Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten» op de website van de LSVb?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Student Hotels, die in steeds meer studentensteden verrijzen, aan studenten in feite gewoon woonruimte verhuren die in aard sterk lijkt op het aanbod van studentenhuisvesters? Zo nee, waarin verschilt dit aanbod wezenlijk van elkaar?

In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat door partijen is overeengekomen.
Bij de beoordeling of van dit «gebruik naar zijn aard van korte duur» sprake is zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 3

Welke rechtsbescherming ten aanzien van de huurprijs en de contractzekerheid is er voor mensen die woonruimte huren bij een Student Hotel ten opzichte van mensen die, al dan niet tijdelijk, reguliere woonruimte huren?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Wie of wat bepaalt of woonruimte aangeboden mag worden als hotelkamer of als regulier te huren woonruimte? Zijn daar rijksregels voor? Welke rol heeft de gemeentelijke regelgeving hierin?

Het is aan de gemeente zelf om voor een gebouw een woonfunctie of een hotelvergunning af te geven.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat de interesse voor langdurig wonen in een Student Hotel sterk bepaald wordt door de schaarste aan andere beschikbare woningen? Zo nee, waarom niet?

De sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences, hebben bij de ondertekening van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd in de periode 2011–2016 16.000 extra studenteneenheden te realiseren. Zoals ik in mijn brief van 10 september 2015 (Kamerstukken II 2014./2015, 33 104, nr. 9) heb is dit streven behaald.

Vraag 6

Bent u van mening dat studentenhuisvesting, ook in een gespannen markt, gepaard moet gaan met volwaardige huur- en huurprijsbescherming? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Wat gaat u doen om de opkomst van hotel-constructies voor studenten in overspannen woningmarkten af te remmen? Welke rol spelen gemeenten en andere partners hierin?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten. Zoals ik reeds in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven is het aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak. En bij geschillen over huurbescherming bij huurbeëindiging is het aan de rechter om te oordelen of sprake is van reguliere huur van woonruimte (met huurbescherming) of van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zonder huurbescherming).

Vraag 1

Kent u het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat dergelijke initiatieven ook bestaan in andere studentensteden, zoals Amsterdam, Eindhoven en Groningen?

Het Student Hotel heeft vestigingen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen.

Vraag 3

Klopt het dat die organisaties met een hotelvergunning kamers aan voornamelijk internationale studenten verhuren? Bent u ervan op de hoogte dat deze kamers vaak worden verhuurd voor een periode langer dan zes maanden en dat derhalve sprake is van een huurovereenkomst zoals vermeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek artikel 201 lid 1? Zo ja, welke actie gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat dergelijke studenten onder het juiste wettelijke beschermingsniveau vallen?

Het Student Hotel geeft zelf aan dat ongeveer 75% van de kamers wordt bezet door internationale studenten. Het is mogelijk om voor de duur van een semester tot maximaal een jaar in het Student Hotel te verblijven. Maar ook per dag kunnen kamers worden gehuurd.
Waar u verwijst naar een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW ga ik ervan uit dat u doelt op huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 lid 1 BW. In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat tussen partijen is overeengekomen. Bij de beoordeling of van dit «gebruik dat naar zijn aard van korte duur is» sprake is, zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is aan de betreffende huurders om zich bij huurprijsgeschillen in voorkomende gevallen tot de huurcommissie te wenden en indien nodig tot de rechter. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 4

Wat vindt u van de hoogte van de huurprijs die varieert tussen € 635 en € 1.100?

In beginsel is het aan partijen zelf om afspraken over de hoogte van de huurprijs te maken. Ditzelfde geldt voor het overeenkomen van servicekosten voor door de verhuurder geleverde extra service.
Wanneer het echter om een gereguleerde woning of kamer gaat dan hangt de maximale huurprijs ondermeer af van het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast kunnen partijen afspraken maken over door de verhuurder geleverde service en de daarvoor overeengekomen servicekosten.

Vraag 5

Meent u dat sprake is van valse concurrentie ten opzichte van de horecaondernemers in dergelijke studentensteden?

Voor zover er sprake is van een verblijf «naar aard van korte duur» zie ik het Student Hotel als een reguliere concurrent van reeds bestaande hotels in de betreffende studentensteden.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat de Erasmus Universiteit Rotterdam studenten verplicht in een dergelijk hotel te verblijven? Wat is uw mening daarover?

Ja daar ben ik mee bekend. Het betreft hier overigens louter de groep van eerstejaars studenten van het Erasmus University College (EUC), een kleinschalige en intensieve opleiding als bedoeld in artikel 6.7, derde lid, van de WHW. Vanwege de aard van deze opleiding zijn de activiteiten binnen en buiten het curriculum op elkaar afgestemd, wat van de studenten vraagt dat zij in het eerste studiejaar gezamenlijk wonen.
De EUC is in 2013 van start gegaan en voor de huisvestingsvraag van het EUC heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam een arrangement getroffen met The Student Hotel, wat inhoudt dat deze studenten daar gedurende 10 maanden voor € 550 per maand wonen. Elke student heeft de beschikking over een gemeubileerde kamer (inclusief eigen badkamer) en de servicekosten en alle voorzieningen (tot en met een fiets in bruikleen) van The Student Hotel zijn daarbij inclusief. In opstartfase van het EUC werkt dit arrangement voor beide partijen: de studenten kunnen – volledig ontzorgd – zich direct op hun studie storten (en kunnen vanaf het tweede studiejaar desgewenst goedkoper gaan wonen) en de Erasmus Universiteit Rotterdam kon zich de eerste jaren volledig concentreren op de goede start van haar nieuwe opleiding.
Overigens is de Erasmus Universiteit Rotterdam nu doende om meer traditionele en sobere studentenhuisvesting voor de eerstejaars EUC-studenten te vinden, zodat naar verwachting binnen afzienbare termijn een einde komt aan het huidige arrangement met The Student Hotel.

Vraag 7

Vindt u dat dergelijke hotelkamers mee zouden mogen tellen bij de ambities rond studentenhuisvesting?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten.

Vraag 1

Kunt u nader ingaan op de casus van de zzp'er (zelfstandige zonder personeel) die de huur met terugwerkende kracht fiscaal kan aftrekken? Waar lag in deze zaak precies het meningsverschil tussen de Belastingdienst en de belastingplichtige?1

Vraag 2

Wanneer en hoe hebben zzp-ers recht op aftrek van de huur? Kunt u hier zo uitgebreid mogelijk op ingaan?

Vraag 3

Hoeveel zzp-ers maken al gebruik van deze regeling? Wat zijn de gemoeide kosten van deze regeling?

Vraag 4

Blijft ook het recht op huurtoeslag bestaan indien gebruik wordt gemaakt van deze regeling? Wat zijn de gevolgen van huurtoeslag voor de aftrek van de huurkosten?

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft de uitspraak van de Hoge Raad? Hoeveel meer mensen zullen gebruik maken van de regeling? Wat zijn de hiermee extra gemoeide kosten?

Vraag 6

Wat voor gevolgen heeft deze uitspraak voor de hypotheek- en onderhoudslasten van zzp-ers die een huis gekocht hebben, aangezien zzp’er die vanuit huis werken allemaal gelijk behandeld dienen te worden?

Vraag 7

Bent u voornemens de belastingwetgeving dusdanig aan te passen dat deze volledig in lijn is met de praktijk anno 2016 en de uitspraak van de Hoge Raad?

Vraag 8

Hoe gaat u andere huurders die geen zzp-er zijn tegemoetkomen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Lonen woningbouwdirecteuren nog steeds massaal boven norm»?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er onder de in het bericht of in het bijbehorend onderzoek genoemde directeuren, personen die meer dan het inkomen van een Minister krijgen (de geldende norm) en die niet onder de overgangsregeling van de Wet normering topinkomens (WNT) vallen? Zo ja, wie zijn dit en wat gaat u er aan doen om deze topfunctionarissen wel onder de werking van de WNT te brengen?

Bij de controle van de accountantsrapporten over 2015 van de verschillende corporaties zal worden vastgesteld of de in het artikel genoemde topfunctionarissenvallen op grond van de door de account goedgekeurde jaarverslagen nog steeds onder het overgangsrecht vallen. De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt de accountantsverslagen en vermeldt haar bevindingen in de zogenoemde oordeelsbrieven aan individuele corporaties. Deze oordeelsbrieven zijn in het najaar gereed.

Vraag 3

Bent u van mening dat het buiten alle proporties is dat zelfs directeuren van kleine woningcorporaties een inkomen boven de nu geldende WNT-norm hebben? Zo ja, waarom deelt u die mening? Zo nee, waarom deelt u die niet?

Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak, namelijk het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Voor de topfunctionarissen past daarbij een beloning die zowel rekening houdt met de zwaarte van functie als met de maatschappelijke taak. De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 normeert de bezoldigingen van topfunctionarissen op niveaus die maatschappelijk aanvaardbaar worden geacht te zijn. Voor topfunctionarissen met een arbeidsovereenkomst van voor de invoering van de WNT-normen, geldt het overgangsrecht zoals opgenomen in de WNT. Het overgangsrecht is opgesteld met inachtneming van de bescherming die het Eerste protocol bij het Europees verdrag ter bescherming van de rechten van de mens biedt, zodat een verlaging van contractueel vastgelegde inkomens die verder gaat dan het overgangsrecht niet wettelijk kan worden afgedwongen. Dat neemt niet weg dat ik van corporatiebestuurders en leden van raden van commissarissen of raden van toezicht verwacht dat ze blijvend aandacht hebben voor de hoogte van de beloningen in relatie tot de huurders die zij dienen.

Vraag 4

Bent u van mening dat woningcorporaties er niet zijn voor het betalen van hoge inkomens aan hun directeuren, maar er zijn voor het zorgen van goede huurwoningen voor burgers met een relatief laag inkomen? Zo ja, hoe verhoudt zich dat dan tot de (te) hoge inkomens die nog steeds worden betaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u van mening dat het geen pas geeft dat terwijl de huren stijgen, woningcorporaties personeel moeten laten afvloeien of er bezuinigd wordt op service en onderhoud, er nog directeuren zijn die inkomens boven de nu geldende WNT-norm genieten? Zo ja, waarom en kunt u daarover in overleg treden met de vereniging van woningcorporaties Aedes? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat wordt het norminkomen van de directeur van Woonwijze in Vught en Meander in Werkendam nadat de overgangsregeling van de WNT is verstreken? Hoeveel krijgen deze directeuren op dit moment en wanneer gaat voor hen het norminkomen uit de WNT gelden?

Op basis van de mij bekende informatie valt woningcorporatie Woonwijze in Vught in bezoldigingsklasse E. In 2016 bedraagt het maximum in deze klasse € 131.000. Hoe hoog de feitelijke bezoldiging van deze functionaris in 2016 zal zijn, kan ik pas na afloop van dit jaar vaststellen. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging € 195.218.
De Stichting Woonservice Meander in Werkendam valt in bezoldigingsklasse C, het maximum in deze klasse bedraagt in 2016 € 105.000. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging van beide topfunctionarissen € 159.321 respectievelijk € 144.020.
Topfunctionarissen zoals de genoemde bestuurders hebben ingevolge de wet recht op een overgangstermijn van ten hoogste zeven jaar. Na afloop van deze overgangstermijn geldt voor deze bestuurders het maximum zoals dit bij of krachtens de WNT is vastgesteld. Jaarlijks worden ten aanzien van woningcorporaties de maxima voor de afzonderlijke bezoldigingsklassen geïndexeerd met de ontwikkeling van de contractuele loonkosten voor de overheid uit het voorgaande jaar.

Vraag 7

Bent u van mening dat uit het genoemde onderzoek eens te meer blijkt dat de wettelijke normering van inkomens bij woningcorporaties hard nodig is en dat ook heel goed is dat de WNT er in voorziet dat directeuren van kleine woningcorporaties veel minder gaan verdienen dan een Minister? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vragen 3,4 en 5 heb aangegeven vind ik de bezoldigingsmaxima zoals die gelden op grond van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 passend voor topfunctionarissen bij woningcorporaties.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het artikel «burgemeester onder vuur om schimmig azc»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de huurprijs die het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) de komende vijf jaar per jaar betaalt voor het pand aan de Parkweg 20 in Maastricht, dat tijdens de onderhandelingen voor 750.000 euro van eigenaar veranderde?

Het COA heeft met de gemeente Maastricht een bestuursovereenkomst gesloten voor een maximale periode van vijf jaar. Met de eigenaar van Parkweg 20, LEA Immobilienvermittlungs GmbH, is een huurperiode overeengekomen van 2 jaar met een optie voor verlenging met maximaal 3 jaar.
Huurprijzen worden niet openbaar gemaakt. Wel kan worden opgemerkt dat de huursom voor deze locatie vergelijkbaar en dus marktconform is met wat voor soortgelijke locaties elders in het land wordt betaald. Het COA legt jaarlijks financiële verantwoording af over onder meer de totale verplichtingen uit huur.

Vraag 3

Kunt u het huurcontract voor die locatie en de concept-huurcontracten die dit jaar gewisseld zijn openbaar maken?

Het COA maakt geen huurcontracten openbaar. Een huurcontract bevat informatie die de economische en financiële belangen van het COA raken. Door openbaarmaking van de inhoud van de huurovereenkomst komt de onderhandelingspositie van het COA met commerciële marktpartijen ten behoeve van de opvangtaak van het COA in de toekomst ernstig onder druk te staan. Belangrijk is dat het COA zich binnen onderhandelingen met commerciële partijen vrij kan opstellen.

Vraag 4

Op welk moment was er voor het eerst sprake van een aanbod tot verhuur van Parkweg 20?

In september 2015 heeft het COA voor het eerst een aanbod tot verhuur van het pand aan de Parkweg 20 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Op 17 februari 2016 is het pand Parkweg 20 door het COA geschouwd. Vervolgens zijn de gesprekken en onderhandelingen gestart over de benodigde functionele aanpassingen en over de huursom. Op 1 maart 2016 is vastgesteld dat er voldoende basis is om de huurovereenkomst verder uit te gaan werken. De eerste ingevulde concept huurovereenkomst dateert van 15 maart 2016. De huurovereenkomst is getekend op 20 mei 2016.

Vraag 5

Wanneer was het COA op de hoogte van het feit dat het pand aan Parkweg 20 van eigenaar verwisseld was en dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was?

Op 7 maart 2016 heeft de door de eigenaar van het pand aan Parkweg 20 (LEA Immobilienvermittlungs GmbH) gevolmachtigde vertegenwoordiger aan het COA gemeld dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was.

Vraag 6

Wanneer en waarom heeft u besloten het inmiddels in beslag genomen pand Blekerij 52, niet langer bij de plannen te betrekken?

In september 2015 heeft het COA een aanbod tot verhuur van het pand aan de Blekereij 52 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Het COA heeft op 19 april 2016 aan de Vos Investment Groep gemeld vooralsnog geen gebruik te maken van het aanbod om Blekerij 52 te huren. De reden hiervoor was dat het COA geen overeenstemming heeft kunnen bereiken over de huursom voor de gecombineerde huur van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 voor een asielzoekerscentrum voor 300 personen voor vijf jaar. Het COA heeft vervolgens aan de gemachtigde van LEA Immobilienvermittlungs GmbH laten weten terug te willen vallen op de reeds eerder bereikte overeenstemming over opvang in het pand Parkweg 20.

Vraag 7

Waarom deed het COA op 21 maart 2016 een verzoek aan de gemeente Maastricht om capaciteit te creëren voor de opvang van asielzoekers en deelde zij mee dat Vos Investment bereid was de panden aan Parkweg 20 en de Blekerij voor een periode van vijf jaar te verhuren, terwijl Vos Investment geen eigenaar meer was van Parkweg 20? (brief met kenmerk UHV/RBO/16.u.000622)

Het COA heeft de gemeente Maastricht op 21 maart 2016 verzocht medewerking te verlenen aan het in gebruik nemen van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 als opvanglocatie voor 300 personen voor een periode van maximaal 5 jaar. Het verzoek van het COA aan de gemeente is het gevolg van het uitgangspunt dat geen opvanglocaties worden geopend zonder de instemming hiertoe van het gemeentebestuur.
Gezien de recente overdracht van het pand Parkweg 20 van Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V. naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH wordt in genoemde brief van 21 maart 2016 de Vos Investment Groep abusievelijk nog als verhuurder van beide panden genoemd.

Vraag 8

Wat is de standaardprocedure voor het checken dat er met betrouwbare en bonafide partijen zaken gedaan wordt door het COA? Is die procedure uitgevoerd bij deze transactie?

Het COA controleert voor ondertekening van een overeenkomst met een commerciële partij of deze de juridische bevoegdheid heeft tot het sluiten van de betrokken overeenkomst. Is er ten tijde van de gesprekken en de onderhandelingen over, en de ondertekening van, de overeenkomst geen reden of aanleiding tot twijfel omtrent de beoogde contractspartner dan wordt geen nader onderzoek verricht.
Nadat het COA op de hoogte was geraakt (15 juli 2016) van een onderzoek dat was gestart naar de heer B. Vos en/of een van de aan hem gelieerde vennootschappen, heeft het COA zo spoedig mogelijk (20 juli 2016) nader onderzoek laten doen door een notariskantoor. Deze notaris heeft onderzoek gedaan naar de banden tussen de eigenaar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en de heer B. Vos, dan wel een van de aan de heer Vos gelieerde vennootschappen. Uit de openbare registers is niet gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 9

Heeft het COA onderzoek gedaan naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en haar gemachtigde Vos Investment Groep en de transactie tussen de twee en heeft zij daar opvallende zaken gevonden? Zijn deze twee ondernemingen met elkaar verbonden, zakelijk en/of persoonlijk?

Het COA heeft onderzoek laten doen door een notariskantoor. Zoals in de beantwoording van vraag 8 vermeld, heeft de notaris geconcludeerd dat uit de openbare registers niet is gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA Immobilienvermittlungs GmbH dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 10

Wanneer is het FIOD-onderzoek begonnen naar Vos Investment Groep?2

Het openbaar ministerie (OM) doet zoals bekend geen mededelingen over of en naar wie het strafrechtelijk onderzoek doet.

Vraag 11

Was het bij COA bekend dat de FIOD onderzoek deed naar Vos Investment Groep of had het bij het COA bekend kunnen zijn?

In zijn algemeenheid geldt dat het OM of de FIOD andere partijen (zoals overheidsorganisaties) in beginsel niet inlichten over hetgeen ze onderzoeken, alleen als daarvoor een wettelijke grondslag is en een zwaarwegend belang de verstrekking noodzakelijk maakt. Het COA heeft geen andere informatie dan de informatie die in de media is verschenen.

Vraag 12

Doet de overheid gewoon zaken zoals vastgoedtransacties met partijen die onderzocht worden door de FIOD, of zijn er ook lopende het onderzoek, extra controles en waarborgen van toepassing? Zijn die hier correct uitgevoerd?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 11, lichten het OM dan wel de FIOD andere partijen in beginsel niet in over hetgeen ze onderzoeken. Er kunnen in een incidenteel geval, indien een zwaarwegend belang daartoe noopt, gegevens worden verstrekt op grond van de Wet politiegegevens en de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens en dan alleen als het strafrechtelijk onderzoek dat toelaat en het noodzakelijk is voor de taken van de ontvangende instantie. Ten aanzien van onderliggende casus is geen informatie verstrekt aan het COA.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één en binnen de normale termijn beantwoorden?

Het is helaas niet gelukt om de vragen binnen de termijn van drie weken te beantwoorden. De informatie die nodig was voor de beantwoording heeft wat langer op zich laten wachten.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de berichtgeving over schade door gaswinning aan huurwoningen in Appingedam en dat er aan die schade niets is gedaan?1

Ja.

Vraag 2

Waarom weigert de woningcorporatie Woongroep Marenland de schade te herstellen en de problemen te erkennen?

In de regel ga ik niet in op een individuele casus. Er is hier sprake van een conflict tussen een huurder en een woningcorporatie waarbij een gerechtelijke uitspraak aan de orde is.
De NCG heeft op mijn verzoek contact gehad met Woongroep Marenland. Marenland bericht dat in 2014 bevingsschade aan de betreffende woning is gemeld en onder regie van NAM is hersteld.
Recent is de betreffende woning geïnspecteerd als één van de 1500 woningen in het inspectieprogramma van de NCG. De tijdens deze inspectie geconstateerde schade is hersteld.

Vraag 3

Welke acties gaan u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) ondernemen om dit recht te trekken voor de bewoners die het hier betreft?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is het waar dat Woongroep Marenland geen belang had bij erkenning van de schade, omdat bekend was dat de bouwkundige versterking er aan zou komen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is het waar dat daar op is gewacht, zodat Woongroep Marenland niet zelf voor de kosten van achterstallig onderhoud zou opdraaien? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Erkent u dat in alle geledingen van de overheid, maar ook in de woningcorporatiesector die taken voor de overheid uitvoert, de bewoners serieus moeten worden genomen, zeker als het gaat om problemen die te maken hebben met schade door gaswinning?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Amsterdam gaat huurders financieel bijstaan»?1

Ja, dat heb ik.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat gemeenten bovenop de rijksregelingen eigen vormen van huurtoeslag introduceren? Is dit een taak van gemeenten?

Met de bestaande instrumenten gericht op betaalbaarheid van het huren (in concreto: de huurprijsregulering, de huurtoeslag en de recent van kracht geworden passendheidstoets) worden huurders die dat nodig hebben zodanig ondersteund dat vanuit het woonbeleid er geen aanleiding is voor aanvullende generieke bijdragen vanuit gemeenten.

Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat armoedegelden worden besteed aan het tegengaan van het zogenaamde dure scheefwonen?

Er bestaat op rijksniveau geen specifiek, geoormerkt budget voor de verlening van bijzondere bijstand, c.q. het bestrijden van armoede en schulden. Deze middelen maken namelijk onderdeel uit van de algemene uitkering van het gemeentefonds en zijn daarmee voor de colleges vrij besteedbaar. De Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft overigens wel de wethouders en gemeenteraden gevraagd om de middelen zo gericht mogelijk in te zetten voor het doel waarvoor ze bestemd zijn.

Vraag 4

Bent u van mening dat de armoedegelden vooral besteed dienen te worden aan preventie, voorlichting en hulpverlening in plaats van aan inkomensondersteuning en al helemaal niet aan categoriale inkomensondersteuning? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is het geoorloofd dat gemeenten deze vorm van categoriale inkomensondersteuning bieden? Kunt u dit toelichten?

In de Participatiewet ligt sinds 1 januari 2015 de nadruk bij het verlenen van aanvullende inkomensondersteuning primair op individueel maatwerk. De mogelijkheden tot categoriale aanvullende inkomensondersteuning zijn per die datum beperkt. Omdat het hier een gedecentraliseerde wet betreft is het aan de colleges om hieraan invulling en te geven en heeft primair de gemeenteraad hierbij een controlerende rol. Overigens is mij gebleken dat Amsterdam het onderhavige beleid niet baseert op de Participatiewet, maar betreft het een Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam. Uit deze samenwerkingsafspraken blijkt dat per individueel huishouden zorgvuldig zal worden bekeken wat de beste oplossing is, verhuizen of het doorvoeren van een (tot 2019 door de gemeente bekostigde) huurverlaging door de corporatie. Vanaf 2019 wordt de huurverlaging volledig bekostigd door de corporaties. In deze zin betreft het hier dus een maatwerkaanpak en geen categoriale aanvullende inkomensondersteuning.

Vraag 6

Kunt u aangeven welke verantwoordelijkheid het rijk, gemeenten en woningcorporaties hebben bij het oplossen van deze problematiek?

Ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen heeft het Rijk de zorg voor de huurprijsbescherming, de huurtoeslag en de kaderstelling ten aanzien van verdeling van woonruimte. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting voor de doelgroep. Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om de lokale volkshuisvestingsopgave te bepalen en hierover, mede in overleg met huurders, met corporaties prestatie-afspraken te maken. Zoals hierboven toegelicht hebben gemeenten daarnaast de mogelijkheid om op grond van de Participatiewet op basis van individueel maatwerk aanvullende inkomensondersteuning te bieden.

Vraag 7

Hoe verhoudt het voornemen van de gemeente Amsterdam zich tot de berichten dat woningcorporaties over miljarden beschikken voor betaalbare huurwoningen en huurverlagingen?

Op grond van de recent gepresenteerde indicatieve bestedingsruimte voor corporaties is de ruimte voor investeringen in nieuwbouw – landelijk – circa 37 mld. euro. De berekende investeringsruimte voor woningverbetering is zo’n 28 mld. euro. De ruimte om huren te verlagen of te matigen is circa 1 mld. euro. Deze bedragen zijn niet optelbaar, maar zijn een vertaling naar een bestedingscategorie van één en dezelfde totale financiële ruimte; gebruik van ruimte in de ene categorie gaat ten koste van een andere.
Voor Amsterdam is becijferd dat de indicatieve bestedingsruimte voor de drie categorieën respectievelijk zo’n 1,5 mld euro, 1 mld. euro en 48 mln. euro is. (bron: bijlage bij brief over indicatieve bestedingsruimte, TK, 2015–2016, 29 453, nr. 418). Overigens is onderdeel van de afspraken van gemeente Amsterdam met de corporaties dat over drie jaar de corporaties de financiering op zich nemen.

Vraag 8

Wat heeft u inmiddels gedaan en bent u nog van plan te gaan doen tegen duur scheefwonen?

Een belangrijke maatregel van dit kabinet is de recent ingevoerde eis aan corporaties om passend toe te wijzen aan mensen die behoren tot de doelgroep van de huurtoeslag. De aanpak van duur scheefwonen is verder vooral gebaat bij de maatregelen gericht op de bevordering van de doorstroming, waaronder de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hierdoor komen woningen beschikbaar voor de lagere inkomens. Mede onder invloed van het overheidsbeleid laten de recente voornemens van de corporaties ook een grotere inzet op de realisatie van betaalbare huurwoningen zien (bron: rapportage Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2016–2020).
Een interessant aspect in de afspraken van de gemeente Amsterdam met de corporaties is dat corporaties voor huurders die het aangaat, gaan bezien of zij in een goedkopere woning gehuisvest kunnen worden. Deze benadering past in de aanpak van passend toewijzen en huisvesten.

Vraag 9

In hoeverre doorkruist deze actie van de gemeente Amsterdam het landelijk huurbeleid?

Zoals in antwoord 5 is aangegeven betreft het hier de Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam, waarbij een maatwerkaanpak het uitgangspunt vormt voor de inkomensondersteuning en niet het – ongeacht de individuele situatie – categoriaal verstrekken hiervan. Het betreft hier de op grond van de Woningwet gemaakte prestatie-afspraken.
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, is er vanuit het woonbeleid geen aanleiding tot aanvullende bijdragen voor de betaalbaarheid van het wonen.

Vraag 10

Wat is uw appreciatie van het feit dat gemeenten op deze wijze inkomenspolitiek voeren?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Te veel in Marokko? Dan hier je huis uit»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de term woonfraude onjuist is, omdat die kwade opzet suggereert waarvan lang niet altijd sprake zal zijn? Zo ja, wat wilt u doen om rond deze situaties de zweem van bewust onwettig handelen weg te nemen?

Het begrip woonfraude is een kwalificatie die door de verhuurder aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Dit heeft geen zelfstandige juridische consequentie.

Vraag 3

Op welke gronden kunnen woningcorporaties een huurcontract ontbinden als er geen sprake is van overlast, criminaliteit of wanbetaling?

Ontbinding wegens wanprestatie is mogelijk wanneer de huurder handelt in strijd met hetgeen contractueel is overeengekomen. Uiteraard toetst de rechter of de betreffende overtreding dermate zwaarwegend is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Vraag 4

Welke regels gelden er ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning? Waar zijn deze regels vastgelegd en welke verschillen bestaan er tussen gemeenten en woningcorporaties?

Er gelden geen wettelijke regels ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning. Verhuurders bepalen vaak contractueel dat de huurder in de door hem gehuurde woning zijn hoofdverblijf dient te houden. Zij beoordelen in eerste instantie zelf of dit het geval is, en in voorkomende gevallen zal de rechter zijn oordeel op dit punt geven.

Vraag 5

Op welke wijze worden mensen voorgelicht over de regels, bijvoorbeeld ten aanzien van minimale bewoning van hun sociale huurwoning? Vindt u dat daarmee ondubbelzinnig duidelijk is welke consequenties langdurig verblijf buiten de woning kan hebben? Zo ja, hoe verklaart u dan de voorbeelden van mensen die geheel onverwacht geconfronteerd worden met de vordering hun huurcontract te beëindigen? Zo nee, hoe wilt u de voorlichting over rechten en plichten verbeteren?

Het is aan verhuurders om hun huurders te informeren welke invulling zij geven aan het begrip goed huurderschap en aan het begrip hoofdverblijf. Het is uiteraard raadzaam dat zij dit zodanig doen dat huurders vooraf weten hoe zij dienen te handelen.
Het zal overigens nooit zo zijn dat verhuurders een opzeggings- of ontbindingsprocedure starten zonder overleg te hebben gehad over de geconstateerde overtreding. Ook in het onderhavige geval heb ik van de woningcorporatie vernomen dat aan de opzegging een periode van huisbezoeken, briefwisseling en overleg vooraf is gegaan.

Vraag 6

Gelden voor langdurig verblijf op een ander adres in Nederland, bijvoorbeeld een vakantieverblijf, dezelfde regels als voor verblijf in het buitenland? Zo ja, is dit even goed te controleren? Zo nee, waarom niet?

Bij het vaststellen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt is het niet relevant in welk land deze huurder verblijft wanneer hij niet in de gehuurde woning verblijft.

Vraag 7

Vindt u het ook kwetsbaar dat handhaving vrijwel uitsluitend mogelijk is door signalen van buren, waardoor ongewenste en eenzijdige sociale controle in de hand gewerkt worden? Zo ja, wat kunnen woningcorporaties doen om een klikcultuur te voorkomen?

Bij het beoordelen of een huurder zijn woning als hoofdverblijf gebruikt zal een verhuurder, net als bijvoorbeeld bij woonoverlast, vrijwel altijd afhankelijk zijn van signalen uit de omgeving. Een verhuurder kan nu eenmaal niet voortdurend controleren of al zijn huurders in hun respectieve woningen verblijven.

Vraag 8

Welke jurisprudentie is er over het beëindigen van het huurcontract omdat de huurders langere tijd in het buitenland verblijven? Is deze jurisprudentie in uw ogen eenduidig?

Er is uitgebreide jurisprudentie over het beëindigen van de huur in relatie tot het houden van hoofdverblijf in een woning. Daarbij beoordeelt de rechter aan de hand van diverse factoren of er sprake is van hoofdverblijf, en vervolgens of het niet houden van hoofdverblijf een opzegging of ontbinding rechtvaardigt. Hierbij vindt een belangenafweging plaats. Omdat hier de casuïstiek een belangrijke rol speelt geeft de jurisprudentie een wisselend beeld.

Vraag 9

Hoe wordt, met de verschillen in regels en de lastige handhaving, voorkomen dat er sprake is van willekeur in de benadering van mensen die gedurende langere periodes buiten hun sociale huurwoning verblijven? Ziet u redenen en mogelijkheden om nadere regels te maken?

Het is aan individuele verhuurders hoe zij willen omgaan met het wel of niet (zelf) bewonen van (sociale) huurwoningen. Ik acht het wel van belang dat zij hun huurders vooraf duidelijk informeren over wat er op dit punt van hen verwacht wordt. Ik zie geen noodzaak om op dit punt met nadere regelgeving te komen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen»?1

Ja

Vraag 2

Hebben het college van B&W van Amsterdam en woningcorporatie De Key vooraf overleg met u gehad over dit voornemen?

Nee

Vraag 3

Wat is uw mening over dit plan? Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat huurders wel «de lasten, maar niet de lusten van het toenemende toerisme in de stad ondervinden»? Verschillen huurders daarin van mensen met een koopwoning?

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.

Vraag 4

Hoe verhoudt Airbnb in sociale huurwoningen zich tot het kabinetsbeleid om doorstroming in de sociale huursector te bevorderen? Hoe verhoudt dit plan zich tot respectievelijk de klachten over te veel toeristen in Amsterdam en de lobby van de gemeente Amsterdam voor meer regels rond internetverhuur?

Corporaties geven thans geen toestemming aan huurders met een gereguleerde huurovereenkomst om hun woning toeristisch te verhuren. Enig effect op de doorstroming is derhalve niet te geven. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat aangezien er te weinig draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 5

Hebt u wettelijke mogelijkheden om in te grijpen, mocht dit plan doorgang vinden? Zo ja, bent u daartoe bereid? Zo nee, wat wilt u doen om deze praktijken aan te pakken?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op de woningcorporaties en ziet er op toe dat zij enkel handelen conform de Woningwet. Indien de Aw van oordeel is dat de wettelijke bepalingen in het geding zijn door het handelen van een woningcorporatie, dan kan zij door middel van een interventie ingrijpen. De Aw vormt zich hier zelfstandig en onafhankelijk een oordeel over. Indien de Aw van een corporatie een plan ontvangt voor een voorgenomen experiment ten aanzien van toeristische verhuur in sociale huurwoningen, dan zal zij dit plan toetsen aan de wet en regelgeving. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 heeft De Key aangegeven dat het experiment niet doorgaat.

Vraag 1

Herkent u de situatie uit de column waarin wordt beschreven hoe een familie die al jarenlang een woning huurt uit huis wordt gezet vanwege verblijf in het buitenland? 1

De situatie in de column betreft een huuropzegging door woningcorporatie Pré Wonen. Deze zaak is nog onder de rechter. Men is nog in afwachting van de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 2

Hoeveel ontruimingsverzoeken vanwege een verblijf in het buitenland zijn er de afgelopen drie jaar gedaan, en hoeveel daarvan hebben daadwerkelijk tot een ontruiming geleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over informatie over het aantal ontruimingsverzoeken door woningcorporaties vanwege verblijf in het buitenland: uit gegevens van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat in 2015 275 huishoudens zijn uitgezet wegens woonfraude. Dit betreft 5 procent van in totaal 5.550 huisuitzettingen. Het niet gebruiken als hoofdverblijf is één van de zaken die onder de noemer woonfraude wordt geregistreerd. Nadere cijfers zijn niet bekend.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat de familie, zoals beschreven in de column, haar huurhuis moet verlaten als nergens duidelijk staat aangegeven wanneer of na hoeveel weken een verblijf in het buitenland wordt gezien als hoofdverblijf?

Of betreffende familie de woning dient te verlaten is nog niet bekend, de zaak is immers nog onder de rechter. Een verhuurder kan de huur ondermeer opzeggen wanneer hij vindt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt2. De rechter zal dan moeten beoordelen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt en of, wanneer dit niet het geval is, een vordering tot beëindiging van de huur op die grond wordt toegewezen.

Vraag 4

Wat is de definitie van «hoofdverblijf», aan welke voorwaarden moet een huurder voldoen om te laten zien dat de huurwoning het hoofdverblijf is, en waarom is er nog steeds onduidelijkheid hierover?

De inhoud van het begrip «hoofdverblijf» is niet wettelijk vastgelegd. In de wet is ook geen verplichting tot het houden van hoofdverblijf opgenomen.
In de jurisprudentie is aan dit begrip wel nadere invulling gegeven. Bij de beoordeling van de vraag of iemand in een bepaalde woning zijn hoofdverblijf houdt spelen blijkens de jurisprudentie diverse, met name feitelijke, omstandigheden een rol, waaronder de feitelijke aanwezigheid van de huurder, het ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisregistratie, de plaats waar de huurder de nacht doorbrengt, de aanwezigheid van meubilair en aansluiting op voorzieningen en andere factoren. Het is aan de rechter om hierin een oordeel te geven.
Het verdient daarnaast aanbeveling dat de verhuurder, wanneer hij in het huurcontract de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in het gehuurde opneemt, verduidelijkt wat hij hieronder verstaat.

Vraag 5

In hoeveel huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde pand het hoofdverblijf dient te zijn, en bij hoeveel huurcontracten is dit niet het geval?

Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Volgens de informatie van Aedes is in haar huidige modelhuurovereenkomst een bepaling opgenomen die ziet op het gebruik als hoofdverblijf.

Vraag 6

Op basis van welke wet- en regelgeving kan een huurovereenkomst worden beëindigd wanneer de huurder in het buitenland verblijft en aan welke voorwaarden moet de bewijslast van de verhuurder dan voldoen?

De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW (huurder gedraagt zich niet als een goed huurder). Ook kan hij ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens wanprestatie, wanneer de huurder een contractueel verbod overtreedt. De verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen zal aannemelijk moeten maken dat de huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Zoals hierboven aangegeven kunnen bij de beoordeling hiervan diverse factoren een rol spelen.

Vraag 7

Waarom en onder welke voorwaarden kan een verblijf in het buitenland als woonfraude worden gezien, aangezien ook huurders recht hebben op vakantie?

Het begrip woonfraude is geen juridische term maar een kwalificatie die door verhuurders aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Wanneer en onder welke voorwaarden zij menen dat hiervan sprake is kan ik niet beoordelen.

Vraag 8

Is er een verschil in woonfraude te constateren tussen gebieden waar de woningnood groter of kleiner is? Bent u van mening dat huurders die in een regio wonen met kortere wachttijden, langer of vaker op vakantie mogen dan huurders die in een regio wonen met lange wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning?

Ik kan mij voorstellen dat met name sociale verhuurders eerder overgaan tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet (zelf) bewonen van een sociale huurwoning in regio’s met meer schaarste.

Vraag 9

Op welke wijze en op welke termijn gaat u woningcorporaties en huurders duidelijk maken wat onder een hoofdverblijf wordt verstaan, zodat er geen onnodige uitzettingen hoeven plaats te vinden met alle gevolgen van dien?

Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of sprake is van hoofdverblijf of niet. Het is uiteraard wel raadzaam dat woningcorporaties aan hun huurders, liefst al bij het afsluiten van de huurovereenkomst, duidelijk aangeven wat zij onder goed huurderschap en onder hoofdverblijf verstaan, zodat huurders vooraf weten wanneer zij een opzeggings- of ontbindingsprocedure riskeren.

Vraag 10

Bent u van mening dat het verstandiger zou zijn wanneer woningcorporaties hun tijd en middelen gebruiken om betaalbare huurwoningen te bouwen, in plaats van kostbare procedures op te starten om mensen die op vakantie gaan hun huis uit te zetten? Hoe gaat u woningcorporaties hierop wijzen?

Woningcorporatie hebben als taak het beschikbaar stellen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lage inkomens en huishoudens die door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ook dienen zij bij te dragen aan de leefbaarheid van hun woongelegenheden en hierbij speelt een rol dat de woning gebruikt wordt als hoofdverblijf. Op welke wijze zij invulling aan deze taken geven is aan henzelf.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de uitspraak van de Amsterdamse burgemeester Van der Laan, dat ook een sociale huurwoning in aanmerking moet komen voor Airbnb?1

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, onder meer om daar waar dat nodig is een lagere huurprijs te vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheid biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten. Overigens heeft de burgemeester slechts aangegeven dat hij verwacht dat deze discussie de komende jaren gevoerd zou kunnen worden. Het verandert niets aan het beleid van zowel gemeente als de Amsterdamse woningcorporaties om toeristische verhuur van sociale huurwoningen niet toe te staan.

Vraag 2

Als een huurder voor langere tijd naar het buitenland wil, wat zijn dan de wettelijke mogelijkheden tot onderhuur of tijdelijke verhuur aan een andere huurder? Wat zijn de verschillen hierbij tussen een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning?

Op grond van het huurrecht voor woonruimte mag een huurder zijn woning niet onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Of de huurder een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst heeft, doet niet ter zake. Onderverhuur van een kamer in een zelfstandige woning waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft (hospitaverhuur) mag wettelijk gezien wel, maar de (hoofd)verhuurder kan dat contractueel verbieden. In vrijwel alle gevallen is in huurovereenkomsten van woningcorporaties onderverhuur van zowel een gedeelte als van de hele woning verboden, behoudens met goedkeuring van de corporatie. Indien een huurder alsnog zonder toestemming van de verhuurder zijn woning onderverhuurt, kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Aan dat verbod is vaak ook een boetebeding verbonden.

Vraag 3

Klopt het dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key een pilot met Airbnb gaat uitvoeren? Hoe gaat deze pilot eruit zien en aan welke regels moeten woningcorporaties, huurders en digitale platforms zoals Airbnb voldoen?2

De Key heeft onderzocht of er draagvlak is bij de huurdersorganisatie voor een pilot waarbij studenten met een gereguleerde huurovereenkomst in 1 specifiek complex hun huurwoning maximaal 30 dagen mogen verhuren aan toeristen via digitale platforms. De door de gemeente gestelde voorwaarden voor toeristische verhuur zijn daarbij leidend. De deelnemende studenten zouden binnen de ruimte van het experiment melding moeten maken bij De Key wanneer en hoelang zij hun woning onderverhuren. Er zijn volgens De Key geen afspraken gemaakt met Airbnb. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat omdat er momenteel onvoldoende draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 4

Wat bedoelde u concreet toen u zei dat Airbnb en andere short-stay verhuurmogelijkheden «fatsoenlijk moeten gebeuren» en welke concrete voorwaarden of regels heeft u daaraan gekoppeld om overlast te beperken en de (ver)huurder te beschermen tegen misbruik?3

In gemeenten waar sprake van schaarste is op de markt voor goedkope huurwoningen, is vaak een huisvestingsverordening van kracht waarin een verbod is opgenomen tot het onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Indien een woning gedurende langere tijd wordt verhuurd via Airbnb of andere platforms, kan dit worden aangemerkt als een vorm van onttrekking. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening nadere regels stellen wanneer er daadwerkelijk sprake is van onttrekking. Ik wijs u vervolgens ook op mijn antwoord op vragen 8 en 9.

Vraag 5

Bent u nog steeds van mening dat publieke belangen – zoals veiligheid, leefbaarheid en eerlijke concurrentie – niet in het geding zijn gezien de stijging van bijna 475% in overnachtingen via Airbnb in Amsterdam?4 5

De cijfers in het rapport van Colliers International en Hotelschool The Hague zijn verzameld met behulp van een computertechniek waarbij informatie van webpagina’s wordt verzameld. De in het rapport genoemde toename van bijna 475% aan hotelovernachtingen in januari 2016 is niet feitelijk. Voorts zit er altijd ruis in de data omdat er ook B&B’s en short-stays worden meegeteld die het hele jaar mogen verhuren. Uiteraard kunnen risico’s ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid ontstaan wanneer er sprake is van illegale verhuur aan toeristen.

Vraag 6

Bent u inmiddels bereid een meldplicht in te voeren voor huurders die hun huis tijdelijk willen verhuren, via digitale platforms bij hun gemeente, zodat gemeente en verhuurder snel kunnen ingrijpen bij overlast en de huurder beter is beschermd?6

Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven.
Een meldplicht zou een beperking kunnen vormen voor de gastvrijheidseconomie.
Ik ga op korte termijn in nader overleg met de gemeente Amsterdam, omdat die haar voorstel voor een meldplicht doet vanuit de stelling dat het huidig juridisch instrumentarium aanpassing behoeft om afdoende te kunnen handhaven. Voorts is het standpunt van het kabinet dat de nadruk moet liggen op lokale samenwerking waarbij ook digitale platformen hun verantwoordelijkheid moeten nemen in de bestrijding van illegale toeristische verhuur.

Vraag 7

Op welke andere manieren ondersteunt u gemeenten als het gaat digitale platforms voor de tijdelijke verhuur van woningen aan toeristen? Kunt u er bijvoorbeeld voor zorgen dat digitale platforms hun informatie delen met gemeenten, zodat er geen illegale hotels ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gemeente Amsterdam is met Airbnb een Memorandum of Understanding (MOU) overeengekomen met diverse regels gericht op handhaving. In dit MOU hebben Airbnb en de gemeente Amsterdam afspraken gemaakt over voorlichting, samenwerking ten behoeve van preventie en betaling van toeristenbelasting. De Minister van Economische Zaken en ik achten dit een verstandige werkwijze. Het Rijk faciliteert op dit moment gesprekken tussen een aantal grote gemeenten en Airbnb teneinde te komen tot een overeenkomst. In verband met de privacy is er op dit moment geen mogelijkheid om Airbnb te verplichten de gegevens van aanbieders of gebruikers van hun diensten aan de overheid te verstrekken. Zo een verplichting is enkel te rechtvaardigen voor zover die bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Tevens moet de inbreuk op de privacy proportioneel zijn ten opzichte van het ermee te dienen algemeen belang en mogen er geen andere minder ingrijpende middelen zijn om dit te realiseren. Op dit moment wordt wel onderzocht of het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing kan worden gewijzigd in verband met de toeristenbelasting, waarbij digitale platforms verplicht kunnen worden gesteld om verhuurgegevens te verstrekken aan gemeenten ten behoeve van de toeristenbelasting. Deze informatie mag dan uitsluitend voor dat doel worden gebruikt.

Vraag 8

Bieden bestaande wetten, met name de Huisvestingswet en de Wet ruimtelijke ordening, voldoende aanknopingspunten om illegale hotels aan te pakken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals reeds eerder aangegeven, bieden de Huisvestingswet 2014, de Woningwet en Wet Ruimtelijke Ordening voldoende mogelijkheden om de uitwassen van toeristische verhuur en illegale hotels tegen te gaan. Bij het verlenen van een onttrekkingvergunning op basis van de Huisvestingswet 2014, is naast schaarste de druk op de woonomgeving en de leefbaarheid een afwegingsgrond. Indien woonruimte gedurende langere periode wordt ingezet voor toeristische verhuur, kan een gemeente met schaarste dus op basis van de Huisvestingswet 2014 dit aanmerken als een onttrekking waarvoor een vergunning verplicht is. Tevens kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden aan zo een vergunning, die bij niet-naleving tot het intrekken ervan kunnen leiden. Eveneens is bestuursdwang of een bestuurlijke boete mogelijk. Indien de toeristische verhuur de vorm aanneemt van permanente logiesverstrekking gelden er andere regels op basis van onder meer het Bouwbesluit. De Woningwet biedt in gevallen waarbij een gevaar voor de gezondheid of veiligheid is, bij herhaaldelijke overtreding zelfs de mogelijkheid om het pand in beheer te geven aan een derde. Naast de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet kan het gebruik van de woning voor permanente logiesverstrekking ook in strijd zijn met de bestemming als bedoelt in de Wet op de ruimtelijke ordening. Ook dit kan gehandhaafd worden met bestuursdwang. Het is aan de gemeente om deze instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten afhankelijk van de plaatselijke situatie.

Vraag 9

Is het juridisch mogelijk om een maximum aantal dagen van verblijf te hanteren in het geval van tijdelijke verhuur via een digitaal platform? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente een huisvestingsverordening uitvaardigen. In zo'n huisvestingsverordening kan het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad vergunningsplichtig worden gemaakt. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van woningonttrekking en dus welk maximum aantal dagen de woonruimte mag worden gebruikt voor toeristische verhuur.

Vraag 10

Is er inzicht hoe Verenigingen van Eigenaren (VVE's) omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms in hun (gemengde) complex? En lopen VvE’s tegen andere knelpunten aan?

Een landelijk inzicht in de wijze waarop VvE’s omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms is er niet. In de modelreglementen van VvE’s zijn geen specifieke bepalingen opgenomen over vakantieverhuur. Het is echter mogelijk dat het reglement van een VvE het toestaat dat eigenaren hun appartement voor vakantieverhuur mogen verhuren. In de specifieke splitsingsakten van VvE’s kunnen echter ook verbodsbepalingen zijn opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf.
Indien een woonruimte stelselmatig gebruikt wordt voor toeristische verhuur kan dit consequenties hebben voor de leefbaarheid en de veiligheid. Deze mogelijke gevolgen gelden zowel voor huurwoningen als koopwoningen en evenzeer voor VvE’s. Meer in algemene zin heb ik u over knelpunten bij VvE’s geïnformeerd in mijn brief van 3 maart 2016 over het functioneren in gemengde complexen (TK, 2015–2016, 27 926, nr. 253).

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat bij een inkomensdaling van een huurder de woningcorporatie de huurprijs niet moet terugschroeven?1

In de wet is sinds 2013 geregeld dat een huurder een huurverlaging kan voorstellen indien het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen daalt. De regeling is tweeledig:
Deze regeling is conform de afspraken in het Woonakkoord van 12 februari 2013 en is vastgelegd in artikel 7:252b van het Burgerlijk Wetboek en artikel 14 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze regeling is tegelijkertijd met de overige bepalingen inzake de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op 16 maart 2013 in werking getreden.
De informatie op rijksoverheid.nl waarna u verwijst2, is een weergave van de geldende regelgeving en het door dit kabinet gevoerde beleid.
Het artikel waarnaar u verwijst1 gaat uit van de foutieve veronderstelling dat ik heb gezegd dat een woningcorporatie de huurprijs na een inkomensdaling van de huurder niet moet terugschroeven. In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 en het daarop volgende VAO van 31 mei 2016 heb ik echter aangegeven dat in de wet al een mogelijkheid voor huurverlaging na inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen geregeld is en dat die regeling conform de afspraken uit het Woonakkoord is en dat ik niet bereid ben een verdergaande regeling in te voeren.

Vraag 2

Bent u van mening dat wanneer huurverhogingen kunnen plaatsvinden op basis van het inkomen, dan ook huurverlagingen moeten plaatsvinden wanneer het inkomen daalt? Zo nee, waarom voert u dat het beleid niet uit zoals staat aangegeven op de site van de rijksoverheid?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Van hoeveel huurders die afgelopen jaren inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gekregen, is het inkomen gedaald zodat zij in een lagere inkomenscategorie vallen en een huurverlaging zouden moeten krijgen? Hoeveel van hen hebben daadwerkelijk huurverlaging gekregen?

In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 heb ik toegezegd dat ik dit najaar bij de woningcorporaties ga navragen hoe vaak zij de huurprijs op voorstel van de huurder wegens inkomensdaling hebben verlaagd.

Vraag 4

Waarom handhaaft u verhoogde huurprijzen voor huurders die in inkomen zijn gedaald, en straft u daarmee rechtmatig huurders van sociale huurwoningen door hen elke maand opnieuw de huurverhoging te laten betalen, terwijl zij bij een verhuizing deze verhoging niet zouden hoeven te betalen?

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, biedt de wet aan huurders van wie het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen (substantieel) daalt de mogelijkheid om een huurverlaging aan de verhuurder voor te stellen.
Het huurbeleid kent alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging, niet een inkomenafhankelijke huurprijs. De (maximale) huurprijs van een woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Die woningkwaliteit wordt met het woningwaarderingsstelsel uitgedrukt in punten en aan een puntenaantal wordt een maximale huurprijsgrens toegekend (hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). Indien de huurprijs door de voorgestelde huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitstijgt, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.
Het is geen vaststaand gegeven dat een huurder bij een verhuizing de verhoogde huurprijs niet zou hoeven te betalen. Dat is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs die de huurder voor de (oude) woning betaalt, van het type verhuurder van de nieuwe woning (een woningcorporatie is of niet), van de inkomenscategorie van de huurder en de woningkwaliteit van de nieuwe woning.
Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016). Verder mag 10% naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016) en 10% naar de hogere inkomens. En voor de laagste inkomens geldt dat woningcorporaties jaarlijks bij hun woningtoewijzing aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (€ 22.100 voor eenpersoonshuis-houdens en € 30.000 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016) een woning moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens (€ 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016).
Voor sociale huurwoningen van beleggers of particuliere verhuurders gelden geen (maximale) inkomensgrenzen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw oproep de huren niet te verlagen zich tot de uitspraak van de Kamer waarin u het verzoek heeft gekregen huurverlaging bij woningcorporaties te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, heb ik geen oproep gedaan om de huren niet te verlagen. Ik heb slechts aangegeven dat ik niet bereid ben om de bestaande huurverlagingsmogelijkheid (zie het antwoord op vragen 1 en 2) te verruimen.
In mijn brief van 19 februari 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 218) heb ik in reactie op de motie Karabulut/Monasch3 over het stimuleren van toegelaten instellingen tot huurverlaging zodat mensen huurtoeslag kunnen aanvragen, aangegeven dat de wet al een dergelijke huurverlagingsmogelijkheid biedt voor huishoudens waarvan het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen is gedaald en dat het verhuurders in overige gevallen vrij staat om de huurprijs te verlagen. Het probleem bij dit laatste is dat de verhuurder niet het recht heeft de huurprijs ook weer in één keer naar het oude niveau te verhogen indien het huishoudinkomen weer is gestegen.
Met de huursombenadering zoals die per 1 januari 2017 geldt, is het basishuurverhogingspercen-tage gesteld op inflatie+2,5%. Dat biedt verhuurders al de mogelijkheid om een relatief lage huurprijs met de jaarlijkse huurverhogingen enigszins versneld te verhogen. De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor corporatiehuurwoningen biedt verhuurders de mogelijkheid om indien het huishouden een inkomensstijging tot boven die grens heeft doorgemaakt, de huurprijs in grotere sprongen te verhogen (inflatie+4%). Met deze instrumenten kunnen verhuurders een afgewogen keuze maken of zij bereid zijn de huurprijs bij een inkomensdaling van huurders vrijwillig te verlagen, en zo ja, in welke mate.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) waaruit blijkt dat 74% van de respondenten gemiddeld € 58,33 per maand teveel huur betaalt?1

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Op 4 februari jl. heb ik u per brief2 geïnformeerd dat het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) voor de komende twee jaar het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda heeft gezet. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 2

Klopt het dat studenten die huren bij een particuliere verhuurder gemiddeld vaker teveel betalen voor hun woning dan studenten die huren bij een (studenten)woningcorporatie? Hoe verklaart u het verschil?

Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting blijkt dat uitwonende studenten gemiddeld 470 euro betalen aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Bij particuliere verhuurders zijn kamers met gedeelde voorzieningen even duur als het totale gemiddelde van dit type woonruimte. Eénkamerwoningen en andere zelfstandige woningen zijn bij particulieren respectievelijk 6 en 1 procent duurder.

Vraag 3

Waarom is er niet in elke gemeente, waar in verhouding veel studenten wonen, een huurteam dat studenten helpt bij het checken van de huurprijs?2

Het is aan gemeenten om te bepalen of zij een huurteam in willen stellen.

Vraag 4

Hoe heeft u de LSVb en huurteams ervan op de hoogte gesteld dat een uitspraak van de Huurcommissie over een onzelfstandige woonruimte een brede werking heeft, naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014?3 4

Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn uitspraken van de huurcommissie opgenomen in een openbaar register, conform toezegging naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014. In dit register, te benaderen via de website van de huurcommissie, kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Vervolgens is conform afspraak de link naar de huurcommissie-uitspraken ter beschikking gesteld aan de LSVb. De LSVb heeft enige tijd daarna aangegeven dat haar leden en de huurteams erg blij waren met de uitgebreide zoekfunctie op de site van de huurcommissie. Ze gaven aan zo makkelijk een overzicht te kunnen vinden van vergelijkbare zaken. De LSVb merkte wel op dat de link op haar eigen website niet vaak gebruikt werd, vooral omdat veelal actief wordt doorverwezen naar de huurteams.

Vraag 5

Op welke andere manieren zorgt u ervoor dat studenten worden beschermd tegen te hoge huurprijzen en op welke wijze pakt u verhuurders die teveel vragen aan? Wat gaat u aanvullend doen om studenten te beschermen?

Hierin voorzie ik door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging. Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen (kamers) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn woning of kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Met de huurprijscheck op de site van de huurcommissie is het mogelijk gemaakt dat de huurder en verhuurder een goede inschatting kunnen maken van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte.
Voor de situatie dat zij samen niet tot een vergelijk kunnen komen, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt huurprijsbescherming. Ik zie geen noodzaak om voor deze doelgroep aanvullende maatregelen te nemen.

Vraag 1

Kent u het bericht dat «Bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan»?1

Ja, alsook het onderliggende analyserapport van de LSVb, gebaseerd op de website checkjekamer.nl.
Anders dan de kop van dit bericht weergeeft is mijn conclusie niet dat bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan. Uit het onderliggende analyserapport blijkt dat het hierbij gaat om 265 Amsterdamse studenten die op de genoemde website hun huurprijs hebben gecheckt. Van deze 265 studenten betaalt bijna 88% een hogere huur dan volgt uit het wettelijke puntensysteem. Amsterdam kent 109.300 studenten2.

Vraag 2

Deelt u de visie dat een dergelijke overschrijding niet alleen onjuist maar ook ongewenst is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om hieraan een einde te maken?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen.
Voor alle huurders en dus ook voor studenten geldt huurprijsbescherming. Zij kunnen een beroep doen op de huurcommissie in het geval er een geschil is tussen de huurder en de verhuurder over de huurprijs, al dan niet bijgestaan door een huurteam uit de betreffende gemeente.

Vraag 3

Wilt u in overleg treden met de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de resultaten informeren?

Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar zowel LSVb als het Ministerie van BZK in zijn vertegenwoordigd, is betaalbaarheid onderwerp van gesprek. Voor de komende twee jaar staat het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda van het LPS. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de effecten zijn van het betalen van te veel huur op het leengedrag van studenten in het kader van het leenstelsel? Is bekend of studenten meer gaan lenen om hun te hoge huur te kunnen betalen? Zo, nee bent u bereid daar onderzoek naar te doen?

Studenten lijken hun inkomenspatroon aan te passen aan hun woonlasten. De hoogte van het inkomen hangt sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen kan geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting is gedaald.
Het is mij niet bekend of studenten meer geld lenen om de huur te kunnen betalen. Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten. De meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij 67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten. Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De basisbeurs, een ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag zorgen voor bijna een derde van de inkomsten van studenten. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten. 13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen.

Vraag 5

Is bekend of deze problematiek ook in andere studentensteden speelt? Zo ja, kunt u daarvan een overzicht geven?

Uit de cijfers van het LSVb blijkt dat met name in de steden Amsterdam en Utrecht een deel van de studenten relatief hogere huren betalen. In Leiden geldt dit alleen voor de onzelfstandige woningen. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Nieuwe huurder dubbel de sigaar»?1 2

Ja.

Vraag 2

Herkent u de cijfers over de stijging van de huren, zoals die uit de huurmonitor van Pararius volgen? Zo nee, hoe hoog schat u de stijging van huren in de particuliere sector dan in?

Bij de cijfers die Pararius presenteert is een aantal belangrijke kanttekeningen te plaatsen. Zo lijkt het gezien de genoemde bedragen en informatie op de internetsite van Pararius om een selectief aanbod te gaan. Zo verhuurt Pararius veel gemeubileerde en gestoffeerde woningen. Daarnaast is het zo dat het alleen gaat over huurprijzen van woningen die aangeboden worden. De huurstijging van zittende huurders wordt niet meegenomen in de cijfers van Pararius. Ook is het zo dat de door Pararius gesignaleerde huurontwikkeling gebaseerd is op de op dat moment aangeboden huurwoningen in de database. Dat betekent dat steeds over een verschillende voorraad cijfers worden gepubliceerd.
Een bron waarin een compleet beeld van huurprijsontwikkeling wordt geschetst, is de CBS-huurenquête. Hieruit blijkt dat commerciële verhuurders de prijs in 2015 in de gereguleerde woningvoorraad gemiddeld met 3% hebben laten stijgen, voor zittende en nieuwe huurders. Uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen van mei 2015 en 2016, waarin de verhuurtransacties opgenomen zijn van de negen grootste woningbeleggers, is een beeld te ontlenen van de prijsontwikkeling specifiek in de vrije huursector. Gemiddeld over Nederland blijkt hieruit een huurprijs van € 8,70 per m² per maand.
De huurmarktrapportage van NVM en VGM NL van februari 2016 geeft ook een beeld van door hen in opdracht van overwegend institutionele beleggers en van particulieren verhuurde woningen. Uit die rapportage blijkt een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 9,68 voor het vierde kwartaal van 2015.
Dit zijn dus aanzienlijk lagere percentages en vierkante meterprijzen dan Pararius noemt.

Vraag 3

Heeft u de indruk dat verhuurmakelaars de belangen van huurders minder goed zijn gaan behartigen sinds de uitspraak van de Hoge Raad over het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder? Zo ja, waar blijkt dat dan uit? Zo nee, deelt u de mening dat de verhuurmakelaars met deze argumentatie een verkeerde analyse maken? Als u deze mening niet deelt, waarom niet?

Ik heb geen signalen ontvangen, anders dan de constatering in het bericht van Pararius, dat hiervan sprake is. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven herken ik ook niet de genoemde huurontwikkeling die Pararius noemt, en daarmee de veronderstelde huurprijsopdrijvende werking van de uitspraak van de Hoge Raad. De huurder is juist gebaat bij de uitspraak van de Hoge Raad en de wet «Tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten» omdat hij of zij geen bijdrage meer aan de makelaar die (ook) voor de verhuurder bemiddelt hoeft te betalen.

Vraag 4

Mogen particuliere verhuurders de bemiddelingskosten verrekenen in de huurprijs? Zo nee, wat zijn hieraan de beperkingen? Zo ja, heeft u aanwijzingen dat dit op grote schaal gebeurt en dat huren hierdoor met 8% kunnen stijgen zoals de directeur van Pararius beweert?

De huurprijs is de prijs die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woning. Uit die huurprijs bekostigt de verhuurder de onderhoudskosten en de vaste lasten voor de woning en haalt de verhuurder (met name bij particuliere verhuurders en beleggers) ook rendement uit zijn investering voor de woning. Bemiddelingskosten moeten ook uit de exploitatie worden opgebracht, maar zijn eenmalige kosten die gemaakt worden voor het via een bemiddelaar zoeken van een huurder en het aangaan van een huurovereenkomst. Het ligt dan ook niet voor de hand dat eenmalige kosten leiden tot een fors hogere huurprijs zoals Pararius dat aangeeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het dreigement van de verhuurmakelaars over exorbitant stijgende huren door een terechte beperking in hun verdienmodel alleen kan werken in een overspannen huurmarkt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat er echt substantieel nieuwbouw tot stand komt, zodat de markt weer meer in evenwicht komt? Is er, zolang dat evenwicht nog niet is bereikt en er nog steeds grote schaarste heerst, niet meer regulering nodig om te voorkomen dat huren ongebreideld kunnen blijven stijgen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven, kan bij de door Pararius genoemde huurstijgingen een aantal belangrijke kanttekeningen worden geplaatst. Wel is het zo dat de markthuurprijzen in »schaarstegebieden» hoger liggen dan in ontspannen woningmarkten, maar uit de CBS huurenquête en uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen blijkt dat deze verschillen beperkt zijn. Voor deze gebieden is de huurstijging volgens het CBS in 2015 voor particuliere verhuurders 3,2% geweest, terwijl voor de rest van Nederland dit 2,8% was.
Dit kabinet heeft met de nieuwe Woningwet en de Wet doorstroming huurmarkt de nodige maatregelen genomen om de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting te vergroten.
Daarnaast heeft dit kabinet de nodige maatregelen genomen om de ontwikkeling van een middensegment in de huur te bevorderen. Deze maatregelen werpen ook vruchten af; beleggers en investeerders investeren in dit segment. Naast genoemde kanttekeningen bij de door Pararius genoemde huurprijsontwikkeling, leidt meer regulering naar verwachting juist tot huiver bij deze partijen om in het middensegment van de huurmarkt te investeren en komt er dus minder aanbod tot stand.

Vraag 6

Deelt u de mening van de verhuurmakelaars dat de positie van de huurder op de verhuurmarkt relatief zwak is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de positie van de huurders in de particuliere huurmarkt te verbeteren?

Ik deel die mening niet. Het Nederlandse huurrecht biedt de huurder verschillende waarborgen en daarmee een evenwichtige positie ten opzichte van de verhuurder. Verhuurmakelaars bemiddelen namens verhuurders en dienen dus de belangen van verhuurders. Huurders kunnen zich ter ondersteuning in het bemiddelingsproces tot het aangaan van een huurcontract voor een woning laten bijstaan door een eigen (aanhuur)makelaar die voor de belangen van de huurder opkomt; in dat geval zijn de bemiddelingskosten daarvan wel voor de huurder.

Vraag 7

Hoe wilt u de bekendheid bij huurders van particuliere woningen vergroten met het woningwaarderingsstelsel, waardoor de aanvangshuur van woningen gemaximeerd kan worden? Heeft u inzicht in de bekendheid van deze bescherming voor huurders en welke bekendheid wilt u bereiken?

In mijn beantwoording van 25 april jl. op de vragen van het lid De Vries (PvdA) over onterechte huren boven de liberalisatiegrens (Aanhangsel Handelingen 2015–2016, 2422) heb ik toegelicht dat er op verschillende manieren zorg wordt gedragen voor een goede informatievoorziening aan huurders.
Naar aanleiding van de motie van het lid De Vries (TK, 2015–2016, 32 847, nr. 245) zal ik de Kamer informeren welke aanvullende mogelijkheden er zijn om op basis van de uitspraken van de huurcommissie de situaties waar sprake is van een onterechte huur boven de liberalisatiegrens terug te kunnen dringen.

Vraag 8

Kunt u inzicht geven in het aantal woningen dat op basis van het woningwaarderingsstelsel een gereguleerde huur zou moeten hebben, maar dat met een geliberaliseerd contract verhuurd wordt? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Weet u hoeveel verhuurderheffing er gederfd wordt door de verhuur via geliberaliseerde contracten van woningen, die op basis van het WWS gereguleerd zouden moeten zijn? Zo ja, hoe groot is deze derving? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen, zodat de Kamer dit bij de evaluatie van de verhuurderheffing kan betrekken?3

Zoals in mijn beantwoording van 25 april jl. is toegelicht, is voor de verhuurderheffing enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregulering. In die zin is geen sprake van derving van inkomsten van de verhuurderheffing.

Vraag 10

Heeft u, in vervolg op uw toezegging in het debat over de wet doorstroming huurmarkt4, al overleg gevoerd met de particuliere verhuurders van sociale huurwoningen over manieren om de huurstijging ook bij particuliere verhuurders te matigen als de huur boven de tachtig procent van de redelijke huur zit? Zo ja, wat is de uitkomst van dit gesprek en wanneer informeert u de Kamer hierover? Zo nee, wanneer vindt dit gesprek plaats?

Inderdaad heb ik in het debat over de wet doorstroming huurmarkt toegezegd om met de commerciële verhuurders in gesprek te gaan over het matigen van de huurstijging bij huurwoningen met een huur boven de 80% van de maximale huur. Dit speelt bij de invoering van de huursombenadering per 1 januari 2017, vanaf wanneer er een maximaal huurverhogingspercentage gaat gelden van inflatie+2,5%. Als toegezegd zal ik dit punt adresseren in mijn reguliere overleggen met commerciële verhuurders. Daarbij geldt uiteraard dat ik ben gebonden aan mijn eerdere afspraak omtrent het handhaven van de verdiencapaciteit van verhuurders. Ik zal u over het resultaat van dit overleg later dit jaar berichten.
Uiteraard kunnen ook op lokaal niveau gemeenten en huurders met particuliere verhuurders in gesprek gaan om de huren, met het oog op de waarde van de woning en de betaalcapaciteit van de huurder, te matigen, zoals vanuit de zijde van de PvdA al tijdens de behandeling van de wet doorstroming huurmarkt is aangegeven.

Vraag 1

Kent u de berichten «Spannende tijden voor Ymere en Alliantie»1, «Bouwstop dreigt voor Ymere in Haarlem en omgeving»2, «De Alliantie en Portaal zien niets in verzelfstandigde Amersfoortse Corporaties»3 en «Vorming woningmarktregio’s: stand van zaken»?4

Ja.

Vraag 2

Hoe kunnen gemeenten uiterlijk 1 juli a.s. een weloverwogen voorstel bij u indienen voor de begrenzing van de nieuwe woningmarktregio’s, als zij voor deze datum geen duidelijkheid hebben over het al dan niet verkrijgen van u van een ontheffing voor een toegelaten instelling om werkzaam te blijven in deze regio?

De aanvraag voor een woningmarktregio en de aanvraag om een ontheffing zijn twee separate en elkaar in de tijd opvolgende procedures. Ook de aanvragers zijn andere partijen: het initiatief voor de regiovorming ligt bij gemeenten, het initiatief voor het aanvragen van ontheffingen ligt bij de corporaties. Gemeenten hebben tot 1 juli de tijd om voorstellen voor regio’s in te dienen. Daarna zal ik zo spoedig mogelijk de regio’s vaststellen. Wanneer de regio’s zijn vastgesteld per besluit, kunnen corporaties voor gemeenten buiten hun kernregio een ontheffing aanvragen.
In de toelichting op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is vastgelegd dat voor een ontheffing aangetoond moet worden dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar is om aan de volkshuisvestelijke vraag te voldoen. Dit is uitgewerkt naar onderstaande punten:
Sinds het najaar van 2015 is op www.woningwet2015.nl terug te vinden hoe een ontheffingsverzoek onderbouwd kan worden, in aanvulling op de algemene informatie over regiovorming op die website en een folder over het onderwerp die in samenwerking met de VNG onder gemeenten is verspreid. Daarnaast is in de afgelopen maanden veelvuldig contact geweest met gemeenten uit het hele land over de regiovorming en over de procedure omtrent ontheffingen.
Gemeenten zullen onderling en in samenspraak met woningcorporaties een inschatting maken in hoeverre aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Dit overleg kan er ook in resulteren dat gemeenten kiezen voor een regiosamenstelling waarbij er geen ontheffingen nodig zullen zijn.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het niet zo kan zijn dat toegelaten instellingen de facto de door gemeentes meest gewenste begrenzing van de woningmarktregio vetoën door geen ontheffing aan te vragen en/of niet over te gaan tot een splitsing of verkoop van bezit? Zo nee, kunt u dan onderbouwen waarom u een dergelijk veto wel gewenst vindt?

De Woningwet geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorstel te doen voor het vormen van een regio. De gemeenten bepalen daarmee welke samenstelling en schaalgrootte van de regio passend is vanuit de optiek van het lokale volkshuisvestingsbeleid en de regionale binding. Daarbij wordt van hen verwacht dat zij rekening houden met de zienswijzen van alle woningcorporaties die in de beoogde regio werkzaam zijn.
In veel gevallen zullen er meerdere scenario’s worden besproken. Gemeenten zullen de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen, waarbij mag worden verwacht dat zij van elk alternatief ook zullen bezien wat de consequenties zijn voor de realisatie van de volkshuisvestelijke vraag. Dat een corporatie naar verwachting in een andere regio haar kerngebied krijgt of de kans dat een ontheffing verleend wordt, kan een rol spelen. Of gemeenten dit doorslaggevende factoren vinden, hangt van het oordeel van de gemeenten zelf af.
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kan een corporatie pas wanneer de regio’s zich hebben gevormd een ontheffing aanvragen. Een corporatie zal dit in de regel alleen doen als zij en de betreffende gemeente dit nodig achten. Ik wil benadrukken dat een ontheffing enkel toeziet op de mogelijkheid om in de toekomst de activiteiten in een bepaald gebied uit te breiden. Ook zonder ontheffing wordt een corporatie geacht bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid -inclusief prestatieafspraken- met het huidige bezit, ook met plegen van herstructurering.
In de wet is vastgelegd dat gemeenten een voorstel doen voor een passende woningmarktregio. In deze fase is het niet mijn rol om daarin sturend op te treden. Uiteraard geef ik, als partijen daarom vragen, uitleg over de achtergronden van de regiovorming en de eisen die daaraan worden gesteld.

Vraag 4

Bent u ermee bekend dat gemeenten in Noord-Holland en Flevoland inmiddels als gevolg van dit veto overwegen gezamenlijk één woningmarktregio te vormen? Bent u ermee bekend dat ook in Zuid-Holland een provincie brede woningmarktregio wordt overwogen, evenals één woningmarktregio voor de complete provincies Groningen en Drenthe?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat bij de omvang van de woningmarktregio’s die zich nu in de praktijk aftekent er nauwelijks toegelaten instellingen zullen zijn die activiteiten zullen moeten verkopen of afsplitsen of die ontheffing zullen moeten vragen? Wat is dan de meerwaarde van het instellen van deze woningmarktregio’s ten opzichte van de huidige situatie?

Gemeenten bepalen de schaalgrootte en samenstelling van de regio die zij het meest passend vinden. Het vormen van woningmarkregio’s zal ertoe leiden dat corporaties geen mogelijkheden meer hebben om overal in het land hun bezit uit te breiden met nieuwbouwactiviteiten en aankoop. Omdat tot op heden nog geen verzoeken voor regio’s zijn ingediend, en zodoende ook geen ontheffingsverzoeken, is het niet te zeggen hoeveel ontheffingen noodzakelijk zullen zijn. Dat zal moeten blijken uit de voorstellen voor regio’s en de onderbouwing van eventuele ontheffingsverzoeken. De Woningwet, zoals deze door uw Kamer met algemene stemmen is aangenomen, kent geen verplichting tot of mogelijkheid voor het splitsen naar regio’s of het verkopen van bezit.

Vraag 6

Vindt u de vorming van dergelijke grote woningmarktregio’s bijdragen aan de door u gewenste versterkte regionale binding?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunnen dergelijke grote regio’s er toe leiden dat corporaties juist in een groter gebied dan nu gaan investeren en daardoor de investeringscapaciteit in het huidige werkgebied van deze corporaties afneemt?

Het is mogelijk dat een corporatie binnen haar kernregio in nieuwe gemeenten werkzaam wordt. Op grond van artikel 42, eerste lid, van de Woningwet is de corporatie er echter aan gehouden in eerste instantie naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente(n) waar zij reeds feitelijk werkzaam is, mits die gemeente een woonvisie heeft. Dit geldt ongeacht of de desbetreffende gemeente gelegen is in de kernregio van de corporatie of niet: prestatieafspraken worden gemaakt met alle gemeenten waar de corporatie werkzaam is, ongeacht de regio, zij het dat buiten de kernregio geen afspraken gemaakt kunnen worden over uitbreiding van werkzaamheden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat in een stad als Amersfoort straks alleen nog maar corporaties met een ontheffing zouden functioneren?

Nee. Er bestaat geen hiërarchie tussen het kerngebied en eventuele ontheffingsgebieden. In beide gebieden kan een corporatie haar volledige arsenaal aan instrumenten inzetten en in beide gebieden wordt de corporatie geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvesting. Er bestaat daarmee geen verschil tussen de beide gebieden.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat Ymere en De Key weigeren te splitsen of een ontheffing aan te vragen voor respectievelijk Haarlem en Zandvoort, waardoor deze gemeenten gezien de dominante positie van beide instellingen niet kunnen kiezen voor de gewenste regio Zuid-Kennemerland/IJmond?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Bent u bereid voor 1 juli a.s., wanneer gemeenten of provincies u daarom vragen, het gesprek aan te gaan met betreffende corporaties om ze alsnog te bewegen te splitsen dan wel een ontheffing aan te vragen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 11

Overweegt u een wetswijziging, zodat u toegelaten instellingen kunt dwingen te splitsen bijvoorbeeld wanneer gemeenten u daarom verzoeken, indien na 1 juli a.s. inderdaad woningmarktregio’s ontstaan van de schaalgrootte die zich nu aftekent?

Zoals ik uw Kamer tijdens de behandeling van de novelle (TK nr. 33 966) in december 2014 heb laten weten, is mijn stellige overtuiging dat een overheid niet in de positie is om een rechtspersoon of een woningcorporatie te verplichten te splitsen, omdat dat een inbreuk zou zijn op het recht van eigendom dat ondermeer in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) gewaarborgd is. Ik blijf bij dit standpunt.

Vraag 1

Is het waar dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) woningcorporaties blokkeert om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te splitsen, ook al is dit een mogelijkheid volgens de Woningwet en een aanbeveling van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties? Waarom is dit het geval? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3 4

Toegelaten instellingen moeten voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor administratief scheiden of juridisch splitsen van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bij de Autoriteit Woningbouwcorporaties (Aw) indienen. Op basis van de verantwoordingsinformatie over 2017 volgt in 2017 een definitief voorstel. De Aw beoordeelt dit voorstel in 2017, zodat de scheiding of splitsing per 1 januari 2018 in werking kan treden. Op 31 mei 2016 heeft de Aw daartoe de definitieve versie van het beoordelingskader scheiden DAEB/niet-DAEB gepubliceerd. Vooralsnog zijn er geen voorstellen ingediend. Het is daarmee nog niet bekend hoeveel toegelaten instellingen willen splitsen.

Vraag 2

Hoeveel woningcorporaties willen een juridische scheiding van hun Deab en niet-Daeb-activiteiten, maar worden door het WSW hiertoe belet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Waarom heeft u vorig jaar niet voorkomen dat woningcorporaties een volmacht moesten tekenen bij het WSW, waardoor een juridische scheiding nu onmogelijk is doordat er geen commercieel vastgoed meer is om in onderpand te geven aan een bank?

Op basis van zijn deelnemersreglement heeft het WSW voor de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet volmacht gevraagd op het onderpand van toegelaten instellingen. Het WSW vraagt volmacht om, indien nodig, snel hypotheek te kunnen vestigen. Het WSW vraagt volmacht op al het onderpand, omdat in situaties van financiële stress de waarde van het onderliggende onderpand snel terug kan lopen. In specifieke (nood)situaties kan het daarom nodig zijn een zekerheidsrecht op zowel het DAEB als (niet reeds door derden bezwaarde) niet-DAEB-vastgoed te kunnen vestigen om zoveel mogelijk te voorkomen dat het buffervermogen danwel de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden aangesproken. Op dit moment is er geen risicovergoeding voor de achtervang. Het is de bedoeling dat het WSW een risicovergoeding zal gaan betalen aan de achtervangers, maar zoals aangegeven in de brief van 17 mei 2016 (Kamerstukken II 2015/16, 29 453, nr. 417) zie ik hier voor 2017 van af.

Vraag 4

Waarom wil het WSW al het vastgoed in onderpand als er ook sprake is van een nieuwe kostendekkende achtervangheffing, terwijl de achtervanggarantie van het WSW tot nu toe niets heeft gekost?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Heeft het WSW hierover met u van te voren overlegd? Wat is uw positie geweest? Wat gaat u nu doen?

Naar aanleiding van de wijzigingen die zijn opgetreden als gevolg van de gewijzigde Woningwet en de daarin opgenomen verplichting tot scheiden of splitsen, ben ik in overleg getreden met het WSW. Op grond van het deelnemingsreglement van het WSW moet iedere corporatie toestemming vragen voor het aangaan van ongeborgde financiering. Om externe financiering van gescheiden of gesplitste niet-DAEB activiteiten mogelijk te maken is het noodzakelijk dat toegelaten instellingen en/of hun dochters financiers zekerheden kunnen bieden in de vorm van een hypotheekrecht. Voor zover het WSW volmacht heeft voor het vestigen van hypotheek op dat onderpand kan externe financiering alleen worden aangetrokken als het WSW dit onderpand vrijgeeft, waarmee het WSW zelf geen hypotheek meer kan vestigen op dit onderpand. In het kader van scheiden en splitsen is van belang dat vooraf zoveel mogelijk duidelijk is onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand en onder welke voorwaarden volmacht op onderpand kan worden vrijgegeven. Het WSW zal beleidsregels opstellen over de voorwaarden waaronder onderpand ten behoeve van ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten wordt vrijgegeven. Deze beleidsregels behoeven mijn goedkeuring. Daarnaast zal bij nota van wijziging bij het wetsvoorstel Veegwet Wonen (Kamerstukken II, 2015/16, 34 468, nr. 2) worden verduidelijkt onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand dat niet is vrijgegeven. De beleidsregels zullen tegelijk met de wetswijziging op 1 januari 2017 van kracht worden. Streven is om deze zo spoedig mogelijk na de zomer openbaar te maken.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam, die aanbeveelt om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen als deze niet grootschalig kunnen worden ingezet door de gemeente?1

In het rapport van de Rekenkamer Amsterdam wordt niet de aanbeveling gedaan om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer beveelt aan om het nut van het inzetten op het energiezuinig maken van woningen bij het beleid gericht op energiebesparing en CO2 reductie te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer komt tot deze aanbeveling omdat de gemeente op dit moment niet over instrumenten beschikt om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de Amsterdamse woningvoorraad te doen dalen. Het onderzoek had betrekking op Amsterdamse corporatiewoningen.
Het is aan de gemeente Amsterdam om te bepalen welke instrumenten het beste kunnen worden ingezet om energiebesparing bij corporaties te bevorderen.
Het Amsterdamse college geeft in haar reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam aan vast te willen houden aan het stimuleren van het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, zowel met generieke als specifieke instrumenten, en geeft aan dat het belangrijk is om realistisch te zijn over de te verwachten resultaten.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten wel over instrumenten beschikken om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de woningvoorraad te doen dalen, omdat energiebesparing een belangrijk onderdeel is van lokaal- en Rijksbeleid?

Gemeenten hebben een grote mate van beleidsvrijheid om hun eigen instrumenten te kiezen en in te zetten. Een belangrijk instrument dat gemeenten ter beschikking staat is de mogelijkheid om op grond van de Woningwet prestatieafspraken te maken met woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarnaast faciliteren financiële instrumenten van Rijkswege zoals de Stimuleringsregeling Energieprestatie Huurwoningen (STEP) en het Fonds Energiebesparing Huursector (FEH) verhuurders om energiebesparende maatregelen te nemen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het bericht «Energiezuinig huis levert huurder geen financieel voordeel op» en kloppen de genoemde huurverhogingen per energielabelstap zoals genoemd in Drenthe? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Het is bekend dat er verschillen kunnen zijn tussen het theoretisch verwachte energieverbruik en het daadwerkelijk verbruik door bewoners. Enerzijds ligt dat aan de systematiek die uitgaat van normatief verbruik. Anderzijds ligt dat aan het (veranderde) gedrag van bewoners voor en na de renovatie.
Het is aan de verhuurders om daar goed over te communiceren met de huurders. Tevens moet de verhuurder de instemming hebben van minimaal 70% van de bewoners van een complex bij renovatie en verduurzaming van de woningen. Dit doet men in de praktijk uitsluitend als kan worden aangetoond dat het huidige energieverbruik zal worden verminderd met de energetische maatregelen. Dat de feitelijke energiebesparing kan afwijken van de eerder verwachte energiebesparing is voor corporaties geen reden om af te zien van energiebesparing.

Vraag 4

Kunt u aan de hand van ervaringen in verschillende gemeenten aangeven wat het financiële voor- dan wel nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt of een labelstap maakt? Kunt u deze bedragen laten zien met en zonder energieprestatievergoeding? Hoe werkt de Woonlastenwaarborg, die is opgesteld door Aedes en de Woonbond, hierbij?3

Ik kan niet in algemene zin aangeven wat het financiële voor- of nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt. Huurders en verhuurders maken afspraken over energiebesparende maatregelen. Dit betreft de specifieke maatregelen, maar ook of en in hoeverre de maatregelen leiden tot een hogere huur. Sommige corporaties beslissen op voorhand deze kosten niet of ten dele in de huur door te belasten, andere doen dit wel volledig. Op lokaal niveau kunnen huurders, verhuurders en gemeenten afspraken maken over betaalbaarheid.
Ook op de ervaringen in verschillende gemeenten met betrekking tot het financiële voor- dan wel nadeel voor huurders met energieprestatievergoeding kan ik nog niet ingaan. Het wetsvoorstel hieromtrent is nog niet in werking getreden.
De gevolgen van de energieprestatievergoeding op de woonlasten zijn beschreven in een rapport van DGMR ingenieursbureau van 24 november 2015. Dit rapport is als bijlage meegezonden aan de Tweede Kamer bij de nota naar aanleiding van het verslag inzake het wetsvoorstel (Kamerstuk 34 228, nr. 7). Daarbij gaat het om een onderzoek van verschillende woningtypen: jaren vijftig en jaren zeventig op basis van reëel energieverbruik. Conclusie van het onderzoek is dat de woonlasten als gevolg van de energieprestatievergoeding niet hoger zijn dan de woonlasten indien de woning op meer reguliere wijze, minder ambitieus, energetisch wordt verbeterd.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding houden onverkort vast aan het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen instemmingsvereiste van de huurder bij renovatie. Het ligt voor de hand dat een huurder zijn instemming met een renovatie mede afhankelijk zal stellen van de financiële gevolgen daarvan.
Het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding maximeert de energieprestatievergoeding tot een bedrag waardoor de woonlasten niet (onredelijk) toenemen als gevolg de energieprestatievergoeding. Dit ontwerpbesluit leidt voorts tot een informatieplicht van de verhuurder die ervoor zorgt dat de huurder inzicht heeft in de gevolgen van een energieprestatievergoeding voor zijn woonlasten, waardoor hij een goed overwogen beslissing kan nemen over zijn instemming met een renovatievoorstel.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding leiden er niet toe dat bij gebruik van een energieprestatievergoeding de woonlasten van individuele huurders onder alle omstandigheden gelijk blijven of afnemen. Ik acht een wettelijke waarborg niet wenselijk. Hierover heb ik uw Kamer per brief op 25 april 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 20) bericht. Een motie (Kamerstuk 34 228, nr. 18 met het verzoek een verplichte woonlastenwaarborg op te nemen voor woningen met een energieprestatievergoeding is op 26 april 2016 aangehouden. Een soortgelijke motie (EK 34 228, H) is op 26 april 2016 bij behandeling van het wetsvoorstel energieprestatievergoeding in de Eerste Kamer ingediend. Stemming over deze motie in de Eerste Kamer is op 17 mei 2016 gepland.
De Woonlastenwaarborg, opgesteld door Aedes en de Woonbond, heeft een vrijwillig karakter en kan desgewenst door huurders en verhuurders in concrete situaties worden overeengekomen. Deze Woonlastenwaarborg kent echter niet zozeer een vaste rekenmethodiek maar is meer een stappenplan, met aandacht voor de specifieke situatie.

Vraag 5

Bent u bereid om de Woonlastenwaarborg een verplicht onderdeel te maken bij het overeenkomen van een energieprestatievergoeding? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Daling huurprijs van gemiddeld 40 procent mogelijk voor helft huurders in vrije sector»?1

Ja

Vraag 2

Klopt de analyse in het artikel dat in bijna 50% van de uitspraken van de Huurcommissie tussen januari 2010 en februari 2016 over huurcontracten met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens de uitspraak luidde dat het contract onterecht geliberaliseerd is en er een forse verlaging van de huur moet volgen? Zo nee, wat klopt er niet aan deze analyse?

Ik heb de huurcommissie verzocht om een analyse. De huurcommissie heeft daarop het volgende aangegeven. Van alle zaken over de aanvangshuur die bij de huurcommissie zijn ingediend, had 19 tot 23% per jaar betrekking op een zelfstandige woning waarbij de aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat betreffende jaar lag. Voor dit segment van 19 tot 23% werd in 53 tot 63% van de zaken de huurprijs verlaagd tot een bedrag onder de liberalisatiegrens. De gemiddelde huurverlaging lag in die gevallen de afgelopen vier jaar tussen de 286 en 375 euro.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de bij de Huurcommissie afgedwongen verlagingen van de aanvangshuur waarschijnlijk het topje van de ijsberg zijn, als het gaat om onterecht geliberaliseerde huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, beschikt u over gegevens over het aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten?

Ik heb niet de mening dat er sprake is van het topje van de ijsberg als het gaat om de huurprijsverlagingen door de huurcommissie in het geval van geliberaliseerde huurcontracten. Het is nog steeds zo, dat een beperkt aantal woningen is geliberaliseerd, terwijl op grond van het puntenaantal veel meer liberalisatie mogelijk is.
Ik beschik niet over gegevens over mogelijk onterecht geliberaliseerde huurcontracten. Uitgangspunt van de regelgeving is, dat de aanvangshuurprijs bepalend is voor de vraag of een huurprijs is geliberaliseerd. Dit betekent dat een huurder zelf bewust kan instemmen met een geliberaliseerde huurprijs. Er kan dus niet zondermeer gesproken worden van een onterecht geliberaliseerde huurprijs enkel omdat de woning te weinig punten zou hebben om een geliberaliseerde huurprijs te rechtvaardigen.
De huurprijsregelgeving biedt de huurder wel de mogelijkheid om zich tot de huurcommissie te wenden om te toetsen of de woning te weinig punten zou hebben voor een geliberaliseerde huurprijs, en of een huurverlaging aan de orde is. Uit de analyse van de huurcommissie volgt dat dit een effectieve methode is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de Huurcommissie? Zo ja, wilt u verplicht stellen dat verhuurders hierover bij het aangaan van een huurcontract volledige informatie verstrekken?

Ik deel de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de huurcommissie.
Hierin wordt voorzien door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging.
Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Gelet op de genoemde informatiemogelijkheden acht ik het onnodig om verhuurders een informatieplicht op te leggen bij het aangaan van een huurcontract.

Vraag 5

Wat doet de belastingdienst om de ontduiking van de verhuurderheffing op te sporen die plaatsvindt door het onterecht liberaliseren van huurcontracten? Hoeveel overtredingen van de verhuurderheffing zijn er de afgelopen jaren geconstateerd, welke sancties staan hierop en hoe vaak worden ze opgelegd?

Voor de vraag of er sprake is van een overtreding van de verhuurderheffing is enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst dus niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregelgeving. Het is ook niet de taak van de Belastingdienst om voor alle woningen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Dit is ook niet nodig, gezien het feit dat via de huurcommissie een dergelijke toets op de huurprijs mogelijk is.

Vraag 6

Leidt de opsporing van fraude met de verhuurderheffing tot de logische gevolgtrekking dat de bijbehorende huur ook verlaagd moet worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat kunnen huurders doen, die na de eerste zes maanden ontdekken dat hun huurcontract waarschijnlijk onterecht geliberaliseerd is, mede gezien de aanzienlijke verlagingen die in dergelijke gevallen door de Huurcommissie opgelegd worden? In hoeverre is het hierbij mogelijk om de huurverlaging met terugwerkende kracht af te dwingen, als de huur zoveel hoger is dan maximaal redelijke huur en er eigenlijk sprake is van misleiding?

Huurders kunnen zich in beginsel tot de rechter wenden indien zij na de eerste zes maanden menen dat het woningwaarderingsstelsel tot te weinig punten leidt om de woning te verhuren met een geliberaliseerde huurprijs.
Zo kan de rechter beoordelen of er sprake is van een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Artikel 6: 230 BW bepaalt dat de rechter op verlangen, van een der partijen, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel. Of dit kan leiden tot het afdwingen van huurverlaging met terugwerkende kracht zal de rechter dus per concrete situatie bepalen.

Vraag 8

Ziet u, mede met het oog op het te verwachten aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten, voldoende redenen om eenmalig de mogelijkheid te bieden om de liberalisering van huurcontracten te toetsen en daarmee de ontduiking van verhuurderheffing en inning van te hoge huren te beperken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u deze toetsing van liberaliseringen vormgeven?

In algemene zin zie ik dat er beperkt gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot liberalisatie. Waar het gaat om liberalisatie door toegelaten instellingen zal deze onderdeel gaan uitmaken van de in te voeren huursombenadering zodat toegelaten instellingen liberalisatie beperkter zullen toepassen. Dit verbetert de mogelijkheden om de doelgroep te huisvesten.
De cijfers van de huurcommissie bevestigen mij voorts dat het huidige systeem voldoende toetsingsmogelijkheden biedt inzake huurprijsliberalisatie. Ik zie dan ook geen reden om een verdergaande toetsing van huurprijsliberalisering in te voeren.

Vraag 1

Staat u na het zien van de uitzending van De Monitor «Huizen op papier zuiniger gemaakt om de huur op te krikken» nog steeds achter uw antwoorden op eerdere vragen over dit onderwerp?1 2

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de verhuurder op verzoek van de huurder verplicht moet worden om de energie-index en de gegevens waarop deze is gebaseerd te overleggen? Zo ja, wanneer gaat u dit instellen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet voor deze verplichting.
Zoals ik in mijn antwoord op eerdere vragen over dit onderwerp heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1916) vind ik het een normale zaak dat de verhuurder duidelijkheid biedt over de gegevens op basis waarvan de Energie-Index is vastgesteld.

Vraag 3

Waarom stelt u dat huurders bij twijfel over de energie-index naar de Huurcommissie kunnen stappen, aangezien dit haaks staat op de bevindingen van ervaringsdeskundigen, zijnde een jurist, een woningcorporatiedirecteur en een wijksteunpunt voor huurders?3

Ik kan niet treden in de wijze waarop de genoemde personen tot hun conclusie zijn gekomen. De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. Als de huurder met argumenten de Energie-Index betwist, én een eventuele wijziging van de Energie-Index heeft invloed op de huurprijs, dan kan de Huurcommissie een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de Energie-Index heeft bepaald.
Als de afwijking dermate groot is dat de gevraagde huur te hoog is, dan staat de gang naar de Huurcommissie open. Cruciaal is dat een eventuele aanpassing van de Energie-Index tot een lagere huurprijs zou moeten leiden dan de verhuurder in rekening brengt. In gevallen waar de verhuurder niet de maximale huur in rekening brengt, hoeft een aanpassing van de Energie-Index niet te leiden tot een lagere huurprijs.

Vraag 4

Bent u van mening dat een steekproef van slechts 2% van de afgegeven energie-indexen voldoende is om te stellen dat het systeem werkt en niet aangepast hoeft te worden? Zo nee, hoe gaat u de controle en het systeem verbeteren? Wat vindt u van de marge van 8%, is dat niet 8% te veel?4

De kwaliteit van de Energie-Index is een zaak van het gecertificeerde systeem. Kwaliteitsborging dient daar ook plaats te vinden. Overigens loopt er sinds vorig jaar op initiatief van schemabeheerder Kwaliteit van Installaties Nederland (KvINL) een doorlichting van de kwaliteit van de bepaling van de Energie-Index.

Vraag 5

Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties een rol te geven voor huurders die twijfels hebben over de energie-index, om op die manier het recht van huurders op transparantie van de huurprijs beter te waarborgen, te voorkomen dat de slager zijn eigen vlees keurt in de vorm van een stichting die naast beheer ook de keuring van energie-index doet en te voorkomen dat de energie-index wordt gejuridificeerd? Zo nee, waarom niet?

Geschillen over de hoogte van de huur als gevolg van de energie-index zijn een zaak van huurder en verhuurder. Indien er veel klachten zijn over de vaststelling van de Energie-Index, dan zouden opdrachtgevers en opdrachtnemers in deze gecertificeerde sector zelf kunnen overwegen om een klachtencommissie voor huurders open te stellen.