Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden op de eerder gestelde Kamervragen over de Huurcommissie?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel extra budget heeft u aan de Huurcommissie beschikbaar gesteld om de achterstanden in te lopen en hoe wordt dit budget ingezet? Is dit budget structureel of incidenteel ter beschikking gesteld?

De Huurcommissie en ik vinden het belangrijk om de toegenomen werkvoorraad zo snel mogelijk in te halen en de doorlooptijden te normaliseren. De beschikbare personele capaciteit en het absorptievermogen bij de organisatie is momenteel leidend voor het tempo van de inhaalslag om de achterstanden in te halen. Het werven van extra medewerkers vormt hierbij een bottleneck, omdat het inwerken van deze medewerkers ten koste gaat van de capaciteit die ingezet kan worden op het proces van de behandeling van geschillen. Daarom is ook zorgvuldig gekeken hoe hierin een balans kan worden gevonden en tegelijkertijd het absorptievermogen van de organisatie voor dit jaar en voor komende jaren optimaal benut kan worden met de voorziene instroom van geschillen en de toegenomen werkvoorraad. We hebben hierbij niet alleen gekeken naar de werving van extra medewerkers maar ook naar de efficiencymogelijkheden in het primaire proces van de behandeling van geschillen. Daaruit is een set aan aanvullende maatregelen uit voortgekomen waarmee de Huurcommissie de productie kan bijsturen. In Kamerbrief, 27 926, nr. 311, heb ik deze maatregelen nader toegelicht. Maar er blijft sprake van risico’s over de haalbaarheid van de productiedoelstelling van 7.500 zaken in 2019, deze is o.a. afhankelijk van de vraag of de beoogde werving van de extra medewerkers binnen de planning kan worden gerealiseerd en hoe snel deze nieuwe medewerkers zijn ingewerkt.
Aan de versterking van het primaire proces werk ik sinds het jaar 2017, ik heb sindsdien een bedrag van cumulatief circa € 10 miljoen gereserveerd voor een impuls aan de ICT, opleidingen van medewerkers en extra medewerkers bij de Huurcommissie. Voor het jaar 2019 verwacht ik dat een bedrag van ca. € 4 miljoen nodig is, dit heb ik gereserveerd. Ik bezie periodiek of dit bedrag voldoende is, dit is mede afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad. In de begroting van 2020 zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 3

Kunt u nader ingaan op de doorlooptijden en daarbij een overzicht geven van de doorlooptijden per soort geschil?

Hoe lang de doorlooptijd is, verschilt sterk van zaak tot zaak. Het ene huurprijsgeschil is bijvoorbeeld na twee maanden helemaal afgehandeld, terwijl bij het andere huurprijsgeschil het dossier pas na zes maanden compleet genoeg is om aan de zittingscommissie voor te kunnen leggen. Het grootste deel van de doorlooptijd gebruikt de Huurcommissie om het dossier compleet te maken, zodat ze het geschil echt in behandeling kan nemen. Zo moeten de juiste gegevens van de wederpartij worden gecheckt of opgezocht en informatie over de woning, jaarafrekeningen en het (achterliggende) conflict moet worden verzameld en gecontroleerd. Hoe lang het duurt om het dossier compleet te maken, is afhankelijk van veel factoren.
Een belangrijke factor is de medewerking van huurder en verhuurder. Als beiden constructief in het geschil staan, kan de Huurcommissie hen sneller helpen via informatieverstrekking en bemiddeling. Ook leveren zij dan sneller de benodigde gegevens aan en werken zij beter mee aan bijvoorbeeld het onderzoek in de woning.
Een andere relevante factor is de complexiteit van het geschil. Waar het aantal geschillen bij de Huurcommissie de afgelopen tien jaar is afgenomen, is het aandeel complexe geschillen juist toegenomen. Geschillen waarvoor de Huurcommissie veel informatie moet verzamelen of controleren, hebben een langere doorlooptijd. Bij geschillen over de afrekening van de servicekosten moeten bijvoorbeeld veel kostenposten worden gecontroleerd én moet bijvoorbeeld in de woning worden nagegaan welke stoffering aanwezig is. Het opstellen van een onderzoeksrapport over de afrekening van de servicekosten duurt daardoor gemiddeld meer dan twee keer zo lang als bij het toetsen van de jaarlijkse huurverhoging. Daar komt nog bij dat de huidige beschikbare capaciteit aan onderzoekers kwetsbaar is. Dit komt door de huidige gespannen arbeidsmarkt die zich in het bijzonder laat gelden bij specialisme als bouwkundige keuring. De Huurcommissie heeft voor de werving van extra medewerkers met deze specialisme een recruiter ingehuurd.
Verder is voor het compleet maken van het dossier van belang hoeveel zaken in een bepaalde tijd bij de Huurcommissie binnenkomen. Het komt een paar keer per jaar voor dat in korte tijd veel zaken tegelijk worden ingediend. Bijvoorbeeld omdat een wettelijke termijn voor het indienen van geschillen afloopt, of omdat een groep huurders of een grote verhuurder veel zaken tegelijk indient. Als de Huurcommissie veel zaken tegelijk binnen krijgt, leidt dit vaak tot enige vertraging in de afhandeling. Dan is de capaciteit tijdelijk niet toereikend. Is het dossier compleet, dan kan het geschil meestal vlot worden afgehandeld. Het wordt dan gebruikt als informatiebron bij bemiddeling of in de zitting en de raadkamer.
De Huurcommissie streeft ernaar geschillen zo snel mogelijk te behandelen, binnen de mogelijkheden en middelen die haar ter beschikking staan. Zij vindt het van belang dat het geschil tussen huurder en verhuurder niet langer duurt dan nodig is. Veel factoren die van invloed zijn op de tijd die nodig is om het dossier compleet te maken, kan de Huurcommissie niet beïnvloeden. De aard van het geschil, hoe diep het conflict tussen huurder en verhuurder is en de grillige instroom van geschillen vallen buiten haar invloedsfeer.
Wat de Huurcommissie wel kan doen, is ervoor zorgen dat de ambtelijke dienst (DHC) die het dossier compleet maakt, beter wordt ingericht om de binnenkomende geschillen goed op te vangen. Bijvoorbeeld door geschillen die voor het indienen zijn gebonden aan bepaalde data, projectmatig op te vangen.

Vraag 4

Wat zijn de oorzaken van het feit dat geschillen complexer worden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is er een relatie te leggen tussen aantallen klachten en de verschillende woningmarktregio’s? Zo ja, kunt u een overzicht geven van het aantal klachten per woningmarktregio?

De instroom van zaken lijkt in de grote steden groter te zijn dan in de kleinere steden. Ook andere factoren buiten de woningmarkt zijn van belang, zoals de aanwezigheid van een huurteam en de mate waarin die actief is.
1.507
300.510
0,50%
663
63.030
1,05%
814
200.557
0,41%
563
145.771
0,39%
578
83.083
0,70%
202
45.267
0,45%
129
31.804
0,41%
129
34.949
0,37%
126
59.421
0,21%
98
29.361
0,33%
86
37.681
0,23%
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017
Bron ABF Research – Systeem woningvoorraad (Syswov)
851
183
49
158
528
562
285
82
1.894
741
2.183
72
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017

Vraag 6

Welke mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een van beide procespartijen niet goed meewerkt aan de behandeling van een geschil doordat bijvoorbeeld gegevens te laat worden aangeleverd of bij het plannen van een bezoek aan een woning?

De Huurcommissie heeft beleidsregels vastgesteld voor het verloop van een procedure, naast de in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde minimumtermijnen tussen het aankondigen van onderzoeken en zittingen en de datum van die onderzoeken en zittingen. Deze beleidsregels hebben enerzijds als doel om voldoende tempo in de procedure te houden, en anderzijds als doel om de zorgvuldigheid van de geschilbehandeling en het draagvlak bij partijen te borgen. Hieronder wordt het proces, met voorbeelden, nader toegelicht.
Na het ontvangen van een verzoek en betaling van de leges, verzamelt de Huurcommissie de benodigde informatie voor de verdere behandeling van het verzoek. Dit gebeurt via een telefonische intake, schriftelijk opvragen van gegevens of in een aantal gevallen via een onderzoek in de woonruimte. Zo krijgt de (ver)huurder bericht van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen twee weken opgestuurd moet worden. De (ver)huurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post versturen. Indien de (ver)huurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de (ver)huurder om uitstel vragen. Dit verzoek tot uitstel moet de (ver)huurder binnen de termijn van twee weken doen, anders wordt een rapportage opgesteld aan de hand van de gegevens die wel bij de Huurcommissie bekend zijn.
Per brief wordt de datum van het onderzoek in de woning aan de partijen aangekondigd. Als deze datum niet schikt dan kan de huurder dit aangeven. De Huurcommissie plant dan éénmaal een nieuw onderzoek in. Als er dan ook niemand thuis is, wordt de zaak zonder onderzoek in de woning op zitting gebracht. De zittingscommissie heeft vervolgens de vrijheid alsnog een onderzoek in te laten plannen. Dat kan als er een verschoonbare reden is waardoor het eerdere onderzoek niet plaats heeft kunnen vinden.
Huurder en verhuurder hebben beiden de mogelijkheid om één keer een andere datum voor de zitting te vragen. De zitting vindt dan vervolgens plaats, ook als één of beide partijen niet aanwezig kunnen zijn.
Tijdens de intake kan de Huurcommissie bemiddeling aanbieden voor geschillen die hiervoor geschikt zijn. Bemiddeling houdt in dat de Huurcommissie contact opneemt met beide partijen met als doel om het conflict, zonder een uitspraak door de voorzitter of Huurcommissie, op te lossen. De Huurcommissie ziet dat als partijen voor een bemiddeltraject kiezen, zij meer betrokken zijn bij de procedure en dat leidt dan ook tot minder vertraging en afzeggingen.

Vraag 7

Kan de Huurcommissie besluiten om een geschil alsnog snel af te doen als bijvoorbeeld de verhuurder de behandeling zonder goede reden vertraagt? Zo ja, hoe vaak gebeurt dit? Zo nee, waarom niet?

Nee, er moet een inhoudelijke uitspraak worden gedaan door de commissie in zitting bijeen. Mocht er bijvoorbeeld in een servicekostenzaak geen gegevens worden geleverd door de verhuurder, ondanks het uitdrukkelijke schriftelijke verzoek daartoe, dan wordt toch een rapport opgemaakt en op zitting gebracht.
Er is hierover geen cijfermateriaal beschikbaar.

Vraag 8

Hoeveel fte is de capaciteit van de Huurcommissie nu? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden heeft de Huurcommissie nu?

De Huurcommissie bestaat uit 2 organisaties: een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) en een ondersteunende ambtelijke dienst (DHC).
De bestuursleden, zittingsvoorzitters en zittingsleden zijn lid van het ZBO. Bij het ZBO is geen sprake van een reorganisatie en ook is er geen tekort in de zittingscapaciteit.
Bij de DHC is wel sprake van een reorganisatie. De DHC had in 2017 een gemiddelde bezetting van circa 88 fte’s. Op 31-3-2019 bedraagt de bezetting 83,8 fte’s. De Huurcommissie is gestart met de werving om de personele capaciteit in het primaire proces van de behandeling van geschillen voor dit jaar uit te breiden met circa 10 fte’s.

Vraag 9

Hoeveel fte was de capaciteit vóór de reorganisatie? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden had de Huurcommissie vóór de reorganisatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het onvoldoende lijkt om in 2019 7.500 geschillen af te handelen, terwijl 2018 10.000 geschillen zijn voorgelegd? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 11

Op welke termijn verwacht u dat de achterstand van het afhandelen van geschillen is weggewerkt? Waar baseert u deze verwachting op?

De Huurcommissie heeft een raming opgesteld voor de te verwachten en na te streven productie in 2019 en komende jaren. De Huurcommissie heeft zich hierbij laten bijstaan door een externe deskundige. Afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad verwacht de Huurcommissie in de loop van 2021 de achterstanden in te lopen, omdat capaciteit die nu wordt geworven volledig productief zal zijn. Ook zijn wijzigingen in de werkwijze effectief over het gehele jaar. Het verloop van de werkvoorraad in volgend jaren is buiten de reguliere fluctuaties afhankelijk van de wetswijzigingen die voortvloeien uit het sociaal huurakkoord en de uitwerkingen van de motie Ronnes c.s. (27 926, nr. 294). Eind 2018 bedroeg de voorraad nog af te handelen zaken ca. 5.700 zaken, eind 2019 zal deze oplopen tot maximaal ca. 8.000 zaken.

Vraag 12

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties?

Ja.

Vraag 1

Kent u de vervolguitzending van Kassa over «levensgevaarlijke» cv-ketels van Agpo Ferroli en tienduizenden huurders die hierdoor in onzekerheid verkeren?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Naar aanleiding van de uitzending van Kassa van 16 maart 2019 is de NVWA een onderzoek bij de producent gestart. In mijn antwoorden op Kamervragen van het Kamerlid Beckerman (SP) over Onveilige CV-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik de Kamer hierover geïnformeerd. De vervolguitzending van Kassa heeft geen nieuwe feiten aan het licht gebracht.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat cv-ketels van Ferroli met een gat in de behuizing wel onderhouden zijn maar het gat niet is gedicht, waardoor essentiële veiligheidsmaatregelen vanuit de fabriek zijn genegeerd? Welke consequenties heeft deze nalatigheid voor de betreffende onderhoudsbedrijven?

In de op 16 april 2019 aan uw Kamer toegezonden antwoorden op vragen over onveilige cv-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik gemeld dat de installateurs in 2009 van Ferroli aangescherpte onderhoudsadviezen hebben ontvangen. Ook heb ik uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen.

Vraag 3

Klopt het dat er geen overeenstemming is tussen de twee grootste onderhoudsbedrijven in ons land over wat met Ferroli-ketels moet gebeuren, aangezien Feenstra stelt dat bij goed onderhoud de ketel kan blijven hangen en dat Breman stelt dat de cv-ketels vervangen moeten worden? Wat betekent dit voor de bewoners die een Ferroli-ketel hebben?

De NVWA neemt in het kader van het onderzoek ook contact op met onderhoudsbedrijven. Op de uitkomst van dit onderzoek kan ik niet vooruitlopen.
Zoals toegezegd in het Algemeen Overleg NVWA d.d. 23 april 2019 zal ik de Kamer voor de zomer informeren over de voortgang van het onderzoek.

Vraag 4

Zijn er klachten of meldingen gedaan bij Ferroli en/ of de NVWA over deze typen ketels door onderhoudsbedrijven?

Bij Ferroli zijn er in de periode tussen 24 oktober 2013 en 19 maart 2019 door onderhoudsbedrijven 23 meldingen gedaan over deze typen ketels. Van deze meldingen hadden er drie betrekking op brand buiten de cv-ketel. De NVWA heeft in deze periode geen meldingen ontvangen. Op 16 april 2019 heb ik aan uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart naar aanleiding van de uitzending van het programma Kassa van 16 maart 2019 en de uitspraken deskundigen in dit programma. De NVWA heeft op 18 april 2019 van Kassa 40 bij dit programma binnengekomen meldingen ontvangen. Deze meldingen worden door de NVWA meegenomen bij het al lopende onderzoek.

Vraag 5

Waarom stelt woningcorporatie Vestia dat de ketels niet vervangen hoeven worden (ook al zitten nog gaten in behuizingen) en wacht Vestia op een onderzoek van hun «contractpartij», oftewel van de fabrikant zelf wat niet onafhankelijk is? Wat is uw oordeel over deze gang van zaken in de richting van huurders van Vestia die zich grote zorgen maken?

Het hiervoor genoemde onderzoek van de NVWA is relevant voor alle ketels van Ferroli die in Nederland in gebruik zijn, waaronder cv-ketels in de huurwoningen van Vestia. Vestia zal maatregelen nemen die voortvloeien uit de bevindingen van het onderzoek van de NVWA. Dat Vestia een onderzoek van de fabrikant zelf afwacht, zoals in de vraag wordt gesteld, is niet correct.
In afwachting van de resultaten van het onderzoek van de NVWA neemt Vestia wel al een aantal maatregelen. Daarbij gaat het om:

Vraag 6

Bent u met woningcorporatie Parteon en met onafhankelijk technisch onderzoeker P. Coppes eens dat alle gevaarlijke Ferroli-ketels zo snel mogelijk vervangen moeten worden? Zo ja, op welke termijn gaat dit gebeuren?

De NVWA heeft een onderzoek naar de cv-ketels gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen. Indien blijkt dat de cv-ketels niet aan de veiligheidseisen voor gastoestellen voldoet zullen passende maatregelen worden getroffen.

Vraag 7

Zijn de betreffende vier typen Ferroli-ketels speciaal ontwikkeld voor woningcorporaties om zo de kosten te drukken? Zo ja, is dit ten koste gegaan van de brandveiligheid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij de woningcorporaties Vestia en Ymere blijkt dat het hier gangbare typen cv-ketels betreft die voor de algemene markt zijn ontwikkeld. Van speciaal voor woningcorporaties ontwikkelde Ferroli cv-ketels is geen sprake. Daarbij is het zo dat alle cv-ketels die op de markt worden gebracht moeten voldoen aan de Europese richtlijn voor gastoestellen. Toestellen die aan deze richtlijn voldoen worden geacht veilig te zijn.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de veiligheid van bewoners altijd voorop moet staan en niet de kosten? Zo nee, waarom niet?

Veiligheid van bewoners staat voor mij altijd voorop. Daarom zijn in de wet voorwaarden gesteld aan de veiligheid van cv-ketels en werkt het kabinet aan een wettelijk stelsel om werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties onder certificering te brengen (om het aantal incidenten met koolmonoxide terug te brengen). Bij dit wettelijk stelsel staat de veiligheid van installaties voorop. Hiertoe voorziet het stelsel erin dat werkzaamheden volgens door de Minister van BZK aangewezen certificatieschema’s worden uitgevoerd en dat, nadat werkzaamheden (installatie en onderhoud) zijn uitgevoerd, de installatie door een vakbekwaam persoon wordt gecontroleerd alvorens de installatie (opnieuw) in bedrijf te stellen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het voor huurders en huiseigenaren makkelijker moet worden om klachten te melden over hun cv-ketels? Zo ja, hoe kan dat snel worden geregeld?

In het algemeen geldt voor huurders dat ze bij klachten altijd direct contact met de verhuurder kunnen opnemen. Voor huiseigenaren geldt dat ze voor klachten/controle/onderhoud altijd direct contact kunnen opnemen met de installateur.
Daarnaast kan iedereen klachten over cv-ketels melden bij de NVWA.
Hiermee zijn er voldoende mogelijkheden om klachten te melden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen en de nog openstaande Kamervragen over wederom onveilige cv-ketels beantwoorden vóór het debat over wijziging van de Woningwet in verband met de introductie van een stelsel van certificering voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties plaatsvindt?2

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de negatieve gevolgen van de saneringsopdracht voor huurders van Vestia in Bergeijk?1 2 3 4

Ik ben bekend met de berichtgeving rondom Vestia in Bergeijk.

Vraag 2

Bent u bekend met het achterstallig onderhoud, gebrekkige communicatie en minachting van de huurders waarmee huurders in Bergeijk worden geconfronteerd? Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot negatieve gevolgen voor huurders? Zo ja, bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken?

De operationele activiteiten van een corporatie vallen onder de verantwoordelijkheid van de corporatie zelf. Wanneer bewoners ontevreden zijn over de werkzaamheden van hun corporatie dienen zij hierover in eerste instantie met de corporatie zelf in overleg te treden. Wanneer er onvoldoende opvolging geven wordt aan eventuele klachten, kunnen bewoners zich tot de Huurcommissie wenden, die hier een uitspraak over kan doen. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar in ieder geval niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden, dat betekent ook het doen van regulier onderhoud. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het verbeterplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd. Wel is het zo dat voor Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte is om verbeteronderhoud te plegen (nieuwe badkamers, keukens, grootschalige isolatie). Deze afspraken uit het verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties.
Deze monitoringscommissie heeft hierover het volgende aangegeven: in de monitoring van Vestia is het onderhoud van de woningen een belangrijk onderwerp. Vestia onderhoudt haar woningen en heeft in 2017 een integraal extern onderzoek laten doen naar de conditie van het volledige bezit. Hier valt Bergeijk ook onder. De uitkomsten van de conditiemeting zijn vertaald naar de meerjarenbegroting waarvoor Vestia haar onderhoudsbudget heeft. Uit de extern gevalideerde en objectieve meting komt geen beeld dat er grootschalig achterstallig onderhoud is bij Vestia. De staat van het bezit is gemiddeld genomen vergelijkbaar met het corporatiebezit in Nederland.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de overname van Vestia-woningen in Bergeijk door woningcorporatie Woningbelang? Hoe vindt u het dat overname onmogelijk lijkt doordat Vestia bij de verkoop van de woningen (met achterstallig onderhoud) geen verlies mag lijden?

Er loopt momenteel een onderzoek in Bergeijk waarbij wordt bekeken op welke wijze een transactie tussen Vestia en andere woningcorporaties tot stand kan komen. Dit is één van de varianten waar aan gewerkt wordt die er toe moet leiden dat Vestia zich kan richten op hun kernwerkgebied. Als voorwaarde geldt inderdaad dat Vestia het bezit in dat geval tegen minimaal de marktwaarde dient te verkopen, zodat de financiële positie van Vestia niet wordt verslechterd. De marktwaarde van het vastgoed betreft de commerciële waarde van het vastgoed waartegen ook commerciële partijen bereid zijn het vastgoed over te nemen. Conform de voorschriften van het NRVT (Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs) zijn taxaties van de marktwaarde al gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud, indien dit aanwezig is. Aan de marktwaardering liggen ficties ten grondslag dat de woningen bij mutatie kunnen worden verkocht of worden verhuurd tegen markthuren. De lagere beleidswaarde van corporaties gaat uit van de fictie dat woningen verhuurd blijven tegen zogenaamde streefhuurprijzen (huurprijzen bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde betreft de onrendabele top, waarmee corporaties worden geconfronteerd bij overname van het Vestia-bezit. Deze onrendabele toppen bestaan echter ook als corporaties regulier woningen aankopen of nieuw bouwen. Hiertoe krijgen corporaties onder meer staatssteun in de vorm van leningen waarvoor Rijk en gemeenten het achtervangrisico dragen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen in Bergeijk en andere gemeenten? Zo ja, bent u bereid om hiertegen maatregelen te nemen?

De sanering van een corporatie is gericht op het kunnen voortzetten van de minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke activiteiten. Goed bestuur en de beschikbaarheid van toereikende financiële middelen zijn daarbij de voorwaarden om de volkshuisvestelijke activiteiten uit te kunnen voeren. De minimaal noodzakelijk volkshuisvestelijke prestaties van Vestia zijn gebaseerd op hetgeen nodig is om voldoende gereguleerde huurwoningen in stand te houden waaraan niet op een andere wijze tegemoet kan worden gekomen. Deze prestaties zijn vastgelegd in het verbeterplan van Vestia, welke in 2014 is vastgesteld en door de toenmalig saneerder (i.c. het CFV) na de zienswijze van WSW is goedgekeurd. De afspraken uit dit goedgekeurde verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het WSW, in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en kunnen worden bijgesteld na verloop van tijd door de gemandateerd saneerder, zolang dit past binnen de sanering en de gemaakte afspraken. Zo is bij het besluit van de Aw op het definitieve scheidingsvoorstel Vestia daeb – niet daeb bepaald dat, gezien de toenmalige situatie, Vestia in vergelijking met het eerder goedgekeurde verbeterplan ruim 8.200 woningen (in totaal) meer in het gereguleerde segment (DAEB) moest houden. Dit betroffen woningen die Vestia overeenkomstig het verbeterplan aanvankelijk zou liberaliseren. De zogenaamde maatwerkgemeenten wensten echter dat aanvullend nog bijna 4.600 woningen extra gereguleerd zouden blijven. De Aw heeft in haar besluit op het scheidingsvoorstel echter geconstateerd dat het niet in het brede volkshuisvestelijke belang was om hieraan tegemoet te komen, omdat de geleidelijke afname van het aantal gereguleerde Vestia-woningen ook door andere corporaties in de betreffende woningmarktregio’s kunnen worden opgevangen met bij de doelgroep passende nieuwbouw. Het in stand houden van het (volledige) Vestia-DAEB-bezit draagt ook niet bij aan het realiseren van duurzaam financieel herstel. Wel heb ik Hamit Karakus, in afstemming met de Vestiamaatwerkgemeenten en de provincie Zuid-Holland, aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke opgave in de maatwerkgemeenten. Naar verwachting zal deze eind juni / begin juli zijn advies uitbrengen.

Vraag 5

Vindt u het ook onwenselijk dat bij corporatie Vestia financiën belangrijker worden geacht dan de volkshuisvestelijke taak? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen?

Zie vraag 4.

Vraag 6

Hoe kijkt u naar de opstelling van de Autoriteit Woningcorporaties die Vestia goedkeuring gegeven heeft voor hun plan om honderden sociale woningen in de commerciële tak onder te brengen? Zou de volkshuisvestelijke taak van Vestia voor de Autoriteit Woningcorporaties een belangrijkere rol moeten spelen dan de financiën en het uitvoeren van de saneringsopdracht?

De beoordeling van de scheidingsvoorstellen tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak van de corporaties is door mij gemandateerd aan de Autoriteit Woningcorporaties. Bij deze beoordeling heeft de Aw, conform het daartoe vastgestelde beoordelingskader zowel het financiële belang en het volkshuisvestelijk belang gewogen. Indien de financiële situatie van een corporatie van dien aard is, dat deze een saneringsaanvraag moet doen, vindt ook een weging plaats van het volkshuisvestelijke belang. Dit gebeurt door de gemandateerd saneerder, WSW, waarbij deze de zienswijze van de Aw betrekt. Sanering is gericht op het continueren van de minimaal noodzakelijke DAEB-activiteiten, tegen de laagst mogelijke financiële kosten. Voor de vaststelling hiervan worden ook de zienswijzen van de betreffende gemeenten en de huurdersorganisaties betrokken. Bij een saneringsbesluit wordt ook getoetst of het continueren van noodzakelijke DAEB-activiteiten, waarvoor een eventuele heffing aan andere corporaties moet worden opgelegd, evenredig is. Hierbij worden de effecten op de sector als geheel (inclusief het borgstelsel), de effecten bij betalende corporaties als de lokale volkshuisvestelijke omstandigheden betrokken.

Vraag 1

Deelt u de mening dat iedereen toegang moet hebben tot fatsoenlijke huisvesting? Vindt u ook dat door de woningnood en stijging van huizenprijzen steeds meer mensen tussen wal en het schip geraken?

Ik vind het belangrijk dat de woningmarkt toegankelijk is voor alle inkomensgroepen. De schaarste op de woningmarkt is in de ene regio groter dan in de andere. Met name in de grote steden is sprake van forse prijsstijgingen en ziet niet iedereen zijn woonwensen gerealiseerd. Ik realiseer mij dat het voor sommige huishoudens door de stijgende huurprijzen en krapte op de woningmarkt lastiger is een betaalbare woning te vinden. Dit wordt het meest effectief verholpen door meer passende woningen toe te voegen aan de huur- en koopvoorraad, zodat het aanbod toeneemt. Om deze behoefte aan woningen te accommoderen hebben diverse partijen zoals Aedes, Bouwend Nederland en IVBN met BZK in de Woonagenda de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75 duizend te woningen realiseren. In samenwerking met betrokken partijen ben ik volop bezig met het versnellen en vergroten van de woningbouw, bijvoorbeeld via de Woondeals met regio’s waar het woningtekort het groots is.
Naast het versnellen van de woningbouw richt ik me zowel op de aanpak van excessieve huren die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt als de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod. In mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt van 4 juli 2019 ga ik in op deze maatregelen1.

Vraag 2

Hoeveel mensen verdienen momenteel teveel voor een sociale huurwoning, maar kunnen geen woning in de vrije sector vinden binnen de grens van 30 procent van hun salaris, het percentage dat -stevig maar nog net- financieel verantwoord wordt geacht?

Het is niet goed mogelijk op basis van dergelijke criteria eenduidig vast te stellen wie wel en wie niet enkel is aangewezen op de vrije huur- of sociale huursector. Een aanzienlijk deel van de mensen die niet tot de DAEB-inkomensgroep behoren, woont bijvoorbeeld in de koopsector. Ook een deel van de DAEB-inkomensgroep voor sociale huur woont in een koopwoning. Bovendien heeft ook een aanzienlijk deel van de particuliere huursector huurniveaus onder de liberalisatiegrens. Ook spelen individuele preferenties van huishoudens een rol hoeveel zij wensen uit te geven aan een woning.
Dat neemt niet weg dat met name in gespannen woningmarktregio’s een toenemend aantal huishoudens meer moeite heeft om een betaalbare, passende woning te vinden. Daarom zet ik in om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren met het in antwoord 1 genoemde brede pakket aan maatregelen en regionale bouwafspraken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe alle andere Europese lidstaten de afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting hebben ingericht?

De genoemde afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting is in het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) gedefinieerd als «voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden».
Indien bij nieuwe staatssteun voor sociale huisvesting wordt voldaan aan de afbakening en aan de overige voorwaarden van het besluit, dan hoeft de steun niet te worden gemeld aan de Europese Commissie (EC). Voor zover uit bekende beschikbare stukken en informatie van verschillende lidstaten is af te leiden, hebben 17 van de 28 EU-lidstaten sociale huisvesting als DAEB aangemerkt en geven invulling aan deze afbakening. 15 van deze 17 EU-lidstaten hanteren inkomensgrenzen. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven zal ik u nader informeren, omdat het ook van belang is inzichtelijk te maken wat de institutionele situatie op de verschillende woningmarkten is (zoals mate en wijze van overige regulering, aandeel sociale huisvesting) en onder welke voorwaarden en voor welke activiteiten steun wordt verleend. Dit integrale overzicht is voor zover bekend niet beschikbaar en zal moeten worden samengesteld.

Vraag 4

Zijn er lidstaten die gebruik maken van een andere afbakening dan een op basis van het inkomen?

Voor zover bekend worden in 2 van de 17 lidstaten die de sociale huisvesting als DAEB hebben aangemerkt, geen inkomensgrenzen gehanteerd. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven informeer ik u nader.

Vraag 5

Wat is het percentage inwoners dat gebruik maakt van financieel door de overheid gesteunde woningen in andere Europese lidstaten?

Overheidssteun kan in Europese lidstaten die een sociale huursector kennen, onder andere plaatsvinden in de vorm van subsidie, overheidsleningen, belastingvoordeel, overheidsgarantie en huurtoeslag. Data over percentages van inwoners in Europese lidstaten die wonen in woningen die financieel door de overheid gesteund worden is voor zover bekend niet beschikbaar. In sommige Europese lidstaten spelen overheden geen ondersteunende rol in de financiering van sociale huurwoningen en komt financiering tot stand zonder overheidsgaranties. In andere lidstaten wordt doorgaans enkel een deel van de financierings- of exploitatiekosten door de overheid gedekt. Wel zijn er gegevens beschikbaar over het percentage sociale woningbouw in relatie tot de gehele woningvoorraad2, waaronder ook deels door de overheid gesteunde huurwoningen vallen. Hieruit blijkt dat in de meeste lidstaten het aandeel sociale huurwoningen klein is. In ongeveer de helft van de lidstaten ligt het aandeel op minder dan 5% en het grootste deel op minder dan 10%. Alleen in Nederland (30%), Oostenrijk (24%), Denemarken (20,9%), Frankrijk (16,8%), Zweden (19%) en het VK (17,6%) ligt het aandeel sociale huurwoningen boven de 10%.

Vraag 6

Bent u bekend met de antwoorden op de schriftelijke vragen die Europarlementariër Agnes Jongerius heeft gesteld aan Commissaris Vestager op 16 mei 2018 over de middeninkomens in de knel op de Nederlandse woningmarkt? Hoe oordeelt u over haar antwoord dat Nederland zelf haar eigen sociale huisvesting kon inrichten aan de hand van een ruime beoordelingsmarge? En hoe oordeelt u over haar antwoord dat de Europese Commissie alleen tussenbeide mag komen om te controleren of er kennelijke fouten zijn gemaakt wat betreft de definitie van sociale huisvesting?

Vraag 7

Hoe verklaart u het verschil in de interpretatie van de ruimte tot implementatie van Europese wetgeving? Waar Commissaris Vestager aangeeft dat Nederland een «ruime beoordelingsmarge» had, schreef u «geen volledige vrijheid» te hebben?

Ja, ik ben bekend met deze antwoorden. Sociale huisvesting kan door de lidstaat aangemerkt worden als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) en ter compensatie van de kosten voor het beheer van de opgedragen taak kunnen op grond van artikel 106 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) verschillende vormen van staatssteun worden verleend. Staatssteun is in principe verboden onder artikel 107(1) VWEU. Een van de fundamentele doelen van dit verdrag is namelijk om een interne market te creëren waarin mededinging niet wordt verstoord. Dat gebeurt via staatssteun wel, omdat het een economisch voordeel geeft aan de ontvanger. Alle organisaties binnen de EU die economische activiteiten uitvoeren, zowel publiek als privaat, zijn onderworpen aan het mededingingsrecht. Staatssteun is onder bepaalde omstandigheden toegestaan als onderbouwd kan worden dat het nodig is om bepaalde maatschappelijke doelen te behalen. EU-lidstaten moeten iedere vorm van staatssteun aan de Europese Commissie (EC) melden, tenzij hiervoor een vrijstelling van de aanmeldingsplicht geldt. Diensten die als DAEB zijn aangemerkt en voldoen aan de voorwaarden van het DAEB-vrijstellingsbesluit, hoeven niet te worden gemeld, indien wordt voldaan aan art.106 VWEU en het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU). Voor sociale huisvesting betekent dit dat de diensten in ieder geval moeten worden geboden aan «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden» (2012/21/EU, overweging 11). De rol van de EC hierbij is dat zij ervoor zorgen dat de mededingingsregels worden gerespecteerd. Concreet betekent dit dat de EC, zoals in het antwoord van Commissaris Vestager is vermeld, kan controleren op kennelijke fouten wat betreft de definitie van sociale huisvesting. Dit betekent dat er geen volledige vrijheid bestaat voor de lidstaat wat betreft de definitie van sociale huisvesting.
In Nederland geldt dat de voorwaarden waaronder corporaties in aanmerking komen voor bestaande steunmaatregelen zijn vastgelegd in de beschikking van de EC van 2009. Andere lidstaten kennen niet zo’n specifiek besluit los van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Een van de voorwaarden uit de beschikking betreft de inkomensgrens. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij staatssteun wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De inkomensgrens die in Nederland gehanteerd wordt is tot stand gekomen na overleg met de Europese Commissie en uw Kamer.3 Zoals uit het antwoord van Commissaris Vestager blijkt, had de EC te beoordelen of er sprake was van kennelijke fouten en was er daarmee geen volledig vrijheid voor Nederland om deze grens zelf te bepalen.

Vraag 8

Hoe definieert u «volledige vrijheid»? Welke vrijheid had u binnen de ruime beoordelingsmarges? Zou Nederland de vrijheid hebben gehad om binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie een inkomensgrens van 50.000 euro vast te stellen? Wat is de ruimst mogelijke inkomensgrens die zou vallen binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie?

Zoals hiervoor toegelicht ziet de EC erop toe dat lidstaten zich houden aan staatssteun- en mededingingsregels en controleert zij in dat kader de afbakening. Er was een beoordelingsmarge in de zin dat Nederland zelf voorstellen kon doen, maar er was geen volledige vrijheid in de zin dat de EC de voorstellen beoordeelde.

Vraag 9

Hoe verklaart u de verschillende interpretaties van de regels met betrekking tot de inrichting van de woningmarkt door de verschillende Europese lidstaten?

Zie mijn antwoord op vraag 8 voor de definitie van volledige vrijheid en waarom Nederland geen volledige vrijheid heeft gehad. Het is niet met zekerheid te zeggen welke grens de EC nog net wel en welke net niet meer zou hebben aanvaard, maar bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, lerland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de lerse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel op dat moment werd toegepast. De grens van € 33.000 is toentertijd tot stand gekomen om de beginnende agent, verpleegkundige en onderwijzer binnen de toewijzingsnorm van een sociale huurwoning te laten vallen4 en is door het kabinet – inclusief een indexering – geaccepteerd, mede omdat het modale inkomen in Nederland op ongeveer € 35.000 lag. Duidelijk is dat met de huidige grens een groot deel van de Nederlandse huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (43%). Bij een verhoging van de inkomensgrens neemt dat aandeel toe. Bij het gegeven aantal sociale huurwoningen zal dit gevolgen hebben voor de slaagkansen van huishouden met een laag inkomen. Zoals in mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt is aangegeven5, zoek ik daarom in mijn voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar een balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Vraag 10

Bent u zich ervan bewust dat de Europese Commissie alleen kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting en niet kan aangeven hoeveel marge er is voor de afbakening? Zo ja, waarom verwijst u naar de goedkeuring van de Europese Commissie als verantwoording van de vastgestelde inkomensgrens?

Zoals ook in bovenstaande antwoorden toegelicht verschilt de situatie op de woningmarkt in de lidstaten en heeft niet iedere Europese lidstaat de regulering en ondersteuning van de nationale woningmarkt hetzelfde ingericht, waardoor dezelfde Europese kaderregels met betrekking tot staatssteun ook tot verschillende doorvertalingen in de afzonderlijke lidstaten kunnen leiden.

Vraag 11

Deelt u de mening dat een steeds grotere groep mensen met een inkomen boven de huidige inkomensgrens in de huidige overspannen woningmarkt geen huisvesting kan vinden in de vrije sector? Zo ja, vindt u ook dat gesteld kan worden dat de openbare behoefte aan sociale huisvesting groter is dan voorzien met de huidige Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) inzake sociale huisvesting? En zo ja, deelt u de mening dat een verruiming van de inkomensgrenzen mogelijk is zonder dat de DAEB inzake sociale huisvesting verder gaat dan de openbare behoefte en dus mogelijk is binnen de Europese wetgeving?

De Europese Commissie kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting. In de beoordeling van de bestaande steunmaatregelen die uitmondde in de beschikking van 2009 betekende dit dat de EC de inkomensgrens en de overige voorwaarden die werden verbonden aan de bestaande steunmaatregelen moest beoordelen en heeft aanvaard.

Vraag 1

Kent u het bericht en de oproep van Federatie Opvang dat het «tekort sociale huurwoningen is zo groot dat er een deltaplan nodig is»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, dat bericht is mij bekend.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er snel structureel meer betaalbare, sociale huurhuizen komen, zonder dat de kwaliteit van de huizen achteruit gaat en zonder dat er wordt getornd aan huurdersrechten?

Het is belangrijk om een woning te hebben. In alle segmenten zijn momenteel tekorten, op lokaal niveau verschillen die sterk. Het woningtekort in Nederland heeft dan ook mijn bijzondere aandacht. Ik ben daarom volop bezig met maatregelen op alle terreinen van de woningmarkt. Ik pak de samenwerking met anderen op daar waar die het meest effectief is: regionaal, sectoraal en thematisch. Het gaat daarbij om maatregelen en afspraken die zich richten op het bouwen van meer woningen, maar zeker ook maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid. Zo werk ik aan de uitvoering van de Nationale Woonagenda, woondeals in gebieden met de meeste druk op de woningmarkt, een stimuleringsaanpak flexwonen om te zorgen voor meer tijdelijke woonruimte komt voor spoedzoekers (conform motie Ronnes c.s._), het Actieplan Dak- en Thuisloze Jongeren, de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, het Actieplan Studentenhuisvesting, de Actie-agenda Vakantieparken, uitwerking van de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur, de actielijn Wonen en Zorg uit Programma Langer Thuis, en de evaluatie van de herziene Woningwet. Bovendien maak ik vaart met de uitwerking van afspraken uit het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond met elkaar sloten. Daarmee hebben huurders de komende jaren meer zekerheid over de betaalbaarheid van hun woning.
Uiteindelijk ben ik niet degene die woningen bouwt, daar staan andere partijen voor aan de lat. Specifiek voor sociale huurwoningen gebeurt er al veel. Zo heeft Aedes in haar Woonagenda de ambitie uitgesproken om 30.000 woningen per jaar te bouwen en sloot zij met de Woonbond het Sociaal Huurakkoord om de betaalbaarheid van huurwoningen te borgen.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de norm blijft dat mensen een vast en geen tijdelijk huurcontract hebben aangezien u en een deel van de Kamer «flexwonen» wil stimuleren?

Voor mij is de norm dat het voor iedereen bereikbaar moet zijn om prettig en betaalbaar te wonen, ook als je met spoed een woning nodig hebt en nergens anders terecht kunt omdat je bijvoorbeeld onvoldoende inschrijftijd hebt opgebouwd. Flexwonen biedt voor spoedzoekers een uitkomst, al is dat maar voor een bepaalde periode. Het zorgt ervoor dat je snel een dak boven je hoofd hebt en niet verder in problemen terecht komt na bijvoorbeeld een scheiding, ziekte of ontslag. Daarmee heeft de woningzoekende tijd, rust en ruimte om een volgende stap voor te bereiden.

Vraag 4

Waar moeten bewoners van een tijdelijke woning naar toe als hun huurcontract afloopt maar er geen andere beschikbare en betaalbare woning is?

Bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten is het perspectief op andere woonruimte na afloop van het huurcontract erg belangrijk. Het verschilt per regio en ook per woningzoekende hoe dat perspectief eruitziet en welke aanvullende acties daarvoor vanuit de verhuurder of de huurder nodig zijn. In de meeste woningmarktregio’s is het geen probleem om na afloop van een tijdelijk huurcontract van bijvoorbeeld twee (maximumduur tijdelijke overeenkomst voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (maximumduur voor tijdelijke overeenkomst van onzelfstandige woonruimte) voor reguliere woonruimte in aanmerking te komen. Sommige spoedzoekers stromen op eigen initiatief na verloop van tijd uit naar een koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Andere woningzoekenden hebben meer hulp nodig en worden daar vaak vanuit een flexibele woonoplossing bij geholpen. Veel gemeenten hebben er bovendien voor gekozen om de al opgebouwde wachttijd in het woonruimteverdeelsysteem niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexibele woonoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in kraptegebieden is dit een belangrijke maatregel.
Overigens is voor mij juist het bieden van perspectief voor spoedzoekers een belangrijke reden om in te zetten op flexwonen. Daarmee kunnen onwenselijke woonsituaties of dakloosheid voorkomen worden. Op maatschappelijk niveau kunnen we de kosten voor opvang en handhaving terugdringen en tegelijkertijd verloedering tegengaan door transformatie van leegstaande gebouwen naar flexwonenoplossingen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw beleid om de verkoop van sociale huurhuizen te stimuleren zich tot het tekort aan minstens 80 duizend sociale huurwoningen? Bent u bereid uw beleid te herzien en de verkoop aan derden, met name particuliere beleggers, te stoppen?

Beslissingen om sociale huurwoningen te verkopen worden door de corporatie gemaakt in overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie. De omvang van de benodigde voorraad aan sociale huurwoningen, de samenstelling daarvan en de spreiding over de wijken zijn bij uitstek onderwerpen die aan bod komen in het overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie in het kader van het maken van prestatieafspraken. Dan zal ook blijken of er een overschot is aan bepaalde (typen) woningen, waarbij verkoop een optie is, en een tekort aan andere. Bij de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken kan worden vastgelegd hoe groot de omvang van de sociale woningvoorraad moet zijn en/of welke woningen verkocht kunnen worden. Dit biedt een waarborg dat de sociale woningvoorraad van de gewenste grootte en samenstelling is. De opbrengsten van de verkopen kunnen worden aangewend voor de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie, waaronder nieuwbouw.
De verkoopregels worden in zoverre vereenvoudigd dat de thans voorgeschreven gemeentelijke zienswijze op verkopen kan vervallen indien er prestatieafspraken zijn gemaakt zoals hiervoor beschreven. Zijn deze prestatieafspraken er niet, dan blijft een gemeentelijke zienswijze verplicht. Overigens geldt deze regeling alleen voor potentieel te liberaliseren woningen, voor blijvend gereguleerde woningen blijft een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. Gegeven deze waarborgen is er geen reden om verkopen, waaronder verkopen aan beleggers, te stoppen.

Vraag 6

Zijn er nog steeds op korte termijn 10 duizend huurhuizen nodig of is dit aantal inmiddels gegroeid, omdat Federatie Opvang, GGZ Nederland en de RIBW Alliantie al in 2016 meldden dat er snel 10 duizend extra woningen nodig waren voor doelgroepen uit opvang en ggz? Wat heeft u sinds die oproep gedaan om mensen uit de maatschappelijke opvang en de ggz aan een betaalbaar huis te helpen?2

Hoeveel woningen precies op landelijk niveau nodig zijn voor mensen die door de ambulantisering van de ggz, het beschermd wonen en de maatschappelijk opvang zelfstandig (begeleid) gaan wonen is niet bekend. De vraag naar woningen met bijbehorende randvoorwaarden als passende begeleiding is een opgave die van regio tot regio verschilt en lokaal moet worden opgepakt. Gemeenten kijken hierbij breder dan alleen deze doelgroepen. Bij het door BZK en VWS gefinancierde kennis- en experimentenprogramma «Langer Thuis» van Platform31 wordt gekeken naar goede voorbeelden om de lokale opgave met betrekking tot wonen en zorg van gemeenten in beeld te brengen. In dat kader wordt ook een landelijke uitvraag gedaan bij gemeenten, naar of zij de opgave in beeld hebben voor specifieke doelgroepen zoals ouderen en doorstroom uit maatschappelijk wonen en beschermd wonen, en hoe groot die opgave is.
De Staatssecretaris van VWS en ik stimuleren onder andere via de Nationale woonagenda en de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang dat gemeenten, corporaties, en huurdersorganisaties, bij voorkeur samen met zorgaanbieders en het sociaal domein, (prestatie)afspraken te maken over het beschikbaar maken van woonruimte voor mensen die uitstromen uit intramurale voorzieningen naar de wijk. In het kader van de Meerjarenagenda is bestuurlijk afgesproken dat regio’s in 2019 concrete uitvoeringsafspraken maken over de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, waaronder over het realiseren van voldoende beschikbare en betaalbare wooneenheden en een breed arsenaal van woonvarianten.
In recent onderzoek geeft 72% van de ondervraagde corporaties aan afspraken te hebben voor de directe bemiddeling van dergelijke groepen naar zelfstandige huisvesting.
Het is belangrijk om niet alleen afspraken over passende en de betaalbare huisvesting en de ontwikkeling van een scala aan diverse woonvormen te maken, maar juist ook over afspraken te maken over de noodzakelijke randvoorwaarden, zoals op- en afschaalbare begeleiding, spreiding over buurten, weten waar partijen terecht kunnen bij woonoverlast, het op orde krijgen van schulden, en een zachte landing van mensen in de wijk. In het kader hiervan ondersteunt het Rijk de uitbreiding van actieprogramma «Weer Thuis!» van initiatiefnemers VNG, Aedes, Federatie Opvang, Leger des Heils en de RIBW Alliantie met 10 extra regio’s. Bovendien is er vanuit het door BZK en VWS ondersteunde programma «Weer Thuis in de Wijk» bij Platform31 een reeks aan relevante publicaties en leerkringen opgeleverd die lokale partijen helpen bij het in kaart brengen van de lokale opgave en het vormgeven van een goed samenwerkingsproces.

Vraag 7

Waar kunnen mensen terecht die urgent een woning nodig hebben, zoals mensen van wie hun relatie stuk loopt en zij toevallig wonen in een regio waar er woningnood heerst?

Mensen die urgent een woning nodig hebben in een regio waar schaarste is, kunnen afhankelijk van hun (financiële) mogelijkheden zelf woonruimte op de woningmarkt zoeken. Wanneer dat niet in de eigen regio mogelijk is, vergroot het de slagingskansen om het zoekgebied te vergroten.
Afhankelijk van het lokale beleid kunnen woningzoekenden in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Gemeenten kunnen dit verankeren in een huisvestingsverordening. In gemeenten zonder huisvestingsverordening beslissen corporaties zelf welke groepen in aanmerking kunnen komen voor urgentie.
Het verlenen van urgentie aan specifieke doelgroepen is een verdeling van schaarste op de woningmarkt. Het spreekt voor zich dat naarmate gemeente meer groepen aan urgentieregelingen toevoegt, deze aan kracht inboeten. In geval van schaarste is het daarnaast verstandig om lokaal de woningbouwplannen af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte, zowel op de lange als de korte termijn. Naast reguliere huur- en koopwoningen kan ook een meer flexibele woningvoorraad helpen om mensen snel van een woning te voorzien. Met de stimuleringsaanpak Flexwonen zal het Rijk gemeenten en andere betrokken bij de totstandkoming van meer flexibele en tijdelijke woningen ondersteunen, conform motie Ronnes c.s. over een noodplan woningbouw. Daarmee wordt voorkomen dat groepen mensen hun toevlucht zoeken tot (informele) woonoplossingen die minder geschikt zijn, zoals het wonen op vakantieparken en jachthavens.

Vraag 8

Kunt u schematisch aangeven hoe u de tien aangenomen moties over het aanpakken van de woningnood onder met name kwetsbare groepen heeft uitgevoerd, per motie? Kunt u aangeven hoeveel extra betaalbare huurwoningen er bij zijn gekomen tussen 2015 en 2019 of vindt u dat de moties niet voldoende of naar behoren zijn uitgevoerd?3

Hieronder treft u een schema met verwijzing naar de stukken waarin de uitvoering van de betreffende moties is toegelicht.
Motie
Motienummer
Afgedaan
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2014–2015, 29 325 nr. 71
TK 2015–2016, 29 325, nr. 74
Voortman
TK 2015–2016, 34 300-XVIII, nr. 29
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Bashir
TK 2015–2016, 19 637, nr. 2100
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2015–2016, 29 325, nr. 76
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
De Vries
TK 2015–2016, 32 847, nr. 230
TK 2016–2017, 32 847, nr. 294
Ronnes
TK 2016–2017, 29 453, nr. 444
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Dik-Faber/Voortman
TK 2017–2018, 34 775-XVIII, nr. 33
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Koerhuis/Dik-Faber
TK 2017–2018, 32 847, nr. 396
Loopt mee in halfjaarlijkse rapportage over plancapaciteit
Ronnes c.s.
TK 2018–2019, 35 000-VII, nr. 52
In voorbereiding, zie ook TK 2018–2019, 32 847, nr. 472
Peters
TK 2018–2019, 35 000-XV, nr. 53
In voorbereiding
Het aantal goedkope huurwoningen (huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 in 2017) en betaalbare huurwoningen (huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 en de aftoppingsgrens van € 635,05 in 2017) in de corporatiesector bij elkaar opgeteld nam toe van 1.785.011 zelfstandige woningen begin 2015 tot 1.833.828 zelfstandige woningen eind 2017 (bron: verantwoordingsinformatie woningcorporaties). Dit is tevens het meest recente moment waarover de data beschikbaar zijn.

Vraag 9

Klopt het dat de wachttijden bij De Alliantie kunnen oplopen tot 20 jaar? Zo ja, hoe verklaart u dat?4

De genoemde wachttijd in het krantenartikel in «Almere deze week» d.d. 25 februari 2019 is een prognose. Of deze prognose realistisch is kan ik niet beoordelen. De wacht- en zoektijd voor personen die zich nu inschrijven is afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden, van de woningvoorraad en ook van de eisen die een woningzoekende aan een woning stelt.
In de woningnetregio Almere was de inschrijfduur bij verhuring in 2017 gemiddeld 8,6 jaar. Dit blijkt uit het onderzoek Stand van de woonruimteverdeling (zie volgende vraag). De zoekduur in deze regio is niet bekend, maar uit landelijke cijfers blijkt dat de zoekduur veel korter is dan de inschrijfduur.

Vraag 10

Wat is de laatste stand van zaken van wacht- en zoektijden in ons land voor sociale huurhuizen? Kunt u overzicht geven per woningmarktregio, en zo nee bent u bereid dat te onderzoeken?

Op 4 april heb ik twee onderzoeksrapporten aan uw Kamer gestuurd over wacht- en zoektijden: Stand van de woonruimteverdeling en Ruimte voor wonen, over de resultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2018. Hierin worden de wacht- en zoektijden per regio beschreven. In de Staat van de Volkshuisvesting 2019 die in mei aan de Kamer wordt aangeboden zal ik ingaan op de uitkomsten.

Vraag 11

Hoe verhoudt het eisen van extra belastingen op sociale huurhuizen, in de vorm van de verhuurderheffing en de uitwerking van ATAD, zich tot het oplossen van de tekorten in de sociale huursector?

Corporaties zijn Vpb-plichtig, waardoor algemene fiscale maatregelen die de Vpb betreffen, zoals de ATAD-maatregelen, ook hen kunnen raken. Bij de verhuurderheffing is de grondslag de WOZ-waarde, waardoor in principe de heffingslast toeneemt als de WOZ-waarde stijgt.
Zoals aangegeven in mijn brief_ van 6 maart jl. zal ik onderzoek uitzetten naar de omvang en kosten van de maatschappelijke opgaven voor woningcorporaties in relatie tot de financiële slagkracht van de corporatiesector op lange en korte termijn, zowel landelijk als regionaal. Eind 2019 verwacht ik de Kamer de resultaten van deze onderzoeken te kunnen presenteren.

Vraag 12

Wat is uw reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier die stelt: «Uitgelezen moment om de verhuurderheffing af te schaffen, onder voorwaarde dat wij corporaties elke euro die ons dat bespaart inzetten ten dienste van de volkshuisvesting», gezien het begrotingsoverschot van maar liefst 11 miljard euro? Bent u bereid om de extra belastingen voor de sociale huursector om te zetten in een investeringsplicht, zodat er meer geld vrij komt voor nieuwbouw, verduurzaming en lagere huurprijzen?5 6

In reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier stel ik vast dat corporaties in beginsel hun beschikbare middelen te allen tijde dienen in te zetten ten dienste van de volkshuisvesting. Dit geldt ongeacht een eventuele afschaffing van de verhuurderheffing. Ik ga ervan uit dat ook Lefier zijn middelen inzet ten behoeve van de volkshuisvesting.
Verder blijkt uit de verantwoordingsgegevens en prospectieve informatie van de corporaties en uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) dat in het algemeen geldt dat corporaties nog voldoende middelen hebben om te investeren. Dit geldt zeker op de korte termijn. Om corporaties toch te blijven stimuleren om te investeren, hebben we dit jaar de verhuurderheffing structureel met 100 miljoen euro verlaagd en is er een heffingsvermindering voor het investeren in verduurzaming geïntroduceerd. Hierdoor is er reeds meer geld vrijgekomen om te investeren. Desondanks blijf ik de investeringscapaciteit van corporaties in de gaten houden, onder meer via het aangekondigde onderzoek uit de brief van 6 maart jl., waarop ik in vraag 11 ook al ben ingegaan.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het bericht dat een gezin met kinderen en pleegkinderen uit hun woning dreigt te worden gezet en dakloos wordt, omdat er in het huis 96 gram hennep is gevonden?1

Ja.

Vraag 2

Klopt dit bericht en zo ja, deelt u de mening dat deze maatregel van uithuiszetting buitenproportioneel is en dat kinderen hiervan niet de dupe mogen worden?

In de Brede Schuldenaanpak2 zet ik in op het zo veel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden.
Uit het artikel maak ik op dat het hier gaat om een ontbinding van een huurovereenkomst vanwege een in de woning aangetroffen hoeveelheid drugs. Bij overtreding van de Opiumwet kan de woningcorporatie de huurovereenkomst ontbinden en kan de burgemeester op basis van lokale beleidsregels en na een zorgvuldige belangenafweging besluiten de woning te sluiten. In sommige gevallen blijkt bij fraude en overlast huisuitzetting onontkoombaar.
Ook dan moet zo veel mogelijk voorkomen worden dat mensen op straat komen te staan, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Mijn departement heeft informatie ingewonnen bij de gemeente Almelo. De moeder en kinderen hebben elders woonruimte aangeboden gekregen.
Het komt helaas vaker voor dat mensen met een samenloop van problemen te maken hebben, waarbij zowel gemeente, hulpverleners, verhuurder, politie en justitie betrokken zijn. Het artikel laat goed het belang van samenwerking tussen al deze partijen zien.

Vraag 3

Deelt u tevens de mening dat uithuiszettingen schadelijk, duur en nutteloos zijn, zeker als er kinderen bij betrokken zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich uw toezegging om met de VNG en woningcoöperaties in gesprek te gaan om dit soort schadelijke uithuiszettingen zoveel mogelijk te voorkomen?

Ik ga ervanuit dat u doelt op de drie moties4 die in 2018 zijn aangenomen over het voorkomen van huisuitzetting. De focus van de rijksoverheid is woningcorporaties te faciliteren bij het voorkomen van huisuitzetting door schulden. Uw Kamer is eind 2018 door de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport geïnformeerd over maatregelen om huisuitzetting te voorkomen.5

Vraag 5

Herinnert u zich tevens de onlangs aangenomen motie Peters2 tegen uithuiszettingen, waarin gevraagd is om een actieplan voor nul uithuiszettingen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om dit soort voorbeelden mee te nemen in dit actieplan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om met de betreffende gemeente contact op te nemen en de gemeente te informeren over de door de Kamer aangenomen motie en de uitvoering daarvan, zodat wellicht alsnog de dreigende uithuiszetting kan worden voorkomen?

In de uitgave «Gemeentenieuws 2019–2»6 informeer ik gemeenten over mijn beleidsvoorstellen met betrekking tot vroegsignalering bij schulden, teneinde gemeenten in staat te stellen mensen met huurachterstanden beter en sneller te vinden en te helpen.
Met betrekking tot individuele casuïstiek beschikt de rijksoverheid over het algemeen niet over alle benodigde informatie. Voorkomen moet worden dat op basis van onvolledige gegevens wordt gereageerd. Het is mijn ervaring dat gemeenten en woningcorporaties hun werk goed doen en er alles aan doen om te voorkomen dat mensen op straat komen te staan. In dit specifieke geval heeft dit ook zonder tussenkomst van de rijksoverheid geleid tot andere woonruimte voor de kinderen en hun moeder (zie ook mijn antwoord op vraag 2 en 3).

Vraag 1

Kent u het bericht «70 procent huurbemiddelaars rekent illegale bemiddelingskosten»?1

Ja, ik ben met het bericht bekend. Ik ben dan ook verheugd over de aankondiging2 van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), die intensiever op gaat treden tegen huurbemiddelaars die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het is een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM. Deze contacten hebben ertoe geleid dat ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper kan inzetten.
De wet is duidelijk. Het is verboden om, onder welke benaming dan ook, kosten bij de huurder in rekening te brengen in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen deze malafide huurbemiddelaars. In mijn brief van 9 november 2018 over Goed verhuurderschap3 licht ik dit uitgebreid toe. Ik kan echter niet garanderen dat bemiddelaars nooit meer onterechte bemiddelingskosten in rekening (blijven) brengen. Dat komt mede omdat bemiddelaars altijd nieuwe wegen zoeken om al dan niet geoorloofde verdienmodellen in de markt neer te zetten. Daarom is hier in de contacten met de ACM blijvende aandacht voor.
Bij een overtreding kan de ACM een boete opleggen aan de overtreder en eventueel aan degene die opdracht tot deze overtreding heeft gegeven of er een leidinggevende rol in heeft gespeeld. De boete kan oplopen tot € 900.000 per overtreding. In sommige gevallen kan de boete nog hoger zijn en een percentage van de totale jaaromzet bedragen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat malafide huurbemiddelingsbureaus geld verdienen aan de machteloze positie van woningzoekenden? Zo ja, wat gaat u doen om te voorkomen dat in de toekomst nog illegale bemiddelingskosten worden gevraagd? Zullen bemiddelingsbureaus die bemiddelingskosten vragen strafrechtelijk worden vervolgd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Vindt u ook dat huurders die bemiddelingskosten hebben betaald dit geld terug moeten krijgen? Zo ja, wordt dit bedrag terug gevorderd? Gaat u huurders helpen hun geld terug te krijgen?

Naast handhaving blijft het belangrijk dat huurders zo vaak mogelijk onterecht betaalde bemiddelingskosten terugvorderen. Niet alleen om de schade die zij zelf hebben geleden terug te draaien, maar ook om huurbemiddelaars te ontmoedigen dergelijke kosten in rekening te brengen. De ACM heeft geconstateerd dat malafide bemiddelaars voorheen een maand huur in rekening brachten maar nu een zodanig laag bedrag in rekening brengen dat de huurder minder gauw de stap zet om het geld, desnoods via de rechter, terug te vorderen. Naast de aankondiging hiertegen op te gaan treden verwijst de ACM gedupeerden naar haar consumentenloket ConsuWijzer. Daar kunnen consumenten meer informatie vinden over hun rechten bij huurbemiddeling en een voorbeeldbrief waarmee zij de onterecht betaalde kosten kunnen terugvorderen. Verder is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Tenslotte is op de website van de NVM informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld van een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.

Vraag 4

Deelt u de mening dat als 70 procent van de huurbemmiddelaars illegale bemiddelingskosten rekenen er iets goed mis is in de sector en daarom hard moet worden opgetreden? Zo ja, welke actie wordt ondernomen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Denkt u ook dat de landelijke invoering van een verhuurdersvergunning naar Gronings voorbeeld de huurder kan beschermen tegen illegale praktijken zoals het innen van bemiddelingskosten?

Het «Groningse model» is een lokale aanpak waar ik graag als voorbeeld naar kijk. Ik faciliteer dit door het als pilot te ondersteunen met een bijdrage van € 500.000. De gemeente Groningen heeft hierbij gebruikgemaakt van haar lokale autonomie om de problematiek die in haar gemeente speelt met deze aanpak te bestrijden. Het is aan iedere gemeente zelf om op basis van de lokale omstandigheden een afweging te maken over de voor haar gemeente wenselijke en toepasbare aanpak. Zoals in mijn brief van 12 februari 2019 is uiteengezet monitort de gemeente Groningen de aanpak en deelt zij de opgedane kennis en ervaringen met mij en andere gemeenten, zodat op basis daarvan kan worden bezien of een dergelijke aanpak ook bij andere gemeenten kan worden uitgerold. Zoals in die brief toegezegd zal ik uw Kamer op de hoogte houden van de voortgang. Zoals in mijn brief van november 2018 aangegeven is een algemene vergunningplicht voor verhuurders disproportioneel en niet doelmatig en leidt deze tot hoge uitvoeringslasten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat Friese gezinnen op straat zijn gezet om een wietplantje?1

Ja, ik heb kennis genomen van het bericht uit 2011.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een uithuiszetting van een gezin met kinderen vanwege één wietplant disproportioneel?

Ik begrijp de zorgen van de leden. Uiteraard dient de maatregel proportioneel te zijn en afgezet te worden tegen de gevolgen die dit met zich meebrengen voor het gezin. Het is voorafgaand aan een woningontruiming altijd aan de kantonrechter om te beoordelen of een verhuurder hiertoe kan overgaan. De kantonrechter kan alle voorwaarden en omstandigheden bij het oordeel betrekken. Het is niet aan mij om een oordeel te vellen over de proportionaliteit in concrete gevallen.

Vraag 3

Bent u bereid om met Aedes en andere woningbouwcorporaties in gesprek te gaan om te kijken of het mogelijk is om recreatieve hobbytelers of gebruikers van medicinale cannabis met een maximum van vijf wietplanten uit te zonderen van het «zero-tolerance beleid»?

Navraag bij Aedes leert dat woningcorporaties vaak op stedelijk, (boven)regionaal of provinciaal niveau afspraken maken met de politie en de gemeente over de aanpak van drugscriminaliteit, drugsoverlast en overige misstanden. Bij het telen van vijf hennepplanten of minder wordt doorgaans niet overgegaan tot strafrechtelijke vervolging. Maar hennepteelt kan ook bij kleine hoeveelheden leiden tot overlast. Op basis van lokale omstandigheden en indien daar aanleiding toe is, kunnen woningcorporaties daarom – veelal samen met gemeente en politie – besluiten een zero-tolerance beleid te voeren en te handhaven. Dit zero-tolerance beleid betreft in dit geval een privaatrechtelijke afspraak in het huurcontract, waarin wordt overeengekomen dat er geen wietplanten worden toegestaan. Overtreding daarvan leidt dus doorgaans niet tot een strafrechtelijke aanpak, maar wel tot een reactie van de woningcorporatie. Vanwege toenemende overlast is er door de toenmalige woningcorporatie De Wieren (thans Elkien) in 2011 een lijn ingezet om geen wietplanten meer toe te staan in de huurwoningen. Daarover is destijds met de huurderorganisatie en gemeente gesproken. Inmiddels is de context gewijzigd doordat in 2015 het Hennepconvenant Noord-Nederland is opgesteld in samenwerking tussen woningcorporaties waaronder Elkien, gemeenten waaronder Súdwest Fryslân, politie, Openbaar Ministerie en netbeheerders. Daarin is afgesproken dat met name de gemeente aan zet is voor handhaving. Nadien zijn er geen vergelijkbare situaties meer geweest. Gelet op het voorgaande hecht ik veel waarde aan lokale overwegingen bij het maken van afspraken en het sluiten van convenanten met als doel een aanpak om overlast te beperken.

Vraag 1

Kent u het bericht dat de huurprijzen in Hellevoetsluis naar ongekende hoogte zijn gestegen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Op dit moment is er sprake van een tekort op de woningmarkt. Er is meer vraag dan aanbod, ook in Hellevoetsluis. Dat leidt tot hogere huurprijzen in de vrije sector. Zowel op lokaal als op landelijk niveau wordt er hard gewerkt aan het vergroten van het aanbod.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat een normale eengezinswoning in Hellevoetsluis ruim 2 duizend euro per maand kost en een vakantiehuisje 3 duizend euro per maand, en wat gaan de gemeente en u daar tegen doen?

Het tekort op de woningmarkt leidt tot hogere huurprijzen in de vrije sector. De meest recente data van de Lokale Monitor Wonen laat zien dat in Hellevoetsluis 30% van alle huurwoningen van woningcorporaties zijn en slechts 5% van particuliere verhuurders. Van die corporatiewoningen valt ruim 60% onder de aftoppingsgrens. Ook de gemiddelde huurprijzen laten een ander beeld zien, namelijk een gemiddelde huur van € 743 in de particuliere sector. Dat betekent niet dat genoemde prijzen niet gevraagd worden, maar wel dat het hier om een uitzonderlijk hoge huurprijs gaat voor de regio.
Op regionaal en lokaal niveau hebben gemeenten en de provincie het voortouw om te zorgen voor voldoende woningaanbod dat aansluiten bij de behoefte. Zoals het artikel al schetst wordt er op Voorne-Putten door de gemeenten en de provincie vol ingezet op het toevoegen van nieuwe woningen, waarvan een groot deel in de sociale sector. Dat is ook opgenomen in het regioakkoord in de woningmarktregio Rotterdam.
Op landelijk niveau werk ik met betrokken partijen aan het vergroten van de woningvoorraad. Dat doe ik onder meer via de acties uit de Nationale woonagenda 2018–2021. Daarnaast beoog ik om dit voorjaar woondeals te sluiten met de regio’s met de grootste druk op de woningmarkt en waar de bouwopgave het grootst is. Onderdeel van die woondeals zijn de bouwopgave en de aanpak van de krapte op de woningmarkt.

Vraag 3

Wat zijn de oorzaken van de schaarste aan betaalbare huurwoningen in Hellevoetsluis, en in hoeverre hebben bedrijven in het Rotterdamse haven- en industriegebied en de glastuinbouw op Voorne-Putten daar een aandeel in aangezien zij arbeidsmigranten inhuren die woonruimte nodig hebben net als permanente inwoners?

De vraag naar huurwoningen in Hellevoetsluis is afkomstig van zowel huidige inwoners van Voorne-Putten die op zoek zijn naar een andere woning, als van mensen die graag in de regio willen wonen. Gezien de werkgelegenheid in de omgeving kan ik mij voorstellen dat het daarbij ook gaat om mensen die in de haven of in de glastuinbouw werken. Al deze mensen leveren een belangrijke bijdrage aan onze economie en het is daarom belangrijk dat er voldoende kwalitatieve en betaalbare huisvesting is.

Vraag 4

Hoe lang zijn de zoek- en wachttijden voor sociale huurwoningen in Hellevoetsluis en op Voorne-Putten?

Voorne Putten bestaat uit de gemeenten Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard en Westvoorne. De jaarmonitor «Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2017» geeft informatie over de inschrijfduur van woningzoekenden. De inschrijfduur wordt gemeten vanaf inschrijving tot het registeren van de verhuring.
Voor deze gemeenten ziet de inschrijfduur er als volgt uit:
Nissewaard 53 maanden
Hellevoetsluis 50 maanden
Brielle 49 maanden
Westvoorne 32 maanden
De inschrijfduur zegt echter niets over de daadwerkelijke zoektijd van woningzoekenden. De zoektijd op Voorne Putten is niet bekend. Op basis van landelijke cijfers wordt geschat dat de zoektijd ongeveer de helft bedraagt van de inschrijfduur. In de Staat van de Volkshuisvesting 2019 zal de Tweede Kamer worden geïnformeerd over de actuele zoek en wachttijden in alle regio’s met een gemeenschappelijk woonruimteverdeelsysteem.

Vraag 5

Hoe zijn de woonomstandigheden van arbeidsmigranten op Voorne-Putten? Zijn deze betaalbaar en veilig aangezien de hoge huurprijzen en de woningnood doen vermoeden dat er (te)veel mensen in een woning of met (te)velen in een vakantiehuisje worden gehuisvest?2

Ik kan op basis van de berichtgeving niet beoordelen of er sprake is van uitbuiting of oordelen over de specifieke woonomstandigheden, mede omdat de expertise om te beoordelen of hier sprake van is bij andere organisaties is belegd.
De huisvesting van werknemers uit het buitenland wordt – net zoals andere huisvesting – door de gemeente gecontroleerd via het bouw- en woningtoezicht. De huisvesting dient daarbij te voldoen aan geldende wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit, het bestemmingsplan en eventuele aanvullende eisen van de brandweer of die de gemeente stelt voor het verlenen van een vergunning in het kader van de huisvestingsverordening.

Vraag 6

Wat is uw reactie op het pleidooi van CDA-gedeputeerde Blom om soepeler om te gaan met de permanente bewoning van vakantieparken, en verhoudt dit zich tot uw Actie-agenda vakantieparken?

In de actie-agenda vakantieparken is aangegeven dat het belangrijk is dat gemeenten en provincies een beter beeld krijgen van de situatie op hun vakantieparken (zowel de parken zelf als haar eventuele bewoners). De keuze die zij uiteindelijk maken over het al dan niet gedogen of toestaan van permanente bewoning op vakantieparken is een lokale afweging. In bepaalde gevallen – bijvoorbeeld als het park geen of onvoldoende toeristisch perspectief meer heeft – kan de uitkomst zijn dat de bestemming van het park het beste kan worden aangepast. Dat kan ook naar wonen zijn, met als doel om permanente bewoning mogelijk te maken.

Vraag 7

Waarom kan u op eerder Kamervragen over Loon op Zand geen antwoord geven op de vraag of er sprake is van uitbuiting? In hoeverre is er sprake van uitbuiting op Voorne -Putten in de woonomstandigheden?3

Ik kan op basis van de berichtgeving niet beoordelen of er sprake is van uitbuiting of oordelen over de specifieke woonomstandigheden, mede omdat de expertise om te beoordelen of hier sprake van is bij andere organisaties is belegd.
Zoals in de eerdere beantwoording is aangegeven zet het Rijk in op de aanpak van uitbuiting. Wanneer er een vermoeden is van arbeidsuitbuiting of ernstige benadeling van werknemers, kunnen betrokken partijen een melding doen bij de Inspectie SZW.
De huisvesting van werknemers uit het buitenland wordt – net zoals andere huisvesting – door de gemeente gecontroleerd via het bouw- en woningtoezicht. De huisvesting dient daarbij te voldoen aan geldende wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit, het bestemmingsplan en eventuele aanvullende eisen van de brandweer of die de gemeente stelt voor het verlenen van een vergunning in het kader van de huisvestingsverordening.

Vraag 8

Bent u van mening dat gemeenten, provincies en de landelijke overheid voldoende zicht op hebben op de woon- en werkomstandigheden van arbeidsmigranten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Werknemers uit het buitenland vervullen een belangrijke rol binnen onze economie en zijn essentieel voor de continuïteit in specifieke sectoren. Dit doen zij enerzijds door piek- en seizoensdrukte op te vangen en anderzijds door werk te verrichten waar binnen Nederland niet voldoende of geen geschikte arbeidskrachten voor te vinden zijn. Het is van belang dat deze mensen op een kwalitatieve manier worden gehuisvest.
Ik ben van mening dat dit belang op zowel gemeentelijk, provinciaal als landelijk niveau gevoeld wordt. Hoe de huisvesting van werknemers uit het buitenland binnen een regio het beste past qua verdeling en in welke woonvormen deze kan worden gerealiseerd, moet op regionaal en lokaal niveau worden bepaald. Daar is immers het beste zicht op de lokale woning- en arbeidsmarkt en op de wensen van de inwoners. Gemeenten, werkgevers en huisvesters moeten daarbij samen zoeken naar passende oplossingen voor de huisvesting van werknemers uit het buitenland. Ik ben van mening dat er voldoende oplossingen voor handen zijn en dat er ook tal van goede voorbeelden zijn.
Ik ondersteun partijen daarom door kennis te delen over het op een goede, kwalitatieve manier huisvesten van deze groep werknemers die in het land wordt opgedaan. Zo is recent de publicatie «Aan de slag met flexwonen!» opgeleverd, waarin partijen worden geholpen bij het inventariseren van de doelgroepen voor flexwonen en handvatten worden gegeven voor het benutten van de kansen om deze woonvorm te realiseren.

Vraag 9

Waarom kunt u geen recentere cijfers geven over de aantallen arbeidsmigranten dan de 337 duizend eind 2016? Waarom weet u niet wat de behoefte is aan passende huisvesting voor arbeidsmigranten, en wat de prognose voor de komende jaren is? Bent u bereid hier onderzoek naar te doen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment zijn er geen recentere cijfers beschikbaar over de aantallen arbeidsmigranten. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zal de Migrantenmonitor dit jaar weer opnieuw uitvoeren. Ik verwacht dit najaar de cijfers over 2017 aan u te kunnen presenteren. Het precieze aantal arbeidsmigranten is moeilijk in beeld te brengen, omdat het verhuismotief van EU-burgers niet altijd bekend is en arbeidsmigranten bijvoorbeeld over de grens in Duitsland of België wonen maar in Nederland werken. De NBBU en ABU geven aan dat hun leden tussen 1 juni 2017 en 1 juni 2018 ruim 184.000 arbeidsmigranten ter beschikking hebben gesteld. Dit geeft echter geen volledig beeld van alle arbeidsmigranten die in Nederland werkzaam zijn.
Het is om verschillende redenen lastig om arbeidsmigranten in de woningbehoefteramingen mee te nemen. Zo is het migratie-onderdeel van de raming sterk afhankelijk van de economische en politieke omstandigheden in zowel het land van herkomst als in Nederland, waardoor dit erg onzeker is. Daarnaast schrijven niet alle arbeidsmigranten zich in in de Basisregistratie Personen (BRP). Daardoor zijn zij geen onderdeel van de registers en worden zij niet meegenomen in de ramingen.
De groep arbeidsmigranten die ingeschreven staat in de BRP en een brede groep migranten wordt meegenomen in de totale woningbehoefte, die niet wordt uitgesplitst naar verschillende bevolkingsgroepen of huishoudenstypen.

Vraag 10

Wilt u deze vragen stuk voor stuk beantwoorden en niet combineren, zoals u bij eerdere vragen heeft gedaan?

Ja.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van Capital Value en ABF Research waaruit blijkt dat het woningtekort groter is dan gedacht? Kunt u dit onderzoek naar de Kamer sturen met uw reactie daarbij?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, het onderzoek is mij bekend. U treft het als bijlage bij deze brief aan.2
Capital Value publiceert jaarlijks een rapportage over de ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt. Met elk jaar aandacht voor de investeringen in de woningmarkt en prognoses voor de ontwikkelingen de komende jaren. Capital Value voert het onderzoek samen met ABF Research uit. Dezelfde data van ABF Research heeft mijn ministerie gebruikt voor de rapportage in de Staat van de Woningmarkt 2018, een deel van de analyse in het rapport van Capital Value is derhalve eerder in dat rapport gepubliceerd. Mijn reactie op enkele kernpunten van het rapport van Capital Value is als volgt:
De prognoses van Capital Value over het woningtekort heb ik eerder met uw Kamer gecommuniceerd in de Staat van de Woningmarkt 2018, zie ook mijn antwoord op vraag 2. Capital Value stelt dat de komende jaren meer dan 75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om het woningtekort in te lopen. Hier verschillen wij van mening. Het bouwen van 75.000 woningen per jaar de komende jaren acht ik nog steeds voldoende. Zie voor verdere toelichting hierop ook de beantwoording van vraag 5 en 8.
Corporaties staan voor een belangrijke verduurzamingsopgave van hun woningvoorraad en het bouwen van nieuwe woningen. In het rapport van Capital Value staat dat bijna 60% onvoldoende middelen heeft hiervoor. Bijna de helft daarvan overweegt om corporatiewoningen te verkopen om de verduurzaming te kunnen bekostigen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft recent onderzoek gedaan naar ditzelfde onderwerp. Daar komt naar voren dat 55 van de ruim 300 corporaties financieel gezien niet in staat zijn om op te schalen naar een investeringsniveau wat nodig is om in 2030 gemiddeld label A te halen. Op sectorniveau is er echter wel genoeg investeringsruimte.
Recent heb ik uw Kamer geïnformeerd over de verdeling van de investeringscapaciteit van corporaties. Met betrokken partijen ben ik in gesprek over een betere benutting van de financiële ruimte binnen woningmarktregio’s en manieren waarop corporaties elkaar kunnen ondersteunen. Ik heb reeds toegezegd u nader te informeren over de mogelijkheden om binnen de sector tot een betere benutting van de investeringscapaciteit te komen en welke rol het Rijk daarin kan spelen.
Naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52) doe ik onderzoek naar de maatschappelijke opgaven in relatie tot de financiële slagkracht van corporaties. Hierover heb ik u in mijn brief van 6 maart 2019 geïnformeerd. Ik verwacht dat het onderzoek eind 2019 zal zijn afgerond.

Vraag 2

Waarom komt u in het rapport Staat van de Woningmarkt uit op een woningtekort van 246 duizend woningen, waar Capital Value en ABF Research uitkomen op een tekort van 263 duizend woningen?2

In de Staat van de Woningmarkt 2018 heb ik een nieuwe raming van het woningtekort naar buiten gebracht. Dit was een raming voor 2017 met als stand 242 duizend woningen, 3.2% van de woningvoorraad. In de Staat van de Woningmarkt is verder de toekomstige ontwikkeling van dit geraamde tekort beschreven. In de bijlage bij de Staat van de Woningmarkt «Update inventarisering plancapaciteit» is nader ingegaan op deze ontwikkeling. Daarin is aangegeven dat in de raming het tekort eerst nog oploopt om daarna te gaan dalen. Het tekort loopt volgens de prognose op tot 262 duizend (3,4%) in 2018 en stabiliseert vervolgens rond dit aantal om na 2020 te gaan dalen tot 221 duizend (2,6%) in 2030. Hiermee zijn de cijfers in lijn met de cijfers die door Capital Value zijn genoemd.

Vraag 3

Klopt het dat er een tekort is van 175 duizend huurwoningen, waarvan 92 duizend sociale huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro per maand? Zo nee, hoe groot is het tekort dan wel en hoe kunt u dit verschil verklaren?

Met het statistisch woningtekort wordt een totaal kwantitatief tekort aan woningen geraamd. Dit tekort is niet kwalitatief uitgesplitst naar soort woning. Er zijn mij dan ook geen tekortcijfers bekend over huurwoningen in het algemeen of over sociale huurwoningen. Ik heb toegezegd (202985) na het verschijnen van het WoON2018 te gaan onderzoeken in hoeverre of het mogelijk is om op basis van de beschikbare data een spanningsindicator naar prijsklasse te ontwikkelen. Zodra daarover meer bekend is licht ik u in.

Vraag 4

Telt u bij het berekenen van het tekort aan betaalbare en sociale huurwoningen ook onzelfstandige woningen en/of studentenkamers mee? Kunt u het tekort aan huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro uitsplitsen in zelfstandige woningen, studentenkamers en onzelfstandige woningen?

Het tekort is geënt op de behoefte aan en beschikbaarheid van zelfstandige woonruimten. De vraag naar onzelfstandige woonruimte en/of studentenkamers wordt in de berekening van het tekort niet meegenomen. Uiteraard wordt in de ramingen bij de berekening van de vraag rekening gehouden met de behoefte van studenten. Ik werk, samen met partijen in het veld, aan het Actieplan studentenhuisvesting 2018 waarbij een belangrijke doelstelling is om het cijfermatige inzicht in de (verwachte) vraag naar en het (gewenste) aanbod van studentenhuisvesting te verbeteren. Het statistisch tekortcijfer is niet uitgesplitst naar type woning. Zie ook het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Waarom denkt u dat de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen voldoende zal zijn? Hoeveel van deze woningen zullen zelfstandige sociale huurwoningen zijn, en waarop is zijn de aantallen gebaseerd?3

Om in de toename van de behoefte tot 2030 te voorzien moet de woningvoorraad uitgebreid worden met 701 duizend woningen. Dit betekent een jaarlijkse nieuwbouwopgave 68 duizend woningen. De in de Woonagenda genoemde ambitie van 75 duizend woningen per jaar is gemiddeld 7 duizend per jaar hoger dan de 68 duizend die nodig zijn om in de toename van de behoefte te voorzien. Hiermee wordt het tekort verder ingelopen dan voorzien in de ramingen. Zie ook beantwoording op vraag 8.
De kwalitatieve invulling van de beoogde 75 duizend is een lokale aangelegenheid. De vraag welk soort woningen gebouwd moeten worden hangen sterk af van doorstroming en verkopen van woningen uit de al bestaande voorraad. In de woondeals worden brede woningmarktafspraken gemaakt waarbij betaalbare huisvesting een van de prioriteiten is.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat in de Staat van de Woningmarkt 2018 gesproken wordt van een prognose van het tekort van 221 duizend woningen in 2030? Kunt u uw antwoord toelichten?

De geraamde stijging van de woningbehoefte in de periode 2017–2030 ligt in de prognose op gemiddeld 51 duizend woningen per jaar. Als er jaarlijks meer woningen dan dit aantal worden toegevoegd aan de voorraad zal het woningtekort dalen. In de prognose wordt gerekend met een gemiddelde bouwproductie van 68 duizend woningen per jaar voor de periode 2017–2030. Dit leidt gesaldeerd met de geraamde sloopomvang tot een gemiddelde toevoeging aan de voorraad met 54 duizend woningen per jaar. Hiermee loopt het tekort terug van de geraamde 242 duizend in 2017 naar 221 duizend in 2030. Als de ambitie uit de woonagenda van 75 duizend woningen per jaar wordt gehaald zal de daling sterker zijn. Per jaar worden dan 7 duizend meer woningen gebouwd. Deze prognoses zijn natuurlijk omgeven door onzekerheden. Afwijkingen in de demografische ontwikkeling kunnen leiden tot een grotere of juist kleinere toename van de woningbehoefte.

Vraag 7

Wat gaat u doen om on(der)benutte plancapaciteit vertraagde woningbouwlocaties te voorkomen en vlot te trekken?

Met de woonagenda heb ik het voortouw genomen om met een brede vertegenwoordiging uit de sector de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. Ook de medeoverheden delen de bouwopgave en geven aan deze zo snel mogelijk willen te realiseren.
Iedereen is doordrongen van het feit dat de woningbouwopgave moet worden aangepakt en dat iedereen wil dat vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheden oppakken. Ik realiseer me dat de oplossingen niet bij één partij liggen en dat een groot deel van de effecten van de woonagenda pas op langere termijn zichtbaar worden. Daarom hecht ik aan goede samenwerking.
Ik ondersteun de versnelling verder met landelijke beleid, onder andere door:

Vraag 8

Wanneer denkt u dat de huidige woningnood opgelost zal zijn? Bent u bereid de door u gemaakte afspraken aan te passen aan de huidige cijfers?

In de huidige prognoses daalt het woningtekort naar 2,6% in 2030. Met de ambitie uit de Woonagenda van 75 duizend woningen is sprake van een grotere en snellere daling. Een statistisch woningtekort betekent dat jongeren later het huis uit zullen gaan, mensen die willen scheiden dit niet meteen kunnen doen en mensen die niet zelfstandig wonen (inwonend zijn of in niet-woningen wonen) dit later dan gepland kunnen gaan doen. Sinds de jaren »90 wordt een tekort tussen de 1,5% en 2% als acceptabel verondersteld en nodig om de woningmarkt goed te kunnen laten functioneren. Ook in het recente Rli advies (RLI/2687, 28 juni 20185) wordt gesteld dat er sprake is van een redelijk tekort op de woningmarkt als dat 2% van de woningvoorraad bedraagt.
Met de Woonagenda wordt een productie beoogd van 75 per jaar. Dit is 7 duizend per jaar meer dan in de prognoses is opgenomen. Voor de prognoseperiode (2018–2030) levert dit 84 duizend meer nieuwe woningen op dan nu wordt geraamd. Hiermee zou het woningtekort verder worden ingelopen waarmee het tekort in theorie teruggedrongen kan worden naar 137.000 in 2030 in plaats van de geraamde 221.000. Hiermee zou het tekort tussen de 1,5 en 2% terecht komen.
Daarnaast is het verder opschroeven van de bouwproductie naar gemiddeld 95–100 duizend woningen per jaar niet realistisch. De markt kent nu al problemen met personeel en materiaal en zou zodoende onnodig verder onder druk gezet worden. De recente crisis heeft ons geleerd dat grote schommelingen in de bouwproductie negatief kunnen uitwerken voor woningzoekenden. Ik heb daarom het CPB gevraagd de relatie te bestuderen tussen beleid en cycliciteit op de woningmarkt, zowel aan de vraag- als aanbodzijde. Daarnaast kijk ik in nauwe samenwerking met De Nederlandsche Bank (DNB) en de ministeries van Economische zaken en klimaat (EZK), Sociale zaken en werkgelegenheid (SZW) en Financiën (FIN) naar mogelijke beleidsmaatregelen die de cycliciteit van de woningmarkt kunnen beperken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Amstelveen houdt vast aan 2.500 nieuwe studentenwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de plannen van Amstelveen om te bouwen direct onder vliegroutes van en naar Schiphol?

Het plan waaraan in het Parool gerefereerd wordt, betreft een Gebiedsvisie van de gemeente Amstelveen en nog geen uitgewerkt plan. Pas bij het opstellen van het plan kan beoordeeld worden of en in hoeverre er risico’s ontstaan voor de veiligheid en gezondheid van toekomstige bewoners. Dan zal het plan ook getoetst worden aan de regels in het LIB, dat per 1 januari 2018 in werking is getreden.
In het wijzigingsbesluit van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is vastgelegd dat in het LIB 4-gebied, waarbinnen de beoogde studentenwoningen zouden moeten worden gerealiseerd, gemeenten zelf mogen besluiten over woningbouwplannen tot maximaal 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied (BSG). Het achterliggende doel hierbij is om ernstige hinder en ernstige slaapverstoring door potentieel vliegtuiglawaai te beperken, omdat dit kan leiden tot negatieve gezondheidseffecten van inwoners en gebruikers van dit gebied en verminderde leerprestaties vanwege de relatief hoge (potentiële) geluidbelasting.
Indien bouwplannen niet aan deze regels voldoen dient bij de ILT een verklaring van geen bezwaar aangevraagd te worden. Pas dan kan het plan worden beoordeeld. In sommige gevallen kan van de LIB-regels worden afgeweken met een verklaring van geen bezwaar.

Vraag 3

Klopt het dat met de bouw van 2500 nieuwe studentenwoningen op deze locatie risico’s ontstaan voor zowel de veiligheid als de gezondheid van toekomstige bewoners?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat het luchthavenindelingsbesluit is bedoeld om deze risico’s te beperken? Wat zou de eventuele bouw van deze woningen direct onder vliegroutes hiervoor betekenen en waarom kiest Amstelveen hier voor? Wat betekent de bouw hiervan voor mogelijke extra beperkingen voor Schiphol?

Ja. Amstelveen wil graag studentenwoningen realiseren en bekijkt welke mogelijkheden er zijn. Vanwege het vliegverkeer van en naar Schiphol en de effecten daarvan zijn er regels voor bouwen opgenomen in het LIB. Elk nieuw bouwplan binnen de beperkingengebieden van het vigerende LIB moet aan deze regels voldoen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het geen verschil zou moeten maken tussen het verhuren van deze woningen als sociale huurwoningen, of als «studentenhotel» waarvan de «kamers» feitelijk ook sociale huurwoningen zijn? Zo nee, waarom niet?

Het is aan de gemeente om in het bestemmingsplan te bepalen of een gebouw een woonfunctie of een hotelfunctie heeft binnen de regels van het LIB.

Vraag 6

Klopt het dat Amstelveen hiermee «luchthavenregels gaat omzeilen»? Zo ja, deelt u de mening dat dit onacceptabel is en dat hiertegen opgetreden moet worden, in het bijzonder omdat Schiphol van nationaal belang is?

In de Gebiedsvisie geeft de gemeente aan binnen de regels van het LIB te blijven. Op korte termijn vindt nader overleg plaats tussen vertegenwoordigers van de gemeente, de provincie Noord-Holland en de ministeries van BZK en IenW om te bespreken hoe de Gebiedsvisie en het nog op te stellen bestemmingsplan zich verhouden tot de regels van het LIB.

Vraag 7

Waarom dient Amstelveen dit plan in terwijl een soortgelijk plan in april 2018 is afgewezen? In welke mate is dit plan nu anders en zou uw oordeel nu anders zijn?

Op dit moment betreft het een Gebiedsvisie en nog geen uitgewerkt plan. In de Gebiedsvisie geeft de gemeente aan binnen de regels van het LIB te blijven. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 6, vindt er nader overleg plaats tussen vertegenwoordigers van de gemeente, de provincie Noord-Holland en de ministeries van BZK en IenW. Dan moet door de gemeente ook worden aangegeven of en in hoeverre dit plan afwijkt van het vorige plan. De daadwerkelijke toetsing kan overigens pas plaatsvinden wanneer het bestemmingsplan wordt opgesteld.

Vraag 8

Klopt de bewering van Amstelveen dat de bouw rond de veiligheidszone wel zou kunnen en niet in strijd zou zijn met de aanbevelingen van de Onderzoeksraad voor Veiligheid? Wat behelzen deze aanbevelingen precies?

Dat kan ik op dit moment nog niet beoordelen. Zoals aangegeven is er nog geen sprake van een uitgewerkt plan, maar van een Gebiedsvisie.
De Onderzoeksraad voor Veiligheid (OVV) concludeerde in het rapport Veiligheid vliegverkeer Schiphol uit april 2017 dat de veiligheid van omwonenden in de huidige besluitvorming rond Schiphol een beperkte rol speelt. Volgens de OVV gaat van de norm voor het plaatsgebonden risico vrijwel geen sturende werking uit voor de sector. De OVV stelt bovendien dat het beleid om het groepsrisico te beperken in de praktijk weinig effect heeft en dat het externe veiligheidsbeleid in het algemeen te weinig betekenis heeft voor de veiligheid van omwonenden.
Vervolgens doet de OVV de aanbeveling aan het Ministerie van IenW om het externe veiligheidsbeleid effectiever vorm te geven, onder meer door een heldere en handhaafbare normering voor risico voor omwonenden en bedrijven op te nemen (aanbeveling 7i).
Er worden verschillende stappen gezet om invulling te geven aan deze aanbeveling. Zo is vanaf 2018 in het LIB opgenomen dat in het zogeheten LIB 5-gebied een motiveringsplicht geldt. Deze houdt in dat gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen moeten motiveren hoe rekening wordt gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond. Het stappenplan dat gemeenten hierbij kan helpen is in de afrondende fase.

Vraag 9

Deelt u de mening dat er wel voldoende woningen moeten zijn, maar dat dit niet ten koste zou moeten gaan van de veiligheid en gezondheid van toekomstige bewoners? Zo nee, waarom niet?

Ja, dat is de reden dat er bouwbeperkingen zijn opgenomen in het LIB. Zoals toegelicht in antwoord 2 en 3 is het achterliggende doel van de regels in het LIB om ernstige hinder en ernstige slaapverstoring door potentieel vliegtuiglawaai te beperken.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het wel belangrijk is dat het woningtekort in Noord-Holland wordt aangepakt en dat er in gemeenten boven Amsterdam nog veel ruimte is om nieuwe woningen te bouwen?

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties deelt de mening dat het woningtekort moet worden aangepakt, ook het woningtekort in Noord-Holland dat zich voornamelijk concentreert in de Metropool Regio Amsterdam. Ook in de regio Alkmaar is er sprake van een woningtekort, dat deels te wijten is aan een toenemende vraag van woningzoekenden vanuit de MRA.
Op 7 februari jongstleden heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met een vertegenwoordiging van de regio Alkmaar, provincie en private partijen hierover gesproken. Alle partijen erkennen dat versnelling van de woningbouw ook in deze regio nodig is, en dat het belangrijk is dat de plancapaciteit bij die ambitie aansluit. Over de uitkomsten van dit overleg heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties u reeds afzonderlijk geïnformeerd.

Vraag 11

Heeft u in uw gesprekken met de provincie Noord-Holland al besproken om gemeenten boven Amsterdam meer ruimte te geven om te bouwen door overprogrammeren toe te staan en regionale woonafspraken en rode en groene contouren te verruimen, in navolging van de motie Koerhuis/Ronnes- over meer ruimte om te bouwen voor gemeenten boven Amsterdam en rondom Utrecht (Kamerstuk 32 847, nr. 455)? Zo ja, wat was de uitkomst van dat gesprek?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Corporaties laten geld voor nieuwbouw liggen»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Het artikel is een interview met de directeur van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw is een onafhankelijke toezichthouder voor de corporatiesector. Het artikel is in lijn met het eerder gepubliceerde Sectorbeeld 2018 van de Aw.

Vraag 2

Deelt u de mening van de directeur van de Autoriteit Woningcorporaties (AW)? In hoeverre heeft u contact gehad met de directeur hierover? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Aw is een onafhankelijke toezichthouder en de directeur kan op eigen titel interviews geven. De boodschap van de directeur komt overeen met het beeld dat geschetst wordt in het Sectorbeeld 2018 van de Aw, dat aan de Kamer is verzonden. De directeur Aw onderstreept in het interview het belang dat corporaties een strategie ontwikkelen ten aanzien van de beschikbare financiële ruimte en de volkshuisvestelijke opgaven waarvoor zijn staan. Dat onderschrijf ik. Er is geen contact geweest tussen mijn ministerie en de Aw over het interview met de directeur van de Aw.

Vraag 3

Was u (of uw ministerie) op de hoogte van de publicatie? Wilde u dat de mening gepubliceerd werd of juist niet? Kunt u uw antwoord toelichten?

Mijn ministerie en ik waren voorafgaand niet op de hoogte van de publicatie. Zoals eerder gezegd staat het de directeur van een onafhankelijke toezichthouder vrij om interviews te geven.

Vraag 4

Hoeveel geld zou naar verwachting vrij gemaakt kunnen worden uit de commerciële tak van corporaties voor investeringen in sociale huurwoningen door de genoemde mogelijkheden in het artikel? Kunt u uw antwoord toelichten?

In de Staat van de Volkshuisvesting 2018 is voor het eerst de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) voor de niet-DAEB-takken van woningcorporaties gepubliceerd. De IBW geeft een indicatie van de investeringsruimte voor de komende vijf jaar, bovenop alle reeds geplande investeringen in deze periode. In dezelfde rapportage is opgenomen dat er een eenmalige uitkering van € 4,0 mld. van de niet-DAEB- naar de DAEB-takken van woningcorporaties mogelijk is. Met de genoemde eenmalige uitkering van de niet-DAEB aan de DAEB van (maximaal) € 4 miljard zou nog (maximaal) € 6,1 miljard extra kunnen worden geïnvesteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen. Dit betekent wel dat er geen additionele investeringen meer gedaan kunnen worden in de niet-DAEB-tak, in bijvoorbeeld middenhuurwoningen.

Vraag 5

Hoe verhoudt de oproep van de directeur van de AW om geen «dood kapitaal» te hebben zich tot de constatering in het Sectorbeeld 2018 dat investeringen onder druk staan door de «forse groei van de verhuurderheffing»?2

De uitspraken van de directeur van de Aw zijn in lijn met het sectorbeeld dat de Aw in december 2018 heeft gepubliceerd. Uit de IBW-berekeningen in de Staat van de Volkshuisvesting 2018 blijkt dat de meeste corporaties nog financiële ruimte hebben voor additionele investeringen (in totaal voor ruim € 16 miljard nieuwbouw) in de DAEB-tak ondanks de gerealiseerde groei van de verhuurderheffing door de gestegen WOZ-waarden. In mijn brief van 9 november jl. heb ik toegelicht dat uit de meest recente prognose van de corporatiesector zelf naar voren komt dat de investeringen voor de periode 2018–2022 met 46% zijn gestegen ten opzichte van prognose 2016–2020.3 In totaal hebben corporaties nog voor ca. € 40 mld. aan investeringen in de DAEB-tak gepland t/m 2022.

Vraag 6

Deelt u de mening van oud-bijzonder hoogleraar woningmarkt Conijn dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties vergroot kan worden door het afschaffen van belastingen die corporaties opgelegd hebben gekregen, te weten ATAD en de verhuurderheffing? Welke consequenties trekt u hieruit?3

Het verlagen van belastingen leidt ceteris paribus tot meer investeringsruimte. Corporaties spelen een belangrijke rol bij veel verschillende maatschappelijk opgaven (bijvoorbeeld: nieuwbouw, betaalbaarheid en verduurzaming). De opgaven van corporaties moeten in verhouding staan tot de beschikbare financiële middelen. Uit de IBW 2018 blijkt dat corporaties de komende jaren voldoende middelen hebben om extra investeringen te doen. In eerder genoemde brief van 9 november jl. is daarnaast ook toegelicht dat tegenover de lastenverzwaring van ATAD1 ook een aantal lastenverlichtende maatregelen staan. Dit zijn onder andere een stapsgewijze verlaging van het tarief in de vennootschapsbelasting, de in het regeerakkoord afgesproken heffingsvermindering voor verduurzaming en een tariefsverlaging in de verhuurderheffing. Met deze maatregelen wordt het effect op woningcorporaties van ATAD1 gedurende deze kabinetsperiode gecompenseerd.

Vraag 7

Bent u bereid om de werking van de WOZ-waarde in het tarief van de verhuurderheffing aan te passen omdat dit voor grote verschillen zorgt tussen regio’s, zoals ook door de directeur van de AW wordt benoemd? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik geef uitvoering aan de motie van de leden Ronnes (CDA), Koerhuis (VVD), Van Eijs (D66) en Dik-Faber (CU) waarin verzocht wordt om te onderzoeken hoe, gegeven de financiële positie van corporaties en haar maatschappelijke opgaven, op de korte en lange termijn bereikt kan worden dat meerdere maatschappelijke opgaven in voldoende mate worden opgepakt.5 Bij dit onderzoek worden de mogelijke rol van prikkels in de verhuurderheffing, maar ook vormen van herverdeling om regionaal tot een goede balans te komen tussen de financiële mogelijkheden en maatschappelijke opgaven betrokken. Onlangs heb ik uw Kamer geïnformeerd over de uitvoering van deze motie.6 In de uitwerking van de motie zal ook de in de begroting van BZK aangekondigde evaluatie van de verhuurderheffing worden betrokken.

Vraag 8

Welke huurprijzen hebben de 14.000 (duurdere) huizen die naar verwachting tot 2022 door woningcorporaties worden verkocht? Hoeveel van deze 14.000 huurhuizen zijn de afgelopen drie jaar geliberaliseerd?

De 14.000 woningen die in de meerjarige verkoopvoornemens zijn opgenomen maken onderdeel uit van de niet-DAEB-tak. Dit betekent dat de huurprijzen van deze woningen zich reeds in het geliberaliseerde segment bevinden of in potentie te liberaliseren zijn. Ik beschik niet over informatie hoeveel van de potentieel te liberaliseren woningen daadwerkelijk geliberaliseerd zijn na verkoop

Vraag 9

In hoeveel van de 14.000 huurwoningen, die worden verkocht, wonen huishoudens die gezien hun inkomen beter in een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens zouden kunnen wonen? Bent u bereid de verhurende corporaties te stimuleren om de huur te verlagen?

Ik beschik niet over informatie om deze vraag te kunnen beantwoorden. De keuze om deze woningen te verkopen en onder welke voorwaarden (bijvoorbeeld met een kettingbeding) is een afweging die op lokaal niveau gemaakt wordt. Huurdersorganisaties, corporaties en gemeenten hebben de mogelijkheid om dit vast te leggen in prestatieafspraken. In mijn brief van 22 februari jl. heb ik ook aangegeven dat ik voornemens ben om wetgeving hierop duidelijker te maken.7 De opbrengst van de verkopen dient weer te worden besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 10

Welke mogelijkheden hebt u, en welke benut u, om de enorm gestegen bouwkosten een halt toe te roepen, zodat er meer geïnvesteerd kan worden in betaalbare huurwoningen en verduurzaming?

De stijging van bouwkosten vloeit voort uit de toegenomen vraag naar mensen en materialen, die de capaciteit in de sector overstijgt. Het is primair aan de bouwsector zelf om voor voldoende capaciteit aan mensen en materialen te zorgen. Tijdige planning van werkzaamheden draagt hieraan bij. Innovatie is van groot belang om binnen de sector bestaande capaciteit beter te benutten, zowel qua mensen als qua materialen. Binnen de sector is mede door de bestaande tekorten veel aandacht voor dergelijke innovaties. Ik ondersteun deze innovaties samen met de Minister van EZK met onder meer subsidies aan de Topsector Energie en bijdragen aan de Bouwagenda. Doel is productiviteitsstijging in de sector via automatisering, industrialisatie en technologische ontwikkeling. Daarnaast heb ik onlangs samen met de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en sectorpartijen het convenant «MBO-aanbod klimaattechniek» getekend waarin afspraken zijn gemaakt over het aansluiten van het aanbod van MBO-opleidingen op de energietransitie. Dit moet ertoe leiden dat er ook genoeg vakmensen zijn om de energietransitie in de praktijk uit te voeren.

Vraag 1

Kent u het bericht dat woningcorporaties steeds vaker zien dat woningzoekenden duizenden euro’s betalen aan frauduleuze bemiddelaars om sneller aan een huurwoning te komen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat woningzoekenden zeker kunnen zijn van voldoende kansen op een woning zodat zij hun heil niet zoeken bij dure, frauduleuze bemiddelingsbureaus en vervalste inkomensverklaringen?

Ik deel de mening dat er behoefte is aan een goed functionerende woningmarkt met voldoende kansen voor woningzoekenden. Het kabinet geeft prioriteit aan een vergroting van het aanbod op de woningmarkt met daarin ook expliciete aandacht voor het middensegment. Via doorstroming vanuit de sociale huur naar het middensegment kan zo meer ruimte ontstaan voor woningzoekenden in de sociale huur. Overigens kan krapte op de woningmarkt nooit een rechtvaardiging zijn voor frauduleus handelen door bemiddelingsbureaus noch woningzoekenden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat deze bureaus geld verdienen aan de wanhoop onder woningzoekenden? Wordt dit geld teruggevorderd? Worden deze oplichters strafrechtelijk vervolgd?

Het handelen van deze bureaus is inderdaad onacceptabel. Tegen die bureaus worden indien het onderzoek daar aanleiding toe geeft dan ook geëigende (strafrechtelijke) maatregelen genomen door het Openbaar Ministerie (OM). Wanneer de woningzoekende op de hoogte was dat aan de woningcorporatie een ander salaris is gepresenteerd dan bij de belastingdienst bekend is, is hij zelf medeschuldig aan de fraude. Wanneer hij er niet van op de hoogte was kan de woningzoekende het aan de bureaus betaalde geld zelf terugvorderen.

Vraag 4

Klopt het dat alleen al bij de woningcorporatie Sociale Huisvesting Haaglanden ongeveer 100 (!) mensen zijn uitgeschreven vanwege fraude, hetgeen duidt op een enorme omvang? Hoe vaak komt dit in de rest van Nederland voor?

Naar opgave van de bij SHH aangesloten woningcorporaties is inderdaad sprake geweest van meer dan 100 ingeschreven woningzoekenden die inmiddels zijn uitgeschreven bij Woonnet-Haaglanden (digitaal inschrijfsysteem in Haaglanden) vanwege fraude voordat een woning is toegewezen. Tevens is naar ik heb vernomen aangifte gedaan bij de politie. Dit is conform de voorwaarden van Woonnet-Haaglanden. Over het aantal uitschrijvingen bij woningcorporaties vanwege fraude worden geen landelijke cijfers bijgehouden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het schandalig is dat een bedrijf dat al drie keer is betrapt op hulp bij het vervalsen van inkomensverklaringen blijkbaar ongestraft verder kan gaan terwijl de woningzoekende zijn/haar plek op de wachtlijst kwijt raakt? Welke actie wordt ondernomen, welke straffen kunnen worden opgelegd?

Door het OM worden meerdere onderzoeken gedaan naar deze problematiek die zich voordoet bij meerdere bedrijven en personen in de regio Haaglanden. Het is aan het OM om te bepalen welke acties tegen deze personen worden ondernomen en welke straffen worden geëist vanwege de valsheid in geschrifte. Als Minister treed ik daar niet in.
De rol van het OM is overigens niet beperkt tot die van inzet van het strafrecht maar ook die van het delen van relevante informatie over vormen van fraude met betrokken instanties, teneinde hen de gelegenheid te geven om zodanige barrières op te werpen dat bepaalde vormen van fraude in de toekomst moeilijker worden. Een van de mogelijkheden om fraude met inkomensgegevens te bemoeilijken vormt de in mijn brief van 8 januari genoemde verkenning van mijn ministerie, de Belastingdienst en Aedes om de inkomenstoetsing te digitaliseren. Over deze pilot is de Woonbond geïnformeerd.
Het potentiële voordeel van een digitale inkomenstoets is dat corporaties met aan de gegevensbron geverifieerde inkomensgegevens kunnen toetsen. Dit kan het risico op mogelijk frauduleuze praktijken aanzienlijk verkleinen. De afgelopen periode is een functionele opzet voor deze werkwijze ontwikkeld, die op dit moment wordt geëvalueerd. Onderdeel van de verkenning is onder meer een juridische analyse van de privacyaspecten. Daarbij wordt gekeken naar welke waarborgen er moeten worden gemaakt om aan bijvoorbeeld de AVG te voldoen. Daarbij is vrijwillige instemming van de huurder essentieel. Bij een eventueel vervolg van de verkenning in de vorm van een pilot speelt de privacy een belangrijke rol. Uitgaande van een positieve uitkomst van de verkenning, zal dit voorjaar worden gestart met een bredere pilot bij een aantal corporaties, waarbij ook de Woonbond zal worden betrokken. Bij gebleken succes volgt uitrol in de gehele corporatiesector. Vooruitlopend daarop zullen voorlichtingsbijeenkomsten voor corporaties door de Aw i.s.m. Inspectie SZW en OM worden gehouden om vervalsingen van inkomensverklaringen beter te kunnen herkennen.

Vraag 1

Kent u het bericht dat de staat van onderhoud van huurwoningen in de commerciële huursector ondermaats is en dat particuliere huurwoningen vaak slecht geïsoleerd zijn?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja ik ken het bericht dat de staat van onderhoud van huurwoningen in de commerciële huursector ondermaats zou zijn en dat particuliere huurwoningen vaak slecht geïsoleerd zouden zijn. Voor een reactie daarop verwijs naar mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het Meldpunt Energiealarm van de Woonbond, waar al vele honderden meldingen zijn binnengekomen? Bent u bekend met het door de SP opgestarte meldpunt, waar het óók nog honderden klachten regent van huurders die de rekening niet kunnen betalen maar ook niet kunnen isoleren?

Ik ben bekend met beide Meldpunten. Ik juich elk initiatief toe dat leidt tot een duidelijker beeld van de opgaven in de huursector.

Vraag 3

Klopt het dat één op de vijf commerciële huurwoningen een onzuinig energielabel heeft (F of G)? Kunt u een overzicht geven van de energielabels uitgesplitst in 4 categorieën: 1) sociale huurwoningen van corporaties; 2) sociale, particuliere huurwoningen; 3) particuliere huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens; 4) huurwoningen van corporaties met een huurprijs boven de liberalisatiegrens?

De meest recente gepubliceerde informatie is opgenomen in de Monitor Energiebesparing Gebouwde Omgeving 2017. Deze door RVO verzorgde publicatie is in december 2018 beschikbaar gekomen.
Uit deze publicatie blijkt de volgende verdeling van energielabels:
Energielabel
Sociale huur
Koop
Particuliere verhuur
Totaal
A
5%
16%
13%
14%
B
17%
16%
13%
16%
C
35%
28%
22%
28%
D
22%
15%
17%
17%
E
10%
10%
12%
10%
F
5%
8%
10%
8%
G
2%
7%
12%
7%
Mij is geen uitsplitsing naar huurprijzen in de woningvoorraad van commerciële verhuurders bekend.
Voor alle segmenten in de woningvoorraad – koop, sociale huur, particuliere huur – geldt dat naarmate de woning ouder is het definitief label vaker F of G is. En omgekeerd hebben woningen van recenter datum vaker een definitief label A of B. Op dit moment zijn er geen gegevens beschikbaar over de mate van onderhoud en isolatie van de woningen anders dan het energielabel. In de tweede helft van 2019 komen resultaten beschikbaar van de Energiemodule bij het WoONonderzoek Nederland. Dit betreft ook technische metingen van een groot aantal woningen (5.000). Bij de analyses zal ik aandacht laten besteden aan de onderverdeling naar diverse verhuurders en huurprijssegmenten en de diverse kwaliteitselementen van de woningen. Zodra de onderzoeksresultaten beschikbaar zijn wordt de Kamer hierover geïnformeerd.

Vraag 4

Bent u bereid de huurprijzen van woningen met de slechtste energielabels te bevriezen? Zo nee, waarom niet?

De huurregelgeving is zodanig opgezet dat daarmee rekening wordt gehouden met de verschillende posities in de naar hun aard verschillende huursectoren. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de zogenaamde gereguleerde sector en de geliberaliseerde sector, wat in hoofdzaak de toepasselijkheid van de regelgeving inzake de jaarlijkse huurverhoging, de maximale huurprijzen betreft en de rol van de huurcommissie.
In alle sectoren is het mogelijk om huurprijzen van woningen te bevriezen en zelfs te verlagen indien de woning ernstige gebreken vertoont zoals tocht-, vochtklachten of een slecht functionerende cv-installatie. Huurders van woningen in alle sectoren kunnen zich hiervoor wenden tot de rechter. De huurder in de gereguleerde sector kan zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.
Daarnaast hebben alle huurders een wettelijk initiatiefrecht: zij kunnen het initiatief nemen om de verhuurder te verplichten om voorzieningen uit te laten voeren om de energieprestatie te verbeteren. Het gaat hier om een aantal maatregelen benoemd in artikel 7: 243 BW. Kortweg omschreven gaat het daarbij om het aanbrengen van isolatie en het vervangen van een verouderde cv-ketel.
Het ontwerpKlimaatakkoord besteedt aandacht aan huurprijsregelgeving die leidt tot een relatie van de huurprijs met de energetische kwaliteit van een huurwoning. In de brief van 21 december 2018 (Kamerstuk 32 813, nr. 263) heeft de Minister van Economische Zaken en Klimaat aangegeven, dat het ontwerpKlimaatakkoord ter doorrekening is doorgezonden naar het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB), om te zien of hiermee de ambitie van het kabinet kan worden waargemaakt.
In deze brief heeft hij ook aangegeven dat het kabinet na de doorrekening het integrale pakket van maatregelen aan uw Kamer zal voorleggen.

Vraag 5

Hoe ziet de kwaliteit van huurwoningen in de commerciële sector eruit? Kunt u aangeven hoe de verhouding is tussen de mate van isolatie, de leeftijd van de woningen en de mate van onderhoud van de commerciële huurvoorraad?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Op welke manier(en) kunnen huurders in de commerciële sector ervoor zorgen dat zij beter geïsoleerde woningen krijgen zonder daar een buitensporig hoge huurprijs voor te hoeven betalen, aangezien deze huurders nagenoeg geen toegang tot de Huurcommissie hebben?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Deelt u de mening dat huurders van alle huursectoren dezelfde huurrechten en huurprijsbescherming verdienen? Zo ja, wanneer gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, wat is uw rechtvaardiging om huurders in de commerciële huursector minder rechten toe te kennen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Gaat de afspraak, dat in 2022 corporatiewoningen gemiddeld energielabel B moeten hebben, gehaald worden zonder dat huurwoningen met een slecht energielabel worden verkocht om het gemiddelde op die manier op te krikken?2

Zoals ook uit de brief over de uitvoeringsagenda van het Energie akkoord TK (Kamerstuk 30 196, nr. 573) mag blijken verwacht het kabinet dat de corporatiesector de doelstellingen uit het Energieakkoord gaat halen.
Deze doelstellingen zijn geformuleerd voor het totaal van de sector. Ik verwacht niet dat deze doelstelling haalbaar is met de in de vraag geschetste manier. De aantallen verkochte woningen (zie ook vraag3 zijn te klein om een significante daling van de gemiddelde Energie-Index van ruim 2,2 miljoen corporatiewoningen te realiseren.

Vraag 9

Welke energielabels hadden corporatiewoningen die zijn verkocht sinds de verplichting van het energielabel in 2015 tot en met 2018? Welke conclusies kunt u hieruit trekken?

In de periode 2014–2016 zijn per saldo 33.000 woningen door corporaties verkocht aan particulieren. De woningen die in 2016 werden verkocht hadden gemiddeld label C. Dit duidt erop dat de energie-index van verkochte woningen energetisch nauwelijks verschillen van het gemiddelde van de woningvoorraad van de corporaties. Cijfers uit andere jaren zijn mij niet bekend.

Vraag 10

Hoe gaat u ervoor zorgen dat alle huurwoningen goed geïsoleerd worden of blijven zonder dat huurders daarvoor de hoofdprijs moeten betalen omdat de energierekening al met 290 euro gemiddeld stijgt dit jaar? Wat wordt in de tussentijd gedaan voor huurders die buiten hun schuld om met zulke hoge energierekeningen worden opgezadeld?3

Inzake het laten isoleren van huurwoningen zijn diverse huurmaatregelen van belang. Verhuurders kunnen hun investeringen in isolatie terugverdienen door een hogere huurprijs, mits over de daarmee gepaard gaande woningverbetering overeenstemming wordt bereikt met de huurder. Voor alle huurders geldt voorts, dat zij een wettelijk initiatiefrecht op grond van artikel 7: 243 BW. Hierop ben ik al ingegaan bij mijn beantwoording van vragen 4, 6 en 7.
In mijn brief van 22 februari 2019 ben ik ingegaan op de relatie tussen verduurzaming en betaalbaarheid. Daarin gaf ik aan dat Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord een voorstel gedaan voor de betaalbare verduurzaming van huurwoningen. De komende tijd zullen zij de tabel uit het akkoord voor een redelijke huurverhoging na verduurzamingsinvesteringen door corporaties nader uitwerken, gebaseerd op de reële gemiddelde besparing op de energielasten. Uitgangspunt van Aedes en de Woonbond is dat de gemiddelde besparing op de energierekening van dat moment, de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend overtreft. In samenhang met voorstellen naar aanleiding van het concept-Klimaatakkoord, zal ik daarom kijken naar hoe een dergelijke tabel in de praktijk toegepast kan worden.

Vraag 11

Hoeveel verhuurders staan nu op de wachtlijst sinds de STEP-regeling halverwege 2018 op bleek te zijn, en hoeveel daarvan zijn commerciële verhuurders? Welke alternatief voor de STEP-regeling is er en hoeveel geld is daarmee gemoeid in vergelijking tot de STEP-regeling?4

Per eind februari 2019 stonden 219 aanvragers op de STEP-wachtlijst, waarvan 48 commerciële verhuurders. Als alternatief voor de STEP-regeling geldt per 1 februari 2019 voor heffingsplichtige verhuurders de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Verduurzaming. Het budget is voor de jaren 2019–2021: cumulatief € 156 miljoen, met een maximum van € 78 miljoen in 2019 en 2020 en vanaf 2022 structureel € 104 miljoen. Dat betekent dat het budget, zeker na 2022 vergelijkbaar is met de STEP-regeling. Deze had een budget van 395 miljoen in vijf jaar.

Vraag 12

Bent u bereid om subsidiemogelijkheden te bieden voor de particuliere huursector en corporatiesector met huurprijzen boven de liberalisatiegrens? Zo nee, waarom niet?

Het ontwerpKlimaatakkoord besteedt aandacht aan diverse mogelijke maatregelen. In de brief van 21 december 2018 (Kamerstuk 32 813, nr. 263) heeft de Minister van Economische Zaken en Klimaat aangegeven, dat het ontwerpKlimaatakkoord ter doorrekening is doorgezonden naar het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB), om te zien of hiermee de ambitie van het kabinet kan worden waargemaakt.
In deze brief heeft hij ook aangegeven dat het kabinet na de doorrekening het integrale pakket van maatregelen aan uw Kamer zal voorleggen. Pas daarna is dan ook besluitvorming aan de orde over eventuele subsidiemogelijkheden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wetenschappelijk onderzoek: Airbnb stuwt huizenprijzen omhoog»?1

Ja

Vraag 2

Erkent u dat er zoveel (1.400) huizen in Amsterdam op Airbnb verhuurd worden, terwijl mensen er zelf niet in wonen?2 Zo nee, hoeveel zijn het er dan? Indien hierover bij u geen cijfers bekend zijn, hoe kan het dan dat deze cijfers elders wel bekend zijn?

Bij brief van 13 maart 2019 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de voorgenomen aanpak van de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur. De cijfers waar u naar verwijst, zijn mij niet bekend. Juist om inzicht te krijgen in deze aantallen wordt in het wetsvoorstel een registratieplicht voor verhuurders (hosts) voorgesteld. Op deze wijze zijn zowel de aanbieders als de woningen die worden aangeboden voor toeristische verhuur bekend bij de gemeente. De platforms zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht verplicht medewerking te verlenen aan het verstrekken van de door de gemeente opgevraagde gegevens als blijkt dat een advertentie geen registratienummer heeft. In het wetsvoorstel wordt ook voorzien in de bevoegdheid van gemeenten om een last onder dwangsom op te leggen aan degenen die niet aan hun medewerkingsplicht voldoen. In het wetsvoorstel worden naast de registratieplicht nog twee andere instrumenten voorgesteld namelijk een vergunningplicht voor het toeristisch verhuren van een woning en een meldplicht voor feitelijke toeristische verhuringen. Hiermee kunnen gemeenten onder meer sturen op het aantal dagen dat een woning per jaar toeristisch mag worden verhuurd. Deze instrumenten kunnen afzonderlijk of in combinatie worden ingezet, afhankelijk van de lokale noodzaak ervan.
Wat betreft de motie van lid Koerhuis en Beckerman over de aanpak van illegale kamerverhuur op Airbnb heb ik uw Kamer bij brief van 13 maart 2019 over de aanpak van woonfraude het volgende gemeld. Tegen Illegale kamerverhuur kan op basis van de Huisvestingswet 2014 worden gehandhaafd. Het probleem met illegale kamerverhuur via digitale platforms als Airbnb is dat de aanbieder en het adres van de aangeboden kamer niet direct zichtbaar zijn, waardoor het toezicht en de handhaving worden bemoeilijkt. Het wetsvoorstel moet daar verandering in gaan brengen door middel van een registratieplicht. Daardoor wordt zowel de aanbieder als het adres van de kamer die wordt aangeboden kenbaar voor de gemeente. Daarnaast kan illegale kamerverhuur ook worden bestreden via de Wet ruimtelijke ordening. Voor kamerverhuur kan op basis van de bestemmingsplannen immers een omgevingsvergunning voor het afwijken van de woonbestemming noodzakelijk zijn. Handhaving kan met bestuursdwang, maar is ook strafbaar gesteld als economisch delict.
Hiermee draag ik bij aan het bestrijden van overlast door toeristische verhuur en het waarborgen van de beschikbaarheid van woningen voor reguliere bewoning.

Vraag 3

Is het waar dat deze huizen leeg staan buiten de maximale vakantieverhuurtermijn van 30 dagen op Airbnb van de gemeente Amsterdam? Zo ja, deelt u de mening dat dit onnodig veel leegstand creëert in een stad waar de vraag naar woningen al zeer hoog is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Als deze huizen niet leeg staan buiten deze maximale verhuurtermijn, wat gebeurt er dan mee de rest van het jaar? Wordt de maximale verhuurtermijn dan (structureel) overtreden en is er sprake van oneerlijke concurrentie met hotels?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is het waar dat het (structureel) overtreden van de maximale vakantieverhuurtermijn op Airbnb woonfraude is? Hoe staat het met de uitvoering van de motie-Koerhuis/Beckerman (Kamerstuk 27 926, nr. 290) om woonfraude op Airbnb als economisch delict te kunnen veroordelen? Deelt u de mening dat de urgentie om deze motie uit te voeren zeer hoog is, gegeven de situatie zoals hierboven geschetst?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u de petitie om inschrijfkosten bij woningcorporaties gratis te maken?!) Wat is hierop uw reactie?1

Ja.
Momenteel zijn voor inschrijving in de meeste woonruimteverdeelsystemen kosten verschuldigd, waarbij de kosten ook nog eens enorm kunnen verschillen per systeem. Omdat er geen regels zijn voor de verdeling van de kosten die met een regionaal woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn hebben die kosten onder meer te maken met de verdeling van de kosten die met een woonruimteverdeelsysteem gemoeid zijn. Naast de inschrijver kunnen dat de betrokken gemeenten en de verhuurders zijn. Ook ik zie graag dat de inschrijvings- en verlengingskosten zouden worden verlaagd en tevens voor alle huurders eenduidig worden. Dat wil niet zeggen dat deze kosten dan helemaal gratis moeten worden omdat het in rekening brengen van inschrijfkosten en met name verlengingskosten tot gevolg heeft dat het aantal inschrijvingen niet onnodig hoog wordt omdat het aantal niet actieve woningzoekenden en niet betrokken woningzoekenden daardoor afneemt. Alleen mensen met een (op termijn) reële verhuiswens zijn bereid deze kosten te betalen. Ik ondersteun daarom van harte de inspanningen van partijen, waaronder Aedes en de Nederlandse Woonbond die momenteel onderzoeken of een eenduidig gemeenschappelijk woonruimteverdeelsysteem haalbaar is.

Vraag 2

Kunt u een vernieuwd overzicht verschaffen van alle regionale woonruimteverdeelsystemen, zoals Woningnet, met de daarbij horende inschrijfkosten en jaarlijkse verlengingskosten, zoals u in 2015 ook heeft gegeven?2

Ja, zie het overzicht in de bijlage.3

Vraag 3

Wat zijn de verschillen in inschrijfkosten en verlengingskosten tussen 2015 en nu wat betreft de verschillende woonruimteverdeelsystemen en de verschillende woonregio’s? Hoe kunt u deze verschillen verklaren, zowel tussen de systemen als tussen de regio’s?

In 21 van de 34 woonruimteverdeelsystemen zijn de kosten van inschrijving en verlenging gelijk gebleven, waarvan er 7 gratis zijn.
In 10 van de 34 woonruimteverdeelsystemen zijn de kosten verlaagd. Voor inschrijfkosten is dat gemiddeld € 6,33 per woonruimteverdeelsysteem en voor verlengingskosten is dat gemiddeld € 4,31 per woonruimteverdeelsysteem.
In 2 van de 34 woonruimteverdeelsystemen zijn de kosten respectievelijk verhoogd met € 0,45 voor inschrijfkosten en verlengingskosten en € 0,60 voor inschrijfkosten voor 2 jaar.
Omdat woonruimteverdeelsystemen en woningmarktregio’s niet samenvallen kan hiertussen moeilijk een juiste vergelijking gemaakt worden.

Vraag 4

Bent u nog steeds van mening dat de kosten voor een woonruimteverdeelsysteem slechts kostendekkend mogen zijn, en welke acties heeft u ondernomen om dit te bewerkstelligen, dan wel te monitoren?

In het algemeen zijn de kosten van inschrijving en verlenging bedoeld om de kosten te dekken die gemaakt worden om het woonruimteverdeelsysteem op te zetten, te onderhouden en draaiende te houden, of daar tenminste een bijdrage aan te leveren. Dit wordt niet alleen beperkt tot het digitale systeem (onder meer het opzetten van een website en het actualiseren met recent aanbod), maar bijvoorbeeld ook tot een klantcontactcentrum voor onder meer administratieve afhandeling van reacties en toewijzingen en het organiseren van bezichtigingen, klachtafhandeling en overige kosten, zoals kantoor en personeel. Daarnaast worden er jaarlijks opnieuw kosten gemaakt omdat de woningzoekende ieder jaar opnieuw wordt ingeschreven. Tenslotte heeft het in rekening brengen van inschrijfkosten en met name verlengingskosten tot gevolg, zoals ik bij vraag 1 en 5 heb aangegeven, dat het aantal inschrijvingen niet onnodig hoog wordt omdat het aantal niet actieve woningzoekenden en niet betrokken woningzoekenden daardoor afneemt. Alleen mensen met een (op termijn) reële verhuiswens zijn bereid deze kosten te betalen. En dus ligt het in de rede om deze kosten niet gratis te maken.
Omdat een eenduidig woonruimteverdeelsysteem de kosten als gevolg van schaalvoordelen mogelijk kunnen drukken ondersteun ik van harte de inspanningen van partijen, waaronder Aedes en de Nederlandse Woonbond om te onderzoeken of een dergelijk gemeenschappelijk systeem valt te realiseren. Niet alleen kunnen daardoor mogelijk de inschrijvings- en verlengingskosten worden verlaagd en voor alle huurders eenduidig worden, een dergelijk systeem draagt daarenboven bij aan de transparantie ten opzichte van de vele systemen die nu naast elkaar bestaan waardoor ook het zoeken door de burger makkelijker wordt. Het voortouw bij de ontwikkeling van een gemeenschappelijke systeem ligt bij corporaties en gemeenten. Dat is in lijn met de Huisvestingswet die er vanuit gaat dat woonruimteverdeling een lokale verantwoordelijkheid is. De realisatie van een eenduidig systeem vergt namelijk ook aanpassingen in de lokale huisvestingsverordeningen.
Regio
Inschrijfkosten
Verlengingskosten
De woningzoeker
€ 16,00 (€ 16,00)
€ 10,00 (€ 10,00)
Almere (WoningNet)
€ 25,50 (€ 25,50)
€ 25,50 (€ 25,50)
Entree
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Woonkeus DrechtSteden
€ 30,95 (€ 31,70)
€ 19,55 (€ 20,00)
Friesland huurt (ElkienAccolade)
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Eemvallei (Woningnet)
€ 25,00 (€ 30,00)
€ 10,00 (€ 15,00)
Gooi en Vechtstreek (WoningNet)
€ 15,00 (€ 15,00)
€ 15,00 (€ 15,00)
Groningen (WoningNet)
€ 20,95 (€ 20,50)
€ 20,95) (€ 20,50)
Haaglanden (Woonnet Haaglanden)
€ 12,50 (€ 12,50)
€ 12,50 (€ 12,50)
Holland-Rijnland (Woningnet)
€ 7,50 (€ 10,00)
€ 7,50 (€ 10,00)
Huren in Baarn
€ 18,10** (€ 17,50)**
Wonen in Velsen (IJmondwoning)
€ 10,00 (€ 25,00)****
€ 10,00 (€ 25,00)****
Klik voor Wonen
€ 20,00 (€ 25,00)
€ 10,00 (€ 12,50)
NoordVeluwe
€ 15,00 (€ 15,00)
€ 15,00 (€ 15,00)
Regio Amsterdam (WoningNet)
€ 50,00 (€ 50,00)
€ 8,00 (€ 8,00)
Regio Apeldoorn (Woonkeus-Stedendriehoek)
€ 30,00 (€ 30,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Regio Midden Holland (WoningNet)
€ 23,00 (€ 23,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Regio Utrecht (WoningNet)
€ 25,00 (€ 30,00)
€ 8,00 (€ 9,00)
Rivierenland, Alblasserwaard, Vijfherenland, Bommelerwaard, land van Heusden en Altena (Woongaard)
€ 25,00 (€ 25,00)
€ 10,00 (€ 10,00)
Rijnmond (Woonnet Rijnmond)
€ 10,00 (€ 10,00)*****
€ 10,00 (€ 10,00)
Stadsregio Arnhem-Nijmegen (Entree)
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
SVNK
€ 7,50 (€ 7,50)
€ 7,50 (€ 7,50)
Thuis in de Achterhoek
€ 0,00 (€ 0,00)*****
€ 0,00 (€ 0,00)
Thuis in Limburg
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal (Huiswaarts)
€ 25,00 (€ 25,00)
€ 10,00 (€ 10,00)
WestFriesland
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Wonen in Velsen (zie Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland)
(€ 35)***
Woning inzicht
€ 8,00 (€ 13,00)
€ 8,00 (€ 11,00)
Woningnet Hengelo/Borne
€ 15,00 (€ 25,00)
€ 15,00 (€ 15,00)
Woningbureau Maastricht (zie Thuis in Limburg)
(€ 32,00)
(€ 0,00)
Woonbureau Almelo
€ 25,00 (€ 25,00)
€ 10,00 (€ 10,00)
Wooniezie
€ 0,00 (€ 0,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
Woonmatch Kop NH
€ 15,00 (€ 25,00)
€ 0,00 (€ 0,00)
WoonService Den Bosch
€ 10,00 (€ 15,00)*****
€ 10,00 (€ 15,00)
Woonservice IJmond/Zuid-Kennemerland
€ 10,00 (€ 38,00)**
€ 10,00 (€ 38,00)*
Zuidwestwonen.nl
€ 17,50 (€ 17,50)
€ 17,50 (€ 17,50)
* de kosten zijn vijf jaar geldig en daarna met een verlenging van 3 jaar.
** voor 2 jaar
*** voor 5 jaar
**** per optie
***** onjuist cijfer 2016 gecorrigeerd

Vraag 5

Bent u inmiddels van mening dat de verschillen tussen de inschrijf- en verlengingskosten te groot zijn, en dat het eerlijker is als deze kosten zo laag mogelijk en uniform zijn in het hele land? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Bent u bereid u in te spannen voor één woonruimteverdeelsysteem voor (sociale) huurwoningen in ons land, zodat (toekomstige) huurders zich slechts op één plek in hoeven te schrijven en de kosten gedrukt kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Kopers en huurders zien de woonlasten stijgen»?1

Ja. Ik heb kennisgenomen van het artikel.

Vraag 2

In hoeveel gemeenten is er afgelopen jaar sprake geweest van lokale lastenverzwaring? Kunt u daarvan een overzicht verstrekken met daarin de lokale lastenstijging per gemeente afgezet tegen de indexatie?

De ontwikkeling van de lokale lasten volgen wij met behulp van de jaarlijkse atlas van de lokale lasten van het COELO. Daarin staan de lokale lasten uitgesplitst per categorie. Aangezien het per inwoner of bedrijf verschilt hoeveel en welke lokale lasten moeten worden betaald, is het lastig een uitspraak te doen over het aantal gemeenten waarin afgelopen jaar sprake was van een lastenverzwaring of een dergelijk overzicht te verstrekken.

Vraag 3

Kunt u toelichten of er, naast de onderzochte 37 grotere gemeenten, ook voor kleinere gemeenten eenzelfde stijgend patroon in de gemeentebelasting te zien is? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, bent u bereid om dit inzicht te geven?

Voor een beeld van de andere gemeenten zal gewacht moeten worden op het verschijnen van de 2019 editie van de COELO atlas van de lokale lasten. Gewoonlijk verschijnt de atlas van de lokale lasten eind maart met daarin de cijfers van alle gemeenten. Het beeld voor de andere gemeenten is dan ook beschikbaar.

Vraag 4

Hoeveel stijgen de gemeentelijke woonlasten gemiddeld (in euro’s) voor verschillende soorten huishoudens?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2, baseren wij ons op de COELO atlas van de lokale lasten. Daarin wordt geen uitsplitsing gemaakt voor verschillende soorten huishoudens.

Vraag 5

Kan ingegaan worden op de grootste uitschieters? Waarom stijgen de lasten in deze gemeenten zo fors?

De democratisch gekozen volksvertegenwoordigers hebben het in de gevallen van uitschieters noodzakelijk geacht een dergelijke stijging door te voeren. Ik zal enkele voorbeelden aanhalen en toelichten op basis van de afwegingen die gemeenten hierover zelf hebben bekendgemaakt. Sommige gemeenten achten zich genoodzaakt tot een verhoging doordat geen rekening gehouden is met een korting uit het gemeentefonds en de nieuwe gemeenteraad vanaf 2019 de mogelijkheid geboden is zelf te beslissen wat er met de gecreëerde ruimte dient te gebeuren, hierdoor vindt er een stijging plaats. Andere gemeenten hebben de woonlasten lang laag kunnen houden door de verkoop van eigen bezittingen. Echter, de verkoopopbrengsten zijn niet meer toereikend om aan de wensen van de lokale volksvertegenwoordigers te kunnen voldoen. Als gevolg daarvan achten deze gemeenten zich genoodzaakt tot een verhoging. Tot slot zijn er gemeenten die de lasten verhogen als gevolg van een toename van de kosten van groenvoorzieningen, Jeugdzorg, uitkeringen, Wmo en / of personeel.

Vraag 6

Kan elke gemeente onbeperkt de lokale lasten verhogen? Zo nee, welke beperkingen zijn er vanuit het Rijk op de financiële beleidsvrijheid van de lokale overheid op de verschillende belastingen en retributies? Kan hierbij ingegaan worden op de Wet houdbare overheidsfinanciën (Wet HOF) en de rol en de effectiviteit van de macronorm?

Het is niet mogelijk dat gemeenten de lokale lasten onbeperkt verhogen. Voor bepaalde belastingen zijn gemeenten bijvoorbeeld gebonden aan het feit dat ze maximaal kostendekkend mogen zijn, hierbij kan gedacht worden aan de baatbelasting, de rioolheffing, de afvalstofheffing en rechten/leges. De democratisch gekozen vertegenwoordigers van de inwoners zorgen ervoor dat de lokale lasten niet meer stijgen dan door de gemeenteraad acceptabel wordt geacht. De lokale democratie stelt immers de belastingtarieven vast.
Het Rijk en de gemeenten hebben een bestuurlijke afspraak gemaakt (de macronorm ozb) die aangeeft hoe hoog de maximale jaarlijkse stijging van de totale ozb-opbrengsten van alle gemeenten tezamen mag zijn. Dit betreft een afspraak omtrent de ontwikkeling van de totale ozb-opbrengsten van alle gemeenten. Voorts vloeien uit de Wet HOF geen beperkingen voort die medeoverheden beperken in het verhogen van lokale lasten. De Wet HOF ziet namelijk op de schuldpositie van medeoverheden.

Vraag 7

Klopt het dat in gemeenten de lokale lasten het laatste jaar zijn gestegen? Wat ligt volgens u ten grondslag aan deze lasten en wat kunt u doen om de lokale lasten niet verder te laten stijgen?

Dat klopt voor sommige gemeenten. De achterliggende oorzaak ligt bijvoorbeeld in een stijging van de afvalstoffenbelasting die gemeenten doorberekenen aan de inwoners. Het is niet aan het Rijk om de lokale lasten niet verder te laten stijgen als de inwoners van een gemeente hebben bepaald, door hun democratisch gekozen vertegenwoordigers in de gemeenteraad de belastingverordening te laten vaststellen, dat zij de lastenstijging acceptabel dan wel noodzakelijk achten.

Vraag 8

Deelt u de mening dat in tijden waarin mensen moeten gaan voelen dat het beter gaat, de oplopende lokale lasten het tegenovergestelde doel bereiken? Zo nee, waarom niet? Bent u voornemens de forse stijging van de woonlasten te bespreken met de gemeenten? Zo nee, waarom niet?

Oplopende lokale lasten zouden in potentie afbreuk kunnen doen aan het landelijk gevoerde fiscale koopkrachtbeleid. Vooralsnog staat echter niet vast dat dit het geval is. In het licht hiervan zien wij geen aanleiding tot het voeren van gesprekken hierover met gemeenten.

Vraag 9

Wat vindt u van het feit dat in Amsterdam de woonlasten met ruim 11% stijgen, terwijl in bijvoorbeeld Assen de woonlasten omlaag gaan? Vindt u dit een wenselijke ontwikkeling? Zo ja, waarom? Zo nee, hoe ziet u deze ontwikkeling in vergelijking met het kabinetsstreven om iedere Nederlander in de portemonnee te laten voelen dat het echt beter gaat met de economie?

De gemeentelijke woonlasten worden autonoom vastgesteld door gemeenten, mede afhankelijk van de kosten van de voorzieningen die de gemeenten bieden. De COELO Atlas 2018 merkt in het specifiek geval van Amsterdam op «dat het in 2017 de laagste netto gemeentelijke woonlasten had van alle gemeenten. Ook is het zo dat gemeenten met relatief waardevol onroerend goed, zoals Amsterdam, een lagere algemene uitkering ontvangen van het Rijk, waardoor zij geacht worden zelf meer belasting te heffen». De afweging om de gemeentelijke woonlasten te verhogen hangt dus sterk af van dergelijke, lokale, omstandigheden. In het licht hiervan kan het Rijk geen oordeel vellen over de verschillen in de stijging van gemeentelijke woonlasten per gemeente, noch over de wenselijkheid hiervan.
Met de in het Regeerakkoord afgesproken verlaging van de inkomstenbelasting beoogt het kabinet om de Nederlandse bevolking te laten voelen dat het goed gaat met de economie. De laatste raming voor de koopkrachtontwikkeling in 2019 ziet er in dat opzicht gunstig uit. Maar het kabinet kan nooit voorspellingen of beloften doen over de individuele portemonnee van huishoudens. Want net zoals de ontwikkeling van de lokale lasten verschilt per gemeente, verschilt ook het totale mandje van de inflatie per huishouden. We hebben immers niet allemaal hetzelfde consumptiepatroon. Bovendien verschilt de loonontwikkeling tussen verschillende CAO’s, en maken huishoudens veranderingen in hun persoonlijke omstandigheden door (trouwen, scheiden, kinderen, promotie, baanverlies etc) die in de meeste gevallen een veel grotere invloed hebben op de portemonnee van huishoudens dan het inkomensbeleid van het kabinet. Voor individuele huishoudens kan het saldo van al deze ontwikkelingen daarom minder gunstig, maar in veel gevallen ook gunstiger uitpakken dan de algemene trend laat zien.

Vraag 10

Bent u naar aanleiding van dit nieuwsbericht voornemens om extra maatregelen te nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke?

De keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de lokale heffingen worden genomen door de democratisch gekozen vertegenwoordigers van de inwoners. Deze keuzes komen tot stand met inachtneming van de lokale wensen en opgaven. Deze democratisch gekozen vertegenwoordigers zijn dan ook bij uitstek in staat om een afgewogen keuze hierin te maken en daarover verantwoording af te leggen gedurende het democratische proces. Ik zie geen aanleiding daarin te treden.

Vraag 11

Wilt u de vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit en berichten daarover dat bewezen is dat huizen duurder worden door Airbnb-verhuur?1 2

Ik heb kennisgenomen van dit onderzoek dat betrekking heeft op de woningmarkt in Los Angeles. Uiteraard is de woningmarkt in Amsterdam anders dan in Los Angeles en kunnen deze onderzoeksresultaten niet een op een vertaald worden naar de situatie in Amsterdam. De daadwerkelijke effecten van toeristische verhuur op de huur- en koopprijzen in Amsterdam zijn van veel factoren afhankelijk en kan derhalve niet alleen worden toegeschreven aan toeristische verhuur. Een belangrijke factor die de invloed op de huizenprijzen tegen gaat is dat inkomsten uit toeristische verhuur niet behoren tot het bestendig inkomen dat bepalend is voor de leencapaciteit voor de aankoop van een woning. Daarnaast geldt dat gemeenten voorwaarden kunnen stellen aan toeristische verhuur die bijvoorbeeld het maximaal aantal verhuurdagen te beperken en daarmee de inkomsten uit deze verhuur kunnen inperken.

Vraag 2

Hoe staat het met de uitvoering van de motie Koerhuis/Beckerman, die met algemene stemmen is aangenomen in de Tweede Kamer, om woonfraude via Airbnb als economisch delict te kunnen aanpakken?3

Wat betreft de motie van lid Koerhuis en Beckerman over de aanpak van illegale kamerverhuur op Airbnb heb ik uw Kamer bij brief van 13 maart 2019 het volgende gemeld. Tegen illegale kamerverhuur kan op basis van de Huisvestingswet 2014 worden gehandhaafd. Het probleem met illegale kamerverhuur via digitale platforms als Airbnb is dat de aanbieder en het adres van de aangeboden kamer niet direct zichtbaar zijn, waardoor het toezicht en de handhaving worden bemoeilijkt. Het wetsvoorstel moet daar verandering in gaan brengen door middel van een registratieplicht. Daardoor wordt zowel de aanbieder als het adres van de kamer die wordt aangeboden kenbaar voor de gemeente. Daarnaast kan illegale kamerverhuur ook worden bestreden via de Wet ruimtelijke ordening. Voor kamerverhuur kan op basis van de bestemmingsplannen immers een omgevingsvergunning voor het afwijken van de woonbestemming noodzakelijk zijn. Handhaving kan met bestuursdwang, maar is ook strafbaar gesteld als economisch delict.
Zoals ik in de genoemde brief heb aangegeven sluit de motie Beckerman en Moorlag, die de regering verzoekt gemeenten behulpzaam te zijn bij het maken van afspraken met platforms, aan bij de uiteengezette aanpak. Daarnaast heb ik aangegeven dat ik met de betrokken platforms en gemeenten in gesprek ben over het verwijderen van advertenties indien blijkt dat er daadwerkelijk sprake is van illegale content. Dit is op grond van bestaande wetgeving niet vrijblijvend voor platforms.
Het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woningen wordt nog deze maand via internet ter consultatie aangeboden.

Vraag 3

Is het inmiddels makkelijker voor gemeenten om afspraken te maken met bedrijven als Airbnb om ervoor te zorgen dat zij zich houden aan de gemeentelijke regels omtrent toeristische verhuur en meewerken aan het achterhalen van gegevens van verhuurders? Zo nee, waarom niet en op welke manier(en) heeft het ministerie geholpen?4 5

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wanneer komt de (aanvullende) wetgeving voor toeristisch verhuur via platforms als Airbnb naar de Tweede Kamer, zodat stijging van huizenprijzen, onttrekking van de woningvoorraad, overlast en oneerlijke concurrentie kunnen worden aangepakt, wat door u als «wenselijk en nodig» is bestempeld? En hoe ziet het door u aangekondigde ICT-ontwerp eruit?6

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Bent u bereid om de huizenprijsontwikkeling in verschillende Nederlandse gemeenten en buurten met toeristische platforms als Airbnb te monitoren, zoals in Los Angeles is gebeurd, en de Kamer hierover te informeren?

Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk, betaalbaar en stabiel is. Dit blijf ik dan ook monitoren. Samen met het Kadaster, DNB en Amsterdam Business School Finance Group van de Universiteit van Amsterdam onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Het onderzoek geeft het meer inzicht in het prijseffect door particuliere beleggers in de stedelijke gebieden. Wanneer uit het onderzoek zou blijken dat er sprake is van een prijsopdrijvend effect, bijvoorbeeld door toeristische verhuur, kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. Ik informeer uw Kamer hier later dit jaar over.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Extra huurwoningen nodig voor asielzoekers»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er met dezelfde tijd en moeite meer tijdelijke huisvesting kan worden geplaatst dan vaste huisvesting kan worden gebouwd? Zo ja, deelt u de mening dat tijdelijke huisvesting voor statushouders kan helpen om de druk van de overvolle azc's en de woningmarkt te halen?

Naar mijn mening kunnen flexibele en tijdelijke oplossingen inderdaad dienen om de druk op de asielzoekerscentra en de woningmarkt te verminderen. Lokale omstandigheden zijn bij de keuze voor het type oplossing doorslaggevend. Gemeenten zijn namelijk primair verantwoordelijk om de nodige maatregelen te treffen om de druk op de woningmarkt zoveel mogelijk tegen te gaan, met name door middel van prestatieafspraken met corporaties.

Vraag 3

Herkent u het signaal dat tijdelijke huisvesting van statushouders meer moeite en geld kost als er geen leegstaande kantoorpanden beschikbaar zijn voor transformatie in een gemeente, zoals in de gemeente Westland?

Als er geen leegstaande kantoorpanden beschikbaar zijn voor transformatie kunnen onder meer modulaire bouw, kamergewijze verhuur, verplaatsbare woningen en het huisvesten van meerdere vergunninghouders in één woning als mogelijke oplossingen dienen om deze doelgroep, al dan niet tijdelijk, te huisvesten. Het is aan gemeenten om een afweging te maken welke mogelijke oplossing het meest haalbaar en passend is, waarbij ik veronderstel dat ook benodigde financiële middelen en inzet worden meegewogen.

Vraag 4

Bent u bereid om het in het artikel genoemde probleem onderdeel te laten worden van de landelijke pilots en het beschikbare budget om ervaring op te doen met flexibele, tijdelijke en sobere woonoplossingen voor statushouders, bijvoorbeeld in combinatie met arbeidsmigranten en/of studenten?

Op 29 mei jl. heeft de Minister van BZK uw Kamer de Stimuleringsaanpak Flexwonen2 aangeboden, waarin is aangekondigd een pakket aan maatregelen te treffen om de bouw van flexibele en tijdelijke woningen te bevorderen. Het gaat onder meer om een vrijstelling op de verhuurderheffing en het mogelijk maken van een langere exploitatieperiode. Ook ondersteun ik met zogeheten versnellingskamers gemeenten bij nieuwe of vastgelopen projecten en bestaat er de mogelijkheid een beroep te doen op de kennis en kunde van het Expertteam Woningbouw voor meer ondersteuning.
Ook is inmiddels de woondeal Zuidelijke Randstad tot stand gekomen waarin specifieke maatregelen zijn opgenomen op het gebied van flexwonen. Zo wordt er actief gezocht naar locaties voor de realisatie van flexibele of tijdelijke woningen, vinden er pilots plaats in Rotterdam en in Den Haag en voor flexwonen in kleinere gemeenten en is de provincie een programma gestart voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
Specifiek voor de gemeente Westland zal in samenwerking met RVO een versnellingskamer worden georganiseerd. Daarnaast zal in samenwerking met het Planbureau voor de Leefomgeving worden gezocht naar geschikte locaties.

Vraag 1

Kent u het bericht «Duizenden bewoners vakantieparken illegaal»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de meeste mensen die op vakantieparken recreëren en verblijven zich gewoon aan de regels houden? Zo nee, waarom niet?

De meeste mensen die op vakantieparken recreëren zullen dit met goede intenties doen. Er zijn echter ook mensen die doelbewust de regels overtreden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de Actie-agenda vakantieparken 2018–2020 niet de ruimte moet geven aan foute groepen om ondermijnende activiteiten op vakantieparken te ontplooien? Zo ja, op welke wijze gaat u dit voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Uiteraard moeten groepen mensen die op wat voor manier dan ook ondermijnende activiteiten ondernemen aangepakt worden. De aanpak van criminelen en overlastgevers is een verantwoordelijkheid van de lokale driehoek, waar ook de Regionale Informatie en Expertise Centra (RIEC’s) en het Landelijke Informatie en Expertise Centrum (LIEC) een belangrijke rol bij spelen.
Met de actie-agenda vakantieparken 2018–2020 zetten we ook in op een gezamenlijke aanpak van ondermijnende activiteiten op vakantieparken. Zo worden er pilots gestart om beter zicht te krijgen op de ondermijningsproblematiek op vakantieparken en worden de reeds opgedane ervaringen met bijvoorbeeld de toepassing van het monitoringsinstrument «ondermijning en handhaving» van het RIEC Zeeland West-Brabant en Oost-Brabant verder verspreid. Ook worden de mogelijkheden voor een landelijke voorziening voor een (digitale) nachtregistratie verkend.

Vraag 4

Kunt u een kwantitatief overzicht naar de Kamer sturen van vakantieparken waar gewoon gerecreëerd en verbleven wordt, en vakantieparken waar volgens gemeentelijke regels te veel verbleven en illegaal gewoond wordt en ondermijnende activiteiten plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Op landelijk niveau is geen kwantitatief overzicht beschikbaar van vakantieparken waar permanente bewoning plaatsvindt. Het CBS registreerde in 2018 1.536 huisjesterreinen en 2.801 kampeerterreinen. Hoe vakantieparken worden gebruikt wordt echter niet door hen geregistreerd. Ook een kwalitatief overzicht per park naar de mate van permanente bewoning en ondermijnende activiteiten die daar plaatsvinden is niet op landelijk niveau beschikbaar. De ervaring leert dat het ook voor lokale overheden lastig kan zijn om een volledig beeld te verkrijgen van de activiteiten die op parken plaatsvinden.
Zoals ik uw Kamer reeds schreef2, blijkt uit onderzoeken van ZKA Leisure Consultants dat ongeveer een derde van de vakantieparken in Nederland geen toeristisch toekomstperspectief heeft. Daardoor kan verhuur voor permanente bewoning een aantrekkelijk alternatief kan zijn. Verder blijkt uit onderzoek van ZKA Leisure Consultants dat op een kleine tien procent van de parken sprake zou zijn van ernstige en een verontrustende veiligheids- en leefbaarheidsproblematiek.

Vraag 5

Kunt u een kwalitatief overzicht per vakantiepark naar de Kamer sturen waar volgens gemeentelijke regels te veel verbleven en illegaal gewoond wordt en ondermijnende activiteiten plaatsvinden, zoals u ook heeft gedaan in uw brief met Kamerstuknummer 32 847, nr. 462? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de oplossing voor vakantieparken waar te veel verbleven en illegaal gewoond wordt per gemeente verschilt? Zo nee, waarom niet?

Ja, die mening deel ik. De uiteindelijke aanpak voor vakantieparken is een lokale afweging en keuze, die per gemeente en per park kan verschillen. Ik verwacht dat partijen daar passend binnen het gebied en met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner.

Vraag 7

Deelt u eveneens de mening dat tijdelijke huisvesting een belangrijke oplossing kan zijn voor het tekort aan woningen? Zo ja, op welke wijze gaat u dit mogelijk maken? Zo nee, waarom niet?

Tijdelijke en flexibele huisvesting kan inderdaad een oplossing zijn voor het verlichten van de druk op de woningmarkt. Ik zie dat er steeds meer flexibele woonvormen worden gerealiseerd die speciaal bedoeld zijn voor mensen die snel, betaalbaar en vaak maar tijdelijk een woning nodig hebben. Deze ontwikkeling juich ik toe en stimuleer ik ook middels onderzoek, pilots en de ontwikkeling van instrumenten die op verschillende manieren behulpzaam voor gemeenten kunnen zijn.

Vraag 8

Bent u gemeenten aan het ondersteunen om gemeentelijke regels en openbare orde op vakantieparken te handhaven? Zo nee, bent u bereid dat te doen, zoals u dat ook doet binnen het beleidskader voor woonwagenbewoners?

De taken op het gebied van ruimtelijke ordening en het woonbeleid behoren tot de verantwoordelijkheden van lokale overheden. De aanpak van vakantieparken is daarom een lokale afweging en keuze. Lokaal kan ook het beste zicht op de situatie op vakantieparken ontstaan. Uiteraard ondersteun ik gemeenten en provincies bij het maken van hun afwegingen.
Met de actie-agenda vakantieparken heeft de samenwerking en ondersteuning verder vorm gekregen. Zo ondersteun ik provincies en gemeenten onder meer door de ontwikkeling van een informatiefundament bij het verkrijgen van beter inzicht in aantal, aard en omvang van vakantieparken en de daar aanwezige problematiek. Daarnaast start ik in samenwerking met Platform31, het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het VNG Kenniscentrum Handhaving en Naleving een leerkring voor en met decentrale overheden over vakantieparken met daarin aandacht voor de vijf doelstellingen van de actie-agenda vakantieparken. De leerkring ondersteunt decentrale overheden onder meer bij het opstellen van een regionale/provinciale en integrale visie op vakantieparken en het maken van de vertaalslag hiervan naar de uitvoering. Verder wordt via een aantal pilots met (big) data-analyses meer inzicht verkregen in de ondermijningsproblematiek.