Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Verhuurders dienen zich aan de wet- en regelgeving te houden. Zij dienen bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte een wettelijk toegestane huurprijs te hanteren. Hoewel de meeste verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden, zijn er helaas ook verhuurders die misbruik maken van hun positie en de grenzen opzoeken. De situaties zoals geschetst in het NOS-artikel waar uw vraag naar verwijst, zijn in strijd met de wet en ontoelaatbaar. Om dit soort excessen tegen te gaan speelt de bestaande wetgeving zoals Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur een essentiële rol. Met deze wetten kunnen gemeenten optreden tegen dergelijke misstanden en het gedrag van verhuurders (bij)sturen.

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de omvang en ontwikkeling van deze specifieke praktijken. Er is geen wettelijke verplichting om de meldingen bij te houden en bovendien melden helaas niet alle huurders dergelijke wanpraktijken. Signalen van handhavers en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de Haagse pandbrigade in het nieuwsartikel, zijn daarom van grote waarde. Ik onderhoud hiervoor contact met gemeenten, handhavers en de VNG om dergelijke signalen en ontwikkelingen mee te krijgen. Verder ben ik momenteel bezig in samenwerking met de VNG een beeld te vorm wat voor meldingen erbinnen komen bij het gemeentelijke meldpunt Goed verhuurderschap. Ik streef ernaar uw Kamer hierover eind dit jaar te informeren. Ondertussen roep ik alle huurders op om dergelijke misstanden te melden. Dat kan ook anoniem.

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Verhuurders dienen zich aan de wet te houden en zich te onthouden van dergelijke praktijken. Het merendeel van de verhuurders houdt zich gelukkig aan de geldende wet- en regelgeving waarbij misstanden tot de excessen behoren. Hoewel veel verhuurders met de juiste intenties en normconform verhuren, zijn er helaas ook gevallen waarin dat niet gebeurt. Dat zulke excessen, zoals geschetst in het nieuwsartikel, plaatsvinden acht ik natuurlijk zorgelijk. Juist om deze misstanden aan te pakken, zijn wetten zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur ingevoerd. Deze wetgeving biedt gemeenten de instrumenten om op te treden. Aangezien deze regelgeving relatief recent in werking is getreden, is het verklaarbaar dat nog niet alle malafide verhuurders zich conform de normen gedragen. De meldingsbereidheid, handhaving en naleving van de wetten blijven een belangrijk aandachtspunt.

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Gemeenten werken hard aan de invoering van de Wet goed verhuurderschap. Slechts twee gemeenten hebben nog geen meldpunt ingesteld. Alle andere gemeenten dus wel. Er zijn 10 gemeenten die een verhuurvergunning hebben ingevoerd. Navraag wijst uit dat het aantal meldingen dat binnenkomt verschilt per gemeente. Er zijn gemeenten die al tientallen meldingen hebben ontvangen, maar er zijn ook gemeenten die slechts een handjevol of zelfs geen meldingen hebben ontvangen. De aard van de meldingen loopt sterk uiteen. Het aantal meldingen bij gemeentelijke meldpunten en het aantal handhavingsacties wordt niet centraal geregistreerd, waardoor precieze cijfers hierover niet beschikbaar zijn. Wel werk ik, als gezegd, momenteel aan een inventarisatie van de hoeveelheid en aard van de meldingen dat bij een meldpunt binnenkomt. Ik hoop hiermee inzicht te krijgen in de meldingenstroom bij gemeentelijke meldpunten en de bestuurlijke handhaving in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

De termijn van vijf jaar berust op een misverstand. De Wet goed verhuurderschap heeft een evaluatietermijn van drie jaar en wordt in juli 2026 geëvalueerd. Daarnaast zal ik, zoals afgesproken met de VNG, al in dit jaar een financiële evaluatie van de Wet goed verhuurderschap uitvoeren.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Zoals reeds bij vraag 5 aangegeven, wordt niet centraal geregistreerd hoeveel meldingen er bij de gemeentelijke meldpunten binnenkomen en hoe vaak gemeenten tot handhaving overgaan. Daarom zijn precieze cijfers hierover niet bekend. Via monitoring probeer ik in de komende periode beter zicht te krijgen op deze gegevens. Het is voor mij van belang dat gemeenten het instrumentarium dat hen ter beschikking staat effectief inzetten om misstanden tegen te gaan. Mijn ministerie ondersteunt gemeenten hierbij onder meer door middel van kennissessies, communicatiematerialen, handreikingen en financiële middelen.

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Gemeenten zijn sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap hard aan de slag gegaan met de invoering van de wet. Sinds 1 januari 2024 dienen zij een meldpunt te hebben ingericht. Zoals aangegeven bij vraag 5 hebben slechts twee gemeenten momenteel nog geen meldpunt ingesteld.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 5. Het aantal meldingen en handhavingsacties worden niet centraal geregistreerd. Ik streef ernaar om in de komende maanden via monitoring een globaal beeld te krijgen van de meldingenstoom en de daaropvolgende handhavingsmaatregelen en de resultaten hiervan eind dit jaar met uw Kamer te delen.

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Voor de handhaving op de maximale huurprijzen en het maximale huurverhogingspercentage volgens het WWS is aangesloten bij het bestuursrechtelijke instrumentarium dat al voorzien was in de Wet goed verhuurderschap. Wanneer gemeenten tot handhaving overgaan doorlopen zij de bestuursrechtelijke escalatieladder, waarbij eerst een waarschuwing wordt gegeven, gevolgd door een last onder bestuursdwang of dwangsom, een bestuurlijke boete, bij recidive nog een bestuurlijke boete en uiteindelijk, als uiterste maatregel, de inbeheername van de woning.

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Een huurder kan zich voor een geschil rondom de huurprijs tot zowel de Huurcommissie als de gemeente richten. De Huurcommissie en de gemeente hebben echter elk andere bevoegdheden op het gebied van ongewenste verhuurpraktijken. De Huurcommissie opereert sinds 2010 als één landelijke organisatie, en kan als privaatrechtelijke geschilbeslechter in het contract tussen huurder en verhuurder treden. Dit betekent bijvoorbeeld dat de Huurcommissie bij uitspraak de huurprijs kan verlagen, waarmee de huurder direct resultaat heeft. De gemeente kan de verhuurder daarentegen met bestuursrechtelijke handhaving bewegen om de huurprijs aan te passen, maar kan niet zelf de huur verlagen. Het grootste verschil is dus dat de Huurcommissie geen sanctie aan een verhuurder kan opleggen (wat de gemeente wel kan) en de gemeente de huurprijs niet zelf kan verlagen (wat de Huurcommissie wel kan). De rol van de gemeente is daarbij tweeledig: de huurder beschermen en het sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de norm.

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Het is van belang om te benadrukken dat – ondanks de schaarste op de woningmarkt – het merendeel van de verhuurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houdt en misstanden tot de excessen behoren. Ik ben mij er daarnaast ook van bewust dat de huidige woningschaarste misstanden in de huursector in de hand kan werken. Huurders zijn bij misstanden van hun verhuurder echter niet enkel afhankelijk van handhaving. Indien een verhuurder zich niet aan wet- en regelgeving houdt, hebben huurders diverse mogelijkheden om hun recht te halen. Denk aan een procedure bij de kantonrechter of, voor een aantal zaken, de Huurcommissie. Naast deze privaatrechtelijke mogelijkheden, bestaan ook bestuursrechtelijke instrumenten als bijvoorbeeld de Wet goed verhuurderschap. Huurders kunnen ongewenst verhuurgedrag melden bij het meldpunt van de gemeente, of gemeenten kunnen zelf proactief handhaven.

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Met het in werking treden van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur hebben gemeenten handhavende taken gekregen. Het succes van het beleid om de huurbescherming en huurprijsbescherming te verbeteren, valt of staat bij een goede rolinvulling van gemeenten. Ik hecht er dan ook groot belang aan gemeenten in staat te stellen hun taken op een goede manier uit te kunnen voeren. Ervoor zorgen dat gemeenten voldoende financiële middelen hebben is daarvan een belangrijk onderdeel. Om de kosten voor gemeenten in kaart te brengen is ten behoeve van de taken uit de Wet goed verhuurderschap in 2022 een artikel 2 onderzoek volgens de Financiële verhoudingswet uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft het Rijk voor de handhaving financiële middelen beschikbaar gesteld. Ten behoeve van de Wet betaalbare huur is begin 2023 een artikel 2 onderzoek uitgevoerd. Ook voor de uitvoering van deze wettelijke taken heeft het Rijk vervolgens financiële middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten. Dit jaar wordt de Wet goed verhuurderschap geëvalueerd. Op die manier kan ik bezien of gemeenten voldoende financiële ondersteuning ontvangen. Ik verwacht de resultaten dit najaar te ontvangen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is de onderliggende databron waar cijfers over onder andere woningsplitsen vandaan komen?1 2

Wij baseren ons hiervoor op de cijfers van het CBS. Het CBS leidt de cijfers over splitsingen af uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Vraag 2

Wat is de rol van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bij het verkrijgen van data, aangezien ook de status van verblijfsobjecten, verleende vergunningen, etc. daarin worden bijgehouden?

De gemeente is de bronhouder van de BAG en het Kadaster beheert de Landelijke Voorziening (LV) BAG, waar alle gemeentelijke Basisregistraties Adressen en Gebouwen bij elkaar komen. De gemeente is verantwoordelijk om de lokale BAG op orde te houden. Het CBS haalt gegevens van typen realisaties uit de LV BAG op basis van zogenoemde beslisregels.
Woningen komen in de BAG («worden gevormd») op het moment waarop de gemeente de vergunning registreert (status «vergunning verleend») in de BAG en daarbij aangeeft dat het gaat om een verblijfsobject (vbo) met de verblijfsfunctie wonen. Een verblijfobject met woonfunctie (woning) is vervolgens gerealiseerd wanneer het de status «in gebruik» heeft. Deze status krijgt het verblijfsobject wanneer de bouwvergunning aanvrager heeft gemeld bij de gemeente dat de bouw voltooid is of wanneer de gemeente constateert dat het verblijfsobject feitelijk in gebruik is genomen.

Vraag 3

Is er een probleem met het hanteren van de definities waardoor u aangeeft dat het verschil niet altijd gemaakt kan worden tussen optoppen en splitsen?

Het probleem ligt niet in de definities, maar in de registratie. De kwestie is of het CBS in staat is bepaalde type toevoegingen uit de BAG af te leiden. Splitsingen worden in de BAG namelijk niet afzonderlijk geregistreerd, maar worden door het CBS afgeleid op basis van beslisregels. Eén pand kan meerdere verblijfsobjecten bevatten met ook andere verblijfsfuncties dan de woonfunctie. Het kan zo zijn dat er een combinatie van splitsen en transformatie toegepast wordt bij de verbouw van dergelijke panden. Het is voor het CBS dan niet duidelijk welk verblijfsobject door welke soort verbouw erbij is gekomen. De gerealiseerde woningen door verbouw waarvan het CBS zelfs na realisatie niet kan vaststellen tot welke soort verbouw deze horen, worden door het CBS geclassificeerd als «overige toevoegingen door verbouw». Optoppen valt hier ook onder.

Vraag 4

Wat is de oplossing voor het geconstateerde probleem rond definities en hoe snel kan dit worden opgelost?

Als het CBS bepaalde informatie die niet uitgevraagd wordt via de BAG en als het CBS die ook niet via beslisregels kan afleiden, dan zou de manier om deze informatie toch te verkrijgen het toevoegen van een extra uitvraag in de BAG zijn.
De BAG is een basisregistratie waarbij, zoals dat in de memorie van toelichting bij de invoering van de Wet BAG verwoord werd, bewust is gekozen tot een beperkt aantal gegevens die informatief zijn voor meerdere sectoren/ beleidsopgaven tegelijk. Gegevens die enkel van belang zijn voor één specifiek doel passen naar hun aard niet goed bij deze basisregistratie. Het ligt daarom niet voor de hand de BAG uit te breiden met extra gegevens die het CBS wel in staat stellen exact splitsingen en optoppingen van elkaar te onderscheiden. Daarbij moet bedacht worden dat de bijhoudingslast van de basisregistratie bij gemeenten ligt en de gemeenten steken nu reeds een enorme werklast in het actueel houden van de BAG en deze last zou toenemen wanneer er extra verplichtingen via een wijziging van de regelgeving m.b.t. de BAG zouden worden toegevoegd. Dit laatste zou ook het geval zijn wanneer buiten de BAG om dergelijke gegevens uitgevraagd zouden worden bij gemeenten. En ook dan zou nog steeds gelden dat het voor een gemeente niet altijd op voorhand duidelijk zal zijn tot hoeveel nieuwe woningen door splitsen of door andere type overige toevoegingen een verbouwing van een pand leidt.

Vraag 5

Wanneer zijn de volledige cijfers over 2024 wel beschikbaar?

Het CBS weet (nog) niet hoeveel woningen er door welk type verbouw zijn onttrokken en toegevoegd in 2024. Deze cijfers komen gebruikelijk rond juli beschikbaar over het afgelopen jaar. Het totaal aan toevoegingen en onttrekkingen is wel reeds bekend. Ik hecht er daarbij aan te benadrukken dat het totaal aantal nieuwe woningen dus volledig bekend is bij het CBS en dat in die zin geen informatie wordt gemist.

Vraag 6

Hoe komt het dat er op 7 maart 2025 alleen cijfers beschikbaar zijn over de eerste twee kwartalen van 2024?

Het CBS benadert deze gegevens over transformaties en splitsingen op basis van de wijzigingen aan panden en vbo’s. Dit vraagt om een zorgvuldig proces wat tijd kost.

Vraag 7

Wat moet er, indachtig de aangenomen motie van het lid Welzijn over sturingsinformatie per kwartaal, gebeuren om aan sturingsinformatie op kwartaalbasis te komen voor nieuwbouw, transformatie, splitsen en optoppen?

Maandelijks komt via het CBS er sturingsinformatie beschikbaar over de gerealiseerde nieuwbouwwoningen en de overige toevoegingen door verbouw waar transformatie, splitsingen en optoppen deel van uit maken. Wat pas later (gebruikelijk na zes maanden) beschikbaar komt is welke specifiekere vorm van overige toevoeging door verbouw dit is geweest. Er is dus niet direct duidelijk welke exacte vorm van verbouw er heeft plaatsgevonden, maar wel dát het heeft plaatsgevonden.
Op dit moment werk ik aan een Kamerbrief waarin ik nader inga op welke wijze ik sturing geef aan de woningbouw en specifiek welke rol monitoringsinformatie daarin speelt. Dit voorjaar zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 8

Wat is de startbouw en de verwachtte oplevering van de projecten waarvan u aangeeft dat u er doorbraken heeft geforceerd (Kronenburg, 438 woningen, Gnephoekpolder 5.500 woningen, Bleizo 5.000 woningen, Lisserbroek/Nieuw Vennep tenminste 6.500 woningen)?

Naar verwachting is de startdatum van de genoemde locaties als volgt:
De verwachte oplevering van de woningen op deze locaties ken ik momenteel helaas niet.
Naast deze locaties werk ik met NEPROM en Aedes gezamenlijk aan een structurele doorbraakaanpak, naar aanleiding van de Woontopafspraak daarover. Ik informeer uw Kamer daar op korte termijn nader over. En zoals bekend gaan op de woondealtafels marktpartijen, corporaties en overheden constructief met elkaar in gesprek over lopende woningbouwprojecten, indien een project vastloopt of er vertraging optreedt gaan de partijen samen met elkaar op zoek naar oplossingen of eventuele alternatieve locaties. Die versnellingstafels leveren steeds meer concrete resultaten op.

Vraag 9

Wanneer is de scan naar splitspotentie in gemeenten afgerond?

Ik werk momenteel aan een scan waarmee de potentie voor verschillende vormen van beter benutten inzichtelijk wordt gemaakt voor gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. Partijen krijgen inzicht in de kansrijkheid van alle vormen beter benutten in een gebied. Dit is per gebied inzichtelijk en dus niet alleen voor splitsen. Ik verwacht dit in Q4 aan te kunnen bieden aan gemeenten. Zij kunnen het inzicht gebruiken bij hun lokale inzet op het beter benutten van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving.

Vraag 10

Hoe gaat het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER) invloed hebben op het realiseren van meer woningen door splitsen?

Ik ontving op 2 april jl. het conceptadvies voor het programma STOER. Na bestudering en weging van het advies kan ik de invloed van STOER op het realiseren van meer woningen door woningsplitsing nader invullen.

Vraag 11

Hoe gaat u erop toezien dat gemeenten de verschillende handvaten die u aanreikt zoals de splitsgids en de mogelijkheid om in sommige gevallen vergunningsvrij te splitsen, ook actief gebruiken om woningen te realiseren middels splitsen?

Met de introductie van het volkshuisvestingsprogramma wordt gemeenten gevraagd inzicht te geven in in hoeverre zij de bestaande voorraad beter benutten. Dat geldt dus ook voor splitsen. Hoe de inzet op het beter benutten van de bestaande voorraad precies wordt vormgegeven is afhankelijk van de lokale mogelijkheden en aan gemeenten zelf. Ik ben ook met verschillende gemeenten actief aan de slag om het beter benutten van bestaande gebouwen gebiedsgericht uit te voeren. De Splitsgids is een handvat voor één van de manieren waarop een gemeente woningen kan toevoegen met beter benutten. Ook andere vormen van beter benutten worden toegepast.

Vraag 12

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Vanwege benodigd uitzoekwerk heeft beantwoording van de vragen iets meer dan drie weken tijd gekost.

Vraag 1

Kunt u inzichtelijk maken wat de gemiddelde koopprijs van woningen in de bestaande bouw in 2024 was en hoe deze prijs gedurende de kwartalen ontwikkelde?

De gemiddelde verkoopprijs bij bestaande woningen in 2024 was € 450.985, zo blijkt uit de cijfers van het CBS. In de tabel hieronder is de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal in 2024 weergegeven.
gemiddelde verkoopprijs in euro’s
2023
416.153
Q1 2024
432.061
Q2 2024
441.018
Q3 2024
463.375
Q4 2024
461.797

Vraag 2

Kunt u inzichtelijk maken wat de gemiddelde koopprijs van woningen in de nieuwbouw in 2024 was en hoe deze prijs gedurende de kwartalen ontwikkelde?

Het CBS heeft de gegevens van de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen beschikbaar tot en met het derde kwartaal van 2024. Het vierde kwartaal komt beschikbaar in de maand april.
gemiddelde verkoopprijs in euro’s
2023
501.947
Q1 2024
494.220
Q2 2024
482.789
Q3 2024
475.700

Vraag 3

Kunt u voor zowel de bestaande bouw als nieuwbouw inzichtelijk maken hoeveel woningen er gekocht werden met een koopprijs tot en met € 200.000, tussen de € 200.000 en € 250.000, tussen de € 250.000 en € 300.000, tussen de € 300.000 en € 350.000, tussen de € 350.000 en € 400.000, tussen de € 400.000 en € 450.000 en vanaf € 450.000 in 2024 en hoe deze gegevens zich per kwartaal van 2024 ontwikkelden?

Het ministerie beschikt niet over een onderverdeling in prijssegmenten per kwartaal van de verkoopprijzen bij bestaande en nieuwbouwwoningen. De cijfers over nieuwbouwwoningen bij vraag 2 zijn gebaseerd op een enquête van het CBS onder gemeenten met een hoge dekkingsgraad. Deze is niet 100% dekkend waardoor de gevraagde aantallen niet geleverd kunnen worden. In opdracht van het ministerie onderzoekt CBS momenteel de mogelijkheid om de verkoopprijzen van nieuwbouwkoopwoningen wel landelijk dekkend te kunnen achterhalen. Wanneer de resultaten van dat onderzoek beschikbaar zijn, zal ik dit met uw Kamer delen.
Op basis van cijfers van het Kadaster kan wel een onderverdeling in prijssegmenten worden gegeven van de verkoopprijzen van bestaande woningen over de afgelopen 10 jaar. Deze zijn hieronder weergegeven.
* Eerste drie kwartalen van 2024.

Vraag 4

In hoeveel gevallen van het totaal aantal afgesloten hypotheken ging het om het oversluiten van een hypotheek en wat was de gemiddelde hoogte?

In 2024 werden er in totaal ongeveer 484.000 hypotheekaanvragen verstuurd via het Hypotheek Data Netwerk (HDN). Daarvan waren 31.500 aanvragen oversluitingen, zo’n 6,5% van het aantal hypotheekaanvragen. Het gemiddelde hypotheekbedrag bij oversluitingen in 2024 is € 244.500.

Vraag 5

Welk deel van de afgesloten hypotheken in de bestaande voorraad is bestemd voor verduurzaming van de woning?

Uit de cijfers van HDN blijkt dat in 2024 in ongeveer 15% van de aanvragen van hypotheken energiebesparende maatregelen zijn meegefinancierd, waarbij gemiddeld € 16.800 wordt besteed aan energiebesparende maatregelen. In 2023 werd bij ongeveer 14% van de aanvragen van hypotheken energiebesparende maatregelen meegefinancierd. In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling in het meefinancieren van energiebesparende maatregelen per kwartaal weergegeven voor 2023 en 2024.
2023
2024
Q1
14,9%
16,8%
Q2
14,7%
16,1%
Q3
13,5%
13,6%
Q4
13,1%
13,5%

Vraag 6

Welk deel van de afgesloten hypotheken in de bestaande voorraad is bestemd voor funderingsherstel van de woning?

Er zijn slechts beperkt data beschikbaar over de financiering van funderingsherstel. Een lening voor funderingsherstel bij een reguliere hypotheekverstrekker wordt over het algemeen verstrekt via een gewoon bouwdepot en daarmee in de reguliere hypotheek. Er zijn geen specifieke hypotheekproducten voor funderingsherstel. De hypotheekverstrekker heeft daardoor geen inzicht of en zo ja welk deel van de hypotheek wordt gebruikt voor funderingsherstel.
Wat we wel weten is, dat op jaarbasis ongeveer 1.000 funderingen hersteld worden1, waarbij niet is aangegeven of deze in particulier of bijvoorbeeld corporatiebezit zijn. Bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel zijn in de periode 2018–2024 in totaal 94 Funderingsleningen en Funderingsleningen Maatwerk afgesloten, waarvan in totaal 13 Funderingsleningen en 81 Funderingsleningen Maatwerk. In 2024 zijn 8 Funderingsleningen Maatwerk afgesloten. Maatwerkhypotheken worden verstrekt aan woningeigenaren die voor funderingsherstel vanwege een niet toereikend inkomen bij de bank niet in aanmerking komen voor een ophoging van de hypotheek. Uit deze cijfers kan worden afgeleid dat voor funderingsherstel over het algemeen gebruik wordt gemaakt van andere financieringsmiddelen dan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, zoals bijvoorbeeld een ophoging van de hypotheek en/of eigen middelen. Bovendien kunnen op dit moment bewoners uit slechts 7 gemeenten gebruik maken van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Zoals aangegeven in de brief van 3 december 20242 en met u besproken in het debat van 13 februari jl., streef ik ernaar dit fonds per 1 juli a.s. landelijke werking te geven.

Vraag 7

In welke mate is er een effect zichtbaar op de hoogte van de hypotheken door opgaven als verduurzamen en funderingsherstel?

Zoals bij het antwoord op vraag 4 is aangeven, werd in 2024 bij 15% van de aanvragen energiebesparende maatregelen meegefinancierd. Het gemiddeld bedrag dat wordt besteed aan energiebesparende maatregelen is € 16.800, wat op een gemiddeld hypotheekbedrag van € 268.000 ongeveer 6% is. Het effect van energiebesparende maatregelen op de hoogte van de hypotheeksom is dus ongeveer 1% (15% * 6%). In 2023 werd bij 14% van de aanvragen energiebesparende maatregelen meegefinancierd. Het gemiddelde bedrag is niet bekend, maar in 2023 kon maximaal € 9.000 extra geleend worden voor energiebesparende maatregelen3. Gezien het gemiddelde hypotheekbedrag uit 2023 van € 251.973 betekent dit een effect van 0,5% (14% * 3,6%) op de hypotheeksom4.
Zoals bij antwoord 6 is weergegeven is er geen inzicht of en welk deel van de hypotheek wordt gebruikt voor funderingsherstel. Er is daarom ook geen inzicht in een mogelijk effect op de hoogte van hypotheken door funderingsherstel.

Vraag 8

In welke mate zaten de opgaven verduurzamen en funderingsherstel in de jaren voor 2024 in de hypotheken?

Voor het antwoord over de mate waarin funderingsherstel in de hypotheken zat verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6. Onderstaand de mate waarin verduurzaming in de jaren 2020–2024 in de hypotheken zat op basis van cijfers van HDN.
Jaartal
Hypotheken waarin energiebesparende maatregelen zijn meegefinancierd
Afgesloten hypotheken
Aantal hypotheken waarin energiebesparende maatregelen zijn meegefinancierd
2020
5,1%
535.375
27.304
2021
8,0%
562.655
45.012
2022
11,2%
521.433
58.400
2023
14,1%
368.442
51.950
2024
15,0%
483.922
72.588
Naast het directe effect van extra leningen voor deze opgaven, is er ook een indirect effect op de hypotheken. In het algemeen is men bereid meer te betalen voor een energiezuinige woning, vanwege lagere energielasten en hoger wooncomfort. Kopers zullen bereid zijn om voor een energiezuinige woning een hogere prijs te betalen en een hogere hypotheek af te sluiten5.

Vraag 9

Kunt u aan de hand van de verleende gegevens een reflectie geven op de ontwikkelingen?

De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar hard gestegen, ook in 2024. De druk op de woningmarkt, renteontwikkelingen en loonstijgingen hebben de afgelopen jaren voor stijgende woningprijzen gezorgd6. Hierdoor is het voor veel starters en middeninkomens lastig om een woning te kopen of te huren. Er moeten meer woningen bijkomen en deze woningen moeten voldoende betaalbaar zijn. Daarom is de inzet dat tweederde van de te realiseren woningen betaalbaar moet zijn en bestaat uit sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Hierop is de laatste jaren al ingezet. Het is daarom goed om te zien dat de gemiddelde huizenprijzen van nieuwbouwwoningen in 2024 zijn gedaald en het prijsverschil tussen de bestaande voorraad en de nieuwbouw afneemt.
Investeringen in verduurzaming en funderingsherstel zijn onlosmakelijk verbonden met de hele context binnen de woningmarkt. Is de rente relatief laag dan wordt bijvoorbeeld meer in de eigen woning geïnvesteerd. Andere invloeden die meespelen zijn onder andere; de economische ontwikkelingen, het sentiment en de energieprijzen. Positief vind ik dat woningeigenaren financiering kunnen vinden voor het verduurzamen van hun woning. Ook wordt in steeds meer hypotheken verduurzaming meegenomen, zo blijkt uit het langjarig gemiddelde (zie de tabel bij antwoord 8). Van de mensen die in de afgelopen tien jaar hun huis hebben verduurzaamd, gebruikten de meesten spaargeld om dit te betalen (80%). Er zijn echter meer mogelijkheden, met onder meer hypotheken en renteloze leningen van het Nationaal Warmtefonds, in combinatie met subsidies.7 Ik vind het belangrijk dat er voldoende financiële mogelijkheden zijn om de eigen woning te verduurzamen.
Voor mensen die schade hebben aan de fundering van hun woning is de impact mogelijk groot. Het Rijk werkt samen met de belangrijkste stakeholders aan een nationale aanpak funderingsproblematiek. Daarin wordt onder meer gewerkt aan het landelijke werking geven van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waar ik in het antwoord op vraag 6 op ben ingegaan.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat het aantal gemeentelijke kliklijnen voor uitkeringsfraude gestegen is en dat inmiddels 208 gemeenten gebruik maken van een kliklijn?1

Ja, ik heb kennisgenomen van dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat na de evaluatie van de huidige Participatiewet en de nodige vernietigende rapporten over de uitvoeringspraktijk, de overheid vanuit een ander mensbeeld moet opereren en dat met de invoering van nieuwe wetgeving uitgegaan moet worden van vertrouwen in plaats van wantrouwen en van een reëel mensbeeld?

In de probleemanalyse van de Participatiewet die het kabinet op 16 december jl met uw Kamer heeft gedeeld, wordt inderdaad geconstateerd dat de Participatiewet niet aansluit bij wat mensen nodig hebben en bij wat we van mensen kunnen verwachten. Het kabinet wil mensen niet vanuit wantrouwen, maar vanuit vertrouwen tegemoet treden. Deze insteek heeft het wetsvoorstel Participatiewet in balans, en ook het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid. Er moet ruimte zijn om de mens achter de uitkering te zien en die niet af te rekenen op een enkele fout. Met de genoemde wetsvoorstellen krijgen bestuursorganen de mogelijkheden en ruimte om op deze manier te werken.

Vraag 3

Welk mensbeeld schuilt er achter de groei van deze anonieme kliklijnen en hoe verhoudt zich dit met de lessen die geleerd zijn uit de evaluatie van de huidige Participatiewet?

Uit onderzoek blijkt dat verreweg de meeste mensen de regels en verplichtingen van wet- en regelgeving willen naleven. Met Participatiewet in balans en het nieuwe handhavingsstelsel dat in de maak is, wordt meer uitgegaan van vertrouwen. Dat betekent echter niet dat misbruik in het geheel niet voorkomt. Voor het maatschappelijk draagvlak van de sociale zekerheid is het van belang dat mensen die een uitkering nodig hebben deze kunnen ontvangen, maar ook dat misbruik van de sociale zekerheid wordt voorkomen en bestreden. Als iemand misbruik maakt van het socialezekerheidsstelsel, verwacht de maatschappij dat de overheid responsief optreedt. Handhaving is dus noodzakelijk.
Dat wil niet zeggen dat bij handhaving geen oog kan zijn voor de mens achter de uitkering. In het nieuwe handhavingsstelsel is er meer begrip en aandacht voor de realiteit dat mensen (al dan niet tijdelijk) in de problemen kunnen komen. De ingewikkelde wet- en regelgeving, de zelfredzaamheid die van mensen wordt verwacht en de mate waarin zij daaraan kunnen voldoen, worden daarbij steeds meer belicht. Hoewel er nog steeds breed draagvlak is voor handhaving van misbruik van uitkeringen, vinden de meeste mensen ook dat daar waar een foutje gemaakt is, hier in de sanctionering rekening mee moet worden gehouden. Het nieuwe handhavingsstelsel dat in de maak is geeft hier uiting aan.
Wat betreft meldpunten zijn gemeenten (deels) verantwoordelijk voor het invullen van hun eigen handhavingsbeleid. Het gebruik van een meldpunt, waarbij dus gebruik wordt gemaakt van signalen vanuit de eigen inwoners, kan door een gemeente worden gezien als een effectief handhavingsmiddel. Zoals ik aangeef in de beantwoording van de vragen van de Kamerleden Van Kent en Van Nispen is er geen brede ervaring dat het hebben van een meldpunt de werking heeft dat mensen elkaar met meer wantrouwen of minder vertrouwen tegemoet treden en dat mensen actief op zoek gaan naar signalen van misbruik en/of oneigenlijk gebruik van sociale regelingen2. Het bestaan van meldpunten is enkel en alleen een handhavingsmiddel en doet dus niets af aan de lessen die geleerd zijn uit de evaluatie van de huidige Participatiewet, namelijk uitgaan van meer vertrouwen in de burger en een positief mensbeeld.

Vraag 4

Wat vindt u van het voorbeeld van een stad als Rotterdam, waar 710 fraudemeldingen binnen zijn gekomen via een anonieme kliklijn, waarvan meer dan driekwart op geen enkele manier fraude blijkt te zijn en ruim 532 mensen valselijk zijn beticht van fraude?

Gemeenten mogen deels hun eigen handhavingsbeleid invullen. Zij bepalen dus zelf of een meldpunt wenselijk is en beoordelen ook zelf of het een doelmatig instrument is. Ik vind het hierbij belangrijk te benadrukken dat gemeenten na een melding bezien of de melding onderzoekswaardig is. Op het moment dat een onrechtmatigheid vermoed of geconstateerd wordt, doet een gemeente aanvullend onderzoek, waarbij zorgvuldigheid en proportionaliteit voorop staan. Indien uit onderzoek blijkt dat er niets aan de hand is geweest heeft de melding uiteraard geen gevolgen voor de betrokkene.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit laat zien dat we in de praktijk nog mijlenver af staan van het mensbeeld dat uitgangspunt moet zijn van de nieuwe Participatiewet? Kunt u hierop reflecteren en aangeven hoe u gaat zorgen voor een cultuurverandering bij de uitvoerende organisaties?

De basis van de Participatiewet en ons sociale stelsel is solidariteit met elkaar en het is belangrijk dat het maatschappelijk draagvlak blijft bestaan. Voor het maatschappelijk draagvlak van de sociale zekerheid is het van belang dat mensen die een uitkering nodig hebben deze kunnen ontvangen, maar ook dat misbruik van de sociale zekerheid wordt voorkomen en bestreden. Handhaving gaat over het controleren of aan de verplichtingen binnen een uitkering voldaan wordt, en of mensen op rechtmatige basis een uitkering ontvangen.
In het programma Participatiewet in Balans en het nieuwe handhavingsstelsel dat in de maak is, staan vertrouwen, menselijke maat en eenvoud centraal. Het wetsvoorstel Participatiewet in balans is eind 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd. Dit wetsvoorstel bevat meer dan 20 maatregelen die de uitvoering helpen om de regels en ondersteuning van de Participatiewet beter te laten aansluiten op wat mensen nodig hebben (Spoor3. Het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid ligt momenteel bij de Raad van State. Door deze wettelijke wijzigingen wordt een cultuurverandering bij uitvoerende organisaties mogelijk gemaakt.
Gelijktijdig is in 2024 gestart met het faciliteren van gemeenten bij de beweging richting uitvoering vanuit vertrouwen, menselijke maat en eenvoud zodat inwoners zich gehoord, begrepen en geholpen voelen (Spoor4. Dit doe ik samen met de VNG, Divosa, SAM, EAPN, de LCR en individuele gemeenten. Een belangrijk onderdeel van spoor 3 is het oprichten van leernetwerken voor en door uitvoerend professionals, leidinggevenden en bestuurders. In deze netwerken worden onder andere goede voorbeelden gedeeld.

Vraag 6

Hoe ziet u deze inefficiënte inzet van ambtenaren in het licht van gemeenten die aangeven dat zij teveel taken hebben? Is dit niet een taak waar ze per direct mee moeten stoppen?

Handhaving is van belang in de sociale zekerheid. Ik onderschrijf volmondig dat we mensen met vertrouwen tegemoet moeten treden: we gaan ervan uit dat mensen een uitkering aanvragen omdat zij die nodig hebben en niet om misbruik te maken van de sociale zekerheid. Tegelijk blijven we alert op misbruik en treden we op als hier sprake van is met passende handhaving. Hierbij moet er ook oog zijn voor de mens achter de uitkering. Ik zie handhaving daarom niet als een inefficiënte inzet van ambtenaren, maar als een kerntaak die van belang is voor het maatschappelijk draagvlak van de sociale zekerheid. Meldpunten vormen een van vele instrumenten die gemeenten inzetten om die handhavingstaak vorm te geven.

Vraag 7

Kunt u de Kamer informeren over het precieze aantal anonieme kliklijnen en hoeveel meldingen van vermoedens van fraude zijn binnengekomen en hoeveel daarvan net als in Rotterdam een wantrouwende, inefficiënte taakverrichting betreft en hoeveel deze activiteit de gemeenten in kwestie heeft gekost?

Ik beschik niet over de gevraagde gegevens. Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de antwoorden op vragen 2, 4, 5 en 6 van set 2025Z03090.

Vraag 8

Wilt u deze vragen volledig en één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de stelling van Vastgoedbelang dat de vele koopstarters die eindelijk hun eerste huis hebben kunnen bemachtigen, nadat zij sinds 2015 veelal achter het net visten door de opkoop van panden door (particuliere) beleggers, niet de koopstarters zijn die politiek gewenst zijn?

Vastgoedbelang verwijst in het artikel naar de recente cijfers over woningen die worden verkocht («uitgepond») door beleggers/verhuurders aan eigenaar-bewoners. Volgens de recente Kadastercijfers werd 65% van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners verkocht aan een koopstarter. De gemiddelde prijs van deze categorie verkochte woningen bedroeg € 344.000. In de G4 was dit gemiddeld € 444.000. Om een hypotheek van € 350.000 te kunnen krijgen is een minimaal bruto huishoudinkomen van € 77.000 per jaar nodig, bij een rente van 3,71% en een rentevaste periode van 10 jaar. In beginsel ben ik blij met iedere starter die een woning weet te bemachtigen. Maar het is dus inderdaad niet zo dat iedere voormalige huurwoning binnen de grote steden die vrijkomt op de koopmarkt, bereikbaar is voor de groep starters die afhankelijk is van het aanbod betaalbare koop. Landelijk is het beeld positiever, daarin maken koopstarters een betere kans op een betaalbare koopwoning.
In het regeerprogramma staat dat we de kansen voor jongeren en starters op het aanschaffen van een huis willen versterken. Het is dan ook mijn inzet om deze groep een goede uitgangspositie te bieden. Mede daarom houd ik de doelstelling vast om twee derde betaalbaar te bouwen. Hier stuur ik onder andere op via de betaalbaarheidsgrens (voor 2025: € 405.000) en ik help starters via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

Vraag 3

Deelt u deze mening? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in het actuele aantal middenhuurwoningen in Nederland?

Op basis van het WoON2024 wonen er naar schatting 411.000 huishoudens in een huurwoning met een middenhuurprijs, waarvan 99.100 in een middenhuurwoning van een woningcorporatie en 311.800 in een private2 middenhuurwoning3.

Vraag 5

Klopt het dat in 2024 ouders € 6.633 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

In 2024 bedroeg de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan hun kind € 6.633. Schenkingen tot aan dit grensbedrag bleven belastingvrij. Kwam het totaal aan schenkingen boven dit bedrag, dan moest over dat deel van de schenking schenkbelasting worden betaald. De vrijstelling gold zowel voor kinderen, pleegkinderen als stiefkinderen.
Ouders werden in alle gevallen als één schenker gedefinieerd, ook in geval van scheiding. Schenkingen door beide ouders werden bij elkaar opgeteld. Wanneer het kind een partner heeft en deze beiden een schenkingsbedrag ontvingen, werden ook deze bedragen bij elkaar opgeteld.

Vraag 6

Klopt het dat in 2024 ouders onder voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Ouders mogen eenmalig een hoger bedrag belastingvrij aan hun kinderen schenken, in 2024 was dit tot een maximum van € 31.813. Dit schenkingsbedrag mocht door het kind naar eigen voorkeur worden besteed, bijvoorbeeld aan de eigen woning. Deze hogere belastingvrije schenking was wel aan een aantal voorwaarden verbonden:
Wanneer van deze eenmalige verhoogde belastingvrije schenking gebruik werd gemaakt kwam de reguliere jaarlijkse vrijstelling van dat jaar te vervallen. Men kan de verhoogde eenmalige vrijstelling dus niet bij de jaarlijkse vrijstelling optellen.
In één geval kon een nog hoger belastingvrij bedrag eenmalig aan kinderen worden geschonken: wanneer de schenking besteed werd aan het financieren van een studie. In dat geval lag het grensbedrag in 2024 op € 66.268. Deze schenking kon niet voor andere doeleinden worden besteed, zoals voor de eigen woning.

Vraag 7

Klopt het dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 € 475.000 was?

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in 2024 € 451.000. Dat hield een stijging in van bijna € 35.000 in ten opzichte van de gemiddelde transactieprijs in 2023.

Vraag 8

Welke relatie ziet u tussen de schenkingen van ouders, het overbieden en de gemiddelde verkoopprijs?

In algemene zin draagt elke vorm van financiering bij aan de mogelijkheden van consumenten om een duurdere woning te kopen. Over de relatie met overbieden kan ik geen uitspraken doen, dit is namelijk ook afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie van de verkoper. Ik richt me dan ook vooral op de relatie met de hoogte van huizenprijzen. Het is op dit moment niet mogelijk om de exacte relatie tussen deze drie elementen voor 2024 te analyseren, onder andere omdat data voor schenkingen in 2024 nog niet beschikbaar zijn.
Wel is er eerder analyse gedaan naar de relatie tussen financiële bestedingsruimte en de hoogte van huizenprijzen. Uit eerder onderzoek is bekend dat de ruimere schenkingsvrijstellingen uit het verleden met name werden gebruikt door meer vermogende ouders, die hun kinderen daarmee hielpen bij het aanschaffen van een woning.4 Ook werd een positief verband gevonden tussen de jubelton en overbiedingen5 en werd aangetoond dat familiehypotheken voor een deel worden gebruikt om boven de maximale leennormen op basis van het inkomen te lenen.6 Daarmee ontstaat meer bestedingsruimte om onder andere voor de woningaanschaf te kunnen gebruiken.
Het is zeer waarschijnlijk dat de schenkingsvrijstelling een deel van de ontvangers in staat stelt een hoger bod op een woning uit te brengen. Gezien de flinke versoberingen van de regeling in voorbije jaren zal dit effect echter minder groot zijn dan bij de vroegere jubelton. Voor het jaar 2024 is de invloed van belastingvrije schenkingen op het type woningkoper daarmee beperkt.

Vraag 9

Is het realistisch te veronderstellen dat de bescheiden schenkingen die in 2024 fiscaal (onder voorwaarden) waren toegestaan heeft geleid tot een opkoop van woningen voor eigen bewoning door koopstarters die politiek ongewenst zou zijn? Waarom wel of niet?

Gezien de huidige woningnood vind ik het niet passend om een bepaalde groep starters als ongewenst te bestempelen. Het is voor veel mensen moeilijk om een passende woning te vinden en ik begrijp dat ze gebruik maken van de mogelijkheden die er zijn, zoals de schenkingsvrijstelling.
De schenkingsvrijstelling zal ontvangers die het geld gebruiken voor de aanschaf van een woning in staat stellen een hoger bod uit te brengen. Wel is het bedrag dat hiervoor gebruikt mag worden aanzienlijk lager dan vroeger (nu maximaal € 31.813, vroeger € 100.000). Daarbij moet ook worden aangemerkt dat de huidige hogere belastingvrije schenkingen ook voor andere doeleinden buiten het woningdomein mag worden ingezet. Het is aannemelijk dat de schenkingsvrijstelling zich daarmee minder direct in woningbiedingen zal doorvertalen dan de jubelton vroeger.
Al met al denk ik dat de schenkingen een bescheiden effect hebben gehad op de recente opkoop van woningen in de grote steden. De bestedingsruimte op basis van de maximale hypotheek en het eigen geld bepaalt voor het grootste deel wie het hoogste bod kan uitbrengen op een woning.

Vraag 10

Herkent u dat van de helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de helft een sociale huurprijs heeft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft naar schatting ruim 43% van de private huurwoningen een prijs onder de sociale huurgrens ofwel in het laagsegment.

Vraag 11

Hoe heeft de gemiddelde sociale huurprijs van particuliere beleggers zich per jaar ontwikkeld in de jaren vanaf 2015–2024?

Tabel 1 toont de gemiddelde huurprijs van woningen in het laagsegment van private verhuurders voor de jaren 2015, 2018, 2021 en 2024.
Gemiddelde sociale huurprijs
€ 441
€ 484
€ 514
€ 564
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 12

Herkent u dat van de andere helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de huurprijs een middenhuurwoning of een vrije sector huurwoning betreft?

Ik herken dat beeld inderdaad: volgens het WoON2024 heeft circa 57% van de private woningen een middenhuur- of vrije sector huurprijs.

Vraag 13

Kunt u aangeven welk deel exact een middenhuurwoning betrof uitgaande van het puntenaantal tot 187 punten?

Tabel 2 toont het aandeel en aantal private huurwoningen met een middenhuur- of vrijesectorhuurprijs dat een puntental passend bij de middenhuur7 heeft op basis van het WoON2015–2024.
(a) puntenaantal passend voor middenhuur
75.100
123.800
230.700
306.400
(b) huurprijs in midden- of hoogsegment
235.600
331.200
503.100
654.000
Aandeel met puntenaantal passend bij middenhuur (= a/b)
32%
37%
46%
47%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 14

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Kunt u aangeven welk deel van deze volgens punten (187) een middenhuurwoning daadwerkelijk een middenhuurprijs (maximaal € 1.185,00 prijspeil 2024) had?

Uit tabel 3 blijkt voor de periode 2015 -2024 een daling van de private huurwoningen uit tabel 2, onder a, dat ook daadwerkelijk voor een middenhuurprijs wordt verhuurd.
Overigens zijn er ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur dat juist voor een sociale huurprijs verhuurd wordt. Dat kan komen doordat in bepaalde regio’s de markthuren onder de maximale huur voor het puntenaantal ligt of dat er sprake is van niet-marktconforme huurprijzen (bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet winst beogende rechtspersonen, of bij contracten die al langer lopen waarbij de huurprijs inmiddels niet meer marktconform is).
Aandeel middenhuurprijs
88%
81%
64%
52%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 16

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Als er een verschil is tussen de prijs die deze middenhuurwoningen op basis van de punten (tot 187) hadden en de bijbehorende prijs (maximaal € 1.185,00), hoe groot is dan dat verschil en hoe verklaart u het verschil?

Tabel 4 toont het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntental, waarvan de huurprijs ongelijk is aan de maximale huurprijs voor het betreffende puntental. Vrijwel al deze woningen hebben een lagere dan wel een hogere huurprijs. Het puntental indiceert immers alleen de maximale huurprijs voor die segmenten die onder de huurprijsregulering vallen.
Verhuurders maken eigen afwegingen voor het vaststellen van de huurprijs. In sommige gebieden zijn de markthuren lager dan de maximale huurprijs, ook kan er sprake zijn van niet-marktconforme huurprijzen, bijvoorbeeld bij verhuur aan familie of vrienden of door niet-winstbeogende rechtspersonen. Er zijn ook huurwoningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur die juist voor een sociale huurprijs verhuurd worden. In gespannen woningmarkten kunnen de markthuurprijzen hoger liggen dan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Verhuurders dienen zich dan alsnog aan de geldende regelgeving te houden.
Lagere huurprijs
255.000
€ – 283
Hogere huurprijs
228.000
€ 347
Bron: WoON2024, bewerking VRO.

Vraag 18

Kan gezien de gedane analyse gesteld worden dat vanuit de particuliere beleggers in de periode 2015–2024 sprake is geweest van de verhuur van middenhuurwoningen met een daadwerkelijke middenhuurprijs?

Tabel 5 schetst in welke mate private huurwoningen met een voor middenhuur passend puntental door de jaren heen voor een lage, midden of hoge huurprijs verhuurd werden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ongeveer een derde van de woningen van private verhuurders met een puntental passend bij de middenhuur verhuurd werd voor een middenhuurprijs. Dit aandeel aan huurwoningen schommelde tussen 2015 en 2024 tussen de 27 en 36%. Het aandeel dat in het laagsegment verhuurd werd is tussen 2015 en 2024 sterk afgenomen, vooral ten gunste van in het hoogsegment verhuurde woningen. Daar staat tegenover dat het aantal private huurwoningen met een voor de middenhuur passend puntenaantal tussen 2015 en 2024 aanzienlijk is toegenomen.
Jaar
Sociale huurprijs
Middenhuurprijs
Vrije sector huurprijs
Totaal
2024
176.000
159.000
147.000
483.000
37%
33%
30%
100%
2021
178.000
149.000
82.000
409.000
44%
36%0
20%
100%
2018
205.000
100.000
24.000
329.000
62%
30%
7%
100%
2015
172.000
66.000
9.000
247.000
70%
27%
4%
100%
Bron: WoON2015–2024, bewerking VRO.

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Voor goede beantwoording van de gestelde vragen waren gegevens uit het WoON2024-onderzoek nodig. De data uit het onderzoek mochten pas vanaf 10 april 2025 gepubliceerd worden. Vandaar dat er langer de tijd nodig was om de vragen adequaat te kunnen beantwoorden.

Vraag 1

Kunt u ervoor zorgen dat alle voor het debat relevante informatie voortaan minimaal één week voorafgaand aan het debat beschikbaar is?

Het is altijd mijn intentie om informatie tijdig met uw Kamer te delen. Soms lukt het niet om een brief over een onderwerp waar uw Kamer een debat over heeft gepland minimaal een week van te voren te versturen. In dat geval moet ik de afweging maken om te wachten met het versturen van de brief tot na het debat of toch te versturen vlak voor het debat. In dit geval heb ik er voor gekozen om, vanwege de actualiteit van het onderwerp, de Staat van de Volkshuisvesting 2024 wel te versturen. Het staat uw Kamer uiteraard vrij een reeds eerder geagendeerd onderwerp in een volgend debat nogmaals aan de orde te stellen.

Vraag 2

Hoe ziet u het gegeven waarbij de grote bouwopgave voor de corporatiesector samenvalt met het moment dat de sector financieel door het ijs zakt omdat in 2022 in de prognose van de corporatiesector gesteld is dat zij gezien de grote bouwopgave van sociale huurwoningen rond 2027 als sector problemen zouden krijgen met het duurzaam bedrijfsmodel, terwijl in de Woontopafspraken staat dat de corporatiesector vanaf 2027 in staat is om 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Het gegeven dat de corporatiesector rond 2027 financieel in de problemen zou komen herken ik niet. In de doorrekeningen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) in zowel 2022 en 2023 was de prognose dat de opgave t/m 2030 voor de sector als geheel financieel haalbaar was. Wel waren er zorgen over het duurzaam bedrijfsmodel op de langere termijn, omdat corporaties voor de uitvoering van de opgave een aanzienlijk deel van hun leencapaciteit moeten inzetten. Daarom is de afgelopen periode samen met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een duurzaam prestatiemodel voor de sector uitgewerkt. Uitgangspunt is dat corporaties ook na uitvoering van de opgaven uit de NPA nog voldoende financiële ruimte hebben om aan hun volkshuisvestelijke taak te voldoen. Het duurzaam prestatiemodel is een belangrijke randvoorwaarde voor de herijking van de NPA die eind 2024 op de Woontop is gepresenteerd1.
De doorrekening van de herijkte NPA 2025–2035 laat zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringscapaciteit is om de opgave t/m 2034 te realiseren. In een aantal regio’s is sprake van een financieel tekort, terwijl in andere regio’s juist investeringscapaciteit over is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan worden opgevangen door aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 3

Kunt u uw antwoord bij vraag 2 onderbouwen met cijfers over de investeringscapaciteit bij corporaties?

De nieuwe NPA bevat een totale opgave van ruim € 110 miljard t/m 2034 verdeeld over 34 woondealregio’s. Uit de doorrekeningen van de NPA komt naar voren dat daarvan ruim € 105 miljard financieel haalbaar is. Dit betekent dat op regionaal niveau de financiële tekorten in de periode 2025 t/m 2034 optellen tot in totaal € 5,2 miljard. Tegelijkertijd zijn er in 30 van 34 regio’s corporaties die ook in 2034 nog investeringsruimte over hebben die kan worden benut om het tekort in andere regio’s op te lossen. Bij elkaar opgeteld gaat het om € 20,5 miljard2 aan investeringsruimte. Daarmee is op landelijk niveau de opgave financieel haalbaar, uiteraard is hierbij voorwaardelijk dat corporaties onderling solidair met elkaar zijn om de investeringsopgave uit te voeren.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat u ervan uitgaat dat onderpresteren van de corporatiesector ten aanzien van woningbouw tot 2027 acceptabel is omdat u vertelde dat de corporatiesector pas in 2035 een financieel probleem heeft?

Het is voor alle partijen, en niet in de laatste plaats voor de woningzoekenden, een tegenvaller dat het nog niet is gelukt om het bouwtempo te verhogen naar 30.000 sociale huurwoningen per jaar. We zien dat de oorzaken voor de achterblijvende realisatie van sociale huurwoningen divers zijn en deels ook buiten de invloedsfeer van betrokken partijen liggen. Op de korte en middellange termijn ligt de oorzaak meestal niet bij de financiële ruimte, maar spelen er knelpunten waar de hele woningbouwsector mee te maken heeft zoals bijvoorbeeld een tekort aan bouwlocaties.
Iedereen wil dat het bouwtempo zo snel mogelijk omhoog gaat, maar niemand heeft er iets aan als we doelen afspreken waarvan we weten dat ze niet haalbaar zijn. In de herijkte NPA van 2024 is daarom het ambitieuze, maar realistische doel afgesproken om vanaf 2029 een realisatie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te halen, met als ambitie om dit doel al in 2027 te halen. Dit is een zeer ambitieus doel wat van alle partijen maximale inzet vraagt om te realiseren.

Vraag 5

Hoe gaat u de corporatiesector equiperen om ook tot 2027 in staat te zijn 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Om de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen al in 2027 te halen is op korte termijn een versnelling van de bouwproductie nodig. Daarom zijn in de NPA aanvullende maatregelen afgesproken, waaronder het aanstellen van een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties en een aanjaagprogramma met de VNG en Aedes waar vanuit verschillende acties zullen plaats vinden. Om te zorgen voor de benodigde versnelling op korte termijn is in de NPA afgesproken dat we zullen sturen op versnellen van al lopende projecten die voldoende betaalbare woningen inhouden en de programmering aanpassen van huidige projecten die onvoldoende sociale voorraad inhouden.
Er worden verschillende acties in gang gezet om de nieuwbouw van sociale huur te stimuleren. Tijdens de Woontop zijn de Contouren van de Financiële instrumenten voor woningbouw uiteengezet3. Met de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten.
Ook zijn er binnen de NPA de volgende afspraken gemaakt om het realisatietempo van sociale huurwoningen te versnellen:

Vraag 6

Kunt u de vennootschapsbelasting (vpb) omvormen naar een investeringsfonds waarbij bouwende corporaties korting krijgen op de vpb zodat een financiële prikkel tot bouwen ontstaat?

Zoals ook toegelicht in de kamerbrief van 3 oktober 20234 over de mogelijkheden om corporaties uit te zonderen van vennootschapsbelasting is sprake van staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) indien overheden een financieel voordeel verlenen aan bepaalde ondernemingen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is.
Voor de DAEB van de Nederlandse woningcorporaties heeft de Europese Commissie (EC) in 2009 een apart staatssteunbesluit5 genomen. In dit besluit heeft de EC bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor geoorloofde staatssteun. Deze geoorloofde staatssteun betreft het rentevoordeel op door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder voorwaarden project- en saneringssteun. Fiscale maatregelen, zoals een (gedeeltelijke) vrijstelling of een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting, vallen hier niet onder.
Als Nederland de bouw van huurwoningen door woningcorporaties wil stimuleren via een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting vraagt dit om een hernieuwde beoordeling door de EC op grond van het DAEB-besluit van 2009 en het DAEB-vrijstellingsbesluit 20126. In dat kader zal mogelijkerwijs ook de bestaande staatssteun in het besluit van 2009 opnieuw worden bezien. Dit is een omvangrijk proces waarbij Nederland onder meer dient aan te tonen dat woningcorporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken niet kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden aangetoond dat woningcorporaties enkel gecompenseerd worden voor de DAEB-taken en moet er inzichtelijk worden gemaakt wat voor toezicht er geregeld is om overcompensatie via fiscale stimuli tegen te gaan.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 7

Hoe gaat u de corporatiesector in staat stellen om meer flexwoningen te bouwen, aangezien deze heel snel gebouwd en dus bewoond kunnen worden door mensen die een eigen plek zoeken?

In de NPA is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbouwproductie gaan opvoeren tot 30.000 woningen per jaar vanaf 2029, met als streven dit al in 2027 te halen. Dit kan zowel door het toevoegen van permanente woningen door bijvoorbeeld nieuwbouw of splitsing als door het bouwen van flexwoningen. De financiële doorrekeningen van de NPA laten zien dat woningcorporaties voldoende middelen hebben om hier voortvarend mee aan de slag te gaan. Het bouwen van flexwoningen door corporaties wordt bovendien aanvullend financieel ondersteund met de Stimuleringsregeling Flex- en transformatiewoningen. Hierbij wordt een bijdrage gegeven aan gemeenten per woning waardoor het financieel aantrekkelijker wordt een flex- en transformatiewoningenproject door corporaties te laten realiseren.

Vraag 8

In hoeverre is er afstemming geweest in de regering (conform Hoofdlijnenakkoord waarin gesteld is dat woonbeleid en fiscaal beleid hand in hand ontworpen moeten worden) over de essentiële informatie over box 3 voor investeerders dat pas na de Woontop, waar partijen hun handtekening gezet hebben onder afdwingbare afspraken, gepubliceerd werd?

In december 2024 heeft het kabinet de Kamer geïnformeerd over het uitstel van de Wet werkelijk rendement box 3. Door dit uitstel wordt een aanzienlijke budgettaire derving verwacht die conform begrotingsregels gedekt moet worden. Het kabinet geeft hier invulling aan binnen het box 3-stelsel zoals dat geldt tot aan de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Deze voorlopige technische invulling bestaat uit een aanpassing van de berekeningswijze van het forfaitaire rendement voor overige bezittingen door huurinkomsten en voordelen als gevolg van eigen gebruik mee te rekenen, in combinatie met een verlaging van het heffingsvrije vermogen. Het forfait voor overige bezittingen stijgt daarmee voorlopig met 1,78%-punt per 2026.
Over het besluit tot uitstel en de voorlopige technische dekkingsoptie heeft besluitvorming plaatsgevonden in het Kabinet via meerdere besprekingen in de Vijfhoek (waarin de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting heeft) en definitieve besluitvorming in de ministerraad. De definitieve budgettaire besluitvorming, inclusief de dekking voor box 3, vindt echter plaats in het voorjaar. Het kabinet zal dan de technische dekkingsoptie die nu wordt voorgesteld integraal wegen waarbij de voorgestelde dekking, zoals hierboven omschreven, voor een andere invulling kan worden vervangen.

Vraag 9

Bent u bereid, gezien het zeer kansrijke karakter ervan, blijkens de Staat van de Volkshuisvesting, om zwaarder in te zetten op hospitaverhuur en het splitsen van woningen?

Om het woningtekort terug te dringen zet ik in op het beter gebruik maken van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving om sneller woonplekken te realiseren voor de vele woningzoekenden. Zowel woningsplitsen als hospitaverhuur zijn kansrijke manieren om meer woonruimte beschikbaar te maken. Om dit potentieel te benutten zet ik stevig in op het faciliteren en stimuleren van hospitaverhuur en woningsplitsen. Dit doe ik voor het verbeteren van de informatievoorziening. Zo werk ik aan de Splitsgids, een digitale, interactieve tool voor particulieren, corporaties en gemeenten om de keuze voor splitsen laagdrempeliger te maken. Ook wordt er specifiek een handreiking voor gemeenten ontwikkeld om iedere vorm van splitsen (en woningdelen) te bevorderen. Om hospitaverhuur te stimuleren, worden er informatieve webinars georganiseerd en is afgelopen zomer een informatiecampagne7 gelanceerd.
Naast het verbeteren van de informatievoorziening werk ik aan een wetsvoorstel om hospitaverhuur interessanter te maken voor verhuurders. Ik streef ernaar begin dit jaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen. Voor wat betreft splitsen (en woningdelen) verken ik met medeoverheden en woningcorporaties of het van meerwaarde is om landelijke regelgeving aan te passen om eventuele obstakels in lokale wet- en regelgeving weg te nemen. Dat vraagt een brede weging van aspecten als lokale beleidsvrijheid, leefbaarheid en vereenvoudiging en eenduidig beleid op landelijk niveau.

Vraag 10

Wat betekent het voor de subsidieverstrekking wanneer u zegt dat het toekennen van subsidies voortaan zal afhangen van het percentage sociale en betaalbare huur-, en koopwoningen die van Rijkswege gewenst zijn; en dus vanwege regionale differentiatie een gedifferentieerde vraag zal stellen aan gemeenten?

Ik ben op dit moment nog volop bezig met de uitwerking van het instrument. Ik zal u uiteraard nader informeren als er meer duidelijkheid is over de precieze werking van het instrument.
Bij de uitwerking van het instrument is mijn uitgangspunt dat de rijksbijdragen gemeenten moeten stimuleren om aan hun woningbouwopgave te (gaan) voldoen, zoals vastgelegd in de Woondeal. De beschikbare middelen zijn berekend om de te verwachten financiële tekorten te dekken die komen kijken bij het invullen van de regionale woningbouwopgave zoals vastgelegd in de woondeal. Daarbij is rekening gehouden met de betaalbaarheidsdoelstelling als vastgelegd in het Regeerprogramma. Het is niet wenselijk dat gemeenten een groter deel van de beschikbare middelen ontvangen dan noodzakelijk zijn gezien de woondealopgave, dan gaat dat ten kosten van andere regio’s. Daarom ben ik genoodzaakt om rekening te houden met de regionale woningbouwopgave.

Vraag 11

Hoe gaat u al die verschillende percentages door gemeenten te bouwen woningen monitoren?

Er is reeds sprake van verschillende databronnen die informatie bieden over de (gemeentelijke) woningbouwplannen en de realisatie daarvan. Denk hierbij aan de landelijke monitor voortgang woningbouw waarover ABF in opdracht van het ministerie tweemaal per jaar een rapportage opstelt en die de Kamer krijgt toegezonden8 en de diverse CBS statistieken over verleende bouwvergunningen, aantallen bouwgestarte woningen en aantallen realisaties. Hoe de monitoring ten behoeve van de realisatiestimulans wordt vormgegeven wordt nog bezien en hangt uiteraard ook af van de wijze waarop deze stimulans uiteindelijk wordt vormgegeven.

Vraag 12

Hoe gaat u bepalen welk deel van de woningen die gemeenten bouwen door u gewenst zijn en welk deel niet?

Ik ga uit van de aantallen woningen zoals die in de woondeals tussen Rijk, provincie en gemeenten zijn afgesproken.

Vraag 13

Hoe gaat u dit alles wegen in een subsidieaanvraag, zodanig, dat de aanvraag en toewijzing niet tot ingewikkeldheid en uitvoeringsdruk zorgt?

Zie het antwoord op vraag 10. Bij de besteding van de middelen zal ik rekening moeten houden met de regionale woningbouwopgave, zoals afgesproken in de Woondeal. Hoe ik dat precies voor me zie zal ik medio maart met de kamer delen.

Vraag 14

Kunt u de vragen één voor één en binnen één week beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat de voorgenomen stelselherziening kinderopvang kan leiden tot hogere prijzen in de kinderopvang?1

Ja, ik ben bekend met het artikel.

Vraag 2

Hoe voorkomt u dat de voorgenomen investering van 2,9 miljard euro zorgt voor prijsstijgingen voor ouders, in plaats van de beoogde prijsdaling?

In de eerste plaats voert het kabinet de hogere vergoedingen de komende jaren stapsgewijs in met het ingroeipad. Zo kan de vraag geleidelijk groeien en heeft de sector meer tijd om daarop te reageren. Hiermee voorkomen we een plotselinge toename van de vraag naar opvang bij overgang naar het nieuwe financieringsstelsel kinderopvang, wat marktverstorende effecten zou kunnen hebben. Dit jaar is de eerste stap gezet en de kinderopvangtoeslag opgehoogd met ruim € 400 miljoen. De gevolgen van die jaarlijkse ophogingen worden nauwgezet gemonitord. Eventuele tariefstijgingen worden zo al vroeg gesignaleerd. Ik verken daarnaast mogelijke aanvullende maatregelen om het risico van tariefstijgingen te beperken, onder andere voor huishoudens met lage inkomens. Bijvoorbeeld: arbeidsmarktbeleid, het bestendigen van gemeentelijke regelingen, gerichte maatregelen om excessieve prijsstijgingen te voorkomen en het ondersteunen van kinderopvangorganisaties in de transitie. Daarnaast wil ik ook een beroep doen op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de sector, om kinderopvang betaalbaar te houden voor alle werkende ouders. Ik roep de sector daarom op om werk te maken van een gedragscode.

Vraag 3

Hoe voorkomt u het risico dat dit een subsidiering is die leidt tot winstmaximalisatie bij commerciële kinderdag opvangaanbieders?

Uit onderzoek van het Waarborgfonds Kinderopvang uit 2024 blijkt dat er gemiddeld genomen geen grote winsten worden gemaakt in de kinderopvangsector2. Er is sprake van een gemiddeld rendement van 2 procent. Een rendement van 3 tot 5% wordt als passend beschouwd voor de kinderopvangsector. Onderzoeken van SEO en Decisio uit 2023 geven geen aanwijzing dat aan private equity gelieerde aanbieders winsten aan de sector onttrekken3. Wel blijkt uit deze onderzoeken dat transparantie en een grotere invloed van stakeholders de continuïteit kunnen versterken. Zoals ook aangegeven in antwoord op vraag 2, is het daarom belangrijk dat de sectorpartijen in de kinderopvang werk maken van een gedragscode om de transparantie in de sector te vergroten. Zo wordt risicovol gedrag inzichtelijk gemaakt en wordt het voor de samenleving zichtbaar of overheidsmiddelen op een verantwoorde manier besteed worden. Uiteraard blijf ik de markt- en prijsontwikkelingen de komende jaren nauwlettend monitoren.

Vraag 4

Kunt u met een rekenvoorbeeld laten zien wat prijsstijgingen van respectievelijk 5%, 10% en 15% doen met de betaalbaarheid van kinderopvang voor ouders van respectievelijk lage, midden en hoge inkomens?

In de bijlage bij deze beantwoording vindt u uitgebreide tabellen met rekenvoorbeelden. Deze rekenvoorbeelden zijn nadrukkelijk indicatief en kunnen niet gebruikt worden om af te leiden wat de werkelijke hoogte van de (netto) opvangkosten zijn voor een individueel huishouden.
Voor deze eerste tabel ben ik uitgegaan van de geraamde uitgaven aan de kinderopvangtoeslag in de huidige SZW-begroting, met een voorlopige invulling van de kinderopvangtoeslag-vergoedingspercentages in 2026 en invoering van de nieuwe financiering per 2027. Deze percentages kunnen nog veranderen. Ik ben voornemens het ontwerpbesluit met daarin de vergoedingspercentages voor 2026 nog voor de zomer aan uw Kamer te zenden voor de voorhangprocedure.
Deze eerste tabel is gebaseerd op een voorbeeldsituatie met twee kinderen die beiden twee dagen per week naar de dagopvang gaan voor een (voor 2025) verwacht doorsnee tarief van € 10,974. Het enige waar de voorbeelden in de eerste tabel in verschillen is de hoogte van het toetsingsinkomen. De in de tabellen genoemde bedragen zijn in lopende prijzen. Dat betekent dat de opvangkosten, de hoogte van de vergoeding voor opvang en de hoogte van de eigen bijdrage zijn gebaseerd op het (verwachte) prijsniveau in het betreffende jaar. Hiervoor is uitgegaan van de CPB-raming van de loon- en prijsontwikkeling5. De tabellen tonen ook de eigen bijdrage en de overheidsbijdrage als percentage van de totale opvangkosten. Deze percentages corrigeren automatisch voor deze loon- en prijsontwikkelingen. Voor een analyse van de verandering in de eigen bijdrage tussen twee jaren moet daarom gekeken worden naar deze percentages.
De tweede, derde en vierde tabel zijn variaties op de eerste tabel, waarbij aangenomen is dat het opvangtarief in 2029 respectievelijk 5%, 10% en 15% hoger ligt dan wat verwacht wordt op basis van de CPB-raming van de loon- en prijsontwikkeling. Dit vertegenwoordigt de mogelijkheid dat opvangtarieven toenemen door een grotere vraag naar opvang door de hogere, inkomensonafhankelijke vergoedingen in het nieuwe financieringsstelsel. Het is op voorhand niet te zeggen of (en zo ja: in welke mate) deze extra tariefstijgingen ook werkelijkheid zullen worden.
De rekenvoorbeelden laten zien dat de eigen bijdrage van huishoudens sterk kan toenemen door extra tariefstijgingen. Tabel 1 toont dat voor dit rekenvoorbeeld alle voorbeeldhuishoudens in 2030 een eigen bijdrage van circa 9,7% betalen. Dit percentage is 13,3% bij een extra tariefstijging van 5% (tabel 2), 16,6% bij een extra tariefstijging van 10% (tabel 3) en 19,7% bij een extra tariefstijging van 15% (tabel 4).
Bij het interpreteren van dergelijke rekenvoorbeelden is het belangrijk om inzicht te hebben in de werkelijke inkomensverdeling van huishoudens die kinderopvangtoeslag ontvangen. Daarom heb ik onderstaande grafiek opgenomen, die gebaseerd is op data van Dienst Toeslagen van peildatum 31 maart 2024. De grafiek maakt duidelijk dat het overgrote deel van de huishoudens met kinderopvangtoeslag een bovenmodaal toetsingsinkomen heeft.

Vraag 5

Bent u bereid door prijsregulering prijsstijgingen te voorkomen?

Excessieve prijsstijgingen vind ik onwenselijk. Ik wil nogmaals benadrukken dat het belangrijk is dat belastinggeld bedoeld voor kinderopvang, ten goede komt aan kinderopvang. Tariefregulering is echter een forse en ongewenste ingreep in de markt. Een zorgvuldig ontwerp en implementatie van tariefregulering is tijdrovend. Dit leidt tot vertraging van het huidige tempo en dat vind ik ongewenst. Ook is het ingewikkeld om de juiste hoogte van een tariefplafond, dat voldoende recht doet aan verschillen in de sector, vast te stellen. Tariefregulering begrenst bijvoorbeeld de financiële ruimte van kinderopvangorganisaties om te investeren in bijvoorbeeld extra opvangplekken. Op deze manier kan de tariefregulering de groei van het aanbod remmen. Een risico is dat de wachttijden hierdoor langer worden. Ook vergt tariefregulering een meer nauwkeurige definitie van de «dienst» kinderopvang, waarbij je tegelijkertijd de diversiteit en klantgerichtheid die de sector nu kenmerkt niet geheel teniet wil doen. Daarnaast is het onzeker of en hoe tariefregulering kan worden uitgevoerd. Deze vraagstukken moeten worden onderzocht voordat besloten kan worden of en hoe tariefregulering in de kinderopvang moet worden geïmplementeerd. Daarom lopen er nu, zoals toegezegd in de Kamerbrief van 15 september 2023 verschillende onderzoeken, waaronder een kostprijsonderzoek.6 Ik verwacht dat ik deze onderzoeken voorzien van een kabinetsreactie in september met uw Kamer kan delen.

Vraag 6

Welke eventuele andere mogelijkheden ziet u om de kinderopvang ook voor lage inkomensgroepen betaalbaar te houden?

Zoals ook aangegeven in antwoord op vraag 2, verkent het kabinet verschillende maatregelen om kinderopvang toegankelijk te houden. Naast het verkennen van manieren om excessieve prijsstijgingen tegen te gaan, kunt u hierbij denken aan gericht arbeidsmarktbeleid, het bestendigen van gemeentelijke regelingen, het ondersteunen van kinderopvangorganisaties in de transitie naar de nieuwe financiering en het al ingezette ingroeipad.

Vraag 7

Is het juist dat de kinderopvangsector een diensten van algemeen economisch belang (DAEB) sector is?

Op dit moment is de kinderopvangsector geen dienst van algemeen economisch belang. Het vestigen van een dienst van algemeen economisch belang is een van de manieren om staatssteun te voorkomen.

Vraag 8

Welke voorwaarden gelden voor staatssteun binnen de sector?

Staatssteun is het direct dan wel indirect verstrekken van financiële steun aan ondernemingen door overheden. Om eventuele steun door overheden in goede banen te leiden, heeft de Europese Unie staatssteunregels neergelegd in de artikelen 107, 108 en 109 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU).
In algemene zin is er sprake van staatssteun in de zin van het Europees recht wanneer voldaan wordt aan vijf cumulatieve staatssteuncriteria, zoals genoemd in artikel 107, eerste lid van het VWEU.

Vraag 9

Voldoet de voorgenomen stelselwijziging aan deze voorwaarden?

In het najaar is er op ambtelijk niveau informeel gesproken de Europese Commissie over het risico op het ontstaan van staatssteun in het nieuwe financieringsstelsel voor kinderopvang. Zoals blijkt uit de reactie op vraag 8 is staatssteun het direct dan wel indirect verstrekken van financiële steun aan ondernemingen door overheden. Uit het overleg wat informeel gevoerd is met de Europese Commissie is geconcludeerd dat in het nieuwe financieringsstelsel staatssteun volgt uit de directe betaling van de vergoeding kinderopvang door de uitvoerder aan kinderopvangorganisaties.
Staatssteun is in beginsel verboden, er zijn echter veel mogelijkheden om staatssteun ofwel in lijn met Europese wetgeving te verlenen dan wel te voorkomen. Een van de manieren om staatssteun te voorkomen is het kwalificeren van een bepaalde activiteit als dienst van algemeen economisch belang.

Vraag 10

Kunt u per voorwaarde uiteenzetten hoe het nieuwe stelsel rekening houdt met de voorwaarden voor staatssteun?

Zoals in het antwoord op vraag 9 te lezen is, kan staatsteun voorkomen worden door een bepaalde activiteit te kwalificeren als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB). DAEB's zijn economische activiteiten die een publiek belang dienen. Lidstaten hebben een ruime beoordelingsbevoegdheid bij het definiëren van een DAEB.
In het Altmark-arrest7 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie prejudiciële vragen beantwoord over het verlenen van compensatiesteun van een DAEB. In het arrest legt het Hof uit hoe een overheidsorganisatie een DAEB kan financieren zonder dat er sprake is van staatsteun. De compensatiebenadering van het Hof in het Altmark-arrest bestaat uit vier stappen waaraan voldaan moet worden.
Het gaat om de volgende cumulatieve voorwaarden:
Op welke manier de bovengenoemde voorwaarden voor het vestigen van een DAEB kunnen worden toegepast op het nieuwe financieringsstelsel voor kinderopvang en welke mogelijke effecten dit heeft voor de kinderopvangorganisaties wordt momenteel in kaart gebracht. Deze uitwerking vindt uiteindelijk zijn weerslag in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel nieuw financieringsstelsel kinderopvang.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.

Vraag 1

Kan u aangeven wat de reden is dat de G40 als ondertekenaar van de uitvoeringsagenda Wonen, niet meer als ondertekenaar van de Woondeal genoemd staat en Professioneel Platform Vastgoed die de Uitvoeringsagenda Wonen niet ondertekend heeft wel als ondertekenaar toegevoegd is?

De G40 is vanuit hun betrokkenheid bij de uitvoeringsagenda Wonen bij de start van het proces uitgenodigd om zitting te nemen in de overleggen ten behoeve van de totstandkoming van de Woontopafspraken. De G40 heeft daarop aangegeven dat zij graag geïnformeerd wilden worden tijdens het proces, maar voor zichzelf geen actieve rol voorzag in de gesprekken. Bij de voorbereiding van de Woontop is de G40 meegenomen in de informatievoorziening over de voortgang en de totstandkoming van de afspraken. De VNG heeft namens de gemeenten inbreng geleverd.
De Stichting Professioneel Platform Vastgoed is als platform voor particuliere beleggers in vastgoed een relevante partij voor het maken van afspraken over woningbouw. De Stichting heeft de uitvoeringsagenda niet kunnen ondertekenen omdat zij op het moment van ondertekening van de uitvoeringsagenda Wonen nog geen zelfstandige partij was.

Vraag 2

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen?

Zie daarvoor het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die woningcorporaties vertegenwoordigen?

Voor optoppen zijn alleen schattingen beschikbaar. Volgens een onderzoek van STEC bedraagt de totale potentie van toevoegingen van woningen via optoppen 100.000 woningen, waarvan 67.000 woningen in beheer bij corporaties.1 Volgens een onderzoek van Platform31 kunnen de komende tien jaar circa 46.000 woningen via optoppen door corporaties worden toegevoegd.2 Er is een potentie van 33.000 woningen in diverse vormen van privaat eigendom. Het Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen de particuliere beleggers in vastgoed. Ik beschik niet over cijfers van hun aandeel in de potentie van optoppen.
Voor splitsen is op basis van bovengenoemd onderzoek van STEC bekend dat de potentie circa 80.000 tot 160.000 woningen is. Daarvan is naar verwachting 60% (dus 48.000–96.000) in privaat eigendom in diverse vormen. Er is binnen deze laatste categorie geen nadere uitsplitsing gemaakt van het aandeel particuliere beleggers daarin. Platform31 stelt in bovengenoemd onderzoek dat een toevoeging van 25.000 woningen door splitsingen bij corporatiewoningen over een periode van circa tien jaar realistisch is.
Via transformatie zijn in 2023 volgens het CBS 8.800 woningen gerealiseerd. Dit aantal is de afgelopen jaren licht afgenomen, vooral omdat «het laaghangend fruit» al is getransformeerd. Volgens onderzoek van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland is er een aanvullende potentie van 12.000 per jaar door transformatie van winkels en kantoren naar woningen.3 Op basis van de CBS-cijfers over de gerealiseerde transformaties vindt de helft van alle transformaties plaats door het verbouwen van commercieel vastgoed, vooral voor commercieel verhuur. Corporaties hebben daarin een aandeel van 7 procent. Ik beschik niet over cijfers over het aandeel van particuliere beleggers.

Vraag 4

Kan u aangeven of en hoe banken betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Banken zijn niet betrokken bij de Woontopafspraken. De reden daarvoor is dat in de gesprekken met ontwikkelaars, bouwers en investeerders niet het beeld naar voren kwam dat toegang tot financiering tot de voornaamste knelpunten in de woningbouw behoort.

Vraag 5

Kan u aangeven of en hoe pensioenfondsen (zoals beschreven in het hoofdlijnenakkoord) betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Er is voorafgaand uitgebreid met de Pensioenfederatie gesproken. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn.

Vraag 6

Kan u aangeven of en hoe coöperatieve verenigingen betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Coöperatieve verenigingen zijn samenwerkingsverbanden waarin bewoners zijn verenigd om hun gezamenlijke woonwens te realiseren. Gelet op de specifieke aanpak die nodig is en de kleine aantallen die deze verenigingen realiseren zijn deze coöperaties niet betrokken bij de Woontop. Wel komen de afspraken in de Woontop uiteraard ook hen ten goede.
Het gaat om niet-professionele partijen die een grote uitdaging op zich nemen om woningen te realiseren. Woningbouw door deze partijen komen dan ook moeizaam van de grond, omdat het vaak niet lukt om de financiering rond te krijgen. Een gebrek aan locaties en steun vanuit gemeente zijn minstens zo belangrijke belemmeringen. Om meer coöperatieve initiatieven van de grond te krijgen wordt een fonds opgezet. Met het fonds pakken we een aantal van deze grote knelpunten aan, maar we kunnen deze niet geheel wegnemen. Het fonds kan een aantal kansrijke initiatieven financieren en daarmee ook de mogelijkheden vergroten om professionele hulp in te schakelen. We zoeken daarbij samenwerking met gemeenten die ondersteuning en locaties kunnen leveren.

Vraag 7

Welke afspraken zijn concreet nog gemaakt na het tweeminutendebat Woningbouwopgave en koopsector van 5 december waar u aangaf nog druk bezig te zijn met het maken van afspraken en het uitvoeren van rekensommen?

De voorbereidingen voor de Woontop vonden plaats in een kort tijdsbestek. Om die reden hebben ook na het tweeminutendebat van 5 december jl. nog onderhandelingen plaatsgevonden. De afronding van alle gemaakte Woontopafspraken met de bij de afspraken betrokken partijen gebeurde na 5 december.

Vraag 8

Als u in de definitieve afsprakenset van de Woontop spreekt over extra aantallen woningen, zijn dit dan aantallen woningen die nog niet voorzien waren in de ondertekende Woondeals van 2023? Zo ja, welke extra locaties zijn als gevolg van de Woontopafspraken concreet toegevoegd?

De afspraken uit de Woontop zijn gebaseerd op het regeerprogramma met als doel om versneld toe werken naar de bouw van 100.000 woningen per jaar. Dit aantal wordt niet opgehoogd met de woontopafspraken. Wel zijn afspraken gemaakt over extra concrete woningbouwlocaties in aanvulling op de in de woondeals afgesproken locaties voor de periode tot en met 2030. Met het oog op de continuïteit en de doorlooptijd om woningen te realiseren zijn er in de Woontop afspraken gemaakt over extra concrete locaties voor de periode tot en met 2030 en voor de periode daarna, 2031 tot en met 2034.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, omdat de sinds 2022 gewenste bouwstroom van 100.000 woningen per jaar niet gehaald wordt, het raadzaam lijkt niet nog steeds op 100.000 woningen per jaar te sturen, maar om daarbij het voortschrijdende tekort op te hogen? Zo nee, waarom niet?

Het is wenselijk zo snel mogelijk het woningtekort naar een evenwichtig niveau terug te dringen. Daarom is doelstelling in het hoofdlijnenakkoord om langjarig (o.a. met grootschalige woningbouwlocaties) 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dat is reeds een zeer forse opgave. De laatste keer dat in Nederland het aantal van 100.000 nieuwe woningen in één jaar werd gerealiseerd ligt meer dan 30 jaar achter ons. Het verder ophogen van deze doelstelling zou niet realistisch zijn.

Vraag 10

Hoe zitten de 10.000 woningen die in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) tussen 2025 en 2029 extra gebouwd worden verwerkt in de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?

Voor nieuwe woningen in NPLV-gebied is naar schatting € 10.000–13.000 per woning te verwachten van het rijk om de nieuwbouw te versnellen. In totaal gaat het om een bedrag van maximaal € 600 miljoen voor 50.000 woningen. Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen bekostigd kunnen worden. De NPLV gebieden hebben aangegeven dat ca. 10.000 van deze woningen extra woningen ten opzichte van de Woondeals betreffen. De in het vooruitzicht gestelde bijdrage is onderdeel van het totale pakket aan financiële arrangementen om landelijk 100.000 woningen per jaar te realiseren. Het betreft geen nieuwe middelen, maar is onderdeel van de 5 miljard euro. De precieze wijze van verwerking in de begroting is onderdeel van het pakket voor de Voorjaarsnotabesluitvorming.

Vraag 11

Als u in de Woontopafspraken spreekt over «Tenminste 30% van de te realiseren woningen is sociale huur», wat wordt hier dan exact mee bedoeld, ervan uitgaande dat sprake is van regionale differentiatie?

De afspraak in de Woontop om tenminste 30% sociale huur te realiseren sluit één op één aan bij de doelstelling in het coalitieakkoord en regeerprogramma dat van de te realiseren woningen minimaal 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd, met regionale differentiatie. De nadere uitwerking daarvan vindt plaats in het Besluit bij de Wet versterking regie Volkshuisvesting. Dit Besluit wordt bij uw Kamer wordt voorgehangen. Bij de toezending van de Tweede nota van wijziging van de Wet versterking regie Volkshuisvesting – naar verwachting begin februari – zal ik ook de hoofdlijnen van deze uitwerking in het Besluit toelichten.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de bedoelde kostenverhogingen op projectniveau nu de komende vijf jaar de financiële haalbaarheid na toetsing toereikend is gebleken en dat er door netcongestie, stikstof en de KDR op projectniveau onzekerheden kunnen bestaan hierover?

Op projectniveau kunnen zich altijd knelpunten voordoen, ook met financiële consequenties. Zo kunnen specifieke maatregelen noodzakelijk zijn om aansluiting op het elektriciteitsnet mogelijk te maken ondanks netcongestie, kunnen mitigerende maatregelen nodig zijn om stikstofdepositie te verminderen en kan vanwege de Kaderrichtlijn Water extra waterberging noodzakelijk zijn. Dit brengt extra kosten met zich mee die niet altijd vooraf goed kunnen worden ingeschat. Het is dan aan de betrokken partijen om met elkaar in gesprek te gaan op basis van het «open boekenprincipe». Op basis van die uitkomsten kijken partijen eerst naar oplossingsrichtingen binnen het project waarbij gedacht kan worden aan knoppen zoals stedenbouwkundige eisen, dichtheid, bouweisen, voorzieningenniveau, woonprogrammering, grootte van de woningen, fasering, inbrengwaarde, bouwkosten, winst- en risicomarges etc.

Vraag 13

Zitten in de rekensommen ook de door u verwachtte kostenverlagingen door het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving (STOER)?

Het programma STOER is gericht op zowel aanpassing van regelgeving dat leidt tot versnelling en regels die kosten beperken of verlagen. Er is nu nog geen zicht op de aanpassingen en de effecten daarvan. In de rekensommen is dan ook geen rekening gehouden met het schrappen van regels en/of eisen die nog niet bekend zijn.

Vraag 14

Op welke wijze zijn deze verwachte kostenverlagingen, indien meegenomen zichtbaar in de rekensommen?

Er zijn geen kostenverlagingen als gevolg van het programma STOER meegenomen in de sommen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Indien de te verwachte kostenverlagingen nog niet in de rekensommen van Rebel Group en Stadskwadraat zitten waarnaar u verwijst in de Woontopafspraken, welke additionele kostenverlaging (in euro’s) zijn dan nog te verwachten als direct gevolg van de aanpak STOER?

Het is niet mogelijk aan te geven wat de kostenverlagingen zijn als gevolg van het schrappen van, nog onbekende, regels en eisen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 16

Wat betekent het meest recente ABF-onderzoek waaruit blijkt dat er behoefte is aan 8% middenhuur en 27% betaalbare koop in de nieuwbouw voor de gemaakte Woontopafspraken?

Het kabinetsbeleid richt zich op de realisatie van 100.000 woningen per jaar waarvan tenminste 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen (koop en huur). Het onderzoek van ABF research waaraan gerefereerd wordt, laat zien hoe gegeven woonwensen, te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en inkomensontwikkelingen een optimaal bouwprogramma er uit zou zien.4 De uitkomst van dit onderzoek bevestigt in grote lijnen de genoemde kabinetsdoelstelling ten aanzien van de realisatie van betaalbare woningen. Het kabinet vindt het belangrijk dat binnen deze doelstellingen voor betaalbare woningen er voldoende lokale ruimte is om te differentiëren om optimaal aan te kunnen sluiten bij de lokale en regionale behoefte. Die ruimte voor differentiatie is ook een van de doelstellingen in het regeerprogramma. Om die reden kiest het kabinet er niet voor aan gemeenten of provincies een specifieke verdeling binnen het middensegment op te leggen.

Vraag 17

Tot welk concrete aantal middenhuurwoningen leidt dit vervolgens in de nieuwbouw met deze Woontopafspraken?

Ik heb geen afspraken gemaakt over het aantal te realiseren middenhuurwoningen. Zie ook het antwoord op vraag 16.

Vraag 18

Hoeveel extra middenhuurwoningen worden er naar verwachting door marktpartijen gerealiseerd door de verlaging van de overdrachtsbelasting, en hoe wordt hierop gemonitord?

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft een positief effect op de businesscase bij nieuwbouwprojecten. Het ligt voor de hand dat onrendabele toppen bij projecten hierdoor verminderen. Het is echter niet voor elk project mogelijk inzicht te krijgen in of er onrendabele top is, en zo ja hoe hoog deze is. Het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is daarnaast afhankelijk van aanpalend beleid dat de woningmarkt raakt en van externe (macro) economische ontwikkelingen, zoals de rentestand. Ook rendementsverwachtingen van andere investeringsmogelijkheden spelen daarin een rol. Het is daarom niet mogelijk precies aan te geven hoeveel middenhuurwoningen door deze maatregel extra beschikbaar komen. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal in 2029 worden geëvalueerd.

Vraag 19

Welk concreet aantal beoogt u met de Woontopafspraken als gesproken wordt in de tekst over «We realiseren voldoende passende en betaalbare koopwoningen»?

Ik beoog geen concreet aantal betaalbare koopwoningen binnen de doelstelling om 100.000 woningen per jaar toe te voegen, waarvan twee derde betaalbaar. Zie hiervoor het antwoord op vraag 16.

Vraag 20

Met welke concrete maatregelen werkt u aan de in de tekst van de Woontop aangehaalde investeringsklimaat in het segment betaalbare huurwoningen? In welke prijsklasse vallen deze huurwoningen? Gaat het hier concreet om middenhuurwoningen zoals vastgesteld in de Wet betaalbare huur?

In de Woontopafspraken is afgesproken om met marktpartijen binnen zes maanden te komen tot een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen (zoals gedefinieerd met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur). Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren.

Vraag 21

Bent u bereid de genoemde raad van woningzoekenden een formele plek te geven in de Overlegwet? Waarom wel/niet?

Ik herken dat de stem van woningzoekenden beter gehoord moet worden, zowel bij het maken van beleid als bij woningbouw. Ik wil alle lokale partijen zoals gemeenten, woningcorporaties en bouwers aanmoedigen om dat ook te doen. Op landelijk niveau werk ik aan een Raad van woningzoekenden ter uitvoering van de motie Vijlbrief cs. hierover.5 Met de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten overheden in het volkshuisvestingsprogramma hun beleid mede baseren op de actuele en te verwachte woonbehoefte. Daarin zal het belang van woningzoekenden een belangrijke plaats innemen. Het is aan de gemeenten en provincies op welke wijze zij het betrekken van de stem van de woningzoekenden vorm willen geven. Een formele plek in de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) past daar niet bij. Daarnaast gaat de Overlegwet over het overleg tussen huurders en verhuurders, terwijl de stem van de woningzoekenden ook breder gehoord moet worden.

Vraag 22

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de in de Woontopafspraken genoemde «voldoende woningbouwlocaties» ook voor de investerende partijen betaalbaar zijn (immers de huurprijzen, sociale huur en middenhuur zijn gereguleerd, en betaalbare koopprijzen moeten daadwerkelijk betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen)?

Het kabinet heeft reeds maatregelen genomen voor het verbeteren van het investeringsklimaat voor (private) verhuur. Het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen gaat naar 8% en de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt aangepast van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat er een gezamenlijk beeld komt van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen. Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. De inzichten uit de analyses van het investeringsklimaat worden binnen zes maanden na de Woontop aan de Tweede Kamer gemeld. Daarnaast is op de Woontop afgesproken te werken met «open boeken», zodat overheid, woningcorporaties en markt gezamenlijk toewerken naar haalbare business cases.

Vraag 23

Welk grondinstrumentarium gaat u inzetten om enerzijds grondverwervingskosten te verlagen, kostenverhaal voor gemeenten te optimaliseren, en als Rijk risico’s te helpen mitigeren op een aantal gerichte bouwlocaties?

Het inzetten van grondinstrumenten zoals verwerven van gronden, vestigen voorkeursrecht, sluiten anterieure overeenkomst, stellen van regels over kostenverhaal in het omgevingsplan en eventueel onteigening is aan gemeenten. Gemeenten kunnen stijgen van grondprijzen voorkomen door gebruik te maken van deze instrumenten en/of de beschikbaarheid van grond voor woningbouw zeker stellen.
In november jl. heeft u van mij de Kamerbrief met de Tweede Voortgangsrapportage Modernisering Grondbeleid ontvangen.6 Aan de hand van drie sporen ben ik bezig met het verbeteren van het grondbeleid met als doel dat gebiedsontwikkeling goedkoper wordt en sneller gaat. Zo kan het aanpassen van de grondslag voor de inbrengwaarde bijdragen aan het optimaliseren van het kostenverhaal door gemeenten. In deze brief staat onder andere dat ik momenteel het instrument «grondfaciliteit» aan het vormgeven ben waarmee ik de intentie heb risico’s van gebiedsontwikkeling met gemeenten te delen.

Vraag 24

Zorgt u voor landelijk geldende sociale en betaalbare grondprijzen? Waarom wel/niet?

Ik ga met Aedes en de VNG verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken we de residuele grondwaarde van sociale woningen. In dit onderzoek wordt ook meegenomen wat de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen zijn. Ook wordt er gezocht naar mogelijkheden om gronden die niet in eigendom van de gemeente naar een sociale grondprijs te bewegen. Ik publiceer de resultaten van dit onderzoek in 2025. Ook onderzoek ik de mogelijkheden voor gemeenten om een redelijke afnameprijs te definiëren, en hoe dit kan worden gehanteerd richting grondeigenaren. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten met weinig grondposities waarop sociale woningbouw mogelijk of gewenst is.

Vraag 25

Hoe wordt de data gevalideerd voor de publiek private monitor waarover gesproken wordt?

Over de invulling van de publiek private monitors (PPM's) voor de versnellingstafels zal in opdracht van de landelijke versnellingstafel eind dit kwartaal een advies uitgebracht worden. Bij het opstellen van het advies worden marktpartijen, corporaties en overheden geconsulteerd. De vraag hoe voor kwalitatief goede data gezorgd kan worden zal hierin aandacht krijgen.

Vraag 26

Wat is de rol van het CBS en het Kadaster bij het valideren van de publiek-private monitor?

Daar waar data van CBS en Kadaster een rol kunnen spelen bij publiek private monitors zal dit benut worden. Hierbij kan in ieder geval gedacht worden aan cijfers met betrekking tot de bouwvergunningen.

Vraag 27

Hoe zorgt u dat cijfers van alle betrokken partijen gevalideerd zijn om in accountancy termen sprekend, te zorgen dat er sprake is van een «getrouw beeld»?

De PPM's zijn niet bedoeld om verantwoording af te leggen, maar zijn een vorm van samenwerking om marktpartijen, corporaties en overheden hetzelfde realistische en actuele beeld te geven over de voortgang. Op basis daarvan kunnen zij waar nodig tijdig interveniëren en de juiste stappen te zetten om vertraging te voorkomen of knelpunten op te lossen.

Vraag 28

Op welke wijze kunnen ontwikkelaars en bouwers belemmeringen die zij ervaren formeel melden, rekening houdend met het feit dat zij de partijen zijn die concreet bouwen en dus een belangrijke stem moeten hebben in het melden van problemen in de publiek private samenwerking?

Vertegenwoordigers van ontwikkelaars en bouwers nemen deel aan de lokale en regionale versnellingstafels. Waar nodig kunnen zij daar dus knelpunten melden. De ervaring leert dat de meeste belemmeringen ook op lokaal niveau opgelost kunnen worden. Wanneer ontwikkelaars en bouwers, maar ook lokale overheden, knelpunten ervaren die het lokale of regionale niveau overstijgen, dan zullen deze knelpunten via de regionale tafels geagendeerd worden bij de landelijke versnellingstafel.

Vraag 29

Zijn de vacatures bij de Raad van State reeds allemaal vervuld, of is er nog steeds, zoals ongeveer één jaar geleden, sprake van 50 fte aan vacatures?

Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heb ik begrepen dat het gelukt is een aantal openstaande vacatures te vervullen en dat er de afgelopen periode (iets) meer juristen zijn aangenomen dan vertrokken, maar ook dat er nog steeds een tekort is en dus behoefte aan meer juristen voor de ondersteuning van de staatsraden bij het afdoen van zaken. Van het aantal op dit moment openstaande vacatures ben ik op niet op de hoogte.

Vraag 30

Na hoeveel jaar zijn de doorbraken (Gnephoekpolder, Haarlemmermeer West, Bleizo-West en Rijnenburg) gerealiseerd?

Voor de Gnephoekpolder in Alphen a/d Rijn is in oktober vorig jaar een ontwikkelovereenkomst voor een haalbaar plan ondertekend tussen de betrokken partijen. Na een discussie van ruim tien jaar, was dat een belangrijke doorbraak op basis waarvan de planvorming nu plaatsvindt. De geplande start bouw van de gebiedsontwikkeling is in 2028.
Ook op andere plekken duurt het gesprek tussen partijen over locaties soms jarenlang. Doelstelling van de afspraak is om uiteindelijk in ca. 20 kansrijke gebieden tot een doorbraak te komen. Bij de Woontop zijn de eerste drie gepresenteerd.
In Groot Merwede en Rijnenburg in Utrecht/Nieuwegein gaat het om een groot aantal woningen in verschillende deelgebieden. In de eerste deelgebieden in de Merwedekanaalzone is de bouw al gestart en wordt (op basis van de afspraken bij de Woontop) de ontwikkeling van het laatste deelgebied in de Merwedekanaalzone versneld. In de rest van de A12 zone is het doel de bouw in 2030 te starten. Voor Rijnenburg is de start bouw gepland in 2035.
In Haarlemmermeer West gaat het specifiek om Lisserbroek en Nieuw Vennep West. De bouw start naar verwachting vanaf 2026.
De colleges van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Lansingerland hebben eind december de bestuursovereenkomst over de ruimtelijke invulling van Bleizo-West vastgesteld. Hiermee kan de planontwikkeling zo snel mogelijk worden opgepakt. Over de precieze planning maken partijen op korte termijn afspraken. De indicatieve start bouw van de eerste woningen in Bleizo-West is in 2030.

Vraag 31

Wat is volgens u de maximale termijn, gezien het landelijke belang van het aanpakken van de wooncrisis, voor het bestaan van belemmeringen?

Factoren zoals netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en bodem en knelpunten rond infrastructuur kunnen een belemmerend effect hebben op de woningbouw. Tegelijkertijd heeft een deel van deze factoren als doel de gezondheid, veiligheid en leefbaarheid te beschermen. Daarmee is er dus geen maximale termijn te stellen voor het rekening houden met deze factoren. Het kabinet zet wel in op het zoveel mogelijk beperken van de negatieve gevolgen door bijvoorbeeld het aanpassen van regelgeving door innovatie te stimuleren en door te prioriteren bij schaarste tussen verschillende functies. Het kabinet kijkt daarbij ook naar hoe een redelijk niveau van bescherming ook gerealiseerd kan worden binnen wettelijke kaders om zo de stapeling van (lokale) regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Zo zijn er bij de Woontop afspraken gemaakt om sneller, goedkoper en meer te bouwen via het programma STOER en over innovatieve werkwijzen om de woningen sneller te realiseren.

Vraag 32

Er wordt gesproken over 30.000 sociale huurwoningen in 2027 en vanaf 2029, wat is er aan de hand in 2028 waardoor dit jaartal niet genoemd wordt in dit kader?

In de Nationale prestatieafspraken voor de corporatiesector 2025–2035 is afgesproken vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren per jaar. Omdat dit doel nog onvoldoende recht doet aan de woningnood van de vele mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning, is in de Nationale prestatieafspraken tevens afgesproken aanvullende maatregelen te nemen om op korte termijn te versnellen, met als ambitie dat de ondertekenende partijen al in 2027 de 30.000 nieuwe woningen per jaar halen. Deze ambitie strekt zich daarmee vanzelfsprekend ook uit voor 2028: ook in dat jaar is de ambitie 30.000 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen.

Vraag 33

Wat is de juridische houdbaarheid van de gemaakte afspraken, in ogenschouw nemend dat deze veelal met koepel-, belangenorganisaties zijn gemaakt?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 34.

Vraag 34

Waaruit blijkt het afdwingbare karakter van de Woontopafspraken?

Het belang van de woontopafspraken uit de Woontop is allereerst gelegen in dat alle partijen die nodig zijn voor de realisatie van 100.000 woningen zich expliciet committeren aan de uitvoering van daarvan, vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid. Conform het regeerprogramma zijn de woontopafspraken allereerst concreet vormgegeven. Daarnaast is de uitvoering van de afspraken niet vrijblijvend. Dit laatste wordt per afspraak verschillend vormgegeven bijvoorbeeld, via juridisch of financieel instrumentarium, of in de vorm van een wederkerige afspraak. Zo worden de afspraken over het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar (afspraak 1) ook juridisch doorvertaald in het de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet bevat instrumentarium met doorzetmacht voor Rijk en provincie. Diverse afspraken worden doorvertaald in het financiële instrumentarium. Een voorbeeld van wederkerigheid is de afspraak (afspraak 3) om te werken met het «open boeken principe». Daarbij geven marktpartijen op vertrouwelijke basis aan overheden inzicht in de financiële cijfers van een project om zo samen te zoeken naar oplossingen ingeval van vertraging.

Vraag 35

Per wanneer wordt concreet gewerkt met de genoemde typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen en in welke gemeenten is dat bij de start van de Woontopafspraken al mogelijk?

De typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen passen al in het in de bouwregelgeving opgenomen stelsel van Erkende Kwaliteitsverklaringen (EKV). In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is geregeld dat met een EKV kan worden aangetoond dat aan één of meerdere regels van het Bbl wordt voldaan. Het EKV-stelsel is onderdeel van de landelijke regelgeving en is dus in alle gemeenten nu al van toepassing.
Op dit moment valt er al een aantal modulaire woningen onder een EKV. Deze EKV’s zijn nog niet volledig dekkend en dus te zien als een gedeeltelijke typegoedkeuring. Dat betekent dat onderdelen nog niet onder de goedkeuring en het toezicht van het EKV-stelsel vallen. De komende tijd zullen deze EKV’s verder worden uitgewerkt met als doel om uiteindelijk te komen tot woningen die volledig op basis van een typegoedkeuring worden gebouwd.

Vraag 36

Waarom wordt zo expliciet een woonwensenpercentage van circa 60% grondgebonden opgenomen in de te realiseren nieuwe woningen, in de wetenschap dat we nu al meer gezinswoningen hebben dan gezinnen, waardoor hier eerder sprake lijkt van een doorstromingsvraagstuk?

Afspraak 1 van de Woontop is mede gebaseerd op het in vraag 16 genoemde onderzoek van ABF Research naar een optimaal bouwprogramma. In dit onderzoek wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de samenstelling van de huishoudens in Nederland, de inkomensontwikkeling, de te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en de woonvoorkeuren zoals die blijken uit het driejaarlijks woononderzoek Nederland (het «WoON»). De conclusie van het onderzoek ten aanzien van een optimale bouwprogramma is dat dit voor uit ruim de helft bestaat uit grondgebonden woningen.

Vraag 37

Welke ruimtelijke, infrastructurele en budgettaire consequenties zijn eraan verbonden als wordt gestreefd naar 60% grondgebonden woningbouw?

Belangrijk is dat de woningen die gebouwd worden ook aansluiten bij de behoefte niet alleen voor wat betreft betaalbaarheid maar ook met de woonvoorkeuren. Daarom is in de Woontop afgesproken dat gemeenten bij de woningbouwprogrammering rekening houden met de lokale en regionale behoefte aan grondgebonden woningen. Gelet op de uitvoerbaarheid zullen gemeenten daarbij ook moeten kijken naar alle facetten die van belang zijn voor de uitvoerbaarheid daarvan: ruimtelijk, financieel en infrastructureel. Die consequenties zijn per gemeente verschillend.

Vraag 38

Wat is een redelijk rendement waarover gesproken wordt in afspraak 12 voor bouwers en ontwikkelaars en hoe hoog/welk percentage is dat in uw ogen?

Ik kan niet één getal noemen voor een redelijk rendement, omdat dit afhankelijk is van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden. Ik licht dit nader toe. In een onderzoek van Arcadis in 2021 in opdracht van het Ministerie van BZK wordt een percentage van 3% over de directe bouwkosten voor winst & risico gehanteerd.7 Afhankelijk van het risicoprofiel van het specifieke project en onzekerheden in de markt kan dit percentage wisselen van project tot project en in de tijd. In het onderzoek hanteert Arcadis 6% van de directe bouwkosten voor de post Algemene Kosten (AK) van bouwondernemingen. Het EIB kwam in haar benchmarkt vorige jaar op een percentage van 9,5% van de directe bouwkosten voor de Algemene Kosten.8
De NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, heeft in augustus 2023 een handreiking vrijgegeven waarin zij advies uitbrengt over het percentage AK en winst.9 Zij hanteert in deze handreiking 3,5–5% over de stichtingskosten (grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten) voor de AK en 4% over de stichtingskosten voor winst & risico. De werkelijk door ontwikkelaars gehanteerde percentages zijn sterk afhankelijk van de locatie en het product dat worden ontwikkeld. Zo is het risico van het ontwikkelen en bouwen van een hoge woontoren met koopappartementen en een lange bouwtijd veel groter dan van villa’s of tweekappers. De eerste vraagt een enorme voorfinanciering en door de lange bouwtijd is volledige voorverkoop lastig. Bij villa’s en tweekappers kan er gemakkelijk gefaseerd worden gebouwd waardoor de start van de bouw kan plaatsvinden nadat de woningen zijn verkocht.

Vraag 39

Kan u bewerkstelligen dat de aan gemeenten en provincies uit te keren woningbouwsubsidies in geoormerkte vorm zullen worden verstrekt, zodat deze niet voor andere doeleinden kunnen worden gebruikt?

In hoeverre middelen in geoormerkte vorm kunnen worden verstrekt is afhankelijk van de uitkeringsvorm. Op dit moment is een specifieke uitkering (SPUK) nodig om woningbouwsubsidies in een geoormerkte vorm te verstrekken. De Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn voorbeelden van woningbouwsubsidies aan gemeenten die geoormerkt zijn verstrekt. Deze instrumenten worden door het huidige kabinet voortgezet. Vanwege de soms strikte en gedetailleerde eisen die vanuit het Rijk worden gesteld aan de besteding van de gelden uit een specifieke uitkering, geven SPUKS medeoverheden een zwaardere administratieve last dan ongeoormerkte middelen uit het gemeentefonds. Dit is vanuit de medeoverheden niet altijd wenselijk. Daarom wordt er bij het vormgeven van de woningbouwsubsidies gezocht naar een balans tussen goede besteding van de woningbouwmiddelen enerzijds en minder administratieve lasten anderzijds. Het uitgangspunt is om te werken aan meer eenvoudige regelingen en het samenvoegen van regelingen om de administratieve lasten voor gemeenten te beperken.
Ik wil in de eerste helft van 2025 uw Kamer informeren over de verdere vormgeving van de verschillende regelingen op het gebied van woningbouw.

Vraag 40

Kan u deze vragen één voor één (het liefst binnen drie weken maar rekening houdend met het aankomende reces en de feestdagen) uiterlijk voor het einde van het kerstreces beantwoorden zodat de antwoorden bij het commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting op 23 januari 2025 betrokken kunnen worden?

Gelet op de benodigde afstemming en de kerstvakantie is meer tijd benodigd geweest voor de beantwoording. Een uitstelbrief is aan uw Kamer verzonden.

Vraag 1

Bent u bekend het hoofdlijnenakkoord, waarin staat dat pensioenfondsen uitgenodigd worden voor de Woontop; «Er wordt zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen. Als politiek doel is de afspraak om structureel 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen, die geschikt zijn voor de demografische en ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren.»?

Ja.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen één van de grootste beleggers zijn en dat hun deelnemers ook moeite hebben met het vinden van een passende woning?

Ja, ik ben ermee bekend dat pensioenfondsen tot de grootste investeerders in huurwoningen behoren. Ik ben het er ook mee eens dat op dit moment te veel mensen hinder ondervinden van het woningtekort. Een deel van deze groep zal ook deelnemer zijn van één van de Nederlandse pensioenfondsen. Diverse pensioenfondsen hebben in de afgelopen tijd aangegeven dat zij investeren in woningen en woningbouw, behalve op zoek naar rendement, ook omdat zij betaalbare woningen in het belang vinden van hun deelnemers.

Vraag 3

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen ten tijde van de formatie aangeboden hebben 25 tot 30 miljard in Nederlandse woningen te investeren?

Ik kan geen mededelingen doen over vertrouwelijke gesprekken.

Vraag 4

Bent u bekend met het nieuwsbericht van de Pensioenfederatie1 van 17 september 2024 waarin staat dat ze uitgenodigd worden voor de Woontop en uitkijken naar een constructieve dialoog op de nationale Woontop?

Ja.

Vraag 5

Bent u bekend met de position paper van de Pensioenfederatie2 getiteld «Inzet pensioenfondsen voor bijdrage aan woningbouw», waarin staat: «Pensioenfondsen willen zich vanwege de woningnood als maatschappelijk betrokken beleggers nog meer richten op betaalbare woningbouw.»?

Ja.

Vraag 6

Kunt u aangeven of en zo ja welke vertegenwoordigers van pensioenfondsen u heeft uitgenodigd en wat hun antwoord was?

Zowel voor voorbereidende gesprekken als de Woontop zelf is de Pensioenfederatie uitgenodigd. De Pensioenfederatie had aangekondigd niet aanwezig te zijn op de Woontop.

Vraag 7

Heeft u (of uw ambtenaren) overleg gehad met de pensioenfondsen over de Woontop? Zo ja, hoe ging dat overleg?

Mijn ambtenaren hebben constructieve gesprekken gevoerd met de Pensioenfederatie en verschillende pensioenfondsen voorafgaand aan de Woontop.

Vraag 8

Klopt het dat de Pensioenfederatie heeft aangegeven dat pensioenfondsen niet aanwezig zullen zijn op de komende Woontop die u op 11 december heeft georganiseerd, zoals aangegeven in het FD-artikel3«Pensioenfondsen afwezig bij woontop Minister Mona Keijzer»? En zo ja, wat is volgens u de reden voor hun afwezigheid?

Het klopt dat de Pensioenfederatie niet aanwezig was op de Woontop. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.

Vraag 9

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pensioenfondsen toch aanwezig zijn bij de Woontop om met zoveel mogelijk relevante partijen te spreken over deze belangrijke gezamenlijke maatschappelijke opgave?

Net als vele andere partijen die hun bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave is de Pensioenfederatie uitgenodigd voor de Woontop. Ondanks de afwezigheid van de Pensioenfederatie bij de Woontop, zullen de constructieve gesprekken met de pensioensector over hun bijdrage aan de woningbouwopgave na de Woontop worden voortgezet. De bereidheid hiertoe is op de dag voor de Woontop nadrukkelijk vanuit de pensioensector gesignaleerd.4
Met de Woontop is afgesproken dat alle betrokken partijen binnen zes maanden een gezamenlijk beeld zullen vormen van het investeringsklimaat, en de mogelijkheden die dat investeringsklimaat biedt om tegen een passend rendement te investeren in middenhuurwoningen. De voortgang richting het gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat zal worden besproken in het Structureel Overleg Investeringsklimaat. In dit overleg spreken mijn departement en het Ministerie van Financiën regelmatig een groep investeerders die actief zijn op de woningmarkt. Deze groep bevat drie afgevaardigden uit de pensioensector. Bovendien zal vanaf de Woontop de Pensioenfederatie als agendalid worden aangesloten bij dit overleg.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één en voor maandagavond 9 december beantwoorden in verband met de Woontop op 11 december?

Helaas is het niet gelukt deze vragen uiterlijk 9 december te beantwoorden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Pointer «Ik mag niet kleiner wonen» op donderdag 24 oktober 2024?

Ja.

Vraag 2

Heeft u inzichtelijk hoeveel huurders in Nederland momenteel van woning zouden willen ruilen en kunt u deze cijfers delen?

Nee, er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal huurders dat zou willen ruilen van woning.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat voor huurders in sociale huurwoningen door de lange wachttijden (in de uitzending wordt gesproken over 9 tot 11 jaar), woningruil de enige optie is om een woning te krijgen die beter bij hen past?

Ik ben mij uiteraard bewust van het woningtekort en het feit dat er in sommige regio’s lange wachtlijsten zijn voor een sociale huurwoning. Ik herken ook dat door de krapte het stimuleren van doorstroming naar een passende woning moeilijk is. Dat neemt niet weg dat gemeenten en woningcorporaties meer mogelijkheden hebben dan alleen woningruil om te zorgen voor een passende woning voor nieuwe en huidige huurders. Zo kunnen gemeenten en corporaties er via hun toewijzingsbeleid op sturen dat huurders een passende woning krijgen toegewezen. Gemeenten kunnen hier in hun huisvestingsverordening op verschillende manieren regels voor stellen. Daarnaast kunnen corporaties via gericht beleid met onder andere verhuisvergoedingen, verhuiscoaches en huurgewenning doorstroming naar een passende woning stimuleren. Ik herken dus niet dat woningruil de enige manier zou zijn om te zorgen dat (nieuwe) huurders naar een passende woning kunnen verhuizen.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de wachttijden specifiek bij woningruil zo te verlagen dat woningruil op de korte termijn gerealiseerd kan worden?

Naar mijn mening is er voor gemeenten en corporaties op dit moment al voldoende ruimte om via hun eigen beleid woningruil te vergemakkelijken. Daarnaast hebben gemeenten en corporaties vaak al beleid om te sturen op doorstroom binnen de sociale huursector en binnen de corporatievoorraad. Sommige corporaties geven bijvoorbeeld woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorrang op een huurwoning in de vrije sector of voorrang op een koopwoning. Ook hebben gemeenten regelingen zoals «Van Groot naar Beter» waarmee huurders van grote huurwoningen voorrang krijgen op meer passende kleinere woningen. Corporatie en gemeenten hebben dus ruimte om hier eigen beleid op in te richten en ik zie geen directe belemmeringen voor het stimuleren van woningruil.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het gegeven dat woningbouwcorporaties de verzoeken tot woningruil vaak afkeuren mede door de verschillende regels zoals het passend toewijzen?

Wanneer woningcorporaties meewerken aan woningruil doen zij dat in de meeste gevallen via een nieuw huurcontract voor beide ruilpartners. Er is dan sprake van een nieuwe toewijzing en de daarbij behorende wet- en regelgeving moet worden gevolgd, waaronder de inkomensgrenzen en de regels voor passend toewijzen. Deze regels zijn er om te zorgen dat woningen aan de doelgroep worden toegewezen en dat huurders een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die past bij hun inkomen. Corporaties hebben voor deze regels wel enige discretionaire ruimte die nog niet altijd benut wordt. Ik herken wel dat deze regels soms als belemmerend worden ervaren, maar zie dus ook nog ruimte om ondanks deze regels woningruil mogelijk te maken als dat passend zou zijn.

Vraag 6

Wat is uw reactie over het gegeven dat woningcorporaties de huurprijs verhogen bij een woningruil waardoor de woningruil afgekeurd wordt omdat in de nieuwe situatie het inkomen van de nieuwe huurder niet toereikend is?

Ik herken de aanname niet die in de vraagstelling zit dat corporaties moedwillig woningruilen zouden willen voorkomen door hun huren te verhogen. Corporaties moeten met de keuzes in hun huurbeleid een balans vinden tussen betaalbaarheid voor huurders, de kwaliteit van de woning en hun investeringscapaciteit richting de toekomst. Het is niet aan mij om een oordeel te geven over de afweging die corporaties daarin maken. Vanuit mijn positie kan ik enkel aanmoedigen dat corporaties zoveel als mogelijk meewerken aan woningruil als dit ervoor zorgt dat meer huishoudens een passende woning krijgen.
Overigens wil ik hierbij ook wijzen op het feit dat huurders wiens voorgestelde woningruil is afgewezen deze in het uiterste geval via de rechter alsnog kunnen afdwingen met behoud van de bestaande huurprijzen. In dat geval moeten de betrokken huurders een zwaarwichtig belang van de woningruil aantonen dat zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Dergelijke zaken komen niet vaak voor en niet in alle gevallen krijgen huurders de woningruil toegewezen.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat 5% van de markt van woning wil ruilen, dat woningcorporaties in 5% van deze gevallen mag afwijken van regels zoals passend toewijzen en dat woningcorporaties hier niet aankomen omdat de ruimte om deze 5% te behalen te klein is onder andere rekening houdend met eventuele foutmarges?

Zoals ook in mijn antwoord op vraag 5 benoemd, herken ik dat corporaties enige ruimte hebben om van bijvoorbeeld de regels voor passend toewijzen af te wijken. Ook zie ik dat deze ruimte beperkt benut wordt.

Vraag 8

Ziet u mogelijkheden om de 5%-regel voor het afwijken van regels zoals het «passend toewijzen» te verruimen naar een hoger percentage om woningcorporaties ook de ruimte te geven dit te realiseren en zo de woonvoorraad in Nederland beter te benutten; en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Corporaties maken zelden gebruik van de volledige toewijzingsruimte. De spreiding van de vrije toewijzingsruimte is per 1 januari 2022 in werking getreden en we zien dat enkele corporaties hier gebruik van maken. Het is van belang de balans te behouden tussen de vrije toewijzingsruimte voor het mogelijk maken van lokaal maatwerk en de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen. In 2025 bekijken we het instrument passend toewijzen en onderzoeken we onder andere of het noodzakelijk is de 5% vrije toewijzingsruimte te verruimen.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NRC-artikel «De Raad van State versnelt de bezwaarprocedures woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom maakt u nu toch verschil tussen de aanpak van het actuele tekort en de rest van de bouwprojecten in tegenstelling tot wat u tijdens het begrotingsdebat aangaf, namelijk dat u geen verschil wilde maken in de aanpak van het actuele tekort en de rest, zoals NSC u verzocht?

Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is ons gezamenlijk doel. Daarbij maak ik geen onderscheid tussen het actuele tekort en de rest. Want, uiteindelijk hebben we het over dezelfde woningen, locaties en bouwvergunningen. Als Minister beschik ik over instrumenten en bevoegdheden om de woningbouw als geheel te versnellen. Dat zijn financiële instrumenten – als bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) – en juridisch instrumenten. Met het programma STOER zet ik in op het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regelgeving. Over het geheel van bevoegdheden die ik tot mijn beschikking heb, heb ik de toezegging gedaan om uw Kamer een brief te sturen. De brief zal onderdeel zijn van de tweede nota van wijzigingen van het wetsvoorstel «Versterking Regie Volkshuisvesting». Bovengenoemd zet ik in om de woningbouw als geheel te versnellen.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om, zoals NSC heeft verzocht via het begrotingsdebat, een projectmatige aanpak te verbreden naar het hele actuele tekort van 400.000 woningen in plaats van een aanpak, die zoals u tijdens het debat aangaf, geen verschil maakt?

Woningbouw vindt plaats op duizenden locaties in Nederland, groot en klein. Veel van de projecten (kunnen) worden versneld door een lokale aanpak via de versnellingstafels. Dat werkt het beste omdat het meestal gaat om specifieke situaties als bijvoorbeeld het uitplaatsen van een bedrijf of lokale ontsluiting.
Het idee om projecten gebundeld voor te leggen voor een vergunning (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) gaat verder dan in de voormalige Crisis-en herstelwet mogelijk was. Dit is juridisch niet eenvoudig, omdat de vergunningen uiteindelijk per locatie door de betrokken gemeente als bevoegd gezag wordt verleend. Met de Kamerbrief2 over de Woontop van 11 december heb ik u geïnformeerd over de door mij gemaakte wederkerige afspraken die gericht zijn op de concrete uitvoering. Concrete oplossingen om de woningbouw als geheel te versnellen. Uiteraard betrekken we de ervaringen van de Crisis- en herstelwet bij de uitvoering van de Woontopafspraken.

Vraag 4

Welke andere belemmeringen, naast het vastlopen van bezwaarprocedures, zijn er nog meer voor de woningbouw?

In de Kamerbrief3 «Voortgangsrapportage programma woningbouw» en specifiek in het hoofdstuk over de kritische succesfactoren in de bijgevoegde voortgangsrapportage wordt nader ingegaan op de belemmeringen. Samen met betrokken partners zet ik in op het komen tot een vermindering hiervan door bijvoorbeeld waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. Voor een deel vraagt dit aanpassing van regelgeving om conflicterende, tegenstrijdige en overbodige bouw- en ruimtelijke regels te schrappen en procedures te versnellen. Dat doe ik via het programma STOER. Andere belemmeringen kunnen aangepakt worden zonder aanpassing van regelgeving. Dat doe ik bijvoorbeeld via de realisatiestimulans, het voorzetten van de Woningbouwimpuls en extra investeringen in infrastructuur.

Vraag 5

Kunt u van elke bouwlocatie aangeven welke belemmering(en) er spelen?

Elke bouwlocatie heeft zijn eigen combinatie van belemmeringen. In elk van de 35 Woondeals is een inventarisatie van de specifieke lokale en regionale belemmeringen opgenomen. Het adresseren van belemmeringen wordt gedaan aan lokale en regionale versnellingstafels. Regio-overstijgende knelpunten kunnen worden ingebracht op bijvoorbeeld de landelijke versnellingstafel. Over de werkzaamheden en aanpak van de landelijke versnellingstafel woningbouw heb ik u onlangs geïnformeerd via het jaarverslag zoals opgenomen in de Kamerbrief4 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» van 19 december 2024. Daarnaast blijf ik actief in gesprek met mijn medekabinetsleden als het gaat om landelijke belemmeringen als bijvoorbeeld netcongestie.

Vraag 6

Welke belemmeringen die er nu spelen kunnen gebundeld aangepakt worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Heeft u voldoende bevoegdheden om snelheid aan te brengen in disputen die spelen tussen verschillende overheden en/of waterschappen?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 8 en 9.

Vraag 8

Kunt u specifiek aangeven bij welke woningbouwprojecten sprake is van een dergelijk dispuut en hoe lang dit al gaande is?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 7 en 9.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe snel u deze disputen gaat oplossen?

Het mag duidelijk zijn dat het voorkomen van disputen tussen overheden en/of waterschappen altijd de voorkeur heeft. Al staat het overheden en/of waterschappen vrij om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen plannen in hun omgeving of die hun bevoegdheden raken. Bestuurlijk interveniëren is vaak sneller dan formele bevoegdheden op deze wijze in zetten. Voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder heb ik de heer Wim Kuijken gevraagd om een rol te vervullen als onafhankelijk adviseur. De afgelopen periode heeft hij verkennende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen. Zijn bevindingen hoop ik binnenkort van hem te ontvangen. Op basis hiervan zal op korte termijn in samenspraak met de betrokken partijen een vervolgstap worden bepaald.

Vraag 10

Kunt u aangeven bij hoeveel projecten er momenteel sprake is van afschalen door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

In de Kamerbrief5 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» heb ik u geïnformeerd over de eerder beschikbaar gestelde middelen van het huidige kabinet en de vorige kabinetten. Zo’n driekwart van de projecten die een bijdrage ontvingen verlopen volgens afspraak. Bij de projecten die een wijzigingsverzoek hebben ingediend gaat het in vele gevallen om een combinatie van specifieke lokale factoren als ingewikkelde infrastructurele ingrepen, tijdrovende uitplaatsingen van bedrijven en versnipperd grondeigendom die vaak spelen bij complexe gebiedsontwikkelingen. Tijdens mijn bestuurlijke gesprekken in het kader van de Woondeals blijf ik hierover in gesprek met betrokken partijen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel projecten er in 2024 afgeblazen zijn en/of op het punt staan om afgeblazen te worden door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Een uitstelbericht is reeds naar u verzonden.

Vraag 1

Hoe kijkt u aan tegen de stelling dat de implementatie van de Anti-Tax Avoidance Directive (hierna: ATAD) in artikel 15b Wet Vpb niet zo zeer belastingplichtigen met een ongezonde solvabiliteit raakt, maar juist belastingplichtigen met een lage rentabiliteit?

De earningsstrippingmaatregel is afkomstig uit de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD1)1en is per 1 januari 2019 in de vennootschapsbelasting geïmplementeerd. De earningsstrippingmaatregel is er – kort gezegd – op gericht om winstverschuiving en grondslaguitholling door middel van rentebetalingen te voorkomen. De maatregel beperkt de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan 24,5% van de gecorrigeerde winst2, tenzij het saldo aan renten niet meer bedraagt dan de drempel van € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Het niet-aftrekbare saldo aan renten kan onbeperkt worden voortgewenteld tot de belastingplichtige voldoende aftrekruimte heeft.
Daarnaast heeft Nederland gekozen voor een robuuste implementatie die op onderdelen verder gaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. Als gevolg van de keuze voor een robuuste implementatie wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen nagestreefd bij alle vennootschapsbelastingplichtigen. Door de earningsstrippingmaatregel kunnen financieringskosten hoger worden, waardoor de rentabiliteit lager kan worden. Tegelijkertijd komt het beperken van de fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren de solvabiliteit van ondernemingen en daarmee de schokbestendigheid van de Nederlandse economie ten goede.

Vraag 2

Deelt u de mening dat door deze systematiek vooral maatschappelijke organisaties geraakt worden die niet op het behalen van rendementen gericht zijn?

De earningsstrippingmaatregel betreft een generieke renteaftrekbeperking voor alle vennootschapsbelastingplichtigen. Zoals in het antwoord op vraag 1 wordt toegelicht, beperkt de earningsstrippingmaatregel de aftrekbaarheid van het saldo aan renten voor zover dat meer bedraagt dan het hoogste van 24,5% van de gecorrigeerde winst of € 1 miljoen. Hieruit volgt dat rente in aftrek wordt beperkt als de gecorrigeerde winst relatief laag is ten opzichte van dit saldo (en overigens de drempel niet van toepassing is). Afhankelijk hiervan kan de earningsstrippingsmaatregel gevolgen hebben voor maatschappelijke organisaties.
Dit kabinet wenst het ondernemingsklimaat voor alle ondernemers te versterken. Daarom is in het Belastingplan 2025 onder meer een maatregel voorgesteld waarmee de renteaftrek per 1 januari 2025 versoepeld zou worden door het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement, dat door de Tweede Kamer is aangenomen tijdens de behandeling van het pakket Belastingplan 2025, verlaagd van 25% naar 24,5%.3 Met de inmiddels ingetreden verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties zoals woningcorporaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt deze maatregel tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom het gewenst is om geen onderscheid te maken tussen verschillende groepen belastingplichtigen terwijl het voor maatschappelijke organisaties evident voor een verzwaring zorgt?

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking die volgt uit ATAD1. De richtlijn maakt geen onderscheid tussen verschillende belastingplichtigen. ATAD1 biedt lidstaten wel een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten4, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten5 en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep6. De richtlijn voorziet echter niet in het expliciet uitzonderen van enkel een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Dit betekent dat het uitzonderen van een bepaalde groep belastingplichtigen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet zou voldoen aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn.
Daarnaast is bij het introduceren van een van de in ATAD1 genoemde uitzonderingen voor toepassing van de earningsstrippingmaatregel van belang dat de staatssteunregels in acht worden genomen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is dan wel als er een goedkeuringsgrond is. Door alleen een uitzondering voor een specifieke groep te creëren, ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld met andere marktpartijen.

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom in uw ogen een verlichting niet mogelijk is terwijl een verzwaring wel mogelijk is?

De earningsstrippingmaatregel vloeit voort uit ATAD1. Deze richtlijn betreft een minimumnorm voor antimisbruikmaatregelen die ten doel hebben om belastingontwijking tegen te gaan. Een verlichting is – in tegenstelling tot wat de vraag suggereert – wel mogelijk, voor zover de earningsstrippingmaatregel in ieder geval in overeenstemming is met de minimumnorm uit ATAD1, zodat aan de implementatieverplichting van de richtlijn wordt voldaan. Voorts biedt ATAD1 lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid om verdergaande (dus verzwarende) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Dit kabinet heeft een verlichting van de earningsstrippingmaatregel voorgesteld om het ondernemingsklimaat van Nederland te versterken. Zo heeft het kabinet in het Belastingplan 2025 voorgesteld om het percentage te verhogen van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit percentage is bij amendement verlaagd van 25% naar 24,5%. Met de verhoging van het percentage is een fiscale lastenverlichting van € 383 miljoen voor belastingplichtigen gemoeid. Dit slaat ook voor een deel neer bij maatschappelijke organisaties, die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.

Vraag 5

Wat is uw mening over de uitzondering die gemaakt is voor zogenoemde projecten van Publiek Private Samenwerking (hierna: PPS)?

Via Publiek Private Samenwerkingsverbanden (PPS) is het Rijk (of een lagere overheid) bij het ontwerp, de bouw, de financiering, het onderhoud en (eventueel) de exploitatie van afzonderlijke openbare-infrastructuurprojecten partner van private partijen. Het gaat hierbij om projecten die verband houden met algemene openbare infrastructuur zoals wegen, tunnels, bruggen en sluizen. Binnen de ruimte van de uitzonderingsmogelijkheid die ATAD1 biedt voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten, is na een zorgvuldig afwegingsproces door het eerdere kabinet besloten om op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Bij de bestaande langlopende PPS-projecten ten tijde van de invoering van de earningsstrippingmaatregel, kon er bij de reeds overeengekomen vergoeding met het Rijk (of een lagere overheid) niet of niet voldoende rekening worden gehouden met de gevolgen van de earningsstrippingmaatregel. Daarnaast zijn, zoals in de brieven van 9 mei 20187 en 25 mei 20188en de memorie van toelichting9 is aangegeven, tijdens het besluitvormingsproces ook de mogelijke staatssteunrisico’s, budgettaire aspecten en de uitvoerbaarheid van deze uitzondering in de beoordeling betrokken.
De genoemde maatregel regelt dat op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur, waarbij gebruik wordt gemaakt van geïntegreerde contracten voor de ontwerp en bouwwerkzaamheden, de exploitatie (onder andere beheer, onderhoud, facilitaire dienstverlening) en de financiering, worden uitgezonderd van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Het gaat hierbij – kort gezegd – om PPS-projecten waarbij de overheid als opdrachtgever een doorlopende prestatie overeenkomt die voorziet in de beschikbaarheid van een specifieke openbare infrastructurele voorziening voor de aanbestedende overheid. Het huidige kabinet kan zich nog steeds vinden in de afwegingen die destijds zijn gemaakt om de op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen. Bij langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur die na 25 oktober 2018 tot stand zijn gekomen, kon en kan rekening worden gehouden met de earningsstrippingmaatregel. Daarom zijn deze langlopende PPS-projecten dus niet uitgezonderd van de toepassing van deze maatregel.

Vraag 6

Kunt u aan de hand van een tijdpad aangeven waarom de uitzondering voor PPS-constructies pas zo laat in de wet terecht is gekomen en waarom er toen gekozen is voor het uitzonderen van leningen die zien op PPS-constructies welke zijn afgesloten vóór 25 oktober 2018?

Zoals in het antwoord op vraag 5 wordt toegelicht, ligt er een zorgvuldig afwegingsproces ten grondslag aan het besluit om alleen op 25 oktober 2018 bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur uit te zonderen van de earningsstrippingmaatregel. Het kabinetsbesluit dat in het kader van de augustusbesluitvorming in 2018 is genomen om te voorzien in een tegemoetkoming voor bestaande langlopende PPS-projecten met betrekking tot openbare infrastructuur was in het oorspronkelijke wetsvoorstel dat voorziet in de implementatie van ATAD1 nog niet verwerkt.10 Dat is alsnog gedaan met de eerste nota van wijziging bij dat wetsvoorstel.11 Deze nota van wijziging op het implementatiewetsvoorstel ATAD1 was al aangekondigd in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 2018.12

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom de argumenten voor de uitzondering van ATAD-regels op PPS-projecten niet gebruikt konden worden voor de bestaande leningen gezien deze belastingplichtige ook geen rekening heeft kunnen houden met de renteaftrekbeperking?

De earningsstrippingmaatregel is van toepassing op zowel bestaande als nieuwe leningen. Zoals in de memorie van toelichting bij het op Prinsjesdag ingediende wetsvoorstel in 201813 is toegelicht, is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid in ATAD1 om te voorzien in eerbiedigende werking voor leningen die zijn aangegaan vóór 17 juni 2016 en naderhand niet meer (materieel) zijn gewijzigd. Een dergelijke eerbiedigende werking werd vanuit het oogpunt van uitvoerbaarheid als onwenselijk beoordeeld. Eerbiedigende werking zou namelijk betekenen dat voor de bepaling van het van toepassing zijnde regime jaarlijks bij iedere lening afzonderlijk moet worden vastgesteld wanneer de lening is aangegaan en of zich naderhand (materiële) wijzigingen met betrekking tot die lening hebben voorgedaan. Op sommige leningen van de belastingplichtige zou dan het oude regime van toepassing kunnen zijn en op andere het nieuwe regime, waarbij tevens de vraag opkomt hoe met de samenloop van het oude en nieuwe regime moet worden omgegaan. Eerbiedigende werking leidt bovendien in relatie tot de voorgenomen afschaffing van bepaalde bestaande specifieke renteaftrekbeperkingen tot een (ingewikkelde) samenloop, omdat het in geval van eerbiedigende werking voor de hand ligt om voor bestaande leningen waarop de earningsstrippingmaatregel geen toepassing vindt de geldende specifieke renteaftrekbeperkingen te handhaven. Dit terwijl bepaalde complexe specifieke renteaftrekbeperkingen juist zijn afgeschaft. Daarnaast leidt het voorzien in eerbiedigende werking tot een fors lagere budgettaire opbrengst in de eerste jaren, terwijl het eerdere kabinet met die opbrengst destijds de verlaging van het vennootschapsbelastingtarief deels heeft gefinancierd, om het Nederlandse vestigingsklimaat voor bedrijven met reële activiteiten aantrekkelijk te houden.

Vraag 8

Kunt u aangeven wat in de periode 2019–2022 de (verwachte) niet aftrekbare rente van alle belastingplichtigen gezamenlijk betrof?

In de jaren 2019, 2020 en 2021 is respectievelijk € 12,7 miljard, € 12,1 miljard en € 11,8 miljard aan rente in aftrek beperkt op basis van de earningsstripping-maatregel. Over 2022 zijn nog geen gegevens beschikbaar, maar de verwachting is dat het bedrag in dezelfde ordegrootte zal liggen.

Vraag 9

Kunt u aangeven wat in diezelfde periode de totale last van de vennootschapsbelasting (hierna: vpb) van alle belastingplichtigen was?

In totaal werd op kasbasis in 2019 € 25,9 miljard aan vennootschapsbelasting ontvangen van alle belastingplichtigen. In 2020 was dat € 21,7 miljard, terwijl in 2021 en 2022 respectievelijk € 30,7 miljard en € 38,3 miljard werd ontvangen.

Vraag 10

Kunt u aangeven hoe de renteaftrekbeperking voor de verschillende sectoren uitpakte en tot welke vpb-last dit leidde?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 tot en met 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard in 2020 en € 1,8 miljard in 2021. Dit komt ongeveer neer op 10% tot 15% van de totale rente die niet-aftrekbaar is. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt de renteaftrekbeperking tot ongeveer een extra heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren. Hierbij is aangenomen dat bij woningcorporaties het effect van de earningsstrippingmaatregel volledig in de winst valt.
Voor andere sectoren is het complexer een dergelijke inschatting te maken, omdat in deze sectoren een aanmerkelijk groter deel van de aftrekbeperking bij bedrijven valt die zich in een verliessituatie bevinden. Bij deze groep zorgt de aftrekbeperking voor een verlaging van de verliesvoorraad, en daarmee is het niet duidelijk of dit bedrag daadwerkelijk tot een extra heffing zal leiden. Daarnaast is het ook mogelijk dat een deel van de renteaftrekbeperking wordt teruggenomen omdat bedrijven op termijn een hogere gecorrigeerde winst kunnen hebben. Het is daarom voor deze groep nog niet mogelijk om een goede inschatting te maken van de feitelijke vennootschapsbelastinglast als gevolg van de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 11

Corporaties dragen voor ca 3% bij aan de opbrengsten van de vpb. Naar verwachting is de bijdrage in de ATAD-last in verhouding veel groter (onderzoek van het Ministerie van Financiën wijst op ongeveer 12%). Kunt u bevestigen dat woningcorporaties, die voor de uitvoering van hun wettelijke taak per definitie gefinancierd worden door vreemd vermogen, hiermee disproportioneel geraakt worden en uw antwoord verklaren?

Sinds 2019 hebben woningcorporaties, net als andere vennootschapsbelastingplichtigen, te maken met de earningsstrippingmaatregel die voortvloeit uit de implementatie van ATAD1. Zoals in de voorgaande antwoorden wordt toegelicht zijn deze richtlijn en de daaruit volgende earningsstrippingmaatregel bedoeld om belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns tegen te gaan. Dit wordt voor wat betreft de earningsstrippingmaatregel bereikt door een beperking op te leggen aan de fiscale aftrekbaarheid van de rente op leningen. Het kabinet beoogt met deze maatregel echter ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een fiscale stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Op basis van artikel 19 van de Woningwet dienen woningcorporaties hun onderneming drijven in de vorm van een stichting of een vereniging. Woningcorporaties hebben geen aandeelhouders en kunnen in tegenstelling tot andere ondernemingsvormen zoals een BV of een NV geen aandelen uitgeven of kapitaalstortingen van aandeelhouders ontvangen om hun eigen vermogen te versterken. Woningcorporaties moeten hun investeringen daardoor voornamelijk financieren door het aantrekken van vreemd vermogen Daar staat wel tegenover dat woningcorporaties voor hun wettelijke DAEB taak financiering kunnen aantrekken met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Door deze borging kunnen woningcorporaties tegen lagere rentelasten financiering aantrekken.
Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet, zoals in het antwoord op vraag 3 is toegelicht. Dit betekent dat het uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van (de minimumnorm die volgt uit) de richtlijn. ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels. Zoals ook toegelicht in de eerdere antwoorden op de schriftelijke vragen van het lid Welzijn14, biedt de richtlijn volgens het kabinet geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.15 Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.16Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is door het huidige kabinet een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee het maximale renteaftrekpercentage wordt verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Specifiek voor woningcorporaties leidt dit tot een fiscale lastenverlichting van € 69 miljoen.

Vraag 12

Hoe doelmatig vindt u deze nationale kop op Europese regelgeving?

Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel gekozen voor een robuuste vormgeving om, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook de fiscale prikkel voor de financiering met vreemd vermogen te beperken. Recentelijk is een effectmeting gedaan waarmee het effect van de earningsstrippingmaatregel op rente en vreemd vermogen is onderzocht.17 Hierbij is gebleken dat belastingplichtigen sinds de invoering van de maatregel jaarlijks een aanzienlijk groter bedrag aan rente in aftrek beperkt zien worden. Bovendien zijn belastingplichtigen – met name in concernverhoudingen – minder rente gaan betalen. Dit leidt tot de conclusie dat de earningsstrippingmaatregel belastingontwijking door bovenmatige renteaftrek effectief tegengaat. Daarnaast heeft de earningsstrippingmaatregel geleid tot een beperkte daling van het vreemd vermogen. Het totaal vreemd vermogen bij bedrijven die geraakt worden door de maatregel is naar schatting met 8% gedaald als gevolg van de maatregel. Het is daarbij ook relevant dat een aanzienlijk deel van de afname lijkt te zien op vreemd vermogen dat wordt verstrekt vanuit andere concernonderdelen. De kapitaalstructuren van de Nederlandse bedrijfsonderdelen zijn daarmee wel verbeterd. Omdat de genoemde effectmeting echter laat zien dat de effecten van de maatregel vooral betrekking hebben op aanpassingen van interne leningen, kan uit de effectmeting niet geconcludeerd worden dat ook de kapitaalstructuren van de Nederlandse concerns als geheel verbeterd zijn.

Vraag 13

Kunt u in uw reactie ingaan op het feit dat 12% van de ATAD gedragen wordt door een sector die geen eigen vermogen kan aantrekken en aan wie het beleidsdoel om vreemd en eigen vermogen met elkaar in balans te brengen dus volledig verloren gaat?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 14

Welke EU-landen hebben op dit moment via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector vrijgesteld van de effecten van de earnings stripping maatregel?

In 2020 heeft de Europese Commissie aan het Europees Parlement en de Raad een voorlopig verslag uitgebracht over de uitvoering van ATAD1 en de tweede EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD2)18 in de lidstaten.19 Uit dit verslag volgt onder meer dat 16 EU-lidstaten ervoor hebben gekozen om leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten uit te sluiten van het toepassingsbereik van de earningsstrippingmaatregel. Elf EU-lidstaten hebben er niet voor gekozen om deze leningen uit te sluiten. Een officieel overzicht van welke landen het betreft en hoe zij invulling hebben gegeven aan de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten is niet voorhanden. Derhalve blijft onduidelijk op welke wijze andere EU-lidstaten omgaan met de uitzondering voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten.
Binnen de volkshuisvesting is regelmatig informeel ambtelijk contact met andere EU-lidstaten. Uit deze contacten wordt begrepen dat de uitzondering voor leningen voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten ook in een beperkt aantal lidstaten voor de volkshuisvesting wordt toegepast. Hierbij blijft onduidelijk welke concrete voorwaarden deze EU-lidstaten hebben gesteld aan het gebruik van deze uitzondering. Daarnaast is het niet mogelijk om deze situaties één-op-één met de Nederlandse situatie te vergelijken. Naast wat andere landen in de winstbelasting doen, is zeker zo bepalend het gehele samenstel van wet- en regelgeving (fiscaal en niet fiscaal).
In vervolg op het voornoemde voorlopig verslag wordt door de Europese Commissie – in het kader van de evaluatie van ATAD – een uitgebreider verslag opgesteld over de maatregelen uit ATAD. Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd. Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 15

Schat u in dat de Europese Commissie er bezwaar tegen zou hebben als Nederland via de vrijstelling voor infrastructuurprojecten de sociale huursector zou vrijstellen van de effecten van de earnings stripping maatregel?

De mogelijkheid om woningcorporaties uit te zonderen van de renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting als gevolg van de ATAD1-richtlijn, zou een zeer onzeker traject zijn, waarbij naast de vraag of dit binnen de ATAD-regels zou kunnen ook staatssteun een rol speelt. Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in de ATAD1-richtlijn voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Het lijkt moeilijk te beargumenteren dat sociale woningbouw aan deze voorwaarden voldoet. Bij langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Bovendien is in de nationale implementatie van de ATAD1-richtlijn altijd het uitgangspunt gehanteerd dat gebouwen niet als (klassieke) infrastructuur gelden. Daarbij geldt bovendien dat zelfs wanneer geaccepteerd zou worden dat sociale woningbouw onder deze uitzondering zou mogen worden vrijgesteld, op dat moment alsnog een staatssteunbeoordeling in het kader van het DAEB-besluit moet plaatsvinden zoals ook bij andere maatregelen in de vennootschapsbelasting zou gelden en hierboven is beschreven. Om die reden liggen andere mogelijkheden om woningcorporaties financieel tegemoet te komen veel meer voor de hand.

Vraag 16

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat meer beleidsvrijheid voor lidstaten om gericht sectoren uit te zonderen wordt meegenomen in het uitgebreide verslag van de Europese Commissie?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD af die momenteel wordt uitgevoerd door de Europese Commissie. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD, die deel uitmaakt van de evaluatie. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD.20 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.21 Zodra dit verslag beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.

Vraag 17

Bent u bereid om in de huidige richtlijn te kijken naar mogelijke oplossingen of zo nodig zich in Europees verband in te spannen voor een aanpassing van de richtlijn; zodat de primaire werkzaamheden -het verhuren van sociale huurwoningen- van corporaties uitgezonderd kunnen worden?

Op 11 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de herijking van de Nationale prestatieafspraken22 die ik met Aedes en VNG heb afgesproken. Daarin heb ik onder andere afgesproken om verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties.
Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 18

Wat vindt u ervan dat met de methode «indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties» (IBW) gesteld kan worden dat bij een gemiddelde ATAD-last die oploopt naar 530 miljoen (bron: Aedes VPB onderzoek 2023) op termijn de bouw van zeker 70.000 woningen niet tot stand kan komen?

In de herijkte Nationale prestatieafspraken die ik met Aedes en VNG heb gemaakt23 is afgesproken dat woningcorporaties hun nieuwbouwproductie zo snel mogelijk, uiterlijk in 2029, moeten opvoeren naar 30.000 per jaar en in de jaren erna dit niveau moeten vasthouden. Dit moeten woningcorporaties doen naast het realiseren van grote opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming. Uit de financiële analyse van de Nationale prestatieafspraken komt naar voren dat de woningcorporatiesector de komende jaren financiële ruimte heeft om volop te investeren in de afgesproken volkshuisvestelijke opgaven. De berekeningen laten zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringsruimte beschikbaar is om de opgaven, inclusief de nieuwbouwopgave, te kunnen realiseren. Bij deze financiële analyse is rekening gehouden met de earningsstrippingmaatregel en de vennootschapsbelasting. Ik herken het beeld dan ook niet dat de bouw van 70.000 woningen niet tot stand kan komen door de earningsstrippingmaatregel.

Vraag 19

Kunt u aangeven hoeveel meer onrendabel de bouw van een sociale huurwoning wordt voor corporaties als zij de rente niet meer kunnen aftrekken?

De earningsstrippingmaatregel heeft geen invloed op de hoogte van het onrendabele deel van de bouw van een (sociale) huurwoning door een woningcorporatie. Dit komt omdat waarderingsregels voorschrijven dat bij de waardebepaling van een (sociale) huurwoning de vennootschapsbelasting en rente niet worden meegenomen. Dit zijn namelijk kosten die niet direct aan het vastgoed zijn toe te rekenen. De earningsstrippingmaatregel heeft zodoende geen effect op de waarde van een (sociale) huurwoning(en) en daarmee tevens ook geen effect op het onrendabele deel bij de bouw ervan.
De mate waarin rente in de vennootschapsbelasting mag worden afgetrokken heeft echter wel effect op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Zoals in mijn antwoord op vraag 18 aangegeven, is die investeringscapaciteit van woningcorporaties voldoende om de nieuwbouwopgave in de vernieuwde Nationale prestatieafspraken te realiseren, naast de opgaven rond leefbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming.

Vraag 20

Kunt u bovenstaande vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Drugscriminelen in het hele land actief met hypotheekfraude» in het Financieele Dagblad?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er door criminele netwerken grootschalige hypotheekfraude wordt gepleegd? Zo ja, komt het beeld dat u heeft overeen met dat van de politie Amsterdam?

De ministeries van Justitie en Veiligheid en Financiën hebben zich door de politie nader laten informeren over hun signalen in de media. Het OM herkent het beeld zoals geschetst door de politie. Deze signalen passen bij het bekende beeld dat financieel gewin een belangrijke drijfveer is van criminelen, en dat ze daarvoor ons financieel systeem misbruiken.
Daarnaast hebben de ministeries van Justitie en Veiligheid en van Financiën ook gesproken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Verbond van Verzekeraars (VvV)2 en de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)3. Hieruit kwam naar voren dat deze partijen in hun praktijk regelmatig verschillende vormen van (pogingen tot) hypotheekfraude tegenkomen. Vanuit hun positie kunnen zij niet beoordelen of daar criminele netwerken achter zitten.

Vraag 3

Hoe is de schatting van landelijk ruim achtduizend woningen tot stand gekomen?

Die schatting van de politie is gebaseerd op aangiftes, meldingen en bevindingen in strafrechtelijke onderzoeken in de regionale eenheden van politie.

Vraag 4

Hoe dekkend is het zicht dat de politie hierop heeft en welke factoren van onzekerheden spelen mee?

Daders van criminaliteit, welke delicten dan ook, willen buiten het zicht van politie en OM blijven. Daarom is het zicht op criminaliteit, voor welke delicten dan ook, per definitie nooit dekkend. Daarbij is strafrecht een ultimum remedium en is de capaciteit in de (financiële) opsporing schaars en noopt deze tot keuzes. Tot slot wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit de delicten valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. Buiten de genoemde inschatting van de wijdverspreidheid kunnen er daarom per definitie geen gedetailleerdere uitspraken worden gedaan over de exacte omvang van de hypotheekfraude.

Vraag 5

Wat is de invloed van hypotheekfraude door criminele netwerken op de woningmarkt?

Via hypotheekfraude worden in kwetsbare wijken huizen opgekocht om arbeidsmigranten onder slechte leefomstandigheden te huisvesten. Dit is zichtbaar in gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV), zoals Zaanstad, waar de woningmarkt sterk wordt aangetast. Woningen aangekocht met behulp van fraude komen immers niet beschikbaar voor mensen met een modaal inkomen, zoals leraren en zorgmedewerkers. Dit is een probleem gezien de huidige krapte op de woningmarkt. Hierdoor komt op locaties waar mensen al moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, deze nog verder buiten bereik.

Vraag 6

Wat is uw reactie op de het onderzoek van de Amsterdamse financiële recherche naar fraude met hypotheken?

Het signaal vanuit de politie is zorgelijk, vanwege het financieel gewin dat dit oplevert voor georganiseerde criminaliteit, de hiervoor geschetste impact op de woningmarkt en de dreiging die het vormt voor de integriteit van het financiële stelsel. Financieel gewin is het centrale motief van georganiseerde criminaliteit. Het kabinet zet al langer in op de aanpak van criminele geldstromen om zo bij te dragen aan de bestrijding van georganiseerde, ondermijnende criminaliteit en aan de bescherming van de integriteit van ons financiële stelsel, de democratische rechtsorde en de openbare ruimte. In het antwoord op vraag 12 wordt ingegaan op de stappen die nu worden gezet.

Vraag 7

Welke middelen heeft de politie om criminele netwerken die hypotheekfraude plegen op te sporen en aan te pakken?

Elke eenheid van de politie beschikt over een FinEc-team met financieel specialisten. Zij zijn de teams die de grootschalige financieel-economische criminaliteit, waaronder hypotheekfraudes kunnen opsporen en aanpakken. Zij leggen criminele geldstromen bloot en verstoren criminele verdienmodellen. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en ondermijning richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen, en personen en/of criminele netwerken die hierin spilfuncties vervullen. De politie voert ook bewustwordings- en stopgesprekken met onder andere aanbieders van hypothecair krediet of van specifieke producten zoals zakelijke verhuurhypotheken, om het bewustzijn onder deze groep van de risico’s van het financieren van ongewenste cliënten met betrekking tot fraude en witwassen te verhogen.

Vraag 8

In welke mate slagen politie en het Openbaar Ministerie erin deze criminele netwerken op te sporen en te veroordelen?

Dat is niet bekend. In het kader van de aanpak van financieel-economische criminaliteit en georganiseerde ondermijnende criminaliteit richt het strafrechtelijk onderzoek zich geregeld op vormen van horizontale fraude, zoals hypotheekfraude, verzekeringsfraude, vastgoedfraude en fraude met namaakartikelen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt hypotheekfraude niet afzonderlijk geregistreerd bij de politie of het OM, omdat hypotheekfraude bestaat uit verschillende strafbare feiten, zoals valsheid in geschrifte, oplichting en/of witwassen. In de fraudemonitor 2021 en 2022 is een onderverdeling gemaakt naar de categorie krediet-, hypotheek- en depotfraude waarin in 2021 sprake was van 179 zaken en in 2022 100 zaken die voor de rechter zijn gebracht.4 Het Openbaar Ministerie rapporteert tweejaarlijks over de strafrechtelijke prestaties op het terrein van fraudebestrijding. De fraudemonitor over 2023 en 2024 verschijnt eind 2025.
Het adresseren van dit vraagstuk kan echter niet alleen vanuit de opsporing komen, er is bredere inzet nodig, ook ter voorkoming. Bij het antwoord op vraag 12 wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 9

Wat is er bekend over de aflossnelheid van «fraudehypotheken»?

Het is niet bekend hoeveel hypothecaire leningen door consumenten zijn afgesloten op basis van het aanleveren van frauduleuze gegevens. Het is dus ook niet bekend hoe dergelijke hypothecaire leningen contractueel zijn vormgegeven voor wat betreft de looptijd en aflossnelheid van de lening, en of consumenten extra aflossen op de lening. In het algemeen geldt op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken en het Verbond van Verzekeraars dat consumenten de aankoop van een eigen woning kunnen financieren met een aflossingsvrije lening van maximaal 50 procent van de woningwaarde. Op het overige leenbedrag moet de consument minimaal aflossen volgens een annuïtair aflosschema. Consumenten die een hypothecaire lening afsluiten voor de financiering van een eigen woning moeten deze minimaal annuïtair in ten hoogste dertig jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Consumenten kunnen naast reguliere aflossingen op basis van een annuïtair of lineair aflossingsschema ook eenmalig of periodiek extra aflossen op de hypothecaire lening.

Vraag 10

Klopt het dat criminelen de mogelijkheid hebben vanuit de gevangenis een bedrijf op te richten en een half uur later een hypotheekaanvraag kunnen doen?

Het uitgangspunt is dat gedetineerden enkel aan beperkingen mogen worden onderworpen indien dit voor het doel van de vrijheidsbeneming of in het belang van de handhaving van de orde of de veiligheid in de inrichting noodzakelijk is. In algemene zin is het een gedetineerde dan ook toegestaan om een organisatie op te richten en een hypotheekaanvraag te doen, zolang binnen de wettelijke kaders wordt gehandeld. Dit kan alleen via de middelen en contacten die voor gedetineerden beschikbaar zijn. Uiteraard is het niet toegestaan dat een opgerichte organisatie strafbare feiten pleegt of dat hiermee een verboden organisatie wordt voortgezet. Of een bank een hypotheek verstrekt of de Kamer van Koophandel een bedrijf inschrijft, is aan die partijen.

Vraag 11

Wat is de reden dat er geen geautomatiseerde controle op de deponeringsplicht is?

De KVK heeft op haar website staan welke rechtsvormen verplicht zijn hun jaarrekening te deponeren. Het niet voldoen aan de verplichting om de jaarrekening openbaar te maken, is een economisch delict. De controle of een organisatie heeft voldaan aan deze deponeringsplicht ligt bij KvK. Bureau Economische Handhaving (BEH) is aangewezen als bevoegde opsporingsinstantie voor onder andere overtredingen van de deponeringsplicht. De KvK verstrekt daartoe aan BEH uit haar systemen een query/bestand van rechtspersonen die wel zijn ingeschreven in het handelsregister, maar niet de verplichte jaarrekening hebben gedeponeerd (voor zover zij daartoe verplicht zijn en ook niet zijn uitgezonderd van die verplichting omdat hun cijfers zijn meegenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de moedermaatschappij). Het Openbaar Ministerie en BEH hebben afspraken gemaakt over het aantal zaken dat wordt opgepakt. De capaciteit in de strafrechtketen is schaars en er moeten keuzes worden gemaakt.

Vraag 12

Welke maatregelen gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen in het FD-artikel?

Op dit moment is er geen wettelijke grondslag op grond waarvan de Belastingdienst inkomensgegevens kan delen met bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers. De Minister van Justitie en Veiligheid zal samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst de doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan nader verkennen en vervolgens uw Kamer informeren over de conclusie. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra.5 Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij eventuele gegevensdeling.
De Minister van Justitie en Veiligheid verkent momenteel hoe de verstrekking van politiegegevens aan partijen die op grond van de Wwft een poortwachtersfunctie hebben, verbeterd kan worden, door de huidige wettelijke mogelijkheden in het Besluit politiegegevens onder de loep te nemen. Achterliggende doel is om deze financiële instellingen zo goed mogelijk in staat te stellen eigen acties en maatregelen te nemen om (hypotheek)fraude aan te pakken. Verder wordt gewerkt aan een Rijksbreed anti-corruptiebeleid, waarbij ook de financiële sector zal worden betrokken.
Daarnaast hebben de NVB, VvV en SFH aangegeven ook andere oplossingen te zien om hypotheekfraude tegen te gaan, op basis van oudere pilots en initiatieven waar geen vervolg aan is gegeven. Hierbij valt te denken aan het delen van signalen vanuit de opsporing, de introductie van een centraal punt voor aangiftes voor hypotheekfraude en samenwerking met gemeenten. Het Ministerie van Justitie en Veiligheid zal samen met de NVB, VvV en SFH, en waar relevant in overleg met het Ministerie van Financiën, deze mogelijkheden nader onderzoeken en beoordelen.
Tot slot zal de Minister van Justitie en Veiligheid in overleg met de politie bezien of en hoe kennis over nieuwe modus operandi met de hypotheekverstrekkers en SFH gedeeld kan worden, zodat zij hier beter rekening mee kunnen houden in hun praktijk.

Vraag 13

Bent u bereid voorstellen aan de Tweede Kamer te sturen voor wettelijke grondslagen over hoe banken en de Belastingdienst op proportionele en gerichte wijze dit soort fraude effectief kunnen detecteren?

De Minister van Justitie en Veiligheid geeft samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit & Belastingdienst uitvoering aan de Kamermotie van de leden Mutluer en Six Dijkstra om een verkenning te doen naar het idee om banken inkomsten te kunnen laten controleren bij de Belastingdienst.6 Hierbij zal onder meer gekeken worden naar doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid hiervan. Uw Kamer zal over de uitkomsten van deze verkenning en de eventuele opvolging daarvan worden geïnformeerd.
Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat het opsporen van fraude zorgvuldig geregeld dient te worden. Dit betekent dat er voldoende waarborgen moeten zijn bij de gegevensdeling.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

De vragen zijn één voor één beantwoord. Vanwege de gevoerde gesprekken en afstemming met alle betrokkenen heeft de beantwoording langer geduurd dan de gevraagde drie weken. Dat was nodig om de beantwoording te kunnen onderbouwen.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 september 2024?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u net als de Afdeling begrip voor de wens van de gemeenteraad om inwoners van Utrecht met een inkomen op bijstandsniveau de mogelijkheid te geven om een financiële buffer voor onverwachte uitgaven op te bouwen? Waarom wel of niet?

De Afdeling van de Raad van State toont als gezegd begrip voor deze wens van de gemeenteraad. Ook ik begrijp die wens, en ben het met het Nibud eens dat het verstandig is voor mensen om een financiële buffer te hebben om een plotselinge financiële tegenvaller te kunnen opvangen. Deze buffer voorkomt (acute) betalingsproblemen en verlaagt het risico op armoede en schulden. Dit geldt in het bijzonder voor mensen met een klein inkomen. Om deze reden is daarom ook uitvoering gegeven aan de motie Krol c.s.2 door de Regeling kwijtschelding belastingen medeoverheden te wijzigen3. Op grond van deze regeling, die sinds 2022 van kracht is, kunnen de medeoverheden ervoor kiezen om de vermogensnorm die geldt bij een verzoek om kwijtschelding van lokale heffingen te verhogen met maximaal € 2.000. Deze norm is gebaseerd op het rapport Knellende schuldenwetgeving, aanbeveling 41: «Zorg ervoor dat verantwoord budgetteren niet wordt afgestraft: verhoog het banksaldo dat bij kwijtschelding wordt vrijgelaten. Een extra vrijlating van € 2.000 geeft voldoende ruimte om te kunnen reserveren.»4
Ik laat nu, mede naar aanleiding van de Nader gewijzigde motie van de leden Palmen en Mohandis5 een onderzoek uitvoeren naar de vragen uit deze motie en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.6, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm. Over dit onderzoek wordt uw Kamer binnenkort geïnformeerd.

Vraag 3

Bent u van mening dat deze uitspraak nogmaals onderstreept dat politiek handelen nodig is, nu de rechter oordeelt dat ondanks de oproep van de Tweede Kamer om de regels te herzien, gemeenteraden niet vooruit mogen lopen op landelijke keuzes die de wetgever moet maken?

Van de noodzaak goed te kijken naar de hoogte van de vermogensnorm voor de kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen waren zowel uw Kamer als ik reeds overtuigd. Daarom laat ik nu ook onderzoek doen, zie mijn antwoord op vraag 2. Dit staat naar mijn mening in beginsel los van het feit dat gemeenten zich, zolang er landelijke regels gelden, aan die regels hebben te houden. Dit is ook door de Afdeling bevestigd.

Vraag 4

In hoeverre bent u bereid de politieke keuzes te maken die volgens de rechter nodig zijn om gemeenteraden de mogelijkheid te geven om inwoners in de bijstand toe te staan een financiële buffer op te bouwen? Kunt u hierbij ingaan op de moties die de Tweede Kamer hierover heeft aangenomen?

Uiteraard ben ik bereid om politieke keuzes te maken. De vraag hoeveel vermogen mensen mogen hebben zonder hun recht op kwijtschelding van lokale heffingen, zoals de zuiveringsheffing of de rioolheffing, te verliezen is een onderwerp dat veel mensen in Nederland raakt. Dit onderwerp vraagt daarom om een zorgvuldige afweging en besluitvorming. Daarom laat ik, zoals aangegeven bij vraag 2, nu onderzoek doen naar de vragen uit de motie Palmen en Mohandis7 en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.8, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken wat betreft de uitvoering van de motie Palmen/Mohandis, waarin is gevraagd om te onderzoeken wat mogelijk is om de vermogensnormen voor kwijtschelding van belastingen te verruimen?2

Zoals aangegeven bij vraag 2, laat ik nu, mede naar aanleiding van de Nader gewijzigde motie van de leden Palmen en Mohandis10 een onderzoek uitvoeren naar de vragen uit deze motie en de beleidsvraagstukken, zoals die vermeld zijn in de brief van mijn voorganger van 25 maart jl.11, die spelen bij de verdere ophoging van de vermogensnorm. Over dit onderzoek wordt uw Kamer binnenkort geïnformeerd.

Vraag 6

Bent u bereid om vóór de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid een uiteenzetting te geven, zoals omschreven in voornoemde motie, van de mogelijkheden om de vermogensgrenzen voor lokale belastingen te verhogen, en deze naar de Kamer te zenden?

Het onderzoek dat ik nu laat uitvoeren zal dan nog niet gereed zijn. Ik kan u wel toezeggen uw Kamer vóór de begrotingsbehandeling te informeren over de onderzoeksopzet.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek «Bijstand veelvoorkomende bron van schulden»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het aantal van 286.000 mensen dat een openstaande bijstandsschuld heeft van in totaal 1,4 miljard euro?

In grote lijnen herken ik deze cijfers. Het aantal mensen met een openstaande bijstandsschuld, baart mij zorgen. In veel gevallen gaat het hier om financieel kwetsbare inwoners die niet eenvoudig zelfstandig een (bijstands)schuld kunnen aflossen. Wel geef ik graag een verduidelijking bij de genoemde cijfers.
Zoals de auteurs zelf ook benoemen, is de noemer bijstandsschulden in het artikel veelomvattend en divers van aard, waarbij er in het artikel niet altijd de ruimte is om daarin nuance aan te brengen. Toegespitst op de algemene bijstand en de bijzondere bijstand betrof het respectievelijk 126 duizend en 90 duizend mensen, met eind 2022 een totale saldoschuld van respectievelijk 492 en 127 miljoen euro.2
De diversiteit binnen de noemer bijstandsschulden vertaalt zich, doordat het bij Bbz en Tozo vaak gaat om langlopende hoge leningen (in totaal is daar een openstaand saldobedrag van bijna 404 miljoen euro mee gemoeid), in een vertekend beeld van het gemiddelde en de omvang van de bijstandsschulden. Onderstaande figuur toont daarom de spreiding in de omvang van openstaande vorderingen die mensen hebben. De grootste groep debiteuren (20%) heeft een openstaande vordering tussen € 1.000 en € 2.500 en meer dan de helft (54%) van de debiteuren heeft een openstaande vordering onder de € 2.500.
Figuur: Aantal debiteuren met één of meerdere vorderingen (excl. AIO) die ontstaan zijn vanaf 1 januari 2013 naar saldoklassen, ultimo vierde kwartaal 2022
Bron: Bijstandsdebiteuren en -fraudestatistiek, kw4 2022 | CBS; bewerking SZW.

Vraag 3

Hoe beziet u het aantal mensen met schulden tegenover het aantal mensen dat een bijstandsuitkering heeft?

Het artikel constateert dat er in januari 2020 ongeveer 230.000 mensen waren met een bijstandsschuld. Daarvan waren er 110.000 op dat moment nog bijstandsgerechtigd. Dat betekent dat op dat moment bijna een op de vijf bijstandsgerechtigden een openstaande bijstandsschuld had.
Zowel het aantal bijstandsgerechtigden met schulden als het aantal bijstandsontvangers dat schulden heeft baart mij zorgen. In veel gevallen gaat het hier om financieel kwetsbare mensen die niet eenvoudig zelfstandig een (bijstands)schuld volledig kunnen aflossen. Ik vind het daarom belangrijk dat we proberen dit aantal daarom ook zo veel mogelijk te beperken.
Daarbij wil ik benoemen dat het van belang is om onderscheid te maken tussen mensen die algemene bijstand ontvangen en mensen met leningen (zoals een Bbz-krediet). Het Bbz-krediet is weliswaar een schuld, maar is van een andere aard dan een schuld die ontstaat door een terugvordering en/of boete. Een bedrijfskrediet wordt wel bewust aangevraagd én verstrekt, als manier om vanuit de bijstand weer zelfstandig in het bestaan te kunnen gaan voorzien. Er vindt een levensvatbaarheidstoets van het bedrijf plaats, waarbij het inkomen toereikend moet zijn voor zowel de privéuitgaven als voor de voortzetting van het bedrijf. Ik zou deze schuld niet direct als problematische schuld willen benoemen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de analyse van de onderzoekers?

In dit antwoord geef ik tevens invulling aan het verzoek van de vaste commissie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in de procedurevergadering van 10 september 20243 om een reactie te geven op het artikel op het platform Economisch Statistische Berichten (ESB). Het antwoord op deze vraag is daarmee wat langer dan gebruikelijk.
Op hoofdlijnen concluderen de auteurs dat:
De hier genoemde conclusies onderschrijf ik in grote lijnen. Ik deel de constatering dat veel bijstandsgerechtigden zich in een financieel kwetsbare positie bevinden, de bijstand is immers een laatste vangnet voor mensen die zelf (tijdelijk) niet in staat zijn om in hun eigen levensonderhoud te voorzien. We moeten daarom zo veel mogelijk inzetten om te voorkomen dat bijstandsschulden ontstaan of onnodig oplopen. Ook onderschrijf ik dat preventie en nazorg eraan kunnen bijdragen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat en dat er bij de vormgeving van wetten en regels aandacht moet zijn voor het risico op het ontstaan van (bijstands)schulden. Door bijvoorbeeld het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. Tot slot vind ik met de auteurs dat vakkundigheid van professionals in de uitvoering van de Participatiewet van groot belang is, met daarin ook oog voor de door de auteurs geschetste rollencomplexiteit.
Het vereenvoudigen van het systeem en het centraal zetten van de menselijke maat in ons beleid, wet- en regelgeving zijn dan ook de inzet van mijn ministerie in de afgelopen en komende periode.
Graag licht ik de ontwikkelingen en plannen op dit terrein nader toe. Ik vind het belangrijk om te voorkomen dat een eventueel te veel ontvangen voorschotten bij aanvang van de bijstand en terugvorderingen bij beëindiging van de bijstand hoog oplopen, wat kan leiden tot (problematische) schulden. Het overgrote deel van de (voormalige) bijstandsgerechtigden is namelijk financieel kwetsbaar. Tegelijkertijd is het voor het draagvlak in de samenleving van cruciaal belang dat alleen mensen bijstand ontvangen die het echt nodig hebben en er recht op hebben. En dat een te veel verstrekte uitkering wordt teruggevorderd. Het betreft hier immers gemeenschapsgeld.
Om bijstandsschulden te voorkomen zet ik in op het verbeteren van 1) wet- en regelgeving, 2) voorlichting en 3) de uitvoering door gemeenten.
In het wetsvoorstel Participatiewet in Balans zijn wijzigingen voorgesteld om de aanvraagprocedure voor een bijstandsuitkering te versoepelen. Een aantal wijzigingen geldt voor eenieder: het wordt mogelijk om een bijstandsuitkering toe te kennen op basis van DigiD en het wordt mogelijk voor de aanvrager om zich te laten identificeren met een rijbewijs. Een andere wijziging geldt specifiek voor de bijstandsgerechtigde die is uitgestroomd naar werk maar die door omstandigheden binnen twaalf maanden weer de bijstand instroomt. Hiervoor wordt een verkorte aanvraagprocedure mogelijk. Bij een verkorte aanvraagprocedure kan de gemeente gebruikmaken van de gegevens die bekend zijn uit de eerdere bijstandsperiode als hierin geen wijzigingen zijn opgetreden. Het achterliggende idee is dat mensen makkelijker een stap naar werk zullen zetten wanneer zij weten dat ze eenvoudig terug kunnen vallen op een bijstandsuitkering, en niet opnieuw een langdurig aanvraagproces hoeven te doorlopen indien ze toch uitvallen na werk. Door het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. Daarnaast zullen maatregelen als het mogelijk maken om bijstand met terugwerkende kracht aan te vragen, een ondergrens bij het vrijstellen van giften en makkelijker verrekenen van inkomsten eraan bijdragen dat zo min mogelijk mensen bijstandsschulden opbouwen.
Uit onderzoek blijkt daarnaast dat verreweg de meeste bijstandsgerechtigden zich houden aan de regels. Aan de bijstand zitten de nodige verplichtingen vast, op de naleving daarvan wordt toegezien. Daarbij is het van belang om te erkennen dat een ontstane (bijstands)schuld een grote impact kan hebben op het leven van een betrokkene. Recente jurisprudentie benadrukt dan ook dat een terugvordering evenredig moet zijn ten opzichte van het te dienen doel.4 Met het wetsvoorstel Participatiewet in balans wordt aangesloten bij het Maatregelenbesluit socialezekerheidswetten, waardoor gemeenten meer ruimte krijgen om bij het opleggen van maatregelen rekening te houden met de individuele omstandigheden. Professionals krijgen daarmee ruimte voor maatwerk en kunnen bijvoorbeeld bij terugvorderingen het gevolg van een terugvordering voor de betreffende inwoner meewegen.
Daarnaast is het kabinet bezig met het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid. Hiermee wordt het handhavingsstelsel in de sociale zekerheid in brede zin herijkt. Ook het terugvorderings- en sanctiebeleid worden bij deze herijking onder de loep genomen. Handhaving is een breed begrip in het kader van de herijking. Het gaat niet alleen om de reactie op een overtreding. Ook preventie is onderdeel van deze herijking. Want liever dan reageren als het is misgegaan, wil ik vergissingen en misbruik voorkomen. Door heldere regels, begrijpelijke communicatie en passende dienstverlening. En door misbruikbestendige wetgeving. Hiermee worden de nadelige gevolgen voor uitkeringsgerechtigden en de overheid beperkt.
Het programma Simpel Switchen heeft in de Participatieketen5 als één van de doelen ervoor te zorgen dat mensen beter begrijpen wat de financiële gevolgen zijn van aan het werk gaan vanuit de bijstand. De onzekerheid over financiële gevolgen weerhoudt mensen er vaak van om de stap naar werk te zetten. Er zijn verschillende producten ontwikkeld om mensen meer inzicht in de financiële gevolgen van aan het werk gaan te geven en onzekerheden zoveel mogelijk te verminderen.
Een aantal jaren geleden is door het Nibud de «Van uitkering naar werk berekenaar» ontwikkeld. Deze tool helpt mensen en hun begeleiders om meer en beter financieel inzicht te krijgen als zij (deeltijd) gaan werken.
Met het Nibud zijn wij bezig om deze tool te updaten, gebruiksvriendelijker te maken en beter in te bedden in de dienstverlening richting mensen met een uitkering. In aanvulling op deze tool is het «Goed geregeld»-gesprek ontwikkeld. Dit helpt inwoners en professionals om inzicht te krijgen in de financiële situatie als een stap vanuit de bijstand naar werk wordt gezet. Gezamenlijk zorgen deze maatregelen ervoor dat er minder (onterechte) terugvorderingen komen en wanneer deze komen, de inwoner hier beter op is voorbereid zodat deze terugvordering niet direct hoeft te leiden tot een problematische schuld.
Uiteindelijk is het aan gemeenten om in de uitvoering van de bijstand de menselijke maat en coulance te bieden. Ik wil gemeenten binnen deze kaders daarvoor de ruimte bieden.
Het opleggen van een sanctie door de gemeente kan gerechtvaardigd zijn. Er zijn immers regels en iemand heeft zich daar niet aan gehouden. Maar de overheid is het aan de betrokkene verschuldigd om een bewuste keuze te maken in de sanctie die opgelegd wordt. Het mag bijvoorbeeld niet zo zijn dat de overheid mensen die onbedoeld een fout maken direct als fraudeur bestempelt. Zo heeft het kabinet in het Hoofdlijnenakkoord6 gesteld dat er een recht op vergissen komt en dat een enkele fout niet langer een burger diep in de problemen kan duwen. In de derde voortgangsbrief herijking handhavingsinstrumentarium7 is dit vergisrecht nader uitgewerkt. Een sanctie moet passend en evenredig zijn. Dat geldt zowel voor overtredingen van de inlichtingenplicht, waarvoor een boete kan worden opgelegd, als voor het overtreden van andere verplichtingen, waarvoor een maatregel kan worden opgelegd. In de uitvoering moet ruimte zijn om te voorkomen dat de gevolgen van overheidsingrijpen voor mensen onevenredig groot zijn. Tegelijkertijd sta ik in die situaties dat burgers willens en wetens de regels overtreden, voor een stevige reactie. Misbruik ondermijnt het draagvlak voor ons sociale stelsel. Het gaat om gemeenschapsgeld dat rechtmatig besteed moet worden.
Ik vind het kortom van belang dat we zacht zijn waar het kan, en streng zijn waar nodig, met meer beslisruimte voor professionals in de uitvoering. De menselijke maat moet centraal staan. Daarbij kunnen gemeenten inzetten op proactieve dienstverlening en bijvoorbeeld uitbreiding van het sociaal incassobeleid. Specifiek bij bijstandsschulden is essentieel daarbij dat de afdelingen die verantwoordelijk zijn voor bijstandsdebiteuren en schulddienstverlening binnen gemeenten nauw met elkaar samenwerken.
Het voorkomen van vergissingen in de sociale zekerheid om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd, is daarnaast een gezamenlijke uitdaging van SZW, UWV, de SVB en gemeenten. In 2022 is daarom Team Preventie opgericht, een multidisciplinair team dat zich gebogen heeft over de vraag hoe burgers beter geholpen kunnen worden om de regels binnen de sociale zekerheid na te leven. De auteurs verwijzen hier ook al naar in het artikel. Team Preventie heeft haar bevindingen en aanbevelingen gebundeld in een eindadvies, dat op 29 februari 2024 is opgeleverd.8
Daarin geeft Team Preventie aan dat het niet schort aan kennis en ideeën over hoe fouten voorkomen kunnen worden. Zij constateert dat het tijd is voor de volgende stap: van denken naar doen.
Het team benoemt vier actielijnen, die gaan over het begrijpen en ontmoeten van de uitkeringsontvanger, het leren van vergissingen en het centraal stellen van preventie in het proces. SZW, UWV, de SVB en VNG werken sinds februari hard aan de opvolging van deze aanbevelingen. Daarbij staat de inzet op begrijpelijke en menselijke dienstverlening, doenbare processen en een lerende organisatie centraal. Zoals toegezegd in de derde voortgangsbrief herijking handhavingsinstrumentarium9 zal ik uw Kamer op een later moment nader informeren over de opvolging van de aanbevelingen van Team Preventie.
Tevens is er vanuit het programma Simpel Switchen aandacht voor het versnellen van werkprocessen die bijdragen aan het zoveel mogelijk voorkomen van terugvorderingen en het snel kunnen verkrijgen van de uitkering. Zo zijn de toolkit «Snelle aanvraag, snel besluit» en het stappenplan «Stap voor stap Simpel Switchen tussen uitkering en werk» ontwikkeld om professionals van gemeenten te ondersteunen.
In spoor 3 van het programma Participatiewet in Balans wordt gewerkt aan het versterken van de vakkundigheid van professionals en een cultuurverandering binnen de uitvoering van de Participatiewet van controle naar dienstverlening. Veel gemeenten hebben deze professionaliseringsslag al ingezet, de professionals hebben afgelopen jaren hun beroepsidentiteit verder ontwikkeld, bijvoorbeeld met de oprichting van het kwaliteitsregister sociaal domein en de beroepsvereniging SAM richt zich op de professionele groei van deze beroepsgroep en organiseert bijvoorbeeld intervisie, reflectie en onderlinge toetsing waarbinnen die professionele groei plaatsvindt. Spoor 3 versterkt deze ontwikkeling verder, waarbij het kabinet samen met de beroepsgroep een instrumentarium wil ontwikkelen voor de professionals.
Door het verruimen van de wettelijke kaders, de introductie van het vergisrecht10 en het bieden van instrumenten om werkprocessen rondom de bijstand te versnellen, verwacht ik (professionals binnen) gemeenten voldoende in staat te stellen om bijstandsschulden zo veel mogelijk te voorkomen.

Vraag 5

Kunt u reageren op de stelling van de onderzoekers dat mensen in de problemen zijn gekomen door streng handhavingsbeleid dat geen verschil maakte tussen fraudeurs enerzijds en mensen die onbewust een fout hebben gemaakt anderzijds?

Het rapport «Hardvochtige effecten op burgers door knelpunten in (uitvoering) wet- en regelgeving binnen de sociale zekerheid»11 heeft aanleiding gegeven om de Participatiewet beter te laten aansluiten op de omstandigheden en mogelijkheden van de mensen voor wie deze bedoeld is.
Dit is nogmaals onderschreven door het Parlementair enquêterapport «Blind voor mens en recht».12 Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 wordt mede naar aanleiding van deze bevindingen via het wetsvoorstel Participatiewet in balans en het wetsvoorstel Handhaving sociale zekerheid gewerkt aan het wegnemen van hardheden in de huidige praktijk en wordt meer ruimte gecreëerd voor maatwerk om te kunnen inspelen op de persoonlijke situatie van mensen.

Vraag 6

Kunt u aangeven hoe de totale schuldenlast verdeeld is over schulden als gevolg van bijstandsleningen, vorderingen zonder overtreding, vorderingen met overtreding inlichtingenplicht en de categorie overige schulden?

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de stand van zaken eind 2022.
Tabel 1: aantal openstaande vorderingen inclusief ontstaansgrond, debiteuren en saldoschuld ultimo 2022; totaal en gerelateerd aan algemene en bijzondere bijstand
Bron: Bijstandsdebiteuren en -fraudestatistiek, kw4 2022 | CBS; bewerking SZW.

Vraag 7

Welk deel van de mensen met bijstandsschulden heeft ook andere schulden?

Uit cijfers van het CBS13 weten we dat in 2023 rond de 8,8 procent (ca. 726.000) huishoudens met problematische schulden leefden. Op 1-1-2023 had 15,5% van de huishoudens met problematische schulden een bijstandsuitkering (112.300 huishoudens). Van de huishoudens zonder schulden had 4,2% (315.400 mensen) een bijstandsuitkering.
De onderzoekers hebben in het artikel becijferd welk deel van de mensen met bijstandsschulden onderdeel is van een huishouden met geregistreerde problematische schulden. Hiervoor hebben zij gebruikgemaakt van een smallere maar vergelijkbare definitie dan de definitie die door het CBS wordt gehanteerd voor problematische schulden.14 Alleen spreken zij over individuen, terwijl de bovenstaande definitie van het CBS uitgaat van huishoudens. Uit de analyse van de onderzoekers kan ik afleiden dat een deel van de mensen met bijstandsschulden ook geregistreerde problematische schulden heeft: 42 procent van alle mensen met een bijstandsschuld heeft ook andere (problematische) schulden, en 37 procent van de mensen met een bijstandsschuld én een bijstandsuitkering heeft andere (problematische) schulden.
Mogelijk betreft het hier een onderschatting, omdat in de gehanteerde indicator voor problematische schulden niet alle andere schulden meegenomen zijn.

Vraag 8

Wat is de gemiddelde aflostermijn (in jaren) voor het aflossen van deze combinatie van schulden?

De aflostermijn is van verschillende zaken afhankelijk. Ten eerste is de aflostermijn afhankelijk van de ontstaansgrond. Leningen inzake uitkeringen voor levensonderhoud en bedrijfskredieten op basis van het Bbz of een krediethypotheek (zie voor meer toelichting het antwoord op vraag 2) kennen naar hun aard en omvang meestal een lange looptijd. Ten tweede is de aflostermijn afhankelijk van de hoogte van de bijstandsschuld en de andere schulden. Vervolgens is van belang welke afspraken er gelden voor aflossing. Gemeenten hebben enige beleidsvrijheid bij het kwijtschelden (en afboeken) van bijstandsschulden. Ervanuit gaande dat iemand de schuld niet (gedeeltelijk) direct kan aflossen, maakt het uit of er een betalingsregeling is getroffen, sprake is van beslag of dat iemand in een schuldregeling zit. Een schuldregeling duurt anderhalf jaar. Bij beslag of een afbetalingsregeling waarbij wordt uitgegaan van de beslagvrije voet is de aflostermijn afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Bij een inkomen op bijstandsniveau is de afloscapaciteit voor een alleenstaande € 47 per maand en voor iemand die is gehuwd € 93.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op de achtergrondkenmerken van de groep mensen met een bijstandsschuld?

De analyse onderbouwt dat mensen met bijstandsschulden zich veelal bevinden in een kwetsbare situatie.
De achtergrondkenmerken kunnen – naast de kennis over begin- en beëindiging van de bijstand- voor gemeenten nuttig zijn om voorlichting en preventie goed in te richten. Tegelijkertijd willen we terughoudend zijn om op enkele achtergrondkenmerken te snel algemene conclusies te trekken.

Vraag 10

Welk perspectief hebben mensen die bijstandsschulden hebben op een leven zonder schulden?

Veel mensen met openstaande bijstandsschulden bevinden zich in een kwetsbare (financiële) positie, waardoor een leven zonder schulden een uitdaging blijft. De figuren uit het artikel laten zien dat een deel van de (oud) bijstandontvangers ook nog jaren na het ontvangen van bijstand met schulden als gevolg van deze bijstand blijven zitten. Een aanzienlijk deel van de mensen met bijstandsschulden heeft ook te maken met andere schuldeisers. Mensen met bijstandsschulden kunnen, net zoals alle andere mensen met schulden, een beroep doen op de gemeentelijke schuldhulpverlening om hen te ondersteunen bij het oplossen van hun schuldenproblematiek. Dit draagt bij aan perspectief op een uiteindelijk duurzaam schuldenvrije toekomst.

Vraag 11

Wat is het effect van de beslagvrije voet op het aflossen van de schuld en het daardoor ontstaan van perspectief op een schuldenvrij leven voor de personen in kwestie?

Met de beslagvrije voet wordt geborgd dat mensen met schulden maandelijks een minimaal bedrag overhouden om van rond te komen. De hoogte van de aflossingsruimte, bij toepassing van de beslagvrije voet, is afhankelijk van de huishoudsamenstelling en de hoogte van het inkomen. In het geval de beslagvrije voet wordt toegepast bij een inkomen ter hoogte van de bijstandsuitkering, is 5% van het inkomen beschikbaar voor de aflossing van schulden. Voor een alleenstaande komt dit neer op € 47 per maand en voor iemand die is gehuwd € 93. Dit betekent in de praktijk dus dat mensen op 95% van het bijstandsniveau moeten leven.
Door de beperkte aflossingsruimte is ook een kleine schuld voor mensen die op of rondom bijstandsniveau leven al snel een problematische schuld. Dat is een situatie waarin te voorzien is dat een natuurlijke persoon schulden niet zal kunnen blijven afbetalen of is gestopt met afbetalen. In ieder geval een situatie waarin niet binnen 36 maanden alle openstaande vorderingen betaald kunnen worden met een betalingsregeling.
Wanneer er sprake is van een problematische schuldensituatie is het noodzakelijk dat inwoners ondersteuning ontvangen vanuit de gemeentelijke schuldhulpverlening. De schuldhulpverlener kan de inwoner ondersteunen bij het afsluiten van een schuldregeling en kan tevens financiële begeleiding bieden. Deze begeleiding kan bestaan uit budgetbeheer, budget coaching of een andere begeleiding gericht op inkomensondersteuning. Op deze manier kan de inwoner werken aan een schuldenvrije toekomst.

Vraag 12

Wat is het effect van deze schulden op de gezondheid van de mensen die deze schulden hebben?

Meerdere onderzoeken15 beschrijven dat met name de (chronische) stress die geldzorgen teweegbrengen, doorwerken op zowel de mentale als fysieke gezondheid van mensen. De leefstijl die samenhangt met schuldenproblematiek heeft gemiddeld genomen negatieve gevolgen voor het welzijn van mensen.16 Hierbij valt te denken aan leefstijlkeuzes als roken, alcoholgebruik, weinig beweging en overgewicht. Het effect op de gezondheid staat niet op zich, omdat het verband zich vaak uit in de clustering van problemen. Ook brengen gezondheidsproblemen nieuwe kosten met zich mee, wat weer effect heeft op de financiële situatie.

Vraag 13

Wat is de reden dat vooral bij aanvang en beëindiging van de bijstand schulden ontstaan?

Aan het begin van de bijstand valt het ontstaan van een schuld grotendeels te verklaren door de voorschotsystematiek. Deze is inherent aan het vangnetkarakter van de bijstand: er wordt gestart met een voorschot omdat mensen op dat moment geld nodig hebben. Bij de definitieve toekenning van de bijstand wordt dit voorschot indien nodig verrekend.
Wanneer blijkt dat de inwoner na het ontvangen van het voorschot toch geen of minder recht had op bijstand, vordert de gemeente het betaalde voorschot terug. Door het aanvraagproces eenvoudiger en sneller te maken, is er minder kans dat een eventuele bijstandsschuld ontstaat en/of oploopt. In het wetsvoorstel Participatiewet in balans wordt dan ook voorgesteld om de aanvraagprocedure te versoepelen indien men tot maximaal een jaar daarvoor bijstand heeft ontvangen.
Rondom de beëindiging van de bijstand kunnen bijstandsschulden toenemen als gevolg van een aantal oorzaken. Ook hier speelt de voorschotsystematiek een rol:

Vraag 14

Hoe taxeert u de aanbeveling uit het rapport dat de beste oplossing preventie is?

De auteurs geven aan de inzet van preventie te zien als «laaghangend fruit» voor het verminderen van bijstandsschulden. Aandacht voor preventie is essentieel om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat of wordt opgebouwd.
Er zijn dan ook meerdere trajecten gestart op het gebied van preventie. Zoals nader toegelicht in het antwoord op vraag 4 zet ik daarbij in op:
Het voorkomen van vergissingen in de sociale zekerheid om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd, is daarnaast een gezamenlijke uitdaging van SZW, UWV, de SVB en gemeenten. De aanbevelingen van Team Preventie bieden daar mooie handvatten toe.

Vraag 15

Bent u bereid om een preventieprogramma op te zetten en de Kamer hierover te informeren?

Vanuit het kabinet vinden we het in brede zin belangrijk om geldzorgen, armoede en schulden in een zo vroeg mogelijk stadium op te lossen. Dat geldt ook voor bijstandsschulden. Aandacht voor preventie is belangrijk om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk bijstandsschuld wordt opgebouwd. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 4 en 14 zijn er meerdere trajecten gestart op het gebied van preventie.

Vraag 16

Kunt u reflecteren op alle overige aanbevelingen uit het rapport?

In het antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven dat ik mij kan vinden in de conclusies op hoofdlijnen van de auteurs. Ik deel de constatering dat veel bijstandsgerechtigden zich in een financieel kwetsbare positie bevinden, de bijstand is immers een laatste vangnet voor mensen die zelf (tijdelijk) niet in staat zijn om in hun eigen levensonderhoud te voorzien. Ook onderschrijf ik dat preventie eraan kan bijdragen dat zo min mogelijk bijstandsschuld ontstaat en dat er bij de vormgeving van wetten en regels aandacht moet zijn voor het risico op het ontstaan van (bijstands)schulden en de gevolgen daarvan. Ik heb in het antwoord op vraag 4 tevens de ontwikkelingen en plannen op dit terrein nader toegelicht, zoals de opvolging van het advies van Team Preventie, de actielijnen in het programma Simpel Switchen in de participatieketen en de wijzigingen die met het wetsvoorstel Participatiewet worden doorgevoerd. In spoor 3 van het programma Participatiewet in Balans wordt gewerkt aan het versterken van de vakkundigheid van professionals en een cultuurverandering binnen de uitvoering van de Participatiewet van controle naar dienstverlening, met daarin ook oog voor de door de auteurs geschetste rollencomplexiteit.

Vraag 17

Welke maatregelen (in wetgeving en/of werkproces) gaat u nemen naar aanleiding van de constateringen en aanbevelingen uit dit rapport?

Zie het antwoord op vraag 4, 15 en 16.