Kamervragen
538 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
12 september 2017 - 12 oktober 2017
30 dagen
Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren ('buy to let') |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1
Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract. -
Vraag 2
Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?
Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.
-
Vraag 4
Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?
Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?
Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.
-
Vraag 6
Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?
De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.
-
Vraag 7
Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?
Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.
16 augustus 2017 - 6 september 2017
21 dagen
Het bericht dat verhuurmakelaars een manier hebben gevonden om huurders extra op kosten te jagen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Verboden kosten verhuur in nieuw jasje gestoken»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat er verhuurmakelaars zijn die op de door de rechter verboden bemiddelingskosten een ander etiket plakken, namelijk contractkosten of administratiekosten, en deze vervolgens alsnog aan huurders doorberekenen? Zo ja, op welke schaal komt dit voor?
Het is mij bekend dat het voorkomt dat bemiddelaars verschillende benamingen gebruiken voor bemiddelingskosten om deze op een verkapte wijze van de consument-huurder te kunnen verlangen. Zoals in de beantwoording van de vragen van het lid Bashir (SP) over bemiddelingsbureaus die nog steeds ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 923) en in de Kamerbrief over terugvordering bemiddelingskosten (Kamerstuk 27 926, nr. 251) aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten binnen vijf jaar na dato kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Verwacht mag worden dat dergelijke praktijken snel zullen eindigen.
Op de website2 van de ACM is informatie te vinden over welke kosten de verhuurder wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer3 consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM attendeert de consumenten erop dat voor bemiddelingskosten andere benamingen gebruikt kunnen worden zoals courtage, administratiekosten, contractkosten of dossierkosten.
Op de website4 van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrecht betaalde verkapte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de Woonbond is bekend met dit signaal. Op de website5 wordt de consument-huurder geattendeerd dat bemiddelaars andere begrippen voor bemiddelingskosten kunnen gebruiken, zoals «kosten huurder», «handling fee» of «abonnementskosten». Woonbond adviseert de consument-huurder om de onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die onterecht verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. -
Vraag 3
Voor welk bedrag worden huurders (gemiddeld) benadeeld? Bent u van mening dat hier sprake is van ordinaire geldklopperij uit de zakken van de huurders? Zo nee, waarom niet?
De hoogte van het bedrag waarvoor huurders zijn benadeeld varieert, maar bedraagt al snel een paar honderd euro. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 mogen bemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan een consument-huurder van woonruimte als de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder handelt en kunnen huurders onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten terugvorderen.
-
Vraag 4
Bent u van mening dat deze handelwijze van verhuurmakelaars in strijd is met de regels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit een halt toeroepen?
Ja, zie antwoord op vraag 2 en vraag 3. De wet is duidelijk. Het is verboden. De regelgeving behoeft dus geen aanpassing. Wel is het van belang dat huurders geïnformeerd worden over hun rechten. Dat gebeurt nu al via rijksoverheid.nl, via koepels als NVM en Woonbond, maar ook via de ACM. De ACM treedt ook, naar aanleiding van meldingen door huurders, op in geval van stelselmatige overtreding van dit verbod door verhuurbemiddelaars.
8 augustus 2017 - 10 oktober 2017
63 dagen
Het bericht dat de kamernood onder studenten in veel steden hoog is |
|
Sandra Beckerman (SP), Frank Futselaar |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het nieuws dat de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) «alle kamers in Utrecht, Rotterdam, Zwolle, Maastricht, Groningen en Tilburg heeft vergeven» en studentenhuisvester DUWO (actief in Wageningen, Deventer, Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag en Delft) stelt een «tekort te hebben van honderden kamers»?1
Wij hebben kennis genomen van deze berichten. Deze berichten stemmen niet vrolijk. Het is belangrijk dat internationale studenten die naar Nederland komen binnen afzienbare tijd over een woonruimte beschikken.
De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017 schetst een breder beeld waaruit naar voren komt dat de uitwonende studentenpopulatie de komende acht jaar een beperkte groei laat zien of, indien het effect van de invoering van het studievoorschot op uitwonende studenten doorzet, een afname. Ondanks de grote aantallen studentenkamers die zijn toegevoegd de afgelopen jaren, zijn er met name in de Randstad nog tekorten.
Daarom wordt regionaal ook specifiek aandacht gevraagd voor deze krapte, zoals in Amsterdam middels de oproep van de Coalitie Kennisstad (een coalitie bestaande uit de hoger onderwijsinstellingen en de studentenhuisvesters in Amsterdam). In de meeste studentensteden in de Randstad worden nog diverse studentencomplexen opgeleverd de komende tijd.
Het is voorts goed om op te merken dat er geen centrale registratie bestaat van alle in gebruik zijnde studentenkamers in Nederland. Het is goed voorstelbaar dat particuliere aanbieders hun kamers voor andere doelgroepen herbestemmen indien de krapte in de markt in bepaalde regio’s afneemt, terwijl studentenhuisvesters hier minder van merken.
Wij zijn reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences, de VH en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van (internationale) studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zetten wij ook in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, zodat iedereen weet welke opgave er ligt en daarop kan acteren. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat een belangrijke oorzaak voor de schaarste aan studentenwoningen de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten is op vooral universiteiten?2 Klopt het dat de groei van de instroom (veel) sneller gaat dan het aantal voorradige studentenkamers?
Zie het antwoord op vraag 3.
-
Vraag 3
Kunt u over de afgelopen 10 jaar aangeven wat de groei is van het aantal buitenlandse studenten op de Nederlandse kennisinstellingen en hoe deze zich verhoudt tot (de groei van) het aantal beschikbare studentenwoningen? Welke conclusies trekt u uit deze cijfers?
Het aantal internationale studenten in het hoger onderwijs is in de periode 2007–2016 gestegen van circa 38.000 naar circa 74.000 (peilmoment 1 oktober). Nederlandse studenten die hun vooropleiding in het buitenland hebben gedaan zijn hierbij niet meegerekend omdat zij qua huisvesting meer vergelijkbaar zijn met Nederlandse studenten. Het aandeel van internationale studenten is daarmee procentueel toegenomen van 6,3% naar 10,4%, maar in absolute aantallen nog altijd een stuk kleiner dan de toename van het aantal Nederlandse studenten. In dezelfde periode is het aantal Nederlandse studenten in het hoger onderwijs namelijk met een kleine 82.000 toegenomen, van circa 558.000 naar circa 639.000.
Wat betreft huisvesting is het grote verschil tussen beide groepen dat voor internationale studenten de woonruimte beschikbaar moet zijn op de dag van aankomst in Nederland en dat nagenoeg iedere internationale student uitwonend is. Ook hebben internationale studenten over het algemeen een voorkeur voor gemeubileerde huisvesting.
Zoals eerder opgemerkt is het moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel hebben wij gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003 -2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heeft de Minister van BZK u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr.3 gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Uit deze cijfers komt het beeld naar voren dat er de afgelopen jaren veel eenheden voor studenten zijn toegevoegd. Tegelijkertijd zijn er met name in de Randstad nog tekorten en neemt het aantal studenten toe. Daar staat tegenover dat ook het aantal Nederlandse studenten dat (tijdelijk) in het buitenland studeert is toegenomen: in 2013–2014 gingen 10.551 studenten uit het Nederlands hoger onderwijs met een Erasmus+-beurs naar het buitenland. De kamers van deze studenten komen ook vaak (tijdelijk) beschikbaar). -
Vraag 4
Erkent u dat Nederlandse universiteiten om financiële redenen buitenlandse studenten (moeten) werven, maar vervolgens onvoldoende in staat zijn deze studenten huisvesting te bieden?
Nee. Nederlandse universiteiten hoeven niet om financiële redenen internationale studenten werven. Instellingen worden zowel voor Nederlandse als voor andere studenten uit de Europese Economische Ruimte (EER) bekostigd. Van de internationale studenten in het Nederlandse hoge onderwijs komt 75% uit de EER, dit percentage is zo goed als stabiel sinds 2006. EER-studenten betalen wettelijk collegegeld en instellingen ontvangen voor deze studenten bekostiging. Dit is gelijk aan Nederlandse studenten. Niet-EER studenten tellen niet mee voor bekostiging. Deze groep studenten betaalt het instellingscollegegeld en instellingen kunnen zelf de hoogte daarvan bepalen. Het is mij niet bekend in hoeverre individuele instellingen financieel voordeel of nadeel hebben van het werven van niet-EER studenten.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat er een grens is aan de groei van het aantal buitenlandse studenten en dat deze grens (zo goed als) bereikt is?
Zoals de Minister van OCW in haar visiebrief internationalisering (Kamerstuk 22 452, nr. 42) en de daaropvolgende voortgangsbrief (Kamerstuk 22 452, nr. 48) heeft aangegeven, is internationalisering in haar ogen cruciaal voor het verwerven van kennis, vaardigheden en beroepscompetenties. Internationalisering is ook zeer waardevol voor de persoonlijke ontwikkeling en identiteitsvorming van studenten.
Internationale studenten zijn daarnaast belangrijk voor Nederland, omdat zij onze kenniseconomie versterken. Eind vorig jaar bleek uit onderzoek van Nuffic dat internationale studenten de Nederlandse schatkist ongeveer € 1,5 miljard per jaar opleveren. Daarmee wordt niet alleen ons Nederlandse onderwijs versterkt, maar komt internationalisering ook ten goede aan de samenleving als geheel.
Wel willen wij benadrukken dat instellingen die internationaal actief zijn bovenal hun zaken «thuis» op orde moeten hebben, met opleidingen van goede kwaliteit en randvoorwaarden rondom huisvesting.
Internationalisering moet altijd een duidelijke meerwaarde hebben voor het Nederlandse onderwijs. Hoewel wij niet vinden dat de grens aan de groei van het aantal internationale studenten bereikt is, vinden wij dat je wel kritisch mag kijken naar het aantal internationale studenten binnen een opleiding. Ze juicht het dan ook toe dat steeds meer instellingen nadenken over een goede balans tussen internationale en Nederlandse studenten. -
Vraag 6
Acht u het waarschijnlijk dat er nog steeds dakloze buitenlandse studenten in Nederland zijn, als gevolg van de schaarste bij de studentenkamers, zoals International Students Network vorig jaar al beweerde?3 Kunt u aangeven op welke cijfers uw verwachting is gebaseerd? Kunt u uitsluiten dat er dakloze (buitenlandse) studenten zijn als gevolg van de schaarste aan studentenwoningen? Zo nee, deelt u de mening dat dit zeer onwenselijk, gevaarlijk en zelfs onverantwoord is, zeker in het geval van buitenlandse studenten die geen familie of sociaal netwerk in Nederland hebben? Reikt de zorgplicht van de kennisinstelling voor de buitenlandse student ook tot het vinden van volwaardige huisvesting? Zo nee, waarom niet?
Aangezien er geen centrale registratie van dakloze internationale studenten is, kunnen wij geen uitspraken doen over het al dan niet voorkomen van dakloze internationale studenten.
Wel zijn er incidenten bekend van dakloze internationale studenten. Deze signalen ontvangen wij onder meer van de landelijke Studentenvakbond (LSVb). Naar het zich laat aanzien komen die incidenten vooral voor in piekperiodes, zoals bij de start van het collegejaar. Wij delen uw mening dat dit niet wenselijk is.
Wanneer kennisinstellingen internationale studenten aantrekken, moeten zij zorg dragen voor de randvoorwaarden die maken dat de student ook kan doen waarvoor hij naar Nederland is gekomen, nl. het volgen van onderwijs. Een minimale invulling van die verantwoordelijkheid is ervoor zorgen dat de buitenlandse student voldoende geïnformeerd is over hoe hij of zij een kamer in Nederland kan krijgen.
In het geval dat er groepen van internationale studenten niet op korte termijn binnen de studiestad kunnen worden gehuisvest, is het wenselijk dat kennisinstellingen dit tenminste signaleren. Veel kennisinstellingen zetten zich ook in voor een goede en snelle huisvesting van internationale studenten. Om de huidige en toekomstige instroom van (internationale) studenten te kunnen blijven accommoderen, is het van belang dat kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters samen optrekken, zodat zij van elkaars ambities op de hoogte zijn en deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting. Uiteraard heeft de student ook zelf de verantwoordelijkheid om tijdig op zoek te gaan naar passende woonruimte. -
Vraag 7
In hoeverre vissen lokale en regionale studenten achter het net bij het vinden van een kamer als gevolg van de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten? Op welke cijfers en informatie is uw antwoord gebaseerd?
Er zijn geen specifieke cijfers beschikbaar over eventuele verdringing van Nederlandse studenten die op zoek zijn naar een kamer door buitenlandse studenten. Wel is mij bekend dat universiteiten en hogescholen soms afspraken met studentenhuisvesters maken over gegarandeerde huisvesting voor internationale studenten – deze garanties zijn soms zelfs in onderlinge afspraken of verdragen met buitenlandse onderwijsinstellingen vastgelegd – en deze kamers zijn dan niet beschikbaar voor Nederlandse studenten. Ook hebben enkele sociale studentenhuisvesters een plafond aangebracht in het aantal eenheden voor internationale studenten om zo ook de positie van lokale en regionale studenten te borgen. Al met al is verdringing niet uit te sluiten. De ambities, plannen en afspraken van de verschillende partijen bepalen de aantrekkelijkheid voor de verschillende doelgroepen.
-
Vraag 8
Bent u van mening dat als er onvoldoende studentenwoningen zijn om de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten op te vangen, dit leidt tot onwenselijke gevolgen zoals onder andere een mogelijke groei van het aantal dakloze (buitenlandse) studenten, prijsopdrijving van (studenten)woningen, een groei van het aantal onwettige contracten voor studenten, een toename van huisjesmelkerij en oplichting?
Zie het antwoord op vraag 3.
-
Vraag 9
Welke maatregelen neemt u op de korte en de lange termijn om het gebrek aan studentenwoningen per direct en structureel op te lossen? Bent u bereid maatregelen te nemen die voorkomen dat op korte termijn studenten dakloos zijn? Bent u bereid de financiering van universiteiten en hogescholen zodanig aan te passen, dat zij voor hun financiën minder afhankelijk zijn van de studentenaantallen (bijvoorbeeld door het verhogen van de vaste voet)? Bent u bereid om de verhuurdersheffing voor woningcorporaties te verlichten voor die regio's waar de schaarste aan (studenten)woningen het hoogste is, zodat corporaties meer financiële ruimte hebben om woningen te bouwen? Bent u bereid op korte termijn met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden met als inzet studentenhuisvesting? Bent u bereid ervoor te zorgen dat de groei van het aantal buitenlandse studenten in de pas gaat lopen met de beschikbare om met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden om de buitenlandse studenten beter te spreiden over Nederland?
Het huidige bekostigingsmodel is een verdeelmodel dat bestaat uit een vast en een variabel deel. Het variabele deel bestaat uit bekostiging op basis van inschrijvingen, diploma’s en promoties en het vaste deel wordt gevormd door de vaste voet. Een goede balans tussen variabel en vast is belangrijk om zowel flexibiliteit als stabiliteit in de rijksbijdrage te kunnen borgen. De huidige bekostiging is destijds door de VSNU, VH, LSVB en de ISO geadviseerd aan OCW. Het variabele deel van de rijksbijdrage leidt tot flexibiliteit bij veranderingen in studentenaantallen (een toename in studenten leidt tot een hogere rijksbijdrage) en het vaste deel biedt instellingen de stabiliteit om lange termijn beslissingen te kunnen nemen
Het verhogen van de vaste voet biedt niet zomaar een oplossing. Een hogere vaste voet maakt de rijksbijdrage van instellingen minder afhankelijk van studentenaantallen, maar dat betekent ook dat instellingen stijgende studentenaantallen minder snel vertaald zien in een hogere rijksbijdrage. In mei 2017 heeft de Minister van OCW een Kamerbrief verzonden met een analyse van de huidige bekostigingssystematiek van het hoger onderwijs. Hierin wordt ook een aantal knelpunten en dilemma’s van het huidige bekostigingsmodel geschetst, en wordt een aantal denkrichtingen voor aanpassingen van het model voorgesteld. Een besluit over een eventuele aanpassing van de bekostigingssystematiek laten wij over aan een volgend kabinet.
In de verhuurderheffing zijn onzelfstandige studentenwoonruimten reeds vrijgesteld van heffing. Een (verdere) verlichting is daar dus niet aan de orde. Ook voor zelfstandige studentenwoningen kan gebruik worden gemaakt van de heffingsvermindering voor nieuwbouw van zelfstandige woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Dit geeft al invulling aan de gevraagde verlichting van de verhuurderheffing in de regio’s waar de schaarste aan woningen het hoogst is. Overigens blijkt uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) dat er nog ruimte is voor corporaties die zich met studentenhuisvesting bezighouden om te investeren in nieuwbouw (voor studenten). -
Vraag 10
Wilt u en kunt deze vragen beantwoorden voor de opening van het academische jaar?
Dat is niet gelukt omdat voor de beantwoording nadere afstemming benodigd was met de betrokken partijen uit het onderwijs- en huisvestingsveld. Dit overleg heeft medio september plaatsgevonden.
27 juli 2017 - 22 augustus 2017
26 dagen
Het bericht dat een huurkorting van 170 euro niet wordt toegestaan in Zeeland |
|
Joba van den Berg-Jansen (CDA), Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan?» inzake een huurkorting van 170 euro die bij een door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusie (leidend tot woningcorporatie Zeeuwland) was afgesproken, alsnog wordt geblokkeerd door de Autoriteit woningcorporaties?1
Ja. Ik ben bekend met het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan».
-
Vraag 2
Kunt u aangeven waarom een eenmalige huurkorting niet gegeven zou mogen worden? Welke wettelijke regels worden hier geschonden? Is het toepassen van een hardheidsclausule mogelijk?
Een doel van de herziene Woningwet is geweest, mede gelet op de aanbevelingen van de parlementaire enquête, om woningcorporaties terug te laten keren naar hun kerntaak en grenzen te stellen aan hun werkdomein. Vanuit dit opzicht beperkt de Woningwet de mogelijkheden voor woningcorporaties om diensten te verlenen en meer specifiek om financiële middelen ter beschikking te stellen aan huurders, om willekeur en oneigenlijke vormen van subsidieverlening te voorkomen en tevens uit te sluiten dat de geldende huurprijswetgeving kan worden omzeild.
Het geven van een eenmalige korting op de maandelijkse huur door een corporatie is naar oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) materieel het «ter beschikking stellen van financiële middelen». Op grond van de Woningwet mogen woningcorporaties geen financiële middelen ter beschikking stellen, met uitzondering van de gevallen die zijn opgenomen in artikel 48 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de Woningwet is naast deze vastgelegde uitzonderingen geen hardheidsclausule opgenomen op grond waarvan alsnog een eenmalige huurkorting gegeven zou kunnen worden.
Hoewel een eenmalige korting op de maandelijkse huur niet mogelijk is, zijn er voor een woningcorporatie andere mogelijkheden om kostenbesparingen die samenhangen met een fusie structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. Bijvoorbeeld doordat in huurovereenkomsten de huurprijs structureel wordt verlaagd, of toekomstige huurverhogingen worden beperkt. Tevens kan er voor worden gekozen om woningverbeteringen en duurzaamheidsmaatregelen toe te passen in de woningvoorraad, die leiden tot lagere energielasten voor zowel huidige als toekomstige bewoners, zonder dat voor deze maatregelen huurverhoging wordt gevraagd door de woningcorporatie. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat het juist in de geest van de nieuwe Woningwet is om samen met huurders en gemeente afspraken te maken over wat te doen met besparingen en dat dit dus ook kan betekenen dat dit op korte termijn verrekend wordt met de huren van huurders? Zo nee, waarom niet?
De Woningwet stimuleert de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie om prestatieafspraken te maken over de bijdrage van de woningcorporatie aan het lokale volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, binnen de grenzen van de wettelijke toegestane activiteiten van corporaties. Onderdeel hiervan kunnen prestatieafspraken zijn over het huurprijsbeleid van een woningcorporatie inclusief de mogelijkheid van structurele huurmatiging voor bewoners als gevolg van financiële besparingen door een woningcorporatie.
-
Vraag 4
Kunt u aangeven of de eenmalige huurkorting ook onderdeel was van het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusievoorstel? Zo ja, kunt u dan aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties wel toestemming heeft gegeven voor dit voorstel waarvan deze korting niet alleen onderdeel was, maar zelfs een voorwaarde van de huurders zonder wiens toestemming de fusie niet plaats kon vinden?
De Autoriteit woningcorporaties geeft aan dat de eenmalige huurkorting was opgenomen in het fusievoorstel van woningcorporatie Zeeuwland. Omdat dit specifieke punt geen onderdeel van beoordeling van fusievoorstellen is, heeft de Autoriteit woningcorporaties toestemming gegeven voor de fusie. De Autoriteit woningcorporaties komt dus niet terug op haar goedkeuringsbesluit voor de fusie. Echter, geeft zij nu wel aan dat het eenmalig toepassen van huurkorting, in de door Zeeuwland gekozen vorm, niet mogelijk is omdat dit in strijd is met de Woningwet. Omdat dit plan al in het fusievoorstel opgenomen was, had de Autoriteit woningcorporaties Zeeuwland hier eerder op kunnen wijzen.
Tegelijk geldt in het algemeen dat zaken waarover de Aw geen signaal heeft afgegeven niet automatisch zijn toegestaan onder de Woningwet en dat woningcorporaties ook zelf geacht worden de wet te kennen en hiernaar te handelen. -
Vraag 5
Kunt u aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties nu kennelijk terug komt op haar eerdere goedkeuring van het fusievoorstel? Deelt u de visie van de Autoriteit woningcorporaties zelf dat zij eerder had moeten reageren op het plan?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u uiteenzetten hoe een huurkorting wel op korte termijn bij de huurders terecht kan komen? Bent u bereid om met de Autoriteit woningcorporaties in gesprek te gaan om te bezien hoe deze huurkorting alsnog op korte termijn verstrekt kan worden aan de huurders en hoe er zo snel mogelijk voor gezorgd kan worden dat woningcorporaties als Zeeuwland zich niet bezig hoeven te houden met dergelijke doorgeslagen regels en gewoon weer hun tijd kunnen besteden aan het betaalbaar huisvesten van mensen?
In het antwoord op vraag 2 is aangegeven dat er voor een woningcorporatie voldoende mogelijkheden zijn om conform de voorschriften uit de Woningwet kostenbesparingen structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. De Autoriteit woningcorporaties is reeds in gesprek geweest met woningcorporatie Zeeuwland over de verschillende mogelijkheden die de Woningwet toelaat.
Financiële besparingen kunnen door een woningcorporatie ten goede worden gebracht van haar doelgroep, binnen de geldende kaders van de Woningwet en de geldende huurprijswetgeving. Op grond van de geldende huurprijswetgeving mag een woningcorporatie jaarlijks een keer (per 1 juli) de huur verhogen, waarbij zij tevens is gebonden aan een maximumpercentage voor de huurverhoging. Daarnaast kan een huurverhoging plaatsvinden bij mutatie van een woning.
Bij een besluit tot structurele huurverlaging is een woningcorporatie niet gebonden aan een jaarlijks vaststaand moment en dus kan het besluit tot structurele huurverlaging door een woningcorporatie in overleg met de huurdersorganisatie snel worden genomen, zodat het effect hiervan binnen enkele maanden merkbaar is voor de huurders.
14 juli 2017 - 16 augustus 2017
33 dagen
Het bericht “dat het woningtekort nijpend wordt” |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Woningtekort wordt nijpend»1 en de laatste woningmarktcijfers van de NVM2?
Ik ben bekend met de berichten en cijfers.
-
Vraag 2
Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat deze niet beschikbaar is? Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat de beschikbare woningen te duur zijn en/of omdat zij de financiering niet rond kunnen krijgen?
De bereikbaarheid van een koopwoning voor een huishouden is van verschillende factoren afhankelijk, zoals het aantal huishoudens dat een vergelijkbare koopwoning zoekt, de beschikbaarheid van te koop staande woningen, huizenprijzen, rentestand, de leennormen en de inkomensontwikkeling. De NVM merkt terecht op dat er regionale verschillen bestaan op de woningmarkt. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs momenteel boven het pré-crisisniveau en neemt het aanbod te koop staande woningen af. In veel andere regio’s liggen de prijzen nog steeds onder het pré-crisisniveau en is voldoende te koop staand aanbod beschikbaar. Woningzoekenden zullen zo nodig uitwijken naar regio’s met lagere prijzen en meer aanbod.
-
Vraag 3
Hoe gaat u de vicieuze cirkel van krapte en prijsstijgingen doorbreken? Hoe gaat u voorkomen dat door exploderende prijzen de woningmarkt zal imploderen (met alle gevolgen van dien)?
Het aantal transacties, de prijsontwikkeling en het consumentenvertrouwen op de woningmarkt zijn sinds 2013 sterk hersteld. Het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen tijd te maken hebben gehad met een inhaalvraag. Ook de lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Mede omdat de woningmarkt een voorraadmarkt is reageert het woningaanbod vertraagd op de stijgende vraag. In grote steden leidt dit momenteel tot krapte en extra prijsstijgingen. De Nederlandsche Bank (DNB) concludeert in een recente studie3 dat de huizenmarkt in grote steden tekenen van oververhitting vertoont, maar dat momenteel geen sprake is van een kredietgedreven zeepbel. DNB constateert daarnaast dat het aanbod geen gelijke tred houdt met de groeiende vraag naar stedelijk wonen. Ik deel deze conclusies.
De verantwoordelijkheid om de vraag naar woningen en het woningaanbod op elkaar af te stemmen, ligt op decentraal niveau. Hier kunnen de behoefte en de mogelijkheden het beste ingeschat worden. Wel houd ik contact met de verschillende woningmarktregio’s over de vraag of en hoe ze invulling geven aan de problematiek in de eigen regio’s. In gesprekken met de verschillende regio’s wordt op regionaal niveau gesproken over de woningbehoefte, woningproductie, (plan)capaciteit, investeringen in woningbouw en woningverbetering en de rol van de verschillende partijen (mede-overheden, rijksoverheid, corporaties en marktpartijen) hierbij. In het Algemeen Overleg van 7 juni jl. (Kamerstuk 32 847, nr. 302) heb ik uw Kamer toegezegd dit najaar verslag uit te brengen van deze gesprekken. Daarnaast heb ik bijzondere aandacht voor de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Ik heb daarom diverse maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om op lokaal niveau kansen te (helpen) zien en oplossingen te (helpen) vinden. Dit moet leiden tot lokale afspraken over extra aanbod van huurwoningen voor middeninkomens. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat gemeenten meer nieuwbouw moeten faciliteren? Zo nee, waarom niet?
Er is de komende jaren behoefte aan nieuwbouw van woningen. Dit wordt ook op grote schaal opgepakt. In de ramingen, die op basis van onder andere door gemeenten aangeleverde bouwplannen zijn gemaakt, wordt voor de komende 10 jaar uitgegaan van een gemiddelde nieuwbouw van ongeveer 70 duizend woningen per jaar. Zoals ook in de Staat van de Woningmarkt 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 282) is aangegeven, blijft in de prognoses de eerste jaren de groei van de woningvoorraad achter bij de groei van de geraamde woningbehoefte. Dit beeld is regionaal gedifferentieerd. Er zijn gebieden waar een extra inspanning wenselijk is, en er zijn gebieden waar de verwachte bouwproductie (ruim) voldoende is om de verwachte vraag naar woningen te accommoderen. De urgentie om het aanbod te vergroten wordt door desbetreffende gemeenten en provincies ook onderkend. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de prognoses met onzekerheid omgeven zijn.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het de vaak jarenlang wachtende Nederlanders nog niet veel verder helpt wanneer nieuwe woningen worden gebouwd die vervolgens worden weggegeven aan statushouders, zoals in de Haagse wijken Ypenburg en Wateringse Veld (aan het Oosteinde)? Wanneer gaat u deze statushoudershuisvestingswaanzin een halt toeroepen en omkijken naar de Nederlandse woningzoekenden?
Gemeenten krijgen een halfjaarlijkse taakstelling opgelegd voor de huisvesting van statushouders en kunnen zelf bepalen welke woningen zij daarvoor inzetten. Het is van belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken.
Het is goed om te zien dat gemeenten stappen zetten om de woningvoorraad te vergroten. Meer aanbod verkleint de druk op de woningmarkt en is positief voor iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat.
14 juli 2017 - 16 augustus 2017
33 dagen
Sociale huurhuizen in de regio Rotterdam. |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Kamerstuk 29 453, nr. 433
3. http://www.rijnmond.nl/nieuws/156831/Flatbewoners-Ommoord-zijn-liftst…
4. Voorjaarsnota gemeente Capelle a/d IJssel, pagina 73 https://capellea…
5. http://www.ad.nl/binnenland/minister-blok-woningcorporaties-zijn-gier…
-
Vraag 1
Kunt u beschrijven wat de huidige stand van zaken is van de Stichting Humanitas Huisvesting in Rotterdam met betrekking tot de slechte financiële positie, een mogelijke fusie met Woonbron en welke consequenties deze zaken hebben voor zittende huurders?1
Tijdens het algemeen overleg toezicht en borging woningcorporaties van 18 mei jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 440) heb ik uw Kamer geïnformeerd over het feit dat Stichting Humanitas Huisvesting (SHH) een saneringsaanvraag heeft ingediend, omdat SHH over onvoldoende financiële middelen beschikt om de activiteiten die zijn aangemerkt als dienst van algemeen economisch belang (Daeb-activiteiten) voort te zetten. De saneringsaanvraag wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in mandaat beoordeeld. De beslistermijn is enige tijd opgeschort aangezien de saneringsaanvraag niet compleet was. Inmiddels is de termijn weer gaan lopen.
Er lopen momenteel fusiegesprekken tussen SHH en Woonbron. Hierover is contact met het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. De gemeente Rotterdam wordt door beide partijen regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang. Een eventuele fusie heeft geen gevolgen voor de zittende huurders, de bestaande huurovereenkomst zal overgaan op de fusieorganisatie. -
Vraag 2
Klopt het dat er inmiddels saneringssteun is aangevraagd bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), zoals werd verwacht door de Autoriteit woningcorporaties? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
In hoeverre houdt het WSW bij de beoordeling van de saneringsaanvraag rekening met het feit dat de Stichting Humanitas Huisvesting geen prestatieafspraken heeft gemaakt met hun huurders en de gemeente Rotterdam (of andere gemeenten waar zij huurhuizen bezit)?
In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is geregeld dat de corporatie over het saneringsplan overleg moet hebben gevoerd met de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is. Voorts is geregeld dat saneringssubsidie slechts kan worden verstrekt indien het voortzetten van de Daeb-activiteiten naar het oordeel van de gemeente noodzakelijk is voor het in stand houden van voldoende woongelegenheid in de gemeente. De gemeente geeft daartoe een zienswijze af aan de corporatie.
In prestatieafspraken leggen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie vast wat er door alle betrokkenen wordt bijgedragen aan het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Wanneer een geschil de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, kunnen partijen het geschil voorleggen aan de Minister voor een bindende uitspraak. Indien er bestaande prestatieafspraken zijn, ligt het voor de hand dat de door de gemeente afgegeven zienswijze in het kader van de saneringsaanvraag in lijn is met de prestatieafspraken. Prestatieafspraken vormen echter geen zelfstandig onderdeel in de beoordeling van de saneringsaanvraag. -
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat de gemeente Rotterdam geen prestatieafspraken heeft gemaakt met de Stichting Humanitas Huisvesting en hun huurders?
Bij navraag bij de gemeente en corporatie is aangegeven dat de intentie er zowel van de kant van het bestuur van SHH en de Stichting Huurdersbelangen Humanitas (SBHB) als de gemeente was om voor het kalenderjaar 2017 prestatieafspraken te maken. SHH en SBHB hebben in juni 2016 in lijn met de Woningwet een bod uitgebracht op het Rotterdamse woonbeleid. In de maanden die volgden werd echter duidelijk dat de financiële situatie van SHH zodanig verslechterd was, dat een herstructureringsplan moest worden opgesteld. SHH, SHBH en de gemeente hebben toen in gezamenlijkheid besloten voor het kalenderjaar 2017 geen prestatieafspraken te maken, maar wel nauw met elkaar in gesprek te blijven over de effecten van de financiële situatie voor de huurders en het Rotterdamse woonbeleid.
-
Vraag 5
Wat is uw reactie op het feit dat sommige Rotterdamse huurders soms dagen hun huis van verhuurder Havensteder niet uit kunnen omdat de lift kapot is, wat al vaker is gebeurd?3
Op basis van de wet zijn verhuurders verplicht om hun woningen goed te onderhouden en gebreken te herstellen. Het is zaak dat de bewoner gebreken zo snel mogelijk meldt bij de verhuurder. Indien de bewoner en de verhuurder er na de melding niet samen uitkomen, kan de bewoner zich melden bij de Huurcommissie, die kan bepalen of de gebreken aanleiding zijn voor tijdelijke huurverlaging. Een overzicht van dit soort ernstige onderhoudsgebreken staat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
Bij navraag bij Havensteder en de gemeente is aangegeven dat direct hulp is aangeboden om ervoor te zorgen dat niet-mobiele bewoners toch hun woning uit konden, onder meer door middel van een tilservice. Later is na afgifte van een vergunning door de gemeente ook een tijdelijke lift in gebruik genomen. De gemeente en Havensteder geven aan intensief contact te hebben over deze problematiek en afspraken te maken om te komen tot een structurele oplossing. -
Vraag 6
Bent u ervan op de hoogte dat de gemeente Capelle aan den IJssel met Havensteder heeft afgesproken om het eigendom, onderhoud en beheer van een openbare ruimte over te nemen, zodat Havensteder voldoende geld heeft om huizencomplexen te renoveren? Hoe vaak komen dergelijke constructies tussen gemeenten en woningcorporaties voor?4
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 4, maken corporatie, gemeente en huurdersorganisatie gezamenlijk prestatieafspraken. Onderdeel van die afspraken kan zijn dat de gemeente werkzaamheden op zich neemt. Uit het onderzoek naar de prestatieafspraken die zijn gemaakt in 2016 blijkt dat in 95% van de afspraken er één of meer acties voor de gemeente zijn opgenomen. In 78% van de afspraken betreft het één of meer concrete handelingen. Via de website prestatie.opkaart.nl is terug te vinden welke corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken hebben gemaakt over concrete acties voor de gemeente.
-
Vraag 7
Bent u van mening dat het onderhoudsbudget wat Havensteder heeft afdoende is gezien het ontbreken van een structurele oplossing voor bijvoorbeeld kapotte liften en het gebrek aan geld om een businesscase voor renovatie sluitend te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?
Op grond van de Woningwet dient de corporatie naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvestelijke doelstellingen van de gemeente. In de prestatieafspraken tussen de gemeente Capelle aan den IJssel en Havensteder is overeengekomen wat deze bijdrage namens Havensteder is, en wat de gemeente daarnaast zelf bijdraagt aan die doelstellingen.
Met de vergelijking die mijn voorganger heeft gemaakt tussen corporaties en Dagobert Duck, heeft hij gesteld dat een corporatie gierig gedrag vertoont als hij veel geld heeft en toch steeds blijft zeggen dat hij geen geld heeft (Kamerstuk 32 847, nr. 288). Deze stelling is in lijn met de oproep van het Kamerlid Bashir (SP) in datzelfde debat om «de woningcorporaties en de gemeenten er nog harder op aan [te] spreken dat er nu gebouwd moet worden en dat ze aan het werk moeten gaan». Aedes heeft overigens ook bericht dat de sector meer gaat investeren.
Uit het feit dat de gemeente en corporatie tot afspraken zijn gekomen en er geen geschil bij mij is ingediend, leid ik af dat de afspraken op instemming van beide partijen kunnen rekenen en dat de corporatie naar redelijkheid bijdraagt aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. -
Vraag 8
Hoe verhoudt zich de uitspraak van Minister Blok dat woningcorporaties «gierig zijn» en «lijden aan een Dagobert Duck-complex» zicht tot het besluit wat de gemeente Capelle aan den IJssel en Havensteder hebben genomen om te zorgen dat sociale huurwoningen gerenoveerd kunnen worden?5
Zie antwoord vraag 7.
29 juni 2017 - 16 augustus 2017
48 dagen
Een toename van meldingen over verwarde huurders |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op de toename van het aantal meldingen over verwarde huurders bij woningcorporaties in Noord-Holland?1
Ik heb kennisgenomen van de inventarisatie die NH Nieuws uitvoerde onder vijf woningcorporaties in Noord-Holland naar meldingen van overlast door verwarde huurders. Volgens NH Nieuws geven medewerkers van vier van de vijf geraadpleegde woningcorporaties aan een stijging te zien in het aantal telefonische meldingen over verwarde buren. Het verschil in aantallen meldingen die enkele woningcorporaties in Noord-Holland ontvangen en woningcorporatie Ymere kan verschillende redenen hebben en is daarom niet eenduidig vast te stellen.
De problematiek rond personen met verward gedrag staat op het netvlies van het kabinet. Over de aanpak van deze problematiek en de rol van het Schakelteam «Personen met Verward Gedrag» ga ik in bij mijn antwoord op vraag 5. -
Vraag 2
Kunt u toelichten waarom drie van vier woningcorporaties in Noord-Holland een toename zien van zowel het aantal meldingen als het aantal verwarde huurders, en de grootste woningcorporatie Ymere niet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Waarom zijn er geen concrete cijfers voor en over woningcorporaties beschikbaar, terwijl de politie die cijfers wel heeft en aangeeft dat er 14% meer meldingen waren in 2016 dan het jaar daarvoor? Bent u bereid het aantal (meldingen over) verwarde huurders in kaart te brengen?2
De politie registreert het aantal incidenten waarbij personen met verward gedrag zijn betrokken onder de code «E33». Bij de betekenis van de door de politie gerapporteerde stijging van het aantal registraties van incidenten zijn enkele nuanceringen op zijn plaats. Een stijging in het aantal geregistreerde incidenten betekent niet dat daadwerkelijk sprake is van een toename van het aantal personen met verward gedrag. Zo kan eenzelfde persoon zorgen voor meerdere registraties. Ook spelen registratie-effecten mogelijk een rol: zijn er daadwerkelijk meer incidenten of registreert de politie vaker?
De politie registreert bij incidenten niet of betrokken personen huurder dan wel eigenaar-bewoner van hun woning zijn. Aedes, vereniging van woningcorporaties, enquêteerde eind 2015 woningcorporaties over meldingen over huurders met verward gedrag die overlast geven. Deze corporatiemonitor leverde het beeld op dat een deel van de corporaties een toename van het aantal huurders met verward gedrag ervaart. Aedes geeft aan deze zomer de enquête onder de woningcorporaties te herhalen. -
Vraag 4
Bent u met de woningcorporaties, de politiechef en de voorzitter van het Schakelteam Mensen Met Verward Gedrag van mening dat de decentralisatie van de zorg en bezuinigingen in de geestelijke gezondheidszorg belangrijke oorzaken zijn van problemen met verwarde huurders? Zo nee, waarom niet?
Door de decentralisatie in de zorg is de verantwoordelijkheid voor ondersteuning van mensen die al dan niet verward zijn in één hand komen te liggen. Ik verwacht daarom dat de decentralisatie van de zorg naar gemeenten juist kan bijdragen aan de oplossing voor de problematiek van mensen met verward gedrag. De gemeente kan de regie voeren op alle leefdomeinen en daardoor de kans op problemen met verwarde huurders en andere inwoners verkleinen.
Daarnaast is er niet bezuinigd op de curatieve geestelijke gezondheidszorg (GGZ). Elk jaar wordt er meer geld beschikbaar gesteld. Wel worden de financiële middelen die beschikbaar zijn gesteld voor dit deel van de zorg, niet volledig benut door zorgverzekeraars en aanbieders.
Bovendien kan ook niet gesteld worden dat psychiatrische patiënten tot dusver in meerderheid in intramurale instellingen verbleven en nu in grote getale uitstromen. Tot in 2012 was er sprake van en stijging van het aantal mensen dat in een GGZ-instelling woont (verblijfsvoorziening of beschermd wonen); de stijging in de E33-registraties van de politie was toen al in volle gang. Pas sinds 2013 is de groei van het aantal verblijfsplaatsen gestopt en gekeerd. Het aantal kortdurende opnameplaatsen (tot één jaar) daalt al iets langer, tussen 2011 en 2014 met circa 6% per jaar. Daarbij worden nog steeds ongeveer evenveel mensen opgenomen als voorheen; pas in 2014 daalt dit aantal licht. Mensen worden wel iets korter opgenomen, en soms ook iets vaker.
Dat neemt niet weg dat het van belang is dat de zorg voor mensen die aangewezen zijn op ambulante GGZ -zorg, deze tijdig beschikbaar en voldoende intensief van karakter is. Het is nodig dat hier verbetering in optreedt. Mijn ambtsgenoot van VWS heeft recent samen met betrokken partijen afspraken gemaakt over het aanpakken van wachttijden en het investeren in de opbouw van ambulante zorg. Over deze afspraken is uw Kamer op 13 juli 2017 geïnformeerd3. -
Vraag 5
Kunt u garanderen dat er in elke gemeente in ons land een sluitende aanpak tussen gemeenten, politie, GGZ-instellingen en maatschappelijke organisaties is om de oorzaken en overlast voor omwonenden te minimaliseren, waar de motie Bashir3 toe oproept? Zo nee, waarom niet?
In 2016 is het Schakelteam «Personen met Verward Gedrag» (in navolging van het Aanjaagteam Verwarde Personen) aangesteld om ervoor te zorgen dat overal in Nederland een goed werkende aanpak komt voor mensen met verward gedrag.
De verantwoordelijkheid voor het realiseren van een sluitende aanpak ligt bij alle betrokken ketenpartners, zowel lokaal als regionaal, onder regie van de gemeente. In het land wordt hard gewerkt aan deze aanpak, langs de lijnen van de negen bouwstenen van het Aanjaagteam. Het Schakelteam faciliteert partijen hierbij en monitort de voortgang zodat tijdig kan worden bijgestuurd als er op onderdelen extra actie of versnelling nodig is. De inzet van het Schakelteam is dat elke gemeente en regio voor 1 oktober 2018 een goed werkende aanpak voor mensen met verward gedrag heeft. -
Vraag 6
Welke andere maatregelen neemt het kabinet om verwarde huurders te voorkomen of te helpen en de overlast voor omwonenden te verminderen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Corporaties en verhuurders hebben een taak om het woongenot van huurders te bewaken en zetten daarom veelal in op het voorkomen van overlast. Samenwerking op het lokale niveau tussen gemeenten, corporaties en zorgaanbieders en politie is hierbij van groot belang. In een eerdere brief5 aan uw Kamer is uiteengezet hoe het Rijk hier de lokale partijen bij ondersteunt. Recent is het bestuurlijk instrumentarium voor de aanpak van ernstige woonoverlast uitgebreid met de Wet Aanpak Woonoverlast en de uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp).
Verhuurders kunnen aansluiting zoeken bij het maken van een sluitende aanpak voor personen met verward gedrag zoals beoogd door het Schakelteam, zodat aan huurders met verward gedrag snel de juiste hulp kan worden geboden en overlast voorkomen dan wel beperkt kan worden. In het ultieme geval kunnen verhuurders (via de rechter) ontbinding van de huur overwegen waarna in overleg met zorg/welzijn kan worden gezocht naar alternatieven.
15 juni 2017 - 4 juli 2017
19 dagen
Het uitsluiten van laagopgeleiden door Havensteder |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Tweet, https://twitter.com/Havensteder/status/872097125533978624
3. Advertentie Havensteder
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht «HBO’er? Kom hier wonen!» waaruit blijkt dat woningcorporatie Havensteder laagopgeleiden wil uitsluiten voor huurwoningen?1
Ik stel voorop dat het aan lokale partijen, in casu de gemeente Rotterdam, de aldaar werkzame woningcorporaties en hun huurders, is om in gezamenlijk overleg te bepalen welke maatregelen zij nodig achten om tegemoet te komen aan de lokale woningbehoefte en wat dit betekent voor de diverse buurten en wijken. Idealiter maken zij daarover ook prestatieafspraken.
De gemeente Rotterdam heeft desgevraagd gemeld dat de in het bericht vervatte veronderstelling dat Havensteder bij de toewijzing van de woningen in het Zwaanshalskwartier selecteert op basis van opleidingsniveau en daarbij lageropgeleiden zou weren, onjuist is. Een dergelijke handelwijze is ook niet toegestaan, omdat deze wijk niet is aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp, zie ook de antwoorden hierna). De betreffende woningen kunnen hierom alleen op basis van de geldende inkomenscriteria worden toegewezen. Aangezien de woningen in het complex veelal een huurprijs boven de aftoppingsgrens hebben, zullen deze volgens de passenheidsnorm voor de huurtoeslag uit de Woningwet overigens niet kunnen worden toegewezen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen.
Mede in het licht van het voorgaande appelleerde Havensteder in haar communicatie alleen aan HBO’ers. Zij wekte daarmee ten onrechte de suggestie dat het hebben van een HBO-opleiding per definitie ook een hoger inkomen betekent. Mede hierom heeft Havensteder de communicatie rondom de verhuur van dit complex inmiddels aangepast. -
Vraag 2
Welke wettelijke basis is er om te selecteren op opleidingsniveau voor de toewijzing van sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?
In het kader van de leefbaarheidsbevordering is selectieve woningtoewijzing alleen mogelijk via de Wbmgp. Op basis van deze wet kunnen bepaalde complexen, straten of gebieden, waar de leefbaarheid zwaar onder druk staat, op aanvraag van de gemeenteraad door mij worden aangewezen, waarbij woningzoekende huurders kunnen worden geweerd die geen inkomsten uit arbeid hebben, dan wel dat voorrang kan worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan in de verordening vastgelegde sociaaleconomische kenmerken. Ook is het mogelijk om op basis van de Wbmgp selectieve woningtoewijzing toe te passen ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag. De gemeente Rotterdam heeft voor het Zwaanshalskwartier in dit kader niet om een aanwijzing verzocht.
Tevens is het mogelijk om op basis van de Huisvestingswet 2014 een complex te labelen voor een bepaalde doelgroep. De Huisvestingswet stelt geen beperking aan deze doelgroepen. Bekende voorbeelden zijn complexen voor ouderen, jongeren, studenten en mensen met een beperking. De toewijzingsregels uit de Woningwet, zowel die in het kader van staatssteun als die voor de passendheidsnorm voor de huurtoeslag, gaan uit van het actuele inkomen van de woningzoekenden als criterium. -
Vraag 3
Klopt het dat de selectie op opleidingsniveau een experiment is van woningcorporatie Havensteder en de gemeente Rotterdam? Zo ja, hoe lang mag dit experiment lopen, en wat is de democratische legitimering hiervoor?2
De gemeente Rotterdam heeft aangegeven dat de gerichte werving van hogeropgeleiden voor bepaalde complexen als experiment is gestart op basis van de vorige woonruimteverordening, dat wil zeggen voor de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet in 2015. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet en -verordening heeft zij met Havensteder besproken dat opleiding geen voorrangs- of uitsluitingscriterium kan zijn bij woonruimteverdeling. Selectieve woningtoewijzing ter bevordering van de leefbaarheid is beperkt tot de mogelijkheden die de in het vorige antwoord genoemde Wbmgp biedt.
Blijkens de informatie van de gemeente heeft Havensteder in haar communicatie rond dit project ten onrechte vermeld dat het nog steeds om een experiment zou gaan. Zoals gezegd, heeft de corporatie op verzoek van de gemeente haar communicatie inmiddels aangepast. -
Vraag 4
Hoe moeten mensen in Rotterdam met een lage opleiding aan een betaalbare huurwoningen komen, aangezien de gemeente de komende jaren 20.000 goedkope huurwoningen wil slopen of verkopen en een woningcorporatie hoogopgeleiden blijkbaar kan uitsluiten?
De gemeente Rotterdam heeft, in samenspraak met onder meer de woningcorporaties en de bewoners van de stad, de Woonvisie 2030 opgesteld. In deze woonvisie is opgenomen dat voor diverse doelgroepen voldoende woningen beschikbaar moeten zijn en is ook een drietal ijkpunten opgenomen om de beschikbaarheid goed te kunnen monitoren.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat alleen de advertentie intrekken niet voldoende is, maar dat woningcorporatie Havensteder moet stoppen met mensen met een lage opleiding uit te sluiten? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 6
Op welke andere plaatsen in Rotterdam of in andere gemeenten worden alleen hoogopgeleiden toegelaten voor sociale huurwoningen, en wat gaat u hieraan doen?
Wat betreft Rotterdam verwijs ik naar de antwoorden op de vragen 1 en 2. Mij hebben verder geen signalen bereikt die erop duiden dat er elders in Nederland corporaties zijn die bij woningtoewijzing een bepaalde opleidingsniveau als criterium hanteren.
-
Vraag 7
Zijn u voorbeelden bekend van buurten of complexen waar alleen mensen met een MBO-opleiding worden toegelaten? Zo ja, waar?
Op dit moment heeft de gemeente Rotterdam op basis van de Wbmgp de mogelijkheid om selectieve woningtoewijzing toe te passen, waarbij in vijf aangewezen gebieden in Rotterdam-Zuid aan woningzoekende huurders voorrang kan worden verleend op grond van bepaalde sociaaleconomische kenmerken. In dat kader is voor twee van deze gebieden als een van de criteria in de huisvestingsverordening vastgelegd het hebben van een opleidingsniveau op ten minste MBO-niveau.
2 juni 2017 - 26 juni 2017
24 dagen
Het geld dat de oud-topman van Rochdale aan de Staat moet betalen |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, minister justitie en veiligheid) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Hoe kan geld, dat op last van de rechter betaald moet worden door de oud-topman en andere oud-medewerkers van woningcorporatie Rochdale, terugkomen bij de huurders en de woningcorporatie die zijn benadeeld door het wanbeleid van de veroordeelden?1
De rechtszaak waarnaar wordt verwezen was gericht op ontneming van het geldbedrag dat als gevolg van strafbare feiten was verkregen (ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel). Dit volgt op de veroordeling van de voormalige bestuurder van Rochdale inzake witwassen, meineed, belastingontduiking en aannemen van steekpenningen en veroordelingen van twee andere personen voor respectievelijk het verstrekken van steekpenningen en valsheid in geschrifte.
Personen die rechtstreeks schade hebben geleden door een strafbaar feit kunnen zich voor het verkrijgen van schadevergoeding als benadeelde partij voegen in het strafproces of tot drie jaar nadat het geldbedrag ter ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel is betaald of verhaald, alsnog aan de rechter verzoeken het geldbedrag geheel of gedeeltelijk uit te keren. Er moet dan sprake zijn van rechtstreekse schade als gevolg van de strafbare feiten waarvoor de veroordeelde is veroordeeld. Het is de vraag of in dit geval sprake is van een dergelijk rechtstreeks verband bij Rochdale dan wel de huurders. Zij hebben zich in ieder geval tot op heden niet als benadeelde partij gevoegd in de strafzaak.
Tevens bestaat de mogelijkheid voor een benadeelde partij om een civiele claim in te dienen. Rochdale heeft een civiele zaak aangespannen waarin zij € 6 miljoen van de voormalige bestuurder vordert voor door Rochdale door zijn toedoen geleden schade. Deze claim is echter stilgelegd omdat de voormalige bestuurder van Rochdale persoonlijk failliet is verklaard. Rochdale heeft aangegeven dat indien hij in de toekomst weer over financiële middelen komt te beschikken, Rochdale de zaak zal heropenen.
1 juni 2017 - 27 juni 2017
26 dagen
Particuliere verhuurders die massaal van vaste huurcontracten af willen ten gunste van tijdelijke huurcontracten en de huren fors verhogen |
|
Gijs van Dijk (PvdA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van berichtgeving over particuliere verhuurders van goedkope huurwoningen, die in Amsterdam massaal proberen van huurders met vaste huurcontracten af te komen om te kunnen verhuren via tijdelijke contracten en om hierbij de huren periodiek fors te verhogen?1 2
Ik heb de genoemde berichten gelezen.
-
Vraag 2
Hoe beoordeelt u deze zorgwekkende signalen en specifiek het signaal dat deze particuliere verhuurders elke twee jaar de tijdelijke huurcontracten beëindigen en daarna een nieuwe huurder een forse huurverhoging opleggen?
Bij een niet-tijdelijk huurcontract kan de huur niet zomaar beëindigd worden; er geldt slechts een aantal opzeggronden en de opzegging moet, als de huurder niet instemt, altijd via de rechter plaatsvinden. Dat geldt zowel voor gereguleerde als geliberaliseerde huur. Het is dus voor een verhuurder niet mogelijk om de huur van een woning te beëindigen teneinde vervolgens alleen nog maar tijdelijke contracten af te sluiten.
Wanneer een woning vrijkomt kan de huur aan het begin van het volgende contract ineens op het gewenste niveau gebracht worden (harmonisatie), althans voor zover het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel) dit toelaat. Daarna kan de huur ook binnen het huurcontract jaarlijks worden verhoogd. Daarvoor hoeft geen nieuwe huurderswissel plaats te vinden, zoals het artikel veronderstelt.
Bij een gereguleerde huurovereenkomst geldt een maximale huurverhoging van inflatie+2,5%. Bij een geliberaliseerde huurovereenkomst zijn de afspraken over de huurverhoging geregeld in het huurcontract. Daarin staat dan ook of de verhuurder bijvoorbeeld de mogelijkheid heeft de huur periodiek (bijvoorbeeld vijfjaarlijks) op te trekken naar een marktconform niveau. -
Vraag 3
Bent u van mening dat dit een totaal onwenselijke en niet bedoelde uitwerking is van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waarin de mogelijkheid voor tijdelijke contracten van twee of vijf jaar is opgenomen, maar waarbij de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten niet bedoeld zijn om woningen in hoog tempo aan de betaalbare huursector te onttrekken?
Met de introductie van de tijdelijke huurcontracten zijn bestaande rechten van huurders en verhuurders ongemoeid gelaten.
In Amsterdam heeft een groot deel van de huurvoorraad voldoende punten om geliberaliseerd verhuurd te kunnen worden. Particuliere verhuurders zullen dit bij het vrijkomen van een woning vaak ook doen. Zij hebben immers geen sociale taak. Dit staat echter los van de tijdelijke verhuur. Het is immers niet noodzakelijk om tijdelijk te verhuren om de huurprijs te harmoniseren of liberaliseren. Dit kan bij de eerste huurderswissel al gebeuren.
Veel (grotere) verhuurders geven ook aan geen behoefte te hebben aan tijdelijke huur, met alle bijbehorende transactiekosten (frictieleegstand, bemiddelingskosten), maar juist aan een bestendige huurrelatie met hun huurders. -
Vraag 4
Herinnert u nog de toezegging van uw ambtsvoorganger waarin deze bij de wetsbehandeling in de Tweede Kamer stelde dat «contracten voor onbepaalde tijd de norm bleven en dat er zorgvuldig bijgehouden zou worden of er geen wildgroei ontstaat maar dat dit niet verwacht werd»?3 Zo ja, wat betekent dit in relatie tot de zorgwekkende signalen vanuit Amsterdam?
Bij de introductie van de nieuwe tijdelijke huurcontracten voor maximaal 2 (zelfstandige woningen) en 5 (onzelfstandige woningen) jaar is met de Kamer afgesproken dat de toepassing van deze en andere tijdelijke contracten door zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties intensief gemonitord zal worden. Zie hierover ook mijn brief van 8 juli 2016 over evaluatie en nul- en tussenmetingen met betrekking tot de Wet doorstroming huurmarkt.
De resultaten van de eerste tussenmeting van het gebruik van de verschillende vormen van tijdelijke huur zult u ontvangen bij de Staat van de Woningmarkt dit najaar. Hieruit zal ook blijken in welke mate particuliere verhuurders de nieuwe tijdelijke huur toepassen. Ook eventuele andere signalen zal ik bij het verslag hierover vermelden. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat de wijze waarop het nu in Amsterdam uitpakt, via een perverse toepassing door particuliere huurders van deze wettelijke mogelijkheden, niet rijmt met de intenties van deze wettelijke mogelijkheden, de bedoelde effecten op vergroting van (tijdelijk) aanbod en de uitspraken vanuit uw ambtsvoorganger bij de wetsbehandeling? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 6
Bent u bereid om in gesprek te gaan met de gemeente Amsterdam om de door haar waargenomen effecten en de mate waarin dit plaatsvindt en oplossingen te bespreken?
Uiteraard ben ik altijd bereid om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan wanneer de gemeente daar behoefte aan heeft.
-
Vraag 7
Op welk moment mag de Kamer een tussentijdse evaluatie tegemoet zien van de effecten van het gebruik van tijdelijke huurcontracten en betrekt u hierbij ook de signalen die u vanuit Amsterdam en eventueel andere gemeenten bereikt?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Bent u bereid om bij waargenomen onwenselijk gebruik van tijdelijke verhuurcontracten bij particuliere goedkope huurwoningen maatregelen te nemen om dit onwenselijk gebruik te voorkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om maatregelen, zoals een «Amsterdams puntenstelsel»,4 of het beperken van de mogelijkheden tot huurverhoging bij huurderswisseling bij tijdelijke contracten – en daarmee het verkleinen van de perverse prikkel voor verhuurders – te overwegen en mogelijk te maken?
Bij woningcorporaties wordt de huurverhoging tijdens de huur en bij harmonisatie beperkt door de nieuwe huursombenadering; de totale huursom van een woningcorporatie mag stijgen met maximaal inflatie+1%. Bij particuliere verhuurders geldt geen beperking van de harmonisatie.
De gemeente heeft het beste inzicht in de lokale behoeften. In het algemeen geldt daarom dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad door de gemeente op lokaal niveau met verhuurders zullen moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld middels prestatieafspraken.
Het kabinet ondersteunt waar nodig. Daarom staat met de gemeente Amsterdam reeds een overleg gepland over de bestaande voorraad van particuliere huurwoningen. Dit overleg gaat ondermeer over de vraag wat er gebeurt met de ontwikkeling van de huurprijs als een woning bij mutatie geliberaliseerd wordt. Dit gesprek heeft in eerste instantie als doel om de bestaande situatie in kaart brengen.
18 mei 2017 - 9 juni 2017
22 dagen
Het steeds opnieuw naar de Huurcommissie moeten voor dezelfde kamer |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat huurders steeds opnieuw naar de Huurcommissie moeten om voor dezelfde kamer met succes een huurverlaging af te dwingen?1
In het bericht wordt gesproken over de situatie dat voor dezelfde woonruimte meerdere malen een verzoek voor geschilbeslechting over de huurprijs door de huurcommissie wordt gedaan. Dit is mogelijk doordat bij het aangaan van nieuw huurcontract een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken. Dit vloeit direct voort uit het principe dat contractvrijheid geldt bij het aangaan van een nieuw huurcontract. Het staat de verhuurder en de huurder vrij om een nieuwe huurprijs overeen te komen. De huurprijs die gold voor de vorige huurder heeft geen doorwerking ten aanzien van het volgende huurcontract. Hetzelfde geldt voor uitspraken van de huurcommissie ten aanzien van vorige huurcontracten. Als nieuwe huurders een lagere huurprijs wensen, dan kunnen zij de verhuurder hier een voorstel toe doen. Als de verhuurder dit voorstel niet accepteert of niet reageert op het voorstel, dan kan de huurder naar de huurcommissie stappen.
-
Vraag 2
Hoe vaak komt het voor dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt?
Een huurder kan huurverlaging krijgen als een verzoek hiertoe door de verhuurder wordt gehonoreerd, of als dit volgt uit een uitspraak van de huurcommissie of de kantonrechter. Hoe vaak het voorkomt dat door een huurder succesvol huurverlaging wordt aangevraagd, maar dat de verhuurder bij vertrek van de huurder de huurprijs toch weer verhoogt, is niet bekend.
-
Vraag 3
Hoe vaak komt het voor dat er voor dezelfde woonruimte door verschillende huurders naar de Huurcommissie moet worden gestapt voor huurverlaging, en hoeveel kosten zijn hiermee gemoeid voor huurders en de Huurcommissie?
Sinds 2011 is het 53 keer voorgekomen dat meerdere huurders over dezelfde woonruimte bij de huurcommissie een verzoek hebben ingediend om de huur te verlagen en daarbij (deels) in het gelijk zijn gesteld. Het gaat dan zowel om toetsing van de aanvangshuur als om een huurverlagingsvoorstel van de huurder op basis van het puntenaantal. Per jaar gaat het gemiddeld om ongeveer 10 zaken. In de gevallen waar de huurder in het gelijk is gesteld door de huurcommissie, is de huurder geen leges à € 25 verschuldigd. De kostprijs van huurprijsgeschillen voor de huurcommissie fluctueert. Deze bedroeg in 2016 circa € 1.400 per huurprijsgeschil. Een grove benadering van de totale kosten voor de huurcommissie komt dan voor 53 zaken uit op € 74.200. Hierbij wordt geen rekening gehouden met inkomsten uit leges.
-
Vraag 4
Hoe kunt u verhuurders verplichten zich aan het huurpuntensysteem (woningwaarderingsstelsel) te houden, en hoe moet regelgeving hiervoor veranderen omdat dit nu niet lukt?
De verstrekkendste vorm van verplichting vergt opheffing van de contractsvrijheid voor huurder en verhuurder zoals vormgegeven in het Burgerlijk Wetboek. Vervolgens dient een instantie te worden aangewezen of opgericht om deze verplichting te handhaven. De huurcommissie is hier als geschillenbeslechter niet op toegerust. Naast dat het verplichten van een huurprijs die niet hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) een stelselwijziging vereist, zal dit dus ook gepaard gaan met aanzienlijke (administratieve) lasten voor verhuurders en de overheid. Ik acht het verplichten van een huurprijs van maximaal de huurprijsgrens op basis van het WWS niet proportioneel.
Een minder ingrijpende maatregel is om een financiële prikkel voor verhuurders te introduceren om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend (TK 34 652). Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. Hiermee wordt gestimuleerd dat geschillenbeslechting door de huurcommissie leidt tot gedragsverandering bij de verhuurder.
Ook is van belang dat huurders bekend zijn met de huurcommissie en met de mogelijkheid om de (aanvangs)huur te laten beoordelen door de huurcommissie. In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren. -
Vraag 5
Bent u bereid ervoor te zorgen dat een verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie verplicht moet volgen, ook als er een nieuwe huurder komt? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Hoe kunt u op dit moment ervoor zorgen dat een verhuurder zich aan het huurpuntensysteem houdt, en wat is er nodig om dit (nog beter) te handhaven? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
In hoeverre kunt u alsnog bewerkstellingen dat er tegemoet wordt gekomen aan wens uit de motie Jansen, namelijk een bredere werking van een uitspraak van de Huurcommissie, zodat huisgenoten in eenzelfde pand ook op de hoogte zijn van de uitspraak?2
In de motie Jansen waarnaar wordt verwezen, werd de regering verzocht te onderzoeken hoe een uitspraak van de huurcommissie over een casus bij onzelfstandige woonruimte actiever ingezet kan worden voor het verbeteren van de situatie voor de andere huurders in het pand en de Kamer hierover zo snel mogelijk te rapporteren. In zijn brief van 5 maart 2015 (27 926, nr. 245) is mijn voorganger ingegaan op het onderzoek dat is verricht naar de mogelijkheden hiertoe. Om invulling te geven aan de motie is het register waarin de uitspraken van de huurcommissie openbaar worden gemaakt uitgebreid met de aanduiding of de uitspraak ziet op een onzelfstandige of zelfstandige woning. Ook is mogelijk gemaakt om binnen het register op woningtype te zoeken. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over de uitgebreidere zoekfunctie. In het onderzoek, dat is opgenomen als bijlage bij de genoemde kamerbrief, is ook geconstateerd dat juridische bezwaren eraan in de weg staan om uitspraken van de huurcommissie te verstrekken aan de overige huurders van het pand. Daarnaast is het ook de vraag in hoeverre overige huurders iets hebben aan een uitspraak van de huurcommissie over een andere onzelfstandige woonruimte in hetzelfde pand. De kenmerken van de onzelfstandige woonruimtes, en daarmee het puntenaantal, kunnen immers sterk verschillen.
-
Vraag 8
Welke effecten hebben uw acties gehad die u heeft ondernomen naar aanleiding van de motie Jansen, zoals een betere informatievoorziening onder meer bij relevante organisaties zoals de Landelijke Studenten Vakbond? Heeft dit tot meer klachten en uitspraken bij de Huurcommissie geleid?3
Zoals toegezegd naar aanleiding van de motie Jansen is de zoekfunctie in het openbaar register van de huurcommissie uitgebreid, waardoor beter gezocht kan worden op uitspraken van de huurcommissie over onzelfstandige woningen. Van huurteams en de LSVb heb ik vernomen dat zij positief zijn over op de uitgebreidere zoekfunctie.
In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige huurwoningen of over huurverlaging bij onzelfstandige huurwoningen. Het lijkt er dus op dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. De verbetering van de zoekfunctie en het openbaar register heeft hier mogelijk aan bijgedragen omdat huurders makkelijker informatie kunnen krijgen over vergelijkbare geschillen.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Het bericht dat studenten te veel huur betalen |
|
Alexander Kops (PVV), Harm Beertema (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Aanval op huisjesmelkers»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het correct dat 73% van de studenten te veel huur betaalt? Zo ja, wat is uw verklaring hiervoor?
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVB al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag worden verwacht.
-
Vraag 3
In hoeveel gevallen betalen studenten te veel huur doordat verhuurders de regels van het woningwaarderingsstelsel aan hun laars lappen?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het is niet bekend bij hoeveel verhuringen de huurprijs afwijkt van de huurprijs op basis van het WWS.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het verontrustend is dat er de afgelopen jaren weinig tot niets is verbeterd betreffende de woekerhuurprijzen van studentenhuisvesting? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Bent u voornemens om tegen deze huisjesmelkerij op te treden? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
11 mei 2017 - 9 juni 2017
29 dagen
Te dure studentenkamers en studentenhotels |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) dat bijna 73 procent van de studenten een te hoge huur betaalt?1
De genoemde 73% komt uit een rapport dat opgesteld is door de Landelijke studentenvakbond (LSVb). Dit cijfer is gebaseerd op het aantal respondenten dat een huurprijscheck op de website van de LSVb heeft gedaan. Het is niet te zeggen in hoeverre dit percentage representatief is voor alle studenten die een onzelfstandige woning huren. Mogelijk bestond bij de huurders die een huurprijscheck hebben gedaan op de website van de LSVb al een vermoeden dat de huur hoger is dan op basis van het woningwaarderingsstelsel mag worden verwacht.
Huurders hebben de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen als zij van mening zijn dat hun huur te hoog is. Het lijkt erop dat huurders van onzelfstandige woonruimte hun weg naar de huurcommissie ook weten te vinden. In 2016 behandelde de huurcommissie circa 600 geschillen over de aanvangshuur van onzelfstandige woonruimten of over huurverlaging bij onzelfstandige woonruimten.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. In dat kader heb ik op www.rijksoverheid.nl informatie over het toetsen van de aanvangshuur laten aanvullen. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik ben voornemens uw Kamer voor de zomer hierover te informeren.
Ook nu worden huurders via verschillende kanalen geïnformeerd. Voorbeelden hiervan zijn: de website van de rijksoverheid, lokale huurteams, het Juridisch loket en organisaties zoals de LSVb. Ook kunnen huurders op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of op de website www.checkjekamer.nl de gegevens van hun woonruimte invullen, waarbij zij een indicatie krijgen van wat hun huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zou zijn. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat de gemiddelde afwijking van het woningwaarderingsstelsel (WWS) maar liefst 54,74 euro per studentenkamer is?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Het is dus mogelijk dat partijen een prijs afspreken die hoger is dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.
-
Vraag 3
Hoe verklaart u de grote lokale verschillen, aangezien een student in Amsterdam gemiddeld 115 euro per maand te veel betaalt en in Wageningen «slechts» 40 euro teveel?
In een krappe woningmarkt, zoals Amsterdam, liggen prijzen hoger dan in een meer ontspannen woningmarkt als Wageningen. In Amsterdam zal de maximale huur daarom sneller worden overschreden. Dit geldt des te meer bij onzelfstandige woonruimte, omdat in de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte geen rekening wordt gehouden met de locatie of de WOZ-waarde.
-
Vraag 4
Op welke manieren pakt u de groep die het vaakst teveel huur vraagt, de particuliere verhuurders, aan zodat deze groep de huurprijs niet bewust laat afwijken van het huurpuntenstelsel WWS? Op welke manieren corrigeert u (studenten)woningcorporaties?
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. Als deze huurprijs hoger is dan de prijs die voortvloeit uit het puntenaantal, dan is dat geen overtreding. Daarmee is er ook geen grondslag voor het opleggen van een bestuurlijke boete. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector is dit geregeld doordat partijen naar de huurcommissie en de kantonrechter kunnen gaan.
Wel ben ik met u van mening dat een financiële prikkel voor verhuurders kan helpen om het structureel vragen van huren die hoger zijn dan volgt uit het puntenaantal te voorkomen. Onlangs heb ik het wetsvoorstel verdere modernisering van de huurcommissie bij uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel bevat een nieuwe legesregeling. Voor een verhuurder die vaker geschillen verliest over de maximaal toegestane aanvangshuurprijs geldt een gedifferentieerd legestarief. Dat wil zeggen dat het legestarief oploopt van EUR 300 (regulier tarief) naar EUR 1.400 (kostendekkend legestarief) naarmate de verhuurder vaak in het ongelijk wordt gesteld. -
Vraag 5
Hoe vaak is de afgelopen jaren aan particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties een bestuurlijke boete opgelegd? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en per type verhuurder?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat een bestuurlijke boete ook moet worden opgelegd als een verhuurder een huurprijs vraagt die niet overeen komt met het WWS? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Bent u bereid de bestuurlijke boete voor huisjesmelkers te verhogen, zodat de financiële gevolgen daadwerkelijk afschrikwekkend zullen zijn in tegenstelling tot nu waarbij de winsten ruimschoots opwegen tegen het relatief lage bedrag dat moet worden betaald? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 8
Hoe vaak heeft de afgelopen jaren een beheerovername van verhuurders van studentenkamers plaatsgevonden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties plaats vond?
Bij één geval van vervolging op grond van feiten die onder andere overtreding van artikel 1a van de Woningwet betroffen, is een voorwaardelijke stillegging van de onderneming uitgesproken. In totaal is het aantal onherroepelijke veroordelingen waarbij overtredingen van artikelen 1a of 1b van de Woningwet een rol speelden 78 (2010 tot heden, waarvan 61 sinds 2015). Mij is niet bekend of het hier verhuurders betrof. Ik beschik ook niet over gegevens over de inzet van de beheerovername of onteigening van verhuurders van studentenkamers.
Op dit moment wordt in opdracht van mijn ministerie onderzoek gedaan naar de werking van het versterkte handhavingsinstrumentarium in de Woningwet in het algemeen over de jaren 2015 en 2016. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de inzet van de beheerovername, de bestuurlijke boete, de sluiting, en de inzet van de onteigeningswet en de Wet op de economische delicten bij overtredingen van artikel 1a of 1b van de Woningwet. Het rapport van dat onderzoek zal ik uw Kamer in het najaar doen toekomen. Het rapport is niet specifiek toegespitst op de inzet van het instrumentarium bij verhuurders van kamers. -
Vraag 9
Hoe vaak is er de afgelopen jaren sprake geweest van onteigening van verhuurders van studentenkamers? Kunt u dit uitsplitsen per jaar en of dit bij particuliere verhuurders en/ of (studenten)woningcorporaties betreft?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 10
Hoe vaak is er de afgelopen jaren op basis van de Wet economisch delict een beroepsverbod ingesteld? Welke andere mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een verhuurder een huisjesmelker blijft en studenten of andere huurders uitbuit?
Zie antwoord vraag 8.
-
Vraag 11
Vindt u de tijd die een student heeft bij het aangaan van een nieuw huurcontract om de huurprijs te laten checken bij de Huurcommissie, namelijk in de eerste zes maanden na tekenen van het contract, voldoende? Bent u bereid tot uitbreiding van het aantal maanden en tot betere voorlichting over de termijnen?2
Ik ben bereid verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Dit heb ik ook aangegeven in reactie op de motie Öztürk. Ik ben voornemens uw Kamer hierover voor de zomer te informeren.
Bij het vaststellen van de termijn waarin de aanvangshuur kan worden getoetst door de huurcommissie hebben huurders en verhuurders verschillende belangen. Verhuurders hebben belang bij een korte termijn omdat dan sneller zekerheid ontstaat. Huurders hebben belang bij een lange termijn omdat zij dan meer tijd hebben om een verzoek in te dienen. Bij het vaststellen van de termijn dienen deze belangen te worden gewogen. Ik ben van mening dat bij een termijn van 6 maanden met beide belangen goed rekening wordt gehouden. Bij onzelfstandige woonruimten, waar de rapportage van de LSVb over gaat, geldt overigens dat de huurprijs altijd beoordeeld kan worden door de huurcommissie. Dit is dus ook mogelijk na 6 maanden na aanvang van het huurcontract, alleen heeft de huurverlaging dan geen terugwerkende kracht. -
Vraag 12
Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay»- contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Of sprake is van huurbescherming en huurprijsbescherming bij studentenhotels en «short stay»-contracten is afhankelijk van of de huur «een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). Als dat het geval is dan geldt wat door partijen is overeengekomen. Het is uiteindelijk aan de rechter om dat te beoordelen.
Met de introductie van de nieuwe vormen van tijdelijke huur van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW is het mogelijk gemaakt om woonruimte (met huurprijsbescherming) ook voor zeer korte periodes tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal daardoor minder snel een beroep gedaan worden op de uitzondering van het «gebruik naar zijn aard van korte duur», en zullen meer tijdelijke contracten bestaan waarvoor huurprijsbescherming kan gelden.
In reactie op de motie Öztürk heb ik aangegeven verder te werken aan het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheid om de huur te laten toetsten door de huurcommissie. Ook ben ik in overleg met partijen zoals de huurcommissie en lokale huurteams over manieren om de voorlichting richting huurders te intensiveren. Ik heb hierbij ook oog voor de internationale student en zal daarover met OCW in overleg treden. -
Vraag 13
Op welke manieren waarschuwt u studenten en gemeenten, die een vergunning willen afgeven, voor de nadelige kanten van constructies als studentenhotels? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is aan gemeenten om te bezien in hoeverre hotelconstructies een nuttige functie kunnen vervullen in het tijdelijk huisvesten van bijvoorbeeld studenten.
24 april 2017 - 10 mei 2017
16 dagen
De ‘Woonagenda 2017-2021’ |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. NOS, 20 april 2017: http://nos.nl/artikel/2169232-woningcorporaties-b…
3. AD, 3 april 2017: http://www.ad.nl/den-haag/bijna-3-5-jaar-wachten-op…
4. Wet kostenverhaal huisvesting vergunninghouders
5. De Telegraaf, 1 april 2017: «Asielzoeker blijft voorrang houden»
-
Vraag 1
Bent u bekend met de «Woonagenda 2017–2021»1 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen»2? Wat vindt u hiervan?
Ik heb kennis genomen van de Woonagenda 2017–2021 en het bericht «Woningcorporaties beloven twee keer zoveel sociale huurwoningen».
Met de Woonagenda 2017–2021 beoogt Aedes dat corporaties in samenspraak met lokale partijen, zoals gemeenten en huurdersorganisaties, de komende jaren tot afspraken komen over onder meer nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming van de voorraad. Het maken van afspraken over het lokale volkshuisvestelijke beleid is in lijn met de Woningwet 2015 om gemeenten en huurders meer invloed te geven op het corporatiebeleid. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen ten goede moet komen van de Nederlanders die, in tegenstelling tot statushouders, vaak jarenlang, en door de huisvesting van statushouders nóg langer3 op de wachtlijst moeten staan? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo nee, waarom niet?
De opgave rond de huisvesting van statushouders heeft in de afgelopen jaren voor extra druk op de woningmarkt gezorgd. De voornaamste oorzaak van de wachtlijsten is echter vooral gelegen in het feit dat op een aantal plaatsen in Nederland de beschikbaarheid van woningen te wensen over laat. Een gebrek aan voldoende doorstroming, huishoudensverdunning en het niet snel genoeg anticiperen op nieuwe ontwikkelingen alsook de verminderde woningbouw als gevolg van de financiële crisis van de laatste jaren, zijn hier mede de oorzaak van4. Het is daarom goed om te zien dat er voornemens zijn die hieraan tegemoet komen, dit zal ten goede komen aan iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat. De financiële positie van de corporatiesector biedt de ruimte om een goede bijdrage aan extra investeringen in sociale huurwoningen te leveren, zoals ik eerder heb opgemerkt bij de aanbieding van het financieel sectorbeeld 2016 en de publicatie van de indicatieve bestedingsruimte5.
Bovenstaande laat echter onverlet dat gemeenten een halfjaarlijkse taakstelling krijgen opgelegd voor de huisvesting van statushouders en hiervoor ook gebruik zullen maken van de sociale woningvoorraad. -
Vraag 3
Gaat u ervoor zorgen dat de (voorgenomen) uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen de wachtlijst voor de Nederlanders daadwerkelijk zal terugdringen en níét door gemeenten zal worden gebruikt om statushouders te huisvesten? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Verwacht u dat gemeenten (een aantal van) deze woningen, ten koste van de Nederlanders, met voorrang aan statushouders zullen toewijzen? Zo ja, bent u ertoe bereid dit niet langer toe te staan? Zo nee, hoe rijmt u dat met de verwachting van Aedes en de Woonbond dat gemeenten, als gevolg van de taakstelling die zij ten aanzien van de huisvesting van statushouders hebben en de dreigende boete bij niet-tijdige huisvesting4, aan statushouders voorrang zullen blijven geven5?
Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening. De taakstelling voor de huisvesting van statushouders blijft gewoon van kracht.
Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Het is uiteindelijk aan gemeenten om tot een afweging te komen over het al dan niet toekennen van de urgentiestatus aan statushouders, uitgaande van de lokale omstandigheden.
20 april 2017 - 16 mei 2017
26 dagen
Te hoge huurprijzen in de vrije sector |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat mensen met een middeninkomen niet of nauwelijks aan een betaalbaar huurhuis kunnen komen, met name in de Randstad?1
Het middenhuursegment is essentieel voor het functioneren van de woningmarkt en huishoudens met een middeninkomen. Het gaat dan onder andere om huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit, niet willen of kunnen kopen, starter zijn op de woningmarkt, of om ouderen, die bijvoorbeeld kleiner en comfortabeler willen worden, of mensen die nu in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen. Deze groepen worden steeds groter. De komende jaren is het van belang om nieuwe manieren te vinden om aan de stijgende vraag naar woningen in het middenhuursegment te voldoen.
De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Om genoeg betaalbare middenhuur op korte termijn te realiseren, zullen de betrokken partijen gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken.
Om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment, heeft het kabinet een samenwerkingstafel onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld. Met de lokale samenwerkingstafels wordt verkend waar middenhuur zou kunnen worden gerealiseerd, welke partijen daarvoor nodig zijn en welke afspraken moeten worden gemaakt om het te laten slagen. Het doel is daarom om op lokaal niveau te zorgen dat het aantal middenhuurwoningen kan worden vergroot. Op nationaal niveau wordt gezocht naar manieren om lokale partijen hierbij te helpen en eventuele ervaren knelpunten in de bestaande regelgeving te toetsen. Voor de zomer zal ik uw Kamer, zoals reeds toegezegd, informeren over de stand van zaken rondom de samenwerkingstafels.
Dit kabinet heeft daarnaast de afgelopen periode verschillende maatregelen genomen die lokale partijen ondersteunen en stimuleren om woningen in het middensegment te realiseren en behouden.
Ten eerste wordt het Besluit ruimtelijke ordening per 1 juli 2017 aangepast, waarmee het mogelijk wordt om geliberaliseerde woningen voor middenhuur in het bestemmingsplan op te nemen met een maximum aanvangshuur. De woningen in deze categorie worden voor minimaal 10 jaar vastgelegd, waardoor voortijdig uitponden van de woningen wordt voorkomen.
Ook is het per 1 april 2017 voor corporaties gemakkelijker geworden hun duurdere woningen te verkopen aan beleggers ten behoeve van het middenhuursegment. Bij verkoop van grote corporatiewoningen uit de kernvoorraad hoeft geen zienswijze van de gemeente meer te worden geleverd als de woningen ten minste 7 jaar worden verhuurd met een huurprijs van ten hoogste 850 euro. De corporatie bouwt, ter compensatie voor de verkoop, een goedkope woning in de kernvoorraad terug. Zo wordt zowel voor de laagste inkomens als middeninkomens het woningaanbod vergroot. -
Vraag 2
Hoeveel huishoudens met een middeninkomen die (net aan) te veel verdienen voor de sociale huursector, maar niet of moeilijk in aanmerking komen voor een koophuis, zijn er, en hoe is de ontwikkeling van deze groep geweest in de afgelopen zes jaar? Hoe definieert u een middeninkomen?
Het onderzoek «Potentiële reikwijdte van het middensegment huur»2 van RIGO laat zien dat ongeveer 295.000 huishoudens bij verhuizing zijn aangewezen op de vrije huursector.
Dit zijn huishoudens die geen woning kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning in het gereguleerde segment. Gesteld is dat iemand kan kopen, indien hij voor minimaal de goedkoopste 15% van het aanbod binnen een straal van twintig kilometer een hypotheek kan krijgen. De doelgroep van de corporaties bestaat tot 2021 uit huishoudens met een inkomen van ten hoogste
€ 40.349 of uit zorgbehoevenden, studenten of statushouders. Vanaf 2021 is het inkomen ten hoogste € 36.165 (beide prijspeil 2017).
Van deze 295.000 huishoudens huren er op dit moment naar schatting 82.000 huishoudens reeds in de vrije sector. De overige 213.000 huishoudens huren nu (nog) in de gereguleerde sector. -
Vraag 3
Bent u van mening dat het onwenselijk is dat mensen met een inkomen tot bijvoorbeeld anderhalf keer modaal noodgedwongen aangewezen zijn op de vrije huursector? Zo ja, op welke manieren beschermt u deze huurders tegen te hoge huurprijzen? Zo nee, waarom niet?
Het invullen van de woningbehoefte kan het beste op lokaal niveau plaatsvinden. Vanwege grote verschillen in prijs en woningvoorraad wisselen de mogelijkheden op de woningmarkt regionaal sterk voor huishoudens met een middeninkomen. Bovendien verschillen preferenties en kiest een deel van de mensen bewust voor een middenhuurwoning, omdat zij graag flexibel wil blijven of zich nog niet permanent wil vestigen.
Gemeenten kunnen vanaf 1 juli 2017 in het bestemmingsplan de categorie «geliberaliseerde woningen voor middenhuur» opnemen. Zij kunnen een maximale aanvangshuurprijs vaststellen; zo kan, afhankelijk van de beschikbaarheid en de interesse van aanbieders van (midden)huurwoningen, op lokaal niveau worden bepaald waaraan behoefte is.
Daarnaast blijkt dat op lokaal niveau private afspraken worden gemaakt tussen gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en investeerders om te zorgen dat de woningen nu en in de toekomst bereikbaar zijn voor middeninkomens. De gemeente heeft hierbij een belangrijke rol. -
Vraag 4
Waarom vindt u het gerechtvaardigd om een verschil te maken tussen huurders van geliberaliseerde woningen in de corporatiesector en huurders in de vrije huursector met betrekking tot een gang naar de Huurcommissie en dus de huurprijsbescherming?2
In mijn brief van 16 januari 2017 ben ik ingegaan op de uitvoering van enkele moties die betrekking hebben op de Huurcommissie.4 Eén van deze moties betrof de motie van het Kamerlid Ronnes (CDA) waarin de regering wordt gevraagd een onderscheid te maken tussen de rol van de Huurcommissie bij geliberaliseerd bezit van corporaties en van andere verhuurders. In de brief heb ik aangegeven dit onderscheid bij de uitwerking van de motie te willen volgen.
Op dit moment is de Huurcommissie bij het geliberaliseerde segment alleen bevoegd advies uit te brengen, met uitzondering van de toetsing van aanvangshuren. Ik zie geen rechtvaardiging om bij geliberaliseerde woningen van private verhuurders iets aanvullends te regelen. Bij corporaties ligt dat genuanceerder. Van corporaties mag worden verwacht dat zij zich opstellen als een goede verhuurder die een zekere zorgplicht voelt ten aanzien van zijn huurders van woningen die een huur rechtvaardigen onder de liberalisatiegrens.
Op dit moment worden de mogelijkheden voor de uitwerking van de motie verder onderzocht. Hierbij wordt onder meer gekeken naar de juridische houdbaarheid. Ik ben voornemens bij de behandeling van het wetsvoorstel over de Huurcommissie5 hierop terug te komen. -
Vraag 5
Bent u bereid om de liberalisatiegrens van huurwoningen te verhogen naar 1.000 euro, zodat huurders van deze woningen ook huurprijsbescherming kunnen krijgen en de huurprijzen kunnen temperen in samenspraak met gemeenten en huurders? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen voor een matiging van huurprijzen boven de huidige liberalisatiegrens van 710,68 euro?
De liberalisatiegrens is sinds 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren € 710,68. Zoals aangegeven, kunnen op lokaal niveau afspraken worden gemaakt over het middenhuursegment.
-
Vraag 6
Bent u bereid om de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties te vergroten, waardoor er meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd en de huurprijzen kunnen worden gematigd? Zo ja, betrekt u het afschaffen van de verhuurderheffing hierbij? Zo nee, kunt u uw oplossingen toelichten?
Met ingang van 1 april jongstleden is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag. In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000. Deze maatregel geeft een algemene prikkel aan de bouw van betaalbare huurwoningen.
13 april 2017 - 22 mei 2017
39 dagen
Huurders die huisuitzetting riskeren door trage gemeente |
|
Sandra Beckerman (SP) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Evaluatie effecten Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek («Rotterdamwet») in Rotterdam, Universiteit van Amsterdam, oktober 2015
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat Rotterdamse huurders in de problemen komen en illegale bewoning en huisuitzetting riskeren, door de lange wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?1
In het algemeen geldt dat een woning, waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is, pas kan worden betrokken als de huisvestingsvergunning is verleend. Lange wachttijden voor de vergunning leiden dan tot een hogere frictieleegstand dan normaal, maar zouden niet moeten leiden tot huisuitzettingen. Uit het artikel blijkt overigens niet dat hierdoor daadwerkelijk huisuitzettingen hebben plaatsgevonden.
-
Vraag 2
Hoe vaak is in de afgelopen drie jaar in Rotterdam illegale bewoning geconstateerd en hoe vaak zijn mensen uit huis gezet omdat een huisvestingsvergunning ontbrak door wachttijden bij de gemeente? In welke andere gemeenten riskeren huurders huisuitzetting vanwege wachttijden voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning?
Op dit moment zijn deze cijfers niet beschikbaar. De gemeente Rotterdam is op dit moment bezig met een evaluatie van de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in de stad Rotterdam, waar de vergunningverlening in wordt meegenomen. Deze evaluatie komt naar verwachting in oktober 2017 beschikbaar.
-
Vraag 3
Hoe vaak is het de afgelopen drie jaar in Rotterdam voorgekomen dat aan mensen onverwachts de huisvestingsvergunning niet is verleend en daarom gedwongen hun woning uit moesten, en hoe verhoudt dat zich tot andere gemeenten?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat (kleine) particuliere verhuurders niet op de hoogte zijn van de voorwaarde dat woningzoekenden een huisvestingsvergunning moeten hebben?
Het mag verwacht worden dat verhuurders, groot of klein, die woningen verhuren in wijken waar een huisvestingsvergunning is voorgeschreven, zich verdiepen in de regels die hierbij van toepassing zijn. Dit geldt te meer daar er ook voor verhuurders flinke boetes kunnen gelden indien zij een woning verhuren aan een huishouden dat niet in het bezit is van de voorgeschreven huisvestingsvergunning.
-
Vraag 5
Op welke manieren kan de gemeente, dan wel de rijksoverheid, zorgen dat (potentiële) huurders in de particuliere sector de juiste informatie krijgen over de huisvestingsvergunning? Bent u bereid richting (particuliere) verhuurders wettelijke eisen te stellen aangaande deze informatievoorziening? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het blijkt niet uit het krantenbericht dat huurders over onvoldoende informatie beschikken. Los hiervan is zowel op de website van de rijksoverheid als op de website van de gemeente Rotterdam informatie beschikbaar over wanneer een huisvestingsvergunning nodig is en op welke wijze deze verkregen kan worden. Ik acht wetswijziging op dit punt dan ook niet aan de orde.
-
Vraag 6
Waar komen mensen die een huisvestingsvergunning wordt geweigerd of uit huis zijn gezet vanwege het ontbreken van een vergunning terecht, aangezien uit een evaluatie van de Rotterdamwet door de Universiteit van Amsterdam (UvA) eerder bleek dat het aanbod betaalbare huurwoningen aanzienlijk is afgenomen?2
De UvA heeft in het kader van de evaluatie van artikel 8 van de Wbmgp3 de woningzoekenden die zich niet mogen vestigen in de vijf aangewezen wijken in kaart gebracht. Dit betreft de verhuisstromen van alle uitkeringsgerechtigden met onvoldoende woonduur (de potentieel geweigerden). De analyses tonen aan dat potentieel geweigerden niet minder verhuisd zijn sinds de invoering van artikel 8 van de Wbmgp. De potentieel geweigerden vinden huisvesting in wijken waar de woningkwaliteit vergelijkbaar is met de woningkwaliteit in de vijf aangewezen wijken. Daarbij concluderen de onderzoekers dat de potentieel geweigerden sterk georiënteerd zijn op de stad Rotterdam, boven de aangrenzende gemeenten.
-
Vraag 7
Wat kunnen de gemeente Rotterdam en u doen om te voorkomen dat huurders op dergelijke manieren in de problemen komen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De gemeente Rotterdam is zich zeer wel bewust van de soms te lange duur van de procedure bij het verlenen van de huisvestingsvergunning. De wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie, drs. R.E. Schneider, heeft hierover onlangs nog een brief aan de gemeenteraad van Rotterdam gezonden. Zo overweegt de gemeente maatregelen die de wachttijd voor het maken van een afspraak bekorten.
-
Vraag 8
Bent u bereid om de werking van de Rotterdamwet te herzien, omdat uit de genoemde evaluatie ook bleek dat de Rotterdamwet niet heeft bijgedragen aan een aantoonbare verbetering van de veiligheid en leefbaarheid in de aangewezen buurten?
Uit de evaluatie door de UvA is gebleken dat in de vijf aangewezen Wbmgp-wijken de plek van niet-werkenden wordt opgevuld door werkenden. Het doel van de onderzochte maatregel is het bereiken van een betere verhouding tussen werkenden en niet-werkenden, en niet het verbeteren van de veiligheid. Het beoogde doel wordt dus gerealiseerd. Ik zie dan ook geen aanleiding om de werking van de Wbmgp op dit punt te herzien.
Er zijn echter meer facetten aan leefbaarheid en grootstedelijke problematiek dan het tegengaan van segregatie, zoals het verbeteren van de veiligheid. Daarom is per 1 januari 2017 de werking van de Wbmgp uitgebreid met een mogelijkheid voor gemeenten om selectieve woningtoewijzing toe te passen, ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag in aangewezen gebieden. Deze maatregel is gericht op het veiligheidsaspect van de leefbaarheid en grootstedelijke problematiek. Immers, veiligheid bepaalt voor een groot deel de mening van bewoners over hun leefomgeving.
12 april 2017 - 11 mei 2017
29 dagen
Het bedonderen van ontevreden huurders in Groningen |
|
Sandra Beckerman (SP), Michiel van Nispen (SP) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, minister justitie en veiligheid) (Volkspartij voor Vrijheid en Democratie), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht van RTV Noord dat ontevreden huurders in Groningen worden bedonderd?1
Het wordt op basis van het artikel niet duidelijk of de beschreven overeenkomst daadwerkelijk is aangegaan en op welke schaal dit gebeurt. Het staat burgers en bedrijven in beginsel vrij om zelf te bepalen met wie zij een overeenkomst aangaan, op welk moment zij dat doen en om te bepalen wat de inhoud van de overeenkomst is, tenzij de wet bepaalde contracten of onderdelen daarvan verbiedt. Hiervan kan sprake zijn als het doel ervan niet acceptabel is volgens de geldende normen en waarden. Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het desbetreffende individuele geval. Dit is uiteindelijk ter beoordeling van de rechter mocht deze daarom worden gevraagd.
Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen afkeurenswaardig. Mochten dergelijke overeenkomsten bestaan, dan is vervolgens voor huurders primair van belang hoe adviesbureaus zich gedragen tegenover huurders die zich tot deze bureaus wenden voor advies. Het sluiten van een dergelijke overeenkomst mag er niet toe leiden dat een huurder verkeerd wordt geïnformeerd door het adviesbureau, of dat de huurder op een andere wijze wordt ontmoedigd een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen bij de Huurcommissie. Een huurder moet te allen tijde op eenvoudige en laagdrempelige wijze een gang naar de Huurcommissie kunnen maken.
De laagdrempeligheid en toegankelijkheid van de Huurcommissie is mijns inziens niet in het geding. De Huurcommissie heeft haar dienstverlening zo ingericht dat huurders in principe geen juridische bijstand nodig hebben om een verzoek voor geschilbeslechting in te dienen. De Huurcommissie streeft ernaar om het proces van geschilbeslechting begrijpelijk en zo eenvoudig mogelijk te maken. Alle informatie die nodig is om een verzoek in te dienen en hulpmiddelen daarbij, zijn vindbaar op de website van de Huurcommissie. Daar staat zowel uitleg over wet- en regelgeving als over de wijze waarop een verzoek voor geschilbeslechting kan worden ingediend. Gedurende de procedure informeert de Huurcommissie de partijen bij het geschil over de voortgang. Tot slot wordt in de legesregeling rekening gehouden met de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. Huurders betalen € 25 leges als zij in het ongelijk worden gesteld. Mocht desondanks behoefte zijn aan juridisch advies, dan kunnen huurders kosteloos terecht bij het Juridisch Loket. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat juridische adviseurs tegen betaling van verhuurders beloven geen zaken aan te nemen van ontevreden huurders van een bepaald complex? Wat vindt u daarvan?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Hoeveel van dergelijke overeenkomsten tussen juridisch adviesbureaus en verhuurders zijn bekend? Komen deze praktijken ook buiten Groningen voor?
Het is mij niet bekend of deze overeenkomsten daadwerkelijk worden gesloten en, zo ja, hoe vaak dat gebeurt, noch of deze praktijk buiten Groningen plaatsvindt. Als partijen overeen komen om dergelijke overeenkomsten geheim te houden, is dit ook zeer moeilijk te achterhalen.
-
Vraag 4
Bent u met de experts van mening dat het opstellen van dergelijke contracten laakbaar en moreel verwerpelijk is? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 5
Op welke manier(en) gaat u bovengenoemde praktijken voorkomen en stoppen, zodat huurders niet belemmerd worden in hun recht om juridisch advies in te winnen en onbelemmerd naar de Huurcommissie kunnen stappen?
Zie antwoord vraag 1.
6 april 2017 - 14 april 2017
8 dagen
De toegenomen gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Bijna 3,5 jaar wachten op sociale huurwoning»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe rechtvaardig vindt u het dat statushouders met voorrang een sociale huurwoning toegewezen krijgen, terwijl voor de Nederlanders de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Haaglanden met een jaar is toegenomen?
Eind vorig jaar is het wetsvoorstel inzake het schrappen van de verplichte voorrang voor statushouders voor gemeenten, die een huisvestingsverordening hebben waarin voorrangsgroepen worden aangewezen, aangenomen. Dit wetsvoorstel wordt op 1 juli 2017 van kracht. Met deze wetswijziging is de verplichte voorrangspositie voor vergunninghouders opgeheven en kunnen gemeenten zelf bepalen of ze vergunninghouders als een urgentiecategorie wensen op te nemen in de huisvestingsverordening.
Wel blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht. Het is van groot belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken. Vanuit dit perspectief acht ik een snelle huisvesting van deze groep van groot belang. Wel heeft dit kabinet maatregelen getroffen om de mogelijkheden voor gemeenten op dit vlak te verruimen: zo is de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders ingesteld, waarmee eenvoudige huisvesting voor deze groep kan worden gerealiseerd, mede met het oog op de vermindering van de druk op de reguliere sociale huurwoningvoorraad. -
Vraag 3
Bent u van mening dat aan deze achterstelling van de Nederlanders een einde moet komen? Bent u ertoe bereid gemeenten te verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom vindt u de huisvesting van statushouders belangrijker dan de huisvesting van de Nederlanders?
Zoals bij vraag 2 aangegeven, blijft de taakstelling voor de huisvesting van statushouders door gemeenten gewoon van kracht en zijn er goede redenen om snelle huisvesting van statushouders na te streven.
Op een aantal plaatsen in Nederland laat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te wensen over, waar de verminderde woningbouw als gevolg van de crisis van de laatste jaren mede de oorzaak is.
Om die reden wil het kabinet in algemene zin de bouw van goedkope huurwoningen stimuleren. Met ingang van 1 april 2017 is de nieuwe heffingsvermindering van kracht voor de bouw van huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 592 voor 1 of 2 persoonshuishoudens, € 635 voor huishoudens van 3 of meer personen). In schaarstegebieden is de vermindering op de verhuurderheffing € 20.000 per gebouwde huurwoning, in de andere gebieden € 10.000.
Tenslotte geldt dat de financiële positie van woningcorporaties ruim voldoende is om een goede bijdrage aan de nieuwbouw van sociale huurwoningen te leveren. Ik dring er zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties op aan optimaal van deze mogelijkheden gebruik te maken. -
Vraag 4
Bent u voornemens de wachttijd voor de Nederlanders terug te dringen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 3.
31 maart 2017 - 13 april 2017
13 dagen
Een gemeentelijke meldplicht voor verhuur van woningen via digitale platforms |
|
Jan Paternotte (D66), Jessica van Eijs (D66) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Klopt het dat u op korte termijn een overleg heeft met de gemeente Amsterdam over een lokale meldplicht voor verhuren van woningen via digitale platforms? Zo ja, welk resultaat wordt hierbij uw inzet?
Zoals ik bij brief van 23 februari 20171 heb aangegeven is het kabinet, als gevolg van eerdere gesprekken op ambtelijk en bestuurlijk niveau, bereid om samen met de gemeente Amsterdam te kijken hoe binnen de bestaande wet- en regelgeving informatieverstrekking ten behoeve van het controleren van een dagencriterium voor toeristische verhuur kan worden vormgegeven. Hiervoor dient de gemeente Amsterdam eerst het door hen gehanteerde dagencriterium in de huisvestingsverordening op te nemen. Aangezien ik van de gemeente Amsterdam heb vernomen dat zij dit thans aan het onderzoeken zijn, is nog geen overleg gepland. Als er concrete stappen zijn genomen, zal ik uw Kamer hierover informeren. De bestaande wet- en regelgeving geldt voor alle gemeenten in Nederland.
-
Vraag 2
Bent u bekend met de druk die grootschalige (commerciële) verhuur van woningen via platforms als AirBnB legt op de woningmarkt van Amsterdam en in toenemende mate ook op de woningmarkt van andere gemeenten?
Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven zodat de druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur wordt beperkt. Ik heb van de gemeente Amsterdam begrepen dat de strijd tegen illegale hotels veel capaciteit vergt maar ook succesvol is. Voor wat betreft andere steden heb ik geen signalen gekregen dat er sprake zou zijn van druk op de woningmarkt als gevolg van toeristische verhuur. Ik zal samen met de gemeente Amsterdam bezien hoe de handhaving kan worden versterkt op basis van de bestaande kaders.
-
Vraag 3
Bent u bekend met de enorme handhavingsopgave waar de gemeente Amsterdam mee te maken heeft in haar strijd tegen illegale hotels die op digitale platforms worden aangeboden?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Bent u van mening dat, uit het oogpunt van subsidiariteit, het bestuur van de betreffende gemeente het beste kan inschatten of er een onevenredige administratieve last veroorzaakt wordt en welke maatregelen helpen om die overlast te bestrijden?
Binnen de bestaande wet- en regelgeving is het aan de gemeente zelf om een afweging te maken tussen bestrijding van oneigenlijk gebruik van woonruimte en overlast en de inzet van middelen. Op het moment dat aanpassing van wet- en regelgeving aan de orde kan zijn in verband met excessen bij structurele toeristische verhuur, weegt het kabinet de administratieve lasten als gevolg van een dergelijke aanpassing af tegen de verwachte meerwaarde in het handhavingsinstrumentarium. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de gastvrijheidseconomie. In de brief van 23 februari 2017 (TK 24 036, nr. 416) is aangegeven dat een meldplicht leidt tot een disproportionele administratieve last waarmee gedoeld wordt op de last voor de burger aangezien een meldplicht die niet is gekoppeld aan een dagencriterium weinig effectief is. Ook het handhaven van een meldplicht gaat gepaard met de inzet van middelen. Daarbij ligt het niet in de rede dat illegale hotels zich gaan melden en derhalve zal de handhavingsopgave daardoor niet verminderen.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat de handhavingsopgave van gemeenten met minder capaciteit zou kunnen worden voortgezet als de gemeente lokaal een meldplicht voor verhuur van (delen van) woningen via digitale platforms zou (kunnen) invoeren? Zo ja, zou een meldplicht dan onder de streep niet een verlichting van de (administratieve) last opleveren als deze wordt afgezet tegen de capaciteit die de gemeente Amsterdam nu kwijt is?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Bent u bereid de Kamer te informeren over de uitkomsten van het overleg dat u met de gemeente Amsterdam zult gaan voeren?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 7
Bent u bereid de mogelijkheden die u met Amsterdam bespreekt en mogelijk maakt ook beschikbaar te maken voor andere gemeenten?
Zie antwoord vraag 1.
14 maart 2017 - 7 april 2017
24 dagen
Het grote tekort aan betaalbare huurwoningen op Bonaire |
|
Roelof van Laar (PvdA), Jeroen Recourt (PvdA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het grote tekort aan betaalbare huurwoningen op Bonaire en het tot in detail uitgewerkte voornemen (businesscase) van de Bonairiaanse woningbouwvereniging FCB om de komende jaren 500 sociale huurwoningen te gaan bouwen?1
Ja, ik ben bekend met de problematiek en de uitgewerkte businesscase van FCB.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat met de bouw van deze goedkope huurwoningen armoede effectief wordt bestreden, de kwaliteit van leven voor velen wordt verbeterd en de economie van Bonaire voor vele jaren een impuls krijgt? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?
De bestrijding van armoede krijgt een nadere invulling in de sociaaleconomische agenda die onder regie van de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en samen met de eilanden wordt uitgewerkt. De agenda zal naar verwachting rond de zomer van 2017 gereed zijn.
-
Vraag 3
Is het waar dat de plannen voor de bouw helemaal rond en deugdelijk zijn, tot en met de financiering, maar dat de vereiste garantstelling door het Ministerie van BZK wordt onthouden, daar waar het Openbaar Lichaam Bonaire zelf niet de bevoegdheid heeft een dergelijke garantstelling te geven?
FCB heeft een plan voor nieuwbouw van 500 sociale huurwoningen uitgewerkt. Het ontbreekt FCB echter aan de benodigde financiële middelen om over te gaan tot een rendabele realisatie van het project. Mijn ministerie zoekt al geruime tijd mee naar een oplossing voor het financieringsvraagstuk van FCB. Momenteel worden in dit kader nog een aantal opties verkend. Voordat de (on)mogelijkheid van een garantie door het Rijk aan de orde is, wil ik die verkenning afronden. Daartoe ben ik bijvoorbeeld nog in gesprek met het Nederlands Investerings Agentschap. De haalbaarheid van de plannen van FCB zal tot slot in samenspraak met een eventuele financier moeten worden besproken. Ik sluit op voorhand niet uit dat dit nog kan leiden tot mogelijke aanpassingen in de businesscase van FCB.
-
Vraag 4
Waarom wordt de garantstelling onthouden? Bent u bereid deze garantstelling op korte termijn alsnog te geven? Zo ja, wanneer? Zo nee, wat moet er aan de businesscase worden aangepast om alsnog tot garantstelling over te gaan?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Klopt het voorts dat waar het de koop van woningen betreft, het rijk (als enige) in staat is om net als in Nederland onder voorwaarden een hypotheekgarantie te verstrekken, dat hier al jaren over wordt gesproken maar dat ook deze vorm van garantie maar niet gerealiseerd wordt?
Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), welke in Europees Nederland ook de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert, beziet momenteel op mijn verzoek de mogelijkheden van een tijdelijke hypotheekgarantie voor de komende 5 jaar voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daarbij wordt voortgebouwd op de NHG, met in acht neming van de eilandelijke context en daaruit voortvloeiende lokale verschillen. Tussentijds en aan het einde van de vijf jaar zal de regeling geëvalueerd worden op de effecten die het heeft gehad op de woningmarkt en de economie.
-
Vraag 6
Deelt u de mening dat een hypotheekgarantie een gunstige ontwikkeling zal hebben op de schrikbarend hoge rente die men in Bonaire op een hypothecaire lening moet betalen en daarmee een positieve impuls kan zijn voor de woningmarkt en daarmee voor de gehele Bonairiaanse economie?
De garantieregeling heeft net als in Nederland onder meer ten doel het bevorderen van de toegang tot en betaalbaarheid van de financiering van een koopwoning. Banken op Bonaire, Sint Eustatius en Saba zijn momenteel slechts bereid om 70–80% van de marktwaarde te financieren, hetgeen betekent dat men veel eigen vermogen mee moet brengen. Met een hypotheekgarantie moeten inwoners straks in staat zijn om 100% van de loan-to-value te financieren. Daarmee zal een belangrijke drempel voor het kunnen financieren van een eigen woning worden weggenomen. Aangezien de banken daarnaast met deze garantie minder risico lopen, zal dat in principe ook terug moeten kunnen komen in de rentetarieven. De verwachte effecten op de kosten voor levensonderhoud en op de bouwproductie zullen een impuls kunnen betekenen voor de economie.
-
Vraag 7
Bent u bereid om op korte termijn, waar nodig samen met uw collega van Financiën, de hypotheekgarantie ook voor Bonaire te realiseren? Zo ja, wanneer? Zo nee, waarom niet en wat is er dan nodig om dit wel voor elkaar te krijgen?
Zoals eerder gesteld is het WEW op mijn verzoek reeds bezig met de ontwikkeling van een dergelijke garantieregeling voor Caribisch Nederland. Het streven is medio dit jaar een operationele regeling te kunnen presenteren.