Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de recente signalen van de Arbeidsinspectie waaruit blijkt dat een derde van de asbestinspectiebedrijven hun werk niet goed uitvoert?

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat er woningen «asbestvrij» verklaard worden terwijl er nog gevaarlijke resten aanwezig zijn en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst van deze situatie?

Volgens het signaal van de Arbeidsinspectie komt het inderdaad voor dat na het verwijderen van asbest een locatie ten onrechte wordt vrijgegeven en er nog resten asbest aanwezig zijn. De Arbeidsinspectie schat in dat meer dan een derde van de inspectie-instellingen de eindbeoordelingen niet goed uitvoert. Hoewel exacte aantallen dus niet bekend zijn, is het signaal zorgelijk. Het is uiteraard van groot belang dat elke asbestverwijdering en elke daaropvolgende eindbeoordeling zorgvuldig wordt uitgevoerd om risico’s door blootstelling aan asbest te voorkomen.
Of daadwerkelijk sprake is van een gezondheidsrisico voor bewoners, omstanders of werknemers hangt geheel af van hoeveel asbest in welke hoedanigheid is achtergebleven en vooral of en in welke mate dat leidt tot blootstelling aan asbest. In sommige voorbeelden in het signaal van de Arbeidsinspectie zal er geen sprake zijn van directe blootstelling. Bijvoorbeeld als er asbest achter een afdichting is achtergebleven of in een niet-toegankelijke ruimte tussen gebouwen ligt. De kans dat iemand ziek wordt, hangt af van de hoogte en de duur van de bloostelling. Bij een kortdurende beperkte blootstelling is de kans klein dat dit leidt tot gezondheidsklachten, maar het is niet onmogelijk. Het is dus zeker niet de bedoeling dat er asbestresten achterblijven.

Vraag 4

Klopt het dat saneringsbedrijven zelf mogen kiezen welk bureau hun werk controleert?

In het Arbeidsomstandighedenbesluit is niet voorgeschreven wie opdracht geeft voor de eindbeoordeling. Het doel van de eindbeoordeling is om na het verwijderen van asbest vast te stellen of de locatie weer schoon en veilig is om te betreden. In het Besluit bouwwerken leefomgeving en in het Asbestverwijderingsbesluit 2005 is bepaald dat de opdrachtgever van de asbestverwijdering de eindbeoordeling moet laten uitvoeren, maar dit sluit niet uit dat het saneringsbedrijf dit doet namens zijn opdrachtgever. Het klopt dus dat een saneringsbedrijf zelf mag kiezen wie de eindbeoordeling uitvoert, als de opdrachtgever van het saneringsbedrijf niet zelf de opdracht geeft voor de eindbeoordeling.
Volgens de huidige regelgeving is het verplicht dat een eindbeoordeling wordt uitgevoerd door een onafhankelijk laboratorium in risicoklassen 2 en 2A. Dit is een extra controle of de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is.
In de eerste plaats is het de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om te zorgen dat de locatie na de asbestverwijdering schoon en veilig is voor de leefomgeving, bewoners en werkenden. Saneringsbedrijven moeten voor asbestwerkzaamheden in risicoklasse 2 en 2A gecertificeerd zijn en werken volgens het werkplan op grond waarvan de werkzaamheden zijn gemeld. Op de naleving van de asbestregelgeving wordt toezicht uitgeoefend door onder meer de Arbeidsinspectie en omgevingsdiensten ter bescherming van respectievelijk werknemers en leefomgeving. Daarnaast toetsen certificerende instellingen of wordt gewerkt volgens de eisen in het certificatieschema. Er bestaat dus al een heel systeem van eisen en controles. Met het implementeren van de Asbestrichtlijn2 wordt dit bovendien aangevuld met een vergunningplicht voor het verwijderen van asbest, waardoor het veel beter mogelijk wordt om slecht presterende bedrijven van de markt te weren. Volgens de huidige planning treedt deze vergunningplicht op 1 januari 2027 in werking.

Vraag 5

Vindt u het wenselijk dat er op deze manier sprake kan zijn van commerciële afhankelijkheid tussen saneerders en inspecteurs?

Een commerciële afhankelijkheid kan op zich een kwetsbaarheid in het systeem vormen, zoals de Arbeidsinspectie in haar signaal aangeeft. Van geaccrediteerde laboratoria wordt echter verwacht dat zij hun werk onafhankelijk uitvoeren en een commerciële afhankelijkheid mag dit niet in de weg staan. Het asbestwerkveld is hier zeker niet uniek in. Zo is er bijvoorbeeld ook sprake van een belang van opdrachtgevers bij het onderzoeken of producten, zoals medicijnen of bouwproducten, voldoen aan bepaalde eisen of bij onderzoek waarbij de mate van milieuverontreiniging in bijvoorbeeld de bodem van een bouwperceel moet worden vastgesteld.
Het rapport van Panteia «Onafhankelijkheid eindbeoordeling asbest»3 beschrijft enkele kwetsbaarheden in het systeem. Daarbij werd ook aangegeven dat niet duidelijk is in hoeverre die kwetsbaarheden tot daadwerkelijke problemen leiden in de praktijk, mede doordat het toezicht op de eindbeoordeling beperkt is. In het rapport is het risico benoemd dat de eindbeoordelaar financieel afhankelijk wordt van de asbestverwijderaar waarvan hij het werk moet beoordelen. De conclusie luidde dat dit niet tot grote problemen leek te leiden, omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is. Dit zou mogelijk in de toekomst kunnen veranderen als de markt zou krimpen, maar daar is vooralsnog geen sprake van. Panteia adviseerde dat enkele aanpassingen in het systeem gedaan kunnen worden om de risico’s met betrekking tot de onafhankelijkheid te beperken. In het antwoord op vraag 14 ga ik hier verder op in.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het risico dat controleurs bewust soepel controleren om meer opdrachten te krijgen in lijn met het waarborgen van de volksgezondheid en milieubescherming?

De Arbeidsinspectie stelt dat een eindinspectie-instelling die het niet zo nauw neemt, eerder een vaste relatie wordt van de saneerder met als risico dat de saneerder dan minder zorgvuldig gaat werken.
Uiteraard zou dit vanuit de bescherming van de volksgezondheid en de bescherming van de leefomgeving zeer ongewenst zijn. Het is een situatie die zich in theorie kan voordoen. Zoals in het antwoord op vraag 5 is toegelicht was het volgens het onderzoek van Panteia niet bekend in welke mate dat werkelijk het geval is en leek dit risico niet tot grote problemen te leiden omdat er voor eindbeoordelaars voldoende werk voorhanden is.
Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, zijn er behalve de eindcontrole ook diverse andere instrumenten ter borging en controle van een zodanige uitvoering dat de locatie schoon en veilig wordt opgeleverd. Met de introductie van de vergunningplicht komt daar een belangrijk instrument bij.

Vraag 7

Wat vindt u van de constatering dat meetapparatuur soms al in de auto wordt aangezet om een langere inspectieduur te simuleren?

Uiteraard is het ontoelaatbaar als een dergelijk frauduleuze handelwijze wordt gehanteerd.

Vraag 8

Deelt u de mening dat dit niet slechts om slordigheid gaat, maar om bewuste fraude en mogelijk milieudelicten?

Of sprake is van bewuste fraude en een mogelijk milieudelict is aan de rechter om een oordeel over te vellen. Als meetapparatuur al in de auto wordt aangezet om een langere meettijd te simuleren, dan lijkt dit niet op een slordigheid.

Vraag 9

Wie is momenteel verantwoordelijk voor de bescherming van bewoners en omwonenden bij asbestsaneringen en vindt u dat deze verantwoordelijkheid voldoende belegd is?

Zoals in het antwoord op vraag 4 is aangegeven, is het primair de verantwoordelijkheid van het saneringsbedrijf om zorgvuldig te werken en risico’s voor de leefomgeving, bewoners en werkenden zoveel mogelijk te beperken. Bij het zorgvuldig werken hoort zeker ook het goed schoonmaken van de locatie. Door omgevingsdiensten wordt toezicht gehouden op asbestsaneringen met het oog op de bescherming van de leefomgeving. De verantwoordelijkheid is hiermee voldoende belegd.

Vraag 10

Klopt het dat de Raad voor Accreditatie voornamelijk op papier controleert en zo ja, acht u dat toereikend gelet op de risico’s van ondeugdelijke inspecties?

Nee, dit klopt niet. Via een jaarlijkse kantoorbeoordeling controleert de Lead Assessor van de Raad voor Accreditatie (RvA) of de instelling voldoet aan de eisen van de EN ISO/IEC 17020. Een Technical Assessor van de RvA beoordeelt met een steekproef onder meer de competentie van het personeel en verschillende klantdossiers. Daarnaast woont de Technical Assessor een aantal inspecties bij die verschillende inspecteurs van de inspectie-instelling bij hun klanten uitvoeren.
Het uitgangspunt bij accreditatiebeoordeling is vertrouwen dat de instelling in staat is om de activiteiten competent, onpartijdig en consistent kan uitvoeren. Het is geen garantie dat een instelling nooit fouten maakt. Net als het hebben van een rijbewijs geen garantie is dat nooit door rood wordt gereden.

Vraag 11

Is er monitoring of registratie van gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, deze monitoring of registratie is er niet en is ook niet te realiseren. Als er al gezondheidsklachten zouden optreden als gevolg van het onterecht asbestvrij verklaren van een woning, dan is dat meestal pas tientallen jaren later het geval en daardoor moeilijk te herleiden naar een mogelijke incidentele blootstelling in het verleden. Bepaalde asbestgerelateerde ziekten kunnen niet alleen zijn veroorzaakt door asbest, maar ook door andere oorzaken. Zo kan longkanker ook worden veroorzaakt door roken. Als dan sprake is van een incidentele kortdurende blootstelling aan asbest, kan niet worden gesteld dat dit de oorzaak is. Alleen als sprake is van mesothelioom kan met voldoende zekerheid worden gesteld dat dit is veroorzaakt door asbest, maar dan nog is de vraag wanneer welke blootstelling heeft plaatsgevonden.

Vraag 12

Kunt u inzicht geven in het aantal gevallen waarin bewoners of bouwvakkers gezondheidsklachten hebben opgelopen nadat een woning onterecht als asbestvrij is verklaard?

Nee, dit is niet mogelijk. Voor een verdere toelichting hierop verwijs ik naar het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Deelt u de analyse dat de menselijke maat ontbreekt in het huidige systeem van toezicht, en dat burgers hierdoor onnodig risico lopen?

Ik zie mogelijkheden voor verbeteringen van het huidige systeem, zoals ik in het antwoord op vraag 14 toelicht. Uiteraard is het ongewenst als een locatie na een asbestverwijdering niet schoon en veilig wordt opgeleverd en er vervolgens onterecht een goed resultaat volgt uit de eindbeoordeling. Elk risico dat hierdoor ontstaat is onnodig.

Vraag 14

Welke concrete maatregelen bent u bereid te nemen om het toezicht fundamenteel te verbeteren?

In de brief van 26 november 20214 is een beleidsreactie gegeven op het rapport van Panteia. Hierin is toegelicht dat de oplossingsrichtingen die zijn genoemd in het rapport van Panteia, zijn besproken met betrokken partijen. Daarbij is aangegeven dat prioriteit werd gegeven aan het aanpassen van de regelgeving in het kader van de meerjarenaanpak5 om een aantal fundamentele verbeteringen door te voeren in het asbeststelsel op het gebied van arbeidsomstandigheden. In deze aanpak was ook voorzien in een aantal inhoudelijke verbeteringen van de eindbeoordelingen om deze meer risicogericht te maken.
Vanwege de wijziging van de Asbestrichtlijn is de procedure van de destijds voorziene wijziging van de regelgeving niet voortgezet. Inmiddels is in het kader van de implementatie van de Asbestrichtlijn een wetsvoorstel op 29 oktober 2025 bij uw Kamer ingediend6.
Dit wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om de normadressaat in het Arbeidsomstandighedenbesluit te verbreden. Daardoor kunnen bepalingen in het Arbeidsomstandighedenbesluit worden opgenomen waaraan laboratoria die eindbeoordelingen uitvoeren zich moeten houden en waarop publiek toezicht kan worden gehouden. Over deze aanpassing en eventuele aanvullende maatregelen vindt nog overleg plaats met betrokken partijen. Ook moeten nog diverse toetsen worden uitgevoerd, waaronder een uitvoerbaarheids- en handhaafbaarheidstoets door de Arbeidsinspectie. In mijn brief van 28 mei 2025 7 heb ik uw Kamer gemeld dat de ambitie is om de gewijzigde regelgeving op 1 januari 2027 in werking te laten treden.
De Arbeidsinspectie heeft in haar recente signaal, naast het mogelijk maken van publiek toezicht, meerdere oplossingsrichtingen aangedragen, namelijk het onafhankelijk laten selecteren van de inspectie-instelling, een steekproefsgewijze onderlinge herinspectie en het een publieke taak laten zijn van eind-inspecties. Deze oplossingen lijken nu niet het meest voor de hand te liggen, omdat deze sterk ingrijpen op de marktwerking en volgens het rapport van Panteia de financiële afhankelijkheid niet tot grote problemen leek te leiden. In de antwoorden op de vragen 15 en 16 ga ik hier verder op in.
Uiteraard is het signaal van de Arbeidsinspectie wel zorgelijk. Daarom zal ik met de branchevereniging Fenelab, de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO en de RvA bespreken of eventueel maatregelen moeten worden genomen in aanvulling op het mogelijk maken van publiek toezicht. Fenelab, de branchevereniging van geaccrediteerde laboratoria en kalibratie- en inspectie-instellingen, heeft mij al laten weten dat zij bereid is te kijken naar oplossingsrichtingen voor de branche. Van dat aanbod maak ik graag gebruik. Fenelab heeft daarbij overigens ook aangegeven dat zij wel de zorgen deelt, maar dat het hoge percentage overtredingen zoals gerapporteerd door de Arbeidsinspectie, niets zegt over het aantal saneringsprojecten dat fout zou zijn beoordeeld door laboratoria.

Vraag 15

Hoe kijkt u aan tegen het idee om inspecties zoveel mogelijk weg te halen bij commerciële belangen?

Dergelijke maatregelen zijn minder eenvoudig en minder snel te realiseren dan het mogelijk maken van publiek toezicht en grijpen sterk in op het functioneren van de markt.

Vraag 16

Hoe kijkt u aan tegen het invoeren van verplichte rotaties van keuringsbedrijven?

De Arbeidsinspectie noemt dit in het signaal als mogelijke oplossing. In het rapport van Panteia wordt als oplossing genoemd dat een onafhankelijke partij de inspectie-instelling kiest, wat mogelijk ook neerkomt op een verplichte rotatie. Een dergelijke maatregel acht ik niet uitvoerbaar wegens de inbreuk op de vrije marktwerking. Partijen hebben dan niet meer de vrijheid om een opdrachtnemer te kiezen, hetgeen de concurrentie tussen opdrachtnemers verstoort. Saneerders moeten op dit moment al moeite doen om een beschikbaar laboratorium te vinden dat bij voorkeur op beperkte afstand van de locatie beschikbaar is. Dit is relevant omdat het beëindigen van werkzaamheden niet altijd goed te plannen is.
Daarbij is het met verplichte rotaties nog steeds aannemelijk dat de saneerder en de eindbeoordelaar elkaar in het werkveld regelmatig tegenkomen.

Vraag 17

Hoe kijkt u aan tegen het openbaar maken van de resultaten van asbestinspecties?

De Arbeidsinspectie maakt geconstateerde asbestovertredingen openbaar via de website https://asbestovertredingen.nlarbeidsinspectie.nl/. De wijze waarop openbaarmaking van deze inspectiegegevens plaatsvindt en wat daarbij aan gegevens wordt getoond, is vastgelegd in de «Beleidsregel openbaarmaking inspectiegegevens bij zware of ernstige asbestovertredingen»8.

Vraag 18

Hoe kijkt u aan tegen het beter beschermen en uitrusten van inspectiediensten voor onafhankelijk toezicht?

Zoals ik in het antwoord op vraag 14 heb toegelicht, zet ik in eerste instantie in op publiek toezicht mogelijk maken. Daarnaast zal ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, omgevingsdiensten, de RvA en de branchevereniging Fenelab nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 19

Bent u bereid om een actieplan naar de Kamer te sturen waarin wordt uitgewerkt hoe dit systeem wordt verbeterd vóórdat er meer slachtoffers vallen?

Zoals ik in het antwoord op vraag 11 heb toegelicht, kan niet worden gesteld dat er slachtoffers zijn gevallen of dat er momenteel slachtoffers vallen. Het actieplan bestaat eruit dat publiek toezicht en handhaven mogelijk wordt gemaakt door aanpassing van de wet- en regelgeving en dat ik in overleg met de Arbeidsinspectie, de Ministeries van IenW en VRO, de RvA en de branchevereniging Fenelab zal nagaan of eventueel aanvullende maatregelen moeten worden genomen.

Vraag 20

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

Ik heb u per brief van 5 november jl. laten weten dat het helaas niet lukt om deze vragen tijdig te beantwoorden, vanwege de benodigde afstemming met de Arbeidsinspectie.

Vraag 1

Herinnert u zich dat u eerder toezegde de Kamer voor de zomer van 2025 het wetsvoorstel voor hospitaverhuur toe te sturen, maar dat dit nu opnieuw is verschoven naar voorjaar 2026?1

Het klopt dat ik er naar streefde om het wetsvoorstel dit jaar aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 2

Kunt u exact aangeven op welke data deze toezeggingen zijn gedaan en welke interne of externe factoren telkens tot uitstel hebben geleid?

In 2024 heeft mijn voorganger het voornemen geuit om een wetswijziging ten aanzien van hospitaverhuur uit te werken en de Kamer in 2024 te informeren over de gewenste wijzigingen. In de zomer heeft mijn voorganger deze contouren naar de Tweede Kamer gestuurd en daarin de wens geuit om het wetsvoorstel eind 2024 in internetconsultatie te brengen2. In het najaar van 2024 geef ik nogmaals aan te streven naar het starten van de internetconsultatie eind 20243. In reactie op vragen bij de begrotingsbehandeling vul ik daarbij aan dat – met het starten van de internetconsultatie eind 2024 – ik verwacht in de tweede helft van 2025 het wetsvoorstel aan uw Kamer aan te kunnen bieden.4 In december 2024 schreef ik dat ik streef dat de internetconsultatie «binnenkort» start.
Zoals uit bovenstaande blijkt, was er uiteindelijk meer tijd nodig voor het schrijven van de wet dan aanvankelijk werd gedacht. Dit proces bleek complexer dan aanvankelijk was ingeschat en vergde meermaals overleg met meerdere partijen. Dat ging voornamelijk om de afbakening van de toepassing van de voorgestelde opzeggingsgronden. Het doel is een afbakening die de definitie van hospitaverhuur in de wet niet aanpast, maar wel ruim genoeg is om deze in praktijk werkbaar te maken voor kredietverstrekkers, zodat zij hospitaverhuur daadwerkelijk gaan toestaan. Dit heeft geleid tot een aanvulling. De juiste formulering en afbakening vergde nauwgezette afstemming met stakeholders als kredietverstrekkers en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), alsook met het Ministerie van Justitie en Veiligheid.

Vraag 3

Kunt u concreet benoemen welke departementen of organisaties vertraging veroorzaken, en waarom deze afstemming niet parallel aan het wetgevingsproces kon plaatsvinden?

Zoals u in mijn antwoord op vraag 2 hebt kunnen lezen, was meer tijd nodig voor de juiste formulering van de wet dan in 2024 nog werd gedacht.

Vraag 4

Bent u bereid tijdschema’s per overlegstroom openbaar te maken zodat inzichtelijk wordt waar de stagnatie precies zit?

Hieronder vindt u op hoofdlijnen de stappen die de afgelopen periode zijn doorlopen en de stappen die nog doorlopen moeten worden.

Vraag 5

Klopt het dat het conceptwetsvoorstel al in internetconsultatie is geweest?

Ja, van 2 juli tot en met 26 augustus 2025.

Vraag 6

Hoeveel reacties zijn er ontvangen, van wie, en op welke punten vereisen die inhoudelijke herziening?

Op de consultatie zijn 77 reacties ontvangen, waarvan 55 openbaar. De reacties zijn afkomstig van onder andere (ver)huurdersorganisaties, belangen- en beroepsorganisaties, de VNG en individuele burgers. Het concept is gedurende de consultatie ter advisering voorgelegd aan het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en de Raad voor de Rechtspraak (RvdR). In de Memorie van Toelichting wordt ingegaan op de inbreng.

Vraag 7

Wanneer is het ter advies voorleggen aan de Raad van State voorzien en wat zijn de nog resterende stappen met bijbehorende termijnen?

Ik streef ernaar het wetsvoorstel voor het einde van het jaar aan de Raad van State voor advies aan te bieden. De Raad van State heeft hier maximaal drie maanden de tijd voor. Na het ontvangen van het advies wordt er een nader rapport opgesteld. Daarna zal het voorstel bij de Tweede Kamer en vervolgens bij de Eerste Kamer worden ingediend voor parlementaire behandeling.
Het is aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer op welke termijn het voorstel na indiening behandeld zal worden.

Vraag 8

Waarom wordt in de beslisnota (25 september 2025) opnieuw gesteld dat een huurregister «begin 2026 op zijn vroegst haalbaar» is, terwijl de eerdere toezegging (brief 9 april 2025) sprak over tweede helft 2025?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Het onderzoek naar het huurregister is een complexe ontdekkingstocht waarin beleid, uitvoering en digitalisering samen komen. Ik hecht aan deze zorgvuldige aanpak, omdat dit zich op termijn zal terugbetalen in snelheid van realisatie, uitvoerbaarheid én impact op de misstanden in de huursector.

Vraag 9

Bent u bereid een deelbaar stappenplan te publiceren met concrete deadlines voor: het gereedkomen van de scenario’s voor het huurregister, de internetconsultatie, de indiening van het wetsvoorstel, de geplande inwerkingtreding? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht begin 2026 een contourennota met de opzet en richting van het huurregister via internetconsultatie te kunnen publiceren. Deze contourennota bevat dan ook een zo concreet mogelijke stappenplan.

Vraag 10

Kunt u zich herinneren dat u hebt erkend dat een huurregister «de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder vergroot» en dat het «dienst Toeslagen, de Belastingdienst en gemeenten ondersteunt bij toezicht»? Hoe verantwoordt u dan dat u juist deze maatregel zo laat oppakt dat pas na 2026 een effect kan optreden, terwijl de misstanden zich nú voordoen?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. Ik werk met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan de verdere uitwerking van het huurregister, onder meer door gemeenten en uitvoeringsorganisaties nu al te betrekken. Zo kan het huurregister straks effectief bijdragen aan de bestaande inzet van de gemeenten.

Vraag 11

Klopt het dat er naar schatting 100.000 kamers vrij zouden kunnen komen door hospitaverhuur, waarvan 37% in de huursector en 63% in de koopsector?

Ja, de potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK6, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen.
Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is geschat dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
In het onderzoek van Choice was 37 procent van de respondenten hoofdhuurder van een huurwoning en 63 procent (mede)eigenaar van een koopwoning. Dit betekent niet per definitie dat 37 procent van de totale potentie van hospitaverhuur in de huursector ligt, tegenover 63 procent in de koopsector. De bereidheid om een kamer te verhuren en het beschikken over een geschikte ruimte kan verschillen tussen woningeigenaren en huurders. In het onderzoek van Choice geeft 40 procent van de woningeigenaren aan te beschikken over een geschikte woonruimte7, tegenover 22 procent van de huurders. Van de woningeigenaren overweegt 7 procent hospita te worden, tegenover 9 procent van de huurders.

Vraag 12

Hoeveel van deze potentie blijft onbenut door het uitblijven van de wet?

Hospitaverhuur is op dit moment ook mogelijk onder de huidige wettelijke voorwaarden. Het wetsvoorstel zal hospitaverhuur eenvoudiger maken en vaker mogelijk maken in de koopsector. Het is niet duidelijk hoeveel woningeigenaren of huurders die na inwerkingtreding van de wet een kamer zouden willen en kunnen verhuren dit niet meer zullen doen bij een latere inwerkingtreding van de wet dan vooraf gepland. Ik verwacht dat de potentie van hospitaverhuur groot blijft8, ook bij een latere inwerkingtreding.

Vraag 13

Welke concrete maatschappelijke kosten zijn verbonden aan deze vertraging?

Het is niet duidelijk welke concrete maatschappelijke kosten verbonden zijn aan het later in werking treden van de wet. Hospitaverhuur is momenteel onder de huidige wettelijke voorwaarden ook mogelijk. Voorop staat dat ik er naar streef het wetsvoorstel zo spoedig als mogelijk is, met een gedegen wetsvoorbereiding, aan uw Kamer aan te bieden.

Vraag 14

Bent u bereid om de onderdelen van het wetsvoorstel gefaseerd in werking te laten treden, bijvoorbeeld direct al de tijdelijke contracten voor hospitaverhuur zodat woningzoekenden al in 2025 profiteren van meer aanbod? Zo niet, waarom niet?

Nee. Het wetsvoorstel kan op korte termijn na instemming van het parlement en publicatie in het Staatsblad in werking treden. Het is daarom niet opportuun om het wetsvoorstel op onderdelen eerder inwerking te laten treden.

Vraag 15

Bent u bereid om – in lijn met de oproep van lid Welzijn – nog dit jaar (2025) beide voorstellen aan de Kamer te sturen, desnoods als voorontwerp of kaderwet, zodat de behandeling direct aan het begin van 2026 kan plaatsvinden?

Nee, zoals ik ook aangeef in bovenstaande antwoorden werk ik met gepaste spoed en zorgvuldigheid aan beide voorstellen, maar is het niet mogelijk deze nog in 2025 aan uw Kamer te verzenden.

Vraag 16

Erkent u dat het herhaaldelijk uitstellen van deze wetgeving het beeld versterkt dat het ministerie gebrek aan urgentiebesef toont op twee cruciale onderwerpen voor de volkshuisvesting?

Ik deel met u het gevoel van urgentie, maar hecht ook aan een zorgvuldige voorbereiding van de wetgeving, opdat knelpunten effectief worden weggenomen.

Vraag 17

Hoe gaat u het vertrouwen van de Kamer en woningzoekenden hierin herstellen?

Dit doe ik met kwalitatief goede wetgeving die effectief knelpunten voor hospitaverhuur wegneemt.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord.

Vraag 1

Klopt het dat u concludeert dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de kamerverhuurvrijstelling niet vast te stellen zijn wegens gebrek aan data? Welke meetbare doelindicatoren hanteert u nu wel (bijvoorbeeld het aantal hospitakamers, instroom en uitstroom, of prijsontwikkeling binnen de WoningWaarderingsStelsel voor Onzelfstandige woningen (WWSO) -grenzen)?1

Het klopt dat het gebrek aan data het moeilijk maakt om definitieve uitspraken over de doeltreffendheid en doelmatigheid van de regeling te doen. In de belastingaangifte hoeft niet opgegeven te worden dat hier gebruik van wordt gemaakt. Het exacte gebruik van de maatregel is dus niet in beeld. Naar schatting zijn er 13.800 huishoudens die gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.2
Op basis van enquête-onderzoek zijn er wel aanwijzingen dat financiële overwegingen een rol spelen voor de mensen die overwegen een hospitaruimte aan te bieden. Omdat de kamerverhuurvrijstelling financieel voordeel oplevert voor verhuurders, is het aannemelijk dat de kamerverhuurvrijstelling een positieve bijdrage levert aan het aanbod van hospitaruimte. Tegelijkertijd geeft de overgrote meerderheid van de respondenten in een enquête3 aan tijdelijke hospitaverhuur niet te overwegen. De belangrijkste belemmering is niet financieel of fiscaal van aard, maar ziet op het verlies aan privacy. Vandaar dat ik heb geconcludeerd dat de regeling beperkt doeltreffend is. Omdat er geen exacte cijfers beschikbaar zijn kan de doelmatigheid van de regeling moeilijk worden vastgesteld.
Uit cijfers over aanbod van hospitaverhuur en de in- en uitstroom bij de sector kan helaas niet het directe verband met de kamerverhuurvrijstelling worden geconstateerd, omdat ook niet-fiscale factoren, zoals woningmarktontwikkeling, overige regelgeving en financieringsvoorwaarden, invloed hebben op dergelijke cijfers. Indicatoren als het aantal verhuurde hospitakamers, huurprijsontwikkeling en in- en uitstroomcijfers zouden hiervoor relevant zijn, maar is het op dit moment niet mogelijk om dit uniform en structureel te registreren.

Vraag 2

Waarom is sinds de invoering van de vrijstelling in 1993 niet geborgd dat het gebruik en de omvang ervan worden gemonitord, terwijl dit voor andere fiscale regelingen gebruikelijk is?

Omdat bij de kamerverhuurvrijstelling sprake is van een belastingvrijstelling hoeft deze niet opgegeven te worden bij de belastingaangifte. Hierdoor kan het gebruik van de vrijstelling ook niet worden gemonitord zoals bij een aantal fiscale regelingen, omdat een vrijstelling betreft. Een aftrekpost moet doorgaans in de aangifte worden aangegeven waardoor monitoringsgegevens beschikbaar komen. Dat is bij deze vrijstelling niet het geval. De Belastingdienst streeft ernaar de belastingaangifte zo begrijpelijk en doenbaar mogelijk te houden. Een extra uitvraag over de kamerverhuurvrijstelling voegt administratieve lasten toe voor alle burgers en leidt tot extra toezicht- en uitvoeringslasten, waardoor de belastingaangifte complexer wordt.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het aantal hospitawoningen wordt geraamd op circa 30.000, waarvan ongeveer 46% onder de vrijstellingsgrens valt (ongeveer 13.800 gevallen), en dat de budgettaire derving hiervoor neerkomt op 6 miljoen euro in 2025, herzien van 17 miljoen euro? Kunt u deze cijfers uitsplitsen per jaar vanaf 2020?

Op basis van de verkenning kan ik de genoemde cijfers bevestigen. De jaarlijkse derving in de jaren 2020–2026 staat in de volgende tabel:
2
2
2
5
6
6
7

Vraag 4

Waarom vermeldt de verkenning een vrijstellingsgrens van 6.342 euro voor 2025 en het beleidsopties-document 6.324 euro? Welke is juist en hoe verklaart u dit verschil? Kunt u daarbij ook de indexatieformule toelichten?

Hier is helaas sprake van een menselijke fout bij het opstellen van het document. Het correcte bedrag van de vrijstellingsgrens in 2025 is € 6.324. Dit is tevens het bedrag dat in 2024 is gevolgd uit de jaarlijkse indexatie van de kamerverhuurvrijstelling. De wijze van indexering van de vrijstelling is opgenomen in artikel 10.6 van de Wet IB 2001. Dit bedrag wordt geïndexeerd op basis van het indexcijfer van de woninghuren. Dit is het gemiddelde van de consumentenprijsindexcijfers voor alle huishoudens voor de woninghuur van het CBS.

Vraag 5

Erkent u dat een derde van de hospita’s overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de vrijstelling? Welke concrete additionele kameropbrengst verwacht u daarvan tussen 2026 en 2030?

Uit de verkenning kan niet worden opgemaakt dat een derde van de hospitaverhuurders overweegt een Tweede Kamer te verhuren bij uitbreiding van de kamerverhuurstelling. Wel blijkt uit een beperkte steekproef dat een deel van de hospitaverhuurders die aan de voorwaarden van de vrijstelling voldoet aangeeft geen Tweede Kamer te verhuren met het oog op de kans dat daardoor niet van het fiscale voordeel van de vrijstelling gebruik te kunnen maken. Gezien de beperkte steekproefomvang moet dit onderzoeksresultaat indicatief worden geïnterpreteerd.

Vraag 6

Waarom kiest u niet voor de gerichte variant waarbij de vrijstelling alleen wordt verdubbeld bij verhuur van een Tweede Kamer, die uitdrukkelijk de prijsopdrijvende werking bij één kamer mijdt en het effect op aanbod maximaliseert?

Conform de opdracht van de motie Van Vroonhoven heb ik mogelijke beleidsopties in beeld gebracht voor uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling. Ik heb daarbij de voor- en nadelen van verschillende opties uitgewerkt, waarmee uw Kamer zich een verder oordeel kan vormen over de regeling.
Naast de vraag of uitbreiding van de kamerverhuurvrijstelling doeltreffend en doelmatig is is een belangrijk nadeel van deze beleidsoptie is dat deze complex is in de uitvoering. Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling binnen deze optie, is een tweede hospitahuurcontract nodig. Wanneer de voorwaarde van een tweede hospitahuurcontract uitgevraagd zou moeten worden in de aangifte vergt deze beleidsoptie een structuuraanpassing bij de Belastingdienst die veel tijd in beslag neemt. Die is in ieder geval niet realiseerbaar voor belastingjaar 2030 en daarna is het afhankelijk van de inpasbaarheid in het IH-portfolio.

Vraag 7

Welke concrete ICT-belemmeringen maken deze variant volgens u onmogelijk? Kunt u een uitvoeringsschema delen met mijlpalen, benodigde capaciteit, en verwachte doorlooptijd binnen het IH-portfolio?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Welke dekkingsopties zijn ambtelijk voor deze variant verkend (bijvoorbeeld kasschuiven, schrappen van andere regelingen met lage doeltreffendheid)?

De verkenning richt zich op het in beeld brengen van mogelijke aanpassingen van de kamerverhuurvrijstelling en de uitvoerbaarheid daarvan. In dit stadium bestond daarom geen noodzaak om dekkingsopties in kaart te brengen. Wel is per optie de budgettaire gevolgen weergegeven. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar een passende dekking bij tezoeken.

Vraag 9

Wat vindt u van herinvestering van de opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) op ter dekking van de gerichte variant (3 miljoen euro per jaar)?

De opbrengst bij afschaffing van de vrijstelling is niet gelijk aan de budgettaire derving van 7 miljoen euro. Bij afschaf van de vrijstelling zullen hospitaverhuurders mogelijk afzien van hospitaverhuur waardoor de opbrengst lager uitvalt.
Bij een dergelijke aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling valt een negatief effect te verwachten op het aanbod van hospitaverhuur. Het fiscale voordeel bij verhuur van enkel een Eerste Kamer valt dan immers weg. Aangezien de groep met mogelijkheden ter verhuur van één kamer groter is dan de groep die twee kamers ter beschikking heeft, valt te verwachten dat het wegvallen van aanbod door verhuurders met 1 kamer groter zal zijn dan het extra aanbod dat ontstaat voor verhuur van twee kamers.

Vraag 10

Waarom geldt het argument van gebrek aan dekking hier als doorslaggevend, terwijl bij andere woonmaatregelen met grotere budgettaire impact wel voorfinanciering of kasschuiven plaatsvinden? Kunt u voorbeelden geven en het gehanteerde consistentiekader toelichten?

In de verkenning zijn slechts de budgettaire gevolgen van elke beleidsoptie in kaart gebracht. Het betreft daarbij geen beleidsvoorstel maar enkel een overzicht van de opties. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daar, indien nodig, een passende dekking bij te bepalen.

Vraag 11

Erkent u dat door geen keuze te maken feitelijk sprake is van beleidsonthouding, terwijl de gerichte variant goedkoper is dan de huidige vrijstelling en een groter effect kan hebben op het kameraanbod? Kunt u dit onderbouwen met een maatschappelijke kosten-batenanalyse?

Ik ben het oneens met de stelling dat de geschetste beleidsoptie meer aanbod van hospitakamers oplevert wanneer deze als vervanging geldt van de huidige regeling. Zoals toegelicht bij het antwoord op vraag 9 heeft deze variant uitsluitend effect voor verhuurders die daadwerkelijk twee kamers verhuren, terwijl voor de veel grotere groep verhuurders met één kamer het fiscale voordeel vervalt. Per saldo is het aannemelijk dat hierdoor het totale aanbod kan dalen in plaats van toenemen. De verkenning is uitgevoerd conform de opdracht van de Kamer. Het betreft een inventarisatie van mogelijke opties en de uitvoerbaarheid ervan. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse kan worden opgesteld wanneer een voorkeursvariant wordt gekozen en er voldoende kwantitatieve gegevens beschikbaar zijn om effecten door te rekenen. Het is aan een volgend kabinet om eventuele keuzes te maken en daareen passende dekking bij te zoeken.

Vraag 12

Kunt u aangeven waarom er volgens u een risico op prijsopdrijving ontstaat bij een generieke verdubbeling? Erkent u dat het WWSO-puntensysteem de maximale huur voor onzelfstandige kamers begrenst en dat dit risico daarmee grotendeels wordt gedempt? Kunt u dit illustreren met een cijfermatige vergelijking tussen huidige puntentellingen en de vrijstellingsgrens?

Bij een generieke verdubbeling van het vrijstellingsbedrag kunnen verhuurders die nog niet tegen de WWSO-puntengrens verhuren, maar wel tegen de grens van de kamerverhuurvrijstelling, profiteren van extra fiscaal voordeel zonder voor meer kameraanbod te zorgen, omdat de hogere huur nu ook onder de vrijstellingsgrens valt. Het klopt dat de WWSO-puntengrens dit effect beperkt, maar binnen de puntenkaders blijft het risico bestaan.
Bij een kamer waarvoor volgens het puntensysteem € 550 per maand gevraagd kan worden, vervalt bij daadwerkelijk verhuur voor dit bedrag de kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.600). Maar verlaagt de verhuurder het maandbedrag naar € 527, dan komt deze wel nog in aanmerking voor kamerverhuurvrijstelling (totaal jaarbedrag: € 6.324). Bij een generieke verdubbeling vervalt in dit scenario de prikkel om eventueel voor een lager huurbedrag te kiezen.

Vraag 13

Kunt u nader aangeven waarom u het opnemen van een vinkje in de belastingaangifte onwenselijk acht? Welke alternatieven zijn uitgewerkt om het gebruik van de vrijstelling toch te monitoren? Kan het huurregister hier een rol spelen? Waarom wel of niet?

Het toevoegen van een vink in de belastingaangifte vereist bij de Belastingdienst een structuuraanpassing in zowel het programma als de toelichting. Dit kan ten vroegste voor belastingjaar 2030 worden aangepast. Bovendien maakt een extra vink de belastingaangifte complexer, wat enige mate van het doenvermogen van burgers vraagt.
Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister.4 In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Ook de belastingdienst kan baat hebben bij actuele gegevens over de huur, bijvoorbeeld met het oog op de kamerverhuurvrijstelling. Of de Belastingdienst baat kan hebben bij het huurregister ten behoeve van de kamerverhuurvrijstelling valt op voorhand niet te zeggen. Dit zal afhangen van de uiteindelijke vormgeving hiervan en de doelen en eisen die aan registratie zullen worden gesteld.

Vraag 14

Kunt u in 2026 een nulmeting uitvoeren en de Kamer over de uitkomsten informeren?

Voor een nulmeting moet eerst worden bepaald welke gegevens worden verzameld, hoe hospitaverhuur wordt afgebakend en via welke bron het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling kan worden geregistreerd. Omdat het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling op dit moment nergens wordt geregistreerd, vraagt een nulmeting eerst om een nieuwe inrichting van gegevens uitvraag en financiering. Het is aan een volgend kabinet om hierover te besluiten.

Vraag 15

Waarom kan de Belastingdienst geen verkorte route leveren, bijvoorbeeld via handmatige of ex-post controle, zoals dat bij andere kleinere regelingen wel gebeurt? Kunt u toelichten van welke concrete belemmering sprake is?

Het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling wordt momenteel niet specifiek uitgevraagd in de aangifte, omdat het gaat om een vrijstelling en het wenselijk is dat de belastingaangifte niet onnodig complex wordt. Hierdoor is specifiek toezicht op de regeling niet mogelijk. De regeling wordt gehandhaafd door middel van het reguliere toezicht, bijvoorbeeld steekproefsgewijs. Het specifiek uitvragen van het gebruik van de regeling is een structuurwijziging in de keten inkomensheffingen van de Belastingdienst, en in ieder geval niet inpasbaar voor het belastingjaar 2030.

Vraag 16

Welke informatie is minimaal nodig om in 2027 een lichte variant van de Tweede Kamervrijstelling te kunnen uitvoeren? Kunt u daarbij de kosten en doorlooptijd aangeven?

De kosten en doorlooptijd van het invoeren van een tweedekamervrijstelling zijn afhankelijk van de vormgeving van de maatregel. Voor de uitvoerbaarheid is in ieder geval duidelijkheid nodig over de voorwaarden waaraan een Tweede Kamer moet voldoen, over de wijze waarop een afzonderlijk huurcontract kan worden vastgesteld en over de gegevens die hiervoor in de belastingaangifte moeten worden uitgevraagd.

Vraag 17

Kunt u drie scenario’s geven (laag, midden en hoog) voor het additionele aantal tweede hospitakamers tussen 2026 en 2030 bij a) generieke verdubbeling, b) verdubbeling alleen bij Tweede Kamer, en c) ongewijzigd beleid met niet-fiscale maatregelen zoals de aangekondigde wetswijziging en informatiecampagne?

In de verkenning is geconcludeerd dat de beschikbare data niet voldoende representatief zijn om algemene conclusies te kunnen trekken. Om die reden is het ook niet mogelijk om een schatting te maken van de te verwachten extra hospitaruimte in de geschetste scenario’s.

Vraag 18

Hoe verhoudt de fiscale uitbreiding zich tot de aangekondigde wetswijziging voor hospitaverhuur (beëindiging bij verkoop of overlijden, tijdelijk contract van maximaal vijf jaar, kortere opzegtermijn in de eerste maand) en de geplande informatiecampagne? Bent u bereid deze te bundelen tot één integraal hospitapakket voor 2026?

Ik onderneem verschillende stappen om hospitaverhuur te stimuleren, aangezien dit een belangrijke pijler is om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Zo loopt sinds de zomer van 2024 een informatiecampagne om meer duidelijkheid te geven over de mogelijkheden van hospitaverhuur. Daarnaast wordt op dit moment de internetconsultatie van het wetsvoorstel hospitaverhuur verwerkt. Binnenkort stuur ik het naar de Raad van State ter advisering. Het wetsvoorstel bestaat uit een viertal aanpassingen, namelijk het introduceren van aanvullende opzeggingsgronden bij hospitaverhuur (waaronder verkoop), het introduceren van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar specifiek voor hospitaverhuur, een kortere opzegtermijn in de eerste maand van de huurovereenkomst van hospitaverhuur en de mogelijkheid om – als de hospita zelf ook een huurder is – bezwaar te maken tegen een eventuele inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling maakt geen onderdeel uit van deze wetgeving. Met de verkenning heb ik voor uw Kamer de mogelijkheden en voor- en nadelen in kaart gebracht bij aanpassing van de vrijstelling.

Vraag 19

Welke concrete resultaatsdoelen streeft u na om hypothecaire kredietaanbieders te stimuleren om hospitaverhuur standaard toe te staan per 2026, en hoe worden deze gekoppeld aan de eventuele fiscale uitbreiding zodat het aanbod daadwerkelijk groeit?

De aanpassing van de kamerverhuurvrijstelling is geen onderdeel van het wetsvoorstel hospitaverhuur en ook geen onderdeel van het gesprek met kredietverstrekkers.
Wel is een belangrijk doel van het wetsvoorstel hospitaverhuur dat kredietverstrekkers hospitaverhuur veel vaker gaan toestaan. Op dit moment wordt hospitaverhuur door kredietverstrekkers niet of onder strikte voorwaarden toegestaan, waardoor het voor veel mensen met een koopwoning nog niet mogelijk is om hospita te worden. Bij de vormgeving van de wetgeving zijn kredietverstrekkers betrokken, zodat de wetgeving straks in de praktijk werkbaar is. Op de internetconsultatie hebben de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars positief gereageerd. De brancheorganisaties kunnen echter niet voor hun individuele leden aangeven in hoeverre zij hun beleid aanpassen. Kredietverstrekkers gaan zelf over het beleid. Zij zullen – nadat de wetgeving definitief is – ook hun interne processen moeten doorlopen. Met de input en reacties uit de sector, heb ik er vertrouwen in dat het wetsvoorstel zal leiden tot veel meer toestemming van hospitaverhuur. Wel zal ik daarbij vinger aan de pols blijven houden bij kredietverstrekkers.

Vraag 20

Bent u bereid een budgettair neutraal pakket voor te leggen waarin de opbrengst van afschaffing van de vrijstelling (7 miljoen euro per jaar) of versobering van andere regelingen de gerichte Tweede Kamervrijstelling (3 miljoen euro per jaar) dekt, met de resterende 4 miljoen voor handhaving en monitoring?

Zie het antwoord op vraag 9 voor de opbrengst bij afschaffing.

Vraag 21

Kunt u de onderliggende rekenmodellen, aannames en memo’s delen die leiden tot de genoemde dervings- en opbrengstramingen, alsmede de afweging binnen het IH-portfolio die tot de conclusie «niet uitvoerbaar voor 2030» heeft geleid?

De aannames in het onderliggende rekenmodel dat leidt tot de genoemde dervings-en opbrengstenramingen zijn gestoeld op de verkenning5. Zonder kamerverhuurvrijstelling verliest een belastingplichtige bij hospitaverhuur een deel van het positieve saldo van de eigenwoningregeling. Tegelijkertijd zou het belastbaar inkomen in box 3 stijgen. Met deze effecten is rekening gehouden in de ramingen. Het aanpassen van de uitvraag in de aangifteprogrammatuur en het doen landen van de antwoorden op die vragen in de systemen waarmee de aanslagen worden opgelegd is een structuurwijziging.

Vraag 22

Wanneer ontvangt de Kamer een voorkeursbesluit inclusief dekking, monitoringaanpak en uitvoeringskalender, en waarom is in de beslisnota geen vervolgstap opgenomen terwijl de motie-Van Vroonhoven hier wel expliciet om vroeg?2

De motie Van Vroonhoven verzocht mij in kaart te brengen op welke manieren de kamerverhuurvrijstelling dusdanig uitgebreid kan worden dat deze ook bij verhuur van een Tweede Kamer in de eigen woning kan worden ingezet, als ook hoe die opties kunnen worden uitgevoerd. Met de verkenning en het document met beleidsopties heb ik uitvoering gegeven aan deze verzoeken.

Vraag 23

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Aan dit verzoek kon vanwege de lopende werkzaamheden en de complexiteit van de vragen helaas geen gevolg gegeven worden.

Vraag 1

Wat is de formele en feitelijke onderbouwing van uw uitspraak dat statushouders 25–30% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toegewezen hebben gekregen?1

Het toewijzingspercentage van statushouders aan sociale huurwoningen is afhankelijk van de groep woningzoekenden waarmee de vergelijking wordt gemaakt. Wanneer hierbij wordt gekeken naar alle toewijzingen, dan zal dit percentage lager uitvallen dan wanneer er specifiek wordt gekeken naar toewijzingen aan doelgroepen die meer vergelijkbaar zijn met statushouders.
Wiskundige en cultureel antropoloog dr. Jan van de Beek stelt dat er bij de mate waarin de huisvesting van statushouders druk zet op de woningmarkt een vergelijking gemaakt moet worden met de groep waarmee statushouders daadwerkelijk concurreren – namelijk woningzoekenden die nog geen corporatiewoning huren en in het bijzonder jonge sociale huurstarters met een laag inkomen. In de vergelijking die hij maakt gebruikt hij een groep inwoners die voldoet aan vergelijkbare kenmerken als statushouders en die begon met het huren van een corporatiewoning tussen 2015 en 2018. Van de Beek schatte op basis hiervan in dat, gedurende de periode 2015–2018, gemiddeld per jaar ongeveer 32% van het aantal vrijgekomen huurwoningen waarvoor sociale huurstarters met een leeftijd tot 65 jaar en een laag inkomen in aanmerking komen, aan statushouders werd toegewezen.
Het algemene toewijzingspercentage aan huishoudens met statushouders ligt tussen de 6 en 10%. Een meerderheid van de woningcorporaties rapporteerde dat in 2024 het algemene toewijzingspercentage ongeveer rond de 7,4% lag. Dit is in lijn met een publicatie van het CBS uit maart dit jaar waarin wordt gesteld dat het algemene toewijzingspercentage in 2022 op ongeveer 7% lag. Ik acht deze cijfers echter onvoldoende representatief voor de druk die de huisvesting van statushouders op de woningmarkt legt, omdat in de hierboven genoemde algemene toewijzingspercentages vrijwel alle typen zelfstandige sociale huurwoningen en manieren van toewijzing worden meegenomen.

Vraag 2

Kunt u deze vraag voor 29 oktober a.s. beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Woningbouw in gevaar door nieuwe regels netcongestie»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op 1 januari met een nieuw prioriteringskader voor netcapaciteit komt, maar dat het nog onduidelijk is of de voorrang voor woningbouw daarin blijft bestaan?

Het klopt dat de ACM uiterlijk 1 januari 2026 een nieuw definitief besluit zal nemen voor het prioriteringskader voor transportverzoeken. De verwachting is dat dit besluit midden december zal worden gepubliceerd. De aanleiding voor dit nieuwe besluit is dat het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) het huidige prioriteringskader in maart heeft vernietigd en heeft bepaald dat het prioriteringskader per 1 januari 2026 komt te vervallen. De ACM heeft daarop aangekondigd werk te gaan maken van een nieuw kader dat voldoet aan de gestelde eisen van het CBb. Hiertoe heeft de ACM in juni een ontwerpbesluit gepubliceerd ter consultatie2. In dit nieuwe ontwerpbesluit krijgt woningbouw opnieuw voorrang en zijn mogelijkheden voor woningbouw om voorrang aan te vragen uitgebreid. Als het definitieve besluit aansluit bij het ontwerpbesluit kunnen ook collectieve woonvormen voorrang krijgen, net als individuele woningen die een grotere aansluiting willen. Dit sluit aan bij mijn advies aan de ACM ten aanzien van het prioriteringskader van 16 mei jl. en sluit ook aan bij de Motie Postma3.
Zoals genoemd in de bijlage «voortgang beleid netcongestie» bij de Kamerbrief voortgang netcongestie van 6 oktober4, reserveren de netbeheerders momenteel capaciteit voor het aansluiten van alle (toekomstige) kleinverbruikers, zodat elke kleinverbruiker transportcapaciteit krijgt toegewezen, als die capaciteit er is. Grootverbruikers met prioriteit, zoals ziekenhuizen en defensie, komen ondertussen op de wachtrij. Het risico van deze werkwijze is dat er ook onnodig te veel gereserveerd wordt terwijl er ook partijen op de wachtrij staan. Deze werkwijze doet geen recht aan de volgorde van het prioriteringskader en moet daarom veranderen, ook om de woningbouw opgave te borgen.
Netbeheerders hebben aangegeven tot 1 juli 2026 nodig te hebben om het nieuwe prioriteringskader voor kleinverbruikers te implementeren. Grootverbruikers kunnen per 1 januari 2026 al in lijn met het nieuwe kader prioriteit aanvragen. Voor kleinverbruikers hebben netbeheerders tijd nodig voor het duiden van de impact van het nieuwe kader, het tijdig informeren van klanten en het aanpassen van bedrijfsprocessen. Tot 1 juli 2026 blijft de huidige werkwijze daarom gelden en kan dus ook woningbouw, zolang daar capaciteit voor is, op de bestaande wijze worden aangesloten. Dit biedt ook ruimte aan kleinverbruikers om zich voor te bereiden op de nieuwe werkwijze.
Gelijktijdig met de implementatie van het nieuwe prioriteringskader werken netbeheerders, het Ministerie van Klimaat en Groene Groei, het Ministerie van Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening, de ACM en IPO en VNG samen aan de nieuwe werkwijze van eerder aanvragen die zowel voor klein- als grootverbruikers zal gelden. De nieuwe werkwijze zal in lijn zijn met de uitgangspunten van het non-discriminatoir, objectief en transparant toekennen van transportcapaciteit. De prioritaire status van woningbouw wordt hierin geborgd.
Het is in de nieuwe werkwijze belangrijk dat ook prioritaire kleinverbruikers zoals woningbouwprojecten en scholen tijdig worden gemeld bij de netbeheerder en zij zowel transportvermogen als prioriteit aanvragen. Dit eerder aanvragen van vermogen en prioriteit is niet alleen voor netbeheerders een nieuwe werkwijze, maar ook voor gemeenten en projectontwikkelaars. Zij krijgen daarom tijd om zich aan te passen aan deze nieuwe werkwijze en worden betrokken bij de uitwerking van het genoemde proces tot eerder aanvragen. De gereserveerde ruimte wordt daarom ook niet direct na 1 juli aan alle partijen op de wachtrij vrijgegeven door de netbeheerders, maar wordt stapsgewijs beschikbaar gesteld; eerst alleen aan partijen met prioriteit. Dit is noodzakelijk voor een zorgvuldige overgang naar de nieuwe werkwijze.
Het uitganspunt is dat op 1 januari 2027 de nieuwe werkwijze volledig in werking treedt. Ook niet-prioritaire partijen kunnen dan aanspraak maken op de resterende gereserveerde ruimte. Snelheid mag echter niet ten koste van de zorgvuldigheid en uitvoerbaarheid gaan. Tevens zal ook na 1 januari als onderdeel van de overgangsperiode nog een beperkte hoeveel transportcapaciteit achter de hand worden gehouden door netbeheerders, zodat, in het geval van onvoorziene omstandigheden van de nieuwe werkwijze, het nog mogelijk is om bij te sturen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op de waarschuwing van de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht dat zonder duidelijke afspraken en landelijke regie de bouw van ruim 160.000 woningen en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en laadinfrastructuur in gevaar komt? Hoe groot acht u dit risico?

Het kabinet snapt de zorgen die er zijn bij gemeenten over impact van netcongestie op de bouw van nieuwe woningen en begrijpt de oproep om landelijke regie. De hierboven genoemde afspraken met netbeheerders en de ACM zorgen ervoor dat partijen tijd krijgen om voor woningbouwprojecten capaciteit en prioriteit aan te vragen. De gereserveerde capaciteit blijft tijdens de overgangssituatie beschikbaar voor prioritaire partijen zoals woningbouw. De uitwerking van het eerder aanvragen én toekennen van transportcapaciteit zal er daarnaast voor zorgen dat ook na de overgangssituatie woningbouw zo veel mogelijk door kan gaan.
Dat neemt echter niet weg dat ruimte schaars is, ook in de toekomst. Het is dan ook van belang dat gemeenten bij het opstellen van hun woningbouwplannen rekeninghouden met de schaarse capaciteit en daar efficiënt gebruik van maken door te sturen op netbewuste nieuwbouw.
Publieke laadinfrastructuur is niet opgenomen in het concept prioriteringskader van de ACM. Om aangesloten te kunnen worden is het noodzakelijk dat laadpaalexploitanten afspraken kunnen maken met de netbeheerders over netbewust laden. Dit zodat laadpaalexploitanten, door het net buiten de pieken om te gebruiken, ook in de toekomst perspectief hebben om te kunnen worden aangesloten. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat lopen hierover al gesprekken met de netbeheerders, maar de noodzaak voor alternatieve contractvormen voor laadpalen wordt hiermee vergroot.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat de nu geldende voorrang voor woningbouw ook in het nieuwe prioriteringskader overeind blijft?

Ook in het nieuwe prioriteringskader van de ACM wordt woningbouw opgenomen als onderdeel van de prioritaire categorie basisbehoefte. Daarmee verandert de voorrang van woningbouw op niet-prioritaire aanvragen niet.

Vraag 5

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er al ruim vóór 1 januari 2026 voldoende duidelijkheid is voor projectontwikkelaars en gemeenten over het prioriteringskader, zodat lopende woningbouwprojecten niet onverwacht stagneren of stilvallen?

Donderdag 13 november is er een informatiebijeenkomst geweest, georganiseerd door de koepelorganisaties van de medeoverheden -de Vereniging Nederlandse gemeente (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Hierin zijn gemeenten en provincies door de ACM, netbeheerders en het Ministerie van Klimaat en Groene Groei geïnformeerd over de ontwikkelingen op het gebied van het prioriteringskader van de ACM en is duidelijkheid gegeven hoe omgegaan zal worden met huidige reserveringen. Hierin zijn de zorgen van aanwezigen geadresseerd en zijn zover toen al bekend bovengenoemde afspraken aan bod gekomen.
Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 verandert er niets op 1 januari voor projectontwikkelaars en gemeenten en zullen zij voldoende tijd krijgen om zich aan te passen op de nieuwe werkwijze en goed worden betrokken bij de uitwerking van het proces tot eerder aanvragen.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de oproep van deze gemeenten met betrekking tot heldere communicatie over de invoering en gevolgen van nieuwe prioriteitsregels, garanties voor een zorgvuldige overgang zodat lopende projecten niet stilvallen en hun betrokkenheid bij gesprekken met o.a. de ACM over het nieuwe prioriteringskader? Kunt u in ieder geval toezeggen dat de gemeenten bij deze gesprekken worden betrokken?

Ja, zowel gemeenten als provincies zullen via de VNG en het IPO worden betrokken bij toekomstige gesprekken over bovenstaande onderwerpen. Duidelijke communicatie is inderdaad van belang, hiervoor zal nauw samen worden gewerkt met de netbeheerders, de ACM, het IPO, de VNG en KGG.

Vraag 1

Op welke wettelijke basis kan een gemeente optreden tegen de verkoop van losse kamers (gebruiksovereenkomsten, splitsingsregels, woningdelen, gebruiksrechten) zoals wordt vermeld in het artikel «gemeente Utrecht treedt op tegen verkoop losse kamers»?1

Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 2014 een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening vaststellen. Hierin staan de lokale voorschriften, bijvoorbeeld een vergunning voor het wijzigen van een woonruimte; zoals omzetten van zelfstandig naar onzelfstandig of splitsen, of de opkoopbescherming waarmee kan worden voorkomen dat woonruimten worden opgekocht voor de verhuur. De Huisvestingswet 2014 biedt ook de grondslag voor de bestuursrechtelijke handhaving, inclusief het opleggen van een bestuurlijke boete.

Vraag 2

Is er jurisprudentie of rechtspraak waarin dergelijke verkoopconstructies al zijn geblokkeerd of vernietigd?

Voor zover mij bekend is er nog geen jurisprudentie waarbij sprake is van handhaving op de verkoop van losse kamers als exclusief gebruiksrecht.

Vraag 3

In hoeverre is het toegestaan volgens de huidige wet- en regelgeving dat een deelwoning (bijvoordbeeld een kamer) wordt aangeboden als «los eigendom» of als apart gebruiksrecht zonder formele splitsing?

Het staat een eigenaar in principe vrij om zijn of haar woning of een deel daarvan te verkopen aan wie hij of zij wil, omdat eigendom het meest omvattende zakelijke recht is. Een «deel van een woning verkopen» kan vanuit zakenrechtelijk oogpunt slechts indien die woning in appartementsrechten is gesplitst waardoor delen van die woning zelfstandige eenheden zijn. De koper van een appartementsrecht wordt juridisch volledig nieuwe eigenaar van dat appartementsrecht.
De eigenaar van een zelfstandige woning kan ook het gebruiksrecht van een gedeelte van een woning die niet in appartementsrechten is gesplitst, bijvoorbeeld een kamer, verkopen. Dit heeft echter geen zakenrechtelijke werking.
Een koper moet zich bij de koop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer vergewissen wat dit exclusieve gebruiksrecht precies inhoudt, en wat de mogelijke risico’s zijn. Een nieuwe koper van de woning is niet per definitie gehouden dit exclusieve gebruiksrecht te respecteren. Het exclusieve gebruiksrecht is bovendien niet financierbaar voor banken aangezien het niet als onderpand kan dienen bij een hypothecaire lening. Tot slot kan het zijn dat het gebruiksrecht niet gebruikt kan worden bij handhaving van de gemeente.

Vraag 4

In hoeverre zijn er landelijke cijfers beschikbaar over de omvang van de handel in losse kamers (in aantal, in maatschappelijke spreiding)?

De gevraagde cijfers zijn niet beschikbaar. Voor de levering van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is geen notariële akte en inschrijving bij het kadaster vereist. Omdat er geen registergoed wordt overgedragen, zijn er geen cijfers beschikbaar bij bronnen zoals het Kadaster.

Vraag 5

Heeft u zicht op mogelijke meerkosten of winstmarges die in dergelijke gevallen worden gerealiseerd ten koste van kopers?

De waarde van een registergoed wordt meestal bepaald door een taxatie. Bij de verkoop van een exclusief gebruiksrecht van een losse kamer is de waarde echter gebaseerd op hoe dat recht in de praktijk wordt gebruikt. De prijs, inclusief eventuele extra kosten of winstmarges, wordt afgesproken tussen de verkoper en de koper. Aangezien er voor de levering van dit recht geen inschrijving bij het kadaster is vereist, is het niet mogelijk om hier inzicht in te krijgen.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de impact van dergelijke praktijken op de ongelijkheid op de woningmarkt (met name voor jongeren, huurders en starters)?

Vanwege het grote tekort aan woonruimte, studentenwoningen en starterswoningen in het bijzonder, ben ik voorstander van het omzetten en juridisch splitsen van woningen in gemeenten (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Woonruimte dient echter wel op een ordentelijke manier gerealiseerd te worden met aandacht voor lokale verordeningen. Daarbij dienen de belangen van kopers goed beschermd te worden.

Vraag 7

Is het de praktijk dat hypotheekverstrekkers weigeren financiering te verstrekken voor zulke losse kamers, zoals in het artikel wordt gesteld? Zo ja, op welke juridische of risicogronden?

Hypotheekverstrekkers zullen geen financiering geven voor de aankoop van een exclusief gebruiksrecht van een kamer zonder dat de woning, waar de kamer deel vanuit maakt, in appartementsrechten is gesplitst (conform de regelgeving in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Een recht van hypotheek kan immers slechts gevestigd worden op een registergoed. Dit zijn goederen die, om ze geldig over te dragen of een recht erop te vestigen, moeten worden ingeschreven in een register. Een exclusief gebruiksrecht op een kamer valt daar niet onder. Een appartementsrecht valt daar wel onder.

Vraag 8

Welke rol kan de rijksoverheid spelen in het reguleren of afdwingen van transparantie in de verkoop van kamers (bijvoorbeeld verplichte meldingen, waarschuwingsplicht, indexatie van verkoopprijzen)?

Vooralsnog voorzie ik geen rol vanuit de Rijksoverheid in de regulering van de verkoop van kamers. Zoals benoemd in mijn antwoord op vraag 1 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om hierop te handhaven. Verkopers benadrukken veelal in de verkooptekst dat er geen hypotheek gevestigd kan worden op het exclusieve gebruiksrecht. Daarnaast geldt dat een koper ook altijd een onderzoeksplicht heeft.

Vraag 9

Is het mogelijk om kopers beter te beschermen via verplicht voorafgaand juridisch onderzoek of certificering van dergelijke transacties?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 8 heeft een koper de onderzoeksplicht om te onderzoeken wat hij of zij koopt. Daarnaast zal de koper op diverse momenten in het koopproces tegen rode vlaggen aanlopen die de koper op de hoogte zouden moeten stellen van hetgeen de koper koopt. De eerste rode vlag is dat hypotheekverstrekkers geen financiering zullen verstrekken. Daarnaast zal er geen sprake zijn van een levering bij notariële akte want er is geen sprake van een registergoed. Er is hier immers geen sprake van een standaard koopproces. Ik vind het een taak van makelaarsorganisaties om potentiële kopers hierop te wijzen.

Vraag 10

In hoeverre ondersteunt de rijksoverheid gemeenten in het opsporen en handhaven van dit soort oneigenlijke verkoopconstructies (bijvoorbeeld via informatie-uitwisseling, subsidie, instrumentarium)?

Het handhaven van een dergelijke verkoopconstructies ligt primair bij gemeenten zelf. Vanuit de huisvestingswet hebben zij hier verschillende instrumenten voor, zie hiervoor het antwoord op vraag 1. Om deze reden zie ik geen noodzaak om hier vanuit de Rijksoverheid in bij te sturen.

Vraag 11

Welke maatregelen zijn denkbaar (of in voorbereiding) op nationaal niveau om dit fenomeen te beteugelen?

Op dit moment zijn er geen maatregelen om dit fenomeen op nationaal niveau aan te pakken. Zoals beschreven in antwoord 10 beschikken gemeenten over verschillende instrumenten om dit indien gewenst lokaal aan te pakken.

Vraag 12

Kunt u aangeven hoeveel gemeenten reeds soortgelijke praktijken aanpakken, en wat daar de uitkomsten van zijn (aantal boetes, beëindigingen, dwangsommen)?

Op dit moment zijn er geen cijfers beschikbaar over deze praktijken aangepakt worden omdat dit een overeenkomst betreft die niet verplicht wordt gepasseerd bij een notaris en er vindt geen inschrijving bij het kadaster plaats. Na navraag bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten bleek dat ook daar geen additionele gemeenten bekend zijn die specifiek sturen op deze praktijken.

Vraag 13

Bent u bereid te onderzoeken of het wenselijk is om in wetgeving expliciet te verbieden dat binnen een woning losse kamers als «eigendomsrechten» worden verhandeld zonder splitsing? Waarom wel of niet?

Zakenrechtelijk kan een kamer enkel verkocht worden als kamer wanneer deze voortkomt als een appartementsrecht door splitsing (als vermeld in Boek 5 B.W.). Het exclusief gebruiksrecht dat wordt aangehaald in het genoemde artikel over de gemeente Utrecht betreft een ander recht dat weliswaar vrij verhandelbaar is, maar verschillende risico’s kent ten aanzien van de verhandelbaarheid en vestiging van zekerheid. Omdat gemeenten kunnen handhaven of een persoon gebruik mag maken van het gebruiksrecht, ben ik van mening dat er geen verdere wetgeving benodigd is om dit te verbieden.

Vraag 14

Kut u overwegen om een landelijk meldpunt of registratie in te voeren van verkoop van woningen in deelrechten (bijvoorbeeld kamerrechten) om transparantie en toezicht te verbeteren? Waarom wel of niet?

Zoals beschreven in mijn antwoord op vraag 13 betreft de verkoop van losse kamers geen zakelijk recht op basis van een registergoed. Dat recht is vrij verhandelbaar. Of het recht gebruikt mag worden dat is aan gemeenten. Indien gemeenten een meldpunt of registratie willen invoeren dan staat hen dat vrij om dat desgewenst in te richten.

Vraag 15

Hoe ziet de planning en fasering eruit voor eventuele beleidsvoorstellen of wetswijzigingen op dit terrein?

Aangezien de verkoopconstructie nieuw is2 en gemeenten verschillende instrumenten tot hun beschikking hebben om adequaat te handhaven, vind ik dat hier op korte termijn geen beleidsvoorstellen of wetswijziging voor benodigd zijn. Ik zal contact houden met de VNG op dit punt en de Kamer informeren als dat verandert.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wethouder eist dat ontwikkelaar niet meer dan 2 procent winst maakt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het stellen van een maximale winstnorm van 2 procent voor projectontwikkelaars volstrekt marktverstoring in de hand werkt, het investeringsklimaat ondermijnt en de toch al stagnerende woningbouw verder kan frustreren?

Ik ben het ermee eens dat het limiteren van de winst die de winnaar van de selectieprocedure bij realisatie van de ontwikkeling kan maken, een negatief effect kan hebben op het investeringsklimaat voor woningbouwontwikkeling. Wat een geschikte winstnorm is voor een project, is afhankelijk van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden, en is bij uitstek iets dat marktpartijen goed kunnen inschatten.
Ontwikkelaars zijn op zoek naar een passende vergoeding voor het risico dat zij lopen met de investering. Wanneer deze vergoeding is beperkt, is de kans groot dat ontwikkelaars niet bereid zijn de woningbouwontwikkeling op te pakken. Daarnaast maken verschillen in beleid en gemeentelijke normen de ontwikkelingsmarkt voor marktparttijen onoverzichtelijk en onvoorspelbaar. Dat zorgt onnodig voor onzekerheid.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de actie van de wethouder in het licht van het landelijk beleid, waarin juist uniformiteit en voorspelbaarheid richting marktpartijen wordt nagestreefd om nieuwbouw te versnellen?

De gemeente Heemskerk is een partnerselectieprocedure gestart voor het realiseren van een kindercentrum en 90 woningen. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en van de stichting die eigenaar is van het kindcentrum. De ontwikkelaar die de selectie wint krijgt van de gemeente de opdracht om een kindcentrum te realiseren en de grond voor de woningen wordt door de gemeente aan de ontwikkelaar uitgegeven. De gemeente stelt voorwaarden aan het percentage Algemene Kosten (AK) en winst dat mag worden gerealiseerd door de ontwikkelaar die wordt geselecteerd voor de opdracht. Beide mogen samen maximaal 2% zijn. Daarnaast verwacht zij een open boek-benadering, waarbij de gemeente inzicht krijgt in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie van de ontwikkeling.
De landelijke opgave van 100.000 woningen vraagt om duidelijke sturing, heldere afspraken en samenwerking van alle betrokken partijen. Het stellen van eisen aan maximale winstmarges zorgt voor onvoorspelbaarheid en vind ik ongewenst. Voor een goed investeringsklimaat is het belangrijk dat beleid voorspelbaar en uniform is. Afwijkende lokale eisen voor de programmering, en in dit geval de winst, helpen de woningbouw niet en hebben een negatief effect hebben op het investeringsklimaat.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat individuele gemeenten verregaande eigen voorwaarden opleggen aan projectontwikkelaars, die afwijken van landelijke kaders? Zo ja, hoe voorkomt u dan dat er een lappendeken van regels ontstaat die de bouw verder vertraagt?

Het afwijken van landelijke kaders is onwenselijk.

Vraag 5

Erkent u dat projectontwikkeling per definitie risico’s en fluctuaties kent, waardoor een maximumwinst van 2 procent feitelijk betekent dat investeerders wegblijven of kosten elders doorschuiven, bijvoorbeeld richting kopers of huurders?

Wanneer er een maximumwinst van 2 procent van de verkoopopbrengst van de woningen wordt gesteld is het aannemelijk dat de ontwikkeling niet voor alle marktpartijen interessant is. Het is daarom inderdaad te verwachten dat er minder marktpartijen geïnteresseerd zijn om mee te doen aan de partnerselectie die de gemeente heeft uitgeschreven. Dit kan het aantal biedingen beperken.
De risico’s voor de ontwikkelaar zijn relatief beperkt: de planologische procedure is al doorlopen. Dit zorgt er echter niet voor dat er geen risico wordt gelopen. In de uitvraag zijn gegadigden verzocht een voorstel in te dienen ten aanzien van de risicoverdeling.
Bij tegenvallers in de ontwikkeling, wordt het risicopercentage aangesproken. Het maximale winstpercentage maakt kostenefficiëntie in ontwerp en uitvoering een belangrijk onderdeel van de inschrijvingen.
Ik verwacht niet dat kosten kunnen worden doorgeschoven naar kopers of huurders. De (huur)prijs van woningen wordt bepaalt door de (lokale) markt voor woningen en niet bepaalt door de (bouw)kosten.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat dit beleid op termijn juist kan leiden tot mínder betaalbare woningen, omdat minder marktpartijen bereid zullen zijn in te schrijven op aanbestedingen?

Ik deel de mening dat stringente voorwaarden het risico met zich meebrengt dat woningbouwplannen stagneren.

Vraag 7

Bent u voornemens om de gemeente Heemskerk of andere gemeenten die vergelijkbare plannen hebben, terug te fluiten? Zo nee, waarom niet?

De gemeente heeft binnen de grenzen van de wet vrijheid bij het stellen van voorwaarden bij een selectieprocedure. Maar het stellen van de voorwaarde van maximaal 2% winst zorgt voor onduidelijkheid. Ik ga met de gemeente Heemskerk in gesprek over de consequenties die dit heeft voor de gebiedsontwikkeling en over de gevolgen van het stellen van dergelijke voorwaarden bij gebiedsontwikkelingen in het algemeen.

Vraag 8

Kunt u toelichten hoe dit gemeentelijke experiment zich verhoudt tot de aangenomen landelijke doelstellingen voor woningbouw en betaalbaarheid, en of deze aanpak daar niet haaks op staat?

De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaat ervoor zorgen dat het Rijk, provincies en gemeenten regie kunnen nemen op het gewenste woonprogramma De landelijke doelstellingen voor betaalbaarheid zijn dat landelijk, provinciaal en regionaal twee derde betaalbare woningen moeten worden gebouwd, en 30% van het totaal sociale huur. Alle gemeenten moeten daaraan bijdragen, zodat het niet nodig is dat gemeenten bovenmatig veel betaalbare woningen realiseren of anderszins lokale eisen stellen waardoor woningbouwprojecten niet meer van de grond komen. Ik zal hier ook op sturen via de financiële regelingen.
Gemeenten krijgen vanaf volgend jaar een bijdrage uit de Realisatiestimulans voor iedere betaalbare woning waarbij ik in beginsel niet meer dan tweederde betaalbare woningen financier per gemeente, tenzij een andere verdeling volgt uit de regionale opgave.

Vraag 9

Acht u het aanvaardbaar dat een wethouder in een lopende verkiezingsperiode beleid voert dat sterk afwijkt van het landelijke kader, terwijl zij zelf kandidaat is voor de Tweede Kamer namens GroenLinks-PvdA? Hoe voorkomt u dat beleid op lokaal niveau als politiek podium wordt gebruikt in plaats van als middel voor solide woningbouwbeleid?

In algemene zin vind ik het stellen van aanvullende eisen voor woningbouw onwenselijk. De voorwaarde voor maximale winst van 2% is gesteld binnen de bevoegdheden van het College van B&W. Het beleid van het gemeentebestuur is democratisch gelegitimeerd en daardoor niet onaanvaardbaar, maar ik vind het afwijken van gangbare normen onwenselijk voor het investeringsklimaat.
De mogelijkheden om eigen beleid te voeren op het gebied van woningbouwprogramma worden na inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting beperkt. De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting helpt daarmee om grenzen te stellen aan afwijkend beleid.

Vraag 10

Deelt u de mening dat transparantie in kosten wenselijk is, maar dat het afdwingen van volledige openheid in bedrijfsadministratie de concurrentiepositie van bedrijven kan ondermijnen en leidt tot een oneerlijke verhouding tussen overheid en markt?

In dit project wordt uitgegaan van werken met open boeken. Door het open boeken-principe heeft gemeente volledig inzicht in de kostenopbouw, risicoverdeling en exploitatie.
Ik denk dat het «open boeken»-principe de gebiedsontwikkeling kan helpen. Het vergroot het vertrouwen tussen partijen en kan het verspillen van overheidsmiddelen helpen voorkomen doordat duidelijk is welke projecten wél en welke projecten niet zonder overheidsmiddelen tot stand kunnen komen. Het gebruiken van open boeken kan helpen om de waardestijging van grond meer ten goede te laten komen aan publieke doelen en de publieke kosten beter te dekken. Dit zijn onderwerpen waaraan ik werk in het traject Modernisering Grondbeleid2.

Vraag 11

Wat gaat u concreet doen om ervoor te zorgen dat landelijke spelregels leidend blijven, zodat woningbouwprojecten niet verder vastlopen door willekeurige gemeentelijke ingrepen?

Daar waar het gaat om technische bouwregels is geregeld dat gemeenten geen strengere eisen mogen stellen dan landelijk afgesproken. In het kader van het programma STOER zal ik daarvoor een meldpunt inrichten. Zie ook het antwoord op vraag 4.
Daarnaast is in de kabinetsrectie naar aanleiding van de adviesgroep STOER besloten om te komen tot het inrichten van een meldpunt bij bovenmatige betaalbaarheidseisen.
Ik roep gemeenten ook op om modelovereenkomsten te gebruiken bij het maken van afspraken met marktpartijen. Op die manier weten marktpartijen beter waar zij aan toe zijn en ga ik willekeurige gemeentelijke ingrepen tegen.

Vraag 1

Bent u bekend met de voorbeelden van woonprojecten in onder meer Eindhoven en Amsterdam, waarbij bewoners via een «sollicitatie» of andere selectieprocedure worden gekozen op basis van mindset, gewenste bijdrage aan de gemeenschap of mate van «natuurliefhebberij»?

Ja, ik ben bekend met collectieve woonprojecten waarbij nieuwe bewoners worden gezocht die passen bij de huidige bewonersgroep en de doelen van het collectief. Het zijn veelal projecten die door bewoners samen zijn opgezet. Deze collectieve projecten zijn van meerwaarde omdat bewoners omzien naar elkaar en voorzieningen met elkaar en de buurt delen.

Vraag 2

Bent u het eens dat deze procedure in strijd kan zijn met de beginselen van eerlijke en openbare toewijzing van woningen?

In de praktijk worden bewoners niet alleen geselecteerd op prijs en inkomen, maar ook op voor de groep belangrijke doelen. Dat is belangrijk anders valt de groep uit elkaar en vervallen de voordelen die deze collectieve projecten hebben voor bewoners en de omgeving. Zolang bij openbare aanbieding van de woning vooraf duidelijk is waar nieuwe bewoners aan moeten voldoen hoeft dat niet in strijd te zijn met beginselen voor openbare en eerlijke toewijzing. Veelal worden bewoners lid van de vereniging waarin afspraken zijn vastgelegd over de doelen van de vereniging en wat bewoners met en voor elkaar doen. Het is voor dergelijke verenigingen van bewoners mogelijk om toelatingseisen te stellen die samenhangen met de doelen van de vereniging. En het gaat hierbij juist om woonvormen waar mensen bewust voor kiezen en daarmee voorzien in een groeiende vraag.

Vraag 3

Welke juridische kaders gelden er voor CPO-verenigingen of projecten met een collectief beheer om te voorkomen dat selectieprocedures voor woningen, waaronder sociale huur of door de gemeente gefaciliteerde kavels leiden tot discriminatie of uitsluiting van bepaalde groepen woningzoekenden die niet voldoen aan de (soms subjectieve) eisen van een «juiste mindset»?

Bij een openbare aanbieding van een woning geldt dat geen ongerechtvaardigd onderscheid mag worden gemaakt op de persoonskenmerken die wettelijk zijn beschermd in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb). Er zijn daarbij geen specifieke kaders voor CPO’s, of andere collectieve woonprojecten. Het gaat hierbij veelal om verenigingen van bewoners. Voor verenigingen van bewoners geldt vanwege de grondwettelijk beschermde verenigingsvrijheid dat zij toelatingseisen kunnen stellen die samenhangen met het doel van de vereniging.
Bij een Collectief Privaat Opdrachtgeverschap (CPO), of wooncoöperatie realiseren bewoners als groep samen een woonproject. Voor gemeenten geldt juist dat deze gemeenschapsvorming een voorwaarde is om kavels aan deze groepen toe te wijzen, vanwege verschillende maatschappelijke baten die optreden na realisatie. Dit kan gericht zijn op specifieke doelgroepen, zoals ouderen, of juist gericht op betaalbare woningen, gemeenschapsvorming en leefbaarheid. Voor het succesvol slagen van deze projecten is het belangrijk dat de groep behouden blijft.
Voor verhuur geldt daarnaast de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Daarin is bepaald dat verhuurders zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Daartoe dient de verhuurder in ieder geval heldere en transparante selectieprocedure te hanteren, objectieve selectiecriteria te gebruiken en de keuze voor huurder te motiveren, ook aan de afgewezen kandidaat-huurders. Zij moeten beschikken over een vastgelegde werkwijze om ongerechtvaardigd onderscheid te voorkomen, die openbaar is gemaakt en bekend is bij alle werknemers van de verhuurder/verhuurbemiddelaar. Dit geldt dus ook voor collectieve woonprojecten van private verhuurders. Voor collectieve woonprojecten waarbij de bewonersvereniging eigenaar is van de woningen (wooncoöperatie) kunnen de bewoners toelatingseisen opstellen die samenhangen met de doelen van de vereniging.
Voor sociale huurwoningen gelden de regels van toewijzing onder de DAEB-inkomensgrens en passend toewijzen. De woningwet laat toe dat beheercooperaties van bewoners het beheer en onderhoud van de woningen overnemen en binnen de kaders zelf de toewijzing verzorgen, volgens vooraf afgesproken criteria. De toewijzing tot de DAEB-inkomensgrens laat ruimte tot 7,5 procent vrije toewijzingsruimte (of 15 procent wanneer dit in de lokale prestatieafspraken is overeengekomen) en passend toewijzen laat ruimte voor 5 procent vrije toewijzing. Daarnaast kunnen gemeenten op basis van de Huisvestingswet 2014 regels vaststellen over de toewijzing van woonruimte.

Vraag 4

In hoeverre is het toelaatbaar dat een dergelijke selectieprocedure wordt toegepast op sociale huurwoningen binnen deze projecten, gezien de wettelijke toewijzingsregels op basis van inkomen en urgentie?

Binnen de huidige toewijzingskaders is het toelaatbaar voor beheercoöperaties om volgens vooraf afgesproken criteria sociale huurwoningen toe te wijzen aan nieuwe bewoners.

Vraag 5

Welke concrete stappen onderneemt u om te controleren of woningcorporaties zich aan de regels voor de toewijzing houden bij gemengde woonvormen als deze?

Zie het antwoord onder vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, gelet op de woningnood, de focus bij de toewijzing van woningen (zeker in het sociale en middensegment) primair moet liggen op woonbehoefte in plaats van op de mate van betrokkenheid bij de gemeenschap of de levensstijl van de aanvrager? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat bij woningtoewijzing rekening moet worden gehouden met de woonbehoefte van woningzoekenden. De woonbehoefte in Nederland is veelvormig. In sommige gevallen kan een sterke en hechte gemeenschap onderdeel zijn van de woonbehoefte. Dit geldt in het bijzonder voor ouderen. Zij hebben juist behoefte aan sociale interactie en gemeenschapsvorming. Het is belangrijk dat hier ruimte voor is. Ik zie selectie op woonbehoefte en betrokkenheid bij een gemeenschap niet op gespannen voet met elkaar staan.
Daarbij is het belangrijk dat sociale huurwoningen terecht komen bij mensen die deze het hardst nodig hebben. Dat wordt al gewaarborgd door toewijzing tot de DAEB-inkomensgrens en doordat het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting vereist dat gemeenten een huisvestingsverordening met urgentieregeling vaststellen. Binnen deze regels is ruimte voor beheercooperaties en die ruimte wordt nog weinig benut, terwijl hier wel vraag naar is en ook voordelen heeft voor de leefbaarheid en de betrokkenheid van mensen bij de woning en de wijk.

Vraag 7

Welke maatregelen is de Minister bereid te nemen om te garanderen dat gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de ontwikkeling en toewijzing van collectieve projecten een transparante en objectieve selectieprocedure hanteren, zodat deze innovatieve woonvormen toegankelijk blijven voor alle lagen van de bevolking, inclusief mensen die wel in de buurt willen wonen maar niet noodzakelijk direct kunnen of willen bijdragen?

Omdat de woonbehoefte verschilt moeten we ruimte houden voor verschillende woonvormen die daarbij horen. Het mogelijk maken van collectieve projecten, doet geen afbreuk aan de mogelijkheden voor mensen die liever niet in een actieve gemeenschap willen wonen. De behoefte aan collectieve woonvormen is groter dan nu gerealiseerd wordt, dat geldt voor jong en oud. Daarom wil ik vooral inzetten op het verder stimuleren van collectieve woonvormen. Dat doe ik onder andere door het landelijk Fonds Coöperatief Wonen waar CPO’s, woonverenigingen en wooncoöperaties financiering kunnen krijgen. Daarnaast werk ik met verschillende partijen om gemeenten te helpen om het voor deze groepen makkelijker te maken om een gezamenlijke woonwens te realiseren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «RvS keihard over schrappen voorrang statushouders: strijdig met de Grondwet»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe garandeert u dat deze oplossingen daadwerkelijk vóór de ingangsdatum van de wet resultaat opleveren? Is hiervoor extra inspanning van het kabinet nodig? Zo ja, om welke inspanningen gaat het dan?

Het voorgestelde verbod op voorrang moet in samenhang gezien worden met verschillende andere wettelijke maatregelen2 met het beoogde effect om grip te krijgen op asielmigratie. De wetsvoorstellen inzake asielnoodmaatregelen en de invoering van het twee statusstelsel zijn op 3 juli 2025 door de Tweede Kamer aangenomen. Ook wordt gewerkt aan de implementatie van het Europese migratiepact. Het kabinet is neemt daarbij als uitgangspunt dat er voor vergunninghouders – net zoals voor iedere andere woningzoekende – in beginsel sprake is van een eigen verantwoordelijkheid om indien mogelijk te voorzien in de huisvesting, bijvoorbeeld bij vrienden of familie. Verder kunnen zij zelf mogelijk een woning kopen of huren (in het particulier segment, onzelfstandig, bij een hospita, of anderszins), of kunnen zij een beroep doen op hun werkgever als zij werk hebben.
In de brief over het samenhangend pakket aan maatregelen die op 11 juli aan uw Kamer is verstuurd3, licht het kabinet toe welke maatregelen verder moeten zorgen voor voldoende uitstroom uit de asielopvang. Dit gaat om het uitbreiden van huisvestingsmogelijkheden voor statushouders, door onder meer de realisatie van meer (tijdelijke) woningvoorraad en de inzet op woningdelen. Het kabinet ondersteunt gemeenten hierbij met verschillende financiële regelingen. Zo kunnen gemeenten momenteel gebruikmaken van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), de bekostigingsregeling doorstroomlocaties en de regeling voor een eenmalige bijdrage bij uitstroom naar onzelfstandig wonen of tijdelijk onderdak (HAR+). De regeling doorstroomlocaties en de HAR+, die ook kunnen worden ingezet voor onzelfstandige verhuur (woningdelen), hebben als doel om de uitstroom van statushouders te versnellen. Daarnaast wil het kabinet gemeenten nog extra ondersteunen bij het plaatsen van tijdelijke woningen. Hiertoe bereid ik een aanpassing op de SFT-regeling voor. Het voornemen is om deze regeling met een jaar te verlengen tot en met 2027. Het budget wil ik tevens verhogen naar € 178,5 miljoen. In aanvulling op de bijdrage aan de onrendabele business case van € 14.000,– per woning, ontvangen gemeenten ook € 6.000,– per woning voor sociaal beheer. Mijn voornemen is dat ook onzelfstandige woonruimten en splitsen van woonruimte onder deze regeling gaan vallen.
Naast deze inzet op de uitbreiding van de huisvestingsopties voor statushouders, wordt in het wetsvoorstel een gefaseerde inwerkingtreding van het verbod op voorrang voorgesteld. In het eerste jaar na inwerkingtreding van het verbod op voorrang (de implementatiefase), blijft het namelijk mogelijk om alleenstaande statushouders voorrang te geven wanneer zij gaan wonen in onzelfstandige woonruimte (woningdelen). Dit is behulpzaam om woningdelen voor alleenstaande statushouders de norm te maken. Daarnaast versterken we de aanpak om statushouders de gelegenheid te bieden om sneller mee te kunnen doen in de Nederlandse samenleving, door extra inzet op taalverwerving, participatie en inburgering.
Het kabinet verwacht dat de instroombeperkende maatregelen, in combinatie met de voorgestelde fasering en de inzet op het uitbreiden van huisvestingsopties en het laten meedoen van statushouders in de samenleving, zullen leiden tot een genormaliseerde positie van vergunninghouders ten opzichte van andere woningzoekenden op de woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u exact aangeven welke oplossingen u voor ogen heeft om te voorkomen dat statushouders langer in opvanglocaties moeten blijven als hun voorrang bij sociale huurwoningen verdwijnt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Op welke manier gaat u bijhouden of de extra maatregelen – zoals bijvoorbeeld flexwoningen, doorstroomlocaties of versnelling van nieuwbouw – ook echt leiden tot voldoende huisvesting voor statushouders?

In het maandelijks gepubliceerde «overzicht huisvesting vergunninghouders4», wordt per gemeente bijgehouden hoeveel statushouders er uitstromen en hoe groot eventuele achterstanden op de huisvestingstaakstelling zijn. Daarnaast kan ik monitoren in hoeverre gemeenten gebruikmaken van de beschikbare financiële regelingen.

Vraag 5

Hoeveel specifieke doorstroomlocaties voor statushouders zijn er tot dusver gerealiseerd? Wat is de totale capaciteit van al deze gerealiseerde doorstroomlocaties?

Op dit moment zijn er 27 operationele doorstroomlocaties met een totale capaciteit van circa 1.200 plekken.

Vraag 6

Kunt u uiteenzetten hoeveel tijdelijke woningen voor statushouders er zijn gerealiseerd, uitgesplitst naar dit jaar, volgend jaar en wat er de komende jaren in de pijpleiding zit?

Ik heb geen totaalbeeld van het aantal tijdelijke woningen dat voor statushouders is of wordt gerealiseerd. Het is aan gemeenten om woningen aan specifieke doelgroepen toe te kennen. Ik weet wel aan hoeveel woningen er vanuit de stimuleringsregelingen voor flex- en transformatiewoningen (STIM en SFT) is bijgedragen ten behoeve van de huisvesting van statushouders en ontheemden. Zie de tabel hieronder. Het totale aantal woningen dat beschikbaar is voor statushouders ligt hoger, omdat er ook buiten deze regelingen om tijdelijk woningen gerealiseerd worden ten behoeve van statushouders.
2025
2026
2027
2028
STIM 2022
1.500
500
SFT 2023 / 2024 / 2025
600
1.100
300
SFT 2026 / 2027
1.400
1.400
Flexwoningen op basis van toekenningen/aanvragen t.b.v. statushouders, rekening houdend met 30% voor statushouders/ontheemden in project of andere locatie in de gemeente.

Vraag 7

Kunt u reflecteren op het feit dat er veel tijdelijke woningen op dit moment in de opslag staan en wachten totdat ze ergens in het land geplaatst kunnen worden?

Ik heb geen signalen dat er op dit moment veel tijdelijke woningen in opslag staan. De eerder door het Rijk via het Rijksvastgoedbedrijf ingekochte flexwoningen zijn allemaal verkocht.

Vraag 8

Wat gaat u de komende tijd doen om te zorgen dat de tijdelijke woningen geplaatst kunnen gaan worden? Welke mogelijkheden heeft u daarvoor?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bekend met het concept MerWijde in Arnhem van corporaties Vivare en Volkshuisvesting Arnhem, waarbij er 147 tijdelijke huizen worden gebouwd die speciaal bedoeld zijn voor spoedzoekers en statushouders, ook als integratielocaties? Bent u bereid om te kijken of er op korte termijn vergelijkbare projecten op andere locaties in het land kunnen worden gerealiseerd? Waarom wel, waarom niet?

Ja, daar ben ik mee bekend. Ik stimuleer gemeenten om dergelijke projecten te realiseren met de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Deze regeling wordt aangepast naar een SFT+ om de realisatie van huisvesting voor urgent woningzoekenden, waaronder statushouders, verder te stimuleren.

Vraag 10

Hoe verloopt op dit moment de samenwerking met gemeenten voor het realiseren van tijdelijke woningbouwlocaties en het realiseren van tijdelijke huisvesting? Kunt u hierop reflecteren?

Het is van belang dat zoveel mogelijk tijdelijke locaties worden benut door hier verplaatsbare woningen op te realiseren. Om gemeenten, corporaties en investeerders hierin financieel te ondersteunen heb ik in nauwe samenwerking met gemeenten en corporaties enkele regelingen beschikbaar gesteld, zoals de SFT-regeling en de financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Daarnaast bied ik gemeenten kennis en expertise aan van experts bij het RVO. Deze experts adviseren gemeenten over de haalbaarheid van de businesscase bij tijdelijke inzet van verplaatsbare woningen. Op de Woontop in december 2024 heb ik met 7 gemeenten samenwerkingsafspraken gemaakt om vanaf 2026 ongeveer 2.500 modulaire woningen te plaatsen en voor circa 1.800 verplaatsbare woningen achtervanglocaties in te richten. Op die achtervanglocaties kunnen woningen, die na afloop van de tijdelijke plaatsing elders moeten worden herplaatst, een definitieve bestemming krijgen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Dit heb ik zoveel mogelijk gedaan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Keijzer: Oekraïense mannen moeten zelf huisvesting gaan regelen»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke termijn u van plan bent om mannen die werken uit te zonderen van de rechten die ze hebben op basis van de Richtlijn Tijdelijke Bescherming?

Er is de ruimte om ontheemden die daartoe in staat zijn en bereid zijn, omdat zij bijvoorbeeld een inkomen hebben, zelfstandig een woonplek te laten zoeken. Gebruikmaking van deze ruimte hiervan acht ik wenselijk en ook gerechtvaardigd doordat de opvangcapaciteit voor ontheemden tegen zijn grenzen aanloopt. Er zijn zo goed als geen opvangplekken meer beschikbaar en dit levert schrijnende situaties op voor de meest kwetsbaren onder de doelgroep, zoals gezinnen met kinderen. Daarom moedig ik ontheemden die hiertoe bereid en bij machte zijn zelf een plek te zoeken. Er zijn al ontheemden die dat is gelukt. Zo blijft er ruimte voor hun meer kwetsbare landgenoten in de opvang. Wel blijven ontheemden uit Oekraïne die aan de voorwaarden van de Richtlijn Tijdelijke Bescherming (RTB) voldoen, recht hebben op bescherming. Dit vloeit voort uit de RTB waaraan Nederland is gebonden en is neergelegd in de Tijdelijke Wet Opvang ontheemden Oekraïne (TWOO). Het is niet mogelijk hierop eigenstandig specifieke doelgroepen uit te zonderen. Daarnaast verken ik met de VNG en andere betrokkenen hoe we redelijk en billijk met de nu ontstane situatie aan krapte om kunnen gaan en kunnen bezien wie op welk bed geplaatst wordt, met inachtneming van het recht op bescherming zoals dit is voorgeschreven in de RTB. Ik verwacht binnenkort meer te kunnen delen.

Vraag 3

Kunt u concretiseren welke doelgroep specifiek u van plan bent uit te zonderen en kunt u aangeven hoe hoog het inkomen dan moet zijn?

Ontheemden uit Oekraïne die zichzelf kunnen redden en bereid zijn om zelfstandig een woonplek te regelen, vraag ik met klem dit te doen.

Vraag 4

Bent u voornemens om vervolgens vrouwen die werken uit te zonderen van de opvang? Zo nee, waarom niet?

Er zullen ongetwijfeld (ook) Oekraïense vrouwen zijn die zichzelf kunnen redden en bereid zijn om een eigen woonplek te realiseren. Ook aan hen geldt mijn oproep. Door middel van deze oproep torn ik niet aan het recht op opvang, maar beoog ik de meest kwetsbaren onder de doelgroep als eerste te kunnen blijven opvangen.

Vraag 5

Klopt het dat u stelt dat de Richtlijn ruimte biedt om mensen terug te sturen naar het land waar ze eerder waren, of om te vragen zelf onderdak te regelen? Zo ja, kunt u artikelen in de Richtlijn aanwijzen die deze ruimte zouden moeten bieden?

In het kader van de laatste verlenging van de tijdelijke bescherming tot en met 4 maart 2027 die onlangs plaatsvond2, met behoud van de op EU niveau afgegeven verklaring over het niet toepassen van artikel 11 van de RTB, is de mogelijkheid opgenomen dat lidstaten geen tijdelijke bescherming hoeven te verlenen aan ontheemden uit Oekraïne die al tijdelijke bescherming hebben in een andere EU-lidstaat (overweging 5 verlengingsbesluit). Ik bekijk momenteel met de IND hoe we hier invulling aan kunnen geven. Dit zou dan in principe per 4 maart 2026 ingaan, omdat deze verlenging dan ingaat. Ik verwacht uw Kamer hierover dit najaar nader te kunnen informeren. Voorgenoemd artikel 11 van de RTB3 stelt dat een persoon met tijdelijke bescherming in een EU-lidstaat, dat land die persoon mag terugsturen als diegene zonder toestemming in een ander EU-land is of daar probeert te komen. Sinds het begin van de grootschalige Russische invasie is er in EU-verband evenwel onvoldoende steun voor toepassing van artikel 11 van de RTB. Daarom is een verklaring4 afgegeven dat artikel 11 van de RTB niet wordt toegepast in solidariteit met lidstaten die door activering onevenredig worden belast.
Er kan aan ontheemden uit Oekraïne die zichzelf kunnen redden, omdat zij bijvoorbeeld een inkomen hebben worden gevraagd om een eigen woonplek te regelen.5 In het langetermijnbeleid dat ik, samen met betrokken departementen, uitwerk, zet ik in op een transitie naar huisvesting. Het doel is normaliseren zodat ontheemden op basis van hun inkomen huur kunnen gaan betalen.
Artikel 13 (1) van de RTB stelt dat de EU-lidstaten ervoor dienen te zorgen dat de begunstigden van tijdelijke bescherming een fatsoenlijk onderkomen krijgen of, in voorkomend geval, middelen ter beschikking krijgen om huisvesting te vinden. Dat betekent dat aan ontheemden middelen ter beschikking gesteld kunnen worden ten behoeve van huisvesting, of bij vaststelling van voldoende inkomen, dat hen gevraagd wordt zelf in huisvesting te voorzien. Het inregelen en uitvoeren van een dergelijke systematiek hiervoor onder de RTB vergt een aanpassing van de Regeling opvang ontheemden Oekraïne (RooO) en mogelijk ook de Tijdelijke Wet opvang ontheemden Oekraïne (TWOO). Daarnaast vergt dit substantiële inzet van gemeenten en doen zich complicerende factoren voor, waaronder het gebrek aan een sociaal vangnet, de krapte op de woningmarkt en de sociaaleconomische positie van ontheemden uit Oekraïne die maken dat huren of kopen naar verwachting voor weinig ontheemden in de gemeentelijke opvang is weggelegd.

Vraag 6

In hoeverre verwacht u dat dit besluit juridisch standhoudt?

Als ik deze vraag zo moet lezen dat met besluit wordt bedoeld, het vragen aan ontheemden om zelf in een woonplek te voorzien als ze daartoe bij machte zijn, dan is dit juridisch mogelijk. Zoals hierboven benoemd, is het juridisch niet mogelijk specifieke groepen ontheemden uit Oekraïne uit te zonderen van het recht op opvang onder de RTB. Het niet verstrekken van tijdelijke bescherming aan ontheemden die tijdelijke bescherming in een andere lidstaat hebben, wordt als onderdeel van het RTB-verlengingsbesluit onderzocht. Hierbij wordt ook zorgvuldig gekeken naar de juridische basis voor de afwijzing.

Vraag 7

Heeft u in kaart hoe groot de groep is die u voornemens bent uit te zonderen van de gemeentelijke opvang?

Nee. In zijn algemeenheid kan ik uw Kamer melden dat begin september 2025 ongeveer 132.000 ontheemden uit Oekraïne zijn ingeschreven in de BRP en er circa 98.000 gemeentelijk opvangplekken zijn gerealiseerd. Ongeveer 95.000 ontheemden vallen in de leeftijdscategorie van 18–65 jaar. Circa 60.000 ontheemden van deze leeftijdscategorie zijn vrouw en circa 35.000 man. Het merendeel van de ontheemden heeft een baan, vaak onder hun eigen niveau en in laagbetaalde sectoren.
Zoals hierboven vermeld, betreft het een oproep om zelf in opvang te voorzien, en is geen sprake van het onthouden van het recht op opvang.

Vraag 8

Erkent u dat Oekraïense mannen vaak werken in laagbetaalde, tijdelijke of flexibele banen en dat de kans dat ze zonder goede opvang op straat belanden, slachtoffer worden van arbeidsuitbuiting en malafide huisbazen groter wordt?

In zijn algemeenheid zien we ook dat ontheemden, waaronder de mannen, veelal tijdelijke banen hebben en in sectoren werken waar de salarissen doorgaans niet hoog zijn. Uit onderzoek van het CBS volgt dat op 1 mei 2025 61% van de ontheemden uit Oekraïne tussen de 15- en 65 jaar in loondienst werkte.6 In de leeftijdscategorie 15–25 jaar werkte 52% in loondienst. Onder mannen was het aandeel werkenden 59%. De meeste ontheemden werkten op dat moment als uitzendkracht (36%), oproepkracht (23%), of hadden een ander tijdelijk dienstverband (28%). Uit onderzoek7 blijkt dat veel ontheemden uit Oekraïne financiële zorgen hebben en moeite hebben om rond te komen.
Er is een risico dat zij, wanneer zij geen aanspraak kunnen maken op opvangvoorzieningen, extra kwetsbaar worden voor slechte leef- en werkomstandigheden. Een grotere afhankelijkheid van werkgevers, bijvoorbeeld voor de huisvesting, kan leiden tot misstanden en uitbuiting van ontheemden uit Oekraïne. Deze problematiek is ook zichtbaar onder arbeidsmigranten. Het kabinet heeft daarvoor verschillende maatregelen getroffen.8

Vraag 9

Verwacht u dat deze maatregel negatieve effecten zou kunnen hebben op de bereidheid om te werken? Zo nee, waarom niet?

De inzet van het kabinet blijft om belemmeringen om te werken zoveel mogelijk weg te nemen. Werk is voor nieuwkomers in Nederland, waaronder ontheemden uit Oekraïne, onder andere belangrijk voor het meedraaien in de Nederlandse samenleving en draagt daarmee bij aan het versterken van hun (financiële) zelfredzaamheid.

Vraag 10

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden voor het commissiedebat vreemdelingen- en asielbeleid van 2 oktober 2025?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat Zweedse belegger Heimstaden, de grootste buitenlandse wooninvesteerder in Nederland, na jarenlang gebrekkig onderhoud van plan is 12.000 van zijn 13.500 huurwoningen te verkopen?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat deze belegger in 2019 grootschalig sociale huurwoningen opkocht en deze vervolgens heeft verwaarloosd, met gezondheidsproblemen voor de huurders tot gevolg?

Ongeacht wie de eigenaar is, iedere huurder heeft het recht op een betaalbare woning van goede kwaliteit, die bovendien goed onderhouden wordt. De verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de bouwkundige kwaliteit van de huurwoningen ligt grotendeels bij de eigenaar.

Vraag 3

Wat vindt u van de reactie van Heimstaden op berichten over schimmel- en vochtproblematiek, waarbij het de schuld legt bij «onwetendheid bij bewoners van het cruciale belang van ventilatie», terwijl bewoners spreken van het langdurig niet uitvoeren van reparaties, waaronder aan verrotte kozijnen en ramen die niet meer open kunnen?

Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van de bouwkundige staat en het onderhoud van woningen. In geval van vocht- en schimmelproblematiek is vaak sprake van een hoge mate van complexiteit. Vaak ligt de oorzaak van de problematiek aan een combinatie van gebruik van de woning en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Ook de grondwaterstand en/of technische installaties kunnen invloed hebben op vocht- en schimmelvorming. Het feit dat er verschillende oorzaken kunnen zijn voor vocht- en schimmelproblematiek, maakt dat het altijd aan te bevelen is dat de verhuurder zowel in gesprek gaat met de bewoner(s) over het gebruik van de woning, als dat hij de technisch bouwkundige oorzaken onderzoekt.
In het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt, geeft Heimstaden aan gebreken altijd op te lossen, maar dat het tijd kost om de oorzaak van vochtproblematiek goed te achterhalen. Met betrekking tot de drie in het artikel genoemde adressen, en de daarbij horende meldingen, is aangegeven dat deze bekend zijn bij Heimstaden, en dat de werkzaamheden om de vocht- of schimmelproblematiek op te lossen zijn gepland, in uitvoering zijn of al zijn afgerond. Heimstaden lijkt in die zin derhalve niet de schuld van de schimmelvorming enkel bij de bewoners te leggen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat plannen voor de verkoop van woningen geen reden mogen zijn om noodzakelijk onderhoud achterwege te laten? Welke middelen ziet u om Heimstaden er alsnog toe te dwingen aan de onderhoudsplicht als verhuurder te voldoen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 reeds heb aangegeven, moeten verhuurders zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van de bouwkundige staat en het onderhoud van woningen. Een eventueel voornemen tot verkoop van de woning maakt dit niet anders. Gemeenten zijn – vanuit hun verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving – bevoegd om handhavend op te treden wanneer relevante bouwregelgeving- en voorschriften niet worden nageleefd. Ook zorgt de Wet goed verhuurderschap ervoor dat huurders beter worden beschermd tegen achterstallig onderhoud en gebreken aan hun huurwoning. Gemeenten kunnen als gevolg van deze wet een vergunningplicht instellen, en kunnen het hebben en het uitvoeren van een onderhoudsplan als voorwaarde stellen voor het al dan niet verlenen van een verhuurvergunning. In het geval er niet wordt voldaan aan deze vergunningvoorwaarde, kunnen gemeenten handhavend optreden.
Daarnaast kunnen huurders in het lage- en middenhuursegment met (onderhouds)gebreken terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie zal in dat geval onderzoek doen in de woning en – bij constatering van aanwezige gebreken – een huurverlaging uitspreken. Afhankelijk van de aard en omvang van de gebreken, kan deze huurverlaging oplopen tot maximaal 80% van de huurprijs.

Vraag 5

Vindt u dat er van de belofte, bij aankoop van de woningen, om deze te verduurzamen en te moderniseren, zoals genoemd in de beantwoording van toenmalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ollongren op eerdere Kamervragen van de SP, genoeg terecht is gekomen?2

Bij de aankoop van deze woningen heeft Heimstaden de belofte gedaan om deze te verduurzamen en te moderniseren. De verantwoordelijkheid voor het nakomen van deze belofte ligt bij Heimstaden. Ik ben huiverig om op basis van het aangedragen nieuwsartikel een algemeen oordeel te vellen over de bedrijfsvoering van Heimstaden. Ik kan namelijk niet inschatten of de casuïstiek aangedragen in het nieuwsartikel symptomatisch is voor de bedrijfsvoering van deze verhuurder.

Vraag 6

Vindt u het acceptabel dat deze sociale woningen slechts enkele jaren nadat ze overgenomen zijn, nota bene met een ontheffing van de overheid voor een lagere verkoopprijs, alweer verkocht worden met een stevige winst van gemiddeld 32%?

De aankoop en eventuele doorverkoop van woningen moet plaatsvinden binnen de geldende wettelijke kaders en de voorwaarden die aan een eerdere ontheffing of transactie zijn verbonden. Zolang aan die voorwaarden wordt voldaan en eventuele termijnen zijn verstreken, staat het de eigenaar vrij om de woningen te verkopen. Uit statistieken van het CBS blijkt dat koopwoningprijzen sinds januari 2019 met 67,1% zijn gestegen. De door Heimstaden gerealiseerde winst bij verkoop is daarmee niet uitzonderlijk, maar een manifestatie die voorkomt uit de krapte op de woningmarkt.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat Heimstaden aanvankelijk overheidsbeleid de schuld gaf van de noodzaak tot verkoop, terwijl ze later toegaven dat dit komt doordat het bedrijf haar snelle groei voor een belangrijke deel met schulden gefinancierd had die nu herfinancierd moeten worden in tijden van hoge rentes?3

Ik vind dat het aan de betreffende onderneming is om haar beweegredenen toe te lichten. In zijn algemeenheid geldt dat zowel marktomstandigheden, zoals rente- en financieringskosten, als wijzigingen in regelgeving invloed hebben op het rendement en investeringsbeslissingen van investeerders.

Vraag 8

In de beantwoording van toenmalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ollongren op eerdere Kamervragen van de SP zei deze het volgende: «Bij de aankoop van woningen vind ik het belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen en tussen beleggers die excessief gedrag tonen en speculatief handelen. Hierbij geldt dat beleggers die excessief gedrag vertonen moeten worden aangepakt.» Terugblikkend op het handelen van Heimstaden, deelt u de mening dat hier inderdaad sprake was van excessief gedrag en speculatief handelen? Zo ja, op welke manier moet hier worden ingegrepen?4

In 2019 heeft toenmalig Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ollongren op eerdere Kamervragen van de SP aangegeven dat «Beleggers die excessief gedrag vertonen moeten worden aangepakt.» Op basis van het artikel dat aan de onderhavige Kamervragen ten grondslag ligt, wordt niet duidelijk of eventuele klachten over excessief gedrag door Heimstaden door een bevoegde instantie, zoals een rechter of de Huurcommissie, zijn onderzocht en behandeld. Of dus sprake is van bewezen onrechtmatig en excessief handelen, valt voor mij niet te verifiëren, waardoor ik de situatie niet kan beoordelen.
Wel zijn er de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen die ervoor zorgen dat excessief gedrag van een verhurende belegger beter kan worden aangepakt.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 reeds heb aangegeven, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag, zoals bijvoorbeeld intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge waarborgsommen. Ook kunnen gemeenten een vergunningplicht instellen, waaraan landelijk geüniformeerde voorwaarden kunnen worden verbonden, die o.a. kunnen zien op het onderhoud van de woning. Deze handhavende bevoegdheid van gemeenten is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met handhaving op te hoge huren en huurverhogingen. Ook heeft de Wet betaalbare huur ervoor gezorgd dat ook huurders in het middensegment voortaan bij de Huurcommissie terecht kunnen om een huurverlaging te vragen als gevolg van (onderhouds)gebreken aan de woning.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het goed zou zijn als deze woningen weer in handen van een woningcorporatie of -coöperatie komen? Bent u bereid de mogelijkheden daartoe te onderzoeken en daar praktisch en financieel aan bij te dragen?

Als Minister heb ik geen voorkeur voor wie de eigenaar van deze woningen is. Voorop staat voor mij het belang dat de (nieuwe) eigenaar voldoende zorg draagt voor de leefbaarheid van de woningen en zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving. Woningcorporaties en wooncoöperaties voeren hun eigen aan- en verkoopbeleid en het Rijk heeft geen rol bij specifieke casussen. Woningcorporaties kunnen lokaal in overleg met de gemeente en huurdersverenigingen wel afspraken maken over het aan- en verkoopbeleid. Zij kunnen woningen van investeerders kopen als zij van mening zijn dat deze woningen een bijdrage leveren aan de lokale volkshuisvesting en de aankoop ook vanuit financieel perspectief te verantwoorden is.

Vraag 10

Zo nee, wat vindt u dan wenselijk dat er met de woningen gebeurt en op welke andere manier voorkomt u dat deze woningen wederom in handen vallen van investeerders die uit zijn op snelle winst ten nadele van de bewoners?

Zoals in vraag 2 en 9 ook benoemd, heb ik geen voorkeur voor wie de eigenaar van de woningen is. Zowel marktpartijen als corporaties zijn van groot belang voor het realiseren van voldoende betaalbare, kwalitatieve woningen. Van belang is dat verhuurders voldoen aan de geldende wet- en regelgeving en zorgdragen voor kwaliteit en leefbaarheid.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Dertigers stappen in hospitamarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat hospitaverhuur zich snel ontwikkelt van een studentenoplossing naar een bredere woonvorm voor alleenstaande ouders, ouderen en andere woningzoekenden?

Deze analyse deel ik. Dit nieuwsartikel geeft de ontwikkelingen weer die hospitabemiddelingsbureaus waarnemen en onderschrijven daarmee de beweging die ik graag zie.
Ik zet mij daarom in om hospitaverhuur verder te stimuleren om het woningtekort te verkleinen o.a. via de landelijke informatiecampagne «Word hospita! «Jouw huis van grote waarde»2 en via de website «hospitawijzer.nl». Daarnaast werk ik aan een wetswijziging om belangrijke drempels weg te nemen, waaronder de introductie van een tijdelijk huurcontract speciaal voor hospitaverhuur van maximaal vijf jaar. Als ook de mogelijkheid om het huurcontract te beëindigen bij (executie) verkoop van de woning of overlijden van de eigenaar-bewoner.

Vraag 3

Erkent u dat juist in deze wooncrisis – waarin de bouw stagneert en bestaanszekerheid onder druk staat – het noodzakelijk is om alle mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad te benutten, en hospitaverhuur hierin een serieuze rol kan spelen?

Het beter benutten van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving (hierna: «beter benutten»), waaronder hospitaverhuur, is inderdaad van belang in het tegengaan van het woningtekort. Over mijn inzet op alle vormen van «beter benutten» informeer ik uw Kamer binnenkort met een voortgangsbrief.

Vraag 4

Hoeveel kamers kunnen volgens uw inschatting op korte termijn vrijkomen door de aangekondigde wetswijziging, en wat betekent dit concreet voor de druk op de woningmarkt?

Vraag 5

Klopt het dat deze wetswijziging al eerder naar de Kamer zou worden gestuurd, maar nu pas begin 2026 verwacht wordt?

Het klopt dat ik er naar streefde om eind van dit jaar het wetsvoorstel aan te bieden aan uw Kamer. Dit wetsvoorstel is recent in internetconsultatie geweest en momenteel ben ik bezig de reacties te verwerken. Hierna zal het voor advies aan de Raad van State worden aangeboden. Mijn inzet is om het wetsvoorstel in de eerste helft van 2026 voor te leggen aan uw Kamer ter behandeling.

Vraag 6

Wat zijn de oorzaken van dit uitstel, en welke gevolgen heeft dit voor woningzoekenden die nú in de knel zitten?

De oorzaak hiervan is dat er meer afstemming benodigd was met verschillende (keten)partners en andere ministeries dan op voorhand gedacht werd. Dat neemt niet weg dat hospitaverhuur, onder de huidige voorwaarden, nu ook al mogelijk is.

Vraag 7

Deelt u de mening dat goede huurbescherming onmisbaar is bij hospitaverhuur, juist omdat verhuurder en huurder zo dicht in elkaars persoonlijke leefomgeving verkeren?

Ik ben me er van bewust dat goede huurbescherming van groot belang is. Met het wetsvoorstel ben ik van mening een goede balans te hebben gevonden tussen huurbescherming voor huurders enerzijds en flexibiliteit voor verhuurders anderzijds.

Vraag 8

Hoe waarborgt u dat de voorgenomen wetswijziging niet alleen meer flexibiliteit creëert, maar ook voldoende bescherming biedt voor kwetsbare huurders?

De verwachting is dat er meer woonruimte beschikbaar zal komen door de voorgestelde wetswijzigingen. Dit is een voordeel voor potentiële huurders. De huurbescherming voor huurders wordt echter beperkter. Als gevolg van deze wetswijziging wordt het in de koopsector mogelijk om het (hospita)huurcontract (tussentijds) op te zeggen bij verkoop, executieverkoop of overlijden van de verhuurder. Daarnaast wordt specifiek voor hospitaverhuur een tijdelijk contract geïntroduceerd. Dit brengt voor huurders onzekerheid met zich mee en vraagt een zorgvuldige afweging gezien het feit dat het gaat om een basisvoorziening, een woning, en de verantwoordelijkheid van de overheid om minimale (huur)bescherming te regelen. Deze inperkingen van het huurrecht zijn te rechtvaardigen door het bijzondere karakter van hospitaverhuur, waarbij de verhuurder en huurder in dezelfde woning wonen. Potentiële hospita’s leveren daarbij fundamentele beginselen als privacy en de persoonlijke levenssfeer deels voor in. Om hen daarin tegemoet te komen zijn de wetswijzigingen deels gericht op mogelijkheden tot opzegging indien er sprake is van gewijzigde omstandigheden. Alhoewel daarmee de huurbescherming enigszins wordt beperkt, is het bieden van deze woonvorm en daarmee de potentie aan woonruimte een absoluut voordeel voor potentiële huurders.

Vraag 9

Vindt u dat een landelijk huurregister noodzakelijk is om misstanden te voorkomen, transparantie te vergroten en huurders te beschermen?

Ik heb uw Kamer op 9 april 2025 geïnformeerd over mijn inzet voor een huurregister (Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 391). In die brief ben ik ingegaan op de meerwaarde dat een huurregister heeft. Een register vergroot de rechtsbescherming en gelijkwaardigheid tussen huurder en verhuurder, helpt gemeenten bij het toezicht op en handhaving van met name de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Een huurregister kan gemeenten in staat stellen om meer inzicht te verkrijgen in de huurmarkt en pro-actiever te handelen bij eventuele misstanden. Ook kan een register de verhuurder ondersteuning bieden in het contact met de gemeente en een middel zijn voor de verhuurder om zichtbaar te maken dat hij of zij handelt in overeenstemming met die wet- en regelgeving. Naast een ondersteuning voor gemeenten kan een registratie van huurgegevens verschillende andere overheidsorganisaties in staat stellen om hun wettelijke taak effectiever en efficiënter uit te voeren. Dienst Toeslagen kan nauwkeuriger het recht op de huurtoeslag bepalen. Tevens kan het register als basis dienen voor toekomstige aanpassing van het toeslagenstelsel. Ook de belastingdienst kan voor Box 3 baat hebben bij actuele gegevens over de huur. De Inspectie Leefomgeving en Transport ziet bij het toezien en handhaven van de energielabelplicht een meerwaarde in een huurregister. Ook de Huurcommissie zou met een register ondersteund kunnen worden bij de geschilbeslechting. Tenslotte kan een registratie van huurgegevens waardevol zijn voor gemeenten en provincies bij het nemen van regie op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder.

Vraag 10

Erkent u dat de roep om zo’n huurregister steeds urgenter wordt, en dat uitstel de kwetsbaarste huurders het hardst treft?

Het opzetten van een huurregister heeft mijn volle aandacht. Van uitstel is geen sprake. In het antwoord op vraag 9 ben ik ingegaan op de meerwaarde die een register heeft.

Vraag 11

Wanneer kan de Kamer concreet rekenen op de invoering van een huurregister, en welke tussenstappen neemt u om dit vóór eind 2025 werkelijkheid te laten worden?

Een huurregister is niet op korte termijn gerealiseerd. De ontwikkeling en implementatie van het huurregister is omvangrijk en ingewikkeld. Ook moet er een wettelijke grondslag komen waarin wordt vastgelegd welke gegevens in een register worden geregistreerd, met welke doelen deze gegevens worden geregistreerd, wie welke rol en verantwoordelijkheid heeft bij de registratie en wie toegang heeft tot de geregistreerde gegevens. Ik heb uw Kamer toegezegd dat ik verschillende scenario’s voor een huurregister uitwerk, waarin ik kosten en baten tegen elkaar afweeg, daarbij ga ik ook in op de bijbehorende implementatietermijn. Ik verwacht de scenario’s in het eerste kwartaal van 2026 in internetconsultatie te kunnen brengen. Daarmee wil ik alle relevante stakeholders een kans geven mee te denken over de nadere inrichting van een huurregister. Het realiseren van een huurregister in 2025 is geenszins een reële verwachting.

Vraag 12

Zijn er elementen uit het beoogde basisregister die u al eerder kunt invoeren, zodat woningzoekenden sneller profiteren van meer zekerheid en bescherming

Zoals in het antwoord op vraag 11 uiteengezet, werk ik verschillende scenario’s uit voor het opzetten van een huurregister. Daarbij ga ik ook in op het bijbehorende tijdspad en of een stapsgewijze opzet meerwaarde heeft.

Vraag 13

Bent u bereid deze vragen afzonderlijk en binnen drie weken te beantwoorden?

De vragen zijn afzonderlijk en binnen drie weken beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel verhuurder blijft 1.340 euro vragen voor appartement in Harderwijk, gemeente verbolgen: «Dit kan écht niet» in de Stentor?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het handelen van de verhuurder, die de afspraken met de gemeente over fatsoenlijke huurprijzen niet nakomt?

Ik ken de exacte feiten van deze kwestie niet, maar ik begrijp uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt dat dit geschil door de gemeente Harderwijk aan een rechter is voorgelegd. Indien de rechter oordeelt dat de verhuurder gemaakte afspraken niet nakomt, dan is dat handelen van de verhuurder inderdaad ontoelaatbaar.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat beloofde airco’s nooit zijn aangesloten, de lift niet werkt, de beheerder onaangekondigd woningen binnenstapt, de gezamenlijke ruimtes slecht worden schoongemaakt, terwijl bewoners hoge servicekosten betalen?

Voorop moet worden gesteld dat verhuurders zich aan geldende wet- en regelgeving dienen te houden. Hoewel de meeste verhuurders dit ook doen, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. Uit het artikel dat aan deze Kamervragen ten grondslag ligt, wordt niet duidelijk of de klachten van de huurders door een bevoegde instantie, zoals een rechter, de Huurcommissie of de gemeente zijn onderzocht en behandeld. Of dus daadwerkelijk sprake is van bewezen onrechtmatig handelen, valt voor mij niet te verifiëren, waardoor ik de situatie niet kan beoordelen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat huurders via de rechter hun gelijk moeten halen, terwijl de verhuurder zich duidelijk niet aan de wet houdt?

Uit het artikel komt naar voren dat het de gemeente is die zich tot de rechter heeft gewend. Er is dus geen sprake van huurders die zich tot de rechter moeten wenden om hun gelijk te halen, zoals de vraag suggereert. Of sprake is van strijd met de wet is overigens niet gebleken. Uit het artikel volgt dat de gemeente naar de rechter is gestapt omdat zij van mening is dat de afspraken die omtrent huurprijzen zijn gemaakt door de verhuurder worden geschonden.
Huurders hebben zelf bovendien ook verschillende mogelijkheden om zonder tussenkomst van de rechter hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt. Zo biedt de Wet goed verhuurderschap gemeenten sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag als bijvoorbeeld intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge waarborgsommen. Deze handhavende taak van gemeenten is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met handhaving op te hoge huren en huurverhogingen. Gemeenten kunnen handhaven naar aanleiding van een melding die is binnengekomen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, dat zij sinds 1 januari 2024 dienen te hebben, maar kunnen ook proactief – dus zonder voorafgaande melding – handhaven als zij een overtreding constateren. Bovendien kunnen huurders in het lage- en middenhuursegment bij de Huurcommissie terecht in geval van geschillen over onder andere huurprijzen, (onderhouds)gebreken, huurverhogingen en servicekosten. Huurders met een geliberaliseerd contract kunnen bovendien ook bij de Huurcommissie terecht met geschillen over de servicekosten en (aanvangs)huurprijs.
Er zijn dus verscheidene mogelijkheden voor huurders om, zonder een gang naar de rechter te hoeven maken, hun recht te halen wanneer hun verhuurder zich niet aan de wet houdt.

Vraag 5

Is het handelen van de verhuurder in lijn met de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap?

Of in een concrete casus sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap en/of Wet betaalbare huur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van dat specifieke geval. Op basis van enkel het nieuwsartikel is voor mij niet vast te stellen of sprake is van een overtreding van de genoemde wetten.
Bovendien is het de gemeente die belast is met het toezicht en de handhaving op de naleving van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Zij dient vast te stellen of inderdaad sprake is van een overtreding van deze wetten, alvorens tot handhaving over kan worden gegaan. Een oordeel over de vraag of het handelen van de verhuurder uit het artikel al dan niet in strijd is met de Wet goed verhuurderschap en/of de Wet betaalbare huur is om die reden dan ook voorbehouden aan de gemeente.

Vraag 6

Zo ja, welke instrumenten gaat u inzetten om deze illegale praktijken aan te pakken? Zo nee, hoe zou de wet kunnen worden aangepast om dit te voorkomen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, voorziet de huidige wet- en regelgeving reeds in een stevig kader op basis waarvan kan worden opgetreden in geval van ongewenst verhuurgedrag. Het gaat hier onder andere om de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur, als gevolg waarvan gemeenten kunnen handhaven op misstanden als intimidatie, discriminatie, onredelijke servicekosten en te hoge huren.

Vraag 7

Welke instrumenten heeft de gemeente om deze uitwassen aan te pakken?

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid gekregen om op te treden tegen ongewenst verhuurgedrag. Het kan hierbij gaan om zaken als intimidatie en discriminatie, te hoge servicekosten en waarborgsommen of het niet-informeren van huurders over diens rechten en verplichtingen ten aanzien van het gehuurde. Deze handhavende bevoegdheid van de gemeente is als gevolg van de Wet betaalbare huur per 1 januari 2025 uitgebreid met het toezicht en de handhaving op te hoge huurprijzen en huurverhogingen. De Wet goed verhuurderschap biedt gemeenten bovendien de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te voeren, als gevolg waarvan het verboden wordt om bepaalde categorieën van woon- of verblijfsruimten te verhuren zonder verhuurvergunning. Met de vergunningsplicht kunnen aanvullende eisen aan de verhuur worden gesteld.
Wanneer een gemeente een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, kan hierop worden gehandhaafd. Gemeenten hebben hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 8

Hoe werkt het Meldpunt Wet goed verhuurderschap in dergelijke casussen?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap zijn gemeenten sinds 1 januari 2024 verplicht om een laagdrempelig meldpunt te hebben ingesteld waar huurders, woningzoekenden, omwonenden of andere belanghebbenden – zo nodig anoniem – melding kunnen doen van ongewenst verhuurgedrag. Wanneer een gemeente een melding ontvangt, dient te worden onderzocht of sprake is van een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur. Een gemeente kan daarnaast ook proactief- dus zonder voorafgaande melding – onderzoek doen naar mogelijke overtredingen. Een gemeente is formeel dus niet afhankelijk van meldingen bij het meldpunt, zoals in het artikel gesuggereerd wordt.
Wanneer een gemeente daadwerkelijk een overtreding van de Wet goed verhuurderschap of Wet betaalbare huur constateert, dient de gemeente hierop te handhaven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 7 reeds heb toegelicht, hebben gemeenten hiervoor de beschikking over het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder bestuursdwang/last onder dwangsom, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername. Dit instrumentarium dient proportioneel te worden toegepast, onder gebruikmaking van de bestuursrechtelijke escalatieladder.

Vraag 9

Kunt u voor bewoners die een melding doen anonimiteit waarborgen? Zodat ze hun beklag kunnen doen zonder angst voor huisuitzetting of verwaarlozing door de verhuurder.

Meldingen bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag moeten ook anoniem gedaan kunnen worden. Met anoniem wordt bedoeld dat het voor het doen van een melding niet noodzakelijk is dat de melder zijn/haar naam en andere persoonsgegevens vermeldt. Een anonieme melding kan echter wel het onderzoek bemoeilijken. Dat is de keerzijde, waarover de melder geïnformeerd kan worden.
Overigens zou het natuurlijk nooit zo mogen zijn dat huurders hun beklag niet durven te doen uit angst voor represailles van de verhuurder, bijvoorbeeld in de vorm van een huisuitzetting of het niet-uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Om die reden is in de Wet goed verhuurderschap dan ook opgenomen dat verhuurders zich dienen te onthouden van elke vorm van intimidatie. Gemeenten kunnen optreden tegen verhuurders die hun huurder – in weerwil van dit verbod – toch intimideren.

Vraag 10

Wat vindt u ervan dat verhuurders boekhoudkundige trucs hanteren waarbij ze extra servicekosten rekenen voor «inventaris», die gerekend wordt voor een duurdere keuken of andere elementen die gewoon onderdeel van de reguliere huur zijn? Wat gaat u doen om te voorkomen dat verhuurders dergelijke trucs gebruiken om op deze manier «nep»-sociale huur aan te bieden?

Onder de huurprijs moet worden verstaan de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woning, alsmede de onroerende aanhorigheden. Het gaat daarmee om de zaken die onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden, of zaken die krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het trappenhuis, tuinen (indien niet openbaar) en gemeenschappelijke ruimten (indien niet openbaar). Servicekosten mogen alleen in rekening worden gebracht voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Met de Wet modernisering servicekosten wordt een limitatieve lijst vastgelegd van welke kosten door verhuurders wel en niet onder de noemer «servicekosten» in rekening mogen worden gebracht. Ook wordt met die wet explicieter tot uiting gebracht dat in rekening gebrachte servicekosten in redelijke verhouding moeten staan tot de geleverde goederen of diensten. Hiermee worden huurders beter beschermd tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen of die kosten in rekening brengen die geen relatie hebben met de daadwerkelijk gemaakte kosten. De inwerkingtreding van deze wet is voorzien per 1 januari 2026.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 al heb aangegeven, dienen verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving te houden, waaronder begrepen de wet- en regelgeving over servicekosten. Huurders die het niet eens zijn met hun servicekosten, kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de servicekosten. Ook zijn gemeenten sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap bevoegd om op te treden tegen verhuurders die zich niet aan de geldende wet- en regelgeving rondom servicekosten houden.

Vraag 11

Bent u bereid contact te leggen met de lokale bestuurders om de problemen van de bewoners in Harderwijk zo snel mogelijk op te lossen?

Hier zie ik geen aanleiding toe. Uit het artikel blijkt dat de situatie in De Oude Bieb de aandacht heeft van de lokale bestuurders in Harderwijk en dat de gemeente de zaak heeft voorgelegd aan een rechter. Ik vertrouw erop dat deze kwestie hiermee tot een goed einde voor de betrokkenen wordt gebracht.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over de werkwijze van Vesteda, waarbij huurders van het complex aan de Van Montfoortlaan in Den Haag plotseling een ontruimingsverzoek kregen, terwijl eerder verduurzamingsplannen waren gepresenteerd en er een huurdersorganisatie actief was? Acht u dit in overeenstemming met de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet)?1

De Wet op het Overleg huurders verhuurder (Wohv; hierna: Overlegwet) bepaalt dat verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland en alle woning-corporaties hun betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) uit eigen beweging informeren over voorgenomen beleids- of beheerwijzingen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefomgeving van de betrokken huurders. Het ligt daarom in de rede van de Overlegwet dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s) informeert over voorgenomen onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die een tijdelijke ontruiming vereisen.
Het is niet aan mij om te beoordelen in hoeverre een individuele casus in overeenstemming is met de wetgeving. Dit is aan de rechter. Naar zeggen van Vesteda heeft zij de huurdersorganisatie uit eigen beweging geïnformeerd over het uitstellen van de verduurzamingsplannen en het op korte termijn uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden om te kunnen voldoen aan de minimale brandveiligheidseisen; en vervolgens de bewoners hierover geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u dat Vesteda juridische stappen ondernam tegen zijn eigen huurders – voornamelijk senioren – om een tijdelijke ontruiming af te dwingen, terwijl de rechter oordeelde dat de verhuurder «onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden»?

Ik kan niet op de stoel van de rechter gaan zitten. De rechter heeft kennelijk geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden.
Vesteda stelt dat de rechter daarmee niet heeft geoordeeld dat de woningen wél aan de brandveiligheidseisen voldoen. Naar zeggen van Vesteda onderschrijft de gemeente de noodzaak tot het nemen van brandveiligheidsmaatregelen en is Vesteda nog in overleg met de betrokken huurdersorganisatie over de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat commerciële verhuurders – en Vesteda in het bijzonder – vaak een zeer formele en juridiserende houding aannemen richting huurdersorganisaties en bewonerscommissies, terwijl de Overlegwet juist laagdrempelige participatie beoogt?

Ik heb, afgezien van het artikel waarover de vragen gaan, geen signalen ontvangen over bijzonder formele of juridiserende houding die verhuurders aannemen in hun contacten met hun huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
De Woonbond geeft desgevraagd aan dat het wel het beeld herkent dat institutionele beleggers doorgaans formeler omgaan met het overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissie dan woningcorporaties dat doen. Als voorbeeld geeft de Woonbond dat (sommige) institutionele beleggers in het verleden alleen overlegden met huurdersorganisaties met statuten. De Woonbond ziet wel een trend dat institutionele beleggers het overleg verruimen en ook bewonerscommissies erkennen, maar meent dat er nog ruimte voor verbetering is.
Naar zeggen van Vesteda moet zij de inkomsten en uitgaven als financiële instelling zorgvuldig kunnen verantwoorden aan de AFM en DNB; en daarom de plicht heeft na te gaan met wie zij een financiële relatie aangaat (kostenvergoeding) hoewel dit formeel kan overkomen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om te voorkomen dat huurders die zich organiseren voor hun rechten, stelselmatig op hoge juridische drempels stuiten door commerciële verhuurders?

De vraag veronderstelt dat commerciële verhuurders stelselmatig hoge juridische drempels opwerpen voor huurdersorganisaties. Dat beeld herken ik niet.
Maar kennis over rechten en plichten – van zowel huurdersorganisaties/bewoners-commissies als verhuurders – uit de Overlegwet kan bijdragen aan toepassing van de wet in de praktijk en verminderen of voorkomen van conflicten. In overleg met de Woonbond ben ik aan het bezien op welke punten de informatie over de Overlegwet nadere toelichting vereist en hoe de informatie over de rechten en plichten uit de Overlegwet duidelijker gebracht kan worden op de websites rijksoverheid.nl en volkshuisvestingnederland.nl. Naar aanleiding van het onderhavige krantenartikel zal ik daarbij ook de verhuurdersorganisaties betrekken, omdat Vesteda daarin stelt meer informatie te wensen. Het streven is om de informatie over de Overlegwet dit najaar op de genoemde websites handzamer te maken en zo mogelijk uit te breiden.

Vraag 5

Hoeveel klachten of signalen zijn bij u of de Woonbond bekend over Vesteda met betrekking tot schendingen van de Overlegwet en de omgang met huurdersorganisaties en bewonerscommissies?

Mij waren geen klachten of signalen bekend. De Woonbond stelt desgevraagd geen precieze cijfers te hebben maar jaarlijks enkele tientallen vragen/meldingen te ontvangen over het toepassen van de Overlegwet door commerciële verhuurders, waaronder ook een aantal over Vesteda.
Om dit in perspectief te plaatsen: Vesteda verhuurt circa. 28.000 woningen en haar huurders zijn georganiseerd in een groot aantal huurdersorganisaties/ bewonerscommissies. Daarnaast erkent de Woonbond dat een vraag of melding nog niet betekent dat er daadwerkelijk sprake is van schending van de Overlegwet.

Vraag 6

Acht u het wenselijk dat een van de grootste verhuurders van Nederland zich structureel onttrekt aan collectieve overlegstructuren, zoals het Vesteda Platform, waardoor huurdersorganisaties zich geïsoleerd voelen staan tegenover een miljardenbedrijf?

De Overlegwet regelt (laagdrempelige) minimum procesvereisten waaraan verhuurders moeten voldoen in hun contacten met hun huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissies. De Overlegwet biedt verhuurder geen ruimte om zich aan die minimum procesvereisten te onttrekken.
De Overlegwet bepaalt dat wanneer een huurdersorganisatie alle huurders van een bepaalde verhuurder vertegenwoordigt, die koepelhuurdersorganisatie het primaat heeft van informatie, overleg en advies ten opzichte van meer lokale huurdersorganisaties. Indien zo’n koepelhuurdersorganisatie bestaat, moet de verhuurder dus met die koepelhuurdersorganisatie over voorgenomen wijzigingen in algemeen/landelijk beleid of beheer informatie uitwisselen, overleg voeren en gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen2. Wanneer het gaat om beleid of beheer dat rechtstreeks te maken heeft met bepaalde wooncomplexen en huurders zich voor die betrokken wooncomplexen (ook) een met een lokale of regionale huurderorganisatie hebben georganiseerd; in dat geval moet de verhuurder die onderwerpen met de betrokken lokale huurdersorganisatie(s) bespreken3.
Wat betreft bewonerscommissies (commissies die de bewoners van een wooncomplex van tenminste 25 woningen vertegenwoordigen), kan de verhuurder besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken indien de bewonerscommissie niet aannemelijk kan maken dat zij de bewoners van het betrokken wooncomplex vertegenwoordigt of wanneer een andere bewonerscommissie van het betrokken wooncomplex wat betreft omvang van haar achterban en bewoners geacht wordt meer representatief te zijn4.
Naar zeggen van Vesteda heeft zij de samenwerking met het Platform in overleg met het bestuur van het Platform beëindigd omdat het Platform niet voldeed aan de eisen uit de Overlegwet voor een koepelhuurdersorganisatie, onder meer doordat huurders die niet door lokale/regionale huurdersorganisaties werden vertegenwoordigd zich niet konden aansluiten bij het Platform.
Het Platform is daarna naar zeggen van Vesteda door de leden opgeheven.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda, waarbij de wettelijk zeer laagdrempelige – haast informele – bewonerscommissie wordt gecompliceerd door onderscheid te maken tussen «formeel» en «informeel», terwijl huurders tegelijkertijd actief worden aangestuurd op het oprichten van een «klankbordgroep», een overlegvorm zonder enige wettelijke rechten?

De Overlegwet stelt laagdrempelige eisen voor het zijn van een bewonerscommis-sie in de zin van de Overlegwet:
Elke vertegenwoordigende groep die aan die criteria voldoet, is een bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet, ook als de groep een andere naam – bijvoorbeeld Klankbordgroep – hanteert. Een bewonerscommissie heeft recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in het beleid voor of beheer van het wooncomplex waarvan zij de huurders vertegenwoordigt.
Voor bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren5. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurdersorganisaties wel6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda om een KvK-inschrijving te eisen voor het verkrijgen van een minimale vergoeding, terwijl diezelfde vergoeding ook wordt uitgekeerd aan commissies die niet aan deze eis voldoen, zoals bij de bewonerscommissies Linker Rottekade en Admiraal de Ruyterweg?

Het ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel is geen vereiste om een huurdersorganisatie of bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn. Een huurdersorganisatie moet wel een vereniging of stichting zijn, maar een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid volstaat; voor een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid is inschrijving bij de Kamer van Koophandel een vrije keuze – maar met een KvK-inschrijving is de vereniging als rechtspersoon aansprakelijk en zonder KvK-inschrijving zijn de bestuursleden van de vereniging aansprakelijk.
Een bewonerscommissie hoeft geen vereniging of stichting op te richten om bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn en hoeft (dus) geen KvK-inschrijving te hebben. Wat betreft bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen uitvoeren7. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurders-organisaties wel8.
Naar zeggen van Vesteda verbindt zij geen gevolgen aan het eventuele ontbreken van een KvK-inschrijving en verstrekt zij ook vergoedingen aan huurdersorganisaties of bewonerscommissies zonder KvK-inschrijving maar wijst zij hen op de voordelen van een KvK-inschrijving.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het besluit van Vesteda om de samenwerking met het Vesteda Platform – de enige huurdersorganisatie op instellingsniveau – te beëindigen op grond van onbevoegd bestuur, illegitimiteit en een enkele hofuitspraak, zonder het bestuur (dat grotendeels uit senioren bestaat) enige mogelijkheid tot herstel te bieden?

Wanneer de huurders van een verhuurder een huurdersorganisatie hebben opgericht die alle huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigt (huurdersorganisatie op verhuurdersniveau, koepelorganisatie), dan heeft de verhuurder over het algemene/landelijke beleid en beheer te overleggen met die koepelorganisatie, tenzij de verhuurder met deze koepelorganisatie andere afspraken heeft gemaakt9.
In het antwoord op vraag 6 is toegelicht waarom Vesteda naar eigen zeggen de samenwerking met het Platform in overleg met het Platformbestuur heeft beëindigd en dat het Platform zichzelf heeft opgeheven.

Vraag 10

Bent u bereid de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet te evalueren, en te onderzoeken of huurdersorganisaties meer juridische en financiële ondersteuning nodig hebben om gelijkwaardiger het overleg met grote commerciële verhuurders te voeren?

De Woonbond heeft in 2024 een evaluatie van de werking van de Overlegwet uitgevoerd, vanuit huurdersperspectief. Ik ben bereid om de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet in de praktijk (nader) te evalueren op basis van de ervaringen van zowel huurders(organisaties) als verhuurders(organisaties).

Vraag 11

Hoe ziet u de rol van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en andere toezichthouders in het borgen dat verhuurders als Vesteda zich aan de wet houden? Beschikt de ACM over voldoende bevoegdheden om in te grijpen wanneer commerciële verhuurders huurdersrechten ondermijnen?

De ACM heeft geen toezichthoudende taak wat betreft de Overlegwet. Het oordeel of verhuurders dan wel huurdersorganisaties/bewonerscommissies zich aan de Overlegwet houden is aan de Huurcommissie en aan de rechter.

Vraag 12

Erkent u dat het ontbreken van een regeling voor de vergoeding van kosten voor geschillenbeslechting in de Overlegwet – in tegenstelling tot de Wet op de ondernemingsraden (WOR), waarop deze wet is gebaseerd – een juridische ongelijkheid creëert tussen huurders en verhuurders?

Op grond van de Overlegwet zijn verhuurders niet verplicht andere kosten dan de kosten voor het uitvoeren van het informatie-, overleg- en adviesrecht, voor scholingsactiviteiten, het uitnodigen van en vragen van inlichtingen en advies van externe deskundigen en voor het informeren en betrekken van hun achterban te vergoeden. Bij de invoering van de wet is toegelicht dat huurdersorganisaties om op een volwassen wijze te kunnen functioneren zich ook zullen moeten inzetten om andere financiële bronnen te vinden, voor de hand liggend (onder meer) de leden van de huurdersorganisatie(s). Wanneer de huurdersorganisatie volledig wordt gefinancierd door de verhuurder kan de onafhankelijkheid van de huurdersorganisatie in gevaar komen.
Aan de hand van de uitkomsten van de nog uit te voeren evaluatie van de Overlegwet zal ik bezien of de wet ten aanzien van kostenvergoeding voor geschillen aanpassing behoeft.

Vraag 13

In hoeverre erkent u dat de zaak van Vesteda tegen HBV Detroit laat zien dat het huidige hiaat in de Overlegwet kan worden misbruikt om actieve en legitieme huurdersorganisaties financieel uit te putten, en bent u bereid de wet aan te passen om de rechtspositie van huurdersorganisaties in dergelijke situaties beter te beschermen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Deelt u de opvatting van de Woonbond dat commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij hebben dat huurders zich organiseren? Zo ja, welke maatregelen gaat u nemen om te zorgen dat huurdersverenigingen in de commerciële sector een gelijkwaardige gesprekspartner worden, zoals dat bij woningcorporaties sinds de parlementaire enquête woningcorporaties in 2014 wel het geval is?

De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurdersorganisaties van woningcorporaties en die van overige verhuurders (mits die tenminste 25 woningen in Nederland verhuren) en biedt de huurdersorganisaties en bewonerscommissies van al deze verhuurders dezelfde rechten van informatie, overleg en advies, het raadplegen van deskundigen en van kostenvergoeding.
Naar zeggen van de Woonbond voelen commerciële verhuurders er in de praktijk geen belang bij dat hun huurders zich organiseren. Dat beeld komt volgens de Woonbond uit de respons op zijn enquête uit 2024 onder huurdersorganisaties en bewonerscommissie over de Overlegwet in de praktijk. Ik kan dat beeld niet bevestigen, ik heb daarvan – naast deze indruk van de Woonbond uit zijn enquête en uit door hem ontvangen meldingen van huurders(organisaties) – geen signalen ontvangen. Naar mijn mening hebben commerciële verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland, op wie de Overlegwet van toepassing is, er wel belang bij dat hun huurders zich organiseren, omdat zij hun huurders via de huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) gemakkelijker kunnen betrekken bij hun beleid en beheer, in plaats van alle betrokken huurders afzonderlijk te betrekken. En de Overlegwet regelt voor het betrekken van huurdersorganisaties en bewoners de minimale procesvereisten, waardoor de verwachtingen daarover tussen verhuurder en huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) grotendeels dezelfde zullen zijn; maar de Overlegwet biedt ruimte voor afspraken over verdergaande rechten van huurdersorganisaties/bewonerscommissies.
De Woningwet geeft huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen extra rechten ten aanzien van de specifieke taken die woningcorporaties ten behoeve van de volkshuisvesting hebben. Ik licht die hieronder toe, evenals waarom deze extra rechten niet in de Overlegwet zijn neergelegd (waardoor die extra rechten ook zouden gelden voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders):
Overige verhuurders hebben niet de plicht om bij te dragen aan de lokale/regionale volkshuisvesting en maken daardoor geen prestatieaf-spraken in de zin van de Woningwet over de lokale/regionale volkshuis-vesting met gemeenten, daardoor is niet voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders bepaald dat zij gelijkwaardig partner van de verhuurder zijn bij die prestatieafspraken.
Maar huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer (waaronder in ieder geval voorgenomen sloop en renovatie van woningen en voorgenomen beleid inzake leefbaarheid en herstructurering).
Huurdersorganisaties van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over een voorgenomen fusie van de verhuurder.
De Overlegwet biedt huurdersorganisatie van andere verhuurder geen recht op voordracht van commissarissen van de raad van commissarissen. Maar het staat overige verhuurders vrij om met hun huurdersorganisaties (en raden van commissarissen) af te spreken dat zij een deel van de commissarissen mogen voordragen.
De Overlegwet bevat niet zo’n bepaling, maar dat laat onverlet dat het ook overige verhuurders (en hun huurdersorganisaties en bewonerscommis-sies) vrij staat om besluiten ter raadpleging voor te leggen aan de betrokken huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het gegeven dat beleggers leegstaande flats verhuren via bruikleencontracten?

Het gebruik van bruikleencontracten is geen verhuur en het is ook niet de eigenaar die het bruikleencontract aangaat met de bruiklener (de tijdelijke bewoner), want dat is de leegstandbeheerder.
De gemeente Utrecht heeft ambtelijk aangegeven dat de eigenaar in deze casus niet in aanmerking komt voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet aangezien er geen sprake is van verkoop of sloop en (ver)nieuwbouw. Doordat de gemeente Utrecht de leegstandverordening effectief heeft ingezet, is tijdens het verplichte gesprek gebleken dat de eigenaren verkoop dan wel reguliere verhuur nog in overweging nemen met leegstand als gevolg. Om in deze tijdelijke situatie de woningen toch in gebruik te laten nemen heeft de gemeente Utrecht op grond van het verplichte gesprek met succes tijdelijke ingebruikname afgedwongen. Dat woningen via bruikleencontracten in gebruik worden genomen omdat er geen grond is voor een vergunning voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet komt niet vaak voor. Net als ik geeft de gemeente Utrecht de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de leegstandwet indien dit een mogelijkheid is om in tijdelijke situaties toch een woning in gebruik te nemen. Hierbij dient vermeld te worden dat ook bij tijdelijke verhuur onder de leegstandwet logischerwijs geen sprake is van huurbescherming aangezien de situatie van tijdelijke aard is.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen het gegeven dat deze huurders geen huurbescherming hebben doordat er gebruik wordt gemaakt van een bruikleencontract?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat door het gebruik van bruikleencontracten verhuurders de wetswijzigingen die tijdelijke huurcontracten tegengaan omzeilen, en zo ja, hoe bent u van plan deze omzeiling aan te pakken?

Ambtelijk is er contact geweest met de branchevereniging Vereniging Leegstandbeheer Nederland (VLBN). De VLBN heeft aangegeven dat er sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten geen significante stijging is te zien van bruikleencontracten in woningen. Verhuurders geven over het algemeen de voorkeur aan reguliere huurprijzen in plaats van een marginale gebruiksvergoeding en die vergoeding voor bruikleen gaat ook niet naar de verhuurder/eigenaar maar naar de Leegstandbeheerder.

Vraag 5

Klopt het dat gemeenten met de Leegstandswet wel het recht hebben om gebouweigenaren die een gebouw in bezit hebben dat leegstaat tot ingebruikname te manen, maar dat de handvatten ontbreken om sturing te geven op welke wijze deze gebouwen dan in gebruik genomen moeten worden?

Op grond van een experiment onder de Leegstandwet hebben alleen de gemeente Amsterdam en Utrecht de mogelijkheid tot het afdwingen van ingebruikname van woningen. De gemeente Utrecht heeft in deze casus succesvol van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Hoe de eigenaar de woning in gebruik neemt of geeft is bewust niet bepaald in het experiment aangezien elke situatie een andere oplossing van de leegstand kan vragen en het eigendomsrecht hierbij ook een rol speelt. Zo kan een gemeente logischerwijs niet bepalen dat een eigenaar de woning moet verkopen of er zelf in moet wonen. Wel moet de ingebruikname conform de bestemming plaatsvinden. De gemeente Utrecht heeft de leegstandverordening dus correct en succesvol toegepast en er is, zoals de titel van het bericht betoogt, geen sprake van het door de eigenaar omzeilen van het verbod op leegstand. Hoewel ik in algemene zin de voorkeur geef aan reguliere verhuur is huurbescherming simpelweg niet altijd mogelijk als woningen legitiem tijdelijk leegstaan. Het kan namelijk voorkomen dat de eigenaar nog een strategie aan het bepalen is of dat de woningen op termijn moeten worden gesloopt.
De mogelijkheid om een ingebruikname af te dwingen ga ik structureel verankeren. Hiertoe werk ik thans een wetsvoorstel uit waarover ik uw Kamer op 20 december 2024 heb geïnformeerd.2 Dit wetsvoorstel is recent in consultatie geweest3 waarvan ik nu de reacties beoordeel. In de voorbereiding van dit wetsvoorstel heb ik de gemeenten betrokken en meegenomen bij de afwegingen die ik heb gemaakt. De gemeenten Amsterdam en Utrecht zijn verheugd dat de voordracht van een gebruiker nu wordt vervangen door een verplichte ingebruikname en delen met mij dat de wijze waarop een keuze is aan de eigenaar zolang de ingebruikname maar conform de bestemming is.

Vraag 6

Bent u bereid om met gemeenten in gesprek te gaan en te bezien hoe gemeenten deze handvatten wel kunnen krijgen, en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

De vragen zijn zo veel als mogelijk separaat beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nergens in Europa ervaren zo veel jonge mensen discriminatie bij het zoeken naar een woning als in Nederland»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat bijna één op de zes woningzoekenden tussen de 16 en 29 jaar in Nederland aangeeft discriminatie te hebben ervaren, waarmee Nederland koploper is in Europa?

Het is onwenselijk dat jonge woningzoekenden discriminatie ervaren. Iedere woningzoekende verdient een eerlijke kans op een woning. In het bijzonder voor jongeren is het belangrijk dat zij eerlijk aan een betaalbare woning kunnen komen, zodat ze kunnen starten aan het opbouwen van hun toekomst.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel meldingen van woondiscriminatie in het afgelopen jaar zijn geregistreerd, uitgesplitst per discriminatiegrond?

Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben. Dit is onderdeel van de Wet goed verhuurderschap. Er is geen zicht op hoeveel meldingen van woondiscriminatie er binnen (zijn) gekomen bij gemeenten. Dit wordt niet actief door gemeenten bijgehouden en is ook niet wettelijk verplicht. Wel ben ik recent met een groep gemeenten begonnen aan een inventarisatie van het aantal en soort meldingen bij het gemeentelijk meldpunt. Ik streef ernaar uw Kamer hierover in 2026 inzicht te kunnen verschaffen.

Vraag 4

Hoeveel van deze meldingen hebben geleid tot daadwerkelijke handhaving, sancties of andere juridische consequenties voor deze plegers van woondiscriminatie?

Zoals aangegeven bij vraag 3, is er geen wettelijke verplichting voor gemeenten om het aantal meldingen bij te houden. Verder geldt dat een melding die binnenkomt via het meldpunt niet altijd een verzoek tot handhaving is. Bovendien resulteren niet alle handhavingsverzoeken erin dat er daadwerkelijk gehandhaafd wordt. Zoals aangegeven bij het antwoord van vraag 3, werk ik momenteel samen met een aantal gemeenten aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt om hier beter zicht op te krijgen.

Vraag 5

Erkent u dat de huidige klachtprocedures, zoals via het College voor de Rechten van de Mens, vaak weinig effect hebben omdat de uitspraken niet bindend zijn?

De procedure bij het College voor de Rechten van de Mens is laagdrempelig en kosteloos. Ondanks het niet-bindende karakter van de uitspraken van het College, is de klachtprocedure wel degelijk effectief. Uit de cijfers van het College over het jaar 2024 blijkt dat in 81 procent van de gevallen het oordeel aanleiding is om maatregelen te treffen.2 Daarnaast komt het ook regelmatig voor dat partijen na het indienen van een klacht bij het College tot een schikking komen, voordat een zitting heeft plaatsgevonden.

Vraag 6

Erkent u dat er een gebrek is aan effectieve handhaving, wat zorgt voor groeiende discriminatie door makelaars, verhuurders en bemiddelaars?

Dit beeld herken ik niet. Uit de meest recente landelijke monitor Discriminatie bij woningverhuur (2022–2023)3 blijkt juist een lichte daling ten aanzien van de discriminatiecijfers. Mogelijk is deze positieve trend het gevolg van de gezamenlijke inzet van alle maatschappelijke partners en mijn aanpak tegen woondiscriminatie. Onderdeel van deze aanpak is de Wet goed verhuurderschap. Met deze wet is het mogelijk geworden voor gemeenten om te handhaven indien er sprake is van ongerechtvaardigd onderscheid door verhuurders en verhuurbemiddelaars. Indien huurders of woningzoekenden woondiscriminatie ervaren zoals bedoeld in de Wet goed verhuurderschap, roep ik hen op dit te melden bij het gemeentelijke meldpunt. Indien de gemeente de melding gegrond verklaart, zullen zij daarop handhaven. Ook kunnen huurders en woningzoekenden aangifte doen bij de Politie, dit melden bij het College voor de Rechten van de Mens of een Antidiscriminatievoorziening.

Vraag 7

Hoe verklaart u dat, ondanks dat meerdere studies van het Verwey-Jonker Instituut al jaren aantonen dat woningzoekenden met een niet-Nederlands klinkende achternaam minder kans hebben om te worden uitgenodigd voor een bezichtiging, er tot op heden geen effectief beleid of structurele actie is ondernomen om deze vorm van discriminatie tegen te gaan?

Discriminatie is een hardnekkig probleem en is helaas niet van de een op de andere dag opgelost en elk geval van discriminatie is er uiteraard één te veel. Dat neemt niet weg dat er wel verbetering zichtbaar is. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 6 blijkt uit de meest recente landelijke monitor dat woningzoekenden met een niet-Nederlands klinkende naam momenteel minder kans lopen om gediscrimineerd te worden dan voorheen.
Waar in de vorige monitor (2021/2022) bleek dat alle onderzochte profielen met niet-Nederlands klinkende namen (Pools en Marokkaans) een aanzienlijk lagere uitnodigingskans hadden op het bezichtigen van een huurwoning dan mensen met Nederlands klinkende namen, blijkt dat nu minder het geval. Personen met een Marokkaans klinkende mannennaam blijven een significant lagere kans houden (18% minder) om uitgenodigd te worden voor de bezichtiging van een woning dan personen met een Nederlands klinkende naam. Wel is echter ook voor die profielen sprake van een daling ten opzichte van de resultaten uit de vorige landelijke monitor. De netto discriminatiegraad van de overige profielen, dus de Marokkaans klinkende vrouwennaam, de Pools klinkende mannennaam, het homoseksuele stel en de Nederlandse vrouwennaam, waren niet significant. Dit betekent dat zij geen lagere kans hebben om uitgenodigd te worden voor een bezichtiging. Dit is een hoopvolle uitkomst.
Het is ook niet zo dat er geen maatregelen worden genomen om deze verbetering te realiseren en versterken. Zoals benoemd heb ik hier een aanpak op gericht en ook maatschappelijke partners zetten zich in tegen woondiscriminatie. De aanpak woondiscriminatie heeft het onderwerp meer onder de aandacht gebracht en mensen bewuster gemaakt. De bewustwording werd onder andere vergroot door de voorlichtings- en bewustwordingscampagne «Wijs discriminatie de deur». De eerdere twee jaarlijkse landelijke monitoren en de lokale en branchegerichte aanpak, waarbij veelvuldig contact is geweest met relevante partners over het onderwerp woondiscriminatie, hebben ook bijgedragen bij aan het op de kaart zetten van woondiscriminatie.
Dat geldt ook voor de Wet goed verhuurderschap die per 1 juli 2023 in werking trad. In deze wet is een basisnorm voor goed verhuurderschap opgenomen in de vorm van algemene regels. Deze regels gelden voor alle verhuurders en verhuurbemiddelaars en zien onder andere toe op het voorkomen van discriminatie. Als aan deze norm niet wordt voldaan, dan zijn gemeenten bevoegd hierop te handhaven. Het uitvoeren van de jaarlijks monitor is onderdeel van de aanpak Woondiscriminatie (zie bij vraag 8 de verdere uitwerking). Momenteel voert het Verwey Jonker Instituut de vierde landelijke monitor uit. Ik streef ernaar u voor het einde van het jaar te informeren over de resultaten hiervan.

Vraag 8

Op welke termijn zult u concrete stappen zetten om woondiscriminatie effectief te bestrijden?

Vraag 1

Bent u bekend met het item «Ondanks woningnood blijft snel bouwen lastig» in de uitzending van Nieuwsuur van 2 augustus 2025, wat gaat over het feit dat het bouwen van de nieuwbouwwijk Valkenhorst in Katwijk al 20 jaar op zich laat wachten?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat de Tweede Kamer meermaals aandacht heeft gevraagd voor zowel het mogelijk maken van de woningbouw in Valkenhorst als ook de discussies tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het ontwikkelen van woningbouw, waar dan ook, met een voorbereidingstijd tussen de 10 en 20 jaar absurd is? Waarom wel, waarom niet?

Ja, een dergelijke lange voorbereidingstijd is absoluut ongewenst. De woningnood is urgent, woningzoekenden moeten eerder bediend worden. Wat ook echt kan! Gezien de urgentie van de woningbouwopgave is het van belang om de doorlooptijd significant te verkorten. Om het proces te versnellen zet ik stevig in op het toepassen van efficiëntere werkwijze en technieken, zoals parallel plannen, het toepassen van innovaties en digitalisering.
Eén van de sleutels voor versnelling in de voorfase is intensieve samenwerking tussen marktpartijen en overheden. Via de publiek-private samenwerking aan de lokale, regionale en landelijke versnellingstafels zet ik in op gezamenlijk inzicht in de voortgang en het vlottrekken van projecten die zijn vastgelopen. De ervaring leert dat wanneer de focus ligt op hoe het wél kan, gericht op haalbare en realistische oplossingen, veel van deze knelpunten op lokaal schaalniveau kunnen worden opgelost.

Vraag 4

Zijn er mitigerende maatregelen nodig bij de ontwikkeling van de woonwijk om het duingebied voldoende te beschermen? Zo ja, welke maatregelen zouden dit zijn? Zo nee, kunt u toelichten waarom die maatregelen niet nodig zijn?

Er zijn maatregelen nodig om de effecten van extra recreatieve druk op het duingebied en Natura 2000 gebied van het nationale park Hollandse Duinen te mitigeren. Een deel van de locatie Valkenhorst, de Mient Kooltuin, wordt daarom voor recreatieve functies ingericht waarbij ook wandelpaden worden aangelegd.

Vraag 5

Op welke manier kan met de inzet voor schonere en snellere bouw, door bijvoorbeeld fabrieksmatige bouw toe te passen, versnelling worden behaald in de bouwplannen van Valkenhorst?

Ik zie de inzet van industriële bouw als een belangrijke manier om het bouwproces te versnellen. Met industrieel bouwen kan er sneller, goedkoper schoner gebouwd worden met inzet van minder personeel. Bij de ontwikkeling van de locatie Valkenhorst kunnen industriële bouwstromen worden toegepast om deze redenen.

Vraag 6

Welke lessen worden er getrokken uit het stroperige proces rondom de ontwikkeling in Valkenburg voor andere woningbouwlocaties in Nederland? Wat betekent dit voor de landelijke regie op bijvoorbeeld het vergunningenproces? Welke verbeterpunten worden opgepakt in het kader van het STOER-traject?

De meest effectieve interventie om tot versnelling in de ruimtelijke besluitvorming te komen zit veelal in de fase die voorafgaat aan het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Daarbij is een intensieve publiek-private samenwerking cruciaal. Wanneer besluitvorming uitblijft omdat er een bestuurlijke patstelling is, moet de interventie gericht zijn op het doorbreken daarvan. Wanneer de vertraging zit bij de vergunningverlening is het vooral belangrijk dat gemeenten in staat worden gesteld om tijdig te beslissen.
Ik erken dat veel gemeenten en provincies kampen met een tekort aan ambtelijke capaciteit om de benodigde versnelling te realiseren. Bij de Woontop 2024 heb ik afspraken gemaakt om de capaciteit bij gemeenten en provincies structureel te versterken.
Ik neem landelijke regie in het vergunningsproces met de Wet Versterking regie volkshuisvesting. De wet regelt dat er één gang naar de rechter komt in plaats van twee bij woningbouwprojecten vanaf 12 woningen.
In de bestuurlijke overleggen over de Woondeals met de overheden en corporaties, maak ik afspraken om de processen te versnellen, zoals het parallel plannen. Daarnaast zal ik binnenkort, in de kabinetsreactie op het eindadvies STOER, aangeven hoe ik omga met de adviezen om woningbouw sneller, eenvoudiger en betaalbaarder te maken.

Vraag 7

Kan het werken met standaard natuuronderzoeken in plaats van plaatsgebonden minutieuze natuuronderzoeken helpen om processen te versnellen? Waarom wel, waarom niet?

Werken met «standaard natuuronderzoek» is mogelijk met behulp van Soorten Management Plannen (SMP). Elke gemeente kan met een SMP een natuurvergunning aanvragen bij de provincie voor een gebiedsgerichte aanpak voor de instandhouding van beschermde soorten op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Omdat een SMP moet voldoen aan de Vogel- en Habitatrichtlijn en is gebaseerd op ecologisch onderzoek is hierdoor weinig tot geen (aanvullend) plaatsgebonden onderzoek nodig door initiatiefnemers. Daardoor worden onderzoekslasten en -tijd voor deze projecten beperkt. Het opstellen van een SMP door een gemeente, heeft een looptijd. In de kabinetsreactie op het eindadvies STOER zal ik ingaan op het stimuleren van SMP’s.

Vraag 8

Is de bezwaarprocedure bij de Raad van State prioritair gemaakt boven andere procedures aangezien dit de ontwikkeling van woningbouw betreft? Waarom wel, waarom niet?

De Raad van State heeft op 11 december 2024 in een uitspraak over het bestemmingsplan Valkenhorst, de gemeente Katwijk gevraagd om een nadere onderbouwing. Daarbij heeft de Raad prioriteit gegeven aan dit woningbouwplan boven andere beroepsprocedures als onderdeel van een aanpak die de Raad van State in 2024 is gestart en waarin voorrang wordt gegeven aan de behandeling van beroep tegen woningbouwplannen. De Raad heeft daardoor sinds vorig jaar zo’n 140 woningbouwplannen met voorrang behandeld. De Raad heeft onlangs aangekondigd om tot de zomer volgend jaar de voorrangverlening voor woningbouwprojecten toe te passen, vooruitlopend op het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel voorziet in een regeling om beroep bij woningbouwplannen versneld te behandelen, met beroep bij de Raad van State in één instantie. Dit levert al snel een versnelling op tot één jaar.

Vraag 9

Welke mogelijkheden ziet u op dit moment, vanuit het Rijk, die kunnen bijdragen om de woningbouw in Valkenhorst te versnellen?

Gemeente en Rijk hebben voorbereidingen getroffen, bijvoorbeeld voor de overdracht van gronden, om snel te kunnen starten met bouwwerkzaamheden wanneer de Raad van State duidelijkheid heeft gegeven dat woningbouw op Valkenhorst door mag gaan.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten uit IJmuiden over protesten tegen onjuiste en hoge rekeningen voor blokverwarming?1

Ja. Situaties met blokverwarming zijn zeer divers. Om een specifieke situatie zoals die in IJmuiden te kunnen duiden is het van belang om relevante wet- en regelgeving en het beleid ten aanzien van blokverwarming te schetsen.
Onderstaand volgt een kort overzicht hiervan, en hoe de situatie in IJmuiden zich hiertoe verhoudt.
Bij blokverwarming is een onderscheid relevant tussen:
De Warmtewet beschermt warmteverbruikers tegen te hoge tarieven voor levering van warmte door een externe warmteleverancier. De ACM stelt daarvoor maximum tarieven vast (zie ook vraag 9). De Warmtewet zal worden vervangen door de Wet collectieve warmte (hierna: Wcw) die dit najaar behandeld wordt in de Eerste Kamer.
Echter, de tariefregulering op grond van de Warmtewet en Wcw is niet van toepassing op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of door een verhuurder aan zijn eigen huurders. Voor warmtelevering door een VvE aan zijn eigen leden is deze keuze ingegeven door de overweging dat het niet nodig is om een appartementseigenaar te beschermen tegen de VvE waar hij zelf lid van is. Huurders die warmte geleverd krijgen van hun eigen verhuurder zijn al beschermd door het huurrecht (zie ook vraag 3 en 4).
Ook verschilt bij blokverwarming de manier waarop de totale kosten worden verdeeld over de bewoners. Verdeling van kosten gebeurt door middel van (zie ook vraag 5):
Navraag bij de woningbouwcorporatie leert dat er bij de betreffende woningen in IJmuiden sprake is van levering van warmte door de verhuurder aan de huurders, waarbij de bescherming van bewoners dus onder het huurrecht valt. Daarbij worden de variabele kosten verdeeld over de bewoners op basis van warmtekostenverdelers. De vaste kosten worden wel verdeeld over de bewoners op basis van vloeroppervlak.

Vraag 2

Herkent u dat bewoners in heel Nederland met vergelijkbare klachten kampen, waarbij rekeningen niet transparant zijn en bewoners zich machteloos voelen?

Het kabinet herkent problemen ten aanzien van de transparantie van rekeningen vooral waar het gaat om verrekening via de servicekosten en heeft daarom recent het beleid aangescherpt (zie vragen 4 en 5).
Het kabinet herkent daarnaast dat bij blokverwarming relatief vaak een aantal factoren er samen voor zorgen dat bewoners weinig grip op de energierekening hebben. Die factoren zijn onder andere:
Al deze factoren hebben de aandacht van het kabinet. Het kabinet zet in op verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen, versterking van de positie van huurders en minimalisatie van de toepassing van een kostenverdeelsystematiek (zie ook de antwoorden op vragen 4, 5, 7 en 9).

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de huidige waarborgen voor transparantie en controleerbaarheid van blokverwarmingsnota’s?

Het is een van de doelen van de Wcw om de transparantie over collectieve warmtesystemen te vergroten, zodat verbruikers begrijpen waarvoor ze betalen. Daarom voorziet de Wcw in een overgang naar kostengebaseerde tariefregulering voor externe warmteleveranciers (zie ook vraag 9) en moeten warmtebedrijven meer gegevens op uniforme wijze administreren en openbaar maken.
Waar het gaat om specifiek de transparantie en controleerbaarheid van nota’s vindt het kabinet de huidige waarborgen voldoende. Hoewel de Warmtewet in algemene zin niet van toepassing is op de (door)levering van warmte door een verhuurder aan zijn huurders of VvE aan zijn leden, zijn de regels in de Warmtewet (artikel 8b) over de factuur en het verbruiks- en indicatieve kostenoverzicht wel van toepassing.3 Op grond van het Besluit factuur, verbruiks- en kostenoverzicht energie hebben bewoners die warmte geleverd krijgen recht op ten minste eenmaal per jaar een factuur en ten minste eenmaal per jaar een verbruiks- en indicatief kostenoverzicht, opgesteld in duidelijke en begrijpelijke taal. Op verzoek moet de totstandkoming van de factuur of het verbruiks- en indicatief kostenoverzicht worden toegelicht.
Voor de levering van warmte door een verhuurder aan zijn huurders – zoals in IJmuiden – vindt verrekening van de energiekosten plaats via de servicekosten.4 Voor de servicekosten geldt in elk geval dat de verhuurder op grond van de huurregelgeving verplicht is om zijn huurder jaarlijks een overzicht (middels een vastgesteld formulier), oftewel een jaarafrekening, te verstrekken met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Ook moet de verhuurder op verzoek van de huurder de gelegenheid bieden om de stukken in te zien die effect hebben op de berekening. Huurders kunnen zich vervolgens bij een geschil over (onderdelen van) de afrekening naar de Huurcommissie gaan. De Huurcommissie kan dan de betalingsverplichting van de huurder vaststellen. Na deze stap bestaat de mogelijkheid om binnen acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie, een procedure bij de kantonrechter te starten. Indien binnen deze termijn geen verzoek bij de rechter wordt ingediend, wordt de uitspraak van de huurcommissie als definitief en bindend beschouwd.

Vraag 4

Bent u bereid maatregelen te nemen die bewoners meer inzicht geven in de opbouw van hun rekening, bijvoorbeeld door standaardisering en vereenvoudiging van nota’s?

Het kabinet ziet op dit moment geen reden om extra maatregelen te nemen omdat het huidige beleid al de nodige waarborgen bevat en belangrijke aanscherpingen van het beleid recent in werking zijn getreden of binnen afzienbare tijd in werking zullen treden.
Voor de levering van warmte zal het Besluit factuur, verbruiks- en kostenoverzicht energie nog van toepassing blijven totdat de Wcw in werking treedt. Op grond van de Wcw moeten er in een ministeriële regeling nadere regels worden gesteld over de frequentie van de facturatie en het verstrekken van inzicht in het verbruik. Bij de uitwerking van die ministeriële regeling zal het kabinet vanzelfsprekend bekijken of aanscherpingen nodig zijn.5
De huurwetgeving is bovendien de afgelopen jaren op verschillende punten aangescherpt. Door de Wet betaalbare huur kunnen zowel huurders met een gereguleerde huur als huurders met een geliberaliseerde huur (met een contract vanaf 1 juli 2024) een verzoek bij de Huurcommissie indienen ter beslechting van een geschil over de servicekosten.6 Gemeenten hebben daarnaast sinds 1 juli 2023, n.a.v. de Wet goed verhuurderschap, een handhavende taak ten aanzien van de servicekosten. De positie van huurders wordt bovendien op korte termijn op de volgende manieren versterkt door de Wet modernisering servicekosten die per 1 januari 2026 in werking treedt (beoogd)7:

Vraag 5

Hoe wordt momenteel gecontroleerd of de meetmethodes en verdelingssystemen bij blokverwarming betrouwbaar en foutloos functioneren?

In de Warmtewet en de Wcw zijn meetverplichtingen opgenomen. De meetverplichtingen in de Warmtewet en Wcw zijn ook van toepassing op de (door)levering van warmte door een verhuurder of VvE.
Uitgangspunt van de meetverplichtingen in de Warmtewet en Wcw is dat de in rekening gebrachte kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het daadwerkelijke individuele verbruik. Daarom moet in beginsel altijd een individuele warmtemeter geïnstalleerd worden als dat technisch haalbaar en kostenefficiënt is. De betrouwbaarheid van individuele warmtemeters wordt geborgd door de eisen die de Metrologiewet stelt aan warmtemeters.
Alleen wanneer een individuele warmtemeter technisch niet haalbaar of kostenefficiënt is kan een warmtekostenverdeler worden geïnstalleerd. De totale kosten voor verwarming van alle appartementen worden dan naar rato van de per appartement gemeten warmteafgifte verdeeld. De methode van berekenen van de warmtekosten bij gebruik van warmtekostenverdelers is vastgelegd in de norm NEN7440:20218. Ook het onderscheid tussen vaste en variabele kosten is in deze norm opgenomen. Voor afnemers heeft het kabinet samen met het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) de brochure «Duidelijkheid over verdeling van warmtekosten» laten maken om deze norm toe te lichten.9, 10 Ten aanzien van het vaststellen van de betrouwbaarheid van warmtekostenverdelers schrijft de Warmtewet voor dat de leverancier op verzoek van de verbruiker door een onafhankelijke deskundige onderzoek moet laten uitvoeren naar de werking van warmtekostenverdelers.
Alleen als ook de installatie van warmtekostenverdelers niet kostenefficiënt is, kan een leverancier een kostenverdeelsystematiek voor de meting van het warmteverbruik toepassen. Ook de betrouwbaarheid van de kostenverdeelsystematiek kan op verzoek van verbruiker door een deskundige getoetst worden.

Vraag 6

Acht u het acceptabel dat bewoners die zuinig stoken, toch nauwelijks voordeel hebben omdat een groot deel van hun rekening uit vaste kosten bestaat?

Het kabinet vindt het belangrijk dat iedereen in Nederland de energierekening kan betalen. Het is daarbij van de situatie afhankelijk of het acceptabel is dat een groot deel van de rekening uit vaste kosten bestaat.11
Als de totale energierekening laag is, hoeft het geen probleem te zijn dat een groot aandeel uit vaste kosten bestaat. Als de warmteleverancier bijvoorbeeld vooral vaste kosten heeft, kan het verdedigbaar zijn dat de kosten voor de bewoner ook voor een groot aandeel uit vaste kosten bestaan. Zuinig stoken leidt dan namelijk ook niet tot substantieel lagere kosten voor de warmteleverancier. En bewoners hebben juist veel zekerheid over de hoogte van de energierekening, omdat de vaste kosten elk jaar ongeveer hetzelfde zijn.12
Soms is het bovendien onvermijdelijk dat een groot deel van de rekening uit vaste kosten bestaat. Zoals toegelicht bij vraag 5 wordt het toepassen van een kostenverdeelsystematiek zo veel als mogelijk beperkt, maar zijn er soms geen goede alternatieven. Met een kostenverdeelsystematiek worden totale kosten voor het gebouw verdeeld over de bewoners op basis van verbruiksonafhankelijke parameters zoals het vloeroppervlak. Dit leidt tot hoge vaste kosten. Een individuele bewoner heeft dan weinig invloed op de hoogte van zijn energierekening.

Vraag 7

Hoe voorkomt u dat vooral huishoudens met lage inkomens door deze kostenstructuur onevenredig zwaar worden getroffen?

Het kabinet zet in op verschillende maatregelen om huishoudens met lage inkomens met blokverwarming te beschermen.
Ten eerste moeten overal waar dat mogelijk is individuele warmtemeters of warmtekostenverdelers worden gebruikt, zodat de facturatie zoveel mogelijk is gebaseerd op het individuele verbruik (zie vraag 5).
Ten tweede is de hoogte van de totale kosten die een leverancier van warmte in rekening mag brengen begrensd via de Warmtewet/Wcw of het huurrecht (zie vraag 9).
Ten derde zet het kabinet in op verbetering van de energetische kwaliteit van woningen. Zo is er regelgeving in voorbereiding voor het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit betekent dat huurwoningen per 1 januari 2029 tenminste een label D moeten hebben. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat woningcorporaties uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector laten verdwijnen.13 Zij zijn hierin al goed op weg. In de NPA is afgesproken dat huurders geen huurverhoging ontvangen na isolatiemaatregelen. Op deze manier profiteren huurders optimaal van de verduurzaming: de energierekening gaat omlaag, zonder dat de huur hoger wordt. Daarnaast zijn, met de per 1 juli 2024 in werking getreden Wet Betaalbare huur, in het woningwaarderingstelstel (WWS) aftrekpunten opgenomen voor energielabels EFG, en meer punten voor de betere energielabels. Om verhuurders te ondersteunen heeft het kabinet een «Ondersteuningspakket verduurzaming particuliere verhuur» naar de Kamer gestuurd, met aandacht voor het oplossen van knelpunten die vooral particuliere verhuurders ervaren, zoals het gebrek aan heldere informatie. Daarbij is met de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud (SVOH) subsidie beschikbaar voor verhuurders.
Ten vierde heeft de Rijksoverheid in 2025 56,3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het Noodfonds om ook dit jaar weer huishoudens met een laag inkomen en hoge energiekosten te ondersteunen. Voor het eerst dit jaar konden huishoudens met een blokaansluiting ook steun krijgen als zij aan de voorwaarden voldeden. Van de in totaal 224.000 aanvragen, hadden ongeveer 11.000 huishoudens een blokaansluiting.

Vraag 8

Ziet u aanleiding om het aandeel vaste kosten te maximeren, zodat gedragsprikkels eerlijker uitwerken?

Nee. Zoals toegelicht bij vraag 5 is het uitgangspunt van de meetverplichtingen in de Warmtewet en Wcw dat de in rekening gebrachte kosten zoveel mogelijk in overeenstemming zijn met het daadwerkelijke individuele verbruik. Maar er kunnen situaties zijn waarin een hoog aandeel vaste kosten geen probleem is of waarin een hoog aandeel vaste kosten niet te voorkomen is (zie ook vraag 6).

Vraag 9

Acht u de huidige bescherming in de Warmtewet voldoende om te voorkomen dat bewoners structureel duurder uit zijn dan huishoudens met een eigen ketel of warmtepomp?

Op grond van de Warmtewet – en Wcw – stelt de ACM maximale tarieven vast voor de warmtelevering door een externe warmteleverancier. Op dit moment zijn de maximale tarieven gebaseerd op het niet-meer-dan-anders principe. De ACM berekent wat de kosten van een gemiddelde verbruiker met een cv-ketel zijn en baseert daar de maximale tarieven voor warmtelevering op. De Wcw voorziet in een gefaseerde overgang van niet-meer-dan-anders principe naar kostengebaseerde maximum tarieven. In het wetsvoorstel is bij amendement opgenomen dat kostengebaseerde tarieven pas in werking treden als de relatieve betaalbaarheid van collectieve warmte ten opzichte van gangbare alternatieven (zoals een individuele cv-ketel) geborgd is. Tot die tijd blijft het niet-meer-dan-anders principe van toepassing. Ook onder de Wet collectieve warmte zal dus worden voorkomen dat huishoudens voor collectieve warmte structureel meer betalen dan huishoudens met een cv-ketel of warmtepomp.
Huurders wier warmte door de verhuurder wordt geleverd, worden beschermd middels het huurrecht. Daarbij is het uitgangspunt dat de servicekosten een redelijke vergoeding voor de geleverde service moeten zijn. Huurders kunnen met klachten naar de Huurcommissie zoals reeds toegelicht in het antwoord op vraag 4.

Vraag 10

Kunt u inzichtelijk maken hoe vaak bewoners in Nederland bij blokverwarming moeten bijbetalen na de jaarafrekening, uitgesplitst naar corporaties, particuliere verhuurders en VvE’s?

Nee, het is niet mogelijk om dit inzichtelijk te maken. Het gaat om een private overeenkomst tussen de leverancier van warmte en de verbruikers. De overheid heeft hier geen inzicht in.

Vraag 11

Wat is de gemiddelde hoogte van de bijbetalingen in de afgelopen drie jaar, en hoe verhouden die zich tot de voorschotten die bewoners betaalden?

Zie het antwoord op vraag 10. Er is geen inzicht in de hoogte van bijbetalingen, aangezien dit een private overeenkomst tussen leverancier van warmte en de verbruikers betreft.

Vraag 12

Hoe vaak komt het voor dat bewoners meerdere jaren op rij moeten bijbetalen voor blokverwarming, en wat is daarbij de gemiddelde en maximale periode?

Zie het antwoord op vraag 10. Er is geen inzicht in de hoogte van bijbetalingen, aangezien dit een private overeenkomst tussen leverancier van warmte en de verbruikers betreft.

Vraag 13

Kunt u aangeven wat de hoogste bijbetalingen zijn die bij de ACM of andere instanties gemeld zijn, en of er sprake is van uitschieters die bewoners in financiële problemen brengen?

De ACM heeft geen overzicht van meldingen specifiek over bijbetalingen voor blokverwarming. De Huurcommissie heeft een aantal klachten ontvangen over (voorschot)bedragen voor stookkosten (zie vraag 14).

Vraag 14

Hoeveel klachten over blokverwarming ontvangt de ACM jaarlijks, en hoe heeft dit aantal zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld?

In het jaarverslag van de ACM is aangegeven hoeveel meldingen via ACM Consuwijzer binnenkomen per sector. Dit betreffen zowel klachten als vragen. In 2024 waren dat er 11.984 voor de gehele sector van energie en warmte. In 2024 gingen daarvan 1011 vragen en klachten over warmte. Hierbij moet worden opgemerkt dat verbruikers die zich bij ACM Consuwijzer melden niet altijd aangeven of zij aangesloten zijn op blokverwarming of een (groot) stadswarmte-net. Dat onderscheid kan de ACM daarom niet maken.
De Huurcommissie heeft aangegeven zaken te hebben afgehandeld in de periode 2024–2025 die zien op een te hoog (voorschot)bedrag voor de stookkosten waarbij de bedragen uitkwamen op duizenden euro’s aan teveel betaalde stookkosten. De Huurcommissie toetst de stookkosten aan de verbruiksnorm van Nibud (de zogeheten redelijkheidstoets). Bij een voorschotprocedure (7:261 BW) kan alleen een huurder de zaak starten. Bij geen overeenstemming over de betalingsverplichting t.a.v. de nutsvoorzieningen en servicekosten (7:260 BW) kunnen zowel huurder als verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Er wordt getoetst of de kosten in verhouding staan tot het verbruik van de huurder en redelijk geacht kunnen worden

Vraag 15

Bent u bereid deze cijfers jaarlijks te publiceren zodat de Kamer zicht houdt op de omvang van de problematiek?

Zoals toegelicht bij vraag 10 zijn cijfers over bijbetalingen niet beschikbaar. De ACM publiceert in haar jaarverslag reeds over de meldingen die zij ontvangt (zie vraag 14)

Vraag 16

Bent u bereid in overleg met corporaties, VvE’s en warmtebedrijven te onderzoeken hoe bewoners meer grip krijgen op hun kosten, bijvoorbeeld door individuele meting en afrekening waar technisch mogelijk?

Het kabinet vindt het belangrijk dat bewoners grip hebben op hun kosten. Zoals aangeven in antwoord op vraag 5 schrijft de huidige Warmtewet, maar ook de Wcw, al voor dat installeren van een individuele warmtemeter verplicht is als dat technisch haalbaar en kostenefficiënt is.

Vraag 17

Wilt u de Kamer nog dit jaar informeren over concrete stappen om de problemen rond blokverwarming aan te pakken, gericht op transparantie, betrouwbaarheid en betaalbaarheid?

Het kabinet is van oordeel dat het beleid om de transparantie, betrouwbaarheid en betaalbaarheid te borgen op orde is. De huidige wetgeving bevat verschillende waarborgen. Voor de bewoners in IJmuiden geldt bijvoorbeeld dat zij:
Bovendien zijn, zoals toegelicht in voorgaande antwoorden, verschillende verbeteringen recent in werking getreden of treden zij binnenkort in werking.

Vraag 18

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «100-jarige vrouw vindt woning na drie jaar op straat te hebben geleefd in Tilburg»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de verschrikkelijke situatie waarin een 100-jarige vrouw, ondanks haar kwetsbaarheid, leeftijd en lange verblijfsduur in Nederland, jarenlang op straat heeft moeten leven?

Vraag 3

Bent u van mening dat deze casus een falend vangnet blootlegt voor ouderen zonder sociaal netwerk? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Kunt u uitsluiten dat zich elders in Nederland vergelijkbare gevallen voordoen van ouderen die langdurig dakloos zijn of buiten beeld zijn geraakt?

Vraag 5

Hoe verklaart u dat deze vrouw, ondanks haar evidente hulpbehoefte, jarenlang buiten beeld bleef bij het wijkteam, de GGD, woningcorporaties of zorginstanties in Tilburg, dan wel dat signalen niet tot adequate actie hebben geleid?

Vraag 6

Hoeveel dakloze ouderen (75+) zijn er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten geregistreerd, uitgesplitst per jaar? Ziet u hierin een zorgwekkende trend?

Het is niet bekend hoeveel dakloze ouderen er de afgelopen vijf jaar bij gemeenten zijn geregistreerd. Er zijn geen landelijke cijfers over het aantal dakloze ouderen. Sinds 2023 zijn er regionale Ethos-light tellingen.3 Uit de tweede telronde, die is uitgevoerd in zes regio’s, blijkt dat van de 1.189 getelde mensen in deze regio’s 1% tussen de 70–79 jaar is en minder dan 1% 80 jaar en ouder.

Vraag 7

Wat zegt deze casus volgens u over de effectiviteit van de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen bij het tijdig signaleren van kwetsbare ouderen?

In deze casus hebben organisaties goed samengewerkt. In het artikel van het Brabants Dagblad van 28 juli 2025 staat dat mevrouw na haar vertrek naar Marokko in 2022 is uitgeschreven bij de gemeente Tilburg. In het artikel wordt aangegeven dat toen de vrouw terug naar Nederland kwam en de situatie bij haar familie niet houdbaar bleek te zijn, de gemeente Tilburg de vrouw samen met stichting Kloek en andere instanties heeft geholpen met een zorgwoning in Amsterdam

Vraag 8

Deelt u de constatering dat het huidige woon- en zorgbeleid ernstig tekortschiet in het voorkomen van dakloosheid onder ouderen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om gemeenten te verplichten tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt of om een interventieprotocol in te stellen voor ouderen die tussen wal en schip dreigen te raken? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn verantwoordelijk om te komen tot passende oplossingen voor (dreigend) dakloze personen, inclusief gevallen waar dat ouderen betreft. Op basis van deze casus zie ik geen reden om in dit gedecentraliseerde stelsel gemeenten een verplichting op te leggen tot een actieve signaleringsstructuur en een landelijk meldpunt.

Vraag 1

Zijn er zoals met de woningcorporaties ook concrete afspraken over verduurzaming gemaakt met particuliere verhuurders?1

In tegenstelling tot de sociale huursector zijn er de afgelopen jaren geen prestatieafspraken overeengekomen met de particuliere huursector. In 2012 is er in het kader van het Energieakkoord wel met Aedes, Woonbond en Vastgoed Belang een convenant Energiebesparing Huursector overeengekomen, dat tot en met 31 december 2020 liep. Met de kennis van nu, was de ambitie van het convenant irrealistisch hoog: in 2020 zou 80% van alle particuliere huurwoningen tot label C of hoger zijn verduurzaamd. Van de geregistreerde energielabels in EP-online blijkt dat percentage in 2025 op circa 56% te liggen.
Het maken van afspraken met particuliere verhuurders is ingewikkeld en een dergelijk convenant heeft weinig daadkracht binnen de gehele sector. Dit heeft onder andere te maken met hoe de particuliere huursector georganiseerd is. Particuliere verhuurders zijn – anders dan woningcorporaties – in veel mindere mate georganiseerd. Uit onderzoek van ABF (2024) blijkt immers dat er in Nederland circa 297.300 verhuurders zijn, waarvan er circa 5000 lid zijn van branchevereniging Vastgoed Belang en 32 grote investeerders bij IVBN. Hiernaast voorkomt de zogeheten split incentive (de verhuurder investeert, de huurder profiteert) dat er voor verhuurders een sterke prikkel is om over te gaan tot verduurzaming van de particuliere huurwoningen.
Over het verduurzamen van particuliere huurwoningen onderhoudt het kabinet onder andere contact met brancheverenigingen zoals Vastgoed Belang en IVBN. Hiernaast worden ook gesprekken met individuele particuliere verhuurders georganiseerd, onder andere in rondetafelgesprekken. Zo wordt gezamenlijk gewerkt aan de strategie om steeds meer particuliere huurwoningen te verduurzamen en energiearmoede aan te pakken. Vastgoed Belang en IVBN zijn om die reden ook betrokken geweest bij de totstandkoming van het Ondersteuningspakket Verduurzaming Particuliere Verhuur, dat afgelopen maart naar uw Kamer is gestuurd.2
Het kabinet heeft gericht beleid voor het verduurzamen van huurwoningen. Zo heeft het kabinet aangekondigd regelgeving voor te bereiden voor het opnemen van minimum energieprestatie-eisen voor huurwoningen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit betekent dat huurwoningen per 1 januari 2029 tenminste een label D moeten hebben. Deze aanpassing in de regelgeving zal een flink verduurzamingseffect tot gevolg hebben.

Vraag 2

Welke afspraken zijn gemaakt met particuliere verhuurders?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoeveel huizen gaan woningcorporaties enerzijds en particuliere verhuurders anderzijds concreet jaarlijks isoleren?

In 2023 namen woningcorporaties bij 178.400 woningen minstens 1 verduurzamingsmaatregel, zoals isolatie van daken, muren of ramen3. In 2022 was dat nog bij 165.400 woningen het geval. Dit heeft onder andere geleid tot een flinke daling van het aantal EFG energielabels: dit waren er in 2022 nog circa 250.000 en in 2025 circa 140.000. Met de nieuwe maatregelen in 2023 is het aandeel corporatiewoningen met energielabel A of beter toegenomen tot 44,1 procent. In de hernieuwde Nationale Prestatieafspraken van 2024 is ingezet op een warmtevraagreductiepad. Met de huidige doelstellingen verwachten we dat in 2030 ruim 800.000 huishoudens hun gasverbruik hebben verlaagd met 330m3 gas per jaar. Dit komt neer op een jaarlijkse besparing van € 350 tot € 550 per jaar.
De verwachte verduurzamingscijfers van particuliere huurwoningen zijn moeilijk in te schatten, mede door de uitpondbeweging onder met name kleine, particuliere verhuurders4 en het lagere percentage geregistreerde energielabels onder private verhuurders.
Op basis van een ABF-analyse (2024) van de verwachte afname van EFG-labels – in een scenario met een verbod op verhuur – kan toch een grove indicatie worden gegeven. In werkelijkheid is er geen verhuurverbod, maar gemeenten kunnen wel handhaven op de minimum-energieprestatie-eisen en de eisen zullen de verduurzaming onder verhuurders stevig stimuleren.
In 2023 waren er 292.000 woningen met energielabel EFG. Naar verwachting van ABF neemt dit tot 2029 met 202.000 woningen af. De resterende EFG-woningen zijn naar verwachting woningen die onderdeel zijn van een VvE, een monumentale status hebben of voor sloop aangemerkt zijn. ABF verwacht dat het verduurzamingstempo tot 2029 toe zal nemen, tot circa 40.000 woningen per jaar waarbij met name de woningen met een EFG-label worden uitgefaseerd. Daarbij zijn woningen die al een beter label hadden en alsnog worden verduurzaamd niet meegerekend. Uit het WOoN-onderzoek (2025) blijkt bijvoorbeeld dat het aandeel private huurwoningen met een geregistreerd label A sinds 2018 al is gestegen van 10% naar 26%, wat erop wijst dat er ook buiten de EFG-groep woningen worden verbeterd.

Vraag 4

Hoe kan dit worden versneld?

De verduurzaming van (particuliere) huurwoningen heeft volop mijn aandacht. Zoals genoemd onder vraag 3 wordt verwacht ik dat het verduurzamingstempo komende jaren toe zal nemen, zeker door de aangekondigde uitfasering van EFG. Wel zijn er onder verhuurders zorgen over het terugverdienen van de investeringskosten door verhuurders. Hier ben ik met hen over in gesprek, waarbij we meenemen dat een hoger energielabel meer punten in het woningwaarderingsstelsel oplevert, en daarnaast leidt tot een hogere waarde van het vastgoed. Aanvullend heb ik het Ondersteuningspakket verduurzaming particuliere verhuur naar uw Kamer gestuurd waarmee ik particuliere verhuurders en huurders wil helpen in de verduurzamingsopgave. In het ondersteuningspakket wordt ingezet op onder andere verbeterde informatievoorziening, regelgeving, en samenwerking met decentrale overheden. Per 1 januari 2025 is de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud (SVOH) voor verhuurders verruimd. Op deze manier helpen we verhuurders in hun verduurzamingsopgave.

Vraag 5

Per wanneer kunnen woningen met energielabels E, F en G van particuliere verhuurders uitgefaseerd worden?

De introductie van de minimum-energieprestatie eisen zullen gelden vanaf 2029. Deze datum is al naar voren gehaald; deze stond aanvankelijk voor 2030 gepland. In de voorjaarsbesluitvorming 2023 is deze vervolgens een jaar naar voren gehaald. Private verhuurders geven aan dat 2029 al vroeg is, ook omdat zij te maken hebben met andere (fiscale) regelgeving die hun investeringskansen bemoeilijken.

Vraag 6

Hoe kan een huurder van een particuliere verhuurder diens verhuurder tot het nemen van verduurzamingsmaatregelen aanzetten?

Een huurder kan gebruikmaken van het initiatiefrecht. Dit houdt in dat als een huurder een redelijk verduurzamingsvoorstel voor bijvoorbeeld isolatiemaatregelen doet aan de verhuurder, dit juridisch afdwingbaar is. Dit geldt voor huurders van particuliere verhuurders en huurders van woningcorporaties. Daarnaast kan het zo zijn, dat een woning onderhoudsproblemen vertoont zoals vocht en schimmel. De huurder kan dan via de rechter onderhoud afdwingen; om deze problemen op te lossen kan bijvoorbeeld worden overgegaan op het aanbrengen van goed isolerende beglazing, zoals HR++-glas, en andere isolatie.5

Vraag 7

Hoe staat het met de uitvoering van de motie van het lid Welzijn over het versnellen van natuurvergunningen via eDNA en presoortenmanagementplannen?2

De eDNA-regeling is inmiddels sinds 7 maart jl. van kracht en kan worden toegepast. Ondertussen ben ik met de stakeholders in gesprek over de extra versnelling voor de langere termijn. In oktober van dit jaar zal ik de Kamer op de hoogte brengen van de stand van zaken.

Vraag 8

Is de bekostiging van het structurele noodfonds al geregeld, hoe en per wanneer?

Het kabinet heeft besloten om, onder voorbehoud van goedkeuring van de Europese Commissie, uit de middelen voor het SCF € 174,5 miljoen in te zetten voor het in te richten publiek energiefonds. Samen met de € 60 miljoen uit de Rijksbegroting is er € 234,5 miljoen beschikbaar voor de periode van 2026 tot 2032. De hoogte van dit bedrag vraagt dus om keuzes bij de uitvoering zoals de looptijd en doelgroep. Belangrijk is ook te beseffen dat de middelen uit het SCF (€ 174,5 miljoen) alleen kunnen worden gebruikt ter compensatie van de stijging van de energierekening als gevolg van ETS-2.
Het opzetten van een publiek fonds met een publieke uitvoerder en wettelijke borging van dit instrument vraagt tijd. De verwachting is dat het publieke energiefonds op z’n vroegst in het vierde kwartaal van 2026 operationeel kan zijn. Het tijdspad is afhankelijk van het type uitvoerder en welke wettelijke vereisten dat met zich meebrengt. Indien uitvoerbaar, is de inzet dat huishoudens dan alsnog financiële steun over heel 2026 kunnen ontvangen. Om het instrument langjarig of structureel te borgen zijn aanvullende middelen nodig. Het is aan een nieuw kabinet om te bepalen of hier middelen voor vrijgemaakt worden.