Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

I. ALGEMEEN

1. Aanleiding

De woningmarkt in Nederland kent momenteel grote krapte met een woningtekort van 3,8%. Het kabinet zet daarom in op het bouwen van meer woningen om het woningtekort te verminderen, met onder meer de woningbouwimpuls en woondeals in de regio’s waar de woningmarkt het krapste is. Het duurt echter een tijd voordat de benodigde woningen zijn gebouwd. In de tussentijd zet het kabinet daarom in op het eerlijker verdelen van de bestaande woningvoorraad, het bevorderen van de doorstroming en een betere relatie tussen de huurprijs van de woning, de kwaliteit van de woning en het inkomen van de huurder(s).

In het regeerakkoord 2017–2021 Vertrouwen in de toekomst wordt daarbij het uitgangspunt gehanteerd dat woningmarktbeleid samenwerking vergt met medeoverheden, woningcorporaties en private partijen. Deze samenwerking heeft uitwerking gekregen in de Nationale Woonagenda 2018–20211. De Nationale Woonagenda richt zich op drie pijlers: (1) het vergroten en versnellen van de woningbouw, (2) het beter benutten van de bestaande voorraad, en (3) de betaalbaarheid van het wonen. In de Nationale Woonagenda is specifieke aandacht voor de betaalbaarheid voor huishoudens met een laag inkomen en mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.

Voor de eerste pijler van de Nationale Woonagenda, het vergroten en versnellen van de woningbouw heeft het kabinet onder meer Woondeals afgesloten met de regio’s waar de woningmarkt het krapste is. Daarnaast werkt het kabinet aan een woningbouwimpuls ter stimulering van de bouw van betaalbare woningen2. In haar brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet3 (hierna: Brief maatregelen huurmarkt) van 22 februari 2019 aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: de Minister) deze visie omgezet in beleidsvoornemens aangaande het gereguleerde huursegment. Het borgen van betaalbare huren, mede door toegang tot de woningcorporatiesector voor gezinnen (meerpersoonshuishoudens) met een laag middeninkomen, en de mogelijkheid van het vragen van meer bij de woningkwaliteit passende huren voor huishoudens met een hoger inkomen zijn hierbij belangrijke vertrekpunten. In de Brief maatregelen huurmarkt worden maatregelen aangekondigd om de betaalbaarheid van huurwoningen voor huishoudens met een laag (midden)inkomen te bevorderen, te zorgen voor een (meer) reële verhouding tussen huurprijs en kwaliteit van de woning en om de doorstroming in het gereguleerde huursegment te stimuleren zodat iedereen in een passende woning terecht kan. Het vertrekpunt daarbij is dat er meer mogelijkheden voor lokale invulling van het volkshuisvestelijk beleid komen binnen de in nationale regelgeving vastgelegde uitgangspunten.

Deze maatregelen worden hieronder verder toegelicht.

2. Hoofdlijnen van dit voorstel

2.1 Differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen

Maximaal 10% van het jaarlijks vrijkomend DAEB-segment is in beginsel vrij toewijsbaar aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Deze 10% vrije ruimte geeft woningcorporaties, waar nodig in overleg met lokale partners, jaarlijks ruimte om bepaalde huishoudens buiten de DAEB-doelgroep te huisvesten. De DAEB-toewijzingsgrens heeft tot doel om de belangrijkste doelgroep voor woningcorporaties af te bakenen om voor deze huishoudens voldoende beschikbaarheid van betaalbare woningen te kunnen waarborgen en daarmee te voorkomen dat deze woningen te vaak worden toegewezen aan huishoudens die financieel niet zijn aangewezen op deze woningen. De DAEB-inkomensgrenzen zijn alleen van toepassing bij woningtoewijzing in het DAEB-segment. In de afgelopen drie jaar werden jaarlijks gemiddeld bijna 200.000 woningen in het DAEB-segment toegewezen, zoals blijkt op basis van dVi.

In de Nationale Woonagenda 2018–20219 is afgesproken om te onderzoeken wat er met de tijdelijke extra toewijzingsruimte moet gebeuren na 2020. Daarbij is afgesproken dat in beeld wordt gebracht hoe woningcorporaties deze tijdelijke extra ruimte gebruiken. Uit de evaluatie van de herziene Woningwet10 blijkt dat zowel de tijdelijke extra toewijzingsruimte van 10% als de structurele vrije toewijzingsruimte van 10% weinig wordt gebruikt. In die evaluatie bleek dat in 2014 95,7% van de vrijgekomen woningen is toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens. En dat dit ook in 2017 voor 95,7% van de vrijgekomen woningen het geval was. In dat jaar werd 2,0% van de woningen toegewezen aan huishoudens met gebruikmaking van de tijdelijke extra toewijzingsruimte. Daarnaast werd 2,3% toegewezen aan overige huishoudens in de vrije toewijzingsruimte.

Het kabinet wil met deze differentiatie een permanente verruiming voor toewijzing aan meerpersoonshuishoudens met lage middeninkomens voorstellen. Het kabinet is daarbij van mening dat vanwege de gegeven voorraad DAEB-woningen de verdeling van de DAEB-woningen en de slagingskansen van de huishoudens met een laag inkomen, waaronder de huurtoeslagdoelgroep12, in het oog moeten worden gehouden. Het gaat hierbij om huishoudens die moeilijker zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien buiten het DAEB-segment.

Aan de hand van deze uitgangspunten stelt het kabinet voor om bij de differentiatie onderscheid te maken tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens.

In onderstaande tabel worden de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen13 voor de verschillende huishoudens aangegeven:

Huishoudsamenstelling	Betreffende DAEB-inkomensgrens1
Eenpersoonshuishoudens	€ 35.938
Meerpersoonshuishoudens (twee of meer personen)	€ 43.126

Het onderscheiden van deze inkomensgrenzen sluit beter aan bij de betaalbaarheid en keuzemogelijkheden voor verschillende typen huishoudens, rekening houdend met de slagingskansen voor huishoudens om in aanmerking te komen voor een woning binnen het DAEB-segment. Op deze manier wordt beter gewaarborgd dat meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen toegang krijgen tot het DAEB-segment.

De inkomensgrens is op grond van artikel 1 van de Woningwet vastgelegd in artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV 2015). Bij inwerkingtreding van de voorgestelde wijziging van artikel 1 van de Woningwet zal in het BTIV 2015 bovengenoemd onderscheid worden gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens.

Differentiatie naar huishoudenssamenstelling en betaalbaarheid

Ongeveer twee derde van huishoudens in Nederland bestaat uit meerpersoonshuishoudens (bron: WoON2018). Een groot deel van deze huishoudens bestaat uit twee volwassenen, verder bevat deze groep een- of tweeoudergezinnen met een kind of meer kinderen en huishoudens van drie of meer volwassenen (bijvoorbeeld met zogenoemde Friends-contracten). Het kabinet is op basis van de indicaties die het Nibud over huishoudensbudgetten presenteert van mening dat meerpersoonshuishoudens met een belastbaar inkomen rond de € 43.000 over het algemeen voldoende bestedingsruimte hebben voor een huurwoning met een prijs boven de liberalisatiegrens (in 2020: € 737,14). Specifiek voor eenoudergezinnen geldt dat zij in aanmerking komen voor relatief veel fiscale voordelen en toeslagen, waardoor zij meer bestedingsruimte voor wonen hebben dan andere meerpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen14.

Slagingskansen voor een DAEB-woning

Bij het voorstellen van de DAEB-inkomensgrenzen vindt het kabinet het van belang om de verdeling van de woningen en de slagingskansen van de potentiële doelgroep binnen deze voorraad huurwoningen in het DAEB-segment in het oog te houden. Woningcorporaties hebben samen ruim 2,2 miljoen DAEB-huurwoningen. Met de huidige DAEB-inkomensgrens van € 39.055 behoren 3,25 miljoen huishoudens in Nederland tot de potentiële DAEB-doelgroep. Circa 32% van deze huishoudens woont in een koopwoning, de overige in een huurwoning. Over het algemeen geldt dat hoe hoger het inkomen is des te groter het aandeel eigenaar-bewoners is17. Van de huidige potentiële DAEB-doelgroep van 3,25 miljoen huishoudens zijn 2,2 miljoen huishoudens huurders.

Vooropgesteld zij dat de DAEB-inkomensgrenzen alleen van toepassing zijn bij de toewijzing van vrijgekomen of nieuwe woningen (huurdersmutaties) in het DAEB-segment, niet op zittende huurders in het DAEB-segment. Uit de dVi blijkt dat in de afgelopen jaren jaarlijks ca. 200.000 huurdersmutaties (verhuizingen) in het DAEB-segment plaatsvonden. Het kabinet is van mening dat de vraag naar en de daaruit voortvloeiende druk op de voorraad DAEB-woningen niet te veel moet worden vergroot, omdat het kabinet het belangrijk vindt dat de huishoudens die gezien hun financiële situatie aangewezen zijn op een sociale huurwoning in de woningcorporatiesector, waaronder de lage inkomens, voldoende slagingskansen blijven houden in die sector. De omvang van de potentiële doelgroep wordt bij de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen per saldo vergroot met circa 106.000 huishoudens naar circa 3,36 miljoen huishoudens.

Daarnaast heeft een eenpersoonshuishouden meer keuzevrijheid in het vinden van een passende woning dan meerpersoonshuishoudens, omdat voor eenpersoonshuishoudens de grootte van de woning een minder belemmerende factor is; een eenpersoonshuishouden kan dus in een groter deel van de woningvoorraad een geschikte woning vinden dan meerpersoonshuishoudens. En door de grotere bestedingsruimte voor wonen kunnen eenpersoonshuishoudens met een belastbaar inkomen tussen € 35.938 en € 39.055 ook een woning zoeken in het gereguleerde segment bij overige verhuurders, de middenhuursector of de koopsector. Uit WoOn2018 blijkt dat overige verhuurders circa 550.000 woningen in het gereguleerde segment bezitten. Naar schatting komen er jaarlijks ongeveer 85.000 woningen vrij in het gereguleerde segment bij overige verhuurders (met een huurprijs tot € 737, prijspeil 2020). Uit WoON 2018 blijkt dat 75% van deze vrijkomende woningen verhuurd zijn met een huurprijs tot € 640 (prijspeil: 2017).

Meer ruimte voor lokaal maatwerk

Woningcorporaties hebben momenteel structurele en tijdelijke mogelijkheden om maatwerk toe te passen voor huishoudens met een hoger inkomen dan de DAEB-inkomensgrens en hun een woning toe te wijzen. De tijdelijke toewijzingsruimte voor lage middeninkomens vervalt van rechtswege per 1 januari 202119. Uit de evaluatie van de herziene Woningwet blijkt dat deze tijdelijke toewijzingsruimte beperkt is gebruikt. Als redenen voor het geringe gebruik van de toewijzingsruimte voor middeninkomens noemen corporaties dat zij zich primair willen richten op de doelgroep met de laagste inkomens. Daarnaast zijn zij naar eigen zeggen in verband met het tijdelijk karakter van de maatregel terughoudend met nieuwbouwinvesteringen voor deze doelgroep. De voorgestelde differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen waarbij meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen nu primair en structureel toegang krijgen tot de DAEB-sector, vervangt deze tijdelijke vrije toewijzingsruimte.

De in de Woningwet toegekende structurele 10% vrije toewijzingsruimte wordt gereguleerd door artikel 59 van het BTIV 2015, dat woningcorporaties verplicht om daarbinnen voorrang te geven aan de zogenoemde urgentiegroepen (ook met hogere inkomens). Daarnaast is er binnen die 10% ruimte voor huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrenzen buiten de urgentiegroepen. Woningcorporaties dienen dit op een transparante wijze te doen aan de hand van door de woningcorporatie vastgesteld beleid waarover de woningcorporatie overleg moet voeren met de huurdersorganisaties. Uit de evaluatie van de herziene Woningwet20 is gebleken dat woningcorporaties momenteel weinig gebruik maken van de bestaande structurele vrije toewijzingsruimte van 10%. Uit onderzoek van Platform 31 (2018)21 blijkt dat ruim de helft van de ondervraagde woningcorporaties geen beleid heeft geformuleerd voor het gebruik van deze vrije toewijzingsruimte. In dit onderzoek onder woningcorporaties naar het gebruik van de vrije toewijzingsruimte wordt wel geconcludeerd dat woningcorporaties deze «vrije ruimte van de landelijke kaders erg nuttig vinden om in te spelen op onverwachte situaties en om bepaalde type huishoudens woonruimte te bieden waar zij anders niet in aanmerking zouden komen of die ze ergens anders niet kunnen vinden.» (pagina 26). Wanneer woningcorporaties de vrije toewijzingsruimte gebruiken, doen zij dat bijvoorbeeld om de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor bepaalde huishoudenstypen te vergroten of om draagkracht te creëren in wijken of complexen. Anderzijds geeft ook een deel van de woningcorporaties in het onderzoek aan dat de vrije toewijzingsruimte van 10% aan de hoge kant is.

In de Brief maatregelen huurmarkt heeft de Minister aangegeven dat zij zoekt naar meer mogelijkheden voor een lokale invulling van het volkshuisvestelijk beleid. Het kabinet stelt daarom voor om de structurele 10% vrije toewijzingsruimte aan te passen en gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties de mogelijkheid te geven om lokaal beleid te maken. In de prestatieafspraken kunnen woningcorporatie(s), huurdersorganisatie(s) en gemeente lokaal beleid maken op de vrije toewijzingsruimte om individueel maatwerk te bieden aan bijvoorbeeld starters22 of grote gezinnen. Deze vrije toewijzingsruimte kan op deze manier tevens bijdragen aan behoud en verbetering van de sociale mix en de sociale cohesie in wijken oftewel de draagkracht en leefbaarheid van wijken. Deze aanpassing van de vrije toewijzingsruimte geeft een stimulans om doelmatiger om te gaan met de vrije toewijzingsruimte: indien de partijen lokaal beleid maken voor deze vrije toewijzingsruimte kan deze jaarlijks maximaal 15% van de woningtoewijzingen bevatten. Indien de lokale situatie of wensen geen aanleiding geven tot het maken van lokaal beleid hebben corporaties jaarlijks 7,5% vrije toewijzingsruimte. Deze vrije toewijzingsruimte van 7,5%-15% dienen woningcorporaties, net als nu, ook in te zetten om huishoudens (met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens) met een urgentieverklaring met voorrang te huisvesten.

Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen bij de afspraken over de omvang van de lokale vrije toewijzingsruimte rekening houden met maatwerk voor specifieke doelgroepen, de wens om meer draagkracht te creëren in wijken of complexen en de regionale woningmarktverschillen. Hierbij kan gedacht worden aan ouderen, starters of grote gezinnen met een specifieke situatie en inkomen net boven de nieuwe toepasselijke inkomensgrens. Sommige huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens kunnen door hun specifieke (persoonlijke) situatie of de lokale vraagstukken aangewezen zijn op een woning in het DAEB-segment. Het kabinet biedt op deze manier de zekerheid dat jaarlijks minimaal 85% van de vrijkomende woningen in het DAEB-segment lokaal wordt toegewezen aan huishoudens met een laag (midden)inkomen (eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 35.938 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 43.126) en dat hun slagingskansen in het oog worden gehouden, terwijl ruimte wordt geboden voor lokaal maatwerk voor specifieke doelgroepen in de vrije toewijzingsruimte. Uit recent onderzoek van Companen23 blijkt dat «urgente doelgroepen», «wonen met zorg en ouderenhuisvesting», en «leefbaarheid en overlast» onderwerpen zijn die in de meeste trajecten om tot prestatieafspraken te komen worden besproken. Dit zijn onderwerpen waar in het besluit om lokaal beleid voor de vrije toewijzingsruimte te maken rekening mee gehouden kan worden. Schaarste van middenhuurwoningen, waardoor er een gebrek is van woningen voor bepaalde beroepsgroepen, zou een andere reden kunnen zijn voor lokale partijen om te besluiten om de extra vrije toewijzingsruimte lokaal in te stellen. Dit kan ook betekenen dat lokale partijen besluiten dat het wenselijk is om de vrije ruimte (van maximaal 15%) voor individueel maatwerk al dan niet gedeeltelijk in te zetten voor het toewijzen van DAEB-woningen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 35.938 (de voorgestelde DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens) en € 39.055 (de huidige DAEB-inkomensgrens). Zoals hierboven toegelicht verhuizen er jaarlijks ca. 6.000 eenpersoonshuishoudens in deze inkomenscategorie (ca. 3% van de jaarlijks verhuizende huishoudens). Waar dit lokaal gewenst is, biedt de vrije toewijzingsruimte desgewenst voldoende ruimte om naast eenpersoonshuishoudens uit de inkomenscategorie € 35.098 – € 39.055 ook woningen te kunnen toewijzen aan andere huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrenzen. Daardoor is geen landelijke overgangsregeling noodzakelijk voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 35.938 en € 39.055, zoals door diverse partijen in de internetconsultatie bepleit.

Verdere maatregelen woningmarkt

Het kabinet zet daarnaast in op maatregelen om het aanbod in het middenhuursegment te stimuleren en excessen aan te pakken. In 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd in verband met het aanwijzen van geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Gemeenten kunnen sinds 1 juli 2017 specifiek gebieden aanwijzen voor de bestemming middenhuur. Met de wet van 29 mei 2019 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 ter verduidelijking van woonruimteverdeling van middenhuurwoningen en van de Woningwet ter vereenvoudiging van de goedkeuringsprocedure voor werkzaamheden die niet behoren tot diensten van algemeen economisch belang (Wet maatregelen middenhuur) (Stb. 2019, nrs. 207 en 231) zijn twee belemmeringen rondom middenhuur weggenomen. Ten eerste is verduidelijkt dat gemeenten de huisvestingsverordening kunnen inzetten om woningen in het middenhuursegment gericht toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen; deze maatregel is op 1 juli 2019 in werking getreden. Ten tweede wordt het voor woningcorporaties vereenvoudigd om ook niet-DAEB-woningen, bijvoorbeeld middenhuurwoningen, te kunnen bouwen, als dat op lokaal niveau gewenst is.

Verder heeft het kabinet nog in de brief «Maatregelen woningmarkt»24 van 17 september 2019 een samenhangend pakket aan maatregelen aangekondigd om de krapte op de woningmarkt aan te pakken en de betaalbaarheid te stimuleren. Het kabinet vindt het belangrijk dat er voor diverse groepen zoals starters, mensen met een laag of middeninkomen, ouderen en andere kwetsbare groepen, zoals dak- en thuislozen, voldoende geschikte en betaalbare woningen zijn, of dat nu huren of kopen is. Onderdeel van dit pakket is een woningbouwimpuls van € 2 miljard per 2020 ter stimulering van de bouw van betaalbare woningen. Ten eerste een budgettaire impuls voor de woningbouw van 1 miljard euro, waarmee wordt gewerkt aan het inlopen van het woningtekort en het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. Ten tweede een impuls van 1 miljard euro voor het aanjagen van de bouw via de verhuurderheffing, waarmee een gerichte stimulans ontstaat voor woningcorporaties en andere verhuurders die meer betaalbare woningen bouwen. Daarnaast heeft het kabinet in die brief diverse andere maatregelen aangekondigd voor het behoud van betaalbare woningen in de bestaande huurvoorraad, een betere verdeling van de bestaande voorraad, meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor woningcorporaties, zoals in dit wetsvoorstel voorgesteld, en voor een betere balans tussen starters en beleggers. Onderdeel daarvan is het beperken van het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Hiermee wordt het aanbod van betaalbare woningen vergroot.

In de kabinetsreactie op het IBO Toeslagen26 heeft het kabinet aangekondigd dat het met een bredere blik wil kijken naar de ondersteuning van betaalbaar wonen, waarbij inkomensbeleid, de subsidiëring op de huur- en koopmarkt alsmede de verhuurderheffing in samenhang worden bezien. In de brief Huurbeleid in tijden van corona: Gericht problemen voorkomen van 20 mei 202027 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangekondigd in overleg met de Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid verder te gaan onderzoeken hoe de woonlasten, de betalingsrisico’s en mogelijke betaalproblemen er voor huishoudens met een laag inkomen uitzien.

Staatssteunkaders

In Nederland is sociale huisvesting aangemerkt als een DAEB. Dit is onder bepaalde voorwaarden toegestaan, op grond van het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 over Nederlandse woningcorporaties en op grond van het algemene DAEB-vrijstellingsbesluit 2012 (2012/21/EU).

De Europese Commissie bepaalt of de DAEB correct gedefinieerd is. In overleg met de Nederlandse autoriteiten heeft de EC de voorwaarden bepaald waaronder woningcorporaties in aanmerking komen voor de bestaande steunmaatregelen: achtervanggarantie van de overheid op borgstelling voor leningen, sanerings- en projectsteun en verlaagde grondkosten door gemeenten. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 (hierna: het EC-besluit). Nederland hanteert een definitie met inkomensgrens om de DAEB-doelgroep objectief af te bakenen.

Woningcorporaties moeten volgens het EC-besluit over de Nederlandse woningcorporaties jaarlijks 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan bovengenoemde doelgroep toewijzen. In het belang van de sociale mix en de sociale cohesie is het mogelijk jaarlijks 10% van de woningen vrij toe te wijzen. De Europese Commissie heeft dit goedgekeurd, omdat zij sociale vermenging en sociale cohesie als legitieme doelstellingen van openbaar beleid, beschouwt. Nederland is volgens de geldende staatssteunkaders niet geheel vrij om ruimere grenzen te stellen. Het DAEB-vrijstellingsbesluit 2012 biedt echter enige ruimte om aanvullende maatregelen te nemen (zie Kamerstukken II 2012/13, 29 453, nr. 277 en Kamerstukken II 2013/14, 33 966, nr. 3). Op basis daarvan is ook de tijdelijke extra toewijzingsruimte van 10% gecreëerd. Woningcorporaties mogen jaarlijks maximaal 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 43.574 (prijspeil 2020).

Waarborgen gedeelde waarden in Artikel 14 en Protocol 26 bij het VWEU

De mogelijkheid voor een lidstaat om diensten van algemeen economisch belang op te dragen wordt expliciet genoemd in artikel 14 van het VWEU. Herin wordt beschreven dat de lidstaten en de Europese Unie er in gezamenlijkheid zorg voor moeten dragen dat DAEB overeenkomstig Europees recht verricht worden en dat de gedeelde waarden van de Unie met betrekking tot DAEB gewaarborgd worden. Met de DAEB-taak die Nederlandse woningcorporaties opgedragen hebben gekregen wordt een hoog niveau van kwaliteit, toegankelijkheid, veiligheid, gelijke behandeling, en betaalbaarheid gewaarborgd, zoals beschreven in het eerste artikel van Protocol nr. 26.

Geschiktheid, noodzakelijkheid en proportionaliteit

Het uitgangspunt van het DAEB-vrijstellingsbesluit is dat maatregelen moeten dienen om de toegang tot de Nederlandse woningmarkt te verbeteren voor «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen, welke door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden». Zoals hieronder verder wordt beschreven blijkt de groep meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen nog steeds moeilijkheden te ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Omdat er sprake is van marktfalen waar het gaat om de mogelijkheid voor meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen om een betaalbare sociale huurwoning te vinden, neemt het Kabinet dan ook het standpunt in, dat deze doelgroep valt binnen de afgebakende doelgroep voor sociale huisvesting en dat de maatregelen vallen onder het DAEB-vrijstellingsbesluit. Bij het vaststellen van de huidige DAEB voor sociale huurwoningen van woningcorporaties, waar de maatregelen onder komen te vallen, is rekening gehouden met de geldende Europese mededingingsregels. Zo is de DAEB voor sociale huurwoningen noodzakelijk, geschikt en proportioneel bevonden.

Op grond van artikel 21 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, is in 2018 de herziene Woningwet geëvalueerd. Hieruit is naar voren gekomen dat de positie van middeninkomens op de woningmarkt meer aandacht verdient. Ander onderzoek28 bevestigt dit. Het blijkt dat de doelstelling om personen te huisvesten die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting (zoals beschreven in het EC-besluit van 2009), onvoldoende is behaald voor de groep meerpersoonshuishouden met lage middeninkomens bij de huidige inkomensgrens. Enerzijds is gebleken dat deze groep door hun inkomen nog steeds moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting. Anderzijds is gebleken dat de extra toewijzingsruimte voor middeninkomens niet voldoende effectief is. Dit terwijl deze toewijzingsruimte bij zou kunnen dragen aan de differentiatie van eenzijdige woningcorporatiewijken, wat vervolgens kan leiden tot meer sociale cohesie en een betere leefbaarheid. Uit de evaluatie van de herziene Woningwet kwam naar voren dat woningcorporaties hiervan maar zeer beperkt gebruik maken, waarbij de tijdelijkheid van de maatregel een belangrijke reden was. Dit is de aanleiding om na het aflopen van de tijdelijke extra toewijzingsruimte de DAEB-inkomensgrens te differentiëren naar huishoudsamenstelling.

Naast de tijdelijke extra toewijzingsruimte voor middeninkomens, bestaat ook een permanente vrije toewijzingsruimte. Uit de evaluatie is ook naar voren gekomen dat woningcorporaties zeer beperkt gebruik maken van de huidige vrije toewijzingsruimte in de DAEB-tak. De vrije toewijzingsruimte heeft daarmee onvoldoende bijgedragen aan de cohesie in wijken. Ook wordt daarmee maar weinig gebruik gemaakt van de mogelijkheid om (lokaal) maatwerk te bieden voor individuele huishoudens die, hoewel hun inkomen boven de DAEB-inkomensgrens ligt, toch door de lokale situatie moeilijk een passende woning kunnen vinden. Woningcorporaties vinden de vrije ruimte wel nuttig om in te spelen op onverwachte situaties en om bepaalde typen huishoudens woonruimte te bieden waar zij anders niet in aanmerking zouden komen of die ze ergens anders niet kunnen vinden (Platform 31, 2018). De behoefte verschilt per gebied. De notie van regionale verschillen uit het EC-besluit van 2009, is vandaag de dag nog altijd relevant. Woningcorporaties in stedelijke gebieden kampen met andere problematiek dan woningcorporaties in rurale gebieden. Om hiermee rekening te houden en om lokaal maatwerk te stimuleren wordt de vrije toewijzingsruimte aangepast, zodat beter wordt bijgedragen aan de cohesie in wijken.

De differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudsamenstelling en het aanpassen van de vrije toewijzingsruimte staan in verhouding tot het doel om de toegankelijkheid van het DAEB-segment te vergroten voor meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen terwijl tegelijkertijd alle kernelementen van de DAEB (toegankelijkheid, continuïteit en kwaliteit) voor de doelgroep verzekerd blijven. De differentiatie van de DAEB-inkomensgrens dient specifiek het algemene belang om woonruimte aan te bieden voor meerpersoonshuishoudens met lage middeninkomens naar sociaal aanvaardbare voorwaarden. Met het aanpassen van de vrije toewijzingsruimte wordt het beter mogelijk om invulling te geven aan de doelstelling om de sociale cohesie in wijken te bevorderen en wordt ruimte gegeven om lokaal beleid te maken om maatwerk te bieden voor individuele huishoudens die met hun inkomen buiten de doelgroep vallen, maar die op basis van hun situatie wel onder de definitie van het DAEB-vrijstellingsbesluit gerekend kunnen worden.

De situatie waarin de meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen verkeren op de Nederlandse woningmarkt is knellend, er is op dit punt sprake van marktfalen. Het differentiëren van de inkomensgrenzen naar huishoudensgrootte is de minst ingrijpende maatregel. Een alternatieve maatregel had bijvoorbeeld een algemene verhoging van de inkomensgrenzen kunnen inhouden. Deze maatregel had niet hetzelfde genuanceerde effect kunnen bewerkstelligen. Waar een integrale verhoging van de inkomensgrenzen een generieke maatregel zou zijn waardoor de potentiële doelgroep fors zou toenemen (terwijl de woningvoorraad in het DAEB-segment er niet door toeneemt), wordt nu specifiek de woningcorporatiesector aangesproken met een algemene maatregel waarmee de inkomensgrenzen beter naar de financiële draagkracht van doelgroep worden gericht en een optionele lokaal inzetbare maatregel waarmee zij lokaal maatwerk kunnen toepassen voor andere huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Bovendien blijft, met de voorgestelde aanpassing van de DAEB-inkomensgrens en van de vrije toewijzingsruimte, de omvang van de doelgroep grosso modo gelijk (toename van ca. 1,5 procentpunt), omdat de potentiële doelgroep enerzijds toeneemt door de verhoging van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen en anderzijds afneemt door het verlagen van de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen. Op basis van de indicaties die het Nibud over huishoudensbudgetten presenteert worden de woningen in het DAEB-segment na deze wijziging doelmatiger toegewezen. Met andere woorden: binnen het DAEB-vrijstellingsbesluit worden wijzigingen voorgesteld waardoor wonen betaalbaarder wordt voor de meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen omdat de solvabiliteitproblemen van de huurders erdoor afnemen. Woningcorporaties zijn de meest gerede partij om deze maatregelen uit te voeren, aangezien zij geen op winst gericht oogmerk hebben en de taak hebben om huishoudens met een laag (midden)inkomen te huisvesten.

Dit wetsvoorstel bevat twee maatregelen die een aanvulling vormen op het EC-besluit van 2009: een differentiatie van de inkomensgrens en een wijziging van de vrije toewijzingsruimte. Op basis van het voorgaande is Nederland van mening dat deze potentiële doelgroep (nieuw) valt binnen de afgebakende doelgroep voor sociale huisvesting als beschreven in het EC-besluit en voldoet aan het algemene DAEB-vrijstellingsbesluit, waardoor de wijzigingen niet hoeven te worden aangemeld.

Wel is Nederland informeel met de diensten van de Europese Commissie in gesprek over dit onderwerp en is voor zover nodig guidance gevraagd. Dit wordt regelmatig gedaan bij nieuwe beleidsvoornemens. In hun guidance bevestigen de Commissiediensten dat aanvullende maatregelen op basis van het DAEB-vrijstellingsbesluit mogelijk zijn, zolang aan de voorwaarden van dat besluit wordt voldaan. Ook gaven de Commissiediensten daarin aan dat wat als achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen kunnen worden gezien afhankelijk is van de situatie in een lidstaat en dat het in ieder geval niet goed voorstelbaar is dat een meerderheid van de huishoudens onder deze groep zou vallen.

2.2 Aanpassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

In de Brief maatregelen huurmarkt staat dat het kabinet wil dat het mogelijk is dat huishoudens die vanwege hun inkomen niet afhankelijk zijn van een gereguleerde huurprijs, (op termijn) een meer bij de kwaliteit van de woning passende huur gaan betalen. Met een meer passende huur dragen die huishoudens bij aan de betaalbaarheid voor huishoudens met een lager inkomen of aan extra investeringsruimte van verhuurders voor nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en voor verduurzaming. Indien huishoudens in plaats van een passende huur te betalen ervoor kiezen te verhuizen naar een woning buiten het gereguleerde huursegment (bijvoorbeeld in het middenhuursegment of in de koopsector), komen huurwoningen in het gereguleerde huursegment beschikbaar voor huishoudens met een lager inkomen waardoor de slagingskansen van die huishoudens toenemen.

In dit wetsvoorstel wordt het huidige systeem van inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen, in lijn met deze motie, aangepast en effectiever gemaakt. De huidige inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen houdt in dat een maximale huurverhoging mag worden toegepast tussen minimaal inflatie + 2,5% en maximaal inflatie + 4,0%. Deze inkomensafhankelijke hogere huurverhoging mag toegepast worden bij eenpersoons-, tweepersoons- en driepersoonshuishoudens met een inkomen boven € 43.574 (2020). Huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden en huishoudens met vier of meer personen zijn sinds 2017 uitgezonderd voor deze inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen. De huidige maatregel voor inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen houdt in dat een maximale huurverhoging mag worden toegepast tussen minimaal inflatie + 2,5%punt en maximaal inflatie + 4,0%punt. De verbetering van de systematiek van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen is gericht op het verhogen van de inkomensgrens naar € 10.000 boven de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen zodat die hogere huurverhoging alleen voor huishoudens met een hoger (midden)inkomen gaat gelden, alsmede op het in snellere stappen doorgroeien naar de maximale huurprijsgrens van de woning31 voor huishoudens met een inkomen ruim boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens (nieuw).

Door voor de inkomensgrenzen van de inkomenscategorie hoger middeninkomen een ruime marge van € 10.000 boven de voorgestelde nieuwe DAEB-inkomensgrenzen (zie paragraaf 2.1) te hanteren, hebben kleine inkomensstijgingen in het huishoudinkomen niet tot gevolg dat huishoudens direct na toewijzing van een DAEB-woning te maken kunnen krijgen met een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Maar ook voor huurders die al (enige) jaren in het gereguleerde huursegment (ongeacht de verhuurder) wonen, betekent deze marge dat kleine fluctuaties in het huishoudinkomen rond de DAEB-inkomensgrenzen geen directe gevolgen hebben voor de toegestane huurverhoging. Bovendien waarborgt deze marge dat de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging alleen kan worden toegepast voor huishoudens die evident niet (meer) tot de DAEB-doelgroep van woningcorporaties behoren en op basis van indicaties die het Nibud presenteert voldoende bestedingsruimte voor wonen hebben voor een huurprijs rond of boven € 73732. Door de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudensgrootte en de ruime marge ten opzichte van de betreffende voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen (zie paragraaf 2.1) waardoor de inkomensgrens voor de hogere huurverhoging worden verhoogd, worden de huishoudens met een laag middeninkomen ontzien voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Door de verhoging van de inkomensgrens en de differentiatie van de inkomensgrens naar huishoudensgrootte, kan de bestaande uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens van vier of meer personen vervallen. Door verhoging van de inkomensgrens en de differentiatie van de inkomensgrens naar huishoudensgrootte, alsmede door het gunstiger belastingregime voor AOW-gerechtigden waardoor zij bij een gegeven inkomen netto beduidend meer bestedingsruimte hebben dan niet-AOW-gerechtigden, kan ook de huidige uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden komen te vervallen. Op basis van WoON 2018 is berekend dat hierdoor 27.000 huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden met een hoog middeninkomen en 10.000 huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden met een hoog inkomen in aanmerking gaan komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Wat betreft de huishoudens met vier of meer personen gaan 28.000 huishoudens met een hoog middeninkomen en 13.000 huishoudens met een hoog inkomen in aanmerking komen voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. De uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft wel gehandhaafd, omdat deze aangewezen groep niet wordt verwacht kan worden dat zij doorstromen naar een andere (aangepaste) woning.

Door een huurverhoging in grotere stappen toe te staan betalen huishoudens met een hoog (midden)inkomen sneller een meer bij de woningkwaliteit passende huur en wordt de stimulans om (na enige tijd) naar een huurwoning buiten het gereguleerde segment uit te kijken groter. Bij huishoudens met een hoog inkomen (hoger dan € 55.500 voor eenpersoonshuishoudens (1,5x modaal) en hoger dan € 74.000 (2x modaal) voor huishoudens van twee of meer personen)33, kan de maandelijkse huur in stappen van maximaal € 10034 worden verhoogd. Voor huishoudens met een hoger middeninkomen (van meer dan € 45.938 tot € 55.500 voor eenpersoonshuishoudens, van meer dan € 53.126 tot € 74.000 voor huishoudens van twee of meer personen) kan de maandelijkse huur in stappen van maximaal € 50 worden verhoogd. Hierbij blijft gelden dat de huur maximaal eenmaal per jaar mag worden verhoogd en dat de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel niet overschreden mag worden. Het kabinet heeft gekozen voor maximumbedragen in plaats van percentages, zodat het mogelijk is om de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op gelijke voet toe te passen, onafhankelijk van de huidige huur.

Tabel voorgestelde inkomenscategorieën voor de hogere huurverhoging

	Inkomenscategorie1
	Hoge middeninkomens	Hoge inkomens
Eenpersoonshuishoudens	€ 45.9382 – 55.500	> € 55.500
Meerpersoonshuishoudens	€ 53.1262 – 74.000	> € 74.000
Huursprong	Max. € 50	Max. € 100

Effecten voor huurders

De inkomensgrens voor de hogere huurverhoging gaat voor alle typen huishoudens omhoog: voor eenpersoonshuishoudens van € 43.574 nu naar € 45.938 en voor huishoudens van twee en meer personen substantieel, van € 43.574 nu naar € 53.126. Dit heeft tot gevolg dat circa 74.000 huishoudens die volgens de huidige regeling in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, daar straks niet meer voor in aanmerking komen. Zoals hierboven staat beschreven, staat daartegenover dat de huidige uitzondering van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van vier of meer personen, komt te vervallen. Bij deze nieuwe inkomensgrenzen voor de hogere huurverhoging is rekening gehouden met de bestedingsruimte voor huurders – deze huurders zijn ruim in staat om de gemiddelde maximale huurprijs van hun woning te betalen. Deze huishoudens worden ook wel goedkope scheefwoners genoemd. Daardoor komen circa 78.000 huishoudens die nu niet in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, in de voorgestelde regeling wel in aanmerking voor deze inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Per saldo komen door dit voorstel circa 4.000 extra huishoudens in het gereguleerde huursegment in aanmerking voor een hogere huurverhoging ten opzichte van de huidige systematiek: 238.000 huishoudens (circa 165.500 bij woningcorporaties en circa 72.500 bij overige verhuurders) ten opzichte van circa 234.000 huishoudens in de huidige systematiek (circa 162.500 bij woningcorporaties en circa 71.500 bij overige verhuurders).

De voorgestelde systematiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging heeft inkomenseffecten voor huishoudens met hoge middeninkomens en met hoge inkomens in het gereguleerde huursegment. Dit zijn beoogde inkomenseffecten, want van deze huishoudens mag immers verwacht worden dat zij een meer bij de kwaliteit van de woning passende huur gaan betalen. Bij het bepalen van de inkomensgrenzen voor de huishoudens met hoge middeninkomens die een huurverhoging van maximaal € 50 kunnen krijgen en van de huishoudens met hoge inkomens die een huurverhoging van maximaal € 100 kunnen krijgen, is – naast de voorwaarde dat die een ruime marge boven de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen bewerkstelligen – gekeken of deze huishoudens in het algemeen voldoende bestedingsruimte voor wonen hebben voor de gemiddelde maximale huurprijs. Door verhoging van de inkomensgrenzen en door een ruime marge van ca. € 10.000 boven de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen te hanteren, hebben geringe inkomensstijgingen rond de DAEB-inkomensgrens doorgaans geen gevolg voor de hoogte van de toegestane huurverhoging; alleen (forsere) inkomensstijgingen waardoor het huishoudinkomen in een hogere inkomenscategorie valt, kunnen tot een hogere huurverhoging leiden als de verhuurder gebruik maakt van de maximaal toegestane inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Van de huishoudens die vallen binnen de categorie hoge middeninkomens of binnen de categorie hoge inkomens, waarin de inkomensgrenzen per huishoudensgrootte verschillen, stelt het kabinet, op basis van de indicaties die het Nibud over huishoudensbudgetten presenteert, dat zij voldoende bestedingsruimte voor wonen hebben om de gemiddelde maximale huurprijsgrens van hun woningen te kunnen betalen. Het kabinet vindt het van belang dat huishoudens met een hoog middeninkomen meer tijd krijgen om hun uitgavepatroon aan te passen aan huurverhogingen ten opzichte van de huishoudens met hoog inkomen. Daarom stelt het kabinet verschillende maximaal toegestane huurverhogingsbedragen voor per inkomenscategorie.

De toegestane huurverhogingsbedragen van € 50 respectievelijk € 100 worden bij inwerkingtreding van de voorgestelde wijzigingen, net als de maximale huurverhogingspercentages nu, vastgesteld in bijlage V van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. In tegenstelling tot de huidige systematiek worden deze toegestane huurverhogingsbedragen niet direct gekoppeld aan de inflatie. De toegestane huurverhogingsbedragen worden zo nodig aangepast wanneer het verschil met de reguliere, niet inkomensafhankelijke hogere, huurverhoging van maximaal inflatie + 2,5 procentpunt verwaarloosbaar wordt door een hoge inflatie.

Op basis van WoON2018 blijkt dat in de voorafgaande twee jaar circa 125.000 huishoudens36 die in aanmerking kwamen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, zijn verhuisd. Deze huishoudens zijn in circa 60% van de gevallen verhuisd naar een koopwoning. Daarnaast is 25% naar een huurwoning in het geliberaliseerde segment verhuisd. De overige 15% van de huishoudens is verhuisd naar een huurwoning in het gereguleerde segment. Het WoON2018 laat daarbij zien dat huishoudens die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging net zo vaak willen verhuizen als andere huurders. Slechts een beperkt aantal huishoudens die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (circa 5%) geeft aan dat zij wel willen verhuizen, maar dat zij geen geschikte woning kunnen vinden. Dit is vergelijkbaar met andere huishoudens die een woning huren. Als huishoudens die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, willen verhuizen is dat in vergelijking met andere huurders vaker omdat ze een woning willen kopen. Op basis van de bovenstaande cijfers blijkt dit ook vaak te lukken.

Huurverlaging na inkomensdaling

Voor het bepalen van het aantal leden van het huishouden is de Basisregistratie Personen (hierna: BRP) leidend. Indien het aantal leden van het huishouden na de ingangsdatum van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toeneemt kan dit leiden tot het terugvallen in een lagere inkomenscategorie voor de huurverhoging. Het is echter geen reden om de huur te corrigeren, omdat er geen sprake is van een inkomensdaling; door het enkele toenemen van het aantal leden van het huishouden blijft het huishoudinkomen minimaal gelijk. De huur(verhoging) zal dus nog steeds passend zijn bij de kwaliteit van de woning en bij het huishoudinkomen. Het kan wel reden zijn voor de huurder om bezwaar te maken tegen het eerstvolgende inkomensafhankelijke hogere huurverhogingsvoorstel. Dat is vergelijkbaar met de huidige uitzonderingsgroep van huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen: voor het behoren tot die uitzonderingsgroep is de situatie op de peildatum van de huurverhoging (= de voorgestelde ingangsdatum of de door fouten in de procesvereisten uitgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) bepalend (zie artikel 13, zesde lid, van de Uhw). Wanneer een huishouden op een datum na die peildatum tot de uitzonderingsgroep gaat behoren is dat reden om bezwaar te maken tegen het eventueel daarop volgende inkomensafhankelijke hogere huurverhogingsvoorstel37.

Effecten voor verhuurders

Voor woningcorporaties geldt dat inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen38 buiten de berekening van de maximale huursomstijging blijven, mits zij in hun prestatieafspraken hebben opgenomen dat de daarmee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen en voor zover deze inkomsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden. Dit uitgangspunt wijzigt niet. Het betekent ook dat de huurverhogingen die plaatsvinden na het bereiken van de maximale huurprijsgrens, net als nu weer vallen onder de berekening van de maximale huursomstijging. Dan is van hogere huurverhogingen immers geen sprake meer. Huurverlagingen die het gevolg zijn van inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen (correctie van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen van maximaal de laatste drie jaar, of huurverlaging tot onder de huurtoeslaggrens) blijven buiten de berekening van de huursomstijging voor woningcorporaties, ook wanneer geen prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van de middelen die voortvloeien uit de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen.

Een en ander wordt hieronder schematisch weergegeven:

Buiten de huursomstijging1	Huurverhogingen voor hoge middeninkomens (max. € 50) (> inflatie + 2,5 procentpunt)	Huurverhogingen voor hoge inkomens (max. € 100) (> inflatie + 2,5 procentpunt)
Binnen de huursomstijging	≤ inflatie + 2,5 procentpunt ≤ € 25 bij huren < € 300	≤ inflatie + 2,5procentpunt ≤ € 25 bij huren < € 300
	Na bereiken maximale huurprijsgrens (dan maximaal inflatie2)	Na bereiken maximale huurprijsgrens (dan maximaal inflatie**)

2.3 Zeer lage huren met een huursprong verhogen

Het kabinet onderschrijft de doelstelling van gerichte huurverhogingen en stelt daarom een alternatieve maatregel voor waarmee eenzelfde doel kan worden bereikt, maar die niet leidt tot rechtsongelijkheid tussen huurders van woningcorporaties en huurders van andere verhuurders. Deze maatregel maakt het voor alle verhuurders mogelijk om zeer lage huren te verhogen met een maximaal bedrag dat tot een hogere huursprong leidt dan de voor andere woningen maximaal toegestane huurverhoging van inflatie + 2,5 procentpunt. Het doel van deze toegestane huursprongen in de vorm van een maximaal huurverhogingsbedrag (in plaats van met een maximaal percentage, die bij zeer lage huren tot geringe huurverhogingen leiden) is om bij zeer lage huren sneller tot een meer reële balans tussen prijs en kwaliteit te kunnen komen.

3. Financiële gevolgen voor huurders en verhuurders

3.1 Verdiencapaciteit verhuurders

In deze paragraaf worden de financiële gevolgen voor verhuurders per maatregel besproken.

3.1.1 Differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen

De differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen heeft geen of zeer geringe gevolgen voor de verdiencapaciteit van woningcorporaties. De differentiatie verandert namelijk niets aan de maximale huurprijs of het aantal beschikbare DAEB-woningen en dus wijzigt door deze maatregel de verdiencapaciteit niet. De mogelijkheid om lokale prestatieafspraken te maken over de omvang van de vrije toewijzingsruimte heeft daar ook geen verdere invloed op.

3.1.2 Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Door de wijziging van de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – met differentiatie naar huishoudensgrootte – en door het vervallen voor de uitzondering voor huishoudens van vier of meer personen en huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden, komen per saldo 3.000 extra huishoudens bij woningcorporaties en 1.000 extra huishoudens bij overige verhuurders in aanmerking voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Door de voorgestelde vergroting van de toegestane huursprongen neemt de totale huurruimte op termijn (bij maximaal gebruik) voor woningcorporaties met maximaal circa € 285 miljoen en voor overige verhuurders met circa € 220 miljoen op jaarbasis toe (gemeten ten opzichte van het huidige huurniveau). In vergelijking met de huidige systematiek van maximaal 1,5 procentpunt hogere huurverhoging, kunnen verhuurders deze verdiencapaciteit door de hogere huursprongen van maximaal € 50 en maximaal € 100 op kortere termijn verwezenlijken; met name bij nu relatief lagere huurprijzen, waarbij een extra 1,5 procentpunt huurverhoging geen groot verschil maakt.

Omdat verhuurders niet verplicht zijn om de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (maximaal) toe te passen, en omdat waarschijnlijk niet alle huishoudens die in de doelgroep van de hogere huurverhoging vallen in hun huurwoning blijven wonen, is alleen het maximale effect op de verdiencapaciteit te berekenen. Verhuurders moeten er rekening mee houden dat de extra inkomsten vanuit de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging weg kunnen vallen wanneer betreffende huishoudens besluiten te verhuizen.

3.1.3 Zeer lage huren met een huursprong verhogen

De zeer lage huren met een huursprong verhogen heeft een neutraal effect op de verdiencapaciteit van de woningcorporaties, doordat de huursprongen immers binnen de maximale huursomstijging weer gecompenseerd moeten worden met lagere huurverhogingen voor andere woningen (zie ook paragraaf 2.3). Het effect binnen de gerealiseerde huursomstijging is afhankelijk van de mate waarin woningcorporaties de toegestane huursprongen gaan toepassen en de hoogte van de toegepaste huursprongen. Verhuurders kunnen een huursprong van maximaal € 25 toepassen41, maar mogen er ook voor kiezen om een lagere huursprong toe te passen. Wanneer de maximale huursprongen worden toegepast op alle huren onder € 300, dan heeft dit een effect op de verdiencapaciteit van woningcorporaties van € 12 miljoen na 3 jaar (wanneer alle huren op het niveau van € 300 zijn gebracht).

3.2 Betaalbaarheid huurders

In deze paragraaf worden de financiële gevolgen voor huurders per maatregel besproken.

3.2.1 Differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen

In paragraaf 2.1 zijn de gevolgen voor huurders inzichtelijk gemaakt. Het is niet te kwantificeren wat het precieze effect op de betaalbaarheid voor huurders zal zijn, omdat dit afhankelijk is van het daadwerkelijk toegewezen krijgen van een woning in het DAEB-segment. Voor meerpersoonshuishoudens die door dit wetsvoorstel tot de potentiële doelgroep voor een woning in het DAEB-segment gaan behoren, neemt de slagingskans op een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toe. Bij de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens is gekeken naar de bestedingsruimte voor wonen voor verschillende huishoudenstypen. Huishoudens die een inkomen hebben boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens, hebben in voldoende mate mogelijkheid om een huur boven de liberalisatiegrens te betalen.

3.2.2 Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

3.2.3 Zeer lage huren met een huursprong verhogen

Het verhogen van de huren lager dan € 300 met een huursprong van maximaal € 25 heeft bij de groep huurders die huurtoeslag ontvangen geen effect op de betaalbaarheid. De huursprongen worden gecompenseerd door een hogere huurtoeslag. Bij andere huurders heeft de huursprong van € 25 een (licht) effect op de betaalbaarheid. Het koopkrachteffect van de toegepaste huursprong is afhankelijk van het inkomen van de huurder(s).

4. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders per maatregel besproken.

4.1 Differentiatie in DAEB-inkomensgrenzen

4.2 Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

De aanpassing van de huidige systematiek van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging heeft nauwelijks uitvoeringstechnische gevolgen voor verhuurders. De systematiek wordt aangepast waardoor er nu (net als in de periode 2013–2016) twee inkomenscategorieën komen voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging: een categorie hoge middeninkomens en een categorie hoge inkomens. Daarnaast komen de huidige uitzonderingen voor huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van vier of meer personen te vervallen. Welke inkomenscategorie van toepassing is blijkt uit de inkomensverklaringen die de Belastingdienst verstrekt; die zal verklaren in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen valt: in de categorie hoge middeninkomens, in de categorie hoge inkomens of in de inkomenscategorie waarvoor geen hogere huurverhoging is toegestaan.

4.3 Zeer lage huren met een huursprong verhogen

De mogelijkheid om zeer lage huren met een huursprong te verhogen heeft nauwelijks uitvoeringstechnische gevolgen voor verhuurders en huurders. Verhuurders kunnen al reeds een keer per jaar een huurverhoging voorstellen, deze mogelijkheid tot huurverhoging met een huursprong verandert dat niet.

5. Effecten privacy huurders

Omdat dit wetsvoorstel wijzigingen aanbrengt in welke informatie de Belastingdienst aan verhuurders verstrekt, is ten aanzien van de voorgenomen wijzigingen een Privacy Impact Assessment (PIA) uitgevoerd. De voorgestelde wijzigingen betreffen het introduceren van een extra inkomenscategorie en het schrappen van enkele uitzonderingsgroepen.

De voorgestelde wijzigingen ten opzichte van de huidige regeling zijn zodanig uitgewerkt dat de Belastingdienst nog steeds slechts de minimaal noodzakelijke gegevens (op aanvraag) verstrekt aan verhuurders, namelijk de inkomenscategorie waarin het huishoudinkomen van de huurder valt (hoge inkomens, hoge middeninkomens of categorie waarvoor geen hogere huurverhoging is toegestaan), zonder daarbij het exacte inkomensgegeven of de huishoudenssamenstelling te vermelden. De Belastingdienst verstrekt daarmee dus enkel het gegeven of het huishoudinkomen valt in de categorie waarvoor geen hogere huurverhoging is toegestaan, in de categorie middeninkomens waarvoor een huurverhoging in stappen van maximaal € 50 is toegestaan of in de categorie waarvoor de hoogste huurverhoging (maximaal € 100) is toegestaan.

Ter illustratie wordt hieronder schematisch weergegeven welke gegevens de Belastingdienst volgens de huidige systematiek aan verhuurders verstrekt en welke gegevens de Belastingdienst volgens de voorgestelde systematiek gaat verstrekken.

Huidige gegevensverstrekking

Door de Belastingdienst verstrekt gegeven	Betekenis van het verstrekte gegeven
Code	Wat weet de verhuurder dan?	Extra informatie
U	Het huishoudinkomen valt in de uitzonderingscategorie1, daarom heeft de Belastingdienst niet naar inkomensgegevens gezocht. Ik mag geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen (wel maximaal inflatie + 2,5 procentpunt	N.v.t.
J + extra informatie	Het huishouden valt niet in de uitzonderingscategorie. Het huishoudinkomen valt in de categorie waarvoor een hogere huurverhoging is toegestaan (> inflatie + 2,5 procentpunt maar maximaal inflatie + 4,0 procentpunt)	– cijfer van het aantal personen met een inkomen (voorbeeld: «J, 2»)2 – pdf-bestand van verklaring dat het huishoudinkomen in de categorie valt waarvoor een hogere huurverhoging is toegestaan en hoeveel personen dat inkomen bijeen hebben gebracht3
N	Het huishouden valt niet in de uitzonderingscategorie. Het huishoudinkomen valt niet in de categorie waarvoor een hogere huurverhoging is toegestaan. Ik mag een huurverhoging van maximaal inflatie + 2,5 procentpunt voorstellen.	N.v.t.

Voorgestelde gegevensverstrekking

Door Belastingdienst verstrekt gegeven aan de verhuurder	Betekenis van verstrekt gegeven
Code	Wat weet de verhuurder dan?	Bijgevoegd pdf-bestand
J + pdf	Het huishoudinkomen valt in de categorie hoge inkomens. Ik mag een huurverhoging van maximaal € 100 voorstellen.	Een pdf-bestand van printbare verklaring1 dat het huishoudinkomen in de categorie hoge inkomens valt, waarvoor een huurverhoging van maximaal € 100 is toegestaan.
M + pdf	Het huishoudinkomen valt in de categorie hoge middeninkomens. Ik mag een huurverhoging van maximaal € 50 voorstellen.	Een pdf-bestand van printbare verklaring1 dat het huishoudinkomen in de categorie hoge middeninkomens valt, waarvoor een huurverhoging van maximaal € 50 is toegestaan.
N	Het huishoudinkomen valt niet in de categorie voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, maar in de categorie lage (midden)inkomens. Ik mag een huurverhoging van maximaal inflatie + 2,5 procentpunt voorstellen.	N.v.t.

Ook ter illustratie dat de Belastingdienst daarmee slechts de minimaal benodigde informatie verstrekt, worden hieronder de toepasselijke inkomensgrenzen voor de inkomenscategorieën (zie par. 2.2) weergegeven.

Tabel voorgestelde inkomenscategorieën voor de hogere huurverhoging

	Inkomenscategorie
	Lage inkomens (code N)	Hoge middeninkomens (code M)	Hoge inkomens (code J)
Inkomensgrenzen eenpersoonshuishoudens	≤ € 45.938	€ 45.938 – 55.500	> € 55.500
Inkomensgrenzen meerpersoonshuishoudens	≤ € 53.126	€ 53.126 – 74.000	> € 74.000

Tabel met door de Belastingdienst te verstrekken informatie

	Inkomenscategorie
Inhoud van aan verhuurder te verstrekken inkomensverklaring (code)	Lage inkomens (code N)	Hoge middeninkomens (code M)	Hoge inkomens (code J)

Doordat de verklaring van de Belastingdienst niet vermeldt of het huishouden een eenpersoons- of een meerpersoonshuishouden is, maar alleen de code van de inkomenscategorie (N, M of J), weet de verhuurder dus niet welke inkomensgrens/inkomensgrenzen van de betreffende inkomenscategorie op het huishouden van toepassing is of zijn.

De rechtmatigheid van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst is beoordeeld ten tijde van het opstellen van de wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Stb. 2013, 89) waarmee artikel 7:252a BW is geïntroduceerd en de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Voor die beoordeling wordt verwezen naar Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 3, p. 3–7 en Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 26–29.

Ten opzichte van de huidige regeling worden als gezegd enkele wijzigingen voorgesteld. Het niet langer verstrekken van gegevens over het aantal bewoners dat een inkomen had (wat indirect informatie over het type huishouden kan inhouden) en (vanwege het vervallen van die uitzonderingsgroepen) over de vraag of het huishouden van de huurder onder de uitzonderingsgroep huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen valt, leidt tot een beperking van de gegevensverwerking en behoeft geen verdere bespreking.

6. Regeldruk/administratieve lasten

6.1 Administratieve lasten voor verhuurders en huurders

Uit de dVi 2017 blijkt dat jaarlijks circa 200.000 woningen worden toegewezen in het DAEB-segment. De woningcorporaties controleren bij het daadwerkelijk toewijzen van deze 200.000 woningen het inkomen van de potentiële huurders.

Dat leidt tot in totaal aan extra structurele (jaarlijkse) administratieve lasten voor woningcorporaties van circa € 130.000. Voor burgers die qua inkomen niet tot de huurtoeslagdoelgroep behoren geldt door de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen dat zij aanvullend aan de inkomensgegevens ook de omvang van het huishouden moeten aantonen. Hiervoor wordt wel gebruik gemaakt van een uittreksel per huishouden uit de BRP waarop staat hoeveel bewoners op het huidige adres van de kandidaat-huurders staan ingeschreven (circa € 12,50). Dit kost burgers circa 15 minuten.

6.2 Nalevingskosten voor verhuurders en huurders

Verhuurders (woningcorporaties en overige verhuurders) zijn niet verplicht om de andere maatregelen dan de DAEB-inkomensgrenzen (de mogelijkheid van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, zeer lage huren met een huursprong verhogen) uit dit wetsvoorstel toe te passen. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zijn daarnaast niet verplicht om lokaal beleid te maken voor de vrije toewijzingsruimte. Deze maatregelen van dit wetsvoorstel hebben daardoor geen gevolgen voor de administratieve lasten van verhuurders en huurders, ze leiden echter wel tot nalevingskosten.

6.2.1 Vrije toewijzingsruimte

Woningcorporaties kunnen prestatieafspraken maken met gemeenten en huurdersorganisaties. Dit wetsvoorstel brengt daarin geen wijziging. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties krijgen de mogelijkheid om in de prestatieafspraken afspraken te maken over extra vrije toewijzingsruimte. Omdat dit onderdeel uitmaakt van de prestatieafspraken leidt deze nieuwe mogelijkheid niet direct tot grote additionele nalevingskosten voor woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten.

De verwachting is dat deze afwijkingsmogelijkheid in ongeveer de helft van de prestatieafspraken zal worden gebruikt. Tevens is de verwachting dat het gebruik maken van de mogelijkheid om in de prestatieafspraken tot afspraken te komen over een grotere vrije toewijzingsruimte niet tot substantieel hogere nalevingskosten voor het maken van de prestatieafspraken zelf zal leiden. Uit het eerder aangehaalde onderzoek van Companen (2018) blijkt dat er in 2017 581 keer prestatieafspraken werden gemaakt.

Sira Consulting (2018) heeft berekend45 dat de totale kosten voor alle prestatieafspraken in 2017 op € 10.350.000 kwamen. Gemiddelde kosten voor prestatieafspraken: € 10.315.000 / 581 prestatieafspraken = € 17.750. De extra nalevingskosten voor de grotere vrije toewijzingsruimte bestaan uit extra vergadertijd, omdat de prestatieafspraken verder reeds gemaakt worden. Uitgaande van over het geheel genomen één extra (complexe) vergadering van vier (hoogopgeleide) managers tegen een uurloon van gemiddeld € 65,50 (2x € 54,00 en 2x € 77,00), komen de extra nalevingskosten op: (50% van de prestatieafspraken, 581/2=) 290 x 480 extra minuten (8 uur) x 4 personen met een gemiddeld van € 65,50 uurloon = ca. € 600.000. De verwachting is dat deze afspraken voor een langere periode van circa 5 jaar worden gemaakt. Deze kosten zullen verdeeld over de tijd zijn, omdat niet alle cycli van prestatieafspraken gelijklopen. Dit betekent dat de jaarlijkse nalevingskosten ingeschat worden op € 120.000.

6.2.2 Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

De Belastingdienst verstrekt reeds op verzoek verklaringen omtrent de inkomenscategorie van het huishoudinkomen van de huurder en de overige bewoners. Indien een verhuurder een huurverhogingsvoorstel wil doen van meer dan inflatie + 2,5 procentpunt dient hij de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen een dergelijke huurverhoging toestaat (of andere reeds in zijn bezit zijnde inkomensgegevens van het huishouden van de huurder waaruit blijkt dat het gezamenlijk inkomensniveau een hogere huurverhoging toestaat46), bij het huurverhogingsvoorstel te voegen. Deze systematiek bestaat reeds en leidt niet tot additionele nalevingskosten.

De inschatting is dat dit in het eerste jaar leidt tot in totaal: 15.000 * 20 minuten * € 39 per uur = circa € 195.000 aan extra nalevingskosten voor verhuurders.

6.2.3 Zeer lage huren met een huursprong verhogen

6.2.5 Totale kosten

7. Financiële effecten voor de rijksbegroting

De differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen en de wijziging van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging hebben geen effect op de huurtoeslaguitgaven. De financiële effecten van de maatregel om zeer lage huren met een huursprong te kunnen verhogen, welke voortvloeit uit het Sociaal Huurakkoord 2018, hebben zeer beperkt effect op de huurtoeslaguitgaven. Deze beperkte uitgaven zijn reeds gesaldeerd met de wijzigingen uit de wet Wijzigingen maximale huursomstijging en lokale mogelijkheid hoger percentage (Stb. 2020, nr. 39) en per saldo is het totale effect op de uitgaven voor huurtoeslag van de afspraken in het Sociaal Huurakkoord 2018 die in wet- en regelgeving worden verwerkt, naar verwachting neutraal.

De Belastingdienst geeft in zijn uitvoeringstoets aan dat hij het systeem voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging moet aanpassen. Deze aanpassing kan op zijn vroegst per 2021 plaats vinden.

De Huurcommissie geeft in haar uitvoeringstoets aan dat zij verwacht dat het aantal verzoeken aan de Huurcommissie stijgt. Ze geeft hierbij aan dat zij niet verwacht dat het aantal verzoeken structureel hoger wordt, maar dat huurders en verhuurders voornamelijk in het eerste jaar vaker naar de Huurcommissie stappen.

8. Consultatie en toetsen

8.1 Autoriteit Woningcorporaties

De Autoriteit Woningcorporaties (hierna: Aw) heeft een Handhaafbaarheids-, Uitvoerbaarheids- en Fraudebestendigheidstoets (HUF-toets) uitgevoerd op het wetsvoorstel.

Beschikbaarheid DAEB-portefeuille

Om het effect van de aanpassing op de slagingskansen voor eenpersoonshuishoudens in beeld te brengen is het allereerst van belang te bepalen hoeveel eenpersoonshuishoudens daadwerkelijk te maken krijgen met de aangepaste inkomensgrens. Door de differentiatie van de inkomensgrens, waarbij de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens licht verlaagd wordt, zullen circa 64.000 hurende eenpersoonshuishoudens niet meer tot de potentiële doelgroep gaan behoren. Omdat de DAEB-inkomensgrenzen alleen van toepassing zullen zijn bij de toewijzing van vrijgekomen of nieuwe woningen (woningmutaties) in het DAEB-segment, niet op zittende huurders in het DAEB-segment, zullen deze eenpersoonshuishoudens alleen bij verhuizing naar een DAEB-woning te maken krijgen met de nieuwe inkomensgrens. Naar verwachting zullen binnen deze groep jaarlijks circa 6.500 hurende huishoudens verhuizen. Binnen deze groep verhuist ca. 2/3 van de huishoudens weer naar een huurwoning en ca. 1/3 naar een koopwoning. Van de ca. 2.600 verhuizende eigenaar-bewoners binnen deze inkomensklasse zal naar inschatting 4/5 van de huishoudens weer kiezen voor een koopwoning en de overige huishoudens voor een huurwoning (bron: WoON 2018).

Verschillende partijen (in de internetconsultatie) wijzen erop dat eenpersoonshuishoudens met een belastbaar inkomen tussen € 35.000 en € 38.035 (prijspeil 2020: tussen € 35.938 en € 39.055) niet in de middenhuur- of vrije huursector terecht kunnen. Er bestaat ook een particulier gereguleerd segment. Bovendien kiest een deel van deze mensen voor het kopen van een woning. Uit WoOn2018 blijkt dat overige verhuurders circa 550.000 woningen in het gereguleerde segment bezitten. Naar schatting komen er jaarlijks ongeveer 85.000 woningen vrij in het particuliere gereguleerde segment (met een huurprijs tot € 737, prijspeil 2020). In de afgelopen 2 jaar is 75% van deze vrijkomende woningen verhuurd met een huurprijs tot € 640 (prijspeil: 2017). In het rapport «Ruimte voor lage middeninkomens» van RIGO en Platform 31 (2017) wordt ingeschat dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen van circa € 27.000 (op basis van het prijspeil van 2019 is dit circa € 28.500) een woning van € 711 (de liberalisatiegrens in 2017) kunnen betalen. Verder blijft huisvesting bij woningcorporaties voor deze groep mogelijk in de niet-DAEB en is er maatwerk mogelijk voor individuele huishoudens via de vrije toewijzingsruimte.

Doordat de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens hoger wordt, hebben zij naast kans van slagen op een woning in de koopsector en de (gereguleerde) huursegment bij overige verhuurders, ook kans op een woning binnen het DAEB-segment van woningcorporaties. Dit verhoogt voor hen de slagingskans op een woning. Daarnaast zijn er binnen het DAEB-segment relatief meer grote woningen beschikbaar die ook geschikt zijn voor meerpersoonshuishoudens. Wat verder positief van invloed is op de slagingskans van zowel meerpersoonshuishoudens als eenpersoonshuishoudens is dat de komende tijd (sociale) huurwoningen zullen worden toegevoegd aan de Nederlandse woningmarkt, onder andere in grote steden, naar aanleiding van bouwafspraken die gemaakt zijn in de woondeals.

Wat betreft de handhaafbaarheid raadt de Aw aan om overleg te voeren met de Europese Commissie. Naar aanleiding van deze opmerking van de Aw is in paragraaf 2.1 de passage over de staatsteunkaders aangepast. In paragraaf 8.6.1 wordt verder ingegaan op deze opmerking van de Aw in combinatie met enkele reacties uit de internetconsultatie.

Tegengaan goedkope scheefheid en het bevorderen van doorstroming

In paragraaf 2.2 is ook verduidelijkt dat huurverlagingen vanwege inkomensdalingen na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) buiten de berekening van de huursomstijging blijven. Dat geldt zowel wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van de middelen voortkomend uit de inkomensafhankelijke huurstijgingen voor investeringen als wanneer dergelijke afspraken niet zijn gemaakt. Hiermee wordt afgeweken van het advies van de Aw om de verminderde huurinkomsten die met de huurverlaging samenhangen onder de maximale huursomstijging te brengen. De aanbeveling van de Aw suggereert dat in het geval van verminderde huurinkomsten door huurverlaging vanwege inkomensdaling bij huurders (na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging), de huurstijging bij andere huurders, waaronder ook degenen met een lager inkomen, hoger zou moeten kunnen worden om dit verlies aan inkomsten binnen de huursomstijging te compenseren. Het kabinet is van oordeel dat dit ten koste van de betaalbaarheid voor andere huurders zou gaan. Indien de huur wordt verlaagd vanwege inkomensdalingen na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) betekent dat bovendien dat een eerdere stijging van de inkomsten van de woningcorporatie (deels) wordt teruggedraaid. Of dit een groot effect heeft is mede afhankelijk van hoe vaak een woningcorporatie die inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toepast. Van de woningcorporatie mag verwacht worden dat deze zelf rekening houdt met de door de Aw voorziene onzekerheid ten aanzien van de huurkasstroom en inschat of die in de praktijk daadwerkelijk van betekenis kan zijn.

8.2 Belastingdienst

De Belastingdienst geeft in zijn uitvoeringstoets aan dat de ICT-systemen voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging nog niet voor de huurverhogingen van 2020 kunnen worden doorgevoerd, maar de Belastingdienst geeft aan dat de ICT-systemen wel kunnen worden aangepast voor 2021. Het kabinet heeft daarom de inwerkingtredingsdatum van dit wetsartikel aangepast en bepaald dat de datum van inwerkingtreding van de onderscheiden maatregelen uit dit wetsvoorstel kan verschillen. Het streven is dat deze maatregel per 1 januari 2021 in werking kan treden.

8.3 Huurcommissie

8.4 Autoriteit persoonsgegevens

De Autoriteit persoonsgegevens heeft geen opmerkingen over het concept.

8.5 Adviescollege toetsing regeldruk

Naar aanleiding van het advies van ATR is tevens de regeldrukparagraaf uitgebreid. Zo is er een totaaloverzicht opgenomen van de incidentele en structurele regeldruk voor huurders en verhuurders.

8.6 Internetconsultatie

Het wetsvoorstel is van 27 juni tot en met 7 augustus 2019 in internetconsultatie geweest. De reacties waren grotendeels afkomstig van burgers (waarvan naar verwachting de meeste als individuele huurders), huurdersorganisaties en woningcorporaties. Hiernaast hebben belangenorganisatie zoals Aedes, de Woonbond, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), Vastgoed Belang en de VNG50 gereageerd.

Er zijn partijen die de timing van de internetconsultatie hekelen. In de internetconsultatie zijn er anderzijds ook partijen die, net als Aedes en de Woonbond in een vroeg stadium51, pleiten voor een spoedige inwerkingtreding van deze wetgeving. Dit is de beweegreden dat de internetconsultatie deels in de zomerperiode viel. De reactietermijn is vanwege de timing ruim genomen, namelijk zes weken. Er is aandacht voor deze internetconsultatie gevraagd via onder meer Twitter. Er is veelvuldig gebruik gemaakt van de internetconsultatie, er zijn in totaal 623 reacties ontvangen, waarvan 451 openbare reacties.

8.6.1 DAEB-inkomensgrenzen

Bij toepassing van de door Aedes en Woonbond gewenste DAEB-inkomensgrenzen wordt de potentiële doelgroep voor DAEB-woningen substantieel groter dan nu (ca. 3,73 miljoen huishoudens). De doelgroep neemt dan dus toe met ruim 480.000 huishoudens (ca. 15%). De potentiële doelgroep (nu 43,5% van alle huishoudens) zou dan sterk groeien, naar 50,0% van alle huishoudens. Dat geldt des te meer bij geopperde hogere DAEB-inkomensgrenzen dan door Aedes en Woonbond voorgesteld.

Veel huurders gaan ook in op de voorgestelde DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens. Gemeente Amsterdam wijst er op dat deze groep huishoudens groeiende is en de meeste betalingsrisico’s kent. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat het in geval van betalingsrisico’s voornamelijk gaat om eenpersoonshuishoudens in de laagste inkomensklassen (ruim onder € 35.938).

Staatssteunkaders

Indirect onderscheid burgerlijke staat

Mensen met een middeninkomen

In een aantal reacties, waaronder van het College voor de rechten van de mens, wordt ingegaan op de positie van huishoudens met een middeninkomen. Met de voorgestelde differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudsamenstelling beoogt het kabinet sowieso om meerpersoonshuishoudens met een laag middeninkomen structureel in aanmerking te laten komen voor een DAEB-woning. De Minister heeft in 2019 brieven geschreven over de positie van mensen met middeninkomens53 en over maatregelen woningmarkt54, waarin beschreven wordt welke aanvullende maatregelen voor deze groep worden genomen. Deze (lokale) maatregelen focussen zich op het bouwen (bijvoorbeeld woondeals en de woningbouwimpuls55), bestemmen (bijvoorbeeld toewijzingsregels via de lokale huisvestingsverordening) en het betaalbaar houden van woningen voor mensen met een middeninkomen (maximering van het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel,). In paragraaf 2.1 is verder toegelicht welke rol woningcorporaties kunnen spelen in de middenhuur.

Leefbaarheid

In een aantal reacties wordt verwezen naar (het verslechteren van) de leefbaarheid (van de wijk); hiervoor wordt in sommige gevallen het rapport «Veerkracht in corporatiebezit» van RIGO (2018) aangehaald. Uit dit rapport blijkt dat waar in buurten een sterke instroom is van de kwetsbare groepen, dit in alle gevallen verklaarbaar is vanuit de kenmerken van de woningvoorraad van de betreffende buurten. Waar veel goedkope woningen zijn, stromen kwetsbare groepen in. Voor de lange termijn lijkt differentiatie van de woningvoorraad de meest aangewezen strategie om de leefbaarheidsproblemen die in de corporatiebuurten ontstaan het hoofd te bieden. Dat neemt niet weg dat het kabinet de mening deelt dat leefbaarheid een belangrijk onderwerp is. De doelgroep voor DAEB-woningen wordt met dit wetsvoorstel niet verkleind en het kabinet is van mening dat hiermee de situatie qua leefbaarheid niet verslechtert. In de Brief maatregelen huurmarkt heeft de Minister dan ook diverse beleidsvoornemens op dit vlak aangekondigd, waaronder het waar mogelijk schrappen van detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften op het gebied van leefbaarheid. Hiernaast stimuleert het kabinet zoals hierna beschreven de mogelijkheid om lokaal beleid op de vrije toewijzingsruimte te maken, deze ruimte desgewenst te verruimen naar 15% en deze ruimte daarmee beter te benutten. Deze vrije toewijzingsruimte kan bijvoorbeeld worden ingezet om de leefbaarheid van wijken te verbeteren.

Lokaal beleid voor vrije toewijzingsruimte

De diversiteit aan reacties op de precieze hoogte van de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen en de lokale of regionale woningmarktverschillen laat zien dat er verschillende wensen bestaan over de invulling van de DAEB-doelgroep. Vaak blijkt er een wens om maatwerk toe te passen, bijvoorbeeld bij het huisvesten van starters dan wel ouderen. Of er bestaat een wens om in te zetten op leefbaarheid van wijken of complexen. Het kabinet herkent dat de lokale woningmarkt verschillen met zich mee brengt, waardoor lokale partijen het wenselijk kunnen vinden om lokaal beleid te formuleren en maatwerk toe te passen voor bepaalde huishoudens met een inkomen boven de voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen. Het kabinet denkt hierbij bijvoorbeeld aan ouderen die in aanmerking komen voor een zorgwoning of voorrang geven aan starters van bepaalde beroepsgroepen vanwege lokale schaarste aan woningen.

Dit zijn situaties waarbij lokaal beleid en maatwerk het uitgangspunt zijn, niet een inkomensgrens. Het kabinet blijft het daarbij belangrijk vinden dat de primaire doelgroep voldoende slagingskansen binnen het DAEB-segment houdt. In dit kader wil het kabinet ruimte geven om lokaal de vrije toewijzingsruimte aan te passen. Daarom stelt het kabinet voor om de vrije toewijzingsruimte landelijk op 7,5% te stellen, waarbij woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties in de prestatieafspraken kunnen vastleggen om deze ruimte lokaal te vergroten naar maximaal 15% (zie paragraaf 2.1).

8.6.2 Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Aedes en de Woonbond geven aan dat zij de voorgestelde aanpassingen in de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging een verbetering vinden ten opzichte van de huidige systematiek. De VNG geeft aan zich te kunnen vinden in hogere huren voor hogere inkomens in sociale huurwoningen. Ook IVBN geeft in haar reactie aan geen bezwaren tegen de maatregel te hebben. Onder meer Vastgoed Belang en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vragen om de DAEB-inkomensgrenzen te hanteren als startpunt voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Het kabinet hecht belang aan het borgen van betaalbare huren en blijft bij het standpunt dat het van belang is dat de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kan worden toegepast bij huishoudens die evident niet (meer) tot de DAEB-doelgroep behoren. Met een ruime marge (€ 10.000) boven de DAEB-inkomensgrenzen wordt voorkomen dat huurders bij kleine inkomensschommelingen rond de DAEB-inkomensgrenzen te maken krijgen met een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (bij inkomensstijging) of juist weer binnen de DAEB-doelgroep gaan vallen (bij inkomensdaling). Daarnaast bieden de gekozen inkomensgrenzen naar de mening van het kabinet een goede balans tussen de toegestane hogere huurverhoging en de bestedingsruimte voor wonen.

Verder vragen Aedes en de Woonbond, de woningcorporaties van het Manifest Passend Wonen, de woningcorporaties van De Vernieuwde Stad en IVBN om de beperking van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging van € 50 voor huishoudens met hoge middeninkomens totdat de liberalisatiegrens is bereikt, weg te laten. Enkele partijen maken zich zorgen om de betaalbaarheid voor de huishoudens met een hoog middeninkomen nadat ze de liberalisatiegrens zijn gepasseerd en de reguliere huurverhoging weer geldt. Het kabinet is op basis van de indicaties die het Nibud over huishoudensbudgetten presenteert van mening dat deze huishoudens ook meer kunnen betalen dan de liberalisatiegrens en dat de betaalbaarheid van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor deze huishoudens voldoende is gewaarborgd wanneer gekeken wordt naar de maximale huurprijs van de woningen waar deze huishoudens met hoge middeninkomens wonen. Het kabinet heeft daarom besloten de beperking van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging totdat de liberalisatiegrens is bereikt voor huishoudens met een hoog middeninkomen, te schrappen. Het kabinet merkt daarbij op dat de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging de maximale grenzen van de huurverhoging aangeeft en dat het de verhuurder vrij staat om te bepalen of, en zo ja, in welke mate hij deze huurverhogingen toepast.

Veel huurders(vertegenwoordigers) die gereageerd hebben, pleiten voor afschaffing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Andere huurders vinden de voorgestelde maximaal toegestane huurverhogingen van € 50 en € 100 te hoog. Zij voeren aan dat zij bij een dergelijke huurverhoging hun bestedingspatroon zullen moeten aanpassen. Het kabinet heeft gekozen voor de (maximale) huurverhogingsbedragen van € 50 voor hoge middeninkomens en € 100 voor hoge inkomens, omdat deze bedragen enerzijds duidelijk hoger liggen dan de maximaal toegestane huurverhoging voor huishoudens met een laag (midden)inkomen (of als de verhuurder geen inkomensindicatie bijvoegt waaruit blijkt dat een hogere huurverhoging is toegestaan) van inflatie + 2,5 procentpunt. Deze toegestane hogere huurverhoging brengt de huurprijs sneller op een meer gepast niveau voor huishoudens met een hoger (midden)inkomen dan met de huidige systematiek van 1,5 procentpunt hogere huurverhoging (inflatie + 4,0 procentpunt). Met de voorgestelde verruiming van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging naar € 50 en € 100 geeft het kabinet invulling aan de motie van de Tweede Kamer om de regeling van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging te verbeteren56. Anderzijds stelt het kabinet, zoals toegelicht in paragraaf 2.2, op basis van de indicaties die het Nibud over huishoudensbudgetten presenteert dat deze huishoudens voldoende bestedingsruimte voor wonen hebben om deze meer bij de kwaliteit van de woning passende huur te betalen. Hierbij wordt benadrukt dat de toegestane bedragen van € 50 respectievelijk € 100 maximale bedragen zijn en dat het een verhuurder vrij staat om, in overleg met huurdersorganisaties, te kiezen om een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toe te passen tussen inflatie + 2,5% en het betreffende bedrag. Verhuurders die de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toepassen kunnen daarmee, indirect, een prikkel voor woonfraude in de vorm van illegale onderverhuur wegnemen. Voor huurders met een hoger (midden)inkomen wordt het immers minder aantrekkelijk om de huurwoning in het gereguleerde segment aan te houden en onder te verhuren als de prijs-kwaliteitverhouding door de hogere huurverhoging versneld is verbeterd.

Enkele huurders(organisaties) uiten hun ongenoegen over dat de Belastingdienst niet alleen de inkomenscategorie maar ook het aantal leden waaruit het huishouden bestaat gaat verstrekken. Deze veronderstelling is echter niet juist. In paragraaf 2.2 en in hoofdstuk 5 is toegelicht dat de Belastingdienst in dit wetsvoorstel geen gegevens verstrekt over het aantal leden waaruit het huishouden bestaat. De verhuurder krijgt alleen de informatie die hij nodig heeft om te weten welke huurverhoging hij mag voorstellen. De verhuurder ontvangt daarom alleen het gegeven in welke inkomenscategorie het (gezamenlijk) huishoudinkomen van de huurder valt: (kort gezegd) laag, midden of hoog.

Een aantal huurders en o.a. KBO-PCOB pleiten ervoor de uitzondering voor AOW-gerechtigden op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging te handhaven. Zij voeren daarvoor aan dat de pensioenen al een aantal jaar niet gestegen zijn en dat er zelfs korting op de pensioenen dreigt. In dit wetsvoorstel wordt de inkomensgrens waarboven huishoudens in aanmerking kunnen komen voor de hogere huurverhoging verhoogd, waardoor minder huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden voor zo’n hogere huurverhoging in aanmerking komen dan bij de huidige inkomensgrens (€ 43.574). Dit zijn dus enkel de AOW-gerechtigden met een hoog middeninkomen of een hoog inkomen. Huishoudens met alleen een AOW-uitkering of een klein pensioen komen dus niet in aanmerking voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. AOW-gerechtigden hebben daarnaast te maken met een ander belastingregime, waardoor zij netto beduidend meer bestedingsruimte hebben dan niet-AOW-gerechtigden met eenzelfde inkomen. Hieruit kan worden afgeleid dat wanneer de hogere huur betaalbaar is voor een bepaalde inkomenscategorie deze ook betaalbaar moet zijn voor AOW-gerechtigden met hetzelfde inkomen. Bovendien voorziet de regeling in een uitgebreidere terugvaloptie (recht op huurverlaging) als het inkomen na een of meerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen daalt (zie paragraaf 2.2).

Als argument voor het uitzonderen van ouderen wordt ook aangedragen dat zij niet meer in aanmerking komen voor een hypotheek. Allereerst is de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging erop gericht om huishoudens met een hoger (midden)inkomen een passende huur te laten betalen. Verder is de Minister over hypotheekverstrekking aan senioren in gesprek met de sector in Platform Hypotheken. In de afgelopen jaren zijn stappen genomen om diverse knelpunten op te lossen. Zo zijn bijvoorbeeld in juni 2018 de voorwaarden van de NHG aangepast waardoor toetsing op werkelijke lasten bij NHG-hypotheken mogelijk is voor senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning57. Daarbij blijkt uit WoON2018 dat hurende AOW-huishoudens in het gereguleerde huursegment met een hoog inkomen (boven € 55.500 voor eenpersoonshuishoudens of boven € 74.000 voor meerpersoonshuishoudens) een goede vermogenspositie hebben: deze huishoudens hebben circa € 175.000 (mediaan) aan vermogen. Hiermee hebben ze, eventueel aangevuld met een hypothecaire lening, opties op de koopmarkt.

Ook pleit een aantal reagerende huurders voor het handhaven van de uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens van vier of meer personen. In het wetsvoorstel wordt echter de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging verhoogd (van de huidige € 43.574 naar € 55.500), waardoor al rekening is gehouden met de positie van meerpersoonshuishoudens, dus impliciet ook met huishoudens van vier of meer personen. Zoals hiervoor (in paragrafen 2.1 en 8.6.1) is toegelicht, is het verschil in bestedingsruimte voor wonen tussen tweepersoonshuishoudens en meer-dan-tweepersoonshuishoudens (drie of meer personen) minder groot dan het verschil in bestedingsruimte voor wonen tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens (twee of meer personen). Daarnaast voorziet de bestaande regeling in een terugvaloptie (recht op huurverlaging) bij inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen en wordt die in dit wetsvoorstel verruimd (zie paragraaf 2.2).

Tevens vraagt IVBN, in tegenstelling tot Aedes en de Woonbond, om deze maatregel verplicht te stellen voor woningcorporaties. Een aantal woningcorporaties vraagt ook om te kijken naar de vrijwillige aard van de maatregelen, zij geven aan dat ze zich richting huurders moeten verantwoorden voor het gebruik van de mogelijkheden. Het kabinet vindt het niet passend om woningcorporaties – noch andere verhuurders – hiertoe te verplichten. Het gebruik van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is een keuze van de woningcorporatie die afhangt van de lokale woningmarkt, de prestatieafspraken met lokale partijen en de investeringsopgave waar een woningcorporatie voor staat.

8.6.3 Hogere huurverhoging voor zeer lage huren (<€ 300)

De Landelijke studentenvakbond (LSVb) maakt zich zorgen dat deze maatregel wordt toegepast op kamers. Het kabinet heeft het voornemen deze maatregel enkel voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) toe te staan en alleen mits het woningwaarderingsstelsel deze huurverhoging toelaat. Verhuurders zullen deze hogere huurverhoging van (maximaal) € 25 bij huren onder € 300 dus niet bij onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens of standplaatsen mogen toepassen. Als verhuurders dat onverhoopt toch doen, dan kunnen huurders hiertegen met succes bezwaar maken.

Enkele burgers maken zich ook zorgen om de kwaliteit van de woning in verhouding tot de prijs. De huurverhoging blijft ook bij deze maatregel begrensd door de maximale huurprijsgrens van de woning. Als een verhuurder deze maatregel toepast en de huurprijs daardoor de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel overschrijdt, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen dat huurverhogingsvoorstel en de huurverhoging beperken tot die maximale huurprijsgrens.

8.6.4 Overige input

Veel partijen die gereageerd hebben, reageren ook op onderwerpen die niet deel uitmaken van voorliggend wetsvoorstel; zoals de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, achterstallig onderhoud bij de huurwoning, de verhuurderheffing, de hypotheekrenteaftrek, de in het Sociaal Huurakkoord afgesproken maximale huursomstijging (deze aanpassing van de maximale huursomstijging voor woningcorporaties is met een separate wetswijziging ingevoerd58). Deze opmerkingen gaan over andere onderwerpen dan die dit wetsvoorstel behelst, waardoor het kabinet heeft besloten op deze onderwerpen niet verder in te gaan.

9. Voorlichting en communicatie

II. ARTIKELSGEWIJS

Artikel I

Onderdeel A

onder 1

De voorgestelde wijziging van artikel 7:252a, eerste lid, BW vloeit voort uit de voorgestelde wijzigingen van artikel 10, tweede lid, van de Uhw.

De genoemde maximale huurverhogingsbedragen zullen, evenals nu het geval is voor het maximale huurverhogingspercentage, worden vastgelegd in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

onder 2 en 3

Ook de voorgestelde wijzigingen van artikel 7:252a, vierde en zesde lid, BW vloeien voort uit de voorgestelde wijzigingen van artikel 10, tweede lid, van de Uhw.

Onderdeel B

In artikel 7:252b, eerste lid, onder 2, BW wordt een aanpassing voorgesteld in verband met de wijziging van artikel 10, tweede lid, van de Uhw (zie artikel II, onderdeel A, onder 2).

Onderdeel C

Artikel II

Onderdeel A

onder 1

De voorgestelde wijzigingen van artikel 10, tweede lid, van de Uhw betreffen de voorgestelde mogelijkheid om zeer lage huren met een vast bedrag te verhogen. Voor een toelichting op de achtergrond van dit voorstel wordt verwezen naar paragraaf 2.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting.

onder 2

Het voorgestelde artikel 10, tweede lid, van de Uhw behelst de in de paragrafen 2.2 en 2.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting toegelichte nieuwe systematiek van huurprijsregulering.

In het voorgestelde artikel 10, tweede lid, onderdeel a, van de Uhw zijn de inkomensgrenzen die bepalend zullen zijn voor de mate van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging vastgelegd. Om wetstechnische redenen wordt voorgesteld het tweede lid opnieuw vast te stellen.

Onderdeel B

De voorgestelde toevoeging aan artikel 13, derde en vijfde lid, van de Uhw vloeit voort uit de voorgestelde wijziging van artikel 10, tweede lid van de Uhw.

Onderdeel C

onder 1

De voorgestelde wijziging van artikel 14, tweede lid, onderdeel a, onder 2°, van de Uhw volgt uit de voorgestelde nieuwe systematiek van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (artikel 7:252a BW). In die systematiek is er niet langer één inkomensgrens maar zijn er meerdere. De voorgestelde wijzigingen bewerkstelligen dat de huurcommissie met die verschillende inkomensgrenzen rekening moet houden bij de beoordeling van de voorgestelde huurverhoging.

onder 2

De voorgestelde wijziging van artikel 14, tweede lid, onderdeel b, van de Uhw behelst de verruiming van de mogelijkheid om na inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) huurprijsverlaging te vragen. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar paragraaf 2.2 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting.

Artikel III

Onderdeel A

De inkomensgrens die op grond van artikel 1 van de Woningwet bij algemene maatregel van bestuur wordt vastgesteld (dat is gebeurd in artikel 16 van het BTIV 2015), is de zogenoemde DAEB-inkomensgrens, bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet. Artikel 1 van de Woningwet bepaalt dat er één inkomensgrens is. Om de in paragraaf 2.1 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting genoemde redenen wordt voorgesteld deze inkomensgrens te differentiëren op basis van de huishoudgrootte. Deze wijziging maakt het mogelijk om in het BTIV 2015 een inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens en een inkomensgrens voor huishoudens van twee of meer personen vast te stellen.

Onderdeel B

De voorgestelde wijziging van artikel 48, eerste lid, van de Woningwet behelst de mogelijkheid van lokale differentiatie van de vrije toewijzingsruimte. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar paragraaf 2.1 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting.

Artikel IV

Het streven is om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen waar mogelijk te kunnen laten toepassen voor het eerste huurverhogingsjaar (dat begint op 1 juli) na aanneming van het wetsvoorstel. Omdat verhuurders de huurverhogingsvoorstellen per 1 juli vóór 1 mei bij hun huurders moeten indienen, moet uiterlijk 1 april voorafgaand aan die 1 juli vaststaan dat de voorgestelde wijzigingen per die 1 juli zullen gelden.

De voorgestelde wijziging met betrekking tot de hogere huurverhoging bij zeer lage huren (artikel II, onderdeel A, onder 1) kan, indien tijdig (dus voor 1 april) vastgesteld, wel voor het eerste huurverhogingsjaar na die vaststelling worden toegepast.

De in artikel III, onderdelen A en B, voorgestelde wijzigingen (mogelijk maken differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen en de vrije toewijzingsruimte) en de daarmee samenhangende aanpassing van artikel 16 BTIV (aanpassing van de berekening van de vrije toewijzingsruimte) zullen op de eerste 1 januari na de vaststelling in werking treden; deze maatregelen gelden immers per kalenderjaar.

Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Minister voor Rechtsbescherming ondertekend.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren