Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.

Vraag 1

Kan u aangeven wat de reden is dat de G40 als ondertekenaar van de uitvoeringsagenda Wonen, niet meer als ondertekenaar van de Woondeal genoemd staat en Professioneel Platform Vastgoed die de Uitvoeringsagenda Wonen niet ondertekend heeft wel als ondertekenaar toegevoegd is?

De G40 is vanuit hun betrokkenheid bij de uitvoeringsagenda Wonen bij de start van het proces uitgenodigd om zitting te nemen in de overleggen ten behoeve van de totstandkoming van de Woontopafspraken. De G40 heeft daarop aangegeven dat zij graag geïnformeerd wilden worden tijdens het proces, maar voor zichzelf geen actieve rol voorzag in de gesprekken. Bij de voorbereiding van de Woontop is de G40 meegenomen in de informatievoorziening over de voortgang en de totstandkoming van de afspraken. De VNG heeft namens de gemeenten inbreng geleverd.
De Stichting Professioneel Platform Vastgoed is als platform voor particuliere beleggers in vastgoed een relevante partij voor het maken van afspraken over woningbouw. De Stichting heeft de uitvoeringsagenda niet kunnen ondertekenen omdat zij op het moment van ondertekening van de uitvoeringsagenda Wonen nog geen zelfstandige partij was.

Vraag 2

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen?

Zie daarvoor het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die woningcorporaties vertegenwoordigen?

Voor optoppen zijn alleen schattingen beschikbaar. Volgens een onderzoek van STEC bedraagt de totale potentie van toevoegingen van woningen via optoppen 100.000 woningen, waarvan 67.000 woningen in beheer bij corporaties.1 Volgens een onderzoek van Platform31 kunnen de komende tien jaar circa 46.000 woningen via optoppen door corporaties worden toegevoegd.2 Er is een potentie van 33.000 woningen in diverse vormen van privaat eigendom. Het Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen de particuliere beleggers in vastgoed. Ik beschik niet over cijfers van hun aandeel in de potentie van optoppen.
Voor splitsen is op basis van bovengenoemd onderzoek van STEC bekend dat de potentie circa 80.000 tot 160.000 woningen is. Daarvan is naar verwachting 60% (dus 48.000–96.000) in privaat eigendom in diverse vormen. Er is binnen deze laatste categorie geen nadere uitsplitsing gemaakt van het aandeel particuliere beleggers daarin. Platform31 stelt in bovengenoemd onderzoek dat een toevoeging van 25.000 woningen door splitsingen bij corporatiewoningen over een periode van circa tien jaar realistisch is.
Via transformatie zijn in 2023 volgens het CBS 8.800 woningen gerealiseerd. Dit aantal is de afgelopen jaren licht afgenomen, vooral omdat «het laaghangend fruit» al is getransformeerd. Volgens onderzoek van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland is er een aanvullende potentie van 12.000 per jaar door transformatie van winkels en kantoren naar woningen.3 Op basis van de CBS-cijfers over de gerealiseerde transformaties vindt de helft van alle transformaties plaats door het verbouwen van commercieel vastgoed, vooral voor commercieel verhuur. Corporaties hebben daarin een aandeel van 7 procent. Ik beschik niet over cijfers over het aandeel van particuliere beleggers.

Vraag 4

Kan u aangeven of en hoe banken betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Banken zijn niet betrokken bij de Woontopafspraken. De reden daarvoor is dat in de gesprekken met ontwikkelaars, bouwers en investeerders niet het beeld naar voren kwam dat toegang tot financiering tot de voornaamste knelpunten in de woningbouw behoort.

Vraag 5

Kan u aangeven of en hoe pensioenfondsen (zoals beschreven in het hoofdlijnenakkoord) betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Er is voorafgaand uitgebreid met de Pensioenfederatie gesproken. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn.

Vraag 6

Kan u aangeven of en hoe coöperatieve verenigingen betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Coöperatieve verenigingen zijn samenwerkingsverbanden waarin bewoners zijn verenigd om hun gezamenlijke woonwens te realiseren. Gelet op de specifieke aanpak die nodig is en de kleine aantallen die deze verenigingen realiseren zijn deze coöperaties niet betrokken bij de Woontop. Wel komen de afspraken in de Woontop uiteraard ook hen ten goede.
Het gaat om niet-professionele partijen die een grote uitdaging op zich nemen om woningen te realiseren. Woningbouw door deze partijen komen dan ook moeizaam van de grond, omdat het vaak niet lukt om de financiering rond te krijgen. Een gebrek aan locaties en steun vanuit gemeente zijn minstens zo belangrijke belemmeringen. Om meer coöperatieve initiatieven van de grond te krijgen wordt een fonds opgezet. Met het fonds pakken we een aantal van deze grote knelpunten aan, maar we kunnen deze niet geheel wegnemen. Het fonds kan een aantal kansrijke initiatieven financieren en daarmee ook de mogelijkheden vergroten om professionele hulp in te schakelen. We zoeken daarbij samenwerking met gemeenten die ondersteuning en locaties kunnen leveren.

Vraag 7

Welke afspraken zijn concreet nog gemaakt na het tweeminutendebat Woningbouwopgave en koopsector van 5 december waar u aangaf nog druk bezig te zijn met het maken van afspraken en het uitvoeren van rekensommen?

De voorbereidingen voor de Woontop vonden plaats in een kort tijdsbestek. Om die reden hebben ook na het tweeminutendebat van 5 december jl. nog onderhandelingen plaatsgevonden. De afronding van alle gemaakte Woontopafspraken met de bij de afspraken betrokken partijen gebeurde na 5 december.

Vraag 8

Als u in de definitieve afsprakenset van de Woontop spreekt over extra aantallen woningen, zijn dit dan aantallen woningen die nog niet voorzien waren in de ondertekende Woondeals van 2023? Zo ja, welke extra locaties zijn als gevolg van de Woontopafspraken concreet toegevoegd?

De afspraken uit de Woontop zijn gebaseerd op het regeerprogramma met als doel om versneld toe werken naar de bouw van 100.000 woningen per jaar. Dit aantal wordt niet opgehoogd met de woontopafspraken. Wel zijn afspraken gemaakt over extra concrete woningbouwlocaties in aanvulling op de in de woondeals afgesproken locaties voor de periode tot en met 2030. Met het oog op de continuïteit en de doorlooptijd om woningen te realiseren zijn er in de Woontop afspraken gemaakt over extra concrete locaties voor de periode tot en met 2030 en voor de periode daarna, 2031 tot en met 2034.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, omdat de sinds 2022 gewenste bouwstroom van 100.000 woningen per jaar niet gehaald wordt, het raadzaam lijkt niet nog steeds op 100.000 woningen per jaar te sturen, maar om daarbij het voortschrijdende tekort op te hogen? Zo nee, waarom niet?

Het is wenselijk zo snel mogelijk het woningtekort naar een evenwichtig niveau terug te dringen. Daarom is doelstelling in het hoofdlijnenakkoord om langjarig (o.a. met grootschalige woningbouwlocaties) 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dat is reeds een zeer forse opgave. De laatste keer dat in Nederland het aantal van 100.000 nieuwe woningen in één jaar werd gerealiseerd ligt meer dan 30 jaar achter ons. Het verder ophogen van deze doelstelling zou niet realistisch zijn.

Vraag 10

Hoe zitten de 10.000 woningen die in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) tussen 2025 en 2029 extra gebouwd worden verwerkt in de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?

Voor nieuwe woningen in NPLV-gebied is naar schatting € 10.000–13.000 per woning te verwachten van het rijk om de nieuwbouw te versnellen. In totaal gaat het om een bedrag van maximaal € 600 miljoen voor 50.000 woningen. Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen bekostigd kunnen worden. De NPLV gebieden hebben aangegeven dat ca. 10.000 van deze woningen extra woningen ten opzichte van de Woondeals betreffen. De in het vooruitzicht gestelde bijdrage is onderdeel van het totale pakket aan financiële arrangementen om landelijk 100.000 woningen per jaar te realiseren. Het betreft geen nieuwe middelen, maar is onderdeel van de 5 miljard euro. De precieze wijze van verwerking in de begroting is onderdeel van het pakket voor de Voorjaarsnotabesluitvorming.

Vraag 11

Als u in de Woontopafspraken spreekt over «Tenminste 30% van de te realiseren woningen is sociale huur», wat wordt hier dan exact mee bedoeld, ervan uitgaande dat sprake is van regionale differentiatie?

De afspraak in de Woontop om tenminste 30% sociale huur te realiseren sluit één op één aan bij de doelstelling in het coalitieakkoord en regeerprogramma dat van de te realiseren woningen minimaal 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd, met regionale differentiatie. De nadere uitwerking daarvan vindt plaats in het Besluit bij de Wet versterking regie Volkshuisvesting. Dit Besluit wordt bij uw Kamer wordt voorgehangen. Bij de toezending van de Tweede nota van wijziging van de Wet versterking regie Volkshuisvesting – naar verwachting begin februari – zal ik ook de hoofdlijnen van deze uitwerking in het Besluit toelichten.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de bedoelde kostenverhogingen op projectniveau nu de komende vijf jaar de financiële haalbaarheid na toetsing toereikend is gebleken en dat er door netcongestie, stikstof en de KDR op projectniveau onzekerheden kunnen bestaan hierover?

Op projectniveau kunnen zich altijd knelpunten voordoen, ook met financiële consequenties. Zo kunnen specifieke maatregelen noodzakelijk zijn om aansluiting op het elektriciteitsnet mogelijk te maken ondanks netcongestie, kunnen mitigerende maatregelen nodig zijn om stikstofdepositie te verminderen en kan vanwege de Kaderrichtlijn Water extra waterberging noodzakelijk zijn. Dit brengt extra kosten met zich mee die niet altijd vooraf goed kunnen worden ingeschat. Het is dan aan de betrokken partijen om met elkaar in gesprek te gaan op basis van het «open boekenprincipe». Op basis van die uitkomsten kijken partijen eerst naar oplossingsrichtingen binnen het project waarbij gedacht kan worden aan knoppen zoals stedenbouwkundige eisen, dichtheid, bouweisen, voorzieningenniveau, woonprogrammering, grootte van de woningen, fasering, inbrengwaarde, bouwkosten, winst- en risicomarges etc.

Vraag 13

Zitten in de rekensommen ook de door u verwachtte kostenverlagingen door het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving (STOER)?

Het programma STOER is gericht op zowel aanpassing van regelgeving dat leidt tot versnelling en regels die kosten beperken of verlagen. Er is nu nog geen zicht op de aanpassingen en de effecten daarvan. In de rekensommen is dan ook geen rekening gehouden met het schrappen van regels en/of eisen die nog niet bekend zijn.

Vraag 14

Op welke wijze zijn deze verwachte kostenverlagingen, indien meegenomen zichtbaar in de rekensommen?

Er zijn geen kostenverlagingen als gevolg van het programma STOER meegenomen in de sommen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Indien de te verwachte kostenverlagingen nog niet in de rekensommen van Rebel Group en Stadskwadraat zitten waarnaar u verwijst in de Woontopafspraken, welke additionele kostenverlaging (in euro’s) zijn dan nog te verwachten als direct gevolg van de aanpak STOER?

Het is niet mogelijk aan te geven wat de kostenverlagingen zijn als gevolg van het schrappen van, nog onbekende, regels en eisen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 16

Wat betekent het meest recente ABF-onderzoek waaruit blijkt dat er behoefte is aan 8% middenhuur en 27% betaalbare koop in de nieuwbouw voor de gemaakte Woontopafspraken?

Het kabinetsbeleid richt zich op de realisatie van 100.000 woningen per jaar waarvan tenminste 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen (koop en huur). Het onderzoek van ABF research waaraan gerefereerd wordt, laat zien hoe gegeven woonwensen, te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en inkomensontwikkelingen een optimaal bouwprogramma er uit zou zien.4 De uitkomst van dit onderzoek bevestigt in grote lijnen de genoemde kabinetsdoelstelling ten aanzien van de realisatie van betaalbare woningen. Het kabinet vindt het belangrijk dat binnen deze doelstellingen voor betaalbare woningen er voldoende lokale ruimte is om te differentiëren om optimaal aan te kunnen sluiten bij de lokale en regionale behoefte. Die ruimte voor differentiatie is ook een van de doelstellingen in het regeerprogramma. Om die reden kiest het kabinet er niet voor aan gemeenten of provincies een specifieke verdeling binnen het middensegment op te leggen.

Vraag 17

Tot welk concrete aantal middenhuurwoningen leidt dit vervolgens in de nieuwbouw met deze Woontopafspraken?

Ik heb geen afspraken gemaakt over het aantal te realiseren middenhuurwoningen. Zie ook het antwoord op vraag 16.

Vraag 18

Hoeveel extra middenhuurwoningen worden er naar verwachting door marktpartijen gerealiseerd door de verlaging van de overdrachtsbelasting, en hoe wordt hierop gemonitord?

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft een positief effect op de businesscase bij nieuwbouwprojecten. Het ligt voor de hand dat onrendabele toppen bij projecten hierdoor verminderen. Het is echter niet voor elk project mogelijk inzicht te krijgen in of er onrendabele top is, en zo ja hoe hoog deze is. Het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is daarnaast afhankelijk van aanpalend beleid dat de woningmarkt raakt en van externe (macro) economische ontwikkelingen, zoals de rentestand. Ook rendementsverwachtingen van andere investeringsmogelijkheden spelen daarin een rol. Het is daarom niet mogelijk precies aan te geven hoeveel middenhuurwoningen door deze maatregel extra beschikbaar komen. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal in 2029 worden geëvalueerd.

Vraag 19

Welk concreet aantal beoogt u met de Woontopafspraken als gesproken wordt in de tekst over «We realiseren voldoende passende en betaalbare koopwoningen»?

Ik beoog geen concreet aantal betaalbare koopwoningen binnen de doelstelling om 100.000 woningen per jaar toe te voegen, waarvan twee derde betaalbaar. Zie hiervoor het antwoord op vraag 16.

Vraag 20

Met welke concrete maatregelen werkt u aan de in de tekst van de Woontop aangehaalde investeringsklimaat in het segment betaalbare huurwoningen? In welke prijsklasse vallen deze huurwoningen? Gaat het hier concreet om middenhuurwoningen zoals vastgesteld in de Wet betaalbare huur?

In de Woontopafspraken is afgesproken om met marktpartijen binnen zes maanden te komen tot een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen (zoals gedefinieerd met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur). Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren.

Vraag 21

Bent u bereid de genoemde raad van woningzoekenden een formele plek te geven in de Overlegwet? Waarom wel/niet?

Ik herken dat de stem van woningzoekenden beter gehoord moet worden, zowel bij het maken van beleid als bij woningbouw. Ik wil alle lokale partijen zoals gemeenten, woningcorporaties en bouwers aanmoedigen om dat ook te doen. Op landelijk niveau werk ik aan een Raad van woningzoekenden ter uitvoering van de motie Vijlbrief cs. hierover.5 Met de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten overheden in het volkshuisvestingsprogramma hun beleid mede baseren op de actuele en te verwachte woonbehoefte. Daarin zal het belang van woningzoekenden een belangrijke plaats innemen. Het is aan de gemeenten en provincies op welke wijze zij het betrekken van de stem van de woningzoekenden vorm willen geven. Een formele plek in de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) past daar niet bij. Daarnaast gaat de Overlegwet over het overleg tussen huurders en verhuurders, terwijl de stem van de woningzoekenden ook breder gehoord moet worden.

Vraag 22

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de in de Woontopafspraken genoemde «voldoende woningbouwlocaties» ook voor de investerende partijen betaalbaar zijn (immers de huurprijzen, sociale huur en middenhuur zijn gereguleerd, en betaalbare koopprijzen moeten daadwerkelijk betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen)?

Het kabinet heeft reeds maatregelen genomen voor het verbeteren van het investeringsklimaat voor (private) verhuur. Het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen gaat naar 8% en de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt aangepast van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat er een gezamenlijk beeld komt van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen. Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. De inzichten uit de analyses van het investeringsklimaat worden binnen zes maanden na de Woontop aan de Tweede Kamer gemeld. Daarnaast is op de Woontop afgesproken te werken met «open boeken», zodat overheid, woningcorporaties en markt gezamenlijk toewerken naar haalbare business cases.

Vraag 23

Welk grondinstrumentarium gaat u inzetten om enerzijds grondverwervingskosten te verlagen, kostenverhaal voor gemeenten te optimaliseren, en als Rijk risico’s te helpen mitigeren op een aantal gerichte bouwlocaties?

Het inzetten van grondinstrumenten zoals verwerven van gronden, vestigen voorkeursrecht, sluiten anterieure overeenkomst, stellen van regels over kostenverhaal in het omgevingsplan en eventueel onteigening is aan gemeenten. Gemeenten kunnen stijgen van grondprijzen voorkomen door gebruik te maken van deze instrumenten en/of de beschikbaarheid van grond voor woningbouw zeker stellen.
In november jl. heeft u van mij de Kamerbrief met de Tweede Voortgangsrapportage Modernisering Grondbeleid ontvangen.6 Aan de hand van drie sporen ben ik bezig met het verbeteren van het grondbeleid met als doel dat gebiedsontwikkeling goedkoper wordt en sneller gaat. Zo kan het aanpassen van de grondslag voor de inbrengwaarde bijdragen aan het optimaliseren van het kostenverhaal door gemeenten. In deze brief staat onder andere dat ik momenteel het instrument «grondfaciliteit» aan het vormgeven ben waarmee ik de intentie heb risico’s van gebiedsontwikkeling met gemeenten te delen.

Vraag 24

Zorgt u voor landelijk geldende sociale en betaalbare grondprijzen? Waarom wel/niet?

Ik ga met Aedes en de VNG verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken we de residuele grondwaarde van sociale woningen. In dit onderzoek wordt ook meegenomen wat de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen zijn. Ook wordt er gezocht naar mogelijkheden om gronden die niet in eigendom van de gemeente naar een sociale grondprijs te bewegen. Ik publiceer de resultaten van dit onderzoek in 2025. Ook onderzoek ik de mogelijkheden voor gemeenten om een redelijke afnameprijs te definiëren, en hoe dit kan worden gehanteerd richting grondeigenaren. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten met weinig grondposities waarop sociale woningbouw mogelijk of gewenst is.

Vraag 25

Hoe wordt de data gevalideerd voor de publiek private monitor waarover gesproken wordt?

Over de invulling van de publiek private monitors (PPM's) voor de versnellingstafels zal in opdracht van de landelijke versnellingstafel eind dit kwartaal een advies uitgebracht worden. Bij het opstellen van het advies worden marktpartijen, corporaties en overheden geconsulteerd. De vraag hoe voor kwalitatief goede data gezorgd kan worden zal hierin aandacht krijgen.

Vraag 26

Wat is de rol van het CBS en het Kadaster bij het valideren van de publiek-private monitor?

Daar waar data van CBS en Kadaster een rol kunnen spelen bij publiek private monitors zal dit benut worden. Hierbij kan in ieder geval gedacht worden aan cijfers met betrekking tot de bouwvergunningen.

Vraag 27

Hoe zorgt u dat cijfers van alle betrokken partijen gevalideerd zijn om in accountancy termen sprekend, te zorgen dat er sprake is van een «getrouw beeld»?

De PPM's zijn niet bedoeld om verantwoording af te leggen, maar zijn een vorm van samenwerking om marktpartijen, corporaties en overheden hetzelfde realistische en actuele beeld te geven over de voortgang. Op basis daarvan kunnen zij waar nodig tijdig interveniëren en de juiste stappen te zetten om vertraging te voorkomen of knelpunten op te lossen.

Vraag 28

Op welke wijze kunnen ontwikkelaars en bouwers belemmeringen die zij ervaren formeel melden, rekening houdend met het feit dat zij de partijen zijn die concreet bouwen en dus een belangrijke stem moeten hebben in het melden van problemen in de publiek private samenwerking?

Vertegenwoordigers van ontwikkelaars en bouwers nemen deel aan de lokale en regionale versnellingstafels. Waar nodig kunnen zij daar dus knelpunten melden. De ervaring leert dat de meeste belemmeringen ook op lokaal niveau opgelost kunnen worden. Wanneer ontwikkelaars en bouwers, maar ook lokale overheden, knelpunten ervaren die het lokale of regionale niveau overstijgen, dan zullen deze knelpunten via de regionale tafels geagendeerd worden bij de landelijke versnellingstafel.

Vraag 29

Zijn de vacatures bij de Raad van State reeds allemaal vervuld, of is er nog steeds, zoals ongeveer één jaar geleden, sprake van 50 fte aan vacatures?

Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heb ik begrepen dat het gelukt is een aantal openstaande vacatures te vervullen en dat er de afgelopen periode (iets) meer juristen zijn aangenomen dan vertrokken, maar ook dat er nog steeds een tekort is en dus behoefte aan meer juristen voor de ondersteuning van de staatsraden bij het afdoen van zaken. Van het aantal op dit moment openstaande vacatures ben ik op niet op de hoogte.

Vraag 30

Na hoeveel jaar zijn de doorbraken (Gnephoekpolder, Haarlemmermeer West, Bleizo-West en Rijnenburg) gerealiseerd?

Voor de Gnephoekpolder in Alphen a/d Rijn is in oktober vorig jaar een ontwikkelovereenkomst voor een haalbaar plan ondertekend tussen de betrokken partijen. Na een discussie van ruim tien jaar, was dat een belangrijke doorbraak op basis waarvan de planvorming nu plaatsvindt. De geplande start bouw van de gebiedsontwikkeling is in 2028.
Ook op andere plekken duurt het gesprek tussen partijen over locaties soms jarenlang. Doelstelling van de afspraak is om uiteindelijk in ca. 20 kansrijke gebieden tot een doorbraak te komen. Bij de Woontop zijn de eerste drie gepresenteerd.
In Groot Merwede en Rijnenburg in Utrecht/Nieuwegein gaat het om een groot aantal woningen in verschillende deelgebieden. In de eerste deelgebieden in de Merwedekanaalzone is de bouw al gestart en wordt (op basis van de afspraken bij de Woontop) de ontwikkeling van het laatste deelgebied in de Merwedekanaalzone versneld. In de rest van de A12 zone is het doel de bouw in 2030 te starten. Voor Rijnenburg is de start bouw gepland in 2035.
In Haarlemmermeer West gaat het specifiek om Lisserbroek en Nieuw Vennep West. De bouw start naar verwachting vanaf 2026.
De colleges van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Lansingerland hebben eind december de bestuursovereenkomst over de ruimtelijke invulling van Bleizo-West vastgesteld. Hiermee kan de planontwikkeling zo snel mogelijk worden opgepakt. Over de precieze planning maken partijen op korte termijn afspraken. De indicatieve start bouw van de eerste woningen in Bleizo-West is in 2030.

Vraag 31

Wat is volgens u de maximale termijn, gezien het landelijke belang van het aanpakken van de wooncrisis, voor het bestaan van belemmeringen?

Factoren zoals netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en bodem en knelpunten rond infrastructuur kunnen een belemmerend effect hebben op de woningbouw. Tegelijkertijd heeft een deel van deze factoren als doel de gezondheid, veiligheid en leefbaarheid te beschermen. Daarmee is er dus geen maximale termijn te stellen voor het rekening houden met deze factoren. Het kabinet zet wel in op het zoveel mogelijk beperken van de negatieve gevolgen door bijvoorbeeld het aanpassen van regelgeving door innovatie te stimuleren en door te prioriteren bij schaarste tussen verschillende functies. Het kabinet kijkt daarbij ook naar hoe een redelijk niveau van bescherming ook gerealiseerd kan worden binnen wettelijke kaders om zo de stapeling van (lokale) regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Zo zijn er bij de Woontop afspraken gemaakt om sneller, goedkoper en meer te bouwen via het programma STOER en over innovatieve werkwijzen om de woningen sneller te realiseren.

Vraag 32

Er wordt gesproken over 30.000 sociale huurwoningen in 2027 en vanaf 2029, wat is er aan de hand in 2028 waardoor dit jaartal niet genoemd wordt in dit kader?

In de Nationale prestatieafspraken voor de corporatiesector 2025–2035 is afgesproken vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren per jaar. Omdat dit doel nog onvoldoende recht doet aan de woningnood van de vele mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning, is in de Nationale prestatieafspraken tevens afgesproken aanvullende maatregelen te nemen om op korte termijn te versnellen, met als ambitie dat de ondertekenende partijen al in 2027 de 30.000 nieuwe woningen per jaar halen. Deze ambitie strekt zich daarmee vanzelfsprekend ook uit voor 2028: ook in dat jaar is de ambitie 30.000 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen.

Vraag 33

Wat is de juridische houdbaarheid van de gemaakte afspraken, in ogenschouw nemend dat deze veelal met koepel-, belangenorganisaties zijn gemaakt?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 34.

Vraag 34

Waaruit blijkt het afdwingbare karakter van de Woontopafspraken?

Het belang van de woontopafspraken uit de Woontop is allereerst gelegen in dat alle partijen die nodig zijn voor de realisatie van 100.000 woningen zich expliciet committeren aan de uitvoering van daarvan, vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid. Conform het regeerprogramma zijn de woontopafspraken allereerst concreet vormgegeven. Daarnaast is de uitvoering van de afspraken niet vrijblijvend. Dit laatste wordt per afspraak verschillend vormgegeven bijvoorbeeld, via juridisch of financieel instrumentarium, of in de vorm van een wederkerige afspraak. Zo worden de afspraken over het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar (afspraak 1) ook juridisch doorvertaald in het de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet bevat instrumentarium met doorzetmacht voor Rijk en provincie. Diverse afspraken worden doorvertaald in het financiële instrumentarium. Een voorbeeld van wederkerigheid is de afspraak (afspraak 3) om te werken met het «open boeken principe». Daarbij geven marktpartijen op vertrouwelijke basis aan overheden inzicht in de financiële cijfers van een project om zo samen te zoeken naar oplossingen ingeval van vertraging.

Vraag 35

Per wanneer wordt concreet gewerkt met de genoemde typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen en in welke gemeenten is dat bij de start van de Woontopafspraken al mogelijk?

De typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen passen al in het in de bouwregelgeving opgenomen stelsel van Erkende Kwaliteitsverklaringen (EKV). In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is geregeld dat met een EKV kan worden aangetoond dat aan één of meerdere regels van het Bbl wordt voldaan. Het EKV-stelsel is onderdeel van de landelijke regelgeving en is dus in alle gemeenten nu al van toepassing.
Op dit moment valt er al een aantal modulaire woningen onder een EKV. Deze EKV’s zijn nog niet volledig dekkend en dus te zien als een gedeeltelijke typegoedkeuring. Dat betekent dat onderdelen nog niet onder de goedkeuring en het toezicht van het EKV-stelsel vallen. De komende tijd zullen deze EKV’s verder worden uitgewerkt met als doel om uiteindelijk te komen tot woningen die volledig op basis van een typegoedkeuring worden gebouwd.

Vraag 36

Waarom wordt zo expliciet een woonwensenpercentage van circa 60% grondgebonden opgenomen in de te realiseren nieuwe woningen, in de wetenschap dat we nu al meer gezinswoningen hebben dan gezinnen, waardoor hier eerder sprake lijkt van een doorstromingsvraagstuk?

Afspraak 1 van de Woontop is mede gebaseerd op het in vraag 16 genoemde onderzoek van ABF Research naar een optimaal bouwprogramma. In dit onderzoek wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de samenstelling van de huishoudens in Nederland, de inkomensontwikkeling, de te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en de woonvoorkeuren zoals die blijken uit het driejaarlijks woononderzoek Nederland (het «WoON»). De conclusie van het onderzoek ten aanzien van een optimale bouwprogramma is dat dit voor uit ruim de helft bestaat uit grondgebonden woningen.

Vraag 37

Welke ruimtelijke, infrastructurele en budgettaire consequenties zijn eraan verbonden als wordt gestreefd naar 60% grondgebonden woningbouw?

Belangrijk is dat de woningen die gebouwd worden ook aansluiten bij de behoefte niet alleen voor wat betreft betaalbaarheid maar ook met de woonvoorkeuren. Daarom is in de Woontop afgesproken dat gemeenten bij de woningbouwprogrammering rekening houden met de lokale en regionale behoefte aan grondgebonden woningen. Gelet op de uitvoerbaarheid zullen gemeenten daarbij ook moeten kijken naar alle facetten die van belang zijn voor de uitvoerbaarheid daarvan: ruimtelijk, financieel en infrastructureel. Die consequenties zijn per gemeente verschillend.

Vraag 38

Wat is een redelijk rendement waarover gesproken wordt in afspraak 12 voor bouwers en ontwikkelaars en hoe hoog/welk percentage is dat in uw ogen?

Ik kan niet één getal noemen voor een redelijk rendement, omdat dit afhankelijk is van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden. Ik licht dit nader toe. In een onderzoek van Arcadis in 2021 in opdracht van het Ministerie van BZK wordt een percentage van 3% over de directe bouwkosten voor winst & risico gehanteerd.7 Afhankelijk van het risicoprofiel van het specifieke project en onzekerheden in de markt kan dit percentage wisselen van project tot project en in de tijd. In het onderzoek hanteert Arcadis 6% van de directe bouwkosten voor de post Algemene Kosten (AK) van bouwondernemingen. Het EIB kwam in haar benchmarkt vorige jaar op een percentage van 9,5% van de directe bouwkosten voor de Algemene Kosten.8
De NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, heeft in augustus 2023 een handreiking vrijgegeven waarin zij advies uitbrengt over het percentage AK en winst.9 Zij hanteert in deze handreiking 3,5–5% over de stichtingskosten (grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten) voor de AK en 4% over de stichtingskosten voor winst & risico. De werkelijk door ontwikkelaars gehanteerde percentages zijn sterk afhankelijk van de locatie en het product dat worden ontwikkeld. Zo is het risico van het ontwikkelen en bouwen van een hoge woontoren met koopappartementen en een lange bouwtijd veel groter dan van villa’s of tweekappers. De eerste vraagt een enorme voorfinanciering en door de lange bouwtijd is volledige voorverkoop lastig. Bij villa’s en tweekappers kan er gemakkelijk gefaseerd worden gebouwd waardoor de start van de bouw kan plaatsvinden nadat de woningen zijn verkocht.

Vraag 39

Kan u bewerkstelligen dat de aan gemeenten en provincies uit te keren woningbouwsubsidies in geoormerkte vorm zullen worden verstrekt, zodat deze niet voor andere doeleinden kunnen worden gebruikt?

In hoeverre middelen in geoormerkte vorm kunnen worden verstrekt is afhankelijk van de uitkeringsvorm. Op dit moment is een specifieke uitkering (SPUK) nodig om woningbouwsubsidies in een geoormerkte vorm te verstrekken. De Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn voorbeelden van woningbouwsubsidies aan gemeenten die geoormerkt zijn verstrekt. Deze instrumenten worden door het huidige kabinet voortgezet. Vanwege de soms strikte en gedetailleerde eisen die vanuit het Rijk worden gesteld aan de besteding van de gelden uit een specifieke uitkering, geven SPUKS medeoverheden een zwaardere administratieve last dan ongeoormerkte middelen uit het gemeentefonds. Dit is vanuit de medeoverheden niet altijd wenselijk. Daarom wordt er bij het vormgeven van de woningbouwsubsidies gezocht naar een balans tussen goede besteding van de woningbouwmiddelen enerzijds en minder administratieve lasten anderzijds. Het uitgangspunt is om te werken aan meer eenvoudige regelingen en het samenvoegen van regelingen om de administratieve lasten voor gemeenten te beperken.
Ik wil in de eerste helft van 2025 uw Kamer informeren over de verdere vormgeving van de verschillende regelingen op het gebied van woningbouw.

Vraag 40

Kan u deze vragen één voor één (het liefst binnen drie weken maar rekening houdend met het aankomende reces en de feestdagen) uiterlijk voor het einde van het kerstreces beantwoorden zodat de antwoorden bij het commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting op 23 januari 2025 betrokken kunnen worden?

Gelet op de benodigde afstemming en de kerstvakantie is meer tijd benodigd geweest voor de beantwoording. Een uitstelbrief is aan uw Kamer verzonden.

Vraag 1

Bent u bekend het hoofdlijnenakkoord, waarin staat dat pensioenfondsen uitgenodigd worden voor de Woontop; «Er wordt zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen. Als politiek doel is de afspraak om structureel 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen, die geschikt zijn voor de demografische en ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren.»?

Ja.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen één van de grootste beleggers zijn en dat hun deelnemers ook moeite hebben met het vinden van een passende woning?

Ja, ik ben ermee bekend dat pensioenfondsen tot de grootste investeerders in huurwoningen behoren. Ik ben het er ook mee eens dat op dit moment te veel mensen hinder ondervinden van het woningtekort. Een deel van deze groep zal ook deelnemer zijn van één van de Nederlandse pensioenfondsen. Diverse pensioenfondsen hebben in de afgelopen tijd aangegeven dat zij investeren in woningen en woningbouw, behalve op zoek naar rendement, ook omdat zij betaalbare woningen in het belang vinden van hun deelnemers.

Vraag 3

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen ten tijde van de formatie aangeboden hebben 25 tot 30 miljard in Nederlandse woningen te investeren?

Ik kan geen mededelingen doen over vertrouwelijke gesprekken.

Vraag 4

Bent u bekend met het nieuwsbericht van de Pensioenfederatie1 van 17 september 2024 waarin staat dat ze uitgenodigd worden voor de Woontop en uitkijken naar een constructieve dialoog op de nationale Woontop?

Ja.

Vraag 5

Bent u bekend met de position paper van de Pensioenfederatie2 getiteld «Inzet pensioenfondsen voor bijdrage aan woningbouw», waarin staat: «Pensioenfondsen willen zich vanwege de woningnood als maatschappelijk betrokken beleggers nog meer richten op betaalbare woningbouw.»?

Ja.

Vraag 6

Kunt u aangeven of en zo ja welke vertegenwoordigers van pensioenfondsen u heeft uitgenodigd en wat hun antwoord was?

Zowel voor voorbereidende gesprekken als de Woontop zelf is de Pensioenfederatie uitgenodigd. De Pensioenfederatie had aangekondigd niet aanwezig te zijn op de Woontop.

Vraag 7

Heeft u (of uw ambtenaren) overleg gehad met de pensioenfondsen over de Woontop? Zo ja, hoe ging dat overleg?

Mijn ambtenaren hebben constructieve gesprekken gevoerd met de Pensioenfederatie en verschillende pensioenfondsen voorafgaand aan de Woontop.

Vraag 8

Klopt het dat de Pensioenfederatie heeft aangegeven dat pensioenfondsen niet aanwezig zullen zijn op de komende Woontop die u op 11 december heeft georganiseerd, zoals aangegeven in het FD-artikel3«Pensioenfondsen afwezig bij woontop Minister Mona Keijzer»? En zo ja, wat is volgens u de reden voor hun afwezigheid?

Het klopt dat de Pensioenfederatie niet aanwezig was op de Woontop. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.

Vraag 9

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pensioenfondsen toch aanwezig zijn bij de Woontop om met zoveel mogelijk relevante partijen te spreken over deze belangrijke gezamenlijke maatschappelijke opgave?

Net als vele andere partijen die hun bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave is de Pensioenfederatie uitgenodigd voor de Woontop. Ondanks de afwezigheid van de Pensioenfederatie bij de Woontop, zullen de constructieve gesprekken met de pensioensector over hun bijdrage aan de woningbouwopgave na de Woontop worden voortgezet. De bereidheid hiertoe is op de dag voor de Woontop nadrukkelijk vanuit de pensioensector gesignaleerd.4
Met de Woontop is afgesproken dat alle betrokken partijen binnen zes maanden een gezamenlijk beeld zullen vormen van het investeringsklimaat, en de mogelijkheden die dat investeringsklimaat biedt om tegen een passend rendement te investeren in middenhuurwoningen. De voortgang richting het gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat zal worden besproken in het Structureel Overleg Investeringsklimaat. In dit overleg spreken mijn departement en het Ministerie van Financiën regelmatig een groep investeerders die actief zijn op de woningmarkt. Deze groep bevat drie afgevaardigden uit de pensioensector. Bovendien zal vanaf de Woontop de Pensioenfederatie als agendalid worden aangesloten bij dit overleg.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één en voor maandagavond 9 december beantwoorden in verband met de Woontop op 11 december?

Helaas is het niet gelukt deze vragen uiterlijk 9 december te beantwoorden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Pointer «Ik mag niet kleiner wonen» op donderdag 24 oktober 2024?

Ja.

Vraag 2

Heeft u inzichtelijk hoeveel huurders in Nederland momenteel van woning zouden willen ruilen en kunt u deze cijfers delen?

Nee, er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal huurders dat zou willen ruilen van woning.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat voor huurders in sociale huurwoningen door de lange wachttijden (in de uitzending wordt gesproken over 9 tot 11 jaar), woningruil de enige optie is om een woning te krijgen die beter bij hen past?

Ik ben mij uiteraard bewust van het woningtekort en het feit dat er in sommige regio’s lange wachtlijsten zijn voor een sociale huurwoning. Ik herken ook dat door de krapte het stimuleren van doorstroming naar een passende woning moeilijk is. Dat neemt niet weg dat gemeenten en woningcorporaties meer mogelijkheden hebben dan alleen woningruil om te zorgen voor een passende woning voor nieuwe en huidige huurders. Zo kunnen gemeenten en corporaties er via hun toewijzingsbeleid op sturen dat huurders een passende woning krijgen toegewezen. Gemeenten kunnen hier in hun huisvestingsverordening op verschillende manieren regels voor stellen. Daarnaast kunnen corporaties via gericht beleid met onder andere verhuisvergoedingen, verhuiscoaches en huurgewenning doorstroming naar een passende woning stimuleren. Ik herken dus niet dat woningruil de enige manier zou zijn om te zorgen dat (nieuwe) huurders naar een passende woning kunnen verhuizen.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de wachttijden specifiek bij woningruil zo te verlagen dat woningruil op de korte termijn gerealiseerd kan worden?

Naar mijn mening is er voor gemeenten en corporaties op dit moment al voldoende ruimte om via hun eigen beleid woningruil te vergemakkelijken. Daarnaast hebben gemeenten en corporaties vaak al beleid om te sturen op doorstroom binnen de sociale huursector en binnen de corporatievoorraad. Sommige corporaties geven bijvoorbeeld woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorrang op een huurwoning in de vrije sector of voorrang op een koopwoning. Ook hebben gemeenten regelingen zoals «Van Groot naar Beter» waarmee huurders van grote huurwoningen voorrang krijgen op meer passende kleinere woningen. Corporatie en gemeenten hebben dus ruimte om hier eigen beleid op in te richten en ik zie geen directe belemmeringen voor het stimuleren van woningruil.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het gegeven dat woningbouwcorporaties de verzoeken tot woningruil vaak afkeuren mede door de verschillende regels zoals het passend toewijzen?

Wanneer woningcorporaties meewerken aan woningruil doen zij dat in de meeste gevallen via een nieuw huurcontract voor beide ruilpartners. Er is dan sprake van een nieuwe toewijzing en de daarbij behorende wet- en regelgeving moet worden gevolgd, waaronder de inkomensgrenzen en de regels voor passend toewijzen. Deze regels zijn er om te zorgen dat woningen aan de doelgroep worden toegewezen en dat huurders een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die past bij hun inkomen. Corporaties hebben voor deze regels wel enige discretionaire ruimte die nog niet altijd benut wordt. Ik herken wel dat deze regels soms als belemmerend worden ervaren, maar zie dus ook nog ruimte om ondanks deze regels woningruil mogelijk te maken als dat passend zou zijn.

Vraag 6

Wat is uw reactie over het gegeven dat woningcorporaties de huurprijs verhogen bij een woningruil waardoor de woningruil afgekeurd wordt omdat in de nieuwe situatie het inkomen van de nieuwe huurder niet toereikend is?

Ik herken de aanname niet die in de vraagstelling zit dat corporaties moedwillig woningruilen zouden willen voorkomen door hun huren te verhogen. Corporaties moeten met de keuzes in hun huurbeleid een balans vinden tussen betaalbaarheid voor huurders, de kwaliteit van de woning en hun investeringscapaciteit richting de toekomst. Het is niet aan mij om een oordeel te geven over de afweging die corporaties daarin maken. Vanuit mijn positie kan ik enkel aanmoedigen dat corporaties zoveel als mogelijk meewerken aan woningruil als dit ervoor zorgt dat meer huishoudens een passende woning krijgen.
Overigens wil ik hierbij ook wijzen op het feit dat huurders wiens voorgestelde woningruil is afgewezen deze in het uiterste geval via de rechter alsnog kunnen afdwingen met behoud van de bestaande huurprijzen. In dat geval moeten de betrokken huurders een zwaarwichtig belang van de woningruil aantonen dat zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Dergelijke zaken komen niet vaak voor en niet in alle gevallen krijgen huurders de woningruil toegewezen.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat 5% van de markt van woning wil ruilen, dat woningcorporaties in 5% van deze gevallen mag afwijken van regels zoals passend toewijzen en dat woningcorporaties hier niet aankomen omdat de ruimte om deze 5% te behalen te klein is onder andere rekening houdend met eventuele foutmarges?

Zoals ook in mijn antwoord op vraag 5 benoemd, herken ik dat corporaties enige ruimte hebben om van bijvoorbeeld de regels voor passend toewijzen af te wijken. Ook zie ik dat deze ruimte beperkt benut wordt.

Vraag 8

Ziet u mogelijkheden om de 5%-regel voor het afwijken van regels zoals het «passend toewijzen» te verruimen naar een hoger percentage om woningcorporaties ook de ruimte te geven dit te realiseren en zo de woonvoorraad in Nederland beter te benutten; en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Corporaties maken zelden gebruik van de volledige toewijzingsruimte. De spreiding van de vrije toewijzingsruimte is per 1 januari 2022 in werking getreden en we zien dat enkele corporaties hier gebruik van maken. Het is van belang de balans te behouden tussen de vrije toewijzingsruimte voor het mogelijk maken van lokaal maatwerk en de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen. In 2025 bekijken we het instrument passend toewijzen en onderzoeken we onder andere of het noodzakelijk is de 5% vrije toewijzingsruimte te verruimen.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NRC-artikel «De Raad van State versnelt de bezwaarprocedures woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom maakt u nu toch verschil tussen de aanpak van het actuele tekort en de rest van de bouwprojecten in tegenstelling tot wat u tijdens het begrotingsdebat aangaf, namelijk dat u geen verschil wilde maken in de aanpak van het actuele tekort en de rest, zoals NSC u verzocht?

Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is ons gezamenlijk doel. Daarbij maak ik geen onderscheid tussen het actuele tekort en de rest. Want, uiteindelijk hebben we het over dezelfde woningen, locaties en bouwvergunningen. Als Minister beschik ik over instrumenten en bevoegdheden om de woningbouw als geheel te versnellen. Dat zijn financiële instrumenten – als bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) – en juridisch instrumenten. Met het programma STOER zet ik in op het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regelgeving. Over het geheel van bevoegdheden die ik tot mijn beschikking heb, heb ik de toezegging gedaan om uw Kamer een brief te sturen. De brief zal onderdeel zijn van de tweede nota van wijzigingen van het wetsvoorstel «Versterking Regie Volkshuisvesting». Bovengenoemd zet ik in om de woningbouw als geheel te versnellen.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om, zoals NSC heeft verzocht via het begrotingsdebat, een projectmatige aanpak te verbreden naar het hele actuele tekort van 400.000 woningen in plaats van een aanpak, die zoals u tijdens het debat aangaf, geen verschil maakt?

Woningbouw vindt plaats op duizenden locaties in Nederland, groot en klein. Veel van de projecten (kunnen) worden versneld door een lokale aanpak via de versnellingstafels. Dat werkt het beste omdat het meestal gaat om specifieke situaties als bijvoorbeeld het uitplaatsen van een bedrijf of lokale ontsluiting.
Het idee om projecten gebundeld voor te leggen voor een vergunning (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) gaat verder dan in de voormalige Crisis-en herstelwet mogelijk was. Dit is juridisch niet eenvoudig, omdat de vergunningen uiteindelijk per locatie door de betrokken gemeente als bevoegd gezag wordt verleend. Met de Kamerbrief2 over de Woontop van 11 december heb ik u geïnformeerd over de door mij gemaakte wederkerige afspraken die gericht zijn op de concrete uitvoering. Concrete oplossingen om de woningbouw als geheel te versnellen. Uiteraard betrekken we de ervaringen van de Crisis- en herstelwet bij de uitvoering van de Woontopafspraken.

Vraag 4

Welke andere belemmeringen, naast het vastlopen van bezwaarprocedures, zijn er nog meer voor de woningbouw?

In de Kamerbrief3 «Voortgangsrapportage programma woningbouw» en specifiek in het hoofdstuk over de kritische succesfactoren in de bijgevoegde voortgangsrapportage wordt nader ingegaan op de belemmeringen. Samen met betrokken partners zet ik in op het komen tot een vermindering hiervan door bijvoorbeeld waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. Voor een deel vraagt dit aanpassing van regelgeving om conflicterende, tegenstrijdige en overbodige bouw- en ruimtelijke regels te schrappen en procedures te versnellen. Dat doe ik via het programma STOER. Andere belemmeringen kunnen aangepakt worden zonder aanpassing van regelgeving. Dat doe ik bijvoorbeeld via de realisatiestimulans, het voorzetten van de Woningbouwimpuls en extra investeringen in infrastructuur.

Vraag 5

Kunt u van elke bouwlocatie aangeven welke belemmering(en) er spelen?

Elke bouwlocatie heeft zijn eigen combinatie van belemmeringen. In elk van de 35 Woondeals is een inventarisatie van de specifieke lokale en regionale belemmeringen opgenomen. Het adresseren van belemmeringen wordt gedaan aan lokale en regionale versnellingstafels. Regio-overstijgende knelpunten kunnen worden ingebracht op bijvoorbeeld de landelijke versnellingstafel. Over de werkzaamheden en aanpak van de landelijke versnellingstafel woningbouw heb ik u onlangs geïnformeerd via het jaarverslag zoals opgenomen in de Kamerbrief4 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» van 19 december 2024. Daarnaast blijf ik actief in gesprek met mijn medekabinetsleden als het gaat om landelijke belemmeringen als bijvoorbeeld netcongestie.

Vraag 6

Welke belemmeringen die er nu spelen kunnen gebundeld aangepakt worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Heeft u voldoende bevoegdheden om snelheid aan te brengen in disputen die spelen tussen verschillende overheden en/of waterschappen?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 8 en 9.

Vraag 8

Kunt u specifiek aangeven bij welke woningbouwprojecten sprake is van een dergelijk dispuut en hoe lang dit al gaande is?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 7 en 9.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe snel u deze disputen gaat oplossen?

Het mag duidelijk zijn dat het voorkomen van disputen tussen overheden en/of waterschappen altijd de voorkeur heeft. Al staat het overheden en/of waterschappen vrij om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen plannen in hun omgeving of die hun bevoegdheden raken. Bestuurlijk interveniëren is vaak sneller dan formele bevoegdheden op deze wijze in zetten. Voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder heb ik de heer Wim Kuijken gevraagd om een rol te vervullen als onafhankelijk adviseur. De afgelopen periode heeft hij verkennende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen. Zijn bevindingen hoop ik binnenkort van hem te ontvangen. Op basis hiervan zal op korte termijn in samenspraak met de betrokken partijen een vervolgstap worden bepaald.

Vraag 10

Kunt u aangeven bij hoeveel projecten er momenteel sprake is van afschalen door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

In de Kamerbrief5 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» heb ik u geïnformeerd over de eerder beschikbaar gestelde middelen van het huidige kabinet en de vorige kabinetten. Zo’n driekwart van de projecten die een bijdrage ontvingen verlopen volgens afspraak. Bij de projecten die een wijzigingsverzoek hebben ingediend gaat het in vele gevallen om een combinatie van specifieke lokale factoren als ingewikkelde infrastructurele ingrepen, tijdrovende uitplaatsingen van bedrijven en versnipperd grondeigendom die vaak spelen bij complexe gebiedsontwikkelingen. Tijdens mijn bestuurlijke gesprekken in het kader van de Woondeals blijf ik hierover in gesprek met betrokken partijen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel projecten er in 2024 afgeblazen zijn en/of op het punt staan om afgeblazen te worden door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Een uitstelbericht is reeds naar u verzonden.

Vraag 1

Hoe kijkt u aan tegen de stelling dat de implementatie van de Anti-Tax Avoidance Directive (hierna: ATAD) in artikel 15b Wet Vpb niet zo zeer belastingplichtigen met een ongezonde solvabiliteit raakt, maar juist belastingplichtigen met een lage rentabiliteit?

De earningsstrippingmaatregel is afkomstig uit de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD1)1en is per 1 januari 2019 in de vennootschapsbelasting geïmplementeerd. De earningsstrippingmaatregel is er – kort gezegd – op gericht om winstverschuiving en grondslaguitholling door middel van rentebetalingen te voorkomen. De maatregel beperkt de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan 24,5% van de gecorrigeerde winst2, tenzij het saldo aan renten niet meer bedraagt dan de drempel van € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Het niet-aftrekbare saldo aan renten kan onbeperkt worden voortgewenteld tot de belastingplichtige voldoende aftrekruimte heeft.
Daarnaast heeft Nederland gekozen voor een robuuste implementatie die op onderdelen verder gaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. Als gevolg van de keuze voor een robuuste implementatie wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen nagestreefd bij alle vennootschapsbelastingplichtigen. Door de earningsstrippingmaatregel kunnen financieringskosten hoger worden, waardoor de rentabiliteit lager kan worden. Tegelijkertijd komt het beperken van de fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren de solvabiliteit van ondernemingen en daarmee de schokbestendigheid van de Nederlandse economie ten goede.

Vraag 2

Deelt u de mening dat door deze systematiek vooral maatschappelijke organisaties geraakt worden die niet op het behalen van rendementen gericht zijn?

De earningsstrippingmaatregel betreft een generieke renteaftrekbeperking voor alle vennootschapsbelastingplichtigen. Zoals in het antwoord op vraag 1 wordt toegelicht, beperkt de earningsstrippingmaatregel de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan het hoogste van 24,5% van de gecorrigeerde winst of € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Afhankelijk hiervan kan de earningsstrippingsmaatregel gevolgen hebben voor maatschappelijke organisaties.
Dit kabinet wenst het ondernemingsklimaat voor alle ondernemers te versterken. Daarom is in het Belastingplan 2025 onder meer een maatregel voorgesteld waarmee de renteaftrek per 1 januari 2025 versoepeld zou worden door het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement, dat door de Tweede Kamer is aangenomen tijdens de behandeling van het pakket Belastingplan 2025, verlaagd van 25% naar 24,5%.3 Met de inmiddels ingetreden verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties zoals woningcorporaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt deze maatregel tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom het gewenst is om geen onderscheid te maken tussen verschillende groepen belastingplichtigen terwijl het voor maatschappelijke organisaties evident voor een verzwaring zorgt?

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking die volgt uit ATAD1. De richtlijn maakt geen onderscheid tussen verschillende belastingplichtigen. ATAD1 biedt lidstaten wel een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten4, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten5 en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep6. De richtlijn voorziet echter niet in het expliciet uitzonderen van enkel een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Dit betekent dat het uitzonderen van een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet zou voldoen aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn.
Daarnaast is bij het introduceren van een van de in ATAD1 genoemde uitzonderingen voor toepassing van de earningsstrippingmaatregel van belang dat de staatssteunregels in acht worden genomen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is dan wel als er een goedkeuringsgrond is. Door alleen een uitzondering voor een specifieke groep te creëren, ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld met andere marktpartijen.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom in uw ogen een verlichting niet mogelijk is terwijl een verzwaring wel mogelijk is?

De earningsstrippingmaatregel vloeit voort uit ATAD1. Deze richtlijn betreft een minimumnorm voor antimisbruikmaatregelen die ten doel hebben om belastingontwijking tegen te gaan. Een verlichting is – in tegenstelling tot wat de vraag suggereert – wel mogelijk, voor zover de earningsstrippingmaatregel in ieder geval in overeenstemming is met de minimumnorm uit ATAD1, zodat aan de implementatieverplichting van de richtlijn wordt voldaan. Voorts biedt ATAD1 lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid om verdergaande (dus verzwarende) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Dit kabinet heeft een verlichting van de earningsstrippingmaatregel voorgesteld om het ondernemingsklimaat van Nederland te versterken. Zo heeft het kabinet in het Belastingplan 2025 voorgesteld om het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement verlaagd van 25% naar 24,5%. Met de verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.

Vraag 5

Wat is uw mening over de uitzondering die gemaakt is voor zogenoemde projecten van Publiek Private Samenwerking (hierna: PPS)?

Via Publiek Private Samenwerkingsverbanden (PPS) is het Rijk (of een lagere overheid) bij het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en (eventueel) de exploitatie van afzonderlijke openbare-infrastructuurprojecten partner van private partijen. Het gaat hierbij om projecten die verband houden met algemene openbare infrastructuur zoals wegen, tunnels, bruggen en sluizen. Binnen de ruimte van de uitzonderingsmogelijkheid die ATAD1 biedt voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten, is na een zorgvuldig afwegingsproces door het eerdere kabinet besloten om op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Bij de bestaande langlopende PPS-projecten ten tijde van de invoering van de earningsstrippingmaatregel, kon er bij de reeds overeengekomen vergoeding met het Rijk (of een lagere overheid) niet of niet voldoende rekening worden gehouden met de gevolgen van de earningsstrippingmaatregel. Daarnaast zijn, zoals in de brieven van 9 mei 20187 en 25 mei 20188en de memorie van toelichting9 is aangegeven, tijdens het besluitvormingsproces ook de mogelijke staatssteunrisico’s, budgettaire aspecten en de uitvoerbaarheid van deze uitzondering in de beoordeling betrokken.
De genoemde maatregel regelt dat op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur, waarbij gebruik wordt gemaakt van geïntegreerde contracten voor de ontwerp en bouwwerkzaamheden, de exploitatie (onder andere beheer, onderhoud, facilitaire dienstverlening) en de financiering, worden uitgezonderd van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Het gaat hierbij – kort gezegd – om PPS-projecten waarbij de overheid als opdrachtgever een doorlopende prestatie overeenkomt die voorziet in de beschikbaarheid van een specifieke openbare infrastructurele voorziening voor de aanbestedende overheid. Het huidige kabinet kan zich nog steeds vinden in de afwegingen die destijds zijn gemaakt om de op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen. Bij langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur die na 25 oktober 2018 tot stand zijn gekomen, kon en kan rekening worden gehouden met de earningsstrippingmaatregel. Daarom zijn deze langlopende PPS-projecten dus niet uitgezonderd van de toepassing van deze maatregel.

Vraag 6

Kunt u aan de hand van een tijdpad aangeven waarom de uitzondering voor PPS-constructies pas zo laat in de wet terecht is gekomen en waarom er toen gekozen is voor het uitzonderen van leningen die zien op PPS-constructies welke zijn afgesloten vóór 25 oktober 2018?

Zoals in het antwoord op vraag 5 wordt toegelicht, ligt er een zorgvuldig afwegingsproces ten grondslag aan het besluit om alleen op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Het kabinetsbesluit dat in het kader van de augustusbesluitvorming in 2018 is genomen om te voorzien in een tegemoetkoming voor bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur was in het oorspronkelijke wetsvoorstel dat voorziet in de implementatie van ATAD1 nog niet verwerkt.10 Dat is alsnog gedaan met de eerste nota van wijziging bij dat wetsvoorstel.11 Deze nota van wijziging op het implementatiewetsvoorstel ATAD1 was al aangekondigd in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 2018.12

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom de argumenten voor de uitzondering van ATAD-regels op PPS-projecten niet gebruikt konden worden voor de bestaande leningen gezien deze belastingplichtige ook geen rekening heeft kunnen houden met de renteaftrekbeperking?

De earningsstrippingmaatregel is van toepassing op zowel bestaande als nieuwe leningen. Zoals in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 201813 is toegelicht, is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid in ATAD1 om te voorzien in eerbiedigende werking voor leningen die zijn aangegaan vóór 17 juni 2016 en naderhand niet meer (materieel) zijn gewijzigd. Een dergelijke eerbiedigende werking werd vanuit het oogpunt van uitvoerbaarheid als onwenselijk beoordeeld. Eerbiedigende werking zou namelijk betekenen dat voor de bepaling van het van toepassing zijnde regime jaarlijks bij iedere lening afzonderlijk moet worden vastgesteld wanneer de lening is aangegaan en of zich naderhand (materiële) wijzigingen met betrekking tot die lening hebben voorgedaan. Op sommige leningen van de belastingplichtige zou dan het oude regime van toepassing kunnen zijn en op andere het nieuwe regime, waarbij tevens de vraag opkomt hoe met de samenloop van het oude en nieuwe regime moet worden omgegaan. Eerbiedigende werking leidt bovendien in relatie tot de voorgenomen afschaffing van bepaalde bestaande specifieke renteaftrekbeperkingen tot een (ingewikkelde) samenloop, omdat het in geval van eerbiedigende werking voor de hand ligt om voor bestaande leningen waarop de earningsstrippingmaatregel geen toepassing vindt de geldende specifieke renteaftrekbeperkingen te handhaven. Dit terwijl bepaalde complexe specifieke renteaftrekbeperkingen juist zijn afgeschaft. Daarnaast leidt het voorzien in eerbiedigende werking tot een fors lagere budgettaire opbrengst in de eerste jaren, terwijl het eerdere kabinet met die opbrengst destijds de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief deels heeft gefinancierd, om het Nederlandse vestigingsklimaat voor bedrijven met reële activiteiten aantrekkelijk te houden.

Vraag 8

Kunt u aangeven wat in de periode 2019–2022 de (verwachte) niet aftrekbare rente van alle belastingplichtigen gezamenlijk betrof?

In de jaren 2019, 2020 en 2021 is respectievelijk € 12,7 miljard, € 12,1 miljard en € 11,8 miljard aan rente in aftrek beperkt op basis van de earningsstripping-maatregel. Over 2022 zijn nog geen gegevens beschikbaar, maar de verwachting is dat het bedrag in dezelfde ordegrootte zal liggen.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat in diezelfde periode de totale last van de vennootschapsbelasting (hierna: vpb) van alle belastingplichtigen was?

In totaal werd op kasbasis in 2019 € 25,9 miljard aan vennootschapsbelasting ontvangen van alle belastingplichtigen. In 2020 was dat € 21,7 miljard, terwijl in 2021 en 2022 respectievelijk € 30,7 miljard en € 38,3 miljard werd ontvangen.

Vraag 10

Kunt u aangeven hoe de renteaftrekbeperking voor de verschillende sectoren uitpakte en tot welke vpb-last dit leidde?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 tot en met 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard in 2020 en € 1,8 miljard in 2021. Dit komt ongeveer neer op 10% tot 15% van de totale rente die niet-aftrekbaar is. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt de renteaftrekbeperking tot ongeveer een extra heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren. Hierbij is aangenomen dat bij woningcorporaties het effect van de earningsstrippingmaatregel volledig in de winst valt.
Voor andere sectoren is het complexer een dergelijke inschatting te maken, omdat in deze sectoren een aanmerkelijk groter deel van de aftrekbeperking bij bedrijven valt die zich in een verliessituatie bevinden. Bij deze groep zorgt de aftrekbeperking voor een verlaging van de verliesvoorraad, en daarmee is het niet duidelijk of dit bedrag daadwerkelijk tot een extra heffing zal leiden. Daarnaast is het ook mogelijk dat een deel van de renteaftrekbeperking wordt teruggenomen omdat bedrijven op termijn een hogere gecorrigeerde winst kunnen hebben. Het is daarom voor deze groep nog niet mogelijk om een goede inschatting te maken van de feitelijke vennootschapsbelastinglast als gevolg van de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 11

Corporaties dragen voor ca 3% bij aan de opbrengsten van de vpb. Naar verwachting is de bijdrage in de ATAD-last in verhouding veel groter (onderzoek van het Ministerie van Financiën wijst op ongeveer 12%). Kunt u bevestigen dat woningcorporaties, die voor de uitvoering van hun wettelijke taak per definitie gefinancierd worden door vreemd vermogen, hiermee disproportioneel geraakt worden en uw antwoord verklaren?

Sinds 2019 hebben woningcorporaties, net als andere vennootschapsbelastingplichtigen, te maken met de earningsstrippingmaatregel die voortvloeit uit de implementatie van ATAD1. Zoals in de voorgaande antwoorden wordt toegelicht zijn deze richtlijn en de daaruit volgende earningsstrippingmaatregel bedoeld om belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns tegen te gaan. Dit wordt voor wat betreft de earningsstrippingmaatregel bereikt door een beperking op te leggen aan de fiscale aftrekbaarheid van de rente op leningen. Het kabinet beoogt met deze maatregel echter ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Op basis van artikel 19 van de Woningwet dienen woningcorporaties hun onderneming drijven in de vorm van een stichting of een vereniging. Woningcorporaties hebben geen aandeelhouders en kunnen in tegenstelling tot andere ondernemingsvormen zoals een BV of een NV geen aandelen uitgeven of kapitaalstortingen van aandeelhouders ontvangen om hun eigen vermogen te versterken. Woningcorporaties moeten hun investeringen daardoor voornamelijk financieren door het aantrekken van vreemd vermogen Daar staat wel tegenover dat woningcorporaties voor hun wettelijke DAEB taak financiering kunnen aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Door deze borging kunnen woningcorporaties tegen lagere rentelasten financiering aantrekken.
Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet, zoals in het antwoord op vraag 3 is toegelicht. Dit betekent dat het uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn. ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels. Zoals ook toegelicht in de eerdere antwoorden op de schriftelijke vragen van het lid Welzijn14, biedt de richtlijn volgens het kabinet geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.15 Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.16Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is door het huidige kabinet een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage wordt verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt dit tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 12

Hoe doelmatig vindt u deze nationale kop op Europese regelgeving?

Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel gekozen voor een robuuste vormgeving om, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook de fiscale prikkel voor de financiering met vreemd vermogen te beperken. Recentelijk is een effectmeting gedaan waarmee het effect van de earningsstrippingmaatregel op rente en vreemd vermogen is onderzocht.17 Hierbij is gebleken dat belastingplichtigen sinds de invoering van de maatregel jaarlijks een aanzienlijk groter bedrag aan rente in aftrek beperkt zien worden. Bovendien zijn belastingplichtigen – met name in concernverhoudingen – minder rente gaan betalen. Dit leidt tot de conclusie dat de earningsstrippingmaatregel belastingontwijking door bovenmatige renteaftrek effectief tegengaat. Daarnaast heeft de earningsstrippingmaatregel geleid tot een beperkte daling van het vreemd vermogen. Het totaal vreemd vermogen bij bedrijven die geraakt worden door de maatregel is naar schatting met 8% gedaald als gevolg van de maatregel. Het is daarbij ook relevant dat een aanzienlijk deel van de afname lijkt te zien op vreemd vermogen dat wordt verstrekt vanuit andere concernonderdelen. De kapitaalstructuren van de Nederlandse bedrijfsonderdelen zijn daarmee wel verbeterd. Omdat de genoemde effectmeting echter laat zien dat de effecten van de maatregel vooral betrekking hebben op aanpassingen van interne leningen, kan uit de effectmeting niet geconcludeerd worden dat ook de kapitaalstructuren van de Nederlandse concerns als geheel verbeterd zijn.

Vraag 13

Kunt u in uw reactie ingaan op het feit dat 12% van de ATAD gedragen wordt door een sector die geen eigen vermogen kan aantrekken en aan wie het beleidsdoel om vreemd en eigen vermogen met elkaar in balans te brengen dus volledig verloren gaat?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 14

Welke EU-landen hebben op dit moment via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector vrijgesteld van de effecten van de earnings stripping maatregel?

In 2020 heeft de Europese Commissie aan het Europees Parlement en de Raad een voorlopig verslag uitgebracht over de uitvoering van ATAD1 en de tweede EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD2)18 in de lidstaten.19 Uit dit verslag volgt onder meer dat 16 EU-lidstaten ervoor hebben gekozen om leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten uit te sluiten van het toepassingsbereik van de earningsstrippingmaatregel. Elf EU-lidstaten hebben er niet voor gekozen om deze leningen uit te sluiten. Een officieel overzicht van welke landen het betreft en hoe zij invulling hebben gegeven aan de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten is niet voorhanden. Derhalve blijft onduidelijk op welke wijze andere EU-lidstaten omgaan met de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten.
Binnen de volkshuisvesting is regelmatig informeel ambtelijk contact met andere EU-lidstaten. Uit deze contacten wordt begrepen dat de uitzondering voor leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten ook in een beperkt aantal lidstaten voor de volkshuisvesting wordt toegepast. Hierbij blijft onduidelijk welke concrete voorwaarden deze EU-lidstaten hebben gesteld aan het gebruik van deze uitzondering. Daarnaast is het niet mogelijk om deze situaties één-op-één met de Nederlandse situatie te vergelijken. Naast wat andere landen in de winstbelasting doen, is zeker zo bepalend het gehele samenstel van wet- en regelgeving (fiscaal en niet fiscaal).
In vervolg op het voornoemde voorlopig verslag wordt door de Europese Commissie – in het kader van de evaluatie van ATAD – een uitgebreider verslag opgesteld over de maatregelen uit ATAD. Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd. Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 15

Schat u in dat de Europese Commissie er bezwaar tegen zou hebben als Nederland via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector zou vrijstellen van de effecten van de earnings stripping maatregel?

De mogelijkheid om woningcorporaties uit te zonderen van de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting als gevolg van de ATAD1-richtlijn, zou een zeer onzeker traject zijn, waarbij naast de vraag of dit binnen de ATAD-regels zou kunnen ook staatssteun een rol speelt. Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in de ATAD1-richtlijn voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Het lijkt moeilijk te beargumenteren dat sociale woningbouw aan deze voorwaarden voldoet. Bij langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Bovendien is in de nationale implementatie van de ATAD1-richtlijn altijd het uitgangspunt gehanteerd dat gebouwen niet als (klassieke) infrastructuur gelden. Daarbij geldt bovendien dat zelfs wanneer geaccepteerd zou worden dat sociale woningbouw onder deze uitzondering zou mogen worden vrijgesteld, op dat moment alsnog een staatssteunbeoordeling in het kader van het DAEB-besluit moet plaatsvinden zoals ook bij andere maatregelen in de vennootschapsbelasting zou gelden en hierboven is beschreven. Om die reden liggen andere mogelijkheden om woningcorporaties financieel tegemoet te komen veel meer voor de hand.

Vraag 16

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat meer beleidsvrijheid voor lidstaten om gericht sectoren uit te zonderen wordt meegenomen in het uitgebreide verslag van de Europese Commissie?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD af die momenteel wordt uitgevoerd door de Europese Commissie. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD, die deel uitmaakt van de evaluatie. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD.20 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.21 Zodra dit verslag beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 17

Bent u bereid om in de huidige richtlijn te kijken naar mogelijke oplossingen of zo nodig zich in Europees verband in te spannen voor een aanpassing van de richtlijn; zodat de primaire werkzaamheden -het verhuren van sociale huurwoningen- van corporaties uitgezonderd kunnen worden?

Op 11 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de herijking van de Nationale prestatieafspraken22 die ik met Aedes en VNG heb afgesproken. Daarin heb ik onder andere afgesproken om verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties.
Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 18

Wat vindt u ervan dat met de methode «indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties» (IBW) gesteld kan worden dat bij een gemiddelde ATAD-last die oploopt naar 530 miljoen (bron: Aedes VPB onderzoek 2023) op termijn de bouw van zeker 70.000 woningen niet tot stand kan komen?

In de herijkte Nationale prestatieafspraken die ik met Aedes en VNG heb gemaakt23 is afgesproken dat woningcorporaties hun nieuwbouwproductie zo snel mogelijk, uiterlijk in 2029, moeten opvoeren naar 30.000 per jaar en in de jaren erna dit niveau moeten vasthouden. Dit moeten woningcorporaties doen naast het realiseren van grote opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming. Uit de financiële analyse van de Nationale prestatieafspraken komt naar voren dat de woningcorporatiesector de komende jaren financiële ruimte heeft om volop te investeren in de afgesproken volkshuisvestelijke opgaven. De berekeningen laten zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringsruimte beschikbaar is om de opgaven, inclusief de nieuwbouwopgave, te kunnen realiseren. Bij deze financiële analyse is rekening gehouden met de earningsstrippingmaatregel en de vennootschapsbelasting. Ik herken het beeld dan ook niet dat de bouw van 70.000 woningen niet tot stand kan komen door de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 19

Kunt u aangeven hoeveel meer onrendabel de bouw van een sociale huurwoning wordt voor corporaties als zij de rente niet meer kunnen aftrekken?

De earningsstrippingmaatregel heeft geen invloed op de hoogte van het onrendabele deel van de bouw van een (sociale) huurwoning door een woningcorporatie. Dit komt omdat waarderingsregels voorschrijven dat bij de waardebepaling van een (sociale) huurwoning de vennootschapsbelasting en rente niet worden meegenomen. Dit zijn namelijk kosten die niet direct aan het vastgoed zijn toe te rekenen. De earningsstrippingmaatregel heeft zodoende geen effect op de waarde van een (sociale) huurwoning(en) en daarmee tevens ook geen effect op het onrendabele deel bij de bouw ervan.
De mate waarin rente in de vennootschapsbelasting mag worden afgetrokken heeft echter wel effect op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Zoals in mijn antwoord op vraag 18 aangegeven, is die investeringscapaciteit van woningcorporaties voldoende om de nieuwbouwopgave in de vernieuwde Nationale prestatieafspraken te realiseren, naast de opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming.

Vraag 20

Kunt u bovenstaande vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Drugscriminelen in het hele land actief met hypotheekfraude» in het Financieele Dagblad?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er door criminele netwerken grootschalige hypotheekfraude wordt gepleegd? Zo ja, komt het beeld dat u heeft overeen met dat van de politie Amsterdam?

De ministeries van Justitie en Veiligheid en Financiën hebben zich door de politie nader laten informeren over hun signalen in de media. Het OM herkent het beeld zoals geschetst door de politie. Deze signalen passen bij het bekende beeld dat financieel gewin een belangrijke drijfveer is van criminelen, en dat ze daarvoor ons financieel systeem misbruiken.
Daarnaast hebben de ministeries van Justitie en Veiligheid en van Financiën ook gesproken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV)2 en de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)3. Hieruit kwam naar voren dat deze partijen in hun praktijk regelmatig verschillende vormen van (pogingen tot) hypotheekfraude tegenkomen. Vanuit hun positie kunnen zij niet beoordelen of daar criminele netwerken achter zitten.

Vraag 3

Hoe is de schatting van landelijk ruim achtduizend woningen tot stand gekomen?

Die schatting van de politie is gebaseerd op aangiftes, meldingen en bevindingen in strafrechtelijke onderzoeken in de regionale eenheden van politie.

Vraag 4

Hoe dekkend is het zicht dat de politie hierop heeft en welke factoren van onzekerheden spelen mee?

Daders van criminaliteit, welke delicten dan ook, willen buiten het zicht van politie en OM blijven. Daarom is het zicht op criminaliteit, voor welke delicten dan ook, per definitie nooit dekkend. Daarbij is strafrecht een ultimum remedium en is de capaciteit in de (financiële) opsporing schaars en noopt deze tot keuzes. Tot slot wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit de delicten valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. Buiten de genoemde inschatting van de wijdverspreidheid kunnen er daarom per definitie geen gedetailleerdere uitspraken worden gedaan over de exacte omvang van de hypotheekfraude.

Vraag 5

Wat is de invloed van hypotheekfraude door criminele netwerken op de woningmarkt?

Via hypotheekfraude worden in kwetsbare wijken huizen opgekocht om arbeidsmigranten onder slechte leefomstandigheden te huisvesten. Dit is zichtbaar in gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV), zoals Zaanstad, waar de woningmarkt sterk wordt aangetast. Woningen aangekocht met behulp van fraude komen immers niet beschikbaar voor mensen met een modaal inkomen, zoals leraren en zorgmedewerkers. Dit is een probleem gezien de huidige krapte op de woningmarkt. Hierdoor komt op locaties waar mensen al moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, deze nog verder buiten bereik.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de het onderzoek van de Amsterdamse financiële recherche naar fraude met hypotheken?

Het signaal vanuit de politie is zorgelijk, vanwege het financieel gewin dat dit oplevert voor georganiseerde criminaliteit, de hiervoor geschetste impact op de woningmarkt en de dreiging die het vormt voor de integriteit van het financiële stelsel. Financieel gewin is het centrale motief van georganiseerde criminaliteit. Het kabinet zet al langer in op de aanpak van criminele geldstromen om zo bij te dragen aan de bestrijding van georganiseerde, ondermijnende criminaliteit en aan de bescherming van de integriteit van ons financiële stelsel, de democratische rechtsorde en de openbare ruimte. In het antwoord op vraag 12 wordt ingegaan op de stappen die nu worden gezet.

Vraag 7

Welke middelen heeft de politie om criminele netwerken die hypotheekfraude plegen op te sporen en aan te pakken?

Elke eenheid van de politie beschikt over een FinEc-team met financieel specialisten. Zij zijn de teams die de grootschalige financieel-economische criminaliteit, waaronder hypotheekfraudes kunnen opsporen en aanpakken. Zij leggen criminele geldstromen bloot en verstoren criminele verdienmodellen. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en ondermijning richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen, en personen en/of criminele netwerken die hierin spilfuncties vervullen. De politie voert ook bewustwordings- en stopgesprekken met onder andere aanbieders van hypothecair krediet of van specifieke producten zoals zakelijke verhuurhypotheken, om het bewustzijn onder deze groep van de risico’s van het financieren van ongewenste cliënten met betrekking tot fraude en witwassen te verhogen.

Vraag 8

In welke mate slagen politie en het Openbaar Ministerie erin deze criminele netwerken op te sporen en te veroordelen?

Dat is niet bekend. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en georganiseerde ondermijnende criminaliteit richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit verschillende strafbare feiten, zoals valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. In de fraudemonitor 2021 en 2022 is een onderverdeling gemaakt naar de categorie krediet-, hypotheek- en depotfraude waarin in 2021 sprake was van 179 zaken en in 2022 100 zaken die voor de rechter zijn gebracht.4 Het Openbaar Ministerie rapporteert tweejaarlijks over de strafrechtelijke prestaties op het terrein van fraudebestrijding. De fraudemonitor over 2023 en 2024 verschijnt eind 2025.
Het adresseren van dit vraagstuk kan echter niet alleen vanuit de opsporing komen, er is bredere inzet nodig, ook ter voorkoming. Bij het antwoord op vraag 12 wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 9

Wat is er bekend over de aflossnelheid van «fraudehypotheken»?

Het is niet bekend hoeveel hypothecaire leningen door consumenten zijn afgesloten op basis van het aanleveren van frauduleuze gegevens. Het is dus ook niet bekend hoe dergelijke hypothecaire leningen contractueel zijn vormgegeven voor wat betreft de looptijd en aflossnelheid van de lening, en of consumenten extra aflossen op de lening. In het algemeen geldt op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars dat consumenten de aankoop van een eigen woning kunnen financieren met een aflossingsvrije lening van maximaal 50 procent van de woningwaarde. Op het overige leenbedrag moet de consument minimaal aflossen volgens een annuïtair aflosschema. Consumenten die een hypothecaire lening afsluiten voor de financiering van een eigen woning moeten deze minimaal annuïtair in ten hoogste dertig jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Consumenten kunnen naast reguliere aflossingen op basis van een annuïtair of lineair aflossingsschema ook eenmalig of periodiek extra aflossen op de hypothecaire lening.

Vraag 10

Klopt het dat criminelen de mogelijkheid hebben vanuit de gevangenis een bedrijf op te richten en een half uur later een hypotheekaanvraag kunnen doen?

Het uitgangspunt is dat gedetineerden enkel aan beperkingen mogen worden onderworpen indien dit voor het doel van de vrijheidsbeneming of in het belang van de handhaving van de orde of de veiligheid in de inrichting noodzakelijk is. In algemene zin is het een gedetineerde dan ook toegestaan om een organisatie op te richten en een hypotheekaanvraag te doen, zolang binnen de wettelijke kaders wordt gehandeld. Dit kan alleen via de middelen en contacten die voor gedetineerden beschikbaar zijn. Uiteraard is het niet toegestaan dat een opgerichte organisatie strafbare feiten pleegt of dat hiermee een verboden organisatie wordt voortgezet. Of een bank een hypotheek verstrekt of de Kamer van Koophandel een bedrijf inschrijft, is aan die partijen.

Vraag 11

Wat is de reden dat er geen geautomatiseerde controle op de deponeringsplicht is?

De KVK heeft op haar website staan welke rechtsvormen verplicht zijn hun jaarrekening te deponeren. Het niet voldoen aan de verplichting om de jaarrekening openbaar te maken, is een economisch delict. De controle of een organisatie heeft voldaan aan deze deponeringsplicht ligt bij KvK. Bureau Economische Handhaving (BEH) is aangewezen als bevoegde opsporingsinstantie voor onder andere overtredingen van de deponeringsplicht. De KvK verstrekt daartoe aan BEH uit haar systemen een query/bestand van rechtspersonen die wel zijn ingeschreven in het handelsregister, maar niet de verplichte jaarrekening hebben gedeponeerd (voor zover zij daartoe verplicht zijn en ook niet zijn uitgezonderd van die verplichting omdat hun cijfers zijn meegenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij). Het Openbaar Ministerie en BEH hebben afspraken gemaakt over het aantal zaken dat wordt opgepakt. De capaciteit in de strafrechtketen is schaars en er moeten keuzes worden gemaakt.

Vraag 12

Welke maatregelen gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen in het FD-artikel?

Op dit moment is er geen wettelijke grondslag op grond waarvan de Belastingdienst inkomensgegevens kan delen met bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers. De Minister van Justitie en Veiligheid zal samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst de doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan nader verkennen en vervolgens uw Kamer informeren over de conclusie. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra.5 Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij eventuele gegevensdeling.
De Minister van Justitie en Veiligheid verkent momenteel hoe de verstrekking van politiegegevens aan partijen die op grond van de Wwft een poortwachtersfunctie hebben, verbeterd kan worden, door de huidige wettelijke mogelijkheden in het Besluit politiegegevens onder de loep te nemen. Achterliggende doel is om deze financiële instellingen zo goed mogelijk in staat te stellen eigen acties en maatregelen te nemen om (hypotheek)fraude aan te pakken. Verder wordt gewerkt aan een Rijksbreed anti-corruptiebeleid, waarbij ook de financiële sector zal worden betrokken.
Daarnaast hebben de NVB, VvV en SFH aangegeven ook andere oplossingen te zien om hypotheekfraude tegen te gaan, op basis van oudere pilots en initiatieven waar geen vervolg aan is gegeven. Hierbij valt te denken aan het delen van signalen vanuit de opsporing, de introductie van een centraal punt voor aangiftes voor hypotheekfraude en samenwerking met gemeenten. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid zal samen met de NVB, VvV en SFH, en waar relevant in overleg met het Ministerie van Financiën, deze mogelijkheden nader onderzoeken en beoordelen.
Tot slot zal de Minister van Justitie en Veiligheid in overleg met de politie bezien of en hoe kennis over nieuwe modus operandi met de hypotheekverstrekkers en SFH gedeeld kan worden, zodat zij hier beter rekening mee kunnen houden in hun praktijk.

Vraag 13

Bent u bereid voorstellen aan de Tweede Kamer te sturen voor wettelijke grondslagen over hoe banken en de Belastingdienst op proportionele en gerichte wijze dit soort fraude effectief kunnen detecteren?

De Minister van Justitie en Veiligheid geeft samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst uitvoering aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra om een verkenning te doen naar het idee om banken inkomsten te kunnen laten controleren bij de Belastingdienst.6 Hierbij zal onder meer gekeken worden naar doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan. Uw Kamer zal over de uitkomsten van deze verkenning en de eventuele opvolging daarvan worden geïnformeerd.
Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij de gegevensdeling.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn één voor één beantwoord. Vanwege de gevoerde gesprekken en afstemming met alle betrokkenen heeft de beantwoording langer geduurd dan de gevraagde drie weken. Dat was nodig om de beantwoording te kunnen onderbouwen.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 september 2024?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u net als de Afdeling begrip voor de wens van de gemeenteraad om inwoners van Utrecht met een inkomen op bijstandsniveau de mogelijkheid te geven om een financiële buffer voor onverwachte uitgaven op te bouwen? Waarom wel of niet?

De Afdeling van de Raad van State toont als gezegd begrip voor deze wens van de gemeenteraad. Ook ik begrijp die wens, en ben het met het Nibud eens dat het verstandig is voor mensen om een financiële buffer te hebben om een plotselinge financiële tegenvaller te kunnen opvangen. Deze buffer voorkomt (acute) betalingsproblemen en verlaagt het risico op armoede en schulden. Dit geldt in het bijzonder voor mensen met een klein inkomen. Om deze reden is daarom ook uitvoering gegeven aan de motie Krol c.s.2 door de Regeling kwijtschelding belastingen medeoverheden te wijzigen3. Op grond van deze regeling, die sinds 2022 van kracht is, kunnen de medeoverheden ervoor kiezen om de vermogensnorm die geldt bij een verzoek om kwijtschelding van lokale heffingen te verhogen met maximaal € 2.000. Deze norm is gebaseerd op het rapport Knellende schuldenwetgeving, aanbeveling 41: «Zorg ervoor dat verantwoord budgetteren niet wordt afgestraft: verhoog het banksaldo dat bij kwijtschelding wordt vrijgelaten. Een extra vrijlating van € 2.000 geeft voldoende ruimte om te kunnen reserveren.»4
Ik laat nu, mede naar aanleiding van de Nader gewijzigde motie van de leden Palmen en Mohandis5 een onderzoek uitvoeren naar de vragen uit deze motie en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.6, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm. Over dit onderzoek wordt uw Kamer binnenkort geïnformeerd.

Vraag 3

Bent u van mening dat deze uitspraak nogmaals onderstreept dat politiek handelen nodig is, nu de rechter oordeelt dat ondanks de oproep van de Tweede Kamer om de regels te herzien, gemeenteraden niet vooruit mogen lopen op landelijke keuzes die de wetgever moet maken?

Van de noodzaak goed te kijken naar de hoogte van de vermogensnorm voor de kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen waren zowel uw Kamer als ik reeds overtuigd. Daarom laat ik nu ook onderzoek doen, zie mijn antwoord op vraag 2. Dit staat naar mijn mening in beginsel los van het feit dat gemeenten zich, zolang er landelijke regels gelden, aan die regels hebben te houden. Dit is ook door de Afdeling bevestigd.

Vraag 4

In hoeverre bent u bereid de politieke keuzes te maken die volgens de rechter nodig zijn om gemeenteraden de mogelijkheid te geven om inwoners in de bijstand toe te staan een financiële buffer op te bouwen? Kunt u hierbij ingaan op de moties die de Tweede Kamer hierover heeft aangenomen?

Uiteraard ben ik bereid om politieke keuzes te maken. De vraag hoeveel vermogen mensen mogen hebben zonder hun recht op kwijtschelding van lokale heffingen, zoals de zuiveringsheffing of de rioolheffing, te verliezen is een onderwerp dat veel mensen in Nederland raakt. Dit onderwerp vraagt daarom om een zorgvuldige afweging en besluitvorming. Daarom laat ik, zoals aangegeven bij vraag 2, nu onderzoek doen naar de vragen uit de motie Palmen en Mohandis7 en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.8, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken wat betreft de uitvoering van de motie Palmen/Mohandis, waarin is gevraagd om te onderzoeken wat mogelijk is om de vermogensnormen voor kwijtschelding van belastingen te verruimen?2

Zoals aangegeven bij vraag 2, laat ik nu, mede naar aanleiding van de Nader gewijzigde motie van de leden Palmen en Mohandis10 een onderzoek uitvoeren naar de vragen uit deze motie en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.11, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm. Over dit onderzoek wordt uw Kamer binnenkort geïnformeerd.

Vraag 6

Bent u bereid om vóór de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een uiteenzetting te geven, zoals omschreven in voornoemde motie, van de mogelijkheden om de vermogensgrenzen voor lokale belastingen te verhogen, en deze naar de Kamer te zenden?

Het onderzoek dat ik nu laat uitvoeren zal dan nog niet gereed zijn. Ik kan u wel toezeggen uw Kamer vóór de begrotingsbehandeling te informeren over de onderzoeksopzet.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek «Bijstand veelvoorkomende bron van schulden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het aantal van 286.000 mensen dat een openstaande bijstandsschuld heeft van in totaal 1,4 miljard euro?

In grote lijnen herken ik deze cijfers. Het aantal mensen met een openstaande bijstandsschuld, baart mij zorgen. In veel gevallen gaat het hier om financieel kwetsbare inwoners die niet eenvoudig zelfstandig een (bijstands)schuld kunnen aflossen. Wel geef ik graag een verduidelijking bij de genoemde cijfers.
Zoals de auteurs zelf ook benoemen, is de noemer bijstandsschulden in het artikel veelomvattend en divers van aard, waarbij er in het artikel niet altijd de ruimte is om daarin nuance aan te brengen. Toegespitst op de algemene bijstand en de bijzondere bijstand betrof het respectievelijk 126 duizend en 90 duizend mensen, met eind 2022 een totale saldoschuld van respectievelijk 492 en 127 miljoen euro.2
De diversiteit binnen de noemer bijstandsschulden vertaalt zich, doordat het bij Bbz en Tozo vaak gaat om langlopende hoge leningen (in totaal is daar een openstaand saldobedrag van bijna 404 miljoen euro mee gemoeid), in een vertekend beeld van het gemiddelde en de omvang van de bijstandsschulden. Onderstaande figuur toont daarom de spreiding in de omvang van openstaande vorderingen die mensen hebben. De grootste groep debiteuren (20%) heeft een openstaande vordering tussen € 1.000 en € 2.500 en meer dan de helft (54%) van de debiteuren heeft een openstaande vordering onder de € 2.500.
Figuur: Aantal debiteuren met één of meerdere vorderingen (excl. AIO) die ontstaan zijn vanaf 1 januari 2013 naar saldoklassen, ultimo vierde kwartaal 2022
Bron: Bijstandsdebiteuren en -fraudestatistiek, kw4 2022 | CBS; bewerking SZW.

Vraag 3

Hoe beziet u het aantal mensen met schulden tegenover het aantal mensen dat een bijstandsuitkering heeft?

Het artikel constateert dat er in januari 2020 ongeveer 230.000 mensen waren met een bijstandsschuld. Daarvan waren er 110.000 op dat moment nog bijstandsgerechtigd. Dat betekent dat op dat moment bijna een op de vijf bijstandsgerechtigden een openstaande bijstandsschuld had.
Zowel het aantal bijstandsgerechtigden met schulden als het aantal bijstandsontvangers dat schulden heeft baart mij zorgen. In veel gevallen gaat het hier om financieel kwetsbare mensen die niet eenvoudig zelfstandig een (bijstands)schuld volledig kunnen aflossen. Ik vind het daarom belangrijk dat we proberen dit aantal daarom ook zo veel mogelijk te beperken.
Daarbij wil ik benoemen dat het van belang is om onderscheid te maken tussen mensen die algemene bijstand ontvangen en mensen met leningen (zoals een Bbz-krediet). Het Bbz-krediet is weliswaar een schuld, maar is van een andere aard dan een schuld die ontstaat door een terugvordering en/of boete. Een bedrijfskrediet wordt wel bewust aangevraagd én verstrekt, als manier om vanuit de bijstand weer zelfstandig in het bestaan te kunnen gaan voorzien. Er vindt een levensvatbaarheidstoets van het bedrijf plaats, waarbij het inkomen toereikend moet zijn voor zowel de privéuitgaven als voor de voortzetting van het bedrijf. Ik zou deze schuld niet direct als problematische schuld willen benoemen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de analyse van de onderzoekers?

In dit antwoord geef ik tevens invulling aan het verzoek van de vaste commissie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in de procedurevergadering van 10 september 20243 om een reactie te geven op het artikel op het platform Economisch Statistische Berichten (ESB). Het antwoord op deze vraag is daarmee wat langer dan gebruikelijk.
Op hoofdlijnen concluderen de auteurs dat:
De hier genoemde conclusies onderschrijf ik in grote lijnen. Ik deel de constatering dat veel bijstandsgerechtigden zich in een financieel kwetsbare positie bevinden, de bijstand is immers een laatste vangnet voor mensen die zelf (tijdelijk) niet in staat zijn om in hun eigen levensonderhoud te voorzien. We moeten daarom zo veel mogelijk inzetten om te voorkomen dat bijstandsschulden ontstaan of onnodig oplopen. Ook onderschrijf ik dat preventie en nazorg eraan kunnen bijdragen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat en dat er bij de vormgeving van wetten en regels aandacht moet zijn voor het risico op het ontstaan van (bijstands)schulden. Door bijvoorbeeld het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. Tot slot vind ik met de auteurs dat vakkundigheid van professionals in de uitvoering van de Participatiewet van groot belang is, met daarin ook oog voor de door de auteurs geschetste rollencomplexiteit.
Het vereenvoudigen van het systeem en het centraal zetten van de menselijke maat in ons beleid, wet- en regelgeving zijn dan ook de inzet van mijn ministerie in de afgelopen en komende periode.
Graag licht ik de ontwikkelingen en plannen op dit terrein nader toe. Ik vind het belangrijk om te voorkomen dat een eventueel te veel ontvangen voorschotten bij aanvang van de bijstand en terugvorderingen bij beëindiging van de bijstand hoog oplopen, wat kan leiden tot (problematische) schulden. Het overgrote deel van de (voormalige) bijstandsgerechtigden is namelijk financieel kwetsbaar. Tegelijkertijd is het voor het draagvlak in de samenleving van cruciaal belang dat alleen mensen bijstand ontvangen die het echt nodig hebben en er recht op hebben. En dat een te veel verstrekte uitkering wordt teruggevorderd. Het betreft hier immers gemeenschapsgeld.
Om bijstandsschulden te voorkomen zet ik in op het verbeteren van 1) wet- en regelgeving, 2) voorlichting en 3) de uitvoering door gemeenten.
In het wetsvoorstel Participatiewet in Balans zijn wijzigingen voorgesteld om de aanvraagprocedure voor een bijstandsuitkering te versoepelen. Een aantal wijzigingen geldt voor eenieder: het wordt mogelijk om een bijstandsuitkering toe te kennen op basis van DigiD en het wordt mogelijk voor de aanvrager om zich te laten identificeren met een rijbewijs. Een andere wijziging geldt specifiek voor de bijstandsgerechtigde die is uitgestroomd naar werk maar die door omstandigheden binnen twaalf maanden weer de bijstand instroomt. Hiervoor wordt een verkorte aanvraagprocedure mogelijk. Bij een verkorte aanvraagprocedure kan de gemeente gebruikmaken van de gegevens die bekend zijn uit de eerdere bijstandsperiode als hierin geen wijzigingen zijn opgetreden. Het achterliggende idee is dat mensen makkelijker een stap naar werk zullen zetten wanneer zij weten dat ze eenvoudig terug kunnen vallen op een bijstandsuitkering, en niet opnieuw een langdurig aanvraagproces hoeven te doorlopen indien ze toch uitvallen na werk. Door het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. Daarnaast zullen maatregelen als het mogelijk maken om bijstand met terugwerkende kracht aan te vragen, een ondergrens bij het vrijstellen van giften en makkelijker verrekenen van inkomsten eraan bijdragen dat zo min mogelijk mensen bijstandsschulden opbouwen.
Uit onderzoek blijkt daarnaast dat verreweg de meeste bijstandsgerechtigden zich houden aan de regels. Aan de bijstand zitten de nodige verplichtingen vast, op de naleving daarvan wordt toegezien. Daarbij is het van belang om te erkennen dat een ontstane (bijstands)schuld een grote impact kan hebben op het leven van een betrokkene. Recente jurisprudentie benadrukt dan ook dat een terugvordering evenredig moet zijn ten opzichte van het te dienen doel.4 Met het wetsvoorstel Participatiewet in balans wordt aangesloten bij het Maatregelenbesluit socialezekerheidswetten, waardoor gemeenten meer ruimte krijgen om bij het opleggen van maatregelen rekening te houden met de individuele omstandigheden. Professionals krijgen daarmee ruimte voor maatwerk en kunnen bijvoorbeeld bij terugvorderingen het gevolg van een terugvordering voor de betreffende inwoner meewegen.
Daarnaast is het kabinet bezig met het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid. Hiermee wordt het handhavingsstelsel in de sociale zekerheid in brede zin herijkt. Ook het terugvorderings- en sanctiebeleid worden bij deze herijking onder de loep genomen. Handhaving is een breed begrip in het kader van de herijking. Het gaat niet alleen om de reactie op een overtreding. Ook preventie is onderdeel van deze herijking. Want liever dan reageren als het is misgegaan, wil ik vergissingen en misbruik voorkomen. Door heldere regels, begrijpelijke communicatie en passende dienstverlening. En door misbruikbestendige wetgeving. Hiermee worden de nadelige gevolgen voor uitkeringsgerechtigden en de overheid beperkt.
Het programma Simpel Switchen heeft in de Participatieketen5 als één van de doelen ervoor te zorgen dat mensen beter begrijpen wat de financiële gevolgen zijn van aan het werk gaan vanuit de bijstand. De onzekerheid over financiële gevolgen weerhoudt mensen er vaak van om de stap naar werk te zetten. Er zijn verschillende producten ontwikkeld om mensen meer inzicht in de financiële gevolgen van aan het werk gaan te geven en onzekerheden zoveel mogelijk te verminderen.
Een aantal jaren geleden is door het Nibud de «Van uitkering naar werk berekenaar» ontwikkeld. Deze tool helpt mensen en hun begeleiders om meer en beter financieel inzicht te krijgen als zij (deeltijd) gaan werken.
Met het Nibud zijn wij bezig om deze tool te updaten, gebruiksvriendelijker te maken en beter in te bedden in de dienstverlening richting mensen met een uitkering. In aanvulling op deze tool is het «Goed geregeld»-gesprek ontwikkeld. Dit helpt inwoners en professionals om inzicht te krijgen in de financiële situatie als een stap vanuit de bijstand naar werk wordt gezet. Gezamenlijk zorgen deze maatregelen ervoor dat er minder (onterechte) terugvorderingen komen en wanneer deze komen, de inwoner hier beter op is voorbereid zodat deze terugvordering niet direct hoeft te leiden tot een problematische schuld.
Uiteindelijk is het aan gemeenten om in de uitvoering van de bijstand de menselijke maat en coulance te bieden. Ik wil gemeenten binnen deze kaders daarvoor de ruimte bieden.
Het opleggen van een sanctie door de gemeente kan gerechtvaardigd zijn. Er zijn immers regels en iemand heeft zich daar niet aan gehouden. Maar de overheid is het aan de betrokkene verschuldigd om een bewuste keuze te maken in de sanctie die opgelegd wordt. Het mag bijvoorbeeld niet zo zijn dat de overheid mensen die onbedoeld een fout maken direct als fraudeur bestempelt. Zo heeft het kabinet in het Hoofdlijnenakkoord6 gesteld dat er een recht op vergissen komt en dat een enkele fout niet langer een burger diep in de problemen kan duwen. In de derde voortgangsbrief herijking handhavingsinstrumentarium7 is dit vergisrecht nader uitgewerkt. Een sanctie moet passend en evenredig zijn. Dat geldt zowel voor overtredingen van de inlichtingenplicht, waarvoor een boete kan worden opgelegd, als voor het overtreden van andere verplichtingen, waarvoor een maatregel kan worden opgelegd. In de uitvoering moet ruimte zijn om te voorkomen dat de gevolgen van overheidsingrijpen voor mensen onevenredig groot zijn. Tegelijkertijd sta ik in die situaties dat burgers willens en wetens de regels overtreden, voor een stevige reactie. Misbruik ondermijnt het draagvlak voor ons sociale stelsel. Het gaat om gemeenschapsgeld dat rechtmatig besteed moet worden.
Ik vind het kortom van belang dat we zacht zijn waar het kan, en streng zijn waar nodig, met meer beslisruimte voor professionals in de uitvoering. De menselijke maat moet centraal staan. Daarbij kunnen gemeenten inzetten op proactieve dienstverlening en bijvoorbeeld uitbreiding van het sociaal incassobeleid. Specifiek bij bijstandsschulden is essentieel daarbij dat de afdelingen die verantwoordelijk zijn voor bijstandsdebiteuren en schulddienstverlening binnen gemeenten nauw met elkaar samenwerken.
Het voorkomen van vergissingen in de sociale zekerheid om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd, is daarnaast een gezamenlijke uitdaging van SZW, UWV, de SVB en gemeenten. In 2022 is daarom Team Preventie opgericht, een multidisciplinair team dat zich gebogen heeft over de vraag hoe burgers beter geholpen kunnen worden om de regels binnen de sociale zekerheid na te leven. De auteurs verwijzen hier ook al naar in het artikel. Team Preventie heeft haar bevindingen en aanbevelingen gebundeld in een eindadvies, dat op 29 februari 2024 is opgeleverd.8
Daarin geeft Team Preventie aan dat het niet schort aan kennis en ideeën over hoe fouten voorkomen kunnen worden. Zij constateert dat het tijd is voor de volgende stap: van denken naar doen.
Het team benoemt vier actielijnen, die gaan over het begrijpen en ontmoeten van de uitkeringsontvanger, het leren van vergissingen en het centraal stellen van preventie in het proces. SZW, UWV, de SVB en VNG werken sinds februari hard aan de opvolging van deze aanbevelingen. Daarbij staat de inzet op begrijpelijke en menselijke dienstverlening, doenbare processen en een lerende organisatie centraal. Zoals toegezegd in de derde voortgangsbrief herijking handhavingsinstrumentarium9 zal ik uw Kamer op een later moment nader informeren over de opvolging van de aanbevelingen van Team Preventie.
Tevens is er vanuit het programma Simpel Switchen aandacht voor het versnellen van werkprocessen die bijdragen aan het zoveel mogelijk voorkomen van terugvorderingen en het snel kunnen verkrijgen van de uitkering. Zo zijn de toolkit «Snelle aanvraag, snel besluit» en het stappenplan «Stap voor stap Simpel Switchen tussen uitkering en werk» ontwikkeld om professionals van gemeenten te ondersteunen.
In spoor 3 van het programma Participatiewet in Balans wordt gewerkt aan het versterken van de vakkundigheid van professionals en een cultuurverandering binnen de uitvoering van de Participatiewet van controle naar dienstverlening. Veel gemeenten hebben deze professionaliseringsslag al ingezet, de professionals hebben afgelopen jaren hun beroepsidentiteit verder ontwikkeld, bijvoorbeeld met de oprichting van het kwaliteitsregister sociaal domein en de beroepsvereniging SAM richt zich op de professionele groei van deze beroepsgroep en organiseert bijvoorbeeld intervisie, reflectie en onderlinge toetsing waarbinnen die professionele groei plaatsvindt. Spoor 3 versterkt deze ontwikkeling verder, waarbij het kabinet samen met de beroepsgroep een instrumentarium wil ontwikkelen voor de professionals.
Door het verruimen van de wettelijke kaders, de introductie van het vergisrecht10 en het bieden van instrumenten om werkprocessen rondom de bijstand te versnellen, verwacht ik (professionals binnen) gemeenten voldoende in staat te stellen om bijstandsschulden zo veel mogelijk te voorkomen.

Vraag 5

Kunt u reageren op de stelling van de onderzoekers dat mensen in de problemen zijn gekomen door streng handhavingsbeleid dat geen verschil maakte tussen fraudeurs enerzijds en mensen die onbewust een fout hebben gemaakt anderzijds?

Het rapport «Hardvochtige effecten op burgers door knelpunten in (uitvoering) wet- en regelgeving binnen de sociale zekerheid»11 heeft aanleiding gegeven om de Participatiewet beter te laten aansluiten op de omstandigheden en mogelijkheden van de mensen voor wie deze bedoeld is.
Dit is nogmaals onderschreven door het Parlementair enquêterapport «Blind voor mens en recht».12 Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt mede naar aanleiding van deze bevindingen via het wetsvoorstel Participatiewet in balans en het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid gewerkt aan het wegnemen van hardheden in de huidige praktijk en wordt meer ruimte gecreëerd voor maatwerk om te kunnen inspelen op de persoonlijke situatie van mensen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe de totale schuldenlast verdeeld is over schulden als gevolg van bijstandsleningen, vorderingen zonder overtreding, vorderingen met overtreding inlichtingenplicht en de categorie overige schulden?

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de stand van zaken eind 2022.
Tabel 1: aantal openstaande vorderingen inclusief ontstaansgrond, debiteuren en saldoschuld ultimo 2022; totaal en gerelateerd aan algemene en bijzondere bijstand
Bron: Bijstandsdebiteuren en -fraudestatistiek, kw4 2022 | CBS; bewerking SZW.

Vraag 7

Welk deel van de mensen met bijstandsschulden heeft ook andere schulden?

Uit cijfers van het CBS13 weten we dat in 2023 rond de 8,8 procent (ca. 726.000) huishoudens met problematische schulden leefden. Op 1-1-2023 had 15,5% van de huishoudens met problematische schulden een bijstandsuitkering (112.300 huishoudens). Van de huishoudens zonder schulden had 4,2% (315.400 mensen) een bijstandsuitkering.
De onderzoekers hebben in het artikel becijferd welk deel van de mensen met bijstandsschulden onderdeel is van een huishouden met geregistreerde problematische schulden. Hiervoor hebben zij gebruikgemaakt van een smallere maar vergelijkbare definitie dan de definitie die door het CBS wordt gehanteerd voor problematische schulden.14 Alleen spreken zij over individuen, terwijl de bovenstaande definitie van het CBS uitgaat van huishoudens. Uit de analyse van de onderzoekers kan ik afleiden dat een deel van de mensen met bijstandsschulden ook geregistreerde problematische schulden heeft: 42 procent van alle mensen met een bijstandsschuld heeft ook andere (problematische) schulden, en 37 procent van de mensen met een bijstandsschuld én een bijstandsuitkering heeft andere (problematische) schulden.
Mogelijk betreft het hier een onderschatting, omdat in de gehanteerde indicator voor problematische schulden niet alle andere schulden meegenomen zijn.

Vraag 8

Wat is de gemiddelde aflostermijn (in jaren) voor het aflossen van deze combinatie van schulden?

De aflostermijn is van verschillende zaken afhankelijk. Ten eerste is de aflostermijn afhankelijk van de ontstaansgrond. Leningen inzake uitkeringen voor levensonderhoud en bedrijfskredieten op basis van het Bbz of een krediethypotheek (zie voor meer toelichting het antwoord op vraag 2) kennen naar hun aard en omvang meestal een lange looptijd. Ten tweede is de aflostermijn afhankelijk van de hoogte van de bijstandsschuld en de andere schulden. Vervolgens is van belang welke afspraken er gelden voor aflossing. Gemeenten hebben enige beleidsvrijheid bij het kwijtschelden (en afboeken) van bijstandsschulden. Ervanuit gaande dat iemand de schuld niet (gedeeltelijk) direct kan aflossen, maakt het uit of er een betalingsregeling is getroffen, sprake is van beslag of dat iemand in een schuldregeling zit. Een schuldregeling duurt anderhalf jaar. Bij beslag of een afbetalingsregeling waarbij wordt uitgegaan van de beslagvrije voet is de aflostermijn afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Bij een inkomen op bijstandsniveau is de afloscapaciteit voor een alleenstaande € 47 per maand en voor iemand die is gehuwd € 93.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op de achtergrondkenmerken van de groep mensen met een bijstandsschuld?

De analyse onderbouwt dat mensen met bijstandsschulden zich veelal bevinden in een kwetsbare situatie.
De achtergrondkenmerken kunnen – naast de kennis over begin- en beëindiging van de bijstand- voor gemeenten nuttig zijn om voorlichting en preventie goed in te richten. Tegelijkertijd willen we terughoudend zijn om op enkele achtergrondkenmerken te snel algemene conclusies te trekken.

Vraag 10

Welk perspectief hebben mensen die bijstandsschulden hebben op een leven zonder schulden?

Veel mensen met openstaande bijstandsschulden bevinden zich in een kwetsbare (financiële) positie, waardoor een leven zonder schulden een uitdaging blijft. De figuren uit het artikel laten zien dat een deel van de (oud) bijstandontvangers ook nog jaren na het ontvangen van bijstand met schulden als gevolg van deze bijstand blijven zitten. Een aanzienlijk deel van de mensen met bijstandsschulden heeft ook te maken met andere schuldeisers. Mensen met bijstandsschulden kunnen, net zoals alle andere mensen met schulden, een beroep doen op de gemeentelijke schuldhulpverlening om hen te ondersteunen bij het oplossen van hun schuldenproblematiek. Dit draagt bij aan perspectief op een uiteindelijk duurzaam schuldenvrije toekomst.

Vraag 11

Wat is het effect van de beslagvrije voet op het aflossen van de schuld en het daardoor ontstaan van perspectief op een schuldenvrij leven voor de personen in kwestie?

Met de beslagvrije voet wordt geborgd dat mensen met schulden maandelijks een minimaal bedrag overhouden om van rond te komen. De hoogte van de aflossingsruimte, bij toepassing van de beslagvrije voet, is afhankelijk van de huishoudsamenstelling en de hoogte van het inkomen. In het geval de beslagvrije voet wordt toegepast bij een inkomen ter hoogte van de bijstandsuitkering, is 5% van het inkomen beschikbaar voor de aflossing van schulden. Voor een alleenstaande komt dit neer op € 47 per maand en voor iemand die is gehuwd € 93. Dit betekent in de praktijk dus dat mensen op 95% van het bijstandsniveau moeten leven.
Door de beperkte aflossingsruimte is ook een kleine schuld voor mensen die op of rondom bijstandsniveau leven al snel een problematische schuld. Dat is een situatie waarin te voorzien is dat een natuurlijke persoon schulden niet zal kunnen blijven afbetalen of is gestopt met afbetalen. In ieder geval een situatie waarin niet binnen 36 maanden alle openstaande vorderingen betaald kunnen worden met een betalingsregeling.
Wanneer er sprake is van een problematische schuldensituatie is het noodzakelijk dat inwoners ondersteuning ontvangen vanuit de gemeentelijke schuldhulpverlening. De schuldhulpverlener kan de inwoner ondersteunen bij het afsluiten van een schuldregeling en kan tevens financiële begeleiding bieden. Deze begeleiding kan bestaan uit budgetbeheer, budget coaching of een andere begeleiding gericht op inkomensondersteuning. Op deze manier kan de inwoner werken aan een schuldenvrije toekomst.

Vraag 12

Wat is het effect van deze schulden op de gezondheid van de mensen die deze schulden hebben?

Meerdere onderzoeken15 beschrijven dat met name de (chronische) stress die geldzorgen teweegbrengen, doorwerken op zowel de mentale als fysieke gezondheid van mensen. De leefstijl die samenhangt met schuldenproblematiek heeft gemiddeld genomen negatieve gevolgen voor het welzijn van mensen.16 Hierbij valt te denken aan leefstijlkeuzes als roken, alcoholgebruik, weinig beweging en overgewicht. Het effect op de gezondheid staat niet op zich, omdat het verband zich vaak uit in de clustering van problemen. Ook brengen gezondheidsproblemen nieuwe kosten met zich mee, wat weer effect heeft op de financiële situatie.

Vraag 13

Wat is de reden dat vooral bij aanvang en beëindiging van de bijstand schulden ontstaan?

Aan het begin van de bijstand valt het ontstaan van een schuld grotendeels te verklaren door de voorschotsystematiek. Deze is inherent aan het vangnetkarakter van de bijstand: er wordt gestart met een voorschot omdat mensen op dat moment geld nodig hebben. Bij de definitieve toekenning van de bijstand wordt dit voorschot indien nodig verrekend.
Wanneer blijkt dat de inwoner na het ontvangen van het voorschot toch geen of minder recht had op bijstand, vordert de gemeente het betaalde voorschot terug. Door het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans wordt dan ook voorgesteld om de aanvraagprocedure te versoepelen indien men tot maximaal een jaar daarvoor bijstand heeft ontvangen.
Rondom de beëindiging van de bijstand kunnen bijstandsschulden toenemen als gevolg van een aantal oorzaken. Ook hier speelt de voorschotsystematiek een rol:

Vraag 14

Hoe taxeert u de aanbeveling uit het rapport dat de beste oplossing preventie is?

De auteurs geven aan de inzet van preventie te zien als «laaghangend fruit» voor het verminderen van bijstandsschulden. Aandacht voor preventie is essentieel om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat of wordt opgebouwd.
Er zijn dan ook meerdere trajecten gestart op het gebied van preventie. Zoals nader toegelicht in het antwoord op vraag 4 zet ik daarbij in op:
Het voorkomen van vergissingen in de sociale zekerheid om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd, is daarnaast een gezamenlijke uitdaging van SZW, UWV, de SVB en gemeenten. De aanbevelingen van Team Preventie bieden daar mooie handvatten toe.

Vraag 15

Bent u bereid om een preventieprogramma op te zetten en de Kamer hierover te informeren?

Vanuit het kabinet vinden we het in brede zin belangrijk om geldzorgen, armoede en schulden in een zo vroeg mogelijk stadium op te lossen. Dat geldt ook voor bijstandsschulden. Aandacht voor preventie is belangrijk om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 en 14 zijn er meerdere trajecten gestart op het gebied van preventie.

Vraag 16

Kunt u reflecteren op alle overige aanbevelingen uit het rapport?

In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven dat ik mij kan vinden in de conclusies op hoofdlijnen van de auteurs. Ik deel de constatering dat veel bijstandsgerechtigden zich in een financieel kwetsbare positie bevinden, de bijstand is immers een laatste vangnet voor mensen die zelf (tijdelijk) niet in staat zijn om in hun eigen levensonderhoud te voorzien. Ook onderschrijf ik dat preventie eraan kan bijdragen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat en dat er bij de vormgeving van wetten en regels aandacht moet zijn voor het risico op het ontstaan van (bijstands)schulden en de gevolgen daarvan. Ik heb in het antwoord op vraag 4 tevens de ontwikkelingen en plannen op dit terrein nader toegelicht, zoals de opvolging van het advies van Team Preventie, de actielijnen in het programma Simpel Switchen in de participatieketen en de wijzigingen die met het wetsvoorstel Participatiewet worden doorgevoerd. In spoor 3 van het programma Participatiewet in Balans wordt gewerkt aan het versterken van de vakkundigheid van professionals en een cultuurverandering binnen de uitvoering van de Participatiewet van controle naar dienstverlening, met daarin ook oog voor de door de auteurs geschetste rollencomplexiteit.

Vraag 17

Welke maatregelen (in wetgeving en/of werkproces) gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen en aanbevelingen uit dit rapport?

Zie het antwoord op vraag 4, 15 en 16.

Vraag 1

Deelt u de mening dat de kamernood voor studenten zeer hoog is en de inschatting dat er op korte termijn maatregelen nodig zijn om ervoor te zorgen dat jongeren die aan het HBO, MBO en WO willen gaan studeren een kamer kunnen vinden tegen een redelijke prijs, zodat zij niet dagelijks uren hoeven te reizen met het openbaar vervoer?

Net als voor veel andere doelgroepen geldt voor studenten dat er een tekort aan betaalbare huisvesting is. In 2022 hebben gemeenten, huisvesters, hbo- en wo-instellingen, studenten en de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) de handen ineengeslagen en samen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) ontwikkeld en ondertekend. In een later stadium zijn ook de MBO Raad en JOBmbo aangesloten bij het LAS. De hoofddoelstelling van dit actieplan is om het tekort aan studentenhuisvesting te verminderen door de realisatie van 60.000 betaalbare studentenwoningen, via nieuwbouw en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad, in de periode van 2022 tot en met 2030. Het huidige kabinet zet deze aanpak voort.
Op 5 september 2024 heb ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) naar uw Kamer gestuurd.1 Hieruit blijkt dat het steeds beter gaat met de verhouding tussen vraag en aanbod van studentenwoningen. Wel vraagt het onderwerp blijvende aandacht om deze positieve ontwikkeling door te kunnen zetten.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat het aantal huiseigenaren dat bereid is om een kamer (of etage) te verhuren gestegen is van 3% naar 6%, en dat dus meer dan 300.000 mensen bereid zijn om een deel van hun huis te verhuren? Volgens Choice gaat het zelfs om 8% en dus 900.000 potentiële hospita’s totaal.1

De potentie aan mogelijke kamers via hospitaverhuur is groot. Uit publieksonderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Choice in opdracht van het Ministerie van BZK3, blijkt dat zo’n 8 procent van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van deze groep geeft 2 procent aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen gaan en 6 procent dit «waarschijnlijk wel» te doen. Wanneer we kijken naar de geschikte woonruimte – huishoudens met een extra kamer over – blijkt dat ongeveer een derde van de Nederlanders hier momenteel over beschikt. Rekening houdend met deze cijfers, is berekend dat de huidige potentie voor hospitaverhuur ongeveer 100.000 kamers is.
Ondanks deze potentie kunnen potentiële hospita’s in de praktijk nog belemmeringen ervaren, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder (zie onderstaand).
De Tweede Kamer is op 7 mei 2024 middels de brief «stand van zaken – studentenhuisvesting» geïnformeerd over de bredere context van het publieksonderzoek en de potentie van hospitaverhuur.4

Vraag 3

Deelt u de mening dat als een fors deel van deze mensen dit ook werkelijk doen, als mogelijk ook een aantal huurders dit kan, we een wezenlijk verschil kunnen maken in de strijd tegen de kamernood?

In tijden van woningnood, zoals ook nu, biedt hospitaverhuur kansen om ruimte die anders ongebruikt zou blijven optimaal te benutten. Tegenwoordig woont de gemiddelde Nederlander steeds ruimer en het is daarom van groot belang om, naast het realiseren van de woningbouwopgave, ook bestaande woonruimte beter te benutten. Hospitaverhuur biedt een snelle, duurzame en kosteneffectieve manier om mensen onderdak te bieden, bevordert het gemeenschapsgevoel in wijken en verlaagt de druk op het kamertekort. Het geeft studenten, starters en andere woningzoekenden meer mogelijkheden om een geschikte woonruimte te vinden. Ik deel dan ook de mening dat hospitaverhuur kansen biedt om het woningtekort voor onder andere studenten te verkleinen.

Vraag 4

Hoe gaat u op de korte termijn belemmeringen ten aanzien van hospitaverhuur in een zelfstandige huurwoning wegnemen als het gaat om het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dat gehanteerd moet worden als drie of meer mensen niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen in deze huurwoning?

Deze belemmering is al weggenomen met de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte met de Wet betaalbare huur. Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandige en onzelfstandige woningen in het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte is een uitzondering voor hospitaverhuur opgenomen. Het is namelijk de bedoeling dat voor de hospitaverhuurder die tevens huurder van een zelfstandige woning is, de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen (WWS) blijft gelden. Voor de hospitahuurder kan de maximale huurprijs worden bepaald aan de hand van het WWS Onzelfstandig (WWSO).
Met de verduidelijking van de definitie van zelfstandig-onzelfstandig was er een risico dat voor zowel de hoofdhuurder als de hospitahuurder echter een maximale huurprijs op grond van het WWSO zou gelden. Dit zou nadelig uit kunnen pakken voor de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning en ertoe kunnen leiden dat zij deze vorm van kamerverhuur niet zouden faciliteren. Om dit te voorkomen is een uitzondering opgenomen met de volgende voorwaarden:
Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering ook wordt toegepast in situaties wanneer er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur maar van kamerverhuur. Met deze uitzondering in combinatie met specifieke voorwaarden wordt hospitaverhuur gefaciliteerd en tegelijk eventueel oneigenlijk gebruik voorkomen.

Vraag 5

Hoe kunt u garanderen dat de hoofdverhuurder de huurprijs van een zelfstandige huurwoning via het woningwaarderingsstelsel (WWS) – en dus niet het WWSO – ook bij hospitaverhuur mag blijven rekenen?

Dit is geregeld met het Besluit betaalbare huur. De voorwaarden voor deze uitzondering zoals die met het Besluit betaalbare huur worden toegevoegd aan artikel 1, lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte, zijn beschreven in bovenstaand antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Hoe snel kunt u voor elkaar krijgen dat hospitaverhuur als uitzondering op het WWSO geldt?

Dit is reeds geregeld met de Wet betaalbare huur. Zie bovenstaande antwoorden.

Vraag 7

Hoe gaat u bekendheid geven aan de weggenomen belemmering op het vlak van het WWSO?

Over de Wet betaalbare huur is uitgebreid gecommuniceerd en hiervoor is tevens een aparte pagina ingericht op Rijksoverheid.nl.5 Voor hospitaverhuur is recentelijk een update op Rijksoverheid.nl gepubliceerd, waarin alle voorwaarden en regelingen, inclusief de weggenomen belemmering op het vlak van het WWS(O), worden toegelicht.
Daarbij is op 29 augustus jl. de campagne «Jouw huis van grote waarde!» gelanceerd. Deze campagne heeft als doel de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, de regelgeving te verduidelijken en het imago van hospitahuur te vernieuwen. Hiervoor zijn verschillende brochures, beeldmateriaal, handreikingen en een communicatietoolkit gepubliceerd en verspreid. We zetten in op een zo groot mogelijk bereik door een groep woningcorporaties en gemeenten te betrekken en hen te vragen om actief bij te dragen aan het vergroten van de bekendheid met hospitaverhuur. Ook Aedes en de Woonbond onderschrijven de campagne. De informatiecampagne geeft daarmee invulling aan zowel de behoefte vanuit de maatschappij als vanuit de professionals; het verkrijgen van meer inzicht in hospitaverhuur en verduidelijking van de regelgeving. De toolkit en campagnesite zijn te bekijken op de website volkshuisvestingnederland.nl.6

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat een fors aantal banken het niet standaard toestaat om een kamer te verhuren als er een hypotheek op het huis rust en dat het overgrote deel van de mensen die een kamer wil verhuren dat niet mag van de bank?

Ja. De meeste kredietverstrekkers van hypotheek op de eigen woning staan het niet toe om een kamer te verhuren of verbinden hier voorwaarden aan. Er zijn geen cijfers voor hoeveel mensen dit een belemmering vormt om over te gaan voor hospitaverhuur. Een deel van de woningeigenaren krijgt wel (al dan niet onder voorwaarden) toestemming. Er zijn ook mensen die er voor kiezen om geen toestemming te vragen aan de kredietverstrekker. Ik vind het een onwenselijke situatie als potentiële verhuurders geen toestemming krijgen of – bijvoorbeeld uit vrees geen toestemming te krijgen – geen toestemming vragen aan de kredietverstrekker. Daarom bereid ik ook een wetswijziging voor, waar ik in antwoord 9 op in ga. Overigens vindt er ook hospitaverhuur plaats in de huursector. Huurders zijn niet afhankelijk van toestemming van hypotheekverstrekkers, wel uiteraard van de verhuurder.

Vraag 9

Kunt u ervoor zorgen dat het wettelijk wordt vastgelegd dat de kamerverhuur (in hospitavorm) van rechtswege eindigt bij de gedwongen verkoop van een woning of de vrijwillige verkoop van de woning (met wellicht een opzegtermijn van twee maanden), zodat u voor deze situaties de zorgen van banken en huiseigenaren wegneemt?

Op dit moment bereid ik een wetswijziging voor die er toe moet leiden dat het huurcontract – alleen in het geval van hospitaverhuur – bij verkoop kan worden beëindigd. De precieze vormgeving werk ik op dit moment uit. Hierbij kijk ik onder andere naar een redelijke opzegtermijn, die voor de verhuurder werkbaar is, maar ook genoeg mogelijkheden biedt aan de huurder. Ik streef er naar om het wetsvoorstel binnenkort in internetconsultatie te brengen.

Vraag 10

Op welke termijn kunt u met een door de bankensector geaccepteerde hospitahuurovereenkomst komen waarin beëindiging van de hospitaovereenkomst bij verkoop van de woning gewaarborgd is?

Bij de vormgeving van het wetsvoorstel houd ik contact met kredietverstrekkers om te zien of de nieuwe opzeggingsgrond werkbaar is voor hen. Het is immers van belang dat zoveel mogelijk van hen – na de wetswijziging – standaard toestemming verlenen voor hospitaverhuur. Ik heb dus contact met de sector bij de vormgeving van het wetsvoorstel en ook bij de consultatie kan de sector reageren. In het antwoord op vraag 14 ga ik in op modelhuurcontracten.

Vraag 11

Bent u bereid om met de banken in overleg te treden en hen te vragen kamerverhuur bij een hypotheek onder een aantal standaardvoorwaarden (contractvorm moet hospitaverhuur zijn, geen hypotheekachterstand, etc.) standaard toe te staan? Kunt u hierover binnen vier weken terug rapporteren aan de Kamer of zij hiermee akkoord kunnen gaan?

Zoals ik bij vraag 10 heb aangegeven, heb ik bij de vormgeving van het wetsvoorstel contact met kredietverstrekkers, zodat ik kan toetsen of de wetswijziging voor hen werkbaar is. Zij zullen pas toezeggen hun beleid aan te passen als zij weten hoe de wetswijziging er precies uit komt te zien, bijvoorbeeld welke concrete voorwaarden er worden gesteld. Als dit duidelijk is, ga ik graag met de sector in gesprek om van hen commitment te krijgen hospitaverhuur – na ingang van de wet – toe te staan. Omdat de precieze voorwaarden nog niet zijn uitgewerkt, lukt dit niet binnen vier weken. Ik kan me overigens voorstellen dat de beoordeling voor een deel nog steeds maatwerk blijft, want geldverstrekkers blijven mogelijk kiezen voor enige vorm van beoordeling (bijvoorbeeld ten aanzien van betaalachterstanden).

Vraag 12

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook een Tweede Kamer van een hospitaverhuurder onder de kamerverhuurvrijstelling gebracht wordt, vermits ook voor die kamer het maximale bedrag van de vrijgestelde inkomsten niet overschreden worden?

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van kamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de Memorie van Toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar ongeacht het aantal verhuurde kamers. De grens van 5.000 gulden is destijds gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo had destijds vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan.7
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar. Dit bedrag van 5.000 gulden is – middels indexaties – inmiddels 5.998 euro per jaar.
In 2017 is er een evaluatie geweest van de Kamerverhuurvrijstelling. Dit heeft niet tot een aanpassing geleid. Inmiddels is de evaluatie 7 jaar geleden en is de woningkrapte toegenomen. Daarnaast is het WWSO – waarmee de maximale huur voor hospitakamers kan worden bepaald – op 1 juli 2024 gemoderniseerd en de maximale huurprijzen met 25% verhoogd. Dat biedt een aanknopingspunt om de regeling opnieuw tegen het licht te houden. Daarom ga ik – conform motie Van Vroonhoven c.s.8 – de komende tijd met het Ministerie van Financiën verkennen of er op dit moment obstakels zijn bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarvoor wil ik ook het gebruik van en ervaringen met hospitaverhuur beter in beeld brengen. Dit doe ik onder meer via een peiling die ik op dit moment heb lopen waarbij onder andere hospitaverhuurders worden bevraagd.

Vraag 13

Bent u ermee bekend dat er ook animo is voor kamerverhuur onder huurders en kunt u aangeven hoe groot deze animo is?

In navolging op het publieksonderzoek van Choice naar potentiële hospitaverhuurders, waar ik in mijn antwoord op vraag 2 op ben ingegaan, loopt er op dit moment een tweede peiling in opdracht van mijn ministerie, zoals in het antwoord op vraag 12 aangegeven. Dit onderzoek richt zich op zowel huidige hospitahuurders en -verhuurders, als potentiële hospitahuurders. Zij worden gevraagd naar hun ervaringen en/of wensen met betrekking tot hospitahuur. De uitkomsten van dit onderzoek, inclusief het animo voor hospitahuur, zullen worden gebruikt ter ondersteuning van de verdere beleidsvorming op het gebied van hospitaverhuur. Na afronding zullen de uitkomsten ook beschikbaar worden gesteld op de website van de Rijksoverheid.

Vraag 14

Hoe snel kunt u met de particuliere huursector en de corporatiesector komen tot een hospitaverhuurmodelcontract dat hospitaverhuur mogelijk maakt?

Als onderdeel van de informatiecampagne ben ik de afgelopen tijd bezig geweest met het opstellen van een handreiking voor professionals (bijvoorbeeld gemeenteambtenaren en verhuurders) en met het maken van een brochure voor huurders. Hiermee is de informatievoorziening over bijvoorbeeld de contractvorm en proeftijd verbeterd. Er zijn al enkele woningcorporaties die werken met modelcontracten voor hospitaverhuur; hetzelfde geldt voor de bemiddelingspartijen actief op dit terrein en de Sociale Verzekeringsbank biedt op haar website een modelcontract aan.

Vraag 15

Hoe gaat u, in samenspraak met de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, regelen dat er een positieve prikkel tot hospitaverhuur komt voor potentiële hospitaverhuurders die voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO) of bijstandsuitkering?

Gemeenten en de SVB hebben de mogelijkheid om hospitaverhuurders met een bijstandsuitkering of AIO te ondersteunen bij mogelijke bijkomende kosten van levensonderhoud door hospitaverhuur. Dit kan door middel van afstemming via artikel 18, eerste lid van de Participatiewet. Ook het niet volledig verrekenen van inkomsten uit hospitaverhuur – in het geval van gemaakte kosten – kan hieraan bijdragen. Dit kan door middel van artikel 33, vierde lid van de Participatiewet. Zie hierover verder het antwoord op vraag 18.

Vraag 16

Kunt u aangeven in welke mate de kostendelersnorm als belemmering wordt ervaren bij het delen van een woning?

Als bijstandsgerechtigden (alleenstaanden of gehuwden) een woning willen delen met iemand van 27 jaar of ouder, kunnen zij te maken krijgen met de kostendelersnorm. Dat kan voor hen een belemmering zijn om te gaan samenwonen of iemand in huis te nemen. We hebben geen inzicht in hoeveel mensen dit ook daadwerkelijk als een belemmering ervaren. Wel is in opdracht van het Ministerie van SZW in 2020 door Significant Ape een onderzoek uitgevoerd naar belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen9. Uit het onderzoeksrapport Samen onder dak; belemmeringen voor bijstandsgerechtigden om woonruimte te delen bleek dat sinds 2015 (toen de kostendelersnorm werd ingevoerd) een grotere uitstroom plaatsvond van jongeren uit bijstandshuishoudens in het jaar waarin ze 21 jaar worden. Dat is de leeftijd waarop de kostendelersnorm van toepassing wordt. Ook waren sinds 2015 in bijstandshuishoudens waar iemand 21 jaar wordt meer uitschrijvingen uit de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) met «bestemming onbekend» in vergelijking met huishoudens zonder bijstandsgerechtigden. Dat gold met name voor bijstandshuishoudens met jongeren in de leeftijdscategorie 21 t/m 23 jaar.
Deze uitkomsten leidden ertoe dat het kabinet Rutte III in 2021 een verkenning heeft uitgevoerd naar een andere vormgeving van de kostendelersnorm.10 Deze verkenning heeft ertoe geleid dat de kostendelersnorm per 1 januari 2023 is gewijzigd11 zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.
De kostendelersnorm is niet van toepassing bij een zakelijke of commerciële relatie zoals bij hospitaverhuur. Wel moeten de inkomsten uit onderverhuur of hospitaverhuur worden verrekend met de hoogte van de bijstandsuitkering. Ook als er sprake is van de uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende lagere algemene noodzakelijke bestaanskosten als gevolg van het delen van kosten dan moet daarmee bij het vaststellen van de hoogte van de bijstandsuitkering rekening worden gehouden, voor zover dat niet is gedaan bij vaststelling van de norm. Dat geldt echter ook voor uit onderverhuur of hospitaverhuur voortvloeiende hogere algemene noodzakelijke bestaanskosten zoals energiekosten en lokale belastingen. Zie hierover ook het antwoord op vraag 18.
Wat betreft mantelzorg geldt in beginsel de kostendelersnorm. Echter geldt ook bij mantelzorg dat als het gaat om vooropgesteld tijdelijk verblijf, crisissituaties of dreigende dakloosheid dat de gemeente via artikel 18, eerste lid, maatwerk kan toepassen en daarmee de geldende kostendelersnorm kan verhogen tot de oorspronkelijke norm. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans worden verschillende voorstellen gedaan om meer ruimte te creëren voor mantelzorg, waaronder het voorstel om in een situatie waarin de intensieve zorgbehoefte aanleiding is om samen te wonen, dit niet als een gezamenlijk huishouden aan te merken.
Wat betreft de situatie van beginnend samenwonen waarbij beide betrokkenen nog hun eigen adres aanhouden, kunnen gemeenten tijdelijk voor een periode van enkele maanden in overleg met beide betrokkenen de oorspronkelijke bijstandsnorm (indien van toepassing) aanhouden in plaats van uit te gaan van een gezamenlijke huishouding. Enkele gemeenten zoals Amsterdam, Tilburg en (recent) Zoetermeer zijn hiermee een proef gestart. In de beantwoording op Kamervragen van de leden Koerhuis en De Kort (beiden VVD) van 3 februari 2022 is door onze voorgangers, de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) en de Minister voor Armoedebeleid, Participatie en Pensioenen toegelicht waarom een dergelijke proef is toegestaan12.

Vraag 17

Kunt u een maatschappelijke kosten-baten analyse laten uitvoeren zodat de uitkomsten betrokken kunnen worden bij de politieke keuze om al dan niet over te gaan tot (deels) afschaffen van de kostendelersnorm?

Het volledig afschaffen van de kostendelersnorm kost structureel € 425 miljoen per jaar. Het houdt geen rekening met het vangnetprincipe van de bijstand met schaalvoordelen bij meerdere inkomens of stapeling van uitkeringen in een huishouden. Dit ondergraaft het draagvlak voor het vangnet.
Uw Kamer heeft met de motie Podt (D66) het vorige kabinet opgeroepen tot het uitvoeren van maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s) binnen het sociaal domein13 en met de motie Palland verzocht uw Kamer het vorige kabinet en komende kabinetten tot het in kaart brengen van de maatschappelijke kosten en baten van het afschaffen van de kostendelersnorm voor familieleden, bijvoorbeeld in vrijkomende huisvesting en zorg voor elkaar14. In navolging hiervan heeft SEO Economisch Onderzoek in opdracht van SZW een haalbaarheidsstudie uitgevoerd voor een MKBA op een zevental participatie-instrumenten waaronder de kostendelersnorm. Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt dat voor de kostendelersnorm geldt dat op afzienbare tijd een MKBA onhaalbaar is, gegeven de beperkte bestaande empirische evidentie. Dit is gemeld in de Monitoringsbrief Participatiewet 202415 die 15 oktober 2024 naar uw Kamer is gestuurd.
Echter, in aanvulling daarop verkent het kabinet, zoals in het regeerprogramma staat vermeld, wat de consequenties zijn als de kostendelersnorm wordt aangepast of afgeschaft in de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (Participatiewet, AIO, IOAW, IOAZ, Anw en de Toeslagenwet) en welk effect dit heeft op woningdelen.

Vraag 18

Kunt u tot een vrij te stellen bedrag komen om (een deel van de) huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur voor AIO'ers en ontvangers van bijstand ongemoeid te laten?

Nee, de bijstand is een vangnet en bedoeld om voor mensen die dat zelf niet kunnen, te voorzien in noodzakelijke bestaanskosten en om volwaardig mee te kunnen doen met de samenleving. De bijstandsuitkering is derhalve complementair (aanvullend) van aard. Het inkomen verkregen uit werk is uitgangspunt. Indien het inkomen uit werk niet toereikend is tot het sociaal minimum (de bijstandsnorm) en men voldoet aan de voorwaarden van de Participatiewet, kan dit inkomen worden aangevuld met algemene bijstand.
Om de prikkel naar werk en uitstroom uit de bijstand te vergroten kent de Participatiewet een vrijlating van inkomsten uit arbeid, dit is een beperkte en tijdelijke vrijlating om een armoedeval te voorkomen. Een eventuele vrijlating van inkomsten uit hospitaverhuur of andere huuropbrengsten draagt niet bij aan de arbeidsinschakeling van de betrokkenen. Bovendien leidt een dergelijke vrijlating van permanente aard tot een ongewenste ongelijkheid ten opzichte van bijstandsgerechtigden met een tijdelijke vrijlating van inkomsten uit arbeid.
De AIO, onderdeel van de Participatiewet, is algemene bijstand die vanuit de SVB verstrekt wordt in de vorm van inkomensondersteuning voor ouderen die een inkomen hebben dat beneden het sociaal minimum ligt, veelal veroorzaakt door een onvolledige AOW. Het is niet in lijn met de doelstelling van de AIO om hierbinnen grote verschillen ten opzichte van de gemeentelijke algemene bijstand te gaan maken. Voor de AIO gelden op enkele uitzonderingen na dezelfde voorwaarden als voor gemeentelijke algemene bijstand.
In aanvulling op het antwoord op vraag 15 wat betreft aanvullende woonkosten van hospitaverhuur of kamerverhuur zoals water, gas en licht en hogere gemeentelijke belastingen, biedt de Participatiewet ruimte aan gemeenten en SVB om deze in aanmerking te nemen en zo de inkomsten uit hospitaverhuur of kamerverhuur niet volledig te verrekenen. Ook kunnen gemeenten de bijstandsnorm van de betrokkene afstemmen afhankelijk van het individuele geval.

Vraag 19

Kunt u de huuropbrengsten verkregen uit hospitaverhuur uitgezonderen van de inkomensafhankelijke huurverhoging? Zo nee, waarom niet, en hoe wel?

Er wordt ingezet op het niet doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) bij woningen waar sprake is van hospitaverhuur. Ook nu al worden deze woningen vaak door woningcorporaties uitgezonderd aan de voorkant van het proces. Om te kunnen garanderen dat er geen IAH wordt doorgevoerd bij hospitaverhuur in huurwoningen van zowel woningcorporaties als private verhuurders, is dit ook onderdeel van de inventarisatie rond het eerder genoemde wetgevingstraject. Dit om de negatieve financiële prikkels om tot hospitaverhuur over te gaan zoveel mogelijk te dempen. Ik ben voornemens dit zo vorm te geven dat huurders bezwaar in mogen dienen tegen de IAH als zij door het extra inkomen van de huurder boven de IAH-grens uitkomen. We zijn samen met onze partners aan het inventariseren hoe dit verder het beste uit te werken.
Overigens is de IAH ook nu al optioneel en wordt deze hogere huurverhoging lang niet altijd doorgevoerd door verhuurders, zo blijkt ook uit de evaluatie van de IAH die 18 april 2024 aan uw Kamer is aangeboden.16

Vraag 20

Kunt u aangeven hoe huurtoeslag ingezet kan worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken aangezien dit de preferente voorkeur heeft onder studenten?

De huurtoeslag kan momenteel niet ingezet worden om kamerverhuur beter betaalbaar te maken. In beginsel bestaat er namelijk geen recht op huurtoeslag voor huurders van onzelfstandige woonruimtes (kamers). Eventuele opties om de huurtoeslag uit te breiden naar onzelfstandige woonruimtes zijn eerder verkend, maar bieden vooralsnog geen oplossing op de korte of middellange termijn.
Om het recht en de hoogte op huurtoeslag vast te stellen, maakt Dienst Toeslagen gebruik van gegevens uit o.a. de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Zonder deze gegevens kan Toeslagen niet vaststellen of de woning voldoet aan de (minimum)eisen voor huurtoeslag, of dat voor de betreffende woning reeds huurtoeslag is aangevraagd. In de BAG worden momenteel echter geen onzelfstandige woonruimtes geregistreerd. Hierdoor is een uitbreiding van de huurtoeslag naar onzelfstandige woonruimtes niet uitvoerbaar. Een uitbreiding kan in dit opzicht dus pas overwogen worden als onzelfstandige woonruimtes adequaat worden geregistreerd in een (landelijk) systeem. Deze ontwikkeling wordt tevens bezien in relatie tot de verkenning naar de mogelijkheden voor een huurregister.
Naast de uitvoeringstechnische belemmeringen, brengt een uitbreiding van de huurtoeslag verder ook financiële gevolgen met zich mee, waarvoor momenteel geen budgettaire dekking is. Naar schatting zullen de kosten voor de huurtoeslag tussen de € 925 mln. en € 1,3 mld. per jaar stijgen. Deze kosten zijn gebaseerd op een situatie waarbij alle onzelfstandige woonruimtes in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het is namelijk juridisch en technisch niet mogelijk om voor studenten een uitzondering te creëren. Daarnaast zijn er de kosten die gepaard gaan met een uitbreiding van de BAG zelf of een eventuele andere vorm van landelijke registratie van onzelfstandige woonruimtes.

Vraag 21

Bent u bereid om met de woonbond, de studentenkoepels, Aedes en de koepels van private verhuurders in overleg te treden om te zien of u in overleg tot een vorm van hospitaverhuur in de huursector kunt komen die voor alle partijen begrijpelijk en profijtelijk is?

Ja, ik ben hiertoe bereid. Met alle bovenstaande partijen zijn al gesprekken gevoerd over hospitaverhuur en de aankomende wetswijziging.
Allereerst is er een klankbordgroep samengesteld, waarin vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokkenen zitting hebben. Het doel van deze klankbordgroep is om informatie uit te wisselen, beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk en input te verzamelen voor de informatiecampagne.
Naast de klankbordgroep en het contact met individuele corporaties en Aedes, is er vanuit ons ministerie een koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties deel die hospitaverhuur toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig zijn. De intentie van de koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds meer corporaties zich aansluiten bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur in de sector wordt vergroot en het geven van toestemming bij steeds meer corporaties standaard wordt.
Bij de verdere beleidsvorming rond hospitaverhuur blijf ik inzetten op overleg met alle betrokken partijen, om tot een werkbare vorm van hospitaverhuur te komen die voor iedereen haalbaar is.

Vraag 22

Kunt u deze vragen een voor een en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn los van elkaar beantwoord. Het was helaas niet mogelijk om de vragen binnen de gestelde termijn van drie weken te beantwoorden, omdat er afstemming nodig was met betrokken departementen (het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid).

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat de Europese Commissie op 31 juli 2024 een evaluatie heeft aangekondigd van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw visie op het instrument ATAD dat toeziet op het voorkomen van het wegsluizen van winsten naar het buitenland, daar waar woningcorporaties uitsluitend toegelaten zijn in Nederland en dus ook geen winsten naar het buitenland kunnen wegsluizen?

De eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking2 (ATAD1) is een goed instrument om te voorkomen dat ondernemingen winsten verschuiven naar het buitenland (naar een land met een lager belastingtarief) en voor het voorkomen van belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns. Daarnaast zorgt ATAD1 via de generieke renteaftrekbeperking, de zogenoemde earningsstrippingmaatregel, voor een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren. Dit heeft negatieve gevolgen voor de schokbestendigheid van de Nederlandse economie. Een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen moet stabielere bedrijven en gezondere economische verhoudingen opleveren.
De earningsstrippingmaatregel is gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, en maakt geen onderscheid tussen binnenlandse of internationaal opererende ondernemingen. ATAD1 biedt EU-lidstaten een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking, mits deze in overeenstemming zijn met de staatssteunregels. De richtlijn voorziet niet in het uitzonderen van enkel woningcorporaties. Wel hebben eerdere kabinetten tegemoetkomingen voor woningcorporaties geboden om de effecten van ATAD te mitigeren.

Vraag 3

Kunt u concreet en puntsgewijs aangeven op welke punten de Nederlandse invulling van de ATAD-richtlijn verschilt van de Europese beschrijving van de richtlijn?

ATAD1 bevat verschillende maatregelen om belastinggrondslaguitholling tegen te gaan, waaronder de earningsstrippingmaatregel. Wij gaan ervanuit dat er in de vraagstelling specifiek wordt gerefereerd aan earningsstrippingmaatregel, omdat deze woningcorporaties het duidelijkst raakt. De earningsstrippingmaatregel is geïmplementeerd in artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969.3
Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel bewust gekozen voor een robuuste vormgeving, hetgeen inhoudt dat de vormgeving op onderdelen aanzienlijk verdergaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. De zogenoemde groepsuitzondering is bijvoorbeeld niet opgenomen in de earningsstrippingmaatregel, terwijl ATAD1 die wel toestaat. Ook van de in ATAD1 opgenomen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten is geen gebruik gemaakt. De renteaftrekbeperking is verder strenger ingevuld dan de minimumnorm uit ATAD1 door de verlaging van de drempel tot welk bedrag de per saldo verschuldigde niet geraakt wordt door de earningsstrippingmaatregel. Nederland hanteert namelijk een drempel van € 1 miljoen, terwijl ATAD1 voorschrijft dat die drempel maximaal € 3 miljoen mag bedragen. Ten aanzien van de drempel is in de Voorjaarsnota 20234 bekend gemaakt dat het voorgaande kabinet heeft besloten om de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Daarnaast wordt in ATAD1 voorgeschreven dat rentelasten (boven de drempel) aftrekbaar zijn tot maximaal 30% van de gecorrigeerde winst. De richtlijn staat toe aan de lidstaten om een lager aftrekpercentage te kiezen en Nederland heeft bij de introductie in 2019 gekozen voor een aftrekpercentage van 30%, maar dat is in 2022 verlaagd naar 20% naar aanleiding van de motie Hermans c.s.5 Dit kabinet heeft er in het Hoofdlijnenakkoord voor gekozen om het aftrekpercentage weer te verruimen naar 25% vanaf 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Ten slotte is er in het kader van de earningsstrippingmaatregel geen eerbiedigende werking voor bestaande leningen opgenomen.
Als gevolg van de keuze voor deze robuuste vormgeving wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen bij alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting nagestreefd. Doordat de renteaftrekbeperking van toepassing is op alle rente die per saldo is verschuldigd en de aftrekbaarheid hiervan direct afhankelijk wordt gesteld van de belastbare grondslag in Nederland worden de mogelijkheden tot belastingontwijking door renteaftrek beperkt.

Vraag 4

Wat is de reden dat er sprake is van een verschil op de genoemde punten?

ATAD1 biedt de expliciete mogelijkheid om keuzes te maken, waarmee de EU-lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geboden om tevens (verdergaande) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen willen bereiken. Om die reden is er gekozen voor een robuuste implementatie van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting en is de maatregel strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard voorschrijft.

Vraag 5

Kunt u aangeven of, en zo ja waarom de Nederlandse invulling per punt strenger of minder streng is?

In de antwoorden op de vraag 3 en vraag 4 is uiteengezet of en waarom het kabinet op de verschillende punten heeft gekozen voor een strengere invulling dan de minimumvereisten van ATAD1. Om een gelijker speelveld binnen de EU te bewerkstelligen heeft dit kabinet in het Hoofdlijnenakkoord ervoor gekozen om de earningsstrippingmaatregel te verruimen door het aftrekpercentage te verhogen van 20% naar 25%. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 6

Waarom vindt u dat de ATAD op woningcorporaties van toepassing zou moeten zijn?

De vennootschapsbelasting, waarvan de earningsstrippingmaatregel onderdeel uitmaakt, maakt in beginsel geen onderscheid tussen belastingplichtigen. De Nederlandse wijze van implementatie van de earningsstrippingmaatregel heeft, zoals in de antwoorden op de voorgaande vragen is aangegeven, naast het tegengaan van belastingontwijking eveneens als doel een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. De earningsstrippingmaatregel is vormgegeven als een generieke aftrekbeperking en dus gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook de woningcorporaties.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet. Dit betekent dat het specifiek uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van de minimumstandaard uit de richtlijn.
ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels.
Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in ATAD1 voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.6
Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.

Vraag 7

Wat is sinds de invoering het effect in geld van de ATAD op de bouw van woningen door woningcorporaties?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 t/m 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard en 2020, € 1,8 miljard in 2021. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is het de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt dit tot een heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren in vergelijking met de situatie dat deze renteaftrekbeperking niet van toepassing zou zijn.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.7 Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat het maximale renteaftrekpercentage in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen en dus verhuurders, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.
In hoeverre deze hogere vennootschapsbelastingdruk effect heeft gehad op de bouw van woningen valt niet te zeggen. Woningcorporaties investeren ook in betaalbaarheid, leefbaarheid, onderhoud, woningverbetering en verduurzaming van bestaand bezit. Het is aan woningcorporaties zelf om te bepalen hoe zij gegeven hun inkomstenbronnen en mogelijkheden tot het aantrekken van nieuwe leningen hun investeringen prioriteren en financieren. Uit de geactualiseerde doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) van juni 2023 blijkt in elk geval dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven, waaronder de bouw van woningen.

Vraag 8

Hoeveel woningen zijn er sinds de invoering van de ATAD minder gebouwd door woningcorporaties?

Het is niet te zeggen of de invoering van ATAD1 tot nu toe geleid heeft tot de bouw van minder woningen voor woningcorporaties. Uit de geactualiseerde doorrekening van de NPA van juni 20238 blijkt dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven. Dat betekent dat op korte tot middellange termijn de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting niet van invloed is geweest op de volkshuisvestelijke opgaven van woningcorporaties.
Hierbij wordt opgemerkt dat er op korte tot middellange termijn voldoende middelen zijn om de opgaven te realiseren. Uit de doorrekening blijkt ook dat de financiële grenzen voor woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op langere termijn in zicht komen, met name in enkele regio’s. Daarnaast gaat de uitvoering van de NPA uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam prestatiemodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De financiële herijking die in de NPA is afgesproken die dit jaar wordt uitgevoerd zal daarom ook worden benut om het duurzame prestatiemodel beter in beeld te brengen.

Vraag 9

Wat vindt u van deze constatering?

Wanneer woningcorporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen wordt verwacht dat zij elkaar ondersteunen bij de opgaven in hun regio. Om deze onderlinge solidariteit verder te verkennen is de regio Haaglanden door mij aangewezen als pilotregio in het kader van onderlinge solidariteit en investeringscapaciteit. De komende maanden zal mijn ministerie, samen met gemeenten, corporaties en belangenorganisaties onderzoeken hoe de opgaven in de regio Haaglanden toch gerealiseerd kunnen worden, ondanks financiële zorgen op langere termijn.
Voor de meer lange termijn financiële knelpunten voor woningcorporaties werk ik daarnaast met de corporatiesector aan een duurzaam prestatiemodel. Dit model moet ervoor zorgen dat woningcorporaties voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook daarna hun volkshuisvestelijke taken te kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Beleidsopties die hierop inspelen, worden momenteel in beeld gebracht en zijn nodig om de continuïteit en de noodzakelijke investeringsruimte voor woningcorporaties te waarborgen. In de herijking van de NPA, die dit najaar wordt uitgevoerd, zal opnieuw naar de opgaven van de corporaties gekeken worden en naar de mogelijkheden om die in balans te brengen met de financiële middelen, ook voor de lange termijn.

Vraag 10

Heeft de ATAD wel of niet bijgedragen aan de huidige wooncrisis omdat er sinds de invoering minder sociale en betaalbare huurhuizen konden worden gebouwd door woningcorporaties?

Zoals in de antwoorden bij vraag 7 en vraag 8 is aangegeven valt niet te zeggen of woningcorporaties minder betaalbare woningen hebben gebouwd als gevolg van de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019. Woningcorporaties beschikken momenteel door de afschaffing van de verhuurderheffing over een goede financiële uitgangspositie om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk taken, waaronder de bouw van betaalbare huurwoningen. Daarnaast is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst, wat een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd tot gevolg heeft. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.

Vraag 11

Gaat u samen met de Staatssecretaris aandringen op een herziening van de ATAD-wetgeving?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD1 af die momenteel wordt uitgevoerd. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD1. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD1.9 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.10 Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 12

Welke herziening of herzieningen heeft u daarbij in gedachten?

Zoals in de antwoorden bij vraag 6 is aangegeven, voorziet ATAD1 niet in een specifieke uitzondering voor woningcorporaties. Daarnaast is het de vraag of het introduceren van een generieke vrijstelling in ATAD1 doeltreffend en doelmatig is ten aanzien van woningcorporaties. In dat licht zou meer beleidsvrijheid voor individuele EU-lidstaten om gerichter bepaalde sectoren te kunnen uitzonderen onder ATAD1 in beginsel worden verwelkomd. Hierbij dienen de staatssteunregels in acht te worden genomen in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is. Door alleen een uitzondering voor woningcorporaties te creëren ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. Verder zal ook dekking gevonden moeten worden voor de budgettaire effecten om een eventuele nieuwe uitzondering voor woningcorporaties in ATAD1 in de nationale wet te kunnen implementeren en moet een dergelijke uitzondering uitvoerbaar zijn.

Vraag 13

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Beantwoording van de vragen binnen drie weken is helaas niet gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het gestelde in het artikel?

Ik wil hier allereerst beginnen met het geven van een overzicht van hoe de huurmarkt eruitziet. Tabel 1 toont de opbouw van de huursector naar type verhuurder, huurprijs en bouwjaar.
435.000
13%
49%
39%
111.000
3%
62%
55%
363.000
11%
43%
20%
216.000
6%
48%
19%
2.308.000
67%
96%
8%
Bron: CBS, peildatum 1-1-2022
In het artikel wordt aangegeven dat institutionele verhuurders hun huren niet of beperkt moeten bijstellen en dat zij over het algemeen geen plannen hebben om bezit uit te ponden. Ik herken dit beeld. Een van de uitgangspunten van de Wet betaalbare huur is immers dat het voor (institutionele) beleggers aantrekkelijk moet blijven om te investeren in middenhuur.2 Om dit uitgangspunt vorm te geven is het woningwaarderingsstelsel aangepast zodat kwaliteit van een huurwoning in de middenhuur voldoende gewaardeerd wordt. Concreet gaat het dan o.a. om de nieuwbouwopslag, betere waardering van privé en gemeenschappelijke buitenruimtes, pluspunten voor goede energielabels en betere waardering van het sanitair.

Vraag 3

Wat herkent u niet en waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe verklaart u het verschil in houding tegenover de Wet betaalbare huur tussen particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel anderzijds (Vesteda, Achmea Real Estate, Greystar, Bouwinvest)?

Allereerst wil ik opmerken dat het verschil niet zo zwart-wit is als de vraagstelling doet vermoeden. In hoeverre een specifieke partij (hetzij particulier, hetzij institutioneel) te maken heeft met de gevolgen van de Wet betaalbare huur is van meerdere elementen afhankelijk. Wel kunnen er, op basis van de signalen en geluiden uit de sector, enkele algemene conclusies worden getrokken voor het verschil in appreciatie door institutionele en particuliere verhuurders.
Het businessmodel van institutionele partijen is met name gericht op het ontwikkelen en exploiteren van nieuwbouw. Voor de financiering maken zij gebruik van relatief weinig vreemd vermogen en vragen zij ook relatief gematigde huren ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Dit maakt dat de effecten van de Wet betaalbare huur op de huren die institutionele partijen vragen in het algemeen relatief beperkt zijn. Omdat institutionele partijen vaak nieuwbouw realiseren, kunnen zij daarbij rekening houden met het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS), waaronder extra punten voor goede energielabels. Ook kunnen zij vaak aanspraak maken op de nieuwbouwopslag. Het WWS staat in deze gevallen vaker een hogere huurprijs toe. Tevens hebben institutionele partijen een portefeuille met woningen waarmee risico’s kunnen worden gedeeld; een eventuele huurverlaging van een bepaalde woning kan worden opgevangen met de huurinkomsten van andere woningen.
Particuliere verhuurders bezitten veelal woningen in de bestaande voorraad en dan met name in wijken met een wat ouder bezit (zie tabel 1). Daarom bezitten particuliere verhuurders vaak panden met een lager energielabel. De minpunten voor slechte labels in het nieuwe WWS hebben tot gevolg dat verhuurders voor woningen met een EFG-label minder huur kunnen vragen. Dat vraagt van verhuurders dat zij investeren in de verduurzaming van hun woning. Dat betekent evenwel dat de betreffende verhuurder voldoende middelen moet hebben om deze investering te kunnen bekostigen. Particuliere verhuurders hebben daarnaast een beperkter aantal woningen per verhuurder en zijn voor het uitvoeren van onderhoud en het betalen van financieringsverplichtingen sterk afhankelijk van een positieve cashflow. Dat maakt ook dat zij gemiddeld gezien een hogere huur vragen ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning dan institutionele partijen. De Wet betaalbare huur zal gemiddeld genomen dus een grotere impact hebben op particuliere verhuurders dan op institutionele verhuurders. Wanneer een particuliere verhuurder bijvoorbeeld maar één woning heeft waarvan vervolgens de huur verlaagd moet worden, dan kan dat per direct tot gevolg hebben dat het niet meer aantrekkelijk is om die woning te verhuren.
Ook ontwikkelingen die geen verband houden met de Wet betaalbare huur hebben impact op particuliere verhuurders. Zo geldt dat particuliere verhuurders woningen veelal deels met vreemd vermogen gefinancierd hebben, hetgeen maakt dat zij bij een oplopende rente te maken hebben met hogere financieringslasten. Daarnaast verwijzen particuliere verhuurders vaak naar de box 3-heffing, die in de afgelopen jaren is gewijzigd en voor veel verhuurders onder de streep een verhoging betekent.
In het kader van box-3 hecht ik er waarde aan te benoemen dat het deel van de particuliere beleggers dat een woning box 3 houdt (sommige particuliere beleggers kiezen voor een BV-structuur) kan bezien of zij gebruik kunnen maken van de zogenaamde tegenbewijsregeling. Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad worden namelijk de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. Op basis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Als vastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan het forfaitair berekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijke rendement. Zij betalen alleen belasting over het forfaitair berekende rendement. Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan het forfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024 voor overige bezittingen, waaronder vastgoed en 1,03% in 2024 [voorlopig] voor bank- en spaartegoeden). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schulden hoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In het forfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in 20243).

Vraag 5

Welke verschillen zijn er in de gebieden/steden/regio’s waar particuliere verhuurders enerzijds en grote (buitenlandse) beleggers anderzijds hun woningportefeuilles beheren?

Vooral in de grote steden (G4 en G40) worden veel woningen verhuurd door particuliere verhuurders, maar ook in kleinere gemeenten zijn particuliere verhuurders actief. Dit geldt niet voor grote bedrijfsmatige beleggers (>1.000 woningen). Zij verhuren vooral in de randstad en in het midden van het land. In kleine gemeenten zijn weinig tot geen woningen van grote bedrijfsmatige beleggers.

Vraag 6

Hoe spelen deze verschillen volgens u mee in het maken van rendementen door enerzijds particuliere verhuurders en anderzijds de grote (buitenlandse) particuliere woningbeleggers?

Zowel particuliere verhuurders als grote beleggers zullen op zoek zijn naar investeringen die renderen. Waar particuliere verhuurders hun business case baseren op de aankoop en de inkomsten die worden gegenereerd door verhuur van een bestaande woning, zal een grote belegger vaker kijken naar het rendement dat kan worden gehaald uit nieuwbouw, de verhuur daarvan gedurende 15 a 20 jaar en daarna de verkoop van deze woningen. Daarmee is een particuliere verhuurder in principe flexibeler, omdat hij niet gebonden is aan geschikte bouwlocaties en de doorlooptijd die het kost om een woning te realiseren. Wel zien we dat particuliere verhuurders meer regionaal gebonden zijn dan grotere beleggers.

Vraag 7

Waarom willen deze grote (buitenlandse) woningbeleggers niet uitponden vanwege de Wet betaalbare huur?

In publieke uitingen geven bijna al deze partijen aan niet tussentijds uit te willen ponden, omdat de Wet betaalbare huur zo goed als geen impact heeft op de gevraagde huur en de woningportefeuille van deze partijen. De redenen hiervoor heb ik in mijn antwoord op vraag 4 uiteengezet.

Vraag 8

Kunt u aangeven waarom de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers wèl voldoende rendement kunnen maken terwijl zij hun huren gewoon betaalbaar houden?

Zie het antwoord op vraag 4 waarin ik aangeef wat de algemene kenmerken zijn van het businessmodel van institutionele partijen.

Vraag 9

Bent u bereid om gunstiger fiscale maatregelen te treffen voor particuliere verhuurders, zo ja welke en zo nee, waarom niet?

In het Hoofdlijnenakkoord is aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA4). Dit betreft een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen.
Daarnaast wordt als uitwerking van de afspraken uit het hoofdlijnenakkoord en het regeerprogramma door het kabinet voorgesteld om per 1 januari 2026 een nieuw en gunstiger algemeen woningtarief van 8% in te voeren voor de overdrachtsbelasting (ovb). Dit nieuwe tarief is van toepassing op alle verkrijgingen van woningen, met uitzondering van situaties waarin het bestaande verlaagde tarief van 2% of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, geldt. Genoemde uitzonderingen zijn van toepassing wanneer de koper de woning langdurig zelf gaat bewonen. Dit is op Prinsjesdag bekend gemaakt. Deze maatregel beoogt bij te dragen aan het doel om het aanbod van huurwoningen te vergroten. Ten eerste door investeringen in (private) huurwoningen te stimuleren. Daarnaast beoogt het de bouw van meer (private) huurwoningen te stimuleren door de belastingdruk bij uiteindelijke verkoop te verlagen.
Verder worden naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 20245 de huidige bepalingen voor box 3 aangepast. In mijn antwoord op vraag 4 ga ik uitgebreid in op deze aanpassing.

Vraag 10

Hoe komt het dat sommige particuliere verhuurders zo afhankelijk zijn van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen?

Hierbij wil ik allereerst opmerken dat de term «hoge huren» uit de vraag misleidend kan zijn. Tot aan 186 punten zijn verhuurders gebonden aan het puntenstelsel, waarmee de huren voor middeninkomens per definitie betaalbaar zijn. Boven de 186 punten behoren woningen tot het vrije huursegment. Het staat de verhuurder in het vrije huursegment vrij om een huur te vragen die hij of zij redelijk acht en die de huurder er voor wil cq. kan betalen. Verder wijs ik op het antwoord op vraag 4 waarin wordt uitgelegd op welke wijze particuliere verhuurders investeren in huurwoningen en van welke factoren zij afhankelijk zijn voor het realiseren van hun rendement. Het is aannemelijk dat een combinatie van factoren, waaronder veranderende macro-economische factoren zoals de stijging van de rente, er bij een deel van de particuliere verhuurders voor heeft gezorgd dat het daadwerkelijke rendement onder het nagestreefde rendement daalt. De afgelopen jaren zijn er zowel op woon- als op fiscaal terrein maatregelen genomen die het rendement van een groep particuliere verhuurders beïnvloeden. Hierbij zij wel opgemerkt dat de wijzigingen in het fiscale beleid niet gericht zijn op de groep particuliere verhuurders, maar een brede doelgroep betreffen en dat die maatregel naar aanleiding van jurisprudentie6 moest worden genomen. Al deze factoren samen kunnen ertoe leiden dat verhuurders in het niet gereguleerde segment de huur verhogen om alsnog het beoogde rendement te behalen.

Vraag 11

Hoeveel particuliere verhuurders zijn afhankelijk van het vragen van hoge huren om hun businesscases rond te krijgen en hoeveel niet?

Het is niet mogelijk om hierop een eenduidig antwoord te geven. Elke verhuurder heeft te maken met voor zijn situatie specifieke omstandigheden. Het effect van een bepaalde maatregel zal afhangen van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur, de beleggingshorizon en de mogelijkheden om de huur te verhogen.

Vraag 12

Door welke belemmerende fiscale factoren wordt de afhankelijkheid van hoge huren bij sommige particuliere verhuurders veroorzaakt?

Er zijn de afgelopen jaren verscheidene fiscale maatregelen in werking getreden die invloed kunnen hebben op het rendement van particuliere verhuurders. Naar aanleiding van arresten van de Hoge Raad is de wetgeving inzake box 3 gewijzigd (zie ook het antwoord op vraag 10). Daarnaast is de leegwaarderatio geactualiseerd en is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd naar 10,4 procent. Zoals bij antwoord 11 geschetst is de situatie voor elke verhuurder anders en zal het ook per verhuurder verschillen of deze te maken krijgt met gewijzigd fiscaal beleid. Verhuurders die hun panden niet recent hebben aangekocht zullen bijvoorbeeld niet te maken hebben gehad met de verhoging van het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting. En verhuurders die hun panden in een besloten vennootschap hebben ondergebracht zullen niet geraakt zijn door de wijzigingen in box 3.

Vraag 13

Hoe kunnen deze door u genoemde belemmerende fiscale factoren weggenomen worden?

Zie antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Wat vindt u van de lange termijn visie op betaalbaar wonen die de in het artikel genoemde grote (buitenlandse) woningbeleggers hebben?

Ik ben positief over het feit dat de betreffende partijen aangeven niet te gaan verkopen en dat zij de huurwoningen voor langere termijn aan willen houden. Dat betekent immers dat deze partijen de komende tijd blijven investeren in betaalbare huurwoningen. De behoefte aan betaalbare woningen de komende tijd is groot. Zowel Nederlands als buitenlands kapitaal is belangrijk voor het realiseren van voldoende huurwoningen in Nederland, te meer omdat er grenzen zijn aan wat het Nederlandse kapitaal aankan. De totale allocatie van onder andere Nederlandse pensioenfondsen aan vastgoedinvesteringen is namelijk niet oneindig.

Vraag 15

Vindt u ook dat dit soort partijen beter geëquipeerd moeten worden om hun mooie werk te doen voor de volkshuisvesting in Nederland zodat zij veel meer dan het huidige in het artikel genoemde aantal woningen (385.000) kunnen realiseren en beheren?

In algemene zin wil ik opmerken dat ik alle partijen in het veld nodig heb om huurwoningen te realiseren en/of te exploiteren. In het hoofdlijnenakkoord is afgesproken dat het kabinet ervoor zorgt dat het bouwen van (private) huurwoningen wordt gestimuleerd door het verminderen van de regeldruk en waar mogelijk de belastingdruk. Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is met name een stabiele woningmarkt van belang waarbij aan de overheid wordt gevraagd om helder, begrijpelijk en langjarig evenwichtig overheidsbeleid te voeren. Om hiertoe te komen zijn de volgende concrete stappen ondernomen.
Voor een verdere beschrijving van de initiatieven om het investeringsklimaat voor woningen te verbeteren verwijs ik u naar de Kamerbrief «Verbeteren van klimaat voor investeringen in woningen».7

Vraag 16

Wat is er volgens u nodig om de grote (buitenlandse) woningbeleggers zoals genoemd in het artikel, die van nature een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren, beter te equiperen zodat zij nog veel meer woningen kunnen (doen) bouwen en beheren?

Voor grote (buitenlandse) woningbeleggers is stabiliteit en voorspelbaarheid van beleid voor de lange termijn bij uitstek een belangrijke factor. Investeerders geven aan dat het feit dat recent veel overheidsbeleid is gewijzigd hen onzeker maakt richting de toekomst: zij vragen zich af of er niet meer (voor hen ongunstige) beleidswijzigingen zullen komen. Er is daarom behoefte aan stabiele woningmarktpolitiek. Ook de overheid speelt een belangrijke rol om in samenspraak met de sector te bezien op welke wijze zij investeringen in woningbouw kan bevorderen.
Ondanks dat beleggers aangeven op de korte termijn onzekerheid te ervaren, heeft Nederland goede fundamenten voor de lange termijn. Naast de grote vraag naar woningen heeft Nederland in algemene zin een goed en stabiel vestigingsklimaat. Onze open internationale blik en onze kwalitatief hoogwaardige (digitale) infrastructuur worden internationaal hoog gewaardeerd. Nederland kent tevens een hoogopgeleide, creatieve en flexibele arbeidsmarkt met veel oog voor kwaliteit van leven. In vergelijking met andere Europese landen scoort Nederland ook goed op het gebied van publieke instituties en langetermijnvisie.

Vraag 17

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om deze grote (buitenlandse) woningbeleggers beter te equiperen om nog veel meer woningen te (doen) bouwen en beheren?

Zie het antwoord op vraag 15.

Vraag 18

Welke rol ziet u voor woningcorporaties, ook een sector die van nature een lange termijnvisie heeft op betaalbaar huren en overigens ook op goedkoop huren?

Woningcorporaties spelen, naast andere partijen zoals particuliere verhuurders die ook een aanzienlijk aantal woningen in de sociale huur verhuren, een onmisbare rol in de volkshuisvesting door te zorgen voor betaalbare en goede woningen voor huishoudens met een beperkt inkomen. In de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat corporaties tot 2030, 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Vooralsnog lukt het woningcorporaties niet om het bouwvolume zodanig op te voeren om de doelstellingen uit de NPA te halen. Dit betekent dat woningcorporaties de komende jaren hun bouwvolume flink moeten opschroeven om te kunnen voorzien in de grote behoefte aan betaalbare woningen. Dit moet in samenwerking met gemeenten en huurders, de achterblijvende realisatie zal dan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA die dit najaar zal plaatsvinden.

Vraag 19

Wat is er volgens u nodig om woningcorporaties beter te equiperen om nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

Er zijn de afgelopen jaren verschillende maatregelen genomen zodat corporaties in staat zijn gesteld om te investeren en hun bouwopgave te realiseren. De verhuurdersheffing is afgeschaft, de woningbouwaantallen uit de NPA zijn verankerd in woondeals en ook in het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting staan verschillende instrumenten om de woningbouwrealisatie voor woningcorporaties en andere partijen te vergemakkelijken. Uit de financiële doorrekening uit juni 2023 blijkt dat corporaties op korte termijn voldoende financiële middelen hebben om de opgave uit de NPA grotendeels te realiseren. Zodoende staat corporaties niets in de weg om betaalbare woningen te bouwen. De komende maanden zal de NPA herijkt worden, tijdens deze gesprekken zal ook de realisatiegraad en het verhogen van de realisatie onderwerp van gesprek zijn met Aedes, VNG en de Woonbond.
In deze herijking van de NPA kom ik ook met de verdere uitwerking van het duurzaam prestatiemodel. Het duurzaam prestatiemodel moet woningcorporaties (financiële) zekerheid geven dat zij hun volkshuisvestelijke opgaven en taken ook op lange termijn kunnen realiseren. Ik zal uw Kamer hierover voor het einde van het jaar informeren.

Vraag 20

Wat gaat u concreet en op korte termijn doen om woningcorporaties nog veel meer goedkope en betaalbare woningen te (doen) bouwen en beheren?

In het Hoofdlijnenakkoord zijn enkele maatregelen opgenomen die ertoe leiden dat woningcorporaties meer betaalbare woning kunnen bouwen. Het gaat om het op Europees niveau inzetten op wijziging van regels ten aanzien van (lage) middenhuur, het beschikbaar stellen van meer grond, beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving, het versnellen van processen en procedures en het erop sturen dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens. Zoals ik in mijn antwoord op vragen 18 en 19 heb aangegeven zal de opgave en realisatie door corporaties onderwerp van gesprek zijn tijdens de herijking van de NPA.

Vraag 21

Hoe kunt u de afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren verkleinen?

Ik wil hierbij opmerken dat particuliere verhuurders van belang zijn bij het op peil blijven van de huurvoorraad. Zoals in het antwoord op vraag 2 is toegelicht bestaat een aanzienlijk deel van de huurvoorraad uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Het staat iedere particuliere verhuurder vrij om op basis van zijn eigen strategie een woning te verhuren en een daarbij passende huur te vragen. Los van het feit dat iedere ondernemer zich aan de wet dient te houden, zie ik geen rol voor de overheid om particuliere verhuurders voor te schrijven op basis van welke visie zij moeten ondernemen.

Vraag 22

Hoe gaat u deze afhankelijkheid van particuliere verhuurders die geen lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren concreet verkleinen?

Zie het antwoord op vraag 21.

Vraag 23

Hoe gaat u particuliere verhuurders die wèl een lange termijnvisie hebben op betaalbaar huren op korte termijn beter equiperen?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in de Trouw van 9 juli «Tien miljoen Nederlanders wonen in huizen die te warm worden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt?

Het beeld dat in het artikel wordt geschetst, herken ik gedeeltelijk.
Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een zwakke gezondheid kan dit een probleem zijn. Echter kan een groot deel van de mensen, ook senioren, hier zelf iets aan doen. Weten hoe te handelen tijdens hitte is een belangrijke verantwoordelijkheid van zowel eigenaar-bewoners als huurders. Hierbij kan gedacht worden aan het voorkomen dat de zon de woning instraalt door overdag gordijnen te sluiten of schaduwdoeken op te hangen en te ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
Als de woning bouwkundig of installatietechnisch niet in staat is om voldoende koel te blijven zal gedrag dit niet kunnen compenseren. Er moeten dan extra maatregelen worden genomen. Als eigenaar-bewoner ben je zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan de eigen woning. In het geval van een huurwoning kan een huurder, net als eigenaar-bewoners, overwegen om zelf zwaardere maatregelen te nemen, zoals het aanbrengen van buitenzonwering. Dit heet een Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV). Huurders dienen hiervoor wel toestemming van de verhuurder te krijgen. De kosten zijn voor rekening van de huurder.
Het kan voorkomen dat een woning – ondanks inspanningen en het zelf treffen van maatregelen door de huurder – nog steeds veel opwarmt. Als een huurwoning een gebrek vertoont, kan de huurder met de verhuurder in gesprek over een oplossing. Als de verhuurder weigert een oplossing te bieden, dan kunnen huurders naar de rechter of eventueel de Huurcommissie stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Op het moment bestaat er echter geen goed toetsbare norm rondom hittestress voor bestaande woningen. Dit maakt het voor huurders lastig om te bepalen of er sprake is van een gebrek aan de huurwoning.
Het onderzoek dat in het artikel van Trouw wordt aangehaald, is gebaseerd op de afgegeven energielabels en de daarbij geleverde hittescore. Deze hittescore wordt pas sinds 2021 bijgehouden en is dus alleen beschikbaar voor een beperkt aantal woningen die na deze datum een energielabel hebben gekregen. Uit deze al beperkte groep is vervolgens een steekproef genomen om iets te kunnen zeggen over alle huizen in Nederland. Daarnaast is de ervaring van hittestress in een woning erg afhankelijk van de duur, de temperatuur en de persoon die de hitteproblematiek ervaart. Ook het type huis en het bouwjaar van de woning hebben invloed op de opwarming. De conclusie van dit qua methodiek beperkte onderzoek is vervolgens geprojecteerd op heel Nederland. Daarom herken ik de uitkomsten niet.
In het artikel wordt gesteld dat twee miljoen ouderen in een huis wonen dat zo snel opwarmt, dat het nu niet gebouwd zou mogen worden. De eisen die aan het gebouw worden gesteld, liggen over het algemeen lager voor bestaande gebouwen en verbouwingen dan voor nieuw te bouwen gebouwen. Als iemand in het verleden volgens de destijds geldende regels heeft gebouwd, kan die persoon niet zonder meer worden gedwongen om het gebouw aan te passen aan de nieuwe regels.

Vraag 3

Is dit beeld nieuw voor u of is er al een aanpak in voorbereiding om hittestress tegen te gaan? Zo ja, welke, zo nee, waarom niet?

Dit beeld is niet nieuw voor mij. Ik onderschrijf het belang van het beperken van het risico op oververhitting. Voor de gezondheid van bewoners is het van belang dat woningen bij warm weer voldoende koel blijven. Tegelijkertijd is het van belang de verantwoordelijkheden helder uiteen te houden (zie ook het antwoord op vraag 2). Het is aan te bevelen dat eigenaren, wanneer zij gaan isoleren, ook nadenken over maatregelen die hittestress tegengaan, zoals ventilatie en zonwerende maatregelen.
In het regeerprogramma is aangekondigd dat het kabinet in 2026 een nieuwe Nationale klimaatadaptatiestrategie (NAS) presenteert en dat er een kabinetsbrede actieagenda hitte komt (2025).
Er loopt al onderzoek, er wordt voorlichting gegeven en kennisdeling gestimuleerd, zowel voor de «gebouwenkant» als de «gezondheidskant»:

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten of de verwachting klopt dat de helft van alle Nederlanders in een huis woont dat te warm wordt, waarvan 2 miljoen ouderen en binnen die groep 200.000 mensen ouder dan 85 jaar?

Ik kan de verwachting dat de helft van de Nederlanders in een huis woont dat een te hoog risico heeft op oververhitting niet bevestigen. Ik onderken het risico, maar kan het niet kwantificeren. Het aangehaalde onderzoek van Investico spreekt namelijk van 1 op de 2 mensen terwijl het recent gepubliceerde Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)9 onderzoek spreek van 1 op de 3 huishoudens. Omdat het energielabel het risico op oververhitting op gebouwniveau registreert en het label geen gegevens over de bewoners bevat kunnen wij niet aangeven hoeveel ouderen hier tussen zitten. Daarnaast is er ook geen inzicht in het gedrag van de bewoners en op welke wijze zij ook daadwerkelijk hittestress ervaren. Het belevings- en gedragselement komt ook niet voor in het onderzoek van Investico. Daarnaast is niet iedere situatie van oververhitting even urgent. In sommige situaties zullen bewoners met aanpassing van eigen gedrag en het zelf nemen van maatregelen hitte kunnen beperken (zie ook het antwoord op vraag 2).
Voor nieuwbouw zijn er sinds 2021 eisen gesteld aan de kans op oververhitting (TOjuli) en voor bestaande bouw wordt op het energielabel aangegeven of er een hoog of laag risico is op oververhitting. Zonwering werd niet meegenomen bij de opname van bestaande woningen, waardoor een vertekend beeld ontstaat bij de risico-indicatie bij de bestaande bouw. Dit is bij de aanpassing van de energieprestatiebepaling per 1 juli 2024 opgelost. Zonwerende beglazing kon wel opgenomen worden, maar hiervoor moet wel de productinformatie van het glas achterhaald kunnen worden. Onbekend is in hoeveel gevallen dit achterhaald kon worden en zo dus meegenomen kon worden in de energieprestatie-bepaling.
Hierbij is het belangrijk aan te tekenen dat de bepaling van het risico op oververhitting wordt uitgegaan van de woning zelf bij een gemiddeld gebruik en een gemiddeld klimaat (i.c. De Bilt), en verder wordt de invloed van specifieke omgevingsfactoren zoals beschaduwing van gebouwen en/of bomen niet meegenomen.

Vraag 5

Kunt u een cijfermatig inzicht leveren van de procentuele oversterfte volgens de CBS-statistieken onder ouderen (indien mogelijk onder 85+) gedurende een hittegolf?

Het CBS berekende dat tijdens de hittegolf in week 30 van 2019 circa 400 personen meer zijn overleden dan een gemiddelde week in de zomerperiode in Nederland. Van die groep was 75% ouder dan 85 jaar. Tijdens deze hittegolf van 2019 werd voor het eerst in Nederland de grens van 40 °C doorbroken. Echter kunnen hittegolven onderling sterk verschillen, waardoor de oversterfte per hittegolf ook sterk varieert. Het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) spreekt over een hittegolf in Nederland bij een opeenvolging van minimaal vijf zomerse dagen in De Bilt (maximumtemperatuur 25,0 °C of hoger), waarvan er minimaal drie tropische dagen (maximumtemperatuur 30,0 °C of hoger) zijn. Hittegolven kunnen uiteraard ook langer duren en intenser zijn, maar ook bijvoorbeeld de luchtvochtigheid of de luchtkwaliteit beïnvloedt het sterfterisico van een hittegolf. Daarnaast hangt de oversterfte af van hoe groot de risicogroep is, bijvoorbeeld het aantal 85+ers in Nederland.
In elke hittegolf zijn ouderen een belangrijke risicogroep voor hittestress, met name boven de 75 jaar. Dat komt omdat bij ouderen het lichaam minder controle heeft over de lichaamstemperatuur. Hun lichaam koelt daardoor minder goed af. Ook hebben ze minder snel dorst en drinken uit zichzelf vaak niet genoeg water. Ouderen zijn daarnaast vaker afhankelijk van verpleging en mantelzorgers in bijvoorbeeld het beperken van hun blootstelling aan hitte.

Vraag 6

Zijn er ook andere groepen mensen kwetsbaar voor hittestress, zoals baby’s of mensen met ademhalingsproblemen, of dergelijke en wat zijn hier de getallen bij?

Er zijn geen getallen over welk van deze groepen in welke soorten huizen wonen.
Behalve sterfte, kunnen er ook gezondheidsklachten optreden bij groepen mensen die kwetsbaarder zijn voor hittestress. Het gaat volgens het RIVM10 dan bijvoorbeeld om de volgende groepen:
Hiermee is niet gezegd dat deze groepen per definitie geen handelingsperspectief hebben om zelf ook maatregelen te nemen.
Hittestress veroorzaakt verschillende klachten zoals concentratieproblemen, of hoofdpijn. Maar er kunnen ook ernstigere effecten zoals oververhitting of bewustzijnsdaling ontstaan. Specifiek geldt voor zwangeren dat hittestress het risico vergroot op een lager geboortegewicht of een vroeggeboorte.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over hoe vaak tijdens hittegolven bovengenoemde effecten of gezondheidsklachten optreden bij de verschillende risicogroepen in Nederland.

Vraag 7

Hoe reflecteert u op de huidige focus op het isoleren van woningen, met name bij woningcorporaties, wat leidt tot meer hittestress doordat de goed geïsoleerde woningen warmte vasthouden?

Het isoleren van woningen moet altijd in samenhang bekeken worden met goede ventilatiemogelijkheden en het beperken van zonintreding in de zomer.
Het goed isoleren van woningen is belangrijk voor het beperken van energiegebruik het gasgebruik, de stookkosten van bewoners en de verduurzaming van de woningvoorraad. Goed geïsoleerde woning in combinatie met goede ventilatie, het beperken van zonintreding in de zomer of het kiezen voor slimme duurzame verwarmingsinstallaties, en het hebben van een geventileerde woningen zorgen voor een gezond binnenklimaat en zijn bovendien comfortabeler om in te wonen in de zomer én de winter.

Vraag 8

Op welke manier houdt u de ontwikkelingen van hittestress bij?

Vraag 9

Wat bent u voornemens hiertegen te doen?

Zie het antwoord op vragen 2 en 3.

Vraag 10

Als, zoals het artikel stelt, gekeken wordt om hittestress als gebrek aan te merken, wat betekent dit dan precies voor eigenaren en verhuurders van huizen en gebouwen?

Wanneer hittestress zal worden aangemerkt als gebrek heeft dit geen gevolgen voor eigenaar-bewoners. Zij zijn zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen aan hun woning. Het gaat om huurders die voor maatregelen afhankelijk zijn van hun verhuurder. Als een huurwoning een gebrek vertoont – en de verhuurder weigert een oplossing te bieden – dan kunnen huurders naar de rechter stappen om de verhuurder te bewegen hier iets aan te doen. Dit kan leiden tot een huurverlaging en een verplichting tot het reduceren van de hittestress door de verhuurder. Op dit moment zijn er wel al uitspraken van de rechter over hittestress waardoor hitte al een gebrek kan zijn. In afwachting van de lopende verkenning wachten wij met het formeel oormerken van hittestress als gebrek.

Vraag 11

Als alle huizen in Nederland voldoen aan bouwregelgeving zoals die gold in het jaar dat de woningen werden gebouwd, maar nu achteraf door ontwikkelingen in het klimaat niet meer afdoende blijken, is het dan niet verstandiger om in samenwerking met verhuurders en woningeigenaren te zoeken naar oplossingen?

Een deel van de mogelijke oplossingen lijkt bekend te zijn. Denk hierbij aan het nemen van kleine maatregelen en het veranderen van het gedrag. Ook zijn er bekende voorzieningen die getroffen kunnen worden aan het gebouw om hittestress te voorkomen, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonwering of koeling. Het is dus verstandig als bewoners en eigenaren te investeren in dit type voorzieningen en huurders actief te informeren. Als Rijk ondersteunen we een aantal stappen, zie hiervoor het antwoord op vraag 3.
Het stellen van wettelijke minimumeisen voor bestaande woningen ligt niet in de rede. In de loop der jaren is er op tal van vlakken nieuw inzicht ontstaan, waarop de minimumeisen voor nieuw te woningen zijn aangepast (constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en dus ook oververhitting). Deze strengere eisen zijn echter niet van toepassing op de al bestaande voorraad. Alle woningen in Nederland dienen te voldoen aan de minimumeisen voor bestaande bouw. Dat is een afkeurniveau, waardoor je die woning niet meer mag gebruiken als je niet aan de eisen voldoet.

Vraag 12

Bent u in gesprek met de betreffende sectoren en wat leveren deze gesprekken op?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 13

Zijn er draaiboeken over hoe te handelen bij hittegolven, die worden opgevolgd bij verpleeghuizen, verzorgingshuizen, geclusterde woningen, etc.?

Zorginstellingen worden niet verplicht om specifieke draaiboeken gericht op het tegengaan van hittestress te ontwikkelen, al zijn er wel instellingen met hitteprotocollen. Zorginstellingen dienen op basis van de Wet kwaliteit, klachten en geschillen zorg (Wkkgz) altijd goede zorg te leveren, ook tijdens hittegolven. De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) houdt toezicht op de kwaliteit en veiligheid van de zorg.
Zodra er een periode van aanhoudende hitte of extreem hoge temperaturen wordt verwacht wordt het Nationaal Hitteplan actief. Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt.
Daarnaast wordt ook naar de rest van de samenleving gecommuniceerd over de risico’s bij kwetsbare groepen en de mogelijkheden om (te helpen met) hittestress verminderen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Betaalbare krapte» uit de Leeuwarder Courant?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de stelling uit het artikel dat tot nog toe op het stimuleren van de vraag gestuurd is en kan u dit toelichten?

Nee, deze stelling deel ik niet. De afgelopen jaren is met verschillende financiële regelingen, zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, ook het aanbod van woningen gestimuleerd. Daarnaast zet ik ook in op het vergroten en verbeteren van het aanbod door het vastleggen van te realiseren aantallen woningen en segmentering in de woondeals.

Vraag 3

Deelt u de stelling uit het artikel dat sturen op vraag averechts werkt en kan u dit toelichten?

Ik deel de stelling dat door stimulering van de vraag of het reguleren van (huur)prijzen er geen woningen bijkomen. Bijbouwen van woningen is noodzakelijk en een topprioriteit om het woningtekort terug te dringen.

Vraag 4

Wat vindt u van het concrete idee van «hoge objectsubsidies» als manier om te sturen op meer aanbod?

Objectsubsidies kunnen helpen het realiseren van nieuwbouw en dan met name woningen met lage opbrengsten zoals sociale huurwoningen en andere woningen in het betaalbare segment, te stimuleren. Hoge objectsubsidies zijn duur en de middelen zijn beperkt. Daar is een zorgvuldige afweging noodzakelijk die ik de komende weken ga maken in het kader van het opstellen van het Regeerprogramma. Ik zal daarbij de uitkomsten van het recent aan uw Kamer gestuurde Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) «Op grond kun je bouwen»2 meenemen.

Vraag 5

Over welke aspecten hiervan bent u positief en waarom?

Ik ben positief over het feit dat met objectsubsidies direct zichtbaar is welke woningen waar gebouwd worden mede dankzij die subsidies. Daarnaast kan het heel direct bijdragen aan betaalbare woningbouw. De directe financiële ondersteuning zet ook de afspraken uit bijvoorbeeld de woondeals kracht bij.

Vraag 6

Over welke aspecten bent u negatief en waarom?

Het is een dure maatregel. Ook is er risico, met name wanneer (betaalbare) koopwoningen met objectsubsidies worden gestimuleerd, alleen de eerste koper hiermee wordt geholpen. Er zijn vervolgens juridische maatregelen nodig om te zorgen dat ook opvolgende kopers voordeel van de subsidies ondervinden.
Verder is er een risico dat er ook woningen worden ondersteund die ook zonder subsidie haalbaar zijn te bouwen. Voor andere woningen zal de subsidie juist weer niet toereikend zijn. Zolang de ontvanger van de subsidie de gelden aan andere woningbouwprojecten besteed, is dit wellicht nog overkomelijk maar de subsidie moet niet tot extra winsten leiden. Dit leidt op termijn tot hogere grondprijzen of zorgt ervoor dat grondeigenaren hun grondprijzen niet naar beneden bijstellen. Maatregelen om te voorkomen dat hogere opbrengsten (inclusief de subsidies) leiden tot hoge grondprijzen zijn daarom noodzakelijk.
Bovendien is het niet mogelijk om met objectsubsidies alle tekorten bij gebiedsontwikkeling op te lossen. Andere aanvullende regelingen zullen noodzakelijk zijn.

Vraag 7

Bent u bereid het idee van «hoge objectsubsidies» voor de Nederlandse situatie verder uit te werken?

Ja, ik neem deze mogelijkheid mee met het uitwerken van het Regeerprogramma.

Vraag 8

Indien u het idee van «hoge objectsubsidies» niet wil verkennen, waarom niet?

Ik neem objectsubsidies mee in de overwegingen hoe de vijf keer één miljard uit het Hoofdlijnenakkoord om de woningbouw te stimuleren te gaan inzetten.

Vraag 9

Welke eventuele andere ideeën heeft u ten aanzien van het sturen door middel van subsidies op concrete aantallen woningen?

Met de uitwerking van het Regeerprogramma kom ik hier verder op terug. In de eerste uitwerking hiervan wordt er toekomstig financieel instrumentarium ontwikkeld welke de bouw van woningen financieel ondersteunt.
Ik laat mij hierbij inspireren door de geadviseerde maatregelen uit het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen».

Vraag 10

Kan u naar aanleiding van de vorige vraag de ideeën uitsplitsen naar bestaande bouw enerzijds en nieuwbouw anderzijds?

In het Regeerprogramma zal ik met maatregelen komen voor zowel de nieuwbouw als het beter benutten van de bestaande (woning)voorraad. Ik ben voornemens de middelen uit het Hoofdlijnenakkoord voor beide in te zetten.

Vraag 11

Kan u aangeven welke subsidies gezien het voorgaande punt uitermate geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de bestaande bouw enerzijds en welke subsidies bij uitstek geschikt zijn voor sturing op meer aanbod in de nieuwbouw anderzijds?

Voor het beter benutten van de bestaande vastgoedvoorraad zijn er verschillende regelingen. Het reeds bestaande Volkshuisvestingsfonds zet in op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en buurten. En de Transformatiefaciliteit helpt de (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed tot wonen.
In het eerder genoemde IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» stelt een interdepartementale werkgroep voor het realiseren van nieuwe woningen te stimuleren met een «realisatiestimulans», al dan niet specifiek voor betaalbare woningen en een objectsubsidie voor sociale woningbouw.

Vraag 12

Kan u aangeven hoe en wanneer deze subsidies worden ingezet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 al aangaf werk ik in het Regeerprogramma uit hoe de middelen voor Volkshuisvesting uit het Hoofdlijnenakkoord doelmatig en doeltreffend besteed kunnen worden.
Overigens loopt het Volkshuisvestigingsfonds dit jaar nog door en het loket van de Transformatiefaciliteit zal weer openen op het moment dat er voldoende uitstaande leningen zijn terugbetaald of er aanvullende financiering komt. En natuurlijk monitoren we actief de inzet van de afgelopen jaren verstrekte middelen zoals de Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Helaas is het mij niet gelukt de vragen binnen drie weken te beantwoorden maar wel binnen de termijn van zes weken. Zoals u heeft verzocht heb ik alle vragen één voor één beantwoord.

Vraag 1

Deelt u de mening dat gemeentes bewoners goed en tijdig moeten informeren over nieuwe en duurdere berekeningswijzen voor erfpacht, en deze verhogingen goed moet onderbouwen?1

Ik deel uw mening dat goede en tijdige informatie en een goede onderbouwing van belang zijn, maar daarmee is niet gezegd dat nieuwe berekeningswijzen aan de orde zijn, noch dat deze duurder zijn. Op 21 mei 2024 heb ik u een brief en de handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (hierna handreiking Erfpacht) gestuurd.2 In deze handreiking is aangegeven dat het voor een erfpachter duidelijk moet zijn op welke momenten een gemeente kan overgaan tot herziening van de canon. Uit de algemene erfpachtbepalingen moet ook blijken wanneer een canonherziening plaatsvindt. De rekensystematiek moet duidelijk zijn en, wanneer binnen de looptijd van het erfpachtrecht de canon wordt herzien, moeten de parameters waarmee de canon wordt aangepast vindbaar zijn voor de erfpachter.
Er is overigens verschil tussen de wijze van berekenen (het algemeen geaccepteerde «grondwaarde maal canonpercentage») en de autonome ontwikkelingen van de parameters. De grondwaarde kan veranderen in de tijd evenals het canonpercentage. Daardoor kan de canon veranderen maar daarmee is de berekeningswijze niet aangepast. Bovendien is er verschil tussen aanpassingen van de canon binnen de looptijd van het erfpachtrecht en het aanbieden van een nieuw erfpachtrecht.

Vraag 2

Is het volgens u uitlegbaar dat de formules voor de berekening van erfpacht in de gemeente Amsterdam tussen 2010 en 2017 zijn aangepast, zonder dat burgers daarover persoonlijk zijn geïnformeerd?

De canon in Amsterdam wordt al decennia bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. Zowel het canonpercentage3 als de grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten met woonbestemming4 zijn te vinden op de webpagina van de gemeente Amsterdam. Hiermee is het onnodig iedere erfpachter steeds persoonlijk te informeren over wijzigingen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de algemene voorwaarden bij erfpacht erg ten gunste van gemeenten zijn geformuleerd, te ruim zijn en weinig houvast bieden voor burgers?

Nee, in algemene zin kan dit niet gezegd worden. Er zijn zeer veel algemene erfpachtvoorwaarden in Nederland. Iedere gemeente heeft zijn eigen algemene voorwaarden en vaak zijn op erfpachtrechten ook nog oude algemene erfpachtbepalingen van toepassing die slechts met instemming van erfpachter en de gemeente als erfverpachter kunnen worden aangepast. Ik heb de algemene bepalingen van gemeenten laten onderzoeken door Deloitte5. Daaruit kwam naar voren dat de rechten van erfpachters niet altijd goed zijn geborgd. Daarom heb ik de eerder genoemde handreiking Erfpacht laten opstellen waarin handvatten zijn opgenomen voor consumentvriendelijke algemene erfpachtbepalingen. Daarmee kunnen gemeenten bij het opstellen van nieuwe algemene erfpachtbepalingen hun voordeel doen. U heeft deze handreiking afgelopen mei ontvangen. Deze is gepubliceerd op de website van de Vereniging van Grondbedrijven, aan gemeenten met erfpacht gestuurd en half juni op de Provada gepresenteerd.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de formules voor berekening van erfpacht extern wetenschappelijk getoetst moeten worden?

Nee, het bepalen van de erfpachtcanon door grondwaarde maal het canonpercentage is algemeen geaccepteerd. Een externe wetenschappelijk toets hierop heeft geen meerwaarde.

Vraag 5

Indien het antwoord op de vragen 3 en 4 ja is, bent u bereid om samen met gemeenten tot een herziening van de Handreiking erfpacht voor gemeenten te komen, die burgers beter beschermt en meer waarborgen voor goede en onafhankelijke onderbouwing bevat?

De handreiking Erfpacht is afgelopen mei gepubliceerd en op 13 juni op de Provada aangeboden aan de VNG. De handreiking biedt handvatten aan gemeenten bij het opstellen van – en besluitvorming in de lokale democratie over – nieuwe algemene erfpachtbepalingen. Het opstellen van nieuwe algemene bepalingen is een langdurig proces, niet in de laatste plaats omdat dit zorgvuldig moet gebeuren. Het van toepassing verklaren op bestaande erfpachtrechten duurt vervolgens nog langer omdat dit instemming vergt van erfpachter en de gemeente als erfverpachter.
De handreiking die er nu ligt is tot stand gekomen op basis van een brede afweging, waarbij zowel de belangen aan erfpachterszijde als aan de zijde van gemeenten uitgebreid zijn meegewogen. Daarmee is de handreiking een evenwichtig stuk met handvatten voor gemeenten om nieuwe erfpachtbepalingen consumentvriendelijker vorm te geven. Ik wil het resultaat van de handreiking Erfpacht afwachten en het ligt, na deze zorgvuldige afweging van belangen en het daaruit voortgekomen evenwichtig resultaat, niet voor de hand deze op een zo korte termijn weer aan te passen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het verstandig zou zijn de Handreiking een meer dwingend karakter te geven, in plaats van een vrijwillig karakter?

Nee, erfpacht is een privaatrechtelijk juridisch instrument waar gemeenten, net als iedere andere eigenaar, gebruik van kunnen maken. Ingrijpen in de lokaal te maken afwegingen, de lokale autonomie en contractvrijheid van gemeenten (uiteraard binnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) zijn zeer vergaande maatregelen en ik zie daar op dit moment niet de noodzaak toe.

Vraag 7

Wat vindt u van de reactie van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) op het handhavingsverzoek dat zij te weinig kennis en mankracht in huis heeft om te handhaven ten aanzien van de gemeente?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder en gaat over haar eigen prioriteringsbeleid. De ACM heeft op grond van dit prioriteringsbeleid besloten om het betreffende handhavingsverzoek niet in behandeling te nemen. De rechter heeft de ACM daarover in het gelijk gesteld.6

Vraag 8

Wat betekent het volgens u voor de rechtsbescherming van burgers als juist de toezichthouder niet thuis geeft, wanneer mogelijk sprake is van oneerlijke handelspraktijken van de gemeente richting haar inwoners?

Wanneer sprake zou zijn van oneerlijke handelspraktijken staat het burgers vrij zich te wenden tot de burgerlijke rechter. Zonder hieraan in de weg te staan, wordt in de handreiking Erfpacht wel aangegeven dat een vorm van geschillenbeslechting, die laagdrempelig en betaalbaar is voor de erfpachter en onpartijdig en onafhankelijk is, de rechtszekerheid dient.

Vraag 9

Hoe kijkt u naar adviezen dat het toezicht op erfpacht en consumentenbescherming bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het meest logisch zou zijn, omdat het karakter van erfpacht alles in zich heeft van een complex financieel product, en bent u bereid hieraan opvolging te geven?

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. In het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, is vastgelegd waaraan erfpacht moet voldoen. De AFM is derhalve niet de aangewezen instantie om hierop toezicht te houden. De normen uit de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn bovendien toegesneden op financiële producten en niet geschikt om toe te passen op erfpacht.

Vraag 1

Herkent de Minister het signaal dat gemeenten in de praktijk aanlopen tegen problemen die met de voorgestelde herziening nog niet volledig getackeld worden?

In gesprek met gemeenten komt het regelmatig voor dat signalen over knelpunten naar voren worden gebracht waar men in de praktijk tegenaan loopt. Dat kan bijvoorbeeld tijdens werkbezoeken het geval zijn of tijdens bijeenkomsten met alliantiepartners in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). Ik sta daarbij altijd open voor suggesties en medewerkers van mijn ministerie hebben er continu aandacht voor. Het hoeft daarbij niet altijd te gaan om oplossingen door het aanpassen van wet- en regelgeving. Het kan ook gaan om het vergroten van bestuurlijke aandacht en agendering (bijvoorbeeld aan de hand van een monitor, zoals de Leefbaarometer), om kennisdeling over oplossingen binnen bestaande wettelijke kaders, het onderling uitwisselen van best practices of om een financiële bijdrage (bijvoorbeeld via de Regeling kansrijke wijk).

Vraag 2

Wethouders, corporaties, politie en wijkpartners geven aan tegen problemen aan te lopen rond het delen van gegevens waardoor zij op dagbasis tegen belemmeringen aanlopen om het Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid uit te voeren: herkent de Minister dit specifieke signaal?

Bij de gebiedsgerichte en integrale aanpak van het NPLV hoort samenwerking tussen verschillende organisaties uit verschillende domeinen. Informatiedeling is een belangrijke randvoorwaarde voor samenwerking. Problemen rond het delen van gegevens, waaronder onbekendheid en onduidelijkheid over bestaande mogelijkheden, komen mij bekend voor uit de focusgebieden van het NPLV.

Vraag 3

Kan de Minister aangeven hoe hij deze partners kan ondersteunen bij het vinden van een AVG-proof werkwijze?

In het netwerk van de twintig focusgebieden van het NPLV worden veel best practices gedeeld. Dit gebeurt ook voor suggesties over AVG-proof werken.
Daarnaast ondersteunt het Instituut voor Publieke Waarden (IPW) NPLV-gebieden bij het ontwikkelen van (nieuwe) werkwijzen binnen de kaders van de AVG. In
Den Haag Zuidwest is, met hulp van IPW, bijvoorbeeld door het team Vroegsignalering schulden van de gemeente Den Haag samen met woningcorporaties een werkwijze voor een gezamenlijk huisbezoek ontwikkeld. Zo komt de gemeente sneller in contact met kwetsbare bewoners met (oplopende) schulden. Hiervoor is de bestaande werkwijze op twee punten aangepast: een werkwijze met zo min mogelijk onnodige gegevensuitwisseling en een beschrijving van het werkproces in juridisch logische taal voor de privacytoets.
Ook werken mijn collega-bewindspersonen en ik aan wetgeving om gegevensverwerking duidelijk en juridisch goed te regelen. Denk bijvoorbeeld aan de Wet gegevensverwerking door samenwerkingsverbanden (Wgs) waar de Eerste
Kamer half juni jl. mee heeft ingestemd.
Ook werken we mee aan het wetsvoorstel aanpak meervoudige problematiek sociaal domein (Wams), dat 30 januari 2023 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Dit wetsvoorstel dient de knelpunten weg te nemen die gemeenten en andere organisaties in het sociaal domein ervaren als zij persoonsgegevens uitwisselen bij het aanpakken van meervoudige problematiek. Het wetsvoorstel regelt een wettelijk kader voor een gecoördineerde aanpak van meervoudige problematiek en ernstig meervoudige problematiek, de juridische grondslagen voor de hiervoor benodigde verwerking en uitwisseling van persoonsgegevens en de waarborgen tegen onnodige verspreiding of verzameling van persoonsgegevens.

Vraag 4

Kan de Minister aangeven waarom hij wel of niet kan zorgen voor een model convenant waaronder wijkpartners, corporaties, gemeenten en overige bij de uitvoering van het Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid betrokken partijen op juridisch verantwoorde wijze gegevens met elkaar kunnen delen?

Het opstellen van een model-convenant is niet voldoende om bij de uitvoering van het NPLV op juridische verantwoorde wijze persoonsgegevens te delen.
Op grond van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) dient elke verwerking van persoonsgegevens rechtmatig te zijn. De verwerking is rechtmatig als deze gebaseerd is op een grondslag uit de AVG. Verder mag de verwerking ook niet in strijd zijn met andere wetgeving, zoals een wettelijke geheimhoudingsplicht. De AVG eist van zowel verwerkingsverantwoordelijken (zij bepalen de doeleinden waarvoor en de middelen waarmee persoonsgegevens worden verwerkt), als van verwerkers dat er een verwerkersovereenkomst is. In een dergelijke verwerkersovereenkomst dient aan te worden getoond dat er voldoende waarborgen bestaan dat de verwerker de persoonsgegevens volgens de regels van de AVG beschermt.
Bij de verwerking van persoonsgegevens bij de uitvoering van het NPLV dienen de betrokken partijen dus zelf na te gaan of zij verwerkingsverantwoordelijke of verwerker zijn, op grond van welke grondslag van de AVG persoonsgegevens worden verwerkt en óf en met wie zij een verwerkersovereenkomst dienen te sluiten. Daarbij mogen partijen slechts persoonsgegevens verwerken met een gerechtvaardigd doel. Dat doel dient specifiek te zijn en vooraf uitdrukkelijk omschreven. Wel heeft dit onderwerp onze aandacht en ondersteunen wij gebieden (en gebieden elkaar ook onderling) door het delen van best practices, door de inzet van IPW en door de ontwikkeling van wetgeving.

Vraag 5

Steeds vaker komt het voor dat gemeenten succesvol ondermijning aanpakken door crimineel geld of met crimineel geld verkregen goederen af te pakken, maar gemeenten worstelen met de manier waarop zij dit geld terug kunnen inzetten in kwetsbare wijken: hoe kan de Minister in samenwerking met zijn ambtgenoten gemeenten hierin ondersteunen?

Maatschappelijk herbestemmen draait om het zichtbaar teruggeven van afgepakt crimineel vermogen aan de maatschappij. Het laat zien dat misdaad niet loont en dat afgepakt crimineel vermogen de maatschappij ten goede komt. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid coördineert een verkenning naar de mogelijkheden voor het maatschappelijk herbestemmen van (strafrechtelijk) afgepakt vermogen in
Nederland. Onderdeel van de verkenning is het opzetten van pilotprojecten om zicht te krijgen op de benodigde organisatie, wetgeving en passend beleid. De eerste pilot (in Schiedam) is inmiddels operationeel en heeft als doel kwetsbare jongeren uit de buurt naar werk of opleiding te begeleiden. Dit initiatief is (gedeeltelijk) gefinancierd uit de verkoopopbrengst van (strafrechtelijk) afgepakte panden uit dezelfde buurt. Ook in andere gemeenten worden nu voorbereidingen getroffen voor pilots met door het OM afgepakte goederen. Iedere opvolgende pilot is gebaat bij de eerdere ervaringen die zijn opgedaan. Hierbij organiseren gemeenten de lokale uitvoering en heeft de rijksoverheid een faciliterende rol waar dit nodig en passend is. Bij het opzetten van de pilots wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het NPLV.

Vraag 6

Welke concrete acties is de Minister voornemens te ondernemen om afgepakt crimineel geld maatschappelijk in te zetten in kwetsbare wijken?

Het Ministerie van Justitie en Veiligheid coördineert een verkenning naar de mogelijkheden van het maatschappelijk herbestemmen van (strafrechtelijk) afgepakt crimineel vermogen in Nederland. In de halfjaarbrief georganiseerde, ondermijnende criminaliteit wordt inzicht gegeven in de voortgang van de verkenning.1

Vraag 7

Vindt de Minister het ook treurig om te constateren dat wijken waar soms miljoenen euro’s aan extra middelen naartoe gaan om de wijk leefbaar en veilig te houden dan toch enorm worstelen met de problematiek van afval op straat naast ondergrondse containers, wat het beeld van de wijk negatief maakt?

Afval op straat naast ondergrondse containers doet het aanzien van een wijk zeker geen goed en doet afbreuk aan de leefbaarheid. Het leidt veelal tot ergernis van omwonenden en bezoekers, en trekt ongedierte aan. Uit ervaring binnen het NPLV blijkt dat ook voor gemeenten het voorkomen en bestrijden van verloedering door afval hoog op de agenda staat. De aanpak van de problematiek van afval op straat maakt echter geen onderdeel uit van het NPLV en valt niet onder de verantwoordelijkheid van het ministerie. Het is primair een zaak van gemeenten. Het NPLV richt zich onder meer op gemengde wijken, werk, aanpak van schulden en de instroom voorkomen van criminaliteit. Het is dus aan de gemeenten zelf in het kader van een integrale gebiedsaanpak om een afweging te maken waar de beschikbare middelen en capaciteit op wordt ingezet in kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid en veiligheid onder druk staat.

Vraag 8

Is de Minister ervan op de hoogte dat naast ondergrondse containers veelvuldig vuil wordt aangeboden omdat de container klemt, maar zeker niet vol is volgens de ingebouwde sensoren?

Het ministerie beschikt niet over landelijke gegevens met betrekking tot het naast ondergrondse containers veelvuldig vuil aanbieden omdat containers klemmen, terwijl ze niet vol zijn.

Vraag 9

Hoe vaak komt het voor dat gemeenten met klemmende ondergrondse containers te maken hebben?

Het ministerie beschikt niet over landelijke gegevens over hoe vaak gemeenten te maken hebben met klemmende ondergrondse containers.

Vraag 10

Wat vindt de Minister ervan als gemeenten overgaan tot het beboeten van het verkeerd aanbieden van vuilnis terwijl de ondergrondse container een technisch probleem kent?

Het is aan gemeenten om te beoordelen wat naar omstandigheden het juiste is om te doen en of er een technisch probleem is. Elk individueel geval vraagt een eigen afweging om wel of niet over te gaan tot beboeten.

Vraag 11

Wat is volgens de Minister een passender oplossing voor klemmende ondergrondse containers?

Het is niet aan mij om voor gemeenten te bepalen hoe zij om moeten gaan met klemmende ondergrondse containers en welke oplossingen passend zijn.

Vraag 12

Welke concrete actie kan en wil de Minister nemen om het geconstateerde probleem rondom klemmende ondergrondse containers op te lossen, aangezien dit vaak hoog in de top vijf van irritaties van buurtbewoners staat?

Omdat de door u naar voren gebrachte problematiek rondom klemmende ondergrondse containers primair een zaak is van gemeenten, zal het Ministerie van BZK uw vragen hierover onder de aandacht brengen bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

Vraag 13

Kunt u deze vragen per vraag en spoedig beantwoorden?

De vragen zijn per vraag, en zo spoedig als mogelijk was, beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.

Vraag 2

Bent u specifiek bekend met de vastgoedtransacties zoals omschreven in het artikel?

Ja.

Vraag 3

Wat vindt u van de vastgoedtransacties waaraan gerefereerd wordt?

Bij deze vastgoedtransacties worden huurwoningen opgekocht en op het moment dat de huurder vertrekt wordt de woning verkocht aan een eigenaar bewoner. Door de stijgende huizenprijzen wordt het verschil tussen de waarde van een woning in verhuurde staat en een leegstaande woning groter. Daarmee worden de transacties waaraan gerefereerd wordt aantrekkelijker.
Het staat investeerders vrij om huurwoningen te kopen met de intentie deze te verkopen op het moment dat de huurder vertrekt. Van een dergelijke investeerder verwacht ik vanzelfsprekend wel dat deze zich opstelt als een goede verhuurder. Daar hoort bij dat er geen druk wordt gezet op de huurder om te vertrekken.

Vraag 4

Wat vindt u van de constructie die voor de vastgoedconstructies gebruikt wordt, via brievenbusfirma’s via Luxemburg naar de Bermuda?

In zijn algemeenheid geldt dat de aanpak van belastingontwijking een belangrijk speerpunt is van het kabinet. Belastingontwijking ondermijnt namelijk de belastingmoraal en leidt tot onrechtvaardigheid. Het zich onttrekken aan belastingheffing door de één leidt uiteindelijk tot hogere lasten voor de ander. De afgelopen jaren zijn al veel maatregelen genomen tegen belastingontwijking. In eerdere Kamerbrieven zoals de jaarlijkse monitoringsbrief belastingontwijking ben ik hier uitgebreider op ingegaan2.
Vanwege de fiscale geheimhoudingsplicht van artikel 67 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan ik niet ingaan op individuele fiscale dossiers. In het algemeen kan ik het volgende opmerken. Onder Nederlandse belastingverdragen valt het heffingsrecht over inkomsten uit onroerende zaken (waaronder huurinkomsten en vermogenswinsten) (vrijwel) altijd toe aan het land waar deze onroerende zaken zijn gelegen (situsbeginsel). Bij een entiteit die in Nederland gelegen onroerende zaken bezit, valt het heffingsrecht over de inkomsten uit die onroerende zaken dus aan Nederland toe. Nederland maakt van dit heffingsrecht gebruik door belastingplichtigen voor de vennootschapsbelasting in de vennootschapsbelasting te belasten voor inkomsten uit Nederlands vastgoed, bijvoorbeeld voor huuropbrengsten of vermogenswinsten.

Vraag 5

Is er volgens u daadwerkelijk sprake van het ontduiken van de belastingplicht over de transacties (zijnde verkoop van Nederlandse woningen)? Zo ja, vindt u dat een interventie nodig is om de verschuldigde belasting in Nederland alsnog te incasseren? Zo ja, welke? Indien niet, waarom niet?

Een belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting met Nederlands vastgoed zal op basis van de regels van totaalwinst en goedkoopmansgebruik in beginsel worden belast over huuropbrengsten uit en vermogenswinsten op dat vastgoed. In het licht van antwoord 4 ziet het kabinet op dit moment geen aanleiding voor interventie.

Vraag 6

Wat bent u voornemens te doen n.a.v. het gestelde in dit bericht?

In het licht van antwoord 4 ziet het kabinet op dit moment geen aanleiding voor aanvullende aanpassing van wet- en regelgeving.

Vraag 7

Kunt u toelichten waarom u wel of niet tot actie overgaat?

Zoals aangegeven is de aanpak van belastingontwijking een belangrijk speerpunt van het kabinet. De afgelopen jaren zijn al veel maatregelen genomen tegen belastingontwijking.
Een belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting met Nederlands vastgoed zal op basis van de regels van totaalwinst en goedkoopmansgebruik in beginsel worden belast over huuropbrengsten uit en vermogenswinsten op dat vastgoed. Onder Nederlandse belastingverdragen valt het heffingsrecht over die inkomsten uit onroerende zaken (vrijwel) altijd toe aan Nederland.
Het kabinet ziet op dit moment geen aanleiding voor aanvullende aanpassing van wet- en regelgeving.

Vraag 8

Zijn er meer partijen die op deze manier aan hun belastingplicht ontsnappen?

Vanwege de fiscale geheimhoudingsplicht van artikel 67 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan ik niet ingaan op individuele fiscale dossiers.

Vraag 9

Wat is uw reflectie op de stelling van de onderzoeksjournalist dat de middenhuurregeling deze transacties veroorzaakt?

Uitponden hangt af van veel factoren. Deze verschillen per investeerder en per woning, zoals de wijze van financiering, de rente, de aankoopwaarde en de rendementseisen van een investeerder. Tevens is het gebruikelijk dat investeerders huurwoningen aan elkaar verkopen en hoort uitponden bij de strategische keuzes die investeerders maken. Er kan dus niet worden gesteld dat deze transacties worden veroorzaakt door de regulering van de middenhuur.

Vraag 10

Kunt u er in detail op ingaan waarom de middenhuurregeling dit wel of niet veroorzaakt, dan wel wel of niet bijdraagt aan dit soort ondoorzichtige transacties?

Zoals in vraag negen aangegeven kan niet worden gesteld dat deze transacties worden veroorzaakt door de regulering van de middenhuur.
Daarnaast kunnen verschillende fiscale regimes ervoor zorgen dat investeerders de route met de laagste belastingdruk zoeken, dat staat los van de regulering van de middenhuur.

Vraag 11

Kunt u deze vragen per vraag en spoedig beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningdelen de snelste, meest duurzame en goedkoopste manier is om mensen die nu nog geen eigen plek hebben te huisvesten? Indien niet, waarom niet?

Ik ben het met u eens dat woningdelen een snelle, duurzame en goedkope manier is om mensen woonruimte te bieden. Woningdelen is echter niet de oplossing voor alle huishoudens en doelgroepen die geen huis hebben. Vaak is woningdelen geschikt voor een bepaalde periode of levensfase (bijvoorbeeld jong volwassenen) en eerder voor alleenstaanden dan voor stellen of gezinnen.

Vraag 3

Herkent u het percentage van 61% als het gaat om mensen die in een onderbewoond huis wonen?

Dit heeft te maken met het begrip van onderbewoning zoals Eurostat dat hanteert. Eurostat gaat er namelijk vanuit dat een huis een slaapkamer heeft voor ieder koppel en iedere volwassen alleenstaande, maar ook voor iedere twee kinderen van onder de 12 of tussen de 12 en 17 van hetzelfde geslacht. In Nederland kennen wij over het algemeen de traditie dat aan kinderen een eigen slaapkamer wordt gegeven indien hier mogelijkheid toe is. In vergelijking met de andere EU-landen zien we dat Nederlanders bijna bovenaan staan als het gaat om onderbewoning. Hier kunnen verschillende factoren op van invloed zijn, zoals het klimaat (we zitten relatief vaak binnen) en het welvaartsniveau in Nederland. De suggestie dat 61% van de mensen dus echt een kamer over zou hebben, daar sluit ik mij niet bij aan.

Vraag 4

Is het op dit moment mogelijk voor corporaties om eisen te stellen aan de bezettingsnorm van een woning bij nieuwe verhuur?

Bij toewijzing van een woning door een woningcorporatie wordt gekeken naar wat een passende woning is voor de bestaande gezinsgrootte. Hierbij houdt de woningcorporatie rekening met de huishoudsamenstelling op het moment van de ingangsdatum van het huurcontract, zodat gezinswoningen aan meerpersoonshuishoudens worden toegewezen en kleinere appartementen aan alleenstaanden. Wat precies onder passend wordt verstaan, beslist de woningcorporatie en/of de gemeente. Vaak gaat eventuele onderbewoning pas in de toekomst spelen nadat het gezin in grootte is afgenomen. Dit is niet te voorkomen of te verhelpen. Wel is het van belang dat woningcorporaties met de huurders meedenken wanneer dit voorkomt en zich inzetten om het beter benutten van de bestaande voorraad, maar ook doorstroming naar een kleinere woning, te bevorderen.

Vraag 5

Als dit niet kan, wat zijn dat belemmeringen en hoe kunnen die in de woningtoewijzing weggenomen worden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Herkent u dat 51% van de 2,1 miljoen sociale huurwoningen verhuurd worden aan eenpersoonshuishoudens?

Ja, dit cijfer herken ik. Uit de Lokale Monitor Wonen van het CBS en WSW (bewerking ABF Research) blijkt dat 1.095.775 van de 2.140.040 corporatiewoningen momenteel wordt verhuurd aan een eenpersoonshuishouden. Dit komt neer op ongeveer 51%.

Vraag 7

Kan u aangeven wat de potentie is van woningdelen?

Ik werk aan een bredere verkenning van woningdelen. Op dit moment brengen we onder andere in beeld wat de potentie van woningdelen is. In het derde kwartaal van dit jaar verwacht ik dit in beeld te hebben en zal ik dit met uw kamer delen.

Vraag 8

Kan u aangeven welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen?

Mij is niet op basis van onderzoek bekend welke overwegingen alleenstaande woningzoekenden maken als zij kiezen voor woningdelen. Ik kan mij daarbij voorstellen dat de volgende zaken een rol kunnen spelen: de noodzaak voor het spoedig vinden van een woning op de huidige krappe woningmarkt, de mogelijkheid om bij woningdelen de financiële lasten te kunnen verdelen en de mate waarin men samenwonen met één of meerdere huisgenoten aantrekkelijk vindt. In de genoemde bredere verkenning zal onder meer aandacht besteed worden aan de financiële gevolgen van woningdelen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een bijstandsinkomen of AOW.

Vraag 9

Ervaren alleenstaande AOW’ers belemmeringen van de kostendelersnorm bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande AOW-er een woning deelt met een andere persoon dan krijgt hij of zij – een lagere – AOW voor samenwonenden. Dat kan een belemmering vormen voor de overweging te gaan samenwonen. Dit staat los van de kostendelersnorm. De kostendelersnorm speelt alleen bij een bijstandsuitkering.

Vraag 10

Ervaren alleenstaanden met een uitkering belemmeringen van de kostendelersnom bij de overweging om een woning te delen of samen te wonen?

Als een alleenstaande met een bijstandsuitkering een woning deelt met een andere persoon van 27 jaar of ouder, krijgt hij of zij te maken met de kostendelersnorm. Dat kan een belemmering zijn voor het samenwonen.

Vraag 11

Hoeveel alleenstaanden zoeken een sociale huurwoning?

Ik heb geen exacte cijfers bij het aantal alleenstaanden dat momenteel op zoek is naar een sociale huurwoning, ik kan slechts een inschatting maken. Er is geen reden om gegevens over de huishoudsamenstelling al bij het inschrijven voor een sociale huurwoning te verkrijgen; dit is pas van belang bij de toewijzing.
Naar schatting staan momenteel 450.000 mensen ingeschreven voor een corporatiewoning, waarvan 100.000 mensen op dit moment actief op zoek zijn naar zo’n woning. Tegelijkertijd is de inschatting naar aanleiding van de Primos rapportage2 dat de woningzoekende vaak relatief jong en alleenstaand is: 80% van de woningzoekenden in het statistisch woningtekort is alleenstaand. Als we deze cijfers samennemen, staan er naar schatting zo’n 360.000 alleenstaanden ingeschreven en ongeveer 80.000 alleenstaanden zijn hiervan actief op zoek.
Uit de inschatting blijkt ook dat de woningzoekende vaak relatief jong is. Hiermee kan dus voorzichtig worden gesteld dat het aantal personen met een AOW-uitkering relatief laag zal zijn. Echter, hier kunnen verder geen uitspraken over worden gedaan. De woningcorporaties hebben – ook bij toewijzing – geen inzage in waar iemands inkomen vandaan komt, alleen in de hoogte van dit inkomen. Uitspraken over aantallen personen met een AOW- of bijstandsuitkering binnen de groep woningzoekenden kan ik daarom niet doen.

Vraag 12

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een AOW-uitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Hoeveel van deze alleenstaanden hebben een bijstandsuitkering?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 14

Op welke manier speelt u in op deze overwegingen?

In de bredere verkenning die ik uitvoer van wat er mogelijk is om woningdelen te stimuleren, breng ik in beeld wat de potentie van woningdelen is, welke (financiële) belemmeringen spelen en wat de wenselijkheden en mogelijkheden zijn om deze weg te nemen. In het derde kwartaal van dit jaar zal ik u daarover informeren.
Overigens zijn sommige regels ook goed te verdedigen: als je samen één huishouden vormt, kan je veel vaste lasten ook samen delen. De huurtoeslag is bijv. daarom afgestemd op degenen die op hetzelfde adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen.

Vraag 15

Indien u hier geen zicht op heeft, bent u bereid een diepteanalyse uit te laten voeren naar specifieke beweegredenen van alleenstaanden die een sociale huurwoning zoeken?

Afhankelijk van de uitkomsten van de verkenning woningdelen, zal ik afwegen of het nodig is om deze diepteanalyse uit te voeren.

Vraag 16

Herkent u dat van de sociale huurwoningen die vrij komen 70,5% verhuurd worden aan een alleenstaande terwijl de woning ook aan meerdere alleenstaanden of aan een meerpersoonshuishouden zou kunnen worden verhuurd?

Ik heb geen zicht op deze cijfers. Bij corporatiewoningen wordt door de woningcorporatie gekeken naar welke woning passend is bij het inkomen en de huishoudgrootte van de huurder(s). Desondanks komt het voor dat woningen die ook aan meerdere alleenstaanden zouden kunnen worden verhuurd, aan een alleenstaande ingeschrevene worden verhuurd. Daarom ben ik bezig met het onderzoeken naar de mogelijkheden van woningdelen en andere constructies binnen het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Hier komen zowel kansen als knelpunten uit naar voren. De knelpunten moeten we waar nodig wegnemen, omdat het beter benutten een snelle en efficiënte manier is om bij te dragen aan het tegengaan van het woningtekort.

Vraag 17

Op welke manier(en) kunnen woonruimteverdelingssystemen aangewend worden om meerdere alleenstaanden te selecteren en te huisvesten in een corporatiewoning die hier groot genoeg voor is?

Dit is niet standaard opgenomen in woonruimteverdeelsystemen. Corporaties kunnen, als ze dat willen, zelf methodes bedenken waardoor er alleen gereageerd kan worden door woningdelers die gezamenlijk op de wachtlijst staan. Ik heb vernomen dat er ook woningcorporaties zijn die via het woonruimteverdeelsysteem een woning aanbieden met de vereiste dat de gekozen toekomstige huurder hier zelf iemand (die ook staat ingeschreven in het systeem) bij zoekt. Op deze manier kan de woning worden gedeeld tussen twee bekenden. De ervaring van corporaties leert dat woningdelen tussen bekenden vaak een duurzame oplossing is; twee onbekenden bij elkaar in een woning zetten werkt niet altijd goed.

Vraag 18

Herkent u de stelling dat het beroep op de huurtoeslag daalt als er meer woningen gedeeld worden?

De huurtoeslag is afgestemd op de financiële draagkracht van degenen die op een adres staan ingeschreven en de huurlasten kunnen delen. Het delen van woningen door meerdere alleenstaanden zal in het algemeen tot gevolg hebben dat het beroep op de huurtoeslag daalt.

Vraag 19

Wat zou (geduid in een bandbreedte) de ordegrootte zijn van het bedrag dat hiermee op de huurtoeslag bespaard zou kunnen worden uitgaande van enkele scenario’s: maximaal benutten kansen voor woningdelen, minimaal scenario en iets daartussen?

De vraag naar de grootte van het bedrag dat op de huurtoeslag zou kunnen worden bespaard is afhankelijk van de aannames die men hieraan ten grondslag neemt, zoals het aantal sociale huurwoningen dat voor woningdelen in aanmerking zou kunnen komen. In antwoord 16 is aangegeven dat ik geen zicht heb op deze cijfers. Daarom kan ik geen bedrag geven voor de mogelijke besparing op de huurtoeslag.

Vraag 20

Herkent u de rekensom uit het artikel dat het om een besparing van € 600 miljoen zou gaan na tien jaar?

De voorbeeldberekening van het huurtoeslagbedrag voor specifieke huishoudens is correct. De berekening van de potentiële besparing op de huurtoeslag die hieruit volgt, is afhankelijk van de aannames die hieraan ten grondslag liggen.

Vraag 21

Op welke manier gaat u in uw aanpak Woningdelen om met de belemmeringen en kansen die u zelf heeft gedetecteerd of die door dit artikel worden aangereikt?

Zoals bij antwoord 7 en 14 aangegeven werk ik op dit moment aan een brede verkenning. Pas als die verkenning is afgerond kan ik antwoord geven op uw vraag.

Vraag 22

Kan u deze vragen binnen drie weken per stuk beantwoorden?

In verband met de nodige afstemming is er een uitstelbericht verzonden. Waar dit de leesbaarheid ten goede kwam, heb ik vragen geclusterd beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de Atlas van de lokale lasten, die is opgesteld door het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) van Rijksuniversiteit Groningen?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de woonlasten voor huishoudens met een eigen woning in 2024 als gevolg van heffingen van gemeenten, provincies en waterschappen gemiddeld stijgen met 7,4 procent tot 1.670 euro?

Uit de Atlas van de lokale lasten van het COELO blijkt dat de totale decentrale lasten voor meerpersoonshuishoudens met een eigen woning in 2024 stijgen met 7,6% tot gemiddeld € 1.670,–. Dit betreft niet enkel de gemeentelijke woonlasten, maar ook de opcenten motorrijtuigenbelasting (provinciale heffing) en waterschapsbelasting. Van deze totale decentrale lasten voor meerpersoonshuishoudens met een eigen woning stijgen de gemeentelijke woonlasten in 2024 met 6,1% tot gemiddeld € 994,–.

Vraag 3

Kunt u aangeven of en in hoeverre deze lastenstijging het gevolg is van autonome keuzes van decentrale overheden om het voorzieningenniveau te verbeteren, dan wel het gevolg is van onontkoombare verplichtingen die voortvloeien uit wettelijke taken en prestatieafspraken met het Rijk?

De gemeentelijke lasten vallen uiteen in algemene belastingen die ten goede komen aan de algemene middelen, en zogenoemde bestemmingsheffingen. Het is niet bekend in hoeverre de lastenstijging samenhangt met autonome keuzes van gemeenten dan wel het gevolg zijn van wettelijke verplichtingen. Voor de gemeentelijke bestemmingsheffingen (en retributies) geldt overigens dat deze maximaal kostendekkend mogen zijn. Dat betekent dat de (extra) inkomsten uit afvalstoffenheffing en rioolheffing enkel mogen worden gebruikt om de kosten van de betreffende voorziening te dekken (resp. het ophalen en verwerken van uw huishoudelijke afval en onderhoud en vervanging van het riool) en dus niet voor verbetering van de overige voorzieningen of de ontwikkeling van taken waarvoor landelijke wet- en regelgeving geldt.
Waterschappen zijn financieel zelfstandig. Dat wil zeggen dat zij de kosten die zij maken om hun taken uit te oefenen, geheel uit eigen belastinginkomsten bekostigen. De tarieven van de waterschappen zijn onder andere gestegen als gevolg van klimaatverandering en het feit dat de kosten van ingekochte goederen en diensten zijn gestegen. Elk waterschap stelt op basis van zijn kosten zijn eigen tarieven vast. Hierbij is de regel dat de tarieven kostendekkend zijn. Waarvoor de waterschappen belasting mogen heffen is geregeld in de Waterschapswet.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft de stijging van lokale lasten voor het streven van u om de woonlasten voor huishoudens te beperken? Hoe werken lokale lasten door in de huurprijzen en in pogingen om de stijging hiervan (wettelijk) te begrenzen?

Lokale gebruikersbelastingen/-heffingen worden doorgaans direct bij de gebruiker (huurder) in rekening gebracht en maken geen deel uit van de (kale) huurprijs. De huurder moet deze kosten niet als huurder maar als belastingplichtige of als gebruiker betalen. In het geval dat een verhuurder de gebruikersbelasting/-lasten op eigen naam voor de huurder heeft voldaan, mag hij die kosten – afzonderlijk van de kale huurprijs en servicekosten/nutsvoorzieningen – aan de huurder doorberekenen; het zijn immers kosten die de gebruiker geacht wordt te betalen.
De keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de decentrale heffingen worden genomen door de gemeenteraden dan wel waterschappen. Deze keuzes komen tot stand met inachtneming van de decentrale wensen en opgaven.

Vraag 5

In hoeverre is het aanzienlijke verschil in lokale lastendruk tussen eigenaren en huurders, dat wordt veroorzaakt door de wettelijke grondslag voor gemeente- en waterschapsbelastingen, volgens u te rechtvaardigen?

In zijn algemeenheid geldt dat de gemeenteraden en de algemene besturen van de waterschappen vrij zijn om te bepalen welke belasting wordt geheven en de daarbij behorende tarieven te bepalen. Als gevolg hiervan kunnen verschillen in de lastendruk tussen eigenaren en huurders voor komen. Hierbij hecht ik eraan te onderstrepen dat dergelijke keuzes worden gemaakt door democratisch verkozen vertegenwoordigers van de inwoners van de betrokken gemeente of het betrokken waterschap.
De afvalstoffenheffing kent geen verschil in tarieven tussen eigenaren en huurders. De rioolheffing kan, zoals in de Atlas van de lokale lasten van het COELO is aangegeven, van de eigenaar, van de gebruiker of van allebei worden geheven. De ozb kan enkel worden geheven van woningeigenaren en niet van huurders van woningen. Tot 2006 bestond er ook een OZB-gebruikers woningen. Met de wet Afschaffing gebruikersdeel OZB op woningen2 is er destijds voor gekozen het OZB-gebruikersdeel af te schaffen.
De kosten voor de watersysteemheffing worden verdeeld over meerdere categorieën, waaronder de categorie ingezetenen en de categorie gebouwd. De categorie ingezetenen wordt in rekening gebracht bij een ieder wie aan het begin van het kalenderjaar woonplaats heeft in het gebied van het waterschap. Hiervoor wordt de hoofdbewoner van elke woning aangeslagen en maakt het niet uit hoeveel mensen woonachtig zijn in de woning. Per waterschap wordt hiervoor een vast bedrag in rekening gebracht welke wordt bepaald door het begrote kostenaandeel voor deze categorie te delen door het aantal huishoudens in het gebied van het waterschap. Een ieder betaalt hiervoor vanwege het belang te kunnen wonen, werken en recreëren. Zowel huurders als woningeigenaren hebben dit belang. In de categorie gebouwd worden de kosten verdeeld tussen de eigenaren van woningen en niet-woningen (bedrijven). De kosten van de heffing zijn een percentage van de WOZ-waarde van het onroerende goed. Het belang is de instandhouding van hun eigendom, zodoende wordt deze heffing enkel aan eigenaren opgelegd. Als het gaat om een verschil in lastendruk tussen woningeigenaren en huurders, dan gaat het dus om het verschil dat door de watersysteemheffing gebouwd wordt veroorzaakt.

Vraag 6

Hoe verhoudt de stijging van gemeentelijke lasten zich naar uw oordeel tot het positieve (incidentele) jaarrekeningenresultaat van gemeenten over 2022 van 3,7 miljard euro (zo’n 218 euro per inwoner), dat naar verwachting over 2023 nog hoger uitvalt?2

De keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de lokale heffingen worden genomen door de democratisch gekozen vertegenwoordigers van de inwoners. Deze keuzes komen tot stand met inachtneming van de lokale wensen en opgaven. Deze democratisch gekozen volksvertegenwoordigers zijn dan ook bij uitstek in staat om een afgewogen keuze hierin te maken en daarover verantwoording af te leggen gedurende het democratische proces.

Vraag 7

Welk deel van de gemeentelijke en provinciale taken wordt bekostigd via specifieke uitkeringen en welk deel via de algemene uitkering uit het gemeentefonds, en hoe heeft deze verhouding zich in de afgelopen twintig jaar ontwikkeld?

Onderstaand vindt u een overzicht van de verhoudingsgewijze bekostiging van gemeentelijke en provinciale taken via specifieke uitkeringen en het gemeentefonds resp. provinciefonds. U vraagt naar een overzicht van de laatste 20 jaar. De tabellen hieronder gaan 12 jaar terug in de tijd, omdat deze gegevens voor die periode beschikbaar zijn. Ik vertrouw erop dat daarmee in uw informatiebehoefte wordt voorzien. De toename van het aandeel gemeentefonds in 2015 kan worden verklaard door de decentralisaties in het sociaal domein in 2015.

Vraag 8

Klopt het dat het aantal specifieke uitkeringen richting gemeenten en provincies om bepaald beleid uit te voeren in de afgelopen jaren is opgelopen, met alle administratieve lasten die daarbij horen? Kunt u aangeven hoeveel specifieke uitkeringen er in 2023 waren en welke administratieve lasten hiermee gepaard gingen voor decentrale overheden?

Het klopt dat het aantal specifieke uitkeringen in de afgelopen jaren is toegenomen, met samenhangende administratieve en controle lasten tot gevolg. In 2017 waren er 21 specifieke uitkeringen verstrekt voor een totaalbedrag van € 7,4 miljard. Dit is in 2022 gestegen naar 137 met een totale omvang van ongeveer € 12,5 miljard. In mei wordt het Onderhoudsrapport Specifieke uitkeringen 2023 naar de Tweede Kamer gestuurd, hierin wordt gerapporteerd over het aantal en de omvang van de specifieke uitkeringen die in 2023 zijn verstrekt.
Op 11 juli 2022 heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over het aanpassen van het uitkeringsstelsel4. Een van de voorstellen is om de decentralisatie-uitkering aan te passen aan de eisen van de tijd om zo weer een volwaardig alternatief te zijn voor de specifieke uitkering. Daarnaast moet de specifieke uitkering een minder belastende uitkeringsvorm worden, voor zowel medeoverheden als het Rijk.

Vraag 9

Welk aandeel van de taken van gemeenten, provincies en waterschappen wordt bekostigd uit de opbrengsten van lokale belastingen en heffingen en hoe heeft dit aandeel zich in de afgelopen twintig jaar ontwikkeld? Hoe beoordeelt u de omvang van het belastinggebied van decentrale overheden?

Gezien de demissionaire status van het kabinet ligt het niet in de rede om een beoordeling te geven over de omvang van het belastinggebied van decentrale overheden.
Onderstaand treft u een overzicht voor gemeenten en provincies
Voor de waterschappen geldt dat elk waterschap de kosten draagt die zijn verbonden aan de behartiging van de taken die het waterschap in de wet en het reglement zijn opgedragen. De hoogte van de heffingen per gebied varieert. Dat komt omdat ieder gebied anders is ingericht en andere kosten met zich meebrengt. Meer dijken betekent meer onderhoud en dus meer kosten
De hoofdregel is dat de belastingen welke de waterschappen heffen kostendekkend zijn. Zij krijgen normaliter dan ook geen geld vanuit het Rijk. Indien er in belangrijke mate een nationaal of provinciaal belang wordt behartigd welke het belang van het gebied van het waterschap te boven gaat wordt pas een financiële bijdrage vanuit het Rijk geleverd. Het overgrote deel zal dus uit de opbrengst van de lokale belastingen komen. Dit is sinds de invoering van de het stelsel van waterschapsheffingen in 2009 niet anders geweest.
Gemeenten
*2023 en 2024 op basis van begroting
Bron: CBS
Provincies
*2023 en 2024 op basis van begroting
Bron: CBS