Vraag 1

Hoe kan geld, dat op last van de rechter betaald moet worden door de oud-topman en andere oud-medewerkers van woningcorporatie Rochdale, terugkomen bij de huurders en de woningcorporatie die zijn benadeeld door het wanbeleid van de veroordeelden?1

De rechtszaak waarnaar wordt verwezen was gericht op ontneming van het geldbedrag dat als gevolg van strafbare feiten was verkregen (ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel). Dit volgt op de veroordeling van de voormalige bestuurder van Rochdale inzake witwassen, meineed, belastingontduiking en aannemen van steekpenningen en veroordelingen van twee andere personen voor respectievelijk het verstrekken van steekpenningen en valsheid in geschrifte.
Personen die rechtstreeks schade hebben geleden door een strafbaar feit kunnen zich voor het verkrijgen van schadevergoeding als benadeelde partij voegen in het strafproces of tot drie jaar nadat het geldbedrag ter ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel is betaald of verhaald, alsnog aan de rechter verzoeken het geldbedrag geheel of gedeeltelijk uit te keren. Er moet dan sprake zijn van rechtstreekse schade als gevolg van de strafbare feiten waarvoor de veroordeelde is veroordeeld. Het is de vraag of in dit geval sprake is van een dergelijk rechtstreeks verband bij Rochdale dan wel de huurders. Zij hebben zich in ieder geval tot op heden niet als benadeelde partij gevoegd in de strafzaak.
Tevens bestaat de mogelijkheid voor een benadeelde partij om een civiele claim in te dienen. Rochdale heeft een civiele zaak aangespannen waarin zij € 6 miljoen van de voormalige bestuurder vordert voor door Rochdale door zijn toedoen geleden schade. Deze claim is echter stilgelegd omdat de voormalige bestuurder van Rochdale persoonlijk failliet is verklaard. Rochdale heeft aangegeven dat indien hij in de toekomst weer over financiële middelen komt te beschikken, Rochdale de zaak zal heropenen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van berichtgeving over particuliere verhuurders van goedkope huurwoningen, die in Amsterdam massaal proberen van huurders met vaste huurcontracten af te komen om te kunnen verhuren via tijdelijke contracten en om hierbij de huren periodiek fors te verhogen?1 2

Ik heb de genoemde berichten gelezen.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u deze zorgwekkende signalen en specifiek het signaal dat deze particuliere verhuurders elke twee jaar de tijdelijke huurcontracten beëindigen en daarna een nieuwe huurder een forse huurverhoging opleggen?

Bij een niet-tijdelijk huurcontract kan de huur niet zomaar beëindigd worden; er geldt slechts een aantal opzeggronden en de opzegging moet, als de huurder niet instemt, altijd via de rechter plaatsvinden. Dat geldt zowel voor gereguleerde als geliberaliseerde huur. Het is dus voor een verhuurder niet mogelijk om de huur van een woning te beëindigen teneinde vervolgens alleen nog maar tijdelijke contracten af te sluiten.
Wanneer een woning vrijkomt kan de huur aan het begin van het volgende contract ineens op het gewenste niveau gebracht worden (harmonisatie), althans voor zover het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel) dit toelaat. Daarna kan de huur ook binnen het huurcontract jaarlijks worden verhoogd. Daarvoor hoeft geen nieuwe huurderswissel plaats te vinden, zoals het artikel veronderstelt.
Bij een gereguleerde huurovereenkomst geldt een maximale huurverhoging van inflatie+2,5%. Bij een geliberaliseerde huurovereenkomst zijn de afspraken over de huurverhoging geregeld in het huurcontract. Daarin staat dan ook of de verhuurder bijvoorbeeld de mogelijkheid heeft de huur periodiek (bijvoorbeeld vijfjaarlijks) op te trekken naar een marktconform niveau.

Vraag 3

Bent u van mening dat dit een totaal onwenselijke en niet bedoelde uitwerking is van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waarin de mogelijkheid voor tijdelijke contracten van twee of vijf jaar is opgenomen, maar waarbij de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten niet bedoeld zijn om woningen in hoog tempo aan de betaalbare huursector te onttrekken?

Met de introductie van de tijdelijke huurcontracten zijn bestaande rechten van huurders en verhuurders ongemoeid gelaten.
In Amsterdam heeft een groot deel van de huurvoorraad voldoende punten om geliberaliseerd verhuurd te kunnen worden. Particuliere verhuurders zullen dit bij het vrijkomen van een woning vaak ook doen. Zij hebben immers geen sociale taak. Dit staat echter los van de tijdelijke verhuur. Het is immers niet noodzakelijk om tijdelijk te verhuren om de huurprijs te harmoniseren of liberaliseren. Dit kan bij de eerste huurderswissel al gebeuren.
Veel (grotere) verhuurders geven ook aan geen behoefte te hebben aan tijdelijke huur, met alle bijbehorende transactiekosten (frictieleegstand, bemiddelingskosten), maar juist aan een bestendige huurrelatie met hun huurders.

Vraag 4

Herinnert u nog de toezegging van uw ambtsvoorganger waarin deze bij de wetsbehandeling in de Tweede Kamer stelde dat «contracten voor onbepaalde tijd de norm bleven en dat er zorgvuldig bijgehouden zou worden of er geen wildgroei ontstaat maar dat dit niet verwacht werd»?3 Zo ja, wat betekent dit in relatie tot de zorgwekkende signalen vanuit Amsterdam?

Bij de introductie van de nieuwe tijdelijke huurcontracten voor maximaal 2 (zelfstandige woningen) en 5 (onzelfstandige woningen) jaar is met de Kamer afgesproken dat de toepassing van deze en andere tijdelijke contracten door zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties intensief gemonitord zal worden. Zie hierover ook mijn brief van 8 juli 2016 over evaluatie en nul- en tussenmetingen met betrekking tot de Wet doorstroming huurmarkt.
De resultaten van de eerste tussenmeting van het gebruik van de verschillende vormen van tijdelijke huur zult u ontvangen bij de Staat van de Woningmarkt dit najaar. Hieruit zal ook blijken in welke mate particuliere verhuurders de nieuwe tijdelijke huur toepassen. Ook eventuele andere signalen zal ik bij het verslag hierover vermelden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de wijze waarop het nu in Amsterdam uitpakt, via een perverse toepassing door particuliere huurders van deze wettelijke mogelijkheden, niet rijmt met de intenties van deze wettelijke mogelijkheden, de bedoelde effecten op vergroting van (tijdelijk) aanbod en de uitspraken vanuit uw ambtsvoorganger bij de wetsbehandeling? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid om in gesprek te gaan met de gemeente Amsterdam om de door haar waargenomen effecten en de mate waarin dit plaatsvindt en oplossingen te bespreken?

Uiteraard ben ik altijd bereid om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan wanneer de gemeente daar behoefte aan heeft.

Vraag 7

Op welk moment mag de Kamer een tussentijdse evaluatie tegemoet zien van de effecten van het gebruik van tijdelijke huurcontracten en betrekt u hierbij ook de signalen die u vanuit Amsterdam en eventueel andere gemeenten bereikt?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Bent u bereid om bij waargenomen onwenselijk gebruik van tijdelijke verhuurcontracten bij particuliere goedkope huurwoningen maatregelen te nemen om dit onwenselijk gebruik te voorkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om maatregelen, zoals een «Amsterdams puntenstelsel»,4 of het beperken van de mogelijkheden tot huurverhoging bij huurderswisseling bij tijdelijke contracten – en daarmee het verkleinen van de perverse prikkel voor verhuurders – te overwegen en mogelijk te maken?

Bij woningcorporaties wordt de huurverhoging tijdens de huur en bij harmonisatie beperkt door de nieuwe huursombenadering; de totale huursom van een woningcorporatie mag stijgen met maximaal inflatie+1%. Bij particuliere verhuurders geldt geen beperking van de harmonisatie.
De gemeente heeft het beste inzicht in de lokale behoeften. In het algemeen geldt daarom dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad door de gemeente op lokaal niveau met verhuurders zullen moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld middels prestatieafspraken.
Het kabinet ondersteunt waar nodig. Daarom staat met de gemeente Amsterdam reeds een overleg gepland over de bestaande voorraad van particuliere huurwoningen. Dit overleg gaat ondermeer over de vraag wat er gebeurt met de ontwikkeling van de huurprijs als een woning bij mutatie geliberaliseerd wordt. Dit gesprek heeft in eerste instantie als doel om de bestaande situatie in kaart brengen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat huurders steeds opnieuw naar de Huurcommissie moeten om voor dezelfde kamer met succes een huurverlaging af te dwingen?1

In het bericht wordt gesproken over de situatie dat voor dezelfde woonruimte meerdere malen een verzoek voor geschilbeslechting over de huurprijs door de huurcommissie wordt gedaan. Dit is mogelijk doordat bij het aangaan van nieuw huurcontract een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken. Dit vloeit direct voort uit het principe dat contractvrijheid geldt bij het aangaan van een nieuw huurcontract. Het staat de verhuurder en de huurder vrij om een nieuwe huurprijs overeen te komen. De huurprijs die gold voor de vorige huurder heeft geen doorwerking ten aanzien van het volgende huurcontract. Hetzelfde geldt voor uitspraken van de huurcommissie ten aanzien van vorige huurcontracten. Als nieuwe huurders een lagere huurprijs wensen, dan kunnen zij de verhuurder hier een voorstel toe doen. Als de verhuurder dit voorstel niet accepteert of niet reageert op het voorstel, dan kan de huurder naar de huurcommissie stappen.

Vraag 2

Hoe vaak komt het voor dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt?

Een huurder kan huurverlaging krijgen als een verzoek hiertoe door de verhuurder wordt gehonoreerd, of als dit volgt uit een uitspraak van de huurcommissie of de kantonrechter. Hoe vaak het voorkomt dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt, is niet bekend.

Vraag 3

Hoe vaak komt het voor dat er voor dezelfde woonruimte door verschillende huurders naar de Huurcommissie moet worden gestapt voor huurverlaging, en hoeveel kosten zijn hiermee gemoeid voor huurders en de Huurcommissie?

Sinds 2011 is het 53 keer voorgekomen dat meerdere huurders over dezelfde woonruimte bij de huurcommissie een verzoek hebben ingediend om de huur te verlagen en daarbij (deels) in het gelijk zijn gesteld. Het gaat dan zowel om toetsing van de aanvangshuur als om een huurverlagingsvoorstel van de huurder op basis van het puntenaantal. Per jaar gaat het gemiddeld om ongeveer 10 zaken. In de gevallen waar de huurder in het gelijk is gesteld door de huurcommissie, is de huurder geen leges à € 25 verschuldigd. De kostprijs van huurprijsgeschillen voor de huurcommissie fluctueert. Deze bedroeg in 2016 circa € 1.400 per huurprijsgeschil. Een grove benadering van de totale kosten voor de huurcommissie komt dan voor 53 zaken uit op € 74.200. Hierbij wordt geen rekening gehouden met inkomsten uit leges.

Vraag 4

Hoe kunt u verhuurders verplichten zich aan het huurpuntensysteem (woningwaarderingsstelsel) te houden, en hoe moet regelgeving hiervoor veranderen omdat dit nu niet lukt?

De verstrekkendste vorm van verplichting vergt opheffing van de contractsvrijheid voor huurder en verhuurder zoals vormgegeven in het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens dient een instantie te worden aangewezen of opgericht om deze verplichting te handhaven. De huurcommissie is hier als geschillenbeslechter niet op toegerust. Naast dat het verplichten van een huurprijs die niet hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) een stelselwijziging vereist, zal dit dus ook gepaard gaan met aanzienlijke (administratieve) lasten voor verhuurders en de overheid. Ik acht het verplichten van een huurprijs van maximaal de huurprijsgrens op basis van het WWS niet proportioneel.
Een minder ingrijpende maatregel is om een financiële prikkel voor verhuurders te introduceren om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend (TK 34 652). Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. Hiermee wordt gestimuleerd dat geschillenbeslechting door de huurcommissie leidt tot gedragsverandering bij de verhuurder.
Ook is van belang dat huurders bekend zijn met de huurcommissie en met de mogelijkheid om de (aanvangs)huur te laten beoordelen door de huurcommissie. In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.

Vraag 5

Bent u bereid ervoor te zorgen dat een verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie verplicht moet volgen, ook als er een nieuwe huurder komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe kunt u op dit moment ervoor zorgen dat een verhuurder zich aan het huurpuntensysteem houdt, en wat is er nodig om dit (nog beter) te handhaven? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

In hoeverre kunt u alsnog bewerkstellingen dat er tegemoet wordt gekomen aan wens uit de motie Jansen, namelijk een bredere werking van een uitspraak van de Huurcommissie, zodat huisgenoten in eenzelfde pand ook op de hoogte zijn van de uitspraak?2

In de motie Jansen waarnaar wordt verwezen, werd de regering verzocht te onderzoeken hoe een uitspraak van de huurcommissie over een casus bij onzelfstandige woonruimte actiever ingezet kan worden voor het verbeteren van de situatie voor de andere huurders in het pand en de Kamer hierover zo snel mogelijk te rapporteren. In zijn brief van 5 maart 2015 (27 926, nr. 245) is mijn voorganger ingegaan op het onderzoek dat is verricht naar de mogelijkheden hiertoe. Om invulling te geven aan de motie is het register waarin de uitspraken van de huurcommissie openbaar worden gemaakt uitgebreid met de aanduiding of de uitspraak ziet op een onzelfstandige of zelfstandige woning. Ook is mogelijk gemaakt om binnen het register op woningtype te zoeken. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over de uitgebreidere zoekfunctie. In het onderzoek, dat is opgenomen als bijlage bij de genoemde kamerbrief, is ook geconstateerd dat juridische bezwaren eraan in de weg staan om uitspraken van de huurcommissie te verstrekken aan de overige huurders van het pand. Daarnaast is het ook de vraag in hoeverre overige huurders iets hebben aan een uitspraak van de huurcommissie over een andere onzelfstandige woonruimte in hetzelfde pand. De kenmerken van de onzelfstandige woonruimtes, en daarmee het puntenaantal, kunnen immers sterk verschillen.

Vraag 8

Welke effecten hebben uw acties gehad die u heeft ondernomen naar aanleiding van de motie Jansen, zoals een betere informatievoorziening onder meer bij relevante organisaties zoals de Landelijke Studenten Vakbond? Heeft dit tot meer klachten en uitspraken bij de Huurcommissie geleid?3

Zoals toegezegd naar aanleiding van de motie Jansen is de zoekfunctie in het openbaar register van de huurcommissie uitgebreid, waardoor beter gezocht kan worden op uitspraken van de huurcommissie over onzelfstandige woningen. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over op de uitgebreidere zoekfunctie.
In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige huurwoningen of over huurverlaging bij onzelfstandige huurwoningen. Het lijkt er dus op dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. De verbetering van de zoekfunctie en het openbaar register heeft hier mogelijk aan bijgedragen omdat huurders makkelijker informatie kunnen krijgen over vergelijkbare geschillen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Aanval op huisjesmelkers»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat 73% van de studenten te veel huur betaalt? Zo ja, wat is uw verklaring hiervoor?

De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVB al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag worden verwacht.

Vraag 3

In hoeveel gevallen betalen studenten te veel huur doordat verhuurders de regels van het woningwaarderingsstelsel aan hun laars lappen?

Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het is niet bekend bij hoeveel verhuringen de huurprijs afwijkt van de huurprijs op basis van het WWS.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het verontrustend is dat er de afgelopen jaren weinig tot niets is verbeterd betreffende de woekerhuurprijzen van studentenhuisvesting? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u voornemens om tegen deze huisjesmelkerij op te treden? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) dat bijna 73 procent van de studenten een te hoge huur betaalt?1

De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVb al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel mag worden verwacht.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat de gemiddelde afwijking van het woningwaarderingsstelsel (WWS) maar liefst 54,74 euro per studentenkamer is?

Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 3

Hoe verklaart u de grote lokale verschillen, aangezien een student in Amsterdam gemiddeld 115 euro per maand te veel betaalt en in Wageningen «slechts» 40 euro teveel?

In een krappe woningmarkt, zoals Amsterdam, liggen prijzen hoger dan in een meer ontspannen woningmarkt als Wageningen. In Amsterdam zal de maximale huur daarom sneller worden overschreden. Dit geldt des te meer bij onzelfstandige woonruimte, omdat in de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte geen rekening wordt gehouden met de locatie of de WOZ-waarde.

Vraag 4

Op welke manieren pakt u de groep die het vaakst teveel huur vraagt, de particuliere verhuurders, aan zodat deze groep de huurprijs niet bewust laat afwijken van het huurpuntenstelsel WWS? Op welke manieren corrigeert u (studenten)woningcorporaties?

Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Als deze huurprijs hoger is dan de prijs die voortvloeit uit het puntenaantal, dan is dat geen overtreding. Daarmee is er ook geen grondslag voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector is dit geregeld doordat partijen naar de huurcommissie en de kantonrechter kunnen gaan.
Wel ben ik met u van mening dat een financiële prikkel voor verhuurders kan helpen om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld.

Vraag 5

Hoe vaak is de afgelopen jaren aan particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties een bestuurlijke boete opgelegd? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en per type verhuurder?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u van mening dat een bestuurlijke boete ook moet worden opgelegd als een verhuurder een huurprijs vraagt die niet overeen komt met het WWS? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid de bestuurlijke boete voor huisjesmelkers te verhogen, zodat de financiële gevolgen daadwerkelijk afschrikwekkend zullen zijn in tegenstelling tot nu waarbij de winsten ruimschoots opwegen tegen het relatief lage bedrag dat moet worden betaald? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Hoe vaak heeft de afgelopen jaren een beheerovername van verhuurders van studentenkamers plaatsgevonden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties plaats vond?

Bij één geval van vervolging op grond van feiten die onder andere overtreding van artikel 1a van de Woningwet betroffen, is een voorwaardelijke stillegging van de onderneming uitgesproken. In totaal is het aantal onherroepelijke veroordelingen waarbij overtredingen van artikelen 1a of 1b van de Woningwet een rol speelden 78 (2010 tot heden, waarvan 61 sinds 2015). Mij is niet bekend of het hier verhuurders betrof. Ik beschik ook niet over gegevens over de inzet van de beheerovername of onteigening van verhuurders van studentenkamers.
Op dit moment wordt in opdracht van mijn ministerie onderzoek gedaan naar de werking van het versterkte handhavingsinstrumentarium in de Woningwet in het algemeen over de jaren 2015 en 2016. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de inzet van de beheerovername, de bestuurlijke boete, de sluiting, en de inzet van de onteigeningswet en de Wet op de economische delicten bij overtredingen van artikel 1a of 1b van de Woningwet. Het rapport van dat onderzoek zal ik uw Kamer in het najaar doen toekomen. Het rapport is niet specifiek toegespitst op de inzet van het instrumentarium bij verhuurders van kamers.

Vraag 9

Hoe vaak is er de afgelopen jaren sprake geweest van onteigening van verhuurders van studentenkamers? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties betreft?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Hoe vaak is er de afgelopen jaren op basis van de Wet economisch delict een beroepsverbod ingesteld? Welke andere mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een verhuurder een huisjesmelker blijft en studenten of andere huurders uitbuit?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Vindt u de tijd die een student heeft bij het aangaan van een nieuw huurcontract om de huurprijs te laten checken bij de Huurcommissie, namelijk in de eerste zes maanden na tekenen van het contract, voldoende? Bent u bereid tot uitbreiding van het aantal maanden en tot betere voorlichting over de termijnen?2

Ik ben bereid verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Dit heb ik ook aangegeven in reactie op de motie Öztürk. Ik ben voornemens uw Kamer hierover voor de zomer te informeren.
Bij het vaststellen van de termijn waarin de aanvangshuur kan worden getoetst door de huurcommissie hebben huurders en verhuurders verschillende belangen. Verhuurders hebben belang bij een korte termijn omdat dan sneller zekerheid ontstaat. Huurders hebben belang bij een lange termijn omdat zij dan meer tijd hebben om een verzoek in te dienen. Bij het vaststellen van de termijn dienen deze belangen te worden gewogen. Ik ben van mening dat bij een termijn van 6 maanden met beide belangen goed rekening wordt gehouden. Bij onzelfstandige woonruimten, waar de rapportage van de LSVb over gaat, geldt overigens dat de huurprijs altijd beoordeeld kan worden door de huurcommissie. Dit is dus ook mogelijk na 6 maanden na aanvang van het huurcontract, alleen heeft de huurverlaging dan geen terugwerkende kracht.

Vraag 12

Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay»- contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Of sprake is van huurbescherming en huurprijsbescherming bij studentenhotels en «short stay»-contracten is afhankelijk van of de huur «een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). Als dat het geval is dan geldt wat door partijen is overeengekomen. Het is uiteindelijk aan de rechter om dat te beoordelen.
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur», en zullen meer tijdelijke contracten bestaan waarvoor huurprijsbescherming kan gelden.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik heb hierbij ook oog voor de internationale student en zal daarover met OCW in overleg treden.

Vraag 13

Op welke manieren waarschuwt u studenten en gemeenten, die een vergunning willen afgeven, voor de nadelige kanten van constructies als studentenhotels? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijvoorbeeld studenten.

Vraag 1

Bent u bekend met de «Woonagenda 2017–2021»1 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen»2? Wat vindt u hiervan?

Ik heb kennis genomen van de Woonagenda 2017–2021 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen».
Met de Woonagenda 2017–2021 beoogt Aedes dat corporaties in samenspraak met lokale partijen, zoals gemeenten en huurdersorganisaties, de komende jaren tot afspraken komen over onder meer nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming van de voorraad. Het maken van afspraken over het lokale volkshuisvestelijke beleid is in lijn met de Woningwet 2015 om gemeenten en huurders meer invloed te geven op het corporatiebeleid.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen ten goede moet komen van de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak jarenlang, en door de huisvesting van statushouders nóg langer3 op de wachtlijst moeten staan? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

De opgave rond de huisvesting van statushouders heeft in de afgelopen jaren voor extra druk op de woningmarkt gezorgd. De voornaamste oorzaak van de wachtlijsten is echter vooral gelegen in het feit dat op een aantal plaatsen in Nederland de beschikbaarheid van woningen te wensen over laat. Een gebrek aan voldoende doorstroming, huishoudensverdunning en het niet snel genoeg anticiperen op nieuwe ontwikkelingen alsook de verminderde woningbouw als gevolg van de financiële crisis van de laatste jaren, zijn hier mede de oorzaak van4. Het is daarom goed om te zien dat er voornemens zijn die hieraan tegemoet komen, dit zal ten goede komen aan iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat. De financiële positie van de corporatiesector biedt de ruimte om een goede bijdrage aan extra investeringen in sociale huurwoningen te leveren, zoals ik eerder heb opgemerkt bij de aanbieding van het financieel sectorbeeld 2016 en de publicatie van de indicatieve bestedingsruimte5.
Bovenstaande laat echter onverlet dat gemeenten een halfjaarlijkse taakstelling krijgen opgelegd voor de huisvesting van statushouders en hiervoor ook gebruik zullen maken van de sociale woningvoorraad.

Vraag 3

Gaat u ervoor zorgen dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen de wachtlijst voor de Nederlanders daadwerkelijk zal terugdringen en níét door gemeenten zal worden gebruikt om statushouders te huisvesten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Verwacht u dat gemeenten (een aantal van) deze woningen, ten koste van de Nederlanders, met voorrang aan statushouders zullen toewijzen? Zo ja, bent u ertoe bereid dit niet langer toe te staan? Zo nee, hoe rijmt u dat met de verwachting van Aedes en de Woonbond dat gemeenten, als gevolg van de taakstelling die zij ten aanzien van de huisvesting van statushouders hebben en de dreigende boete bij niet-tijdige huisvesting4, aan statushouders voorrang zullen blijven geven5?

Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening. De taakstelling voor de huisvesting van statushouders blijft gewoon van kracht.
Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Het is uiteindelijk aan gemeenten om tot een afweging te komen over het al dan niet toekennen van de urgentiestatus aan statushouders, uitgaande van de lokale omstandigheden.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat mensen met een middeninkomen niet of nauwelijks aan een betaalbaar huurhuis kunnen komen, met name in de Randstad?1

Het middenhuursegment is essentieel voor het functioneren van de woningmarkt en huishoudens met een middeninkomen. Het gaat dan onder andere om huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit, niet willen of kunnen kopen, starter zijn op de woningmarkt, of om ouderen, die bijvoorbeeld kleiner en comfortabeler willen worden, of mensen die nu in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen. Deze groepen worden steeds groter. De komende jaren is het van belang om nieuwe manieren te vinden om aan de stijgende vraag naar woningen in het middenhuursegment te voldoen.
De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Om genoeg betaalbare middenhuur op korte termijn te realiseren, zullen de betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken.
Om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment, heeft het kabinet een samenwerkingstafel onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld. Met de lokale samenwerkingstafels wordt verkend waar middenhuur zou kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke afspraken moeten worden gemaakt om het te laten slagen. Het doel is daarom om op lokaal niveau te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen kan worden vergroot. Op nationaal niveau wordt gezocht naar manieren om lokale partijen hierbij te helpen en eventuele ervaren knelpunten in de bestaande regelgeving te toetsen. Voor de zomer zal ik uw Kamer, zoals reeds toegezegd, informeren over de stand van zaken rondom de samenwerkingstafels.
Dit kabinet heeft daarnaast de afgelopen periode verschillende maatregelen genomen die lokale partijen ondersteunen en stimuleren om woningen in het middensegment te realiseren en behouden.
Ten eerste wordt het Besluit ruimtelijke ordening per 1 juli 2017 aangepast, waarmee het mogelijk wordt om geliberaliseerde woningen voor middenhuur in het bestemmingsplan op te nemen met een maximum aanvangshuur. De woningen in deze categorie worden voor minimaal 10 jaar vastgelegd, waardoor voortijdig uitponden van de woningen wordt voorkomen.
Ook is het per 1 april 2017 voor corporaties gemakkelijker geworden hun duurdere woningen te verkopen aan beleggers ten behoeve van het middenhuursegment. Bij verkoop van grote corporatiewoningen uit de kernvoorraad hoeft geen zienswijze van de gemeente meer te worden geleverd als de woningen ten minste 7 jaar worden verhuurd met een huurprijs van ten hoogste 850 euro. De corporatie bouwt, ter compensatie voor de verkoop, een goedkope woning in de kernvoorraad terug. Zo wordt zowel voor de laagste inkomens als middeninkomens het woningaanbod vergroot.

Vraag 2

Hoeveel huishoudens met een middeninkomen die (net aan) te veel verdienen voor de sociale huursector, maar niet of moeilijk in aanmerking komen voor een koophuis, zijn er, en hoe is de ontwikkeling van deze groep geweest in de afgelopen zes jaar? Hoe definieert u een middeninkomen?

Het onderzoek «Potentiële reikwijdte van het middensegment huur»2 van RIGO laat zien dat ongeveer 295.000 huishoudens bij verhuizing zijn aangewezen op de vrije huursector.
Dit zijn huishoudens die geen woning kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning in het gereguleerde segment. Gesteld is dat iemand kan kopen, indien hij voor minimaal de goedkoopste 15% van het aanbod binnen een straal van twintig kilometer een hypotheek kan krijgen. De doelgroep van de corporaties bestaat tot 2021 uit huishoudens met een inkomen van ten hoogste
€ 40.349 of uit zorgbehoevenden, studenten of statushouders. Vanaf 2021 is het inkomen ten hoogste € 36.165 (beide prijspeil 2017).
Van deze 295.000 huishoudens huren er op dit moment naar schatting 82.000 huishoudens reeds in de vrije sector. De overige 213.000 huishoudens huren nu (nog) in de gereguleerde sector.

Vraag 3

Bent u van mening dat het onwenselijk is dat mensen met een inkomen tot bijvoorbeeld anderhalf keer modaal noodgedwongen aangewezen zijn op de vrije huursector? Zo ja, op welke manieren beschermt u deze huurders tegen te hoge huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

Het invullen van de woningbehoefte kan het beste op lokaal niveau plaatsvinden. Vanwege grote verschillen in prijs en woningvoorraad wisselen de mogelijkheden op de woningmarkt regionaal sterk voor huishoudens met een middeninkomen. Bovendien verschillen preferenties en kiest een deel van de mensen bewust voor een middenhuurwoning, omdat zij graag flexibel wil blijven of zich nog niet permanent wil vestigen.
Gemeenten kunnen vanaf 1 juli 2017 in het bestemmingsplan de categorie «geliberaliseerde woningen voor middenhuur» opnemen. Zij kunnen een maximale aanvangshuurprijs vaststellen; zo kan, afhankelijk van de beschikbaarheid en de interesse van aanbieders van (midden)huurwoningen, op lokaal niveau worden bepaald waaraan behoefte is.
Daarnaast blijkt dat op lokaal niveau private afspraken worden gemaakt tussen gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en investeerders om te zorgen dat de woningen nu en in de toekomst bereikbaar zijn voor middeninkomens. De gemeente heeft hierbij een belangrijke rol.

Vraag 4

Waarom vindt u het gerechtvaardigd om een verschil te maken tussen huurders van geliberaliseerde woningen in de corporatiesector en huurders in de vrije huursector met betrekking tot een gang naar de Huurcommissie en dus de huurprijsbescherming?2

In mijn brief van 16 januari 2017 ben ik ingegaan op de uitvoering van enkele moties die betrekking hebben op de Huurcommissie.4 Eén van deze moties betrof de motie van het Kamerlid Ronnes (CDA) waarin de regering wordt gevraagd een onderscheid te maken tussen de rol van de Huurcommissie bij geliberaliseerd bezit van corporaties en van andere verhuurders. In de brief heb ik aangegeven dit onderscheid bij de uitwerking van de motie te willen volgen.
Op dit moment is de Huurcommissie bij het geliberaliseerde segment alleen bevoegd advies uit te brengen, met uitzondering van de toetsing van aanvangshuren. Ik zie geen rechtvaardiging om bij geliberaliseerde woningen van private verhuurders iets aanvullends te regelen. Bij corporaties ligt dat genuanceerder. Van corporaties mag worden verwacht dat zij zich opstellen als een goede verhuurder die een zekere zorgplicht voelt ten aanzien van zijn huurders van woningen die een huur rechtvaardigen onder de liberalisatiegrens.
Op dit moment worden de mogelijkheden voor de uitwerking van de motie verder onderzocht. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de juridische houdbaarheid. Ik ben voornemens bij de behandeling van het wetsvoorstel over de Huurcommissie5 hierop terug te komen.

Vraag 5

Bent u bereid om de liberalisatiegrens van huurwoningen te verhogen naar 1.000 euro, zodat huurders van deze woningen ook huurprijsbescherming kunnen krijgen en de huurprijzen kunnen temperen in samenspraak met gemeenten en huurders? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen voor een matiging van huurprijzen boven de huidige liberalisatiegrens van 710,68 euro?

De liberalisatiegrens is sinds 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren € 710,68. Zoals aangegeven, kunnen op lokaal niveau afspraken worden gemaakt over het middenhuursegment.

Vraag 6

Bent u bereid om de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties te vergroten, waardoor er meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd en de huurprijzen kunnen worden gematigd? Zo ja, betrekt u het afschaffen van de verhuurderheffing hierbij? Zo nee, kunt u uw oplossingen toelichten?

Met ingang van 1 april jongstleden is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000. Deze maatregel geeft een algemene prikkel aan de bouw van betaalbare huurwoningen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat Rotterdamse huurders in de problemen komen en illegale bewoning en huisuitzetting riskeren, door de lange wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?1

In het algemeen geldt dat een woning, waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, pas kan worden betrokken als de huisvestingsvergunning is verleend. Lange wachttijden voor de vergunning leiden dan tot een hogere frictieleegstand dan normaal, maar zouden niet moeten leiden tot huisuitzettingen. Uit het artikel blijkt overigens niet dat hierdoor daadwerkelijk huisuitzettingen hebben plaatsgevonden.

Vraag 2

Hoe vaak is in de afgelopen drie jaar in Rotterdam illegale bewoning geconstateerd en hoe vaak zijn mensen uit huis gezet omdat een huisvestingsvergunning ontbrak door wachttijden bij de gemeente? In welke andere gemeenten riskeren huurders huisuitzetting vanwege wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?

Op dit moment zijn deze cijfers niet beschikbaar. De gemeente Rotterdam is op dit moment bezig met een evaluatie van de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in de stad Rotterdam, waar de vergunningverlening in wordt meegenomen. Deze evaluatie komt naar verwachting in oktober 2017 beschikbaar.

Vraag 3

Hoe vaak is het de afgelopen drie jaar in Rotterdam voorgekomen dat aan mensen onverwachts de huisvestingsvergunning niet is verleend en daarom gedwongen hun woning uit moesten, en hoe verhoudt dat zich tot andere gemeenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat (kleine) particuliere verhuurders niet op de hoogte zijn van de voorwaarde dat woningzoekenden een huisvestingsvergunning moeten hebben?

Het mag verwacht worden dat verhuurders, groot of klein, die woningen verhuren in wijken waar een huisvestingsvergunning is voorgeschreven, zich verdiepen in de regels die hierbij van toepassing zijn. Dit geldt te meer daar er ook voor verhuurders flinke boetes kunnen gelden indien zij een woning verhuren aan een huishouden dat niet in het bezit is van de voorgeschreven huisvestingsvergunning.

Vraag 5

Op welke manieren kan de gemeente, dan wel de rijksoverheid, zorgen dat (potentiële) huurders in de particuliere sector de juiste informatie krijgen over de huisvestingsvergunning? Bent u bereid richting (particuliere) verhuurders wettelijke eisen te stellen aangaande deze informatievoorziening? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het blijkt niet uit het krantenbericht dat huurders over onvoldoende informatie beschikken. Los hiervan is zowel op de website van de rijksoverheid als op de website van de gemeente Rotterdam informatie beschikbaar over wanneer een huisvestingsvergunning nodig is en op welke wijze deze verkregen kan worden. Ik acht wetswijziging op dit punt dan ook niet aan de orde.

Vraag 6

Waar komen mensen die een huisvestingsvergunning wordt geweigerd of uit huis zijn gezet vanwege het ontbreken van een vergunning terecht, aangezien uit een evaluatie van de Rotterdamwet door de Universiteit van Amsterdam (UvA) eerder bleek dat het aanbod betaalbare huurwoningen aanzienlijk is afgenomen?2

De UvA heeft in het kader van de evaluatie van artikel 8 van de Wbmgp3 de woningzoekenden die zich niet mogen vestigen in de vijf aangewezen wijken in kaart gebracht. Dit betreft de verhuisstromen van alle uitkeringsgerechtigden met onvoldoende woonduur (de potentieel geweigerden). De analyses tonen aan dat potentieel geweigerden niet minder verhuisd zijn sinds de invoering van artikel 8 van de Wbmgp. De potentieel geweigerden vinden huisvesting in wijken waar de woningkwaliteit vergelijkbaar is met de woningkwaliteit in de vijf aangewezen wijken. Daarbij concluderen de onderzoekers dat de potentieel geweigerden sterk georiënteerd zijn op de stad Rotterdam, boven de aangrenzende gemeenten.

Vraag 7

Wat kunnen de gemeente Rotterdam en u doen om te voorkomen dat huurders op dergelijke manieren in de problemen komen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De gemeente Rotterdam is zich zeer wel bewust van de soms te lange duur van de procedure bij het verlenen van de huisvestingsvergunning. De wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie, drs. R.E. Schneider, heeft hierover onlangs nog een brief aan de gemeenteraad van Rotterdam gezonden. Zo overweegt de gemeente maatregelen die de wachttijd voor het maken van een afspraak bekorten.

Vraag 8

Bent u bereid om de werking van de Rotterdamwet te herzien, omdat uit de genoemde evaluatie ook bleek dat de Rotterdamwet niet heeft bijgedragen aan een aantoonbare verbetering van de veiligheid en leefbaarheid in de aangewezen buurten?

Uit de evaluatie door de UvA is gebleken dat in de vijf aangewezen Wbmgp-wijken de plek van niet-werkenden wordt opgevuld door werkenden. Het doel van de onderzochte maatregel is het bereiken van een betere verhouding tussen werkenden en niet-werkenden, en niet het verbeteren van de veiligheid. Het beoogde doel wordt dus gerealiseerd. Ik zie dan ook geen aanleiding om de werking van de Wbmgp op dit punt te herzien.
Er zijn echter meer facetten aan leefbaarheid en grootstedelijke problematiek dan het tegengaan van segregatie, zoals het verbeteren van de veiligheid. Daarom is per 1 januari 2017 de werking van de Wbmgp uitgebreid met een mogelijkheid voor gemeenten om selectieve woningtoewijzing toe te passen, ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag in aangewezen gebieden. Deze maatregel is gericht op het veiligheidsaspect van de leefbaarheid en grootstedelijke problematiek. Immers, veiligheid bepaalt voor een groot deel de mening van bewoners over hun leefomgeving.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van RTV Noord dat ontevreden huurders in Groningen worden bedonderd?1

Het wordt op basis van het artikel niet duidelijk of de beschreven overeenkomst daadwerkelijk is aangegaan en op welke schaal dit gebeurt. Het staat burgers en bedrijven in beginsel vrij om zelf te bepalen met wie zij een overeenkomst aangaan, op welk moment zij dat doen en om te bepalen wat de inhoud van de overeenkomst is, tenzij de wet bepaalde contracten of onderdelen daarvan verbiedt. Hiervan kan sprake zijn als het doel ervan niet acceptabel is volgens de geldende normen en waarden. Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het desbetreffende individuele geval. Dit is uiteindelijk ter beoordeling van de rechter mocht deze daarom worden gevraagd.
Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen afkeurenswaardig. Mochten dergelijke overeenkomsten bestaan, dan is vervolgens voor huurders primair van belang hoe adviesbureaus zich gedragen tegenover huurders die zich tot deze bureaus wenden voor advies. Het sluiten van een dergelijke overeenkomst mag er niet toe leiden dat een huurder verkeerd wordt geïnformeerd door het adviesbureau, of dat de huurder op een andere wijze wordt ontmoedigd een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen bij de Huurcommissie. Een huurder moet te allen tijde op eenvoudige en laagdrempelige wijze een gang naar de Huurcommissie kunnen maken.
De laagdrempeligheid en toegankelijkheid van de Huurcommissie is mijns inziens niet in het geding. De Huurcommissie heeft haar dienstverlening zo ingericht dat huurders in principe geen juridische bijstand nodig hebben om een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen. De Huurcommissie streeft ernaar om het proces van geschilbeslechting begrijpelijk en zo eenvoudig mogelijk te maken. Alle informatie die nodig is om een verzoek in te dienen en hulpmiddelen daarbij, zijn vindbaar op de website van de Huurcommissie. Daar staat zowel uitleg over wet- en regelgeving als over de wijze waarop een verzoek voor geschilbeslechting kan worden ingediend. Gedurende de procedure informeert de Huurcommissie de partijen bij het geschil over de voortgang. Tot slot wordt in de legesregeling rekening gehouden met de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. Huurders betalen € 25 leges als zij in het ongelijk worden gesteld. Mocht desondanks behoefte zijn aan juridisch advies, dan kunnen huurders kosteloos terecht bij het Juridisch Loket.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat juridische adviseurs tegen betaling van verhuurders beloven geen zaken aan te nemen van ontevreden huurders van een bepaald complex? Wat vindt u daarvan?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel van dergelijke overeenkomsten tussen juridisch adviesbureaus en verhuurders zijn bekend? Komen deze praktijken ook buiten Groningen voor?

Het is mij niet bekend of deze overeenkomsten daadwerkelijk worden gesloten en, zo ja, hoe vaak dat gebeurt, noch of deze praktijk buiten Groningen plaatsvindt. Als partijen overeen komen om dergelijke overeenkomsten geheim te houden, is dit ook zeer moeilijk te achterhalen.

Vraag 4

Bent u met de experts van mening dat het opstellen van dergelijke contracten laakbaar en moreel verwerpelijk is? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Op welke manier(en) gaat u bovengenoemde praktijken voorkomen en stoppen, zodat huurders niet belemmerd worden in hun recht om juridisch advies in te winnen en onbelemmerd naar de Huurcommissie kunnen stappen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bijna 3,5 jaar wachten op sociale huurwoning»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe rechtvaardig vindt u het dat statushouders met voorrang een sociale huurwoning toegewezen krijgen, terwijl voor de Nederlanders de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Haaglanden met een jaar is toegenomen?

Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening.
Wel blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht. Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Vanuit dit perspectief acht ik een snelle huisvesting van deze groep van groot belang. Wel heeft dit kabinet maatregelen getroffen om de mogelijkheden voor gemeenten op dit vlak te verruimen: zo is de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders ingesteld, waarmee eenvoudige huisvesting voor deze groep kan worden gerealiseerd, mede met het oog op de vermindering van de druk op de reguliere sociale huurwoningvoorraad.

Vraag 3

Bent u van mening dat aan deze achterstelling van de Nederlanders een einde moet komen? Bent u ertoe bereid gemeenten te verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?

Zoals bij vraag 2 aangegeven, blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht en zijn er goede redenen om snelle huisvesting van statushouders na te streven.
Op een aantal plaatsen in Nederland laat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te wensen over, waar de verminderde woningbouw als gevolg van de crisis van de laatste jaren mede de oorzaak is.
Om die reden wil het kabinet in algemene zin de bouw van goedkope huurwoningen stimuleren. Met ingang van 1 april 2017 is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 592 voor 1 of 2 persoonshuishoudens, € 635 voor huishoudens van 3 of meer personen). In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000.
Tenslotte geldt dat de financiële positie van woningcorporaties ruim voldoende is om een goede bijdrage aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen te leveren. Ik dring er zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties op aan optimaal van deze mogelijkheden gebruik te maken.

Vraag 4

Bent u voornemens de wachttijd voor de Nederlanders terug te dringen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Klopt het dat u op korte termijn een overleg heeft met de gemeente Amsterdam over een lokale meldplicht voor verhuren van woningen via digitale platforms? Zo ja, welk resultaat wordt hierbij uw inzet?

Zoals ik bij brief van 23 februari 20171 heb aangegeven is het kabinet, als gevolg van eerdere gesprekken op ambtelijk en bestuurlijk niveau, bereid om samen met de gemeente Amsterdam te kijken hoe binnen de bestaande wet- en regelgeving informatieverstrekking ten behoeve van het controleren van een dagencriterium voor toeristische verhuur kan worden vormgegeven. Hiervoor dient de gemeente Amsterdam eerst het door hen gehanteerde dagencriterium in de huisvestingsverordening op te nemen. Aangezien ik van de gemeente Amsterdam heb vernomen dat zij dit thans aan het onderzoeken zijn, is nog geen overleg gepland. Als er concrete stappen zijn genomen, zal ik uw Kamer hierover informeren. De bestaande wet- en regelgeving geldt voor alle gemeenten in Nederland.

Vraag 2

Bent u bekend met de druk die grootschalige (commerciële) verhuur van woningen via platforms als AirBnB legt op de woningmarkt van Amsterdam en in toenemende mate ook op de woningmarkt van andere gemeenten?

Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven zodat de druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur wordt beperkt. Ik heb van de gemeente Amsterdam begrepen dat de strijd tegen illegale hotels veel capaciteit vergt maar ook succesvol is. Voor wat betreft andere steden heb ik geen signalen gekregen dat er sprake zou zijn van druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur. Ik zal samen met de gemeente Amsterdam bezien hoe de handhaving kan worden versterkt op basis van de bestaande kaders.

Vraag 3

Bent u bekend met de enorme handhavingsopgave waar de gemeente Amsterdam mee te maken heeft in haar strijd tegen illegale hotels die op digitale platforms worden aangeboden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening dat, uit het oogpunt van subsidiariteit, het bestuur van de betreffende gemeente het beste kan inschatten of er een onevenredige administratieve last veroorzaakt wordt en welke maatregelen helpen om die overlast te bestrijden?

Binnen de bestaande wet- en regelgeving is het aan de gemeente zelf om een afweging te maken tussen bestrijding van oneigenlijk gebruik van woonruimte en overlast en de inzet van middelen. Op het moment dat aanpassing van wet- en regelgeving aan de orde kan zijn in verband met excessen bij structurele toeristische verhuur, weegt het kabinet de administratieve lasten als gevolg van een dergelijke aanpassing af tegen de verwachte meerwaarde in het handhavingsinstrumentarium. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de gastvrijheidseconomie. In de brief van 23 februari 2017 (TK 24 036, nr. 416) is aangegeven dat een meldplicht leidt tot een disproportionele administratieve last waarmee gedoeld wordt op de last voor de burger aangezien een meldplicht die niet is gekoppeld aan een dagencriterium weinig effectief is. Ook het handhaven van een meldplicht gaat gepaard met de inzet van middelen. Daarbij ligt het niet in de rede dat illegale hotels zich gaan melden en derhalve zal de handhavingsopgave daardoor niet verminderen.

Vraag 5

Bent u van mening dat de handhavingsopgave van gemeenten met minder capaciteit zou kunnen worden voortgezet als de gemeente lokaal een meldplicht voor verhuur van (delen van) woningen via digitale platforms zou (kunnen) invoeren? Zo ja, zou een meldplicht dan onder de streep niet een verlichting van de (administratieve) last opleveren als deze wordt afgezet tegen de capaciteit die de gemeente Amsterdam nu kwijt is?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van het overleg dat u met de gemeente Amsterdam zult gaan voeren?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Bent u bereid de mogelijkheden die u met Amsterdam bespreekt en mogelijk maakt ook beschikbaar te maken voor andere gemeenten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met het grote tekort aan betaalbare huurwoningen op Bonaire en het tot in detail uitgewerkte voornemen (businesscase) van de Bonairiaanse woningbouwvereniging FCB om de komende jaren 500 sociale huurwoningen te gaan bouwen?1

Ja, ik ben bekend met de problematiek en de uitgewerkte businesscase van FCB.

Vraag 2

Deelt u de mening dat met de bouw van deze goedkope huurwoningen armoede effectief wordt bestreden, de kwaliteit van leven voor velen wordt verbeterd en de economie van Bonaire voor vele jaren een impuls krijgt? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De bestrijding van armoede krijgt een nadere invulling in de sociaaleconomische agenda die onder regie van de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en samen met de eilanden wordt uitgewerkt. De agenda zal naar verwachting rond de zomer van 2017 gereed zijn.

Vraag 3

Is het waar dat de plannen voor de bouw helemaal rond en deugdelijk zijn, tot en met de financiering, maar dat de vereiste garantstelling door het Ministerie van BZK wordt onthouden, daar waar het Openbaar Lichaam Bonaire zelf niet de bevoegdheid heeft een dergelijke garantstelling te geven?

FCB heeft een plan voor nieuwbouw van 500 sociale huurwoningen uitgewerkt. Het ontbreekt FCB echter aan de benodigde financiële middelen om over te gaan tot een rendabele realisatie van het project. Mijn ministerie zoekt al geruime tijd mee naar een oplossing voor het financieringsvraagstuk van FCB. Momenteel worden in dit kader nog een aantal opties verkend. Voordat de (on)mogelijkheid van een garantie door het Rijk aan de orde is, wil ik die verkenning afronden. Daartoe ben ik bijvoorbeeld nog in gesprek met het Nederlands Investerings Agentschap. De haalbaarheid van de plannen van FCB zal tot slot in samenspraak met een eventuele financier moeten worden besproken. Ik sluit op voorhand niet uit dat dit nog kan leiden tot mogelijke aanpassingen in de businesscase van FCB.

Vraag 4

Waarom wordt de garantstelling onthouden? Bent u bereid deze garantstelling op korte termijn alsnog te geven? Zo ja, wanneer? Zo nee, wat moet er aan de businesscase worden aangepast om alsnog tot garantstelling over te gaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt het voorts dat waar het de koop van woningen betreft, het rijk (als enige) in staat is om net als in Nederland onder voorwaarden een hypotheekgarantie te verstrekken, dat hier al jaren over wordt gesproken maar dat ook deze vorm van garantie maar niet gerealiseerd wordt?

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), welke in Europees Nederland ook de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert, beziet momenteel op mijn verzoek de mogelijkheden van een tijdelijke hypotheekgarantie voor de komende 5 jaar voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daarbij wordt voortgebouwd op de NHG, met in acht neming van de eilandelijke context en daaruit voortvloeiende lokale verschillen. Tussentijds en aan het einde van de vijf jaar zal de regeling geëvalueerd worden op de effecten die het heeft gehad op de woningmarkt en de economie.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een hypotheekgarantie een gunstige ontwikkeling zal hebben op de schrikbarend hoge rente die men in Bonaire op een hypothecaire lening moet betalen en daarmee een positieve impuls kan zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de gehele Bonairiaanse economie?

De garantieregeling heeft net als in Nederland onder meer ten doel het bevorderen van de toegang tot en betaalbaarheid van de financiering van een koopwoning. Banken op Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn momenteel slechts bereid om 70–80% van de marktwaarde te financieren, hetgeen betekent dat men veel eigen vermogen mee moet brengen. Met een hypotheekgarantie moeten inwoners straks in staat zijn om 100% van de loan-to-value te financieren. Daarmee zal een belangrijke drempel voor het kunnen financieren van een eigen woning worden weggenomen. Aangezien de banken daarnaast met deze garantie minder risico lopen, zal dat in principe ook terug moeten kunnen komen in de rentetarieven. De verwachte effecten op de kosten voor levensonderhoud en op de bouwproductie zullen een impuls kunnen betekenen voor de economie.

Vraag 7

Bent u bereid om op korte termijn, waar nodig samen met uw collega van Financiën, de hypotheekgarantie ook voor Bonaire te realiseren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet en wat is er dan nodig om dit wel voor elkaar te krijgen?

Zoals eerder gesteld is het WEW op mijn verzoek reeds bezig met de ontwikkeling van een dergelijke garantieregeling voor Caribisch Nederland. Het streven is medio dit jaar een operationele regeling te kunnen presenteren.

Vraag 1

Kent u het bericht in de Telegraaf van 6 maart 2017 «Help, ik woon nog thuis»?

Ja.

Vraag 2

In hoeverre blijven jonge starters met het huidige sociale stelsel gemotiveerd om iets voor zichzelf op te bouwen als zij geen vast contract kunnen krijgen, waardoor zij geen huis kunnen vinden en genoodzaakt zijn bij hun ouders te blijven wonen?

Het zou inderdaad zorgelijk zijn als starters geen vast contract zouden kunnen krijgen. Uit onderzoek blijkt echter dat jongeren die starten in een flexibel dienstverband relatief vaak binnen een aantal jaren doorstromen naar vaste contracten.1, 2, 3 Een flexibele start hoeft dus niet te betekenen dat een vast contract, met de sociaal-maatschappelijke voordelen die daarbij horen, onbereikbaar is. Verder merk ik op dat met de Wet werk en zekerheid (Wwz) onder meer beoogd is onnodig gebruik van flexibele contracten tegen te gaan en de doorstroom naar een vast contract te bevorderen.

Vraag 3

Welk perspectief kunt u deze boemerang-generatie bieden, oftewel wat doet u precies om te voorkomen dat een hele generatie starters op dit moment geen vast contract kan krijgen, daardoor geen huis kan vinden en daardoor genoodzaakt is terug bij de ouders in te trekken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wordt het niet eens tijd dat geaccepteerd wordt dat we te maken hebben met een veranderende wereld, waarin ons sociaal zekerheidsstelsel te ingewikkeld is geworden en daarnaast duidelijk tekort schiet, in dit geval op het gebied van de jongeren, met het beleid waarin coûte que coûte vastgehouden wordt aan de utopie van vaste contracten, terwijl dit niet haalbaar is en de subsidiëring van de huurmarkt en de fiscale subsidiëring van koopwoningen ervoor zorgt dat er veel te weinig betaalbare huizen zijn voor eenpersoons huishoudens? Zo nee, waarom niet?

Ik kan me niet vinden in de stelling dat het «niet haalbaar is» om vast te houden aan vaste contracten. Het vaste contract is – ook in Nederland – nog steeds de norm. De tendens om steeds vaker (onnodig) gebruik te maken van flexibele contracten was dan ook een belangrijke reden voor de invoering van de Wwz. Uit internationaal vergelijkend onderzoek blijkt ook dat een grote flexibele schil geen economische noodzakelijkheid is. Landen als Denemarken, Noorwegen, België en het Verenigd Koninkrijk laten zien dat een klein aandeel flexibele contracten goed samengaat met een moderne economie.

Vraag 5

In hoeverre deelt u de mening dat een basisinkomen er voor zou kunnen zorgen dat deze jonge generatie weer perspectief krijgt op een toekomst, waarin het basisinkomen een springplank zou kunnen zijn voor deze mensen om hun leven op te bouwen?

Zoals ik de heer Klein in de schriftelijke reactie op zijn initiatiefnota4 en in het notaoverleg van 19 september jl. heb laten weten, is het kabinet geen voorstander van het onvoorwaardelijk basisinkomen als vorm van inkomensondersteuning omdat het geen realistische en economisch haalbare optie is. Bij een hoog basisinkomen wordt werken onaantrekkelijk en bij een laag basisinkomen blijft aanvullende inkomensondersteuning nodig.

Vraag 1

Hoe verklaart u de enorme huurstijging van een woning in de Amsterdamse wijk de Pijp? Kunt u per aangegeven jaar uiteenzetten waardoor de huurstijging is veroorzaakt?1

De huurstijging in het bericht waarnaar de vraag verwijst betreft de stijging van de punten en de maximale huur in de periode van 1 juli 1994 tot en met 1 oktober 2016. Het is dus niet zo, dat een huurder die al sinds 1994 woonachtig was in die woning een dergelijke huurstijging zou hebben ondervonden. De huurstijging van die huurder wordt namelijk bepaald door de wettelijk gereguleerde maximale huurprijsstijgingen. Daarbij is van belang dat er in de genoemde periode diverse andere huurmaatregelen golden die tot een mitigering hebben geleid van de huurprijsontwikkeling.
Inzake de weergegeven stijging in punten van de aangegeven woning in het tweetbericht zijn verschillende factoren van belang. Deels gaat het daarbij om aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) door andere inzichten in hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, deels om het stimuleren van gewenste investeringen, deels om een toename van kwaliteit en deels om aspecten die niet van toepassing zijn bij de aangegeven woning in de Pijp.
De wijziging per 1 juli 2004 hield verband met een ander inzicht in hetgeen als kwaliteit van de woonruimte moet worden aangeduid. Op grond van dat inzicht is de verouderingsaftrek vervallen, rekening houdende met een evenwicht tussen de uiteenlopende belangen van huurders en de verschillende groepen verhuurders. Het vervallen van de verouderingsaftrek maakte vanwege dat evenwicht uit van een samenhanghangend pakket met andere maatregelen in het huurbeleid. Dit samenhangend pakket betrof:
Van belang bij dit samenhangend pakket is dat dit voortkwam uit een advies van de Commissie Huurbeleid, bestaande uit Aedes, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), de Nederlandse Vereniging van Beleggers en Eigenaren (Vastgoedbelang) en de Nederlandse Woonbond.
De wijziging per 1 juli 2011 hield eveneens verband met hetgeen als kwaliteit van een woning moet worden aangeduid, en tegelijkertijd met de wens om investeringen in energiebesparing te stimuleren. Deze wijziging leidde in algemene zin niet tot een toename van het puntenaantal. Per 1 juli 2011 was er in algemene zin dus geen toename van WWS-punten. In individuele gevallen zal er wel sprake zijn geweest van een toe- of afname van punten.
Overigens bestaat het grootste deel van de Amsterdamse Pijp uit vooroorlogse meergezinswoningen. De wijziging van het WWS zou daarbij gezien het bouwjaar en de daarmee samenhangende energieprestatie van die woningen leiden tot 0 punten in plaats van de in het tweetbericht vermelde 22 punten.
Een woning in de Amsterdamse Pijp zou slechts op twee gronden in aanmerking komen voor 22 punten (label C). In de eerste plaats indien dit een eengezinswoning uit bouwjaar 1994 zou zijn. In de tweede plaats indien de verhuurder zodanig heeft geïnvesteerd in een oudere eengezinswoning dat de energieprestatie van de woning is verbeterd naar energielabel C. Een dergelijke verbetering past bij de doelstellingen van dit kabinet gericht op energiebesparing in de huursector en zoals die zijn overeengekomen met het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Partijen bij dit Convenant waren Aedes, de Woonbond en het Rijk.
Overigens is zichtbaar, dat er na de wijziging van het WWS meer corporatie huurwoningen in algemene zin betere energielabels hebben. Het toename van het puntenaantal is op dit onderdeel dan ook vooral een weergave van gewenste investeringen in meer kwaliteit:
Label A
3%
7%
Label B
11%
18%
Label C
30%
33%
Label D
27%
23%
Label E
16%
12%
Label F
10%
6%
Label G
3%
2%
De wijziging per 1 oktober 2011 hield verband met de invoering van zogenaamde schaarstepunten. De invoering van deze punten vloeide voort uit de in de bijlage bij het Regeerakkoord «Vrijheid en verantwoordelijkheid» opgenomen maatregel:
«Het aantal WWS-punten wordt in regio’s met schaarste verhoogd met maximaal 25-punten, afhankelijk van de WOZ-waarde». De invoering van deze maatregel leidde tot extra punten voor huurwoningen in de 10 COROP-gebieden met de hoogste WOZ-waarde. Het ging daarbij om 15 danwel 25 extra WWS-punten afhankelijk van de gemiddelde WOZ-waarde per m2. Deze gemiddelde waarde betekende dat een woning met een WOZ-waarde per m2 hoger dan € 2.900 werd met 25 extra WWS-punten gewaardeerd.
Eén van de overwegingen bij deze wijziging was dat het WWS in specifieke regio’s, en bij bepaalde woningen gezien de maximale huur verhuurders onvoldoende stimuleert om over te gaan tot exploitatie van huurwoningen. Deze wijziging van het WWS hield dan verband met de noodzaak om voor de betrokken regio’s en woningen te komen tot een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit waarin de gewildheid van de woningen beter tot zijn recht kon komen.
De wijziging per 1 oktober 2015 maakte deel uit van een akkoord dat het kabinet op 13 februari 2013 heeft gesloten met D66, ChristenUnie en SGP. Dit akkoord omvatte een aantal samenhangende maatregelen opgenomen ter verbetering van de werking van de woningmarkt.
De wijziging leidde ertoe dat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs ging bepalen. Deze wijziging hield een wijziging in van het WWS als zodanig, maar ook een eenmalige verlaging van de prijs per WWS-punt met 3,8%. De gemiddelde maximale huurprijs bleef landelijk ongewijzigd. Er was landelijk dus geen sprake van een puntenstijging of van een stijging van de maximale huurprijs.
De wijziging van het WWS heeft wel geleid tot een herverdeling van huurruimte tussen individuele woningen en gebieden. Zo zijn er woningen in schaarstegebieden die gemiddeld een hogere maximale huurprijs hebben gekregen, maar ook woningen waarvoor het omgekeerde gold.
Voorts is van belang dat zowel de absolute WOZ-waarde als de WOZ-waarde per m² meetellen. Hierdoor worden de maximale huurprijzen van met name kleinere woningen in gebieden met een gespannen woningmarkt minder hoog dan wanneer uitsluitend de WOZ-waarde per m² wordt gebruikt. Dit mitigeert dus de effecten van de aanpassing voor een kleine huurwoning in de Pijp.
De wijziging van het WWS per 1 oktober 2016 heeft geleid tot een hogere puntenwaardering voor kleine woningen met bouwjaren 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Het aangegeven voorbeeld betreft echter een woning in de Amsterdamse Pijp die kennelijk al op 1 juli 1994 aanwezig was. Het aantal WWS-punten van de betrokken woning in de Pijp kan daardoor dus niet zijn gestegen.
Voor een verdergaande uiteenzetting van de wijzigingen wil ik verwijzen naar de stukken die indertijd bij elke wijziging met de Kamer zijn gewisseld.
Wijziging van het WWS vergt in elk geval wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijzigingen zijn steeds conform de wettelijke procedure voorafgegaan door toezending van de concept-wijziging aan de Tweede en Eerste Kamer in het kader van de wettelijk voorgeschreven voorhangprocedure. Daarnaast is de Kamer bij elke wijziging steeds met diverse beleidsbrieven geïnformeerd. Over de wijzigingen is hierdoor dan ook steeds uitvoerig overleg geweest met de Tweede Kamer.

Vraag 2

Komt de huurstijging van deze woning overeen met de gemiddelde landelijke stijging in de genoemde jaren? Zo nee, hoe is het verschil te verklaren?

Gelet op de landelijk gemiddelde gerealiseerde huurstijgingen over de jaren 1994 tot en met 2016 zou de huur van € 152,92 waar in het voorbeeld vanuit is gegaan, gestegen zijn naar € 286,27 per maand. Daarbij is van belang dat de cumulatieve inflatie over de periode van 1994 tot en met 2016 circa 53% bedraagt. De weergegeven stijging van de maximale huurprijs komt hierdoor op geen enkele wijze overeen met de landelijk gemiddeld gerealiseerde huurstijgingen.
Een belangrijke verklaring voor het verschil is dat elke wijziging van het WWS, waarin enkel de maximale huurprijzen liggen besloten, steeds gepaard ging met andere maatregelen die leidden tot een beperking van de huurstijging bij zittend huurders en daardoor tot een beperking van de huren die ook daadwerkelijk worden betaald.

Vraag 3

Bent u alsnog bereid om de schaarstepunten, die in 2011 zijn ingevoerd door de toenmalige Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de heer Donner, zoals is beloofd te schrappen uit het woningwaarderingsstelsel, in plaats van deze extra huurpunten te verrekenen met de WOZ-waarde en zo de huurder dubbel te laten betalen? Zo nee, waarom niet?

Zoals is aangegeven in de brief aan de Tweede Kamer van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237) zijn de schaarstepunten vervallen met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad. Daarin is ook aangegeven dat tegelijkertijd de daaraan verbonden gemiddelde verdiencapaciteit is gehandhaafd door een aanpassing van de maximale huurprijs per punt.
Zoals al is aangegeven in het antwoord op vraag 2 leidde de wijziging van het WWS er niet toe dat de schaarstegebieden onevenredig werden belast. Het is dus geenszins zo dat alle huurders in de schaarstegebieden hierdoor dubbel zijn gaan betalen. Daarbij is het wederom van belang dat de invoering van de schaarstepunten slechts betrekking had op de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht over de statuutverandering bij woningcorporatie De Key die leidt tot verzet bij hun huurders?1

Zowel de gemeente Amsterdam (bij brief van het college van burgemeester en wethouders) als huurderskoepel Arcade hebben hun standpunt over de statutenwijziging van De Key reeds eerder per brief aan mij toegelicht. Vervolgens heb ik eveneens per brief gereageerd richting zowel de gemeente als de huurderskoepel. Beide brieven zijn op 18 november jl. verzonden. Kortheidshalve verwijs ik voor mijn reactie op het krantenbericht naar deze brieven, die bij de beantwoording van deze vragen zijn gevoegd2.

Vraag 2

Op basis van welke wet- en regelgeving is het mogelijk dat woningcorporatie De Key haar doelstelling en statuten ingrijpend wijzigt om zo voorrang te geven aan studerende jongeren, zonder dat de huurdersorganisatie hierbij is betrokken?

Vooropgesteld moet worden dat een huurdersorganisatie betrokken moet zijn op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Deze wet schrijft voor dat een huurdersorganisatie door de verhuurder in staat gesteld moet worden om overleg te voeren en advies uit te brengen over voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie. Vooruitlopend op de feitelijke statutenwijziging door De Key is vorig jaar huurderskoepel Arcade door De Key in staat gesteld hierover overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam. De huurderskoepel heeft positief geadviseerd over het voorstel van De Key, waarna de Raad van Commissarissen van De Key op 23 september 2015 akkoord is gegaan met het koersdocument «Ruimte voor beweging». In het koersdocument is het voornemen opgenomen om de beleidswijziging te verankeren in de statuten van De Key. Vervolgens is het voorstel vertaald naar nieuwe statuten, die 18 juli jl. aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zijn voorgelegd en door haar zijn goedgekeurd.
Tevens heeft de huurderskoepel vervolgens op 1 september 2016 positief geadviseerd over de portefeuillestrategie van De Key, die op de beleidswijziging is gebaseerd.
Inmiddels is bekend geworden dat het bestuur van huurderskoepel Arcade d.d. 15 december jl. zijn zetel ter beschikking heeft gesteld en een interim--bestuur is aangesteld. Deze situatie heeft m.i. echter geen gevolgen voor de geldigheid van het positieve advies dat Arcade eerder heeft gegeven op het genoemde koersdocument en de portefeuillestrategie van De Key. Het bestuur van Arcade was op het moment dat deze adviezen zijn gegeven bevoegd om De Key te adviseren.
Een corporatie kan op grond van artikel 23 Woningwet de statuten wijzigen nadat deze door de Minister, voor deze de Autoriteit woningcorporaties, zijn goedgekeurd conform het derde lid van deze bepaling. In de te wijzigen statuten moet zijn opgenomen dat de corporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. De Woningwet staat daarbij toe dat corporaties zoals De Key zich binnen het gebied van de volkshuisvesting primair richten op de huisvesting van bijvoorbeeld studenten en woonstarters of ouderen en mensen met een beperking. Dit sluit de huisvesting van andere mensen uit de doelgroep overigens niet uit, omdat ook andere woningzoekenden uit de doelgroep gehuisvest kunnen blijven worden in een corporatiewoning. De gewijzigde statuten van De Key voldoen aan de voorschriften uit artikel 23 en 45 van de Woningwet.

Vraag 3

Waarom heeft u goedkeuring verleend aan het wijzigingen van de statuten, aangezien de huurders onvoldoende mogelijkheid hadden tot bezwaar bij de woningcorporatie en de gemeente Amsterdam bezwaar heeft aangetekend bij u tegen de wijziging in beleid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Afgifte van zienswijze door de gemeente is geen vereiste voor het in behandeling nemen van een aanvraag statutenwijziging door de Aw. Voor de aanvraag dienen de verplichte bepalingen uit het beoordelingskader statutenwijziging in de statuten opgenomen te worden. In de statuten moet onder andere opgenomen worden dat de woningcorporatie uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast mag in de statuten zijn opgenomen dat de woningcorporatie zich in het bijzonder richt op een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld op woonstarters of ouderen. De Aw heeft vastgesteld dat de statuten niet in strijd zijn met het beoordelingskader.
De huurderskoepel Arcade is op grond van de Wohv door De Key in staat gesteld overleg te voeren en advies uit te brengen op de voorgestelde beleidswijziging van De Key om zich te gaan focussen op de huisvesting van woonstarters in Amsterdam, waaronder studenten. Tevens geldt dat de huurdersorganisatie een voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, voor minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen in de Raad van Commissarissen (RvC). Dit is relevant aangezien een voorstel tot statutenwijziging dient te worden voorgelegd aan de RvC van de corporatie.
Gemeenten kunnen geen zienswijzen geven op een statutenwijziging door een corporatie, maar hebben op grond van de Woningwet wel de mogelijkheid om jaarlijks prestatieafspraken te maken met corporaties over de bijdrage aan het gemeentelijke woningbeleid die redelijkerwijs van de corporaties kan worden verwacht. Indien nodig kunnen dus tussen De Key, de gemeente Amsterdam en huurderskoepel Arcade afspraken worden gemaakt over de huisvesting van andere mensen dan woonstarters door De Key. Tevens kan de gemeente met een huisvestingsverordening zorgen voor het passend huisvesten van individuele woningzoekenden.

Vraag 4

Wat betekent de statutenwijziging voor de zittende huurders van De Key (80% behoort na de statutenwijziging niet langer tot de doelgroep) en wat betekent het voor de samenwerkingsafspraken tussen Amsterdamse woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente?

De statutenwijziging van De Key heeft geen invloed op de (rechts)positie van zittende huurders. In de portefeuillestrategie «Ruimte voor beweging» en ook desgevraagd bevestigt door De Key, zal de koerswijziging niet ten koste gaan van de zittende huurders. De statutenwijziging van De Key kan ook geen verandering betekenen voor reeds door De Key toegezegde bijdrage aan de bestaande Samenwerkingsafspraken 2015–2019, die de gemeente Amsterdam heeft gemaakt met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam d.d. juni 2015.

Vraag 5

Wat zijn de uitkomsten van het spoedberaad tussen de woningcorporatie en de huurders? Wat kunt u doen om de impasse te doorbreken?2

28 november jl. heeft op uitnodiging van De Key een informatiebijeenkomst plaatsgevonden tussen De Key en de diverse bewonerscommissies over de koers «Ruimte voor beweging» van de De Key en de vertaling ervan naar de portefeuillestrategie Amsterdam en de statutenwijziging. De Key kent ruim vijftig actieve bewonerscommissies, waarvan het merendeel lid is van huurderskoepel. Arcade. Op de site van De Key (https://actueel.dekey.nl/2016/11/29/1936/) wordt verslag gedaan van deze bijeenkomst. Van de 52 actieve bewonerscommissies waren er 25 aanwezig. Navraag bij de corporatie leert dat drie bewonerscommissies de bijeenkomst voortijdig hebben verlaten omdat zij zich op het standpunt stelden dat eerst de (goedgekeurde) statuten van tafel moesten alvorens van een zinvol overleg sprake kon zijn. Volgens de corporatie is de informatiebijeenkomst met de overige tweeëntwintig bewonerscommissies constructief verlopen. Het bestuur De Key heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.

Vraag 6

Bent u van mening dat op zijn minst een zienswijze van de gemeente gevraagd zoud moeten worden bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

De gemeente is betrokken bij de totstandkoming van prestatieafspraken op grond van de Woningwet en kan door het opstellen van een huisvestingsverordening invloed uitoefenen op het passend huisvesten van individuele woningzoekenden. Een wettelijke mogelijkheid voor de gemeente om een zienswijze te geven op een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie is gelet op de reeds bestaande gemeentelijke bevoegdheden niet noodzakelijk.
Gewaarborgd is immers, zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2, dat in de statuten van een corporatie altijd is opgenomen dat de corporatie zich richt op alle werkzaamheden zoals opgenomen in artikel 45 van de Woningwet. In deze wet is vastgelegd dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente waarin zij werkzaam zijn. Op voorwaarde dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid (woonvisie), dienen corporaties jaarlijks in gesprek te gaan met huurdersorganisaties en gemeenten, aan de hand van het bod van de corporatie op het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente kan de corporatie in de prestatieafspraken verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Ontstaat er een geschil dat de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, dan kan dit aan mij worden voorgelegd en volgt er een bindende uitspraak, na advies van de onafhankelijke commissie die daartoe is ingesteld.
Los van de Woningwet biedt de Huisvestingswet het wettelijk kader voor woningtoewijzing aan individuele woningzoekenden. Aan de hand van een gemeentelijke huisvestingsverordening kunnen voorschriften worden opgenomen als het gaat om het financieel en ruimtelijk passend huisvesten van mensen. Woningen die worden verhuurd en die binnen het bereik van de huisvestingsverordening vallen moeten conform deze voorschriften worden verhuurd. Statutaire bepalingen van een corporatie doen daar niets aan af.

Vraag 7

Bent u van mening dat de huurdersorganisatie instemmingsrecht zou moeten hebben bij dergelijke ingrijpende statutenwijzigingen? Kunt u uw antwoord toelichten en daarbij aangeven of u bereid bent het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting conform aan te passen?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 2. In geval van ingrijpende voorgenomen wijzigingen in het beleid van de corporatie biedt de Wohv het kader waarbinnen een huurdersorganisatie de mogelijkheid wordt geboden voor overleg en het geven van advies op de voorgestelde wijziging van het beleid, zodat een huurdersorganisatie op deze wijze reeds vroegtijdig wordt betrokken bij voorgenomen beleidswijzigingen van de corporatie.
Tevens geldt dat een huurdersorganisatie op grond van de Woningwet de voordracht kan doen voor huurderscommissarissen, minimaal eenderde en maximaal de helft van het totale aantal commissarissen van de Raad van Commissarissen. Het opnemen in de Woningwet en/of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV), van een instemmingsrecht voor een huurdersorganisatie voor een voorgenomen statutenwijziging door een corporatie acht ik dan ook niet noodzakelijk.

Vraag 8

Vindt u het in het algemeen een goed idee wanneer een woningcorporatie de doelgroep zoals omschreven in de Woningwet, namelijk mensen met een laag inkomen, nog verder beperkt?

De doelgroep van beleid wordt bepaald door de inkomensgrenzen zoals deze zijn opgenomen in de Woningwet. Corporaties bieden passende woonruimte aan mensen die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Op grond van de Woningwet zijn corporaties werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en omvat hun werkgebied alle activiteiten die zijn opgenomen in artikel 45 van de wet. Jaarlijks kan de gemeente bij de gesprekken over de prestatieafspraken de corporatie verzoeken zich te (blijven) richten op de huisvesting van alle personen die vallen binnen de doelgroep, gelet op het maatschappelijk belang en voor zover dit in redelijkheid van de corporatie kan worden verwacht. Daarnaast kunnen andere corporaties die werkzaam zijn binnen de gemeente een bijdrage leveren aan de huisvesting van mensen uit de doelgroep. Het is aan de gemeente om te oordelen of een focus van een van de binnen de gemeente werkzame corporaties op een deel van de doelgroep de slaagkans voor andere woningzoekenden dusdanig aantast dat de gemeente de betreffende corporatie in het kader van de prestatieafspraken toch zal houden aan het bedienen van de brede doelgroep. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6 kan ook een gemeentelijke huisvestingsverordening eraan bijdragen dat mensen uit de doelgroep passend worden gehuisvest.

Vraag 9

Hoe verhoudt het verder beperken van de doelgroep door een woningcorporatie, en daarmee het uitsluiten van bepaalde groepen, zich tot het streven om tweedeling in de samenleving te voorkomen en gemengde wijken te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?

De keuze van een corporatie om een focus aan te brengen ten aanzien van een bepaald deel van de doelgroep, betekent niet per definitie dat zij andere woningzoekenden uit de doelgroep uitsluit. Binnen een gemeente zijn er bovendien vaak meerdere corporaties werkzaam die een bijdrage leveren aan de huisvesting van de doelgroep. Het is primair aan de gemeente om te sturen op de samenstelling van wijken aan de hand van haar woonvisie, prestatieafspraken en een huisvestingsverordening.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het artikel «Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de onrust die bij professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten, zoals die per 1 juli 2016 zijn ingevoerd?

Het is mij bekend dat hierover onrust bestaat. Sommige verhuurders vragen zich af of de mogelijkheid voor huurders om de nieuwe tijdelijke contracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen zich ook uitstrekt tot contracten voor onbepaalde duur waarbij een minimumhuurtermijn is bedongen.

Vraag 3

Is met de Wet doorstroming huurmarkt op enige wijze beoogd de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd te doorkruisen? Zo ja, kunt u aangeven hoe een dergelijk effect kan worden voorkomen? Is het wenselijk de wet op dit punt te verduidelijken?

Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.
Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om de wet op dit punt te verduidelijken.

Vraag 4

Onderschrijft u het belang van een minimumhuurtermijn, met het oog op mutatiekosten en ter bevordering van betrokkenheid van huurders?

Ik kan mij voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Spannende tijd student: behoud je je huurtoeslag»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de voortzetting van de huurtoeslag van studenten met een gedeeld huisnummer op 1 januari a.s. in gevaar is? Zo nee, wat is onjuist aan dit bericht? Zo ja, geldt dit risico voor alle huurders met recht op huurtoeslag en een gedeeld huisnummer?

De regel is dat in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen. Gebleken is dat er in de praktijk ook onzelfstandige (studenten)eenheden in de BAG werden geregistreerd. Om een uniforme vulling van de BAG te krijgen heeft de Minister van I&M besloten vast te houden aan de regel dat alleen zelfstandige (woon)objecten worden opgenomen en bijvoorbeeld niet onzelfstandige woonruimten achter een gedeeld huisnummer. Momenteel wordt de vulling van de BAG daarom door de gemeenten waar dit speelt aangepast.
In principe heeft een huurder van een onzelfstandige woonruimte geen recht op huurtoeslag. Hiervoor gelden een paar uitzonderingen, waaronder voor huurders van een aantal tot het jaar 1997 aangewezen studentencomplexen. Dit betekent dat hoewel de aparte registratie in de BAG vervalt, het recht op huurtoeslag voor huurders van deze zogenaamde «aangewezen onzelfstandige woonruimten» niet verandert.
Omdat de Belastingdienst/Toeslagen verplicht gebruik maakt van basisregistraties en dus ook van de BAG, zijn er maatregelen genomen om te voorkomen dat de huurtoeslag waar sprake is van «aangewezen onzelfstandige woonruimten» ten onrechte stopt. Er wordt daarom intensief samengewerkt met gemeenten en verhuurders om in beeld te brengen welke woonruimten het betreft. Niet uit te sluiten valt dat in enkele gevallen blijkt dat een huurder van een onzelfstandige woonruimte huurtoeslag heeft aangevraagd, terwijl daar geen recht op was omdat de woningruimte niet tot een aangewezen complex behoort, de woonruimte ten onrechte in de BAG was opgenomen en de Belastingdienst/Toeslagen dientengevolge aannam dat het zelfstandige woonruimte betrof. Huurders die hiermee te maken krijgen zullen hierover individueel worden geïnformeerd door de Belastingdienst/ Toeslagen. Vanuit het oogpunt van gewekt vertrouwen en omdat niet aantoonbaar sprake is van een situatie dat de burger wist of had moeten weten dat er geen recht op huurtoeslag bestond voor desbetreffende woning zal de Belastingdienst Toeslagen in deze gevallen de reeds genoten huurtoeslag niet terugvorderen.

Vraag 3

Wat is er de oorzaak van dat de registratie in de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) niet of onvoldoende aansluit bij de daadwerkelijke woonsituatie? Was dit probleem voorzien? Wanneer heeft u de Kamer hierover ingelicht?

De BAG registreert uitsluitend zelfstandige eenheden, terwijl er bij studentenflats vaak ook sprake is van onzelfstandige eenheden. Bij de invoering van de BAG (ca. 2008–2011) zijn diverse handleidingen en andere documenten opgesteld om de gemeenten (als bronhouder) te helpen tot een uniforme en correcte afbakening van eenheden te komen. In 2012 is gebleken dat de manier waarop studentenflats moesten worden afgebakend niet eenduidig was beschreven. Gevolg was dat studentenflats deels «per (onzelfstandige) kamer» en deels «per gang» waren afgebakend en van een adres voorzien. Gezien het breed onderschreven belang van uniformiteit voor de BAG als basisregistratie is aan het BAG Bronhouders- en afnemersoverleg advies gevraagd over de te hanteren afbakening. In overleg met onder meer belanghebbende gemeenten, afnemers en een vertegenwoordiging van de studentenhuisvesters is dit advies voorbereid. Het uiteindelijke advies luidde, samengevat, vast te houden aan de uitgangspunten van de BAG, dus alleen zelfstandige eenheden daarin op te nemen. Wel werd geadviseerd hieraan een implementatietermijn van 3 jaar te verbinden, zodat de gemeenten zorgvuldig en in goede afstemming met betrokkenen zouden kunnen doorvoeren. In 2013 heeft de Minister van IenM dit advies overgenomen en per brief gecommuniceerd aan de gemeenten, waarbij de termijn voor de aanpassingen is gesteld op eind 2016.
Uw Kamer is niet afzonderlijk over dit onderwerp geïnformeerd, aangezien het geen beleidswijziging van de BAG betrof.

Vraag 4

Hanteren de wetgeving voor de BAG en de wetgeving voor de huurtoeslag dezelfde omschrijving voor het begrip zelfstandige woonruimte? Zo nee, is de BAG dan wel bruikbaar voor de bepaling van het recht op huurtoeslag?

Tussen deze begrippen bestaat vooral het verschil dat in de BAG voor een zelfstandige eenheid vereist is dat die over een eigen keuken, douche en toilet beschikt, terwijl voor de huurtoeslag niet de eis van een eigen douche wordt gehanteerd.
Dit betekent dat een zelfstandige eenheid in de BAG altijd ook een zelfstandige eenheid voor de huurtoeslag is. Alleen in de (steeds minder voorkomende) gevallen dat huurders van woonruimtes een douche delen ontstaat een verschil: geen eenheid voor de BAG, maar wel recht op huurtoeslag. Dit betreft slechts een beperkt deel van de woonobjecten die nu voor de BAG opnieuw zijn en worden afgebakend. Voor de meeste daarvan geldt dat ze ook voor de huurtoeslag niet aan de criteria voldoen. De Belastingdienst/Toeslagen zal, zolang de definities uiteenlopen zoals hiervoor beschreven, wel een aanvullende registratie voeren teneinde de woonruimtes die wel voor huurtoeslag in aanmerking komen administratief te beheren.

Vraag 5

Kunt u garanderen dat het uiteindelijke recht op huurtoeslag niet verandert door een administratieve wijziging als gevolg van het gebruik van de BAG? Zo nee, waarom niet? Bent u dan bereid dit eerst met de Kamer te bespreken, omdat het in dat geval gaat om een ingrijpende wijziging van rechten van een bepaalde groep huurders?

Zoals in de antwoorden op de vragen hiervoor aangegeven wordt, verandert het recht op huurtoeslag niet.

Vraag 6

Deelt u, overwegende dat er door het wijzigen van gegevensbron onbedoelde uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan, de mening dat het voor ontvangers van huurtoeslag zeer problematisch is als hun voorschot onterecht niet uitbetaald wordt? Kunt u toezeggen dat huurders die voor 15 december a.s. bij de Belastingdienst melden dat ze onterecht geen huurtoeslag ontvangen, alsnog voor 1 januari a.s. het voorschot voor de huur van januari 2017 ontvangen?

Het niet uitbetalen van een voorschot kan inderdaad voor de ontvanger van huurtoeslag problematisch zijn. Dat is ook de reden waarom de Belastingdienst /Toeslagen deze kwestie met de hoogste prioriteit oppakt in nauwe samenwerking met gemeenten en verhuurders. De Belastingdienst/ Toeslagen zal voor wat betreft de specifieke aangewezen studentencomplexen de mutaties in de BRP die gaan leiden tot het samenvoegen van huishoudens, niet automatisch verwerken, maar apart behandelen.

Vraag 7

Wilt u de knelpunten die de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) ontvangt met spoed in behandeling laten nemen door de Belastingdienst?

De Belastingdienst/Toeslagen voert overleg met de LSVb over de gevolgen van deze aanpassingen in de BAG. De knelpunten die de Belastingdienst/Toeslagen van de LSVb ontvangt worden met spoed opgepakt.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van berichtgeving over schade aan huurwoningen in Middelstum?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat bij herstelwerkzaamheden zo veel schade is ontstaan? Dit is toch tegenstrijdig met elkaar?

Het gaat om één huurwoning die in het kader van het convenant tussen NAM en een achttal woningcorporaties over het gelijktijdig versterken en verduurzamen (tot zogeheten «nul op de meter») van woningen in februari van dit jaar is aangepakt. Vlak voor de zomer is er bij de woningcorporatie een melding van de bewoner binnengekomen met betrekking tot de bevestiging van de staalconstructie aan de verdiepings- en zoldervloer in de woning.

Vraag 3

Kan de conclusie worden getrokken dat de betreffende huurwoningen zijn vernield?

Vraag 4

Is het waar dat er maandenlang stank was door problemen met de waterafvoer?

Vraag 5

Is het waar dat het acht maanden heeft geduurd voordat dit simpele probleem kon worden opgelost door het Centrum Veilig Wonen (CVW)? Hoe kan dit?

Vraag 6

Is het waar dat er sprake was van slordige afwerking en losliggende draden?

Vraag 7

Is het waar dat er sprake is van grote losliggende bouten in de vloer?

Vraag 8

Kunt u en de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) met het Centrum Veilig Wonen (CVW) in overleg treden, teneinde deze storende problemen in Middelstum zo spoedig mogelijk op te op te lossen?

Om er zeker van te zijn dat het probleem zich niet ook bij andere woningen voordoet, heeft het CVW met de betreffende woningcorporatie afgesproken dat zij de bevestiging bij alle woningen in Middelstum op korte termijn gaat controleren.

Vraag 1

Bent u bekend met de verhuurdersverklaringen die veel verhuurders verplicht vragen van nieuwe huurders?

Ja.

Vraag 2

Welke plicht hebben verhuurders om zorgvuldig om te gaan met het verzamelen en beoordelen van gegevens voor de afgifte van verhuurdersverklaringen? Welke informatie en kennis mogen verhuurders voor deze verklaringen gebruiken en welke niet?

De Wet bescherming persoonsgegevens (hierna: Wbp) regelt de plichten van de verantwoordelijke (hierna verhuurder) inzake het gebruik van persoonsgegevens van betrokkene (hierna aspirant-huurder). Zo dient de verhuurder de persoonsgegevens van de aspirant-huurder – voor de afgifte van verhuurdersverklaringen – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze te verzamelen en te beoordelen.
De verhuurdersverklaring betreft een schriftelijke informatieverstrekking omtrent het betalings- en bewoningsgedrag van de aspirant-huurder bij de vorige verhuurder(s). De verhuurder mag deze informatie – op basis van de Wbp – alleen voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden gebruiken. Verhuurders vragen verhuurdersverklaringen niet alleen ter eigen bescherming (betaalgedrag, bewoningsgedrag) maar ook ter bescherming van de omwonende huurders (overlastgedrag) waarvoor de verhuurder de plicht heeft «het rustig woongenot» te leveren.

Vraag 3

Hoe moet een verhuurder een negatieve verhuurdersverklaring onderbouwen? Op welke manieren kan een huurder zich verzetten tegen een negatieve verhuurdersverklaring?

De Wbp regelt dat de verhuurder de verhuurdersverklaring – ongeacht of deze positief dan wel negatief is – op een behoorlijke en zorgvuldige wijze dient te onderbouwen. De aspirant-huurder heeft het recht om correctie van zijn persoonsgegevens te vragen. Dit houdt in dat de aspirant-huurder zijn verhuurder mag vragen zijn persoonsgegevens te verbeteren, aan te vullen, te verwijderen of af te schermen. De aspirant-huurder kan om correctie vragen als zijn of haar gegevens:
Het correctierecht is niet bedoeld voor het corrigeren van professionele indrukken, meningen en conclusies, zoals een verhuurdersverklaring, waarmee de aspirant-huurder het niet eens is. Wel mag de aspirant-huurder van de verhuurder verwachten dat deze in ieder geval de schriftelijke mening van de aspirant-huurder toevoegt aan de verhuurdersverklaring. Dat kan vooral een oplossing bieden bij situaties waarbij het om niet objectief vast te stellen feiten gaat. De aspirant-huurder kan daarmee in overleg treden met de verhuurder van de woning waarvoor hij belangstelling heeft. Deze kan vervolgens beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden hij de huurwoning wil aanbieden. Hierbij zijn verschillende opties denkbaar. Zo kan de verhuurder in het huurcontract specifieke bedingen opnemen waarin bepaald gedrag als ongewenst wordt gedefinieerd en wordt verboden, zodat het de aspirant-huurder vooraf duidelijk is dat hij een huuropzegging riskeert indien hij dat ongewenste gedrag vertoont.

Vraag 4

Hoe lang mogen verhuurders negatieve ervaringen met een huurder mee laten wegen na het constateren hiervan en hoe lang is een verhuurdersverklaring geldig? Bestaat hiermee het risico dat men op basis van een probleem in het verleden tot in lengte van jaren geen verhuurdersverklaring kan krijgen en daardoor niet kan verhuizen? Zo nee, waarom niet?

Hiervoor bestaat in de wet geen specifieke termijn. In de Wbp is opgenomen dat persoonsgegevens niet langer bewaard mogen worden dan nodig is voor de verwezenlijking van de doeleinden waarvoor de gegevens zijn verzameld of vervolgens zijn verwerkt.
Als de aspirant-huurder een negatieve verhuurdersverklaring dan wel geen verhuurdersverklaring heeft, betekent dat niet per definitie dat hem geen woning wordt toegewezen. Het is uiteindelijk aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil aanbieden. Zoals in Antwoord 3 aangegeven, biedt – in onderhavige situaties – een huurcontract met aanvullende voorwaarden een mogelijke oplossing. Een verhuring van een woning is afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen en een huurovereenkomst kan alleen tot stand kan komen door wilsovereenstemming van deze partijen. Daardoor is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of te zoeken naar een huurwoning van een andere verhuurder.

Vraag 5

Mogen alle verhuurders een nieuwe huurder zondermeer weigeren als hij geen positieve verhuurdersverklaring kan overleggen? Zo nee, welke zorgvuldigheidseisen hebben zij hierbij te volgen?

De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. De verhuurders die dit wel als voorwaarde stellen hebben de facto de keuze om geen huurovereenkomst met de potentiële huurder af te sluiten. Hierover bevat het Burgerlijk Wetboek of de Huisvestingswet geen bijzonderheden en het eisen van een verhuurdersverklaring is ook niet per definitie in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Vraag 6

Ziet u ook dat een negatieve verhuurdersverklaring vergaande gevolgen kan hebben? Vindt u in dit licht de rechtsbescherming voor huurders voldoende, zowel richting de verhuurder die de negatieve verklaring afgeeft als richting de potentiële verhuurder die op basis daarvan geen huurcontract aangaat? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zoals in Antwoord 5 aangegeven, betekent een negatieve verhuurdersverklaring niet per definitie dat de verhuurder de aspirant-huurder weigert. De verhuurder is vrij om te beoordelen of en zo ja onder welke aanvullende voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. Zoals in Antwoord 4 aangegeven, is het afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen om in betreffende situaties tot een adequate oplossing te komen. Daarmee is het niet uitgesloten dat een aspirant-huurder (tijdelijk) geen beter alternatief heeft dan niet verhuizen of een huurwoning van een andere verhuurder te zoeken.
De verhuurdersverklaring is niet in strijd met de letter dan wel ratio van de wet. De verhuurders en aspirant-huurders zijn wettelijk niet verplicht om een verhuurdersverklaring te vragen respectievelijk te verstrekken. Een huurovereenkomst kan alleen tot stand komen door wilsovereenstemming van beide partijen. Een verhuurder heeft de facto het recht eisen te stellen bij het toewijzen van een huurwoning, mits deze eisen redelijk en billijk zijn. Gelet op het voorafgaande acht ik de rechtsbescherming voor de aspirant-huurders voldoende.

Vraag 7

Bent u van mening dat een verklaring die zulke vergaande gevolgen voor huurders heeft, wettelijk gebonden moet zijn aan zorgvuldigheidseisen, rekening moet houden met gedragsveranderingen en open moet staan voor een vorm van beroep? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke actie gaat u hierin ondernemen?

Verhuurders zijn gebonden aan zorgvuldigheidseisen bij het hanteren van verhuurdersverklaringen. De Wbp regelt immers dat de verhuurders op een behoorlijke en zorgvuldige manier om dienen te gaan met het verzamelen en beoordelen van persoonsgegevens van aspirant-huurders. Het is aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke voorwaarden deze een huurwoning wil verhuren. De verhuurdersverklaring vormt een hulpmiddel voor de verhuurders om eventueel risicogedrag van de aspirant-huurders vooraf te beoordelen en dit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zoals ik in Antwoord 2 heb aangegeven, heeft de aspirant-huurder een correctierecht indien de verhuurdersverklaring onjuiste feitelijke informatie bevat. Bovendien kan de aspirant-huurder vragen schriftelijk zijn mening aan de verhuurdersverklaring toe te voegen. Ik zie dan ook geen aanleiding wetgevende of andere maatregelen te nemen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Student Hotels schenden huurrecht studenten» op de website van de LSVb?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Student Hotels, die in steeds meer studentensteden verrijzen, aan studenten in feite gewoon woonruimte verhuren die in aard sterk lijkt op het aanbod van studentenhuisvesters? Zo nee, waarin verschilt dit aanbod wezenlijk van elkaar?

In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat door partijen is overeengekomen.
Bij de beoordeling of van dit «gebruik naar zijn aard van korte duur» sprake is zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden.
Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak.
Bij geschillen over de huurbescherming bij huurbeëindiging zal het Student Hotel uitspraak van de rechter moeten vragen (de huurbescherming bij huurbeëindiging houdt in dat de huurovereenkomst niet eindigt door opzegging door de verhuurder als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, en dat in dat geval alleen de rechter de huurovereenkomst kan beëindigen; deze bescherming geldt niet voor huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is).
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden dan wel gehonoreerd worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur».

Vraag 3

Welke rechtsbescherming ten aanzien van de huurprijs en de contractzekerheid is er voor mensen die woonruimte huren bij een Student Hotel ten opzichte van mensen die, al dan niet tijdelijk, reguliere woonruimte huren?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Wie of wat bepaalt of woonruimte aangeboden mag worden als hotelkamer of als regulier te huren woonruimte? Zijn daar rijksregels voor? Welke rol heeft de gemeentelijke regelgeving hierin?

Het is aan de gemeente zelf om voor een gebouw een woonfunctie of een hotelvergunning af te geven.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat de interesse voor langdurig wonen in een Student Hotel sterk bepaald wordt door de schaarste aan andere beschikbare woningen? Zo nee, waarom niet?

De sociale studentenhuisvesters, verenigd in Kences, hebben bij de ondertekening van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd in de periode 2011–2016 16.000 extra studenteneenheden te realiseren. Zoals ik in mijn brief van 10 september 2015 (Kamerstukken II 2014./2015, 33 104, nr. 9) heb is dit streven behaald.

Vraag 6

Bent u van mening dat studentenhuisvesting, ook in een gespannen markt, gepaard moet gaan met volwaardige huur- en huurprijsbescherming? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Wat gaat u doen om de opkomst van hotel-constructies voor studenten in overspannen woningmarkten af te remmen? Welke rol spelen gemeenten en andere partners hierin?

Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijv. studenten. Zoals ik reeds in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven is het aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden. Het is bij huurprijsgeschillen aan de betreffende huurders om zich in voorkomende gevallen tot de huurcommissie en indien nodig de rechter te wenden. Het rijk heeft op dit punt geen handhavende taak. En bij geschillen over huurbescherming bij huurbeëindiging is het aan de rechter om te oordelen of sprake is van reguliere huur van woonruimte (met huurbescherming) of van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zonder huurbescherming).