Vraag 1

Kent u het artikel «Woningbouw naar nul door nieuwe wet»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel en in het bijzonder op de in het artikel gedane uitlatingen?

De woningbouwopgave is urgent. Hierover heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties uw Kamer verschillende brieven gestuurd.
De weergave in het artikel over de cumulatieregels sluit naar mijn mening echter niet goed aan bij de impactanalyse die in opdracht van Rijk en regio gezamenlijk is uitgevoerd. Die impactanalyse is op 16 december 2021 door de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat mede namens de Minister van Infrastructuur en Waterstaat en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aan uw Kamer toegezonden.2 De impactanalyse bevestigt dat naar schatting maximaal 60.000 tot 80.000 woningen van de plancapaciteit in de regio Schiphol te maken kunnen krijgen met een afweging van de aanvaardbaarheid als gevolg van de geactualiseerde cumulatieregels – waarvan bij ca. de helft onder het huidige recht ook al een afweging over cumulatie gevraagd wordt – maar de conclusies die daaraan in het artikel worden verbonden, deel ik niet.
Het artikel vermeldt daarnaast ten onrechte dat het maken van een afweging over de aanvaarbaarheid van het geluid in geval van samenloop van meerdere geluidbronnen nieuw zou zijn. Dat is al vereist sinds de invoering van de Wet geluidhinder in 1986.3

Vraag 3

Bent u van mening dat gemeenten en provincies een goede belangenafweging kunnen maken voor bouwprojecten? Zo neen, waarom niet? Zo ja, waarom?

Ja. Het is van oudsher de taak van het decentrale bestuur om te komen tot een samenhangende afweging van alle belangen bij woningbouwprojecten. De Omgevingswet helpt ze daarbij, onder meer door de rijksregels die daarbij gehanteerd worden bij elkaar te brengen en te harmoniseren. Dat bevordert de overzichtelijkheid, maar de intrinsieke complexiteit van gebiedsontwikkeling blijft onverminderd bestaan.

Vraag 4

Bestaat er een handelingskader voor belangenafweging dat gemeenten kunnen gebruiken voor bouwprojecten? Zo nee, bent u bereid om dat op te stellen voor de verwachte invoering van de Omgevingswet op 1 juli 2022?

Gelezen in de context van het artikel veronderstel ik dat gedoeld is op een handelingskader voor het omgaan met hogere niveaus voor het gecumuleerd geluid die ontstaan als gevolg van de nieuwe rekenregel voor het betrekken van luchtvaartgeluid daarbij. De bewindslieden van Infrastructuur en Waterstaat en ik zijn bereid om samen met de regio een handelingskader of handreiking op te stellen voor gemeenten die daarmee te maken krijgen. In bijlage 1B bij de brief van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat van 16 december 2021 zijn al enkele bouwstenen opgenomen die onderdeel zouden kunnen worden van een handreiking.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de reeds aangenomen motie Koerhuis over het beleidsneutraal overzetten van de nieuwe geluidsregels?2

Vraag 5 is gelijkluidend aan een eerdere vraag van het lid Koerhuis van 19 november 2021, die beantwoord is door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, mede namens de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat en de Minister van Infrastructuur en Waterstaat.5 Daarbij is ook reeds antwoord gegeven op de vragen 7 en 13. Volledigheidshalve herhaal ik dit antwoord:
In het interbestuurlijke samenwerkingstraject SWUNG-26 zijn de doelen en uitgangspunten voor de vereenvoudiging en modernisering van de geluidregels uit de Wet geluidhinder door Rijk, IPO en VNG gezamenlijk vastgesteld. SWUNG-2 is een beleidswijziging ten opzichte van de huidige wet- en regelgeving en betreft dus een beleidsrijke wijziging. Eerder was al aangekondigd dat deze wet- en regelgeving in deze zin zou worden gewijzigd op het moment dat zij in het stelsel van de Omgevingswet zou worden opgenomen en niet door wijziging van de huidige regelgeving.7 Juist daarom is deze regelgeving geen onderdeel geworden van het hoofdspoor van de Omgevingswet en AMvB’s, maar ondergebracht in een aanvullingsspoor. De uitwerking is dus beleidsneutraal ten opzichte van de aan de Kamer medegedeelde beleidsvoornemens over SWUNG-2. Uiteraard moesten bij de uitwerking nog veel nadere keuzes worden gemaakt.
De Aanvullingswet geluid, het Aanvullingsbesluit geluid en de Aanvullingsregeling geluid8, die al waren gepubliceerd op het moment dat de motie werd aangenomen, vormen dus een beleidsneutrale omzetting van de beleidsbrief SWUNG-2. In die beleidsbrief werd al gesproken over versterking van de wettelijke regeling voor cumulatie op aandringen van de Tweede Kamer. De Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid hebben bewust een aparte parlementaire behandeling doorlopen omdat zij geen beleidsarme omzetting zijn van bestaande regelgeving naar het nieuwe wettelijk stelsel, maar de hierboven benoemde reeds parlementair besproken beleidsvernieuwing omvatten.
In het licht van de overwegingen van de motie, het debat tijdens het AO Bouwen van 9 december 20209 en de aangehouden motie van het toenmalige Kamerlid Terpstra10 interpreteren de Staatssecretaris en Minister van Infrastructuur en Waterstaat en ik de motie zo dat deze zich richt op één specifieke, geactualiseerde rekenregel11 die luchtvaartgeluid zwaarder meetelt dan de huidige regel voor de cumulatie van het geluid van meerdere bronnen. Hieraan liggen actuele inzichten over de mate van hinderbeleving van luchtvaartgeluid ten grondslag, die in het luchtvaartbeleid al geruime tijd worden toegepast. De geactualiseerde rekenregel zou – aldus berichten in de pers – de bouw van woningen in de regio Schiphol belemmeren.
Zoals al eerder gemeld12, ben ik samen met de bewindslieden van Infrastructuur en Waterstaat in overleg met de bestuurlijke partners om deze problematiek te onderzoeken. Met de Bestuurlijke Regie Schiphol (BRS), de VNG en het IPO is eind 2020 bestuurlijk afgesproken gezamenlijk een impactanalyse uit te voeren naar de consequenties van de actualisering van de rekenregel voor luchtvaartgeluid voor de realisatie van de woningbouwopgave. Om ruimte te maken voor dit proces is in de Aanvullingsregeling geluid de vigerende rekenregel opgenomen, in de vorm van overgangsrecht.
De gezamenlijke impactanalyse is afgerond met een briefadvies van de onderzoekers van 27 augustus 2021. De onderzoekers beschrijven de feiten, risico’s en mogelijke oplossingsrichtingen. Het is aan het kabinet om daaruit keuzes te maken, na overleg met de bestuurlijke partijen. Een eerste bestuurlijk overleg is op 17 november jl. gevoerd. Het overleg met de bestuurlijke partijen wordt voortgezet.

Vraag 6

Klopt het dat de bouw van 380.000 woningen in vier provincies en 56 gemeenten op het spel staat door de nieuwe geluidsregels?

Nee. Uit de gezamenlijk uitgevoerde impactanalyse blijkt dat rond Schiphol maximaal 60.000 – 80.000 geplande woningen in Noord- en Zuid-Holland te maken kunnen krijgen met de cumulatieregels. Voor de helft van deze woningen geldt ook nu al een verplichte beoordeling van het gecumuleerde geluid van meerdere bronnen, waaronder luchtvaart. Ongeveer de helft van de woningen is gepland tot 2030. Rond de luchthavens Rotterdam The Hague, Eindhoven en Lelystad betreft het tot 2030 ca. 1.100 woningen. Uit de impactanalyse blijkt verder niet dat de bouw van de woningen op het spel staat, wel dat gemeenten een nadere motivering moeten maken en dat zij daarbij belemmeringen ervaren. Zoals beschreven in het antwoord op de vragen 5, 7 en 13 en in de brief van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat van 16 december 2021 zijn wij met de regio rondom Schiphol in gesprek hoe we deze problematiek kunnen oplossen.

Vraag 7

Hoe rijmt u een eventuele aanscherping van de nieuwe geluidsregels met de aangenomen motie Koerhuis?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wat is de stand van zaken van de rekenregels voor de accumulatie van spoorgeluid?

Er is onder de Omgevingswet geen sprake van een aanscherping in de methodiek voor het betrekken van spoorgeluid bij het bepalen van het gecumuleerde geluid. De rekenregel hiervoor13 is op 26 maart 2021 vastgesteld door de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, maar bevat dus geen aanscherping. De normering voor spoorgeluid als zodanig is vastgelegd in het Aanvullingsbesluit geluid Omgevingswet, dat zoals bekend een parlementaire procedure in de Tweede en Eerste Kamer heeft doorlopen.14

Vraag 9

Hoe rijmt u een eventuele aanscherping van de rekenregels voor de accumulatie van spoorgeluid met onze ambitie om 15 grootschalige woningbouwgebieden te ontwikkelen die bijna uitsluitend in spoorzones vallen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Wat zijn de consequenties voor die 15 grootschalige woningbouwgebieden? Hoeveel minder woningen kunnen er worden gebouwd? Weet u ook welke financiële consequenties de nieuwe regels hebben op de bouwkosten van woningen en zo ja, hoe groot zijn deze?

De nieuwe rekenregels hebben geen gevolgen voor de bouwkosten. Het is namelijk primair het werkelijke geluid op de gevel van een woning – en met name het verschil tussen het geluid op de gevel en het vereiste niveau voor het geluid binnen de woning (binnenwaarde) – dat de benodigde mate van gevelwering bepaalt. Bij spoor is het vooral de afstand tussen de woningen en het spoor die invloed heeft op de bouwkosten. Deze eisen worden niet aangepast.
Het kabinet spreekt van de 14 grootschalige woningbouwgebieden. De nieuwe rekenregels voor het betrekken van luchtvaartgeluid bij het bepalen van gecumuleerd geluid kunnen consequenties hebben voor de uitwerking van deze grootschalige woningbouwgebieden nabij Schiphol, in het bijzonder Havenstad en MRA West. Het Rijk is ook betrokken bij de planvorming en -ontwikkeling van deze locaties, die onderdeel zijn van de 14 gebieden. In beeld moet worden gebracht of de inzichten over de hinderlijkheid van luchtvaartgeluid consequenties zouden moeten hebben voor de uitwerking, bijvoorbeeld aangepaste bouwvormen of extra geluidbeperkende maatregelen bij wegen of spoorwegen.

Vraag 11

Wat zijn de consequenties voor de 500 miljoen euro die de Kamer in de begroting Wonen en Ruimte voor 2022 beschikbaar heeft gesteld voor de 15 grootschalige woningbouwgebieden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de stand van zaken van de rekenregels die worden toegepast voor de accumulatie van lucht- en scheepvaartvaartgeluid?

De rekenregels voor het betrekken van luchtvaartgeluid bij het bepalen van het gecumuleerde geluid zijn opgenomen in de eerdergenoemde Aanvullingsregeling geluid. Er zijn geen rekenregels voor het betrekken van scheepvaartgeluid hierbij.

Vraag 13

Deelt u de mening dat het aanscherpen van de nieuwe geluidsregels niet rijmt met de aangenomen motie Koerhuis? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Herinnert u zich uw beantwoording op de schriftelijke vragen over het artikel dat Amsterdam een opkoopbescherming wil invoeren voor de hele stad?1

Ja.

Vraag 2

Hoe rijmt u het dat Amsterdam de gehele stad wil aanwijzen voor de opkoopbescherming, terwijl in de wet staat dat de opkoopbescherming wordt ingevoerd voor buurten en gebieden?

De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte na aankoop niet mogen worden verhuurd zonder vergunning. Er is gekozen om het begrip gebied op te nemen in de wet. Niet alle gemeenten hebben een buurtindeling, en op deze manier kan een gemeente het begrip zo invullen dat het aansluit bij de lokale situatie. In de ambtelijke reactie waar het lid Koerhuis in zijn vraag naar verwijst heb ik aangegeven dat het aan gemeenten zelf is om het begrip gebied nader in te vullen. Het is de bedoeling dat gemeenten de opkoopbescherming alleen daar invoeren waar dat noodzakelijk is vanuit het oogpunt van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of vanwege de leefbaarheid. Omdat de problematiek van buurt tot buurt kan verschillen, heb ik gemeenten als voorbeeld meegegeven om de invoering per buurt, wijk of postcodegebied te bekijken.
In de wet is niet vastgelegd hoe groot een gebied maximaal kan zijn. Feitelijk gezien kan daarom de gehele stad aangewezen worden als invoeringsgebied. Dit betekent wel dat de gemeente moet kunnen aantonen dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door de opkoop van de woningen. Dit vraagt ook meer van de onderbouwing van een gemeente, omdat de gemeente moet kunnen onderbouwen dat invoering in de gehele stad noodzakelijk is. Wanneer een gemeente niet of onvoldoende kan onderbouwen dat invoering in de gehele stad noodzakelijk is, loop zij het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart.

Vraag 3

Hoe rijmt u het dat Amsterdam de gehele stad wil aanwijzen voor de opkoopbescherming, terwijl in uw ambtelijk advies aan gemeenten staat dat «de opkoopbescherming door de gemeente gericht moet worden ingezet in bepaalde gebieden»?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het in algemene zin dat geldt dat een bredere toepassing van de opkoopbescherming in de gehele stad ingrijpender en lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing?

Dat klopt. De opkoopbescherming is zo vormgegeven dat een gemeente op verschillende onderdelen zelf de reikwijdte van het instrument kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie. Als een gemeente kiest voor een grote reikwijdte, dan moet deze brede inzet kunnen worden onderbouwd.

Vraag 5

Klopt het in algemene zin dat een sterke onderbouwing hiervoor nodig is?

Dat klopt. De gemeente moet een goede onderbouwing hebben voor de afbakening die zij kiest.

Vraag 6

In hoeverre bent u van mening dat Amsterdam die sterke onderbouwing heeft?

Het is niet aan mij als Minister om de onderbouwing van Amsterdam te beoordelen. Het is aan de gemeenteraad om te besluiten over het voorstel. De gemeente Amsterdam is voornemens om het voorstel in februari 2022 te behandelen in de gemeenteraad.

Vraag 7

Klopt het in algemene zin dat wanneer die sterke onderbouwing ontbreekt de gemeente het risico loopt dat de rechter de opkoopbescherming in de gehele stad onverbindend verklaart en dat starters in de gehele stad niet worden beschermd tegen opkopers?

Indien een eigenaar na invoering van het voorstel van mening is dat hem een vergunning om woningruimte te verhuren onterecht geweigerd is, kan hij bezwaar maken bij de gemeente en desnoods ook beroep tegen dat besluit instellen bij de bestuursrechter. De rechter kan bij dit beroep ook oordelen over het feit of de gemeentelijke regeling conform de wet is toegepast. Wanneer de benodigde onderbouwing ontbreekt of onvoldoende is lopen gemeenten het risico dat de rechter de verordening geheel of gedeeltelijk onverbindend verklaart. Daar waar de verordening ontbindend verklaard is geldt de opkoopbescherming niet. Als de gemeente de opkoopbescherming daar opnieuw wil invoeren moet zij daartoe een beter onderbouwd voorstel indienen. Het is belangrijk dat gemeenten het nut en de noodzaak van het invoeren van de opkoopbescherming in een bepaald gebied zo goed mogelijk onderbouwen. Dit is de verantwoordelijkheid van de gemeente.

Vraag 1

Kent u het artikel «Uitspraak in supermarktoorlog Didam bedreigt Nederlandse woningbouw» uit het Financiële Dagblad van 1 december, en de uitspraak van de Hoge Raad waarover het artikel handelt?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het artikel, dat door de gevolgen van deze uitspraak van de Hoge Raad de ambitie om 1 miljoen woningen te bouwen op losse schroeven komt te staan, en kunt u uw antwoord motiveren?

Het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam) kan mogelijk tot complicaties leiden bij het versnellen van de woningbouw voor zover gemeenten zelf de benodigde grond leveren, maar de ambitie om 100.000 woningen per jaar te bouwen zal ik daardoor niet op losse schroeven willen zetten.
Het arrest van de Hoge Raad gaat over de situatie dat een gemeente, in casu de gemeente Montferland, aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt voor de realisering van een nieuwe ontwikkeling. Ook bij privaatrechtelijk handelen moeten overheidslichamen zoals gemeenten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (zoals bijvoorbeeld ook de uitgifte van bouwrijpe grond) gegadigden, die interesse hebben in de aankoop van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. De selectie moet plaatsvinden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden, indien bij voorbaat vaststaat óf redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak. Ook dit dient te worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Het arrest van de Hoge Raad heeft in beginsel geen gevolgen voor woningbouw op grond die volledig in eigendom is van private partijen. Private partijen hebben een belangrijke positie op de grondmarkt voor woningbouw. In bijna driekwart van de gemeenten koopt de gemeente alleen in specifieke gevallen grond voor woningbouw en/of laat het aan private partijen over om voor voldoende grond voor woningbouw te zorgen. Iets meer dan een kwart van de gemeenten levert de benodigde grond voor woningbouw zelf.2 De woningbouwopgave wordt dus grotendeels gerealiseerd op gronden in eigendom van private partijen.
Voor gronden die wél in eigendom van gemeenten zijn, zullen voor een deel nog geen partijen zijn geselecteerd. Het arrest brengt met zich mee dat de overheid partijen die interesse hebben in de aankoop van gronden en de daarbij behorende onroerende zaken een gelijke kans moet bieden. Het arrest van de Hoge Raad brengt mee dat een overheidslichaam niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan één partij te koop kan aanbieden zonder dit vooraf openbaar kenbaar te maken.
In het antwoord op vraag 3 ga ik in op het selectieproces. Het is op voorhand lastig te schatten hoe groot het aantal woningbouwlocaties is waar dit arrest effect heeft op het tempo van de woningbouw en welk aantal woningen het gaat.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat deze uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging leidt voor lopende en/of toekomstige bouwprojecten? Zo nee, waarom niet?

Het kan zijn dat de gemeente, bij lopende bouwprojecten waar ze zelf de grond levert, tijdelijk een pauze inlast om de gevolgde selectieprocedure tegen het licht houden waardoor onzekerheid en vertraging ontstaat. Als een gemeente een procedure heeft gevolgd die voldoet aan de eisen van het arrest, dan hoeft de uitspraak geen gevolgen hebben. Vertraging kan optreden in die gevallen waar de gemeente geen selectieproces heeft gevolgd welke voldoet aan de eisen van het arrest. Er zal bekendheid gegeven moeten worden aan het voornemen tot verkoop én er kunnen gegadigden zijn die nu alsnog de selectieprocedure ter discussie stellen.
Voor toekomstige bouwgronden waarvoor de gemeente nog een koper moet selecteren zal de gemeente een zorgvuldig meervoudig selectieproces moeten doorlopen, tenzij op basis van de criteria – die de gemeente met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte vaststelt – op voorhand vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat laatste geval dient een gemeente bij de bekendmaking van het voornemen tot verkoop te motiveren waarom er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Gemeente moeten hun processen en procedures hierop aanpassen. Dit zal enige tijd kosten.
Het arrest leidt tot veel zorgen bij gemeenten en marktpartijen. Het is van belang dat snel duidelijk wordt hoe de eisen die de Hoge Raad stelt, optimaal kunnen worden ingepast in lopende en toekomstige selectieprocedures. Ik heb daarom op de website www.woningmarktbeleid.nl een eerste factsheet3 geplaats met Vraag en Antwoord naar aanleiding van dit arrest. Dit factsheet zal ik verder ook nog aanvullen met vragen en antwoorden waarvoor meer tijd nodig is voor een zorgvuldige beantwoording. Gemeenten kunnen ook ondersteuning vragen bij het Expertteam Woningbouw voor advies over specifieke casussen.
Ik vind het een belangrijk uitgangspunt dat het handelen van de overheid zo transparant en openbaar mogelijk is. Bij verkoop van onroerende zaken is in dat kader het van belang dat de overheid bekendheid geeft aan het voornemen tot verkoop, de procedure die daarbij wordt gevolgd en de criteria op basis waarvan kopers worden geselecteerd. Een dergelijk selectieproces kan tijd vergen. Aan de andere kant brengt het met zich mee dat zowel gemeente als de koper in het proces na selectie zijn gebonden aan de kaders die zijn opgesteld voor de selectie. Dit kan de complexiteit van het proces na selectie verminderen; er liggen dan heldere kaders waaraan partijen zich hebben verbonden.

Vraag 4

Deelt u de constatering, dat deze uitspraak met terugwerkende kracht ertoe kan leiden dat allerlei partijen schadeclaims kunnen indienen, omdat het in voorkomende gevallen om één-op-één-transacties gaat?

Het valt niet uit te sluiten dat gegadigden, die niet in de gelegenheid zijn gesteld een eerlijke kans te maken op een onroerende zaak die door de overheid werd verkocht, een schadeclaim indienen. In de rechtspraak gelden echter strenge criteria om te beoordelen of zo’n claim ook moet worden toegewezen.

Vraag 5

Mocht deze uitspraak tot vertraging in woningbouw leiden, hoe wil het kabinet er dan voor zorgen dat deze vertraging ingehaald wordt?

Het is vooral aan gemeenten (of een ander overheidslichaam) om te zien op welke wijze vertragingen kunnen worden ingehaald. Mocht er vertraging ontstaan in woningbouwplannen, omdat er overeenkomsten voor gronduitgiften ter discussie worden gesteld, dan kan een gemeente wellicht schuiven in de fasering. Gronduitgiften die niet ter discussie worden gesteld kunnen naar voren worden gehaald. Of dit mogelijk is zal zeer afhankelijk zijn van de locatie, de afspraken en de planning van de werkzaamheden.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, mocht deze zaak wederom procedurele vertragingen opleveren in de woningbouwprojecten, het kabinet samen met decentrale overheden er alles aan moet doen om de aanbestedings-, verkoop- en bouwprocessen te versnellen om de woningbouw op peil te houden?

Ik ben uiteraard bereid om – met betrokken partijen – te bekijken hoe gemeenten kunnen worden ondersteund. Zoals ik uw Kamer eerder heb aangegeven ben ik gestart met een aanpak gericht op het versnellen van besluitvormingsprocessen en juridische procedures.4 Deze aanpak zal onder meer gericht zijn op het doorvoeren van versnellingen en verbeteringen in de uitvoering en op het bieden van praktische handvatten. Daarnaast kan het Expertteam Woningbouw gemeenten ondersteunen met betrekking tot diverse vraagstukken rond gebiedsontwikkeling.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bijstandsgerechtigden mogen halfjaar samenwonen zonder gevolgen voor uitkering»?1

Ja. Ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit plan van de gemeente Amsterdam?

De gemeente Amsterdam bedrijft naar ons oordeel met deze maatregel geen inkomenspolitiek. Het behoort tot de bevoegdheid en verantwoordelijkheid van gemeenten om, afhankelijk van het individuele geval, daar waar nodig (aanvullende) inkomensondersteuning te bieden voor zover dit binnen de kaders van de Participatiewet plaatsvindt. De voorgenomen maatregel van de gemeente Amsterdam zoals hier vormgegeven valt naar mijn oordeel binnen die kaders.
De voorgenomen maatregel van de gemeente Amsterdam gaat nadrukkelijk niet om de kostendelersnorm, maar ziet, vergelijkbaar met de proef van de gemeente Tilburg, op de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun eigen adres aanhouden. Het gaat dan vaak om een diffuse situatie, waarbij -ook voor betrokkenen zelf- nog niet duidelijk is waar zij hun hoofdverblijf houden. Veel spullen liggen nog in de «oude» woning en deze woning wordt ook nog met enige regelmaat door de betrokkene gebruikt. Het gaat om situaties waarbij niet met volle zekerheid uitspraken kunnen worden gedaan over een eventueel gezamenlijk hoofdverblijf en dat laatste is essentieel zowel om een gezamenlijke huishouding aan te nemen als een situatie van kostendeling.
Het in deze situatie toch direct aannemen van een gezamenlijk hoofdverblijf en het daarop aanpassen van de norm, zou tot gevolg hebben dat één van beiden gehouden is zijn woning per direct op te geven, nu de daarmee samenhangende woonlasten niet vanuit de dan geldende bijstandsnorm kunnen worden voldaan. Mocht de relatie een vroegtijdig einde kennen dan kan dit de bijstandsgerechtigde -gelet op de huidige gespannen woningmarkt- voor huisvestingsproblemen en daaraan verbonden extra kosten plaatsen. Door de bijstandsgerechtigde toe te staan om zijn woning kortstondig nog aan te houden, kan worden voorkomen dat een voortijdig einde van de samenwoning aanzienlijke extra kosten (ook voor de maatschappij in de vorm van een eventuele dak- en thuisloosheid) met zich meebrengt.
Zowel vanuit het oogpunt van een effectieve inzet van handhaving als het voorkomen van onnodige maatschappelijke kosten kan het daarom wenselijk zijn om het beleid in lijn met deze proef vorm te geven. De Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen en ik laten ons graag informeren over de uiteindelijke resultaten van zowel de proef in Tilburg als de voorgenomen maatregel in Amsterdam.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de gemeente Amsterdam actief inkomenspolitiek aan het bedrijven is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het niet toepassen van de kostendelersnorm terwijl dit wel landelijk beleid is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat leegstand moet worden tegen gegaan?

Ja, de mening dat leegstand moet worden tegengegaan deel ik. De Leegstandwet biedt verschillende instrumenten voor gemeenten om op te treden tegen leegstand.
Eén van die instrumenten is dat de gemeente in de verordening kan bepalen leegstand na minimaal zes maanden te melden bij de gemeente zodat vervolgens met de eigenaar kan worden bezien hoe het pand weer bewoonbaar te maken. Ik constateer dat de duur van de onderhavige constructie binnen de termijn van zes maanden valt en daarmee past binnen acceptabele termijn voor leegstand. Ook omdat de leegstaande woning na die termijn gewoon weer wordt bewoond.

Vraag 6

In hoeverre rijmt u dit met het beleid van de gemeente Amsterdam om bijstandsgerechtigden een half jaar samen te laten wonen zonder gevolgen en één van hun sociale huurwoningen leeg te laten staan?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welk signaal geeft de gemeente Amsterdam aan woningzoekenden die op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan en die nu zien dat sociale huurwoningen door het beleid van de gemeente Amsterdam leeg komen te staan?

Zoals hierboven vermeld, past de constructie binnen de acceptabele termijn voor leegstand. Ook omdat de leegstaande na die termijn gewoon weer wordt bewoond. Met de voorgenomen maatregel hoopt het college bij te dragen aan een humaner bijstandsbeleid. Mits binnen de kaders van de Participatiewet, is de gemeente vrij om deze keuze te maken.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de wachtlijst voor een sociale huurwoning korter moet worden gemaakt?

Ik vind het zeer ongewenst dat woningzoekenden er vaak lang over doen voor ze een geschikte woning vinden. Daarom zijn verschillende maatregelen genomen om de bouw van nieuwe woningen te versnellen en de druk op de woningmarkt te verlagen. Naast de inzet van middelen voor de Woningbouwimpuls maakte mijn ambtsvoorganger samen met Aedes en de VNG afspraken over de bouw van sociale huurwoningen en het toevoegen van flexwoningen. Daarnaast is in 2021 wederom 50 miljoen euro beschikbaar gesteld als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen. Ook de komende jaren is er geld beschikbaar voor de huisvesting van aandachtsgroepen en andere woningzoekenden. Ik zal mij de komende tijd blijven inzetten voor de bouw van nieuwe woningen.

Vraag 9

In hoeverre rijmt u dit met het beleid van de gemeente Amsterdam?

Zie voor antwoord op deze vraag mijn antwoord op vraag 5 en 6.

Vraag 10

Bent u bereid om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan om leegstand tegen te gaan en de wachtlijst voor een sociale huurwoning korter te maken?

Ik ben over verschillende beleidsterreinen doorlopend in gesprek met de gemeente Amsterdam. Juist de gemeente Amsterdam voert een effectief leegstandbeleid en werkt bijvoorbeeld al een aantal jaar met een leegstandsverordening waardoor er in 2020 bijna 500 langdurig leegstaande woningen uiteindelijk weer konden worden bewoond.

Vraag 1

Kent u de volgende uitspraak «huurdersbelang is voor ons geen toetsingscriterium» gedaan door een jurist van de Autoriteit Woningcorporaties in de Nieuwe Utrechtse Krant van 24 november jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat Mitros zegt dat ze het volkshuisvestelijk belang dient door woningen te verkopen?

Het is aan lokale partijen – gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen – om in overleg te bepalen wat de omvang, spreiding over wijken en buurten en samenstelling van de sociale woningvoorraad moet zijn. Daarover kunnen prestatieafspraken worden gemaakt, waarbij ook afspraken gemaakt kunnen worden over verkoop van delen van deze voorraad. De regels van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) vereisen dat bij verkoop van sociale huurwoningen aan derden (beleggers) de gemeente een zienswijze geeft en, afhankelijk of het om blijvend gereguleerde woningen gaat, ook de huurdersorganisatie van de corporatie. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft geconstateerd dat zowel de gemeente als de huurdersorganisatie van Mitros een positieve zienswijze hebben gegeven. Op basis hiervan concludeer ik dat de lokale partijen de verkoop in het belang van de volkshuisvesting achten.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de rechter zegt dat de beslissingen van de Minister redelijk kort door de bocht zijn?

Ik kan niet treden in het oordeel van de rechter.

Vraag 4

Deelt u de mening dat met de verkoop van woningen door een woningcorporatie aan een belegger het volkshuisvestelijk belang niet gediend wordt? Zo ja, kunt u uw antwoord nader toelichten en daarin meenemen hoe u daartegen zult optreden? Zo nee, waarom niet?

Ik zie geen generiek bezwaar tegen de verkoop van woningen aan beleggers door woningcorporaties. Zoals hiervoor al aangegeven moet de verkoop wel passen binnen het lokale volkshuisvestingsbeleid en zijn besproken met de gemeente en de huurdersorganisatie. Met de verkoop van woningen verkrijgen corporaties financiële middelen om hun opgaven te kunnen realiseren. De aan beleggers verkochte woningen kunnen een ander segment van de woningmarkt bedienen.

Vraag 5

Waarom is het huurdersbelang geen toetsingscriterium?

Er is een verschil in het volkshuisvestelijk belang, het algemeen huurdersbelang en het individuele huurdersbelang. Bij het volkshuisvestelijk belang en het algemeen huurdersbelang gaat het niet alleen om de belangen van de zittende huurders, maar ook om die van woningzoekenden en anderen belanghebbenden. Het klopt dat het individuele huurdersbelang geen toetsingscriterium is bij de beoordeling van een aanvraag voor verkoop bij de Aw, juist omdat het individuele belang niet gelijk op hoeft te zijn aan het algemene huurdersbelang en het laatste voorrang dient te hebben.
Het algemene huurdersbelang kan, zoals hiervoor al aangegeven, door de huurdersorganisatie worden ingebracht bij het opstellen van de prestatieafspraken met de gemeente en de corporaties. Verder heeft de huurdersorganisatie het recht om bij de verkoop van blijvend gereguleerde woningen een zienswijze te geven. Deze wordt meegenomen in het besluit van de Aw.
Ik wijs er daarbij verder op dat het individuele belang van de huurders waarvan de woning wordt verkocht is gediend met het feit dat het bestaande huurcontract van kracht blijft, met de daarbij behorende huur(prijs)bescherming.

Vraag 6

In welke toezichtskaders dan wel toetsingskaders van de Autoriteit Woningcorporaties is het huurdersbelang wel een (toetsings)criterium?

In brede zin praten huurders mee over het beleid van de corporatie via de prestatieafspraken. Daarnaast hebben huurdersorganisaties instemmingsrecht bij fusies en bij het aangaan van verbindingen. Huurdersbelangen worden ook meegewogen bij verschillende goedkeuringsverzoeken waarbij huurdersorganisaties een zienswijze kunnen indienen, zoals bij een nieuwe toelating, het scheiden of splitsen van de woningcorporatie en bij woningmarktregiovorming. Bij het verkopen van corporatiebezit wordt de zienswijze meegewogen zoals opgenomen in artikel 23 lid 1 onder d, Btiv.

Vraag 7

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties niet toetst op de juistheid van zienswijzen en alleen maar toetst op de aanwezigheid daarvan? Zo ja, kunt u uw antwoord nader toelichten en daarin meenemen hoe u daartegen zult optreden? Zo nee, waarom niet?

Nee, dit klopt niet. De Aw toetst of de zienswijzen in lijn zijn met de prestatieafspraken.

Vraag 8

Wie controleert de zienswijzen dan wel? Deelt u de mening dat indien niemand die zienswijzen controleert de huurdersbelangen nooit worden afgewogen? Zo ja, kunt u uw antwoord nader toelichten en daarin meenemen hoe u daartegen zult optreden? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Was het huurdersbelang in het verleden wel een toetsingscriterium in het houden van toezicht? Zo ja, per wanneer is dit criterium afgeschaft en waarom is dit criterium afgeschaft?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 6.

Vraag 10

Onderschrijft u de verbazing die men heeft dat het huurdersbelang geen toetsingscriterium is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Is de Autoriteit Woningcorporaties voor huurders makkelijk toegankelijk? Zo ja, kunt u dat nader toelichten? Zo nee, hoe gaat u deze toegankelijkheid verbeteren?

Huurders kunnen in contact komen met de Aw via het klantcontactcentrum van de ILT/Aw. De Aw heeft echter geen rol bij klachten van huurders over hun corporatie of andere huurders. Daarvoor hebben corporaties veelal een eigen klachtenprocedure en/of kunnen huurders contact opnemen met de Huurcommissie.

Vraag 12

Hoe kan het zo zijn dat de Autoriteit Woningcorporaties in haar toezicht op woningcorporaties de huurdersbelangen niet meeneemt?

Zie hiervoor mijn antwoord op vragen 5 en 6.

Vraag 13

Deelt u de mening dat huurdersbelangen wel een toetsingscriterium zou moeten zijn? Zo ja, kunt u aangeven per wanneer u daarvoor maatregelen neemt? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 6.

Vraag 14

Heeft de Autoriteit Woningcorporaties u ooit verzocht om huurdersbelangen in het wettelijk kader om toezicht te kunnen houden dan wel in de wettelijke toetsingsinstrumenten mee te nemen? Zo ja, wanneer is dat geweest en wat heeft u met dat verzoek gedaan? Zo nee, wie houdt sinds de oprichting van de Autoriteit Woningcorporaties wel toezicht op de huurdersbelangen en hoe wordt dit toezicht dan eventueel veranderd in nieuw beleid?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 6.

Vraag 15

Heeft u ooit de Autoriteit Woningcorporaties verzocht om huurdersbelangen mee te nemen in haar toezicht op woningcorporaties? Zo ja, wanneer was dat en wat is er met uw verzoek gedaan? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 6.

Vraag 16

Heeft u ooit de Autoriteit Woningcorporaties verzocht om de zienswijzen op feitelijkheden te controleren i.p.v. alleen de aanwezigheid daarvan te controleren? Zo ja, wanneer was dat en wat is er met uw verzoek gedaan? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 7.

Vraag 17

Zijn er zaken bij u bekend waarin huurdersbelangen nog meer niet zijn meegenomen? Zo ja, welke zijn dat?

Nee.

Vraag 18

Kunt u laten nagaan wanneer huurdersbelangen wel hadden moeten worden meegenomen? Zo ja, kunt u de Kamer op de kortst mogelijke termijn daarover informeren? Zo nee, waarom niet?

Nee, gelet op hetgeen ik heb aangegeven in mijn eerdere antwoorden zie ik daarvoor geen aanleiding.

Vraag 19

Kunt u in retrospectief aangeven dat de belangen van de huurders uit de Tweebosbuurt geschaad zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo ja, had de Autoriteit Woningcorporaties zelfstandig moeten ingrijpen bij saneringscorporatie Vestia? Zo nee, waarom niet?

De aanpak van de Tweebosbuurt berust op een democratisch genomen besluit van de gemeenteraad van Rotterdam. Naar oordeel van de gemeente Rotterdam draagt de sloop en vervangende nieuwbouw in de Tweebosbuurt bij aan het bredere volkshuisvestelijke belang in de gemeente en in Rotterdam-Zuid in het bijzonder, en sluit dit aan bij de demografische ontwikkelingen die om een gevarieerdere woningvoorraad vragen. De verbetering van de leefbaarheid is daarbij een belangrijke doelstelling.
De herstructurering van een buurt heeft een grote impact op alle betrokkenen, met name op de bewoners. Bij een ingrijpende operatie, waarin woningen worden gesloopt en nieuwe woningen worden teruggebouwd, moeten vanzelfsprekend de belangen van de bestaande bewoners goed worden meegewogen. Daarom zijn er wettelijke regels hoe een verhuurder in zo’n situatie moet handelen, bijvoorbeeld het aanbieden van vervangende woningen en een verhuiskostenvergoeding. In antwoorden op eerdere vragen over de Tweebosbuurt (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 3970 en Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 162) is gewezen op de waarborgen voor de belangen van huurders die er bestaan in wet- en regelgeving en de mogelijkheid voor huurders om de Huurcommissie en rechter te laten beoordelen of de relevante regelgeving is nageleefd. Een deel van de bewoners heeft ook gebruik gemaakt van deze mogelijkheden. Gegeven deze waarborgen is ingrijpen door de Autoriteit woningcorporaties niet aan de orde.

Vraag 20

Horen huurdersbelangen in uw optiek bij het integraal toezicht van de Autoriteit Woningcorporaties? Zo ja, kunt u dat nader specificeren? Zo nee, waarom niet?

In het integraal toezicht weegt de Aw primair het volkshuisvestelijk belang. Dat kan samenlopen met het huurdersbelang, maar er zijn ook situaties denkbaar waarbij volkshuisvestelijk belang en huurdersbelang (met name dat van zittende huurders) uiteenlopen, zoals ook in mijn eerdere antwoorden toegelicht.

Vraag 21

Is het huurdersbelang ooit ter sprake gekomen in een evaluatie van de Autoriteit Woningcorporaties? Zo ja, wanneer is dat geweest en wat was de strekking van deze evaluatie met betrekking tot het huurdersbelang? Zo nee, waarom niet?

Mijn voorganger heeft in 2018 de Woningwet laten evalueren. In deze evaluatie is ook het huurdersbelang aan de orde gekomen. Een van de hoofddoelen van de huidige Woningwet 2015 is namelijk de versterking van de positie van huurdersorganisaties en gemeenten ten opzichte van corporaties. Deze partijen leggen gezamenlijk in de prestatieafspraken de inzet van de corporaties aan de lokale volkshuisvesting vast. Uit deze evaluatie blijkt dat de huidige wet (uit 2015) in de basis voldoende functioneert.
Het extern toezicht door de Autoriteit woningcorporaties is in 2018 door ABDTopconsult geëvalueerd, als onderdeel van de algehele evaluatie van de herziene Woningwet. In de evaluatie is huurdersbelang niet als aandachtspunt naar voren gekomen.

Vraag 22

Deelt u de mening dat met de oprichting van de Autoriteit Woningcorporaties voorbij gegaan is aan het huurdersbelang? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen om het belang van huurders wel te waarborgen in de toezicht op de woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Nee, deze mening deel ik niet.

Vraag 23

Botst de verkoop van woningen door een woningcorporatie niet met het toetsingskader van de Autoriteit Woningcorporaties inzake de bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen? Zo ja, welke stappen gaat u daartegen ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Met de verkoop van woningen aan derden (beleggers), waarbij de regels voorschrijven dat dit tegen marktwaarde moet gebeuren, verkrijgen corporaties financiële middelen. Deze kunnen zij inzetten voor het realiseren van hun opgaven, zoals de nieuwbouw van sociale huurwoningen en verduurzaming. Door de verkoop van woningen aan derden lekt er dus geen maatschappelijk vermogen weg.

Vraag 24

Deelt u de mening dat na verkoop van woningen door een woningcorporatie aan een belegger de huurprijs niet significant mag stijgen? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om de enorme huurstijgingen tegen te gaan?

De nieuwe verhuurder is gehouden aan de huurprijsregelgeving. Binnen de mogelijkheden die deze regelgeving biedt kan de verhuurder de huurprijzen verhogen. Met de verkoop van woningen door een corporatie aan een belegger verandert de huurprijsbescherming van de zittende huurders niet. Wanneer er sprake is van een gereguleerd huurcontract dan kan de jaarlijkse huurstijging niet hoger zijn dan het wettelijk maximum.

Vraag 25

Is het waar dat huurdersbelangen geen toetsingscriterium is? Zo ja, kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5.

Vraag 26

Klopt het dat huurdersbelangen vóór de oprichting van de Autoriteit Woningcorporaties wel onder toezicht stond van het Ministerie van Binnenlandse Zaken? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De verkoop van woningen door corporaties aan beleggers was ook voor de instelling van de Autoriteit woningcorporaties in 2015 onderhevig aan de goedkeuring van de Minister. De daarbij geldende regels waren tot 30 juli 2015 vastgelegd in circulaires, laatstelijk MG 2013–02. De regels in de circulaire maakten evenals nu een onderscheid tussen blijvend gereguleerde woningen en potentieel te liberaliseren woningen. Bij de verkoop van blijvend gereguleerde woningen waren ook toen de zienswijzen van gemeente en van de huurders(organisatie) verplicht. Deze zienswijzen moesten in beginsel positief zijn. Bij de verkoop van potentieel te liberaliseren woningen was enkel de zienswijze van de gemeente verplicht die, net als nu, in beginsel positief moest zijn. Verder gold, net als nu het geval is, de eis dat de potentiële koper van blijvend gereguleerde woningen die werden verkocht in verhuurde staat een verklaring moest ondertekenen omtrent sociaal verhuurgedrag.

Vraag 27

Vindt u dat, gezien de zelfstandige bevoegdheid van de Autoriteit Woningcorporaties, deze autoriteit deze bevoegdheid mag of moet gebruiken als huurdersbelangen geschaad worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Aw kan onafhankelijk toezicht uitoefenen binnen de kaders van de Woningwet. Dat omvat ook het meewegen van de belangen van huurders(organisaties) voor zover deze door de regelgeving rechten zijn toegekend.

Vraag 28

Hoe vaak heeft de Autoriteit Woningcorporaties gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om zelfstandig in te grijpen als huurdersbelangen worden geschaad?

Er worden geen gegevens bijgehouden over het aantal gevallen waarin de zienswijze van de huurdersorganisatie voor de Aw aanleiding is geweest om een voorgenomen besluit van een woningcorporatie tegen te houden.

Vraag 29

Vindt u het ook onwenselijk dat de Autoriteit Woningcorporaties een bondgenoot is van de woningcorporatie in haar poging om woningen aan een belegger te verkopen? Zo ja, wat gaat u doen om deze onwenselijkheid tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

De Aw is de onafhankelijke toezichthouder op woningcorporaties. Wanneer de Aw een verkoop goedkeurt betekent dit niet dat de Aw de bondgenoot is van de corporatie, maar dat de Aw heeft geconstateerd dat is voldaan aan de voorwaarden die de regelgeving stelt en de daarbij voorgeschreven zienswijzen heeft gewogen.

Vraag 30

Kan het zo zijn dat de huurdersbelangen één of meerdere malen geschaad zijn nu duidelijk is dat het huurdersbelang geen toetsingscriterium is? Zo ja, wanneer is dat geweest? Zo nee, kunt u dat nader toelichten?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 6.

Vraag 31

Had de Autoriteit Woningcorporaties naar uw mening u moeten adviseren om de huurdersbelangen wel te laten meenemen in het toetsings- of toezichtskader? Zo ja, waarom is dat niet gebeurd? Zo nee, waarom niet?

Nee, het huidige stelsel voldoet naar mijn mening.

Vraag 32

Waarom zijn in de laatste evaluatie op de Autoriteit Woningcorporaties de huurdersbelangen en de controle op de zienswijzen niet meegenomen?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 21.

Vraag 33

Zult u in de nieuwe evaluatie op de Autoriteit Woningcorporaties het huurdersbelang en de controle op de zienswijzen wel verplicht laten opnemen? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 21.

Vraag 34

Op welke manier is de volkshuisvesting gebaat bij de verkoop van woningen door een woningcorporatie aan een belegger?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 35

Deelt u de mening dat de verkoop van woningen aan een belegger/investeerder aan banden gelegd moet worden? Zo ja, welke stappen gaat u daartegen ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 36

Is de Autoriteit Woningcorporaties als adviseur van de Minister inzake beleidsregels met betrekking tot het huurdersbelang dan wel de controle op de zienswijzen tekortgeschoten? Zo ja, hoe draagt u er zorg voor dat herhaling voorkomen wordt? Zo nee, waarom niet?

De Aw is geen adviseur van de Minister, maar een onafhankelijk toezichthouder. Verder verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6 en 7.

Vraag 37

Kunt u de Kamer informeren welk mandaat de Autoriteit Woningcorporaties heeft om huurdersbelangen mee te nemen in haar toezicht op de woningcorporaties?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 38

Kunt u de Kamer informeren welk mandaat de Autoriteit Woningcorporaties heeft om zienswijzen te controleren?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 39

Is het huurdersbelang bij de oprichting van de Autoriteit Woningcorporaties bewust niet als toetsingscriterium opgenomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 26.

Vraag 40

Is de controle op de zienswijzen bij de oprichting van de Autoriteit Woningcorporaties bewust niet in haar controlefunctie opgenomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 26.

Vraag 41

Hoe draagt u er zorg voor dat na verkoop van woningen door woningcorporaties aan een belegger de huurprijzen niet significant stijgen?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 24.

Vraag 42

Hoe controleert de Autoriteit Woningcorporaties dat huurprijzen niet significant stijgen als woningcorporaties gebruik maken van de regeling vermindering verhuurderhefing?

De regeling vermindering verhuurderheffing ziet toe op eisen die gelden voor het investeringsproject dat tot bedoelde heffingsvermindering aanleiding geeft. Dit gaat bijvoorbeeld over de aanvangshuur van een dergelijk project. De regeling gaat echter niet over de huurprijsregulering voor de hele portefeuille. Daar gaan andere regels over.
Corporaties zijn op instellingniveau gebonden aan de regelgeving over maximale huursomstijging. Daarop houdt de Aw toezicht. Waar het om huurprijstijgingen van individuele woningen gaat, kan de huurder een procedure bij de Huurcommissie starten, indien men van mening is dat de corporatie zich niet aan de regelgeving houdt.

Vraag 43

Hoe kan het zo zijn dat op de website van de Inspectie Leefomgeving en Transport wel gesproken wordt over schade aan huurdersbelangen bij verkoop van woningen door een woningcorporatie?2

Schade aan huurdersbelangen is bijvoorbeeld mogelijk indien de corporatie bij haar voorgenomen besluit tot verkoop zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven over de zienswijze van de huurdersorganisatie.

Vraag 44

Is gezien het bovenstaande bij vraag 43 het huurdersbelang nu wel of geen toetsingscriterium? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5 en 7.

Vraag 45

Is er nu sprake van een conflicterende situatie waarin de Inspectie Leefomgeving en Transport het een en de Autoriteit Woningcorporaties het ander zegt? Zo ja, welke maatregelen zult u treffen om deze conflicterende situatie op te lossen? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is geen sprake van een conflicterende situatie.

Vraag 46

Kan er bij sloop van sociale huurwoningen waar huurwoningen in de geliberaliseerde sector voor terugkomen sprake zijn van schade aan huurdersbelangen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De sloop van corporatiewoningen moet passen binnen het lokale volkshuisvestingsbeleid. De lokale partijen – gemeente, corporatie en huurdersorganisatie – kunnen hierover prestatieafspraken maken. Voor zittende huurders kan de sloop van hun woning belastend zijn, omdat zij hun vertrouwde huis en omgeving moeten verlaten.

Vraag 47

Kunt u de toezegging doen dat u zult onderzoeken op welke manieren huurdersbelangen door de Autoriteit Woningcorporaties beter beschermd kunnen worden? Zo ja, kunt u de Kamer dit onderzoek binnen zes maanden toesturen? Zo nee, waarom niet?

Ik zie, gegeven mijn eerdere antwoorden, geen reden voor een dergelijk onderzoek.

Vraag 48

Kunt u deze vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van bovenstaand artikel?1

Ja.

Vraag 2

Is de problematiek aangehaald in het artikel u bekend, namelijk dat door de samenloop van belastingen en toeslagen voor alleenstaanden die willen gaan samenwonen zodanig grote verschillen kunnen ontstaan, dat het voordeliger is twee woningen aan te houden, terwijl zij in praktijk wel een woning delen en dus onnodig woningen bezet worden gehouden?

Ik ben er mee bekend dat als twee alleenstaanden besluiten samen te gaan wonen en daarmee één huishouden vormen, dit inkomenseffecten kan hebben.

Vraag 3

Kunt u een inschatting maken van de mate waarin deze situatie in praktijk voorkomt? Zo nee, kunt u dit dan in kaart laten brengen?

Ik kan geen inschatting maken van de mate waarin de in het artikel beschreven situaties zich in de praktijk voordoen. Uit onderstaande beantwoording wordt duidelijk dat er mijns inziens geen sprake is van een problematiek en ik ben dan ook niet voornemens dit in kaart te brengen. Het klopt dat er – zoals in de hieronder beschreven situaties wordt geschetst – in het geval van samenwonen minder of geen recht op toeslagen en heffingskortingen kan zijn. Dit hangt samen met het feit dat inkomensondersteunende regelingen zijn vormgegeven vanuit het zogenoemde draagkrachtprincipe. Het uitgangspunt dat daarbij wordt gehanteerd is dat alleenstaanden in de regel hogere kosten moeten maken om in het levenshoud te voorzien en daardoor meer recht hebben op inkomensondersteuning. Samenwonenden kunnen deze kosten daarentegen delen.

Vraag 4

Klopt het volgende voorbeeld volgens u dat twee alleenstaande ouders met beiden een jong kind die ieder 24.000 euro per jaar verdienen en beiden een woning huren voor 650 euro per maand, door samen te gaan wonen per jaar circa 7.000 euro huurtoeslag verliezen (zij kregen per persoon 3.500 euro en samen niets); circa 2.000 euro aan zorgtoeslag verliezen; één in plaats van twee keer de Inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK) van 2.150 euro kunnen toepassen en 7.000 euro aan kindgebonden budget verliezen (zij kregen per persoon circa 4.300 euro, samen maar 1.600 euro)?

Ja, de cijfers in dit rekenvoorbeeld kloppen.

Vraag 5

Bent u zich ervan bewust dat dit in totaal neerkomt op 18.150 euro, waarbij weliswaar 7.800 euro wordt bespaard op de huur van de tweede woning, maar dat deze samenwoners er alsnog jaarlijks ruim 10.000 euro netto op achteruit gaan, oftewel ongeveer 850 euro per maand?

Het klopt dat het stel in dit rekenvoorbeeld er € 18.150 aan belastingenkorting en toeslagen op jaarbasis op achteruit gaat door samen te gaan wonen. Tegenover dit verlies aan belastingen en toeslagen staat een aanzienlijk voordeel van het delen van kosten. Het voordeel van kosten delen bestaat niet alleen uit huur, maar ook uit allerlei andere uitgaven zoals gas, water en energie, vervoer, kosten van de kinderen, voeding en vakanties. Op het voordeel van het delen van deze kosten (behalve huur) wordt in het artikel niet ingegaan. Juist omdat eenoudergezinnen relatief gezien hogere kosten maken, krijgen zij meer toeslagen om deze kosten op te vangen.
Zoals bovenstaand aangegeven sluit dit aan bij het draagkrachtprincipe zoals Nederland dat kent. Een onvermijdelijk gevolg hiervan is dat partners door samen te gaan wonen een deel van deze toeslagen en belastingkorting verliezen. Een gezamenlijk huishouden kent immers meer financiële draagkracht. Uit de nadere kwantitatieve analyse blijkt dat de verandering in belastingen en toeslagen in dit voorbeeld en het volgende voorbeeld zich op redelijke wijze verhouden tot de verandering die optreedt in draagkracht.
Het (gemiddelde) voordeel van het delen van kosten is berekend door het CBS met behulp van de zogenoemde equivalentiefactoren2 die ook worden gebruikt in het rapport van de Commissie Draagkracht3. De equivalentiefactor voor elk van de twee eenoudergezinnen met één kind is 1,30 wat betekent dat het kind ongeveer 30% extra kosten met zich meebrengt. De equivalentiefactor voor het samenwonende gezin is 1,93: zij maken samen 93% meer kosten dan een alleenstaande zonder kinderen. In de berekening van de equivalentiefactor wordt rekening gehouden met het inkomen en de kosten die een huishouden maakt. Door het besteedbaar inkomen4 in elk van de situaties te delen door de equivalentiefactor kan het «gestandaardiseerd besteedbaar inkomen» worden berekend. Aan de hand hiervan kan een goede vergelijking worden gemaakt waarin het voordeel van gedeelde kosten is meegenomen.
Besteedbaar inkomen per huishouden
Equivalentiefactor huishouden
Gestandaardiseerd besteedbaar inkomen per persoon
Alleenstaande ouder 1
€ 33.500
1,30
€ 25.750
Alleenstaande ouder 2
€ 33.500
1,30
€ 25.750
Gezamenlijk huishouden na samenwonen
€ 48.850
1,93
€ 25.300
Hierdoor ontstaat een veel genuanceerder beeld: na samenwonen blijkt het gestandaardiseerd besteedbaar inkomen in dit voorbeeld met 450 euro per persoon te zijn afgenomen op jaarbasis (bij gemiddelde kosten). Ik benadruk dat dit één rekenvoorbeeld is. Hier tegenover staan andere voorbeelden van huishoudens die er door samen te gaan wonen er (veel) op vooruit gaan.5

Vraag 6

Klopt het volgende voorbeeld volgens u dat twee Aow-ers met beide 20.000 euro aan pensioen door te gaan samenwonen netto circa 9.250 euro aan Aow verliezen op jaarbasis (na belasting, verlies alleenstaande ouderenkorting en Zorgverzekeringswet-premies) en wanneer beide een woning van 600 euro per maand huren, zij bij samenwonen circa 4.200 euro aan huurtoeslag en 1.100 euro aan zorgtoeslag verliezen?

Ja, de cijfers in dit rekenvoorbeeld kloppen.

Vraag 7

Bent u zich ervan bewust dat dit in totaal neerkomt op 14.550 euro per jaar (de in het artikel genoemde circa 1.200 euro netto per maand), waarbij weliswaar 7.200 euro wordt bespaard op de huur van de tweede woning, maar dat zij er dan netto alsnog 7.350 euro op achteruit gaan, oftewel ruim 600 euro per maand?

Ook bij dit voorbeeld is geen rekening gehouden met het voordeel dat het delen van kosten met zich meebrengt. Uit de berekening van het gestandaardiseerde besteedbare inkomen ontstaat een ander beeld.
Besteedbaar inkomen per huishouden
Equivalentiefactor huishouden
Gestandaardiseerd besteedbaar inkomen per persoon
Alleenstaande AOW-er 1
€ 23.200
1,00
€ 23.200
Alleenstaande AOW-er 2
€ 23.200
1,00
€ 23.200
Gezamenlijk huishouden na samenwonen
€ 31.750
1,33
€ 23.900
De AOW-ers in het rekenvoorbeeld zijn er (bij gemiddelde kosten) per saldo op vooruit gegaan door samen te gaan wonen.

Vraag 8

Was een dergelijke uitwerking voorzien bij invoering van het systeem van toeslagen en de vaststelling van de hoogtes hiervan voor verschillende huishoudsamenstellingen?

Ja. Het huidige belastingstelsel is grotendeels gebaseerd op een inkomensheffing op individueel niveau. Bij de toeslagen wordt echter uitgegaan van het huishoudinkomen. De vier toeslagen hebben allen als uitgangspunt dat de hoogte van de toeslag in enige mate samenhangt met de hoogte van de uitgaven en de draagkracht van het huishouden. Zijn de kosten hoger (bv hogere huur), dan ontvangt een huishouden meer toeslag; is het verzamelinkomen (de som van de individuele bruto inkomens van de relevante leden van het huishouden) van het huishouden hoger, dan neemt de toeslag af. Voor samenwonenden geldt over het algemeen dat het huishoudeninkomen hoger ligt dan dat van individuele alleenstaanden terwijl wel veel kosten kunnen worden gedeeld.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke rol de kostendelersnorm mogelijk ook nog speelt bij de keuze om al dan niet te gaan samenwonen?

De kostendelersnorm is bedoeld om stapeling van bijstandsuitkeringen op één woonadres tegen te gaan. De bijstand is een vangnetregeling en er zijn schaalvoordelen bij meer kostendelers op één woonadres. Een stapeling van uitkeringen op één woonadres vergroot de armoedeval die ontstaat als een van de kostendelers aan het werk gaat, en vermindert de urgentie om uit te stromen naar werk.
De vragen komen overeen met de door uw Kamer aangenomen motie van het lid Van Baarle6 welke de regering verzoekt om te onderzoeken wat de effecten zijn van de kostendelersnorm op de beschikbaarheid van woonruimte. De vragen en de motie veronderstellen een causaal verband tussen de (invoering van de) kostendelersnorm en het niet delen van een woning. Uit onderzoek van Significant APE naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen dat in opdracht van het kabinet is uitgevoerd, blijkt dat sinds 2015 jongeren uit bijstandsgezinnen zodra zij 21 jaar worden, vaker dan jongeren uit niet-bijstandsgezinnen, het ouderlijk huis verlaten en zich uitschrijven of worden uitgeschreven uit de BRP. Dat is in het bovengenoemd onderzoek niet aangetoond voor de hele bijstandspopulatie. Het is niet mogelijk om op basis van CBS-data op persoonsniveau te zien of iemand als kostendeler wordt aangemerkt. Sociale relaties zijn ook niet vastgelegd in data. Dat maakt verder onderzoek naar het effect van de kostendelersnorm op de beschikbaarheid van woonruimte ingewikkeld en complex.
In het nieuwe coalitieakkoord is opgenomen dat de kostendelersnorm gewijzigd wordt zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.

Vraag 10

Kunt u zich voorstellen dat mensen besluiten niet te gaan samenwonen, omdat zij mogelijk enorm achteruit gaan op hun netto inkomsten?

Zoals bovenstaand is aangegeven ben ik bekend met het feit dat in sommige gevallen samenwonen op het eerste oog (negatieve) inkomenseffecten met zich kan meebrengen. Samenwonenden kunnen echter de kosten van het dagelijks levensonderhoud delen. Daarom blijft het uitgangspunt bij inkomensafhankelijke regelingen dat alleenstaanden in de regel hogere kosten zullen maken om in het levenshoud te voorzien en daardoor meer recht hebben op inkomensondersteuning. Voor wat betreft de kostendelersnorm is het kabinet voornemens, zoals in het antwoord bij vraag 9 is aangegeven, om inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer mee te tellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.

Vraag 11

Acht u deze situatie acceptabel, mede in het licht van het huidige woningtekort?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u aangeven welke oplossingen u ziet om te voorkomen dat mensen vanwege deze grote verschillen meerdere woningen aanhouden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Blijvende inspanning gemeenten betaalt zich nog niet terug»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat gemeenten de laatste weken van 2021 en in 2022 voor een immense opgave staan om te voldoen aan de steeds maar groeiende behoefte aan asielopvang- en huisvestinglocaties, maar dat compensatie van 10 miljoen euro voor kosten voor opvang en begeleiding van alleenstaande minderjarige vreemdelingen (amv) nog niet is uitbetaald?

Het formele besluit ten aanzien van de incidentele uitkering van 10 miljoen euro voor de opvang en begeleiding van ex-amv’s met een verblijfsvergunning is inmiddels genomen in de ministerraad. De Ministeries van BZK, JenV, SZW en VWS zullen elk voor 2,5 miljoen bijdragen aan deze uitkering, welke in de vorm van decentralisatie-uitkeringen aan de betreffende gemeenten zullen worden verstrekt. Dit besluit is tevens bekendgemaakt aan gemeenten (de VNG) middels de landelijke Regietafel (LRT). Deze incidentele uitkering is voldoende om inzet te plegen op de acute opgave. De verdeling van de middelen over de gemeenten wordt in het voorjaar van 2022 bekendgemaakt.

Vraag 3

Onderkent u dat gemeenten de afgelopen maanden met succes grote inspanningen hebben geleverd om extra opvang voor asielzoekers en huisvesting voor statushouders te regelen?

Sinds het intensiveren van de bestuurlijke zoektocht naar extra opvangplekken vanaf augustus 2021 zijn ongeveer 8500 extra opvangplekken gerealiseerd. Dit betreffen, veelal tijdelijke, (nood)opvangplekken op tal van bijzondere locaties zoals evenementhallen, (grote en kleinere) paviljoens, defensielocaties, hotels, vakantieparken en boten. Hierbij is het van belang om op te merken dat het overgrote deel van de extra gerealiseerde opvangplekken een korte looptijd heeft van enkele weken of maanden. Daarnaast zijn er sinds 1 juli jl. meer dan 10.500 vergunninghouders gehuisvest en lijkt het gemeenten te lukken om voor het eind van het jaar een eerste deel van de achterstand op de taakstelling vergunninghouders in te halen. Dit is een grote prestatie waar we gemeenten, provincies en andere betrokken partners erg dankbaar voor zijn. Tegelijkertijd moeten we constateren dat al deze inzet voor de korte termijn niet voldoende is gebleken.
Afgelopen week is door het COA en ondergetekenden samen met de Rijksheren en deelnemers aan de LRT geconcludeerd dat de opgaven ten aanzien van het realiseren van extra opvangplekken in 2021 niet zullen worden behaald. Gezien deze noodsituatie is er, teneinde crisisnoodopvang te voorkomen, geen andere mogelijkheid meer dan het aanwijzen en feitelijk in gebruik nemen van geïnventariseerde locaties, waarover uw Kamer per brief van 14 december jl. is geïnformeerd.2 De ontwikkelingen op dit dossier volgen elkaar op dit moment in zeer hoog tempo op, waardoor ik niet volledig kan garanderen dat de beantwoording op deze vragen de meest actuele stand van zaken weerspiegelt.

Vraag 4

Klopt het dat gemeenten wederom constructief hebben gereageerd om via de provinciale regietafels op korte termijn nog eens extra opvangplekken te realiseren en verder te versnellen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is het waar dat naast deze COA-locaties ook de voogdijinstelling Nidos dringend extra opvangplekken nodig heeft?

Dat klopt, de verwachting is dat Nidos in 2022 ruim 800 extra plekken nodig heeft.

Vraag 6

Klopt het dat gemeenten die momenteel amv-opvangplekken bieden, sinds 2018 jaarlijks gezamenlijk 10 miljoen euro uit eigen middelen bijdragen om de jongeren, ook na hun 18e, de juiste opvang en begeleiding te bieden?

Het klopt dat gemeenten al langere tijd uit eigen gelden putten om waar nodig de juiste begeleiding te financieren voor ex-amv’s met een verblijfsvergunning. Dit komt omdat ex-amv’s met een verblijfsvergunning na hun 18de onder de verantwoordelijkheid van de gemeente vallen conform de geldende afspraken over de opvang van vergunninghouders. Hieronder valt de huisvesting, begeleiding, participatie en zorg voor deze ex-amv en ook de kosten die daarmee gemoeid zijn.
Al langere tijd ontvangt het Rijk signalen vanuit de VNG alsmede individuele gemeenten dat de transitie van ex-amv’s naar zelfstandigheid in veel gevallen problemen met zich meebrengt. Het gaat hierbij om onder meer financiële/schuldenproblematiek, schooluitval, werkloosheid en overlast. Het bestrijden van deze problematiek gaat gepaard met druk op de financiën voor de gemeenten.
Om de gemeenten hierin tegemoet te komen heeft het kabinet daarom, zoals reeds benoemd in mijn antwoord op vraag 2, voor 2022 budget beschikbaar gesteld voor de verlengde opvang voor ex-amv’s met een verblijfsvergunning. Over de vraag of en op welke wijze deze verlengde opvang op structurele wijze gefinancierd dient te worden, zal een volgend kabinet zich moeten buigen.

Vraag 7

Is het waar dat de VNG al sinds 2018 in gesprek is met het Rijk over deze kosten en dat het tot nu toe niet komt tot een concrete toezegging voor volledige compensatie?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Waarom worden kosten aan gemeenten hiervoor niet vergoed, aangezien het extra taken voor gemeenten zijn waar voldoende budget tegenover hoort te staan?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Herinnert u zich de Kamerbreed aangenomen motie-Inge van Dijk (35 850, nr. 9), die kort samengevat luidt: «geen extra taken zonder geld»?

Ja.

Vraag 10

Hoe gaat u compensatie organiseren en op welke termijn?

Voor toelichting op de incidentele compensatie van 10 miljoen euro voor gemeenten die extra lasten dragen voor de opvang en begeleiding van (ex-)amv’s verwijs ik u naar het antwoord op vraag 2. Zoals eerder vermeld is het aan een nieuw kabinet of en op welke wijze gemeenten gecompenseerd zullen worden voor de verlengde opvang en begeleiding van ex-amv’s met een verblijfsvergunning.

Vraag 11

Hoe gaat communicatie met de gemeenten hierover plaatsvinden?

Ontwikkelingen omtrent asielopvang en de huisvesting van statushouders worden gewoonlijk gedeeld via de LRT, waar ook de VNG vertegenwoordigd is. Communicatie over de verdeling van de incidentele compensatie van 10 miljoen euro evenals eventuele aanvullende middelen in de toekomst zal via deze tafel verlopen.

Vraag 1

Bent u bekend met de reportage van RTL nieuws d.d. 18 november over de huisvesting van arbeidsmigranten?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat arbeidsmigranten in vaak erbarmelijke omstandigheden moeten wonen terwijl ze de hoofdprijs betalen aan huur?

Ik vind dat iedereen recht heeft op goede huisvesting tegen een redelijke prijs. Dat is niet anders wanneer het gaat om tijdelijk verblijf in Nederland voor het werk. Ik ben het met u eens dat de omstandigheden zoals de reportage van RTL nieuws laat zien onwenselijk en ook niet toegestaan zijn. Gemeenten hebben mogelijkheden om hiertegen op te treden (zie ook het antwoord op vraag 5). Maar die zijn nog niet toereikend. De afgelopen tijd hebben we stappen gezet in de uitvoering van het advies van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten (zie het antwoord op vraag 11). Belangrijke mijlpaal daarin is het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten straks een instrument in handen waarmee ze beter kunnen optreden tegen misstanden. Verhuurders moeten dan voldoen aan een aantal algemene regels. Daarnaast kunnen gemeenten een verhuurdervergunning instellen. Dit kan voor zowel reguliere verhuur als specifiek voor de verhuur aan arbeidsmigranten. Bij de vergunningsplicht voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen gemeenten een aantal voorwaarden stellen. Zo kunnen zij eisen dat per huishouden een eigen af te sluiten verblijfsruimte beschikbaar wordt gesteld en kunnen zij een aantal kwaliteitseisen stellen gerelateerd aan voorzieningen die redelijkerwijs nodig zijn voor hygiëne en het bewaren en bereiden van voedsel.
Door het instellen van een verhuurdervergunning hebben gemeenten straks ook beter zicht op waar verhuurd wordt, waardoor zij gerichter kunnen controleren op bijvoorbeeld overbewoning.

Vraag 3

Onderschrijft u de observaties van de Haagse Pandjesbrigade dat door de hoge huurprijzen er steeds meer mensen in een woning verblijven om de huur te kunnen blijven betalen?

Ik kan mij goed voorstellen dat steeds meer personen een woning delen een gevolg is van de hoge huurprijzen. In het Bouwbesluit staan regels over overbewoning. Een overschrijding van het maximale aantal personen per woning is dan ook niet toegestaan. Gemeenten kunnen hier al tegen optreden op grond van het Bouwbesluit.

Vraag 4

Vindt u, net als de PvdA, dat dit niet alleen zorgt voor slechte en ontoelaatbare woonomstandigheden voor de bewoners, maar dat dit ook de leefbaarheid van de wijken onder druk zet? Zo nee, waarom niet?

Dit ben ik met u eens. Wanneer een woning door meer personen wordt bewoond dan de bedoeling is, zijn de voorzieningen in de woning hier vaak niet op gemaakt. Ook de ruimte in de woning is daar dan niet voldoende voor, waardoor de kwaliteit voor de bewoners afneemt. Hetzelfde geldt voor de voorzieningen in de omgeving. Zoals ik al aangaf, kunnen gemeenten al tegen overbewoning optreden en doen zij dit ook.

Vraag 5

Is het niet belachelijk dat mensen in een beschaafd land als Nederland in schuurtjes moeten slapen en hun behoefte moeten doen in emmers? Welke stappen gaat u ondernemen om deze problematiek snel en voortvarend aan te pakken?

De situaties die u beschrijft zijn niet toegestaan en vind ik bovendien, net als u, niet acceptabel. Gemeenten hebben instrumenten in handen om tegen dit soort situaties op te treden. Zij hebben de bevoegdheid om te controleren op naleving van het Bouwbesluit en verschillende andere wetten en regelgeving. Daarnaast zetten we met het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap een goede stap. Gemeenten krijgen straks een extra instrument in handen waarmee ze beter kunnen optreden tegen misstanden.

Vraag 6

De hoge huren worden aangedragen als een reden om steeds meer mensen in een woning te huisvesten. Ziet u daarin een reden om slagvaardiger de hoge huurprijzen aan te pakken, bijvoorbeeld door het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel (WWS)? En het beboeten van foute pandjesbazen? Zo nee, waarom niet?

Op Prinsjesdag heb ik in de brief «Uitkomsten onderzoeken naar huurprijsregulering»2 aangegeven te gaan testen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel in de vrije huursector eruit kan komen te zien. In de reeds gedane onderzoeken is het reguleren van de aanvangshuurprijs door het WWS door te trekken als een van de mogelijke reguleringsvarianten uitgewerkt. Uit de onderzoeken blijkt verder dat er een complexe afruil plaatsvindt tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid bij regulering. Daarom ga ik met partijen nu «botsproeven» doen om te zien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn.
Het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap introduceert verder de bevoegdheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen. Hiermee kunnen naast de landelijke algemene regels aanvullende voorwaarden gesteld worden aan verhuurders in dergelijke gebieden, ook inzake de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen (gekoppeld aan het WWS). Bij overtreding van de vergunningsvoorwaarden krijgen gemeenten de bevoegdheid om handhavend op te treden, ook in de vorm van bestuurlijke boetes.

Vraag 7

Het blijkt nog steeds aantrekkelijk voor verhuurders om regels over fatsoenlijke huisvesting en eerlijke huurprijzen aan hun laars te lappen. Wanneer krijgen gemeenten meer mogelijkheden om malafide verhuurders te kunnen aanpakken?

Zoals ik al aangaf in de beantwoording op vraag 2, vraag 5 en vraag 6, werk ik aan een wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Dit wetsvoorstel biedt gemeenten een instrumentarium om malafide verhuurders aan te pakken. Op dit moment ligt het wetsvoorstel bij de Raad van State voor advies en naar verwachting wordt het voorstel in het voorjaar van 2022 bij het parlement aangeboden ter behandeling. Ik hoop snel tot invoering van deze wet te kunnen komen, zodat we misstanden beter kunnen tegengaan.

Vraag 8

Hoe beziet u de rol van de uitzendbranche bij het huisvesten van arbeidsmigranten? Vindt u ook niet dat zij allereerst voldoende en kwalitatief goede huisvesting moeten garanderen voordat zij arbeidsmigranten laten werken in Nederland?

Werkgevers, dus ook uitzendbureaus, zijn niet verplicht om personen die via hen werkzaamheden verrichten huisvesting te bieden. Wel vind ik het logisch dat werkgevers die actief arbeidsmigranten naar Nederland halen zich ook inzetten om huisvesting voor deze mensen te regelen. Dat is des te meer behulpzaam nu er een groot woningtekort bestaat. Zonder de hulp van de werkgever is een arbeidsmigrant die hier voor het eerst en voor korte termijn komt, aangewezen op die woningmarkt, waar hij of zij moet concurreren met alle andere woningzoekenden.
Wanneer een uitzendbureau ervoor kiest om huisvesting aan te bieden aan een arbeidsmigrant die hier op verzoek van de werkgever is, mag in elk geval verwacht worden dat zij zorgt voor huisvesting die voldoet aan de geldende wet – en regelgeving voor woonruimte. Verder ligt het in de rede voor gemeenten, uitzendbureaus en huisvesters om in den brede zorg te dragen voor goede huisvesting en andere voorzieningen voorafgaand aan de komst van nieuwe werkgelegenheid waarbij naar verwachting veel arbeidsmigranten gaan werken. De aanbevelingen uit het advies «Geen tweederangsburgers» van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten over eisen aan huisvesting die door uitzendbureaus wordt aangeboden, worden meegenomen in de uitwerking van het stelsel van verplichte certificering van uitzendbureaus (zie vraag 9).

Vraag 9

Hoe zit het met een vergunningsstelsel voor uitzendbureaus om zo rotte appels die stelselmatig arbeidsmigranten aan hun lot overlaten de vergunning ontnemen?

In de kabinetsreactie3 bij het advies «Geen tweederangsburgers» van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten is ingegaan op het uitwerken van de aanbevelingen over verplichte certificering van uitzendbureaus. Het kabinet werkt deze aanbevelingen nu uit in samenwerking met sociale partners, zodat een nieuw stelsel van verplichte certificering zo spoedig mogelijk kan worden ingevoerd. Het streven is om de uitwerking van een verplicht certificeringsstelsel medio 2022 gereed te hebben.

Vraag 10

Wat vindt u van het feit dat omringende gemeenten van Den Haag weigeren voldoende huisvesting te creëren voor arbeidsmigranten waardoor de problematiek in Den Haag veel groter wordt? Bent u bereid gemeenten aan te spreken op hun plicht om voldoende huisvesting te garanderen wanneer zij ook veel arbeidsmigranten aan het werk hebben binnen hun gemeentegrens? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 8 al aangaf, ligt het in de rede dat gemeenten, werkgevers en huisvesters in den brede zorg dragen voor goede huisvestingen en andere voorzieningen voorafgaand aan de komst van nieuwe werkgelegenheid waarbij de verwachting is dat daar veel arbeidsmigranten gaan werken. Bovendien is het wenselijk dat arbeidsmigranten dicht bij het werk wonen. Dit scheelt hen zelf niet alleen veel reistijd, maar vermindert ook de algehele verkeersbewegingen door het land. Het verdient daarbij aanbeveling de huisvesting wel in regionaal verband op te pakken.
Het is primair aan gemeenten om voldoende goede huisvesting voor arbeidsmigranten en de locaties waar deze gerealiseerd worden, mogelijk te maken. Wel heb ik gemerkt dat de huisvesting voor arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen vaak lastig van de grond komt. Bovendien concurreren deze groepen met elkaar om dezelfde schaarse ruimte en soms ook om dezelfde woningen. Om die reden is deze zomer een Interbestuurlijke Werkgroep onder leiding van Bernard Ter Haar met een adviesrapport gekomen om de huisvesting van aandachtsgroepen te verbeteren en meer integraal aan te pakken.
Onderdeel van de aanbevelingen vormt ook het vraagstuk hoe meer regie kan worden gevoerd op huisvesting, bijvoorbeeld door een ondergrens van 30% sociale huur te eisen per gemeente. De komende maanden worden de aanbevelingen uitgewerkt. Daarbij is het ook aan een nieuw kabinet hier een keuze in te maken en samen met provincies en gemeenten afspraken te maken over het realiseren van voldoende woningen voor aandachtsgroepen zoals arbeidsmigranten.
Ook stimuleer ik gemeenten om te voorzien in voldoende goede huisvesting voor arbeidsmigranten. Afgelopen twee jaar heb ik daarom twee keer geld beschikbaar gesteld voor de huisvesting van aandachtsgroepen via de Regeling specifieke uitkering voor huisvesting aandachtsgroepen. Daaruit konden ook projecten voor de huisvesting van arbeidsmigranten worden gefinancierd. In 2020 betrof het aanvragen voor 4.700 plekken voor arbeidsmigranten. De tweede tranche van de Regeling is onlangs gesloten en op dit moment worden de aanvragen van gemeenten beoordeeld. Ik informeer uw Kamer begin 2022 over de toekenningen.

Vraag 11

Kunt u aangeven wanneer u, zoals toegezegd aan de Kamer, de aanbevelingen van de commissie Roemer versneld door gaat voeren om zulke schrijnende situaties volledig tot het verleden te laten behoren? Kunnen we vanaf januari de eerste acties verwachten?

In december 2021 wordt uw Kamer de eerste Jaarrapportage Arbeidsmigranten van het Interdepartementaal Projectteam Arbeidsmigranten (IPA) toegezonden. Deze rapportage kent twee doelen: breed inzicht geven in de ontwikkelingen rondom arbeidsmigratie en inzicht geven in de voortgang van de van de implementatie van de aanbevelingen van het advies van het Aanjaagteam.
De uitwerking van de aanbevelingen bevindt zich in de verschillende fasen. Waar de implementatie van aanbevelingen noodzaakt tot de aanpassing van wetgeving, worden die wetswijzigingen technisch voorbereid. Maar er zijn ook voorstellen die mee konden lopen op al reeds ingezette trajecten, waardoor wetgeving sneller gerealiseerd kon worden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de wijzigingen in relatie tot de Basisregistratie Personen en het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap, waarmee gemeenten onder andere de mogelijkheid geboden wordt om een verhuurdersvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten in te voeren.
Andere aanbevelingen konden het afgelopen jaar direct in uitvoering worden gebracht. Zo worden sinds het begin van 2021 op vrijwillige basis contactgegevens van personen geregistreerd die zich in de Basisregistratie Personen als niet-ingezetene inschrijven. Hierdoor is het onder meer mogelijk gebleken om een grote groep arbeidsmigranten een oproep tot vaccinatie te sturen. Ook is het onderzoek naar gegevensuitwisseling tussen publieke en private toezichthouders uitgevoerd, waarvan de resultaten door de verschillende toezichthouders in de aankomende tijd geïmplementeerd zullen worden.4
Zoals eerder aangegeven is zowel in 2020 als in 2021 geld uitgetrokken (bij elkaar ruim 80 miljoen euro) voor de huisvesting van kwetsbare groepen, waaronder arbeidsmigranten. Tevens is een handreiking huisvesting van arbeidsmigranten opgesteld door het Ministerie van BZK.

Vraag 1

Herinnert u zich de aangenomen motie Koerhuis over het beleidsneutraal overzetten van geluidsregels?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van de uitvoering van de motie Koerhuis over het beleidsneutraal overzetten van geluidsregels?

In het interbestuurlijke samenwerkingstraject SWUNG-22 zijn de doelen en uitgangspunten voor de vereenvoudiging en modernisering van de geluidregels uit de Wet geluidhinder door Rijk, IPO en VNG gezamenlijk vastgesteld. SWUNG-2 is een beleidswijziging ten opzichte van de huidige wet- en regelgeving en betreft dus een beleidsrijke wijziging. Eerder was al aangekondigd dat deze wet- en regelgeving in deze zin zou worden gewijzigd op het moment dat zij in het stelsel van de Omgevingswet zou worden opgenomen en niet door wijziging van de huidige regelgeving.3 Juist daarom is deze regelgeving geen onderdeel geworden van het hoofdspoor van de Omgevingswet en AMvB’s, maar ondergebracht in een aanvullingsspoor. De uitwerking is dus beleidsneutraal ten opzichte van de aan de Kamer medegedeelde beleidsvoornemens over SWUNG-2. Uiteraard moesten bij de uitwerking nog veel nadere keuzes worden gemaakt.
De Aanvullingswet geluid, het Aanvullingsbesluit geluid en de Aanvullingsregeling geluid4, die al waren gepubliceerd op het moment dat de motie werd aangenomen, vormen dus een beleidsneutrale omzetting van de beleidsbrief SWUNG-2. In die beleidsbrief werd al gesproken over versterking van de wettelijke regeling voor cumulatie op aandringen van de Tweede Kamer. De Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid hebben bewust een aparte parlementaire behandeling doorlopen omdat zij geen beleidsarme omzetting zijn van bestaande regelgeving naar het nieuwe wettelijk stelsel, maar de hierboven benoemde reeds parlementair besproken beleidsvernieuwing omvatten.
In het licht van de overwegingen van de motie, het debat tijdens het AO Bouwen van 9 december 20205 en de aangehouden motie van het toenmalige Kamerlid Terpstra6 interpreteren de Staatssecretaris en Minister van Infrastructuur en Waterstaat en ik de motie zo dat deze zich richt op één specifieke, geactualiseerde rekenregel7 die luchtvaartgeluid zwaarder meetelt dan de huidige regel voor de cumulatie van het geluid van meerdere bronnen. Hieraan liggen actuele inzichten over de mate van hinderbeleving van luchtvaartgeluid ten grondslag, die in het luchtvaartbeleid al geruime tijd worden toegepast. De geactualiseerde rekenregel zou – aldus berichten in de pers – de bouw van woningen in de regio Schiphol belemmeren.
Zoals al eerder gemeld8, ben ik samen met de bewindslieden van Infrastructuur en Waterstaat in overleg met de bestuurlijke partners om deze problematiek te onderzoeken. Met de Bestuurlijke Regie Schiphol (BRS), de VNG en het IPO is eind 2020 bestuurlijk afgesproken gezamenlijk een impactanalyse uit te voeren naar de consequenties van de actualisering van de rekenregel voor luchtvaartgeluid voor de realisatie van de woningbouwopgave. Om ruimte te maken voor dit proces is in de Aanvullingsregeling geluid de vigerende rekenregel opgenomen, in de vorm van overgangsrecht.
De gezamenlijke impactanalyse is afgerond met een briefadvies van de onderzoekers van 27 augustus 2021. De onderzoekers beschrijven de feiten, risico’s en mogelijke oplossingsrichtingen. Het is aan het kabinet om daaruit keuzes te maken, na overleg met de bestuurlijke partijen. Een eerste bestuurlijk overleg is op 17 november jl. gevoerd. Het overleg met de bestuurlijke partijen wordt voortgezet.

Vraag 3

Bent u bereid om voor het commissiedebat woningbouwopgave op 8 december 2021 interne en externe impactanalyses van (cumulatie van) geluidsregels op de woningbouw naar de Kamer sturen?

De Staatssecretaris van IenW zal, als verantwoordelijk bewindspersoon voor het geluidbeleid, de impactanalyses zo spoedig mogelijk toezenden aan uw Kamer.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van een advertentie die online staat waarin wordt aangegeven dat buitenlanders er niet kunnen wonen, omdat er een «anti-migrantenbeleid» geldt?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dergelijke discriminerende voorwaarden stellen aan een potentiële huurder volstrekt onacceptabel is?

Ja, die mening deel ik. Discriminatie is niet toegestaan en wordt niet getolereerd, ook niet op de woningmarkt. Iedereen in Nederland heeft recht op een prettige woning en een gelijke kans om een goed bestaan op te bouwen. Afkomst, seksuele gerichtheid, geloof of welke grond dan ook mogen hier niet van invloed op zijn.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat met de Wet Goed Verhuurderschap die in voorbereiding is dergelijke discriminerende verzoeken kunnen worden aangepakt? Zo nee, waarom niet?

Ja. In het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap ben ik voornemens landelijke algemene regels te introduceren voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, die onder meer zien op het tegengaan van discriminatie. Concreet ben ik voornemens voor te schrijven dat zowel verhuurders als verhuurbemiddelaars tijdens alle verhuurfases een helder en transparant selectieproces moeten hanteren, waarbij zij verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria en de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren. Die regels kunnen vervolgens door gemeenten bestuursrechtelijk gehandhaafd worden bijvoorbeeld via een last onder dwangsom of bestuurlijke boete. Hiermee kunnen deze discriminerende verzoeken worden aangepakt.

Vraag 4

Wat kunt u naast de Wet Goed Verhuurderschap doen om dergelijke discriminerende verzoeken aan te pakken en tegen te gaan? Op welke wijze kunt u met de aangenomen motie Jetten cs.2 over een meldplicht bij dergelijke verzoeken hiertegen optreden?

Naast de maatregelen in het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap ben ik aan het onderzoeken of een meldplicht een aanvullend instrument kan zijn om discriminatie aan te pakken. Hiervoor wil ik eerst een goed beeld krijgen hoe een meldplicht voor verhuurbemiddelaars zou kunnen werken in de praktijk. Daarom heb ik de gemeente Utrecht bereid gevonden om daar in een pilot onderzoek naar te doen. Hiermee hoop ik in de zomer van 2022 inzicht te krijgen in de uitvoerbaarheid, effectiviteit en handhaafbaarheid van dit instrument. Dit onderzoek heb ik nodig om te bepalen in hoeverre de aanpak van discriminatie door middel van een meldplicht doeltreffend kan zijn en welke rol gemeenten kunnen spelen.
Daarbij vind ik het ook belangrijk te investeren in voorlichting en monitoring van discriminatie op de woningmarkt. Op 8 november jl.3 heb ik de Kamer geïnformeerd over het vervolgonderzoek op de Monitor discriminatie bij woningverhuur. Uit het onderzoek bleek onder meer dat gesprekken door brancheorganisaties en lokale antidiscriminatievoorzieningen (ADV’s) met aanbieders van huurwoningen de bewustwording over discriminatie kunnen vergroten. Naar aanleiding van het onderzoek heb ik aangegeven te zullen bezien of dit past bij het takenpakket van ADV’s. Daarnaast intensiveren we vanuit het Ministerie de informatievoorziening voor een bredere bewustwording. Tot slot kondigde ik in bovengenoemde brief aan de landelijke Monitor jaarlijks te willen herhalen.

Vraag 5

Bent u bereid om samen met makelaarsorganisaties en woningplatforms te bezien hoe dergelijke advertenties kunnen worden geweerd?

De afgelopen jaren heb ik in de aanpak van discriminatie voortdurend samengewerkt met partijen uit het veld waaronder organisaties van makelaars. Discriminatie staat bij hen op het netvlies en zij nemen eigen maatregelen. Ook de platforms zijn hier alert op. Met het eerdergenoemd wetsvoorstel goed verhuurderschap en eventueel aanvullend een meldplicht ga ik nog een stap verder door landelijk afdwingbare maatregelen voor te schrijven. In voorbereiding hierop overleg ik ook met deze partijen: het ophalen van signalen uit de praktijk vind ik essentieel om tot een effectieve aanpak te komen.

Vraag 6

Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «35 gemeenten doen geen onderzoek naar roofhandel Joods vastgoed»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat 35 gemeenten geen onderzoek doen naar roofhandel van Joods vastgoed in de Tweede Wereldoorlog en dat van 95 gemeenten onduidelijk is of zij dit onderzoek doen?

Gemeenten hebben geen rol gehad in de onteigening van Joods vastgoed gedurende de Tweede Wereldoorlog. Dit was destijds centraal beleid. Gemeenten die wel willen onderzoeken wat hun eigen rol is geweest (bijvoorbeeld bij de heffing van gemeentelijke belastingen) of welke voordelen zij mogelijk hebben gehad (bijvoorbeeld vanwege de koop van Joodse bezittingen), moedig ik van harte aan. Het is heel belangrijk dat er erkenning blijft voor het leed dat is geschied en verder onderzoek en inzicht van de rol van de lokale overheid draagt daaraan bij.
De cijfers waarop nu.nl zich baseert kan ik (noch de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG en het NIOD) bevestigen of ontkrachten. Nu.nl meldt in hetzelfde artikel ook dat 73 gemeenten aangeven wel onderzoek te doen en 15 daarvan dit onderzoek reeds hebben afgerond. Op 10 januari 2022 publiceerde het onderzoeksprogramma Pointer op haar website dat inmiddels 83 gemeenten aangeven onderzoek te (gaan) doen. Ik verwacht dat nog meer gemeenten zullen volgen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat gemeenten zich moeten inspannen om te achterhalen of er Joods vastgoed is onteigend tijdens de Tweede Wereldoorlog? Zo ja, wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat gemeenten daadwerkelijk deze onderzoeken gaan uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

Het is heel goed dat zoveel gemeenten bereid zijn te onderzoeken of en welke rol zij hebben gehad in en na de Tweede Wereldoorlog met betrekking tot hun eigen rol in de Tweede Wereldoorlog en hoe zij toen zijn omgegaan met Joodse bezittingen. Dit betekent veel in de erkenning van het leed wat de Joodse gemeenschap is aangedaan. Vanuit die optiek ben ik bereid andere gemeenten aan te moedigen dit ook te doen. Ik zal met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en de VNG nagaan wat daarin mogelijk is.

Vraag 4

In hoeverre ziet u een rol voor de Verening Nederlandse Gemeenten (VNG) om gemeenten te ondersteunen en/of te faciliteren bij deze belangrijke onderzoeken?

Zoals ik in antwoord 3 heb aangegeven zal ik met de VNG in gesprek gaan over het verder aanmoedigen van gemeenten om onderzoek te doen. Het Centraal Joods Overleg heeft dit in 2018 ook al zelf bij de VNG onder de aandacht gebracht.

Vraag 5

Bent u in gesprek met de Joodse gemeenschap over dit vraagstuk? Zo ja, wat zijn de uitkomsten van deze gesprekken? Zo nee, bent u bereid deze gesprekken te voeren?

Uiteraard is en wordt met de Joodse gemeenschap gesproken, maar specifiek over de onderzoeken (en uitkomsten) die gemeenten op dit moment verrichten, heb ik dat nog niet gedaan. Of gemeenten dat wel reeds hebben gedaan, heb ik geen zicht op. Uiteraard ben ik bereid de Joodse gemeenschap uit te nodigen om op basis van de onderzoeken die nu door de gemeenten worden uitgevoerd, hun kijk op dit vraagstuk te bespreken.

Vraag 6

Begrijpt u dat gemeentelijk onderzoek naar de roofhandel van Joods vastgoed belangrijk is, niet alleen vanwege de vreselijke gebeurtenissen tijdens de Holocaust en het herstel daarvan, maar ook vanwege het antisemitisme dat nog steeds springlevend is? Kunt u uw antwoord toelichten?

De stapsgewijze totale ontneming van de rechten van Joden, de ontmenselijking van en de daaropvolgende moord op de Joden tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn veel meer dan een gitzwarte bladzijde van onze geschiedenis. De basis hiervan, antisemitisme, moet daarom krachtig worden bestreden. Op allerlei manieren wordt hieraan gewerkt. Zo is door de voormalig Minister van Justitie en Veiligheid, een nationaal coördinator antisemitismebestrijding aangesteld.
De Nederlandse regering heeft de rechten van Joodse eigenaren van de door de Duitse bezetter onteigend onroerend goed, hersteld. Het belang van dit rechtsherstel is evident.

Vraag 1

Kent het bericht «Huis goedkoper dan 512.000 euro? Amsterdam komt met opkoopbescherming»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties contact gehad met de gemeente voordat het college dit bericht bekend heeft gemaakt? Welke adviezen heeft het ministerie de gemeente gegeven over de opkoopbescherming? Wilt u die adviezen naar de Kamer sturen?

Het ministerie heeft de afgelopen maanden contact gehad met verschillende gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, over de algemene werking en reikwijdte van de opkoopbescherming. Zo heeft het ministerie een presentatie gegeven over de werking van de opkoopbescherming aan de G4 + G44 en de Metropool Regio Amsterdam. Tevens heeft het ministerie verschillende vragen van gemeenten, ook van de gemeente Amsterdam, beantwoord via de email of digitale overleggen. De gegeven presentaties en een document waarin een aantal vragen van de G5 geclusterd zijn beantwoord zijn bijgevoegd2. Ook bij de beantwoording van vraag 5 wordt gerefereerd aan gesprekken die het ministerie over de werking in algemene zin heeft gehad met gemeenten.
Het beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam3 is niet met het ministerie gedeeld voordat deze gepubliceerd is. Het is ook niet gebruikelijk dat een gemeente een dergelijk beleidsvoorstel ter advies voorlegt aan het ministerie. De opkoopbescherming is onderdeel van de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 is zo vormgegeven dat de gemeente op verschillende onderdelen zelf de reikwijdte van het instrumentarium kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie. De gemeente Amsterdam is dus zelf verantwoordelijk voor de reikwijdte die zij heeft gekozen in haar beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming. Dit beleidsvoorstel moet nog worden behandeld in de gemeenteraad. De gemeenteraad besluit uiteindelijk over het voorstel.

Vraag 3

Wanneer gaat Amsterdam de opkoopbescherming invoeren? Heeft de gemeente tot die tijd ook contact met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

De gemeente Amsterdam is voornemens om het beleidsvoorstel in februari in de gemeenteraad te behandelen. Hierna moet het voorstel zo snel mogelijk in werking treden.
Er is geen vast overleg tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de gemeente Amsterdam over de opkoopbescherming. Wel weten deze partijen elkaar goed te vinden als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld als één van beide vragen heeft. Gezien de gemeente Amsterdam vooroploopt met de invoering van de opkoopbescherming, volgt het ministerie dit proces met interesse.

Vraag 4

Is het waar dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen?

De wet schrijft voor dat er enkel goedkope en middeldure woningen kunnen worden aangewezen onder de opkoopbescherming. In de toelichting op de wet staat dat gemeenten op basis van hun lokale situatie zelf moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen, omdat gemeenten zelf goed zicht hebben op hun lokale situatie. De NHG-grens is berekend op basis van de gemiddelde verkoopprijs in heel Nederland. De NHG-grens kan voor bepaalde gemeenten een passende maatstaf zijn. Tegelijkertijd zijn er ook gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs een stuk hoger of lager ligt dan het landelijk gemiddelde, waardoor een andere maatstaf mogelijk beter aansluit bij de lokale situatie. De keuze voor welke maatstaf wordt gebruikt is aan de gemeente zelf.
Amsterdam is voornemens om een woningwaarde grens van 512.000 euro aan te houden. Dit betekent dat koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 512.000 euro in het aangewezen gebied onder de opkoopbescherming komen te vallen. De gemeente Amsterdam heeft de woningen in bezit van eigenaar-bewoners verdeeld in prijssegmenten van elk 20 procent van het totaal (zie tabel 1). Amsterdam is voornemens om de prijssegmenten goedkoop, middelduur laag en middelduur onder de opkoopbescherming te laten vallen. Dit komt overeen met de woningwaarde grens van 512.000 euro. De gemeente Amsterdam kiest niet voor de NHG-grens omdat de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam een stuk hoger ligt dan in de rest van Nederland, en daarmee ook hoger ligt dan de NHG-grens.
Goedkoop
Middelduur (laag)
Middelduur
Duur
Zeer duur
€ 326.000
€ 406.000
€ 512.000
€ 713.000
€ 9.829.000
20
40
60
80
100
24.883
50.196
75.153
100.345
128.951
Bron: gemeente Amsterdam, Beleidsvoorstel Opkoopbescherming, 2 november 2021

Vraag 5

Klopt het dat Amsterdam alle wijken wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om wijken te beschermen waar schaarste is van goedkope en middeldure koopwoningen?

De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte na aankoop niet mogen worden verhuurd zonder vergunning. Een gemeente kan enkel gebieden of buurten aanwijzen waarin zij heeft vastgesteld dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woningen of waar dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak om de problematiek daar waar nodig is aan te pakken.
Amsterdam is voornemens om de hele stad onder het aangewezen gebied te laten vallen. Feitelijk gezien kan dit binnen de wet. Dit betekent dat de gemeente moet aantonen dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door de opkoop van de woningen. In algemene zin geldt dat een dergelijke brede toepassing ingrijpender en daarmee lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing. Een sterke onderbouwing is dan ook een vereiste. Wanneer deze onderbouwing ontbreekt lopen gemeenten het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart. Het belang van een sterke onderbouwing heeft het ministerie ook in verschillende overleggen richting gemeenten gecommuniceerd. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente zelf om het instrument voldoende te onderbouwen.
De gemeente Amsterdam is bekend met het invoeren van huisvestingsverordeningen. Zij weet dat er een goede onderbouwing nodig is voor de afbakening die zij kiest. Amsterdam is ervan overtuigd dat zij een sterke onderbouwing heeft om het instrument stadsbreed in te kunnen voeren. Een dergelijke beslissing is aan de gemeente zelf.

Vraag 6

Hoe verhoudt zich het beleid dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de opkoopbescherming tot het eigendomsrecht van zowel kopers als verkopers? Welke juridische analyses hebben het ministerie en eventueel de landsadvocaat gedaan over het eigendomsrecht inzake de opkoopbescherming? Wilt u die juridische analyses naar de Kamer sturen?

Het ministerie heeft in het kader van de motie Dik-Faber4 die vraagt naar de juridische mogelijkheden om koopwoningen te beschermen een interne notitie gemaakt waarin de algemene aandachtspunten bij een dergelijke maatregel staan opgesomd. Deze notitie is bijgevoegd5. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming zijn al deze aandachtspunten behandeld. Zo is een analyse gemaakt van hoe de opkoopbescherming zich verhoudt tot het hogere recht, waaronder het eigendomsrecht. Deze analyse gaat ervan uit dat gemeenten zelf op basis van hun lokale situatie een woningwaarde grens bepalen, waarbij het uitgangspunt is dat de gemeente hier een goede onderbouwing voor heeft. De analyse is reeds openbaar gemaakt als onderdeel van de «Concept memorie van toelichting Wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden voor tijdelijke verhuur»6. Het ministerie heeft geen analyses uit laten voeren door een externe partij. Het is gebruikelijk dat de Raad van State adviseert over een wetsvoorstel voordat deze in de Tweede Kamer wordt behandeld. De opkoopbescherming is via een amendement ingevoegd in het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet. Hierdoor is het wetsvoorstel niet ter advisering aan de Raad van State voorgelegd.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de overlast die veroorzaakt wordt door reclamedoeken die voor de gevels van woningen worden gehangen door de verhuurder?1

Ja, ik heb kennisgenomen van het aangehaalde artikel.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten wat de landelijke regels zijn omtrent het adverteren op gebouwen of door middel van spandoeken aan gevels of steigers door een verhuurder?

Voor buitenreclame (reclame in de openbare ruimte) gelden verschillende landelijke wetten. De Woningwet verplicht gemeenten een welstandsnota op te stellen en vergunningplichtige bouwwerken daaraan te toetsen. De Woningwet bepaalt samen met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor welke bouwwerken een omgevingsvergunning vereist is.
Gemeentelijke bestemmingsplannen kunnen bepalingen bevatten voor het reguleren van buitenreclame. Alle buitenreclame dient in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. En verder bevatten de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordeningen (APV) voorschriften voor de openbare orde en veiligheid.
Er is geen landelijke regelgeving specifiek over steigerdoekreclame. Gemeenten hebben verschillend beleid ten aanzien van steigerdoekreclame. Zo heeft Amsterdam heeft met ingang van 1 januari 2021 steigerdoekreclame verboden; een afbeelding van de gevel op het steigerdoek is wel toegestaan. In Rotterdam, waar de betreffende casus speelt, is op basis van de APV een vergunning vereist voor steigerdoek (met of zonder reclame) als dat op, aan of boven de openbare weg wordt geplaatst. Voor de bedrukking van het steigerdoek heeft Rotterdam de volgende vereisten voor het verkrijgen van een vergunning:

Vraag 3

Wat vindt u van de praktijk dat dit soort spandoeken worden gebruikt om inkomen te generen voor de verhuurder terwijl het tot overlast leidt voor huurders?

Pandeigenaren die steigers moeten plaatsen voor gevelwerkzaamheden zijn op grond van de Arbowetgeving vaak verplicht steigerdoek aan te brengen. De gebruikers van het pand zullen dat steigerdoek moeten gedogen, zolang de tijd die de bouwwerkzaamheden vergen redelijk is.
Indien de pandeigenaar het pand verhuurt, heeft hij als verhuurder de plicht om daarbij zo min mogelijk overlast voor zijn huurders te veroorzaken. Een verhuurder van woonruimte heeft de plicht zijn huurders het rustig woongenot te gunnen en dus overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen, ongeacht of de verhuurder uit de overlast gevende situatie inkomen genereert of niet.

Vraag 4

In hoeverre heeft u signalen ontvangen dat gevelreclame op grotere schaal overlast veroorzaakt voor huurders?

Behalve over het betreffende geval in Rotterdam zijn mij geen signalen bekend van huurders die overlast ervaren van (reclame op) steigerdoeken tijdens gevelrenovatie of onderhoud aan de gevel.

Vraag 5

Deelt u de mening dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor fatsoenlijke huisvesting en dat reclame maken niet tot hun taak behoort? Zo nee, waarom niet?

Voor verhuurders van woonruimte hoort reclame maken niet tot hun taken als verhuurder. Dat betekent niet dat verhuurders per definitie geen reclame mogen maken op of aan hun woonruimten. Maar de reclame-uiting mag niet leiden tot overlast voor de huurder(s) van de betreffende woonruimte(n) of, indien van toepassing, voor zijn huurders van de omliggende woningen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3, heeft de verhuurder van woonruimte de verplichting om zijn huurders het rustig woongenot te leveren en dus om overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen.
Daarnaast moet de verhuurder, net als andere pandeigenaren met reclame op of aan hun gebouw(en), voldoen aan de gemeentelijke regels over reclame in de buitenruimte.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat een huurder maanden zonder daglicht zit? Dit is toch onacceptabel? Waarom gebeurt dit dan toch?

Ik vind het naar voor de huurders dat zij, zoals ik uit het aangehaalde mediabericht begrijp, enkele maanden overdag verminderde daglichttoetreding en daarentegen ’s avonds en ’s nachts overlast van felle verlichting door reclame op steigerdoek hebben ervaren en nog wel zonder dat er gevelwerkzaamheden zijn verricht.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2 hebben gemeenten eigen beleid ten aanzien van reclame in de buitenruimte en is voor reclame op steigerdoek vaak een vergunning vereist. De gemeente kan dan bepalen of de voorgenomen reclame binnen die regels valt en als het gaat om woonruimte of bedrijfsruimte of die reclame niet leidt tot overlast voor de gebruikers van het betreffende pand of voor gebruikers van omliggende woningen. Bij overlast gevende reclame kan de gemeente de vergunning weigeren. In Amsterdam is reclame op steigerdoek vanaf 1 januari 2021 verboden, daar is alleen een afbeelding van de achterliggende gevel op het steigerdoek toegestaan.
En vanuit het huurrecht hebben verhuurders van woonruimte de verplichting om hun huurders het rustig woongenot te gunnen en overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen. Als de verhuurder dat niet doet, kan de huurder dat via rechter of gemeente afdwingen. Huurders in het gereguleerd huursegment (niet vrije sector) kunnen daarnaast bij de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen. Zie ook het antwoord op vraag 7.

Vraag 7

Welke mogelijkheden hebben huurders om tegen dit soort praktijken op te treden naast vaak langdurige juridische procedures? Kunnen zij ook voor dit soort problematiek terecht bij de Huurcommissie? Kan de gemeente optreden?

Ik begin het antwoord met wat de gemeente kan doen. Indien, zoals in deze casus, de pandeigenaar een omgevingsvergunning van de gemeente had moeten hebben maar die niet heeft aangevraagd of verkregen, dan kan de gemeente handhavend optreden. Uit andere mediaberichten3 heb ik begrepen dat de pandeigenaar de steigerdoeken zonder vereiste vergunning boven de openbare weg (trottoir) had aangebracht en dat de gemeente Rotterdam de pandeigenaar met een last onder dwangsom heeft gedwongen de steigerdoeken te verwijderen; en dat de pandeigenaar de steigerdoeken op 2 november 2021 heeft verwijderd.
Huurders kunnen het verhelpen van een overlast gevende situatie (een gebrek) afdwingen via de rechter (al dan niet in kort geding), of eventueel via de gemeente als die handhavend kan optreden tegen de overlastsituatie (zoals in het betreffende geval is gebeurd). Via de rechter kan ook huurvermindering afgedwongen worden totdat de gemelde overlast gevende situatie is verholpen.
Huurders met een gereguleerd huurcontract kunnen daarnaast de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen, als een verhuurder een (onderhouds)gebrek ondanks verzoek daartoe niet verhelpt. De Huurcommissie kan niet afdwingen dat een gebrek (in dit geval een overlast gevende situatie) verholpen wordt, maar wel de huurprijs tijdelijk verlagen. Die tijdelijke huurverlaging kan de verhuurder stimuleren het gebrek te verhelpen.
Onvoldoende daglichttoetreding staat in de C-lijst van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, wat betekent dat onvoldoende daglichttoetreding kan leiden tot huurverlaging naar 40% van de geldende huurprijs. Lichtoverlast, te weten te veel licht in de avond/nacht, staat als zodanig niet in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
Huurders in de vrije sector kunnen alleen bij de Huurcommissie terecht als in het huurcontract is afgesproken dat geschillen (onder andere over onderhoudsgebreken) aan de Huurcommissie voorgelegd kunnen worden. De Huurcommissie kan dan geen uitspraak doen, maar wel een advies geven.
Huurders (zowel in het gereguleerde segment als in de vrije sector) kunnen bij Het Juridisch Loket4 terecht voor gratis juridisch advies bij geschillen met hun verhuurder.

Vraag 1

Kunt u ons alle correspondentie die er is geweest tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en desbetreffende gemeenten doen toekomen?1

Ja. In de bijlage2 treft u alle correspondentie die er is geweest tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken Koninkrijksrelaties en desbetreffende gemeenten, voor zover bij mij bekend.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nieuwe werkwijze Huurcommissie onrechtmatig, huurders de dupe»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja. Ik herken het beeld dat in het bericht wordt geschetst niet. Het toepassen van de kennelijke voorzittersuitspraak volgt uit de wet en is niet onrechtmatig. Huurders zijn juist geholpen met deze werkwijze, aangezien zij eerder duidelijkheid krijgen over hun geschil. Bovendien zorgt de Huurcommissie ervoor dat de kwaliteit van de geschilbeslechting en de rechten van partijen geborgd zijn en blijven. Voor een toelichting op deze waarborgen verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 9, 12 en 13.

Vraag 2

Hoeveel huurders en verhuurders zijn er in 2020 en 2021 uitgenodigd om te verschijnen op zitting? Hoe verschilt dit met voorgaande jaren toen de Huurcommissie de nieuwe werkwijze nog niet had geadapteerd?

In 2020 zijn in totaal in 694 zaken partijen uitgenodigd voor een zitting. In 2021 is dit tot en met oktober in 2.236 zaken gebeurd. In onderstaande tabel zijn de cijfers van de afgelopen jaren opgenomen:
Geschillen op zitting behandeld
Waarvan met partijen
2018
2.997
2.872
2019
3.575
3.329
2020
917
694
2021 (t/m oktober)
3.195
2.236
Dat de cijfers over 2020 ten opzichte van voorgaande jaren lager uitvallen, is primair een gevolg van het feit dat de Huurcommissie in 2020 door de maatregelen tegen het coronavirus tijdelijk de zittingen heeft moeten stilleggen. Het aantal zaken dat nu op zitting wordt behandeld loopt daardoor nu weer op: zo zijn in 2021, tot en met oktober, in 2.236 zaken partijen uitgenodigd voor een zitting. Een definitief beeld van 2021 is pas te geven na afloop van het jaar. Zoals ik u eerder heb toegezegd,2 zal ik uw Kamer in voorjaar 2022 een overzicht bieden van de resultaten van het actieplan.

Vraag 3

Wat was de doorlooptijd van zaken in 2020 en 2021?

De gemiddelde wachttijden bij de Huurcommissie verschillen per soort geschil en wanneer deze zijn ingediend. Voor zaken die in 2020 zijn afgehandeld golden de volgende gemiddelde wachttijden:
Zaaksoort
Gemiddelde wachttijd (in dagen)
Huurprijsgeschillen
134
Servicekosten
204
Huurverhoging
23
WOHV
50
Klachten (art. 4.5 Uhw)
71
Verzet
121
Totaal
97
Ik vind het belangrijk om deze cijfers te duiden, aangezien zij een vertekend beeld geven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zijn in 2020 veel zaken op de plank blijven liggen, omdat door de coronamaatregelen tijdelijk geen zittingen of onderzoeken ter plaatse konden worden gehouden. De zaken die in 2020 wel konden worden afgewikkeld zijn over het algemeen de minder complexe zaken. De complexe zaken uit 2020 zullen grotendeels pas in 2021 worden afgerond. Hierdoor zullen de gemiddelde wachttijden over 2021 naar verwachting hoger uitvallen. De gemiddelde wachttijden over 2021 kunnen nog niet gegeven worden, omdat deze veel fluctueren over het jaar. Dat neemt niet weg dat de gemiddelde doorlooptijden in de afgelopen jaren te lang zijn geweest. Dit is dan ook aanleiding voor het Actieplan Aanpak Achterstanden, waarmee de achterstanden worden weggewerkt en de doorlooptijden mee verkort worden.

Vraag 4

Hoeveel zaken zijn volgens deze nieuwe werkwijze afgehandeld en hoeveel zaken zijn nog per fysieke zitting afgehandeld? Kunt u dit in een overzicht weergeven?

In 2021 is de nieuwe werkwijze volledig van start gegaan. Daarmee wordt bij elke nieuwe zaak gekeken of deze zich leent voor behandeling op zitting of een kennelijke voorzittersuitspraak. Na behandeling op zitting volgt zonder meer een commissie-uitspraak. Hierbij wordt overigens geen onderscheid gemaakt tussen fysieke zittingen of videozittingen.
Indien een voorzittersuitspraak wordt gedaan kan daartegen verzet worden aangetekend, zodat de partijen hun geschil alsnog mondeling kunnen toelichten aan een voltallige commissie. Na deze zitting volgt dan alsnog een commissie-uitspraak. Overigens kunnen partijen, als geen verzet is aangetekend binnen 3 weken na de voorzittersuitspraak, ook naar de rechter gaan binnen 8 weken na een voorzittersuitspraak.
In 2021 zijn tot en met oktober 7.722 zaken volgens de nieuwe werkwijze van een inhoudelijke voorzittersuitspraak afgehandeld. En in dit jaar zijn 3.195 zaken op een zitting behandeld (maar nog niet allemaal administratief afgewikkeld). Voor een volledig beeld van de gehouden zittingen verwijs ik naar de tabel in mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel zaken zijn per videozitting behandeld? Waarom kan tegen deze uitspraak geen verzet worden aangetekend?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoeveel zaken in 2020 en 2021 zijn schriftelijk in verzet gegaan na de schriftelijke uitspraak?

Naar aanleiding van het Actieplan worden er meer kennelijke inhoudelijke voorzittersuitspraken gedaan. In 2020 zijn bij kennelijke inhoudelijke voorzittersuitspraken 20% van de partijen in verzet gingen. In haar brief van 6 oktober 2021, die ik aan uw Kamer heb doorgeleid3, geeft de Huurcommissie aan dat het percentage verzetszaken bij kennelijke voorzittersuitspraken zich dit jaar heeft gestabiliseerd rond de 28%.

Vraag 7

Is deze nieuwe werkwijze van de Huurcommissie met u geëvalueerd? Zo ja, wat waren hiervan de uitkomsten? Zo nee, wanneer gaat dit gebeuren?

Om voor de beste resultaten te zorgen wordt de nieuwe werkwijze doorlopend geëvalueerd door de Huurcommissie, in regulier overleg met het departement. De kennelijke voorzittersuitspraken worden gecontroleerd door een auditteam en ook de uitspraken in verzetszaken worden geanalyseerd.
De uitkomsten van deze verschillende mechanismen geven aan dat de werkwijze werkt: partijen krijgen sneller uitspraak en de achterstanden worden hiermee teruggedrongen. De resultaten van deze doorlopende evaluatie worden gebruikt om de werkwijze waar mogelijk te verbeteren. Ditzelfde geldt voor de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek dat de Huurcommissie doorlopend uitvoert. De tevredenheid over de kennelijke voorzittersuitspraken vertoont een stijgende lijn.

Vraag 8

Klopt het dat deze werkwijze is geïntroduceerd vanwege de Coronacrisis zoals u toelicht in uw brief van 2 november 2020?2 Kan men er daarom vanuit gaan dat deze maatregel van voorbijgaande aard is? Kunt u dit toelichten? Wanneer wordt deze opgeheven?

De werkwijze is al sinds 2019 in voorbereiding, met als doel om onnodige zittingen te voorkomen en de Huurcommissie verder te professionaliseren. De werkwijze is dus niet specifiek geïntroduceerd als crisismaatregel naar aanleiding van het coronavirus. Wel heeft de coronacrisis, waardoor de zittingen tijdelijk moesten worden stilgelegd, de urgentie van de maatregel benadrukt.
De mogelijkheid tot het doen van deze kennelijke voorzittersuitspraken bestond al in het huidige wettelijke kader waarin de Huurcommissie werkt. Zoals ik in mijn brief van 8 november 20205 heb toegelicht gaat het niet om een tijdelijke, maar om een blijvende werkwijze.

Vraag 9

Verwacht u dat deze manier van handelen van de Huurcommissie de inhoudelijke oordelen van de organisatie sterker of juist zwakker maakt? Kunt u dit toelichten?

Door bij kennelijke zaken, waarbij de uitkomst duidelijk is, geen onnodige zittingen te houden, kan de organisatie deze zaken snel afhandelen. Huurders en verhuurders hebben hier voordeel van. De Huurcommissie kan zich daarnaast richten op complexe zaken die juist baat hebben bij een zitting. Dit komt de algehele kwaliteit van de geschilbeslechting ten goede. Huurders en verhuurders vragen daar ook om, zo blijkt uit de klanttevredenheidsonderzoeken van de Huurcommissie.
Zoals ik eerder met uw Kamer heb besproken heeft de Huurcommissie verschillende controlemechanismen ingericht om de kwaliteit van de schriftelijke voorzittersuitspraken te bewaken. Deze uitspraken worden alleen ingezet wanneer de uitkomst van het geschil duidelijk is. De Huurcommissie heeft daarvoor criteria opgesteld. Ook is een twijfelteam ingesteld voor «randgevallen», waaraan ook een zittingsvoorzitter deelneemt en geldt voor de kennelijke voorzittersuitspraken onder meer een extra collegiale toets.
Bovendien kunnen partijen tegen een schriftelijke voorzittersuitspraak zonder bijkomende kosten bij een voltallige commissie in verzet gaan, waarna de zaak opnieuw getoetst wordt. Zoals ik uw Kamer onlangs heb geïnformeerd,7 wordt tegen circa 28% van de kennelijke voorzittersuitspraken verzet aangetekend en wordt in circa 25% het verzet gegrond verklaard. De uitkomsten van deze verzetszaken worden geanalyseerd en gebruikt om de werkwijze verder te verbeteren.
Door de werkwijze kunnen bovendien de achterstanden worden teruggedrongen, zodat huurders en verhuurders eerder geholpen zijn. Dit zorgt voor kortere wachttijden, hogere klanttevredenheid en minder klachten. De eerste tekenen uit het doorlopende klanttevredenheidsonderzoek van de Huurcommissie stemmen dan ook positief. Bovendien is ook de snelheid van dienstverlening onderdeel van de kwaliteit daarvan. Ik ben daarom van mening dat deze nieuwe werkwijze leidt tot een verbetering van de geschilbeslechting voor alle partijen en de laagdrempeligheid van de Huurcommissie ten goede komt.

Vraag 10

Onderschrijft u de in het artikel van de NOS genoemde argument, dat door het dalen van het budget van de Huurcommissie de initiële achterstand is opgelopen? Kunt u dit toelichten?

Nee, ik deel deze conclusie niet. Voor de toelichting hierop verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 16.

Vraag 11

Wat heeft de Huurcommissie gedaan met de interne kritiek van de zittingsleden die de nieuwe werkwijze «onrechtmatig» en «onhoudbaar» noemen?

Zoals ik eerder met uw Kamer heb gedeeld, is de werkwijze van de Huurcommissie tot stand gekomen na uitvoerig overleg met alle betrokkenen, te weten: de dienst, de zittingsvoorzitters, de zittingsleden, de Raad van Advies en het departement. Eind 2019 is de nieuwe werkwijze vastgesteld door het bestuur. Na interne kritiek is dit besluit heroverwogen en bij verschillende partijen advies ingewonnen, waaronder een externe begeleidingscommissie en het departement. Op basis van alle beschikbare informatie heeft de Huurcommissie een weloverwogen keuze gemaakt, die gemotiveerd aan alle partijen is gecommuniceerd. Uiteraard blijft de Huurcommissie voortdurend investeren in de kwaliteit van haar dienstverlening, onderzoeksrapporten en uitspraken. Overigens ben ik het er niet mee eens dat deze werkwijze onrechtmatig is. De bevoegdheid om kennelijke zaken, waarvan de uitkomst vaststaat, met een kennelijke voorzittersuitspraak af te doen volgt uit de wet.

Vraag 12

Onderschrijft u de conclusie van journalistiek platform Investico dat huurders steeds minder goed terecht kunnen om binnen de afgesproken termijn een gedegen uitspraak op zitting van de Huurcommissie te krijgen?3

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 13

Bent u van mening dat de kwaliteit vooruit of achteruit is gegaan sinds de invoering van de nieuwe werkwijze van de Huurcommissie? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 14

Bent u van mening dat het fundament van de Huurcommissie van hoor en wederhoor door deze nieuwe werkwijze wordt aangetast?

De rechten van partijen, waaronder het recht op hoor en wederhoor, zijn expliciet geborgd in de werkwijze van de Huurcommissie, zoals ik in mijn antwoord op vraag 9, 12 en 13 heb toegelicht. Indien partijen het niet eens zijn met de kennelijke voorzittersuitspraak, kunnen ze daartegen te allen tijde kosteloos verzet aantekenen. De zaak wordt dan alsnog door een voltallige commissie op zitting behandeld. Daarmee is hoor en wederhoor geborgd.

Vraag 15

Vindt u dat de huidige werkwijze van de huurcommissie de rechten van de huurders voldoende waarborgt? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Klopt het dat het budget van de Huurcommissie in tien jaar tijd is gedaald van 23 naar 14 miljoen euro? Deelt u de mening dat de grote achterstanden bij de Huurcommissie deels veroorzaakt zijn door het dalende budget?

Het beeld dat de achterstanden veroorzaakt zijn door een dalend budget herken ik niet. De achterstanden van de Huurcommissie zijn voornamelijk veroorzaakt door een plotselinge stijging van de instroom van nieuwe geschillen in 2018. Hierdoor verdubbelde de werkvoorraad dat jaar. De werkvoorraad steeg in 2020 doordat als gevolg van de coronacrisis tijdelijk geen zittingen en onderzoeken ter plaatse konden worden gehouden.
Het budget van de Huurcommissie heeft deze achterstanden niet veroorzaakt. Het budget van de Huurcommissie fluctueert jaarlijks en wordt bepaald op basis van de offerte van de Huurcommissie. Het budget bestaat voor een deel uit reguliere uitgaven voor de geschilbeslechting en voor een deel uit incidentele investeringen in de bedrijfsvoering. De reguliere uitgaven worden grotendeels bepaald door de instroom van geschillen en de productieprognose voor het betreffende jaar. De incidentele investeringen betreffen projecten zoals ICT-verbeteringen, een reorganisatie en aparte projecten om de geschilbeslechting te verbeteren.
Het klopt dat het budget van de Huurcommissie in 2010 circa € 23 miljoen bedroeg en in 2020 circa € 14 miljoen. Schommelingen in het budget van de Huurcommissie zijn echter normaal: ten eerste zijn de reguliere uitgaven voor de geschilbeslechting sterk afhankelijk van de productieprognose van de Huurcommissie voor dat jaar. Ten tweede variëren de incidentele investeringen per jaar sterk en vertekenen zij het beeld rondom het budget van de Huurcommissie. Ze zijn immers eenmalig: investeringen in het werkproces die in 2010 zijn gedaan, hoeven in 2011 niet opnieuw gedaan te worden.
De budgettaire verschillen tussen de jaren 2010 en 2020 worden voornamelijk veroorzaakt door deze incidentele investeringen: in 2010 was € 5,4 miljoen nodig aan eenmalige investeringen, ten opzichte van € 0,8 miljoen in 2020. De kosten van het reguliere werkproces van geschilbeslechting verschilden tussen deze 2 jaargetallen slechts € 1,7 miljoen. Dit verschil wordt verklaard door een lagere productieprognose van het betreffende jaar en door de behaalde efficiencyslagen door de eerder gedane incidentele investeringen in het werkproces. Schommelingen in het budget zijn dus niet de oorzaak van de achterstanden van de Huurcommissie.

Vraag 17

Bent u bereid om te onderzoeken waar recent gesloten zittingslocaties weer heropend kunnen worden en dit te combineren met een verhoging van het budget van de Huurcommissie en het aantal commissieleden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u toelichten hoe u dit gaat vormgeven en op welke termijn?

Nee. De Huurcommissie beheert geen eigen zittingslocaties, maar huurt deze locaties in als ze nodig zijn voor de geschilbeslechting. Er zijn dan ook geen zittingslocaties gesloten. De Huurcommissie beziet doorlopend hoeveel zittingen gehouden moeten worden en welke en hoeveel locaties daarvoor nodig zijn. Ik vind het belangrijk dat de Huurcommissie flexibel is en kan inspelen op de wisselende noodzaak om bepaalde zittingslocaties te gebruiken. Daarbij speelt ook het gebruik van videozittingen een belangrijke rol.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 16 heb toegelicht, ontvangt de Huurcommissie de benodigde middelen voor de geschilbeslechting op basis van de jaarlijkse raming die zij maakt voor het aantal geschillen dat het komende jaar moet worden behandeld. Om de achterstanden terug te dringen, heb ik in 2021 aanvullende middelen vrijgemaakt voor de uitvoering van het actieplan «Aanpak achterstanden».

Vraag 18

Op welke manieren kunnen huurders nu collectief bezwaar maken bij de Huurcommissie, omdat bijvoorbeeld in de hele straat gebreken zijn? Ziet u mogelijkheden om deze manier van bezwaar maken uit te breiden? Kunt u dit toelichten?

Het staat huurders vrij om (nagenoeg) gelijkluidende verzoeken tegelijkertijd in te dienen. De Huurcommissie kan deze verzoeken dan gevoegd behandelen. Daarnaast kunnen huurders van een woonruimte in een wooncomplex met (nagenoeg) gelijkluidende verzoeken kunnen deze verzoeken collectief bij de Huurcommissie indienen.
In de praktijk geldt dat casussen onderling vaak veel verschillen en dat collectieve behandeling daarom slechts in uitzonderlijke gevallen winst biedt. Ik zie daarom geen meerwaarde om een en ander uit te breiden.

Vraag 19

Wat vindt u van het idee om een onafhankelijk huurcheck in te voeren voor zowel huurders in de sociale als in de vrije sector zonder termijn?

Ik ben met u eens dat het belangrijk is voor huurders om inzicht te hebben in hun huurprijs. Conform motie Beckerman/Nijboer8 onderzoek ik op welke manieren het WWS-systeem inzichtelijk uitlegbaar kan worden gemaakt zodat huurders zelf ook beter zicht hebben op wat een eerlijke en rechtvaardige huur zou moeten zijn. Tegelijkertijd werk ik aan de inzichtelijkheid van aanvangshuurprijzen in het traject Transparantie huurprijzen.
De wet bepaalt dat huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst binnen 6 maanden na aanvang van de overeenkomst de Huurcommissie kunnen verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. Deze termijn is gekozen zodat ook huurders in de vrije sector toegang hebben tot een onafhankelijke huurcheck. Tegelijkertijd is rechtszekerheid voor verhuurders ook van belang: zij moeten weten waar ze aan toe zijn. Vanuit dit oogpunt is het niet wenselijk om deze termijn aan te passen. Overigens heb ik voor huurders die een tijdelijk contract hebben geregeld dat zij de aanvangshuurprijs kunnen laten toetsen tot zes maanden na afloop van hun tijdelijke huurovereenkomst. Indien huurders en verhuurders ook andere type geschillen willen voorleggen aan de Huurcommissie, bijvoorbeeld over de servicekosten, dan kunnen zij de mogelijkheid hiertoe in de huurovereenkomst regelen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (op initiatief van het lid Nijboer) kunnen huurders en verhuurders met een geliberaliseerd huurcontract tevens hun geschil over de huurverhoging bij de Huurcommissie voorleggen.

Vraag 20

Wanneer krijgen huurders uit de vrije huursector dezelfde toegang tot de Huurcommissie als huurders in de sociale sector?

In mijn antwoord op vraag 19 heb ik aangegeven welke mogelijkheden huurders en verhuurders in de vrije sector hebben om naar de Huurcommissie te gaan. Ik zie op dit moment geen wettelijke basis om partijen in de vrije sector verder toegang tot de Huurcommissie te geven. In de brief van 21 september9 heb ik aangekondigd om zogeheten botsproeven te gaan doen om te bezien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn. Ik heb hierbij oog voor de uitvoering en zal daarbij ook specifiek naar de rol van de Huurcommissie kijken. Ik vind het daarnaast van belang dat de Huurcommissie haar taak zorgvuldig en tijdig kan uitvoeren. Daarom werkt zij nu met het actieplan aan het terugdringen van de achterstanden, zodat huurders en verhuurders eerder hun uitspraak kunnen ontvangen. De Huurcommissie is voortvarend met het actieplan aan de slag gegaan. Zoals de Huurcommissie echter in haar brief van 6 oktober 2021 aan mijn departement aangeeft,10 is er evenwel nog veel werk te verzetten. Ik vind het daarom op dit moment niet wenselijk om de taken van de Huurcommissie sterk uit te breiden.

Vraag 21

Bent u bereid om mogelijk te maken dat huurders die in het gelijk worden gesteld door de Huurcommissie niet alleen een huurverlaging kunnen krijgen, maar ook het afdwingbaar recht om onderhoudsgebreken aan te laten pakken?

Nee. Dit past niet bij het karakter van de Huurcommissie als buitengerechtelijke geschilbeslechter. De Huurcommissie kan in het geval van onderhoudsgebreken de huur verlagen, totdat het gebrek is verholpen. Vaak wordt met deze financiële prikkel het probleem verholpen. Indien een huurder een afdwingbare uitspraak wil, kan men hiervoor naar de rechter stappen.
Zoals ik eerder in mijn antwoord op Kamervragen over de onderhoudssituatie bij sociale huurwoningen11 heb toegelicht, hebben huurders met een gebrekkige onderhoudssituatie verschillende mogelijkheden om deze op te lossen. Naast een gang naar de Huurcommissie of de rechter kunnen zij gebreken onder voorwaarden zelf herstellen en de kosten op de verhuur verhalen op de verhuurder. Ook speelt de gemeente een rol in de handhaving op de kwaliteit van de woningen. Daarmee hebben huurders naar mijn mening voldoende mogelijkheden om onderhoud af te dwingen.

Vraag 22

Kunt u deze vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

Ik heb de vragen zo veel mogelijk apart beantwoord. U heeft echter verschillende vragen over dezelfde onderwerpen gesteld. Om deze vragen goed te kunnen beantwoorden, heb ik deze vragen samengevoegd.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Oververhitte huurmarkt perfecte voedingsbodem voor oplichters»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de praktijk dat oplichters nepadvertenties aanbieden aan mensen die wanhopig op zoek zijn naar een woning?

Het beginsel van het verbod van misbruik is een algemeen beginsel van het Unierecht. Iedere vorm van fraude en oplichting is dan ook verboden en onacceptabel, zo ook de hier aangehaalde praktijk.

Vraag 3

Wat voor stappen neemt u om aan dit soort oplichtingspraktijken een einde te maken?

In beginsel mag een verhuurder vrij bepalen op welke wijze en via welk medium het zijn of haar woning aanbiedt. Voor mij staat voorop dat een verhuurproces in alle fases – werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur – ordentelijk en op een correcte wijze dient te verlopen. Hier werk ik voortdurend aan in samenwerking met alle partijen die hierbij betrokken zijn. Daarnaast heb ik het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in voorbereiding dat onder meer een landelijke basisnorm zal gaan introduceren in de vorm van algemene regels die zien op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. Zie ook het antwoord op de vragen 6, 7, 8 en 9.

Vraag 4

Hoe kijkt u er tegenaan dat de verhuur van woningen en kamers volledig vrij is en vaak geschiedt op sociale mediaplatforms als Facebook waardoor elke vorm van controle op de ordentelijkheid van het verhuurproces ontbreekt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Waarom krijgen woningzoekenden wanneer zij aangifte doen van dit soort oplichting te horen dat er te weinig bewijs is van de politie?

Ik heb geen zicht op de bewijslast die de politie in specifieke casussen tot haar beschikking heeft en kan hier dus geen uitspraak over doen.

Vraag 6

Welke stappen gaat u zetten om te zorgen dat oplichters in dit soort gevallen wel aangepakt worden?

Het is onacceptabel dat woningzoekenden en huurders de dupe worden van ongewenste gedragingen van verhuurders. Daarom heeft het kabinet, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de aanpak goed verhuurderschap waar ik de Kamer in februari jl. over heb geïnformeerd2, besloten te komen met het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zoals de titel doet vermoeden bevordert dit voorstel goed verhuurderschap en verbetert het de mogelijkheden voor gemeenten om malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. Concreet ben ik voornemens hiertoe de volgende drie instrumenten te introduceren.
Ten eerste een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die gaat gelden voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, in de vorm van algemene regels inzake anti-discriminatie, anti-intimidatie en een basale informatieverstrekkingsplicht richting de huurder (bijvoorbeeld over diens rechten en plichten). Ten tweede introduceert het voorstel de bevoegdheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden gesteld worden aan verhuurders in dergelijke gebieden inzake de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen (gekoppeld aan het WWS) en het onderhoud van een woning. Door weigering of intrekking van de vergunning kunnen onverbeterlijke malafide verhuurders uit de sector geweerd worden. Tot slot komt er ook een specifieke vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten waarmee gemeenten voorwaarden kunnen stellen op het gebied van privacy en de voorzieningen die redelijkerwijs nodig zijn met het oog op de bereiding van voedsel en persoonlijke hygiëne. Dit is conform het advies3 van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten.
Gemeenten krijgen de nieuwe bevoegdheid om op deze instrumenten te handhaven via het bestaande bestuursrechtelijke instrumentarium dat loopt van een waarschuwing via lasten (onder dwangsom of bestuursdwang) en de bestuurlijke boete tot de inbeheername van een woning. De voorbereiding van dit wetsvoorstel is inmiddels vergaand gevorderd, heeft deze zomer in consultatie gelegen en zal op korte termijn voor advies bij de Raad van State aanhangig gemaakt worden. Na de ontvangst en de verwerking van dit advies zal het voorstel zo spoedig mogelijk ter behandeling aangeboden worden bij het parlement.

Vraag 7

Deelt u de mening dat omdat er geen enkele vorm van controle en handhaving is op goed verhuurderschap huurders vaker dan nodig de dupe worden van louche verhuurders?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Is het invoeren van een verhuurdervergunning, die ontnomen kan worden wanneer verhuurders zich misdragen en ook als kwaliteitsstempel kan dienen bij verhuur, volgens u een manier om dit probleem tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Wanneer gaat u gemeenten nog meer mogelijkheden geven om slechte verhuurders harder aan te pakken? Bent u bereid de verhuurdervergunning en huisjesmelkersboete zo snel mogelijk in te voeren om het uitknijpen van huurders ook echt gevolgen te geven? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Herinnert u zich de beantwoording over het maken van landelijke prestatieafspraken met corporaties?1

Ja.

Vraag 2

Hoe worden op dit moment gemeentelijke prestatieafspraken met corporaties gemaakt? Wordt dit met Aedes of met afzonderlijke corporaties gedaan?

In het systeem van de gemeentelijke prestatieafspraken, zoals vastgelegd in de Woningwet, worden afspraken gemaakt door gemeenten met corporaties en huurdersorganisaties. In de praktijk zien we gemeenten die met alle corporaties die actief zijn in hun gemeente één afspraak maken en we zien gemeenten die met iedere corporatie afzonderlijke afspraken maken. Ook komt het voor dat een groep gemeenten met een groep corporaties prestatieafspraken maakt. Gemeenten maken geen prestatieafspraken met Aedes.

Vraag 3

Klopt het dat u overweegt om landelijke prestatieafspraken te maken over de totale doelstellingen van corporaties voor nieuwbouw en verduurzaming? Zo ja, waarom? Zo nee, wat overweegt u dan?

Voor wat betreft de benutting van de € 500 miljoen tariefverlaging in de verhuurderheffing klopt het dat ik landelijke afspraken wil maken met Aedes. Ik heb uw Kamer hierover per brief geïnformeerd (uw kenmerk 2021Z20241).
Ik doe dit omdat het maken van individuele afspraken tussen het Rijk en de corporaties niet past binnen het systeem van de Woningwet, waarbij dit aan gemeenten is. Ook is het praktisch niet mogelijk om op korte termijn met alle circa 288 corporaties individuele afspraken te maken. Dat is ook niet nodig, omdat nagenoeg alle corporaties door Aedes vertegenwoordigd worden. Aedes en ik zullen ons wel inzetten om de corporaties die geen lid zijn van Aedes ook te betrekken bij de afspraken.2 De gemaakte afspraken zullen daarnaast worden gemonitord waardoor alle corporaties aangesproken kunnen worden indien zij niet bijdragen aan de afspraken. Ook moeten de afspraken door gemeenten en corporaties betrokken kunnen worden bij de lokale prestatieafspraken, zodat gemeenten de bij hen werkzame corporaties, ongeacht of zij wel of niet lid zijn van Aedes, hier ook op kunnen aanspreken.
Voor wat betreft het maken van landelijke prestatieafspraken breder dan de uitvoering van de motie Hermans is het aan een nieuw kabinet om keuzes te maken over of, en zo ja, hoe zij regie wil voeren op de volkshuisvestelijke prestaties van de corporatiesector.

Vraag 4

Hoe gaat het maken van landelijke prestatieafspraken er in de praktijk uitzien?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe overweegt u te voorkomen dat corporaties kunnen meeliften op de landelijke prestaties van andere corporaties, zonder zelf prestaties te leveren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Overweegt u de landelijke prestatieafspraken enkel te maken met Aedes?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat Aedes niet alle corporaties vertegenwoordigt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Overweegt u landelijke prestatieafspraken te maken met afzonderlijke corporaties?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het begrotingsoverleg Wonen en Ruimte op 15 november 2021?

Helaas is dit niet gelukt, wel heb ik uw Kamer schriftelijk (uw kenmerk 2021Z20241) op de hoogte gesteld van de stand van zaken voor het begrotingsoverleg Wonen en Ruimte van 15 november 2021.

Vraag 1

Kent u de berichten «Eenmaal, andermaal: verhuurd aan de hoogste bieder?»1 en «Waanzin woningmarkt slaat over op huursector»2?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de constatering van de Woonbond dat onderhands bieden op huurwoningen steeds vaker voorkomt? Zo ja, beschikt u over cijfers om dit te onderbouwen? Zo nee, bent u bereid een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken?

Er zijn bij mij geen cijfers bekend over het onderhands bieden op huurwoningen. Het is bovendien lastig om dit inzichtelijk te maken, omdat verhuurders en huurders zelf een huurprijs overeenkomen waarbij de overheid geen rol heeft. Derhalve zie ik geen reden een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat potentiele huurders van vrijesectorwoningen in toenemende mate geconfronteerd worden met het opbieden bij huurwoningen? Deelt u de mening dat dit een onwenselijke ontwikkeling is?

Kortheidshalve verwijs ik naar het antwoord op vraag 2 en 5 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat er online platforms opkomen die het opbieden bij huurwoningen faciliteren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In welke mate leidt het biedingsmechanisme in de huurmarkt tot hogere huurprijzen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat, door de woningkrapte en de terugkeer van expats naar Nederland, de normalisatie van het bieden op huurwoningen een prijsopdrijvend effect gaat hebben op de huurprijzen?

Ik deel deze zorg. Echter is het voor zover mij bekend niet het geval dat bieden op huurwoningen genormaliseerd is. IVBN en Vastgoed Belang geven ook aan dit fenomeen niet wenselijk te vinden.

Vraag 7

Bestaat er regelgeving omtrent het verhuren per opbod?

Zie het antwoord op vraag 2 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 8

Welke maatregelen zijn uws inziens noodzakelijk om het bieden op huurwoningen tegen te gaan?

Ik zet al langer in op het versterken van de uitgangspositie van huurders op de woningmarkt, bijvoorbeeld door hen te informeren over hun rechten of door prijsregulerende maatregelen te nemen (zoals het maximeren van de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector). Bovendien heb ik in antwoord op vraag 7 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598) aangegeven dat ik met partijen nu «botsproeven» ga doen om te zien hoe verdere prijsregulerende maatregel in de vrije sector de praktijk zouden uitwerken, waarbij ook wordt gekeken of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen. Een mogelijk verbod op verhuren per opbod valt buiten de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Voorts ben ik van mening dat de huidige schaarste aan (betaalbare) huurwoningen waarschijnlijk de belangrijkste drijfveer is voor woningzoekenden om te bieden op een huurwoning. Ik zet mij er echter al langer voor in deze schaarste tegen te gaan, bijvoorbeeld door de bouw van meer woningen te stimuleren. Het tegengaan van schaarste biedt woningzoekenden meer keuzevrijheid, waarmee het bieden op huurwoningen naar verwachting voor veel woningzoekenden geen noodzakelijke optie meer is.

Vraag 9

Wat vindt u van het voorstel van de Woonbond dat in de Wet Goed Verhuurderschap een bepaling wordt opgenomen die gemeenten de mogelijkheid biedt om het verhuren per opbod te verbieden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om het bieden bij huurwoningen tegen te gaan?

Vraag 11

Wilt u de antwoorden op deze vragen aan de Kamer doen toekomen voor het Wetgevingsoverleg inzake het begrotingsonderdeel wonen en ruimte van 15 november 2021?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Wij geven passende zorg zonder dat de gemeente iets hoeft te doen?»1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de wettelijke mogelijkheid om iemand vergunningsvrij een huis te laten bouwen op het terrein van zijn of haar mantelzorger, om zo het verlenen van mantelzorg te vergemakkelijken zoals in het geval van de in het artikel genoemde zoon en zijn moeder?

Ik vind dat een goede mogelijkheid. Mantelzorgvoorzieningen bij woningen zorgen ervoor dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen als zij dit willen. Dat is een van de doelstellingen van dit (demissionair) kabinet. Mijn ambtsvoorganger heeft deze bouw- en gebruiksmogelijkheden voor huisvesting in verband met mantelzorg in 2014 in het Besluit omgevingsrecht opgenomen. Hiermee is destijds uitvoering gegeven aan de motie Pieper c.s. (Kamerstukken II 2009/10, 32 123 XI, nr. 34), die opriep de mogelijkheden voor de plaatsing van mantelzorgwoningen te vereenvoudigen.

Vraag 3

Deelt u ook de zorg dat met de komst van de nieuwe Omgevingswet en daarmee het verdwijnen van landelijke wetgeving op dit punt, dit soort woonzorgarrangementen mogelijk zullen verdwijnen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Met de Omgevingswet krijgen gemeenten meer mogelijkheden om maatwerk te leveren. Die mogelijkheid ontstaat ook bij bouwmogelijkheden voor uit- en aanbouwen en bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken), die gemeenten straks in het omgevingsplan reguleren. De mogelijkheden voor huisvesting in verband met mantelzorg zijn in deze regeling verweven. Het is niet uit te sluiten dat gemeenten bij bepaalde woningen beperkingen zullen opleggen voor bouwmogelijkheden, waaronder mantelzorgvoorzieningen, vanwege bijvoorbeeld afstandsnormen voor geluid, geur en trilling nabij bedrijfsmatige activiteiten. De huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het Besluit omgevingsrecht worden als onderdeel van de zogenoemde bruidsschat ongewijzigd overgeheveld naar het gemeentelijke omgevingsplan. Als de Omgevingswet in werking treedt kunnen gemeenten de op deze manier uit het huidig recht overgehevelde bouw- en gebruiksmogelijkheden weliswaar veranderen, maar dat kan alleen bij een wijziging van het omgevingsplan. Dat is een besluit waarbij voorzien moet zijn in participatiemogelijkheden en waartegen beroep kan worden ingesteld. De Omgevingswet kan hiermee leiden tot aan de ene kant een inperking voor de bouw van mantelzorgvoorzieningen, maar aan de andere kant biedt het gemeenten ook ruimte voor versoepelingen. Een voorbeeld hiervan is de bouw van bijvoorbeeld premantelzorgwoningen. In toenemende mate zijn er gemeenten die deze mogelijkheid (willen) bieden, ook als er nog geen duidelijke zorgindicatie is.
Het is dus niet precies duidelijk hoe de gemeenten zullen omgaan met de komst van de nieuwe Omgevingswet en de impact hiervan op woonzorgarrangementen. Mijn verwachting is echter niet dat veel gemeenten de mogelijkheden gaan inperken. In bestuurlijk overleg met de koepels is de intentie afgesproken dat er een lastenluwe uitvoering wordt gegeven aan de nieuwe beleidsruimte. Verwacht mag dus worden dat er niet op grote schaal belemmerende regels en vergunningplichten worden geherintroduceerd. Gemeenten hebben er ook belang bij om geen onnodige regels op te stellen voor huisvesting in verband met mantelzorg. Mantelzorgers nemen zorg uit handen waar gemeenten verantwoordelijk voor zijn vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo 2015). Mede gelet op die verantwoordelijkheid deel ik niet de zorg dat gemeenten bouw- en gebruiksmogelijkheden voor mantelzorg lichtvaardig zullen inperken.

Vraag 4

Zijn er nu al gemeenten bekend die ertoe hebben besloten of die overwegen het vergunningsvrij bouwen van mantelzorgwoningen stop te zetten of in te perken?

Nee, die zijn mij niet bekend.

Vraag 5

Staat deze ontwikkeling als gevolg van de nieuwe Omgevingswet niet op gespannen voet met het streven van het kabinet om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen en daartoe het verlenen van mantelzorg te stimuleren en te ondersteunen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Ik ben deze mening niet toegedaan. Zoals ik onder 3 aangeef verwacht ik niet dat gemeenten extra regels zullen gaan stellen. De mogelijkheid om bouw- en gebruiksregels beter op een concrete locatie af te stemmen, staat op zichzelf niet op gespannen voet met het streven ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Zoals bij het antwoord op vraag 3 al aangegeven hebben gemeenten in het kader van de Wmo 2015 immers ook een verantwoordelijkheid op dat punt.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat inperking van de mogelijkheid tot vergunningsvrije bouw van mantelzorgwoningen tevens haaks staat op de gedachte achter de nieuwe Omgevingswet, namelijk minder regels en meer vrijheid en verantwoordelijkheid geven aan initiatiefnemers voor het maken van ruimtelijke plannen?

Ik ben het hier niet mee eens. Zie mijn antwoord bij vraag 3.

Vraag 7

Zou de suggestie van KBO-PCOB, MantelzorgNl en de Patiëntenfederatie om een instructieregel type 3 toe te voegen aan de Omgevingswet waarmee gemeenten worden verplicht om voldoende mogelijkheden tot vergunningsvrije mantelzorgwoningen toe te staan, een oplossing zijn?

Ik sta op zichzelf niet afwijzend tegen een instructieregel op dit punt maar de vraag is of op voorhand al een instructieregel moet worden gesteld. Het heeft mijn voorkeur de ontwikkelingen in de gemeentelijke praktijk af te wachten en later te bezien of er op dit punt van rijkswege sturing nodig is. Bedacht moet worden dat bij het opstellen van een instructieregel de nodige vragen zullen spelen. Een instructieregel waarbij louter wordt opgedragen om te voorzien in «voldoende» mogelijkheden voor vergunningvrije mantelzorgwoningen, roept direct de vraag op wat voldoende is. Verder brengt het (her)introduceren van een vergunningplicht nog niet direct met zich dat bouwmogelijkheden voor mantelzorgvoorzieningen worden ingeperkt.

Vraag 8

Indien u dit niet wenselijk acht, welke (andere) oplossingen ziet u – zeker in het licht van de huidige wooncrisis en het tekort aan ouderenwoningen – om mantelzorgers op dit punt beter te ondersteunen? Hoe gaat u gemeenten ertoe bewegen vergunningsvrije mantelzorgwoningbouw te stimuleren?

Voor het stimuleren van vergunningsvrije mantelzorgvoorzieningen zie ik nu geen aanleiding. Wel zie ik mogelijkheden om mantelzorgers beter te ondersteunen in het organiseren van de toegang tot regelingen en voorzieningen die voor hen beschikbaar zijn. Veel mantelzorgers lopen tegen drempels bij het realiseren van een mantelzorgwoning. Één van deze drempels betreft het verstrekken van een «bewijs tot mantelzorger zijn», een mantelzorgverklaring. Op 2 december jl. is tijdens de begrotingsbehandeling het amendement (35 570 XVI, nr. 69) van de leden van Otterloo en Sazias aangenomen, waarin verzocht wordt te komen tot een gedragen mantelzorgverklaring (mantelzorgpaspoort). Hier is 4 miljoen euro voor vrijgemaakt. Uit een uitgevoerde verkenning2 met stakeholders zoals de VNG, Aedes en gemeenten blijkt dat er nog vervolgonderzoek moet worden uitgevoerd om te komen tot een meer uniforme verklaring en dat er met name lokaal moet worden geëxperimenteerd om te onderzoeken hoe de toegang tot (mantelzorg)regelingen, zoals een vergunningvrije mantelzorgvoorziening, kan worden verbeterd. Het Ministerie van VWS stelt hiertoe ruim 80 gemeenten in staat door middel van de organisatie van lokale pilots. Uitkomsten en opbrengsten van deze pilots zullen breed worden verspreid.

Vraag 9

Hoewel kort dag, lukt het om deze vragen te beantwoorden voor het notaoverleg over de initiatiefnota van de leden Ellemeet en Smeulders over een «Eigen thuis, voor nu en morgen; wonen en ouderenzorg, de impasse voorbij» dat gepland staat op 25 oktober 2021?

Hoewel ik heb getracht de vragen zo spoedig mogelijk te beantwoorden is dat niet gelukt vóór het genoemde notaoverleg.

Vraag 1

Kent u verhuursites (zoals Rebid) waar potentiële huurders moeten bieden op de huurprijs om een woning te krijgen?1

Ja ik ben bekend met Rebid.

Vraag 2

Wat vindt u van deze praktijk waarbij huurders tegen elkaar uitgespeeld worden in deze wooncrisis?

In antwoord op eerdere vragen van u en het lid Smeulders2 over het per opbod verhuren van woningen heb ik aangegeven dat in de vrije huursector contractvrijheid geldt, wat betekent dat het de verhuurder en huurder vrijstaat om zelf een huurprijs overeen te komen. Hierbij heb ik tevens aangegeven dat het tegen elkaar op laten bieden van huurders niet verboden is, maar niet past in goed verhuurderschap. Ik ben nog steeds van mening dat dit fenomeen onwenselijk is, doordat huurders wellicht onverantwoorde risico’s nemen bij het bepalen van hun huur. Ook IVBN en Vastgoed Belang hebben naar aanleiding van de recente berichtgeving aangegeven het bieden op vrije sector huurwoningen als een ongewenste ontwikkeling te zien, mede doordat dit gezien de huidige schaarse op de huurmarkt tot hogere huren leidt waardoor de bereikbaarheid voor woningzoekenden verder afneemt.

Vraag 3

Is het toegestaan om door middel van betaalde credits mensen toegang te geven tot het bekijken van en het bieden op te huren woningen? Valt dit niet onder bemiddelingskosten die niet meer zijn toegestaan?

Als op het platform Rebid sprake is van dubbele bemiddelingskosten is dit wettelijk niet toegestaan3. Woningzoekenden kunnen in dergelijke gevallen een (anonieme) melding doen bij het platform ACM ConsuWijzer. Op de website van ConsuWijzer worden woningzoekenden bovendien voorgelicht over bemiddelingskosten, waarbij ook een voorbeeldbrief te vinden is voor het terugvragen van onterechte bemiddelingskosten. De ACM heeft overigens eerder aangekondigd dat bedrijven die nog steeds verboden bemiddelingskosten rekenen een boete kunnen verwachten. Dat heeft dit voorjaar geleid tot het beboeten van drie huurbemiddelaars die onterechte bemiddelingskosten hebben gerekend aan consumenten4.

Vraag 4

Bent u bereid de ACM te attenderen op deze praktijken en te vragen op te treden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit soort biedingssystemen een opwaarts effect zullen hebben op de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

Op 1 juli j.l. heeft er een rondetafelgesprek plaatsgevonden over transparantie bij bieden. Ten behoeve hiervan zijn een aantal position papers opgesteld5. In het paper van prof. Francke van de UvA is aangegeven dat uit onderzoek blijkt dat in krappe woningmarkten een «bieden-vanaf-prijsstrategie» tot een snellere verkoop van een woning en een hogere verkoopprijs leidt. Ik kan mij voorstellen dat een dergelijke conclusie ook toepasbaar is op de huurwoningmarkt.

Vraag 6

Vindt u ook dat dit soort platforms huurders tegen elkaar opzet door ze te laten bieden voor een huurprijs? Is dit in het belang van huurders?

In antwoord op vraag 2 heb ik aangegeven dat ik bieden op huurwoningen onwenselijk vind. Wel is het zo dat het hoogste bod geen garantie is om ook daadwerkelijk huurder te worden, omdat een verhuurder zelf mag bepalen aan wie hij zijn woning verhuurt (mits hij niet discrimineert). Ik hoor in ieder geval regelmatig terug dat de verhuurder hierbij ook kijkt naar het inkomen van de huurder, waardoor betalingsrisico’s zo veel mogelijk worden vermeden.

Vraag 7

Bent u bereid over te gaan tot regulering van de vrije huursector om dit soort praktijken tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Op Prinsjesdag heb ik in de brief «Uitkomsten onderzoeken naar huurprijsregulering»6 aangegeven te gaan testen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel in de vrije huursector eruit kan komen te zien. Tevens heb ik in deze brief aangegeven te onderzoeken welk flankerend beleid kan of moet worden vormgegeven. De reeds gedane onderzoeken laten zien dat er een complexe afruil plaatsvindt tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid bij regulering. Daarom ga ik met partijen nu «botsproeven» doen om te zien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn. Of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen is een van de aspecten die in de botsproeven wordt meegenomen.