Vraag 1

Kent u de berichten «Eenmaal, andermaal: verhuurd aan de hoogste bieder?»1 en «Waanzin woningmarkt slaat over op huursector»2?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de constatering van de Woonbond dat onderhands bieden op huurwoningen steeds vaker voorkomt? Zo ja, beschikt u over cijfers om dit te onderbouwen? Zo nee, bent u bereid een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken?

Er zijn bij mij geen cijfers bekend over het onderhands bieden op huurwoningen. Het is bovendien lastig om dit inzichtelijk te maken, omdat verhuurders en huurders zelf een huurprijs overeenkomen waarbij de overheid geen rol heeft. Derhalve zie ik geen reden een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat potentiele huurders van vrijesectorwoningen in toenemende mate geconfronteerd worden met het opbieden bij huurwoningen? Deelt u de mening dat dit een onwenselijke ontwikkeling is?

Kortheidshalve verwijs ik naar het antwoord op vraag 2 en 5 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat er online platforms opkomen die het opbieden bij huurwoningen faciliteren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In welke mate leidt het biedingsmechanisme in de huurmarkt tot hogere huurprijzen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat, door de woningkrapte en de terugkeer van expats naar Nederland, de normalisatie van het bieden op huurwoningen een prijsopdrijvend effect gaat hebben op de huurprijzen?

Ik deel deze zorg. Echter is het voor zover mij bekend niet het geval dat bieden op huurwoningen genormaliseerd is. IVBN en Vastgoed Belang geven ook aan dit fenomeen niet wenselijk te vinden.

Vraag 7

Bestaat er regelgeving omtrent het verhuren per opbod?

Zie het antwoord op vraag 2 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 8

Welke maatregelen zijn uws inziens noodzakelijk om het bieden op huurwoningen tegen te gaan?

Ik zet al langer in op het versterken van de uitgangspositie van huurders op de woningmarkt, bijvoorbeeld door hen te informeren over hun rechten of door prijsregulerende maatregelen te nemen (zoals het maximeren van de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector). Bovendien heb ik in antwoord op vraag 7 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598) aangegeven dat ik met partijen nu «botsproeven» ga doen om te zien hoe verdere prijsregulerende maatregel in de vrije sector de praktijk zouden uitwerken, waarbij ook wordt gekeken of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen. Een mogelijk verbod op verhuren per opbod valt buiten de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Voorts ben ik van mening dat de huidige schaarste aan (betaalbare) huurwoningen waarschijnlijk de belangrijkste drijfveer is voor woningzoekenden om te bieden op een huurwoning. Ik zet mij er echter al langer voor in deze schaarste tegen te gaan, bijvoorbeeld door de bouw van meer woningen te stimuleren. Het tegengaan van schaarste biedt woningzoekenden meer keuzevrijheid, waarmee het bieden op huurwoningen naar verwachting voor veel woningzoekenden geen noodzakelijke optie meer is.

Vraag 9

Wat vindt u van het voorstel van de Woonbond dat in de Wet Goed Verhuurderschap een bepaling wordt opgenomen die gemeenten de mogelijkheid biedt om het verhuren per opbod te verbieden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om het bieden bij huurwoningen tegen te gaan?

Vraag 11

Wilt u de antwoorden op deze vragen aan de Kamer doen toekomen voor het Wetgevingsoverleg inzake het begrotingsonderdeel wonen en ruimte van 15 november 2021?

Ja.

Vraag 1

Kent u verhuursites (zoals Rebid) waar potentiële huurders moeten bieden op de huurprijs om een woning te krijgen?1

Ja ik ben bekend met Rebid.

Vraag 2

Wat vindt u van deze praktijk waarbij huurders tegen elkaar uitgespeeld worden in deze wooncrisis?

In antwoord op eerdere vragen van u en het lid Smeulders2 over het per opbod verhuren van woningen heb ik aangegeven dat in de vrije huursector contractvrijheid geldt, wat betekent dat het de verhuurder en huurder vrijstaat om zelf een huurprijs overeen te komen. Hierbij heb ik tevens aangegeven dat het tegen elkaar op laten bieden van huurders niet verboden is, maar niet past in goed verhuurderschap. Ik ben nog steeds van mening dat dit fenomeen onwenselijk is, doordat huurders wellicht onverantwoorde risico’s nemen bij het bepalen van hun huur. Ook IVBN en Vastgoed Belang hebben naar aanleiding van de recente berichtgeving aangegeven het bieden op vrije sector huurwoningen als een ongewenste ontwikkeling te zien, mede doordat dit gezien de huidige schaarse op de huurmarkt tot hogere huren leidt waardoor de bereikbaarheid voor woningzoekenden verder afneemt.

Vraag 3

Is het toegestaan om door middel van betaalde credits mensen toegang te geven tot het bekijken van en het bieden op te huren woningen? Valt dit niet onder bemiddelingskosten die niet meer zijn toegestaan?

Als op het platform Rebid sprake is van dubbele bemiddelingskosten is dit wettelijk niet toegestaan3. Woningzoekenden kunnen in dergelijke gevallen een (anonieme) melding doen bij het platform ACM ConsuWijzer. Op de website van ConsuWijzer worden woningzoekenden bovendien voorgelicht over bemiddelingskosten, waarbij ook een voorbeeldbrief te vinden is voor het terugvragen van onterechte bemiddelingskosten. De ACM heeft overigens eerder aangekondigd dat bedrijven die nog steeds verboden bemiddelingskosten rekenen een boete kunnen verwachten. Dat heeft dit voorjaar geleid tot het beboeten van drie huurbemiddelaars die onterechte bemiddelingskosten hebben gerekend aan consumenten4.

Vraag 4

Bent u bereid de ACM te attenderen op deze praktijken en te vragen op te treden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit soort biedingssystemen een opwaarts effect zullen hebben op de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

Op 1 juli j.l. heeft er een rondetafelgesprek plaatsgevonden over transparantie bij bieden. Ten behoeve hiervan zijn een aantal position papers opgesteld5. In het paper van prof. Francke van de UvA is aangegeven dat uit onderzoek blijkt dat in krappe woningmarkten een «bieden-vanaf-prijsstrategie» tot een snellere verkoop van een woning en een hogere verkoopprijs leidt. Ik kan mij voorstellen dat een dergelijke conclusie ook toepasbaar is op de huurwoningmarkt.

Vraag 6

Vindt u ook dat dit soort platforms huurders tegen elkaar opzet door ze te laten bieden voor een huurprijs? Is dit in het belang van huurders?

In antwoord op vraag 2 heb ik aangegeven dat ik bieden op huurwoningen onwenselijk vind. Wel is het zo dat het hoogste bod geen garantie is om ook daadwerkelijk huurder te worden, omdat een verhuurder zelf mag bepalen aan wie hij zijn woning verhuurt (mits hij niet discrimineert). Ik hoor in ieder geval regelmatig terug dat de verhuurder hierbij ook kijkt naar het inkomen van de huurder, waardoor betalingsrisico’s zo veel mogelijk worden vermeden.

Vraag 7

Bent u bereid over te gaan tot regulering van de vrije huursector om dit soort praktijken tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Op Prinsjesdag heb ik in de brief «Uitkomsten onderzoeken naar huurprijsregulering»6 aangegeven te gaan testen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel in de vrije huursector eruit kan komen te zien. Tevens heb ik in deze brief aangegeven te onderzoeken welk flankerend beleid kan of moet worden vormgegeven. De reeds gedane onderzoeken laten zien dat er een complexe afruil plaatsvindt tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid bij regulering. Daarom ga ik met partijen nu «botsproeven» doen om te zien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn. Of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen is een van de aspecten die in de botsproeven wordt meegenomen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Woningverhuurders dreigen met miljardenclaim tegen staat»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bereid om voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% per ommegaande de interne adviezen over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Gelet op voornoemd artikel, de eerdere aankondiging dat een gerechtelijke procedure wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking treedt en het feit dat het Ministerie van BZK een concept-dagvaarding heeft ontvangen, ligt het in de rede dat ten aanzien van deze maatregel mogelijk een gerechtelijke procedure wordt gestart. In het licht van die mogelijke procedure ben ik niet bereid om de interne adviezen met betrekking tot het eigendomsrecht openbaar te maken.

Vraag 3

Bent u bereid om voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% per ommegaande de formele en informele adviezen van de Landsadvocaat over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Mijn verantwoordelijkheid als Minister brengt mee dat ik telkens een eigen afweging maak voor welke gevallen ik de Landsadvocaat inschakel. Voor de bovengenoemde maatregel heb ik, gelet op de aankondiging dat een gerechtelijke procedure wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking treedt en de binnengekomen concept-dagvaarding, aanleiding gezien om in overleg te treden met de Landsadvocaat. Voor adviezen van de Landsadvocaat die zijn opgesteld na 1 juli 2021 geldt dat deze in beginsel openbaar gemaakt kunnen worden, als het gaat om adviezen over beleid en het procesbelang van de Staat zich niet verzet tegen openbaarmaking. Ook dit is overeenkomstig de eerdergenoemde kabinetsreactie.2 De hier bedoelde advisering van de Landsadvocaat dateert echter van april 2021, dus van voor de datum waarop de nieuwe beleidslijn van kracht is geworden. De Landsadvocaat hoefde destijds nog geen rekening te houden met mogelijke openbaarmaking van de adviezen. Daarom wil ik deze adviezen niet verstrekken aan de Kamer. Ook indien de adviezen van na 1 juli 2021 zouden dateren, zouden deze op dit moment in de tijd niet worden verstrekt gelet op de aangekondigde gerechtelijke procedure.

Vraag 4

Bent u bereid voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% te zijner tijd het advies van de Raad van State over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Adviezen van de Raad van State over algemene maatregelen van bestuur worden altijd openbaar gemaakt gelijktijdig met de bekendmaking van de algemene maatregel van bestuur. Ik kan de toezegging doen de Tweede Kamer erop te wijzen als het advies gepubliceerd is.

Vraag 1

Kent u het artikel «Twentse corporatie Domijn omzeilt met truc de verhuurdersheffing»?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat corporatie Domijn een fiscale truc uitvoert om belasting te ontwijken?

De aanpak van belastingontwijking in internationaal verband is een speerpunt van het Kabinet. Dat betekent echter niet dat belastingontwijking nationaal niet aangepakt wordt. Voor individuele belastingplichtigen en hun belastingzaken geldt echter de geheimhoudingsplicht2 en kan ik geen uitspraak doen. In zijn algemeenheid geldt voor de verhuurderheffing het volgende.
Een verhuurder die in aanmerking wil komen voor de Regeling vermindering verhuurderheffing kan een Voorlopige investeringsverklaring (VIV) aanvragen, mits de aanvrager verhuurderheffingsplichtig is. Hierbij is van belang dat de VIV wordt afgegeven voor een woning resp. locatie, en niet voor een aanvrager. De reden hiervoor is dat het vaak voorkomt dat de bouw wordt gerealiseerd door een ontwikkelaar in opdracht van een verhuurder, die het project na afronding overdraagt aan die verhuurder. De verhuurder kan na oplevering de Definitieve investeringsverklaring (DIV) aanvragen, en deze in aftrek brengen in zijn aangifte verhuurderheffing. Dit kan echter nooit tot een teruggave leiden. Indien de heffingsverminderingen de verschuldigde verhuurderheffing overtreffen, kan het surplus van heffingsverminderingen in één van de volgende drie jaren in aftrek gebracht worden. Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders die veel nieuwbouwprojecten uitvoeren en een relatief kleine woningvoorraad hebben hun DIV niet in mindering kunnen brengen op de verhuurderheffing. Gelet op voorstaande redenen is het niet mogelijk om te registreren voor welke objecten de heffingsvermindering verzilverd is.
De Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) voert de Regeling vermindering verhuurderheffing uit. RVO beoordeelt of aanvragen voor een voorlopige en definitieve investeringsverklaring voldoen aan de regelgeving. Daarbij heeft RVO zonodig overleg met de Belastingdienst, die de heffingvermindering toekent. Elke casus wordt hierbij individueel beoordeeld.

Vraag 3

Hoeveel corporaties hebben de betreffende fiscale truc uitgevoerd en voor hoeveel geld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de heffingskorting voor nieuwbouw van sociale huurwoningen? Hoeveel corporaties hebben zich ingeschreven en voor hoeveel geld?

Voor de jongste regeling, RVV Nieuwbouw 2020 is voor ruim 2,6 mld aan voorlopige investeringsverklaringen afgegeven voor ruim 111 duizend woningen. Het aantal aanvragers is 267, waaronder 245 woningcorporaties. De woningcorporaties hebben 2,5 mld aan voorlopige investeringsverklaringen ontvangen, en overige verhuurders 100 mln.

Vraag 5

Deelt u de mening dat we geen fiscale truc horen te verwachten van een corporatie, een maatschappelijke instelling?

Vanzelfsprekend ga ik ervanuit dat woningcorporaties zich houden aan wet- en regelgeving. De Regeling vermindering verhuurderheffing biedt voldoende waarborgen voor een zorgvuldige toekenning van heffingsverminderingen. Overdracht van Definitieve investeringsverklaringen kan lonend zijn in de uitzonderlijke gevallen waarbij een verhuurder niet zelf in de gelegenheid is om zijn heffingskorting te verzilveren binnen de wettelijke termijn. De overnemende rechtspersoon maakt hierbij gebruik van de groepsaangifte.
Overigens is de Regeling vermindering verhuurderheffing voor nieuwbouw op 1 juli 2020 gesloten voor nieuwe aanvragen. Aanpassing van de wet- en regelgeving kan niet met terugwerkende kracht.

Vraag 6

Is het waar dat, zoals in het artikel is gesteld, gemeenten Losser, Haaksbergen, Enschede en de Autoriteit Woningcorporaties de goedkeuring van de fiscale truc hebben gegeven aan corporatie Domijn?

De Autoriteit woningcorporaties (AW) en gemeenten waarbinnen de corporatie actief is moeten goedkeuring verlenen aan danwel een zienswijze geven op de overname van een juridische entiteit door een woningcorporatie. Deze goedkeuring en zienswijze staan volledig los van de toekenning van investeringsverklaringen dan wel heffingsverminderingen.
In mijn antwoord op de tweede en derde vraag heb ik aangegeven hoe de wettelijke regeling werkt, dat RVO de verzoeken om een investeringsverklaring (VIV en DIV) behandelt en de DIV als heffingsvermindering in aftrek gebracht kan worden in de aangifte verhuurderheffing in het onderhavige jaar of één van de drie volgende jaren.

Vraag 7

Klopt het dat de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) gaat over de toekenning van de heffingskorting? Zo ja, hoe kan het dan dat gemeenten Losser, Haaksbergen, Enschede en de Autoriteit Woningcorporaties de goedkeuring van de fiscale truc hebben gegeven aan corporatie Domijn?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Verwacht u dat de RVO de heffingskorting gaat toekennen en de fiscale truc gaat goedkeuren aan corporatie Domijn?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Deelt u de mening dat de heffingskorting is bedoeld voor nieuwe nieuwbouwplannen en niet voor nieuwbouwplannen die al worden uitgevoerd?

De intentie van de Regeling vermindering verhuurderheffing is investeringen in de sociale woningvoorraad te stimuleren.

Vraag 10

Kunnen corporaties de betreffende fiscale truc uitvoeren volgens de regels van de heffingskorting?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 11

Bent u bereid om de regels van de heffingskorting tegen het licht te houden en aan te passen om te voorkomen dat corporaties een fiscale truc uitvoeren om belasting te ontwijken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 12

Bent u bereid om een afspraak te maken met corporaties om geen fiscale truc uit te voeren tot de regels van de heffingskorting zijn aangepast?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 13

Deelt u de mening dat we horen te verwachten dat een corporatie, een maatschappelijk instelling, zich aan de regels houdt en niet de randen van de regels opzoekt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Asielgezin weigert te kleine sociale huurwoning met vier slaapkamers, mag uit AZC Heerlen worden gezet»?1

Ja, dat bericht is mij bekend. Ik heb hier tevens een andere set Kamervragen van de leden Kops, Markuszower en Wilders (PVV) over beantwoord (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 494).

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Uit cijfers van het COA blijkt dat in veruit de meeste gevallen waarin een statushouder(sgezin) een woning in eerste instantie weigert, zij deze alsnog accepteert wanneer de gevolgen van de weigering duidelijk worden. Ook in dit specifieke geval lijkt de weigering op een misverstand te berusten, zo blijkt uit het krantenartikel waar u zelf in vraag 8 naar verwijst.

Vraag 3

Welk signaal vindt u dat dit statushoudersgezin geeft aan al die Nederlandse gezinnen die ook graag voorrang hadden gekregen voor een grote sociale huurwoning?

Wat mij betreft gaat het er om hoe door het COA en gemeenten met deze situaties wordt omgegaan. Gemeenten en het COA zijn zich bewust van de grote schaarste aan (sociale) huurwoningen in Nederland; mede daardoor hebben statushouders slechts zeer beperkt de mogelijkheid om een toegewezen woning te mogen afslaan om te wachten op een nieuw aanbod. Een onterechte weigering kan leiden tot ontzegging van de opvang bij het COA en uiteindelijk tot ontruiming. Een uitgebreidere toelichting op de woningweigeringprocedure van het COA vindt u terug in mijn antwoorden op de vragen van de leden Kops, Markuszower en Wilders.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat statushouders een sociale huurwoning weigeren? Wilt u een overzicht per regio per jaar en per gezinssamenstelling geven?

Vanaf juli 2013 (start clientèle systeem bij COA) zijn 1.696 woningweigeringsprocedures gestart bij het COA. Dat zijn er gemiddeld 200 per jaar. Tussen 2016 en 2020 zijn gemiddeld ca. 23.000 vergunninghouders per jaar gehuisvest. Van het totale aantal woningweigeringen zijn er 98 terecht en 1.598 onterecht bevonden. Van de onterecht bevonden woningweigeringen heeft ruim 90% de woning alsnog geaccepteerd, dan wel zijn de statushouders zelf vertrokken, of stonden de statushouders administratief ingeschreven, waardoor geen ontruimingsprocedure gestart hoefde worden. Voor 137 onterechte woningweigeringen is een ontruimingsprocedure opgestart (zie antwoord 6 voor de woningweigeringsprocedure). De kleine groep terecht bevonden woningweigeraars is begeleid naar een nieuwe woning.
De reden van de weigering wordt niet geregistreerd. Het gaat doorgaans om:
Het is niet mogelijk om bovenstaande cijfers op te splitsen naar gezinssamenstelling en regio, dit wordt niet bijgehouden.

Vraag 5

Wat zijn de redenen dat statushouders een sociale huurwoning weigeren? Wilt u een overzicht per regio en per gezinssamenstelling geven?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke rol speelt Vluchtelingenwerk in het begeleiden van statushouders naar woningen en in het geval dat statushouders een sociale huurwoning weigeren?

VluchtelingenWerk kan op verzoek van een gemeente een rol spelen in de begeleiding van statushouders naar een (sociale) huurwoning. Op locaties van het COA kan VluchtelingenWerk een vergunninghouder begeleiden naar huisvesting in een gemeente. De rol van VluchtelingenWerk verschilt per gemeente. Een aantal gemeenten maakt gebruik van VluchtelingenWerk bij huisvesting en inburgering van vergunninghouders in de gemeente door mee te gaan naar de woning en te helpen bij invullen van de benodigde formulieren. Er zijn ook gemeenten die daar geen gebruik van maken. Vanuit de rijksoverheid wordt VluchtelingenWerk hier niet voor ingezet.

Vraag 7

Welke overheidssubsidies ontvangt Vluchtelingenwerk voor het begeleiden van statushouders naar woningen?

VluchtelingenWerk Nederland heeft een structurele subsidierelatie met de Ministeries van Justitie en Veiligheid en Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Jaarlijks wordt op aanvraag van VluchtelingenWerk een subsidiebeschikking afgegeven op basis van het werkplan en de begroting. Met de Raad voor Rechtsbijstand wordt eveneens een structurele subsidierelatie onderhouden.
Om de activiteiten van VluchtelingenWerk in de centrale opvanglocaties, gericht op voorlichting en begeleiding gedurende de asielprocedure, te kunnen financieren kent het Ministerie van J&V meerdere subsidies toe:
De subsidie van het Ministerie van SZW is gericht op het opleiden, trainen en verstrekken van advies aan vrijwilligers en betaalde medewerkers, die toegelaten vluchtelingen begeleiden bij hun integratie in de Nederlandse samenleving. Voor de Steunfunctie is in 2020 een subsidie toegekend van € 1.070.000.
Met de Raad voor Rechtsbijstand is een overeenkomst gesloten voor het verlenen van rechtsbijstand aan vluchtelingen in de eerste fase van de asielprocedure. De bijdrage van de Raad is in 2020 € 1.068.000 geweest.

Vraag 8

Bent u bekend met het bericht «Statushouders die huis weigerden: «Snap dat ik een grote fout heb gemaakt, we hadden blij moeten zijn»»?2

Ja.

Vraag 9

Wat is uw reactie op dit bericht?

Ik ben niet in de positie om een oordeel te vellen over persoonlijke gevallen. Als deze twee statushoudersgezinnen door een misverstand en problemen met de vertaling van Nederlandstalige brieven in deze situatie terecht zijn gekomen dan betreur ik dat.

Vraag 10

Wat zijn de gevolgen van de uitspraak van de rechter voor dit statushoudersgezin?

In principe mag een statushouder na het weigeren van een woning en verkrijgen titel uit een AZC gezet worden. Gezien het feit dat de weigering op een misverstand blijkt te berusten verblijft het gezin, op verzoek van de gemeente, nog steeds in de opvang. Het is aan de betreffende gemeente en het COA om dit statushoudersgezin uiteindelijk opnieuw aan een woning te koppelen. De gemeente is op zoek naar een woning.

Vraag 11

Deelt u de mening dat dit statushoudersgezin niet beloond moet worden voor het weigeren van een sociale huurwoning en alsnog een grotere sociale huurwoning krijgt?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tienduizenden sociale huurwoningen in slechte staat en soms rijp voor de sloop»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u geschrokken van het feit dat zeker 80.000 sociale huurwoningen in Nederland flinke gebreken vertonen? Welke stappen gaat u zetten om dit aan te pakken?

Iedere huurder van een (sociale) huurwoning verdient een woning zonder gebreken, zodat het er prettig wonen is.
Op grond van de Woningwet kunnen gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s) prestatieafspraken maken over investeringen van een woningcorporatie in onderhoud en verduurzaming van hun woningvoorraad. Tevens heb ik voor de periode 2021–2025 volkshuisvestelijke prioriteiten vastgesteld. Eén daarvan betreft het investeren in een duurzame sociale woningvoorraad door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie. Daarbij herken ik dat er verschillen zijn in de mate van onderhoud tussen woningcorporaties.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft een indirecte rol ten aanzien van het toezicht op de kwaliteit van woningen. De Aw houdt risicogericht toezicht op het beleid en beheer van woningcorporaties en kan een woningcorporatie aanspreken als zij geen goed onderbouwd beleid heeft gericht op onderhoud en verbetering, of als zij dit beleid onvoldoende weet te realiseren. De conditiescores die ook in het genoemde artikel naar voren komen kunnen hierbij behulpzaam zijn. Door gebruik te maken van conditiescores kunnen woningcorporaties (en de Aw) de staat van hun woningen met elkaar vergelijken. Ook vormt de conditiemeting input voor het opstellen van de meerjarenonderhoudsplanning. Dit helpt zodoende om werkzaamheden te prioriteren.
Wanneer een individuele huurder klachten heeft over zijn of haar woning, kan de huurder hiervoor naar de Huurcommissie stappen. Tevens hebben gemeenten de taak om te handhaven op de kwaliteit van woningen als dat nodig is.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat er grote verschillen zitten tussen corporaties? Wat heeft u de afgelopen jaren gedaan om te zorgen dat corporaties met matige en slechte woningen die woningen aanpakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Was u ervan op de hoogte dat bijna de helft (49 procent) van alle woningen van corporatie Woonstad Rotterdam in categorie matig tot zeer slecht vallen? Was u ervan op de hoogte dat 44% van de woningen van Woningbedrijf Velsen en ProWonen matig tot zeer slecht is? Zo ja, wat heeft u gedaan?

Woonstad Rotterdam2 en ProWonen3 hebben inmiddels beide een bericht gepubliceerd waarin zij uiteenzetten dat de kwaliteit van hun bezit beter is dan blijkt uit de conditiescores die ze hebben aangeleverd.

Vraag 5

Hoe heeft u uitvoering gegeven aan de aangenomen kamermoties Beckerman en Koerhuis over een aanpak voor schimmel- en vochtproblemen2 en over de aanpak van schimmel- en vochtproblematiek laten gelden in het hele land3? Deelt u de mening dat de uitvoering van deze moties nog onvoldoende is?

In mijn reactie op de aangenomen moties, Kamervragen en in debatten met uw Kamer heb ik aangegeven dat ik het volstrekt eens ben met de noodzaak om vocht- en schimmelproblemen aan te pakken. Het wegnemen en voorkomen hiervan vraagt om een brede aanpak die zich zowel richt op huiseigenaren en verhuurders, als op bewoners zelf. Die aanpak bestaat uit de volgende onderdelen:
Het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen vraagt blijvend aandacht. In het WoON2021 zijn uitgebreide vragen opgenomen over vocht- en schimmel in woningen. De resultaten hiervan worden voor de zomer van 2022 gepubliceerd. Op basis hiervan kunnen wellicht nieuwe inzichten volgen die helpen bij de aanpak.

Vraag 6

Bent u bereidt met een aanpak te komen om te zorgen dat alle huurders recht hebben op een huis van goede kwaliteit? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen?

Alle gebouweigenaren dienen aan de geldende bouwvoorschriften te voldoen. In artikel 204, tweede lid artikel en 206 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is daarnaast geregeld dat de huurder recht heeft op huurgenot en dat de verhuurder op een verzoek van de huurder gebreken dient te verhelpen, tenzij dit redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden verwacht. Daarmee is gewaarborgd dat huurders recht hebben op een woning van goede kwaliteit.
Als een huurder van mening is dat een woning gebreken vertoont kan hij/zij zich tot de rechter of Huurcommissie richten. De Huurcommissie kan gelet op de aard van de gebreken tot de conclusie komen dat de huurder recht heeft op een verlaging van de huur tot het gebrek is verholpen. Vaak verhelpt de verhuurder het gebrek door deze financiële prikkel. Indien dit niet gebeurt, kan de huurder herstel vorderen bij de rechter of onder voorwaarden de gebreken zelf verhelpen en de kosten hiervan op de verhuurder verhalen.
Ook vanuit de gemeente wordt ingezet om de onderhoudssituatie van woningen te verbeteren. Zo kan de gemeente door middel van handhaving de verhuurder dwingen de onderhoudssituatie van huurwoningen te verbeteren. Middels het wetsvoorstel Goed verhuurderschap dat in voorbereiding is wil ik gemeenten meer mogelijkheden geven om op misstanden op de huurmarkt te handhaven. Daarmee krijgen gemeenten bijvoorbeeld meer grip op slechte onderhoudssituaties bij particuliere huurwoningen. Huurders hebben dus verschillende mogelijkheden om goed onderhoud af te dwingen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat huurders (te) weinig mogelijkheden hebben om achterstallig onderhoud van hun woning af te dwingen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe lang zijn momenteel de wachttijden voor de huurcommissie?

De gemiddelde wachttijden bij de Huurcommissie verschillen per soort geschil en wanneer deze zijn ingediend. Geschillen over achterstallig onderhoud vallen onder de zogeheten gebrekengeschillen. Voor de behandeling van deze soort geschillen gold over 2020 een gemiddelde wachttijd van circa 200 dagen. Voor gebrekengeschillen die in 2020 met een voorzitters- of commissieuitspraak zijn afgedaan gold een gemiddelde wachttijd van circa 239 dagen. Het is de verwachting dat deze wachttijden over 2021 lager zullen uitvallen. De definitieve wachttijden over dit jaar worden met het jaarverslag van de Huurcommissie gepubliceerd.
De Huurcommissie werkt er hard aan om de wachttijden voor alle zaaksoorten te verkorten, zodat huurders en verhuurders eerder duidelijkheid krijgen over hun geschil. Zoals ik uw Kamer eerder heb geïnformeerd,9 is het de verwachting dat de achterstanden van de Huurcommissie in 2021 kunnen worden teruggedrongen naar een reguliere werkvoorraad. Ik zal uw Kamer in het voorjaar van 2022 informeren over de resultaten van het actieplan «Aanpak achterstanden» in 2021.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het ondoenlijk is als al deze huurders met een matige of slechte woning zelf naar de huurcommissie moeten?

Een huurder en verhuurder die samen een contract aangaan, hebben wederzijdse rechten en plichten, onder andere met betrekking tot een goede onderhoudssituatie. Ik vind het logisch dat een huurder die last ondervindt van een slechte onderhoudssituatie hierover in eerste instantie in gesprek gaat met de verhuurder. Zo kunnen beide partijen de problemen onderling oplossen. Lukt het onderling oplossen van de problematiek niet, dan kan alsnog een onafhankelijke partij in het proces worden betrokken, zoals de Huurcommissie. Indien het probleem niet door de Huurcommissie kan worden opgelost, staat de weg naar de rechter open of kan de gemeente handhaven op de onderhoudssituatie.
Het is evenwel logisch dat het niet enkel aan individuele huurders kan worden gelaten om onderhoudsproblematiek aan de kaak te stellen. Daarom voer ik beleid om verhuurders te stimuleren voldoende aandacht te besteden aan goed onderhoud van hun woningen, zoals in mijn antwoorden op vragen 2, 3 en 5 heb toegelicht.

Vraag 10

Ziet u mogelijkheden om de huur van mensen met een woning van matige of slechte kwaliteit automatisch te verlagen tot het moment dat de woning van voldoende kwaliteit is? Zo ja, op welke termijn kunt u dit doorvoeren? Zo nee, waarom niet?

De Huurcommissie kan per uitspraak de huur van woningen waar sprake is van een gebrek tijdelijk verlagen, tot de situatie is verholpen. Voor een dergelijke uitspraak moet de Huurcommissie per individuele zaak bekijken wat de relevante omstandigheden zijn. Een geautomatiseerde huurverlaging is op basis van het huidige wettelijke stelsel niet mogelijk.

Vraag 11

Hoe staat u tegenover het voorstel om een «APK» (periodieke kwaliteitskeuring) voor huurwoningen in te voeren?

Ik ben geen voorstander van een verplichte algemene periodieke keuring voor huurwoningen. Dit zou een enorme operatie zijn en het zou ook leiden tot een heleboel keuringen van woningen waar helemaal geen problemen zijn. Ik zet daarom in op maatwerk. Voor heel specifieke veiligheidsrisico’s kan ik wel een gerichte onderzoeksplicht instellen, wat eerder gebeurd is voor bijvoorbeeld de constructieve veiligheid van galerijvloeren van oude galerijflats.
Voor corporaties is onderhoud de basis van hun activiteiten. Er wordt geïnvesteerd in regulier onderhoud, bij mutatie en bij reparatiewerkzaamheden. Evenals het renoveren en vernieuwen van verouderde sociale huurwoningen. De instandhoudingskosten, dat is de optelsom van de kosten voor onderhoud en investeringen in woningverbetering samen, zijn over de afgelopen vijf jaar gestegen. Uit de Aedes benchmark blijkt in de laatste vijf jaar sprake te zijn van een stijging van de instandhoudingskosten. Het gaat om een stijging van 4,8 miljard euro in 2015 naar 7,2 miljard euro in 2019. Medio november zullen de cijfers uit de Aedes benchmark over 2020 worden gepubliceerd.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Asielgezin weigert «te kleine woning» met vier slaapkamers, mag uit azc Heerlen worden gezet» en «Tweede asielgezin bij rechter teruggefloten na weigeren van woning»?1 2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat statushouders woningen weigeren en denkt u niet dat Nederlandse woningzoekenden een gat in de lucht zouden springen met deze woningen?

Gemeenten en het COA zijn zich zeer bewust van de schaarste aan woningen in Nederland en vergunninghouders hebben dan ook een zeer beperkte mogelijkheid om een woning af te slaan en te wachten op een nieuw aanbod. Een onterechte weigering kan leiden tot ontzegging van de opvang bij het COA en uiteindelijk tot ontruiming. Ik zet mij middels verschillende beleidstrajecten in om het sociale woningaanbod te vergroten, om de wachtlijsten voor alle Nederlanders te verkorten. Zo heb ik met Aedes en de VNG de afspraak gemaakt dat er binnen twee jaar gestart wordt met de bouw van 150.000 betaalbare sociale huurwoningen en er 10.000 flexwoningen gerealiseerd worden. Het kabinet ondersteunt dit met kortingen en vrijstellingen op de Verhuurdersheffing.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat Nederlanders de «luxe» niet hebben om woningen te weigeren, maar jarenlang op de wachtlijst moeten staan voordat zij überhaupt een woning aangeboden krijgen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe reageert u op de uitspraak van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) dat «het slechts enkele keren per jaar voorkomt dat een statushouder een woning weigert» en deelt u de conclusie dat twee berichten van woningweigering in twee dagen tijd – door statushouders uit hetzélfde asielzoekerscentrum (azc) – toch wel veel is?

Het COA registreert het aantal woningweigeringen en handelt de woningweigeringprocedure af. Vraag 5 geeft antwoord op de vraag hoe vaak woningweigering voorkomt en hoe vaak een ontruimingsprocedure is gestart de afgelopen 8 jaar.
De weigering van een woning door deze gezinnen lijkt te berusten op een misverstand, waarbij de statushouders dachten dat ze uit meerdere woningen mochten kiezen. Dat het binnen één AZC tweemaal in twee dagen voorkomt, vind ik daarom niet onlogisch, aangezien bewoners elkaar ook beïnvloeden en informeren over hoe het stelsel volgens hen in elkaar zit.

Vraag 5

Hoe vaak komt woningweigering door statushouders precies voor en kunt u hiervan een overzicht vanaf 2010 verstrekken met daarin in ieder geval: de reden(en) voor woningweigering, de beoordeling hiervan door het COA, wanneer en waarom deze beoordeling heeft geleid tot een gerechtelijke procedure en de uitkomsten en gevolgen hiervan?

Vanaf juli 2013 (start clientèle systeem bij COA) zijn 1.696 woningweigeringsprocedures gestart bij het COA. Dat zijn er gemiddeld 200 per jaar. Tussen 2016 en 2020 zijn gemiddeld ca. 23.000 vergunninghouders per jaar gehuisvest. Van het totale aantal woningweigeringen zijn er 98 terecht en 1.598 onterecht bevonden. Van de onterecht bevonden woningweigeringen heeft ruim 90% de woning alsnog geaccepteerd, dan wel zijn de statushouders zelf vertrokken, of stonden de statushouders administratief ingeschreven, waardoor geen ontruimingsprocedure gestart hoefde worden. Voor 137 onterechte woningweigeringen is een ontruimingsprocedure opgestart (zie antwoord 6 voor de woningweigeringsprocedure). De kleine groep terecht bevonden woningweigeraars is begeleid naar een nieuwe woning.
De reden van de weigering wordt niet geregistreerd. Het gaat doorgaans om:

Vraag 6

Welke procedure volgt het COA bij de beoordeling van woningweigering en wie houdt hier toezicht op?

Op het moment dat een vergunninghouder bij het COA aangeeft een aangeboden woning te weigeren, voert het COA een zogenaamd woningweigeringsgesprek. In dit gesprek onderbouwt de vergunninghouder zijn redenen voor de woningweigering. Wanneer een vergunninghouder na dit gesprek, over de mogelijke gevolgen van onterechte woningweigering, volhoudt de woning te willen weigeren, dan wordt het verslag van dit gesprek voorgelegd aan de afdeling Juridische Zaken van het COA. De afdeling Juridische Zaken beoordeelt of de weigering terecht of niet terecht is. Indien de woningweigering als niet terecht wordt beoordeeld, krijgt de vergunninghouder nog 24 uur de tijd om op de woningweigering terug te komen. Na deze 24 uur eindigt het recht op opvang voor de vergunninghouder. Daarna start het COA een zogenaamde ontruimingsprocedure.
Doel van het woningweigeringsgesprek en de woningweigeringprocedure is om de vergunninghouder te informeren over de gevolgen van een woningweigering, om vast te stellen of COA de plaatsingsprocedure correct heeft laten verlopen en om te controleren of aan de eigen plaatsingscriteria is voldaan. Veruit de meeste vergunninghouders kiezen tijdens de procedure er alsnog voor om de woonruimte te accepteren.
Het gaat bij een beoordeling van de weigering vrijwel nooit over de woonruimte zelf, want die voldoet in de regel aan algemene normen rondom passendheid en betaalbaarheid. Bovendien gaat het COA niet over de aanbieding van de woning, dat is de gemeente/verhuurder. Het COA is zich zeer bewust van het feit dat woonruimte een schaars goed is, waarmee niet lichtzinnig mag worden omgegaan. Om deze reden wordt de stringente weigeringsprocedure gevolgd en, als men volhardt in een onterechte weigering, ontruiming.

Vraag 7

Deelt u de mening dat klagende statushouders beter kunnen gaan klagen in het land van herkomst en deelt u dan ook de conclusie dat deze statushouders niet alleen uit het azc moeten worden gezet, maar ook en vooral het land uit?

Nee, ik deel deze mening en conclusie niet. Het kabinet kiest ervoor, en is daar ingevolge internationale en Europese wet- en regelgeving ook toe gehouden, om asielbescherming te bieden aan hen die daar recht op hebben. Terugkeer is voor hen niet aan de orde.

Vraag 1

Kent u het bericht «Moeder overlijdt en nu moeten kinderen het huis uit. Mama zou dit vreselijk vinden»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat kinderen van wie hun ouder(s) is overleden al na 2 dagen een sommatie krijgen van de woningcorporatie om de woning te verlaten?

Zoals ik eerder heb aangegeven2 vind ik het van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om ervoor te zorgen dat volwassen nabestaande kinderen niet op straat belanden. In mijn brief hierover heb ik uw Kamer geïnformeerd over de aanpak die ik wil volgen om meerderjarige nabestaande kinderen betere ondersteuning te bieden.3 Momenteel wordt daartoe de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) aangepast, zodat woningcorporaties deze meerderjarige kinderen een tijdelijk huurcontract aan kunnen bieden waardoor zij langer in een sociale huurwoning kunnen wonen. Deze wijziging is naar verwachting vanaf november van kracht. Met verhuurders en experts werk ik daarnaast een gedragscode uit om te zorgen dat meerderjarige nabestaande kinderen een passende oplossing geboden kan worden en het voor verhuurders duidelijk is wat zij hierin kunnen en moeten. Deze gedragscode wil ik voor het einde van het jaar vaststellen. Tot slot bezie ik komende periode of er andere wettelijke mogelijkheden zijn om de positie van deze kinderen te verbeteren zodat zij meer rust ervaren voor rouwverwerking en om beslissingen voor de toekomst te nemen. Ook hiervoor streef ik ernaar uw Kamer voor het einde van het jaar nader te informeren.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat dit niet alleen bij jongvolwassen weeskinderen gebeurt, maar ook bij andere mensen die samenleefden met een familielid of partner?

Wanneer kinderen, familieleden of partners niet ingeschreven staan als medehuurder op het huurcontract en dus medebewoner zijn, wordt het huurcontract bij het overlijden de huurder van rechtswege beëindigd twee maanden na het overlijden van de huurder. Een medebewoner kan de huur alleen voortzetten indien de verhuurder daarmee instemt of als de rechter dit op vordering van de medebewoner heeft bepaald. De rechter kan dat alleen doen als de medebewoner aantoont een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder te hebben gevoerd. Bij inwonende meerderjarige kinderen wordt dit doorgaans niet verondersteld, omdat deze kinderen op een goed moment op zichzelf gaan wonen. Bij partners of familieleden ligt dit mogelijk anders, waardoor zij bij aantonen van de duurzame gemeenschappelijke relatie het huurcontract wel kunnen voorzetten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat je weeskinderen niet op straat zet, ook al zijn ze meerderjarig? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat jongvolwassenen die hun ouder(s) verliezen in deze verdrietige situatie niet op straat moeten komen te staan. Het doel van de maatregelen die ik neem is dat meerderjarige nabestaande kinderen op een goede wijze geholpen worden om passende woonruimte te vinden en dat zij de tijd en ruimte krijgen om keuzes te maken over hun toekomst. Dat vraagt om maatwerk. De maatregelen die ik neem dragen hieraan bij en dat wordt door corporaties ook ondersteund.

Vraag 5

Deelt u de mening dat hier geen enkele sprake is van menselijke maat? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de gedragscode die u samen met verhuurders en experts wil uitwerken «om te zorgen dat meerderjarige weeskinderen een passende oplossing geboden kan worden en het voor verhuurders duidelijk is wat zij hierin kunnen en moeten», zoals u schreef in uw Kamerbrief van 6 juli 2021 (hierna: Kamerbrief), waarin u uitvoering gaf aan de motie Koerhuis (35 570 VII, nr. 42, ingediend vanwege een soortgelijk geval in 2020)?

Met betrokken partijen ben ik op dit moment in overleg om dit vast te leggen in een gedragscode die voor meerderjarige nabestaande kinderen helderheid biedt over hun rechten en mogelijkheden, en verhuurders handvaten biedt hoe zij in deze verdrietige situaties kunnen en moeten handelen. Ik streef ernaar deze gedragscode voor het einde van het jaar vast te stellen. Ik heb eerder aangegeven welke elementen in ieder geval onderdeel moeten zijn van de gedragscode. Zo is het uitgangspunt dat meerderjarige kinderen in deze situatie niet op straat komen te staan en dat er maatwerk geleverd wordt. Het doel is dat een meerderjarig nabestaand kind op een zorgvuldige wijze geholpen wordt om verder te kunnen gaan met zijn of haar leven in een woning die past bij zijn of haar situatie. Dat kan de ouderlijke woning zijn, maar ook een andere woning als die meer passend is. Gezamenlijk met verhuurders en experts wil ik ten behoeve van de gedragscode verkennen hoe in verschillende situaties waarin deze meerderjarige kinderen zich bevinden een passende oplossing gevonden kan worden. Onderdeel hiervan is dat het van belang is dat de huur van de ouderlijke huurwoning voor de wees betaalbaar blijft. Zo kunnen verhuurders waar nodig (tijdelijke) huurverlaging bieden wanneer de huur van de ouderlijke huurwoning te hoog blijkt. Daarnaast is het van belang dat rekening wordt gehouden met het feit dat woningcorporaties gebonden zijn aan regels wat betreft woningtoewijzing. De gedragscode zal oplossingen schetsen voor corporaties en waar relevant andere verhuurders om hier op een goede manier mee om te gaan. Tot slot wil ik in de gedragscode vastleggen hoe verhuurders zich kunnen inspannen om een meerderjarig nabestaand kind te helpen om waar nodig bredere ondersteunende hulp te organiseren, bijvoorbeeld van de gemeente of maatschappelijke instellingen.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken ten aanzien van het in uw Kamerbrief van 6 juli 2021 gestelde: «Daarnaast wil ik de ruimte voor woningcorporaties verruimen om meerderjarige weeskinderen meer tijd te gunnen voor keuzes over hun vervolgstappen. Dat wil ik doen door corporatie de mogelijkheid te bieden om meerderjarige weeskinderen tijdelijke huurcontracten toe te kennen als dat bijdraagt aan het vinden van een passende oplossing. Daarnaast wil ik de komende periode bezien of er andere wettelijke mogelijkheden zijn om de positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren zodat zij meer rust ervaren voor rouwverwerking en om beslissingen voor de toekomst te nemen.»?

De wijziging van de RTIV waarmee tijdelijke huurcontracten voor meerderjarige nabestaande kinderen mogelijk worden is momenteel in internetconsultatie. Deze wordt gelijktijdig getoetst door de Autoriteit Woningcorporaties op handhaafbaarheid, uitvoerbaarheid en fraudegevoeligheid en door het adviescollege toetsing regeldruk. Na verwerking van de consultatiereacties en uitkomsten van de toetsen kan de ministeriële regeling in principe in werking treden. Ik streef ernaar dat deze mogelijkheid in november van kracht is.
Verder ben ik zoals gezegd de andere wettelijke mogelijkheden aan het onderzoeken om de positie van deze meerderjarige kinderen te verbeteren. Ik streef ernaar uw Kamer hierover voor het einde van het jaar te kunnen informeren.

Vraag 8

Als u het gedrag van woningcorporaties nu ziet, terwijl zij weten dat u bezig bent met een gedragscode op te stellen, vertrouwt u er dan op dat zij een niet-afdwingbare gedragscode wel opvolgen en nakomen?

Ik ben ervan overtuigd dat de gedragscode die ik aan het opstellen ben corporaties zal helpen, omdat het hen duidelijkheid geeft hoe zij met de verdrietige omstandigheden van meerderjarige nabestaande kinderen om zouden moeten gaan en welke mogelijkheden zij hebben om hen te ondersteunen. Vanuit de corporatiesector begrijp ik dat men juist die duidelijkheid zeer waardeert. Ik heb er daarom vertrouwen in dat corporaties de gedragscode zullen nakomen.

Vraag 9

Wat is de stand van zaken ten aanzien van het gestelde in uw Kamerbrief van 6 juli dat u wilde «bezien of er andere wettelijke mogelijkheden zijn om de wettelijke positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren»?

Zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Aangezien u als Minister de mogelijkheid hebt om op zeer korte termijn een wettelijk besluit te nemen of wetgeving in te voeren om snel een einde te maken aan deze schrijnende situaties, bent u bereid om zo snel mogelijk af te zien van een niet afdwingbare «gedragscode» en een afdwingbaar wettelijk besluit te nemen of wet in te voeren dat een einde maakt aan dit soort schrijnende gevallen? Zo nee, waarom niet?

Ik heb al aangekondigd dat ik de RTIV zal wijzigen om corporaties meer mogelijkheden te geven om meerderjarige nabestaande kinderen te ondersteunen en dat ik verdere wettelijke mogelijkheden aan het verkennen ben. De gedragscode is een wezenlijk onderdeel van mijn aanpak, juist omdat geen enkel geval hetzelfde is en er dus maatwerk nodig is. Het doel hiervan is dat een meerderjarige op een zorgvuldige wijze geholpen wordt om verder te kunnen gaan met zijn of haar leven in een woning die past bij zijn of haar situatie. Aspecten als betaalbaarheid en de wegen naar bredere ondersteunende hulp worden bij de gedragscode betrokken. Een gedragscode zorgt dat verhuurders weten hoe zij met de situatie om kunnen gaan en is daarom belangrijk.

Vraag 11

Bent u bereid om bij woningcorporatie Ons Huis in Enschede er per omgaande op aan te dringen om een menselijke oplossing te vinden voor Fabiënne en Valerie Valk en Sil Brummer? Zo nee, waarom niet?

Ik heb contact gehad met corporatie Ons Huis over de situatie van de twee zussen. Er wordt op dit moment gewerkt aan een oplossing, waarbij de uitgangspunten die ik voor de gedragscode heb geschetst ook worden toegepast. Ik vind het niet zinvol om mij in deze casus te mengen.
Voor de casus van mevrouw Brummer geldt dat het huurrecht al voorziet in regels over het al dan niet kunnen overnemen van het huurcontract. Het is in het uiterste geval aan de rechter om te toetsen of daar in dit geval sprake van is.

Vraag 12

Bent u bereid om er, via een brief, bij alle woningcorporaties op aan te dringen, in afwachting van wetgeving, de menselijke maat toe te passen en met de verhuurders die in een vergelijkbare situatie (komen te) zitten tot een menselijke oplossing te komen? Zo nee, waarom niet?

Ik heb in overleg met Aedes afgesproken dat zij via hun kanalen de maatregelen die in voorbereiding zijn onder de aandacht brengen bij woningcorporaties, en daarbij ook te vragen in de tussentijd te handelen in de geest van deze maatregelen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Meer mensen plegen fraude om sociale huurwoning te krijgen»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat er betaalde partijen zijn die op verzoek van woningzoekenden gegevens vervalsen? Klopt het dat corporaties vervalste gegevens niet kunnen controleren, omdat corporaties geen BRP (Basisregistratie Personen)-gegevens mogen ontvangen? In hoeverre bent u bereid om dit aan te passen? Deelt u de mening dat corporaties BRP-gegevens moeten kunnen ontvangen om deze fraude op te sporen?

Het vervalsen van gegevens voor woningzoekenden door betaalde partijen was (mede) aanleiding voor het Algemeen Overleg Woonfraude van 27 juni 2019, en leidde tot het instellen van de pilot digitalisering inkomenstoets, waarover ik u een aantal malen heb geïnformeerd.2 In de pilot wordt een werkwijze uitgetest die naar verwachting bijdraagt aan het terugdringen van woonfraude, doordat woningcorporaties de inkomensgegevens en de bijbehorende identificerende gegevens (in de pilot zijn dat BRP-gegevens) rechtstreeks en digitaal vanuit de overheidsbronnen verkrijgen. De aspirant-huurder moet toestemming geven voor de gegevensverstrekking, maar is niet in staat deze gegevens te wijzigen. Zoals in mijn brief aan uw Kamer vermeld, is het de wens van de deelnemers in de pilot, dat deze na positieve evaluatie grootschalig wordt uitgerold waardoor dergelijke fraude niet of veel minder zal voorkomen.
Het bewuste bericht verwees naar een onderzoek dat door bureau Companen3is uitgevoerd in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). In het onderzoek werd de eerdere praktijk met vervalsingen door betaalde partijen bevestigd.
Ik benadruk dat het belangrijk is om vervalsingen tegen te gaan zodat de beschikbare woonruimte terecht komt bij die doelgroep waarvoor deze woningen bedoeld zijn. Het is in eerste instantie aan woningcorporaties om een controle te doen van de documenten die voor de toewijzing van een sociale huurwoning nodig zijn, en om alert te zijn op eventuele vervalsingen. Corporaties zijn hier alert op en pakken deze problemen ook aan.4Daarbij kan, onder omstandigheden, gebruik worden gemaakt van gegevens uit het BRP. Gemeenten hebben de mogelijkheid om op lokaal niveau BRP-gegevens aan woningcorporaties te verstrekken.

Vraag 3

Klopt het dat woningzoekenden hun achternaam en geboortedatum gelijktijdig kunnen aanpassen en zo hun inschrijfduur kunnen «doorgeven» aan andere woningzoekenden? In hoeverre bent u bereid om dit aan te passen? Deelt u de mening dat corporaties het BSN-nummer moeten kunnen registeren om deze fraude op te sporen?

In het onderzoek van Companen is een fraudedetectiemethode van Sociale Verhuurders Haaglanden beschreven, als goed voorbeeld van hoe woonruimteverdelers eenvoudig eerste signalen van vervalsingen of mogelijke fraude op kunnen sporen. Dit heeft betrekking op aanpassingen die corporatiemedewerkers of medewerkers van de woonruimteverdeler zelf kunnen doen, niet om aanpassingen die woningzoekenden kunnen doen. Companen geeft in haar onderzoek aan dat deze fraudedetectiemethode breed toepasbaar kan zijn, bij kan dragen aan de bewustwording van corporatiemedewerkers over mogelijke kwetsbaarheden en inzicht geeft in het eigen handelen. Ik heb Aedes verzocht deze methode bij woningcorporaties onder de aandacht te brengen.

Vraag 4

Klopt het dat er geen wettelijk grondslag is voor gegevensdeling tussen (semi)overheidsinstellingen, zoals Belastingdienst, SVB, de politie en corporaties, terwijl die wettelijke grondslag wel nodig is om woonfraude op te sporen? In hoeverre bent u bereid om de wettelijke grondslag te creëren, zodat corporaties onder andere door bestandsvergelijkingen woonfraude kunnen opsporen?

Zoals in antwoord op vragen 2 en 3 is aangegeven beschikken woningcorporaties en woonruimteverdelers over mogelijkheden om vervalsingen (en mogelijke woonfraude) te detecteren. Daarnaast is de verwachting dat de werkwijze met de digitale inkomenstoets en fraudedetectiemethoden zoals Sociale Verhuurders Haaglanden toepassen, het aantal gevallen van vervalsingen en mogelijke woonfraude zal doen afnemen. Grootschalige informatie-uitwisseling om fraude op te sporen, waarbij geen sprake is van een verdenking, acht ik niet proportioneel. Wanneer een woningcorporatie daadwerkelijk en op goede gronden het vermoeden heeft van fraude, kan zij daarvan aangifte doen bij de politie. In zo’n geval kan de politie zo nodig een opsporingsonderzoek instellen.

Vraag 5

Hoe groot is het aantal woningzoekenden dat woonfraude pleegt om een sociale huurwoning te krijgen, terwijl die eigenlijk niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning? Hoe worden fraudeurs op dit moment door corporaties geweerd om op een wachtlijst te komen voor een sociale huurwoning? Is er al een zwarte lijst voor fraudeurs, zodat die niet langer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning?

Het onderzoek van Companen richt zich op risico’s bij woningtoewijzing, en een woningzoekende kan zich natuurlijk ook weleens vergissen. Het is mij niet bekend hoeveel woningzoekenden fraude plegen om een sociale huurwoningen te krijgen.
In haar rapport concludeert Companen dat misstanden waarbij corporatiemedewerkers betrokken zijn incidenteel van aard zijn. Het overtreden van de regels of het opzoeken van de randen door woningzoekenden heeft, als gevolg van de druk op de woningmarkt, volgens Companen wel een meer structureel karakter. Juist om deze reden zou de digitalisering van de inkomenstoets een positieve ontwikkeling kunnen zijn, hiervoor wacht ik de uitkomsten van de pilot later dit jaar af.
Er bestaat sinds enkele maanden een format «Modelprotocol Signaleringsmodule Ongewenst Huurdersgedrag»5. Onder ongewenst huurdersgedrag wordt onder meer verstaan (woon)fraude. Dit protocol is in nauw overleg met de Autoriteit Persoonsgegevens door Aedes tot stand gebracht. Het doel van dit protocol is om te waarborgen dat bij de verwerking van de persoonsgegevens in de signaleringslijst voldoende rekening wordt gehouden met de wettelijk vereiste bescherming en dat een juiste afweging van belangen wordt gemaakt. Plaatsing van de huurder met ongewenst huurdersgedrag op zo’n signaleringslijst gebeurt met uiterste zorgvuldigheid en alleen onder voorwaarden.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van het onderzoek dat u heeft aangekondigd tijdens de behandeling van de Woningwet en dat u samen met VNG, Aedes, de Woonbond en de Autoriteit woningcorporaties doet naar de vraag of er voor de maatschappelijke rol van corporaties een wettelijke grondslag voor gegevensdeling nodig is?

Het onderzoek naar aanleiding van mijn toezegging ziet op andere thematiek dan het tegengaan van vervalsingen of woonfraude, namelijk de knelpunten van gegevensverwerking in het kader van de wettelijke taak die woningcorporaties hebben voor zorg- en veiligheid, en hoe woningcorporaties binnen hun wettelijke taak grip kunnen houden in een wijk en overlast tegengaan. Ik zal uw Kamer in het najaar per brief informeren over de stand van zaken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Internetcriminelen profiteren van woningnood, politie waarschuwt voor nepverhuursites»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat vindt u van het grote aantal aangiften over nepverhuursites die zijn binnengekomen bij het Landelijk Meldpunt Internetoplichting en bij het klachtenloket ConsuWijzer van de Autoriteit Consument en Markt?

Het is natuurlijk zorgelijk dat mensen de huidige krapte op de woningmarkt misbruiken en zichzelf daarbij financieel verrijken ten koste van anderen. Het is daarom heel goed dat het Landelijk Meldpunt Internetoplichting van de politie, de Fraudehelpdesk en de Autoriteit Consument & Markt (ACM) ieder vanuit hun eigen rol optreden tegen deze problematiek en, waar relevant, ook de samenwerking zoeken om verder slachtofferschap te voorkomen. Het is daarbij goed om een onderscheid te maken tussen oplichting/fraude enerzijds en misleiding anderzijds. Van fraude is sprake als er wordt voldaan aan art. 326 van het Wetboek van Strafrecht. Hierin staat beschreven dat er sprake moet zijn van een wederrechtelijk voordeel, dat er enige vorm van imitatie en/of een samenweefsel van listige kunstgrepen is gebruikt. Het niet nakomen van een overeenkomst of alleen het achterlaten van informatie valt niet hieronder. Mocht er sprake zijn van (een verdenking van) fraude, dan kan de politie een strafrechtelijk onderzoek instellen.
Er is sprake van misleiding indien een aanbieder valse of onvolledige informatie verstrekt over de belangrijkste kenmerken van zijn product of dienst. Ook is sprake van misleiding als een aanbieder informatie verstrekt die weliswaar strikt genomen juist is, maar die door een consument gemakkelijk verkeerd kan worden begrepen, bijvoorbeeld omdat de informatie onduidelijk, onbegrijpelijk of dubbelzinnig is. De ACM ziet toe op de naleving van regels over misleiding. Alle handelaren dienen zich aan de regels over misleiding van de ACM te houden, ook websites waar huurwoningen worden aangeboden. Als huurwoningwebsites zich niet aan de regels houden, kan de ACM handhavend optreden.
Sinds november 2016 zijn er 150 aangiften voor kamer- en woningverhuurfraude binnen gekomen bij de politie. De politie ziet geen toename in het aantal aangiftes van oplichting door websites met niet-bestaande woningen. De afgelopen jaren is het aantal aangiftes redelijk stabiel. Wel moet men er rekening mee houden dat het afgelopen jaar in het teken stond van thuiswerken en thuis studeren. De kans bestaat dat daardoor minder studenten op kamers zijn gegaan en daarmee ook in mindere mate is gezocht naar kamers, wat de kans op oplichting verkleint. Ook het aantal woningoverdrachten was vorig jaar laag2. De politie blijft actief het aantal aangiften monitoren.
De Fraudehelpdesk biedt fraudeslachtoffers een helpende hand door hen te adviseren en naar de juiste instantie te verwijzen. De Fraudehelpdesk probeert slachtofferschap te voorkomen door burgers en bedrijven bewust te maken van fraude-risico’s en praktische tips te geven over hoe zij die risico’s kunnen beperken. Het aantal meldingen bij de Fraudehelpdesk voor kamer- en woonverhuurfraude neemt af sinds 2019 (zie onderstaande tabel).
2019
2020
2021 tot 1 juni
Meldingen
383
271
101
Slachtoffers
146
101
33
Schadebedrag
234.105,–
185.930,–
57.135,–
ACM Consuwijzer heeft in de periode 2018 tot aan maart 2020 meer dan 300 meldingen ontvangen over huurwoningwebsites. De ACM heeft naar aanleiding van de ontvangen signalen recentelijk aangekondigd onderzoek te doen naar misleiding door huurwoningwebsites3. Dit onderzoek richt zich op abonnementen die aan consumenten worden aangeboden, waarbij de consument toegang krijgt tot informatie over het woningaanbod van derden, zoals verhuurmakelaars. Uit de signalen blijkt dat consumenten na het afsluiten van het abonnement niet in contact komen met de verhuurmakelaar, of dat de woning niet beschikbaar is of niet bestaat. Het betreffende onderzoek loopt nog. Wanneer de ACM tijdens een onderzoek of naar aanleiding van signalen vermoedens heeft van fraude of oplichting zal zij hierover contact zoeken met het Landelijke Meldpunt Internetoplichting, omdat de ACM niet bevoegd is om handhavend op te treden tegen fraude.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van de politie dat dit slechts het topje van de ijsberg betreft? Zo ja, welke mogelijkheden ziet u om de aangiftebereidheid bij online woonoplichting te verhogen?

Het is zorgelijk dat oplichters misbruik maken van woningzoekenden door inschrijvingsgelden te vragen voor websites met niet-bestaande woningen. Of dit het topje van de ijsberg is, kan ik op basis van de beschikbare gegevens niet vaststellen. Om meer inzicht te krijgen in de daadwerkelijke aantallen is het van belang dat slachtoffers zich melden bij de politie, de Fraudehelpdesk of de ACM. Om de aangiftebereidheid te vergroten wordt vaak online aangifte ingezet, omdat dit de drempel tot aangifte verlaagt. Het is al mogelijk om online aangifte te doen van online aankoop- en verkoopfraude waar ook oplichting door middel van nepverhuurwebsites onder valt. Andere manieren om aangiftebereidheid te vergroten voor kamer- en woonverhuurfraude is de bewustwording bij het publiek te vergroten, door naast de waarschuwingen, ook erop te wijzen dat het maken van een melding en aangifte doen van groot belang is. In de gerichte social media campagnes van scholieren.com en het Centrum van Criminaliteitspreventie en Veiligheid, in opdracht van het Ministerie van Justitie en Veiligheid, wordt hier aandacht aan besteed. Zie antwoord 4 & 7 voor de verdere toelichting over deze gerichte social media campagne.

Vraag 4

Herinnert u zich de waarschuwing van de Fraudehelpdesk en de Woonbond uit 2019 dat oplichting via neppe verhuursites toeneemt?2Zo ja, welke maatregelen zijn er destijds genomen om deze vorm van woonfraude aan te pakken? Bent u van mening dat deze maatregelen het beoogde effect hebben gehad?

Ik herinner me de waarschuwing van de Fraudehelpdesk en de Woonbond uit 2019 nog goed. Mijn departement heeft hier direct op ingespeeld door opdracht te geven aan het CCV en het platform scholieren.com om een social mediacampagne uit te rollen op o.a. het druk bezochte social media account eindexamens. Dit was een gerichte preventieactie op de doelgroep eindexamen scholieren, die na de zomer startte met studeren in een nieuw stad en op zoek ging naar een kamer.
Ook de politie heeft via het social media account vraaghetdepolitie.nl jongeren gewaarschuwd voor kamerverhuurfraude. Deze gerichte social media campagne is afgelopen maand herhaald met het oog op de introductieweken van de universiteiten en hogescholen.
Het effect van deze preventieactiviteiten en interventies is lastig vast te stellen, omdat niet gemeten kan worden hoeveel oplichtingen hiermee voorkomen worden. Het aantal meldingen bij de Fraudehelpdesk voor kamer-/woningverhuurfraude neemt de afgelopen twee jaar wel af. Echter stond 2020 in het licht van thuiswerken en thuis studeren, waardoor de verwachting is dat minder studenten gezocht hebben naar een studentenkamer.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat meer maatregelen tegen online woonoplichting noodzakelijk zijn? Zo ja, welke mogelijkheden zijn er om malafide verhuursites en de online oplichters achter deze websites harder aan te pakken?

Ik acht het niet noodzakelijk op dit moment om meer maatregelen te nemen tegen kamer- en woonverhuurfraude in strafrechtelijke zin. Er worden al verscheidene maatregelen genomen om kamer- en woningverhuurfraude tegen te gaan, zowel op het gebied van preventie als opsporing. Er wordt ingezet op het geven van voorlichting aan de mensen over de risico’s bij het zoeken naar een woning op het internet. Daarnaast zet de politie zich in op het uit de lucht halen van deze malafide websites. In 2021 heeft de politie voor drie websites actief een notice and take down doen uitgaan naar de hostingproviders. Deze website zijn dus uit de lucht gehaald. De overige elf websites die bekend zijn bij de politie waren slechts kort actief en online. Daarvoor was het niet nodig om een notice and take down uit te laten gaan. Naast het uit de lucht halen van deze websites is van belang dat de verhuurplatformen de maatregelen aanscherpen om oplichting en misleiding te voorkomen. Zoals eerder aangegeven heeft de ACM hier ook een onderzoek naar ingesteld.

Vraag 6

Heeft u inzicht in het totaal aantal meldingen van oplichting via neppe verhuursites? Zo ja, is er sprake van een toename ten opzichte van voorgaande jaren? Zo nee, hoe bent u van plan beter inzicht te krijgen in het aantal oplichtingen via nepverhuursites?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Deelt u de zorg van de politie en de ACM dat voornamelijk studenten die deze zomer op zoek gaan naar woonruimte het slachtoffer zullen worden van deze oplichtingspraktijken? Zo ja, hoe bent u van plan deze specifieke doelgroep te waarschuwen voor online woonoplichting en misleiding? Vraag 8 Kunt u de uitkomsten van het onderzoek dat op dit moment door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) wordt gedaan naar online woonoplichting de Kamer doen toekomen zodra deze beschikbaar zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat in twee dagen tijd al 180 mensen zich hebben gemeld bij het Meldpunt huurtoeslag van de Woonbond?

Ik vind het vervelend dat mensen zich genoodzaakt voelen zich te wenden tot dit meldpunt, maar ik vind het goed dat zij dit wel doen. Dat er ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van institutionele vooringenomenheid of een onterechte kwalificatie van Opzet/Grove Schuld (O/GS) was al bekend. Het afgelopen jaar heeft het kabinet de Kamer mede via de 6e1 en 7e voortgangsrapportage kinderopvangtoeslag2 geïnformeerd over de stand van zaken omtrent verbreding van de compensatieregeling en de Opzet/Grove Schuld (O/GS) tegemoetkoming naar de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget.

Vraag 2

Hoeveel mensen hebben zich reeds bij de Belastingdienst gemeld met problemen omtrent de huurtoeslag? En hoeveel mensen hebben zich gemeld met problemen omtrent de zorgtoeslag en het kindgebonden budget?

Er is een voorlopige inventarisatie van burgers die mogelijk zijn getroffen door deze fouten van Toeslagen. De Adviescommissie uitvoering toeslagen heeft geconcludeerd dat vijf van de vijfentwintig CAF-zaken die ook betrekking hebben op andere toeslagen dan kinderopvangtoeslag (de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget, ook wel niet-KOT genoemd), vergelijkbaar zijn aan CAF-11. Dat wil zeggen, Toeslagen heeft daar institutioneel vooringenomen gehandeld. Circa 2.600 burgers zijn betrokken bij 25 CAF-onderzoeken die ook betrekking hebben op niet-KOT, waarvan ca. 500 burgers bij de 5 CAF-11 vergelijkbare onderzoeken. Naast de 500 burgers die op dit moment in zicht zijn, acht ik het mogelijk dat Toeslagen ook in andere, nog onbekende, situaties institutioneel vooringenomen heeft gehandeld.
Daarnaast was het invorderingsbeleid voor alle toeslagen hetzelfde, waarbij mogelijk O/GS kwalificaties zijn gegeven bij de aanvraag van een persoonlijke betalingsregeling. Hoewel de initiële terugvordering in beginsel terecht kan zijn, is de kans aanzienlijk dat de O/GS kwalificaties onterecht zijn. Deze kwalificaties konden vergaande gevolgen hebben, zoals het afwijzen van een persoonlijke betalingsregeling en het weigeren van een minnelijke schuldsanering. Er zijn 12.000 burgers met alleen een niet-KOT terugvordering met O/GS-label, alsmede ca. 10.000 burgers met zowel niet-KOT als KOT terugvordering met O/GS-label. Het onderscheid tussen de verschillende toeslagen is daarbij nog niet gemaakt. Er hebben zich tot nu toe ongeveer 5.000 personen gemeld bij UHT. Dit kan zijn omdat er bij hen ook problemen zijn geweest met de kinderopvangtoeslag. In totaal is bij circa 200 mensen geregistreerd dat zij zich specifiek hebben gemeld met problemen bij andere toeslagen dan de kinderopvangtoeslag. Een onderscheid tussen de verschillende toeslagen is nog niet gemaakt.

Vraag 3

Is u bekend hoeveel gedupeerden er zijn bij de huurtoeslag?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de bewering van tientallen van de 180 huishoudens dat de Belastingdienst onterecht uitgaat van opzet/grove schuld?

Deze meldingen bevestigen de noodzaak van een herstelregeling. Zoals hierboven al is benoemd, was al bekend dat ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van onterechte O/GS kwalificaties, en wordt momenteel gewerkt aan tegemoetkoming voor personen waar dit inderdaad het geval was.

Vraag 5

Bent u met de Woonbond eens dat ontvangers van huurtoeslag vaak zeer afhankelijk zijn van deze toeslag? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, de huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten wanneer de huurprijs relatief hoog is in relatie tot het inkomen. Hiermee is de huurtoeslag voor een groot deel van de huurtoeslagontvangers een belangrijk onderdeel van het huishoudbudget.

Vraag 6

Kunt u, gezien het antwoord op de vorige vraag, uitleggen waarom mensen zich pas «later in 2021» kunnen aanmelden voor herstel? Waarom opent u niet terstond een meldpunt voor hen?

Ik wil deze mensen zo goed mogelijk helpen. Mensen die zich melden worden geregistreerd. We kunnen ze echter pas helpen wanneer de compensatieregeling gereed is. In het vormgeven van een compensatieregeling wil ik recht doen aan de schade die zij hebben geleden. In de 7e voortgangsrapportage Kinderopvangtoeslag heb ik hiervoor een richting met uw Kamer gedeeld. Het opstellen van een regeling die recht doet aan deze schade, het opstellen van de benodigde wetgeving en het uitvoeren hiervan kosten echter noodzakelijkerwijs tijd. Zoals in het antwoord op vraag 8 wordt beschreven is er voor mensen met acute financiële nood de mogelijkheid zich al eerder te melden.

Vraag 7

Vindt u dat eventuele gedupeerden tot volgend jaar kunnen wachten op de behandeling van hun zaak? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Klopt het dat acute gevallen zich al kunnen melden? Zo ja, kunt u toelichten wat acuut is? Door wie wordt dit bepaald?

Mensen in acute financiële nood kunnen zich inderdaad bij de Servicelijn melden. Er is sprake van acute financiële nood als een persoon geen financiële middelen heeft om noodzakelijke uitgaven te doen, zoals het betalen van boodschappen, schoolgeld, of bijvoorbeeld kleding voor de kinderen. Ook kan hier sprake van zijn wanneer er geen geld is voor medische hulp of medicatie, of wanneer er sprake is van een uithuiszetting. Net zoals bij de KOT, beoordeelt het Brede Hulpteam van UHT samen met de burger of hier sprake van is. Het Brede Hulpteam heeft hier ervaring mee en heeft inmiddels enkele tientallen Noodvoorzieningen voor andere toeslagen dan de KOT uitbetaald.

Vraag 9

Is er bij de huurtoeslag sprake van dat huishoudens enorme sommen geld in korte tijd moeten terugbetalen? Bent u bereid deze stop te zetten wanneer niet zeker is dat deze terugbetalingen terecht zijn? Zo nee, waarom niet?

De gemiddelde terugvordering per burger betrof € 3.800 bij de huurtoeslag. Wanneer sprake was van de kwalificatie O/GS, kon wel de standaard betalingsregeling van 24 maanden worden afgesloten, maar geen persoonlijke betalingsregeling naar betaalcapaciteit. Bij mensen die zich hebben gemeld met OG/S-kwalificatie wordt de invordering gepauzeerd tot een beslissing is genomen.

Vraag 10

Bent u bereid u zich er zo snel mogelijk te van vergewissen of bij de huurtoeslag sprake is van schrijnende gevallen die echt niet kunnen wachten op hulp – en hen die hulp snel te bieden? Hoe gaat u dat aanpakken?

Burgers die gedupeerd zijn in het kader van andere toeslagen (niet-KOT) die te maken hebben met acute financiële nood kunnen via het Serviceteam een beroep doen op de Noodvoorziening. Met een korte intake wordt beoordeeld of de burger in aanmerking komt voor een betaling uit de Noodvoorziening. Burgers kunnen daarnaast terecht bij hun gemeente voor normale hulp op het gebied van schulden. Met de Woonbond is contact over hoe signalen over schrijnende situaties die bij het meldpunt van de Woonbond zijn binnengekomen kunnen worden opgepakt.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op mijn vragen over het feit dat mevrouw Bunschoten met drie kinderen door corporatie Dudok feitelijk op straat wordt gezet?1

Ja.

Vraag 2

Wilt u antwoord geven op de vraag of u de mening deelt dat bij een ingrijpende gebeurtenis als een scheiding mag worden verwacht dat corporaties de menselijke maat hanteren?

Ik deel uw zorg dat gescheiden ouders met kinderen kwetsbaar kunnen zijn. Zeker wanneer er kinderen in het spel zijn is een zorgvuldige afweging cruciaal. In dergelijke situaties is oog voor de individuele situatie van groot belang. Die beoordeling moet op lokaal niveau worden gemaakt, zoals dat ook moet gebeuren bij andere kwetsbare huishoudens. Bij alle ingrijpende gebeurtenissen die van invloed zijn op de woonbehoefte van mensen mag van gemeenten en corporaties worden verwacht dat zij hierbij de menselijke maat hanteren en ik zie ook dat zij dat doen in de wijze waarop zij tot met urgentie omgaan. Uitgangspunt van de Huisvestingswet en van huisvestingsverordeningen is dat er bij urgentie gekeken wordt naar de individuele situatie van de woningzoekende en de mate waarin sprake is van acute nood. Ik vind dit een evenwichtige benadering om iedereen die te maken heeft met ingrijpende gebeurtenissen in zijn of haar leven te helpen aan woonruimte.

Vraag 3

Wilt u antwoord geven op de vraag of u de mening deelt dat een gescheiden moeder met drie kinderen geen urgentie voor een sociale huurwoning geven in geen enkel geval een menselijke maat is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kent u de huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2019?2

Ja, ik ken artikel 1.7 uit de Huisvestingsverordening Gooi- en Vechtstreek. Deze bepaling is bedoeld om corporaties enige armslag te geven voor het oplossen van problematiek onder zittende huurders. Zo kan de 2%-regeling bijvoorbeeld worden gebruikt bij onoplosbare burenruzies, maar ook bij renovatie- of sloop- en nieuwbouwprojecten. Deze bepaling ziet niet op aspirant-huurders.

Vraag 5

Is het waar dat volgens artikel 1.7 van de huisvestingsverordening corporatie Dudok jaarlijks maximaal 2% van de aangewezen woningen die vrij gemeld worden, kan inzetten om woonproblematiek van huurders op te lossen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u alsnog bereid zo snel mogelijk met corporatie Dudok in gesprek te gaan en aan te dringen op een oplossing op basis van artikel 1.7?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u alsnog bereid om naast VNG, zoals toegezegd in het Commissiedebat Wonen & Corona, ook met Aedes afspraken te maken over het geven van urgentie voor een sociale huurwoning aan gescheiden ouders?

Op 8 juni jl. is de motie Koerhuis (Kamerstuk 32 847, nr. 749) aangenomen waarin verzocht wordt de problematiek van gescheiden ouders met kinderen in kaart te brengen, met oplossingen te komen en de Kamer na de zomer te informeren. Ik zal de Kamer hierover na de zomer informeren, waarbij ik tevens de verschillende stakeholders zal betrekken.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuws dat de verbouwing van het asielzoekerscentrum (azc) Gilze miljoenen euro’s gaat kosten en dat alles uit de kast wordt gehaald om het asielzoekers daar naar de zin te maken?1

Het COA biedt asielzoekers, in lijn met wet- en regelgeving, leefbare en veilige opvang. Dat kan niet zonder de medewerking van gemeenten als Gilze en Rijen en daarvoor ben ik hen zeer erkentelijk. De verbouwing van azc Prinsenbosch is nodig om de COA-huisvesting in dit monument in goede staat te behouden. Het gaat concreet om ongeveer 70 monumentale gebouwen en een aantal dienstengebouwen die worden gerenoveerd om te voldoen aan het huidige programma van eisen en het Bouwbesluit. Daarnaast wordt het vastgoed verduurzaamd. Er is voor gekozen om in plaats van een centrale keuken in alle wooneenheden een eigen keuken te plaatsen. Dit heeft als voordeel dat deze locatie flexibeler inzetbaar wordt voor asielzoekers die zich in verschillende fases van het asielproces bevinden. Zo kunnen in deze wooneenheden zowel asielzoekers worden opgevangen die eten in natura ontvangen als asielzoekers die eetgeld ontvangen en zelf kunnen koken.
In de migratieketen wordt op dit moment het concept Gemeenschappelijke Vreemdelingen Locatie (GVL) uitgewerkt. Dit zijn grotere locaties waar verschillende ketenpartners werken om de samenwerking en de efficiëntie te verhogen mede vanuit de gedachte dat op die manier sneller duidelijkheid kan worden gegeven over de asielaanvraag. Momenteel wordt onderzocht of Gilze ook een dergelijke GVL kan worden. Tevens wordt de mogelijkheid onderzocht of een nog nader te bepalen aantal hoor- en beslismedewerkers, die nu al in dienst zijn bij de IND, in Gilze kunnen komen werken. Het definitieve besluitvormingsproces hierover moet echter nog plaatsvinden.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat er daarbij straks 150 man extra personeel wordt aangenomen om deze asielzoekers op hun wenken te bedienenen en dat ze allemaal een eigen keuken krijgen, zodat ze niet meer hoeven te eten wat de pot schaft?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het nieuws dat er door de Minister van BZK weer miljoenen zijn vrijgemaakt voor de huisvesting van asielzoekers? Hoeveel van de totaal 50 miljoen euro is bestemd voor deze groep vreemdelingen?

Het klopt dat er voor het jaar 2021 wederom een bedrag van € 50 miljoen beschikbaar is gesteld voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Van dit bedrag is € 3 miljoen specifiek bestemd voor het ontwikkelen van zogeheten tussenvoorzieningen. Dit zijn tijdelijke woonruimtes waarin onder meer vergunninghouders kunnen worden gehuisvest. De overige € 47 miljoen is echter niet geoormerkt voor een specifieke aandachtsgroep. Van dit geld kan dus niet van tevoren gezegd worden hoeveel aangewend zal worden voor de huisvesting van vergunninghouders. De genoemde € 50 miljoen stimuleert overigens niet alleen de huisvesting van vergunninghouders, maar ook van andere aandachtsgroepen waaronder dak- en thuislozen.
Gemeenten moeten de aan hen toegewezen vergunninghouders op basis van de taakstelling huisvesten. Door bijvoorbeeld tussenvoorzieningen te realiseren, wordt de sociale huurvoorraad in de gemeente ontzien. Tijdige huisvesting van vergunninghouders is daarnaast in het belang van de gehele Nederlandse samenleving. Immers, wanneer vergunninghouders snel kunnen worden gehuisvest, kunnen zij ook sneller deelnemen en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Door een snelle doorstroom naar huisvesting mogelijk te maken worden de maatschappelijke impact en de financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers bovendien beperkt.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat miljoenen euro’s uitgeven aan de huisvesting van asielzoekers een klap in het gezicht is van alle Nederlanders die op dit moment zelf geen geschikte woning kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Beseft u dat u met dit vertroetelbeleid ervoor zorgt dat er nog veel meer gelukszoekers naar Nederland komen? Zo ja, beseft u dan ook dat het woningtekort daardoor nog veel groter zal gaan worden de komende jaren? Zo nee, waarom heeft u zoveel boter op uw hoofd?

Het verwachte aantal te huisvesten vergunninghouders lijkt met de kennis van nu de komende jaren juist af in plaats van toe te nemen. Daar komt bij dat het tekort op de woningmarkt het saldo is van veel verschillende aspecten aan zowel de vraagkant als de aanbodkant van de woningmarkt. Ik deel uw conclusie dan ook niet.

Vraag 6

Bent u bereid om een einde te maken aan de plannen om miljoenen euro’s te gaan stukslaan op mooie huizen en azc’s voor asielzoekers en in plaats daarvan deze gelukszoekers zo snel mogelijk weer terug naar huis te sturen? Zo nee, waarom niet?

Nee, daar ben ik niet toe bereid. Het kabinet kiest ervoor, en is daar ingevolge internationale en Europese wet- en regelgeving ook toe gehouden, om asielzoekers tijdens de asielprocedure op te vangen en asielbescherming te bieden. Terugkeer is tijdens de asielprocedure niet aan de orde.
Vergunninghouders hebben recht op huisvesting in een Nederlandse gemeente. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 heb toegelicht, wordt met de stimuleringsregeling onder meer de sociale huurvoorraad ontlast en blijven de maatschappelijke impact en financiële kosten van de opvang van asielzoekers beperkt.

Vraag 1

Bent u bekend met de ontwikkeling dat er steeds meer gemeenten zijn die het aandeel sociale huur in nieuwe woningbouwontwikkelingen invullen met betaalbare huur door commerciële partijen die slechts een beperkt aantal jaar (bijvoorbeeld 15 jaar) betaalbaar blijft?1, 2, 3

Ja, het is bekend dat er individuele gemeenten zijn die het beschikbaar stellen van grond voor nieuwbouw koppelen aan afspraken over het te voeren huurbeleid door verhuurders. Op welke schaal dit gebeurt en welke specifieke afspraken gemeenten maken, wordt niet centraal bijgehouden. Gemeenten zijn vrij om, afhankelijk van de lokale situatie, dergelijke – veelal maatwerk – afspraken te maken. Wel is het belangrijk dat er voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases beschikbaar zijn, nu en in de toekomst. In het kader van de woondeals voer ik hierover overleg met lokale partijen.

Vraag 2

Is dergelijke sociale huur door commerciële partijen wat u betreft gelijkwaardig aan reguliere sociale huur door toegelaten instellingen? Op welke punten ontstaan verschillen, bijvoorbeeld met betrekking tot toewijzing (passend toewijzen), toegankelijkheid via woonruimteverdeelsystemen, aanvangshuren, huurverhogingen, kwaliteit en de duur van het sociale huurkarakter van betreffende woningen?

De hoogte van de aanvangshuurprijs bepaalt of een contract gereguleerd is of niet. De huurprijs kan onder de liberalisatiegrens liggen omdat de maximale huur conform het woningwaarderingsstelsel (WWS) lager is, omdat een gereguleerde huur past bij de taak of doelstelling van een verhuurder of omdat marktomstandigheden daar aanleiding toe geven. Daarin zit geen verschillen tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook kunnen contracten voor onbepaalde tijd niet zonder wettelijke opzeggrond worden beëindigd en kan de huur van een zittende huurder niet eenzijdig worden verhoogd (behoudens de wettelijk gemaximeerde reguliere huurverhoging). Huurders in het gereguleerde segment (ongeacht het type verhuurder) kunnen de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die kan vervolgens een bindende uitspraak doen over de hoogte van de huur. Ook bij gebreken is de Huurcommissie bevoegd een uitspraak te doen. Het is aan de gemeente om, op basis van de Huisvestingswet, te sturen op woonruimteverdeling. Lokaal kan het verschillen of er ook gestuurd wordt op de woningvoorraad van particuliere verhuurders.
Op andere vlakken zijn er wel verschillen tussen verschillende type verhuurders. Woningcorporaties hebben (onder andere) als kerntaak om huurders betaalbaar te huisvesten. Daar ontvangen zij staatssteun voor. Particuliere verhuurders hebben deze taak niet. Ook gelden bepaalde regels wel voor woningcorporaties, maar niet voor particuliere verhuurders. Zo moeten woningcorporaties woningen toewijzen aan de afgesproken doelgroepen (met een bepaald inkomen) en moeten zij huishoudens met een laag inkomen een woning toewijzen die bij hun inkomen past (passend toewijzen). Daarnaast gelden voor woningcorporaties regels met betrekking tot de maximale huursomstijging. Soortgelijke afspraken zijn niet gemaakt en gelden niet voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment. Ook kunnen woningcorporaties geen generieke tijdelijke huurcontracten inzetten (enkel voor bepaalde doelgroepen), waar particuliere verhuurders deze wel kunnen gebruiken.

Vraag 3

Kunt u schetsen wat de lange-termijn-gevolgen zijn van het invullen van het aandeel sociale huur met woningen die tijdelijk betaalbaar hoeven te zijn?

Het is belangrijk dat er een balans is tussen woningen in het gereguleerde segment, middeldure woningen en woningen in het dure segment, zodat er voor iedere portemonnee woningen beschikbaar zijn. Het is daarnaast belangrijk dat er voldoende andere gereguleerde woningen zijn op het moment dat deze woningen voor een hogere huurprijs kunnen worden verhuurd of worden verkocht.
De afgelopen jaren heb ik mij volop ingezet om huren betaalbaar te houden en heb ik mij ingezet voor de bouw van nieuwe (betaalbare) woningen met het afsluiten van woondeals. Daarnaast heb ik met de woningbouwimpuls 1 miljard euro beschikbaar gesteld voor de bouw van 135.000 woningen, waarvan 65% betaalbaar (waaronder gereguleerd). Ook heb ik met Aedes/VNG een convenant gesloten voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, waarvoor ik 1,8 miljard aan heffingsvermindering ter beschikking heb gesteld. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de omvang van de gereguleerde voorraad. Het ligt in de rede dat het aan een nieuwe kabinet is om te beslissen in welke mate verder in de betaalbare voorraad wordt geïnvesteerd en hoe de inzet van het Rijk, medeoverheden, corporaties en marktpartijen eruit moet komen te zien.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat indien veelvuldig met tijdelijke betaalbare huur wordt gewerkt, over een bepaalde periode de betaalbare voorraad begint te verdampen met een groeiende betaalbaarheidscrisis en een hoger woningtekort tot gevolg?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat kunnen de achterliggende redenen zijn voor gemeenten om niet te kiezen voor structureel betaalbare huur, maar slechts voor huur die bijvoorbeeld 15 jaar betaalbaar blijft? Bent u bereid hier bij gemeenten en woningcorporaties navraag naar te doen en uw bevindingen met de Kamer te delen?

Afhankelijk van de lokale woningmarkt kunnen gemeenten adresseren hoeveel sociale huurwoningen er gebouwd worden en welke afspraken hierbij gemaakt worden. Deze woningen kunnen gebouwd worden door woningcorporaties, maar ook andere partijen, zoals particuliere verhuurders of projectontwikkelaars, spelen hierin een rol. De invulling is afhankelijk van de situatie en omstandigheden per gemeente en zij voeren hierin hun eigen beleid. Zo kan een invulling door gespecialiseerde commerciële aanbieders wenselijk zijn voor bepaalde doelgroepen en een invulling voor een beperkte periode kan bijvoorbeeld passend zijn in verband met de huishoudensontwikkeling.
In het kader van de woondeals voer ik overleggen met lokale partijen over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases, nu en in de toekomst. Ik ben bereid om ook met de VNG in gesprek te gaan over de nadere redenen rondom de omvang van de programmering van sociale huur in gemeenten voor de tijdelijke en structurele voorraad. Met Aedes en VNG heb ik reeds afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen. Mijn beeld is dat corporaties voornemens zijn deze woningen structureel gereguleerd te verhuren, maar ik ben uiteraard bereid het gesprek met hen aan te gaan om dit beeld te verifiëren.

Vraag 6

Kunt u aangeven om welke aantallen «tijdelijke sociale huurwoningen» het inmiddels gaat per woningmarktregio?

Nee, dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Via het CBS heb ik inzicht in de aantallen nieuwbouwwoningen naar opdrachtgever. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar doelgroep of eigendomsverhouding en prijssegment.

Vraag 7

Spreekt u gemeenten die nauwelijks tot geen sociale huur programmeren hierop aan als systeemverantwoordelijke Minister? Waarom wel/niet? Als u dat niet doet, doen provincies dat wel? Hebben de provincies voldoende instrumenten om ervoor te zorgen dat gemeenten hun fair share – bijvoorbeeld 30% sociale huur bij nieuwbouw – leveren en er zodoende niet nog grotere verschillen tussen gemeenten ontstaan dan er nu reeds zijn?

Zoals eerder beantwoord, vind ik het belangrijk dat er voldoende woningen zijn voor elke portemonnee en levensfase. Hierover voer ik continue gesprekken met medeoverheden. Er zijn meerdere mogelijkheden om te escaleren aanwezig om het aandeel sociale huur in nieuwbouwplannen op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Zo is het realiseren van ruimtelijke plannen voor de bouw van woningen, dus ook sociale huurwoningen, in eerste aanleg een lokale aangelegenheid. Gemeenten bepalen daarbij het aantal en het soort woningen dat wordt gebouwd, omdat zij het meeste zicht hebben op de lokale behoefte. De provincie houdt hier toezicht op en is verantwoordelijk voor de afweging van de regionale belangen. Zij kan gemeenten aanspreken op het niet voldoen aan de regionale belangen en zo nodig bestemmingsplannen afkeuren. Met Aedes en VNG heb ik afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen, waarbij een gemeenschappelijk taskforce een impuls kan geven aan projecten die spaak dreigen te lopen.

Vraag 8

Wat zijn naar uw inschatting zoal de redenen van gemeenten om nauwelijks sociale huur te programmeren? Wat vindt u daarvan en wat kunt u daaraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 9

Hoe staat u er tegenover om in ieder geval in uw communicatie scherper het onderscheid te maken tussen echte sociale huur door toegelaten instellingen en (tijdelijke) gereguleerde huur door niet-toegelaten instellingen die niet aan de Woningwet en de huursomwetgeving – passend toewijzen e.d. – hoeven te voldoen?

In de voorlichting die ik geef op de website van de rijksoverheid benoem ik voor welke verhuurders welke regels gelden. Zo is duidelijk dat er in bepaalde situaties mogelijk andere regels gelden voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook in de communicatie richting uw Kamer en de Eerste Kamer maak ik het onderscheid tussen de verschillende type verhuurders. Het blijft belangrijk om dit onderscheid scherp te maken, zoals u terecht benoemd, zodat er geen verkeerde verwachtingen gaan ontstaan.

Vraag 10

Kunt uitleggen waarom het noodzakelijk was om de grens voor sociale koop met een flinke sprong van € 125.000 op te trekken voor gemeenten die daar gebruik van willen maken?

In oktober 2019 schreef ik aan uw Kamer dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Om die reden ben ik gemeenten tegemoetgekomen door de grens van de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens. Om ervoor te zorgen dat gemeenten ook in 2021 al extra mogelijkheden hebben om meer sociale koopwoningen te bouwen, is het hen toegestaan om de verkoopprijs bij wijze van experiment op basis van Crisis- en Herstelwet al op te trekken tot maximaal de NHG-grens van € 325.000. Dit is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in 2022. Woondealgemeenten kunnen hiervan sowieso gebruikmaken, individuele gemeenten kunnen zich voor het experiment aanmelden of hebben dat reeds gedaan.
Door het optrekken van de prijsgrens wordt het gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop aantrekkelijker voor gemeenten om te gebruiken. Voor veel gemeenten geldt dat het, gelet op de huidige marktontwikkelingen, bijna niet mogelijk is om woningen onder de € 200.000 (de eerder geldende grens voor sociale koop) te realiseren. Wanneer gemeenten daar wel in slagen, betreft het veelal woningen kleiner dan 60m2, waarvan gemeenten er maar een beperkt aantal willen toevoegen.
Overigens geldt dat de NHG-kostengrens van € 325.000 euro een maximumgrens is. Gemeenten hebben de beleidsvrijheid om zelf de prijsgrens vast te stellen in de doelgroepenverordening. Het optrekken van de grens is dan ook hoofdzakelijk bedoelt om gemeenten in krappe woningmarkten meer mogelijkheden te geven om sociale koopwoningen te realiseren.

Vraag 11

Kunt u inzichtelijk maken welke behoefte u heeft geraamd aan koopwoningen met een prijs tot € 200.000? En hoeveel tot aan een prijs van € 325.000? In welke regio’s is die vraag het hoogst en acht u het realistisch dat deze behoefte ook vervuld kan worden c.q. deze woningen gerealiseerd kunnen worden?

Om een beeld te krijgen van de woningbehoefte worden modelmatige woningmarktsimulaties uitgevoerd. De uitkomsten van de actuele raming ontvangt uw Kamer met de Staat van de Woningmarkt 2021 welke in juli aan uw Kamer wordt toegezonden. Helaas beschik ik momenteel niet over de actuele prognose-uitkomsten uitgesplitst naar regio’s en de prijssegmenten welke u in uw vraagstelling hanteert.
Op nationaal en provinciaal niveau is er op dit moment overigens voldoende plancapaciteit om te voldoen aan de totale bouwopgave. Het grootste deel van de plancapaciteit voor de korte termijn (tot 2025) is hard. Hiermee is enige zekerheid geboden ten aanzien van het realiseren van de geplande woningen voor de periode tot 2025. In mijn brief van 9 juni heb ik uw Kamer hierover uitvoerig ingelicht.
Om gemeenten verder aan te moedigen dan wel te ondersteunen werk ik aan het creëren van de juiste voorwaarden voor woningbouw om ervoor te zorgen dat de woningbouw snel en onder de juiste condities kan plaatsvinden. Bijvoorbeeld door het financieel ondersteunen van (betaalbare) woningbouw via de Woningbouwimpuls, door gebiedsspecifieke afspraken en het verbeteren van de randvoorwaarden (vergroten van de plancapaciteit). De Woningbouwimpuls zorgt ervoor dat woningbouwprojecten in heel Nederland de komende jaren sneller kunnen starten en betaalbaarder zijn.

Vraag 12

Hoe zorgt u ervoor dat er in voldoende mate wordt voorzien in die behoefte aan goedkope koopwoningen?

Dat doe ik onder meer via de Woningbouwimpuls, de woondeals en met de Nationale Woonagenda 2018–2021. In deze agenda is aangegeven dat partijen willen samenwerken om het woningtekort aan te pakken. Partijen willen het kwantitatieve en kwalitatieve tekort samen aanpakken, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en expertise. Daarbij geldt de opgave van 75 duizend woningen per jaar als graadmeter, zodat partijen elkaar kunnen aanspreken en de agenda steeds kunnen bijstellen en aanvullen.
Uiteindelijk blijft het aan gemeenten om te bepalen welk type woningbouw zij per project willen realiseren. Daarbij is het van belang dat het woningprogramma zodanig is dat het rendabel blijft voor een marktpartij om in te stappen en de woningen daadwerkelijk te realiseren. In sommige situaties past een hoger percentage sociale woningbouw beter dan in andere situaties. Op dit moment bereiken mij geen berichten van gemeenten die ervaren dat realisatie van een stevig aandeel betaalbare woningbouw onhaalbaar is.
Met de Woningbouwimpuls, een financiële regeling voor gemeenten, lever ik een aanvullende bijdrage aan het versnellen en waar mogelijk realiseren van meer (betaalbare) woningen. De eerste twee tranches van de Woningbouwimpuls hebben vooralsnog bijgedragen aan de (versnelde) bouw van 96.000 woningen, waarvan het merendeel (65%) betaalbaar. Verdeeld over 57 verschillende woningbouwprojecten is in totaal 600 miljoen euro geïnvesteerd in woningen waarvan een aanzienlijk deel niet of pas op een later moment gebouwd kunnen worden zonder deze bijdragen. In situaties waarbij projecten voldoen aan de criteria die gelden voor de Woningbouwimpuls nodig ik gemeenten uit een aanvraag te doen voor de derde tranche.

Vraag 13

Vreest u niet dat een nieuwe bovengrens ook meteen een ondergrens wordt?

Daar in veel gemeenten is gebleken dat het voor ontwikkelaars moeilijk is om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren voor een bedrag onder de eerder geldende wettelijke limiet van € 200.000 is de maximumprijs opgetrokken tot de geldende NHG-kostengrens. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Gemeenten zijn niet verplicht om de verhoogde verkoopprijs te hanteren: de NHG-grens geldt als nationale maximumprijs. Gemeenten zijn vrij om in hun lokale beleid een prijs te kiezen die aansluit bij de lokale woningmarkt en dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeenten moeten de gehanteerde prijsgrens kunnen onderbouwen. In krappe woningmarktregio’s kunnen gemeenten kiezen voor de hogere maximumprijs om te zorgen dat het voor ontwikkelaars mogelijk is om sociale koopwoningen te bouwen. In minder krappe regio’s met lagere grondprijzen kunnen gemeenten kiezen voor een lagere maximumprijs die aansluit bij de lokale omstandigheden. Overigens acht ik het niet aannemelijk dat gemeentebesturen de prijsgrens optrekken tot het maximaal mogelijke, omdat de betaalbaarheid van woningen ook voor hen een belangrijk speerpunt is.
Ik ga er dus vanuit dat gemeenten een prijs hanteren die goed onderbouwd kan worden en die passend is bij de situatie waarin de lokale woningmarkt verkeert.

Vraag 14

Acht u het gat tussen het benodigde inkomen van € 65.000 voor een woning van € 325.000 en de inkomensgrens van € 20.000 lager niet veel te groot met het oog op de beperkte voorraad woningen in het middensegment en de grote vraag daarnaar? Welke risico’s heeft dit voor de doorstroom vanuit de sociale huur? Hoe zorgt u ervoor dat de segmenten huur en koop in voldoende mate op elkaar aangesloten blijven?

In mijn brieven van juli 2019, mei 2020 en februari jl. heb ik uw Kamer de positie van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt geschetst.4 De meeste mensen met een middeninkomen beschikken over een koopwoning.5 Daarbij heb ik aangegeven mij ervan bewust te zijn dat huishoudens die nog geen passende woning hebben, moeite hebben met het vinden van een geschikte en betaalbare woning. Mensen met een middeninkomen verdienen veelal te veel voor een sociale huurwoning, terwijl in een krappe woningmarkt de betaalbaarheid van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor hen onder druk staat. Daarbij geldt wel dat het verschil in kansen voor mensen die reeds een bij hun portemonnee en levensstijl passende woning hebben (insiders) en mensen die dat niet hebben (outsiders), toeneemt. Uw berekening lijkt gebaseerd op een eenverdiener die nog niet beschikt over een eigen woning noch over spaargeld. Voor deze starters op de woningmarkt heb ik een aantal acties ondernomen om hun (relatieve) positie te verbeteren en de segmenten huur en koop op elkaar aan te sluiten. Hiertoe heb ik onder andere de wet Maatregelen middenhuur ingevoerd, de opkoopbescherming aangekondigd en de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (voor volwassenen onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen tot € 400.000) gerealiseerd.

Vraag 15

Hoe zorgt u ervoor dat sociale koopwoningen in nieuwe ontwikkelingen de sociale huurwoningen niet gaan verdringen?

Waar de doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een uitkering of lager dan modaal inkomen, bestaat de doelgroep voor sociale koopwoningen uit huishoudens met een modaal inkomen. In die zin is de doelgroep voor sociale koopwoningen meer concurrerend voor middenhuurwoningen dan voor sociale huurwoningen. Daarmee zal er naast sociale koopwoningen een aanvullende behoefte blijven bestaan, die ingevuld moet worden.
In de bestuurlijke afspraken die ik heb gemaakt met de vereniging van woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over woningbouw is afgesproken dat corporaties, naast de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, ook in de behoefte aan middenhuurwoningen met een huur tot € 1.000 en (sociale) koopwoningen tot de NHG-grens gaan voorzien. In lokale afspraken stemmen gemeenten en corporaties met de woningbouwprogrammering het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod van nieuwe woningen op elkaar af en wordt het aanbod afgestemd op vraag. De gemaakte bestuurlijke afspraken en de lokale matching van vraag en aanbod zorgen voor de benodigde balans bij het toevoegen van nieuwe woningen aan de voorraad en voorkomen verdringing.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurder vaak machteloos tegenover woekerprijzen: honderden euro's te veel geen uitzondering»?1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de constatering uit het onderzoek van RTL Nieuws dat veel huurders in steden excessief veel geld moeten betalen voor huurwoningen in de vrije sector?

Ik erken dat er huurders zijn die een (zeer) hoge huurprijs betalen voor een huurwoning in het vrije segment. Op basis van WoON2018 blijkt tegelijk dat in 2018 72% van de middenhuurwoningen een huurprijs heeft die lager ligt dan de maximale huurprijs die berekend kan worden voor de kwaliteit op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De overige 28% van de woningen, waar het beeld dus anders is, zijn met name gelegen in de meer gespannen, stedelijke, gebieden.

Vraag 3

Klopt het dat het aanbod huurwoningen in de vrije sector met een huurprijs tot +/- 1.000 euro de afgelopen jaren (vooral in de steden) flink is gekrompen? Zijn hier cijfers over bekend en zo ja, kunt u deze delen?

In totaal waren er volgens WoON2018 in de vrije huursector circa 430.000 middenhuurwoningen (huidige huurprijzen vanaf € 752,33 tot circa € 1.000) en circa 109.000 dure huurwoningen (huurprijzen vanaf € 1.000). In het aanbod van vrijkomende huurwoningen in de vrije huursector is volgens de CBS huurenquête het aandeel middenhuurwoningen afgenomen van circa 80% in 2017 tot ongeveer de helft in 2020.

Vraag 4

Deelt u de mening dat met het uitbreiden van het puntensysteem in de vrije huursector huurders een eerlijkere prijs gaan betalen voor hun woning?

In het middensegment hebben mensen moeite met het vinden van een passende woning. Er is te weinig aanbod en de betaalbaarheid staat onder druk. Zoals ik al in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven is het aandeel vrijkomende huurwoningen in het middenhuursegment zelfs gedaald. Dit baart me zorgen, want ik vind het belangrijk dat voor mensen met een middeninkomen betaalbare middenhuurwoningen binnen bereik blijven. Het is hierbij belangrijk dat er zowel extra aanbod van woningen wordt gecreëerd als dat voor deze woningen redelijke huurprijzen worden gevraagd. Bij maatregelen om de huurprijs te beperken in de vrije huursector is het daarom belangrijk te bezien of er voldoende investeringsbereidheid van ontwikkelaars en beleggers blijft bestaan om nieuwbouw en daarmee ook middenhuurwoningen te realiseren. Een stelselwijziging waarbij het WWS wordt doorgetrokken heeft mogelijk negatieve gevolgen op deze investerings- en bouwbereidheid van beleggers. Ik ben van mening dat we daar alert op moeten zijn en deze gevolgen eerst moeten onderzoeken. Naar aanleiding van de motie Van Eijs (D66) onderzoek ik daarom de mogelijke vormen van regulering van middenhuur, de gevolgen daarvan in den brede op de woningmarkt en de effecten voor de betaalbaarheid voor huurders. De uitkomsten van dit onderzoek verwacht ik snel na het zomerreces naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 5

Wat is uw reactie op de stelling dat het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel in de vrije huursector leidt tot minder nieuwbouw van middenhuurwoningen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe verklaart u de stijging van het aantal zaken bij de Huurcommissie in 2020 ten opzichte van 2019 en ook ten opzichte van de verwachte instroom voor 2020?2

Ik kan niet precies verklaren waardoor het aantal zaken bij de Huurcommissie in 2020 is gestegen ten opzichte van 2019. Verschillende factoren hebben namelijk invloed op de keuze van een huurder of verhuurder om wel of niet een verzoek in te dienen. Om in algemene zin meer inzicht te krijgen in de factoren die van invloed zijn op de instroom bij de Huurcommissie heb ik onderzoeksbureau Companen een onderzoek laten uitvoeren naar (de schommelingen in) de instroom en de factoren die daar een invloed op uit kunnen oefenen.
Ik heb uw Kamer recentelijk op de hoogte gesteld van de resultaten van dit onderzoeksrapport.3 Uit het rapport blijkt dat verschillende factoren invloed hebben op de instroom, waaronder de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging en de inflatie. De hogere inflatie in 2019, en daarmee de hoogte van de maximale huurverhoging in 2020, kan een verklaring zijn voor de stijging in het aantal verzoeken aan de Huurcommissie in 2020. Verder heb ik afgelopen jaren ingezet op de bekendheid van de Huurcommissie via onder meer de campagnes wegwijsmetjehuurprijs.nl en realaboutrent.nl.

Vraag 7

Wat is uw inschatting van het aantal zaken voor de komende jaren? In hoeverre is de Huurcommissie berekend op een verdere stijging van het aantal zaken?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb omschreven, is de instroom afhankelijk van externe factoren. De Huurcommissie maakt op basis van ervaringen van de afgelopen jaren ramingen voor het verwachte aantal zaken dat elk jaar zal worden ingediend. Deze ramingen vinden onder meer plaats tijdens het offertetraject en bij uitvoeringstoetsen die de Huurcommissie uitvoert op relevante nieuwe wetgeving.
Omdat de instroom van verzoeken ook tijdens het jaar kan fluctueren, is het van belang dat de Huurcommissie deze ontwikkelingen in de gaten houdt. Daarvoor gebruikt de Huurcommissie ook de resultaten van het rapport Companen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb aangegeven. Het is daarbij van belang dat de Huurcommissie kan inspelen op (verwachte) fluctuaties in de instroom.

Vraag 8

Deelt u de zorg dat slechts een klein deel van de huurders met twijfels over de rechtmatigheid van hun huurprijs daadwerkelijk de stap naar de Huurcommissie zet, waardoor veel cases van bovenmatige huurprijzen buiten beeld blijven?

Huurders met een contract voor onbepaalde tijd hebben de mogelijkheid om de eerste 6 maanden van het contract de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Als de huur op basis van de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel onder de liberalisatiegrens ligt, doet de Huurcommissie een bindende uitspraak om de huur te verlagen naar dat niveau. De verhuurder kan het huurcontract om die reden niet beëindigen. Als blijkt dat de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel boven de liberalisatiegrens ligt, kan de huurcommissie geen bindende uitspraak doen.
Huurders die op basis van een tijdelijk huurcontract huren, en mogelijk vrezen dat het contract niet verlengd wordt als ze naar de Huurcommissie stappen, hebben de mogelijkheid om tot een half jaar na het eindigen van de tijdelijke overeengekomen duur, de Huurcommissie in te schakelen. Door deze maatregelen neem ik zorgen bij huurders weg om een zaak voor te leggen aan de Huurcommissie.

Vraag 9

Welke mogelijkheden zijn er om te zorgen dat huurders die vermoeden dat zij te veel huur betalen zich in grotere getalen gaan melden bij de Huurcommissie?

Om de toegang tot de Huurcommissie verder te verbeteren zijn verschillende maatregelen genomen. Zo is de website van de Huurcommissie aangepast zodat sprake is van taalniveau B1. Ook versimpelt de Huurcommissie de indienings- en betalingsprocedure voor nieuwe verzoeken. Door deze drempels weg te nemen, investeert de Huurcommissie in de toegankelijkheid van de organisatie voor huurders. Daarnaast worden huurders bij de introductie van nieuwe wetgeving gewezen op een mogelijke gang naar de Huurcommissie. Er zijn diverse huurteams actief en in het kader van de aanpak Goed verhuurderschap is geëxperimenteerd met gemeentelijke huurteams die huurders kunnen helpen bij het indienen van een verzoek.

Vraag 10

Wanneer wordt de Kamer geïnformeerd over de voortgang van het Actieplan «Aanpak Achterstanden»?

Zoals ik uw Kamer eerder heb laten weten houd ik een vinger aan de pols bij de voortgang op het actieplan van de Huurcommissie. Zoals toegezegd zal ik uw Kamer zeer binnenkort informeren over deze voortgang en de stand van zaken bij de Huurcommissie.

Vraag 11

Ligt de Huurcommissie op schema wat betreft de afhandeling van de achterstanden die zijn ontstaan naar aanleiding van de coronacrisis? Indien dit niet het geval is, welke opties zijn er om de Huurcommissie verder op weg te helpen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat mevrouw Bunschoten met drie kinderen door corporatie Dudok feitelijk op straat wordt gezet?

Ja, ik ben bekend met de genoemde situatie.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis als een scheiding mag worden verwacht dat corporaties de menselijke maat hanteren?

Ik ben bekend met het feit dat mevrouw Bunschoten haar koopwoning in verband met echtscheiding heeft verkocht en hierna op zoek was naar woonruimte. Zij heeft gereageerd op enkele sociale huurwoningen in Hilversum via WoningNet Gooi- en Vechtstreek, het aanbodsysteem van woningcorporaties in deze regio. Dit systeem is gebaseerd op de huisvestingsverordening die onder andere in de gemeente Hilversum van kracht is. Hierin is onder andere bepaald wie in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. De woningcorporatie verleent voorrang aan de woningzoekenden met een urgentieverklaring en houdt zich hierbij aan de voorwaarden uit de huisvestingsverordening. De corporatie heeft hierin geen eigen afwegingsruimte. Ik heb begrepen dat het verzoek van mevrouw Bunschoten om urgentie door de Regionale Urgentiecommissie Gooi- en Vechtstreek is afgewezen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een gescheiden moeder met drie kinderen geen urgentie voor een sociale huurwoning geven in geen enkel geval een menselijke maat is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u van de uitspraak van de corporatie dat mevrouw Bunschoten met drie kinderen zich maar moet melden bij de daklozenopvang? Deelt u de mening dat die uitspraak van de corporatie hartverscheurend is?

Mij is niet bekend dat de corporatie een dergelijk advies aan mevrouw Bunschoten heeft gegeven. In de meeste gemeenten worden mensen zoals mevrouw Bunschoten door de gemeente begeleid en is dit in haar geval ook gebeurd. Daarnaast komt mevrouw Bunschoten op basis van reguliere inschrijftijd op dit moment al in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Vraag 5

Bent u bereid zo snel mogelijk met corporatie Dudok in gesprek te gaan en aan te dringen op een oplossing?

Zoals hiervoor al aangegeven kan mevrouw Bunschoten op dit moment al reageren op beschikbare sociale huurwoningen en kan zij zich voor verdere ondersteuning tot de gemeente wenden.

Vraag 6

Herkent u de signalen die wij ontvangen dat gescheiden ouders vaak geen urgentie voor een sociale huurwoning krijgen?

Ik ben bekend met het feit dat gemeenten in hun huisvestingsverordening woningzoekenden in verband met echtscheiding niet altijd aanmerken als woningzoekenden voor wie voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. Het is echter aan de gemeenteraad om hierin keuzes te maken.

Vraag 7

Bent u bereid om met Aedes afspraken te maken over het geven van urgentie voor een sociale huurwoning aan gescheiden ouders?

Zoals in antwoord op vraag 6 al is aangegeven is het niet aan de corporaties om afspraken te maken over het geven van urgentie voor een sociale huurwoning aan gescheiden ouders, maar is dit een verantwoordelijkheid van gemeenten.
Er zijn veel categorieën huishoudens waarvoor je zou wensen dat ze heel snel een woning kunnen krijgen. De huisvestingswet geeft de gemeente ruimte om categorieën aan te wijzen. Als er een huisvestingsverordening is dan dienen de volgende categorieën op basis van de wettelijke regels een urgentiestatus te krijgen: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1., eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen.
Het is aan gemeenten zelf welke verdere categorieën hieraan toegevoegd worden afhankelijk van de plaatselijke situatie.

Vraag 1

Kent u bekend met het bericht dat Faith (20) het huis uit moet na het overlijden van haar moeder?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis zoals het overlijden van een familielid verwacht mag worden dat corporaties de menselijke maat hanteren? Vindt u het in dat licht passend dat een corporatie besluit direct over te gaan tot huisuitzetting?

Zoals ik eerder in antwoord op vragen van lid Koerhuis2 heb aangegeven is het van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat een volwassen weeskind niet op straat belandt. Wettelijk geldt een inwonend meerderjarig kind in de regel niet als medehuurder maar als medebewoner. Een medehuurder kan bij het overlijden van een andere huurder het huurcontract overnemen, een medebewoner kan dat in principe als aangetoond kan worden dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bij een inwonend meerderjarig kind wordt meestal geacht dat hiervan geen sprake is, omdat verwacht wordt dat kinderen op enig moment op zichzelf gaan wonen.
Bij het overlijden van de huurder heeft een medebewoner het recht om nog 6 maanden in de woning te blijven wonen, daarna is het aan de verhuurder (of de rechter) om te oordelen wat een passende vervolgstap is. Corporaties hebben bij het beoordelen van die vervolgstap ook te maken met onder andere de toewijzingsregels uit de gemeentelijke huisvestingsverordening, en met vragen over passendheid van een woning. Mijn insteek is dat maatwerk nodig is om per situatie een goede oplossing te vinden. Uitgangspunt is daarbij voor mij dat een weeskind niet op straat komt te staan.
Naar ik heb begrepen is er in het geval van Faith door de woningcorporatie meerdere malen alternatieve woonruimte aangeboden en is er van op straat zetten geen sprake. Faith heeft tot op heden geen gebruik van gemaakt van het aanbod van de woningcorporatie voor alternatieve woonruimte. Op 25 mei 2021 heeft de rechter, onder afweging van de belangen van Faith en die van de woningcorporatie besloten dat Faith de huur van de sociale huurwoning niet voortzet en de woning per 1 september moet verlaten. Om te zorgen dat Faith niet op straat komt te staan, houdt de woningcorporatie alternatieve woonruimte voor haar gereserveerd3.

Vraag 3

Vindt u dat corporatie Woonplus in strijd handelt met de afspraak dat er tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden, tenzij er sprake is van criminaliteit of ernstige overlast?

De afspraak waar in de vraag naar wordt gerefereerd gaat over de gedeelte verantwoordelijkheid van partijen om in een zo vroeg mogelijk stadium huurachterstanden te signaleren en daarbij oplossingen te bieden, zodat huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zo veel mogelijk worden voorkomen. In het geval van Faith heeft de rechter om andere redenen dan huurachterstanden bepaald dat zij niet in de sociale huurwoning van haar overleden moeder kan blijven wonen. Zoals in mijn antwoord op de vorige vraag vermeld, heb ik begrepen dat er in het geval van Faith door de woningcorporatie meerdere malen alternatieve woonruimte is aangeboden. Ik heb er vertrouwen in dat in samenspraak met de woningcorporatie een alternatieve woonruimte gevonden wordt.

Vraag 4

Bent u bereid op korte termijn de corporatie te wijzen op de afspraken die in maart vorig jaar met Aedes zijn gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen en aan te dringen op een oplossing?

Om de redenen die ik heb beschreven in mijn antwoord op vraag 3 zie ik hier geen aanleiding voor.

Vraag 1

Kent u het bericht «Horen studentenwoningen bij sociale huur? Nee zegt Aedes»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het met Aedes eens dat studentenwoningen niet zouden moeten meetellen als sociale huurwoningen?

Een sociale huurwoning is een huurwoning waarbij de kale huur bij aanvang van de huurovereenkomst niet hoger is dan de liberalisatiegrens (2021: € 752,33 per maand). De kwaliteit van de woning bepaalt de maximale huurprijs. Door middel van een puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel) wordt de maximale huur voor een woning vastgesteld. Ik ben ermee bekend dat het college van B&W van Rotterdam nieuwbouw van zelfstandige studentenwoningen meetelt als sociale huurwoningen. Woningen die voldoen aan bovenstaande kenmerken en randvoorwaarden zijn volgens de definitie sociale huurwoningen, ook als ze worden verhuurd aan studenten. Daarom kunnen gemeenten studentenwoningen in hun monitoring meetellen als sociale huurwoningen, ook de gemeente Rotterdam. Desondanks acht ik het wenselijk en ligt het voor de hand om studentenwoningen als aparte categorie mee te tellen in de monitoring van de bouw van sociale huurwoningen en het los te bezien van de behoefte aan reguliere sociale huurwoningen.

Vraag 3

Kent u het bericht «Sociale huurwoning? In zeker een kwart van de gemeenten wacht je meer dan 7 jaar»? Deelt u de mening dat de wachtlijsten van sociale huurwoningen niet afnemen wanneer gemeenten studentenwoningen optellen bij sociale huurwoningen?2

De gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing van studentenwoningen is in de regel een stuk korter dan die van (andere) sociale huurwoningen. Sociale studentenhuisvesters wijzen hun woningen vaak via een eigen, specifiek op studenten gericht, systeem toe en bovendien niet altijd op basis van inschrijfduur. De in het artikel aangehaalde wachttijd refereert aan verhuring van sociale huurwoningen, zonder studentenwoningen mee te tellen. Wanneer de woningtoewijzingen van studentenwoningen wel zouden worden meegeteld, daalt in veel gevallen de berekende inschrijfduur bij toewijzing.

Vraag 4

Kent u het bericht «De oplossing voor het woningtekort is simpel: laat corporaties meer bouwen in het sociale segment»? Herkent u het door Richard Sitton, voorzitter van de raad van bestuur van Woonbron geschetste beeld dat Rotterdammers met een modaal of lager inkomen zoals leraren, zorgverleners, agenten, schoonmakers, bouwvakkers of taxichauffeurs bijna niet meer aan een huis komt?3

De afgelopen periode heeft dit kabinet erop ingezet om de investeringscapaciteit van corporaties voor maatschappelijke opgaven op peil te houden. Het tarief van de verhuurderheffing is verlaagd en bovendien is er een korting op de verhuurderheffing voor nieuwbouw geïntroduceerd. Ik heb eind vorig jaar bestuurlijke afspraken met Aedes en de VNG gemaakt om tot 2025 de bouw van 150.000 betaalbare sociale huurwoningen te versnellen. Hiervoor heeft het kabinet ruim € 1,8 miljard aan heffingsverminderingen beschikbaar gesteld. Op lokaal niveau maken huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties prestatieafspraken met elkaar om te bepalen waar corporaties zich de komende jaren voor inzetten.
Dit neemt niet weg dat ik het van groot belang vind om te bouwen naar behoefte, en er dus meer gebouwd moet worden in het sociale huursegment zolang de vraag veel groter is dan het aanbod. Corporaties moeten en kunnen in veel gevallen ook meer bouwen, mits gemeenten ze daartoe in staat stellen. Het is belangrijk dat er naast studentenwoningen ook sociale huurwoningen voor andere doelgroepen gebouwd worden, zodat iedereen prettig, zorgeloos en betaalbaar kan wonen.

Vraag 5

Bent u ermee bekend dat het college van B&W van Rotterdam nieuwbouw van studentenwoningen meetelt als sociale huurwoningen?4

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Kent u de Rotterdamse projecten Our Domain en Lee Towers beide gericht op studenten en werkende jongeren? Bent u ervan op de hoogte dat de kale huur van de 630 woonkamereenheden in Our Domain varieert van 590 euro (18 m2) tot 960 euro (50 m2) en dat huurders circa 250 euro aan servicekosten moeten gaan betalen? Bent u ervan op de hoogte dat de kale huur van de 880 wooneenheden in de Lee Towers ver boven de liberalisatiegrens ligt?5, 6

Ik sta in goed contact met de gemeente Rotterdam en ken de Rotterdamse nieuwbouwprojecten Our Domain en Lee Towers op hoofdlijnen. Wat er precies wordt gebouwd en tegen welke huurprijs is een uitkomst van lokale mogelijkheden en keuzes, waar de gemeente Rotterdam in samenspraak met de betreffende ontwikkelaars over gaat. Als de woningen voldoen aan de kenmerken van sociale huurwoningen, zoals uiteengezet bij het antwoord op vraag 2 en 5, kunnen ze ook als zodanig worden meegeteld. Als dit niet het geval is, dan kunnen de woningen niet worden meegeteld als sociale huurwoningen.

Vraag 7

Vindt u het terecht dat de Our Domain en Lee Towers woningen door de gemeente Rotterdam worden meegeteld als sociale huurwoningen?7

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u ermee bekend dat het Rotterdamse college zich ten doel stelt 900 sociale huurwoningen per jaar te bouwen? Bent u er voorts van op de hoogte dat de vier grote Rotterdamse woningcorporaties sinds 2018 slechts 305 sociale huurwoningen hebben gebouwd en opgeleverd? Vindt u dat er de afgelopen twee jaar in de sociale bouwsector in Rotterdam sprake is geweest van een wanverhouding tussen het aandeel van projectontwikkelaars en dat van de woningcorporaties?

Om corporaties in staat te stellen om voldoende sociale woningen te realiseren heb ik vorig jaar € 1,8 miljard uitgetrokken voor de heffingsvermindering nieuwbouw, waarvoor ook Rotterdamse corporaties aanvragen hebben gedaan. Bovendien heb ik in bestuurlijke afspraken met Aedes en de VNG vastgelegd dat corporaties de komende vijf jaar 150.000 nieuwe sociale huurwoningen zullen bouwen. De Taskforce nieuwbouw sociale huurwoningen helpt gemeenten en corporaties bij het realiseren van zoveel mogelijk van deze woningen.
Ik ben bekend met de voornemens en realisatie van sociale woningbouw in Rotterdam. De lokale partijen huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeenten kunnen prestatieafspraken maken over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad, mede op basis van het gemeentelijk woonbeleid. In Rotterdam is dat vastgelegd in een Woonvisie 2030 en het Addendum Woonvisie 2030. Daarmee kan een gemeente sturen op een passende woningvoorraad en afspraken maken over de betaalbaarheid van de woningvoorraad en de door hen als doel gestelde aantallen te behalen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat op deze manier de wooncrisis alleen maar groter wordt? Bent u bereid met de gemeente Rotterdam in gesprek te gaan om wél te komen tot voldoende betaalbare/ sociale huurwoningen voor alle leeftijden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Zijn er meer gemeenten die net als Rotterdam dit type studenten- en jongerenwoningen meetellen als sociale huurwoningen? Schaart u zich achter de oproep van Rotterdamse corporaties en Aedes om op bestuurlijk niveau een onderscheid te maken tussen studentenwoningen en reguliere sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke stappen gaat u zetten?

Sommige gemeenten monitoren nieuwbouw van onzelfstandige sociale huurwoningen (zoals verzorgings- en studentenhuizen; kamers met gedeelde voorzieningen) en zelfstandige sociale huurwoningen (waaronder ook «gewone» studentenwoningen) als aparte categorieën. Daardoor hebben zij een nauwkeuriger beeld dan wanneer ze het bij elkaar zouden optellen.
Het is belangrijk dat lokaal wordt gebouwd naar behoefte en dat de woningvoorraad aansluit bij de vraag naar verschillende type woningen. Daarom moedig ik gemeenten aan om dit onderscheid te maken zodat zij meer sturingsinformatie hebben. De beslissing over de wijze van monitoring door gemeenten wordt op lokaal gemaakt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sociale huurwoning? In zeker een kwart van de gemeenten wacht je meer dan 7 jaar»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat woningzoekenden in een kwart van de gemeenten meer dan 7 jaar op de wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan? Deelt u de conclusie dat de woningmarkt een grote puinhoop is, die onder uw bewind alleen maar groter is geworden?

Ik vind het zeer ongewenst dat woningzoekenden lang op de wachtlijst moeten staan voor zij een sociale huurwoning toegewezen kunnen krijgen. Daarom heb ik verschillende maatregelen genomen om de bouw van nieuwe woningen te versnellen en de druk op de woningmarkt te verlagen. Naast de inzet van middelen voor de Woningbouwimpuls heb ik samen met Aedes en de VNG afspraken gemaakt over de bouw van 150.000 sociale huurwoningen en het toevoegen van 10.000 flexwoningen in de komende twee jaar. Daarnaast heb ik voor 2021 wederom 50 miljoen euro beschikbaar gesteld als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen, waaronder vergunninghouders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat er in tien jaar Rutte meer dan 110.000 sociale huurwoningen – mét voorrang – zijn weggegeven aan statushouders, terwijl de Nederlanders steeds langer op een woning moeten wachten?

Nee. Vergunninghouders hebben na het verkrijgen van een verblijfsvergunning recht op huisvesting. Sinds 2017 zijn gemeenten geheel vrij om te kiezen hoe zij in deze huisvesting willen voorzien, op basis van een lokale afweging. Dit kan in een sociale huurwoning, maar bijvoorbeeld ook in flexibele huisvesting.
Tijdige huisvesting van vergunninghouders is niet alleen in het belang van deze vergunninghouders, maar ook van de Nederlandse samenleving: snelle huisvesting laat vergunninghouders sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien worden door een snelle doorstroom naar huisvesting de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt.
Belangrijker dan de verdeling van woonruimte is het aanjagen van de woningbouwproductie, zodat iedereen in aanmerking komt voor betaalbare en passende huisvesting. Daarom heb ik verschillende maatregelen genomen, die ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat onvergeeflijk is dat steeds meer Nederlanders door de woningnood letterlijk op straat of in de daklozenopvang belanden, terwijl statushouders er lekker warmpjes bijzitten in hun sociale huurwoning?

Thuis- en dakloosheid is een groot probleem. Om dak- en thuisloosheid terug te dringen is de Staatssecretaris van VWS, samen met de Staatssecretaris van SZW en mij, de brede aanpak dak- en thuisloosheid Een (t)huis, een toekomst gestart. Met deze aanpak wordt ingezet op het voorkomen van dak- en thuisloosheid, het vernieuwen van de maatschappelijke opvang en het realiseren van 10.000 extra woonplekken met benodigde begeleiding. Het kabinet heeft voor de periode 2020–2021 € 200 miljoen extra beschikbaar gesteld aan gemeenten voor de brede aanpak. Tegelijkertijd is het huisvesten van statushouders een belangrijke verantwoordelijkheid van gemeenten. Door tijdig te huisvesten wordt de inburgering bevorderd en blijven de maatschappelijke kosten van opvang beperkt.
Deze problematiek laat goed zien wat het belang is van een integrale aanpak van de huisvesting van de verschillende aandachtsgroepen op de woningmarkt. Over de stappen die ik zet om deze integrale aanpak te versterken heb ik uw Kamer recentelijk geïnformeerd.2

Vraag 5

Bent u ervan op de hoogte dat het huidige tekort aan sociale huurwoningen zo’n 80.000 bedraagt? Deelt u de conclusie dat er, wanneer u die 110.000 woningen niet aan statushouders had weggegeven, er mogelijk helemaal geen tekort aan sociale huurwoningen was geweest?

Ik kan het genoemde tekort aan sociale huurwoningen van 80.000 niet bevestigen. De berekening van het woningtekort is niet uitgesplitst naar sectoren. Uit het rapport Opgaven en middelen corporatiesector in balans3 volgt wel dat er jaarlijks 25.000 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden om de sociale huurvoorraad meer in overeenstemming te brengen met de behoefte.
Daarnaast zijn gemeenten vrij in de keuze hoe zij de aan hen toegewezen vergunninghouders huisvesten, zoals ik heb toegelicht in mijn antwoord op vraag 3. Er bestaat geen cijfermatig inzicht in hoeveel sociale huurwoningen zijn toegewezen aan vergunninghouders, vergeleken met andere opties omtrent huisvesting die gemeenten kunnen gebruiken. Ik deel uw conclusie dan ook niet. Het tekort op de woningmarkt is het saldo van veel verschillende aspecten aan zowel de vraagkant als de aanbodkant van de woningmarkt.
Om het tekort aan woningen terug te dringen is het ten eerste van belang om de bouw aan te jagen. Daarom heb ik hierop deze kabinetsperiode intensief ingezet, zoals ik heb toegelicht in mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat de Nederlanders in hun eigen land keihard worden gediscrimineerd ten gunste van gelukzoekers die hier niet thuishoren?

Nee. Er is geen sprake van discriminatie: er wordt geen ongeoorloofd onderscheid gemaakt bij de huisvesting van vergunninghouders. Asielzoekers krijgen een verblijfsvergunning indien zij daar recht op hebben. Na het verkrijgen van een verblijfsvergunning hebben zij recht op huisvesting door de gemeente waaraan zij zijn gekoppeld.
Gemeenten maken een eigen afweging over de groepen die zij eventueel als urgentiecategorie opnemen in een lokale huisvestingsverordening. Zij zijn vrij in de keuze hoe de aan hen toegewezen vergunninghouders worden gehuisvest.

Vraag 7

Wat bedoelt u precies met uw uitspraken dat «discriminatie op de woningmarkt in het hele land voorkomt» en dat de «aanpak tegen discriminatie de komende tijd wordt geïntensiveerd»?2 Mogen we hieruit concluderen dat u direct een einde maakt aan de discriminatie van de Nederlanders? Zo nee, waarom discrimineert u bij de aanpak van discriminatie?

Met de door u genoemde uitspraken doel ik op de discriminatie die wordt ondervonden door bepaalde groepen in de zoektocht naar een huurwoning. Zo heeft onderzoek uitgewezen dat woningzoekenden met een buitenlands klinkende naam vaker worden afgewezen voor een huurwoning. Daarnaast is een deel van de in het onderzoek benaderde makelaars bereid om te discrimineren bij de selectie van een huurder. De aanpak tegen discriminatie op de woningmarkt wordt geïntensiveerd, door in te zetten op bewustwording en informatievoorziening, maar ook door gemeenten nieuw wettelijk instrumentarium en handhavingsmogelijkheden te bieden.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de berichten «Waar blijven de sociale huurhuizen?»1 en «Huizendeal Mitros in 2018 roept serie nieuwe vragen op»?2

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe groot het aandeel van woningen in de plancapaciteit tot 2030 in de categorie «sociale huur» is? Zo nee, kunt u een indicatie geven van het aandeel sociale huur in de komende jaren?

De halfjaarlijkse geïnventariseerde plancapaciteit bevat geen kwalitatieve beschrijving van de woningbouwplannen. Deze plancapaciteit geeft inzicht in het totaalaantal woningbouwplannen per gemeente. Er is vanuit de huidige inventarisatie plancapaciteit dus geen inzicht te geven in het totale aandeel sociale huur voor de komende jaren. Ik acht het van belang dat het aandeel sociale huur op peil blijft en heb daarom afspraken gemaakt over de versnelde bouw van 150.000 sociale huurwoningen, waarvoor aanvragen voor vermindering verhuurderheffing zijn ingediend. Gezien de korte termijn van vijf jaar waarbinnen deze woningen moeten worden gebouwd en de totale bouwopgave van 900.000 nieuwbouw- en transformatiewoningen tot 2030, wordt met de 150.000 afgesproken woningen een stevige bijdrage aan de sociale woningvoorraad geleverd. De nieuwe inventarisatie plancapaciteit wordt binnenkort aan de TK gestuurd. Er zal enig inzicht worden gegeven in de verdeling van de woningbouwplannen naar huur/koop en naar prijssegment.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u lokale afspraken om een minimum aan sociale huur te verplichten bij nieuwe bouwprojecten? In hoeverre herkent u het beeld dat gemeenten het aandeel sociale huur bij nieuwbouw laag willen houden om zo mensen met een bepaalde sociaaleconomische achtergrond te weren? Wat vindt u hiervan?

Het beeld dat gemeenten het aandeel sociale huur bij nieuwbouw laag willen houden om zo mensen met een bepaalde sociaaleconomische achtergrond te weren komt niet overeen met de geplande bouw van 150.000 sociale huurwoningen waarvoor aanvragen voor vermindering verhuurderheffing zijn ingediend. Bij het indienen van deze aanvragen moeten locaties beschikbaar zijn of door de gemeente zijn toegezegd. Deze woningen worden verspreid over heel Nederland gebouwd en maken, mede gezien de termijn van vijf jaar waarbinnen ze worden gerealiseerd, een aanzienlijk deel uit van de totale woningbouwopgave.

Vraag 4

Wat vindt u van afspraken met commerciële bouwers waarbij woningen in het sociale segment na verloop van tijd vrij worden gegeven? Heeft u zicht op hoeveel van deze afspraken zijn gemaakt? Zo ja, kunt u aangeven wat dit met de samenstelling en het aanbod van betaalbare woningen doet als deze termijnen verstrijken?

Zoals in antwoord op vraag 2 aangegeven, vind ik het van belang dat het aandeel sociale huurwoningen op peil blijft. Ik heb geen zicht op in hoeverre gemeenten ook afspraken maken met commerciële partijen over de bouw van huurwoningen voor het gereguleerde segment. Het is in eerste instantie aan de gemeente om af te wegen welke afspraken zij maken en wat daarvan de consequenties zijn. Op basis van de voorgenomen bouw van sociale huurwoningen door corporaties is mijn beeld, zoals hierboven aangegeven, dat er een stevige bijdrage door corporaties aan de sociale woningvoorraad wordt geleverd. Omdat de woonbehoeften en omvang van de sociale doelgroep per gemeente en over de tijd kunnen verschillen, is niet te zeggen dat alle sociale/gereguleerde huurwoningen ook altijd in dat segment moeten blijven. Corporaties maken bijvoorbeeld samen met huurdersorganisaties en gemeenten op lokaal niveau afspraken over zaken als verkoop en huurontwikkeling. Dat doen zij aan de hand van de situatie op de lokale woningmarkt en hun verschillende belangen, met het oog op een sociale voorraad van gewenste grootte, prijs en samenstelling. Daarbij kunnen zij gezamenlijk besluiten in hoeverre verkoop wenselijk is, bijvoorbeeld in het kader van de menging van wijken, het beter laten aansluiten van de woningvoorraad op de wensen van de doelgroep of het genereren van extra middelen voor andere investeringen.

Vraag 5

In hoeverre vormen deze afspraken een concurrentievoordeel voor commerciële bouwers ten opzichte van woningcorporaties aangezien de rendementen na het verstrijken van de afspraken aangaande het sociale deel hoger liggen?

Zolang alle bouwers de kans krijgen om dezelfde woningen tegen dezelfde afspraken te bouwen is geen sprake van een verschil in concurrentiepositie. Daarbij geldt wel dat corporaties voor het bouwen van sociale huurwoningen in aanmerking komen voor door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen en de gemeente alleen aan corporaties een korting op de grondprijs mag geven.

Vraag 6

Wordt er bij het verstrekken van subsidies zoals de woningbouwimpuls rekening gehouden met het feit dat bij sommige projecten woningen in het sociale segment na enige tijd overgaan naar het private segment? Zo nee, waarom niet?

In de aanvragen voor de Woningbouwimpuls wordt expliciet gevraagd naar de instrumenten die worden ingezet om betaalbare woningen langjarig betaalbaar te houden. In het beoordelingskader, vastgelegd in de regeling Woningbouwimpuls 2020, is dit een van de subcriteria waarop de externe Toetsingscommissie Woningbouwimpuls aanvragen beoordeelt.

Vraag 7

Wat zijn de gevolgen voor huurders wanneer woningen overgaan van een corporatie naar een commerciële partij en ze (na verloop van tijd) buiten het sociale segment worden geplaatst? Hebben zij daarbij instemmingsrecht?

Bij de verkoop van een woning blijft het huurcontract van de huurder in stand. Dat betekent dat de voorwaarden volgens het contract hetzelfde blijven. Als het huurcontract gereguleerd is betekent dit dat het gereguleerd blijft en dat de jaarlijkse huurverhogingen zijn gemaximeerd. Het ligt niet in de rede om een instemmingsrecht op te nemen voor de verkoop van corporatiewoningen aan commerciële partijen, omdat voor de verkoop van corporatiewoningen al strenge waarborgen gelden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat wanneer subsidie wordt verstrekt voor de bouw van sociale huurwoningen deze woningen in principe ook behouden dienen te worden voor het sociale segment? Zo nee, waarom niet?

In een subsidieregeling kunnen voorwaarden worden neergelegd om sociale woningen in het sociale segment te houden. Het kan dan gaan over de omvang en de samenstelling van de sociale woningvoorraad. Zo wordt in de aanvragen voor de Woningbouwimpuls expliciet gevraagd naar de instrumenten die worden ingezet om betaalbare woningen langjarig betaalbaar te houden. Soms is het echter in het belang van de volkshuisvesting om een (deel van) de sociale woningvoorraad wél te verkopen, bijvoorbeeld in het kader van de menging van wijken, het beter laten aansluiten van de woningvoorraad op de wensen van de doelgroep of het genereren van extra middelen voor andere investeringen, worden dergelijke voorwaarden niet in elke subsidieregeling vastgelegd. Ik licht dit toe in mijn antwoord op vraag 4. De huidige regelgeving voor corporaties voorziet reeds in de mogelijkheid zienswijzen in te dienen op een voorgenomen verkoop en bepaalt dat minimaal de marktwaarde betaald moet worden voor de woningen.

Vraag 9

Hoe voorkomt u dat beleggers spekkoper worden door eerst huren betaalbaar te houden maar op termijn torenhoge huren te vragen of de sociale woning te verpatsen?

Voor waar het gaat om de nieuwbouw van gereguleerde huurwoningen door commerciële partijen is het, zoals in mijn voorgaande antwoorden aangegeven, in eerste instantie aan de gemeente zelf om hier afspraken over te maken. Daarnaast geldt, zoals in het antwoord op vraag 5 benadrukt, dat ook de algemene regels voor het betaalbaar houden van de huren gelden. Daarbij zijn dit jaar de huren bevroren in de gereguleerde sector. In de vrije sector is de komende drie jaar de huurverhoging gemaximeerd op inflatie + 1 procentpunt. Ook heeft de huurder met een huurwoning in de vrije sector de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs gedurende de eerste zes maanden van het contract te laten toetsen door de Huurcommissie. Daarnaast heb ik een maximering van de WOZ-waarde in het WWS aangekondigd. Deze levert een bijdrage aan het behouden van betaalbare woningen.
Voor waar het gaat om verkopen door corporaties aan beleggers geldt dat deze streng gereguleerd zijn. Bij te liberaliseren woningen dient bijvoorbeeld om een gemeentelijke zienswijze te worden gevraagd en is bepaald dat corporaties de getaxeerde marktwaarde moeten ontvangen. Bij het bepalen van de marktwaarde wordt er rekening mee gehouden dat de woning nadat de huidige huurder verhuisd is tegen een markthuur kan worden aangeboden of verkocht. Het merendeel van de verkopen door corporaties vindt dan ook plaats aan huishoudens die de woning zelf gaan bewonen of aan andere corporaties. Het aandeel verkopen aan personen of bedrijven die de woning gaan verhuren is beperkt: 9% in 2019 en 8% in 2020.