Kamervragen
1362 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
28 november 2017 - 9 januari 2018
42 dagen
Het bericht ‘32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst’ |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe lang duurt het gemiddeld voordat een statushouder doorstroomt van een voorziening van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) naar reguliere huisvesting? Hoe verhoudt dit zich tot de gemiddelde wachttijden om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen voor andere wachtenden op de wachtlijst?
Uit de cijfers van het COA blijkt dat asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen gemiddeld vijf a zes maanden moeten wachten op uitplaatsing naar een reguliere woning in een gemeente.
Wat betreft de regulier woningzoekenden is het moeilijk om op landelijk niveau uitspraken te doen over gemiddelde wachttijden voor een sociale huurwoning. In het onderzoek «Wachten, zoeken en vinden» dat bureau RIGO in 2016 heeft uitgevoerd, is hier voor het eerst onderzoek naar gedaan. Uit dit onderzoek blijkt dat de «wachttijden» (feitelijk gemiddelde inschrijfduur van mensen die een woning hebben gevonden) sterk per regio variëren. Van 2,5 jaar op Walcheren tot 8,7 jaar voor starters in de regio Amsterdam. Ook binnen regio’s zijn grote verschillen, per gemeente, wijk en type woning. De periode dat woningzoekenden aan het reageren zijn (zoekduur), is veel korter dan de tijd dat ze ingeschreven staan, maar zowel de wachttijd als de zoekduur is de laatste jaren toegenomen.
Wat betreft de kortere wachttijden moet worden benadrukt dat het juist de bedoeling is dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang vanwege de hoge kosten van de asielopvang en een snelle(re) start met integratie. Statushouders die nog in de asielopvang zitten hebben bovendien geen alternatieve huisvestingsmogelijkheden en zijn dus eigenlijk dakloos. De wachttijden van statushouders zijn daarom niet goed vergelijkbaar met de die van regulier woningzoekenden. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat het belangrijk is dat statushouders niet automatisch voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen, omdat zij hiermee voorbij gaan aan mensen die al jarenlang op een wachtlijst staan?
De automatische voorrangspositie van statushouders is per 1 juli 2017 komen te vervallen door de inwerkingtreding van een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Het is sindsdien aan de gemeenten zelf om, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, te bepalen of statushouders een urgentiestatus krijgen toegewezen.
-
Vraag 4
Deelt de mening dat de sobere, alternatieve huisvesting van statushouders, zoals beschreven in het artikel, goed aansluit bij de inzet van het kabinet om statushouders niet automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van sociale huurwoningen, om zo ook de druk op de wachtlijsten te verminderen?
Het is aan de gemeenten zelf om te bepalen hoe zij, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, de statushouders wensen te huisvesten. In sommige gevallen zal inderdaad sobere, alternatieve huisvesting het meest geschikt zijn; in andere gevallen betreft dat huisvesting in de reguliere sociale voorraad. Juist om lokaal maatwerk hierin te bevorderen, is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet. In sommige gemeenten is het namelijk helemaal niet nodig of wenselijk om doelgroepen als urgent aan te merken.
-
Vraag 5
Hoeveel gemeenten hebben na het besluit van het vorige kabinet statushouders niet meer automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van een sociale huurwoning, alsnog statushouders apart voorrang gegeven in hun gemeentelijke huisvestingsverordening? Indien u deze informatie niet heeft, bent u dan bereid om (met behulp van provincies) een belronde langs gemeenten te doen om een inventarisatie te maken? Zo nee, waarom niet?
Het is mij op dit moment nog niet bekend in hoeveel gemeenten statushouders nog als een voorrangscategorie worden beschouwd. Ik heb uw Kamer bij de behandeling van de wetswijziging reeds toegezegd het effect van het schrappen van de automatische urgentiestatus te onderzoeken. Indien hierover de komende maanden bij de gemeenten voldoende gegevens beschikbaar komen, ben ik dan ook graag bereid om uw Kamer nader te informeren.
23 november 2017 - 27 december 2017
34 dagen
Beschimmelde huizen in Bedum en Groningen |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
2. http://www.dvhn.nl/groningen/Schimmel-en-kou-in-Selwerd-Ik-ga-hierdoo…
-
Vraag 1
Weet u dat er huurders zijn in Bedum die langdurig in beschimmelde woningen wonen?1
Ja, de berichten hierover zijn mij bekend.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat, ondanks veelvuldig aandringen van bewoners, woningcorporatie Wierden en Borgen niets doet aan de situatie?
Ik zou het een ongewenste situatie vinden als bewoners bij (aanhoudende) klachten over de tekortschietende kwaliteit van hun huurwoning geen gehoor vinden bij hun verhuurder. Verhuurders hebben immers de plicht hun woningen in goede staat te houden.
Huurders, in dit geval die van woningstichting Wierden en Borgen, beschikken over diverse mogelijkheden om hun corporatie ertoe te bewegen het onderhoud van de woningen op peil te houden of daaraan voorzieningen te treffen. Allereerst door deze onderwerpen in te brengen in het reguliere overleg met de corporatie en voor te stellen deze op te nemen in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie. Klachten over het uitblijven van een concrete aanpak van (individuele) onderhouds- en andere klachten kunnen zij voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie van de corporatie. Ook kunnen zij gebreken aanhangig maken bij de Huurcommissie, die naar aanleiding daarvan onder meer kan besluiten dat een huurverlaging op zijn plaats is zolang de gebreken niet verholpen zijn. Verder kunnen zij een procedure aanspannen bij de kantonrechter, die de verhuurder tot onderhoud kan verplichten en kunnen zij zich met ernstige klachten over de bouwtechnische kwaliteit van de woningen wenden tot het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. In algemene zin is de rol van de Minister kaderstellend en past het op voorhand niet om te interveniëren in een dergelijke casus, gelet op de diverse wettelijke mogelijkheden en verplichtingen die er zijn om de problematiek te verhelpen.
Voorts heb ik vernomen van woningstichting Wierden en Borgen dat zij de klachten over vocht en schimmel bij de woningen in Bedum inmiddels door een gespecialiseerd bureau heeft laten onderzoeken. Uit dit onderzoek blijkt dat de problemen mede zijn ontstaan door de beperkte isolatie van de woningen en het ontbreken van voldoende ventilatiemogelijkheden. De corporatie stelt dat zij op korte termijn in overleg met de bewonerscommissie werkzaamheden zal uitvoeren in de woningen om de klachten te verhelpen. -
Vraag 3
Hoe lang acht u het acceptabel dat mensen in slecht geventileerde en beschimmelde woningen wonen?
Vanwege de eventuele gezondheidsrisico’s die dit kan opleveren dient een dergelijke situatie naar mijn mening zo mogelijk te worden voorkomen. Mocht de situatie zich echter toch voordoen, dan zouden eventuele problemen op de kortst mogelijke termijn moeten worden verholpen. Zoals in het antwoord hiervoor al staat, ligt de verantwoordelijkheid voor de (bouwtechnische) kwaliteit van huurwoningen bij de verhuurder. Deze dient bij klachten van bewoners adequaat te reageren zodat eventuele gebreken zo snel mogelijk worden hersteld.
-
Vraag 4
Denkt u dat mensen ziek kunnen worden van beschimmelde woningen? Beseft u dat steeds meer mensen snotterig zijn, ademhalingsproblemen hebben en last hebben van verkoudheid en hoofdpijn?
Dat vocht en schimmels in de woning het risico op gezondheidsproblemen, zoals astma en luchtweginfecties, kan verhogen, is eerder onder meer vastgesteld door het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Het RIVM heeft in dit kader tezamen met GGD-en een richtlijn ontwikkeld waarmee kan worden beoordeeld of gezondheidsklachten zoals de genoemde ademhalingsproblemen en hoofdpijn hun oorzaak vinden in een schimmel- of vochtprobleem in de woning. Aan de hand daarvan kan de GGD adviseren hoe de oorzaken kunnen worden aangepakt. Dit kunnen zowel bouwtechnische oplossingen zijn, als aanpassing van bewonersgedrag.
-
Vraag 5
Hoe denkt u dat het is voor huurders als zij hun kinderen in zo’n huis moeten laten opgroeien?
Ik vind het, gelet op de mogelijke gezondheidsrisico’s die daarmee kunnen samenhangen, onwenselijk als vocht- en schimmelproblemen of andere ernstige gebreken aan een woning niet voortvarend worden verholpen. Daarbij heb ik het welzijn van álle bewoners die met dergelijke gebreken geconfronteerd worden voor ogen, dus ook dat van de aldaar opgroeiende kinderen.
-
Vraag 6
Beseft u dat er in Bedum hele straten zijn waar de woningen onvoldoende geventileerd kunnen worden, waardoor het vocht op de ramen staat, muren vol schimmel zitten en de luchtkwaliteit abominabel is?
Deze problematiek lijkt vooral samen te hangen met de grootschalige naoorlogse bouw. Woningen uit die periode hebben niet zelden te maken met vocht- en schimmelproblemen door slechte isolatie en het ontbreken van (mechanische) ventilatie om overtollig vocht af te voeren. Ook bij een deel van het bezit van woningstichting Wierden en Borgen is dit het geval.
De corporatie heeft gemeld dat zij de werkzaamheden om de problemen aan te pakken aanvankelijk graag wilde combineren met de versterking van de betreffende woningen om deze aardbevingsbestendig te maken. Op die manier wilde zij voorkomen dat bewoners twee keer overlast zouden hebben van de werkzaamheden. Zoals aangegeven in de beantwoording van vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) over dit onderwerp, op 15 november jl. door de Minister van Economische Zaken en Klimaat mede namens mij aan uw Kamer verzonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 432), is er vertraging ontstaan in de versterkingsoperatie. De corporatie heeft besloten om vooruitlopend op versterking van de woningen maatregelen te treffen om de klachten te verhelpen. Het Huurdersplatform Bedum – Ten Boer en de in overleg met dit platform opgerichte bewonerscommissie worden nauw betrokken bij deze aanpak van de vocht- en schimmelproblematiek. -
Vraag 7
Hoe zorgt u ervoor dat hierdoor de volksgezondheid niet in gevaar komt?
Zie de antwoorden op de vragen 2, 3 en 4. Woningstichting Wierden en Borgen geeft inmiddels invulling aan haar verantwoordelijkheid in deze.
-
Vraag 8
Bent u bereid de directie van Wierden en Borgen aan te spreken op de situatie waarin zij huurders laten verkeren en actie te vragen?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 9
In hoeverre leidt de uiterst trage aanpak van de aardbevingsproblematiek tot de situatie dat onderhoud telkens wordt uitgesteld? Bent u het eens dat huurders niet de dupe mogen worden van discussies over vergoedingen, nieuwbouw en versteviging? Zo ja, waarom gebeurt dit dan toch?
Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de hiervoor vermelde beantwoording van vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) over dit onderwerp verzonden (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 432). Hierin is onder meer aangegeven dat de aanpak van de problematiek in Groningen prioriteit heeft en dat er bij de versterking zoveel mogelijk wordt gezocht naar samenhang van een gebiedsgerichte aanpak met de plannen van de corporaties. Dit ontslaat de corporaties echter niet van de verplichting om het noodzakelijke onderhoud aan hun woningen te plegen.
-
Vraag 10
Hoe kan het dat ook in de wijk Selwerd in Groningen problemen zijn met beschimmelde woningen en die problemen onvoldoende worden opgelost?2
Net als in Bedum betreffen ook de woningen van woningcorporatie De Huismeesters in de wijk Selwerd in Groningen oudere, minder goed geïsoleerde en te ventileren woningen die gevoelig zijn voor vocht- en schimmelproblemen. De corporatie heeft gemeld dat zij naar aanleiding van de klachten van bewoners op 7 november jl. een bewonersbijeenkomst heeft georganiseerd. Eerder al maakte zij met instemming van de bewonerscommissie een stappenplan, waarvan de uitvoering in mei van dit jaar is gestart. Hierbij wordt in een probleem-verkennende pilot met 10 woningen eerst alle schimmel uit de woningen verwijderd en wordt de mechanische ventilatie uitgebreid naar keuken en toilet. Ook brengt de corporatie spouwisolatie aan in de zijgevels van de proefwoningen. Een onafhankelijk bureau begeleidt de pilot. In het voorjaar van 2018 wordt op basis van de bevindingen uit de pilot besloten of deze maatregelen een afdoende oplossing vormen voor de problematiek. De prioriteit van de corporatie ligt bij verbetering van het binnenklimaat, waarbij zij de informatie en klachten van de bewoners betrekt. Zij heeft aangegeven eventuele onderhoudsklachten van bewoners in de tussenliggende periode serieus te zullen nemen en te zullen oppakken.
-
Vraag 11
Snapt u de wanhoop van huurders dat zo met hen en hun gezondheid wordt omgegaan?
Ik vind die gevoelens begrijpelijk en acht het dan ook een goede zaak dat in beide situaties die in deze vragen aan de orde zijn gesteld, de betrokken corporaties in samenspraak met de huurders tot actie zijn overgegaan.
-
Vraag 12
Wanneer is het probleem met de beschimmelde woningen in Bedum en Groningen verholpen?
Zowel in Bedum als in Groningen is inmiddels in samenspraak met de bewoners een aanvang gemaakt met de aanpak van de vocht- en schimmelproblematiek. Naar ik aanneem zullen de problemen daarmee binnen afzienbare tijd tot tevredenheid van de bewoners zijn opgelost.
-
Vraag 13
Wat vindt u ervan dat in Nederland in 2021 mensen in zulke leefomstandigheden verkeren? Past het bij de grondwettelijke taak van de overheid om orde op zaken te stellen? Zo ja, wat gaat u eraan doen? Zo nee, waarom niet?
In de beantwoording hiervoor bracht ik reeds tot uitdrukking dat dergelijke omstandigheden zo mogelijk moeten worden voorkomen of anders zo snel mogelijk moeten worden opgelost. Het is de taak van de verhuurders om ervoor te zorgen dat de kwaliteit en het onderhoud van hun woningen op peil blijft. Hiertoe bestaan er wettelijke mogelijkheden voor huurders. Zo kunnen huurders zich wenden tot de Huurcommissie en het gemeentelijk bouw- en woningtoezicht. Voorts is met de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 zowel de positie van de huurders als ook die van de gemeente versterkt. Gemeenten kunnen in hun woonvisie de kwaliteit van sociale huurwoningen als inzet van beleid opnemen. Corporaties zijn er dan aan gehouden hier naar redelijkheid aan bij te dragen, hetgeen in de prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties verder zijn beslag kan krijgen.
-
Vraag 14
Kunt u aangeven of dit probleem zich breder voordoet in Nederland en hoe dit wordt aangepakt?
Gelet op de omstandigheid dat deze problematiek zich met name manifesteert bij oudere, minder goed geïsoleerde en te ventileren woningen en het feit dat een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit woningen die zijn gerealiseerd voor 1975, doen deze problemen zich ook elders in Nederland voor. De wijze en het tempo van aanpak is de verantwoordelijkheid van de betrokken verhuurders, in samenspraak met de belanghebbende huurders- en bewonersorganisaties. Zoals hiervoor aangegeven kan ook de gemeente hier een rol in spelen via agendering van de gewenste woningkwaliteit in de woonvisie en daarover vervolgens afspraken in prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties vast te leggen.
23 november 2017 - 18 december 2017
25 dagen
Het bericht ‘Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen’ |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
Bronnen
2. CPB, 16 november 2017, Het huurbeleid van woningcorporaties.
3. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 1 november 2017, Monitoring Huurbeleid 2017.
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen»1 en het rapport «Het huurbeleid van woningcorporaties»?2
Het bericht en het rapport ken ik.
-
Vraag 2
Wat vindt u van de conclusie van het Centraal Planbureau (CPB) dat woningcorporaties met luxere woningen relatief meer korting geven ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen, met alle negatieve gevolgen voor de wachtlijsten en de doorstroming van dien?
De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Om aan deze kerntaak te voldoen vragen de corporaties een huur die onder het maximale niveau volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt.
Als gevolg van aanpassingen in het bouwbesluit is de kwaliteit van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast streven corporaties soms naar een hogere dan minimale kwaliteit, zoals bij duurzaamheid, en werden in de jaren tot de crisis relatief ruimere woningen gebouwd. Dit komt tot uiting in een hoger aantal WWS punten.
De ruimte om de kwaliteitsverschillen tot uiting te brengen in de huurprijzen is beperkt, omdat bij toewijzing de huurprijzen aan de bovenzijde worden begrensd door de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens), en sinds de invoering van passend toewijzen in 2016 ook door de aftoppingsgrens bij toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden. De huursomwetgeving tenslotte legt beperkingen op aan de huurverhogingen die na woningtoewijzing nog mogelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk dat corporaties hun woningvoorraad zo efficiënt mogelijk benutten en blijven inzetten op doorstroming van midden en hogere inkomens naar de vrije huursector en de koopsector.
Maar corporaties moeten vooral ook kleiner en goedkoper bouwen. Uit de Staat van de volkshuisvesting 2017 blijkt dat corporaties dit vanaf 2014 ook doen. Dit is een gevolg van de passendheidsnorm en de focus op doelgroep die sinds de invoering van de Woningwet 2015 is versterkt. De heffingsvermindering in de verhuurderheffing bij realisatie van woningen onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag blijkt ook effectief. -
Vraag 3
Welke oplossingsrichtingen ziet u om de aansluiting tussen huurprijzen en de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en zo de doelmatigheid van de corporatiesector te vergroten? Deelt u de mening dat het invoeren van een normhuur in de huurtoeslag hieraan zou bijdragen? Zo nee, waarom niet?
Bij een normhuurstelsel in de huurtoeslag wordt de huurtoeslag niet gekoppeld aan de betaalde huur maar aan een genormeerde huur die afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. Een genormeerde huur in de huurtoeslag kan de prikkel voor huishoudens versterken om een betere afweging te maken tussen prijs en kwaliteit, maar vergt een ingrijpende verandering in het stelsel met forse inkomenseffecten, welke bij eventuele introductie ook beschouwd moeten worden. De met de Wet Doorstroming Huurmarkt doorgevoerde wijzigingen met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhogingen en meer mogelijkheden voor tijdelijke contracten zullen op termijn bijdragen aan de verbetering van de aansluiting tussen huurprijzen en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarnaast kunnen corporaties ook bijdragen aan een betere aansluiting door kleiner en goedkoper te bouwen.
-
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat een woningcorporatie een woningvoorraad heeft met een gemiddelde WOZ-waarde van boven de € 300.000? Hoe verhoudt dit zich tot de kerntaken van een woningcorporatie, zoals beschreven in de Woningwet 2015?
De gemiddelde WOZ waarde van de corporatiewoningen in het gereguleerde segment was op 31-12-2015 € 136.000. Omdat de WOZ waarde van corporatiewoningen varieert met de lokale marktprijzen is de spreiding van de WOZ waarden onder de corporaties groot. De gemiddelde WOZ-waarde van een DAEB-woning varieert van € 102.000 in Friesland tot € 165.000 in metropoolregio Amsterdam. Individuele corporaties vertonen een nog grotere spreiding.
De met de Woningwet 2015 geïntroduceerde marktwaardering van het corporatiebezit schept een voorwaarde voor een actievere sturing door corporaties op de samenstelling van hun woningvoorraad en op een verantwoorde inzet van maatschappelijk bestemd vermogen. -
Vraag 5
Hoeveel woningen met minimaal 146 punten worden nu onder de liberalisatiegrens verhuurd door woningcorporaties?
Volgens de verantwoordingsgegevens van corporaties over 2016 verhuren corporaties ca 1 mln. zelfstandige woningen met minimaal 146 punten met een huur onder de liberalisatiegrens.
-
Vraag 6
In welke mate draagt het grote tekort aan middenhuurwoningen bij aan de relatief hoge prijzen voor middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat woningcorporaties die woningen met minimaal 146 punten in de sociale huursector aanbieden een deel van dat tekort in stand houden? Zo nee, waarom niet?
In welke mate het tekort aan middenhuurwoningen bijdraagt aan de relatief hoge prijzen van middenhuurwoningen hangt af van de verhouding tussen vraag en aanbod. Deze varieert per regio en gemeente. Corporaties maken met gemeenten en bewonersorganisaties afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Als de sociale voorraad ruim genoeg is kan liberalisatie of verkoop aan beleggers een effectief instrument zijn om het aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten.
-
Vraag 7
Deelt u de mening dat het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten, die nu in de sociale huursector verhuurd worden, een deel van het tekort in het middenhuursegment kan oplossen? Deelt u ook de mening dat er van de opbrengst van deze liberalisatie en verkoop, echte sociale huurwoningen met maximaal 145 punten gebouwd kunnen worden, en zo een deel van het tekort in het sociale huursegment opgelost kan worden? Zo nee, waarom niet?
Het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten kan een deel van het tekort in het middenhuursegment oplossen.
Per 1 april 2017zijn daarom de verkoopregels versoepeld. De gemeentelijke zienswijze kan vervallen bij verkoop van te liberaliseren woningen (woningen van hoge kwaliteit met meer dan 146 punten in het Woningwaarderingsstelsel) als corporaties in afspraken vastleggen goedkopere, passende voorraad terug te bouwen. Deze regeling is een stimulans om dure woningen te verkopen en betaalbare woningen terug te bouwen.
Het is wel aan lokale partijen hierover een afweging te maken op basis van vraag en aanbod van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. -
Vraag 8
Hoe is het mogelijk dat 90% van woningcorporaties, die luxere woningen boven de liberalisatiegrens verhuren, bij mutatie onder de liberalisatiegrens gaan verhuren?3
Bij woningen van toegelaten instellingen met een gereguleerde huur, die voor mutatie een huur hadden boven de liberalisatiegrens, werd in 90% van de gevallen de huur bij mutatie verlaagd en daarmee de woning in het gereguleerde segment gehouden. Bij 10% van deze woningen werd de huur verhoogd en werd het huurcontract geliberaliseerd.
Bij mutatie beziet de corporatie of de woning nodig is om een huishouden behorend tot de doelgroep te huisvesten. Hierbij is van belang dat corporaties woningen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend moeten toewijzen (een woning moeten aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrens4 die geldt voor het specifieke huishouden). Woningen die tengevolge van de reguliere of inkomensafhankelijke extra huurstijging boven de liberalisatiegrens werden verhuurd kunnen na een mutatie weer onder die grens worden verhuurd. -
Vraag 9
Welke stappen bent u bereid te nemen om woningcorporaties te stimuleren de te luxe woningen te verkopen om vervolgens bij mutatie te liberaliseren?
In het antwoord op vraag 7 is al aangegeven dat de verkoopregels versoepeld zijn.
Het kabinet zet in op vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen. Begin 2018 zal ik naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de samenwerkingstafel middenhuur o.l.v. de heer van Gijzel u op dit punt nader informeren.
Ik hecht er wel aan dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad worden gemaakt op lokaal niveau tussen gemeente, corporatie en bewonersorganisaties. Op dit niveau kan het best beoordeeld worden of er ruimte en behoefte is om sociale huurwoningen naar het geliberaliseerde segment over te brengen.
23 november 2017 - 8 december 2017
15 dagen
Het bericht dat de consument nog steeds onterechte kosten betaalt aan verhuurmakelaars |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de uitzending van Kassa van 18 november 2017?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat zijn de regels ten aanzien van het berekenen van kosten door makelaars en woningbemiddelaars aan huurders? Is het woningbemiddelaars, die worden ingehuurd door verhuurders, toegestaan om een bedrag bij nieuwe huurders in rekening te brengen?
Zoals eerder aan uw Kamer aangegeven2, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woningen geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
En de Hoge Raad heeft in oktober 20153 geoordeeld dat van bemiddeling in opdracht van de verhuurder (al) sprake is, wanneer de bemiddelaar op zijn website een woning van die verhuurder te huur aanbiedt. Dit wordt anders als de bemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder vermeldt zodat de huurder buiten de bemiddelaar om met de verhuurder een huurcontract kan aangaan. -
Vraag 3
Maakt het uit onder welke titel kosten in rekening worden gebracht?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Wat vindt u ervan dat bemiddelaars nog altijd kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? Hoe vaak komt dit voor?
Het is ongewenst dat het nog steeds voorkomt dat bemiddelaars, al dan niet onder andere benaming, bemiddelingskosten van de consument-huurder verlangen, terwijl zij voor de verhuurder bemiddelen. Dit is immers volgens de wet verboden.
Huurders kunnen de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelings-kosten binnen vijf jaar na dato terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder.
Ook de Woonbond is bekend met het signaal dat er nog steeds bemiddelaars zijn die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brengen. Op de website4 adviseert de Woonbond de consument-huurder om de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen en staat een voorbeeldbrief voor terugvordering. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte al dan niet verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. De verwachting is dat dit fenomeen afneemt na de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad van oktober 2015 en de wetswijziging van 1 juli 2016. Ik beschik niet over aanwijzingen dat de schaarste aan huurwoningen in bepaalde regio’s deze afname remt. -
Vraag 5
Merkt u dat dit probleem toeneemt nu er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn en huurders noodgedwongen meewerken aan dit ontoelaatbare gedrag?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Waarom is er geen einde aan deze illegale praktijken gemaakt? Waarom wordt hier blijkbaar onvoldoende tegen opgetreden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er vanaf nu wel opgetreden wordt?
De wet is duidelijk, bemiddelaars mogen geen bemiddelingskosten (onder welke benaming dan ook) bij consument-huurders van woningen in rekening brengen als zij (mede) in opdracht van de verhuurder bemiddelen.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet toe op de naleving van consumentenbescherming. Op de website5 van de ACM en op haar informatieloket voor consumenten, ConsuWijzer6, is informatie te vinden over welke kosten de bemiddelaar wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Huurders aan wie ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht kunnen daarvan melding maken bij de ACM. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten (boete of last onder dwangsom) inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. In 2015 heeft de ACM onderzoek gedaan naar vier bemiddelaars, hetgeen leidde tot aanpassing van de werkwijze bij drie van die bemiddelaars en een last onder dwangsom voor de vierde bemiddelaar. -
Vraag 7
Wat kan een huurder doen die ten onrechte heeft betaald aan een woningbemiddelaar?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Wat moet een huurder doen die een woning niet krijgt toegewezen, omdat hij of zij geen vergoeding wil betalen aan de bemiddelaar? Is er een reële kans dat een huurder dan nog wel de woning krijgt, of kan er beter eerst betaald worden en erna teruggevorderd (met al het gedoe van dien)?
De aspirant-huurder kan niet afdwingen dat de verhuurder, de opdrachtgever van de bemiddelaar, zijn woning aan de betreffende aspirant-huurder verhuurt; het staat eigenaren vrij om te bepalen aan wie zij hun woning verhuren7.
Hoe meer huurders hun ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen, des te minder lucratief wordt het voor bemiddelaars om nog steeds bemiddelingskosten aan aspirant-huurders te vragen. En hoe meer huurders melding doen bij de ACM van de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelingskosten, des te eerder zal blijken van structurele overtredingen van het verbod op het vragen van bemiddelingskosten aan consument-huurders van woningen, waarna de ACM kan besluiten tot optreden. -
Vraag 9
Welke sancties kunnen bemiddelaars opgelegd krijgen als zij ten onrechte kosten in rekening brengen? Welke instantie houdt hier toezicht op?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 10
In hoeverre houdt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) actief toezicht of bemiddelaars zich aan de regels houden? Hoeveel zijn er al beboet?
Zie antwoord vraag 6.
21 november 2017 - 18 december 2017
27 dagen
Het bericht dat steeds minder starters een huis kunnen kopen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?
Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.
-
Vraag 3
Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?
Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?
De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.
-
Vraag 5
Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?
Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.
17 november 2017 - 12 december 2017
25 dagen
Het bericht ‘Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers’ |
|
Linda Voortman (GL), Zihni Özdil (GL) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers»?1
Ja
-
Vraag 2
Herkent u het beeld dat dat huisjesmelkers misbruik maken van het grote kamertekort?
Ik herken het gegeven dat schaarste op de woningmarkt kan leiden tot oplopende prijzen. Het huurrecht is overeenkomstenrecht, en hierbij geldt in principe contractsvrijheid. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie.
Ik herken tevens het beeld dat studenten zich soms nodeloos neerleggen bij een huur die hoger is dan de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel (wws). Dat kan zijn omdat hen onvoldoende duidelijk is hoe zij hiertegen actie kunnen ondernemen, omdat zij dit te lastig vinden of omdat zij repercussies vrezen. Zo is het niet altijd bekend dat een geschil over de hoogte van de huur geen legitieme opzeggingsgrond is voor een verhuurder. Met het oog hierop ben ik, zoals in mijn brief van 6 juli over voorlichting aan huurders en verhuurders over huurrechten en de Huurcommissie aangekondigd (Kamerstuk 27 926, nr. 280), op 24 november gestart met een landelijke campagne «Wegwijs met je huurprijs», speciaal gericht op studenten. Hier wordt studenten een handelingsperspectief geboden en gewezen op het belang van overleg met de verhuurder en het samen optrekken met medehuurders.
Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet instemt kunnen huurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. De Huurcommissie is een laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting. De huurder betaalt € 25,– aan leges, maar krijgt die bij gelijk weer terug. Ook kunnen huurders binnen zes maanden na ingang van hun huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. -
Vraag 3
Wat is de actuele stand van zaken van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad aangeven?
Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoord op Kamervragen
van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 146), zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Aangezien om cijfers is gevraagd is hier niet een tabel uit de nieuwste Landelijk monitor studentenhuisvesting weergegeven, daarin is namelijk alleen een drukte-indicator opgenomen zonder aantallen. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantal en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13–’14, ’14–’15 en ’15–’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel heb ik gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heb ik u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Ik beschik niet over de raming van de bouwproductie van studenteneenheden per stad. Wel probeer ik om hier meer inzicht in te krijgen. Zo ben ik samen met OCW reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van internationale studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zet ik in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, met als doel dat alle partijen van elkaars ambities op de hoogte zijn en dat partijen deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting. -
Vraag 4
Hebt u kennisgenomen van de stelling van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) dat uit onderzoek blijkt dat studenten gemiddeld € 100 tot € 160 teveel betalen voor een kamer, maar dat studenten hier, mede vanwege het grote tekort aan kamers, weinig tegen kunnen of durven doen? Welke mogelijkheden hebben studenten zelf om hier tegen op te komen? Herkent u het beeld dat studenten vaak uit vrees om helemaal geen kamer te hebben, zich neerleggen bij te hoge huren?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 5
Welke mogelijkheden hebben gemeenten nu om huisjesmelkers aan te pakken?
Diverse gemeenten hebben gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten geven ook voorlichting, evenals belangenorganisaties van huurders en studenten.
Wanneer een verhuurder niet alleen een (te) hoge huur vraagt, maar de huurder ook intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente daarnaast bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van Huisvestingswet, bestemmingsplan of Bouwbesluit. -
Vraag 6
Bent u bereid om op het verzoek van de wethouders van de studentensteden in te gaan en hen meer bevoegdheden te geven om ongewenst gedrag van huisjesmelkers aan te pakken? Zo ja welke mogelijkheden bovenop de bestaande mogelijkheden wilt u hen geven? Zo neen, waarom niet?
Uiteraard ben ik bereid om met de wethouders in overleg te gaan over dit thema. In dit overleg kan bepaald worden of en welke mogelijkheden boven op de bestaande mogelijkheden wenselijk en haalbaar zijn.
-
Vraag 7
Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het wetgevingsoverleg wonen en ruimtelijke ordening?
Ja
17 november 2017 - 12 december 2017
25 dagen
Het bericht dat huurwoningen vaak onbetaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
2. https://www.parool.nl/amsterdam/wethouder-kajsa-ollongren-amsterdam-m…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat ca. 28% van de mensen met een middeninkomen, ongeveer 425.000 huishoudens, een maandelijkse huur boven de € 700 niet kan betalen?1
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Het betreft een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Vervolgens is op basis van die betaalruimte bepaald voor welk aandeel van deze groepen een huur boven de liberalisatiegrens passend is. In werkelijkheid maken huishoudens verschillende keuzes in hun uitgaven en kiezen bijvoorbeeld bewust voor hogere woonuitgaven ten laste van andere uitgaven. Het is dus niet zo dat 28% van de middeninkomens niet in staat zou zijn om een huur boven de € 700,– te betalen.
Middeninkomens zijn ook niet uitsluitend en blijvend aangewezen op een woning in de vrije huur. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning. En voor de lagere middeninkomens geldt dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de € 700,–. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat mensen met een middeninkomen ook toegang moeten krijgen tot de sociale sector, mits er voldoende woningen worden bijgebouwd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de inkomensgrens voor huurwoningen op te trekken?
Die mening deel ik niet. Zoals ik mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven hebben middeninkomens meer mogelijkheden op de woningmarkt. Naast vrije huur zijn dit koop en gereguleerde private huur en voor de lage middeninkomens toegang tot een corporatiewoning. De analyse van het PBL laat juist ook zien dat de mogelijkheden voor de onderscheiden deelgroepen middeninkomens aanzienlijk verschillen, evenals hun woonwens. Zo heeft van de hoge middeninkomens 88% een betaalruimte die past bij een geliberaliseerde huurwoning. En gezinnen (26% van de groep middeninkomens) hebben nu al vaak een koopwoning en als ze willen verhuizen zijn ze op zoek naar een koopwoning.
-
Vraag 3
Waarom worden mensen met een middeninkomen door het kabinet nog steeds neerbuigend weggezet als «scheefwoners», terwijl 56% van de zogenaamde «scheefwoners» de huur niet kan opbrengen buiten de sociale sector en als het ware vast zitten in hun huis, omdat zij niet naar een andere huurwoning of een betaalbare koopwoning kunnen? Bent u bereid de term «scheefwonen» niet langer te gebruiken?
Het PBL heeft gekeken welk deel van de middeninkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, een betaalruimte heeft die past bij een huur boven de liberalisatiegrens. In deze analyse is een groep huishoudens meegenomen die op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens gewoon toegang heeft tot een corporatiewoning. Deze groep is ook uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor de overige middeninkomens ligt het aandeel huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde huurwoning fors hoger, zo blijkt uit de berekeningen van het PBL. Deze loopt op tot 81% bij middeninkomens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Een aanzienlijk deel heeft zelfs een betaalruimte passend bij een woning met een huur vanaf € 900,–. Voor hogere inkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, loopt het aandeel van huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde woning voor bijna alle onderscheiden huishoudtypen op tot 100%. Hogere (midden) inkomens kunnen financieel dus goed uit de voeten op de vrije woningmarkt.
Overigens wordt er in het beleid zowel gekeken naar het goedkope scheefwonen als het dure scheefwonen. De zorgen ten aanzien van de laatste groep hebben bijvoorbeeld geleid tot de introductie van het passend toewijzen. -
Vraag 4
Op welke manier(en) gaat u uw woorden dat «we de middeldure huur moeten beschermen, anders rijzen de huurprijzen de pan uit» omzetten in wet- en regelgeving? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Gemeenten hebben diverse instrumenten hiervoor beschikbaar. Zo is het door de recente wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening voor gemeenten mogelijk om in het bestemmingsplan middenhuur op te nemen, waarbij voorwaarden aan de aanvangshuurprijs en behoud als middenhuurwoning kunnen worden gesteld. Ook kunnen gemeenten door middel van hun huisvestingsverordening sturen op prijsniveau en doelgroep voor deze woningen. Het komt er echter op aan om dit instrumentarium zodanig in te zetten dat het de gewenste bescherming biedt en het tegelijkertijd voldoende aantrekkelijk blijft voor investeerders om het aanbod te vergroten. De lokale samenwerkingstafels middenhuur kunnen voorzien in afstemming langs deze lijnen tussen alle relevante partijen. Dit jaar is in verschillende steden door middel van een lokale samenwerkingstafel middenhuur concreet bijgedragen aan de totstandkoming van middenhuur woningen. Het voortzetten van deze werkwijze moedig ik daarom aan.
De Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van dhr. Van Gijzel legt de laatste hand aan aanbevelingen over hoe het aanbod van middenhuur verder te vergroten en te behouden als middenhuurwoning. Ik ben ook zelf met partijen hierover in gesprek. Begin volgend jaar zal ik uw Kamer mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel en concrete vervolgacties doen toekomen. -
Vraag 5
Bent u bereid om het huurpuntensysteem door te trekken voor ook woningen met een middeldure huur en daarbij huurders van deze huurhuizen dezelfde huurprijsbescherming te geven die huurders in de sociale sector hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?
In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke instrumenten gemeenten nu al kunnen inzetten. De inzet van dit kabinet is de realisatie van betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Een generieke uitbreiding van de gereguleerde huursector past hier niet bij. Een dergelijke ingreep zal naar verwachting juist marktpartijen afschrikken om te investeren. Vrije huur betekent overigens dat huurders gewoon recht hebben op huurbescherming zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek.
-
Vraag 6
Welke andere mogelijkheden om de markt in (grote) steden te beteugelen ziet u en welke gaat u actief inzetten?
Het zijn vooral marktpartijen die woningen in het middensegment realiseren. Het is dus geen zaak van het beteugelen van de markt maar zorgen dat er meer aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector wordt gerealiseerd door deze partijen. Hierbij is het zoals ook hiervoor aangegeven wel van belang dat dit aanbod ook behouden blijft als middenhuurwoningen. Ik zal in mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel hier nader op ingaan.
Het kabinet zet daarnaast in op een flinke lastenverlichting voor de middeninkomens. Dit vergroot de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens. De invoering van het tweeschijvenstelsel met lagere belastingtarieven en de hogere algemene heffingskorting en arbeidskorting zorgen ervoor dat de middeninkomens het meeste profiteren van deze koopkrachtimpuls. -
Vraag 7
Zou u deze vragen willen beantwoorden vóór de begrotingsbehandeling van het onderdeel Wonen van de Rijksbegroting 2018?
Bij deze.
13 november 2017 - 15 december 2017
32 dagen
Het bericht “Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten” |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Herkent u het signaal uit het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten»1 dat bouwplannen (te) lang in gemeentelijke procedures blijven hangen en de woningbouwproductie steeds verder achterloopt op de vraag naar woningen?
De woningmarkt is een voorraadmarkt en de ontwikkeling van nieuwbouw is een lang proces. Hierdoor reageert het woningaanbod vertraagd op, de veelal snelle, ontwikkelingen in de behoefte naar woningen.
De «Staat van de woningmarkt» constateert spanning op delen van de woningmarkt. Binnen deze regio’s is het aanjagen van de woningbouwproductie van groot belang om aan de vraag te kunnen voldoen. Uit eerdere gesprekken met deze regio’s en analyses van de woningmarkt komt naar voren dat de woningbouwproductie afhankelijk is van een verscheidenheid aan factoren en dat deze sterk per regio verschillen. Capaciteitsproblemen bij overheden én marktpartijen werden hierbij als één van de mogelijke vertragende factoren genoemd. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen zorgt daarnaast voor ingewikkelde inpassingsvraagstukken welke om die reden tijdrovend zijn en voor vertraging kunnen zorgen.
Woningbouwcijfers laten zien dat het aantal nieuwgebouwde woningen in 2016 is opgelopen naar 54 duizend woningen, het hoogste niveau sinds 2011. Naar verwachting stijgt de nieuwbouwproductie de komende jaren verder, wat mede een gevolg is van de grote inzet van betrokken partijen om de bouwproductie te verhogen. Gegeven de toename van het aantal huishoudens wordt in de jaren tot 2020 desondanks een lichte verkrapping op de huizenmarkt geraamd. -
Vraag 2
Is het waar dat 10% van de bouwcapaciteit verloren gaat door gemeentelijke procedures, waarbij bouwbedrijven lange tijd moeten wachten voordat er tot de bouw kan worden overgegaan? Hoeveel woningen, in absolute aantallen, is 10% van de totale bouwcapaciteit per jaar? Hoe zouden de procedures versneld kunnen worden, zodat de woningproductie sneller kan toenemen?
In het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten» wordt melding gemaakt dat bij ruwweg 10% van de bouwplannen vertraging ontstaat door capaciteitsproblemen. Het gaat hierbij om een schatting van leden van Bouwend Nederland. Op dit moment beschik ik niet over exacte cijfers die hier meer inzicht in kunnen geven. Wegens het ontbreken van exacte cijfers is het niet mogelijk om een inschatting te maken van de absolute aantallen die hiermee gemoeid zijn en wat de gevolgen hiervan zijn voor de woningmarkt.
Het is van belang dat de woningbouwproductie in gespannen gebieden wordt versneld. Verschillende factoren, waaronder capaciteitsproblemen, kunnen ten grondslag liggen aan vertragingen in het bouwproces. Gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers kunnen gebruik maken van de Crisis- en herstelwet om procedures te versnellen, zie hiervoor ook de toelichting onder de beantwoording van vraag 4 en 5. Een andere mogelijkheid is een soortgelijke «vliegende brigade» van deskundigen als in de Metropoolregio Amsterdam. Deze groep deskundigen, bestaande uit zowel ambtenaren van de gemeenten als markt professionals, is daar ingesteld om gemeenten met capaciteitsproblemen te ondersteunen.
De komende periode ga ik op regionaal niveau in gesprek met provincies, gemeenten, bouwers, investeerders en corporaties over het versnellen van de ontwikkeling van woningbouw in gespannen gebieden. Hierbij komen ook mogelijke belemmeringen als gevolg van trage procedures aan de orde. De gesprekken wil ik laten uitmonden in afspraken over hoe de woningbouw versneld kan worden, en wie daarbij welke rol heeft. Daarnaast ben ik in gesprek met stakeholders om te bepalen hoe wij samen de woningbouwproductie verder kunnen versnellen. De stakeholders in de woningmarkt zijn zich bewust van de noodzaak om de woningbouwproductie te verhogen. Mede door de inspanning van alle betrokkenen, waaronder bouwers en gemeenten, verwacht het EIB de komende jaren een toename van de nieuwbouwproductie van 54,800 in 2016 naar ongeveer 60.000 per jaar in 2017 en 2018, en gemiddeld 70.000 per jaar in 2019 tot en met 2021. -
Vraag 3
Welke gevolgen heeft dit op de Nederlandse bouwopgave, waarbij er de komende tien jaar één miljoen woningen moeten worden gebouwd om aan de vraag te voldoen?2 Wat zijn daar de gevolgen van voor de woningmarkt?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het team dat onder de Crisis- en Herstelwet gemeenten helpt? Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het expertteam Versnellen? Is het waar dat beide teams vraaggestuurd werken en dat zij wachten tot gemeenten, projectontwikkelaars of bouwers zich bij hun melden om procedures te versnellen?
Zowel het team onder de Crisis- en herstelwet als het expertteam Versnellen werken vraaggestuurd. Onder de Crisis- en herstelwet worden op dit moment 250 experimenten uitgevoerd, waarmee bouwprojecten, zowel woningbouw, bedrijvigheid als overige ontwikkelingen worden versneld en gestimuleerd. Het expertteam Versnellen is een voortzetting van de expertteams Ontslakken en Vlottrekken uit de actieagenda Bouw. Tot aan de instelling van het huidige expertteam Versnellen in 2015 zijn er 85 pilots aangepakt. Sindsdien zijn dit er 74. Het expertteam kan zowel door gemeenten als bouwbedrijven worden benaderd om vraagstukken rond gebiedsontwikkeling op te lossen. Daarnaast heeft het expertteam ook aandacht voor signalen van vastzittende projecten en zal zij zo nodig wijzen op de mogelijkheden om het expertteam in te zetten. Ook zet het expertteam zich in voor kennisdeling tussen gemeenten, onder meer via de organisatie van bijeenkomsten en het beschikbaar stellen van informatiebronnen voor gemeenten en bouwers. Gemeenten benutten vervolgens de opgedane inzichten en ervaringen met het expertteam om hun eigen procedures structureel te verbeteren, waardoor ook op de lange termijn versnelling gerealiseerd wordt.
Met gemeenten en andere stakeholders wordt de komende tijd bezien op welke manier er vanaf 2018 een vervolg gegeven kan worden aan de expertteams. Dit hangt samen met de gesprekken die ik reeds voer met de regio’s en andere stakeholders over de woningbouwopgave. Inzet van de expertteams wil ik onderdeel laten zijn van de afspraken die ik met de regio’s ga maken. Lokale partijen hebben de meeste kennis betreffende de woningbehoefte binnen hun eigen regio, welke mogelijkheden er zijn hier invulling aan te geven, en wat de specifieke knelpunten zijn. Daarmee weten zij ook het beste bij welke ondersteuning zij het meest gebaat zijn, en hoe daarmee de bouwprocessen versneld kunnen worden. Afhankelijk van de regionale knelpunten bij het versnellen van de woningbouw kan het expertteam zowel vraaggestuurd als proactief worden ingezet. -
Vraag 5
Bent u bereid beide teams aanbod gestuurd te maken en actief langs gemeenten te laten gaan, om procedures in het hele land te versnellen en zo de woningproductie te verhogen? Zo nee, waarom niet? In hoeverre kan de woningproductie daarmee worden verhoogd?
Zie antwoord vraag 4.
13 november 2017 - 6 december 2017
23 dagen
De administratiekosten bij corporaties |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat er onvrede is bij woningcorporaties over administratiekosten?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u de kritiek plaatsen van de koepelorganisatie Aedes dat woningcorporaties op kosten gejaagd worden door de nieuwe woningwet? Zo nee, waarom niet?
Per 1 juli 2015 is de Woningwet herzien en zijn de regels voor woningcorporaties aangescherpt naar aanleiding van de conclusies en aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Destijds was ingeschat dat dit gepaard zou gaan met een toename van de administratieve lasten voor corporaties. De raming die recent in opdracht van Aedes is gemaakt, laat zien dat de lasten meer zijn gestegen dan eerder becijferd. Dit komt mede doordat de implementatie van de wet op sommige onderwerpen voor corporaties complexer is gebleken dan vooraf was ingeschat. Bij de wetsbehandeling is bovendien een lastenraming gemaakt van het algemene wettelijke kader. Uitwerking in lagere regelgeving en inrichting van het toezicht konden in de raming destijds niet worden meegenomen omdat deze toen nog niet bekend waren.
Ik ben het met Aedes eens dat gekeken moet worden hoe binnen de doelen van de wet de administratieve lasten voor corporaties niet hoger zijn dan nodig. Het rapport van Aedes biedt daarvoor concrete aanknopingspunten, die ik in de komende maanden samen met Aedes en andere sectorpartijen zal bespreken. In de beantwoording van de volgende vragen zal ik hier verder op ingaan. Daarnaast verwijs ik u naar de brief Meer samenwerking en minder administratieve lasten in het woningcorporatiestelsel die ik vandaag aan uw Kamer heb gezonden en waarin ik nader in ga op de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport waartoe Aedes opdracht heeft gegeven. -
Vraag 3
Kloppen naar uw inzicht de conclusies dat er sprake is van een lastenverzwaring van driehonderd procent, hetgeen 90 miljoen euro vergt? Zo nee, wat zijn dan de juiste cijfers?
Eerder heeft Sira Consulting ten behoeve van de wetsbehandeling de ex ante raming gemaakt van het verwachte het effect van de herziening van de Woningwet op de administratieve lasten van woningcorporaties.2 Sira Consulting raamt de totale structurele administratieve lasten van de Woningwet als geheel voor woningcorporaties in het recente onderzoek op € 89,6 mln. Uit een eerdere nulmetingen, voor de invoering van de herzieningswet, bleken de structurele administratieve lasten van de Woningwet (en onderliggende regelgeving en toezicht) circa € 30 mln. Dit betekent dat de stijging van de lasten als gevolg van de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 geschat worden op circa € 60 mln. Ik heb geen reden om eraan te twijfelen dat dit de best mogelijke raming van de administratieve lasten op dit moment is.
-
Vraag 4
Ziet u mogelijkheden om de administratieve kosten te beperken, bijvoorbeeld door taxaties van vastgoed op één wijze uit te laten voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn zou dat geeffectueerd kunnen worden?
Zoals aangegeven zal ik de komende periode met sectorpartijen in overleg treden om de werking van de wet te verbeteren en de administratieve lasten voor corporaties waar mogelijk te verlagen. Op een aantal terreinen lopen al trajecten die bijdragen aan lagere administratieve lasten. Zo leidt de samenwerking tussen de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Woningbouw, het zogenaamde traject Verticaal Toezicht, tot lagere toezichtslasten voor corporaties. Onderdeel van het Verticaal Toezicht is ook het schrappen van meerdere waarderingsbegrippen waarover corporaties nu nog verplicht moeten rapporteren. Tevens wordt op 5 december een convenant tussen Aedes, BZK, WSW en Aw gesloten wat onder meer als doel heeft om de verplichte informatie-uitvraag aan corporaties de komende jaren te substantieel te verminderen. Voor zover al niet opgepakt, worden de verbetervoorstellen uit het Aedes-onderzoek ook betrokken bij de evaluatie van de Woningwet, die volgend jaar naar uw Kamer gezonden wordt.
-
Vraag 5
Bent u bereid om in overleg te treden met de woningcorporaties om «quick wins» snel in gang te zetten zodat onnodige kosten kunnen worden voorkomen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u voor de begrotingsbehandeling van BZK, onderdeel Wonen en Ruimte, deze vragen beantwoorden?
Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.
9 november 2017 - 6 december 2017
27 dagen
Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren (buy to let) |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
In hoeverre onderschrijft u het regeringsstandpunt tot dusver, namelijk dat de ontwikkeling van het opkopen van woningen door beleggers om duur te verhuren («buy to let») niet onwenselijk is, omdat door deze vorm van beleggen meer huurwoningen op de markt zouden komen? Vindt u de opkomst van «buy to let» wenselijk?1
Zoals mijn voorganger heeft aangegeven in eerdere beantwoording van uw Kamervragen2 neemt door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. In algemene zin kan buy to let bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer die verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Daarbij is wel van belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. In het Regeerakkoord is daarom opgenomen dat ik afspraken zal maken over het woningaanbod met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders.
-
Vraag 2
Weet u voor welke vierkantemeterprijzen zogenaamde «buy-to-let»-woningen worden verhuurd en hoe deze prijzen zich verhouden tot de rest van de particuliere huurwoningvoorraad? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is niet bekend wat de vierkantemeterprijzen zijn van woningen die door particuliere beleggers worden aangekocht om te verhuren. Ook kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let (aankoop van koopwoningen om ze beschikbaar te stellen als huurwoning) en overige particuliere verhuur. Wel blijkt uit aan analyse van het Kadaster op basis van cijfers over 20153 dat de gemiddelde verhuurprijs bij particuliere verhuur in Utrecht gemiddeld 736 euro bedroeg, in Den Haag gemiddeld 731 euro, in Amsterdam gemiddeld 706 euro en in Rotterdam 550 euro. Daarbij geldt dat de huurprijzen bij particuliere verhuur in Amsterdam gemiddeld 13% lager waren dan de maximaal toegestane huurprijs. In Rotterdam bedroeg dit verschil 23%.
-
Vraag 3
Bent u bereid nader onderzoek te doen naar de hoogte van de huren via «buy to let»? Deelt u de mening dat het voor een goede analyse van de woningmarkt en huurprijzen gewenst is deze informatie scherp en inzichtelijk te krijgen? Hoeveel huurders die huren van een belegger («buy-to-let»-huurders) komen in aanmerking voor huurtoeslag?
Zoals aangegeven door mijn voorganger in eerdere beantwoording van uw Kamervragen4 wordt op dit moment al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via onder meer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value. Zoals aangegeven in het voorgaande antwoord kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur.
-
Vraag 4
In hoeverre gelden uw zorgen over de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de hoofdstad, ook voor het opkopen en duur verhuren van woningen door beleggers? Geldt deze zorg ook andere steden of gebieden dan Amsterdam? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Particuliere beleggers richten zich vooral op relatief kleine en goedkope woningen, waardoor zij met name concurreren met starters. In de eerdere beantwoording van uw Kamervragen door mijn voorganger is reeds aangegeven dat het Kadaster heeft onderzocht of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers6, en komt tot de conclusie dat deze situatie zich alleen in Amsterdam lijkt voor te doen. Daarbij geldt dat de verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Zij beschikken over diverse instrumenten die hiertoe kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet.
-
Vraag 5
Erkent u het probleem van bijvoorbeeld jonge huishoudens in gebieden met woningschaarste, die niet kunnen kopen omdat zij door pandjesbazen en huisjesmelkers op de woningmarkt worden overboden en die door de soms bizar hoge huren niet of nauwelijks kunnen sparen voor de aanbetaling van een koophuis? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Weet u hoeveel woningen volledig worden onttrokken aan de woningvoorraad via vakantieverhuur of als illegaal hotel? Welk deel daarvan wordt op deze wijze verhuurd via een «buy-to-let»-constructie?
Zoals reeds aangegeven in de beantwoording van vraag 3 kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur. Hoeveel koopwoningen door particuliere beleggers worden aangekocht om vervolgens aan te bieden als vakantieverhuur of andere vormen van tijdelijke verhuur is niet bekend. Handhaving op aanbod van woningen als illegaal hotel is een verantwoordelijkheid van de gemeenten.
-
Vraag 7
Kunt u overzichtelijk maken hoeveel sociale huurwoningen (zowel van woningcorporaties als van particuliere verhuurders) worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik, welke voor huisvesting van medewerkers van bedrijven of instellingen en welke voor beleggingsdoeleinden (uitgesplitst naar particuliere kleine beleggers en grote institutionele beleggers)? Bent u bereid om bij de (onwenselijke) verkoop van sociale huurwoningen een kettingbeding in te stellen die dure verhuur door beleggers of doorverkoop aan beleggers inperkt?
Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de woningwet wordt het volkshuisvestelijk belang onder andere beschermd doordat verkoopvoornemens onderdeel uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast wordt het volkshuisvestelijk belang van blijvend gereguleerde huurwoningen7 beschermd door middel van zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties, een verplichte eerste aanbieding aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen en bij verkoop aan een derde een exploitatieverplichting van 7 jaar en een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag. Aanvullende clausules zijn daarom in die gevallen niet nodig. Bij te liberaliseren woningen geldt eveneens een bescherming van het volkshuisvestelijke belang door de jaarlijkse prestatieafspraken en een zienswijze van de gemeente. De zienswijze van de gemeente kan daarbij vervallen indien aantoonbaar afspraken zijn gemaakt over compenserende nieuwbouw, of wanneer in het koopcontract is opgenomen dat de koper de woningen ten minste zeven jaar exploiteert tegen een huurprijs van maximaal 850 euro per maand. Andere voorbehouden zijn bij deze categorie woningen niet opgenomen, om de verkoop van deze woningen die ook geschikt zijn voor het middeldure huursegment, niet onnodig complex te maken. Ter bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen van de corporatie geldt bij de verkoop van alle corporatiewoningen een minimale prijs die de corporatie moet ontvangen voor de woningen (getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde). -
Vraag 8
Is er in alle gevallen, waarbij sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn verkocht aan een niet-natuurlijk persoon, toestemming verleend door het Rijk na een zienswijze van de gemeente? Op welke gronden wordt die toestemming verleend en wie controleert en handhaaft hierop? Deelt u de mening dat woningcorporaties hierop te weinig handhaven? Wat gaat u daartegen doen? Hoe weten we zeker dat er geen corporatiewoningen zijn verkocht zonder toestemming?
Voor de verkoop van een woning aan niet-natuurlijke personen (die geen andere corporatie zijn) of aan natuurlijke personen die de woning niet zelf gaan bewonen (bijvoorbeeld voor buy-to-let), dient de corporatie om toestemming te verzoeken bij de Autoriteit woningcorporaties. Deze toetst onder andere op de onder het antwoord op vraag 7 benoemde voorwaarden. Indien corporaties geen toestemming vragen voor een dergelijke verkoop, zal dat aan het licht komen via de jaarlijkse verantwoordingsinformatie en accountantscontrole. Ook de notaris dient er bij het passeren van de akte op toe te zien dat verkopen voldoen aan alle wettelijke bepalingen inclusief verkregen toestemming van de Minister als dat aan de orde is. Indien dat niet het geval is wordt de verkoop alsnog beoordeeld en in het uiterste geval wordt nietigheid ingeroepen.
-
Vraag 9
Deelt u de uitkomsten van een recent onderzoek van de Universiteit van Chicago, waarin wordt gesteld dat betalingsachterstanden op hypotheken in de recente crisisjaren in de Verenigde Staten voornamelijk werden veroorzaakt door hypotheken aan leners met een middelgrote of hoge kredietwaardigheid en in het bijzonder vastgoedbeleggers? In hoeverre zijn deze conclusies ook relevant voor Nederland? Is dit onderzoek een extra reden voor u om in te grijpen bij de opkomst van «buy to let», om te voorkomen dat hier een nieuwe destabiliserende huizenprijsbubbel wordt veroorzaakt?3
Het genoemde artikel is onderdeel van een wetenschappelijke discussie over de toedracht van de start van de financiële crisis in 2007–2008. Hoewel het niet aan mij is om in die discussie een standpunt in te nemen, vind ik het wel van belang dat er op de Nederlandse hypotheekmarkt geen leningen worden verstrekt die voor de koper of de geldverstrekker onverantwoorde risico’s bevatten, en daarmee ook verdergaande negatieve gevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt. In de jaren na de crisis zijn de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt fors teruggebracht door onder andere de leennormen aan te scherpen. Bovendien wordt voor particulieren die een volgende hypothecaire lening aangaan om te beleggen in een woning bestemd voor verhuur rekening gehouden met reeds bestaande hypothecaire kredieten. Ook wordt er voor de aankoop van woningen voor «buy to let» meer eigen vermogen gebruikt.
-
Vraag 10
Kunnen de kadastrale data, die maandelijks beschikbaar komen over koopwoningen, vanaf heden gedifferentieerd aangeleverd worden door onderscheid te maken tussen starters, doorstromers en «buy to let», en daarnaast naar woningtype en prijsklasse, steden en regio’s? Bent u bereid daarvoor extra middelen beschikbaar te stellen, zodat deze nieuwe trend op de woningmarkt beter gevolgd kan worden? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie beantwoording van vraag 3. Volgens eerder genoemd onderzoek komt het Kadaster tot de conclusie dat er vooralsnog geen sprake is van een brede verdringing van koopstarters op de woningmarkt9. Ik houd de verdere ontwikkelingen rondom buy to let middels de informatiekanalen die daartoe beschikbaar zijn en de onderzoeken die worden uitgevoerd nauwlettend in de gaten.
-
Vraag 11
Bent u bereid om maatregelen te overwegen die een rem zetten op het beleggen in woningen, zoals het instellen van vermogenswinstbelasting op «buy to let" of andere fiscale maatregelen? Zo nee, welke andere beleidsinstrumenten bent u wel van plan in te zetten en wat is daarvan het beoogde en verwachte effect?
Zoals reeds gesteld in de beantwoording van vraag 1 kan buy to let in algemene zin bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer ie verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Verdringing van koopstarters lijkt zich vooralsnog alleen voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om buy to let af te remmen niet passend acht.
-
Vraag 12
Bent u van mening dat huurders bij woningcorporaties (toegelaten instellingen) instemmingsrecht moeten krijgen bij verkoop van huurwoningen, zoals zij nu ook hebben bij het aangaan van fusies en verbindingen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De verkoop van woningen is een onderwerp waarover huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties gezamenlijk afspraken kunnen maken in de prestatieafspraken. De corporatie stuurt hiertoe een overzicht op 4-cijferig postcodeniveau op van de woningen die zij eventueel zou willen verkopen. Het aan huurdersorganisatie verlenen van een instemmingsrecht voor elke verkoop verhoudt zich niet met de gelijkwaardige rol die de drie partijen hebben bij het maken van prestatieafspraken. Door middel van een zienswijze kunnen huurdersorganisaties bij verkopen aan derden ook de Autoriteit woningcorporaties informeren over hun standpunt en eventuele gemaakte afspraken ten aanzien van verkopen.
9 november 2017 - 1 december 2017
22 dagen
De almaar stijgende huizenprijzen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2
Ja.
-
Vraag 2
Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?
In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?
Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?
Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw. -
Vraag 6
Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 5.
26 oktober 2017 - 22 november 2017
27 dagen
Grotere vermogensongelijkheid door het volkshuisvestingsbeleid |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Kent u het promotieonderzoek van de heer Wind «Housing Wealth in Europe», waaruit blijkt dat de stimulering van het eigenwoningbezit door de overheid, zoals in Nederland is gebeurd, ertoe heeft geleid dat ons land één van de koplopers is als het gaat om woonvermogensongelijkheid?1
Ja, ik ben bekend met het genoemde promotieonderzoek.
-
Vraag 2
Deelt u de conclusie dat onder meer een herregulering van de hypotheekmarkt, het minder vastgoed-afhankelijk maken van de economie, het reguleren van de vrije sector en het terugdringen van ruimtelijke ongelijkheid bijdragen aan het verkleinen van de vermogensongelijkheid en de toegang tot de woningmarkt vergroten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen op het gebied van de huur- en koopsector gaat u nemen, en op welke termijn(en)?2
Het is niet mogelijk om in zijn algemeenheid te zeggen welk effect een verandering van de regels op de hypotheekmarkt of de vrije huursector heeft op de vermogensverschillen en de toegang tot de woningmarkt. Hiervoor is het nodig om concrete maatregelen te analyseren. Dit geldt ook voor het verband tussen ruimtelijke ongelijkheid, vermogensongelijkheid en toegang tot de woningmarkt.
De vermogensongelijkheid en de toegankelijkheid van de woningmarkt zijn afhankelijk van veel verschillende factoren. Niet alle oorzaken van vermogensongelijkheid zijn te beïnvloeden door de overheid, zeker niet op korte termijn. Zo heeft de overheid geen invloed op de hoogte van de rente, die van grote invloed is op de woningprijzen en daarmee ook op de vermogensverdeling.
In het proefschrift zijn de effecten van de wijzigingen van de regels die het vorige kabinet heeft doorgevoerd niet meegenomen. Als gevolg van de verlaging van de maximale Loan-to-Value tot 100 procent in 2018 en de beperking van het recht op hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning tot leningen waarop ten minste annuïtair wordt afgelost, bouwen ook lagere en middeninkomens meer vermogen op in de eigen woning.
In het regeerakkoord staat beschreven welke maatregelen dit kabinet neemt op het terrein van de woningmarkt. Het regeerakkoord benadrukt het belang van betaalbare huurwoningen in de vrij huursector. Momenteel wordt via de samenwerkingstafel middenhuur gewerkt aan de versterking van het aanbod in het middenhuursegment. -
Vraag 3
Wat zijn de voor- en nadelen van het op andere manieren subsidiëren van koopwoningen, zoals premie A-schema’s en/of het belasten van waardestijgingen van grond(bezit)? Wat is uw mening over deze manieren of een combinatie daarvan?
Over het algemeen is de betaalbaarheid van een eigen woning de afgelopen jaren verbeterd, dankzij de lage rente en toenemende inkomens3. Subsidiëring, zoals een koopsubsidie voor lagere inkomens (bijvoorbeeld de premie A in de jaren 80), ligt mede daarom niet voor de hand. Het subsidiëren van eigenwoningbezit draagt niet per direct bij aan een groter woningaanbod en zal in de huidige omstandigheden vooral leiden tot extra opwaartse druk op de prijzen. De waarde van de grond bij een woning wordt, als onderdeel van de woningwaarde, belast via de lokale onroerendezaakbelasting.
-
Vraag 4
Hoe gaat u ervoor zorgen dat huishoudens met een lagere sociaal-economische status dezelfde kansen krijgen als huishoudens met een hogere sociaal-economische status, aangezien de eerstgenoemde huishoudens veel minder hebben geprofiteerd op de woningmarkt de afgelopen tientallen jaren?
De vermogensgroei in de eigen woning is sterk afhankelijk van de huizenprijsontwikkeling en in hoeverre de eigenwoningschuld wordt afgelost. Omdat in Nederland risico’s in hoge mate worden opgevangen door de sociale zekerheid, leidt een ongelijke vermogensverdeling ook niet direct tot ongelijke kansen en uitkomsten.5 De lage rente heeft de betaalbaarheid van koopwoningen de laatste jaren verbeterd. Via de hypotheekregels worden kopers daarbij beschermd tegen onverantwoorde risico’s. De sociale huursector zorgt ervoor dat kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment voor mensen die niet willen of kunnen kopen en geen toegang hebben tot de sociale huursector.
Het woningmarktbeleid is gericht op een verbeterde werking van de woningmarkt. Door de sterke vraag naar woningen is het aanjagen van de woningbouwproductie een belangrijke prioriteit voor dit kabinet. Onvoldoende aanbod van (grond voor) woningen heeft ook een opwaarts effect op de huizenprijzen waardoor vermogensverschillen kunnen toenemen. Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Zoals aangegeven in het regeerakkoord blijft de kerntaak van corporaties het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, is de vermogensverdeling van veel factoren afhankelijk. Daarom kan geen voorspelling worden gedaan van de effecten van het woningmarktbeleid op de vermogensverdeling. -
Vraag 5
Bent u van mening dat gebroken moet worden met het neoliberale overheidsbeleid van de afgelopen decennia, wat een averechts effect heeft gehad op het gebied van eigenwoningbezit en het terugdringen van vermogensongelijkheid? Kunt u uw antwoord toelichten?
De afgelopen decennia is het eigenwoningbezit, mede door het beleid van de overheid, sterk toegenomen. Ongeveer 60% van de huishoudens heeft een eigen woning, ten opzichte van 42% in 1980. Het CPB heeft in 2015 een studie gepubliceerd over de vermogensongelijkheid in de periode 2006–20136. Hierin wordt aangegeven dat de vermogensongelijkheid sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van de huizenprijzen. Zo is de vermogensongelijkheid in de periode 2006 tot de crisis in 2009 licht gedaald. Door de daling van de huizenprijzen is de vermogensongelijkheid vanaf 2009 tot 2014 fors opgelopen. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren daalt de vermogensongelijkheid weer7.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat de maatregelen uit het regeerakkoord, zoals een vermindering van de voorraad sociale huurwoningen, het vergroten van de voorraad in de vrije sector en het ontbreken van concrete en grootschalige bouwplannen, de ongelijkheid zullen doen toenemen? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 4.
17 oktober 2017 - 16 november 2017
30 dagen
Verloedering van huurhuizen in Groningen |
|
Sandra Beckerman , Henk Nijboer (PvdA) |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Verloedering huurhuizen dreigt»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat woningcorporaties het onderhoud stopzetten? Hebben huurders die last hebben van onveilige huizen geen recht op goed onderhoud?
Huurders moeten erop kunnen vertrouwen dat hun huis veilig is en goed onderhouden wordt. Het plegen van onderhoud en het treffen van noodzakelijke voorzieningen behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. In de Woningwet is echter geen niveau van vereiste kwaliteit benoemd, anders dan de vereisten uit het Bouwbesluit voor gebouwen met een woonfunctie.
Er zijn verschillende wegen voor huurders om de corporatie te bewegen het onderhoud op peil te houden. Eerst en vooral door het onderhoud aan te kaarten in het reguliere overleg tussen corporatie en huurders(organisaties) met het oog op een goede onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder. Indien huurders de kwaliteit van hun woning door achterstallig onderhoud onvoldoende achten, kunnen zij vervolgens terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan bijvoorbeeld beslissen dat de huurprijs omlaag moet omdat het onderhoud achterblijft. Ook kunnen huurders zich tot de gemeente wenden als achterstallig onderhoud ertoe leidt dat de bouwtechnische kwaliteit onvoldoende lijkt. De gemeente heeft de bevoegdheid huiseigenaren die hun bezit verwaarlozen aan te schrijven en hen ertoe te bewegen onderhoud te plegen aan de woning.
Tot slot heeft de huurder de mogelijkheid om een procedure bij de kantonrechter te starten. De kantonrechter kan de verhuurder direct verplichten tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het onderhoud en het treffen van voorzieningen op te nemen in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties. Indien in de woonvisie van de gemeente is opgenomen dat corporaties hun woningen moeten onderhouden, dan moeten de corporaties een bod doen en in prestatieafspraken met de huurdersorganisaties en de gemeente aangeven hoe zij daar naar redelijkheid aan zullen bijdragen. -
Vraag 3
Wat vindt u ervan dat er in daken van huizen piepschuim wordt aangebracht in plaats van een degelijke reparatie van daken?
Huurders moeten er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. De voorschriften hiervoor, onder meer op het gebied van veiligheid, gezondheid en milieu, zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het gebruik van piepschuim is in de bouw niet ongewoon en kan aan het Bouwbesluit voldoen. Het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht ziet erop toe dat dit het geval is. Als huurders twijfelen aan de kwaliteit van reparaties raad ik aan dit bij het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht aan te kaarten. De gemeente kan handhavend optreden wanneer de bouwkwaliteit van de daken daar aanleiding toe geeft.
-
Vraag 4
Hoe lang moeten huurders genoegen nemen met achterstallig onderhoud en slecht geverfde huizen, nu de versterkingsoperatie nog vele jaren zal duren?
Door de ontstane achterstand schuiven inspecties en engineering uit 2017 door naar 2018. Het beperken van de opgelopen vertraging in de op zichzelf al omvangrijke versterkingsopgave beschouw ik een prioriteit. Ondertussen blijft het wel zaak dat woningcorporaties hun onderhoud uitvoeren. Zie voor de stappen die huurders kunnen nemen als woningcorporaties dat niet doen ook mijn antwoord op vraag 2.
-
Vraag 5
Wat is uw reactie op de opmerkingen van de directeur van woningcorporatie Lefier die zegt dat het om gek van te worden is dat er nog steeds onduidelijkheid is en de overheid haar verantwoordelijkheid niet neemt?
De schadeafhandeling en versterkingsoperatie gaan nog niet snel genoeg. Zoals hierboven ook aangegeven, beschouw ik de huidige problematiek in Groningen dan ook als een prioriteit. Tegelijkertijd vraagt een operatie van dergelijke omvang en complexiteit om zorgvuldigheid en draagvlak bij alle betrokkenen. Onder coördinatie van de NCG wordt zoveel mogelijk gezocht naar samenhang van een gebiedsgerichte aanpak met de plannen van woningcorporaties. Waar er onduidelijkheden zijn ten aanzien van de planning van de versterkingsopgave voor woningcorporaties, raad ik aan hierover met de NCG in gesprek te gaan.
-
Vraag 6
Beseft u dat de aankondiging van de noodzaak van het versterken van huizen, de ingrijpende ingrepen die ermee gepaard gaan, de onduidelijke timing van maatregelen, het gevoel tot die tijd in een onveilig huis te moeten leven en dan ook nog eens het laten verslonzen van onderhoud kan leiden tot psychische druk? Waarom wordt huurders die part noch deel aan het probleem hebben dit aangedaan?
De veiligheid van de bewoners in Groningen staat voorop. Om aan de bewoners in Groningen dezelfde veiligheid te kunnen garanderen als in ieder ander deel van Nederland, is het versterken van woningen noodzakelijk. Ik ben mij er goed van bewust dat de impact van de versterkingsoperatie op het dagelijks leven van bewoners groot is. De NCG voert regie op deze opgave. Daarbij staan zorgvuldigheid en samenspraak met bewoners centraal.
-
Vraag 7
Deelt u de mening dat huurders momenteel in Groningen aan hun lot worden overgelaten? Wat gaat u doen om hieraan een einde te maken?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3, moeten huurders er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt, zowel in Groningen als elders in Nederland. In de regelgeving bestaan er dan ook waarborgen voor huurders ten aanzien van woningcorporaties, die voorkomen dat huurders aan hun lot zijn overgelaten. Met het van kracht worden van de herziene Woningwet in 2015 hebben huurders, net als gemeenten, tevens een grotere bevoegdheid gekregen ten aanzien van het beleid en de inzet van woningcorporaties, o.a. bij het maken van jaarlijkse prestatieafspraken. Dat kan ook gaan over achterstallig onderhoud. Met betrekking tot de versterking en verduurzaming van woningen in Groningen zijn stappen aangekondigd in het Regeerakkoord. Hierover treed ik op de kortst mogelijke termijn in overleg met de regio.
10 oktober 2017 - 8 november 2017
29 dagen
De Groningse opkoopregeling van huizen die niet eerlijk verlopen is |
|
Sandra Beckerman |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het experiment met het opkopen van onverkoopbare Groningse huizen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) naar uw mening eerlijk en transparant verlopen? Kunt u uw antwoord toelichten?
In 2016 heeft de NCG een pilot uitgevoerd om ondersteuning te bieden aan mensen in specifieke omstandigheden met een noodzaak tot verkoop, maar die hun woning niet verkocht krijgen.
Het beschikbare budget van € 10 miljoen bleek ontoereikend om aan alle aanmeldingen tegemoet te komen. Er is daarom een verdeling van het beschikbare budget gemaakt, afgespiegeld aan de huidige woningvoorraad in het gebied. Op deze manier heeft de NCG gemeend het beschikbare budget zo eerlijk mogelijk in te zetten. Hiermee is voorkomen dat er onevenredig veel budget op zou gaan aan relatief dure woningen (met een vraagprijs hoger dan 200.000 euro), waardoor mensen met een goedkopere woning ondergeschikt zouden raken.
Desondanks moet ik vaststellen dat de Nationale ombudsman de NCG en mij aanbeveelt om bij een vervolg van het Koopinstrument meer helderheid te verschaffen over de rol, positie en verantwoordelijkheid van de NCG en hierover duidelijk te communiceren met de Groningers. Dat de communicatie beter kan, kwam ook als aandachtspunt naar voren uit de evaluatie pilot Koopinstrument, uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NCG (Kamerstuk 33 529, nr. 350). De NCG heeft bij de presentatie van deze evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen. -
Vraag 3
Wat vindt u van de kwalificatie dat er een loterij is gemaakt van de ellende van de Groningers?
Deze kwalificatie doet geen recht aan de pilot Koopinstrument, die als doel had zoveel mogelijk bewoners in specifieke, vervelende omstandigheden te ondersteunen. Zoals aangeven in het antwoord op vraag 2, betrof de pilot Koopinstrument een proef met een afgebakend budget. De pilot heeft inzicht gegeven in de vraag naar en noodzaak van een voorziening als het Koopinstrument. In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34) is tevens het voornemen te komen tot een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument opgenomen. De aanbeveling van de Nationale ombudsman en de uitkomsten van de evaluatie worden daarbij betrokken.
-
Vraag 4
Was of bent u bekend met het feit dat de werkwijze en de selectiecriteria daarbij onduidelijk waren?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kwamen uit de evaluatie van de pilot Koopinstrument door de TU Delft (Kamerstuk 33 529, nr. 350) al belangrijke aanbevelingen over de communicatie en transparantie.
-
Vraag 5
Klopt het dat de klacht van een uitgelote huiseigenaar door uw ministerie en de NCG niet is behandeld volgens de reguliere klachtenprocedure van de Algemene wet bestuursrecht? Waarom was dat?
Dat klopt. De klacht is door de klachtbehandelaar met de huiseigenaar besproken, waarbij bleek dat deze geen betrekking had op een gedraging in een bepaalde aangelegenheid, maar op beleidsvoering in het algemeen. De klachtprocedure op grond van Hoofdstuk 9 Algemene wet bestuursrecht ziet niet toe op klachten over beleid en beleidsuitvoering in het algemeen. In het gesprek is aangegeven dat de brief van de huiseigenaar wel inhoudelijk zou worden beantwoord en dit is vervolgens ook gedaan. De huiseigenaar heeft hier vooraf mee ingestemd.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat deze huiseigenaar niet is uitgeloot. De huiseigenaar kwam op basis van de gestelde criteria niet in aanmerking voor opkoop in het kader van de pilot Koopinstrument en heeft daarom niet mee geloot. -
Vraag 6
Is het waar dat de juridische status van de afwijzingsbrief die 129 uitgelote huiseigenaren hebben ontvangen niet duidelijk is? Bent u in dit licht bereid om deze afwijzingen te herbezien en te heroverwegen? Zo nee, waarom niet?
Van in totaal 179 aanmeldingen hebben 122 huiseigenaren een afwijzingsbrief ontvangen. Hiervan hebben 41 bewoners deelgenomen in de loting, volgend uit zorgvuldige selectie door de NCG en een adviescommissie waarin ook regionale bestuurders zitting hadden, aan de hand van vooraf bepaalde criteria.2 Het aantal van 129 zoals vermeld in uw vraag herken ik niet.
Ik ben niet van plan afwijzingen te herzien of te heroverwegen. De procedure is naar mijn oordeel eerlijk verlopen. Met één niet-geselecteerde huiseigenaar is een verschil van mening ontstaan over de vraag of de afwijzingsbrief een besluit behelsde, waartegen bezwaar en beroep openstaat. Deze zaak is nu onder rechter. -
Vraag 7
Wat is uw reactie op het feit dat de Nationale ombudsman stelt dat de klacht over de opkoopregeling niet op zichzelf staat?
De Nationale ombudsman geeft aan dat bewoners in het gaswinningsgebied zich niet gehoord en gezien voelen als het gaat om de gevolgen van de gaswinning en de wijze waarop de overheid hier mee omgaat. Ik neem dit signaal zeer serieus. Het is mij duidelijk dat de impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied enorm is. Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen om te werken aan het herstellen van het vertrouwen van de Groningers. In lijn met het regeerakkoord ga ik mij samen met alle betrokkenen inzetten voor het versterken van woningen en gebouwen, herstel en preventie van schade en toekomstperspectief voor de regio.
-
Vraag 8
Wat is uw reactie op het verwijt dat «(b)urgers rekenen op een betrouwbare overheid, maar de overheid blijkt te loten om andermans ellende»? Trekt u zich dit aan?2
Zie de antwoorden op vraag 3 en vraag 6.
-
Vraag 9
Wat vindt u van de opmerking: «De bestuurlijke spaghetti is in Groningen nog steeds niet van het bord. Van herstel van vertrouwen, een actieve regierol van de rijksoverheid, transparantie en een ruimhartige schadevergoeding is in de praktijk nog geen sprake»? Wat denkt u daaraan te doen?3
Zie het antwoord op vraag 7.
-
Vraag 10
Kunt u uitleggen waarom er na de vele Kamerdebatten, de tientallen moties, de schier oneindige aantallen van mondelinge en schriftelijke vragen, het optuigen van een Centrum Veilig Wonen en het installeren van een Nationaal Coördinator Groningen, nog steeds sprake is van het ontbreken van herstel van vertrouwen en gebrek aan regie van de rijksoverheid? Is het feit dat die regierol ontbreekt naar uw mening de oorzaak van dat gebrek aan transparantie en het ontbreken van het herstel van vertrouwen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied is enorm. De schadeafhandeling en uitvoering van de versterkingsoperatie lopen echter niet zo soepel en voortvarend als gewenst. Samen met de Groningers en alle betrokken partijen streef ik ernaar snel tot oplossingen te komen. Dit is voor het kabinet prioriteit.
-
Vraag 11
Is het feit dat er nog steeds geen sprake is van een ruimhartige schadevergoeding, gelegen in de nog steeds overheersende invloed van de NAM in Groningen? Zo nee, waarom niet?
De gesprekken over een nieuw schadeprotocol zijn nog gaande. Het is belangrijk dat er snel overeenstemming wordt bereikt, tegelijkertijd moet het protocol zorgvuldig en op een gedragen manier tot stand komen. Alle betrokken partijen, inclusief de NAM, zijn het eens over het uitgangspunt dat de NAM niet langer een rol dient te spelen in het proces van beoordeling van schadeoorzaken en beslissingen over de hoogte van vergoedingen. Het uitgangspunt daarbij is dat de NAM haar financiële verantwoordelijkheid behoudt.
-
Vraag 12
Bent u bereid met spoed – in plaats van de opkooploterij – voor de getroffen Groningers een «Moerdijk-regeling» (een vangnetregeling met een verkoopgarantie) te ontwikkelen en in te stellen?4 Zo nee, waarom niet?
Zoals opgenomen in het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» wordt de NCG gevraagd een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument uit te werken. Streven is daarbij zoveel mogelijk bewoners te helpen en tegelijkertijd prioriteit te geven aan de gevallen waarin sprake is van sociaalmaatschappelijke of sociaaleconomische knelpunten.
10 oktober 2017 - 8 december 2017
59 dagen
Huurtoeslag in familiesituaties |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de uitzending van RTL Nieuws van 4 oktober 2017, waarin een constructie uiteen wordt gezet waarbij ouders een huis kopen, dat huis vervolgens verhuren aan hun kind, waarbij dat kind vervolgens huurtoeslag aanvraagt? Zo ja, wat vindt u van deze constructie?
Ja. Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurlasten van de huur van een woning. In de Wet op de huurtoeslag staan geen beperkingen ten aanzien van een eventuele familierelatie tussen de verhuurder en de huurder.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat dit soort constructies openlijk worden geadviseerd op het internet, zoals op de website van de Consumentenbond1 en op financieel.infonu?2
De advisering via deze websites valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat de huurtoeslag bedoeld is als ondersteuning ter betaling van de huur voor mensen met een laag inkomen en niet als instrument om familievermogen uit te bouwen?
De regels van huur en verhuur van woonruimte staan in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 4 afdeling 5 BW). In principe is er contractsvrijheid voor partijen. Dus het is aan de contractspartijen om in overeenstemming te komen over de prijs van de woonruimte; voor familierelaties bestaat daarbij geen uitzondering. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de rekenhuur van de woning voor jongeren onder de 23 jaar niet hoger zijn dan € 414,02 en voor personen boven de 23 jaar mag de rekenhuur niet meer bedragen dan € 710,68 (cijfers 2017).
-
Vraag 4
Welke mogelijkheden bestaan er het bedrag aan huurtoeslag in dit soort situaties te optimaliseren, zodat verhoudingsgewijs een zo groot mogelijk bedrag aan huurtoeslag richting de ouders stroomt?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Hoe wordt ervoor gezorgd dat ouders een reëel bedrag aan huur in rekening brengen aan hun kinderen?
De Belastingdienst/Toeslagen houdt in het kader van de rechtmatigheid van de huurtoeslaguitgaven toezicht op de verschuldigde en betaalde huurprijs en servicekosten. In dat kader wordt ook gekeken naar de hoogte van de huurprijs en de stijgingen daarvan. De uitvoering van dit toezicht bestaat uit risicoselectie en thematische toezichtacties.
-
Vraag 6
Wat vindt u van de constructie waarbij het resterende huurbedrag (huur minus huurtoeslag) door de ouders wordt kwijtgescholden in de vorm van een schenking teneinde te bereiken dat het kind «gratis» huurt, en de ouders vervolgens de huurtoeslag ontvangen teneinde rendement te behalen op de aangekochte woning? Is dit geen belastingontwijking?
Er moet sprake zijn van een daadwerkelijke betaling van de huur (zie bijvoorbeeld uitspraak Raad van State van 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2904 waar bij verhuur door ouder aan kind waar de huurtoeslag werd afgewezen omdat er niet kon worden aangetoond dat er huur werd betaald). Daarnaast mag geen sprake zijn van een constructie waardoor de huurder invloed zou kunnen uitoefenen op de hoogte van de huurprijs.
Alleen diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, wordt als huurder aangemerkt. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huurtoeslag omdat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs.
Het door de ouder feitelijk genoten rendement op het aan het kind verhuurde pand is voor de heffing van de inkomstenbelasting niet relevant. Onder de huidige wetgeving is voor box 3 het forfaitaire rendement van belang, dus is alleen de waarde in het economische verkeer op de peildatum van belang. Daarmee is belastingontwijking niet mogelijk. -
Vraag 7
Bent u bereid deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
In die gevallen waarbij sprake is van samenspannen tussen huurder en verhuurder, ook binnen familierelaties, om op oneigenlijke wijze gebruik te maken van de huurtoeslag vind ik dit onwenselijk.
Ik zie echter geen uitvoerbare mogelijkheden de huurtoeslagregeling zo aan te passen dat een constructie binnen de wettelijke kaders specifiek voor familiesituaties onmogelijk wordt gemaakt. Een dergelijke regeling zou op gespannen voet komen te staan met het recht op gelijke behandeling zoals onder meer opgenomen in artikel 1 van de Grondwet. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in internationale verdragen. Een huurder die een huurovereenkomst heeft met een familielid zou immers anders behandeld worden dan een huurder die niet huurt van een familielid. Als het te maken onderscheid niet geschikt is om het doel (tegengaan van fraude in dit geval) te bereiken en als het te maken onderscheid niet proportioneel is (geen evenredigheid tussen het nagestreefde doel en de aangetaste belangen), is er sprake van een ongerechtvaardigd onderscheid. Een dergelijk onderscheid zou niet proportioneel zijn, want indien er een normale huurovereenkomst is en de huur wordt wel degelijk betaald, dan zouden die huurders juist benadeeld worden.
Alleen als zou blijken dat er ernstige fraude/ongeoorloofde verrijking plaatsvindt door verhuur van woningen aan familieleden, zou deze afweging anders (kunnen) uitvallen.
Het recht op en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van de financiële draagkracht van de huurder, partner en medebewoners. Het betrekken van het vermogen van verhuurders in de regeling, specifiek als het familie betreft, is voor de huurtoeslagregeling niet relevant en is complex en moeilijk uitvoerbaar.
Voor de inkomstenbelastingheffing van de ouder is de feitelijke opbrengst van het pand niet van belang en wordt heffing van inkomstenbelasting niet gehinderd. Verder kan bij schenkingen het verschuldigd worden van schenkbelasting aan de orde komen.
9 oktober 2017 - 8 november 2017
30 dagen
Het bericht dat de opkoopregeling van Groningse huizen niet eerlijk is verlopen |
|
Stientje van Veldhoven (D66) |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u zich herkennen in de bevindingen van de ombudsman? Zo ja, wat vindt u daarvan? Zo nee, waarom niet?
De Nationale ombudsman heeft een belangrijke rol in het signaleren van onvolkomenheden in de relatie tussen overheid en burger. Ik vind het belangrijk dat onvolkomenheden worden opgelost. Ik neem zijn aanbeveling dan ook zeer serieus zal er op toezien dat er bij een vervolg voldoende helderheid is voor bewoners. De conclusie van de Nationale ombudsman over de wijze van klachtbehandeling in dit specifieke geval deel ik echter niet.
-
Vraag 3
In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop klachten worden behandeld?
De aanbeveling van de Nationale ombudsman richt zich hoofdzakelijk op het verbeteren van de communicatie met bewoners, onder meer over de juridische status van het besluit en de wijze van klachtbehandeling die hieruit volgt. Dit sluit aan op uitkomsten van de evaluatie van de pilot Koopinstrument. Deze evaluatie is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) (Kamerstuk 33 529, nr. 350).
Uit de evaluatie blijkt dat onderdelen van de pilot Koopinstrument bij de start nog niet volledig waren uitgewerkt. Zo was de door de NCG verstrekte informatie over de taxatieprocedure en het daaruit voortvloeiende aanbod niet eenduidig. De onderzoekers van de TU Delft bevelen onder meer aan om de communicatie met indieners van een aanvraag zoveel als mogelijk toe te spitsen op de persoonlijke situatie van de aanvrager en informatie eenduidiger beschikbaar te maken. De NCG heeft bij de presentatie van de evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.
In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34), is opgenomen dat de NCG wordt gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de pilot Koopinstrument. De aanbevelingen uit de evaluatie van de TU Delft en het rapport van de Nationale ombudsman worden bij de uitwerking betrokken. -
Vraag 4
Wat gaat u doen om in de toekomst te voorkomen dat het voor getroffene onduidelijk is waar zij terecht kunnen met hun klachten?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop er gecommuniceerd wordt over de mogelijkheden die burgers hebben wanneer zij het niet eens zijn met de afwijzing van hun klacht(en)?
Zie antwoord vraag 3.
26 september 2017 - 18 oktober 2017
22 dagen
Het bericht ‘Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen’ |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Herkent u het signaal van banken, dat ze meer gebruik maken van de mogelijkheden tot maatwerk bij de verstrekking van hypotheken als dat de klant helpt?
Voor de zomer heb ik de Kamer geïnformeerd over de resultaten van het platform maatwerk middels een Kamerbrief en bijgevoegd rapport2. Op basis van een enquête is in kaart gebracht hoe vaak kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen zoals opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Deze mogelijkheden om af te wijken, stelt de kredietverstrekker in staat om maatwerk te leveren wanneer dit in een individuele situatie verantwoord is. In welke mate kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheid om af te wijken, verschilt sterk per kredietverstrekker. De organisatie, scope, business model en ambities van de kredietverstrekker zijn bepalend voor de mate waarin maatwerk wordt toegepast. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er bewust voor om geen gebruik te maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen. Onder kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs werd in 2015 en de eerste helft van 2016 ongeveer in 3,5% van de gevallen afgeweken van de inkomensnormen in de Regeling hypothecair krediet. Het hoogste percentage hypotheken dat was verstrekt door gebruik te maken van een zogenaamde «explainbepaling» bij een kredietverstrekker was 6% in de eerste helft van 2016. Ik herken de signalen dat sommige kredietverstrekkers momenteel bekijken hoe zij de uitkomsten van het platform kunnen vertalen in hun acceptatiebeleid.
-
Vraag 3
Herkent u ook het signaal van hypotheekadviseurs, die stellen dat banken in de praktijk juist nog erg terughoudend zijn?
Ik herken dit. In de enquête die is gehouden bij het platform maatwerk onder hypotheekadviseurs gaven zij ook het signaal dat kredietverstrekkers terughoudend zijn. Dit betreft niet specifiek de banken. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er vanwege hun businessmodel bewust voor om geen maatwerk aan te bieden. Zo kunnen digitalisering en standaardisering leiden tot efficiëntere hypotheekverstrekking met lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk bemoeilijken. Daarnaast kunnen maatwerkhypotheken een hoger risicoprofiel hebben en minder eenvoudig te financieren zijn op de internationale kapitaalmarkt dan standaardproducten. Aanbieders maken een bewuste keuze over welk type hypotheken of doelgroepen zij bedienen. Uit de enquête kwam naar voren dat van de ingediende explains door hypotheekadviseurs ongeveer 70 procent is gehonoreerd. Overigens gaan ook hypotheekadviseurs verschillend om met maatwerk. De ene hypotheekadviseur is eerder bereid om tijd te investeren om richting de kredietverstrekker te motiveren waarom maatwerk voor de individuele klant passend is dan de andere hypotheekadviseur.
Aan de hand van verschillende casussen is tijdens het platform maatwerk besproken welke knelpunten er zijn met betrekking tot het toepassen van maatwerk. In de Kamerbrief zijn de oplossingen bij de gesignaleerde knelpunten beschreven. Overigens bleek bij het bespreken van een aantal casussen dat kredietverstrekkers terecht terughoudend zijn in de verstrekking van hypotheken omdat in deze gevallen het verstrekken van een hypotheek niet verantwoord is. Het vertalen van deze uitkomsten door kredietverstrekkers in hun acceptatiebeleid vergt bovendien enige tijd. -
Vraag 4
Herkent u ook het signaal van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) die stelt dat de regels voor maatwerk helder zijn?
De Regeling hypothecair krediet biedt kredietverstrekkers ruimte om bij individuele huishoudens middels maatwerk van de inkomensnormen af te wijken. Maatwerk is toegestaan mits goed onderbouwd en gedocumenteerd wordt waarom het verantwoord is om van de inkomensnormen af te wijken en de aanleiding om af te wijken een bestendige situatie is (de zogenaamde «explainbepaling»). Deze «explainbepaling» in de regelgeving is open geformuleerd. Hierdoor kunnen kredietverstrekkers in uiteenlopende situaties maatwerk bieden. Het is aan de kredietverstrekker en hypotheekadviseur om te beoordelen of het krediet verantwoord is.
Tijdens het platform maatwerk gaf een deel van de kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat zij in bepaalde situaties onzeker zijn of de onderbouwing voor maatwerk voldoende is. De AFM heeft daarom verduidelijkingen gepubliceerd die inzicht geven in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden3. Kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs hebben aangegeven dat deze verduidelijkingen meer inzicht geven wanneer maatwerk kan worden toegepast. De verduidelijkingen zijn vooraf getoetst bij enkele kredietverstrekkers en zij geven aan deze goed werkbaar te vinden.
Het Rijk en de AFM hebben de afgelopen jaren regelmatig gewezen op de mogelijkheden om maatwerk te bieden. Ook heeft de AFM de sector regelmatig opgeroepen om in gesprek te gaan met de toezichthouder als hij belemmeringen ondervindt bij het verlenen van maatwerk. -
Vraag 5
Hoe kan het dat banken, hypotheekadviseurs en de AFM in de media toch zo verdeeld lijken te zijn, terwijl hiervoor juist de «maatwerktafel» in het leven was geroepen? Kunt u uitleggen wat hier precies mis gaat?
Tijdens het platform maatwerk zijn enkele belemmeringen geconstateerd in de hypotheekverstrekking aan met name senioren en starters. De AFM heeft op verzoek van kredietverstrekkers eerdergenoemde verduidelijkingen gepubliceerd. Het vertalen van de uitkomsten van platform maatwerk naar het concrete acceptatiebeleid van een kredietverstrekker kost tijd. Ten minste één kredietverstrekker heeft tot nu toe naar aanleiding van de resultaten van het platform maatwerk het acceptatiebeleid rond senioren aangepast. De komende periode zal ik monitoren hoe de resultaten vertaald worden naar de praktijk. Tijdens toekomstige bijeenkomsten van het platform zal verder het gebruik van maatwerk en het effect van de overeengekomen oplossingen worden besproken.
-
Vraag 6
Klopt het dat momenteel onduidelijk is hoeveel speelruimte banken mogen gebruiken bij het toepassen van maatwerk? Zo nee, bent u bereid om (eventueel via de maatwerktafel) hier meer duidelijkheid in te verschaffen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Toetst de AFM momenteel ook of banken terecht afzien van de mogelijkheid om gebruik te maken van meer maatwerk? Zo nee, zou dit een goede maatregel kunnen zijn om banken te prikkelen maatwerk vaker toe te passen?
Kredietverstrekkers hebben ter bescherming van de consument de wettelijke verplichting om overkreditering te voorkomen. De AFM ziet daar op toe. Doel is het voorkomen van betalingsproblemen en restschulden bij consumenten. Er bestaat geen verplichting voor kredietverstrekkers om krediet te verstrekken of gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheden in de Regeling hypothecair krediet. Aanbieders hebben een eigenstandige verantwoordelijkheid om te beoordelen of kredietverlening aan een consument verantwoord is en zij kunnen om verschillende redenen besluiten om af te zien van maatwerk. Zo zijn er kredietverstrekkers die de hypotheekverstrekking sterk gestandaardiseerd hebben wat kan leiden tot lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk lastiger maakt. Een verplichting tot maatwerk zal bij aanbieders weer leiden tot hogere kosten die doorberekend worden aan de consument.
19 september 2017 - 9 oktober 2017
20 dagen
Het bericht dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen in balans is |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het onderzoek van Deloitte Real Estate waaruit blijkt dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen «in balans is»?1.
Ja, ik heb hier kennis van genomen.
-
Vraag 2
Verrast het u dat bij slechts 3% van de woningen in de sociale huursector de marktwaarde van de woning, de huurprijs en het inkomen van de huurders in balans is? Wat is uw oordeel over die bevindingen?
Deze conclusie van Deloitte is gebaseerd op een vergelijking van de huidige contracthuur, het inkomen van de huurder en een theoretisch berekende markthuur. Gezien het feit dat corporaties veelal huren vragen die onder het markthuurniveau liggen (en dit voor de doelgroep ook verwacht mag worden, gezien de taak van corporaties), is het niet vreemd dat in slechts 3% van de woningen deze drie onderdelen in balans zijn, zoals Deloitte dit noemt.
-
Vraag 3
Deelt u de conclusie dat analyses over scheefwonen doorgaans ingaan op de vraag of het inkomen past bij de huur die de huurder betaalt, maar dat daar aan toegevoegd moet worden of de huurprijs op basis van de marktwaarde van de woning passend is? Zo nee, waarom niet?
Ik deel die conclusie niet. Waar het gaat om huisvesting van de doelgroep, hoort het bij de taak van de corporaties om betaalbare huren te rekenen (dus vaak onder marktniveau). Met het toevoegen aan de analyse van de huurprijs op basis van marktwaarde moet daarom zorgvuldig worden omgegaan. Ook is het zo dat het om een theoretische berekening gaat van de marktwaarde en deze dus altijd voor discussie vatbaar is. Overigens is in het eind december 2016 verschenen IBO-rapport Sociale huur2 een dergelijke analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in 2016 ca. 1,2–1,5 mld. euro aan impliciete subsidies terecht is gekomen bij huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. In deze analyse is de markthuur benaderd door uit te gaan van huurprijs van respectievelijk 5,5% en 6% van de WOZ-waarde van de betreffende woning.
-
Vraag 4
Deelt u de gedachte dat sprake is van een forse onbalans die haaks staat op de wens om de beschikbare voorraad van 2,3 miljoen sociale huurwoningen «optimaal te benutten»? Zo ja, welke stappen zijn of worden gezet om de onbalans tegen te gaan?
Ik deel de analyse dat de voorraad sociale huurwoningen optimaler benut kan worden. In het hierboven genoemde IBO-rapport wordt geconcludeerd dat «er een misallocatie van ruwweg 50% van huurders van een gereguleerde woning (is) doordat huishoudens te goedkoop, te duur of te groot wonen»3.
Dit kabinet heeft daarom verschillende maatregelen genomen om tot een betere benutting van de sociale huurvoorraad te komen. Het gaat dan om de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en het passend toewijzen. Het IBO-rapport concludeert over dit beleid dat dit «tamelijk effectief» is gebleken. -
Vraag 5
Kunt u de conclusie in het rapport dat huursubsidiëring nu zowel via de huurprijs (ca. € 5,3 miljard huurkorting) alsook via het inkomen (ca. € 2,5 miljard huurtoeslag) plaatsvindt, bevestigen. tigen?
Het klopt dat subsidiëring zowel plaatsvindt via de huurprijs (impliciet, via de verhuurder) als door middel van de huurtoeslag (expliciete subsidie). In het IBO-rapport is berekend dat de gemiddelde ontvanger van huurtoeslag een subsidie van 55% van de markthuur ontvangt: 30% in de vorm van huurtoeslag, 25% door middel van een korting op de huurprijs.
-
Vraag 6
Uit de analyse blijkt ook dat op dit moment 45% van de huurders een relatief lage contracthuur heeft, zowel ten opzichte van de huur die gevraagd zou kunnen worden voor de woning (markthuur) als ten opzichte van het inkomen van de huidige bewoner(s). Is dat naar uw visie een stijgend dan wel dalend percentage? Hoe verwacht u dat dat percentage zich zal ontwikkelen?
Het is lastig om een voorspelling te doen over de ontwikkeling van dit specifieke percentage. Er spelen namelijk diverse factoren een rol, die dit percentage zowel naar beneden als naar boven kunnen beïnvloeden.
De genomen beleidsmaatregelen als de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning, het passend toewijzen, inkomensafhankelijke huurverhogingen en prikkels tot goedkoper bouwen door corporaties beïnvloeden dit percentage neerwaarts. Inkomensstijgingen en oplopende marktwaarde van woningen hebben de komende tijd daarentegen naar verwachting een opwaarts effect op dit percentage. -
Vraag 7
In het genoemde onderzoek wordt niet ingegaan op de onbalans naar de grootte van de huurwoning. Heeft u inzicht in deze vorm van onbalans, bijvoorbeeld in de situatie dat een alleenstaande in een 5-kamer-huurwoning of een gezin met drie kinderen in een twee-kamer-huurwoning woont? Wilt u die informatie met de Kamer delen?
Op dit aspect van «scheefwonen» is ook in het IBO-rapport ingegaan. Het rapport baseert zich op een analyse van ABF uit 2013. Uit deze analyse bleek dat bijna 400.000 woningen met ten minste vier kamers wordt bewoond door alleenstaanden. Actuelere cijfers zijn op dit punt niet beschikbaar.
18 september 2017 - 16 november 2017
59 dagen
De afschaffing van de huurtoeslag voor bewoners van vakantiewoningen |
|
Elbert Dijkgraaf (SGP), Roelof Bisschop (SGP) |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Ronald Plasterk (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de uitzending PAUW, 13 september 2017, waarin gesproken wordt over het stopzetten van toeslagen bij bewoners van vakantieparken?1
Ja.
-
Vraag 2
Op welke manieren is er sinds het aannemen van het wetsvoorstel gecommuniceerd over de wetswijziging?
De Belastingdienst/Toeslagen communiceert over de regels van de huurtoeslag via zijn website. Ook is daar een nieuwsbericht geplaatst over de werkwijze van de Belastingdienst rond de beëindiging van de huurtoeslag.
Huurders van vakantiewoningen worden niet als afzonderlijke groep geadministreerd bij Belastingdienst/Toeslagen en zijn ook niet als groep herkenbaar in de basisadministraties. De registratie van vakantiewoningen verschilt per soort en per gemeente. Huurders van vakantiewoningen konden daarom niet vooraf individueel worden geïnformeerd over de wetswijziging. -
Vraag 3
Zijn er speciale maatregelen genomen om de belanghebbenden te informeren aangezien het hier vooral gaat om mensen die zeer waarschijnlijk geen Staatscourant zullen lezen?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Zijn de gemeenten geïnformeerd over de wijziging?
Naar aanleiding van deze recente berichtgeving is gebleken dat de communicatie over de wijziging van de regels voor huurtoeslag voor vakantiewoningen op vakantiebestedingsbedrijven niet voor iedereen duidelijk is geweest.
Daarom heeft BZK de VNG gevraagd om gemeenten te informeren. De VNG zal de gemeenten via de geëigende kanalen informeren over de consequenties van de gewijzigde regels en de uitvoeringspraktijk van Belastingdienst/Toeslagen daarbij. -
Vraag 5
Hebben gemeenten de mogelijkheid om vakantiewoningen legaal permanent te laten bewonen? Komen deze woningen dan alsnog in aanmerking voor huurtoeslag?
Gemeenten kunnen permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan door in het bestemmingsplan een woonbestemming toe te kennen, als dat niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en daar geen regels van de provincie en het Rijk aan in de weg staan. Daarnaast kan de gemeente permanente bewoning toestaan door, onder voorwaarden, een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen of een gedoogbeschikking af te geven aan iemand die een recreatiewoning al lange tijd onafgebroken bewoont. Het betreft hier verder een decentrale aangelegenheid waar het Rijk geen bemoeienis mee heeft.
Ongeacht of een gemeente permanente bewoning van een vakantiewoning op een vakantiebestedingsbedrijf heeft toegestaan, is er met ingang van 1 juli 2016 geen recht meer op huurtoeslag voor huurders van woningen die zich op een vakantiebestedingsbedrijf bevinden. Dit is het gevolg van het mogelijk maken van tijdelijke verhuur ten behoeve van de doorstroming op de woningmarkt.
De Belastingdienst kan bij kortdurende huur niet nagaan of sprake is van huur van woonruimte of van «huur naar zijn aard van korte duur», waaronder vakantieverhuur. Vandaar dat ervoor gekozen is om voor huur op vakantiebestedingsbedrijven in alle gevallen geen huurtoeslag toe te kennen. -
Vraag 6
Klopt het dat er pas berichten verzonden worden na het stopzetten van de huurtoeslag? Hoe verhoudt zich dat tot de belofte dat de huurtoeslag een maand na de brief wordt stopgezet?
Nee, dat klopt niet. De belanghebbende ontvangt eerst bericht voordat de huurtoeslag wordt beëindigd. In de casus die in de uitzending van Pauw aan de orde kwam, is deze werkwijze abusievelijk niet gevolgd omdat de huurtoeslag al was stopgezet voordat de belanghebbende hierover was geïnformeerd. Dit is inmiddels rechtgezet.
Op grond van de wet- en regelgeving had de huurtoeslag voor vakantiewoningen beëindigd moeten worden op het moment van inwerkingtreding van de wet. Voor nieuwe huurders van vakantiewoningen is het sindsdien niet meer mogelijk om huurtoeslag aan te vragen. Voor de zittende huurder van vakantiewoningen is, vanwege de situatie dat er geen overzicht was van de toeslagontvangers in vakantiewoningen, via de website van de Belastingdienst gemeld dat de betreffende huurders bericht zouden krijgen van de beëindiging en dat de huurtoeslag niet met terugwerkende kracht zou worden stopgezet. Binnenkort zal de huurtoeslag bij de meeste bewoners van vakantiewoningen zijn beëindigd. Daarom zal met ingang van 1 april 2018 de vanaf dat moment ontvangen huurtoeslag voor een vakantiewoning worden teruggevorderd. Huurders van vakantiewoningen kunnen terugvordering voorkomen door hun huurtoeslag zelf per 1 april 2018 stop te zetten. Dit zal ook worden gecommuniceerd via de website van de Belastingdienst/Toeslagen.
De termijn tussen aankondiging en stopzetting kan niet worden verlengd. Het is een vaste termijn die gehanteerd wordt voor alle toeslagen. De wet- en regelgeving biedt de Belastingdienst/Toeslagen geen mogelijkheid om hiervan af te wijken. -
Vraag 7
Waarom heeft het zolang geduurd voordat bewoners werden geïnformeerd? Bent u van mening dat een maand zeer kort is om een andere oplossing te vinden? Ziet u mogelijkheden om brieven eerder te versturen en een langere overgangstijd te gunnen? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 6.
15 september 2017 - 10 oktober 2017
25 dagen
Het bericht ‘Studeren vanuit een camper’ |
|
Jessica van Eijs (D66), Paul van Meenen (D66) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Studeren vanuit een camper»?1
Ja.
-
Vraag 2
Erkent u dat de problematiek niet alleen geldt voor internationale studenten, maar ook geldt voor andere studenten in Nederlandse studentensteden?
Er is in veel Nederlandse studentensteden sprake van krapte op de woningmarkt. Er is onvoldoende per direct beschikbare huisvesting om alle groepen woningzoekenden, waaronder internationale en Nederlandse studenten, te kunnen huisvesten.
-
Vraag 3
Kunt u deze problematiek kwantificeren door middel van cijfers per studentenstad te geven over de tekorten aan woonruimte voor (inter)nationale studenten en cijfers van de bouwproductie in deze steden voor de komende vijf jaar?
Er zijn geen exacte aantallen per studentenstad te geven. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantel en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13-’14, ’14-’15 en ’15-’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel hebben wij gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003 -2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heeft de Minister van BZK u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Tevens vindt u in onderstaande tabel de raming van de woningbouwproductie per stad voor de jaren 2015–2019 en de jaren 2020–2024.
2015–2019
2020–2024
Totaal
Amsterdam
34.065
35.544
69.609
Arnhem
3.934
4.517
8.451
Breda
4.469
4.902
9.371
Delft
2.505
2.710
5.215
Den Haag
12.131
13.667
25.798
Deventer
2.546
1.768
4.314
Ede
1.941
2.530
4.471
Eindhoven
5.989
5.872
11.861
Enschede
2.247
1.990
4.237
Groningen
5.483
5.698
11.181
Leeuwarden
1.788
2.195
3.983
Leiden
3.504
1.796
5.300
Maastricht
1.802
1.079
2.881
Nijmegen
6.470
5.810
12.280
Rotterdam
12.166
18.336
30.502
's-Hertogenbosch
4.238
3.600
7.838
Tilburg
5.778
4.856
10.634
Utrecht
11.104
14.212
25.316
Wageningen
1.250
655
1.905
Zwolle
4.061
3.079
7.140 -
Vraag 4
In hoeverre wordt er verder gekeken dan de stadsgrenzen voor het oplossen van deze problematiek? Zo ja, in hoeverre wordt hier dan ook rekening gehouden met het beschikbare openbaar vervoer? Zo nee, waarom wordt niet verder gekeken dan de stadsgrenzen?
Of er verder wordt gekeken dan de stadsgrenzen verschilt per stad. In Amsterdam wordt er middels de oproep van de Coalitie Kennisstad (een coalitie bestaande uit de hoger onderwijsinstellingen en de studentencorporaties in Amsterdam) aandacht gevraagd voor deze krapte.