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces van vergunningaanvraag blijven de bewoners gewoon in hun oude woning wonen. Ook kunnen bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun vertrouwde woonplek en hun sociale contacten, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat.

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Dit beeld herken ik niet. Uit het rapport «Materiaalstromen in de bouw en infra» van april 2022 komt naar voren dat er een instroom van materialen in de bouw is van circa 23 megaton per jaar voor woningbouw en utiliteitsbouw tezamen, waarvan het grootste deel (87%) primaire nieuwe materialen betreft. De materialen die vrijkomen door sloop, renovatie of transformatie bedraagt circa 5 megaton. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 28 al aangaf kunnen er goede redenen zijn om wel tot (circulaire) sloop over te gaan.

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Ja.

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Ik zie zijn uitspraak als oproep aan mede-architecten en aan gebouweigenaren.

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Ja.

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Het lijkt mij goed als verschillende oplossingen, uitgaande van renovatie of juist van sloop/nieuwbouw, tegen elkaar worden afgewogen. Per project zal bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Zie ook mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Voor mij is belangrijk dat oplossingen worden gekozen die recht doet aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Zie verder mijn antwoord op vraag 28.

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Het is in het algemeen altijd goed om opgaven creatief tegemoet te treden. Ik merk daarbij op dat van rijkswege geen regels worden opgelegd om te kiezen voor renovatie of sloop/nieuwbouw, hetgeen lokale partijen de ruimte geeft de voor hun beste oplossing te kiezen. Zie verder mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

In het verlengde van mijn antwoorden op de vragen 21 en 28 vind ik een recht op renovatie niet in de rede liggen. Om recht te doen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven en afwegingen moeten alle oplossingen mogelijk blijven, dus ook sloop/nieuwbouw. Verder lijkt me regelgeving die tot extra procedures leidt ongewenst, gelet op de toch al lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1 2

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Mijn rol in deze casuïstiek is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd groot: de woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen hoe deze opgave wordt gerealiseerd en of sloop/nieuwbouw hier onderdeel van uitmaakt. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de wijk Meezenbroek in Heerlen.
Het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw is voor bewoners vaak erg ingrijpend, en des te meer als dit proces in de ogen van bewoners tijdiger en duidelijker gecommuniceerd had moeten worden. Tegelijkertijd geeft een deel van de bewoners aan uit te kijken naar een energiezuiniger woning in een andere wijk, zoals in het nieuwsbericht te lezen is. De wijk Meezenbroek maakt onderdeel uit van Heerlen-Noord, een van de twintig focusgebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. In Heerlen-Noord zijn momenteel bovengemiddeld veel woningen in een slechte staat en bovengemiddeld veel woningen met energielabels D tot en met G, wat veel hoge energiekosten met zich meebrengt. Herstructurering biedt zodoende ook kansen voor de inwoners van Heerlen-Noord: renovatie en nieuwbouw zorgen voor leefbare, veilige en gezonde woningen. Vanwege de grote invloed die sloop/nieuwbouw op bewoners heeft, hecht ik waarde aan het tijdig betrekken van bewoners bij dit soort trajecten. Transparante inspraakprocedures en besluitvorming zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties. Er zijn daarom in de afgelopen tijd maatregelen genomen om deze participatie te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut.3

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden elders te huren?

De huurbescherming en de huurprijsbescherming zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Een verhuurder kan de huur uitsluitend opzeggen op basis van de in het BW limitatief opgenomen opzeggingsgronden voor verhuurders. Huuropzegging vanwege dringend eigen gebruik is één van die in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Dringend eigen gebruik kan ook bestaan uit voorgenomen sloop. De verhuurder moet daarbij aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter weegt dan het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging af tegen het belang van de huurder bij huurvoortzetting en betrekt daarbij alle omstandigheden van de specifieke situatie. Wanneer de rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder bij huurbeëindiging groter is dan het belang van de huurder bij huurvoortzetting en de huur vanwege sloop of renovatie wordt beëindigd, heeft de huurder recht op ten minste het minimumbedrag voor tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten (vanaf 28 februari 2025: € 7.673).
Het is niet aan mij om bij dit specifieke geval een oordeel uit te spreken of er door de woningcorporatie rechtmatig is gehandeld; dat oordeel is aan de rechter wanneer de huurder niet met de huuropzegging instemt.
Wanneer er een nieuwe of andere woning moet worden betrokken – en er daarmee een nieuw huurovereenkomst moet worden gesloten – worden de huurbescherming en de huurprijsbescherming ook gereguleerd en volgt de maximaal toegestane huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel. Bovendien is de woningcorporatie op grond van de Woningwet gehouden om woningen binnen de DAEB-grens (2025: € 900,07 per maand) toe te wijzen aan hun doelgroep en daarbij deze huishoudens ook passend toe te wijzen.4

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst (slooptrajecten) wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in de vervangende nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit is ook overeengekomen in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor een huurder vind ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners daadwerkelijk terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject soms als een kans om naar een andere wijk te gaan, zoals ook in het nieuwsartikel naar voren komt. Bovendien is een terugkeerrecht met name voor kleine woningcorporaties in de praktijk niet in alle gevallen waar te maken vanwege het gebrek aan afdoende vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Door de inspanningsverplichting wordt de woningcorporatie geacht maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende oplossing te komen.

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek, op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Het meewegen van belangen van bewoners en transparante inspraakprocedures vind ik van groot belang. Samen met Aedes is daarom in 2024 een Nationaal sloop- en renovatiestatuut opgesteld. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd. Bovendien heeft de huurdersorganisatie op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) het recht om schriftelijk advies te geven over voorgenomen sloop van huurwoningen.

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed worden in het geval van sloop?

Op het gebied van wet- en regelgeving is het voor de individuele huurder die niet instemt met sloop (en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huuroverkomst) reeds in de huidige praktijk mogelijk om zonder actie van zijn kant te bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de huuropzegging door de verhuurder heeft ingestemd of, als de huurder dat niet doet, totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de betrokken huurders moet hebben ingestemd, zoals dat bij complexgewijze renovatie (renovatie van een bouwkundige eenheid van ten minste 10 woningen of bedrijfsruimten) het geval is.

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

In het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt een fase toegevoegd aan het traject dat hiervoor niet altijd expliciet werd gehanteerd: de oriëntatiefase, waarbij bewoners vroegtijdig worden betrokken en hun belangen vanaf het begin goed mee worden gewogen. Daarnaast wordt in het statuut ook inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen, die in het sociaal plan op lokaal niveau verder vormgegeven kunnen worden. Huurgewenning, door in de eerste drie jaar een lagere huurprijs aan te bieden, staat hier ook omschreven. De corporatie kan in het sociaal plan hiermee een huurgewenningsbijdrage beschikbaar stellen, stapsgewijs verdeeld over een aantal jaren (maximaal drie jaar), zodat huurders kunnen wennen aan een eventuele hogere huur. Voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt een hogere huur deels gecompenseerd door hogere huurtoeslag. Daarnaast zal de nieuwe woning vaak energiezuiniger zijn waardoor huishoudens minder geld kwijt zijn aan hun energierekening.

Vraag 8

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Nee, ik heb geen beeld bij hoeveel volkswijken met sociale huurwoningen mogelijk gesloopt gaan worden. Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt – naast de financiële afweging – ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van bepaalde wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat de bewoners veel waarde hechten aan de identiteit van de wijk als historische volkswijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is de wijk Meezenbroek niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd is het goed mogelijk dat er in deze historische volksbuurten relatief veel woningen staan uit bepaalde bouwperiodes die van mindere kwaliteit zijn. Uit de nieuwsberichten blijkt dit ook: er wordt aangegeven dat de woningen niet energiezuinig zijn. Het is aan de woningcorporatie, in overleg met haar partners op lokaal niveau, om alle belangen, de portefeuillestrategie en financiële implicaties, zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Hier heb ik een zeer beperkte rol in.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer bewoners niet kunnen terugkeren?

Dat is moeilijk te zeggen. Zoals in het nationaal sloop- en renovatiestatuut is omschreven, hebben corporaties de inspanningsverplichting om – bij bewoners die dat willen – te kijken hoe terugkeer in de wijk kan worden gerealiseerd. Niet iedere bewoner wil dat overigens. Dit komt ook terug in het artikel. Feit blijft dat niet precies dezelfde situatie in de nieuwbouwwijk, met dezelfde buren en zelfde bewonerssamenstelling in een straat gerealiseerd zal worden. Het zal tijd nodig hebben om een nieuwe vorm van sociale cohesie te creëren.

Vraag 10

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja, wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw of renovatie?

Bij renovatie kan de huurder doorgaans in de woning blijven wonen of is slechts een kort tijdelijk verblijf elders nodig. De huurovereenkomst wordt in dat geval voortgezet met de geldende huurprijs. Wel kan de verhuurder de huur eenmalig naast de jaarlijkse huurverhoging extra verhogen vanwege de door de renovatie toegevoegde voorzieningen en het daardoor toegenomen wooncomfort. Die extra huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de voor de woningverbetering (renovatie) gemaakte kosten en de huurprijs mag daardoor niet stijgen tot boven de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Zoals in eerdere antwoorden uiteen is gezet, kan de huur worden beëindigd in het geval van sloop (BW 7:274 lid 3). Sloop zonder huurbeëindiging is niet mogelijk; de huurwoning verdwijnt immers. Wanneer een huurcontract voor een andere woning moeten worden gesloten (nieuwe verhuring) is de huurprijsregulering van toepassing en is de woningcorporatie gehouden aan de toewijzingsregels van de Woningwet, zie ook het antwoord op vraag 3. Daarmee is het wel mogelijk dat de nieuwe huurprijs afwijkt van de oude. Zoals in het antwoord op vraag 7 is toegelicht, kan de woningcorporatie afspraken maken over huurgewenning. Zolang de nieuwe huurprijs binnen de huurprijsregulering op basis van het woningwaarderingsstelsel en binnen de toewijzingsregels van de Woningwet valt, zoals passend toewijzen, zie ik daarin geen bezwaar.

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.3 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties meer financiële ruimte zouden hebben?

In zijn algemeenheid kan de impact van de financiële ruimte van woningcorporaties op de sloop van sociale huurwoningen niet eenduidig worden gegeven. Dit hangt af van de keuzes die woningcorporaties maken voor de bestedingsrichting van haar financiële middelen (nieuwbouw, verduurzaming, renovatie), van de kosten per investering – die per woningcorporatie en gebouw kunnen verschillen – en van de onrendabele top die voor een woningcorporatie aanvaardbaar is. In sommige gevallen kan het wenselijk zijn om een woning te slopen. Ten aanzien van de sloop van panden met een monumentale status geldt dat een woningcorporatie dit aan de gemeente moet voorleggen. De belangen en adviezen over het monumentale element is belangrijk in de weging tussen sloop dan wel renovatie. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2025 een onderzoek naar sloop met vervangende nieuwbouw zal worden uitgevoerd. Daar neem ik de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie in mee.

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Een natuurvergunning moet worden aangevraagd voor elke activiteit waarbij significante gevolgen voor een Natura 2000-gebied niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. De vraag of er sprake is van een dergelijk risico wordt voor woningbouwprojecten onder andere bepaald door de omvang van het woningbouwproject en de afstand tot een (stikstofgevoelig) Natura 2000-gebied. Wanneer kan worden aangetoond dat er geen risico is op significante gevolgen, zoals bij veel woningbouwprojecten het geval is, is een natuurvergunning niet vereist.
Woningrenovatie is in specifieke gevallen uitgezonderd van de vergunningsplicht. Hiervan is sprake als er geen nieuwe levenscyclus van woningen ontstaat. Als woningen het einde van hun levensduur hebben bereikt en een nieuwe levenscyclus wordt begonnen, geldt deze uitzondering dus niet. In zo’n geval zal onderzocht moeten worden of er een natuurvergunning vereist is. Ik kan niet beoordelen hoe dit zich verhoudt tot eventuele sloopplannen voor wijken als Meezenbroek.

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2 uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.4 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Specifiek voor woningcorporaties werk ik samen met Aedes en de Groene Huisvesters om de kennis en ervaring vanuit de sector zelf verder binnen de sector te verspreiden, bijvoorbeeld middels digitale kennissessies en handreikingen. Ik zal in dat kader en ingeval tot sloop wordt besloten, blijven stimuleren dat sloop wordt gevolgd door zo veel mogelijk hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen. Ik zie een groeiende aandacht hiervoor bij bedrijven en opdrachtgevers, zoals bij de Circulaire deal secundaire bouwmaterialen van Noord-Holland Noord.

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

In de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes en de VNG en Aedes heb afgesloten, is afgesproken om een kwantitatief en kwalitatief onderzoek te doen dat sloop en vervangende nieuwbouw beter in kaart zal brengen. In dit verband zal overleg worden gevoerd over sloop in bredere zin. Ik verwacht het onderzoeksrapport eind 2025 op te kunnen leveren en de Kamer te kunnen informeren. Erfgoed is een aparte categorie waarvoor andere regels en belangenafwegingen gelden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Het Nationaal Actieplan Dakloosheid loopt tot 2030 en heeft de ambitie om dakloosheid fors en structureel terug te dringen door preventie en passende huisvesting (Wonen Eerst) centraal te stellen. Het actieplan is middels bestuurlijke afspraken bekrachtigd. Het Rijk, gemeenten, aanbieders voor zorg en opvang en woningcorporaties hebben zich hieraan gecommitteerd. Gemeenten zijn verantwoordelijk om met partners de bestrijding van dakloosheid hoog op de agenda te zetten en voortvarend aan de slag te gaan om de (dreigende) dakloosheid aan te pakken door het realiseren van meer betaalbare en passende woonruimte met indien nodig begeleiding op maat. Anderzijds is het noodzakelijk om te blijven werken aan het versterken van financiële bestaanszekerheid van mensen. Zeker in tijden van grote woning schaarste is het zaak om preventiebeleid te versterken en ervoor zorg te dragen dat mensen hun lasten kunnen blijven dragen.
Momenteel wordt door onderzoeksbureau Significant onderzocht in hoeverre de ambities en doelstellingen van het actieplan dakloosheid gerealiseerd worden, zowel landelijk als lokaal. De resultaten van dit onderzoek zullen de benodigde informatie geven om indien nodig bij te sturen. Naar verwachting zal het onderzoek eind 2025 gereed zijn en met de Kamer worden gedeeld.

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Ja.

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Een woningcorporatie zal alleen in het uiterste geval de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Hieraan gaat een uitgebreid proces vooraf, waarin corporaties meerdere keren proberen problemen op te lossen. Ook kunnen corporaties huurders nog een «tweede-kans» contract aanbieden, waarbij de huurder onder aanvullende voorwaarden de woning mag (blijven) bewonen. Pas wanneer de huurder de grenzen stelselmatig (opnieuw) overschrijdt en er geen andere oplossing meer is, wordt huisuitzetting ingezet als laatste redmiddel. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij stelselmatige ernstige overlast door de huurder, of wanneer er sprake is van criminaliteit, illegale onderverhuur of andere ongewenste activiteiten van die huurder. In geval van huurachterstanden hebben verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG afspraken gemaakt om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, onder meer door het tijdelijk opschorten van de huur of het treffen van een betalingsregeling. Corporaties maken vanwege hun wettelijke taak daarbij steeds een zorgvuldige afweging tussen het belang van de individuele huurder en dat van de andere bewoners en de leefbaarheid in de buurt.
Als een woningcorporatie de zaak aan de rechter voorlegt, weegt deze alle betrokken belangen af voordat hij zijn oordeel geeft over de ontbinding van de huurovereenkomst. Pas als er een vonnis van de rechter ligt op basis waarvan de huurovereenkomst is ontbonden, kan de corporatie overgaan tot het uit huis zetten van een huurder.
In sommige regio’s wordt een uitgezette huurder tijdelijk geregistreerd op een zogenaamde signaleringslijst (ook wel «zwarte lijst» genoemd). Dit helpt om problemen te voorkomen omdat het onder andere buren bescherming biedt tegen problematische huurders. De vermelding op een signaleringslijst maakt duidelijk dat de persoon in kwestie gedurende een periode van meestal drie jaar – in principe – geen woning kan huren bij een corporatie in die regio. Een woningcorporatie in de regio (of elders) mag de woningzoekende echter niet automatisch weigeren vanwege zijn vermelding op de signaleringslijst. De corporatie moet zelf altijd een afweging maken om die woningzoekende toch een woning aan te bieden. Hierbij moet de corporatie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid meewegen voor het huisvesten van personen die daar door omstandigheden zelf moeilijkheden mee hebben. Aan de andere kant weegt de corporatie daarbij haar plicht mee te zorgen voor het rustig woongenot van omwonende huurders. Zou de woningcorporatie tot de beslissing komen om geen woning aan te bieden aan de woningzoekende, dan moet zij dit voldoende onderbouwen, zodat inzicht kan worden verkregen in de belangenafweging die hieraan ten grondslag ligt. De afweging kan getoetst worden door de rechter.
In de praktijk zoeken mensen in zo’n situatie vaak een woning in een andere regio, of in de vrije sector. Of zij vinden onderdak bij familie of vrienden. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. De uitkomst van het gehele samenstel aan factoren kan dan zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op de maatschappelijke opvang.

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

In sommige regio’s wordt gewerkt met een signaleringslijst. Signaleringslijsten zijn geen gemeengoed. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om mensen in een kwetsbare positie betaalbare huisvesting aan te bieden en zullen daar alles aan doen. Indien nodig en waar mogelijk nemen ze elkaars opgave over. Zie ook mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Op het verwerken en het delen van persoonsgegevens is de AVG van toepassing. Dus ook op de verwerking van persoonsgegevens voor een signaleringslijst. De wet verbiedt het opstellen van een signaleringslijst niet en afhankelijk van de inhoud is er meestal geen sprake van een vergunningplicht. Om woningcorporaties te helpen bij een zorgvuldige aanpak heeft een werkgroep binnen Aedes in 2021, na vragen van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), een modelprotocol ontwikkeld: het (model)protocol Signaleringslijst Ongewenst Huurdersgedrag. Dit protocol helpt woningcorporaties om binnen de kaders van de AVG te werken. Het kan in sommige gevallen nodig zijn dat een woningcorporatie eerst een vergunning vraagt aan de AP, bijvoorbeeld in het geval de woningcorporatie strafrechtelijke gegevens wil verwerken en delen met anderen.
Een woningzoekende kan desgewenst een klacht over zijn vermelding op een signaleringslijst indienen bij de AP, of deze voor een toets voorleggen aan de rechter.

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Signaleringslijsten worden regionaal bijgehouden, er is geen landelijke monitoring. Het is dus niet bekend om hoeveel mensen met kinderen het gaat of om hoeveel mensen met een beperking het gaat.

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Ja, huurders hebben voldoende mogelijkheden zich hiertegen te verweren. Allereerst wil ik benadrukken dat een rechterlijke toets voorafgaat aan het ontbinden van de huurovereenkomst. Een huurder/woningzoekende kan een klacht indienen bij de AP over zijn eventuele vermelding op een signaleringslijst. Verder kan de beslissing van een woningcorporatie om de huurder/woningzoekende geen woning aan te bieden vanwege diens vermelding op een signaleringslijst aan de rechter worden voorgelegd.

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Zie mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Als een verhuurdersverklaring ontbreekt of vragen oproept, zal een woningcorporatie met de woningzoekende in gesprek gaan waarom dit het geval is. Het doel is niet om mensen permanent uit te sluiten, maar om zorgvuldig af te wegen of iemand in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Bij die afweging speelt ook de bescherming van omwonenden een rol. Wanneer een woningzoekende niet over een positieve verhuurdersverklaring beschikt kan het in de praktijk moeilijk(er) zijn om aan woonruimte te komen.

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Zoals bij antwoord 4 beschreven proberen corporaties in het geval van overlast of criminele activiteiten zoveel mogelijk een huisuitzetting te voorkomen. Als geen oplossing gevonden is en de rechter heeft een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst afgegeven, kan er een huisuitzetting plaatsvinden. Pas na structureel en herhaaldelijk overlastgevend of crimineel gedrag kunnen huurders op een signaleringslijst worden geplaatst. Wanneer de woningcorporatie de afweging maakt de woningzoekende geen woning aan te bieden kan de woningzoekende nog een woning zoeken bij een andere verhuurder of onderdak zoeken bij vrienden of familie. Ook kan een alternatieve vorm van huisvesting soms een oplossing zijn, zoals «skaeve huse». Het is niet uitgesloten dat een woningzoekende ondanks de beschikbare alternatieven uiteindelijk geen onderdak vindt. In het ultieme geval kan soms de uitkomst zijn dat mensen (tijdelijk) dakloos raken. Als laatste vangnet kan een woningzoekende dan een beroep doen op maatschappelijke opvang.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdam: meeste leegstand woningen bij particuliere verhuurders»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het ermee eens dat leegstand van woningen, zeker in de huidige wooncrisis, niet uitlegbaar is?

Ik ben van mening dat langdurige leegstand van woningen ongewenst is maar veelal wel uitlegbaar. Het aantal langdurig leegstaande woningen is volgens het CBS2 met circa 64.000 woningen die een jaar eerder ook leeg stonden de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een groot deel van die 64.000 langdurig leegstaande woningen verbruikt volgens het CBS toch nog energie en zijn derhalve (deels) in gebruik. Als daarvoor wordt gecorrigeerd staan begin 2024 circa 30.000 woningen administratief langdurig leeg. Separaat aan de evaluatie heb ik het CBS gevraagd een nadere analyse te maken over mogelijke redenen waarom de genoemde 30.000 woningen langer dan een jaar leegstaan en deze bevindingen aan de jaarlijkse monitor toe te voegen. In de meest recente leegstandmonitor zijn de meest voorkomende redenen voor de langdurige leegstand na correctie voor energieverbruik als aparte tabel toegevoegd. Hieruit is op te maken dat dit met name te maken heeft met sloop/verbouwing, dat de eigenaar ergens anders woont, het ligt in een krimpgebied of dat de laatste bewoner is overleden. Deze langdurig leegstaande woningen staan dus veelal om een begrijpelijke reden leeg en zijn derhalve niet (direct) te benutten. Als hiervoor wordt gecorrigeerd blijven er circa 12.600 langdurig leegstaande woningen waarvoor geen verklaring is gevonden.

Vraag 3

Hoeveel woningen staan er op dit moment leeg in Nederland?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u zich ervan bewust dat gemeenten al meer dan vijftien jaar lang vragen om meer mogelijkheden om leegstand te kunnen bestrijden, zoals een leegstandsheffing?2

Op 20 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de evaluatie van de Leegstandwet die door het onderzoeksbureau Rigo is uitgevoerd (kamerstuk 31 560 nr. 54). Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten wisselend denken over de effectiviteit van een leegstandbelasting. Rigo heeft daarnaast in de evaluatie beschreven wat de voor- en nadelen zijn van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Enerzijds blijkt dat een nationale leegstandheffing te weinig maatwerk biedt voor gemeenten, terwijl een lokale leegstandbelasting juist gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Anderzijds vraagt een nationale leegstandsheffing minder inzet van gemeenten, terwijl een lokale variant meer ambtelijke capaciteit vergt. In de evaluatie worden door Rigo ook aanbevelingen gedaan. Rigo adviseert om de Leegstandwet op enkele punten te wijzigen. Eén van deze aanbevelingen is om de tijdelijke extra mogelijkheden onder het experiment in de Crisis en Herstelwet te verankeren in de Leegstandwet zodat de gemeenten meer slagkracht krijgen om leegstand te bestrijden. De positieve ervaringen hiermee in de gemeenten Amsterdam en Utrecht vormen de aanleiding hiertoe. Het zetten van deze stappen is volgens Rigo doeltreffender dan het invoeren van een leegstandbelasting. Rigo adviseert een dergelijke belasting pas te overwegen als blijkt dat de hierboven genoemde aanpassingen van de Leegstandwet tot onvoldoende resultaat leiden. Zoals ik in mijn bovengenoemde brief heb aangegeven neem ik deze aanbevelingen over en tref ik thans de voorbereidingen voor de uitwerking van een wetsvoorstel om gemeenten meer slagkracht te geven bij de aanpak van leegstand.

Vraag 5

Bent u bekend met de leegstandsheffing die in Vlaanderen is ingevoerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u de voor- en nadelen van (verschillende varianten van) een nationale of gemeentelijke leegstandsheffing aan de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid om een nationale leegstandsheffing in te voeren?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Spanje mikt op heffing van 100% voor huizenkopers van buiten de EU»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel huizen worden in Nederland jaarlijks gekocht door kopers van buiten de Europese Unie en hoeveel geld is hiermee gemoeid?

Hieronder is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er in 2024 zijn gekocht door kopers van binnen en buiten de Europese Unie (EU). Hierbij is gekeken of de koper is geboren binnen of buiten de EU (wat niets zegt over nationaliteit) en/of het laatste woonadres (herkomst) van binnen of buiten de EU is. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen eigenaar bewoners en particuliere investeerders. Bedrijfsmatige investeerders zijn niet meegenomen in deze analyse, omdat van deze partijen vaak niet inzichtelijk is of het moederbedrijf van binnen of de buiten de EU is. In de meeste gevallen zal de woning gekocht worden door een bedrijf dat gevestigd is binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Uit de analyse blijkt dat het aantal aankopen door kopers met een herkomst van buiten de EU zeer beperkt is. Van het totaal aantal geanalyseerde woningtransacties (ruim 220 duizend) is in circa 760 gevallen (0,3%) het laatste woonadres van de koper(s) afkomstig van buiten de EU. Dit betreft kopers die zowel binnen als buiten de EU geboren zijn.
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
194.646
€ 451.599
€ 87.902
Particuliere investeerder(s)
4.469
€ 548.810
€ 2.453
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
529
€ 661.750
€ 350
Particuliere investeerder(s)
54
€ 561.296
€ 30
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
19.859
€ 463.529
€ 9.205
Particuliere investeerder(s)
478
€ 477.762
€ 228
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
171
€ 599.725
€ 103
Particuliere investeerder(s)
<10
Onbekend
Onbekend
Bron: Kadaster

Vraag 3

In hoeverre hebben deze aankopen volgens u een prijsopdrijvend effect op de huizenmarkt?

Over het algemeen heeft meer vraag, in een markt van vraag en aanbod, een prijsopdrijvend effect. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waarin het aanbod van woningen schaars is, vindt dat effect versterkt plaats. Het is moeilijk om het effect van deze aankopen op de huizenprijzen exact vast te stellen, omdat er vele factoren zijn die hierop invloed uitoefenen. Aangezien woningkopers van buiten de EU maar een zeer gering percentage van het totaal aantal woningaankopen uitmaken (0,3%) is het prijsopdrijvende effect van de marktactiviteiten van deze groep naar alle waarschijnlijkheid zeer beperkt. In de Staat van de Volkshuisvesting 2024 is toegelicht dat met name de gestegen inkomens en lagere rentepercentages de voorbije jaren hebben bijgedragen aan een stijging van de vraag, en de daaropvolgende stijging van woningprijzen. Ook de toegenomen huishoudensverdunning heeft hier invloed op.2

Vraag 4

Wat zou de opbrengst zijn van een verhoogde overdrachtsbelasting van 100 procent voor huizenkopers van buiten de Europese Unie?

Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die op het moment van aankoop in het buitenland wonen naar 100% zal niet leiden tot een opbrengst, maar een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar. De verwachting is dat de meeste kopers uiteindelijk niet het verhoogde tarief zullen betalen. Op dit moment is de totale opbrengst in de overdrachtsbelasting door aankopen van natuurlijke personen buiten de EU circa € 25 miljoen per jaar. Als het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt naar 100% blijft deze opbrengst gelijk voor eigenaar-bewoners (nu € 11 miljoen) en loopt deze terug naar € 1 miljoen per jaar voor particuliere investeerders (nu € 15 miljoen).
De opbrengst bij eigenaar-bewoners blijft gelijk omdat zij hoogstwaarschijnlijk voortaan eerst een huurwoning zullen betrekken in Nederland of een ander land in de EU, voordat ze een woning kopen in Nederland. Hierdoor zouden zij niet meer onder een heffing van 100% vallen, maar – als zij voldoen aan het hoofdverblijfcriterium – onder het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting van 2% (of onder de startersvrijstelling blijven).
De opbrengst bij particuliere investeerders loopt naar verwachting terug. Bij deze groep is het gedrag minder goed te voorspellen. Zij kunnen ervoor kiezen om zich in te laten schrijven in Nederland of een ander land in de EU alvorens zij een woning kopen in Nederland, maar in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, zal deze groep er vaak voor kiezen om in totaal minder of geen woningen meer aan te schaffen in Nederland, ook niet via een omweg. Hierdoor ontstaat er een derving van € 14 miljoen per jaar.

Vraag 5

Wat zijn verder de voor- en nadelen van een dergelijke maatregel in Nederland?

Het doel van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de EU naar 100% zou zijn om het prijsopdrijvend effect van deze kopers te remmen. Echter, zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt, is het aantal aankopen door kopers van buiten de EU en dus het effect op huizenprijzen beperkt. Daarom is de verwachting dat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze groep naar 100% geen of een zeer beperkt effect heeft op de huizenprijzen.
Per 1 januari 2026 wordt het tarief van 10,4% verlaagd naar 8% voor aankopen voor de verkrijging van woningen, niet zijnde hoofdverblijf. Het kabinet is tot deze maatregel gekomen om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het eventueel introduceren van een tarief van 100% zal voor onzekerheid bij potentiële kopers zorgen en mogelijk wenselijke investeringen van buiten de Europese Unie in de huurmarkt belemmeren. Dit mogelijke nadeel wordt beperkt doordat de meeste investeringen worden gedaan door bedrijven gevestigd binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Wel zouden de tarieven in de overdrachtsbelasting in een aantal jaren meermaals worden aangepast, wat de voorspelbaarheid en daarmee het algehele vertrouwen in de markt geen goed doet.
Een dergelijke maatregel raakt ook kopers met een Europese, waaronder de Nederlandse, nationaliteit, bijvoorbeeld kopers uit het Koninkrijk de Nederlanden zoals Aruba, die vanuit hun woonplaats in derde landen of vanuit het Koninkrijk aankopen in Nederland doen, waarbij getoetst zou moeten worden of een dergelijke heffing is toegestaan.
Op grond van artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, geldt in beginsel dat beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden zijn. Het opleggen van een tarief van 100% overdrachtsbelasting op aankopen van onroerend goed door kopers die een woonplaats hebben buiten de Europese Unie zou een dergelijke beperking kunnen betreffen. Dit zou getoetst moeten worden om te bezien of deze beperking gerechtvaardigd en proportioneel is. In het geval sprake is van zogenoemde dwingende redenen van algemeen belang zou de vrijheid van kapitaal ingeperkt kunnen worden en zou het mogelijk toegestaan zijn een dergelijke beperkende maatregel in te voeren. Een dwingende reden van algemeen belang ziet het kabinet echter niet. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 wordt een zeer klein aantal van de huizen gekocht door kopers met een woonplaats in derde landen.
Volledigheidshalve merkt het kabinet op dat het invoeren van een extra tarief niet bijdraagt aan de doelstelling van dit kabinet om te komen tot een doelmatiger belastingstelsel dat ook voor de Belastingdienst beter uitvoerbaar is. Voor de uitvoering van de overdrachtsbelasting door de Belastingdienst en het notariaat zou verdere differentiatie van de overdrachtsbelasting, op basis van het al dan niet kwalificeren als EU-ingezetene door de verkrijger, een significante impact hebben op de bestaande processen en systemen. Voor de handhaving zou een extra tarief leiden tot een toename van de complexiteit, omdat in alle gevallen waarin er een woning wordt verkregen zou moeten worden vastgesteld of de verkrijger van een woning wel of niet een EU-ingezetene is. Op dit moment maakt deze toets geen onderdeel uit van het proces. Daarnaast zou nagegaan dienen te worden of zowel de Belastingdienst als de notaris voor de overdrachtsbelasting in staat is te verifiëren wat de woonplaats van iemand is. Ook is inpassing van een extra tarief in de ICT-systemen op korte termijn niet mogelijk.
Ten slotte, zoals genoemd in het antwoord op vraag 4 zou het introduceren van een tarief van 100% in de overdrachtsbelasting een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar met zich meebrengen, waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 6

Is het kabinet bereid om een dergelijke maatregel in te voeren?

Gelet op het antwoord op de vragen 4 en 5 is het kabinet niet bereid een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Duizenden Amsterdammers wacht erfpacht-strop: Van tientje naar 216 euro per maand» in De Telegraaf?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Kunt u aangeven of de bedragen die in het artikel worden genoemd overeenkomen met de verwachting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de erfpacht?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft geen verwachtingen van bedragen ten aanzien van erfpacht. De kosten die voor het gebruiksrecht worden gerekend zijn afhankelijk van veel factoren en de specifieke erfpachtvoorwaarden die op het recht van toepassing zijn. Erfpachtkosten en ontwikkelingen van deze kosten worden niet door het ministerie gemonitord.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat huizenbezitters mogelijk 216 euro per maand moeten gaan betalen aan erfpacht? Waarom wel, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 is het bedrag dat huizenbezitters aan erfpacht moeten betalen van vele factoren afhankelijk. Als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heb ik geen oordeel over, en kan ik geen oordeel geven over de hoogte van de canon van een specifiek erfpachtrecht. Zie ook mijn antwoord op vraag 2 en vraag 7.
Ik vind het wel van belang dat gemeenten beter rekening houden met de belangen van de erfpachters. De vorig jaar opgestelde Handreiking erfpacht voor gemeenten (zie Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nummer 1179) is dan ook bedoeld om te helpen bij het creëren van meer eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het beter kunnen borgen van de rechten van erfpachters. De handreiking helpt bij het creëren van eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en biedt gemeenten handvatten bij het opstellen of actualiseren van hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is een afwegingskader vormgegeven. Dat kader helpt gemeenten bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden waarbij zij rekening houdt met de bescherming van de rechten van erfpachters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat we er alles aan moeten doen om de woonlasten van een eigen huis betaalbaar moeten houden? Waarom wel, waarom niet?

Vanzelfsprekend ben ik voor passende woonlasten voor alle huishoudens. Ik werk hier ook hard aan met alle betrokken partijen. Zo zet ik bijvoorbeeld in op tweederde betaalbaar voor de nieuwbouw.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat een huizenbezitter zelf moet bewijzen dat de grond minder waard is, dan de inschatting die de gemeente Amsterdam maakt? Waarom wel, waarom niet?

In Amsterdam staan veel woningen op erfpacht. De grond is vaak lang geleden in erfpacht uitgegeven onder de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De canon wordt na 50 of 75 jaar, afhankelijk van de van toepassing zijnde voorwaarden, herzien. In veel gevallen stuurt de gemeente Amsterdam een voorstel voor de canon van het nieuwe tijdvak. Wanneer de erfpachter zich hier niet in kan vinden, kan aan (minimaal) drie deskundigen worden gevraagd de canon te bepalen. Nadat een zogenaamde drie deskundigen procedure gevoerd is kan ook nog naar de burgerlijke rechter gegaan worden. Het is logisch dat degene die het bij de burgerlijke rechter aanhangig maakt, zijn standpunt onderbouwt.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters met een woonbestemming daarnaast ook de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap is vrijwillig en de gemeente stuurt erfpachters een aanbod. Een erfpachter kan er altijd voor kiezen het voortdurende erfpachtrecht voort te zetten en het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht niet te accepteren.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de Stichting Erfpacht Belang om te zoeken naar mogelijke oplossingen voor deze lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Ik ben op dit moment niet in gesprek met de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam is de afgelopen jaren door het ministerie betrokken bij gesprekken over erfpacht, zoals bijvoorbeeld het geval was bij het tot stand komen van de Handreiking erfpacht voor gemeenten. Het is niet mijn taak mij te mengen in discussies over specifieke erfpachtrechten.

Vraag 7

Bent u in gesprek met de gemeente Amsterdam om een oplossing te zoeken naar deze extreme lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Het is niet aan mij om te oordelen of een canonstijging extreem is en hierover ben ik dan ook niet gesprek met de gemeente Amsterdam. De stijging is bijvoorbeeld afhankelijk van de het jaar waarin de erfpacht oorspronkelijk gevestigd is. Als de canons 50 of 75 jaar niet zijn aangepast, kan de stijging uiteraard aanzienlijk zijn, dit alleen al als gevolg van autonome prijsontwikkeling, laat staan eventuele specifieke omstandigheden van de locatie.

Vraag 8

Ziet u de herstelregeling, genoemd in het artikel, als mogelijke oplossing voor dit probleem?

Het is aan het gemeentebestuur van Amsterdam het gesprek aan te gaan met erfpachters die een probleem hebben en om met eventuele oplossingen te komen.

Vraag 9

Welke maatregelen kunt u tegen de gemeente Amsterdam treffen om deze erfpacht-strop te voorkomen, mochten de mogelijke gesprekken die u voert met de gemeente Amsterdam tot niets leiden?

Voor wat betreft erfpacht heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de tussen erfpachter en erfverpachter overeengekomen erfpachtcanon, inclusief de procedure om tot een nieuwe canon te komen, kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam. Ook de gemeenteraad kan het college aanspreken op het gevoerde beleid.

Vraag 10

Op welke manier kunnen mensen worden ondersteund die wonen op erfpacht in Amsterdam en te maken krijgen met deze maatregel van de gemeente Amsterdam en niet makkelijk bij machte zijn om tegen dit besluit in opstand te komen?

De gemeente Amsterdam heeft ter ondersteuning van minder draagkrachtige erfpachters een beleid «tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak of overstap einde tijdvak». Erfpachters die daarvoor in aanmerking menen te komen kunnen daar een beroep op doen.
Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam op haar website uitleg over erfpacht en verwijst zij op haar website naar verschillende organisaties die opkomen voor erfpachters, waaronder Vereniging Eigen Huis, de ombudsman metropool Amsterdam en de eerder in vraag 6 aangehaalde Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.

Vraag 11

Kunt u deze vragen, gelet op de enorme lastenstijging voor huizenbezitters in Amsterdam, zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Bij dezen.

Vraag 1

Bent u bekend met de plannen van een woningstichting in Enschede om over te stappen op digitale sloten voor studentenwoningen?

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de zorgen hierover vanuit de studenten en de gemeenteraad van Enschede?1 2

Ja.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u denkt over de plannen om over te stappen op digitale sloten en de mogelijke risico's, waaronder privacyrisico’s, die hierbij spelen?

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en ik hebben geen zeggenschap over de inzet van technologieën door private organisaties, zoals woningcorporaties. Vanzelfsprekend geldt ook voor private organisaties dat zij zich bij de inzet van digitale technologieën moeten houden aan de geldende wet- en regelgeving.
Bij de toepassing van digitale sloten gaat het voornamelijk over de verwerking van persoonsgegevens, waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing is. Het is echter niet aan het kabinet om onderzoek te doen of in voorkomende gevallen de privacywetgeving wordt geschonden. Dit is aan de Autoriteit Persoonsgegevens (AP), die als onafhankelijke toezichthouder verantwoordelijk en bevoegd is voor het handhaven van de AVG in Nederland.
Daarom kan ik geen appreciatie geven van de situatie in Enschede.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat van bewoners wordt geacht dat zij een smartphone met daarop een app zouden moeten gebruiken om hun woning of woongebouw te kunnen betreden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat digitaal wordt geregistreerd wanneer bewoners hun woning in- en uitgaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Beschikt u over een volledig of gedeeltelijk overzicht van woningen en/of woongebouwen in Nederland waar digitale sleutels vereist zijn voor het betreden van de woningen of waar het betreden of verlaten van de woningen digitaal wordt geregistreerd? Zo ja, kunt u dit overzicht met de Tweede Kamer delen?

Nee, dit overzicht heb ik niet.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over het in gebruik nemen van digitale sleutels, zoals voorgenomen in Enschede, gelet op artikel 8 EVRM en de AVG in het licht van een eerdere uitspraak van de Finse privacytoezichthouder die het bij een soortgelijke praktijk onrechtmatig achtte?3 4

Zoals ik aangaf in antwoord op vragen 3–5, is het niet aan mij om een oordeel te geven over de verenigbaarheid van het gebruik van digitale sloten met de AVG. In Nederland is de AP, die onafhankelijk opereert, belast met het toezicht op de naleving van de AVG. Het is aan de toezichthouder om per geval te beoordelen of wordt voldaan aan de wettelijke regels, en zo niet, of en op welke manier daartegen wordt opgetreden. Zij zal daarbij de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie betrekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de stelling van Vastgoedbelang dat de vele koopstarters die eindelijk hun eerste huis hebben kunnen bemachtigen, nadat zij sinds 2015 veelal achter het net visten door de opkoop van panden door (particuliere) beleggers, niet de koopstarters zijn die politiek gewenst zijn?

Vastgoedbelang verwijst in het artikel naar de recente cijfers over woningen die worden verkocht («uitgepond») door beleggers/verhuurders aan eigenaar-bewoners. Volgens de recente Kadastercijfers werd 65% van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners verkocht aan een koopstarter. De gemiddelde prijs van deze categorie verkochte woningen bedroeg € 344.000. In de G4 was dit gemiddeld € 444.000. Om een hypotheek van € 350.000 te kunnen krijgen is een minimaal bruto huishoudinkomen van € 77.000 per jaar nodig, bij een rente van 3,71% en een rentevaste periode van 10 jaar. In beginsel ben ik blij met iedere starter die een woning weet te bemachtigen. Maar het is dus inderdaad niet zo dat iedere voormalige huurwoning binnen de grote steden die vrijkomt op de koopmarkt, bereikbaar is voor de groep starters die afhankelijk is van het aanbod betaalbare koop. Landelijk is het beeld positiever, daarin maken koopstarters een betere kans op een betaalbare koopwoning.
In het regeerprogramma staat dat we de kansen voor jongeren en starters op het aanschaffen van een huis willen versterken. Het is dan ook mijn inzet om deze groep een goede uitgangspositie te bieden. Mede daarom houd ik de doelstelling vast om twee derde betaalbaar te bouwen. Hier stuur ik onder andere op via de betaalbaarheidsgrens (voor 2025: € 405.000) en ik help starters via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Vraag 3

Deelt u deze mening? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in het actuele aantal middenhuurwoningen in Nederland?

Op basis van het WoON2024 wonen er naar schatting 411.000 huishoudens in een huurwoning met een middenhuurprijs, waarvan 99.100 in een middenhuurwoning van een woningcorporatie en 311.800 in een private2 middenhuurwoning3.

Vraag 5

Klopt het dat in 2024 ouders € 6.633 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

In 2024 bedroeg de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind € 6.633. Schenkingen tot aan dit grensbedrag bleven belastingvrij. Kwam het totaal aan schenkingen boven dit bedrag, dan moest over dat deel van de schenking schenkbelasting worden betaald. De vrijstelling gold zowel voor kinderen, pleegkinderen als stiefkinderen.
Ouders werden in alle gevallen als één schenker gedefinieerd, ook in geval van scheiding. Schenkingen door beide ouders werden bij elkaar opgeteld. Wanneer het kind een partner heeft en deze beiden een schenkingsbedrag ontvingen, werden ook deze bedragen bij elkaar opgeteld.

Vraag 6

Klopt het dat in 2024 ouders onder voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Ouders mogen eenmalig een hoger bedrag belastingvrij aan hun kinderen schenken, in 2024 was dit tot een maximum van € 31.813. Dit schenkingsbedrag mocht door het kind naar eigen voorkeur worden besteed, bijvoorbeeld aan de eigen woning. Deze hogere belastingvrije schenking was wel aan een aantal voorwaarden verbonden:
Wanneer van deze eenmalige verhoogde belastingvrije schenking gebruik werd gemaakt kwam de reguliere jaarlijkse vrijstelling van dat jaar te vervallen. Men kan de verhoogde eenmalige vrijstelling dus niet bij de jaarlijkse vrijstelling optellen.
In één geval kon een nog hoger belastingvrij bedrag eenmalig aan kinderen worden geschonken: wanneer de schenking besteed werd aan het financieren van een studie. In dat geval lag het grensbedrag in 2024 op € 66.268. Deze schenking kon niet voor andere doeleinden worden besteed, zoals voor de eigen woning.

Vraag 7

Klopt het dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 € 475.000 was?

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in 2024 € 451.000. Dat hield een stijging in van bijna € 35.000 in ten opzichte van de gemiddelde transactieprijs in 2023.

Vraag 8

Welke relatie ziet u tussen de schenkingen van ouders, het overbieden en de gemiddelde verkoopprijs?

In algemene zin draagt elke vorm van financiering bij aan de mogelijkheden van consumenten om een duurdere woning te kopen. Over de relatie met overbieden kan ik geen uitspraken doen, dit is namelijk ook afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie van de verkoper. Ik richt me dan ook vooral op de relatie met de hoogte van huizenprijzen. Het is op dit moment niet mogelijk om de exacte relatie tussen deze drie elementen voor 2024 te analyseren, onder andere omdat data voor schenkingen in 2024 nog niet beschikbaar zijn.
Wel is er eerder analyse gedaan naar de relatie tussen financiële bestedingsruimte en de hoogte van huizenprijzen. Uit eerder onderzoek is bekend dat de ruimere schenkingsvrijstellingen uit het verleden met name werden gebruikt door meer vermogende ouders, die hun kinderen daarmee hielpen bij het aanschaffen van een woning.4 Ook werd een positief verband gevonden tussen de jubelton en overbiedingen5 en werd aangetoond dat familiehypotheken voor een deel worden gebruikt om boven de maximale leennormen op basis van het inkomen te lenen.6 Daarmee ontstaat meer bestedingsruimte om onder andere voor de woningaanschaf te kunnen gebruiken.
Het is zeer waarschijnlijk dat de schenkingsvrijstelling een deel van de ontvangers in staat stelt een hoger bod op een woning uit te brengen. Gezien de flinke versoberingen van de regeling in voorbije jaren zal dit effect echter minder groot zijn dan bij de vroegere jubelton. Voor het jaar 2024 is de invloed van belastingvrije schenkingen op het type woningkoper daarmee beperkt.

Vraag 9

Is het realistisch te veronderstellen dat de bescheiden schenkingen die in 2024 fiscaal (onder voorwaarden) waren toegestaan heeft geleid tot een opkoop van woningen voor eigen bewoning door koopstarters die politiek ongewenst zou zijn? Waarom wel of niet?

Gezien de huidige woningnood vind ik het niet passend om een bepaalde groep starters als ongewenst te bestempelen. Het is voor veel mensen moeilijk om een passende woning te vinden en ik begrijp dat ze gebruik maken van de mogelijkheden die er zijn, zoals de schenkingsvrijstelling.
De schenkingsvrijstelling zal ontvangers die het geld gebruiken voor de aanschaf van een woning in staat stellen een hoger bod uit te brengen. Wel is het bedrag dat hiervoor gebruikt mag worden aanzienlijk lager dan vroeger (nu maximaal € 31.813, vroeger € 100.000). Daarbij moet ook worden aangemerkt dat de huidige hogere belastingvrije schenkingen ook voor andere doeleinden buiten het woningdomein mag worden ingezet. Het is aannemelijk dat de schenkingsvrijstelling zich daarmee minder direct in woningbiedingen zal doorvertalen dan de jubelton vroeger.
Al met al denk ik dat de schenkingen een bescheiden effect hebben gehad op de recente opkoop van woningen in de grote steden. De bestedingsruimte op basis van de maximale hypotheek en het eigen geld bepaalt voor het grootste deel wie het hoogste bod kan uitbrengen op een woning.

Vraag 10

Herkent u dat van de helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de helft een sociale huurprijs heeft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft naar schatting ruim 43% van de private huurwoningen een prijs onder de sociale huurgrens ofwel in het laagsegment.

Vraag 11

Hoe heeft de gemiddelde sociale huurprijs van particuliere beleggers zich per jaar ontwikkeld in de jaren vanaf 2015–2024?

Tabel 1 toont de gemiddelde huurprijs van woningen in het laagsegment van private verhuurders voor de jaren 2015, 2018, 2021 en 2024.
Gemiddelde sociale huurprijs
€ 441
€ 484
€ 514
€ 564
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 12

Herkent u dat van de andere helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de huurprijs een middenhuurwoning of een vrije sector huurwoning betreft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft circa 57% van de private woningen een middenhuur- of vrije sector huurprijs.

Vraag 13

Kunt u aangeven welk deel exact een middenhuurwoning betrof uitgaande van het puntenaantal tot 187 punten?

Tabel 2 toont het aandeel en aantal private huurwoningen met een middenhuur- of vrijesectorhuurprijs dat een puntental passend bij de middenhuur7 heeft op basis van het WoON2015–2024.
(a) puntenaantal passend voor middenhuur
75.100
123.800
230.700
306.400
(b) huurprijs in midden- of hoogsegment
235.600
331.200
503.100
654.000
Aandeel met puntenaantal passend bij middenhuur (= a/b)
32%
37%
46%
47%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 14

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Kunt u aangeven welk deel van deze volgens punten (187) een middenhuurwoning daadwerkelijk een middenhuurprijs (maximaal € 1.185,00 prijspeil 2024) had?

Uit tabel 3 blijkt voor de periode 2015 -2024 een daling van de private huurwoningen uit tabel 2, onder a, dat ook daadwerkelijk voor een middenhuurprijs wordt verhuurd.
Overigens zijn er ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur dat juist voor een sociale huurprijs verhuurd wordt. Dat kan komen doordat in bepaalde regio’s de markthuren onder de maximale huur voor het puntenaantal ligt of dat er sprake is van niet-marktconforme huurprijzen (bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet winst beogende rechtspersonen, of bij contracten die al langer lopen waarbij de huurprijs inmiddels niet meer marktconform is).
Aandeel middenhuurprijs
88%
81%
64%
52%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 16

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Als er een verschil is tussen de prijs die deze middenhuurwoningen op basis van de punten (tot 187) hadden en de bijbehorende prijs (maximaal € 1.185,00), hoe groot is dan dat verschil en hoe verklaart u het verschil?

Tabel 4 toont het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntental, waarvan de huurprijs ongelijk is aan de maximale huurprijs voor het betreffende puntental. Vrijwel al deze woningen hebben een lagere dan wel een hogere huurprijs. Het puntental indiceert immers alleen de maximale huurprijs voor die segmenten die onder de huurprijsregulering vallen.
Verhuurders maken eigen afwegingen voor het vaststellen van de huurprijs. In sommige gebieden zijn de markthuren lager dan de maximale huurprijs, ook kan er sprake zijn van niet-marktconforme huurprijzen, bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet-winstbeogende rechtspersonen. Er zijn ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur die juist voor een sociale huurprijs verhuurd worden. In gespannen woningmarkten kunnen de markthuurprijzen hoger liggen dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Verhuurders dienen zich dan alsnog aan de geldende regelgeving te houden.
Lagere huurprijs
255.000
€ – 283
Hogere huurprijs
228.000
€ 347
Bron: WoON2024, bewerking VRO.

Vraag 18

Kan gezien de gedane analyse gesteld worden dat vanuit de particuliere beleggers in de periode 2015–2024 sprake is geweest van de verhuur van middenhuurwoningen met een daadwerkelijke middenhuurprijs?

Tabel 5 schetst in welke mate private huurwoningen met een voor middenhuur passend puntental door de jaren heen voor een lage, midden of hoge huurprijs verhuurd werden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ongeveer een derde van de woningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur verhuurd werd voor een middenhuurprijs. Dit aandeel aan huurwoningen schommelde tussen 2015 en 2024 tussen de 27 en 36%. Het aandeel dat in het laagsegment verhuurd werd is tussen 2015 en 2024 sterk afgenomen, vooral ten gunste van in het hoogsegment verhuurde woningen. Daar staat tegenover dat het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntenaantal tussen 2015 en 2024 aanzienlijk is toegenomen.
Jaar
Sociale huurprijs
Middenhuurprijs
Vrije sector huurprijs
Totaal
2024
176.000
159.000
147.000
483.000
37%
33%
30%
100%
2021
178.000
149.000
82.000
409.000
44%
36%0
20%
100%
2018
205.000
100.000
24.000
329.000
62%
30%
7%
100%
2015
172.000
66.000
9.000
247.000
70%
27%
4%
100%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Voor goede beantwoording van de gestelde vragen waren gegevens uit het WoON2024-onderzoek nodig. De data uit het onderzoek mochten pas vanaf 10 april 2025 gepubliceerd worden. Vandaar dat er langer de tijd nodig was om de vragen adequaat te kunnen beantwoorden.

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het bericht ««Den Haag laat kinderen op straat slapen», woede over beperken opvang van dakloze gezinnen»1?

Ik heb kennisgenomen van het bericht. Ik vind het spijtig om te lezen dat de gemeente Den Haag heeft besloten om de opvang voor sommige groepen dakloze mensen te beperken.

Vraag 2

Hebt u contact met het college van Den Haag over de koerswijziging om niet-rechthebbende gezinnen in principe niet toe te laten tot de opvang? Zo nee, gaat u dat alsnog doen om te bespreken hoe kan worden voorkomen dat kinderen op straat belanden? Zo ja, wat was de strekking van het gesprek?

Er is ambtelijk contact gezocht met de gemeente Den Haag om meer inzicht te krijgen in de context van dit besluit. Daarnaast heeft de wethouder dit besluit toegelicht in de gemeenteraad. Ik heb begrepen dat de gemeenteraad van Den Haag inmiddels haar controlerende en kaderstellende rol heeft genomen door de gemeente te vragen naar voorstellen om te komen tot alternatieven waar kinderen in het geding zijn.

Vraag 3

Wat zijn de oorzaken van de stijging van het aantal gezinnen in de opvang en de stijging van de kosten, die onevenredig zijn gestegen? Komen al deze gezinnen uit Den Haag of ziet u ook ontwikkelingen dat gezinnen van elders komen en kunt u deze verklaren?

Deze vraag gaat vrij diep in op de specifieke situatie in een individuele gemeente en omliggende regio. De gemeenteraad van Den Haag heeft een controlerende taak, kan hier vragen over stellen en indien nodig op bijsturen, en doet dit ook.
In algemene zin ontvang ik signalen waaruit blijkt dat ook gezinnen met kinderen dakloos raken. De recente Ethos-light tellingen bevestigen dit beeld. Dat baart mij zorgen. De groep dakloze mensen is divers. Het kan bijvoorbeeld gaan om gezinnen die dakloos raken na een life event zoals een scheiding of onveiligheid of door het aflopen van een kortlopend huurcontract. Ook kan het bijvoorbeeld gaan om gezinnen die vanuit het Caribisch deel van het Koninkrijk naar Nederland komen en hier geen huisvesting geregeld hebben en gezinnen met kinderen die na een (al dan niet tijdelijk) verblijf in het buitenland terugkeren naar Nederland en geen huisvesting geregeld hebben voor hun afreis.
Veel van deze gezinnen komen niet in aanmerking voor opvang onder de Wmo 2015 omdat zij geen zorgvraag hebben, maar vaak vooral behoefte hebben aan een woning. Zij vallen onder de zogenaamde «spoedzoekers».

Vraag 4

In welke mate zijn de kosten voor de opvang van dak- en thuislozen in het algemeen en dakloze gezinnen de afgelopen jaren gestegen in Den Haag en wat is de prognose qua kostenontwikkeling de komende tijd? Wijkt Den Haag in de kostenontwikkeling af van andere (centrum)gemeenten? Als dat het geval is, hoe komt dat?

De kosten voor opvang zijn volgens de gemeente Den Haag de afgelopen jaren zijn de afgelopen jaren flink toegenomen. Voor de opvang in hotels zijn de kosten toegenomen van € 0.5 miljoen in 2022 naar € 8.3 miljoen in 2024. De prognose van de gemeente Den Haag is dat de kosten voor opvang in hotels kunnen stijgen tot € 11,5 miljoen euro in 2025. De stijging wordt vooral verklaard door een stijging van de hotelprijzen en doordat gezinnen langer in hotels verblijven. De kosten voor reguliere maatschappelijke opvang zijn toegenomen van 0.5 miljoen euro in 2022 naar 1 miljoen euro in 2024 en 2025.
Er is geen landelijk beeld van hoeveel gemeenten jaarlijks uitgeven aan maatschappelijke opvang en andere vormen van tijdelijke opvang. Gemeenten leggen hiervoor verantwoording af aan de gemeenteraad, en niet aan het Rijk. Via de website waarstaatjegemeente.nl is informatie over uitgaven van gemeenten aan verschillende Wmo maatwerkvoorzieningen te vinden.

Vraag 5

Waar moeten gezinnen heen als zij niet in de gezinsopvang en niet in een hotel of vakantielocatie worden opgevangen? Deelt u de mening dat de gemeente de verantwoordelijkheid houdt om hen een dak boven het hoofd te geven? Zo nee, waarom niet?

Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om te komen tot passende oplossingen voor (dreigend) dakloze personen, inclusief gevallen waar dat minderjarige kinderen betreft. Over het «hoe», daar gaat het Rijk in een gedecentraliseerd stelsel niet over. Het is aan de gemeente Den Haag om tot adequaat beleid te komen dat in lijn is met het Nationaal Actieplan Dakloosheid, en aan de gemeenteraad van Den Haag om te controleren of het beleid in lijn is met de wettelijke nationale en internationale kaders. Gemeenten ontvangen hiervoor de DU Maatschappelijke opvang (385 miljoen euro structureel, exclusief indexactie), de DU Nationaal Actieplan Dakloosheid (55 miljoen euro structureel, exclusief indexactie).
Wel kan ik zeggen dat het uitgangspunt «geen kinderen op straat» een essentieel uitgangspunt is dat wat mij betreft gegarandeerd zou moeten zijn in Nederland. De gemeente Den Haag erkent dit overigens zelf ook.
Hoewel er sprake is van woningnood, kunnen gemeenten wel degelijk komen tot alternatieve woonoplossingen door het inzetten van flexwoningen en het beter benutten van de bestaande bouw. Denk daarbij aan het ontsluiten en beter benutten van leegstaand vastgoed voor huisvesting, woningdelen, woningsplitsen, het stimuleren van hospitaverhuur en realiseren van alternatieve woonoplossingen zoals stichting Devjo, De Rustplek, Kamers met Aandacht en Onder de Pannen. Ik spoor gemeenten en regio’s dan ook aan om werk te maken van voortvarende afspraken met corporaties, leegstandsbeheerders, het maatschappelijk middenveld, de particuliere sector en het bedrijfsleven.

Vraag 6

Deelt u de overtuiging dat de overheid een bijzondere verantwoordelijkheid heeft om besluiten te nemen die de belangen van het kind ten goede komen, onder andere op basis van het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK), het Europees Sociaal Handvest en art. 22 lid 2 Grondwet? Hoe geeft u daar in het kader van gezinnen in de opvang invulling aan?

Nederland heeft zich gecommitteerd aan het Internationaal Kinderrechtenverdrag. Dit Kinderrechtenverdrag heeft als uitgangspunt dat kinderen zo gezond en veilig mogelijk moeten kunnen opgroeien.
Daarom moet bij alle maatregelen betreffende kinderen ingevolge artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind (IVRK) het belang van het desbetreffende kind als een eerste overweging worden meegewogen. Daarbij moet recht worden gedaan aan een toereikende levensstandaard, waar het recht op onderdak (artikel 27 IVRK) en het recht op gezinsleven (artikel 9 IVRK) onder vallen.
Wanneer het ouders niet lukt hun kinderen een toereikende levensstandaard te bieden, kunnen zij in aanmerking komen voor financiële of materiële bijstand zoals opvang en begeleiding in onder andere inkomensondersteuning en de Wmo 2015. Het is aan gemeenten om te beoordelen of ze daar aanspraak op maken en om vanuit het belang van het kind passende hulp te realiseren in geval van nood.
Daarnaast moeten gemeenten er op sturen dat, in geval van maatschappelijke opvang, deze dusdanig is ingericht dat die de ontwikkeling van kinderen niet in de weg staat. Kinderen in de maatschappelijke opvang hebben immers individuele en bijzondere ondersteuning nodig om te herstellen van de stressvolle ervaringen die zij meemaken. Het hiervoor opgestelde Normenkader Kinderen in de Maatschappelijke Opvang biedt hiertoe richtlijnen2. Gemeenten kunnen in afspraken die zij maken met aanbieders sturen op de inrichting en naleving hiervan.

Vraag 7

Hoe is een besluit om niet-rechthebbende minderjarigen met hun ouder(s) niet op te vangen te rijmen met de landelijke ambitie dat er niemand meer onvrijwillig op straat slaapt in 2030? Hoe rijmt u dit bovendien met de aangenomen motie Ceder-Krul (29 325, nr. 178) om maatregelen in het Nationaal Actieplan Dakloosheid die specifiek gericht zijn op minderjarigen voorrang te geven?

In algemene zin ben ik van mening dat gemeenten de totale gezinssituatie in ogenschouw moeten nemen bij de beoordeling van huisvestings- en opvangvraagstukken. Dat betekent onder andere dat gemeenten rekenschap moeten geven van het belang van een betrokken kind in de algehele belangenafweging ten behoeve van de vraag om opvang of huisvesting. Het is aan gemeenten om in een concreet geval een gedegen afweging te maken.
Het Nationaal Actieplan Dakloosheid zet preventie van dakloosheid en Wonen Eerst centraal. Mede door de kabinetsinzet gericht op het versterken van de bestaanszekerheid, het tegengaan van armoede en het vergroten van de woningvoorraad, moet worden voorkomen dat gezinnen dakloos raken en op die manier opvang en zorg voorkómen wordt.
Om invulling te geven aan de motie, wordt in kaart gebracht wat de aard en omvang is van de groep dakloze gezinnen, alsook hoe gemeenten op dit moment gezinnen met kinderen helpen. Dit signaal van de gemeente Den Haag helpt hierbij. Op basis hiervan wordt bekeken of en zo ja welke extra maatregelen gewenst zijn om dakloosheid bij specifiek kinderen tegen te gaan. Ik streef hierbij zo veel mogelijk aan te sluiten bij trajecten en programma’s die reeds lopen, zoals het voorkomen van huisuitzettingen en Een Thuis voor Iedereen (VRO) en het armoede- en schuldenbeleid (SZW) waarin specifieke maatregelen op het terrein van kinderarmoede worden genomen. Het versterken van de bestaanszekerheid van ouders is ook in het kader van voorkomen van dakloosheid van het grootste belang.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het in het geval van de meest kwetsbaren, dakloze kinderen, geen pas geeft hen vanwege budgetproblemen op straat te zetten? Zo ja, waar blijkt dat uit?

Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om te komen tot passende oplossingen voor (dreigend) dakloze personen, inclusief gevallen waar dat minderjarige kinderen betreft. Over het «hoe», daar gaat het Rijk in een gedecentraliseerd stelsel niet over. Het is aan de gemeente Den Haag om tot adequaat beleid te komen dat in lijn is met het Nationaal Actieplan Dakloosheid, en aan de gemeenteraad van Den Haag om te controleren of het beleid in lijn is met de wettelijke nationale en internationale kaders.
Daarbij wil ik zeggen dat het uitgangspunt «geen kinderen op straat» een essentieel uitgangspunt is dat wat mij betreft gegarandeerd zou moeten zijn in Nederland. De gemeente Den Haag erkent dit overigens zelf ook.

Vraag 9

Bent u bekend met het feit dat verschillende gemeenten op basis van regiobinding bepalen of iemand Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) gerechtigd is? Hoe verhoudt zich dat tot het Convenant Landelijke Toegankelijkheid Maatschappelijke Opvang van de Vereniging van de Nederlandse Gemeenten (VNG)? Is er wat u betreft een basis om iemand op basis van regiobinding uit te sluiten van de Wmo?

Voor maatschappelijke opvang geldt dat gemeenten geen regiobinding mogen toepassen als criterium om de toegang te weigeren tot opvang. Iemand die zich in een noodsituatie bevindt moet door elke gemeente worden geholpen. Indien het voor iemands herstel beter is om bijvoorbeeld terug te gaan naar de gemeente van herkomst, dan dient dit te gebeuren met een warme overdracht, zoals gemeenten hebben afgesproken in het Convenant Landelijke Toegankelijkheid Maatschappelijke Opvang.

Vraag 10

De opvang van dakloze gezinnen vindt veelal plaats in de centrumgemeenten maatschappelijke opvang; welke instrumenten heeft u om de opvang van dakloze gezinnen ook in regiogemeenten te stimuleren?

Regiogemeenten hebben een belangrijke rol bij met name de preventie van dakloosheid en de (snelle her)huisvesting van óók de meest kwetsbaren. Ik ondersteun regio’s en stimuleer de regionale samenwerking met betrekking tot dakloosheid via het Platform Sociaal Domein. De regioadviseurs van het Platform Sociaal Domein zijn in gesprek met gemeenten, organiseren kennisuitwisseling zodat niet elke gemeente opnieuw het wiel uitvindt, en spelen een faciliterende rol bij het maken van regionale afspraken met gemeenten, maar ook corporaties en zorgaanbieders. Vanuit het programma Een Thuis voor Iedereen wordt ondersteuning geboden aan gemeenten, corporaties en provincies om de woon- en zorgopgave voor aandachtsgroepen, waaronder dakloze mensen, in kaart te brengen en hier concreet beleid voor te ontwikkelen zodat huisvesting en ondersteuning beter op elkaar aansluiten.

Vraag 11

Kunt u aangeven of de situatie van (re)migrerende gezinnen die een beroep doen op de opvang specifiek in Den Haag speelt, of ook in andere plaatsen voorkomt?

Er is geen landelijk totaalbeeld van het aantal (re)migrerende gezinnen dat een beroep doet op de opvang. Op basis van gesprekken met de VNG en gemeenten bestaat het beeld dat dit een probleem is dat in meerdere gemeenten speelt. Om deze reden is afgesproken dat de groep remigrantengezinnen opgenomen dienen te worden als aandachtsgroep binnen de regionale woonzorgvisies als onderdeel van het Volkshuisvestingsprogramma die regio’s maken als verplichting onder de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting.

Vraag 12

Welke beleidsmatige en financiële consequenties zouden verbonden moeten worden als Den Haag een uitzondering is ten opzichte van andere (centrum)gemeenten?

Zoals ik heb aangegeven bij de beantwoording van vraag 11 is er geen landelijk totaalbeeld van het aantal (re)migrerende gezinnen dat een beroep doet op de opvang.

Vraag 13

Welke verantwoordelijkheid bent u bereid te nemen om het vraagstuk van niet-rechthebbende dakloze gezinnen met de bestuurders van de vier grote steden (G4) te bespreken en wanneer verwacht u een gezamenlijke oplossing te vinden?

De huisvesting van spoedzoekers is een decentrale aangelegenheid en in eerste instantie een volkshuisvestingsvraagstuk. Snelheid genereren en afspraken maken in de regio om te komen tot snelle herhuisvesting van spoedzoekers, zeker waar kinderen in het geding zijn, is in de eerste plaats een taak van gemeenten en corporaties.
Tegelijkertijd zie ik ook dat dit gaat over een kwetsbare groep die momenteel tussen wal en schip valt, waarbij het belangrijk is dat zij sneller worden geholpen om langdurige dakloosheid te voorkomen. Over de knelpunten die gemeenten en andere partijen ervaren bij de aanpak van dakloosheid voer ik regelmatig bestuurlijke overleggen. Ik vind het belangrijk om dit gesprek niet te beperken tot de G4, maar breder te voeren, omdat alle gemeenten een rol kunnen spelen in de huisvesting van spoedzoekers.

Vraag 14

Welke inzet pleegt u samen met gemeenten om structurele opvangplekken voor gezinnen te realiseren?

Gemeenten zijn in samenwerking met corporaties en aanbieders verantwoordelijk voor het realiseren van voldoende betaalbare huisvesting en opvangplekken. Ik wil benadrukken dat het uitbreiden van opvang voor gezinnen zonder hulpvraag geen duurzame oplossing is. Uiteindelijk zijn zij het meest geholpen met een woonplek waar zij voor langere tijd kunnen verblijven. Dit geldt zeker voor kinderen die naar school gaan. Daarom zou de nadruk moeten liggen op het snel creëren van meer woongelegenheid, onder andere voor spoedzoekers.
Onder leiding van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt ingezet op het vergroten van de woningvoorraad. Hierbij is extra aandacht voor betaalbare huurwoningen. Naast nieuwbouw, is er ook aandacht voor het beter benutten van bestaande woonruimte, het stimuleren van hospitaverhuur en de inzet van flexwoningen. Dit moet eraan bijdragen dat (dreigend) dakloze gezinnen sneller in aanmerking komen voor een woning en geen aanspraak hoeven maken op opvang.

Vraag 15

Welke inzet pleegt u samen met gemeenten om de doorstroming vanuit de opvang naar reguliere woonruimte te verbeteren?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 14 heb aangegeven wordt onder leiding van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op diverse manieren ingezet op het vergroten van de woningvoorraad

Vraag 1

Kunt u ervoor zorgen dat alle voor het debat relevante informatie voortaan minimaal één week voorafgaand aan het debat beschikbaar is?

Het is altijd mijn intentie om informatie tijdig met uw Kamer te delen. Soms lukt het niet om een brief over een onderwerp waar uw Kamer een debat over heeft gepland minimaal een week van te voren te versturen. In dat geval moet ik de afweging maken om te wachten met het versturen van de brief tot na het debat of toch te versturen vlak voor het debat. In dit geval heb ik er voor gekozen om, vanwege de actualiteit van het onderwerp, de Staat van de Volkshuisvesting 2024 wel te versturen. Het staat uw Kamer uiteraard vrij een reeds eerder geagendeerd onderwerp in een volgend debat nogmaals aan de orde te stellen.

Vraag 2

Hoe ziet u het gegeven waarbij de grote bouwopgave voor de corporatiesector samenvalt met het moment dat de sector financieel door het ijs zakt omdat in 2022 in de prognose van de corporatiesector gesteld is dat zij gezien de grote bouwopgave van sociale huurwoningen rond 2027 als sector problemen zouden krijgen met het duurzaam bedrijfsmodel, terwijl in de Woontopafspraken staat dat de corporatiesector vanaf 2027 in staat is om 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Het gegeven dat de corporatiesector rond 2027 financieel in de problemen zou komen herken ik niet. In de doorrekeningen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) in zowel 2022 en 2023 was de prognose dat de opgave t/m 2030 voor de sector als geheel financieel haalbaar was. Wel waren er zorgen over het duurzaam bedrijfsmodel op de langere termijn, omdat corporaties voor de uitvoering van de opgave een aanzienlijk deel van hun leencapaciteit moeten inzetten. Daarom is de afgelopen periode samen met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een duurzaam prestatiemodel voor de sector uitgewerkt. Uitgangspunt is dat corporaties ook na uitvoering van de opgaven uit de NPA nog voldoende financiële ruimte hebben om aan hun volkshuisvestelijke taak te voldoen. Het duurzaam prestatiemodel is een belangrijke randvoorwaarde voor de herijking van de NPA die eind 2024 op de Woontop is gepresenteerd1.
De doorrekening van de herijkte NPA 2025–2035 laat zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringscapaciteit is om de opgave t/m 2034 te realiseren. In een aantal regio’s is sprake van een financieel tekort, terwijl in andere regio’s juist investeringscapaciteit over is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan worden opgevangen door aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 3

Kunt u uw antwoord bij vraag 2 onderbouwen met cijfers over de investeringscapaciteit bij corporaties?

De nieuwe NPA bevat een totale opgave van ruim € 110 miljard t/m 2034 verdeeld over 34 woondealregio’s. Uit de doorrekeningen van de NPA komt naar voren dat daarvan ruim € 105 miljard financieel haalbaar is. Dit betekent dat op regionaal niveau de financiële tekorten in de periode 2025 t/m 2034 optellen tot in totaal € 5,2 miljard. Tegelijkertijd zijn er in 30 van 34 regio’s corporaties die ook in 2034 nog investeringsruimte over hebben die kan worden benut om het tekort in andere regio’s op te lossen. Bij elkaar opgeteld gaat het om € 20,5 miljard2 aan investeringsruimte. Daarmee is op landelijk niveau de opgave financieel haalbaar, uiteraard is hierbij voorwaardelijk dat corporaties onderling solidair met elkaar zijn om de investeringsopgave uit te voeren.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat u ervan uitgaat dat onderpresteren van de corporatiesector ten aanzien van woningbouw tot 2027 acceptabel is omdat u vertelde dat de corporatiesector pas in 2035 een financieel probleem heeft?

Het is voor alle partijen, en niet in de laatste plaats voor de woningzoekenden, een tegenvaller dat het nog niet is gelukt om het bouwtempo te verhogen naar 30.000 sociale huurwoningen per jaar. We zien dat de oorzaken voor de achterblijvende realisatie van sociale huurwoningen divers zijn en deels ook buiten de invloedsfeer van betrokken partijen liggen. Op de korte en middellange termijn ligt de oorzaak meestal niet bij de financiële ruimte, maar spelen er knelpunten waar de hele woningbouwsector mee te maken heeft zoals bijvoorbeeld een tekort aan bouwlocaties.
Iedereen wil dat het bouwtempo zo snel mogelijk omhoog gaat, maar niemand heeft er iets aan als we doelen afspreken waarvan we weten dat ze niet haalbaar zijn. In de herijkte NPA van 2024 is daarom het ambitieuze, maar realistische doel afgesproken om vanaf 2029 een realisatie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te halen, met als ambitie om dit doel al in 2027 te halen. Dit is een zeer ambitieus doel wat van alle partijen maximale inzet vraagt om te realiseren.

Vraag 5

Hoe gaat u de corporatiesector equiperen om ook tot 2027 in staat te zijn 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Om de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen al in 2027 te halen is op korte termijn een versnelling van de bouwproductie nodig. Daarom zijn in de NPA aanvullende maatregelen afgesproken, waaronder het aanstellen van een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties en een aanjaagprogramma met de VNG en Aedes waar vanuit verschillende acties zullen plaats vinden. Om te zorgen voor de benodigde versnelling op korte termijn is in de NPA afgesproken dat we zullen sturen op versnellen van al lopende projecten die voldoende betaalbare woningen inhouden en de programmering aanpassen van huidige projecten die onvoldoende sociale voorraad inhouden.
Er worden verschillende acties in gang gezet om de nieuwbouw van sociale huur te stimuleren. Tijdens de Woontop zijn de Contouren van de Financiële instrumenten voor woningbouw uiteengezet3. Met de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten.
Ook zijn er binnen de NPA de volgende afspraken gemaakt om het realisatietempo van sociale huurwoningen te versnellen:

Vraag 6

Kunt u de vennootschapsbelasting (vpb) omvormen naar een investeringsfonds waarbij bouwende corporaties korting krijgen op de vpb zodat een financiële prikkel tot bouwen ontstaat?

Zoals ook toegelicht in de kamerbrief van 3 oktober 20234 over de mogelijkheden om corporaties uit te zonderen van vennootschapsbelasting is sprake van staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) indien overheden een financieel voordeel verlenen aan bepaalde ondernemingen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is.
Voor de DAEB van de Nederlandse woningcorporaties heeft de Europese Commissie (EC) in 2009 een apart staatssteunbesluit5 genomen. In dit besluit heeft de EC bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor geoorloofde staatssteun. Deze geoorloofde staatssteun betreft het rentevoordeel op door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder voorwaarden project- en saneringssteun. Fiscale maatregelen, zoals een (gedeeltelijke) vrijstelling of een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting, vallen hier niet onder.
Als Nederland de bouw van huurwoningen door woningcorporaties wil stimuleren via een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting vraagt dit om een hernieuwde beoordeling door de EC op grond van het DAEB-besluit van 2009 en het DAEB-vrijstellingsbesluit 20126. In dat kader zal mogelijkerwijs ook de bestaande staatssteun in het besluit van 2009 opnieuw worden bezien. Dit is een omvangrijk proces waarbij Nederland onder meer dient aan te tonen dat woningcorporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken niet kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden aangetoond dat woningcorporaties enkel gecompenseerd worden voor de DAEB-taken en moet er inzichtelijk worden gemaakt wat voor toezicht er geregeld is om overcompensatie via fiscale stimuli tegen te gaan.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 7

Hoe gaat u de corporatiesector in staat stellen om meer flexwoningen te bouwen, aangezien deze heel snel gebouwd en dus bewoond kunnen worden door mensen die een eigen plek zoeken?

In de NPA is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbouwproductie gaan opvoeren tot 30.000 woningen per jaar vanaf 2029, met als streven dit al in 2027 te halen. Dit kan zowel door het toevoegen van permanente woningen door bijvoorbeeld nieuwbouw of splitsing als door het bouwen van flexwoningen. De financiële doorrekeningen van de NPA laten zien dat woningcorporaties voldoende middelen hebben om hier voortvarend mee aan de slag te gaan. Het bouwen van flexwoningen door corporaties wordt bovendien aanvullend financieel ondersteund met de Stimuleringsregeling Flex- en transformatiewoningen. Hierbij wordt een bijdrage gegeven aan gemeenten per woning waardoor het financieel aantrekkelijker wordt een flex- en transformatiewoningenproject door corporaties te laten realiseren.

Vraag 8

In hoeverre is er afstemming geweest in de regering (conform Hoofdlijnenakkoord waarin gesteld is dat woonbeleid en fiscaal beleid hand in hand ontworpen moeten worden) over de essentiële informatie over box 3 voor investeerders dat pas na de Woontop, waar partijen hun handtekening gezet hebben onder afdwingbare afspraken, gepubliceerd werd?

In december 2024 heeft het kabinet de Kamer geïnformeerd over het uitstel van de Wet werkelijk rendement box 3. Door dit uitstel wordt een aanzienlijke budgettaire derving verwacht die conform begrotingsregels gedekt moet worden. Het kabinet geeft hier invulling aan binnen het box 3-stelsel zoals dat geldt tot aan de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Deze voorlopige technische invulling bestaat uit een aanpassing van de berekeningswijze van het forfaitaire rendement voor overige bezittingen door huurinkomsten en voordelen als gevolg van eigen gebruik mee te rekenen, in combinatie met een verlaging van het heffingsvrije vermogen. Het forfait voor overige bezittingen stijgt daarmee voorlopig met 1,78%-punt per 2026.
Over het besluit tot uitstel en de voorlopige technische dekkingsoptie heeft besluitvorming plaatsgevonden in het Kabinet via meerdere besprekingen in de Vijfhoek (waarin de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting heeft) en definitieve besluitvorming in de ministerraad. De definitieve budgettaire besluitvorming, inclusief de dekking voor box 3, vindt echter plaats in het voorjaar. Het kabinet zal dan de technische dekkingsoptie die nu wordt voorgesteld integraal wegen waarbij de voorgestelde dekking, zoals hierboven omschreven, voor een andere invulling kan worden vervangen.

Vraag 9

Bent u bereid, gezien het zeer kansrijke karakter ervan, blijkens de Staat van de Volkshuisvesting, om zwaarder in te zetten op hospitaverhuur en het splitsen van woningen?

Om het woningtekort terug te dringen zet ik in op het beter gebruik maken van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving om sneller woonplekken te realiseren voor de vele woningzoekenden. Zowel woningsplitsen als hospitaverhuur zijn kansrijke manieren om meer woonruimte beschikbaar te maken. Om dit potentieel te benutten zet ik stevig in op het faciliteren en stimuleren van hospitaverhuur en woningsplitsen. Dit doe ik voor het verbeteren van de informatievoorziening. Zo werk ik aan de Splitsgids, een digitale, interactieve tool voor particulieren, corporaties en gemeenten om de keuze voor splitsen laagdrempeliger te maken. Ook wordt er specifiek een handreiking voor gemeenten ontwikkeld om iedere vorm van splitsen (en woningdelen) te bevorderen. Om hospitaverhuur te stimuleren, worden er informatieve webinars georganiseerd en is afgelopen zomer een informatiecampagne7 gelanceerd.
Naast het verbeteren van de informatievoorziening werk ik aan een wetsvoorstel om hospitaverhuur interessanter te maken voor verhuurders. Ik streef ernaar begin dit jaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen. Voor wat betreft splitsen (en woningdelen) verken ik met medeoverheden en woningcorporaties of het van meerwaarde is om landelijke regelgeving aan te passen om eventuele obstakels in lokale wet- en regelgeving weg te nemen. Dat vraagt een brede weging van aspecten als lokale beleidsvrijheid, leefbaarheid en vereenvoudiging en eenduidig beleid op landelijk niveau.

Vraag 10

Wat betekent het voor de subsidieverstrekking wanneer u zegt dat het toekennen van subsidies voortaan zal afhangen van het percentage sociale en betaalbare huur-, en koopwoningen die van Rijkswege gewenst zijn; en dus vanwege regionale differentiatie een gedifferentieerde vraag zal stellen aan gemeenten?

Ik ben op dit moment nog volop bezig met de uitwerking van het instrument. Ik zal u uiteraard nader informeren als er meer duidelijkheid is over de precieze werking van het instrument.
Bij de uitwerking van het instrument is mijn uitgangspunt dat de rijksbijdragen gemeenten moeten stimuleren om aan hun woningbouwopgave te (gaan) voldoen, zoals vastgelegd in de Woondeal. De beschikbare middelen zijn berekend om de te verwachten financiële tekorten te dekken die komen kijken bij het invullen van de regionale woningbouwopgave zoals vastgelegd in de woondeal. Daarbij is rekening gehouden met de betaalbaarheidsdoelstelling als vastgelegd in het Regeerprogramma. Het is niet wenselijk dat gemeenten een groter deel van de beschikbare middelen ontvangen dan noodzakelijk zijn gezien de woondealopgave, dan gaat dat ten kosten van andere regio’s. Daarom ben ik genoodzaakt om rekening te houden met de regionale woningbouwopgave.

Vraag 11

Hoe gaat u al die verschillende percentages door gemeenten te bouwen woningen monitoren?

Er is reeds sprake van verschillende databronnen die informatie bieden over de (gemeentelijke) woningbouwplannen en de realisatie daarvan. Denk hierbij aan de landelijke monitor voortgang woningbouw waarover ABF in opdracht van het ministerie tweemaal per jaar een rapportage opstelt en die de Kamer krijgt toegezonden8 en de diverse CBS statistieken over verleende bouwvergunningen, aantallen bouwgestarte woningen en aantallen realisaties. Hoe de monitoring ten behoeve van de realisatiestimulans wordt vormgegeven wordt nog bezien en hangt uiteraard ook af van de wijze waarop deze stimulans uiteindelijk wordt vormgegeven.

Vraag 12

Hoe gaat u bepalen welk deel van de woningen die gemeenten bouwen door u gewenst zijn en welk deel niet?

Ik ga uit van de aantallen woningen zoals die in de woondeals tussen Rijk, provincie en gemeenten zijn afgesproken.

Vraag 13

Hoe gaat u dit alles wegen in een subsidieaanvraag, zodanig, dat de aanvraag en toewijzing niet tot ingewikkeldheid en uitvoeringsdruk zorgt?

Zie het antwoord op vraag 10. Bij de besteding van de middelen zal ik rekening moeten houden met de regionale woningbouwopgave, zoals afgesproken in de Woondeal. Hoe ik dat precies voor me zie zal ik medio maart met de kamer delen.

Vraag 14

Kunt u de vragen één voor één en binnen één week beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Kent u het bericht «Inwoners van Groningen en Noord-Drenthe boos over uitsluiten triple glas en kozijnen bij isolatiesubsidie «maatregel 29». «Mensen blijven nu met een restschuld» uit het Dagblad van het Noorden en wat is daarop uw reactie?1

Ja. We begrijpen dat bewoners zich afvragen waarom triple glas en kozijnen niet worden vergoed. Wij hebben goed geluisterd naar de reacties op de internetconsultatie en de regeling op dit punt aangepast en aangevuld. Tevens gaan wij eigenaren die afgelopen periode al geïnvesteerd hebben in triple glas en kozijnen in het kader van terugwerkende kracht met coulance behandelen.

Vraag 2

Hoe rijmt u de uitspraak in de Kamerbrief van 6 maart 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1227) «deze woningeigenaren krijgen voor de noodzakelijke maatregelen tot de standaard voor woningisolatie honderd procent subsidie» voor woningeigenaren uit het aardbevingsgebied met het feit dat triple glas en kunststofkozijnen zijn uitgesloten voor deze subsidie?

Het toepassen van triple glas is niet noodzakelijk voor het behalen van de standaard voor woningisolatie. Met HR++ glas en isolatie van de overige bouwdelen kan de standaard voor woningisolatie worden behaald. HR++ glas past in de huidige kozijnen of met een aanpassing in het huidige kozijn. Het vervangen van kozijnen voor het plaatsen van HR++ glas is dus niet noodzakelijk.
Voor de terugwerkende kracht wordt evenwel coulance gehanteerd, omdat voor deze groep bewoners op het moment van investeren onvoldoende duidelijk was welke maatregelen gesubsidieerd zouden worden en welke voorwaarden daarvoor precies golden. De subsidieregeling is daarom op dit punt aangepast. Voor woningeigenaren in het versterkingsgebied die al geïnvesteerd hebben in triple glas en kozijnen en de doelgroep tot 140% van het sociaal minimum inkomen, is 100% subsidie beschikbaar. Voor andere woningeigenaren die al geïnvesteerd hebben in triple glas en kozijnen, geldt het subsidiepercentage van 50%. In alle gevallen geldt hierbij dat de maatregelen dienen te zijn genomen ná 25 april 2023 en voor het moment van de voorhang van deze regeling.
Vanaf het moment van de voorhang van deze regeling worden triple glas en kozijnen niet meer vergoed op basis van de subsidiepercentages die van toepassing zijn in kader van maatregel 29. Wel is het mogelijk om bij hetzelfde subsidieloket een subsidie van 30% te krijgen voor de combinatie van triple glas en kozijnen, in lijn met het hoge percentage in de ISDE-regeling. Omdat deze maatregel buiten het kader van maatregel 29 valt is hiervoor geen woningplan nodig en blijft de subsidie buiten het subsidieplafond van maatregel 29.
Woningeigenaren in Groningen en Noord-Drenthe krijgen hierdoor de keuze tussen:

Vraag 3

Welke maatregelen vallen volgens u precies onder de «noodzakelijke maatregelen tot de standaard»? Kunt u alle afzonderlijke «noodzakelijke maatregelen tot de standaard» uitsplitsen?

De standaard voor woningisolatie van de RVO2 houdt rekening met de bouwkundige kenmerken per woning. Daarom wordt per woning gekeken welke maatregelen in de desbetreffende woning nodig zijn voor het behalen van de standaard. Dit kan met behulp van een woningplan. De standaard voor woningisolatie kan met HR++ glas behaald worden, daarmee zijn triple glas en nieuwe kozijnen niet noodzakelijk voor het behalen van de standaard. Dit geldt ook voor maatregelen als het vervangen van daken en vloeren. In de concept- subsidieregeling is opgenomen welke maatregelen hier wel onder vallen, zoals spouwmuurisolatie, dakisolatie aan de binnenzijde, vloerisolatie aan de onderzijde en HR++ glas.

Vraag 4

Kunt u toelichten waarom triple glas en kunststofkozijnen zijn uitgesloten voor deze subsidie, terwijl ze op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) onder de standaard voor woningisolatie vallen?2 Is de uitsluiting van deze maatregelen dan niet in tegenspraak met de genoemde Kamerbrief van 6 maart 2024?

Op de website van RVO staat triple glas met kozijnen genoemd als één van de maatregelen onder de streefwaarden. De streefwaarden zijn bedoeld voor de afzonderlijke bouwdelen van de woning, wanneer één of enkele bouwdelen worden verduurzaamd. De standaard voor woningisolatie kijkt echter naar het gehele gebouw. Zouden in alle bouwdelen de streefwaarden worden toegepast, dan komt de woning ruim boven de standaard voor woningisolatie uit.
Uitsluiting van deze maatregelen voor de subsidie van maatregel 29 is daarmee niet in tegenspraak met de Kamerbrief van 6 maart 2024. Woningeigenaren kunnen hiervoor wel het subsidiepercentage van 30% krijgen, in lijn met de ISDE-regeling.

Vraag 5

Waarom vallen deze maatregelen wel onder de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE), maar niet onder maatregel 29 van Nij Begun?

De ISDE gaat uit van het behalen van maximale CO2-reductie en niet van het behalen van de isolatiestandaard. Triple glas draagt bij aan het reduceren van de CO2-uitstoot in een woning, maar is niet noodzakelijk voor het behalen van de standaard. De insteek van de ISDE is dus nadrukkelijk anders dan Maatregel 29.

Vraag 6

Waarom krijgt de rest van Nederland het advies en tevens de subsidie voor triple glas en nieuwe kozijnen en krijgen Groningers dit middels maatregel 29 van Nij Begun niet?3 4 Op basis waarvan wordt het onderscheid tussen Groningen en de rest van Nederland gemaakt?

De regeling is na consultatie zo aangepast dat er voor triple glas en kozijnen geen onderscheid is tussen Groningen en de rest van Nederland. Woningeigenaren van Groningen en Noord-Drenthe kunnen het hoge subsidiepercentage van 30% ontvangen voor de combinatie triple glas en kozijnen.

Vraag 7

Is het een puur financiële overweging om triple glas en nieuwe kozijnen uit te sluiten van maatregel 29 van Nij Begun?

Nee. Het is primair de inhoudelijke overweging dat het toepassen van triple glas en nieuwe kozijnen niet noodzakelijk is om tot de standaard voor woningisolatie te komen. Daarnaast willen wij voorkomen dat er in individuele gevallen op basis van adviezen van glaszetters, aannemers en/of energie-adviseurs of door druk vanuit eigenaar-bewoners op deze ondernemers en adviseurs toch triple glas en kozijnen toegepast gaat worden en er hiermee onuitlegbare verschillen kunnen gaan ontstaan tussen vergelijkbare woningen en situaties. Mede gelet op het grote aantal vragen uit de praktijk over dit onderwerp is in de stuurgroep van bestuurders van Rijk en regio besloten dat duidelijkheid aan de voorkant hier de voorkeur verdient boven moeilijk uitlegbare verschillen aan de achterkant.

Vraag 8

Hoe rijmt u het doel uit de Kamerbrief over Nij Begun dat «huizen zoveel als mogelijk worden geïsoleerd naar de standaard voor woningisolatie. Daardoor zijn deze huizen qua isolatie straks klaar voor de overstap van aardgas naar een vorm van duurzame warmte.» en het uitsluiten triple glas en nieuwe kozijnen?5

De standaard voor woningisolatie van RVO geeft aan wanneer huizen qua isolatie klaar zijn voor de overstap van aardgas naar een vorm van duurzame warmte. Het plaatsen van triple glas en kozijnen is niet nodig voor het behalen van de standaard voor woningisolatie. Het is daarom uitgesloten van de aanvullende subsidie vanuit maatregel 29, maar woningeigenaren kunnen hier wel 30% subsidie voor krijgen in lijn met de ISDE-regeling.

Vraag 9

Zijn er woningen die niet aan de standaard kunnen voldoen als er geen nieuwe kozijnen en triple glas worden geplaatst? Zo nee, betekent dit dat deze woningen dus niet goed genoeg geïsoleerd zijn om van het aardgas af te stappen?

Nee. In de praktijk zien wij dat de standaard voor woningisolatie gehaald kan worden zonder nieuwe kozijnen en triple glas. Het is dus niet nodig om nieuwe kozijnen en triple glas te plaatsen. Daarnaast is de standaard ook niet bedoeld om ingrijpende maatregelen als nieuwe kozijnen te treffen. De standaard kan ook gehaald worden door andere bouwdelen van de woning beter te isoleren.

Vraag 10

Kan het zo zijn dat een woning die nu wordt geïsoleerd middels maatregel 29 van Nij Begun over aantal jaar weer nieuwe verduurzamingsmaatregelen nodig heeft om «toekomstbestendig» te worden doordat triple glas en nieuwe kozijnen worden uitgesloten? Zo ja, is het niet veel (kosten)efficiënter om deze maatregelen wel toe te voegen aan maatregel 29 van Nij Begun?

Een woning die middels maatregel 29 is geïsoleerd naar de standaard voor woningisolatie is daarmee ook toekomstbestendig geïsoleerd. Verder isoleren is niet nodig en vaak ook niet kosteneffectief.

Vraag 11

Vindt u dat het kabinet met het uitsluiten van kozijnen en triple glas recht doet aan de disproportionele last die bewoners hebben gedragen door de winning van aardgas, zoals u stelt in de Kamerbrief over Nij Begun?

Inwoners uit Groningen en Noord-Drenthe ontvangen aanvullende subsidie tot 50% of 100% op isolatiemaatregelen die nodig zijn voor een goed geïsoleerde woning conform de standaard voor woningisolatie. Hiermee doet het kabinet recht aan de toezeggingen die in de kabinetsreactie Nij Begun gedaan zijn ten aanzien van maatregel 29, waarin staat dat in Groningen en Noord-Drenthe ongeveer het dubbele beschikbaar is ten opzichte van de landelijke subsidies die voor iedereen in Nederland beschikbaar zijn.

Vraag 12

Wanneer is precies besloten dat triple glas en kozijnen zijn uitgesloten van subsidiëring en wanneer is dat precies gecommuniceerd? Is deze beslissing genomen nadat het duidelijk werd dat de 1,65 miljard euro niet toereikend was om dit onderdeel te maken van de subsidie?

Dit is in de stuurgroep van Rijk en regio in oktober 2024 besloten, waarna dit verwerkt is in de communicatie omtrent de internetconsultatie en op de regionale informatiewebsite www.nijbegun.nl/isolatieaanpak is gezet. Het besluit is genomen vanwege de inhoudelijke reden dat het niet nodig is voor het behalen van de isolatiestandaard en het risico op onuitlegbare verschillen.

Vraag 13

Is het lokale bestuur voor blok gezet door het beperkte budget, waardoor het lokale bestuur in samenspraak met het Rijk vanuit het lokale bestuur bezien begrijpelijk tot deze regeling is gekomen, maar nooit voldoende middelen had om tot een uitgebreidere regeling te komen?

Nee. In een gelijkwaardige samenwerking tussen Rijk en regio is maatregel 29 verder uitgewerkt, waaruit deze conceptregeling en -voorwaarden tot stand zijn gekomen. Niet alleen lokale bestuurders zijn hierbij betrokken, maar ook een klankbordgroep met vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties, energie-adviesbureaus en -coöperaties, en adviserende bewoners.

Vraag 14

Wat zegt u tegen de woningeigenaren uit het aardbevingsgebied die triple glas en kunststof kozijnen hebben geplaatst en er logischerwijs vanuit gingen dat ze hier «met terugwerkende kracht vanaf 25 april 2023» (Kamerstuk 33 529, nr. 1227) subsidie voor zouden krijgen? Snapt u dat dat zij zich op zijn minst benadeeld voelen?

Wij begrijpen dat inderdaad. Wij hebben goed geluisterd naar de reacties op de internetconsultatie en de regeling hierop aangepast. Voor woningeigenaren die na 25 april 2023 hebben verduurzaamd wordt coulance toegepast. Zij krijgen daarom met terugwerkende kracht 50% of 100% subsidie voor het plaatsen van triple glas en kozijnen.

Vraag 15

Hoe heeft deze verwarring voor woningeigenaren uit het aardbevingsgebied kunnen ontstaan?

In het afgelopen jaar is door Rijk en regio hard gewerkt aan de uitwerking van maatregel 29. Om woningeigenaren de mogelijkheid te geven alvast zelf te starten met isoleren, is ná 6 maart 2025 gecommuniceerd dat woningeigenaren daar niet mee hoeven te wachten. Op dat moment werden triple glas en kozijnen nog als mogelijke maatregel genoemd onder de voorwaarde dat deze maatregel nodig is voor het behalen van de standaard voor woningisolatie. Bij de nadere uitwerking werd duidelijk dat triple glas en kozijnen niet nodig zijn voor het behalen van de standaard. Hierdoor is verwarring ontstaan.

Vraag 16

Snapt u dat deze gang van zaken het broze vertrouwen van de Groningers wederom schaadt?

Ja dat begrijpen we goed. Wij hebben goed geluisterd naar de reacties op de internetconsultatie en de regeling daarop aangepast, zowel voor terugwerkende kracht als voor nieuwe gevallen.

Vraag 17

Werd in eerste instantie gedacht dat het bedrag van 1,65 miljard euro voldoende zou zijn om alle maatregelen die onder de ISDE-subsidie vallen hiervoor vergoed konden worden? Zo nee, hoe bent u dan op het bedrag van 1,65 miljard euro gekomen?

Het doel van maatregel 29 is nooit geweest om alle maatregelen die onder de ISDE-subsidie vallen te vergoeden. Het doel is om woningen die qua energiezuinigheid nog te wensen overlaten te verbeteren, zodat deze woningen in 2035 qua isolatie klaar zijn om van het aardgas af te gaan. Dit doen we door woningen te isoleren naar de standaard voor woningisolatie.
Om deze reden worden maatregelen als zonnepanelen en warmtepompen die wel onder de ISDE vallen, niet vergoed vanuit maatregel 29. Het subsidiebedrag van 1,65 mld. is erop berekend dat alle woningen in de regio kunnen isoleren naar de standaard voor woningisolatie.

Vraag 18

Hoeveel extra geld is er precies nodig om triple glas en kunststofkozijnen toch onderdeel te maken van de subsidie? Bent u bereid om alles op alles te zetten om hier toch financiering voor te vinden? Zo ja, waar denkt u die te vinden? Zo nee, waarom niet?

Binnen de huidige financiële ruimte maken wij in het kader van coulance met terugwerkende kracht 50% of 100% subsidie voor triple glas en kozijnen mogelijk voor degenen die al geïnvesteerd hebben. Voor nieuwe aanvragen hanteren we het subsidiepercentage van 30% in lijn met de ISDE-regeling. Als wij volledige vrijheid zouden geven in de keuze van de isolatiemaatregelen onafhankelijk of deze nodig zijn voor het behalen van de isolatiestandaard leidt dit naar verwachting tot meerkosten van 500 tot 700 miljoen euro.

Vraag 19

Deelt u de mening dat dit sterke paralellen oproept met de subsidiepot van 220 miljoen euro van het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN), die binnen een dag leeg was omdat ook toen de subsidiepot ruim tekortschoot?6 Zo ja, waarom is hier niet van geleerd om voldoende budget beschikbaar te stellen voor het beoogde doel in plaats van de lokale bestuurders te laten roeien met beperkte riemen? Zo nee, waarom niet?

Nee wij delen deze mening niet. Maatregel 29 is bedoeld om woningen in de regio te isoleren naar de standaard voor woningisolatie en hierop is het subsidiebedrag van 1,65 miljard ook berekend.

Vraag 20

Waarom is ervoor gekozen om de subsidie voor het hele risico- of aardbevingsgebied, bestaande uit alle gemeenten rondom het Groningenveld waar meer dan vijf procent van de woningen schade heeft opgelopen door de aardbevingen, niet open te stellen? Is dit omdat er niet genoeg subsidie beschikbaar is gesteld?

In de kabinetsreactie Nij Begun van 25 april 2023 is de keuze gemaakt dat alle woningeigenaren in de provincie Groningen en de gemeenten Aa en Hunze, Noordenveld en Tynaarlo in aanmerking kunnen komen voor maatregel 29. Hierbij is besloten om de gemeentegrenzen te hanteren, omdat het onwenselijk is dat de grens voor M29 midden door een gemeente of dorp loopt. Bij de afbakening is gekeken naar het IMG-effectgebied en welke gemeenten voor een aanzienlijk deel binnen dit effectgebied ligt. Dit is daarmee geen nieuwe keuze binnen de regeling Maatregel 29.

Vraag 21

Kunt u een verklaring geven waarom de wijk De Hunze geen volledige subsidie krijgt en de wijk Van Starkenborgh wel?

De definitie van het versterkingsgebied is samen met de regio tot stand gekomen. Onder het versterkingsgebied vallen alle CBS-wijken en buurten waar afgerond naar boven meer dan 30% van de woningen in de scope van de NCG zitten. Daarnaast zijn alle hier logisch toebehorende gebieden toegevoegd. Met onder andere de gemeente Groningen is zorgvuldig gekeken of de grens niet tot onuitlegbare verschillen leidt. Op basis hiervan krijgt De Hunze geen volledige subsidie en Van Starkenborgh wel.

Vraag 22

Vreest u dat dit soort ogenschijnlijk arbitraire grenzen tussen wel of geen volledige subsidie de ongelijke schadeafhandeling verder in de hand werkt? En dat dit als onrechtvaardig wordt ervaren en dat dit zodoende ook tot grotere spanningen in gemeenschappen kan leiden?

In de verdere uitwerking van maatregel 29 met de regio is de wens naar voren gekomen om woningeigenaren die het meest hebben geleden onder de aardbevingen en woningeigenaren met een lager inkomen, extra te ondersteunen. Dit betreft een goed verdedigbaar verschil. Gezamenlijk met de regio is dit uitgewerkt in de definitie van het versterkingsgebied en is met grote zorgvuldigheid naar deze grenzen gekeken. Dit is vastgelegd in de bestuurlijke afspraken tussen Rijk en regio, welke op 6 maart 2024 gepresenteerd zijn.

Vraag 23

Waarom moeten woningeigenaren een woonplan laten maken en wordt er niet gewerkt op basis van vertrouwen?

Een woningplan helpt woningeigenaren bij het nemen van de goede maatregelen. Welke maatregelen wel en niet doelmatig bijdragen aan het bereiken van de standaard voor woningisolatie is zonder woningplan in de meeste gevallen niet direct duidelijk. Het woningplan is dus niet ter controle van de woningeigenaar, maar ter ondersteuning.
Woningeigenaren hoeven overigens niet in alle gevallen een woningplan op te stellen. Voor de met terugwerkende kracht maatregel geldt geen woningplan. Daarnaast kan tot 10.000 euro voor maatregelen ook zonder woningplan subsidie worden aangevraagd, als tot bepaalde grenswaarden wordt geïsoleerd, de woning geen monument betreft en niet ouder is dan 1965.

Vraag 24

Hoeveel adviseurs zijn er beschikbaar voor het opstellen van een woonplan?

Energie-adviesbureaus in de regio geven aan dat zij op dit moment aan het opschalen zijn en meer coaches en adviseurs in dienst nemen en opleiden. Deze bureaus geven aan dat er genoeg energiecoaches en -adviseurs beschikbaar zullen zijn om gedurende 10 jaar de woningeigenaren in Groningen en Noord-Drenthe te ondersteunen.

Vraag 25

Hoe zorgt u ervoor dat er voldoende goed opgeleide energieadviseurs in Groningen beschikbaar zijn? Kunt u garanderen dat het opstellen van een woonplan niet tot vertraging leidt?

Zie antwoord bij vraag 24.

Vraag 26

Is met het feit dat er in veel situaties een woningplan moet worden opgesteld, vaak door gecertificeerde experts en gebruikmakend van ingewikkelde normen, niet wederom het risico dat veel geld dat voor Groningen bedoeld is niet bij hen terechtkomt, maar bij adviesbureaus en overhead?

De kosten voor energiecoaches en -adviseurs worden bekostigd uit een deel van de 150 mln. euro voor de ondersteuning van de uitvoering van maatregel. De volledige 1,5 mld. euro die beschikbaar is voor de maatregelen, wordt ook alleen aan de maatregelen besteed.

Vraag 27

Hoe rijmt u de kritiek op de huidige regeling met de adviezen van de commissie-Van Geel?

Wij volgen met de regeling voor Maatregel 29 het advies om toe te werken naar een voor iedereen gelijke eindsituatie voor alle woningen, namelijk dat deze verduurzaamd zijn tot het niveau van de standaard van woningisolatie en klaar zijn om zonder aardgas verwarmd te worden. De kritiek op onderdelen van de huidige regeling staat hier in belangrijk mate los van.

Vraag 28

Is het zo dat door de versterkingsopgave in Groningen, en de daardoor toegenomen vraag, de prijzen voor de isolatie- en ventilatiemaatregelen in Groningen significant hoger zijn dan de marktconforme prijzen in Nederland? Zo ja, is de Staatssecretaris bereid hiervoor te compenseren door een bepaalde opslag op de marktconforme prijs mogelijk te maken?

Isolatie- en ventilatiemaatregelen worden (deels) uitgevoerd door andere bedrijven dan versterkingsmaatregelen. Het is dus niet zo dat door de versterkingsoperatie de prijzen voor isolatie en ventilatie zijn toegenomen. Daarnaast is er natuurlijk, door de komst van maatregel 29, wel een grotere vraag in de regio. Om grote prijsstijgingen te voorkomen zal daarom gewerkt worden met een marktconforme maatregelencatalogus, met maximumprijzen voor de maatregelen.

Vraag 29

Bent u bereid, gezien het feit dat de regeling nog in internetconsultatie is en er grote zorgen heersen onder bewoners, de regeling zo snel mogelijk aan te passen en triple glas en kozijnen toch te vergoeden, zonder dat dit vertraging oploopt voor het openstellen van de regeling?

We zijn bereid om de regeling aan te passen. Samen met de regio zijn de reacties op de internetconsultatie geanalyseerd en gewogen. In de stuurgroep met regionale bestuurders en het Rijk is afgesproken om de regeling aan te passen. In de afgelopen weken is de regeling aangepast en de nieuwe versie van de regeling wordt begin maart voorgelegd aan uw Kamer.

Vraag 30

Kunt u deze vragen binnen de gebruikelijke termijn van 3 weken beantwoorden?

Wij wilden eerst met de regio in gesprek over de reacties op de internetconsultatie en mogelijke oplossingsrichtingen. Daarom ontvangt u deze vragen later dan de gebruikelijke termijn van 3 weken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.