Kamervragen

Alle

21 december 2017 - 23 januari 2018

33 dagen

Het bericht dat de huurtoeslag de komende jaren flink zal dalen
	Edgar Mulder (PVV), Alexander Kops (PVV)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66)

Bronnen

1. AD, 20 december 2017: https://www.ad.nl/binnenland/huurtoeslag-fors-l…

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurtoeslag fors lager in de komende jaren»?1

Ja.
Vraag 2

Hoeveel van de 1,4 miljoen huishoudens die huurtoeslag ontvangen, kampen nu al met betalingsproblemen c.q. zitten in de schulden, en waar komt dat door?

Uit het onderzoek «Huishoudens in de rode cijfers 2015» van Panteia2 blijkt dat naar schatting bijna 20% (oftewel 1,4 miljoen huishoudens) van alle huishoudens in Nederland risicovolle of problematische schulden3 heeft. Hiervan heeft ongeveer 60% (oftewel 840.000 huishoudens) risicovolle schulden en 40% (oftewel 540.000 huishoudens) problematische schulden. Niet bekend is hoeveel van deze huishoudens een huurtoeslag ontvangen. Wel blijken huishoudens met een laag inkomen en een huurwoning een grotere kans op problematische schulden te hebben. Schulden ontstaan zelden als gevolg van één oorzaak, maar zijn veelal gelegen in een combinatie van omgevingsfactoren, bewust en onbewust gedrag, onverwachte gebeurtenissen en in de persoon gelegen factoren.
Vraag 3

Hebt u er zicht op hoeveel huishoudens door het verlagen van de huurtoeslag (extra) in de financiële problemen zullen komen? Zo nee, hoe kunt u dan voor deze bezuinigingsmaatregel zijn? Zo ja, hoeveel zijn dat er?

Het is niet zo dat de komende jaren de huurtoeslag verlaagd wordt. Door afschaffing van de KAN-bepaling stijgt de huurtoeslag iets minder. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, liggen aan schulden vaak meerdere oorzaken ten grondslag. Niet gesteld kan worden dat een wijziging in de ontvangen huurtoeslag per definitie leidt tot financiële problemen. Het is belangrijk dat mensen steeds hun totale uitgavenpatroon in evenwicht houden of brengen met hun inkomsten. Het effect moet worden bezien in het bredere, algemene koopkrachtbeeld van het regeerakkoord. (zie ook het antwoord op vraag 4).
Vraag 4

Hoe kunt u – gezien de stijgende huren, dalende huurtoeslag, stijgende energierekening, stijgende btw etc. – volhouden dat «huishoudens er de komende jaren op vooruit zullen gaan»? Waarom doet u deze uitspraak?

Zoals bij het antwoord op vraag 3 aangegeven, wordt de huurtoeslag de komende jaren niet verlaagd, maar stijgt de huurtoeslag iets minder. Tegelijkertijd wordt de harde inkomensgrens in de huurtoeslag geschrapt. Daardoor verliezen mensen die iets meer gaan verdienen niet meer ineens hun hele huurtoeslag. Dit kan honderden euro’s op jaarbasis schelen. Bovendien is het regeerakkoord een forse lastenverlichting afgesproken. De belastingtarieven worden flink verlaagd en de algemene heffingskorting wordt verhoogd. Per saldo hebben ook mensen met een huurwoning straks meer te besteden.
Vraag 5

Deelt u de mening dat het schandalig is dat er met het verlagen van de huurtoeslag wordt bezuinigd op eigen mensen, terwijl statushouders in dit land nog steeds alles gratis krijgen? Bent u ertoe bereid hier onmiddellijk een eind aan te maken en te kiezen voor de Nederlanders? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. Iedereen die in Nederland verblijft wordt in gelijke omstandigheden gelijk behandeld. Als er wijzigingen in de huurtoeslag plaatsvinden, gelden deze dus ook voor statushouders.

19 december 2017 - 26 januari 2018

38 dagen

Huurders in Groningen die in de steek worden gelaten
	Henk Nijboer (PvdA)
	Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.rtvnoord.nl/nieuws/187679/Woningcorporaties-willen-snel-d…

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningcorporaties willen snel duidelijkheid van Alders»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u het eens met de corporatiedirecteuren dat het onverantwoord is dat er zo lang onduidelijkheid heerst?

Het is van groot belang dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt over de versterkingsoperatie voor alle inwoners van het aardbevingsgebied. De versterkingsopgave is omvangrijk en vraagt om zorgvuldigheid en draagvlak bij alle betrokkenen. Het Rijk spant zich dan ook in om de ontstane onduidelijkheden, voor woningcorporaties en andere betrokkenen, zo snel mogelijk weg te nemen.
Op 22 december 2017 zijn kaders vastgesteld voor de versterking op korte termijn (Kamerstuk 33 529, nr. 403), waarmee er voor de bewoners van circa 4.200 adressen duidelijkheid wordt gegeven over de inspectie, engineering en versterking van hun woningen in de eerste helft van 2018. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) is in gesprek met de veertien woningcorporaties die actief zijn in het aardbevingsgebied en er wordt binnen de bestaande structuren gezocht naar mogelijkheden voor een betere aansluiting tussen lokale woonvisies en de vastgoedstrategie en onderhoudsplannen van woningcorporaties.
Voor de langere termijn vindt intensief overleg plaats tussen het Rijk en de betrokken partijen in de regio over een integrale aanpak voor het herstel van schade en gebiedsgerichte versterking, ingebed in de toekomstplannen van de regio.
Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de Groninger woningcorporaties stellen dat de norm voor aardbevingsbestendige huizen elk half jaar verandert? Klopt dat? Zo ja, hoe is dat mogelijk? Zo nee, waarom beweren de corporatiedirecteuren dat dan?

De norm voor aardbevingsbestendig bouwen (NPR 9888) is nog in ontwikkeling. Stichting Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) is verantwoordelijk voor het proces van verbeteren van deze norm. De NCG heeft vastgesteld dat de norm twee keer per jaar kan worden aangepast, mits er significante verbeteringen zijn doorgevoerd door de NEN. Zo wordt de voortgang van inspecties, engineering en versterking van woningen geborgd en kan er tegelijkertijd meer kennis over de effecten van aardbevingen worden ontwikkeld en worden toegepast in de versterkingsactiviteiten. Zodra de inspectiefase is gestart, blijft de dan van toepassing zijnde norm geldig voor het gehele project.
Dit betekent niet dat de norm ieder jaar verandert: de huidige norm is vastgesteld per 1 juli 2017, daarvoor vond de laatste aanpassing plaats in juli 2015. Het Rijk hecht eraan dat de versterkingsopgave voortvarend en op een ordentelijke wijze wordt opgepakt. Wanneer de norm verandert, zoals in juli van afgelopen jaar, wordt hierover door NCG en NEN uitgebreid gecommuniceerd met de stuurgroepen waar woningcorporaties aan deelnemen.
Vraag 4

Bent u van mening dat er snel helderheid moet komen en dat huurders de dupe zijn van de ellenlange procedures en onduidelijkheid die er nu is?

Zoals ook aangegeven door de Minister van Economische Zaken en Klimaat tijdens zijn bezoek aan het aardbevingsgebied op 10 januari jl. en hierboven in antwoord op vraag 2: het is van groot belang dat er zo snel mogelijk duidelijkheid komt over de versterkingsoperatie voor alle inwoners van het aardbevingsgebied, inclusief huurders. Het Rijk en de regionale overheden spannen zich hier samen nadrukkelijk voor in.
Evenwel moeten huurders er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. Dat de versterkingsoperatie vertraging oploopt, mag hier niet aan afdoen. Voor wat betreft achterstallig onderhoud waardoor huurders getroffen kunnen worden, verwijs ik ook naar de antwoorden van de Minister van Economische Zaken en Klimaat en mijzelf op de vragen van de leden Nijboer (PvdA) en Beckerman (SP) van 15 november (Handelingen Tweede Kamer, 2017/2018, nr. 432) en 22 december (Handelingen Tweede Kamer, 2017/2018, nr. 784). Zoals daarin wordt toegelicht, hebben huurders diverse mogelijkheden om de corporaties ertoe aan te zetten gebreken tijdig te verhelpen.
Vraag 5

Deelt u de mening dat het heel slecht is dat huurders zo lang in onzekerheid zitten?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Bent u bereid 1) snel duidelijkheid te verschaffen; 2) ervoor te zorgen dat huurders niet letterlijk in de kou komen te staan door achterstallig onderhoud en 3) ervoor te zorgen dat de onzekerheid bij huurders wordt weggenomen?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 7

Bent u bereid woningcorporaties erop aan te spreken dat zij -ook bij onduidelijkheid over procedures en normen- de ellende die daaruit voortkomt niet op huurders moeten en mogen afwentelen?

Ik ben in gesprek met de corporaties uit het aardbevingsgebied over de problemen waarmee zij geconfronteerd worden als gevolg van de ontstane vertraging in de versterkingsaanpak, evenals over het realiseren van pilots van wijken in het aardbevingsgebied waar het aardgas wordt vervangen door een andere energiebron om woningen te verwarmen. Zoals opgemerkt in de eerdere antwoorden op Kamervragen over achterstallig onderhoud, ben ik van mening dat verhuurders hun woningen goed moeten onderhouden en gebreken zo snel mogelijk dienen te verhelpen. Voor zover dit niet al bekend is bij de corporaties, zal dit zo nodig tijdens de gesprekken met het ministerie onder de aandacht kunnen worden gebracht. Hierbij merk ik op dat de rol van de Minister bij onderhoudsgebreken primair kaderstellend is en er geen directe invloed past op de afhandeling van specifieke onderhoudsklachten.

14 december 2017 - 24 januari 2018

41 dagen

Dat een huiseigenaar alleen wil verhuren aan ‘mensen van Nederlandse afkomst'
	Gijs van Dijk (PvdA), Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wouter Koolmees (minister sociale zaken en werkgelegenheid) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/artikel/2207324-huiseigenaar-wil-alleen-verhuren-aan-m…

Vraag 1

Kent u het artikel «Huiseigenaar wil alleen verhuren aan «mensen van Nederlandse afkomst»»?1

Ja.
Vraag 2

Deelt u de mening dat dit regelrechte discriminatie is?

De rechtsstaat garandeert dat iedereen in Nederland ongeacht afkomst volledig mee kan tellen en volwaardig onderdeel kan zijn van de samenleving. Het is onrechtvaardig en verboden om mensen af te rekenen op bijvoorbeeld huidskleur, geloof, geslacht, seksuele gerichtheid, handicap, leeftijd of afkomst op grond van artikel 1 van de Grondwet. Het kabinet acht iedere vorm van discriminatie onaanvaardbaar en onacceptabel.
Uit de Algemene wet gelijke behandeling vloeit voort in welke gevallen direct of indirect onderscheid bij het aanbieden van goederen en diensten, zoals het verhuren van een woning, gerechtvaardigd is en wanneer het verboden is. Een verhuurder kan eisen stellen ter eigen bescherming (zoals bewoningsgedrag) en ter bescherming van de omwonende huurders waarvoor de verhuurder de plicht heeft «het rustig woongenot» te leveren. Dit mag echter niet leiden tot directe of indirecte discriminatie, zonder dat daartoe een gerechtvaardigd belang bestaat. Bij individuele geschillen kan een zaak (kosteloos) worden voorgelegd aan het College voor de Rechten van de Mens. Ook kan de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening kosteloos bijstand verlenen.
Ik stel het op prijs dat de makelaar excuses heeft aangeboden aan het betreffende echtpaar.
Vraag 3

Wat moeten mensen doen die met dit soort discriminatie te maken krijgen?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Welke maatregelen gaat u treffen dat dit niet meer gebeurt?

Branchevereniging VBO-Makelaar heeft in een reactie tegenover NOS2 laten weten aandacht te hebben voor deze problematiek en makelaars die direct of indirect discrimineren aan te spreken. Na contact met de brancheverenigingen VBO-Makelaar en NVM is bevestigd dat zij een gedragscode respectievelijk een erecode aan hun leden hebben voorgeschreven, die ziet op het integer handelen. Een makelaar die discrimineert en daarmee deze gedragscode respectievelijk erecode niet naleeft kan tevens worden onderworpen aan de tuchtrechtspraken binnen de branche. In de eerstvolgende overleggen met de brancheverenigingen voor makelaars en de koepelorganisaties van particuliere verhuurders zal ik in gesprek gaan over of er in de praktijk voldoende aandacht is om discriminatie te voorkomen.
Vraag 5

Deelt u de mening dat makelaars die dit soort verzoeken ontvangen deze dienen te weigeren? Bent u bereid met de sector hierover in gesprek te gaan om ervoor te zorgen dat dit niet meer gebeurt?

Zie antwoord vraag 4.

30 november 2017 - 27 december 2017

27 dagen

Een overeenkomst tussen marktpartijen, de gemeente en woningcorporaties in Rotterdam-Zuid
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://dagblad010.nl/marktpartijen-investeren-rotterdam-zuid/
2. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1886

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de coalitieovereenkomst tussen vijf marktpartijen, de gemeente Rotterdam en vier woningcorporaties? Kunt u deze overeenkomst naar de Tweede Kamer sturen?1

Ja. De overeenkomst treft u als bijlage bij deze brief aan2.
Vraag 2

Waarom is afgesproken om 2.000 particuliere woningen aan te pakken, terwijl er eerder sprake was van de herstructurering van 10.000 particuliere woningen? Hoeveel van deze huizen worden gesloopt en hoeveel gerenoveerd? Hoe gaan de overgebleven 8.000 woningen worden opgeknapt?2

De ambitie om in Rotterdam-Zuid in de periode tot 2031 10.000 particuliere woningen te herstructureren staat onverkort overeind. Dit is ook opgenomen in het NPRZ Uitvoeringsplan 2015–2018.
In de brief aan uw Kamer van 1 juli 2016 (Kamerstuk 30 136, nr. 50) heeft mijn ambtsvoorganger u geïnformeerd over de verbetering van de investeringscondities voor nieuwbouw, sloop en verbouw in Rotterdam-Zuid. Door aanpassingen van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing en een bijdrage van 50 miljoen euro van de gemeente Rotterdam is een impuls gegeven aan de aanpak van ongeveer 600 particuliere woningen in Rotterdam-Zuid, door het afdekken van de onrendabele top. Deze investeringsimpuls was een eerste betekenende stap en heeft bijgedragen aan een beter investeringsklimaat.
Naast extra investeringen in het corporatiebezit is er een toenemende belangstelling van marktpartijen ontstaan om in Rotterdam-Zuid te investeren. De Coalitie-Overeenkomst NPRZ is hiervan het resultaat. Zij maakt onderdeel uit van het bredere investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid. Hierbij worden in totaal 10.000 particuliere woningen aangepakt, de zogenoemde grondige aanpak.
Bij de in de Coalitie-Overeenkomst NPRZ genoemde 2.000 woningen gaat het in beginsel om koopwoningen en niet-DAEB huurwoningen. Deze afspraak is onderdeel van de eerste fase van de grondige aanpak, maar staat niet per definitie gelijk aan de herstructurering van 2.000 woningen, zoals in de vraag wordt gesuggereerd. De coalitie-overeenkomst voorziet ook in het oprichten van een programmacommissie met de marktpartijen, corporaties en de gemeente. In deze commissie worden afspraken gemaakt over het precieze aantal te slopen en te renoveren woningen. De ervaringen die door de partijen in deze eerste fase worden opgedaan worden meegenomen bij de dan nog resterende opgave, waarbij in totaal uiteindelijk 10.000 woningen worden geherstructureerd.
Vraag 3

Hoeveel verkrotte koophuizen worden opgekocht door woningcorporaties en zullen na renovatie, tegen huurprijzen tot de liberalisatiegrens en daarboven, worden verhuurd als huurhuis?

De afspraken hierover worden op lokaal niveau gemaakt en maken deel uit van de in het antwoord op vraag 2 genoemde programmacommissie.
Vraag 4

Kunt u garanderen dat er geen koopwoningen worden gerenoveerd en daarna worden doorverkocht door woningcorporaties met geld dat is opgebracht door huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet is het mogelijk gemaakt dat corporaties particuliere woningen kopen ten behoeve van herstructurering. Als algemene randvoorwaarde is opgenomen dat niet-DAEB-investeringen moeten bijdragen aan de DAEB-activiteiten en moeten plaatsvinden in een wijk of buurt waar de corporatie reeds bezit heeft. De huurders zullen baat hebben bij herstructurering, omdat de leefbaarheid van de wijk hierdoor wordt verbeterd. Over de manier waarop de corporaties dit financieren worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie.
De woningcorporaties die werkzaam zijn in Rotterdam-Zuid zijn – evenals de marktpartijen – voornemens hierbij gebruik te maken van de middelen die voortkomen uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de € 50 miljoen die de gemeente ter beschikking stelt.

28 november 2017 - 9 januari 2018

42 dagen

Het bericht ‘32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst’
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://www.studio040.nl/32-woonunits-voor-vluchtelingen-in-veldhoven…

Vraag 1

Kent u het bericht «32 woonunits voor vluchtelingen in Veldhoven geplaatst»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe lang duurt het gemiddeld voordat een statushouder doorstroomt van een voorziening van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) naar reguliere huisvesting? Hoe verhoudt dit zich tot de gemiddelde wachttijden om in aanmerking te komen voor sociale huurwoningen voor andere wachtenden op de wachtlijst?

Uit de cijfers van het COA blijkt dat asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen gemiddeld vijf a zes maanden moeten wachten op uitplaatsing naar een reguliere woning in een gemeente.
Wat betreft de regulier woningzoekenden is het moeilijk om op landelijk niveau uitspraken te doen over gemiddelde wachttijden voor een sociale huurwoning. In het onderzoek «Wachten, zoeken en vinden» dat bureau RIGO in 2016 heeft uitgevoerd, is hier voor het eerst onderzoek naar gedaan. Uit dit onderzoek blijkt dat de «wachttijden» (feitelijk gemiddelde inschrijfduur van mensen die een woning hebben gevonden) sterk per regio variëren. Van 2,5 jaar op Walcheren tot 8,7 jaar voor starters in de regio Amsterdam. Ook binnen regio’s zijn grote verschillen, per gemeente, wijk en type woning. De periode dat woningzoekenden aan het reageren zijn (zoekduur), is veel korter dan de tijd dat ze ingeschreven staan, maar zowel de wachttijd als de zoekduur is de laatste jaren toegenomen.
Wat betreft de kortere wachttijden moet worden benadrukt dat het juist de bedoeling is dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang vanwege de hoge kosten van de asielopvang en een snelle(re) start met integratie. Statushouders die nog in de asielopvang zitten hebben bovendien geen alternatieve huisvestingsmogelijkheden en zijn dus eigenlijk dakloos. De wachttijden van statushouders zijn daarom niet goed vergelijkbaar met de die van regulier woningzoekenden.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het belangrijk is dat statushouders niet automatisch voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen, omdat zij hiermee voorbij gaan aan mensen die al jarenlang op een wachtlijst staan?

De automatische voorrangspositie van statushouders is per 1 juli 2017 komen te vervallen door de inwerkingtreding van een wijziging van de Huisvestingswet 2014. Het is sindsdien aan de gemeenten zelf om, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, te bepalen of statushouders een urgentiestatus krijgen toegewezen.
Vraag 4

Deelt de mening dat de sobere, alternatieve huisvesting van statushouders, zoals beschreven in het artikel, goed aansluit bij de inzet van het kabinet om statushouders niet automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van sociale huurwoningen, om zo ook de druk op de wachtlijsten te verminderen?

Het is aan de gemeenten zelf om te bepalen hoe zij, gegeven de situatie op de lokale woningmarkt, de statushouders wensen te huisvesten. In sommige gevallen zal inderdaad sobere, alternatieve huisvesting het meest geschikt zijn; in andere gevallen betreft dat huisvesting in de reguliere sociale voorraad. Juist om lokaal maatwerk hierin te bevorderen, is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet. In sommige gemeenten is het namelijk helemaal niet nodig of wenselijk om doelgroepen als urgent aan te merken.
Vraag 5

Hoeveel gemeenten hebben na het besluit van het vorige kabinet statushouders niet meer automatisch voorrang te geven bij de toewijzing van een sociale huurwoning, alsnog statushouders apart voorrang gegeven in hun gemeentelijke huisvestingsverordening? Indien u deze informatie niet heeft, bent u dan bereid om (met behulp van provincies) een belronde langs gemeenten te doen om een inventarisatie te maken? Zo nee, waarom niet?

Het is mij op dit moment nog niet bekend in hoeveel gemeenten statushouders nog als een voorrangscategorie worden beschouwd. Ik heb uw Kamer bij de behandeling van de wetswijziging reeds toegezegd het effect van het schrappen van de automatische urgentiestatus te onderzoeken. Indien hierover de komende maanden bij de gemeenten voldoende gegevens beschikbaar komen, ben ik dan ook graag bereid om uw Kamer nader te informeren.

23 november 2017 - 18 december 2017

25 dagen

Het bericht ‘Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen’
	Daniel Koerhuis (VVD)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/artikel/2203074-woningcorporaties-vragen-te-weinig-gel…
2. CPB, 16 november 2017, Het huurbeleid van woningcorporaties.
3. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 1 november 2017, Monitoring Huurbeleid 2017.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningcorporaties vragen te weinig geld voor luxere woningen»1 en het rapport «Het huurbeleid van woningcorporaties»?2

Het bericht en het rapport ken ik.
Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het Centraal Planbureau (CPB) dat woningcorporaties met luxere woningen relatief meer korting geven ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen, met alle negatieve gevolgen voor de wachtlijsten en de doorstroming van dien?

De kerntaak van corporaties is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Om aan deze kerntaak te voldoen vragen de corporaties een huur die onder het maximale niveau volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt.
Als gevolg van aanpassingen in het bouwbesluit is de kwaliteit van nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren toegenomen. Daarnaast streven corporaties soms naar een hogere dan minimale kwaliteit, zoals bij duurzaamheid, en werden in de jaren tot de crisis relatief ruimere woningen gebouwd. Dit komt tot uiting in een hoger aantal WWS punten.
De ruimte om de kwaliteitsverschillen tot uiting te brengen in de huurprijzen is beperkt, omdat bij toewijzing de huurprijzen aan de bovenzijde worden begrensd door de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens), en sinds de invoering van passend toewijzen in 2016 ook door de aftoppingsgrens bij toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden. De huursomwetgeving tenslotte legt beperkingen op aan de huurverhogingen die na woningtoewijzing nog mogelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk dat corporaties hun woningvoorraad zo efficiënt mogelijk benutten en blijven inzetten op doorstroming van midden en hogere inkomens naar de vrije huursector en de koopsector.
Maar corporaties moeten vooral ook kleiner en goedkoper bouwen. Uit de Staat van de volkshuisvesting 2017 blijkt dat corporaties dit vanaf 2014 ook doen. Dit is een gevolg van de passendheidsnorm en de focus op doelgroep die sinds de invoering van de Woningwet 2015 is versterkt. De heffingsvermindering in de verhuurderheffing bij realisatie van woningen onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag blijkt ook effectief.
Vraag 3

Welke oplossingsrichtingen ziet u om de aansluiting tussen huurprijzen en de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en zo de doelmatigheid van de corporatiesector te vergroten? Deelt u de mening dat het invoeren van een normhuur in de huurtoeslag hieraan zou bijdragen? Zo nee, waarom niet?

Bij een normhuurstelsel in de huurtoeslag wordt de huurtoeslag niet gekoppeld aan de betaalde huur maar aan een genormeerde huur die afhankelijk is van de hoogte van het inkomen. Een genormeerde huur in de huurtoeslag kan de prikkel voor huishoudens versterken om een betere afweging te maken tussen prijs en kwaliteit, maar vergt een ingrijpende verandering in het stelsel met forse inkomenseffecten, welke bij eventuele introductie ook beschouwd moeten worden. De met de Wet Doorstroming Huurmarkt doorgevoerde wijzigingen met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhogingen en meer mogelijkheden voor tijdelijke contracten zullen op termijn bijdragen aan de verbetering van de aansluiting tussen huurprijzen en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarnaast kunnen corporaties ook bijdragen aan een betere aansluiting door kleiner en goedkoper te bouwen.
Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat een woningcorporatie een woningvoorraad heeft met een gemiddelde WOZ-waarde van boven de € 300.000? Hoe verhoudt dit zich tot de kerntaken van een woningcorporatie, zoals beschreven in de Woningwet 2015?

De gemiddelde WOZ waarde van de corporatiewoningen in het gereguleerde segment was op 31-12-2015 € 136.000. Omdat de WOZ waarde van corporatiewoningen varieert met de lokale marktprijzen is de spreiding van de WOZ waarden onder de corporaties groot. De gemiddelde WOZ-waarde van een DAEB-woning varieert van € 102.000 in Friesland tot € 165.000 in metropoolregio Amsterdam. Individuele corporaties vertonen een nog grotere spreiding.
De met de Woningwet 2015 geïntroduceerde marktwaardering van het corporatiebezit schept een voorwaarde voor een actievere sturing door corporaties op de samenstelling van hun woningvoorraad en op een verantwoorde inzet van maatschappelijk bestemd vermogen.
Vraag 5

Hoeveel woningen met minimaal 146 punten worden nu onder de liberalisatiegrens verhuurd door woningcorporaties?

Volgens de verantwoordingsgegevens van corporaties over 2016 verhuren corporaties ca 1 mln. zelfstandige woningen met minimaal 146 punten met een huur onder de liberalisatiegrens.
Vraag 6

In welke mate draagt het grote tekort aan middenhuurwoningen bij aan de relatief hoge prijzen voor middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat woningcorporaties die woningen met minimaal 146 punten in de sociale huursector aanbieden een deel van dat tekort in stand houden? Zo nee, waarom niet?

In welke mate het tekort aan middenhuurwoningen bijdraagt aan de relatief hoge prijzen van middenhuurwoningen hangt af van de verhouding tussen vraag en aanbod. Deze varieert per regio en gemeente. Corporaties maken met gemeenten en bewonersorganisaties afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Als de sociale voorraad ruim genoeg is kan liberalisatie of verkoop aan beleggers een effectief instrument zijn om het aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten.
Vraag 7

Deelt u de mening dat het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten, die nu in de sociale huursector verhuurd worden, een deel van het tekort in het middenhuursegment kan oplossen? Deelt u ook de mening dat er van de opbrengst van deze liberalisatie en verkoop, echte sociale huurwoningen met maximaal 145 punten gebouwd kunnen worden, en zo een deel van het tekort in het sociale huursegment opgelost kan worden? Zo nee, waarom niet?

Het verkopen en liberaliseren van woningen met minimaal 146 punten kan een deel van het tekort in het middenhuursegment oplossen.
Per 1 april 2017zijn daarom de verkoopregels versoepeld. De gemeentelijke zienswijze kan vervallen bij verkoop van te liberaliseren woningen (woningen van hoge kwaliteit met meer dan 146 punten in het Woningwaarderingsstelsel) als corporaties in afspraken vastleggen goedkopere, passende voorraad terug te bouwen. Deze regeling is een stimulans om dure woningen te verkopen en betaalbare woningen terug te bouwen.
Het is wel aan lokale partijen hierover een afweging te maken op basis van vraag en aanbod van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen.
Vraag 8

Hoe is het mogelijk dat 90% van woningcorporaties, die luxere woningen boven de liberalisatiegrens verhuren, bij mutatie onder de liberalisatiegrens gaan verhuren?3

Bij woningen van toegelaten instellingen met een gereguleerde huur, die voor mutatie een huur hadden boven de liberalisatiegrens, werd in 90% van de gevallen de huur bij mutatie verlaagd en daarmee de woning in het gereguleerde segment gehouden. Bij 10% van deze woningen werd de huur verhoogd en werd het huurcontract geliberaliseerd.
Bij mutatie beziet de corporatie of de woning nodig is om een huishouden behorend tot de doelgroep te huisvesten. Hierbij is van belang dat corporaties woningen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend moeten toewijzen (een woning moeten aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrens4 die geldt voor het specifieke huishouden). Woningen die tengevolge van de reguliere of inkomensafhankelijke extra huurstijging boven de liberalisatiegrens werden verhuurd kunnen na een mutatie weer onder die grens worden verhuurd.
Vraag 9

Welke stappen bent u bereid te nemen om woningcorporaties te stimuleren de te luxe woningen te verkopen om vervolgens bij mutatie te liberaliseren?

In het antwoord op vraag 7 is al aangegeven dat de verkoopregels versoepeld zijn.
Het kabinet zet in op vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen. Begin 2018 zal ik naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de samenwerkingstafel middenhuur o.l.v. de heer van Gijzel u op dit punt nader informeren.
Ik hecht er wel aan dat afspraken over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad worden gemaakt op lokaal niveau tussen gemeente, corporatie en bewonersorganisaties. Op dit niveau kan het best beoordeeld worden of er ruimte en behoefte is om sociale huurwoningen naar het geliberaliseerde segment over te brengen.

23 november 2017 - 8 december 2017

15 dagen

Het bericht dat de consument nog steeds onterechte kosten betaalt aan verhuurmakelaars
	Henk Nijboer (PvdA)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. Kassa, 18 november 2018

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa van 18 november 2017?1

Ja.
Vraag 2

Wat zijn de regels ten aanzien van het berekenen van kosten door makelaars en woningbemiddelaars aan huurders? Is het woningbemiddelaars, die worden ingehuurd door verhuurders, toegestaan om een bedrag bij nieuwe huurders in rekening te brengen?

Zoals eerder aan uw Kamer aangegeven2, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woningen geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
En de Hoge Raad heeft in oktober 20153 geoordeeld dat van bemiddeling in opdracht van de verhuurder (al) sprake is, wanneer de bemiddelaar op zijn website een woning van die verhuurder te huur aanbiedt. Dit wordt anders als de bemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder vermeldt zodat de huurder buiten de bemiddelaar om met de verhuurder een huurcontract kan aangaan.
Vraag 3

Maakt het uit onder welke titel kosten in rekening worden gebracht?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Wat vindt u ervan dat bemiddelaars nog altijd kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? Hoe vaak komt dit voor?

Het is ongewenst dat het nog steeds voorkomt dat bemiddelaars, al dan niet onder andere benaming, bemiddelingskosten van de consument-huurder verlangen, terwijl zij voor de verhuurder bemiddelen. Dit is immers volgens de wet verboden.
Huurders kunnen de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelings-kosten binnen vijf jaar na dato terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder.
Ook de Woonbond is bekend met het signaal dat er nog steeds bemiddelaars zijn die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brengen. Op de website4 adviseert de Woonbond de consument-huurder om de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen en staat een voorbeeldbrief voor terugvordering. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte al dan niet verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. De verwachting is dat dit fenomeen afneemt na de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad van oktober 2015 en de wetswijziging van 1 juli 2016. Ik beschik niet over aanwijzingen dat de schaarste aan huurwoningen in bepaalde regio’s deze afname remt.
Vraag 5

Merkt u dat dit probleem toeneemt nu er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn en huurders noodgedwongen meewerken aan dit ontoelaatbare gedrag?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Waarom is er geen einde aan deze illegale praktijken gemaakt? Waarom wordt hier blijkbaar onvoldoende tegen opgetreden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er vanaf nu wel opgetreden wordt?

De wet is duidelijk, bemiddelaars mogen geen bemiddelingskosten (onder welke benaming dan ook) bij consument-huurders van woningen in rekening brengen als zij (mede) in opdracht van de verhuurder bemiddelen.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ziet toe op de naleving van consumentenbescherming. Op de website5 van de ACM en op haar informatieloket voor consumenten, ConsuWijzer6, is informatie te vinden over welke kosten de bemiddelaar wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Huurders aan wie ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht kunnen daarvan melding maken bij de ACM. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten (boete of last onder dwangsom) inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. In 2015 heeft de ACM onderzoek gedaan naar vier bemiddelaars, hetgeen leidde tot aanpassing van de werkwijze bij drie van die bemiddelaars en een last onder dwangsom voor de vierde bemiddelaar.
Vraag 7

Wat kan een huurder doen die ten onrechte heeft betaald aan een woningbemiddelaar?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 8

Wat moet een huurder doen die een woning niet krijgt toegewezen, omdat hij of zij geen vergoeding wil betalen aan de bemiddelaar? Is er een reële kans dat een huurder dan nog wel de woning krijgt, of kan er beter eerst betaald worden en erna teruggevorderd (met al het gedoe van dien)?

De aspirant-huurder kan niet afdwingen dat de verhuurder, de opdrachtgever van de bemiddelaar, zijn woning aan de betreffende aspirant-huurder verhuurt; het staat eigenaren vrij om te bepalen aan wie zij hun woning verhuren7.
Hoe meer huurders hun ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen, des te minder lucratief wordt het voor bemiddelaars om nog steeds bemiddelingskosten aan aspirant-huurders te vragen. En hoe meer huurders melding doen bij de ACM van de ten onrechte aan hen in rekening gebrachte bemiddelingskosten, des te eerder zal blijken van structurele overtredingen van het verbod op het vragen van bemiddelingskosten aan consument-huurders van woningen, waarna de ACM kan besluiten tot optreden.
Vraag 9

Welke sancties kunnen bemiddelaars opgelegd krijgen als zij ten onrechte kosten in rekening brengen? Welke instantie houdt hier toezicht op?

Zie antwoord vraag 6.
Vraag 10

In hoeverre houdt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) actief toezicht of bemiddelaars zich aan de regels houden? Hoeveel zijn er al beboet?

Zie antwoord vraag 6.

17 november 2017 - 12 december 2017

25 dagen

Het bericht ‘Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers’
	Linda Voortman (GL), Zihni Özdil (GL)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://nos.nl/l/2202876

Vraag 1

Kent u het bericht «Studentensteden sturen brandbrief over huisjesmelkers»?1

Ja
Vraag 2

Herkent u het beeld dat dat huisjesmelkers misbruik maken van het grote kamertekort?

Ik herken het gegeven dat schaarste op de woningmarkt kan leiden tot oplopende prijzen. Het huurrecht is overeenkomstenrecht, en hierbij geldt in principe contractsvrijheid. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie.
Ik herken tevens het beeld dat studenten zich soms nodeloos neerleggen bij een huur die hoger is dan de maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel (wws). Dat kan zijn omdat hen onvoldoende duidelijk is hoe zij hiertegen actie kunnen ondernemen, omdat zij dit te lastig vinden of omdat zij repercussies vrezen. Zo is het niet altijd bekend dat een geschil over de hoogte van de huur geen legitieme opzeggingsgrond is voor een verhuurder. Met het oog hierop ben ik, zoals in mijn brief van 6 juli over voorlichting aan huurders en verhuurders over huurrechten en de Huurcommissie aangekondigd (Kamerstuk 27 926, nr. 280), op 24 november gestart met een landelijke campagne «Wegwijs met je huurprijs», speciaal gericht op studenten. Hier wordt studenten een handelingsperspectief geboden en gewezen op het belang van overleg met de verhuurder en het samen optrekken met medehuurders.
Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet instemt kunnen huurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. De Huurcommissie is een laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting. De huurder betaalt € 25,– aan leges, maar krijgt die bij gelijk weer terug. Ook kunnen huurders binnen zes maanden na ingang van hun huurovereenkomst de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
Vraag 3

Wat is de actuele stand van zaken van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad aangeven?

Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoord op Kamervragen
van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 146), zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Aangezien om cijfers is gevraagd is hier niet een tabel uit de nieuwste Landelijk monitor studentenhuisvesting weergegeven, daarin is namelijk alleen een drukte-indicator opgenomen zonder aantallen. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantal en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13–’14, ’14–’15 en ’15–’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel heb ik gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heb ik u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Ik beschik niet over de raming van de bouwproductie van studenteneenheden per stad. Wel probeer ik om hier meer inzicht in te krijgen. Zo ben ik samen met OCW reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van internationale studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zet ik in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, met als doel dat alle partijen van elkaars ambities op de hoogte zijn en dat partijen deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting.
Vraag 4

Hebt u kennisgenomen van de stelling van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) dat uit onderzoek blijkt dat studenten gemiddeld € 100 tot € 160 teveel betalen voor een kamer, maar dat studenten hier, mede vanwege het grote tekort aan kamers, weinig tegen kunnen of durven doen? Welke mogelijkheden hebben studenten zelf om hier tegen op te komen? Herkent u het beeld dat studenten vaak uit vrees om helemaal geen kamer te hebben, zich neerleggen bij te hoge huren?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben gemeenten nu om huisjesmelkers aan te pakken?

Diverse gemeenten hebben gemeentelijke huurteams ingesteld waarbij huurders terecht kunnen bij problemen met de woning of met de verhuurder en die huurders de weg wijzen naar de Huurcommissie of rechter. Gemeenten geven ook voorlichting, evenals belangenorganisaties van huurders en studenten.
Wanneer een verhuurder niet alleen een (te) hoge huur vraagt, maar de huurder ook intimideert of bedreigt is het strafrecht van toepassing en kan een huurder de politie inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente daarnaast bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van Huisvestingswet, bestemmingsplan of Bouwbesluit.
Vraag 6

Bent u bereid om op het verzoek van de wethouders van de studentensteden in te gaan en hen meer bevoegdheden te geven om ongewenst gedrag van huisjesmelkers aan te pakken? Zo ja welke mogelijkheden bovenop de bestaande mogelijkheden wilt u hen geven? Zo neen, waarom niet?

Uiteraard ben ik bereid om met de wethouders in overleg te gaan over dit thema. In dit overleg kan bepaald worden of en welke mogelijkheden boven op de bestaande mogelijkheden wenselijk en haalbaar zijn.
Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het wetgevingsoverleg wonen en ruimtelijke ordening?

Ja

17 november 2017 - 12 december 2017

25 dagen

Het bericht dat huurwoningen vaak onbetaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen
	Sandra Beckerman (SP)
	Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

1. https://fd.nl/economie-politiek/1227061/huurwoningen-vaak-onbetaalbaar-voor-middeninkomens
2. https://www.parool.nl/amsterdam/wethouder-kajsa-ollongren-amsterdam-m…

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ca. 28% van de mensen met een middeninkomen, ongeveer 425.000 huishoudens, een maandelijkse huur boven de € 700 niet kan betalen?1

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Het betreft een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Vervolgens is op basis van die betaalruimte bepaald voor welk aandeel van deze groepen een huur boven de liberalisatiegrens passend is. In werkelijkheid maken huishoudens verschillende keuzes in hun uitgaven en kiezen bijvoorbeeld bewust voor hogere woonuitgaven ten laste van andere uitgaven. Het is dus niet zo dat 28% van de middeninkomens niet in staat zou zijn om een huur boven de € 700,– te betalen.
Middeninkomens zijn ook niet uitsluitend en blijvend aangewezen op een woning in de vrije huur. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning. En voor de lagere middeninkomens geldt dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de € 700,–.
Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen met een middeninkomen ook toegang moeten krijgen tot de sociale sector, mits er voldoende woningen worden bijgebouwd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de inkomensgrens voor huurwoningen op te trekken?

Die mening deel ik niet. Zoals ik mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven hebben middeninkomens meer mogelijkheden op de woningmarkt. Naast vrije huur zijn dit koop en gereguleerde private huur en voor de lage middeninkomens toegang tot een corporatiewoning. De analyse van het PBL laat juist ook zien dat de mogelijkheden voor de onderscheiden deelgroepen middeninkomens aanzienlijk verschillen, evenals hun woonwens. Zo heeft van de hoge middeninkomens 88% een betaalruimte die past bij een geliberaliseerde huurwoning. En gezinnen (26% van de groep middeninkomens) hebben nu al vaak een koopwoning en als ze willen verhuizen zijn ze op zoek naar een koopwoning.
Vraag 3

Waarom worden mensen met een middeninkomen door het kabinet nog steeds neerbuigend weggezet als «scheefwoners», terwijl 56% van de zogenaamde «scheefwoners» de huur niet kan opbrengen buiten de sociale sector en als het ware vast zitten in hun huis, omdat zij niet naar een andere huurwoning of een betaalbare koopwoning kunnen? Bent u bereid de term «scheefwonen» niet langer te gebruiken?

Het PBL heeft gekeken welk deel van de middeninkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, een betaalruimte heeft die past bij een huur boven de liberalisatiegrens. In deze analyse is een groep huishoudens meegenomen die op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens gewoon toegang heeft tot een corporatiewoning. Deze groep is ook uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor de overige middeninkomens ligt het aandeel huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde huurwoning fors hoger, zo blijkt uit de berekeningen van het PBL. Deze loopt op tot 81% bij middeninkomens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Een aanzienlijk deel heeft zelfs een betaalruimte passend bij een woning met een huur vanaf € 900,–. Voor hogere inkomens die nu in een gereguleerde corporatiewoning wonen, loopt het aandeel van huishoudens met een betaalruimte passend bij een geliberaliseerde woning voor bijna alle onderscheiden huishoudtypen op tot 100%. Hogere (midden) inkomens kunnen financieel dus goed uit de voeten op de vrije woningmarkt.
Overigens wordt er in het beleid zowel gekeken naar het goedkope scheefwonen als het dure scheefwonen. De zorgen ten aanzien van de laatste groep hebben bijvoorbeeld geleid tot de introductie van het passend toewijzen.
Vraag 4

Op welke manier(en) gaat u uw woorden dat «we de middeldure huur moeten beschermen, anders rijzen de huurprijzen de pan uit» omzetten in wet- en regelgeving? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Gemeenten hebben diverse instrumenten hiervoor beschikbaar. Zo is het door de recente wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening voor gemeenten mogelijk om in het bestemmingsplan middenhuur op te nemen, waarbij voorwaarden aan de aanvangshuurprijs en behoud als middenhuurwoning kunnen worden gesteld. Ook kunnen gemeenten door middel van hun huisvestingsverordening sturen op prijsniveau en doelgroep voor deze woningen. Het komt er echter op aan om dit instrumentarium zodanig in te zetten dat het de gewenste bescherming biedt en het tegelijkertijd voldoende aantrekkelijk blijft voor investeerders om het aanbod te vergroten. De lokale samenwerkingstafels middenhuur kunnen voorzien in afstemming langs deze lijnen tussen alle relevante partijen. Dit jaar is in verschillende steden door middel van een lokale samenwerkingstafel middenhuur concreet bijgedragen aan de totstandkoming van middenhuur woningen. Het voortzetten van deze werkwijze moedig ik daarom aan.
De Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van dhr. Van Gijzel legt de laatste hand aan aanbevelingen over hoe het aanbod van middenhuur verder te vergroten en te behouden als middenhuurwoning. Ik ben ook zelf met partijen hierover in gesprek. Begin volgend jaar zal ik uw Kamer mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel en concrete vervolgacties doen toekomen.
Vraag 5

Bent u bereid om het huurpuntensysteem door te trekken voor ook woningen met een middeldure huur en daarbij huurders van deze huurhuizen dezelfde huurprijsbescherming te geven die huurders in de sociale sector hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke instrumenten gemeenten nu al kunnen inzetten. De inzet van dit kabinet is de realisatie van betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Een generieke uitbreiding van de gereguleerde huursector past hier niet bij. Een dergelijke ingreep zal naar verwachting juist marktpartijen afschrikken om te investeren. Vrije huur betekent overigens dat huurders gewoon recht hebben op huurbescherming zoals geregeld in het Burgerlijk Wetboek.
Vraag 6

Welke andere mogelijkheden om de markt in (grote) steden te beteugelen ziet u en welke gaat u actief inzetten?

Het zijn vooral marktpartijen die woningen in het middensegment realiseren. Het is dus geen zaak van het beteugelen van de markt maar zorgen dat er meer aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector wordt gerealiseerd door deze partijen. Hierbij is het zoals ook hiervoor aangegeven wel van belang dat dit aanbod ook behouden blijft als middenhuurwoningen. Ik zal in mijn reactie op de aanbevelingen van dhr. Van Gijzel hier nader op ingaan.
Het kabinet zet daarnaast in op een flinke lastenverlichting voor de middeninkomens. Dit vergroot de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens. De invoering van het tweeschijvenstelsel met lagere belastingtarieven en de hogere algemene heffingskorting en arbeidskorting zorgen ervoor dat de middeninkomens het meeste profiteren van deze koopkrachtimpuls.
Vraag 7

Zou u deze vragen willen beantwoorden vóór de begrotingsbehandeling van het onderdeel Wonen van de Rijksbegroting 2018?

Bij deze.

17 oktober 2017 - 16 november 2017

30 dagen

Verloedering van huurhuizen in Groningen
	Sandra Beckerman (SP), Henk Nijboer (PvdA)
	Henk Kamp (VVD)

Bronnen

1. DvhN, 16 oktober 2017

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verloedering huurhuizen dreigt»?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat woningcorporaties het onderhoud stopzetten? Hebben huurders die last hebben van onveilige huizen geen recht op goed onderhoud?

Huurders moeten erop kunnen vertrouwen dat hun huis veilig is en goed onderhouden wordt. Het plegen van onderhoud en het treffen van noodzakelijke voorzieningen behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. In de Woningwet is echter geen niveau van vereiste kwaliteit benoemd, anders dan de vereisten uit het Bouwbesluit voor gebouwen met een woonfunctie.
Er zijn verschillende wegen voor huurders om de corporatie te bewegen het onderhoud op peil te houden. Eerst en vooral door het onderhoud aan te kaarten in het reguliere overleg tussen corporatie en huurders(organisaties) met het oog op een goede onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder. Indien huurders de kwaliteit van hun woning door achterstallig onderhoud onvoldoende achten, kunnen zij vervolgens terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan bijvoorbeeld beslissen dat de huurprijs omlaag moet omdat het onderhoud achterblijft. Ook kunnen huurders zich tot de gemeente wenden als achterstallig onderhoud ertoe leidt dat de bouwtechnische kwaliteit onvoldoende lijkt. De gemeente heeft de bevoegdheid huiseigenaren die hun bezit verwaarlozen aan te schrijven en hen ertoe te bewegen onderhoud te plegen aan de woning.
Tot slot heeft de huurder de mogelijkheid om een procedure bij de kantonrechter te starten. De kantonrechter kan de verhuurder direct verplichten tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het onderhoud en het treffen van voorzieningen op te nemen in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties. Indien in de woonvisie van de gemeente is opgenomen dat corporaties hun woningen moeten onderhouden, dan moeten de corporaties een bod doen en in prestatieafspraken met de huurdersorganisaties en de gemeente aangeven hoe zij daar naar redelijkheid aan zullen bijdragen.
Vraag 3

Wat vindt u ervan dat er in daken van huizen piepschuim wordt aangebracht in plaats van een degelijke reparatie van daken?

Huurders moeten er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. De voorschriften hiervoor, onder meer op het gebied van veiligheid, gezondheid en milieu, zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het gebruik van piepschuim is in de bouw niet ongewoon en kan aan het Bouwbesluit voldoen. Het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht ziet erop toe dat dit het geval is. Als huurders twijfelen aan de kwaliteit van reparaties raad ik aan dit bij het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht aan te kaarten. De gemeente kan handhavend optreden wanneer de bouwkwaliteit van de daken daar aanleiding toe geeft.
Vraag 4

Hoe lang moeten huurders genoegen nemen met achterstallig onderhoud en slecht geverfde huizen, nu de versterkingsoperatie nog vele jaren zal duren?

Door de ontstane achterstand schuiven inspecties en engineering uit 2017 door naar 2018. Het beperken van de opgelopen vertraging in de op zichzelf al omvangrijke versterkingsopgave beschouw ik een prioriteit. Ondertussen blijft het wel zaak dat woningcorporaties hun onderhoud uitvoeren. Zie voor de stappen die huurders kunnen nemen als woningcorporaties dat niet doen ook mijn antwoord op vraag 2.
Vraag 5

Wat is uw reactie op de opmerkingen van de directeur van woningcorporatie Lefier die zegt dat het om gek van te worden is dat er nog steeds onduidelijkheid is en de overheid haar verantwoordelijkheid niet neemt?

De schadeafhandeling en versterkingsoperatie gaan nog niet snel genoeg. Zoals hierboven ook aangegeven, beschouw ik de huidige problematiek in Groningen dan ook als een prioriteit. Tegelijkertijd vraagt een operatie van dergelijke omvang en complexiteit om zorgvuldigheid en draagvlak bij alle betrokkenen. Onder coördinatie van de NCG wordt zoveel mogelijk gezocht naar samenhang van een gebiedsgerichte aanpak met de plannen van woningcorporaties. Waar er onduidelijkheden zijn ten aanzien van de planning van de versterkingsopgave voor woningcorporaties, raad ik aan hierover met de NCG in gesprek te gaan.
Vraag 6

Beseft u dat de aankondiging van de noodzaak van het versterken van huizen, de ingrijpende ingrepen die ermee gepaard gaan, de onduidelijke timing van maatregelen, het gevoel tot die tijd in een onveilig huis te moeten leven en dan ook nog eens het laten verslonzen van onderhoud kan leiden tot psychische druk? Waarom wordt huurders die part noch deel aan het probleem hebben dit aangedaan?

De veiligheid van de bewoners in Groningen staat voorop. Om aan de bewoners in Groningen dezelfde veiligheid te kunnen garanderen als in ieder ander deel van Nederland, is het versterken van woningen noodzakelijk. Ik ben mij er goed van bewust dat de impact van de versterkingsoperatie op het dagelijks leven van bewoners groot is. De NCG voert regie op deze opgave. Daarbij staan zorgvuldigheid en samenspraak met bewoners centraal.
Vraag 7

Deelt u de mening dat huurders momenteel in Groningen aan hun lot worden overgelaten? Wat gaat u doen om hieraan een einde te maken?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3, moeten huurders er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt, zowel in Groningen als elders in Nederland. In de regelgeving bestaan er dan ook waarborgen voor huurders ten aanzien van woningcorporaties, die voorkomen dat huurders aan hun lot zijn overgelaten. Met het van kracht worden van de herziene Woningwet in 2015 hebben huurders, net als gemeenten, tevens een grotere bevoegdheid gekregen ten aanzien van het beleid en de inzet van woningcorporaties, o.a. bij het maken van jaarlijkse prestatieafspraken. Dat kan ook gaan over achterstallig onderhoud. Met betrekking tot de versterking en verduurzaming van woningen in Groningen zijn stappen aangekondigd in het Regeerakkoord. Hierover treed ik op de kortst mogelijke termijn in overleg met de regio.

19 september 2017 - 9 oktober 2017

20 dagen

Het bericht dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen in balans is
	Erik Ronnes (CDA)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. https://www2.deloitte.com/nl/nl/pages/deloitte-analytics/articles/sle…

Vraag 1

Kent u het onderzoek van Deloitte Real Estate waaruit blijkt dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen «in balans is»?1.

Ja, ik heb hier kennis van genomen.
Vraag 2

Verrast het u dat bij slechts 3% van de woningen in de sociale huursector de marktwaarde van de woning, de huurprijs en het inkomen van de huurders in balans is? Wat is uw oordeel over die bevindingen?

Deze conclusie van Deloitte is gebaseerd op een vergelijking van de huidige contracthuur, het inkomen van de huurder en een theoretisch berekende markthuur. Gezien het feit dat corporaties veelal huren vragen die onder het markthuurniveau liggen (en dit voor de doelgroep ook verwacht mag worden, gezien de taak van corporaties), is het niet vreemd dat in slechts 3% van de woningen deze drie onderdelen in balans zijn, zoals Deloitte dit noemt.
Vraag 3

Deelt u de conclusie dat analyses over scheefwonen doorgaans ingaan op de vraag of het inkomen past bij de huur die de huurder betaalt, maar dat daar aan toegevoegd moet worden of de huurprijs op basis van de marktwaarde van de woning passend is? Zo nee, waarom niet?

Ik deel die conclusie niet. Waar het gaat om huisvesting van de doelgroep, hoort het bij de taak van de corporaties om betaalbare huren te rekenen (dus vaak onder marktniveau). Met het toevoegen aan de analyse van de huurprijs op basis van marktwaarde moet daarom zorgvuldig worden omgegaan. Ook is het zo dat het om een theoretische berekening gaat van de marktwaarde en deze dus altijd voor discussie vatbaar is. Overigens is in het eind december 2016 verschenen IBO-rapport Sociale huur2 een dergelijke analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in 2016 ca. 1,2–1,5 mld. euro aan impliciete subsidies terecht is gekomen bij huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. In deze analyse is de markthuur benaderd door uit te gaan van huurprijs van respectievelijk 5,5% en 6% van de WOZ-waarde van de betreffende woning.
Vraag 4

Deelt u de gedachte dat sprake is van een forse onbalans die haaks staat op de wens om de beschikbare voorraad van 2,3 miljoen sociale huurwoningen «optimaal te benutten»? Zo ja, welke stappen zijn of worden gezet om de onbalans tegen te gaan?

Ik deel de analyse dat de voorraad sociale huurwoningen optimaler benut kan worden. In het hierboven genoemde IBO-rapport wordt geconcludeerd dat «er een misallocatie van ruwweg 50% van huurders van een gereguleerde woning (is) doordat huishoudens te goedkoop, te duur of te groot wonen»3.
Dit kabinet heeft daarom verschillende maatregelen genomen om tot een betere benutting van de sociale huurvoorraad te komen. Het gaat dan om de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en het passend toewijzen. Het IBO-rapport concludeert over dit beleid dat dit «tamelijk effectief» is gebleken.
Vraag 5

Kunt u de conclusie in het rapport dat huursubsidiëring nu zowel via de huurprijs (ca. € 5,3 miljard huurkorting) alsook via het inkomen (ca. € 2,5 miljard huurtoeslag) plaatsvindt, bevestigen. tigen?

Het klopt dat subsidiëring zowel plaatsvindt via de huurprijs (impliciet, via de verhuurder) als door middel van de huurtoeslag (expliciete subsidie). In het IBO-rapport is berekend dat de gemiddelde ontvanger van huurtoeslag een subsidie van 55% van de markthuur ontvangt: 30% in de vorm van huurtoeslag, 25% door middel van een korting op de huurprijs.
Vraag 6

Uit de analyse blijkt ook dat op dit moment 45% van de huurders een relatief lage contracthuur heeft, zowel ten opzichte van de huur die gevraagd zou kunnen worden voor de woning (markthuur) als ten opzichte van het inkomen van de huidige bewoner(s). Is dat naar uw visie een stijgend dan wel dalend percentage? Hoe verwacht u dat dat percentage zich zal ontwikkelen?

Het is lastig om een voorspelling te doen over de ontwikkeling van dit specifieke percentage. Er spelen namelijk diverse factoren een rol, die dit percentage zowel naar beneden als naar boven kunnen beïnvloeden.
De genomen beleidsmaatregelen als de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning, het passend toewijzen, inkomensafhankelijke huurverhogingen en prikkels tot goedkoper bouwen door corporaties beïnvloeden dit percentage neerwaarts. Inkomensstijgingen en oplopende marktwaarde van woningen hebben de komende tijd daarentegen naar verwachting een opwaarts effect op dit percentage.
Vraag 7

In het genoemde onderzoek wordt niet ingegaan op de onbalans naar de grootte van de huurwoning. Heeft u inzicht in deze vorm van onbalans, bijvoorbeeld in de situatie dat een alleenstaande in een 5-kamer-huurwoning of een gezin met drie kinderen in een twee-kamer-huurwoning woont? Wilt u die informatie met de Kamer delen?

Op dit aspect van «scheefwonen» is ook in het IBO-rapport ingegaan. Het rapport baseert zich op een analyse van ABF uit 2013. Uit deze analyse bleek dat bijna 400.000 woningen met ten minste vier kamers wordt bewoond door alleenstaanden. Actuelere cijfers zijn op dit punt niet beschikbaar.

18 september 2017 - 16 november 2017

59 dagen

De afschaffing van de huurtoeslag voor bewoners van vakantiewoningen
	Elbert Dijkgraaf (SGP), Roelof Bisschop (SGP)
	Ronald Plasterk (PvdA), Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD)

Bronnen

1. Uitzending PAUW 13 september 2017, «Krista woont op een vakantiepark.…

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending PAUW, 13 september 2017, waarin gesproken wordt over het stopzetten van toeslagen bij bewoners van vakantieparken?1

Ja.
Vraag 2

Op welke manieren is er sinds het aannemen van het wetsvoorstel gecommuniceerd over de wetswijziging?

De Belastingdienst/Toeslagen communiceert over de regels van de huurtoeslag via zijn website. Ook is daar een nieuwsbericht geplaatst over de werkwijze van de Belastingdienst rond de beëindiging van de huurtoeslag.
Huurders van vakantiewoningen worden niet als afzonderlijke groep geadministreerd bij Belastingdienst/Toeslagen en zijn ook niet als groep herkenbaar in de basisadministraties. De registratie van vakantiewoningen verschilt per soort en per gemeente. Huurders van vakantiewoningen konden daarom niet vooraf individueel worden geïnformeerd over de wetswijziging.
Vraag 3

Zijn er speciale maatregelen genomen om de belanghebbenden te informeren aangezien het hier vooral gaat om mensen die zeer waarschijnlijk geen Staatscourant zullen lezen?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Zijn de gemeenten geïnformeerd over de wijziging?

Naar aanleiding van deze recente berichtgeving is gebleken dat de communicatie over de wijziging van de regels voor huurtoeslag voor vakantiewoningen op vakantiebestedingsbedrijven niet voor iedereen duidelijk is geweest.
Daarom heeft BZK de VNG gevraagd om gemeenten te informeren. De VNG zal de gemeenten via de geëigende kanalen informeren over de consequenties van de gewijzigde regels en de uitvoeringspraktijk van Belastingdienst/Toeslagen daarbij.
Vraag 5

Hebben gemeenten de mogelijkheid om vakantiewoningen legaal permanent te laten bewonen? Komen deze woningen dan alsnog in aanmerking voor huurtoeslag?

Gemeenten kunnen permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan door in het bestemmingsplan een woonbestemming toe te kennen, als dat niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en daar geen regels van de provincie en het Rijk aan in de weg staan. Daarnaast kan de gemeente permanente bewoning toestaan door, onder voorwaarden, een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen of een gedoogbeschikking af te geven aan iemand die een recreatiewoning al lange tijd onafgebroken bewoont. Het betreft hier verder een decentrale aangelegenheid waar het Rijk geen bemoeienis mee heeft.
Ongeacht of een gemeente permanente bewoning van een vakantiewoning op een vakantiebestedingsbedrijf heeft toegestaan, is er met ingang van 1 juli 2016 geen recht meer op huurtoeslag voor huurders van woningen die zich op een vakantiebestedingsbedrijf bevinden. Dit is het gevolg van het mogelijk maken van tijdelijke verhuur ten behoeve van de doorstroming op de woningmarkt.
De Belastingdienst kan bij kortdurende huur niet nagaan of sprake is van huur van woonruimte of van «huur naar zijn aard van korte duur», waaronder vakantieverhuur. Vandaar dat ervoor gekozen is om voor huur op vakantiebestedingsbedrijven in alle gevallen geen huurtoeslag toe te kennen.
Vraag 6

Klopt het dat er pas berichten verzonden worden na het stopzetten van de huurtoeslag? Hoe verhoudt zich dat tot de belofte dat de huurtoeslag een maand na de brief wordt stopgezet?

Nee, dat klopt niet. De belanghebbende ontvangt eerst bericht voordat de huurtoeslag wordt beëindigd. In de casus die in de uitzending van Pauw aan de orde kwam, is deze werkwijze abusievelijk niet gevolgd omdat de huurtoeslag al was stopgezet voordat de belanghebbende hierover was geïnformeerd. Dit is inmiddels rechtgezet.
Op grond van de wet- en regelgeving had de huurtoeslag voor vakantiewoningen beëindigd moeten worden op het moment van inwerkingtreding van de wet. Voor nieuwe huurders van vakantiewoningen is het sindsdien niet meer mogelijk om huurtoeslag aan te vragen. Voor de zittende huurder van vakantiewoningen is, vanwege de situatie dat er geen overzicht was van de toeslagontvangers in vakantiewoningen, via de website van de Belastingdienst gemeld dat de betreffende huurders bericht zouden krijgen van de beëindiging en dat de huurtoeslag niet met terugwerkende kracht zou worden stopgezet. Binnenkort zal de huurtoeslag bij de meeste bewoners van vakantiewoningen zijn beëindigd. Daarom zal met ingang van 1 april 2018 de vanaf dat moment ontvangen huurtoeslag voor een vakantiewoning worden teruggevorderd. Huurders van vakantiewoningen kunnen terugvordering voorkomen door hun huurtoeslag zelf per 1 april 2018 stop te zetten. Dit zal ook worden gecommuniceerd via de website van de Belastingdienst/Toeslagen.
De termijn tussen aankondiging en stopzetting kan niet worden verlengd. Het is een vaste termijn die gehanteerd wordt voor alle toeslagen. De wet- en regelgeving biedt de Belastingdienst/Toeslagen geen mogelijkheid om hiervan af te wijken.
Vraag 7

Waarom heeft het zolang geduurd voordat bewoners werden geïnformeerd? Bent u van mening dat een maand zeer kort is om een andere oplossing te vinden? Ziet u mogelijkheden om brieven eerder te versturen en een langere overgangstijd te gunnen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

12 september 2017 - 12 oktober 2017

30 dagen

Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren ('buy to let')
	Sandra Beckerman (SP)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. https://www.volkskrant.nl/economie/woningen-voor-studenten-en-expats-…

Vraag 1

In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1

Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract.
Vraag 2

Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.
Vraag 4

Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Vraag 5

Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?

Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.
Vraag 6

Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?

De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.
Vraag 7

Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.

16 augustus 2017 - 6 september 2017

21 dagen

Het bericht dat verhuurmakelaars een manier hebben gevonden om huurders extra op kosten te jagen
	Alexander Kops (PVV)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. De Telegraaf, 15 augustus 2017, http://www.telegraaf.nl/dft/geld/huis…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verboden kosten verhuur in nieuw jasje gestoken»?1

Ja.
Vraag 2

Klopt het dat er verhuurmakelaars zijn die op de door de rechter verboden bemiddelingskosten een ander etiket plakken, namelijk contractkosten of administratiekosten, en deze vervolgens alsnog aan huurders doorberekenen? Zo ja, op welke schaal komt dit voor?

Het is mij bekend dat het voorkomt dat bemiddelaars verschillende benamingen gebruiken voor bemiddelingskosten om deze op een verkapte wijze van de consument-huurder te kunnen verlangen. Zoals in de beantwoording van de vragen van het lid Bashir (SP) over bemiddelingsbureaus die nog steeds ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 923) en in de Kamerbrief over terugvordering bemiddelingskosten (Kamerstuk 27 926, nr. 251) aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten binnen vijf jaar na dato kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Verwacht mag worden dat dergelijke praktijken snel zullen eindigen.
Op de website2 van de ACM is informatie te vinden over welke kosten de verhuurder wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer3 consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM attendeert de consumenten erop dat voor bemiddelingskosten andere benamingen gebruikt kunnen worden zoals courtage, administratiekosten, contractkosten of dossierkosten.
Op de website4 van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrecht betaalde verkapte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de Woonbond is bekend met dit signaal. Op de website5 wordt de consument-huurder geattendeerd dat bemiddelaars andere begrippen voor bemiddelingskosten kunnen gebruiken, zoals «kosten huurder», «handling fee» of «abonnementskosten». Woonbond adviseert de consument-huurder om de onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die onterecht verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen.
Vraag 3

Voor welk bedrag worden huurders (gemiddeld) benadeeld? Bent u van mening dat hier sprake is van ordinaire geldklopperij uit de zakken van de huurders? Zo nee, waarom niet?

De hoogte van het bedrag waarvoor huurders zijn benadeeld varieert, maar bedraagt al snel een paar honderd euro. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 mogen bemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan een consument-huurder van woonruimte als de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder handelt en kunnen huurders onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten terugvorderen.
Vraag 4

Bent u van mening dat deze handelwijze van verhuurmakelaars in strijd is met de regels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit een halt toeroepen?

Ja, zie antwoord op vraag 2 en vraag 3. De wet is duidelijk. Het is verboden. De regelgeving behoeft dus geen aanpassing. Wel is het van belang dat huurders geïnformeerd worden over hun rechten. Dat gebeurt nu al via rijksoverheid.nl, via koepels als NVM en Woonbond, maar ook via de ACM. De ACM treedt ook, naar aanleiding van meldingen door huurders, op in geval van stelselmatige overtreding van dit verbod door verhuurbemiddelaars.

8 augustus 2017 - 10 oktober 2017

63 dagen

Het bericht dat de kamernood onder studenten in veel steden hoog is
	Sandra Beckerman (SP), Frank Futselaar (SP)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA), Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA)

Bronnen

1. https://www.trouw.nl/home/kamernood-onder-buitenlandse-studenten-is-h…
2. http://www.vsnu.nl/f_c_internationale_studenten.html
3. http://www.folia.nl/actueel/103552/meer-dan-honderd-internationale-st…

Vraag 1

Wat is uw reactie op het nieuws dat de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) «alle kamers in Utrecht, Rotterdam, Zwolle, Maastricht, Groningen en Tilburg heeft vergeven» en studentenhuisvester DUWO (actief in Wageningen, Deventer, Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag en Delft) stelt een «tekort te hebben van honderden kamers»?1

Wij hebben kennis genomen van deze berichten. Deze berichten stemmen niet vrolijk. Het is belangrijk dat internationale studenten die naar Nederland komen binnen afzienbare tijd over een woonruimte beschikken.
De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017 schetst een breder beeld waaruit naar voren komt dat de uitwonende studentenpopulatie de komende acht jaar een beperkte groei laat zien of, indien het effect van de invoering van het studievoorschot op uitwonende studenten doorzet, een afname. Ondanks de grote aantallen studentenkamers die zijn toegevoegd de afgelopen jaren, zijn er met name in de Randstad nog tekorten.
Daarom wordt regionaal ook specifiek aandacht gevraagd voor deze krapte, zoals in Amsterdam middels de oproep van de Coalitie Kennisstad (een coalitie bestaande uit de hoger onderwijsinstellingen en de studentenhuisvesters in Amsterdam). In de meeste studentensteden in de Randstad worden nog diverse studentencomplexen opgeleverd de komende tijd.
Het is voorts goed om op te merken dat er geen centrale registratie bestaat van alle in gebruik zijnde studentenkamers in Nederland. Het is goed voorstelbaar dat particuliere aanbieders hun kamers voor andere doelgroepen herbestemmen indien de krapte in de markt in bepaalde regio’s afneemt, terwijl studentenhuisvesters hier minder van merken.
Wij zijn reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences, de VH en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van (internationale) studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zetten wij ook in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, zodat iedereen weet welke opgave er ligt en daarop kan acteren.
Vraag 2

Deelt u de mening dat een belangrijke oorzaak voor de schaarste aan studentenwoningen de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten is op vooral universiteiten?2 Klopt het dat de groei van de instroom (veel) sneller gaat dan het aantal voorradige studentenkamers?

Zie het antwoord op vraag 3.
Vraag 3

Kunt u over de afgelopen 10 jaar aangeven wat de groei is van het aantal buitenlandse studenten op de Nederlandse kennisinstellingen en hoe deze zich verhoudt tot (de groei van) het aantal beschikbare studentenwoningen? Welke conclusies trekt u uit deze cijfers?

Het aantal internationale studenten in het hoger onderwijs is in de periode 2007–2016 gestegen van circa 38.000 naar circa 74.000 (peilmoment 1 oktober). Nederlandse studenten die hun vooropleiding in het buitenland hebben gedaan zijn hierbij niet meegerekend omdat zij qua huisvesting meer vergelijkbaar zijn met Nederlandse studenten. Het aandeel van internationale studenten is daarmee procentueel toegenomen van 6,3% naar 10,4%, maar in absolute aantallen nog altijd een stuk kleiner dan de toename van het aantal Nederlandse studenten. In dezelfde periode is het aantal Nederlandse studenten in het hoger onderwijs namelijk met een kleine 82.000 toegenomen, van circa 558.000 naar circa 639.000.
Wat betreft huisvesting is het grote verschil tussen beide groepen dat voor internationale studenten de woonruimte beschikbaar moet zijn op de dag van aankomst in Nederland en dat nagenoeg iedere internationale student uitwonend is. Ook hebben internationale studenten over het algemeen een voorkeur voor gemeubileerde huisvesting.
Zoals eerder opgemerkt is het moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel hebben wij gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003 -2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heeft de Minister van BZK u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr.3 gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Uit deze cijfers komt het beeld naar voren dat er de afgelopen jaren veel eenheden voor studenten zijn toegevoegd. Tegelijkertijd zijn er met name in de Randstad nog tekorten en neemt het aantal studenten toe. Daar staat tegenover dat ook het aantal Nederlandse studenten dat (tijdelijk) in het buitenland studeert is toegenomen: in 2013–2014 gingen 10.551 studenten uit het Nederlands hoger onderwijs met een Erasmus+-beurs naar het buitenland. De kamers van deze studenten komen ook vaak (tijdelijk) beschikbaar).
Vraag 4

Erkent u dat Nederlandse universiteiten om financiële redenen buitenlandse studenten (moeten) werven, maar vervolgens onvoldoende in staat zijn deze studenten huisvesting te bieden?

Nee. Nederlandse universiteiten hoeven niet om financiële redenen internationale studenten werven. Instellingen worden zowel voor Nederlandse als voor andere studenten uit de Europese Economische Ruimte (EER) bekostigd. Van de internationale studenten in het Nederlandse hoge onderwijs komt 75% uit de EER, dit percentage is zo goed als stabiel sinds 2006. EER-studenten betalen wettelijk collegegeld en instellingen ontvangen voor deze studenten bekostiging. Dit is gelijk aan Nederlandse studenten. Niet-EER studenten tellen niet mee voor bekostiging. Deze groep studenten betaalt het instellingscollegegeld en instellingen kunnen zelf de hoogte daarvan bepalen. Het is mij niet bekend in hoeverre individuele instellingen financieel voordeel of nadeel hebben van het werven van niet-EER studenten.
Vraag 5

Deelt u de mening dat er een grens is aan de groei van het aantal buitenlandse studenten en dat deze grens (zo goed als) bereikt is?

Zoals de Minister van OCW in haar visiebrief internationalisering (Kamerstuk 22 452, nr. 42) en de daaropvolgende voortgangsbrief (Kamerstuk 22 452, nr. 48) heeft aangegeven, is internationalisering in haar ogen cruciaal voor het verwerven van kennis, vaardigheden en beroepscompetenties. Internationalisering is ook zeer waardevol voor de persoonlijke ontwikkeling en identiteitsvorming van studenten.
Internationale studenten zijn daarnaast belangrijk voor Nederland, omdat zij onze kenniseconomie versterken. Eind vorig jaar bleek uit onderzoek van Nuffic dat internationale studenten de Nederlandse schatkist ongeveer € 1,5 miljard per jaar opleveren. Daarmee wordt niet alleen ons Nederlandse onderwijs versterkt, maar komt internationalisering ook ten goede aan de samenleving als geheel.
Wel willen wij benadrukken dat instellingen die internationaal actief zijn bovenal hun zaken «thuis» op orde moeten hebben, met opleidingen van goede kwaliteit en randvoorwaarden rondom huisvesting.
Internationalisering moet altijd een duidelijke meerwaarde hebben voor het Nederlandse onderwijs. Hoewel wij niet vinden dat de grens aan de groei van het aantal internationale studenten bereikt is, vinden wij dat je wel kritisch mag kijken naar het aantal internationale studenten binnen een opleiding. Ze juicht het dan ook toe dat steeds meer instellingen nadenken over een goede balans tussen internationale en Nederlandse studenten.
Vraag 6

Acht u het waarschijnlijk dat er nog steeds dakloze buitenlandse studenten in Nederland zijn, als gevolg van de schaarste bij de studentenkamers, zoals International Students Network vorig jaar al beweerde?3 Kunt u aangeven op welke cijfers uw verwachting is gebaseerd? Kunt u uitsluiten dat er dakloze (buitenlandse) studenten zijn als gevolg van de schaarste aan studentenwoningen? Zo nee, deelt u de mening dat dit zeer onwenselijk, gevaarlijk en zelfs onverantwoord is, zeker in het geval van buitenlandse studenten die geen familie of sociaal netwerk in Nederland hebben? Reikt de zorgplicht van de kennisinstelling voor de buitenlandse student ook tot het vinden van volwaardige huisvesting? Zo nee, waarom niet?

Aangezien er geen centrale registratie van dakloze internationale studenten is, kunnen wij geen uitspraken doen over het al dan niet voorkomen van dakloze internationale studenten.
Wel zijn er incidenten bekend van dakloze internationale studenten. Deze signalen ontvangen wij onder meer van de landelijke Studentenvakbond (LSVb). Naar het zich laat aanzien komen die incidenten vooral voor in piekperiodes, zoals bij de start van het collegejaar. Wij delen uw mening dat dit niet wenselijk is.
Wanneer kennisinstellingen internationale studenten aantrekken, moeten zij zorg dragen voor de randvoorwaarden die maken dat de student ook kan doen waarvoor hij naar Nederland is gekomen, nl. het volgen van onderwijs. Een minimale invulling van die verantwoordelijkheid is ervoor zorgen dat de buitenlandse student voldoende geïnformeerd is over hoe hij of zij een kamer in Nederland kan krijgen.
In het geval dat er groepen van internationale studenten niet op korte termijn binnen de studiestad kunnen worden gehuisvest, is het wenselijk dat kennisinstellingen dit tenminste signaleren. Veel kennisinstellingen zetten zich ook in voor een goede en snelle huisvesting van internationale studenten. Om de huidige en toekomstige instroom van (internationale) studenten te kunnen blijven accommoderen, is het van belang dat kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters samen optrekken, zodat zij van elkaars ambities op de hoogte zijn en deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting. Uiteraard heeft de student ook zelf de verantwoordelijkheid om tijdig op zoek te gaan naar passende woonruimte.
Vraag 7

In hoeverre vissen lokale en regionale studenten achter het net bij het vinden van een kamer als gevolg van de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten? Op welke cijfers en informatie is uw antwoord gebaseerd?

Er zijn geen specifieke cijfers beschikbaar over eventuele verdringing van Nederlandse studenten die op zoek zijn naar een kamer door buitenlandse studenten. Wel is mij bekend dat universiteiten en hogescholen soms afspraken met studentenhuisvesters maken over gegarandeerde huisvesting voor internationale studenten – deze garanties zijn soms zelfs in onderlinge afspraken of verdragen met buitenlandse onderwijsinstellingen vastgelegd – en deze kamers zijn dan niet beschikbaar voor Nederlandse studenten. Ook hebben enkele sociale studentenhuisvesters een plafond aangebracht in het aantal eenheden voor internationale studenten om zo ook de positie van lokale en regionale studenten te borgen. Al met al is verdringing niet uit te sluiten. De ambities, plannen en afspraken van de verschillende partijen bepalen de aantrekkelijkheid voor de verschillende doelgroepen.
Vraag 8

Bent u van mening dat als er onvoldoende studentenwoningen zijn om de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten op te vangen, dit leidt tot onwenselijke gevolgen zoals onder andere een mogelijke groei van het aantal dakloze (buitenlandse) studenten, prijsopdrijving van (studenten)woningen, een groei van het aantal onwettige contracten voor studenten, een toename van huisjesmelkerij en oplichting?

Zie het antwoord op vraag 3.
Vraag 9

Welke maatregelen neemt u op de korte en de lange termijn om het gebrek aan studentenwoningen per direct en structureel op te lossen? Bent u bereid maatregelen te nemen die voorkomen dat op korte termijn studenten dakloos zijn? Bent u bereid de financiering van universiteiten en hogescholen zodanig aan te passen, dat zij voor hun financiën minder afhankelijk zijn van de studentenaantallen (bijvoorbeeld door het verhogen van de vaste voet)? Bent u bereid om de verhuurdersheffing voor woningcorporaties te verlichten voor die regio's waar de schaarste aan (studenten)woningen het hoogste is, zodat corporaties meer financiële ruimte hebben om woningen te bouwen? Bent u bereid op korte termijn met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden met als inzet studentenhuisvesting? Bent u bereid ervoor te zorgen dat de groei van het aantal buitenlandse studenten in de pas gaat lopen met de beschikbare om met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden om de buitenlandse studenten beter te spreiden over Nederland?

Het huidige bekostigingsmodel is een verdeelmodel dat bestaat uit een vast en een variabel deel. Het variabele deel bestaat uit bekostiging op basis van inschrijvingen, diploma’s en promoties en het vaste deel wordt gevormd door de vaste voet. Een goede balans tussen variabel en vast is belangrijk om zowel flexibiliteit als stabiliteit in de rijksbijdrage te kunnen borgen. De huidige bekostiging is destijds door de VSNU, VH, LSVB en de ISO geadviseerd aan OCW. Het variabele deel van de rijksbijdrage leidt tot flexibiliteit bij veranderingen in studentenaantallen (een toename in studenten leidt tot een hogere rijksbijdrage) en het vaste deel biedt instellingen de stabiliteit om lange termijn beslissingen te kunnen nemen
Het verhogen van de vaste voet biedt niet zomaar een oplossing. Een hogere vaste voet maakt de rijksbijdrage van instellingen minder afhankelijk van studentenaantallen, maar dat betekent ook dat instellingen stijgende studentenaantallen minder snel vertaald zien in een hogere rijksbijdrage. In mei 2017 heeft de Minister van OCW een Kamerbrief verzonden met een analyse van de huidige bekostigingssystematiek van het hoger onderwijs. Hierin wordt ook een aantal knelpunten en dilemma’s van het huidige bekostigingsmodel geschetst, en wordt een aantal denkrichtingen voor aanpassingen van het model voorgesteld. Een besluit over een eventuele aanpassing van de bekostigingssystematiek laten wij over aan een volgend kabinet.
In de verhuurderheffing zijn onzelfstandige studentenwoonruimten reeds vrijgesteld van heffing. Een (verdere) verlichting is daar dus niet aan de orde. Ook voor zelfstandige studentenwoningen kan gebruik worden gemaakt van de heffingsvermindering voor nieuwbouw van zelfstandige woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Dit geeft al invulling aan de gevraagde verlichting van de verhuurderheffing in de regio’s waar de schaarste aan woningen het hoogst is. Overigens blijkt uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) dat er nog ruimte is voor corporaties die zich met studentenhuisvesting bezighouden om te investeren in nieuwbouw (voor studenten).
Vraag 10

Wilt u en kunt deze vragen beantwoorden voor de opening van het academische jaar?

Dat is niet gelukt omdat voor de beantwoording nadere afstemming benodigd was met de betrokken partijen uit het onderwijs- en huisvestingsveld. Dit overleg heeft medio september plaatsgevonden.

27 juli 2017 - 22 augustus 2017

26 dagen

Het bericht dat een huurkorting van 170 euro niet wordt toegestaan in Zeeland
	Joba van den Berg-Jansen (CDA), Erik Ronnes (CDA)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. http://nos.nl/artikel/2184935-cadeautje-aan-zeeuwse-huurders-voorlopi…

Vraag 1

Kent u het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan?» inzake een huurkorting van 170 euro die bij een door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusie (leidend tot woningcorporatie Zeeuwland) was afgesproken, alsnog wordt geblokkeerd door de Autoriteit woningcorporaties?1

Ja. Ik ben bekend met het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan».
Vraag 2

Kunt u aangeven waarom een eenmalige huurkorting niet gegeven zou mogen worden? Welke wettelijke regels worden hier geschonden? Is het toepassen van een hardheidsclausule mogelijk?

Een doel van de herziene Woningwet is geweest, mede gelet op de aanbevelingen van de parlementaire enquête, om woningcorporaties terug te laten keren naar hun kerntaak en grenzen te stellen aan hun werkdomein. Vanuit dit opzicht beperkt de Woningwet de mogelijkheden voor woningcorporaties om diensten te verlenen en meer specifiek om financiële middelen ter beschikking te stellen aan huurders, om willekeur en oneigenlijke vormen van subsidieverlening te voorkomen en tevens uit te sluiten dat de geldende huurprijswetgeving kan worden omzeild.
Het geven van een eenmalige korting op de maandelijkse huur door een corporatie is naar oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) materieel het «ter beschikking stellen van financiële middelen». Op grond van de Woningwet mogen woningcorporaties geen financiële middelen ter beschikking stellen, met uitzondering van de gevallen die zijn opgenomen in artikel 48 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de Woningwet is naast deze vastgelegde uitzonderingen geen hardheidsclausule opgenomen op grond waarvan alsnog een eenmalige huurkorting gegeven zou kunnen worden.
Hoewel een eenmalige korting op de maandelijkse huur niet mogelijk is, zijn er voor een woningcorporatie andere mogelijkheden om kostenbesparingen die samenhangen met een fusie structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. Bijvoorbeeld doordat in huurovereenkomsten de huurprijs structureel wordt verlaagd, of toekomstige huurverhogingen worden beperkt. Tevens kan er voor worden gekozen om woningverbeteringen en duurzaamheidsmaatregelen toe te passen in de woningvoorraad, die leiden tot lagere energielasten voor zowel huidige als toekomstige bewoners, zonder dat voor deze maatregelen huurverhoging wordt gevraagd door de woningcorporatie.
Vraag 3

Deelt u de mening dat het juist in de geest van de nieuwe Woningwet is om samen met huurders en gemeente afspraken te maken over wat te doen met besparingen en dat dit dus ook kan betekenen dat dit op korte termijn verrekend wordt met de huren van huurders? Zo nee, waarom niet?

De Woningwet stimuleert de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie om prestatieafspraken te maken over de bijdrage van de woningcorporatie aan het lokale volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, binnen de grenzen van de wettelijke toegestane activiteiten van corporaties. Onderdeel hiervan kunnen prestatieafspraken zijn over het huurprijsbeleid van een woningcorporatie inclusief de mogelijkheid van structurele huurmatiging voor bewoners als gevolg van financiële besparingen door een woningcorporatie.
Vraag 4

Kunt u aangeven of de eenmalige huurkorting ook onderdeel was van het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusievoorstel? Zo ja, kunt u dan aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties wel toestemming heeft gegeven voor dit voorstel waarvan deze korting niet alleen onderdeel was, maar zelfs een voorwaarde van de huurders zonder wiens toestemming de fusie niet plaats kon vinden?

De Autoriteit woningcorporaties geeft aan dat de eenmalige huurkorting was opgenomen in het fusievoorstel van woningcorporatie Zeeuwland. Omdat dit specifieke punt geen onderdeel van beoordeling van fusievoorstellen is, heeft de Autoriteit woningcorporaties toestemming gegeven voor de fusie. De Autoriteit woningcorporaties komt dus niet terug op haar goedkeuringsbesluit voor de fusie. Echter, geeft zij nu wel aan dat het eenmalig toepassen van huurkorting, in de door Zeeuwland gekozen vorm, niet mogelijk is omdat dit in strijd is met de Woningwet. Omdat dit plan al in het fusievoorstel opgenomen was, had de Autoriteit woningcorporaties Zeeuwland hier eerder op kunnen wijzen.
Tegelijk geldt in het algemeen dat zaken waarover de Aw geen signaal heeft afgegeven niet automatisch zijn toegestaan onder de Woningwet en dat woningcorporaties ook zelf geacht worden de wet te kennen en hiernaar te handelen.
Vraag 5

Kunt u aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties nu kennelijk terug komt op haar eerdere goedkeuring van het fusievoorstel? Deelt u de visie van de Autoriteit woningcorporaties zelf dat zij eerder had moeten reageren op het plan?

Zie antwoord vraag 4.
Vraag 6

Kunt u uiteenzetten hoe een huurkorting wel op korte termijn bij de huurders terecht kan komen? Bent u bereid om met de Autoriteit woningcorporaties in gesprek te gaan om te bezien hoe deze huurkorting alsnog op korte termijn verstrekt kan worden aan de huurders en hoe er zo snel mogelijk voor gezorgd kan worden dat woningcorporaties als Zeeuwland zich niet bezig hoeven te houden met dergelijke doorgeslagen regels en gewoon weer hun tijd kunnen besteden aan het betaalbaar huisvesten van mensen?

In het antwoord op vraag 2 is aangegeven dat er voor een woningcorporatie voldoende mogelijkheden zijn om conform de voorschriften uit de Woningwet kostenbesparingen structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. De Autoriteit woningcorporaties is reeds in gesprek geweest met woningcorporatie Zeeuwland over de verschillende mogelijkheden die de Woningwet toelaat.
Financiële besparingen kunnen door een woningcorporatie ten goede worden gebracht van haar doelgroep, binnen de geldende kaders van de Woningwet en de geldende huurprijswetgeving. Op grond van de geldende huurprijswetgeving mag een woningcorporatie jaarlijks een keer (per 1 juli) de huur verhogen, waarbij zij tevens is gebonden aan een maximumpercentage voor de huurverhoging. Daarnaast kan een huurverhoging plaatsvinden bij mutatie van een woning.
Bij een besluit tot structurele huurverlaging is een woningcorporatie niet gebonden aan een jaarlijks vaststaand moment en dus kan het besluit tot structurele huurverlaging door een woningcorporatie in overleg met de huurdersorganisatie snel worden genomen, zodat het effect hiervan binnen enkele maanden merkbaar is voor de huurders.

14 juli 2017 - 16 augustus 2017

33 dagen

Het bericht “dat het woningtekort nijpend wordt”
	Alexander Kops (PVV)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. De Telegraaf, 13-7-2017: http://www.telegraaf.nl/dft/geld/huis-hypoth…
2. NVM, 13-7-2017: https://www.nvm.nl/actueel/persberichten/2017/2017071…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningtekort wordt nijpend»1 en de laatste woningmarktcijfers van de NVM2?

Ik ben bekend met de berichten en cijfers.
Vraag 2

Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat deze niet beschikbaar is? Hoeveel mensen/huishoudens kunnen momenteel geen koopwoning krijgen omdat de beschikbare woningen te duur zijn en/of omdat zij de financiering niet rond kunnen krijgen?

De bereikbaarheid van een koopwoning voor een huishouden is van verschillende factoren afhankelijk, zoals het aantal huishoudens dat een vergelijkbare koopwoning zoekt, de beschikbaarheid van te koop staande woningen, huizenprijzen, rentestand, de leennormen en de inkomensontwikkeling. De NVM merkt terecht op dat er regionale verschillen bestaan op de woningmarkt. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs momenteel boven het pré-crisisniveau en neemt het aanbod te koop staande woningen af. In veel andere regio’s liggen de prijzen nog steeds onder het pré-crisisniveau en is voldoende te koop staand aanbod beschikbaar. Woningzoekenden zullen zo nodig uitwijken naar regio’s met lagere prijzen en meer aanbod.
Vraag 3

Hoe gaat u de vicieuze cirkel van krapte en prijsstijgingen doorbreken? Hoe gaat u voorkomen dat door exploderende prijzen de woningmarkt zal imploderen (met alle gevolgen van dien)?

Het aantal transacties, de prijsontwikkeling en het consumentenvertrouwen op de woningmarkt zijn sinds 2013 sterk hersteld. Het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen tijd te maken hebben gehad met een inhaalvraag. Ook de lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Mede omdat de woningmarkt een voorraadmarkt is reageert het woningaanbod vertraagd op de stijgende vraag. In grote steden leidt dit momenteel tot krapte en extra prijsstijgingen. De Nederlandsche Bank (DNB) concludeert in een recente studie3 dat de huizenmarkt in grote steden tekenen van oververhitting vertoont, maar dat momenteel geen sprake is van een kredietgedreven zeepbel. DNB constateert daarnaast dat het aanbod geen gelijke tred houdt met de groeiende vraag naar stedelijk wonen. Ik deel deze conclusies.
De verantwoordelijkheid om de vraag naar woningen en het woningaanbod op elkaar af te stemmen, ligt op decentraal niveau. Hier kunnen de behoefte en de mogelijkheden het beste ingeschat worden. Wel houd ik contact met de verschillende woningmarktregio’s over de vraag of en hoe ze invulling geven aan de problematiek in de eigen regio’s. In gesprekken met de verschillende regio’s wordt op regionaal niveau gesproken over de woningbehoefte, woningproductie, (plan)capaciteit, investeringen in woningbouw en woningverbetering en de rol van de verschillende partijen (mede-overheden, rijksoverheid, corporaties en marktpartijen) hierbij. In het Algemeen Overleg van 7 juni jl. (Kamerstuk 32 847, nr. 302) heb ik uw Kamer toegezegd dit najaar verslag uit te brengen van deze gesprekken. Daarnaast heb ik bijzondere aandacht voor de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Ik heb daarom diverse maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om op lokaal niveau kansen te (helpen) zien en oplossingen te (helpen) vinden. Dit moet leiden tot lokale afspraken over extra aanbod van huurwoningen voor middeninkomens.
Vraag 4

Deelt u de mening dat gemeenten meer nieuwbouw moeten faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Er is de komende jaren behoefte aan nieuwbouw van woningen. Dit wordt ook op grote schaal opgepakt. In de ramingen, die op basis van onder andere door gemeenten aangeleverde bouwplannen zijn gemaakt, wordt voor de komende 10 jaar uitgegaan van een gemiddelde nieuwbouw van ongeveer 70 duizend woningen per jaar. Zoals ook in de Staat van de Woningmarkt 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 282) is aangegeven, blijft in de prognoses de eerste jaren de groei van de woningvoorraad achter bij de groei van de geraamde woningbehoefte. Dit beeld is regionaal gedifferentieerd. Er zijn gebieden waar een extra inspanning wenselijk is, en er zijn gebieden waar de verwachte bouwproductie (ruim) voldoende is om de verwachte vraag naar woningen te accommoderen. De urgentie om het aanbod te vergroten wordt door desbetreffende gemeenten en provincies ook onderkend. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de prognoses met onzekerheid omgeven zijn.
Vraag 5

Deelt u de mening dat het de vaak jarenlang wachtende Nederlanders nog niet veel verder helpt wanneer nieuwe woningen worden gebouwd die vervolgens worden weggegeven aan statushouders, zoals in de Haagse wijken Ypenburg en Wateringse Veld (aan het Oosteinde)? Wanneer gaat u deze statushoudershuisvestingswaanzin een halt toeroepen en omkijken naar de Nederlandse woningzoekenden?

Gemeenten krijgen een halfjaarlijkse taakstelling opgelegd voor de huisvesting van statushouders en kunnen zelf bepalen welke woningen zij daarvoor inzetten. Het is van belang dat statushouders zo kort mogelijk in asielzoekerscentra blijven. Enerzijds omdat zo snel mogelijk met inburgering en participatie kan worden begonnen, waardoor het beroep van deze groep op sociale voorzieningen zo veel mogelijk wordt beperkt. Anderzijds om de relatief hoge kosten van het verblijf van deze groep in asielzoekerscentra eveneens zoveel mogelijk te beperken.
Het is goed om te zien dat gemeenten stappen zetten om de woningvoorraad te vergroten. Meer aanbod verkleint de druk op de woningmarkt en is positief voor iedereen die voor een sociale huurwoning op een wachtlijst staat.

14 juli 2017 - 16 augustus 2017

33 dagen

Sociale huurhuizen in de regio Rotterdam.
	Sandra Beckerman (SP)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. http://www.nu.nl/wonen/4546800/noodlijdende-woningcorporatie-humanita…
2. Kamerstuk 29 453, nr. 433
3. http://www.rijnmond.nl/nieuws/156831/Flatbewoners-Ommoord-zijn-liftst…
4. Voorjaarsnota gemeente Capelle a/d IJssel, pagina 73 https://capellea…
5. http://www.ad.nl/binnenland/minister-blok-woningcorporaties-zijn-gier…

Vraag 1

Kunt u beschrijven wat de huidige stand van zaken is van de Stichting Humanitas Huisvesting in Rotterdam met betrekking tot de slechte financiële positie, een mogelijke fusie met Woonbron en welke consequenties deze zaken hebben voor zittende huurders?1

Tijdens het algemeen overleg toezicht en borging woningcorporaties van 18 mei jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 440) heb ik uw Kamer geïnformeerd over het feit dat Stichting Humanitas Huisvesting (SHH) een saneringsaanvraag heeft ingediend, omdat SHH over onvoldoende financiële middelen beschikt om de activiteiten die zijn aangemerkt als dienst van algemeen economisch belang (Daeb-activiteiten) voort te zetten. De saneringsaanvraag wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in mandaat beoordeeld. De beslistermijn is enige tijd opgeschort aangezien de saneringsaanvraag niet compleet was. Inmiddels is de termijn weer gaan lopen.
Er lopen momenteel fusiegesprekken tussen SHH en Woonbron. Hierover is contact met het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. De gemeente Rotterdam wordt door beide partijen regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang. Een eventuele fusie heeft geen gevolgen voor de zittende huurders, de bestaande huurovereenkomst zal overgaan op de fusieorganisatie.
Vraag 2

Klopt het dat er inmiddels saneringssteun is aangevraagd bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), zoals werd verwacht door de Autoriteit woningcorporaties? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

In hoeverre houdt het WSW bij de beoordeling van de saneringsaanvraag rekening met het feit dat de Stichting Humanitas Huisvesting geen prestatieafspraken heeft gemaakt met hun huurders en de gemeente Rotterdam (of andere gemeenten waar zij huurhuizen bezit)?

In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is geregeld dat de corporatie over het saneringsplan overleg moet hebben gevoerd met de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is. Voorts is geregeld dat saneringssubsidie slechts kan worden verstrekt indien het voortzetten van de Daeb-activiteiten naar het oordeel van de gemeente noodzakelijk is voor het in stand houden van voldoende woongelegenheid in de gemeente. De gemeente geeft daartoe een zienswijze af aan de corporatie.
In prestatieafspraken leggen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie vast wat er door alle betrokkenen wordt bijgedragen aan het realiseren van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen. Wanneer een geschil de totstandkoming van prestatieafspraken in de weg staat, kunnen partijen het geschil voorleggen aan de Minister voor een bindende uitspraak. Indien er bestaande prestatieafspraken zijn, ligt het voor de hand dat de door de gemeente afgegeven zienswijze in het kader van de saneringsaanvraag in lijn is met de prestatieafspraken. Prestatieafspraken vormen echter geen zelfstandig onderdeel in de beoordeling van de saneringsaanvraag.
Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat de gemeente Rotterdam geen prestatieafspraken heeft gemaakt met de Stichting Humanitas Huisvesting en hun huurders?

Bij navraag bij de gemeente en corporatie is aangegeven dat de intentie er zowel van de kant van het bestuur van SHH en de Stichting Huurdersbelangen Humanitas (SBHB) als de gemeente was om voor het kalenderjaar 2017 prestatieafspraken te maken. SHH en SBHB hebben in juni 2016 in lijn met de Woningwet een bod uitgebracht op het Rotterdamse woonbeleid. In de maanden die volgden werd echter duidelijk dat de financiële situatie van SHH zodanig verslechterd was, dat een herstructureringsplan moest worden opgesteld. SHH, SHBH en de gemeente hebben toen in gezamenlijkheid besloten voor het kalenderjaar 2017 geen prestatieafspraken te maken, maar wel nauw met elkaar in gesprek te blijven over de effecten van de financiële situatie voor de huurders en het Rotterdamse woonbeleid.
Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat sommige Rotterdamse huurders soms dagen hun huis van verhuurder Havensteder niet uit kunnen omdat de lift kapot is, wat al vaker is gebeurd?3

Op basis van de wet zijn verhuurders verplicht om hun woningen goed te onderhouden en gebreken te herstellen. Het is zaak dat de bewoner gebreken zo snel mogelijk meldt bij de verhuurder. Indien de bewoner en de verhuurder er na de melding niet samen uitkomen, kan de bewoner zich melden bij de Huurcommissie, die kan bepalen of de gebreken aanleiding zijn voor tijdelijke huurverlaging. Een overzicht van dit soort ernstige onderhoudsgebreken staat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
Bij navraag bij Havensteder en de gemeente is aangegeven dat direct hulp is aangeboden om ervoor te zorgen dat niet-mobiele bewoners toch hun woning uit konden, onder meer door middel van een tilservice. Later is na afgifte van een vergunning door de gemeente ook een tijdelijke lift in gebruik genomen. De gemeente en Havensteder geven aan intensief contact te hebben over deze problematiek en afspraken te maken om te komen tot een structurele oplossing.
Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat de gemeente Capelle aan den IJssel met Havensteder heeft afgesproken om het eigendom, onderhoud en beheer van een openbare ruimte over te nemen, zodat Havensteder voldoende geld heeft om huizencomplexen te renoveren? Hoe vaak komen dergelijke constructies tussen gemeenten en woningcorporaties voor?4

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 4, maken corporatie, gemeente en huurdersorganisatie gezamenlijk prestatieafspraken. Onderdeel van die afspraken kan zijn dat de gemeente werkzaamheden op zich neemt. Uit het onderzoek naar de prestatieafspraken die zijn gemaakt in 2016 blijkt dat in 95% van de afspraken er één of meer acties voor de gemeente zijn opgenomen. In 78% van de afspraken betreft het één of meer concrete handelingen. Via de website prestatie.opkaart.nl is terug te vinden welke corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken hebben gemaakt over concrete acties voor de gemeente.
Vraag 7

Bent u van mening dat het onderhoudsbudget wat Havensteder heeft afdoende is gezien het ontbreken van een structurele oplossing voor bijvoorbeeld kapotte liften en het gebrek aan geld om een businesscase voor renovatie sluitend te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet dient de corporatie naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvestelijke doelstellingen van de gemeente. In de prestatieafspraken tussen de gemeente Capelle aan den IJssel en Havensteder is overeengekomen wat deze bijdrage namens Havensteder is, en wat de gemeente daarnaast zelf bijdraagt aan die doelstellingen.
Met de vergelijking die mijn voorganger heeft gemaakt tussen corporaties en Dagobert Duck, heeft hij gesteld dat een corporatie gierig gedrag vertoont als hij veel geld heeft en toch steeds blijft zeggen dat hij geen geld heeft (Kamerstuk 32 847, nr. 288). Deze stelling is in lijn met de oproep van het Kamerlid Bashir (SP) in datzelfde debat om «de woningcorporaties en de gemeenten er nog harder op aan [te] spreken dat er nu gebouwd moet worden en dat ze aan het werk moeten gaan». Aedes heeft overigens ook bericht dat de sector meer gaat investeren.
Uit het feit dat de gemeente en corporatie tot afspraken zijn gekomen en er geen geschil bij mij is ingediend, leid ik af dat de afspraken op instemming van beide partijen kunnen rekenen en dat de corporatie naar redelijkheid bijdraagt aan de volkshuisvestelijke doelstellingen.
Vraag 8

Hoe verhoudt zich de uitspraak van Minister Blok dat woningcorporaties «gierig zijn» en «lijden aan een Dagobert Duck-complex» zicht tot het besluit wat de gemeente Capelle aan den IJssel en Havensteder hebben genomen om te zorgen dat sociale huurwoningen gerenoveerd kunnen worden?5

Zie antwoord vraag 7.

29 juni 2017 - 16 augustus 2017

48 dagen

Een toename van meldingen over verwarde huurders
	Sandra Beckerman (SP)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. http://www.nhnieuws.nl/nieuws/208244/Woningcorporaties-zien-toename-v…
2. http://nos.nl/artikel/2159265-aantal-meldingen-over-verwarde-personen…
3. Kamerstuk 34 314, nr. 15

Vraag 1

Wat is uw reactie op de toename van het aantal meldingen over verwarde huurders bij woningcorporaties in Noord-Holland?1

Ik heb kennisgenomen van de inventarisatie die NH Nieuws uitvoerde onder vijf woningcorporaties in Noord-Holland naar meldingen van overlast door verwarde huurders. Volgens NH Nieuws geven medewerkers van vier van de vijf geraadpleegde woningcorporaties aan een stijging te zien in het aantal telefonische meldingen over verwarde buren. Het verschil in aantallen meldingen die enkele woningcorporaties in Noord-Holland ontvangen en woningcorporatie Ymere kan verschillende redenen hebben en is daarom niet eenduidig vast te stellen.
De problematiek rond personen met verward gedrag staat op het netvlies van het kabinet. Over de aanpak van deze problematiek en de rol van het Schakelteam «Personen met Verward Gedrag» ga ik in bij mijn antwoord op vraag 5.
Vraag 2

Kunt u toelichten waarom drie van vier woningcorporaties in Noord-Holland een toename zien van zowel het aantal meldingen als het aantal verwarde huurders, en de grootste woningcorporatie Ymere niet?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Waarom zijn er geen concrete cijfers voor en over woningcorporaties beschikbaar, terwijl de politie die cijfers wel heeft en aangeeft dat er 14% meer meldingen waren in 2016 dan het jaar daarvoor? Bent u bereid het aantal (meldingen over) verwarde huurders in kaart te brengen?2

De politie registreert het aantal incidenten waarbij personen met verward gedrag zijn betrokken onder de code «E33». Bij de betekenis van de door de politie gerapporteerde stijging van het aantal registraties van incidenten zijn enkele nuanceringen op zijn plaats. Een stijging in het aantal geregistreerde incidenten betekent niet dat daadwerkelijk sprake is van een toename van het aantal personen met verward gedrag. Zo kan eenzelfde persoon zorgen voor meerdere registraties. Ook spelen registratie-effecten mogelijk een rol: zijn er daadwerkelijk meer incidenten of registreert de politie vaker?
De politie registreert bij incidenten niet of betrokken personen huurder dan wel eigenaar-bewoner van hun woning zijn. Aedes, vereniging van woningcorporaties, enquêteerde eind 2015 woningcorporaties over meldingen over huurders met verward gedrag die overlast geven. Deze corporatiemonitor leverde het beeld op dat een deel van de corporaties een toename van het aantal huurders met verward gedrag ervaart. Aedes geeft aan deze zomer de enquête onder de woningcorporaties te herhalen.
Vraag 4

Bent u met de woningcorporaties, de politiechef en de voorzitter van het Schakelteam Mensen Met Verward Gedrag van mening dat de decentralisatie van de zorg en bezuinigingen in de geestelijke gezondheidszorg belangrijke oorzaken zijn van problemen met verwarde huurders? Zo nee, waarom niet?

Door de decentralisatie in de zorg is de verantwoordelijkheid voor ondersteuning van mensen die al dan niet verward zijn in één hand komen te liggen. Ik verwacht daarom dat de decentralisatie van de zorg naar gemeenten juist kan bijdragen aan de oplossing voor de problematiek van mensen met verward gedrag. De gemeente kan de regie voeren op alle leefdomeinen en daardoor de kans op problemen met verwarde huurders en andere inwoners verkleinen.
Daarnaast is er niet bezuinigd op de curatieve geestelijke gezondheidszorg (GGZ). Elk jaar wordt er meer geld beschikbaar gesteld. Wel worden de financiële middelen die beschikbaar zijn gesteld voor dit deel van de zorg, niet volledig benut door zorgverzekeraars en aanbieders.
Bovendien kan ook niet gesteld worden dat psychiatrische patiënten tot dusver in meerderheid in intramurale instellingen verbleven en nu in grote getale uitstromen. Tot in 2012 was er sprake van en stijging van het aantal mensen dat in een GGZ-instelling woont (verblijfsvoorziening of beschermd wonen); de stijging in de E33-registraties van de politie was toen al in volle gang. Pas sinds 2013 is de groei van het aantal verblijfsplaatsen gestopt en gekeerd. Het aantal kortdurende opnameplaatsen (tot één jaar) daalt al iets langer, tussen 2011 en 2014 met circa 6% per jaar. Daarbij worden nog steeds ongeveer evenveel mensen opgenomen als voorheen; pas in 2014 daalt dit aantal licht. Mensen worden wel iets korter opgenomen, en soms ook iets vaker.
Dat neemt niet weg dat het van belang is dat de zorg voor mensen die aangewezen zijn op ambulante GGZ -zorg, deze tijdig beschikbaar en voldoende intensief van karakter is. Het is nodig dat hier verbetering in optreedt. Mijn ambtsgenoot van VWS heeft recent samen met betrokken partijen afspraken gemaakt over het aanpakken van wachttijden en het investeren in de opbouw van ambulante zorg. Over deze afspraken is uw Kamer op 13 juli 2017 geïnformeerd3.
Vraag 5

Kunt u garanderen dat er in elke gemeente in ons land een sluitende aanpak tussen gemeenten, politie, GGZ-instellingen en maatschappelijke organisaties is om de oorzaken en overlast voor omwonenden te minimaliseren, waar de motie Bashir3 toe oproept? Zo nee, waarom niet?

In 2016 is het Schakelteam «Personen met Verward Gedrag» (in navolging van het Aanjaagteam Verwarde Personen) aangesteld om ervoor te zorgen dat overal in Nederland een goed werkende aanpak komt voor mensen met verward gedrag.
De verantwoordelijkheid voor het realiseren van een sluitende aanpak ligt bij alle betrokken ketenpartners, zowel lokaal als regionaal, onder regie van de gemeente. In het land wordt hard gewerkt aan deze aanpak, langs de lijnen van de negen bouwstenen van het Aanjaagteam. Het Schakelteam faciliteert partijen hierbij en monitort de voortgang zodat tijdig kan worden bijgestuurd als er op onderdelen extra actie of versnelling nodig is. De inzet van het Schakelteam is dat elke gemeente en regio voor 1 oktober 2018 een goed werkende aanpak voor mensen met verward gedrag heeft.
Vraag 6

Welke andere maatregelen neemt het kabinet om verwarde huurders te voorkomen of te helpen en de overlast voor omwonenden te verminderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Corporaties en verhuurders hebben een taak om het woongenot van huurders te bewaken en zetten daarom veelal in op het voorkomen van overlast. Samenwerking op het lokale niveau tussen gemeenten, corporaties en zorgaanbieders en politie is hierbij van groot belang. In een eerdere brief5 aan uw Kamer is uiteengezet hoe het Rijk hier de lokale partijen bij ondersteunt. Recent is het bestuurlijk instrumentarium voor de aanpak van ernstige woonoverlast uitgebreid met de Wet Aanpak Woonoverlast en de uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp).
Verhuurders kunnen aansluiting zoeken bij het maken van een sluitende aanpak voor personen met verward gedrag zoals beoogd door het Schakelteam, zodat aan huurders met verward gedrag snel de juiste hulp kan worden geboden en overlast voorkomen dan wel beperkt kan worden. In het ultieme geval kunnen verhuurders (via de rechter) ontbinding van de huur overwegen waarna in overleg met zorg/welzijn kan worden gezocht naar alternatieven.

15 juni 2017 - 4 juli 2017

19 dagen

Het uitsluiten van laagopgeleiden door Havensteder
	Sandra Beckerman (SP)
	Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA)

Bronnen

1. AD, «HBO’er? Kom hier wonen!», 8 juni 2017
2. Tweet, https://twitter.com/Havensteder/status/872097125533978624
3. Advertentie Havensteder

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «HBO’er? Kom hier wonen!» waaruit blijkt dat woningcorporatie Havensteder laagopgeleiden wil uitsluiten voor huurwoningen?1

Ik stel voorop dat het aan lokale partijen, in casu de gemeente Rotterdam, de aldaar werkzame woningcorporaties en hun huurders, is om in gezamenlijk overleg te bepalen welke maatregelen zij nodig achten om tegemoet te komen aan de lokale woningbehoefte en wat dit betekent voor de diverse buurten en wijken. Idealiter maken zij daarover ook prestatieafspraken.
De gemeente Rotterdam heeft desgevraagd gemeld dat de in het bericht vervatte veronderstelling dat Havensteder bij de toewijzing van de woningen in het Zwaanshalskwartier selecteert op basis van opleidingsniveau en daarbij lageropgeleiden zou weren, onjuist is. Een dergelijke handelwijze is ook niet toegestaan, omdat deze wijk niet is aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp, zie ook de antwoorden hierna). De betreffende woningen kunnen hierom alleen op basis van de geldende inkomenscriteria worden toegewezen. Aangezien de woningen in het complex veelal een huurprijs boven de aftoppingsgrens hebben, zullen deze volgens de passenheidsnorm voor de huurtoeslag uit de Woningwet overigens niet kunnen worden toegewezen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen.
Mede in het licht van het voorgaande appelleerde Havensteder in haar communicatie alleen aan HBO’ers. Zij wekte daarmee ten onrechte de suggestie dat het hebben van een HBO-opleiding per definitie ook een hoger inkomen betekent. Mede hierom heeft Havensteder de communicatie rondom de verhuur van dit complex inmiddels aangepast.
Vraag 2

Welke wettelijke basis is er om te selecteren op opleidingsniveau voor de toewijzing van sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het kader van de leefbaarheidsbevordering is selectieve woningtoewijzing alleen mogelijk via de Wbmgp. Op basis van deze wet kunnen bepaalde complexen, straten of gebieden, waar de leefbaarheid zwaar onder druk staat, op aanvraag van de gemeenteraad door mij worden aangewezen, waarbij woningzoekende huurders kunnen worden geweerd die geen inkomsten uit arbeid hebben, dan wel dat voorrang kan worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan in de verordening vastgelegde sociaaleconomische kenmerken. Ook is het mogelijk om op basis van de Wbmgp selectieve woningtoewijzing toe te passen ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag. De gemeente Rotterdam heeft voor het Zwaanshalskwartier in dit kader niet om een aanwijzing verzocht.
Tevens is het mogelijk om op basis van de Huisvestingswet 2014 een complex te labelen voor een bepaalde doelgroep. De Huisvestingswet stelt geen beperking aan deze doelgroepen. Bekende voorbeelden zijn complexen voor ouderen, jongeren, studenten en mensen met een beperking. De toewijzingsregels uit de Woningwet, zowel die in het kader van staatssteun als die voor de passendheidsnorm voor de huurtoeslag, gaan uit van het actuele inkomen van de woningzoekenden als criterium.
Vraag 3

Klopt het dat de selectie op opleidingsniveau een experiment is van woningcorporatie Havensteder en de gemeente Rotterdam? Zo ja, hoe lang mag dit experiment lopen, en wat is de democratische legitimering hiervoor?2

De gemeente Rotterdam heeft aangegeven dat de gerichte werving van hogeropgeleiden voor bepaalde complexen als experiment is gestart op basis van de vorige woonruimteverordening, dat wil zeggen voor de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet in 2015. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet en -verordening heeft zij met Havensteder besproken dat opleiding geen voorrangs- of uitsluitingscriterium kan zijn bij woonruimteverdeling. Selectieve woningtoewijzing ter bevordering van de leefbaarheid is beperkt tot de mogelijkheden die de in het vorige antwoord genoemde Wbmgp biedt.
Blijkens de informatie van de gemeente heeft Havensteder in haar communicatie rond dit project ten onrechte vermeld dat het nog steeds om een experiment zou gaan. Zoals gezegd, heeft de corporatie op verzoek van de gemeente haar communicatie inmiddels aangepast.
Vraag 4

Hoe moeten mensen in Rotterdam met een lage opleiding aan een betaalbare huurwoningen komen, aangezien de gemeente de komende jaren 20.000 goedkope huurwoningen wil slopen of verkopen en een woningcorporatie hoogopgeleiden blijkbaar kan uitsluiten?

De gemeente Rotterdam heeft, in samenspraak met onder meer de woningcorporaties en de bewoners van de stad, de Woonvisie 2030 opgesteld. In deze woonvisie is opgenomen dat voor diverse doelgroepen voldoende woningen beschikbaar moeten zijn en is ook een drietal ijkpunten opgenomen om de beschikbaarheid goed te kunnen monitoren.
Vraag 5

Bent u van mening dat alleen de advertentie intrekken niet voldoende is, maar dat woningcorporatie Havensteder moet stoppen met mensen met een lage opleiding uit te sluiten? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 6

Op welke andere plaatsen in Rotterdam of in andere gemeenten worden alleen hoogopgeleiden toegelaten voor sociale huurwoningen, en wat gaat u hieraan doen?

Wat betreft Rotterdam verwijs ik naar de antwoorden op de vragen 1 en 2. Mij hebben verder geen signalen bereikt die erop duiden dat er elders in Nederland corporaties zijn die bij woningtoewijzing een bepaalde opleidingsniveau als criterium hanteren.
Vraag 7

Zijn u voorbeelden bekend van buurten of complexen waar alleen mensen met een MBO-opleiding worden toegelaten? Zo ja, waar?

Op dit moment heeft de gemeente Rotterdam op basis van de Wbmgp de mogelijkheid om selectieve woningtoewijzing toe te passen, waarbij in vijf aangewezen gebieden in Rotterdam-Zuid aan woningzoekende huurders voorrang kan worden verleend op grond van bepaalde sociaaleconomische kenmerken. In dat kader is voor twee van deze gebieden als een van de criteria in de huisvestingsverordening vastgelegd het hebben van een opleidingsniveau op ten minste MBO-niveau.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

530 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

21 december 2017 - 23 januari 2018

33 dagen

Edgar Mulder (PVV), Alexander Kops (PVV)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

19 december 2017 - 26 januari 2018

38 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

14 december 2017 - 24 januari 2018

41 dagen

Gijs van Dijk (PvdA), Henk Nijboer (PvdA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Wouter Koolmees (minister sociale zaken en werkgelegenheid) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

30 november 2017 - 27 december 2017

27 dagen

Sandra Beckerman (SP)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

28 november 2017 - 9 januari 2018

42 dagen

Daniel Koerhuis (VVD)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

23 november 2017 - 18 december 2017

25 dagen

Daniel Koerhuis (VVD)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

23 november 2017 - 8 december 2017

15 dagen

Henk Nijboer (PvdA)

Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66)

Bronnen

Vraag 1