| Ingediend | 21 juni 2022 |
|---|---|
| Beantwoord | 16 augustus 2022 (na 56 dagen) |
| Indiener | Sandra Beckerman (SP) |
| Beantwoord door | Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA) |
| Onderwerpen | huisvesting huren en verhuren |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2022Z12634.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20212022-3697.html |
Ja.
De bewoners van het betreffende complex huren met een generiek tijdelijk contract. Het complex is aangemerkt om grootschalig te worden gerenoveerd. Ik ben blij dat de eigenaar van het complex de woningen zo lang mogelijk beschikbaar houdt totdat de werkzaamheden worden gestart. Zo worden deze woningen zo lang mogelijk in de voorraad gehouden.
Een tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Het doet daarbij niet ter zake wat de reden daarvan is. Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract door de verhuurder ontstaat geen wettelijke grondslag om met terugwerkende kracht een vast huurcontract te krijgen. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde complex een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat de woningen moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen bewoond wil houden.
Zie antwoord vraag 3.
Het is aan de verhuurder en de gemeente in hoeverre zij hulp willen en kunnen bieden bij het vinden van vervolghuisvesting als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt. Wat hierbij meespeelt is dat het complex op een gegeven moment grootschalig moet worden gerenoveerd en het dan vrij moet zijn van huur en gebruik. Het is feitelijk juist dat een tijdelijk huurcontract een bepaalde looptijd heeft en dat de wachttijd voor een sociale huurwoning lang is.
Zie antwoord vraag 5.
Zie het antwoord op vraag 3 en 4
Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven, ga ik mij ervoor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ook ten goede aan de woonzekerheid van huurders. De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven. In de meeste gevallen krijgt een huurder een vast huurcontract als de verhuurder het generiek tijdelijk huurcontract als proefperiode gebruikt. Ik zie geen reden om daar generiek maatregelen voor te treffen anders dan het genoemde wettelijke instrumentarium voor gemeenten om generieke tijdelijke verhuur te kunnen verbieden in kwetsbare wijken.
In aanvulling op mijn antwoord op vraag 8 kijk ik naar alle belangen van huurders en verhuurders. Generieke tijdelijke contracten kunnen tot meer aanbod leiden waardoor dakloosheid juist kan worden voorkomen. Huurders worden reeds op diverse manieren beschermd. Zo heeft een huurder met een generiek tijdelijk huurcontract in het gereguleerde segment huurprijsbescherming. Huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter kunnen nog tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen. Daarnaast is het de verhuurder niet toegestaan een minimumduur in de overeenkomst op te nemen. Indien dit wel gebeurt staat het de huurder vrij hierover advies in te winnen bij het Juridisch Loket of de zaak voor te leggen bij de rechtbank. De verhuurder mag gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst de huur niet opzeggen. Tussen drie maanden en een maand voor het einde van de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren dat de huur op de afgesproken einddatum eindigt. Doet een verhuurder dat niet dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Zie het antwoord op vraag 8.
Zie antwoord vraag 10.
Die cijfers zijn op dat (micro)niveau niet bekend. Niemand kan overigens worden gedwongen om te verhuizen binnen hetzelfde complex. Het blijft ondanks de krappe woningmarkt uiteindelijk altijd een keuze van de huurder waar deze zich wil vestigen. Het is volgens het CBS en de evaluatie van de wet doorstroming huurmarkt lastig gebleken om op macroniveau betrouwbare gegevens te verzamelen over het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Ik vind het derhalve niet opportuun om aan uw verzoek te voldoen.
Het is mijn verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat iedereen prettig kan wonen. Ik besef dat dit niet altijd voor iedereen lukt. Zeker niet als een complex op de lijst staat voor sloop en/of vernieuwbouw. Maar ik hecht er ook waarde aan dat een dergelijk complex dan wel tijdelijk kan worden bewoond zodat alle woonruimte in deze tijden van schaarste kunnen worden gebruikt. Het gevolg daarvan is wel dat verhuurders logischerwijs geen vaste huurcontracten kunnen aanbieden.
Het is mij onbekend of er in het gebouw van Vesteda ouders met kinderen gehuisvest waren die geen passende huisvesting hebben gevonden nadat hun tijdelijke huurovereenkomst eindigde. Indien huurders vinden dat de belangen van hun kinderen geschaad zijn door de beëindiging van hun tijdelijke huuroverkomst en de wijze waarop Vesteda daarmee in de praktijk omgaat, kunnen ze hun zaak voorleggen aan de kantonrechter. De rechter zal in zijn oordeel over de rechtmatigheid van de beëindiging van de huur de belangen van de betrokken kinderen meewegen.
De huurders die in het complex wonen met een generiek tijdelijk huurcontract waarvan de looptijd is geëindigd, hebben geen terugkeergarantie. Immers, de tijdelijke huurovereenkomst is op wettelijke basis geëindigd. Voor de bewoners met een vast huurcontract heeft Vesteda een plan opgesteld waarbij sprake is van terugkeer na de renovatie. Bij renovatie van een woning kan een bouwvergunning of een vergunning voor afwijking van een bestemming nodig zijn. Aan een bouwvergunning kunnen enkel eisen gesteld worden met betrekking tot onder meer de veiligheid en gezondheid van bouwwerken. Bij een vergunning voor afwijking van de bestemming kunnen alleen eisen gesteld worden inzake de impact op fysieke leefomgeving. Aan zo een vergunning kunnen geen eisen gesteld worden ter voorkoming van dakloosheid. Dit is ook niet noodzakelijk aangezien huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd reeds huurbescherming hebben bij een renovatie en huurders met een tijdelijke overeenkomst bij het aangaan van die overeenkomst weten dat deze zal eindigen op het afgesproken tijdstip. De verhuurder kan zo’n tijdelijke huurovereenkomst dus niet zomaar tussentijds opzeggen omwille van een renovatie.
Zie antwoord vraag 15.
Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst eindigt en de verhuurder heeft de huurder hier tijdig van in kennis gesteld, is er geen sprake van een huisuitzetting. Een tijdelijk huurcontract wordt namelijk afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Daarnaast gaat er bij een huisuitzetting een vonnis van een rechter vooraf die rekening houdt met alle omstandigheden van de individuele situatie. Het is niet relevant of een verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst eindigt (niet verlengt) vanwege renovatie of dat de verhuurder om een andere reden weer beschikking wil hebben over de woning.
Zie het antwoord op vraag 15 en 16. Aangezien herhuisvesting geen verplichting is voor de verhuurder en de gemeente als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt, zie ik geen aanleiding om hierover met de door u genoemde organisaties in gesprek te gaan. Wel heb ik bij Vesteda onder de aandacht gebracht dat er in situaties waarbij sprake is van vernieuwbouw gebruik kan worden gemaakt van tijdelijke contracten op grond van de Leegstandwet waarmee een woning aan één huurder kan worden verhuurd tot maximaal zeven jaar tot dat de vernieuwbouw daadwerkelijk plaatsvindt.
Als met de vraag de zorgplicht van de overheid op grond van artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest wordt bedoeld kan ik u het volgende melden. Hierin is de verplichting voor de overheid opgenomen om maatregelen te nemen om dakloosheid te voorkomen en tegen te gaan. Dit is een inspanningsverplichting die zich richt tot de overheid en niet (direct) tot private partijen. Dit betekent dan ook dat niet iedere gedwongen huisuitzetting verboden is. Evenmin houdt dit grondrecht in dat de overheid bij een huisuitzetting door een private partij moet voorzien in alternatieve huisvesting. Wel houdt dit grondrecht in dat de overheid bij gedwongen huisuitzettingen door private partijen moet voorzien in een effectief systeem van rechtsbescherming. Indien kinderen getroffen worden door een gedwongen huisuitzetting moeten op basis van het Kinderrechtenverdrag bij de beoordeling van de rechtmatigheid ervan de belangen van deze kinderen worden meewegen.
In de aangehaalde casus is geen sprake van dakloosheid of een gedwongen huisuitzetting. Het betreft het aflopen van de termijn waarvoor een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan. Een huurder die een tijdelijke huurovereenkomst aangaat weet op dat moment dat de huurovereenkomst zal eindigen op het afgesproken tijdstip. Indien een huurder weigert te vertrekken kan de verhuurder bij de kantonrechter verzoeken om een huisuitzetting. Deze rechterlijke procedure biedt rechtsbescherming voor de huurder en indien er kinderen bij betrokken zijn, zal een rechter daar rekening mee houden. Mij is echter niet bekend of er rechtelijke uitspraken zijn in deze casus waarbij is overgegaan tot gedwongen huisuitzetting of dat er sprake is van huurders die op andere wijze dakloos zijn geworden.
Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is moeilijk te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving2. Vorig jaar heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 naar uw Kamer gezonden. In deze evaluatie hebben een aantal geïnterviewde stakeholders/personen aangegeven dat er sprake is van onzekerheid over verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dan wel over vervolghuisvesting. De evaluatie gaat niet in op het aantal huurders dat dakloos is geworden na het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Daarnaast komt een huurder met een tijdelijk huurcontract niet van de een op de andere dag op straat te staan. Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij niet eerder doen dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd van het contract is verstreken. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.
De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten). De zorgplicht van de overheid om dakloosheid te voorkomen en tegen te gaan is ook opgenomen in artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest. Bij de totstandkoming van wetgeving dient altijd rekening gehouden te worden met de verenigbaarheid van de voorgestelde regeling met de Grondwet en een ieder verbindende bepalingen van verdragen en van besluiten van volkenrechtelijke organisaties.
Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit.
In de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is een evaluatiebepaling opgenomen de wet binnen 5 jaar na inwerkingtreding te evalueren. Ik heb deze wettelijke verplichting uitgevoerd waarvan ik u de resultaten heb doen toekomen.3 Hoewel monitoring daarbij geen verplichting is, maakt het wel een wezenlijk onderdeel uit om de doeltreffendheid en effectiviteit van de wet te kunnen evalueren. In de evaluatie is gevraagd naar het gebruik van het aantal tijdelijke huurcontracten en op welke wijze verhuurders hebben geholpen bij het vinden van vervolghuisvesting. In die gevallen dat de huurder na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst bij de verhuurder uit beeld is geraakt, kan niets gezegd worden over waar de huurder terecht is gekomen. In die zin is het niet zinvol om hier onderzoek naar te doen. In het WoOn2021 is aangegeven dat gemiddeld een op de vijf huurders die in de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, een tijdelijke huurovereenkomst heeft afgesloten.
Ik deel uw mening voor zover het de monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt betreft. Ik beraad mij momenteel hoe dit beter in kaart kan worden gebracht. Het Woononderzoek geeft hiervoor de nodige aanknopingspunten.
Zie het antwoord op vraag 8 en 16.
In de evaluatie is niet onderzocht of bepaalde groepen harder worden getroffen. Echter staat het buiten kijf dat discriminatie op welke grond dan ook verboden is en niet kan worden getolereerd.
Zie het antwoord op vraag 9.
Zie het antwoord op vraag 8.
Zie antwoord vraag 26.
Zie antwoord vraag 26.
Ten aanzien van voorkomen van huisuitzettingen is mijn departement in overleg met de genoemde partijen, zie daarvoor onder meer het statement met afspraken over het voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden in coronatijd dat mijn ambtsvoorganger met hen naar buiten bracht.4 Een deel van deze partijen zal eveneens betrokken worden bij de uitwerking van de definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid, die Staatssecretaris Van Ooijen (VWS), Minister Schouten (SZW) en ik eind dit jaar met uw Kamer zullen delen.
De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Een verhuurder heeft in beginsel geen wettelijke zorgplicht voor het vinden van vervolghuisvesting. De huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wanneer deze afloopt. Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar passende vervolghuisvesting.
Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Zie de ook de antwoorden op vragen 19 en 20.
Zie antwoord vraag 30.
Het aanbieden van tijdelijke huurcontracten valt momenteel niet onder de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zoals aangegeven en nader toegelicht in het antwoord bij vraag 8 heb ik in het programma Betaalbaar Wonen echter aangekondigd dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm aan te pakken. Dit kan mogelijk landen in de Wet goed verhuurderschap.
Zie antwoord vraag 32.
De verhuurder heeft geen herhuisvestingsplicht als een tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen. De tijdelijke huisvesting is bedoeld zodat de woningen korte tijd toch konden worden bewoond. Dat is een tijdelijke situatie. Ik deel uw mening niet dat iedereen waarvan de tijdelijke huurovereenkomst afloopt ook daadwerkelijk dakloos wordt. Voor het overige wijs ik u op het antwoord op vraag 39 en 40.
Samen met de Staatssecretaris Van Ooijen (VWS) en Minister Schouten (SZW) informeerde ik uw Kamer recent per brief over de uitgangspunten van de vernieuwde aanpak, waar huisvesting centraal in staat (Kamerstuk 32 847, nr. 134). Voor de aanpak van dakloosheid stelt het kabinet structureel € 65 miljoen euro per jaar extra beschikbaar. De definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid worden eind dit jaar met uw Kamer gedeeld. De leidende principes van de aanpak dakloosheid en de gezamenlijke ambitie zijn helder. Samen willen we dakloosheid in Nederland structureel voorkomen en bestrijden. Een aanpak die aansluit bij de Lissabon verklaring om dakloosheid te bestrijden, en op de lange termijn uit te bannen vanaf 2030. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie van het lid Beckerman, door met de aanpak dakloosheid uitvoering te geven aan de aanbeveling van het College voor de Rechten van de Mens om dakloosheid tot topprioriteit te maken.
Zie antwoord vraag 35.
Technisch gezien is er dan sprake van een verhuizing. Zoals ik in mijn antwoord op vraag op vraag 12 heb aangegeven is het uiteindelijk altijd een keuze van de huurder waar die zich wil vestigen.
Zie het antwoord op vraag 8.
Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Vesteda heeft aangegeven dat de renovatieplannen langere tijd niet concreet genoeg waren om een vergunning op grond van de Leegstandwet aan te kunnen vragen en dat ze derhalve generieke tijdelijke huurovereenkomsten hebben gebruikt om de woningen niet onnodig te onttrekken aan de woningvoorraad. Voor nieuwe verhuringen tot dat de werkzaamheden in juli 2023 plaats gaan vinden zal volgens Vesteda gebruikt gemaakt gaan worden van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Voor zittende huurders met een generiek tijdelijk huurcontract dat eerder afloopt dan de werkzaamheden beginnen kan dit een oplossing zijn.
Zie antwoord vraag 39.
Zie het antwoord op vraag 21 en 22.
Zie het antwoord op vraag 8 en 9.
Zie antwoord vraag 42.
Ik kan mij voorstellen dat huurders binding hebben met de buurt indien zij langere tijd ergens wonen. Dat geldt ook voor bewoners die op grond van de Leegstandwet langere tijd in een pand wonen dat uiteindelijk wordt gesloopt. Maar gedurende die tijd kan er wel worden gewoond. Een generiek tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract door de verhuurder ontstaat geen vast huurcontract. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde complex een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat de woningen moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen bewoond wil houden. Het is uiteindelijk altijd aan de rechter om te bepalen wanneer er een huurcontract van onbepaalde tijd is ontstaan.
Zie het antwoord op vraag 8.
Zie het antwoord op vraag 9 en 25.
Ja.
De woningen in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden. Door in een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan een woning in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd. De consequentie is wel dat de tijdelijke verhuur eindig is. Immers, de woningen moeten worden gesloopt en derhalve leeg opgeleverd. Indien een generiek tijdelijk huurcontract wordt verlengd, ontstaat een vast huurcontract wat in deze situatie onwenselijk is aangezien de woningen moeten worden gesloopt. De corporatie moet in dat geval zoeken naar een andere woning omdat er dan een vast huurcontract is ontstaan hoewel er woningzoekenden zijn die langer op de wachtlijst staan. Er kan mijns inziens geen alternatieve route ontstaan waarmee woningzoekenden sneller voor een sociale huurwoning in aanmerking komen dan diegene die op de wachtlijst staan doordat de corporatie de tijdelijke huurovereenkomst moet verlengen. In dat geval zullen verhuurders waarschijnlijk ook niet overgaan tot tijdelijke verhuur van woningen die op de nominatie staan voor sloop of vernieuwbouw wat (tijdelijke) leegstand tot gevolg heeft en wat ten koste gaat van een efficiënt gebruik van dergelijke woningen in een krappe woningmarkt. In dat licht begrijp ik de uitlatingen van de directeur van Woonbron.
Zie antwoord vraag 48.
Zie antwoord vraag 48.
Zie antwoord vraag 48.
De corporatie kan er voor kiezen andere huurders met een tijdelijke huurovereenkomst te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Om deze situatie te voorkomen kan er ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandwet omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen en de verhuurder hierdoor minder kosten hoeft te maken. Het is echter aan de verhuurder welke contractsvorm wordt gebruikt.
Ik zet mij er zo goed als mogelijk voor in om excessen in de (huur)woningmarkt de bestrijden. Hoe ik dit ga doen heb ik onder meer in het programma betaalbaar wonen aan uw Kamer laten weten. Ik heb overigens niet de illusie dat er nooit een organisatie zoals de Bond Precaire Woonvormen zal bestaan.
Ja.
Het klopt dat een verhuurder een huurder na een tijdelijk huurcontract van twee jaar niet opnieuw een tijdelijk contract mag geven voor dezelfde woning. Indien de verhuurder dezelfde woning na afloop van de termijn aan de huurder wil blijven verhuren, dient het huurcontract te worden omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het kan uiteraard zo zijn dat bepaalde constructies niet wenselijk worden geacht, ondanks het feit dat ze niet in strijd zijn met de wet en regelgeving. Met het wetsvoorstel goed verhuurderschap biedt het Rijk aanvullende instrumenten aan gemeenten om misstanden aan te pakken en goed verhuurderschap af te dwingen. Zoals aangegeven en nader toegelicht in het antwoord bij vraag 8 heb ik daarnaast in het programma Betaalbaar wonen aangekondigd dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm aan te pakken.
Het staat iedereen vrij om anoniem te blijven bij het uiten van bezwaren en/of het indienen van klachten.
Ik begrijp dat huurders onzeker kunnen zijn om hun klachten bij de verhuurder onder de aandacht te brengen omdat ze een tijdelijk huurcontract hebben. Het gaat mij te ver om daarbij van een patroon te spreken omdat de meeste verhuurders ontvankelijk zijn voor klachten en hun huurders hierbij wijzen op de juiste kanalen. In het geval van een geschil moet het iedereen vrij staan om dit zonder belemmeringen of weerstand aan de Huurcommissie of de rechtbank voor te leggen. Daarom kunnen huurder en verhuurder tot twee jaar na de genoemde datum van 1 juli om een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de servicekosten. Voorts kan een huurder met een tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter ook nog tot zes maanden na afloop of verlenging van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen.
Zie antwoord vraag 57.
Ik beschouw de gemeente Amsterdam als een constructieve en waardevolle partner. De gemeente Amsterdam denk veelal mee over hoe beleid vorm te geven en wetgeving te ontwerpen. Zij gebruiken daarbij de ervaring die in een grote stad is opgedaan en is daarmee waardevolle input voor mij. Ook voor wat betreft de ontwikkeling van het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Ik ben van mening dat in deze casus geen sprake is van misstanden. De woningen worden gerenoveerd en derhalve moeten de woningen leeg staan als hiertoe wordt overgegaan. Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Echter is het gebruik van generieke tijdelijke contracten evenwel een middel om woningen in deze situatie tijdelijk te verhuren als de plannen nog niet concreet genoeg zijn. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 8 wil ik het voor gemeenten wel mogelijk maken om generieke tijdelijke verhuur in kwetsbare wijken te kunnen verbieden. In die aangewezen wijken kunnen verhuurders dan gebruik maken van de Leegstandwet indien er sprake is van sloop of vernieuwbouw.
Zie antwoord vraag 60.
Indien een generieke tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen en deze wordt niet verlengd, zal de huurder elders een woning moeten vinden. Dat kan binnen hetzelfde complex zijn of elders. Het is uiteindelijk aan de huurder waar deze zich wil vestigen. De woningen in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden. Door in een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan een woning in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd.
Het is wettelijk niet toegestaan een generiek tijdelijk contract te verlengen. Indien er sprake is van een verhuizing kan een verhuurder kunnen diezelfde huurder en de verhuurder een nieuw generiek tijdelijk huurcontract afsluiten waarvoor eveneens geldt dat de aanvangshuur tot zes maanden na het eindigen van de overeenkomst kan worden getoetst door de Huurcommissie.
Zie het antwoord op vraag 8 en 13.
Zie antwoord vraag 64.
Er is in Nederland een tekort aan betaalbare woningen en het kabinet zet zich ervoor in om het aantal betaalbare woningen te laten toenemen. Zie hiervoor bijvoorbeeld de nationale prestatieafspraken, waarin de nieuwbouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middeldure woningen door woningcorporaties zijn opgenomen. Het tekort aan betaalbare woningen is echter niet overal even groot en in de nationale prestatieafspraken wordt daar ook rekening mee gehouden: het is aan provincies en aan gemeenten, in samenspraak met woningcorporaties en huurdersorganisaties, om invulling te geven aan de lokale opgaven. Dat is een wezenlijk ander vertrekpunt dan het initiatiefwetsvoorstel, dat een algemene norm oplegt. Verder heb ik aangegeven dat ik mij zorgen maak dat het initiatiefwetsvoorstel leidt tot extra procedures en onzekerheid voor lokale partijen, en dat het lokale partijen beperkt in hun handelingsmogelijkheden. Het initiatiefwetsvoorstel draagt daarmee niet bij aan de voortgang van de sociale woningbouw.
De opzegtermijn van een maand voor de huurder is gelijkgesteld aan de betalingstermijn voor de huurder. Een kortere opzegtermijn vind ik niet wenselijk aangezien de verhuurder voldoende de tijd moet kunnen hebben om een nieuwe huurder te vinden om te voorkomen dat de woning leeg komt te staan.
Zie de antwoorden op vragen 19 en 20.
Het recht op huisvesting is verankerd in de Grondwet. Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit. Zie verder het antwoord op vraag 19 en 20.
Zie het antwoord op vraag 8 en 9.
Zie het antwoord op vraag 19 en 20
Ik ben het met u eens dat de meeste huurders liever huren met een vast huurcontract. Daarom is in het coalitieakkoord opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven. Hoe ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven onder vraag 8.
Ik deel uw mening niet. Commerciële verhuurders hebben juist een essentiële rol om door bij het voorzien in voldoende huisvesting. Zeker in het duurdere en middenhuursegment voorzien commerciële verhuurders in een essentiële behoefte aan dergelijke huurwoningen. Het realiseren van een bepaald rendement kan ook prima samengaan met het verhuren van woningen binnen de wettelijke kaders. Deze wettelijke kaders bieden onder meer bescherming aan huurders tegen oneigenlijke praktijken van verhuurders. Het overgrote merendeel van de commerciële verhuurders houdt zich ook aan de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast is onlangs het wetsvoorstel goed verhuurderschap bij Uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om op te treden tegen malafide verhuurders.
Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Om misstanden op de huurmarkt beter tegen te kunnen gaan creëer ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap en de mogelijkheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen, waarmee extra eisen aan verhuurders gesteld kunnen worden en malafide verhuurders harder kunnen worden aangepakt (bijvoorbeeld door intrekking van de vergunning). Omdat de gemeente de bevoegdheid krijgt om zowel op de landelijke basisnorm als de verhuurvergunning te handhaven verbetert het toezicht en de handhaving op misstanden op de huurmarkt, ook richting particuliere of commerciële verhuurders.
Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Tegelijkertijd hecht ik er wel aan dat ook van particuliere verhuurders mag worden verwacht dat zij het recht op huisvesting waarborgen in de rol die zij vervullen.
Zie het antwoord op vraag 8 en 9.
Zie antwoord vraag 76.
Ja.
In mijn brief van 5 juli 20218 over de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 ben ik nader ingegaan over de monitoring van de tijdelijke huurcontracten en daarbij aangegeven dat het CBS geen betrouwbare gegevens kan leveren. Het onderzoeksbureau Companen heeft bij de uitvoering van de evaluatie in de vorm van een grofmazige bandbreedte toch een indicatie kunnen geven over het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Daarnaast is in het Woon 2021 gevraagd naar tijdelijke huurovereenkomsten. Zoals in het antwoord op vraag 22 is aangegeven, beraad ik mij hoe ik een monitoring kan voortzetten en ik zie het Woononderzoek daarbij als een goede mogelijkheid. In hoeverre tijdelijke verhuur wordt gemonitord in andere landen is mij niet bekend.
Zie antwoord vraag 79.
In het coalitieakkoord is opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven. Hoe ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven in het programma betaalbaar wonen. Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021 een toename in het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten maar dat vaste huurcontracten de norm zijn. Ik deel uw mening dus niet dat de flexibilisering is doorgeschoten.
Die conclusie is niet juist. Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021 een toename in het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten en dat vaste huurcontracten de norm zijn. Zie voor het overige het antwoord op vraag 8.
Ja.
Er is sprake van een wooncomplex dat gesloopt gaat worden en waar huurders wonen met bruikleenovereenkomsten (antikraak) en huurcontracten onder de Leegstandwet.
De corporatie kan er voor kiezen bewoners op grond van een bruikleenovereenkomst (antikraak) te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Er kan ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandswet omdat de tijdelijke huurovereenkomst dan maximaal zeven jaar kan blijven doorlopen totdat de werkzaamheden aanvangen, de huurder meer zekerheid heeft en de woning toch kan worden bewoond. Welk van de twee genoemde contracten zich beter leent voor woningen die op de nominatie staan voor sloop of vernieuwbouw zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Op grond van een antikraak overeenkomst kan een huurder blijven wonen tot de werkzaamheden aanvangen maar heeft de huurder minder rechten dan bij een tijdelijk contract op grond van de Leegstandwet. Immers, antikraak is geen (tijdelijke) huur. De duur van een tijdelijk contract is op grond van de Leegstandwet maximaal zeven jaar. Hoewel ik in algemene zin de voorkeur geef aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet staat het de verhuurder vrij welke overeenkomst hij wil gebruiken.
Zie antwoord vraag 85.
Zie antwoord vraag 85.
Het is in beginsel aan de verhuurder/eigenaar van het vastgoed om te bezien op welke wijze leegstand tegen wordt gegaan. Er kunnen verschillende redenen zijn om vastgoed antikraak te laten bewonen waardoor een pand enerzijds niet lang leeg blijft staan en anderzijds een woningzoekende tijdelijk onderdak kan vinden. Niet al het vastgoed leent zich voor reguliere verhuur en een eigenaar kan redenen hebben om snel weer over het vastgoed te willen beschikken. Indien er wordt overgegaan tot het bewonen van het vastgoed geef ik er, zoals aangegeven in het antwoord op voorgaande vragen, de voorkeur aan dat er gebruik wordt gemaakt van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet omdat de bewoner dan huur(prijs)bescherming geniet. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraak bewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.
Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.10 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen.
De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.
De Kamervragen van het lid Beckerman (SP) over het bericht «de tijd tikt door in het Klokkenhof», ingezonden op 21 juni 2022 met kenmerk 2022Z12634, kunnen niet binnen de gebruikelijke termijn worden beantwoord. De reden van het uitstel is dat er vanwege de grote hoeveelheid vragen meer tijd nodig is. Ik zal u begin september de antwoorden op de gestelde vragen doen toekomen.