Nr. 9 TWEEDE NOTA VAN WIJZIGING

Beoogd wordt, dat de voorgenomen aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) en daaraan verbonden overgangs- en uitvoeringsmaatregelen in werking treden per 1 juli 2010.

Op dit moment is echter niet te voorzien op welke datum de parlementaire behandeling van de noodzakelijke regelgeving is afgerond. Deze nota van wijziging voorziet daarom in een mogelijk latere inwerkingtreding. Daarnaast worden enige technische verbeteringen aangebracht in het wetsvoorstel.

Eerste uitgangspunt is dat deze nota van wijziging een beperkte strekking heeft. Het voorliggende voorstel van wet regelt niet de aanpassing van het WWS als zodanig en evenmin de specifieke inhoud van de overgangsmaatregelen. Dit voorstel van wet creëert hiervoor slechts de wettelijke grondslagen. Als de parlementaire behandeling leidt tot een gewijzigde aanpassing van het WWS of andere overgangsmaatregelen, zal dit naar verwachting slechts noodzaken tot een wijziging van het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen Woonruimte zoals dat bij brief van 24 maart 2010 (zie Kamerstukken II 2009/2010, 32 302, nr 6) aan het parlement is aangeboden.

Een tweede uitgangspunt is dat het op zich mogelijk is dat de parlementaire behandeling tijdig kan zijn afgerond, zodat de beoogde inwerkingtredingdatum van 1 juli 2010 kan worden gerealiseerd. De Tweede Kamer zélf heeft immers herhaaldelijk aangedrongen op de nodige voortgang. Voor zover deze inwerkingtredingdatum niet kan worden gerealiseerd, gaat deze nota van wijziging ervan uit, dat de inwerkingtreding niet later plaatsvindt dan enkele maanden ná 1 juli 2010.

Zoals in de paragrafen hierna wordt aangegeven, zijn de gevolgen van een dergelijke latere inwerkingtreding beperkt. Hierdoor kan, behoudens de datum van inwerkingtreding, de voorgenomen aanpassing van het WWS worden gehandhaafd en eveneens de inhoudelijk daaraan verbonden overgangs- en uitvoeringsmaatregelen.

In algemene zin zal een latere inwerkingtreding geen gevolgen hebben voor de huurprijzen in Nederland. Het wetsvoorstel leidt immers op geen enkele manier tot wijziging van huurprijzen in lopende huurovereenkomsten.

Wel wordt hierna aandacht besteed aan de gevolgen die de aanpassing van het WWS en het wetsvoorstel kunnen hebben voor de huurprijzen in individuele gevallen in verband met de mogelijkheid tot huurprijsbevriezing, en aan de gevolgen door mogelijk hogere huurprijzen na mutatie.

Tevens wordt aandacht besteed aan mogelijke gevolgen voor beslissingen inzake energiebesparende maatregelen.

De huurbevriezing is een overgangsmaatregel om tegemoet te komen aan individuele gevallen waar de aanpassing van het WWS leidt tot een huurprijs onder het niveau van de maximale huurprijs.

Door een latere inwerkingtreding dan per 1 juli 2010 zal de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging zijn gerealiseerd, en is een eventuele huurbevriezing per 1 juli 2010 niet aan de orde. Het effect hiervan is een huurverhoging van maximaal 1,2% die anders voor een deel van de huurders achterwege zou zijn gebleven. Dit deel betreft op grond van het overgangsrecht de huurovereenkomsten die zijn ingegaan op of na 1 januari 2008, maar vóór 1 juli 2010. Het betreft hier dan ook slechts een beperkt nadelig gevolg voor de huurders. Hierin voorzien zou in essentie inhoudelijk neerkomen op terugwerkende kracht verbinden aan de wijziging van het WWS, ten nadele van verhuurders. Hiervoor is niet gekozen.

Volstaan wordt dan ook met het onverkort handhaven van deze overgangsmaatregel. Wel wordt het voorgestelde artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte aangepast om bij een eventueel latere inwerkingtreding aan te sluiten. De tekst van het artikel is tevens op enkele punten technisch verbeterd. Deze wijzigingen werken door in de voorgestelde tekst van artikel 16a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Eventueel hogere huurprijzen na mutatie op grond van het aangepaste WWS zullen pas mogelijk zijn ná de inwerkingtreding. Het effect van een latere inwerkingtreding is beperkt, indien deze redelijk kort na 1 juli 2010 plaatsvindt. Het effect houdt namelijk verband met het aantal mutaties tussen 1 juli 2010 en de datum van inwerkingtreding. Daarbij zal dit effect zich beperken tot de woningen met een betere energetische prestatie. Opmerking hierbij, is dat het huidige WWS al in veel gevallen de mogelijkheden biedt van een hogere huurprijs na mutatie. Zoals blijkt uit «Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2009», bedraagt de feitelijke huurprijs namelijk gemiddeld 70% van de maximale huurprijs.

Gegeven dit beperkte effect, wordt het niet noodzakelijk geacht om dit te laten leiden tot wijzigingen in het voorstel van wet.

Een latere inwerkingtreding dan 1 juli 2010 zal een beperkt effect hebben op investeringen in energiebesparende maatregelen. Investeringsbeslissingen hebben namelijk doorgaans een langere doorlooptijd; de investeringen rondom 1 juli 2010 zullen dus niet direct beïnvloed zijn door het nieuwe WWS.

Een latere inwerkingtreding van het aangepaste WWS doet voorts niet af aan de mogelijkheden die verhuurders hebben om vóór 1 januari 2012 te investeren in energiebesparende maatregelen, om huurverlagingen te voorkomen.