Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Noodfonds Energie stopt in 2025 door gebrek aan bedrijfssteun» van 20 december 2024?1

Ja.

Vraag 2

Erkent u dat het Noodfonds Energie de afgelopen jaren een effectieve manier was om kwetsbare huishoudens met een erg hoge energierekening ondersteunen?

Ja. Het Tijdelijk Noodfonds Energie heeft in 2023 en 2024 in totaal zo’n 160.000 huishoudens geholpen bij het betalen van de energierekening. Het Noodfonds heeft laten zien dat het op een zeer gerichte wijze heel veel kwetsbare huishoudens kan helpen, waarbij huishoudens ontzorgd worden bij de aanvraag en de vergoeding direct verrekend werd met de energierekening. De inzet van dit Kabinet is altijd geweest om voor 2025 te komen tot een fonds dat huishoudens met een laag (midden) inkomen en een hoge energierekening ondersteunt bij het betalen van hun energierekening, maar dat hierbij ook een koppeling wordt gemaakt met verduurzaming van de woning.

Vraag 3

Erkent u dat ook in 2025 een serieuze groep mensen baat zou hebben bij het energiefonds en zij niet kunnen wachten tot een mogelijk nieuw fonds in 2026?

Ja. Een deel van de huishoudens in Nederland heeft op dit moment moeite met het betalen van de energierekening. Daarom zijn er na het kerstreces wederom constructieve gesprekken gevoerd met onder andere de energieleveranciers en Netbeheer Nederland. Er is daarbij breed gekeken naar mogelijke partijen die kunnen bijdragen. Na deze nieuwe ronde gesprekken zijn betrokken partijen het erover eens dat er ook voor dit jaar een energiefonds moet komen.
Het kabinet zoekt actief naar een oplossing om dit mogelijk te maken. Er wordt nu met alle betrokken partijen verder gewerkt om dit publiek-private fonds zo snel mogelijk te kunnen openen. Een van de punten die nader wordt uitgewerkt, is de bijdrage vanuit de energiesector aan de uitvoeringskosten van het energiefonds. Diverse energieleveranciers2 zijn reeds bereid om (opnieuw) een financiële bijdrage beschikbaar te stellen, waar wij hen erkentelijk voor zijn. Het is belangrijk dat de uitvoeringskosten om het energiefonds op te zetten niet door het Rijk bekostigd worden en daarmee het risico op staatssteun te mitigeren. Van een dergelijk risico is sprake als er geen Europese aanbesteding wordt doorlopen. Een Europese aanbesteding kent een lange doorlooptijd. Deze opzet voor een energiefonds in 2025 is niet aan de Europese Commissie voorgelegd om te laten toetsen op eventuele staatsteunaspecten.
Het energiefonds 2025 geldt als nieuw beleid dat in verband met het budgetrecht van de Eerste en Tweede Kamer pas van start kan gaan nadat de beide Kamers met de ontwerpbegrotingen hebben ingestemd. Om huishoudens zo snel mogelijk te kunnen ondersteunen bij de energierekening is subsidieverlening op korte termijn belangrijk. Om de effectiviteit van het beleid te waarborgen is het daarom van groot belang dat het wij zo snel mogelijk over kunnen gaan tot subsidieverlening. en niet hoeven te wachten op de stemmingen in de Eerste Kamer over de ontwerpbegroting 2025 van SZW. Hiermee kan het fonds een aantal weken eerder open. Dat maakt echt een verschil voor kwetsbare huishoudens.
De subsidieaanvraag en -verlening zal zo snel mogelijk worden gestart zodra de inleg vanuit de energiesector duidelijk is en de uitvoeringkosten gedekt zijn. De beschikbare middelen kunnen vervolgens direct aan Stichting Tijdelijk Noodfonds Energie (TNE) worden betaald, zodat het energiefonds na subsidieverlening zo snel als mogelijk operatief kan zijn. Daarom willen wij voor het energiefonds een beroep doen op artikel 2.25 lid 2 van de Comptabiliteitswet, zodat kwetsbare huishoudens zo snel mogelijk ondersteund kunnen worden bij het betalen van de energierekening (bijlage 1). Het Tijdelijk Noodfonds Energie heeft minimaal 8 weken nodig vanaf het moment dat het formele verzoek van het kabinet wordt ingediend.

Vraag 4

Wat is de reden dat het dit jaar niet is gelukt om met energieleveranciers, banken, gemeenten en maatschappelijke organisaties tot een afspraak te komen?

De gesprekken lopen nog. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Zijn er nog andere partijen die zouden kunnen bijdragen aan het energiefonds, bijvoorbeeld netbeheerders, bedrijven of particulieren?

We zijn op dit moment nog met de netbeheerders in gesprek. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Is de bijdrage van energieleveranciers, banken, gemeenten en maatschappelijke organisaties echt nodig om het Noodfonds Energie door te zetten?

Een bijdrage is nodig omdat de uitvoeringskosten van het energiefonds niet door het Rijk bekostigd mogen worden om het risico op staatssteun te mitigeren. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 7

Bent u bereid om, ook met een kleinere bijdrage van de sector, de gereserveerde 60 miljoen voor het energiefonds beschikbaar te maken aan stichting Noodfonds Energie?

Het kabinet zoekt met alle betrokken partijen actief naar een oplossing om het energiefonds mogelijk te maken. Een van de punten die nader wordt uitgewerkt, is de bijdrage vanuit de energiesector aan de uitvoeringskosten van het energiefonds. Het is belangrijk dat de uitvoeringskosten om het energiefonds op te zetten niet door het Rijk bekostigd worden en daarmee het risico op staatssteun te mitigeren. Hiervan is sprake als er geen Europese aanbesteding wordt doorlopen. Een dergelijke procedure kent een lange doorlooptijd.

Vraag 1

Herinnert u zich de mede door u getekende regionale woondeal Midden-Holland? Herinnert u zich dat er in Waddinxveen grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren meer dan 3.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 800 sociale huurwoningen en 330 middenhuurwoningen?1 Herinnert u zich dat er in de regio Midden-Holland grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren 20.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 5.500 sociale huurwoningen en 2.000 middenhuurwoningen?

Ja, ik ben bekend met de woningbouwopgave en bouwlocaties uit de woondeal Midden-Holland.

Vraag 2

Bent u bekend met de unieke situatie waarin de woningmarktregio Midden-Holland verkeert; waarbij het als een van de kleinste woningmarktregio’s in Nederland veel bouwlocaties heeft om sociale huurwoningen te bouwen, maar dit vanwege de te krappe investeringscapaciteit van de corporaties niet mogelijk is? Wat vindt u van deze situatie?

Ik ben bekend met de situatie in de Woondealregio Midden-Holland.
Uit de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)2 is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat de corporaties in de regio onvoldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Dit heeft niet voor alle woningbouwprojecten met sociale huurwoningen gevolgen, omdat uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat een deel van de woningcorporaties de komende jaren wel financiële ruimte heeft. De situatie in Midden-Holland vraagt wel om maatregelen op de lange termijn (zie antwoord 6). Ik vind het van belang dat corporaties in een vroeg stadium betrokken worden bij de planvorming, waardoor eventuele knelpunten vroeg worden gesignaleerd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat in toenemende mate een beroep moet worden gedaan op commerciële ontwikkelaars voor de bouw van sociale huurwoningen, omdat de corporaties onvoldoende investeringscapaciteit hebben? Herkent u het beeld dat de instandhoudingstermijn van dergelijke sociale huurwoningen meestal terugvalt tot maximaal 25 jaar, de huur op de maximale liberalisatiegrens wordt gezet en er over deze projecten geen prestatieafspraken (over thema’s zoals beschikbaarheid, leefbaarheid, zorg, veiligheid) gemaakt kunnen worden? Wat vindt u van deze ontwikkeling?

Ik herken het beeld dat commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties elkaar kunnen aanvullen, wanneer blijkt dat een van de twee partijen niet in de nieuwbouw van sociale huur kan, of wil investeren. Het terugdringen van het woningtekort in de sociale huur is namelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid, waarbij zowel de commerciële ontwikkelaars/investeerders en woningcorporaties een belangrijke rol hebben. Ik herken ook dat er verschillen zijn in hoe de partijen zich verhouden tot het in stand houden van sociale huur. Woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke kaders uit de Woningwet, en kunnen bij het uitoefenen van hun publieke taak, beroep doen op staatsteun zoals het afsluiten van geborgde leningen. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen toegang tot staatsteun, maar zijn ook niet gebonden aan voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties.
Het is niet mijn bedoeling om alle verschillen tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders ten aanzien van de verhuur van sociale huur weg te nemen. Het huurprijsniveau van sociale- en middenhuur woningen wordt gereguleerd met WWS-puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) en geldt voor corporaties en marktpartijen. Daarnaast kunnen ook woningen met een huur tegen de WWS-punten grens, een passend thuis bieden voor huishoudens die dit financieel kunnen dragen. Ik vind het wel belangrijk dat er een heldere definitie is van wat een sociale huurwoning is. Hiervoor doe ik binnen het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting een voorstel.

Vraag 4

Bent u bekend met de prestatieafspraken 2025 tussen de gemeente Waddinxveen en de corporatie Woonpartners Midden Holland?2

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van de tabel in de bijlage van deze prestatieafspraken met een doorkijk voor de komende jaren, waarin wordt aangeven dat de corporatie over twee jaar voorlopig geen investeringscapaciteit meer heeft om de vele sociale huurwoningen te bouwen? Weet u dat het gaat om ruim 700 sociale huurwoningen? Wat vindt u daarvan?

Ik heb kennisgenomen van de prestatieafspraken die Woonpartners Midden-Holland heeft gesloten met de gemeente Waddinxveen. Uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)4 die jaarlijks wordt berekend komt reeds naar voren dat de betreffende woningcorporatie over beperkte investeringscapaciteit beschikt. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat het hier gaat om een aanvullende investeringscapaciteit bovenop de reeds in de eigen begroting ingerekende opgaven. Desalniettemin valt op dat Woonpartners Midden-Holland bij volledige realisatie van de voorgenomen investeringen in vergelijking met andere woningcorporaties beperktere ruimte heeft voor aanvullende investeringen.
Tegelijkertijd is Woonpartners Midden-Holland niet de enige woningcorporatie die actief is in de regio Midden-Holland. In de woondealregio zijn in totaal elf woningcorporaties actief. Uit de bijlage van de prestatieafspraken van Woonpartners Midden-Holland komt niet naar voren of deze andere woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het realiseren van de benodigde nieuwbouwwoningen in de gemeente Waddinxveen. Op basis hiervan kan ik niet beoordelen of er een regionale verkenning van onderlinge solidariteit heeft plaatsgevonden. Zoals we ook in de NPA5 hebben afgesproken wordt verwacht dat woningcorporaties elkaar helpen bij het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven.
Ook is het mogelijk om de naastgelegen regio’s te benaderen voor hulp bij het realiseren van de opgaven in Midden-Holland. Uit de NPA komt naar voren dat de woondealregio Samenwerkende Regio’s over een grote investeringscapaciteit beschikt. De investeringsruimte in deze regio is namelijk groter dan de eigen regionale opgave. In het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting doe ik een voorstel om de werkgebieden groter te maken, zodat corporaties in een regio als de Samenwerkende Regio’s (woningmarktregio Drechtsteden) ook meer mogelijkheden krijgen om corporaties in een andere regio (zoals in de woningmarktregio Haaglanden, Midden-Holland en Rotterdam, waartoe Waddinxveen behoort) te helpen, bijvoorbeeld met een onderlinge financiële bijdrage.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het, gegeven de enorme nood aan betaalbare (huur)woningen, onuitlegbaar is dat corporaties wel de personele capaciteit en potentiële bouwlocaties bezitten, maar onvoldoende investeringscapaciteit hebben om woningen te ontwikkelen, en daardoor de woningbouw van betaalbare woningen stokt? Hoe wilt u deze problematiek aanpakken?

Ik deel de mening dat de bouw van voldoende sociale huurwoningen van belang is en dat corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Eind vorig jaar heb ik op de Woontop de resultaten gepresenteerd van de met de corporatiesector en VNG overeengekomen NPA6. Hieruit komt naar voren dat op landelijk niveau de investeringsopgaven van woningcorporaties in de periode tot 2035 financieel haalbaar zijn. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van woningbouw en verduurzaming eerder in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.
Ik ben mij er tegelijkertijd ook van bewust dat solidariteit tussen woningcorporaties niet van de ene op de andere dag is gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurverandering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaam prestatiemodel7, dat ik het afgelopen jaar samen met de sector heb uitgewerkt, is een behulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan een voorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun beter bruikbaar te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk van solidariteit ingezet te kunnen worden. Ook ondersteun ik financieel de bouw van betaalbare woningen via onder andere de stimuleringsregeling Flex- en Transformatie, waarvan het loket op dit moment geopend is. Momenteel werk ik aan een realisatiestimulans waarvan de uitgangspunten zijn gedeeld op de Woontop. Hierover verwacht ik uw Kamer nog voor de zomer te informeren. Met deze maatregelen zorg ik ervoor dat de woningbouw van betaalbare huurwoningen door woningcorporaties op gang blijft.

Vraag 7

Bent u bekend met het feit dat er geen corporaties in de regio Midden-Holland of in de provincie Zuid-Holland zijn die Waddinxveen en Woonpartners kunnen helpen om deze sociale huurwoningen te bouwen via projectsteun? Erkent u dat het solidariteitsbeginsel hier dus geen uitkomst biedt? Hoe luidt uw reactie hierop? Welke maatregelen neemt u om dit probleem aan te pakken?

Bij de herijking van de NPA is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat alle woningcorporaties in Midden-Holland gezamenlijk, niet voldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijkt ook uit de doorrekening8 dat er binnen de provincie Zuid-Holland verschillende regio’s beschikken over aanvullende investeringscapaciteit, zoals de woondealregio Samenwerkende Regio’s. Ik herken dit beeld dus gedeeltelijk en ook hier geldt een verschil in de financiële capaciteit op kortere en langere termijn. Uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat er in de regio Midden-Holland momenteel voldoende financiële middelen aanwezig zijn om elkaar te helpen bij de realisatie van woningbouwprojecten, maar dat deze regio bij volledige realisatie onvoldoende financiële middelen heeft op de lange termijn. Het solidariteitsbeginsel biedt op het niveau van de woondealregio dan geen uitkomst meer, maar zou bovenregionaal wel voor een oplossing kunnen bieden, indien nodig in de vorm van projectsteun.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 8

Wat vindt u van de ontwikkeling dat ook de versnellingstafel(s) nauwelijks uitkomst bieden, omdat de gesprekken in de regio Midden-Holland steeds vastlopen op het knelpunt van het tekort aan investeringscapaciteit bij de corporaties? Erkent u dat er daardoor geen versnellingen te maken zijn?

Ik ben van mening dat de vertegenwoordigers van overheden, corporaties en marktpartijen in de regionale Versnellingstafel Midden-Holland een belangrijke rol vervullen om projecten aan te jagen en ook te komen tot voldoende bouw in de sociale huur. De Versnellingstafel signaleert ook knelpunten zoals de investeringscapaciteit van corporaties, die partijen aanpakken op een bovenregionaal niveau zoals in de Landelijke Versnellingstafels of in het overleg met de betrokken koepels. Dat is de wijze waarop versnelling kan worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat aanpassing van projectsteunvoorwaarden (waar u als Minister primair verantwoordelijk voor bent) noodzakelijk is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland (waar u mede-ondertekenaar van bent) te kunnen halen? Bent u bereid zich hiervoor in te spannen?

Ik vind het te voorbarig om nu te constateren dat de toepassing van projectsteun (en daarmee aanpassing van de projectsteunvoorwaarden) nodig is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland te halen. Projectsteun is een instrument uit de Woningwet waarmee corporaties, op aanvraag en als laatste middel, een financiële bijdrage voor noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen kunnen verkrijgen. Deze bijdrage wordt opgehaald via een heffing die aan de hele corporatiesector wordt opgelegd. Ik bereid momenteel een wijziging van projectsteun voor aan de hand van een aantal uitgangspunten die nu ook al gelden. Projectsteun is pas aan de orde als blijkt dat regionale solidariteit niet voor een (volledige) oplossing zorgt, de aanvrager onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en de projecten waarvoor projectsteun wordt aangevraagd bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.
In regio’s waar solidariteit geen uitkomst biedt en waar de volkshuisvestelijke en financiële noodzaak van projectsteun buiten kijf staan, kan projectsteun worden ingezet om de opgaven te verwezenlijken. Ik zal per geval beoordelen of aan wettelijke voorwaarden voor het verkrijgen van projectsteun is voldaan.

Vraag 10

Herinnert u zich uw brief3 waarin gesteld werd dat «hoewel ik van corporaties verwacht dat ze zich eerst inspannen om er met elkaar in de regio uit te komen, zal ik collectieve projectsteun als het nodig is inzetten om de grote opgave die we met elkaar hebben te realiseren»? Bent u bereid in de casus rond Waddinxveen en Midden-Holland collectieve projectsteun in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Ik sta nog steeds achter het uitgangspunt dat collectieve projectsteun ingezet kan worden als dit na alle inspanningen van de regio aanvullend noodzakelijk blijkt. In het Besluit toegelaten instellingen 2015 (hierna: BTIV) is neergelegd aan welke randvoorwaarden een woningcorporatie die projectsteun aanvraagt moet voldoen om in aanmerking te komen voor een projectsteunbijdrage. Ik werk deze randvoorwaarden momenteel verder uit en streef ernaar mijn wijzigingen op zeer korte termijn in internetconsultatie te brengen. Mocht ik op basis van een eventuele aanvraag voor projectsteun tot het oordeel komen dat projectsteun in Waddinxveen en Midden-Holland zou moeten worden ingezet, dan kan dit instrument tijdig worden ingezet om een verdere vertraging in de realisatie van de opgaven te voorkomen, de regio heeft op korte termijn immers voldoende middelen.

Vraag 11

Bent u bereid de huidige projectsteunvoorwaarden aan te passen om gevallen zoals in Waddinxveen, maar ook breder in Nederland, binnen twee jaar te kunnen helpen, zodat de woningbouwopgave hier op korte en middellange termijn geen schade aan ondervindt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Welke mogelijkheden ziet u om de huidige projectsteun versneld uit te breiden, bijvoorbeeld door voorwaarden voor de projectsteun eenvoudiger maken?

Een heffing op andere woningcorporaties is geen licht instrument en een aanvraag tot collectieve projectsteun dient door een woningcorporatie dus altijd goed onderbouwd te worden. Een projectsteunaanvraag zal onder andere gepaard moeten gaan met informatie over het project, zienswijzen van verschillende partijen die ondersteunen dat een projectsteunaanvraag nuttig en noodzakelijk is en inzicht in dat onderlinge solidariteit geen oplossing is.
Daarnaast wil ik onderlinge solidariteit ook aantrekkelijker maken. Daarom zal ik binnen de voorziene wijziging van het instrument projectsteun, ook een vorm van vrijwillige onderlinge projectsteun mogelijk maken. Hierdoor wordt het fiscaal aantrekkelijker om financiële middelen aan een woningcorporatie met onvoldoende middelen over te dragen.

Vraag 13

Kunt u aangeven wanneer u de wijziging van de Woningwet en onderliggende regelgeving met betrekking tot projectsteun bij de Kamer zult indienen? Bent u nog steeds van mening dat deze wijziging in 2025 in werking kan gaan? Wilt u de voorgestelde wetswijziging daartoe voor de zomer van 2025 aan de Kamer toezenden?

Ik streef ernaar de voorgestelde wijziging van projectsteun in het voorjaar in internetconsultatie te brengen, ik zal daarna zo spoedig mogelijk een voorstel aan uw Kamer zenden.

Vraag 14

Ziet u andere mogelijkheden om cases waarbij de bouw van sociale huurwoningen door corporaties verhinderd wordt door gebrek aan investeringscapaciteit los te trekken, anders dan via wijziging van de regels omtrent projectsteun? Bent u bereid daarvoor gericht middelen uit de 5 miljard woningbouwgelden uit het Hoofdlijnenakkoord, zoals uit de Woningbouwimpuls of de realisatiestimulans, aan te wenden?

Momenteel werk ik aan verschillende financiële instrumenten om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Dit heeft ook invloed op de financiële positie van woningcorporaties. Met de Woningbouwimpuls, stimuleringsregeling Flex en Transformatie, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van betaalbare woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor corporaties om de rente van hun leningen fiscaal af te trekken per 1 januari 2025 verhoogd van 20% naar 24,5%, ook dit draagt bij aan de investeringscapaciteit van woningcorporaties.

Vraag 15

Kunt u een overzicht geven in welke mate de problematiek zoals in Waddinxveen en Midden-Holland in andere gemeenten en woningmarktregio’s speelt? Kunt u aangeven in welke gemeenten en woningmarktregio’s deze problematiek ook urgent is en in de komende jaren tot stilvallende woningbouw van sociale huurwoningen zal leiden?

Een regio in de provincie Zuid-Holland waar vergelijkbare problematiek speelt, is de regio Haaglanden. In Haaglanden lopen de woningcorporaties eerder tegen hun grenzen aan dan in de regio Midden-Holland. Gezien deze positie van de woningcorporaties in Haaglanden voeren we samen met de regio en woningcorporaties een pilot uit gericht op de reikwijdte van de investeringscapaciteit en de werking van solidariteit in de corporatiesector. De uitkomsten hiervan kunnen ook van meerwaarde zijn voor de regio Midden-Holland.
Verder komt uit de NPA naar voren dat er meer regio’s zijn die hun regionale investeringsopgave niet volledig kunnen financieren. Regio’s met de grootste financiële tekorten zijn naast Haaglanden, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht (U16), de regio Groningen-Assen en de Regio Eemsdelta. Een regionaal financieel tekort wil overigens niet zeggen dat dit op korte termijn al tot problemen gaat leiden met betrekking tot de bouwopgave. Ook in deze regio’s beschikken woningcorporaties, mede door de afschaffing van de verhuurderheffing, over een goede financiële uitgangspositie. Corporaties hebben daardoor de komende jaren ruimte om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Wel lopen de woningcorporaties in deze regio’s eerder tegen hun financiële grenzen aan dan woningcorporaties in andere regio’s. Zoals hiervoor aangegeven verwacht ik ook van woningcorporaties uit andere regio’s een bijdrage om de opgaven in regio’s met financiële tekorten aan te pakken. Voor de regio’s in aardbevingsgebieden geldt bovendien dat er middelen beschikbaar worden gesteld uit de versterkingsopgave. In de financiële doorrekening van de NPA is hier nog geen rekening mee gehouden.

Vraag 1

Heeft het kabinet al een reactie gegeven of kunt u een reactie geven op de aangenomen motie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten om een tweejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde te overwegen?

Het kabinet heeft via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten («VNG») kennisgenomen van deze aangenomen motie die tijdens de ledenvergadering van 26 juni 2024 door gemeenten Katwijk en Gouda is ingediend. De VNG heeft ter opvolging van de motie het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden («ESBL») de opdracht gegund om onderzoek te doen naar de gevolgen van een tweejaarlijkse (her)waardering. De Ministeries van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Belastingdienst zijn vertegenwoordigd in de klankbordgroep van het onderzoek. Naast ambtelijke vertegenwoordiging, bestaat de klankbordgroep ook uit belangenverenigingen, zoals Vereniging Eigen Huis. Zolang het onderzoek loopt ziet het kabinet zelf nog geen aanleiding om tweejaarlijkse waardering van WOZ-objecten nader te verkennen of afzonderlijk contact op te nemen met de gemeenten Katwijk en Gouda. Vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek kan wel worden opgemerkt dat een tweejaarlijkse waardering niet in lijn is met de huidige beleidslijn om bij belastingheffing waar mogelijk te heffen op basis van actualiteit. Dat neemt niet weg dat het kabinet met belangstelling uitkijkt naar de uitkomsten van het onderzoek. Gezien het naar aanleiding van de motie opgestarte onderzoek, waar het Rijk ook bij betrokken is, zou een reactie vanuit het kabinet op een tweejaarlijkse (her)waardering op dit moment prematuur zijn.

Vraag 2

Heeft het kabinet contact opgenomen met de initiatief nemende gemeenten Katwijk, Gouda of andere partijen om deze optie verder te onderzoeken? Zo ja, wat is hiervan de uitkomst geweest?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Is nog steeds de verwachting dat er medio maart 2025 een onderzoek uitgevoerd door prof. mr. dr. Schep en de heer Kastelein LL.M. en zal aan de hand daarvan een kabinetsreactie komen die concreet in zal gaan op het voorstel om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen?

Hiervoor verwijs ik naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Het kabinet wacht met belangstelling de uitkomsten van het onderzoek af en de eventuele vervolgstappen van de VNG. Als de onderzoeksresultaten aan het kabinet worden aangeboden, zal een kabinetsreactie volgen.

Vraag 4

Overweegt het kabinet ook om gemeenten zelf te laten bepalen met welke frequentie zij de WOZ-waarden van de objecten in hun eigen gemeenten bepalen?

Gelet op het uitgangspunt van de Wet waardering onroerende zaken («Wet WOZ») om te zorgen voor een landelijke, uniforme waardering ziet het kabinet geen mogelijkheid om gemeenten zelf deze frequentie te laten bepalen. Een dergelijke beleidsruimte kan leiden tot rechtsongelijkheid tussen belanghebbenden, waardoor het voor belanghebbenden uitmaakt in welke gemeente de onroerende zaak ligt. Dit terwijl het waardegegeven (de WOZ-waarde) niet alleen voor lokale toepassingen wordt gebruikt (zoals bepaalde lokale belastingen), maar ook voor toepassingen door het Rijk (onder meer voor verscheidene rijksbelastingen, maar ook bijvoorbeeld voor het woningwaarderingsstelsel). Een stelsel waarbij gemeenten zelf de frequentie van waardering kunnen bepalen zou daarnaast aanzienlijke budgettaire- en uitvoeringstechnische impact kunnen hebben voor de afnemers van WOZ-gegevens.

Vraag 5

In hoeveel andere ontwikkelde landen is er sprake van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed door de overheid ten behoeve van belastingheffing?

Het kabinet is niet op de hoogte van een uitputtende lijst van landen (of jurisdicties) waar sprake is van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed ten behoeve van belastingheffing. De Council on State Taxation («COST»)1 en het International Property Tax Institute («IPTI»)2 hebben in 2019 wel een «Scorecard» gemaakt waarin de transparantie, consistentie en procedurele rechtvaardigheid van de waarderingssystemen van onroerend goed in 77 jurisdicties wordt vergeleken.3 In deze Scorecard wordt onder andere vermeld hoe vaak onroerend goed in de onderzochte jurisdicties4 wordt gewaardeerd. Overigens spreekt de International Association of Assessing Officers («IAAO») daarnaast in het door haar in 2020 gepubliceerde Standard on Property Tax Policy een voorkeur uit voor jaarlijkse waardering van onroerend goed.5

Vraag 6

Kunt u overzicht geven van de ontwikkeling van de uitvoeringskosten die gepaard gaan met de uitvoering van de WOZ door gemeenten, in totaal, in percentage van de totale ozb-opbrengst en gemiddeld per object over de afgelopen tien jaar?

Het onderstaande overzicht toont de gevraagde gegevens. Voor de volledigheid zijn de uitbetaalde bedragen aan proceskostenvergoedingen apart weergegeven, maar deze kosten maken onderdeel uit van de post uitvoeringskosten. (Bron: CBS en WK6)
Periode
2014
2015
2016
2017
2018*
2019
2020
2021
2022
2023
Totaal OZB (in mln euro)
3.542
3.690
3.776
3.873
3.985
4.165
4.399
4.658
4.881
5.262
Uitvoeringskosten WOZ1
(in mln euro)
155
150
150
153
141
161
171
177
194
233
Uitvoeringskosten WOZ als
% OZB
4,4%
4,1%
4%
4%
3,5%
3,9%
3,9%
3,8%
4%
4,4%
Uitbetaalde proceskostenvergoedingen (in mln euro)
6,6
6,8
6,4
7,3
9,7
12
17
18
20
41
Uitvoeringskosten per object
(in euro)
17
16,5
16,9
17,3
15,75
17,8
18,8
19,33
20,94
24,99
In 2018 systeemwijziging overhead; cijfers 2017 en eerder is uitgegaan hoogste bedrag.
Door de uitvoeringskosten alleen af te zetten tegen de OZB-opbrengst ontstaat geen volledig beeld van de uitvoeringskosten in relatie tot de belastingopbrengst gebaseerd op de WOZ-waarde, gezien de WOZ-waarde ook wordt gebruikt als basis voor verscheidene rijksbelastingen en andere lokale heffingen.7

Vraag 7

Zijn er cijfers beschikbaar over het deel van de uitvoeringskosten dat verband houdt met het feit dat de waardebepaling van de WOZ verplicht jaarlijks gebeurt?

Op dit moment zijn dergelijke cijfers niet beschikbaar. Verder bestaat er door minder frequente waardering een groot risico op belastingderving doordat waardestijgingen een jaar later pas in aanmerking worden genomen voor de (rijks)belastingen waarbij de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt genomen. In het VNG/ESBL onderzoek zal generiek aan de daarbij betrokken uitvoeringsorganisaties worden gevraagd naar hun inschatting van het effect van een tweejaarlijkse waardering op de uitvoeringskosten.

Vraag 8

Is het mogelijk om de optie om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen op te nemen in de Ombuigingslijst?

De Ombuigingslijst bevat ambtelijk geïnventariseerde besparingsmogelijkheden om de rijksbegroting aan te passen, waarbij ernaar gestreefd wordt om voor een breed politiek spectrum opties in beeld te brengen. Ik zal mijn departement vragen om de voorgestelde maatregel in ogenschouw te nemen bij het actualiseren van de Ombuigingslijst, die tijdens Prinsjesdag 2025 wordt gepubliceerd. Daarbij wordt ook bezien of de maatregel leidt tot een besparing op de Rijksbegroting.

Vraag 9

Bestaan er schattingen welke besparingen in uitvoeringskosten (op termijn) gerealiseerd zouden kunnen worden indien overgestapt wordt op een tweejaarlijkse of driejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Is er contact geweest met verzekeraars, banken en/of andere private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling welke effecten het afstappen van de verplichte jaarlijkse waardebepaling voor hun bedrijfsvoering zou hebben?

Eén van de onderzoeksvragen van het VNG/ESBL onderzoek ziet op de gevolgen voor derden die bevoegd zijn gebruik te maken van de WOZ-waarde, waaronder verzekeraars en banken. Ik verwijs ook naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Om die reden heeft het kabinet ook geen contact gehad met verzekeraars, banken en/of andere private partijen.

Vraag 11

Zou het mogelijk zijn om private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling, zoals verzekeraars en banken, een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten van de WOZ bij gemeenten?

De kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ worden op dit moment gedragen door de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en gemeenten. Verzekeraars en banken zijn enkel bevoegd de WOZ-waarde te gebruiken voor specifieke publieke doeleinden, namelijk bij een vermoeden van vastgoedfraude en in het kader van de onderzoeks- en meldingsplicht op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme.
In de Wet WOZ is een delegatiegrondslag8 opgenomen om de WOZ-waarde als open data en in bulk-verstrekking (onder andere aan derden) mogelijk te maken voor geautomatiseerde verwerking en daarvoor kosten in rekening te brengen. In die zin bestaat de potentiële mogelijkheid om private partijen een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten. Op dit moment is (nog) geen invulling gegeven aan deze delegatiegrondslag en staat de Wet WOZ dergelijke verstrekkingen dus niet toe. Bij vervolgstappen in de verkenning naar de wenselijkheid van vormgeving van verdere openbaarheid en breder gebruik van de WOZ-waarde wordt invulling van deze delegatiebepaling in ogenschouw genomen.9

Vraag 1

Deelt u de mening dat het te betreuren is dat de Woonbond haar handtekening niet heeft gezet onder de afspraken op de Woontop?

Ik betreur dat de Woonbond ervoor heeft gekozen om de afspraken op de Woontop, waaronder de Nationale prestatieafspraken (NPA), niet te ondertekenen. Een gezamenlijke aanpak is van groot belang voor de volkshuisvestelijke opgave in den brede.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke pogingen het kabinet heeft genomen tussen 20 november 2024 (de datum waarop de Woonbond de onderhandelingen staakte) en 11 december 2024 (de datum van de Woontop) om te zorgen dat de Woonbond ook de afspraken alsnog konden steunen?

In de beschreven periode zijn blijvend pogingen gedaan om er alsnog met de Woonbond uit te komen wat betreft de NPA, dit is gedaan vanwege het belang om tot gezamenlijke afspraken te komen met alle betrokken partijen voor de aanpak van de volkshuisvestelijke opgave. Helaas heeft dit er niet toe geleid dat de Woonbond de NPA heeft ondertekend. Op 10 december liet de Woonbond weten ook de Woontop-afspraken niet te ondertekenen, vanwege hun besluit de NPA niet te ondertekenen.

Vraag 3

Klopt het dat u niet lager wilde gaan dan 4,5% huurverhoging in de sociale sector in 2025?

Ik begrijp de vraag zo, dat deze is gericht op de afspraak over de maximale huursomstijging van 4,5%. Het klopt dat ik het niet gewenst achtte de maximale huursomstijging lager vast te stellen dan 4,5%. In de afgelopen jaren zijn meerdere maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor huurders van woningcorporaties te verbeteren. In de NPA van 2022 is eerder met Aedes, VNG en de Woonbond afgesproken een systematiek te hanteren voor ’23, ’24 en ’25 waarbij de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%. Dit zou voor ’25 leiden tot een huursomstijging van circa 6,1%. Vanwege de voorziene huurstijging in 2025 hebben we in de hernieuwde Nationale prestatieafspraken besloten de eerder bestaande afspraak die ook is vastgelegd in het hoofdlijnenakkoord los te laten en de huren aanvullend op de eerdere afspraken te matigen.
Een lagere huursomstijging dan 4,5% is ongewenst omdat dit de investeringsruimte van woningcorporaties zodanig zou beknotten dat de haalbaarheid van de afspraken voor de benodigde toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen buiten beeld zou raken (zie ook mijn antwoord op vraag 13). Bij een maximale huursomstijging van 4,5% is er ruimte om lokaal afspraken te maken over de huurverhoging.

Vraag 4

Recent zijn de huurstijgingen voor volgend jaar bekend gemaakt.1 Waarom bent u uiteindelijk terechtgekomen op 5% in de sociale sector in plaats van 4,5%?

Recent zijn alleen de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingen van 2025 voor de verschillende huurprijssegmenten bekend gemaakt. Hoe hoog de huurverhogingen feitelijk gaan uitvallen, is nu nog niet bekend. Dat is afhankelijk van wat verhuurders aan huurverhoging gaan voorstellen voor het sociale segment en wat verhuurders met hun huurders hebben afgesproken in contracten (in het bijzonder voor contracten in het midden- en hoogsegment). Daarnaast mag de huur niet verhoogd worden boven de maximale huurprijs die voor een woning geldt, op basis van het woningwaarderingsstelsel. Deze factoren bepalen dus met welk percentage de huur van een woning daadwerkelijk verhoogd kan worden.
In de Nationale prestatieafspraken 2025 met Aedes en VNG van 11 december 2024 is afgesproken dat de maximale huursomstijging voor 2025 op 4,5% wordt vastgesteld. De maximale huursomstijging is de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie voor al hun woningen in het sociale segment. De huurstijging mag op individueel woningniveau maximaal 0,5%-punt hoger liggen dan de maximale huursomstijging.
Deze regeling biedt corporaties de ruimte om gemiddeld de maximale huursomstijging toe te passen maar tegelijkertijd bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders waarvoor de corporatie, gezien het inkomen of de situatie van de huurders, maatwerk wil bieden. – Zo was de maximale huursomstijging voor woningcorporaties in 2024 5,3% (cao-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt) en de maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in het sociale segment 5,8% (cao-loonontwikkeling).
Voor 2026 en volgende jaren is afgesproken dat de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) gelijk wordt gesteld aan de gemiddelde inflatie van de voorgaande drie jaren (voor 2026: 2023, 2024 en 2025) en dat de maximale huurstijging op individueel woningniveau 0,5%-punt hoger dan de maximale huursomstijging blijft.

Vraag 5

Welke afspraken zijn er nu gemaakt over de maximale huurverhogingen?

Zie het antwoord bij vraag 4.

Vraag 6

Waarom vindt u een huurstijging van 7,7% in de middenhuur te verantwoorden?

Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Deze maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen volgt uit de Wet betaalbare huur die in het voorjaar van 2024 is aangenomen door uw Kamer. Dit maximale percentage is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Daarmee wordt geborgd dat de hoogte van de huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt. De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%.
Daarbij merk ik op dat dit maximale percentage alleen geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een aanvangshuur in het middensegment. Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt bovendien af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%. Daarnaast mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen op basis van het woningwaarderingsstelsel zijn per 1 januari 2025 niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%. In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 7

Waarom is het te verantwoorden dat huurders in de gereguleerde sector een veel hogere huurstijging krijgen dan huurders in de vrije sector?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb aangegeven, volgt het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de middenhuur uit de recent aangenomen Wet betaalbare huur. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de vrije sector volgt uit een andere wet, de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten. De rekenmethode voor het huurverhogingspercentage verschilt per wet en dus per segment. Dit verschil is het resultaat van politieke afwegingen tijdens de behandeling van elk van deze wetsvoorstellen. Zo is met betrekking tot de rekenmethode voor de maximale huurverhogingen in de vrije sector door uw Kamer een amendement2 aangenomen, dat bepaalt dat hiervoor de laagste van ofwel de cao-loonontwikkeling of de inflatie wordt gevolgd.
Voor de investeringsbereidheid van verhuurders is het van belang dat de jaarlijks toe te passen maximale huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het wenselijk om een duidelijke en stabiele systematiek te (blijven) hanteren. Voor huurders met een laag inkomen die wonen in een gereguleerde huurwoning wordt de huurstijging deels gecompenseerd via een hogere huurtoeslag.

Vraag 8

Klopt het dat er nog vele miljarden ontbreken om alle gestelde doelen met betrekking tot aantallen en betaalbaarheid te halen?2

In aanloop naar de Woontop is de financiële haalbaarheid van de totale woningbouwopgave getoetst4. De beschikbare middelen voor de komende vijf jaar zijn grotendeels toereikend om de meest directe kosten te dekken, op voorwaarde dat gemeenten 50% cofinancieren. Hierbij zijn nog onzekerheden die kunnen leiden tot extra kosten op projectniveau.
Samen met medeoverheden ben ik verantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik bijdraag. Ik ga samen met de partijen kijken hoe die onzekerheden kleiner en/of beheerst kunnen worden.
Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat de gemaakte afspraken in de NPA5 op landelijk niveau financieel haalbaar zijn. Uit de financiële doorrekening van de NPA blijkt namelijk dat er op sector niveau voldoende investeringsruimte is om de afgesproken opgave te kunnen realiseren. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. De financieel tekorten op regionaal niveau tellen in de periode 2025 t/m 2034 op tot in totaal € 5,2 miljard. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 9

Kunt u uiteenzetten hoeveel geld er waarvoor nodig is en wat de gevolgen zijn als dat geld er niet komt vanuit gemeenten?

Ik zie het als een gedeelde verantwoordelijkheid om woningbouw financieel haalbaar te maken. Daarom draag ik via regelingen zoals de realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget bij aan de woningbouw. Op deze manier verlaag ik het publiek tekort als gevolg van woningbouw voor medeoverheden.
Gemeenten hebben invloed op de omvang van het tekort. Lokale beleidskeuzes hebben impact op de financiële haalbaarheid. Het gaat dan bijvoorbeeld over locatiekeuze en ambities voor groen, voorzieningen, parkeeroplossingen én het woonprogramma. Het is daarom belangrijk dat zij zelf ook financieel verantwoordelijk zijn voor het dekken van het publieke tekort.

Vraag 10

Vanaf wanneer kan de woningbouwopgave gaan stokken als er geen extra geld komt?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 aangaf hebben verschillende keuzes invloed op het tekort van een project. Ik verwacht dat wanneer er onvoldoende geld is om tekorten te dekken dat gemeenten en ontwikkelaars andere keuzes moeten gaan maken in projecten, bijvoorbeeld het aanpassen van het woonprogramma of het bijstellen van het ambitieniveau van de openbare ruimte. Zonder bijstelling zullen de plannen niet van de grond komen en als andere plannen niet naar voren gehaald kunnen worden loopt de woningbouw vertraging op. Het is zeer project afhankelijk wat de exacte mogelijkheden zijn voor bijsturing en een jaartal waarop als gevolg van financiële tekorten de woningbouw gaat teruglopen is dan ook niet te geven.

Vraag 11

In welke regio’s zijn de tekorten het grootst?

Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat ruim € 105 miljard van de sociale huur opgave van ruim € 110 miljard in de periode tot en met 2034 financieel haalbaar is. Dit betekent dat 95% van de volkshuisvestelijke opgave haalbaar is. De grootste regionale tekorten (in absolute zin) doen zich voor in de regio’s Haaglanden (tekort van € 1.091 miljoen), Groningen-Assen (tekort van € 594 miljoen), Metropool Regio Amsterdam (tekort van € 473 miljoen), Regio Utrecht/U16 (tekort van € 449 miljoen) en de regio Eemsdelta (tekort van € 391 miljoen).
Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 8 is aangegeven kan een groot deel van de regionale tekorten opgevangen worden met aanvullende regionale en of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 12

Wat is de omvang van het tekort in 2035, als er geen extra geld bijkomt?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 13

Kunt u aangeven hoeveel groter het tekort zou zijn als er voor 2025 inflatievolgend huurbeleid zou worden gevolgd, en de huurprijzen verder conform de Woontopafspraken zouden verlopen, in plaats van de afgesproken huurverhoging in 2025?

In de vernieuwde NPA is zoals hiervoor aangegeven voor 2025 een maximale huursomstijging van 4,5% afgesproken. Indien voor 2025 gekozen zou worden voor een maximale huursom stijging op basis van de inflatie over 2024, zijnde 3,1%6, dan zouden de regionale tekorten in 2034 aanzienlijk oplopen. Het financieel tekort, zonder bovenregionale solidariteit, zou dan namelijk met € 2 miljard toenemen en uitkomen op € 7,2 miljard.

Vraag 14

Klopt het dat de voorgestelde wijzigingen in de Nationale Prestatieafspraken in het huurbeleid op termijn leiden tot méér in plaats van minder huurinkomsten?3

Zonder de nieuwe overeengekomen prestatieafspraken zou de huurverhoging van 2025 plaatsvinden op basis van de huurverhogingsafspraken uit de NPA van 2022 en het hoofdlijnenakkoord. In de NPA uit 2022 en het hoofdlijnenakkoord was namelijk afgesproken dat de maximale huursomstijging van corporaties in de periode 2023 t/m 2025 gebaseerd zou worden op de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Voor 2025 zou dat een maximale huursomstijging van 6,2% hebben betekend (6,7% loonontwikkeling minus 0,5%). De hernieuwde NPA zorgt zodoende voor een aanzienlijk lagere huursomstijging. Deze lagere huursomstijging werkt ook door in de jaren daarna. Zittende huurders profiteren door deze afspraak ook in de jaren daarna van deze lagere huurstijging in 2025.
Voor de periode na 2025 is de afspraak gemaakt om de jaarlijkse huursomstijging te koppelen aan het driejaars-gemiddelde van de prijsinflatie in plaats van het te koppelen aan enkel de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties, door de wettelijke verankering, meer zekerheid voor hun huurbeleid. Bij een jaarlijks afnemende prijsinflatie zorgt de gehanteerde systematiek voor iets hogere jaarlijkse huurverhogen (en daarmee voor hogere huurinkomsten voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien alleen de prijsinflatie van het voorgaande jaar zou zijn gehanteerd. In het driejaars-gemiddelde werkt de hogere inflatie van voorgaande jaren dan namelijk nog door. Daar staat echter tegenover dat het driejaars-gemiddelde juist gunstig uitpakt voor huurders indien de prijsinflatie de komende jaren gaat toenemen. Het driejaars-gemiddelde zorgt dan namelijk voor lagere huurverhogingen (en voor lagere huurinkomstenstijging voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien de hogere prijsinflatie van het voorgaande jaar als grondslag voor de huurverhogingen zou zijn gehanteerd. De verwachting is dat de gekozen driejaars-gemiddelde huurverhogingssystematiek over een langere periode, uitgaande van een stabiel prijsinflatieniveau, niet voor meer of minder huurinkomsten zorgt voor de corporaties. In beide gevallen wordt immers uitgegaan van prijsinflatie als basis voor de huurverhogingen.
Daarnaast is in de NPA afgesproken dat woningen met een goed energielabel (label A+ of beter) een hogere passend toewijzen grens krijgen. Voor dergelijke woningen wordt de passendheidsgrens opgehoogd met € 25. Deze maatregel zorgt er op termijn voor dat corporaties meer huurinkomsten kunnen ontvangen voor de woningen die zij via nieuwbouw aan de woningvoorraad toevoegen of via verduurzaming aanpakken. Deze verhoging, die geen invloed heeft op zittende huurders, is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.

Vraag 15

Zo ja, kunt u aangeven waarom u in de externe communicatie4 wél de lagere verhoging in 2025 vermeld heeft maar niet veranderingen ten aanzien van passend toewijzen die op termijn tot méér huurinkomsten leiden?

De afspraak over het passend toewijzen is opgenomen in de kamerbrief over de Nationale prestatieafspraken9. Ook is het opgenomen in de infographic die is gepubliceerd op www.volkshuisvestingnederland.nl.

Vraag 16

Hoe past het op termijn extra verhogen van de huren in de ambitie om de bestaanszekerheid van Nederlanders te verbeteren?

Het is van groot belang dat mensen betaalbaar kunnen wonen. Om uitvoering te geven aan dat wat in het regeerprogramma is vastgelegd richt ik mij op het vergroten van de bestaanszekerheid door te zorgen voor betaalbaar wonen. Zoals in mijn antwoord op vraag 14 omschreven is de huurstijging in de Nationale prestatieafspraken gematigd. De maatregel in het passend toewijzen levert op termijn een verhoging op van de huren voor de huishoudens die een A+ (of hoger) woning huren. Echter, de woonlasten zullen voor die groep naar verwachting gelijk blijven of zelfs omlaaggaan. Immers, de verduurzamingsmaatregelen in die woningen leiden tot lagere energielasten voor die huishoudens.
De Nationale prestatieafspraken houden een noodzakelijk en ambitieus investeringsprogramma in voor woningcorporaties, om te zorgen voor een snelle toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. Deze investeringen zijn haalbaar met de Nationale prestatieafspraken. Er is niet voor gekozen de afspraken voor betaalbaarheid verder uit te breiden, omdat dan de haalbaarheid van de totale volkshuisvestelijke opgave uit beeld raakt.

Vraag 17

Wat gaat u doen om te voorkomen dat alleen huurders moeten opdraaien voor de bouw van extra sociale huurwoningen zoals dat nu wel het geval is?

Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen 8 en 9 heb aangegeven ben ik medeverantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, de borging van lening aan woningcorporaties en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik ook bijdraag aan de realisatie van sociale huurwoningen. Het is dus niet zo dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen worden bekostigd met huuropbrengsten.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Helft van het aantal asielopvangplekken in 2026 bezet door statushouders»?1

Ja.

Vraag 2

Welke concrete maatregelen heeft u vanaf de installatie van het nieuwe kabinet tot heden genomen om de asielinstroom te beperken?

Zoals u weet heeft het kabinet verschillende opties onderzocht om zo snel mogelijk de asielinstroom te beperken. Op 25 oktober 2024 heeft het kabinet u per brief op de hoogte gesteld van de te nemen acties.2

Vraag 3

Hoe verklaart u een stijging van het aantal nareizigers in de eerste tien maanden van 2024 ten opzichte van dezelfde periode in 2023?

De IND is in mei 2023 gestart met het project Bespoediging Afdoening Asiel (hierna: BAA) waarbij (op basis van het op dat moment geldende landenbeleid) zeer kansrijke asielaanvragen versneld zijn afgehandeld. In dit project zijn met name Syrische asielaanvragen beslist en deze aanvragen zijn vrijwel allemaal ingewilligd. In de periode tot en met juli 2024 zijn er 18.000 asielaanvragen in dit project afgehandeld. Een nareisaanvraag dient binnen drie maanden na vergunningverlening te worden ingediend. Dit geldt dus ook voor vreemdelingen die in het project BAA een inwilliging hebben ontvangen. De stijging van het aantal nareisaanvragen in de eerste tien maanden van 2024 laat zich hierdoor verklaren.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat er maatregelen genomen moeten worden om het aantal nareizigers terug te dringen? Zo ja, met welke maatregelen bent u bezig en wanneer worden deze maatregelen naar de Kamer gestuurd? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft in haar Hoofdlijnenakkoord en in het Regeerprogramma opgenomen dat nareis verder wordt beperkt. Het kabinet heeft hiervoor ook reeds concrete stappen gezet.
De voornemens van dit kabinet op het terrein van asielmigratie zijn stevig en de wetsvoorstellen zijn daar een uitdrukking van. Dat laat onverlet dat ik op dit moment de adviezen van de Raad van State bestudeer. Daartoe wordt zo spoedig mogelijk het nader rapport opgesteld, gericht op bespreking daarvan in de ministerraad van 7 maart.
Na bespreking hiervan in het kabinet zal het nader rapport zo spoedig mogelijk met de wetsvoorstellen aan uw Kamer worden aangeboden.

Vraag 5

Bent u het eens met de stelling dat het zo snel mogelijk invoeren van het tweestatusstelsel kan bijdragen aan het aanzienlijk terugdringen van het aantal nareizigers? Zo nee, waarom niet?

Het invoeren van een tweestatusstelsel heeft als doel een onderscheid te maken tussen vluchtelingen en subsidiair beschermden, waardoor ook de instroom van nareizigers kan worden verminderd. Het zo snel mogelijk invoeren van het tweestatusstelsel met inbegrip van aanvullende voorwaarden voor de nareis van subsidiaire beschermden, zoals een wachttermijn, het beschikken over een toereikend inkomen en huisvesting, heeft naar verwachting op de korte termijn invloed op het terugdringen van het aantal nareizigers.

Vraag 6

Bent u het eens met de stelling dat het voor iedereen onwenselijk is dat grote hoeveelheden statushouders verblijven in azc’s en dat naar verwachting op 1 januari 2026 de helft van de mensen in COA-opvanglocaties statushouder is? Zo nee, waarom niet?

Ik ben het eens met de stelling. Wanneer statushouders noodgedwongen langer in de COA-opvang verblijven, geeft dit extra druk op de beschikbare opvangcapaciteit van het COA. Ook werkt dit belemmerend voor de integratie en participatie van de statushouders zelf.

Vraag 7

Welke prognoses heeft het kabinet voor het aantal asielzoekers en het aantal statushouders dat voor komend half jaar een beroep zal doen op een plek in een COA-locatie?

De Meerjaren Productie Prognose (MPP) 2024-II (medio scenario) laat zien dat op 1 januari 2026 ongeveer de helft van de COA-bezetting uit statushouders bestaat. In het afgelopen half jaar is een dalende trend zichtbaar op zowel de asielinstroom als het aantal inwilligingen. Deze trends zullen effect hebben op de prognoses en zullen worden meegenomen in de volgende MPP.

Vraag 8

Hoe gaat het kabinet voorkomen dat er azc’s worden gebouwd om vervolgens statushouders te huisvesten?

Het kabinet wil een groter beroep doen op de zelfredzaamheid van statushouders, waarbij zij zelf of bijvoorbeeld via familie huisvesting moeten vinden. Daarnaast worden voor een deel van deze groep alternatieve voorzieningen ingericht. Hiervoor zullen de Minister van Asiel en Migratie en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in overleg met de medeoverheden met een samenhangend pakket komen. Bij het realiseren van deze voorzieningen wordt rekening gehouden met de beoogde wijziging van de Huisvestingswet door het Ministerie van VRO.

Vraag 9

Bent u het eens met de stelling dat er door het gaan schrappen van de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders en een verbod op voorrang het zeer urgent is om onder regie van het Rijk tijdelijke huisvesting te realiseren om integratie in de samenleving te kunnen starten?

Het kabinet vindt het belangrijk dat statushouders snel participeren in de maatschappij. Uitgangspunt uit het Regeerprogramma, is dat er met het afschaffen van de taakstelling gelijke kansen voor woningzoekenden worden gecreëerd. Dit betekent dat statushouders in eerste instantie zelf op andere manieren zullen moeten zoeken naar huisvesting, bijvoorbeeld bij vrienden of familie die al in Nederland verblijven. Ander onderdeel hiervan is de realisatie van doorstroomlocaties en opstartwoningen. Het realiseren van deze voorzieningen wordt, vanuit een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van gemeenten en Rijk, bevorderd. Hiervoor zullen de Minister van Asiel en Migratie en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in overleg met de medeoverheden met een samenhangend pakket komen.

Vraag 10

Wanneer komt het kabinet met een plan naar de Kamer voor het creëren van tijdelijke huisvesting van statushouders waardoor statushouders kunnen uitstromen uit azc's?

Het streven is om op korte termijn (Q1 2025) met maatregelen te komen om de uitstroom van statushouders (onder het huidige stelsel met de taakstelling) te bespoedigen. Voor de langere termijn wordt nog gewerkt aan de uitwerking van de plannen zoals genoemd in de brief Nadere afspraken ten aanzien van de uitvoering van hoofdstuk 2 van het Hoofdlijnenakkoord van 25 oktober jl3.

Vraag 11

Welke gesprekken hebben hierover inmiddels plaatsgevonden met lokale overheden?

Op ambtelijk niveau vinden continu gesprekken plaats met lokale overheden, bijvoorbeeld over de realisatie van doorstroomlocaties. Verder heeft op 26 september 2024 en op 18 december 2024 de Landelijke Regietafel Migratie & Integratie plaatsgevonden, waarin het Rijk, de provincies en gemeenten spraken over de gezamenlijke opgaven op het terrein van asiel, huisvesting van statushouders en integratie en participatie. Ook heeft Minister Faber dit jaar diverse gesprekken gevoerd met o.a. de kring van commissarissen, Burgemeesters en de VNG.

Vraag 12

Bent u het eens met de stelling dat tijdelijke huisvestinglocaties, niet alleen voor statushouders maar ook voor bijvoorbeeld starters, alleenstaande spoedzoekers, studenten en andere urgenten, goed geschikt zijn als huisvestings- en integratieplek voor statushouders? Zo nee, waarom niet?

Het is voor al deze doelgroepen belangrijk dat er extra woonvoorzieningen gerealiseerd worden en huisvestingslocaties met een gemixte doelgroep, waaronder statushouders, zijn daarom zeker een mogelijkheid. Lokaal kan het beste een inschatting worden gemaakt van welke samenstelling van verschillende groepen geschikt is in een dergelijke gemixte woonvoorziening. De doorstroomlocaties die op korte termijn gerealiseerd worden, met budget van het Ministerie van Asiel en Migratie, zijn in eerste instantie voor statushouders bestemd.

Vraag 13

Welke succesvolle tijdelijke huisvestingsprojecten met gemixt wonen kent u in Nederland en hoe gaat u ervoor zorgen dat er meer van dit soort projecten van de grond komen zodat er voldoende woningen komen waar statushouders kunnen integreren?

Het is aan gemeenten om samen met lokale partijen, zoals woningcorporaties, te zorgen voor goede huisvesting van diverse groepen woningzoekenden waaronder statushouders. Wat daarbij succesvol is, is vaak afhankelijke van specifieke locatie omstandigheden zoals de beschikbare woonvoorraad en de mogelijke ondersteuning en begeleiding vanuit het sociaal domein.

Vraag 14

Bent u het met de VVD eens dat vooruitlopend op definitieve woningbouwplannen deze locaties uiterst geschikt kunnen zijn voor tijdelijke huisvesting vooruitlopend op de planontwikkeling? Zo nee, waarom niet?

Het benutten van tijdelijk huisvestingslocaties is wenselijk om te zorgen voor een flexibele schil aan verplaatsbare woningen. Deze flexwoningen kunnen bijdragen aan het tijdelijk verminderen van de druk op de lokale woningmarkt door in te spelen op demografische ontwikkelingen. Verplaatsbare woningen (flexwoningen) zijn ook geschikt om een start te maken met gebiedsontwikkeling voor permanente woningen.

Vraag 15

Hoeveel locaties zijn er op dit moment in beeld om tijdelijke huisvesting te realiseren?

Gemeenten worden aangemoedigd om – naast permanente, ook – tijdelijke locaties te benutten voor huisvesting van alle woningzoekenden. Daarbij is het wenselijk gebruik te maken van verplaatsbare woningen. Deze zijn snel te realiseren en kunnen na afloop van de tijdelijke locatie elders ingezet om de woningtekorten te verminderen. Het Rijk heeft geen aparte administratie waarin wordt bijgehouden welke locaties nu of in de toekomst benut worden voor tijdelijke huisvesting en voor welke doelgroepen. Wel geeft het aantal verplaatsbare woningen een indicatie hoeveel tijdelijke huisvesting voor alle woningzoekenden gerealiseerd wordt. In 2023 zijn er circa 5.100 verplaatsbare woningen gerealiseerd, een flinke groei ten opzichte van eerdere jaren. De cijfers over heel 2024 zullen naar verwachting in februari beschikbaar zijn.

Vraag 16

Welke aantallen van tijdelijke huisvesting zijn er op dit moment beschikbaar?

Het Rijk heeft geen aparte administratie waarin wordt bijgehouden welke aantallen tijdelijke huisvesting beschikbaar zijn. Het is aan de gemeenten om te bepalen welke locaties tijdelijk beschikbaar zijn en waar mogelijk deze voor huisvesting te benutten.

Vraag 17

Welke aantallen van tijdelijke huisvesting zit er in de planning om toegevoegd te worden in 2025 en 2026?

Zie het antwoord op vraag 16. Verder zijn er ca. 60 gemeenten die interesse hebben getoond in het ontwikkelen van een doorstroomlocatie.

Vraag 18

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Waar mogelijk zijn de vragen van aparte antwoorden voorzien.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijk grote financiële consequenties van de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voor eigenaren van verplaatsbare tiny houses?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de toetsing van je bouwplan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) met de nieuwe Omgevingswet is verlegd van de gemeente naar onafhankelijke kwaliteitsborgers?

Dit is het geval voor een aantal bouwwerken, vallend onder gevolgklasse 1. Gevolgklasse 1 bestaat uit eenvoudige bouwwerken, zoals grondgebonden woningen en bedrijfshallen.

Vraag 3

Hoe groot kunnen de verschillen in kosten voor kwaliteitsborging zijn tussen private kwaliteitsborgers en gemeenten?

Kwaliteitsborgers brengen de daadwerkelijke kosten voor kwaliteitsborging bij hun opdrachtgever in rekening. De kosten hangen daarmee af van de omvang en complexiteit van het bouwplan. Gemeenten brengen leges in rekening voor het in behandeling nemen van een vergunningaanvraag. De totale inkomsten in termen van leges mogen niet hoger zijn dan de totale toerekenbare kosten, die het bevoegd gezag maakt in het kader van de taken voortkomend uit de Omgevingswet. Dus ook gemeenten brengen over het totaal van alle bouwplannen die ze in behandeling nemen grofweg de daadwerkelijke kosten in rekening.
De verschillen tussen de leges die gemeenten in rekening brengen en de kosten van kwaliteitsborging per project, ontstaan door kruissubsidiëring binnen het totaal van de bouwplannen. Gemeenten brengen veelal een percentage van de bouwsom als leges in rekening. De feitelijke leges voor kleine bouwprojecten zijn hierdoor vaak lager dan de daadwerkelijke kosten die een gemeenten voor dergelijke projecten maakt. Bij grote projecten is dat andersom en zijn de kosten lager dan leges die in rekening worden gebracht.
Bij een enkel, klein bouwproject onder gevolgklasse 1 kan het tarief van de kwaliteitsborger relatief hoog zijn ten opzichte van de leges (in de situatie zoals die voorheen was). Bij grote projecten in de seriematige bouw vallen de kosten van de kwaliteitsborger (veel) lager uit.

Vraag 4

Klopt het dat de kosten van deze private kwaliteitsborgers onder deze nieuwe wet soms vier keer zo hoog zijn als de kosten voor controle door gemeenten?

Dit beeld heb ik op basis van mij beschikbare informatie niet. Onderdeel van de monitoring en evaluatie van de Wkb is monitoring van de leges, inclusief een vergelijking tussen de hoogte van de leges voor en na invoering van de Wkb. rapportage van deze vergelijking door COELO1 is in december 2024 met de Eerste Kamer gedeeld. Eerder zijn de kosten van kwaliteitsborging voor de activiteiten in gevolgklasse 1 door Nieman Raadgevende Ingenieurs in kaart gebracht2. Uit de vergelijking blijkt dat de leges voor een grondgebonden woning onder kwaliteitsborging, gemiddeld dalen met 43,5% (–€ 4.046). Voor een grondgebonden woning zijn de kosten voor de kwaliteitsborger door Nieman ingeschat op minimaal € 3.415 en maximaal € 4.740. De kosten van de kwaliteitsborger bij een gemiddeld bouwproject hebben daarmee een zelfde orde van grootte als de daling van de leges. Vanaf meerdere woningen binnen één project zijn de kosten voor kwaliteitsborging zelfs lager dan de leges.
Bij kleine projecten, zoals tiny houses, zullen de kosten voor kwaliteitsborging als gevolg van kruissubsidiering hoger zijn dan de legesdaling. Dit wordt nog versterkt doordat gemeenten zelf de hoogte van hun leges bepalen en dus ook de mate van kruissubsidiëring in het voordeel van kleine projecten. Een factor vier verschil in kosten is naar mijn informatie echter niet aan de orde.

Vraag 5

De bedoelde categorie verplaatsbare tiny houses kunnen niet permanent op een plek staan waardoor deze kosten bij elke contractueel verplicht gestelde verplaatsing steeds opnieuw (vaak meerdere malen) betaald moeten worden, dit zou op kunnen lopen tot wel zes keer gedurende de levensduur van zo’n huis. Wat vindt u ervan dat bezitters van verplaatsbare tiny houses daardoor duizenden euro’s meer kwijt zijn voor dezelfde controle?

Vraag 6

Waarom moeten tiny houses vaker worden gekeurd op kwaliteit dan grondgebonden woningen?

Vraag 7

Bent u het met ons eens dat het niet nodig is om een reeds goedgekeurde woning weer opnieuw te controleren op kwaliteit wanneer deze verplaatst wordt?

Vraag 8

Welke stappen gaat u ondernemen om deze problematiek van tiny house-bezitters te voorkomen?

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken of de controledruk op reeds goedgekeurde tiny houses kan worden verlaagd, bijvoorbeeld door vrijwaring van controle bij herplaatsing?

Vraag 10

Bent u bereid om te onderzoeken of er een maximumgrens kan komen voor de kosten van kwaliteitscontroles die private kwaliteitsborgers mogen rekenen aan hun klanten?

Zoals hiervoor aangegeven zal ik laten onderzoeken op welke wijze de kosten voor kwaliteitsborging voor tiny houses en andere vergelijkbare kleine bouwactiviteiten beperkt kunnen worden met onder andere meer standaardisatie in de beoordelingsprocessen. Het stelsel van kwaliteitsborging is nog volop in ontwikkeling. Onderdeel hiervan is de doorontwikkeling van de werkwijzen van kwaliteitsborgers en daarmee gepaard gaan de prijzen. Ik acht een maximumprijs op dit moment dan ook niet opportuun.

Vraag 1

Kan u aangeven wat de reden is dat de G40 als ondertekenaar van de uitvoeringsagenda Wonen, niet meer als ondertekenaar van de Woondeal genoemd staat en Professioneel Platform Vastgoed die de Uitvoeringsagenda Wonen niet ondertekend heeft wel als ondertekenaar toegevoegd is?

De G40 is vanuit hun betrokkenheid bij de uitvoeringsagenda Wonen bij de start van het proces uitgenodigd om zitting te nemen in de overleggen ten behoeve van de totstandkoming van de Woontopafspraken. De G40 heeft daarop aangegeven dat zij graag geïnformeerd wilden worden tijdens het proces, maar voor zichzelf geen actieve rol voorzag in de gesprekken. Bij de voorbereiding van de Woontop is de G40 meegenomen in de informatievoorziening over de voortgang en de totstandkoming van de afspraken. De VNG heeft namens de gemeenten inbreng geleverd.
De Stichting Professioneel Platform Vastgoed is als platform voor particuliere beleggers in vastgoed een relevante partij voor het maken van afspraken over woningbouw. De Stichting heeft de uitvoeringsagenda niet kunnen ondertekenen omdat zij op het moment van ondertekening van de uitvoeringsagenda Wonen nog geen zelfstandige partij was.

Vraag 2

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen?

Zie daarvoor het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die woningcorporaties vertegenwoordigen?

Voor optoppen zijn alleen schattingen beschikbaar. Volgens een onderzoek van STEC bedraagt de totale potentie van toevoegingen van woningen via optoppen 100.000 woningen, waarvan 67.000 woningen in beheer bij corporaties.1 Volgens een onderzoek van Platform31 kunnen de komende tien jaar circa 46.000 woningen via optoppen door corporaties worden toegevoegd.2 Er is een potentie van 33.000 woningen in diverse vormen van privaat eigendom. Het Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen de particuliere beleggers in vastgoed. Ik beschik niet over cijfers van hun aandeel in de potentie van optoppen.
Voor splitsen is op basis van bovengenoemd onderzoek van STEC bekend dat de potentie circa 80.000 tot 160.000 woningen is. Daarvan is naar verwachting 60% (dus 48.000–96.000) in privaat eigendom in diverse vormen. Er is binnen deze laatste categorie geen nadere uitsplitsing gemaakt van het aandeel particuliere beleggers daarin. Platform31 stelt in bovengenoemd onderzoek dat een toevoeging van 25.000 woningen door splitsingen bij corporatiewoningen over een periode van circa tien jaar realistisch is.
Via transformatie zijn in 2023 volgens het CBS 8.800 woningen gerealiseerd. Dit aantal is de afgelopen jaren licht afgenomen, vooral omdat «het laaghangend fruit» al is getransformeerd. Volgens onderzoek van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland is er een aanvullende potentie van 12.000 per jaar door transformatie van winkels en kantoren naar woningen.3 Op basis van de CBS-cijfers over de gerealiseerde transformaties vindt de helft van alle transformaties plaats door het verbouwen van commercieel vastgoed, vooral voor commercieel verhuur. Corporaties hebben daarin een aandeel van 7 procent. Ik beschik niet over cijfers over het aandeel van particuliere beleggers.

Vraag 4

Kan u aangeven of en hoe banken betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Banken zijn niet betrokken bij de Woontopafspraken. De reden daarvoor is dat in de gesprekken met ontwikkelaars, bouwers en investeerders niet het beeld naar voren kwam dat toegang tot financiering tot de voornaamste knelpunten in de woningbouw behoort.

Vraag 5

Kan u aangeven of en hoe pensioenfondsen (zoals beschreven in het hoofdlijnenakkoord) betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Er is voorafgaand uitgebreid met de Pensioenfederatie gesproken. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn.

Vraag 6

Kan u aangeven of en hoe coöperatieve verenigingen betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Coöperatieve verenigingen zijn samenwerkingsverbanden waarin bewoners zijn verenigd om hun gezamenlijke woonwens te realiseren. Gelet op de specifieke aanpak die nodig is en de kleine aantallen die deze verenigingen realiseren zijn deze coöperaties niet betrokken bij de Woontop. Wel komen de afspraken in de Woontop uiteraard ook hen ten goede.
Het gaat om niet-professionele partijen die een grote uitdaging op zich nemen om woningen te realiseren. Woningbouw door deze partijen komen dan ook moeizaam van de grond, omdat het vaak niet lukt om de financiering rond te krijgen. Een gebrek aan locaties en steun vanuit gemeente zijn minstens zo belangrijke belemmeringen. Om meer coöperatieve initiatieven van de grond te krijgen wordt een fonds opgezet. Met het fonds pakken we een aantal van deze grote knelpunten aan, maar we kunnen deze niet geheel wegnemen. Het fonds kan een aantal kansrijke initiatieven financieren en daarmee ook de mogelijkheden vergroten om professionele hulp in te schakelen. We zoeken daarbij samenwerking met gemeenten die ondersteuning en locaties kunnen leveren.

Vraag 7

Welke afspraken zijn concreet nog gemaakt na het tweeminutendebat Woningbouwopgave en koopsector van 5 december waar u aangaf nog druk bezig te zijn met het maken van afspraken en het uitvoeren van rekensommen?

De voorbereidingen voor de Woontop vonden plaats in een kort tijdsbestek. Om die reden hebben ook na het tweeminutendebat van 5 december jl. nog onderhandelingen plaatsgevonden. De afronding van alle gemaakte Woontopafspraken met de bij de afspraken betrokken partijen gebeurde na 5 december.

Vraag 8

Als u in de definitieve afsprakenset van de Woontop spreekt over extra aantallen woningen, zijn dit dan aantallen woningen die nog niet voorzien waren in de ondertekende Woondeals van 2023? Zo ja, welke extra locaties zijn als gevolg van de Woontopafspraken concreet toegevoegd?

De afspraken uit de Woontop zijn gebaseerd op het regeerprogramma met als doel om versneld toe werken naar de bouw van 100.000 woningen per jaar. Dit aantal wordt niet opgehoogd met de woontopafspraken. Wel zijn afspraken gemaakt over extra concrete woningbouwlocaties in aanvulling op de in de woondeals afgesproken locaties voor de periode tot en met 2030. Met het oog op de continuïteit en de doorlooptijd om woningen te realiseren zijn er in de Woontop afspraken gemaakt over extra concrete locaties voor de periode tot en met 2030 en voor de periode daarna, 2031 tot en met 2034.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, omdat de sinds 2022 gewenste bouwstroom van 100.000 woningen per jaar niet gehaald wordt, het raadzaam lijkt niet nog steeds op 100.000 woningen per jaar te sturen, maar om daarbij het voortschrijdende tekort op te hogen? Zo nee, waarom niet?

Het is wenselijk zo snel mogelijk het woningtekort naar een evenwichtig niveau terug te dringen. Daarom is doelstelling in het hoofdlijnenakkoord om langjarig (o.a. met grootschalige woningbouwlocaties) 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dat is reeds een zeer forse opgave. De laatste keer dat in Nederland het aantal van 100.000 nieuwe woningen in één jaar werd gerealiseerd ligt meer dan 30 jaar achter ons. Het verder ophogen van deze doelstelling zou niet realistisch zijn.

Vraag 10

Hoe zitten de 10.000 woningen die in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) tussen 2025 en 2029 extra gebouwd worden verwerkt in de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?

Voor nieuwe woningen in NPLV-gebied is naar schatting € 10.000–13.000 per woning te verwachten van het rijk om de nieuwbouw te versnellen. In totaal gaat het om een bedrag van maximaal € 600 miljoen voor 50.000 woningen. Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen bekostigd kunnen worden. De NPLV gebieden hebben aangegeven dat ca. 10.000 van deze woningen extra woningen ten opzichte van de Woondeals betreffen. De in het vooruitzicht gestelde bijdrage is onderdeel van het totale pakket aan financiële arrangementen om landelijk 100.000 woningen per jaar te realiseren. Het betreft geen nieuwe middelen, maar is onderdeel van de 5 miljard euro. De precieze wijze van verwerking in de begroting is onderdeel van het pakket voor de Voorjaarsnotabesluitvorming.

Vraag 11

Als u in de Woontopafspraken spreekt over «Tenminste 30% van de te realiseren woningen is sociale huur», wat wordt hier dan exact mee bedoeld, ervan uitgaande dat sprake is van regionale differentiatie?

De afspraak in de Woontop om tenminste 30% sociale huur te realiseren sluit één op één aan bij de doelstelling in het coalitieakkoord en regeerprogramma dat van de te realiseren woningen minimaal 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd, met regionale differentiatie. De nadere uitwerking daarvan vindt plaats in het Besluit bij de Wet versterking regie Volkshuisvesting. Dit Besluit wordt bij uw Kamer wordt voorgehangen. Bij de toezending van de Tweede nota van wijziging van de Wet versterking regie Volkshuisvesting – naar verwachting begin februari – zal ik ook de hoofdlijnen van deze uitwerking in het Besluit toelichten.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de bedoelde kostenverhogingen op projectniveau nu de komende vijf jaar de financiële haalbaarheid na toetsing toereikend is gebleken en dat er door netcongestie, stikstof en de KDR op projectniveau onzekerheden kunnen bestaan hierover?

Op projectniveau kunnen zich altijd knelpunten voordoen, ook met financiële consequenties. Zo kunnen specifieke maatregelen noodzakelijk zijn om aansluiting op het elektriciteitsnet mogelijk te maken ondanks netcongestie, kunnen mitigerende maatregelen nodig zijn om stikstofdepositie te verminderen en kan vanwege de Kaderrichtlijn Water extra waterberging noodzakelijk zijn. Dit brengt extra kosten met zich mee die niet altijd vooraf goed kunnen worden ingeschat. Het is dan aan de betrokken partijen om met elkaar in gesprek te gaan op basis van het «open boekenprincipe». Op basis van die uitkomsten kijken partijen eerst naar oplossingsrichtingen binnen het project waarbij gedacht kan worden aan knoppen zoals stedenbouwkundige eisen, dichtheid, bouweisen, voorzieningenniveau, woonprogrammering, grootte van de woningen, fasering, inbrengwaarde, bouwkosten, winst- en risicomarges etc.

Vraag 13

Zitten in de rekensommen ook de door u verwachtte kostenverlagingen door het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving (STOER)?

Het programma STOER is gericht op zowel aanpassing van regelgeving dat leidt tot versnelling en regels die kosten beperken of verlagen. Er is nu nog geen zicht op de aanpassingen en de effecten daarvan. In de rekensommen is dan ook geen rekening gehouden met het schrappen van regels en/of eisen die nog niet bekend zijn.

Vraag 14

Op welke wijze zijn deze verwachte kostenverlagingen, indien meegenomen zichtbaar in de rekensommen?

Er zijn geen kostenverlagingen als gevolg van het programma STOER meegenomen in de sommen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Indien de te verwachte kostenverlagingen nog niet in de rekensommen van Rebel Group en Stadskwadraat zitten waarnaar u verwijst in de Woontopafspraken, welke additionele kostenverlaging (in euro’s) zijn dan nog te verwachten als direct gevolg van de aanpak STOER?

Het is niet mogelijk aan te geven wat de kostenverlagingen zijn als gevolg van het schrappen van, nog onbekende, regels en eisen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 16

Wat betekent het meest recente ABF-onderzoek waaruit blijkt dat er behoefte is aan 8% middenhuur en 27% betaalbare koop in de nieuwbouw voor de gemaakte Woontopafspraken?

Het kabinetsbeleid richt zich op de realisatie van 100.000 woningen per jaar waarvan tenminste 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen (koop en huur). Het onderzoek van ABF research waaraan gerefereerd wordt, laat zien hoe gegeven woonwensen, te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en inkomensontwikkelingen een optimaal bouwprogramma er uit zou zien.4 De uitkomst van dit onderzoek bevestigt in grote lijnen de genoemde kabinetsdoelstelling ten aanzien van de realisatie van betaalbare woningen. Het kabinet vindt het belangrijk dat binnen deze doelstellingen voor betaalbare woningen er voldoende lokale ruimte is om te differentiëren om optimaal aan te kunnen sluiten bij de lokale en regionale behoefte. Die ruimte voor differentiatie is ook een van de doelstellingen in het regeerprogramma. Om die reden kiest het kabinet er niet voor aan gemeenten of provincies een specifieke verdeling binnen het middensegment op te leggen.

Vraag 17

Tot welk concrete aantal middenhuurwoningen leidt dit vervolgens in de nieuwbouw met deze Woontopafspraken?

Ik heb geen afspraken gemaakt over het aantal te realiseren middenhuurwoningen. Zie ook het antwoord op vraag 16.

Vraag 18

Hoeveel extra middenhuurwoningen worden er naar verwachting door marktpartijen gerealiseerd door de verlaging van de overdrachtsbelasting, en hoe wordt hierop gemonitord?

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft een positief effect op de businesscase bij nieuwbouwprojecten. Het ligt voor de hand dat onrendabele toppen bij projecten hierdoor verminderen. Het is echter niet voor elk project mogelijk inzicht te krijgen in of er onrendabele top is, en zo ja hoe hoog deze is. Het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is daarnaast afhankelijk van aanpalend beleid dat de woningmarkt raakt en van externe (macro) economische ontwikkelingen, zoals de rentestand. Ook rendementsverwachtingen van andere investeringsmogelijkheden spelen daarin een rol. Het is daarom niet mogelijk precies aan te geven hoeveel middenhuurwoningen door deze maatregel extra beschikbaar komen. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal in 2029 worden geëvalueerd.

Vraag 19

Welk concreet aantal beoogt u met de Woontopafspraken als gesproken wordt in de tekst over «We realiseren voldoende passende en betaalbare koopwoningen»?

Ik beoog geen concreet aantal betaalbare koopwoningen binnen de doelstelling om 100.000 woningen per jaar toe te voegen, waarvan twee derde betaalbaar. Zie hiervoor het antwoord op vraag 16.

Vraag 20

Met welke concrete maatregelen werkt u aan de in de tekst van de Woontop aangehaalde investeringsklimaat in het segment betaalbare huurwoningen? In welke prijsklasse vallen deze huurwoningen? Gaat het hier concreet om middenhuurwoningen zoals vastgesteld in de Wet betaalbare huur?

In de Woontopafspraken is afgesproken om met marktpartijen binnen zes maanden te komen tot een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen (zoals gedefinieerd met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur). Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren.

Vraag 21

Bent u bereid de genoemde raad van woningzoekenden een formele plek te geven in de Overlegwet? Waarom wel/niet?

Ik herken dat de stem van woningzoekenden beter gehoord moet worden, zowel bij het maken van beleid als bij woningbouw. Ik wil alle lokale partijen zoals gemeenten, woningcorporaties en bouwers aanmoedigen om dat ook te doen. Op landelijk niveau werk ik aan een Raad van woningzoekenden ter uitvoering van de motie Vijlbrief cs. hierover.5 Met de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten overheden in het volkshuisvestingsprogramma hun beleid mede baseren op de actuele en te verwachte woonbehoefte. Daarin zal het belang van woningzoekenden een belangrijke plaats innemen. Het is aan de gemeenten en provincies op welke wijze zij het betrekken van de stem van de woningzoekenden vorm willen geven. Een formele plek in de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) past daar niet bij. Daarnaast gaat de Overlegwet over het overleg tussen huurders en verhuurders, terwijl de stem van de woningzoekenden ook breder gehoord moet worden.

Vraag 22

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de in de Woontopafspraken genoemde «voldoende woningbouwlocaties» ook voor de investerende partijen betaalbaar zijn (immers de huurprijzen, sociale huur en middenhuur zijn gereguleerd, en betaalbare koopprijzen moeten daadwerkelijk betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen)?

Het kabinet heeft reeds maatregelen genomen voor het verbeteren van het investeringsklimaat voor (private) verhuur. Het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen gaat naar 8% en de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt aangepast van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat er een gezamenlijk beeld komt van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen. Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. De inzichten uit de analyses van het investeringsklimaat worden binnen zes maanden na de Woontop aan de Tweede Kamer gemeld. Daarnaast is op de Woontop afgesproken te werken met «open boeken», zodat overheid, woningcorporaties en markt gezamenlijk toewerken naar haalbare business cases.

Vraag 23

Welk grondinstrumentarium gaat u inzetten om enerzijds grondverwervingskosten te verlagen, kostenverhaal voor gemeenten te optimaliseren, en als Rijk risico’s te helpen mitigeren op een aantal gerichte bouwlocaties?

Het inzetten van grondinstrumenten zoals verwerven van gronden, vestigen voorkeursrecht, sluiten anterieure overeenkomst, stellen van regels over kostenverhaal in het omgevingsplan en eventueel onteigening is aan gemeenten. Gemeenten kunnen stijgen van grondprijzen voorkomen door gebruik te maken van deze instrumenten en/of de beschikbaarheid van grond voor woningbouw zeker stellen.
In november jl. heeft u van mij de Kamerbrief met de Tweede Voortgangsrapportage Modernisering Grondbeleid ontvangen.6 Aan de hand van drie sporen ben ik bezig met het verbeteren van het grondbeleid met als doel dat gebiedsontwikkeling goedkoper wordt en sneller gaat. Zo kan het aanpassen van de grondslag voor de inbrengwaarde bijdragen aan het optimaliseren van het kostenverhaal door gemeenten. In deze brief staat onder andere dat ik momenteel het instrument «grondfaciliteit» aan het vormgeven ben waarmee ik de intentie heb risico’s van gebiedsontwikkeling met gemeenten te delen.

Vraag 24

Zorgt u voor landelijk geldende sociale en betaalbare grondprijzen? Waarom wel/niet?

Ik ga met Aedes en de VNG verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken we de residuele grondwaarde van sociale woningen. In dit onderzoek wordt ook meegenomen wat de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen zijn. Ook wordt er gezocht naar mogelijkheden om gronden die niet in eigendom van de gemeente naar een sociale grondprijs te bewegen. Ik publiceer de resultaten van dit onderzoek in 2025. Ook onderzoek ik de mogelijkheden voor gemeenten om een redelijke afnameprijs te definiëren, en hoe dit kan worden gehanteerd richting grondeigenaren. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten met weinig grondposities waarop sociale woningbouw mogelijk of gewenst is.

Vraag 25

Hoe wordt de data gevalideerd voor de publiek private monitor waarover gesproken wordt?

Over de invulling van de publiek private monitors (PPM's) voor de versnellingstafels zal in opdracht van de landelijke versnellingstafel eind dit kwartaal een advies uitgebracht worden. Bij het opstellen van het advies worden marktpartijen, corporaties en overheden geconsulteerd. De vraag hoe voor kwalitatief goede data gezorgd kan worden zal hierin aandacht krijgen.

Vraag 26

Wat is de rol van het CBS en het Kadaster bij het valideren van de publiek-private monitor?

Daar waar data van CBS en Kadaster een rol kunnen spelen bij publiek private monitors zal dit benut worden. Hierbij kan in ieder geval gedacht worden aan cijfers met betrekking tot de bouwvergunningen.

Vraag 27

Hoe zorgt u dat cijfers van alle betrokken partijen gevalideerd zijn om in accountancy termen sprekend, te zorgen dat er sprake is van een «getrouw beeld»?

De PPM's zijn niet bedoeld om verantwoording af te leggen, maar zijn een vorm van samenwerking om marktpartijen, corporaties en overheden hetzelfde realistische en actuele beeld te geven over de voortgang. Op basis daarvan kunnen zij waar nodig tijdig interveniëren en de juiste stappen te zetten om vertraging te voorkomen of knelpunten op te lossen.

Vraag 28

Op welke wijze kunnen ontwikkelaars en bouwers belemmeringen die zij ervaren formeel melden, rekening houdend met het feit dat zij de partijen zijn die concreet bouwen en dus een belangrijke stem moeten hebben in het melden van problemen in de publiek private samenwerking?

Vertegenwoordigers van ontwikkelaars en bouwers nemen deel aan de lokale en regionale versnellingstafels. Waar nodig kunnen zij daar dus knelpunten melden. De ervaring leert dat de meeste belemmeringen ook op lokaal niveau opgelost kunnen worden. Wanneer ontwikkelaars en bouwers, maar ook lokale overheden, knelpunten ervaren die het lokale of regionale niveau overstijgen, dan zullen deze knelpunten via de regionale tafels geagendeerd worden bij de landelijke versnellingstafel.

Vraag 29

Zijn de vacatures bij de Raad van State reeds allemaal vervuld, of is er nog steeds, zoals ongeveer één jaar geleden, sprake van 50 fte aan vacatures?

Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heb ik begrepen dat het gelukt is een aantal openstaande vacatures te vervullen en dat er de afgelopen periode (iets) meer juristen zijn aangenomen dan vertrokken, maar ook dat er nog steeds een tekort is en dus behoefte aan meer juristen voor de ondersteuning van de staatsraden bij het afdoen van zaken. Van het aantal op dit moment openstaande vacatures ben ik op niet op de hoogte.

Vraag 30

Na hoeveel jaar zijn de doorbraken (Gnephoekpolder, Haarlemmermeer West, Bleizo-West en Rijnenburg) gerealiseerd?

Voor de Gnephoekpolder in Alphen a/d Rijn is in oktober vorig jaar een ontwikkelovereenkomst voor een haalbaar plan ondertekend tussen de betrokken partijen. Na een discussie van ruim tien jaar, was dat een belangrijke doorbraak op basis waarvan de planvorming nu plaatsvindt. De geplande start bouw van de gebiedsontwikkeling is in 2028.
Ook op andere plekken duurt het gesprek tussen partijen over locaties soms jarenlang. Doelstelling van de afspraak is om uiteindelijk in ca. 20 kansrijke gebieden tot een doorbraak te komen. Bij de Woontop zijn de eerste drie gepresenteerd.
In Groot Merwede en Rijnenburg in Utrecht/Nieuwegein gaat het om een groot aantal woningen in verschillende deelgebieden. In de eerste deelgebieden in de Merwedekanaalzone is de bouw al gestart en wordt (op basis van de afspraken bij de Woontop) de ontwikkeling van het laatste deelgebied in de Merwedekanaalzone versneld. In de rest van de A12 zone is het doel de bouw in 2030 te starten. Voor Rijnenburg is de start bouw gepland in 2035.
In Haarlemmermeer West gaat het specifiek om Lisserbroek en Nieuw Vennep West. De bouw start naar verwachting vanaf 2026.
De colleges van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Lansingerland hebben eind december de bestuursovereenkomst over de ruimtelijke invulling van Bleizo-West vastgesteld. Hiermee kan de planontwikkeling zo snel mogelijk worden opgepakt. Over de precieze planning maken partijen op korte termijn afspraken. De indicatieve start bouw van de eerste woningen in Bleizo-West is in 2030.

Vraag 31

Wat is volgens u de maximale termijn, gezien het landelijke belang van het aanpakken van de wooncrisis, voor het bestaan van belemmeringen?

Factoren zoals netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en bodem en knelpunten rond infrastructuur kunnen een belemmerend effect hebben op de woningbouw. Tegelijkertijd heeft een deel van deze factoren als doel de gezondheid, veiligheid en leefbaarheid te beschermen. Daarmee is er dus geen maximale termijn te stellen voor het rekening houden met deze factoren. Het kabinet zet wel in op het zoveel mogelijk beperken van de negatieve gevolgen door bijvoorbeeld het aanpassen van regelgeving door innovatie te stimuleren en door te prioriteren bij schaarste tussen verschillende functies. Het kabinet kijkt daarbij ook naar hoe een redelijk niveau van bescherming ook gerealiseerd kan worden binnen wettelijke kaders om zo de stapeling van (lokale) regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Zo zijn er bij de Woontop afspraken gemaakt om sneller, goedkoper en meer te bouwen via het programma STOER en over innovatieve werkwijzen om de woningen sneller te realiseren.

Vraag 32

Er wordt gesproken over 30.000 sociale huurwoningen in 2027 en vanaf 2029, wat is er aan de hand in 2028 waardoor dit jaartal niet genoemd wordt in dit kader?

In de Nationale prestatieafspraken voor de corporatiesector 2025–2035 is afgesproken vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren per jaar. Omdat dit doel nog onvoldoende recht doet aan de woningnood van de vele mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning, is in de Nationale prestatieafspraken tevens afgesproken aanvullende maatregelen te nemen om op korte termijn te versnellen, met als ambitie dat de ondertekenende partijen al in 2027 de 30.000 nieuwe woningen per jaar halen. Deze ambitie strekt zich daarmee vanzelfsprekend ook uit voor 2028: ook in dat jaar is de ambitie 30.000 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen.

Vraag 33

Wat is de juridische houdbaarheid van de gemaakte afspraken, in ogenschouw nemend dat deze veelal met koepel-, belangenorganisaties zijn gemaakt?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 34.

Vraag 34

Waaruit blijkt het afdwingbare karakter van de Woontopafspraken?

Het belang van de woontopafspraken uit de Woontop is allereerst gelegen in dat alle partijen die nodig zijn voor de realisatie van 100.000 woningen zich expliciet committeren aan de uitvoering van daarvan, vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid. Conform het regeerprogramma zijn de woontopafspraken allereerst concreet vormgegeven. Daarnaast is de uitvoering van de afspraken niet vrijblijvend. Dit laatste wordt per afspraak verschillend vormgegeven bijvoorbeeld, via juridisch of financieel instrumentarium, of in de vorm van een wederkerige afspraak. Zo worden de afspraken over het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar (afspraak 1) ook juridisch doorvertaald in het de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet bevat instrumentarium met doorzetmacht voor Rijk en provincie. Diverse afspraken worden doorvertaald in het financiële instrumentarium. Een voorbeeld van wederkerigheid is de afspraak (afspraak 3) om te werken met het «open boeken principe». Daarbij geven marktpartijen op vertrouwelijke basis aan overheden inzicht in de financiële cijfers van een project om zo samen te zoeken naar oplossingen ingeval van vertraging.

Vraag 35

Per wanneer wordt concreet gewerkt met de genoemde typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen en in welke gemeenten is dat bij de start van de Woontopafspraken al mogelijk?

De typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen passen al in het in de bouwregelgeving opgenomen stelsel van Erkende Kwaliteitsverklaringen (EKV). In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is geregeld dat met een EKV kan worden aangetoond dat aan één of meerdere regels van het Bbl wordt voldaan. Het EKV-stelsel is onderdeel van de landelijke regelgeving en is dus in alle gemeenten nu al van toepassing.
Op dit moment valt er al een aantal modulaire woningen onder een EKV. Deze EKV’s zijn nog niet volledig dekkend en dus te zien als een gedeeltelijke typegoedkeuring. Dat betekent dat onderdelen nog niet onder de goedkeuring en het toezicht van het EKV-stelsel vallen. De komende tijd zullen deze EKV’s verder worden uitgewerkt met als doel om uiteindelijk te komen tot woningen die volledig op basis van een typegoedkeuring worden gebouwd.

Vraag 36

Waarom wordt zo expliciet een woonwensenpercentage van circa 60% grondgebonden opgenomen in de te realiseren nieuwe woningen, in de wetenschap dat we nu al meer gezinswoningen hebben dan gezinnen, waardoor hier eerder sprake lijkt van een doorstromingsvraagstuk?

Afspraak 1 van de Woontop is mede gebaseerd op het in vraag 16 genoemde onderzoek van ABF Research naar een optimaal bouwprogramma. In dit onderzoek wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de samenstelling van de huishoudens in Nederland, de inkomensontwikkeling, de te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en de woonvoorkeuren zoals die blijken uit het driejaarlijks woononderzoek Nederland (het «WoON»). De conclusie van het onderzoek ten aanzien van een optimale bouwprogramma is dat dit voor uit ruim de helft bestaat uit grondgebonden woningen.

Vraag 37

Welke ruimtelijke, infrastructurele en budgettaire consequenties zijn eraan verbonden als wordt gestreefd naar 60% grondgebonden woningbouw?

Belangrijk is dat de woningen die gebouwd worden ook aansluiten bij de behoefte niet alleen voor wat betreft betaalbaarheid maar ook met de woonvoorkeuren. Daarom is in de Woontop afgesproken dat gemeenten bij de woningbouwprogrammering rekening houden met de lokale en regionale behoefte aan grondgebonden woningen. Gelet op de uitvoerbaarheid zullen gemeenten daarbij ook moeten kijken naar alle facetten die van belang zijn voor de uitvoerbaarheid daarvan: ruimtelijk, financieel en infrastructureel. Die consequenties zijn per gemeente verschillend.

Vraag 38

Wat is een redelijk rendement waarover gesproken wordt in afspraak 12 voor bouwers en ontwikkelaars en hoe hoog/welk percentage is dat in uw ogen?

Ik kan niet één getal noemen voor een redelijk rendement, omdat dit afhankelijk is van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden. Ik licht dit nader toe. In een onderzoek van Arcadis in 2021 in opdracht van het Ministerie van BZK wordt een percentage van 3% over de directe bouwkosten voor winst & risico gehanteerd.7 Afhankelijk van het risicoprofiel van het specifieke project en onzekerheden in de markt kan dit percentage wisselen van project tot project en in de tijd. In het onderzoek hanteert Arcadis 6% van de directe bouwkosten voor de post Algemene Kosten (AK) van bouwondernemingen. Het EIB kwam in haar benchmarkt vorige jaar op een percentage van 9,5% van de directe bouwkosten voor de Algemene Kosten.8
De NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, heeft in augustus 2023 een handreiking vrijgegeven waarin zij advies uitbrengt over het percentage AK en winst.9 Zij hanteert in deze handreiking 3,5–5% over de stichtingskosten (grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten) voor de AK en 4% over de stichtingskosten voor winst & risico. De werkelijk door ontwikkelaars gehanteerde percentages zijn sterk afhankelijk van de locatie en het product dat worden ontwikkeld. Zo is het risico van het ontwikkelen en bouwen van een hoge woontoren met koopappartementen en een lange bouwtijd veel groter dan van villa’s of tweekappers. De eerste vraagt een enorme voorfinanciering en door de lange bouwtijd is volledige voorverkoop lastig. Bij villa’s en tweekappers kan er gemakkelijk gefaseerd worden gebouwd waardoor de start van de bouw kan plaatsvinden nadat de woningen zijn verkocht.

Vraag 39

Kan u bewerkstelligen dat de aan gemeenten en provincies uit te keren woningbouwsubsidies in geoormerkte vorm zullen worden verstrekt, zodat deze niet voor andere doeleinden kunnen worden gebruikt?

In hoeverre middelen in geoormerkte vorm kunnen worden verstrekt is afhankelijk van de uitkeringsvorm. Op dit moment is een specifieke uitkering (SPUK) nodig om woningbouwsubsidies in een geoormerkte vorm te verstrekken. De Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn voorbeelden van woningbouwsubsidies aan gemeenten die geoormerkt zijn verstrekt. Deze instrumenten worden door het huidige kabinet voortgezet. Vanwege de soms strikte en gedetailleerde eisen die vanuit het Rijk worden gesteld aan de besteding van de gelden uit een specifieke uitkering, geven SPUKS medeoverheden een zwaardere administratieve last dan ongeoormerkte middelen uit het gemeentefonds. Dit is vanuit de medeoverheden niet altijd wenselijk. Daarom wordt er bij het vormgeven van de woningbouwsubsidies gezocht naar een balans tussen goede besteding van de woningbouwmiddelen enerzijds en minder administratieve lasten anderzijds. Het uitgangspunt is om te werken aan meer eenvoudige regelingen en het samenvoegen van regelingen om de administratieve lasten voor gemeenten te beperken.
Ik wil in de eerste helft van 2025 uw Kamer informeren over de verdere vormgeving van de verschillende regelingen op het gebied van woningbouw.

Vraag 40

Kan u deze vragen één voor één (het liefst binnen drie weken maar rekening houdend met het aankomende reces en de feestdagen) uiterlijk voor het einde van het kerstreces beantwoorden zodat de antwoorden bij het commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting op 23 januari 2025 betrokken kunnen worden?

Gelet op de benodigde afstemming en de kerstvakantie is meer tijd benodigd geweest voor de beantwoording. Een uitstelbrief is aan uw Kamer verzonden.

Vraag 1

Bent u bekend het hoofdlijnenakkoord, waarin staat dat pensioenfondsen uitgenodigd worden voor de Woontop; «Er wordt zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen. Als politiek doel is de afspraak om structureel 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen, die geschikt zijn voor de demografische en ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren.»?

Ja.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen één van de grootste beleggers zijn en dat hun deelnemers ook moeite hebben met het vinden van een passende woning?

Ja, ik ben ermee bekend dat pensioenfondsen tot de grootste investeerders in huurwoningen behoren. Ik ben het er ook mee eens dat op dit moment te veel mensen hinder ondervinden van het woningtekort. Een deel van deze groep zal ook deelnemer zijn van één van de Nederlandse pensioenfondsen. Diverse pensioenfondsen hebben in de afgelopen tijd aangegeven dat zij investeren in woningen en woningbouw, behalve op zoek naar rendement, ook omdat zij betaalbare woningen in het belang vinden van hun deelnemers.

Vraag 3

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen ten tijde van de formatie aangeboden hebben 25 tot 30 miljard in Nederlandse woningen te investeren?

Ik kan geen mededelingen doen over vertrouwelijke gesprekken.

Vraag 4

Bent u bekend met het nieuwsbericht van de Pensioenfederatie1 van 17 september 2024 waarin staat dat ze uitgenodigd worden voor de Woontop en uitkijken naar een constructieve dialoog op de nationale Woontop?

Ja.

Vraag 5

Bent u bekend met de position paper van de Pensioenfederatie2 getiteld «Inzet pensioenfondsen voor bijdrage aan woningbouw», waarin staat: «Pensioenfondsen willen zich vanwege de woningnood als maatschappelijk betrokken beleggers nog meer richten op betaalbare woningbouw.»?

Ja.

Vraag 6

Kunt u aangeven of en zo ja welke vertegenwoordigers van pensioenfondsen u heeft uitgenodigd en wat hun antwoord was?

Zowel voor voorbereidende gesprekken als de Woontop zelf is de Pensioenfederatie uitgenodigd. De Pensioenfederatie had aangekondigd niet aanwezig te zijn op de Woontop.

Vraag 7

Heeft u (of uw ambtenaren) overleg gehad met de pensioenfondsen over de Woontop? Zo ja, hoe ging dat overleg?

Mijn ambtenaren hebben constructieve gesprekken gevoerd met de Pensioenfederatie en verschillende pensioenfondsen voorafgaand aan de Woontop.

Vraag 8

Klopt het dat de Pensioenfederatie heeft aangegeven dat pensioenfondsen niet aanwezig zullen zijn op de komende Woontop die u op 11 december heeft georganiseerd, zoals aangegeven in het FD-artikel3«Pensioenfondsen afwezig bij woontop Minister Mona Keijzer»? En zo ja, wat is volgens u de reden voor hun afwezigheid?

Het klopt dat de Pensioenfederatie niet aanwezig was op de Woontop. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.

Vraag 9

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pensioenfondsen toch aanwezig zijn bij de Woontop om met zoveel mogelijk relevante partijen te spreken over deze belangrijke gezamenlijke maatschappelijke opgave?

Net als vele andere partijen die hun bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave is de Pensioenfederatie uitgenodigd voor de Woontop. Ondanks de afwezigheid van de Pensioenfederatie bij de Woontop, zullen de constructieve gesprekken met de pensioensector over hun bijdrage aan de woningbouwopgave na de Woontop worden voortgezet. De bereidheid hiertoe is op de dag voor de Woontop nadrukkelijk vanuit de pensioensector gesignaleerd.4
Met de Woontop is afgesproken dat alle betrokken partijen binnen zes maanden een gezamenlijk beeld zullen vormen van het investeringsklimaat, en de mogelijkheden die dat investeringsklimaat biedt om tegen een passend rendement te investeren in middenhuurwoningen. De voortgang richting het gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat zal worden besproken in het Structureel Overleg Investeringsklimaat. In dit overleg spreken mijn departement en het Ministerie van Financiën regelmatig een groep investeerders die actief zijn op de woningmarkt. Deze groep bevat drie afgevaardigden uit de pensioensector. Bovendien zal vanaf de Woontop de Pensioenfederatie als agendalid worden aangesloten bij dit overleg.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één en voor maandagavond 9 december beantwoorden in verband met de Woontop op 11 december?

Helaas is het niet gelukt deze vragen uiterlijk 9 december te beantwoorden.

Vraag 1

Welke onderdelen uit de kabinetsreactie op het rapport van de Staatscommissie demografische ontwikkelingen 20501 worden door dit kabinet onderschreven en welke onderdelen van de reactie worden niet onderschreven?

Zoals met uw Kamer gedeeld per brief van 22 november jl.2 omarmt het kabinet het rapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050. Het kabinet onderschrijft de noodzaak om te sturen in de richting van het scenario van gematigde bevolkingsgroei.
Een belangrijke stap richting gematigde bevolkingsgroei is grip op migratie. Dit kabinet zet voor asielmigratie in op het strengste pakket aan asielmaatregelen ooit. Daarnaast kiest het kabinet voor een selectiever en gerichter beleid ten aanzien van alle vormen van migratie, ook op arbeids- en studiemigratie. De eerste stappen op het gebied van arbeidsmigratie zijn ook recentelijk met uw Kamer gedeeld.
Om te sturen op gematigde bevolkingsgroei is ook breder dan het beleidsterrein van migratie weging van verschillende belangen nodig, ook in onderlinge samenhang. Het kabinet zet het debat over demografie daarom voort en is ook bereid om politieke keuzes te maken.

Vraag 2

Van welk van de zeven scenario’s gaat het kabinet uit bij het beleid? Of met welk van de scenario’s wordt rekening gehouden?

Het kabinet onderschrijft het advies van de Staatscommissie, dat een scenario van gematigde groei van de bevolking het beste uitgangspunt biedt voor Nederland. Met scherpe keuzes wil het kabinet politiek sturen op beperking van de bevolkingsgroei.

Vraag 3

Kunt u de verkenning naar de governance voor een meerjarige programmatische aanpak aan de Kamer doen toekomen?2

Naar aanleiding van de toezegging van het demissionaire kabinet in de Kamerbrief van 24 mei 2024 is in november 2024 een opdracht verstrekt aan ABDTOPConsult voor een verkenning naar de beste wijze om binnen het Rijk tot een domeinoverstijgende, meerjarige programmatische aanpak te komen. De uitkomsten van deze verkenning worden verwacht in het voorjaar van 2025. Deze uitkomsten zullen gedeeld worden met de Kamer.

Vraag 4

Welke punten uit de programmatische aanpak, zoals een vierjaarlijkse staat van de demografie, bent u bereid over te nemen?

Het kabinet onderschrijft dat sturing op de demografische ontwikkeling van Nederland wenselijk en noodzakelijk is. Naast een domeinoverstijgende, programmatische aanpak is daartoe ook een solide feitenbasis nodig. Het kabinet heeft daartoe reeds veel informatie tot haar beschikking en zal uitwerken wat verder nodig is om het cijfermatig inzicht te verbeteren. Op basis daarvan zal het kabinet een jaarlijkse monitor ontwikkelen, waarin inzichtelijk wordt gemaakt en wordt gereflecteerd op hoe de bevolkingsgroei en -samenstelling in Nederland zich ontwikkelt en hoe de verschillende typen migratie daaraan bijdragen. Ingezette beleidsmaatregelen worden hiertegen afgezet om inzichtelijk te maken op bijsturing nodig is.
Daarnaast is een kennisinfrastructuur opgezet, waarvan het CBS en het NIDI de basis vormen. Deze kennisinfrastructuur houdt enerzijds de vinger aan de pols en levert anderzijds concrete handvatten voor beleid op met jaarlijkse thematische verdiepingen op verschillende onderwerpen die met demografie samen hangen. Zo verschijnt in januari 2025 een rapport over Wonen en de levensloop bij het NIDI. Onderdeel van deze kennisinfrastructuur is tevens, dat het CBS elke vijf jaar de scenario’s van de verkenning Bevolking 2050 actualiseert.
Op basis van bovenstaande kan het kabinet inzichtelijk maken of we op koers zijn richting gematigde groei en waar de demografische ontwikkelingen tot knelpunten leiden. Met de blik op de toekomst kunnen we op basis van deze inzichten waar nodig nieuwe maatregelen en handelingsperspectieven ontwikkelen.

Vraag 5

Heeft het kabinet beleidsdoelstellingen op het gebied van demografie? Zo ja, welke?

Het kabinet is voornemens te sturen op een scenario van gematigde bevolkingsgroei. Dit scenario biedt volgens de Staatscommissie het beste uitgangspunt voor economische en brede welvaart, de toegankelijkheid van publieke voorzieningen en sociale cohesie. Een integraal beleid voeren op demografie gaat niet over één nacht ijs. Er is nadere uitwerking en besluitvorming nodig op alle terreinen en op de onderlinge samenhang. Op de verschillende deelterreinen, zoals wonen en migratie, wordt uw Kamer via reguliere wegen reeds geïnformeerd. Daarnaast zal de verkenning naar een meerjarige, programmatische aanpak handvatten bieden om tot integraal beleid over individuele domeinen heen te komen.

Vraag 6

Kunt u deze vragen voor het debat beantwoorden?

Helaas is dit niet haalbaar gebleken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Pointer «Ik mag niet kleiner wonen» op donderdag 24 oktober 2024?

Ja.

Vraag 2

Heeft u inzichtelijk hoeveel huurders in Nederland momenteel van woning zouden willen ruilen en kunt u deze cijfers delen?

Nee, er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal huurders dat zou willen ruilen van woning.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat voor huurders in sociale huurwoningen door de lange wachttijden (in de uitzending wordt gesproken over 9 tot 11 jaar), woningruil de enige optie is om een woning te krijgen die beter bij hen past?

Ik ben mij uiteraard bewust van het woningtekort en het feit dat er in sommige regio’s lange wachtlijsten zijn voor een sociale huurwoning. Ik herken ook dat door de krapte het stimuleren van doorstroming naar een passende woning moeilijk is. Dat neemt niet weg dat gemeenten en woningcorporaties meer mogelijkheden hebben dan alleen woningruil om te zorgen voor een passende woning voor nieuwe en huidige huurders. Zo kunnen gemeenten en corporaties er via hun toewijzingsbeleid op sturen dat huurders een passende woning krijgen toegewezen. Gemeenten kunnen hier in hun huisvestingsverordening op verschillende manieren regels voor stellen. Daarnaast kunnen corporaties via gericht beleid met onder andere verhuisvergoedingen, verhuiscoaches en huurgewenning doorstroming naar een passende woning stimuleren. Ik herken dus niet dat woningruil de enige manier zou zijn om te zorgen dat (nieuwe) huurders naar een passende woning kunnen verhuizen.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de wachttijden specifiek bij woningruil zo te verlagen dat woningruil op de korte termijn gerealiseerd kan worden?

Naar mijn mening is er voor gemeenten en corporaties op dit moment al voldoende ruimte om via hun eigen beleid woningruil te vergemakkelijken. Daarnaast hebben gemeenten en corporaties vaak al beleid om te sturen op doorstroom binnen de sociale huursector en binnen de corporatievoorraad. Sommige corporaties geven bijvoorbeeld woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorrang op een huurwoning in de vrije sector of voorrang op een koopwoning. Ook hebben gemeenten regelingen zoals «Van Groot naar Beter» waarmee huurders van grote huurwoningen voorrang krijgen op meer passende kleinere woningen. Corporatie en gemeenten hebben dus ruimte om hier eigen beleid op in te richten en ik zie geen directe belemmeringen voor het stimuleren van woningruil.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het gegeven dat woningbouwcorporaties de verzoeken tot woningruil vaak afkeuren mede door de verschillende regels zoals het passend toewijzen?

Wanneer woningcorporaties meewerken aan woningruil doen zij dat in de meeste gevallen via een nieuw huurcontract voor beide ruilpartners. Er is dan sprake van een nieuwe toewijzing en de daarbij behorende wet- en regelgeving moet worden gevolgd, waaronder de inkomensgrenzen en de regels voor passend toewijzen. Deze regels zijn er om te zorgen dat woningen aan de doelgroep worden toegewezen en dat huurders een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die past bij hun inkomen. Corporaties hebben voor deze regels wel enige discretionaire ruimte die nog niet altijd benut wordt. Ik herken wel dat deze regels soms als belemmerend worden ervaren, maar zie dus ook nog ruimte om ondanks deze regels woningruil mogelijk te maken als dat passend zou zijn.

Vraag 6

Wat is uw reactie over het gegeven dat woningcorporaties de huurprijs verhogen bij een woningruil waardoor de woningruil afgekeurd wordt omdat in de nieuwe situatie het inkomen van de nieuwe huurder niet toereikend is?

Ik herken de aanname niet die in de vraagstelling zit dat corporaties moedwillig woningruilen zouden willen voorkomen door hun huren te verhogen. Corporaties moeten met de keuzes in hun huurbeleid een balans vinden tussen betaalbaarheid voor huurders, de kwaliteit van de woning en hun investeringscapaciteit richting de toekomst. Het is niet aan mij om een oordeel te geven over de afweging die corporaties daarin maken. Vanuit mijn positie kan ik enkel aanmoedigen dat corporaties zoveel als mogelijk meewerken aan woningruil als dit ervoor zorgt dat meer huishoudens een passende woning krijgen.
Overigens wil ik hierbij ook wijzen op het feit dat huurders wiens voorgestelde woningruil is afgewezen deze in het uiterste geval via de rechter alsnog kunnen afdwingen met behoud van de bestaande huurprijzen. In dat geval moeten de betrokken huurders een zwaarwichtig belang van de woningruil aantonen dat zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Dergelijke zaken komen niet vaak voor en niet in alle gevallen krijgen huurders de woningruil toegewezen.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat 5% van de markt van woning wil ruilen, dat woningcorporaties in 5% van deze gevallen mag afwijken van regels zoals passend toewijzen en dat woningcorporaties hier niet aankomen omdat de ruimte om deze 5% te behalen te klein is onder andere rekening houdend met eventuele foutmarges?

Zoals ook in mijn antwoord op vraag 5 benoemd, herken ik dat corporaties enige ruimte hebben om van bijvoorbeeld de regels voor passend toewijzen af te wijken. Ook zie ik dat deze ruimte beperkt benut wordt.

Vraag 8

Ziet u mogelijkheden om de 5%-regel voor het afwijken van regels zoals het «passend toewijzen» te verruimen naar een hoger percentage om woningcorporaties ook de ruimte te geven dit te realiseren en zo de woonvoorraad in Nederland beter te benutten; en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Corporaties maken zelden gebruik van de volledige toewijzingsruimte. De spreiding van de vrije toewijzingsruimte is per 1 januari 2022 in werking getreden en we zien dat enkele corporaties hier gebruik van maken. Het is van belang de balans te behouden tussen de vrije toewijzingsruimte voor het mogelijk maken van lokaal maatwerk en de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen. In 2025 bekijken we het instrument passend toewijzen en onderzoeken we onder andere of het noodzakelijk is de 5% vrije toewijzingsruimte te verruimen.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NRC-artikel «De Raad van State versnelt de bezwaarprocedures woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom maakt u nu toch verschil tussen de aanpak van het actuele tekort en de rest van de bouwprojecten in tegenstelling tot wat u tijdens het begrotingsdebat aangaf, namelijk dat u geen verschil wilde maken in de aanpak van het actuele tekort en de rest, zoals NSC u verzocht?

Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is ons gezamenlijk doel. Daarbij maak ik geen onderscheid tussen het actuele tekort en de rest. Want, uiteindelijk hebben we het over dezelfde woningen, locaties en bouwvergunningen. Als Minister beschik ik over instrumenten en bevoegdheden om de woningbouw als geheel te versnellen. Dat zijn financiële instrumenten – als bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) – en juridisch instrumenten. Met het programma STOER zet ik in op het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regelgeving. Over het geheel van bevoegdheden die ik tot mijn beschikking heb, heb ik de toezegging gedaan om uw Kamer een brief te sturen. De brief zal onderdeel zijn van de tweede nota van wijzigingen van het wetsvoorstel «Versterking Regie Volkshuisvesting». Bovengenoemd zet ik in om de woningbouw als geheel te versnellen.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om, zoals NSC heeft verzocht via het begrotingsdebat, een projectmatige aanpak te verbreden naar het hele actuele tekort van 400.000 woningen in plaats van een aanpak, die zoals u tijdens het debat aangaf, geen verschil maakt?

Woningbouw vindt plaats op duizenden locaties in Nederland, groot en klein. Veel van de projecten (kunnen) worden versneld door een lokale aanpak via de versnellingstafels. Dat werkt het beste omdat het meestal gaat om specifieke situaties als bijvoorbeeld het uitplaatsen van een bedrijf of lokale ontsluiting.
Het idee om projecten gebundeld voor te leggen voor een vergunning (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) gaat verder dan in de voormalige Crisis-en herstelwet mogelijk was. Dit is juridisch niet eenvoudig, omdat de vergunningen uiteindelijk per locatie door de betrokken gemeente als bevoegd gezag wordt verleend. Met de Kamerbrief2 over de Woontop van 11 december heb ik u geïnformeerd over de door mij gemaakte wederkerige afspraken die gericht zijn op de concrete uitvoering. Concrete oplossingen om de woningbouw als geheel te versnellen. Uiteraard betrekken we de ervaringen van de Crisis- en herstelwet bij de uitvoering van de Woontopafspraken.

Vraag 4

Welke andere belemmeringen, naast het vastlopen van bezwaarprocedures, zijn er nog meer voor de woningbouw?

In de Kamerbrief3 «Voortgangsrapportage programma woningbouw» en specifiek in het hoofdstuk over de kritische succesfactoren in de bijgevoegde voortgangsrapportage wordt nader ingegaan op de belemmeringen. Samen met betrokken partners zet ik in op het komen tot een vermindering hiervan door bijvoorbeeld waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. Voor een deel vraagt dit aanpassing van regelgeving om conflicterende, tegenstrijdige en overbodige bouw- en ruimtelijke regels te schrappen en procedures te versnellen. Dat doe ik via het programma STOER. Andere belemmeringen kunnen aangepakt worden zonder aanpassing van regelgeving. Dat doe ik bijvoorbeeld via de realisatiestimulans, het voorzetten van de Woningbouwimpuls en extra investeringen in infrastructuur.

Vraag 5

Kunt u van elke bouwlocatie aangeven welke belemmering(en) er spelen?

Elke bouwlocatie heeft zijn eigen combinatie van belemmeringen. In elk van de 35 Woondeals is een inventarisatie van de specifieke lokale en regionale belemmeringen opgenomen. Het adresseren van belemmeringen wordt gedaan aan lokale en regionale versnellingstafels. Regio-overstijgende knelpunten kunnen worden ingebracht op bijvoorbeeld de landelijke versnellingstafel. Over de werkzaamheden en aanpak van de landelijke versnellingstafel woningbouw heb ik u onlangs geïnformeerd via het jaarverslag zoals opgenomen in de Kamerbrief4 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» van 19 december 2024. Daarnaast blijf ik actief in gesprek met mijn medekabinetsleden als het gaat om landelijke belemmeringen als bijvoorbeeld netcongestie.

Vraag 6

Welke belemmeringen die er nu spelen kunnen gebundeld aangepakt worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Heeft u voldoende bevoegdheden om snelheid aan te brengen in disputen die spelen tussen verschillende overheden en/of waterschappen?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 8 en 9.

Vraag 8

Kunt u specifiek aangeven bij welke woningbouwprojecten sprake is van een dergelijk dispuut en hoe lang dit al gaande is?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 7 en 9.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe snel u deze disputen gaat oplossen?

Het mag duidelijk zijn dat het voorkomen van disputen tussen overheden en/of waterschappen altijd de voorkeur heeft. Al staat het overheden en/of waterschappen vrij om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen plannen in hun omgeving of die hun bevoegdheden raken. Bestuurlijk interveniëren is vaak sneller dan formele bevoegdheden op deze wijze in zetten. Voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder heb ik de heer Wim Kuijken gevraagd om een rol te vervullen als onafhankelijk adviseur. De afgelopen periode heeft hij verkennende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen. Zijn bevindingen hoop ik binnenkort van hem te ontvangen. Op basis hiervan zal op korte termijn in samenspraak met de betrokken partijen een vervolgstap worden bepaald.

Vraag 10

Kunt u aangeven bij hoeveel projecten er momenteel sprake is van afschalen door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

In de Kamerbrief5 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» heb ik u geïnformeerd over de eerder beschikbaar gestelde middelen van het huidige kabinet en de vorige kabinetten. Zo’n driekwart van de projecten die een bijdrage ontvingen verlopen volgens afspraak. Bij de projecten die een wijzigingsverzoek hebben ingediend gaat het in vele gevallen om een combinatie van specifieke lokale factoren als ingewikkelde infrastructurele ingrepen, tijdrovende uitplaatsingen van bedrijven en versnipperd grondeigendom die vaak spelen bij complexe gebiedsontwikkelingen. Tijdens mijn bestuurlijke gesprekken in het kader van de Woondeals blijf ik hierover in gesprek met betrokken partijen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel projecten er in 2024 afgeblazen zijn en/of op het punt staan om afgeblazen te worden door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Een uitstelbericht is reeds naar u verzonden.

Vraag 1

Hoe kijkt u aan tegen de stelling dat de implementatie van de Anti-Tax Avoidance Directive (hierna: ATAD) in artikel 15b Wet Vpb niet zo zeer belastingplichtigen met een ongezonde solvabiliteit raakt, maar juist belastingplichtigen met een lage rentabiliteit?

De earningsstrippingmaatregel is afkomstig uit de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD1)1en is per 1 januari 2019 in de vennootschapsbelasting geïmplementeerd. De earningsstrippingmaatregel is er – kort gezegd – op gericht om winstverschuiving en grondslaguitholling door middel van rentebetalingen te voorkomen. De maatregel beperkt de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan 24,5% van de gecorrigeerde winst2, tenzij het saldo aan renten niet meer bedraagt dan de drempel van € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Het niet-aftrekbare saldo aan renten kan onbeperkt worden voortgewenteld tot de belastingplichtige voldoende aftrekruimte heeft.
Daarnaast heeft Nederland gekozen voor een robuuste implementatie die op onderdelen verder gaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. Als gevolg van de keuze voor een robuuste implementatie wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen nagestreefd bij alle vennootschapsbelastingplichtigen. Door de earningsstrippingmaatregel kunnen financieringskosten hoger worden, waardoor de rentabiliteit lager kan worden. Tegelijkertijd komt het beperken van de fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren de solvabiliteit van ondernemingen en daarmee de schokbestendigheid van de Nederlandse economie ten goede.

Vraag 2

Deelt u de mening dat door deze systematiek vooral maatschappelijke organisaties geraakt worden die niet op het behalen van rendementen gericht zijn?

De earningsstrippingmaatregel betreft een generieke renteaftrekbeperking voor alle vennootschapsbelastingplichtigen. Zoals in het antwoord op vraag 1 wordt toegelicht, beperkt de earningsstrippingmaatregel de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan het hoogste van 24,5% van de gecorrigeerde winst of € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Afhankelijk hiervan kan de earningsstrippingsmaatregel gevolgen hebben voor maatschappelijke organisaties.
Dit kabinet wenst het ondernemingsklimaat voor alle ondernemers te versterken. Daarom is in het Belastingplan 2025 onder meer een maatregel voorgesteld waarmee de renteaftrek per 1 januari 2025 versoepeld zou worden door het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement, dat door de Tweede Kamer is aangenomen tijdens de behandeling van het pakket Belastingplan 2025, verlaagd van 25% naar 24,5%.3 Met de inmiddels ingetreden verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties zoals woningcorporaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt deze maatregel tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom het gewenst is om geen onderscheid te maken tussen verschillende groepen belastingplichtigen terwijl het voor maatschappelijke organisaties evident voor een verzwaring zorgt?

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking die volgt uit ATAD1. De richtlijn maakt geen onderscheid tussen verschillende belastingplichtigen. ATAD1 biedt lidstaten wel een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten4, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten5 en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep6. De richtlijn voorziet echter niet in het expliciet uitzonderen van enkel een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Dit betekent dat het uitzonderen van een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet zou voldoen aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn.
Daarnaast is bij het introduceren van een van de in ATAD1 genoemde uitzonderingen voor toepassing van de earningsstrippingmaatregel van belang dat de staatssteunregels in acht worden genomen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is dan wel als er een goedkeuringsgrond is. Door alleen een uitzondering voor een specifieke groep te creëren, ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld met andere marktpartijen.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom in uw ogen een verlichting niet mogelijk is terwijl een verzwaring wel mogelijk is?

De earningsstrippingmaatregel vloeit voort uit ATAD1. Deze richtlijn betreft een minimumnorm voor antimisbruikmaatregelen die ten doel hebben om belastingontwijking tegen te gaan. Een verlichting is – in tegenstelling tot wat de vraag suggereert – wel mogelijk, voor zover de earningsstrippingmaatregel in ieder geval in overeenstemming is met de minimumnorm uit ATAD1, zodat aan de implementatieverplichting van de richtlijn wordt voldaan. Voorts biedt ATAD1 lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid om verdergaande (dus verzwarende) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Dit kabinet heeft een verlichting van de earningsstrippingmaatregel voorgesteld om het ondernemingsklimaat van Nederland te versterken. Zo heeft het kabinet in het Belastingplan 2025 voorgesteld om het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement verlaagd van 25% naar 24,5%. Met de verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.

Vraag 5

Wat is uw mening over de uitzondering die gemaakt is voor zogenoemde projecten van Publiek Private Samenwerking (hierna: PPS)?

Via Publiek Private Samenwerkingsverbanden (PPS) is het Rijk (of een lagere overheid) bij het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en (eventueel) de exploitatie van afzonderlijke openbare-infrastructuurprojecten partner van private partijen. Het gaat hierbij om projecten die verband houden met algemene openbare infrastructuur zoals wegen, tunnels, bruggen en sluizen. Binnen de ruimte van de uitzonderingsmogelijkheid die ATAD1 biedt voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten, is na een zorgvuldig afwegingsproces door het eerdere kabinet besloten om op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Bij de bestaande langlopende PPS-projecten ten tijde van de invoering van de earningsstrippingmaatregel, kon er bij de reeds overeengekomen vergoeding met het Rijk (of een lagere overheid) niet of niet voldoende rekening worden gehouden met de gevolgen van de earningsstrippingmaatregel. Daarnaast zijn, zoals in de brieven van 9 mei 20187 en 25 mei 20188en de memorie van toelichting9 is aangegeven, tijdens het besluitvormingsproces ook de mogelijke staatssteunrisico’s, budgettaire aspecten en de uitvoerbaarheid van deze uitzondering in de beoordeling betrokken.
De genoemde maatregel regelt dat op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur, waarbij gebruik wordt gemaakt van geïntegreerde contracten voor de ontwerp en bouwwerkzaamheden, de exploitatie (onder andere beheer, onderhoud, facilitaire dienstverlening) en de financiering, worden uitgezonderd van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Het gaat hierbij – kort gezegd – om PPS-projecten waarbij de overheid als opdrachtgever een doorlopende prestatie overeenkomt die voorziet in de beschikbaarheid van een specifieke openbare infrastructurele voorziening voor de aanbestedende overheid. Het huidige kabinet kan zich nog steeds vinden in de afwegingen die destijds zijn gemaakt om de op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen. Bij langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur die na 25 oktober 2018 tot stand zijn gekomen, kon en kan rekening worden gehouden met de earningsstrippingmaatregel. Daarom zijn deze langlopende PPS-projecten dus niet uitgezonderd van de toepassing van deze maatregel.

Vraag 6

Kunt u aan de hand van een tijdpad aangeven waarom de uitzondering voor PPS-constructies pas zo laat in de wet terecht is gekomen en waarom er toen gekozen is voor het uitzonderen van leningen die zien op PPS-constructies welke zijn afgesloten vóór 25 oktober 2018?

Zoals in het antwoord op vraag 5 wordt toegelicht, ligt er een zorgvuldig afwegingsproces ten grondslag aan het besluit om alleen op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Het kabinetsbesluit dat in het kader van de augustusbesluitvorming in 2018 is genomen om te voorzien in een tegemoetkoming voor bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur was in het oorspronkelijke wetsvoorstel dat voorziet in de implementatie van ATAD1 nog niet verwerkt.10 Dat is alsnog gedaan met de eerste nota van wijziging bij dat wetsvoorstel.11 Deze nota van wijziging op het implementatiewetsvoorstel ATAD1 was al aangekondigd in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 2018.12

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom de argumenten voor de uitzondering van ATAD-regels op PPS-projecten niet gebruikt konden worden voor de bestaande leningen gezien deze belastingplichtige ook geen rekening heeft kunnen houden met de renteaftrekbeperking?

De earningsstrippingmaatregel is van toepassing op zowel bestaande als nieuwe leningen. Zoals in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 201813 is toegelicht, is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid in ATAD1 om te voorzien in eerbiedigende werking voor leningen die zijn aangegaan vóór 17 juni 2016 en naderhand niet meer (materieel) zijn gewijzigd. Een dergelijke eerbiedigende werking werd vanuit het oogpunt van uitvoerbaarheid als onwenselijk beoordeeld. Eerbiedigende werking zou namelijk betekenen dat voor de bepaling van het van toepassing zijnde regime jaarlijks bij iedere lening afzonderlijk moet worden vastgesteld wanneer de lening is aangegaan en of zich naderhand (materiële) wijzigingen met betrekking tot die lening hebben voorgedaan. Op sommige leningen van de belastingplichtige zou dan het oude regime van toepassing kunnen zijn en op andere het nieuwe regime, waarbij tevens de vraag opkomt hoe met de samenloop van het oude en nieuwe regime moet worden omgegaan. Eerbiedigende werking leidt bovendien in relatie tot de voorgenomen afschaffing van bepaalde bestaande specifieke renteaftrekbeperkingen tot een (ingewikkelde) samenloop, omdat het in geval van eerbiedigende werking voor de hand ligt om voor bestaande leningen waarop de earningsstrippingmaatregel geen toepassing vindt de geldende specifieke renteaftrekbeperkingen te handhaven. Dit terwijl bepaalde complexe specifieke renteaftrekbeperkingen juist zijn afgeschaft. Daarnaast leidt het voorzien in eerbiedigende werking tot een fors lagere budgettaire opbrengst in de eerste jaren, terwijl het eerdere kabinet met die opbrengst destijds de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief deels heeft gefinancierd, om het Nederlandse vestigingsklimaat voor bedrijven met reële activiteiten aantrekkelijk te houden.

Vraag 8

Kunt u aangeven wat in de periode 2019–2022 de (verwachte) niet aftrekbare rente van alle belastingplichtigen gezamenlijk betrof?

In de jaren 2019, 2020 en 2021 is respectievelijk € 12,7 miljard, € 12,1 miljard en € 11,8 miljard aan rente in aftrek beperkt op basis van de earningsstripping-maatregel. Over 2022 zijn nog geen gegevens beschikbaar, maar de verwachting is dat het bedrag in dezelfde ordegrootte zal liggen.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat in diezelfde periode de totale last van de vennootschapsbelasting (hierna: vpb) van alle belastingplichtigen was?

In totaal werd op kasbasis in 2019 € 25,9 miljard aan vennootschapsbelasting ontvangen van alle belastingplichtigen. In 2020 was dat € 21,7 miljard, terwijl in 2021 en 2022 respectievelijk € 30,7 miljard en € 38,3 miljard werd ontvangen.

Vraag 10

Kunt u aangeven hoe de renteaftrekbeperking voor de verschillende sectoren uitpakte en tot welke vpb-last dit leidde?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 tot en met 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard in 2020 en € 1,8 miljard in 2021. Dit komt ongeveer neer op 10% tot 15% van de totale rente die niet-aftrekbaar is. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt de renteaftrekbeperking tot ongeveer een extra heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren. Hierbij is aangenomen dat bij woningcorporaties het effect van de earningsstrippingmaatregel volledig in de winst valt.
Voor andere sectoren is het complexer een dergelijke inschatting te maken, omdat in deze sectoren een aanmerkelijk groter deel van de aftrekbeperking bij bedrijven valt die zich in een verliessituatie bevinden. Bij deze groep zorgt de aftrekbeperking voor een verlaging van de verliesvoorraad, en daarmee is het niet duidelijk of dit bedrag daadwerkelijk tot een extra heffing zal leiden. Daarnaast is het ook mogelijk dat een deel van de renteaftrekbeperking wordt teruggenomen omdat bedrijven op termijn een hogere gecorrigeerde winst kunnen hebben. Het is daarom voor deze groep nog niet mogelijk om een goede inschatting te maken van de feitelijke vennootschapsbelastinglast als gevolg van de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 11

Corporaties dragen voor ca 3% bij aan de opbrengsten van de vpb. Naar verwachting is de bijdrage in de ATAD-last in verhouding veel groter (onderzoek van het Ministerie van Financiën wijst op ongeveer 12%). Kunt u bevestigen dat woningcorporaties, die voor de uitvoering van hun wettelijke taak per definitie gefinancierd worden door vreemd vermogen, hiermee disproportioneel geraakt worden en uw antwoord verklaren?

Sinds 2019 hebben woningcorporaties, net als andere vennootschapsbelastingplichtigen, te maken met de earningsstrippingmaatregel die voortvloeit uit de implementatie van ATAD1. Zoals in de voorgaande antwoorden wordt toegelicht zijn deze richtlijn en de daaruit volgende earningsstrippingmaatregel bedoeld om belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns tegen te gaan. Dit wordt voor wat betreft de earningsstrippingmaatregel bereikt door een beperking op te leggen aan de fiscale aftrekbaarheid van de rente op leningen. Het kabinet beoogt met deze maatregel echter ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Op basis van artikel 19 van de Woningwet dienen woningcorporaties hun onderneming drijven in de vorm van een stichting of een vereniging. Woningcorporaties hebben geen aandeelhouders en kunnen in tegenstelling tot andere ondernemingsvormen zoals een BV of een NV geen aandelen uitgeven of kapitaalstortingen van aandeelhouders ontvangen om hun eigen vermogen te versterken. Woningcorporaties moeten hun investeringen daardoor voornamelijk financieren door het aantrekken van vreemd vermogen Daar staat wel tegenover dat woningcorporaties voor hun wettelijke DAEB taak financiering kunnen aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Door deze borging kunnen woningcorporaties tegen lagere rentelasten financiering aantrekken.
Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet, zoals in het antwoord op vraag 3 is toegelicht. Dit betekent dat het uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn. ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels. Zoals ook toegelicht in de eerdere antwoorden op de schriftelijke vragen van het lid Welzijn14, biedt de richtlijn volgens het kabinet geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.15 Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.16Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is door het huidige kabinet een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage wordt verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt dit tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 12

Hoe doelmatig vindt u deze nationale kop op Europese regelgeving?

Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel gekozen voor een robuuste vormgeving om, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook de fiscale prikkel voor de financiering met vreemd vermogen te beperken. Recentelijk is een effectmeting gedaan waarmee het effect van de earningsstrippingmaatregel op rente en vreemd vermogen is onderzocht.17 Hierbij is gebleken dat belastingplichtigen sinds de invoering van de maatregel jaarlijks een aanzienlijk groter bedrag aan rente in aftrek beperkt zien worden. Bovendien zijn belastingplichtigen – met name in concernverhoudingen – minder rente gaan betalen. Dit leidt tot de conclusie dat de earningsstrippingmaatregel belastingontwijking door bovenmatige renteaftrek effectief tegengaat. Daarnaast heeft de earningsstrippingmaatregel geleid tot een beperkte daling van het vreemd vermogen. Het totaal vreemd vermogen bij bedrijven die geraakt worden door de maatregel is naar schatting met 8% gedaald als gevolg van de maatregel. Het is daarbij ook relevant dat een aanzienlijk deel van de afname lijkt te zien op vreemd vermogen dat wordt verstrekt vanuit andere concernonderdelen. De kapitaalstructuren van de Nederlandse bedrijfsonderdelen zijn daarmee wel verbeterd. Omdat de genoemde effectmeting echter laat zien dat de effecten van de maatregel vooral betrekking hebben op aanpassingen van interne leningen, kan uit de effectmeting niet geconcludeerd worden dat ook de kapitaalstructuren van de Nederlandse concerns als geheel verbeterd zijn.

Vraag 13

Kunt u in uw reactie ingaan op het feit dat 12% van de ATAD gedragen wordt door een sector die geen eigen vermogen kan aantrekken en aan wie het beleidsdoel om vreemd en eigen vermogen met elkaar in balans te brengen dus volledig verloren gaat?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 14

Welke EU-landen hebben op dit moment via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector vrijgesteld van de effecten van de earnings stripping maatregel?

In 2020 heeft de Europese Commissie aan het Europees Parlement en de Raad een voorlopig verslag uitgebracht over de uitvoering van ATAD1 en de tweede EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD2)18 in de lidstaten.19 Uit dit verslag volgt onder meer dat 16 EU-lidstaten ervoor hebben gekozen om leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten uit te sluiten van het toepassingsbereik van de earningsstrippingmaatregel. Elf EU-lidstaten hebben er niet voor gekozen om deze leningen uit te sluiten. Een officieel overzicht van welke landen het betreft en hoe zij invulling hebben gegeven aan de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten is niet voorhanden. Derhalve blijft onduidelijk op welke wijze andere EU-lidstaten omgaan met de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten.
Binnen de volkshuisvesting is regelmatig informeel ambtelijk contact met andere EU-lidstaten. Uit deze contacten wordt begrepen dat de uitzondering voor leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten ook in een beperkt aantal lidstaten voor de volkshuisvesting wordt toegepast. Hierbij blijft onduidelijk welke concrete voorwaarden deze EU-lidstaten hebben gesteld aan het gebruik van deze uitzondering. Daarnaast is het niet mogelijk om deze situaties één-op-één met de Nederlandse situatie te vergelijken. Naast wat andere landen in de winstbelasting doen, is zeker zo bepalend het gehele samenstel van wet- en regelgeving (fiscaal en niet fiscaal).
In vervolg op het voornoemde voorlopig verslag wordt door de Europese Commissie – in het kader van de evaluatie van ATAD – een uitgebreider verslag opgesteld over de maatregelen uit ATAD. Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd. Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 15

Schat u in dat de Europese Commissie er bezwaar tegen zou hebben als Nederland via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector zou vrijstellen van de effecten van de earnings stripping maatregel?

De mogelijkheid om woningcorporaties uit te zonderen van de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting als gevolg van de ATAD1-richtlijn, zou een zeer onzeker traject zijn, waarbij naast de vraag of dit binnen de ATAD-regels zou kunnen ook staatssteun een rol speelt. Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in de ATAD1-richtlijn voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Het lijkt moeilijk te beargumenteren dat sociale woningbouw aan deze voorwaarden voldoet. Bij langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Bovendien is in de nationale implementatie van de ATAD1-richtlijn altijd het uitgangspunt gehanteerd dat gebouwen niet als (klassieke) infrastructuur gelden. Daarbij geldt bovendien dat zelfs wanneer geaccepteerd zou worden dat sociale woningbouw onder deze uitzondering zou mogen worden vrijgesteld, op dat moment alsnog een staatssteunbeoordeling in het kader van het DAEB-besluit moet plaatsvinden zoals ook bij andere maatregelen in de vennootschapsbelasting zou gelden en hierboven is beschreven. Om die reden liggen andere mogelijkheden om woningcorporaties financieel tegemoet te komen veel meer voor de hand.

Vraag 16

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat meer beleidsvrijheid voor lidstaten om gericht sectoren uit te zonderen wordt meegenomen in het uitgebreide verslag van de Europese Commissie?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD af die momenteel wordt uitgevoerd door de Europese Commissie. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD, die deel uitmaakt van de evaluatie. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD.20 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.21 Zodra dit verslag beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 17

Bent u bereid om in de huidige richtlijn te kijken naar mogelijke oplossingen of zo nodig zich in Europees verband in te spannen voor een aanpassing van de richtlijn; zodat de primaire werkzaamheden -het verhuren van sociale huurwoningen- van corporaties uitgezonderd kunnen worden?

Op 11 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de herijking van de Nationale prestatieafspraken22 die ik met Aedes en VNG heb afgesproken. Daarin heb ik onder andere afgesproken om verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties.
Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 18

Wat vindt u ervan dat met de methode «indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties» (IBW) gesteld kan worden dat bij een gemiddelde ATAD-last die oploopt naar 530 miljoen (bron: Aedes VPB onderzoek 2023) op termijn de bouw van zeker 70.000 woningen niet tot stand kan komen?

In de herijkte Nationale prestatieafspraken die ik met Aedes en VNG heb gemaakt23 is afgesproken dat woningcorporaties hun nieuwbouwproductie zo snel mogelijk, uiterlijk in 2029, moeten opvoeren naar 30.000 per jaar en in de jaren erna dit niveau moeten vasthouden. Dit moeten woningcorporaties doen naast het realiseren van grote opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming. Uit de financiële analyse van de Nationale prestatieafspraken komt naar voren dat de woningcorporatiesector de komende jaren financiële ruimte heeft om volop te investeren in de afgesproken volkshuisvestelijke opgaven. De berekeningen laten zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringsruimte beschikbaar is om de opgaven, inclusief de nieuwbouwopgave, te kunnen realiseren. Bij deze financiële analyse is rekening gehouden met de earningsstrippingmaatregel en de vennootschapsbelasting. Ik herken het beeld dan ook niet dat de bouw van 70.000 woningen niet tot stand kan komen door de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 19

Kunt u aangeven hoeveel meer onrendabel de bouw van een sociale huurwoning wordt voor corporaties als zij de rente niet meer kunnen aftrekken?

De earningsstrippingmaatregel heeft geen invloed op de hoogte van het onrendabele deel van de bouw van een (sociale) huurwoning door een woningcorporatie. Dit komt omdat waarderingsregels voorschrijven dat bij de waardebepaling van een (sociale) huurwoning de vennootschapsbelasting en rente niet worden meegenomen. Dit zijn namelijk kosten die niet direct aan het vastgoed zijn toe te rekenen. De earningsstrippingmaatregel heeft zodoende geen effect op de waarde van een (sociale) huurwoning(en) en daarmee tevens ook geen effect op het onrendabele deel bij de bouw ervan.
De mate waarin rente in de vennootschapsbelasting mag worden afgetrokken heeft echter wel effect op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Zoals in mijn antwoord op vraag 18 aangegeven, is die investeringscapaciteit van woningcorporaties voldoende om de nieuwbouwopgave in de vernieuwde Nationale prestatieafspraken te realiseren, naast de opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming.

Vraag 20

Kunt u bovenstaande vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Klopt het dat in het eindverslag van formateur Van Zwol staat dat u financiële en zakelijke belangen heeft in Nederlandse en/of Amerikaanse bedrijven?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat van een aantal van u de zakelijke en financiële belangen in aandelen of risicodragende participaties/investeringen in ondernemingen minder waard zijn dan 25.000 euro? Zo ja, voor wie van u geldt dit? Zo nee, hoeveel zijn deze zakelijke en financiële belangen dan waard?

In de brief van 6 december jl.2 heeft de Minister-President u geïnformeerd over de huidige procedure in de kabinetsformatie ten aanzien van financiële en zakelijke belangen, evenals de stappen die door de betreffende bewindspersonen zijn gezet ten einde iedere schijn van niet-objectieve besluitvorming te vermijden. Uw Kamer is hier na afloop van de formatie over geïnformeerd. In het licht van voorgaande verwijs ik u naar de bijlage bij het eindverslag van formateur Van Zwol.

Vraag 3

Deelt u de mening dat bewindspersonen zowel belangenverstrengeling als de schijn van belangenverstrengeling moeten voorkomen, zoals ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) aanbeveelt?2 Kunt u uitgebreid toelichten in welke mate u vindt dat u voldoet aan deze OESO-aanbevelingen, met expliciet aandacht voor de mogelijkheid voor de schijn van belangenverstrengeling?

Ja. De procedure ten aanzien van de (schijnbare) belangenverstrengeling is bij het aantreden van het huidige kabinet zorgvuldig doorlopen. De door uw Kamer gestelde vragen, in combinatie met het feit dat de laatste integrale weging van het bestaande kader plaatsvond in 2002 en enkele bredere ontwikkelingen zoals benoemd in de Kamerbrief van 6 december jl., zijn voor het kabinet aanleiding om het bestaande kader opnieuw tegen het licht te houden en waar nodig voorafgaand aan een volgende formatie te herzien. Hierbij zal het kabinet relevante aanbevelingen op dit terrein betrekken.

Vraag 4

Kunt u per bewindspersoon aangeven of het kabinetsbeleid invloed kan uitoefenen op uw financiële en zakelijke belangen? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 is bij het aantreden van het huidige kabinet de geldende procedure zorgvuldig doorlopen. Onderdeel hiervan is dat de noodzakelijk vereiste stappen zijn gezet om (schijnbare) belangenverstrengeling te voorkomen. Zo geldt dat in gevallen waarin de getroffen regeling inhoudt dat een stichting is opgericht voor het beheer van een vermogensbestanddeel, telkens is verzekerd dat het bestuur hiervan onafhankelijk van de eigenaar werkzaam is en bestaat uit personen die geen bloed- en/of aanverwant zijn van de eigenaar of diens echtgenoot/echtgenote en die zelfstandig en onafhankelijk van de eigenaar en/of diens echtgenoot/echtgenote kunnen handelen.

Vraag 5

Kunt u per bewindspersoon aangeven of u kunt uitsluiten dat uw financiële en zakelijke belangen invloed hebben op uw bijdrage aan kabinetsbesluiten? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, waarom niet?

De doorlopen procedure en de gezette stappen hebben zeker gesteld dat er geen sprake is van een geobjectiveerd risico van de schijn van belangenverstrengeling bij de huidige bewindspersonen.

Vraag 6

Vindt u dat informatie over financiële en zakelijke belangen controleerbaar moet zijn in een democratie of bent u van mening dat bewindspersonen financiële en zakelijke belangen geheim mogen houden, ook als deze op afstand zijn gezet of minder dan 25.000 euro waard zijn?

In het licht van de gestelde Kamervragen en bredere ontwikkelingen zoals de aanbevelingen van GRECO en civielrechtelijke ontwikkelingen, de introductie van hoorzittingen voor aantredend bewindspersonen en gelet op het bestaande maatschappelijke debat over transparantie en het feit dat de laatste integrale weging van het bestaande kader plaatsvond in 2002, heeft het kabinet besloten het bestaande kader tegen het licht te houden ten behoeve van de volgende formatie.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het openbaar maken van financiële en zakelijke belangen in bedrijven bijdraagt aan de transparantie van het publieke bestuur?

Ja, daarbij voorop stellend dat het kabinet het bestaande kader evenwichtig acht en dat het tot stand is gekomen in overeenstemming met uw Kamer. Het berust in essentie op een balans in verschillende uitgangspunten waarbij naast de belangen van transparantie en het voorkomen van de schijn van vooringenomenheid ook recht wordt gedaan aan de bescherming van de persoonlijke levenssfeer, met inbegrip van die van derden zoals partner, gezin en familie, en een gelijke benoembaarheid in de openbare dienst, inclusief de aantrekkelijkheid van de openbare dienst.
De integriteit van besluitvorming, en de daarbij horende balans, acht het kabinet overigens te allen tijde van cruciaal belang wanneer het gaat om besluitvormingsprocessen die raken aan het openbaar bestuur en de publieke zaak. Dit geldt niet alleen voor bewindspersonen, maar voor alle politieke betrokkenen bij deze besluitvorming.

Vraag 8

Bent u bereid alle informatie over uw financiële en zakelijke belangen, ook als deze minder bedragen dan 25.000 euro of op afstand zijn gezet, met de Kamer te delen? Zo nee, is openbaarheid ten aanzien van financiële en zakelijke belangen in bedrijven wat u betreft niet belangrijk, en wat is hiervoor uw onderbouwing?

Onder verwijzing naar de antwoorden op vragen 1 t/m 7 zal ik deze informatie niet verstrekken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van de Raad van State waarin het besluit van een gemeente om geen ongebruikte vergunningruimte van een proefboerderij in te trekken vernietigd is?1

Ja, ik heb kennisgenomen van de aangehaalde uitspraak. Deze uitspraak is, net als de uitspraak die het lid Flach eerder aanhaalde, op 22 mei 2024 gedaan. In beide gevallen oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) dat er, in afwijking van hetgeen de rechtbank stelt, wel aanleiding kan zijn om de vergunning in te trekken. Aan de besluitvorming moet een belangenafweging vooraf gaan. In een van de uitspraken2 oordeelt de Afdeling dat het college van burgemeester en wethouders het besluit tot afwijzing van het verzoek om de vergunning in te trekken, deugdelijk heeft onderbouwd. De belangenafweging heeft dus plaatsgevonden en de Afdeling acht die ook overtuigend. In de andere uitspraak3, over het proefbedrijf De Raamloop, heeft het college van burgemeester en wethouders een vergelijkbaar besluit echter niet goed onderbouwd. Het college moet een nieuw besluit nemen op het verzoek tot intrekking.

Vraag 2

Deelt u de zorg dat veehouders, nu de motiveringsplicht voor het niet intrekken van ongebruikte vergunningruimte aangescherpt lijkt te zijn, afhankelijk worden van de medewerking van het bevoegd gezag inzake het al dan niet intrekken van ongebruikte vergunningruimte (die mogelijk in de toekomst weer nodig is), terwijl zij behoefte hebben aan rechtszekerheid?

Ik vind dat een veehouders zekerheid aan hun vergunningen moeten kunnen ontlenen. De motiveringsplicht voor het intrekken van ongebruikte vergunningsruimte is echter niet aangescherpt. Uit beide uitspraken blijkt dat een goede motivering belangrijk is als het bevoegd gezag een omgevingsvergunning niet wil intrekken. Uit de een van de twee uitspraken blijkt dat de motivering van het bevoegde gezag voldoende was om de vergunning niet te hoeven wijzigen. En die goede motivering in de praktijk dus mogelijk is.

Vraag 3

Deelt u de mening dat voorkomen moet worden dat veehouders door deze risico’s mogelijk terughoudender worden met inzet op een lagere stalbezetting in het kader van bijvoorbeeld het Beter Leven keurmerk of als tijdelijke maatregel in verband met de mestcrisis, terwijl deze lagere stalbezetting bijdraagt aan beleidsdoelen?

Ja.

Vraag 4

Bent u alsnog bereid in gesprek te gaan met gemeenten om te zorgen voor voldoende rechtszekerheid voor veehouders en te bezien of aanpassing van regelgeving nodig is?

Ik ben zeker bereid om met gemeenten in gesprek te gaan over risico’s die verdere doorontwikkeling van de veehouderij en daarmee het behalen van beleidsdoelen belemmeren. Zoals ik al aangaf in de beantwoording van eerdere vragen van het lid Flach over dit onderwerp heb ik er vertrouwen in dat het bevoegd gezag een goed gemotiveerde en gedegen belangenafweging zal maken4. Uit beide uitspraken blijkt dat een goede motivering belangrijk is als het bevoegd gezag een omgevingsvergunning niet wil intrekken. Daarom ga ik, eventueel samen met mijn collega van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en mijn collega van Openbaar Vervoer en Milieu (OVM), in gesprek over vergunningen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en met de Omgevingsdienst NL om te bezien wat er nodig is om in de praktijk de gewenste rechtszekerheid daarvan te borgen. Daarbij ga ik er gezien de aangehaalde uitspraken van uit dat dit binnen het bestaande juridische kader mogelijk moet zijn.

Vraag 1

Kunt u voor uw ministerie zo specifiek mogelijk inzichtelijk maken hoeveel geld er de komend jaren zal worden besteed aan diversiteits-, gender-, en inclusiebeleid?

Voor een overzicht van het geld dat het komende jaar geoormerkt is voor diversiteit en inclusiebeleid per ministerie, voor zover nu bekend, verwijs ik naar de bijlagen.

Vraag 2

Kunt u voor uw ministerie zo specifiek mogelijk inzichtelijk maken hoe het diversiteits-, gender-, en inclusiebeleid de komende jaren wordt vormgegeven? Bent u voornemens dit beleid te intensiveren of af te bouwen?

Het diversiteits- en inclusiebeleid van de Rijksoverheid is van belang voor het streven een inclusieve, betrouwbare, kwalitatief goed functionerende en slagvaardige overheid te zijn. Een organisatie waar inclusie en gelijkwaardigheid de norm zijn en die vrij is van discriminatie en racisme. De overheid dient in verbinding te staan met de samenleving en deze zo goed mogelijk te vertegenwoordigen en te bedienen. Hiervoor is een representatief medewerkersbestand dat aansluit bij de samenleving in al haar verscheidenheid noodzakelijk. Dat betekent dat de Rijksoverheid een goede mix van verschillende perspectieven, achtergronden, oriëntaties en kennis in huis moet hebben.
Om dit te bewerkstelligen worden verschillende maatregelen gericht op instroom, doorstroom, uitstroom en inclusie ingezet. Dit gebeurt zowel rijksbreed als binnen de ministeries en de verschillende organisatieonderdelen. Daarmee wordt recht gedaan aan de verschillen tussen organisaties, werkwijzen en opgaven binnen het Rijk.1 Het Ministerie van Defensie valt niet onder de sector Rijk en voert een eigen personeelsbeleid, waarbij wel zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij rijksbrede ontwikkelingen.
De afgelopen jaren is binnen het Rijk vooruitgang geboekt op het gebied van diversiteit en inclusie. Echter, op dit moment worden de gestelde doelstellingen nog niet gehaald en wordt de overheid door haar (potentiële) medewerkers nog niet voldoende ervaren als een inclusieve werkgever. Recente onderzoeken naar discriminatie en racisme binnen de Rijksoverheid onderschrijven dit beeld.2
Het is daarom nodig om een effectief diversiteit- en inclusiebeleid te voeren. Rijksbreed wordt deze aanpak en de daarbij horende doelstellingen voortgezet. Het is aan departementen zelf om hier op een zo efficiënt mogelijke manier invulling aan te geven, mede in de context van de taakstelling op apparaatsuitgaven. Voor meer informatie over de manier waarop dit beleid vormgegeven is en wordt door de verschillende ministeries verwijs ik naar de bijlagen.

Vraag 3

Kunt u voor uw ministerie inzichtelijk maken welke diversiteits-, gender-, en inclusiecursussen er worden aangeboden?

Voor de antwoorden per ministerie verwijs ik naar de bijlage.

Vraag 4

Is er de afgelopen jaren op uw ministerie sprake geweest van het weghalen van kunstobjecten, omdat deze bijvoorbeeld «niet meer van deze tijd» zouden zijn?

Binnen de ministeries is er geen sprake geweest van het weghalen van kunstobjecten omdat deze bijvoorbeeld «niet meer van deze tijd» zouden zijn.

Vraag 5

Kunt u zo specifiek mogelijk inzichtelijk maken in hoeverre uw ministerie een gender-en diversiteitsquotum hanteert voor uw personeel?

Binnen de Rijksoverheid wordt gebruik gemaakt van één quotum voor personeel, de Wet banenafspraak. In het sociaal akkoord van 2013 hebben het kabinet en sociale partners afgesproken dat extra banen bij reguliere werkgevers gecreëerd worden voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De kwantitatieve doelstelling – het wettelijke quotum – voor het Rijk wordt vastgesteld op basis van deze wet. Het exacte aantal fluctueert op basis van het aantal fte. Over dit wettelijke quotum en de voortgang hierop wordt jaarlijks gerapporteerd in de Jaarrapportage Bedrijfsvoering Rijk.3

Vraag 6

Op welke manier wordt het succes van het diversiteits-, gender-, en inclusiebeleid binnen uw ministerie gemeten? Welke criteria of KPI's («key performance indicators») hanteert u om het beleid te beoordelen?

Om het succes van de maatregelen voor de bevordering van gender- en culturele diversiteit te meten hanteren we de volgende meetbare ambities:
Naast deze meetbare ambitie(s) om de nagestreefde diversiteit van het medewerkersbestand te monitoren wordt gebruik gemaakt van specifieke en algemene instrumenten om het effect van beleidsmaatregelen in kaart te brengen.
Daarnaast is het Rijk ondertekenaar van verschillende maatschappelijke initiatieven waar rapportageverplichting een deel van kunnen uitmaken zoals het Charter Diversiteit van de SER en de Verklaring van Amsterdam. Over de prestaties van ondertekenaars wordt regelmatig gerapporteerd door de organisaties die deze data verzamelen. Deze rapportages en benchmarks dragen bij aan het inzichtelijk maken van het effect van het gevoerde beleid en de prestaties van het Rijk ten opzichte van publieke- en marktpartijen. Voor meer informatie over het gebruik van KPI’s per ministerie die afwijken van het bovenstaande verwijs ik naar de bijlagen.

Vraag 7

Kunt u inzichtelijk maken welke externe organisaties of consultants zijn ingehuurd om uw ministerie te adviseren over diversiteits-, gender-, en inclusiebeleid? Wat waren de kosten en uitkomsten van deze adviezen?

Vanuit BZK zijn er in 2024 geen externe organisaties of consultants ingehuurd om te adviseren over het rijksbrede diversiteits- en inclusiebeleid. Wel is een aantal organisaties ingehuurd voor de begeleiding en ondersteuning van de uitvoering, waaronder AWVN voor inhoudelijke expertise bij de pilot Breed werven en objectief selecteren, en het CBS voor de uitvoering van de pilot Barometer Culturele diversiteit. De kosten hiervoor bedroegen respectievelijk € 32.961,01 en € 25.000. Momenteel worden deze beide pilots geëvalueerd.
Enkele ministeries hebben externe organisaties of consultants ingehuurd voor advies. Voor meer informatie over deze adviezen verwijs ik naar de bijlagen.

Vraag 8

In hoeverre bent u het eens met de uitspraken van de vorige Minister van Justitie en Veiligheid dat «woke een bedreiging voor de rechtsstaat is»?1

Het inclusiebeleid dat bij de Rijksoverheid gevoerd wordt is gericht op het insluiten van perspectieven die in de samenleving bestaan, zo lang ze niet in strijd zijn met de Grondwet of deze onder druk zouden kunnen zetten.
Omdat «Wokisme» geen helder gedefinieerd begrip is kan ik over de uitspraken van de vorige Minister van Justitie Yeşilgöz in algemene zin geen uitspraak doen.

Vraag 9

In hoeverre bestaat er bij u een vrees dat door de woke-ideologie ambtenaren niet meer vrijuit durven te spreken, omdat ze hierdoor mogelijk gecanceld kunnen worden?

Ik heb geen aanleiding voor die vrees, maar ik realiseer me dat deze angst toch zou kunnen bestaan bij sommige medewerkers, het beleid is juist gericht op het bevorderen van inclusie en het hebben van een open en veilige gesprekscultuur zodat ambtenaren zich veilig voelen om hun mening te delen, uiteraard binnen de wettelijke kaders en de ambtseed. Het inzetten op een diversiteit aan meningen en perspectieven wordt juist gestimuleerd omdat dit gezien wordt als cruciaal voor een Rijksoverheid die in verbinding staat met de samenleving.

Vraag 1

Is de Minister bekend met het NOS-artikel «Huurprijzen in de vrije sector stijgen verder, maar niet overal»?1

Ja.

Vraag 2

Is de Minister op de hoogte van de hoeveelheid artikelen die momenteel in de media naar voren komen over de negatieve effecten van de Wet betaalbare huur?

Ik ontvang doorlopend signalen over de ontwikkelingen op de woningmarkt, onder meer via diverse artikelen in de media over de effecten van de Wet betaalbare huur. Ik neem al deze signalen serieus.

Vraag 3

Is de Minister op de hoogte van de huidige tendens op de huurmarkt waarbij het uitponden (verkopen) van huurwoningen steeds vaker voorkomt, hoe kijkt de Minister daarnaar? Wat zijn de laatste cijfers die het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft over het uitponden van huurwoningen?

De signalen die ik ontvang, inclusief die over verhuurders die hun woningen uitponden, neem ik serieus. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over de laatste ontwikkelingen op de huurmarkt2. Deze brief bevat de meest recente cijfers van het Kadaster die inzicht geven in de mate van uitponding. Voor een uitgebreidere toelichting verwijs ik naar de duiding in deze brief. Uiteraard blijf ik de ontwikkelingen op de huurmarkt nauwgezet volgen en zal ik uw Kamer begin 2025 wederom een brief sturen over de laatste stand van zaken.

Vraag 4

In het artikel wordt beschreven dat de Wet betaalbare huur een belangrijke factor is die het aanbod van het aantal huurwoningen verlaagt, en van het resterend aanbod de huurprijs verhoogt. Is de Wet betaalbare huur nog proportioneel kijkend naar de negatieve effecten van deze wet, hoe kijkt de Minister hiernaar?

Op basis van de cijfers van Pararius is een daling in het aanbod van woningen binnen het nieuwe vrijesectorsegment te zien. Het is belangrijk deze cijfers goed te duiden. Deze cijfers laten zien hoeveel huurwoningen, die voorheen een huurprijs van € 1.158,– of hoger per maand hadden, na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur nog steeds voor € 1.158,– of meer per maand worden verhuurd. In dat aantal woningen is een daling merkbaar. Dit kunnen woningen zijn die worden uitgepond, maar ook woningen die na regulering in het middensegment worden verhuurd.
Het is van groot belang om het uitponden van huurwoningen in de gaten te houden en dit doe ik doorlopend. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb toegelicht, is er op basis van de laatste cijfers van het Kadaster geen sprake van een groeiende tendens waarbij huurwoningen worden uitgepond. Daar waar wel sprake is van uitponding, zijn meerdere factoren van invloed op de beslissing van een verhuurder om uit te ponden. Zo spelen de fiscaliteit, de gestegen rente en andere maatregelen zoals de Wet vaste huurcontracten een rol. Het is daarom nu te vroeg om een standpunt in te nemen over de proportionaliteit van de Wet betaalbare huur. Immers is er nog geen inzicht in de effecten op de voorraad aan huurwoningen, óf op de betaalbaarheid daarvan.

Vraag 5

Over de mogelijke effecten van de Wet betaalbare huur werd al gewaarschuwd door de Raad van State en door private partijen voorafgaand aan het plenaire debat met de ambtsvoorganger van de Minister. Wanneer komt de Minister met een tussentijdse evaluatie van deze wet, en zou de datum waarop de wet geëvalueerd wordt op doelmatigheid en doeltreffendheid naar voren gehaald kunnen worden, gelet op de huidige omstandigheden?

Ik monitor de wet doorlopend. Ik heb uw Kamer recentelijk geïnformeerd over deze monitoring en hoe ik uw Kamer hierover informeer.3 Begin 2025 informeer ik uw Kamer over de laatste cijfers van het Kadaster en hoe ik die duid. De eerste volledige evaluatie van de wet, waarbij ik in het geheel kijk naar de effecten daarvan op de huurmarkt, volgt binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet4. Dit is een logische termijn om een goede, volwaardige wetsevaluatie te kunnen uitvoeren.

Vraag 6

Is er een mogelijkheid voor de Kamer om de Minister te helpen de evaluatiedatum van de Wet betaalbare huur naar voren te halen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 heb aangegeven, is de huidige evaluatie binnen 3 jaar na inwerkingtreding een goede termijn om de werking van de wet in zijn volledigheid goed te evalueren. Wel zal ik de effecten nauwgezet blijven monitoren en uw Kamer hierover periodiek informeren. In Q1 van 2025 zal ik op basis van alle feiten en cijfers een weging maken en, indien nodig, bezien of aanvullende actie nodig is.

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het artikel «Vereniging Eigen Huis waarschuwt voor hoge kosten VvE’s door Gasketelwet», de brief van Vereniging Eigen Huis (VEH) aan u over Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die in de knel komen door de Gasketelwet en de oproep van VEH om met een spoed een plan van aanpak op te stellen waarmee VvE’s op een veel pragmatischer wijze aan de Gasketelwet kunnen voldoen?1

Graag wil ik voorop stellen dat het jonge koolmonoxide-stelsel (CO-stelsel) van grote betekenis is voor de veiligheid en gezondheid van mensen. Diverse maatregelen zijn getroffen om het aantal incidenten met koolmonoxide terug te dringen. En het eerste beeld dat uit de wetsevaluatie volgt, een jaar na inwerkingtreding, is positief.
Natuurlijk is het voor een VvE vervelend als deze voor hoge kosten komt te staan, terwijl daar niet voor is gespaard. Tegelijkertijd is de veiligheid van de rookgasafvoer wel een verantwoordelijkheid van de VvE. Onlangs heeft de sector voor situaties met een collectieve rookgasafvoer een praktisch en gedragen handelingskader voor installatiebedrijven opgesteld. Hierbij is mijns inziens een goede balans gevonden tussen enerzijds het borgen van de veiligheid en anderzijds meer tijd voor VvE’s om de collectieve rookgasafvoer te laten controleren. Dit handelingskader is onlangs beschikbaar gekomen. Dit kader voor de monteur geeft houvast om in situaties, dat de geschiktheid van een collectieve rookgasafvoer niet bekend is, de benodigde werkzaamheden toch uit te kunnen voeren. Tegelijkertijd waarschuwt dit handelingskader de VvE en de individuele appartementseigenaren de collectieve rookgasafvoer te laten controleren.
Daarnaast heb ik aan NEN opdracht gegeven om een praktijkrichtlijn (NPR) op te stellen voor gebouwen met een collectieve rookgasafvoer. Deze praktijkrichtlijn geldt voor renovatie van oude collectieve rookgasafvoeren, maar moet ook ruimte bieden aan VvE’s om bij vervanging van een cv-ketel de bestaande collectieve rookgasafvoer voor een bepaalde periode te kunnen blijven doorgebruiken. Uiteraard alleen wanneer de veiligheid voldoende wordt geborgd. De verwachting is dat deze praktijkrichtlijn begin 2025 kan worden gepubliceerd.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat VvE’s sinds de invoering en handhaving van de Gasketelwet enorme kosten moeten maken voor de complete vervanging van het collectieve afvoersysteem als deze ouder is dan vijftien jaar en een individuele eigenaar een nieuwe cv-ketel wil laten installeren? Bent u ermee bekend dat deze verplichting leidt tot onuitvoerbaarheid van de wet en dat VvE’s en appartementseigenaren niet weten hoe ze verder moeten als een cv-ketel vervangen moet worden? Wat gaat u daar aan doen?

Ja. Sinds de invoering van het CO-Stelsel is de aandacht voor de veiligheid en gezondheid in de sector gegroeid. Daar wordt naar gehandeld en dat heeft consequenties. Als een collectieve rookgasafvoer in een VvE aan het einde van de technische levensduur is gekomen, dient deze te worden vervangen. De VvE moet hier al in haar Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) rekening mee houden, door hiervoor geld te reserveren. Wanneer een VvE hiervoor geen reservering heeft, dan kan de VvE hiervoor (onder voorwaarden) ook een lening aangaan bij bijvoorbeeld het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) of het Nationaal Warmtefonds. Dit kan echter alleen wanneer er warmtepompen op de rookgasafvoer worden geplaatst. Dat een rookgasafvoer aan het einde van z’n technische levensduur moet worden vervangen, geldt overigens evenzeer voor eigenaren van eengezinswoningen. Ook zij zullen hier rekening mee moeten houden en hiervoor kosten moeten maken.
Een richtlijn binnen de beroepssector is dat de installateur beziet of een collectieve rookgasafvoer ouder dan 15 jaar vanuit veiligheidsoptiek vervangen moet worden en de klant daarover adviseert. Vervanging houdt nauw verband met de (gegarandeerde) levensduur van de afvoerbuizen. Ook kan het zijn dat de bestaande (oudere) collectieve rookgasafvoer niet geschikt is voor de nieuwe cv-ketel.
In mijn antwoord op vraag 1 ben ik al ingegaan op het handelingskader voor installatiebedrijven en mijn opdracht aan de NEN om te komen tot een praktijkrichtlijn (NPR) die beiden ook ruimte bieden aan VvE’s om de collectieve rookgasafvoer te laten controleren.

Vraag 3

Bent u ermee bekend dat een geschiktheidsverklaring van het collectieve afvoersysteem in de praktijk geen oplossing biedt voor VvE’s, omdat deskundigen hiervoor moeilijk te vinden zijn, een dergelijk onderzoek duizenden euro’s kost en regelmatig herhaald moet worden vanwege de korte houdbaarheid van zo’n onderzoek?

De mogelijkheid van een geschiktheidsverklaring van het collectieve rookgasafvoersysteem is door de sector opgenomen in de voor het CO-stelsel aangewezen certificatieschema’s (beoordelingsrichtlijnen). Deze van een datum voorziene geschiktheidsverklaring geeft aan dat de collectieve rookgasafvoer is beoordeeld en veilig bevonden. Een geschiktheidsverklaring voorziet in de situatie dat een installateur, die bij een individuele appartementseigenaar een nieuwe ketel monteert of onderhoud uitvoert, zelf de veiligheid van het afvoersysteem niet kan beoordelen. De individuele appartementseigenaar (of de VvE) kan deze verklaring dan aan z’n installateur overleggen. Die installateur weet dan dat de collectieve rookgasafvoer in orde is en kan daar op vertrouwen. De kosten voor het inspecteren van een collectieve rookgasafvoer zullen afhangen van de grootte van het appartementencomplex. Logischerwijs worden die kosten gedeeld door alle eigenaren die deel uitmaken van een VvE.
Zoals uit de evaluatie van het stelsel blijkt, is het aantal gecertificeerde installatiebedrijven afgelopen jaar sterk gegroeid en de verwachting is dat dit aantal komende tijd nog blijft groeien. Op dit moment zijn ruim 3.100 bedrijven gecertificeerd. Hiervan zijn 178 bedrijven ook specifiek gecertificeerd om werkzaamheden aan collectieve rookgasafvoeren uit te mogen voeren. Dat zijn met name de grotere bedrijven met veel monteurs in dienst. VvE’s en individuele appartementseigenaren kunnen het Register | Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (tlokb.nl) raadplegen om een gecertificeerd installatiebedrijf en een specifiek op het gebied van collectieve rookgasafvoeren gespecialiseerd installatiebedrijf te vinden.

Vraag 4

Heeft u met de voorgaande problemen rekening gehouden toen de Gasketelwet werd opgesteld? Heeft u destijds met de branche verkend of de veiligheid van gassytemen binnen VvE’s eenvoudiger en goedkoper kan worden gerealiseerd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom heeft u daar toen niet meteen rekening mee gehouden? Bent u bereid om dit nu alsnog op te pakken met de technische branche en daarbij consumentenorganisaties te betrekken?

Dat er in woongebouwen met een collectieve rookgasafvoer gevaarlijke situaties kunnen zijn, was voor het opstellen van het wettelijk stelsel al bekend. In 2016 zijn daarom samen met onder andere de installatiesector, Vereniging Eigen Huis, VvE Belang en Vastgoed Belang een handreiking en informatieblad opgesteld (i.c. »De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen»), met als doel VvE-besturen, VvE-beheerders, corporaties, verhuurders en individuele appartementseigenaren bewust te maken van de mogelijke gezondheidsrisico’s die spelen bij collectieve rookgasafvoeren. Daarbij is ook gewezen op het belang van periodieke inspectie en onderhoud om gevaarlijke situaties te voorkomen en op de verantwoordelijkheden zoals die binnen VvE’s liggen. Dat VvE’s in verband met een noodzakelijke renovatie of vervanging van de collectieve rookgasafvoer voor hoge kosten kunnen worden gesteld, volgt dus niet uit het nieuwe wettelijke stelsel. Tijdige vervanging of renovatie van de collectieve rookgasafvoer is inherent aan de goede instandhouding van een gebouw. Dit is een verantwoordelijkheid van de VvE en een verplichting van de VvE naar de individuele eigenaren en bewoners. Zij moeten erop kunnen vertrouwen dat het gebouw waarin zij wonen veilig is.
Ook bij het opstellen van het CO-stelsel is aandacht besteed aan collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen waaronder die van VvE’s. Toen is ook rekening gehouden met de mogelijkheid dat niet elke installateur de expertise bezit om een collectieve rookgasafvoer te beoordelen en dat daarvoor dan een gespecialiseerd bedrijf kan worden ingeschakeld (zie mijn antwoord op vraag2. Daarbij zijn de hiervoor genoemde handreiking en informatieblad geactualiseerd.
Ik ga komende tijd graag in gesprek met de sector en consumentenorganisaties over de in de evaluatie en de brief van Vereniging Eigen Huis geconstateerde knelpunten met collectieve rookgasafvoeren bij VvE’s. Hierbij zal ik het hiervoor genoemde handelingskader en de binnenkort verwachte praktijkrichtlijn (NEN) betrekken. Hiermee wordt voor de korte termijn een oplossing geboden. Samen met deze partijen wil ik ook bekijken welke aanvullende mogelijkheden er zijn.

Vraag 5

Wanneer stuurt u het wettelijk verplichte evaluatierapport inzake de Gasketelwet naar de Kamer? Geeft u daar dan ook direct de noodzakelijke vervolgstappen bij aan?

De evaluatie heb ik gelijktijdig met mijn antwoorden op uw vragen aan uw Kamer aangeboden. Daarbij heb ik aangegeven wat de vervolgstappen zijn.

Vraag 6

Vindt u ook dat – gegeven het naderende stookseizoen – de problematiek voor VvE’s en appartementseigenaren met prioriteit moet worden opgelost en niet kan wachten op een evaluatie en een vervolgtraject?

Zie mijn antwoord op vraag 4.