Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Maatschappelijke en juridische ontwikkelingen bij de windhandel in opgeknipte agrarische percelen»?1

Ja, daar heb ik kennis van genomen.

Vraag 2

Waarom is de Kamer nog steeds niet geïnformeerd over de uitkomst van het toegezegde ambtelijke onderzoek naar de aanpak van speculatieve grondhandel?2

Uw Kamer is op 20 november 2025 bij brief, mede namens de Minister van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid, geïnformeerd over de uitkomst van het ambtelijk onderzoek naar maatregelen om speculatieve grondhandel met opgesplitste percelen gericht op particulieren te voorkomen en tegen te gaan.3 In diezelfde brief is uw Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van een extern onderzoek naar een splitsingsverbod bij speculatieve grondhandel,4 en over een update door het Kadaster van de inzichten over de aard en omvang van de voorliggende problematiek.5

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van het genoemde ambtelijke onderzoek? Wanneer wordt de uitkomst met de Kamer gedeeld?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat het voor consumenten niet eenvoudig is om een gesloten koopovereenkomst voor opgeknipte landbouwpercelen ontbonden te krijgen en verhaal te halen?

Een consument heeft meerdere privaatrechtelijke mogelijkheden om een met een grondhandelaar gesloten koopovereenkomst over een gesplitst perceel te vernietigen.6 Zo kan een consument zich onder andere beroepen op een oneerlijke handelspraktijk, dwaling, bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of de onbepaalbaarheid van de koop. Uit de rechtspraak blijkt dat een beroep op een oneerlijke handelspraktijk of dwaling het meest voorkomt. Er is sprake van een oneerlijke handelspraktijk7 als de handelaar informatie heeft verstrekt die feitelijk onjuist is of de informatie op zodanige wijze heeft gepresenteerd dat de consument daardoor wordt misleid en de gemiddelde consument door die misleiding een besluit over de overeenkomst neemt, dat hij anders niet had genomen. Dit kan het geval zijn als het verkochte perceel de functie van «landbouwgrond» heeft en de grondhandelaar de – onjuiste – suggestie heeft gewekt dat een (omgevings)planwijziging op komst is, waardoor de grond een waardesprong zal maken en daarmee rendement oplevert. Bij een beroep op dwaling8 gaat het om het ontbreken van een juiste voorstelling van zaken, waardoor de consument een overeenkomst heeft gesloten die hij anders niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan. De dwaling moet te wijten zijn aan een mededeling of het zwijgen van de grondhandelaar, of beide partijen moeten van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan (wederzijdse dwaling).
De consument die meent dat sprake was van dwaling of een oneerlijke handelspraktijk kan de overeenkomst vernietigen door een buitengerechtelijke verklaring te doen aan de handelaar, bijvoorbeeld in de vorm van een brief, of door een procedure bij de rechter te starten. Door vernietiging verliest de overeenkomst met terugwerkende kracht haar werking. Reeds verrichte prestaties, zoals betaling van de koopsom, kunnen worden teruggevorderd als onverschuldigde betaling. Indien de consument een beroep doet op een oneerlijke handelspraktijk, rust de bewijslast voor de juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie op de handelaar. Een handelaar die een oneerlijke handelspraktijk heeft verricht, heeft bovendien onrechtmatig gehandeld jegens de consument en is daarmee in beginsel aansprakelijk voor de schade die de consument als gevolg daarvan heeft geleden.
Indien een consument de koopovereenkomst heeft vernietigd, is hiermee tevens een eventueel in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding vernietigd. In de praktijk komt het namelijk voor dat een grondhandelaar een boetebeding heeft opgenomen in de koopovereenkomst met de consument. Dit beding kan bijvoorbeeld inhouden dat de consument een boete verbeurt als hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Ook komt het voor dat de grondhandelaar een beding opneemt dat inhoudt dat de consument geen beroep kan doen op ontbinding of vernietiging van de overeenkomst. Dit kan de koper afschrikken om gebruik te maken van zijn wettelijke mogelijkheden om af te zien van de koop. Zo’n beding doet echter niets af aan de hiervoor genoemde mogelijkheden om de koopovereenkomst te vernietigen. Ook kan de rechter onder omstandigheden een dergelijk beding terzijde schuiven op de grond dat het beding op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.9 Als het beding is opgenomen in de algemene voorwaarden kan de rechter het beding vernietigen als het onredelijk bezwarend is voor de consument.10
In aanvulling op de bestaande mogelijkheden voor consumenten om van de koopovereenkomst af te komen, zullen de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid en ik de wenselijkheid van een wettelijke bedenktijd bij de aankoop van grond door consumenten onderzoeken. Deze verkenning is aangekondigd in de Kamerbrief van 20 november 2025. Een dergelijke wettelijke bedenktijd geldt reeds bij de koop van een woning door een particulier (consument). De consument krijgt dan gedurende drie dagen na het sluiten van de koopovereenkomst het recht de overeenkomst te ontbinden. Met een bedenktijd krijgt een consument tijd om na te denken over zijn aankoop. In die periode kan de consument de door de verkoper verschafte informatie nagaan en tevens kan de consument, wanneer deze onder druk is gezet door een grondhandelaar om een beleggingsperceel te kopen, alsnog eenvoudig van de koop afzien. Het invoeren van een wettelijke bedenktijd voor particuliere kopers van grond zou deze kopers dus extra bescherming kunnen bieden. In de verkenning wordt onderzocht in hoeverre een wettelijke bedenktijd een oplossing kan zijn om consumenten beter te beschermen en malafide praktijken rondom speculatieve grondhandel tegen te gaan.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat het versnipperen van eigendomsrechten van landbouwpercelen onwenselijk is vanuit het oogpunt van gebiedsontwikkeling?

Waar dergelijke versnippering plaatsvindt en ter plaatse tevens sprake is van gebiedsontwikkeling, is dit versnipperen onwenselijk. In het ambtelijke onderzoek is een groot aantal maatregelen rond het thema speculatieve grondhandel gericht op particulieren onderzocht en beoordeeld. Bij de beoordeling van de maatregelen is betrokken, dat op landelijke schaal de reguliere gebiedsontwikkeling nauwelijks wordt gehinderd. Het onderzoeksrapport van het Kadaster bevestigt het eerdere beeld dat het aandeel beleggingspercelen op het totaal van de landbouwgrond klein is.11 Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt verder dat er bij speculatieve grondhandel slechts in zeer zeldzame gevallen sprake is geweest van grond die ten behoeve van een gebiedsontwikkeling weer is verkocht (of onteigend). Grondhandelaren die zich richten op particulieren wekken namelijk de – meestal onjuiste – suggestie dat een (omgevings)planwijziging met een gebiedsontwikkeling op komst is. Wanneer toch een gebiedsontwikkeling is voorzien ter plaatse van versnipperde percelen kan niet worden uitgesloten dat deze vanwege de complexiteit en het aantal eigenaren, leidt tot een vertraging in de gebiedsontwikkeling. Omdat de overheid beschikt over instrumenten als het voorkeursrecht en onteigening, staan versnipperde eigendomsposities niet per definitie in de weg aan de verwezenlijking van ruimtelijke plannen.

Vraag 6

Kunt u, zowel kwalitatief als kwantitatief, de gevolgen van de geschetste speculatieve grondhandel voor de woningbouw duiden?

Zie het antwoord op vraag 5 alsmede de Kamerbrief van 20 november waarin de onderzoeken van het Kadaster toegelicht worden.

Vraag 7

Hoe waardeert u de analyse van het Kadaster dat de windhandel leidt tot vervuiling van kadastrale registers, omdat voorlopige grensaanduidingen bij transacties niet opgevolgd worden door definitieve grensvaststellingen, en dat percelen hiermee de facto onverkoopbaar worden en geen rechten als overpad, erfpacht en opstal gevestigd kunnen worden?

Op deze bredere problematiek die het Kadaster schetst, ga ik in mijn brief van 20 november 2025 in. Een gedachte hierbij is om nieuwe perceelsgrenzen definitief vast te stellen voorafgaand aan de eigendomsoverdracht en inschrijving. Het ter plaatse moeten verschijnen voor een fysieke inmeting, zou de grondhandel kunnen tegengaan. Echter, dit stuit op problemen in de uitvoeringspraktijk van reguliere gebiedsontwikkeling. Voor een nadere toelichting verwijs ik naar voornoemde brief. Over de problematiek rond het achterwege blijvende definitieve grensvaststelling gaat het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (verder) met het Kadaster in gesprek.

Vraag 8

Hoe waardeert u de constatering dat de rechtspraak, de rechtswetenschap en de rechtspraktijk inmiddels het standpunt inneemt dat het aanbieden van opgeknipte kavels landbouwgrond voor handelaren een vergunningplichtige activiteit in het kader van de Wet financieel toezicht is? Wat betekent dit voor de opstelling van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)?

Of er sprake is van een vergunningplichtige activiteit is afhankelijk van de casus. Hierbij speelt het beheercriterium een cruciale rol, zoals beschreven in de Kamerbrief. Wanneer speculatieve grondhandel kwalificeert als beleggingsobject is dit reeds vergunningplichtig onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Daarnaast kunnen de toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en Autoriteit Consument en Markt (ACM) optreden tegen oneerlijke handelspraktijken. Daarbij geldt dat de AFM belast is met de handhaving voor zover sprake is van een financiële dienst of activiteit en de ACM voor zover daar geen sprake van is. Indien de toezichthouders constateren dat een grondhandelaar zich bedient van oneerlijke handelspraktijken, hebben zij diverse (handhavings)instrumenten tot hun beschikking. Zo kunnen zij onder meer een zelfstandige last, bestuurlijke boete of last onder dwangsom opleggen. De AFM en de ACM beoordelen individuele casussen op dit terrein en zullen op grond van hun mandaat optreden als dat mogelijk en noodzakelijk is.
De gedachte de opsplitsing van grond zelf aan een vergunning te binden, of om grondhandelaren aan een vergunningstelsel te binden, is uitgebreid onderzocht. Een dergelijke maatregel is niet doeltreffend en doelmatig. In de brief van 20 november 2025 is dit nader toegelicht.

Vraag 9

Hoe waardeert u de in het artikel genoemde voorstellen: een vergunningplicht in het kader van de Wet financieel toezicht, inzet van notarissen om oorspronkelijke verkoopprijzen te vermelden en de inzet van het Kadaster om voor kleine agrarische percelen een uitmeting van de grenzen te vereisen?

Voor het antwoord inzake een vergunningplicht verwijs ik naar antwoord 8.
Het voorstel om notarissen de oorspronkelijke verkoopprijzen te laten melden ziet op vermelding in de leveringsakte. De notaris komt namelijk in beeld indien koper en verkoper zover zijn dat ze tot de juridische levering willen overgaan. De oorspronkelijke verkoopprijs is dan pas zichtbaar nadat de koper de koopovereenkomst heeft gesloten en de notaris de leveringsakte heeft opgemaakt.
Notarissen zijn bij de uitoefening van hun ambt verplicht te voldoen aan hoge maatstaven die gelden ten aanzien van de zorg- en informatieplicht. Indien de notaris constateert dat de gesloten koop een speculatief karakter heeft, dan dient de notaris de koper daarop te wijzen en de risico’s van een dergelijke transactie aan hem uit te leggen. Hij moet zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil.12 Het speculatieve karakter van de transactie kan de notaris bijvoorbeeld constateren, wanneer hij een onwaarschijnlijk waardeverschil ziet tussen de aan- en verkoopprijs van de grond. Daarnaast moet de notaris onder omstandigheden zijn dienstverlening bij een onverklaarbare prijsstijging weigeren.
Ten aanzien van de inzet van het Kadaster verwijs ik naar antwoord 7. In het kader van de op landelijke schaal relatief beperkte omvang van de problematiek van deze grondhandel ligt het niet voor de hand deze rol te veranderen. In de eerdergenoemde brief wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 10

Hoe wilt u op korte termijn ongewenste speculatieve grondhandel inperken? Wat verwacht u daarbij concreet van betrokken partijen als de AFM, het notariaat en het Kadaster?

Ik verwijs u naar de aangekondigde maatregelen in de Kamerbrief die ik mede namens de Minister van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan uw Kamer heb gestuurd. De Kamerbrief van 20 november 2025 introduceert een aantal maatregelen om deze speculatieve grondhandel aan te pakken. Zo zal er online voorlichting vanuit het Rijk komen. Ook verkent de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid samen met mij de komende periode, de wenselijkheid van de invoering van een wettelijke bedenktijd voor particuliere kopers van grond. Daarnaast blijf ik de ontwikkelingen van deze praktijk volgen en wordt het Kadaster periodiek om een update van het aantal beleggingspercelen gevraagd.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat tientallen Hagenaars slachtoffer zijn geworden van verhuurfraude, waarbij mensen een woning bezichtigen, een voorschot betalen en zelfs een huurcontract tekenen waarna blijkt dat de woning niet van de vermeende verhuurder is?1

Ja.

Vraag 2

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude waar nu weinig zicht op is op te laten nemen in de volgende slachtofferenquête van het CBS, zoals onderzoekers van het CBS zelf voorstellen? Zo nee, waarom niet?

Het CBS en het Ministerie van Justitie en Veiligheid beslissen gezamenlijk welke vragen er gesteld worden in de Veiligheidsmonitor, de slachtofferenquête waar het hier over gaat. Wij doen dit in nauwe samenwerking met partners die belang hebben bij de monitor, zoals politie en gemeenten.
Het uitgangspunt is dat de vragenlijst door de jaren heen zoveel mogelijk hetzelfde blijft. Anders zijn de cijfers door de jaren heen niet meer te vergelijken en verliest de monitor zijn kracht. Tegelijkertijd moet de Veiligheidsmonitor ook meegaan met de tijd. Daarom verkennen het CBS, het Ministerie van Justitie en Veiligheid en de partners in voorbereiding op iedere nieuwe Veiligheidsmonitor in welke mate er behoefte is aan data over eventuele aanvullende onderwerpen.
Op het moment van schrijven wordt de Veiligheidsmonitor 2025 uitgevoerd. De voorbereidingen voor de Veiligheidsmonitor 2027 worden in het najaar van 2026 opgestart. Dan zal het Ministerie van Justitie en Veiligheid samen met het CBS en de partners verkennen of het nuttig, wenselijk en haalbaar is om vragen over verhuurfraude op te nemen in de vragenlijst.

Vraag 3

Kan de Minister van Justitie en Veiligheid aangeven of hij van plan is deze vorm van fraude apart te laten registreren door bijvoorbeeld de politie? Zo nee, waarom niet?

Door middel van het toekennen van een Maatschappelijke Klasse registreert de politie meldingen in haar systemen. Dat gebeurt ook voor vastgoedfraude, maar niet specifiek voor verhuurfraude. De politie geeft desgevraagd aan dat het ook niet wenselijk is hier een aparte klasse voor te creëren, omdat er vele vormen van vastgoedfraude zijn. Dit maakt de registratie diffuus en door alle verschillende definities minder overzichtelijk. Ik vind het van belang om te benadrukken dat slachtoffers van oplichting, en dus ook van verhuurfraude, aangifte bij de politie kunnen doen.

Vraag 4

Kan de Minister van Veiligheid en Justitie aangeven wat de Fraudehelpdesk van het ministerie nu al doet rondom deze vorm van fraude en ziet de Minister aanleiding om de Fraudehelpdesk hier extra aandacht aan te laten besteden, bijvoorbeeld via specifieke ondersteuning voor slachtoffers of het beschikbaar stellen van preventieve informatie gericht op immigranten, gezien zij een «makkelijke» doelgroep voor deze fraude zijn?

De Fraudehelpdesk geeft desgevraagd aan dat dit jaar ongeveer 300 meldingen over (pogingen tot) verhuurfraude zijn gedaan, waarbij ongeveer de helft van deze melders financieel is gedupeerd. Het gaat hierbij om slachtoffers die geld hebben betaald voor een niet-bestaande woning of voor een woning die feitelijk niet beschikbaar is voor verhuur.
De Fraudehelpdesk biedt slachtoffers ondersteuning door samen met de melder te bekijken welke stappen kunnen worden gezet, en waar nodig door te verwijzen naar de juiste instanties. Daarnaast wordt via de website en sociale media actief gewaarschuwd voor deze vorm van oplichting. Zie bijvoorbeeld de campagne «Een dak boven je hoofd, of van je centen beroofd?» (https://www.fraudehelpdesk.nl/campagnes/een-dak-boven-je-hoofd-of-van-je-centen-beroofd/). De toegankelijkheid en vindbaarheid van kwetsbare groepen is voor de Fraudehelpdesk is een belangrijk aandachtspunt. De algemene folder van de Fraudehelpdesk is beschikbaar in het Nederlands, Engels, Turks en Arabisch, om ook anderstalige doelgroepen beter te bereiken.

Vraag 5

Zien de Ministers aanleiding om extra aandacht te besteden aan het verhogen van de meldings- en aangiftebereidheid van verhuurfraude, aangezien de drempel voor veel mensen hoog is vanwege het feit dat ze het zichzelf verwijten? Zo nee, waarom niet?

Wij roepen burgers die slachtoffer zijn geworden van criminaliteit op om aangifte te doen bij de politie of om dit te melden bij de Fraudehelpdesk. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is toegelicht heeft de Fraudehelpdesk, die ook wordt aangehaald in het interview, aandacht voor verhuurfraude en biedt hierover voorlichting en geeft informatie wat de potentiële huurder zelf kan doen om te voorkomen dat deze wordt opgelicht. Daarnaast treden gemeenten én woningbouwcorporaties op tegen illegale verhuurconstructies en frauduleuze praktijken met sociale huurwoningen.

Vraag 6

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook dat de commerciële huursector een «black box» is wat fraude vergemakkelijkt en ziet de Minister reden om daar iets aan te doen? Zo nee, waarom niet?

Het huren en verhuren van woonruimte en het aangaan van een huur-verhuurrelatie, is een privaatrechtelijke overeenkomst, die bij de overheid onbekend is. Ik onderzoek op dit moment de meerwaarde van een huurregister, dit n.a.v. van verschillende Kamermoties, waarin in een huurregister een instrument wordt gezien om particuliere verhuur in beeld te krijgen en frauduleuze verhuurpraktijken beter aan te kunnen pakken.2

Vraag 7

Ziet de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verhuurfraude als een extra reden om een landelijk huurregister in te stellen? Zo nee, waarom niet?

Een huurregister wordt op dit moment door mij nader onderzocht. Een huurregister kan uiteenlopende maatschappelijke doelen dienen. Het uit de anonimiteit halen van de huur-verhuurrelatie is er daar één van. Met een huurregister kan de huurder bijvoorbeeld nagaan of de verhurende partij bij het register bekend is. Dat zou voor situaties zoals beschreven een extra waarborg kunnen geven.

Vraag 8

Wordt de aanwezigheid van deze vorm van verhuurfraude meegenomen in de plannen voor een landelijk huurregister? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Zoals in het antwoord op vraag 7 is genoemd, wordt een huurregister op dit moment door mij nader onderzocht. Eén van de mogelijkheden van een huurregister is dat de huurder na zou kunnen gaan of de verhurende partij bij het register bekend is.

Vraag 9

Welke scenario’s voor een huurregister worden op dit moment uitgewerkt door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en wanneer zal de Kamer hierover geïnformeerd worden?

Ik verwacht een voorstel voor het huurregister in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders uitnodigen mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. In het voorstel zal ik ook ingaan op onderzochte scenario’s en alternatieven.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van SEO dat huurprijsverhoging weliswaar het investeringsklimaat voor particuliere verhuurders kan verbeteren, maar ten koste gaat van betaalbaarheid voor middeninkomens? Zo ja, waarom kiest u desondanks voor verhoging van de puntprijs?1

Bij het aanpassen van huurprijsregulering is er inderdaad een afruil tussen de betaalbaarheid van huurwoningen en de investeringsbereidheid van investeerders zoals particuliere verhuurders. In het coalitieakkoord is het voornemen opgenomen om de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Daarnaast is afgesproken dat voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur wordt bezien op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. Ik ben voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de aanbeveling van SEO om de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen via subsidies of borgstellingen, in plaats van via hogere huren of afschaffing van huurregulering?

Ja.

Vraag 3

Waarom acht u het gerechtvaardigd dat huurders met een middeninkomen meer moeten betalen om particuliere verhuurders «betere businesscases» te gunnen?

Een betere businesscase voor particuliere verhuurders is op zichzelf geen beleidsdoel, maar een middel om verhuur rendabel te houden en het aanbod van huurwoningen te bevorderen. Indien ik aanpassingen aan de huurprijsregulering zal voorstellen, is dit met het doel om het aanbod van betaalbare huurwoningen op peil te houden.

Vraag 4

Hoe verhoudt deze benadering zich tot uw eigen beleidsdoelstelling dat werken moet lonen en dat ook middeninkomens betaalbaar moeten kunnen wonen?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden.

Vraag 5

Waarop baseert u de veronderstelling dat hogere huren noodzakelijk zijn om nieuwbouw van middenhuur te realiseren, terwijl het SEO-model aangeeft dat slechts een klein deel van het segment rendabel kan worden bij die huurverhoging?

De berekeningen van SEO Economisch onderzoek laten zien dat vooral kleinere meergezinswoningen met een hogere huur binnen het middenhuursegment rendabel gebouwd kunnen worden. Of dit mogelijk blijft is sterk afhankelijk van macro-economische variabelen. Voorbeelden van redenen om het investeringsklimaat te verbeteren zijn het mogelijk maken van de bouw van meer woningen met groot oppervlak en het behouden van meer middenhuurwoningen in de bestaande voorraad. SEO Economisch Onderzoek schetst dat er verschillende mogelijkheden zijn om het uitponden tegen te gaan en de bouw van nieuwe huurwoningen te stimuleren, maar dit heeft altijd een prijs. Volgens SEO Economisch Onderzoek kan een beter investeringsklimaat door drie groepen worden betaald: huurders in een gereguleerde middenhuurwoning, de overheid of eigenaar-bewoners. In het onderzoek licht SEO Economisch Onderzoek toe dat een betere aansluiting van gereguleerde huren op de marktwaardering van woningen op de huurmarkt het investeringsklimaat verbetert en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen bevordert, maar ten koste gaat van de betaalbaarheid voor huurders in een gereguleerde middenhuurwoning.

Vraag 6

Hoe verhoudt uw opstelling tegenover particuliere verhuurders zich tot de kabinetsbrede inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid?

Zoals hiervoor toegelicht zal het doel van eventuele aanpassingen aan de wet betaalbare huur zijn om het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens op peil te houden wat ik niet in strijd acht met inzet op bestaanszekerheid en betaalbaarheid.

Vraag 7

Wilt u erkennen dat het hier niet gaat om «kleine beleggers met één woning», maar om partijen die vaak opereren met hoog vreemd vermogen en forse rendementseisen, zoals SEO en DNB aangeven?

De verhuurders die actief zijn in het middenhuursegment lopen sterk uiteen.
Het rapport van SEO Economisch Onderzoek is deels gebaseerd op inzichten die men heeft verkregen met het uitzetten van een enquête onder investeerders. 21 investeerders hebben daarop gereageerd. 17 investeerders hebben in hun reactie aangegeven in hoeverre zij hun investeringen financieren met vreemd vermogen; dit loopt uiteen van 0% van de totale waarde van de investeringen tot 70%, met een gemiddelde van 30%. Het gemiddelde vereist rendement voor belastingen is onder deze investeerders 6,4%; het gemiddelde vereist rendement voor investeerders die zich wel deels financieren met vreemd vermogen is dit 9,2%.

Vraag 8

Hoe vaak spreekt u met de Minister van Financiën over fiscale prikkels die van invloed zijn op het investeringsklimaat in de middenhuur?

Het kabinet heeft een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet voor de realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar. Het investeringsklimaat komt in deze Taskforce terug. De Minister van Financiën is lid van deze Taskforce. Daarnaast is er veelvuldig contact tussen mijn ministerie en het Ministerie van Financiën en is het Ministerie van Financiën vertegenwoordigd in het Structureel Overleg Investeringsklimaat.

Vraag 9

Waarom zijn de SEO-aanbevelingen over verruiming van de pensioenfondsvrijstelling, achterborgstellingen en fiscale gelijkheid tussen huur en koop niet overgenomen in uw beleid?

Zoals toegelicht in antwoord 1 ben ik voornemens u in april nader te informeren over de ontwikkelingen op de huurmarkt en de uitwerking van deze afspraak in het coalitieakkoord. Ik wil u dan tevens informeren over de aanbevelingen van het onderzoek van SEO Economisch Onderzoek.

Vraag 10

Kunt u toezeggen dat u, bij de aangekondigde vervolgbrief met de Staatssecretaris van Fiscaliteit, expliciet zult reflecteren op de lijn dat fiscale stimulansen en borgstelling beter zijn dan huurverhoging?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de opvatting dat wie bewust met een hoge schuldratio belegt, zelf verantwoordelijk is voor dat risico en niet met hogere huren gecompenseerd hoeft te worden?

Bedrijfsmatige verhuurders en hun kredietverstrekkers dragen zelf het risico van de keuze om te financieren met vreemd vermogen. Van hen wordt geacht dat zij voldoende kennis hebben over de risico’s. Wel gelden voor kredietaanbieders die zogenaamde buy-to-let hypotheken verstrekken aan particuliere verhuurders die één of enkele woningen voor de verhuur kopen, bijvoorbeeld als (aanvullende) pensioenvoorziening, aanvullende regels. Particuliere verhuurders zijn doorgaans namelijk minder bekend met de risico’s en sluiten een hypotheek niet vaak af. Daarom is de Wet op het financieel toezicht van toepassing op kredietaanbieders die buy-to-let hypotheken verstrekken aan dergelijke consument-beleggers. Kredietaanbieders die dergelijke hypotheken aanbieden zijn daarmee gebonden aan dezelfde eisen die ook gelden voor reguliere woninghypotheken, zoals een maximale Loan-to-Value (LTV) van 100 procent en inkomenseisen.

Vraag 12

Hoeveel particuliere verhuurders in Nederland beleggen met meer dan 70% vreemd vermogen, en hoeveel woningen hebben zij gezamenlijk?

Hoeveel woningen in de bestaande voorraad precies in het bezit zijn van particuliere verhuurders met meer dan 70% vreemd vermogen is niet bekend. Wel blijkt uit een analyse uit 2024 van transactiegegevens van het Kadaster dat sinds 2019 bij ongeveer 30% van de woningen aangekocht door investeerders een hypotheek is afgesloten (Grafiek 1). Particuliere investeerders sloten voor hun woningaankopen vaker een hypotheek af dan bedrijfsmatige verhuurders.
De gemiddelde loan-to-value (LTV) van door particuliere investeerders afgesloten hypotheken lag in de periode 2019–2022 tussen de 80% en 84% (Grafiek 2). In 2023 nam de LTV toe tot 92%. De onderstaande figuur toont de ontwikkeling van het aantal woningen dat door particuliere verhuurders is aangekocht met een LTV-ratio onder de 70%, tussen de 70% en 100% en tussen de 100% en 150%2.
Grafiek 1: Aandeel aankopen investeerders met hypotheek
Grafiek 2: Verhuurhypotheken: Loan-to-Value (LTV)

Vraag 13

De vastgoedlobby predikt het beeld dat het vooral gaat om «kleine beleggers die voor hun pensioen sparen», maar is hier een kwantitatieve onderbouwing voor?

Uit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat op 1 januari 2026 5,67% van de totale woningvoorraad in bezit is van een bedrijfsmatige belegger. Daarnaast is 3,34% van de woningen in bezit van een particuliere belegger. Tot slot is 2,1% in bezit van een particulier als tweede woning. Van die laatste categorie is een deel in bezit voor eigen gebruik en wordt een deel verhuurd. Op basis van de data van het Kadaster is niet te zeggen welk deel dit betreft. Wel blijkt uit onderzoek van het CBS dat zo’n 70% van de tweede woningen wordt verhuurd. Dit impliceert dat ca. 1,5% van de totale woningvoorraad een particuliere belegger met maximaal twee woningen betreft.
De afgelopen jaren neemt het aandeel woningen in bezit van particuliere beleggers steeds verder af. Zo was in januari 2025 nog 3,64% van de woningen in bezit van particuliere beleggers, tegenover 3,34% in januari 2026. Het aandeel woningen in bezit van bedrijfsmatige investeerders is in lichte mate toegenomen, van 5,60% in januari 2025 naar 5,67% in januari 2026. Een reden hiervoor zou kunnen zijn dat particuliere beleggers hun verkopen niet kunnen compenseren door middel van aankopen of het bijbouwen van woningen, terwijl de bedrijfsmatige investeerders hier beter toe in staat zijn.

Vraag 14

Zou het niet logischer zijn om deze problematiek (een goed pensioen regelen) te adresseren binnen het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in plaats van binnen Volkshuisvesting, aangezien dit primair gaat over individuele vermogensvorming en niet over volkshuisvesting?

Zoals toegelicht in de beantwoording van vraag 4 en vraag 6 zullen eventuele aanpassingen in de huurprijsregulering gericht zijn op het bevorderen van het aanbod van betaalbare huurwoningen, niet om individuele vermogensvorming te bevorderen.

Vraag 15

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Herkent u dat ABF Research in het rapport van 2024–2039 adviseert op 64 procent betaalbaar en in 2025–2040 op 60 procent betaalbaar?

Deze cijfers komen overeen met het scenario «midden» in het rapport van ABF van dit jaar en vorig jaar. In de rapporten zijn een laag, midden en hoog scenario doorgerekend omdat de ontwikkeling van de woningmarkt grote onzekerheden kent. Verschillende scenario’s bieden op basis van uiteenlopende veronderstellingen ten aanzien van de verwachte ontwikkeling van inkomens- en woonwensen een bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen.

Vraag 2

Hoe verklaart u deze verschillen gezien de stagnerende woningbouw?1

ABF geeft in het rapport aan dat de belangrijkste oorzaak voor het verschil de verminderde vraag naar betaalbare koopwoningen lijkt te zijn. Zoals uit een vergelijking tussen het WoON 2024 en 2021 naar voren is gekomen. In het rapport benoemt ABF nog een aantal oorzaken die een rol spelen zoals de (veronderstelde) inkomensontwikkeling en veranderingen in de verdeling van de bestaande voorraad naar betaalbaarheidssegmenten. Zoals in de Tweede Kamerbrief [Kamerstukken II, TK 32 847, nr. 1385] waarmee het rapport aan uw Kamer is aangeboden, deel ik de conclusie van ABF.

Vraag 3

Wat zijn volgens u de hoofdoorzaken van de daling in het aandeel betaalbare koop (– 3 procentpunt, middenscenario)?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Erkent u dat ABF Research in het rapport van 2025–2040 expliciet stelt dat de financiële haalbaarheid van betaalbare koop een probleem is («in de praktijk moeilijker») en dat dit mede de lagere behoefte in het bouwprogramma voedt?

ABF-Research stelt in het rapport niet dat het moeilijker worden van de financiële haalbaarheid van betaalbare koop, mede de lagere behoefte in het bouwprogramma voedt. ABF stelt dat er veel behoefte is aan betaalbare koop én dat nieuwbouw van betaalbare koopwoningen de laatste jaren in de praktijk financieel steeds moeilijker is geworden.

Vraag 5

Hoe verhoudt dit zich tot uw kabinetsdoel van twee-derde betaalbaar bouwen?

Woningbouw is gebaat bij voorspelbaarheid in de betaalbaarheidsdoelstellingen voor de middellange termijn. Die voorspelbaarheid is van belang voor de ruimtelijke plannen van de overheden, maar ook voor marktpartijen en woningcorporaties. De ABF Woningmarktverkenning (Socrates scenario-model) is daarbij een hulpmiddel om vraag en aanbod in beeld te brengen. Met behulp van veronderstellingen over bijvoorbeeld de inkomensontwikkeling wordt een bandbreedte geboden voor mogelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en voor de invulling van de bouwmix.
Daarnaast blijkt ook dat woningzoekenden hun woonvoorkeuren moeten bijstellen indien er onvoldoende betaalbaar aanbod is, terwijl de doelstelling van het kabinet juist is dat het aanbod aansluit bij de woonbehoefte van woningzoekenden. Het kabinet houdt daarom vast aan een betaalbaarheidsdoelstelling van twee derde betaalbaar bouwen. Daarbinnen is er ruimte voor lokale overheden om aan te sluiten bij wat er lokaal nodig is, bijvoorbeeld als het gaat om de verhouding tussen koop en huur, het aandeel eengezinswoningen of appartementen.

Vraag 6

Hoe verhoudt dit zich tot de woonwens van aspirant-kopers?

Het merendeel van de het aanbod voor aspirant-kopers ontstaat door het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad. Door bij de programmering van de woningbouw segmenten toe te voegen waarin de kwalitatieve tekorten het grootst zijn, wordt met de woningbouw zo goed mogelijk bijgedragen aan de woningvraag.

Vraag 7

Vindt u het ook opvallend dat het rapport stelt dat problemen in de realisatie van een wens leiden tot een andere woonwens?

Nee, dat vind ik niet opvallend. Mensen kiezen binnen de mogelijkheden die voor hen bereikbaar zijn. Indien duidelijk is dat de initiële woonwens niet vervuld kan worden, kunnen ze een alternatieve keuze maken. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning.
Dit laat onverlet dat ik ernaar streef dat met het realiseren van betaalbare woningen zo goed mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de woningbehoefte. Hierover maak ik afspraken met provincies en regio’s. Bij de inwerkingtreding van de Wet regie op de volkshuisvesting wordt dit wettelijk verankerd. Het aandeel van de woningbouw in het totale aanbod op de woningmarkt is overigens beperkt. Het grootste deel bestaat uit het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad.

Vraag 8

Kan de conclusie ook zijn dat problemen in de realisatie dus beter weggenomen moeten worden zodat mensen hun oorspronkelijke woonwens kunnen realiseren?

Ik ben van mening dat alle inzet er op gericht moet zijn om te zorgen voor voldoende betaalbare woningbouw met meer tempo. Daarvoor zet het Rijk in op versnellen van betaalbare woningbouw.

Vraag 9

Wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat mensen in Nederland die een betaalbare koopwoning zoeken hun woonwens kunnen realiseren?

Doelstelling van het kabinet is om binnen de woningbouwopgave twee derde betaalbare woningen te realiseren, onderdeel daarvan zijn betaalbare koopwoningen. Het Rijk ondersteunt de realisering hiervan met financiële regelingen, zoals de realisatiestimulans en betaalbare koopwoningen voor koopstarters met de Koopstartregeling.

Vraag 10

Kunt u precies toelichten hoe in de onderzoeksmethode ervoor gezorgd wordt dat beschikbaarheids- en betaalbaarheidsbeperkingen niet verward worden met voorkeuren?

Er wordt gebruik gemaakt van het WoonOnderzoek Nederland van het Ministerie van VRO en het CBS. Daarin wordt gevraagd naar verhuiswensen en kenmerken van woningen die gewenst worden. Respondenten houden bij het beantwoorden van deze vragen op basis van hun eigen inzichten en ervaringen rekening met de mogelijkheden die er zijn. De in het WoON gemeten voorkeuren zijn leidend voor de bepaling van de kwalitatieve woningvraag.

Vraag 11

Klopt het dat ABF Research aangeeft dat een andere betaalbare koopgrens (bijvoorbeeld 400.000 euro in plaats van 390.000 euro) de gemeten koopvraag in dat segment met bijna 10 procent zou verhogen?

Dat klopt.

Vraag 12

Welke gevoeligheidsanalyses zijn uitgevoerd om dit grenseffect te mitigeren?

Vraag 13

Hoe voorkomt u dat door het wijzigen van vraagstelling en parameters sprake kan zijn van politieke doelredenatie?

ABF Research is een onafhankelijk onderzoeksbureau met meerdere opdrachtgevers en maakt haar eigen keuzes. Jaarlijks stelt ABF een scenario-model op met een laag, midden en hoog scenario. ABF bepaalt zelf de uitgangspunten en parameters en zij lichten deze keuzes transparant toe in hun rapportage. Het Rijk is bovendien niet de enige afnemer van deze scenario-uitkomsten. Opdrachtgevers kunnen ABF vragen om aangepaste scenario’s met andere veronderstellingen en uitgangspunten door te laten rekenen. In dat geval wordt er een aparte notitie door ABF opgesteld waarin duidelijk is beschreven welke uitgangspunten zijn gekozen. In het rapport «Bouwmix, doorstroming en betaalbaarheid» dat ik u 10 juli jl. [Kamerstukken II, 32 847, nr. 1374] heb toegezonden zijn bijvoorbeeld andere scenario’s doorrekend.

Vraag 14

Is het nieuw dat ABF Research een niet-gerealiseerde koopwens (door rente, prijs of financierbaarheid) interpreteert als een lagere voorkeur voor koop?

ABF geeft in het rapport een duiding/interpretatie van de oorzaken van de vraagverschuiving tussen het WoON 2021 en het WoON 2024. De woonwensen zijn geen constant gegeven maar worden beïnvloed door verschillende factoren, bijvoorbeeld de inkomensontwikkeling en hypotheekrente. In de kernpublicatie van het WoON2024 «Tussen wensen en wonen» die ik u 10 april jl. heb toegezonden [Kamerstukken II, 32 847, nr.1321] duidde het onderzoeksbureau Companen de uitkomsten op dezelfde manier. Op de parameters en veronderstellingen in het model heeft deze interpretatie geen invloed. De woonvoorkeuren zoals gemeten in het WoON 2024 zijn hiervoor het uitgangspunt.

Vraag 15

Heeft ABF Research dat in eerdere jaren ook zo gedaan, of is dit een methodologische wijziging?

Er heeft geen methodologische wijziging op dit punt plaatsgevonden en ABF is transparant over methodiek en gemaakte keuzes in haar rapportages. ABF neemt het meest recente WoON als uitgangspunt voor de woonvoorkeuren. Het WoON wordt elke drie jaar uitgevoerd. In de onderhavige woningmarktverkenning was een recent WoON (2024) beschikbaar.

Vraag 16

Worden respondenten expliciet gevraagd naar hun ideale keuze versus hun budget- of marktconforme keuze? Waarom wel of niet?

De respondenten van het WoON worden onder meer gevraagd of hun voorkeur uitgaat naar een koopwoning of een huurwoning, en welke prijs zij willen betalen. Er wordt niet gevraagd of dit de ideale of een budget- of marktconforme keuze is. Als er gevraagd wordt naar de ideale keuze waarbij budget geen rol speelt zal de respondent waarschijnlijk aangeven dat hij een duurdere woning wil. Er zal dus altijd en discrepantie zijn tussen de ideale of een budget- of marktconforme keuze. Deze informatie levert echter weinig concrete handvatten voor beleid. Daarom wordt dit niet uitgevraagd.

Vraag 17

Wie formuleert de onderzoeksvragen voor de ABF-Woningmarktverkenning: het ministerie, ABF Research, of gezamenlijk?

De Woningmarktverkenning is een jaarlijkse exercitie waarbij dezelfde componenten worden beschreven. Bijvoorbeeld de uitgangspunten en de uitkomsten voor de het lage, midden en hoge scenario. Afhankelijk van de actualiteit kunnen aanvullende onderzoeksvragen in het rapport beantwoord worden. Dit kan aangedragen worden door ABF, door het Rijk of een gezamenlijke vraag zijn. In de onderhavige Woningmarktverkenning is bijvoorbeeld extra ingegaan op de uitkomsten van het nieuwe WoON.

Vraag 18

Wilt u de opdrachtbrieven en voorwaarden van 2023, 2024 en 2025 aan de Kamer doen toekomen?

In de bijlage treft u de opdrachtbrief 2024 t/m 2026 met voorwaarden.

Vraag 19

Kunt u uitsluiten dat de opdrachtformulering, parameters of scenario’s politiek-normatief zijn gestuurd richting meer particuliere huur en minder betaalbare koop?

Ik kan uitsluiten dat er politiek-normatief gestuurd is richting meer particuliere huur en minder betaalbare koop. In hoofdstuk 3 van de Woningmarktverkenning geeft ABF Research en uitgebreide beschrijving van hun uitgangspunten voor het scenario-model en de invulling van hun parameters. De opdrachtformulering geschiedt bovendien voor drie achtereenvolgende jaren. De Woningmarktverkenningen 2024, 2025 en 2026 vallen onder dezelfde opdracht die in 2024 is aanbesteed.

Vraag 20

Welke waarborgen bestaan er om wetenschappelijke onafhankelijkheid te borgen?

ABF stelt de kwalitatieve woningmarktverkenning zelfstandig op, al meer dan 20 jaar. Zij maken daarbij gebruik van gezaghebbende bronnen als het CPB, het WoON, BAG en CBS. De uitkomsten van de verkenningen wordt door een groot aantal partijen gebruikt, zoals andere overheden en belanghebbenden.
ABF bepaalt welke uitgangspunten en parameters ze kiezen voor hun model en lichten deze transparant toe in het rapport. Dit rapport is openbaar en voor iedereen in te zien. Aan de basis van de kwalitatieve verkenning ligt het demografische Primos-model dat op dit moment subject is van een audit, waarbij zowel de totstandkoming als de inhoudelijke uitwerking onderzocht worden. In het verleden is Primos bijvoorbeeld door de RLI beoordeeld.

Vraag 21

Welke definitie van «betaalbare koop» hanteert u momenteel, en bent u bereid de grens te herijken (bijvoorbeeld 400.000 euro in plaats van 390.000 euro) om het grenseffect te mitigeren? Waarom wel of niet?

De grens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor 2026 komt de bovengrens voor betaalbare koop op € 420.000. In 2025 was dit € 405.000. Uw Kamer ontvangt jaarlijks een brief met de nieuwe grens.
Zoals bij vraag 12 aangegeven gebruikt ABF-Research de betaalbaarheidsgrens voor de koop zoals die gold op in het «nuljaar» van het scenario-model. Voor het rapport 2025–2040 is 2024 het nuljaar. In dat jaar was de betaalbaarheidsgrens 390.000 euro. Doordat de grens van betaalbare koopwoningen jaarlijks wordt geïndexeerd ligt de grens in de versie van het komende jaar op € 405.000.

Vraag 22

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Dat heb ik volgens verzoek gedaan.

Vraag 1

Wat is de huidige eigendomssituatie van de percelen binnen de in de Nota Ruimte genoemde locaties voor grootschalige woningbouwontwikkeling?1

In de Bestuurlijke Overleggen Leefomgeving van afgelopen juni zijn enkele gemeenten benoemd waarbinnen een kansrijke nationaal grootschalige locatie ligt die extra Rijksregie vraagt. Vervolgens zijn na verder overleg deze gebieden in de ontwerop-Nota Ruimte opgenomen. De selectie van deze nationaal grootschalige woningbouwlocaties is gebaseerd op de huidige woondeals waarbij gekeken is naar de omvang van het aantal woningen dat t/m 2034 gerealiseerd kan worden op één geografisch samenhangende locatie, de complexiteit van de opgave en de ruimtelijke effecten van een locatie. De eigendomssituatie van de percelen is in deze analyse niet meegenomen.
Deze vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwlocaties zijn abstract aangestipt in de Ontwerp-Nota Ruimte en niet te herleiden tot perceelniveau. Het grondeigendom is in zijn algemeenheid gevarieerd met gronden in eigendom van verschillende partijen zoals overheid, particulieren, marktpartijen, agrariërs en bedrijven. Het ministerie heeft geen compleet overzicht van de eigendomssituatie van de percelen binnen de nationaal grootschalige woningbouwlocaties.

Vraag 2

Heeft de Rijksoverheid of een publieke partij, zoals het Rijksvastgoedbedrijf of de gemeente, al grondaankopen gedaan of opties genomen in deze gebieden voorafgaand aan de publicatie van de plannen?

Gemeenten maken soms de keuze om proactief gronden aan te kopen of een samenwerking te zoeken met de grondeigenaar of ontwikkelaar. Dit is vaak al gedaan voorafgaand aan de publicatie Ontwerp-Nota Ruimte. Ook zijn gemeenten gericht actief met de toepassing van het voorkeursrecht binnen de Omgevingswet. Wij hebben geen compleet overzicht van percelen waar gemeenten voornemens zijn om een voorkeursrecht te vestigen of al hebben gevestigd.
Eendachtig de motie van het lid Grinwis (CU) c.s.2 roep ik gemeenten actief op om strategisch om te gaan met de inzet van het voorkeursrecht op potentiële ontwikkellocaties. Het is een belangrijk instrument in het kunnen versnellen van de woningbouw.

Vraag 3

Is vooraf onderzocht of het openbaar aankondigen van deze locaties de grondprijs heeft beïnvloed, zoals stijging door speculatie?

De aanwijzing in de Ontwerp-Nota Ruimte is abstract en vaak niet direct toe te leiden naar percelen. De aankondiging in de Ontwerp-Nota Ruimte is voor de betrokken mede overheden en marktpartijen geen verrassing. Het betreft gebieden waar gemeenten al zelf actief bezig waren met visievorming etc. en die ze zelf bij het ministerie hebben aangedragen om aan te wijzen. Sommige gemeenten hebben intern hier een afweging gemaakt en het onderwerp van risico van prijsopdrijving meegewogen.

Vraag 4

Zijn er afspraken gemaakt met gemeenten of grondeigenaren over het afromen van planbaten bij functiewijziging van de grond (bijvoorbeeld via een planbatenheffing)?

Nee, deze afspraken zijn er niet gemaakt. Er is geen wettelijke regeling op basis waarvan gemeenten aan grondeigenaren een planbatenheffing kunnen opleggen. Gemeenten kunnen de kosten voor publieke investeringen verhalen op de grondeigenaar (initiatiefnemer) voor maximaal de waardestijging als gevolg van een wijziging in de toegestane functie in het Omgevingsplan. Gemeenten maken met grondeigenaren afspraken over het verhalen van kosten. Zonder een houdbaar juridisch stelsel proberen gemeenten nog niet om een planbatenheffing in te voeren.

Vraag 5

Is overwogen om het eigendom van de gronden eerst publiek te maken voordat het woningbouwprogramma wordt gestart, zodat betaalbaarheid geborgd wordt?

Afhankelijk van de gemeente en locatie is gekeken of men een actieve rol in de verwerving kon spelen. Op specifieke locaties is wel deze keuze gemaakt maar dit geldt zeker niet voor alle vier nieuwe nationaal grootschalige woningbouwlocaties.

Vraag 6

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden binnen drie weken?

Vraag 1

Wat is de stand van zaken met betrekking tot het aantal plaatsen in de procesbeschikbaarheidslocatie (pbl) in Ter Apel op dit moment? Klopt het dat er op dit moment slechts vijf plaatsen beschikbaar zijn? Vindt u dit zelf voldoende? Op welke termijn kunnen we hier meer van verwachten?

De procesbeschikbaarheidslocatie is een onderdeel van de pilot procesbeschikbaarheidsaanpak. Het doel van deze pilot is het versneld afhandelen van asielaanvragen die op basis van het land van herkomst van de aanvrager als «kansarm» worden ingeschat. Daarnaast zijn er binnen de pilot mogelijkheden om een strikter regime toe te passen op het moment dat de aanvrager zich niet aan de afspraken houdt of overlastgevend gedrag laat zien. Dit zijn de inhuisregistratie, de verscherpt toezichtslocatie, de de procesbeschikbaarheidslocatie, de handhavings- en toezichtslocatie en vreemdelingenbewaring. De verscherpt toezichtslocatie heeft 75 plekken. De procesbeschikbaarheidslocatie is gestart met vijf plaatsen in juli 2025. Bij aanvang is afgesproken dat er méér mensen kunnen worden geplaatst indien hier aanleiding toe is. Het is daarmee niet zo dat maximaal 5 personen op de pbl kunnen worden geplaatst.
Momenteel zien we dat veel overlast veroorzaakt wordt door groepen mensen die niet in de pbl kunnen worden geplaatst, zoals mensen met een Dublinclaim en minderjarige asielzoekers. De pbl is erop gericht om asielzoekers versneld af te handelen (binnen 4 weken). Mensen met een Dublinclaim kunnen niet in de pbl geplaatst worden, omdat het doorlopen van hun procedure langer dan vier weken duurt. Daarom is momenteel het aantal pbl plaatsingen beperkt. De Dublinclaimanten die overlast veroorzaken, zoals een winkeldiefstal, worden in de verscherpt toezicht locatie (vtl) geplaatst. Daarnaast heeft het verspreiden van mensen met een Dublinclaim prioriteit. De werking van de pilot procesbeschikbaarheidsaanpak wordt de komende tijd met de keten geëvalueerd. Hierbij wordt ook het aantal plekken betrokken. Hierover zal ik u het eerste kwartaal van 2026 informeren.

Vraag 2

Welke afspraken zijn er met de lokale driehoek in de gemeente Westerwolde gemaakt over de handhaving van het gebiedsgebod op het terrein? Is er al sprake van extra handhavingscapaciteit voor het terrein waarvoor het gebiedsgebod geldt, zoals u vermeldde in uw brief van 2 oktober 2025?1

Op 28 augustus jl. heeft een afvaardiging van het ministerie en de asielketen deelgenomen aan het overleg met de lokale driehoek in de gemeente Westerwolde. Hierbij is ook de handhaving aan de orde gekomen. Op basis van dit overleg is onderzocht of extra capaciteit van politie en extra inzet van boa’s mogelijk is. Mijn ministerie heeft hierbij toegezegd om extra boa’s te leveren aan gemeente Westerwolde die ingezet kunnen worden in Ter Apel. Voor de handhaving van het gebiedsgebod geldt dat de politie altijd onderzoekt of vreemdelingenbewaring opportuun is als iemand buiten het gebied staande wordt gehouden door bevoegd gezag.

Vraag 3

Wat is de stand van zaken met betrekking tot het doorplaatsen van overlastgevende asielzoekers met een Dublinclaim naar opvanglocaties (zo nodig met extra beveiliging) buiten Ter Apel? In hoeverre gebeurt dit nu structureel? Als dit niet structureel gebeurt, waarom niet?

Ik heb aan de keten opdracht gegeven om het aantal mensen met een Dublinclaim in Ter Apel naar beneden te krijgen. Hier wordt prioriteit aan gegeven. De afgelopen periode bleek dat Dublinclaimanten weliswaar doorgeplaatst worden, maar dat door de instroom van nieuwe aanvragers de bezetting relatief stabiel blijft. Belangrijk knelpunt bij het doorplaatsen van méér Dublinclaimanten is de krapte in de opvangcapaciteit. Verder wordt voor Dublinclaimanten die overlast geven ingezet op een persoonsgerichte aanpak en er wordt ingezet op inbewaringstelling.

Vraag 4

Levert het overplaatsen van deze groep overlastplegers nu een oplossing voor inwoners en ondernemers in Ter Apel, die regelmatig met veelplegers uit deze groep te maken krijgen, die vaak na enkele uren alweer op straat staan? Zo nee, wat bent u van plan hier wel aan te doen?

Inbewaringstelling en het meer evenredig verdelen van Dublinclaimanten over het land leidt er toe dat de overlast die inwoners en ondernemers in Ter Apel ervaren minder wordt. Daarom wordt hard gewerkt aan het vergroten van de opvangcapaciteit in Nederland en het zoveel mogelijk doorplaatsen van deze groep. Mijn ministerie heeft regelmatig gesprekken met ondernemers over de aanpak van de overlast en de schade.

Vraag 5

Is het de bedoeling om ook minderjarige overlastgevers door te plaatsen naar opvanglocaties buiten Ter Apel? Zo nee, welke oplossing is er dan voor deze overlastgevende groep, die ook door ondernemers en inwoners vaak alweer na korte tijd op straat gezien worden?

De insteek is dat amv-ers kort in Ter Apel blijven na hun komst in Nederland. Het is dus de bedoeling dat amv-ers snel worden doorgeplaatst uit Ter Apel om hun procedure te doorlopen in andere locaties in het land. Dat geldt ook voor overlastgevende amv-ers. Voor deze groep zijn in het land alternatieve opvangvormen beschikbaar die intensiever inzetten op de begeleiding zoals de Perspectief Opvang Nidos en intensieve begeleiding amv. (zie antwoord bij vraag 6).

Vraag 6

Is (een vorm van) perspectiefopvang zoals deze eerder door Nidos werd opgezet (kleinschalig, intensieve begeleiding door medewerkers met veel ervaring met deze groep) een oplossing voor de plaatsing van minderjarige overlastgevers uit Ter Apel (of andere opvang)? Zo nee, waarom niet?

Een vorm van perspectiefopvang, zoals eerder door Nidos opgezet, kan bijdragen aan een oplossing. Nidos werkt nauw samen met gemeenten om geschikte locaties voor de Perspectief Opvang Nidos te identificeren en de capaciteit uit te breiden waar mogelijk. Daarnaast is het COA begin 2025 gestart met de pilot locatie iba: intensieve begeleiding amv. De doelgroep bestaat uit amv met zorgelijk gedrag, waarvan wordt ingeschat dat er een specifieke hulp- of begeleidingsvraag aan ten grondslag ligt.

Vraag 7

Zijn er voldoende van dit soort (zie vraag2 opvanglocaties beschikbaar? Wat doet het kabinet om hiervoor te zorgen?

Het kabinet zet, in samenwerking met Nidos en het COA, in op het uitbreiden van de opvangcapaciteit en het vinden van geschikte locaties om deze vorm van begeleiding breder beschikbaar te maken

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de recente signalen van de Arbeidsinspectie waaruit blijkt dat een derde van de asbestinspectiebedrijven hun werk niet goed uitvoert?

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat er woningen «asbestvrij» verklaard worden terwijl er nog gevaarlijke resten aanwezig zijn en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst van deze situatie?

Volgens het signaal van de Arbeidsinspectie komt het inderdaad voor dat na het verwijderen van asbest een locatie ten onrechte wordt vrijgegeven en er nog resten asbest aanwezig zijn. De Arbeidsinspectie schat in dat meer dan een derde van de inspectie-instellingen de eindbeoordelingen niet goed uitvoert. Hoewel exacte aantallen dus niet bekend zijn, is het signaal zorgelijk. Het is uiteraard van groot belang dat elke asbestverwijdering en elke daaropvolgende eindbeoordeling zorgvuldig wordt uitgevoerd om risico’s door blootstelling aan asbest te voorkomen.
Of daadwerkelijk sprake is van een gezondheidsrisico voor bewoners, omstanders of werknemers hangt geheel af van hoeveel asbest in welke hoedanigheid is achtergebleven en vooral of en in welke mate dat leidt tot blootstelling aan asbest. In sommige voorbeelden in het signaal van de Arbeidsinspectie zal er geen sprake zijn van directe blootstelling. Bijvoorbeeld als er asbest achter een afdichting is achtergebleven of in een niet-toegankelijke ruimte tussen gebouwen ligt. De kans dat iemand ziek wordt, hangt af van de hoogte en de duur van de bloostelling. Bij een kortdurende beperkte blootstelling is de kans klein dat dit leidt tot gezondheidsklachten, maar het is niet onmogelijk. Het is dus zeker niet de bedoeling dat er asbestresten achterblijven.

Vraag 4

Klopt het dat saneringsbedrijven zelf mogen kiezen welk bureau hun werk controleert?

In het Arbeidsomstandighedenbesluit is niet voorgeschreven wie opdracht geeft voor de eindbeoordeling. Het doel van de eindbeoordeling is om na het verwijderen van asbest vast te stellen of de locatie weer schoon en veilig is om te betreden. In het Besluit bouwwerken leefomgeving en in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 is bepaald dat de opdrachtgever van de asbestverwijdering de eindbeoordeling moet laten uitvoeren, maar dit sluit niet uit dat het saneringsbedrijf dit doet namens zijn opdrachtgever. Het klopt dus dat een saneringsbedrijf zelf mag kiezen wie de eindbeoordeling uitvoert, als de opdrachtgever van het saneringsbedrijf niet zelf de opdracht geeft voor de eindbeoordeling.
Volgens de huidige regelgeving is het verplicht dat een eindbeoordeling wordt uitgevoerd door een onafhankelijk laboratorium in risicoklassen 2 en 2A. Dit is een extra controle of de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is.
In de eerste plaats is het de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om te zorgen dat de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is voor de leefomgeving, bewoners en werkenden. Saneringsbedrijven moeten voor asbestwerkzaamheden in risicoklasse 2 en 2A gecertificeerd zijn en werken volgens het werkplan op grond waarvan de werkzaamheden zijn gemeld. Op de naleving van de asbestregelgeving wordt toezicht uitgeoefend door onder meer de Arbeidsinspectie en omgevingsdiensten ter bescherming van respectievelijk werknemers en leefomgeving. Daarnaast toetsen certificerende instellingen of wordt gewerkt volgens de eisen in het certificatieschema. Er bestaat dus al een heel systeem van eisen en controles. Met het implementeren van de Asbestrichtlijn2 wordt dit bovendien aangevuld met een vergunningplicht voor het verwijderen van asbest, waardoor het veel beter mogelijk wordt om slecht presterende bedrijven van de markt te weren. Volgens de huidige planning treedt deze vergunningplicht op 1 januari 2027 in werking.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk dat er op deze manier sprake kan zijn van commerciële afhankelijkheid tussen saneerders en inspecteurs?

Een commerciële afhankelijkheid kan op zich een kwetsbaarheid in het systeem vormen, zoals de Arbeidsinspectie in haar signaal aangeeft. Van geaccrediteerde laboratoria wordt echter verwacht dat zij hun werk onafhankelijk uitvoeren en een commerciële afhankelijkheid mag dit niet in de weg staan. Het asbestwerkveld is hier zeker niet uniek in. Zo is er bijvoorbeeld ook sprake van een belang van opdrachtgevers bij het onderzoeken of producten, zoals medicijnen of bouwproducten, voldoen aan bepaalde eisen of bij onderzoek waarbij de mate van milieuverontreiniging in bijvoorbeeld de bodem van een bouwperceel moet worden vastgesteld.
Het rapport van Panteia «Onafhankelijkheid eindbeoordeling asbest»3 beschrijft enkele kwetsbaarheden in het systeem. Daarbij werd ook aangegeven dat niet duidelijk is in hoeverre die kwetsbaarheden tot daadwerkelijke problemen leiden in de praktijk, mede doordat het toezicht op de eindbeoordeling beperkt is. In het rapport is het risico benoemd dat de eindbeoordelaar financieel afhankelijk wordt van de asbestverwijderaar waarvan hij het werk moet beoordelen. De conclusie luidde dat dit niet tot grote problemen leek te leiden, omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is. Dit zou mogelijk in de toekomst kunnen veranderen als de markt zou krimpen, maar daar is vooralsnog geen sprake van. Panteia adviseerde dat enkele aanpassingen in het systeem gedaan kunnen worden om de risico’s met betrekking tot de onafhankelijkheid te beperken. In het antwoord op vraag 14 ga ik hier verder op in.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het risico dat controleurs bewust soepel controleren om meer opdrachten te krijgen in lijn met het waarborgen van de volksgezondheid en milieubescherming?

De Arbeidsinspectie stelt dat een eindinspectie-instelling die het niet zo nauw neemt, eerder een vaste relatie wordt van de saneerder met als risico dat de saneerder dan minder zorgvuldig gaat werken.
Uiteraard zou dit vanuit de bescherming van de volksgezondheid en de bescherming van de leefomgeving zeer ongewenst zijn. Het is een situatie die zich in theorie kan voordoen. Zoals in het antwoord op vraag 5 is toegelicht was het volgens het onderzoek van Panteia niet bekend in welke mate dat werkelijk het geval is en leek dit risico niet tot grote problemen te leiden omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is.
Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, zijn er behalve de eindcontrole ook diverse andere instrumenten ter borging en controle van een zodanige uitvoering dat de locatie schoon en veilig wordt opgeleverd. Met de introductie van de vergunningplicht komt daar een belangrijk instrument bij.

Vraag 7

Wat vindt u van de constatering dat meetapparatuur soms al in de auto wordt aangezet om een langere inspectieduur te simuleren?

Uiteraard is het ontoelaatbaar als een dergelijk frauduleuze handelwijze wordt gehanteerd.

Vraag 8

Deelt u de mening dat dit niet slechts om slordigheid gaat, maar om bewuste fraude en mogelijk milieudelicten?

Of sprake is van bewuste fraude en een mogelijk milieudelict is aan de rechter om een oordeel over te vellen. Als meetapparatuur al in de auto wordt aangezet om een langere meettijd te simuleren, dan lijkt dit niet op een slordigheid.

Vraag 9

Wie is momenteel verantwoordelijk voor de bescherming van bewoners en omwonenden bij asbestsaneringen en vindt u dat deze verantwoordelijkheid voldoende belegd is?

Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, is het primair de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om zorgvuldig te werken en risico’s voor de leefomgeving, bewoners en werkenden zoveel mogelijk te beperken. Bij het zorgvuldig werken hoort zeker ook het goed schoonmaken van de locatie. Door omgevingsdiensten wordt toezicht gehouden op asbestsaneringen met het oog op de bescherming van de leefomgeving. De verantwoordelijkheid is hiermee voldoende belegd.

Vraag 10

Klopt het dat de Raad voor Accreditatie voornamelijk op papier controleert en zo ja, acht u dat toereikend gelet op de risico’s van ondeugdelijke inspecties?

Nee, dit klopt niet. Via een jaarlijkse kantoorbeoordeling controleert de Lead Assessor van de Raad voor Accreditatie (RvA) of de instelling voldoet aan de eisen van de EN ISO/IEC 17020. Een Technical Assessor van de RvA beoordeelt met een steekproef onder meer de competentie van het personeel en verschillende klantdossiers. Daarnaast woont de Technical Assessor een aantal inspecties bij die verschillende inspecteurs van de inspectie-instelling bij hun klanten uitvoeren.
Het uitgangspunt bij accreditatiebeoordeling is vertrouwen dat de instelling in staat is om de activiteiten competent, onpartijdig en consistent kan uitvoeren. Het is geen garantie dat een instelling nooit fouten maakt. Net als het hebben van een rijbewijs geen garantie is dat nooit door rood wordt gereden.

Vraag 11

Is er monitoring of registratie van gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, deze monitoring of registratie is er niet en is ook niet te realiseren. Als er al gezondheidsklachten zouden optreden als gevolg van het onterecht asbestvrij verklaren van een woning, dan is dat meestal pas tientallen jaren later het geval en daardoor moeilijk te herleiden naar een mogelijke incidentele blootstelling in het verleden. Bepaalde asbestgerelateerde ziekten kunnen niet alleen zijn veroorzaakt door asbest, maar ook door andere oorzaken. Zo kan longkanker ook worden veroorzaakt door roken. Als dan sprake is van een incidentele kortdurende blootstelling aan asbest, kan niet worden gesteld dat dit de oorzaak is. Alleen als sprake is van mesothelioom kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat dit is veroorzaakt door asbest, maar dan nog is de vraag wanneer welke blootstelling heeft plaatsgevonden.

Vraag 12

Kunt u inzicht geven in het aantal gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, dit is niet mogelijk. Voor een verdere toelichting hierop verwijs ik naar het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Deelt u de analyse dat de menselijke maat ontbreekt in het huidige systeem van toezicht, en dat burgers hierdoor onnodig risico lopen?

Ik zie mogelijkheden voor verbeteringen van het huidige systeem, zoals ik in het antwoord op vraag 14 toelicht. Uiteraard is het ongewenst als een locatie na een asbestverwijdering niet schoon en veilig wordt opgeleverd en er vervolgens onterecht een goed resultaat volgt uit de eindbeoordeling. Elk risico dat hierdoor ontstaat is onnodig.

Vraag 14

Welke concrete maatregelen bent u bereid te nemen om het toezicht fundamenteel te verbeteren?

In de brief van 26 november 20214 is een beleidsreactie gegeven op het rapport van Panteia. Hierin is toegelicht dat de oplossingsrichtingen die zijn genoemd in het rapport van Panteia, zijn besproken met betrokken partijen. Daarbij is aangegeven dat prioriteit werd gegeven aan het aanpassen van de regelgeving in het kader van de meerjarenaanpak5 om een aantal fundamentele verbeteringen door te voeren in het asbeststelsel op het gebied van arbeidsomstandigheden. In deze aanpak was ook voorzien in een aantal inhoudelijke verbeteringen van de eindbeoordelingen om deze meer risicogericht te maken.
Vanwege de wijziging van de Asbestrichtlijn is de procedure van de destijds voorziene wijziging van de regelgeving niet voortgezet. Inmiddels is in het kader van de implementatie van de Asbestrichtlijn een wetsvoorstel op 29 oktober 2025 bij uw Kamer ingediend6.
Dit wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om de normadressaat in het Arbeidsomstandighedenbesluit te verbreden. Daardoor kunnen bepalingen in het Arbeidsomstandighedenbesluit worden opgenomen waaraan laboratoria die eindbeoordelingen uitvoeren zich moeten houden en waarop publiek toezicht kan worden gehouden. Over deze aanpassing en eventuele aanvullende maatregelen vindt nog overleg plaats met betrokken partijen. Ook moeten nog diverse toetsen worden uitgevoerd, waaronder een uitvoerbaarheids- en handhaafbaarheidstoets door de Arbeidsinspectie. In mijn brief van 28 mei 2025 7 heb ik uw Kamer gemeld dat de ambitie is om de gewijzigde regelgeving op 1 januari 2027 in werking te laten treden.
De Arbeidsinspectie heeft in haar recente signaal, naast het mogelijk maken van publiek toezicht, meerdere oplossingsrichtingen aangedragen, namelijk het onafhankelijk laten selecteren van de inspectie-instelling, een steekproefsgewijze onderlinge herinspectie en het een publieke taak laten zijn van eind-inspecties. Deze oplossingen lijken nu niet het meest voor de hand te liggen, omdat deze sterk ingrijpen op de marktwerking en volgens het rapport van Panteia de financiële afhankelijkheid niet tot grote problemen leek te leiden. In de antwoorden op de vragen 15 en 16 ga ik hier verder op in.
Uiteraard is het signaal van de Arbeidsinspectie wel zorgelijk. Daarom zal ik met de branchevereniging Fenelab, de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO en de RvA bespreken of eventueel maatregelen moeten worden genomen in aanvulling op het mogelijk maken van publiek toezicht. Fenelab, de branchevereniging van geaccrediteerde laboratoria en kalibratie- en inspectie-instellingen, heeft mij al laten weten dat zij bereid is te kijken naar oplossingsrichtingen voor de branche. Van dat aanbod maak ik graag gebruik. Fenelab heeft daarbij overigens ook aangegeven dat zij wel de zorgen deelt, maar dat het hoge percentage overtredingen zoals gerapporteerd door de Arbeidsinspectie, niets zegt over het aantal saneringsprojecten dat fout zou zijn beoordeeld door laboratoria.

Vraag 15

Hoe kijkt u aan tegen het idee om inspecties zoveel mogelijk weg te halen bij commerciële belangen?

Dergelijke maatregelen zijn minder eenvoudig en minder snel te realiseren dan het mogelijk maken van publiek toezicht en grijpen sterk in op het functioneren van de markt.

Vraag 16

Hoe kijkt u aan tegen het invoeren van verplichte rotaties van keuringsbedrijven?

De Arbeidsinspectie noemt dit in het signaal als mogelijke oplossing. In het rapport van Panteia wordt als oplossing genoemd dat een onafhankelijke partij de inspectie-instelling kiest, wat mogelijk ook neerkomt op een verplichte rotatie. Een dergelijke maatregel acht ik niet uitvoerbaar wegens de inbreuk op de vrije marktwerking. Partijen hebben dan niet meer de vrijheid om een opdrachtnemer te kiezen, hetgeen de concurrentie tussen opdrachtnemers verstoort. Saneerders moeten op dit moment al moeite doen om een beschikbaar laboratorium te vinden dat bij voorkeur op beperkte afstand van de locatie beschikbaar is. Dit is relevant omdat het beëindigen van werkzaamheden niet altijd goed te plannen is.
Daarbij is het met verplichte rotaties nog steeds aannemelijk dat de saneerder en de eindbeoordelaar elkaar in het werkveld regelmatig tegenkomen.

Vraag 17

Hoe kijkt u aan tegen het openbaar maken van de resultaten van asbestinspecties?

De Arbeidsinspectie maakt geconstateerde asbestovertredingen openbaar via de website https://asbestovertredingen.nlarbeidsinspectie.nl/. De wijze waarop openbaarmaking van deze inspectiegegevens plaatsvindt en wat daarbij aan gegevens wordt getoond, is vastgelegd in de «Beleidsregel openbaarmaking inspectiegegevens bij zware of ernstige asbestovertredingen»8.

Vraag 18

Hoe kijkt u aan tegen het beter beschermen en uitrusten van inspectiediensten voor onafhankelijk toezicht?

Zoals ik in het antwoord op vraag 14 heb toegelicht, zet ik in eerste instantie in op publiek toezicht mogelijk maken. Daarnaast zal ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, omgevingsdiensten, de RvA en de branchevereniging Fenelab nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 19

Bent u bereid om een actieplan naar de Kamer te sturen waarin wordt uitgewerkt hoe dit systeem wordt verbeterd vóórdat er meer slachtoffers vallen?

Zoals ik in het antwoord op vraag 11 heb toegelicht, kan niet worden gesteld dat er slachtoffers zijn gevallen of dat er momenteel slachtoffers vallen. Het actieplan bestaat eruit dat publiek toezicht en handhaven mogelijk wordt gemaakt door aanpassing van de wet- en regelgeving en dat ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, de RvA en de branchevereniging Fenelab zal nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 20

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

Ik heb u per brief van 5 november jl. laten weten dat het helaas niet lukt om deze vragen tijdig te beantwoorden, vanwege de benodigde afstemming met de Arbeidsinspectie.

Vraag 1

Herinnert u zich dat u eerder toezegde de Kamer voor de zomer van 2025 het wetsvoorstel voor hospitaverhuur toe te sturen, maar dat dit nu opnieuw is verschoven naar voorjaar 2026?1

Het klopt dat ik er naar streefde om het wetsvoorstel dit jaar aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 2

Kunt u exact aangeven op welke data deze toezeggingen zijn gedaan en welke interne of externe factoren telkens tot uitstel hebben geleid?

In 2024 heeft mijn voorganger het voornemen geuit om een wetswijziging ten aanzien van hospitaverhuur uit te werken en de Kamer in 2024 te informeren over de gewenste wijzigingen. In de zomer heeft mijn voorganger deze contouren naar de Tweede Kamer gestuurd en daarin de wens geuit om het wetsvoorstel eind 2024 in internetconsultatie te brengen2. In het najaar van 2024 geef ik nogmaals aan te streven naar het starten van de internetconsultatie eind 20243. In reactie op vragen bij de begrotingsbehandeling vul ik daarbij aan dat – met het starten van de internetconsultatie eind 2024 – ik verwacht in de tweede helft van 2025 het wetsvoorstel aan uw Kamer aan te kunnen bieden.4 In december 2024 schreef ik dat ik streef dat de internetconsultatie «binnenkort» start.
Zoals uit bovenstaande blijkt, was er uiteindelijk meer tijd nodig voor het schrijven van de wet dan aanvankelijk werd gedacht. Dit proces bleek complexer dan aanvankelijk was ingeschat en vergde meermaals overleg met meerdere partijen. Dat ging voornamelijk om de afbakening van de toepassing van de voorgestelde opzeggingsgronden. Het doel is een afbakening die de definitie van hospitaverhuur in de wet niet aanpast, maar wel ruim genoeg is om deze in praktijk werkbaar te maken voor kredietverstrekkers, zodat zij hospitaverhuur daadwerkelijk gaan toestaan. Dit heeft geleid tot een aanvulling. De juiste formulering en afbakening vergde nauwgezette afstemming met stakeholders als kredietverstrekkers en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), alsook met het Ministerie van Justitie en Veiligheid.

Vraag 3

Kunt u concreet benoemen welke departementen of organisaties vertraging veroorzaken, en waarom deze afstemming niet parallel aan het wetgevingsproces kon plaatsvinden?

Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 hebt kunnen lezen, was meer tijd nodig voor de juiste formulering van de wet dan in 2024 nog werd gedacht.

Vraag 4

Bent u bereid tijdschema’s per overlegstroom openbaar te maken zodat inzichtelijk wordt waar de stagnatie precies zit?

Hieronder vindt u op hoofdlijnen de stappen die de afgelopen periode zijn doorlopen en de stappen die nog doorlopen moeten worden.

Vraag 5

Klopt het dat het conceptwetsvoorstel al in internetconsultatie is geweest?

Ja, van 2 juli tot en met 26 augustus 2025.

Vraag 6

Hoeveel reacties zijn er ontvangen, van wie, en op welke punten vereisen die inhoudelijke herziening?

Op de consultatie zijn 77 reacties ontvangen, waarvan 55 openbaar. De reacties zijn afkomstig van onder andere (ver)huurdersorganisaties, belangen- en beroepsorganisaties, de VNG en individuele burgers. Het concept is gedurende de consultatie ter advisering voorgelegd aan het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en de Raad voor de Rechtspraak (RvdR). In de Memorie van Toelichting wordt ingegaan op de inbreng.

Vraag 7

Wanneer is het ter advies voorleggen aan de Raad van State voorzien en wat zijn de nog resterende stappen met bijbehorende termijnen?

Ik streef ernaar het wetsvoorstel voor het einde van het jaar aan de Raad van State voor advies aan te bieden. De Raad van State heeft hier maximaal drie maanden de tijd voor. Na het ontvangen van het advies wordt er een nader rapport opgesteld. Daarna zal het voorstel bij de Tweede Kamer en vervolgens bij de Eerste Kamer worden ingediend voor parlementaire behandeling.
Het is aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer op welke termijn het voorstel na indiening behandeld zal worden.

Vraag 8

Waarom wordt in de beslisnota (25 september 2025) opnieuw gesteld dat een huurregister «begin 2026 op zijn vroegst haalbaar» is, terwijl de eerdere toezegging (brief 9 april 2025) sprak over tweede helft 2025?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Het onderzoek naar het huurregister is een complexe ontdekkingstocht waarin beleid, uitvoering en digitalisering samen komen. Ik hecht aan deze zorgvuldige aanpak, omdat dit zich op termijn zal terugbetalen in snelheid van realisatie, uitvoerbaarheid én impact op de misstanden in de huursector.

Vraag 9

Bent u bereid een deelbaar stappenplan te publiceren met concrete deadlines voor: het gereedkomen van de scenario’s voor het huurregister, de internetconsultatie, de indiening van het wetsvoorstel, de geplande inwerkingtreding? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht begin 2026 een contourennota met de opzet en richting van het huurregister via internetconsultatie te kunnen publiceren. Deze contourennota bevat dan ook een zo concreet mogelijke stappenplan.

Vraag 10

Kunt u zich herinneren dat u hebt erkend dat een huurregister «de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder vergroot» en dat het «dienst Toeslagen, de Belastingdienst en gemeenten ondersteunt bij toezicht»? Hoe verantwoordt u dan dat u juist deze maatregel zo laat oppakt dat pas na 2026 een effect kan optreden, terwijl de misstanden zich nú voordoen?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. Ik werk met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan de verdere uitwerking van het huurregister, onder meer door gemeenten en uitvoeringsorganisaties nu al te betrekken. Zo kan het huurregister straks effectief bijdragen aan de bestaande inzet van de gemeenten.

Vraag 11

Klopt het dat er naar schatting 100.000 kamers vrij zouden kunnen komen door hospitaverhuur, waarvan 37% in de huursector en 63% in de koopsector?

Ja, de potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK6, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen.
Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is geschat dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
In het onderzoek van Choice was 37 procent van de respondenten hoofdhuurder van een huurwoning en 63 procent (mede)eigenaar van een koopwoning. Dit betekent niet per definitie dat 37 procent van de totale potentie van hospitaverhuur in de huursector ligt, tegenover 63 procent in de koopsector. De bereidheid om een kamer te verhuren en het beschikken over een geschikte ruimte kan verschillen tussen woningeigenaren en huurders. In het onderzoek van Choice geeft 40 procent van de woningeigenaren aan te beschikken over een geschikte woonruimte7, tegenover 22 procent van de huurders. Van de woningeigenaren overweegt 7 procent hospita te worden, tegenover 9 procent van de huurders.

Vraag 12

Hoeveel van deze potentie blijft onbenut door het uitblijven van de wet?

Hospitaverhuur is op dit moment ook mogelijk onder de huidige wettelijke voorwaarden. Het wetsvoorstel zal hospitaverhuur eenvoudiger maken en vaker mogelijk maken in de koopsector. Het is niet duidelijk hoeveel woningeigenaren of huurders die na inwerkingtreding van de wet een kamer zouden willen en kunnen verhuren dit niet meer zullen doen bij een latere inwerkingtreding van de wet dan vooraf gepland. Ik verwacht dat de potentie van hospitaverhuur groot blijft8, ook bij een latere inwerkingtreding.

Vraag 13

Welke concrete maatschappelijke kosten zijn verbonden aan deze vertraging?

Het is niet duidelijk welke concrete maatschappelijke kosten verbonden zijn aan het later in werking treden van de wet. Hospitaverhuur is momenteel onder de huidige wettelijke voorwaarden ook mogelijk. Voorop staat dat ik er naar streef het wetsvoorstel zo spoedig als mogelijk is, met een gedegen wetsvoorbereiding, aan uw Kamer aan te bieden.

Vraag 14

Bent u bereid om de onderdelen van het wetsvoorstel gefaseerd in werking te laten treden, bijvoorbeeld direct al de tijdelijke contracten voor hospitaverhuur zodat woningzoekenden al in 2025 profiteren van meer aanbod? Zo niet, waarom niet?

Nee. Het wetsvoorstel kan op korte termijn na instemming van het parlement en publicatie in het Staatsblad in werking treden. Het is daarom niet opportuun om het wetsvoorstel op onderdelen eerder inwerking te laten treden.

Vraag 15

Bent u bereid om – in lijn met de oproep van lid Welzijn – nog dit jaar (2025) beide voorstellen aan de Kamer te sturen, desnoods als voorontwerp of kaderwet, zodat de behandeling direct aan het begin van 2026 kan plaatsvinden?

Nee, zoals ik ook aangeef in bovenstaande antwoorden werk ik met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan beide voorstellen, maar is het niet mogelijk deze nog in 2025 aan uw Kamer te verzenden.

Vraag 16

Erkent u dat het herhaaldelijk uitstellen van deze wetgeving het beeld versterkt dat het ministerie gebrek aan urgentiebesef toont op twee cruciale onderwerpen voor de volkshuisvesting?

Ik deel met u het gevoel van urgentie, maar hecht ook aan een zorgvuldige voorbereiding van de wetgeving, opdat knelpunten effectief worden weggenomen.

Vraag 17

Hoe gaat u het vertrouwen van de Kamer en woningzoekenden hierin herstellen?

Dit doe ik met kwalitatief goede wetgeving die effectief knelpunten voor hospitaverhuur wegneemt.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord.

Vraag 1

Klopt het dat u concludeert dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de kamerverhuurvrijstelling niet vast te stellen zijn wegens gebrek aan data? Welke meetbare doelindicatoren hanteert u nu wel (bijvoorbeeld het aantal hospitakamers, instroom en uitstroom, of prijsontwikkeling binnen de WoningWaarderingsStelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO) -grenzen)?1

Het klopt dat het gebrek aan data het moeilijk maakt om definitieve uitspraken over de doeltreffendheid en doelmatigheid van de regeling te doen. In de belastingaangifte hoeft niet opgegeven te worden dat hier gebruik van wordt gemaakt. Het exacte gebruik van de maatregel is dus niet in beeld. Naar schatting zijn er 13.800 huishoudens die gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.2
Op basis van enquête-onderzoek zijn er wel aanwijzingen dat financiële overwegingen een rol spelen voor de mensen die overwegen een hospitaruimte aan te bieden. Omdat de kamerverhuurvrijstelling financieel voordeel oplevert voor verhuurders, is het aannemelijk dat de kamerverhuurvrijstelling een positieve bijdrage levert aan het aanbod van hospitaruimte. Tegelijkertijd geeft de overgrote meerderheid van de respondenten in een enquête3 aan tijdelijke hospitaverhuur niet te overwegen. De belangrijkste belemmering is niet financieel of fiscaal van aard, maar ziet op het verlies aan privacy. Vandaar dat ik heb geconcludeerd dat de regeling beperkt doeltreffend is. Omdat er geen exacte cijfers beschikbaar zijn kan de doelmatigheid van de regeling moeilijk worden vastgesteld.
Uit cijfers over aanbod van hospitaverhuur en de in- en uitstroom bij de sector kan helaas niet het directe verband met de kamerverhuurvrijstelling worden geconstateerd, omdat ook niet-fiscale factoren, zoals woningmarktontwikkeling, overige regelgeving en financieringsvoorwaarden, invloed hebben op dergelijke cijfers. Indicatoren als het aantal verhuurde hospitakamers, huurprijsontwikkeling en in- en uitstroomcijfers zouden hiervoor relevant zijn, maar is het op dit moment niet mogelijk om dit uniform en structureel te registreren.

Vraag 2

Waarom is sinds de invoering van de vrijstelling in 1993 niet geborgd dat het gebruik en de omvang ervan worden gemonitord, terwijl dit voor andere fiscale regelingen gebruikelijk is?

Omdat bij de kamerverhuurvrijstelling sprake is van een belastingvrijstelling hoeft deze niet opgegeven te worden bij de belastingaangifte. Hierdoor kan het gebruik van de vrijstelling ook niet worden gemonitord zoals bij een aantal fiscale regelingen, omdat een vrijstelling betreft. Een aftrekpost moet doorgaans in de aangifte worden aangegeven waardoor monitoringsgegevens beschikbaar komen. Dat is bij deze vrijstelling niet het geval. De Belastingdienst streeft ernaar de belastingaangifte zo begrijpelijk en doenbaar mogelijk te houden. Een extra uitvraag over de kamerverhuurvrijstelling voegt administratieve lasten toe voor alle burgers en leidt tot extra toezicht- en uitvoeringslasten, waardoor de belastingaangifte complexer wordt.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het aantal hospitawoningen wordt geraamd op circa 30.000, waarvan ongeveer 46% onder de vrijstellingsgrens valt (ongeveer 13.800 gevallen), en dat de budgettaire derving hiervoor neerkomt op 6 miljoen euro in 2025, herzien van 17 miljoen euro? Kunt u deze cijfers uitsplitsen per jaar vanaf 2020?

Op basis van de verkenning kan ik de genoemde cijfers bevestigen. De jaarlijkse derving in de jaren 2020–2026 staat in de volgende tabel:
2
2
2
5
6
6
7

Vraag 4

Waarom vermeldt de verkenning een vrijstellingsgrens van 6.342 euro voor 2025 en het beleidsopties-document 6.324 euro? Welke is juist en hoe verklaart u dit verschil? Kunt u daarbij ook de indexatieformule toelichten?

Hier is helaas sprake van een menselijke fout bij het opstellen van het document. Het correcte bedrag van de vrijstellingsgrens in 2025 is € 6.324. Dit is tevens het bedrag dat in 2024 is gevolgd uit de jaarlijkse indexatie van de kamerverhuurvrijstelling. De wijze van indexering van de vrijstelling is opgenomen in artikel 10.6 van de Wet IB 2001. Dit bedrag wordt geïndexeerd op basis van het indexcijfer van de woninghuren. Dit is het gemiddelde van de consumentenprijsindexcijfers voor alle huishoudens voor de woninghuur van het CBS.

Vraag 5

Erkent u dat een derde van de hospita’s overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de vrijstelling? Welke concrete additionele kameropbrengst verwacht u daarvan tussen 2026 en 2030?

Uit de verkenning kan niet worden opgemaakt dat een derde van de hospitaverhuurders overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de kamerverhuurstelling. Wel blijkt uit een beperkte steekproef dat een deel van de hospitaverhuurders die aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoet aangeeft geen Tweede Kamer te verhuren met het oog op de kans dat daardoor niet van het fiscale voordeel van de vrijstelling gebruik te kunnen maken. Gezien de beperkte steekproefomvang moet dit onderzoeksresultaat indicatief worden geïnterpreteerd.

Vraag 6

Waarom kiest u niet voor de gerichte variant waarbij de vrijstelling alleen wordt verdubbeld bij verhuur van een Tweede Kamer, die uitdrukkelijk de prijsopdrijvende werking bij één kamer mijdt en het effect op aanbod maximaliseert?

Conform de opdracht van de motie Van Vroonhoven heb ik mogelijke beleidsopties in beeld gebracht voor uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling. Ik heb daarbij de voor- en nadelen van verschillende opties uitgewerkt, waarmee uw Kamer zich een verder oordeel kan vormen over de regeling.
Naast de vraag of uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling doeltreffend en doelmatig is is een belangrijk nadeel van deze beleidsoptie is dat deze complex is in de uitvoering. Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling binnen deze optie, is een tweede hospitahuurcontract nodig. Wanneer de voorwaarde van een tweede hospitahuurcontract uitgevraagd zou moeten worden in de aangifte vergt deze beleidsoptie een structuuraanpassing bij de Belastingdienst die veel tijd in beslag neemt. Die is in ieder geval niet realiseerbaar voor belastingjaar 2030 en daarna is het afhankelijk van de inpasbaarheid in het IH-portfolio.

Vraag 7

Welke concrete ICT-belemmeringen maken deze variant volgens u onmogelijk? Kunt u een uitvoeringsschema delen met mijlpalen, benodigde capaciteit, en verwachte doorlooptijd binnen het IH-portfolio?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke dekkingsopties zijn ambtelijk voor deze variant verkend (bijvoorbeeld kasschuiven, schrappen van andere regelingen met lage doeltreffendheid)?

De verkenning richt zich op het in beeld brengen van mogelijke aanpassingen van de kamerverhuurvrijstelling en de uitvoerbaarheid daarvan. In dit stadium bestond daarom geen noodzaak om dekkingsopties in kaart te brengen. Wel is per optie de budgettaire gevolgen weergegeven. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar een passende dekking bij tezoeken.

Vraag 9

Wat vindt u van herinvestering van de opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) op ter dekking van de gerichte variant (3 miljoen euro per jaar)?

De opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling is niet gelijk aan de budgettaire derving van 7 miljoen euro. Bij afschaf van de vrijstelling zullen hospitaverhuurders mogelijk afzien van hospitaverhuur waardoor de opbrengst lager uitvalt.
Bij een dergelijke aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling valt een negatief effect te verwachten op het aanbod van hospitaverhuur. Het fiscale voordeel bij verhuur van enkel een Eerste Kamer valt dan immers weg. Aangezien de groep met mogelijkheden ter verhuur van één kamer groter is dan de groep die twee kamers ter beschikking heeft, valt te verwachten dat het wegvallen van aanbod door verhuurders met 1 kamer groter zal zijn dan het extra aanbod dat ontstaat voor verhuur van twee kamers.

Vraag 10

Waarom geldt het argument van gebrek aan dekking hier als doorslaggevend, terwijl bij andere woonmaatregelen met grotere budgettaire impact wel voorfinanciering of kasschuiven plaatsvinden? Kunt u voorbeelden geven en het gehanteerde consistentiekader toelichten?

In de verkenning zijn slechts de budgettaire gevolgen van elke beleidsoptie in kaart gebracht. Het betreft daarbij geen beleidsvoorstel maar enkel een overzicht van de opties. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar, indien nodig, een passende dekking bij te bepalen.

Vraag 11

Erkent u dat door geen keuze te maken feitelijk sprake is van beleidsonthouding, terwijl de gerichte variant goedkoper is dan de huidige vrijstelling en een groter effect kan hebben op het kameraanbod? Kunt u dit onderbouwen met een maatschappelijke kosten-batenanalyse?

Ik ben het oneens met de stelling dat de geschetste beleidsoptie meer aanbod van hospitakamers oplevert wanneer deze als vervanging geldt van de huidige regeling. Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 9 heeft deze variant uitsluitend effect voor verhuurders die daadwerkelijk twee kamers verhuren, terwijl voor de veel grotere groep verhuurders met één kamer het fiscale voordeel vervalt. Per saldo is het aannemelijk dat hierdoor het totale aanbod kan dalen in plaats van toenemen. De verkenning is uitgevoerd conform de opdracht van de Kamer. Het betreft een inventarisatie van mogelijke opties en de uitvoerbaarheid ervan. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse kan worden opgesteld wanneer een voorkeursvariant wordt gekozen en er voldoende kwantitatieve gegevens beschikbaar zijn om effecten door te rekenen. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daareen passende dekking bij te zoeken.

Vraag 12

Kunt u aangeven waarom er volgens u een risico op prijsopdrijving ontstaat bij een generieke verdubbeling? Erkent u dat het WWSO-puntensysteem de maximale huur voor onzelfstandige kamers begrenst en dat dit risico daarmee grotendeels wordt gedempt? Kunt u dit illustreren met een cijfermatige vergelijking tussen huidige puntentellingen en de vrijstellingsgrens?

Bij een generieke verdubbeling van het vrijstellingsbedrag kunnen verhuurders die nog niet tegen de WWSO-puntengrens verhuren, maar wel tegen de grens van de kamerverhuurvrijstelling, profiteren van extra fiscaal voordeel zonder voor meer kameraanbod te zorgen, omdat de hogere huur nu ook onder de vrijstellingsgrens valt. Het klopt dat de WWSO-puntengrens dit effect beperkt, maar binnen de puntenkaders blijft het risico bestaan.
Bij een kamer waarvoor volgens het puntensysteem € 550 per maand gevraagd kan worden, vervalt bij daadwerkelijk verhuur voor dit bedrag de kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.600). Maar verlaagt de verhuurder het maandbedrag naar € 527, dan komt deze wel nog in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.324). Bij een generieke verdubbeling vervalt in dit scenario de prikkel om eventueel voor een lager huurbedrag te kiezen.

Vraag 13

Kunt u nader aangeven waarom u het opnemen van een vinkje in de belastingaangifte onwenselijk acht? Welke alternatieven zijn uitgewerkt om het gebruik van de vrijstelling toch te monitoren? Kan het huurregister hier een rol spelen? Waarom wel of niet?

Het toevoegen van een vink in de belastingaangifte vereist bij de Belastingdienst een structuuraanpassing in zowel het programma als de toelichting. Dit kan ten vroegste voor belastingjaar 2030 worden aangepast. Bovendien maakt een extra vink de belastingaangifte complexer, wat enige mate van het doenvermogen van burgers vraagt.
Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister.4 In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Ook de belastingdienst kan baat hebben bij actuele gegevens over de huur, bijvoorbeeld met het oog op de kamerverhuurvrijstelling. Of de Belastingdienst baat kan hebben bij het huurregister ten behoeve van de kamerverhuurvrijstelling valt op voorhand niet te zeggen. Dit zal afhangen van de uiteindelijke vormgeving hiervan en de doelen en eisen die aan registratie zullen worden gesteld.

Vraag 14

Kunt u in 2026 een nulmeting uitvoeren en de Kamer over de uitkomsten informeren?

Voor een nulmeting moet eerst worden bepaald welke gegevens worden verzameld, hoe hospitaverhuur wordt afgebakend en via welke bron het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling kan worden geregistreerd. Omdat het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling op dit moment nergens wordt geregistreerd, vraagt een nulmeting eerst om een nieuwe inrichting van gegevens uitvraag en financiering. Het is aan een volgend kabinet om hierover te besluiten.

Vraag 15

Waarom kan de Belastingdienst geen verkorte route leveren, bijvoorbeeld via handmatige of ex-post controle, zoals dat bij andere kleinere regelingen wel gebeurt? Kunt u toelichten van welke concrete belemmering sprake is?

Het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling wordt momenteel niet specifiek uitgevraagd in de aangifte, omdat het gaat om een vrijstelling en het wenselijk is dat de belastingaangifte niet onnodig complex wordt. Hierdoor is specifiek toezicht op de regeling niet mogelijk. De regeling wordt gehandhaafd door middel van het reguliere toezicht, bijvoorbeeld steekproefsgewijs. Het specifiek uitvragen van het gebruik van de regeling is een structuurwijziging in de keten inkomensheffingen van de Belastingdienst, en in ieder geval niet inpasbaar voor het belastingjaar 2030.

Vraag 16

Welke informatie is minimaal nodig om in 2027 een lichte variant van de Tweede Kamervrijstelling te kunnen uitvoeren? Kunt u daarbij de kosten en doorlooptijd aangeven?

De kosten en doorlooptijd van het invoeren van een tweedekamervrijstelling zijn afhankelijk van de vormgeving van de maatregel. Voor de uitvoerbaarheid is in ieder geval duidelijkheid nodig over de voorwaarden waaraan een Tweede Kamer moet voldoen, over de wijze waarop een afzonderlijk huurcontract kan worden vastgesteld en over de gegevens die hiervoor in de belastingaangifte moeten worden uitgevraagd.

Vraag 17

Kunt u drie scenario’s geven (laag, midden en hoog) voor het additionele aantal tweede hospitakamers tussen 2026 en 2030 bij a) generieke verdubbeling, b) verdubbeling alleen bij Tweede Kamer, en c) ongewijzigd beleid met niet-fiscale maatregelen zoals de aangekondigde wetswijziging en informatiecampagne?

In de verkenning is geconcludeerd dat de beschikbare data niet voldoende representatief zijn om algemene conclusies te kunnen trekken. Om die reden is het ook niet mogelijk om een schatting te maken van de te verwachten extra hospitaruimte in de geschetste scenario’s.

Vraag 18

Hoe verhoudt de fiscale uitbreiding zich tot de aangekondigde wetswijziging voor hospitaverhuur (beëindiging bij verkoop of overlijden, tijdelijk contract van maximaal vijf jaar, kortere opzegtermijn in de eerste maand) en de geplande informatiecampagne? Bent u bereid deze te bundelen tot één integraal hospitapakket voor 2026?

Ik onderneem verschillende stappen om hospitaverhuur te stimuleren, aangezien dit een belangrijke pijler is om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Zo loopt sinds de zomer van 2024 een informatiecampagne om meer duidelijkheid te geven over de mogelijkheden van hospitaverhuur. Daarnaast wordt op dit moment de internetconsultatie van het wetsvoorstel hospitaverhuur verwerkt. Binnenkort stuur ik het naar de Raad van State ter advisering. Het wetsvoorstel bestaat uit een viertal aanpassingen, namelijk het introduceren van aanvullende opzeggingsgronden bij hospitaverhuur (waaronder verkoop), het introduceren van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar specifiek voor hospitaverhuur, een kortere opzegtermijn in de eerste maand van de huurovereenkomst van hospitaverhuur en de mogelijkheid om – als de hospita zelf ook een huurder is – bezwaar te maken tegen een eventuele inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling maakt geen onderdeel uit van deze wetgeving. Met de verkenning heb ik voor uw Kamer de mogelijkheden en voor- en nadelen in kaart gebracht bij aanpassing van de vrijstelling.

Vraag 19

Welke concrete resultaatsdoelen streeft u na om hypothecaire kredietaanbieders te stimuleren om hospitaverhuur standaard toe te staan per 2026, en hoe worden deze gekoppeld aan de eventuele fiscale uitbreiding zodat het aanbod daadwerkelijk groeit?

De aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling is geen onderdeel van het wetsvoorstel hospitaverhuur en ook geen onderdeel van het gesprek met kredietverstrekkers.
Wel is een belangrijk doel van het wetsvoorstel hospitaverhuur dat kredietverstrekkers hospitaverhuur veel vaker gaan toestaan. Op dit moment wordt hospitaverhuur door kredietverstrekkers niet of onder strikte voorwaarden toegestaan, waardoor het voor veel mensen met een koopwoning nog niet mogelijk is om hospita te worden. Bij de vormgeving van de wetgeving zijn kredietverstrekkers betrokken, zodat de wetgeving straks in de praktijk werkbaar is. Op de internetconsultatie hebben de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars positief gereageerd. De brancheorganisaties kunnen echter niet voor hun individuele leden aangeven in hoeverre zij hun beleid aanpassen. Kredietverstrekkers gaan zelf over het beleid. Zij zullen – nadat de wetgeving definitief is – ook hun interne processen moeten doorlopen. Met de input en reacties uit de sector, heb ik er vertrouwen in dat het wetsvoorstel zal leiden tot veel meer toestemming van hospitaverhuur. Wel zal ik daarbij vinger aan de pols blijven houden bij kredietverstrekkers.

Vraag 20

Bent u bereid een budgettair neutraal pakket voor te leggen waarin de opbrengst van afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) of versobering van andere regelingen de gerichte Tweede Kamervrijstelling (3 miljoen euro per jaar) dekt, met de resterende 4 miljoen voor handhaving en monitoring?

Zie het antwoord op vraag 9 voor de opbrengst bij afschaffing.

Vraag 21

Kunt u de onderliggende rekenmodellen, aannames en memo’s delen die leiden tot de genoemde dervings- en opbrengstramingen, alsmede de afweging binnen het IH-portfolio die tot de conclusie «niet uitvoerbaar voor 2030» heeft geleid?

De aannames in het onderliggende rekenmodel dat leidt tot de genoemde dervings-en opbrengstenramingen zijn gestoeld op de verkenning5. Zonder kamerverhuurvrijstelling verliest een belastingplichtige bij hospitaverhuur een deel van het positieve saldo van de eigenwoningregeling. Tegelijkertijd zou het belastbaar inkomen in box 3 stijgen. Met deze effecten is rekening gehouden in de ramingen. Het aanpassen van de uitvraag in de aangifteprogrammatuur en het doen landen van de antwoorden op die vragen in de systemen waarmee de aanslagen worden opgelegd is een structuurwijziging.

Vraag 22

Wanneer ontvangt de Kamer een voorkeursbesluit inclusief dekking, monitoringaanpak en uitvoeringskalender, en waarom is in de beslisnota geen vervolgstap opgenomen terwijl de motie-Van Vroonhoven hier wel expliciet om vroeg?2

De motie Van Vroonhoven verzocht mij in kaart te brengen op welke manieren de kamerverhuurvrijstelling dusdanig uitgebreid kan worden dat deze ook bij verhuur van een Tweede Kamer in de eigen woning kan worden ingezet, als ook hoe die opties kunnen worden uitgevoerd. Met de verkenning en het document met beleidsopties heb ik uitvoering gegeven aan deze verzoeken.

Vraag 23

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Aan dit verzoek kon vanwege de lopende werkzaamheden en de complexiteit van de vragen helaas geen gevolg gegeven worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Meer plek in verpleeghuizen, ouderen worden liever thuis verzorgd»?1

Ja, ik ken deze artikelen.

Vraag 2

Kent u het artikel van «Een koekje bij de koffie – dat kost zo 75 euro per maand in de commerciële ouderenzorg»2?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u toelichten of de in het NOS-artikel genoemde leegstand is vastgesteld in reguliere verpleeghuizen, of ook in commerciële verpleeghuizen waar wonen en zorg gescheiden zijn?

Ik ontvang signalen uit het veld dat er sprake is van minder vraag naar zorg dan op basis van de demografische trends verwacht had mogen worden. Er is momenteel geen zicht op het aantal leegstaande plekken in reguliere en commerciële verpleeghuizen omdat daarvan geen registratie bestaat.

Vraag 4

Kunt u uitleggen waaruit het genoemde onderzoek bestaat waarin het RIVM aanvullend onderzoek doet naar de stijgende leegstand in verpleeghuizen?

Om inzicht te krijgen in de verminderde vraag naar ouderenzorg heb ik het RIVM gevraagd om hiernaar onderzoek te doen. Het RIVM zal onderzoeken of (en zo ja, in welke mate) sprake is van vraaguitval, welke verklaringen daarvoor zijn en of sprake is van tijdelijke of structureel verminderde vraag. De verwachting is dat het onderzoek voor de zomervakantie van 2026 gereed is.

Vraag 5

Wordt in dit onderzoek van het RIVM ook meegenomen dat het aantal commerciële verpleeghuizen met scheiding van wonen en zorg toeneemt, en dat dit mogelijk bijdraagt aan de leegstand in reguliere verpleeghuizen?

Ja.

Vraag 6

Onderzoekt het RIVM de mogelijke consequenties van de leegstand van reguliere en commerciële verpleeghuizen?

Uit het onderzoek zal eerst moeten blijken in welke mate sprake is van verminderde vraag en (zo ja) of deze een structureel karakter heeft.

Vraag 7

Onderzoekt het RIVM ook wat de consequenties voor het zorgpersoneel zijn door door de leegstand in verpleeghuizen?

Het laatste onderdeel van het onderzoek gaat over hoe de vraag naar ouderenzorg zich in de toekomst gaat ontwikkelen. Dit heeft ook een relatie met de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt.

Vraag 8

Welk vangnet biedt u aan verpleeghuizen die in financiële problemen komen door langdurige en aanzienlijke leegstand (lege bedden)?

Leegstand kan ontstaan als een gevolg van een verschil tussen vraag en aanbod van specifieke vormen van zorg en heeft onder andere te maken met (veranderende) voorkeuren van mensen en het ontstaan van alternatieve vormen van zorgverlening. Het is aan bestuurders van zorginstellingen en de zorgkantoren is om binnen hun werkgebied/regio in te spelen op veranderingen. Met het onderzoek door het RIVM wil ik deze partijen meer houvast bieden bij de keuzes die ze moeten maken.

Vraag 9

Wat doet u als door leegstand financiële problemen ontstaan bij reguliere verpleeghuizen die specifieke zorg geven zoals, reablement, revalidatie en crisisopnames?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat het aantal commerciële verpleeghuizen in de afgelopen jaren fors is gegroeid? En kent u het huidige aantal commerciële instellingen en het aantal bedden hierbij?

Ik herken dat de groei van de verpleeghuiszorg in de afgelopen jaren vooral plaats heeft gevonden buiten de intramurale zorginstellingen op basis van scheiden van wonen en zorg in mpt (modulair pakket thuis), pgb (persoonsgebonden budget) en vooral vpt (volledig pakket thuis). De leveringsvorm van de geleverde zorg wordt centraal geregistreerd binnen de Wlz, maar niet de rechtsvorm van de zorginstellingen die deze zorg leveren. Daarmee heb ik geen inzicht in de groei van commerciële instellingen.

Vraag 11

Bent u ervan op de hoogte dat bij commerciële verpleeghuizen met gescheiden wonen en zorg, het onderdeel wonen vaak in handen is van grote investeringsmaatschappijen of beursgenoteerde bedrijven?

Ik ben me ervan bewust dat commerciële verpleeghuizen met gescheiden wonen en zorg in handen kunnen zijn van investeringsmaatschappijen en beursgenoteerde bedrijven.

Vraag 12

Bent u ervan op de hoogte dat bij de commerciële verpleeghuizen, met scheiden van wonen en zorg, voor het wonen vaak extreme huurprijzen gevraagd worden, zoals 2.500 euro voor een appartement van 25m2 en 1.200 euro aan servicekosten?

Ik ben me ervan bewust dat er een grote variëteit is aan zorgwoningen, met ook een grote variëteit aan oppervlakte, huurprijzen en servicekosten. Het is aan zorgkantoren en aan cliënten zelf om de zorg en het wonen daar in te kopen waar zij een goede prijs/kwaliteit verhouding krijgen.

Vraag 13

Kunt u uitleggen of zorgwoningen waarbij wonen en zorg gescheiden zijn onder de huurwet vallen? Waarom wel of waarom niet?

In beginsel geldt dat een woonruimte met een kwaliteit waarmee die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) gereguleerd zou zijn, onder de huurprijsbescherming valt. Daarmee zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur van toepassing. Voor zorgwoningen geldt dat in het geval de component «zorg» overduidelijk de overhand heeft ten aanzien van de component «wonen», de reguliere huurprijsbescherming (en daarmee het WWS) niet van toepassing is. Als «wonen» de overhand heeft, kan voor deze component op basis van het WWS een maximale huurprijsgrens bepaald worden. Voor de servicekosten die «wonen» aangaan, geldt dat die bepaald moeten worden aan de hand van het Besluit servicekosten. Dit hoeft daarmee niet de totale prijs te zijn die de bewoner betaalt, omdat de component «zorg» op een andere manier bepaald wordt.
Nederland kent een grote variatie aan zorgwoningen. Van intensieve intramurale zorg voor zorgbehoevende bewoners met een WLZ-indicatie tot een zelfstandige bewoner op leeftijd die slechts behoefte heeft aan een gelijkvloerse woning met lage drempels. Ik ga niet in op individuele gevallen, maar grijze gebieden hierbinnen zijn onvermijdelijk. Het moge duidelijk zijn dat ik excessen wil uitbannen zonder goede initiatieven te dwarsbomen. Ik ben daarom voornemens om samen met de Minister van VRO met de sector in gesprek te gaan over het demarqueren van een duidelijke scheidslijn tussen welke zorgwoningen wel en niet onder de huurprijsregulering vallen. Dit moet op een zorgvuldige wijze gebeuren waarbij eerlijke huurprijzen gevraagd worden zonder zorgwoningen onrendabel te maken. Daar hoort ook een gesprek bij over hoe de zorgwoningen die wél onder de huurprijsregulering vallen in het stelsel gereguleerd worden.

Vraag 14

Kunt u aangeven of het volgende voorbeeld onder de huurwet valt: een geclusterde zorgflat (met 24-uurszorg), met 30 appartementen van elk 25m2, met een gezamenlijke ruimte van 150m2, een huurprijs van 2.500 euro en 1.200 euro aan servicekosten?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Bent u bereid te onderzoeken of er commerciële verpleeghuizen zijn die met de woon- en servicecomponent de huurwet overschrijden?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 16

Op welke manier bent u van plan regie te houden op het aantal bedden in zowel commerciële als niet-commerciële verpleeghuizen, zodat leegstandproblematiek wordt voorkomen?

Zie antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het eindrapport van de adviesgroep STOER «Woningbouw: sneller, meer, goedkoper» en van uw eigen kabinetsreactie van 10 oktober 2025 waarin u namens het kabinet stelt dat «besluitvorming binnen wettelijke termijnen» en «versnelling van bezwaar- en beroepsprocedures» noodzakelijk zijn om de woningbouwopgave te halen?

Ja1

Vraag 2

Erkent u dat de adviesgroep STOER expliciet adviseert om de zogenoemde lex silencio positivo (van rechtswege verleende vergunning) te introduceren bij woningbouwprojecten, als effectief middel om bestuurlijke traagheid te voorkomen en voorspelbaarheid te vergroten?

Ja, dit is een onderdeel van het advies.

Vraag 3

Zo ja, deelt u dan de conclusie dat dit advies inhoudelijk verder gaat dan het amendement-Welzijn (Kamerstuk 36 512, nr. 98), dat alleen voorziet in een fatale beslistermijn bij omgevingsvergunningen?

De invoering van de lex silencio positivo voor de technische bouwactiviteit en de invoering van het amendement-Welzijn zouden beide verstrekkende gevolgen hebben, maar in verschillende richtingen. Er is dus niet aan te geven welke optie verder gaat. Bij de invoering van de lex silencio positivo ontstaat bij termijnoverschrijding van rechtswege een vergunning. Daarbij blijft echter de gemeente als bevoegd gezag verantwoordelijk voor de bekendmaking daarvan, voor afhandeling van bezwaar- en beroepsprocedures, en voor toezicht en handhaving op de bouwactiviteit. Deze optie kan voor de technische bouwactiviteit inhoudelijk vergaand zijn omdat voorafgaande beoordeling van de aanvraag ontbreekt, wat bij de technische bouwactiviteit voor woningbouw als risicovol wordt beschouwd (zie ook het antwoord op vraag 10). Het amendement zou ervoor zorgen dat de Minister van VRO bij termijnoverschrijding als bevoegd gezag geheel verantwoordelijk wordt voor de beslissing op de vergunningaanvraag inclusief bezwaar- en beroepsprocedures, toezicht en handhaving. Bezien vanuit de bestuurlijke verhoudingen en de uitvoeringspraktijk is die optie meer ingrijpend.

Vraag 4

Waarom kondigt u, zonder invoeringstoets, een novelle aan om het amendement-Welzijn terug te draaien, terwijl zowel de adviesgroep STOER als het kabinet zelf vaststellen dat te late besluitvorming door overheden een van de grootste oorzaken is van vertraging in woningbouwprojecten?

Zoals aangekondigd in mijn brief aan de Eerste Kamer2 van 26 augustus jl. is er, naar aanleiding van het amendement-Welzijn samen met de medeoverheden een Uitvoerbaarheidstoets Decentrale Overheden (UDO) uitgevoerd. Die UDO heb ik toegezonden als bijlage bij de nota naar aanleiding van het verslag in het kader van de behandeling van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting aan de Eerste Kamer.3 Deze UDO is als bijlage bij deze beantwoording toegevoegd. Op basis van de UDO kom ik tot de conclusie dat dit amendement niet tot versnelling van de vergunningverlening zal leiden, terwijl er wel significante gevolgen zijn voor de uitvoeringspraktijk en het disproportioneel ingrijpt in de bestuurlijke verhoudingen. Om die reden is mijn analyse dat het wetsvoorstel op dit onderdeel reparatie behoeft door het schrappen van dit onderdeel. Daartoe is een novelle op het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting opgesteld die van 3 tot 17 oktober in consultatie is geweest.4 Uit de consultatie is gebleken dat dit onderdeel van het voorstel kan rekenen op steun van het IPO en de VNG.

Vraag 5

Bent u ervan op de hoogte dat deze vertragingen ontwikkelaars en woningcorporaties ieder jaar weer luttele miljarden kost, geld dat daardoor dus niet aan meer nieuwe woningen uitgegeven kan worden?

Ik deel de opvatting dat alle vertragingen in de woningbouw ongewenste financiële consequenties kunnen hebben. Uit de UDO blijkt echter dat in meer dan 95% van de gevallen waar het amendement op ziet, tijdig wordt besloten op de vergunningaanvragen. De vertraging in de woningbouw ziet dus niet primair op deze fase. Ik zet in op versnelling in alle fasen van het bouwproces. Ik richt mij op versnelling in de voorfase door middel van publiek-private samenwerking, waarbij marktpartijen goed zicht houden op de voortgang en gezamenlijk zoeken naar werkbare oplossingen. Op die manier kunnen projecten sneller worden losgetrokken. Het sturen op doorlooptijden wordt daarbij een standaardvoorwaarde bij gebiedsontwikkelingen en projecten waarbij het Rijk betrokken is. De resultaten van de pilots met parallel plannen worden opgeschaald naar landelijk niveau.
Om de fase van planvorming en vergunningverlening te versnellen, zet ik in op een structurele versterking van de uitvoeringskracht bij gemeenten. Dit gebeurt door het beschikbaar stellen van extra financiële middelen en het versterken van kennis. In de fase na de vergunningverlening voorziet het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting in procedurele versnellingen van de beroepsprocedure bij woningbouwzaken, wat kan leiden tot een tijdwinst van maximaal een jaar. Dit zorgt ervoor dat sneller duidelijkheid ontstaat over de voortgang van woningbouwprojecten. Tot slot kan ook de bouwfase worden versneld door meer in te zetten op innovatie en industrieel bouwen, waarbij minder arbeidskrachten nodig zijn. Het doel is dat in 2030 de helft van alle woningen industrieel wordt gebouwd.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat overheden hier de oorzaak van zijn en bent u bereid uw verantwoordelijkheid te nemen om deze vertragingen te stoppen?

Mijn beeld is veeleer dat vertraging van de woningbouw veroorzaakt wordt door een samenstel van factoren. Een belangrijke sleutel om versnelling te realiseren is een goede samenwerking tussen overheden en marktpartijen. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5 neem ik maatregelen in alle fases van de woningbouw om versnelling te realiseren.

Vraag 7

Kunt u aangeven op welke feitelijke of juridische gronden u meent dat uitvoering van het amendement-Welzijn risico’s zou opleveren voor kwaliteit of zorgvuldigheid, en waarom deze risico’s zwaarder wegen dan het maatschappelijke belang van het versnellen van de bouw van 100.000 woningen per jaar in de wetenschap dat we in een diepe wooncrisis zitten die zeer ontwrichtend is en tot woonstress leidt bij honderdduizenden woningzoekers?

Uit de UDO blijkt dat het amendement significante gevolgen heeft voor onder andere de uitvoeringspraktijk, met daarbij risico’s voor de kwaliteit en zorgvuldigheid van de behandeling. Zo kan het amendement leiden tot aanzienlijke complexiteit voor de afhandeling van vergunningaanvragen. Zo behouden gemeenten (en provincies) hun advies- en instemmingsrechten als de bevoegdheid verschuift naar het Rijk. Het betreft advies- en instemmingsrechten voor andere vergunningplichtige activiteiten die tegelijk met de technische bouwactiviteit zijn aangevraagd. Daarnaast is nog steeds lokale kennis nodig voor de beoordeling van de aanvraag en het toezicht op de naleving. Bijvoorbeeld kennis over de bodemgesteldheid. Dit kan leiden tot extra overleg, onzekerheid over verantwoordelijkheden en extra vertraging.
Gemeenten signaleren bovendien dat zij onder druk van een fatale termijn vaker onvolledige aanvragen zullen moeten afwijzen of strategisch kunnen handelen om het verlies van bevoegdheid te voorkomen. Het amendement vergroot daarnaast juist de onvoorspelbaarheid, omdat een gemeente onbevoegd wordt als zij niet tijdig besluit en de bevoegdheid op dat moment – zonder dat daarvoor een duidelijke signalering bestaat – verschuift naar de Minister van VRO. De UDO signaleert in dit verband het risico op onbevoegde vergunningverlening op één of enkele dagen na de fatale termijn. Daarnaast doorkruist het amendement de systematiek van het interbestuurlijk toezicht. Normaal gesproken houden provincies toezicht op gemeenten en kunnen zij ingrijpen bij structurele taakverwaarlozing.
Deze risico’s wegen niet op tegen de mogelijke voordelen, aangezien uit de UDO blijkt dat het amendement in de praktijk niet zal leiden tot versnelling van de woningbouw en zelfs op onderdelen tot extra vertraging kan leiden.

Vraag 8

Bent u het ermee eens dat uw eigen passage in de kabinetsreactie – «Besluitvorming binnen de wettelijke termijn is noodzakelijk om vertraging te voorkomen en voorspelbaarheid te vergroten» – in feite een beleidsmatige erkenning vormt van de noodzaak van fatale termijnen, en dat het niet uitvoeren van het amendement hiermee in strijd is?

Uiteraard is het standpunt van het kabinet dat overheden wettelijke beslistermijnen moeten respecteren. In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven waarom het amendement niet bijdraagt aan versnelling en ik het noodzakelijk vind dit onderdeel van het wetsvoorstel via een novelle te schrappen. Uit de UDO blijkt dat in meer dan 95% van de gevallen tijdig wordt besloten op de vergunningaanvragen voor de (technische) bouwactiviteiten, waar het amendement op ziet. Daar waar niet tijdig wordt besloten wil ik vooral gemeenten in staat stellen om tijdig te besluiten op vergunningaanvragen, door versterking van de capaciteit.

Vraag 9

Deelt u de conclusie van de adviesgroep STOER dat door cumulatie van regelgeving en langdurige vergunningprocedures de voorbereidingstijd van woningbouwprojecten gemiddeld zeven jaar bedraagt, en dat een halvering daarvan tot drieënhalf jaar haalbaar is bij toepassing van het voorgestelde maatregelenpakket, inclusief harde termijnen? Zo ja, waarom laat u dan een van de meest directe maatregelen om die versnelling te bereiken (fatale beslistermijnen) buiten beschouwing?

Ik deel de conclusie dat er tijdswinst te behalen valt in alle fases van de woningbouw en dat stapeling van regelgeving onderdeel is van het probleem. Om die reden heeft het kabinet een groot aantal adviezen van de adviesgroep STOER overgenomen en neem ik maatregelen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 heb toegelicht.

Vraag 10

Kunt u uiteenzetten hoe u het kabinetsvoornemen om «besluitvorming binnen wettelijke termijnen» te waarborgen denkt te realiseren zonder een juridische stok achter de deur zoals de fatale beslistermijn?

Ik ben allereerst van mening dat gemeenten vooral in staat moeten worden gesteld om tijdig te besluiten op een vergunningaanvraag door versterking van de uitvoeringskracht van gemeenten. Hierover zijn eind 2024 op de Woontop afspraken gemaakt met de desbetreffende medeoverheden. Verder kan ik wijzen op de Wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen, die in paragraaf 4.1.3.2 van de Awb is ingevoegd. Deze regeling biedt aanvragers een rechtsmiddel als de wettelijke termijnen van besluitvorming worden overschreden. Onder andere doordat de gemeente van rechtswege een dwangsom kan verbeuren als na ingebrekestelling door de aanvrager alsnog niet tijdig wordt beslist.

Vraag 11

Erkent u dat de lex silencio positivo, zoals door STOER voorgesteld, juridisch verenigbaar is met de Omgevingswet en Europese regelgeving, mits adequate waarborgen voor veiligheid en gezondheid blijven gelden? Zo ja, kunt u toelichten waarom u desondanks kiest voor een novelle in plaats van voor uitvoering?

Het amendement over fatale termijnen heeft geen betrekking op een vergunning van rechtswege bij termijnoverschrijding, maar betreft verschuiving van het bevoegd gezag van gemeente naar het Rijk bij termijnoverschrijding. Europese regelgeving verzet zich voor sommige vergunningaanvragen tegen de lex silencio positivo. Zo vereisen de mer-richtlijn en het Verdrag van Aarhus een voorafgaande inhoudelijke beoordeling dan wel een uitgebreide voorbereidingsprocedure bij besluiten met aanzienlijke milieugevolgen. Europese regelgeving verzet zich niet tegen de lex silencio positivo bij een aanvraag om alleen een «technische» bouwactiviteit. Het kabinet is desondanks geen voorstander van herinvoering van de lex silencio positivo bij een vergunningaanvraag voor een technische bouwactiviteit. Door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is voor woningbouw alleen nog een vergunning nodig voor een technische bouwactiviteit voor niet-grondgebonden woningen. Voor dergelijke projecten wordt vergunningverlening van rechtswege zonder voorafgaande toetsing aan de technische eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving als te risicovol wordt beschouwd. In het antwoord op vraag 3 heb ik toegelicht waarom ik reparatie van het bovengenoemde amendement nodig acht.

Vraag 12

Bent u bereid om, in lijn met de aanbevelingen van STOER en de kabinetsreactie, alsnog uitvoering te geven aan het amendement-Welzijn, eventueel in de vorm van een pilotregeling of gefaseerde invoering, zodat de effecten in de praktijk kunnen worden gemonitord?

Uit de UDO is gebleken dat het amendement niet zal leiden tot versnelling van de woningbouw en op onderdelen leidt tot extra vertraging. Daarnaast heeft het negatieve gevolgen voor de uitvoeringspraktijk en grijpt het disproportioneel in op de bestuurlijke verhoudingen. Om die reden vind ik het noodzakelijk te voorzien in reparatie door via de novelle dit gewijzigde onderdeel te schrappen. Ik zie daarom geen aanleiding voor een pilotregeling of een gefaseerde invoering. Ik verwijs ook naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 13

Bent u bereid het door de Tweede Kamer aangenomen amendement-Welzijn, in het licht van zowel het rapport STOER als de kabinetsreactie van 10 oktober 2025, intact te laten en de invoering daarvan te ondersteunen?

Ik vind het niet wenselijk dat dit gewijzigde onderdeel van het wetsvoorstel in werking treedt om de redenen die ik onder meer in mijn antwoorden op de vragen 4 en 12 heb genoemd.

Vraag 14

Bent u bereid om vóór de plenaire behandeling van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in de Eerste Kamer een invoeringstoets te laten uitvoeren naar de praktische en juridische werking van de fatale beslistermijn, inclusief de verwachte effecten op bouwsnelheid, voorspelbaarheid en uitvoeringscapaciteit bij gemeenten?

Ik heb inmiddels via een uitvoeringstoets decentrale overheden (UDO) de uitvoeringseffecten en juridische werking in kaart gebracht, zie ook het antwoord op vraag 4.

Vraag 15

Bent u op de hoogte van pilots in diverse gemeenten in het land waar zelfs gewerkt wordt aan een vergunning in één dag?

Ik ben er mee bekend dat diverse gemeenten door uitgebreide voorbereiding en vooroverleg in de voorfase voorkomen dat een plan vaker terug wordt gestuurd naar de tekentafel waardoor uiteindelijk de besluitvorming kan worden versneld.

Vraag 16

Wilt u hierop reflecteren in het licht van het amendement van lid Welzijn die stelt dat binnen de wettelijke termijn van 8 weken met mogelijkheid van verlenging binnen de wet van 6 weken en vindt u dit dan ook meer dan voldoende tijd om de omgevingsvergunning binnen de gestelde termijn af te ronden?

Zoals ik heb begrepen wordt in de pilots gebruik gemaakt van conceptueel bouwen. Als de bouwlocatie bekend is en de bouwwerken worden gestandaardiseerd kan ik me voorstellen dat het vergunningentraject flink versneld kan worden en ruimschoots binnen de wettelijke termijnen afgerond kan worden. Zulke processen onderschrijf ik ten volste.

Vraag 17

Wat doet u om ervoor te zorgen dat het vooroverleg tussen gemeenten en ontwikkelaars verbetert, zodat er geen «garbage in, garbage out» situatie optreedt omdat problemen die niet in het vooroverleg worden opgelost onnodig overgetankt worden naar de aanvraag omgevingsvergunning, die daardoor niet binnen de gestelde wettelijke termijn afgewikkeld wordt?

Via het programma Uitvoeringskracht Woningbouw, dat ik samen met IPO en VNG start, werken we aan praktische adviezen aan gemeenten en woningbouwpartners om planprocedures te versnellen en vereenvoudigen. Actief delen van goede voorbeelden uit de praktijk is daar onderdeel van.

Vraag 18

Hoe kijkt u in algemene zin naar deze inefficiënte werkwijze rond het vooroverleg en de omgevingsvergunning?

Laat ik voorop stellen dat er altijd wel ergens zaken beter en sneller kunnen, maar in algemene zin herken ik mij niet in uw beeld dat de werkwijze rondom het vooroverleg en de omgevingsvergunning bij alle gemeenten inefficiënt is. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet is een nulmeting uitgevoerd, waarin onder andere is gekeken naar de doorlooptijden van het vooroverleg en de omgevingsvergunning. Hier kwam uit naar voren dat de gemiddelde doorlooptijd van het vooroverleg 82 dagen (11,7 weken) bedroeg. Bij de behandeling van een omgevingsvergunning, met de reguliere procedure was de gemiddelde doorlooptijd 49,5 dagen (7,1 weken), terwijl de wettelijke behandeltermijn 8 weken bedraagt.5 Hoe dit onder de Omgevingswet uitpakt kan ik op dit moment nog niet aangeven.

Vraag 19

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat er sprake is van meer kansrijke omgevingsvergunningsaanvragen, zodat gemeenten hun schaarse capaciteit niet op kansloze aanvragen hoeven in te zetten?

Het merendeel van de omgevingsvergunningsaanvragen is al kansrijk. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet is een nulmeting uitgevoerd, waarin naar voren kwam dat onder het voormalige regime van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ruim 90% van de aanvragen om omgevingsvergunning die werden ingediend bij gemeenten leidden tot een vergunning. De overige 10% kende een andere uitkomst.6 Hoe de verhouding tussen verleende en afgewezen aanvragen onder de Omgevingswet uitpakt kan ik op dit moment nog niet aangeven. Daarnaast draagt het nieuwe Omgevingsloket ook nadrukkelijk bij aan het vergroten van het aantal kansrijke omgevingsvergunningsaanvragen. In het Omgevingsloket kan een initiatiefnemer, op één locatie, de voor hem of haar relevante regelgeving vinden en daar zodoende beter rekening mee houden voorafgaand aan het indienen van een omgevingsvergunningsaanvraag. Tot slot speelt ook hier een goed en efficiënt ingericht vooroverleg een belangrijke rol in, omdat in het vooroverleg niet kansrijke omgevingsvergunningaanvragen eruit gefilterd kunnen worden, dan wel kunnen worden aangepast/aangevuld tot kansrijke omgevingsvergunningsaanvragen.

Vraag 20

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Wat is de formele en feitelijke onderbouwing van uw uitspraak dat statushouders 25–30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen?1

Het toewijzingspercentage van statushouders aan sociale huurwoningen is afhankelijk van de groep woningzoekenden waarmee de vergelijking wordt gemaakt. Wanneer hierbij wordt gekeken naar alle toewijzingen, dan zal dit percentage lager uitvallen dan wanneer er specifiek wordt gekeken naar toewijzingen aan doelgroepen die meer vergelijkbaar zijn met statushouders.
Wiskundige en cultureel antropoloog dr. Jan van de Beek stelt dat er bij de mate waarin de huisvesting van statushouders druk zet op de woningmarkt een vergelijking gemaakt moet worden met de groep waarmee statushouders daadwerkelijk concurreren – namelijk woningzoekenden die nog geen corporatiewoning huren en in het bijzonder jonge sociale huurstarters met een laag inkomen. In de vergelijking die hij maakt gebruikt hij een groep inwoners die voldoet aan vergelijkbare kenmerken als statushouders en die begon met het huren van een corporatiewoning tussen 2015 en 2018. Van de Beek schatte op basis hiervan in dat, gedurende de periode 2015–2018, gemiddeld per jaar ongeveer 32% van het aantal vrijgekomen huurwoningen waarvoor sociale huurstarters met een leeftijd tot 65 jaar en een laag inkomen in aanmerking komen, aan statushouders werd toegewezen.
Het algemene toewijzingspercentage aan huishoudens met statushouders ligt tussen de 6 en 10%. Een meerderheid van de woningcorporaties rapporteerde dat in 2024 het algemene toewijzingspercentage ongeveer rond de 7,4% lag. Dit is in lijn met een publicatie van het CBS uit maart dit jaar waarin wordt gesteld dat het algemene toewijzingspercentage in 2022 op ongeveer 7% lag. Ik acht deze cijfers echter onvoldoende representatief voor de druk die de huisvesting van statushouders op de woningmarkt legt, omdat in de hierboven genoemde algemene toewijzingspercentages vrijwel alle typen zelfstandige sociale huurwoningen en manieren van toewijzing worden meegenomen.

Vraag 2

Kunt u deze vraag voor 29 oktober a.s. beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Woningbouw in gevaar door nieuwe regels netcongestie»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op 1 januari met een nieuw prioriteringskader voor netcapaciteit komt, maar dat het nog onduidelijk is of de voorrang voor woningbouw daarin blijft bestaan?

Het klopt dat de ACM uiterlijk 1 januari 2026 een nieuw definitief besluit zal nemen voor het prioriteringskader voor transportverzoeken. De verwachting is dat dit besluit midden december zal worden gepubliceerd. De aanleiding voor dit nieuwe besluit is dat het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) het huidige prioriteringskader in maart heeft vernietigd en heeft bepaald dat het prioriteringskader per 1 januari 2026 komt te vervallen. De ACM heeft daarop aangekondigd werk te gaan maken van een nieuw kader dat voldoet aan de gestelde eisen van het CBb. Hiertoe heeft de ACM in juni een ontwerpbesluit gepubliceerd ter consultatie2. In dit nieuwe ontwerpbesluit krijgt woningbouw opnieuw voorrang en zijn mogelijkheden voor woningbouw om voorrang aan te vragen uitgebreid. Als het definitieve besluit aansluit bij het ontwerpbesluit kunnen ook collectieve woonvormen voorrang krijgen, net als individuele woningen die een grotere aansluiting willen. Dit sluit aan bij mijn advies aan de ACM ten aanzien van het prioriteringskader van 16 mei jl. en sluit ook aan bij de Motie Postma3.
Zoals genoemd in de bijlage «voortgang beleid netcongestie» bij de Kamerbrief voortgang netcongestie van 6 oktober4, reserveren de netbeheerders momenteel capaciteit voor het aansluiten van alle (toekomstige) kleinverbruikers, zodat elke kleinverbruiker transportcapaciteit krijgt toegewezen, als die capaciteit er is. Grootverbruikers met prioriteit, zoals ziekenhuizen en defensie, komen ondertussen op de wachtrij. Het risico van deze werkwijze is dat er ook onnodig te veel gereserveerd wordt terwijl er ook partijen op de wachtrij staan. Deze werkwijze doet geen recht aan de volgorde van het prioriteringskader en moet daarom veranderen, ook om de woningbouw opgave te borgen.
Netbeheerders hebben aangegeven tot 1 juli 2026 nodig te hebben om het nieuwe prioriteringskader voor kleinverbruikers te implementeren. Grootverbruikers kunnen per 1 januari 2026 al in lijn met het nieuwe kader prioriteit aanvragen. Voor kleinverbruikers hebben netbeheerders tijd nodig voor het duiden van de impact van het nieuwe kader, het tijdig informeren van klanten en het aanpassen van bedrijfsprocessen. Tot 1 juli 2026 blijft de huidige werkwijze daarom gelden en kan dus ook woningbouw, zolang daar capaciteit voor is, op de bestaande wijze worden aangesloten. Dit biedt ook ruimte aan kleinverbruikers om zich voor te bereiden op de nieuwe werkwijze.
Gelijktijdig met de implementatie van het nieuwe prioriteringskader werken netbeheerders, het Ministerie van Klimaat en Groene Groei, het Ministerie van Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening, de ACM en IPO en VNG samen aan de nieuwe werkwijze van eerder aanvragen die zowel voor klein- als grootverbruikers zal gelden. De nieuwe werkwijze zal in lijn zijn met de uitgangspunten van het non-discriminatoir, objectief en transparant toekennen van transportcapaciteit. De prioritaire status van woningbouw wordt hierin geborgd.
Het is in de nieuwe werkwijze belangrijk dat ook prioritaire kleinverbruikers zoals woningbouwprojecten en scholen tijdig worden gemeld bij de netbeheerder en zij zowel transportvermogen als prioriteit aanvragen. Dit eerder aanvragen van vermogen en prioriteit is niet alleen voor netbeheerders een nieuwe werkwijze, maar ook voor gemeenten en projectontwikkelaars. Zij krijgen daarom tijd om zich aan te passen aan deze nieuwe werkwijze en worden betrokken bij de uitwerking van het genoemde proces tot eerder aanvragen. De gereserveerde ruimte wordt daarom ook niet direct na 1 juli aan alle partijen op de wachtrij vrijgegeven door de netbeheerders, maar wordt stapsgewijs beschikbaar gesteld; eerst alleen aan partijen met prioriteit. Dit is noodzakelijk voor een zorgvuldige overgang naar de nieuwe werkwijze.
Het uitganspunt is dat op 1 januari 2027 de nieuwe werkwijze volledig in werking treedt. Ook niet-prioritaire partijen kunnen dan aanspraak maken op de resterende gereserveerde ruimte. Snelheid mag echter niet ten koste van de zorgvuldigheid en uitvoerbaarheid gaan. Tevens zal ook na 1 januari als onderdeel van de overgangsperiode nog een beperkte hoeveel transportcapaciteit achter de hand worden gehouden door netbeheerders, zodat, in het geval van onvoorziene omstandigheden van de nieuwe werkwijze, het nog mogelijk is om bij te sturen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de waarschuwing van de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht dat zonder duidelijke afspraken en landelijke regie de bouw van ruim 160.000 woningen en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en laadinfrastructuur in gevaar komt? Hoe groot acht u dit risico?

Het kabinet snapt de zorgen die er zijn bij gemeenten over impact van netcongestie op de bouw van nieuwe woningen en begrijpt de oproep om landelijke regie. De hierboven genoemde afspraken met netbeheerders en de ACM zorgen ervoor dat partijen tijd krijgen om voor woningbouwprojecten capaciteit en prioriteit aan te vragen. De gereserveerde capaciteit blijft tijdens de overgangssituatie beschikbaar voor prioritaire partijen zoals woningbouw. De uitwerking van het eerder aanvragen én toekennen van transportcapaciteit zal er daarnaast voor zorgen dat ook na de overgangssituatie woningbouw zo veel mogelijk door kan gaan.
Dat neemt echter niet weg dat ruimte schaars is, ook in de toekomst. Het is dan ook van belang dat gemeenten bij het opstellen van hun woningbouwplannen rekeninghouden met de schaarse capaciteit en daar efficiënt gebruik van maken door te sturen op netbewuste nieuwbouw.
Publieke laadinfrastructuur is niet opgenomen in het concept prioriteringskader van de ACM. Om aangesloten te kunnen worden is het noodzakelijk dat laadpaalexploitanten afspraken kunnen maken met de netbeheerders over netbewust laden. Dit zodat laadpaalexploitanten, door het net buiten de pieken om te gebruiken, ook in de toekomst perspectief hebben om te kunnen worden aangesloten. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat lopen hierover al gesprekken met de netbeheerders, maar de noodzaak voor alternatieve contractvormen voor laadpalen wordt hiermee vergroot.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat de nu geldende voorrang voor woningbouw ook in het nieuwe prioriteringskader overeind blijft?

Ook in het nieuwe prioriteringskader van de ACM wordt woningbouw opgenomen als onderdeel van de prioritaire categorie basisbehoefte. Daarmee verandert de voorrang van woningbouw op niet-prioritaire aanvragen niet.

Vraag 5

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er al ruim vóór 1 januari 2026 voldoende duidelijkheid is voor projectontwikkelaars en gemeenten over het prioriteringskader, zodat lopende woningbouwprojecten niet onverwacht stagneren of stilvallen?

Donderdag 13 november is er een informatiebijeenkomst geweest, georganiseerd door de koepelorganisaties van de medeoverheden -de Vereniging Nederlandse gemeente (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Hierin zijn gemeenten en provincies door de ACM, netbeheerders en het Ministerie van Klimaat en Groene Groei geïnformeerd over de ontwikkelingen op het gebied van het prioriteringskader van de ACM en is duidelijkheid gegeven hoe omgegaan zal worden met huidige reserveringen. Hierin zijn de zorgen van aanwezigen geadresseerd en zijn zover toen al bekend bovengenoemde afspraken aan bod gekomen.
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 verandert er niets op 1 januari voor projectontwikkelaars en gemeenten en zullen zij voldoende tijd krijgen om zich aan te passen op de nieuwe werkwijze en goed worden betrokken bij de uitwerking van het proces tot eerder aanvragen.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de oproep van deze gemeenten met betrekking tot heldere communicatie over de invoering en gevolgen van nieuwe prioriteitsregels, garanties voor een zorgvuldige overgang zodat lopende projecten niet stilvallen en hun betrokkenheid bij gesprekken met o.a. de ACM over het nieuwe prioriteringskader? Kunt u in ieder geval toezeggen dat de gemeenten bij deze gesprekken worden betrokken?

Ja, zowel gemeenten als provincies zullen via de VNG en het IPO worden betrokken bij toekomstige gesprekken over bovenstaande onderwerpen. Duidelijke communicatie is inderdaad van belang, hiervoor zal nauw samen worden gewerkt met de netbeheerders, de ACM, het IPO, de VNG en KGG.

Vraag 1

Op welke wettelijke basis kan een gemeente optreden tegen de verkoop van losse kamers (gebruiksovereenkomsten, splitsingsregels, woningdelen, gebruiksrechten) zoals wordt vermeld in het artikel «gemeente Utrecht treedt op tegen verkoop losse kamers»?1

Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening vaststellen. Hierin staan de lokale voorschriften, bijvoorbeeld een vergunning voor het wijzigen van een woonruimte; zoals omzetten van zelfstandig naar onzelfstandig of splitsen, of de opkoopbescherming waarmee kan worden voorkomen dat woonruimten worden opgekocht voor de verhuur. De Huisvestingswet 2014 biedt ook de grondslag voor de bestuursrechtelijke handhaving, inclusief het opleggen van een bestuurlijke boete.

Vraag 2

Is er jurisprudentie of rechtspraak waarin dergelijke verkoopconstructies al zijn geblokkeerd of vernietigd?

Voor zover mij bekend is er nog geen jurisprudentie waarbij sprake is van handhaving op de verkoop van losse kamers als exclusief gebruiksrecht.

Vraag 3

In hoeverre is het toegestaan volgens de huidige wet- en regelgeving dat een deelwoning (bijvoordbeeld een kamer) wordt aangeboden als «los eigendom» of als apart gebruiksrecht zonder formele splitsing?

Het staat een eigenaar in principe vrij om zijn of haar woning of een deel daarvan te verkopen aan wie hij of zij wil, omdat eigendom het meest omvattende zakelijke recht is. Een «deel van een woning verkopen» kan vanuit zakenrechtelijk oogpunt slechts indien die woning in appartementsrechten is gesplitst waardoor delen van die woning zelfstandige eenheden zijn. De koper van een appartementsrecht wordt juridisch volledig nieuwe eigenaar van dat appartementsrecht.
De eigenaar van een zelfstandige woning kan ook het gebruiksrecht van een gedeelte van een woning die niet in appartementsrechten is gesplitst, bijvoorbeeld een kamer, verkopen. Dit heeft echter geen zakenrechtelijke werking.
Een koper moet zich bij de koop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer vergewissen wat dit exclusieve gebruiksrecht precies inhoudt, en wat de mogelijke risico’s zijn. Een nieuwe koper van de woning is niet per definitie gehouden dit exclusieve gebruiksrecht te respecteren. Het exclusieve gebruiksrecht is bovendien niet financierbaar voor banken aangezien het niet als onderpand kan dienen bij een hypothecaire lening. Tot slot kan het zijn dat het gebruiksrecht niet gebruikt kan worden bij handhaving van de gemeente.

Vraag 4

In hoeverre zijn er landelijke cijfers beschikbaar over de omvang van de handel in losse kamers (in aantal, in maatschappelijke spreiding)?

De gevraagde cijfers zijn niet beschikbaar. Voor de levering van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is geen notariële akte en inschrijving bij het kadaster vereist. Omdat er geen registergoed wordt overgedragen, zijn er geen cijfers beschikbaar bij bronnen zoals het Kadaster.

Vraag 5

Heeft u zicht op mogelijke meerkosten of winstmarges die in dergelijke gevallen worden gerealiseerd ten koste van kopers?

De waarde van een registergoed wordt meestal bepaald door een taxatie. Bij de verkoop van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is de waarde echter gebaseerd op hoe dat recht in de praktijk wordt gebruikt. De prijs, inclusief eventuele extra kosten of winstmarges, wordt afgesproken tussen de verkoper en de koper. Aangezien er voor de levering van dit recht geen inschrijving bij het kadaster is vereist, is het niet mogelijk om hier inzicht in te krijgen.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de impact van dergelijke praktijken op de ongelijkheid op de woningmarkt (met name voor jongeren, huurders en starters)?

Vanwege het grote tekort aan woonruimte, studentenwoningen en starterswoningen in het bijzonder, ben ik voorstander van het omzetten en juridisch splitsen van woningen in gemeenten (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Woonruimte dient echter wel op een ordentelijke manier gerealiseerd te worden met aandacht voor lokale verordeningen. Daarbij dienen de belangen van kopers goed beschermd te worden.

Vraag 7

Is het de praktijk dat hypotheekverstrekkers weigeren financiering te verstrekken voor zulke losse kamers, zoals in het artikel wordt gesteld? Zo ja, op welke juridische of risicogronden?

Hypotheekverstrekkers zullen geen financiering geven voor de aankoop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer zonder dat de woning, waar de kamer deel vanuit maakt, in appartementsrechten is gesplitst (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Een recht van hypotheek kan immers slechts gevestigd worden op een registergoed. Dit zijn goederen die, om ze geldig over te dragen of een recht erop te vestigen, moeten worden ingeschreven in een register. Een exclusief gebruiksrecht op een kamer valt daar niet onder. Een appartementsrecht valt daar wel onder.

Vraag 8

Welke rol kan de rijksoverheid spelen in het reguleren of afdwingen van transparantie in de verkoop van kamers (bijvoorbeeld verplichte meldingen, waarschuwingsplicht, indexatie van verkoopprijzen)?

Vooralsnog voorzie ik geen rol vanuit de Rijksoverheid in de regulering van de verkoop van kamers. Zoals benoemd in mijn antwoord op vraag 1 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om hierop te handhaven. Verkopers benadrukken veelal in de verkooptekst dat er geen hypotheek gevestigd kan worden op het exclusieve gebruiksrecht. Daarnaast geldt dat een koper ook altijd een onderzoeksplicht heeft.

Vraag 9

Is het mogelijk om kopers beter te beschermen via verplicht voorafgaand juridisch onderzoek of certificering van dergelijke transacties?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 8 heeft een koper de onderzoeksplicht om te onderzoeken wat hij of zij koopt. Daarnaast zal de koper op diverse momenten in het koopproces tegen rode vlaggen aanlopen die de koper op de hoogte zouden moeten stellen van hetgeen de koper koopt. De eerste rode vlag is dat hypotheekverstrekkers geen financiering zullen verstrekken. Daarnaast zal er geen sprake zijn van een levering bij notariële akte want er is geen sprake van een registergoed. Er is hier immers geen sprake van een standaard koopproces. Ik vind het een taak van makelaarsorganisaties om potentiële kopers hierop te wijzen.

Vraag 10

In hoeverre ondersteunt de rijksoverheid gemeenten in het opsporen en handhaven van dit soort oneigenlijke verkoopconstructies (bijvoorbeeld via informatie-uitwisseling, subsidie, instrumentarium)?

Het handhaven van een dergelijke verkoopconstructies ligt primair bij gemeenten zelf. Vanuit de huisvestingswet hebben zij hier verschillende instrumenten voor, zie hiervoor het antwoord op vraag 1. Om deze reden zie ik geen noodzaak om hier vanuit de Rijksoverheid in bij te sturen.

Vraag 11

Welke maatregelen zijn denkbaar (of in voorbereiding) op nationaal niveau om dit fenomeen te beteugelen?

Op dit moment zijn er geen maatregelen om dit fenomeen op nationaal niveau aan te pakken. Zoals beschreven in antwoord 10 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om dit indien gewenst lokaal aan te pakken.

Vraag 12

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten reeds soortgelijke praktijken aanpakken, en wat daar de uitkomsten van zijn (aantal boetes, beëindigingen, dwangsommen)?

Op dit moment zijn er geen cijfers beschikbaar over deze praktijken aangepakt worden omdat dit een overeenkomst betreft die niet verplicht wordt gepasseerd bij een notaris en er vindt geen inschrijving bij het kadaster plaats. Na navraag bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten bleek dat ook daar geen additionele gemeenten bekend zijn die specifiek sturen op deze praktijken.

Vraag 13

Bent u bereid te onderzoeken of het wenselijk is om in wetgeving expliciet te verbieden dat binnen een woning losse kamers als «eigendomsrechten» worden verhandeld zonder splitsing? Waarom wel of niet?

Zakenrechtelijk kan een kamer enkel verkocht worden als kamer wanneer deze voortkomt als een appartementsrecht door splitsing (als vermeld in Boek 5 B.W.). Het exclusief gebruiksrecht dat wordt aangehaald in het genoemde artikel over de gemeente Utrecht betreft een ander recht dat weliswaar vrij verhandelbaar is, maar verschillende risico’s kent ten aanzien van de verhandelbaarheid en vestiging van zekerheid. Omdat gemeenten kunnen handhaven of een persoon gebruik mag maken van het gebruiksrecht, ben ik van mening dat er geen verdere wetgeving benodigd is om dit te verbieden.

Vraag 14

Kut u overwegen om een landelijk meldpunt of registratie in te voeren van verkoop van woningen in deelrechten (bijvoorbeeld kamerrechten) om transparantie en toezicht te verbeteren? Waarom wel of niet?

Zoals beschreven in mijn antwoord op vraag 13 betreft de verkoop van losse kamers geen zakelijk recht op basis van een registergoed. Dat recht is vrij verhandelbaar. Of het recht gebruikt mag worden dat is aan gemeenten. Indien gemeenten een meldpunt of registratie willen invoeren dan staat hen dat vrij om dat desgewenst in te richten.

Vraag 15

Hoe ziet de planning en fasering eruit voor eventuele beleidsvoorstellen of wetswijzigingen op dit terrein?

Aangezien de verkoopconstructie nieuw is2 en gemeenten verschillende instrumenten tot hun beschikking hebben om adequaat te handhaven, vind ik dat hier op korte termijn geen beleidsvoorstellen of wetswijziging voor benodigd zijn. Ik zal contact houden met de VNG op dit punt en de Kamer informeren als dat verandert.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Migratie is niet hét probleem van de woningmarkt: «dat is onzin»«?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting van de deskundigen die in het artikel worden geciteerd dat migratie slechts voor een beperkt deel bijdraagt aan de huidige wooncrisis en dat het werkelijke probleem is dat er gewoon te weinig wordt gebouwd?

Er zijn verschillende oorzaken voor het huidige woningtekort. Zowel de achtergebleven woningbouw, de bevolkingsgroei die in de laatste jaren grotendeels te relateren is aan migratie en in beperktere mate de huishoudensverdunning spelen een rol bij het huidige tekort aan woningen.

Vraag 3

Welke cijfers en prognoses hanteert het kabinet over de bijdrage van migratie (in verschillende subcategorieën: asielmigratie, arbeidsmigratie, gezinsmigratie, studiemigratie) aan de jaarlijkse vraag naar woonruimtes (totaal, huur, sociale huur, middenhuur, koop)? In hoeverre houdt het kabinet bij de gehanteerde cijfers en prognoses rekening met regionale verschillen in de druk op de woningmarkt door migratie? Welke gemeenten of regio’s hebben relatief grote druk als gevolg van migratie?

Jaarlijks wordt de Kamer geïnformeerd over het woningtekort en de verwachte woningbehoefte aan de hand van de Primos-prognose en het Socrates-model. De Primos-prognose wordt gebruikt voor het bepalen van de woningbouwopgave. De nationale bevolkingsprognose van het CBS wordt als uitgangspunt voor de Primos-prognose gebruikt. Er wordt hierin geen onderscheid gemaakt naar de genoemde migratiemotieven.
In de Primos-prognose zijn percentages voor verwachte toevoegingen aan de woningvoorraad uitgesplitst per type woningbouwopgave. De totale verwachte woningbouw voor de periode 2025 tot en met 2039 bedraagt 1,2 miljoen woningen. Hiervan is 45% noodzakelijk voor de opgave die voortvloeit uit de verwachte bevolkingsgroei (die voor 95% bestaat uit het buitenlands migratiesaldo, dit is het gevolg van alle vormen van migratie). Daarnaast speelt de opgave die voortvloeit uit het kleiner worden van de huishoudens een rol. Hier is 25% van het totaal aan verwachte woningbouw voor nodig. Het kleiner worden van de huishoudens hangt overigens ten dele samen met de verwachte immigratie (veel kleine huishoudens). Voor het inlopen van het bestaande woningtekort is 16% van de woningbouw nodig. Ten slotte is er de vervangende nieuwbouw (14%) die nodig is in verband met te slopen woningen.
Het kabinet houdt rekening met de regionale verschillen in de bouwopgave die nodig is om tegemoet te komen aan de regionale woningbehoefte. Welk aandeel migratie bijdraagt aan de druk op de woningmarkt wordt daarin zoals eerder gezegd niet verbijzonderd. In de Primos-prognose wordt gesteld dat in 2023 48% van de buitenlandse migratie in de Randstad terecht kwam tegenover 29% in de categorie «overig Nederland». De overige 23% buitenlandse migratie kwam in de noordflank, oostflank of zuidflank terecht.

Vraag 4

Welke analyses heeft het kabinet laten uitvoeren naar de mate waarin starters en doorstromers door migratie in hun kansen worden belemmerd, bijvoorbeeld doordat migranten woningen innemen die anders voor deze groepen beschikbaar zouden zijn? En wat waren de uitkomsten? Wat is bijvoorbeeld het effect van arbeids-, asiel- en studiemigratie op de wachtlijsten voor een huurwoning?

Er zijn geen specifieke onderzoeken uitgevoerd naar de belemmeringen die starters en doorstromers ervaren als gevolg van buitenlandse migratie.
Het PBL heeft in 2022 onderzoek gedaan naar de huisvestingsituatie van migranten naar migratiemotief. Wat betreft de gerealiseerde huisvesting van migranten naar migratiemotief kan er geen sluitend beeld geschetst worden. Arbeids- en studiemigranten uit de EU die minder dan vier maanden in Nederland verblijven hoeven zich niet als ingezetene in te schrijven in de BRP. Dit betekent dat er dus in de meeste gevallen geen zicht is op hun huisvestingssituatie en specifieke woon- of verblijfplaats. Op basis van de beschikbare gegevens constateert het PBL dat ingezetene, geregistreerde arbeids- en studiemigranten in eerste instantie vaak woningdelen in het particuliere segment. Twee derde van de arbeidsmigranten is na vijf jaar weer vertrokken. Statushouders huren meestal een woning van een corporatie. Gezinsmigranten trekken vaak bij iemand in en oefenen dan in eerste instantie geen extra vraag uit. De meeste migranten zoeken dus met name in de huursector huisvesting.
Over de concurrentie om woonruimte tussen statushouders en andere woningzoekenden in de sociale huur heeft het lid Welzijn eerder vragen gesteld op 24 september 2025. Ik verwijs u voor een nader antwoord hieromtrent naar het antwoord op vraag 9 en 10 van die schriftelijke vragen2.

Vraag 5

Welke concrete uitwerking geeft het kabinet aan de aanbeveling van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen om ambities en het beleid op het gebied van woningbouw beter af te stemmen op de demografische ontwikkeling, inclusief de netto migratie?

In het plenair debat over het adviesrapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen is uitgesproken dat het advies voor gematigde groei, dat wil zeggen onder andere het streven naar een inwoneraantal van 19 á 20 miljoen in 2050, wordt omarmd om betere uitkomsten op voldoende welvaartsgroei in brede zin te bieden. Dat vertaalt zich naar een jaarlijkse groei van het inwoneraantal van tussen de 40.000 en 68.000 personen. Zoals toegezegd in het plenair debat over het rapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050, ontvangt uw Kamer een brief over de opvolging van dit rapport.

Vraag 6

Op welke wijze geeft het kabinet opvolging aan de aanbeveling van de Staatscommissie om daadwerkelijk te gaan sturen op alle vormen van migratie, op basis van een bandbreedte voor gematigde groei van de bevolking met 40.000–60.000 per jaar?

Vraag 7

Welke beleidsinstrumenten (nationaal of via gemeenten) brengt het kabinet in stelling om migratie-gerelateerde huisvestingsdruk te beperken, zoals tijdelijke huisvesting (flexwoningen), en wat is het effect van deze instrumenten?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 8

Is het kabinet bereid om extra middelen (nationaal of regionaal) beschikbaar te stellen voor tijdelijke huisvesting, versnelde vergunningverlening, juridisch-ambtelijke capaciteit en infrastructuur (o.a. netcapaciteit) om zo de bouwproductie op te voeren en knelpunten weg te nemen?

Vraag 9

Kunt u concreet aangeven hoe u gemeenten helpt bij het creëren van doorstroomwoningen voor statushouders om zo de druk op de asielopvang te verminderen?

Het kabinet werkt met een generieke aanpak om het tekort aan woningen in Nederland te verminderen door onder andere de inzet van financiële middelen, versnelde vergunningverlening, extra ambtelijke capaciteit, het beter benutten van de bestaande gebouwen (zoals woningdelen) en het wegnemen van knelpunten zoals netcongestie. Het kabinet neemt als uitgangspunt dat er voor migranten – net zoals voor iedere andere woningzoekenden – in beginsel sprake is van een eigen verantwoordelijkheid om, indien mogelijk, te voorzien in de huisvesting, bijvoorbeeld bij vrienden of familie.
Het kabinet zet in op het stimuleren van verschillende woningtypes zoals tijdelijke woningen via financiële regelingen als de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA), de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) en de bekostigingsregeling doorstroomlocaties en de regeling voor een eenmalige bijdrage bij uitstroom naar onzelfstandig wonen of tijdelijk onderdak (HAR+) waardoor gemeenten ondersteund worden in het huisvesten van onder andere statushouders, arbeidsmigranten en studenten.
Verder licht het kabinet in de brief over het samenhangend pakket aan maatregelen die op 11 juli aan uw Kamer is verstuurd3, toe welke maatregelen verder moeten zorgen voor uitstroom van statushouders uit de asielopvang door de uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden.
Een belangrijk onderdeel van het samenhangend pakket is de doelgroepflexibele regeling, die dient om versneld tot woningen te komen, waaronder voor vergunninghouders. De voorbereiding van deze regeling is in een vergevorderd stadium en is in twee delen uiteengevallen: een uniforme bekostigingsregeling van gemeentelijke opvangvormen enerzijds en een stimuleringsregeling voor huisvesting anderzijds. Met de uniforme bekostigingsregeling moet het gemeenten makkelijker gemaakt worden in de uitvoering. De regeling biedt de mogelijkheid om deze in te zetten voor tijdelijke huisvestingsoplossingen voor vergunninghouders, vergelijkbaar met de huidige bekostigingsregeling doorstroomlocaties.
Om gemeenten nog extra te ondersteunen bij het plaatsen van tijdelijke woningen bereid ik een aanpassing op de SFT-regeling voor. Het voornemen is om deze regeling met een jaar te verlengen tot en met 2027. Ik ben bereid hiervoor extra middelen in te zetten door het budget te verhogen naar € 178,5 miljoen. In aanvulling op de bijdrage aan de onrendabele business case van € 14.000,– per woning, ontvangen gemeenten ook € 6.000,– per woning voor sociaal beheer. Mijn voornemen is dat ook onzelfstandige woonruimten en splitsen van woonruimte onder deze regeling gaan vallen. De regeling is op dit moment in consultatie.

Vraag 10

Kunt u concreet aangeven hoeveel woningen er beschikbaar zijn voor de huisvesting van arbeidsmigranten en hoe dit zich verhoudt tot de jaarlijkse instroom? Hoeveel daarvan beschikken over een SNF- of AKF-keurmerk?

Zoals eerder benoemd is er geen volledig zicht op de jaarlijkse omvang van de arbeidsmigratie. Mijn ministerie heeft bij het IBO Arbeidsmigratie geraamd dat er een tekort is aan kwalitatief goede huisvestingsplekken van naar verwachting circa 160.000 plekken. Door onjuiste registratie van arbeidsmigranten kan dit tekort nog hoger liggen.
Er zijn geen landelijke cijfers over het totale aantal woningen dat gebruikt wordt of beschikbaar is voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Een deel van de huisvesting voor arbeidsmigranten is gecertificeerd met het keurmerk van Stichting Normering Flexwonen (SNF) of het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF). Over dit deel van de woningen zijn wel gegevens beschikbaar.
Zoals ik in de beantwoording van schriftelijke vragen van het lid Van Kent op 6 mei 2025 heb aangegeven4, waren er in februari 2025 19.467 huisvestingslocaties geregistreerd bij SNF.5 Deze locaties hebben in totaal een capaciteit van 144.701 slaapplaatsen («bedden»).
Land- en tuinbouwbedrijven die arbeidsmigranten huisvesten op eigen terrein kunnen het AKF-certificaat krijgen. Uitzendbureaus kunnen dit certificaat niet krijgen. Op dit moment zijn er 250 werkgevers met een AKF-certificaat.6 Deze werkgevers beschikken momenteel over ruim 600 woningen, waaronder zowel jaarrond- als seizoenshuisvesting. Het grootste deel van deze woningen bevindt zich op het eigen erf van de werkgever. Deze woningen van werkgevers met een AKF-certificaat vertegenwoordigen ongeveer 10.000 «bedden».

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel woningen er in handen zijn van uitzendbedrijven en van private investeerders die woonruimtes verhuren aan uitzendbedrijven?

Er zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal woningen dat in handen is van uitzendbureaus en private investeerders die woonruimtes verhuren aan uitzendbedrijven.

Vraag 12

Kunt u concreet aangeven hoe u gemeenten helpt om de grootschalige ondermaatse en deels illegale verhuur voor arbeidsmigranten aan te pakken en de kwaliteit van deze huisvesting te waarborgen?

Als gevolg van de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag, zoals bijvoorbeeld intimidatie en discriminatie of het vragen van te hoge servicekosten. Ook bevat de wet nog twee specifieke regels voor de verhuur aan arbeidsmigranten, die voorschrijven dat een arbeidsovereenkomst altijd los van de huurovereenkomst moet worden vastgelegd en dat verhuurders informatie aan de arbeidsmigrant moeten verschaffen over zijn of haar rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde in een taal die hij of zij kan begrijpen.
Daarnaast heeft de Wet goed verhuurderschap gemeenten de mogelijkheid gegeven om een tweetal vergunningplichten in te stellen: een gebiedsgerichte vergunningplicht voor de verhuur van reguliere woonruimte en een (niet-gebiedsgerichte) vergunningplicht voor de verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Het instellen van een dergelijke vergunningplicht maakt het verboden om zonder verhuurvergunning bepaalde categorieën van woon- of verblijfsruimte te verhuren. Ook kunnen bij het verlenen van een vergunning aanvullende voorwaarden aan de verhuring worden gesteld. Deze voorwaarden zijn in de wet genoemd en zien, in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten, bijvoorbeeld op het maximaal aantal personen aan wie een ruimte verhuurd mag worden en minimaal aanwezige voorzieningen ten behoeve van voedselbereiding en hygiëne. De gemeente is, in het geval van private verhuurders, belast met het toezicht en de handhaving van de Wet goed verhuurderschap.
Daarnaast is sinds april 2022 het ondersteuningsprogramma arbeidsmigranten van de VNG operationeel. Dit ondersteuningsprogramma ontvangt subsidie van het Rijk. Het team ondersteunt gemeenten bij hun taken en verantwoordelijkheden om de positie van arbeidsmigranten te verbeteren. Via persoonlijke adviesgesprekken maken medewerkers van het programma gemeenten bewust van mogelijke opgaven rond deze groep inwoners en zorgen ze dat het verbeteren van hun positie in de gemeenten op de agenda komt te staan.

Vraag 13

Deelt u onze mening dat in de uitingen en het beleid van het kabinet onevenredig veel aandacht is voor de druk op de woningmarkt door de asielinstroom, terwijl de druk door arbeidsmigranten en uitzendbedrijven op de woningmarkt vele malen hoger is?

De druk van de verschillende vormen van migratie werkt anders door op de verschillende segmenten van de woningmarkt. Zoals toegelicht bij vraag 9 neemt het kabinet maatregelen om bij alle migratiemotieven en voor alle segmenten van de woningmarkt de druk te beperken.

Vraag 14

Hoe waarborgt het kabinet dat statushouders en arbeidsmigranten die legaal in Nederland wonen en verblijven een gelijke toegang tot woonruimte behouden, zonder dat dit tot verdringing leidt van kwetsbare groepen zoals jongeren en langdurig woningzoekenden?

Zie het antwoord op vraag 9 en 13.

Vraag 15

Bent u bereid deze vragen uiterlijk binnen twee weken te beantwoorden?

Dat is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wethouder eist dat ontwikkelaar niet meer dan 2 procent winst maakt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het stellen van een maximale winstnorm van 2 procent voor projectontwikkelaars volstrekt marktverstoring in de hand werkt, het investeringsklimaat ondermijnt en de toch al stagnerende woningbouw verder kan frustreren?

Ik ben het ermee eens dat het limiteren van de winst die de winnaar van de selectieprocedure bij realisatie van de ontwikkeling kan maken, een negatief effect kan hebben op het investeringsklimaat voor woningbouwontwikkeling. Wat een geschikte winstnorm is voor een project, is afhankelijk van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden, en is bij uitstek iets dat marktpartijen goed kunnen inschatten.
Ontwikkelaars zijn op zoek naar een passende vergoeding voor het risico dat zij lopen met de investering. Wanneer deze vergoeding is beperkt, is de kans groot dat ontwikkelaars niet bereid zijn de woningbouwontwikkeling op te pakken. Daarnaast maken verschillen in beleid en gemeentelijke normen de ontwikkelingsmarkt voor marktparttijen onoverzichtelijk en onvoorspelbaar. Dat zorgt onnodig voor onzekerheid.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de actie van de wethouder in het licht van het landelijk beleid, waarin juist uniformiteit en voorspelbaarheid richting marktpartijen wordt nagestreefd om nieuwbouw te versnellen?

De gemeente Heemskerk is een partnerselectieprocedure gestart voor het realiseren van een kindercentrum en 90 woningen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en van de stichting die eigenaar is van het kindcentrum. De ontwikkelaar die de selectie wint krijgt van de gemeente de opdracht om een kindcentrum te realiseren en de grond voor de woningen wordt door de gemeente aan de ontwikkelaar uitgegeven. De gemeente stelt voorwaarden aan het percentage Algemene Kosten (AK) en winst dat mag worden gerealiseerd door de ontwikkelaar die wordt geselecteerd voor de opdracht. Beide mogen samen maximaal 2% zijn. Daarnaast verwacht zij een open boek-benadering, waarbij de gemeente inzicht krijgt in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie van de ontwikkeling.
De landelijke opgave van 100.000 woningen vraagt om duidelijke sturing, heldere afspraken en samenwerking van alle betrokken partijen. Het stellen van eisen aan maximale winstmarges zorgt voor onvoorspelbaarheid en vind ik ongewenst. Voor een goed investeringsklimaat is het belangrijk dat beleid voorspelbaar en uniform is. Afwijkende lokale eisen voor de programmering, en in dit geval de winst, helpen de woningbouw niet en hebben een negatief effect hebben op het investeringsklimaat.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat individuele gemeenten verregaande eigen voorwaarden opleggen aan projectontwikkelaars, die afwijken van landelijke kaders? Zo ja, hoe voorkomt u dan dat er een lappendeken van regels ontstaat die de bouw verder vertraagt?

Het afwijken van landelijke kaders is onwenselijk.

Vraag 5

Erkent u dat projectontwikkeling per definitie risico’s en fluctuaties kent, waardoor een maximumwinst van 2 procent feitelijk betekent dat investeerders wegblijven of kosten elders doorschuiven, bijvoorbeeld richting kopers of huurders?

Wanneer er een maximumwinst van 2 procent van de verkoopopbrengst van de woningen wordt gesteld is het aannemelijk dat de ontwikkeling niet voor alle marktpartijen interessant is. Het is daarom inderdaad te verwachten dat er minder marktpartijen geïnteresseerd zijn om mee te doen aan de partnerselectie die de gemeente heeft uitgeschreven. Dit kan het aantal biedingen beperken.
De risico’s voor de ontwikkelaar zijn relatief beperkt: de planologische procedure is al doorlopen. Dit zorgt er echter niet voor dat er geen risico wordt gelopen. In de uitvraag zijn gegadigden verzocht een voorstel in te dienen ten aanzien van de risicoverdeling.
Bij tegenvallers in de ontwikkeling, wordt het risicopercentage aangesproken. Het maximale winstpercentage maakt kostenefficiëntie in ontwerp en uitvoering een belangrijk onderdeel van de inschrijvingen.
Ik verwacht niet dat kosten kunnen worden doorgeschoven naar kopers of huurders. De (huur)prijs van woningen wordt bepaalt door de (lokale) markt voor woningen en niet bepaalt door de (bouw)kosten.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat dit beleid op termijn juist kan leiden tot mínder betaalbare woningen, omdat minder marktpartijen bereid zullen zijn in te schrijven op aanbestedingen?

Ik deel de mening dat stringente voorwaarden het risico met zich meebrengt dat woningbouwplannen stagneren.

Vraag 7

Bent u voornemens om de gemeente Heemskerk of andere gemeenten die vergelijkbare plannen hebben, terug te fluiten? Zo nee, waarom niet?

De gemeente heeft binnen de grenzen van de wet vrijheid bij het stellen van voorwaarden bij een selectieprocedure. Maar het stellen van de voorwaarde van maximaal 2% winst zorgt voor onduidelijkheid. Ik ga met de gemeente Heemskerk in gesprek over de consequenties die dit heeft voor de gebiedsontwikkeling en over de gevolgen van het stellen van dergelijke voorwaarden bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen.

Vraag 8

Kunt u toelichten hoe dit gemeentelijke experiment zich verhoudt tot de aangenomen landelijke doelstellingen voor woningbouw en betaalbaarheid, en of deze aanpak daar niet haaks op staat?

De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaat ervoor zorgen dat het Rijk, provincies en gemeenten regie kunnen nemen op het gewenste woonprogramma De landelijke doelstellingen voor betaalbaarheid zijn dat landelijk, provinciaal en regionaal twee derde betaalbare woningen moeten worden gebouwd, en 30% van het totaal sociale huur. Alle gemeenten moeten daaraan bijdragen, zodat het niet nodig is dat gemeenten bovenmatig veel betaalbare woningen realiseren of anderszins lokale eisen stellen waardoor woningbouwprojecten niet meer van de grond komen. Ik zal hier ook op sturen via de financiële regelingen.
Gemeenten krijgen vanaf volgend jaar een bijdrage uit de Realisatiestimulans voor iedere betaalbare woning waarbij ik in beginsel niet meer dan tweederde betaalbare woningen financier per gemeente, tenzij een andere verdeling volgt uit de regionale opgave.

Vraag 9

Acht u het aanvaardbaar dat een wethouder in een lopende verkiezingsperiode beleid voert dat sterk afwijkt van het landelijke kader, terwijl zij zelf kandidaat is voor de Tweede Kamer namens GroenLinks-PvdA? Hoe voorkomt u dat beleid op lokaal niveau als politiek podium wordt gebruikt in plaats van als middel voor solide woningbouwbeleid?

In algemene zin vind ik het stellen van aanvullende eisen voor woningbouw onwenselijk. De voorwaarde voor maximale winst van 2% is gesteld binnen de bevoegdheden van het College van B&W. Het beleid van het gemeentebestuur is democratisch gelegitimeerd en daardoor niet onaanvaardbaar, maar ik vind het afwijken van gangbare normen onwenselijk voor het investeringsklimaat.
De mogelijkheden om eigen beleid te voeren op het gebied van woningbouwprogramma worden na inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting beperkt. De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting helpt daarmee om grenzen te stellen aan afwijkend beleid.

Vraag 10

Deelt u de mening dat transparantie in kosten wenselijk is, maar dat het afdwingen van volledige openheid in bedrijfsadministratie de concurrentiepositie van bedrijven kan ondermijnen en leidt tot een oneerlijke verhouding tussen overheid en markt?

In dit project wordt uitgegaan van werken met open boeken. Door het open boeken-principe heeft gemeente volledig inzicht in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie.
Ik denk dat het «open boeken»-principe de gebiedsontwikkeling kan helpen. Het vergroot het vertrouwen tussen partijen en kan het verspillen van overheidsmiddelen helpen voorkomen doordat duidelijk is welke projecten wél en welke projecten niet zonder overheidsmiddelen tot stand kunnen komen. Het gebruiken van open boeken kan helpen om de waardestijging van grond meer ten goede te laten komen aan publieke doelen en de publieke kosten beter te dekken. Dit zijn onderwerpen waaraan ik werk in het traject Modernisering Grondbeleid2.

Vraag 11

Wat gaat u concreet doen om ervoor te zorgen dat landelijke spelregels leidend blijven, zodat woningbouwprojecten niet verder vastlopen door willekeurige gemeentelijke ingrepen?

Daar waar het gaat om technische bouwregels is geregeld dat gemeenten geen strengere eisen mogen stellen dan landelijk afgesproken. In het kader van het programma STOER zal ik daarvoor een meldpunt inrichten. Zie ook het antwoord op vraag 4.
Daarnaast is in de kabinetsrectie naar aanleiding van de adviesgroep STOER besloten om te komen tot het inrichten van een meldpunt bij bovenmatige betaalbaarheidseisen.
Ik roep gemeenten ook op om modelovereenkomsten te gebruiken bij het maken van afspraken met marktpartijen. Op die manier weten marktpartijen beter waar zij aan toe zijn en ga ik willekeurige gemeentelijke ingrepen tegen.

Vraag 1

Bent u bekend met de voorbeelden van woonprojecten in onder meer Eindhoven en Amsterdam, waarbij bewoners via een «sollicitatie» of andere selectieprocedure worden gekozen op basis van mindset, gewenste bijdrage aan de gemeenschap of mate van «natuurliefhebberij»?

Ja, ik ben bekend met collectieve woonprojecten waarbij nieuwe bewoners worden gezocht die passen bij de huidige bewonersgroep en de doelen van het collectief. Het zijn veelal projecten die door bewoners samen zijn opgezet. Deze collectieve projecten zijn van meerwaarde omdat bewoners omzien naar elkaar en voorzieningen met elkaar en de buurt delen.

Vraag 2

Bent u het eens dat deze procedure in strijd kan zijn met de beginselen van eerlijke en openbare toewijzing van woningen?

In de praktijk worden bewoners niet alleen geselecteerd op prijs en inkomen, maar ook op voor de groep belangrijke doelen. Dat is belangrijk anders valt de groep uit elkaar en vervallen de voordelen die deze collectieve projecten hebben voor bewoners en de omgeving. Zolang bij openbare aanbieding van de woning vooraf duidelijk is waar nieuwe bewoners aan moeten voldoen hoeft dat niet in strijd te zijn met beginselen voor openbare en eerlijke toewijzing. Veelal worden bewoners lid van de vereniging waarin afspraken zijn vastgelegd over de doelen van de vereniging en wat bewoners met en voor elkaar doen. Het is voor dergelijke verenigingen van bewoners mogelijk om toelatingseisen te stellen die samenhangen met de doelen van de vereniging. En het gaat hierbij juist om woonvormen waar mensen bewust voor kiezen en daarmee voorzien in een groeiende vraag.

Vraag 3

Welke juridische kaders gelden er voor CPO-verenigingen of projecten met een collectief beheer om te voorkomen dat selectieprocedures voor woningen, waaronder sociale huur of door de gemeente gefaciliteerde kavels leiden tot discriminatie of uitsluiting van bepaalde groepen woningzoekenden die niet voldoen aan de (soms subjectieve) eisen van een «juiste mindset»?

Bij een openbare aanbieding van een woning geldt dat geen ongerechtvaardigd onderscheid mag worden gemaakt op de persoonskenmerken die wettelijk zijn beschermd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). Er zijn daarbij geen specifieke kaders voor CPO’s, of andere collectieve woonprojecten. Het gaat hierbij veelal om verenigingen van bewoners. Voor verenigingen van bewoners geldt vanwege de grondwettelijk beschermde verenigingsvrijheid dat zij toelatingseisen kunnen stellen die samenhangen met het doel van de vereniging.
Bij een Collectief Privaat Opdrachtgeverschap (CPO), of wooncoöperatie realiseren bewoners als groep samen een woonproject. Voor gemeenten geldt juist dat deze gemeenschapsvorming een voorwaarde is om kavels aan deze groepen toe te wijzen, vanwege verschillende maatschappelijke baten die optreden na realisatie. Dit kan gericht zijn op specifieke doelgroepen, zoals ouderen, of juist gericht op betaalbare woningen, gemeenschapsvorming en leefbaarheid. Voor het succesvol slagen van deze projecten is het belangrijk dat de groep behouden blijft.
Voor verhuur geldt daarnaast de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Daarin is bepaald dat verhuurders zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Daartoe dient de verhuurder in ieder geval heldere en transparante selectieprocedure te hanteren, objectieve selectiecriteria te gebruiken en de keuze voor huurder te motiveren, ook aan de afgewezen kandidaat-huurders. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar. Dit geldt dus ook voor collectieve woonprojecten van private verhuurders. Voor collectieve woonprojecten waarbij de bewonersvereniging eigenaar is van de woningen (wooncoöperatie) kunnen de bewoners toelatingseisen opstellen die samenhangen met de doelen van de vereniging.
Voor sociale huurwoningen gelden de regels van toewijzing onder de DAEB-inkomensgrens en passend toewijzen. De woningwet laat toe dat beheercooperaties van bewoners het beheer en onderhoud van de woningen overnemen en binnen de kaders zelf de toewijzing verzorgen, volgens vooraf afgesproken criteria. De toewijzing tot de DAEB-inkomensgrens laat ruimte tot 7,5 procent vrije toewijzingsruimte (of 15 procent wanneer dit in de lokale prestatieafspraken is overeengekomen) en passend toewijzen laat ruimte voor 5 procent vrije toewijzing. Daarnaast kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet 2014 regels vaststellen over de toewijzing van woonruimte.

Vraag 4

In hoeverre is het toelaatbaar dat een dergelijke selectieprocedure wordt toegepast op sociale huurwoningen binnen deze projecten, gezien de wettelijke toewijzingsregels op basis van inkomen en urgentie?

Binnen de huidige toewijzingskaders is het toelaatbaar voor beheercoöperaties om volgens vooraf afgesproken criteria sociale huurwoningen toe te wijzen aan nieuwe bewoners.

Vraag 5

Welke concrete stappen onderneemt u om te controleren of woningcorporaties zich aan de regels voor de toewijzing houden bij gemengde woonvormen als deze?

Zie het antwoord onder vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, gelet op de woningnood, de focus bij de toewijzing van woningen (zeker in het sociale en middensegment) primair moet liggen op woonbehoefte in plaats van op de mate van betrokkenheid bij de gemeenschap of de levensstijl van de aanvrager? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat bij woningtoewijzing rekening moet worden gehouden met de woonbehoefte van woningzoekenden. De woonbehoefte in Nederland is veelvormig. In sommige gevallen kan een sterke en hechte gemeenschap onderdeel zijn van de woonbehoefte. Dit geldt in het bijzonder voor ouderen. Zij hebben juist behoefte aan sociale interactie en gemeenschapsvorming. Het is belangrijk dat hier ruimte voor is. Ik zie selectie op woonbehoefte en betrokkenheid bij een gemeenschap niet op gespannen voet met elkaar staan.
Daarbij is het belangrijk dat sociale huurwoningen terecht komen bij mensen die deze het hardst nodig hebben. Dat wordt al gewaarborgd door toewijzing tot de DAEB-inkomensgrens en doordat het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting vereist dat gemeenten een huisvestingsverordening met urgentieregeling vaststellen. Binnen deze regels is ruimte voor beheercooperaties en die ruimte wordt nog weinig benut, terwijl hier wel vraag naar is en ook voordelen heeft voor de leefbaarheid en de betrokkenheid van mensen bij de woning en de wijk.

Vraag 7

Welke maatregelen is de Minister bereid te nemen om te garanderen dat gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de ontwikkeling en toewijzing van collectieve projecten een transparante en objectieve selectieprocedure hanteren, zodat deze innovatieve woonvormen toegankelijk blijven voor alle lagen van de bevolking, inclusief mensen die wel in de buurt willen wonen maar niet noodzakelijk direct kunnen of willen bijdragen?

Omdat de woonbehoefte verschilt moeten we ruimte houden voor verschillende woonvormen die daarbij horen. Het mogelijk maken van collectieve projecten, doet geen afbreuk aan de mogelijkheden voor mensen die liever niet in een actieve gemeenschap willen wonen. De behoefte aan collectieve woonvormen is groter dan nu gerealiseerd wordt, dat geldt voor jong en oud. Daarom wil ik vooral inzetten op het verder stimuleren van collectieve woonvormen. Dat doe ik onder andere door het landelijk Fonds Coöperatief Wonen waar CPO’s, woonverenigingen en wooncoöperaties financiering kunnen krijgen. Daarnaast werk ik met verschillende partijen om gemeenten te helpen om het voor deze groepen makkelijker te maken om een gezamenlijke woonwens te realiseren.

Vraag 1

De Minister stelt in de Ontwerp-Nota Ruimte dat «iedere regio telt»; hoe wordt dat concreet geborgd, nu de nadruk in de Ontwerp-Nota Ruimte vooral op metropoolregio’s en grote steden ligt?

Vraag 2

Hoe zorgt u ervoor dat woningbouw en ruimtegebruik niet worden gedicteerd door marktbelangen (projectontwikkelaars, beleggers), maar primair door publieke waarden als betaalbaarheid, leefbaarheid en strategische autonomie?

Vraag 3

Deelt u de mening dat er duidelijke keuzes gemaakt moeten worden voor wat Nederland voor economie wil zijn? Waarom ontbreekt in de Ontwerp-Nota Ruimte een normerend kader dat bijvoorbeeld uitsluit dat Nederland zich verder specialiseert in distributiecentra en datacenters, in plaats van in innovatieve maakindustrie of kennisintensieve sectoren?

Vraag 4

Hoe borgt u dat mensen zien dat keuzes rechtvaardig en uitlegbaar zijn? Op welke manier wordt transparant gemaakt wat er niet meer kan, en waarom?

Vraag 5

Waarom kiest u voor open einden en ontwikkelpaden in plaats van voor harde beslissingen tot 2050, terwijl burgers en gemeenten juist behoefte hebben aan duidelijkheid?

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat de ambitie uit de woondeals en de Ontwerp-Nota Ruimte is om 1 miljoen woningen te realiseren tot en met 2034?

Vraag 7

Kunt u exact aangeven welke locaties deze 1 miljoen woningen opleveren, uitgesplitst in grootschalige gebieden, regionale locaties en kleinschalige binnenstedelijke verdichting?

Vraag 8

Hoeveel van deze 1 miljoen woningen zijn concreet gealloceerd aan grootschalige locaties die in de Ontwerp-Nota Ruimte zijn opgenomen, en hoeveel zijn afhankelijk van kleinschalige binnenstedelijke verdichting?

Vraag 9

Hoeveel woningen uit de woondeals zijn niet terug te vinden in de Ontwerp-Nota Ruimte? Welke risico’s brengt dat met zich mee voor de haalbaarheid van de nationale doelstelling?

Vraag 10

Hoeveel woningen worden volgens u tot 2034 gerealiseerd op: a) nieuwe uitleglocaties, b) transformatielocaties (bijvoorbeeld bedrijventerreinen), c) binnenstedelijke verdichting?

Vraag 11

Hoeveel woningen verwacht u dat er in de periode 2035–2050 worden gebouwd? Kunt u dit uitsplitsen in scenario’s, mede in relatie tot de rapportage van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen?

Vraag 12

Wanneer zullen de eerste woningen in de vier nieuwe nationale grootschalige locaties (Apeldoorn, Helmond, Alkmaar, Hengelo/Enschede) worden opgeleverd en hoeveel daarvan zullen tot 2034 opgeleverd worden?

Vraag 13

Welke garanties heeft u dat de fasering van de 17 nationale grootschalige NOVEX-gebieden daadwerkelijk tot de beoogde 400.000 woningen tot 2030 leidt?

Vraag 14

Welke concrete saneringsopgaven (bodem, vervuilde terreinen, oude stortplaatsen) moeten worden opgelost voordat woningbouw op de aangewezen locaties kan starten?

Vraag 15

U stelt dat voor alle ruimtevraagstukken samen drie keer het grondoppervlak van Nederland nodig zou zijn. Welke concrete keuzes zijn daarom niet in de Concept-Nota Ruimte opgenomen; wat doen we dus niet?

Vraag 16

Waarom sluit u geen sectoren uit, zoals datacenters, distributiecentra of grootschalige slachterijen, terwijl dit forse claims legt op de beschikbare ruimte?

Vraag 17

Op welke locaties is woningbouw bewust niet mogelijk verklaard vanwege waterveiligheid, bodemgesteldheid of andere fysieke beperkingen?

Vraag 18

Welke economische functies krijgen volgens de Ontwerp-Nota Ruimte voorrang, en welke functies worden achtergesteld of beperkt?

Vraag 19

Hoe beoordeelt u het verschil in benadering: mijn fractie kiest voor expliciete begrenzing van economische activiteiten (geen grote datacenters/distributie/slachterijen), de Ontwerp-Nota Ruimte kiest voor clustering maar sluit deze functies juist niet uit?

Vraag 20

Welke ruimte wordt in de Ontwerp-Nota Ruimte expliciet gereserveerd voor de borging van voedselzekerheid in Nederland?

Vraag 21

Hoe verhoudt de landbouwtransitie (gericht op verduurzaming en natuurinclusief) zich tot het waarborgen van voldoende productiecapaciteit voor de Nederlandse autonome voedselzekerheid?

Vraag 22

Welke ruimteclaims zijn gereserveerd voor energiezekerheid (opslag, infrastructuur, kernenergie, hernieuwbaar) en zijn deze ruimteclaims prioritair?

Vraag 23

Op welke manier is rekening gehouden met de ruimtebehoefte van Defensie (NPRD – Nationaal Programma Ruimte voor Defensie), en welke gevolgen heeft dit voor de woningbouwplannen?

Vraag 24

Hoe worden conflicten opgelost wanneer de ruimteclaims voor energie, defensie en woningbouw elkaar overlappen in dezelfde regio?

Vraag 25

Op welke wijze heeft u het rapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen meegenomen in de Ontwerp-Nota Ruimte?

Vraag 26

Kunt u toelichten hoe het voorkeursscenario van de Staatscommissie (met een lagere migratie en meer grip op bevolkingsgroei) zich vertaalt in de woningbouwopgave tot 2050?

Vraag 27

Waarom zijn er in de Concept-Nota Ruimte geen harde bouwcijfers na 2034 opgenomen, terwijl we nu al weten dat de demografische druk doorloopt tot 2050 en verder?

Vraag 28

Hoe borgt de Minister dat de regionale verschillen in demografie (krimpgebieden versus groeiregio’s) voldoende worden meegenomen in de ruimtelijke keuzes?

Vraag 29

In hoeverre zijn de demografische ramingen van het CBS en PBL (hoge migratiescenario’s) bepalend geweest voor de gekozen ontwikkelpaden?

Vraag 30

In hoeverre is de Ontwerp-Nota Ruimte beperkt of gestuurd door Europese richtlijnen, zoals de Kaderrichtlijn Water, Natura 2000-verplichtingen en klimaatdoelstellingen (Fit for 55)?

Vraag 31

Hoeveel van de keuzes in de Ontwerp-Nota Ruimte zijn ingegeven door Europees recht en hoeveel door nationale beleidskeuzes?

Vraag 32

Waar ziet de u de meeste spanning tussen Europese verplichtingen en de Nederlandse woningbouwopgave?

Vraag 33

Hoe beoordeelt u de kritiek dat Europese milieudoelen ««verstikkend»« werken voor nationale keuzes in ruimtegebruik, en deelt u de analyse dat dit de bouwopgave vertraagt?

Vraag 34

Hoe borgt u dat Nederland voldoende ruimte houdt voor strategische autonomie (energie, defensie, voedsel) binnen de kaders van Europese wetgeving?

Vraag 35

Wanneer ontvangt de Kamer een concreet uitvoeringsplan bij de Ontwerp-Nota Ruimte met duidelijkheid over verantwoordelijkheden, instrumenten, tijdslijnen en monitoring?

Vraag 36

Hoe voorkomt u dat de Ontwerp-Nota Ruimte net als eerdere nationale plannen blijft steken in ambities zonder tanden, doordat concrete afspraken ontbreken?

Vraag 37

Hoe wordt gezorgd dat de capaciteit bij gemeenten, provincies en uitvoeringsorganisaties voldoende is om de ruimtelijke keuzes daadwerkelijk uit te voeren?

Vraag 38

Hoeveel geld is er tot 2034 en daarna tot 2050 nodig en daadwerkelijk beschikbaar (reality check) om de gekozen woningbouwlocaties, infrastructuur, natuur- en energieopgaven echt te realiseren?

Vraag 39

Hoe beoordeelt u de haalbaarheid van de ruimtelijke keuzes, als er geen duidelijkheid is over budget, kostenverdeling tussen Rijk, regio’s en gemeenten, en dekking in de rijksbegroting?

Vraag 40

Hoe gaat u om met de faalkosten van beleid (vertragingen, juridische procedures, mislukte plannen) en is hiervoor een reservering gemaakt?

Vraag 41

Hoe garandeert u dat keuzes die in de Ontwerp-Nota Ruimte worden gemaakt niet leiden tot structureel hogere kosten voor burgers (bijvoorbeeld via hogere grondprijzen, woonlasten of energieprijzen)?

Vraag 42

Hoe verhoudt de Ontwerp-Nota Ruimte zich tot de adviezen van de Raad van State over de noodzaak tot keuzes en prioritering in het ruimtegebruik?

Vraag 43

Hoe borgt u dat burgers betrokken worden bij keuzes die hun leefomgeving fundamenteel veranderen?

Vraag 44

Hoe wordt voorkomen dat de Ontwerp-Nota Ruimte een papieren werkelijkheid blijft en dat de feitelijke beslissingen versnipperd en inconsistent zijn?

Vraag 45

Hoe gaat u om met de kritiek dat de Ontwerp-Nota Ruimte vooral een optelsom van claims is, zonder helder rangordekader (welke claims zwaarder wegen dan andere)?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «RvS keihard over schrappen voorrang statushouders: strijdig met de Grondwet»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe garandeert u dat deze oplossingen daadwerkelijk vóór de ingangsdatum van de wet resultaat opleveren? Is hiervoor extra inspanning van het kabinet nodig? Zo ja, om welke inspanningen gaat het dan?

Het voorgestelde verbod op voorrang moet in samenhang gezien worden met verschillende andere wettelijke maatregelen2 met het beoogde effect om grip te krijgen op asielmigratie. De wetsvoorstellen inzake asielnoodmaatregelen en de invoering van het twee statusstelsel zijn op 3 juli 2025 door de Tweede Kamer aangenomen. Ook wordt gewerkt aan de implementatie van het Europese migratiepact. Het kabinet is neemt daarbij als uitgangspunt dat er voor vergunninghouders – net zoals voor iedere andere woningzoekende – in beginsel sprake is van een eigen verantwoordelijkheid om indien mogelijk te voorzien in de huisvesting, bijvoorbeeld bij vrienden of familie. Verder kunnen zij zelf mogelijk een woning kopen of huren (in het particulier segment, onzelfstandig, bij een hospita, of anderszins), of kunnen zij een beroep doen op hun werkgever als zij werk hebben.
In de brief over het samenhangend pakket aan maatregelen die op 11 juli aan uw Kamer is verstuurd3, licht het kabinet toe welke maatregelen verder moeten zorgen voor voldoende uitstroom uit de asielopvang. Dit gaat om het uitbreiden van huisvestingsmogelijkheden voor statushouders, door onder meer de realisatie van meer (tijdelijke) woningvoorraad en de inzet op woningdelen. Het kabinet ondersteunt gemeenten hierbij met verschillende financiële regelingen. Zo kunnen gemeenten momenteel gebruikmaken van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), de bekostigingsregeling doorstroomlocaties en de regeling voor een eenmalige bijdrage bij uitstroom naar onzelfstandig wonen of tijdelijk onderdak (HAR+). De regeling doorstroomlocaties en de HAR+, die ook kunnen worden ingezet voor onzelfstandige verhuur (woningdelen), hebben als doel om de uitstroom van statushouders te versnellen. Daarnaast wil het kabinet gemeenten nog extra ondersteunen bij het plaatsen van tijdelijke woningen. Hiertoe bereid ik een aanpassing op de SFT-regeling voor. Het voornemen is om deze regeling met een jaar te verlengen tot en met 2027. Het budget wil ik tevens verhogen naar € 178,5 miljoen. In aanvulling op de bijdrage aan de onrendabele business case van € 14.000,– per woning, ontvangen gemeenten ook € 6.000,– per woning voor sociaal beheer. Mijn voornemen is dat ook onzelfstandige woonruimten en splitsen van woonruimte onder deze regeling gaan vallen.
Naast deze inzet op de uitbreiding van de huisvestingsopties voor statushouders, wordt in het wetsvoorstel een gefaseerde inwerkingtreding van het verbod op voorrang voorgesteld. In het eerste jaar na inwerkingtreding van het verbod op voorrang (de implementatiefase), blijft het namelijk mogelijk om alleenstaande statushouders voorrang te geven wanneer zij gaan wonen in onzelfstandige woonruimte (woningdelen). Dit is behulpzaam om woningdelen voor alleenstaande statushouders de norm te maken. Daarnaast versterken we de aanpak om statushouders de gelegenheid te bieden om sneller mee te kunnen doen in de Nederlandse samenleving, door extra inzet op taalverwerving, participatie en inburgering.
Het kabinet verwacht dat de instroombeperkende maatregelen, in combinatie met de voorgestelde fasering en de inzet op het uitbreiden van huisvestingsopties en het laten meedoen van statushouders in de samenleving, zullen leiden tot een genormaliseerde positie van vergunninghouders ten opzichte van andere woningzoekenden op de woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u exact aangeven welke oplossingen u voor ogen heeft om te voorkomen dat statushouders langer in opvanglocaties moeten blijven als hun voorrang bij sociale huurwoningen verdwijnt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Op welke manier gaat u bijhouden of de extra maatregelen – zoals bijvoorbeeld flexwoningen, doorstroomlocaties of versnelling van nieuwbouw – ook echt leiden tot voldoende huisvesting voor statushouders?

In het maandelijks gepubliceerde «overzicht huisvesting vergunninghouders4», wordt per gemeente bijgehouden hoeveel statushouders er uitstromen en hoe groot eventuele achterstanden op de huisvestingstaakstelling zijn. Daarnaast kan ik monitoren in hoeverre gemeenten gebruikmaken van de beschikbare financiële regelingen.

Vraag 5

Hoeveel specifieke doorstroomlocaties voor statushouders zijn er tot dusver gerealiseerd? Wat is de totale capaciteit van al deze gerealiseerde doorstroomlocaties?

Op dit moment zijn er 27 operationele doorstroomlocaties met een totale capaciteit van circa 1.200 plekken.

Vraag 6

Kunt u uiteenzetten hoeveel tijdelijke woningen voor statushouders er zijn gerealiseerd, uitgesplitst naar dit jaar, volgend jaar en wat er de komende jaren in de pijpleiding zit?

Ik heb geen totaalbeeld van het aantal tijdelijke woningen dat voor statushouders is of wordt gerealiseerd. Het is aan gemeenten om woningen aan specifieke doelgroepen toe te kennen. Ik weet wel aan hoeveel woningen er vanuit de stimuleringsregelingen voor flex- en transformatiewoningen (STIM en SFT) is bijgedragen ten behoeve van de huisvesting van statushouders en ontheemden. Zie de tabel hieronder. Het totale aantal woningen dat beschikbaar is voor statushouders ligt hoger, omdat er ook buiten deze regelingen om tijdelijk woningen gerealiseerd worden ten behoeve van statushouders.
2025
2026
2027
2028
STIM 2022
1.500
500
SFT 2023 / 2024 / 2025
600
1.100
300
SFT 2026 / 2027
1.400
1.400
Flexwoningen op basis van toekenningen/aanvragen t.b.v. statushouders, rekening houdend met 30% voor statushouders/ontheemden in project of andere locatie in de gemeente.

Vraag 7

Kunt u reflecteren op het feit dat er veel tijdelijke woningen op dit moment in de opslag staan en wachten totdat ze ergens in het land geplaatst kunnen worden?

Ik heb geen signalen dat er op dit moment veel tijdelijke woningen in opslag staan. De eerder door het Rijk via het Rijksvastgoedbedrijf ingekochte flexwoningen zijn allemaal verkocht.

Vraag 8

Wat gaat u de komende tijd doen om te zorgen dat de tijdelijke woningen geplaatst kunnen gaan worden? Welke mogelijkheden heeft u daarvoor?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bekend met het concept MerWijde in Arnhem van corporaties Vivare en Volkshuisvesting Arnhem, waarbij er 147 tijdelijke huizen worden gebouwd die speciaal bedoeld zijn voor spoedzoekers en statushouders, ook als integratielocaties? Bent u bereid om te kijken of er op korte termijn vergelijkbare projecten op andere locaties in het land kunnen worden gerealiseerd? Waarom wel, waarom niet?

Ja, daar ben ik mee bekend. Ik stimuleer gemeenten om dergelijke projecten te realiseren met de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Deze regeling wordt aangepast naar een SFT+ om de realisatie van huisvesting voor urgent woningzoekenden, waaronder statushouders, verder te stimuleren.

Vraag 10

Hoe verloopt op dit moment de samenwerking met gemeenten voor het realiseren van tijdelijke woningbouwlocaties en het realiseren van tijdelijke huisvesting? Kunt u hierop reflecteren?

Het is van belang dat zoveel mogelijk tijdelijke locaties worden benut door hier verplaatsbare woningen op te realiseren. Om gemeenten, corporaties en investeerders hierin financieel te ondersteunen heb ik in nauwe samenwerking met gemeenten en corporaties enkele regelingen beschikbaar gesteld, zoals de SFT-regeling en de financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Daarnaast bied ik gemeenten kennis en expertise aan van experts bij het RVO. Deze experts adviseren gemeenten over de haalbaarheid van de businesscase bij tijdelijke inzet van verplaatsbare woningen. Op de Woontop in december 2024 heb ik met 7 gemeenten samenwerkingsafspraken gemaakt om vanaf 2026 ongeveer 2.500 modulaire woningen te plaatsen en voor circa 1.800 verplaatsbare woningen achtervanglocaties in te richten. Op die achtervanglocaties kunnen woningen, die na afloop van de tijdelijke plaatsing elders moeten worden herplaatst, een definitieve bestemming krijgen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Dit heb ik zoveel mogelijk gedaan.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Hoe weegt u het advies van de Raad van State af tegen uw politieke doelstelling om Nederlandse woningzoekenden voorrang te geven?

Het kabinet beoogt met het wetsvoorstel nieuwe regels inzake huisvesting vergunninghouders een gelijk speelveld te creëren voor reguliere woningzoekenden en statushouders. De Raad van State heeft over dit wetsvoorstel een advies gegeven. Ik heb dit advies zorgvuldig bestudeerd. In het nader rapport, dat inmiddels met het wetsvoorstel bij uw Kamer is ingediend, wordt op de inhoud van het advies ingegaan.

Vraag 3

Hoe verzoent u het schrappen van voorrang voor statushouders met het grondrecht op gelijke behandeling?

Ik deel met de Raad van State het belang van een gelijke behandeling voor iedereen in Nederland. Daarbij moet worden opgemerkt dat het recht op gelijke behandeling, zoals vervat in onder meer artikel 1 van de Grondwet, in de eerste plaats betekent dat gelijke gevallen gelijk behandeld moeten worden. Zoals in het nader rapport is toegelicht acht het kabinet het voorgestelde verbod op voorrang objectief gerechtvaardigd en heeft het kabinet daarom besloten het voorstel in te dienen bij uw Kamer. Door het verbod op voorrang wordt een meer gelijke positie tussen statushouders en andere woningzoekenden nagestreefd. Op deze manier wordt in de praktijk juist de gelijke behandeling bevorderd.

Vraag 4

Hoe bent u van plan tot een grondrechtelijk juiste oplossing te komen?

Ik ben van mening dat er in het wetsvoorstel sprake is van een objectieve rechtvaardiging voor het gemaakte onderscheid. Het voorgestelde verbod op voorrang moet in samenhang gezien worden met verschillende andere wettelijke maatregelen2 met het beoogde effect om grip te krijgen op asielmigratie. De wetsvoorstellen inzake asielnoodmaatregelen en de invoering van het twee statusstelsel zijn op 3 juli 2025 door de Tweede Kamer aangenomen. Ook wordt gewerkt aan de implementatie van het Europese migratiepact. Het kabinet neemt daarbij als uitgangspunt dat er voor statushouders – net zoals voor iedere andere woningzoekende – in beginsel sprake is van een eigen verantwoordelijkheid om indien mogelijk te voorzien in de huisvesting, bijvoorbeeld bij vrienden of familie. Verder kunnen zij zelf mogelijk een woning kopen of huren (in het particulier segment, onzelfstandig, bij een hospita, of anderszins), of kunnen zij een beroep doen op hun werkgever als zij werk hebben.
In de brief over het samenhangend pakket aan maatregelen die op 11 juli aan uw Kamer is verstuurd3, licht het kabinet toe welke maatregelen verder moeten zorgen voor voldoende uitstroom uit de asielopvang. Dit gaat om het uitbreiden van huisvestingsmogelijkheden voor statushouders, door onder meer de realisatie van meer (tijdelijke) woningvoorraad en de inzet op woningdelen. Het kabinet ondersteunt gemeenten hierbij met verschillende financiële regelingen. Zo kunnen gemeenten momenteel gebruikmaken van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), de bekostigingsregeling doorstroomlocaties en de regeling voor een eenmalige bijdrage bij uitstroom naar onzelfstandig wonen of tijdelijk onderdak (HAR+). De regeling doorstroomlocaties en de HAR+, die ook kunnen worden ingezet voor onzelfstandige verhuur (woningdelen), hebben als doel om de uitstroom van statushouders te versnellen. Daarnaast wil het kabinet gemeenten nog extra ondersteunen bij het plaatsen van tijdelijke woningen. Hiertoe bereid ik een aanpassing op de SFT-regeling voor. Het voornemen is om deze regeling met een jaar te verlengen tot en met 2027. Het budget wil ik tevens verhogen naar € 178,5 miljoen. In aanvulling op de bijdrage aan de onrendabele business case van € 14.000,– per woning, ontvangen gemeenten ook € 6.000,– per woning voor sociaal beheer. Mijn voornemen is dat ook onzelfstandige woonruimten en splitsen van woonruimte onder deze regeling gaan vallen.
Naast deze inzet op de uitbreiding van de huisvestingsopties voor statushouders, wordt in het wetsvoorstel een gefaseerde inwerkingtreding van het verbod op voorrang voorgesteld. In het eerste jaar na inwerkingtreding van het verbod op voorrang (de implementatiefase), blijft het namelijk mogelijk om alleenstaande statushouders voorrang te geven wanneer zij gaan wonen in onzelfstandige woonruimte (woningdelen). Dit is behulpzaam om woningdelen voor alleenstaande statushouders de norm te maken. Daarnaast versterken we de aanpak om statushouders de gelegenheid te bieden om sneller mee te kunnen doen in de Nederlandse samenleving, door extra inzet op taalverwerving, participatie en inburgering.
Het kabinet verwacht dat de instroombeperkende maatregelen, het beroep op de eigen verantwoordelijkheid van statushouders, de inzet op het uitbreiden van huisvestingsopties, de voorgestelde fasering en het sneller laten meedoen van statushouders in de samenleving, zullen leiden tot een genormaliseerde positie van statushouders ten opzichte van andere woningzoekenden op de woningmarkt.

Vraag 5

Wat is uw zienswijze op het feit dat de Raad van State het «niet realistisch» noemt dat aangekondigde maatregelen voor statushouders op tijd effect hebben?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe bent u van plan de aangekondigde maatregelen wel op tijd effectief te laten zijn voor statushouders?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Heeft u verder onderzocht of er alternatieve maatregelen mogelijk zijn waarmee statushouders niet volledig benadeeld worden, en wat kwam er uit dit onderzoek?

Het doel van het verbod op voorrang is om een gelijk speelveld voor statushouders en andere woningzoekenden te creëren. De maatregelen die het kabinet hiervoor neemt zijn beschreven in de brief van 11 juli over het samenhangend pakket aan maatregelen, zie hiervoor ook het antwoord op vraag 4, 5 en 6.

Vraag 8

Bent u bekend met het gegeven dat volgens het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) 6 tot 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar statushouders gaat?

Ja.

Vraag 9

Is dit percentage het juiste percentage en zo niet, wat is dan wel het juiste percentage, waarom en wat is de bron?

Wiskundige en cultureel antropoloog dr. Jan van de Beek stelt dat er een vergelijking gemaakt moet worden met de groep waarmee statushouders daadwerkelijk concurreren – namelijk woningzoekenden die nog geen corporatiewoning huren en in het bijzonder jonge sociale huurstarters met een laag inkomen4. In de vergelijking die hij maakt gebruikt hij een groep inwoners die voldoet aan vergelijkbare kenmerken als statushouders en die begon met het huren van een corporatiewoning tussen 2015 en 2018. Van de Beek schatte op basis hiervan in dat, gedurende de periode 2015–2018, gemiddeld per jaar ongeveer 32% van het aantal vrijgekomen huurwoningen waarvoor sociale huurstarters met een leeftijd tot 65 jaar en een laag inkomen in aanmerking komen aan statushouders werd toegewezen.
Het algemene toewijzingspercentage ligt wel rond de in vraag 8 genoemde percentages. Een meerderheid van de woningcorporaties rapporteerde dat in 2024 het algemene toewijzingspercentage ongeveer rond de 7,4% lag. Dit is in lijn met een publicatie van het CBS uit maart dit jaar waarin wordt gesteld dat het algemene toewijzingspercentage in 2022 op ongeveer 7% lag5.
Echter worden vrijwel alle typen zelfstandige sociale huurwoningen en manieren van toewijzing meegenomen in de hierboven genoemde algemene toewijzingspercentages. Gedeelde woningen niet, deze zijn niet meegenomen in de rapportage van de woningcorporaties of de publicatie van het CBS. Het CBS rapporteert in de genoemde rapportage wel toewijzingen aan huishoudens die geen vrije woning achterlaten. Als gekeken wordt naar deze groep dan bedraagt het percentage woningen toegewezen aan statushouders in 2022 12%. Hierin worden echter nog steeds doelgroepenwoningen, zoals woningen voor ouderen, meegenomen evenals doorstromers die geen vrije woning achterlaten.
Dit betekent dat de vergelijking met een reguliere starter in de sociale huursector die niet in aanmerking komt voor een doelgroepenwoning (zoals een woning bedoeld voor ouderen) niet gemaakt kan worden op basis van de genoemde percentages. Om deze vergelijking te maken zijn meer gegevens nodig die nu niet voorhanden zijn. Ik werk aan een verrijking van bestaande gegevens en verbetering van gegevensverzameling om in de komende periode tot een completer beeld te komen.

Vraag 10

Worden alle typen sociale huurwoningen en situaties waarop deze woningen vrijkomen (denk aan nieuwe woningen, doorstroom etc.) in dit percentage meegenomen, zo niet wat dan wel en waarom is de keuze gemaakt om met deze data te komen tot het juiste percentage?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Hoe verschilt het percentage tussen de starters en statushouders per gemeente uitgesplitst naar kleine, middel, middelgrote en grote gemeenten?

Hierover zijn op dit moment geen gegevens bekend.

Vraag 12

Kunt u aangeven wat de gevolgen zijn bij het verkrijgen van voorrang voor statushouders op een sociale huurwoning voor de wachttijd van niet-statushouders die op de wachtlijst staan?

Als een sociale huurwoning aan een huishouden met statushouders wordt toegewezen, dan is deze woning niet meer beschikbaar voor andere woningzoekenden op de wachtlijst. Zij zullen dan dus over het algemeen langer moeten wachten op toewijzing van een woning. Het is moeilijk om te bepalen in welke mate de wachttijd toeneemt. Er zijn in Nederland meer dan 40 verschillende woonruimteverdeelsystemen, die allemaal een andere systematiek voor het toewijzen van woningen kunnen gebruiken. De werkelijke wachttijd wordt dus altijd lokaal bepaald. Daarnaast zijn er nog andere factoren die het bepalen van de wachttijd complex maken.

Vraag 13

Wat is het percentage statushouders dat een vrijgekomen sociale huurwoning bemachtigt in verhouding tot de starters op de woningmarkt die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning?

Zoals eerder gezegd is dit niet te bepalen op basis van de huidig beschikbare gegevens en hangt dit ook af van de gekozen definitie van een starter en startershuishouden. Bij gebrek aan beschikbare gegevens heeft dr. Jan van de Beek wel een beredeneerde schatting hiervan gemaakt, hiervoor verwijs ik naar het antwoord op vraag 10.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één voor het verkiezingsreces beantwoorden?

Ik heb de antwoorden zoveel als mogelijk één voor één beantwoord. Dit is niet gelukt binnen de gevraagde termijn in verband met de benodigde (interdepartementale) afstemming. Daarnaast vond de behandeling van het wetsvoorstel in de ministerraad pas plaats toen het verkiezingsreces al begonnen was.