Vraag 1

Deelt u de mening dat de kamernood voor studenten zeer hoog is en de inschatting dat er op korte termijn maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat jongeren die aan het HBO, MBO en WO willen gaan studeren een kamer kunnen vinden tegen een redelijke prijs, zodat zij niet dagelijks uren hoeven te reizen met het openbaar vervoer?

Net als voor veel andere doelgroepen geldt voor studenten dat er een tekort aan betaalbare huisvesting is. In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, hbo- en wo-instellingen, studenten en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. In een later stadium zijn ook de MBO Raad en JOBmbo aangesloten bij het LAS. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000 betaalbare studentenwoningen, via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad, in de periode van 2022 tot en met 2030. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort.
Op 5 september 2024 heb ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) naar uw Kamer gestuurd.1 Hieruit blijkt dat het steeds beter gaat met de verhouding tussen vraag en aanbod van studentenwoningen. Wel vraagt het onderwerp blijvende aandacht om deze positieve ontwikkeling door te kunnen zetten.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het aantal huiseigenaren dat bereid is om een kamer (of etage) te verhuren gestegen is van 3% naar 6%, en dat dus meer dan 300.000 mensen bereid zijn om een deel van hun huis te verhuren? Volgens Choice gaat het zelfs om 8% en dus 900.000 potentiële hospita’s totaal.1

De potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK3, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen. Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is berekend dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
Ondanks deze potentie kunnen potentiële hospita’s in de praktijk nog belemmeringen ervaren, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder (zie onderstaand).
De Tweede Kamer is op 7 mei 2024 middels de brief «stand van zaken – studentenhuisvesting» geïnformeerd over de bredere context van het publieksonderzoek en de potentie van hospitaverhuur.4

Vraag 3

Deelt u de mening dat als een fors deel van deze mensen dit ook werkelijk doen, als mogelijk ook een aantal huurders dit kan, we een wezenlijk verschil kunnen maken in de strijd tegen de kamernood?

In tijden van woningnood, zoals ook nu, biedt hospitaverhuur kansen om ruimte die anders ongebruikt zou blijven optimaal te benutten. Tegenwoordig woont de gemiddelde Nederlander steeds ruimer en het is daarom van groot belang om, naast het realiseren van de woningbouwopgave, ook bestaande woonruimte beter te benutten. Hospitaverhuur biedt een snelle, duurzame en kosteneffectieve manier om mensen onderdak te bieden, bevordert het gemeenschapsgevoel in wijken en verlaagt de druk op het kamertekort. Het geeft studenten, starters en andere woningzoekenden meer mogelijkheden om een geschikte woonruimte te vinden. Ik deel dan ook de mening dat hospitaverhuur kansen biedt om het woningtekort voor onder andere studenten te verkleinen.

Vraag 4

Hoe gaat u op de korte termijn belemmeringen ten aanzien van hospitaverhuur in een zelfstandige huurwoning wegnemen als het gaat om het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dat gehanteerd moet worden als drie of meer mensen niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen in deze huurwoning?

Deze belemmering is al weggenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte met de Wet betaalbare huur. Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandige en onzelfstandige woningen in het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte is een uitzondering voor hospitaverhuur opgenomen. Het is namelijk de bedoeling dat voor de hospitaverhuurder die tevens huurder van een zelfstandige woning is, de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS) blijft gelden. Voor de hospitahuurder kan de maximale huurprijs worden bepaald aan de hand van het WWS Onzelfstandig (WWSO).
Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandig-onzelfstandig was er een risico dat voor zowel de hoofdhuurder als de hospitahuurder echter een maximale huurprijs op grond van het WWSO zou gelden. Dit zou nadelig uit kunnen pakken voor de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning en ertoe kunnen leiden dat zij deze vorm van kamerverhuur niet zouden faciliteren. Om dit te voorkomen is een uitzondering opgenomen met de volgende voorwaarden:
Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast in situaties wanneer er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur maar van kamerverhuur. Met deze uitzondering in combinatie met specifieke voorwaarden wordt hospitaverhuur gefaciliteerd en tegelijk eventueel oneigenlijk gebruik voorkomen.

Vraag 5

Hoe kunt u garanderen dat de hoofdverhuurder de huurprijs van een zelfstandige huurwoning via het woningwaarderingsstelsel (WWS) – en dus niet het WWSO – ook bij hospitaverhuur mag blijven rekenen?

Dit is geregeld met het Besluit betaalbare huur. De voorwaarden voor deze uitzondering zoals die met het Besluit betaalbare huur worden toegevoegd aan artikel 1, lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte, zijn beschreven in bovenstaand antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hoe snel kunt u voor elkaar krijgen dat hospitaverhuur als uitzondering op het WWSO geldt?

Dit is reeds geregeld met de Wet betaalbare huur. Zie bovenstaande antwoorden.

Vraag 7

Hoe gaat u bekendheid geven aan de weggenomen belemmering op het vlak van het WWSO?

Over de Wet betaalbare huur is uitgebreid gecommuniceerd en hiervoor is tevens een aparte pagina ingericht op Rijksoverheid.nl.5 Voor hospitaverhuur is recentelijk een update op Rijksoverheid.nl gepubliceerd, waarin alle voorwaarden en regelingen, inclusief de weggenomen belemmering op het vlak van het WWS(O), worden toegelicht.
Daarbij is op 29 augustus jl. de campagne «Jouw huis van grote waarde!» gelanceerd. Deze campagne heeft als doel de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, de regelgeving te verduidelijken en het imago van hospitahuur te vernieuwen. Hiervoor zijn verschillende brochures, beeldmateriaal, handreikingen en een communicatietoolkit gepubliceerd en verspreid. We zetten in op een zo groot mogelijk bereik door een groep woningcorporaties en gemeenten te betrekken en hen te vragen om actief bij te dragen aan het vergroten van de bekendheid met hospitaverhuur. Ook Aedes en de Woonbond onderschrijven de campagne. De informatiecampagne geeft daarmee invulling aan zowel de behoefte vanuit de maatschappij als vanuit de professionals; het verkrijgen van meer inzicht in hospitaverhuur en verduidelijking van de regelgeving. De toolkit en campagnesite zijn te bekijken op de website volkshuisvestingnederland.nl.6

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat een fors aantal banken het niet standaard toestaat om een kamer te verhuren als er een hypotheek op het huis rust en dat het overgrote deel van de mensen die een kamer wil verhuren dat niet mag van de bank?

Ja. De meeste kredietverstrekkers van hypotheek op de eigen woning staan het niet toe om een kamer te verhuren of verbinden hier voorwaarden aan. Er zijn geen cijfers voor hoeveel mensen dit een belemmering vormt om over te gaan voor hospitaverhuur. Een deel van de woningeigenaren krijgt wel (al dan niet onder voorwaarden) toestemming. Er zijn ook mensen die er voor kiezen om geen toestemming te vragen aan de kredietverstrekker. Ik vind het een onwenselijke situatie als potentiële verhuurders geen toestemming krijgen of – bijvoorbeeld uit vrees geen toestemming te krijgen – geen toestemming vragen aan de kredietverstrekker. Daarom bereid ik ook een wetswijziging voor, waar ik in antwoord 9 op in ga. Overigens vindt er ook hospitaverhuur plaats in de huursector. Huurders zijn niet afhankelijk van toestemming van hypotheekverstrekkers, wel uiteraard van de verhuurder.

Vraag 9

Kunt u ervoor zorgen dat het wettelijk wordt vastgelegd dat de kamerverhuur (in hospitavorm) van rechtswege eindigt bij de gedwongen verkoop van een woning of de vrijwillige verkoop van de woning (met wellicht een opzegtermijn van twee maanden), zodat u voor deze situaties de zorgen van banken en huiseigenaren wegneemt?

Op dit moment bereid ik een wetswijziging voor die er toe moet leiden dat het huurcontract – alleen in het geval van hospitaverhuur – bij verkoop kan worden beëindigd. De precieze vormgeving werk ik op dit moment uit. Hierbij kijk ik onder andere naar een redelijke opzegtermijn, die voor de verhuurder werkbaar is, maar ook genoeg mogelijkheden biedt aan de huurder. Ik streef er naar om het wetsvoorstel binnenkort in internetconsultatie te brengen.

Vraag 10

Op welke termijn kunt u met een door de bankensector geaccepteerde hospitahuurovereenkomst komen waarin beëindiging van de hospitaovereenkomst bij verkoop van de woning gewaarborgd is?

Bij de vormgeving van het wetsvoorstel houd ik contact met kredietverstrekkers om te zien of de nieuwe opzeggingsgrond werkbaar is voor hen. Het is immers van belang dat zoveel mogelijk van hen – na de wetswijziging – standaard toestemming verlenen voor hospitaverhuur. Ik heb dus contact met de sector bij de vormgeving van het wetsvoorstel en ook bij de consultatie kan de sector reageren. In het antwoord op vraag 14 ga ik in op modelhuurcontracten.

Vraag 11

Bent u bereid om met de banken in overleg te treden en hen te vragen kamerverhuur bij een hypotheek onder een aantal standaardvoorwaarden (contractvorm moet hospitaverhuur zijn, geen hypotheekachterstand, etc.) standaard toe te staan? Kunt u hierover binnen vier weken terug rapporteren aan de Kamer of zij hiermee akkoord kunnen gaan?

Zoals ik bij vraag 10 heb aangegeven, heb ik bij de vormgeving van het wetsvoorstel contact met kredietverstrekkers, zodat ik kan toetsen of de wetswijziging voor hen werkbaar is. Zij zullen pas toezeggen hun beleid aan te passen als zij weten hoe de wetswijziging er precies uit komt te zien, bijvoorbeeld welke concrete voorwaarden er worden gesteld. Als dit duidelijk is, ga ik graag met de sector in gesprek om van hen commitment te krijgen hospitaverhuur – na ingang van de wet – toe te staan. Omdat de precieze voorwaarden nog niet zijn uitgewerkt, lukt dit niet binnen vier weken. Ik kan me overigens voorstellen dat de beoordeling voor een deel nog steeds maatwerk blijft, want geldverstrekkers blijven mogelijk kiezen voor enige vorm van beoordeling (bijvoorbeeld ten aanzien van betaalachterstanden).

Vraag 12

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook een Tweede Kamer van een hospitaverhuurder onder de kamerverhuurvrijstelling gebracht wordt, vermits ook voor die kamer het maximale bedrag van de vrijgestelde inkomsten niet overschreden worden?

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van kamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de Memorie van Toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar ongeacht het aantal verhuurde kamers. De grens van 5.000 gulden is destijds gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo had destijds vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan.7
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar. Dit bedrag van 5.000 gulden is – middels indexaties – inmiddels 5.998 euro per jaar.
In 2017 is er een evaluatie geweest van de Kamerverhuurvrijstelling. Dit heeft niet tot een aanpassing geleid. Inmiddels is de evaluatie 7 jaar geleden en is de woningkrapte toegenomen. Daarnaast is het WWSO – waarmee de maximale huur voor hospitakamers kan worden bepaald – op 1 juli 2024 gemoderniseerd en de maximale huurprijzen met 25% verhoogd. Dat biedt een aanknopingspunt om de regeling opnieuw tegen het licht te houden. Daarom ga ik – conform motie Van Vroonhoven c.s.8 – de komende tijd met het Ministerie van Financiën verkennen of er op dit moment obstakels zijn bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarvoor wil ik ook het gebruik van en ervaringen met hospitaverhuur beter in beeld brengen. Dit doe ik onder meer via een peiling die ik op dit moment heb lopen waarbij onder andere hospitaverhuurders worden bevraagd.

Vraag 13

Bent u ermee bekend dat er ook animo is voor kamerverhuur onder huurders en kunt u aangeven hoe groot deze animo is?

In navolging op het publieksonderzoek van Choice naar potentiële hospitaverhuurders, waar ik in mijn antwoord op vraag 2 op ben ingegaan, loopt er op dit moment een tweede peiling in opdracht van mijn ministerie, zoals in het antwoord op vraag 12 aangegeven. Dit onderzoek richt zich op zowel huidige hospitahuurders en -verhuurders, als potentiële hospitahuurders. Zij worden gevraagd naar hun ervaringen en/of wensen met betrekking tot hospitahuur. De uitkomsten van dit onderzoek, inclusief het animo voor hospitahuur, zullen worden gebruikt ter ondersteuning van de verdere beleidsvorming op het gebied van hospitaverhuur. Na afronding zullen de uitkomsten ook beschikbaar worden gesteld op de website van de Rijksoverheid.

Vraag 14

Hoe snel kunt u met de particuliere huursector en de corporatiesector komen tot een hospitaverhuurmodelcontract dat hospitaverhuur mogelijk maakt?

Als onderdeel van de informatiecampagne ben ik de afgelopen tijd bezig geweest met het opstellen van een handreiking voor professionals (bijvoorbeeld gemeenteambtenaren en verhuurders) en met het maken van een brochure voor huurders. Hiermee is de informatievoorziening over bijvoorbeeld de contractvorm en proeftijd verbeterd. Er zijn al enkele woningcorporaties die werken met modelcontracten voor hospitaverhuur; hetzelfde geldt voor de bemiddelingspartijen actief op dit terrein en de Sociale Verzekeringsbank biedt op haar website een modelcontract aan.

Vraag 15

Hoe gaat u, in samenspraak met de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, regelen dat er een positieve prikkel tot hospitaverhuur komt voor potentiële hospitaverhuurders die voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO) of bijstandsuitkering?

Gemeenten en de SVB hebben de mogelijkheid om hospitaverhuurders met een bijstandsuitkering of AIO te ondersteunen bij mogelijke bijkomende kosten van levensonderhoud door hospitaverhuur. Dit kan door middel van afstemming via artikel 18, eerste lid van de Participatiewet. Ook het niet volledig verrekenen van inkomsten uit hospitaverhuur – in het geval van gemaakte kosten – kan hieraan bijdragen. Dit kan door middel van artikel 33, vierde lid van de Participatiewet. Zie hierover verder het antwoord op vraag 18.

Vraag 16

Kunt u aangeven in welke mate de kostendelersnorm als belemmering wordt ervaren bij het delen van een woning?

Als bijstandsgerechtigden (alleenstaanden of gehuwden) een woning willen delen met iemand van 27 jaar of ouder, kunnen zij te maken krijgen met de kostendelersnorm. Dat kan voor hen een belemmering zijn om te gaan samenwonen of iemand in huis te nemen. We hebben geen inzicht in hoeveel mensen dit ook daadwerkelijk als een belemmering ervaren. Wel is in opdracht van het Ministerie van SZW in 2020 door Significant Ape een onderzoek uitgevoerd naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen9. Uit het onderzoeksrapport Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen bleek dat sinds 2015 (toen de kostendelersnorm werd ingevoerd) een grotere uitstroom plaatsvond van jongeren uit bijstandshuishoudens in het jaar waarin ze 21 jaar worden. Dat is de leeftijd waarop de kostendelersnorm van toepassing wordt. Ook waren sinds 2015 in bijstandshuishoudens waar iemand 21 jaar wordt meer uitschrijvingen uit de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) met «bestemming onbekend» in vergelijking met huishoudens zonder bijstandsgerechtigden. Dat gold met name voor bijstandshuishoudens met jongeren in de leeftijdscategorie 21 t/m 23 jaar.
Deze uitkomsten leidden ertoe dat het kabinet Rutte III in 2021 een verkenning heeft uitgevoerd naar een andere vormgeving van de kostendelersnorm.10 Deze verkenning heeft ertoe geleid dat de kostendelersnorm per 1 januari 2023 is gewijzigd11 zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.
De kostendelersnorm is niet van toepassing bij een zakelijke of commerciële relatie zoals bij hospitaverhuur. Wel moeten de inkomsten uit onderverhuur of hospitaverhuur worden verrekend met de hoogte van de bijstandsuitkering. Ook als er sprake is van de uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende lagere algemene noodzakelijke bestaanskosten als gevolg van het delen van kosten dan moet daarmee bij het vaststellen van de hoogte van de bijstandsuitkering rekening worden gehouden, voor zover dat niet is gedaan bij vaststelling van de norm. Dat geldt echter ook voor uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende hogere algemene noodzakelijke bestaanskosten zoals energiekosten en lokale belastingen. Zie hierover ook het antwoord op vraag 18.
Wat betreft mantelzorg geldt in beginsel de kostendelersnorm. Echter geldt ook bij mantelzorg dat als het gaat om vooropgesteld tijdelijk verblijf, crisissituaties of dreigende dakloosheid dat de gemeente via artikel 18, eerste lid, maatwerk kan toepassen en daarmee de geldende kostendelersnorm kan verhogen tot de oorspronkelijke norm. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans worden verschillende voorstellen gedaan om meer ruimte te creëren voor mantelzorg, waaronder het voorstel om in een situatie waarin de intensieve zorgbehoefte aanleiding is om samen te wonen, dit niet als een gezamenlijk huishouden aan te merken.
Wat betreft de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun eigen adres aanhouden, kunnen gemeenten tijdelijk voor een periode van enkele maanden in overleg met beide betrokkenen de oorspronkelijke bijstandsnorm (indien van toepassing) aanhouden in plaats van uit te gaan van een gezamenlijke huishouding. Enkele gemeenten zoals Amsterdam, Tilburg en (recent) Zoetermeer zijn hiermee een proef gestart. In de beantwoording op Kamervragen van de leden Koerhuis en De Kort (beiden VVD) van 3 februari 2022 is door onze voorgangers, de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) en de Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen toegelicht waarom een dergelijke proef is toegestaan12.

Vraag 17

Kunt u een maatschappelijke kosten-baten analyse laten uitvoeren zodat de uitkomsten betrokken kunnen worden bij de politieke keuze om al dan niet over te gaan tot (deels) afschaffen van de kostendelersnorm?

Het volledig afschaffen van de kostendelersnorm kost structureel € 425 miljoen per jaar. Het houdt geen rekening met het vangnetprincipe van de bijstand met schaalvoordelen bij meerdere inkomens of stapeling van uitkeringen in een huishouden. Dit ondergraaft het draagvlak voor het vangnet.
Uw Kamer heeft met de motie Podt (D66) het vorige kabinet opgeroepen tot het uitvoeren van maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s) binnen het sociaal domein13 en met de motie Palland verzocht uw Kamer het vorige kabinet en komende kabinetten tot het in kaart brengen van de maatschappelijke kosten en baten van het afschaffen van de kostendelersnorm voor familieleden, bijvoorbeeld in vrijkomende huisvesting en zorg voor elkaar14. In navolging hiervan heeft SEO Economisch Onderzoek in opdracht van SZW een haalbaarheidsstudie uitgevoerd voor een MKBA op een zevental participatie-instrumenten waaronder de kostendelersnorm. Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor de kostendelersnorm geldt dat op afzienbare tijd een MKBA onhaalbaar is, gegeven de beperkte bestaande empirische evidentie. Dit is gemeld in de Monitoringsbrief Participatiewet 202415 die 15 oktober 2024 naar uw Kamer is gestuurd.
Echter, in aanvulling daarop verkent het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat vermeld, wat de consequenties zijn als de kostendelersnorm wordt aangepast of afgeschaft in de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (Participatiewet, AIO, IOAW, IOAZ, Anw en de Toeslagenwet) en welk effect dit heeft op woningdelen.

Vraag 18

Kunt u tot een vrij te stellen bedrag komen om (een deel van de) huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur voor AIO'ers en ontvangers van bijstand ongemoeid te laten?

Nee, de bijstand is een vangnet en bedoeld om voor mensen die dat zelf niet kunnen, te voorzien in noodzakelijke bestaanskosten en om volwaardig mee te kunnen doen met de samenleving. De bijstandsuitkering is derhalve complementair (aanvullend) van aard. Het inkomen verkregen uit werk is uitgangspunt. Indien het inkomen uit werk niet toereikend is tot het sociaal minimum (de bijstandsnorm) en men voldoet aan de voorwaarden van de Participatiewet, kan dit inkomen worden aangevuld met algemene bijstand.
Om de prikkel naar werk en uitstroom uit de bijstand te vergroten kent de Participatiewet een vrijlating van inkomsten uit arbeid, dit is een beperkte en tijdelijke vrijlating om een armoedeval te voorkomen. Een eventuele vrijlating van inkomsten uit hospitaverhuur of andere huuropbrengsten draagt niet bij aan de arbeidsinschakeling van de betrokkenen. Bovendien leidt een dergelijke vrijlating van permanente aard tot een ongewenste ongelijkheid ten opzichte van bijstandsgerechtigden met een tijdelijke vrijlating van inkomsten uit arbeid.
De AIO, onderdeel van de Participatiewet, is algemene bijstand die vanuit de SVB verstrekt wordt in de vorm van inkomensondersteuning voor ouderen die een inkomen hebben dat beneden het sociaal minimum ligt, veelal veroorzaakt door een onvolledige AOW. Het is niet in lijn met de doelstelling van de AIO om hierbinnen grote verschillen ten opzichte van de gemeentelijke algemene bijstand te gaan maken. Voor de AIO gelden op enkele uitzonderingen na dezelfde voorwaarden als voor gemeentelijke algemene bijstand.
In aanvulling op het antwoord op vraag 15 wat betreft aanvullende woonkosten van hospitaverhuur of kamerverhuur zoals water, gas en licht en hogere gemeentelijke belastingen, biedt de Participatiewet ruimte aan gemeenten en SVB om deze in aanmerking te nemen en zo de inkomsten uit hospitaverhuur of kamerverhuur niet volledig te verrekenen. Ook kunnen gemeenten de bijstandsnorm van de betrokkene afstemmen afhankelijk van het individuele geval.

Vraag 19

Kunt u de huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur uitgezonderen van de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo nee, waarom niet, en hoe wel?

Er wordt ingezet op het niet doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) bij woningen waar sprake is van hospitaverhuur. Ook nu al worden deze woningen vaak door woningcorporaties uitgezonderd aan de voorkant van het proces. Om te kunnen garanderen dat er geen IAH wordt doorgevoerd bij hospitaverhuur in huurwoningen van zowel woningcorporaties als private verhuurders, is dit ook onderdeel van de inventarisatie rond het eerder genoemde wetgevingstraject. Dit om de negatieve financiële prikkels om tot hospitaverhuur over te gaan zoveel mogelijk te dempen. Ik ben voornemens dit zo vorm te geven dat huurders bezwaar in mogen dienen tegen de IAH als zij door het extra inkomen van de huurder boven de IAH-grens uitkomen. We zijn samen met onze partners aan het inventariseren hoe dit verder het beste uit te werken.
Overigens is de IAH ook nu al optioneel en wordt deze hogere huurverhoging lang niet altijd doorgevoerd door verhuurders, zo blijkt ook uit de evaluatie van de IAH die 18 april 2024 aan uw Kamer is aangeboden.16

Vraag 20

Kunt u aangeven hoe huurtoeslag ingezet kan worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken aangezien dit de preferente voorkeur heeft onder studenten?

De huurtoeslag kan momenteel niet ingezet worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken. In beginsel bestaat er namelijk geen recht op huurtoeslag voor huurders van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Eventuele opties om de huurtoeslag uit te breiden naar onzelfstandige woonruimtes zijn eerder verkend, maar bieden vooralsnog geen oplossing op de korte of middellange termijn.
Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit o.a. de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan Toeslagen niet vaststellen of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan in dit opzicht dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt tevens bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee, waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 925 mln. en € 1,3 mld. per jaar stijgen. Deze kosten zijn gebaseerd op een situatie waarbij alle onzelfstandige woonruimtes in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het is namelijk juridisch en technisch niet mogelijk om voor studenten een uitzondering te creëren. Daarnaast zijn er de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf of een eventuele andere vorm van landelijke registratie van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 21

Bent u bereid om met de woonbond, de studentenkoepels, Aedes en de koepels van private verhuurders in overleg te treden om te zien of u in overleg tot een vorm van hospitaverhuur in de huursector kunt komen die voor alle partijen begrijpelijk en profijtelijk is?

Ja, ik ben hiertoe bereid. Met alle bovenstaande partijen zijn al gesprekken gevoerd over hospitaverhuur en de aankomende wetswijziging.
Allereerst is er een klankbordgroep samengesteld, waarin vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokkenen zitting hebben. Het doel van deze klankbordgroep is om informatie uit te wisselen, beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk en input te verzamelen voor de informatiecampagne.
Naast de klankbordgroep en het contact met individuele corporaties en Aedes, is er vanuit ons ministerie een koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties deel die hospitaverhuur toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig zijn. De intentie van de koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds meer corporaties zich aansluiten bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur in de sector wordt vergroot en het geven van toestemming bij steeds meer corporaties standaard wordt.
Bij de verdere beleidsvorming rond hospitaverhuur blijf ik inzetten op overleg met alle betrokken partijen, om tot een werkbare vorm van hospitaverhuur te komen die voor iedereen haalbaar is.

Vraag 22

Kunt u deze vragen een voor een en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord. Het was helaas niet mogelijk om de vragen binnen de gestelde termijn van drie weken te beantwoorden, omdat er afstemming nodig was met betrokken departementen (het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid).

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat de Europese Commissie op 31 juli 2024 een evaluatie heeft aangekondigd van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het instrument ATAD dat toeziet op het voorkomen van het wegsluizen van winsten naar het buitenland, daar waar woningcorporaties uitsluitend toegelaten zijn in Nederland en dus ook geen winsten naar het buitenland kunnen wegsluizen?

De eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking2 (ATAD1) is een goed instrument om te voorkomen dat ondernemingen winsten verschuiven naar het buitenland (naar een land met een lager belastingtarief) en voor het voorkomen van belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns. Daarnaast zorgt ATAD1 via de generieke renteaftrekbeperking, de zogenoemde earningsstrippingmaatregel, voor een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren. Dit heeft negatieve gevolgen voor de schokbestendigheid van de Nederlandse economie. Een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen moet stabielere bedrijven en gezondere economische verhoudingen opleveren.
De earningsstrippingmaatregel is gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, en maakt geen onderscheid tussen binnenlandse of internationaal opererende ondernemingen. ATAD1 biedt EU-lidstaten een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking, mits deze in overeenstemming zijn met de staatssteunregels. De richtlijn voorziet niet in het uitzonderen van enkel woningcorporaties. Wel hebben eerdere kabinetten tegemoetkomingen voor woningcorporaties geboden om de effecten van ATAD te mitigeren.

Vraag 3

Kunt u concreet en puntsgewijs aangeven op welke punten de Nederlandse invulling van de ATAD-richtlijn verschilt van de Europese beschrijving van de richtlijn?

ATAD1 bevat verschillende maatregelen om belastinggrondslaguitholling tegen te gaan, waaronder de earningsstrippingmaatregel. Wij gaan ervanuit dat er in de vraagstelling specifiek wordt gerefereerd aan earningsstrippingmaatregel, omdat deze woningcorporaties het duidelijkst raakt. De earningsstrippingmaatregel is geïmplementeerd in artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969.3
Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel bewust gekozen voor een robuuste vormgeving, hetgeen inhoudt dat de vormgeving op onderdelen aanzienlijk verdergaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. De zogenoemde groepsuitzondering is bijvoorbeeld niet opgenomen in de earningsstrippingmaatregel, terwijl ATAD1 die wel toestaat. Ook van de in ATAD1 opgenomen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten is geen gebruik gemaakt. De renteaftrekbeperking is verder strenger ingevuld dan de minimumnorm uit ATAD1 door de verlaging van de drempel tot welk bedrag de per saldo verschuldigde niet geraakt wordt door de earningsstrippingmaatregel. Nederland hanteert namelijk een drempel van € 1 miljoen, terwijl ATAD1 voorschrijft dat die drempel maximaal € 3 miljoen mag bedragen. Ten aanzien van de drempel is in de Voorjaarsnota 20234 bekend gemaakt dat het voorgaande kabinet heeft besloten om de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Daarnaast wordt in ATAD1 voorgeschreven dat rentelasten (boven de drempel) aftrekbaar zijn tot maximaal 30% van de gecorrigeerde winst. De richtlijn staat toe aan de lidstaten om een lager aftrekpercentage te kiezen en Nederland heeft bij de introductie in 2019 gekozen voor een aftrekpercentage van 30%, maar dat is in 2022 verlaagd naar 20% naar aanleiding van de motie Hermans c.s.5 Dit kabinet heeft er in het Hoofdlijnenakkoord voor gekozen om het aftrekpercentage weer te verruimen naar 25% vanaf 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Ten slotte is er in het kader van de earningsstrippingmaatregel geen eerbiedigende werking voor bestaande leningen opgenomen.
Als gevolg van de keuze voor deze robuuste vormgeving wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen bij alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting nagestreefd. Doordat de renteaftrekbeperking van toepassing is op alle rente die per saldo is verschuldigd en de aftrekbaarheid hiervan direct afhankelijk wordt gesteld van de belastbare grondslag in Nederland worden de mogelijkheden tot belastingontwijking door renteaftrek beperkt.

Vraag 4

Wat is de reden dat er sprake is van een verschil op de genoemde punten?

ATAD1 biedt de expliciete mogelijkheid om keuzes te maken, waarmee de EU-lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geboden om tevens (verdergaande) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen willen bereiken. Om die reden is er gekozen voor een robuuste implementatie van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting en is de maatregel strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard voorschrijft.

Vraag 5

Kunt u aangeven of, en zo ja waarom de Nederlandse invulling per punt strenger of minder streng is?

In de antwoorden op de vraag 3 en vraag 4 is uiteengezet of en waarom het kabinet op de verschillende punten heeft gekozen voor een strengere invulling dan de minimumvereisten van ATAD1. Om een gelijker speelveld binnen de EU te bewerkstelligen heeft dit kabinet in het Hoofdlijnenakkoord ervoor gekozen om de earningsstrippingmaatregel te verruimen door het aftrekpercentage te verhogen van 20% naar 25%. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 6

Waarom vindt u dat de ATAD op woningcorporaties van toepassing zou moeten zijn?

De vennootschapsbelasting, waarvan de earningsstrippingmaatregel onderdeel uitmaakt, maakt in beginsel geen onderscheid tussen belastingplichtigen. De Nederlandse wijze van implementatie van de earningsstrippingmaatregel heeft, zoals in de antwoorden op de voorgaande vragen is aangegeven, naast het tegengaan van belastingontwijking eveneens als doel een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. De earningsstrippingmaatregel is vormgegeven als een generieke aftrekbeperking en dus gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook de woningcorporaties.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet. Dit betekent dat het specifiek uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van de minimumstandaard uit de richtlijn.
ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels.
Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in ATAD1 voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.6
Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.

Vraag 7

Wat is sinds de invoering het effect in geld van de ATAD op de bouw van woningen door woningcorporaties?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 t/m 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard en 2020, € 1,8 miljard in 2021. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is het de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt dit tot een heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren in vergelijking met de situatie dat deze renteaftrekbeperking niet van toepassing zou zijn.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.7 Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat het maximale renteaftrekpercentage in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen en dus verhuurders, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.
In hoeverre deze hogere vennootschapsbelastingdruk effect heeft gehad op de bouw van woningen valt niet te zeggen. Woningcorporaties investeren ook in betaalbaarheid, leefbaarheid, onderhoud, woningverbetering en verduurzaming van bestaand bezit. Het is aan woningcorporaties zelf om te bepalen hoe zij gegeven hun inkomstenbronnen en mogelijkheden tot het aantrekken van nieuwe leningen hun investeringen prioriteren en financieren. Uit de geactualiseerde doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) van juni 2023 blijkt in elk geval dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven, waaronder de bouw van woningen.

Vraag 8

Hoeveel woningen zijn er sinds de invoering van de ATAD minder gebouwd door woningcorporaties?

Het is niet te zeggen of de invoering van ATAD1 tot nu toe geleid heeft tot de bouw van minder woningen voor woningcorporaties. Uit de geactualiseerde doorrekening van de NPA van juni 20238 blijkt dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven. Dat betekent dat op korte tot middellange termijn de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting niet van invloed is geweest op de volkshuisvestelijke opgaven van woningcorporaties.
Hierbij wordt opgemerkt dat er op korte tot middellange termijn voldoende middelen zijn om de opgaven te realiseren. Uit de doorrekening blijkt ook dat de financiële grenzen voor woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op langere termijn in zicht komen, met name in enkele regio’s. Daarnaast gaat de uitvoering van de NPA uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam prestatiemodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De financiële herijking die in de NPA is afgesproken die dit jaar wordt uitgevoerd zal daarom ook worden benut om het duurzame prestatiemodel beter in beeld te brengen.

Vraag 9

Wat vindt u van deze constatering?

Wanneer woningcorporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen wordt verwacht dat zij elkaar ondersteunen bij de opgaven in hun regio. Om deze onderlinge solidariteit verder te verkennen is de regio Haaglanden door mij aangewezen als pilotregio in het kader van onderlinge solidariteit en investeringscapaciteit. De komende maanden zal mijn ministerie, samen met gemeenten, corporaties en belangenorganisaties onderzoeken hoe de opgaven in de regio Haaglanden toch gerealiseerd kunnen worden, ondanks financiële zorgen op langere termijn.
Voor de meer lange termijn financiële knelpunten voor woningcorporaties werk ik daarnaast met de corporatiesector aan een duurzaam prestatiemodel. Dit model moet ervoor zorgen dat woningcorporaties voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook daarna hun volkshuisvestelijke taken te kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Beleidsopties die hierop inspelen, worden momenteel in beeld gebracht en zijn nodig om de continuïteit en de noodzakelijke investeringsruimte voor woningcorporaties te waarborgen. In de herijking van de NPA, die dit najaar wordt uitgevoerd, zal opnieuw naar de opgaven van de corporaties gekeken worden en naar de mogelijkheden om die in balans te brengen met de financiële middelen, ook voor de lange termijn.

Vraag 10

Heeft de ATAD wel of niet bijgedragen aan de huidige wooncrisis omdat er sinds de invoering minder sociale en betaalbare huurhuizen konden worden gebouwd door woningcorporaties?

Zoals in de antwoorden bij vraag 7 en vraag 8 is aangegeven valt niet te zeggen of woningcorporaties minder betaalbare woningen hebben gebouwd als gevolg van de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019. Woningcorporaties beschikken momenteel door de afschaffing van de verhuurderheffing over een goede financiële uitgangspositie om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk taken, waaronder de bouw van betaalbare huurwoningen. Daarnaast is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst, wat een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd tot gevolg heeft. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 11

Gaat u samen met de Staatssecretaris aandringen op een herziening van de ATAD-wetgeving?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD1 af die momenteel wordt uitgevoerd. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD1. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD1.9 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.10 Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 12

Welke herziening of herzieningen heeft u daarbij in gedachten?

Zoals in de antwoorden bij vraag 6 is aangegeven, voorziet ATAD1 niet in een specifieke uitzondering voor woningcorporaties. Daarnaast is het de vraag of het introduceren van een generieke vrijstelling in ATAD1 doeltreffend en doelmatig is ten aanzien van woningcorporaties. In dat licht zou meer beleidsvrijheid voor individuele EU-lidstaten om gerichter bepaalde sectoren te kunnen uitzonderen onder ATAD1 in beginsel worden verwelkomd. Hierbij dienen de staatssteunregels in acht te worden genomen in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is. Door alleen een uitzondering voor woningcorporaties te creëren ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. Verder zal ook dekking gevonden moeten worden voor de budgettaire effecten om een eventuele nieuwe uitzondering voor woningcorporaties in ATAD1 in de nationale wet te kunnen implementeren en moet een dergelijke uitzondering uitvoerbaar zijn.

Vraag 13

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Beantwoording van de vragen binnen drie weken is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het gestelde in het artikel?

Ik wil hier allereerst beginnen met het geven van een overzicht van hoe de huurmarkt eruitziet. Tabel 1 toont de opbouw van de huursector naar type verhuurder, huurprijs en bouwjaar.
435.000
13%
49%
39%
111.000
3%
62%
55%
363.000
11%
43%
20%
216.000
6%
48%
19%
2.308.000
67%
96%
8%
Bron: CBS, peildatum 1-1-2022
In het artikel wordt aangegeven dat institutionele verhuurders hun huren niet of beperkt moeten bijstellen en dat zij over het algemeen geen plannen hebben om bezit uit te ponden. Ik herken dit beeld. Een van de uitgangspunten van de Wet betaalbare huur is immers dat het voor (institutionele) beleggers aantrekkelijk moet blijven om te investeren in middenhuur.2 Om dit uitgangspunt vorm te geven is het woningwaarderingsstelsel aangepast zodat kwaliteit van een huurwoning in de middenhuur voldoende gewaardeerd wordt. Concreet gaat het dan o.a. om de nieuwbouwopslag, betere waardering van privé en gemeenschappelijke buitenruimtes, pluspunten voor goede energielabels en betere waardering van het sanitair.

Vraag 3

Wat herkent u niet en waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe verklaart u het verschil in houding tegenover de Wet betaalbare huur tussen particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel anderzijds (Vesteda, Achmea Real Estate, Greystar, Bouwinvest)?

Allereerst wil ik opmerken dat het verschil niet zo zwart-wit is als de vraagstelling doet vermoeden. In hoeverre een specifieke partij (hetzij particulier, hetzij institutioneel) te maken heeft met de gevolgen van de Wet betaalbare huur is van meerdere elementen afhankelijk. Wel kunnen er, op basis van de signalen en geluiden uit de sector, enkele algemene conclusies worden getrokken voor het verschil in appreciatie door institutionele en particuliere verhuurders.
Het businessmodel van institutionele partijen is met name gericht op het ontwikkelen en exploiteren van nieuwbouw. Voor de financiering maken zij gebruik van relatief weinig vreemd vermogen en vragen zij ook relatief gematigde huren ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Dit maakt dat de effecten van de Wet betaalbare huur op de huren die institutionele partijen vragen in het algemeen relatief beperkt zijn. Omdat institutionele partijen vaak nieuwbouw realiseren, kunnen zij daarbij rekening houden met het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS), waaronder extra punten voor goede energielabels. Ook kunnen zij vaak aanspraak maken op de nieuwbouwopslag. Het WWS staat in deze gevallen vaker een hogere huurprijs toe. Tevens hebben institutionele partijen een portefeuille met woningen waarmee risico’s kunnen worden gedeeld; een eventuele huurverlaging van een bepaalde woning kan worden opgevangen met de huurinkomsten van andere woningen.
Particuliere verhuurders bezitten veelal woningen in de bestaande voorraad en dan met name in wijken met een wat ouder bezit (zie tabel 1). Daarom bezitten particuliere verhuurders vaak panden met een lager energielabel. De minpunten voor slechte labels in het nieuwe WWS hebben tot gevolg dat verhuurders voor woningen met een EFG-label minder huur kunnen vragen. Dat vraagt van verhuurders dat zij investeren in de verduurzaming van hun woning. Dat betekent evenwel dat de betreffende verhuurder voldoende middelen moet hebben om deze investering te kunnen bekostigen. Particuliere verhuurders hebben daarnaast een beperkter aantal woningen per verhuurder en zijn voor het uitvoeren van onderhoud en het betalen van financieringsverplichtingen sterk afhankelijk van een positieve cashflow. Dat maakt ook dat zij gemiddeld gezien een hogere huur vragen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning dan institutionele partijen. De Wet betaalbare huur zal gemiddeld genomen dus een grotere impact hebben op particuliere verhuurders dan op institutionele verhuurders. Wanneer een particuliere verhuurder bijvoorbeeld maar één woning heeft waarvan vervolgens de huur verlaagd moet worden, dan kan dat per direct tot gevolg hebben dat het niet meer aantrekkelijk is om die woning te verhuren.
Ook ontwikkelingen die geen verband houden met de Wet betaalbare huur hebben impact op particuliere verhuurders. Zo geldt dat particuliere verhuurders woningen veelal deels met vreemd vermogen gefinancierd hebben, hetgeen maakt dat zij bij een oplopende rente te maken hebben met hogere financieringslasten. Daarnaast verwijzen particuliere verhuurders vaak naar de box 3-heffing, die in de afgelopen jaren is gewijzigd en voor veel verhuurders onder de streep een verhoging betekent.
In het kader van box-3 hecht ik er waarde aan te benoemen dat het deel van de particuliere beleggers dat een woning box 3 houdt (sommige particuliere beleggers kiezen voor een BV-structuur) kan bezien of zij gebruik kunnen maken van de zogenaamde tegenbewijsregeling. Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad worden namelijk de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan het forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen alleen belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024 voor overige bezittingen, waaronder vastgoed en 1,03% in 2024 [voorlopig] voor bank- en spaartegoeden). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 20243).

Vraag 5

Welke verschillen zijn er in de gebieden/steden/regio’s waar particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) beleggers anderzijds hun woningportefeuilles beheren?

Vooral in de grote steden (G4 en G40) worden veel woningen verhuurd door particuliere verhuurders, maar ook in kleinere gemeenten zijn particuliere verhuurders actief. Dit geldt niet voor grote bedrijfsmatige beleggers (>1.000 woningen). Zij verhuren vooral in de randstad en in het midden van het land. In kleine gemeenten zijn weinig tot geen woningen van grote bedrijfsmatige beleggers.

Vraag 6

Hoe spelen deze verschillen volgens u mee in het maken van rendementen door enerzijds particuliere verhuurders en anderzijds de grote (buitenlandse) particuliere woningbeleggers?

Zowel particuliere verhuurders als grote beleggers zullen op zoek zijn naar investeringen die renderen. Waar particuliere verhuurders hun business case baseren op de aankoop en de inkomsten die worden gegenereerd door verhuur van een bestaande woning, zal een grote belegger vaker kijken naar het rendement dat kan worden gehaald uit nieuwbouw, de verhuur daarvan gedurende 15 a 20 jaar en daarna de verkoop van deze woningen. Daarmee is een particuliere verhuurder in principe flexibeler, omdat hij niet gebonden is aan geschikte bouwlocaties en de doorlooptijd die het kost om een woning te realiseren. Wel zien we dat particuliere verhuurders meer regionaal gebonden zijn dan grotere beleggers.

Vraag 7

Waarom willen deze grote (buitenlandse) woningbeleggers niet uitponden vanwege de Wet betaalbare huur?

In publieke uitingen geven bijna al deze partijen aan niet tussentijds uit te willen ponden, omdat de Wet betaalbare huur zo goed als geen impact heeft op de gevraagde huur en de woningportefeuille van deze partijen. De redenen hiervoor heb ik in mijn antwoord op vraag 4 uiteengezet.

Vraag 8

Kunt u aangeven waarom de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers wèl voldoende rendement kunnen maken terwijl zij hun huren gewoon betaalbaar houden?

Zie het antwoord op vraag 4 waarin ik aangeef wat de algemene kenmerken zijn van het businessmodel van institutionele partijen.

Vraag 9

Bent u bereid om gunstiger fiscale maatregelen te treffen voor particuliere verhuurders, zo ja welke en zo nee, waarom niet?

In het Hoofdlijnenakkoord is aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA4). Dit betreft een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen.
Daarnaast wordt als uitwerking van de afspraken uit het hoofdlijnenakkoord en het regeerprogramma door het kabinet voorgesteld om per 1 januari 2026 een nieuw en gunstiger algemeen woningtarief van 8% in te voeren voor de overdrachtsbelasting (ovb). Dit nieuwe tarief is van toepassing op alle verkrijgingen van woningen, met uitzondering van situaties waarin het bestaande verlaagde tarief van 2% of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, geldt. Genoemde uitzonderingen zijn van toepassing wanneer de koper de woning langdurig zelf gaat bewonen. Dit is op Prinsjesdag bekend gemaakt. Deze maatregel beoogt bij te dragen aan het doel om het aanbod van huurwoningen te vergroten. Ten eerste door investeringen in (private) huurwoningen te stimuleren. Daarnaast beoogt het de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de belastingdruk bij uiteindelijke verkoop te verlagen.
Verder worden naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20245 de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. In mijn antwoord op vraag 4 ga ik uitgebreid in op deze aanpassing.

Vraag 10

Hoe komt het dat sommige particuliere verhuurders zo afhankelijk zijn van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen?

Hierbij wil ik allereerst opmerken dat de term «hoge huren» uit de vraag misleidend kan zijn. Tot aan 186 punten zijn verhuurders gebonden aan het puntenstelsel, waarmee de huren voor middeninkomens per definitie betaalbaar zijn. Boven de 186 punten behoren woningen tot het vrije huursegment. Het staat de verhuurder in het vrije huursegment vrij om een huur te vragen die hij of zij redelijk acht en die de huurder er voor wil cq. kan betalen. Verder wijs ik op het antwoord op vraag 4 waarin wordt uitgelegd op welke wijze particuliere verhuurders investeren in huurwoningen en van welke factoren zij afhankelijk zijn voor het realiseren van hun rendement. Het is aannemelijk dat een combinatie van factoren, waaronder veranderende macro-economische factoren zoals de stijging van de rente, er bij een deel van de particuliere verhuurders voor heeft gezorgd dat het daadwerkelijke rendement onder het nagestreefde rendement daalt. De afgelopen jaren zijn er zowel op woon- als op fiscaal terrein maatregelen genomen die het rendement van een groep particuliere verhuurders beïnvloeden. Hierbij zij wel opgemerkt dat de wijzigingen in het fiscale beleid niet gericht zijn op de groep particuliere verhuurders, maar een brede doelgroep betreffen en dat die maatregel naar aanleiding van jurisprudentie6 moest worden genomen. Al deze factoren samen kunnen ertoe leiden dat verhuurders in het niet gereguleerde segment de huur verhogen om alsnog het beoogde rendement te behalen.

Vraag 11

Hoeveel particuliere verhuurders zijn afhankelijk van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen en hoeveel niet?

Het is niet mogelijk om hierop een eenduidig antwoord te geven. Elke verhuurder heeft te maken met voor zijn situatie specifieke omstandigheden. Het effect van een bepaalde maatregel zal afhangen van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur, de beleggingshorizon en de mogelijkheden om de huur te verhogen.

Vraag 12

Door welke belemmerende fiscale factoren wordt de afhankelijkheid van hoge huren bij sommige particuliere verhuurders veroorzaakt?

Er zijn de afgelopen jaren verscheidene fiscale maatregelen in werking getreden die invloed kunnen hebben op het rendement van particuliere verhuurders. Naar aanleiding van arresten van de Hoge Raad is de wetgeving inzake box 3 gewijzigd (zie ook het antwoord op vraag 10). Daarnaast is de leegwaarderatio geactualiseerd en is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4 procent. Zoals bij antwoord 11 geschetst is de situatie voor elke verhuurder anders en zal het ook per verhuurder verschillen of deze te maken krijgt met gewijzigd fiscaal beleid. Verhuurders die hun panden niet recent hebben aangekocht zullen bijvoorbeeld niet te maken hebben gehad met de verhoging van het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting. En verhuurders die hun panden in een besloten vennootschap hebben ondergebracht zullen niet geraakt zijn door de wijzigingen in box 3.

Vraag 13

Hoe kunnen deze door u genoemde belemmerende fiscale factoren weggenomen worden?

Zie antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Wat vindt u van de lange termijn visie op betaalbaar wonen die de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers hebben?

Ik ben positief over het feit dat de betreffende partijen aangeven niet te gaan verkopen en dat zij de huurwoningen voor langere termijn aan willen houden. Dat betekent immers dat deze partijen de komende tijd blijven investeren in betaalbare huurwoningen. De behoefte aan betaalbare woningen de komende tijd is groot. Zowel Nederlands als buitenlands kapitaal is belangrijk voor het realiseren van voldoende huurwoningen in Nederland, te meer omdat er grenzen zijn aan wat het Nederlandse kapitaal aankan. De totale allocatie van onder andere Nederlandse pensioenfondsen aan vastgoedinvesteringen is namelijk niet oneindig.

Vraag 15

Vindt u ook dat dit soort partijen beter geëquipeerd moeten worden om hun mooie werk te doen voor de volkshuisvesting in Nederland zodat zij veel meer dan het huidige in het artikel genoemde aantal woningen (385.000) kunnen realiseren en beheren?

In algemene zin wil ik opmerken dat ik alle partijen in het veld nodig heb om huurwoningen te realiseren en/of te exploiteren. In het hoofdlijnenakkoord is afgesproken dat het kabinet ervoor zorgt dat het bouwen van (private) huurwoningen wordt gestimuleerd door het verminderen van de regeldruk en waar mogelijk de belastingdruk. Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is met name een stabiele woningmarkt van belang waarbij aan de overheid wordt gevraagd om helder, begrijpelijk en langjarig evenwichtig overheidsbeleid te voeren. Om hiertoe te komen zijn de volgende concrete stappen ondernomen.
Voor een verdere beschrijving van de initiatieven om het investeringsklimaat voor woningen te verbeteren verwijs ik u naar de Kamerbrief «Verbeteren van klimaat voor investeringen in woningen».7

Vraag 16

Wat is er volgens u nodig om de grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel, die van nature een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren, beter te equiperen zodat zij nog veel meer woningen kunnen (doen) bouwen en beheren?

Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is stabiliteit en voorspelbaarheid van beleid voor de lange termijn bij uitstek een belangrijke factor. Investeerders geven aan dat het feit dat recent veel overheidsbeleid is gewijzigd hen onzeker maakt richting de toekomst: zij vragen zich af of er niet meer (voor hen ongunstige) beleidswijzigingen zullen komen. Er is daarom behoefte aan stabiele woningmarktpolitiek. Ook de overheid speelt een belangrijke rol om in samenspraak met de sector te bezien op welke wijze zij investeringen in woningbouw kan bevorderen.
Ondanks dat beleggers aangeven op de korte termijn onzekerheid te ervaren, heeft Nederland goede fundamenten voor de lange termijn. Naast de grote vraag naar woningen heeft Nederland in algemene zin een goed en stabiel vestigingsklimaat. Onze open internationale blik en onze kwalitatief hoogwaardige (digitale) infrastructuur worden internationaal hoog gewaardeerd. Nederland kent tevens een hoogopgeleide, creatieve en flexibele arbeidsmarkt met veel oog voor kwaliteit van leven. In vergelijking met andere Europese landen scoort Nederland ook goed op het gebied van publieke instituties en langetermijnvisie.

Vraag 17

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om deze grote (buitenlandse) woningbeleggers beter te equiperen om nog veel meer woningen te (doen) bouwen en beheren?

Zie het antwoord op vraag 15.

Vraag 18

Welke rol ziet u voor woningcorporaties, ook een sector die van nature een lange termijnvisie heeft op betaalbaar huren en overigens ook op goedkoop huren?

Woningcorporaties spelen, naast andere partijen zoals particuliere verhuurders die ook een aanzienlijk aantal woningen in de sociale huur verhuren, een onmisbare rol in de volkshuisvesting door te zorgen voor betaalbare en goede woningen voor huishoudens met een beperkt inkomen. In de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat corporaties tot 2030, 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Vooralsnog lukt het woningcorporaties niet om het bouwvolume zodanig op te voeren om de doelstellingen uit de NPA te halen. Dit betekent dat woningcorporaties de komende jaren hun bouwvolume flink moeten opschroeven om te kunnen voorzien in de grote behoefte aan betaalbare woningen. Dit moet in samenwerking met gemeenten en huurders, de achterblijvende realisatie zal dan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA die dit najaar zal plaatsvinden.

Vraag 19

Wat is er volgens u nodig om woningcorporaties beter te equiperen om nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

Er zijn de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen zodat corporaties in staat zijn gesteld om te investeren en hun bouwopgave te realiseren. De verhuurdersheffing is afgeschaft, de woningbouwaantallen uit de NPA zijn verankerd in woondeals en ook in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting staan verschillende instrumenten om de woningbouwrealisatie voor woningcorporaties en andere partijen te vergemakkelijken. Uit de financiële doorrekening uit juni 2023 blijkt dat corporaties op korte termijn voldoende financiële middelen hebben om de opgave uit de NPA grotendeels te realiseren. Zodoende staat corporaties niets in de weg om betaalbare woningen te bouwen. De komende maanden zal de NPA herijkt worden, tijdens deze gesprekken zal ook de realisatiegraad en het verhogen van de realisatie onderwerp van gesprek zijn met Aedes, VNG en de Woonbond.
In deze herijking van de NPA kom ik ook met de verdere uitwerking van het duurzaam prestatiemodel. Het duurzaam prestatiemodel moet woningcorporaties (financiële) zekerheid geven dat zij hun volkshuisvestelijke opgaven en taken ook op lange termijn kunnen realiseren. Ik zal uw Kamer hierover voor het einde van het jaar informeren.

Vraag 20

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om woningcorporaties nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

In het Hoofdlijnenakkoord zijn enkele maatregelen opgenomen die ertoe leiden dat woningcorporaties meer betaalbare woning kunnen bouwen. Het gaat om het op Europees niveau inzetten op wijziging van regels ten aanzien van (lage) middenhuur, het beschikbaar stellen van meer grond, beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving, het versnellen van processen en procedures en het erop sturen dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens. Zoals ik in mijn antwoord op vragen 18 en 19 heb aangegeven zal de opgave en realisatie door corporaties onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA.

Vraag 21

Hoe kunt u de afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren verkleinen?

Ik wil hierbij opmerken dat particuliere verhuurders van belang zijn bij het op peil blijven van de huurvoorraad. Zoals in het antwoord op vraag 2 is toegelicht bestaat een aanzienlijk deel van de huurvoorraad uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Het staat iedere particuliere verhuurder vrij om op basis van zijn eigen strategie een woning te verhuren en een daarbij passende huur te vragen. Los van het feit dat iedere ondernemer zich aan de wet dient te houden, zie ik geen rol voor de overheid om particuliere verhuurders voor te schrijven op basis van welke visie zij moeten ondernemen.

Vraag 22

Hoe gaat u deze afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren concreet verkleinen?

Zie het antwoord op vraag 21.

Vraag 23

Hoe gaat u particuliere verhuurders die wèl een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren op korte termijn beter equiperen?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in de Trouw van 9 juli «Tien miljoen Nederlanders wonen in huizen die te warm worden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt?

Het beeld dat in het artikel wordt geschetst, herken ik gedeeltelijk.
Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een zwakke gezondheid kan dit een probleem zijn. Echter kan een groot deel van de mensen, ook senioren, hier zelf iets aan doen. Weten hoe te handelen tijdens hitte is een belangrijke verantwoordelijkheid van zowel eigenaar-bewoners als huurders. Hierbij kan gedacht worden aan het voorkomen dat de zon de woning instraalt door overdag gordijnen te sluiten of schaduwdoeken op te hangen en te ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
Als de woning bouwkundig of installatietechnisch niet in staat is om voldoende koel te blijven zal gedrag dit niet kunnen compenseren. Er moeten dan extra maatregelen worden genomen. Als eigenaar-bewoner ben je zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan de eigen woning. In het geval van een huurwoning kan een huurder, net als eigenaar-bewoners, overwegen om zelf zwaardere maatregelen te nemen, zoals het aanbrengen van buitenzonwering. Dit heet een Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV). Huurders dienen hiervoor wel toestemming van de verhuurder te krijgen. De kosten zijn voor rekening van de huurder.
Het kan voorkomen dat een woning – ondanks inspanningen en het zelf treffen van maatregelen door de huurder – nog steeds veel opwarmt. Als een huurwoning een gebrek vertoont, kan de huurder met de verhuurder in gesprek over een oplossing. Als de verhuurder weigert een oplossing te bieden, dan kunnen huurders naar de rechter of eventueel de Huurcommissie stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Op het moment bestaat er echter geen goed toetsbare norm rondom hittestress voor bestaande woningen. Dit maakt het voor huurders lastig om te bepalen of er sprake is van een gebrek aan de huurwoning.
Het onderzoek dat in het artikel van Trouw wordt aangehaald, is gebaseerd op de afgegeven energielabels en de daarbij geleverde hittescore. Deze hittescore wordt pas sinds 2021 bijgehouden en is dus alleen beschikbaar voor een beperkt aantal woningen die na deze datum een energielabel hebben gekregen. Uit deze al beperkte groep is vervolgens een steekproef genomen om iets te kunnen zeggen over alle huizen in Nederland. Daarnaast is de ervaring van hittestress in een woning erg afhankelijk van de duur, de temperatuur en de persoon die de hitteproblematiek ervaart. Ook het type huis en het bouwjaar van de woning hebben invloed op de opwarming. De conclusie van dit qua methodiek beperkte onderzoek is vervolgens geprojecteerd op heel Nederland. Daarom herken ik de uitkomsten niet.
In het artikel wordt gesteld dat twee miljoen ouderen in een huis wonen dat zo snel opwarmt, dat het nu niet gebouwd zou mogen worden. De eisen die aan het gebouw worden gesteld, liggen over het algemeen lager voor bestaande gebouwen en verbouwingen dan voor nieuw te bouwen gebouwen. Als iemand in het verleden volgens de destijds geldende regels heeft gebouwd, kan die persoon niet zonder meer worden gedwongen om het gebouw aan te passen aan de nieuwe regels.

Vraag 3

Is dit beeld nieuw voor u of is er al een aanpak in voorbereiding om hittestress tegen te gaan? Zo ja, welke, zo nee, waarom niet?

Dit beeld is niet nieuw voor mij. Ik onderschrijf het belang van het beperken van het risico op oververhitting. Voor de gezondheid van bewoners is het van belang dat woningen bij warm weer voldoende koel blijven. Tegelijkertijd is het van belang de verantwoordelijkheden helder uiteen te houden (zie ook het antwoord op vraag 2). Het is aan te bevelen dat eigenaren, wanneer zij gaan isoleren, ook nadenken over maatregelen die hittestress tegengaan, zoals ventilatie en zonwerende maatregelen.
In het regeerprogramma is aangekondigd dat het kabinet in 2026 een nieuwe Nationale klimaatadaptatiestrategie (NAS) presenteert en dat er een kabinetsbrede actieagenda hitte komt (2025).
Er loopt al onderzoek, er wordt voorlichting gegeven en kennisdeling gestimuleerd, zowel voor de «gebouwenkant» als de «gezondheidskant»:

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten of de verwachting klopt dat de helft van alle Nederlanders in een huis woont dat te warm wordt, waarvan 2 miljoen ouderen en binnen die groep 200.000 mensen ouder dan 85 jaar?

Ik kan de verwachting dat de helft van de Nederlanders in een huis woont dat een te hoog risico heeft op oververhitting niet bevestigen. Ik onderken het risico, maar kan het niet kwantificeren. Het aangehaalde onderzoek van Investico spreekt namelijk van 1 op de 2 mensen terwijl het recent gepubliceerde Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)9 onderzoek spreek van 1 op de 3 huishoudens. Omdat het energielabel het risico op oververhitting op gebouwniveau registreert en het label geen gegevens over de bewoners bevat kunnen wij niet aangeven hoeveel ouderen hier tussen zitten. Daarnaast is er ook geen inzicht in het gedrag van de bewoners en op welke wijze zij ook daadwerkelijk hittestress ervaren. Het belevings- en gedragselement komt ook niet voor in het onderzoek van Investico. Daarnaast is niet iedere situatie van oververhitting even urgent. In sommige situaties zullen bewoners met aanpassing van eigen gedrag en het zelf nemen van maatregelen hitte kunnen beperken (zie ook het antwoord op vraag 2).
Voor nieuwbouw zijn er sinds 2021 eisen gesteld aan de kans op oververhitting (TOjuli) en voor bestaande bouw wordt op het energielabel aangegeven of er een hoog of laag risico is op oververhitting. Zonwering werd niet meegenomen bij de opname van bestaande woningen, waardoor een vertekend beeld ontstaat bij de risico-indicatie bij de bestaande bouw. Dit is bij de aanpassing van de energieprestatiebepaling per 1 juli 2024 opgelost. Zonwerende beglazing kon wel opgenomen worden, maar hiervoor moet wel de productinformatie van het glas achterhaald kunnen worden. Onbekend is in hoeveel gevallen dit achterhaald kon worden en zo dus meegenomen kon worden in de energieprestatie-bepaling.
Hierbij is het belangrijk aan te tekenen dat de bepaling van het risico op oververhitting wordt uitgegaan van de woning zelf bij een gemiddeld gebruik en een gemiddeld klimaat (i.c. De Bilt), en verder wordt de invloed van specifieke omgevingsfactoren zoals beschaduwing van gebouwen en/of bomen niet meegenomen.

Vraag 5

Kunt u een cijfermatig inzicht leveren van de procentuele oversterfte volgens de CBS-statistieken onder ouderen (indien mogelijk onder 85+) gedurende een hittegolf?

Het CBS berekende dat tijdens de hittegolf in week 30 van 2019 circa 400 personen meer zijn overleden dan een gemiddelde week in de zomerperiode in Nederland. Van die groep was 75% ouder dan 85 jaar. Tijdens deze hittegolf van 2019 werd voor het eerst in Nederland de grens van 40 °C doorbroken. Echter kunnen hittegolven onderling sterk verschillen, waardoor de oversterfte per hittegolf ook sterk varieert. Het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) spreekt over een hittegolf in Nederland bij een opeenvolging van minimaal vijf zomerse dagen in De Bilt (maximumtemperatuur 25,0 °C of hoger), waarvan er minimaal drie tropische dagen (maximumtemperatuur 30,0 °C of hoger) zijn. Hittegolven kunnen uiteraard ook langer duren en intenser zijn, maar ook bijvoorbeeld de luchtvochtigheid of de luchtkwaliteit beïnvloedt het sterfterisico van een hittegolf. Daarnaast hangt de oversterfte af van hoe groot de risicogroep is, bijvoorbeeld het aantal 85+ers in Nederland.
In elke hittegolf zijn ouderen een belangrijke risicogroep voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ouderen zijn daarnaast vaker afhankelijk van verpleging en mantelzorgers in bijvoorbeeld het beperken van hun blootstelling aan hitte.

Vraag 6

Zijn er ook andere groepen mensen kwetsbaar voor hittestress, zoals baby’s of mensen met ademhalingsproblemen, of dergelijke en wat zijn hier de getallen bij?

Er zijn geen getallen over welk van deze groepen in welke soorten huizen wonen.
Behalve sterfte, kunnen er ook gezondheidsklachten optreden bij groepen mensen die kwetsbaarder zijn voor hittestress. Het gaat volgens het RIVM10 dan bijvoorbeeld om de volgende groepen:
Hiermee is niet gezegd dat deze groepen per definitie geen handelingsperspectief hebben om zelf ook maatregelen te nemen.
Hittestress veroorzaakt verschillende klachten zoals concentratieproblemen, of hoofdpijn. Maar er kunnen ook ernstigere effecten zoals oververhitting of bewustzijnsdaling ontstaan. Specifiek geldt voor zwangeren dat hittestress het risico vergroot op een lager geboortegewicht of een vroeggeboorte.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over hoe vaak tijdens hittegolven bovengenoemde effecten of gezondheidsklachten optreden bij de verschillende risicogroepen in Nederland.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op de huidige focus op het isoleren van woningen, met name bij woningcorporaties, wat leidt tot meer hittestress doordat de goed geïsoleerde woningen warmte vasthouden?

Het isoleren van woningen moet altijd in samenhang bekeken worden met goede ventilatiemogelijkheden en het beperken van zonintreding in de zomer.
Het goed isoleren van woningen is belangrijk voor het beperken van energiegebruik het gasgebruik, de stookkosten van bewoners en de verduurzaming van de woningvoorraad. Goed geïsoleerde woning in combinatie met goede ventilatie, het beperken van zonintreding in de zomer of het kiezen voor slimme duurzame verwarmingsinstallaties, en het hebben van een geventileerde woningen zorgen voor een gezond binnenklimaat en zijn bovendien comfortabeler om in te wonen in de zomer én de winter.

Vraag 8

Op welke manier houdt u de ontwikkelingen van hittestress bij?

Vraag 9

Wat bent u voornemens hiertegen te doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 10

Als, zoals het artikel stelt, gekeken wordt om hittestress als gebrek aan te merken, wat betekent dit dan precies voor eigenaren en verhuurders van huizen en gebouwen?

Wanneer hittestress zal worden aangemerkt als gebrek heeft dit geen gevolgen voor eigenaar-bewoners. Zij zijn zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan hun woning. Het gaat om huurders die voor maatregelen afhankelijk zijn van hun verhuurder. Als een huurwoning een gebrek vertoont – en de verhuurder weigert een oplossing te bieden – dan kunnen huurders naar de rechter stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Dit kan leiden tot een huurverlaging en een verplichting tot het reduceren van de hittestress door de verhuurder. Op dit moment zijn er wel al uitspraken van de rechter over hittestress waardoor hitte al een gebrek kan zijn. In afwachting van de lopende verkenning wachten wij met het formeel oormerken van hittestress als gebrek.

Vraag 11

Als alle huizen in Nederland voldoen aan bouwregelgeving zoals die gold in het jaar dat de woningen werden gebouwd, maar nu achteraf door ontwikkelingen in het klimaat niet meer afdoende blijken, is het dan niet verstandiger om in samenwerking met verhuurders en woningeigenaren te zoeken naar oplossingen?

Een deel van de mogelijke oplossingen lijkt bekend te zijn. Denk hierbij aan het nemen van kleine maatregelen en het veranderen van het gedrag. Ook zijn er bekende voorzieningen die getroffen kunnen worden aan het gebouw om hittestress te voorkomen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonwering of koeling. Het is dus verstandig als bewoners en eigenaren te investeren in dit type voorzieningen en huurders actief te informeren. Als Rijk ondersteunen we een aantal stappen, zie hiervoor het antwoord op vraag 3.
Het stellen van wettelijke minimumeisen voor bestaande woningen ligt niet in de rede. In de loop der jaren is er op tal van vlakken nieuw inzicht ontstaan, waarop de minimumeisen voor nieuw te woningen zijn aangepast (constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en dus ook oververhitting). Deze strengere eisen zijn echter niet van toepassing op de al bestaande voorraad. Alle woningen in Nederland dienen te voldoen aan de minimumeisen voor bestaande bouw. Dat is een afkeurniveau, waardoor je die woning niet meer mag gebruiken als je niet aan de eisen voldoet.

Vraag 12

Bent u in gesprek met de betreffende sectoren en wat leveren deze gesprekken op?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Zijn er draaiboeken over hoe te handelen bij hittegolven, die worden opgevolgd bij verpleeghuizen, verzorgingshuizen, geclusterde woningen, etc.?

Zorginstellingen worden niet verplicht om specifieke draaiboeken gericht op het tegengaan van hittestress te ontwikkelen, al zijn er wel instellingen met hitteprotocollen. Zorginstellingen dienen op basis van de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg (Wkkgz) altijd goede zorg te leveren, ook tijdens hittegolven. De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) houdt toezicht op de kwaliteit en veiligheid van de zorg.
Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt.
Daarnaast wordt ook naar de rest van de samenleving gecommuniceerd over de risico’s bij kwetsbare groepen en de mogelijkheden om (te helpen met) hittestress verminderen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Betaalbare krapte» uit de Leeuwarder Courant?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de stelling uit het artikel dat tot nog toe op het stimuleren van de vraag gestuurd is en kan u dit toelichten?

Nee, deze stelling deel ik niet. De afgelopen jaren is met verschillende financiële regelingen, zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, ook het aanbod van woningen gestimuleerd. Daarnaast zet ik ook in op het vergroten en verbeteren van het aanbod door het vastleggen van te realiseren aantallen woningen en segmentering in de woondeals.

Vraag 3

Deelt u de stelling uit het artikel dat sturen op vraag averechts werkt en kan u dit toelichten?

Ik deel de stelling dat door stimulering van de vraag of het reguleren van (huur)prijzen er geen woningen bijkomen. Bijbouwen van woningen is noodzakelijk en een topprioriteit om het woningtekort terug te dringen.

Vraag 4

Wat vindt u van het concrete idee van «hoge objectsubsidies» als manier om te sturen op meer aanbod?

Objectsubsidies kunnen helpen het realiseren van nieuwbouw en dan met name woningen met lage opbrengsten zoals sociale huurwoningen en andere woningen in het betaalbare segment, te stimuleren. Hoge objectsubsidies zijn duur en de middelen zijn beperkt. Daar is een zorgvuldige afweging noodzakelijk die ik de komende weken ga maken in het kader van het opstellen van het Regeerprogramma. Ik zal daarbij de uitkomsten van het recent aan uw Kamer gestuurde Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) «Op grond kun je bouwen»2 meenemen.

Vraag 5

Over welke aspecten hiervan bent u positief en waarom?

Ik ben positief over het feit dat met objectsubsidies direct zichtbaar is welke woningen waar gebouwd worden mede dankzij die subsidies. Daarnaast kan het heel direct bijdragen aan betaalbare woningbouw. De directe financiële ondersteuning zet ook de afspraken uit bijvoorbeeld de woondeals kracht bij.

Vraag 6

Over welke aspecten bent u negatief en waarom?

Het is een dure maatregel. Ook is er risico, met name wanneer (betaalbare) koopwoningen met objectsubsidies worden gestimuleerd, alleen de eerste koper hiermee wordt geholpen. Er zijn vervolgens juridische maatregelen nodig om te zorgen dat ook opvolgende kopers voordeel van de subsidies ondervinden.
Verder is er een risico dat er ook woningen worden ondersteund die ook zonder subsidie haalbaar zijn te bouwen. Voor andere woningen zal de subsidie juist weer niet toereikend zijn. Zolang de ontvanger van de subsidie de gelden aan andere woningbouwprojecten besteed, is dit wellicht nog overkomelijk maar de subsidie moet niet tot extra winsten leiden. Dit leidt op termijn tot hogere grondprijzen of zorgt ervoor dat grondeigenaren hun grondprijzen niet naar beneden bijstellen. Maatregelen om te voorkomen dat hogere opbrengsten (inclusief de subsidies) leiden tot hoge grondprijzen zijn daarom noodzakelijk.
Bovendien is het niet mogelijk om met objectsubsidies alle tekorten bij gebiedsontwikkeling op te lossen. Andere aanvullende regelingen zullen noodzakelijk zijn.

Vraag 7

Bent u bereid het idee van «hoge objectsubsidies» voor de Nederlandse situatie verder uit te werken?

Ja, ik neem deze mogelijkheid mee met het uitwerken van het Regeerprogramma.

Vraag 8

Indien u het idee van «hoge objectsubsidies» niet wil verkennen, waarom niet?

Ik neem objectsubsidies mee in de overwegingen hoe de vijf keer één miljard uit het Hoofdlijnenakkoord om de woningbouw te stimuleren te gaan inzetten.

Vraag 9

Welke eventuele andere ideeën heeft u ten aanzien van het sturen door middel van subsidies op concrete aantallen woningen?

Met de uitwerking van het Regeerprogramma kom ik hier verder op terug. In de eerste uitwerking hiervan wordt er toekomstig financieel instrumentarium ontwikkeld welke de bouw van woningen financieel ondersteunt.
Ik laat mij hierbij inspireren door de geadviseerde maatregelen uit het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen».

Vraag 10

Kan u naar aanleiding van de vorige vraag de ideeën uitsplitsen naar bestaande bouw enerzijds en nieuwbouw anderzijds?

In het Regeerprogramma zal ik met maatregelen komen voor zowel de nieuwbouw als het beter benutten van de bestaande (woning)voorraad. Ik ben voornemens de middelen uit het Hoofdlijnenakkoord voor beide in te zetten.

Vraag 11

Kan u aangeven welke subsidies gezien het voorgaande punt uitermate geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de bestaande bouw enerzijds en welke subsidies bij uitstek geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de nieuwbouw anderzijds?

Voor het beter benutten van de bestaande vastgoedvoorraad zijn er verschillende regelingen. Het reeds bestaande Volkshuisvestingsfonds zet in op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en buurten. En de Transformatiefaciliteit helpt de (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed tot wonen.
In het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» stelt een interdepartementale werkgroep voor het realiseren van nieuwe woningen te stimuleren met een «realisatiestimulans», al dan niet specifiek voor betaalbare woningen en een objectsubsidie voor sociale woningbouw.

Vraag 12

Kan u aangeven hoe en wanneer deze subsidies worden ingezet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 al aangaf werk ik in het Regeerprogramma uit hoe de middelen voor Volkshuisvesting uit het Hoofdlijnenakkoord doelmatig en doeltreffend besteed kunnen worden.
Overigens loopt het Volkshuisvestigingsfonds dit jaar nog door en het loket van de Transformatiefaciliteit zal weer openen op het moment dat er voldoende uitstaande leningen zijn terugbetaald of er aanvullende financiering komt. En natuurlijk monitoren we actief de inzet van de afgelopen jaren verstrekte middelen zoals de Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Helaas is het mij niet gelukt de vragen binnen drie weken te beantwoorden maar wel binnen de termijn van zes weken. Zoals u heeft verzocht heb ik alle vragen één voor één beantwoord.

Vraag 1

Deelt u de mening dat gemeentes bewoners goed en tijdig moeten informeren over nieuwe en duurdere berekeningswijzen voor erfpacht, en deze verhogingen goed moet onderbouwen?1

Ik deel uw mening dat goede en tijdige informatie en een goede onderbouwing van belang zijn, maar daarmee is niet gezegd dat nieuwe berekeningswijzen aan de orde zijn, noch dat deze duurder zijn. Op 21 mei 2024 heb ik u een brief en de handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (hierna handreiking Erfpacht) gestuurd.2 In deze handreiking is aangegeven dat het voor een erfpachter duidelijk moet zijn op welke momenten een gemeente kan overgaan tot herziening van de canon. Uit de algemene erfpachtbepalingen moet ook blijken wanneer een canonherziening plaatsvindt. De rekensystematiek moet duidelijk zijn en, wanneer binnen de looptijd van het erfpachtrecht de canon wordt herzien, moeten de parameters waarmee de canon wordt aangepast vindbaar zijn voor de erfpachter.
Er is overigens verschil tussen de wijze van berekenen (het algemeen geaccepteerde «grondwaarde maal canonpercentage») en de autonome ontwikkelingen van de parameters. De grondwaarde kan veranderen in de tijd evenals het canonpercentage. Daardoor kan de canon veranderen maar daarmee is de berekeningswijze niet aangepast. Bovendien is er verschil tussen aanpassingen van de canon binnen de looptijd van het erfpachtrecht en het aanbieden van een nieuw erfpachtrecht.

Vraag 2

Is het volgens u uitlegbaar dat de formules voor de berekening van erfpacht in de gemeente Amsterdam tussen 2010 en 2017 zijn aangepast, zonder dat burgers daarover persoonlijk zijn geïnformeerd?

De canon in Amsterdam wordt al decennia bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. Zowel het canonpercentage3 als de grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten met woonbestemming4 zijn te vinden op de webpagina van de gemeente Amsterdam. Hiermee is het onnodig iedere erfpachter steeds persoonlijk te informeren over wijzigingen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de algemene voorwaarden bij erfpacht erg ten gunste van gemeenten zijn geformuleerd, te ruim zijn en weinig houvast bieden voor burgers?

Nee, in algemene zin kan dit niet gezegd worden. Er zijn zeer veel algemene erfpachtvoorwaarden in Nederland. Iedere gemeente heeft zijn eigen algemene voorwaarden en vaak zijn op erfpachtrechten ook nog oude algemene erfpachtbepalingen van toepassing die slechts met instemming van erfpachter en de gemeente als erfverpachter kunnen worden aangepast. Ik heb de algemene bepalingen van gemeenten laten onderzoeken door Deloitte5. Daaruit kwam naar voren dat de rechten van erfpachters niet altijd goed zijn geborgd. Daarom heb ik de eerder genoemde handreiking Erfpacht laten opstellen waarin handvatten zijn opgenomen voor consumentvriendelijke algemene erfpachtbepalingen. Daarmee kunnen gemeenten bij het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen hun voordeel doen. U heeft deze handreiking afgelopen mei ontvangen. Deze is gepubliceerd op de website van de Vereniging van Grondbedrijven, aan gemeenten met erfpacht gestuurd en half juni op de Provada gepresenteerd.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de formules voor berekening van erfpacht extern wetenschappelijk getoetst moeten worden?

Nee, het bepalen van de erfpachtcanon door grondwaarde maal het canonpercentage is algemeen geaccepteerd. Een externe wetenschappelijk toets hierop heeft geen meerwaarde.

Vraag 5

Indien het antwoord op de vragen 3 en 4 ja is, bent u bereid om samen met gemeenten tot een herziening van de Handreiking erfpacht voor gemeenten te komen, die burgers beter beschermt en meer waarborgen voor goede en onafhankelijke onderbouwing bevat?

De handreiking Erfpacht is afgelopen mei gepubliceerd en op 13 juni op de Provada aangeboden aan de VNG. De handreiking biedt handvatten aan gemeenten bij het opstellen van – en besluitvorming in de lokale democratie over – nieuwe algemene erfpachtbepalingen. Het opstellen van nieuwe algemene bepalingen is een langdurig proces, niet in de laatste plaats omdat dit zorgvuldig moet gebeuren. Het van toepassing verklaren op bestaande erfpachtrechten duurt vervolgens nog langer omdat dit instemming vergt van erfpachter en de gemeente als erfverpachter.
De handreiking die er nu ligt is tot stand gekomen op basis van een brede afweging, waarbij zowel de belangen aan erfpachterszijde als aan de zijde van gemeenten uitgebreid zijn meegewogen. Daarmee is de handreiking een evenwichtig stuk met handvatten voor gemeenten om nieuwe erfpachtbepalingen consumentvriendelijker vorm te geven. Ik wil het resultaat van de handreiking Erfpacht afwachten en het ligt, na deze zorgvuldige afweging van belangen en het daaruit voortgekomen evenwichtig resultaat, niet voor de hand deze op een zo korte termijn weer aan te passen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het verstandig zou zijn de Handreiking een meer dwingend karakter te geven, in plaats van een vrijwillig karakter?

Nee, erfpacht is een privaatrechtelijk juridisch instrument waar gemeenten, net als iedere andere eigenaar, gebruik van kunnen maken. Ingrijpen in de lokaal te maken afwegingen, de lokale autonomie en contractvrijheid van gemeenten (uiteraard binnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) zijn zeer vergaande maatregelen en ik zie daar op dit moment niet de noodzaak toe.

Vraag 7

Wat vindt u van de reactie van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) op het handhavingsverzoek dat zij te weinig kennis en mankracht in huis heeft om te handhaven ten aanzien van de gemeente?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder en gaat over haar eigen prioriteringsbeleid. De ACM heeft op grond van dit prioriteringsbeleid besloten om het betreffende handhavingsverzoek niet in behandeling te nemen. De rechter heeft de ACM daarover in het gelijk gesteld.6

Vraag 8

Wat betekent het volgens u voor de rechtsbescherming van burgers als juist de toezichthouder niet thuis geeft, wanneer mogelijk sprake is van oneerlijke handelspraktijken van de gemeente richting haar inwoners?

Wanneer sprake zou zijn van oneerlijke handelspraktijken staat het burgers vrij zich te wenden tot de burgerlijke rechter. Zonder hieraan in de weg te staan, wordt in de handreiking Erfpacht wel aangegeven dat een vorm van geschillenbeslechting, die laagdrempelig en betaalbaar is voor de erfpachter en onpartijdig en onafhankelijk is, de rechtszekerheid dient.

Vraag 9

Hoe kijkt u naar adviezen dat het toezicht op erfpacht en consumentenbescherming bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het meest logisch zou zijn, omdat het karakter van erfpacht alles in zich heeft van een complex financieel product, en bent u bereid hieraan opvolging te geven?

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. In het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, is vastgelegd waaraan erfpacht moet voldoen. De AFM is derhalve niet de aangewezen instantie om hierop toezicht te houden. De normen uit de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn bovendien toegesneden op financiële producten en niet geschikt om toe te passen op erfpacht.

Vraag 1

Herkent de Minister het signaal dat gemeenten in de praktijk aanlopen tegen problemen die met de voorgestelde herziening nog niet volledig getackeld worden?

In gesprek met gemeenten komt het regelmatig voor dat signalen over knelpunten naar voren worden gebracht waar men in de praktijk tegenaan loopt. Dat kan bijvoorbeeld tijdens werkbezoeken het geval zijn of tijdens bijeenkomsten met alliantiepartners in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). Ik sta daarbij altijd open voor suggesties en medewerkers van mijn ministerie hebben er continu aandacht voor. Het hoeft daarbij niet altijd te gaan om oplossingen door het aanpassen van wet- en regelgeving. Het kan ook gaan om het vergroten van bestuurlijke aandacht en agendering (bijvoorbeeld aan de hand van een monitor, zoals de Leefbaarometer), om kennisdeling over oplossingen binnen bestaande wettelijke kaders, het onderling uitwisselen van best practices of om een financiële bijdrage (bijvoorbeeld via de Regeling kansrijke wijk).

Vraag 2

Wethouders, corporaties, politie en wijkpartners geven aan tegen problemen aan te lopen rond het delen van gegevens waardoor zij op dagbasis tegen belemmeringen aanlopen om het Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid uit te voeren: herkent de Minister dit specifieke signaal?

Bij de gebiedsgerichte en integrale aanpak van het NPLV hoort samenwerking tussen verschillende organisaties uit verschillende domeinen. Informatiedeling is een belangrijke randvoorwaarde voor samenwerking. Problemen rond het delen van gegevens, waaronder onbekendheid en onduidelijkheid over bestaande mogelijkheden, komen mij bekend voor uit de focusgebieden van het NPLV.

Vraag 3

Kan de Minister aangeven hoe hij deze partners kan ondersteunen bij het vinden van een AVG-proof werkwijze?

In het netwerk van de twintig focusgebieden van het NPLV worden veel best practices gedeeld. Dit gebeurt ook voor suggesties over AVG-proof werken.
Daarnaast ondersteunt het Instituut voor Publieke Waarden (IPW) NPLV-gebieden bij het ontwikkelen van (nieuwe) werkwijzen binnen de kaders van de AVG. In
Den Haag Zuidwest is, met hulp van IPW, bijvoorbeeld door het team Vroegsignalering schulden van de gemeente Den Haag samen met woningcorporaties een werkwijze voor een gezamenlijk huisbezoek ontwikkeld. Zo komt de gemeente sneller in contact met kwetsbare bewoners met (oplopende) schulden. Hiervoor is de bestaande werkwijze op twee punten aangepast: een werkwijze met zo min mogelijk onnodige gegevensuitwisseling en een beschrijving van het werkproces in juridisch logische taal voor de privacytoets.
Ook werken mijn collega-bewindspersonen en ik aan wetgeving om gegevensverwerking duidelijk en juridisch goed te regelen. Denk bijvoorbeeld aan de Wet gegevensverwerking door samenwerkingsverbanden (Wgs) waar de Eerste
Kamer half juni jl. mee heeft ingestemd.
Ook werken we mee aan het wetsvoorstel aanpak meervoudige problematiek sociaal domein (Wams), dat 30 januari 2023 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Dit wetsvoorstel dient de knelpunten weg te nemen die gemeenten en andere organisaties in het sociaal domein ervaren als zij persoonsgegevens uitwisselen bij het aanpakken van meervoudige problematiek. Het wetsvoorstel regelt een wettelijk kader voor een gecoördineerde aanpak van meervoudige problematiek en ernstig meervoudige problematiek, de juridische grondslagen voor de hiervoor benodigde verwerking en uitwisseling van persoonsgegevens en de waarborgen tegen onnodige verspreiding of verzameling van persoonsgegevens.

Vraag 4

Kan de Minister aangeven waarom hij wel of niet kan zorgen voor een model convenant waaronder wijkpartners, corporaties, gemeenten en overige bij de uitvoering van het Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid betrokken partijen op juridisch verantwoorde wijze gegevens met elkaar kunnen delen?

Het opstellen van een model-convenant is niet voldoende om bij de uitvoering van het NPLV op juridische verantwoorde wijze persoonsgegevens te delen.
Op grond van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) dient elke verwerking van persoonsgegevens rechtmatig te zijn. De verwerking is rechtmatig als deze gebaseerd is op een grondslag uit de AVG. Verder mag de verwerking ook niet in strijd zijn met andere wetgeving, zoals een wettelijke geheimhoudingsplicht. De AVG eist van zowel verwerkingsverantwoordelijken (zij bepalen de doeleinden waarvoor en de middelen waarmee persoonsgegevens worden verwerkt), als van verwerkers dat er een verwerkersovereenkomst is. In een dergelijke verwerkersovereenkomst dient aan te worden getoond dat er voldoende waarborgen bestaan dat de verwerker de persoonsgegevens volgens de regels van de AVG beschermt.
Bij de verwerking van persoonsgegevens bij de uitvoering van het NPLV dienen de betrokken partijen dus zelf na te gaan of zij verwerkingsverantwoordelijke of verwerker zijn, op grond van welke grondslag van de AVG persoonsgegevens worden verwerkt en óf en met wie zij een verwerkersovereenkomst dienen te sluiten. Daarbij mogen partijen slechts persoonsgegevens verwerken met een gerechtvaardigd doel. Dat doel dient specifiek te zijn en vooraf uitdrukkelijk omschreven. Wel heeft dit onderwerp onze aandacht en ondersteunen wij gebieden (en gebieden elkaar ook onderling) door het delen van best practices, door de inzet van IPW en door de ontwikkeling van wetgeving.

Vraag 5

Steeds vaker komt het voor dat gemeenten succesvol ondermijning aanpakken door crimineel geld of met crimineel geld verkregen goederen af te pakken, maar gemeenten worstelen met de manier waarop zij dit geld terug kunnen inzetten in kwetsbare wijken: hoe kan de Minister in samenwerking met zijn ambtgenoten gemeenten hierin ondersteunen?

Maatschappelijk herbestemmen draait om het zichtbaar teruggeven van afgepakt crimineel vermogen aan de maatschappij. Het laat zien dat misdaad niet loont en dat afgepakt crimineel vermogen de maatschappij ten goede komt. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid coördineert een verkenning naar de mogelijkheden voor het maatschappelijk herbestemmen van (strafrechtelijk) afgepakt vermogen in
Nederland. Onderdeel van de verkenning is het opzetten van pilotprojecten om zicht te krijgen op de benodigde organisatie, wetgeving en passend beleid. De eerste pilot (in Schiedam) is inmiddels operationeel en heeft als doel kwetsbare jongeren uit de buurt naar werk of opleiding te begeleiden. Dit initiatief is (gedeeltelijk) gefinancierd uit de verkoopopbrengst van (strafrechtelijk) afgepakte panden uit dezelfde buurt. Ook in andere gemeenten worden nu voorbereidingen getroffen voor pilots met door het OM afgepakte goederen. Iedere opvolgende pilot is gebaat bij de eerdere ervaringen die zijn opgedaan. Hierbij organiseren gemeenten de lokale uitvoering en heeft de rijksoverheid een faciliterende rol waar dit nodig en passend is. Bij het opzetten van de pilots wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het NPLV.

Vraag 6

Welke concrete acties is de Minister voornemens te ondernemen om afgepakt crimineel geld maatschappelijk in te zetten in kwetsbare wijken?

Het Ministerie van Justitie en Veiligheid coördineert een verkenning naar de mogelijkheden van het maatschappelijk herbestemmen van (strafrechtelijk) afgepakt crimineel vermogen in Nederland. In de halfjaarbrief georganiseerde, ondermijnende criminaliteit wordt inzicht gegeven in de voortgang van de verkenning.1

Vraag 7

Vindt de Minister het ook treurig om te constateren dat wijken waar soms miljoenen euro’s aan extra middelen naartoe gaan om de wijk leefbaar en veilig te houden dan toch enorm worstelen met de problematiek van afval op straat naast ondergrondse containers, wat het beeld van de wijk negatief maakt?

Afval op straat naast ondergrondse containers doet het aanzien van een wijk zeker geen goed en doet afbreuk aan de leefbaarheid. Het leidt veelal tot ergernis van omwonenden en bezoekers, en trekt ongedierte aan. Uit ervaring binnen het NPLV blijkt dat ook voor gemeenten het voorkomen en bestrijden van verloedering door afval hoog op de agenda staat. De aanpak van de problematiek van afval op straat maakt echter geen onderdeel uit van het NPLV en valt niet onder de verantwoordelijkheid van het ministerie. Het is primair een zaak van gemeenten. Het NPLV richt zich onder meer op gemengde wijken, werk, aanpak van schulden en de instroom voorkomen van criminaliteit. Het is dus aan de gemeenten zelf in het kader van een integrale gebiedsaanpak om een afweging te maken waar de beschikbare middelen en capaciteit op wordt ingezet in kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid en veiligheid onder druk staat.

Vraag 8

Is de Minister ervan op de hoogte dat naast ondergrondse containers veelvuldig vuil wordt aangeboden omdat de container klemt, maar zeker niet vol is volgens de ingebouwde sensoren?

Het ministerie beschikt niet over landelijke gegevens met betrekking tot het naast ondergrondse containers veelvuldig vuil aanbieden omdat containers klemmen, terwijl ze niet vol zijn.

Vraag 9

Hoe vaak komt het voor dat gemeenten met klemmende ondergrondse containers te maken hebben?

Het ministerie beschikt niet over landelijke gegevens over hoe vaak gemeenten te maken hebben met klemmende ondergrondse containers.

Vraag 10

Wat vindt de Minister ervan als gemeenten overgaan tot het beboeten van het verkeerd aanbieden van vuilnis terwijl de ondergrondse container een technisch probleem kent?

Het is aan gemeenten om te beoordelen wat naar omstandigheden het juiste is om te doen en of er een technisch probleem is. Elk individueel geval vraagt een eigen afweging om wel of niet over te gaan tot beboeten.

Vraag 11

Wat is volgens de Minister een passender oplossing voor klemmende ondergrondse containers?

Het is niet aan mij om voor gemeenten te bepalen hoe zij om moeten gaan met klemmende ondergrondse containers en welke oplossingen passend zijn.

Vraag 12

Welke concrete actie kan en wil de Minister nemen om het geconstateerde probleem rondom klemmende ondergrondse containers op te lossen, aangezien dit vaak hoog in de top vijf van irritaties van buurtbewoners staat?

Omdat de door u naar voren gebrachte problematiek rondom klemmende ondergrondse containers primair een zaak is van gemeenten, zal het Ministerie van BZK uw vragen hierover onder de aandacht brengen bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

Vraag 13

Kunt u deze vragen per vraag en spoedig beantwoorden?

De vragen zijn per vraag, en zo spoedig als mogelijk was, beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.

Vraag 2

Bent u specifiek bekend met de vastgoedtransacties zoals omschreven in het artikel?

Ja.

Vraag 3

Wat vindt u van de vastgoedtransacties waaraan gerefereerd wordt?

Bij deze vastgoedtransacties worden huurwoningen opgekocht en op het moment dat de huurder vertrekt wordt de woning verkocht aan een eigenaar bewoner. Door de stijgende huizenprijzen wordt het verschil tussen de waarde van een woning in verhuurde staat en een leegstaande woning groter. Daarmee worden de transacties waaraan gerefereerd wordt aantrekkelijker.
Het staat investeerders vrij om huurwoningen te kopen met de intentie deze te verkopen op het moment dat de huurder vertrekt. Van een dergelijke investeerder verwacht ik vanzelfsprekend wel dat deze zich opstelt als een goede verhuurder. Daar hoort bij dat er geen druk wordt gezet op de huurder om te vertrekken.

Vraag 4

Wat vindt u van de constructie die voor de vastgoedconstructies gebruikt wordt, via brievenbusfirma’s via Luxemburg naar de Bermuda?

In zijn algemeenheid geldt dat de aanpak van belastingontwijking een belangrijk speerpunt is van het kabinet. Belastingontwijking ondermijnt namelijk de belastingmoraal en leidt tot onrechtvaardigheid. Het zich onttrekken aan belastingheffing door de één leidt uiteindelijk tot hogere lasten voor de ander. De afgelopen jaren zijn al veel maatregelen genomen tegen belastingontwijking. In eerdere Kamerbrieven zoals de jaarlijkse monitoringsbrief belastingontwijking ben ik hier uitgebreider op ingegaan2.
Vanwege de fiscale geheimhoudingsplicht van artikel 67 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan ik niet ingaan op individuele fiscale dossiers. In het algemeen kan ik het volgende opmerken. Onder Nederlandse belastingverdragen valt het heffingsrecht over inkomsten uit onroerende zaken (waaronder huurinkomsten en vermogenswinsten) (vrijwel) altijd toe aan het land waar deze onroerende zaken zijn gelegen (situsbeginsel). Bij een entiteit die in Nederland gelegen onroerende zaken bezit, valt het heffingsrecht over de inkomsten uit die onroerende zaken dus aan Nederland toe. Nederland maakt van dit heffingsrecht gebruik door belastingplichtigen voor de vennootschapsbelasting in de vennootschapsbelasting te belasten voor inkomsten uit Nederlands vastgoed, bijvoorbeeld voor huuropbrengsten of vermogenswinsten.

Vraag 5

Is er volgens u daadwerkelijk sprake van het ontduiken van de belastingplicht over de transacties (zijnde verkoop van Nederlandse woningen)? Zo ja, vindt u dat een interventie nodig is om de verschuldigde belasting in Nederland alsnog te incasseren? Zo ja, welke? Indien niet, waarom niet?

Een belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting met Nederlands vastgoed zal op basis van de regels van totaalwinst en goedkoopmansgebruik in beginsel worden belast over huuropbrengsten uit en vermogenswinsten op dat vastgoed. In het licht van antwoord 4 ziet het kabinet op dit moment geen aanleiding voor interventie.

Vraag 6

Wat bent u voornemens te doen n.a.v. het gestelde in dit bericht?

In het licht van antwoord 4 ziet het kabinet op dit moment geen aanleiding voor aanvullende aanpassing van wet- en regelgeving.

Vraag 7

Kunt u toelichten waarom u wel of niet tot actie overgaat?

Zoals aangegeven is de aanpak van belastingontwijking een belangrijk speerpunt van het kabinet. De afgelopen jaren zijn al veel maatregelen genomen tegen belastingontwijking.
Een belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting met Nederlands vastgoed zal op basis van de regels van totaalwinst en goedkoopmansgebruik in beginsel worden belast over huuropbrengsten uit en vermogenswinsten op dat vastgoed. Onder Nederlandse belastingverdragen valt het heffingsrecht over die inkomsten uit onroerende zaken (vrijwel) altijd toe aan Nederland.
Het kabinet ziet op dit moment geen aanleiding voor aanvullende aanpassing van wet- en regelgeving.

Vraag 8

Zijn er meer partijen die op deze manier aan hun belastingplicht ontsnappen?

Vanwege de fiscale geheimhoudingsplicht van artikel 67 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan ik niet ingaan op individuele fiscale dossiers.

Vraag 9

Wat is uw reflectie op de stelling van de onderzoeksjournalist dat de middenhuurregeling deze transacties veroorzaakt?

Uitponden hangt af van veel factoren. Deze verschillen per investeerder en per woning, zoals de wijze van financiering, de rente, de aankoopwaarde en de rendementseisen van een investeerder. Tevens is het gebruikelijk dat investeerders huurwoningen aan elkaar verkopen en hoort uitponden bij de strategische keuzes die investeerders maken. Er kan dus niet worden gesteld dat deze transacties worden veroorzaakt door de regulering van de middenhuur.

Vraag 10

Kunt u er in detail op ingaan waarom de middenhuurregeling dit wel of niet veroorzaakt, dan wel wel of niet bijdraagt aan dit soort ondoorzichtige transacties?

Zoals in vraag negen aangegeven kan niet worden gesteld dat deze transacties worden veroorzaakt door de regulering van de middenhuur.
Daarnaast kunnen verschillende fiscale regimes ervoor zorgen dat investeerders de route met de laagste belastingdruk zoeken, dat staat los van de regulering van de middenhuur.

Vraag 11

Kunt u deze vragen per vraag en spoedig beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningdelen de snelste, meest duurzame en goedkoopste manier is om mensen die nu nog geen eigen plek hebben te huisvesten? Indien niet, waarom niet?

Ik ben het met u eens dat woningdelen een snelle, duurzame en goedkope manier is om mensen woonruimte te bieden. Woningdelen is echter niet de oplossing voor alle huishoudens en doelgroepen die geen huis hebben. Vaak is woningdelen geschikt voor een bepaalde periode of levensfase (bijvoorbeeld jong volwassenen) en eerder voor alleenstaanden dan voor stellen of gezinnen.

Vraag 3

Herkent u het percentage van 61% als het gaat om mensen die in een onderbewoond huis wonen?

Dit heeft te maken met het begrip van onderbewoning zoals Eurostat dat hanteert. Eurostat gaat er namelijk vanuit dat een huis een slaapkamer heeft voor ieder koppel en iedere volwassen alleenstaande, maar ook voor iedere twee kinderen van onder de 12 of tussen de 12 en 17 van hetzelfde geslacht. In Nederland kennen wij over het algemeen de traditie dat aan kinderen een eigen slaapkamer wordt gegeven indien hier mogelijkheid toe is. In vergelijking met de andere EU-landen zien we dat Nederlanders bijna bovenaan staan als het gaat om onderbewoning. Hier kunnen verschillende factoren op van invloed zijn, zoals het klimaat (we zitten relatief vaak binnen) en het welvaartsniveau in Nederland. De suggestie dat 61% van de mensen dus echt een kamer over zou hebben, daar sluit ik mij niet bij aan.

Vraag 4

Is het op dit moment mogelijk voor corporaties om eisen te stellen aan de bezettingsnorm van een woning bij nieuwe verhuur?

Bij toewijzing van een woning door een woningcorporatie wordt gekeken naar wat een passende woning is voor de bestaande gezinsgrootte. Hierbij houdt de woningcorporatie rekening met de huishoudsamenstelling op het moment van de ingangsdatum van het huurcontract, zodat gezinswoningen aan meerpersoonshuishoudens worden toegewezen en kleinere appartementen aan alleenstaanden. Wat precies onder passend wordt verstaan, beslist de woningcorporatie en/of de gemeente. Vaak gaat eventuele onderbewoning pas in de toekomst spelen nadat het gezin in grootte is afgenomen. Dit is niet te voorkomen of te verhelpen. Wel is het van belang dat woningcorporaties met de huurders meedenken wanneer dit voorkomt en zich inzetten om het beter benutten van de bestaande voorraad, maar ook doorstroming naar een kleinere woning, te bevorderen.

Vraag 5

Als dit niet kan, wat zijn dat belemmeringen en hoe kunnen die in de woningtoewijzing weggenomen worden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Herkent u dat 51% van de 2,1 miljoen sociale huurwoningen verhuurd worden aan eenpersoonshuishoudens?

Ja, dit cijfer herken ik. Uit de Lokale Monitor Wonen van het CBS en WSW (bewerking ABF Research) blijkt dat 1.095.775 van de 2.140.040 corporatiewoningen momenteel wordt verhuurd aan een eenpersoonshuishouden. Dit komt neer op ongeveer 51%.

Vraag 7

Kan u aangeven wat de potentie is van woningdelen?

Ik werk aan een bredere verkenning van woningdelen. Op dit moment brengen we onder andere in beeld wat de potentie van woningdelen is. In het derde kwartaal van dit jaar verwacht ik dit in beeld te hebben en zal ik dit met uw kamer delen.

Vraag 8

Kan u aangeven welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen?

Mij is niet op basis van onderzoek bekend welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen. Ik kan mij daarbij voorstellen dat de volgende zaken een rol kunnen spelen: de noodzaak voor het spoedig vinden van een woning op de huidige krappe woningmarkt, de mogelijkheid om bij woningdelen de financiële lasten te kunnen verdelen en de mate waarin men samenwonen met één of meerdere huisgenoten aantrekkelijk vindt. In de genoemde bredere verkenning zal onder meer aandacht besteed worden aan de financiële gevolgen van woningdelen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een bijstandsinkomen of AOW.

Vraag 9

Ervaren alleenstaande AOW’ers belemmeringen van de kostendelersnorm bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande AOW-er een woning deelt met een andere persoon dan krijgt hij of zij – een lagere – AOW voor samenwonenden. Dat kan een belemmering vormen voor de overweging te gaan samenwonen. Dit staat los van de kostendelersnorm. De kostendelersnorm speelt alleen bij een bijstandsuitkering.

Vraag 10

Ervaren alleenstaanden met een uitkering belemmeringen van de kostendelersnom bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande met een bijstandsuitkering een woning deelt met een andere persoon van 27 jaar of ouder, krijgt hij of zij te maken met de kostendelersnorm. Dat kan een belemmering zijn voor het samenwonen.

Vraag 11

Hoeveel alleenstaanden zoeken een sociale huurwoning?

Ik heb geen exacte cijfers bij het aantal alleenstaanden dat momenteel op zoek is naar een sociale huurwoning, ik kan slechts een inschatting maken. Er is geen reden om gegevens over de huishoudsamenstelling al bij het inschrijven voor een sociale huurwoning te verkrijgen; dit is pas van belang bij de toewijzing.
Naar schatting staan momenteel 450.000 mensen ingeschreven voor een corporatiewoning, waarvan 100.000 mensen op dit moment actief op zoek zijn naar zo’n woning. Tegelijkertijd is de inschatting naar aanleiding van de Primos rapportage2 dat de woningzoekende vaak relatief jong en alleenstaand is: 80% van de woningzoekenden in het statistisch woningtekort is alleenstaand. Als we deze cijfers samennemen, staan er naar schatting zo’n 360.000 alleenstaanden ingeschreven en ongeveer 80.000 alleenstaanden zijn hiervan actief op zoek.
Uit de inschatting blijkt ook dat de woningzoekende vaak relatief jong is. Hiermee kan dus voorzichtig worden gesteld dat het aantal personen met een AOW-uitkering relatief laag zal zijn. Echter, hier kunnen verder geen uitspraken over worden gedaan. De woningcorporaties hebben – ook bij toewijzing – geen inzage in waar iemands inkomen vandaan komt, alleen in de hoogte van dit inkomen. Uitspraken over aantallen personen met een AOW- of bijstandsuitkering binnen de groep woningzoekenden kan ik daarom niet doen.

Vraag 12

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een AOW-uitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een bijstandsuitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 14

Op welke manier speelt u in op deze overwegingen?

In de bredere verkenning die ik uitvoer van wat er mogelijk is om woningdelen te stimuleren, breng ik in beeld wat de potentie van woningdelen is, welke (financiële) belemmeringen spelen en wat de wenselijkheden en mogelijkheden zijn om deze weg te nemen. In het derde kwartaal van dit jaar zal ik u daarover informeren.
Overigens zijn sommige regels ook goed te verdedigen: als je samen één huishouden vormt, kan je veel vaste lasten ook samen delen. De huurtoeslag is bijv. daarom afgestemd op degenen die op hetzelfde adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen.

Vraag 15

Indien u hier geen zicht op heeft, bent u bereid een diepteanalyse uit te laten voeren naar specifieke beweegredenen van alleenstaanden die een sociale huurwoning zoeken?

Afhankelijk van de uitkomsten van de verkenning woningdelen, zal ik afwegen of het nodig is om deze diepteanalyse uit te voeren.

Vraag 16

Herkent u dat van de sociale huurwoningen die vrij komen 70,5% verhuurd worden aan een alleenstaande terwijl de woning ook aan meerdere alleenstaanden of aan een meerpersoonshuishouden zou kunnen worden verhuurd?

Ik heb geen zicht op deze cijfers. Bij corporatiewoningen wordt door de woningcorporatie gekeken naar welke woning passend is bij het inkomen en de huishoudgrootte van de huurder(s). Desondanks komt het voor dat woningen die ook aan meerdere alleenstaanden zouden kunnen worden verhuurd, aan een alleenstaande ingeschrevene worden verhuurd. Daarom ben ik bezig met het onderzoeken naar de mogelijkheden van woningdelen en andere constructies binnen het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hier komen zowel kansen als knelpunten uit naar voren. De knelpunten moeten we waar nodig wegnemen, omdat het beter benutten een snelle en efficiënte manier is om bij te dragen aan het tegengaan van het woningtekort.

Vraag 17

Op welke manier(en) kunnen woonruimteverdelingssystemen aangewend worden om meerdere alleenstaanden te selecteren en te huisvesten in een corporatiewoning die hier groot genoeg voor is?

Dit is niet standaard opgenomen in woonruimteverdeelsystemen. Corporaties kunnen, als ze dat willen, zelf methodes bedenken waardoor er alleen gereageerd kan worden door woningdelers die gezamenlijk op de wachtlijst staan. Ik heb vernomen dat er ook woningcorporaties zijn die via het woonruimteverdeelsysteem een woning aanbieden met de vereiste dat de gekozen toekomstige huurder hier zelf iemand (die ook staat ingeschreven in het systeem) bij zoekt. Op deze manier kan de woning worden gedeeld tussen twee bekenden. De ervaring van corporaties leert dat woningdelen tussen bekenden vaak een duurzame oplossing is; twee onbekenden bij elkaar in een woning zetten werkt niet altijd goed.

Vraag 18

Herkent u de stelling dat het beroep op de huurtoeslag daalt als er meer woningen gedeeld worden?

De huurtoeslag is afgestemd op de financiële draagkracht van degenen die op een adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen. Het delen van woningen door meerdere alleenstaanden zal in het algemeen tot gevolg hebben dat het beroep op de huurtoeslag daalt.

Vraag 19

Wat zou (geduid in een bandbreedte) de ordegrootte zijn van het bedrag dat hiermee op de huurtoeslag bespaard zou kunnen worden uitgaande van enkele scenario’s: maximaal benutten kansen voor woningdelen, minimaal scenario en iets daartussen?

De vraag naar de grootte van het bedrag dat op de huurtoeslag zou kunnen worden bespaard is afhankelijk van de aannames die men hieraan ten grondslag neemt, zoals het aantal sociale huurwoningen dat voor woningdelen in aanmerking zou kunnen komen. In antwoord 16 is aangegeven dat ik geen zicht heb op deze cijfers. Daarom kan ik geen bedrag geven voor de mogelijke besparing op de huurtoeslag.

Vraag 20

Herkent u de rekensom uit het artikel dat het om een besparing van € 600 miljoen zou gaan na tien jaar?

De voorbeeldberekening van het huurtoeslagbedrag voor specifieke huishoudens is correct. De berekening van de potentiële besparing op de huurtoeslag die hieruit volgt, is afhankelijk van de aannames die hieraan ten grondslag liggen.

Vraag 21

Op welke manier gaat u in uw aanpak Woningdelen om met de belemmeringen en kansen die u zelf heeft gedetecteerd of die door dit artikel worden aangereikt?

Zoals bij antwoord 7 en 14 aangegeven werk ik op dit moment aan een brede verkenning. Pas als die verkenning is afgerond kan ik antwoord geven op uw vraag.

Vraag 22

Kan u deze vragen binnen drie weken per stuk beantwoorden?

In verband met de nodige afstemming is er een uitstelbericht verzonden. Waar dit de leesbaarheid ten goede kwam, heb ik vragen geclusterd beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de Atlas van de lokale lasten, die is opgesteld door het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) van Rijksuniversiteit Groningen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de woonlasten voor huishoudens met een eigen woning in 2024 als gevolg van heffingen van gemeenten, provincies en waterschappen gemiddeld stijgen met 7,4 procent tot 1.670 euro?

Uit de Atlas van de lokale lasten van het COELO blijkt dat de totale decentrale lasten voor meerpersoonshuishoudens met een eigen woning in 2024 stijgen met 7,6% tot gemiddeld € 1.670,–. Dit betreft niet enkel de gemeentelijke woonlasten, maar ook de opcenten motorrijtuigenbelasting (provinciale heffing) en waterschapsbelasting. Van deze totale decentrale lasten voor meerpersoonshuishoudens met een eigen woning stijgen de gemeentelijke woonlasten in 2024 met 6,1% tot gemiddeld € 994,–.

Vraag 3

Kunt u aangeven of en in hoeverre deze lastenstijging het gevolg is van autonome keuzes van decentrale overheden om het voorzieningenniveau te verbeteren, dan wel het gevolg is van onontkoombare verplichtingen die voortvloeien uit wettelijke taken en prestatieafspraken met het Rijk?

De gemeentelijke lasten vallen uiteen in algemene belastingen die ten goede komen aan de algemene middelen, en zogenoemde bestemmingsheffingen. Het is niet bekend in hoeverre de lastenstijging samenhangt met autonome keuzes van gemeenten dan wel het gevolg zijn van wettelijke verplichtingen. Voor de gemeentelijke bestemmingsheffingen (en retributies) geldt overigens dat deze maximaal kostendekkend mogen zijn. Dat betekent dat de (extra) inkomsten uit afvalstoffenheffing en rioolheffing enkel mogen worden gebruikt om de kosten van de betreffende voorziening te dekken (resp. het ophalen en verwerken van uw huishoudelijke afval en onderhoud en vervanging van het riool) en dus niet voor verbetering van de overige voorzieningen of de ontwikkeling van taken waarvoor landelijke wet- en regelgeving geldt.
Waterschappen zijn financieel zelfstandig. Dat wil zeggen dat zij de kosten die zij maken om hun taken uit te oefenen, geheel uit eigen belastinginkomsten bekostigen. De tarieven van de waterschappen zijn onder andere gestegen als gevolg van klimaatverandering en het feit dat de kosten van ingekochte goederen en diensten zijn gestegen. Elk waterschap stelt op basis van zijn kosten zijn eigen tarieven vast. Hierbij is de regel dat de tarieven kostendekkend zijn. Waarvoor de waterschappen belasting mogen heffen is geregeld in de Waterschapswet.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft de stijging van lokale lasten voor het streven van u om de woonlasten voor huishoudens te beperken? Hoe werken lokale lasten door in de huurprijzen en in pogingen om de stijging hiervan (wettelijk) te begrenzen?

Lokale gebruikersbelastingen/-heffingen worden doorgaans direct bij de gebruiker (huurder) in rekening gebracht en maken geen deel uit van de (kale) huurprijs. De huurder moet deze kosten niet als huurder maar als belastingplichtige of als gebruiker betalen. In het geval dat een verhuurder de gebruikersbelasting/-lasten op eigen naam voor de huurder heeft voldaan, mag hij die kosten – afzonderlijk van de kale huurprijs en servicekosten/nutsvoorzieningen – aan de huurder doorberekenen; het zijn immers kosten die de gebruiker geacht wordt te betalen.
De keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de decentrale heffingen worden genomen door de gemeenteraden dan wel waterschappen. Deze keuzes komen tot stand met inachtneming van de decentrale wensen en opgaven.

Vraag 5

In hoeverre is het aanzienlijke verschil in lokale lastendruk tussen eigenaren en huurders, dat wordt veroorzaakt door de wettelijke grondslag voor gemeente- en waterschapsbelastingen, volgens u te rechtvaardigen?

In zijn algemeenheid geldt dat de gemeenteraden en de algemene besturen van de waterschappen vrij zijn om te bepalen welke belasting wordt geheven en de daarbij behorende tarieven te bepalen. Als gevolg hiervan kunnen verschillen in de lastendruk tussen eigenaren en huurders voor komen. Hierbij hecht ik eraan te onderstrepen dat dergelijke keuzes worden gemaakt door democratisch verkozen vertegenwoordigers van de inwoners van de betrokken gemeente of het betrokken waterschap.
De afvalstoffenheffing kent geen verschil in tarieven tussen eigenaren en huurders. De rioolheffing kan, zoals in de Atlas van de lokale lasten van het COELO is aangegeven, van de eigenaar, van de gebruiker of van allebei worden geheven. De ozb kan enkel worden geheven van woningeigenaren en niet van huurders van woningen. Tot 2006 bestond er ook een OZB-gebruikers woningen. Met de wet Afschaffing gebruikersdeel OZB op woningen2 is er destijds voor gekozen het OZB-gebruikersdeel af te schaffen.
De kosten voor de watersysteemheffing worden verdeeld over meerdere categorieën, waaronder de categorie ingezetenen en de categorie gebouwd. De categorie ingezetenen wordt in rekening gebracht bij een ieder wie aan het begin van het kalenderjaar woonplaats heeft in het gebied van het waterschap. Hiervoor wordt de hoofdbewoner van elke woning aangeslagen en maakt het niet uit hoeveel mensen woonachtig zijn in de woning. Per waterschap wordt hiervoor een vast bedrag in rekening gebracht welke wordt bepaald door het begrote kostenaandeel voor deze categorie te delen door het aantal huishoudens in het gebied van het waterschap. Een ieder betaalt hiervoor vanwege het belang te kunnen wonen, werken en recreëren. Zowel huurders als woningeigenaren hebben dit belang. In de categorie gebouwd worden de kosten verdeeld tussen de eigenaren van woningen en niet-woningen (bedrijven). De kosten van de heffing zijn een percentage van de WOZ-waarde van het onroerende goed. Het belang is de instandhouding van hun eigendom, zodoende wordt deze heffing enkel aan eigenaren opgelegd. Als het gaat om een verschil in lastendruk tussen woningeigenaren en huurders, dan gaat het dus om het verschil dat door de watersysteemheffing gebouwd wordt veroorzaakt.

Vraag 6

Hoe verhoudt de stijging van gemeentelijke lasten zich naar uw oordeel tot het positieve (incidentele) jaarrekeningenresultaat van gemeenten over 2022 van 3,7 miljard euro (zo’n 218 euro per inwoner), dat naar verwachting over 2023 nog hoger uitvalt?2

De keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de lokale heffingen worden genomen door de democratisch gekozen vertegenwoordigers van de inwoners. Deze keuzes komen tot stand met inachtneming van de lokale wensen en opgaven. Deze democratisch gekozen volksvertegenwoordigers zijn dan ook bij uitstek in staat om een afgewogen keuze hierin te maken en daarover verantwoording af te leggen gedurende het democratische proces.

Vraag 7

Welk deel van de gemeentelijke en provinciale taken wordt bekostigd via specifieke uitkeringen en welk deel via de algemene uitkering uit het gemeentefonds, en hoe heeft deze verhouding zich in de afgelopen twintig jaar ontwikkeld?

Onderstaand vindt u een overzicht van de verhoudingsgewijze bekostiging van gemeentelijke en provinciale taken via specifieke uitkeringen en het gemeentefonds resp. provinciefonds. U vraagt naar een overzicht van de laatste 20 jaar. De tabellen hieronder gaan 12 jaar terug in de tijd, omdat deze gegevens voor die periode beschikbaar zijn. Ik vertrouw erop dat daarmee in uw informatiebehoefte wordt voorzien. De toename van het aandeel gemeentefonds in 2015 kan worden verklaard door de decentralisaties in het sociaal domein in 2015.

Vraag 8

Klopt het dat het aantal specifieke uitkeringen richting gemeenten en provincies om bepaald beleid uit te voeren in de afgelopen jaren is opgelopen, met alle administratieve lasten die daarbij horen? Kunt u aangeven hoeveel specifieke uitkeringen er in 2023 waren en welke administratieve lasten hiermee gepaard gingen voor decentrale overheden?

Het klopt dat het aantal specifieke uitkeringen in de afgelopen jaren is toegenomen, met samenhangende administratieve en controle lasten tot gevolg. In 2017 waren er 21 specifieke uitkeringen verstrekt voor een totaalbedrag van € 7,4 miljard. Dit is in 2022 gestegen naar 137 met een totale omvang van ongeveer € 12,5 miljard. In mei wordt het Onderhoudsrapport Specifieke uitkeringen 2023 naar de Tweede Kamer gestuurd, hierin wordt gerapporteerd over het aantal en de omvang van de specifieke uitkeringen die in 2023 zijn verstrekt.
Op 11 juli 2022 heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over het aanpassen van het uitkeringsstelsel4. Een van de voorstellen is om de decentralisatie-uitkering aan te passen aan de eisen van de tijd om zo weer een volwaardig alternatief te zijn voor de specifieke uitkering. Daarnaast moet de specifieke uitkering een minder belastende uitkeringsvorm worden, voor zowel medeoverheden als het Rijk.

Vraag 9

Welk aandeel van de taken van gemeenten, provincies en waterschappen wordt bekostigd uit de opbrengsten van lokale belastingen en heffingen en hoe heeft dit aandeel zich in de afgelopen twintig jaar ontwikkeld? Hoe beoordeelt u de omvang van het belastinggebied van decentrale overheden?

Gezien de demissionaire status van het kabinet ligt het niet in de rede om een beoordeling te geven over de omvang van het belastinggebied van decentrale overheden.
Onderstaand treft u een overzicht voor gemeenten en provincies
Voor de waterschappen geldt dat elk waterschap de kosten draagt die zijn verbonden aan de behartiging van de taken die het waterschap in de wet en het reglement zijn opgedragen. De hoogte van de heffingen per gebied varieert. Dat komt omdat ieder gebied anders is ingericht en andere kosten met zich meebrengt. Meer dijken betekent meer onderhoud en dus meer kosten
De hoofdregel is dat de belastingen welke de waterschappen heffen kostendekkend zijn. Zij krijgen normaliter dan ook geen geld vanuit het Rijk. Indien er in belangrijke mate een nationaal of provinciaal belang wordt behartigd welke het belang van het gebied van het waterschap te boven gaat wordt pas een financiële bijdrage vanuit het Rijk geleverd. Het overgrote deel zal dus uit de opbrengst van de lokale belastingen komen. Dit is sinds de invoering van de het stelsel van waterschapsheffingen in 2009 niet anders geweest.
Gemeenten
*2023 en 2024 op basis van begroting
Bron: CBS
Provincies
*2023 en 2024 op basis van begroting
Bron: CBS

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaand artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw standpunt over het afwenden van onderhoudskosten op de huurder van vastgoed met een maatschappelijke bestemming (gezondheidscentra) door de commerciële huisbaas?

De inhoud van de huurovereenkomst in deze casus is mij niet bekend, dus ik kan niet inhoudelijk ingaan op deze specifieke casus. In het algemeen is de verantwoordelijkheidsverdeling voor het onderhoud afhankelijk van het type huur. Bij het aangaan van een huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder is het raadzaam om de verantwoordelijkheid over kosten, zoals onderhoudskosten, mee te nemen in het contract. Als de verantwoordelijkheid rondom de onderhoudskosten zijn benoemd in het huurcontract wordt duidelijk welke kosten voor rekening zijn van de huurder en welke kosten voor de rekening zijn van de verhuurder.

Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat steeds meer gezondheidscentra in handen komen van een commerciële huisbaas, gezien het feit dat uit onderzoek van de Landelijke Huisartsenvereniging blijkt dat ruim driekwart van de huisartsen problemen heeft door gebrek praktijkruimte of gebrekkige praktijkruimte en gezien geschikt vastgoed schaars is, nieuwbouw duur is en in het hele land gepaard gaat met veel obstakels en dat als een gezondheidscentra van eigenaar wisselt, de kans groot is dat de koper Cortese is?

Voor toegankelijke huisartsenzorg is passende huisvesting een randvoorwaarde. Omdat in het huidige stelsel de praktijkhouder als ondernemer wordt gezien, is een praktijkhouder primair verantwoordelijk voor de huisvesting van zijn of haar praktijk. Dit biedt de eigenaar van een huisartsenpraktijk of gezondheidscentrum ook veel vrijheid in de wijze waarop deze de praktijk vormgeeft en huisvest. Het huren van huisvesting bij commerciële organisaties kan een goede manier zijn om passende huisvesting te organiseren, mits er goede afspraken worden gemaakt tussen de huurder en de verhuurder en men zich aan deze afspraken houdt. Ook moet de praktijkhouder in staat zijn om met de inkomsten van de praktijk de huisvestingskosten te kunnen dragen. Wanneer er knelpunten ontstaan, bijvoorbeeld door een huurverhoging, is het belangrijk dat de huisarts of het gezondheidscentrum tijdig in gesprek gaat met de verhuurder en waar nodig andere partijen betrekt, zoals de zorgverzekeraar, gemeente en regionale huisartsenorganisatie, om te zorgen dat de toegankelijkheid van zorg geborgd wordt.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de mogelijke gevolgen zijn van de verhoogde huren voor de toegankelijkheid van gezondheidszorg?

In de maximumtarieven die de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) vaststelt voor de huisartsenzorg zijn de huisvestingskosten verdisconteerd. Deze tarieven worden jaarlijks geïndexeerd en op dit moment voert de NZa ook het periodieke kostprijsonderzoek uit om de tarieven per 2025 te herijken. De werkwijze met maximumtarieven kan in sommige gevallen tot problemen leiden wanneer een praktijk of gezondheidscentrum ver bovengemiddelde huisvestingskosten heeft. Dit kan de toegankelijkheid van zorg onder druk zetten. Om deze situaties te voorkomen is het belangrijk dat praktijkhouders en gezondheidscentra bij dreigende knelpunten tijdig met de verhuurder of andere partijen zoals zorgverzekeraar, gemeente en regionale huisartsenorganisatie in gesprek gaan. Elk van deze partijen heeft eigen handelingsopties in het geval van huisvestingsproblematiek. Voor een overzicht van deze opties verwijs ik u naar de handreiking huisvestingsproblematiek voor huisartsen en gezondheidscentra.2

Vraag 5

Wat zijn de mogelijkheden voor gezondheidscentra om bezwaar te maken tegen onredelijke huurverhogingen of pogingen om onderhoudskosten af te wentelen, en hoe ondersteunt het ministerie hen hierbij?

Als een huisarts of gezondheidscentrum het niet eens is met de huurverhogingen of het afwentelen van onderhoudskosten is het allereerst raadzaam om in gesprek te gaan met de verhurende partij. Mocht het geschil niet middels gesprekken opgelost worden, dan kan een gezondheidscentrum of huisarts juridisch advies inwinnen voor eventuele verdere stappen.
Ik zet in op de huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra via de IZA-afspraak.3 Afgelopen december heeft de toenmalig Minister van VWS, in samenwerking met de veldpartijen, de NZa en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de handreiking huisvestingsproblematiek huisartsen en gezondheidscentra gepubliceerd. Ik verwacht eind 2024 een geactualiseerde versie van de handreiking op te leveren waarin er meer aandacht wordt besteed aan de recente uitvoering en de aard en omvang van financiële knelpunten. De handreiking zal dan ook naar uw Kamer toegestuurd worden.

Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te ondernemen om ervoor te zorgen dat niet nog meer gezondheidscentra in handen van commerciële huisbazen terechtkomen?

Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 3 zijn huisartsen en gezondheidscentra primair zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Voor toegankelijke huisartsenzorg is het belangrijk dat huisartsen en gezondheidscentra dichtbij hun populatie gevestigd zijn. In de huidige vastgoedmarkt kan het vinden van passende huisvesting een uitdaging zijn. Het huren bij commerciële partijen kan een goede mogelijkheid zijn om te voorzien in passende huisvesting. Tegelijkertijd voorkomen de maximumtarieven in de huisartsenzorg dat een te groot deel van het premiegeld kan worden besteed aan (dure) huisvesting.
Het zou vergaande wijzigingen van wet- en regelgeving vergen om huisvesting van huisartsenpraktijken een publieke taak te maken. Dit vergt een zorgvuldige afweging en de keuzes hierover zijn aan een volgend kabinet. Daarnaast kan een ongewenst neveneffect van het uitsluiten van commerciële vastgoedpartijen zijn dat de vastgoedmarkt voor huisartsen en gezondheidscentra verder versmalt waardoor juist meer huisvestingsproblematiek ontstaat. Op dit moment hebben de gemeenten geen wettelijke, maar – zoals de VNG zelf aangeeft – wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid om zich in te zetten voor huisvesting van huisartsen en gezondheidscentra. Lokale overheden, zoals gemeenten, hebben een belangrijke faciliterende rol ten aanzien van huisvesting van huisartsen. Zoals beschreven in de handreiking huisvestingsproblematiek huisartsen en gezondheidscentra hebben gemeenten de mogelijkheid om beleidsdoelen te formuleren over het bevorderen van voldoende huisvesting voor eerstelijnszorg, waaronder huisartsenzorg. Andere handelingsopties zijn het vaststellen van referentienormen voor maatschappelijke-, zorg- en sportvoorzieningen en rekening houden met huisvesting voor huisartsen en gezondheidscentra bij het vaststellen of wijzigen van omgevingsplannen en/of nieuwbouwplannen.4

Vraag 7

Kunt u aangeven in hoeverre u samenwerkt met andere departementen om ervoor te zorgen dat niet nog meer gezondheidscentra in handen van commerciële huisbazen terechtkomen?

Ik voer geen actief beleid op het voorkomen van commerciële huisvesting binnen de huisartsenzorg. Zoals aangegeven in mijn reactie op vragen 3 en 6 kan commerciële huisvesting een oplossing bieden in een zoektocht naar passende huisvesting voor huisartsen en gezondheidscentra in de huidige vastgoedmarkt. Het uitsluiten van commercieel vastgoed kan leiden tot een verdere versmalling van de huisvestingsmarkt van huisartsen en gezondheidscentra. Door het reguleren van de tarieven in de huisartsenzorg voorkomen we dat onnodig veel premiegeld wordt uitgegeven aan (dure) huisvesting.
Ik heb wel oog voor de huisvestingsproblematiek die huisartsen en gezondheidscentra kunnen ervaren in de huidige markt. In samenwerking met de veldpartijen, de NZa en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de toenmalig Minister van VWS afgelopen december de handreiking huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra opgeleverd. In deze handreiking staan de rollen en handelingsperspectieven bij huisvestingsproblematiek van verschillende partijen beschreven. Zoals aangegeven in mijn reactie op het Schriftelijke Overleg over de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg5 heb ik met de partijen afgesproken om meer inzicht te vergaren in de aard en omvang van de financiële knelpunten die huisartsen en gezondheidscentra ervaren in hun zoektocht naar passende huisvesting. Ik verwacht eind 2024 een geactualiseerde versie van de handreiking op te leveren en, zoals toegezegd, zal ik uw Kamer hierover in de tweede helft van 2024 nader infomeren.

Vraag 8

Welke maatregelen overweegt u om de duurzaamheid en stabiliteit van de huisvesting van gezondheidscentra op lange termijn te waarborgen, met speciale aandacht voor de rol van commerciële huisbazen?

Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 3 zijn huisartsen en gezondheidscentra zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting en kan commercieel vastgoed een uitkomst bieden voor passende huisvesting. Als het huisartsen of gezondheidscentra niet lukt om passende huisvesting te vinden, dan is het aan hen om tijdig in gesprek te gaan met partijen zoals gemeenten, zorgverzekeraars en regionale huisartsenorganisaties. Elke partij heeft hierbij een eigen rol en handelingsopties, zoals beschreven in de handreiking huisvestingsproblematiek voor huisartsen en gezondheidscentra.
In mijn reactie op vraag 7 ga ik in op mijn verdere acties met betrekking tot huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra. Eventuele verdergaande stappen – waarvoor mogelijk ook aanpassingen in wet- en regelgeving nodig zijn – zijn aan een volgend kabinet.

Vraag 9

Welke rol ziet u bij deze kwestie voor uzelf weggelegd met het oog op de toegankelijkheid van de zorg?

Voor toegankelijke zorg is het belangrijk dat iedere inwoner van Nederland zich bij een huisarts kan inschrijven die werkt volgens de kernwaarden van de huisartsenzorg. Ik heb daarbij extra aandacht voor de kernwaarde «continuïteit». Zoals beschreven in de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg6 zet ik hierop in via verschillende routes. Allereerst doe ik dit door, samen met het veld, de eerstelijnszorg te versterken met de afspraken uit de visie op de eerstelijnszorg 2030. Daarnaast doe ik dit door uitvoering te geven aan de huisartsenafspraken uit het IZA zoals Meer Tijd voor de Patiënt, het anders inrichten van avond-, nacht-, en weekenddiensten en de handreiking huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra.
Zoals aangegeven in de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg werk ik vier aangrijpingspunten om het werken met een vaste patiëntenpopulatie in de huisartsenzorg aantrekkelijker te maken verder uit. De besluitvorming hierover is aan een volgend kabinet.

Vraag 10

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van drie weken?

Door interdepartementale afstemming is het bij deze vragen helaas niet gelukt om aan de termijn van drie weken te voldoen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraak van de Autoriteit Woningcorporaties dat de woningbouwopgave voor de sector onhaalbaar is?

Alle partijen hebben zich via de Nationale Prestatieafspraken gecommitteerd aan de woningbouwopgave van 250.000 sociale huurwoningen en de bouw van 50.000 middenhuurwoningen tot 2030. Iedereen dient zich dus tot het uiterste in te spannen om de opgave te realiseren en met elkaar de randvoorwaarden te scheppen zodat de opgave realistisch en haalbaar blijft. Zoals ik in de beleidsreactie op de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven, erken ik dat de afspraken uit de Nationale prestatieafspraken ambitieus zijn. Ik herken daarbij ook de knelpunten in de praktijk zoals de Autoriteit Woningcorporaties die constateert om de opgave te realiseren. Tegelijkertijd is er een grote behoefte aan sociale huurwoningen en middenhuurwoningen en laten de laatste demografische prognoses2 zien dat de woningbehoefte nog groter is dan de afgesproken bouwaantallen. Ik kan dus niet anders dan vasthouden aan de opgave die we hebben afgesproken, omdat dit nu eenmaal de aantallen zijn die we nodig hebben om het tekort in te lopen.

Vraag 3

Wat moet er volgens u concreet gebeuren om de woningbouwopgave voor corporaties haalbaar te maken?

Uit de actualisatie van de financiële doorrekening van de Nationale prestatieafspraken die ik uw Kamer in juni 2023 heb gestuurd (Kamerstuk 29 453, nr. 561) bleek dat de corporatiesector op korte termijn voldoende middelen heeft om de opgave te realiseren. Bij het aanbieden van deze financiële doorrekening heb ik ook benoemd dat praktische belemmeringen de komende jaren een groter risico vormen voor het realiseren van de opgave dan de financiële middelen. Die praktische belemmeringen zijn onder andere een gebrek aan betaalbare bouwlocaties, te lange procedures en te weinig capaciteit bij gemeenten en andere partners. Zoals ik in mijn beleidsreactie bij de Staat van de Corporatiesector ook heb aangegeven, is het daarom van groot belang dat corporaties hun bestaande nieuwbouwprojecten zo snel mogelijk realiseren en samen met gemeenten en andere vervolgens snel nieuwe projectlocaties toevoegen.

Vraag 4

Hoe en op welke termijn kunnen de investeringsmogelijkheden volgens u verruimd worden voor de corporatiesector?

De afgelopen jaren zijn er grote stappen gezet om corporaties weer de ruimte en de mogelijkheden te geven om te investeren in de volkshuisvesting. De verhuurderheffing is afgeschaft, we hebben Nationale prestatieafspraken (NPA) gemaakt om vast te leggen waar corporaties tot en met 2030 in gaan investeren en we hebben de betaalbaarheid verbeterd met een flinke huurverlaging voor de huurders met de laagste inkomens en met afspraken over generieke huurmatiging. Daarnaast hebben we het voor corporaties eenvoudiger gemaakt om te investeren, bijvoorbeeld door de afschaffing van de markttoets en het verruimen van de termijn waarin corporaties grondposities mogen aanhouden. Corporaties hebben dus de komende jaren de financiële ruimte en meer mogelijkheden om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Dit lijkt effect te hebben, de begrote investeringen van corporaties nemen toe en uit onderstaande figuur blijft dat het aantal bouwvergunningen voor corporaties het afgelopen jaar ook is gestegen.
Figuur: Aantal bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties, voortschrijdend jaartotaal, 2018 Q1–2023 Q4.
Dit neemt niet weg dat de financiële onzekerheid van corporaties is toegenomen en dat het duurzaam prestatiemodel van corporaties op de lange termijn onder druk staat. Veranderingen in macro-economische omstandigheden hebben direct invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties. Het feit dat corporaties de komende jaren moeten lenen om investeringen in het verbeteren en verduurzamen van hun bestaande woningvoorraad mogelijk te maken, zonder dat hier extra inkomsten tegenover staan, maakt dat het duurzaam prestatiemodel van corporaties op de langere termijn onder druk komt te staan. Bij de financiële herijking die in de NPA is afgesproken voor 2024 wil ik hier nadrukkelijk aandacht aan besteden, onder andere door met beleidsopties in kaart te brengen hoe de investeringsmogelijkheden verbeterd kunnen worden. Hierbij valt te denken aan beleidsopties die de inkomsten van corporaties vergroten, opties die de uitgaven verminderen en opties die zorgen voor een betere verdeling van de middelen.
Met de herijking van de NPA in 2024 moeten de opgaven uit de NPA haalbaar blijven, maar moet er ook perspectief zijn dat de opgaven die daarna komen opgepakt kunnen worden door de corporaties.

Vraag 5

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop zonder vervangende nieuwbouw?

Uit de verantwoordingsinformatie die corporaties jaarlijks aanleveren komt naar voren dat corporaties de afgelopen tien jaar gemiddeld ruim 8.000 woningen per jaar hebben gesloopt. Daar staat tegenover dat corporaties in dezelfde periode gemiddeld circa 16.000 nieuwbouwwoningen per jaar aan de woningvoorraad hebben toegevoegd. Dit betreft het aantal nieuwbouwwoningen op zowel slooplocaties als op nieuwe bouwlocaties. Aangezien deze gegevens alleen op corporatieniveau beschikbaar zijn, kan niet exact aangegeven worden hoeveel woningen teruggebouwd worden op plekken waar corporaties huurwoningen slopen.
Uit een onderzoek (Handreiking renoveren of slopen (aedes.nl) van IJKX, Rigo en W/E adviseurs (in opdracht van Aedes) komt naar voren dat de overwegingen waarom corporaties voor sloop van bestaande woningen kiezen veelal te maken heeft met de bouwtechnische staat en onvoldoende toekomstkwaliteit. Ook de mogelijkheid om extra woningen toe te voegen aan het woningaanbod wordt veel genoemd. Daarmee lijkt het erop dat corporaties bij sloop van woningen over het algemeen wel woningen terugbouwen. Sloop zonder dat er sprake is van vervangende nieuwbouw lijkt daarmee niet of nauwelijks aan de orde.

Vraag 6

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop met vervangende nieuwbouw waarbij een gelijk aantal woningen in een ander jaar wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop met vervangende nieuwbouw waarbij een groter aantal woningen in een ander jaar wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Indien sloop met vervangende nieuwbouw een significant onderdeel is van de sloop, vindt u het dan niet verstandiger om te rapporten op een tweejaarstermijn?

Nee. De corporatiesector heeft een essentiële rol in het oplossen van de opgaven in de volkshuisvesting. Actuele, jaarlijkse verantwoordingsinformatie is daarom van belang om de vinger aan de pols te houden of de inspanningen van corporaties het goede tempo aanhouden.

Vraag 9

Wat vindt u van de oproep van de voorzitter van Aedes om meer overheidsgeld in te zetten voor de aankoop van bouwlocaties?

Bij het aankopen van grond ten behoeve van bouwlocaties kan de overheid helpen door het voeren de regie over woningbouwontwikkelingen. In de brief Modernisering Grondbeleid3 zet ik ook in op het beter koppelen van de ruimtelijke visie aan grondbeleidstrategie. Het verwerven van grond is een van de instrumenten die daarbij kan worden ingezet.

Vraag 10

Hoeveel bouwgrond heeft de Rijksoverheid beschikbaar?

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft agrarische gronden en overtollig Defensievastgoed in portefeuille waarop in de toekomst woningbouw kan worden gerealiseerd. In opdracht van BZK werkt het RVB met de betreffende gemeente(n) en andere betrokkenen aan plannen om de planologische functie van deze objecten te wijzigen naar woningbouw. Het gaat dan, naast het project-Valkenhorst, in het bijzonder om drie grootschalige locaties in Flevoland. Daarnaast is in het rapport4 dat ik met mijn brief van 20 maart jl. naar uw Kamer5 heb gestuurd, op basis van een aantal criteria in beeld gebracht welke agrarische gronden potentie hebben om in de toekomst eventueel voor woningbouw benut te worden. Hiervoor is echter vervolgonderzoek nodig en dient uiteraard ook overeenstemming met het bevoegd gezag (i.c. de gemeente) bereikt te worden, onder meer over wijziging van de planologische functie.

Vraag 11

Hoeveel bouwgrond hebben de gemeenten gezamenlijk beschikbaar?

Ik heb hier geen cijfers van beschikbaar.

Vraag 12

Welk deel van de bouwgronden van de Rijksoverheid zijn of worden beschikbaar gesteld voor sociale woningbouw?

Bij de planvorming op de locaties die het RVB op dit moment in bezit heeft zal een significant deel van de woningen betaalbaar worden. Het exacte aandeel wordt afgestemd op het beleid van de gemeente, dat via de woondeals wordt beïnvloed door Rijksbeleid over betaalbaarheid van het programma. Veelal is sprake van 25–30% sociaal en 2/3e betaalbaar (inclusief sociaal).

Vraag 13

Welk deel van de bouwgronden van de Rijksoverheid zijn of worden beschikbaar gesteld voor de bouw van middenhuur woningen?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Welke grondprijzen rekent de Rijksoverheid voor haar bouwgronden als het sociale huurwoningen betreft?

Bij verkoop van rijksvastgoed wordt er geen vaste grondprijs voor sociale huurwoningen gehanteerd. Wanneer het Rijksvastgoedbedrijf gronden of vastgoed verkoopt (zie ook het antwoord bij vraag 10) wordt gekeken naar de integrale opgave. Er is veelal sprake van een gedifferentieerd woningprogramma, waar de sociale huurwoningen een onderdeel van zijn. Vooraf wordt een taxatie uitgevoerd. Bij het bepalen van de prijs wordt rekening gehouden met het lokale beleid en de huidige en beoogde functie of functies. Het Rijksvastgoedbedrijf is, als onderdeel van de overheid, gebonden aan de eisen van marktconformiteit, openbaarheid en transparantie.

Vraag 15

Welke grondprijzen rekent de Rijksoverheid voor haar bouwgronden als het middenhuurwoningen betreft?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Indien er verschillende grondprijzen per genoemd segment (sociaal/middenhuur) op verschillende locaties worden gerekend, vindt u dan dat er sprake zou moeten zijn van één vaste grondprijs per segment? Waarom wel of niet?

Een vaste grondprijs per segment acht ik geen goed idee. Het Rijksvastgoedbedrijf dient marktconform te handelen bij de verkoop van rijksvastgoed. De grondwaarde wordt onder meer bepaald door de locatie, de looptijd/fasering en het voorziene, toekomstige gebruik en die elementen zijn per locatie verschillend.

Vraag 17

Welk deel van de bouwgronden van de gezamenlijke gemeenten zijn of worden beschikbaar gesteld voor sociale woningbouw?

Ik heb geen cijfers van welk deel van de bouwgronden van gemeente beschikbaar worden gesteld voor sociale woningbouw. Met de woondeals zet ik in op 30% sociale huur in het regionale woningbouwprogramma.

Vraag 18

Welk deel van de bouwgronden van de gezamenlijke gemeenten zijn of worden beschikbaar gesteld voor de bouw van middenhuur woningen?

Ik heb geen cijfers van welk deel van de bouwgronden van gemeente beschikbaar worden gesteld voor middenhuurwoningen. Met de woondeals zet ik in op 66% betaalbare woningbouw (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) in het regionale woningbouwprogramma.

Vraag 19

Welke grondprijzen rekenen gemeenten voor hun bouwgronden als het sociale huurwoningen betreft?

Ik heb geen cijfers over de door gemeenten gehanteerde grondprijzen. De Stec groep voert elk jaar een benchmark uit naar het gemeentelijk grondprijsbeleid. In de benchmark van december 20236 constateren zij het volgende: «Afgelopen jaar (van 2022 naar 2023) bedroeg de gemiddelde grondprijsontwikkeling voor woningbouw gemiddeld +2,1%.»

Vraag 20

Welke grondprijzen rekenen gemeenten voor hun bouwgronden als het middenhuurwoningen betreft?

Zie antwoord vraag 19.

Vraag 21

Indien verschillende gemeenten, verschillende grondprijzen rekenen per segment (sociaal/middenhuur), vindt u dan dat er sprake zou moeten zijn van één vaste grondprijs per segment? Waarom wel of niet?

Ik wil als Minister niet in de bevoegdheden en handelingsruimte van gemeenten treden. Overheden zijn gehouden om marktconform te opereren (ter voorkoming van staatssteun). Als er een vaste prijs wordt voorgeschreven voor bepaalde segmenten dan leidt dat tot de mogelijkheid dat die prijs in het ene gebied te hoog is (i.r.t. de opbrengst die het betreffende vastgoed genereert) en dus het plan onhaalbaar maakt en in het andere gebied te laag (en dus de koper een oneigenlijk voordeel geeft).

Vraag 22

Uitgaande van tweederde betaalbare woningbouw bij nieuwbouwprojecten, hoeveel betaalbare huur- en koopwoningen kunnen tot 2030 totaal gebouwd worden op de bouwgronden van de Rijksoverheid?

De fasering en segmentering van het woningbouwprogramma voor de bij het antwoord op vraag 10 genoemde woningbouwlocaties zijn op dit moment nog niet volledig bekend. Het streven is dat op deze locaties ca. tweederde van de woningen betaalbare woningen zal zijn.

Vraag 23

Uitgaande van tweederde betaalbare woningbouw, hoeveel betaalbare huur- en koopwoningen kunnen tot 2030 totaal gebouwd worden op de bouwgrond van de gezamenlijke gemeenten?

Ik heb geen cijfers van de hoeveelheid bouwgrond in handen van gemeenten.

Vraag 24

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van drie weken?

Ik heb de antwoorden zoveel als mogelijk los beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.

Vraag 2

Hoe komt het dat de door u eerder voorziene productie en plaatsing van 37.500 woningen voor het einde van 2024 niet gehaald wordt?

De jaarlijkse groei van het aantal flexwoningen stemt positief.2 Voor 2024 is de plancapaciteit 17.000 flexwoningen en de verwachting dat er 8.700 verplaatsbare woningen worden gerealiseerd. Er zijn veel positieve signalen zoals in plancapaciteit, capaciteit bij bouwers dat flexwoningen een volwassen product is geworden. Ook is de markt gestart met het realiseren van (midden)huur flexwoningen. Maar er zijn een aantal elementen die maken dat de realisatie minder snel gaan dan de doelstelling is.
Enerzijds staat met alle maatregelen het stelsel rondom het versnellen van de tijdelijke huisvesting steeds meer op poten. De recent gepubliceerde Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF), de in december afgesloten samenwerkingsovereenkomsten voor de Fysieke Herplaatsingsgarantie, de meerjarige stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen en de collectieve inkoop door AEDES zijn belangrijke pijlers in dit stelsel. Dit moet leiden tot een verdere versnelling. De Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting (UVTH) heeft in een quick-scan onder 39 flexwoningprojecten bij gemeenten en woningcorporaties geanalyseerd welke factoren zorgen voor vertraging of stopzetting van flexwoningprojecten. Hieruit blijkt dat er vaak meerdere factoren aan ten grondslag liggen en tegelijkertijd spelen binnen een project, zoals draagvlak van omwonenden, aanleg van nutsvoorzieningen en infrastructuur, beschikbaarheid van locaties en niet-sluitende businesscases.
Anderzijds is het snel realiseren van verplaatsbare woningen een ander proces dan reguliere woningbouw. De ontwikkelingen van het afgelopen anderhalf jaar zijn erg groot geweest. Deze wijze van bouwen en met name de gezamenlijke organisatie die dat tempo vraagt, is nieuw voor partijen. Een transitie als deze kost nu eenmaal tijd en vraagt van ons om vol te houden.

Vraag 3

Zijn voor alle flexwoningen locaties aangewezen?

Voor 2024 zijn er in totaal voor circa 17.000 flexwoningen (vergevorderde) plannen om flexwoningen te plaatsen en de verwachting is dat daarvan 8.700 verplaatsbare woningen worden gerealiseerd (peildatum januari jl.). Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor het beschikbaar maken van deze locaties binnen hun eigen gemeentegrenzen en hebben hier het beste zicht op welke locaties er binnen hun gemeenten beschikbaar zijn. De beschikbaarheid van locaties voor flexwoningen is ook onderwerp in diverse gesloten woondeals of de nadere uitwerking daarvan. Daaruit blijkt dat er diverse locaties beschikbaar zijn voor flexwoningen. Het is aan gemeenten om verder geschikte locaties te vinden en (met meestal corporaties) te ontwikkelen. De UVTH en het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland bieden actieve ondersteuning aan gemeenten om hen bij de realisatie van flexwoningen te helpen. Afhankelijk van de behoeften van de gemeenten kunnen zij financieel of juridisch advies geven, hobbels in projecten wegwerken en afspraken najagen. De UVTH biedt momenteel ondersteuning aan ruim 200 flex- en transformatiewoningprojecten op basis van aanmelding door gemeenten of andere woningbouwpartijen op www.volkshuisvestingnederland.nl. De meeste daarvan gaan over projecten waarbij er al een locatiekeuze gemaakt is. Om locaties beter te benutten raad ik gemeenten en corporaties aan om flexwoningen in hun reguliere woningbouwprogrammering op te nemen. Zo kunnen zij zich focussen op locaties die snel kunnen worden ingezet. Maar kunnen zij ook locaties die in de toekomst kansrijk zijn alvast opnemen in de programmering en in de tussentijd de vertragende factoren oplossen. Ik zie nu in de praktijk dat locaties soms afvallen, omdat er te veel focus is op de korte termijn.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het niet halen van de voorgenomen aantallen flexwoningen in het licht van een voorziene dip in de nieuwbouw voor de jaren 2024 en 2025 vanwege het te lage aantal bouwvergunningen?

Verplaatsbare woningen zijn woningen die snel fabrieksmatig kunnen worden gebouwd. We verwachten op basis van de prognose een verdere stijging van het aantal te bouwen flexwoningen in 2024 en 2025 ten opzichte van voorgaande jaren. Deze prognose verschilt met de verwachting voor de overige nieuwbouwwoningen in 2024 en 2025. In deze jaren valt een dip te verwachten ten opzichte van voorgaande jaren gezien de daling in cijfers van vergunningen en verkopen. Desalniettemin, wordt op basis van de bouwverwachting van het EIB in 2025 een stijging verwacht in de nieuwbouwproductie ten opzichte van 2024. Flexwoningen kunnen daarmee de verwachte dip van die jaren verlichten.

Vraag 5

Op welke wijze wordt door u geacteerd op de in het artikel aangehaalde vertragingsfactor van netcongestie? Hoeveel flexwoningen raken vertraagd door netcongestie? Op welke termijn verwacht u een oplossing?

Er komen steeds meer signalen dat het lastig is om woningen in de toekomst aan te sluiten op het elektriciteitsnetwerk door netcongestie. Dit geldt ook voor flexwoningen. Uit een quick-scan van de UVTH onder 39 flexwoningprojecten bij gemeenten en woningcorporaties blijkt dat in 24% van de gevallen knelpunten rondom nutsvoorzieningen en infrastructuur de oorzaak is voor vertraging. Ook in de evaluatie Landelijke Bouwopdrachten3 komt naar voren dat dit een oorzaak is voor vertraging. Uit de quick-scan komt verder naar voren dat er vaak niet sprake is van één vertragende factor bij een project maar dat bijvoorbeeld de beschikbaarheid van locaties en het rondkrijgen van business cases ook meespelen. Om wat aan netcongestie te doen heeft de Minister voor Klimaat en Energie op 18 oktober jl. aangekondigd dat het kabinet extra maatregelen neemt om dit tegen te gaan.4 Ik voer daarom intensieve gesprekken met onder andere mijn collega’s bij EZK, medeoverheden, marktpartijen en de regionale netbeheerders om deze uit te werken en alles op alles te zetten dat de geplande woningbouw kan worden aangesloten op het elektriciteitsnetwerk. Op dit moment geven de regionale netbeheerders aan dat kleinverbruikaansluitingen zoals woningbouw gewoon nog aangesloten kunnen worden. Bij het plaatsen van flexwoningen is dit door de korte doorlooptijd voor de netbeheerders uitdagender. De UVTH heeft een toolbox samengesteld die handvatten biedt aan gemeenten, provincies, woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die willen bijdragen aan tijdelijke huisvesting(projecten). Hierin is ook opgenomen hoe deze partijen om kunnen gaan met de nutsvoorzieningen in relatie tot tijdelijke huisvesting(projecten). Mochten er toch problemen zijn met het aansluiten dan blijkt vaak dat, in overleg met de lokale netbeheerder, er met maatregelen toch een passende oplossing kan worden gevonden. Dit wordt in het artikel ook aangehaald. Ik pleit er daarom ook voor om zo vroeg als mogelijk de lokale netbeheerder te betrekken bij de plannen voor reguliere woningbouw of flexwoningen.

Vraag 6

Op welke wijze wordt door u geacteerd op de in het artikel aangehaalde probleem van bezwaarprocedures? Hoeveel flexwoningen raken vertraagd door (problemen in) bezwaarprocedures? Op welke termijn verwacht u een oplossing?

Zoals ook bij de beantwoording van vraag 5 wordt opgemerkt is er een groot aantal factoren die voor langere doorlooptijden van flexwoningen zorgen, zoals beschikbaarheid van locaties, capaciteitstekorten bij overheden alsook te lange doorlooptijden in bezwaar- en beroepsprocedures. Wat betreft de planvorming is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers waar mogelijk de voorbereiding, begeleiding en uitvoering van projecten te verbeteren en stroomlijnen en daarmee de doorlooptijden te verkorten alsmede in het kader van participatietraject(en) of een zienswijzeprocedure of bezwaarschriftprocedure bekijken of eventuele bezwaren kunnen worden opgelost. Juridische procedures zijn echter niet altijd te voorkomen en daarmee zal bij de planning van een procedure ook rekenschap moeten worden gegeven. Om de doorlooptijd in beroepsprocedures te verkorten neem ik in de Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting een grondslag op om procedurele versnellingen aan te brengen in de beroepsprocedures, zoals beroep in één instantie en uitspraak door de bestuursrechter binnen zes maanden. Hierdoor kunnen bij algemene maatregel van bestuur tijdelijk besluiten voor categorieën woningbouwprojecten worden aangewezen, waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Hierdoor kunnen beroepsprocedures eerder worden afgerond. Ik wil het wetsvoorstel dit kwartaal nog naar de Tweede Kamer sturen.
Vanuit juridisch oogpunt hoeft niet met de bouw te worden gewacht totdat de besluiten onherroepelijk zijn en kan na inwerkingtreding van de omgevingsvergunning met de realisatie van de flexwoningen worden gestart,5 maar vaak brengen andere belangen, waaronder financiële belangen van overheden, projectontwikkelaars en toekomstige eigenaren, mee dat eerst de beroepsprocedures moeten zijn afgerond voordat met de bouw van woningen kan worden gestart. Terwijl juist verplaatsbaarheid van deze woningen dit proces kunnen doorbreken. Immers, mocht een rechtbank onverhoopt bevelen dat de woning verwijderd moet worden of de bouw niet gestart mag worden, dan kan dat ook letterlijk, waar dat bij permanente bouw niet kan. De verplaatsbare woning moet natuurlijk in dat geval wel ergens naar toe. Daarom kunnen de woningen in deze gevallen terecht op één van de toekomstige flexcity’s. Met een vijftal gemeenten zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor het beschikbaar houden van lege kavels waar flexwoningen elders uit het land (tijdelijk) kunnen worden neergezet.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal bezwaar- en beroepsprocedures aangaande flexwoningen of het aantal flexwoningen dat daardoor wordt vertraagd. Uit de hierboven genoemde quick-scan is wel onderzoek gedaan naar het «draagvlak onder omwonenden». Hieruit blijkt dat in negen procent van de 39 flexwoningprojecten dit een vertragende factor was en kan enigszins een voorstelling worden gemaakt wat dit voor het aantal bezwaar- en beroepsprocedures betekent.

Vraag 7

Hoe kijkt u aan tegen het gestelde in het artikel over maakbaarheidsdenken en een «te optimistische» houding aan uw kant? Welke inzichten heeft het evaluatierapport waarnaar in het artikel verwezen wordt u gebracht? Hoe benut u concreet uw geleerde lessen?

Het evaluatierapport Landelijke Bouwopdrachten heeft de aanbesteding door het RVB van 1.992 flexwoningen en het inkooptraject van Aedes voor verplaatsbare woningen met 36 bouwbedrijven onderzocht. Dat rapport is positief kritisch. Kritisch wordt vooral gekeken naar het sturen op met name snelheid en naar de verwachting dat met het gelijktijdig van de band rollen van de flexwoningen ook de locaties beschikbaar en gereed voor gebruik zouden komen. De onderzoeker stelt dat er sprake was van een vorm van maakbaarheidsdenken. Als positieve aspecten worden genoemd de rol die de rijksoverheid heeft gepakt in het aanjagen van de markt van fabrieksmatig bouwen en de resultaten daarop, zeker vanuit transitieperspectief. Ook is er sprake gebleken van lerend vermogen. De geleerde lessen uit de RVB aanbesteding zijn bijvoorbeeld geïncorporeerd in het inkooptraject van Aedes. Tenslotte wordt ook de actieve begeleiding van BZK, RVB, Aedes en UVTH geprezen.6
Het evaluatierapport heeft mij een aantal inzichten opgeleverd. Ook de realisatie van flexwoningen kent tegenvallers. Het tempo waarmee de woningen werden verkocht, is niet het tempo waar ik op had gerekend. Desalniettemin, zijn de ontwikkelingen van het afgelopen anderhalf jaar erg groot geweest. Deze wijze van bouwen en met name de gezamenlijke organisatie die dat tempo vraagt, is nieuw voor partijen. Mijn ambitie is dan vooral om een transitie in de woningbouw in gang te zetten. We hebben in de afgelopen jaren met flexwoningen een stelsel neergezet voor een nieuw fenomeen binnen de woningbouw. Hierdoor creëren we meer mogelijkheden binnen de woningbouw voor al die mensen in Nederland die op zoek zijn naar een prettig huis om te wonen en leven. De komende tijd moeten we dan ook doorgaan op de ingeslagen weg en blijven volhouden.

Vraag 8

Tot welke interventies noopt de vertraging van het plaatsen van flexwoningen u?

In 2022 heb ik vanwege de woningnood op diverse terreinen sterk ingezet op het versnellen van tijdelijke huisvesting en de doelstellingen in het programma Woningbouw versneld. De afgelopen periode heb ik met andere partijen een stelsel voor flexwoningen opgezet om de realisatie van tijdelijke huisvesting te versnellen. Hiermee is een transitie in gang gezet en vraagt van ons om vol te houden. Dit heeft, zoals u bij het antwoord op vraag 1 kunt zien, geleid tot een jaarlijkse significante groei van het aantal flexwoningen in ons land. Met een groot aantal maatregelen wil ik de bouw van flexwoningen blijven aanjagen:

Vraag 9

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van twee weken?

Ja, de vragen heb ik afzonderlijk beantwoord. Ik streef ernaar om Kamervragen altijd zo snel mogelijk te beantwoorden, binnen de daarvoor gestelde termijnen.

Vraag 1

Bent u bekend met de bovenstaande brief?

Vraag 2

Wat vindt u van de constatering dat wonen als mensenrecht verder vertaald moet worden in wetgeving? Tot welke actie noopt het u? Als het u niet tot actie aanzet, kunt u dan aangeven waarom u actie niet noodzakelijk acht?

Vraag 3

Wat vindt u van de constatering dat individuele klachten over mensenrechtenschending in behandeling genomen moeten kunnen worden in de Commissie in Genève? Deelt u de mening dat individuele klachten over schending van mensenrechten op dit vlak sowieso ook in Nederland behandeld moeten kunnen worden?

Vraag 4

Op welke wijze heeft u over de wooncrisis, over de constatering van de VN-rapporteur over falend overheidsbeleid en een falen van de overheid om wonen als mensenrecht te beschermen gesproken? Tot welke inzichten leidt deze stevige constatering en hoe vertaalt u dit in uw (te intensiveren) aanpak van de wooncrisis?

Vraag 5

Hoe ervaart u het door de VN-rapporteur geduide gemis dat de verschillende overheidslagen concreet doelen benoemen en krachtig sturen op de totstandkoming van resultaten om de wooncrisis op te lossen? Op welke wijze gaat u voor meer doorzettingsmacht vanuit de overheid zorgen?

Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. Daarom is in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Hier zijn drie kerndoelen in opgenomen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Deze doelstellingen zijn verder uitgesplitst in de 6 programma’s die onder de NWBA vallen. Vervolgens heb ik middels regionale woondeals door heel Nederland afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen, de locaties en door wie er gebouwd moet worden.
Om krachtiger te kunnen sturen op de totstandkoming van voldoende betaalbare woningen werk ik aan het wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel verankert de volkshuisvestelijke taak van alle overheden (en lokale partners zoals onder meer woningcorporaties) in regelgeving en geeft het Rijk, de provincies en gemeenten de benodigde wettelijke instrumenten om samen en met regionale afstemming regie te voeren op de volkshuisvesting. Daardoor verkrijgen overheden en hun partners meer doorzettingsmacht. Ik hoop uw Kamer hier snel over te kunnen informeren.

Vraag 6

Kunt u concreet aangeven (in aantallen per provincie) voor hoeveel woningen nog een concrete locatie gevonden moet worden per peildatum 31 december 2023? Indien er nog niet voor alle via de Woondeals afgesproken aantallen woningen concrete locaties zijn, kunt u dan aangeven op welke termijn alle benodigde locaties alsnog beschikbaar zijn?

In het kader van de regionale Woondeals zijn afspraken gemaakt voor de bouw van 936.000 woningen. De Inventarisatie Plancapaciteit – najaar 20231 toont aan dat de procentuele verhouding tussen het aantal woningen opgenomen in woningbouwplannen en de resterende bouwopgave 129% is. Er zijn daarmee op nationaal niveau voldoende woningbouwplannen en locaties in beeld om in de woningbouwopgave te voorzien. Per provincie is de verhouding als volgt:
Provincie
Geraamde bruto plancapaciteit 2023 t/m 2030
Resterende bruto nieuwbouw volgens woondeals
Verschil
Procentuele verhouding woningbouwplannen en bouwopgave
Groningen
29.500
24.800
4.700
119%
Fryslân
26.500
15.200
11.300
174%
Drenthe
15.100
12.000
3.100
126%
Overijssel
59.100
37.500
21.600
158%
Flevoland
48.800
36.500
12.300
134%
Gelderland
122.900
94.500
28.400
130%
Utrecht
101.600
76.900
24.700
132%
Noord-Holland
259.500
166.200
93.300
156%
Zuid-Holland
225.100
230.000
98%
Zeeland
16.800
14.900
1.900
113%
Noord-Brabant
152.700
116.000
36.700
132%
Limburg
35.500
21.900
13.600
162%
Alleen in Zuid-Holland is er sprake van een klein tekort aan plannen. Inmiddels is de woningbouwopgave groter geworden. Om die reden worden het komend jaar aanvullende afspraken gemaakt met de provincies over de bouw van 45.000 extra woningen. Deze woningen kunnen niet alleen gerealiseerd worden door middel van het vinden van extra locaties, maar ook door het optoppen en splitsen van bestaande woningen en door het verdichten van bestaande locaties.

Vraag 7

Deelt u de constatering dat de in de brief genoemde Rotterdamse corporatie prematuur overgegaan is tot sloop van sociale huurwoningen? Waarom wel, of waarom niet?

Vraag 8

Herkent u de specifieke situaties die genoemd worden waarbij corporaties op het gebied van participatie en hun portefeuillestrategie keuzes maken die meer financieel dan mens gedreven zijn? Tot welke actie noopt het u?

Vraag 9

Bent u tevens bekend met het eerdere rapport van de VN-rapporteur(s) uit 2021 over schending van mensenrechten op het gebied van adequate huisvesting in Nederland van 19 april 2021,Mandates of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right tot non-discrimination, in this context; the Special Rapporteur on the right to development; the Special Rapporteur on the human rights of migrants; the Special Rapporteur on minority issues and the Special Rapporteur on extreme poverty and human rights?

Vraag 10

Kunt u reflecteren op de constatering dat De Rotterdamwet volgens de rapporteur discriminerend is, omdat mensen op basis van afkomst en sociale klasse geweerd worden uit specifieke buurten en wijken terwijl in deze buurten en wijken woningen concreet beschikbaar zijn, maar niet worden toegewezen aan bepaalde huurders? Tot welk inzicht brengt het u?

Vraag 11

Kunt u aangeven op welke manier de constateringen van de VN-rapporteur over de effectiviteit van sinds 2019 gevoerde nationale huisvestingsprogramma’s leiden tot uw verhoogde inzet om snel tot bouw van betaalbare woningen te komen? Met welk toegespitst crisisplan komt u tot een significante groei van het aantal bouwvergunningen? Op welke concrete wijze komt u tot een versnelling van ruimtelijke ordeningsprocedures en/of bezwaarprocedures?

In zijn end-of-mission-statement benadrukt de VN-rapporteur dat er sinds de start van deze Kabinetsperiode, na een periode waarin de nadruk op decentralisatie en marktwerking lag, de nodige goede stappen zijn gezet om het recht op adequate huisvesting beter te kunnen vormgeven. Ik illustreer dit graag op de volgende wijze:
We hebben de afgelopen jaren de regie hernomen op de beschikbaarheid van voldoende, passende en betaalbare woningen. Dat was hard nodig want wonen is een grondrecht. Een kerntaak van de overheid. «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid» (bepaling 2 in artikel 22 van de Grondwet). De rol van de Rijksoverheid was op de volkshuisvesting te klein geworden. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf vraag en aanbod in evenwicht zou brengen. Daardoor zijn steeds meer mensen in de knel gekomen. Er is een enorme schaarste aan woningen. Jonge gezinnen kunnen geen passende en betaalbare woning meer vinden. Van kwetsbare huurders wordt soms misbruik gemaakt. De jaarlijkse voortgangsrapportage «Staat van de Volkshuisvesting» van november vorig jaar laat zien dat er veel gerealiseerd is als het gaat om meer woningen bouwen, de betaalbaarheid verbeteren en de verduurzaming versnellen. Tegelijkertijd laat de Staat ook zien dat er nog ontzettend veel te doen is om onze maatschappelijke opgave op de volkshuisvesting te realiseren. We kunnen ons daarom geen stilstand veroorloven. We hebben hierbij alle partijen nodig: alle bestuurlijke lagen van de overheden, bouwers, ontwikkelaars, corporaties, investeerders etc. Het gedeelde gevoel van urgentie is er gelukkig ook bij de partijen, dit was goed te merken bij de eerste Dag van de Volkshuisvesting afgelopen november.
Inmiddels zijn de resultaten van de verhoogde inzet via de nationale volkshuisvestingsprogramma’s zichtbaar. Ondanks eerdere economische tegenwind zijn er volgens het vorig jaar opnieuw circa 90.000 nieuwe woningen opgeleverd, waarmee in deze Kabinetsperiode 180.000 van de 981.000 benodigde woningen gerealiseerd. Verder heb ik met 35 regio’s woondeals gesloten over de bouw van 936 duizend woningen in die regio’s, waarvan twee derde betaalbaar. In deze regio’s zijn er woningbouwplannen voor bijna 130% van de afgesproken bouwaantallen. Tevens heb ik 17 grootschalige woningbouwlocaties aangewezen. Ook zijn er de afgelopen jaren extra middelen voor de woningbouw beschikbaar gesteld zoals 6 mld. euro voor deze grootschalige locaties, 1,5 mld. euro voor het versnellen van woningbouwprojecten, ruim 1,5 mld. euro voor de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, 680 mln. voor flexwoningen. In de laatste weken van 2023 is voor ruim 1 miljard aan bijdragen voor onder andere de Startbouwimpuls, het Gebiedsbudget, het Volkshuisvestingsfonds en de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen aan gemeenten beschikbaar gesteld.
Corporaties hebben meer financiële ruimte gekregen door onder andere afschaffen van de verhuurderheffing en de Nationale prestatieafspraken. 600.000 huishoudens met een laag inkomen kregen een huurverlaging tot 575 euro. Voor nagenoeg alle 1,5 mln. huurtoeslagontvangers is de huurtoeslag in 2023 verhoogd en voor alle huurders is de maximale huurprijsstijging beperkt door deze te koppelen aan de loonontwikkeling in plaats van de inflatie. Tot slot geeft de Wet Goed Verhuurderschap gemeenten nu meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan.
Tegelijkertijd deel ik de mening van de VN-rapporteur dat de ingezette richting weliswaar de juiste is, maar dat langjarig verder doorpakken noodzakelijk is. Door de verwachte bevolkingsgroei is de woningbouwopgave groter geworden. Daarbij laat het rapport van de Staatscommissie voor demografische ontwikkelingen niet alleen zien dat meer grip op migratie nodig en mogelijk is maar ook dat dit niet op korte termijn de druk op de woningbouwopgave zal verminderen.
De afgelopen jaren waren de economische omstandigheden ongunstig, door onder meer de gestegen rente en de stijgen bouwkosten. CBS-cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen tot en met november 2023 liggen iets meer dan 25% lager dan de piek in 2021. Ook lag het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2023 ten opzichte van 2021 bijna 40% lager. Daarom verwacht ik in 2024 en 2025 een dip in de bouwproductie.
Voor 2024 blijft mijn belangrijkste doel om snel te bouwen wat al vergund is en snel te vergunnen wat gebouwd kan worden. Doorbouwen gebeurt binnen- en buitenstedelijk, zowel grootschalig als «een straatje erbij» of met optoppen en transformatie. Hierbij helpen we met de versnellingstafels en de start-bouwimpuls om te zorgen dat projecten die door de economische tegenwind uitgesteld zijn, alsnog door kunnen gaan.
Inmiddels worden de economische vooruitzichten weer gunstiger: de rente stijgt niet meer of daalt zelfs, evenals de bouwkosten; inkomens stijgen en de meerprijs van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw neemt af. Zowel de prijzen van bestaande koopwoningen als het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zijn in de loop van 2023 weer gaan toenemen, zeker in het betaalbare segment. Deze indicatoren duiden op een verbeterende positie van de nieuwbouw en daarom verwacht ik de komende maanden ook weer een toename in het aantal verleende bouwvergunningen te zien.
Mijn focus ligt op het moment op het inkorten van lange procedures, capaciteit bij gemeenten en netcongestie. Om de sturing op de volkshuisvestelijke taak te versterken heb ik het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting naar uw Kamer gestuurd. In het wetsvoorstel Betaalbare huur streef ik naar een betere bescherming van burgers tegen te hoge woonlasten en zorg ik voor duidelijkheid voor marktpartijen. De financiële inspanningen van dit Kabinet via onder meer de woningbouwimpuls en het afschaffen van de verhuurderheffing heb ik hiervoor toegelicht.
In de Kamerbief investeringsklimaat heb ik verdere maatregelen aangekondigd om de condities voor investeringen in nieuwbouw te verbeteren. We staan gezamenlijk voor een grote opgave, waarbij een stabiel en voorspelbaar overheidsbeleid van belang is, evenals een langdurige inzet op samenwerking.
Met de Omgevingswet, Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting en de aanpak versnellen van processen en procedures zet het Rijk in op versnelling van de woningbouw. Met de Omgevingswet wordt ingezet op gebiedsontwikkeling, waarbij integrale afwegingen worden gemaakt. Met het Wetsvoorstel Versterking Regie volkshuisvesting wordt de procedure ingekort en met de aanpak versnellen van processen en procedures wordt bezien hoe het totale bouwproces van initiatief tot realisatie kan worden versneld, bijvoorbeeld door het parallel schakelen van verschillende fasen in dit bouwproces.
Zoals gemeld op 31 januari 2024 zal ik in de loop van mei de overige vragen beantwoorden in mijn bredere inhoudelijke reactie op het eindrapport van de VN-rapporteur.

Vraag 12

Hoe anticipeert u op de aankondiging van de VN-rapporteur dat er nog een eindrapport volgt in maart? Wat verwacht u aan constateringen en aanbevelingen?

Vraag 13

Wilt u de vragen afzonderlijk beatwoorden binnen een termijn van twee weken?