Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bijna 3,5 jaar wachten op sociale huurwoning»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe rechtvaardig vindt u het dat statushouders met voorrang een sociale huurwoning toegewezen krijgen, terwijl voor de Nederlanders de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Haaglanden met een jaar is toegenomen?

Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening.
Wel blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht. Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Vanuit dit perspectief acht ik een snelle huisvesting van deze groep van groot belang. Wel heeft dit kabinet maatregelen getroffen om de mogelijkheden voor gemeenten op dit vlak te verruimen: zo is de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders ingesteld, waarmee eenvoudige huisvesting voor deze groep kan worden gerealiseerd, mede met het oog op de vermindering van de druk op de reguliere sociale huurwoningvoorraad.

Vraag 3

Bent u van mening dat aan deze achterstelling van de Nederlanders een einde moet komen? Bent u ertoe bereid gemeenten te verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?

Zoals bij vraag 2 aangegeven, blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht en zijn er goede redenen om snelle huisvesting van statushouders na te streven.
Op een aantal plaatsen in Nederland laat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te wensen over, waar de verminderde woningbouw als gevolg van de crisis van de laatste jaren mede de oorzaak is.
Om die reden wil het kabinet in algemene zin de bouw van goedkope huurwoningen stimuleren. Met ingang van 1 april 2017 is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 592 voor 1 of 2 persoonshuishoudens, € 635 voor huishoudens van 3 of meer personen). In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000.
Tenslotte geldt dat de financiële positie van woningcorporaties ruim voldoende is om een goede bijdrage aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen te leveren. Ik dring er zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties op aan optimaal van deze mogelijkheden gebruik te maken.

Vraag 4

Bent u voornemens de wachttijd voor de Nederlanders terug te dringen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Klopt het dat u op korte termijn een overleg heeft met de gemeente Amsterdam over een lokale meldplicht voor verhuren van woningen via digitale platforms? Zo ja, welk resultaat wordt hierbij uw inzet?

Zoals ik bij brief van 23 februari 20171 heb aangegeven is het kabinet, als gevolg van eerdere gesprekken op ambtelijk en bestuurlijk niveau, bereid om samen met de gemeente Amsterdam te kijken hoe binnen de bestaande wet- en regelgeving informatieverstrekking ten behoeve van het controleren van een dagencriterium voor toeristische verhuur kan worden vormgegeven. Hiervoor dient de gemeente Amsterdam eerst het door hen gehanteerde dagencriterium in de huisvestingsverordening op te nemen. Aangezien ik van de gemeente Amsterdam heb vernomen dat zij dit thans aan het onderzoeken zijn, is nog geen overleg gepland. Als er concrete stappen zijn genomen, zal ik uw Kamer hierover informeren. De bestaande wet- en regelgeving geldt voor alle gemeenten in Nederland.

Vraag 2

Bent u bekend met de druk die grootschalige (commerciële) verhuur van woningen via platforms als AirBnB legt op de woningmarkt van Amsterdam en in toenemende mate ook op de woningmarkt van andere gemeenten?

Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven zodat de druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur wordt beperkt. Ik heb van de gemeente Amsterdam begrepen dat de strijd tegen illegale hotels veel capaciteit vergt maar ook succesvol is. Voor wat betreft andere steden heb ik geen signalen gekregen dat er sprake zou zijn van druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur. Ik zal samen met de gemeente Amsterdam bezien hoe de handhaving kan worden versterkt op basis van de bestaande kaders.

Vraag 3

Bent u bekend met de enorme handhavingsopgave waar de gemeente Amsterdam mee te maken heeft in haar strijd tegen illegale hotels die op digitale platforms worden aangeboden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening dat, uit het oogpunt van subsidiariteit, het bestuur van de betreffende gemeente het beste kan inschatten of er een onevenredige administratieve last veroorzaakt wordt en welke maatregelen helpen om die overlast te bestrijden?

Binnen de bestaande wet- en regelgeving is het aan de gemeente zelf om een afweging te maken tussen bestrijding van oneigenlijk gebruik van woonruimte en overlast en de inzet van middelen. Op het moment dat aanpassing van wet- en regelgeving aan de orde kan zijn in verband met excessen bij structurele toeristische verhuur, weegt het kabinet de administratieve lasten als gevolg van een dergelijke aanpassing af tegen de verwachte meerwaarde in het handhavingsinstrumentarium. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de gastvrijheidseconomie. In de brief van 23 februari 2017 (TK 24 036, nr. 416) is aangegeven dat een meldplicht leidt tot een disproportionele administratieve last waarmee gedoeld wordt op de last voor de burger aangezien een meldplicht die niet is gekoppeld aan een dagencriterium weinig effectief is. Ook het handhaven van een meldplicht gaat gepaard met de inzet van middelen. Daarbij ligt het niet in de rede dat illegale hotels zich gaan melden en derhalve zal de handhavingsopgave daardoor niet verminderen.

Vraag 5

Bent u van mening dat de handhavingsopgave van gemeenten met minder capaciteit zou kunnen worden voortgezet als de gemeente lokaal een meldplicht voor verhuur van (delen van) woningen via digitale platforms zou (kunnen) invoeren? Zo ja, zou een meldplicht dan onder de streep niet een verlichting van de (administratieve) last opleveren als deze wordt afgezet tegen de capaciteit die de gemeente Amsterdam nu kwijt is?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van het overleg dat u met de gemeente Amsterdam zult gaan voeren?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Bent u bereid de mogelijkheden die u met Amsterdam bespreekt en mogelijk maakt ook beschikbaar te maken voor andere gemeenten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met het grote tekort aan betaalbare huurwoningen op Bonaire en het tot in detail uitgewerkte voornemen (businesscase) van de Bonairiaanse woningbouwvereniging FCB om de komende jaren 500 sociale huurwoningen te gaan bouwen?1

Ja, ik ben bekend met de problematiek en de uitgewerkte businesscase van FCB.

Vraag 2

Deelt u de mening dat met de bouw van deze goedkope huurwoningen armoede effectief wordt bestreden, de kwaliteit van leven voor velen wordt verbeterd en de economie van Bonaire voor vele jaren een impuls krijgt? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De bestrijding van armoede krijgt een nadere invulling in de sociaaleconomische agenda die onder regie van de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en samen met de eilanden wordt uitgewerkt. De agenda zal naar verwachting rond de zomer van 2017 gereed zijn.

Vraag 3

Is het waar dat de plannen voor de bouw helemaal rond en deugdelijk zijn, tot en met de financiering, maar dat de vereiste garantstelling door het Ministerie van BZK wordt onthouden, daar waar het Openbaar Lichaam Bonaire zelf niet de bevoegdheid heeft een dergelijke garantstelling te geven?

FCB heeft een plan voor nieuwbouw van 500 sociale huurwoningen uitgewerkt. Het ontbreekt FCB echter aan de benodigde financiële middelen om over te gaan tot een rendabele realisatie van het project. Mijn ministerie zoekt al geruime tijd mee naar een oplossing voor het financieringsvraagstuk van FCB. Momenteel worden in dit kader nog een aantal opties verkend. Voordat de (on)mogelijkheid van een garantie door het Rijk aan de orde is, wil ik die verkenning afronden. Daartoe ben ik bijvoorbeeld nog in gesprek met het Nederlands Investerings Agentschap. De haalbaarheid van de plannen van FCB zal tot slot in samenspraak met een eventuele financier moeten worden besproken. Ik sluit op voorhand niet uit dat dit nog kan leiden tot mogelijke aanpassingen in de businesscase van FCB.

Vraag 4

Waarom wordt de garantstelling onthouden? Bent u bereid deze garantstelling op korte termijn alsnog te geven? Zo ja, wanneer? Zo nee, wat moet er aan de businesscase worden aangepast om alsnog tot garantstelling over te gaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het voorts dat waar het de koop van woningen betreft, het rijk (als enige) in staat is om net als in Nederland onder voorwaarden een hypotheekgarantie te verstrekken, dat hier al jaren over wordt gesproken maar dat ook deze vorm van garantie maar niet gerealiseerd wordt?

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), welke in Europees Nederland ook de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert, beziet momenteel op mijn verzoek de mogelijkheden van een tijdelijke hypotheekgarantie voor de komende 5 jaar voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daarbij wordt voortgebouwd op de NHG, met in acht neming van de eilandelijke context en daaruit voortvloeiende lokale verschillen. Tussentijds en aan het einde van de vijf jaar zal de regeling geëvalueerd worden op de effecten die het heeft gehad op de woningmarkt en de economie.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een hypotheekgarantie een gunstige ontwikkeling zal hebben op de schrikbarend hoge rente die men in Bonaire op een hypothecaire lening moet betalen en daarmee een positieve impuls kan zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de gehele Bonairiaanse economie?

De garantieregeling heeft net als in Nederland onder meer ten doel het bevorderen van de toegang tot en betaalbaarheid van de financiering van een koopwoning. Banken op Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn momenteel slechts bereid om 70–80% van de marktwaarde te financieren, hetgeen betekent dat men veel eigen vermogen mee moet brengen. Met een hypotheekgarantie moeten inwoners straks in staat zijn om 100% van de loan-to-value te financieren. Daarmee zal een belangrijke drempel voor het kunnen financieren van een eigen woning worden weggenomen. Aangezien de banken daarnaast met deze garantie minder risico lopen, zal dat in principe ook terug moeten kunnen komen in de rentetarieven. De verwachte effecten op de kosten voor levensonderhoud en op de bouwproductie zullen een impuls kunnen betekenen voor de economie.

Vraag 7

Bent u bereid om op korte termijn, waar nodig samen met uw collega van Financiën, de hypotheekgarantie ook voor Bonaire te realiseren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet en wat is er dan nodig om dit wel voor elkaar te krijgen?

Zoals eerder gesteld is het WEW op mijn verzoek reeds bezig met de ontwikkeling van een dergelijke garantieregeling voor Caribisch Nederland. Het streven is medio dit jaar een operationele regeling te kunnen presenteren.

Vraag 1

Kent u het bericht in de Telegraaf van 6 maart 2017 «Help, ik woon nog thuis»?

Ja.

Vraag 2

In hoeverre blijven jonge starters met het huidige sociale stelsel gemotiveerd om iets voor zichzelf op te bouwen als zij geen vast contract kunnen krijgen, waardoor zij geen huis kunnen vinden en genoodzaakt zijn bij hun ouders te blijven wonen?

Het zou inderdaad zorgelijk zijn als starters geen vast contract zouden kunnen krijgen. Uit onderzoek blijkt echter dat jongeren die starten in een flexibel dienstverband relatief vaak binnen een aantal jaren doorstromen naar vaste contracten.1, 2, 3 Een flexibele start hoeft dus niet te betekenen dat een vast contract, met de sociaal-maatschappelijke voordelen die daarbij horen, onbereikbaar is. Verder merk ik op dat met de Wet werk en zekerheid (Wwz) onder meer beoogd is onnodig gebruik van flexibele contracten tegen te gaan en de doorstroom naar een vast contract te bevorderen.

Vraag 3

Welk perspectief kunt u deze boemerang-generatie bieden, oftewel wat doet u precies om te voorkomen dat een hele generatie starters op dit moment geen vast contract kan krijgen, daardoor geen huis kan vinden en daardoor genoodzaakt is terug bij de ouders in te trekken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wordt het niet eens tijd dat geaccepteerd wordt dat we te maken hebben met een veranderende wereld, waarin ons sociaal zekerheidsstelsel te ingewikkeld is geworden en daarnaast duidelijk tekort schiet, in dit geval op het gebied van de jongeren, met het beleid waarin coûte que coûte vastgehouden wordt aan de utopie van vaste contracten, terwijl dit niet haalbaar is en de subsidiëring van de huurmarkt en de fiscale subsidiëring van koopwoningen ervoor zorgt dat er veel te weinig betaalbare huizen zijn voor eenpersoons huishoudens? Zo nee, waarom niet?

Ik kan me niet vinden in de stelling dat het «niet haalbaar is» om vast te houden aan vaste contracten. Het vaste contract is – ook in Nederland – nog steeds de norm. De tendens om steeds vaker (onnodig) gebruik te maken van flexibele contracten was dan ook een belangrijke reden voor de invoering van de Wwz. Uit internationaal vergelijkend onderzoek blijkt ook dat een grote flexibele schil geen economische noodzakelijkheid is. Landen als Denemarken, Noorwegen, België en het Verenigd Koninkrijk laten zien dat een klein aandeel flexibele contracten goed samengaat met een moderne economie.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de mening dat een basisinkomen er voor zou kunnen zorgen dat deze jonge generatie weer perspectief krijgt op een toekomst, waarin het basisinkomen een springplank zou kunnen zijn voor deze mensen om hun leven op te bouwen?

Zoals ik de heer Klein in de schriftelijke reactie op zijn initiatiefnota4 en in het notaoverleg van 19 september jl. heb laten weten, is het kabinet geen voorstander van het onvoorwaardelijk basisinkomen als vorm van inkomensondersteuning omdat het geen realistische en economisch haalbare optie is. Bij een hoog basisinkomen wordt werken onaantrekkelijk en bij een laag basisinkomen blijft aanvullende inkomensondersteuning nodig.

Vraag 1

Hoe verklaart u de enorme huurstijging van een woning in de Amsterdamse wijk de Pijp? Kunt u per aangegeven jaar uiteenzetten waardoor de huurstijging is veroorzaakt?1

De huurstijging in het bericht waarnaar de vraag verwijst betreft de stijging van de punten en de maximale huur in de periode van 1 juli 1994 tot en met 1 oktober 2016. Het is dus niet zo, dat een huurder die al sinds 1994 woonachtig was in die woning een dergelijke huurstijging zou hebben ondervonden. De huurstijging van die huurder wordt namelijk bepaald door de wettelijk gereguleerde maximale huurprijsstijgingen. Daarbij is van belang dat er in de genoemde periode diverse andere huurmaatregelen golden die tot een mitigering hebben geleid van de huurprijsontwikkeling.
Inzake de weergegeven stijging in punten van de aangegeven woning in het tweetbericht zijn verschillende factoren van belang. Deels gaat het daarbij om aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) door andere inzichten in hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, deels om het stimuleren van gewenste investeringen, deels om een toename van kwaliteit en deels om aspecten die niet van toepassing zijn bij de aangegeven woning in de Pijp.
De wijziging per 1 juli 2004 hield verband met een ander inzicht in hetgeen als kwaliteit van de woonruimte moet worden aangeduid. Op grond van dat inzicht is de verouderingsaftrek vervallen, rekening houdende met een evenwicht tussen de uiteenlopende belangen van huurders en de verschillende groepen verhuurders. Het vervallen van de verouderingsaftrek maakte vanwege dat evenwicht uit van een samenhanghangend pakket met andere maatregelen in het huurbeleid. Dit samenhangend pakket betrof:
Van belang bij dit samenhangend pakket is dat dit voortkwam uit een advies van de Commissie Huurbeleid, bestaande uit Aedes, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), de Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren (Vastgoedbelang) en de Nederlandse Woonbond.
De wijziging per 1 juli 2011 hield eveneens verband met hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, en tegelijkertijd met de wens om investeringen in energiebesparing te stimuleren. Deze wijziging leidde in algemene zin niet tot een toename van het puntenaantal. Per 1 juli 2011 was er in algemene zin dus geen toename van WWS-punten. In individuele gevallen zal er wel sprake zijn geweest van een toe- of afname van punten.
Overigens bestaat het grootste deel van de Amsterdamse Pijp uit vooroorlogse meergezinswoningen. De wijziging van het WWS zou daarbij gezien het bouwjaar en de daarmee samenhangende energieprestatie van die woningen leiden tot 0 punten in plaats van de in het tweetbericht vermelde 22 punten.
Een woning in de Amsterdamse Pijp zou slechts op twee gronden in aanmerking komen voor 22 punten (label C). In de eerste plaats indien dit een eengezinswoning uit bouwjaar 1994 zou zijn. In de tweede plaats indien de verhuurder zodanig heeft geïnvesteerd in een oudere eengezinswoning dat de energieprestatie van de woning is verbeterd naar energielabel C. Een dergelijke verbetering past bij de doelstellingen van dit kabinet gericht op energiebesparing in de huursector en zoals die zijn overeengekomen met het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Partijen bij dit Convenant waren Aedes, de Woonbond en het Rijk.
Overigens is zichtbaar, dat er na de wijziging van het WWS meer corporatie huurwoningen in algemene zin betere energielabels hebben. Het toename van het puntenaantal is op dit onderdeel dan ook vooral een weergave van gewenste investeringen in meer kwaliteit:
Label A
3%
7%
Label B
11%
18%
Label C
30%
33%
Label D
27%
23%
Label E
16%
12%
Label F
10%
6%
Label G
3%
2%
De wijziging per 1 oktober 2011 hield verband met de invoering van zogenaamde schaarstepunten. De invoering van deze punten vloeide voort uit de in de bijlage bij het Regeerakkoord «Vrijheid en verantwoordelijkheid» opgenomen maatregel:
«Het aantal WWS-punten wordt in regio’s met schaarste verhoogd met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ-waarde». De invoering van deze maatregel leidde tot extra punten voor huurwoningen in de 10 COROP-gebieden met de hoogste WOZ-waarde. Het ging daarbij om 15 danwel 25 extra WWS-punten afhankelijk van de gemiddelde WOZ-waarde per m2. Deze gemiddelde waarde betekende dat een woning met een WOZ-waarde per m2 hoger dan € 2.900 werd met 25 extra WWS-punten gewaardeerd.
Eén van de overwegingen bij deze wijziging was dat het WWS in specifieke regio’s, en bij bepaalde woningen gezien de maximale huur verhuurders onvoldoende stimuleert om over te gaan tot exploitatie van huurwoningen. Deze wijziging van het WWS hield dan verband met de noodzaak om voor de betrokken regio’s en woningen te komen tot een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit waarin de gewildheid van de woningen beter tot zijn recht kon komen.
De wijziging per 1 oktober 2015 maakte deel uit van een akkoord dat het kabinet op 13 februari 2013 heeft gesloten met D66, ChristenUnie en SGP. Dit akkoord omvatte een aantal samenhangende maatregelen opgenomen ter verbetering van de werking van de woningmarkt.
De wijziging leidde ertoe dat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs ging bepalen. Deze wijziging hield een wijziging in van het WWS als zodanig, maar ook een eenmalige verlaging van de prijs per WWS-punt met 3,8%. De gemiddelde maximale huurprijs bleef landelijk ongewijzigd. Er was landelijk dus geen sprake van een puntenstijging of van een stijging van de maximale huurprijs.
De wijziging van het WWS heeft wel geleid tot een herverdeling van huurruimte tussen individuele woningen en gebieden. Zo zijn er woningen in schaarstegebieden die gemiddeld een hogere maximale huurprijs hebben gekregen, maar ook woningen waarvoor het omgekeerde gold.
Voorts is van belang dat zowel de absolute WOZ-waarde als de WOZ-waarde per m² meetellen. Hierdoor worden de maximale huurprijzen van met name kleinere woningen in gebieden met een gespannen woningmarkt minder hoog dan wanneer uitsluitend de WOZ-waarde per m² wordt gebruikt. Dit mitigeert dus de effecten van de aanpassing voor een kleine huurwoning in de Pijp.
De wijziging van het WWS per 1 oktober 2016 heeft geleid tot een hogere puntenwaardering voor kleine woningen met bouwjaren 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Het aangegeven voorbeeld betreft echter een woning in de Amsterdamse Pijp die kennelijk al op 1 juli 1994 aanwezig was. Het aantal WWS-punten van de betrokken woning in de Pijp kan daardoor dus niet zijn gestegen.
Voor een verdergaande uiteenzetting van de wijzigingen wil ik verwijzen naar de stukken die indertijd bij elke wijziging met de Kamer zijn gewisseld.
Wijziging van het WWS vergt in elk geval wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijzigingen zijn steeds conform de wettelijke procedure voorafgegaan door toezending van de concept-wijziging aan de Tweede en Eerste Kamer in het kader van de wettelijk voorgeschreven voorhangprocedure. Daarnaast is de Kamer bij elke wijziging steeds met diverse beleidsbrieven geïnformeerd. Over de wijzigingen is hierdoor dan ook steeds uitvoerig overleg geweest met de Tweede Kamer.

Vraag 2

Komt de huurstijging van deze woning overeen met de gemiddelde landelijke stijging in de genoemde jaren? Zo nee, hoe is het verschil te verklaren?

Gelet op de landelijk gemiddelde gerealiseerde huurstijgingen over de jaren 1994 tot en met 2016 zou de huur van € 152,92 waar in het voorbeeld vanuit is gegaan, gestegen zijn naar € 286,27 per maand. Daarbij is van belang dat de cumulatieve inflatie over de periode van 1994 tot en met 2016 circa 53% bedraagt. De weergegeven stijging van de maximale huurprijs komt hierdoor op geen enkele wijze overeen met de landelijk gemiddeld gerealiseerde huurstijgingen.
Een belangrijke verklaring voor het verschil is dat elke wijziging van het WWS, waarin enkel de maximale huurprijzen liggen besloten, steeds gepaard ging met andere maatregelen die leidden tot een beperking van de huurstijging bij zittend huurders en daardoor tot een beperking van de huren die ook daadwerkelijk worden betaald.

Vraag 3

Bent u alsnog bereid om de schaarstepunten, die in 2011 zijn ingevoerd door de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de heer Donner, zoals is beloofd te schrappen uit het woningwaarderingsstelsel, in plaats van deze extra huurpunten te verrekenen met de WOZ-waarde en zo de huurder dubbel te laten betalen? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de brief aan de Tweede Kamer van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237) zijn de schaarstepunten vervallen met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad. Daarin is ook aangegeven dat tegelijkertijd de daaraan verbonden gemiddelde verdiencapaciteit is gehandhaafd door een aanpassing van de maximale huurprijs per punt.
Zoals al is aangegeven in het antwoord op vraag 2 leidde de wijziging van het WWS er niet toe dat de schaarstegebieden onevenredig werden belast. Het is dus geenszins zo dat alle huurders in de schaarstegebieden hierdoor dubbel zijn gaan betalen. Daarbij is het wederom van belang dat de invoering van de schaarstepunten slechts betrekking had op de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht over de statuutverandering bij woningcorporatie De Key die leidt tot verzet bij hun huurders?1

Zowel de gemeente Amsterdam (bij brief van het college van burgemeester en wethouders) als huurderskoepel Arcade hebben hun standpunt over de statutenwijziging van De Key reeds eerder per brief aan mij toegelicht. Vervolgens heb ik eveneens per brief gereageerd richting zowel de gemeente als de huurderskoepel. Beide brieven zijn op 18 november jl. verzonden. Kortheidshalve verwijs ik voor mijn reactie op het krantenbericht naar deze brieven, die bij de beantwoording van deze vragen zijn gevoegd2.

Vraag 2

Op basis van welke wet- en regelgeving is het mogelijk dat woningcorporatie De Key haar doelstelling en statuten ingrijpend wijzigt om zo voorrang te geven aan studerende jongeren, zonder dat de huurdersorganisatie hierbij is betrokken?

Vooropgesteld moet worden dat een huurdersorganisatie betrokken moet zijn op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Deze wet schrijft voor dat een huurdersorganisatie door de verhuurder in staat gesteld moet worden om overleg te voeren en advies uit te brengen over voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie. Vooruitlopend op de feitelijke statutenwijziging door De Key is vorig jaar huurderskoepel Arcade door De Key in staat gesteld hierover overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam. De huurderskoepel heeft positief geadviseerd over het voorstel van De Key, waarna de Raad van Commissarissen van De Key op 23 september 2015 akkoord is gegaan met het koersdocument «Ruimte voor beweging». In het koersdocument is het voornemen opgenomen om de beleidswijziging te verankeren in de statuten van De Key. Vervolgens is het voorstel vertaald naar nieuwe statuten, die 18 juli jl. aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zijn voorgelegd en door haar zijn goedgekeurd.
Tevens heeft de huurderskoepel vervolgens op 1 september 2016 positief geadviseerd over de portefeuillestrategie van De Key, die op de beleidswijziging is gebaseerd.
Inmiddels is bekend geworden dat het bestuur van huurderskoepel Arcade d.d. 15 december jl. zijn zetel ter beschikking heeft gesteld en een interim--bestuur is aangesteld. Deze situatie heeft m.i. echter geen gevolgen voor de geldigheid van het positieve advies dat Arcade eerder heeft gegeven op het genoemde koersdocument en de portefeuillestrategie van De Key. Het bestuur van Arcade was op het moment dat deze adviezen zijn gegeven bevoegd om De Key te adviseren.
Een corporatie kan op grond van artikel 23 Woningwet de statuten wijzigen nadat deze door de Minister, voor deze de Autoriteit woningcorporaties, zijn goedgekeurd conform het derde lid van deze bepaling. In de te wijzigen statuten moet zijn opgenomen dat de corporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. De Woningwet staat daarbij toe dat corporaties zoals De Key zich binnen het gebied van de volkshuisvesting primair richten op de huisvesting van bijvoorbeeld studenten en woonstarters of ouderen en mensen met een beperking. Dit sluit de huisvesting van andere mensen uit de doelgroep overigens niet uit, omdat ook andere woningzoekenden uit de doelgroep gehuisvest kunnen blijven worden in een corporatiewoning. De gewijzigde statuten van De Key voldoen aan de voorschriften uit artikel 23 en 45 van de Woningwet.

Vraag 3

Waarom heeft u goedkeuring verleend aan het wijzigingen van de statuten, aangezien de huurders onvoldoende mogelijkheid hadden tot bezwaar bij de woningcorporatie en de gemeente Amsterdam bezwaar heeft aangetekend bij u tegen de wijziging in beleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Afgifte van zienswijze door de gemeente is geen vereiste voor het in behandeling nemen van een aanvraag statutenwijziging door de Aw. Voor de aanvraag dienen de verplichte bepalingen uit het beoordelingskader statutenwijziging in de statuten opgenomen te worden. In de statuten moet onder andere opgenomen worden dat de woningcorporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast mag in de statuten zijn opgenomen dat de woningcorporatie zich in het bijzonder richt op een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld op woonstarters of ouderen. De Aw heeft vastgesteld dat de statuten niet in strijd zijn met het beoordelingskader.
De huurderskoepel Arcade is op grond van de Wohv door De Key in staat gesteld overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam, waaronder studenten. Tevens geldt dat de huurdersorganisatie een voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, voor minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen in de Raad van Commissarissen (RvC). Dit is relevant aangezien een voorstel tot statutenwijziging dient te worden voorgelegd aan de RvC van de corporatie.
Gemeenten kunnen geen zienswijzen geven op een statutenwijziging door een corporatie, maar hebben op grond van de Woningwet wel de mogelijkheid om jaarlijks prestatieafspraken te maken met corporaties over de bijdrage aan het gemeentelijke woningbeleid die redelijkerwijs van de corporaties kan worden verwacht. Indien nodig kunnen dus tussen De Key, de gemeente Amsterdam en huurderskoepel Arcade afspraken worden gemaakt over de huisvesting van andere mensen dan woonstarters door De Key. Tevens kan de gemeente met een huisvestingsverordening zorgen voor het passend huisvesten van individuele woningzoekenden.

Vraag 4

Wat betekent de statutenwijziging voor de zittende huurders van De Key (80% behoort na de statutenwijziging niet langer tot de doelgroep) en wat betekent het voor de samenwerkingsafspraken tussen Amsterdamse woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente?

De statutenwijziging van De Key heeft geen invloed op de (rechts)positie van zittende huurders. In de portefeuillestrategie «Ruimte voor beweging» en ook desgevraagd bevestigt door De Key, zal de koerswijziging niet ten koste gaan van de zittende huurders. De statutenwijziging van De Key kan ook geen verandering betekenen voor reeds door De Key toegezegde bijdrage aan de bestaande Samenwerkingsafspraken 2015–2019, die de gemeente Amsterdam heeft gemaakt met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam d.d. juni 2015.

Vraag 5

Wat zijn de uitkomsten van het spoedberaad tussen de woningcorporatie en de huurders? Wat kunt u doen om de impasse te doorbreken?2

28 november jl. heeft op uitnodiging van De Key een informatiebijeenkomst plaatsgevonden tussen De Key en de diverse bewonerscommissies over de koers «Ruimte voor beweging» van de De Key en de vertaling ervan naar de portefeuillestrategie Amsterdam en de statutenwijziging. De Key kent ruim vijftig actieve bewonerscommissies, waarvan het merendeel lid is van huurderskoepel. Arcade. Op de site van De Key (https://actueel.dekey.nl/2016/11/29/1936/) wordt verslag gedaan van deze bijeenkomst. Van de 52 actieve bewonerscommissies waren er 25 aanwezig. Navraag bij de corporatie leert dat drie bewonerscommissies de bijeenkomst voortijdig hebben verlaten omdat zij zich op het standpunt stelden dat eerst de (goedgekeurde) statuten van tafel moesten alvorens van een zinvol overleg sprake kon zijn. Volgens de corporatie is de informatiebijeenkomst met de overige tweeëntwintig bewonerscommissies constructief verlopen. Het bestuur De Key heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.

Vraag 6

Bent u van mening dat op zijn minst een zienswijze van de gemeente gevraagd zoud moeten worden bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

De gemeente is betrokken bij de totstandkoming van prestatieafspraken op grond van de Woningwet en kan door het opstellen van een huisvestingsverordening invloed uitoefenen op het passend huisvesten van individuele woningzoekenden. Een wettelijke mogelijkheid voor de gemeente om een zienswijze te geven op een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie is gelet op de reeds bestaande gemeentelijke bevoegdheden niet noodzakelijk.
Gewaarborgd is immers, zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2, dat in de statuten van een corporatie altijd is opgenomen dat de corporatie zich richt op alle werkzaamheden zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. In deze wet is vastgelegd dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente waarin zij werkzaam zijn. Op voorwaarde dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid (woonvisie), dienen corporaties jaarlijks in gesprek te gaan met huurdersorganisaties en gemeenten, aan de hand van het bod van de corporatie op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente kan de corporatie in de prestatieafspraken verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Ontstaat er een geschil dat de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, dan kan dit aan mij worden voorgelegd en volgt er een bindende uitspraak, na advies van de onafhankelijke commissie die daartoe is ingesteld.
Los van de Woningwet biedt de Huisvestingswet het wettelijk kader voor woningtoewijzing aan individuele woningzoekenden. Aan de hand van een gemeentelijke huisvestingsverordening kunnen voorschriften worden opgenomen als het gaat om het financieel en ruimtelijk passend huisvesten van mensen. Woningen die worden verhuurd en die binnen het bereik van de huisvestingsverordening vallen moeten conform deze voorschriften worden verhuurd. Statutaire bepalingen van een corporatie doen daar niets aan af.

Vraag 7

Bent u van mening dat de huurdersorganisatie instemmingsrecht zou moeten hebben bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 2. In geval van ingrijpende voorgenomen wijzigingen in het beleid van de corporatie biedt de Wohv het kader waarbinnen een huurdersorganisatie de mogelijkheid wordt geboden voor overleg en het geven van advies op de voorgestelde wijziging van het beleid, zodat een huurdersorganisatie op deze wijze reeds vroegtijdig wordt betrokken bij voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie.
Tevens geldt dat een huurdersorganisatie op grond van de Woningwet de voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen van de Raad van Commissarissen. Het opnemen in de Woningwet en/of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), van een instemmingsrecht voor een huurdersorganisatie voor een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie acht ik dan ook niet noodzakelijk.

Vraag 8

Vindt u het in het algemeen een goed idee wanneer een woningcorporatie de doelgroep zoals omschreven in de Woningwet, namelijk mensen met een laag inkomen, nog verder beperkt?

De doelgroep van beleid wordt bepaald door de inkomensgrenzen zoals deze zijn opgenomen in de Woningwet. Corporaties bieden passende woonruimte aan mensen die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Op grond van de Woningwet zijn corporaties werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en omvat hun werkgebied alle activiteiten die zijn opgenomen in artikel 45 van de wet. Jaarlijks kan de gemeente bij de gesprekken over de prestatieafspraken de corporatie verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep, gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Daarnaast kunnen andere corporaties die werkzaam zijn binnen de gemeente een bijdrage leveren aan de huisvesting van mensen uit de doelgroep. Het is aan de gemeente om te oordelen of een focus van een van de binnen de gemeente werkzame corporaties op een deel van de doelgroep de slaagkans voor andere woningzoekenden dusdanig aantast dat de gemeente de betreffende corporatie in het kader van de prestatieafspraken toch zal houden aan het bedienen van de brede doelgroep. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 kan ook een gemeentelijke huisvestingsverordening eraan bijdragen dat mensen uit de doelgroep passend worden gehuisvest.

Vraag 9

Hoe verhoudt het verder beperken van de doelgroep door een woningcorporatie, en daarmee het uitsluiten van bepaalde groepen, zich tot het streven om tweedeling in de samenleving te voorkomen en gemengde wijken te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De keuze van een corporatie om een focus aan te brengen ten aanzien van een bepaald deel van de doelgroep, betekent niet per definitie dat zij andere woningzoekenden uit de doelgroep uitsluit. Binnen een gemeente zijn er bovendien vaak meerdere corporaties werkzaam die een bijdrage leveren aan de huisvesting van de doelgroep. Het is primair aan de gemeente om te sturen op de samenstelling van wijken aan de hand van haar woonvisie, prestatieafspraken en een huisvestingsverordening.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de onrust die bij professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten, zoals die per 1 juli 2016 zijn ingevoerd?

Het is mij bekend dat hierover onrust bestaat. Sommige verhuurders vragen zich af of de mogelijkheid voor huurders om de nieuwe tijdelijke contracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen zich ook uitstrekt tot contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumhuurtermijn is bedongen.

Vraag 3

Is met de Wet doorstroming huurmarkt op enige wijze beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen? Zo ja, kunt u aangeven hoe een dergelijk effect kan worden voorkomen? Is het wenselijk de wet op dit punt te verduidelijken?

Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.
Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om de wet op dit punt te verduidelijken.

Vraag 4

Onderschrijft u het belang van een minimumhuurtermijn, met het oog op mutatiekosten en ter bevordering van betrokkenheid van huurders?

Ik kan mij voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Spannende tijd student: behoud je je huurtoeslag»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de voortzetting van de huurtoeslag van studenten met een gedeeld huisnummer op 1 januari a.s. in gevaar is? Zo nee, wat is onjuist aan dit bericht? Zo ja, geldt dit risico voor alle huurders met recht op huurtoeslag en een gedeeld huisnummer?

De regel is dat in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen. Gebleken is dat er in de praktijk ook onzelfstandige (studenten)eenheden in de BAG werden geregistreerd. Om een uniforme vulling van de BAG te krijgen heeft de Minister van I&M besloten vast te houden aan de regel dat alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen en bijvoorbeeld niet onzelfstandige woonruimten achter een gedeeld huisnummer. Momenteel wordt de vulling van de BAG daarom door de gemeenten waar dit speelt aangepast.
In principe heeft een huurder van een onzelfstandige woonruimte geen recht op huurtoeslag. Hiervoor gelden een paar uitzonderingen, waaronder voor huurders van een aantal tot het jaar 1997 aangewezen studentencomplexen. Dit betekent dat hoewel de aparte registratie in de BAG vervalt, het recht op huurtoeslag voor huurders van deze zogenaamde «aangewezen onzelfstandige woonruimten» niet verandert.
Omdat de Belastingdienst/Toeslagen verplicht gebruik maakt van basisregistraties en dus ook van de BAG, zijn er maatregelen genomen om te voorkomen dat de huurtoeslag waar sprake is van «aangewezen onzelfstandige woonruimten» ten onrechte stopt. Er wordt daarom intensief samengewerkt met gemeenten en verhuurders om in beeld te brengen welke woonruimten het betreft. Niet uit te sluiten valt dat in enkele gevallen blijkt dat een huurder van een onzelfstandige woonruimte huurtoeslag heeft aangevraagd, terwijl daar geen recht op was omdat de woningruimte niet tot een aangewezen complex behoort, de woonruimte ten onrechte in de BAG was opgenomen en de Belastingdienst/Toeslagen dientengevolge aannam dat het zelfstandige woonruimte betrof. Huurders die hiermee te maken krijgen zullen hierover individueel worden geïnformeerd door de Belastingdienst/ Toeslagen. Vanuit het oogpunt van gewekt vertrouwen en omdat niet aantoonbaar sprake is van een situatie dat de burger wist of had moeten weten dat er geen recht op huurtoeslag bestond voor desbetreffende woning zal de Belastingdienst Toeslagen in deze gevallen de reeds genoten huurtoeslag niet terugvorderen.

Vraag 3

Wat is er de oorzaak van dat de registratie in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) niet of onvoldoende aansluit bij de daadwerkelijke woonsituatie? Was dit probleem voorzien? Wanneer heeft u de Kamer hierover ingelicht?

De BAG registreert uitsluitend zelfstandige eenheden, terwijl er bij studentenflats vaak ook sprake is van onzelfstandige eenheden. Bij de invoering van de BAG (ca. 2008–2011) zijn diverse handleidingen en andere documenten opgesteld om de gemeenten (als bronhouder) te helpen tot een uniforme en correcte afbakening van eenheden te komen. In 2012 is gebleken dat de manier waarop studentenflats moesten worden afgebakend niet eenduidig was beschreven. Gevolg was dat studentenflats deels «per (onzelfstandige) kamer» en deels «per gang» waren afgebakend en van een adres voorzien. Gezien het breed onderschreven belang van uniformiteit voor de BAG als basisregistratie is aan het BAG Bronhouders- en afnemersoverleg advies gevraagd over de te hanteren afbakening. In overleg met onder meer belanghebbende gemeenten, afnemers en een vertegenwoordiging van de studentenhuisvesters is dit advies voorbereid. Het uiteindelijke advies luidde, samengevat, vast te houden aan de uitgangspunten van de BAG, dus alleen zelfstandige eenheden daarin op te nemen. Wel werd geadviseerd hieraan een implementatietermijn van 3 jaar te verbinden, zodat de gemeenten zorgvuldig en in goede afstemming met betrokkenen zouden kunnen doorvoeren. In 2013 heeft de Minister van IenM dit advies overgenomen en per brief gecommuniceerd aan de gemeenten, waarbij de termijn voor de aanpassingen is gesteld op eind 2016.
Uw Kamer is niet afzonderlijk over dit onderwerp geïnformeerd, aangezien het geen beleidswijziging van de BAG betrof.

Vraag 4

Hanteren de wetgeving voor de BAG en de wetgeving voor de huurtoeslag dezelfde omschrijving voor het begrip zelfstandige woonruimte? Zo nee, is de BAG dan wel bruikbaar voor de bepaling van het recht op huurtoeslag?

Tussen deze begrippen bestaat vooral het verschil dat in de BAG voor een zelfstandige eenheid vereist is dat die over een eigen keuken, douche en toilet beschikt, terwijl voor de huurtoeslag niet de eis van een eigen douche wordt gehanteerd.
Dit betekent dat een zelfstandige eenheid in de BAG altijd ook een zelfstandige eenheid voor de huurtoeslag is. Alleen in de (steeds minder voorkomende) gevallen dat huurders van woonruimtes een douche delen ontstaat een verschil: geen eenheid voor de BAG, maar wel recht op huurtoeslag. Dit betreft slechts een beperkt deel van de woonobjecten die nu voor de BAG opnieuw zijn en worden afgebakend. Voor de meeste daarvan geldt dat ze ook voor de huurtoeslag niet aan de criteria voldoen. De Belastingdienst/Toeslagen zal, zolang de definities uiteenlopen zoals hiervoor beschreven, wel een aanvullende registratie voeren teneinde de woonruimtes die wel voor huurtoeslag in aanmerking komen administratief te beheren.

Vraag 5

Kunt u garanderen dat het uiteindelijke recht op huurtoeslag niet verandert door een administratieve wijziging als gevolg van het gebruik van de BAG? Zo nee, waarom niet? Bent u dan bereid dit eerst met de Kamer te bespreken, omdat het in dat geval gaat om een ingrijpende wijziging van rechten van een bepaalde groep huurders?

Zoals in de antwoorden op de vragen hiervoor aangegeven wordt, verandert het recht op huurtoeslag niet.

Vraag 6

Deelt u, overwegende dat er door het wijzigen van gegevensbron onbedoelde uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan, de mening dat het voor ontvangers van huurtoeslag zeer problematisch is als hun voorschot onterecht niet uitbetaald wordt? Kunt u toezeggen dat huurders die voor 15 december a.s. bij de Belastingdienst melden dat ze onterecht geen huurtoeslag ontvangen, alsnog voor 1 januari a.s. het voorschot voor de huur van januari 2017 ontvangen?

Het niet uitbetalen van een voorschot kan inderdaad voor de ontvanger van huurtoeslag problematisch zijn. Dat is ook de reden waarom de Belastingdienst /Toeslagen deze kwestie met de hoogste prioriteit oppakt in nauwe samenwerking met gemeenten en verhuurders. De Belastingdienst/ Toeslagen zal voor wat betreft de specifieke aangewezen studentencomplexen de mutaties in de BRP die gaan leiden tot het samenvoegen van huishoudens, niet automatisch verwerken, maar apart behandelen.

Vraag 7

Wilt u de knelpunten die de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) ontvangt met spoed in behandeling laten nemen door de Belastingdienst?

De Belastingdienst/Toeslagen voert overleg met de LSVb over de gevolgen van deze aanpassingen in de BAG. De knelpunten die de Belastingdienst/Toeslagen van de LSVb ontvangt worden met spoed opgepakt.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van berichtgeving over schade aan huurwoningen in Middelstum?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat bij herstelwerkzaamheden zo veel schade is ontstaan? Dit is toch tegenstrijdig met elkaar?

Het gaat om één huurwoning die in het kader van het convenant tussen NAM en een achttal woningcorporaties over het gelijktijdig versterken en verduurzamen (tot zogeheten «nul op de meter») van woningen in februari van dit jaar is aangepakt. Vlak voor de zomer is er bij de woningcorporatie een melding van de bewoner binnengekomen met betrekking tot de bevestiging van de staalconstructie aan de verdiepings- en zoldervloer in de woning.

Vraag 3

Kan de conclusie worden getrokken dat de betreffende huurwoningen zijn vernield?

Vraag 4

Is het waar dat er maandenlang stank was door problemen met de waterafvoer?

Vraag 5

Is het waar dat het acht maanden heeft geduurd voordat dit simpele probleem kon worden opgelost door het Centrum Veilig Wonen (CVW)? Hoe kan dit?

Vraag 6

Is het waar dat er sprake was van slordige afwerking en losliggende draden?

Vraag 7

Is het waar dat er sprake is van grote losliggende bouten in de vloer?

Vraag 8

Kunt u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) met het Centrum Veilig Wonen (CVW) in overleg treden, teneinde deze storende problemen in Middelstum zo spoedig mogelijk op te op te lossen?

Om er zeker van te zijn dat het probleem zich niet ook bij andere woningen voordoet, heeft het CVW met de betreffende woningcorporatie afgesproken dat zij de bevestiging bij alle woningen in Middelstum op korte termijn gaat controleren.

Vraag 1

Bent u bekend met de verhuurdersverklaringen die veel verhuurders verplicht vragen van nieuwe huurders?

Ja.

Vraag 2

Welke plicht hebben verhuurders om zorgvuldig om te gaan met het verzamelen en beoordelen van gegevens voor de afgifte van verhuurdersverklaringen? Welke informatie en kennis mogen verhuurders voor deze verklaringen gebruiken en welke niet?

De Wet bescherming persoonsgegevens (hierna: Wbp) regelt de plichten van de verantwoordelijke (hierna verhuurder) inzake het gebruik van persoonsgegevens van betrokkene (hierna aspirant-huurder). Zo dient de verhuurder de persoonsgegevens van de aspirant-huurder – voor de afgifte van verhuurdersverklaringen – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze te verzamelen en te beoordelen.
De verhuurdersverklaring betreft een schriftelijke informatieverstrekking omtrent het betalings- en bewoningsgedrag van de aspirant-huurder bij de vorige verhuurder(s). De verhuurder mag deze informatie – op basis van de Wbp – alleen voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden gebruiken. Verhuurders vragen verhuurdersverklaringen niet alleen ter eigen bescherming (betaalgedrag, bewoningsgedrag) maar ook ter bescherming van de omwonende huurders (overlastgedrag) waarvoor de verhuurder de plicht heeft «het rustig woongenot» te leveren.

Vraag 3

Hoe moet een verhuurder een negatieve verhuurdersverklaring onderbouwen? Op welke manieren kan een huurder zich verzetten tegen een negatieve verhuurdersverklaring?

De Wbp regelt dat de verhuurder de verhuurdersverklaring – ongeacht of deze positief dan wel negatief is – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze dient te onderbouwen. De aspirant-huurder heeft het recht om correctie van zijn persoonsgegevens te vragen. Dit houdt in dat de aspirant-huurder zijn verhuurder mag vragen zijn persoonsgegevens te verbeteren, aan te vullen, te verwijderen of af te schermen. De aspirant-huurder kan om correctie vragen als zijn of haar gegevens:
Het correctierecht is niet bedoeld voor het corrigeren van professionele indrukken, meningen en conclusies, zoals een verhuurdersverklaring, waarmee de aspirant-huurder het niet eens is. Wel mag de aspirant-huurder van de verhuurder verwachten dat deze in ieder geval de schriftelijke mening van de aspirant-huurder toevoegt aan de verhuurdersverklaring. Dat kan vooral een oplossing bieden bij situaties waarbij het om niet objectief vast te stellen feiten gaat. De aspirant-huurder kan daarmee in overleg treden met de verhuurder van de woning waarvoor hij belangstelling heeft. Deze kan vervolgens beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden hij de huurwoning wil aanbieden. Hierbij zijn verschillende opties denkbaar. Zo kan de verhuurder in het huurcontract specifieke bedingen opnemen waarin bepaald gedrag als ongewenst wordt gedefinieerd en wordt verboden, zodat het de aspirant-huurder vooraf duidelijk is dat hij een huuropzegging riskeert indien hij dat ongewenste gedrag vertoont.

Vraag 4

Hoe lang mogen verhuurders negatieve ervaringen met een huurder mee laten wegen na het constateren hiervan en hoe lang is een verhuurdersverklaring geldig? Bestaat hiermee het risico dat men op basis van een probleem in het verleden tot in lengte van jaren geen verhuurdersverklaring kan krijgen en daardoor niet kan verhuizen? Zo nee, waarom niet?

Hiervoor bestaat in de wet geen specifieke termijn. In de Wbp is opgenomen dat persoonsgegevens niet langer bewaard mogen worden dan nodig is voor de verwezenlijking van de doeleinden waarvoor de gegevens zijn verzameld of vervolgens zijn verwerkt.
Als de aspirant-huurder een negatieve verhuurdersverklaring dan wel geen verhuurdersverklaring heeft, betekent dat niet per definitie dat hem geen woning wordt toegewezen. Het is uiteindelijk aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil aanbieden. Zoals in Antwoord 3 aangegeven, biedt – in onderhavige situaties – een huurcontract met aanvullende voorwaarden een mogelijke oplossing. Een verhuring van een woning is afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen en een huurovereenkomst kan alleen tot stand kan komen door wilsovereenstemming van deze partijen. Daardoor is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of te zoeken naar een huurwoning van een andere verhuurder.

Vraag 5

Mogen alle verhuurders een nieuwe huurder zondermeer weigeren als hij geen positieve verhuurdersverklaring kan overleggen? Zo nee, welke zorgvuldigheidseisen hebben zij hierbij te volgen?

De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. De verhuurders die dit wel als voorwaarde stellen hebben de facto de keuze om geen huurovereenkomst met de potentiële huurder af te sluiten. Hierover bevat het Burgerlijk Wetboek of de Huisvestingswet geen bijzonderheden en het eisen van een verhuurdersverklaring is ook niet per definitie in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Vraag 6

Ziet u ook dat een negatieve verhuurdersverklaring vergaande gevolgen kan hebben? Vindt u in dit licht de rechtsbescherming voor huurders voldoende, zowel richting de verhuurder die de negatieve verklaring afgeeft als richting de potentiële verhuurder die op basis daarvan geen huurcontract aangaat? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals in Antwoord 5 aangegeven, betekent een negatieve verhuurdersverklaring niet per definitie dat de verhuurder de aspirant-huurder weigert. De verhuurder is vrij om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. Zoals in Antwoord 4 aangegeven, is het afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen om in betreffende situaties tot een adequate oplossing te komen. Daarmee is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of een huurwoning van een andere verhuurder te zoeken.
De verhuurdersverklaring is niet in strijd met de letter dan wel ratio van de wet. De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. Een huurovereenkomst kan alleen tot stand komen door wilsovereenstemming van beide partijen. Een verhuurder heeft de facto het recht eisen te stellen bij het toewijzen van een huurwoning, mits deze eisen redelijk en billijk zijn. Gelet op het voorafgaande acht ik de rechtsbescherming voor de aspirant-huurders voldoende.

Vraag 7

Bent u van mening dat een verklaring die zulke vergaande gevolgen voor huurders heeft, wettelijk gebonden moet zijn aan zorgvuldigheidseisen, rekening moet houden met gedragsveranderingen en open moet staan voor een vorm van beroep? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke actie gaat u hierin ondernemen?

Verhuurders zijn gebonden aan zorgvuldigheidseisen bij het hanteren van verhuurdersverklaringen. De Wbp regelt immers dat de verhuurders op een behoorlijke en zorgvuldige manier om dienen te gaan met het verzamelen en beoordelen van persoonsgegevens van aspirant-huurders. Het is aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. De verhuurdersverklaring vormt een hulpmiddel voor de verhuurders om eventueel risicogedrag van de aspirant-huurders vooraf te beoordelen en dit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zoals ik in Antwoord 2 heb aangegeven, heeft de aspirant-huurder een correctierecht indien de verhuurdersverklaring onjuiste feitelijke informatie bevat. Bovendien kan de aspirant-huurder vragen schriftelijk zijn mening aan de verhuurdersverklaring toe te voegen. Ik zie dan ook geen aanleiding wetgevende of andere maatregelen te nemen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten» op de website van de LSVb?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Student Hotels, die in steeds meer studentensteden verrijzen, aan studenten in feite gewoon woonruimte verhuren die in aard sterk lijkt op het aanbod van studentenhuisvesters? Zo nee, waarin verschilt dit aanbod wezenlijk van elkaar?

In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat door partijen is overeengekomen.
Bij de beoordeling of van dit «gebruik naar zijn aard van korte duur» sprake is zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 3

Welke rechtsbescherming ten aanzien van de huurprijs en de contractzekerheid is er voor mensen die woonruimte huren bij een Student Hotel ten opzichte van mensen die, al dan niet tijdelijk, reguliere woonruimte huren?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Wie of wat bepaalt of woonruimte aangeboden mag worden als hotelkamer of als regulier te huren woonruimte? Zijn daar rijksregels voor? Welke rol heeft de gemeentelijke regelgeving hierin?

Het is aan de gemeente zelf om voor een gebouw een woonfunctie of een hotelvergunning af te geven.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat de interesse voor langdurig wonen in een Student Hotel sterk bepaald wordt door de schaarste aan andere beschikbare woningen? Zo nee, waarom niet?

De sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences, hebben bij de ondertekening van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd in de periode 2011–2016 16.000 extra studenteneenheden te realiseren. Zoals ik in mijn brief van 10 september 2015 (Kamerstukken II 2014./2015, 33 104, nr. 9) heb is dit streven behaald.

Vraag 6

Bent u van mening dat studentenhuisvesting, ook in een gespannen markt, gepaard moet gaan met volwaardige huur- en huurprijsbescherming? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Wat gaat u doen om de opkomst van hotel-constructies voor studenten in overspannen woningmarkten af te remmen? Welke rol spelen gemeenten en andere partners hierin?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten. Zoals ik reeds in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven is het aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak. En bij geschillen over huurbescherming bij huurbeëindiging is het aan de rechter om te oordelen of sprake is van reguliere huur van woonruimte (met huurbescherming) of van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zonder huurbescherming).

Vraag 1

Kent u het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat dergelijke initiatieven ook bestaan in andere studentensteden, zoals Amsterdam, Eindhoven en Groningen?

Het Student Hotel heeft vestigingen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen.

Vraag 3

Klopt het dat die organisaties met een hotelvergunning kamers aan voornamelijk internationale studenten verhuren? Bent u ervan op de hoogte dat deze kamers vaak worden verhuurd voor een periode langer dan zes maanden en dat derhalve sprake is van een huurovereenkomst zoals vermeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek artikel 201 lid 1? Zo ja, welke actie gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat dergelijke studenten onder het juiste wettelijke beschermingsniveau vallen?

Het Student Hotel geeft zelf aan dat ongeveer 75% van de kamers wordt bezet door internationale studenten. Het is mogelijk om voor de duur van een semester tot maximaal een jaar in het Student Hotel te verblijven. Maar ook per dag kunnen kamers worden gehuurd.
Waar u verwijst naar een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW ga ik ervan uit dat u doelt op huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 lid 1 BW. In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat tussen partijen is overeengekomen. Bij de beoordeling of van dit «gebruik dat naar zijn aard van korte duur is» sprake is, zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is aan de betreffende huurders om zich bij huurprijsgeschillen in voorkomende gevallen tot de huurcommissie te wenden en indien nodig tot de rechter. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 4

Wat vindt u van de hoogte van de huurprijs die varieert tussen € 635 en € 1.100?

In beginsel is het aan partijen zelf om afspraken over de hoogte van de huurprijs te maken. Ditzelfde geldt voor het overeenkomen van servicekosten voor door de verhuurder geleverde extra service.
Wanneer het echter om een gereguleerde woning of kamer gaat dan hangt de maximale huurprijs ondermeer af van het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast kunnen partijen afspraken maken over door de verhuurder geleverde service en de daarvoor overeengekomen servicekosten.

Vraag 5

Meent u dat sprake is van valse concurrentie ten opzichte van de horecaondernemers in dergelijke studentensteden?

Voor zover er sprake is van een verblijf «naar aard van korte duur» zie ik het Student Hotel als een reguliere concurrent van reeds bestaande hotels in de betreffende studentensteden.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat de Erasmus Universiteit Rotterdam studenten verplicht in een dergelijk hotel te verblijven? Wat is uw mening daarover?

Ja daar ben ik mee bekend. Het betreft hier overigens louter de groep van eerstejaars studenten van het Erasmus University College (EUC), een kleinschalige en intensieve opleiding als bedoeld in artikel 6.7, derde lid, van de WHW. Vanwege de aard van deze opleiding zijn de activiteiten binnen en buiten het curriculum op elkaar afgestemd, wat van de studenten vraagt dat zij in het eerste studiejaar gezamenlijk wonen.
De EUC is in 2013 van start gegaan en voor de huisvestingsvraag van het EUC heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam een arrangement getroffen met The Student Hotel, wat inhoudt dat deze studenten daar gedurende 10 maanden voor € 550 per maand wonen. Elke student heeft de beschikking over een gemeubileerde kamer (inclusief eigen badkamer) en de servicekosten en alle voorzieningen (tot en met een fiets in bruikleen) van The Student Hotel zijn daarbij inclusief. In opstartfase van het EUC werkt dit arrangement voor beide partijen: de studenten kunnen – volledig ontzorgd – zich direct op hun studie storten (en kunnen vanaf het tweede studiejaar desgewenst goedkoper gaan wonen) en de Erasmus Universiteit Rotterdam kon zich de eerste jaren volledig concentreren op de goede start van haar nieuwe opleiding.
Overigens is de Erasmus Universiteit Rotterdam nu doende om meer traditionele en sobere studentenhuisvesting voor de eerstejaars EUC-studenten te vinden, zodat naar verwachting binnen afzienbare termijn een einde komt aan het huidige arrangement met The Student Hotel.

Vraag 7

Vindt u dat dergelijke hotelkamers mee zouden mogen tellen bij de ambities rond studentenhuisvesting?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten.

Vraag 1

Kunt u nader ingaan op de casus van de zzp'er (zelfstandige zonder personeel) die de huur met terugwerkende kracht fiscaal kan aftrekken? Waar lag in deze zaak precies het meningsverschil tussen de Belastingdienst en de belastingplichtige?1

Vraag 2

Wanneer en hoe hebben zzp-ers recht op aftrek van de huur? Kunt u hier zo uitgebreid mogelijk op ingaan?

Vraag 3

Hoeveel zzp-ers maken al gebruik van deze regeling? Wat zijn de gemoeide kosten van deze regeling?

Vraag 4

Blijft ook het recht op huurtoeslag bestaan indien gebruik wordt gemaakt van deze regeling? Wat zijn de gevolgen van huurtoeslag voor de aftrek van de huurkosten?

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft de uitspraak van de Hoge Raad? Hoeveel meer mensen zullen gebruik maken van de regeling? Wat zijn de hiermee extra gemoeide kosten?

Vraag 6

Wat voor gevolgen heeft deze uitspraak voor de hypotheek- en onderhoudslasten van zzp-ers die een huis gekocht hebben, aangezien zzp’er die vanuit huis werken allemaal gelijk behandeld dienen te worden?

Vraag 7

Bent u voornemens de belastingwetgeving dusdanig aan te passen dat deze volledig in lijn is met de praktijk anno 2016 en de uitspraak van de Hoge Raad?

Vraag 8

Hoe gaat u andere huurders die geen zzp-er zijn tegemoetkomen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Lonen woningbouwdirecteuren nog steeds massaal boven norm»?1

Ja.

Vraag 2

Zijn er onder de in het bericht of in het bijbehorend onderzoek genoemde directeuren, personen die meer dan het inkomen van een Minister krijgen (de geldende norm) en die niet onder de overgangsregeling van de Wet normering topinkomens (WNT) vallen? Zo ja, wie zijn dit en wat gaat u er aan doen om deze topfunctionarissen wel onder de werking van de WNT te brengen?

Bij de controle van de accountantsrapporten over 2015 van de verschillende corporaties zal worden vastgesteld of de in het artikel genoemde topfunctionarissenvallen op grond van de door de account goedgekeurde jaarverslagen nog steeds onder het overgangsrecht vallen. De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt de accountantsverslagen en vermeldt haar bevindingen in de zogenoemde oordeelsbrieven aan individuele corporaties. Deze oordeelsbrieven zijn in het najaar gereed.

Vraag 3

Bent u van mening dat het buiten alle proporties is dat zelfs directeuren van kleine woningcorporaties een inkomen boven de nu geldende WNT-norm hebben? Zo ja, waarom deelt u die mening? Zo nee, waarom deelt u die niet?

Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak, namelijk het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. Voor de topfunctionarissen past daarbij een beloning die zowel rekening houdt met de zwaarte van functie als met de maatschappelijke taak. De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 normeert de bezoldigingen van topfunctionarissen op niveaus die maatschappelijk aanvaardbaar worden geacht te zijn. Voor topfunctionarissen met een arbeidsovereenkomst van voor de invoering van de WNT-normen, geldt het overgangsrecht zoals opgenomen in de WNT. Het overgangsrecht is opgesteld met inachtneming van de bescherming die het Eerste protocol bij het Europees verdrag ter bescherming van de rechten van de mens biedt, zodat een verlaging van contractueel vastgelegde inkomens die verder gaat dan het overgangsrecht niet wettelijk kan worden afgedwongen. Dat neemt niet weg dat ik van corporatiebestuurders en leden van raden van commissarissen of raden van toezicht verwacht dat ze blijvend aandacht hebben voor de hoogte van de beloningen in relatie tot de huurders die zij dienen.

Vraag 4

Bent u van mening dat woningcorporaties er niet zijn voor het betalen van hoge inkomens aan hun directeuren, maar er zijn voor het zorgen van goede huurwoningen voor burgers met een relatief laag inkomen? Zo ja, hoe verhoudt zich dat dan tot de (te) hoge inkomens die nog steeds worden betaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u van mening dat het geen pas geeft dat terwijl de huren stijgen, woningcorporaties personeel moeten laten afvloeien of er bezuinigd wordt op service en onderhoud, er nog directeuren zijn die inkomens boven de nu geldende WNT-norm genieten? Zo ja, waarom en kunt u daarover in overleg treden met de vereniging van woningcorporaties Aedes? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wat wordt het norminkomen van de directeur van Woonwijze in Vught en Meander in Werkendam nadat de overgangsregeling van de WNT is verstreken? Hoeveel krijgen deze directeuren op dit moment en wanneer gaat voor hen het norminkomen uit de WNT gelden?

Op basis van de mij bekende informatie valt woningcorporatie Woonwijze in Vught in bezoldigingsklasse E. In 2016 bedraagt het maximum in deze klasse € 131.000. Hoe hoog de feitelijke bezoldiging van deze functionaris in 2016 zal zijn, kan ik pas na afloop van dit jaar vaststellen. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging € 195.218.
De Stichting Woonservice Meander in Werkendam valt in bezoldigingsklasse C, het maximum in deze klasse bedraagt in 2016 € 105.000. In 2015 bedroeg de feitelijke bezoldiging van beide topfunctionarissen € 159.321 respectievelijk € 144.020.
Topfunctionarissen zoals de genoemde bestuurders hebben ingevolge de wet recht op een overgangstermijn van ten hoogste zeven jaar. Na afloop van deze overgangstermijn geldt voor deze bestuurders het maximum zoals dit bij of krachtens de WNT is vastgesteld. Jaarlijks worden ten aanzien van woningcorporaties de maxima voor de afzonderlijke bezoldigingsklassen geïndexeerd met de ontwikkeling van de contractuele loonkosten voor de overheid uit het voorgaande jaar.

Vraag 7

Bent u van mening dat uit het genoemde onderzoek eens te meer blijkt dat de wettelijke normering van inkomens bij woningcorporaties hard nodig is en dat ook heel goed is dat de WNT er in voorziet dat directeuren van kleine woningcorporaties veel minder gaan verdienen dan een Minister? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vragen 3,4 en 5 heb aangegeven vind ik de bezoldigingsmaxima zoals die gelden op grond van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 passend voor topfunctionarissen bij woningcorporaties.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het artikel «burgemeester onder vuur om schimmig azc»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de huurprijs die het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) de komende vijf jaar per jaar betaalt voor het pand aan de Parkweg 20 in Maastricht, dat tijdens de onderhandelingen voor 750.000 euro van eigenaar veranderde?

Het COA heeft met de gemeente Maastricht een bestuursovereenkomst gesloten voor een maximale periode van vijf jaar. Met de eigenaar van Parkweg 20, LEA Immobilienvermittlungs GmbH, is een huurperiode overeengekomen van 2 jaar met een optie voor verlenging met maximaal 3 jaar.
Huurprijzen worden niet openbaar gemaakt. Wel kan worden opgemerkt dat de huursom voor deze locatie vergelijkbaar en dus marktconform is met wat voor soortgelijke locaties elders in het land wordt betaald. Het COA legt jaarlijks financiële verantwoording af over onder meer de totale verplichtingen uit huur.

Vraag 3

Kunt u het huurcontract voor die locatie en de concept-huurcontracten die dit jaar gewisseld zijn openbaar maken?

Het COA maakt geen huurcontracten openbaar. Een huurcontract bevat informatie die de economische en financiële belangen van het COA raken. Door openbaarmaking van de inhoud van de huurovereenkomst komt de onderhandelingspositie van het COA met commerciële marktpartijen ten behoeve van de opvangtaak van het COA in de toekomst ernstig onder druk te staan. Belangrijk is dat het COA zich binnen onderhandelingen met commerciële partijen vrij kan opstellen.

Vraag 4

Op welk moment was er voor het eerst sprake van een aanbod tot verhuur van Parkweg 20?

In september 2015 heeft het COA voor het eerst een aanbod tot verhuur van het pand aan de Parkweg 20 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Op 17 februari 2016 is het pand Parkweg 20 door het COA geschouwd. Vervolgens zijn de gesprekken en onderhandelingen gestart over de benodigde functionele aanpassingen en over de huursom. Op 1 maart 2016 is vastgesteld dat er voldoende basis is om de huurovereenkomst verder uit te gaan werken. De eerste ingevulde concept huurovereenkomst dateert van 15 maart 2016. De huurovereenkomst is getekend op 20 mei 2016.

Vraag 5

Wanneer was het COA op de hoogte van het feit dat het pand aan Parkweg 20 van eigenaar verwisseld was en dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was?

Op 7 maart 2016 heeft de door de eigenaar van het pand aan Parkweg 20 (LEA Immobilienvermittlungs GmbH) gevolmachtigde vertegenwoordiger aan het COA gemeld dat LEA Immobilienvermittlungs GmbH de nieuwe eigenaar was.

Vraag 6

Wanneer en waarom heeft u besloten het inmiddels in beslag genomen pand Blekerij 52, niet langer bij de plannen te betrekken?

In september 2015 heeft het COA een aanbod tot verhuur van het pand aan de Blekereij 52 ontvangen. Het aanbod werd gedaan door de Vos Investment Groep. Het COA heeft op 19 april 2016 aan de Vos Investment Groep gemeld vooralsnog geen gebruik te maken van het aanbod om Blekerij 52 te huren. De reden hiervoor was dat het COA geen overeenstemming heeft kunnen bereiken over de huursom voor de gecombineerde huur van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 voor een asielzoekerscentrum voor 300 personen voor vijf jaar. Het COA heeft vervolgens aan de gemachtigde van LEA Immobilienvermittlungs GmbH laten weten terug te willen vallen op de reeds eerder bereikte overeenstemming over opvang in het pand Parkweg 20.

Vraag 7

Waarom deed het COA op 21 maart 2016 een verzoek aan de gemeente Maastricht om capaciteit te creëren voor de opvang van asielzoekers en deelde zij mee dat Vos Investment bereid was de panden aan Parkweg 20 en de Blekerij voor een periode van vijf jaar te verhuren, terwijl Vos Investment geen eigenaar meer was van Parkweg 20? (brief met kenmerk UHV/RBO/16.u.000622)

Het COA heeft de gemeente Maastricht op 21 maart 2016 verzocht medewerking te verlenen aan het in gebruik nemen van het pand Parkweg 20 en de Blekerij 52 als opvanglocatie voor 300 personen voor een periode van maximaal 5 jaar. Het verzoek van het COA aan de gemeente is het gevolg van het uitgangspunt dat geen opvanglocaties worden geopend zonder de instemming hiertoe van het gemeentebestuur.
Gezien de recente overdracht van het pand Parkweg 20 van Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V. naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH wordt in genoemde brief van 21 maart 2016 de Vos Investment Groep abusievelijk nog als verhuurder van beide panden genoemd.

Vraag 8

Wat is de standaardprocedure voor het checken dat er met betrouwbare en bonafide partijen zaken gedaan wordt door het COA? Is die procedure uitgevoerd bij deze transactie?

Het COA controleert voor ondertekening van een overeenkomst met een commerciële partij of deze de juridische bevoegdheid heeft tot het sluiten van de betrokken overeenkomst. Is er ten tijde van de gesprekken en de onderhandelingen over, en de ondertekening van, de overeenkomst geen reden of aanleiding tot twijfel omtrent de beoogde contractspartner dan wordt geen nader onderzoek verricht.
Nadat het COA op de hoogte was geraakt (15 juli 2016) van een onderzoek dat was gestart naar de heer B. Vos en/of een van de aan hem gelieerde vennootschappen, heeft het COA zo spoedig mogelijk (20 juli 2016) nader onderzoek laten doen door een notariskantoor. Deze notaris heeft onderzoek gedaan naar de banden tussen de eigenaar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en de heer B. Vos, dan wel een van de aan de heer Vos gelieerde vennootschappen. Uit de openbare registers is niet gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 9

Heeft het COA onderzoek gedaan naar LEA Immobilienvermittlungs GmbH en haar gemachtigde Vos Investment Groep en de transactie tussen de twee en heeft zij daar opvallende zaken gevonden? Zijn deze twee ondernemingen met elkaar verbonden, zakelijk en/of persoonlijk?

Het COA heeft onderzoek laten doen door een notariskantoor. Zoals in de beantwoording van vraag 8 vermeld, heeft de notaris geconcludeerd dat uit de openbare registers niet is gebleken van enige band tussen de heer B. Vos en LEA Immobilienvermittlungs GmbH dan wel de enige bestuurder en aandeelhouder van LEA Immobilienvermittlungs GmbH, anders dan de levering van het pand Parkweg 20 aan LEA Immobilienvermittlungs GmbH door Vos Vastgoed Beleggingsmaatschappij B.V.

Vraag 10

Wanneer is het FIOD-onderzoek begonnen naar Vos Investment Groep?2

Het openbaar ministerie (OM) doet zoals bekend geen mededelingen over of en naar wie het strafrechtelijk onderzoek doet.

Vraag 11

Was het bij COA bekend dat de FIOD onderzoek deed naar Vos Investment Groep of had het bij het COA bekend kunnen zijn?

In zijn algemeenheid geldt dat het OM of de FIOD andere partijen (zoals overheidsorganisaties) in beginsel niet inlichten over hetgeen ze onderzoeken, alleen als daarvoor een wettelijke grondslag is en een zwaarwegend belang de verstrekking noodzakelijk maakt. Het COA heeft geen andere informatie dan de informatie die in de media is verschenen.

Vraag 12

Doet de overheid gewoon zaken zoals vastgoedtransacties met partijen die onderzocht worden door de FIOD, of zijn er ook lopende het onderzoek, extra controles en waarborgen van toepassing? Zijn die hier correct uitgevoerd?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 11, lichten het OM dan wel de FIOD andere partijen in beginsel niet in over hetgeen ze onderzoeken. Er kunnen in een incidenteel geval, indien een zwaarwegend belang daartoe noopt, gegevens worden verstrekt op grond van de Wet politiegegevens en de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens en dan alleen als het strafrechtelijk onderzoek dat toelaat en het noodzakelijk is voor de taken van de ontvangende instantie. Ten aanzien van onderliggende casus is geen informatie verstrekt aan het COA.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één en binnen de normale termijn beantwoorden?

Het is helaas niet gelukt om de vragen binnen de termijn van drie weken te beantwoorden. De informatie die nodig was voor de beantwoording heeft wat langer op zich laten wachten.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de berichtgeving over schade door gaswinning aan huurwoningen in Appingedam en dat er aan die schade niets is gedaan?1

Ja.

Vraag 2

Waarom weigert de woningcorporatie Woongroep Marenland de schade te herstellen en de problemen te erkennen?

In de regel ga ik niet in op een individuele casus. Er is hier sprake van een conflict tussen een huurder en een woningcorporatie waarbij een gerechtelijke uitspraak aan de orde is.
De NCG heeft op mijn verzoek contact gehad met Woongroep Marenland. Marenland bericht dat in 2014 bevingsschade aan de betreffende woning is gemeld en onder regie van NAM is hersteld.
Recent is de betreffende woning geïnspecteerd als één van de 1500 woningen in het inspectieprogramma van de NCG. De tijdens deze inspectie geconstateerde schade is hersteld.

Vraag 3

Welke acties gaan u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) ondernemen om dit recht te trekken voor de bewoners die het hier betreft?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is het waar dat Woongroep Marenland geen belang had bij erkenning van de schade, omdat bekend was dat de bouwkundige versterking er aan zou komen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is het waar dat daar op is gewacht, zodat Woongroep Marenland niet zelf voor de kosten van achterstallig onderhoud zou opdraaien? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Erkent u dat in alle geledingen van de overheid, maar ook in de woningcorporatiesector die taken voor de overheid uitvoert, de bewoners serieus moeten worden genomen, zeker als het gaat om problemen die te maken hebben met schade door gaswinning?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Amsterdam gaat huurders financieel bijstaan»?1

Ja, dat heb ik.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat gemeenten bovenop de rijksregelingen eigen vormen van huurtoeslag introduceren? Is dit een taak van gemeenten?

Met de bestaande instrumenten gericht op betaalbaarheid van het huren (in concreto: de huurprijsregulering, de huurtoeslag en de recent van kracht geworden passendheidstoets) worden huurders die dat nodig hebben zodanig ondersteund dat vanuit het woonbeleid er geen aanleiding is voor aanvullende generieke bijdragen vanuit gemeenten.

Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat armoedegelden worden besteed aan het tegengaan van het zogenaamde dure scheefwonen?

Er bestaat op rijksniveau geen specifiek, geoormerkt budget voor de verlening van bijzondere bijstand, c.q. het bestrijden van armoede en schulden. Deze middelen maken namelijk onderdeel uit van de algemene uitkering van het gemeentefonds en zijn daarmee voor de colleges vrij besteedbaar. De Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft overigens wel de wethouders en gemeenteraden gevraagd om de middelen zo gericht mogelijk in te zetten voor het doel waarvoor ze bestemd zijn.

Vraag 4

Bent u van mening dat de armoedegelden vooral besteed dienen te worden aan preventie, voorlichting en hulpverlening in plaats van aan inkomensondersteuning en al helemaal niet aan categoriale inkomensondersteuning? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is het geoorloofd dat gemeenten deze vorm van categoriale inkomensondersteuning bieden? Kunt u dit toelichten?

In de Participatiewet ligt sinds 1 januari 2015 de nadruk bij het verlenen van aanvullende inkomensondersteuning primair op individueel maatwerk. De mogelijkheden tot categoriale aanvullende inkomensondersteuning zijn per die datum beperkt. Omdat het hier een gedecentraliseerde wet betreft is het aan de colleges om hieraan invulling en te geven en heeft primair de gemeenteraad hierbij een controlerende rol. Overigens is mij gebleken dat Amsterdam het onderhavige beleid niet baseert op de Participatiewet, maar betreft het een Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam. Uit deze samenwerkingsafspraken blijkt dat per individueel huishouden zorgvuldig zal worden bekeken wat de beste oplossing is, verhuizen of het doorvoeren van een (tot 2019 door de gemeente bekostigde) huurverlaging door de corporatie. Vanaf 2019 wordt de huurverlaging volledig bekostigd door de corporaties. In deze zin betreft het hier dus een maatwerkaanpak en geen categoriale aanvullende inkomensondersteuning.

Vraag 6

Kunt u aangeven welke verantwoordelijkheid het rijk, gemeenten en woningcorporaties hebben bij het oplossen van deze problematiek?

Ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen heeft het Rijk de zorg voor de huurprijsbescherming, de huurtoeslag en de kaderstelling ten aanzien van verdeling van woonruimte. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting voor de doelgroep. Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om de lokale volkshuisvestingsopgave te bepalen en hierover, mede in overleg met huurders, met corporaties prestatie-afspraken te maken. Zoals hierboven toegelicht hebben gemeenten daarnaast de mogelijkheid om op grond van de Participatiewet op basis van individueel maatwerk aanvullende inkomensondersteuning te bieden.

Vraag 7

Hoe verhoudt het voornemen van de gemeente Amsterdam zich tot de berichten dat woningcorporaties over miljarden beschikken voor betaalbare huurwoningen en huurverlagingen?

Op grond van de recent gepresenteerde indicatieve bestedingsruimte voor corporaties is de ruimte voor investeringen in nieuwbouw – landelijk – circa 37 mld. euro. De berekende investeringsruimte voor woningverbetering is zo’n 28 mld. euro. De ruimte om huren te verlagen of te matigen is circa 1 mld. euro. Deze bedragen zijn niet optelbaar, maar zijn een vertaling naar een bestedingscategorie van één en dezelfde totale financiële ruimte; gebruik van ruimte in de ene categorie gaat ten koste van een andere.
Voor Amsterdam is becijferd dat de indicatieve bestedingsruimte voor de drie categorieën respectievelijk zo’n 1,5 mld euro, 1 mld. euro en 48 mln. euro is. (bron: bijlage bij brief over indicatieve bestedingsruimte, TK, 2015–2016, 29 453, nr. 418). Overigens is onderdeel van de afspraken van gemeente Amsterdam met de corporaties dat over drie jaar de corporaties de financiering op zich nemen.

Vraag 8

Wat heeft u inmiddels gedaan en bent u nog van plan te gaan doen tegen duur scheefwonen?

Een belangrijke maatregel van dit kabinet is de recent ingevoerde eis aan corporaties om passend toe te wijzen aan mensen die behoren tot de doelgroep van de huurtoeslag. De aanpak van duur scheefwonen is verder vooral gebaat bij de maatregelen gericht op de bevordering van de doorstroming, waaronder de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hierdoor komen woningen beschikbaar voor de lagere inkomens. Mede onder invloed van het overheidsbeleid laten de recente voornemens van de corporaties ook een grotere inzet op de realisatie van betaalbare huurwoningen zien (bron: rapportage Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2016–2020).
Een interessant aspect in de afspraken van de gemeente Amsterdam met de corporaties is dat corporaties voor huurders die het aangaat, gaan bezien of zij in een goedkopere woning gehuisvest kunnen worden. Deze benadering past in de aanpak van passend toewijzen en huisvesten.

Vraag 9

In hoeverre doorkruist deze actie van de gemeente Amsterdam het landelijk huurbeleid?

Zoals in antwoord 5 is aangegeven betreft het hier de Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties en de gemeente Amsterdam, waarbij een maatwerkaanpak het uitgangspunt vormt voor de inkomensondersteuning en niet het – ongeacht de individuele situatie – categoriaal verstrekken hiervan. Het betreft hier de op grond van de Woningwet gemaakte prestatie-afspraken.
Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, is er vanuit het woonbeleid geen aanleiding tot aanvullende bijdragen voor de betaalbaarheid van het wonen.

Vraag 10

Wat is uw appreciatie van het feit dat gemeenten op deze wijze inkomenspolitiek voeren?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Te veel in Marokko? Dan hier je huis uit»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat de term woonfraude onjuist is, omdat die kwade opzet suggereert waarvan lang niet altijd sprake zal zijn? Zo ja, wat wilt u doen om rond deze situaties de zweem van bewust onwettig handelen weg te nemen?

Het begrip woonfraude is een kwalificatie die door de verhuurder aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Dit heeft geen zelfstandige juridische consequentie.

Vraag 3

Op welke gronden kunnen woningcorporaties een huurcontract ontbinden als er geen sprake is van overlast, criminaliteit of wanbetaling?

Ontbinding wegens wanprestatie is mogelijk wanneer de huurder handelt in strijd met hetgeen contractueel is overeengekomen. Uiteraard toetst de rechter of de betreffende overtreding dermate zwaarwegend is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Vraag 4

Welke regels gelden er ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning? Waar zijn deze regels vastgelegd en welke verschillen bestaan er tussen gemeenten en woningcorporaties?

Er gelden geen wettelijke regels ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning. Verhuurders bepalen vaak contractueel dat de huurder in de door hem gehuurde woning zijn hoofdverblijf dient te houden. Zij beoordelen in eerste instantie zelf of dit het geval is, en in voorkomende gevallen zal de rechter zijn oordeel op dit punt geven.

Vraag 5

Op welke wijze worden mensen voorgelicht over de regels, bijvoorbeeld ten aanzien van minimale bewoning van hun sociale huurwoning? Vindt u dat daarmee ondubbelzinnig duidelijk is welke consequenties langdurig verblijf buiten de woning kan hebben? Zo ja, hoe verklaart u dan de voorbeelden van mensen die geheel onverwacht geconfronteerd worden met de vordering hun huurcontract te beëindigen? Zo nee, hoe wilt u de voorlichting over rechten en plichten verbeteren?

Het is aan verhuurders om hun huurders te informeren welke invulling zij geven aan het begrip goed huurderschap en aan het begrip hoofdverblijf. Het is uiteraard raadzaam dat zij dit zodanig doen dat huurders vooraf weten hoe zij dienen te handelen.
Het zal overigens nooit zo zijn dat verhuurders een opzeggings- of ontbindingsprocedure starten zonder overleg te hebben gehad over de geconstateerde overtreding. Ook in het onderhavige geval heb ik van de woningcorporatie vernomen dat aan de opzegging een periode van huisbezoeken, briefwisseling en overleg vooraf is gegaan.

Vraag 6

Gelden voor langdurig verblijf op een ander adres in Nederland, bijvoorbeeld een vakantieverblijf, dezelfde regels als voor verblijf in het buitenland? Zo ja, is dit even goed te controleren? Zo nee, waarom niet?

Bij het vaststellen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt is het niet relevant in welk land deze huurder verblijft wanneer hij niet in de gehuurde woning verblijft.

Vraag 7

Vindt u het ook kwetsbaar dat handhaving vrijwel uitsluitend mogelijk is door signalen van buren, waardoor ongewenste en eenzijdige sociale controle in de hand gewerkt worden? Zo ja, wat kunnen woningcorporaties doen om een klikcultuur te voorkomen?

Bij het beoordelen of een huurder zijn woning als hoofdverblijf gebruikt zal een verhuurder, net als bijvoorbeeld bij woonoverlast, vrijwel altijd afhankelijk zijn van signalen uit de omgeving. Een verhuurder kan nu eenmaal niet voortdurend controleren of al zijn huurders in hun respectieve woningen verblijven.

Vraag 8

Welke jurisprudentie is er over het beëindigen van het huurcontract omdat de huurders langere tijd in het buitenland verblijven? Is deze jurisprudentie in uw ogen eenduidig?

Er is uitgebreide jurisprudentie over het beëindigen van de huur in relatie tot het houden van hoofdverblijf in een woning. Daarbij beoordeelt de rechter aan de hand van diverse factoren of er sprake is van hoofdverblijf, en vervolgens of het niet houden van hoofdverblijf een opzegging of ontbinding rechtvaardigt. Hierbij vindt een belangenafweging plaats. Omdat hier de casuïstiek een belangrijke rol speelt geeft de jurisprudentie een wisselend beeld.

Vraag 9

Hoe wordt, met de verschillen in regels en de lastige handhaving, voorkomen dat er sprake is van willekeur in de benadering van mensen die gedurende langere periodes buiten hun sociale huurwoning verblijven? Ziet u redenen en mogelijkheden om nadere regels te maken?

Het is aan individuele verhuurders hoe zij willen omgaan met het wel of niet (zelf) bewonen van (sociale) huurwoningen. Ik acht het wel van belang dat zij hun huurders vooraf duidelijk informeren over wat er op dit punt van hen verwacht wordt. Ik zie geen noodzaak om op dit punt met nadere regelgeving te komen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen»?1

Ja

Vraag 2

Hebben het college van B&W van Amsterdam en woningcorporatie De Key vooraf overleg met u gehad over dit voornemen?

Nee

Vraag 3

Wat is uw mening over dit plan? Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat huurders wel «de lasten, maar niet de lusten van het toenemende toerisme in de stad ondervinden»? Verschillen huurders daarin van mensen met een koopwoning?

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.

Vraag 4

Hoe verhoudt Airbnb in sociale huurwoningen zich tot het kabinetsbeleid om doorstroming in de sociale huursector te bevorderen? Hoe verhoudt dit plan zich tot respectievelijk de klachten over te veel toeristen in Amsterdam en de lobby van de gemeente Amsterdam voor meer regels rond internetverhuur?

Corporaties geven thans geen toestemming aan huurders met een gereguleerde huurovereenkomst om hun woning toeristisch te verhuren. Enig effect op de doorstroming is derhalve niet te geven. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat aangezien er te weinig draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.

Vraag 5

Hebt u wettelijke mogelijkheden om in te grijpen, mocht dit plan doorgang vinden? Zo ja, bent u daartoe bereid? Zo nee, wat wilt u doen om deze praktijken aan te pakken?

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op de woningcorporaties en ziet er op toe dat zij enkel handelen conform de Woningwet. Indien de Aw van oordeel is dat de wettelijke bepalingen in het geding zijn door het handelen van een woningcorporatie, dan kan zij door middel van een interventie ingrijpen. De Aw vormt zich hier zelfstandig en onafhankelijk een oordeel over. Indien de Aw van een corporatie een plan ontvangt voor een voorgenomen experiment ten aanzien van toeristische verhuur in sociale huurwoningen, dan zal zij dit plan toetsen aan de wet en regelgeving. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 heeft De Key aangegeven dat het experiment niet doorgaat.

Vraag 1

Herkent u de situatie uit de column waarin wordt beschreven hoe een familie die al jarenlang een woning huurt uit huis wordt gezet vanwege verblijf in het buitenland? 1

De situatie in de column betreft een huuropzegging door woningcorporatie Pré Wonen. Deze zaak is nog onder de rechter. Men is nog in afwachting van de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 2

Hoeveel ontruimingsverzoeken vanwege een verblijf in het buitenland zijn er de afgelopen drie jaar gedaan, en hoeveel daarvan hebben daadwerkelijk tot een ontruiming geleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over informatie over het aantal ontruimingsverzoeken door woningcorporaties vanwege verblijf in het buitenland: uit gegevens van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat in 2015 275 huishoudens zijn uitgezet wegens woonfraude. Dit betreft 5 procent van in totaal 5.550 huisuitzettingen. Het niet gebruiken als hoofdverblijf is één van de zaken die onder de noemer woonfraude wordt geregistreerd. Nadere cijfers zijn niet bekend.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat de familie, zoals beschreven in de column, haar huurhuis moet verlaten als nergens duidelijk staat aangegeven wanneer of na hoeveel weken een verblijf in het buitenland wordt gezien als hoofdverblijf?

Of betreffende familie de woning dient te verlaten is nog niet bekend, de zaak is immers nog onder de rechter. Een verhuurder kan de huur ondermeer opzeggen wanneer hij vindt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt2. De rechter zal dan moeten beoordelen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt en of, wanneer dit niet het geval is, een vordering tot beëindiging van de huur op die grond wordt toegewezen.

Vraag 4

Wat is de definitie van «hoofdverblijf», aan welke voorwaarden moet een huurder voldoen om te laten zien dat de huurwoning het hoofdverblijf is, en waarom is er nog steeds onduidelijkheid hierover?

De inhoud van het begrip «hoofdverblijf» is niet wettelijk vastgelegd. In de wet is ook geen verplichting tot het houden van hoofdverblijf opgenomen.
In de jurisprudentie is aan dit begrip wel nadere invulling gegeven. Bij de beoordeling van de vraag of iemand in een bepaalde woning zijn hoofdverblijf houdt spelen blijkens de jurisprudentie diverse, met name feitelijke, omstandigheden een rol, waaronder de feitelijke aanwezigheid van de huurder, het ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisregistratie, de plaats waar de huurder de nacht doorbrengt, de aanwezigheid van meubilair en aansluiting op voorzieningen en andere factoren. Het is aan de rechter om hierin een oordeel te geven.
Het verdient daarnaast aanbeveling dat de verhuurder, wanneer hij in het huurcontract de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in het gehuurde opneemt, verduidelijkt wat hij hieronder verstaat.

Vraag 5

In hoeveel huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde pand het hoofdverblijf dient te zijn, en bij hoeveel huurcontracten is dit niet het geval?

Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Volgens de informatie van Aedes is in haar huidige modelhuurovereenkomst een bepaling opgenomen die ziet op het gebruik als hoofdverblijf.

Vraag 6

Op basis van welke wet- en regelgeving kan een huurovereenkomst worden beëindigd wanneer de huurder in het buitenland verblijft en aan welke voorwaarden moet de bewijslast van de verhuurder dan voldoen?

De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW (huurder gedraagt zich niet als een goed huurder). Ook kan hij ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens wanprestatie, wanneer de huurder een contractueel verbod overtreedt. De verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen zal aannemelijk moeten maken dat de huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Zoals hierboven aangegeven kunnen bij de beoordeling hiervan diverse factoren een rol spelen.

Vraag 7

Waarom en onder welke voorwaarden kan een verblijf in het buitenland als woonfraude worden gezien, aangezien ook huurders recht hebben op vakantie?

Het begrip woonfraude is geen juridische term maar een kwalificatie die door verhuurders aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Wanneer en onder welke voorwaarden zij menen dat hiervan sprake is kan ik niet beoordelen.

Vraag 8

Is er een verschil in woonfraude te constateren tussen gebieden waar de woningnood groter of kleiner is? Bent u van mening dat huurders die in een regio wonen met kortere wachttijden, langer of vaker op vakantie mogen dan huurders die in een regio wonen met lange wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning?

Ik kan mij voorstellen dat met name sociale verhuurders eerder overgaan tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet (zelf) bewonen van een sociale huurwoning in regio’s met meer schaarste.

Vraag 9

Op welke wijze en op welke termijn gaat u woningcorporaties en huurders duidelijk maken wat onder een hoofdverblijf wordt verstaan, zodat er geen onnodige uitzettingen hoeven plaats te vinden met alle gevolgen van dien?

Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of sprake is van hoofdverblijf of niet. Het is uiteraard wel raadzaam dat woningcorporaties aan hun huurders, liefst al bij het afsluiten van de huurovereenkomst, duidelijk aangeven wat zij onder goed huurderschap en onder hoofdverblijf verstaan, zodat huurders vooraf weten wanneer zij een opzeggings- of ontbindingsprocedure riskeren.

Vraag 10

Bent u van mening dat het verstandiger zou zijn wanneer woningcorporaties hun tijd en middelen gebruiken om betaalbare huurwoningen te bouwen, in plaats van kostbare procedures op te starten om mensen die op vakantie gaan hun huis uit te zetten? Hoe gaat u woningcorporaties hierop wijzen?

Woningcorporatie hebben als taak het beschikbaar stellen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lage inkomens en huishoudens die door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ook dienen zij bij te dragen aan de leefbaarheid van hun woongelegenheden en hierbij speelt een rol dat de woning gebruikt wordt als hoofdverblijf. Op welke wijze zij invulling aan deze taken geven is aan henzelf.